Eastnine — Earnings Release 2023

Oct 26, 2023

• Hyresintäkterna ökade med 25 procent till 27 200 TEUR (21 804), till följd av ett större fastighetsbestånd samt högre genomsnittlig uthyrningsgrad och hyresnivå under perioden.Hyresintäkter i en jämförbar portfölj ökade med 11 procent.
• Driftnettot ökade med 29 procent till 25 411 TEUR (19 650), motsvarande en överskottsgrad om 93 procent (90).
• Förvaltningsresultatet ökade med 35 procent till 13 215 TEUR (9 813), motsvarande 0,59 EUR per aktie (0,44).
• Orealiserade värdeförändringar uppgick till -37 143 TEUR (95 619). Av förändringarna hänförs -34 706 TEUR (7 535) till fastigheter, -2 437 TEUR (11 564) till derivat och noll (76 519) till övriga investeringar. Orealiserade värdeförändringar i fastigheter motsvarade -5,7 procent av fastighetsvärdet vid årets inledning.
• Realiserade värdeförändringar och utdelningar uppgick till-49 870 TEUR (6 813), huvudsakligen relaterattill försäljningen av innehavet i MFG.
• Periodensresultat uppgick till -72 220 TEUR (108 837), motsvarande -3,25 EUR per aktie efter utspädning (4,90).
• Nettouthyrningen uppgick till -604TEUR (2 336). Den ekonomiska uthyrningsgraden var 95,3 procent (96,3).

• Fastighetsvärdet uppgick till 573 MEUR (606) vid periodens slut.

• Eastnine avyttrade aktieinnehaveti MFGför 144 MEUR.

• Innehavarna av Eastnines obligationslån godkände ändring av lånevillkoren, i syfte att möjliggöra förtida inlösen.

• I oktober 2023 genomfördes förtida inlösen av obligationslånet. Totalt lösenbelopp uppgick till cirka 46 MEUR.

	2023	2022	2023	2022
NYCKELTAL I URVAL	lan-sep	ian-sep	lul-sep	lul-sep
Hyresintäkter, TEUR	27 200	21 804	9 056	8 228
Förvaltningsresultat, TEUR	13215	9813	4 564	4 001
Förvaltningsresultat per aktie, EUR	0.59	0.44	0,21	0,18
Periodensresultat, TEUR	-72 220	108 837	-25644	65 226
Resultat per aktie efter utspädning, EUR	-3,25	4.90	-1,15	2,95
Avkastning på eget kapital, %	-22,0	33,9	-25,5	58,7
Räntetäckningsgrad, ggr	2,3	2,5	2,3	2,6

	2023	2022
NYCKELTAL I URVAL	30 sep	31 dec
Nettobelåningsgrad fastigheter, %	28	51
Längsiktigt substansvärde per aktie, SEK	211	243
Aktiekurs, SEK	156.8	120.8

Verksamhet	Status 30 september 2023
Fastighetsportfölj om 700 MEUR vid slutet av 2023.	573 MEUR
Förvaltningsresultatet under kvartal fyra 2023 (omräknat i årstakt) ska uppgå till 25 MEUR.	18,3 MEUR (årstakt Q3 2023)
Finansiella
Utdelningen ska över tid motsvara minst 50 % av förvaltningsresultatet efter avdrag för aktuell skatt.	51%-
Avkastning på eget kapital bör uppgå till minst 10 % över tid.	-16,5 % (rullande tolv månader)
Nettobelåningsgrad fastigheter ska uppgå till max 60 %.	28%
Soliditeten ska vara minst 35 %.	52%
Hållbarhet
Fastighetsbeståndet ska vara miljöcertifierat i nivå med LEED Gold, BREEAM Excellent eller högre."	94%
Andelen grön finansiering ska öka.	64 % (64 % per 31 dec 2022)
1 Baseras på utdelning på 3,40 SEK per aktie. * Exklusive ytasom kan bli föremål för omfattande projektutveckling.

Eastnines styrelse beslutade 2017 att Eastnine skulle byta fokus från diverse investeringar i Östeuropa till direktägda

kontorsfastigheter i Baltikum. Successivt såldes investeringar i bland annat energibolag och banker av och nya, moderna kontorsfastigheter förvärvades i Litauen, Lettland och sedermera också Polen. Till slut, vid årsskiftet 2021/22, återstod

bara en övrig investering; innehavet i den ryska modekedjan Melon Fashion Group. Efter en lång process med många utmaningar lyckades vi i augusti i år genomföra avyttringen, vilket förändrade vår finansiella situation i en mycket positiv riktning.

Likviditetstillförseln gjorde det möjligt för oss att förtidsinlösa vår obligation om nominellt 45 MEUR i början av oktober, varefter skuldfinansieringenendast består av banklån. Lösen av obligationen kommer, allt annat lika, att innebära en tydlig förbättring av finansiella nyckeltalen under fjärde kvartalet. Men redan under tredje kvartalet förbättrades till exempelräntetäckningsgraden något, trots fortsatt stigande marknadsräntor. Anledningen är att vi under andra delen av kvartalet placerat överskottslikviditeten från försäljningen av MFG på konto i bank med relativt god avkastning

En större fastighetsportfölj samt en högre genomsnittlig hyresnivå och uthyrningsgrad jämfört med 2022 gör att hyresintäkterna ökat med 25 procent under perioden. Förvaltningsresultatet steg med hela 35 procent under perioden, trots stigande räntekostnader. Faktum är att undersåväl perioden som dettredje kvartalet uppmättes det högsta förvaltningsresultatet någonsin i Eastnines historia. En bidragande faktor var den stora kassan som ger betydande ränteintäkter. Uthyrningsgraden,som visserligen sjunkit något under kvartalet och året, är fortfarande mycket hög, 95,3 procent. Nettouthyrningen var negativ under perioden, men ska ses i relation till den höga uthyrningsgraden. Överskottsgraden ligger på höga 93 procent under perioden.

Fastighetsyielderna på våra marknader har fortsatt uppåt även under tredje kvartalet, så också i våra värderingar.Det genomsnittliga avkastningskraveti värderingarna har stigit med 0,1 procentenhet under tredje kvartalet, och 0,6 procentenheter hittills i år,till 6,2 procent. Samtidigt har marknadshyran stigit successivt under året. Fastigheternas

orealiserade värdeförändring uppgick till -35MEUR under perioden, motsvarande -5,7 procent.

Försäljningen av innehavet i MFG innebär

att vi, även efter lösen av obligationen, har en stor kassa. Detta vid en tidpunkt när

fastighetspriserna har fallit och det finns klartfler säljare än köpare på marknaden. Med vårlikviditetsposition har vi mycket goda möjligheter att kunna genomföra attraktiva och värdeskapande förvärv.

Kestutis Sasnauskas, vd

Inflationstakten, mätt i årstakt, fortsatte att sjunka under det tredje kvartalet. Men ländernas ekonomier är relativt starka och kärn- och tjänsteinflationen är kvar på förhållandevis höga nivåer. Räntehöjningarna från centralbankerna har därför fortsatt och den för fastighetsmarknaden viktiga femårsswappen steg med cirka 20 punkter i eurozonen till omkring 3,4 procent. Samtidigt steg långa räntor, inte minst i USA, vilket indikerar att marknaden räknar med högre räntor under en längre tid. Kriget i Ukraina har samtidigt gått ini ett mer låst läge och Hamas attack mot Israel i början av oktober har ökat de geopolitiska spänningarna i världen.

De tre liberala oppositionspartierna i Polen ser ut att kunna forma en koalitionsregering efter parlamentsvalet i oktober, där valdeltagandet var rekordhögt. Det skulle innebära ett marknadspositivt maktskifte från Lag och Rättvisa (PiS), som suttit i regeringsställning i åtta år och fortfarande är Polens största parti.

Nya kontorsfastigheter på Eastnines marknader,såsom Novira Plaza i Riga, Artery i Vilnius och Nowy Rynek E i Poznan, fortsätter att fyllas med hyresgäster. Trots osäkerhet kring både ekonomisk utveckling och faktisk kontorsanvändning, på grund av ett ökat hybridarbete, är efterfrågan på moderna kontorslokaler god och vakansgraderna är stabila i ovan nämnda städer. I städer

som Krakow och Wroclaw stiger vakansgraderna på grund av fortsatt hög utvecklingsaktivitet, något som också förväntas i Riga det kommande året. Därefter väntas utbudet av nya kontorslokaler bromsa in kraftigt, eftersom nya utvecklingsprojekt inte påbörjas för närvarande.

Hyresnivåerna är stabila eller stigande för högkvalitativa kontor i bra lägen på Eastnines marknader, medan prispressen på sämre kontor ökar. Topphyror för den förstnämnda kategorin är fortsatt runt 20 EUR per kvadratmeter per månad i Vilnius, 18 EUR i Riga och 16 EUR i Poznan, medan de minst attraktiva kontoren kan ha svårt att attrahera hyresgäster överhuvudtaget.

Som på alla fastighetsmarknader är transaktionsaktiviteten för kommersiella fastigheter på Eastnines marknader rekordlåg för tillfället. Inga större kontorsfastigheter omsattes under det tredje kvartalet varken i Baltikum eller Polen. Tyska och andra institutionella investerare som dominerat i Polen, och började göra affärer i Baltikum för fem år sedan, är fortsatt inaktiva på transaktionsmarknaden.

Direktavkastningskraven för fullt uthyrda och högkvalitativa kontor i centrala lägen bedöms av mäklarfirmor ligga runt 6,5 procent i Riga och Vilnius och närmare 7,0 procent i Poznan, men utan några egentliga transaktionsbevis.

Hyresintäkterna ökade med 25 procent under perioden till 27 200 TEUR (21 804), till följd av ett större fastighetsbestånd, högre genomsnittlig uthyrningsgrad och högre genomsnittshyra.Hyresintäkter i en jämförbar portfölj ökade med 11 procent.Genomsnittlig hyresnivå har under året ökat med 6 procent till194EUR per kvm och år.

Fastighetskostnaderna har minskat med 17 procent till -1 788 TEUR (-2 154). Minskningen beror framför allt på högre genomsnittlig uthyrningsgrad, men även lägre el- och värmekostnader har påverkat. En stor andel av kostnaderna för fastighetsdriftendebiteras hyresgästerna i enlighet med hyresavtalen. Endast fastighetskostnadersom ej faktureras hyresgästerna ingår i Bolagetsfastighetskostnader.Det innebär attredovisade fastighetskostnader bland annat påverkas av förändrad vakansgrad.

Driftnettot ökade med 29 procent till 25 411 TEUR (19 650) och överskottsgraden uppgick till 93 procent (90). Förbättringen av driftnettot är hänförlig både till högre hyresintäkter och lägre fastighetskostnader.

Centrala administrationskostnader minskade till -2 774 TEUR (-3 051), bland annat på grund av lägre personalkostnader. Räntekostnaderna ökade till -9 828 TEUR (-6 481) på grund av upptagande av nya lån i samband med förvärv samt stigande räntenivå.

