Eastnine

Annual Report (ESEF) • Mar 26, 2025

2138009N2FO2BZTVYS762024-01-012024-12-312138009N2FO2BZTVYS762023-01-012023-12-312138009N2FO2BZTVYS762024-12-312138009N2FO2BZTVYS762023-12-312138009N2FO2BZTVYS762022-12-31ifrs-full:IssuedCapitalMember2138009N2FO2BZTVYS762022-12-31ifrs-full:SharePremiumMember2138009N2FO2BZTVYS762022-12-31ifrs-full:AccumulatedOtherComprehensiveIncomeMember2138009N2FO2BZTVYS762022-12-31ifrs-full:RetainedEarningsMember2138009N2FO2BZTVYS762022-12-31ifrs-full:EquityAttributableToOwnersOfParentMemberiso4217:EURiso4217:EURxbrli:sharesxbrli:pureiso4217:SEKxbrli:shares2138009N2FO2BZTVYS762023-01-012023-12-31ifrs-full:IssuedCapitalMember2138009N2FO2BZTVYS762023-01-012023-12-31ifrs-full:SharePremiumMember2138009N2FO2BZTVYS762023-01-012023-12-31ifrs-full:AccumulatedOtherComprehensiveIncomeMember2138009N2FO2BZTVYS762023-01-012023-12-31ifrs-full:RetainedEarningsMember2138009N2FO2BZTVYS762023-01-012023-12-31ifrs-full:EquityAttributableToOwnersOfParentMember2138009N2FO2BZTVYS762023-12-31ifrs-full:IssuedCapitalMember2138009N2FO2BZTVYS762023-12-31ifrs-full:SharePremiumMember2138009N2FO2BZTVYS762023-12-31ifrs-full:AccumulatedOtherComprehensiveIncomeMember2138009N2FO2BZTVYS762023-12-31ifrs-full:RetainedEarningsMember2138009N2FO2BZTVYS762023-12-31ifrs-full:EquityAttributableToOwnersOfParentMember2138009N2FO2BZTVYS762024-01-012024-12-31ifrs-full:IssuedCapitalMember2138009N2FO2BZTVYS762024-01-012024-12-31ifrs-full:SharePremiumMember2138009N2FO2BZTVYS762024-01-012024-12-31ifrs-full:AccumulatedOtherComprehensiveIncomeMember2138009N2FO2BZTVYS762024-01-012024-12-31ifrs-full:RetainedEarningsMember2138009N2FO2BZTVYS762024-01-012024-12-31ifrs-full:EquityAttributableToOwnersOfParentMember2138009N2FO2BZTVYS762024-12-31ifrs-full:IssuedCapitalMember2138009N2FO2BZTVYS762024-12-31ifrs-full:SharePremiumMember2138009N2FO2BZTVYS762024-12-31ifrs-full:AccumulatedOtherComprehensiveIncomeMember2138009N2FO2BZTVYS762024-12-31ifrs-full:RetainedEarningsMember2138009N2FO2BZTVYS762024-12-31ifrs-full:EquityAttributableToOwnersOfParentMember2138009N2FO2BZTVYS762022-12-31 Premiumfastigheter i premiumlägen Årsredovisning 2024 Ladda ner pdf för utskrift Eastnines fokus 3 Hållbarhet ur flera perspektiv 16 Vår verksamhet 28 Finansiell information och styrning 50 Övrig information 110 Eastnines legala årsredovisning finns på s. 52–97 samt 103–107. Innehållsförteckning 51 Förvaltningsberättelse 52 Finansiering 57 Risker 59 Finansiella rapporter 67 Noter till finansiella rapporter 74 Femårsöversikt nyckeltal 95 Styrelsens och vd:s försäkran 97 Revisionsberättelse 98 Intervju med styrelseordförande 102 Bolagsstyrningsrapport 103 Styrelse 108 Ledning 109 Året i korthet 4 Investering i en unik fastighets portfölj 5 Intervju med vd 6 Mål och utfall 9 Affärsplan, vision och affärsidé 12 Affärsmodell 13 Strategier 14 Värderingar 15 Eastnines hållbarhets arbete 17 Certifiering – styrmedel och kvalitets stämpel 18 Warsaw Unit 19 Hållbarhet i praktiken 21 Reducering av utsläpp inom olika områden 23 Mål och utfall hållbarhet 24 Marknader 29 Fastighetsbestånd 32 Polen 35 Litauen 38 Lettland 43 Utvecklingsprojekt 46 Hyresgäster 47 Aktuell intjänings- förmåga 49 Aktien och aktieägarna 111 Hållbarhetsupplysningar 114 GRI-noter 114 GRI-index 124 TCFD-rapport 126 EU-taxonomin 128 Definitioner 130 Övrigt 132 Finansiell information och styrning 50 Eastnines fokus 3 Hållbarhet ur flera perspektiv 16 Vår verksamhet 28 Övrig information 110 Härlig utemiljö för hyresgästerna i Nowy Rynek D i Poznan. Eastnine Årsredovisning 2024 2 Eastnines fokus Ladda ner pdf för utskrift Eastnines fokus 3 Året i korthet 4 Investering i en unik fastighets portfölj 5 Intervju med vd 6 Mål och utfall 9 Affärsplan, vision och affärsidé 12 Affärsmodell 13 Strategier 14 Värderingar 15 Hållbarhet ur flera perspektiv 16 Vår verksamhet 28 Finansiell information och styrning 50 Övrig information 110 Eastnine investerar i moderna, hållbara och högavkastande kontorsfastigheter i Polen och Baltikum. Vi strävar efter att ge kunderna högkvalitativ service bortom förväntningarna. Ambitionen är att leverera en konkurrenskraftig total- avkastning till aktieägarna och att växa fastighetsportföljen med ett fokus på ökat förvaltningsresultat per aktie. Eastnines fokus Aktiens totalavkastning 12 % Ökning i förvaltnings- resultat per aktie 24 % Tillväxt i fastighets- portföljen 63 % Innergård för hyresgästerna i Uptown Park i Vilnius. Eastnines fokus Eastnine Årsredovisning 2024 3 Ladda ner pdf för utskrift Eastnines fokus 3 Året i korthet 4 Investering i en unik fastighets portfölj 5 Intervju med vd 6 Mål och utfall 9 Affärsplan, vision och affärsidé 12 Affärsmodell 13 Strategier 14 Värderingar 15 Hållbarhet ur flera perspektiv 16 Vår verksamhet 28 Finansiell information och styrning 50 Övrig information 110 Eastnine genomförde 2024 två stora kontorsförvärv i Polen; Warsaw Unit i Warszawa och Nowy Rynek E i Poznan. Förvärven adderade 24 MEUR i hyresvärde och fastighetsportföljens värde ökade med 63 procent till 935 MEUR, motsvarande 10,7 miljarder SEK. En aktiesplit genomfördes i syfte att öka likviditeten i aktien och därmed skapa aktieägarvärde. Året i korthet 100 % av fastighetsbeståndet är hållbarhetscertifierat. Viktiga händelser Uptown Park i Vilnius erhöll i mars LEED Platinum-certifiering, vilket innebar att hela fastighetsportföljen blev hållbarhetscertifierad. I april beslutade årsstämman om en aktiesplit, där varje Eastnine-aktie delades upp i fyra aktier. Eastnine förvärvade i juni kontors- fastigheten Nowy Rynek E i Poznan, Polen för 79 MEUR. Eastnine erhöll i oktober maximala fem stjärnor och rankades bland de 20 procent bästa fastighetsbolagen i världen av GRESB, som bedömer fastighets bolag utifrån olika hållbarhets aspekter. Eastnine gjorde i november entré i Warszawa genom förvärvet av skyskrapan Warsaw Unit för 280 MEUR. Förvärv av Warsaw Unit i Warszawa Eastnine förvärvade i november 2024 den 60 000 kvm stora, och 46 våningar höga, kontorsfastigheten Warsaw Unit för 280 MEUR, vilket etablerade Eastnine i Polens huvudstad. Förvärv av Nowy Rynek E i Poznan Eastnine förvärvade i juni 2024 den nybyggda kontorsfastigheten Nowy Rynek E i Poznan, Polen, för 79 MEUR. Efter förvärvet blev Eastnine den största ägaren av kontorsfastigheter i Poznan. 2024 Hållbar agenda Eastnine tilldelades fem av fem möjliga stjärnor i årets GRESB-bedömning. Eastnine Årsredovisning 2024 4 Eastnines fokus Ladda ner pdf för utskrift Eastnines fokus 3 Året i korthet 4 Investering i en unik fastighets portfölj 5 Intervju med vd 6 Mål och utfall 9 Affärsplan, vision och affärsidé 12 Affärsmodell 13 Strategier 14 Värderingar 15 Hållbarhet ur flera perspektiv 16 Vår verksamhet 28 Finansiell information och styrning 50 Övrig information 110 Fastighets portfölj och marknader i tillväxt Eastnines fastighetsbestånd består av premium- kontor, centralt belägna i Warszawa, Poznan, Vilnius och Riga. Målet är att fastighetsportföljen ska växa med lönsamhet. Den ekonomiska till- växten på Eastnines marknader har långsiktigt varit högre än den genomsnittliga tillväxten i Europa. Fastigheterna har hög direktavkastning och är hållbarhetscertifierade på en hög nivå. Eastnines ambition är att vara ett ledande fastighetsbolag inom hållbarhet. Stabil kundbas och långsiktig relation Eastnine ska göra sitt yttersta för att skapa en konkurrensfördel för kunderna genom att erbjuda en servicenivå över förväntan och tillhandahålla kontor som bidrar till bra affärer. Stora och stabila internationella företag inom finans, informations- och kommunikationsteknologi (ICT) och e-handel utgör majoriteten av kunderna. Tillgång på moderna lokaler till låg kostnadsnivå samt väl utbildad arbets- kraft attraherar internationella företag till våra marknader och fastigheter. Hållbar attraktiv totalavkastning Eastnines övergripande mål är att skapa en håll- bar, attraktiv totalavkastning på aktieägarnas investering. Förvaltningsresultat per aktie bör öka och avkastning på eget kapital bör uppgå till minst 10 procent över tid. Fram till 2024 var utdelnings- policyn att minst 50 procent av förvaltningsresul- tatet efter aktuell skatt, över tid, skulle delas ut. Eastnine ser en kontinuerlig ökning av förvaltnings- resultat per aktie och har identifierat många intres- santa investerings möjligheter. Styrelsen beslutade därför att ändra policyn avseende utdelning från och med räkenskapsåret 2025: Eastnine har ambitionen att årligen öka utdelning per aktie. Utdelningen ska uppgå till minst en tredjedel av förvaltnings- resultatet efter aktuell skatt. 1 Aktiesplit 4:1 Eastnine genomförde en aktiesplit under 2024, genom att dela upp varje aktie på fyra aktier, för att bidra till ökad likviditet i aktien. 2 Nyemission till NAV/aktie Eastnine genomförde under året en nyemission av 8 760 684 nya aktier i Eastnine till det långsiktiga substans- värdet (NAV) per aktie som en del- betalning till säljaren av Warsaw Unit. 3 Hög totalavkastning Eastnines totalavkastning 2024 uppgick till 11,6 procent, att jämföra med -2,0 procent för fastighetsindexet OMX Stockholm Real Estate GI. En investering i Eastnines aktie innebär ett ägande i ett svenskt börsnoterat fastighetsbolag med kontorsfastigheter i de bästa lägena i Polen, Litauen och Lettland. Eastnine kombinerar svensk bolagsstyrning med lokal förvaltning och marknadskännedom. Eastnines strategiska inriktning och mål skapar mervärde för aktieägare, hyresgäster, medarbetare och omvärld. Investering i en unik fastighetsportfölj Fastigheterna Nowy Rynek E till vänster och Nowy Rynek D till höger i bild, belägna i Polens femte största regionstad Poznan. Aktieägarvärde Eastnines fokus Eastnine Årsredovisning 2024 5 Ladda ner pdf för utskrift Eastnines fokus 3 Året i korthet 4 Investering i en unik fastighets portfölj 5 Intervju med vd 6 Mål och utfall 9 Affärsplan, vision och affärsidé 12 Affärsmodell 13 Strategier 14 Värderingar 15 Hållbarhet ur flera perspektiv 16 Vår verksamhet 28 Finansiell information och styrning 50 Övrig information 110 Kraftig resultattillväxt efter förvärv i Polen Intervju med Kestutis Sasnauskas, vd Eastnine Årsredovisning 2024 6 Eastnines fokus Förvaltningsresultatet per aktie ökade med 24 procent under året och den redovisade intjäningsförmågan per årsskiftet indikerar fortsatt kraftig ökning av förvaltningsresultatet. Varför så stora ökningar? Resultatförbättringen förklaras av de två stora fastighetsförvärv som vi genomförde i Polen under året. I juni 2024 förvärvades Nowy Rynek E, granne till D-fastigheten som vi förvärvade två år tidigare. Så fort den var tillträdd intensifierades arbetet med nästa förvärv, nämligen fastig- heten Warsaw Unit, som innebar att vi gjorde entré i Warszawa i slutet av november. Nowy Rynek E är Eastnines tredje största fastighet och Warsaw Unit den största, både till värde och intäkter. Förvärven gav därmed stort genomslag på både balans- och resultaträkning. Under året växte fastighetsportföljen med 63 procent och förvaltningsresul- tatet i intjäningsförmågan med 44 procent från årsskiftet 2023/2024 till årsskiftet 2024/2025. Förvaltningsresultatet för 2024 växte inte riktigt lika mycket, eftersom vi bara ägt fastigheterna under en del av året och full effekt uppnås först under 2025. Eastnine verkar på andra marknader än merparten av övriga noterade fastighetsbolag i Sverige. Vad är det som skiljer mellan den svenska fastighetsmarknaden och era marknader i Polen, Litauen och Lettland? Våra marknader har under väldigt många år, med bara något enstaka undantag, haft en betydligt högre ekonomisk tillväxt än Sverige, EU-snittet och flertalet EU-länder. Lägg därtill att andelen kontors- arbete ökar på våra marknader, samtidigt som tillgången på premium- kontor har varit, och fortfarande är, betydligt lägre än i till exempel Sverige. Under några års tid har vi också noterat en flykt från kontor med sämre läge och låg kvalitet, till premiumkontor i bättre lägen och med hög kvalitet, vilket gynnar oss. Det vi också ser just nu är att många stora företag ändrat sin inställning till arbete från hemmet och istället förespråkar högre kontorsnärvaro, vilket har ökat efterfrågan. Begränsad nybyggnation på grund av höga byggkostnader, speciellt i Poznan och Warszawa, innebär en försiktig ökning av kontorsutbudet. Återgång till kontoren, i kombination med lägre nybyggnation, borde innebära ett tryck uppåt på hyresnivåerna och vi har sett tendenser till detta i både Warszawa och Vilnius. Tittar man på Eastnines höga uthyrningsgrad vid årsskiftet, och att vi redovisade positiv nettouthyr- ning under 2024, förstår man att vi lägger en hel del tid på att försöka tillhandahålla mer yta till de hyresgäster som vill expandera. Bolagets räntebärande skuld ökade efter förvärven och därmed också räntekostnaderna. Den genomsnittliga räntenivån steg, även om det noterades en viss nedgång under det fjärde kvartalet. Hur är finansieringsklimatet på era respektive marknader och vad kan man förvänta sig om marknadsräntorna skulle sjunka? Eastnine finansieras idag via banklån samt ett mindre direktlån från pensionsfonder. Vi har varit aktiva på kreditmarknaden under 2024, både genom refinansiering av fem fastigheter i två olika svenska banker och ny finansiering av de två förvärven i Polen i tre andra banker, varav två tyska och en österrikisk. Vi upplever att bankerna generellt har varit ” Våra marknader har under väldigt många år, med bara något enstaka undantag, haft en betydligt högre ekonomisk tillväxt än Sverige.” Två stora fastighetsförvärv i Polen gav kraftig resultat tillväxt under året och kommer att fortsätta bidra positivt under 2025. Investeringsklimatet på Eastnines utvalda marknader är gynnsamt med hög direktavkastning för våra fastigheter, flera intressanta förvärvsmöjligheter och god tillgång till bankfinansiering. Eastnine har som ambition att fortsätta växa med aktieägarnas avkastning i fokus. Ladda ner pdf för utskrift Eastnines fokus 3 Året i korthet 4 Investering i en unik fastighets portfölj 5 Intervju med vd 6 Mål och utfall 9 Affärsplan, vision och affärsidé 12 Affärsmodell 13 Strategier 14 Värderingar 15 Hållbarhet ur flera perspektiv 16 Vår verksamhet 28 Finansiell information och styrning 50 Övrig information 110 Intervju med vd Eastnines fokus Eastnine Årsredovisning 2024 7 mycket positivt inställda till att finansiera Eastnines fastig heter, frågan är om vi någonsin tidigare upplevt ett så bra klimat. Sanno likt beror det på en kombination av ett marknadsläge med relativt få fastighets- transaktioner och lägre tryck i ekonomierna, vilket minskar efterfrågan på kapital, samt vår egen utveckling till ett större, mer välkänt och renodlat fastighetsbolag som visat att vi kan leverera bra resultat. En nedgång i marknadsräntorna sänker våra räntekostnader, men effekten i närtid syns bara på den mindre del av låneportföljen som har rörlig ränta. Omvänt gäller att om marknadsräntorna stiger blir den negativa effekten begränsad. Ni återfick den femte stjärnan i GRESB:s årliga, världsomfattande granskning av hållbarhetsarbetet i fastighetsbranschen 2024 och tillhör därmed återigen den högsta kategorin. Vad fokuserar ni på inom hållbarhetsarbetet just nu? Vi lägger mycket fokus på energieffektivisering och digitalisering av fastigheterna. Samtliga fastigheter är miljöcertifierade enligt BREEAM eller LEED, nästan enbart på den högsta nivån för respektive certifie- ring. Trots det ser vi att det varit för lite fokus på energieffektiv drift för de fastigheter vi har förvärvat. Där finns mycket kvar att göra och vi jobbar ständigt med att förbättra energiprestandan. Eastnines huvudkontor ligger i Stockholm och lokala kontor finns i Vilnius och Riga. Hur går det med planerna på att etablera en egen organisation i Polen? Vi räknar med att rekryteringen av en landschef i Polen kommer att vara klar under första halvåret 2025. Planen är att ha ett antal medarbetare, med fokus på ekonomisk och teknisk förvaltning samt uthyrning, på plats i slutet av 2025. Det polska landskontoret kommer att ligga i Warszawa, och på sikt kommer vi sannolikt att ha ett kontor även i Poznan. Era marknader gränsar till både Ryssland och Belarus, samtidigt som det geopolitiska läget i Europa fortsätter att vara oroande och en utmaning. Hur ser du på läget? Det är klart att många, inklusive Eastnine hade önskat att situationen hade varit annorlunda, inte minst när det gäller stödet till Ukraina. Det vi vet är att såväl Polen som Litauen och Lettland är medlemmar i Nato sedan länge och tillhör de länder som lägger absolut mest pengar på sitt försvar. Diskussionen kring olika Nato-länders investeringar i sitt försvar, som initierats av USA, kan i slutänden visa sig vara välbehövlig. Det känns naturligt om EU skulle komma fram till att unionen bör ta ett större ansvar för säkerheten i Europa och just nu pekar väl det mesta mot att många europeiska länder kommer att anslå mer kapital till försvaret. Eastnine har nu investerat merparten av kassan. Finns det möjlighet att växa vidare och var skulle den tillväxten i så fall ske? Eastnines ambition är att fortsätta växa fastighetsportföljen, förutsatt att det leder till högre avkastning för aktieägarna. Vi har identifierat ett antal intressanta förvärvsobjekt i Warszawa och Vilnius. Vid års skiftet hade vi drygt 30 MEUR i kassan och det mesta kommer att utgöra lik- viditetsbuffert. Det innebär att vi har samma verktyg som alla andra fastighetsbolag; att använda vårt starka kassaflöde, avyttra någon befintlig fastighet, emittera aktier förutsatt att det är värdeskapande för aktieägarna, samt att öka belåningen i euro om fastighetsvärdena vänder uppåt under 2025. Ser man på det som vi själva kan påverka så har vi ett väldigt bra utgångsläge med ett fantastiskt fastighetsbestånd, en effektiv organisation och en stabil finansiell situation. ” Eastnine har ett väldigt bra utgångsläge med ett fantastiskt fastighetsbestånd, en effektiv organisation och en stabil finansiell situation.” Ladda ner pdf för utskrift Eastnines fokus 3 Året i korthet 4 Investering i en unik fastighets portfölj 5 Intervju med vd 6 Mål och utfall 9 Affärsplan, vision och affärsidé 12 Affärsmodell 13 Strategier 14 Värderingar 15 Hållbarhet ur flera perspektiv 16 Vår verksamhet 28 Finansiell information och styrning 50 Övrig information 110 Intervju med vd Eastnine Årsredovisning 2024 8 Eastnines fokus Ladda ner pdf för utskrift Eastnines fokus 3 Året i korthet 4 Investering i en unik fastighets portfölj 5 Intervju med vd 6 Mål och utfall 9 Affärsplan, vision och affärsidé 12 Affärsmodell 13 Strategier 14 Värderingar 15 Hållbarhet ur flera perspektiv 16 Vår verksamhet 28 Finansiell information och styrning 50 Övrig information 110 Eastnines övergripande mål är att skapa en hållbar, attraktiv totalavkastning för aktieägarna. Under 2024, liksom under de senaste fem åren, uppnåddes en hög totalavkastning i aktien i jämförelse med fastighetsindex. Eastnines övergripande mål är att skapa en hållbar, attraktiv total- avkastning på aktieägarnas investering. Eastnines genomsnittliga årliga totalavkastning (utdelning och aktiekursutveckling) överstiger utvecklingen för fastighets index OMX Stockholm Real Estate GI under både 2024, och i snitt under den senaste femårsperioden. Mål och utfall 11,6 %Eastnine OMX Stockholm Real Estate GI -2,0 % Övergripande mål Genomsnittlig årlig totalavkastning, 1 år 10,6 % -1,3 % 5 år Fastigheten 3Bures-1,2 i Vilnius. Eastnines fokus Eastnine Årsredovisning 2024 9 Ladda ner pdf för utskrift Eastnines fokus 3 Året i korthet 4 Investering i en unik fastighets portfölj 5 Intervju med vd 6 Mål och utfall 9 Affärsplan, vision och affärsidé 12 Affärsmodell 13 Strategier 14 Värderingar 15 Hållbarhet ur flera perspektiv 16 Vår verksamhet 28 Finansiell information och styrning 50 Övrig information 110 Målet är att förvaltningsresultat per aktie bör öka. Förvärv liksom operationell utveckling ska båda bidra till måluppfyllelse. Ett större fastighets bestånd ökar normalt sett lönsam- heten då de fasta kostnaderna i regel stiger procentuellt sett mindre än intäkterna. Målet uppnåddes 2024. Avkastning på eget kapital bör vara minst 10 procent över tid. Hög räntabilitet på eget kapital förbättrar förutsättningarna för utdelning samt positiv aktiekursutveckling. Enligt Eastnines utdelningspolicy för 2024 ska ut delning till aktieägarna över tid uppgå till minst 50 procent av förvaltningsresultatet efter aktuell skatt. Styrelsen har föreslagit en höjning till 1,20 SEK per aktie (1,16) för 2024, vilket skulle utgöra 50 procent (53) av förvaltnings resultatet, baserat på växelkurs vid tidpunkten för styrelsens beslut. Snittet för de fem senaste åren uppgår då till 58 procent, vilket innebär att målet har uppnåtts. Läs mer om ny utdelningspolicy på s. 54. Långsiktigt mål (%) ≥50 24 % Utfall 2024 ≥10 Långsiktigt mål (%)Mål 2024 (tillväxt) Utfall, snitt 5 år 8,8 % Öka Utfall, snitt 5 år 58 % Utdelning över tid Finansiella mål Avkastning på eget kapital över tidÖkning i förvaltningsresultat per aktie Nowy Rynek E i Poznan. Mål och utfall Eastnine Årsredovisning 2024 10 Eastnines fokus Ladda ner pdf för utskrift Eastnines fokus 3 Året i korthet 4 Investering i en unik fastighets portfölj 5 Intervju med vd 6 Mål och utfall 9 Affärsplan, vision och affärsidé 12 Affärsmodell 13 Strategier 14 Värderingar 15 Hållbarhet ur flera perspektiv 16 Vår verksamhet 28 Finansiell information och styrning 50 Övrig information 110 Eastnine eftersträvar en belåningsgrad kring 50 procent över en konjunkturcykel, med en övre gräns på 60 procent. En balanserad belånings- grad säkerställer långsiktig stabil finansiering, i kombination med god avkastning. Målet upp- nåddes 2024. Räntetäckningsgraden ska uppgå till minst 2,0 ggr. En tillfredsställande nivå säkerställer möjligheten att betala räntekostnader över tid. Under 2024 uppfylldes målet. 50 % Utfall 2024 ≥2,0 Limit (ggr) Limit (%) Utfall 2024 2,5 ggr ≤60 Finansiella limiter RäntetäckningsgradBelåningsgrad Hållbarhetsmålen redovisas på s. 24–27 i avsnittet Hållbarhet ur flera perspektiv. Nowy Rynek E och D i Poznan. Mål och utfall Eastnine Årsredovisning 2024 11 Eastnines fokus Ladda ner pdf för utskrift Eastnines fokus 3 Året i korthet 4 Investering i en unik fastighets portfölj 5 Intervju med vd 6 Mål och utfall 9 Affärsplan, vision och affärsidé 12 Affärsmodell 13 Strategier 14 Värderingar 15 Hållbarhet ur flera perspektiv 16 Vår verksamhet 28 Finansiell information och styrning 50 Övrig information 110 Eastnine har som ambition att växa fastighetsportföljen med fokus på lönsamhet. Fastigheter som förvärvas ska uppfylla högt ställda krav på avkastning, lokalisering, håll- barhet, arkitektur och teknik. Med de bästa fastigheterna kan vi lång siktigt attrahera och behålla finansiellt stabila och vä l renommerade hyresgäster. Affärsplan Eastnines kontorslokaler ska vara attraktiva, inspi- rerande och effektiva, stödja hyresgästernas affärs- modell och vara en konkurrensfördel för företag i förhållande till anställda och kunder. Moderna, flexibla och hållbara lokaler samt koncentrerade fastighetsportföljer i de bästa lägena, i kombination med en betydande marknadsandel, ger Eastnine en möjlighet att vara en viktig aktör vid utveckling av fastigheter och stadsdelar. Vision ” Eastnine ska skapa och tillhandahålla de bästa mötesplatserna där idéer kan flöda, människor mötas och framgångsrik affärs- verksamhet utvecklas.” Affärsidén innebär att Eastnine ska ha en betydande marknadsandel och hög kundnöjdhet. Eastnines affärsvolym ska växa och relationen till hyresgäs- terna ska vara nära och långsiktig. Eastnine ska ge högkvalitativ service bortom kundernas förväntan där byggnader och lokaler ska främja social inter- aktion och välbefinnande. Fastigheterna ska vara lokaliserade i de bästa lägena i respektive stad och byggnaderna ska uppfylla höga miljönormer. Affärsidé ” Eastnine ska vara den ledande, långsiktiga leverantören av moderna och hållbara kontorslokaler i förstklassiga lägen på utvalda marknader i Polen och Baltikum.” Möte pågår med styrelse och ledning i Eastnines fastighet Valdemara Centrs i centrala Riga. Eastnine äger moderna fastigheter i centrala lägen i utvalda städer i Polen och Baltikum. Portföljen består av 16 fastigheter, varav 15 med kontors byggnader och en fastighet som består av mark. I Warszawa har Eastnine en skyskrapa i ett centralt läge. I den polska region- staden Poznan innehar Eastnine två större kontorsfastig heter i det centrala affärsdistriktet. Nio fastigheter fördelade på tre centralt belägna områden finns i Litauens huvudstad Vilnius. I Lettlands huvudstad Riga äger Eastnine tre kontorsfastigheter samt en centralt belägen projektfastighet, huvudsakligen bestående av mark. Fastigheterna har en genomsnittsålder, baserat på kvm, på cirka sju år och är utformade för att erbjuda en bra miljö för människorna i byggnaderna. Eastnine för en kontinuerlig dialog med hyresgästerna och anordnar olika evene- mang i, och kring, fastigheterna, i syfte att öka trivseln. 100 procent av fastighetsbeståndet är hållbarhetscertifierat, huvudsakligen med LEED Platinum eller BREEAM Outstanding. Fastighetsportföljen idag Eastnine Årsredovisning 2024 12 Eastnines fokus Ladda ner pdf för utskrift Eastnines fokus 3 Året i korthet 4 Investering i en unik fastighets portfölj 5 Intervju med vd 6 Mål och utfall 9 Affärsplan, vision och affärsidé 12 Affärsmodell 13 Strategier 14 Värderingar 15 Hållbarhet ur flera perspektiv 16 Vår verksamhet 28 Finansiell information och styrning 50 Övrig information 110 Verksamheten bedrivs inom tre områden; Förvaltning, Förädling/Utveckling samt Transaktion. Hög servicenivå, goda kundrelationer och lönsamhet är i fokus. En stunds avkoppling i parken utanför kontorsbyggnaderna Nowy Rynek D och E i Poznan. Affärsmodell – tre olika verksamhetsområden Förvaltning Fastigheterna ska förvaltas i nära samarbete med kunderna för att möjliggöra att både Eastnine och kunderna kan uppnå sina respektive mål. Förädling/Utveckling Fastighetsportföljen ska ständigt förbättras genom investeringar i den existerande portföljen i syfte att förbättra lönsamheten. Utveckling av nya fastigheter ska ske när den förväntade avkastningen bedöms vara tillfreds ställande. Transaktion Nya förvärv och omfördelning av investeringar ska bidra till lönsamheten. Affärsmodellen i praktiken Förvaltning Eastnine vill hålla en hög servicenivå, förstå kundernas behov och vara proaktiva i bemötandet av hyres gästerna. Regelbundna möten med hyresgäster, och en årlig kund- undersökning, genomförs i syfte att erhålla mer informa- tion om hur Eastnine upplevs som hyresvärd i syfte att för- bättra kundernas upplevelse. Förädling/Utveckling Investeringar i förvaltnings- fastigheterna sker löpande i syfte att möjliggöra uthyr- ningar till högre hyresnivåer, och därmed uppnå värde- ökning. Under året uppgick investeringar i befintliga fastig- heter till 4,4 MEUR. Eastnines tre större projekt, samtliga i en planeringsfas, är pausade. Transaktion Eastnine har genomfört två större fastighetsförvärv under 2024, men inga försäljningar. Affärsplan Eastnines fokus Eastnine Årsredovisning 2024 13 Ladda ner pdf för utskrift Eastnines fokus 3 Året i korthet 4 Investering i en unik fastighets portfölj 5 Intervju med vd 6 Mål och utfall 9 Affärsplan, vision och affärsidé 12 Affärsmodell 13 Strategier 14 Värderingar 15 Hållbarhet ur flera perspektiv 16 Vår verksamhet 28 Finansiell information och styrning 50 Övrig information 110 Strategier – vägar till målen Eastnines strategier ger vägledning om vilka olika delar som ska bidra och leda fram till uppfyllelse av fastställda mål. Tillväxt och fastighetsportfölj Eastnine har en långsiktig ambition om att växa fastighetsportföljen i syfte att öka lönsamheten. Förvärv ska vara affärsmässiga ifråga om val av geografisk lokalisering vid varje enskild tidpunkt. Förvärvade fastigheter ska vara unika ifråga om kvalitet och attraktivitet. För att vara en effektiv och betydelsefull aktör är det viktigt att nå en större volym i varje stad. Första förvärvet i en ny stad ska därför vara av betydande storlek samt ha ett bra kassaflöde. Kassa flödesfastigheter ska utgöra huvud delen av fastighetsportföljen och utvecklingsprojekt en mindre del. Fastigheterna ska vara moderna, håll- bara och högavkastande. Finansiering Eastnines finansieringsstrategi ska understödja det övergripande målet om att skapa en hållbar, attraktiv totalavkastning för aktieägarna. I målet ingår att avkastningen ska vara relevant i relation till risken i aktie ägarens investering. Finansiering ska optimeras så att lägsta möjliga finansierings- kostnad uppnås inom ramen för satta risk limiter och finansieringspolicyn. Finansiering kan utgöras av eget kapital, räntebärande skuld och övriga skulder. Skuldfinansiering kan utgöras av banklån, kapital- marknadsfinansiering samt direktlån från institu- tionella aktörer. Kunder och service Eastnine eftersträvar goda och långsiktiga rela- tioner med sina kunder, dvs. hyresgästerna, vilket ger lägre omsättningshastighet och bidrar positivt till resultatet. Hyresgästerna ska utgöras av eko- nomiskt stabila och välrenommerade företag, vilka ofta karaktäriseras av höga ambitioner och ett tydligt fokus på varumärke och identitet. En väl diver si fierad hyresgästmix eftersträvas. Eastnines interna vägledning, Riktlinjer för hyres- gäster, tjänar som bas för relationen och dialogen med hyresgästerna som är våra viktigaste ambassa- dörer. Den höga servicenivå som eftersträvas utförs bäst av egna anställda. Kundundersökningar för samtliga direktförvaltade fastigheter ska genom- föras årligen. Efter uppföljning och utvärdering ska nödvändiga åtgärder vidtas. Organisation och anställda Eastnine ska bygga en kundorienterad organisation med fokus på att skapa en konkurrensfördel för kunderna. Huvudkontoret ska vara i Stockholm och det ska etableras landskontor där vi verkar, så snart det är ekonomiskt försvarbart. Eastnine ska bidra till en positiv samhällsutveckling. Bolaget eftersträvar jämlikhet, diversifiering och välbefinnande bland medarbetare. Arbets- klimatet ska vara inkluderande, uppmuntrande och främja nyskapande. Anställda ska stödja Bolagets kärnvärden. Medarbetare ska ges möjlighet till adekvat utbildning och anställningsvillkoren ska vara marknadsmässiga i syfte att kunna behålla värdefulla medarbetare samt bidra till god hälsa och välbefinnande. Vid rekrytering och befordran ska eventuellt underrepresenterat kön samt mång- fald prioriteras, förutsatt likvärdig kompetens och utbildning. Eastnine har nolltolerans mot korruption och genomför en årlig utbildning i syfte att säker- ställa att målet uppnås. Hållbarhet Att bedriva långsiktig verksamhet innebär att också följa de hållbarhetskrav som ställs på före- tag. Eastnine har ambitionen att vara en ledare inom hållbarhet på sina marknader. Hållbarhet är integrerad i verksamheten, i allt från kontroll av leverantörer, ESG due diligence vid förvärv samt arbete med resursoptimering. Eastnine ska sträva efter att använda resurser på ett effektivt och optimalt sätt, att kontinuerligt förbättra våra fastig- heter samt prioritera klimatvänliga och långsiktiga lösningar. Eastnine följer noga utvecklingen inom branschen, som ofta hamnar i centrum av klimat- politiken på grund av byggnaders höga påverkan på globala utsläpp. Bolaget ska vid behov ta in extern kompetens för att säkerställa att Eastnine ligger i framkant gällande hållbarhetsprestanda, hur verk- samheten styrs samt god interaktion med affärs- partners. Bästa praxis, medvetenhet, innovation och engagemang ska styra ansträngningarna för att bli en ledare inom hållbarhet. Fastigheten Warsaw Unit i centrala Warszawa. Affärsplan Eastnine Årsredovisning 2024 14 Eastnines fokus Ladda ner pdf för utskrift Eastnines fokus 3 Året i korthet 4 Investering i en unik fastighets portfölj 5 Intervju med vd 6 Mål och utfall 9 Affärsplan, vision och affärsidé 12 Affärsmodell 13 Strategier 14 Värderingar 15 Hållbarhet ur flera perspektiv 16 Vår verksamhet 28 Finansiell information och styrning 50 Övrig information 110 Eastnines medarbetare arbetar utifrån fyra grundläggande och sammanhållande värderingar; Lösningsorienterad, Kreativ, Lyhörd och Transparent. LösningsorienteradTransparent 4 1 Kreativ 2 Lyhörd 3 Kontor i Valdemara Centrs i Riga. Värderingar – medarbetarnas gemensamma bas Affärsplan Eastnine Årsredovisning 2024 15 Eastnines fokus Ladda ner pdf för utskrift Eastnines fokus 3 Hållbarhet ur flera perspektiv 16 Eastnines hållbarhets arbete 17 Certifiering – styrmedel och kvalitets stämpel 18 Warsaw Unit 19 Hållbarhet i praktiken 21 Reducering av utsläpp inom olika områden 23 Mål och utfall hållbarhet 24 Vår verksamhet 28 Finansiell information och styrning 50 Övrig information 110 EU-taxonomiförenlig verksamhet 82 % Hållbarhetscertifierade fastigheter 100 % Klimatomställningen ökar kraven på att företag tar ansvar och minimerar sin klimat påverkan. För fastighetsbranschen är detta särskilt viktigt, då byggnader står för en tredjedel av de globala koldioxid utsläppen. Samtidigt handlar hållbarhet om mer än bara klimat ansvar. Hållbarhets- agendan omfattar bland annat energ ieffektiva och framtidssäkra byggnader, insatser för att stärka välmående och produktivitet hos hyres- gästers anställda, stark bolagsstyrning och en arbetsmiljö för medarbetarna där både fysiskt och mentalt välmående står i fokus. Hållbarhet ur flera perspektiv 5/5 stjärnor Toppranking i GRESB En grönskande oas mitt på gårdsplanen tillhörande fastigheten Nowy Rynek D i Poznan. Eastnine Årsredovisning 2024 16 Hållbarhet ur flera perspektiv Ladda ner pdf för utskrift Eastnines fokus 3 Hållbarhet ur flera perspektiv 16 Eastnines hållbarhets arbete 17 Certifiering – styrmedel och kvalitets stämpel 18 Warsaw Unit 19 Hållbarhet i praktiken 21 Reducering av utsläpp inom olika områden 23 Mål och utfall