Eastnine — Earnings Release 2017

Feb 16, 2018

Bokslutskommuniké ²⁰¹⁷ Q4

"Eastnine hade ett starkt fjärde kvartal med rekordresultat i Melon Fashion Group och ökade fastighetsvärden i portföljen. Substansvärdet per aktie steg med 7,9 %."

Kestutis Sasnauskas

Viktiga händelser under kvartalet

• Substansvärdet (NAV) per aktie¹ var 103,9 SEK, eller 10,57 EUR, en ökning motsvarande 7,9 % i kvartalet.
• Alla segment ökade i värde; direktägda fastigheter med 6,9 % efter externa värderingar, fastighetsfonder med 2,9 % och övriga med 11,8 % efter en genomgående stark utveckling i Melon Fashion Group (MFG) under året.
• 2,2 MEUR eget kapital investerades i 3Burės development. Avyttringar gjordes för 13,1 MEUR, avseende innehaven i East Capital Baltic Property Fund II, EC Eastern Europe Small Cap Fund (tidigare Deep Value) och EC Bering Ukraine Fund.
• Utdelningar erhölls från MFG och Baltic Property Fund II om totalt 1,6 MEUR.
• Eastnines baltiska team stärkes med rekryteringen av Meelis Šokman som ansvarig för den estländska verksamheten.
• 774 815 aktier återköptes för sammanlagt 6,1 MEUR. ¹ Justerat för återköpta aktier

Viktiga händelser efter kvartalet

• Styrelsen kommer att föreslå stämman en ordinarie utdelning om 2,10 SEK/aktie med halvårsvisa utbetalningar. Utdelningen, som motsvarar 2,0 % av NAV/aktie och en årlig utdelningstillväxt på 133 %, uppgår i EUR till 0,21/aktie.
• Eastnine expanderar sin portfölj till Riga genom förvärvet av A-klass kontorsfastigheten Alojas Business Centre och två angränsande fastigheter för 29,6 MEUR, vilket tillför 11 600 kvm uthyrningsbar yta samt en årlig hyresintäkt om 2,4 MEUR.
• Innehav i EC Global Frontier Markets Fund och EC Eastern Europe Small Cap Fund såldes för totalt 6,0 MEUR.
• 388 844 aktier återköptes under perioden 1 januari 15 februari. Eastnines innehav motsvarar 9,1 % av utestående aktier i bolaget.
• Teamet stärktes ytterligare med utnämningen av Julius Niedvaras som ansvarig för den litauiska verksamheten.

Nyckeltal

		31 DEC 2017	30 SEP 2017	31 DEC 2016
Substansvärde per aktie	EUR	10,57	9,79	9,67
Substansvärde per aktie	SEK	103,9	94,5	92,6
Stängningskurs per aktie	SEK	81,75	75,00	66,75
Substansvärde	MEUR	242,5	232,3	247,6
Börsvärde	MEUR	206	193	196

		Q4 2017	Q4 2016	FY 2017	FY 2016
Nettoresultat	MEUR	16,3	22,8	17,1	13,3
Resultat per aktie	EUR	0,70	0,88	0,70	0,49
Substansvärde per aktie, förändring	%	7,9	10,7	9,3	7,4
Investeringar	MEUR	2,2	0,0	42,4	5,0
Avyttringar	MEUR	13,1	90,6	24,9	117,4

1 EUR = 9,83 SEK den 31 dec 2017. Källa: Reuters

En omvandling till ett fastighetsbolag i Baltikum

Eastnine noterades på Nasdaq Stockholm år 2007, och hette fram till juni 2017 East Capital Explorer. Namnbytet markerade det pågående strategiskiftet från ett diversifierat östeuropeiskt investmentbolag, till ett renodlat baltiskt fastighetsbolag med siktet inställt på att generera förutsägbara kassaflöden som en långsiktig ägare av attraktiva kommersiella A-klassfastigheter i de baltiska huvudstäderna. Den strategiska planen är att transformera Eastnine till ett fastighetsbolag per år 2020.

Långsiktiga finansiella mål inom Direktägda fastigheter

13-15% <65% >2,0x

Avkastning på eget kapital, över en femårsperiod

Belåningsgrad Räntetäckningsgrad

Utdelning

Utdelningen ska motsvara minst 50 % av förvaltningsresultatet (från direktägda fastigheter). Under uppbyggnadsfasen ska den årliga utdelningen uppgå till minst 2,0 % av substansvärdet per aktie vid utgången av föregående års slut.

Fokuserat arbete och aktiv pipeline ger resultat

"I början av februari resulterade arbetet i ett avtal om att förvärva Alojas Biznesa Centrs. Förvärvet blir det första för Eastnine i Riga, en marknad med brist på moderna kontorslokaler."

Eastnine hade ett starkt fjärde kvartal med rekordresultat i Melon Fashion Group och ökade fastighetsvärden i portföljen. Substansvärdet per aktie steg med 7,9 % (i EUR) och efter kvartalet ingick vi avtal om förvärv av vår första kontorsfastighet i Riga.

Under kvartalet fortsatte vi att fokusera på potentiella förvärv i Baltikum. I början av februari kunde vi presentera förvärv av Alojas Biznesa Centrs, en kontorsfastighet i Riga som tidigare varit Nordeas huvudkontor i Lettland, för 29,6 MEUR. Förvärvet, som förväntas slutföras i februari, blir det första för Eastnine i Riga, en marknad med brist på moderna kontorslokaler. Med detta förvärv och leverans senare i år av det tredje tornet i 3Burės kommer vi att ha en fastighetsportfölj värd 153 MEUR och hyresintäkter på ca 11 MEUR i årstakt, jämfört med 6,5 MEUR idag.

Operationellt hade vi ett stabilt kvartal i Vilnius, med fastigheterna fullt uthyrda efter vissa hyresgästanpassningar som påverkade kvartalsresultatet. Direktavkastningskraven har kommit ner något på marknaden det

senaste året, vilket reflekterades i den externa värderingen av 3Burės. I kombination med kassaflöden steg portföljsegmentet direktägda fastigheter med 6,9 % under kvartalet och 11,2 % under helåret, med en genomsnittlig belåningsgrad under 40 %. Segmentet fastighetsfonder utvecklades stabilt, med en uppgång på 2,9 % under kvartalet och 12,2 % för helåret.

Melon Fashion Group, det största innehavet utanför fastighetsstrategin, slog försäljningsrekord under det fjärde kvartalet och avslutade helåret med ett EBITDA-resultat på 1,5 MDRUB, vilket är 133 % över fjolårets. Värderingen per årsskiftet motsvarar en EBITDA-multipel på 5,7x.

Vi föreslår att betala en utdelning för 2017 om 2,10 SEK/aktie, eller 2,0 % av substansvärdet per aktie, i linje med vår nya utdelningspolicy.

Fokus ligger på transformering av portföljen och vi fortsätter att arbeta med både vår fastighetspipeline och utvärdering av exitmöjligheter i andra innehav.

Kestutis Sasnauskas, VD

Intjäningsförmåga

EURm	Pro-forma	31 dec 2017	2016	2015
Antal fastigheter	4	2	1	1
Uthyrningsbar yta, tkvm	62,2	37,8	28,4	28,4
Hyresintäkter, MEUR	10,9	6,5	4,4	4,4
Driftnetto, MEUR	9,1	5,0	3,9	4,0
Uthyrningsgrad, %	97,8	97,0	95,1	99,3
WAULT, år	3,1	2,5	2,3	2,1
Belåningsgrad, %	44,1	30,3	56,4	60,6
Genomsnittlig räntekostnad, %	2,3	2,6	3,0	3,0
Direktavkastning, %	5,9	5,4	6,4	6,7
Fastighetsvärde, MEUR	152,7	107,5	60,9	59,7
Fastighetsvärde, EUR per kvm	2 455	2 443	2 143	2 102

Tabellen visar nyckeltal för fastigheter ägda vid periodens slut, baserat på resultat för de senaste tolv månaderna eller estimat för fastigheter som ägts kortare period. Tabellen ger en översikt men är inte en prognos.

Pro-forma justeringar:

• Slutfört förvärv av Alojas Biznesa Centrs, förväntat i Q1 2018
• Leverans av 3Burės utvecklingsprojekt, förväntat i Q3 2018
• Banklån i Vertas upptaget i Q1 2018

Vår portfölj

SUBSTANSVÄRDE	VÄRDE 31 DEC 2017 MEUR	SUBSTANS VÄRDE /AKTIE EUR	% OF SUBSTANS VÄRDE	VÄRDE 30 SEP 2017 MEUR	VÄRDE 31 DEC 2016 MEUR	VÄRDE FÖRÄNDRING JAN- DEC 2017 %¹	VÄRDE FÖRÄNDRING OKT-DEC 2017 %¹
Direktägda fastigheter
3Burės	30,7	1,34	12,7	27,6	25,4	20,6	11,3
Vertas	29,9	1,30	12,3	29,7	0,0	2,6	0,7
3Burės development	13,6	0,59	5,6	10,0	5,0	12,0	12,2
Summa direktägda fastigheter	74,2	3,23	30,6	67,2	30,4	11,2	6,9
Fastighetsfonder
East Capital Baltic Property Fund II	20,8	0,91	8,6	30,7	27,8	13,8	1,9
East Capital Baltic Property Fund III	16,2	0,71	6,7	15,5	8,8	9,1	5,0
Summa fastighetsfonder	37,1	1,62	15,3	46,1	36,7	12,2	2,9
Summa fastigheter	111,2	4,85	45,9	113,3	67,1	11,6	5,3
Övriga
Melon Fashion Group	48,6	2,12	20,0	39,6	42,9	18,0	22,8
East Capital Eastern Europe Small Cap Fund2	19,2	0,84	7,9	20,7	28,7	-4,7	2,3
East Capital Global Frontier Markets Fund	12,1	0,53	5,0	11,3	10,2	18,4	7,4
Komercijalna Banka Skopje	10,3	0,45	4,2	10,6	10,7	1,2	-3,2
Investeringar som helt avyttrats 20173	0,0	0,00	0,0	1,3	7,2	-1,8	-0,2
Summa övriga	90,2	3,93	37,2	83,5	99,6	8,1	11,8
Summa portföljen	201,4	8,78	83,1	196,8	166,7	9,9	8,1
Likvida medel	41,1	1,79	17,0	38,2	83,5
Övriga tillgångar och skulder, netto	-0,1	0,00	0,0	-2,7	-2,7
Substansvärde	242,5	10,57	100,0	232,3	247,6	4 9,3	7,94

1. Beräkningen är justerad för investeringar, avyttringar och distributioner under perioden, d.v.s. det är den procentuella förändringen av; utgående värde plus under perioden erhållna belopp (försäljningslikvider och distributioner) genom ingående värde plus investeringar under perioden

2. Tidigare East Capital Deep Value Fund

3. Trev-2 Group avyttrades i Q1 2017 för 5,7 MEUR. East Capital Bering Ukraine Fund Class R avyttrades i Q4 2017 för 1,3 MEUR

4. Utveckling av substansvärdet per aktie

Antalet aktier använt i Substansvärde/aktie 31 dec 2017 är 22 948 205 och är justerat för återköpta aktier som innehas av bolaget (Not 6).