Förvaltningsresultatet ökade med 35 procent till 13 215 TEUR (9 813), motsvarande 0,59 EUR (0,44) per aktie.

Orealiserade värdeförändringar uppgick till -37 143 TEUR (95 619). Av förändringarna hänförs -34 706 TEUR (7 535) till fastigheter, -2 437 TEUR (11 564) till derivat och noll (76 519) till övriga investeringar. Realiserade värdeförändringar samt utdelningar uppgick till -49 870 TEUR (6 813), vilket inkluderar realiserad värdeförändring efter MFGförsäljningen (inklusive transaktionskostnader) om -50 406 TEUR (-), utdelning från MFG om 238 TEUR (6 813) och återbetalning från East Capital Baltic Property Fund II om 298 TEUR (-).

Under tredje kvartalet ingick Eastnine ett avtal om avyttring av innehavet i denryska modekedjanMelon Fashion Group (MFG)för cirka 15,6 miljarder rubeltill LLC GEM Invest. Efter slutförd försäljning och växling uppgick beloppet till144 MEUR,som sedan överfördes till konto i svensk bank.

Periodens skatt uppgick till 1 579 TEUR (-3 407), varav skatt i Litauen var 1 677 TEUR, i Lettland -1 TEUR samt i Polen -97 TEUR. Aktuell skatt uppgick till -277 TEUR (-197), varav Polen var -276 TEUR och Lettland -1 TEUR.Den uppskjutna skatten är främst hänförlig till skillnaden mellan fastigheternas bokförda och skattemässiga värden samt skattemässiga underskott.

Periodensresultat uppgick till -72 220 TEUR (108 837) och periodenstotalresultat till -72 517 TEUR (108 764).

Fastigheter i Litauen genererade ett förvaltningsresultat om 12 815 TEUR (11 500) och ett resultat för perioden om -13 160 TEUR (24 778). För Fastigheter i Lettland uppgick förvaltningsresultatettill1 355TEUR (1 262) och periodens resultat till-5044 TEUR (898). Fastigheter i Polen genererade ett förvaltningsresultat om 4 157 TEUR (1 742) och periodensresultat var 966 TEUR (4 521). För segmentet Övriga investeringar uppgick periodensresultattill-49 870 TEUR (83 332), varav orealiserade värdeförändringar uppgick till noll TEUR (76 519) och realiserade värdeförändringar och erhållna utdelningar till -49 870 TEUR (6 813), främst relaterat till avyttringen av innehavet i MFG. Ej allokerade centrala administrationskostnader, räntekostnader och andra finansiella intäkter och kostnader uppgick till -5 112 TEUR (-4 691).

	2013	2022
TEUR	jan-sep	jan-sep
Hyresintäkter	27 200	21 804
Fastighetskostnader	-1 788	-2 154
Driftnetto	25 411	19650
Centrala administrationskostnader	-2 774	-3 051
Finansiella intäkter/kostnader	-9422	-6 786
Förvaltningsresultat	13 215	9813
Orealiserade värdeförändringar	-37 143	95619
Realiserade värdeförändringar och utdelningar från investeringar	-49 870	6813
Aktuell/uppskjuten skatt	1 579	-3 407
Periodens resultat	-72 220	108 837
Omräkningsdifferenser för utlandsverksamhet	-289	-73
Skatt på poster som kan komma att återföras till resultatet	-8
Periodens totalresultat	-72 517	108 764
	2023	2022
TEUR	30 sep	31 dec
TILLGÄNGAR
Förvaltningsfastigheter	573 082	606 222
Derivatinstrument	8 285	11 022
Övriga tillgångar	8 506	7 055
Likvida medel	173 209	19820
Värdepappersinnehav som innehas för försäljning		193 355
SUMMATILLGÅNGAR	763 382	837 474
EGET KAPITAL & SKULDER
Eget kapital	399378	478 508
Räntebärande skulder	331 447	326882
Uppskjuten skatteskuld	16949	18 788
Övriga skulder	15 608	13 296

	2023	2022
TEUR	jan-sep	jan-sep
Fastigheter i Litauen
Förvaltningsresultat	12815	11 500
Örealiserade värdeförändringar i fastigheter	-25 407	8 583
Orealiserade värdeförändringar i derivat	-2 245	7 207
Aktuell/uppskjuten skatt	1677	-2 512
Resultat Fastigheter i Litauen	-13 160	24 778
Fastigheter i Lettland
Förvaltningsresultat	1 355	1 262
Örealiserade värdeförändringar i fastigheter	-6315	-1 048
Orealiserade värdeförändringar i derivat	-83	686
Aktuell/uppskjuten skatt	-1	-2
Resultat Fastigheter i Lettland	-5 044	898
Fastigheter i Polen
Förvaltningsresultat	4157	1 742
Orealiserade värdeförändringar i fastigheter	-2 984
Orealiserade värdeförändringar i derivat	-109	3672
Aktuell/uppskjuten skatt	-97	-893
Resultat Fastigheter i Polen	વેલું એક ગામના લોકોનો મુખ્ય વ્યવસાય ખેતી, ખેતમજૂરી તેમ જ પશુપાલન છે. આ ગામના લોકોનો મુખ્યત્વે ખેતી, ખેતમજૂરી તેમ જ પશુપાલન છે. આ ગામના લોકોનો મુખ્યત્વે આવેલું એક ગામના લોકો	4521
Övriga investeringar
Orealiserade värdeförändringar	-	76519
Realiserade värdeförändringar och utdelningar	-49 870	6813
Resultat Övriga investeringar	-49 870	83 332
Ofördelat
Central administration och övriga rörelsekostnader	-2 774	-2 890
Ej allokerat finansnetto	-2 337	-1801
Resultat Ofördelat	-5112	-4 691
Periodens resultat	-72 220	108 837

Eastnines verksamhet finansieras i huvudsak av eget kapital, banklån samt obligationslån.Nettobelåningsgraden för fastigheter uppgick till 28 procent (51) vid periodens slut. Förändringen beror på försäljning av innehavet i MFG. Soliditeten uppgick till 52 procent (57) och förändringen beror huvudsakligen på orealiserade och realiserade värdeförändringar.

Eget kapital uppgick till 399 378 TEUR (478 508) och räntebärande skuldertill 331 447 TEUR (326 882), varav obligationen utgjorde 45000 TEUR (45000). Efter periodens slut har obligationen förtidsinlösts. Grön finansiering utgjorde 64 procent (64) av total räntebärande skuld.Under perioden har nya krediter om 10 519 TEUR upptagits och 56 481 TEUR refinansierats.Outnyttjad checkräkningskredit uppgick till 3 000 TEUR (3 000).

Genomsnittlig räntenivå uppgick till 4,2 procent (3,4), genomsnittlig räntebindningstid till1,3 år (1,8) och den genomsnittliga kapitalbindningstiden till 2,0 år (2,3). Räntetäckningsgraden uppgick till 2,3 ggr (2,5). Samtliga räntebärande skulder, förutom den outnyttjade checkräkningskrediten, löper med rörlig ränta kopplad mot Euribor 3M alternativt 6M. 64 procent (71) av total räntebärande skuld hade räntesäkrats genom derivat.

Under perioden har skulderna amorterats med 5 954 TEUR.Den årliga amorteringstakten enligt avtal uppgick till 7 486 TEUR (8 301) vid periodensslut, motsvarande 2,3

procent (2,5) av räntebärande skuld. Eastnines derivat bestod av 212 623 TEUR (230 679)i ränteswappar. Derivaten värderas till verkligt värde och värdeförändringar redovisas i resultatet, utan påverkan på kassaflödet. Det verkliga värdet på derivaten uppgick till 8 585TEUR (11 022). Vid löptidens slut är värdet på derivaten alltid noll.

Långsiktigt substansvärde per aktie var 18,3 EUR (21,9) vid periodensslut, motsvarande 211 SEK per aktie (243). Eget kapital per aktie var 18,0 EUR (21,5), motsvarande 207 SEK per aktie (240).

Kassaflöde från löpande verksamhet före förändringar i rörelsekapitalet uppgick till 12 449 TEUR (19 386) under perioden. Förändringar i rörelsekapitalet var -926 TEUR (-3 053). Kassaflöde från investeringsverksamheten uppgick till 142 310 TEUR (-107 755) och från finansieringsverksamheten till-449 TEUR (82 722). Periodens kassaflöde uppgick till 153 383 TEUR (-8 700) och periodens valutakursdifferens till 6 TEUR (68). Likvida medel vid periodensslut var 173 209 TEUR (20 569).

Per den sista september 2023 bestod Eastnines fastighetsportfölj av 13 moderna kontorsfastigheter och en utvecklingsfastighet med ett sammanlagt marknadsvärde om 573,1MEUR (606,2), varav projektfastigheter uppgick till 12,6 MEUR (12,6). Fastigheterna är belägna i citylägeni Riga, Poznan och Vilnius med bra kommunikationer och tillgänglighet. Kontorslokaler utgör 96 procent av den uthyrningsbara ytan och resterande 4 procent avser till största delen lokaler för service och handel.

Den ekonomiska uthyrningsgraden uppgick till 95,3 procent (96,3) och den areamässiga uthyrningsgraden till 95,0 procent (96,0). Hyresvärdet har ökat till 38,0 MEUR (35,7). Överskottsgraden har förbättrats till 93 procent, att jämföra med 91 procent för år 2022. Fastighetsbeståndets genomsnittliga ålder, exklusive byggnader på utvecklingsprojektet Kimmel, var 9,5 år (8,8) vid periodensslut.

I Litauens huvudstad Vilnius är Eastnines moderna och hållbara kontorsfastigheter koncentrerade till tre områden: det centrala affärsdistriktet, vid parlamentskvarteret och i utvecklingsområdet nära centralstationen.I det centrala affärsdistriktet, som löper längs med gatan Konstitucijos prospektas, beläget norr om floden Neris, återfinns en stor del av Vilnius bestånd av A-klassade kontor. Här finns Eastnines tre S7-fastigheter samt två 3Bures-fastigheter. Vid parlamentskvarteret är Eastnines fastigheter Vertas-1, Vertas-2 samt Uniq belägna. FastighetenUptown Park är belägeni ett område med flera nybyggnationer, nära centralstationen och strax utanför Vilnius gamla stadskärna. Vid utgången av tredje kvartalet uppgick Eastnines sammanlagda uthyrningsbara yta i Vilnius till drygt 120 900 kvm, motsvarande en marknadsandel om cirka 11 procent av kontorsmarknaden i staden.Hyresvärdet har under perioden ökat till 24,9MEUR (23,7). Fastighetsvärdet var 379,5 MEUR (403,7) vid periodens slut, varav projektfastigheter uppgick till 0,3 MEUR (0,3).

I Polens femte största stad, Poznan, återfinns Eastnines kontorsfastighet Nowy Rynek D. Fastigheten ligger centralt i Poznans affärsområde, nära både centralstationen och Gamla stan. Vid utgången av tredje kvartalet uppgick Eastnines uthyrningsbara yta i Poznan till cirka 39 300 kvm, vilket bedöms motsvara 6 procent av kontorsmarknaden i staden. Hyresvärdet uppgick till 8,4MEUR (7,5) och fastighetsvärdet uppgick till 118,0 MEUR (120,9) vid periodens slut.