hållbarhet 24 Vår verksamhet 28 Finansiell information och styrning 50 Övrig information 110 Eastnines hållbarhetsarbete Inför eventuell kommande rapportering i enlighet med EU-direktivet CSRD har Eastnine under 2024 genomfört en dubbel väsentlighetsanalys. Denna analys, som syftar till att identifiera och hantera kritiska hållbarhetsfrågor, har resulterat i tre värde- skapande kärnområden för Eastnine: framtidssäkra fastigheter, hållbar investering och ansvarsfull verk- samhet. Mer information på s. 118. Framtidssäkra fastigheter För Eastnine innebär en framtidsäker fastighet att byggnaden är designad för långvarig användning och bibehåller sin attraktionskraft för hyresgäster över årtionden. Byggnader ska ha resiliens, dvs. förmåga att stå emot och klara av förändringar, vare sig förändringen orsakas av klimat, ändrat beteende, krav från hyresgäster, finansiärer eller annat. Byggnaderna ska även vara anpassningsbara och utrustade med teknik som minskar resursför- brukning och miljöpåverkan samt begränsar klimat- relaterade risker. Arbetet med att förbättra energiprestanda är en central del av vårt arbete inom området. Sedan 2019 har energiintensiteten i fastigheterna minskat med 24 procent, i linje med ett av Eastnines delmål fram till 2025. Bolaget arbetar med att definiera nya, än mer ambitiösa energimål för att fortsätta driva utvecklingen framåt. Även byggnadscertifiering är Eastnines hållbarhetsarbete stöder målet att skapa en hållbar och attraktiv totalavkastning för aktieägarna. Arbetet fokuserar på tre värdeskapande kärnområden: framtidssäkra fastigheter, hållbar investering och ansvarsfull verksamhet. en viktig del av vårt arbete med att åstadkomma framtidssäkra fastigheter, så länge investerare och finansiärer betraktar globala certifieringsstandarder som LEED och BREEAM som ett bevis på klimatan- passade och effektiva byggnader. I stort sett samt- liga fastigheter är certifierade på en mycket hög nivå, vilket tydligt speglar kvaliteten i beståndet. Hållbar investering Eastnine strävar efter att vara en hållbar investe- ring och har därför som mål att uppnå 100 procent taxonomiförenlig verksamhet. I år klassificeras 82 procent av Eastnines totala intäkter som förenliga med EU-taxonomin. Bolaget arbetar även för att uppnå klimatneu- tral fastighetsförvaltning senast 2030. Nya, mer specifika utsläppsmål i enlighet med de nyligen lanserade riktlinjerna från Science Based Targets initiative (SBTi) för fastighetssektorn kommer att fastställas under 2025. Eastnine stävar efter att uppnå toppresultat i Global Real Estate Sustainability Benchmark (GRESB), en rankning som används av många insti- tutionella investerare för att bedöma hållbarhets- profilen hos fastighetsbolag. Under 2024 erhölls ett 5-stjärnigt betyg, vilket placerar Eastnine bland de 20 procent högst rankade bolagen i GRESB:s globala jämförelse. Framtidssäkra fastigheter • Energiprestanda och förnybar energi • Effektiv och cirkulär resursanvändning • Begränsning av klimatrelaterade fysiska risker • Hållbarhetscertifiering av byggnader Hållbar investering • EU-taxonomiförenlig verksamhet • Minskad klimatpåverkan • Toppranking i GRESB • Maximera grön finansiering Ansvarsfull verksamhet • Hög affärsetik och transparens • Hög kundnöjdhet • Värdefulla partnerskap för hållbart samhälle • Medarbetarnas hälsa och välbefinnande • Jämställdhet och mångfald • Hållbara leverantörskedjor Tre värdeskapande områden och viktiga frågor Ansvarsfull verksamhet Att bedriva en ansvarsfull verksamhet är viktigt för att vara en attraktiv investering, fastighetsvärd och arbetsplats. Det innebär att Eastnine ska upprätt- hålla höga standarder inom affärsetik, transparens och arbetsvillkor. Bolaget har nolltolerans mot kor- ruption och ställer höga krav på regelefterlevnad, arbetsförhållanden och respekt för mänskliga rättig- heter, både inom Eastnine och i leverantörskedjan. Eastnines verksamhet i Sverige är Great Place to Work-certifierad, och vid senaste medarbetarunder- sökningen uppgav 95 procent av våra anställda att Eastnine är en ”great place to work” (en bra arbets- plats). Hållbar investering Ansvarsfull verksamhet Framtidssäkra fastigheter Eastnines övergripande mål Hållbarhet ur flera perspektiv Eastnine Årsredovisning 2024 17 Ladda ner pdf för utskrift Eastnines fokus 3 Hållbarhet ur flera perspektiv 16 Eastnines hållbarhets arbete 17 Certifiering – styrmedel och kvalitets stämpel 18 Warsaw Unit 19 Hållbarhet i praktiken 21 Reducering av utsläpp inom olika områden 23 Mål och utfall hållbarhet 24 Vår verksamhet 28 Finansiell information och styrning 50 Övrig information 110 Typ av certifiering Nivå Antal Bruttoarea, kvm Andel totalt, % LEED Platinum 4 111 687 32 BREEAM Outstanding 1 81 715 23 Excellent 3 56 461 16 Totalt 8 249 863 71 Byggnadsdrift och underhåll Typ av certifiering Nivå Antal Bruttoarea, kvm Andel totalt, % LEED Platinum 6 88 763 25 Gold 1 11 446 3 BREEAM Outstanding 3 56 461 16 Totalt 10 156 670 45 Hälsa och välbefinnande Typ av certifiering Nivå Antal Bruttoarea, kvm Andel totalt, % WELL Platinum 1 81 715 23 Gold 2 86 090 25 Fitwel 1 11 446 3 Totalt 4 179 251 51 Fastigheter med minst en certifiering 15 350 718 100 Certifiering – styrmedel och kvalitetsstämpel Genom att certifiera fastigheterna säkerställs en hållbar resursanvändning, minskad miljöpåverkan och en hög standard för hyresgästernas arbets- miljö. Certifieringarna bidrar till att Eastnine kan möta allt högre krav från investerare, hyresgäster och finansiä- rer. De fungerar som ett styrmedel för Eastnines hållbarhetsarbete genom hela byggnadens livscykel, från byggnation till drift, och fungerar samtidigt som en kvalitetsstämpel. I början av 2024 certifierades Uptown Park med LEED Platinum för dess drift, vilket innebär att vårt mål om en 100 procent certifierad portfölj uppnåtts. Fastigheterna Nowy Rynek E och Warsaw Unit i Polen, som förvärvades under 2024, är båda certifierade för bygg- nationsskedet med toppbetyg i sina respektive certifieringssystem: Nowy Rynek E har erhållit LEED Platinum medan Warsaw Unit har tilldelats det högsta betyget Outstanding enligt BREEAM. Båda fastigheterna är dessutom WELL-certifierade, en standard som främjar hälsa och välbe finnande för byggnadens användare. 100 procent (94) av Eastnines fastig- hetsyta är vid årets slut certifierad med minst LEED Gold eller BREEAM Excellent, inom minst en kategori. 48 procent av beståndet hade vid årets slut även en WELL-certifiering. Certifieringar finns för olika faser av en byggnads livscykel. Certifiering av byggnationsskedet enligt BREEAM och LEED utvär- derar hållbarhet under själva byggprocessen, med fokus på faktorer som hållbar transport, effektiva energilösningar och miljövänliga byggmaterial. Dessa certifieringar gäller genom hela byggnadens livslängd. Certifiering i driftsskedet däremot, bedömer befintliga fastigheter under användning och utvärderar faktorer som energi- effektivitet, underhåll och inomhusklimat. Denna typ av certifiering måste förnyas regelbundet och är normalt giltig 3-5 år. Även om vissa bedömningskriterier är gemensamma för bygg- nations- och driftcertifieringar, har de olika syften. Byggnations- certifiering säkerställer att en byggnad är designad och uppförd enligt höga hållbarhetskrav, men garanterar inte dess prestanda när byggnaden är i drift. Därför används ofta en driftcertifiering som komplement för att följa upp fastighetens prestanda över tid. Utöver dessa mer traditionella miljöcertifieringar blir hälso- certifieringar, som WELL och Fitwel, allt mer populära bland hyres- gäster. Dessa standarder fokuserar på människors välmående i arbets miljön, med bedömningskriterier som trivsel, motion, mental hälsa och estetiska faktorer i den fysiska miljön. Certifieringar som verktyg för bättre byggnader Nybyggnation 100 % av fastighetsbeståndet är hållbarhetscertifierat (94). Eastnine Årsredovisning 2024 18 Hållbarhet ur flera perspektiv Ladda ner pdf för utskrift Eastnines fokus 3 Hållbarhet ur flera perspektiv 16 Eastnines hållbarhets arbete 17 Certifiering – styrmedel och kvalitets stämpel 18 Warsaw Unit 19 Hållbarhet i praktiken 21 Reducering av utsläpp inom olika områden 23 Mål och utfall hållbarhet 24 Vår verksamhet 28 Finansiell information och styrning 50 Övrig information 110 Warsaw Unit Eastnine förvärvade Warsaw Unit i november 2024. Fastigheten är ett landmärke i centrala Warszawa och uppfyller höga ESG-standarder. Warsaw Unit har flera certifieringar på högsta nivå och har tilldelats utmärkelser såsom ”Best Office Development 2022” från European Property Awards samt ”Ledare för energiomvandling” från Poland Climate Congress 2023. Premiumfastighet i premiumläge Fastigheten Warsaw Unit ligger centralt i Warszawa, med smidig tillgång till stadens största genomfarts- leder. Hyresgästerna kan enkelt ta sig till jobbet med cykel, bil eller kollektivtrafik; tunnelbana, buss, spårvagn och pendeltåg. Byggnaden, ett av Warszawas modernaste kon- tors-hus, är utformad med fokus på hög arbets- miljö standard och hållbara lösningar. Fastigheten är certifierad enligt flera ledande certifieringssystem och erbjuder kvalitet, hög miljö prestanda och en optimal komfort för hyresgästerna. Miljö och teknik Warsaw Unit har flera lösningar för att optimera energi- och vattenförbrukning samt minska utsläpp. Byggnaden är utrustad med ett luftkonditionerings- system som inte använder freonbaserade köld- medier. För att säkerställa ett optimalt inomhus- klimat med hög luftkvalitet används ett avancerat Building Management System (BMS). Energioptime- ring sker genom BEMS, ett Building Energy Manage- ment System, som analyserar 40 000 mätpunkter från 800 sensorer för att effektivisera förbruk- ningen. Warsaw Unit Byggår 2021 Tillträde Q4-2024 Total uthyrningsbar yta 60 070 kvm Parkeringsplatser 399 Certifiering BREEAM Outstanding, WELL Platinum, WELL Health-Safety Rating Antal våningar 46 ovan mark 3 under mark Höjd ovan mark 202 meter CaseCase Hållbarhet ur flera perspektiv Eastnine Årsredovisning 2024 19 Warsaw Unit är utrustad med tekniska lösningar som återvinner energi, dels för värmeåtervinning i ett HVAC-system (för ventilation och luftkonditione- ring), dels som möjliggör återvinning av upp till 35 procent av energiförbrukningen från hissar. Fastigheten samlar in regnvatten som används inom byggnaden och hjälper till att minska risken för översvämningar vid kraftigt regn. Trottoarerna utanför fastigheten är belagda med anti-smog- plattor, där en särskild ytbeläggning absorberar skadliga föreningar från luften. Platsen för jobb och välmående Warsaw Unit är designad för att erbjuda en optimal arbetsmiljö och främja hälsa. 80 procent av ytan har direkt tillgång till dagsljus och 97 procent av arbets- stationerna är inom sex meter från glasfasaden, vilket gör byggnaden ljus och välkomnande. Den har avancerade system för att övervaka och kontrollera inomhusklimat, inklusive temperatur, luftfuktighet och luftföroreningar. För att begränsa spridning av virus och bakterier är ett UV-ljussystem installerat i hissarna. Byggnaden är fullt tillgänglig och specialanpassad för personer med funktionsnedsättning. Gamifi- cation 1 och kreativa grafiska lösningar i trapp- husen uppmuntrar till trappanvändning och fysisk aktivitet. Byggnaden erbjuder också omfattande cykelfaciliteter, inklusive 300 cykelställ, en cykel- reparationsstation, samt skåp och duschar, vilket underlättar för de som cyklar till arbetet. Stadens cykelstationer finns precis utanför byggnaden. På terrassen bidrar ett grönområde med insektshotell, och fågelbad till ökad biologisk mångfald och en trevlig miljö. 1 Gamification: beskriver en metod där speldesign eller principer för spel används i områden där spel inte traditionellt använts. Ladda ner pdf för utskrift Eastnines fokus 3 Hållbarhet ur flera perspektiv 16 Eastnines hållbarhets arbete 17 Certifiering – styrmedel och kvalitets stämpel 18 Warsaw Unit 19 Hållbarhet i praktiken 21 Reducering av utsläpp inom olika områden 23 Mål och utfall hållbarhet 24 Vår verksamhet 28 Finansiell information och styrning 50 Övrig information 110 ” Warsaw Unit, ett av Warszawas modernaste kontorshus, är utformat med fokus på hög arbets - miljöstandard och hållbara lösningar.” Lokalerna i Warsaw Unit är ljusa och välkomnande. Byggnaden har ett avancerat system för att övervaka och kontrollera inomhusklimatet. Fantastisk utsikt från ett kontor i Warsaw Unit i Warszawa. CaseCase Hållbarhet ur flera perspektivEastnine Årsredovisning 2024 20 Ladda ner pdf för utskrift Eastnines fokus 3 Hållbarhet ur flera perspektiv 16 Eastnines hållbarhets arbete 17 Certifiering – styrmedel och kvalitets stämpel 18 Warsaw Unit 19 Hållbarhet i praktiken 21 Reducering av utsläpp inom olika områden 23 Mål och utfall hållbarhet 24 Vår verksamhet 28 Finansiell information och styrning 50 Övrig information 110 Hållbarhetsarbete i praktiken är både små och stora handlingar i den dagliga verksamheten. Alla ansträngningar som görs inom hållbarhet, och spänner över vitt skilda områden, ska i slutänden bidra till att uppfylla Eastnines övergripande mål. Hållbarhet i praktiken Toppresultat i GRESB Eastnine uppnådde maximala fem stjär- nor i 2024 års GRESB-bedömning, vilket återigen visar på ett gediget arbete med hållbarhetsfokus. Med ett resultat på 92 av 100 poäng säkrades en plats bland topp tio av 105 börsnoterade fastighets- bolag i Europa och bland de 20 procent bästa i GRESB:s globala jämförelse. Eastnine är stolt över denna prestation som visar Bolagets ambition att leda vägen inom hållbarhet i fastighets- branschen. Topprankad i GRESB 2024 Styrka i jämställdhet På Eastnine strävar vi efter att vara en inkluderande arbetsplats som värnar om mångfald och öppenhet i både vårt uppförande och agerande. I 2024 års Allbright-granskning placerades Eastnine återigen bland topp tio-företagen på den gröna listan. Den årliga Allbright- rapporten lyfter fram vikten av jämställd- het och mångfald i ledande positioner inom Sveriges näringsliv. Jämställd arbetsplats Cykeln till jobbet Eastnine vill uppmuntra till fysisk aktivi- tet och värnar om sina hyresgästers hälsa och välmående. Att cykla till kontoret är ett hälsosamt och hållbart transport- alternativ. Det innebär inte bara färre bilköer och mindre trängsel i kollektiv- trafiken, utan är också bra för miljön och har positiva hälsoeffekter. För att underlätta cykling till jobbet har Eastnine utrustat fastigheterna med omklädnings- rum och cykelparkering. I Warsaw Unit finns en cykelreparationsstation, och i Poznan har Eastnine arrangerat gratis cykelservice utanför fastigheterna vid flera tillfällen. Hyresgäster Trivsam arbetsplats På Eastnine eftersträvas en inkluderande och inspirerande kultur, där varje person känner sig upp skattad och delaktig. För att säkerställa detta genomförs årliga Great Place to Work-undersökningar. I årets under sökning uppnåddes återigen ett toppresultat med 91 poäng i Trust Index, och hela 95 procent av medarbe- tarna angav att Eastnine var en ”great place to work”. Dessa resultat speglar vårt engagemang för våra medarbetares trivsel och utveckling. Anställda Klimatsmart sedumtak Eastnine arbetar aktivt för att minska fysiska risker i fastighetsportföljen och möta klimatförändringar. För att uppnå detta krävs att fastigheter och deras omgivning klarar stora regnmängder och temperaturväxlingar. På Nowy Rynek D i Poznan har delar av taket täckts med sedumväxter, vilket har positiva klimatef- fekter: stärker biologisk mångfald genom livsmiljö för insekter och fåglar, minskar risken för översvämningar genom att hålla och avdunsta vatten, samt förbätt- rar byggnadens isolering. Detta leder till lägre uppvärmningskostnader, bidrar till renare luft och ger naturligt UV-skydd. Framtidens fastigheter Hållbarhet ur flera perspektiv Eastnine Årsredovisning 2024 21 Ladda ner pdf för utskrift Eastnines fokus 3 Hållbarhet ur flera perspektiv 16 Eastnines hållbarhets arbete 17 Certifiering – styrmedel och kvalitets stämpel 18 Warsaw Unit 19 Hållbarhet i praktiken 21 Reducering av utsläpp inom olika områden 23 Mål och utfall hållbarhet 24 Vår verksamhet 28 Finansiell information och styrning 50 Övrig information 110 Event för hyresgäster Eastnine arbetar för att erbjuda inspire- rande och engagerande upplevelser för hyresgästerna. I Vilnius har vi bjudit på klassiska svenska traditioner som fika och Luciafirande. I Poznan arrangerades den populära cykelservicedagen där hyresgäster kunde lämna in sina cyklar för service och cykla hem på nyservade cyklar. Under ”Global Accessibility Awareness Day” fick hyresgäster möjlig- het att förstå utmaningar som människor med funktionsvariationer möter. I Riga har vi arrangerat mid sommarfiranden, bokklubbar och andra aktiviteter som främjar gemenskap och inkludering. Relationer med hyresgäster Trottoar som luftrenare Eastnine uppmuntrar initiativ och innovativa lösningar vars syfte är att förbättra både miljön runt, och effek- tiviteten i, byggnaderna. Ett exempel på en hållbar teknik som bidrar till renare luft och en bättre stadsmiljö är anti- smogcementplattor, som motverkar luftföroreningar kring våra fastigheter i Warszawa och Poznan. Forskning 1 visar att dessa plattor, belagda med foto- katalytisk titanoxid, kan minska skadliga kväveoxider från biltrafik och kraftverk. När föroreningarna kommer i kontakt med plattornas yta omvandlas de till mindre skadliga ämnen. Miljö Partnerskap för hållbar utveckling För att driva på en hållbar utveckling och skapa förutsättningar för effektivare klimatarbete samarbetar Eastnine med flera aktörer. Under året har dialoger förts med bland annat Poznans borg- mästare samt Veolias och Skanskas ledning i Poznan angående dekarboni- seringsplaner och deras påverkan på våra fastigheter. Samarbeten med myndigheter och leverantörer är viktiga för att påskynda omställningen. Utöver Eastnines medlemskap i SBT Nordic Forum, Green Building och Proptech Association i Litauen har företrädare för Bolaget deltagit i branschevent, webina- rier, samtal kring utveckling av god praxis inom branschen samt knutit kontakter för framtida partnerskap som gynnar hållbar utveckling. Regional ledare ¹ Källa: Los Angeles Times: https://www.latimes.com/science/sciencenow/la-sci-sn-smog-eating-street-20130705-story.html Hållbarhet i praktiken: Eastnine Årsredovisning 2024 22 Hållbarhet ur flera perspektiv Ladda ner pdf för utskrift Eastnines fokus 3 Hållbarhet ur flera perspektiv 16 Eastnines hållbarhets arbete 17 Certifiering – styrmedel och kvalitets stämpel 18 Warsaw Unit 19 Hållbarhet i praktiken 21 Reducering av utsläpp inom olika områden 23 Mål och utfall hållbarhet 24 Vår verksamhet 28 Finansiell information och styrning 50 Övrig information 110 Ladda ner pdf för utskrift Eastnine har som mål att minska utsläppen från hela värde- kedjan samt uppnå klimatneutral fastighetsdrift senast 2030. Detta ambitiösa mål kommer att omvärderas och utvecklas under 2025 i samband med Eastnines ansökan till Science Based Targets initiative (SBTi) och i linje med eventuella krav i CSRD. Eastnines utsläppsdata redovisas enligt den globala standar- den Greenhouse Gas (GHG) Protocol, som delar upp utsläppen i tre kategorier, så kallade Scope, beroende på var i värdekedjan de uppstår. Tabellen nedan illustrerar de verktyg och strategier som används inom olika delar av verksamheten för att uppnå klimatneutralitet. Den fullständiga utsläppsrapporten, inklu- sive kommentarer över förändringar mellan perioder, finns tillgängliga på sid. 120-121 Scope 3 Scope 2 Scope 1 Befintliga fastigheter Bolaget arbetar med optimering av energianvändning genom digitalt styrda, energieffektiva lösningar och krav på elavtal med 100 procent för- nybar energi. På marknader med fossil- beroende fjärrvärme arbetar vi för att minska användningen och övergå till el, ett mer hållbart alternativ. Klimatsmarta renoveringar och hyresgästanpassningar prioriteras. För projekt över 100 000 EUR genomförs LCA-analyser. Vi arbetar även för att införa interna krav på koldioxidintensitet vid hyresgäst- anpassningar. Eastnine genomför regelbundet under- håll av tekniska system för att mini- mera köldmedieläckage och övergår, där det är möjligt, till miljövänligare köldmedier. Samtidigt fasas uppvärm- ning i form av gasförbränning ut, för att minska klimatpåverkan. Förvärv Som en del av due diligence- processen vid förvärv, genomförs en grundlig energikartläggning. Endast fastigheter som uppfyller önskad energiprofil, eller har potential att nå dit, förvärvas. Vid förvärv av nybyggda fastig- heter krävs att säljaren tillhanda håller en LCA-analys som redovisar koldioxidav- trycket från byggnationen. Vid fastighetsförvärv prioriteras byggnader med moderna kyl- och ventilationssystem. Kostnader för utfasning av eventuellt inbyggda fossila värmesystem, såsom gaspannor, beaktas i investerings- kalkylen. Nybyggnation Eastnine tillämpar högeffektiva och klimat smarta energilösningar, där den totala energianvänd- ningen i byggnaden inte får över- stiga 50 kWh/kvm. Vid nybyggnation tillämpas klimat smarta byggprocesser och materialval. Vi ställer krav på certifiering och koldioxidlivscykel- analyser samt inför en övre gräns för utsläpp per kvm. Vid nybyggnation ställs krav på energieffektiva kyl- och värme- system med klimatvänliga köld- medier, medan fossil förbränning inte tillåts i nya projekt. Direkta utsläpp från Eastnine Indirekta utsläpp från Eastnine Övriga indirekta utsläpp i Eastnines värdekedja Köldmedieläckage och fossil förbränning i fastigheter. Energi förbrukning (inköpt el och fjärr- värme). Inköp av varor och tjäns- ter, hantering av avfall, hyresgästanpassningar, samt byggprojekt. Utsläppskälla 394 (8 %) 1 831 (38 %) 2 541 (53 %) 2024 ton CO 2 e (andel av totalt utsläpp) Reducering av utsläpp inom olika områden Hållbarhet ur flera perspektiv Eastnine Årsredovisning 2024 23 Ladda ner pdf för utskrift Eastnines fokus 3 Hållbarhet ur flera perspektiv 16 Eastnines hållbarhets arbete 17 Certifiering – styrmedel och kvalitets stämpel 18 Warsaw Unit 19 Hållbarhet i praktiken 21 Reducering av utsläpp inom olika områden 23 Mål och utfall hållbarhet 24 Vår verksamhet 28 Finansiell information och styrning 50 Övrig information 110 Område Syfte Mål Nyckeltal Utfall 2024 Styrning/åtgärder/kommentarer Möjligheter/skapat värde FN:s globala mål Framtidssäkra fastigheter Certifiering Extern verifie- ring av håll- barhetsvärde. 100 % av fastig- heterna certifierade (minst LEED Gold eller BREEAM Excellent). Andel certifierat bestånd, %. • 100 % (94) certifierad bruttoarea, varav 97 % på högsta nivå LEED Platinum/BREEAM Outstanding. • Åtgärds- och kostnadsbedömning görs vid förvärv av icke-certifierad fastighet för att uppnå önskad certifieringsnivå. • Certifieringsprocess startar inom 12 månader från förvärvsdatum. • Befintliga ”New Construction”-certifieringar (nybyggnation) kan kompletteras med ”In Use” (drift) eller WELL/Fitwel (hälsa och välbefinnande). HÅLLBARA STÄDER OCH SAMHÄLLEN HÅLLBAR ENERGI FÖR ALLA Energi Övergång till fossilfri energi. 100 % förnybar energi senast 2030. Andel förnybar energi, %. • 81 % (78) av energimixen var för- nybar under 2024. • Förnybar energi i form av takmonterade solpaneler utvärderas för alla fastigheter. Under 2024 har ytterligare solpaneler installerats på fastigheterna S7-1, S7-2 och Uniq i Vilnius för optimerad drift. • Alla elkontrakt, inklusive hyresgästernas, ska avse förnybar el. • Energiursprung beaktas vid installation och uppgradering av energilösningar. I Polen, där fjärrvärme är fossilberoende, installeras värmepumpar för att minska fjärrvärme- användningen och istället använda elbaserad uppvärmning. • Eastnine för en aktiv dialog med lokala partners och myndigheter för att påskynda utfasningen av fossila bränslen i energiförsörjningen, med fokus på Polen. HÅLLBARA STÄDER OCH SAMHÄLLEN HÅLLBAR ENERGI FÖR ALLA Optimerad energi- användning. 25 % lägre energianvändning till 2025 (jämfört med 2019). Energi- användning (fastighets - energi), kWh/kvm/år. • Normaliserad energiintensitet för fastighetsenergi -12 % till 96 kWh/ kvm 2024 (jämfört med 2023). • Total energianvändning, inkl. hyres- gästers el, -10 % till 131 kWh/kvm. • Normaliserad energianvändning per kvm -24 % sedan 2019, faktisk användning -30 %. • Eastnine har ett internt krav på att nå minst 80 % av möjliga poäng i energikategorin inom certifieringsramverken LEED/BREEAM. • Energy Management System (EMS) finns implementerat för kontinuerlig uppföljning och analys av energianvändning i fastigheterna. • Årliga investeringar för att stärka energiprestanda och effektivisering. • Grundlig analys av energiprestanda och en fastighets möjlighet att nå uppsatta mål för energi användning i samband med förvärv. HÅLLBAR ENERGI FÖR ALLA Vatten förbrukning Optimerad vatten- användning. Minska vattenför- brukningen med minst 1,5 % per år i genomsnitt under en 5- årsperiod. Vatten- förbrukning, liter/kvm/år. Vattenförbrukning per kvm: • Direktförvaltade fastigheter: -7 % till 263 (284) liter per kvm. • Samtliga fastigheter: +2 % till 312 (307) liter per kvm. • Sedan 2020: -3 % per år i direkt- förvaltade fastigheter, oförändrat i samtliga fastigheter. • Den genomsnittliga minskningen av vattenförbrukningen i direktförvaltade fastigheter sedan 2019 förklaras av förvärv av mer vatteneffektiva fastigheter samt installation av vatten- besparande utrustning, såsom kranar och toaletter med reducerat vattenflöde. • Eastnines fastigheter genomgår en obligatorisk certifieringsprocess som främjar användning av bästa praxis för vattenförbrukning. • Under postcovid-perioden har vi sett en ökning av vattenanvändningen på grund av ökad närvaro på kontoren. HÅLLBARA STÄDER OCH SAMHÄLLEN HÅLLBAR KONSUMTION OCH PRODUKTION Mål och utfall hållbarhet Här redovisas mål och utfall för det systematiska arbetet med att effektivisera byggnader, vara en god arbetsgivare och en bra hyresvärd. Ökat fastighetsvärde Lägre driftskostnader i system med koldioxidprissättning Tillgång till grön finansiering (EU:s taxonomi) Kunder föredrar hållbara produkter Ekonomi Renommé på marknaden som ansvarsfull aktör Affärskritiskt Ökat engagemang hos de anställda Renommé Minskad risk för ”strandade tillgångar” Minskad risk relaterad till bristande efterlevnad av lagkrav (EU:s taxonomi) Riskreducering Ökat engagemang hos kunderna Eastnine Årsredovisning 2024 24 Hållbarhet ur flera perspektiv Ladda ner pdf för utskrift Eastnines fokus 3 Hållbarhet ur flera perspektiv 16 Eastnines hållbarhets arbete 17 Certifiering – styrmedel och kvalitets stämpel 18 Warsaw Unit 19 Hållbarhet i praktiken 21 Reducering av utsläpp inom olika områden 23 Mål och utfall hållbarhet 24 Vår verksamhet 28 Finansiell information och styrning 50 Övrig information 110 Område Syfte Mål Nyckeltal Utfall 2024 Styrning/åtgärder/kommentarer Möjligheter/skapat värde FN:s globala mål Framtidssäkra fastigheter Avfalls- hantering Cirkulär och resurs effektiv hantering. Ökad andel åter- vunnet avfall. Andel åter- vunnet avfall, %. Andelen återvunnet avfall var 44 % (43) i direktförvaltade, och oförändrad på 40 % (40) i samtliga fastigheter. • Regelbundna avfallsrevisioner genomförs i samtliga fastigheter, oftast inom re-certifierings- processen, för att identifiera förbättringsåtgärder och optimera avfallshanteringen. • Vid renovering prioriteras avfallsreducerande lösningar, t.ex. ersätts pappershanddukshållare med handtorkar. • Nya tekniska lösningar för kontinuerlig uppföljning och förbättrad mätprecision utvärderas. HÅLLBARA STÄDER OCH SAMHÄLLEN HÅLLBAR KONSUMTION OCH PRODUKTION Material- användning Klimatsmarta material Ökad använd- ning av hållbara material vid nybyggnation och renovering. – Eastnine har inga pågående nybyggnads projekt, och planerade projekt har pausats på obestämd tid. • Eastnines policy för ny- och ombyggnation styr mot hållbara materialval. • I nybyggnadsprojektet ”The Pine” planeras trä från hållbart skogsbruk användas som primärt byggmaterial. Projektet som är på planeringsstadiet har pausats. • En intern databas för emissionsfaktorer utvecklas för att möjliggöra bättre materialval i ombyggnadsprojekt. • Ständig förbättring av processer och rutiner för uppföljning av byggmaterial med låg klimatpåverkan. HÅLLBARA STÄDER OCH SAMHÄLLEN HÅLLBAR KONSUMTION OCH PRODUKTION Hållbar investering Utsläpp Minska koldioxid- avtrycket. Klimatneutral fas- tighetsdrift 2030 (Scope 1 och 2) samt minskade utsläpp från övriga aktiviteter (Scope 3). Utsläpps- intensitet, kgCO 2 e/ kvm/år. Utsläppsintensitet Scope 1 och 2: 9 (17) kg CO₂e/kvm. Utsläppsintensitet Scope 3: 11 (10) kg CO₂e/kvm. • Energieffektivisering är en nyckelkomponent i arbetet med att minska utsläpp från vår verksamhet. Läs mer om energioptimering under Energi. • Scope 3-rapportering för ombyggnationer och hyresgästanpassningar utvecklas kontinuerligt. LCA-analyser genomförda 2024 för alla projekt över 100 000 euro (61 % av totala kostnaden). • Process för anslutning till Science Based Targets fortsätter 2025 enligt de senaste SBTi-riktlinjerna för fastighetssektorn. HÅLLBARA STÄDER OCH SAMHÄLLEN HÅLLBAR ENERGI FÖR ALLA Finansiering Säkerställa långsiktig tillgång till kapital. Ökad andel grön finansiering. Andel grön finansiering, %. Grön finansiering utgjorde 76 % (60) av total räntebärande skuld. • Under 2024 ökade andelen grön finansiering huvudsakligen efter upptagande av nya gröna banklån i samband med förvärv. HÅLLBAR KONSUMTION OCH PRODUKTION GRESB Vara en regional ledare inom hållbarhet. 