1 EUR = 9,83 SEK 31 dec 2017. Källa: Reuters Notera att summeringar kan avvika till följd av avrundning

Investeringar och avyttringar

MEUR	Q4 2017	Q4 2016	FY 2017	FY 2016
Vertas			29,1
3Burės development	2,2		7,2	0,3
East Capital Baltic Property Fund III			6,0	4,8
Summa investeringar	2,2	-	42,4	5,0
East Capital Baltic Property Fund II	9,8		9,8
East Capital Eastern Europe Small Cap Fund	2,0	5,0	8,1	12,2
East Capital Bering Ukraine Fund Class R	1,3		1,3
Trev-2 Group			5,7
East Capital Global Frontier Markets Fund		2,0		21,6
Starman		83,6		83,6
Summa avyttringar	13,1	90,6	24,9	117,4

Koncernens utveckling

Geografisk fördelning

Övrigt 8 %

Marknad

Den globala konjunkturcykeln stärktes ytterligare under Q4 och nådde sitt starkaste och mest synkroniserade momentum hittills i återhämtningen. Europeisk tillväxt accelererade till 2,7 % i Q4 jämfört med föregående år. Total tillväxt för helåret 2017 landade på 2,5 %, den högsta på över ett decennium, medan inflationen förblev dämpad. Euron var oförändrad mot dollarn över kvartalet.

De baltiska ekonomierna fortsätter att visa starka BNP-tillväxtsiffror; Litauen växte med 3,6 % och Lettland med preliminärt 4,2 % under det fjärde kvartalet, en något lägre tillväxtnivå jämfört med det tredje kvartalet. Estland har i skrivandets stund inte publicerat BNP-siffror för kvartal fyra, men växte med 4,2 % under det tredje kvartalet. Tillväxten i alla tre länder var driven av export, byggnation, investeringar och ökad EU-finansiering inom infrastruktur, likväl som konsumtion till följd av reallöneökningar och sänkta arbetslöshetsnivåer. Inflationen, påverkad av lönetillväxt samt mat- och energipriser, förblev runt 3 %.

På de baltiska fastighetsmarknaderna har direktavkastningskraven sjunkit något, till uppskattningsvis 6,25–6,75 % för förstklassiga kontorsfastigheter, men fortfarande med ett signifikant gap till de nordiska huvudstäderna. Efterfrågan är fortsatt hög och vakanserna låga, vilket trycker upp genomsnittshyrorna. Produktionen har tagit fart och flertalet stora utvecklingsprojekt väntas slutföras i närtid, vilket tillfälligt kan påverka hyresnivåerna.

I Ryssland fortsatte den lokala efterfrågan att gynnas av den starka rubeln och den allmänna uppgången i marknadssentimentet tack vare låg inflation (1,3 % i Q4 jämfört med 2,8 % i Q3 och 5,1 % i Q4 2016), starkare oljepris och allmänhetens förväntningar på löneökningar före presidentvalet. Det starkare affärssentimentet bekräftades av det ryska inköpschefsindexet som noterade den högsta nivån på fem månader. Konsumentförtroendet i december steg till sin högsta nivå på 40 månader, och vidare ökning är möjlig tack vare den planerade höjningen av offentliga löner i januari. Samtidigt växte detaljhandelsförsäljningen i december med 3,1 % för helåret, en av de starkaste siffrorna sedan 2014, medan den reala löneökningen nådde 4,6 %.

Koncernen

Bortsett från innehavet i Melon Fashion Group (MFG) hanteras samtliga investeringsaktiviteter i Eastnine AB:s (publ) (Bolaget) operativa dotterföretag Baltic Cable Holding OÜ och East Capital Explorer Investments AB. Aktierna i MFG innehas av Eastnine AB. När referens sker till investeringsverksamheten i denna rapport avser detta transaktioner som görs i dessa operativa dotterföretag samt MFG. Rapporteringsvaluta är euro (EUR).

Resultat för fjärde kvartalet 2017

Resultatet för det fjärde kvartalet uppgick till 16,3 MEUR (22,8 MEUR) inklusive 15,8 MEUR (23,4 MEUR) i värdeförändringar på aktier i dotterföretag och intresseföretag, vilket motsvarar ett resultat per aktie om 0,70 EUR (0,88 EUR).

Melon Fashion Group värderades upp med 9,0 MEUR. Den underliggande tillgången i rubel värderades upp med 9,6 MEUR på grund av förbättrad lönsamhet med stöd av starkare lokal valuta och stabil utveckling av nya koncept, samt av lägre räntor i Ryssland vilket resulterar i lägre genomsnittlig vägd kapitalkostnad (WACC). Omräkning från rubel till euro hade en negativ effekt om -0,6 MEUR.

Utöver uppvärderingen av MFG, utgjordes den större delen av värdeförändringen på aktier i dotterföretag och intresseföretag i periodens resultaträkning av värdeförändringar hänförliga till innehaven i Vertas om 0,2 MEUR, 3Burės om 3,1

MEUR, 3Burės development om 1,5 MEUR, East Capital Baltic Property Fund II om - 0,1 MEUR, East Capital Baltic Property Fund III om 0,8 MEUR, East Capital Eastern Europe Small Cap Fund om 0,5 MEUR, East Capital Global Frontier Markets Fund om 0,8 MEUR och Komercijalna Banka Skopje om -0,3 MEUR.

Vidare erhölls utdelningar från East Capital Baltic Property Fund II om 0,6 MEUR och Melon Fashion Group om 1,0 MEUR.

I investeringsverksamheten investerade Eastnine 2,2 MEUR i 3Burės development. Andelar i East Capital Baltic Property Fund II såldes för 9,8 MEUR samt i East Capital Eastern Europe Small Cap Fund för 2,0 MEUR. Vidare såldes samtliga andelar i East Capital Bering Ukraine Fund Class R för 1,3 MEUR.

Periodens resultat inkluderar övriga intäkter om 0,2 MEUR (0,3 MEUR) avseende återbetalning av förvaltningsavgifter från fonder, samt kostnader om 0,9 MEUR (1,1 MEUR), vilka i sin helhet är hänförliga till moderbolaget. Finansiella intäkter och kostnader uppgick till totalt +0,1 MEUR (+0,2 MEUR).

Jämförelsesiffrorna inom parentes avser motsvarande period 2016.

Förändringar i substansvärde per aktie för fjärde kvartalet 2017, EUR

Substansvärdet per aktie ökade med 0,78 EUR/ aktie, eller 7,9 % under Q4 2017. Värdeförändringar i fastighetssegmentet bidrog med 0,24 EUR per aktie, segmentet Övriga med 0,43 EUR per aktie och utdelning från MFG och Baltic Property Fund II med 0,07 EUR per aktie. Återköp bidrog med 0,08 EUR per aktie, medan övriga intäkter och kostnader bidrog negativt med 0,04 EUR per aktie.

Resultat för perioden jan-dec 2017

Årets resultat uppgick till 17,1 MEUR (13,3 MEUR) inklusive 17,6 MEUR (16,9 MEUR) i värdeförändringar på aktier i dotterföretag och intresseföretag, vilket motsvarar ett resultat per aktie om 0,70 EUR (0,49 EUR).

Melon Fashion Group värderades upp med 5,7 MEUR. Den underliggande tillgången i rubel värderades upp med 8,7 MEUR på grund av förbättrad lönsamhet med stöd av starkare lokal valuta och stabil utveckling av nya koncept, samt av lägre räntor i Ryssland vilket resulterar i lägre genomsnittlig vägd kapitalkostnad (WACC). Omräkning från rubel till euro hade en negativ effekt om -2,9 MEUR.

Utöver uppvärderingen av MFG, utgjordes den större delen av värdeförändringen på aktier i dotterföretag och intresseföretag i periodens resultaträkning av värdeförändringar hänförliga till innehaven i Vertas om 0,8 MEUR, 3Burės om 5,2 MEUR, 3Burės development om 1,5 MEUR, East Capital Baltic Property Fund II om 2,8 MEUR, East Capital Baltic Property Fund III om 1,4 MEUR, East Capital Eastern Europe Small Cap Fund om -1,4 MEUR, East Capital Global Frontier Markets Fund om 1,9 MEUR och Komercijalna Banka Skopje om -0,4 MEUR.

Vidare erhölls utdelningar från East Capital Baltic Property Fund II om 1,1 MEUR, Komercijalna Banka Skopje om 0,5 MEUR och Melon Fashion Group om 2,0 MEUR.

I investeringsverksamheten förvärvade Eastnine kontorsfastigheten Vertas i Vilnius för 29,1 MEUR samt investerade 6,0 MEUR i East Capital Baltic Property Fund III och 7,2 MEUR i 3Burės development. Innehavet i Trev-2 Group såldes för en kontant köpeskilling om 5,7 MEUR. Andelar i East Capital Baltic Property Fund II såldes för 9,8 MEUR samt i East Capital Eastern Europe Small Cap Fund för 8,1 MEUR. Vidare såldes samtliga andelar i East Capital Bering Ukraine Fund Class R för 1,3 MEUR.