I Lettlands huvudstad Riga saknas ett tydligt centralt affärsdistrikt och utveckling av moderna kontor sker i ett antal mikrolägen. Eastnines samtliga kontorsfastigheter är belägna centralt i staden, längs en av stadens viktigaste gator Krisjaņa Valdemara iela,samt den intilliggande gatan Zala iela. Fastighetsportföljens totala uthyrningsbara yta uppgick till drygt 22 600 kvm, vilket bedöms motsvara cirka 4 procent av kontorsmarknaden i staden. Hyresvärdet uppgick till 4,7MEUR (4,5). Fastighetsvärdet inklusive projektfastigheter uppgick, vid periodensslut, till 75,6 MEUR (81,6), varav värdet på projektfastigheter var 12,3 MEUR (12,3).

	Uthyrningsbar yta, kvm
Segment	Kontor	Handel och service	Ovrigt	Total yta	Varav vakant yta, kvm	Ekonomisk uthyrningsgrad, %	Fastighets- värde, MEUR	Andel av värde, %
Litauen	117 371	3 247	294	120912	6 499	95,0	379,5	୧୧
Polen	38417	576	265	39 258		100,0	118,0	21
Lettland	20 079	2 476	25	22 581	2 713	88,1	75,6	13
Totalt	175 867	6 299	રેક્ટ	182 751	9 212	95,3	573,1	100

Eastnine hade vid periodens slut tre framtida utvecklingsprojekt.

Projektet The Pine i Riga som planeras att uppföras i direkt anslutning till befintlig byggnad på fastigheten Alojas Biroji, beräknas omfatta cirka 15 600 kvm uthyrbar yta. Projektfastigheten Kimmel, bestående av mark i centrala Riga, bedöms uppgå till cirka 35000 kvm uthyrningsbar yta. På befintlig mark invid 3Bures-fastigheterna i Vilnius centrala affärsdistrikt planerar Eastnine att uppföra en ny kontorsbyggnad, 3Bures-4. Byggnaden beräknas omfatta cirka 13 200 kvm uthyrningsbar yta.

Samtliga projekt har pausats på grund av stor osäkerhet för nyproduktion.

Fastigheternas värde minskade under perioden till 573,1 MEUR (606,2).Investeringari befintliga fastigheter uppgick till1,6 MEUR samtidigt som orealiserade värdeförändringar minskade värdet med 34,7 MEUR, motsvarande -5,7 procent av fastighetsvärdet vid årets början. Både högre marknadshyror och hyresindexering har haft en positiv inverkan på

fastighetsvärdet,samtidigt som ökat avkastningskrav, till följd av brant stigande räntor, har haft motsatt effekt.Det vägda avkastningskravet har under tredje kvartaletfortsatt att öka till 6,2 procent, jämfört med 6,1 procent i andra kvartalet och 5,6 procent vid årsskiftet.

Inga förvärv har skett under perioden. Investeringar i befintliga fastigheter har till övervägande del avsett investeringar för befintliga och nya hyresgäster.

	2023	2022
TEUR	jan-sep	ran-dec
Fastighetsvärde vid årets början	606 222	469 817
Fastighetsförvärv		120 906
Investeringar i befintliga fastigheter	1 566	6 116
Orealiserade värdeförändringar	-34 706	9 383
Fastighetsvärde vid periodens/årets slut	573 082	606 222

Kontoret är en del av företagens varumärke och en mötesplats där företag och människors värderingar ska samspela. Till hyresgäster där inomhusmiljö, arbetsklimat, bemötande, serviceutbud och hållbarhet är viktigt erbjuder Eastnine moderna och hållbara lokaleri ett förstklassigt fastighetsbestånd i centrala lägen. Eastnines strategi är att inneha en stor marknadsposition för att kunna erbjuda alternativ till hyresgäster som önskar växa eller minska sina hyrda ytor. Lokalerna utformas efter hyresgästernas behov och identitet och i merparten av fastigheterna finns reception, tillgång till café, restaurang, gym, klädvård och parkering för bil och cykel.

I Baltikum och Polen är merparten av hyresavtalen tidsbegränsade, vilket innebär att de upphör om ingen ny överenskommelse sker. En förlängning av hyresavtal kräver därmed en aktiv förhandling från båda parterna. I avtal kan det även förekomma en ensidig rätt för hyresgästen att avbryta avtalet i förtid.

Med en lokal närvaro eftersträvar Eastnine långsiktiga och värdeskapande relationer genom samarbete, engagemang och hög servicegrad. Som hyresvärd strävar Eastnine efter att vara lyhörd mot hyresgästerna och inbjuder till kontinuerlig dialog för att diskutera det framtida lokalbehovet.

Kontrakterade årshyror uppgick till 36,2 MEUR vid periodensslut, varav kontrakterad årshyra för de tio största hyresgästerna utgjorde 59 procent.Den genomsnittliga återstående löptiden för samtliga hyresavtal uppgick till 3,9 år.

Vid periodensslut uppgick den genomsnittliga årshyran för lokaler till 194EUR per kvm. I Litauen var den genomsnittliga årshyran 194 EUR per kvm, i Lettland 183 EUR per kvm och i Polen201 EUR per kvm. Totala hyresintäkter, för samtliga hyresavtal över hela avtalstiden, uppgick till 139,1 MEUR, varav 70,3 MEUR förfaller från år 2026 och senare. Eastnine tillämpar månadshyra för samtliga kontorslokaler. Som säkerhet erhåller Eastnine, från hyresgästen, normalt 2–3 månadshyror i deposition i samband med tecknande av hyresavtal.

Nettouthyrningen under perioden, dvs.tecknade avtal minus uppsagda avtal, uppgick till-5 527 kvm, motsvarande årshyror om -604TEUR. Av periodens nettouthyrning avser -1 826 kvm respektive -430 TEUR tredje kvartalet.Den genomsnittliga årshyran för nytecknade avtal under tredje kvartalet uppgick till 205 EUR per kvm och omförhandlade hyresavtal har skett till 211 EUR per kvm, vilket kan jämföras med genomsnittshyran i Eastnines bestånd som uppgår till 194 EUR per kvm. Av nettouthyrningen kvarstod cirka 1 200 kvm förinflyttning efter periodens utgång, och 5 800 kvm för avflyttning, vilka i sin helhet avser fjärde kvartalet.

	Arshyra,	Andel av kontrakterad
Hyresgäst	TEUR!	årshyra, %	Kvm
Allegro	5676	16	26 283
Danske Bank	4973	14	26 588
Telia	3044	8	15952
Vinted	1927	5	9 605
Swedbank	1628	5	9 030
Rockwool	1421	4	6870
Twoday	807	2	3 908
Citco	747	2	3 0009
Invalda Technology Group	601	2	3 102
Bentley Systems	484	1	2 802
Totalt	21 308	റ്റു	107 149

Fastigheterna värderas kvartalsvis, varav extern värdering sker minst en gång under en rullande tolvmånadersperiod av certifierat värderingsinstitut. Fram till Q3 har 10 av 13 fastigheter externvärderats.

Marknadsvärdet har sjunkittill 573,1MEUR (606,2) vid periodensslut.

För mer information om värderingsmodell, antaganden och fastighetsvärden se även Årsredovisning 2022, not 10 (Förvaltningsfastigheter).

De externa värderingarna är utförda i enlighet med internationell värderingsstandard (IVS 2020). Vid externvärderingar utförs alltid besiktning av fastigheterna på plats. Externvärderingarna har under perioden utförts av Colliers International Advisor, Colliers Polen och Newsec.

För förvärvade fastigheter bedöms initialt marknadsvärdet motsvaras av anskaffningskostnaden. För utvecklingsfastigheter där osäkerhet över totalkostnaden föreligger och där framtida hyresavtal saknas, bedöms verkligt värde motsvaras av nedlagda kostnader om ingen övrig information föreligger vid värderingstidpunkten, som indikerar ett lägre värde.

Marknadsvärderingen sker utifrån en individuell bedömning av respektive fastighetsframtida kassaflöden.

I Baltikum används en värderingsmodell baserad på nuvärdesberäknade kassaflöden under en fem- eller tioårig kalkylperiod med tillägg för nuvärdesberäknat restvärde vid kalkylperiodens slut. Kassaflödesberäkningar med längre

kalkylperiod än fem år tillämpas normalt på fastigheter med endast en eller ett fåtal hyresgäster med långa avtalstider där kassaflödet är mer förutsägbart.

I Polen har externvärderingen utförts enligt "hardcoremetoden", vilket innebär en kapitalisering av nuvarande hyra med tillägg/avdrag för skillnaden mellan marknadshyra och nuvarande hyra.

Fastighetsvärderingarna grundar sig, vid värderingstidpunkten, på bedömningar och antaganden av både observerbara, och icke observerbara, indata.

• Observerbara data: Inkluderar bland annat aktuella hyresintäkter, historiska fastighetskostnader och investeringar samt aktuell inflation.
• Icke observerbara data:Inkluderar bland annat direktavkastningskrav, kalkylränta, framtida inflation, bedömd marknadshyra samt långsiktig vakansgrad.

Bedömd aktuell marknadshyra i värderingarna uppgick i genomsnitt till 16,3 EUR per kvm och månad (15,5). Den långsiktiga inflationen för marknadshyror har i genomsnitt bedömts till 1,6 procent (2,0). Långsiktig vakansgrad är upptagen till i genomsnitt 3,5 procent (4,5).Det vägda direktavkastningskravet var 6,2 procent (5,6) och den vägda kalkylräntan 7,7 procent (7,6).

VÄRDERINGSANTAGANDEN				Genomsnitt/ intervall	Genomsnitt/ intervall
	Lettland	Litauen	Polen	30 sep 2023	31 dec 2022
Genomsnittlig marknadshyra, EUR/kvm/månad	15,4	16,6	16,0	16.3	15,5
Investering vid nyuthyrning, EUR/kvm, 1	250	160-250	250	160-250	160-250
Vägt direktavkastningskrav, %	6,3	6,1	6,7	6,2	5,6
Vägd kalkviränta %	8.3	8.1	6.2	77	76

Lokalyta per kategori	Kvm	Hyresvärde, MEUR	Hyresvärde, EUR/kvm/år	EKOHOHIISK uthyrningsgrad, %
Kontor	175 867	34.4	196	95.5
Handel och service	6 299	1.2	187	86.7
Parkering		2.1		94.7
Övrigt1	585	0.2	129	100.0
Summa	182 751	38.0	195	95.3

Intjäningsförmågan ska ej förväxlas med en prognos för kommande tolv månader, utan är en ögonblicksbild som visar vilket resultat Eastnine kan generera under givna förutsättningar. Den grundar sig på det fastighetsbestånd som föreligger på balansdagen.Intjäningsförmågan omfattar aktuella hyresavtal men innehåller ingen bedömning vad gäller framtida utveckling av hyror och vakansgrad eller andra framtida förändringar av fastighetskostnader, räntor, värdeförändringar och andra resultatpåverkande faktorer.

