Eastnine — Annual Report 2020

Mar 29, 2021

Årsredovisning 2020

Skapar och tillhandahåller de bästa mötesplatserna där idéer kan flöda, människor mötas och framgångsrik affärsverksamhet utvecklas

Litauen & Vilnius

Litauens huvudstad Vilnius är en expansiv stad i ett land som utvecklas snabbt. Kopplingen till väst är stark och prioriterad. Litauen är medlem i OECD sedan 2018, i eurozonen sedan 2015 och i Nato sedan 2004. I globala rankingar placeras Litauen ofta högt, oavsett om det gäller ekonomisk frihet eller företagarvänlighet. Tillgången på välutbildad arbetskraft är god, ICT-strukturen världsledande, den logistiska kapaciteten stark, kostnadsbilden fördelaktig och kvaliteten hög. Allt det sammantaget har attraherat, och fortsätter att attrahera internationella företag, inte minst nordiska, att etablera sig i Litauen. Många av dem har valt Eastnine som hyresvärd.

BNP-utveckling -0,8 procent

Litauens ekonomi var motståndskraftig mot coronapandemins effekter. För helåret 2020 sjönk BNP med 0,8 procent, jämfört med den genomsnittliga nedgången i eurozonen som uppgick till 6,6 procent.

Antal invånare 2,7 miljoner

Litauen är det land i Baltikum som har flest invånare, vid slutet av 2020 uppgick befolkningen till 2,7 miljoner. Av dessa bor cirka 700 000 i Vilnius med närområden, vilket gör den till näst största huvudstad i Baltikum efter Riga.

Inflation 1,1 procent

Prisnivån steg med drygt en procent i Litauen under 2020. Genomsnittet i eurozonen uppgick till 0,2 procent.

I Världsbankens årliga jämförelse av företagarvänligheten i 190 länder 2020 hamnade Litauen på plats 11. Bara Danmark och Sverige rankas högre bland EU-länderna.

Källor: Eurostat, Swedbank Economic Outlook, Världsbanken och Worldometer. Avser uppgifter per 24 mars 2021.

S7-1,2 och 3 i Vilnius

Innehåll

Detta är Eastnine
Året i korthet	4
Eastnine som investering	5
Vd har ordet	6
Effekter av coronapandemin	8
Strategisk inriktning	10
Affärsmodell	12
Värderingar	12
Mål och utfall	13
Strategier	15
Marknad	16
Hållbar verksamhet	20
Väsentliga fokusområden	20
Styrning	22
Mot klimatneutral verksamhet	23
Grön fastighetsförädling	24
Socialt ansvar	26
Investeringar	28
Fastighetsbestånd	29
Vilnius	32
Riga	34
Utvecklingsprojekt	36
Hyresgäster	38
Fastighetstransaktioner	40
Aktuell intjäningsförmåga	41
East Capital Baltic Property Fund II Melon Fashion Group	42 43
Finansiering och risk	44
Finansiering och kapitalstruktur	45
Aktien och aktieägarna	47
Risker och riskhantering	49
Finansiell information	55
Förvaltningsberättelse	56
Finansiella rapporter	60
Noter till de finansiella rapporterna	66
Flerårsöversikt nyckeltal	86
Härledning av nyckeltal	87
Styrelsens och vd:s försäkran	88
Revisionsberättelse	89
Styrning	92
Styrelseordförande har ordet	93
Bolagsstyrningsrapport	94
Styrelse	98
Ledning	100
Landschefer	101
Övrig information	102
Hållbarhetsnoter	103
GRI-index	107
Årsstämma, kalendarium, kontakt	109
Definitioner och ordlista	110

Med Bolaget och Eastnine avses Eastnine-koncernen. Årsredovisningen utgörs av sidorna 56-88 och 94-97.

3Bures-3 i Vilnius

"Eastnine ska vara den ledande långsiktiga leverantören av moderna och hållbara kontorslokaler i förstklassiga lägen i de baltiska huvudstäderna"

Eastnine är ett svenskt fastighetsbolag vars aktie är noterad på Nasdaq Stockholm Mid Cap. Eastnines hyresgäster utgörs huvudsakligen av stora nordiska bolag med internationell verksamhet.

Eastnine tillhandahåller kontorslokaler som stödjer hyresgästernas affär och är en konkurrensfördel för företag i relationen till anställda och kunder. Moderna, flexibla och hållbara lokaler samt koncentrerade fastig hetsportföljer i kombination med en bety dande marknadsandel ger oss en möjlig het att vara en viktig aktör vid utveckling av egna fastigheter och i de städer samt stads delar där vi verkar.

Inom parentes: Föregående års jämförelsesiffra.

Året i korthet

Eastnine har under 2020 fokuserat på att växa fastighetsbeståndet, vilket bidragit till ett rekordresultat. Hållbarhetsarbetet har intensifierats med tyngdpunkt på bland annat hållbarhetscertifiering av fastigheter och affärsetiska processer. Coronapandemin har haft begränsad påverkan på Eastnines verksamhet.

Viktiga händelser

• Eastnine stöttade under våren det lokala samhället och våra restauranghyresgäster genom att köpa måltider som levererades till sjukhuspersonal i Vilnius, som vårdade patienter som smittats av covid-19.
• Vid årsstämman i maj invaldes Christian Hermelin och Ylva Sarby Westman som nya styrelseledamöter.
• Förvärvet av den moderna och hållbara kontorsfastigheten S7-3 som inrymmer cirka 14 500 kvm i Vilnius slutfördes i juni. Köpeskillingen uppgick till 42,4 MEUR.
• Fastigheten Alojas Biroji i Riga erhöll i juni LEED Platinum-certifiering, med högst antal poäng av samtliga fastigheter i Lettland som erhållit LEED Platinum.
• I augusti erhöll Eastnine ett första bygglov, av totalt två, för det planerade utvecklingsprojektet, och tillika Baltikums största kontorsfastighet i trä, The Pine i Riga.
• Eastnine lanserade i september ett grönt finansieringsramverk, vilket lade grunden för framtida grön finansiering. Ramverket erhöll högsta möjliga klassificering, Dark Green och Excellent, av CICERO Shades of Green.

• Eastnine förvärvade och tillträdde i september kontorsfastigheten Vertas-2 i Vilnius, som inrymmer 7 200 kvm. Fastigheten är centralt belägen i Vilnius parlamentskvarter intill Eastnines fastighet Vertas-1.

• Eastnine hamnade med en delad tredjeplats i toppskiktet i Allbrightstiftelsens rapport över jämställdhet i svenska börsbolag.

• Vertas-1 erhöll LEED Platinum-certifiering i oktober, vilket innebar att hela 87 procent av Eastnines certifieringsbara yta var hållbarhetscertifierad.
• I november presenterades en ny affärsplan som deklarerade att Bolagets fastighetsportfölj ska dubblas och uppgå till 700 MEUR i slutet av 2023.
• I november såldes en miljon återköpta aktier i syfte att finansiera fortsatta förvärv av fastigheter.
• Förtroendeindex i medarbetarundersökningen Great Place to Work uppgick till höga 95 procent.
• Vid GRESBs årliga ranking av hållbarhet inom fastighetsbolag i världen, och som presenterades i november, erhöll Eastnine högsta möjliga ranking, fem stjärnor.
• I december lanserades en ny och modern webbsida som innehåller utökad information till aktieägare och hyresgäster samt lägger större vikt vid att informera om Eastnines hållbarhetsarbete.

Eastnine som investering

En investering i Eastnines aktie innebär ett delägande i ett svenskt börsnoterat fastighetsbolag med högavkastande, moderna samt hållbara kontorsfastigheter i de baltiska huvudstäderna. Eastnine kombinerar svensk bolagsstyrning med lokal förvaltning och lokal marknadskännedom. Bolagets övergripande mål är att skapa en hållbar attraktiv totalavkastning för aktieägarna. Eastnines strategiska inriktning samt mål skapar mervärde för aktieägare, hyresgäster, medarbetare och omvärld.

Högavkastande och hållbara kontorsfastigheter

Kontorsfastigheterna, som är belägna i Vilnius och Rigas bästa affärslägen, har hög direktavkastning. Målet är att samtliga fastigheter ska uppnå en hög hållbarhetscertifiering.

Hållbar attraktiv totalavkastning till aktieägare

Målsättningen är att totalavkastningen för aktien ska vara högre än medianen för jämförbara fastighetsbolag i Europa. Avkastning på eget kapital ska uppgå till minst 10 procent över tid och till aktieägarna ska, över tid, utdelas minst 50 procent av förvaltningsresultatet efter aktuell skatt.

Stabil kundbas och långsiktiga kundrelationer

Hyresgästerna består huvudsakligen av stora, stabila, nordiska företag med internationell verksamhet inom finans, ICT, legala tjänster och revision som attraheras av god tillgång på välutbildad arbetskraft och högkvalitativa lokaler i kombination med relativt sett låg kostnadsnivå.

Portföljtillväxt genom förvärv och projekt

Eastnines tillväxt ska huvudsakligen ske genom förvärv av högklassiga kontorsfastigheter med bra kassaflöden. Portföljen ska kryddas med spännande och lönsamma utvecklingsprojekt.

Goda finansieringsmöjligheter

Eastnine har goda möjligheter att finansiera nya förvärv och framtida utvecklingsprojekt. Belåningsgraden är låg, soliditeten hög och innehaven av övriga tillgångar, som ska avyttras, är obelånade.

Eastnines historik – från investmentbolag till fastighetsbolag

Vd Kestutis Sasnauskas har ordet Högsta resultatet någonsin

Eastnine uppvisade 2020 det högsta resultatet någonsin, efter en kraftig ökning av förvaltningsresultatet och stora positiva orealiserade värdeförändringar för både fastigheter och innehavet i Melon Fashion Group (MFG). Coronapandemin har försvårat och försenat en del affärer, men bara inneburit mindre resultatbortfall. Tillväxtresan ska fortsätta 2021 i enlighet med nya affärsplanen.

Nytt resultatrekord

Eastnine presenterar 2020 det högsta resultatet någonsin. Förvaltningsresultatet har nästan fördubblats och orealiserade värdeförändringar för både fastigheter och MFG uppgår till betydande belopp. Självklart är en stor del av ökningen i förvaltningsresultatet hänförlig till tillväxten i fastighetsportföljen, men det finns också en väldigt tydlig skalfördelseffekt. Av ökningen i hyresintäkter under året landade 95 procent i driftnettot och 77 procent i förvaltningsresultatet.

Skalfördelseffekten märks också tydligt när man jämför ökningen i hyresintäkterna, som uppgick till 44 procent, med förändringen i förvaltningsresultatet, som ökade med 82 procent. Det är därför det är så viktigt att Eastnines fastighetsportfölj ska fortsätta växa. Styrelsen fastställde 2020 en ny plan för kommande tre år som slår fast att fastighetsbeståndet ska dubblas i syfte att uppnå det övergripande målet om hög totalavkastning till aktieägarna.

Begränsat hyresbortfall

När man tittar tillbaka på de fina siffrorna kan man få uppfattningen att det varit en lätt resa. Men man får inte glömma bort att året har varit starkt präglat av coronapandemin oavsett vilket land, bransch eller företag man varit verksam i. Pandemin har inneburit stora utmaningar, inte minst initialt när ingen hade en aning om vad som väntade vare sig i omfattning eller tid. Även under sista kvartalet 2020 fanns det företag såsom till exempel restauranger som haft stora problem att hålla omsättningen uppe då de tidvis tvingats hålla stängt eller endast verka i begränsad omfattning. Eastnine klarade pandemin bra, hyresbortfallet var begränsat, tack vare att vi har en förstklassig produkt på bra marknader, stabila kunder med långa hyresavtal samt egen dedikerad personal.

För att stötta restaurangerna, som visserligen svarar för en liten del av hyresintäkterna men är viktiga för den allmänna servicen, beställde vi under våren 2020 och inledningen av 2021 cateringmat som distribuerades till vårdpersonal vid sjukhus i Vilnius.

För en del hyresgäster som erhållit rabatter förlängdes samtidigt hyresavtalen. Dock medförde pandemin att nyuthyrningar av vakanta lokaler, som inte behöver vara en effekt av pandemin, tog längre tid. Det är rent praktiskt svårare att visa lokaler och dessutom tenderar nästan alla att bli lite

försiktigare i tider med stor osäkerhet. Detta märktes framför allt i Riga där vakanserna ökade när några avtal löpte ut. Jag är dock helt övertygad om att vårt beslut att bygga upp en egen organisation även i Riga, kommer att innebära att vi fyller vakanserna snabbare och med ett bättre ekonomiskt utfall.

Tillväxt trots reserestriktioner

De reserestriktioner som är en konsekvens av pandemin har fått till följd att även fastighetstransaktioner tagit längre tid än tidigare. Sedan mitten av februari 2020 har det i princip varit omöjligt att resa till Lettland och Litauen om man inte varit villig att sitta i en lång karantän efter ankomst. Som tur är har vi god marknadskännedom, vet vilka objekt som är intressanta och har lokala medarbetare på plats. Därmed har vi kunnat slutföra förvärvet och tillträdet av S7-3 samt förvärva och tillträda Vertas-2, båda i Vilnius.

Vi har utvärderat långt fler fastigheter i samtliga tre baltiska huvudstäder och i något fall också varit mycket nära ytterligare förvärv. Hittills har vi dock bara förvärvat i Vilnius och Riga. Tallinn finns med i planen, men det är viktigt att vi inom en relativt kort tid efter ett första förvärv kan komma upp i en kritisk massa den dag vi går in på en ny marknad.

Ökat intresse för Baltikum

Konkurrensen om de bästa kontorsfastigheterna har dock hårdnat och även om marknaderna har växt är de fortfarande begränsade i jämförelse med nordiska huvudstäders. Amerikanska och tyska investerare har ökat sin närvaro genom förvärv de senaste åren, sannolikt i jakt på högre avkastningsnivåer relativt risknivå än på de marknader där de redan verkar. Även om vi helst förvärvar de bästa fastigheterna själva, har vi förståelse för deras agerande eftersom de i grund och botten uppmärksammat samma saker som vi själva gjort. Baltikum har dessutom klarat coronapandemin väl så bra som övriga Europa.

Det ökade intresset har inneburit att avkastningskraven på fastigheter fortsatt ned i Riga och Vilnius, vilket påverkat värdet på vår fastighetsportfölj. Förvärv har, tillsammans med orealiserade värdeförändringar och investeringar i befintliga fastigheter, inneburit att värdet på Eastnine fastighetsbestånd ökat med 82 MEUR, motsvarande 28 procent, till 372 MEUR vid årets slut.

Pandemin har försenat renodling

Den fortsatta tillväxten av fastighetsportföljen ska finansieras genom en kombination av räntebärande skulder och eget kapital. Pandemin har försenat Eastnines renodling av tillgångarna till att enbart omfatta direktägda fastigheter. I dagsläget återstår två tillgångar förutom fastigheterna; innehavet i den ryska modekedjan Melon Fashion Group samt innehavet i en fastighetsfond, båda innehaven är obelånade.

Arbetet med att hitta en affärsmässigt bra exit kommer att fortgå under 2021 och förhoppningsvis kan vaccinationernas intåg samt en avklingande pandemi underlätta frigörandet av investerat kapital. MFG har klarat pandemin mycket bra, vilket resulterat i en positiv värdeförändring på Eastnines innehav under 2020. I dagsläget uppgår det sammanlagda värdet av MFG och fastighetsfonden till drygt 100 MEUR.

Hållbarhet i topp

Under coronapandemin, med restriktioner inom vissa områden, har mer tid kunnat läggas på att utveckla andra delar av verksamheten såsom till exempel hållbarhetsområdet och då är det också extra glädjande att arbetet har givit resultat. Vi har placerat oss i topp vad gäller GRESBs globala årliga granskning av hållbarhetsarbetet i fastighetsbranschen, Great Place to Works medarbetarundersökning, CICEROs ranking av vårt gröna finansieringsramverk samt stiftelsen Allbrights jämförelse av jämställdheten i svenska börsbolag.

Organisationsbyggande

Vi har fortsatt att bygga upp organisationen och har nu totalt 22 medarbetare. Trots att vi inte har kunnat träffas nästan alls mellan kontoren, har vi lyckats hålla humöret och kämpaglöden uppe. Vi har, liksom många andra, använt olika tekniska möteslösningar med bra resultat och dessutom lyckats genomföra en digital kick-off som gav mersmak.

Vässat budskapet

Vi har också vässat och förfinat vår kommunikation samt vårt budskap genom lansering av en ny visuell profil som präglat såväl finansiella rapporter som den nya webbsidan som lanserades precis i slutet av 2020. Kommunikation är en oerhört viktig del i framgång. Det räcker inte med att leverera ett bra resultat, det gäller att kunna kommunicera det på rätt sätt också. Vi märker att vi får mer uppmärksamhet i takt med att Bolaget och fastighetsbeståndet växer.

Framtidsutsikter

Vi är stolta över vad vi åstadkommit under 2020 och kommer att fortsätta vårt engagerade arbete under 2021 i syfte att uppfylla den nya affärsplanen. Vi har en del vakanser som ska fyllas, Baltikums första kontorshus i trä The Pine i Riga ska byggstartas och många intressanta förvärvsmöjligheter ska utvärderas i syfte att fortsätta på vår tillväxtresa.

Vd Kestutis Sasnauskas

Effekter av coronapandemin

Coronapandemin har haft begränsad inverkan på Eastnine under 2020. Beviljade rabatter är små, dock noterades en ökning under slutet av året i samband med andra pandemivågen. Värdet på fastigheter och innehavet i MFG har stigit på grund av sjunkande avkastningskrav för fastigheter respektive förväntningar om bra försäljningsutveckling för MFG.

Hyresintäkter

Eastnine har en stabil hyresgäststruktur. Huvuddelen av Eastnines hyresgäster utgörs av stora nordiska koncerner med internationell verksamhet. De tio största hyresgästerna har en genomsnittlig återstående hyrestid om 5,1 år och i hela portföljen är motsvarande 4,4 år. Lokalerna består till 95 procent av kontor. Inom Eastnine tillämpas huvudsakligen månadshyror, vilket innebär att hyresgästers eventuella problem att betala hyran uppmärksammas snabbt. Under slutet av 2020, i samband med att andra pandemivågen drabbade världen och Baltikum, noterades en ökning av beviljade rabatter.

Eastnine har beviljat rabatter om totalt cirka 280 TEUR, motsvarande 1,5 procent av total årshyra för lokaler, fram till och med december 2020. Restauranger och mindre hyresgäster som omfattats av lockdown dominerar listan över hyresgäster som erhållit rabatter.

Restriktioner och allmän försiktighet på grund av coronapandemin har inneburit svårigheter att visa vakanta lokaler, vilket medfört att det tagit längre tid att hyra ut lediga lokaler.

Finansiering

Eastnine har god likviditet och hög soliditet. Likvida medel uppgick till 24 MEUR, outnyttjade kreditfaciliteter till 3 MEUR och soliditeten till 62 procent i slutet av året.

Belåningsgrad på fastigheter uppgick till 46 procent och den totala belåningsgraden till 36 procent. Kapitalbindningen var 3,0 år och räntebindningen 2,3 år. Finansieringen är fördelad mellan tre av de större bankerna i Baltikum. Eastnine har ingen kapitalmarknadsfinansiering.

Transaktion och fastighetsvärdering

Reserestriktioner, i kombination med tidvis ökad marknadsoro, har gjort att slutförande av transaktioner tar längre tid. Avkastningskravet för högkvalitativa kontorsfastigheter har fortsatt ned i Riga och Vilnius bland annat på grund av ökat intresse från internationella investerare. Samtliga fastigheter i Eastnines fastighetsportfölj externvärderades per sista mars 2020 och internvärderades per sista juni. Därefter har några fastigheter externvärderats varje kvartal och övriga internvärderats enligt samma värderingsmodell. Under året uppgick de orealiserade värdeförändringarna avseende fastigheter till 17,4 MEUR, motsvarande 6,0 procent av ingående fastighetsvärde. Värdet vid årets slut uppgick till 372,4 MEUR.

Melon Fashion Group

Eastnines intressebolag MFG har utvecklats mycket bra efter den initiala negativa effekten till följd av utbrottet av coronapandemin under våren då samtliga butiker stängdes. Positiv försäljningsutveckling för såväl butiker som e-handeln har bidragit till att värdet på Eastnines innehav har stigit med 12,4 MEUR, motsvarande 19 procent, under 2020. Vid årets slut uppgick värdet till 79,3 MEUR. Försvagningen av rubeln har påverkat värdet på Eastnines innehav negativt.

Medarbetare

Medarbetarnas hälsa och säkerhet är prioriterade. Eastnine följer offentliga rekommendationer avseende arbete och anställda i de länder där vi verkar. Bolaget har rekommenderat samtliga medarbetare att i mesta möjliga mån arbeta hemifrån, i den mån arbetsuppgifterna tillåter det. I såväl Baltikum som Sverige arbetade merparten av de anställda hemifrån vid slutet av december och inledningen av 2021. Fysiska möten och affärsresor undviks.

Samhällsinsatser

Under april och maj 2020 beställde Eastnine måltider från tre restauranger som är hyresgäster för leverans till personal, som vårdade patienter som smittats av covid-19, vid ett av Vilnius sjukhus. Leveranserna återupptogs i slutet av januari 2021 och fortgick till och med mitten av mars.

Vision

"Eastnine ska skapa och tillhandahålla de bästa mötesplatserna där idéer kan flöda, människor mötas och framgångsrik affärsverksamhet utvecklas."

Visionen innebär att Eastnines lokaler ska stödja hyresgästernas affärsmodell och vara en konkurrensfördel för företag i relationen med anställda och kunder. Lokalerna ska vara moderna, flexibla samt hållbara och fastighetsportföljerna geografiskt koncentrerade. Med en betydande marknadsandel blir Eastnine en viktig aktör inom utveckling av, inte bara de egna fastigheterna utan även, stadsdelar och städer.

Affärsidé

"Eastnine ska vara den ledande, långsiktiga leverantören av moderna och hållbara kontorslokaler i förstklassiga lägen i de baltiska huvudstäderna."

Affärsidén innebär att Eastnine ska ha en betydande marknadsandel och högst kundnöjdhet. Affärsverksamheten ska växa och relationen till kunderna ska vara nära samt långsiktig. Byggnader och lokaler ska uppfylla höga miljönormer och främja välbefinnande för olika intressenter. Fastigheterna ska vara belägna i centrala affärsdistrikt eller i centrum.

Affärsmodell

Eastnines målsättning är att bli ett renodlat fastighetsbolag. Övriga investeringar, som ej utgörs av direktägda fastigheter, ska avyttras så snart det bedöms vara affärsmässigt optimalt.

Fastighetsverksamheten bedrivs inom tre olika områden enligt nedanstående:

Förvaltning

Förvaltningen ska bedrivas i nära samarbete med kunderna och bygga på affärsmässighet, hållbarhet och innovation för att såväl Eastnine som kunderna ska uppnå sina respektive mål.

Förädling

Fastighetsbeståndet ska kontinuerligt förbättras genom utveckling av nya fastigheter, samt investeringar i befintligt bestånd, för att öka intjäningsförmågan.

Transaktion

Fastighetsbeståndet ska växa och vid behov renodlas för att säkerställa positionen som den ledande förvaltaren av moderna och hållbara kontor i samtliga baltiska huvudstäder.

Värderingar

Eastnines medarbetare arbetar utifrån värderingarna Hållbar, Innovativ, Respektfull och Engagerad som kan sammanfattas i ordet HIRE (uthyrning).

Hållbar

Bidra till en långsiktigt hållbar utveckling på våra marknader och ta fullt ansvar för våra sociala och miljömässiga konsekvenser.

Innovativ

Sträva efter att vara innovativa i vår kundservice och vårt tjänsteerbjudande genom teknisk och digital utveckling.

Respektfull

Alltid behandla varandra, våra partners och våra kunder med respekt.

Engagerad

Engagerade i varandra och passionerade i vad vi gör.

Mål och utfall

Eastnines målbild beskrivs i Affärsplan 2023 som antogs i november 2020. Bolaget har en ambitiös plan när det gäller tillväxt, hållbarhet och lönsamhet. Specifika mål är satta för att stödja det övergripande målet som syftar till att skapa aktieägarvärde.

Övergripande mål

Eastnines övergripande mål är att skapa en hållbar attraktiv totalavkastning för aktieägarna. Totalavkastningen1 ska över tid överstiga genomsnittet för jämförbara europeiska fastighetsbolag2 . Eastnines verksamhetsmål, finansiella mål och hållbarhetsmål ska bidra till att det övergripande målet uppnås.

Definierade mål

Eastnines nya affärsplan innehåller definierade mål för verksamheten, finansiering och hållbarhet. Nedan visas ett urval av målen samt status, alternativt historiskt utfall, för motsvarande mål/nyckeltal.

VERKSAMHETSMÅL

Genomsnittlig aktiekursutveckling inklusive utdelning.

2 Referensgruppen består av följande bolag: Alstria Office, CA Immo, Covivio, Derwent London, Entra, Fabege, Gecina, Klövern, Kungsleden, Workspace Group, Wihlborgs, Globalworth, Globe Trade Center, CLS Holdings, Immofinanz, Norwegian Property, PSP Swiss Property, Aroundtown, DEMIRE Real Estate och Atrium Ljungberg. Totalavkastning mäts i euro för samtliga bolag i enlighet med best practice. Med över tid avses fem år.

Miljö	Utfall
Utsläpp koldioxid Eastnines fastighetsdrift ska vara koldioxidneutral vid utgången av 20301	Nettoutsläppsintensitet, inklusive klimatkompensation, har minskat med cirka 23 % under året och reducerats till 4 kg CO2e per kvm av bruttoarean.
Hållbarhetscertifierade fastigheter Hela fastighetsbeståndet ska vara hållbarhetscerti fierat2 , i nivå motsvarande minst LEED Gold eller BREEAM Excellent.	13% 87% Andel certierade fastigheter Andel ej certierade fastigheter
Förnybar energi ska utgöra 100 % av fastighe ternas energiförbrukning 2030.	Andelen förnybar energi utgjorde 69 % (69) av fastigheternas för brukning i slutet av 2020.
Energiförbrukningen per kvm ska minska med 25 % från 2019 till och med 2025.	Genomsnittlig energiförbrukning per kvm i direktförvaltade fastig heter har minskat med 11 % till 113 kWh/kvm (127) vid slutet av 2020. Förbrukningen i jämförbara fastigheter har minskat med 12 %.
Vattenförbrukningen per kvm ska minska med 2 % per år.	Genomsnittlig vattenförbrukning per kvm minskade med 38 % avseende samtliga fastigheter, med 31 % i direktförvaltade och med 14 % i jämförbara fastigheter under 2020.
Av totalt avfall ska ande len återvunnet avfall öka och andelen avfall till deponi minska.	Mätning av återvunnet avfall och avfall till deponi påbörjades under 2020. Andel återvunnet avfall uppgick till 39 % för samtliga fast igheter och till 41 % för direktför valtade fastigheter.
GRESB-utfall ska förbätt ras.	Utfallet uppgick till 87 under 2020 (64), efter en ökning med 23 poäng under året.

HÅLLBARHETSMÅL

Sociala	Utfall
Resultatet i årliga kund undersökningar ska för bättras.	Genomsnittligt NPS-resultat sjönk till 11 % (14). Samtliga fast igheter utom en uppvisade för bättrat resultat. Antalet svar minskade kraftigt på grund av coronapandemin.
I medarbetarundersök ningen Great Place to Work ska förtroendeindex uppgå till minst 90 %.	Förtroendeindex uppgick till 95 % (89) under 2020.
Sjukfrånvaron ska under stiga 3 % genom hälsobe främjande åtgärder.	Sjukfrånvaron ligger stabilt under 1 %.
Representationen av kvin nor och män på jämför bara poster ska vara jämn.	Bolaget har få anställda, vilket innebär att det ofta inte finns fler än en anställd i liknande positio ner. Ledningen består av en man och en kvinna (50/50). Styrelsen består av två kvinnor och tre män (40/60). Landschefer består av en man och en kvinna (50/50).
Samtliga leverantörer ska vara hållbarhetsgran skade före 2025.	Arbetet inleddes 2020. I första omgången ska 28 leverantörer granskas och vid årets slut var cirka en tredjedel av dessa gran skade.
Operationella	Utfall

Operationella	Utfall
Andelen grön finansiering ska öka över tid.	Målet infördes i slutet av 2020. Vid årsskiftet 2020/21 var andelen noll. Tillgången på gröna krediter är mycket begränsad i Baltikum, men väntas öka.
Gröna hyresavtal kommer att införas successivt från och med slutet av 2020. Andelen ska öka över tid.	Vid årets slut var samtliga hyres avtal gröna i sex av Eastnines tio fastigheter.

Net zero carbon enligt World Green Building Council som tillåter klimatkompensering. Avser bara koldioxidutsläpp från fastighetsdrift och exkluderar utsläpp från byggfasen. Mätt som kvm. Certifieringsarbete, för icke certifierade förvärvade fastigheter, bör inledas inom sex månader från tillträdet. Målet gäller ej fastigheter som förväntas bli föremål för omfattande projektutveckling.

Eastnines strategier ger en vägledning om vilka olika delar som ska bidra till och leda fram till uppfyllelse av fastställda mål.

Strategi Verksamhet

Fastighetsportfölj

Ambitionen är att Eastnine ska vara etablerat som fastighetsägare i samtliga tre baltiska huvudstäder när fastighetsportföljen uppgår till 700 MEUR. För att vara en effektiv och betydelsefull aktör är det viktigt att nå minst 100 000 kvm i varje stad och första förvärvet i en ny stad ska därför också vara av betydande storlek samt ha ett bra kassaflöde. Kassaflödesfastigheter ska utgöra huvuddelen av fastighetsportföljen och utvecklingsprojekt en mindre, men mer högavkastande, del.

Hyresgäster

Eastnine eftersträvar goda och långsiktiga relationer med hyresgästerna, vilket ger låg omsättningshastighet och bidrar positivt till resultatet. Hyresgästerna ska utgöras av ekonomiskt stabila och välrenommerade företag och en väl diversifierad hyresgästmix eftersträvas.

Organisation

Eastnines huvudkontor ska vara i Stockholm och det ska finnas ett landskontor i varje baltisk huvudstad där Bolaget äger fastigheter. Samtliga kontor ska bemannas med Eastnine-medarbetare inom adekvata funktioner. Ekonomisk och administrativ förvaltning av fastigheterna ska hanteras av Eastnines medarbetare. Successivt, och när det blir fördelaktigt, ska även teknisk förvaltning och fastighetsskötsel utföras av Eastnines medarbetare.

Strategi Finansiering

Eastnines finansieringsstrategi ska understödja det övergripande målet om att skapa en hållbar attraktiv totalavkastning för aktieägarna. I målet ingår att avkastningen ska vara relevant i relation till risken i aktieägarens investering. Finansiering ska optimeras så att lägsta möjliga finansieringskostnad uppnås inom ramen för satta risklimiter och finansieringspolicyn. Finansiering kan utgöras av eget kapital och räntebärande skuld. Skuldfinansiering kan utgöras av banklån, kapitalmarknadsfinansiering samt direktlån från institutionella aktörer.

Strategi Hållbarhet Miljö

Energieffektivitetsplaner ska finnas för varje byggnad i portföljen och samtliga relevanta tak ska förses med solpaneler. Det ska finnas en årlig plan för hur GRESB-resultat ska förbättras. En process för hållbarhetscertifiering av förvärvade, icke certifierade fastigheter, bör inledas inom sex månader från tillträdet. Detta omfattar ej fastigheter som förväntas bli föremål för omfattande projektutveckling.

Social

Eastnine ska sträva efter att vara den bästa hyresvärden. Hyresgästerna är våra viktigaste ambassadörer. Bolaget ska genomföra årliga kundundersökningar för samtliga direktförvaltade fastigheter och resultaten ska utvärderas, följas upp och nödvändiga åtgärder vidtas. Medarbetarundersökning ska genomföras årligen i syfte att säkerställa att anställda trivs och kan utvecklas. Medarbetare ska ges möjlighet till adekvat utbildning samt erhålla friskvårdsbidrag i syfte att uppnå god hälsa och välbefinnande. Bolaget ska genomföra en årlig utbildning i antikorruption för samtliga medarbetare. Eastnines samhällsengagemang i respektive land ska bygga på Bolagets vision och affärsidé.

Operationell

Genom införande av grön finansiering samt gröna hyresavtal skapas ett samförstånd mellan Eastnine å ena sidan och Eastnines långivare respektive hyresgäster å andra sidan kring betydelsen av en långsiktigt hållbar verksamhet.

Marknad

År 2020 präglades av coronavirusets utbredning i världen och dess konsekvenser på ekonomier och framtiden. Än så länge har de baltiska länderna visat sig finansiellt motståndskraftiga med låga BNP-tapp i en europeisk kontext. Fastighets- och kontorsmarknaderna har varit stabila, vilket är ett bevis på att Baltikum närmat sig den nordiska marknaden under de senaste tio åren.

De estniska, lettiska och litauiska ekonomierna

De baltiska ekonomierna har än så länge klarat sig bättre ekonomiskt under coronapandemin än de flesta europeiska länder. Estland, Lettland och Litauen noterade, enligt Eurostat i mitten av mars, BNP-nedgångar på 2,9 procent, 3,6 procent respektive 0,8 procent under året, jämfört med 6,6

procents nedgång i Eurozonen som helhet och omkring 3 procent i de nordiska grannländerna. Baltikum gick in i coronakrisen med en relativt sett liten turismsektor, en fördelaktig exportstruktur och låg skuldsättning, vilket tillsammans med en låg initial smittspridning bidrog till att hålla igång

Stadsbild, Riga

Ränte- och kreditmarknader

Penning- och finanspolitiken är just nu expansiv runt om i hela världen, med styrräntor nära noll eller till och med negativa samt kraftiga stödköp av obligationer från många centralbanker. Långa statsobligationer ger rekordlåg avkastning, såsom -0,90 procent i nominella termer för en tioårig tysk statsobligation vid årsskiftet. ECB lämnade sin depositionsränta oförändrad på -0,50 procent under året. Den för fastighetsmarknaden viktiga femårsswapen (Euribor 6m) sjönk ytterligare från omkring +0,20procent före coronapandemin till -0,46procent vid årets slut. En långsam och ojämn ekonomisk återhämtning i kombination med höga statskulder förväntas hålla räntor låga under överskådlig framtid, inte minst i euroområdet.

I Baltikum har finansieringsmarknaden för hotell- och detaljhandelsfastigheter försämrats på grund av coronapandemin, medan bankfinansiering under hela året funnits tillgänglig för kontorsfastigheter och efter sommaren till samma villkor som föregående år. Kapitalmarknaden utgör ännu en obetydlig del av finansieringsmarknaden för fastigheter, men ett antal mindre obligationer emitterades av baltiska fastighetsaktörer under året.

Den baltiska transaktionsmarknaden

Under 2020 uppgick transaktionsvolymen för kommersiella fastigheter i Baltikum till 1 070 MEUR (1 072), vilket är i linje med föregående år och något lägre än femårssnittet. Detaljhandels- och hotellsegmenten noterade lägre transaktionsvolymer, medan kontors- och logistiksegmenten har visat en stabil eller högre transaktionsaktivitet. Totalt åtta kontorstransaktioner över 10 MEUR annonserades i Baltikum under 2020, varav tre större transaktioner i Tallinn, Riga respektive Vilnius. Därutöver slutfördes två större och tidigare annonserade transaktioner i Vilnius enligt plan. Direktavkastningskraven för kontor har sjunkit något under året, framför allt i Vilnius. Vid årsskiftet låg direktavkastningskraven för fullt

uthyrda kontorsfastigheter i centrala lägen i de baltiska huvudstäderna på 5,50-6,10 procent. De lägsta direktavkastningskraven noterades i Vilnius.

Hyresmarknaderna i Tallinn, Riga och Vilnius

Medan coronapandemin har slagit hårt mot hotell, sällanköpshandel och annan service har effekterna på kontorsmarknaden än så länge varit begränsade. Utnyttjandegraden av kontor har sjunkit när anställda periodvis arbetat hemifrån, dock sannolikt endast kortsiktigt eftersom kontoret fyller en central funktion för många företag, inte minst som mötesplats. Däremot har den ekonomiska osäkerheten ökat både i Baltikum och globalt, vilket kan dämpa efterfrågan på kontor. Än så länge har efterfrågan på kontor hållit i sig med god nyuthyrning, samtidigt som utbudet har accelererat i samtliga tre huvudstäder och drivit upp vakansgraderna från tidigare låga nivåer.

I Tallinn, med en kontorsstock på 770 000 kvm, har vakansgraden stigit från 5,4 procent till 8,2 procent. Marknadshyrorna för kontor i A-klass har varit stabila i spannet 14,0- 17,0 EUR per kvm och månad. En stor del av kontorsefterfrågan i Tallinn kommer från existerande hyresgäster som uppgraderar och flyttar till mer effektiva kontor, vilket förväntas pressa hyror i äldre fastigheter.

I Riga, med den minsta kontorsstocken, bland de baltiska huvudstäderna, på 582 000kvm, har vakansgraden stigit från 12,0 procent till hela 19,2 procent. Förklaringen ligger i nyproduktion som tagit fart efter tio år av stagnation och flera projekt som färdigställts under de två senaste åren. I centrala Riga är vakansgraden fortsatt låg och marknadshyrorna för kontor i A-klass är ännu 14,0-16,0 EUR per kvm och månad, men med viss nedåtpress eftersom hyresgästernas valmöjligheter ökat och förhandlingspositioner stärks. I slutet av året pågick byggnation av projekt om totalt 47 000kvm kontorsyta i Riga.

I Vilnius, med en kontorsstock på 855 000 kvm har vakansgraden stigit från 3,0 procent till 5,4 procent.

Nyproduktion

Ny kontorsyta, tkvm = staplar

Ny kontorsyta, % av befintlig kontorsyta = linjer

Del av det centrala affärsdistriktet i Vilnius. Längst till höger syns Eastnines fastigheter 3Bures-3 samt 3Bures-1,2.

Marknadshyrorna för kontor i A-klass har legat kvar på 14,0- 17,0 EUR per kvm och månad. Sysselsättningen inom den så kallade shared service-sektorn fortsatte att öka under 2020. Kontorsefterfrågan från internationella företag är fortsatt stark i Vilnius, men med så mycket som 225 000 kvm under

produktion vid årsskiftet bedöms vakansgraden öka ytterligare. Till skillnad från de senaste fem åren då framförallt kontor i A-klass utvecklats i Vilnius affärsdistrikt handlar merparten av utvecklingsaktiviteten om kontor i B-klass i ett antal lägen utanför stadens centrum.

Hyresutveckling Vakansutveckling

Marknadshyra, klass-A kontor, EUR per kvm och månad = staplar

Hållbar verksamhet

Eastnines affärsidé är att vara den ledande, långsiktiga leverantören av moderna och hållbara kontorslokaler i förstklassiga lägen i de baltiska huvudstäderna. För Eastnine är hållbarhet en integrerad del i den övergripande förvaltningsstrategin där vi tar ansvar för miljö, människor och samhällen.

Styrning av hållbarhetsarbetet

Eastnines hållbarhetsarbete styrs av interna regelverk och policyer med inspiration tagen från bland annat av FN:s ramverk Global Compact och dess tio principer kring mänskliga rättigheter, arbetsrätt, miljö och antikorruption. Utifrån detta ramverk och GRIs ramverk samt efter dialog med våra intressenter har Eastnine identifierat väsentliga frågor inom våra fokusområden som lägger grunden för målsättningarna och hållbarhetsarbetet.

Intressentdialog och fokusområden

Eastnines hållbarhetsarbete baseras på fokusområden framtagna i samarbete med Bolagets intressenter: hyresgäster, medarbetare, investerare, finansiärer, samhällsrepresentanter och leverantörer. Eastnine strävar efter att skapa effektiva rutiner för kontinuerlig och effektiv dialog med intressenter för att säkerställa att företaget förblir fokuserat

på de frågor som anses vara kritiska. Dialog sker via bland annat investerar- och finansieringsmöten, kund- och medarbetarundersökningar, webbenkäter, workshops och andra löpande kontakter.

En väsentlighetsanalys genomfördes för första gången under 2018 och baserades på undersökningar och synpunkter från medarbetare, hyresgäster, större aktieägare och styrelseledamöter. Analysen har därefter kompletterats och validerats årligen. Eastnine har utifrån analysen identifierat nio väsentliga frågor som utgör både möjligheter och risker för Bolaget, och som vi har valt att utforma hållbarhetsarbetet efter.

Eastnine har under året gjort bedömningen att utvalda väsentliga frågor kvarstår. Dock fokuserar fastighetsbranschen alltmer på processer för en hållbar materialanvändning och byggnation, och dessa frågor kommer därför också att vara i Eastnines fokus under kommande år.

			STYRNING
VÄSENTLIGA FRÅGOR	Påverkan i värdekedjan	Styrning	Risk	Åtgärd/ målsättning	Utfall 2020	Globala målen (SDG)
Affärsetik och korruptions bekämpning	Ägare, leverantö rer, verksamheten, hyresgäster	Anti-korruptions policy, visselblåsar policy, uppförande kod, uppförande kod för leverantörer	Affärsetik, för troenderisk, operationell risk, finansie ringsrisk	Förstärka internt i syfte att förebygga korruption och nepotism. East nine utför årlig utbildning i anti korruption.	Inga incidenter eller misstankar om överträdelser har rapporterats under 2020.	HÅLLBAR KONSUMTION OCH PRODUKTION
Hållbar leverantörs kedja	Ägare, leverantö rer, verksamheten, samhälle	Anti-korruptions policy, uppför andekod för leve rantörer, visselblåsarpolicy, leverantörsgransk ning	Affärsetik, för troenderisk, operationell risk, finansie ringsrisk	100 % av East nines leverantörer ska vara gran skade ur ett håll barhetsperspektiv före år 2025.	Leverantörsut värderingsverktyg implementerat. Arbetet inleddes 2020. I första om gången ska 28 leverantörer gran skas och vid årets slut var cirka en tredjedel av dessa granskade.	HÅLLBAR KONSUMTION OCH PRODUKTION

Väsentliga fokusområden

SOCIALA FRÅGOR
VÄSENTLIGA FRÅGOR	Påverkan i värdekedjan	Styrning	Risk	Åtgärd/ målsättning	Utfall 2020	Globala målen (SDG)
Kundnöjdhet	Verksamheten, hyresgäster	Miljöpolicy, engage mangsprogram för hyresgäster, uppfö randekod	Hyresintäkter, vakanser	Resultatet från genomförda årliga kundundersök ningar ska förbätt ras.	Hela beståndet: NPS 11 % (14). Jämförbara fastigheter: NPS 23 % (14).	GOD HÄLSA OCH VÄLBEFINNANDE
Medarbetar nöjdhet	Verksamheten	Uppförandekod, riktlinjer för anställ ning, likabehand lingspolicy, arbets miljöriktlinjer	Personal- och kompetensrisk	Eastnine har mål sättningen att ha ett förtroendeindex enligt Great Place to Work bland samtliga anställda om minst 90 %.	Förtroendeindex uppgick till 95 % (89) under 2020.	GOD HÄLSA OCH VÄLBEFINNANDE
Lika möjlighe ter och icke diskriminering	Verksamheten	Likabehandlings policy, visselblåsar - policy	Personal- och kompetensrisk	Målet är att uppnå och bibehålla en jämn representation av män och kvinnor på jämförbara pos ter.	Få anställda innebär att det ofta bara finns en person per pos. I hela Bolaget utgör 64 % av kvin nor och 36 % män. Fördelning i styrelse, ledning och bland landschefer är köns neutral.