Periodens resultat inkluderar utdelning från East Capital Explorer Investments AB om 0,5 MEUR (vidaredistribution av utdelningen från Komercijalna Banka Skopje, se ovan), övriga intäkter om 0,9 MEUR (0,7 MEUR) främst avseende återbetalning av förvaltningsavgifter från fonder, samt kostnader om 3,5 MEUR (4,5 MEUR), vilka i sin helhet är hänförliga till moderbolaget. Finansiella intäkter och kostnader uppgick till totalt +0,6 MEUR (+0,1 MEUR).

Jämförelsesiffrorna inom parentes avser motsvarande period 2016.

Finansiell ställning och kassaflöden jan-dec 2017

Vid periodens slut uppgick moderbolagets soliditet till 99,6 procent (99,3 procent). Av kassaflödet nedan framgår endast de flöden som sker i moderbolaget. I maj utbetalades ordinarie utdelning för 2016 om 0,90 SEK eller 0,09 EUR per aktie. Totalt uppgick utdelningen till 2,3 MEUR (2,3 MEUR). I juni erhöll bolaget utdelning från East Capital Explorer Investments AB om 0,5 MEUR (0,0 MEUR) och i december från Melon Fashion Group om 1,0 MEUR (0,0 MEUR). I september och november gjordes tilläggsinvesteringar om totalt 4,2 MEUR i 3Burės development. Under perioden jan-dec 2017 återköpte Eastnine totalt 2 656 258 aktier till ett värde motsvarande 19,9 MEUR.

Moderbolagets kassa och bank uppgick vid slutet av perioden till 13,2 MEUR (30,3 MEUR).

I investeringsverksamheten uppgick sammanlagda likvida medel till 41,1 MEUR (83,5 MEUR) vid periodens slut. För mer information om periodens transaktioner i investeringsverksamheten, se information avseende fördelningen av värdet i dotterföretagen och intresseföretagen på sid 19–21 i denna rapport.

Jämförelsesiffrorna inom parentes avser 31 december 2016.

Åtaganden

Den 10 juli 2015 meddelade bolaget sitt åtagande att investera 20 MEUR i East Capital Baltic Property Fund III. Per balansdagen den 31 december 2017 hade 14,1 MEUR av åtagandet dragits ned av fonden, och återstående åtagande uppgick till 5,9 MEUR.

Direktägda fastigheter

Segmentets utveckling

• Segmentets substansvärde ökade med 6,9 % oktober december, och med 11,2 % för helåret, till 74,2 MEUR. Totalt fastighetsvärde ökade från 99,6 MEUR i Q3 till 107,5 MEUR i Q4, efter externa värderingar av 3Burės och 3Burės development.
• Segmentets totala genomsnittliga årliga avkastning är 13,2 %, påverkat av utvecklingsprojektet och den låga belåningsgraden.
• Konsoliderad vakansnivå var fortsatt låg på 3,0 % under Q4, men upp från 1,9 % i Q3, medan genomsnittshyran var oförändrad på 13,8 EUR per kvadratmeter och månad under Q4. Konsoliderat driftnetto var 0,9 MEUR under Q4 jämfört med 1,3 MEUR under Q3 på grund av högre kostnader för hyresgästanpassningar och momsavräkning under kvartalet.
• Segmentets belåningsgrad uppgick till 30,3 % den 31 december. Vertas hade ingen externfinansiering vid årets slut men har refinansierats under januari 2018 med ett banklån om 14 MEUR, motsvarande en belåningsgrad om 46,8 %.
• I februari meddelade Eastnine förvärvet av A-klass kontorsfastigheten Alojas Business Center i Riga med två angränsande fastigheter, en handelsfastighet samt en mindre B-klass kontorsfastigheter, för en totalsumma om 29,6 MEUR.
• Se sida 25 för mer detaljerad konsoliderad fastighetsinformation.

MEUR	Q4 2017	Q4 2016	FY 2017	FY 2016
Värdeförändring1 , %	6,9	1,0	11,2	9,1
Substansvärde segmentet	74,2	30,4	74,2	30,4
% av Eastnines NAV	30,6	12,3	30,6	12,3
Investeringar	2,2	-	36,3	0,3
Avyttringar	-	-	-	-

¹ Beräkningen av värdeförändring är justerad för investeringar, avyttringar och utdelningar under relevant period.

Direktägda fastigheter

% av Eastnines NAV

3Burės

3Burės development

3Burės

Eastnines andel av fastigheten, %	100
Fastighetsvärde, MEUR	63,8
Substansvärde, MEUR	30,7
% av Eastnines NAV	12,7
Värdeförändring okt-dec, %	11,3

Det verkliga värdet av Eastnines investering i kontorskomplexet 3Burės, med en uthyrningsbar yta om 28 400 kvadratmeter i Vilnius nya affärsdistrikt, ökade med 11,3 % under det fjärde kvartalet. Ökningen beror på en omvärdering av fastigheten på 4,8 %, delvis tack vare lägre direktavkastningsnivåer, och av operativt kassaflöde. Det nya fastighetsvärdet är 63,8 MEUR, motsvarande drygt 2 200 EUR per uthyrningsbar kvadratmeter. Belåningsgraden uppgick till 51 %.

Under kvartalet steg vakansgraden i 3Burės tillfälligt från 1,7 % till 4,0 %, medan genomsnittshyran var oförändrad. Sedan kvartalets slut har vakansgraden återigen reducerats till 1,0 %. Indexering av merparten av hyresnivåerna gjordes i februari.

Driftnettot i fastigheten sjönk under helåret 2017 på grund av större hyresgästanpassningar under 2017 och momsavräkning, samt extraordinära intäkter under föregående år vilka påverkade jämförbarheten. Hyresintäkterna steg med 2,4 % och operationella kostnader reducerades för helåret.

Läs mer om 3Burės på www.3bures.lt

3Burės development

Eastnines andel av fastigheten, %	100
Fastighetsvärde, MEUR	15,1
Substansvärde, MEUR	13,6
% av Eastnines NAV	5,6
Värdeförändring okt-dec, %	12,2

Det verkliga värdet av Eastnines investering i det tredje tornet i 3Burės steg med 12,2 % under kvartalet till följd av en extern omvärdering av fastigheten. Efter investeringar under kvartalet om 2,2 MEUR och bidrag från omvärderingen om 1,5 MEUR uppgick fastighetsvärdet vid kvartalets slut till 15,1 MEUR. Projektet, som hittills är finansierat med eget kapital, kommer under 2018 att börja lånefinansieras. När fastigheten är färdigställd kommer belåningsgraden att vara uppskattningsvis 65 %.

Byggnationen fortsatte enligt plan, utan några förseningar. Fastigheten, som förväntas stå klar i slutet av 2018 och kommer att ha en uthyrningsbar yta om 12 800 kvadratmeter, är till 98 % uthyrd till Swedbank och Visma. Under kvartalet initierades diskussioner med en potentiell restaurangoperatör för att fylla den återstående vakansen.

Vertas

Eastnines andel av fastigheten, %	100
Fastighetsvärde, MEUR	28,5
Substansvärde, MEUR	29,9
% av Eastnines NAV	12,3
Värdeförändring okt-dec, %	0,7

Det verkliga värdet av Eastnines investering i kontorsfastigheten Vertas, med en uthyrningsbar yta om 9 400 kvadratmeter, steg med 0,7 % under det fjärde kvartalet. Fastighetsvärdet hölls oförändrat. Efter att ha genomfört vissa hyresgästförändringar och -anpassningar under kvartalet är fastigheten fortsatt fullt uthyrd med oförändrad genomsnittshyra. Indexering av samtliga hyresnivåer gjordes i januari.

Fastigheten var finansierad till 100 % med eget kapital vid årets slut, men har refinansierats med banklån om 14 MEUR under januari 2018. Detta motsvarar en belåningsgrad om 46,8 %.

Läs mer om Vertas på www.vertas.lt

Fastighetsfonder

Segmentets utveckling

• Verkligt värde för segmentet ökade med 2,9 % oktober december och med 12,2 % för helåret 2017, till 37,1 MEUR. Total årlig genomsnittlig avkastning uppgår till 10,5 %.
• East Capital Baltic Property Fund II returnerade 9,8 MEUR till Eastnine till följd av den framgångsrika försäljningen av GO9 shoppingcenter i Vilnius under det tredje kvartalet, och betalade därtill en utdelning om 0,6 MEUR.
• Totalt finns åtta kommersiella fastigheter i de två fonderna, varav sju är belägna i Tallinn och en i Riga.

MEUR	Q4 2017	Q4 2016	FY 2017	FY 2016
Värdeförändring1 , %	2,9	1,6	12,2	7,6
Substansvärde segmentet	37,1	36,7	37,1	36,7
% av Eastnines NAV	15,3	14,8	15,3	14,8
Investeringar	-	-	6,0	4,8
Avyttringar	9,8	-	9,8	-

¹ Beräkningen av värdeförändring är justerad för investeringar, avyttringar och utdelningar under relevant period.

Fastighetsfonder

% av Eastnines NAV

East Capital Baltic Property Fund II

East Capital Baltic Property Fund III

East Capital Baltic Property Fund II

Eastnines andel i fonden, %	46
Substansvärde, MEUR	20,8
% av Eastnines NAV	8,6
Värdeförändring okt-dec, %	1,9

Verkligt värde av Eastnines innehav i East Capital Baltic Property Fund II ökade med 1,9 % under det fjärde kvartalet och 13,8 % sedan årsskiftet.

Till följd av den framgångsrika försäljningen av GO9 under det tredje kvartalet, motsvarande en IRR på 15 %, returnerade fonden 9,8 MEUR till Eastnine i form av inlösen av fondandelar. Dessutom betalade fonden en utdelning om 0,6 MEUR.

Den estländska fastighetsportföljens verksamhet fortsatte enligt plan, medan fastigheten Deglava i Riga förblev stängd. En fastighetsförvaltare har anlitats för att assistera i sökandet av nya hyresgäster och utvecklingen av fastigheten.