Eastnines beräknade intjäningsförmåga baseras på följande antaganden om intäkter och kostnader:

• Hyresintäkterna avser kontrakterade intäkter på balansdagen.
• Fastighetskostnader och centrala administrationskostnader utgörs av aktuellt utfall för de senaste tolv månaderna på rapportdagen.
• Räntekostnader har beräknats utifrån räntebärande skulder på balansdagen och den genomsnittliga räntenivån.
• Ränteintäkter samt andra finansiella intäkter och kostnader har bedömts motsvaras av budget med tillägg för framtida årliga intäkter och kostnadersom tillkommit under perioden.

Eastnine presenterar nedan även aktuell intjäningsförmåga baserad på 30 september, men exklusive obligationen vilken förtidsinlöstes 10 oktober 2023.

• Hyresvärde ökar någoti jämförelse med slutet av andra kvartalet, på grund av indexering i vissa hyresavtal.
• Vakansvärdet har ökat på grund av lägre uthyrningsgrad.
• Fastighetskostnader har sjunkit framför allt på grund av lägre el- och värmekostnader.
• Centrala administrationskostnader har minskat, huvudsakligen beroende på lägre personalkostnader.
• Ränteintäkter erhålls på placering av likvida medel, efter avyttringen av MFG. Lösen av obligationen innebärlägre ränteintäkter.
• Räntekostnader har ökat på grund av högre räntenivå. Lösen av obligationen innebärlägre räntekostnader.
• Andra finansiella intäkter och kostnader minskar som en följd av att obligationen förtidsinlöses.
• Förvaltningsresultatet har ökat, huvudsakligen på grund av avkastning på likvida medel.
• Räntetäckningsgraden har stigit på grund av ränteintäkter och kommer att stiga ytterligare efter lösen av obligationen.
• Den genomsnittliga räntenivån har stigit på grund av stigande marknadsräntor, men sjunker efter lösen av obligationen.

				And Annual
	2023	2023		30 sep
Aktuell intjäningsförmåga, TEUR	30 sep	30 jun		Förändring, % exkl. obligation
Hvresvärde	38037	37807	+]	38 037
Avgår vakansvärde	-1 805	-1 383	+31	-1 805
Summa hyresintäkter	36232	36424	- I	36 232
Fastighetskostnader	-2447	-2 498	-2	-2 447
Driftnetto	33 785	33 926	0	33 785
Centrala administrationskostnader	-3948	-4 054	-3	-3 948
Ränteintäkter	5 885			4 488
Räntekostnader	-14 056	-133331	+5	-10 234
Andra finansiella intäkter och kostnader	-59	-311	-81	-59
Förvaltningsresultat	21 607	16 230	+33	24 032

			2023 30 sep
30 sep	30 jun	enhet	exkl. obligation
ਰੇਤੇ	ਰੇਤੇ	O	ਰਤੋ
2.5	2,2	+0,3	3,3
11.1	11,1	0,0	9,6
4.2	4.0	+0,2	3,6
5,9	5,8	+0.1	5,9
6.0	6,0	0.0	6.0
573 082	582 482	-9 400	573082
	2023	2023	Förändring,

Eastnine AB (publ), organisationsnummer 556693-7404, är ett svenskt aktiebolag, noterat på Nasdaq Stockholm, med registrerat säte i Stockholm. Koncernens fastighetsverksamhet förvaltas av helägda dotterbolag i Eastninekoncernens respektive verksamhetsland. Vid periodensslut hade Eastnine-koncernen 22 (23) heltidsanställda, varav nio (9) var anställda på huvudkontoret i Stockholm, åtta (9)i Vilnius och fem (5)i Riga. Bolagets och koncernens delårsrapport omfattar perioden januari-september 2023. Alla belopp är i tusental euro om inget annat anges. Avrundningsdifferenser kan förekomma.

De huvudsakliga riskerna i Eastnines verksamhet är kommersiella risker i form av förändringar i hyresnivåer, vakanser, räntor samt förändringar i företagsklimatet och valutakurser på de marknader där Eastnine bedriver verksamhet. Även omvärldsrisker såsom förändringar i konjunkturläget, lokal-, politik- och planrisk samt risken för värdeförändringar på fastigheter kan påverka Eastnines verksamhet.

Hög inflation har höjt finansieringskostnaderna och därmed påverkat lönsamheten negativt. Allmänt försvagade ekonomiska utsikter, med ökad risk för lågkonjunktur kan ge effekter på hyresgästers betalningsförmåga och efterfrågan på kontor. Det finns risk för negativa värdeförändringar för förvaltningsfastigheter, vilka redovisas i resultaträkningen.

Data och bedömningar kan vara felaktiga och förutsättningar kan ändras med värdeförändringar som följd. En redogörelse för Eastnines största risker finns i Bolagets årsredovisning för 2022 på s. 54–60. Aktuell marknadsanalys tillhandahålls i avsnittet Marknad på s. 5.

Periodensresultat uppgick till -47 149 TEUR (83 290). Resultatet inkluderar värdeförändring och utdelning hänförlig till MFG om -50 168 TEUR (83 569). För moderbolagets resultat- och balansräkning, se s. 25.

Årsstämman 2023 som hölls den 3 maj fastställde en utdelning om 3,40 SEK/aktie (3,00) att utbetalas kvartalsvis vid fyra tillfällen om vardera 0,85 SEK/aktie. Utdelningen utgör 51 procent av förvaltningsresultatet efter aktuell skatt för 2022, beräknat på valutakurs vid årsskiftet. Första utbetalningen ägde rum i maj och den andra i augusti 2023.

Eastnines årsstämma 2020 beslutade om införande av ett långsiktigt incitamentsprogram för anställda i bolaget (LTIP 2020). Programmets löptid var drygt tre år. Vid löptidens slut var den sammanlagda uppfyllnadsgraden för villkoren 59,1 procent och tilldelning ägde rum i augusti 2023. Totalt tilldelades 23 262 aktier.

Eastnine driver ett aktivt hållbarhetsarbete. Nedan redogörs för hållbarhetsupplysningar för perioden. En mer detaljerad beskrivning om Bolagets huvudsakliga frågor, hållbarhetsmål, GRI-indikatorer, finns i Årsredovisning 2022.

Hållbarhetsupplysningar under perioden:

• Eastnines fastighet Valdemara Centrs i Riga har klassificerats om från energiklass C till B.
• Med 50/50 procents fördelning av män och kvinnor i såväl styrelse som ledning toppar Eastnine stiftelsen Allbrights sammanställning om jämställdhet i Sveriges 361 börsbolag.
• Eastnines polska fastighet Nowy Rynek D erhöll under det andra kvartalet WELL Gold, en certifiering som adresserar hälsa och välbefinnande för de hyresgäster som arbetar i byggnaden. Certifieringen kompletterar redan existerande WELL Health and Safety-certifiering.
• Fastigheten Zala 1 i Riga erhöll under första kvartalet förnyad LEED Platinum-certifiering för befintlig byggnad, vilket var samma höga certifieringsnivå som tidigare.
• Vid periodensslut var 94 procent (94) av fastighetsytan miljöcertifierad¹ med minst LEED Gold eller BREEAM Excellent. Pågående certifieringar uppgick vid periodensslut till 6 procent av fastighetsytan.
• Andelen gröna hyresavtal uppgick till 68 procent (68).
• Grön finansiering utgjorde 64 procent (64) av räntebärande skulder.

Redovisningen har upprättats i enlighet med International Financial Reporting Standards ("IFRS") som utfärdats av International Accounting Standards Board ("IASB") i den lydelse som godkänts av EU-kommissionen för tillämpning inom Europeiska unionen. Vidare har Rådet för finansiell rapporteringsrekommendation RFR 1 (kompletterande redovisningsregler för koncerner) tillämpats. Redovisningsprinciperna har tillämpats konsekvent för alla perioder som de finansiella rapporterna avser, om inget annat anges.

Delårsrapporten har upprättats i enlighet med IAS 34 Delårsrapportering samt Årsredovisningslagen (ÅRL).

Tillämpade redovisningsprinciper och beräkningsmetoder är i allt väsentligt oförändrade jämfört med de som tillämpades i årsredovisningen för år 2022.Delårsrapporten ska läsas tillsammans med årsredovisningen. Nya och reviderade IFRS-standarder samt tolkningsuttalanden från

IFRS Interpretations Committee, bedöms för närvarande inte påverka Eastnines resultat ellerfinansiella ställning i väsentlig omfattning.

Förvaltningsfastigheter har initialt värderatstill anskaffningsvärde och därefter till verkligt värde i enlighet med IAS 40. Värdering av koncernens förvaltningsfastigheter har skett i enlighet med nivå 3 i IFRS 13.

Eastnines skulder till kreditinstitut och obligationsinnehavare har värderatstill upplupet anskaffningsvärde.

Derivat har värderats till verkligt värde i enlighet med nivå 2 i IFRS 13.

Moderbolaget har upprättatsin redovisning enligt RFR 2, Redovisning för juridiska personer samt Årsredovisningslagen och tillämpar samma redovisningsprinciper, beräkningsmetoder och värderingsmetoder som i den senaste årsredovisningen.

Eastnine klassificerar sina olika segment utifrån geografi samt karaktären på investeringarna. Bolagets ledande befattningshavare och styrelse följer upp innehaven på följande segment: Fastigheter i Litauen, Fastigheter i Lettland, Fastigheter i Polen samt Övriga investeringar.

Eastnine AB har närståendeförhållande med sina dotterföretag, se även not 29 i Årsredovisningen 2022, samt med styrelseledamöter och anställda. Eastnines företagsledning, styrelseledamöter och deras nära familjemedlemmar samt närstående företag kontrollerade, vid periodensslut, 31 procent (30) av rösterna i Bolaget.

Den 10 oktober 2023 genomfördes förtida inlösen av Eastnines utestående gröna obligationer. Inlösenpriset uppgick till 102,25 procent av det totala nominella beloppet.

Eastnine erhöll 87 av 100 poäng i GRESB:s årliga ESGbedömning av fastighetsbolag, vilket resulterade i fyra stjärnor(5).

Den verkställande direktören försäkrar att delårsrapporten ger en rättvisande översikt över utvecklingen av moderbolaget och koncernens verksamhet, ställning och resultat samt beskriver väsentliga risker och osäkerhetsfaktorer som moderbolaget och koncernen står inför.

Denna rapport har varit föremål för granskning av Bolagets revisor.

Stockholm den 26 oktober 2023

Kestutis Sasnauskas Vd

Till styrelsen i Eastnine AB (publ) Org. nr 556693-7404

Vi har utfört en översiktlig granskning av den finansiella delårsinformationen i sammandrag (delårsrapporten) för Eastnine AB (publ) per den 30 september 2023 och den niomånadersperiod som slutade per detta datum. Det är styrelsen och verkställande direktören som har ansvaret för att upprätta och presentera denna delårsrapport i enlighet med IAS 34 och årsredovisningslagen. Vårt ansvar är att uttala en slutsats om denna delårsrapport grundad på vår översiktliga granskning.