5 stjärnor i GRESB (bland topp 20 % i GRESB:s globala benchmark). GRESB- poäng. Eastnine uppnådde 92 (87) av 100 poäng och erhöll 5 stjärnor (4) i GRESB 2024, vilket motsvarar den högsta betygsnivån och placerar bolaget i topp 20 % globalt. • GRESB-ratingen är en sammanvägd bedömning av Eastnines insatser inom hållbar fastighets förvaltning. Den utvärderar faktorer som energieffektivitet, koldioxidutsläpp, certifieringar, styrning och socialt ansvar. Resultatet ger en slutlig, övergripande värdering av hållbarhetsprestandan och jämförs globalt med andra aktörer i branschen. HÅLLBARA STÄDER OCH SAMHÄLLEN HÅLLBAR KONSUMTION OCH PRODUKTION Ökat fastighetsvärde Lägre driftskostnader i system med koldioxidprissättning Tillgång till grön finansiering (EU:s taxonomi) Kunder föredrar hållbara produkter Ekonomi Renommé på marknaden som ansvarsfull aktör Affärskritiskt Ökat engagemang hos de anställda Renommé Minskad risk för ”strandade tillgångar” Minskad risk relaterad till bristande efterlevnad av lagkrav (EU:s taxonomi) Riskreducering Ökat engagemang hos kunderna Mål och utfall hållbarhet Hållbarhet ur flera perspektiv Eastnine Årsredovisning 2024 25 Ladda ner pdf för utskrift Eastnines fokus 3 Hållbarhet ur flera perspektiv 16 Eastnines hållbarhets arbete 17 Certifiering – styrmedel och kvalitets stämpel 18 Warsaw Unit 19 Hållbarhet i praktiken 21 Reducering av utsläpp inom olika områden 23 Mål och utfall hållbarhet 24 Vår verksamhet 28 Finansiell information och styrning 50 Övrig information 110 Område Syfte Mål Nyckeltal Utfall 2024 Styrning/åtgärder/kommentarer Möjligheter/skapat värde FN:s globala mål Företags- kultur Transparens och affärs etik. Korruptionsfri verksamhet. Antal korruptions- incidenter. Inga rapporterade incidenter eller miss tankar om överträdelser under 2024. • Årlig utbildning i antikorruption genomförs. • Antikorruptionspolicy, uppförandekod för leverantörer och medarbetare samt visselblåsarkanal fungerar som centrala styrmekanismer för att förebygga oetiskt beteende och säkerställa affärsetik och god praxis. Ansvarsfull verksamhet Kunder/hyresgäster Hög kund- nöjdhet. Kundnöjdheten ska förbättras med mål att överstiga 50 på NPS-skalan. NPS i årlig kundunder- sökning, poäng. NPS-resultatet 2024 uppgick till 60 poäng (61) på en skala från -100 till +100. • Årlig kundundersökning genomförs i alla fastigheter, med undantag för S7-fastigheterna där företagen som hyr lokaler av Eastnine har egen förvaltning. • Resultatet används för att förbättra service och underhåll av fastigheterna. GOD HÄLSA OCH VÄLBEFINNANDE Medarbetare Attrahera och behålla talanger. Förtroendeindex enligt Great Place to Work på minst 90 %. Great Place to Work- index, %. Förtroendeindex förblev på hög nivå 2024 och översteg målet. Mål 2024 2023 90 % 91 % 94 % • Alla anställda uppmuntras och ges möjligheter till kompetensutveckling. • Förmåner varierar mellan länder men inkluderar bland annat subventionerade luncher, friskvårdsbidrag samt gratis vaccinationer och hälsoundersökningar. • Extra föräldraledighetsersättning för anställda i Sverige. GOD HÄLSA OCH VÄLBEFINNANDE Medarbetar- nas hälsa och vä lbefin- nande. Sjukfrånvaro under 3 %. Andel sjukfrånvaro- timmar av totala arbets- timmar per år, %. Sjukfrånvaron uppgick till 0,7 % (0,9), varav korttidsfrånvaro 0,7 % (0,9) och lång tidsfrånvaro 0,0 % (0,0). • Friskvårdsbidrag erbjuds till anställda. • Eastnines medarbetare och hyresgäster uppmuntras till kontinuerlig fysisk rörelse. För att påminna om hälsofördelarna arrangeras årligen en stegtävling där både hyresgäster och Eastnine-anställda kan delta. GOD HÄLSA OCH VÄLBEFINNANDE Mångfald, jämställdhet och inkluder- ing. Jämn fördelning av män och kvin- nor på samtliga ledningsnivåer inom företaget. % kvinnor/ % män. Kvinnor Män Antal % Antal % Styrelse 4 67 2 33 Ledning 1 50 1 50 • Könsfördelning beaktas vid rekryteringsbeslut. • Resultatet från de årliga medarbetarundersökningarna, som omfattar frågor om mångfald, jämställdhet och inkludering, används som underlag för styrelsens översyn av DEI-arbetet (DEI står för Diversity, Equality, Inlcusion). • Eastnines styrelse och ledningsgrupp har en jämn könsfördelning, och styrelseordförande- posten innehas av en kvinna. Därmed har Eastnine, under flera års tid, placerats i topp tio i stiftelsen Allbrights årliga sammanställning av börsnoterade bolag i Sverige baserat på jämställdhet i ledande positioner. JÄMSTÄLLDHET 2024 -100 +100 +60 2023 -100 +100 +61 Ökat fastighetsvärde Lägre driftskostnader i system med koldioxidprissättning Tillgång till grön finansiering (EU:s taxonomi) Kunder föredrar hållbara produkter Ekonomi Renommé på marknaden som ansvarsfull aktör Affärskritiskt Ökat engagemang hos de anställda Renommé Minskad risk för ”strandade tillgångar” Minskad risk relaterad till bristande efterlevnad av lagkrav (EU:s taxonomi) Riskreducering Ökat engagemang hos kunderna Mål och utfall hållbarhet Eastnine Årsredovisning 2024 26 Hållbarhet ur flera perspektiv Ladda ner pdf för utskrift Eastnines fokus 3 Hållbarhet ur flera perspektiv 16 Eastnines hållbarhets arbete 17 Certifiering – styrmedel och kvalitets stämpel 18 Warsaw Unit 19 Hållbarhet i praktiken 21 Reducering av utsläpp inom olika områden 23 Mål och utfall hållbarhet 24 Vår verksamhet 28 Finansiell information och styrning 50 Övrig information 110 Område Syfte Mål Nyckeltal Utfall 2024 Styrning/åtgärder/kommentarer Möjligheter/skapat värde FN:s globala mål Ansvarsfull verksamhet Leverantörer Ökad trans- parens i leverantörs- kedjan. Samtliga lever- antörer granskas ur ett hållbarhets- perspektiv. Andel granskade leverantörer, %. Alla kvalificerade strategiska leverantörer har granskats ur ett hållbar hetsperspektiv. • Alla nya leverantörer uppmuntras att genomföra en webbaserad självskattning. Identifierade risker följs upp med leverantören. • Vid nybyggnation omfattar hållbarhetsgranskningen fysiska revisioner på plats. HÅLLBAR KONSUMTION OCH PRODUKTION Gröna hyresavtal Samarbete med hyres- gäster för ett hållbart samhälle. Ökad användning av gröna hyres- avtal. Andel uthyr- ningsbar yta med gröna hyresavtal, % Gröna hyresavtal används i 11 av 15 fastigheter, motsvarande 45 % (68) av fastigheternas bruttoarea. • Alla fastigheter i Lettland och Litauen, förutom Uptown Park i Litauen, har klausuler som främjar hållbar fastighetsdrift och ger hyresgäster möjlighet att engagera sig i optimeringsåtgärder. • Arbete pågår för att utvärdera hur liknande avtal kan införas i våra fastigheter i Polen. HÅLLBARA STÄDER OCH SAMHÄLLEN HÅLLBAR KONSUMTION OCH PRODUKTION Ökat fastighetsvärde Lägre driftskostnader i system med koldioxidprissättning Tillgång till grön finansiering (EU:s taxonomi) Kunder föredrar hållbara produkter Ekonomi Renommé på marknaden som ansvarsfull aktör Affärskritiskt Ökat engagemang hos de anställda Renommé Minskad risk för ”strandade tillgångar” Minskad risk relaterad till bristande efterlevnad av lagkrav (EU:s taxonomi) Riskreducering Ökat engagemang hos kunderna Mål och utfall hållbarhet Hållbarhet ur flera perspektiv Eastnine Årsredovisning 2024 27 Ladda ner pdf för utskrift Eastnines fokus 3 Hållbarhet ur flera perspektiv 16 Vår verksamhet 28 Marknader 29 Fastighetsbestånd 32 Polen 35 Litauen 38 Lettland 43 Utvecklingsprojekt 46 Hyresgäster 47 Aktuell intjäningsförmåga 49 Finansiell information och styrning 50 Övrig information 110 Fastighetsvärde per kvm 3 400 EUR Vägt direkt- avkastningskrav 6,6 % Eastnine äger moderna, hållbara och högavkastande kontors fastigheter i Polen, Litauen och Lettland. Hyresgästerna utgörs till stor del av stabila, internationella företag. Verksamheten bedrivs effektivt i syfte att uppnå hög lönsamhet. Vår verksamhet Den 202 meter höga fastigheten Warsaw Unit i Warszawa. Fastighetsvärde 935 MEUR Eastnine Årsredovisning 2024 28 Vår verksamhet Ladda ner pdf för utskrift Eastnines fokus 3 Hållbarhet ur flera perspektiv 16 Vår verksamhet 28 Marknader 29 Fastighetsbestånd 32 Polen 35 Litauen 38 Lettland 43 Utvecklingsprojekt 46 Hyresgäster 47 Aktuell intjäningsförmåga 49 Finansiell information och styrning 50 Övrig information 110 Swinoujscie Wroclaw Lodz Katowice Krakow Poznan Klaipeda Gdansk LETTLAND LITAUEN ESTLAND POLEN Stockholm Tallinn Riga Vilnius Kaunas Helsingfors Berlin Warszawa Många faktorer förbättrades på Eastnines marknader under 2024 – inflationen sjönk, den europeiska centralbanken sänkte styrräntan och transaktionsaktiviteten på fastighets marknaden ökade. Även sentimentet på hyresmarknaden förbättrades med en bred återgång till kontorsarbete och ökad efterfrågan på högkvalitativa kontors lokaler. Geopolitiskt fortsatte spänningarna under inledningen av 2025. Marknader Makroekonomi 2024 var ett år präglat av gradvis sjunkande inflation, en tidigare stram penningpolitik som började mjukas upp, vilket innebar ekonomisk stimulans. De geopolitiska spänningarna runt om i världen fortsatte och förvärrades under inledningen av 2025. Inflationen sjönk på Eastnines hemmamarknader. Den genomsnittliga inflationen för 2024 uppgick till 3,7 procent i Polen, 1,3 procent i Lettland och 0,9 procent i Litauen, vilket är betydligt lägre än 2023. Inflationen i eurozonen uppgick till 2,4 procent och ligger därmed nära inflationsmålet. Den svaga ekonomiska utvecklingen i eurozonen bidrog till att den europeiska, och även andra centralbanker, fortsatte att sänka sina styrräntor. Den reala BNP-tillväxten var under 2024 positiv i både Polen, 2,9 procent, och Litauen, 2,7 procent, men svagare i Lettland, -0,4 procent. Samtliga Eastnines marknader förväntas uppvisa positiv tillväxt under 2025, framför allt Polen och Litauen med 3 procent per år de närmaste åren. För eurozonen väntas en modest tillväxt och prognosen är därför att ECB fortsätter med fler ränte- sänkningar under 2025. Osäkerheten i världen har ökat avsevärt efter det amerikanska valet. Ränte- och kreditmarknader Den europeiska centralbanken sänkte under 2024 sin viktigaste styrränta, depositräntan. Sänkningarna fortsatte i februari 2025, då till 2,75 procent. Den nya nivån, har inneburit sänkta finansi- erings kostnader för fastighetsbolag. Under 2024 började marknaden därför att prisa in räntesänkningar. Den för fastig hetsmarknaden viktiga femårs- swapen, som är kostnaden för att binda räntan på ett femårigt lån, sjönk till runt 2,20-2,30 procent för EUR- denominerade lån i slutet på 2024, från att ha legat i spannet 3,00–3,50 procent under 2023. Läget på finansieringsmarknaden, och tillgången till bankfinansiering, har varit god, åtminstone för högkvalitativa fastig heter. Refinansiering av fastigheter av lägre kvalitet kan vara utmanande, Arbetet med järnvägslinjen Rail Baltica, som kommer att sammankoppla Baltikum med det europeiska järnvägsnätet, pågår och beräknas vara klart 2030. Projektet är delvis EU-finansierat och kostnaden uppskattas till 5,8 miljarder euro. Samtliga baltiska länder och Polen har stora hamnar i Östersjön inriktade på logistiktransporter. Rail Baltica Vår verksamhet Eastnine Årsredovisning 2024 29 Ladda ner pdf för utskrift Eastnines fokus 3 Hållbarhet ur flera perspektiv 16 Vår verksamhet 28 Marknader 29 Fastighetsbestånd 32 Polen 35 Litauen 38 Lettland 43 Utvecklingsprojekt 46 Hyresgäster 47 Aktuell intjäningsförmåga 49 Finansiell information och styrning 50 Övrig information 110 och utlåning till utvecklingsprojekt varit mer restriktiv. Obligationsmarknaden har dock fortsatt växa och emissions- volymerna var under 2024 tillbaka på ungefär samma nivåer som före pan- demin, vilket är positivt för fastighets- marknaden då likviditetsrisken minskat. Transaktionsmarknaden Transaktionsaktiviteten på fastighets- marknaden ökade märkbart under 2024, från de rekordlåga nivåerna som noterades under 2023. Räntetoppen antogs vara passerad och osäkerheten kring finansieringskostnader minskade. I Baltikum omsattes fastigheter för totalt 830 MEUR, jämfört 700 MEUR året innan. I Polen investerades totalt 4 800 MEUR, vilket är mer än en fördubbling jämfört med 2 000 MEUR under 2023. I kontorssegmentet noterades ingen större transaktion i Baltikum, medan kontorsaktiviteten i Polen summerade till 1641 MEUR under 2024, vilket är nära en tredubbling från 427 MEUR under 2023. Största transaktionen var brittiska Sona Asset Managements förvärv av en större minoritetspost i ett delbestånd ägt av CPI Property Group. På direkt- marknaden var Eastnines förvärv av sky- skrapan Warsaw Unit i centrala Warszawa störst, med ett fastighetsvärde på 280 MEUR. Säljare var fastighets- utvecklaren Ghelamco. Därefter följer Skanskas försäljningar av P180 för 100 MEUR till Investika och Bud Holdings samt StudioB till Stena Fastigheter för 86 MEUR. Båda fastig heterna ligger i Warszawa. Femte största kontorstrans- aktion i Polen var Eastnines förvärv av Nowy Rynek E i Poznan för 79 MEUR. Även i den transaktionen var Skanska både säljare och utvecklare. De här transaktionerna är de första större kontorstransaktionerna i Polen sedan den branta ränteuppgången och försäljningspriserna visar att uppgången i marknadens direktavkastningskrav stabiliserats. I Warszawa bedöms direkt- avkastningskravet för högkvalitativa fastigheter ligga kvar på 6,0 procent, samma som ett år tidigare. Även i Vilnius bedöms direktavkastningskravet vara oförändrat, på 6,5 procent. I Riga och Poznan noterades uppgångar i direktav- kastningskravet om 25 punkter, till 6,75 procent respektive 7,50 procent. Hyresmarknaden Under 2024 fortsatte hyresmarknaden att polariseras, med vikande efterfrågan på sämre fastigheter och god efter- frågan på bättre fastigheter. Samtidigt märks en tydlig sentimentförändring med återgång till kontorsarbete hos många arbetsgivare och expansion, snarare än reduktion, i diskussioner med hyresgäster. I Polen har dessutom nyut- vecklingsaktiviteten bromsat in, delvis på grund av konjunkturen, men också som ett resultat av stigande bostadspriser som fått fastighetsutvecklare att byta inriktning. Därför har topphyres nivåerna fortsatt att stiga både i Poznan och Warszawa. I Poznan steg topphyresnivå- erna per kvm och månad från 16 EUR till 17 EUR under 2024 och i Warszawa steg de från 26 EUR till 28 EUR. Även i Riga och Vilnius rapporteras något stigande topphyresnivåer till 18,50 respektive 22,00 EUR, medan snitt hyrorna i mark- naden snarare varit oförändrade på grund av något lägre efterfrågan och större utbud, jämfört med i Polen. Vakansgraderna var totalt sett stabila och uppgick till 8,3 procent i Vilnius, 10,6 procent i Warszawa, 13,7 procent i Poznan och 18,3 procent i Riga i slutet av året. Spridningen var stor mellan bättre och sämre lägen och fastig heter av högre respektive lägre kvalitet. Större ägare av kontorsfastigheter Stad Hanner Vilnius Lords L.B. Asset Management Vilnus, Riga Eften Capital Riga, Vilnius Capitalica Asset Management Riga, Vilnius Vastint Poznan, Riga, Vilnius Von der Heyden Group Poznan HB Reavis Warszawa DWS Warszawa Hansainvest Warszawa Immofinanz Warszawa Karimpol Warszawa Ghelamco Warszawa Deka Immobilien Warszawa Terrass på innergården tillhörande fastigheten Valdemara Centrs i Riga. Marknader Eastnine Årsredovisning 2024 30 Vår verksamhet Ladda ner pdf för utskrift Eastnines fokus 3 Hållbarhet ur flera perspektiv 16 Vår verksamhet 28 Marknader 29 Fastighetsbestånd 32 Polen 35 Litauen 38 Lettland 43 Utvecklingsprojekt 46 Hyresgäster 47 Aktuell intjäningsförmåga 49 Finansiell information och styrning 50 Övrig information 110 -5 0 5 10 20242023202220212020201920182017201620152014 % Polen Lettland Litauen 0 1 000 2 000 3 000 4 000 5 000 6 000 7 000 20242023202220212020201920182017201620152014 tkvm Poznan Riga Vilnius Warszawa -5 0 5 10 15 20 20242023202220212020201920182017201620152014 % Polen Lettland Litauen 0 2 4 6 8 10 20242023202220212020201920182017201620152014 % Poznan Riga Vilnius Warszawa 0 5 10 15 20 25 20242023202220212020201920182017201620152014 % Poznan Riga Vilnius Warszawa BNP-tillväxt Kontorsstock Inflation Hyresnivå – kontor Avkastningskrav – kontor Vakansgrad – kontor Harmoniserat index för konsumentpriser Marknadshyra, klass-A kontorKälla: Colliers, JLL, Eurostat, Swedbank Total vakansgrad Direktavkastningskrav kontor CBD 10 15 20 25 30 20242023202220212020201920182017201620152014 EUR/kvm/månad Poznan Riga Vilnius Warszawa Marknader Vår verksamhet Eastnine Årsredovisning 2024 31 Ladda ner pdf för utskrift Eastnines fokus 3 Hållbarhet ur flera perspektiv 16 Vår verksamhet 28 Marknader 29 Fastighetsbestånd 32 Polen 35 Litauen 38 Lettland 43 Utvecklingsprojekt 46 Hyresgäster 47 Aktuell intjäningsförmåga 49 Finansiell information och styrning 50 Övrig information 110 Polen Lettland 51 % 8 % 41 % Litauen 0 50 100 150 200 250 300 202420232022202120202019 tkvm Fastighetsportföljens värde ökade med 63 procent under året till 935 MEUR. Ökningen var ett resultat av två större fastighetsförvärv i Polen. Orealiserade värdeförändringar hade en liten negativ inverkan på fastighetsvärdet, vilken motsvarades av investeringar i befintligt bestånd. Vid årets slut omfattade Eastnines fastighets bestånd 16 fastig heter om totalt 271 600 kvm. Fastighetsbestånd Fastighetsportfölj Eastnines fastighetsportfölj bestod vid årets slut av 16 fastigheter, varav 15 moderna kontorsfastigheter (13) och en projektfastighet (1) på egen mark, belägna i Warszawa, Poznan, Vilnius och Riga. Den totala uthyrnings bara ytan uppgick till 271600 kvm (182 800). Den absoluta merparten, 96 procent (96) av den uthyrnings bara ytan, utgörs av kontor och resterande 4 procent (4) främst av lokaler för service och handel. Den ekonomiska uthyrningsgraden steg under året och uppgick till 96,1 procent (93,1) vid årets slut. Ökningen berodde huvudsakligen på förvärv av fullt uthyrda fastigheter, men också delvis på positiv nettoinflyttning i befintligt bestånd. Hyresvärdet ökade till 63,6 MEUR (37,8), främst beroende på förvärv av fastigheter. Fastighetsbeståndets genomsnittliga ålder baserat på kvm, exklusive byggnader på projektfastig- heten Kimmel, uppgick till 7,3 år (8,3). Fastighetsvärde Eastnines totala fastighetsvärde uppgick till 935,4 MEUR (573,8) vid årets slut. Av marknadsvärdet var 9,6 MEUR (12,7) hänförligt till utvecklingsprojekt. Se not 10 (Förvaltningsfastigheter), s. 83-84, för mer information om värderings modell, antaganden och fastighetsvärde. Förvärv och investeringar Under 2024 har Eastnine förvärvat två kontorsfastigheter i Polen, en i Warszawa Fastighetsbestånd Fastighetsvärde per land Den skimrande fasaden på Nowy Rynek D i Poznan. Eastnine Årsredovisning 2024 32 Vår verksamhet Ladda ner pdf för utskrift Eastnines fokus 3 Hållbarhet ur flera perspektiv 16 Vår verksamhet 28 Marknader 29 Fastighetsbestånd 32 Polen 35 Litauen 38 Lettland 43 Utvecklingsprojekt 46 Hyresgäster 47 Aktuell intjäningsförmåga 49 Finansiell information och styrning 50 Övrig information 110 och en i Poznan, för totalt drygt 359 MEUR. Inga fastigheter har avyttrats. Investeringar i fastigheter, utöver fastig- hetsförvärv, uppgick till 4,4 MEUR (2,2). Inga investeringar har skett i koncernens utvecklingsprojekt (0,1 MEUR). Orealiserade värdeförändringar uppgick till -4,3 MEUR (-34,7). Årets värdeförändring är framförallt på grund av värdenedgång i projektfastigheten Kimmel, då värdet för byggrätter är svagt, men även med anledning av ett högre genomsnittligt avkastningskrav för övriga fastigheter under året. Uthyrningar Uthyrningsbar yta uppgick till cirka 271600 kvm (182 800). Kontrakterad årshyra uppgick till 61,1 MEUR (35,2) fördelat på över 200 unika hyresgäster (160). För samtliga kontorslokaler tilläm- pas månadshyra. Vid årets slut uppgick den genomsnittliga årshyran för lokaler till 218 EUR per kvm (193). I Polen var den genomsnittliga årshyran för lokaler 239 EUR per kvm (201), i Litauen 201 EUR per kvm (193) och i Lettland 183 EUR per kvm (181). Nettouthyrningen var positiv och upp- gick till 3 002 kvm (-4 499), motsvarande årshyror om 581 TEUR (-990). Samtidigt har hyresavtal om totalt 24 560 kvm (9475), med årshyror om 4 640 TEUR (1905) omförhandlats. Nyuthyrningar har avtalats till en genomsnittlig årshyra om 209 EUR per kvm (217) och omför- handlade avtal till 189 EUR per kvm (201). Fastighetskostnader Eastnines hyresavtal utgörs huvudsak- ligen av triple-net-avtal, vilket innebär att en stor andel av fastighetens drift- och underhållskostnader vidaredebiteras till hyresgästerna. Eastnine redovisar endast den del av fastighetskost naderna som ej vidaredebiterats till hyresgäs- terna, vilket innebär att kostnaderna sjunker om uthyrningsgraden ökar och vice versa. Eastnines andel av fastighets- kostnaderna uppgick till 2 970 TEUR (2535) och överskottsgraden för helåret var 93 procent (93). Fastighetskostna- derna ökade huvudsakligen till följd av större fastighetsbestånd och, i viss mån, en lägre genomsnittlig uthyrningsgrad under året, jämfört med föregående år. Framtida fastighetsutveckling Eastnine hade vid årets slut tre framtida utvecklingsprojekt, varav två belägna i Riga; The Pine och Kimmel, samt ett i Vilnius; 3Bures-4. Projekten, som är på planeringsstadiet, har pausats på grund av stor osäkerhet avseende framför allt kostnader för nyproduktion. För mer information om projekten se s. 46. 50 60 70 80 90 100 202420232022202120202019 Överskottsgrad Ekonomisk uthyrningsgrad % Lokalkategori Kvm Hyresvärde, MEUR Hyresvärde, EUR/kvm/år Ekonomisk uthyrningsgrad, % Kontor 260 175 57,2 220 96,2 Handel och service 8 923 1,8 200 87,7 Parkering ‒ 3,9 ‒ 97,7 Övrigt¹ 2 502 0,7 138 100,0 Totalt 271 600 63,3 219 96,1 Ekonomisk uthyrningsgrad och överskottsgrad Information per lokalkategori ¹ Inkluderar hyresvärde för lagerlokaler och övriga intäkter utöver hyresvärde för kontor, handel och service samt parkering. Fastighetsbestånd Vår verksamhet Eastnine Årsredovisning 2024 33 Ladda ner pdf för utskrift Eastnines fokus 3 Hållbarhet ur flera perspektiv 16 Vår verksamhet 28 Marknader 29 Fastighetsbestånd 32 Polen 35 Litauen 38 Lettland 43 Utvecklingsprojekt 46 Hyresgäster 47 Aktuell intjäningsförmåga 49 Finansiell information och styrning 50 Övrig information 110 Fastighetsförteckning Fastighet Stad Uthyrningsbar yta, kvm Parkerings- platser Ekonomisk uthyrningsgrad, % Hyresvärde, MEUR Hållbarhets- certifiering Warsaw Unit Warszawa 60 070 399 100,0 18,0 BREEAM Outstanding Nowy Rynek D Poznan 39 258 261 100,0 8,6 LEED Platinum Nowy Rynek E Poznan 28 823 242 100,0 6,0 LEED Platinum Alojas Biroji Riga 10 129 246 89,9 2,0 LEED Platinum Kimmel¹ Riga – – – – – Valdemara Centrs Riga 8 759 65 65,3 1,8 LEED Gold Zala 1 Riga 3 629 190 75,8 0,9 LEED Platinum 3Bures-1,2 Vilnius 28 238 1 017 85,2 6,8 LEED Platinum 3Bures-3 Vilnius 13 423 121 87,9 2,7 LEED Platinum S7-1 Vilnius 12 053 323 100,0 2,4 BREEAM Outstanding S7-2 Vilnius 15 952 406 100,0 3,1 BREEAM Outstanding S7-3 Vilnius 14 536 450 100,0 2,8 BREEAM Outstanding Uniq Vilnius 6 930 106 94,4 1,8 LEED Platinum Uptown Park Vilnius 12 681 321 100,0 2,6 LEED Platinum Vertas-1 Vilnius 9 472 241 99,5 2,5 LEED Platinum Vertas-2 Vilnius 7 648 67 99,8 1,7 LEED Platinum Totalt 271 600 4 455 96,1 63,6 Fastighetsvärdets förändring, MEUR 2024 jan–dec 2023 jan–dec Fastighetsvärde vid årets början 573,8 606,2 Fastighetsförvärv 361,5 – Investeringar i befintliga fastigheter 4,4 2,2 Orealiserade värdeförändringar -4,3 -34,7 Fastighetsvärde vid årets slut 935,4 573,8 Nyckeltal fastigheter 2024 2023 Uthyrningsbar yta, kvm 271 600 182 757 Antal fastigheter 16 14 Fastighetsvärde, MEUR 935,4 573,8 Ekonomisk uthyrningsgrad, % 96,1 93,1 Hyresintäkter, MEUR 41,5 36,2 Fastighetskostnader, MEUR 3,0 2,5 Överskottsgrad, % 93 93 Gatuplan i Warsaw Unit innehåller kommersiella utrymmen och ett café som är tillgängligt både för hyresgäster och förbipasserande. ¹ Projektfastighet, se s. 46. Fastighetsbestånd Eastnine Årsredovisning 2024 34 Vår verksamhet Ladda ner pdf för utskrift Eastnines fokus 3 Hållbarhet ur flera perspektiv 16 Vår verksamhet 28 Marknader 29 Fastighetsbestånd 32 Polen 35 Litauen 38 Lettland 43 Utvecklingsprojekt 46 Hyresgäster 47 Aktuell intjäningsförmåga 49 Finansiell information och styrning 50 Övrig information 110 LR-BILD Eastnine äger tre kontorsfastigheter i Polen, en centralt i huvudstaden Warszawa och två i centrala affärsdistriktet i regionstaden Poznan, belägen mellan Warszawa och Berlin. Polen Uthyrningsbar yta 128 tkvm Hyresvärde 32,6 MEUR Uthyrningsgrad 100 % Centrala Warszawa med fastigheten Warsaw Unit i mitten. Vår verksamhet Eastnine Årsredovisning 2024 35 Ladda ner pdf för utskrift Eastnines fokus 3 Hållbarhet ur flera perspektiv 16 Vår verksamhet 28 Marknader 29 Fastighetsbestånd 32 Polen 35 Litauen 38 Lettland 43 Utvecklingsprojekt 46 Hyresgäster 47 Aktuell intjäningsförmåga 49 Finansiell information och styrning 50 Övrig information 110 Fastigheten Warsaw Unit i centrala Warszawa. 3,7 % Inflationstakt¹ 2,9 % BNP-utveckling 36,6 Antal miljoner invånare i Polen, varav 1,8 miljoner i Warszawa. Resultat och nyckeltal, Polen 2024 jan–dec 2023 jan–dec Hyresintäkter, MEUR 13,7 8,5 Förvaltningsresultat, MEUR 8,7 5,5 Årets resultat, MEUR 5,7 -0,6 Genomsnittlig årshyra, EUR/kvm 239 201 Ekonomisk uthyrningsgrad, % 100 100 Eastnines kontorsfastighet Warsaw Unit finns vid rondellen Daszynskiego i Warszawas snabbt växande stadskärna. Fastigheten stod klar 2021 och förvär- vades av Eastnine 2024. Nowy Rynek D och Nowy Rynek E, som är uppförda 2021 och 2023, är centralt belägna i Poznans affärsdistrikt, nära både central- stationen och Gamla stan. Fastigheterna förvärvade 2022 respektive 2024. Eastnines uthyrningsbara yta i Polen uppgick till cirka 128200 kvm (39 300), varav 60 100 kvm i Warszawa och 68 100 kvm i Poznan, vil- ket bedöms motsvara en procent (‒) av kontorsmark- naden i Warszawa och cirka 10 procent (6) i Poznan. Hyresvärdet uppgick till 32,6 MEUR (8,3) och fastighetsvärdet uppgick till 480,2 MEUR (117,1) vid årets slut. Fastigheterna ägs med tomträtt. Avtals tiden fram till omförhandling av Bolagets tomträttsavtal varierar mellan 73–101 år. Arrende- avgiften kan höjas under avtalstiden. Den ekono- miska uthyrningsgraden uppgick till 100 procent (100). Överskottsgraden var 98 procent (98). Eastnines kontorslokaler i Polen hyrs av stora nationella och internationella företag. I Warsaw Unit sitter Polens näst största försäkringsbolag Warta samt välkända företag såsom Amazon, Moderna, CBRE, Stryker och Panattoni. I Nowy Rynek D har Allegro, en av Polens största e-handels- plattformar huvudkontor, liksom danska Rockwool och tyska Arvato och i Nowy Rynek E finns bland annat hyresgäster som McKinsey och Bank Pekao. Eastnine i Warszawa och Poznan ¹ Inom EU harmoniserat inflationsmått för konsumentpriser. Polen är med nära 37 miljoner invånare EU:s femte största land sett till befolkningsmängd och landets ekonomi är bland de snabbast växande i EU. Polen blev medlem i OECD 1996, i NATO 1999 och i EU 2004. Polens valuta är zloty. Efter andra världskriget hamnade Polen i Sovjet- unionens intressesfär. 1989 fick Polen den första icke-kommunistiska regeringen sedan kriget och är idag en liberal demokrati med fria val och marknads- ekonomi. Vid valet hösten 2023 vann Medborgar- plattformen, lett av före detta ordföranden för Europeiska rådets ledare Donald Tusk. Maktskiftet har inneburit ett närmande till EU och medel från EU-fonder har frigjorts, vilket bidrar till ekonomiskt uppsving. Huvudstaden Warszawa är ett ekonomiskt och politiskt centrum och inrymmer landets största uni- versitet. I Warszawa bor cirka 1,8 miljoner invånare och i storstadsområdet närmare 3,2 miljoner. Polens ekonomiska reformer har gjort att Warszawa har blivit en viktig stad för företag. Warszawas kontors- hyresmarknad är robust med stigande hyresnivåer och hög efterfrågan på bra objekt i attraktiva lägen. Poznan, som är en av de större region städerna i landet, har flera stora universitet och ett diversi fierat näringsliv. Polen Eastnine Årsredovisning 2024 36 Vår verksamhet Ladda ner pdf för utskrift Eastnines fokus 3 Hållbarhet ur flera perspektiv 16 Vår verksamhet 28 Marknader 29 Fastighetsbestånd 32 Polen 35 Litauen 38 Lettland 43 Utvecklingsprojekt 46 Hyresgäster 47 Aktuell intjäningsförmåga 49 Finansiell information och styrning 50 Övrig information 110 Nowy Rynek D Byggår 2021 Tillträde Q2-2022 Total uthyrningsbar yta 39 258 kvm Parkeringsplatser 261 Certifiering LEED Platinum, Building Design and Construction, WELL Gold, WELL Health and Safety Rating Nowy Rynek E Byggår 2023 Tillträde Q2-2024 Uthyrningsbar yta 28 823 kvm Parkeringsplatser 242 Certifiering LEED Platinum, Building Design and Construction, WELL Gold, WELL Health and Safety Rating Warsaw Unit Byggår 2021 Tillträde Q4-2024 Uthyrningsbar yta 60 070 kvm Parkeringsplatser 399 Certifiering BREEAM Outstanding, WELL Pla- tinum, WELL Health and Safety Rating Polen Vår verksamhet Eastnine Årsredovisning 2024 37 Ladda ner pdf för utskrift Eastnines fokus 3 Hållbarhet ur flera perspektiv 16 Vår verksamhet 28 Marknader 29 Fastighetsbestånd 32 Polen 35 Litauen 38 Lettland 43 Utvecklingsprojekt 46 Hyresgäster 47 Aktuell intjäningsförmåga 49 Finansiell information och styrning 50 Övrig information 110 Eastnines fastigheter i Litauen är belägna i huvudstaden Vilnius och koncentrerade till tre områden; centrala affärs- distriktet, parlamentskvarteret och nära centralstationen. Litauen Hyresvärde 26,2 MEUR Uthyrningsgrad 94 % Uthyrningsbar yta 121 tkvm 3Bures-1,2 samt 3Bures-3 i Vilnius. Eastnine Årsredovisning 2024 38 Vår verksamhet Ladda ner pdf för utskrift Eastnines fokus 3 Hållbarhet ur flera perspektiv 16 Vår verksamhet 28 Marknader 29 Fastighetsbestånd 32 Polen 35 Litauen 38 Lettland 43 Utvecklingsprojekt 46 Hyresgäster 47 Aktuell intjäningsförmåga 49 Finansiell information och styrning 50 Övrig information 110 Resultat och nyckeltal, Litauen 2024 jan–dec 2023 jan–dec Hyresintäkter, MEUR 24,3 23,7 Förvaltningsresultat, MEUR 14,0 16,5 Årets resultat, MEUR 9,8 -10,2 Genomsnittlig årshyra, EUR/kvm 201 193 Ekonomisk uthyrningsgrad, % 94 94 Eastnines nio kontorsfastigheter i Litauen ligger i huvudstaden Vilnius. Den sammanlagda uthyrnings- bara ytan uppgår till cirka 120 900 kvm, vilket mot- svarar en marknadsandel om cirka 11 procent av kontorsmarknaden i staden. Fastigheterna är belägna i tre centrala områden. Fastigheten Uptown Park finns i ett område nära centralstationen där flera nya kontorsfastigheter utvecklas. I det centrala affärsdistriktet, som löper längs med gatan Konstitucijos prospektas, beläget norr om floden Neris, och där en stor del av Vilnius bestånd av A-klassade kontor återfinns, är Eastnines tre S7-fastigheter samt 3Bures-1,2 och 3Bures-3 belägna. På befintlig mark, invid fastigheterna 3Bures-1,2 samt 3Bures-3, finns även utrymme för ett framtida utvecklingsprojekt, 3Bures-4. Intill parlamentskvarteret och Gamla stan finns de tre fastigheterna Vertas-1, Vertas-2 samt Uniq. Hyresvärdet för beståndet i Vilnius har ökat till 26,2 MEUR (24,8) och fastighetsvärdet till 386,7 MEUR (382,6) vid årets slut. Fastighetsvärdet har ökat på grund av investeringar om 3,1 MEUR och orealiserade värdeförändringar om 0,9 MEUR. Fastighetsbeståndet inkluderar både tomt rätter och ägande rätter där Vertas-1, Vertas-2, Uniq och Uptown Park ägs med äganderätt och övriga fastig- heter med tomt rätt. Kvarvarande löptider för tomt- rätterna varierar mellan 17 och 75 år. Den ekonomiska uthyrningsgraden uppgick till 94 procent (94). Överskottsgraden uppgick till 93 procent (94). Eastnine i Vilnius ¹ Inom EU harmoniserat inflationsmått för konsumentpriser. Litauen, som är störst av de tre baltiska länderna sett till antal invånare, har en välfungerande marknads ekonomi. 2004 blev Litauen medlem i EU och Nato, vilket stärkte integrationen mot väst. Landet har visat stadig tillväxt sedan det blev själv- ständigt från Sovjetunionen i början av 90-talet, även om ekonomin de senaste åren har påverkats av pandemin och Rysslands krig i Ukraina. För 2024 hamnade BNP-tillväxten på 2,7 procent och 2025 väntas den ekonomiska tillväxten ligga strax under tre procent. Inflationen för 2024 uppgick till 0,9 procent. Utbildningsnivån i Litauen är hög och många internationella företag har etablerat centrala affärscentrum och ICT-enheter i landet, vars digitala infrastruktur är bland de bästa inom EU. Litauen blev 2024 rankat som det lyckligaste landet i världen för personer under 30 år, bland annat för dess karriär- möjligheter, balanserade livsstil och innovativa infrastruktur. Fastigheterna 3Bures-1,2 samt 3Bures-3 ligger i VIlnius centrala affärsdistrikt. 0,9 % Inflationstakt¹ 2,7% BNP-utveckling 2,9 Antal miljoner invånare i Litauen, varav drygt en halv miljon i Vilnius. Litauen Vår verksamhet Eastnine Årsredovisning 2024 39 Ladda ner pdf för utskrift Eastnines fokus 3 Hållbarhet ur flera perspektiv 16 Vår verksamhet 28 Marknader 29 Fastighetsbestånd 32 Polen 35 Litauen 38 Lettland 43 Utvecklingsprojekt 46 Hyresgäster 47 Aktuell intjäningsförmåga 49 Finansiell information och styrning 50 Övrig information 110 3Bures-1,2 Byggår 2008 Tillträde Q2-2014 Uthyrningsbar yta 28 238 kvm Parkeringsplatser 1 017 Certifiering LEED Platinum, Building Operations and Maintenance 3Bures-3 Byggår 2018 Tillträde Q3-2018 Uthyrningsbar yta 13 423 kvm Parkeringsplatser 121 Certifiering LEED Platinum, Building Design and Construction Uptown Park Byggår 2020 Tillträde Q4-2021 Total uthyrningsbar yta 12 681 kvm Parkeringsplatser 321 Certifiering LEED Platinum, Building Operations and Maintenance Litauen Eastnine Årsredovisning 2024 40 Vår verksamhet Ladda ner pdf för utskrift Eastnines fokus 3 Hållbarhet ur flera perspektiv 16 Vår verksamhet 28 Marknader 29 Fastighetsbestånd 32 Polen 35 Litauen 38 Lettland 43 Utvecklingsprojekt 46 Hyresgäster 47 Aktuell intjäningsförmåga 49 Finansiell information och styrning 50 Övrig information 110 S7-1 Byggår 2017 Tillträde Q1-2019 Uthyrningsbar yta 12 053 kvm Parkeringsplatser 323 Certifiering BREEAM Outstanding, In-Use S7-2 Byggår 2019 Tillträde Q4-2019 Uthyrningsbar yta 15 952 kvm Parkeringsplatser 406 Certifiering BREEAM Outstanding, In-Use S7-3 Byggår 2019 Tillträde Q2-2020 Total uthyrningsbar yta 14 536 kvm Parkeringsplatser 450 Certifiering BREEAM Outstanding, In-Use Litauen Vår verksamhet Eastnine Årsredovisning 2024 41 Ladda ner pdf för utskrift Eastnines fokus 3 Hållbarhet ur flera perspektiv 16 Vår verksamhet 28 Marknader 29 Fastighetsbestånd 32 Polen 35 Litauen 38 Lettland 43 Utvecklingsprojekt 46 Hyresgäster 47 Aktuell intjäningsförmåga 49 Finansiell information och styrning 50 Övrig information 110 Uniq Byggår 2016 Tillträde Q2-2021 Uthyrningsbar yta 6930 kvm Parkeringsplatser 106 Certifiering LEED Platinum, Building Operations and Maintenance Vertas-1 Byggår 2007 Tillträde Q2-2017 Uthyrningsbar yta 9 472 kvm Parkeringsplatser 241 Certifiering LEED Platinum, Building Operations and Maintenance Vertas-2 Byggår 2007 Tillträde Q3-2020 Total uthyrningsbar yta 7 648 kvm Parkeringsplatser 67 Certifiering LEED Platinum, Building Operations and Maintenance Litauen Eastnine Årsredovisning 2024 42 Vår verksamhet Ladda ner pdf för utskrift Eastnines fokus 3 Hållbarhet ur flera perspektiv 16 Vår verksamhet 28 Marknader 29 Fastighetsbestånd 32 Polen 35 Litauen 38 Lettland 43 Utvecklingsprojekt 46 Hyresgäster 47 Aktuell intjäningsförmåga 49 Finansiell information och styrning 50 Övrig information 110 Fastigheten Alojas Biroji i Riga. Uthyrningsgrad 78 % Hyresvärde 4,7 MEUR Uthyrningsbar yta 23 tkvm Eastnine äger tre kontorsfastigheter samt en projektfastighet, centralt belägna i Lettlands huvudstad Riga. Därutöver finns ytterligare ett utvecklingsprojekt, beläget på samma mark som en befintlig förvaltningsfastighet. Lettland Vår verksamhet Eastnine Årsredovisning 2024 43 Ladda ner pdf för utskrift Eastnines fokus 3 Hållbarhet ur flera perspektiv 16 Vår verksamhet 28 Marknader 29 Fastighetsbestånd 32 Polen 35 Litauen 38 Lettland 43 Utvecklingsprojekt 46 Hyresgäster 47 Aktuell intjäningsförmåga 49 Finansiell information och styrning 50 Övrig information 110 Resultat och nyckeltal, Lettland 2024 jan–dec 2023 jan–dec Hyresintäkter, MEUR 3,6 4,0 Förvaltningsresultat, MEUR 1,0 1,7 Årets resultat, MEUR -5,9 -6,5 Genomsnittlig årshyra, EUR/kvm 193 181 Ekonomisk uthyrningsgrad, % 78 77 Eastnines fastighetsportfölj i Lettland är koncen- trerad till huvudstaden Riga. I Riga sker utveck- lingen av moderna kontor centralt i staden samt runt området Skanste i avsaknad av ett tydligt affärsdistrikt. Eastnines samtliga tre kontors- fastigheter, samt en projektfastig het, återfinns i centrala Riga, längs en av huvudgatorna, Krisjaņa Valdemara iela, samt intilliggande Zala iela. Fastig- hetsportföljens totala uthyrningsbara yta uppgick till cirka 22 500 kvm, vilket bedöms motsvara tre procents marknads andel av kontorsmarknaden i staden. Därutöver finns ytterligare ett kommande utvecklingsprojekt, beläget på samma tomt som förvaltningsfastig heten Alojas Biroji. Hyresvärdet för beståndet i Riga uppgick till 4,7 MEUR (4,7). Det sammanlagda fastighetsvärdet upp- gick till 68,8 MEUR (74,1), varav värdet på projekt- fastigheter var 9,2 MEUR (12,3). I Riga ägs samtliga fastigheter med äganderätt. Den ekonomiska uthyrningsgraden uppgick till 78 procent (77). Överskottsgraden minskade till 71 procent (79). Eastnine i Riga ¹ Inom EU harmoniserat inflationsmått för konsumentpriser. Lettland, med sin långa kustremsa mot Östersjön, har stora transporthamnar som är sammanlänkade med vägar och järnvägar. Landet är till hälften täckt av skog och den bioekonomiska sektorn är stor. Huvudstaden Riga är en historisk arkitekturpärla och är med på Unescos världsarvslista med sina välbevarade byggnader från medeltiden, magnifika jugendkvarter, gotiska kyrkor och karaktäristiska lettiska trähus. Lettland blev självständigt från Sovjetunionen 1991, gick med i EU och Nato 2004, införde euro som valuta 2014 och blev medlem i OECD 2016. Inflationen i Lettland sjönk från 9,1 i slutet av 2023 till 1,3 procent 2024. BNP-utvecklingen under året förblev liksom föregående år svag och uppgick till -0,4 procent. Fastigheten Valdemara Centrs i Riga. 1,3 % Inflationstakt¹ -0,4 % BNP-utveckling 1,9 Antal miljoner invånare i Lettland, varav 0,9 miljoner i Riga. Lettland Eastnine Årsredovisning 2024 44 Vår verksamhet Ladda ner pdf för utskrift