Livslängden av East Capital Baltic Property Fund II är till 2019 med möjlighet till förlängning upp till tre år.

East Capital Baltic Property Fund III

Eastnines andel i fonden, %	27
Substansvärde, MEUR	16,2
% av Eastnines NAV	6,7
Värdeförändring okt-dec, %	5,0

Substansvärdet av Eastnines innehav i East Capital Baltic Property Fund III ökade med 5,0 % under det fjärde kvartalet och med 9,1 % sedan årsskiftet, som ett resultat av operationella intäkter och externa värderingar av de två fastigheterna som förvärvades under 2016, Hilton Hotell och Vesse Retail Center.

Livslängden av East Capital Baltic Property Fund III är till 2023 med en möjlig förlängning på två år.

Övriga

Segmentets utveckling

• Verkligt värde för segmentet ökade med 11,8 % oktober december och med 8,1 % för helåret 2017, till 90,2 MEUR. Total genomsnittlig årlig avkastning uppgår till 2,1 %.
• Melon Fashion Group fortsatte att visa förbättrade resultat, med en vinst i Q4 något över förväntan. Verkligt värde ökade följaktligen med 22,8 %, vilket reflekterar utfallet för helåret 2017 och en något lägre WACC.
• EC Eastern Europe Small Cap Fund (tidigare Deep Value) och EC Global Frontier Markets Fund ökade i värde, medan aktiekursen för Komercijalna Banka Skopje sjönk något.
• Kvartalsvisa inlösen av Eastnines innehav i EC Eastern Europe Small Cap Fund fortsätter som planerat. EC Global Frontier Markets Fund förblir i portföljen som en likvid placering.

MEUR	Q4 2017	Q4 2016	FY 2017	FY 2016
Värdeförändring1 , %	11,8	14,1	8,1	17,4
Substansvärde segmentet	90,2	99,6	90,2	99,6
% av Eastnines NAV	37,2	40,2	37,2	40,2
Investeringar	-	-	-	-
Avyttringar	3,3	90,6	15,1	117,4

¹ Beräkningen av värdeförändring är justerad för investeringar, avyttringar och utdelningar under relevant period.

• Melon Fashion Group
• East Capital Eastern Europe Small Cap Fund
• East Capital Global Frontier Markets Fund
• Komercijalna Banka Skopje

Melon Fashion Group

Eastnines andel av bolaget, %	36
Substansvärde, MEUR	48,6
% av Eastnines NAV	20,0
Värdeförändring okt-dec, %	22,8

Substansvärdet av Eastnines innehav i Melon Fashion Group (MFG) ökade med 22,8 % i Q4, vilket avspeglar ett starkare utfall än väntat för det fjärde kvartalet och för helåret, samt en något lägre WACC till följd av lägre räntor.

MFG:s omsättning ökade under Q4 med 28,3 % till 4,1 MDRUB, drivet av en jämförbar tillväxt om 18 % i egna butiker och stark tillväxt i online- och franschisesegmenten. Låg inflation, stärkt rubel och generell ekonomisk stabilisering innebar stärkt konsumentförtroende och butikstrafik, samt ökad klädkonsumtion. Love Republic, med eleganta festkläder, drar normalt mest nytta av vinterns högtidsshopping. Säsongens lyckade kollektion och stärkt köpkraft gav en jämförbar tillväxt om 20,0 % i kvartalet. Den jämförbara tillväxten i Befree:s och Zarinas butiksförsäljningen var också stark på 18,0 % respektive 15,2 %. Försäljning för helåret ökade med 11,2 % jämfört med föregående år till 13,9 MDRUB.

Bruttomarginalen steg till 56,0 % i Q4 2017 från 55,8 % i Q4 2016, stärkt av rubeln och framgångsrika kollektioner, vilket innebar färre reor. Helårets bruttomarginal steg till 52,5 % från 47,6 % under 2016 och bruttoresultatet växte med 28,9 % i årstakt i Q4 och 22,9 % under helåret. EBITDA var 667,1 MRUB jämfört med 596,5 MRUB i Q4 2016. Kvartalets EBITDA-marginal var 16,4 %, från 18,8 % i Q4 2016. Helårets EBITDA nådde rekordnivån 1,5 MDRUB, en 133 %:s ökning på årsbasis, med en EBITDA-marginal på 10,9 %. Valutaeffekten var obetydlig för båda perioderna.

Intäkter från onlineförsäljning ökade för helåret via egna och tredjepartskanaler med 83% jämfört med föregående år, och uppgick vid årets slut till 6,7% av den totala försäljningen jämfört med 4,1 % föregående år.

Det totala antalet butiker minskade till 551 från 558 ett år tidigare medan butiksytan vid årets slut ökade med ungefär 12 %. Under 2017 har MFG öppnat 26 nya butiker, flyttat 48, och stängt 44 butiker med låg potential. Franchisenätverket ökade med 11 nya butiker.

Varumärkena fortsatte att utveckla segmentet fast fashion och cirka 20 % av produktionsvolymen levererades med den kortare ledtiden inom respektive

säsong. IT-investeringar möjliggjorde att lansera en snabbare och mer användarvänlig plattform för varumärkenas webbutiker.

Läs mer om Melon Fashion Group på www.melonfashion.ru/en

East Capital Eastern Europe Small Cap Fund

Eastnines andel i fonden, %	59
Substansvärde, MEUR	19,2
% av Eastnines NAV	7,9
Värdeförändring okt-dec, %	2,3

Värdet på Eastnines innehav i fonden, tidigare East Capital Deep Value Fund, steg med 2,3 % under det fjärde kvartalet och minskade med 4,7 % för helåret. Eastnine avyttrade fondinnehav motsvarande 2,0 MEUR under kvartalet.

East Capital Global Frontier Markets Fund

Eastnines andel i fonden, %	20
Substansvärde, MEUR	12,1
% av Eastnines NAV	5,0
Värdeförändring okt-dec, %	7,4

Värdet på Eastnines innehav i EC Global Frontier Markets Fund steg med 7,4 % för det fjärde kvartalet och med 18,4 % för helåret 2017, medan MSCI Frontier Markets index steg med 4 % under kvartalet och 16 % för helåret. Fonden överpresterade därmed index för tredje året i följd.

Vietnam hade ett starkt fjärde kvartal och steg 20 % med fortsatt starkt momentum att locka utländskt kapital. Tack vare en gynnsam tillväxt i flygindustrin blev Airports Corporation of Vietnam och VietJet Aviation två av kvartalets starkaste bidragsgivare och steg 62 % respektive 32 %. Den argentinska marknaden fortsatte också uppåt efter att president Macri vann mellanårsvalen och stärkte sin ställning för att kunna införa ytterligare marknadsreformer.

Komercijalna Banka Skopje

Eastnines andel av bolaget, %	10
Substansvärde, MEUR	10,3
% av Eastnines NAV1	5,0
Värdeförändring okt-dec, %	-3,2

1. Direktinvestering och via East Capital Eastern Europe Small Cap Fund

Komercijalna Banka Skopjes (KBS) aktier minskade med 3,2 % (i EUR) på den makedonska börsen under det fjärde kvartalet och ökade med 1,2 % för helåret 2017. KBS redovisade för helåret en nettovinst på 820,6 MMKD, en ökning om 5,3 % jämfört med föregående år.

Framöver förväntas det makroekonomiska läget i Makedonien att vara fortsatt stabilt stöttat av en låg inflation, runt 1,5–2 %, och stabil lokal valutakurs jämfört med euron. Ekonomisk tillväxt förväntas vara runt 2,5–3 % under 2018.

Läs mer om Komercijalna Banka Skopje på www.kb.com.mk

Övrig information

Risker och osäkerhetsfaktorer

Den huvudsakliga risken i Eastnines verksamhet är exponering mot sektorer, geografiska områden och individuella investeringar och finansiell risk i form av marknadsrisk, aktieprisrisk, valutarisk och ränterisk. En mer detaljerad redogörelse för Eastnines viktigaste risker finns i Eastnines årsredovisning för 2016 på sidorna 60–61. En analys för de kommande månaderna tillhandahålls i Marknadskommentaren på sida 6.

Dessutom är investeringarna också genom sin verksamhet, d.v.s. genom sin försäljning av varor och tjänster inom respektive sektor exponerade mot legala, regulatoriska samt politiska risker i sektorer som påverkas av till exempel beslut om offentliga utgifter samt branschregleringar.

Organisation och investeringsstruktur

Eastnine AB (publ) är ett svenskt investeringsbolag noterat på Nasdaq Stockholm. Bolagets affärsidé är att skapa högsta möjliga riskjusterade avkastning till aktieägarna, genom att erbjuda exponering mot en unik portfölj av framförallt fastighetsinvesteringar i de baltiska länderna, främst genom direktägande. Eastnine äger även onoterade bolag och fondinvesteringar i Östeuropa, som förväntas avyttras inom de närmsta åren.

Bolaget övergår för närvarande mot att bli ett renodlat baltiskt fastighetsbolag med målet att generera förutsägbara kassaflöden genom att vara en långsiktig ägare av attraktiva kommersiella fastigheter med stabila hyresgäster på de främsta lägena i de baltiska huvudstäderna.

Eastnine har sju heltidsanställda på sitt huvudkontor i Stockholm. För ytterligare information om organisationen och investeringsstrukturen i bolaget, vänligen se bolagets senaste Årsredovisning, under avsnittet "Bolagsstyrning".

Verkställande direktören försäkrar att bokslutskommunikén ger en rättvisande översikt över utvecklingen av Bolagets och koncernens verksamhet, ställning och resultat samt beskriver väsentliga risker och osäkerhetsfaktorer som Bolaget och koncernen står inför.