SOCIALA FRÅGOR

MILJÖFRÅGOR

VÄSENTLIGA FRÅGOR	Påverkan i värdekedjan	Styrning	Risk	Åtgärd/ målsättning	Utfall 2020	Globala målen (SDG)
Energi prestanda	Verksamheten, hyresgäster	Miljöpolicy	Miljörisk	Eastnines fastigheter ska i genomsnitt förbruka 25 % mindre energi år 2025 jäm fört med 2019, vilket motsva rar en minskning om ca 4 % per år. Förnybar energi ska utgöra 100 % av fastigheter nas förbrukning år 2030.	Totalenergi prestanda 113 kWh/ kvm (127 kWh/kvm). Mer på s. 105.	HÅLLBAR ENERGI FÖR ALLA
Koldioxid utsläpp	Leverantörer, verk samheten, hyres gäster, samhälle	Miljöpolicy	Miljörisk	Nettokoldioxidutsläpp från fastighetsdrift ska minska på årsbasis för att upphöra helt vid utgången av 2030.	Nettousläppintensti tet 4 kg CO2e/kvm (7). Mer på s. 105.	HÅLLBAR ENERGI FÖR ALLA HÅLLBARA STÄDER OCH SAMHÄLLEN
Avfalls hantering	Leverantörer, verk samheten, hyres gäster, samhälle	Miljöpolicy	Miljörisk	Mätning påbörjat under 2020.	39 % återvunnet avfall, 61 % till deponi.	HÅLLBARA STÄDER OCH SAMHÄLLEN HÅLLBAR KONSUMTION OCH PRODUKTION
Material användning	Leverantörer, verk samheten, samhälle	Miljöpolicy	Miljörisk	Integrera aspekter relaterade till återvändning och koldiox idavtryck av byggmaterial i byggprocesser för nyutveck ling och renovering.	Lansering av East nine New Develop ment and Recon struction policy med krav på material användning.	GOD HÄLSA OCH VÄLBEFINNANDE HÅLLBAR KONSUMTION OCH PRODUKTION

Styrning

Eastnine har en nolltolerans mot mutor, korruption eller andra överträdelser enligt gällande lagar, ramverk och interna styrdokument. De anställda förväntas följa de riktlinjer som tagits fram och kommuniceras och utbildas en gång per år mer djupgående inom affärsetik och anti-korruption. Eastnine ställer samma krav på leverantörer som vi gör internt vad gäller regelefterlevnad och respekt för mänskliga rättigheter och arbetsvillkor. Våra leverantörer ska följa vår Uppförandekod för leverantörer, på samma sätt som vi kräver att våra anställda ska följa vår interna Uppförandekod. Eastnine har etablerat en visselblåsarpolicy för att tillhandahålla anställda och samarbetspartners ett verktyg för att kunna anmäla eventuella oegentligheter eller brottsliga aktiviteter på ett anonymt och säkert sätt. Eventuella misstankar om brott eller oegentligheter ska kunna anmälas utan att personen som anmält riskerar repressalier, såvida anmälningen har gjorts i god tro. Vi uppmuntrar anställda, leverantörer och samarbetspartners att anmäla eventuella oegentligheter genom samma visselblåsarkanal.

Under 2020 genomfördes en första granskning av Eastnines leverantörer ur ett hållbarhetsperspektiv. Granskningen kommer att pågå under flera år och utvecklas i takt med att arbetet fortskrider. Eastnines samtliga leverantörer ska vara granskade ur ett hållbarhetsperspektiv före år 2025.

Eastnine bedriver sin verksamhet i starkt reglerade marknader med lagar, regelverk och standarder kring hur verksamheten får bedrivas. Gällande lagar och förordningar ska alltid vara lägsta gemensamma nämnare för hur verksamheten bedrivs. Eastnines hållbarhetsarbete styrs därutöver av en uppsättning policyer och styrdokument framtagna av Bolaget:

• Miljöpolicy
• Uppförandekod
• Uppförandekod för leverantörer
• Anti-korruptionspolicy
• Likabehandlingspolicy
• Riktlinjer för arbetsmiljö och medarbetarhälsa
• Visselblåsarpolicy

Vidare styrs Eastnines hållbarhetsarbete med hjälp av utvalda externa initiativ såsom FN:s Globala hållbarhetsmål, Global Compact och hållbarhetscertifieringar (LEED, BREEAM, WELL). Bolagets hållbarhetschef tillsammans med ledningen säkerställer att hållbarhetsarbetet fortlöper enligt plan och att samtliga styrdokument och annan information som görs tillgängliga för Bolagets anställda efterföljs.

Emil och Lilia på Eastnines huvudkontor i Stockholm.

Mot klimatneutral verksamhet

Fastighetsbranschen påverkar och påverkas av ändrade, klimatförhållanden, vilket innebär att spelplanen ändras för fastighetsägare. Att aktivt arbeta med att begränsa och minska miljöpåverkan är därför avgörande för att kunna hantera morgondagens utmaningar och framtidssäkra en hållbar fastighetsverksamhet. Eastnine har en övergripande målsättning om att uppnå klimatnetural fastighetsdrift före utgången av år 2030 och arbetar kontinuerligt med att förbättra prestandan i, och utsläppen från, fastigheterna.

Koldioxidutsläpp

Eastnine rapporterar sina utsläpp enligt GHG Protocol för både direkt och indirekt förvaltade fastigheter, inklusive koldioxidutsläpp från hyresgästers energianvändning. Eastnines strategi för att minska utsläppen är fokuserad på förbättrad energieffektivitet och ökad andel förnybar energi i energiförsörjningen av fastigheterna. För närvarande kommer all inköpt elektricitet från förnybara källor och den primära delen av återstående utsläpp är relaterad till användning av köldmedier samt fjärrvärme. Eastnine har som mål att uppnå 100 procent förnybar energi i våra utvecklingsprojekt och söker därför lösningar såsom on-site elproduktion från geotermisk energi och solenergi istället för fjärrvärme.

Under 2020 har Eastnine infört krav om att utföra en livscykelanalys för utsläpp i samtliga utvecklingsprojekt. Koldioxidutsläpp kartläggs genom hela livscykeln, från byggfasen inklusive materialanvändning till rivningsprocessen. Eastnines nettokoldioxidutsläpp har minskat från 706 ton 2018 till 538 ton år 2020, motsvarande en minskning om cirka 23 procent.

Energi

Minskad energiförbrukning samt användning av förnybara energikällor bidrar till minskad klimatpåverkan genom reducerade koldioxidutsläpp. Eastnine har som fastighetsägare möjlighet att påverka energianvändningen i fastigheterna genom energieffektiva tekniska system, processer och krav avseende fastighetsdrift, samt genom en nära dialog med hyresgäster kring energifrågor. Vårt arbete med

energieffektivisering drivs främst av de energikrav som ställs vid miljöcertifiering av egna fastigheter samt vår miljöpolicy. För att säkerställa att energieffektivisering är en central del av vårt miljöarbete har vi infört en ny energirelaterad målsättning för nya utvecklingsprojekt. Samtliga nya miljöcertifieringar av egna fastigheter ska uppnå minst 80 procent av möjliga poäng inom energikategorin. Eastnine har som målsättning att uppnå 100 procent förnybar energi fram till 2030, och att reducera energiintensiteten med 25 procent från år 2019 fram till 2025. Under 2020 minskade totalenergiprestanda i direktförvaltade fastigheter med 11 procent för hela beståndet och 12 procent för jämförbart bestånd.

Vattenanvändning

Eastnine har som målsättning att minska vattenförbrukning per kvadratmeter med två procent per år. Effektivisering av vattenanvändning är en av flera åtgärder relaterade till hållbarhetscertifiering av egna fastigheter. I 3Bures-1,2 och Vertas-1 har kranar med reducerat vattenflöde installerats i samband med certifieringsprocessen, vilket beräknas leda till en minskning om cirka 20 procent. Under 2020 minskade total vattenanvändning i direktförvaltade fastigheter med 140 liter per kvm till 305 liter per kvm, motsvarande en minskning om 31 procent. I jämförbart bestånd var minskningen 14 procent.

Energiprestanda i direktförvaltade fastigheter1

	2020	2019	Förändring, %
Totalenergi, kWh/kvm	113	127	-11
Värme, kWh/kvm	48	59	-19
Andel förnybar energi, %	69	69	0

Exklusive S7-fastigheter.

Avfallshantering

Avfallshantering är en viktig del av miljöarbetet. Eastnine arbetar kontinuerligt med att ta fram rutiner och riktlinjer för en förbättrad avfallshantering och har under 2020 implementerat dessa i samband med certifieringar av Vertas-1 och Alojas Biroji. Nya möjligheter utforskas i syfte att kunna återvinna så stor del av avfallet som möjligt och minska andelen avfall som går till deponi. För närvarande återvinns 49 procent av totala avfallet i direktförvaltade fastigheter och 39 procent i hela beståndet.

Materialanvändning i byggprocessen

Nära 50 procent av byggnaders koldioxidavtryck hänförs till byggprocessen och den typ av material som använts. Bolaget arbetar därför med att utveckla styrningsfunktioner för en hållbar materialanvändning och alternativa material till traditionell betong eller cement. Implementering av en livscykelanalys avseende koldioxid i byggprocesser samt kommande byggnation av kontorsfastigheten The Pine i Riga i trä är två viktiga steg i rätt riktning.

Se WGBC:s definition av "net zero carbon" https://www.worldgbc.org/advancing-net-zero.

Grön fastighetsförädling

Eastnine arbetar med en heltäckande grön strategi vad gäller förädling av egna fastigheter i syfte att kvalitetssäkra den produkt som tillhandahålls hyresgäster, vår påverkan på samhället i stort och för att nå våra miljörelaterade målsättningar. Certifieringarna validerar också att vår produkt inte bara håller en hög standard vad gäller hållbar resursanvändning och begränsad miljöpåverkan, utan också bidrar till hälsa och välbefinnande för hyresgästerna.

Förädling av egna fastigheter innebär även att vi har möjlighet att anpassa och förbättra utbudet för att vara bättre rustade mot allt striktare krav på en hållbar fastighetsdrift i takt med klimatförändringar och ökade miljöutmaningar. Genom att aktivt arbeta med hållbarhetscertifieringar kan vi framtidssäkra vårt fastighetsbestånd och vara redo att anpassa verksamheten för morgondagen.

Ett grönt fastighetsbestånd

Hela 87 procent av Eastnines fastighetsbestånd är hållbarhetscertifierat enligt LEED Platinum (högsta nivån inom LEED) eller BREEAM Excellent. Certifieringsprocess pågår för ytterligare 8 procent av beståndet (Valdemara). För Vertas-2 motsvarande 5 procent beräknas certifieringsprocess inledas under 2021. Eastnine har som målsättning att

hela fastighetsbeståndet ska vara hållbarhetscertifierat, enligt lägsta certifieringsnivåer LEED Gold, BREEAM Excellent eller högre. I enlighet med Eastnines certifieringskrav bör certifieringsprocessen, för fastigheter som inte redan är hållbarhetscertifierade, inledas inom sex månader från förvärvstillfället såvida fastigheten inte väntas bli föremål för omfattande utveckling.

I Litauen finns det idag totalt fyra fastigheter som är certifierade enligt LEED Platinum, varav tre fastigheter tillhör Eastnine. Eastnine är också först med att planera uppförandet av en kontorsfastighet i trä i Riga, Lettland och fastigheten beräknas vara den första i sitt slag i Lettland att certifieras enligt både LEED Platinum och WELL Building Standard, ett certifieringssystem som fokuserar på välmående och hälsa. Under året har två fastigheter i beståndet certifierats enligt LEED Platinum, Vertas-1 i Vilnius och Alojas Biroji i Riga. Båda fastigheterna har genomgått förädlingsprocesser i samband med certifieringarna där flera driftsförbättringar har gjorts för att öka hållbarhetsprestandan i, och utsläppen från, fastigheterna.

Certifieringar skapar värde i hela värdekedjan

Genom att arbeta med hållbarhetscertifieringar skapar Eastnine värde för hyresgäster och omvärld, men också för den egna organisationen.

• Lägre kostnader för både Eastnine som hyresvärd och hyresgäster genom resurseffektivisering.
• Minskad exponering mot fossil energi och ökad användning av förnybar energi kan sänka merkostnader relaterade till en eventuell verksamhetsomställning på grund av skärpta miljölagkrav och regelefterlevnad.
• Högre fastighetsvärden genom förbättrad energiprestanda.
• Högre engagemang internt bland hyresgästernas medarbetare och stärkt varumärke genom ett aktivt ställningstagande för miljön.
• Ökade hyresintäkter tack vare en ökad efterfrågan från hyresgäster på miljösmarta och hälsofrämjande fastigheter.
• Exponering till nya investerare med höga hållbarhetskrav.
• Finansieringsmöjligheter för gröna tillgångar genom till exempel lån eller obligationer med inbyggda miljökrav.

LEED Green Building Rating System

Det amerikanska miljöcertifieringssystemet LEED är ett verktyg som mäter och tilldelar poäng inom nio olika kategorier, bland annat läge, vatteneffektivitet, material, innovation och inomhusmiljö. Eastnines fastigheter ska erhålla certifieringsnivån LEED Gold eller högre. Fastigheter i Eastnine med denna certifiering: 3Bures-1,2,3, Vertas-1, Alojas Biroji.

BRE Environmental Assessment Method (BREEAM)

BREEAM är ett miljöcertifieringssystem från Storbritannien som mäter och betygsätter en fastighets totala miljöpåverkan och är ett av de mest använda certifieringsverktygen i Europa. Eastnines fastigheter ska erhålla certifieringsnivån BREEAM Excellent eller högre, vilket motsvarar 70 % eller mer av totala möjliga poäng. Fastigheter i Eastnine med denna certifiering: S7-1,2,3.

WELL Building Institute

WELL Building Standard är det ledande verktyget för att utveckla fastigheter utifrån ett hälso- och välbefinnandeperspektiv, och är det första verktyget som fokuserar på människorna som befinner sig i fastigheterna.

LEED Platinum i Alojas Biroji - exempel på grön förädling

Alojas Biroji är en modern kontorsfastighet centralt belägen i Riga med direkt närhet till stadens infrastruktur. Fastigheten består av sex våningar och två underjordiska parkeringsplan. Alojas Biroji färdigställdes 2009 och har kapacitet att inrymma uppemot 1 000 medarbetare.

Alojas Biroji i Riga

I juni 2020 blev Alojas Biroji den tredje fastigheten i Baltikum, och den första fastigheten i Lettland, att erhålla LEED Platinum certifiering i kategorin Existing buildings med totalt 89 av 110 möjliga poäng. De övriga två fastigheterna, 3Bures-1,2 och Vertas-1, är också Eastnines fastigheter.

I samband med certifieringsprocessen genomfördes en helomfattande genomlysning av energiförbrukning, el och uppvärmning, vilket resulterade i policyer och instruktioner som definierar säsongsvarierande tem-

peraturintervaller i hyresgästernas lokaler, byte av utomhusbelysning till LED-belysning och installation av energimätare som övervakar energianvändningen med 15 minuters intervall. Eastnine implementerade även en lösning för automatisk återställning av temperaturer och ventilationsinställningar vid dagens slut, något som kan verka trivialt men som kommer att minska koldioxidutsläpp från Alojas med 23 ton varje år.

Vidare genomfördes en granskning av fastighetens ventilationssystem där utomhussensorer byttes ut. För att minska förorening av ventilationskanaler infördes nya policyer för ombyggnationer i lokalerna tillsammans med strikta regler för hur fastighetens frånluftsventilation ska skyddas från byggdamm. En grön städpolicy introducerades för att minska användningen av kemikalier som kan ha en negativ effekt på

inomhusmiljö och hälsan överlag hos våra hyresgäster. Som en del av fastighetens kvalitetskontroll kring inomhusmiljön infördes även en ny regelbunden översyn av ventilationssystemet, där samtliga ventilationsfilter byttes ut om nödvändigt. En annan mycket enkel, men effektiv, metod för att förbättra kvaliteten på inomhusluften som genomfördes var installering av tre meter långa mattor i alla fastigheters entréer.

Vattenanvändningen sågs över och samtliga kranar i fastigheten byttes ut, vilket uppskattningsvis kommer att minska vattenanvändningen med 20 procent per år.

En ny policy kring inköp, ombyggnation, lokalanpassningar samt underhåll och avfallshantering implementerades. Policyn specificerar vilken typ av bygg-

material som får användas vid lokalanpassningar med särskild hänsyn tagen till kemiskt innehåll, produktens ursprung och miljömärkningar.

Sammanfattningsvis konstaterar vi att certifieringar av fastigheter likt Alojas Biroji ovan leder till en bättre fungerande, energieffektiv och överlag mer hållbar fastighet med bättre rustade system och inomhusklimat för våra hyresgästers välmående.

Socialt ansvar

Eastnine ska ha en positiv påverkan på de människor och samhällen som berörs av vår verksamhet, vilket innebär medarbetare, hyresgäster, lokala samhällen och leverantörer.

Samverkan med hyresgäster

För Eastnine är det hyresgästen som står i centrum och de personer som vistas i, och omkring, fastigheterna, och skapar värde för sina företag. Vårt mål är att alltid kunna erbjuda bästa möjliga inomhusmiljö, arbetsklimat, tekniska lösningar, bemötande och serviceutbud. Allt för att hyresgästerna ska uppleva en hög nivå av trivsel och välbefinnande. Det tror vi bidrar till en effektivare arbetsmiljö och större fokus på arbetet, vilket i sin tur skapar mervärde inom organisationer.

Eastnine ska leverera högsta möjliga servicenivå till sina hyresgäster och alltid arbeta lyhört och vara anpassningsbara till hyresgästernas föränderliga behov. Eastnine genomför löpande hyresgästundersökningar i direktförvaltade fastigheter och har lanserat fokusgrupper tillsammans med hyresgäster i syfte att samla in konkret feedback och hitta potentiella förbättringsåtgärder samt utvecklingspotential. Dessa fokusgrupper hjälper Eastnine att komma närmare sina hyresgäster, vilket underlättar för Bolagets interna förvaltningsteam. Utifrån hyresgästundersökningar och fokusgruppernas underlag genomförs sedan anpassningar i egna fastigheter som främjar våra hyresgästers välmående, hälsa och arbetseffektivitet.

Eastnine har ett tydligt fokus på hälsa och välbefinnande i sina fastigheter och uppmuntrar, genom en engagemangspolicy för hyresgäster, till ökad fysisk aktivitet i egna fastigheter. Policyn sammanfattar de krav och kriterier som måste efterlevas av förvaltningsteamet för att säkerställa hög kvalitet på bland annat inomhusluft och vattenkvalitet. Eastnine tar mycket inspiration från riktlinjer i WELL Building Standard. Vi har ökat vår kommunikation kring hälsa och välmående i lokala sociala medier och nyhetskanaler, erbjuder aktivitetsbaserade möbler som komplement till traditionella kontorsmöbler och implementerar designelement i våra fastigheter som uppmuntrar till fysisk aktivitet.

Under 2020 har Eastnine haft en mycket aktiv dialog med sina hyresgäster angående covid-19 för att säkerställa att fastigheterna förblev trygga och säkra platser. Bland annat har informationsbrev gått ut till hyresgäster med information om Eastnines åtgärder för att bibehålla en smittfri miljö. Eastnine ökade även under våren 2020 effektiviteten i ventilationssystem under dagtid samt utförde extra byten av filter och ökade kontroller. En detaljerad handlingsplan med hög beredskap togs fram med tydliga åtgärder om fall av covid-19 skulle identifierats i någon av våra fastigheter.

Under slutet av 2020 påbörjades implementering av gröna hyresavtal, i form av antingen ett grönt tillägg eller grönt samförståndsavtal, med Eastnines hyresgäster i fastigheter där hyresgästerna står för fastighetsdriften. Målet är att öka andelen gröna hyresavtal över tid.

Eastnine genomför, genom den lokala förvaltningsorganisationen, en årlig kundundersökning i syfte att hitta förbättringsåtgärder för respektive fastighet. Undersökningen säkerställer att Eastnine efterlever sitt löfte till hyresgäster om att tillhandahålla bästa tänkbara service och ett långsiktigt värdeskapande. På grund av pandemin var svarsfrekvensen låg 2020. Net promoter score uppgick till 11 procent (14) och i jämförbart bestånd till 23 procent.

Att värna om våra medarbetare

Eastnine erbjuder ett konkurrenskraftigt ersättningspaket till anställda i form av lön, bonus, pension, friskvårdsbidrag och långsiktiga incitamentsprogram kopplat till Bolagets övergripande målsättningar. Eastnine strävar efter att ha ett synkroniserat ersättnings- och förmånspaket till samtliga anställda i koncernen, dock förekommer lokala avvikelser på grund av lagstiftning och annan praxis i Bolagets respektive marknader. Eastnine har från tid till annan beslutat att avvika från lokal praxis. Till exempel erbjuds samtliga anställda föräldrapenningtillägg inte bara i Sverige utan även i Lettland och Litauen, vilket är mycket ovanligt i Baltikum.

Eastnine ska vara en inkluderande arbetsplats som stödjer mångfald och öppenhet både vad gäller uppförande och agerande, och har tagit fram en Likabehandlingspolicy som stödjer detta arbete. Eastnine ser mångfald som en konkurrensfördel och inser värdet av olika infallsvinklar, bakgrunder och kompetenser. Eastnine har nolltolerans mot all form av diskriminering, fördomar eller särbehandling. Alla anställda i Eastnines organisation ska ha samma möjlighet till avancemang, utbildning och utveckling oavsett sexuell läggning, etnicitet, könsidentitet, funktionsnedsättning, religiös tro eller ålder. Samtliga anställda har en årlig utvärdering vad gäller den egna prestationen och framtida karriärutveckling tillsammans med närmaste chef.

Ledningen har arbetat för att främja en jämn könsfördelning av män och kvinnor på liknande positioner och samtliga nivåer inom organisationen. Fördelningen mellan anställda män och kvinnor är 36 respektive 64 procent. I Bolagets ledning är könsfördelningen jämn och detsamma gäller bland landschefer. I Eastnines styrelse är könsfördelningen mellan bolagets fem ledamöter 60 procent män och 40 procent kvinnor. Stiftelsen Allbright placerade Eastnine på tredje plats när jämställdheten hos svenska börsbolag jämfördes. Vid utgången av 2020 hade Eastnine 22 anställda, varav 14 kvinnor och åtta män. Av dessa var 14 procent fackanslutna.

Eastnine strävar efter att vara en attraktiv arbetsgivare och arbetar långsiktigt för att skapa engagemang och medarbetarnöjdhet hos våra anställda. Under 2020 uppnåddes ett förtroendeindex om 95 procent i medarbetarundersökningen Great Place To Work, vilket innebar en ökning med 7 procent sedan 2019.

Tydligare krav mot våra leverantörer

Eastnines framgång kan inte garanteras utan ett nära samarbete med leverantörer och uppdragstagare. Vi strävar efter att skapa långsiktiga relationer med leverantörer, och behandlar dem med samma respekt som vi behandlar anställda och hyresgäster. Samtidigt ställer vi samma krav på våra leverantörer som vi gör internt vad gäller regelefterlevnad och respekt för mänskliga rättigheter och arbetsvillkor, och kräver att leverantörer ska följa vår Uppförandekod för leverantörer. För att kunna uppnå bättre transparens och säkerställa att vår uppförandekod efterlevs påbörjade Eastnine under 2020 implementering av ett självskattningsverktyg för leverantörer som möjliggör för Eastnine att kunna analysera eventuella risker i värdekedjan på ett mer strukturerat sätt. Granskningen påbörjades i november 2020 och i ett första skede fokuserar Eastnine på leverantörer inom bygg-, konstruktion, underhåll och konsulttjänster i Riga och Vilnius.

Målutfall: Företroendeindex om 95 procent bland Bolagets anställda enligt medarbetarundersökningen Great Place to Work.

Goda samarbeten med samhälle och organisationer

Eastnine är ömsesidigt beroende av de marknader på vilka vi verkar. Bortom vårt samhälleliga bidrag från verksamheten i form av bland annat nya jobbmöjligheter och skatt, ska Eastnine sträva efter att vara en god samhällsaktör genom att bistå lokala samhällsinitiativ och samarbeta med kommuner och organisationer. Bland annat är Eastnine aktiv medlem i, och sponsor till, Green Building Council Lithuania, en ideell organisation som främjar utveckling av hållbara miljöer inom design, konstruktion och drift av gröna fastigheter i Litauen.

Eastnine har under året agerat sponsor till flera fastighetskonferenser i både Lettland och Litauen, bland annat Sustainability in Architecture, Construction and design i Riga och Real Estate Investment Forum i Vilnius. Eastnine har också upplåtit utrymmen i både Alojas Biroji och Kimmel till lokala filmskapare och pr-byråers kampanjinspelningar. Vidare har Eastnine stöttat vården och hyresgäster i Vilnius under coronapandemin våren 2020 genom att köpa in 4 600 måltider från restauranghyresgäster för leverans till vårdpersonal vid ett sjukhus i Vilnius. Stödet pågick även under februari och mars 2021.

Kristina, Ruta och Giedre på Eastnines kontor i Vilnius.

Fastighetsbestånd

Fastighetsbeståndet ökade till drygt 121 000 kvm vid årets slut, efter tillträde av fastigheterna S7-3 och Vertas-2 i Vilnius om drygt 21 700 kvm. Fastighetsvärdet ökade med 82 MEUR huvudsakligen till följd av förvärv, men även på grund av orealiserade värdeförändringar.

Fastighetsbestånd

Eastnines fastighetsportfölj består av moderna fastigheter i centrala och förstklassiga lägen i de baltiska huvudstäderna Vilnius och Riga. Fastigheterna utgörs främst av kontorsfastigheter med tillhörande parkeringsplatser. Den genomsnittliga åldern på fastigheterna, exklusive utvecklingsprojektet Kimmel, var vid årets slut cirka åtta år. Per 31 december uppgick antalet fastigheter till tio, varav sju fastigheter är belägna i Vilnius och tre i Riga (efter att fastigheten Alojas Kvartals fusionerats med Alojas Biroji i slutet av året). Den totala uthyrningsbara ytan uppgick till drygt 121 000 kvm, motsvarande en ökning med 22 procent under året. I Riga består två av fastigheterna delvis av projektmark, med möjlighet att skapa ytterligare cirka 55 000 kvm uthyrningsbar yta.

Förvärv

I juni 2020 tillträddes den fullt uthyrda och nybyggda kontorsfastigheten S7-3 i Vilnius, vilket tillförde drygt 14 500 kvm uthyrningsbar yta. I september 2020 förvärvades och tillträddes kontorsfastigheterna Vertas-2 i Vilnius med en uthyrningsbar yta om cirka 7 200 kvm. Den sammanlagda köpeskillingen uppgick till cirka 63 MEUR.

Vilnius

Eastnines fastighetsportfölj i centrala Vilnius är koncentrerad till affärsdistriktet som löper längs med gatan Konstitucijos prospektas, belägen norr om floden Neris. I stort sett hela Vilnius bestånd av A-klassade kontor återfinns i detta

centrala affärsdistrikt. Förutom fastigheterna Vertas-1 och Vertas-2, som ligger i direkt anslutning till parlamentskvarteren, återfinns Eastnines samtliga fastigheter inom detta centrala affärsdistrikt. Eastnines bestånd kan delas in i tre kluster av kontorsfastigheter, med en total uthyrningsbar yta om drygt 101 000 kvm, vilket motsvarar en marknadsandel om cirka 12 procent av kontorsmarknaden i staden. Fastighetsportföljen i Vilnius inkluderar både tomträtter och äganderätter där Vertas-1 och Vertas-2 ägs med äganderätt och övriga fastigheter med tomträtt. Tomträttsavgälden, som fastställs av kommunen, uppgick till 0,5 procent av taxeringsvärdet, vilket vid årsskiftet 2020 motsvarade en årlig tomträttsavgäld om cirka 28,0 TEUR. Kvarvarande löptider för tomträtterna varierar mellan 21 och 79 år.

Riga

I Riga saknas än så länge ett tydligt affärsdistrikt och utvecklingen av moderna kontor sker i ett antal olika mikrolägen. Samtliga Eastnines kontorsfastigheter i Riga återfinns centralt i staden, belägna längs Krisjaņa Valdemara iela, en av stadens viktigaste gator. Eastnines fastighetsbestånd om cirka 20 000 kvm uthyrningsbar yta bedöms motsvara drygt tre procents marknadsandel av kontorsmarknaden i staden. Fastigheterna Kimmel samt Alojas Biroji väntas bli föremål för omfattande projektutveckling i framtiden. I Riga ägs samtliga fastigheter med äganderätt.

Fastighetsbestånd per stad, värde

Fastighetsvärde

Marknadsvärdet uppgick till 372,4 MEUR (290,3) per den 31 december 2020, motsvarande en ökning med drygt 28 procent under året.

Ökningen beror huvudsakligen på förvärven av S7-3 och Vertas-2 i Vilnius, men även på investeringar i befintliga fastigheter samt på orealiserade värdeförändringar. Externvärdering av samtliga fastigheter genomförs minst en gång per år enligt ett rullande schema där alla fastigheter externeller internvärderas varje kvartal. Extern- och internvärderingarna utförs med samma värderingsmetodik och programvara i syfte att varje kvartal skall omfattas av samma observerbara och icke observerbara indata. Se även not 10 (Förvaltningsfastigheter), s. 75 för mer information om värderingsmodell, antaganden och fastighetsvärde.

Fastighetsvärdets förändring, TEUR	2020 jan-dec	2019 jan-dec
Fastighetsvärde vid årets början	290 256	158 862
Fastighetsförvärv	62 461	119 221
Investeringar i befintliga fastigheter	2 300	1 965
Orealiserade värdeförändringar	17 383	10 208
Fastighetsvärde vid årets slut	372 400	290 256

Uthyrning

I Baltikum saknar merparten av hyresavtalen en förlängningsklausul, vilket innebär att hyresgästen ska flytta om ny överenskommelse ej sker. Utöver nya hyresavtal för vakanta ytor sker därför kontinuerligt omförhandlingar med befintliga hyresgäster. För dessa nya och omförhandlade hyreskontrakt har, i genomsnitt, avtal slutits till högre nivåer (EUR/kvm) i Vilnius jämfört med föregående år, medan Riga har fått erfara en sjunkande hyresnivå under året. Nyuthyrningar har delvis skett till nya hyresgäster, men framför allt till befintliga hyresgäster som utökat sina verksamheter. Den genomsnittliga löptiden på hyresavtalen vid årsskiftet uppgick till 4,4 år (5,0). Kontrakterad årshyra vid årsskiftet 2020 uppgick till 20 992 TEUR (17 143), och genomsnittlig kontrakterad hyra per kvm uppgick till 14,9 EUR (14,7) per månad. Hyresvärdet uppgick

Uthyrningsgrad och överskottsgrad

vid årets slut till 22 791 TEUR (18 638). Den genomsnittliga hyran för nytecknade kontrakt har under året uppgått till 15,7 EUR (15,2) per kvm och månad och omförhandlade avtal till 15,3 EUR. Den ekonomiska uthyrningsgraden var 92,1 procent (92,0) och den areamässiga uthyrningsgraden uppgick till 92,6 procent (92,7) vid årets slut.

Fastighetskostnader

Eastnines hyresavtal utgörs huvudsakligen av triple-netavtal. Eastnine redovisar endast den del av fastighetskostnaderna som ej vidaredebiterats till hyresgästerna, vilket innebär att kostnaderna sjunker om uthyrningsgraden ökar och vice versa. Fastighetskostnaderna uppgick till 1 689 TEUR (1 402) under året och överskottsgraden var 91 procent (89).

Nyckeltal fastighetsbeståndet	2020	2019
Uthyrningsbar yta, kvm	121 030	99 484
Antal fastigheter	10	9
Fastighetsvärde, TEUR	372 400	290 256
Uthyrningsgrad area, %	92,6	92,7
Hyresintäkter, TEUR	19 186	13 348
Fastighetskostnader, TEUR	1 689	1 402
Överskottsgrad, %	91	89

Hyresvärde och uthyrningsgrad per lokaltyp

Lokaltyp	Kvm	Hyresvärde, MEUR	Hyresvärde, EUR/kvm	Uthyrnings grad, %
Kontor	114 618	20,6	14,9	97,8
Handel och service	5 711	1,0	14,5	77,5
Parkering	-	1,0	-	-
Övrigt1	701	0,2	7,3	41,6
Summa	121 030	22,8	14,9	92,6

1Inkluderar hyresvärde för övriga lokaler och hyresvärde för övrigt, t.ex. reklamskyltar och antenner. Hyresvärde EUR/kvm beräknas på hyresvärde hänförligt till övriga lokaler.

Del av det centrala affärsdistriktet i Vilnius. Längst ned till höger i bild syns Eastnines S7-fastigheter.

Fastighetsutveckling

Eastnine hade vid årets slut två utvecklingsprojekt i Riga, The Pine och Kimmel , som båda befinner sig på planeringsstadiet.

The Pine, en planerad kontorsbyggnad konstruerad helt i trä, planeras att uppföras intill fastigheten Alojas Biroji. Byggnaden bedöms omfatta cirka 17 800 uthyrningsbar yta. Under tredje kvartalet 2020 erhölls det första av två bygglov och slutligt bygglov väntas under 2021. Avsikten är att

byggnaden ska certifieras enligt både WELL Building Standard samt LEED Platinum och bli den första kommersiella fastigheten i sitt slag i Baltikum att erhålla dubbla hållbarhetscertifieringar.

Projektet Kimmel i Riga som förvärvades i december 2019 omfattar delvis kulturmärkta byggnader, som måste bevaras men kan byggas om, samt möjligheten att bygga ytterligare 34 000 kvm, huvudsakligen kontorsytor. Rivningstillstånd har erhållits och rivning påbörjades i januari 2021.

Fastighets beteckning	Stad	Adress	Byggår/ ombyggd	Tillträde	Uthyr ningsbar yta, kvm	Uthyr ningsgrad yta, %	Kontrakt erad hyra, MEUR	Hyres värde, MEUR	Hållbarhets certifiering
Alojas Biroji	Riga	Krišjāņa Valdemāra iela 62-62a	2004/2013 2009	Q4 2018	11 271	57,1	1,2	2,1	LEED Platinum
Kimmel	Riga	Bruņinieku iela 2, Stabu iela 1	1880/1960 Q4 2019		-	-	-	-	-
Valdemara Centrs	Riga	Krišjāņa Valdemāra iela 21	1999	Q4 2019	8 621	79,6	1,3	1,7	-
3Bures-1,2	Vilnius	Lvovo g. 25	2008	Q2 2014	28 415	94,0	5,4	5,7	LEED Platinum
3Bures-3	Vilnius	Giedraičių g. 3	2018	Q2 2014	13 406	100,0	2,3	2,3	LEED Platinum
S7-1	Vilnius	Saltoniškių g 7	2017	Q1 2019	12 053	100,0	2,2	2,2	Breeam Excellent
S7-2	Vilnius	Saltoniškių g. 7	2019	Q4 2019	15 952	100,0	2,9	2,9	Breeam Excellent
S7-3	Vilnius	Saltoniškių g. 7	2019	Q2 2020	14 536	100,0	2,5	2,5	Breeam Excellent
Vertas-1	Vilnius	Gynėjų g. 16	2007	Q2 2017	9 609	95,9	2,0	2,1	LEED Platinum
Vertas-2	Vilnius	Gynėjų g. 14	2007	Q3 2020	7 167	96,3	1,2	1,3	-
Totalt					121 030	92,6	21,0	22,8

Fastighetsförteckning per 31 december 2020

Vilnius

Parlamentskvarteren

Riga

Byggår	-
Total uthyrningsbar yta	Ca 17 800 kvm
Status	Första bygglov erhållet. Del av fastigheten Alojas Biroji.
Certifiering	Certifieringsprocess inleds efter utveckling av fastigheten.

Utvecklingsprojekt

The Pine

Eastnine planerar att uppföra Baltikums första kontorshus i trä i Riga, The Pine, på huvudgatan Krisjana Valdemara iela med direkt närhet till stadens centrum. Byggnaden, som är skapad av den internationella arkitektstudion Arrow från Danmark, beräknas omfatta cirka 17 800 kvm och vara färdigställd tidigast 2023. Den nya byggnaden kommer att utvecklas på mark inom fastigheten Alojas Biroji.

The Pine kommer att vara en av Baltikums mest högklassiga kontorsfastigheter både vad gäller hyresgästupplevelse samt hållbarhet och fastigheten förväntas nå en klimatneutral drift efter färdigställandet. The Pine är den första kontorsfastigheten i Baltikum som planeras uppnå dubbla miljöcertifieringar, LEED Platinum som rör själva byggnaden och WELL som omfattar välbefinnandet för människorna som befinner sig i byggnaden.

Stad:	Riga
Adress:	Krisjana Valdemara iela 62
Förväntad uthyrningsbar yta:	17 800 kvm
Typ:	Kontorsfastighet
Hållbarhetscertifiering:	LEED Platinum och WELL (planerade)
Status:	Första byggnadslov erhölls i augusti 2020 , det andra beräknas erhållas under 2021. Projektet planeras vara färdigt tidigast 2023.

Projektet Kimmel i Riga (arkitekttävling pågår våren 2021, bilden är en äldre skiss)

Projektet The Pine i Riga (skissbild)

Kimmel

Eastnine förvärvade i slutet av 2019 Kimmel bestående av projektmark i centrala Riga som ursprungligen inrymt det historiska bryggeriet med samma namn. Marken utgör nästan ett helt kvarter längs huvudgatan Krisjana Valdemara iela. Fastigheten inrymmer i dagsläget 4 000 kvm kulturmärkta byggnader som måste bevaras, men kan byggas om. För övriga byggnader har rivning påbörjats i januari 2021 och nybyggnation av ytterligare 34 000 kvm beräknas inledas tidigast under 2022. Ytorna kommer huvudsakligen att bestå av kontor, men även inrymma butik, restaurang och kultur. Arkitekttävling genomförs våren 2021.

Visionen för Kimmel är att skapa ett vibrerande grönt urbant kvarter, med mycket plats för liv och rörelse, som fokuserar på att främja det lokala livet. Kimmel ska vara en central mötesplats med ett öppet flöde mellan inomhus- och utomhusmiljöer, där människor intill sin arbetsplats även kan upptäcka konst, gallerier, restauranger, butiker och events.

Stad:	Riga
Adress:	Bruņinieku iela 2, Stabu iela 1
Potentiell uthyrningsbar yta:	38 000 kvm
Typ:	Multifunktionellt kvarter med kontor, handel, restaurang, kultur.
Hållbarhetscertifiering:	LEED Platinum (planerad)
Status:	Rivningstillstånd erhållet, rivning påbörjades i januari 2021.

Hyresgäster

Eastnines hyresgäster utgörs i hög grad av stora och stabila nordiska bolag med internationell verksamhet. Nettouthyrningen var svagt negativ under året, coronapandemin har inneburit att nyuthyrningar tar längre tid. Genomsnittlig återstående hyrestid är lång och uppgick till 4,4 år vid årets slut.

Hyresgästen i fokus

Eastnine strävar efter långsiktiga och värdeskapande relationer genom samarbete, engagemang och hög servicegrad. I flera fastigheter finns Business centers inrättade med service såsom reception under kontorstid och säkerhetsvakt (dygnet runt). Både Eastnine som fastighetsägare och hyresgäster ställer höga krav på hållbara och förstklassiga kontorslokaler. För att möta efterfrågan på moderna och effektiva kontorslösningar arbetar Bolaget aktivt med miljöcertifiering av kontorsbyggnaderna. Eastnine erbjuder flexibla och högkvalitativa kontorslokaler i centrala affärslägen till hyresgäster med stort fokus på att lokalernas läge och hållbarhet stämmer överens med det egna företagets värderingar.

Att vara hyresgäst hos Eastnine

Avtalsmässigt är hyresmarknaden i Baltikum annorlunda jämfört med marknaden i Sverige. Merparten av hyresavtalen är tidsbegränsade och upphör vid hyresperiodens slut, samtidigt som avtal kan innefatta klausuler som innebär att hyresgästen har en första rätt till omteckning av förhyrda ytor och rätt att utöka ytor i samband med avtalsförfall. Förlängning kräver därför en aktiv omförhandling från båda parterna. Eastnine som hyresvärd strävar efter att vara lyhörd mot hyresgästerna och inbjuder till kontinuerlig dialog för att i god tid före hyresperiodens slut diskutera framtida lokalbehov och lokalernas beskaffenhet. Avtalslängden är oftast mer än tre år och vid längre avtalstider kan det förekomma en ensidig rätt för hyresgästen att avbryta avtalet i förtid (break-option klausul). Med denna klausul tillgodoses vissa hyresgästers krav på flexibilitet om verksamhetens behov ändras.

Uthyrningar och hyresavtal

Uthyrningsbar yta har under året ökat med 22 procent till drygt 121 000 kvm, till följd av genomförda fastighetsförvärv. Totalt antal hyresavtal uppgick vid årets slut till cirka 160, fördelat på cirka 120 hyresgäster. För samtliga kontorslokaler tillämpas månadshyra. Under året har 4 714 kvm omförhandlats och förlängts samtidigt som nettouthyrningen, dvs. nya avtal minus uppsagda avtal, varit negativ med -3 919 kvm. Genom förvärvet av S7-3 i Vilnius utökades uthyrningen till Danske Bank med ett 4,5-årigt hyresavtal omfattande cirka 14 500 kvm. Den vägda genomsnittliga återstående löptiden för samtliga hyresavtal uppgick vid årets slut till 4,4 år (5,0).

Under året har gröna hyresavtal implementerats hos cirka 93 procent av alla hyresgäster i Litauen. För mer information se även avsnittet Hållbar verksamhet, s. 20.

Största hyresgäster

Bland Eastnines nuvarande hyresgäster finns många nordiska och internationella bolag som valt att etablera sina kontor och/eller servicecenter i Eastnines moderna och centrala fastigheter. Bolag verksamma inom Finans samt ICT förhyr cirka 71 procent av total uthyrningsbar yta. Vid utgången av året hyr de tio största hyresgästerna sammantaget cirka 63 procent (60) av Eastnines uthyrningsbara yta, med en sammanlagd årshyra om 13,4 MEUR (10,4), motsvarande 67 procent (64) av kontrakterad årshyra. Den genomsnittliga återstående löptiden på hyresavtalen för dessa större hyresgäster uppgick till 5,1 år (5,7).

Största hyresgäster

Hyresgäst	Årshyra, TEUR	Andel av kontrakterad årshyra, %	Kvm	Antal kontrakt	Löptid hyres avtal1 , år	Break-option i hyresavtal2 , år
Danske Bank	5 434	27	30 935	3	2,7	2,7
Telia	2 856	14	15 960	1	8,2	8,2
Swedbank	1 821	9	11 266	4	10,7	4,8
Visma	961	5	5 605	3	3,0	3,0
Citco	647	3	3 009	7	6,6	1,6
Webhelp	538	3	2 726	5	1,6	1,6
Cobalt	330	2	1 816	4	4,0	4,0
Europos Socialinio fondo agentura	286	2	1 769	3	2,3	1,0
Transact Pro	283	1	1 430	1	7,5	1,5
Invalda INVL	281	1	1 532	3	4,7	4,7
Summa	13 437	67	76 048	34	5,1	3,3

Genomsnittlig vägd återstående löptid i hyresavtal.

Genomsnittlig vägd återstående löptid i hyresavtal beräknat fram till datum för "Break-option".

3Bures-3 i Vilnius

Kontrakterad årshyra per förfalloår Hyresgäster per bransch

Fastighetstransaktioner

Under 2020 har Eastnine slutfört två förvärv på den baltiska fastighetsmarknaden i en tid präglad av coronapandemin. Förvärven av fastigheter i Vilnius om totalt 63 MEUR har förstärkt intjäningsförmågan och förbättrat kassaflödet från fastighetsverksamheten.

Portföljstrategi

Eastnine investerar i högavkastande och hållbara kontorsfastigheter i de baltiska huvudstädernas bästa affärslägen. Bolaget har som mål att fastighetsportföljen ska fördubblas till 700 MEUR vid slutet av 2023 genom förvärv och utveckling av fler moderna kontorsfastigheter. Bolaget strävar efter att vara en betydande fastighetsägare med geografiskt koncentrerade bestånd i respektive stad.