Eastnines fokus 3 Hållbarhet ur flera perspektiv 16 Vår verksamhet 28 Marknader 29 Fastighetsbestånd 32 Polen 35 Litauen 38 Lettland 43 Utvecklingsprojekt 46 Hyresgäster 47 Aktuell intjäningsförmåga 49 Finansiell information och styrning 50 Övrig information 110 Alojas Biroji Byggår 2004 Tillträde Q2-2018 Uthyrningsbar yta 10 129 kvm Parkeringsplatser 246 Certifiering LEED Platinum, Building Operations and Maintenance Zala 1 Byggår 2009 Tillträde Q2-2021 Uthyrningsbar yta 3 629 kvm Parkeringsplatser 190 Certifiering LEED Platinum, Building Operations and Maintenance Valdemara Centrs Byggår 1999 Tillträde Q4-2019 Total uthyrningsbar yta 8 759 kvm Parkeringsplatser 65 Certifiering LEED Gold, Building Operations and Maintenance Information om utvecklingsprojekten Kimmel samt The Pine presenteras på s. 46. Lettland Vår verksamhet Eastnine Årsredovisning 2024 45 Ladda ner pdf för utskrift Eastnines fokus 3 Hållbarhet ur flera perspektiv 16 Vår verksamhet 28 Marknader 29 Fastighetsbestånd 32 Polen 35 Litauen 38 Lettland 43 Utvecklingsprojekt 46 Hyresgäster 47 Aktuell intjäningsförmåga 49 Finansiell information och styrning 50 Övrig information 110 Eastnine har tre framtida utvecklingsprojekt, varav två i Riga och ett i Vilnius. Samtliga projekt ligger i framkant när det gäller hållbarhet, arkitektur samt stadsplanering och om - fattar totalt 64 000 kvm uthyrningsbar yta. Fastigheternas design och konstruktion har tagits fram efter öppna, internationella arkitekttävlingar. Projekten, som är på planeringsstadiet, har pausats på grund av bland annat stor osäkerhet avseende kostnaden för nyproduktion. Utvecklingsprojekt 3Bures-4 i Vilnius I Vilnius centrala affärsdistrikt, intill Eastnines fastigheter 3Bures-1,2 samt 3Bures-3, planerar Eastnine att uppföra ytterligare en kontors- byggnad, 3Bures-4, på befintlig mark. Fastigheten som planeras bli 16 våningar ovan mark, och tre våningar under, inkluderar cirka 13 200 kvm uthyrningsbar yta samt mer än 1 000 parkerings platser. Avsikten är att 3Bures-4 ska hållbarhetscertifieras vid uppförandet och målet är att driften ska vara klimatneutral. The Pine i Riga Kontorsfastigheten The Pine ska huvudsakligen konstrueras i trä, med ambitionen att hålla högsta standard vad gäller hållbarhet och hyresgäst upplevelse. Byggnaden ska uppföras i direkt anslutning till befintlig byggnad på fastigheten Alojas Biroji i Riga och beräknas inrymma cirka 15 600 kvm uthyrningsbar yta och över 300 parkerings- platser. Byggnaden omfattar fem våningsplan över mark och tre våningsplan under mark. Utöver kontor planeras bland annat konferens- center, butiker, restauranger och gym. The Pine förväntas kunna uppnå klimatneutral drift efter färdigställandet. Bygglov har erhållits. Kimmel i Riga Projektfastigheten Kimmel i centrala Riga består av mark och kultur- märkta tegelbyggnader. Visionen är att skapa en central mötesplats, där ett grönt urbant kvarter, med mycket plats för liv och rörelse, växer fram. Kontorsfastigheten ska främja ett öppet flöde mellan inom- och utomhusmiljö, där människor intill sina arbetsplatser även kan upptäcka konst, gallerier, restauranger och butiker samt delta i olika evenemang. Total uthyrningsbar yta bedöms uppgå till cirka 36 000 kvm, varav knappt 4 000 kvm avser befintliga kulturmärkta tegelbyggnader som kommer att anpassas till de nya byggnaderna. Projektet kan komma att genomföras i tre separata steg. Fastigheten kommer därutöver att inrymma ett underjordiskt garage. Kimmel planeras genomgå certifierings process för både byggnad och människors välbefinnande. Efter färdigställande beräknas driften vara klimatneutral. Eastnine Årsredovisning 2024 46 Vår verksamhet Ladda ner pdf för utskrift Eastnines fokus 3 Hållbarhet ur flera perspektiv 16 Vår verksamhet 28 Marknader 29 Fastighetsbestånd 32 Polen 35 Litauen 38 Lettland 43 Utvecklingsprojekt 46 Hyresgäster 47 Aktuell intjäningsförmåga 49 Finansiell information och styrning 50 Övrig information 110 Eastnines kundlöfte är att göra sitt yttersta för att skapa en konkurrensfördel för kunderna. Nära och långsiktiga relationer med hyresgästerna, som till övervägande del utgörs av större, stabila företag med internationell verksamhet, eftersträvas. Hyres- gästerna är huvudsakligen verksamma inom finans, informations-, kommunikations- och teknologisektorn (ICT) samt e-handel. Den genom snittliga återstående hyrestiden uppgår till 4,1 år. Hyresgäster Moderna och hållbara kontor Eastnine erbjuder inspirerande, flexibla och moderna kontor i premiumlägen för hyresgäster med höga krav. Effektiva fastigheter med bra inomhusmiljö och arbetsklimat, samt god service är viktigt. Lokalerna är flexibla och utformas efter hyresgästernas behov och identitet. Ofta finns tillgång till caféer, restauranger, gym, klädvård och parkering för bil och cykel. För att möta efterfrågan på hållbara och effektiva kontorslösningar arbetar Eastnine aktivt med hållbarhets- certifiering av kontorsbyggnader som ger en kvalitetsstämpel på byggnaden. Gröna hyresavtal fyller en viktig funktion för att främja hållbar fastig- hetsdrift. Avtalen ger även hyresgäster möjlighet att engagera sig i åtgärder för att optimera driften och minska påver- kan på miljön. Vid utgången av 2024 uppgick andelen gröna hyresavtal till 45 procent (68), en minskning på grund av fastighets förvärv med avsaknad av gröna avtal. Värdeskapande relationer Med en lokal närvaro eftersträvar Eastnine långsiktiga och värdeskapande relationer. Samarbete, engagemang och hög servicegrad är ledord när det kom- mer till hyresgästrelaterade frågor, med målsättningen att våra hyresgäster ska ha en bra upplevelse i våra byggnader. För att våra hyresgäster ska trivas och må bra anordnar Eastnine regelbundet olika tillställningar för att uppmuntra till fysisk aktivitet, främja en hälso sam livsstil och känna gemenskap. Årligen arrangeras exempelvis en stegtävling för våra hyresgäster där även Eastnine- anställda uppmuntras att delta. Att vara hyresgäst hos Eastnine I Polen och Baltikum är merparten av hyresavtalen tidsbegränsade, vilket innebär att hyresgästens avtal upphör till avflyttning om ingen ny överenskom- melse sker. En förlängning av ett hyres- avtal kräver därmed en aktiv förhandling från båda parterna. Hyresavtalen kan Största hyresgäster Hyresgäst Andel av kontrakterad årshyra, % Warta 11 Allegro 10 Danske Bank 8 Telia 5 Vinted 3 McKinsey 3 Swedbank 3 CBRE 2 Rockwool 2 Moderna 2 Totalt 50 Hyresgäst i ett modernt kontor i fastigheten Valdemara Centrs i Riga. innehålla klausuler som innebär att hyresgästen, vid avtalsförfall, har en första rätt till omförhandling av den förhyrda ytan samt en prioriterad rätt att utöka förhyrd yta. I avtal kan det även förekomma en ensidig rätt för hyres- gästen att avbryta avtalet i förtid (break- option). Eastnine som hyresvärd strävar efter att vara lyhörd mot hyresgästerna och har regelbunden dialog i olika frågor inklusive det framtida lokalbehovet. Vår verksamhet Eastnine Årsredovisning 2024 47 Ladda ner pdf för utskrift Eastnines fokus 3 Hållbarhet ur flera perspektiv 16 Vår verksamhet 28 Marknader 29 Fastighetsbestånd 32 Polen 35 Litauen 38 Lettland 43 Utvecklingsprojekt 46 Hyresgäster 47 Aktuell intjäningsförmåga 49 Finansiell information och styrning 50 Övrig information 110 0 10 000 20 000 30 000 40 000 50 000 60 000 70 000 2032+2031203020292028202720262025 kvm 28 % 21 % 37 % Finans ICT E-handel Övriga 14 % Största hyresgäster Bland Eastnines stora hyresgäster finns flera internationella företag som valt att etablera sin verksamhet i centralt belägna och moderna fastigheter. Av hyresgästerna är 28 procent (27) verksamma inom finans, 21 procent (27) inom ICT och 14 procent (21) inom e-handel. Vid årets slut uppgick East nines genomsnittliga årshyra till 218 EUR per kvm (193), i Polen uppgick den till 239 EUR per kvm (201), i Litauen till 201 EUR per kvm (193) och i Lettland till 183 EUR per kvm (181). Totala hyres- intäkter, för samtliga hyresavtal över hela avtalstiden, uppgick till 247 MEUR (134), varav 49 MEUR (25) förfaller senare än fyra år. Eastnine tillämpar månadshyra för samtliga kontors lokaler. Som säkerhet kräver Eastnine normalt en deposition eller bankgaranti om 2–3 månadshyror i samband med tecknande av avtal. De tio största hyresgästerna förhyr 135164 kvm (106 354). Hyresgäst- koncentrationen har successivt minskat i takt med att Eastnines fastighets- bestånd har växt. I samband med årets två förvärv adderades Warta, McKinsey, CBRE och Moderna till topp 10-listan över de största hyresgästerna. Vid slutet av 2024 var Warta den största hyres- gästen med en kontrakterad årshyra motsvarande 11 procent av total årshyra. Kontrak terad årshyra för de tio största hyresgästerna uppgick till 30,6 MEUR (21,3), mot svarande 50 procent (61) av total årshyra. Genomsnittlig återstående löptid på hyresavtalen för de tio största hyresgäs- terna uppgick till 4,1 år (4,0), vilket även gäller för samtliga hyresavtal (3,8 år). De sammanlagda årshyrorna, inkluderande även parkering och övriga hyresintäkter, uppgick per 31 december, till 61,1 MEUR (35,2), varav årshyror i Polen stod för 53 procent (24), Litauen för 41 procent (66) och Lettland för 6 procent (10). Förfall hyresavtal 1 Hyresgäster per bransch För Eastnine ska kontoret vara en mötesplats där idéer kan flöda, människor mötas och framgångsrik affärsverk samhet utvecklas. Eastnines kontorslokaler ska vara attraktiva, inspirerande och effektiva. De ska stödja hyresgästernas affärs modell. Servicenivån ska vara bortom förväntan och kontoren ska bidra till bra affärer. I syfte att skapa hög kundnöjdhet, proaktiv service och låg omsättningshastighet förs en regelbunden dialog med samtliga hyresgäster. Varje år mäts kundnöjd- heten genom NPS (Net Promotor Score). NPS mäts på en skala från -100 till 100. Årets NPS uppgick till 60 (61) för samtliga fastigheter, exklusive Warsaw Unit som förvärvades i slutet av november. Hyresgästerna – våra viktigaste ambassadörer ¹ Diagrammet visar förfall av hyresavtal per år baserat på antal kvm per den 31 december 2024. 2024 -100 +100 +60 2023 -100 +100 +61 ”Det bästa är kommunikationen med Eastnine, liksom lokalerna och möblerna samt att problem löses snabbt.” En hyresgästs svar, som arbetar i en av Eastnines 3Bures-fastigheter i Vilnius, på frågan vad som är det bästa med kontoret. Hyresgästevent utanför fastigheterna Nowy Rynek D och E i Poznan. Hyresgäster Eastnine Årsredovisning 2024 48 Vår verksamhet Ladda ner pdf för utskrift Eastnines fokus 3 Hållbarhet ur flera perspektiv 16 Vår verksamhet 28 Marknader 29 Fastighetsbestånd 32 Polen 35 Litauen 38 Lettland 43 Utvecklingsprojekt 46 Hyresgäster 47 Aktuell intjäningsförmåga 49 Finansiell information och styrning 50 Övrig information 110 Visar ögonblicksbild Intjäningsförmågan ska ej förväxlas med en prognos för kommande tolv månader, utan är en ögonblicksbild som visar vilket resultat Eastnine kan generera under en 12-månaders period under givna förutsättningar. Den grundar sig på det fastighets bestånd som föreligger på balansdagen. Intjäningsförmågan omfattar aktu- ella hyresavtal, men inkluderar ingen bedömning vad gäller framtida utveck- ling av hyror, vakansgrad, fastighets- kostnader, räntor, värdeförändringar eller andra resultatpåverkande faktorer. Eastnines beräknade intjäningsför- måga baseras på följande antaganden om intäkter och kostnader: • Hyresintäkterna baseras på kontrakte- rade intäkter omräknat till årsintäkt. • Fastighetskostnader och centrala administrationskostnader utgörs av aktuellt utfall för de senaste 12 månaderna. • Räntekostnader beräknas utifrån räntebärande skulder på balansdagen och den genomsnittliga räntenivån, med tillägg för periodiserade upp- läggningskostnader. • Ränteintäkter beräknas utifrån likvida medel på balansdagen och aktuell räntenivå. • Andra finansiella intäkter och kostna- der har bedömts motsvara budget. Kommentarer intjäningsförmåga • Förvärven av fastigheterna Nowy Rynek E och Warsaw Unit har kraftigt ökat hyresintäkter, driftnetto och för- valtningsresultat. • Fastighetskostnaderna har ökat på grund av förvärv och lägre genom- snittlig uthyrningsgrad under året. • Förvaltningsresultatet per aktie vid årets slut har ökat med 0,07 EUR, huvudsakligen på grund av förvärv. • Räntetäckningsgraden sjönk och net- toskuldkvoten steg på grund av lägre ränteintäkter och högre räntekostna- der, som en följd av högre låneskuld och mindre kassa. • Direktavkastningen steg, framför allt på grund av fastighetsförvärven. Aktuell intjäningsförmåga För att underlätta bedömningen av Bolagets ställning presenterar Eastnine aktuell intjäningsförmåga. Intjänings- förmågan är en teoretisk bedömning för att beskriva Bolagets aktuella intjäning per den 31 december 2024. TEUR 2024 31 dec 2023 31 dec Förändring, % Hyresintäkter 61 061 35 240 +73 Fastighetskostnader -2 970 -2 535 +17 Driftnetto 58 091 32 705 +78 Centrala administrationskostnader -4 330 -3 679 +18 Ränteintäkter 394 4 505 -91 Räntekostnader -22 447 -11 422 +97 Andra finansiella intäkter och kostnader -44 -46 -4 Förvaltningsresultat 31 664 22 063 +44 Nyckeltal 2024 31 dec 2023 31 dec Förändring, enhet Förvaltningsresultat, per aktie vid årets slut, EUR 0,32 0,25 +0,07 Överskottsgrad, % 95,1 92,8 +2,3 Räntetäckningsgrad, ggr 2,4 2,9 -0,5 Nettoskuldkvot, ggr 8,6 5,2 +3,4 Genomsnittlig räntenivå, % 4,5 4,0 +0,5 Direktavkastning exklusive projektfastigheter, % 6,3 5,8 +0,5 Direktavkastning, % 6,2 5,7 +0,5 Förvaltningsfastigheter, TEUR 935 374 573 771 +361 603 Fastigheten Nowy Rynek D, förvärvad 2022 och Eastnines första fastighetsförvärv i Polen. Vår verksamhet Eastnine Årsredovisning 2024 49 Ladda ner pdf för utskrift Eastnines fokus 3 Hållbarhet ur flera perspektiv 16 Vår verksamhet 28 Finansiell information och styrning 50 Innehållsförteckning 51 Förvaltningsberättelse 52 Finansiering 57 Risker 59 Finansiella rapporter 67 Noter till finansiella rapporter 74 Femårsöversikt nyckeltal 95 Styrelsens och vd:s försäkran 97 Revisionsberättelse 98 Intervju med styrelseordförande 102 Bolagsstyrningsrapport 103 Styrelse 108 Ledning 109 Övrig information 110 Förvaltningsresultat 22 MEUR Förvaltningsresultat per aktie 0,25 EUR Hyresintäkter 42 MEUR Hyresgästen Vinteds kontor i fastigheten Uptown Park i Vilnius. Följande sidor utgör Eastnines legala årsredovisning, innehållande förvaltnings- berättelse, inklusive information om finansiering och risker, finansiella rapporter, noter och bolagsstyrningsrapport. Finansiell information och styrning Eastnine Årsredovisning 2024 50 Finansiell information och styrning Ladda ner pdf för utskrift Eastnines fokus 3 Hållbarhet ur flera perspektiv 16 Vår verksamhet 28 Finansiell information och styrning 50 Innehållsförteckning 51 Förvaltningsberättelse 52 Finansiering 57 Risker 59 Finansiella rapporter 67 Noter till finansiella rapporter 74 Femårsöversikt nyckeltal 95 Styrelsens och vd:s försäkran 97 Revisionsberättelse 98 Intervju med styrelseordförande 102 Bolagsstyrningsrapport 103 Styrelse 108 Ledning 109 Övrig information 110 Innehållsförteckning 52 Förvaltningsberättelse 67 Finansiella rapporter Koncernen 67 Koncernens rapport över totalresultat 68 Koncernens rapport över finansiell ställning 69 Koncernens rapport över förändringar i eget kapital 70 Koncernens rapport över kassaflöden 71 Finansiella rapporter Moderbolaget 71 Moderbolagets resultaträkning 71 Moderbolagets balansräkning 72 Moderbolagets rapport över förändringar i eget kapital 73 Moderbolagets rapport över kassaflöden 74 Noter till finansiella rapporter 74 Not 1 Redovisningsprinciper 77 Not 2 Segmentsrapportering 78 Not 3 Hyresintäkter 78 Not 4 Fastighetskostnader 78 Not 5 Anställda, personalkostnader och ledande befattningshavares ersättningar 82 Not 6 Centrala administrationskostnader 82 Not 7 Arvode och ersättningar till revisorer 82 Not 8 Leasingavtal 83 Not 9 Finansiella intäkter och kostnader 83 Not 10 Förvaltningsfastigheter 85 Not 11 Derivatinstrument 85 Not 12 Realiserade värdeförändringar och utdelningar från investeringar 85 Not 13 Övriga intäkter 85 Not 14 Skatter 86 Not 15 Inventarier 86 Not 16 Kundfordringar 86 Not 17 Förutbetalda kostnader och upplupna intäkter 86 Not 18 Likvida medel 87 Not 19 Eget kapital 88 Not 20 Räntebärande skulder 88 Not 21 Uppskjuten skatteskuld 89 Not 22 Andra långfristiga skulder 89 Not 23 Övriga skulder 89 Not 24 Upplupna kostnader och förutbetalda intäkter 89 Not 25 Aktier och andelar i koncernföretag 90 Not 26 Finansiella instrument 92 Not 27 Finansiella risker och riskhantering 93 Not 28 Närstående 94 Not 29 Specifikationer till kassaflödesanalysen 94 Not 30 Resultat per aktie 94 Not 31 Ställda säkerheter och eventualförpliktelser 94 Not 32 Uppgifter om moderbolaget 94 Not 33 Händelser efter räkenskapsårets slut 95 Nyckeltal m.m. 95 Femårsöversikt nyckeltal 97 Styrelsens och vd:s försäkran 98 Revisionsberättelse 102 Intervju med styrelseordförande 103 Bolagsstyrningsrapport 108 Styrelse 109 Ledning 57 Finansiering 59 Risker Finansiell information och styrning Eastnine Årsredovisning 2024 51 Ladda ner pdf för utskrift Eastnines fokus 3 Hållbarhet ur flera perspektiv 16 Vår verksamhet 28 Finansiell information och styrning 50 Innehållsförteckning 51 Förvaltningsberättelse 52 Finansiering 57 Risker 59 Finansiella rapporter 67 Noter till finansiella rapporter 74 Femårsöversikt nyckeltal 95 Styrelsens och vd:s försäkran 97 Revisionsberättelse 98 Intervju med styrelseordförande 102 Bolagsstyrningsrapport 103 Styrelse 108 Ledning 109 Övrig information 110 Förvaltningsberättelse Styrelsen och verkställande direktören för Eastnine AB (publ), organisations- nummer 556693-7404, avger härmed årsredovisning och koncernredovisning för räkenskapsåret 2024. Moderbolagets och koncernens rapporteringsvaluta är euro. Allmänt om Eastnine Eastnine AB (publ) är ett fastighetsbolag noterat på Nasdaq Stockholm, Mid Cap. Eastnine ska vara den ledande, långsiktiga leverantören av moderna och hållbara kontorslokaler i förstklassiga lägen på utvalda marknader i Polen och Baltikum. Koncernens fastighetsverksamhet förvaltas av helägda dotterbolag i Eastnine-koncernens respektive verksamhetsland. Vid årets slut hade Eastnine 22 heltids anställda i Sverige, Litauen och Lettland. Affärsplan och mål Eastnines gällande affärsplan antogs av styrelsen i december 2023. Därefter har vissa justeringar gjorts, däribland av utdelnings policyn som ändrades i februari 2025. Eastnines vision är att skapa och till- handa hålla de bästa mötesplatserna där idéer kan flöda, människor mötas och framgångsrik affärsverksamhet utvecklas. Eastnines ambition är att fastighetsportföljen med kontorsfastigheter ska växa på de prioriterade marknaderna Polen och Baltikum, förutsatt att till- växten bidrar till ökad lönsamhet. Eastnine är en långsiktig ägare och strävar efter att skapa en konkurrensfördel för sina kunder. Övergripande mål Att skapa en hållbar, attraktiv totalavkastning på aktieägarnas investering. Tillväxtmål Eastnines långsiktiga ambition är att växa fastighetsportföljen i syfte att öka lönsamheten. Finansiella mål • Avkastning på eget kapital bör vara minst 10 procent över tid. • Förvaltningsresultat per aktie bör öka. • Utdelningspolicy 2024: Utdelning ska, över tid, motsvara minst 50 procent av förvaltningsresultatet efter avdrag för aktuell skatt. • Utdelningspolicy från 2025: Eastnine har ambitionen att årligen öka utdelning per aktie. Utdelningen ska uppgå till minst en tredjedel av förvaltningsresultatet efter aktuell skatt. Finansiella limiter • Eastnine eftersträvar en belåningsgrad kring 50 procent över en konjunkturcykel. Belåningsgraden ska inte överstiga 60 procent. • Räntetäckningsgraden ska uppgå till minst 2,0 ggr. Övergripande hållbarhetsmål¹ Eastnine har som ambition att vara en ledare inom hållbarhet i sina regioner genom att sträva mot följande mål: • 100 procent EU taxonomi-förenlig fastighetsverksamhet. • Klimatneutral fastighetsdrift år 2030 och reducerade utsläpp från nybyggnation och hyresgästanpassningar. • 100 procent hållbarhetscertifierad fastighetsportfölj. ¹ Utöver dessa övergripande hållbarhetsmål, finns områdesspecfika mål och nyckeltal som följs upp inom ramen för Bolagets hållbarhetsstrategi, se s. 24–27. Väsentliga händelser under räkenskapsåret • I mitten av mars erhöll fastigheten Uptown Park i Vilnius håll- barhetscertifieringen LEED Platinum, vilket innebar att hela Eastnines fastighetsportölj blev hållbarhetscertifierad. • I mars refinansierades banklån om 62 MEUR. • Vid årsstämman 2024 invaldes Louise Richnau som ny styrelseledamot i Eastnine. • I maj genomfördes en aktiesplit där aktieägare erhöll fyra nya aktier mot en befintlig. • I juni förvärvades kontorsfastigheten Nowy Rynek E i Poznan för 79 MEUR. • I oktober erhöll Eastnine fem stjärnor i GRESBs årliga interna- tionella granskning av hållbarhetsarbetet i fastighetsbolag. • I november förvärvades kontorsfastigheten Warsaw Unit i Europas största kontorstransaktion 2024. Eastnine emitterade nära 8,8 miljoner aktier till fastighetens säljare som del av köpeskillingen baserat på det aktuella långsiktiga substans- värdet. • I december refinansierades banklån om 23 MEUR. Eastnine Årsredovisning 2024 52 Finansiell information och styrning Ladda ner pdf för utskrift Eastnines fokus 3 Hållbarhet ur flera perspektiv 16 Vår verksamhet 28 Finansiell information och styrning 50 Innehållsförteckning 51 Förvaltningsberättelse 52 Finansiering 57 Risker 59 Finansiella rapporter 67 Noter till finansiella rapporter 74 Femårsöversikt nyckeltal 95 Styrelsens och vd:s försäkran 97 Revisionsberättelse 98 Intervju med styrelseordförande 102 Bolagsstyrningsrapport 103 Styrelse 108 Ledning 109 Övrig information 110 Förvaltning Vid årets slut uppgick den uthyrningsbara ytan till 271 600 kvm (182800). Under året har nyteckning av totalt 8 466 kvm (8 363) skett till en genomsnittlig hyra om 209 EUR/kvm och år (217). Hyresnivå för omförhandlade hyresavtal, om 24 560 kvm (9 475), uppgick till 189 EUR/kvm och år (201). Nettouthyrningen, det vill säga nytecknade avtal minus uppsagda avtal, har under året varit positiv och uppgick till 3 002 kvm (-4 499), motsvarande ökade årshyror om 581 TEUR (-990). Hyresintäkter, uthyrningsgrad och WAULT Vid årets slut uppgick årliga avtalade hyresintäkter till 61 061 TEUR (35 240), motsvarande en ekonomisk uthyrningsgrad om 95,1 procent (93,1). Årets hyres intäkter ökade med 15 procent (19) till 41 523 TEUR (36 166). Ökningen är en följd av förvärven av Nowy Rynek E i juni och Warsaw Unit i november. Hyres intäkterna i en jämförbar portfölj var i nivå med föregående år. Den genomsnittliga återstående avtalsläng- den för hyres avtalen vid årets slut, viktat efter avtalade hyresintäkter (WAULT), uppgick till 4,1 år (3,8). Årets hyresintäkter, TEUR 2024 2023 Jämförbara fastigheter 36 475 36 166 Ej jämförbara fastigheter 5 048 – Summa 41 523 36 166 Segmentsrapportering Segmentet Fastig heter i Polen genererade ett förvaltningsresultat om 8 746 TEUR (5 542) och ett resultat för året om 5 709 TEUR (-635). Förvaltningsresultat för segmentet Fastigheter i Litauen uppgick till 14037 TEUR (16 452) och årets resultat till 9 756 TEUR (-10 159). Seg- mentet Fastigheter i Lettland genererade ett förvaltningsresultat om 1 017 TEUR (1 709) och ett resultat för året om -5 859 TEUR (-6 542). Ej allokerade centrala administrationskostnader, andra finansiella intäkter och kostnader samt skatter uppgick till -3 698 TEUR (-4 842). Resultat Driftnettot uppgick till 38 553 TEUR (33 631) och överskotts- graden uppgick till 93 procent (93). Förvaltningsresultatet upp- gick till 22 193 TEUR (17 698). Huvudorsaken till resultat ökningen var två stora fastighetsförvärv i Polen. Även ränteintäkter bidrog till ökningen av förvaltningsresultatet. Högre räntekostnader till följd av nyupptagna lån i samband med de två förvärven samt högre räntenivå begränsade ökningen av förvaltningsresultatet. Orealiserade värdeförändringar i fastigheter uppgick till -4260 TEUR (-34 685). Orealiserade värdeförändringar på derivat upp- gick till -5 433 TEUR (-7 767). Realiserade värdeförändringar och utdelningar från investeringar uppgick till 93 TEUR (-49 870) och är relaterat till realiserade värdeförändringar från valuta terminer om 41 TEUR (-) samt slutbetalning från East Capital Baltic Property Fund II om 53 TEUR (298). Resultat före skatt uppgick till 12 593 TEUR (-74 625). Årets skatt var -6 685 TEUR (2 576), varav -1 520 TEUR (-449) i aktuell skatt samt -5 165 TEUR (3 025) i uppskjuten skatt. Årets resultat uppgick till 5 908 TEUR (-72 048) och årets totalresultat till 4 957 TEUR (-71 658). Resultat per segment, TEUR 2024 2023 Fastigheter i Polen Förvaltningsresultat 8 746 5 542 Orealiserade värdeförändringar i fastigheter 1 528 -3 854 Orealiserade värdeförändringar i derivat -3 378 -2 468 Aktuell skatt -719 -447 Uppskjuten skatt -468 592 Resultat Fastigheter i Polen 5 709 -635 Fastigheter i Litauen Förvaltningsresultat 14 037 16 452 Orealiserade värdeförändringar i fastigheter 869 -22 849 Orealiserade värdeförändringar i derivat -1 869 -5 032 Uppskjuten skatt -3 282 1 270 Resultat Fastigheter i Litauen 9 756 -10 159 Fastigheter i Lettland Förvaltningsresultat 1 017 1 709 Orealiserade värdeförändringar i fastigheter -6 657 -7 981 Orealiserade värdeförändringar i derivat -215 -268 Aktuell skatt -3 -2 Resultat Fastigheter i Lettland -5 859 -6 542 Övriga investeringar 1 Orealiserade värdeförändringar – – Realiserade värdeförändringar och utdelningar – -49 870 Resultat Övriga investeringar – -49 870 Ofördelat Centrala administrationskostnader -4 282 -3 679 Ej allokerat finansnetto 2 675 -2 326 Orealiserade värdeförändringar i derivat 29 – Realiserade värdeförändringar och utdelningar från investeringar 93 – Aktuell skatt -798 Uppskjuten skatt -1 415 1 163 Resultat Ofördelat -3 698 -4 842 Årets resultat 5 908 -72 048 ¹ Under 2023 avyttrades det sista innehavet (innehavet i MFG) i segmentet Övriga investeringar, varefter det inte längre har någon resultatpåverkan och utgår ur rapporteringen när jämförelseperioden upphör. Kassaflöde och likvida medel Kassaflöde från verksamheten, före förändringar i rörelsekapital, upp- gick till 20 131 TEUR (17 715). Förändringar i rörelse kapital var 4604 TEUR (-984). Kassaflöde från investeringsverksamheten uppgick till -324 884 TEUR (141 328). Kassaflödet från finansierings verksamheten var 202 686 TEUR (-49 274), varav utdelning till aktieägarna var -8290 TEUR (-6 599). Totalt kassaflöde för året uppgick till -97 463 TEUR (108785) och likvida medel till 31 185 TEUR (128 620) vid årets slut. Moderbolaget Årets resultat efter skatt uppgick till 2 747 TEUR (-44 894). Resultatet från föregående år är huvudsakligen relaterat till försäljningen av inne- havet i Melon Fashion Group. Förvaltningsberättelse Finansiell information och styrning Eastnine Årsredovisning 2024 53 Ladda ner pdf för utskrift Eastnines fokus 3 Hållbarhet ur flera perspektiv 16 Vår verksamhet 28 Finansiell information och styrning 50 Innehållsförteckning 51 Förvaltningsberättelse 52 Finansiering 57 Risker 59 Finansiella rapporter 67 Noter till finansiella rapporter 74 Femårsöversikt nyckeltal 95 Styrelsens och vd:s försäkran 97 Revisionsberättelse 98 Intervju med styrelseordförande 102 Bolagsstyrningsrapport 103 Styrelse 108 Ledning 109 Övrig information 110 Framtida utveckling Eastnines verksamhet står på en stabil grund med en belåningsgrad i enlighet med plan och tillfredsställande god likviditet. Det, till- sammans med moderna och miljö certifierade fastigheter med stora och stabila hyresgäster, hög uthyrningsgrad och lång genomsnittlig återstående hyrestid gör att utgångsläget är gott. Eastnine har som ambition att fortsätta växa fastig hetsbeståndet, då det normalt sett är mycket positivt för resultat- och avkastningsutveckling. Tillväxt ska ske med fokus på totalavkastning för aktieägarna samt förbättrat förvalt- ningsresultat per aktie och inom ramen för finansiella limiter. Aktieinformation Det totala antalet utgivna aktier i Eastnine AB uppgick till 98241728 (22 370 261) per den 31 december 2024. Antalet aktier har ökat under året efter en aktiesplit om 4:1 samt emission av 8760684 nya aktier. Justerat för återköpta aktier i eget förvar, uppgick antalet utgivna aktier till 97739604 (22 231 008). Vägt genomsnittligt antal utgivna aktier efter utspädning var 89840744 (22 217 025). Antalet kända aktie ägare uppgick vid årets slut till 5 942 (5603) och free float upp- gick till 41,8 procent (40,6). Vid årets slut var börskursen 46,80 SEK (43,00), efter en ökning om 8,8 procent under året. Mer information om aktien återfinns på s. 111–113. Viktiga händelser efter räkenskapsårets slut Styrelsen har föreslagit en utdelning om 1,20 SEK per aktie (1,16). Styrelsen har även beslutat att ändra policyn avseende utdel- ning, från och med räkenskapsåret 2025. Läs mer under rubriken Utdelning samt Förslag till vinstdisposition. Louise Richnau har föreslagits till ny styrelseordförande i Eastnine AB. Liselotte Hjorth har avböjt omval. Eastnine har förstärkt ledningsgruppen med Emil Holmström, Chief Investment Officer, Eric Stadler, finanschef, Julius Niedvaras, landschef i Litauen och Janis Meiers, landschef i Lettland, vilka samtliga var befintliga medarbetare i Eastnine. Efter utnämning- arna består ledningsgruppen av sex personer, inkluderande även Eastnines vd Kestutis Sasnauskas samt CFO och vice vd Britt-Marie Nyman. Aktieåterköp Vid årsstämman 2024 erhöll styrelsen nytt mandat att besluta om återköp av egna aktier, med begränsningen att Eastnines innehav av egna aktier vid var tid inte får överstiga 10 procent av samtliga aktier i Bolaget. Inga återköp ägde rum under året. Bolagets innehav av egna aktier uppgick vid årets slut till 502 124 (139 253), motsvarande ett kvotvärde om 0,0409 EUR per aktie (0,1636) och cirka 0,5 procent (0,6) av totalt antal utgivna aktier samt totalt aktiekapital. Genomsnittlig anskaffningskurs för aktier i eget förvar är 24 SEK per aktie. Under året har 54 888 aktier tilldelats anställda inom ramen för incitaments- programmet LTIP 2021, motsvarande ett kvotvärde om 0,0409 EUR per aktie och cirka 0,1 procent av totalt antal utgivna aktier samt totalt aktiekapital. Marknadsvärdet på de överlåtna aktierna uppgick till 204 TEUR. Bolagsstyrning och styrelsens arbete Styrelsen ska bestå av tre till sex ledamöter utan suppleanter. Styrelsens ledamöter väljs årligen vid årsstämman för tiden intill slutet av nästföljande årsstämma. Hela bolagsordningen återfinns på www.eastnine.com. Information om hur Bolaget styrs och kontrolleras, exempelvis genom styrelse och kommittéer, samt intern kontroll och riskhantering återfinns i avsnittet Bolagsstyrningsrapport på s. 103–107. Information om hållbarhet Eastnine bedriver ett aktivt hållbarhetsarbete med fokus på resurs- effek tivitet, minskad miljöpåverkan och strävan efter att ha en positiv inverkan på relationer och de platser där verksamheten bedrivs. Det innebär att byggnader energieffek tiviseras i syfte att minska klimat- avtrycket. Produktivitet och välmående hos hyresgästerna främjas genom upprätthållande av en hög standard på inomhusmiljön. Håll- barhet genom hela värdekedjan säkerställs genom starka relationer med leverantörer och lokala samhällen. Eastnine följer Global Reporting Initiative’s (GRI) standarder för att säkerställa transparent rapportering av hållbarhetsinformation. Under 2024 inledde Eastnine förberedelser inför en eventuell kommande rapportering enligt Corporate Sustainability Reporting Directive (CSRD). Utöver detta publicerar Eastnine TCFD-rapport och redovisar upp lysningar enligt EU:s taxonomiförordning, trots att Eastnine inte omfattas av dessa rapporteringskrav. Hållbarhetsinformationen, som inte har granskats av Bolagets revisorer, finns på s. 16-27 samt 114-129. Utdelning Styrelsen har föreslagit årsstämman 2025 en utdelning om 1,20 SEK per aktie (1,16) för räkenskapsåret 2024, jämnt fördelat på fyra till- fällen under 2025 och inledningen av 2026 om 0,30 SEK per aktie per utbetalningstillfälle. Den föreslagna utdelningen motsvarar cirka 50 procent (53) av förvaltningsresultatet efter aktuell skatt, vilket är i linje med den utdelningpolicy som gällt under 2024, dvs. att utdelningen över tid skulle motsvara minst 50 procent av förvaltningsresultatet efter avdrag för aktuell skatt. Styrelsen har under inledningen av 2025 ändrat utdelningspolicyn, grundat i att Eastnine ser en kontinuerlig ökning av förvaltningsresultat per aktie och har identifierat många intressanta investeringsmöjligheter. Ny utdelningspolicy från år 2025: Eastnine har ambitionen att årligen öka utdelning per aktie. Ut del- ningen ska uppgå till minst en tredjedel av förvaltningsresultatet efter aktuell skatt. Förslag till vinstdisposition Styrelsen föreslår att de till årsstämmans förfogande stående fria vinst medlen i Eastnine AB (publ) disponeras på följande sätt: Till årsstämmans förfogande, EUR: Överkursfond 270 462 897 Balanserat resultat 77 476 398 Årets resultat 2 747 255 Summa 350 686 550 Disponeras på följande sätt, EUR: Utdelning till aktieägarna 1,20 SEK/aktie 10 207 793 Balanseras i ny räkning 340 478 758 Summa 350 686 550 ¹ Bolagets återköpta aktier är inte berättigade till utdelning. Exakt utdelningsbelopp fastställs på avstämningsdagar för betalning av utdelningen. 