Stockholm, 16 februari 2018

Kestutis Sasnauskas Verkställande direktör

Finansiella Rapporter i Sammandrag

EASTNINE AB 15 Bokslutskommuniké 2017

Resultaträkning

TEUR

	Not	2017	2016	2017	2016
																			jan-dec		jan-dec	okt-dec
Värdeförändringar aktier i dotterföretag och intresseföretag	2	17 583	16 931	15 829	23 400
Erhållna utdelningar		1 497	-	997	-
Övriga intäkter		892	691	183	331
Personalkostnader		-2 262	-1 894	-716	-794
Övriga rörelsekostnader		-1 259	-963	-185	-298
Jämförelsestörande poster1		-	-1 604	-	-
Rörelseresultat		16 451 16 451	13 161 13 161	16 108	22 638
Finansiella intäkter		749	203	199	181
Finansiella kostnader		-115	-61	-53	12
Resultat före skatt		17 085 17 085	13 303 303	16 253	22 831
Skatt		-	-	-	-
PERIODENS RESULTAT2		17 085 17 085	13 303 303	16 253	22 831
Resultat per aktie, EUR
- hänförligt till moderbolagets aktieägare		0,70	0,49	0,70	0,88

Inga utspädningseffekter under perioderna

¹Rådgivningskostnader relaterade till uppsägning av investeringsavtalet med East Capital

²För moderbolaget överensstämmer periodens resultat med periodens totalresultat

Balansräkning

TEUR

		2017	2016
	Not	31 dec	31 dec
Tillgångar
Aktier i dotterföretag	3, 4	153 963	195 993
Aktier i intresseföretag	4	48 613	-
Lån till koncernföretag	4	25 100	20 900
Summa anläggningstillgångar		227 676 676	216 893
Övriga kortfristiga fordringar		0	2
Upplupna ränteintäkter	4	2 430	1 680
Förutbetalda kostnader och upplupna intäkter		218	427
Kassa och bank		13 168	30 338
Summa omsättningstillgångar		15 816 15 816	32 447 32
Summa tillgångar		243 492 492	249 340 249 340
Eget kapital
Aktiekapital1		3 658	3 655
Övrigt tillskjutet kapital/Överkursfond2		277 425	299 613
Balanserad vinst2		-55 711	-69 014
Periodens resultat2		17 085	13 303
Summa eget kapital		242 457 457	247 558 247 558
Kortfristiga skulder
Övriga skulder		180	334
Upplupna kostnader och förutbetalda intäkter		855	1 449
Summa kortfristiga skulder		1 035 035	1 783

Summa eget kapital och skulder 243 492 249 340 492

Bundet eget kapital

Fritt eget kapital

Rapport över förändringar i eget kapital

TEUR	Aktie	Överkurs	Balanserade vinstmedel inkl.	Totalt eget kapital hänförligt till moderbolagets
	kapital	fond	årets resultat	aktieägare
Ingående eget kapital 1 januari 2017	3 655 3 655	299 613299 613 299 613	-55 711 -55 711711	247 558 247 558
Periodens resultat	-	-	17 085	17 085
Totalresultat	-	-	17 085	17 085
Fondemission	3	-3	-	-
Utdelning till aktieägarna	-	-2 267	-	-2 267
Aktieåterköp	-	-19 920	-	-19 920
Utgående eget kapital 31 december 2017	3 658 3 658	277 425 425 277 425	-38 626 626	242 457

TEUR

				kapital
	Aktie kapital	Överkurs fond	Balanserade vinstmedel inkl. årets resultat	hänförligt till moderbolagets aktieägare
Ingående eget kapital 1 januari 2016	3 654 3 654	318 920920 318 920	-69 014 014	253 561
Periodens resultat	-	-	13 303	13 303
Totalresultat	-	-	13 303	13 303
Fondemission	1	-1	-	-
Utdelning till aktieägarna	-	-2 335	-	-2 335
Aktieåterköp	-	-16 971	-	-16 971
Utgående eget kapital 31 december 2016	3 655 3 655	299 613299 613 299 613	-55 711 -55 711711	247 558 247 558

Rapport över kassaflöden

TEUR

	2017	2016	2017	2016
	jan-dec	jan-dec	okt-dec	okt-dec
Den löpande verksamheten
Rörelseresultat	16 451	13 161	16 108	22 638
Värdeförändringar aktier i dotterföretag och intresseföretag	-17 583	-16 931	-15 829	-23 400
Kassaflöde från den löpande verksamheten före förändringar i rörelsekapital	-1 132 -1 132	-3 770 770	279	-761
Kassaflöde från förändring i rörelsekapital
Ökning (-)/minskning (+) av rörelsefordringar	210	-414	252	-59
Ökning (+)/minskning (-) av rörelseskulder	-747	1 272	-762	486
Kassaflöde från den löpande verksamheten	-1 669 -1 669	-2 912 -2 912	-231	-335
Investeringsverksamheten
Återbetalning av aktieägartillskott	11 000	52 700	11 000	32 000
Förvärv av resterande aktier i ECEX Holding SA	-	-2 000	-	-
Lån till dotterföretag	-4 200		-2 200	-
Kassaflöde från investeringsverksamheten	6 800 6 800	50 700 50 700	8 800	32 000
Finansieringsverksamheten
Utdelning till aktieägarna	-2 267	-2 335	-	-
Aktieåterköp	-19 920	-16 971	-6 088	-2 919
Kassaflöde från finansieringsverksamheten	-22 187 -22 187	-19 306 306306	-6 088	-2 919
Periodens kassaflöde	-17 056 -17 056	28 482 28 482	2 481	28 746
Kassa och bank vid periodens början	30 338	1 918	10 740	1 581
Valutakursdifferens i likvida medel	-115	-61	-53	12
Kassa och bank vid periodens slut	13 168 13 168	30 338 338	13 168	30 338

Totalt eget

Not 1 Redovisningsprinciper

Informationen i denna delårsrapport har upprättats enligt International Financial Reporting Standards (IFRS) och International Accounting Standards (IAS) 34 Delårsrapportering samt tillämpliga bestämmelser i Årsredovisningslagen (ÅRL). Informationen avseende moderbolaget har upprättats enligt Redovisning för juridiska personer (RFR 2) och ÅRL 9 kap, delårsrapporter. Eftersom kraven enligt de båda regelverken för närvarande inte skiljer sig åt gällande uppställning av de finansiella rapporterna, redovisas dessa samlat enligt både IFRS och ÅRL.

Från 1 januari 2014 tillämpas undantaget från konsolidering för investmentbolag (investment entities) enligt IFRS 10, varvid samtliga innehav värderas till verkligt värde över årets resultat. Vid bedömningen av Eastnine AB, har slutsatsen dragits att bolaget faller under klassificeringen av investment entity.

Från och med det andra kvartalet 2017 har Eastnine ändrat segmentrapporteringen för att bättre återspegla det pågående strategiska skiftet. De nya segmenten utgörs av direktägda fastigheter, fastighetsfonder och övriga. Jämförbara siffror för 2016 har omklassificerats enligt den nya segmentrapporteringen, se not 2 Segmentrapportering. Övriga redovisningsprinciper som har tillämpats i denna delårsrapport är desamma som de som beskrivs i årsredovisningen för 2016.

Not 2 Segmentrapportering

Eastnine AB klassificerar Bolagets olika segment utifrån karaktären på dess investeringar. Ledningen följer upp innehaven på grundval av verkligt värde och samtliga innehav värderas till verkligt värde via årets resultat. Värdeförändringar på innehav som innehas av dotterföretagen har fördelats på värdeförändringar, erhållna utdelningar och övriga rörelsekostnader som är direkt hänförliga till underliggande investeringar i direktägda fastigheter, fastighetsfonder och övriga. Övriga intäkter och kostnader klassificeras som ofördelade i tabellen nedan. Från och med det andra kvartalet 2017 har Eastnine ändrat segmentrapporteringen för att bättre återspegla det pågående strategiska skiftet. Tidigare klassificerades segmentrapporteringen som private equity, fastigheter, noterade innehav och kortfristiga placeringar. Jämförbara siffror för 2016 har omklassificerats enligt den nya segmentrapporteringen.

TEUR	Direktägda	Fastighets
1 jan – 31 dec 2017	fastigheter	fonder	Övriga	Ofördelat	Summa
Värdeförändringar i portföljen	6 695	4 140	5 699	-	16 534
Erhållna utdelningar	-	1 067	990	-	2 057
Övriga kostnader	-	-	-	-1 008	-1 008
Värdeförändringar aktier i dotterföretag och intresseföretag seföretag	6 695 6 695	5 207	6 689	-1 008	17 583
Erhållna utdelningar	-	-	1 497	-	1 497
Övriga intäkter	-	52	666	175	892
Personalkostnader	-	-	-	-2 262	-2 262
Övriga rörelsekostnader	-	-	-	-1 259	-1 259
Rörelseresultat	6 695 6 695	5 259 5 259	8 851	-4 354	16 451
Finansiella intäkter	749	-	-	-	749
Finansiella kostnader	-	-	-	-115	-115
Periodens resultat före skatt	7 444 7 444	5 259 5 259	8 851	-4 469	17 085
Tillgångar	74 164 74 164	37 064 37 064	90 213	42 051	243 492

TEUR	Direktägda	Fastighets
1 jan – 31 dec 2016	fastigheter	fonder	Övriga	Ofördelat	Summa
Värdeförändringar i portföljen	2 326	1 808	31 119	-	35 254
Erhållna utdelningar	-	854	1 175	-	2 029
Övriga kostnader (inkl. förvaltningsavgifter)	-172	0	-2 717	-447	-3 336
Jämförelsestörande poster1	-935	-	-6 682	-9 400	-17 017
Värdeförändringar aktier i dotterföretag och intresseföretag seföretag	1 219 1 219	2 662	22 896	-9 847	16 931
Övriga intäkter	-	27	550	115	691
Personalkostnader	-	-	-	-1 894	-1 894
Övriga rörelsekostnader	-	-	-	-963	-963
Jämförelsestörande poster2	-	-	-	-1 604	-1 604
Rörelseresultat	1 219 1 219	2 689 2 689	23 446	-14 193 -14 193193	13 161
Finansiella intäkter	203	-	-	-	203
Finansiella kostnader	-	-	-	-61	-61
Periodens resultat före skatt	1 421 1 421	2 689 2 689	23 446	-61	13 303
Tillgångar	30 419 30 419	36 656 36 656	99 631	82 634	249 340

A Kostnader relaterade till övergångs- och uppsägningsavtalet med East Capital (Direktägda fastigheter och Ofördelat) samt Resultatbaserade avgifter relaterade till försäljningen av Starman (Övriga). D Rådgivningskostnader relaterade till uppsägning av investeringsavtalet med East Capital

Not 3 Enheter med ägarandel över 50 procent

Följande enheter, där ägarandelen är över 50 %, konsolideras inte till följd av konsolideringsundantaget för investmentbolag.