Fastighetsförvärv

Under inledningen av 2019 avtalades om förvärv av tre fastigheter i kontorsparken S7 i Vilnius. Den sista av fastigheterna, S7-3, tillträddes i juni 2020. S7-3 är belägen i det centrala affärsdistriktet i Vilnius och ligger intill Eastnines fastigheter S7-1 och S7-2. Fastigheten, som omfattar cirka 14 500 kvm, är

fullt uthyrd till Danske Bank. I slutet av september förvärvades och tillträddes Vertas-2 i Vilnius. Fastigheten är belägen intill Bolagets fastighet Vertas-1, centralt belägen i direkt anslutning till parlamentskvarteren. Vertas-2 som omfattar cirka 7 200 kvm och inrymmer flera hyresgäster, hade vid förvärvstillfället en uthyrningsgrad på 95 procent.

Förvärven har förbättrat Eastnines intjäningsförmåga och kassaflöde samt stärkt Bolagets position som största fastighetsägare av moderna kontorsfastigheter i centrala affärslägen i Vilnius.

Försäljningar

Inga avyttringar av fastigheter har skett under verksamhetsåret.

Vertas-2 i Vilnius S7-3 i Vilnius

Aktuell intjäningsförmåga

För att underlätta bedömningen av Bolagets aktuella ställning presenterar Eastnine aktuell intjäningsförmåga. Intjäningsförmågan är en teoretisk bedömning för att beskriva Bolagets aktuella intjäning per 31 december 2020.

Intjäningsförmåga visar ögonblicksbild

Intjäningsförmågan ska ej förväxlas med en prognos för kommande tolv månader, utan är en ögonblicksbild som visar vilket resultat företaget kan generera under givna förutsättningar. Den grundar sig på det fastighetsbestånd som föreligger på balansdagen.

Intjäningsförmågan innehåller ingen bedömning vad gäller utveckling av hyror, vakansgrad, fastighetskostnader, räntor, värdeförändringar eller andra resultatpåverkande faktorer.

Eastnines beräknade intjäningsförmåga baseras på följande antaganden om intäkter och kostnader:

• Hyresintäkterna avser kontrakterade intäkter inklusive hyrestillägg och med avdrag för eventuella hyresrabatter på balansdagen.
• Fastighetskostnader utgörs av en bedömning av ett normalårs driftkostnader, underhållsåtgärder, fastighetsskatt, tomträttsavgäld samt kostnader för fastighetsadministration.
• Kostnader för central administration har beräknats utifrån befintlig organisation och aktuellt fastighetsbestånd på balansdagen.
• Finansiella intäkter och kostnader har beräknats utifrån Bolagets låneskuld och genomsnittliga räntenivå på balansdagen.

Kommentarer intjäningsförmågan

Hyresvärdet och hyresintäkter för fastighetsbeståndet har ökat med 22 procent sedan föregående år. Den största anledningen är att Eastnine förvärvat fastigheterna S7-3 och Vertas-2 i Vilnius med årliga hyresintäkter uppgående till cirka 3 748 TEUR.

Vissa kostnader för personal, som är direkt hänförliga till fastighetsadministration, ingick i i central administration för Intjäningsförmågan per 2019-12-31, men har flyttats till fastighetskostnader i Intjäningsförmågan per 2020-12-31.

Utökade lånekrediter i samband med förvärven har ökat årliga räntekostnader. Den genomsnittliga räntenivån är oförändrad i jämförelse med föregående år. Skalfördelar gör att den procentuella ökningen i förvaltningsresultatet är högre än ökningen i driftnettot.

Den procentuella minskningen av den framåtriktade direktavkastningen är huvudsakligen en effekt av det högre marknadsvärdet på förvaltningsfastigheterna och ökade fastighetskostnader till följd av högre vakanser.

Aktuell intjäningsförmåga

TEUR	2020-12-31	2019-12-31	Förändring, %
Hyresvärde	22 791	18 638	+22
Avgår vakansvärde	-1 799	-1 495	+20
Summa hyresintäkter	20 992	17 143	+22
Fastighetskostnader	- 2 200	-1 456	+51
Driftnetto	18 792	15 687	+20
Centrala administrationskostnader	-3 600	-3 870	-7
Räntekostnader	-4 018	-3 122	+29
Övriga finansiella intäkter och kostnader	-	-59	-100
Förvaltningsresultat	11 174	8 636	+29

Nyckeltal, aktuell intjäningsförmåga	2020-12-31	2019-12-31	Förändring, enhet
Överskottsgrad, %	90	92	-2
Räntetäckningsgrad, ggr	3,8	3,8	0,0
Genomsnittlig räntenivå, %	2,3	2,3	0,0
Framåtriktad direktavkastning exkl. utvecklingsfastigheter, %	5,2	5,6	-0,4
Framåtriktad direktavkastning, %	5,0	5,4	-0,4
Förvaltningsfastigheter, TEUR	372 400	290 256	+82 144

East Capital Baltic Property Fund II

Värdet på Eastnines innehav i East Capital Baltic Property Fund II (segmentet Fastighetsfond) ökade med 1 019 TEUR under året, motsvarande en totalavkastning om 7,6 procent. Under året har utdelning om 640 TEUR erhållits.

East Capital Baltic Property Fund II

East Capital Baltic Property Fund II startades 2012 med en huvudsaklig inriktning på fastigheter med väletablerade hyresgäster runt de baltiska huvudstäderna. Fonden, en så kallad "closed-end fund" är fullt investerad med en initial livslängd om sju år (2019) med möjlighet till maximalt tre förlängningsperioder om ett år vardera. Fonden, som vid årsskiftet 2020 var förlängd till maj 2021, har i början av 2021 utnyttjat möjligheten till en sista förlängningsperiod fram till maj 2022.

Efter att under året ha avyttrat en fastighet i portföljen har fonden vid årets slut totalt fyra fastigheter inom logistik, detaljhandel och kontor. Samtliga fastigheter är belägna i Tallinn. Fondens fastigheter är vid årets slut värderade till 97 100 TEUR.

Eastnine innehar ägarandelar om cirka 12 procent i East Capital (Lux) SCA, SICAV-SIF (en paraplyfond). Ägarandelarna innebär att Eastnine erhåller resultatandelar om 43 procent i sub-fonden East Capital Baltic Property Fund II.

Värde samt utdelning på Eastnines innehav

Eastnine gör ingen egen värdering av fondinnehavet utan Bolagets värde utgörs av Eastnines andel av fondens totala värde. Eastnines fondandelsvärde uppgick till 22 831 TEUR (21 812) vid årets slut. Andelarna är obelånade. Under året har Eastnine erhållit utdelning om 640 TEUR (1 280).Den orealiserade värdeförändringen om 1 019 TEUR (-243) tillsammans med erhållen utdelning motsvarar en totalavkastning för året på 7,6 procent (4,7). För mer information om andelar, resultat, värdering och avkastning avseende East Capital Baltic Property Fund II, se not 1 (Redovisningsprinciper), not 12 (Långfristiga värdepappersinnehav) samt not 29 (Finansiella instrument).

Nyckeltal	2020	20191
Orealiserad värdeförändring, TEUR	1 019	-243
Erhållna utdelningar, TEUR	640	1 280
Eastnines andel av fondens resultat, %	43	45
Verkligt värde, Eastnines andel, TEUR	22 831	21 812
Totalavkastning, %	7,6	4,7
Andel av Eastnines tillgångar, %	4,5	5,2

¹ Under verksamhetsåret 2019 har Eastnine avyttrat andelar i East Capital Baltic Property Fund III, vilken är exkluderad i sammanställningen ovan.

S7-2 i Vilnius

Melon Fashion Group

Melon Fashion Group (MFG) har klarat effekterna av coronapandemin mycket bra och uppvisar högre försäljning samt ökat resultat under 2020. Värdet på Eastnines innehav i MFG (segmentet Övrigt) ökade med 12 423 TEUR till 79 320 TEUR vid årets slut. Värdeökningen beror huvudsakligen på förväntningar om fortsatt stark försäljning samt lägre risknivå.

Melon Fashion Group

JSC Melon Fashion Group är en av de ledande aktörerna i den ryska modeindustrin med en affärsmodell som baseras på inhouse-design med produktion i Asien. Försäljning sker genom ett stort antal butiker och via onlineförsäljning, både via egen plattform och genom återförsäljare. MFG hade vid slutet av 2020 ett butiksnätverk bestående av totalt 809 butiker (822), varav 240 (265) utgjordes av franchise. Den totala butiksarean uppgick till 208 000 kvm, varav 39 000 kvm avsåg franchise.

MFG saluför varumärkena Sela, Befree, Zarina och Love Republic. Varje varumärke riktar sig till en specifik målgrupp med ett eget unikt designspråk. Sela är inriktat mot barn och kvinnor. Befree riktar sig till yngre generationer och erbjuder ungdomligt och prisvärt mode. Zarina vänder sig till kvinnor med mode för en klassisk garderob. Love Republic fokuserar på kläder för speciella tillfällen med fokus på femininitet och sensualitet.

Året 2020

MFG inledde året bra med ökad försäljning. Coronapandemin under våren innebar att samtliga butiker var stängda under april och inledningen av maj, för att därefter återigen successivt öppna. Ännu en lockdown i slutet av året har inverkat på butiksförsäljningen. Total försäljning har ökat med 10 procent under 2020. Tre av fyra varumärken har ökat försäljningen per kvm försäljningsyta. Försäljningen inom e-handeln har ökat kraftigt under året och e-handelns andel av total försäljning uppgick till 34 procent (21). MFG har en mycket god likviditetssituation.

Den totala försäljningen ökade under året till 25 221 MRUB (22 990). EBITDA, exklusive effekter av IFRS 16, ökade med 3,3 procent till 2 929 MRUB (2 835) och EBITDA-marginalen var 11,6 procent (12,3). MFGs nettovinst ökade med 10,3 procent och uppgick till 1 724 MRUB (1 563).

Som en effekt av pandemin beslutade MFGs bolagsstämma 2020 att ingen utdelning skulle ske under året (år 2019 erhöll Eastnine 2 873 TEUR i utdelning).

Eastnines ägarandel

Eastnine äger 36 procent av MFG. Innehavet internvärderas av Eastnine enligt en kassaflödesmodell. Värdet på Bolagets innehav i MFG ökade med 12 423 TEUR (17 985) under året och uppgick vid årets slut till 79 320 TEUR (66 897). Den orealiserade värdeförändringen består av flera delar där förväntning om högre framtida försäljning baserat på utfall 2020 samt lägre risknivå (WACC) är två av de viktigaste. Samtidigt har rubeln försvagats med 30 procent under året, vilket påverkat värderingen negativt. Totalavkastningen uppgick till 18,6 procent (42,6). För mer information om andelar, resultat, värdering och avkastning avseende MFG se not 1 (Redovisningsprinciper), not 12 (Långfristiga värdepappersinnehav) samt not 29 (Finansiella instrument).

Nyckeltal	2020	2019
Orealiserad värdeförändring, TEUR	12 423	17 985
Erhållna utdelningar, TEUR	-	2 873
Eastnines ägarandel, %	36	36
Verkligt värde, Eastnines andel, TEUR	79 320	66 897
Totalavkastning, %	18,6	42,6
Andel av Eastnines tillgångar, %	15,8	15,9

Nyckeltal Melon Fashion Group

MRUB	2020	2019	2018	2017	2016	2015
Intäkter	25 221	22 990	17 630	13 869	12 474	12 563
EBITDA (exkl. IFRS 16)	2 929	2 835	2 078	1 507	647	798
Nettovinst (exkl. IFRS 16)	1 724	1 563	1 034	769	131	273
Försäljningstillväxt, %	9,7	30,4	27,1	11,2	–0,7	12,3
Bruttomarginal, %	51,3	52,4	52,1	52,5	47,6	46,0
EBITDA marginal (exkl. IFRS 16), %	11,6	12,3	11,8	10,9	5,2	6,4
Antal butiker vid årets slut	809	822	575	551	558	642

Finansiering och kapitalstruktur

Eastnine har låg belåningsgrad och hög soliditet. Räntebärande skulder har ökat i samband med nya fastighetsförvärv och egna kapitalet har ökat till följd av årets resultat samt försäljning av återköpta aktier. Bolaget har etablerat ett grönt finansieringsramverk som fått högsta möjliga klassificering.

Kapitalstruktur

Eastnine förvaltar sitt kapital i syfte att kunna uppfylla Bolagets finansiella mål. Verksamheten finansieras i huvudsak av eget kapital och skulder till kreditinstitut. Den finansiella styrningen och kapitalstrukturen regleras av Bolagets finanspolicy. Enligt Eastnines nya finanspolicy, som fastställdes i november 2020, ska soliditeten uppgå till minst 35 procent (30) och belåningsgraden för fastigheter inte överstiga 60 procent (65). Övriga kvarvarande investeringar, som vid årsskiftet uppgick till 102 MEUR (89), är obelånade. Eget kapital utgjorde 62 procent (64) av total kapitalförsörjning, skulder till kreditinstitut 34 procent (33) och övriga skulder 4 procent (3).

Finanspolicy

Finanspolicyns uppgift är att beskriva de styrande principerna för hantering av finansiella tillgångar, skulder och risker i Eastnine och dess dotterbolag. Policyn syftar till att säkerställa att Bolagets finansiering och ekonomiska förvaltning bedrivs på ett strukturerat och välplanerat sätt samt att finansiella risker beaktas och kontrolleras. Det yttersta målet är att uppnå balanserade och låga finansiella kostnader i relation till den valda strategins inneboende risker.

Eget kapital

Eget kapital uppgick vid årsskiftet till 310 MEUR (268) och balansomslutningen till 502 MEUR (420). Totalt antal aktier uppgick till 22 370 261 vid utgången av 2020 (22 370 261),

varav 221 200 avsåg återköpta aktier (1 221 200) i eget förvar. Antal utgivna aktier, justerat för återköpta aktier, uppgick till 22 149 061 (21 149 061).

Finansiering under året

Räntebärande skulder till kreditinstitut har ökat med 35 MEUR (70) under året i samband med dels en ny kredit om 7 MEUR med säkerhet i en befintlig fastighet i februari, dels tillträde av två nya fastigheter i juni respektive september. En existerande kredit om 16 MEUR, med ursprungligt förfall 2023, har förlängts till 2025. En miljon återköpta aktier har sålts i en så kal lad accelererad book building-process under november, vilket tillfört 11 MEUR i eget kapital. Under året har Bolaget upptagit en checkkredit om 3 MEUR.

Skulder till kreditinstitut

Skulder till kreditinstitut uppgick vid utgången av 2020 till 173 MEUR (138), och bestod uteslutande av banklån från tre större, nordiska banker verksamma i Baltikum; SEB, Swedbank och OP Bank. Outnyttjade kreditlöften uppgick till 3 MEUR (24) och avsåg en checkkredit. På sikt kan Eastnines skuldportfölj komma att omfatta även kapitalmarknadsfinansiering såsom obligationer och certifikat.

Belåningsgraden uppgick till 36 procent (36) och belåningsgrad fastigheter till 46 procent (47). Räntetäckningsgraden uppgick till 3,7 gånger (3,5) för helåret 2020 och skuldkvoten till 12,4 (17,1). Den genomsnittliga kapitalbindningen vid

Kapitalbindning och räntebindning Banklån

årsskiftet var 3,0 år (3,5) och räntebindningen 2,3 år (3,1). Genomsnittlig amorteringstakt per år uppgick vid årsskiftet till 6 MEUR, motsvarande 3,5 procent av räntebärande skulder till kreditinstitut.

Räntekostnad och derivat

Vid årets slut uppgick den genomsnittliga räntenivån till 2,3 procent (2,3). Eastnine använder räntederivat som säkring mot högre räntekostnader vid stigande marknadsräntor. Enligt finanspolicyn ska minst 50 procent av skulder till kreditinstitut ha bunden ränta. Derivatportföljen består enbart av ränteswappar, och vid årsskiftet var 75 procent (79) av Bolagets skulder till kreditinstitut bundna genom swapavtal. Derivatportföljen värderas till verkligt värde och värdet uppgick vid årsskiftet till -3 MEUR (-2). Värdeförändringar redovisas i resultaträkningen. Vid löptidens slut är derivatens värde alltid noll.

Säkerheter och covenanter

Skulder till kreditinstitut är säkerställda med pantbrev i fastigheterna och i vissa fall även aktier i fastighetsägande dotterbolag samt moderbolagsgaranti. Vid utgången av 2020 var endast projektfastigheten Kimmel, som består av projektmark, obelånad och ej pantsatt. Av fastighetsvärdet var 98 procent (95) pantsatt för lån till kreditinstitut. I låneavtalen finns covenanter, vilka utgör gränsvärden för vissa nyckeltal, i syfte att minska långivarens motpartsrisk. Covenanterna utgörs i huvudsak av gränsvärden för soliditet, belåningsgrad och skuldtäckningsgrad. Eastnine uppfyllde samtliga covenanter under 2020.

Grön finansiering

Belåningsgrad och soliditet

Enligt gällande finanspolicy ska grön finansiering prioriteras vid refinansiering och ny finansiering. Tillgången på gröna banklån i Baltikum har hittills varit mycket begränsad. Eastnine etablerade under året ett grönt finansieringsramverk.

Det gröna ramverket klargör hur likvid från gröna obligationer, eller låneinstitut som finansierar lån genom att emittera gröna obligationer, får användas. Ramverket har utformats i linje med Green Bond Principles, framtagna av International Capital Market Association (ICMA), och utvärderats av en oberoende tredje part CICERO Shades of green, dotterbolag till CICERO (Center for International Climate Research). CICERO är ett oberoende klimatforskningsinstitut. Ramverket erhöll högsta möjliga klassificering Dark Green och Excellent. Enligt ramverket kan finansieringslikvid användas till följande:

• Gröna byggnader: Minst BREEAM Excellent, LEED Platinum eller likvärdigt system med minst 80 procent av totalt antal möjliga poäng.
• Rena transporter: Elfordon, laddstationer, cykelgarage, gångbanor eller andra investeringar som stöder användningen av rena transportlösningar.
• Energieffektivisering: Renovering av befintliga byggnader som leder till en energieffektivitetsökning på 30 procent.

Eastnines gröna finansieringsramverk samt CICEROs bedömning finns tillgängliga på https://www.eastnine.com/en.

Övriga skulder

Övriga skulder utgörs framför allt av uppskjuten skatt, verkligt värde för derivat samt depositioner från hyresgäster.

Likviditet

Likvida medel, som i huvudsak består av inlåning på bankkonto, uppgick vid årsskiftet till 24 MEUR (37). Outnyttjad checkkredit uppgick till 3 MEUR (-). Eastnines starka likviditet och låga skuldsättning gör att Bolaget är väl rustat för att kunna möta kommande betalningar och för fortsatt expansion av fastighetsportföljen.

Förfallostruktur krediter

Aktien och aktieägarna

Eastnines börskurs sjönk med 9 procent under året och uppgick till 125,0 SEK (137,4) vid årets slut. Det långsiktiga substansvärdet per aktie steg med 7 procent till 147 SEK (137), huvudsakligen på grund av ett starkt förvaltningsresultat samt positiv orealiserad värdeförändring både avseende fastigheterna och innehavet i MFG.

Kursutveckling och omsättning

Osäkerhet kring coronapandemins effekter på världsekonomin fick initialt stor negativ effekt på världens börser. Eastnines aktie var inget undantag. Efter en positiv inledning på året till en högsta nivå på 150,2 SEK den 21 februari sjönk kursen under mars månad till en lägsta nivå på 95,0 SEK den 23 mars. Därefter har trenden varit positiv och vid årets slut var kursen 125,0 SEK, vilket var tangerad högstanivå efter utbrottet av pandemin i mars. Sammantaget sjönk Eastnines börskurs med 9 procent under året, att jämföra med OMX Stockholms Real Estate Index som sjönk med 6 procent.

Eastnines börsvärde uppgick vid årets slut till 2,8 miljarder SEK (2,9). Den genomsnittliga dagsomsättningen på Nasdaq uppgick till 18 743 aktier (15 743) under året. Högst omsättning per dag uppmättes i samband med försäljningen av återköpta aktier den 19 november då omsättningen uppgick till 1 317 625 aktier. Den fria floaten uppgick till 62,8 procent (62,9).

Substansvärde

Det långsiktiga substansvärdet per aktie steg med 10 SEK, motsvarande 7 procent, för att vid årets slut uppgå till 147 SEK (137). Eget kapital per aktie steg med 8 SEK, motsvarande 6 procent, till 141 SEK (133). I euro uppgick långsiktigt substansvärde till 14,6 (13,1) per aktie och eget kapital till 14,0 (12,7) per aktie.

Positiv orealiserad värdeförändring avseende fastigheter och innehavet i Melon Fashion Group samt starkt förvaltnings

Omsättning 2020

Källa: Thomson Reuters.

resultat från fastighetsrörelsen var huvudsakliga bidragande faktorer till ökningen i substansvärde per aktie. En försvagning av euron gentemot kronan har verkat i motsatt riktning.

Antal aktier

Eastnines aktie är noterad på Nasdaq Stockholm Mid Cap, sektor Real Estate. Det totala antalet aktier i Eastnine AB uppgick till 22 370 261 per 31 december 2020. Justerat för återköpta aktier i eget förvar, uppgick antalet utgivna aktier till 22 149 061.

Antalet kända aktieägare var 4 990 (5 634). Två ägare hade minst tio procent av totalt antal aktier i Bolaget (observera att Keel Capital i tabellen avrundas uppåt till 10,0 procent). Andelen aktier i svensk ägo uppgick till 73,9 procent (71,3).

Återköp

Under fjärde kvartalet såldes 1 000 000 tidigare återköpta aktier till en kurs om 115 SEK, likviden ska användas till fastighetsförvärv. Per 31 december 2020 hade Eastnine 221 200 återköpta aktier i eget förvar, motsvarande cirka 1,0 procent av totalt antal aktier. Aktierna kan helt eller delvis komma att användas när långsiktiga inciatmentsprogram löper ut.

Vid årsstämman 2020 erhöll styrelsen nytt mandat att besluta om återköp av egna aktier, med begränsningen att Eastnines innehav av egna aktier vid var tid inte får överstiga 10 procent av samtliga aktier i Bolaget.

-25 -20 -15 -10 -5 0 5 2017 2018 2019 2020 SEK % 0 25 50 75 100 125 150 Rabatt/premium, % Aktiekurs, SEK Långsiktigt substansvärde, SEK

Aktiekurs och substansvärde

Utdelning

Styrelsens har föreslagit en utdelning om 3,00 SEK per aktie (2,70) för räkenskapsåret 2020, jämnt fördelat på fyra tillfällen i maj, augusti respektive november 2021 samt februari 2022. Den föreslagna utdelningen motsvarar en ökning om 11 procent och 66 procent av förvaltningsresultatet efter aktuell skatt för 2020.

Att fördela utdelningen på fyra tillfällen per år, istället för som tidigare två, syftar till att förbättra likviditeten i aktien och skapa ett jämnare kassaflöde för Bolaget.

Största aktieägarna1	Antal aktier	%
Peter Elam Håkansson2	6 074 754	27,2
Arbona AB (publ)	2 240 328	10,0
Keel Capital	2 231 496	10,0
Lazard Asset Management	1 480 434	6,6
Norges Bank	767 071	3,4
ICA-handlarnas Förbund	700 000	3,1
Länsförsäkringar Fonder	600 000	2,7
Kestutis Sasnauskas	461 818	2,1
Nordnet Pensionsförsäkring	457 374	2,0
Avanza Pension	447 976	2,0
Dimensional Fund Advisors	335 405	1,5
Prioritet Finans	300 000	1,3
Karine Hirn	258 917	1,2
Jacob Grapengiesser	167 861	0,8
SEB Fonder	144 169	0,6
Summa 15 största aktieägare	16 667 603	74,5
Eastnine AB (återköpta aktier)	221 200	1,0
Övriga	5 481 458	24,5
Totalt	22 370 261	100,0

Ägarfördelning efter innehav1 Storleksklass	Antal	aktier Andel, %	Antal kända ägare	Andel av kända ägare, %
1 - 1 000	637 037	2,8	4 652	93,2
1001 - 10 000	889 565	4,0	281	5,6
10 001 - 100 000	1 252 325	5,6	37	0,7
100 001 - 1 000 000	5 352 212	23,9	16	0,3
1 000 001 - 5 000 000	5 952 258	26,6	3	0,1
5 000 001 -	6 074 754	27,2	1	0,0
Anonymt ägande	2 212 110	9,9	N/A	N/A
Totalt	22 370 261	100,0	4 990	100,0

Ägartyper1			Antal kända	Andel av kända
Typ	Antal aktier	Andel, %	ägare	ägare, %
Övriga	10 594 705	47,4	261	5,2
Svenska	9 859 188	44,1	103	2,1
Utländska	735 517	3,3	158	3,2
Fondbolag	5 184 396	23,2	17	0,3
Svenska	3 167 571	14,2	11	0,2
Utländska	2 016 825	9,0	6	0,1
Svenska privat
personer	3 163 825	14,1	4 695	94,1
Stat, kommun & landsting	769 462	3,4	3	0,1
Svenska	773	0,0	1	0,0
Utländska	768 689	3,4	2	0,0
Återköpta
aktier	221 200	1,0	1	0,0
Svenska	221 200	1,0	1	0,0
Pension &
försäkring	169 789	0,8	10	0,2
Svenska	78 608	0,4	4	0,1
Utländska	91 181	0,4	6	0,1
Stiftelse	45 288	0,2	3	0,1
Svenska	45 288	0,2	3	0,1
Anonymt
ägande	2 221 596	9,9	N/A	N/A
Totalt	22 370 261	100,0	4 990	100,0

Ägarkoncentration1

Koncentration	Antal aktier	Andel, %
De 10 största ägarna	15 461 251	69,1
De 20 största ägarna	17 379 224	77,7
De 30 största ägarna	18 104 952	80,9

Värde

Data per aktie	2020-12-31	2019-12-31
Eget kapital, EUR	14,0	12,7
Långsiktigt substansvärde, EUR	14,6	13,1
Aktiekurs, EUR	12,4	13,1
Eget kapital, SEK	141	133
Långsiktigt substansvärde, SEK	147	137
Aktiekurs, SEK	125,0	137,4

Aktiekurs

1

2

Risker och riskhantering

Eastnine är genom sin verksamhet exponerat mot olika slags risker. Övervägande del av Eastnines verksamhet är exponerad mot direktägda fastighetsinvesteringar i Baltikum, med en övervägande del av nordiska hyresgäster och enbart nordiska banker.

Risker förknippade med investeringsstrategin

Med investeringsstrategin att långsiktigt äga moderna och hållbara kontorsfastigheter i förstklassiga lägen i de baltiska huvudstäderna, är Eastnine primärt exponerat mot risker såsom ränte- och kreditrisk samt hyres- och vakansrisk, vilket riskerar avspeglas i bland annat värdeförändringar men även resultat och kassaflöde. Eastnines övriga innehav utgör en mindre del av tillgångarna och har därmed en relativt sett mindre total påverkansrisk på Bolaget.

I tabellen nedan beskrivs de risker som Eastnine huvudsakligen är exponerad för, hur exponeringen ser ut samt hur riskerna hanteras i Bolaget. Riskhantering och riskuppföljning är en viktig och integrerad del av Eastnines verksamhet. Bolaget använder olika verktyg för att löpande identifiera, värdera och begränsa risker. Riskhanteringen sköts av Eastnines

företagsledning i enlighet med relevanta policyer som fastställts av styrelsen. Finansiella risker hanteras primärt av finansfunktionen i enlighet med Bolagets finanspolicy.

Risker förknippade med coronapandemin

Coronapandemin medför övergripande risk för påverkan på fastighetsmarknaden ifall smittspridning och dess motåtgärder ger svagare ekonomier, företagande, sysselsättning och tillgång till finansiering, samt eventuellt förändrat kontors-användande.

Coronapandemin har till viss del påverkat Eastnine negativt, i likhet med flertalet andra bolag i världen. Eastnines fastighetsrörelse har dock under 2020 endast påverkats marginellt, men Bolaget fortsätter att bevaka utvecklingen i stort och inom Bolagets riskområden som är listade på s. 50-54.

3Bures-1,2 i Vilnius

Verksamhetsrisker

RISK	HANTERING
Förändrad efterfrågan på kontorslokaler	Påverkan	Sannolikhet
Efterfrågan på kontorslokaler riskerar förändras på kort-, medellång och lång sikt, med risk för påverkan på fastighetsbolags verksamhet. Trender som minskat kontorsbehov, mätt som antal kvadratmeter per anställd, samt högre andel hemarbete, parallellt med förändring/ ökande efterfrågan på mötesplatser på kontoren för kreativitet samt interaktion, ställer krav på anpassning och flexibilitet för fastighets bolagen. Åtgärder relaterade till coronapandemin, såsom nedstängning av ekonomier i Eastnines verksamhetsländer samt hyresgästers syn på risk för smittspridning och kontorsanvändande, riskerar också påverka kort- och långsiktig efterfrågan på kontorslokaler.	Eastnine bevakar såväl utvecklingen på fastighets- och kontors marknaden som hyresgästers önskan om utformning av kontors lokaler, i syfte att kunna anpassa kontorslokalerna efter behov och önskemål. Eastnine håller en löpande dialog med intressenter och vidtar löpande åtgärder för att hålla fastigheterna öppna, tillgängliga och säkra. Affärsverksamheter som till sin natur blivit hårt drab bade av coronapandemin har stöttats av Bolaget. Eastnine har en stabil hyresgäststruktur med en stor andel nordiska koncerner med internationell verksamhet. De tio största hyresgästerna har en genomsnittlig återstående hyrestid om cirka 5 år.
Värdeförändringar fastigheter	Påverkan	Sannolikhet
Risk för negativa värdeförändringar för förvaltningsfastigheter som i balansräkningen redovisas till verkligt värde och där värdeförändring arna redovisas via resultaträkningen. Värdet på fastigheterna beror på, och beräknas utifrån, ett flertal faktorer. Faktorerna utgörs dels av observerbara data som aktuella hyresintäkter, fastighetskostnader, beslutade och kända investeringar samt aktuell inflation, dels av bedömningar om avkastningskrav, kalkylräntor samt framtida hyres nivåer och vakanser. Data och bedömningar kan visa sig vara felaktiga och förutsättningar kan ändras med värdeförändringar som följd.	Risken för negativa värdeförändringar hanteras främst genom att erbjuda moderna och attraktiva kontorslokaler i de bästa lägena och därigenom attrahera och behålla stabila hyresgäster, vilket minskar risken för vakanser och hyressänkningar. Fastigheterna värderas externt minst en gång under en rullande tolvmånaders period och däremellan värderas fastigheterna internt. Att extern värdering görs varje kvartal av ett antal fastigheter möjliggör en validering av data för övriga interna värderingar. Värderingspro cessen sker enligt etablerade interna rutiner för bedömningar och framtagande av data samt i en strukturerad värderingsmodell.
Hyresintäkter och uthyrningsgrad	Påverkan	Sannolikhet
Hyresintäkter påverkas av fastigheternas hyresnivåer och uthyrnings grad, jämte hyresgästernas betalningsförmåga. Omvärldsfaktorer såsom konjunktur, befolkningstillväxt och utbud av motsvarande lokaler påverkar i sin tur dessa faktorer.	Risken i såväl hyresintäkter som varaktiga vakanser begränsas av Eastnines koncentration till moderna fastigheter i de mest attrak tiva kommersiella lägena. Hyresavtalen tecknas normalt på 3–5 år, och vid nyproduktion ibland längre, vilket ger en successiv anpassning till marknadshy ror. Cirka 98 procent av hyresavtalen för kontor är bundna till kon sumentprisindex, antingen på lands- eller på EU/Euro-nivå. Dock påverkas hyresavtalen inte av en sänkning av index. Eastnine har cirka 120 hyresgäster och 160 hyresavtal totalt. Hög koncentration till specifika hyresgäster, såsom till exempel Danske Bank, kan innebära en högre risk. Danske Banks hyresavtal svarade vid utgången av september 2020 för 27 procent av Eastni nes totala årshyra. Eastnine eftersträvar en större spridning på sikt. Hyresförlusterna har varit försumbara under 2020.
Fastighetskostnader	Påverkan	Sannolikhet
Driftskostnader utgörs till stor andel av taxebundna kostnader såsom kostnader för el, sophämtning, vatten och värme. Flera av dessa varor och tjänster kan endast köpas från en aktör, vilket minskar möjligheten till påverkan. Därutöver tillkommer kostnader för fastighetsskatt, fastig hetsskötsel och administration. Oförutsedda och omfattande repara tioner kan också påverka resultatet negativt.	Eastnines uthyrningar görs i första hand via triple-net-avtal, vilket innebär att hyresgästerna står för kostnader som är hänförliga till lokalerna. Eastnines höga överskottsgrad beror på att en majori tet av Eastnines hyresavtal utgörs av triple-net-avtal, vilket redu cerar effekten av ökande fastighetskostnader, samtidigt som ökade vakanser riskerar att öka fastighetskostnaderna för East nine. Eastnine arbetar i sitt hållbarhetsarbete kontinuerligt med att energieffektivisera och optimera driften av fastigheterna i syfte att minska såväl miljöpåverkan som kostnader samt att minska risken för oförutsedda kostnader.
Investeringar och projekt	Påverkan	Sannolikhet
Utvecklingsprojekt och investeringar är förenade med risk för ökade byggkostnader, försenad tidplan och motpartsrisk vid anlitande av externa leverantörer. Utvecklingsprojekt innebär normalt också uthyr ningsrisk. Tekniska risker i fastigheterna såsom defekter i konstruktion, andra brister eller uppkomna skador utgör risk för ökade fastighetskostnader.	Vid slutet av 2020 hade Eastnine inget aktivt pågående utveck lingsprojekt. Eastnines fastighetsstrategi inbegriper utvecklings projekt och Bolaget utvärderar kontinuerligt möjligheterna att uppföra nya moderna och hållbara kontorsfastigheter i linje med strategin. Projektstart inleds normalt först efter att en stor andel hyresavtal tecknats. Eastnine arbetar med att ta fram riktlinjer för kommande utvecklingsprojekt i Riga för att minska risken för oför utsedda extrakostnader. att beståndet ska förbli modernt och hållbart och därigenom vara attraktivt för hyresgäster.	Investeringar i befintligt fastighetsbestånd sker löpande i syfte

RISK	HANTERING
Fastighetstransaktioner	Påverkan	Sannolikhet
Risken för uteblivna fastighetstransaktioner, eller transaktioner till ofördelaktiga villkor, på grund av begränsat utbud eller begränsad efterfrågan.	För Eastnine handlar transaktionsrisken idag uteslutande om för värv, och hanteras genom att Eastnine har en organisation med gedigen fastighetserfarenhet och ett brett nätverk på de relevanta marknaderna, vilket innebär att Eastnine kan delta i de transaktio ner som bedöms intressanta. Genom Eastnines långsiktiga inves teringshorisont kan fastigheter med utvecklings- eller renoverings behov förvärvas, vilket ökar utbudet. Samtidigt sätter strategiska och finansiella mål tydliga ramar för vilken risk- och avkastnings nivå som är acceptabel.
Organisationsrisk och operationella risker	Påverkan	Sannolikhet
Risken för förluster till följd av bristande rutiner eller system, eller på grund av okunskap om nya regelverk som påverkar verksamheten.	Översyn och uppdatering av interna rutiner och system görs löpande. Eastnines revisorer granskar de interna rutinerna och rapporterar direkt till styrelsen en gång per år. Bolaget har en affärsbaserad bolagsstruktur med personal anställd i moder bolagets hemland Sverige samt i länder där fastigheterna finns, Lettland och Litauen. Då Eastnine endast har ett fåtal anställda föreligger ett person beroende som dock minskat under senare år. Under senare år har flera nya medarbetare anställts och kompetensen breddats i takt med att verksamheten växt. Bolaget har en kontinuitetspolicy som omfattar centrala funktioner och som ses över av styrelsen årligen. Internkontrollen bedöms vara god och de operationella riskerna låga.
Tvisterisker	Påverkan	Sannolikhet
Risk att Eastnine skulle bli indraget i legala processer, vilka skulle kunna påverka verksamhet, resultat och finansiell ställning.	Eastnine arbetar strukturerat i enlighet med policys och interna riktlinjer för att minimera tvisterisker, inte minst vid fastighets transaktioner.
IT-risk	Påverkan	Sannolikhet
Risk att de IT-system Eastnine använder attackeras, Bolagets verksam het manipuleras, information hamnar i orätta händer och sprids till fel personer.	Eastnines IT-system uppdateras kontinuerligt inkluderande säker hetshöjande åtgärder såsom brandväggar, virusskydd, etc.
Leverantörsrisk	Påverkan	Sannolikhet
Risk att anlita och sluta avtal med leverantörer som inte håller avtal, bryter mot lagkrav eller agerar på ett icke affärsetiskt sätt, innebärande högre kostnader eller skadat rykte för Eastnine.	Eastnine har lång och god lokal erfarenhet av anlitande av leve rantörer. Eastnine har implementerat en Code of conduct-policy för leverantörer och genomför, genom ett webbaserat externt verktyg, leverantörsutvärderingar för att fånga och följa upp even tuella affärsetiska och miljörelaterade risker. Vid leverantörers oförmåga att åtgärda identifierade risker kan avtalen sägas upp.

Hållbarhetsrisker

RISK	HANTERING
Negativ miljöpåverkan	Påverkan Sannolikhet
Fastighetsbranschen har en stor miljöpåverkan. Oförmåga att hantera miljörisker relaterade till fastighetsdrift och utveckling (energiförbruk ning, utsläpp, avfallshantering, uppkomst av föroreningar eller giftiga ämnen) kan ha en stor effekt på samhälle och miljö som i sin tur kan resultera i värdeminskning, ökad vakans, varumärkesrisker samt even tuella rättsliga tvister och böter.	Eastnines kontorslokaler bedöms ha låg miljörisk från hyresgäs ters pågående verksamheter. Negativ miljöpåverkan relaterad till fastighetsdrift bedöms som låg sannolikhet givet hög andel miljö certifierade fastigheter och tydliga miljökriterier vid förvärv. Eastnine arbetar aktivt för att minska miljöpåverkan och Bola gets mål är att uppnå klimatneutral fastighetsdrift senast 2030. Klimatrelaterade risker hanteras och reduceras med hjälp av strukturerat miljöarbete som baseras på: (1) Certifieringskrav för samtliga fastigheter med undantag av fast igheter som väntas bli föremål för omfattande projektutveck ling (87 procent certifierade per 31 december 2020), (2) tydliga mål gällande energikonsumtion och andel egen producerad och förnybar energi, (3) krav på analys av miljörelaterade risker vid förvärv, (4) hållbarhetsrapportering och kontinuerlig uppföljning av miljö prestation, och (5) extern bedömning och utvärdering av miljöaspekter av fastig hetsdrift via medlemskap i GRESB.
Klimatförändringar	Påverkan	Sannolikhet
Risk för negativa konsekvenser till följd av klimatförändringar, vilket kan innebära förhöjd temperatur, extrema väderförhållanden eller höjd vat tennivå som resulterar i att fastigheter blir skadade eller obrukbara. Risk för säsongsmässiga variationer finns dessutom naturligt exempel vis inom väderberoende fastighetskostnader såsom uppvärmning och snöskottning på vinterhalvåret samt kyla på sommarhalvåret.	Under 2020 har Eastnine genomfört analys av fysiska klimatrelate rade risker i fastighetsbeståndet fram till 2050 och 2100. Övergri pande riskexponering har bedömts som låg på kort och lång sikt. Hantering: Riskbedömning av fysiska klimatrelaterade risker utförs för befintliga fastigheter samt vid förvärv för att kunna ta fram åtgärdsplaner om risker föreligger.
Medarbetare och arbetsmiljörelaterade risker	Påverkan	Sannolikhet
Risk för fysisk och psykisk skada hos medarbetare eller kunder kopplad till osund arbetsmiljö, avvikande inomhusklimat eller arbetsmiljörisker kopplade till byggverksamhet.	Byggverksamhet förekommer inte i egen regi. Tydlig arbetsmiljöpo licy för medarbetare samt fokus på hälsofrämjande och inomhus miljö för hyresgäster gör att denna risk bedöms ha låg sannolikhet. Hantering: (1) Årlig medarbetarundersökning fokuserar på analys av hur med arbetare trivs på jobbet och vilka faktorer i arbetsmiljön som påverkar deras prestation och trivsel, (2) styrande dokument för arbetsmiljö, (3) visselblåsarfunktion, och (4) arbetsklimat som ger förutsättningar för ett hälsosamt arbetsliv.
Korruption och oetiskt beteende	Påverkan	Sannolikhet
Mutor, bedrägeri eller annan typ av oetiskt beteende inom Eastnine eller i relationer med leverantörer, underleverantörer, kunder eller andra parter kan leda till ekonomisk skada samt minskat förtroende för Bolaget.	Låg sannolikhet givet tydliga rutiner och riktlinjer. Hantering: (1) Policyer samt uppförandekod för medarbetare och leverantörer, (2) aktivt arbete med företagsvärderingar som inkluderar utbildning specifikt inom anti-korruption och affärsetik, (3) whistleblower-funktion dit medarbetare och externa parter anonymt kan rapportera oetiskt beteende, och (4) leverantörsgranskningar.

Omvärldsrisker

RISK	HANTERING
Ekonomisk konjunktur	Påverkan	Sannolikhet
Konjunkturläget och tillväxt för Eastnines verksamhetsländers ekono mier påverkar sysselsättningsgrad, utbud samt efterfrågan på kommer siella lokaler och därmed vakansgrader och hyresnivåer.	Eastnine har begränsad möjlighet att påverka konjunkturläge och tillväxt på makronivå. Eastnines affärsstrategi att tillhanda hålla moderna och hållbara kontorsfastigheter med stabila hyres gäster i förstklassiga lägen i de baltiska huvudstäderna bedöms innebära viss motståndskraft mot negativa effekter från försäm rad konjunktur.
Inflation	Påverkan	Sannolikhet
Inflationsförväntningar påverkar marknadsräntan och faktisk inflation påverkar hyreskontrakt med indexering av hyra knuten till inflation. Inflationen påverkar också fastighetskostnaderna. På sikt påverkar också inflation och ränteförändringar avkastningskraven på fastigheter och därmed fastigheternas marknadsvärden.	Majoriteten av Eastnines hyresavtal justeras med inflationen. Fastighetskostnader överförs till största delen till hyresgästerna då merparten av hyresavtalen utgörs av triple-net-avtal.
Lagstiftning och skatter	Påverkan	Sannolikhet
Förändringar i svensk eller i de baltiska ländernas lagstiftning och regelverk, som exempelvis bolags- och fastighetsskatt, kan påverka förutsättningarna för verksamheten.	Eastnine bevakar förändringar i lagstiftningar internt samt med extern expertis och anpassar verksamheten för att följa relevanta regelverk.
Lokal, politisk risk och planrisk	Påverkan	Sannolikhet
Lokal och politisk risk samt planrisk kan fördröja eller på andra sätt påverka möjligheterna att utveckla fastigheter. Politisk utveckling kan också påverka affärsklimat och, som en följd, efterfrågan på kommersi ella lokaler.	Eastnine följer den politiska utvecklingen i Bolagets geografiska fokusområden, exempelvis genom att etablera relationer med styrande organ och institutioner, för att främja sunt affärsklimat och för att minimera risken, samt maximera potentialen, för utvecklingsprojekt.
Utbud av lokaler	Påverkan	Sannolikhet
Utbudet av lokaler påverkar både uthyrningsgrad och hyresnivåer. Stora byggprojekt som färdigställs kan påverka dessa negativt.	Eastnine strävar efter att erbjuda moderna och hållbara lokaler i ett förstklassigt fastighetsbestånd i i syfte att behålla attraktions kraften i jämförelse konkurrenters utbud av lokaler. På så vis begränsas risken för sjunkande hyresnivåer i Bolagets fastigheter. Eastnines strategi är vidare att inneha en stor marknadsposition för att kunna erbjuda alternativ till hyresgäster som önskar växa eller krympa sina lokaler.
Råvaruprisrisk	Påverkan	Sannolikhet
Råvaruprisrisken uppstår framför allt i samband med utvecklingspro jekt som pågår under lång tid och där stora mängder material köps in.	Eastnine har för närvarande inga aktiva utvecklingsprojekt.
Risk för värdeförändringar i övriga innehav	Påverkan	Sannolikhet
Värdeförändringar på övriga innehav, Melon Fashion Group (MFG), beror i huvudsak på omvärldsrisker och risker specifika för MFG som rysk modekedja. MFG redovisas i balansräkningen till verkligt värde och värdeförändringarna redovisas i resultaträkningen. Värdet på innehavet i MFG beror, förutom på MFG-specifika värderingsfaktorer såsom underliggande verksamhetens resultat, på bland annat mark nadsrisk och valutarisk.	Innehavet i MFG marknadsvärderas internt kvartalsvis genom en etablerad värderingsprocess. Eastnines inflytande i MFG som aktie ägare är ej betydande och begränsas till innehav av en styrelseplats utan bestämmande inflytande över bolagets verksamhet.