1 EUR = 11,49 SEK den 31 december 2024. Antal utgivna aktier per 31 december 2024, justerat för återköp, uppgick till 97 739 604. Förvaltningsberättelse Eastnine Årsredovisning 2024 54 Finansiell information och styrning Ladda ner pdf för utskrift Eastnines fokus 3 Hållbarhet ur flera perspektiv 16 Vår verksamhet 28 Finansiell information och styrning 50 Innehållsförteckning 51 Förvaltningsberättelse 52 Finansiering 57 Risker 59 Finansiella rapporter 67 Noter till finansiella rapporter 74 Femårsöversikt nyckeltal 95 Styrelsens och vd:s försäkran 97 Revisionsberättelse 98 Intervju med styrelseordförande 102 Bolagsstyrningsrapport 103 Styrelse 108 Ledning 109 Övrig information 110 Riktlinjer för ersättning till ledande befattningshavare Dessa riktlinjer omfattar verkställande direktören och vice vd, eventu- ella övriga personer i bolagsledningen samt styrelseledamöter i den omfattning de erhåller ersättning utöver styrelsearvode. Riktlinjerna ska tillämpas på ersättningar som avtalas, och förändringar som görs i redan avtalade ersättningar, efter det att riktlinjerna antagits av årsstämman. Riktlinjerna omfattar inte ersättningar som beslutas av bolagsstämman. Ersättningsriktlinjerna, som var oförändrade under 2024, redovisas här i sammandrag: Riktlinjernas främjande av Bolagets affärsstrategi, långsiktiga intressen och hållbarhet Bolaget ska ha de ersättningsnivåer och anställnings villkor som erfordras för att rekrytera samt behålla kompetens och nödvändig kapacitet. Rörlig kontantersättning som omfattas av dessa riktlinjer ska syfta till att främja Bolagets affärsstrategi och långsiktiga intres- sen, inklusive hållbarhet. De långsiktiga incitaments program som finns i Bolaget omfattas inte av dessa riktlinjer. Formerna av ersättning m.m. Ersättning till ledande befattningshavare kan bestå av fast och rörlig lön, pension, försäkringsförmåner samt andra sedvanliga förmåner. Bolagsstämman kan därutöver, och oberoende av dessa riktlinjer, besluta om exempelvis långsiktiga, aktiebaserade eller aktierelaterade, incitamentsprogram/ersättningar. Styrelsen beslu- tar diskretionärt, enligt fastställda interna prestationsbaserade mål, huruvida en rörlig lön ska utgå till de ledande befattningshavarna. Den rörliga lönen ska vara kopplad till förutbestämda och mätbara kriterier som kan vara finansiella eller icke-finansiella. Rörlig lön kan uppgå till maximalt 50 procent av den fasta lönen. De ledande befattnings havarna har därtill rätt till en individuell premiebaserad pensionsplan. Upphörande av anställning Vid uppsägning från Bolagets sida får uppsägningstiden vara högst tolv månader. Fast kontantlön under uppsägningstiden och avgångs- vederlag får sammantaget inte överstiga ett belopp motsvarande den fasta kontantlönen för två år för verkställande direktören och ett år för övriga ledande befattningshavare. Vid uppsägning från befattnings havarens sida får uppsägnings tiden vara högst sex måna- der, utan rätt till avgångsvederlag. Lön och anställningsvillkor för anställda Vid beredningen av styrelsens förslag till dessa ersättningsrikt- linjer har lön och anställningsvillkor för Bolagets anställda beaktats genom att uppgifter om anställdas totalersättning, ersättningens komponenter samt ersättningens ökning och ökningstakt över tid har utgjort en del av styrelsens beslutsunderlag vid utvärderingen av skäligheten av rikt linjerna och de begränsningar som följer av dessa. Beslutsprocessen för att fastställa, se över och genomföra riktlinjerna Styrelsen har under året haft ett ersättningsutskott, bestående av Liselotte Hjorth (ordförande), Peter Elam Håkansson och Ylva Sarby Westman, som har förberett ersättningsfrågor inom Bolaget till styrelsen i enlighet med Svensk kod för bolagsstyrning. Styrelsen ska upprätta förslag till nya ersättningsrikt linjer åtminstone vart fjärde år och lägga fram förslaget för beslut vid årsstämman. Vid årsstämman 2022 antogs nya riktlinjer. Styrelsen ska även följa och utvärdera program för rörliga ersättningar för bolagsledningen, till- lämpningen av riktlinjer för ersätt ning till ledande befattningshavare samt gällande ersättningsstrukturer och ersättningsnivåer i Bolaget. Vid styrelsens behandling av, och beslut i, ersättningsrelaterade frågor, närvarar inte verkställande direktören, eller andra personer i bolagsledningen, i den mån de berörs av frågorna. Frångående av riktlinjerna Styrelsen ska ha rätt att frångå, av årsstämman beslutade, riktlinjer, helt eller delvis, om det i ett enskilt fall finns särskilda skäl för det, och ett avsteg är nödvändigt för att tillgodose Bolagets långsiktiga intressen, inklusive dess hållbarhet, eller för att säkerställa Bolagets ekonomiska bärkraft. Som angivits ovan ingår det i styrelsens upp- gifter att bereda beslut i ersättningsfrågor, vilket innefattar beslut om avsteg från riktlinjerna. Uppgifter om löner och aktuella riktlinjer och ersätt ningar framgår av not 5 (Anställda, personalkostnader och ledande befattningshavares ersättningar). För räkenskapsår 2023 frångicks riktlinjerna i samband med att vd tilldelades en extra- ordinär bonus i början av 2024 för genomförandet vid den komplexa försäljningen av innehavet i Melon Fashion Group i Ryssland under 2023, vilken var av stor betydelse för Eastnines tillväxtmöjligheter. Förvaltningsberättelse Finansiell information och styrning Eastnine Årsredovisning 2024 55 Ladda ner pdf för utskrift Eastnines fokus 3 Hållbarhet ur flera perspektiv 16 Vår verksamhet 28 Finansiell information och styrning 50 Innehållsförteckning 51 Förvaltningsberättelse 52 Finansiering 57 Risker 59 Finansiella rapporter 67 Noter till finansiella rapporter 74 Femårsöversikt nyckeltal 95 Styrelsens och vd:s försäkran 97 Revisionsberättelse 98 Intervju med styrelseordförande 102 Bolagsstyrningsrapport 103 Styrelse 108 Ledning 109 Övrig information 110 Nytt förslag till riktlinjer för ersättning till ledande befattningshavare Nedan förslag till ersättningsriktlinjer läggs fram för beslut vid års- stämman 2025. Riktlinjer för ersättning Verkställande direktören, vice verkställande direktören och övriga per- soner i bolagsledningen samt styrelseledamöter, i den mån de erhåller ersättning utöver styrelsearvodet, omfattas av dessa riktlinjer. Riktlin- jerna är framåtblickande, det vill säga de ska tillämpas på ersättningar som avtalas, och förändringar som görs i redan avtalade ersättningar, efter det att riktlinjerna antagits av årsstämman. Riktlinjerna omfattar inte ersättningar som beslutas eller godkänns av bolagsstämman. Riktlinjernas främjande av Bolagets affärsstrategi, långsiktiga intressen och hållbarhet Eastnines vision är att skapa och tillhandahålla de bästa mötesplat- serna där idéer kan flöda, människor mötas och framgångsrik affärs- verksamhet utvecklas. Bolagets affärsidé är att vara den ledande, långsiktiga leverantören av moderna och hållbara kontorslokaler i bästa lägen på utvalda marknader i Polen och Baltikum. Aktuella versioner av vision och affärsidé, samt ytterligare information om Bolagets affärsstrategi, finns tillgängliga på www.eastnine.com. Bolaget ska ha de ersättningsnivåer och anställningsvillkor som erfordras för att rekrytera och behålla kompetens och erforderlig kapacitet. Rörlig kontantersättning som omfattas av dessa riktlinjer ska syfta till att främja Bolagets affärsstrategi och långsiktiga intres- sen, inklusive hållbarhet. De långsiktiga incitamentsprogram som finns i Bolaget omfattas inte av dessa riktlinjer. Formerna av ersättning m.m. Ersättningen till ledande befattningshavare kan bestå av fast kontant- lön, rörlig kontantersättning, pensions- och försäkringsförmåner samt andra sedvanliga förmåner. Bolagsstämman kan därutöver, oberoende av dessa riktlinjer, besluta om exempelvis långsiktiga aktiebaserade eller aktierelaterade incitamentsprogram/ersättningar. Styrelsen beslutar efter eget gottfinnande, i enlighet med fastställda interna prestationsbaserade mål, om rörlig kontantersättning ska utgå till de ledande befattningshavarna. Den rörliga kontantersättningen ska huvudsakligen vara kopplad till förutbestämda och mätbara kriterier, som kan vara finansiella eller icke-finansiella. Rörlig kontant- ersättning får uppgå till högst 50 procent av den fasta lönen. Befatt- ningshavarna kan därutöver ha rätt till en individuell premiebaserad pensionsplan enligt vilken Bolaget betalar premier motsvarande högst 4,5 procent av den fasta lönen upp till 7,5 inkomstbasbelopp och premier motsvarande högst 30 procent på lönedelar som överstiger 7,5 inkomstbasbelopp. Övriga förmåner får innefatta exempelvis sjuk- försäkring, friskvårds- och bilförmån. Sådana förmåner får sammanlagt uppgå till högst 10 procent av den fasta lönen. Upphörande av anställning Uppsägningstiden får inte överstiga tolv månader vid uppsägning från Bolagets sida. Fast kontantlön under uppsägningstiden och avgångs- vederlag får sammantaget inte överstiga ett belopp motsvarande den fasta kontantlönen för två år för verkställande direktören och tolv månader för övriga ledande befattningshavare. Uppsägningstiden får inte överstiga sex månader utan rätt till avgångsvederlag vid uppsägning från befattningshavarens sida. Där- utöver kan ersättning utgå för åtaganden om konkurrensbegränsning. Sådan ersättning ska kompensera för inkomstbortfall och ska endast utgå i den mån den tidigare befattningshavaren inte har rätt till avgångsvederlag. Ersättningen ska utgöras av skillnaden mellan den fasta månadslönen och den lägre inkomst som den anställde erhåller och utgå under den tid som åtagandet om konkurrensbegränsning gäller, vilket inte ska vara längre än sex månader efter anställningens upphörande. Lön och anställningsvillkor för anställda Vid beredningen av styrelsens förslag till dessa ersättningsriktlinjer har lön och anställningsvillkor för Bolagets anställda beaktats genom att uppgifter om anställdas totalersättning, ersättningens komponenter samt ersättningens ökning och ökningstakt över tid har utgjort en del av styrelsens beslutsunderlag vid utvärderingen av skäligheten av rikt- linjerna och de begränsningar som följer av dessa. Beslutsprocessen för att fastställa, se över och genomföra riktlinjerna Eastnine inrättade 2022 ett ersättningsutskott med huvuduppgifter i enlighet med Svensk kod för bolagsstyrning. I ersättningsutskottets uppgifter ingår att bereda styrelsens beslut i fråga om principer och villkor för ersättningar och att följa och utvärdera program för rörliga ersättningar för bolagsledningen, tillämpningen av riktlinjerna för ersättning till ledande befattningshavare samt gällande ersättnings- strukturer och ersättningsnivåer i Bolaget. Styrelsen ska upprätta ett förslag till nya riktlinjer åtminstone vart fjärde år och förelägga förslaget till bolagsstämman. Vid upprättande av förslag beaktas eventuella synpunkter framförda av aktieägare. Riktlinjerna ska gälla till dess att nya riktlinjer antagits av bolagsstäm- man. Vid styrelsens behandling av och beslut i ersättningsrelaterade frågor närvarar inte verkställande direktören eller andra personer i bolagsledningen, i den mån de berörs av frågorna. Frångående av riktlinjerna Styrelsen får besluta att frångå de av årsstämman beslutade rikt- linjerna helt eller delvis, om det i ett enskilt fall finns särskilda skäl för det och ett avsteg är nödvändigt för att tillgodose Bolagets lång- siktiga intressen, inklusive dess hållbarhet, eller för att säkerställa Bolagets ekonomiska bärkraft. Som framgår ovan ingår det i styrelsens uppgifter att besluta i ersättningsrelaterade frågor. Detta gäller även om det beslutas att avvika från riktlinjerna. Förvaltningsberättelse Eastnine Årsredovisning 2024 56 Finansiell information och styrning Ladda ner pdf för utskrift Eastnines fokus 3 Hållbarhet ur flera perspektiv 16 Vår verksamhet 28 Finansiell information och styrning 50 Innehållsförteckning 51 Förvaltningsberättelse 52 Finansiering 57 Risker 59 Finansiella rapporter 67 Noter till finansiella rapporter 74 Femårsöversikt nyckeltal 95 Styrelsens och vd:s försäkran 97 Revisionsberättelse 98 Intervju med styrelseordförande 102 Bolagsstyrningsrapport 103 Styrelse 108 Ledning 109 Övrig information 110 Ladda ner pdf för utskrift Finansiering Eastnine har en stabil finansiell bas med en nivå på belåningsgraden i linje med affärsplanen. Räntebärande skulder har ökat under året, och likviditeten minskat, efter två större fastighetsför- värv. Skuld finansieringen utgörs huvudsakligen av banklån. Den genomsnittliga räntenivån steg under merparten av året för att sjunka något under sista kvartalet. Finanspolicy Eastnine förvaltar sitt kapital i syfte att kunna uppfylla Bolagets övergripande mål om att skapa en hållbar attraktiv totalavkastning på aktieägarnas investering. Målen för de finansiella nyckel talen utgörs antingen av målsättningar om att uppnå, eller överstiga, en specifik nivå för vissa nyckeltal, eller restriktioner att förhålla sig till för andra nyckeltal. Verksamheten finansieras i huvudsak av eget kapital samt räntebärande skulder i form av banklån och i ett fall av direktlån. Endast en mindre del av finansieringen utgörs av övriga skulder. Den finansiella styrningen och kapitalstrukturen regleras av Bolagets finanspolicy. Finanspolicyns uppgift är att beskriva de sty- rande principerna för hantering av finansiella tillgångar, skulder och risker i Eastnine och dess dotterbolag. Policyn syftar till att säkerställa att Bolagets finansiering och ekonomiska förvaltning bedrivs på ett strukturerat och välplanerat sätt samt att finansiella risker beaktas och kontrolleras. Det yttersta målet är att uppnå balanserade och låga finansiella kostnader i relation till den valda strategins inneboende risker. Kapitalstruktur Eastnine eftersträvar en belåningsgrad på cirka 50 procent över en konjunkturcykel och får ej överstiga 60 procent. Eget kapital utgjorde drygt 44 procent (56) av total kapitalförsörjning, ränte bärande skulder drygt 50 procent (40) och övriga skulder 5 procent (4). Eget kapital och substansvärde Eget kapital uppgick vid årsskiftet till 437 257 TEUR (400 176) och balans omslutningen till 982 637 TEUR (713 121). Soliditeten uppgick till 44 procent (56). Långsiktigt substansvärde per aktie var 4,71 EUR (4,64), motsvarande 54,10 SEK (51,67). Eget kapital per aktie var 4,47 EUR (4,50), motsvarande 51,39 SEK (50,10). Totalt antal aktier uppgick till 98 241 728 (22 370 261) vid utgången av 2024, varav 502 124 (139 253) avsåg återköpta aktier i eget förvar. Räntebärande skulder Räntebärande skulder uppgick vid årets slut till 495 388 TEUR (284323) och bestod av banklån om 485 388 TEUR (284 323) samt direktfinansiering från pensionsfonder om 10 000 TEUR (–). Krediter om 85 363 TEUR (56 481) har refinansierats och nya lån om 217 727 upptagits (10 519). Bankfinansieringen härrör från sju banker: BerlinHyp, SEB, Erste Bank, Helaba, Swedbank, Luminor och OP Bank. Belåningsgraden uppgick till 50 procent (27). Räntetäckningsgraden uppgick till 2,5 gånger (2,3) och nettoskuldkvoten till 14,3 gånger (5,2). Den genomsnittliga kapitalbindningen var 3,4 år (2,1) och ränte- bindningen 3,1 år (1,7). Årlig amorteringstakt har sjunkit och uppgick vid årsskiftet till 8 267 TEUR (7486), motsvarande 1,7 procent (2,6) av räntebärande skulder. Övriga skulder Övriga skulder utgörs bland annat av beslutad, men ej utbetald utdelning, fastighets skatt samt depositioner från hyresgäster. Förändring räntebärande skuld Räntebärande skulder har under 2024 ökat med 211 065 TEUR, huvud- sakligen i samband med finansiering av nya förvärv. Nya bankkrediter uppgick till 207 727 TEUR och amortering till 6 661 TEUR. Eastnine har därutöver erhållit ett direktlån från LHV Pensionsfonder om 10 000 TEUR. Räntekostnad och derivat Vid årets slut uppgick den genomsnittliga räntenivån till 4,5 procent (4,0), efter att ha varit 4,7 procent som högst under året. Eastnine använder räntederivat som försäkring mot högre ränte- kostnader vid stigande marknadsräntor. Vid årsskiftet var 84 pro- cent (72) av Bolagets räntebärande skulder ränte bundna, varav 98 procent genom swapavtal och 2 procent genom fasträntelån. Kapitalstruktur Eget kapital Räntebärande skulder Övriga skulder 45 % 5 % 50 % Räntebärande skulder 22 % 17 % 17 % 17 % 4 % Berlin Hyp SEB Helaba Erste Bank Swedbank Luminor LHV Pensionsfonder OP Bank 20 % 2 % 1 % Förvaltningsberättelse Finansiell information och styrning Eastnine Årsredovisning 2024 57 Ladda ner pdf för utskrift Eastnines fokus 3 Hållbarhet ur flera perspektiv 16 Vår verksamhet 28 Finansiell information och styrning 50 Innehållsförteckning 51 Förvaltningsberättelse 52 Finansiering 57 Risker 59 Finansiella rapporter 67 Noter till finansiella rapporter 74 Femårsöversikt nyckeltal 95 Styrelsens och vd:s försäkran 97 Revisionsberättelse 98 Intervju med styrelseordförande 102 Bolagsstyrningsrapport 103 Styrelse 108 Ledning 109 Övrig information 110 Derivatportföljen består av ränte swappar och valutaterminer. Ränteswapparna värderas till verkligt värde och värdeförändringar redovisas i resultatet, utan påverkan på kassaflödet. Värdeförändringar avseende ränteswappar, som redovisas i resultat räkningen och upp- gick till -5464 TEUR (-7 767), utgjordes i sin helhet av orealiserade värdeförändringar till följd av fallande marknadsräntor. Det verkliga nettovärdet på ränteswapparna uppgick till -2 208 TEUR (3 254). I balansräkningen bruttoredovisas ränteswapparna tillsammans med valutaterminer (relaterade till beslutad utdelning) under derivat. Vid löptidens slut är värdet på ränteswapparna alltid noll. Säkerheter och kovenanter Banklån är säkerställda med pantbrev i fastigheterna och i vissa fall även aktier i fastighetsägande dotterbolag samt moderbolagsgaranti. Av det totala fastighetsvärdet var 99 procent (98) pantsatt för bank- lån. Vid utgången av 2024 var projektfastigheten Kimmel i Riga, som huvudsakligen består av projektmark, obelånad och ej pantsatt. I låneavtalen från kreditinstitut finns kovenanter. Dessa utgör gränsvärden för vissa nyckeltal, i syfte att minska långivarens mot- partsrisk. Kovenanterna utgörs i huvudsak av gränsvärden för soliditet, belåningsgrad och skuldtäckningsgrad. Eastnine uppfyller samtliga kovenanter. Grön finansiering Enligt gällande finanspolicy ska grön finansiering prioriteras vid refinan siering och ny finansiering. Andelen gröna lån har ökat under året främst på grund av ny grön finansiering i samband med förvärv i Polen. Vid årets slut utgjorde grön finansiering 76 procent (60) av ränte bärande skulder. Likviditet Likvida medel, som i huvudsak består av inlåning på bankkonto, har minskat i samband med årets fastighetsförvärv. Vid årsskiftet uppgick likvida medel till 31 185 TEUR (128 620). Eastnines goda likviditets- situation och komfortabla skuldsättning gör att Bolaget är väl rustat för att kunna möta kommande investeringar och åtaganden. Förfallostruktur räntebärande skulder¹ 0 50 100 150 200 250 20292028202720262025Rörlig % Kaptialbindning Räntebindning ¹ Inklusive amortering. Förändring räntebärande skulder TEUR 2024 2023 Räntebärande skulder vid årets början 284 323 326 882 Inlösen av obligationslån - -45 000 Nya banklån 217 727 10 519 Amorteringar -6 661 -8 079 Räntebärande skulder vid årets slut 495 388 284 323 Bindningstid och räntenivå 0 1 2 3 4 5 År % Kapitalbindning, år Genomsnittlig räntenivå, % Räntebindning, år 0 1 2 3 4 5 20242023202220212020 Belåningsgrad och soliditet 0 25 50 75 100 2024-12-312023-12-312022-12-312021-12-312020-12-31 Belåningsgrad Soliditet % Förvaltningsberättelse Eastnine Årsredovisning 2024 58 Finansiell information och styrning Ladda ner pdf för utskrift Eastnines fokus 3 Hållbarhet ur flera perspektiv 16 Vår verksamhet 28 Finansiell information och styrning 50 Innehållsförteckning 51 Förvaltningsberättelse 52 Finansiering 57 Risker 59 Finansiella rapporter 67 Noter till finansiella rapporter 74 Femårsöversikt nyckeltal 95 Styrelsens och vd:s försäkran 97 Revisionsberättelse 98 Intervju med styrelseordförande 102 Bolagsstyrningsrapport 103 Styrelse 108 Ledning 109 Övrig information 110 Risker Eastnine är genom sin verksamhet exponerat mot olika typer av risker. Investeringarna utgörs av direkt ägda kontors fastigheter i Polen, Litauen och Lettland. En stor andel av hyresgästerna utgörs av stora stabila företag med internationell verksamhet. Skuld- finansieringsbasen är bred och inkluderar sju banker från flera olika europeiska länder. Risker förknippade med investerings- och finansieringsstrategin Med investeringsstrategin, att långsiktigt äga moderna och hållbara kontorsfastigheter i förstklassiga lägen i Polen och Baltikum, samt finansieringsstrategin för detta ändamål, är Bolaget exponerat mot risker såsom till exempel ränte-, kredit-, hyres- och vakansrisk. På kommande sidor beskrivs de huvudsakliga riskerna, hur exponeringen ser ut samt hur riskerna hanteras av Eastnine. Riskhantering och riskuppföljning är en viktig och integrerad del av verksamheten. Bolaget använder olika verktyg för att löpande identifiera, värdera och begränsa risker. Riskhanteringen sköts av Bolagets ledning i enlig- het med relevanta policyer som fastställts av styrelsen. Finansiella risker hanteras primärt av finansfunktionen i enlighet med Bolagets finanspolicy. Risker kopplade till konjunktur och kontorsutnyttjande Efterfrågan på kontorslokaler har ökat efter några år med lägre efter- frågan och hög osäkerhet efter coronapandemin. Allt fler företag före- språkar återgång till kontoret, vilket också inneburit, och kan komma att innebära, behov av ändrad utformning av enskilda och gemen- samma ytor. Eastnines moderna fastigheter samt kontorslokaler tillgo- doser i stor utsträckning de krav som i dagsläget finns på utformning. Fortsatt svag konjunktur och svaga ekonomiska utsikter riskerar att påverka hyresgästers verksamheter, deras betalningsförmåga samt efterfrågan på kontor. Risk för höga finansieringskostnader beror bland annat av inflation och räntenivåer. En annan risk, som ej är specifik för Eastnine, är generell risk kring informationssäkerhet och IT-intrång. Sedan Eastnine under 2023 avyttrat den enda kvarvarande icke- fastighetsrelaterade investeringen, har Bolagets risker förknippade med utomeuropeiska regioner, och valutor som inte utgörs av euro, reducerats. Foajé i fastigheten Zala 1 i Riga. Förvaltningsberättelse Finansiell information och styrning Eastnine Årsredovisning 2024 59 Ladda ner pdf för utskrift Eastnines fokus 3 Hållbarhet ur flera perspektiv 16 Vår verksamhet 28 Finansiell information och styrning 50 Innehållsförteckning 51 Förvaltningsberättelse 52 Finansiering 57 Risker 59 Finansiella rapporter 67 Noter till finansiella rapporter 74 Femårsöversikt nyckeltal 95 Styrelsens och vd:s försäkran 97 Revisionsberättelse 98 Intervju med styrelseordförande 102 Bolagsstyrningsrapport 103 Styrelse 108 Ledning 109 Övrig information 110 Område Risk Riskvärde Sannolikhet Påverkan Låg Med ium Hög Marginell Medium Bolags- kritisk Verksamhet Låg/förändrad efterfrågan på kontorslokaler 4 Negativa värdeförändringar fastigheter 2 Låga hyresintäkter och låg uthyrningsgrad 2 Höga fastighetskostnader 1 Investeringar och projekt 2 Försäljning av fastigheter, låg likviditet 4 Förvärv av fastigheter, dolda fel/låg kvalitet 2 Organisation och operationell verksamhet 2 Tvister 2 IT – informationsläckage 2 IT/Cyber – informationssäkerhet, intrång 4 Leverantörer 1 Hållbarhet – Klimatrelaterad omställning Höga energipriser 4 Minskad finansiering av icke-hållbara tillgångar 2 Ökade utsläppsrelaterade kostnader 1 Minskad efterfrågan på icke-hållbara byggnader 2 – Klimatrelaterad fysisk Högre kostnad för fastighetsdrift vid högre temperatur 2 Extrema väderförhållanden 1 – Övriga hållbarhetsrisker Medarbetare och arbetsmiljö 1 Korruption och oetiskt beteende 3 Omvärld Svag ekonomisk konjunktur 6 Hög inflation 4 Lagstiftning och skatt 1 Lokal-, politik- och planrisk 6 Stort utbud av lokaler 4 Högt råvarupris 2 Finansiella Ränta 4 Kredit 1 Likviditet 2 Refinansiering 2 Valuta 1 Låg/Marginell Medium Hög/Bolagskritisk Riskvärde Sannolikhet (1–3) multiplicerat med påverkan (1–3) ger ett vägt riskvärde, mellan 1 och 9, i enlig- het med tabellen. Låg x låg/medium ger lägsta klassning (1–2). Medium x medium eller låg x hög/bolagskritisk ger medium- klassning (3–5). Hög/bolagskritisk x minst medium ger högsta klassning (6–9). Förvaltningsberättelse Eastnine Årsredovisning 2024 60 Finansiell information och styrning Ladda ner pdf för utskrift Eastnines fokus 3 Hållbarhet ur flera perspektiv 16 Vår verksamhet 28 Finansiell information och styrning 50 Innehållsförteckning 51 Förvaltningsberättelse 52 Finansiering 57 Risker 59 Finansiella rapporter 67 Noter till finansiella rapporter 74 Femårsöversikt nyckeltal 95 Styrelsens och vd:s försäkran 97 Revisionsberättelse 98 Intervju med styrelseordförande 102 Bolagsstyrningsrapport 103 Styrelse 108 Ledning 109 Övrig information 110 Verksamhetsrisker Låg/förändrad efterfrågan på kontorslokaler Riskbeskrivning Efterfrågan på kontorslokaler kan förändras på kort, medellång och lång sikt, med risk för påverkan på fastighetsbolagens verksamhet. Behov av förändringar i utformning av kontorsytor och -arbetsplatser samt olika mötesplatser på kontoren för kreativitet och interaktion kan öka, vilket kan innebära krav på anpassning och flexibilitet från fastighetsbolagens sida. Hantering, påverkan och sannolikhet Eastnine bevakar såväl utvecklingen på fastighets- och kontorsmarknaden som hyresgästers önskan om utformning av kontorslokaler, i syfte att kunna anpassa kontorslokalerna efter behov och önskemål. Fastigheterna är relativt nybyggda och moderna, genomsnittlig ålder baserad på yta är 7,3 år. Eastnine har en stabil hyresgäststruktur med en stor andel internationella företag. Den genomsnittliga återstående hyrestiden för samtliga hyresavtal uppgick till 4,1 år och för de tio största hyresgästerna 4,1 år. Negativa värdeförändringar fastigheter Riskbeskrivning Negativa värdeförändringar för förvaltningsfastigheter påverkar resultaträkningen då dessa redovisas till verkligt värde i balansräkningen. Värdet på fastigheterna beror på, och beräknas utifrån, ett flertal faktorer. Faktorerna utgörs dels av observerbara data som aktuella hyresintäkter, aktuell marknadshyra, historiska fastighetskostnader och investeringar samt aktuell inflation, dels av icke observerbara data såsom direkt avkastningskrav, kalkylränta, framtida inflation, framtida långsiktig inflation för marknads- hyror samt långsiktig vakansgrad. Data och bedömningar kan dessutom vara felaktiga och förutsättningar kan ändras med värdeförändringar som följd. Hantering, påverkan och sannolikhet Risk för negativa värdeförändringar hanteras främst genom att erbjuda moderna och attraktiva kontorslokaler i de bästa lägena och därigenom attrahera och behålla stabila hyresgäster, vilket minskar risken för vakanser och hyressänkningar. Fastigheterna värderas externt minst en gång under en rullande tolvmånadersperiod och däremellan värderas fastigheterna internt. Att ett antal fastigheter extern- värderas varje kvartal möjliggör validering av data även för övriga interna värderingar. Värderings- processen sker via en strukturerad värderingsmodell med etablerade interna rutiner för bedömningar och framtagande av data. Eastnines genomsnittliga belåningsgrad är balanserad för att klara av negativa värdeförändringar. Låga hyresintäkter och uthyrningsgrad Riskbeskrivning Hyresintäkter påverkas av fastigheternas hyresnivåer och uthyrningsgrad, jämte hyresgästernas betalningsförmåga. Omvärldsfaktorer såsom konjunktur, befolkningstillväxt och utbud av likvärdiga lokaler påverkar i sin tur dessa faktorer. Hantering, påverkan och sannolikhet Risk för fallande hyresintäkter och varaktiga vakanser begränsas av Eastnines koncentration till moderna fastigheter i de mest attraktiva kommersiella lägena. Hyresgästerna utgörs till stor del av stabila, internationella företag. Hyresförlusterna har varit försumbara under 2024. Hyresavtalen tecknas normalt på 3–5 år, och vid nyproduktion ibland längre hyresperioder, vilket ger en successiv anpassning till gällande marknadshyror. Hög koncentration till specifika hyresgäster kan innebära en förhöjd risk, koncentrationen har dock minskat de senaste åren i samband med tillväxt i fastighetsbeståndet. Cirka 99 procent av Eastnines uthyrda ytor är bundna till konsumentprisindex, varav cirka 18 procent på landsnivå, och 81 procent på EU/Euronivå samt en liten andel med fast indexering. Drygt en tredjedel av hyresavtalen har ett indexeringstak. Vid hög inflation, som även påverkar hyresgästernas fastighets kostnader finns risk för att hyresintäkter inte kan ökas med full inflationsjustering. Ett negativt indextal minskar inte hyresnivåerna. Höga fastighetskostnader Riskbeskrivning Driftskostnader utgörs till stor andel av taxebundna kostnader såsom kostnader för el, sophämtning, vatten och värme. Flera av dessa varor och tjänsters kostnader ökar vid ökade råvarukostnader och begränsningar i utbud. Dessutom kan varorna ibland endast köpas från en aktör, vilket minskar möjligheten till påverkan. Därutöver tillkommer kostnader för fastighetsskatt, fastighetsskötsel och administration. Oförutsedda och omfattande reparationer kan också påverka resultatet negativt. Hantering, påverkan och sannolikhet Eastnines uthyrningar görs i första hand via triple-net-avtal, vilket innebär att hyresgästerna står för merparten av kostnaderna som är hänförliga till lokalerna. Som en följd av detta blir överskottsgraden hög, så länge som uthyrningsgraden är hög. I hållbarhetsarbetet ingår kontinuerlig energieffektivisering och driftoptimering av fastigheterna, i syfte att minska såväl miljöpåverkan som kostnader samt risken för oförutsedda kostnader. Eastnine har under 2024 arbetat aktivt med såväl energibesparingar för fastig- heterna som med hyresgästerna för att effektivisera användandet av lokalerna, i syfte att minska risken för kostnadsökningar till följd av underliggande prisökningar för fastighetskostnader. Låg/Marginell Medium Hög/Bolagskritisk Förvaltningsberättelse Finansiell information och styrning Eastnine Årsredovisning 2024 61 Ladda ner pdf för utskrift Eastnines fokus 3 Hållbarhet ur flera perspektiv 16 Vår verksamhet 28 Finansiell information och styrning 50 Innehållsförteckning 51 Förvaltningsberättelse 52 Finansiering 57 Risker 59 Finansiella rapporter 67 Noter till finansiella rapporter 74 Femårsöversikt nyckeltal 95 Styrelsens och vd:s försäkran 97 Revisionsberättelse 98 Intervju med styrelseordförande 102 Bolagsstyrningsrapport 103 Styrelse 108 Ledning 109 Övrig information 110 Investeringar och projekt Riskbeskrivning Utvecklingsprojekt och investeringar är förenade med risk för ökade byggkostnader, försenad tidplan samt motpartsrisk vid anlitande av externa leverantörer. Utvecklingsprojekt innebär normalt också uthyrnings- risk. Tekniska risker i fastigheterna såsom defekter i konstruktion, andra brister eller uppkomna skador utgör risk för ökade fastighetskostnader. Hantering, påverkan och sannolikhet Vid slutet av 2024 hade Eastnine inget aktivt pågående utvecklingsprojekt. Eastnines fastighetsstrategi inbegriper utvecklingsprojekt och Bolaget utvärderar kontinuerligt möjligheterna att uppföra nya hållbara kontorsfastigheter i linje med strategin. Projektstart inleds normalt först efter att en stor andel hyresavtal tecknats. Eastnine arbetar med att ta fram riktlinjer för kommande utvecklings projekt för att minska risken för oförutsedda kostnader. Investeringar i befintligt fastighetsbestånd sker löpande i syfte att beståndet ska förbli modernt samt hållbart och därigenom vara attraktivt för hyresgäster. Försäljning av fastigheter, låg likviditet Riskbeskrivning Risk för låg likviditet i fastighetsmarknader generellt, och i Eastnines geografiska marknader speciellt, innebär risk att fastighetsförsäljningar sker till låga värderingar, ofördelaktiga villkor eller uteblir på grund av begränsad efterfrågan. Hantering, påverkan och sannolikhet Eastnines fastighetsbestånd är beläget i attraktiva och centralt belägna områden, där påverkan generellt är lägre än i sämre lägen. Eastnines finansiella situation innebär att risken för forcerad försäljning av fastigheter är låg. Förvärv av fastigheter, dolda fel/låg kvalitet Riskbeskrivning Risk att förvärvad fastighet uppvisar sämre kvalitet eller felaktigheter som sänker värdet och attraktiviteten jämfört med den bedömning som gjordes vid förvärvstillfället. Hantering, påverkan och sannolikhet Eastnine har en organisation med gedigen fastighetserfarenhet och ett brett nätverk på relevanta marknaderna, vilket innebär att Eastnine kan ta del i de transaktioner som bedöms vara av störst intresse. Risken minimeras genom utförliga due diligence-processer samt omsorgsfulla avtals- och villkors- förhandlingar av Eastnine med hjälp av specialister och experter inför förvärv. Organisation och verksamhet Riskbeskrivning Risk för förluster till följd av bristande rutiner eller system, eller på grund av okunskap om nya regelverk som påverkar verksamheten. Hantering, påverkan och sannolikhet Översyn och uppdatering av interna rutiner och system görs löpande. Eastnines revisorer granskar de interna rutinerna och rapporterar direkt till styrelsen en gång per år. Bolaget har en affärsbaserad bolagsstruktur med personal anställd i moderbolagets hemland Sverige samt i länder där fastigheterna finns, så snart tillräcklig affärsvolym uppnåtts. Då Eastnine har liten organisation föreligger ett person- beroende. Bolaget har en kontinuitetspolicy som omfattar centrala funktioner och som ses över av styrelsen årligen. Internkontrollen bedöms vara god och de operationella riskerna låga. Tvister Riskbeskrivning Risk för att Eastnine skulle bli indraget i legala processer, vilka skulle kunna påverka verksamhet, resultat och finansiell ställning. Hantering, påverkan och sannolikhet Eastnine arbetar strukturerat i enlighet med policyer och interna riktlinjer för att minimera tvisterisker, inte minst vid fastighetstransaktioner. IT-/informationsläckage Riskbeskrivning Risk för att IT-påverkan eller bristfälligt handhavande medför att information hamnar i orätta händer och sprids till fel personer. Hantering, påverkan och sannolikhet Eastnines IT-system uppdateras kontinuerligt inkluderande säkerhetshöjande åtgärder såsom brandväggar, virusskydd, etc. Bolaget fokuserar också på