		Antal aktier/	Redovisat	Ägarandel,
Ej konsoliderade enheter per 31 december 2017	Säte	andelar	värde, TEUR	kapital
Baltic Cable Holding OÜ	Tallinn, Estland	2 502	142 416	100%
UAB Portarera	Vilnius, Litauen	9 500	74 164	100%
UAB 3Burės	Vilnius, Litauen	100	30 674	100%
UAB Vertas	Vilnius, Litauen	100	29 851	100%
UAB Solverta (3Burės development)	Vilnius, Litauen	100	13 639	100%
East Capital Explorer Investments AB	Stockholm, Sverige	11 000	10 392	100%
ECEX Holding SA (under likvidation)	Bertrange, Luxemburg	100 000	1 155	100%

Not 4 Finansiella instrument

För en bättre förståelse för verksamheten presenteras samtliga uppgifter avseende finansiella instrument nedan genom en genomlysning ned till innehaven i dotterföretagen. Aktier och andelar i investeringsverksamheten samt moderbolagets innehav i dotterbolag är alla värderade till verkligt värde.

Finansiella instrument som inte värderas till verkligt värde via resultatet

För fordringar och skulder anses det redovisade värdet återspegla verkligt värde eftersom den återstående löptiden i allmänhet är kort. Detta gäller även för kassa och bank.

Beräkning av verkligt värde

Följande sammanfattar de metoder och antaganden som främst används för att fastställa verkligt värde på Bolagets finansiella instrument. Mer detaljerade beskrivningar av använda värderingsprinciper återfinns i bolagets årsredovisning för räkenskapsåret 2016.

Lån till koncernföretag, vilket är en del av 3Burės värderingen, övervakas av nyckelpersoner på verkligt värde basis. Förändringar i kreditrisk har ej lett till signifikanta förändringar i verkligt värde på lånen.

Verkligt värde hierarki

Bolagets verkligt värde-hierarki har följande nivåer:

• Nivå 1: Noterade priser (ojusterade) på aktiva marknader för identiska tillgångar eller skulder.
• Nivå 2: Andra indata än de noterade priser som ingår i nivå 1 som är observerbara för tillgången eller skulden antingen direkt (d.v.s. som priser) eller indirekt (d.v.s. härledda från priser).

• Nivå 3: Indata för tillgången eller skulden i fråga bygger inte på observerbara marknadsdata (d.v.s. icke observerbara indata.)

Den nivå i hierarkin för verkliga värden där värderingen till verkligt värde kategoriseras i sin helhet skall bestämmas med grund i den lägsta nivå indata som är signifikant för värderingen till verkligt värde i sin helhet. I detta syfte görs bedömningen av indatas signifikans med beaktande av värderingen till verkligt värde i sin helhet. Om det i en värdering till verkligt värde används observerbara indata som kräver betydande justering som har sin grund i icke observerbara indata är denna värdering en värdering på nivå 3. Bedömningen av signifikansen för särskilda indata i värderingen till verkligt värde kräver beaktande av de faktorer som särskilt gäller tillgången eller skulden.

Aktier i dotterföretag och intresseföretag/finansiella instrument

Finansiella instrument i moderbolaget består av aktier i dotterföretag om 154,0 MEUR, aktier i intresseföretag om 48,6 MEUR, lån till koncernföretag om 25,1 MEUR samt kassa och bank om 13,2 MEUR. Redovisat värde på dessa tillgångar utgör verkligt värde på balansdagen.

Aktier i dotterföretag och intresseföretag inklusive		Redovisat värde, TEUR		Kapitalandel, %
lån till koncernföretag	Land	31 dec 2017	31 dec 2016	31 dec 2017	31 dec 2016
Baltic Cable Holding OÜ1	Tallinn, Estland	142 416	-	100	-
Melon Fashion Group1	Sankt Petersburg, Ryssland	48 613	-	36	-
Humarito Limited1	Nicosia, Cypern	-	173 321	-	100
East Capital Explorer Investments AB	Stockholm, Sverige	10 392	10 808	100	100
ECEX Holding SA (under likvidation)	Bertrange, Luxemburg	1 155	11 864	100	100
UAB Portarera (lån)	Vilnius, Litauen	25 100	20 900	100	100

1 På grund av omorganisering i koncernen flyttades aktierna i Melon Fashion Group från Humarito till Eastnine, medan resterande innehav flyttades till Baltic Cable Holding. Efter avslutad omorganisation såldes Humarito till en oberoende tjänsteleverantör för en symbolisk summa.

Då innehav i dotterföretag presenteras genomlyst, återspeglar tabellerna nedan verkligt värde i investeringsverksamheten. Värdet på innehaven i dotterföretag och intresseföretag, inklusive lån till koncernföretag, består direkt och indirekt av följande delposter:

TEUR
31 december 2017					Övriga
Specifikation av värdet på aktier i dotterföretag och	Direktägda	Fastighets			tillgångar och
intresseföretag inklusive lån till koncernföretag	fastigheter	fonder	Övriga	Kassa	skulder, netto	Summa
Ingående balans 1 januari 2017	28 739 28 739	36 656 36 656	99 631	53 201	-1 334	216 893 216 893
Förvärv/ökningar	36 300	6 033	1 324	-39 457	-	4 200
Avyttringar/minskningar	-	-9 765	-16 441	26 206	-	0
Övriga poster	-	-	-	-2 410	1 402	-1 008
Återbetalda aktieägartillskott	-	-	-	-11 000	-	-11 000
Erhållna utdelningar	-	-	-	1 917	640	2 557
Utdelning till moderbolaget	-	-	-	-500	-	-500
Förändring i verkligt värde via periodens resultat	6 695	4 140	5 699	-	-	16 534
Utgående balans 31 december 2017	71 734 734	37 064 064	90 213	27 957	708	227 676 676

TEUR

31 december 2016					Övriga
Specifikation av värdet på aktier i dotterföretag och	Direktägda	Fastighets			tillgångar och
intresseföretag inklusive lån till koncernföretag	fastigheter	fonder	Övriga	Kassa	skulder, netto	Summa
Ingående balans 1 januari 2016	27 641 27 641	30 077 30 077	185 927 185 927	8 593	-98	252 140
Flytt av upplupna ränteintäkter till moderbolaget	-1 477	-	-	-	-	-1 477
Förvärv/ökningar	250	4 770	-	-5 020	-	0
Avyttringar/minskningar	-	-	-117 416	117 416	-	0
Övriga poster	-	-	-	-17 116	-1 236	-18 352
Återbetalda aktieägartillskott	-	-	-	-52 700	-	-52 700
Erhållna utdelningar	-	-	-	2 029	-	2 029
Förändring i verkligt värde via periodens resultat	2 326	1 808	31 119	-	-	35 254
Utgående balans 31 december 2016	739 28 739	36 656 656	99 631	53 201	-1 334	216 893 893

Direktägda fastigheter består av innehaven 3Burės, 3Burės development och Vertas. Fastighetsfonder består av innehaven i East Capital Baltic Property Fund II och East Capital Baltic Property Fund III. Dessa innehav värderas internt eller externt vanligtvis vid årsskiftet och verkligt värde på innehaven bedöms kvartalsbasis.

Övriga består av innehaven i Melon Fashion Group (MFG), verkligt värde på MFG bedöms kvartalsbasis, East Capital Eastern Europe Small Cap Fund som förvaltas av East Capital och majoriteten av fondens innehav är noterade, East Capital Global Frontier Markets Fund, Komercijalna Banka Skopje, som handlas löpande. Dessa innehav omvärderas löpande enligt de värderingsprinciper som framgår av värderingsprinciperna på föregående sida.

Innehav	Klass	Värderingsmetod	Värderingsantaganden
3Burės	Direktägda fastigheter	DCF	WACC 7,9 %, direktavkastningskrav 6,75 %
3Burės development	Direktägda fastigheter	DCF	WACC 7,2 %, direktavkastningskrav 6,75 %
Vertas	Direktägda fastigheter	Anskaffningsvärde
East Capital Baltic Property Fund II	Fastighetsfonder	DCF	WACC 8-12 %, direktavkastningskrav 6-8 %
East Capital Baltic Property Fund III	Fastighetsfonder	DCF	WACC 8-9 %, direktavkastningskrav 7-8 %
			Långsiktig tillväxttakt 4,6 %, Långsiktig rörelsemarginal 11,5 %, WACC 16,1
Melon Fashion Group	Övriga	DCF	%. 25 % minoritets- och likviditetsrabatt tillämpas

Diskonterade kassaflödesmodellen (DCF), genomsnittlig vägd kapitalkostnad (WACC)

För värdet på innehaven i direktägda fastigheter (3Burės och 3Burės development), fastighetsfonder och övriga som hålls till verkligt värde via resultaträkningen, skulle förändringar på balansdagen avseende ett av de betydande icke observerbara indata, medan andra indata hålls konstanta, få följande effekter:

Effekter i TEUR	Direktägda fastigheter			Fastighetsfonder Resultaträkningen
31 december 2017	Resultaträkningen
Känslighetsanalys	Ökning	Minskning	Ökning	Minskning
Genomsnittlig vägd kapitalkostnad (WACC) (0,5 % förändring)	-1 472	1 529	-587	598
Direktavkastningskrav (0,5 % förändring)	-2 495	2 892	-1 380	1 464

Effekter i TEUR	Övriga
31 december 2017	Resultaträkningen
Känslighetsanalys	Ökning	Minskning
Långsiktig tillväxttakt (0,5 % förändring)	1 738	-1 593
Genomsnittlig vägd kapitalkostnad (WACC) (0,5 % förändring)	-2 429	2 659
Långsiktig rörelsemarginal (0,5 % förändring)	1 622	-1 621

På sidan 5 i denna rapport presenteras Eastnines portfölj med information om årets värdeförändringar. På sidorna 9 till 13 finns mer detaljerad information om portföljens innehav.