Finansiella risker

RISK	HANTERING
Ränterisk	Påverkan Sannolikhet
Risk för ökade kostnader för lån från kreditinstitut och övrig räntedri vande finansiering som är kopplade till marknadsräntor och där för ändringar i marknadsräntor påverkar resultat och kassaflöde.	Räntekostnader utgör normalt en av de största kostnadsposterna i ett fastighetsbolag och är därför av stor vikt för Bolagets resultat. Ränterisken begränsas genom att minst 50 procent av skulder till kreditinstitut ska ha bunden ränta om minst 12 månader. Eastnine binder räntan via derivat i form av ränteswapar. Genomsnittlig återstående räntebindningstid ska överstiga 1,0 år.
Kreditrisk	Påverkan	Sannolikhet
Kreditrisk uppkommer exempelvis i samband med placering av likvida medel och genom kundförluster om kunder försätts i konkurs eller inte kan fullfölja sina betalningsåtaganden.	Eastnine håller likvida medel utspritt på två större nordiska ban ker fördelat på länderna där Bolaget har verksamhet. Eastnines följer löpande upp hyresinbetalningar enligt interna rutiner. East nine kräver oftast hyresgarantier från hyresgäster, såsom hyres depositioner.
Likviditetsrisk	Påverkan	Sannolikhet
Risk att sakna likvida medel motsvarande likviditetsbehovet för kom mande betalningsåtaganden.	Eastnine gör månatliga likviditetsprognoser över kommande tolv månader. Bolaget ska ha tillräcklig likviditet för att täcka kom mande sex månaders nettoutflöden. Räntetäckningsgraden ska uppgå till minst 2,0 gånger.
Refinansieringsrisk	Påverkan	Sannolikhet
Refinansieringsrisk är risken att inte erhålla ny finansiering i samma utsträckning som behoven, antingen vid förfall av befintlig finansiering eller vid nytt behov av finansiering.	Antalet nordiska banker som är aktiva i Baltikum har minskat under de senaste åren, vilket påverkat tillgången på kapital. Eastnine upplever dock att Bolaget är prioriterat som låntagare bland kvarvarande nordiska banker i egenskap av långsiktig, större fastighetsägare. Enligt finanspolicyn ska belåningsgraden inte överstiga 60 procent samt att maximalt 40 procent av skulder till kredit institut ska förfalla inom varje enskild 12-månadersperiod. Belå ningsgraden är låg men koncentrationsbegränsningen av förfall uppfylldes ej även om den förbättrats under året. Kapitalbind ningen ska uppgå till minst 1,5 år.
Valutarisk	Påverkan	Sannolikhet
Valutarisk för Eastnine är risk att värdering av icke-euro-tillgångar sjunker i värde till följd av försvagad växelkurs mot euron.	För Eastnines innehav i MFG görs underliggande värdering av MFG i rubel och värderingen omvandlas till euro i Eastnines räkenska per. Eastnine säkrar inte växelkursen.

Känslighetsanalys förvaltningsfastigheter

KÄNSLIGHETSPARAMETER	ANTAGANDE	PÅVERKAN VÄRDEFÖRÄNDRING
Uthyrningsgrad	+/- 1,0 %-enhet	+5,1 MEUR/- 5,1 MEUR
Marknadshyra	+/- 5,0 %	+17,8 MEUR/-17,4 MEUR
Direktavkastningskrav	-/+ 0,25 %-enheter	+20,8 MEUR/- 18,8 MEUR
Fastighetsvärde	+/- 5,0 %	+18,6 MEUR/- 18,6 MEUR
KÄNSLIGHETSPARAMETER	ANTAGANDE	PÅVERKAN KASSAFLÖDE
Marknadsränta (baserat på 75 % fastränteavtal per 2020-12-31)	+/- 50 räntepunkter +/- 100 räntepunkter	+0,09 MEUR / -0,09 MEUR -0,10 MEUR/ -0,17 MEUR

Förvaltningsberättelse

Styrelsen och verkställande direktören för Eastnine AB (publ), organisationsnummer 556693-7404, avger härmed årsredovisning och koncernredovisning för räkenskapsåret 2020.

Allmänt om Eastnine

Eastnine AB (publ) (moderbolaget) är ett fastighetsbolag noterat på Nasdaq Stockholm, Mid Cap. Eastnine ska vara den ledande, långsiktiga leverantören av moderna och hållbara kontorslokaler i försklassiga lägen i de baltiska huvudstäderna. Med undantag för innehavet i Melon Fashion Group, som ägs direkt av moderbolaget, förvaltas verksamheten av det helägda estländska dotterföretaget Eastnine Baltics OÜ med dotterbolag i Lettland och Litauen, som tillsammans utgör "Eastnine" eller "Eastnine-koncernen". Vid årets slut hade Eastnine 22 heltidsanställda, varav nio var anställda på huvudkontoret i Stockholm, nio i Vilnius samt fyra i Riga.

Ny affärsplan

Eastnine har i slutet av verksamhetsåret fastställt en ny affärsplan. Det övergripande målet är att skapa en hållbar attraktiv totalavkastning för aktieägarna.

Eastnines verksamhetsmål är att:

• Förvaltningsresultatet ska öka till 25 MEUR i årstakt baserat på Q4 2023.
• Fastighetsbeståndet ska öka till 700 MEUR vid slutet av 2023.
• Avyttring av investeringar, som inte utgörs av direktägda fastigheter, ska genomföras så snart det bedöms vara affärsmässigt optimalt.

Eastnines finansiella mål är att:

• Avkastning på eget kapital ska uppgå till minst 10 procent över tid.
• Utdelningen över tid ska motsvara minst 50 procent av förvaltningsresultatet efter avdrag för aktuell skatt.
• Belåningsgrad fastigheter ska uppgå till max 60 procent.
• Soliditeten ska vara minst 35 procent.
• Räntetäckningsgraden ska uppgå till minst 2,0 gånger.

Eastnines hållbarhetsmål är att:

• Fastighetsdriften ska vara koldioxidneutral vid utgången av 2030.
• Hela fastighetsbeståndet ska vara hållbarhetscertifierat i nivå motsvarande minst LEED Gold eller BREEAM Excellent.
• Förnybar energi ska utgöra 100 procent av fastigheternas energiförbrukning 2030.
• Gröna hyresavtal ska införas. Andelen ska öka över tid.

Väsentliga händelser under räkenskapsåret

Den 23 juni tillträddes den nybyggda kontorsfastigheten S7-3 i Vilnius. Köpeskilling uppgick till 43 MEUR. Fastigheten omfattar cirka 14 500 kvm och var fullt uthyrd vid tillträdet.

Per 30 september förvärvades och tillträddes kontorsfastigheten Vertas-2 för en köpeskilling om 20 MEUR. Fastigheten inrymmer 7 200 kvm kommersiell yta och ligger i direkt anslutning till Eastnines fastighet Vertas-1. Uthyrningsgraden, mätt som area, uppgick vid tillträdet till 95 procent.

I november avyttrade Eastnine en miljon återköpta aktier till ett pris om 115 kronor per aktie. Genom transaktionen erhöll Eastnine totalt 115 miljoner kronor före transaktionskostnader. Likviden ska användas till förvärv av fastigheter.

Intäkter

Hyresintäkterna ökade med 44 procent till 19 186 TEUR (13 348) under året. Ökningen är en effekt av ett större fastighetsbestånd och högre hyresnivåer. Hyresintäkterna i en jämförbar portfölj ökade med 5 procent jämfört med föregående år. Nya hyresavtal på vakanta lokaler har tecknats till högre nivåer, vilket bidrog till att den genomsnittliga hyresnivån i fastighetsportföljen steg till 14,9 EUR per kvm och månad vid årets slut, jämfört med 14,7 EUR per kvm och månad vid slutet av 2019.

Hyresintäkter, TEUR	2020	2019
Jämförbara fastigheter	11 072	10 517
Förvärv	8 114	2 831
Summa	19 186	13 348

Resultat

Driftnettot uppgick till 17 497 TEUR (11 946) och överskottsgraden förbättrades till 91 procent (89). Överskottsgradens höga nivå beror på att en majoritet av hyresgästerna, utöver hyran, även betalar för till exempel el, värme, kyla, vatten och avlopp, reparationer, underhåll samt förvaltning. Ökningen i driftnetto om 46 procent är främst kopplat till förvärv.

Centrala administrationskostnader uppgick till -3 515 TEUR (-3 873) och förvaltningsresultatet ökade med 82 procent till 10 011 TEUR (5 489). Att förvaltningsresultatet ökade mer än hyresintäkter och driftnetto i procent beror på skalfördelar.

Orealiserade värdeförändringar i fastigheter uppgick till 17 383 TEUR (10 208). Orealiserade värdeförändringar för investeringar uppgick till 13 443 TEUR (17 742), varav 12 423 TEUR (17 985) är hänförligt till MFG och 1 019 TEUR (-243) till fondinvesteringar. Orealiserade värdeförändringar på derivat uppgick till -782 TEUR (-1 006). Realiserade värdeförändringar och utdelningar från investeringar uppgick till 640 TEUR (5 403).

Resultat före skatt uppgick till 40 695 TEUR (37 836) och årets resultat till 36 155 TEUR (35 266).

Segmentsrapportering

Segmentet Direktägda fastigheter, genererade ett förvaltningsresultat om 13 610 TEUR (9 413) och ett resultat efter skatt om 25 671 TEUR (16 045). Segmentet Fastighetsfond, genererade ett resultat efter skatt om 1 659 TEUR (2 287) varav orealiserad värdeförändring uppgick till 1 019 TEUR (-243) och realiserad värdeförändring samt erhållen utdelning var 640 TEUR (2 530). Segmentet Övrigt, genererade ett resultat efter skatt om 12 423 TEUR (20 858), vilket för året i sin helhet bestod av orealiserad värdeförändring. Ej allokerade centrala administrationskostnader uppgick till - 3 515 TEUR (-3 873) och ej allokerade finansiella intäkter och kostnader var -84 TEUR (-51).

Resultat per segment, TEUR	2020
Direktägda fastigheter
Förvaltningsresultat	13 610
Orealiserade värdeförändringar i fastigheter	17 383
Orealiserade värdeförändringar i derivat	-782
Uppskjuten skatt	-4 540
Resultat Direktägda fastigheter	25 671
Fastighetsfond
Orealiserade värdeförändringar	1 019
Realiserade värdeförändringar och utdelningar	640
Resultat Fastighetsfond	1 659
Övrigt
Orealiserade värdeförändringar	12 423
Resultat Övrigt	12 423
Ofördelat
Centrala administrationskostnader	-3 515
Ej allokerade finansiella intäkter och kostnader	-84
Resultat Ofördelat	-3 599
Årets resultat	36 155

Finansiering

Skulder till kreditinstitut uppgick vid årets slut till 173 151 TEUR (137 771), motsvarande en belåningsgrad för fastigheter om 46 procent (47) och en belåningsgrad i relation till fastigheter och investeringar om 36 procent (36). Outnyttjade kreditfaciliteter uppgick till 3 000 TEUR (23 700). Ökningen av skulder till kreditinstitut är en effekt av förvärv under året. Genomsnittlig räntenivå vid årets utgång uppgick till 2,3 procent (2,3) och andelen skulder till kreditinstitut med bunden ränta till 75 procent (79), varav 100 procent (100) var bundet genom swapavtal.

Vid årets slut var kapitalbindningstiden på skulder till kreditinstitut i genomsnitt 3,0 år (3,5). Genomsnittlig räntebindningstid var 2,3 år (3,1). Derivaten värderas till verkligt värde och värdeförändringar redovisas i resultaträkningen, utan någon påverkan på kassaflödet. Vid årets slut uppgick verkligt värde på derivat till -2 745 TEUR (-1 963). Vid löptidens slut är värdet på derivaten alltid noll.

Skatt

Årets skatt uppgick till -4 540 TEUR (-2 570), allt hänförligt till uppskjuten skatt i Litauen där bolagsskatt om 15 procent har applicerats. Den bokförda uppskjutna skatten är främst hänförlig till skillnaden mellan fastigheternas bokförda och skattemässiga värde samt skattemässiga underskott. Ingen bolagsskatt redovisas i Estland eller Lettland, där skatt om 20 procent endast utgår på utdelade vinstmedel.

Finansiell ställning och substansvärde

Eget kapital uppgick till 309 942 TEUR (268 192) och soliditeten till 62 procent (64). Långsiktigt substansvärde per aktie var 14,6 EUR (13,1), motsvarande 147 SEK per aktie (137). Eget kapital per aktie var 14,0 EUR (12,7), motsvarande 141 SEK per aktie (133).

Kassaflöde

Kassaflöde från verksamheten före förändringar i rörelsekapital uppgick till 11 001 TEUR (9 968) under året. Förändringar i rörelsekapital var -41 TEUR (-1 532). Kassaflöde från investeringsverksamheten uppgick till -64 778 TEUR (-98 230). Kassaflödet från finansieringsverksamheten var 40 750 TEUR (62 122), varav utdelning till aktieägarna har minskat kassaflödet med -5 403 TEUR (-4 519) och försäljning av tidigare återköpta egna aktier har ökat kassaflödet med 10 872 TEUR (föregående år köp av egna aktier, totalt -3 525 TEUR). Totalt kassaflöde uppgick till -13 068 TEUR (-27 672) och likvida medel till 24 278 TEUR (37 406) vid årets slut.

Kassaflöde från förvärv, investe ringar och avyttringar, MEUR	2020	2019
3Bures-1,2	1,1	1,3
3Bures-3	-	0,2
Alojas Biroji	0,7	0,1
Kimmel	0,2	9,5
S7-1	-	36,8
S7-2	-	47,6
S7-3	42,4	-
Valdemara	0,1	25,3
Vertas-1	0,2	0,3
Vertas-2	20,1	-
Summa fastighetsinvesteringar	64,8	121,2
EC Baltic Property Fund III	-	2,0
Summa övriga investeringar	-	123,2
EC Baltic Property Fund III	-	25,1
Summa avyttringar	-	25,1
Summa kassaflöde från förvärv, investeringar och avyttringar	64,8	98,1

Moderbolaget

Årets resultat efter skatt uppgick till 12 355 TEUR (19 037). Resultatet är huvudsakligen en effekt av orealiserad värdeförändring i innehavet av MFG om 12 423 TEUR (17 985). Övriga intäkter och finansiella intäkter avser nästan uteslutande koncerninterna intäkter. Ingen utdelning har under året erhållits från MFG (2 873 TEUR).

Aktieinformation

Det totala antalet utgivna aktier i Eastnine AB uppgick till 22 370 261 per den 31 december 2020. Justerat för återköpta aktier i eget förvar, uppgick antalet utgivna aktier till 22 149 061. Vägt genomsnittligt antal utgivna aktier för rapportperioden, justerat för aktieåterköp, var 21 269 280. Antalet aktieägare uppgick vid årets slut till 4 990. Den fria floaten uppgick till 62,8 procent. Vid årets slut var börskursen 125,0 SEK, en nedgång med 9 procent sedan närmast föregående årsskifte. Mer information om aktien återfinns på sidorna 47-48.

Utdelning

Styrelsen föreslår årsstämman en utdelning om 3,00 SEK per aktie (2,70) för räkenskapsåret 2020, jämnt fördelat på fyra tillfällen i maj, augusti, november 2021 samt februari 2022. Den föreslagna utdelningen motsvarar en ökning om 11 procent jämfört med föregående år och 66 procent av förvaltningsresultatet efter aktuell skatt. Enligt gällande utdelningspolicy ska Eastnines utdelning över tid motsvara minst 50 procent av förvaltningsresultatet efter avdrag för aktuell skatt.

Aktieåterköp

Vid årsstämman 2020 erhöll styrelsen nytt mandat att besluta om återköp av egna aktier, med begränsningen att Eastnines innehav av egna aktier vid var tid inte får överstiga 10 procent av samtliga aktier i Bolaget.

I november 2020 avyttrade Eastnine 1 000 000 återköpta aktier till ett pris om 115 kronor per aktie. Efter transaktionen, tillika 31 december 2020, har Bolagets innehav av egna aktier minskat till 221 200, motsvarande en minskning från cirka 5,5 procent till cirka 1,0 procent av samtliga aktier. Genomsnittlig anskaffningskurs för aktier i eget förvar uppgår till 96 kr per aktie.

Väsentliga händelser efter räkenskapsårets slut

Inga väsentliga händelser har inträffat efter räkenskapsårets slut.

Risker och osäkerhetsfaktorer

Med investeringsstrategin att långsiktigt äga moderna och hållbara kontorsfastigheter i förstklassiga lägen i de baltiska huvudstäderna, är Eastnine primärt exponerat mot risker såsom ränte- och kreditrisk samt hyres- och vakansrisk. Riskhantering och riskuppföljning är en viktig och integrerad del av Eastnines verksamhet. Bolaget använder olika verktyg för att löpande identifiera, värdera och begränsa risker. Riskhanteringen sköts av Eastnines företagsledning i enlighet med relevanta policyer som fastställts av styrelsen. Finansiella risker hanteras primärt av finansfunktionen i enlighet med Bolagets finanspolicy. En detaljerad redogörelse för Eastnines största risker återfinns i avsnittet Risker och riskhantering samt i not 30 (Finansiella risker och riskhantering).

Framtida utveckling

Eastnine ska vara den ledande, långsiktiga leverantören av moderna och hållbara kontorslokaler i förstklassiga lägen i de baltiska huvudstäderna.

Bolagets nya övergripande verksamhetsmål är att fastighetsportföljen skall dubblas till 700 MEUR fram till slutet av 2023. Investeringar, som inte utgörs av direktägda fastigheter och är obelånade, ska avyttras så snart det bedöms vara affärsmässigt optimalt. Kapitalet ska återinvesteras i direktägda fastigheter.

Personal och riktlinjer för ersättningar

Den 31 december 2020 hade Eastnine-koncernen 22 heltidsanställda, varav nio var anställda på huvudkontoret i Stockholm, nio i Vilnius samt fyra i Riga.

Årsstämman 2020 beslöt om följande riktlinjer beträffande ersättningar till ledande befattningshavare: ersättning till ledande befattningshavare kan bestå av fast och rörlig lön, pensions- och försäkringsförmåner samt andra sedvanliga förmåner. Bolagsstämman kan därutöver, och oberoende av dessa riktlinjer, besluta om exempelvis långsiktiga, aktiebaserade eller aktierelaterade incitamentsprogram/

ersättningar. Styrelsen beslutar diskretionärt utifrån person liga prestationsmål huruvida rörlig lön ska utgå till ledande befattningshavare. Rörlig lön till ledande befattningshavare kan maximalt uppgå till 50 procent av den fasta lönen. Ledande befattningshavare har individuella premiebaserade pensionsplaner, enligt vilken Bolaget erlägger premier mot svarande maximalt 4,5 procent av den fasta lönen upp till 7,5 inkomstbasbelopp och premier motsvarande 30 procent av den fasta lönen på lönedelen som överstiger 7,5 inkomstbas belopp. Andra förmåner får innefatta bland annat sjukvårds försäkring, friskvård samt bilförmån och kan sammanlagt uppgå till maximalt 10 procent av den fasta lönen.

För det fall Eastnine säger upp den verkställande direktö rens anställning har Bolaget att iaktta en uppsägningsperiod om högst tolv månader. Fast kontantlön under uppsägnings tiden och avgångsvederlag får sammantaget inte överstiga ett belopp motsvarande den fasta kontantlönen för tolv månader. Uppgifter om löner och aktuella riktlinjer och ersättningar framgår av not 5 (Anställda, personalkostnader och ledande befattningshavares ersättningar).

Bolagsstyrning och styrelsens arbete

Styrelsen ska bestå av tre till sex ledamöter utan suppleanter. Styrelsens ledamöter väljs årligen vid årsstämman för tiden intill slutet av nästföljande årsstämma. Hela bolagsordningen återfinns på www.eastnine.com.

Information om hur Bolaget styrs och kontrolleras, exempel vis genom styrelse och kommittéer, samt intern kontroll och riskhantering återfinns i avsnittet Bolagsstyrningsrapport på sidorna 93-97.

Förslag till vinstdisposition

Styrelsen föreslår att de till årsstämmans förfogande stående fria vinstmedlen i Eastnine AB (publ) disponeras på följande sätt:

257 847 589
-12 845 469
12 354 748
257 356 868
6 611 660
250 745 208
257 356 868

Till årsstämmans förfogande, EUR:

1 Utdelning betalas inte för Bolagets innehav av egna aktier, vars exakta belopp fastställs på avstämningsdagar för betalning av utdelningen. 1 EUR = 10,05 SEK den 31 december 2020 (Källa: Reuters). Antal utgivna aktier per 31 december 2020, justerat för återköp, upp gick till 22 149 061.

Koncernens rapport över totalresultat

TEUR	Not	2020	2019
Hyresintäkter	3	19 186	13 348
Fastighetskostnader	4,5	-1 689	-1 402
Driftnetto		17 497	11 946
Centrala administrationskostnader	5,6,7,8	-3 515	-3 873
Räntekostnader	9	-3 703	-2 225
Andra finansiella intäkter och kostnader	9	-268	-359
Förvaltningsresultat		10 011	5 489
Orealiserade värdeförändringar i fastigheter	10	17 383	10 208
Orealiserade värdeförändringar i derivat	11	-782	-1 006
Orealiserade värdeförändringar i investeringar	12	13 443	17 742
Realiserade värdeförändringar och utdelningar från investeringar	13	640	5 403
Resultat före skatt		40 695	37 836
Aktuell skatt	15	-	-
Uppskjuten skatt	15	-4 540	-2 570
Årets resultat1		36 155	35 266
Resultat per aktie före och efter utspädning , EUR	33	1,70	1,66

Årets totalresultat överensstämmer med årets resultat.

Koncernens rapport över finansiell ställning

TEUR	Not	31 december 2020	31 december 2019
TILLGÅNGAR
Anläggningstillgångar
Immateriella tillgångar	16	2	2
Förvaltningsfastigheter	10	372 400	290 256
Nyttjanderättstillgång, leasingavtal	8	1 197	1 204
Inventarier	17	174	216
Långfristiga värdepappersinnehav	12	102 152	88 709
Andra långfristiga fordringar	18	465	175
Summa anläggningstillgångar		476 389	380 562
Omsättningstillgångar
Kundfordringar	19	959	1 140
Kortfristiga fordringar		27	448
Förutbetalda kostnader och upplupna intäkter	20	571	767
Likvida medel	21	24 278	37 406
Summa omsättningstillgångar		25 836	39 761
SUMMA TILLGÅNGAR		502 225	420 322
EGET KAPITAL OCH SKULDER
Eget kapital	22
Aktiekapital		3 660	3 660
Övrigt tillskjutet kapital		257 850	252 252
Balanserad vinst eller förlust		12 278	-22 986
Årets resultat		36 155	35 266
Summa eget kapital		309 942	268 192
Långfristiga skulder
Skulder till kreditinstitut	23	153 208	132 571
Derivatinstrument	11	2 745	1 963
Uppskjuten skatteskuld	24	10 855	6 315
Leasingskuld	8	1 175	1 175
Andra långfristiga skulder	25	1 790	1 745
Summa långfristiga skulder		169 772	143 769
Kortfristiga skulder
Skulder till kreditinstitut	23	19 943	5 200
Leverantörsskulder		440	864
Övriga skulder	26	1 262	1 347
Upplupna kostnader och förutbetalda intäkter	27	865	951
Summa kortfristiga skulder		22 510	8 362
SUMMA EGET KAPITAL OCH SKULDER		502 225	420 322

Koncernens rapport över förändringar i eget kapital

TEUR	Aktiekapital	Övrigt tillskjutet kapital	Balanserad vinst eller förlust inkl. årets resultat	Totalt eget kapital hänförligt till moderbolagets aktieägare
Ingående eget kapital 1 januari 2019	3 660	260 145	-22 986	240 819
Årets resultat 2019	-	-	35 266	35 266
Totalresultat	-	-	35 266	35 266
Utdelning till aktieägarna	-	-4 519	-	-4 519
Återköp av egna aktier	-	-3 525	-	-3 525
Långsiktigt incitamentsprogram (LTIP 2018)	-	151	-	151
Utgående eget kapital 31 december 2019	3 660	252 252	12 280	268 192
Årets resultat 2020	-	-	36 155	36 155
Totalresultat	-	-	36 155	36 155
Utdelning till aktieägarna	-	-5 403	-	-5 403
Försäljning av återköpta aktier	-	10 872	-	10 872
Långsiktigt incitamentsprogram (LTIP 2018)	-	126	-	126
Utgående eget kapital 31 december 2020	3 660	257 847	48 435	309 942

Koncernens rapport över kassaflöden

TEUR	Not	2020	2019
Den löpande verksamheten
Resultat före skatt		40 695	37 836
Justering för poster som inte ingår i kassaflödet	32	-29 694	-27 868
Betald inkomstskatt		-	-
Kassaflöde från den löpande verksamheten före förändringar i rörelsekapitalet		11 001	9 968
Kassaflöde från rörelsekapitalet
Ökning (-)/minskning(+) rörelsefordringar		508	-1 742
Ökning (+)/minskning(-) rörelseskulder		-549	210
Kassaflöde från den löpande verksamheten		10 960	8 436
Investeringsverksamheten
Investeringar i befintliga fastigheter		-2 300	-1 965
Förvärv av fastigheter		-62 461	-119 221
Förvärv av inventarier		-17	-152
Investeringar i övriga finansiella tillgångar		-	-1 982
Försäljning av övriga finansiella tillgångar		-	25 090
Kassaflöde från investeringsverksamheten		-64 778	-98 230
Finansieringsverksamheten
Upptagna lån		40 950	74 029
Amortering av lån		-5 570	-3 808
Amortering av leasingskuld		-99	-55
Utdelning till aktieägarna		-5 403	-4 519
Försäljning av återköpta aktier		10 872	-
Återköp av egna aktier		-	-3 525
Kassaflöde från finansieringsverksamheten		40 750	62 122
Årets kassaflöde		-13 068	-27 672
Kassa och bank vid årets början		37 406	65 119
Valutakursdifferenser i likvida medel		-60	-41
Likvida medel vid årets slut	21	24 278	37 406

Moderbolagets resultaträkning

TEUR	Not	2020	2019
Övriga intäkter	14	1 738	74
Centrala administrationskostnader	5,6,7,8	-3 104	-3 210
Rörelseresultat		-1 366	-3 136
Resultat från aktier och andelar i koncernföretag	28	-	-16
Orealiserade värdeförändringar i investeringar	12	12 423	17 985
Erhållna utdelningar från investeringar	13	-	2 873
Finansiella intäkter	9	1 381	1 383
Finansiella kostnader	9	-84	-52
Resultat före skatt		12 355	19 037
Skatt	15	-	-
Årets resultat1		12 355	19 037

1 Årets totalresultat överensstämmer med årets resultat.

Moderbolagets balansräkning

TEUR	Not	31 december 2020	31 december 2019
TILLGÅNGAR
Anläggningstillgångar
Nyttjanderättstillgång, leasingavtal	8	491	596
Inventarier	17	70	88
Aktier och andelar i koncernföretag	28	142 447	143 433
Långfristiga värdepappersinnehav	12	79 320	66 897
Lån till koncernföretag	31	27 527	27 527
Summa anläggningstillgångar		249 856	238 541
Omsättningstillgångar
Kortfristiga fordringar		4	2
Upplupna ränteintäkter	20	1 380	2 752
Förutbetalda kostnader och upplupna intäkter	20	13	63
Likvida medel	21	10 995	3 038
Summa omsättningstillgångar		12 393	5 855
SUMMA TILLGÅNGAR		262 248	244 396
EGET KAPITAL OCH SKULDER
Eget kapital	22
Bundet eget kapital
Aktiekapital		3 660	3 660
Fritt eget kapital
Överkursfond		257 848	252 252
Balanserad vinst eller förlust		-12 845	-31 882
Årets resultat		12 355	19 037
Summa eget kapital		261 017	243 066
Långfristiga skulder
Leasingskuld	8	468	567
Andra långfristiga skulder	25	113	64
Summa långfristiga skulder		581	631
Kortfristiga skulder
Leverantörsskulder		150	103
Övriga skulder	26	5	139
Upplupna kostnader och förutbetalda intäkter	27	496	457
Summa kortfristiga skulder		651	699
SUMMA EGET KAPITAL OCH SKULDER		262 248	244 396

Moderbolagets rapport över förändringar i eget kapital

TEUR	Aktiekapital	Överkursfond	Balanserad vinst eller förlust inkl. årets resultat	Totalt eget kapital hänförligt till moderbolagets aktieägare
Ingående eget kapital 1 januari 2019	3 660	260 145	-31 882	231 922
Årets resultat 2019	-	-	19 037	19 037
Totalresultat	-	-	19 037	19 037
Utdelning till aktieägarna	-	-4 519	-	-4 519
Återköp av egna aktier	-	-3 525	-	-3 525
Långsiktigt incitamentsprogram (LTIP 2018)	-	151	-	151
Utgående eget kapital 31 december 2019	3 660	252 252	-12 845	243 066
Årets resultat 2020	-	-	12 355	12 355
Totalresultat	-	-	12 355	12 355
Utdelning till aktieägarna	-	-5 403	-	-5 403
Försäljning av återköpta aktier	-	10 872	-	10 872
Långsiktigt incitamentsprogram (LTIP 2018)	-	126	-	126
Utgående eget kapital 31 december 2020	3 660	257 848	-491	261 017

Moderbolagets rapport över kassaflöden

TEUR	Not	2020	2019
Den löpande verksamheten
Resultat före skatt		12 355	19 037
Justering för poster som inte ingår i kassaflödet	32	-12 079	-14 301
Betald inkomstskatt		-	-
Kassaflöde från den löpande verksamheten före förändringar i rörelsekapitalet		276	4 736
Kassaflöde från rörelsekapitalet
Ökning (-)/minskning(+) rörelsefordringar		1 419	-1 365
Ökning (+)/minskning(-) rörelseskulder		-48	-51
Kassaflöde från den löpande verksamheten		1 647	3 320
Investeringsverksamheten
Avyttring av dotterföretag, netto likvidpåverkan		-	49
Förvärv av inventarier		-	-89
Kassaflöde från investeringsverksamheten		-	-40
Amortering av leasingskuld		-99	-55
Återbetalning av aktieägartillskott		1 000	-
Utdelning till aktieägarna		-5 403	-4 519
Försäljning av återköpta aktier		10 872	-
Återköp av egna aktier		-	-3 525
Kassaflöde från finansieringsverksamheten		6 370	-8 099
Årets kassaflöde		8 017	-4 819
Kassa och bank vid årets början		3 038	7 898
Valutakursdifferenser i likvida medel		-60	-41
Likvida medel vid årets slut	21	10 995	3 038

Noter till de finansiella rapporterna

1 REDOVISNINGSPRINCIPER

Allmän information

Eastnine AB (publ), org nr 556693-7404, är ett svenskt aktiebolag, noterat på Nasdaq Stockholm, med registrerat säte i Stockholm. Årsredovisning och koncernredovisning för Eastnine AB (publ) omfattar verksamhetsåret januari-december 2020 och har godkänts av styrelsen för utfärdande den 22 mars 2021 och blir föremål för fastställelse på årsstämman den 5 maj 2021. Med undantag för innehavet i JSC Melon Fashion Group (MFG) som ägs direkt av Eastnine AB (moderbolaget), förvaltas fastighetsverksamheten av det estländska dotterföretaget Eastnine Baltics OÜ med dotterbolag i Lettland och Litauen, som tillsammans utgör Eastnine-koncernen eller Bolaget.

Överensstämmelse med normgivning och lag

Redovisningen har upprättats i enlighet med International Financial Reporting Standards ("IFRS") som utfärdats av International Accounting Standards Board ("IASB") i den lydelse som godkänts av EUkommissionen för tillämpning inom Europeiska unionen. Vidare har Rådets för finansiell rapportering rekommendation RFR 1 (kompletterande redovisningsregler för koncerner) tillämpats. Redovisningsprinciperna har tillämpats konsekvent för alla perioder som de finansiella rapporterna avser, om inget annat anges.

Redovisningsprinciper och beräkningsmetoder för koncernen och moderbolaget är i allt väsentligt oförändrade jämfört med de som tillämpades i årsredovisningen för år 2019.

Nya eller ändrade IFRS standarder och nya tolkningar som tillämpas från och med 1 januari 2020

Följande nya eller ändrade standarder och tolkningar utgivna av IASB bedöms relevanta för koncernen och har tillämpats för räkenskapsåret som började den 1 januari 2020.

IFRS 3 Rörelseförvärv, innebär en förenklad bedömning av huruvida ett förvärv är ett tillgångsförvärv eller ej. Om det verkliga värdet i allt väsentligt är koncentrerat till en identiferbar tillgång eller grupp av tillgångar kan förvärvet anses vara ett tillgångsförvärv. Om inte ska förvärvet testas mot kriterier för rörelseförvärv. Koncernens samtliga fastighetsförvärv har klassificerats som tillgångsförvärv och den ändrade standarden anser Bolaget kommer att förenkla och förstärka framtida bedömningar. Den ändrade redovisningsprincipen har ej haft någon inverkan på koncernens eller moderbolagets finansiella rapporter. Inga övriga nya eller ändrade standarder har haft en väsentlig påverkan på koncernens redovisning.

Nya eller ändrade IFRS standarder och nya tolkningar som ännu ej trätt i kraft

Av EU godkända nya och ändrade standarder samt tolkningsuttalanden från IFRS Interpretations Committee bedöms för närvarande inga påverka Eastnines resultat eller finansiella ställning i väsentlig omfattning.

Funktionell valuta och rapporteringsvaluta

Moderbolagets funktionella valuta är euro (EUR), vilket även är rapporteringsvaluta för moderbolaget och koncernen. Följaktligen upprättas samtliga finansiella rapporter i euro. Belopp inom parantes avser motsvarande period föregående år. Alla belopp är redovisade i tusental euro om inget annat anges. Avrundningsdifferenser kan förekomma.

Bedömningar och uppskattningar i de finansiella rapporterna

Att upprätta de finansiella rapporterna i enlighet med IFRS kräver att företagsledningen gör bedömningar och uppskattningar samt antaganden som kan påverka tillämpningen av redovisningsprinciperna och de redovisade beloppen för tillgångar, skulder, intäkter och kostnader. Det faktiska utfallet kan avvika från dessa uppskattningar och bedömningar. Uppskattningar och bedömningar ses över regelbundet. Ändringar av uppskattningar redovisas i den period ändringen görs och i de framtida perioder som påverkas. Företagsledningen har med styrelsen diskuterat utvecklingen, val av och upplysningar om viktigare redovisningsprinciper och uppskattningar, samt tillämpningen av dessa principer och uppskattningar.

Viktiga källor till osäkerhet i uppskattningarna

De källor till osäkerhet i uppskattningarna som anges nedan avser sådana som innebär en betydande risk för att tillgångars och skulders värde kan komma att behöva justeras i väsentlig grad under det kommande räkenskapsåret.

Inom området värdering av förvaltningsfastigheter kan bedömningar och antaganden ge en betydande påverkan på koncernens resultat och finansiella ställning. Värderingen kräver bland annat bedömningar av, och antaganden om, framtida kassaflöden samt fastställande av diskonteringsfaktor och avkastningskrav. För att avspegla den osäkerhet som finns i gjorda antaganden och bedömningar redovisas känslighetsanalys av väsentliga värderingsparametrar.

För övriga investeringar, vilka inte handlas på en marknad som bedöms som aktiv och verkligt värde inte bestäms mot bakgrund av faktiska köpkurser utan med hjälp av värderingsmodeller (se nedan under finansiella instrument) finns en risk att innehaven kan komma att ha ett betydligt högre eller lägre verkligt värde i kommande perioder. Bolaget tillämpar sina värderingsmodeller på ett konsekvent sätt mellan perioderna, men beräkningen av verkligt värde karaktäriseras av osäkerhet.

Baserat på de kontroller som tillämpas, anser Eastnine att de verkliga värden som redovisas i balansräkningen är väl genomarbetade och avvägda för att återspegla de underliggande ekonomiska värdena.

Viktiga bedömningar vid tillämpning av koncernens redovisningsprinciper

Innehavet i MFG, ett av Eastnines övriga investeringar, som Bolaget investerade i under perioden som investmentföretag ("investment entity"), utgör intressebolag då Eastnine har betydande inflytande över bolaget. Innehavet redovisas till verkligt värde via resultatet baserat på ett undantag från kapitalandelsmetoden i IAS 28. Undantaget är tillgängligt för verksamheter som är eller har varit en riskkapitalorganisation eller värdepappersfond, aktiefond och liknande företag inklusive försäkringsfonder. Eastnine har bedömt att undantaget är tillämpligt. Bedömningen är oförändrad jämfört från tiden när Eastnine var ett" investment entity" bolag. Syftet med innehavet i den kvarvarande verksamheten är uteslutande att generera avkastning via utdelningar och/eller värdetillväxt och att det ska innehas under en begränsad tid. Vidare är verksamheten inom "investment entity" tydligt och objektivt möjlig att avskilja från verksamheten som fastighetsbolag och det finns inga beröringspunkter mellan innehaven inom de två verksamheterna.

Eastnine innehar även ägarandelar i East Capital (Lux) SCA, SICAV-SIF (paraplyfond), uppgående till cirka 12 procent (12). För Eastnine innebär ägandet resultatandelar om 43 procent (44) i sub-fonden East Capital Baltic Property Fund II. Andelarna har inte bedömts utgöra intressebolag med anledning av att Eastnine inte kan och

inte har kunnat utöva betydande inflytande över fonden. Fonden har startats av en general partner vars affärsverksamhet utgörs av att förvalta fonder. De regler och avtal som gäller för fonden och som ingåtts mellan investerarna i fonden och general partner föreskriver att general partner sköter all förvaltning och beslutar om samtliga investeringar. Investerarna, inklusive Eastnine, har ingen möjlighet att påverka fondens förvaltning och dess beslut. Mot den bakgrunden har Eastnine bedömt att inget inflytande över fonden, varken betydande eller bestämmande, föreligger. Innehavet redovisas som placering i enlighet med IFRS 9 Finansiella instrument.

Väsentliga redovisningsprinciper för koncernen Koncernredovisning

Koncernredovisningen omfattar moderbolaget, dotterbolag och intressebolag. Dotterbolag är bolag över vilka moderbolaget har bestämmande inflytande. Bestämmande inflytande föreligger om moderbolaget har kontroll över investeringsobjektet, exponeras för eller har rätt till rörlig avkastning från sitt åtagande och kan använda sin makt över investeringen för att påverka avkastningen. Vid bedömning om huruvida bestämmande inflytande föreligger, tas hänsyn till om potentiella rösträtter och faktisk kontroll av aktierna existerar.

Koncernredovisningen har upprättats i enlighet med förvärvsmetoden. Detta innebär att tillgångar och skulder och eventualförpliktelser har värderats till verkligt värde vid förvärvstidpunkten. Intäkterna och kostnaderna i förvärvade bolag inkluderas i resultaträkningen från den tidpunkt de blev tillgängliga. Resultaträkningen för avyttrade bolag inkluderas fram till den dag då bolaget frånträtts.

Koncerninterna fordringar och skulder, intäkter och kostnader samt orealiserade vinster eller förluster som uppkommer från koncerninterna transaktioner mellan koncernföretag elimineras i sin helhet.

Tillgångsförvärv kontra rörelseförvärv

Bolagsförvärv kan klassificeras som antingen rörelseförvärv eller tillgångsförvärv. Bolagsförvärv vars primära syfte är att förvärva bolagets fastighet och där bolagets eventuella förvaltningsorganisation och administration är av underordnad betydelse för förvärvet, klassificeras som tillgångsförvärv. Övriga bolagsförvärv klassificeras som rörelseförvärv. Vid tillgångsförvärv redovisas ingen uppskjuten skatt hänförligt till fastighetsförvärvet utan eventuella prisavdrag minskar istället fastighetens anskaffningsvärde. För samtliga under året genomförda förvärv har bedömningen varit att transaktionerna är att betrakta som tillgångsförvärv.

Intäkter

Intäkterna utgörs huvudsakligen av hyror för tillhandahållande av lokaler. Hyresintäkter periodiseras linjärt över den hyresperiod de avser. Lämnade rabatter och andra avtalsmässiga reduceringar redovisas som en minskning av hyresintäkterna linjärt över hyresperioden. Intäkt från fastighetsförsäljningar redovisas på frånträdesdagen.

Kostnader

Fastighetskostnader avser huvudsakligen kostnader för drift, reparation, underhåll, hyresgästanpassningar och fastighetsskatt. Fastighetskostnader vilka debiteras hyresgästerna i enlighet med gällande hyreskontrakt elimineras i sin helhet mot erhållen ersättning. Försäljnings- och administrationskostnader avser främst kostnader för centrala funktioner såsom affärsutveckling, redovisning, juridik, IT, kontor samt koncernens ledningsgrupp.

Kostnaden för rörlig löneersättning uppskattas och periodiseras kvartalsvis. Eventuell skillnad mellan den upplupna rörliga ersättningen och den faktiska betalningen redovisas i den period skillnaden fastställts. Förpliktelser avseende avgiftsbestämda planer kostnadsförs i resultaträkningen i samma takt som lönerna kostnadsförs.

Aktierelaterade incitamentsprogram

Aktierelaterade ersättningar avser ersättningar till anställda, inklusive ledande befattningshavare i enlighet med de långsiktiga incitamentsprogram som Eastnine initierade 2018 och 2020. Programmen regleras med egetkapitalinstrument, vilka klassificeras som "egetkapitalreglerade". Ett belopp motsvarande aktierätternas beräknade verkliga värde redovisas direkt mot eget kapital (övrigt tillskjutet kapital). Det slutliga verkliga värdet fastställs vid tilldelningstidpunkten. Avsättningen för sociala avgifter beräknas och kostnadsförs på aktierätternas verkliga värde vid respektive rapporttillfälle och fastställs slutligen vid tilldelning av aktier.

Leasingavtal

För Eastnine som leasetagare är det lokalhyresavtal och arrendeavgifter för tomträtter som är väsentliga. Bolagets leasingavtal redovisas i balansräkningen som en nyttjanderätt och leasingskuld. Nyttjanderätten och skulden värderas initialt till nuvärdet av framtida leasingbetalningar. I den mån förskottsbetalningar erläggs eller initiala kostnader uppstår läggs de till nyttjanderättens värde. I arrendeavtal där Eastnine som leasetagare ej kan säga upp avtalet är leasingperioden att anse som evig, med effekt att ingen amortering av leasingskulden redovisas, utan värdet bedöms vara oförändrat fram tills avgiften förhandlats om. Även nyttjanderättstillgången anses vara evig med effekt att ingen avskrivning sker. För övriga avtal, för närvarande hyra av Bolagets kontor i Stockholm, där leasingperioden är fastställd sker en linjär avskrivning av nyttjanderättstillgången och amortering av leasingskulden vid avgiftsbetalning. Arrendeavgifter redovisas som en räntekostnad.