att skapa en hög medvetenhet för att minska risken för informationsläckage. IT/Cyber – informationssäkerhet, intrång Riskbeskrivning Risk för att de IT-system Eastnine använder attackeras, Bolagets verksamhet manipuleras och fastigheters drift påverkas. Hantering, påverkan och sannolikhet Eastnine arbetar förebyggande med åtgärder mot IT-attacker, att försvåra för åtkomst samt begränsa effekter av attacker. Genomgång av IT-säkerheten påvisar god säkerhetsnivå och genomförda förbättringsåtgärder stärker ytterligare IT-säkerheten. Låg/Marginell Medium Hög/Bolagskritisk Förvaltningsberättelse Eastnine Årsredovisning 2024 62 Finansiell information och styrning Ladda ner pdf för utskrift Eastnines fokus 3 Hållbarhet ur flera perspektiv 16 Vår verksamhet 28 Finansiell information och styrning 50 Innehållsförteckning 51 Förvaltningsberättelse 52 Finansiering 57 Risker 59 Finansiella rapporter 67 Noter till finansiella rapporter 74 Femårsöversikt nyckeltal 95 Styrelsens och vd:s försäkran 97 Revisionsberättelse 98 Intervju med styrelseordförande 102 Bolagsstyrningsrapport 103 Styrelse 108 Ledning 109 Övrig information 110 Leverantörer Riskbeskrivning Risk för att anlita och sluta avtal med leverantörer som inte håller avtal, bryter mot lagar eller agerar på ett icke affärsetiskt sätt, innebärande högre kostnader eller skadat rykte för Eastnine. Hantering, påverkan och sannolikhet Eastnine har implementerat en Code of conduct-policy för leverantörer och använder en webbaserad leverantörsutvärdering för att fånga och följa upp eventuella affärsetiska och miljörelaterade risker. Vid leverantörers oförmåga att åtgärda identifierade risker kan avtalen sägas upp. Hållbarhetsrisker Klimatrelaterade omställningsrisker Höga energipriser Riskbeskrivning Omställning till ett fossilfritt samhälle, både till följd av ökad reglering och ökad efterfrågan på fossilfri energiförsörjning, kan leda till energibrist och höjda marknadspriser om produktionen inte utvecklas i takt med efterfrågan, eller till följd av temporär obalans mellan tillgång och efterfrågan. Hantering, påverkan och sannolikhet Eastnine arbetar aktivt med energieffektivisering och med att öka mängden egenproducerad förnybar energi. Målet är att Eastnines fastighetsbestånd ska förbruka 25 procent mindre energi per kvadratmeter år 2025, jämfört med 2019. Detta skulle motsvara en genomsnittlig energianvändning på 100 kWh/kvm. Vid nybyggnation är målet att energiförbrukningen inte ska överskrida 50 kWh/kvm. Fastigheter som certifieras bör uppnå minst 80 procent av de möjliga poängen inom energikategorin i det tillämpliga certifieringssystemet. Vidare utförs en analys av fastighets energiprestanda som en del av ESG-due diligence vid förvärv. Minskad finansiering av icke-hållbara tillgångar Riskbeskrivning Med utvecklingen av EU-taxonomin för gröna tillgångar väntas lagkrav för hållbara och certifierade byggnader öka. Detta förväntas leda till högre kostnader för omställning av icke-gröna fastigheter och kan även begränsa tillgången på finansiering för dessa fastigheter. Hantering, påverkan och sannolikhet Eastnine har som mål att uppnå fullständig överensstämmelse med EU:s taxonomiriktlinjer för hållbara fastigheter. Dessutom är hela Eastnines fastighetsbestånd certifierat enligt de ledande globala standarderna, minst LEED Gold och BREEAM Excellent, vilket stärker hållbarhetsprofilen av Bolagets investeringar och säkerställer tillgången till kapital. Ökade utsläppsrelaterade kostnader Riskbeskrivning Det ökade politiska fokuset på klimatomställning kan leda till högre kostnader från nya miljöskatter eller avgifter för koldioxidutsläpp. Höjda priser på material med högt koldioxidavtryck och krav på redovisning för utsläpp från fastighetsdriften och utvecklingen kan också bidra till ökade drifts- och investeringskostnader. Hantering, påverkan och sannolikhet Eastnine har som mål att uppnå klimatneutral drift av fastigheterna senast 2030. Vi har implementerat en omfattande strategi för att minska våra koldioxidutsläpp, central till denna är energieffektivisering. Bland våra övriga åtgärder ingår installation av solpaneler, övergång från fossilberoende fjärrvärme till eldrivna värmepumpar, samt krav på inköp av grön el i samtliga fastigheter. Under det innevarande året kommer vi dessutom att etablera mer specifika mål i enlighet med Science Based Targets initiative (SBTi). Eastnine har för närvarande inga pågående byggprojekt, vilket minskar vår exponering mot risker relaterade till förhöjda kostnader för koldioxidintensiva byggmaterial. Minskad efterfrågan på icke-hållbara byggnader Riskbeskrivning Kraven på hållbara och certifierade byggnader, som även främjar hälsa och välbefinnande, har ökat över tid och förväntas fortsätta stiga. Byggnader som inte uppfyller dessa krav riskerar att dra in lägre hyresintäkter och att värderas lägre på marknaden. Hantering, påverkan och sannolikhet Eastnine arbetar proaktivt för att möta hyresgästers hållbarhetskrav, inklusive krav på inomhusmiljö och välbefinnande. Vårt arbete stöds av ett systematiska certifieringar och kontinuerlig dialog med hyres- gästerna, bland annat genom årliga undersökningar. Vårt fastighetsbestånd är 100 procent certifierat på högsta nivå, inklusive genom WELL-certifiering som fokuserar specifikt på hälsa och välbefinnande. Dessa åtgärder syftar till att stärka de långsiktiga värdena och marknadsattraktiviteten för våra fastigheter. Låg/Marginell Medium Hög/Bolagskritisk Förvaltningsberättelse Finansiell information och styrning Eastnine Årsredovisning 2024 63 Ladda ner pdf för utskrift Eastnines fokus 3 Hållbarhet ur flera perspektiv 16 Vår verksamhet 28 Finansiell information och styrning 50 Innehållsförteckning 51 Förvaltningsberättelse 52 Finansiering 57 Risker 59 Finansiella rapporter 67 Noter till finansiella rapporter 74 Femårsöversikt nyckeltal 95 Styrelsens och vd:s försäkran 97 Revisionsberättelse 98 Intervju med styrelseordförande 102 Bolagsstyrningsrapport 103 Styrelse 108 Ledning 109 Övrig information 110 Klimatrelaterade fysiska risker Högre kostnad för fastighetsdrift vid högre temperatur Riskbeskrivning Klimatförändringar medför flera utmaningar för fastigheter. Med stigande temperaturer och ökad kapacitetsanvändning av kylsystemen riskerar kostnaderna för både installation och drift att öka. Hantering, påverkan och sannolikhet Våra analyser visar att de kylsystem som är installerade i Eastnines fastigheter redan idag möter och överstiger kraven, vilket rustar fastigheterna för framtida temperaturhöjningar. Enligt senaste riskbedömningar krävs inga omedelbara uppgraderingar av kyl- eller ventilationssystemen. Vi har också vidtagit åtgäder för att minska värmeeffekter på taken, vilket förbättrar kylsystemens effektivitet. Dessutom ingår arbetet med energieffektivitet som en del av åtgärderna Eastnine vidtar för att hantera eventuella ökade driftskostnader som uppstår med högre temperaturer. Med ökat kylbehov följer högre energiförbrukning. För att motverka detta samarbetar vi med leverantörer och energikonsulter för att implementera digitala lösningar som kontinuerligt optimerar fastigheternas energiprestanda och minskar driftskostnaderna Extrema väderförhållanden Riskbeskrivning Risk för negativa konsekvenser till följd av klimatförändringar såsom, utöver förhöjd temperatur, ökad årsnederbörd, kraftigt snöfall, torka eller förhöjda vattennivåer kan resultera i fukt- eller sättningsskador på fastigheter. Hantering, påverkan och sannolikhet Eastnine genomför systematiska analyser av de klimatrelaterade fysiska riskerna för att identifiera och hantera potentiella påverkningar på våra fastigheter. Före 2024 användes GRESB:s modul för fysiska risker för detta ändamål. Under 2023 utfördes en fördjupad klimatriskanalys med fokus på Vilnius och flera specifika fastigheter där. Under 2025 planeras motsvarande analyser att utvidgas till att inkludera Polen och Lettland. Mer information om klimatrelaterade risker finns på s. 126-127. Övriga hållbarhetsrisker Medarbetare och arbetsmiljö Riskbeskrivning Risk för fysisk och psykisk skada hos medarbetare eller kunder kopplad till ohälsosam arbetsmiljö, avvikande inomhusklimat eller arbetsmiljörisker relaterade till byggverksamhet. Hantering, påverkan och sannolikhet Nyutveckling bedrivs inte i egen regi av Eastnine, men vi implementerar en strikt arbetsmiljöpolicy för våra leverantörer och prioriterar hälsofrämjande åtgärder för att effektivt hantera arbetsmiljörisker. Eastnine genomför årligen medarbetarundersökning som fokuserar på arbetsmiljöfaktorer som påverkar prestation och trivsel. För ytterligare information om årets resultat i medarbetarundersökningen, se s. 21 och 26. Korruption och oetiskt beteende Riskbeskrivning Mutor, bedrägerier, eller andra former av oetiskt beteende, vare sig inom företaget eller i relationer med leverantörer och andra partners, kan leda till ekonomisk skada och minska förtroendet för Eastnine. Hantering, påverkan och sannolikhet Eastnine upprätthåller en företagskultur som främjar etisk verksamhet och transparens. Vi arrangerar årligen antikorruptionsutbildningar för alla medarbetare och tar regelbundet upp relaterade frågor under möten för att säkerställa fortsatt medvetenhet och efterlevnad i vår dagliga verksamhet. Vidare till- handahåller vi en anonym visselblåsarfunktion på vår webbsida för rapportering av misstankar om oetiskt beteende. För att ytterligare stärka våra etiska standarder genomförs grundliga hållbarhetsgranskningar av alla strategiska leverantörer. Omvärldsrisker Svag ekonomisk konjunktur Riskbeskrivning Konjunkturläget och tillväxt i ekonomierna i Eastnines verksamhetsländer påverkar sysselsättningsgrad, utbud och efterfrågan på kommersiella lokaler och därmed vakansgrader samt hyresnivåer. Hantering, påverkan och sannolikhet Eastnine har ingen möjlighet att påverka konjunkturläge och tillväxt på makronivå. Eastnines affärsstrategi, att tillhandahålla moderna och hållbara kontorsfastigheter med stabila hyresgäster i förstklassiga lägen, bedöms innebära viss motståndskraft mot negativa effekter från försämrad konjunktur. Låg/Marginell Medium Hög/Bolagskritisk Förvaltningsberättelse Eastnine Årsredovisning 2024 64 Finansiell information och styrning Ladda ner pdf för utskrift Eastnines fokus 3 Hållbarhet ur flera perspektiv 16 Vår verksamhet 28 Finansiell information och styrning 50 Innehållsförteckning 51 Förvaltningsberättelse 52 Finansiering 57 Risker 59 Finansiella rapporter 67 Noter till finansiella rapporter 74 Femårsöversikt nyckeltal 95 Styrelsens och vd:s försäkran 97 Revisionsberättelse 98 Intervju med styrelseordförande 102 Bolagsstyrningsrapport 103 Styrelse 108 Ledning 109 Övrig information 110 Hög inflation Riskbeskrivning Inflationsförväntningar påverkar marknadsräntorna. Faktisk inflation påverkar hyresavtal med inflationsindexering samt fastighetskostnader. På sikt påverkar inflation och ränteförändringar också avkastningskraven på fastigheter och därmed fastigheternas marknadsvärden. Hantering, påverkan och sannolikhet Majoriteten av Eastnines hyresintäkter justeras med inflationen (se riskavsnittet om Hyresintäkter). Fastighetskostnader överförs till största delen till hyresgästerna på grund av triple-net-avtal, dock ej avseende vakanta ytor. Lagstiftning och skatter Riskbeskrivning Förändringar i Sveriges eller övriga verksamhetsländernas lagstiftning och regelverk, för exempelvis bolags- och fastighetsskatt, kan påverka förutsättningarna för verksamheten. Hantering, påverkan och sannolikhet Eastnine bevakar förändringar i lagstiftningar, såväl internt som med extern expertis, och anpassar verksamheten för att följa lagstiftning och regelverk. Lokal-, politik- och planrisk Riskbeskrivning Lokal och politisk risk samt planrisk kan fördröja eller på annat sätt påverka möjligheten att utveckla fastigheter. Politisk utveckling kan också påverka affärsklimatet och efterfrågan på kommersiella lokaler. Hantering, påverkan och sannolikhet Eastnine följer den politiska utvecklingen i Bolagets geografiska fokusområden, exempelvis genom att etablera relationer med styrande organ och institutioner, för att främja ett sunt affärsklimat och för att minimera risken, samt maximera potentialen, för utvecklingsprojekt. Stort utbud av lokaler Riskbeskrivning Utbudet av lokaler påverkar både uthyrningsgrad och hyresnivåer. Stora byggprojekt som färdigställs kan påverka dessa negativt. Hantering, påverkan och sannolikhet Eastnine strävar efter att erbjuda moderna och hållbara lokaler i ett förstklassigt fastighetsbestånd på marknader med stabil efterfrågan. Ett relevant och attraktivt erbjudande till hyresgästerna begränsar risken för sjunkande hyresnivåer i Bolagets lokaler. Eastnines strategi är att inneha en stor marknads- position för att kunna erbjuda alternativ till hyresgäster som önskar växa eller krympa sina lokaler. Högt råvarupris Riskbeskrivning Råvaruprisrisk uppstår framför allt i samband med utvecklingsprojekt som pågår under lång tid och där stora mängder material köps in. Hantering, påverkan och sannolikhet Eastnine har för närvarande inga aktiva utvecklingsprojekt, annat än på planeringsstadiet. Finansiella risker Ränterisk Riskbeskrivning Risk för ökade kostnader för räntebärande skulder samt lägre ränteintäkter på likvida medel, kopplade till förändringar i marknadsräntor, påverkar resultat och kassaflöde. Hantering, påverkan och sannolikhet Räntekostnader utgör normalt en av de största kostnadsposterna i ett fastighetsbolag och är därför av stor vikt för Bolagets resultat. Ränterisk avseende räntekostnader är både risken för stigande räntor när Bolaget har hela eller delar av räntebärande skulder med rörlig ränta, samt risk för sjunkande räntor när Bolaget har hela eller delar av räntebärande skuld med fast ränta. Påverkan begränsas genom att räntebärande skulder ska ha genomsnittlig räntebindningstid om minst 12 månader. Eastnine binder ränta via derivat i form av ränteswappar eller genom lån till fast ränta. Ränteintäkter kan tidvis utgöra en betydande post i resultaträkningen. Fallande marknadsräntor riskerar att minska resultat och kassaflöde, då likviditet placeras på löptider understigande ett år. Låg/Marginell Medium Hög/Bolagskritisk Förvaltningsberättelse Finansiell information och styrning Eastnine Årsredovisning 2024 65 Ladda ner pdf för utskrift Eastnines fokus 3 Hållbarhet ur flera perspektiv 16 Vår verksamhet 28 Finansiell information och styrning 50 Innehållsförteckning 51 Förvaltningsberättelse 52 Finansiering 57 Risker 59 Finansiella rapporter 67 Noter till finansiella rapporter 74 Femårsöversikt nyckeltal 95 Styrelsens och vd:s försäkran 97 Revisionsberättelse 98 Intervju med styrelseordförande 102 Bolagsstyrningsrapport 103 Styrelse 108 Ledning 109 Övrig information 110 Kreditrisk Riskbeskrivning Kreditrisk uppkommer exempelvis i samband med placering av likvida medel och genom kundförluster om kunder försätts i konkurs eller inte kan fullfölja sina betalningsåtaganden. Hantering, påverkan och sannolikhet Eastnine håller likvida medel i större banker i länder där Bolaget har verksamhet. Eastnine har löpande uppföljning av att hyresinbetalningar inkommer enligt avtal. Likviditetsrisk Riskbeskrivning Risk för att sakna likvida medel för kommande betalningsåtaganden. Hantering, påverkan och sannolikhet Eastnine gör månatliga likviditetsprognoser över kommande tolv månader. Bolaget ska ha tillräcklig likviditet för att täcka kommande sex månaders nettolikviditet. Räntetäckningsgraden ska uppgå till minst 2,0 gånger. Refinansieringsrisk Riskbeskrivning Refinansieringsrisk är risken att inte erhålla tillräcklig finansiering, antingen vid förfall av befintlig finansiering eller vid nytt behov av finansiering. Hantering, påverkan och sannolikhet Eastnine har vid årets slut en bred finansieringsbas med sju banker och pensionsfonder. Eastnine upplever att Bolaget är prioriterat som låntagare i egenskap av långsiktig, större fastighetsägare. Enligt finans- policyn ska belånings graden vara omkring 50 procent och inte överstiga 60 procent. Kapitalbindningen ska uppgå till minst 1,5 år. Valutarisk Riskbeskrivning Valutarisk för Eastnine är risk för att växelkursen mellan euro och andra valutor ändras för framtida in- och utbetalningar eller kortfristiga placeringar i andra valutor som är i förväg kända. Hantering, påverkan och sannolikhet Eastnines fastighetsintäkter i Polen är knutna till euro, men faktureras månadsvis i polska zloty, vilket innebär begränsad valutarisk under kortare tidsperioder. Eastnine har kostnader i Sverige avseende bland annat huvudkontorsfunktioner samt betalar kvartalsvis utdelning i SEK, vilket innebär valutarisk. Eastnine säkrade de delar av valutariskerna under 2024, som bedömdes utgöra större omfattning. Känslighetsanalys Känslighetsparameter Antagande Påverkan Marknadsränta +/- 0,5 %-enheter +0,4 / -0,4 MEUR (räntekostnader) +/- 1,0 %-enhet +0,8 / -0,8 MEUR (räntekostnader) +/- 0,5 %-enheter +0,1/ -0,1 MEUR (ränteintäkter) +/-1,0 %-enheter +0,2/ -0,2 MEUR (ränteintäkter) Marknadshyra +/- 5,0 % +33,6 / -33,4 MEUR (fastighetsvärde) Ekonomisk uthyrningsgrad +/- 1,0 %-enhet +5,4 / -9,1 MEUR (fastighetsvärde) Direktavkastningskrav +/- 0,25 %-enheter -20,8 / +22,5 MEUR (fastighetsvärde) +/- 0,5 %-enheter -40,0 / +46,8 MEUR (fastighetsvärde) +/- 1,0 %-enhet -74,9 / +101,8 MEUR (fastighetsvärde) Låg/Marginell Medium Hög/Bolagskritisk Förvaltningsberättelse Eastnine Årsredovisning 2024 66 Finansiell information och styrning Ladda ner pdf för utskrift Eastnines fokus 3 Hållbarhet ur flera perspektiv 16 Vår verksamhet 28 Finansiell information och styrning 50 Innehållsförteckning 51 Förvaltningsberättelse 52 Finansiering 57 Risker 59 Finansiella rapporter 67 Noter till finansiella rapporter 74 Femårsöversikt nyckeltal 95 Styrelsens och vd:s försäkran 97 Revisionsberättelse 98 Intervju med styrelseordförande 102 Bolagsstyrningsrapport 103 Styrelse 108 Ledning 109 Övrig information 110 TEUR Not 2024 2023 Hyresintäkter 3 41 523 36 166 Fastighetskostnader 4,5 -2 970 -2 535 Driftnetto 38 553 33 631 Centrala administrationskostnader 5,6,7,8 -4 330 -3 679 Ränteintäkter 9 3 084 2 040 Räntekostnader 9 -14 795 -13 586 Andra finansiella intäkter och kostnader 9 -318 -709 Förvaltningsresultat 22 193 17 698 Orealiserade värdeförändringar i fastigheter 10 -4 260 -34 685 Orealiserade värdeförändringar i derivat 11 -5 433 -7 767 Realiserade värdeförändringar och utdelningar från investeringar 12 93 -49 870 Resultat före skatt 12 593 -74 625 Aktuell skatt 14 -1 520 -449 Uppskjuten skatt 14 -5 165 3 025 Årets resultat 5 908 -72 048 Övrigt totalresultat – poster som kan komma att återföras till resultatet: Omräkningsdifferenser för utlandsverksamhet -950 391 Årets totalresultat¹ 4 957 -71 658 Resultat per aktie före utspädning, EUR 30 0,07 -0,81 Resultat per aktie efter utspädning, EUR 30 0,07 -0,81 ¹ Årets totalresultat är i sin helhet hänförligt till moderföretagets aktieägare. Koncernens rapport över totalresultat Finansiella rapporter Finansiell information och styrning Eastnine Årsredovisning 2024 67 Ladda ner pdf för utskrift Eastnines fokus 3 Hållbarhet ur flera perspektiv 16 Vår verksamhet 28 Finansiell information och styrning 50 Innehållsförteckning 51 Förvaltningsberättelse 52 Finansiering 57 Risker 59 Finansiella rapporter 67 Noter till finansiella rapporter 74 Femårsöversikt nyckeltal 95 Styrelsens och vd:s försäkran 97 Revisionsberättelse 98 Intervju med styrelseordförande 102 Bolagsstyrningsrapport 103 Styrelse 108 Ledning 109 Övrig information 110 Koncernens rapport över finansiell ställning TEUR Not 31 december 2024 31 december 2023 TEUR Not 31 TILLGÅNGAR Anläggningstillgångar Förvaltningsfastigheter 10 935 374 573 771 Nyttjanderättstillgång, leasingavtal 8 5 610 2 131 Derivatinstrument 11 1 377 3 004 Inventarier 15 72 115 Andra långfristiga fordringar 141 145 Summa anläggningstillgångar 942 574 579 166 Omsättningstillgångar Kundfordringar 16 3 391 2 312 Kortfristiga fordringar 1 945 1 591 Förutbetalda kostnader och upplupna intäkter 17 3 192 1 183 Derivatinstrument 11 351 250 Likvida medel 18 31 185 128 620 Summa omsättningstillgångar 40 063 133 955 SUMMA TILLGÅNGAR 982 637 713 121 Finansiella rapporter december 2024 31 december 2023 EGET KAPITAL OCH SKULDER Eget kapital 19 Aktiekapital 4 018 3 660 Övrigt tillskjutet kapital 270 466 238 700 Reserver omräkningsdifferenser -413 538 Balanserad vinst eller förlust 157 278 229 326 Årets resultat 5 908 -72 048 Summa eget kapital 437 257 400 176 Långfristiga skulder Räntebärande skulder 20 454 854 193 138 Derivatinstrument 11 3 907 - Uppskjuten skatteskuld 21 20 935 15 768 Leasingskuld 8 5 610 2 112 Andra långfristiga skulder 22 4 556 2 833 Summa långfristiga skulder 489 863 213 850 Kortfristiga skulder Räntebärande skulder 20 40 534 91 185 Leverantörsskulder 2 053 589 Övriga skulder 23 9 247 4 477 Upplupna kostnader och förutbetalda intäkter 24 3 684 2 844 Summa kortfristiga skulder 55 518 99 095 SUMMA EGET KAPITAL OCH SKULDER 982 637 713 121 Eastnine Årsredovisning 2024 68 Finansiell information och styrning Ladda ner pdf för utskrift Eastnines fokus 3 Hållbarhet ur flera perspektiv 16 Vår verksamhet 28 Finansiell information och styrning 50 Innehållsförteckning 51 Förvaltningsberättelse 52 Finansiering 57 Risker 59 Finansiella rapporter 67 Noter till finansiella rapporter 74 Femårsöversikt nyckeltal 95 Styrelsens och vd:s försäkran 97 Revisionsberättelse 98 Intervju med styrelseordförande 102 Bolagsstyrningsrapport 103 Styrelse 108 Ledning 109 Övrig information 110 Koncernens rapport över förändringar i eget kapital Totalt eget kapital Reserv Balanserad vinst hänförligt till Övrigt tillskjutet omräknings- eller förlust inkl. moder bolagets TEUR Not Aktiekapital kapital differenser årets resultat aktieägare Ingående eget kapital 1 januari 2023 3 660 245 375 147 229 326 478 508 Årets resultat 2023 – – – -72 048 -72 048 Övrigt totalresultat 2023 – – 391 – 391 Utdelning till aktieägarna – -6 673 – – -6 673 Långsiktigt incitamentsprogram – -1 – – -1 Utgående eget kapital 31 december 2023 3 660 238 700 538 157 278 400 176 Årets resultat 2024 – – – 5 908 5 908 Övrigt totalresultat 2024 – – -950 – -950 Kvittningsemission 19 358 40 642 – – 41 000 Utdelning till aktieägarna – -9 044 – – -9 044 Långsiktigt incitamentsprogram – 67 – – 67 Inbetald premie vid utfärdande av teckningsoptioner – 100 – – 100 Utgående eget kapital 31 december 2024 4 018 270 466 -413 163 186 437 257 Finansiella rapporter Finansiell information och styrning Eastnine Årsredovisning 2024 69 Ladda ner pdf för utskrift Eastnines fokus 3 Hållbarhet ur flera perspektiv 16 Vår verksamhet 28 Finansiell information och styrning 50 Innehållsförteckning 51 Förvaltningsberättelse 52 Finansiering 57 Risker 59 Finansiella rapporter 67 Noter till finansiella rapporter 74 Femårsöversikt nyckeltal 95 Styrelsens och vd:s försäkran 97 Revisionsberättelse 98 Intervju med styrelseordförande 102 Bolagsstyrningsrapport 103 Styrelse 108 Ledning 109 Övrig information 110 Finansiella rapporter Koncernens rapport över kassaflöden TEUR Not 2024 2023 Den löpande verksamheten Resultat före skatt 12 593 -74 625 Justering för poster som inte ingår i kassaflödet 29 9 058 92 788 Betald inkomstskatt -1 520 -449 Kassaflöde från den löpande verksamheten före förändringar i rörelsekapitalet 20 131 17 715 Förändringar i rörelsekapitalet Ökning (-)/minskning(+) rörelsefordringar -3 437 -573 Ökning (+)/minskning(-) rörelseskulder 8 041 -411 Kassaflöde från den löpande verksamheten 24 735 16 731 Investeringsverksamheten Investeringar i befintliga fastigheter -4 364 -2 234 Förvärv av fastigheter¹ -320 499 – Förvärv av inventarier -21 -30 Försäljning av övriga finansiella tillgångar – 143 592 Kassaflöde från investeringsverksamheten -324 884 141 328 Finansieringsverksamheten Inlösen obligation – -45 000 Upptagna lån 253 230 10 519 Amortering av lån -42 164 -8 079 Amortering av leasingskuld -190 -115 Inbetald premie vid utfärdande av teckningsoptioner 100 – Utdelning till aktieägarna -8 290 -6 599 Kassaflöde från finansieringsverksamheten 202 686 -49 274 Årets kassaflöde -97 463 108 785 Likvida medel vid årets början 128 620 19 820 Valutakursdifferenser i likvida medel 28 15 Likvida medel vid årets slut 18 31 185 128 620 1 Förvärvet av Warsaw Unit finansierades delvis via en kvittningsemission motsvarande 41 000 TEUR. Eastnine Årsredovisning 2024 70 Finansiell information och styrning Ladda ner pdf för utskrift Eastnines fokus 3 Hållbarhet ur flera perspektiv 16 Vår verksamhet 28 Finansiell information och styrning 50 Innehållsförteckning 51 Förvaltningsberättelse 52 Finansiering 57 Risker 59 Finansiella rapporter 67 Noter till finansiella rapporter 74 Femårsöversikt nyckeltal 95 Styrelsens och vd:s försäkran 97 Revisionsberättelse 98 Intervju med styrelseordförande 102 Bolagsstyrningsrapport 103 Styrelse 108 Ledning 109 Övrig information 110 Moderbolagets resultaträkning Moderbolagets balansräkning TEUR Not 2024 2023 Övriga intäkter 13 2 172 1 740 Centrala administrationskostnader 5,6,7,8 -4 121 -3 427 Rörelseresultat -1 949 -1 687 Orealiserade värdeförändringar i derivat 11 29 – Realiserade värdeförändringar och utdelningar från investeringar 12 40 -50 168 Finansiella intäkter 9 7 243 10 255 Finansiella kostnader 9 -403 -4 456 Resultat före skatt 4 961 -46 056 Aktuell skatt 14 -798 – Uppskjuten skatt 14 -1 415 1 163 Årets resultat 1 2 747 -44 894 1 Årets totalresultat överensstämmer med årets resultat. TEUR Not 31 december 2024 31 december 2023 Tillgångar Anläggningstillgångar Nyttjanderättstillgång, leasingavtal 8 – 209 Inventarier 15 – 16 Aktier och andelar i koncernföretag 25 300 448 126 276 Uppskjuten skattefordran 21 – 1 163 Lån till koncernföretag 28 73 877 78 777 Summa anläggningstillgångar 374 326 206 441 Omsättningstillgångar Kortfristiga fordringar 259 159 Förutbetalda kostnader och upplupna intäkter 17 2 968 3 850 Derivatinstrument 11 29 – Likvida medel 18 10 546 112 258 Summa omsättningstillgångar 13 802 116 267 SUMMA TILLGÅNGAR 388 127 322 709 EGET KAPITAL OCH SKULDER Eget kapital 19 Bundet eget kapital Aktiekapital 4 018 3 660 Fritt eget kapital Överkursfond 270 463 238 697 Balanserad vinst eller förlust 77 476 122 370 Årets resultat 2 747 -44 894 Summa eget kapital 354 705 319 834 Långfristiga skulder Räntebärande skulder 20 10 000 – Uppskjuten skatteskuld 21 253 – Leasingskuld 8 – 190 Andra långfristiga skulder 22 27 66 Summa långfristiga skulder 10 280 256 Kortfristiga skulder Lån från koncernföretag 28 18 712 – Leverantörsskulder 163 86 Övriga skulder 23 3 407 1 847 Upplupna kostnader och förutbetalda intäkter 24 861 686 Summa kortfristiga skulder 23 143 2 619 SUMMA EGET KAPITAL OCH SKULDER 388 127 322 709 Finansiella rapporter Finansiell information och styrning Eastnine Årsredovisning 2024 71 Ladda ner pdf för utskrift Eastnines fokus 3 Hållbarhet ur flera perspektiv 16 Vår verksamhet 28 Finansiell information och styrning 50 Innehållsförteckning 51 Förvaltningsberättelse 52 Finansiering 57 Risker 59 Finansiella rapporter 67 Noter till finansiella rapporter 74 Femårsöversikt nyckeltal 95 Styrelsens och vd:s försäkran 97 Revisionsberättelse 98 Intervju med styrelseordförande 102 Bolagsstyrningsrapport 103 Styrelse 108 Ledning 109 Övrig information 110 Moderbolagets rapport över förändringar i eget kapital TEUR Not Aktiekapital Överkursfond Balanserad vinst eller förlust inkl. årets resultat Totalt eget kapital hänförligt till moder bolagets aktieägare Ingående eget kapital 1 januari 2023 3 660 245 372 122 370 371 402 Årets resultat 2023 – – -44 894 -44 894 Utdelning till aktieägarna – -6 673 – -6 673 Långsiktigt incitamentsprogram – -1 – -1 Utgående eget kapital 31 december 2023 3 660 238 697 77 476 319 834 Årets resultat 2024 – – 2 747 2 747 Kvittningsemission 19 358 40 642 – 41 000 Utdelning till aktieägarna – -9 044 – -9 044 Långsiktigt incitamentsprogram – 67 – 67 Inbetald premie vid utfärdande av teckningsoptioner – 100 – 100 Utgående eget kapital 31 december 2024 4 018 270 463 80 224 354 705 Finansiella rapporter Eastnine Årsredovisning 2024 72 Finansiell information och styrning Ladda ner pdf för utskrift Eastnines fokus 3 Hållbarhet ur flera perspektiv 16 Vår verksamhet 28 Finansiell information och styrning 50 Innehållsförteckning 51 Förvaltningsberättelse 52 Finansiering 57 Risker 59 Finansiella rapporter 67 Noter till finansiella rapporter 74 Femårsöversikt nyckeltal 95 Styrelsens och vd:s försäkran 97 Revisionsberättelse 98 Intervju med styrelseordförande 102 Bolagsstyrningsrapport 103 Styrelse 108 Ledning 109 Övrig information 110 Moderbolagets rapport över kassaflöden TEUR Not 2024 2023 Den löpande verksamheten Resultat före skatt 4 961 -46 056 Justering för poster som inte ingår i kassaflödet 29 237 49 879 Betald inkomstskatt -798 – Kassaflöde från den löpande verksamheten före förändringar i rörelsekapitalet 4 400 3 823 Kassaflöde från rörelsekapitalet Ökning (-)/minskning(+) rörelsefordringar 783 -2 426 Ökning (+)/minskning(-) rörelseskulder 1 018 -1 056 Kassaflöde från den löpande verksamheten 6 201 341 Investeringsverksamheten Förvärv av dotterföretag, netto likvidpåverkan -15 527 – Lån till koncernföretag 23 612 – Aktieägartillskott återbetalda/lämnade, netto -117 652 12 405 Försäljning av övriga finansiella tillgångar – 143 592 Kassaflöde från investeringsverksamheten -109 567 155 997 Finansieringsverksamheten Inlösen obligation – -45 000 Upptagna lån 10 000 – Amortering av leasingskuld -190 -115 Inbetald premie vid utfärdande av teckningsoptioner 100 – Utdelning till aktieägarna -8 290 -6 599 Kassaflöde från finansieringsverksamheten 1 620 -51 714 Årets kassaflöde -101 747 104 623 Likvida medel vid årets början 112 258 7 620 Valutakursdifferenser i likvida medel 35 15 Likvida medel vid årets slut 18 10 546 112 258 Finansiella rapporter Finansiell information och styrning Eastnine Årsredovisning 2024 73 Eastnines fokus 3 Hållbarhet ur flera perspektiv 16 Vår verksamhet 28 Finansiell information och styrning 50 Innehållsförteckning 51 Förvaltningsberättelse 52 Finansiering 57 Risker 59 Finansiella rapporter 67 Noter till finansiella rapporter 74 Femårsöversikt nyckeltal 95 Styrelsens och vd:s försäkran 97 Revisionsberättelse 98 Intervju med styrelseordförande 102 Bolagsstyrningsrapport 103 Styrelse 108 Ledning 109 Övrig information 110 Ladda ner pdf för utskrift Noter till finansiella rapporter Not 1 Redovisningsprinciper Allmän information Eastnine AB (publ), org nr 556693-7404, är ett svenskt aktiebolag, noterat på Nasdaq Stockholm, med registrerat säte i Stockholm. Års- redovisning och koncernredovisning för Eastnine AB (publ) omfattar verksamhetsåret januari–december 2024 och har godkänts av styrel- sen för utfärdande, den 26 mars 2025, och kommer framläggas för fastställelse på årsstämman den 29 april 2025 . Eastnine-koncernen (”Bolaget”) äger och bedriver fastighetsverksamhet genom helägda dotterbolag i Lettland, Litauen och Polen. Överensstämmelse med normgivning och lag Redovisningen har upprättats i enlighet med IFRS® Redovisnings- standarder som utfärdats av International Accounting Standards Board (”IASB”) i den lydelse som godkänts av EU-kommissionen för tillämp- ning inom Europeiska unionen. Vidare har Rådet för hållbarhets- och finansiell rapporterings rekommendation RFR 1 (kompletterande redovisningsregler för koncerner) tillämpats. Tillämpning av redovisningsprinciperna Redovisningsprinciperna har tillämpats konsekvent för alla perioder som de finansiella rapporterna avser, om inget annat anges. Redovisnings principer och beräkningsmetoder för koncernen och moderbolaget är i allt väsentligt oförändrade, jämfört med de som tillämpades i års- redovisningen för år 2023. Nya eller ändrade IFRS-standarder och nya tolkningar som tillämpas från och med 1 januari 2024 Följande nya eller ändrade standarder och tolkningar utgivna av IASB bedöms relevanta för koncernen och har tillämpats för räkenskapsåret som började den 1 januari 2024. IAS 1 Utformning av finansiella rapporter. Ändringen avser klas- sificering av skulder som kort eller långfristiga. Ändringen har inte haft någon påverkan på Eastnines utöver utökat upplysningskrav om låneskulder förenade med kovenanter för nästkommande tolvmåna- dersperiod. Övriga nya eller ändrade IFRS Redovisningsstandarder har inte haft någon väsentlig effekt på de finansiella rapporterna. Nya eller ändrade IFRS-standarder och nya tolkningar som ännu ej trätt i kraft IASB har publicerat den nya redovisningsstandarden IFRS 18 Presen- tation och upplysningar i finansiella rapporter. Standarden träder i kraft 1 januari 2027 med retroaktiv tillämpning. Den nya standarden kommer att innebära en rad nya bedömningar och kräva förändringar i de finansiella rapporterna som i not. Presentation av intäkter och kost- nader ska ske i fem olika kategorier och två obligatoriska delsummor. De fem kategorierna är: rörelsen, investeringar, finansiering, inkomst- skatter och avvecklad verksamhet. De två obligatoriska delsummorna är rörelseresultat och resultat före finansiering och inkomstskatter. Impementering av standarden kräver först ett godkännande av EU. Övriga nya och ändrade IFRS Redovisningsstandarder med framtida tillämpning bedöms inte komma att ha väsentliga effekter på de finan- siella rapporterna. Funktionell valuta och rapporteringsvaluta Moderbolagets funktionella valuta är euro (EUR), vilket även är rappor- teringsvaluta för moderbolaget och koncernen. Följaktligen upprättas samtliga finansiella rapporter i euro. För verksamheten i Polen betrak- tas den polska zlotyn som funktionell valuta. Alla belopp är redovisade i tusental euro om inget annat anges. Avrundningsdifferenser kan förekomma. Viktiga källor till osäkerhet i uppskattningar De källor till osäkerhet i uppskattningarna som anges nedan avser sådana som innebär en betydande