Följande tabeller visar hur finansiella tillgångar som värderats till verkligt värde fördelas på de olika nivåerna i hierarkin:

TEUR

31 december 2017
Aktier och andelar i investeringsverksamheten som redovisas till verkligt värde via resultatet1	Nivå 1	Nivå 3	Summa
Direktägda fastigheter	-	74 164	74 164
Fastighetsfonder	-	37 064	37 064
Övriga	41 601	48 613	90 213
Total	41 601 41 601	159 840 840 840	201 441 441

TEUR

31 december 2016

Aktier och andelar i investeringsverksamheten som redovisas till verkligt värde via resultatet	Nivå 1	Nivå 3	Summa
Direktägda fastigheter	-	30 419	30 419
Fastighetsfonder	-	36 656	36 656
Övriga	49 592	50 039	99 631
Total	49 592 49 592	117 114 114 114	166 706 706

Följande investeringar har klassificerats i:

Nivå 1 - East Capital Eastern Europe Small Cap Fund, East Capital Global Frontier Markets Fund och Komercijalna Banka Skopje

Nivå 3 - East Capital Baltic Property Fund II, East Capital Baltic Property Fund III, 3Burės, 3Burės development, Vertas och MFG

	Fastighets
	fonder	Övriga	Summa
30 419 30 419	36 656 36 656	50 039	117 114 117 114
36 300	6 033	-	42 333
-	-9 765	-7 026	-16 791
7 444	4 140	5 600	17 184
74 164 74 164	37 064 37 064	48 613	159 840 159 840
	Direktägda fastigheter

TEUR

31 december 2016	Direktägda	Fastighets
Förändringar i finansiella tillgångar och skulder, nivå 3	fastigheter	fonder	Övriga	Summa
Ingående balans 2016	27 641 27 641	30 077 077	105 957 957	163 675
Förflyttningar från nivå 31	-	-	-71 839	-71 839
Förvärv/ökningar	250	4 770	-	5 020
Förändring i verkligt värde via periodens resultat	2 529	1 808	15 921	20 258
Utgående balans 31 december 2016	30 419 419	36 656 36 656	50 039	117 114 114

Starman överfördes från nivå 3 till nivå 2 innan försäljningen slutfördes; den icke observerbara delen av värdet på innehavet var inte väsentlig.

Av periodens värdeförändringar från finansiella tillgångar hänför sig 16 408 TEUR (20 258 TEUR) till innehav som fanns kvar i portföljen vid periodens slut.

Risker och osäkerheter

För information om risker och osäkerhetsfaktorer samt information om omvärld och marknad där Eastnine verkar framgår på sid 6 och 14. En sammanfattning av metoder och antaganden som används för att fastställa verkligt värde på portfölj-innehaven framgår av Not 4 samt i mer detalj på sidan 60 i Årsredovisningen för 2016. Nedan presenteras effekten av rörelser i de större parametrar som kan påverka värdet i portföljen och hur detta skulle påverka resultatet:

Känslighetsanalys för marknadsrisker (TEUR)

31 december 2017		Påverkan på
Riskfaktor	Förändring	periodens resultat
Växelkurs EUR/RUB	+/- 10%	4 861
Växelkurs EUR/USD	+/- 5%	1 498
Aktiepris	+/- 10%	19 901

Not 5 Närstående parter

Den 31 december 2017 hade Eastnine AB närståendeförhållanden med sina dotterföretag, styrelseledamöter och anställda.

Eastnine AB:s företagsledning, styrelseledamöter och deras nära familjemedlemmar samt närstående företag kontrollerar 25,6 procent av rösterna i Bolaget.

Till följd av uppsägning av investeringsavtalet mellan Eastnine och East Capital har alla utbetalningar av förvaltningsavgifter till East Capital upphört, med undantag för fastighetsfonderna East Capital Baltic Property Fund II och East Capital Baltic Property Fund III. Som en konsekvens har Bolaget under perioden jan-dec 2017 erhållit återbetalning om 0,7 MEUR (0,6 MEUR) avseende förvaltningsavgifter som har betalats via de övriga East Capital-fonderna. Förvaltningsavgifter som har betalats via fastighetsfonderna, under perioden jan-dec 2017, uppgår till 0,5 MEUR (0,4 MEUR).

Förvaltningsavgiften för East Capital Baltic Property Fund II är 1,75 procent och för East Capital Baltic Property Fund III är den rabatterade förvaltningsavgiften 1,25 procent. Resultatbaserade avgifter för dessa fonder uppgår till 20 procent, under förutsättning att en tröskelvärdeökning om 7 respektive 8 procent per år har uppnåtts.

Enligt styrelsens beslut erhöll den avgående VDn Mia Jurke en ersättning motsvarande sex månadslöner.

Inga andra materiella transaktioner har skett under året.

På grund av omorganisering i koncernen flyttades aktierna i Melon Fashion Group från Humarito till Eastnine, medan resterande innehav flyttades till Baltic Cable Holding. Efter avslutad omorganisation såldes Humarito till en oberoende tjänsteleverantör för en symbolisk summa.

Not 6 Aktieåterköp och utdelning

Den 20 maj 2016 initierades ett återköpsprogram av bolagets egna aktier. Såsom meddelades den 26 september 2017 får återköp göras så länge bolagets aktie handlas till en rabatt mot sitt senast publicerade substansvärde per aktie i EUR. Detta är en ändring i det ursprungliga programmet som genomförts sedan maj 2016, varmed återköp inte fick göras till ett pris som översteg 80 % av substansvärdet per aktie.

På en extra bolagsstämma den 23 januari 2017 godkände bolagsstämman styrelsens förslag att minska aktiekapitalet genom indragning av 2 500 000 tidigare återköpta aktier samt att öka aktiekapitalet genom en fondemission. Den 31 januari 2017, genomfördes makuleringen av 2 500 000 återköpta aktier. Vidare har 845 530 återköpta aktier dragits in per 31 maj 2017, i enlighet med beslut på årsstämman den 15 maj 2017 om indragning av egna aktier samt om fondemission utan utgivande av nya aktier.

Under perioden 1 januari - 31 december 2017 återköpte Bolaget 2 656 258 aktier motsvarande 10,7 procent av Bolagets utestående aktier, till en snittskurs på 72,20 kr per aktie. Efter makulering av aktier, har bolaget totalt 1 093 013 återköpta aktier i eget förvar motsvarande 7,5 procent av utestående aktier.

Det totala antalet aktier i Eastnine AB per den 31 december 2017 uppgick till 24 816 033. Justerat för återköpta aktier i eget förvar, uppgick antalet utestående aktier till 22 948 205. Vägt genomsnittligt antal utestående aktier för rapportperioden var 24 334 377 justerat för aktieåterköp.

Eastnine genomgår en omvandling från ett diversifierat östeuropeiskt investmentbolag till ett baltiskt fastighetsbolag. Transformationen förväntas vara slutförd före slutet av 2020. Enligt Eastnines utdelningspolicy ska utdelningen motsvara minst 50 % av förvaltningsresultatet (från direktägda fastigheter). Under uppbyggnadsfasen ska den årliga utdelningen uppgå till minst 2,0 % av substansvärdet vid utgången av föregående årsslut.

På årsstämman 2017 beslutades att betala en ordinarie utdelning för 2016 om 0,90 SEK per aktie, motsvarande 0,09 EUR per aktie och en ökning på 12,5 % jämfört med föregående år. Utbetalning till aktieägarna genomfördes i maj 2017.

Styrelsen kommer att föreslå en ordinarie utdelning för 2017 om 2,10 SEK, eller 0,21 EUR, per aktie, motsvarande 2,0 % av NAV/ aktie.

Not 7 Händelser efter kvartalets slut

Under perioden 1 januari - 15 februari 2018 återköpte Bolaget 388 844 aktier motsvarande 1,6 procent av Bolagets utestående aktier, till en snittskurs på 86,2 kr per aktie.

Andelar i East Capital Eastern Europe Small Cap Fund avyttrades till ett värde motsvarande 2,0 MEUR och i East Capital Global Frontier Markets Fund för 4,0 MEUR.

Eastnine expanderar sin portfölj till Riga genom förvärvet av A-klass kontorsfastigheten Alojas Business Center och två angränsande fastigheter för 29,6 MEUR och tillför 11 600 kvm uthyrningsbar yta, samt en årlig hyresintäkt om 2,4 MEUR. Transaktionen förväntas slutföras under det första kvartalet 2018.