Vi har utfört vår översiktliga granskning i enlighet med International Standard on Review Engagements ISRE 2410 Översiktlig granskning av finansiell delårsinformation utförd av företagets valda revisor. En översiktlig granskning består av att göra förfrågningar, i första hand till personer som är ansvariga för finansiella frågor och redovisningsfrågor, att utföra analytisk granskning och att vidta andra översiktliga granskningsåtgärder. En översiktlig granskning har en annan inriktning och en betydligt mindre omfattning jämfört med den inriktning och omfattning som en revision enligt ISA och god revisionssed i övrigt har. De granskningsåtgärder som vidtas vid en översiktlig granskning gör det inte möjligt för oss att skaffa oss en sådan säkerhet att vi blir medvetna om alla viktiga omständigheter som skulle kunna ha blivit identifierade om en revision utförts. Den uttalade slutsatsen grundad på en översiktlig granskning har därför inte den säkerhet som en uttalad slutsats grundad på en revision har.

Grundat på vår översiktliga granskning har det inte kommit fram några omständigheter som ger oss anledning att anse att delårsrapporten inte, i allt väsentligt, är upprättad för koncernens del i enlighet med IAS 34 och årsredovisningslagen samt för moderbolagets del i enlighet med årsredovisningslagen.

Stockholm den 26 oktober 2023

KPMG AB

Peter Dahllöf Auktoriserad revisor

Eastnines börskurs stod i 156,8 SEK (120,8) vid utgången av tredje kvartalet, en uppgång med 30 procent sedan årsskiftet. Den högsta stängningskursen uppmättes den 25 september med 163,6 SEK och den lägsta stängningskursen på 93,4 SEK noterades den 28 mars.

Bolagets börsvärde uppgick vid utgången av september till 3,5 miljarder SEK (2,7). Den genomsnittliga dagsomsättningen på Nasdaq uppgick till 9 364 aktier (10 036) under perioden januari-september. Free float¹ uppgick per sista septembertill 40,8 procent(44,8).

Det långsiktiga substansvärdet per aktie har sjunkit under året och uppgår vid periodenssluttill 211 SEK (243) respektive 18,3 EUR (21,9). Eget kapital per aktie har sjunkit till 207 SEK (240)respektive 18,0 EUR (21,5).

Orealiserade värdeförändringar i fastigheter och realiserad värdeförändring från övriga investeringar minskade substansvärdet per aktie under perioden och förvaltningsresultatet ökade substansvärdet.Den långsiktiga substansrabatten har minskat under perioden och uppgick per den sista septembertill 26 procent(50).

	2023	2022
Data per aktie	30 sep	31 dec
Eget kapital, EUR	18.0	21,5
Längsiktigt substansvärde, EUR	18,3	21,9
Aktiekurs, EUR	13.6	10,9
Eget kapital, SEK	207	240
Längsiktigt substansvärde, SEK	211	243
Aktiekurs, SEK	156,8	120,8

Eastnines aktie är noterad på Nasdaq Stockholm Mid Cap, sektor Real Estate. Det totala antalet aktier i Eastnine AB (publ) uppgick till 22 370 261 vid periodensslut. Justerat för återköpta aktier i eget förvar, uppgick antalet aktier till 22 231008 (22 207 746). I augusti tilldelades aktier i samband med utfallet av LTIP 2020. Läs mer nedan samt på sid 14. Andelen aktier i svensk ägo uppgick per den sista septembertill 84,6 procent (80,0).

Antalet kända aktieägare var per den sista september 5 770 (5 662). Tre ägare, Peter Elam Håkansson, Bonnier FastigheterInvest och Arbona, hade vardera minsttio procent av totalt antal aktier i Bolaget.

Per 30 september 2023 hade Bolaget 139 253 (162 515) återköpta aktier i eget förvar, motsvarande cirka 0,6 procent av totalt antal aktier.Återköpta aktier kan komma att användas till Eastnines långsiktiga incitamentsprogram (LTIP).Utspädningseffekten, av återköpta aktier som vid

periodens slut bedöms komma att användas till gällande LTIP,redovisas för nyckeltaletresultat per aktie.Vid årsstämman 2023 erhöll styrelsen nytt mandat att besluta om återköp av egna aktier, med begränsningen att Bolagets innehav av egna aktier vid var tid inte får överstiga 10 procent av samtliga aktier i Bolaget.

I augusti 2023 tilldelades deltagarna i LTIP 2020 aktier, och Eastnines återköpta aktier i eget förvar minskade med motsvarande antal. Läs mer under Utfall i incitamentsprogrammet LTIP 2020 på sid 14.

Årsstämman 2023 beslutade om en utdelning på 3,40 SEK/aktie (3,00) att utbetalas kvartalsvis vid fyra tillfällen om vardera 0,85 SEK/aktie. Utdelningen utgör 51 procent av förvaltningsresultatet efter aktuell skattför 2022, beräknat på valutakurs vid årsskiftet.

Första utbetalningen ägde rum i maj och den andra i augusti 2023.

	Antal aktier	0/0	Förändring 2023 %-enheter
Aktieägare
Peter Elam Håkansson2	5837617	26,1%	+0,2
Bonnier Fastigheter Invest AB2	3888 262	17,4%	+4,2
Arbona AB (publ)	2 284 345	10,2%	+0,2
Kestutis Sasnauskas1	968 647	4,3%	0,0
Patrik Brummer1	832 930	3,7%	0,0
Avanza Pension	508 701	2,3%	0,0
Nordnet Pensionsförsäkring	425 097	1,9%	+0,1
Karine Hirn	411 288	1,8%	0,0
Dimensional Fund Advisors	336416	1,5%	0,0
Staffan Malmer	298 334	1,3%	+0,2
Gustaf Hermelin	208 000	0,9%	0,0
Albin Rosengren	205 348	0,9%	0,0
CARN Capital	176 268	0,8%	-0,3
David Lindskog	172 000	0,8%	+0,7
Jacob Grapengiesser	167 861	0,8%	0,0
15 största	16 721 114	74,7%	+5,3
Eastnine AB (återköpta aktier)	139 253	0,6%	-0,1
Ovriga	5 509 894	24,6%	-5,2
Totalt	22 370 261	100,0%	0,0

KONCERNENS RAPPORT ÖVER TOTALRESULTAT

	2023	2022	2023	2022	2022	2022/2023
TEUR	jan-sep	jan-sep	jul-sep	jul-sep	jan-dec	okt-sep
Hyresintäkter	27 200	21 804	9 056	8 228	30 299	35 695
Fastighetskostnader	-1 788	-2 154	-576	-636	-2 812	-2 447
Driftnetto	25 411	19 650	8 481	7 592	27 487	33 248
Centrala administrationskostnader	-2 774	-3 051	-851	-957	-4 224	-3 948
Ränteintäkter	833	-	786	-	23	855
Räntekostnader	-9 828	-6 481	-3 643	-2 506	-9 374	-12 721
Andra finansiella intäkter och kostnader	-427	-305	-209	-128	-498	-620
Förvaltningsresultat	13 215	9 813	4 564	4 001	13 413	16 815
Orealiserade värdeförändringar i fastigheter	-34 706	7 535	-10 004	-2 467	9 383	-32 858
Orealiserade värdeförändringar i investeringar	-	76 519	-	58 108	70 789	-5 730
Orealiserade värdeförändringar i derivat	-2 437	11 564	-1 264	6 521	12 417	-1 585
Realiserade värdeförändringar och utdelningar från investeringar	-49 870	6 813	-18 913	260	7 075	-49 609
Resultat före skatt	-73 799	112 244	-25 617	66 423	113 076	-72 967
Aktuell skatt	-277	-197	-95	-148	-209	-290
Uppskjuten skatt	1 856	-3 210	68	-749	-4 307	760
Periodens/årets resultat1	-72 220	108 837	-25 644	65 526	108 560	-72 497
Övrigt totalresultat – poster som kan komma att återföras till resultatet:
Omräkningsdifferenser för utlandsverksamhet	-289	-73	-621	-73	147	-77
Skatt på poster som kan komma att återföras till resultatet	-8	-	-8	-	-	-8
Periodens/årets totalresultat1	-72 517	108 764	-26 274	65 453	108 707	-72 574
Antal utgivna aktier, justerat för återköpta aktier, tusental	22 231	22 208	22 231	22 208	22 208	22 231
Vägt genomsnittligt antal aktier före utspädning, tusental	22 212	22 208	22 221	22 208	22 208	22 211
Vägt genomsnittligt antal aktier efter utspädning, tusental	22 236	22 211	22 236	22 217	22 226	22 236
Resultat per aktie före utspädning, EUR	-3,25	4,90	-1,15	2,95	4,89	-3,26
Resultat per aktie efter utspädning, EUR	-3,25	4,90	-1,15	2,95	4,88	-3,26

1 Periodens/årets totalresultat är i sin helhet hänförligt till moderföretagets aktieägare.

KONCERNENS RAPPORT ÖVER FINANSIELL STÄLLNING I SAMMANDRAG

	2023	2022	2022
TEUR	30 sep	31 dec	30 sep
TILLGÅNGAR
Förvaltningsfastigheter	573 082	606 222	603 873
Nyttjanderättstillgång, leasingavtal	2 151	2 234	2 258
Derivatinstrument	8 287	10 037	10 169
Övriga anläggningstillgångar	198	263	306
Summa anläggningstillgångar	583 718	618 756	616 607
Övriga omsättningstillgångar	6 455	5 543	5 686
Likvida medel	173 209	19 820	20 569
Värdepappersinnehav som innehas för försäljning	-	193 355	198 586
Summa omsättningstillgångar	179 665	218 718	224 840
SUMMA TILLGÅNGAR	763 382	837 474	841 447
EGET KAPITAL OCH SKULDER
Eget kapital	399 378	478 508	478 564
Räntebärande skulder	278 961	263 552	320 403
Uppskjuten skatteskuld	16 949	18 788	17 660
Leasingskuld	2 132	2 216	2 240
Övriga långfristiga skulder	3 102	3 037	4 746
Summa långfristiga skulder	301 144	287 594	345 050
Räntebärande skulder	52 486	63 330	8 301
Övriga kortfristiga skulder	10 375	8 043	9 531
Summa kortfristiga skulder	62 861	71 373	17 832
SUMMA EGET KAPITAL OCH SKULDER	763 382	837 474	841 447