risk för att tillgångars och skulders värde kan komma att behöva justeras i väsentlig grad under det kom- mande räkenskapsåret. Inom området värdering av förvaltningsfastigheter kan bedömningar och antaganden ge en betydande påverkan på koncernens resultat och finansiella ställning. Värderingen kräver bland annat bedömnin- gar av, och antaganden om, framtida kassaflöden samt fastställande av diskonteringsränta och avkastningskrav. För att avspegla den osäkerhet som finns i gjorda antaganden och bedömningar redovisas känslighetsanalys av väsentliga fastighetsparametrar, se not 10. Baserat på de kontroller som tillämpas, anser koncernen att de verk- liga värden som redovisas i balansräkningen är väl genomarbetade och avvägda för att återspegla de underliggande ekonomiska värdena. Eastnine Årsredovisning 2024 74 Finansiell information och styrning Eastnines fokus 3 Hållbarhet ur flera perspektiv 16 Vår verksamhet 28 Finansiell information och styrning 50 Innehållsförteckning 51 Förvaltningsberättelse 52 Finansiering 57 Risker 59 Finansiella rapporter 67 Noter till finansiella rapporter 74 Femårsöversikt nyckeltal 95 Styrelsens och vd:s försäkran 97 Revisionsberättelse 98 Intervju med styrelseordförande 102 Bolagsstyrningsrapport 103 Styrelse 108 Ledning 109 Övrig information 110 Ladda ner pdf för utskrift Not 1 forts. Väsentliga redovisningsprinciper för koncernen Tillgångsförvärv kontra rörelseförvärv Bolagsförvärv kan klassificeras som antingen rörelseförvärv eller tillgångsförvärv. Vid tillgångsförvärv redovisas ingen uppskjuten skatt hänförligt till fastighetsförvärvet utan eventuella prisavdrag för uppskjuten skatt reducerar fastighetens anskaffningsvärde. Samtliga fastighetsförvärv, direkt eller indirekt via dotterbolag, har bedömts som tillgångsförvärv. Aktierelaterade incitamentsprogram Aktierelaterade ersättningar avser ersättningar till anställda, inklusive ledande befattningshavare i enlighet med långsiktiga incitaments program. Bolaget hade vid årets slut två aktierelaterade incitamentsprogram, ett aktiesparprogram (LTIP 2022) och ett teck- ningsoptionsprogram (LTIP 2024). Aktiesparprogrammet redovisas enligt IFRS2 Aktierelaterade ersättningar. Personalkostnader redovisas för värdet på erhållna tjänster, periodiserat över programmens intjä- nandeperioder, beräknat som det verkliga värdet på de tilldelade eget kapitalinstrumenten. Det verkliga värdet fastställs vid tilldelnings- tidpunkten. I teckningsoptionsprogrammet har optioner emitterats till deltagarna till marknadsvärde fastställt enligt Black & Scholes värderingsformel, och för varje teckningsoption som förvärvats har ytterligare en teckningsoption erhållits vederlagsfritt. Vid ett eventu- ellt framtida utnyttjande av teckningsoptioner erhåller moderbolaget en likvid motsvarande lösenkursen varvid nya aktier emitteras och lösenlikviden redovisas som en ökning av eget kapital. Programmen regleras med egetkapitalinstrument, vilka klassificeras som egetkapitalreglerade och ett belopp motsvarande den redovisade personalkostnaden redovisas direkt mot eget kapital (övrigt tillskjutet kapital). Se vidare om incitamentsprogrammen i not 5. Avsättningen för sociala avgifter baseras på aktierätternas verkliga värde vid respektive rapporttillfälle och fastställs slutligen vid till- delningen av aktier . Intäkter och kostnader Koncernens intäkter utgörs huvudsakligen av hyresintäkter för till- handahållande av lokaler . Koncernens kostnader redovisas i den period till vilken de tillhör och utgörs huvudsakligen av fastighetskostnader, administrationskostnader och räntekostnader. Fastighetskostnaderna redovisas endast till den del som ej vidaredebiterats hyresgästerna. Leasingavtal som leasegivare Hyresintäkterna klassas som operationella leasingavtal i enlighet med IFRS 16 och redovisas linjärt över den avtalade leasingperioden. Avtalade hyresreduceringar, till exempel rabatter, redovisas som en minskning av hyresintäkterna, linjärt över kvarvarande leasingperiod. Transaktioner i utländsk valuta Valutakursdifferenser som uppstår vid valutaomräkningar redovisas netto som antingen finansiella intäkter eller finansiella kostnader i resultaträkningen. Aktivering av låneutgifter Räntekostnader och andra finansiella kostnader hänförliga till nybygg- nation aktiveras under uppförandet, medan de kostnadsförs löpande vid renovering och utbyggnad då investeringarna är mindre och genom- förandetiden vanligen kortare . Skatter I Polen utgår skatt med 19 procent och i Litauen med 15 procent på skattepliktigt resultat (16 % i Litauen från 1 januari 2025), dvs. efter avdrag för skattemässiga avskrivningar. I Estland och Lettland utgår skatt om 20 procent (22 % i Estland från 1 januari 2025), vilken aktualiseras först vid utdelning av bolagets vinstmedel. Uppskjuten skatt är beräknad till noll procent baserat på aktuell bedömning att vinstmedlen förblir outdelade. Skatte effekten redovisas som aktuell eller uppskjuten skatt när skattekostnad för beslutad utdelning kan beräknas. Finansiella instrument Koncernens finansiella instrument utgörs i huvudsak av låneskulder, likvida medel och derivat i form av ränteswappar. Ränteswapparna redovisas inte inom ramen för säkringsredovisning, utan redovisas till verkligt värde via resultatet. Övriga finansiella tillgångar och skulder redovisas till upplupet anskaffningsvärde, se not 26 . Förvaltningsfastigheter Definition och värdering Förvaltningsfastigheter innefattar byggnader, mark, markanläggningar samt byggnadsinventarier. Även fastigheter under uppförande eller ombyggnation som avses att användas som förvaltningsfastigheter hänförs till kategorin förvaltningsfastigheter. Förvaltningsfastigheter värderas initialt till anskaffningsvärde och därefter till verkligt värde i enlighet med IAS 40. Värdering av koncern- ens förvaltningsfastigheter har skett i enlighet med nivå 3 i IFRS 13. Beskrivning av tillämpade värderingsmetoder samt betydande indata framgår av not 10. Såväl orealiserade som realiserade värdeförändringar redovisas i årets resultat. Realiserade värdeförändringar avser värde förändringar från senaste kvartalsrapporten fram till avyttringstillfället för under perioden avyttrade fastigheter, efter hänsyn till under perioden aktive rade investeringsutgifter. Orealiserade värdeförändringar avser övriga värdeförändringar som inte härrör från förvärv eller aktiverade investerings utgifter . Noter till finansiella rapporter Finansiell information och styrning Eastnine Årsredovisning 2024 75 Eastnines fokus 3 Hållbarhet ur flera perspektiv 16 Vår verksamhet 28 Finansiell information och styrning 50 Innehållsförteckning 51 Förvaltningsberättelse 52 Finansiering 57 Risker 59 Finansiella rapporter 67 Noter till finansiella rapporter 74 Femårsöversikt nyckeltal 95 Styrelsens och vd:s försäkran 97 Revisionsberättelse 98 Intervju med styrelseordförande 102 Bolagsstyrningsrapport 103 Styrelse 108 Ledning 109 Övrig information 110 Ladda ner pdf för utskrift Not 1 forts. Förvärv och avyttringar av fastigheter redovisas i samband med att kontrollen av fastigheten övergår från säljaren till köparen, vilket normalt sammanfaller med tillträdesdagen. Tillkommande investeringar Tillkommande investeringar hänförliga till förvaltningsfastigheter aktiveras om det är sannolikt att de framtida ekonomiska fördelar som är förknippade med tillgången kommer att komma företaget tillgodo och åtgärderna är värdehöjande. Exempel på tillkommande investeringar är energibesparande åtgärder som förbättrar driftnettot eller när investeringar föranleder nyuthyrning, hyreshöjningar eller avtalsförlängningar. Reparationer och underhåll kostnadsförs i den period då åtgärderna genomförs. Moderbolagets redovisningsprinciper Moderbolaget upprättar sin årsredovisning enligt Årsredovisnings- lagen och Rådet för finansiell rapporterings rekommendation RFR 2, Redovisning för juridiska personer. RFR 2 innebär att moderbolaget i årsredovisningen för den juridiska personen ska tillämpa samtliga av EU godkända IFRS och uttalanden så långt detta är möjligt inom ramen för Årsredovisningslagen och med hänsyn till sambandet mellan redovisning och beskattning. Skillnaderna mellan koncernens och moderbolagets redovisningsprinciper framgår nedan. Uppställningsform Resultat- och balansräkning för moderbolaget är uppställda enligt Årsredovisningslagens scheman, vilket bland annat innebär en annan uppställning för eget kapital. Aktier i dotterbolag Aktier i dotterbolag redovisas till historiska anskaffningsvärden efter avdrag för eventuella nedskrivningar. Aktieägartillskott Aktieägartillskott redovisas som en ökning i aktier och andelar i den mån nedskrivning inte erfordras. Finansiella garantier Moderbolagets finansiella garantiavtal utgörs av garantier för bolag inom koncernen. För redovisning av finansiella garantier tillämpar moderbolaget de regler om befrielse som tillåts enligt RFR2, jämfört med reglerna i IFRS 9 Finansiella instrument. Moderbolaget redovisar finansiella garantiavtal som en avsättning i balansräkningen, när Bolaget har ett åtagande om en sannolik betalning. I annat fall redo- visas förpliktelsen som en eventualförpliktelse. Noter till finansiella rapporter Eastnine Årsredovisning 2024 76 Finansiell information och styrning Eastnines fokus 3 Hållbarhet ur flera perspektiv 16 Vår verksamhet 28 Finansiell information och styrning 50 Innehållsförteckning 51 Förvaltningsberättelse 52 Finansiering 57 Risker 59 Finansiella rapporter 67 Noter till finansiella rapporter 74 Femårsöversikt nyckeltal 95 Styrelsens och vd:s försäkran 97 Revisionsberättelse 98 Intervju med styrelseordförande 102 Bolagsstyrningsrapport 103 Styrelse 108 Ledning 109 Övrig information 110 Ladda ner pdf för utskrift Not 2 Segmentsrapportering Eastnine klassificerar segment utifrån geografi samt karaktären på investeringarna. Segmenten presenteras utifrån företagsledningens perspektiv och är indelade enligt följande: Fastigheter i Polen, Fastigheter i Litauen och Fastigheter i Lettland. Under 2023 avyttrades det sista innehavet i segmentet Övriga investeringar. TEUR Fastigheter i Fastigheter i Fastigheter i 1 jan–31 dec 2024 Polen Litauen Lettland Ofördelat Summa Hyresintäkter 13 695 24 255 3 572 – 41 523 Fastighetskostnader -245 -1 691 -1 033 – -2 970 Driftnetto 13 450 22 564 2 539 – 38 553 Centrala administrationskostnader -48 – – -4 282 -4 330 Ränteintäkter 1 206 25 2 853 3 084 Räntekostnader -4 429 -8 715 -1 553 -99 -14 795 Andra finansiella intäkter och kostnader -228 -18 6 -79 -318 Förvaltningsresultat 8 746 14 037 1 017 -1 607 22 193 Orealiserade värdeförändringar i fastigheter 1 528 869 -6 657 – -4 260 Orealiserade värdeförändringar i derivat -3 378 -1 869 -215 29 -5 433 Realiserade värdeförändringar och utdelningar från investeringar – – – 93 93 Resultat före skatt 6 896 13 038 -5 856 -1 485 12 593 Aktuell skatt -719 – -3 -798 -1 520 Uppskjuten skatt -468 -3 282 – -1 415 -5 165 Årets resultat 5 709 9 756 -5 859 -3 698 5 908 Förvaltningsfastigheter 480 052 386 553 68 769 – 935 374 varav årets investeringar/förvärv 361 414 3 138 1 311 – 365 863 Räntebärande skulder 275 834 179 686 29 869 10 000 495 388 Övriga TEUR Fastigheter Fastigheter Fastigheter investe- 1 jan–31 dec 2023 i Polen i Litauen i Lettland ringar Ofördelat Summa Hyresintäkter 8 446 23 695 4 025 – – 36 166 Fastighetskostnader -149 -1 533 -854 – – -2 535 Driftnetto 8 297 22 162 3 172 – – 33 631 Centrala administrationskostnader – – – – -3 679 -3 679 Ränteintäkter – 111 6 – 1 924 2 040 Räntekostnader -2 507 -5 795 -1 468 – -3 815 -13 586 Andra finansiella intäkter och kostnader -248 -27 – – -435 -709 Förvaltningsresultat 5 542 16 452 1 709 – -6 005 17 698 Orealiserade värdeförändringar i fastigheter -3 854 -22 849 -7 981 – – -34 685 Orealiserade värdeförändringar i derivat -2 468 -5 032 -268 – – -7 767 Realiserade värdeförändringar och utdelningar från investeringar – – – -49 870 – -49 870 Resultat före skatt -780 -11 429 -6 541 -49 870 -6 005 -74 625 Aktuell skatt -447 – -2 – – -449 Uppskjuten skatt 592 1 270 – – 1 163 3 025 Årets resultat -635 -10 159 -6 542 -49 870 -4 842 -72 048 Förvaltningsfastigheter 117 110 382 546 74 115 – – 573 771 varav årets investeringar/förvärv 59 1 693 482 – – 2 234 Räntebärande skulder 70 110 183 428 30 785 – – 284 323 Noter till finansiella rapporter Finansiell information och styrning Eastnine Årsredovisning 2024 77 Eastnines fokus 3 Hållbarhet ur flera perspektiv 16 Vår verksamhet 28 Finansiell information och styrning 50 Innehållsförteckning 51 Förvaltningsberättelse 52 Finansiering 57 Risker 59 Finansiella rapporter 67 Noter till finansiella rapporter 74 Femårsöversikt nyckeltal 95 Styrelsens och vd:s försäkran 97 Revisionsberättelse 98 Intervju med styrelseordförande 102 Bolagsstyrningsrapport 103 Styrelse 108 Ledning 109 Övrig information 110 Ladda ner pdf för utskrift Not 3 Hyresintäkter Hyresintäkter Hyresintäkterna för räkenskapsåret 2024 uppgick till 41 523 TEUR (36 166), varav hyran för kontorslokaler uppgick till 37 677 TEUR (33 122), handel och service till 910 TEUR (691), parkering till 2 635 TEUR (2 135) och övriga hyresintäkter till 301 TEUR (218). För hyres intäkter fördelat per segment, se not 2 (Segmentsrapportering). I hyresintäkter ingår ej fastighetskostnader som vidaredebiterats hyresgästerna. Operationell leasing – koncernen som leasegivare Koncernens huvudsakliga intäkter avser hyresintäkter från leasingavtal, vilka klassas som operationella leasingavtal i enlighet med IFRS 16. Nedanstående tabell visar summan av kontrakterade framtida hyres- intäkter vid årets slut, exklusive framtida indexjusteringar, beräknat fram till kontraktets förfallodag. Den totala kontraktsvolymen har ökat med 85 procent och uppgick vid periodens utgång till 247 396 TEUR (133 628). Tabellen nedan visar aktuellt hyresvärde för kontor samt handel och service fördelat per land. Hyresintäkter per segment, TEUR 2024 2023 Polen 13 696 8 446 Litauen 24 255 23 695 Lettland 3 572 4 025 Summa 41 523 36 166 Förfallostruktur för befintliga lokalkontrakt framgår av följande tabell. Samtliga avtal, som löper ut under det angivna året, har omräknats till årshyra. För hyresrabatter, vilka löper kortare än 12 månader, har avdrag från kontrakterad årshyra ej skett. Den genomsnittliga åter- stående hyrestiden för samtliga hyresavtal har ökat till 4,1 år (3,8) vid årets slut. Förfallostruktur befintliga hyresavtal per 2024-12-31 Kontrakterad årshyra, Andel av Kontraktsförfall, år Kvm TEUR årshyra, % 2025 13 152 2 868 5 2026 20 204 4 299 7 2027 48 395 9 964 16 2028 43 755 10 777 18 2029 64 537 13 299 22 2030- 81 557 15 431 25 Summa lokaler 271 600 56 638 93 Parkering & övrigt – 4 423 7 Summa 271 600 61 061 100 Kontrakterade hyresintäkter Hyresvärde Kontrakterade hyresintäkter/ hyresvärde, TEUR 2024 2023 2024 2023 Polen 32 584 8 345 32 584 8 345 Litauen 24 795 23 298 26 246 24 792 Lettland 3 682 3 597 4 736 4 695 Summa 61 061 35 240 63 566 37 832 Not 4 Fastighetskostnader Koncernen Fördelning per kostnadsslag, TEUR 2024 2023 Kostnader för löpande förbrukning, reparationer och underhåll 677 481 Andra direkta fastighetskostnader 334 292 Personalkostnader 1 323 1 169 Avskrivningar 47 59 Andra indirekta fastighetskostnader 590 535 Summa 2 970 2 535 Not 5 Anställda, personalkostnader och ledande befattningshavares ersättningar Ersättningar, övriga förmåner och sociala kostnader Koncernen Moderbolaget TEUR 2024 2023 2024 2023 Styrelse, vd och vice vd Löner¹ 1 094 851 1 094 851 Pensionskostnader (avgiftsbestämda planer) 117 98 117 98 Sociala kostnader¹ 369 324 369 324 Övriga Löner 1 955 1 915 703 690 Pensionskostnader (avgiftsbestämda planer) 149 133 149 133 Sociala kostnader 497 479 260 266 Summa 4 181 3 800 2 692 2 361 ¹ För räkenskapsåret 2023 beslutade styrelsen om utbetalning av rörlig lön över- stigande anställningsvillkor, men i enlighet med styrelsens mandat enligt Bolagets ersättningsriktlinjer. Resultateffekten av extra utbetalningen uppkom under 2024. För mer info se tabell ersättningar till ledande befattningshavare på s. 79. Koncernen Moderbolaget Medelantal anställda 2024 2023 2024 2023 Män 9,4 9,0 5,4 5,0 Kvinnor 12,0 12,4 4,0 4,0 Summa 21,4 21,4 9,4 9,0 2024 2023 Koncernen Män Kvinnor Summa Män Kvinnor Summa Personal- omsättning, % – 8,0 4,5 – 7,4 4,4 Total sjukfrånvaro, % 1,4 0,1 0,7 1,4 0,6 0,9 varav långtids - sjukfrånvaro – – – – – – Noter till finansiella rapporter Eastnine Årsredovisning 2024 78 Finansiell information och styrning Eastnines fokus 3 Hållbarhet ur flera perspektiv 16 Vår verksamhet 28 Finansiell information och styrning 50 Innehållsförteckning 51 Förvaltningsberättelse 52 Finansiering 57 Risker 59 Finansiella rapporter 67 Noter till finansiella rapporter 74 Femårsöversikt nyckeltal 95 Styrelsens och vd:s försäkran 97 Revisionsberättelse 98 Intervju med styrelseordförande 102 Bolagsstyrningsrapport 103 Styrelse 108 Ledning 109 Övrig information 110 Ladda ner pdf för utskrift Ersättningar till ledande befattningshavare Ersättning till styrelsen Den 25 april 2024 beslöt årsstämman att styrelsens ordförande ska erhålla 840 000 SEK i ersättning intill nästa årsstämma. Övriga styrelse ledamöter ska erhålla 420 000 SEK per person i ersättning för tiden intill nästa årsstämma. Tillträdande ledamöter har erhållit ersättning från tillträdesdagen (normalt från beslut på årsstämma) och avgående ledamöter har erhållit ersättning fram till frånträdesdagen. Ersättningar till ledande befattningshavare och övriga anställningsvillkor Riktlinjerna beträffande ersättningar till Bolagets ledande befatt- ningshavare beslutas av årsstämman, på förslag från styrelsen. Ersättning till ledande befattningshavare består av fast lön, rörlig lön och pensions- och försäkringsförmåner samt ickemonetära förmåner. Styrelsen beslutar diskretionärt utifrån fastställda utvärderings- kriterier huruvida rörlig lön ska utgå till ledande befattningshavare. Rörlig lön till ledande befattningshavare kan maximalt uppgå till 50 procent av den fasta lönen. Dessutom har ledande befattningshavare en individuell premiebaserad pensionsplan, enligt vilken Bolaget erlägger premier motsvarande 4,5 procent av den fasta lönen upp till 7,5 inkomstbasbelopp och premier motsvarande 30 procent av löne- delar som överstiger 7,5 inkomstbasbelopp. För det fall Eastnine säger upp verkställande direktörens anställning har Bolaget att iaktta sex månaders uppsägningstid. Dessutom har verkställande direktören rätt till ett avgångsvederlag motsvarande sex månadslöner. I det fall verk- ställande direktören säger upp sin anställning, är han skyldig att iaktta sex månaders uppsägningstid. För vice verkställande direktör gäller en uppsägningstid om sex månader vid uppsägning på egen begäran och tolv månader vid uppsägning på Bolagets begäran. Inget avgångs- vederlag utgår. Not 5 forts. Långsiktiga incitamentsprogram Eastnine hade vid utgången av 2024 två utestående långsiktiga incitaments program (LTIP) riktade till anställda i koncernen, aktie- spar program (LTIP 2022) och teckningsoptionsprogram (LTIP 2024). Under året har ett aktiesparprogram (LTIP 2021) löpt ut. Syftet med LTIP är att främja aktieägarvärde och Bolagets långsiktiga värde- skapande genom att skapa förutsättningar för att behålla och rekry- tera kompetent personal, öka motivationen bland deltagarna, främja med arbetarnas aktie ägande samt öka intressegemenskapen mellan deltagarna och Bolagets aktieägare. Utfall i aktiesparprogram LTIP 2021 Eastnines årsstämma 2021 beslutade om införande av ett långsiktigt incitamentsprogram för anställda i Bolaget (LTIP 2021). Programmets löptid var drygt tre år. Vid löptidens slut, den 4 juli 2024, var den sammanlagda uppfyllnadsgraden för villkoren 50,0 procent och till- delning av aktier ägde rum i augusti 2024. Totalt tilldelades 54 888 aktier. Vägd genomsnittlig aktiekurs vid tidpunkten för den slutliga tilldelningen av aktier var 42,82 SEK. Utfallet för villkoren framgår på nästa sida . Villkor för prestationsaktier Varje prestationsvillkor representerade hälften (1/2) av den totala till- delningen av Prestationsaktier för LTIP 2021. Om miniminivån för ett prestationsvillkor inte uppnås kommer inga Prestationsaktier hänför- liga till det prestationsvillkoret tilldelas, medan om maximinivån upp- nås kommer hälften (1/2) av det maximala antalet Prestationsaktier enligt LTIP 2021 tilldelas. Styrelsearvode/ Övriga Pensions- Ersättningar och grundlön Rörlig lön¹ LTIP² förmåner kostnader Summa övriga förmåner, TEUR 2024 2023 2024 2023 2024 2023 2024 2023 2024 2023 2024 2023 Styrelseledamöter Liselotte Hjorth, ordförande 73 70 – – – – – – – – 73 70 Peter Elam Håkansson 37 35 – – – – – – – – 37 35 Christian Hermelin 37 35 – – – – – – – – 37 35 Ylva Sarby Westman 37 35 – – – – – – – – 37 35 Hanna Loikkanen 37 23 – – – – – – – – 37 23 Louise Richnau³ 24 – – – – – – – – – 24 – Peter Wågström⁴ 12 35 – – – – – – – – 12 35 Ledande befattningshavare Kestutis Sasnauskas, vd 269 236 136 241 25 2 1 7 72 60 503 546 Britt-Marie Nyman, vice vd och CFO 180 167 92 84 12 1 2 2 45 38 330 291 Summa 706 635 228 325 37 3 3 8 117 98 1 090 1 069 ¹ För räkenskapsåret 2023 har rörlig lön till vd utgått med totalt 241 TEUR. Hälften avser rörlig ersättning för vd:s extraordinära insatser, vid försäljning av investering i MFG, och har belastat resultatet för 2024. För mer information om rörlig ersättning för extraordinära insatser, se bolagsstyrnings rapporten s. 106. ² Avsättning och förmånsvärde för LTIP uppgick till totalt 37 TEUR (3), varav förmånsvärdet på teckningsoptioner till Kestutis Sasnauskas uppgick till 33 TEUR (-) och till Britt-Marie Nyman 16 TEUR (-); inkluderar ej marknadsvärdet av intjänade aktier i LTIP 2021 vid intjäningstidpunkten. Marknadsvärdet av intjänade aktier avseende LTIP 2021 för Kestutis Sasnauskas uppgick till 71 TEUR (69) och för Britt-Marie Nyman 38 TEUR (37). ³ Invald som styrelseledamot vid årsstämman 2024. ⁴ Avgick som styrelseledamot vid årsstämman 2024. Noter till finansiella rapporter Finansiell information och styrning Eastnine Årsredovisning 2024 79 Eastnines fokus 3 Hållbarhet ur flera perspektiv 16 Vår verksamhet 28 Finansiell information och styrning 50 Innehållsförteckning 51 Förvaltningsberättelse 52 Finansiering 57 Risker 59 Finansiella rapporter 67 Noter till finansiella rapporter 74 Femårsöversikt nyckeltal 95 Styrelsens och vd:s försäkran 97 Revisionsberättelse 98 Intervju med styrelseordförande 102 Bolagsstyrningsrapport 103 Styrelse 108 Ledning 109 Övrig information 110 Ladda ner pdf för utskrift Villkor 1: Utvecklingen av Bolagets avkastning på eget kapital, dvs. genomsnittligt resultat i relation till genomsnittligt eget kapital, under perioden 1 juli 2021–30 juni 2024. • Maximinivån: 12 procent per år • Miniminivån: 10 procent per år Villkor 2: Percentilrankningen av Bolagets totalavkastning, dvs. genomsnittlig aktiekursutveckling inklusive utdelningar, under perio- den 1 juli 2021–30 juni 2024 i förhållande till en grupp av jämförbara bolag bestående av 20 europeiska fastighetsbolag. • Maximinivån: Totalavkastning motsvarande övre kvartil i referensgrupp • Miniminivån: Totalavkastning som median i referensgrupp Villkor Mål Utfall Tilldelning Antal Prestationsaktier, villkor 1 10–12 % 8,5 % 0 % 0 Uppnådde 100,0 % från Prestationsaktier, miniminivån till villkor 2 >median maximinivån 100,0 % 54 888 Totalt antal aktier 50,0 % 54 888 Aktiesparprogram, LTIP 2022 Vid årsstämman den 26 april 2022 godkändes styrelsens förslag om införandet av ett långsiktigt incitamentsprogram (LTIP 2022) för samt- liga som var anställda i koncernen den 1 maj 2022. Incitamentspro- grammet är indelat i tre kategorier: Kategori A (vd och CFO), Kategori B (landschefer och andra befattningar som bedömts vara affärskritiska), och Kategori C (övriga anställda). Deltagandet förutsatte att delta- garna hade ett eget aktieinnehav i Eastnine till ett värde motsvarande en månadslön av deltagarens årliga fasta bruttolön per 1 maj 2022. Varje deltagare tilldelades därefter kostnadsfritt prestationsaktie- rätter som ger deltagaren rätt att erhålla aktier i Bolaget med för- behåll för uppfyllande av särskilda prestationsvillkor. Tilldelningen av Prestations aktier är villkorat av att Deltagaren inte sagt upp eller avslutat sin anställning och att Deltagaren behåller Deltagaraktierna under hela Intjänandeperioden. Eventuella prestationsaktier blir till- delade deltagarna inom 45 dagar från offentliggörandet av Bolagets delårsrapport för perioden 1 januari–30 juni 2025. Villkor för prestationsaktier Om miniminivån för ett prestationsvillkor inte uppnås kommer inga Prestationsaktier hänförliga till det prestationsvillkoret tilldelas. Om maximinivån uppnås kommer, för villkor 1, 80 procent av det maximala antalet Prestationsaktier och, för villkor 2, 20 procent av det maximala antalet Prestationsaktier enligt LTIP 2022 tilldelas. Villkor 1: Utvecklingen av Bolagets avkastning på eget kapital, exklu- sive effekt från Eastnines innehav i Melon Fashion Group (MFG), dvs. genomsnittligt resultat, exklusive resultat från MFG, i relation till genomsnittligt eget kapital, exklusive eget kapital hänförligt till MFG, under perioden 1 juli 2022–30 juni 2025. • Maximinivån: 12 procent per år • Miniminivån: 10 procent per år Villkor 2: Percentilrankningen av Bolagets totalavkastning, dvs. genomsnittlig aktiekursutveckling inklusive utdelningar, under perio- den 1 juli 2022–30 juni 2025 i förhållande till en grupp av jämförbara bolag bestående av 22 europeiska fastighetsbolag. • Maximinivån: Totalavkastning motsvarande övre kvartil i referensgrupp • Miniminivån: Totalavkastning som median i referensgrupp Återköp av egna aktier Eastnine AB avser att använda upp till 172 548 redan återköpta egna aktier för att säkerställa leverans av aktier till Deltagarna. Teckningsoptionsprogram, LTIP 2024 Vid årsstämman den 25 april 2024 godkändes styrelsens förslag om inrättande av ett långsiktigt incitamentsprogram (LTIP 2024) genom emission av teckningsoptioner till deltagarna. Incitaments- programmet riktade sig samtliga anställda i koncernen. Deltagarna i incitamentsprogrammet erbjöds att teckna teckningsoptioner till marknadsvärde vid tidpunkten för teckning och för varje teckningsop- tion som del tagarna betalade marknadsvärde för erhölls ytterligare en tecknings option vederlagsfritt. Antalet vederlagsfria teckningsoptio- ner var begränsade till viss angiven nivå beräknad utifrån deltagarens månatliga bruttolön. Varje teckningsoption berättigar deltagarna att, från och med den 15 maj 2027 (dock tidigast dagen efter offentliggörandet av bolagets del- årsrapport för perioden januari-mars 2027) till och med den dag som infaller 14 kalenderdagar därefter, teckna en ny aktie i Bolaget till en kurs motsvarande 125 procent av den volymvägda genomsnittskursen för Bolagets aktie på Nasdaq Stockholm under en mätperiod om tio handelsdagar före årsstämman 2024. Sammanlagt har 894 810 teckningsoptioner emitterats till delta- garna i programmet. Vid fullt utnyttjande kan därmed 894 810 aktier ges ut, vilket motsvarar en utspädning med cirka 0,9 procent av det totala antalet aktier och röster i Bolaget, dock med förbehåll för even- tuell omräkning enligt optionsvillkoren. Teckningskursen för teckning av aktier genom utnyttjande av tecknings optionerna framgår av nedanstående tabell. Bolaget förbe- håller sig rätten att återköpa teckningsoptioner, t.ex. om deltagarens anställning i Bolaget avslutas. Programöversikt, årets förändring i antal instrument Koncernen Moderbolaget Antalet instrument, aktier 2024 2023 2024 2023 Utestående vid årets början 321 776 501 956 210 424 303 376 Tilldelade, teckningsoptioner 894 810 – 807 654 – Förverkade, aktiesparprogram/aktierätter¹ -94 340 -87 132 -42 558 -38 000 Intjänade, aktiesparprogram/aktierätter¹ -54 888 -93 048 -40 534 -54 952 Utestående vid årets slut 1 067 358 321 776 934 986 210 424 ¹ Omräkning har skett för genomförd aktiesplit 4:1 i maj 2024. Not 5 forts. Noter till finansiella rapporter Eastnine Årsredovisning 2024 80 Finansiell information och styrning Eastnines fokus 3 Hållbarhet ur flera perspektiv 16 Vår verksamhet 28 Finansiell information och styrning 50 Innehållsförteckning 51 Förvaltningsberättelse 52 Finansiering 57 Risker 59 Finansiella rapporter 67 Noter till finansiella rapporter 74 Femårsöversikt nyckeltal 95 Styrelsens och vd:s försäkran 97 Revisionsberättelse 98 Intervju med styrelseordförande 102 Bolagsstyrningsrapport 103 Styrelse 108 Ledning 109 Övrig information 110 Ladda ner pdf för utskrift Utestående aktierätter LTIP 2022 Antal aktierätter¹ 172 258 Antal deltagare som fortfarande är anställda den 31 december 2024 16 juli 2022 Intjänandeperiod – juli 2025 Värde per aktierätt med villkor 1², SEK 19,10 Värde per aktierätt med villkor 2³, SEK 4,77 Aktierätternas återstående löptid, år 0,5 ¹ Omräkning har skett för genomförd aktiesplit 4:1 i maj 2024. ² Verkligt värde per programmets tilldelningsdag, justerat för utdelningar under intjänande perioden. ³ Verkligt värde per programmets tilldelningsdag, justerat för utdelningar under intjänandeperioden och för sannolikheter för att aktieavkastningsvillkoret inte uppfylls till fullo. Utestående teckningsoptioner LTIP 2024 Utställandedag 2024-04-30 Aktiekurs vid utförandet, SEK 41,40 Lösenkurs per aktie, SEK 53,00 Antal deltagare 10 Antal utestående teckningsoptioner 894 810 Sista lösendag 2027-05-29 Återstående löptid, år 2,4 Riskfri ränta, % 2,8 Förväntad volatilitet, % 22,0 Verkligt värde per option¹, utställandedagen, SEK 2,64 ¹ Justerat för utdelningar under löptiden. Personalkostnader för aktie- Koncernen Moderbolaget relaterad ersättning, TEUR 2024 2023 2024 2023 Aktierätter och teckningsoptioner -12 -1 3 4 Sociala kostnader 15 48 15 48 Summa 3 46 18 51 Kostnaderna redovisas under intjänandeperioden i resultaträkningen enligt IFRS 2. Den aktierelaterade kostnaden redovisas som del av eget kapital och sociala avgifter som en upplupen kostnad. Not 5 forts. Noter till finansiella rapporter Finansiell information och styrning Eastnine Årsredovisning 2024 81 Eastnines fokus 3 Hållbarhet ur flera perspektiv 16 Vår verksamhet 28 Finansiell information och styrning 50 Innehållsförteckning 51 Förvaltningsberättelse 52 Finansiering 57 Risker 59 Finansiella rapporter 67 Noter till finansiella rapporter 74 Femårsöversikt nyckeltal 95 Styrelsens och vd:s försäkran 97 Revisionsberättelse 98 Intervju med styrelseordförande 102 Bolagsstyrningsrapport 103 Styrelse 108 Ledning 109 Övrig information 110 Ladda ner pdf för utskrift Not 6 Centrala administrationskostnader Centrala administrationskostnader avser bland annat kostnader för centrala funktioner för en koncern såsom ledning, finansiering, ekonomi, investor relations, investeringar och kommunikation samt omkostnader hänförliga till att vara ett publikt bolag listat på Nasdaq, Stockholm. Kostnader för administration hänförliga till fastighets- förvaltande dotterbolag redovisas som del av fastighetskostnader. Leasing Leasingavgifter av mindre värde redovisas som kostnad i resultaträk- ningen och fördelas linjärt över avtalets löptid. För Eastnine omfattar dessa leasingavgifter kostnader för normalt förekommande inventarier till mindre värde. Fördelning per Koncernen Moderbolaget kostnadsslag, TEUR 2024 2023 2024 2023 Marknadsföring och PR 227 229 227 229 IT- och redovisningstjänster 100 99 88 87 Legala tjänster och konsultarvoden 327 40 317 40 Personalkostnader 2 903 2 684 2 738 2 414 Övriga externa kostnader 773 627 752 656 Summa 4 330 3 679 4 121 3 427 Fördelning i Koncernen Moderbolaget resultaträkningen, TEUR 2024 2023 2024 2023 Centrala administrationskostnader 4 330 3 679 4 121 3 427 Summa 4 330 3 679 4 121 3 427 Not 7 Arvode och ersättningar till revisorer Koncernen Moderbolaget TEUR 2024 2023 2024 2023 KPMG Revisionsuppdrag 295 230 142 141 Revisionsverksamhet utöver revisionsuppdrag 22 5 22 5 VGD Revisionsuppdrag 13 13 – – Summa 330 248 164 146 Med revisionsuppdrag avses granskning av årsredovisning och bok- föringen samt styrelsens och verkställande direktörens förvaltning, övriga arbetsuppgifter som det ankommer på Bolagets revisorer att utföra samt rådgivning eller annat biträde som föranleds av iakttag- elser vid sådan granskning eller genomförandet av sådana övriga arbetsuppgifter. Allt annat är andra uppdrag, vilka redovisas på egna rader i tabellen ovan. Not 8 Leasingavtal För Eastnine som leasetagare är det lokalhyresavtal och arrende- av gifter för tomträtter som är väsentliga. Eastnines leasingavtal redovisas i balansräkningen som en nyttjanderätt och leasingskuld. Nyttjanderätten och skulden värderas initialt till nuvärdet av framtida leasingbetalningar. I den mån förskottsbetalningar erläggs eller andra tillhörande kostnader uppstår läggs de till värdet på nyttjanderätten. Där arrendeavtal ej kan sägas upp anses leasingperioden som evig, med effekt att värdet på leasingskulden bedöms vara oförändrat fram till dess att arrendeavtalet förhandlats om. Även nyttjanderättstill- gången anses vara evig, i likhet med leasingskulden, med effekt att ingen avskrivning sker. För Bolagets kontor i Stockholm, där leasingperioden upphör under 2025 redovisas vid årets slut ingen nyttjanderätt eller leasingskuld. Arrendeavgifter under året, vilka överstiger amorteringsbeloppet, redovisas som räntekostnad. För nyttjanderättstillgången sker av - skrivning linjärt över leasingperioden. Utöver redovisade nyttjanderätter innehar Eastnine även ett antal leasingavtal till mindre värde avseende till exempel bilar och kontors- maskiner. Dessa kostnadsförs linjärt över hyresperioden. Koncernen Moderbolaget Nyttjanderätt, TEUR 2024 2023 2024 2023 Redovisat värde vid årets början 2 131 2 234 209 312 Omräkning enligt IFRS 16 -90 11 -90 11 Tillkommande värde under året 3 688 – – – Årets avskrivning -119 -114 -119 -114 Redovisat värde vid årets slut 5 610 2 131 – 209 Koncernen