Not 8 Nyckeltal

12m	9m	6m	3m	12m	9m	6m	3m
	2017	2017		2016	2016	2016	2016
242	232	233	246	248	228	236	253
99,6	99,2	99,3	99,2	99,3	99,4	99,7	99,8
2 029	1 861	1 750	1 854	1 880	1 619	1 669	1 545
206	193	182	193	196	168	177	169
22,9	23,7	24,3	25,0	25,6	26,1	27,0	28,2
24,8	24,8	24,8	25,7	28,2	28,2	28,2	28,5
24,3	24,7	25,0	25,4	27,0	27,4	28,0	28,2
7	7	8	8	9	9	5	4
12m	9m	6m	3m	12m	9m	6m	3m
2017	2017	2017	2017	2016	2016	2016	2016
0,70	0,03	-0,11	0,11	0,49	-0,35	-0,27	-0,01
0,21	-	-	-	0,09	-	-	-
104	94	92	94	93	84	82	83
							9,00
							54,25
8,32	7,77	7,33	7,57	6,97	5,97	6,29	5,87
9,83	9,65	9,62	9,55	9,58	9,63	9,41	9,24
	2017 10,57 81,75	9,79 75,00	9,59 70,50	2017 9,83 72,25	9,67 66,75	8,73 57,50	8,74 59,25

Ej justerat för aktieinlösen och utdelning

Föreslagen utdelning för 2017, 2,10 SEK per aktie motsvarande 0,21 EUR per aktie

Nyckeltal direktägda fastigheter

Fastighetsdata

Konsoliderade data för segmentet direktägda fastigheter

			2016
SEGMENTSRESULTAT, MEUR	Q4	2017 Q3	Q2	Q1	Q4	Q3
Hyresintäkter	1,6	1,7	1,3	1,1	1,0	1,1
Fastighetskostnader1	(0,5)	(0,2)	(0,1)	(0,2)	(0,2)	(0,1)
Förvaltnings- och administrativa kostnader	(0,3)	(0,1)	(0,2)	(0,1)	(0,3)	(0,0)
Övriga intäkter och kostnader	(0,0)	0,0	0,0	0,0	0,0	0,2
Driftsöverskott	0,9	1,3	1,0	0,8	0,6	1,2
Överskottsgrad, %	54	80	78	72	58	103
Finansiella kostnader	(0,2)	(0,2)	(0,2)	(0,3)	(0,3)	(0,3)
Förvaltningsresultat	0,7	1,1	0,8	0,5	0,3	0,9
Värdeförändringar av fastigheter	4,5	0,0	0,0	0,0	1,1	0,0
Värdeförändringar av derivat	(0,2)
Resultat före skatt	4,9	1,1	0,8	0,5	1,4	0,9
Inkomstskatt
Uppskjuten skatt	(1,0)	(0,1)	(0,1)	(0,1)	(1,4)	0,0
Nettoresultat	3,9	1,0	0,7	0,5	(0,0)	0,9
SEGMENTSNYCKELTAL	Q4	Q3	Q2	Q1	Q4	Q3
Fastighetsrelaterade
Antal fastigheter	3	3	3	2	2	1
Förvaltningsfastigheter	2	2	2	1	1	1
Utvecklingsfastigheter	1	1	1	1	1	0
Uthyrningsbar yta, tkvm	50,6	50,6	50,6	41,2	41,2	28,4
Förvaltningsfastigheter	37,8	37,8	37,8	28,4	28,4	28,4
Utvecklingsfastigheter	12,8	12,8	12,8	12,8	12,8	0,0
Vakansnivå2 , %	3,0	1,9	2,4	3,9	4,9	2,2
Genomsnittshyra2 , EUR/ kvm/ månad	13,8	13,8	13,5	12,7	12,6	12,5
WAULT2 , år	2,5	2,4	2,6	2,3	2,3	2,1
Hyresvärde, kontor1 , MEUR	6,3	6,3	6,1	4,3	4,3	4,3
Fastighetsvärde, MEUR	107,5	99,6	98,1	68,3	66,8	64,8
Förvaltningsfastigheter	92,4	89,4	89,4	60,9	60,9	59,7
Utvecklingsfastigheter	15,1	10,2	8,7	7,4	5,9	0,0
Tomtfastigheter	0,0	0,0	0,0	0,0	0,0	5,1
Direktavkastningskrav2,3, %	5,4	5,8	6,1	6,1	6,4	6,6
Finansiella
Avkastning eget kapital, 12 månader rullande, %	11,2	8,6	10,8	11,2	12,0	13,6
Soliditet, %	66,1	64,5	63,5	47,2	44,4	45,1
Räntetäckningsgrad, multipel	4,7	6,1	4,7	3,1	2,3	4,4
Belåningsgrad, %	30,3	33,1	34,1	49,6	51,4	53,7
Genomsnittsränta, %	2,6	2,6	2,6	3,0	2,9	3,0
Genomsnittlig kapitalbindningsperiod, år	5,8	6,1	6,3	6,6	6,8	2,6
Genomsnittlig räntebindningstid, år	5,8	6,1	6,3	6,6	6,8	2,6
Bruttoskuld, MEUR	32,5	33,0	33,5	33,9	34,4	34,8
Långsiktigt eget kapital (EPRA)4 , MEUR	76,8	69,2	66,1	36,1	32,6	31,1
Eget kapital, MEUR	74,2	67,2	64,2	33,8	30,4	30,1

1 Inklusive kostnader för hyresgästanpassningar

2 Förvaltningsfastigheter

3 Driftsöverskott inklusive kostnader för hyresgstanpassningar de senaste tolv månaderna genom fastighetsvärde

4 Exklusive uppskjutna skatter på överskott i fastighetsvärde och verkligt värde på finansiella derivat

	KVM
Telia	9 400
Visma	3 200
Citco	3 000
European Social Fund	2 100
Swedbank	1 800
Cobalt	1 400
Aviva	1 300
Delfi	1 300
Under utveckling
Swedbank	8 900
Visma	3 800

Fastighetsvärde Största hyresgästerna Löptider hyreskontrakt

Hyresvärde vid tidigaste uppsägning, MEUR

Income-producing properties

Definitioner

FASTIGHETSRELATERADE NYCKELTAL Bruttoskuld

Totala räntebärande skulder vid slutet av perioden.

Driftsöverskott

Totala hyresintäkter minus fastighetskostnader.

Förvaltningsresultat

Driftnetto, central administration samt finansnetto.

Genomsnittlig kapitalbindningsperiod

Genomsnittlig löptid för bruttoskuld vid periodens slut

Genomsnittshyra, EUR per kvm

Hyresintäkter i förhållande till genomsnittlig uthyrd yta.

Genomsnittsränta

Räntekostnader dividerad med genomsnittlig räntebärande skuld för perioden.

Hyresintäkter

Debiterade hyror, hyrestillägg och hyresgarantier minus hyresrabatter.

Hyresvärde

Hyresintäkter samt bedömd marknadshyra för vakanta ytor.

Intjäningsförmåga

Nyckeltal för fastigheter ägda vid periodens slut, baserat på resultat för de senaste tolv månaderna eller estimat för fastigheter som ägts kortare period. Nyckeltalen ger en översikt men är inte en prognos.

Långsiktigt eget kapital (EPRA)

Eget kapital med återläggning av uppskjuten skatt på överskott i fastighetsvärde och avdrag för verkligt värde av finansiella derivat.

Uthyrningsbar yta

Total yta tillgänglig för uthyrning.

Vakansnivå

Outhyrd yta i förhållande till total yta.

WAULT

Genomsnittlig återstående hyrestid till förfall, för fastighetsportföljen, viktat efter avtalade hyresintäkter (Weighted average unexpired lease term).

Överskottsgrad

Driftsöverskott i förhållande till totala intäkter.

FINANSIELLA NYCKELTAL

Avkastning på eget kapital Årets resultat i procent av genomsnittligt eget kapital.

Belåningsgrad

Räntebärande skulder efter avdrag av likvida medel, i förhållande till tillgångarnas verkligt värde.

EBIT

Resultat efter av- och nedskrivningar (Earnings before Interest and Tax).

EBITDA

Resultat före av- och nedskrivningar (Earnings before Interest, Tax, Depreciation and Amortisation).

IRR (internal rate of return)

Genomsnittlig årlig avkastning på investerat belopp beräknat utifrån ursprunglig investering, slutligt försäljningsbelopp och övriga kapitalflöden, med hänsyn tagen till när i tiden dessa betalningar skett till eller från Eastnine.

Marknadsvärde

Det värde som innehavet bedöms kunna säljas för vid en given tidpunkt. Noterade innehav värderas till senast ställda noterade köpkurs på balansdagen. Fastställandet av marknadsvärde avseende onoterade innehav sker genom användning av olika värderingsmetoder lämpliga för det enskilda innehavet.

Nettoskuldsättning

Räntebärande skulder inklusive pensionsskulder, med avdrag för likvida medel, kortfristiga placeringar, finansiella placeringar och räntebärande kort- och långfristiga fordringar.

Räntetäckningsgrad

Resultat efter finansiella poster med tillägg för räntekostnader i förhållande till räntekostnader.

Rörelsekostnader

Kostnader som är direkt hänförliga till Eastnines verksamhet.

Skuldsättningsgrad

Räntebärande skulder i förhållande till eget kapital.

Soliditet

Eget kapital i förhållande till balansomslutning.

Substansrabatt

Skillnaden mellan substansvärde och börsvärde i förhållande till substansvärdet. Om börsvärdet är lägre än substansvärdet handlas aktien med en substansrabatt, om börsvärdet är högre handlas den med premie.

Substansvärde

Värdet av bolagets nettotillgångar, d.v.s. totala tillgångar minus totala skulder.

Verkligt värde

Se Marknadsvärde.

AKTIERELATERADE NYCKELTAL

Eget kapital per aktie

Eget kapital hänförligt till moderbolagets aktieägare i relation till antal utestående aktier vid periodens slut.

Genomsnittligt antal utestående aktier

Registrerat antal aktier minus aktier ägda av bolaget.

Resultat per aktie

Periodens resultat hänförligt till moderbolagets ägare i relation till genomsnittligt antal utestående aktier under perioden.

Substansvärde per aktie

Substansvärde i förhållande till antal aktier på balansdagen (exklusive återköpta aktier).

Återköp av egna aktier

Förvärv av egna aktier på börsen. Svenska företag kan äga upp till tio procent av egna utestående aktier, förutsatt årsstämmans godkännande.

Kontaktinformation

Kestutis Sasnauskas, VD, +46 8 505 977 00 Lena Krauss, CFO, +46 73 988 44 55

Eastnine AB

Kungsgatan 35, Box 7214 SE-103 88 Stockholm, Sweden Tel: +46 8 505 977 00

www.eastnine.com

Finansiell information och kalender

EASTNINE AB 27 Bokslutskommuniké 2017

Årsredovisning 2017 – mars 2018 Ordinarie bolagsstämma 2018 – 24 april 2018 Delårsrapport Q1 2018 – 16 maj 2018 Delårsrapport Q2 2018 – 29 augusti 2018 Delårsrapport Q3 2018 – 13 november 2018 För mer information och prenumeration av finansiella rapporter och pressmeddelanden: www.eastnine.com eller skicka e-post till info@eastnine.com

Informationen i denna delårsrapport är den informationen som Eastnine AB skall offentliggöra enligt EU:s marknadsmissbruksförordning och lagen om värdepappersmarknaden. Information lämnades för offentliggörande den 16 februari 2018 klockan 08:00 CET.