KONCERNENS RAPPORT ÖVER FÖRÄNDRINGAR I EGET KAPITAL

	Aktie	Övrigt tillskjutet	Reserv omräknings	Balanserad vinst eller	Summa eget
TEUR	kapital	kapital	differenser	förlust	kapital
Ingående eget kapital 1 januari 2022	3 660	251 567	-	120 766	375 994
Resultat 1 januari-30 september	-	-	-	108 764	108 764
Övrigt totalresultat 1 januari-30 september	-	-	73		- 73
Utdelning till aktieägarna	-	-6 377	-		- -6 377
Långsiktiga incitamentsprogram	-	111	-		- 111
Utgående eget kapital 30 september 2022	3 660	245 301	73	229 530	478 564
Resultat 1 oktober-31 december	-	-	-	-204	-204
Övrigt totalresultat 1 oktober-31 december	-	-	74		- 74
Långsiktiga incitamentsprogram	-	74	-		- 74
Utgående eget kapital 31 december 2022	3 660	245 375	147	229 326	478 508
Resultat 1 januari-30 september	-	-	-	-72 220	-72 220
Övrigt totalresultat 1 januari-30 september	-	-	-297		- -297
Utdelning till aktieägarna	-	-6 673	-		- -6 673
Långsiktiga incitamentsprogram	-	61	-		- 61
Utgående eget kapital 30 september 2023	3 660	238 762	-150	157 107	399 378

KONCERNENS RAPPORT ÖVER KASSAFLÖDEN

	2023	2022	2023	2022	2022	2022/2023
TEUR	jan-sep	jan-sep	jul-sep	jul-sep	jan-dec	okt-sep
Den löpande verksamheten
Resultat före skatt	-73 799	112 244	-25 617	66 423	113 076	-72 967
Justering för poster som inte ingår i kassaflödet	86 525	-92 661	29 152	-62 072	-92 608	86 577
Betald inkomstskatt	-277	-197	-95	-149	-209	-290
Kassaflöde från löpande verksamhet före förändringar i rörelsekapitalet	12 449	19 386	3 440	4 202	20 259	13 321
Förändringar i kassaflöde från rörelsekapitalet
Ökning (-)/minskning(+) rörelsefordringar	-1 580	5 265	268	-584	6 423	-422
Ökning (+)/minskning(-) rörelseskulder	654	-8 318	553	1 083	-7 132	1 840
Kassaflöde från den löpande verksamheten	11 523	16 333	4 261	4 701	19 550	14 739
Investeringsverksamheten
Investeringar i befintliga fastigheter	-1 566	-5 615	-604	-1 699	-6 116	-2 067
Förvärv av fastigheter	-	-120 906	-	-	-120 906	-
Förvärv av inventarier	-14	-26	-3	-4	-34	-22
Försäljning av övriga finansiella tillgångar	143 890	18 792	143 592	2 710	18 792	143 890
Kassaflöde från investeringsverksamheten	142 310	-107 755	142 985	1 007	-108 264	141 801
Finansieringsverksamheten
Upptagna lån	10 519	93 340	-	-	93 340	-
Amortering av lån	-5 954	-5 719	-1 618	-2 075	-7 542	-7 777
Amortering av leasingskuld	-84	-80	-28	-25	-104	-108
Utdelning till aktieägarna	-4 930	-4 819	-1 669	-1 594	-6 413	-6 524
Kassaflöde från finansieringsverksamheten	-449	82 722	-3 314	-3 694	79 281	-3 891
Periodens/årets kassaflöde	153 383	-8 700	143 931	2 014	-9 434	152 649
Likvida medel, ingående balans	19 820	29 201	29 287	18 521	29 201	20 569
Valutakursdifferenser i likvida medel	6	68	-9	34	53	-9
Likvida medel, utgående balans	173 209	20 569	173 210	20 569	19 820	173 209

NYCKELTAL

	2023	2022	2023	2022	2022	2022/2023
	jan-sep	jan-sep	jul-sep	jul-sep	jan-dec	okt-sep
Överskottsgrad, %	93	90	94	92	91	93
Räntetäckningsgrad, ggr	2,3	2,5	2,3	2,6	2,4	2,3
Avkastning på eget kapital, %	-22,0	33,9	-25,5	58,7	25,4	-16,5
Kassaflöde per aktie från den löpande verksamheten, EUR	0,52	0,74	0,19	0,21	0,88	0,66
Kassaflöde per aktie, EUR	6,91	-0,39	6,48	0,09	-0,42	6,87
Förvaltningsresultat per aktie, EUR	0,59	0,44	0,21	0,18	0,60	0,76
Resultat per aktie före utspädning, EUR	-3,25	4,90	-1,15	2,95	4,89	-3,26
Resultat per aktie efter utspädning, EUR	-3,25	4,90	-1,15	2,95	4,88	-3,26

SEGMENTSRAPPORTERING

Eastnine klassificerar sina olika segment utifrån geografi samt karaktären på investeringarna. Segmenten presenteras utifrån företagsledningens perspektiv och är indelade enligt följande: Fastigheter i Litauen, Fastigheter i Lettland, Fastigheter i Polen samt Övriga investeringar.

TEUR
	Fastigheter i Fastigheter i Fastigheter i			Övriga
1 jan–30 sep 2023	Litauen	Lettland	Polen	investeringar	Ofördelat	Summa
Hyresintäkter	17 859	3 036	6 304	-	-	27 200
Fastighetskostnader	-1 044	-628	-116	-	-	-1 788
Driftnetto	16 815	2 409	6 188	-	-	25 411
Centrala administrationskostnader	-		- -	-	-2 774	-2 774
Ränteintäkter	48		- -	-	785	833
Räntekostnader	-4 028	-1 054	-1 885	-	-2 860	-9 828
Andra finansiella intäkter och kostnader	-19		- -146	-	-262	-427
Förvaltningsresultat	12 815	1 355	4 157	-	-5 112	13 215
Orealiserade värdeförändringar i fastigheter	-25 407	-6 315	-2 984	-	-	-34 706
Orealiserade värdeförändringar i investeringar	-		- -	-	-	-
Orealiserade värdeförändringar i derivat	-2 245	-83	-109	-	-	-2 437
Realiserade värdeförändringar och utdelningar från investeringar	-		- -	-49 870	-	-49 870
Resultat före skatt	-14 837	-5 043	1 063	-49 870	-5 112	-73 799
Aktuell/uppskjuten skatt	1 677	-1	-97	-	-	1 579
Periodens resultat	-13 160	-5 044	966	-49 870	-5 112	-72 220
Förvaltningsfastigheter	379 516	75 615	117 951	-	-	573 082
varav periodens investeringar/förvärv	1 220	316	30	-	-	1 566
Räntebärande skulder	185 036	31 031	70 380	-	45 000	331 447

TEUR	Fastigheter i	Fastigheter i	Fastigheter i	Övriga
1 jan–30 sep 2022	Litauen	Lettland	Polen	investeringar	Ofördelat	Summa
Hyresintäkter	16 222	2 533	3 048	-	-	21 804
Fastighetskostnader	-1 428	-719	-7	-	-	-2 154
Driftnetto	14 794	1 815	3 041	-	-	19 650
Centrala administrationskostnader		-	- -161	-	-2 890	-3 051
Räntekostnader	-3 271	-553	-1 076	-	-1 581	-6 481
Andra finansiella intäkter och kostnader	-23		- -63	-	-220	-305
Förvaltningsresultat	11 500	1 262	1 742	-	-4 691	9 813
Orealiserade värdeförändringar i fastigheter	8 583	-1 048	-	-	-	7 535
Orealiserade värdeförändringar i investeringar		-	- -	76 519	-	76 519
Orealiserade värdeförändringar i derivat	7 207	686	3 672	-	-	11 564
Realiserade värdeförändringar och utdelningar från investeringar		-	- -	6 813	-	6 813
Resultat före skatt	27 290	899	5 414	83 332	-4 691	112 244
Uppskjuten skatt	-2 512	-2	-893	-	-	-3 407
Periodens resultat	24 778	898	4 521	83 332	-4 691	108 837
Förvaltningsfastigheter	402 363	80 604	120 906	-	-	603 873
varav periodens investeringar/förvärv	4 646	969	120 906	-	-	126 521
Värdepappersinnehav		-	- -	198 586	-	198 586
Räntebärande skulder	180 227	32 017	71 460	-	45 000	328 704

TILLGÅNGAR SOM INNEHAS FÖR FÖRSÄLJNING

Nedanstående tabell redovisar de värdepappersinnehav som vid periodens slut värderas till verkligt värde i nivå 2. Innehavet i MFG avyttrades under perioden.

	Övriga investeringar
Förändringar i värdepappersinnehav som innehas för försäljning värderade till verkligt värde i nivå 2, TEUR
Ingående balans 1 januari 2022	121 830
Orealiserade värdeförändringar via årets resultat	71 525
Utgående balans 31 december 2022	193 355
Avyttringar/minskningar	-143 592
Realiserade värdeförändringar via periodens/årets resultat	-49 763
Utgående balans 30 september 2023	-

VÄRDERINGSANTAGANDEN

	2023	2023	2023	2022	2022 30 sep
Förvaltningsfastigheter	30 sep	30 jun	31 mar	31 dec
Vägt direktavkastningskrav, %	6,2	6,1	5,9	5,6	5,6
Genomsnittlig marknadshyra, EUR/kvm/månad	16,3	16,0	15,9	15,5	15,4
Genomsnittlig kalkylränta, %	7,7	7,6	7,9	7,6	7,5
Långsiktig inflation marknadshyror, %	1,6	1,6	2,0	2,0	2,0
Långsiktig vakansgrad, %	4,5	4,5	4,5	4,5	4,5

KÄNSLIGHETSANALYS

30 september 2023

Förvaltningsfastigheter,
TEUR	Antaganden		Fastigheter i Litauen		Fastigheter i Lettland	Fastigheter i Polen		Summa
Marknadshyra, %	+/- 5,0	16 190	-16 073	2 964	-2 941	4 178	-4 179	23 332	-23 193
Uhyrningsgrad, %-enhet	+/- 1,0	4 821	-4 838	813	-812	-	-	5 634	-5 650
Direktavkastningskrav,
%-enheter	+/- 0,25	-9 970	10 832	-1 645	1 775	-4 809	5 223	-16 424	17 830

MARKNADSRISKER, TEUR

Påverkan på		2023	2022		2023	2022
resultat och kapital	Förändring, %	30 sep	31 dec	Kassaflöde och intjäning	30 sep	31 dec
Växelkurs EUR/PLN	+/- 10	4 712	5 507	Marknadsränta +/- 50 räntepunkter	-602/+602	-488/+488

Kassaflöde och intjäning
Marknadsränta +/- 100 räntepunkter	-1 204/1 204	-975/+975

TILLGÅNGAR OCH SKULDER I FRÄMMANDE VALUTOR, TEUR

	2023	2022		2023	2022
Likvida medel och skulder	30 sep	31 dec	Värdepappersinnehav	30 sep	31 dec
Valuta i SEK	511	83	Innehav i rubel (avser MFG)	-	193 355
Valuta i PLN	746	370
Leasingskuld i SEK	211	294