Utöver redovisade nyttjanderätter innehar Eastnine som hyresgäst även ett antal leasingavtal till mindre värde, till exempel kontorsmaskiner. Dessa kostnadsförs linjärt över hyresperioden.

Transaktioner i utländsk valuta

Funktionell valuta i Eastnine är euro (EUR). Transaktioner i andra valutor än euro omräknas till funktionell valuta till den växelkurs som gäller på transaktionsdagen. Monetära tillgångar och skulder denominerade i utländsk valuta omräknas till stängningskursen på balansdagen. Valutakursdifferenser som uppstår vid valutaomräkningar redovisas netto som antingen finansiella intäkter eller finansiella kostnader i resultaträkningen.

Finansiella intäkter och kostnader

Intäkter och kostnader på finansiella instrument redovisas i resultaträkningen i den period som beloppen avser. Finansiella intäkter består av ränteintäkter från banktillgodohavanden, fordringar samt räntebärande värdepapper. Finansiella kostnader består av räntekostnader på lån och andra räntebärande skulder. Valutakursvinster och valutakursförluster på monetära tillgångar och skulder redovisas netto.

Räntekostnader och andra finansiella kostnader hänförliga till nybyggnation aktiveras under uppförandet, medan de kostnadsförs löpande vid renovering och utbyggnad då investeringarna är mindre och genomförandetiden normalt sett kortare.

Skatter

Inkomstskatt utgörs av aktuell skatt och uppskjuten skatt. Aktuell skatt är skatt som ska betalas eller erhållas avseende aktuellt år, med tillämpning av den skattesats som är gällande på balansdagen. Till aktuell skatt hör även eventuell justering av skatt hänförlig till tidigare perioder.

Uppskjuten skatt beräknas med utgångspunkt i temporära skillnader mellan redovisade och skattemässiga värden på tillgångar och skulder. I Estland och Lettland utgår skatt om 20 procent först vid utdelning av vinstmedel vilket innebär att skatt ej beräknas för outdelade vinstmedel, varvid inga uppskjutna skatter har uppbokats. Skatteeffekten redovisas som aktuell skatt när skattekostnad för beslutad utdelning kan beräknas. Temporära skillnader beaktas ej heller på skillnad som uppkommit vid första redovisningen av till-

Not 1 forts.

gångar och skulder som är tillgångsförvärv och som vid tidpunkten för transaktionen inte påverkar vare sig redovisat eller skattepliktigt resultat. Uppskjuten skatt beräknas med tillämpning av de skattesatser och skatteregler som är beslutade eller förväntas gälla när den uppskjutna skatten bedöms kunna utnyttjas eller ska regleras. Uppskjutna skattefordringar avseende avdragsgilla temporära skillnader och underskottsavdrag redovisas endast i den mån det är sannolikt att dessa kommer att kunna utnyttjas. Vid tillgångsförvärv redovisas ingen uppskjuten skatt vid anskaffningstidpunkten utan tillgången redovisas till ett anskaffningsvärde motsvarande tillgångens verkliga värde efter avdrag för eventuell uppskjuten skatt. För tillgångsförvärv redovisas därmed uppskjuten skatt endast på temporära skillnader som uppkommer efter förvärvstidpunkten. Förändring av uppskjuten skattefordran/skatteskuld redovisas i resultaträkningen som uppskjuten skatt. Uppskjutna skattefordringar och skatteskulder kvittas då de hänför sig till inkomstskatt som debiteras av samma myndighet och då koncernen har för avsikt att reglera skatten med ett nettobelopp.

Finansiella instrument

Ett finansiellt instrument är varje form av avtal som ger upphov till en finansiell tillgång eller finansiell skuld. Enligt IFRS betraktas kassa och bank, kundfordringar, vissa övriga fordringar, aktier, övriga finansiella andelar och lånefordringar som finansiella tillgångar och derivatinstrument, leverantörsskulder, vissa övriga skulder och låneskulder som finansiella skulder. En finansiell tillgång eller skuld redovisas normalt i balansräkningen på transaktionsdagen.

Finansiella instrument redovisas initialt till verkligt värde plus transaktionsutgifter hänförliga till förvärvet med undantag för kundfordringar som normalt sätt redovisas till dess transaktionspris och för finansiella instrument i kategorin verkligt värde via resultatet för vilka transaktionsutgifter initialt kostnadsförs. En finansiell tillgång och finansiell skuld kvittas och redovisas i balansräkningen med ett nettobelopp när det föreligger laglig rätt till kvittning och när avsikten är att att reglera posten med ett nettobelopp eller att samtidigt realisera tillgången och reglera skulden. En finansiell tillgång tas bort ur balansräkningen när rättigheterna enligt avtal realiseras, förfaller eller när väsentliga risker och förmåner som är förknippade med tillgången överlåtits. En finansiell skuld (eller del därav) upphör i balansräkningen när förpliktelsen i avtalet fullgjorts eller på annat sätt avtalats bort.

Klassificering och mätning

Eastnine klassificerar sina finansiella instrument i enlighet med IFRS 9 Finansiella instrument. Koncernens finansiella instrument klassificeras i följande kategorier:

Tillgångar:

-Finansiella tillgångar värderade till upplupet anskaffningsvärde -Finansiella tillgångar värderade till verkligt värde via resultaträkningen

Skulder:

-Finansiella skulder värderade till upplupet anskaffningsvärde -Finansiella skulder värderade till verkligt värde via resultaträkningen

Klassificeringen av de finansiella instrumenten fastställs vid det första redovisningstillfället och värderas därefter enligt beskrivningen nedan.

Finansiella tillgångar värderade till upplupet anskaffningsvärde

Vissa fordringar och kortfristiga investeringar som innefattar insättningar i balansräkningen som består av omedelbart tillgängliga tillgodohavanden hos banker och motsvarande institut, värderas till upplupet anskaffningsvärde, med användning av effektivräntemetoden. Bankmedel och kortfristiga fordringar, för vilka diskontering inte har en väsentlig effekt, värderas till nominellt belopp.

Finansiella skulder värderade till upplupet anskaffningsvärde

Låneskulder och andra finansiella skulder, till exempel leverantörsskulder (med undantag för eventuella ränteswappar med negativt värde) värderas till upplupet anskaffningsvärde.

Finansiella tillgångar och skulder värderade till verkligt värde via resultaträkningen

Aktier och andelar samt kortfristiga placeringar värderas till verkligt värde via resultaträkningen. Investeringar i fondandelar, se även ovan under "Viktiga bedömningar vid tillämpning av koncernens redovisningsprinciper" och not 12, där syftet med innehavet uteslutande är att generera avkastning via utdelningar och/eller värdetillväxt, och där Eastnine i egenskap av delägare saknar betydande inflytande både över fondens löpande förvaltning som kapitalinvesteringar, värderas till verkligt värde.

För investeringar som klassificeras som intressebolag tillämpar koncernen ett undantag i IAS 28 p.18-19, vilket innebär att innehavet redovisas till verkligt värde via resultatet, se avsnitt nedan om intressebolag. Räntederivat värderas till verkligt värde via resultaträkningen (se avsnittet nedan om säkringsredovisning).

IPEVC Guidelines och riktlinjerna i International Valuation Standards Council ("IVSC") tillämpas för fastställande av verkligt värde. Onoterade innehav, utom förvaltningsfastigheter, ska inledningsvis värderas till upplupet anskaffningsvärde motsvarande verkligt värde, och därefter till verkligt värde i enlighet med IFRS 13, med tilllämpning av International Private Equity and Venture Capital Valuation Guidelines (IPEVC:s riktlinjer). I korthet används följande metoder i rangordning:

-priset på nyligen genomförda transaktioner

-oberoende tillförlitlig värdering som kan styrkas -andra värderingsmetoder som tydligt och obestridligen ger en bättre uppskattning av det verkliga värdet eller

-om det verkliga värdet på föregående rapporteringsdag förblir den bästa uppskattningen av verkligt värde, med beaktande av värdeförändringar på grund av händelser eller förändringar i omständigheterna. Företaget kan begära, när detta bedöms vara nödvändigt, en oberoende värderingsman för att göra en värdering av en investering.

Intressebolag

Fram till 30 juni 2018 tillämpade Eastnine principerna i IFRS 10 för investmentföretag, varvid samtliga innehav värderades till verkligt värde via resultatet. För innehavet i MFG, vars syfte fortsatt är att uteslutande generera avkastning via utdelningar och/eller värdetillväxt och, som fram till 30 juni 2018 redovisades till verkligt värde är bedömningen att den mest rättvisande bilden av innehavet sker genom att redovisa till verkligt värde via resultatet, i enlighet med undantaget i IAS 28 p.18-19. Innehavet i MFG, är tydligt och objektivt avskilt från Eastnines huvudsakliga verksamhet av förvaltningsfastigheter och det saknas helt beröringspunkter mellan MFG och fastighetsverksamheten, se även not 12 (Långfristiga värdepappersinnehav).

Säkringsredovisning

Säkringsredovisning tillämpas inte för räntederivat. Derivat redovisas till verkligt värde i rapporten över finansiell ställning samt som orealiserade värdeförändringar i resultaträkningen.

Förvaltningsfastigheter

Definition och värdering

Förvaltningsfastigheter är fastigheter som innehas i syfte att erhålla hyresintäkter, värdestegring eller en kombination av dessa. Förvaltningsfastigheter innefattar byggnader, mark, markanläggningar samt byggnadsinventarier. Även fastigheter under uppförande eller ombyggnation som avses att användas som förvaltningsfastigheter hänförs till kategorin förvaltningsfastigheter. Eastnine har valt att redovisa nyttjanderätter avseende tomträtter separat från förvaltningsfastigheter. Förvaltningsfastigheter värderas initialt till anskaffningsvärde och därefter till verkligt värde i enlighet med IAS 40. Värdering av koncernens förvaltningsfastigheter har skett i enlighet med nivå 3 i IFRS 13. Beskrivning av tillämpade värderingsmetoder samt betydande indata framgår av not 10 (Förvaltningsfastigheter).

Såväl orealiserade som realiserade värdeförändringar redovisas i årets resultat. Realiserade värdeförändringar avser värdeförändringar från senaste kvartalsrapporten fram till avyttringstillfället för under perioden avyttrade fastigheter, efter hänsyn till under perioden aktiverade investeringsutgifter. Orealiserade värdeförändringar avser övriga värdeförändringar som inte härrör från förvärv eller aktiverade investeringsutgifter.

Förvärv och avyttringar av fastigheter redovisas i samband med att kontrollen av fastigheten övergår från säljaren till köparen vilket normalt sammanfaller med tillträdesdagen.

Tillkommande investeringar

Tillkommande investeringar hänförliga till förvaltningsfastigheter aktiveras om det är sannolikt att de framtida ekonomiska fördelar som är förknippade med tillgången kommer Bolaget tillgodo och åtgärderna är värdehöjande. Exempel på tillkommande investeringar är energibesparande åtgärder som förbättrar driftnettot eller när investeringar föranleder hyreshöjningar och/eller avtalsförlängningar. Reparationer och underhåll kostnadsförs i den period då åtgärden genomförs.

Inventarier och immateriella tillgångar

Inventarier och immateriella tillgångar redovisas till upplupet anskaffningsvärde minus ackumulerade avskrivningar och eventuella nedskrivningar. Avskrivning sker linjärt över nyttjandeperioden.

Avsättningar

En avsättning redovisas i balansräkningen när koncernen har en befintlig legal eller informell förpliktelse till följd av tidigare händelser, när ett utflöde av resurser sannolikt kommer att krävas för att reglera förpliktelsen och när beloppet kan beräknas på ett tillförlitligt sätt. I de fall då betalningsdagen har en väsentlig inverkan, beräknas avsättningsbeloppet genom diskontering av det förväntade framtida kassaflödet till en räntesats före skatt som återspeglar relevanta marknadsbedömningar av effekten av pengarnas tidsvärde och, i förekommande fall, de risker som är förknippade med skulden. En avsättning för omstrukturering redovisas när koncernen har fastställt en uttrycklig, formell omstruktureringsplan och omstrukturering endera har påbörjats eller offentliggjorts. Inga avsättningar görs för framtida rörelsekostnader.

Nedskrivningar

Förväntade kreditförluster redovisas i relation till finansiella tillgångar som inte redovisas till verkligt värde via resultaträkningen. Förväntade förlustnivåer baseras på historisk erfarenhet och ytterligare information om aktuella och framtida förhållanden.

Materiella anläggningstillgångar och immateriella tillgångar som inte redovisas till verkligt värde via resultaträkningen prövas för nedskrivning när det föreligger indikation på nedskrivningsbehov. En nedskrivning redovisas om det högre av nyttjandevärdet och verkligt värde minus försäljningskostnader är lägre än det redovisade värdet. Om en tillgång inte genererar kassainflöden som till stor del är oberoende av kassainflöden från andra tillgångar, testas tillgången i den minsta grupp av tillgångar som genererar i stort sett oberoende kassainflöden (en kassagenererande enhet). En kassagenererande enhet kan inte vara större än ett rörelsesegment. Nyttjandevärdet uppskattas som nuvärdet av förväntade framtida kassaflöden som genereras av tillgången/den kassagenererande enheten. Eventuella nedskrivningar redovisas som kostnad i resultaträkningen.

Kassaflödesanalys

Kassaflödesanalys upprättas i enlighet med den indirekta metoden. Detta innebär att resultatet justeras för transaktioner som inte har resulterat i utbetalningar eller intäkter under perioden och för eventuella intäkter eller kostnader som kan hänföras till kassaflöde från investerings- eller finansieringsaktiviteter.

Återköp av aktier

Återköp av egna aktier redovisas som en reduktion av eget kapital. Dessa aktier är emitterade, men inte utestående, och ingår inte i beräkningen av utdelningar eller resultat per aktie.

Utdelning

Utdelningen reducerar eget kapital när den har beslutats av årsstämman.

Resultat per aktie

Beräkningen av resultat per aktie baseras på årets resultat i koncernen, hänförligt till moderbolagets aktieägare och på det vägda genomsnittliga antalet aktier utestående under året. Vid beräkningen av resultat per aktie efter utspädning justeras det genomsnittliga antalet aktier för att ta hänsyn till effekter av utspädande potentiella stamaktier. Potentiella stamaktier utgörs under rapporterade perioder av rätter till aktier (så kallade matchnings- och prestationsaktierätter). Matchningsaktierätter som innehas av anställda per rapportdagen anses utspädande. Prestationsaktierätter är utspädande i den utsträckning vinstmålen är uppfyllda per rapportdagen. För att beräkna utspädningseffekten tillämpas en lösenkurs för aktierätterna som motsvarar värdet av framtida tjänster per utestående aktierätt beräknat som återstående kostnad att redovisa i enlighet med IFRS 2.

Eventualförpliktelser

En eventualförbindelse redovisas när det föreligger en möjlig förpliktelse som härrör från tidigare händelser och vars existens bekräftas av en eller flera osäkra framtida händelser, eller när det finns ett åtagande som inte redovisas som avsättning då ett utflöde av resurser sannolikt inte kommer att krävas.

Moderbolagets redovisningsprinciper

Moderbolaget upprättar sin årsredovisning enligt Årsredovisningslagen och Rådet för finansiell rapporterings rekommendation RFR 2 Redovisning för juridiska personer. RFR 2 innebär att moderbolaget i årsredovisningen för den juridiska personen ska tillämpa samtliga av EU godkända IFRS och uttalanden så långt detta är möjligt inom ramen för Årsredovisningslagen och med hänsyn till sambandet mellan redovisning och beskattning. Skillnaderna mellan koncernens och moderbolagets redovisningsprinciper framgår nedan.

Uppställningsform

Resultat- och balansräkning för moderbolaget är uppställda enligt Årsredovisningslagens scheman vilket bland annat innebär en annan uppställning för eget kapital.

Aktier i dotterbolag

Aktier i dotterbolag redovisas till historiska anskaffningsvärden efter avdrag för eventuella nedskrivningar.

Utdelning och koncernbidrag

Utdelningar från dotterföretag och intressebolag redovisas som finansiell intäkt. Mottagna och lämnade koncernbidrag redovisas över resultaträkningen som bokslutsdisposition.

Aktieägartillskott

Aktieägartillskott redovisas som en ökning i aktier och andelar i den mån nedskrivning inte erfordras.

Not 1 forts.

Finansiella garantier

Moderbolagets finansiella garantiavtal utgörs av garantier för bolag inom koncernen. För redovisning av finansiella garantier tillämpar moderbolaget en av de regler om befrielse som tillåts enligt RFR 2 Redovisning för juridiska personer, jämfört med reglerna i IFRS 9 Finansiella instrument. Moderbolaget redovisar finansiella garantiavtal som en avsättning i balansräkningen när bolaget har ett åtagande om en sannolik betalning. I annat fall redovisas förpliktelsen som eventualförpliktelse.

2 SEGMENTSRAPPORTERING

Eastnine klassificerar sina olika segment utifrån karaktären på investeringarna. Ledningen följer upp innehaven på följande segment: Direktägda fastigheter, Fastighetsfond och Övrigt. Segmentsrapporteringen

är oförändrad i jämförelse med föregående år. Segmentsrapporteringen nedan visar resultat per segment samt tillgångar och skulder direkt hänförliga till segmentet.

TEUR 1 jan–31 dec 2020	Direktägda fastigheter	Fastighets fond	Övrigt	Ofördelat	Summa
Hyresintäkter	19 186	-	-	-	19 186
Fastighetskostnader	-1 689	-	-	-	-1 689
Driftnetto	17 497	-	-	-	17 497
Centrala administrationskostnader	-	-	-	-3 515	-3 515
Räntekostnader	-3 703	-	-	-	-3 703
Andra finansiella intäkter och kostnader	-184	-	-	-84	-268
Förvaltningsresultat	13 610	-	-	-3 599	10 011
Orealiserade värdeförändringar i fastigheter	17 383	-	-	-	17 383
Orealiserade värdeförändringar i derivat	-782	-	-	-	-782
Orealiserade värdeförändringar i investeringar	-	1 019	12 423	-	13 443
Realiserade värdeförändringar och utdelningar från investeringar	-	640	-	-	640
Resultat före skatt	30 211	1 659	12 423	-3 599	40 695
Uppskjuten skatt	-4 540	-	-	-	-4 540
Årets resultat	25 671	1 659	12 423	-3 599	36 155
Förvaltningsfastigheter	372 400	-	-	-	372 400
Långfristiga värdepappersinnehav	-	22 831	79 320	-	102 152
Skulder till kreditinstitut	173 151	-	-	-	173 151

TEUR 1 jan–31 dec 2019	Direktägda fastigheter	Fastighets fond	Övrigt	Ofördelat	Summa
Hyresintäkter	13 348	-	-	-	13 348
Fastighetskostnader	-1 402	-	-	-	-1 402
Driftnetto	11 946	-	-	-	11 946
Centrala administrationskostnader	-	-	-	-3 873	-3 873
Räntekostnader	-2 225	-	-	-	-2 225
Andra finansiella intäkter och kostnader	-308	-	-	-51	-359
Förvaltningsresultat	9 413	-	-	-3 924	5 489
Orealiserade värdeförändringar i fastigheter	10 208	-	-	-	10 208
Orealiserade värdeförändringar i derivat	-1 006	-	-	-	-1 006
Orealiserade värdeförändringar i investeringar	-	-243	17 985	-	17 742
Realiserade värdeförändringar och utdelningar från investeringar	-	2 530	2 873	-	5 403
Resultat före skatt	18 615	2 287	20 858	-3 924	37 836
Uppskjuten skatt	-2 570	-	-	-	-2 570
Årets resultat	16 045	2 287	20 858	-3 924	35 266
Förvaltningsfastigheter	290 256	-	-	-	290 256
Långfristiga värdepappersinnehav	-	21 812	66 897	-	88 709
Skulder till kreditinstitut	137 771	-	-	-	137 771

3 HYRESINTÄKTER

Operationell leasing – koncernen som leasegivare

Koncernens huvudsakliga intäkter avser hyresintäkter från leasingavtal vilka klassas som operationella leasingavtal i enlighet med IFRS 16. Hyresintäkterna redovisas linjärt över den leasingperiod då lokalen är upplåten. Förskottshyror redovisas som förutbetalda hyresintäkter.

Nedanstående tabell visar summan av kontrakterade framtida hyresintäkter för lokaler, parkeringar och övrigt vid årets slut, beräknat fram till kontraktets förfallodag och hyresintäktens upphörande. Den totala kontraktsvolymen vid periodens utgång, exklusive framtida indexjusteringar, uppgick till 92 074 TEUR (83 102).

	Koncernen
Avtalade hyresintäkter, TEUR	2020	2019
Hyresintäkter som förfaller inom 1 år	20 023	16 200
Hyresintäkter som förfaller mellan 2 till 5 år	42 766	42 078
Hyresintäkter som förfaller senare än 5 år	29 285	24 824
Summa	92 074	83 102

Tabellen nedan visar Eastnines kontrakterade årshyror baserat på befintliga hyresavtal vid årets slut. Samtliga avtal har omräknats till årshyra. För hyresrabatter, vilka löper kortare än 12 månader, har avdrag från kontrakterad årshyra ej skett.

Förfallostruktur befintliga hyresavtal per 2020-12-31

Kontraktsförfall, år	Antal avtal	Kontrakterad årshyra, TEUR	Andel av årshyra, %
20201	-	-	-
2021	31	1 701	8
2022	25	3 769	18
2023	37	2 293	11
2024	39	5 404	26
2025	10	713	3
2026>	18	6 128	29
Summa lokaler	160	20 008	95
Parkering & övrigt	-	1 001	5
Summa	160	21 009	100

1 Avser hyreskontrakt med förfall 2020-12-31.

4 FASTIGHETSKOSTNADER

Fördelning per kostnadsslag, TEUR	Koncernen 2020	2019
Kostnader för löpande förbrukning,
reparationer och underhåll	-449	-135
Personalkostnader	-956	-390
Avskrivningar	-41	-32
Andra indirekta fastighetskostnader	-243	-845
Summa	-1 689	-1 402

5 ANSTÄLLDA, PERSONALKOSTNADER OCH LEDANDE BEFATTNINGSHAVARES ERSÄTTNINGAR

Ersättningar, övriga
förmåner och sociala kostnader, TEUR	Koncernen 2020	2019	Moderbolaget 2020	2019
Styrelse, vd och ledande befattningshavare
Löner	888	784	888	784
Pensionskostnader (avgiftsbestämda planer)	93	74	93	74
Sociala kostnader	311	278	311	278
Övriga
Löner	1 702	1 315	566	496
Pensionskostnader (avgiftsbestämda planer)	91	69	91	69
Sociala kostnader	410	331	210	182
Summa	3 495	2 852	2 159	1 883

		Koncernen	Moderbolaget
Medelantal anställda	2020	2019	2020	2019
Män	7	7	5	4
Kvinnor	12	7	3	3
Summa	19	14	8	7

Ersättningar till ledande befattningshavare

Ersättning till styrelsen

Den 12 maj 2020 beslöt årsstämman att styrelsens ordförande ska erhålla 800 000 SEK i ersättning intill nästa årsstämma. Övriga styrelseledamöter ska erhålla 400 000 SEK per person i ersättning för tiden intill nästa årsstämma. Tillträdande ledamöter har erhållit ersättning från tillträdesdagen (normalt från beslut på årsstämma) och avgående ledamöter har erhållit ersättning fram till frånträdesdagen.

Ersättningar till ledande befattningshavare och övriga anställningsvillkor

Riktlinjerna beträffande ersättningar till Bolagets ledande befattningshavare beslutas årligen på årsstämman, på förslag från styrelsen. Ersättning till ledande befattningshavare består av fast lön, rörlig lön och pensions- och försäkringsförmåner samt ickemonetära förmåner. Styrelsen beslutar diskretionärt utifrån interna utvärderingskriterier huruvida rörlig lön ska utgå till ledande befattningshavare. Rörlig lön till ledande befattningshavare kan maximalt uppgå till 50 procent av den fasta lönen. Dessutom har ledande befattningshavare en individuell premiebaserad pensionsplan, enligt vilka Bolaget erlägger premier motsvarande 4,5 procent av den fasta lönen upp till 7,5 inkomstbasbelopp och premier motsvarande 30 procent av lönedelar som överstiger 7,5 inkomstbasbelopp. För det fall Eastnine säger upp verkställande direktörens anställning har Bolaget att iaktta sex månaders uppsägningstid. Dessutom har verkställande direktören rätt till ett avgångsvederlag motsvarande sex månadslöner. I det fall verkställande direktören säger upp sin anställning, är han skyldig att iaktta sex månaders uppsägningstid.

	Styrelsearvode / grundlön		Rörlig lön1		Övriga förmåner		Pensionskostnader		Summa
Ersättningar och övriga förmåner, TEUR	2020	2019	2020	2019	2020	2019	2020	2019	2020	2019
Styrelseledamöter
Liselotte Hjorth, Ordförande	76	76	-	-	-	-	-	-	76	76
Peter Elam Håkansson	38	38	-	-	-	-	-	-	38	38
Peter Wågström	38	38	-	-	-	-	-	-	38	38
Christian Hermelin2	25	-	-	-	-	-	-	-	25	-
Ylva Sarby Westman2	25	-	-	-	-	-	-	-	25	-
Johan Ljungberg3	13	38	-	-	-	-	-	-	13	38
Nadya Wells3	13	38	-	-	-	-	-	-	13	38
Ledande befattningshavare
Kestutis Sasnauskas, vd	238	225	172	146	8	5	57	55	474	431
Andra ledande befattningshavare, 1 (1) anställd	163	94	79	87	0	-	36	19	278	200
Summa	629	546	251	233	8	5	93	74	981	859

¹ Rörlig lön uppgick till 251 TEUR (233) varav bonus uppgick till 179 TEUR (135), avsättning för LTIP uppgick till 72 TEUR (61) och övrig rörlig ersättning uppgick till 0 TEUR (37).

2 Invald som styrelseledamot vid årsstämman 2020.

³ Avgick som styrelseledamot vid årsstämman 2020.

Långsiktigt incitamentsprogram

Eastnine har två utestående långsiktiga incitamentsprogram (LTIP) riktade till anställda i koncernen (LTIP 2018 samt LTIP 2020). Syftet med LTIP är att främja aktieägarvärde och Bolagets långsiktiga värdeskapande genom att skapa förutsättningar för att behålla och rekrytera kompetent personal, öka motivationen bland deltagarna, främja ett eget aktieägande samt öka intressegemenskapen mellan deltagarna och Bolagets aktieägare.

LTIP 2018

Vid årsstämman den 24 april 2018 godkändes styrelsens förslag om införande av ett långsiktigt incitamentsprogram (LTIP 2018) för samtliga tillsvidareanställda medarbetare i Bolaget per den 1 januari 2018. Incitamentsprogrammet är indelat i tre kategorier: i) vd, ii) investment managers och lease managers samt iii) andra anställda. Deltagandet förutsatte att deltagare köpte aktier i Bolaget för ett belopp motsvarande högst två månadslöner per den 1 april 2018. Varje sparaktie ger deltagarna rätt att vederlagsfritt erhålla en aktie i Bolaget (matchningsaktie) och vederlagsfritt erhålla högst fem aktier i Bolaget (prestationsaktier) beroende på kategori och uppfyllandet av särskilda villkor. Tilldelningen av matchningsaktier och prestationsaktier är villkorat av att Deltagarens anställning inte har avslutats och att Deltagaren behåller spararaktierna under hela Intjänandeperioden. Matchningsaktier och prestationsaktier förväntas tilldelas deltagarna inom 45 dagar från offentliggörandet av rapporten för det tredje kvartalet 2021. Totalt omfattas tio medarbetare av programmet. Sammanlagt kan högst 58 685 aktier i Bolaget, varav 13 902 matchningsaktier och 44 783 är prestationsaktier, tilldelas Deltagarna.

Villkor för prestationsaktier

Varje prestationsvillkor representerar 50 procent av den totala tilldelningen av Prestationsaktier för LTIP 2018.

Villkor 1: Förvaltningsresultatet för segmentet Direktägda fastigheter under perioden 1 oktober–31 december 2020 ska nå 3,75 MEUR (motsvararande 15,0 MEUR i årstakt).

Villkor 2: Den genomsnittliga årliga avkastningen på eget kapital relaterat till segmentet Direktägda fastigheter under perioden 1 juli 2018–30 juni 2021 ska överstiga 13 procent.

Återköp av egna aktier

Eastnine AB har förvärvat 116 914 egna aktier för att säkerställa leverans av aktier till Deltagarna och för att säkra och täcka sociala avgifter som uppstår till följd av LTIP 2018.

LTIP 2020

Vid årsstämman den 12 maj 2020 godkändes styrelsens förslag om införandet av ett långsiktigt incitamentsprogram (LTIP 2020) för samtliga som var anställda i koncernen den 1 januari 2020. Incitamentsprogrammet är indelat i tre kategorier: Kategori A (vd), Kategori B (CFO och andra chefer), och Kategori C (andra anställda). Deltagandet förutsatte att deltagarna hade ett eget aktieinnehav i Eastnine till ett värde motsvarande en månadslön av deltagarens årliga fasta bruttolön per 1 april 2020. Varje deltagare tilldelades därefter kostnadsfritt prestationsaktierätter som ger deltagaren rätt att erhålla aktier i Bolaget med förbehåll för uppfyllande av särskilda prestationsvillkor. Tilldelningen av Prestationsaktier är villkorat av att Deltagarens anställning inte har avslutats och att Deltagaren behåller Deltagaraktierna under hela Intjänandeperioden. Eventuella prestationsaktier blir tilldelade deltagarna inom 45 dagar från offentliggörandet av Bolagets delårsrapport för perioden 1 januari – 30 juni 2023. Totalt omfattas 17 medarbetare av programmet. Sammanlagt kan högst 44 102 aktier i Bolaget tilldelas Deltagarna.

Villkor för prestationsaktier

Varje prestationsvillkor representerar en tredjedel (1/3) av den totala tilldelningen av Prestationsaktier för LTIP 2020. Om miniminivån för ett prestationsvillkor inte uppnås kommer inga Prestationsaktier hänförliga till det prestationsvillkoret tilldelas, medan om maximinivån uppnås kommer en tredjedel (1/3) av det maximala antalet Prestationsaktier enligt LTIP 2020 tilldelas.

Villkor 1: Utvecklingen av Bolagets avkastning på eget kapital, dvs. genomsnittligt resultat i relation till genomsnittligt eget kapital, under perioden 1 juli 2020-30 juni 2023.

• Maximinivån: 12 procent per år
• Miniminivån: 8 procent per år

Villkor 2: Storleken på Bolagets fastighetsförvaltningsresultat under perioden 1 april 2023-30 juni 2023.

• Maximinivån: 5,75 MEUR (motsvarande 23,0 MEUR i årstakt)
• Miniminivån: 5,00 MEUR (motsvarande 20,0 MEUR i årstakt)

Not 5 forts.

Villkor 3: Percentilrankningen av Bolagets totalavkastning, dvs. genomsnittlig aktiekursutveckling inklusive utdelningar, under perioden 1 april 2020-30 juni 2023 i förhållande till en grupp av jämförbara bolag bestående av 20 europeiska fastighetsbolag.

• Maximinivån: Totalavkastning motsvarande övre kvartil i referensgrupp
• Miniminivån: Totalavkastning som median i referensgrupp

Återköp av egna aktier

Eastnine AB avser att använda upp till 85 000 redan återköpta egna aktier för att säkerställa leverans av aktier till Deltagarna och för att säkra och täcka sociala avgifter som uppstår till följd av LTIP 2020.

Aktierätter, antal	Koncernen 2020	2019	2020	Moderbolaget 2019
Utestående vid årets början	67 550	67 550	43 061	43 061
Tilldelade under perioden	44 102	-	23 584	-
Förverkade under perioden	-8 865	-	-	-
Utestående vid årets slut	102 787	67 550	66 645	43 061

Verkligt värde och antaganden, LTIP 2018	Koncernen 2020 2019		2020	Moderbolaget 2019
Värde per aktierätt1 , SEK	87,34	87,34	87,34	87,34
Aktierätternas löptid, år	0,9	1,9	0,9	1,9

Verkligt värde och		Koncernen	Moderbolaget
antaganden, LTIP 2020	2020	2019	2020	2019
Värde per aktierätt med villkor 1 och 21 , SEK	109,22	-	109,22	-
Värde per aktierätt med villkor 32 , SEK	27,30	-	27,30	-
Aktierätternas löptid, år	2,5	-	2,5	-

1 Verkligt värde per programmets tilldelningsdag, justerat för utdelningar under intjänandeperioden.

2 Verkligt värde per programmets tilldelningsdag, justerat för utdelningar under intjänandeperioden och för sannolikheter för att aktieavkastningsvillkoret inte uppfylls till fullo.

Personalkostnader för aktie		Koncernen	Moderbolaget
relaterad ersättning, TEUR	2020	2019	2020	2019
Aktierätter	126	151	112	96
Sociala kostnader	49	52	49	52
Summa	175	203	161	148

6 CENTRALA ADMINISTRATIONSKOSTNADER

Centrala administrationskostnader avser kostnader för koncernledning samt omkostnader hänförliga till att vara ett publikt bolag listat på Nasdaq, Stockholm. Kostnader för administration hänförliga till fastighetsförvaltande dotterbolag redovisas som del av fastighetskostnader.

Leasing

Leasingavgifter av mindre värde redovisas som kostnad i resultaträkningen och fördelas linjärt över avtalets löptid. För Eastnine omfattar dessa leasingavgifter kostnader för normalt förekommande inventarier till mindre värde.

Fördelning per	Koncernen		Moderbolaget
kostnadsslag, TEUR	2020	2019	2020	2019
Marknadsföring och PR	-204	-100	-204	-100
IT- och redovisningstjänster	-84	-107	-70	-90
Legala tjänster och konsultarvoden	-112	-332	-112	-332
Personalkostnader	-2 559	-2 524	-2 179	-1 925
Övriga externa kostnader	-556	-810	-540	-763
Summa	-3 515	-3 873	-3 104	-3 210

Fördelning i resultat- Koncernen			Moderbolaget
räkningen, TEUR	2020	2019	2020	2019
Centrala administrations kostnader	-3 515	-3 873	-3 104	-3 210
Summa	- 3 515	-3 873	-3 104	-3 210

7 ARVODE OCH ERSÄTTNINGAR TILL REVISORER

TEUR	Koncernen 2020	2019	Moderbolaget 2020 2019
Revisionsuppdrag	-166	-159	-93	-111
Revisionsverksamhet utöver revisionsuppdraget	-18	-	-18	-
Skattekonsultationer	-9	-4	-2	-
Övriga konsultationer	-20	-	-20	-
Summa	-213	-163	-133	-111

Med revisionsuppdrag avses granskning av årsredovisning och bokföringen samt styrelsens och verkställande direktörens förvaltning, övriga arbetsuppgifter som det ankommer på Bolagets revisorer att utföra samt rådgivning eller annat biträde som föranleds av iakttagelser vid sådan granskning eller genomförandet av sådana övriga arbetsuppgifter. Allt annat är andra uppdrag vilka redovisas på egna rader i tabellen ovan.

8 LEASINGAVTAL

	Koncernen		Moderbolaget
Nyttjanderätt, TEUR	2020	2019	2020	2019
Redovisat värde vid årets början	1 204	-	596	-
Omräkning enligt IFRS 16	-	358	-	-
Tillkommande värde under året	98	872	-	622
Årets avskrivning	-105	-26	-105	-26
Redovisat värde vid årets slut	1 197	1 204	491	596

Leasingskuld, TEUR	Koncernen 2020	2019	Moderbolaget 2020	2019
Redovisat värde vid årets början	1 175	-	567	-
Omräkning enligt IFRS 16	-	358	-	-
Tillkommande värde under året	98	872	-	622
Årets amortering	-99	-55	-99	-55
Redovisat värde vid årets slut	1 174	1 175	468	567
Årets kassaflöde hänförligt till leasingavtal, TEUR	Koncernen 2020 2019		Moderbolaget 2020	2019
Kassaflöde från leasingavtal klassificerade som nyttjanderätt	-142	-71	-114	-55
Kassaflöde från leasing av tillgångar till mindre värde	-6	-14	-6	-14
Kassaflöde från leasingavtal	-148 -85

Standarden innebär att leasingavtal redovisas i balansräkningen som en tillgång (nyttjanderätt) och skuld (leasingskuld). Skulden har initialt värderats till nuvärdet av framtida leasingbetalningar. Motsvarande värde för nyttjanderätten har redovisats som tillgång. För tomträttsavtal där Eastnine som leasetagare inte kan säga upp arrendeavtalen är leasingperioden att anses som evig, med effekt att det inte redovisas någon amortering av leasingskulden, utan värdet anses vara oförändrat fram tills avgiften förhandlats om. Även nyttjanderättstillgången anses vara evig med effekt att ingen avskrivning sker, se även löptidsanalys i not 30. Löptiden fram till omförhandling av Bolagets tomträttsavtal varierar mellan 21-79 år. Övriga avtal, för närvarande hyra av Eastnines kontor i Stockholm, där leasingperioden är fastställd, sker en linjär avskrivning av nyttjanderättstillgången och amortering av leasingskulden vid avgiftsbetalning. Kostnaden utöver avskrivning för samtliga arrendeavgifter har redovisats som en finansiell kostnad och uppgick under året till 41 TEUR (20). Utöver redovisade nyttjanderätter innehar Eastnine som hyresgäst även ett antal leasingavtal till mindre värde, till exempel kontorsmaskiner. Dessa kostnadsförs linjärt över hyresperioden.

9 RÄNTEKOSTNADER OCH ANDRA FINANSIELLA INTÄKTER OCH KOSTNADER

		Koncernen	Moderbolaget
Räntekostnader, TEUR	2020	2019	2020	2019
Räntekostnader på lån	-2 963	-1 609	-	-
Räntekostnader på derivat	-740	-616	-	-
Summa räntekostnader	-3 703	-2 225	-	-

Andra finansiella intäkter och kostnader, TEUR	2020	2019	2020	2019
Ränteintäkter från koncernföretag	-	-	1 380	1 377
Andra ränteintäkter		-	-11	-
Valutakursdifferenser1	-59	-44	-59	-44
Andra finansiella intäkter	5	12	1	6
Andra finansiella kostnader	-214	-327	-14	-8
Summa andra finansiella intäkter och kostnader	-268	-359	1 297	1 331

1 Valutakursvinster/förluster på likvida medel.

10 FÖRVALTNINGSFASTIGHETER

Definition

Förvaltningsfastigheter är fastigheter som innehas i syfte att generera positivt driftnetto (hyresintäkter minus fastighetskostnader). Fastigheterna som bedöms vara förvaltningsfastigheter redovisas i balansräkningen till verkligt värde och värdeförändringar redovisas via resultaträkningen.

Förvaltningsfastigheter under verksamhetsåret

Fastighetsportföljen består huvudsakligen av kontorsfastigheter, centralt belägna i Riga och Vilnius. Det verkliga värdet för förvaltningsfastigheterna, exklusive nyttjanderättstillgångar, uppgick till 372 400 TEUR (290 256). Totalt har Eastnine investerat 64 761 TEUR (121 186), varav förvärvslikvider uppgick till 62 461 TEUR (119 221) och investeringar i egna fastigheter var 2 300 TEUR (1 965). Den orealiserade värdeförändringen uppgick till 17 383 TEUR (10 208). Värdeförändringen har under året framförallt påverkats av lägre avkastningskrav. Värdet på nyttjanderättstillgångar, avseende tomträtter, tillhörande förvaltningsfastigheterna redovisas i balansräkningen på egen rad och uppgick till 707 TEUR (608).

	Koncernen
TEUR	2020	2019
Redovisat värde vid årets början	290 256	158 862
Förvärv	62 461	119 221
Investeringar i ägda fastigheter	2 300	1 965
Orealiserade värdeförändringar	17 383	10 208
Redovisat värde vid årets slut	372 400	290 256

Värdering av fastigheter

Samtliga fastigheter i Eastnines bestånd värderas kvartalsvis varav externvärdering sker minst en gång per år, av certifierat värderingsinstitut. Under året har externvärderingarna utförts av Colliers International Advisors i Lettland och Litauen. Externvärderingarna är utförda i enlighet med internationell värderingsstandard (IVS 2020). Vid externvärderingar utförs besiktning av fastigheterna på plats. Extern- och internvärderingar är baserade på samma värderingsmetodik.

Värderingsmodell

Eastnine har bytt värderingsmodell från och med 2020. Den nya värderingsmodellen baseras på nuvärdesberäknade kassaflöden (se uppställning nedan) under en fem- eller tioårig kalkylperiod med tillägg för nuvärdesberäknat restvärde vid kalkylperiodens slut. Kassaflödesberäkningar med längre kalkylperiod än fem år tillämpas normalt på fastigheter med endast en eller ett fåtal hyresgäster med långa avtalstider där kassaflödet är mer förutsägbart.

Fastigheternas framtida kassaflöden under kalkylperioden beräknas enligt följande modell:

• Hyresintäkter inklusive hyrestillägg

• Driftkostnader

• Underhållskostnader Summa driftnetto

• Avdrag för investeringar Summa kassaflöde

Värderingsantaganden

Fastighetsvärderingarna grundar sig på bedömningar och antaganden vid värderingstidpunkten av både observerbara och icke observerbara indata. Observerbara data som har stor påverkan på värdet är aktuella hyresintäkter, historiska och budgeterade fastighetskostnader, beslutade och kända framtida investeringar och aktuell inflation. Icke observerbara data är avkastningskrav samt framtida förväntade marknadshyror, vakanser och inflation.

Kassaflöden från hyresinbetalningar bedöms utifrån aktuella hyresavtal och kända framtida avtalade förändringar. Hyresutvecklingen följer indexklausuler i befintliga kontrakt. Vid avtalstidens slut görs en bedömning om avtalsförlängning eller nyuthyrning till den då gällande marknadshyran. Per 31 december uppgick genomsnittlig hyra till 14,9 EUR per kvm. Den bedömda marknadshyran i värderingarna uppgick i genomsnitt till 15,0 EUR per kvm.

Drift- och underhållskostnader härleds från historiska utfall och budgeterade kostnader. Reservering för reparationskostnader och fastighetsinvesteringar beräknas normalt enligt budget för år 1 och därefter som procent av bedömda hyresintäkter eller en kostnad per kvadratmeter.

Även inflation, kalkylränta, direktavkastningskrav, marknadshyra samt vakansbedömning utgör viktiga värderingsantaganden. Inflationen baseras på marknadens bedömning både på kort och lång sikt. Kalkylräntan och direktavkastningskrav baseras på marknadens förräntningskrav för liknande objekt med tillägg för fastighetsrelaterad risk såsom geografiskt läge, fastighetens skick och framtida vakansrisk. Marknadshyran baseras på aktuell hyresnivå för liknande objekt. Vakans beräknas individuellt på hyreskontraktsnivå samt med en långsiktigt normaliserad vakansgrad.

Not 10 forts.

Kalkylräntan utgör ett räntekrav på totalt kapital. Kalkylräntan använd i värderingarna uppgick i genomsnitt till 7,20 procent (intervall 6,85-9,80) för förvaltningsfastigheter inklusive projektutvecklingsrisk.

Direktavkastningskrav härleds från faktiska transaktioner. Vägt direktavkastningskrav var 5,81 procent (intervall 5,50-6,20).

Hyresgästspecifika investeringar vid nyuthyrning kalkyleras till 180 EUR per kvm i Lettland och 190 EUR per kvm i Litauen. Övriga fastighetsinvesteringar har beräknats till i genomsnitt 2,2 procent (intervall 2,0-3,0 procent) av hyresintäkterna.

Den långsiktiga vakansgraden är i genomsnitt upptagen till 4,5 procent i värderingsmodellen.