2023	2022		2023	2022
		Värdepappersinnehav

MODERBOLAGETS RESULTATRÄKNING

	2023	2022	2023	2022	2022	2022/2023
TEUR	jan-sep	jan-sep	jul-sep	jul-sep	jan-dec	okt-sep
Övriga intäkter	1 481	1 397	494	466	1 933	2 017
Centrala administrationskostnader	-2 576	-2 527	-840	-791	-3 542	-3 590
Rörelseresultat	-1 095	-1 131	-347	-325	-1 609	-1 573
Erhållna utdelningar från koncernföretag	3 607	-	-	-	-	3 607
Orealiserade värdeförändringar i investeringar	-	76 756	-	58 363	42 509	-34 246
Realiserade värdeförändringar och utdelningar från investeringar	-50 168	6 813	-18 913	260	3 266	-53 715
Finansiella intäkter	7 194	2 771	1 698	960	2 477	6 900
Finansiella kostnader	-6 687	-1 919	-2 115	-646	-1 340	-6 107
Resultat före skatt	-47 149	83 290	-19 676	58 612	45 304	-85 134
Skatt	-	-	-	-	-	-
Periodens/årets resultat	-47 149	83 290	-19 676	58 612	45 304	-85 134

MODERBOLAGETS BALANSRÄKNING I SAMMANDRAG

	2023	2022	2022
TEUR	30 sep	31 dec	30 sep
TILLGÅNGAR
Nyttjanderättstillgång, leasingavtal	230	312	337
Aktier och andelar i koncernföretag	126 298	138 680	138 662
Lån till koncernföretag	78 777	78 777	78 777
Kortfristigt värdepappersinnehav	-	193 355	198 586
Övriga tillgångar	3 345	1 617	2 892
Likvida medel	159 546	7 620	7 703
SUMMA TILLGÅNGAR	368 195	420 363	426 957
EGET KAPITAL OCH SKULDER
Eget kapital	317 640	371 402	377 061
Räntebärande skulder	45 000	45 000	45 000
Leasingskuld	211	294	319
Övriga skulder	5 344	3 666	4 577
SUMMA EGET KAPITAL OCH SKULDER	368 195	420 363	426 957

KVARTALSÖVERSIKT

RESULTATRÄKNINGAR

TEUR	Q3 2023	Q2 2023	Q1 2023	Q4 2022	Q3 2022	Q2 2022	Q1 2022	Q4 2021
Hyresintäkter	9 056	9 092	9 051	8 495	8 228	7 350	6 226	5 451
Fastighetskostnader	-576	-537	-676	-650	-636	-797	-729	-839
Driftnetto	8 481	8 555	8 376	7 845	7 592	6 553	5 497	4 612
Centrala administrationskostnader	-851	-1 015	-908	-1 175	-957	-1 075	-1 019	-1 000
Ränteintäkter	786	27	19	23	-	-	-	-
Räntekostnader	-3 643	-3 290	-2 895	-2 893	-2 506	-2 229	-1 746	-1 749
Andra finansiella intäkter och kostnader	-209	-175	-43	-200	-128	-118	-51	-122
Förvaltningsresultat	4 564	4 102	4 549	3 600	4 001	3 131	2 680	1 742
Orealiserade värdeförändringar:
Fastigheter	-10 004	-7 891	-16 811	1 848	-2 467	10 031	-34	13 957
Investeringar	-	-31 296	-	-5 730	58 108	62 756	-44 344	31 995
Derivat	-1 264	131	-1 304	852	6 521	2 757	2 287	689
Realiserade värdeförändringar och utdelningar från investeringar	-18 913	-106	444	262	260	92	6 461	861
Resultat före skatt	-25 617	-35 060	-13 122	832	66 423	78 766	-32 950	49 244
Skatt	-27	192	1 414	-1 109	-897	-2 262	-296	-1 995
Periodens resultat	-25 644	-34 867	-11 708	-277	65 526	76 603	-33 246	47 249
Omräkningsdifferens för utlandsverksamhet	-629	110	222	220	-73	-	-	-
Periodens totalresultat	-26 274	-34 757	-11 486	-57	65 453	76 603	-33 246	47 249
BALANSPOSTER I SAMMANDRAG
	2023	2023	2023	2022	2022	2022	2022	2021
TEUR	30 sep	30 jun	31 mar	31 dec	30 sep	30 jun	31 mar	31 dec
Förvaltningsfastigheter	573 082	582 482	589 922	606 222	603 873	604 640	471 196	469 817
Långfristiga värdepappersinnehav	-	-	-	-	-	140 222	77 467	121 830
Kortfristiga värdepappersinnehav	-	-	-	-	-	2 984	4 172	19 028
Övriga tillgångar	17 091	18 062	17 482	18 076	18 419	11 356	6 876	12 642
Likvida medel	173 209	29 287	18 739	19 820	20 569	18 521	67 505	29 201
Värdepappersinnehav som innehas för försäljning	-	162 059	193 355	193 355	198 586	-	-	-
SUMMA TILLGÅNGAR	763 382	791 890	819 499	837 474	841 447	777 724	627 217	652 518
Eget kapital	399 378	425 649	467 042	478 508	478 564	412 965	342 766	375 994
Långfristiga räntebärande skulder	278 961	325 580	261 847	263 552	320 403	322 631	253 634	234 574
Kortfristiga räntebärande skulder	52 486	7 486	62 707	63 330	8 301	8 149	7 162	6 510
Övriga skulder	32 558	33 176	27 904	32 084	34 179	33 979	23 654	35 441
SUMMA EGET KAPITAL OCH SKULDER	763 382	791 890	819 499	837 474	841 447	777 724	627 217	652 518

NYCKELTAL PER KVARTAL

FASTIGHETSRELATERADE	Q3 2023	Q2 2023	Q1 2023	Q4 2022	Q3 2022	Q2 2022	Q1 2022	Q4 2021
Uthyrningsbar yta, tkvm	182,8	183,0	183,0	182,9	182,9	183,0	143,2	143,2
Antal fastigheter	14	14	14	14	14	14	13	13
Förvaltningsfastigheter, TEUR	573 082	582 482	589 922	606 222	603 873	604 640	471 196	469 817
Överskottsgrad, %	94	94	93	92	92	89	88	85
Ekonomisk uthyrningsgrad, %	95,3	96,3	96,6	96,3	94,3	91,5	91,1	90,0
Genomsnittshyra, EUR/kvm/månad	16,2	16,1	16,1	15,3	15,3	15,2	15,2	14,8
Genomsnittshyra, EUR/kvm/år	194	193	193	183	183	183	183	178
WAULT, år	3,9	4,1	4,2	4,4	4,4	4,7	4,1	4,3
Vägt direktavkastningskrav, fastigheter, %	6,2	6,1	5,9	5,6	5,6	5,6	5,5	5,6
Miljöcertifierade fastigheter, % av kvm	94	94	94	94	89	63	81	81

FINANSIELLA	Q3 2023	Q2 2023	Q1 2023	Q4 2022	Q3 2022	Q2 2022	Q1 2022	Q4 2021
Hyresintäkter, TEUR	9 056	9 092	9 051	8 495	8 228	7 350	6 226	5 451
Driftnetto, TEUR	8 481	8 555	8 376	7 845	7 592	6 553	5 497	4 612
Förvaltningsresultat, TEUR	4 564	4 102	4 549	3 600	4 001	3 131	2 680	1 742
Belåningsgrad fastigheter, %	58	57	55	54	54	55	55	51
Nettobelåningsgrad fastigheter, %	28	52	52	51	51	52	41	45
Kapitalbindningstid, år	2,0	2,4	2,1	2,3	2,6	2,8	2,5	2,5
Räntebindningstid, år	1,3	1,5	1,7	1,8	2,0	2,2	1,6	1,5
Skuldkvot, ggr	11,7	11,8	12,4	14,1	16,3	18,5	15,9	15,7
Nettoskuldkvot, ggr	5,6	10,7	11,6	13,2	15,3	17,5	11,8	13,8
Soliditet, %	52	54	57	57	57	53	55	58
Räntetäckningsgrad, ggr	2,3	2,2	2,6	2,2	2,6	2,4	2,5	2,0
Genomsnittlig räntenivå, %	4,2	4,0	3,8	3,4	3,1	3,0	2,9	2,8
Avkastning på eget kapital, %	-25,5	-31,1	-9,7	0,0	58,7	81,1	-37,0	53,6

AKTIERELATERADE	Q3 2023	Q2 2023	Q1 2023	Q4 2022	Q3 2022	Q2 2022	Q1 2022	Q4 2021
Eget kapital, TEUR	399 378	425 649	467 042	478 508	478 564	412 965	342 766	375 994
Långsiktigt substansvärde, TEUR	407 743	432 834	474 611	486 274	486 055	426 241	356 635	391 853
Börsvärde, TEUR	303 049	209 936	197 122	241 250	178 152	178 326	229 161	341 658
Börsvärde, TSEK	3 485 822	2 473 943	2 220 775	2 682 696	1 936 515	1 909 866	2 376 229	3 517 707
Antal utgivna aktier vid periodens slut, tusental	22 370	22 370	22 370	22 370	22 370	22 370	22 370	22 370
Antal utgivna aktier vid periodens slut, justerat för återköpta aktier, tusental	22 231	22 208	22 208	22 208	22 208	22 208	22 208	22 208
Vägt genomsnittligt antal aktier, justerat för återköpta aktier, tusental	22 221	22 208	22 208	22 208	22 208	22 208	22 208	22 169
Kassaflöde per aktie från den löpande verksamheten, EUR	0,19	0,19	0,14	0,14	0,21	0,22	0,31	0,27
Kassaflöde per aktie, EUR	6,48	0,47	-0,05	-0,03	0,09	-2,21	1,72	-1,55
Förvaltningsresultat per aktie, EUR	0,21	0,18	0,20	0,16	0,18	0,14	0,12	0,08
Resultat per aktie före utspädning, EUR	-1,15	-1,57	-0,53	-0,01	2,95	3,45	-1,50	2,13
Resultat per aktie efter utspädning, EUR	-1,15	-1,57	-0,53	-0,01	2,95	3,45	-1,50	2,12
Eget kapital per aktie, EUR	18,0	19,2	21,0	21,5	21,5	18,6	15,4	16,9
Eget kapital per aktie, SEK	207	226	237	240	234	199	160	174
Långsiktigt substansvärde per aktie, EUR	18,3	19,5	21,4	21,9	21,9	19,2	16,1	17,6
Långsiktigt substansvärde per aktie, SEK	211	230	241	243	238	206	167	182
Aktiekurs, EUR	13,6	9,5	8,9	10,9	8,0	8,0	10,3	15,4
Aktiekurs, SEK	156,80	111,40	100,00	120,80	87,20	86,00	107,00	158,40

ÖVRIGT	Q3 2023	Q2 2023	Q1 2023	Q4 2022	Q3 2022	Q2 2022	Q1 2022	Q4 2021
EUR/SEK	11,50	11,78	11,27	11,12	10,87	10,71	10,37	10,30
EUR/PLN	4,64	4,43	4,68	4,69	4,87	4,82	-	-