Inflationen har bedömts vara låg närmaste året för att i efterföljande perioder stiga. Den långsiktiga inflationen är beräknad till 1,5 procent.

Värdering förvaltningsfastigheter för fastighetsutveckling

För förvaltningsfastigheter, med möjlighet till fastighetsutveckling, grundar sig värderingen på kassaflöden från ett, för marknaden, normaliserat projekt. Kassaflödesmodellen jämförs mot noterade prisnivåer på försäljningar av mark och byggrätter.

Känslighetsanalys fastighetsvärdering

Fastighetsvärderingar innebär en uppskattning av fastigheternas marknadsvärde och baseras på beräkningar enligt etablerade och vedertagna principer samt antaganden och bedömningar hos certifierade värderingsinstitut.

Nedanstående känslighetsanalys redovisar påverkan på förvaltningsfastigheternas beräknade marknadsvärde vid förändringar av individuella värdeparametrar. Känslighetsanalysen tar ej hänsyn till att ändring av en värdeparameter inte sällan har en påverkan på andra parametrar upptagna i känslighetsanalysen.

Känslighetsanalys, TEUR	Antagande	Värdepåverkan
Marknadshyra, %	+/- 5,0	+17 817 / -17 357
Uthyrningsgrad, %-enhet	+/- 1,0	+5 100 / -5 117
Direktavkastningskrav, %-enheter	-/+ 0,25	+20 783 / -18 764

Värderingsantaganden	Lettland	Litauen	Totalt
Direktavkastningskrav, %	6,00-6,20	5,50-6,00	5,50-6,20
Direktavkastning, vägt, %	6,12	5,75	5,81
Genomsnittliga fastighetsinvesteringar, %	1,3	2,4	2,2
Genomsnittlig hyra, EUR/kvm/månad	14,6	15,1	15,0
Genomsnittlig kalkylränta, %	7,9	7,0	7,2
Investeringar vid nyuthyrning, EUR/kvm	180	190	180/190
Långsiktig inflation, %	1,5	1,5	1,5
Långsiktig vakansgrad, %	4,5	4,5	4,5

11 DERIVATINSTRUMENT

Eastnine tillämpar inte säkringsredovisning. Samtliga derivat vid årets slut, klassificeras som räntebärande skulder, och utgörs av ränteswapar där Bolaget erhåller rörlig ränta och betalar en fast ränta. Derivaten värderas till verkligt värde enligt nivå 2 och värdeförändringar redovisas på egen rad i rapporten över totalresultat. Inga derivatavtal har avslutats i förtid och samtliga värdeförändringar under året är orealiserade. Vid avtalsförfall är värdet alltid noll och inga betalningsåtaganden kvarstår, se även not 29 (Finansiella instrument) och not 30 (Finansiella risker och riskhantering).

Förfalloår	Nominellt belopp, TEUR	Marknads värde, TEUR	Genomsnittlig räntenivå, %
2021	-	-	-
2022	-	-	-
2023	60 066	-1 441	0,90
2024	58 401	-1 012	0,56
2025	10 908	-292	0,64
Summa	129 375	-2 745	0,73

	Koncernen
Värde derivat, TEUR	2020	2019
Redovisat värde vid årets början	-1 963	-957
Orealiserade värdeförändringar	-782	-1 006
Redovisat värde vid årets slut	-2 745	-1 963

12 LÅNGFRISTIGA VÄRDEPAPPERSINNEHAV

Nedan redovisas en sammanställning av Eastnines långfristiga värdepappersinnehav. För känslighetsanalys och riskbeskrivning, se not 29 (Finansiella instrument) och not 30 (Finansiella risker och riskhantering).

		Koncernen	Moderbolaget
TEUR	2020	2019	2020	2019
Redovisat värde vid årets början	88 709	92 898	66 897	48 912
Förvärv/investeringar	-	1 982	-	-
Försäljningar	-	-25 090	-	-
Orealiserade värdeförändringar	13 443	17 742	12 423	17 985
Realiserade värdeförändringar	-	1 177	-	-
Redovisat värde vid årets slut	102 152	88 709	79 320	66 897

Samtliga investeringar i tabellen nedan har värderats till verkligt värde via resultaträkningen.

					TEUR
Portfölj 2020	Säte	IFRS klassificering	Segment	Resultat andel, %	Utdelning	Värde förändring	Redovisat värde
East Capital Baltic Property Fund II1 Luxemburg		Investering	Fastighetsfond	43	640	1 019	22 831
JSC Melon Fashion Group2	Ryssland	Intressebolag	Övriga	36	-	12 423	79 320
Summa							102 152

						TEUR
Portfölj 2019	Säte	IFRS klassificering	Segment	Resultat andel, %	Utdelning	Värde förändring	Redovisat värde
East Capital Baltic Property Fund II1 Luxemburg		Investering	Fastighetsfond	44	1 280	-243	21 812
JSC Melon Fashion Group2	Ryssland	Intressebolag	Övriga	36	2 873	17 985	66 897
Summa							88 709

¹ Fondandelar

Tabellernas redovisade andelar avser koncernens resultatandelar. Sub-fonden East Capital Baltic Property Fund II (och föregående år även East Capital Baltic Property Fund III) är en del i paraplyfonden East Capital (Lux) SCA, SICAV-SIF, vari Eastnines ägar- och röstandel uppgår till 12 procent (12) vid årets slut. Fonderna har skapats och förvaltas av en General Partner vilken, utan inflytande från investerarna, tar samtliga beslut om fondernas löpande förvaltning och kapitalinvesteringar. Placeringen i fondandelar innehas uteslutande för att generera avkastning via utdelningar och/eller värdetillväxt. Totalavkastningen har under året uppgått till 7,6 procent (4,7).

² Intressebolag

Eastnine AB äger 36 procent i JSC Melon Fashion Group ("Melon Fashion Group" eller "MFG"), ett onoterat bolag med säte i Ryssland. MFG är en av de snabbast växande modekedjorna i Ryssland. Fram till 30 juni 2018 tillämpade Eastnine principerna i IFRS 10 för investmentföretag, varvid innehavet värderades till verkligt värde. Eastnines syfte med innehavet är uteslutande att generera avkastning via utdelningar och/eller värdetillväxt. Totalavkastningen har under året uppgått till 18,6 procent (42,6). Innehavet i MFG är tydligt och objektivt avskilt från Eastnines huvudsakliga verksamhet av förvaltningsfastigheter och det saknas helt beröringspunkter mellan MFG och fastighetsverksamheten. Bedömningen är att den mest rättvisande bilden av innehavet sker genom att redovisa till verkligt värde via resultatet, i enlighet med undantaget i IAS 28 p.18-19.

Melon Fashion Group

Tabellen nedan är ett sammandrag av finansiell information för intressebolaget Melon Fashion Group. Bolagets officiella rapporteringsvaluta är i rubel. Den finansiella information nedan presenteras i tusental euro. Balansräkningen har omräknats till balansdagens kurs och resultaträkningen till genomsnittkurs för räkenskapsåret. Vid årets slut är kursen för en (1) rubel, 1 RUB=0,0111 EUR (0,0143). Genomsnittkurs för året, 1 RUB=0,0121 EUR (0,0138), (källa: Reuters).

Balansräkning i sammandrag, TEUR	20201	2019
Anläggningstillgångar	103 463	162 689
Omsättningstillgångar	140 257	93 355
Summa tillgångar	243 720	256 044
Eget kapital	42 629	43 746
Långfristiga skulder	57 604	82 391
Kortfristiga skulder	143 487	129 907
Summa eget kapital och skulder	243 720	256 044

Resultaträkning i sammandrag, TEUR 20201 2019 Intäkter 305 077 317 343 Varukostnader -148 651 -151 203 Bruttoresultat 156 426 166 140 Övriga rörelsekostnader -135 909 -131 123 Finansiella intäkter och kostnader -8 715 -15 365 Skatt -2 125 -4 511 Årets resultat 9 677 15 141 Resultat från avskild verksamhet 95 -205 Årets totalresultat 9 772 14 936

¹Preliminära siffror.

13 REALISERADE VÄRDEFÖRÄNDRINGAR OCH UTDELNINGAR FRÅN INVESTERINGAR

	Koncernen		Moderbolaget
TEUR	2020	2019	2020	2019
Melon Fashion Group	-	2 873	-	2 873
East Capital Baltic Property Fund II	640	1 280	-	-
East Capital Baltic Property Fund III	-	1 177	-	-
Återbetalning av förvalt ningsavgifter från fonder	-	74	-	-
Summa	640	5 403	-	2 873

14 ÖVRIGA INTÄKTER

		Koncernen		Moderbolaget
TEUR	2020	2019	2020	2019
Återbetalning av för valtningsavgifter från fonder	-	-	1 738	74
Summa	-	-	1 738	74

15 SKATTER

Avstämning av effektiv skatt.

TEUR	Koncernen 2020 2019		2020	Moderbolaget 2019
Resultat före skatt	40 695	37 836	12 355	19 037
Skatt enligt gällande skatte sats i Sverige, 21,4 %	-8 709	-8 097	-2 644	-4 074
Effekt av andra skattesatser för utländska dotterföretag	1 183	2 025		-
Skatteeffekt av ej skatte pliktiga värdeförändringar i portföljen	6 597	6 233	2 659	3 845
Skatteeffekt av ej skatte pliktig utdelning	137	889	-	615
Skatteeffekt av ej skatte pliktiga intäkter	1	6	-	-
Skatteeffekt av ej avdrags gilla kostnader	-236	-268	-3	-6
Skatteeffekt av avdragsgilla ej bokförda kostnader	-3 531	-2 838	-	-
Ej redovisad skatteintäkt på skattemässiga underskott för året1	-11	-380	-11	-380
Justering uppskjuten skatt från tidigare år	31	-140	-	-
Summa	-4 540	-2 570	-	-
Genomsnittlig skattesats, %	11,2	6,8	-	-

¹ Uppskjutna skattefordringar redovisas i den omfattning det är möjligt att de kan tillgodogöras genom framtida beskattningsbara vinster. Uppskjuten skatt på underskottsavdrag om 2,6 MEUR i moderbolaget redovisas ej i balansräkningen, då framtida vinster till övervägande del bedöms utgöras av ej skattepliktiga intäkter från näringsbetingade innehav.

16 IMMATERIELLA TILLGÅNGAR

	Koncernen
TEUR	2020	2019
Ackumulerade anskaffningsvärden vid
årets början	14	14
Ackumulerade anskaffningsvärden vid
årets slut	14	14
Ackumulerade avskrivningar vid årets början	-12	-8
Årets avskrivning	-	-4
Ackumulerade avskrivningar vid årets slut	-12	-12
Redovisat värde vid årets slut	2	2

17 INVENTARIER

TEUR	Koncernen 2020	2019	Moderbolaget 2020	2019
Ackumulerade anskaffnings värden vid årets början	379	225	89	-
Årets investeringar	16	154	-	89
Ackumulerade anskaff ningsvärden vid årets slut	395	379	89	89
Ackumulerade avskrivningar vid årets början	-163	-131	-1	-
Årets avskrivningar	-58	-32	-18	-1
Ackumulerade avskriv ningar vid årets slut	-221	-163	-19	-1
Redovisat värde vid årets slut	174	216	70	88

18 ANDRA LÅNGFRISTIGA FORDRINGAR

	Koncernen
TEUR	2020	2019
Depositioner	109	109
Övrigt	356	66
Summa	465	175

	Koncernen
Åldersfördelning, TEUR	2020	2019
Ej förfallna	748	1 004
Förfallna sedan 0-30 dagar	164	104
Förfallna sedan 31-60 dagar	45	31
Förfallna sedan 61-90 dagar	4	1
varav reserverat1	-2	-
Summa	959	1 140

1 Reserveringar sker på individuell basis.

20 FÖRUTBETALDA KOSTNADER OCH UPPLUPNA INTÄKTER

	Koncernen		Moderbolaget
TEUR	2020	2019	2020	2019
Upplupna ränteintäkter	-	-	1 380	2 752
Upplupna intäkter	412	208	-	-
Övriga förutbetalda kostna der och upplupna intäkter	159	559	13	63
Summa	571	767	1 393	2 815

21 LIKVIDA MEDEL

Likvida medel utgörs av placeringar med en löptid på maximalt tre månader och som med obetydlig risk för värdeförändringar kan omvandlas till kontanta medel. På bokslutsdagen avser likvida medel till 100 procent likvida tillgångar på Bolagets bankkonton.

	Koncernen		Moderbolaget
TEUR	2020	2019	2020	2019
Likvida medel	24 278	37 406	10 995	3 038
Summa	24 278	37 406	10 995	3 038

22 EGET KAPITAL

Eastnine AB (publ) har på balansdagen totalt 22 370 261 utgivna stamaktier där varje aktie har ett röstvärde av en (1) röst. Under året har Eastnine sålt 1 000 000 tidigare återköpta aktier till en kurs om 115 SEK per aktie. Efter transaktionen, tillika per 31 december 2020, har Bolagets innehav av egna aktier minskat till 221 200, motsvarande en minskning från cirka 5,5 procent till cirka 1,0 procent av samtliga aktier. Vid årsstämman 2020 erhöll styrelsen nytt mandat att besluta om återköp av egna aktier, med begränsningen att Eastnines innehav av egna aktier vid var tid inte får överstiga 10 procent av samtliga aktier i Bolaget.

Antal stamaktier	2020	2019
Antal utgivna aktier per 1 januari	22 370 261	22 370 261
Antal utgivna aktier per 31 december	22 370 261	22 370 261
varav aktier i eget förvar	221 200	1 221 200

Koncernens egna kapital

Eget kapital motsvaras av moderbolagets aktiekapital, övrigt tillskjutet kapital och intjänade vinstmedel. Övrigt tillskjutet kapital avser tillskjutet kapital från ägarna samt överkursbelopp som inbetalts i samband med nyemissioner. Intjänade vinstmedel avser intjänade vinstmedel i koncernen. Totalt eget kapital uppgick per 31 december 2020 till 310 MEUR (268 MEUR).

Kapitalhantering

Kapitalet definieras som totalt eget kapital och uppgick den 31 december 2020 till 309,9 MEUR (268,2). Likvida medel i koncernen uppgick till 24,3 MEUR (37,4). Eastnines styrelse har beslutat att belåningsgrad på fastigheter inte ska överstiga 60 procent på koncernnivå och att soliditeten ska uppgå till minst 35 procent. På bokslutsdagen uppgick belåningsgraden på fastigheter till 46 procent (47) och soliditeten till 62 procent (64). Utöver likvida medel har Eastnine erhållit en checkkredit om 3,0 MEUR vilket, utöver möjligheten att även utöka fastighetskrediter, är ytterligare en finansieringskälla för att täcka kortfristiga likviditetsbehov och för investeringar.

Moderbolagets bundna och fria egna kapital

Enligt aktiebolagslagen utgörs eget kapital av bundet (icke utdelningsbart) och fritt (utdelningsbart) eget kapital. Bundet eget kapital består i Eastnine AB av aktiekapitalet. I fritt eget kapital ingår överkursfond, årets resultat och balanserade vinstmedel.

Av moderbolagets fria egna kapital får, till aktieägarna, endast utdelas så mycket att det efter utdelning finns full täckning för bundet eget kapital. Vidare får endast vinstutdelning ske om det med bedömning av verksamhetens omfattning, krav och risker är försvarligt med hänsyn till koncernens konsolideringsbehov, likviditet och ställning i övrigt.

Utdelning

Det är årsstämman som beslutar om utdelning. Styrelsen föreslår årsstämman 2021 en utdelning om 3,00 SEK per aktie att utbetalas vid fyra tillfällen, jämt fördelat på fyra tillfällen i maj, augusti, november 2021 samt februari 2022. Utdelning ges ej för Bolagets innehav av egna aktier, vars exakta antal fastställs på avstämningsdagen. Baserat på antalet utgivna aktier på balansdagen exklusive aktier i eget förvar uppgår föreslagen utdelning till 66,4 MSEK motsvarande 6,6 MEUR.

1 EUR = 10,05 SEK den 31 december 2020 (Källa: Reuters).

23	SKULDER TILL KREDITINSTITUT

Samtliga räntebärande skulder avser skulder till kreditinstitut, varav 153 208 TEUR (132 571) klassificeras som långfristiga skulder då låneförfall infaller senare än 12 månader från balansdagen och 19 943 TEUR (5 200) klassificeras som kortfristiga med låneförfall inom 12 månader, se även not 29 (Finansiella instrument) och not 30 (Finansiella risker och riskhantering). Eastnines skulder till kreditinstitut är värderade till upplupet anskaffningsvärde, vilket bedöms vara en god approximation av verkligt värde. Moderbolaget har inga räntebärande skulder till kreditinstitut.

	Koncernen
Räntebärande skulder, TEUR	2020	2019
Räntebärande skulder vid årets början	137 771	67 550
Upptagande av nya lån	40 950	74 029
Amorteringar enligt plan	-5 570	-3 808
Redovisat värde vid årets slut	173 151	137 771

I enlighet med Eastnines finanspolicy ska lånens kapitalbindning aldrig understiga 1,5 år. Vidare ska låneförfall inom varje enskild 12-månadersperiod aldrig överstiga 40 procent, se även avsnitt Finansiering och kapitalstruktur. I tabellen nedan redovisas lånens löptider och årlig andel av belopp som förfaller till återbetalning. Årliga amorteringar enligt avtal, exklusive kapitalförfall, uppgick vid årets slut till 6,1 MEUR (5,2), motsvarande 3,5 procent av utestående skuld. Den genomsnittliga räntenivån avser årsränta vid förfalloårets början i förhållande till aktuell låneskuld vid respektive års början, och beräknad med de villkor som gällde 2020-12-31, exklusive derivat. Tabellerna tar ej hänsyn till att lånekrediterna kan komma att refinansieras vid kapitalförfall.

Förfallostruktur räntebärande skulder exklusive derivat.

Förfalloår	Låneskuld, TEUR	Andel, %	Genomsnittlig räntenivå, %
2021	19 943	11,5	1,78
2022	16 772	9,7	1,74
2023	50 152	29,0	1,70
2024	63 289	36,5	1,74
2025	22 995	13,3	1,60
Summa	173 151	100,0	1,78

Kapitalbindningstid räntebärande skulder inklusive derivat.

Förfalloår	Låneskuld, TEUR	Andel, %
2021	14 440	8,3
2022	12 026	7,0
2023	52 501	30,3
2024	67 610	39,0
2025	26 574	15,4
Summa	173 151	100,0

24 UPPSKJUTEN SKATTESKULD

	Koncernen
TEUR	2020	2019
Uppskjuten skatteskuld vid årets början	6 315	3 745
Årets förändring redovisad i resultaträkningen	4 540	2 570
Redovisat värde vid årets slut	10 855	6 315

Uppskjuten skatt på temporära	Koncernen
skillnader, TEUR	2020	2019
Förvaltningsfastigheter	14 802	9 010
Derivat	-412	-294
Skattemässiga underskott	-3 535	-2 401
Redovisat värde vid årets slut	10 855	6 315

All uppskjuten skatt är hänförligt till Eastnine Lithuania och beräknas med en skattesats om 15 procent. Den uppskjutna skatten är hänförlig till skillnaden mellan bokförda och skattemässiga värden på fastigheter, orealiserade värdeförändringar på derivat samt skattemässiga underskott. Ingen bolagsskatt redovisas i Estland eller Lettland, där skatt endast utgår med 20 procent på i huvudsak utdelade vinstmedel, det vill säga, ingen skatt betalas för outdelade vinstmedel. Då Eastnine ej har för avsikt att dela ut vinstmedel från Estland och Lettland har ingen uppskjuten skatt redovisats baserat på upparbetade vinstmedel. Skatteeffekt kommer att redovisas om beslut om utdelning i framtiden kan bli aktuellt. Utdelningsbara balanserade vinstmedel i koncernens dotterbolag i Estland och Lettland, inklusive årets resultat, uppgick vid årets slut till 47 781 TEUR (53 564) och den uppskjutna skatten på dessa vinstmedel kan maximalt uppgå till 9 556 TEUR (10 673).

25 ANDRA LÅNGFRISTIGA SKULDER

	Koncernen		Moderbolaget
TEUR	2020	2019	2020	2019
Depositioner från hyresgäster	1 677	1 681	-	-
Övrigt	113	64	113	64
Summa	1 790	1 745	113	64

26 ÖVRIGA SKULDER

	Koncernen		Moderbolaget
TEUR	2020	2019	2020	2019
Fastighetsskatt	1 185	1 060	-	-
Förskott från hyresgäster	48	127	-	-
Övrigt	29	160	5	139
Summa	1 262	1 347	5	139

27 UPPLUPNA KOSTNADER OCH FÖRUTBETALDA

	Koncernen		Moderbolaget
TEUR	2020	2019	2020	2019
Fastighetskostnader	233	289	-	-
Övriga upplupna kostnader	632	662	496	457
Summa	865	951	496	457

28 AKTIER OCH ANDELAR I KONCERNFÖRETAG

	Moderbolaget
TEUR	2020	2019
Ingående anskaffningsvärden	143 433	146 946
Återbetalning av aktieägartillskott	-1 000	-
Tillkommande anskaffningsvärden1	14	55
Avyttring	-	-3 568
Utgående ackumulerade anskaffningsvärden	142 447	143 433

¹ Tillkommande anskaffningsvärde är i sin helhet hänförlig till anställdas incitamentsprogram LTIP.

Direktägda dotterbolag	Säte	Antal aktier/andelar	Kapital- och röstandel, %	Bokfört värde, TEUR
Eastnine Baltics OÜ	Tallin, Estland	2 500	100	142 447

Säte	Antal aktier/andelar	Kapital- och röstandel, %
Riga, Lettland	14 955 000	100
Riga, Lettland	8 565 000	100
Riga, Lettland	1 950 000	100
Riga, Lettland	10 000 000	100
Vilnius, Litauen	9 600	100
Vilnius, Litauen	101	100
Vilnius, Litauen	2 600	100
Vilnius, Litauen	2 700	100
Vilnius, Litauen	2 600	100
Vilnius, Litauen	3 620	100
Vilnius, Litauen	2 500	100
Vilnius, Litauen	2 500	100
Vilnius, Litauen	2 600	100

29 FINANSIELLA INSTRUMENT

En finansiell tillgång eller finansiell skuld tas normalt upp i balansräkningen på transaktionsdagen. En finansiell tillgång tas bort ur balansräkningen när rättigheterna enligt avtal realiseras, förfaller eller när väsentliga risker och förmåner som är förknippade med tillgången överlåtits. En finansiell skuld (eller del därav) upphör i balansräkningen när förpliktelsen i avtalet fullgjorts eller på annat sätt avtalats bort.

Beräkning av verkligt värde

Följande sammanfattar de metoder och antaganden som används för att fastställa verkligt värde för finansiella instrument.

Finansiella instrument som värderas till verkligt värde via årets resultat

För en beskrivning av de metoder som tillämpas vid värdering av finansiella instrument som värderas till verkligt värde via årets resultat, se not 1 (Redovisningsprinciper).

Finansiella instrument som inte värderas till verkligt värde över årets resultat

För kundfordringar och leverantörskulder anses det redovisade värdet återspegla verkligt värde eftersom den återstående löptiden i allmänhet är kort. Detta är också fallet för kassa och bank. Verkligt

värde för övriga lång- och kortfristiga lån bedöms inte avvika materiellt från redovisat värde.

Värdering till verkligt värde

Eastnine tillämpar IFRS 13 för uppskattningar av verkligt värde och IFRS 13 och IFRS 7 för upplysningsändamål. Dessa kräver att Bolaget klassificerar värderingarna till verkligt värde enligt en hierarki som återspeglar betydelsen av de data som använts för att göra värderingarna. Hierarkin har följande nivåer:

• Nivå 1: Noterade priser (ojusterade) på aktiva marknader för identiska tillgångar eller skulder.
• Nivå 2: Andra indata än de noterade priser som ingår i nivå 1, som är observerbara för tillgången eller skulden antingen direkt (dvs. som priser) eller indirekt (dvs. härledda från priser).
• Nivå 3: Indata för tillgången eller skulden, som inte bygger på observerbara marknadsdata (dvs. icke observerbar indata).

Den nivå i hierarkin för verkligt värde där värderingen till verkligt värde kategoriseras ska bestämmas med grund i den lägsta nivå indata som är signifikant för värderingen till verkligt värde i sin helhet. I detta syfte görs bedömningen av indatas signifikans med beaktande av värderingen till verkligt värde i sin helhet. Om det i en värdering till verkligt värde används observerbara indata som kräver betydande justering som har sin grund i icke observerbara data, är detta en värdering på nivå 3. Bedömningen av signifikansen för

Not 29 forts.

särskilda indata i värderingen till verkligt värde i sin helhet kräver beaktande av de faktor som särskilt gäller för tillgången eller skulden. En beskrivning av hur verkligt värde bestäms återfinns i not 1 (Redovisningsprinciper).

I tabellen nedan framgår de kategorier av finansiella instrument som finns i koncernen respektive moderbolaget. Finansiella tillgångar och skulder, redovisade till upplupet anskaffningsvärde respektive verkligt värde, klassificerade enligt IFRS 9 med undantag för investering i intressebolag som redovisas till verkligt värde enligt undantag i IAS 28 p. 18-19.

Finansiella tillgångar och skulder, TEUR	Finansiella instrument värderade till verkligt värde via årets resultat		Finansiella tillgångar redovisade till upplupet anskaffningsvärde		Finansiella skulder redovisade till upplupet anskaffnings värde		Summa redovisat värde
Koncernen	2020	2019	2020	2019	2020	2019	2020	2019
Långfristiga värdepappers innehav (nivå 3)	102 152	88 709	-	-	-	-	102 152	88 709
Kundfordringar	-	-	959	1 140	-	-	959	1 140
Övriga fordringar	-	-	27	448	-	-	27	448
Likvida medel	-	-	24 278	37 406	-	-	24 278	37 406
Summa finansiella tillgångar	102 152	88 709	25 265	38 994	-	-	127 417	127 703
Skulder till kreditinstitut	-	-	-	-	173 151	137 771	173 151	137 771
Derivat (nivå 2)	2 745	1 963	-	-	-	-	2 745	1 963
Leverantörsskulder	-	-	-	-	440	864	440	864
Övriga finansiella skulder	-	-	-	-	1 272	1 359	1 272	1 359
Summa finansiella skulder	2 745	1 963	-	-	174 863	139 994	177 608	141 957

Finansiella tillgångar och skulder, TEUR	Finansiella instrument värderade till verkligt värde via årets resultat		Finansiella tillgångar redovisade till upplupet anskaffningsvärde		Finansiella skulder redovisade till upplupet anskaffnings värde		Summa redovisat värde
Moderbolaget	2020	2019	2020	2019	2020	2019	2020	2019
Långfristiga värdepappersin nehav (nivå 3)	79 320	66 897	-	-	-	-	79 320	66 897
Lån till koncernföretag	-	-	27 527	27 527	-	-	27 527	27 527
Övriga fordringar	-	-	1 385	2 754	-	-	1 385	2 754
Likvida medel	-	-	10 995	3 038	-	-	10 995	3 038
Summa finansiella tillgångar	79 320	66 897	39 907	33 320	-	-	119 227	100 216
Leverantörsskulder	-	-	-	-	150	103	150	103
Övriga finansiella skulder	-	-	-	-	5	139	5	139
Summa finansiella skulder	-	-	-	-	155	242	155	242

Nedanstående tabeller analyserar finansiella tillgångar som värderats till verkligt värde i nivå 3. Segmentet Fastighetsfond avser innehavet i East Capital Baltic Property Fund II och segmentet Övrigt avser innehavet i JSC Melon Fashion Group. Fastighetsfondens fastigheter har värderats externt vid årets slut. JSC Melon Fashion Group har värderats internt av Eastnine genom en diskonterad kassaflödesmodell.

Förändringar i långfristiga värdepappersinnehav
värderade till verkligt värde i nivå 3, TEUR	Fastighetsfond		Övrigt		Summa
Koncernen	2020	2019	2020	2019	2020	2019
Ingående balans 1 januari	21 812	43 986	66 897	48 912	88 709	92 898
Förvärv/ökningar	-	1 982	-	-	-	1 982
Avyttringar/minskningar	-	-25 090	-	-	-	-25 090
Orealiserade värdeförändringar via årets resultat	1 019	-243	12 423	17 985	13 442	17 742
Realiserade värdeförändringar via årets resultat	-	1 177	-	-	-	1 177
Utgående balans 31 december	22 831	21 812	79 320	66 897	102 152	88 709
Moderbolaget			2020	2019	2020	2019
Ingående balans 1 januari			66 897	48 912	66 897	48 912
Orealiserade värdeförändringar via årets resultat			12 423	17 985	12 423	17 985
Utgående balans 31 december			79 320	66 897	79 320	66 897

Fastighetsfondens fastigheter externvärderas vid årets slut på uppdrag av fondförvaltaren. JSC Melon Fashion Group värderas av Eastnine kvartalsvis.

Värderingsmetoder för onoterade innehav

Innehav	Segment		Värderingsmetod Värderingsantaganden
East Capital Baltic Property Fund II	Fastighetsfond	DCF	WACC 7-9 %, direktavkastningskrav 6-8 %
JSC Melon Fashion Group	Övrigt	DCF	Långsiktig tillväxttakt 3,5 %, långsiktig rörelsemarginal 8,3 %, WACC 14,6 %, minoritets- och likviditetsrabatt om 25 % tillämpas.

Diskonterade kassaflödesmodellen (DCF), genomsnittlig vägd kapitalkostnad (WACC).

För värdet på innehaven i Fastighetsfond och Övrigt som redovisas till verkligt värde via resultaträkningen, skulle förändringar på balansdagen avseende ett av de signifikanta icke observerbara indata, samtidigt som andra indata förblir oförändrade, få följande påverkan på verkligt värde:

Känslighetsanalys

	Värdepåverkan, TEUR
Känslighetsparametrar	Fastighetsfond		Övrigt
Direktavkastningskrav +/- 0,5 %-enheter	-1 436	1 640	-	-
Genomsnittlig vägd kapitalkostnad (WACC) +/- 0,5 %-enheter på Fastighetsfond, +/- 1,0 %-enheter på Övrigt	-1 454	1 505	-6 949	8 340
Långsiktig tillväxttakt +/- 0,4 %-enheter	-	-	1 977	-1 840
Långsiktig rörelsemarginal +/- 0,5 %-enheter	-	-	3 165	-3 164

30 FINANSIELLA RISKER OCH RISKHANTERING

Eastnine är genom sin verksamhet exponerat mot olika slags risker. Bolagets finanspolicy fastställs av styrelsen. Hantering av finansiella risker sköts primärt av finansfunktionen i enlighet med styrelsens fastställda finanspolicy.

Finansiella risker

Eastnine har exponering mot följande finansiella risker:

(A) Ränterisk

Ränterisk definieras som risken för att utvecklingen på räntemarknaden ger negativa effekter på resultat och kassaflöde, genom ökade räntekostnader för lån från kreditinstitut och övrig räntedrivande finansiering som är kopplade till marknadsräntor. Räntekostnader utgör normalt en av de största kostnadsposterna i ett fastighetsbolag med stor påverkan på Bolagets resultat. Enligt finanspolicy skall ränterisken begränsas genom att minst 50 procent av skulder till kreditinstitut ska ha bunden ränta om minst 12 månader. Eastnine binder ränta via derivat i form av ränteswapar.

Andelen skulder till kreditinstitut, se not 23 (Skulder till kreditinstitut) med bunden ränta genom ränteswappar uppgick vid årets slut till 75 procent (79). Verkligt värde på gällande swapavtal uppgick vid utgången av året till -2 745 TEUR (-1 963), se not 11. Genomsnittlig kapitalbindningstid på skulder till kreditinstitut var 3,0 år (3,5). Genomsnittlig räntebindningstid var 2,3 år (3,1).

Tabellen nedan sammanfattar effekterna på Eastnines resultat och eget kapital vid förändring av marknadsräntor exklusive värdeförändring på Bolagets ränteswapar.

Känslighetsanalys marknadsränta

Kassaflöde och intjäning, TEUR	2020	2019
Marknadsränta +/- 50 räntepunkter	+87 / -87	+33 / -88
Marknadsränta +/- 100 räntepunkter	-107 / -173	-115 / -176

(B) Valutarisk

Euro är Eastnines funktionella valuta. Valutarisk är den risk som uppstår i och med volatilitet i valutakurser, då värdet av redovisade tillgångar och skulder i andra valutor än euro fluktuerar på grund av valutakursförändringar. Eastnine arbetar internationellt och äger både monetära (kassa och likvida medel) och icke-monetära (investeringar i värdepappersinnehav) finansiella tillgångar som har andra valutor än euro. Bolagets valutaexponering i investeringsverksamheten vid årets slut var mot rubeln (RUB). Vidare utgörs moderbolagets rörelsekostnader främst av kostnader i svenska kronor samt att Eastnine utbetalar aktieägardistributioner, såsom till exempel utdelning, i svenska kronor. Bolaget kan besluta att säkra dessa transaktioner. Transaktioner till dagskurs och terminskurs samt optioner kan användas som delar i valutasäkringsstrategin. Säkringstransaktioner kan medföra kostnader och kan leda till förluster.

För att minska valutarisken placeras kassa och likvida medel huvudsakligen i euro. Eastnine har under året ej valutasäkrat tillgångar i rubel.

Tabellen nedan redovisar känslighetsanalys av de tillgångar och skulder som har en annan valuta än euro.

Tillgångar och skulder i främmande valutor

Monetära tillgångar och skulder, TEUR	2020	2019
Valuta i SEK	270	82
Leasingskuld i SEK	468	567
Icke-monetära tillgångar1, TEUR	2020	2019
Valuta i RUB	79 320	66 897

1Valutarisk i rubel vilket i sin helhet avser Eastnines innehav i Melon Fashion Group redovisat till verkligt värde.

Not 30 forts.

Känslighetsanalys för valutakursrisker

			Påverkan på årets resultat och eget kapital, TEUR
Riskfaktorer	Förändring, %	2020	2019
Växelkurs EUR/RUB	+/- 10	7 932	6 690
Värde Fastighetsfond och Övrigt, nivå 3	+/- 10	10 215	8 871

(C) LIKVIDITETSSRISK

Likviditetsrisk är risken att Eastnine saknar likvida medel för att fullgöra sina betalningsåtaganden. Bolagets investeringar i onoterade och mindre likvida tillgångar innebär en likviditetsrisk vad gäller möjligheten att snabbt avyttra innehav. I det att Eastnine har en hög soliditet bedöms risken för betalningsinställelse som låg. Enligt finanspolicyn ska Bolaget ha tillräcklig likviditet för att täcka kommande sex månaders behov inklusive beslutade förvärv. Eastnine gör månatliga likviditetsprognoser över kommande tolv månaderna.

Eastnine-koncernen hade vid utgången av 2020 en kassa som motsvarade 5 procent av det totala tillgångsvärdet och outnyttjade krediter uppgående till 3 000 TEUR.

(D) REFINANSIERINGSRISK

Refinansieringsrisk är risken att inte erhålla ny finansiering i samma utsträckning som behoven, antingen vid förfall av befintlig finansiering eller vid behov av ny finansiering. Enligt finanspolicyn ska belåningsgraden inte överstiga 60 procent, kapitalbindningen ska uppgå till minst 1,5 år samt att maximalt 40 procent av skulderna till kreditinstitut ska förfalla inom varje enskild 12-månadersperiod. Vid årets slut uppgick belåningsgraden till 46 procent (47) och kapitalbindningen var 3,0 år (3,5) medan kreditförfall överstigande 40 procent i enskild tolvmånadersperiod för närvarande förekommer.

(E) KREDITRISK

Kreditrisk är risken att framförallt hyresgäster inte kan fullgöra sina skyldigheter eller vid placering av likvida medel vilket kan orsaka Eastnine en finansiell förlust. Enligt finanspolicyn ska motparter lämna fullgod garanti eller inneha en kreditvärdering med två av tre av följande kriterier på kort respektive lång sikt; S&P (A-1/A), Moody´s (P-1/A och Fitch(F1/A). Vidare skall likvida medel placeras på två större nordiska banker fördelat på länderna där Bolaget har verksamhet.

Betalningsförmågan hos hyresgästerna är god och hyresförlusterna försumbara under 2020. Rabatter hänförliga till Covid-19 har lämnats med 280 TEUR motsvarande 1,5 procent av total årshyra.

Löptidsanalys finansiella instrument

31 december 2020, TEUR	Totalt	< 3 mån	3-12 mån	1-3 år	3-5 år	> 5 år
Räntebärande skulder	173 151	1 528	18 415	88 198	65 010	-
Ränta för räntebärande skulder	8 071	755	2 190	4 355	771	-
Ränta för derivat	2 372	217	652	1 447	56	-
Leasingskuld	679	35	106	283	255	-
Leverantörsskulder	440	440	-	-	-	-
Summa finansiella instrument	184 713	2 975	21 363	94 283	66 092	-
31 december 2019, TEUR
	Totalt	< 3 mån	3-12 mån	1-3 år	3-5 år	> 5 år
Räntebärande skulder	137 771	1 300	3 900	34 894	97 677	-
Ränta för räntebärande skulder	7828	603	1 788	4 057	1 380	-
Ränta för derivat	2 404	171	507	1 277	449	-
Leasingskuld	754	33	100	268	268	85
Leverantörsskulder	864	864	-	-	-	-

1 För tomträttsavgälder, vilka anses vara eviga, sker ingen amortering av leasingskulden.

Närståendeförhållanden

Eastnine AB har närståendeförhållande med sina dotterföretag, se not 28 (Aktier och andelar i koncernföretag), samt med styrelseledamöter och anställda.

Investeringsavtal

Förvaltningsavgiften för East Capital Baltic Property Fund II är 1,75 procent. Resultatbaserade avgifter uppgår till 20 procent, om en tröskelvärdeökning om 7 procent per år har uppnåtts.

Transaktioner med personal i ledande ställning och dem närstående företag

Eastnines företagsledning, styrelseledamöter och deras nära familjemedlemmar samt närstående företag kontrollerar 29 procent (30) av rösterna i Bolaget. Information om ersättningar till ledande

befattningshavare framgår av not 5 (Anställda, personalkostnader och ledande befattningshavares ersättningar).

Övriga transaktioner med närstående bolag

Lån till Eastnine Lithuania UAB	2020	2019
Nominellt belopp, TEUR	27 527	27 527
Ränta under året, TEUR	1 380	1 376
Total upplupen ränta, TEUR	1 380	2 752
Ränta, %	5,0	5,0
Förfalloår	2021	2021

32 SPECIFIKATIONER TILL KASSAFLÖDESANALYSEN

Justering för poster som inte ingår i kassaflöde för den löpande verksamheten

		Koncernen	Moderbolaget
TEUR	2020	2019	2020	2019
Realiserade värdeför ändringar i investeringar	-	-1 177	-	-
Realisationsförlust avytt ring av koncernföretag	-	-	-	3 521
Orealiserade värde förändringar i fastigheter	-17 383	-10 208	-	-
Orealiserade värde förändringar i derivat	782	1 006	-	-
Orealiserade värdeför ändringar i investeringar	-13 443	-17 742	-12 423	-17 985
Av- och nedskrivningar	165	60	123	1
Långsiktigt incitaments program (LTIP 2018)	126	151	126	151
Övrigt	59	42	95	10
Summa	-29 694	-27 868	-12 079	-14 301

Betalda och erhållna räntor

	Koncernen		Moderbolaget
TEUR	2020	2019	2020	2019
Erhållna räntor	-	-	2 753	-
Erlagda räntor	-3 713	-2 216	-11	-4

33 RESULTAT PER AKTIE

Resultat per aktie, EUR	2020	2019
Resultat per aktie, före utspädning	1,70	1,66
Resultat per aktie, efter utspädning	1,70	1,66

Underlaget för de täljare och nämnare som använts i ovanstående beräkningar av resultat per aktie anges nedan:

Beräkningar och resultat	2020	2019
Årets resultat hänförligt till moderbolagets stamaktieägare, TEUR	36 155	35 266
Genomsnittligt antal stamaktier justerat för återköpta aktier, före utspädning, tusental aktier	21 269	21 187
Effekt av Bolagets långsiktiga incitamentsprogram för anställda (LTIP), tusental aktier	50	44
Genomsnittligt antal stamaktier justerat för återköpta aktier, efter utspädning, tusental aktier	21 319	21 231

Ställda säkerheter för skulder, TEUR Koncernen 2020 2019 Förvaltningsfastigheter 364 300 296 800 Aktier i dotterbolag 120 702 72 246 Summa 485 002 369 046

Säkerheter för kreditlån. I merparten av kreditavtalen förekommer covenanter bland annat för belåningsgrader, minimum eget kapital, ränte- och amorteringstäckningsgrader och krav på likvida medel på bankkonto.

	Moderbolaget
Eventualförpliktelser, TEUR	2020	2019
Borgensförbindelser avseende dotterbolags skulder	118 325	73 197
Summa	118 325	73 197

35 UPPGIFTER OM MODERBOLAGET

Eastnine AB är ett svenskregistrerat aktiebolag med säte i Stockholm. Moderbolagets aktier är noterade på Nasdaq Stockholm. Adressen till huvudkontoret är Kungsgatan 30, Box 7214, 103 88 Stockholm.

Inga väsentliga händelser har inträffat efter räkenskapsårets slut.

Flerårsöversikt nyckeltal

Nyckeltal	2020	2019	20184	20174	2016
Fastighetsrelaterade
Uthyrningsbar yta, tkvm	121,0	99,5	62,8	37,8	-
Antal fastigheter	10	9	5	3	-
Förvaltningsfastigheter, TEUR	372 400	290 256	158 862	107 505	-
Överskottsgrad, %	91	89	84	71	-
Uthyrningsgrad yta, %	92,6	92,7	88,8	97,0	-
Genomsnittshyra, EUR/kvm/månad	14,9	14,7	14,5	13,8	-
WAULT, år	4,4	5,0	2,8	2,5	-
Genomsnittligt direktavkastningskrav, %	5,8	-	-	-	-
Miljöcertifierade fastigheter 1, % av kvm	87	72	56	-	-
Finansiella
Hyresintäkter, TEUR	19 186	13 348	9 130	5 703	-
Driftnetto, TEUR	17 497	11 946	7 690	4 035	-
Förvaltningsresultat, TEUR	10 011	5 489	3 180	-1 344	-
Belåningsgrad, %	36	36	27	17	-
Belåningsgrad förvaltningsfastigheter, %	46	47	43	30	-
Kapitalbindningstid, Skulder till kreditinstitut, år	3,0	3,5	4,6	-	-
Räntebindningstid, Skulder till kreditinstitut, år	2,3	3,1	4,6	-	-
Skuldkvot, ggr	12,4	17,1	15,7	-	-
Soliditet, %	62	64	76	86	99
Räntetäckningsgrad, ggr	3,7	3,5	3,6	-	-
Genomsnittlig räntenivå, %	2,3	2,3	2,5	2,7	-
Avkastning på eget kapital, Direktägda fastigheter, %	15,8	14,3	13,2	15,2	-
Avkastning på eget kapital, %	12,5	13,9	6,5	7,0	-
Kassaflöde per aktie från den löpande verksamheten, EUR	0,52	0,40	0,08	-0,07	-
Kassaflöde per aktie, EUR	-0,61	-1,31	0,14	-0,70	-
Aktierelaterade Eget kapital, TEUR	309 942	268 192	240 819	242 457	247 558
Långsiktigt substansvärde, TEUR	323 542	276 470	245 521	245 050	-
Börsvärde, TEUR	275 527	276 546	205 052	206 348	196 179
Börsvärde, TSEK	2 768 633	2 905 881	2 078 197	2 028 711	1 879 784
Antal utgivna aktier vid årets slut, tusental	22 370	22 370	22 370	24 816	28 162
Antal utgivna aktier vid årets slut,
justerat för återköpta aktier, tusental	22 149	21 149	21 501	22 948	25 604
Vägt genomsnittligt antal aktier, justerat för återköpta aktier, tusental	21 269	21 187	22 128	24 334	27 027
Resultat per aktie efter skatt, EUR	1,70	1,66	0,71	0,70	0,49
Förvaltningsresultat per aktie, EUR	0,47	0,26	0,14	-0,05	-
Utdelning per aktie, EUR 2	0,30	0,26	0,22	0,21	0,09
Utdelning per aktie, SEK 2	3,00	2,70	2,30	2,10	0,90
Eget kapital per aktie, EUR	14,0	12,7	11,2	10,6	9,7
Eget kapital per aktie, SEK	141	133	114	104	93
Långsiktigt substansvärde per aktie, EUR	14,6	13,1	11,4	10,7	-
Långsiktigt substansvärde per aktie, SEK	147	137	116	105	-
Aktiekurs, EUR 3	12,4	13,1	9,2	8,3	7,0
Aktiekurs, SEK 3	125,00	137,40	92,90	81,75	66,75
Övriga
EUR/SEK	10,05	10,51	10,14	9,83	9,58
EUR/RUB	90,50	69,72	79,30	69,13	64,39

1 Miljöcertifierad yta i relation till total yta (exklusive yta som förväntas bli föremål för omfattande projektutveckling).

2 Föreslagen utdelning för 2020, 3,00 SEK per aktie motsvarande 0,30 EUR per aktie.

3 Ej justerad för utdelning.

4 Jämförelsetalen för resultatposter avseende år 2017 och år 2018 avser proforma.

Härledning av nyckeltal

Nyckeltal	2020	2019	2018	2017	2016
Hyresintäkter	19 186	13 348	9 130	5 703	-
Driftnetto	17 497	11 946	7 690	4 035	-
Överskottsgrad, %	91	89	84	71	-
Förvaltningsfastigheter och långfristiga
värdepappersinnehav	474 552	378 965	251 760	194 522	-
Skulder till kreditinstitut	173 151	137 771	67 550	32 545	-
Belåningsgrad, %	36	36	27	17	-
Förvaltningsfastigheter	372 400	290 256	158 862	107 505	-
Skulder till kreditinstitut	173 151	137 771	67 550	32 545	-
Belåningsgrad förvaltningsfastigheter, %	46	47	43	30	-
Eget kapital	309 942	268 192	240 819	242 457	-
Återläggning derivat	2 745	1 963	957	176	-
Återläggning redovisad uppskjuten skatt	10 855	6 315	3 745	2 417	-
Långsiktigt substansvärde, TEUR	323 542	276 470	245 521	245 050	-
Driftnetto	17 497	11 946	7 690	4 035	-
Centrala administrationskostnader	-3 515	-3 873	-3 387	-4 154	-
Summa	13 982	8 073	4 303	-119	-
Skulder till kreditinstitut	173 151	137 771	67 550	32 545	-
Skuldkvot, ggr	12,4	17,1	15,7	Neg	-
Förvaltningsresultat	10 011	5 489	3 180	-1 344	-
Räntekostnader	3 703	2 225	1 212	-908	-
Resultat före räntekostnader	6 308	7 714	4 392	-2 252	-
Räntetäckningsgrad, ggr	3,7	3,5	3,6	Neg	-
Årets resultat, Direktägda fastigheter	25 671	16 045	10 079	7 444	-
Genomsnittligt eget kapital, Direktägda fastigheter	162 795	112 439	74 495	48 867	-
Avkastning på eget kapital, Direktägda fastigheter, %	15,8	14,3	13,2	15,2	-
Årets resultat	36 155	35 266	15 641	17 085	13 303
Genomsnittligt eget kapital	289 067	254 506	241 638	245 008	250 560
Avkastning på eget kapital, %	12,5	13,9	6,5	7,0	5,3

Styrelsens och vd:s försäkran

Styrelsen och verkställande direktören försäkrar att årsredovisningen och koncernredovisningen har upprättats i enlighet med god redovisningssed i Sverige och koncernredovisningen har upprättats i enlighet med de internationella redovisningsstandarder som avses i Europaparlamentets och rådets förordning (EG) nr 1606/2002 av den 19 juli 2002 om tillämpning av internationella redovisningsstandarder. Årsredovisningen ger en rättvisande bild av koncernens och moderbolagets ställning och resultat. Förvaltningsberättelsen för koncernen respektive moderbolaget ger en rättvisande översikt över koncernens och moderbolagets verksamhet, ställning och resultat samt beskriver väsentliga risker och osäkerhetsfaktorer som moderbolaget och koncernen står inför.

Stockholm den 25 mars 2021

Liselotte Hjorth Ordförande

Peter Elam Håkansson Ledamot

Ledamot

Ylva Sarby Westman

Christian Hermelin Ledamot

Peter Wågström Ledamot

Kestutis Sasnauskas Verkställande direktör

Vår revisionsberättelse har lämnats den 25 mars 2021.

KPMG AB

Peter Dahllöf Auktoriserad revisor

Årsredovisningen och koncernredovisningen har som framgår ovan godkänts för utfärdande av styrelsen den 22 mars 2021. Koncernens resultat- och balansräkning och moderbolagets resultat- och balansräkning blir föremål för fastställelse på årsstämman den 5 maj 2021.

Revisionsberättelse

Till bolagsstämman i Eastnine AB (publ), org. nr 556693-7404

Rapport om årsredovisningen och koncernredovisningen

Uttalanden

Vi har utfört en revision av årsredovisningen och koncernredovisningen för Eastnine AB (publ) för år 2020 med undantag för bolagsstyrningsrapporten på sidorna 94-97. Bolagets årsredovisning och koncernredovisning ingår på sidorna 56-88 och 94-97 i detta dokument.

Enligt vår uppfattning har årsredovisningen upprättats i enlighet med årsredovisningslagen och ger en i alla väsentliga avseenden rättvisande bild av moderbolagets finansiella ställning per den 31 december 2020 och av dess finansiella resultat och kassaflöde för året enligt årsredovisningslagen. Koncernredovisningen har upprättats i enlighet med årsredovisningslagen och ger en i alla väsentliga avseenden rättvisande bild av koncernens finansiella ställning per den 31 december 2020 och av dess finansiella resultat och kassaflöde för året enligt International Financial Reporting Standards (IFRS), så som de antagits av EU, och årsredovisningslagen. Våra uttalanden omfattar inte bolagsstyrningsrapporten på sidorna 94-97. Förvaltningsberättelsen är förenlig med årsredovisningens och koncernredovisningens övriga delar.

Vi tillstyrker därför att bolagsstämman fastställer resultaträkningen och balansräkningen för moderbolaget samt rapport över totalresultat och rapport över finansiell ställning för koncernen.

Våra uttalanden i denna rapport om årsredovisningen och koncernredovisningen är förenliga med innehållet i den kompletterande rapport som har överlämnats till moderbolagets styrelse i enlighet med revisorsförordningens (537/2014) artikel 11.

Grund för uttalanden

Vi har utfört revisionen enligt International Standards on Auditing (ISA) och god revisionssed i Sverige. Vårt ansvar enligt dessa standarder beskrivs närmare i avsnittet Revisorns ansvar. Vi är oberoende i förhållande till moderbolaget och koncernen enligt god revisorssed i Sverige och har i övrigt fullgjort vårt yrkesetiska ansvar enligt dessa krav. Detta innefattar att, baserat på vår bästa kunskap och övertygelse, inga förbjudna tjänster som avses i revisorsförordningens (537/2014) artikel 5.1 har tillhandahållits det granskade bolaget eller, i förekommande fall, dess moderföretag eller dess kontrollerade företag inom EU.

Vi anser att de revisionsbevis vi har inhämtat är tillräckliga och ändamålsenliga som grund för våra uttalanden.

Särskilt betydelsefulla områden

Särskilt betydelsefulla områden för revisionen är de områden som enligt vår professionella bedömning var de mest betydelsefulla för revisionen av årsredovisningen och koncernredovisningen för den aktuella perioden. Dessa områden behandlades inom ramen för revisionen av, och i vårt ställningstagande till, årsredovisningen och koncernredovisningen som helhet, men vi gör inga separata uttalanden om dessa områden.

Värdering av förvaltningsfastigheter och långfristiga värdepappersinnehav

Se not 1, 10 och 12 och redovisningsprinciper på sidorna 66-69 i årsredovisningen och koncernredovisningen för detaljerade upplysningar och beskrivning av området.

Beskrivning av området

Koncernen har onoterade tillgångar i form av förvaltningsfastigheter, aktier i intressebolag och fondandelar, vilka värderas till verkligt värde baserat på marknadsdata respektive icke observerbara data.

Investeringarna utgör tillgångar som värderas baserat på modeller och antaganden (s k "nivå 3"-investeringar i redovisningstermer). Det faktum att försäljningstransaktioner av liknande investeringar är sällsynta, innebär att det är svårt att underbygga värderingen med hänvisning till dylika transaktioner.

Mot denna bakgrund är värderingen av nivå 3-investeringar förknippade med en hög inneboende risk och efterföljande transaktioner i sådana investeringar kan ha väsentligt annorlunda utfall jämfört med tidigare värderingar.

Per den 31 december 2020 uppgår tillgångar klassificerade som nivå 3 till 475 MEUR, vilket motsvarar 94 procent av koncernens totala tillgångar.

Hur området har beaktats i revisionen

Vi har bedömt koncernens värderingsmetod i relation till gällande redovisningsregelverk.

Vi har också utvärderat nyckelkontroller i värderingsprocessen, innefattande bedömningar och godkännanden av antaganden och metoder som har använts vid modellbaserade beräkningar, liksom koncernens kontroll av värderingar från externa parter.

Vi har utmanat de metoder och antaganden som använts vid värderingen av onoterade tillgångar.

Vi har bedömt metoderna som används i värderingsmodellerna mot branschpraxis och värderingsriktlinjer. Vi har också använt oss av KPMGs egna specialister.

Vidare har vi bedömt fullständigheten och riktigheten i upplysningarna i årsredovisningen och koncernredovisningen.

Annan information än årsredovisningen och koncernredovisningen

Detta dokument innehåller även annan information än årsredovisningen och koncernredovisningen och återfinns på sidorna 1-55, 92-93 och 98-111. Den andra informationen består också av ersättningsrapporten som vi förväntar oss att få tillgång till efter datumet för denna revisionsberättelse. Det är styrelsen och verkställande direktören som har ansvaret för denna andra information.

Vårt uttalande avseende årsredovisningen och koncernredovisningen omfattar inte denna information och vi gör inget

uttalande med bestyrkande avseende denna andra information.

I samband med vår revision av årsredovisningen och koncernredovisningen är det vårt ansvar att läsa den information som identifieras ovan och överväga om informationen i väsentlig utsträckning är oförenlig med årsredovisningen och koncernredovisningen. Vid denna genomgång beaktar vi även den kunskap vi i övrigt inhämtat under revisionen samt bedömer om informationen i övrigt verkar innehålla väsentliga felaktigheter.

Om vi, baserat på det arbete som har utförts avseende denna information, drar slutsatsen att den andra informationen innehåller en väsentlig felaktighet, är vi skyldiga att rapportera detta. Vi har inget att rapportera i det avseendet.

Styrelsens och verkställande direktörens ansvar

Det är styrelsen och verkställande direktören som har ansvaret för att årsredovisningen och koncernredovisningen upprättas och att de ger en rättvisande bild enligt årsredovisningslagen och, vad gäller koncernredovisningen, enligt IFRS så som de antagits av EU. Styrelsen och verkställande direktören ansvarar även för den interna kontroll som de bedömer är nödvändig för att upprätta en årsredovisning och koncernredovisning som inte innehåller några väsentliga felaktigheter, vare sig dessa beror på oegentligheter eller misstag

Vid upprättandet av årsredovisningen och koncernredovisningen ansvarar styrelsen och verkställande direktören för bedömningen av bolagets och koncernens förmåga att fortsätta verksamheten. De upplyser, när så är tillämpligt, om förhållanden som kan påverka förmågan att fortsätta verksamheten och att använda antagandet om fortsatt drift. Antagandet om fortsatt drift tillämpas dock inte om styrelsen och verkställande direktören avser att likvidera bolaget, upphöra med verksamheten eller inte har något realistiskt alternativ till att göra något av detta.

Revisorns ansvar

Våra mål är att uppnå en rimlig grad av säkerhet om huruvida årsredovisningen och koncernredovisningen som helhet inte innehåller några väsentliga felaktigheter, vare sig dessa beror på oegentligheter eller misstag, och att lämna en revisionsberättelse som innehåller våra uttalanden. Rimlig säkerhet är en hög grad av säkerhet, men är ingen garanti för att en revision som utförs enligt ISA och god revisionssed i Sverige alltid kommer att upptäcka en väsentlig felaktighet om en sådan finns. Felaktigheter kan uppstå på grund av oegentligheter eller misstag och anses vara väsentliga om de enskilt eller tillsammans rimligen kan förväntas påverka de ekonomiska beslut som användare fattar med grund i årsredovisningen och koncernredovisningen.

Som del av en revision enligt ISA använder vi professionellt omdöme och har en professionellt skeptisk inställning under hela revisionen. Dessutom:

— identifierar och bedömer vi riskerna för väsentliga felaktigheter i årsredovisningen och koncernredovisningen, vare sig dessa beror på oegentligheter eller misstag, utformar och utför granskningsåtgärder bland annat utifrån dessa risker och inhämtar revisionsbevis som är tillräckliga och ändamålsenliga för att utgöra en grund för våra uttalanden. Risken för att inte upptäcka en väsentlig felaktighet till följd av oegentligheter är högre än för en väsentlig felaktighet som beror på misstag, eftersom oegentligheter kan innefatta agerande i maskopi,

förfalskning, avsiktliga utelämnanden, felaktig information eller åsidosättande av intern kontroll.

— skaffar vi oss en förståelse av den del av bolagets interna kontroll som har betydelse för vår revision för att utforma granskningsåtgärder som är lämpliga med hänsyn till omständigheterna, men inte för att uttala oss om effektiviteten i den interna kontrollen.

— utvärderar vi lämpligheten i de redovisningsprinciper som används och rimligheten i styrelsens och verkställande direktörens uppskattningar i redovisningen och tillhörande upplysningar.

— drar vi en slutsats om lämpligheten i att styrelsen och verkställande direktören använder antagandet om fortsatt drift vid upprättandet av årsredovisningen och koncernredovisningen. Vi drar också en slutsats, med grund i de inhämtade revisionsbevisen, om huruvida det finns någon väsentlig osäkerhetsfaktor som avser sådana händelser eller förhållanden som kan leda till betydande tvivel om bolagets och koncernens förmåga att fortsätta verksamheten. Om vi drar slutsatsen att det finns en väsentlig osäkerhetsfaktor, måste vi i revisionsberättelsen fästa uppmärksamheten på upplysningarna i årsredovisningen och koncernredovisningen om den väsentliga osäkerhetsfaktorn eller, om sådana upplysningar är otillräckliga, modifiera uttalandet om årsredovisningen och koncernredovisningen. Våra slutsatser baseras på de revisionsbevis som inhämtas fram till datumet för revisionsberättelsen. Dock kan framtida händelser eller förhållanden göra att ett bolag och en koncern inte längre kan fortsätta verksamheten.

— utvärderar vi den övergripande presentationen, strukturen och innehållet i årsredovisningen och koncernredovisningen, däribland upplysningarna, och om årsredovisningen och koncernredovisningen återger de underliggande transaktionerna och händelserna på ett sätt som ger en rättvisande bild. — inhämtar vi tillräckliga och ändamålsenliga revisionsbevis avseende den finansiella informationen för enheterna eller affärsaktiviteterna inom koncernen för att göra ett uttalande avseende koncernredovisningen. Vi ansvarar för styrning, övervakning och utförande av koncernrevisionen. Vi är ensamt ansvariga för våra uttalanden.

Vi måste informera styrelsen om bland annat revisionens planerade omfattning och inriktning samt tidpunkten för den. Vi måste också informera om betydelsefulla iakttagelser under revisionen, däribland de eventuella betydande brister i den interna kontrollen som vi identifierat.

Vi måste också förse styrelsen med ett uttalande om att vi har följt relevanta yrkesetiska krav avseende oberoende, och ta upp alla relationer och andra förhållanden som rimligen kan påverka vårt oberoende, samt i tillämpliga fall åtgärder som har vidtagits för att eliminera hoten eller motåtgärder som har vidtagits.

Av de områden som kommuniceras med styrelsen fastställer vi vilka av dessa områden som varit de mest betydelsefulla för revisionen av årsredovisningen och koncernredovisningen, inklusive de viktigaste bedömda riskerna för väsentliga felaktigheter, och som därför utgör de för revisionen särskilt betydelsefulla områdena. Vi beskriver dessa områden i revisionsberättelsen såvida inte lagar eller andra författningar förhindrar upplysning om frågan.

Rapport om andra krav enligt lagar och andra författningar

Uttalanden

Utöver vår revision av årsredovisningen och koncernredovisningen har vi även utfört en revision av styrelsens och verkställande direktörens förvaltning för Eastnine AB (publ) för år 2020 samt av förslaget till dispositioner beträffande bolagets vinst eller förlust.

Vi tillstyrker att bolagsstämman disponerar vinsten enligt förslaget i förvaltningsberättelsen och beviljar styrelsens ledamöter och verkställande direktören ansvarsfrihet för räkenskapsåret.

Grund för uttalanden

Vi har utfört revisionen enligt god revisionssed i Sverige. Vårt ansvar enligt denna beskrivs närmare i avsnittet Revisorns ansvar. Vi är oberoende i förhållande till moderbolaget och koncernen enligt god revisorssed i Sverige och har i övrigt fullgjort vårt yrkesetiska ansvar enligt dessa krav.

Vi anser att de revisionsbevis vi har inhämtat är tillräckliga och ändamålsenliga som grund för våra uttalanden.

Styrelsens och verkställande direktörens ansvar

Det är styrelsen som har ansvaret för förslaget till dispositioner beträffande bolagets vinst eller förlust. Vid förslag till utdelning innefattar detta bland annat en bedömning av om utdelningen är försvarlig med hänsyn till de krav som bolagets och koncernens verksamhetsart, omfattning och risker ställer på storleken av moderbolagets och koncernens egna kapital, konsolideringsbehov, likviditet och ställning i övrigt.

Styrelsen ansvarar för bolagets organisation och förvaltningen av bolagets angelägenheter. Detta innefattar bland annat att fortlöpande bedöma bolagets och koncernens ekonomiska situation och att tillse att bolagets organisation är utformad så att bokföringen, medelsförvaltningen och bolagets ekonomiska angelägenheter i övrigt kontrolleras på ett betryggande sätt.

Verkställande direktören ska sköta den löpande förvaltningen enligt styrelsens riktlinjer och anvisningar och bland annat vidta de åtgärder som är nödvändiga för att bolagets bokföring ska fullgöras i överensstämmelse med lag och för att medelsförvaltningen ska skötas på ett betryggande sätt.

Revisorns ansvar

Vårt mål beträffande revisionen av förvaltningen, och därmed vårt uttalande om ansvarsfrihet, är att inhämta revisionsbevis för att med en rimlig grad av säkerhet kunna bedöma om någon styrelseledamot eller verkställande direktören i något väsentligt avseende:

— företagit någon åtgärd eller gjort sig skyldig till någon försummelse som kan föranleda ersättningsskyldighet mot bolaget, eller

— på något annat sätt handlat i strid med aktiebolagslagen, årsredovisningslagen eller bolagsordningen.

Vårt mål beträffande revisionen av förslaget till dispositioner av bolagets vinst eller förlust, och därmed vårt uttalande om detta, är att med rimlig grad av säkerhet bedöma om förslaget är förenligt med aktiebolagslagen

Rimlig säkerhet är en hög grad av säkerhet, men ingen garanti för att en revision som utförs enligt god revisionssed i Sverige alltid kommer att upptäcka åtgärder eller försummelser som kan föranleda ersättningsskyldighet mot bolaget, eller att ett förslag till dispositioner av bolagets vinst eller förlust inte är förenligt med aktiebolagslagen.

Som en del av en revision enligt god revisionssed i Sverige använder vi professionellt omdöme och har en professionellt skeptisk inställning under hela revisionen. Granskningen av förvaltningen och förslaget till dispositioner av bolagets vinst eller förlust grundar sig främst på revisionen av räkenskaperna. Vilka tillkommande granskningsåtgärder som utförs baseras på vår professionella bedömning med utgångspunkt i risk och väsentlighet. Det innebär att vi fokuserar granskningen på sådana åtgärder, områden och förhållanden som är väsentliga för verksamheten och där avsteg och överträdelser skulle ha särskild betydelse för bolagets situation. Vi går igenom och prövar fattade beslut, beslutsunderlag, vidtagna åtgärder och andra förhållanden som är relevanta för vårt uttalande om ansvarsfrihet. Som underlag för vårt uttalande om styrelsens förslag till dispositioner beträffande bolagets vinst eller förlust har vi granskat styrelsens motiverade yttrande samt ett urval av underlagen för detta för att kunna bedöma om förslaget är förenligt med aktiebolagslagen.

Revisorns granskning av bolagsstyrningsrapporten

Det är styrelsen som har ansvaret för bolagsstyrningsrapporten på sidorna 94-97 och för att den är upprättad i enlighet med årsredovisningslagen.

Vår granskning har skett enligt FARs uttalande RevR 16 Revisorns granskning av bolagsstyrningsrapporten. Detta innebär att vår granskning av bolagsstyrningsrapporten har en annan inriktning och en väsentligt mindre omfattning jämfört med den inriktning och omfattning som en revision enligt International Standards on Auditing och god revisionssed i Sverige har. Vi anser att denna granskning ger oss tillräcklig grund för våra uttalanden.

En bolagsstyrningsrapport har upprättats. Upplysningar i enlighet med 6 kap. 6 § andra stycket punkterna 2-6 årsredovisningslagen samt 7 kap. 31 § andra stycket samma lag är förenliga med årsredovisningens och koncernredovisningens övriga delar samt är i överensstämmelse med årsredovisningslagen.

KPMG AB, Box 382, 101 27, Stockholm, utsågs till Eastnine ABs (publ) revisor av bolagsstämman den 12 maj 2020. KPMG AB eller revisorer verksamma vid KPMG AB har varit bolagets revisor sedan 2007.

Stockholm den 25 mars 2021 KPMG AB

Styrelseordförande Liselotte Hjorth har ordet Styrelsearbete är långsiktigt

Vad har varit styrelsens huvudsakliga fokus under 2020?

Styrelsearbete är långsiktigt och en förhållandevis stor del av arbetet är ganska lika från år till år, även om tyngdpunkterna kan variera. Bolagets tidigare affärsplan löpte till slutet av 2020, vilket innebar att en ny plan med nya mål och strategier skulle tas fram och fastställas under året. Självklart har coronapandemin och analysen av dess effekter på omvärlden samt Eastnine tagit mycket tid i anspråk. Framtagandet av ett nytt incitamentsprogram har också varit lite utanför den ordinarie styrelseagendan.

Hur har coronapandemin påverkat styrelsearbetet?

Styrelsearbetet har fungerat förvånansvärt bra, men självklart har det varit tråkigt att inte kunna träffas fysiskt i samma utsträckning som vi är vana vid. Eastnine har precis som alla andra bolag använt nya tekniker för möten samt diskussioner och där har det varit en fördel med en förhållandevis liten styrelse. Jag är ändå tacksam över att vi lyckades hålla höstens strategimöte fysiskt, men under coronaanpassade former, innan den andra vågen drabbade Sverige och världen. Styrelsen ser dock fram mot att, i takt med att vaccinationerna genomförs och pandemin avklingar, kunna besöka fastigheter, kontor och medarbetare i Riga och Vilnius.

Vilka är de viktigaste delarna i den nya affärsplanen?

Den gamla affärsplanen fokuserade på att renodla Eastnine till ett fastighetsbolag. Vi kom visserligen inte riktigt ända in i mål 2020 på grund av pandemin, men idag är vi ett bolag med hög fastighetskompetens och en portfölj som är mångdubbelt större än den var när förra planen fastställdes. Med den nya affärsplanen ville vi slå fast inriktningen för de kommande tre åren. Tillväxt är mycket viktigt för lönsamheten, fastighetsportföljen ska dubblas under den perioden. Tillväxten ska vara hållbar och lönsamheten minst i nivå med liknande bolag i Europa.

Styrelsen föreslog, och årsstämman beslutade, om ett nytt långsiktigt incitamentsprogram för medarbetarna under 2020. Vad är syftet?

Eastnine strävar efter att vara en attraktiv arbetsgivare i förhållande till andra bolag i syfte att kunna rekrytera kompetenta och dedikerade medarbetare å ena sidan. Å andra sidan har Bolaget en affärsplan med olika ambitiösa mål som ska uppnås. Ett bra utformat incitamentsprogram kan bidra till att aktieägare och medarbetare tydligt strävar åt samma håll. Målen i den nya affärsplanen samt i det nya incitamentsprogrammet är väldigt lika. Incitamentsprogrammet innebär att medarbetare som är villiga att investera i Eastnines aktie ska ha möjlighet att få del av Bolagets avkastning, förutsatt att målen uppnås.

Styrelseordförande Liselotte Hjorth.

Eastnines hållbarhetsarbete har blivit tydligare och också uppmärksammats i olika jämförelser. Varför är hållbarhet viktigt för Bolaget?

Eastnine har många olika intressenter; aktieägare, hyresgäster, medarbetare, finansiärer etc. Flertalet, eller kanske till och med alla, har samma ambition i klimatfrågan, dvs. att Parisavtalet ska uppnås och det är sannolikt att kraven från samhället i stort kommer att öka i framtiden. Det är viktigt att vi som fastighetsbolag tar vår del av ansvaret och vi har valt att ligga i framkant, vilket innebär att vi är med och driver hållbarhetsarbetet på de marknader där vi verkar.

Vilka strategiska frågor är viktiga för styrelsen under det kommande året?

Att fortsätta skapa tillväxt och bidra till att Bolaget når upp till det övergripande målet om en hållbar attraktiv totalavkastning för aktieägarna.

Bolagsstyrningsrapport

För Eastnine AB (publ) (Bolaget) innebär bolagsstyrning det sätt på vilket Bolaget verkar och är organiserat i syfte att tillvarata alla aktieägares intressen och uppnå Bolagets mål.

Tillämpliga regelverk

Bolagsstyrningen i Eastnine bygger på både externa och interna regelverk. De externa regelverken är aktiebolagslagen, Nasdaq Stockholms Regelverk för emittenter, Svensk kod för bolagsstyrning (Koden) samt andra tillämpliga svenska och utländska lagar och bestämmelser. Bolagets interna ramverk omfattar bolagsordningen, regler och riktlinjer för bolagsstyrning, styrelsens arbetsordning, instruktionen till verkställande direktören och de policydokument som Bolaget har antagit. Bolaget följer Koden.

Bolagets syfte och karaktär

Eastnine är ett svenskt publikt aktiebolag, etablerat 2007, som investerar i moderna och hållbara kontorsfastigheter i förstklassiga lägen i de baltiska huvudstäderna. Eastnines huvudkontor är beläget i Stockholm. Kunderna utgörs huvudsakligen av stora, stabila, nordiska hyresgäster med internationell verksamhet. Bolagets arbete med att renodla investeringarna till att enbart omfatta direktägda fastigheter har kommit långt. Vid utgången av 2020 återstod endast två investeringar som inte utgjordes av fastigheter: innehav i East Capital Baltic Property Fund II respektive innehav i ryska modekedjan Melon Fashion Group.

Aktien och ägarna

Eastnines aktiekapital uppgick vid årets slut till 3 659 775 EUR. Antalet utgivna stamaktier uppgick till 22 370 261, vilket ger ett kvotvärde på 0,1636 EUR per aktie. Samtliga aktier har en röst och lika rätt till andel i Bolagets tillgångar och resultat, med undantag för återköpta aktier. Peter Elam Håkansson ägde vid slutet av 2020, direkt och indirekt, 27,2 procent av antalet utgivna aktier, och Arbona AB ägde 10,0 procent. Det fanns ingen ytterligare ägare som ägde minst 10 procent av aktierna i Bolaget.

Bolagsstämma

Bolagsstämman är Bolagets högsta beslutande organ, och det är vid denna som aktieägarna kan utöva sitt inflytande. Stämman ska avhållas inom sex månader efter räkenskapsårets slut. Alla aktieägare som är registrerade i aktieboken, och som har anmält sitt deltagande i tid, har rätt att delta i bolagsstämman. Aktieägare kan rösta för det totala antalet aktier de äger och får åtföljas av högst två biträden. Aktieägare kan välja att företrädas av ombud. Aktieägare har rätt att få ett ärende behandlat på bolagsstämman förutsatt att vederbörlig anmälan har tillställts Bolaget i god tid innan kallelsen till bolagsstämman sänds ut. Kallelse till bolagsstämma sker enligt aktiebolagslagen och utlyses av styrelsen. Kallelse till ordinarie bolagsstämma, alternativt extrastämma där bolagsordningen ska behandlas, ska utfärdas tidigast sex veckor och senast fyra veckor före bolagsstämman. Kallelse till övriga extrastämmor ska utfärdas tidigast sex veckor och senast två

Ansvar för bolagsstyrning

veckor före bolagsstämman. Kallelse till bolagsstämma ska ske genom kungörelse i Post- och Inrikes Tidningar och på Bolagets webbplats. Vid tidpunkten för kallelse ska information om att kallelse har skett annonseras i Svenska Dagbladet. Bolagsstämman är en viktig kommunikationskanal till aktieägarna. Utgångspunkten är att såväl styrelse som företagsledning är närvarande vid bolagsstämman för att svara på frågor från aktieägarna. Bolagsstämman behandlar bland annat frågor som rör:

• val av styrelseledamöter och ordförande
• i förekommande fall val av revisor
• fastställande av utdelning
• fastställande av resultat- och balansräkning
• ansvarsfrihet för styrelseledamöterna och vd

Årsstämman 2020

Årsstämman hölls den 12 maj 2020 i IVA Konferenscenter i Stockholm. Årsstämman besöktes av ett begränsat antal personer givet den rådande pandemin, däribland aktieägare, tillgängliga styrelseledamöter, vd, delar av Bolagets anställda samt ett fåtal gäster. 46 aktieägare var representerade vid stämman motsvarande totalt 45 procent av Bolagets aktier (återköpta aktier ej inkluderade). Årsstämman 2020 godkände bland annat:

• fastställning av resultat för verksamhetsåret 2019
• ansvarsfrihet för ledning och styrelse
• utdelning om 2,70 kronor per aktie motsvarande totalt 57 102 465 SEK. Utdelningen genomfördes med halvårsvisa utbetalningar om 1,35 kronor per aktie
• antalet styrelseledamöter
• val av ledamöter och ordförande
• styrelsearvode
• val av revisionsbolag
• bemyndigade för styrelsen att besluta om förvärv och överlåtelse av egna aktier i enlighet med det för stämman framlagda förslaget
• införande av ett långsiktigt incitamentsprogram för Bolagets anställda

Samtliga handlingar från årsstämman; kallelse, handlingar etc. som föredrogs på stämman och komplett stämmoprotokoll finns tillgängliga på www.eastnine.com.

Årsstämman 2021

Årsstämman i Eastnine AB äger rum tisdagen den 5 maj 2021. Mot bakgrund av den pågående coronapandemin och i syfte att minska risken för smittspridning har styrelsen beslutat att stämman ska hållas enbart genom poströstning med stöd av tillfälliga lagregler. Detta innebär att stämman ska genomföras utan fysisk närvaro av aktieägare, ombud eller utomstående och att aktieägares utövande av rösträtt på stämman endast kan ske genom att aktieägare poströstar. Mer information kommer att finnas tillgänglig på www.eastnine.com.

Valberedningen

Valberedningens uppgift är att utvärdera styrelsen och dess arbete inför årsstämman, förbereda och presentera förslag till stämman avseende stämmoordförande, styrelseledamöter och styrelseordförande samt att i förekommande fall föreslå revisorer. Valberedningen har också uppgiften att föreslå arvoden till styrelsen, eventuella arvoden till styrelseutskott och arvoden till Bolagets revisorer samt att lämna förslag till process för att utse valberedning inför nästa årsstämma. Alla aktieägare har möjlighet att lämna förslag till valberedningen.

Arbetet i valberedningen under 2020/2021

Enligt beslut på årsstämman den 15 maj 2017 ska Eastnine ha en valberedning bestående av minst tre och högst fyra ledamöter, varav högst tre ledamöter ska utses av de tre största (baserat på faktisk rösträtt) aktieägarna (eller ägargrupperna) i Bolaget som önskar utse en representant. Övrig ledamot utgörs av Bolagets styrelseordförande. Valberedningen inför årsstämman 2021 har bestått av:

• Liselotte Hjorth, i egenskap av styrelseordförande i Eastnine
• Magnus Lekander, som representant för East Capital (valberedningens ordförande)
• Mathias Svensson, som representant för Keel Capital
• Martin Zetterström, som representant för Arbona (sedan 8 december 2020, dessförinnan David Bliss som representant för Lazard Asset Management)

Valberedningens sammansättning tillkännagavs genom pressmeddelande och på Bolagets webbsida den 5 oktober 2020 och ändrad valberedning den 8 december 2020. Valberedningen hade (per 5 mars 2021) haft två protokollförda möten inför årsstämman 2021. Inga arvoden har utbetalats till valberedningens ledamöter. Aktieägarna har beretts tillfälle att lämna förslag till valberedningen. Valberedningens förslag till årsstämman 2021 kommer att framgå av kallelsen och finnas tillgängligt på www.eastnine.com i god tid före årsstämman.

Revisorer

Externa revisorer

Vid årsstämman den 12 maj 2020 beslutades att utse det registrerade revisionsbolaget KPMG, med huvudansvarig revisor Peter Dahllöf, född 1972, för tiden intill slutet av årsstämman

1. Peter Dahllöf är auktoriserad revisor och delägare i KPMG samt aktiv inom KPMG:s internationella fastighetsnätverk. Peter har agerat ansvarig revisor för Eastnine sedan 2018. Urval av övriga revisionsuppdrag: Annehem, Areim, Humlegården, Intea, Midstar Hotels och Peab Fastighet.

Arvode till revisorerna

Bolagets revisorer har erhållit arvode för revision och annan föreskriven granskning samt för rådgivning som har föranletts av iakttagelser vid revision och granskning. Under verksamhetsåret 2020 uppgick totalt arvode till revisorerna till 213 TEUR.

Kommunikation med Bolagets revisorer

Styrelsen upprätthåller regelbunden kontakt med revisorerna. Revisorer deltar i styrelsemöten när årsrapporter behandlas samt normalt också i styrelsemöten då de av revisorerna granskade delårsrapporterna behandlas. Revisorerna framför då sina observationer från revisionen av bokslutskommunikén och delårsrapporten avseende årets nio första månader samt redogör för sin bedömning av Bolagets interna kontroll. Styrelsen träffar dessutom huvudansvarig revisor en gång om året, där revisorn rapporterar sina iakttagelser direkt till styrelsen, utan närvaro av ledningen.

Styrelsen i Eastnine

Styrelsens sammansättning

Enligt bolagsordningen ska Bolagets styrelse bestå av tre till sex ledamöter utan suppleanter. Styrelseledamöterna utses av bolagsstämman för en period om ett år. Vid årsstämman 2020 omvaldes styrelseledamöterna Liselotte Hjorth, Peter Elam Håkansson och Peter Wågström. Christian Hermelin och Ylva Sarby Westman valdes in som nya ledamöter i Bolaget. Liselotte Hjorth omvaldes till styrelseordförande. Styrelseledamöterna har enligt valberedningen tillsatts på grund av sin breda kompetens inom bland annat fastighet och finans, liksom kunskap om internationella förhållanden och marknader, inte minst inom Östeuropa.

Styrelsens oberoende

Enligt tillämpliga regelverk anses Liselotte Hjorth, Peter Wågström, Christian Hermelin och Ylva Sarby Westman vara oberoende i förhållande till Bolaget och dess ledning samt i förhållande till Bolagets större aktieägare. Peter Elam Håkansson, anses vara oberoende gentemot Bolaget och bolagsledningen, men inte i förhållande till större aktieägare då han är närstående till East Capital som under 2020 var en större aktieägare i Bolaget såsom detta begrepp definieras i Koden. Mer information finns på s. 98.

Styrelsens ansvar och uppgifter

Bolagets styrelse har det övergripande ansvaret för Bolagets strategi, hållbarhetsarbete, interna kontroll, riskhantering samt långsiktiga affärsinriktning. Styrelsen ansvarar också för andra signifikanta frågor som utifrån Eastnines omfattning och inriktning är av extraordinär finansiell, legal eller generell karaktär. Styrelsen är bland annat ansvarig för följande:

• Att fastställa affärsplaner, viktiga policyer och kort- och långsiktiga mål för Eastnine och att kontinuerligt säkerställa att de följs, uppdateras samt revideras.

• Att bestämma Eastnines övergripande organisationsstruktur och se till att Eastnines organisation är utformad på ett tillfredsställande sätt.
• Att tillsätta och vid behov avsätta vd, samt utvärdera dennes resultat fortlöpande mot de kortsiktiga och långsiktiga mål som har fastställts.
• Att föreslå principer för ersättning för den verkställande ledningen till årsstämman och att fastställa den verkställande ledningens fasta och rörliga ersättning.
• Att regelbundet övervaka och utvärdera Eastnines ekonomiska ställning och utveckling samt besluta om frågor relaterade till Eastnines kapitalstruktur, inklusive förslag till bolagsstämma om utdelning till aktieägare.
• Att godkänna förvärv och avyttringar av innehav samt större tilläggsinvesteringar.
• Att godkänna alla finansiella rapporter innan de släpps. Styrelsens arbete styrs av den arbetsordning som styrelsen har antagit. Styrelsens ordförande Liselotte Hjorth leder styrelsearbetet och har fortlöpande kontakt med vd och CFO för att övervaka Bolagets verksamhet. Styrelsen har också utformat och godkänt en arbetsordning för vd samt ett antal policydokument. Bolagets vd samt CFO deltog vid samtliga styrelsemöten under 2020 för att rapportera från sina respektive områden. Styrelsen ska hålla minst fem ordinarie styrelsemöten per år. Fler möten hålls vid behov för att diskutera och besluta om bland annat investeringsförslag, finansieringsförslag, budget och andra strategiska frågor.

Styrelsemöten och huvudsakliga ämnen

Under 2020 hölls totalt 14 styrelsemöten. Fokusområden under året har bland annat innefattat:

• investeringsförslag och avyttringar av icke kärninnehav
• avrapportering från företagsledningen kring den löpande förvaltningen
• finansiella rapporter
• finansiering
• värderingar
• strategifrågor samt upprättande av ny affärsplan inkluderande nya finansiella, verksamhets- och hållbarhetsmål
• långsiktigt incitamentsprogram och kriterier för måluppfyllnad
• interna risk- och kontrollfrågor

Utvärdering av styrelsen

Styrelsens arbete utvärderas kontinuerligt. Utvärderingen används för att utveckla styrelsearbetet och som grund för valberedningens utvärdering av styrelsens sammansättning. Hösten 2020 utvärderade Bolagets styrelseordförande, styrelseledamöter, ledning samt valberedningen styrelsens arbete. Utvärderingen skedde med hjälp av ett externt utvärderingsverktyg samt genom individuella möten med valberedningen. Syftet var att få fram information till grund för valberedningens förslag inför årsstämman 2021 och att kontinuerligt förbättra effektiviteten i styrelsens arbete. Motsvarande ägde rum inför årsstämman 2020.

Revisionsutskott

Revisionsutskottets uppgifter utförs av styrelsen i sin helhet.

Styrelsen behandlar den finansiella rapporteringen samt värderings- och revisionsfrågor. Bolagets auktoriserade revisor från KPMG rapporterade sin översiktliga granskning av bokslutskommunikén 2019 samt delårsrapporten januari-september 2020 till styrelsen under året. Motsvarande avseende bokslutkommunikén 2020 ägde rum under första kvartalet 2021.

Ledningen i Eastnine

Ledningen i Eastnine består av vd och CFO. Ledningen ansvarar för att den löpande förvaltningen av verksamheten utförs enligt styrelsens riktlinjer och anvisningar. Ledningen ansvarar även för de interna kontroller som är nödvändiga för styrelsens granskning och kontroll av investerings- och förvaltningsaktiviteter. Ledningen rapporterar regelbundet till styrelsen beträffande dessa frågor.

Verkställande direktören

Vd ansvarar för den dagliga verksamheten i Bolaget enligt instruktioner från styrelsen och övriga riktlinjer samt policydokument. Tillsammans med styrelseordföranden förbereder vd dagordningen för styrelsemötena och ansvarar för framtagande av erforderligt beslutsunderlag. Dessutom ser vd till att styrelsen fortlöpande får information om Eastnines utveckling och marknadsinformation från den interna förvaltningen, så att styrelsen kan fatta välgrundade beslut.

Bolagets vd Kestutis Sasnauskas har tre styrelseuppdrag utanför Bolaget: ordförande i Agro Region Stockholm samt ledamot i Rytu Invest och Melon Fashion Group. Vd har en ägarandel i det privatägda bolaget Rytu Invest om 27,4 procent samt ett direkt aktieinnehav i Eastnine motsvarande 2,0 procent av totalt antal utgivna aktier i Bolaget. Mer information om vd finns på sid 100.

Ersättningar

Ersättning till styrelseledamöterna

Den 12 maj 2020 beslutade årsstämman att ersättningen till styrelsens ordförande skulle uppgå till 800 000 SEK i årsarvode för tiden fram till årsstämman 2021. Övriga styrelseledamöter skulle erhålla ett årsarvode på 400 000 SEK vardera för samma period.

Ersättning till ledningen

Ersättningen till ledningen bestod under året av fast och rörlig lön samt pensions- och försäkringsförmåner. Styrelsen beslutar efter eget gottfinnande om rörlig lön ska utgå till ledningen. Beslutet bygger på interna utvärderingskriterier där bland annat strategiska och operationella aktivitetsbaserade mål utvärderas. Målen fastställs och utvärderas årligen av styrelsen. Rörlig lön för såväl vd som CFO kan maximalt uppgå till 50 procent av den fasta lönen. Styrelsen har rätt att frångå av stämman beslutade riktlinjer om det i ett enskilt fall finns särskilda skäl för detta. Bolagets ledning har individuellt premiebaserade pensionsplaner, enligt vilken Bolaget erlägger premier motsvarande 4,5 procent av den fasta lönen upp till 7,5 inkomstbasbelopp och premier motsvarande 30 procent på den lönedel som överstiger 7,5 inkomstbasbelopp. Under 2020 beviljades vd rörlig lön avseende räkenskapsåret 2019 motsvarande 38 procent av fast årlig lön och CFO 33 procent av fast

årlig lön. Under inledningen av 2021 har styrelsen beviljat vd en rörlig lön på 42 procent och CFO på 50 procent av fast årlig lön avseende räkenskapsåret 2020. Detaljerad information om ersättning till ledningen finns i not 5 på s. 72.

Ersättningsutskott

Med beaktande av det begränsade antalet anställda i Bolaget bedömer styrelsen att något ersättningsutskott inte behöver inrättas. De uppgifter som skulle ha ålegat ett ersättningsutskott utförs i stället av hela styrelsen.

Aktierelaterade incitamentsprogram

Eastnine har två långsiktiga incitamentsprogram; LTIP 2018 och LTIP 2020. Syftet med programmen är att främja aktieägarvärde och Bolagets långsiktiga värdeskapande genom att skapa förutsättningar att bibehålla kompetent personal, öka motivationen bland deltagarna samt främja medarbetarnas aktieägande i Bolaget.