HÄRLEDNING AV NYCKELTAL

	Q3 2023	Q2 2023	Q1 2023	Q4 2022	Q3 2022	Q2 2022	Q1 2022	Q4 2021
Hyresintäkter	9 056	9 092	9 051	8 495	8 228	7 350	6 226	5 451
Driftnetto	8 481	8 555	8 376	7 845	7 592	6 553	5 497	4 612
Överskottsgrad, %	94	94	93	92	92	89	88	85
Förvaltningsfastigheter	573 082	582 482	589 922	606 222	603 873	604 640	471 196	469 817
Räntebärande skulder	331 447	333 065	324 554	326 882	328 705	330 780	260 796	241 084
Belåningsgrad fastigheter, %	58	57	55	54	54	55	55	51
Förvaltningsfastigheter	573 082	582 482	589 922	606 222	603 873	604 640	471 196	469 817
Räntebärande skulder	331 447	333 065	324 554	326 882	328 705	330 780	260 796	241 084
Likvida medel	173 209	29 287	18 739	19 820	20 569	18 521	67 505	29 201
Nettobelåningsgrad fastigheter, %	28	52	52	51	51	52	41	45
Eget kapital	399 378	425 649	467 042	478 508	478 564	412 965	342 766	375 994
Återläggning derivat	-8 584	-9 849	-9 718	-11 022	-10 169	-3 648	-892	1 395
Återläggning uppskjuten skatt	16 949	17 034	17 288	18 788	17 660	16 925	14 760	14 464
Långsiktigt substansvärde, TEUR	407 743	432 834	474 611	486 274	486 055	426 241	356 635	391 853
Driftnetto	32 294	32 368	30 366	27 487	24 253	21 748	20 121	19 237
Centrala administrationskostnader	-3 891	-4 056	-4 115	-4 226	-4 050	-3 888	-3 749	-3 853
Summa	28 402	28 312	26 251	23 261	20 203	17 861	16 372	15 384
Räntebärande skulder	331 447	333 065	324 554	326 882	328 705	330 780	260 796	241 084
Skuldkvot, ggr	11,7	11,8	12,4	14,1	16,3	18,5	15,9	15,7
Driftnetto	32 294	32 368	30 366	27 487	24 253	21 748	20 121	19 237
Centrala administrationskostnader	-3 891	-4 056	-4 115	-4 226	-4 050	-3 888	-3 749	-3 853
Summa	28 402	28 312	26 251	23 261	20 203	17 861	16 372	15 384
Räntebärande skulder	331 447	333 065	324 554	326 882	328 705	330 780	260 796	241 084
Likvida medel	173 209	29 287	18 739	19 820	20 569	18 521	67 505	29 201
Nettoskuldkvot, ggr	5,6	10,7	11,6	13,2	15,3	17,5	11,8	13,8
Förvaltningsresultat	4 564	4 102	4 549	3 600	4 001	3 131	2 680	1 742
Räntekostnader	3 643	3 290	2 895	2 893	2 506	2 229	1 746	1 749
Resultat före räntekostnader	8 207	7 392	7 444	6 493	6 506	5 360	4 426	3 490
Räntetäckningsgrad, ggr	2,3	2,2	2,6	2,2	2,6	2,4	2,5	2,0
Totalresultat, annualiserat	-105 094	-139 029	-45 945	-228	261 812	306 413	-132 983	188 996
Genomsnittligt eget kapital	412 513	446 345	472 775	478 536	445 764	377 866	359 380	352 343
Avkastning på eget kapital, %	-25,5	-31,1	-9,7	0,0	58,7	81,1	-37,0	53,6

Driftnetto i förhållande till förvaltningsfastigheternas värde.

Direktavkastningskravet används i värderingarna och avser avkastningskrav vid kalkylperiodens slut. Avkastningskravet baseras på förräntningskrav för liknande objekt med tillägg för fastighetsrelaterad risk såsom geografiskt läge, fastighetens skick och framtida vakansrisk.

Kontrakterade hyresintäkterför lokaler i förhållande till uthyrd lokalyta vid periodens slut.

Kontrakterade årshyror som löper vid periodens utgång med tillägg för rabatter samt bedömd marknadshyra för vakanser.

Andelen miljöcertifierad (minst LEED Gold eller BREEAM Excellent)fastighetsyta i förhållande till total fastighetsyta exklusive fastigheter som väntas bli föremål för omfattande projektutveckling.

Hyresavtal där hyresgästen, utöver bashyran, betalar kostnader som belöper på förhyrd yta. Dessa inkluderar bland annat driftoch underhållskostnader, fastighetsskatt, tomträttsavgäld, försäkring och fastighetsskötsel.

Total yta tillgänglig för uthyrning.

Uthyrd yta i förhållande till uthyrningsbar yta.

Kontrakterad årshyra vid periodens utgång i förhållande till hyresvärdet.

Nyckeltalet används för att underlätta bedömningen av hyresintäkter för vakanta ytor och övriga ekonomiska vakanser.

Årshyra för vakanta ytor vid periodens utgång i förhållande till hyresvärdet vid periodens utgång.

Outhyrd yta i förhållande till uthyrningsbar yta.

Genomsnittlig återstående avtalslängd för hyresavtalenvid periodens slut, viktat efter avtalade hyresintäkter. Nyckeltalet visar viktad tidsrisk för framtida vakanser.

Periodens driftnetto i förhållande till periodens hyresintäkter.

Periodens totalresultat, omräknat till 12 månader, i förhållande till genomsnittligt eget kapital.

Räntebärande skulder i förhållande till förvaltningsfastigheternas värde.

Hyresintäkter minus fastighetskostnader.

Resultat före räntor, skattsamt avskrivningar på materiella och immateriella tillgångar.

Resultat före värdeförändringar, erhållna utdelningar och skatt.

Genomsnittlig ränta på räntebärande skulder vid periodens slut.

Debiterade hyror, hyrestillägg och hyresgarantier minus hyresrabatter.

Återstående genomsnittlig löptid för räntebärande skulder vid periodens slut.

Räntebärande skulder efter avdrag för likvida medel i förhållande till förvaltningsfastigheternas värde.

Räntebärande skulder efter avdrag för likvida medel vid periodens slut i förhållande till driftnettot rullande tolv efter avdrag för centrala administrationskostnader rullande tolv.

Återstående genomsnittlig räntebindningstid för räntebärande skulder vid periodens slut.

Förvaltningsresultat med återläggning av räntekostnader i förhållande till räntekostnader.

Nyckeltalet visar hur väl kassaflödeträcker för att täcka räntekostnaderna.

Räntebärande skulder vid periodens slut i förhållande till driftnettot rullande tolv efter avdrag för centrala administrationskostnader rullande tolv.

Eget kapital i förhållande till totala tillgångar.

Summa eget kapital i relation till antal utgivna aktier (exklusive återköpta aktier).

Förvaltningsresultat dividerat med genomsnittligt antal aktier under perioden.

Periodens kassaflöde dividerat med vägt genomsnittligt antal aktier under perioden.

Periodens kassaflöde från den löpande verksamheten dividerat med vägt genomsnittligt antal aktier under perioden.

Eget kapital med återläggning av värdet för derivat och uppskjuten skatt enligt balansräkningen.

Långsiktigt substansvärde i relation till antal utgivna aktier (exklusive återköpta aktier).

Periodens resultat hänförligt till moderbolagets ägare i relation till genomsnittligt antal utgivna aktier (exklusive återköpta aktier).

En option för hyresgästen att avsluta hyresavtalet i förtid. Klausulen kan omfatta en ensidig rätt att frånträda hyresavtalet utan tillkommande hyresbetalningar.

Bruttoarean är summan av alla våningsplans area och begränsas av de omslutande byggnadsdelarnas utsida. Begreppet används till exempel vid fastighetvärderingar.

Förkortning för miljö, socialt ansvar och bolagsstyrning. (Environmental, Social and corporate Governance).

Avser fastighet som innehas med äganderätt eller genom tomträttsavtal.

Förkortning för GlobalReal Estate Sustainability Benchmark.

Hyresavtal där Eastnine och hyresgästen fastslår att aktivt arbeta för att främja och förbättra fastighetens/lokalens miljöprestanda.

BREEAM är en förkortning för Building Research Establishment Environmental Assessment Method.

LEED är en förkortning för Leadership in Energy and Environmental Design.

Fitwel är ett internationellt system för certifiering av byggnader som främjar människors hälsa och välmående på jobbet.

Förkortning för Informations- och kommunikationsteknik (Information and Communication Technology).

Förkortning för International Financial Reporting Standard. IFRS är en internationell redovisningsstandard för upprättande av koncernredovisningar.

Årliga hyresintäkter från nytecknade minus uppsagda hyresavtal under perioden.

Avtal om köp och försäljning av räntor vars pris och villkor påverkas av faktorer såsom tid, inflation och marknad. Derivatavtal ingås normalt för att säkerställa förutsägbara räntenivåer för hela eller delar av de räntebärande lånen. Ränteswapär ett derivat vars värde på förfallodagen är noll och avtalet upphör att gälla utan ytterligare betalningsflöden.

Skillnaden mellan substansvärde och börsvärde. Om börsvärdet är lägre än substansvärdet handlas aktien med en substansrabatt, om börsvärdet är högre handlas aktien med premie.

Verkligt värde är det pris till vilket en överlåtelse kan ske mellan oberoende och kunniga parter som har ett intresse av att transaktionen genomförs. Det verkliga värdet anses vara lika med anskaffningsvärdet vid anskaffningstillfället och därefter kan det verkliga värdet förändras över tiden.

Förkortning för genomsnittlig vägd kapitalkostnad (Weighted Average Cost of Capital).

Förvärv av egna aktier på börsen. Svenska företag kan äga upp till tio procent av utgivna aktier, förutsatt årsstämmans godkännande.

Bokslutskommuniké 2023 7 februari 2024 Delårsrapport januari-mars 2024 25 april 2024 Årsstämma 2024 25 april 2024 Delårsrapport januari-juni 2024 5 juli 2024 Delårsrapport januari-september 2024 25 oktober 2024 Bokslutskommuniké 2024 6 februari 2025

Datum för utbetalning av utdelning till aktieägare:

Avstämningsdag för utdelning 14 november 2023 Förväntad dag för utbetalning 17 november 2023

Avstämningsdag för utdelning 23 januari 2024 Förväntad dag för utbetalning 26 januari 2024

Prenumerera på finansiella rapporter och pressmeddelanden till din e-post via www.eastnine.com eller genom att skicka ett mail till info@eastnine.com.

Informationen i denna delårsrapport ärsådaninformation som Eastnine AB (publ) är skyldigt att offentliggöra enligt EU:s marknadsmissbruksförordning. Rapporten lämnades, genom angivna kontaktpersoners försorg, för offentliggörande den 26 oktober 2023, kl. 07.00CET.

Kestutis Sasnauskas, vd, 08-505 977 00 Britt-Marie Nyman, CFO och vice vd, 070-224 29 35

Eastnine AB (publ) Kungsgatan 30, Box 7214 103 88 Stockholm Tel: 08-505 977 00 www.eastnine.com Organisationsnummer: 556693-7404