LTIP 2018

Vid årsstämman den 24 april 2018 godkändes styrelsens förslag om införande av ett långsiktigt incitamentsprogram (LTIP 2018) för samtliga tillsvidareanställda medarbetare i Bolaget den 1 januari 2018. Incitamentsprogrammet är indelat i tre kategorier: i) vd, ii) investment managers och lease managers samt iii) andra anställda. Deltagandet förutsatte att deltagare köpte aktier i Bolaget för ett belopp motsvarande högst två månadslöner per den 1 april 2018. Varje sparaktie ger deltagarna rätt att vederlagsfritt erhålla en aktie i Bolaget (matchningsaktie) och vederlagsfritt erhålla högst fem aktier i Bolaget (prestationsaktier) beroende på kategori och uppfyllandet av särskilda villkor. Matchningsaktier och prestationsaktier förväntas tilldelas deltagarna inom 45 dagar från offentliggörandet av rapporten för det tredje kvartalet 2021. Total omfattas tio medarbetare av programmet.

LTIP 2020

Vid årsstämman den 12 maj 2020 godkändes styrelsens förslag om införandet av ett långsiktigt incitamentsprogram (LTIP 2020) för samtliga som var anställda i koncernen den 1 januari 2020. Incitamentsprogrammet är indelat i tre kategorier: Kategori A (vd), Kategori B (CFO och andra chefer), och Kategori C (andra anställda). Deltagandet förutsatte att deltagarna hade ett eget aktieinnehav i Bolaget till ett värde motsvarande en månadslön av deltagarens årliga fasta bruttolön per 1 april 2020 . Varje deltagare tilldelas därefter kostnadsfritt prestationsaktierätter som ger deltagaren rätt att erhålla aktier i Bolaget med förbehåll för uppfyllande av särskilda prestationsvillkor. Eventuella prestationsaktier förväntas tilldelas deltagarna inom 45 dagar från offentliggörandet av Bolagets delårsrapport för januari – juni 2023. Totalt omfattas 17 medarbetare av programmet.

Fullständiga villkor

För att läsa fullständiga villkor, och vilka prestationskrav som ligger till grund för att kunna erhålla prestationsaktier i enlighet med respektive incitamentsprogram, vänligen se Eastnines webbsida, www.eastnine.com/sv/incitamentsprogram.

Riskhantering och internkontroll Internkontroll

Den interna kontrollen inom Eastnine är utformad för att hantera risker avseende den finansiella rapporteringen och förvaltningsverksamheten. Detta innefattar bland annat att säkerställa att köp och försäljning av värdepapper och tillgångar redovisas tillförlitligt, att innehav ochfastigheter värderas korrekt samt att information på ett effektivt ochkorrekt sätt förmedlastill marknaden. Styrelsenhar ansvaret för att övervaka investeringsverksamheten samt denlöpande förvaltningen ochsäkerställer genomfastställda rapporteringsrutinersamt relevanta utarbetade policyer attden får tillgång tillnödvändig information. Årligen prövassamtliga policyer vad gäller lämplighet och ändrade policyer godkänns av styrelsen. Styrelsen upprätthåller en god och effektiv kontrollmiljö vad gäller investeringsverksamhetenochdenfinansiella rapporteringen genom tydlig fördelning av ansvar och befogenheter till ledning ochmedarbetare. Styrelsen diskuterar löpande redovisningsfrågor, värderingar och denfinansiella rapporteringen. Bolagets ledning följer löpande att policyer, instruktioner och administrativa avtal efterlevs.

Styrelsen i Eastnine gör varje år en avvägning och beslutar omhuruvidaBolaget äri behov av eninternrevisionsfunktion, dvs. en oberoende granskningsfunktion som gör löpande granskningar och lämnar rapporter till styrelse och ledning med rekommendationer till förbättringar avseende den interna kontrollen kring företagets verksamhet såsom outsourcade servicefunktioner och interna förfaranden, för att bibehålla god styrning och efterlevnad av Bolagetspolicyer. Styrelsen gjorde under 2020 bedömningen att Eastnine, på grund av dess begränsade storlek och fullgoda kompetens att utvärdera servicefunktioner och deninterna verksamheten på egen hand, inte är i behov av en internrevisionsfunktion. Eastnine agerar i enlighet med god sed på aktiemarknaden och följer regelbundet upp att Bolaget efterlever noteringsavtalet.

Riskhantering

Eastnine är genom sinverksamhet exponerat mot olika slags risker. Övervägande delen av Eastnines verksamhet är exponeradmotdirektägda fastighetsinvesteringariBaltikum,med huvudsakligen nordiska hyresgäster samt enbart nordiska banker. Med investeringsstrategin att långsiktigt äga moderna ochhållbara kontorsfastigheter i förstklassiga lägen i de baltiska huvudstäderna, är Eastnine primärt exponerat mot risker såsomränte- och kreditrisk samt hyres- ochvakansrisk, vilket avspeglasi värdeförändringar. Bolagets övriga innehav utgör enmindre del av tillgångarna och har därmed en relativt sett mindre total påverkansrisk på Bolaget.

Riskhantering och riskuppföljning är en viktig och integrerad del av Eastnines verksamhet. Bolaget använder olika verktyg för att löpande identifiera, värdera och begränsa risker. Riskhanteringen skötsav Bolagetsföretagsledning i enlighet med relevanta policyer som fastställtsav styrelsen. Finansiella risker hanteras primärtavfinansfunktionenienlighetmedBolagetsfinanspolicy.

MerinformationomBolagetsriskhanteringfinnspås.49-54 samt i not 30 på s. 83-84.

Styrelse

	Liselotte Hjorth Styrelseordförande	Christian Hermelin Styrelseledamot	Peter Elam Håkansson Styrelseledamot
Född	1957	1964	1962
Utbildning	Ekonomie kandidat, Lunds Universitet.	Fil. kandidatexamen i företagsekonomi från Umeå Universitet.	Civilekonom, Handels högskolan i Stockholm, studerat vid EDHEC i Lille.
Arbetslivserfarenhet (urval)	F.d. vvd och koncernkreditchef samt chef globala fastighets kunder, SEB.	F.d. vd Fabege samt olika posi tioner inom Storheden, Wihl borgs samt Nacka Strand För valtning.	Grundare samt investeringsan svarig i East Capital. F.d. aktie chef i Norden och analysansva rig globalt för Enskilda Securities.
Styrelseuppdrag (28 februari 2021)	Ordförande i White arkitekter och Brunswick Real Estate Capital Advisory. Ledamot i Rikshem, Hoist Finance, Fastig hetsbolaget Emilshus samt Ativo Finans.	Ledamot i Prior & Nilsson Fond- och kapitalförvaltning samt Doloradix.	Ordförande i East Capital samt styrelseuppdrag inom East Capital-koncernen. Ordförande i stiftelsen Swedish Music Hall of Fame. Ledamot i Bonnier Busi ness Press, Atlantic Grupa i Kro atien, LaSpa Group i Estland samt Linnégatan 7 i Stockholm.
Aktieinnehav (28 februari 2021)	6 500, inkl. närstående och bolag	5 994, inkl. närstående och bolag	6 067 090, inkl. närstående och bolag
Invald år	2014, ordförande sedan 2018	2020	2014
Oberoende gentemot Bolaget och bolags ledningen	Ja	Ja	Ja
Oberoende gentemot större aktieägare	Ja	Ja	Nej
Årligt arvode, TSEK	800	400	400
Närvaro styrelse möten 2020, (14)	14	10	14

	Peter Wågström Styrelseledamot	Ylva Sarby Westman Styrelseledamot
Född	1964	1973
Utbildning	Civilingenjör, Kungliga Tek niska Högskolan i Stockholm.	Civilingenjör, Kungliga Tekniska Högskolan i Stockholm.
Arbetslivserfarenhet (urval)	Interim vd i New Real Estate Sweden. F.d. vd och koncern chef på NCC samt affärsområ deschef för NCC Property Deve lopment och NCC Housing.	Vice vd och finansdirektör på Kungsleden sedan 2020, andra tjänster sedan 2009. F.d. vice vd Newsec Investment samt fastig hetsutvecklingschef på NCC Pro perty Development.
Styrelseuppdrag	Ordförande i Brunkeberg Sys tems, Penta Construction Group, Volabo samt New Real Estate Sweden. Ledamot i Amasten, Arlanda Stad Hol ding, Assentio, Niam samt Arrecta.	Ledamot i Ikano Bostad.
Aktieinnehav (28 februari 2021)	10 000, inkl. närstående och bolag	1 276, inkl. närstående och bolag
Invald år	2018	2020
Oberoende gentemot Bolaget och bolags ledningen	Ja	Ja
Oberoende gentemot större aktieägare	Ja	Ja
Årligt arvode, TSEK	400	400
Närvaro styrelse möten 2020 (14)	13	10

Ledning

Styrelseuppdrag (28 februari 2021)	Ordförande i Agro Region Stockholm, ledamot i Rytu Invest och Melon Fashion Group.	Inga
Aktieinnehav (28 februari 2021)	461 818	14 025, inkl. närstående

(urval)

Landschefer

Arbetslivserfarenhet (urval) F.d. vd för Akropolis Group, i Litauen och revisionschef vid PwC, Russia.

Masterexamen i företagsadmi nistration och ledning vid Vilnius Universitet, magister examen i Pforzhaim Hoch schule für Gestaltung, teknik och ekonomi.
F.d. landschef för East Capital Real Estate i Litauen, chef för SEB Real Estate.

Styrelseuppdrag (28 februari 2021)	Inga	Inga
Aktieinnehav (28 februari 2021)	899	1 800, inkl. närstående och bolag

Övrig information

Hållbarhetsnoter

Eastnines hållbarhetsredovisning är upprättad i enlighet med GRI Standards, tillämpningsnivå Core, och med hänsyn till branschtillägget för bygg- och fastighetsbranschen (Construction & Real Estate Sector Supplement CRESSE). Utöver hållbarhetsnoter på s. 103-106 är beskrivningen av Eastnines hållbarhetsarbete integrerad i företagets årsredovisning. GRI-index innehåller hänvisningar till var i årsredovisningen eller hållbarhetsnoterna informationen återfinns. I de fall där krav enligt GRI-ramverket inte uppfyllts framgår det av GRI-index på s. 107-108.

ALLMÄNNA UPPLYSNINGAR

ORGANISATIONSPROFIL

102-8 Information om anställda

Totalt Eastnine	Sverige	Litauen	Lettland	2019	2018
22	9	9	4	19	15
					7
14	4	7	3	11	7
0	0	0	0	0	0
					0
8	5	2	1	8	8
8	5	2	1	8	7
0	0	0	0	0	0
0	0	0	0	0	1
	14 0	2020 4 0	7 0	3 0	11 0

102-11 Tillämpning av försiktighetsprincipen

Eastnine bygger sitt hållbarhetsarbete på försiktighetsprincipen, vilket innebär att om det finns en risk att en potentiellt allvarlig skada på miljön kan uppkomma, så ska inte brist på vetenskapliga bevis betraktas som anledning att inte ta hänsyn till detta. I detta fall måste åtgärder vidtas för att undvika eller mitigera risken. Eastnines hållbarhetsarbete styrs av följande policyer: Code of Conduct,

Environmental Policy, IT Security Policy & Privacy Guidelines, Equal Treatment Policy, Whistleblower Policy, Anti-Corruption Policy och Code of Conduct for Suppliers. Eastnine bedriver sin verksamhet i enlighet med alla tillämpliga lokala och internationella lagar samt förordningar och genomför miljöriskbedömning som en del av due diligence-processen vid förvärv. Läs mer om Eastnines riskhantering på s. 49-54.

INTRESSENTER

102-40 Intressentgrupper som organisationen har en dialog med

• 102-42 Princip för identifiering och urval av intressenter
• 102-43 Organisationens metod för intressentdialog
• 102-44 Frågor som lyfts fram av intressenterna

Eastnine eftersträvar att skapa effektiva rutiner för kontinuerlig dialog med intressenter i syfte att säkerställa att företaget förblir fokuserat på de frågor som anses vara kritiska för våra intressenter. Tabellen nedan visar de grupper som vi identifierar som viktiga intressenter med avseende på Eastnines affärsverksamhet. Tabellen ger också exempel på viktiga kanaler för kommunikation med våra intressentgrupper och frågor som visat sig vara viktiga i dialogen med dessa grupper.

Grupper	Kanaler	Viktiga hållbarhetsfrågor
Hyresgäster	Kundmöten, löpande dialog kring förvaltning, kundnöjdhetsundersökningar	Kontorslokaler med god service och arbetsmiljö, minskad miljö påverkan, affärsetik
Medarbetare	Workshops och seminarier, medarbetarunder sökningar, medarbetarsamtal	Professionell utveckling, goda anställningsvillkor, mångfald, god arbetsmiljö, affärsetik och minskad miljöpåverkan
Investerare	Årsstämma, kvartals- och årsredovisningar, pressmeddelanden, konferenssamtal, semina rier, investerarmöten	Affärsetik och korruptionsbekämpning, energieffektivitet, mins kad miljöpåverkan, kund- och medarbetarnöjdhet, hållbar leve rantörskedja
Samhälle	Dialog med intresse- och branschorganisatio ner, nätverksträffar, konferenser	Energieffektivitet, minskad miljöpåverkan, affärsetik och anti korruption, hållbar leverantörskedja
Leverantörer	Leverantörsmöten, avtalsupphandlingar, beställningar	God affärsetik i inköpsprocessen

REDOVISNINGSPROFIL

102-46 Process för att fastställa redovisningsinnehåll och avgränsningar

102-47 Frågor som identifierats som väsentliga

Eastnine kommunicerar löpande med sina viktigaste intressenter för att identifiera deras förväntningar på Eastnines verksamhet och kunna leverera i linje med dessa. Utöver den löpande dialogen genomfördes senast 2018 en väsentlighetsanalys i syfte att kartlägga de viktigaste hållbarhetsaspekterna av Eastnines verksamhet som Bolaget förväntas redovisa. Medarbetarnas synpunkter samlades in under en hållbarhetsworkshop som genomfördes i maj 2018 och kompletterades med en webbenkät i oktober samma år. Hyresgästernas bidrag baserades på frågor som tagits upp tidigare och sammanställdes av fastighetsförvaltarna. De största aktieägarna

och styrelseledamöterna intervjuades via webbaserade enkäter. Den stödjande analysen omfattade en granskning av relevanta branschstandarder, rapporteringsramverk, konkurrenternas praxis samt vägledning och rekommendationer, däribland rapporten "UNEP Sustainability Metrics: Translation and Impact on Property Investment and Management". Resultatet av denna analys, och de prioriterade hållbarhetsfrågor som identifierats, har därefter validerats av Eastnines ledning.

Under 2020 genomfördes en utvärdering av väsentlighetsanalysen, bland annat med bidrag från kundundersökningar i samtliga direktförvaltade fastigheter. Slutsatsen av denna utvärdering var att de hållbarhetsfrågor som tidigare identifierats fortfarande är väsentliga. I tabellen nedan finns en lista över väsentliga frågor, tillhörande GRI Standards-ämnen och ämnesavgränsningar samt en redogörelse för var effekterna förekommer i värdekedjan.

			Effekt / Avgränsning
Eastnines väsentliga ämnen	GRI Standards-ämnen	Leverantörs kedjan	Verk samheten	Hyres gäster	Sid
Affärsetik och korruptionsbekämpning	Anti-korruption	•	•	•	15,20,21
Kundnöjdhet	Kundernas hälsa och säkerhet		•	•	14-15,21,106
Medarbetarnöjdhet	Kompetensutveckling		•		26
Lika möjligheter och icke-diskriminering	Mångfald och jämställdhet, icke-diskriminering		•		26,106
Energiprestanda	Energi		•	•	14,21,104-105
Koldioxidutsläpp	Utsläpp	•	•	•	14,21,105
Avfallshantering	Avfall	•	•	•	14,21,106
Materialanvändning	-	•	•		21
Hållbar leverantörskedja	Leverantörsbedömningar utifrån sociala krav och miljökrav	•	•		14,20,27

102-54 Uttalande om att redovisningen följer GRI Standards 102-56 Externt bestyrkande

Eastnines hållbarhetsredovisning är upprättad i enlighet med GRI Standards, nivå Core med tilläggsindikatorer för bygg- och fastighetsbranschen (CRESSE). I de fall där avvikelser från GRI-Standards sker, återfinns kommentarer om anledningar i GRI-index och hållbarhetsnoter. I rapporten redovisar Eastnine även sina framsteg inom hållbarhetsområdet i linje med FN:s Global Compact-riktlinjer. Denna rapport har inte bestyrkts externt.

VÄSENTLIGA FRÅGOR

ENERGI

103-1/2/3 Förklaring till varför frågan är väsentlig och frågans avgränsning/ Hur organisationen ser på frågan och hanterar den/ Hur organisationen utvärderar hanteringen och resultat av utvärderingen

• 302-1 Energianvändning inom organisationen
• CRE1 Energiprestanda i byggnader

Rapporteringen omfattar energianvändningen i samtliga Eastnines fastigheter i beståndet som ägts av Bolaget i minst åtta månader (S7-3 och Vertas-2 ingår inte i rapporteringen för 2020). Energiförbrukning rapporteras för hela förvaltningsportöljen, inklusive direkt och indirekt förvaltade fastigheter. Elförbrukning i direktförvaltade fastigheter delas upp i fastighetsel och verksamhetsel (hyresgästernas elanvändning). Förbrukningsdata för kyla kan inte separeras från eloch uppvärmningsförbrukning och rapporteras därför inte separat. Energiprestanda beräknas av total energiförbrukning inklusive el, värme, kyla och bränsleanvändning genom bruttoarea i kvm.

Eastnines arbete med energieffektivisering drivs främst av vår miljöpolicy och strategiska mål. Ett av målen är att minska energiförbrukningen per kvm, i direktförvaltade fastigheter, med 25 procent fram till år 2025, vilket motsvarar cirka 100 kWh per kvm (måttet exkluderar verksamhetsel). Det främsta verktyget för att uppnå detta mål är systematiskt arbete med miljöcertifieringar av nya utvecklingsprojekt och befintliga byggnader. De miljöcertifieringar som eftersträvas är minst LEED Gold eller BREEAM Excellent.

Under 2020 har genomlysningar, relaterade till certifieringsprocesser, genomförts i två fastigheter, i syfte att kartlägga fastigheternas energianvändning och identifiera energieffektiviseringsmöjligheter. För att säkerställa att allt certifieringsarbete sker med fokus på energieffektivisering har Eastnine infört målsättningen om att 80 procent av möjliga poäng inom energikategorin ska uppnås inom alla applicerade miljöcertifieringsramverk.

Den totala energiförbrukningen under 2020 ökade med 12 procent på grund av större fastighetsbestånd. Energiförbrukningen för jämförbart bestånd minskade med cirka 15 procent.

Energiprestanda för samtliga fastigheter har förbättrats med cirka 17 procent (15 procent i jämförbart bestånd) under året. I direktförvaltade fastigheter har energiprestanda förbättrats med cirka 11 procent (12 procent i jämförbart bestånd). Reducerad användning av lokaler under perioder med lockdown samt energieffektiviseringsåtgärder har bidragit till utvecklingen. Andelen förnybar energi uppgår till 69 procent och ligger på samma nivå som under 2019. För närvarande är 100 procent av all inköpt el förnybar.

Energiförbrukning, MWh	2020	2019
El1	12 793	11 455
Värme	4 716	4 850
Bränsle2	1 042	253
Totalenergi	18 551	16 558

¹ Inklusive hyresgästers energianvändning.

² Naturgas

Energiprestanda, kWh/kvm	2020	2019	Föränd ring, %	Förändring, % jämförbart bestånd
Direktförvaltade fastigheter1
Fastighetsenergi	113	127	-11	-13
Totalenergi inklusive verksamhetsenergi2	160	180	-11	-12
Samtliga fastigheter
Totalenergi inklusive verksamhetsenergi	147	177	-17	-15

Exlusive S-7 fastigheter.

Verksamhetsenergi är el eller annan energi som används av hyresgäster i lokaler.

Energiprestanda

UTSLÄPP

305-1 Direkta utsläpp av växthusgaser (Scope 1) 305-2 Indirekta utsläpp av växthusgaser (Scope 2) 305-3 Övriga indirekta utsläpp av växthusgaser

CRE3 Utsläppsintensitet i byggnader

Eastnine redovisar utsläpp av växthusgaser i enlighet med GHG-protokollet . Eastnines direkta utsläpp, Scope 1, består av utsläpp från köldmedier, läckage och användning av naturgas i Eastnines fastigheter. De direkta utsläppen har ökat med 124 procent jämfört med föregående år och motsvarar cirka 34 procent av totala utsläpp under 2020. Ökningen beror på att 2020 blev första året då utsläpp från Valdemara Centrs ingick i utsläppsredovisningen. För närvarande används naturgas i uppvärmning. Arbetet att identifiera alternativa lösningar än uppvärmning med naturgas pågår.

De resterande 66 procenten av utsläpp utgör Scope 2, indirekta utsläpp från inköpt energi. För att beräkna mängden utsläpp använder Eastnine omräkningsfaktorer från leverantörer och myndighetsrapportering till EU i Litauen och Lettland. Den redovisade summan av utsläpp från verksamheten reduceras till följd av ursprungsmärkt el. Eastnine använder "operational approach" i sina beräkningar. Utsläpp från fastigheter där hyresgäster direkt bekostar fastighetsdriften utgör Scope 3 i nedanstående utsläppsredovisning. Alla S7-fastigheter hamnar inom den kategorin. I de fastigheter där Eastnine kontrollerar fastighetsdriften och har påverkan över hyresgästernas val av elleverantör redovisas indirekt utsläpp från fjärvärme och inköpt el som Scope 2.

De totala utsläppen från Eastnines bestånd uppgick till 822 ton kodioxidekvivalent 2020, en ökning med 18 procent jämfört med föregående år. Ökningen beror framförallt på tillkomst av nya fastigheter. Utvecklingen i jämförbart bestånd blev positiv och resulterade i 10 procents minskning av utsläppen. Minskningen beror dels på energieffektivisering, dels på coronapandemins effekter. Efter klimatkompensation av 284 ton utsläpp, uppgick Eastnine nettoutsläpp till 538 ton av koldioxiekvivalent, motsvarande en minskning med 23 procent jämfört med 2019.

Årets koldioxidbudget har översikligt granskas av Tricorona Climate Partners AB.

Utsläpp (ton CO2e)	Utsläppskälla	2018	2019	2020
Scope 1	Totalt	137	127	284
	Köldmedier	76	76	76
	Naturgas	61	51	208
Scope 2	Totalt	536	544	490
	Fjärrvärme	528	544	490
	El	8	0	0
Scope 3	Totalt	33	25	48
	Fjärrvärme i hyresgästskontrollerade fastigheter	0	25	48
	Elanvändning hos hyresgästen	33	0	0
Summa totala utsläpp (Scope 1,2 och 3)		706	696	822
Summa totala utsläpp (Scope 1 och 2)		673	671	774
Summa totala utsläpp som klimatkompenseras		0	0	284
Summa totala utsläpp efter klimatkompensation		706	696	538
Utsläppsintensitet, Scope 1, 2 och 3	kg CO2e/kvm	12	7	7
Utsläppsintensitet, Scope 1,2 och 3 (efter klimatkompensation)	kg CO2e/kvm	12	7	4

AVFALL

306-2 Avfall per typ och hanteringsmetod

Avfall	ton	kg/ kvm	Återvin ning, %	Deponi, %
Totalavfall, direktförvaltning	500	5,1	41	59
Totalavfall, samtliga fastigheter	609	4,5	39	61

MÅNGFALD OCH JÄMSTÄLLDHET

405-1 Sammansättning av styrelse, ledning och övriga medarbetare utifrån ålder och kön

	2020	2019	2018
STYRELSE
Kvinnor
under 30	-	-	-
30-50	1	1	1
över 50	1	1	1
Män
under 30	-	-	-
30-50	-	1	1
över 50	3	2	2
LEDNING
Kvinnor
under 30	-	-	-
30-50	-	-	1
över 50	1	1	-
Män
under 30	-	-	-
30-50	1	1	1
över 50	-	-	-
ÖVRIGA ANSTÄLLDA
Kvinnor
under 30	1	2	3
30-50	12	8	3
över 50	-	-	-
Män
under 30	-	-	2
30-50	6	6	5
över 50	1	1	-
Totalt	27	24	20

406-1 Antal fall av diskriminering och hantering av dessa

Inga fall av diskriminering rapporterades under 2020.

KUNDERNAS HÄLSA OCH SÄKERHET

416-2 Incidenter av bristande efterlevnad av regler gällande hälsa och säkerhet för produkter och tjänster

Inga incidenter av bristande efterlevnad eller avvikelser gällande hälso- och säkerhetsaspekter av våra byggnader har uppstått under 2020. Rutinmässiga klagomål från hyresgäster avseende inomhusmiljö granskas och utreds på ett systematiskt sätt av förvaltningsorganisationen.

Fysiska klimatrelaterade risker för fastigheterna

Nedanstående data ger en översikt över fysiska klimatrelaterade risker i Eastnines fastighetsportfölj. Klimatdatan är tillhandahållen av GRESB Climate Risk Module och baseras på en metodologi framtagen av Munich Re, en global leverantör av försäkrings- och återförsäkringsprodukter.

Exponering av fysiska klimatrisker i Eastnines fastighetsportfölj

Översikten illustrerar klimatrisker relaterade till Eastnines portfölj i form av nuvarande och framtida risker. För framtida risker presenteras värsta möjliga scenarion enligt RCP 8.5 scenarion, med en tidsoch riskhorisont upp till år 2050. Översikten baseras på aggregerad data för samtliga Eastnines fastigheter. Överlag bedöms klimatrelaterad riskexponering som mycket låg eller låg.

Scenarion

The Representative Concentration Pathways (RCPs) antagna av IPCC [Intergovernmental Panel on Climate Change] är olika scenarion relaterade till växthusgasutsläpp som beskriver hur klimatet skulle kunna utvecklas till år 2100. RCP 2.6 scenarion står för det mest positiva utfallet när målet om max 2 graders uppvärming är uppnått, medan RCP 8.5 scenarion står för det mest negativa utfallet gällande klimatförändringar beskrivet i IPCC-rapporten.

Exponeringsöversikt - nuvarande

Exponeringsöversikt - RCP 8.5 / År 2050

Ingen / mycket låg exponering

Låg exponering

Medel exponering Hög exponering

• Mycket hög exponering

GRI-index

GRI		FN:s Global Compacts
standard	Beskrivning	principer	Sid	Kommentar
Organisationsprofil
102-1	Organisationens namn		Omslag
102-2	Aktiviteter, varumärken, produkter och tjänster		3
102-3	Huvudkontorets lokalisering		109
102-4	Verksamhetens lokalisering		3
102-5	Ägande och företagsform		3
102-6	Marknader som organisationen är verksam på		16-19
102-7	Organisationens storlek		3
102-8	Information om anställda och andra medarbetare	3, 6	103
102-9	Leverantörskedja		20, 22, 27
102-10	Väsentliga förändringar gällande organisationen och dess leverantörskedja			Inga väsentliga förändringar under året.
102-11	Försiktighetsprincipen	7	103
102-12	Medlemskap i hållbarhetsinitiativ			Global Compact, BREEAM, LEED
102-13	Medlemskap i organisationer			Sweden Green Building Council, Green Building Council Lithuania, GRESB
Strategi
102-14	Uttalande från organisationens högsta beslutsfattare		7,93
Etik och integritet
102-16	Värderingar, principer, standarder och etiska riktlinjer	10	12, 22, 52
Styrning
102-18	Bolagsstyrning		22, 92-101
Intressentdialog 102-40	Lista över intressentgrupper		103
102-41	Kollektivavtal			Samtliga medarbetare var tjänstemän.
				Ingen medarbetera omfattades av kol lektivavtal.
102-42	Identifiering och urval av intressenter		103-104
102-43	Tillvägagångssätt vid intressentdialog		103-104
102-44	Viktiga frågor som lyfts i intressentdialogen		103-104
Om redovisningen
102-45	Enheter som inkluderas i den finansiella redovisningen		56-57
102-46	Process för att definiera redovisningens innehåll och ämnenas avgränsningar		104
102-47	Lista över väsentliga ämnen		104
102-48	Justeringar av tidigare lämnad information			Inga justeringar
102-49	Förändringar i redovisningen			Inga väsentliga förändringar
102-50	Redovisningsperiod		Omslag
102-51	Datum för publicering av senaste redovisningen			Mars 2019
102-52	Redovisningscykel			Årligen i anslutning till årsredovisningen
102-53	Kontaktperson avseende redovisningen			Lilia Kouzmina, hållbarhetschef
102-54	Rapportering i enlighet med GRI Standards		103
102-55	GRI-index		107-108
102-56	Externt bestyrkande		104

VÄSENTLIGA ÄMNEN

Väsentlig fråga	Indikator		FN:s Global Compacts principer	SDG	Sid	Kommentar
EKONOMI
Antikorruption	103-1/2/3	Hållbarhetsstyrning			20-21
	205-2	Kommunikation kring och utbildning i poli cyer och rutiner för anti-korruption			20-21, 15
	205-3	Bekräftade fall av korruption och vidtagna åtgärder	10			inga rapporterade fall
MILJÖ
Energi	103-1/2/3	Hållbarhetsstyrning			14,21, 104-105
	302-1	Energianvändning inom organisationen	6, 9	7	104-105
	CRE1	Energiprestanda i byggnader	6, 9		104-105
Utsläpp	103-1/2/3	Hållbarhetsstyrning			14, 21, 105
	305-1	Direkta utsläpp av växthusgaser (Scope 1)	7, 8, 9	11, 12	105
	305-2	Indirekta utsläpp av växthusgaser från energiförbrukning (Scope 2)	7, 8, 9		105
	CRE3	Växthusgasutsläpp per kvm	7, 8, 9		105
Avfall	103-1/2/3	Hållbarhetsstyrning			14, 21
	306-2	Avfall per typ och hanteringsmetod		11, 12	106
Produktmärkning miljö	CRE8	Andel miljöcertifierade fastigheter		3	14
Leverantörs bedömningar avseende miljö	103-1/2/3	Hållbarhetsstyrning		12	14, 20
	308-1	Nya leverantörer som utvärderats utifrån miljömässiga kriterier			27
SOCIALT
Kompetens utveckling	103-1/2/3	Hållbarhetsstyrning	6		26
	404-3	Andel anställda som får regelbundna utvecklingssamtal			26
Mångfald och jämställdhet	103-1/2/3	Hållbarhetsstyrning	1, 2, 4, 6		26
	405-1	Mångfald i styrelse, ledning och bland anställda			106
Icke diskriminering	103-1/2/3	Hållbarhetsstyrning	1, 2, 4, 6		26
	406-1	Antal fall av diskriminering och hantering av dessa			106
Leverantörs utvärdering - socialt	103-1/2/3	Hållbarhetsstyrning			14, 20
	414-1	Nya leverantörer som utvärderats utifrån sociala kriterier			27
Kundernas hälsa och säkerhet	103-1/2/3	Hållbarhetsstyrning		11	14-15, 21
	416-2	Incidenter av bristande efterlevnad av regler gällande hälsa och säkerhet för produkter och tjänster			106

Årsstämma 2021

Årsstämman i Eastnine AB äger rum tisdagen den 5 maj 2021. Mot bakgrund av den pågående coronapandemin och i syfte att minska risken för smittspridning har styrelsen beslutat att stämman ska hållas enbart genom poströstning med stöd av tillfälliga lagregler. Detta innebär att stämman ska genomföras utan fysisk närvaro av aktieägare, ombud eller utomstående.

Deltagande

Aktieägare som vill delta i årsstämman genom poströstning ska dels vara införd som aktieägare i den av Euroclear Sweden AB förda aktieboken, dels ha anmält sitt deltagande i stämman genom att ha avgett sin poströst enligt anvisningarna i den fullständiga kallelsen till stämman.

Aktieägarna får utöva sin rösträtt vid stämman endast genom att rösta på förhand, s.k. poströstning enligt 22 § lagen (2020:198) om tillfälliga undantag för att underlätta genomförandet av bolags- och föreningsstämmor. För poströstning ska ett särskilt formulär användas. Formuläret kommer att finnas tillgängligt på Eastnines webbsida, www.eastnine.se. Poströstningsformuläret gäller som anmälan till stämman. Aktieägaren får inte förse poströsten med särskilda instruktioner eller villkor. Om så sker är rösten (d.v.s. poströstningen i dess helhet) ogiltig. Det ifyllda och undertecknade formuläret ska inges till Eastnine på något av följande sätt:

• • via e-post, agm@eastnine.com
• • eller per post till: Eastnine AB (publ), "Årsstämma", Box 7214, 103 88 Stockholm.

Förvaltarregistrerade aktier

Aktieägare med förvaltarregistrerade aktier måste tillfälligt omregistrera aktierna i eget namn för att ha rätt att delta i årsstämman.

Ombud

Om aktieägare poströstar genom ombud ska en skriftlig och daterad fullmakt undertecknad av aktieägaren biläggas poströstningsformuläret. Fullmaktsformulär kommer att finnas tillgängligt på Eastnines webbsida, www.eastnine.se. Om aktieägaren är en juridisk person ska registreringsbevis eller annan behörighetshandling biläggas poströstningsformuläret.

Fullständig kallelse

Fullständig kallelse till årsstämman 2021 kommer att finnas på www.eastnine.com.

Kalendarium

• Årsstämma: 5 maj 2021
• Delårsrapport januari ‒ mars 2021: 5 maj 2021
• Delårsrapport januari ‒ juni 2021: 14 juli 2021
• Delårsrapport januari ‒ september 2021: 10 november 2021
• Bokslutskommuniké 2021: 11 februari 2022

Kontakt

Huvudkontor, Stockholm

Eastnine AB (publ) Box 7214, 103 88 Stockholm, Sverige Besök: Kungsgatan 30 Tel: 08-505 977 00 Mail: info@eastnine.com Organisationsnummer: 556693-7404 Säte: Stockholm

Kontaktpersoner:

Kestutis Sasnauskas, vd 08-505 977 00 Britt-Marie Nyman, CFO och vvd 070-224 29 35

Lettland

Eastnine Lettland K. Valdemara 62 Riga LV.1013, Lettland Mail: info@eastnine.lv

Kontaktperson: Saule Zabulionyte, landschef Lettland +371 2 947 1591

Litauen

Eastnine Litauen Lvovo g.25-701 Vilnius, Litauen Mail: info@eastnine.lt

Kontaktperson:

Julius Niedvaras, landschef Litauen +370 698 40 002

Definitioner och ordlista

Eastnine tillämpar European Securities and Markets Authority (ESMA) riktlinjer om alternativa nyckeltal. Med ett alternativt nyckeltal avses enligt dessa riktlinjer ett finansiellt mått över historisk eller framtida resultatutveckling, finansiell ställning, finansiellt resultat eller kassaflöden som inte definieras eller anges i tillämpliga regler för finansiell rapportering (IFRS och Årsredovisningslagen).

FASTIGHETSRELATERADE NYCKELTAL

Direktavkastning, intjäningsförmåga

Driftnetto, i förhållande till fastigheternas bokförda värden, exklusive utvecklingsfastigheter.

Direktavkastningskrav, fastigheter

Direktavkastningskravet används i värderingarna och avser avkastningskrav vid kalkylperiodens slut. Avkastningskravet baseras på bedömningar av marknadens förräntningskrav för liknande objekt med tillägg för fastighetsrelaterad risk såsom geografiskt läge, fastighetens skick och framtida vakansrisk.

Driftnetto

Hyresintäkter minus fastighetskostnader.

Förvaltningsresultat

Resultat före värdeförändringar, erhållna utdelningar och skatt.

Genomsnittshyra

Genomsnittlig hyra vid periodens slut.

Hyresintäkter

Debiterade hyror, hyrestillägg och hyresgarantier minus hyresrabatter.

Hyresvärde

Kontrakterade årshyror som löper vid periodens utgång med tillägg för rabatter samt bedömd marknadshyra för vakanta lokaler.

Nettouthyrning

Årliga hyresintäkter från nytecknade minus uppsagda hyresavtal under perioden.

Triple-net-avtal

Hyresavtal där hyresgästen, utöver bashyran, betalar kostnader som belöper på förhyrd yta. Dessa inkluderar bland annat drift- och underhållskostnader, fastighetsskatt, tomträttsavgäld, försäkring och fastighetsskötsel.

Uthyrningsbar yta

Total yta tillgänglig för uthyrning.

Uthyrningsgrad, yta

Uthyrd yta i förhållande till uthyrningsbar yta.

Uthyrningsgrad, ekonomisk

Kontrakterad årshyra vid periodens utgång i förhållande till hyresvärdet. Nyckeltalet används för att underlätta bedömningen av hyresintäkter för vakanta ytor och övriga ekonomiska vakanser.

Vakansgrad, ekonomisk

Årshyra för vakanta ytor vid periodens utgång i förhållande till hyresvärdet vid periodens utgång.

Vakansgrad, yta

Outhyrd yta i förhållande till uthyrningsbar yta.

WAULT

Förkortning för genomsnittlig återstående avtalslängd för hyresavtalen, viktat efter avtalade hyresintäkter (Weighted Average Unexpired Lease Term).

Nyckeltalet visar viktad tidsrisk för framtida vakanser.

Överskottsgrad

Periodens driftnetto i förhållande till periodens hyresintäkter.

FINANSIELLA NYCKELTAL

Avkastning på eget kapital

Årets resultat i förhållande till genomsnittligt eget kapital.

Avkastning på eget kapital, Direktägda fastigheter

Årets resultat från segmentet Direktägda fastigheter i förhållande till genomsnittligt eget kapital hänförligt till segmentet.

Belåningsgrad

Skulder till kreditinstitut i i förhållande till summan av förvaltningsfastigheter och långfristiga värdepappersinnehav.

Belåningsgrad fastigheter (LTV)

Skulder till kreditinstitut i i förhållande till förvaltningsfastigheter.

EBITDA

Förkortning för resultat före räntor, skatt och avskrivningar (Earnings Before Interest, Tax, Depreciation and Amortisation).

Genomsnittlig kapitalbindningstid

Återstående genomsnittlig löptid för skulder till kreditintitut vid periodens slut.

Genomsnittlig räntebindningstid

Återstående genomsnittlig räntebindningstid för skulder till kreditintitut vid periodens slut.

Genomsnittlig räntenivå

Genomsnittlig ränta på koncernens skulder till kreditinstitut vid periodens utgång.

Kassaflöde per aktie

Periodens kassaflöde dividerat med vägt genomsnittligt antal aktier under perioden.

Kassaflöde per aktie från den löpande verksamheten

Periodens kassaflöde från den löpande verksamheten dividerat med vägt genomsnittligt antal aktier under perioden.

Räntetäckningsgrad

Förvaltningsresultat med återläggning av räntekostnader i förhållande till räntekostnader.

Skuldkvot

Skulder till kreditinstitut vid periodens slut i förhållande till driftnettot efter avdrag för centrala administrationskostnader.

Soliditet

Eget kapital i förhållande till totala tillgångar.

AKTIERELATERADE NYCKELTAL

Eget kapital

Summa eget kapital.

Eget kapital per aktie

Summa eget kapital i relation till antal utgivna aktier (exklusive återköpta aktier).

Förvaltningsresultat per aktie

Förvaltningsresultat dividerat med genomsnittligt antal aktier under perioden.

Långsiktigt substansvärde

Summa eget kapital med återläggning av värdet för derivat och uppskjuten skatt enligt balansräkningen.

Långsiktigt substansvärde per aktie

Långsiktigt substansvärde i relation till antal utgivna aktier (exklusive återköpta aktier).

Resultat per aktie

Årets resultat hänförligt till moderbolagets ägare i relation till genomsnittligt antal utgivna aktier (exklusive återköpta aktier).

ORDLISTA

Break-option

En ensidig option för hyresgästen att avsluta hyresavtalet i förtid. Klausulen innebär oftast en ensidig rätt att avträda hyresavtalet utan tillkommande hyresbetalningar.

Bruttoarea

Bruttoarean är summan av alla våningsplans area och begränsas av de omslutande byggnadsdelarnas utsida. Begreppet används till exempel vid fastighetvärderingar.

Fastighet

Avser fastighet som innehas med äganderätt eller genom tomträttsavtal.

GRESB

Förkortning för Global Real Estate Sustainability Benchmark.

Gröna hyresavtal

Hyresavtal där Eastnine och hyresgästen fastslår att aktivt arbeta för att främja och förbättra fastighetens/lokalens miljöprestanda.

ICT

Förkortning för Informations- och kommunikationsteknik (Information and Communication Technology).

IFRS

Förkortning för International Financial Reporting Standard. IFRS är en Internationell redovisningsstandard för upprättande av koncernredovisningar.

Miljöcertifieringssystem

BREEAM är en förkortning för Building Research Establishment Environmental Assessment Method. LEED är en förkortning för Leadership in Energy and Environmental Design.

Nollräntegolv

Villkor i kreditavtalen som fastställer att negativ Euribor ränta beräknas som om den är noll.

Räntederivat

Avtal om köp och försäljning av räntor vars pris och villkor påverkas av faktorer såsom tid, inflation och marknad. Derivatavtal ingås normalt för att säkerställa förutsägbara räntenivåer för hela eller delar av de räntebärande lånen. Ränteswap är ett derivat vars värde på förfallodagen är noll och avtalet upphör att gälla utan ytterligare betalningsflöden.

Substansrabatt/premie

Skillnaden mellan substansvärde och börsvärde. Om börsvärdet är lägre än substansvärdet handlas aktien med en substansrabatt, om börsvärdet är högre handlas aktien med premie.

Verkligt värde

Verkligt värde är det pris till vilket en överlåtelse kan ske mellan oberoende och kunniga parter som har ett intresse av att transaktionen genomförs. Det verkliga värdet anses vara lika med anskaffningsvärdet vid anskaffningstillfället och därefter kan det verkliga värdet förändras över tiden.

Återköp av egna aktier

Förvärv av egna aktier på börsen. Svenska företag kan äga upp till tio procent av utgivna aktier, förutsatt årsstämmans godkännande.

Lettland & Riga

Lettland är geografiskt och strategiskt optimalt beläget mitt i det "Nya Norden" som utgörs av Baltikum och det gamla Norden tillsammans. Lettland är medlem i OECD sedan 2016, eurozonen sedan 2014 och Nato sedan 2004. Välutbildad och motiverad arbetskraft, ett skattesystem som placeras på tredjeplats i världen när det gäller konkurrenskraft, välutvecklad infrastruktur och smidiga regler för nyföretagande har lockat olika företag till etablering. Träindustrin utgör största sektor med stora skogsområden kring bland annat Riga, men ICT är en av de sektorer som växer snabbast. Lettland är en pionjär när det gäller implementering av 5G.

BNP-tillväxt -3,6 procent

BNP i Lettland sjönk med 3,6 procent under 2020 till följd av coronapandemin. Nedgången är tydlig , men ändå betydligt mindre än den genomsnittliga nedgången inom eurozonen som uppgick till 6,6 procent.

Antal invånare 1,9 miljoner

Lettlands befolkning uppgår till cirka 1,9 miljoner invånare, vilket är mer än i Estland men mindre än i Litauen. Rigas befolkning uppgår till cirka 930 000, vilket innebär att staden är störst av huvudstäderna i Baltikum.

Inflation 0,1 procent

Inflationstakten i Lettland var i det närmaste oförändrad under 2020, liksom snittet för eurozonen som uppgick till 0,2 procent.

Lettland rankades på 19:e plats i Världsbankens jämförelse av företagarvänligheten bland 190 länder. Inom EU är det endast Danmark, Norge, Sverige, Litauen och Estland som rankas högre.

Källor: Eurostat, Swedbank Economic Outlook, Världsbanken och Worldometer. Projektet The Pine i Riga (skissbild) Avser uppgifter per 24 mars 2021.

Eastnine AB (publ) Box 7214, 103 88 Stockholm Besöksadress: Kungsgatan 30 Telefon: +46 8 505 97 700 E-post: info@eastnine.com www.eastnine.com

Foton: Johan Paulin, Mats Lundquist, Peter Hoelstad, Leonas Garbacauskas och Norbert Tukaj På omslaget: Fastigheten S7-3 i Vilnius som i sin helhet hyrs av Danske Bank. Layout och original: Gylling Produktion AB. Tryck: Dixa AB.