Moderbolaget Leasingskuld, TEUR 2024 2023 2024 2023 Redovisat värde vid årets början 2 112 2 216 190 294 Omräkning enligt IFRS 16 -95 11 -95 11 Tillkommande värde under året 3 688 – – – Årets amortering -95 -115 -95 -115 Redovisat värde vid årets slut 5 610 2 112 – 190 Årets kassaflöde hänförligt Koncernen Moderbolaget till leasingavtal, TEUR 2024 2023 2024 2023 Kassaflöde från leasingavtal klassificerade som nyttjanderätt -143 -161 -95 -113 Kassaflöde från leasing av tillgångar till mindre värde -14 -16 -7 -11 Kassaflöde från leasingavtal -157 -177 -102 -124 Se även löptidsanalys i not 27 (Finansiella risker och riskhantering). Löptiden fram till omförhandling av Bolagets tomträttsavtal varierar mellan 17–101 år. Kostnaden utöver avskrivning för samtliga arrende- avgifter har redovisats som en finansiell kostnad och uppgick under året till 37 TEUR (53). Noter till finansiella rapporter Eastnine Årsredovisning 2024 82 Finansiell information och styrning Eastnines fokus 3 Hållbarhet ur flera perspektiv 16 Vår verksamhet 28 Finansiell information och styrning 50 Innehållsförteckning 51 Förvaltningsberättelse 52 Finansiering 57 Risker 59 Finansiella rapporter 67 Noter till finansiella rapporter 74 Femårsöversikt nyckeltal 95 Styrelsens och vd:s försäkran 97 Revisionsberättelse 98 Intervju med styrelseordförande 102 Bolagsstyrningsrapport 103 Styrelse 108 Ledning 109 Övrig information 110 Ladda ner pdf för utskrift Not 9 Finansiella intäkter och kostnader Koncernen Moderbolaget Finansiella intäkter, TEUR 2024 2023 2024 2023 Erhållna utdelningar från koncernföretag – – – 4 188 Ränteintäkter från koncernföretag – – 4 393 3 945 Ränteintäkter från likvida medel 3 084 2 040 2 850 1 922 Andra finansiella intäkter 23 14 – – Valutakursdifferenser, netto¹ – – – 199 Summa finansiella intäkter 3 107 2 054 7 243 10 255 Koncernen Moderbolaget Finansiella kostnader, TEUR 2024 2023 2024 2023 Räntekostnader till koncernföretag – – -223 – Räntekostnader på lån -14 795 -9 782 -99 -11 Räntekostnader på obligation – -3 804 – -3 804 Andra finansiella kostnader -48 -688 -5 -641 Valutakursdifferenser, netto¹ -293 -35 -76 – Summa finansiella kostnader -15 136 -14 309 -403 -4 456 ¹ Valutakursvinster/förluster på monetära tillgångar och skulder. Ränteintäkter från koncernföretag hänför sig till finansiella tillgångar värderade till upplupet anskaffningsvärde. Räntekostnader hänför sig huvudsakligen till finansiella skulder värderade till upplupet anskaffningsvärde samt räntekostnader på derivat värderade till verkligt värde. Not 10 Förvaltningsfastigheter Definition Förvaltningsfastigheter är fastigheter som innehas i syfte att generera positivt driftnetto. Förvaltningsfastigheter redovisas i balans räkningen till verkligt värde och värdeförändringar redovisas via resultat- räkningen. Förvaltningsfastigheter under verksamhetsåret Fastighetsportföljen består huvudsakligen av kontorsfastigheter, centralt belägna i Poznan, Riga, Vilnius och Warszawa. Förvaltnings- fastigheternas verkliga värde, exklusive nyttjanderättstillgångar, uppgick till 935 374 TEUR (573 771). Totalt har Eastnine, under året, investerat 365 863 TEUR (2 234), varav fastighetsförvärv uppgick till 361 499 TEUR ( ) och investeringar i befintliga fastigheter till 4 364 TEUR (2 234). Den oreali serade värdeförändringen uppgick till 4 260 TEUR ( 34 685). Både högre marknadshyror och hyresindexering har haft en positiv inverkan på fastighetsvärdet, samtidigt som framförallt ökat avkastningskrav har haft motsatt effekt. Värdet på nyttjande- rätts tillgångar, avseende tomträtter, tillhörande förvaltnings- fastigheterna redovisas i balansräkningen på egen rad och uppgick till 5 610 TEUR (2 131). Koncernen TEUR 2024 2023 Redovisat värde vid årets början 573 771 606 222 Förvärv 361 499 – Investeringar i befintliga fastigheter 4 364 2 234 Orealiserade värdeförändringar -4 260 -34 685 Redovisat värde vid årets slut 935 374 573 771 Värdering av fastigheter Fastigheterna värderas kvartalsvis, varav externvärdering av certifierat värderingsinstitut sker minst en gång under en rullande tolv- månadersperiod. Värderingsmodell och utförande De externa värderingarna är utförda i enlighet med internationell värderings standard (IVS 2022). Vid externvärderingar utförs alltid besiktning av fastigheterna på plats. Externvärderingarna har under året utförts av Avison Young, Colliers International Advisor och Newsec. Fastigheter som inte externvärderas, internvärderas enligt en kassaflödesmodell. Den interna värderingsmodellen för respektive fastighet kalibreras mot de externa värderingarna, såväl i Polen som Baltikum. Omvänt kvalitetssäkras också de externa värderingarna mot den interna värderingsmodellen. Den externa marknadsvärderingen sker utifrån en individuell bedömning av respektive fastighets fram- tida kassa flöden. I Baltikum används en värderingsmodell baserad på nuvärdesberäknade kassaflöden under en fem till tioårig kalkyl period med tillägg för nuvärdesberäknat restvärde vid kalkylperiodens slut. Beräknade kassaflöden justeras för inflation och hänsyn tas till beräknad vakans. I Polen använder de externa värderarna värderings- modeller uttryckta i reala termer, dvs. med kassaflöden som inte är uppräknade med inflation och med reala diskonteringsräntor. Dessa modeller utgörs antingen (i) av nuvärdesberäknade kassaflöden, likt för Baltikum, men i reala termer, eller (ii) av evighetskapitalisering av nuvarande hyra med justering för skillnaden mellan nuvarande hyra och marknadsmässig hyra. Värderingsantaganden Fastighetsvärderingarna grundar sig på bedömningar och antaganden vid värderingstidpunkten av både observerbara och icke observerbara indata. Observerbara data inkluderar bl.a. aktuella hyresintäkter, histo- riska fastighetskostnader och investeringar samt aktuell inflation. Icke observerbara data inkluderar bl.a. direktavkastningskrav, kalkylränta, framtida inflation, bedömd marknadshyra samt långsiktig vakansgrad. Kassaflöden från hyresinbetalningar bedöms utifrån aktuella hyres- avtal och kända framtida avtalade förändringar. Hyresutvecklingen följer indexklausuler i befintliga kontrakt. Vid avtalstidens slut görs en bedömning om avtalsförlängningar och den då gällande marknads- hyran. Vid årets slut uppgick den bedömda månatliga marknadshyran i värderingarna i genomsnitt till 18,7 EUR per kvm (16,5). Noter till finansiella rapporter Finansiell information och styrning Eastnine Årsredovisning 2024 83 Eastnines fokus 3 Hållbarhet ur flera perspektiv 16 Vår verksamhet 28 Finansiell information och styrning 50 Innehållsförteckning 51 Förvaltningsberättelse 52 Finansiering 57 Risker 59 Finansiella rapporter 67 Noter till finansiella rapporter 74 Femårsöversikt nyckeltal 95 Styrelsens och vd:s försäkran 97 Revisionsberättelse 98 Intervju med styrelseordförande 102 Bolagsstyrningsrapport 103 Styrelse 108 Ledning 109 Övrig information 110 Ladda ner pdf för utskrift Driftskostnader härleds från historiska utfall och budgeterade kost- nader. Reservering för underhållsinvesteringar (capex) bedöms utifrån fastigheternas skick samt ålder och upptas normalt i värderingarna med en procentuell årlig avsättning beräknat på årliga hyresintäkter med tillägg för det nästkommande årets budgeterade underhålls- investeringar. Även inflation, kalkylränta, direktavkastningskrav, marknadshyra samt vakansbedömning utgör viktiga värderingsantaganden. Inflatio- nen baseras på marknadaktörers bedömning både på kort och lång sikt. Kalkylräntan och direktavkastningskrav baseras på marknadens förräntningskrav för liknande objekt med tillägg för fastighetsrelaterad risk såsom geografiskt läge, fastighetens skick och framtida vakans- risk. Marknadshyran baseras på aktuell hyresnivå för liknande objekt. Vakans beräknas individuellt på hyreskontraktsnivå samt med en lång- siktigt normaliserad vakansgrad. Kalkylräntan utgör ett räntekrav på totalt kapital. Vägd kalkylränta i värderingarna uppgick till 8,0 procent (8,1) för förvaltningsfastigheter exklusive projektfastigheter. Direktavkastningskrav härleds utifrån faktiska transaktioner men även utifrån köpare och säljares krav och förväntan. Direktavkastningskravet under 2024 har fortsatt svagt uppåt. Vägt direktavkastningskrav var 6,6 procent (6,4). Planerade fastighets investeringar år 1 har i genomsnitt beräknats till 18,0 procent (3,9) och en normaliserad årlig avsättning till 2,6 procent (1,9) av totala hyresintäkter. Den långsiktiga inflationen för marknads- hyror har upptagits till mellan 2,0-2,5 procent (0-2,0). Känslighetsanalys fastighetsvärdering Fastighetsvärderingar innebär en uppskattning av fastigheternas marknadsvärde och baseras på beräkningar enligt etablerade och vedertagna principer samt antaganden och bedömningar hos certifierade värderingsinstitut. Tabell Känslighetsanalys fastigheter redovisar påverkan på förvalt- ningsfastigheternas beräknade marknadsvärde vid förändringar av individuella värdeparametrar. Känslighetsanalysen tar ej hänsyn till att ändring av en värdeparameter inte sällan har en påverkan på andra parametrar upptagna i känslighetsanalysen. Känslighetsanalys fastig heter, TEUR Antag anden Polen Litauen Lettland Totalt Marknadshyra +/- 5,0 % 18 084 / -18 081 13 281 / -13 181 2 190 / -2 165 33 555 / -33 427 Uthyrningsgrad +/- 1,0 %-enhet – / -3 585 4 673 / -4 651 738 / -824 5 411 / -9 060 Direktavkastningskrav +/- 0,25 %-enheter -10 773 / 11 598 -8 416 / 9 221 -1 573 / 1 698 -20 762 / 22 517 Direktavkastningskrav +/- 0,5 %-enheter -20 807 / 24 117 -16 176 / 19 139 -3 034 / 3 532 -40 017 / 46 788 Direktavkastningskrav +/- 1,0 %-enhet -38 949 / 52 407 -30 289 / 41 720 -5 669 / 7 694 -74 907 / 101 821 Polen Litauen Lettland Totalt Värderingsantaganden 2024 2023¹ 2024 2023 2024 2023 2024 2023¹ Direktavkastningskrav, % 6,4-7,5 7,0 6,0-6,5 5,75-6,5 6,5-6,75 6,5 6,0-7,5 5,75-7,0 Direktavkastningskrav, vägt, % 6,9 7,0 6,4 6,2 6,6 6,5 6,6 6,4 Fastighetsinvesteringar, år 1 3,2 0,0 12,5 13,1 49,8 3,5 18,0 3,9 Fastighetsinvesteringar normaliserad avsättning, % 2,0 0,0 3,3 2,9 2,9 3,9 2,6 1,9 Antagen marknadshyra vid avtalsförfall, EUR/kvm/månad 20,7 16,5 17,2 16,8 15,2 15,1 18,7 16,5 Genomsnittlig kalkylränta, % 7,7 8,4 8,2 8,1 8,4 8,1 8,0 8,2 Långsiktig inflation, % 2,5 2,0 2,0 2,0 2,0 2,0 2,3 2,0 Långsiktig vakansgrad, % – – 2,5-5,0 4,5-5,0 3,0-5,0 4,5-5,0 2,5-5,0 4,5-5,0 ¹ I Polen redovisas genomsnittlig kalkylränta med antagen real ränta med tillägg för bedömd inflation om 2,0 procentenheter. Not 10 forts. Noter till finansiella rapporter Eastnine Årsredovisning 2024 84 Finansiell information och styrning Eastnines fokus 3 Hållbarhet ur flera perspektiv 16 Vår verksamhet 28 Finansiell information och styrning 50 Innehållsförteckning 51 Förvaltningsberättelse 52 Finansiering 57 Risker 59 Finansiella rapporter 67 Noter till finansiella rapporter 74 Femårsöversikt nyckeltal 95 Styrelsens och vd:s försäkran 97 Revisionsberättelse 98 Intervju med styrelseordförande 102 Bolagsstyrningsrapport 103 Styrelse 108 Ledning 109 Övrig information 110 Ladda ner pdf för utskrift Not 11 Derivatinstrument Eastnine tillämpar inte säkringsredovisning. Derivaten klassificeras som finansiella instrument, och utgörs av ränteswappar, där Bolaget er håller rörlig ränta och betalar en fast ränta, samt valutaterminer. Deri vaten värderas till verkligt värde enligt nivå 2 och värdeförändringar redovisas på egen rad i rapporten över totalresultat. Inga derivatavtal har avslutats i förtid. Valutaterminer är upptagna för att minska valu taexponeringen kopplad till Bolagets utdelningar. Under året har tre av fyra valutaterminer förfallit vilket inneburit en realiserad värdeför ändring om 40 TEUR. Årlig amortering i befintliga swappar uppgår till 4 381 TEUR. Av nominellt belopp med förfall 2025 avser 20 008 TEUR förfall av swappar och 2 226 TEUR förfall av valutatermin. Vid avtals förfall är värdet på swappar alltid noll och inga betalningsåtaganden kvarstår. För kassaflöden från Eastnines derivat, se not 27 (Finansiella risker och riskhantering). För mer information, se även not 26 (Finan siella instrument). Nominellt belopp, Marknads- Förfalloår TEUR värde, TEUR 2025 22 234 351 2026 38 929 575 2027 97 351 1 037 2028 23 113 14 2029 229 093 2 978 Summa 410 720 -2 179 Koncernen Värde derivat, TEUR 2024 2023 Redovisat värde vid årets början 3 254 11 022 Orealiserade värdeförändringar 5 433 7 767 Redovisat värde vid årets slut -2 179 3 254 Not 12 Realiserade värdeförändringar och utdelningar från investeringar Koncernen Moderbolaget TEUR 2024 2023 2024 2023 Realiserade värdeförändringar, valutaterminer 40 – 40 – Slutbetalning, ECBPF2 52 – – – Återbetalning, ECBPF2 – 298 – – Utdelning, MFG – 238 – 238 Realiserad värdeförändring, MFG – 50 406 – 50 406 Summa 93 -49 870 40 -50 168 Not 13 Övriga intäkter Moderbolaget TEUR 2024 2023 Rådgivning och förvaltningstjänster till koncernföretag 2 172 1 740 Summa 2 172 1 740 Not 14 Skatter Koncernen Moderbolaget Avstämning av effektiv skatt, TEUR 2024 2023 2024 2023 Resultat före skatt 12 593 -74 625 4 961 -46 056 Skatt enligt gällande skattesats i Sverige, 20,6 % 2 594 15 373 1 022 9 488 Effekt av andra skattesatser för utländska dotterföretag 2 273 2 526 – – Skatteeffekt av ej skatte pliktiga värdeförändringar i portföljen – 10 384 – 10 384 Skatteeffekt av ej skatte pliktig utdelning – 49 – 912 Skatteeffekt av ej avdragsgilla kostnader 685 173 2 2 Underskott från tidigare år 62 14 62 14 Övriga skattemässiga justeringar 89 1 152 89 1 135 Ej redovisad skatteintäkt på skattemässiga underskott för året¹ 57 31 – – Justering uppskjuten skatt från tidigare år 1 163 899 1 163 – Summa -6 685 2 576 -2 213 1 163 Genomsnittlig skattesats, % 53,1 3,5 44,6 2,5 ¹ Uppskjutna skattefordringar redovisas i den omfattning det är möjligt att de kan tillgodogöras genom framtida beskattningsbara vinster. Uppskjuten skatt på under skottsavdrag om 0,9 MEUR i dotterbolag redovisas ej i balans räkningen. Noter till finansiella rapporter Finansiell information och styrning Eastnine Årsredovisning 2024 85 Eastnines fokus 3 Hållbarhet ur flera perspektiv 16 Vår verksamhet 28 Finansiell information och styrning 50 Innehållsförteckning 51 Förvaltningsberättelse 52 Finansiering 57 Risker 59 Finansiella rapporter 67 Noter till finansiella rapporter 74 Femårsöversikt nyckeltal 95 Styrelsens och vd:s försäkran 97 Revisionsberättelse 98 Intervju med styrelseordförande 102 Bolagsstyrningsrapport 103 Styrelse 108 Ledning 109 Övrig information 110 Ladda ner pdf för utskrift Not 15 Inventarier Inventarier redovisas till anskaffningsvärde med avdrag för ackumu lerade av och nedskrivningar. Eventuella nedskrivningar redovisas som kostnad i resultaträkningen. I anskaffningsvärdet ingår utgifter direkt hänförbara till förvärvet av tillgången. Nyttjandeperioden har bedömts vara mellan 3–6 år. Avskrivning sker linjärt över nyttjande perioden och redovisas på raden för fastighetskostnader eller centrala administrations kostnader. Inventarier består bland annat av inventarier och kontors utrustning för Eastnines kontor i Stockholm, Vilnius och Riga. Koncernen Moderbolaget TEUR 2024 2023 2024 2023 Ackumulerade anskaffningsvärden vid årets början 553 524 89 89 Årets utrangering 2 – – – Årets investeringar 21 29 – – Ackumulerade anskaffningsvärden vid årets slut 572 553 89 89 Ackumulerade avskrivningar vid årets början 438 360 73 55 Årets utrangering 2 – – – Årets avskrivningar 64 78 16 18 Ackumulerade avskrivningar vid årets slut -500 -438 -89 -73 Redovisat värde vid årets slut 72 115 – 16 Not 16 Kundfordringar Individuell bedömning görs av samtliga förfallna kundfordringar. Bedömning om risken för kreditförluster görs framåtblickande enligt IFRS 9 och reservering görs när kreditförlust föreligger. Kreditförluster reducerar koncernens driftnetto. Koncernen Åldersfördelning, TEUR 2024 2023 Ej förfallna 1 878 2 086 Förfallna 0–30 dagar 1 117 207 Förfallna 31–60 dagar 299 12 Förfallna 61–90 dagar 95 – Förfallna sedan mer än 90 dagar 23 23 varav reserverat¹ 20 16 Summa 3 391 2 312 ¹ Reserveringar sker på individuell basis. Not 17 Förutbetalda kostnader och upplupna intäkter Koncernen Moderbolaget TEUR 2024 2023 2024 2023 Upplupna ränteintäkter 87 – 2 731 3 770 Upplupna intäkter 491 314 – – Förutbetalda kostnader 2 614 869 237 80 Summa 3 192 1 183 2 968 3 850 Not 18 Likvida medel Koncernen Moderbolaget TEUR 2024 2023 2024 2023 Likvida medel 31 185 128 620 10 546 112 258 Summa 31 185 128 620 10 546 112 258 På bokslutsdagen avser likvida medel till 100 procent likvida tillgångar på Bolagets bankkonton. Noter till finansiella rapporter Eastnine Årsredovisning 2024 86 Finansiell information och styrning Eastnines fokus 3 Hållbarhet ur flera perspektiv 16 Vår verksamhet 28 Finansiell information och styrning 50 Innehållsförteckning 51 Förvaltningsberättelse 52 Finansiering 57 Risker 59 Finansiella rapporter 67 Noter till finansiella rapporter 74 Femårsöversikt nyckeltal 95 Styrelsens och vd:s försäkran 97 Revisionsberättelse 98 Intervju med styrelseordförande 102 Bolagsstyrningsrapport 103 Styrelse 108 Ledning 109 Övrig information 110 Ladda ner pdf för utskrift Not 19 Eget kapital Eastnine AB (publ) har per balansdagen totalt 98 241 728 utgivna stamaktier där varje aktie har ett röstvärde av en (1) röst och ett kvotvärde om 0,0409 EUR per aktie. Registrerat aktiekapital uppgick per 31 december 2024 till 4 018 087 EUR (3 659 775). Under året har Eastnine tilldelat 54 888 aktier till deltagare i Eastnines långsiktiga incitamentsprogram som infördes 2021 (LTIP 2021). Efter transaktio nen, tillika per 31 december 2024, har Bolagets innehav av egna aktier minskat till 502 124, motsvarande en minskning från cirka 0,6 procent till cirka 0,5 procent av samtliga aktier. Vid årsstämman 2024 erhöll styrelsen nytt mandat att besluta om återköp av egna aktier, med begränsningen att Eastnines innehav av egna aktier vid var tid inte får överstiga 10 procent av samtliga aktier i Bolaget. Antalet aktier och röster i Bolaget har ökat under maj 2024 till följd av en uppdelning (aktiesplit) av varje aktie på fyra aktier. Antalet aktier och röster ökade därmed med 67 110 783 aktier och röster. I samband med förvärvet av Warsaw Unit genomfördes en kvittnings emission av 8 760 684 nya aktier i Eastnine till säljaren. Emissions kursen uppgick till 4,68 EUR per aktie, motsvarande det långsiktiga substansvärdet per aktie i Eastnine per den 30 september 2024. Styrelsen för Eastnine beslutade om kvittningsemissionen med stöd av bemyndigandet från årsstämman 2024. Efter kvittningsemissionen, och per den 31 december 2024, uppgår antalet aktier och röster i Eastnine till 98 241 728. Eastnines aktie kapital ökade genom kvittningsemissionen med 358 312 EUR till 4 018 087 EUR. Antal stamaktier 2024 2023 Antal utgivna aktier per 1 januari 22 370 261 22 370 261 Aktiesplit 4:1, datum 2024 05 13 67 110 783 – Kvittningsemission, datum 2024 11 29 8 760 684 – Antal utgivna aktier per 31 december 98 241 728 22 370 261 varav aktier i eget förvar 502 124 139 253 Koncernens egna kapital Eget kapital motsvaras av moderbolagets aktiekapital, övrigt till skjutet kapital och intjänade vinstmedel. Övrigt tillskjutet kapital avser tillskjutet kapital från ägarna samt överkursbelopp som inbetalats i samband med nyemissioner. Intjänade vinstmedel avser intjänade vinstmedel i koncernen. Totalt eget kapital uppgick per 31 december 2024 till 437,3 MEUR (400,2). Kapitalhantering Kapitalet definieras som totalt eget kapital och uppgick den 31 december 2024 till 437,3 MEUR (400,2). Likvida medel i koncernen uppgick till 31,2 MEUR (128,6). Eastnine eftersträvar en belåningsgrad kring 50 procent över en konjunkturcykel. Belåningsgraden ska inte överstiga 60 procent. På bokslutsdagen uppgick belåningsgraden till 50 procent (27) och soliditeten till 44 procent (56). Moderbolagets bundna och fria egna kapital Enligt aktiebolagslagen utgörs eget kapital av bundet (icke utdelnings bart) och fritt (utdelningsbart) eget kapital. Bundet eget kapital består i Eastnine AB av aktiekapitalet. I fritt eget kapital ingår överkursfond, årets resultat och balanserade vinstmedel. Av moderbolagets fria egna kapital får, till aktieägarna, endast utde las så mycket att det efter utdelning finns full täckning för bundet eget kapital. Vidare får endast vinstutdelning ske om det med bedömning av verksamhetens omfattning, krav och risker är försvarligt med hänsyn till koncernens konsolideringsbehov, likviditet och ställning i övrigt. Utdelning Det är årsstämman som beslutar om utdelning. Styrelsen föreslår årsstämman 2025 en utdelning om 1,20 SEK per aktie, jämnt fördelat på fyra tillfällen om 0,30 SEK vardera under 2025 och inledningen av 2026. Utdelning ges ej för Bolagets innehav av egna aktier, vars exakta antal fastställs på avstämningsdagen. Baserat på antalet utgivna aktier på balansdagen, exklusive aktier i eget förvar, uppgår föreslagen utdelning till 117,3 MSEK, motsvarande 10,5 MEUR. 1 EUR = 11,49 SEK den 31 december 2024. Noter till finansiella rapporter Finansiell information och styrning Eastnine Årsredovisning 2024 87 Eastnines fokus 3 Hållbarhet ur flera perspektiv 16 Vår verksamhet 28 Finansiell information och styrning 50 Innehållsförteckning 51 Förvaltningsberättelse 52 Finansiering 57 Risker 59 Finansiella rapporter 67 Noter till finansiella rapporter 74 Femårsöversikt nyckeltal 95 Styrelsens och vd:s försäkran 97 Revisionsberättelse 98 Intervju med styrelseordförande 102 Bolagsstyrningsrapport 103 Styrelse 108 Ledning 109 Övrig information 110 Ladda ner pdf för utskrift Not 20 Räntebärande skulder Räntebärande skulder avser skulder till kreditinstitut och pensionsfonder, varav 454 854 TEUR (193 138) klassificeras som långfristiga skulder då låneförfall infaller senare än 12 månader från balansdagen och 40 534 TEUR (91 185) klassificeras som kortfristiga med låneförfall inom 12 månader, se även not 27 (Finansiella instrument). Eastnines ränte bärande skulder är värderade till upplupet anskaffningsvärde. Vid årets slut uppgick lån från pensionsfonder till 10 000 TEUR ( ), med låneförfall november 2027. Koncernen Räntebärande skulder, TEUR 2024 2023 Räntebärande skulder vid årets början 284 323 326 882 I förtid inlöst obligationslån – 45 000 Upptagande av räntebärande skulder 217 727 10 519 Amorteringar enligt plan 6 661 8 079 Redovisat värde vid årets slut 495 388 284 323 I enlighet med Eastnines finanspolicy ska lånens genomsnittliga kapitalbindning aldrig understiga 18 månader, se även avsnittet Finansiering och kapitalstruktur. I tabellen Förfallostruktur ränte bärande skulder redovisas lånens löptider och årlig andel, inklusive amortering, av totala räntebärande skulder som förfaller till återbetal ning. Framtida årliga amorteringar enligt avtal uppgick vid årets slut till 8,3 MEUR (7,5), motsvarande 1,7 procent (2,6) av utestående skuld. Nästkommande tabell visar de räntebärande skuldernas fördelning. Ingen hänsyn tas till att lånekrediterna kan komma att refinansieras vid kapitalförfall. För räntebärande skulders påverkan på kassaflödet, se not 27 (Finansiella risker och riskhantering). Förfallostruktur räntebärande skulder, år Låneskuld, TEUR Andel, % 2025 40 534 8,2 2026 74 434 15,0 2027 116 004 23,4 2028 26 474 5,4 2029 237 942 48,0 Summa 495 388 100,0 Koncernen Fördelning räntebärande skulder, TEUR 2024 2023 Skulder till kreditinstitut, långfristiga 444 854 193 138 Skuld obligationsinnehavare, långfristig 10 000 – Skulder till kreditinstitut, kortfristiga 40 534 91 185 Summa 495 388 284 323 Not 21 Uppskjuten skatteskuld Uppskjuten skatt på temporära Koncernen Moderbolaget skillnader, TEUR 2024 2023 2024 2023 Förvaltningsfastigheter 32 349 25 161 – – Nyttjanderättstillgång, leasingavtal 4 318 347 – 43 Derivatinstrument 452 496 6 – Leasingskuld 4 318 343 – 39 Skattemässiga underskott 11 208 9 894 – 1 167 Övrigt 247 – 247 – Redovisat värde vid årets slut 20 935 15 768 253 -1 163 Negativa belopp ovan avser uppskjuten skattefordran. Uppskjuten skatt är hänförligt till dotterbolag i Polen och Litauen, med skattesatser om 19,0 procent respektive 16,0 procent, samt moderbolaget i Sverige, med skattesats om 20,6 procent. Den upp skjutna skatten är hänförlig till skillnaden mellan bokförda och skattemässiga värden på fastigheter, leasingtillgångar och leasing skulder, orealiserade värdeförändringar på derivat samt skattemässiga underskott. Ingen bolagsskatt redovisas i Estland eller Lettland, där skatt endast utgår med 22 procent respektive 20 procent på i huvud sak utdelade vinstmedel, det vill säga, ingen skatt betalas för outde lade vinstmedel. Då Eastnine ej har för avsikt att dela ut vinstmedel från Estland och Lettland har ingen uppskjuten skatt redovisats base rat på upparbetade vinstmedel. Skatteeffekt kommer att redovisas om beslut om utdelning kan bli aktuellt i framtiden. Utdelningsbara balan serade vinstmedel i koncernens dotterbolag i Estland och Lettland, inklusive årets resultat, uppgick vid årets slut till 54 645 TEUR (57 107) och den uppskjutna skatten på dessa vinstmedel kan maximalt uppgå till 12 022 TEUR (12 563). Noter till finansiella rapporter Eastnine Årsredovisning 2024 88 Finansiell information och styrning Eastnines fokus 3 Hållbarhet ur flera perspektiv 16 Vår verksamhet 28 Finansiell information och styrning 50 Innehållsförteckning 51 Förvaltningsberättelse 52 Finansiering 57 Risker 59 Finansiella rapporter 67 Noter till finansiella rapporter 74 Femårsöversikt nyckeltal 95 Styrelsens och vd:s försäkran 97 Revisionsberättelse 98 Intervju med styrelseordförande 102 Bolagsstyrningsrapport 103 Styrelse 108 Ledning 109 Övrig information 110 Ladda ner pdf för utskrift Not 22 Andra långfristiga skulder Koncernen Moderbolaget TEUR 2024 2023 2024 2023 Depositioner från hyresgäster 4 529 2 767 – – Övrigt 27 66 27 66 Summa 4 556 2 833 27 66 Not 23 Övriga skulder Koncernen Moderbolaget TEUR 2024 2023 2024 2023 Fastighetsskatt 397 1 489 – – Depositioner från hyresgäster 49 224 – – Ej utbetald utdelning 2 424 1 669 2 424 1 669 Övrigt 6 377 1 095 983 178 Summa 9 247 4 477 3 407 1 847 Not 24 Upplupna kostnader och förutbetalda intäkter Koncernen Moderbolaget TEUR 2024 2023 2024 2023 Upplupna lönerelaterade kostnader 763 697 608 570 Upplupna räntekostnader 230 48 99 – Upplupna fastighetskostnader 702 821 – – Övriga upplupna kostnader 181 291 154 116 Förutbetalda intäkter 1 808 987 – – Summa 3 684 2 844 861 686 Not 25 Aktier och andelar i koncernföretag Moderbolaget TEUR 2024 2023 Ingående anskaffningsvärden 126 276 138 680 Återbetalning av aktieägartillskott -3 500 -12 400 Tillkommande/avgående anskaffningsvärden¹ 177 672 -4 Utgående ackumulerade anskaffningsvärden 300 448 126 276 ¹ Av tillkommande/avgående anskaffningsvärden avser -7 TEUR (-4) anskaffningsvärden hänförliga till anställdas incitamentsprogram. Antal Kapital- och Bokfört värde, Direktägda dotterbolag Säte aktier/andelar röstandel, % TEUR Eastnine Baltics OÜ Tallinn, Estland 2 500 100 78 757 Nowy Rynek D Sp. z o.o. Poznan, Polen 408 236 100 44 001 Nowy Rynek E Sp. z o.o. Poznan, Polen 494 175 100 58 002 Warsaw Unit Sp. z o.o. Warszawa, Polen 32 243 100 119 677 Eastnine Office AB Stockholm, Sverige 11 000 100 11 Summa anskaffningsvärden 300 448 Antal Kapital- och Indirekt ägda dotterbolag Säte aktier/andelar röstandel, % Eastnine Prop1 OÜ Tallinn, Estland 1 100 Eastnine Latvia SIA Riga, Lettland 53 353 814 100 Eastnine Alojas Biroji SIA Riga, Lettland 8 565 000 100 Eastnine Kimmel SIA Riga, Lettland 5 952 045 100 Eastnine Prop 6 SIA Riga, Lettland 5 000 100 Eastnine Valdemara Centrs SIA Riga, Lettland 10 000 000 100 Eastnine Zala 1 SIA Riga, Lettland 6 830 000 100 Eastnine Lithuania UAB Vilnius, Litauen 29 216 503 100 Eastnine 3Bures-1-2 UAB Vilnius, Litauen 2 925 100 Eastnine 3Bures-3 UAB Vilnius, Litauen 3 620 100 Eastnine S7-1 UAB Vilnius, Litauen 2 600 100 Eastnine S7-2 UAB Vilnius, Litauen 2 800 100 Eastnine S7-3 UAB Vilnius, Litauen 2 800 100 Eastnine Uniq UAB Vilnius, Litauen 2 700 100 Eastnine Uptown Park UAB Vilnius, Litauen 2 600 100 Eastnine Vertas-1 UAB Vilnius, Litauen 2 600 100 Eastnine Vertas-2 UAB Vilnius, Litauen 2 600 100 Noter till finansiella rapporter Finansiell information och styrning Eastnine Årsredovisning 2024 89 Eastnines fokus 3 Hållbarhet ur flera perspektiv 16 Vår verksamhet 28 Finansiell information och styrning 50 Innehållsförteckning 51 Förvaltningsberättelse 52 Finansiering 57 Risker 59 Finansiella rapporter 67 Noter till finansiella rapporter 74 Femårsöversikt nyckeltal 95 Styrelsens och vd:s försäkran 97 Revisionsberättelse 98 Intervju med styrelseordförande 102 Bolagsstyrningsrapport 103 Styrelse 108 Ledning 109 Övrig information 110 Ladda ner pdf för utskrift Not 26 Finansiella instrument En finansiell tillgång eller finansiell skuld tas normalt upp i balans räkningen på transaktionsdagen. Beräkning av verkligt värde Följande sammanfattar de metoder och antaganden som används för att fastställa verkligt värde för finansiella instrument. Finansiella instrument som värderas till verkligt värde via årets resultat Finansiella instrument värderade till verkligt värde bedöms i enlighet med IFRS 13. Transaktionsutgifter belastar resultatet i enlighet med IFRS 9. Finansiella instrument som värderas till upplupet anskaffningsvärde Finansiella instrument såsom kundfordringar, leverantörskulder och andra rörelsekapitalposter som är finansiella instrument med mycket kort löptid, redovisas till upplupet anskaffningsvärde med avdrag för eventuell nedskrivning, varför det verkliga värdet bedöms överens- stämma med redovisat värde. Långfristiga räntebärande skulder löper i huvudsak med korta räntebindningstider och upplupet anskaffnings- värde bedöms överensstämma med verkligt värde. Verkligt värde för icke säkerställt lån, redovisat till 10 000 TEUR (-) bedöms inte avvika materiellt från redovisat värde. Värdering till verkligt värde Eastnine tillämpar IFRS 13 för uppskattningar av verkligt värde och IFRS 13 och IFRS 7 för upplysningsändamål. Dessa kräver att Bolaget klassificerar värderingarna till verkligt värde enligt en hierarki som återspeglar betydelsen av de data som använts för att göra värdering- arna. Hierarkin har följande nivåer: Nivå 1: Noterade priser (ojusterade) på aktiva marknader för identiska tillgångar eller skulder. Nivå 2: Andra indata än de noterade priser som ingår i nivå 1, som är observerbara för tillgången eller skulden antingen direkt (dvs. som priser) eller indirekt (dvs. härledda från priser). Nivå 3: Indata för tillgången eller skulden, som inte bygger på observer bara marknadsdata (dvs. icke observerbar indata). Den nivå i hierarkin för verkligt värde där värderingen till verkligt värde kategoriseras ska bestämmas med grund i den lägsta nivå indata som är signifikant för värderingen till verkligt värde i sin helhet. I detta syfte görs bedömningen av indatas signifikans med beaktande av värderingen till verkligt värde i sin helhet. Om det i en värdering till verkligt värde används observerbara indata som kräver betydande jus- tering som har sin grund i icke observerbara data, är detta en värdering på nivå 3. Bedömningen av signifikansen för särskilda indata i värde- ringen till verkligt värde i sin helhet kräver beaktande av de faktorer som särskilt gäller för tillgången eller skulden. I tabellerna på nästa sida framgår de kategorier av finansiella instru- ment som finns i koncernen respektive moderbolaget. Finansiella tillgångar och skulder, redovisade till upplupet anskaffningsvärde respektive verkligt värde klassificerade i enlighet med IFRS 9 . Noter till finansiella rapporter Eastnine Årsredovisning 2024 90 Finansiell information och styrning Eastnines fokus 3 Hållbarhet ur flera perspektiv 16 Vår verksamhet 28 Finansiell information och styrning 50 Innehållsförteckning 51 Förvaltningsberättelse 52 Finansiering 57 Risker 59 Finansiella rapporter 67 Noter till finansiella rapporter 74 Femårsöversikt nyckeltal 95 Styrelsens och vd:s försäkran 97 Revisionsberättelse 98 Intervju med styrelseordförande 102 Bolagsstyrningsrapport 103 Styrelse 108 Ledning 109 Övrig information 110 Ladda ner pdf för utskrift Not 26 forts. Finansiella instrument värderade till verkligt värde via Finansiella tillgångar redovisade till Finansiella skulder redovisade till Finansiella tillgångar och skulder, TEUR årets resultat upplupet anskaffningsvärde upplupet anskaffningsvärde Summa redovisat värde Koncernen 2024 2023 2024 2023 2024 2023 2024 2023 Derivat 1 728 3 254 – – – – 1 728 3 254 Kundfordringar – – 3 391 2 312 – – 3 391 2 312 Övriga fordringar – – 1 944 1 591 – – 1 944 1 591 Likvida medel – – 31 185 128 620 – – 31 185 128 620 Summa finansiella tillgångar 1 728 3 254 36 520 132 523 – – 38 248 135 777 Räntebärande skulder – – – – 495 388 284 323 495 388 284 323 Derivat 3 907 – – – – – 3 907 – Leverantörsskulder – – – – 2 053 589 2 053 589 Övriga finansiella skulder – – – – 9 477 4 525 9 477 4 525 Summa finansiella skulder 3 907 – – – 506 918 289 437 510 825 289 437 Finansiella instrument värderade till verkligt värde via Finansiella tillgångar redovisade till Finansiella skulder redovisade till Finansiella tillgångar och skulder, TEUR årets resultat upplupet anskaffningsvärde upplupet anskaffningsvärde Summa redovisat värde Moderbolaget 2024 2023 2024 2023 2024 2023 2024 2023 Lån till koncernföretag – – 73 877 78 777 – – 73 877 78 777 Derivat 29 – – – – – 29 – Övriga fordringar – – 2 849 1 416 – – 2 849 1 416 Likvida medel – – 10 546 112 258 – – 10 546 112 258 Summa finansiella tillgångar 29 – 87 272 192 451 – – 87 301 192 451 Räntebärande skulder – – – – 28 712 – 28 712 – Leverantörsskulder – – – – 163 86 163 86 Övriga finansiella skulder – – – – 3 407 1 847 3 407 1 847 Summa finansiella skulder – – – – 32 282 1 933 32 282 1 933 Noter till finansiella rapporter Finansiell information och styrning Eastnine Årsredovisning 2024 91 Eastnines fokus 3 Hållbarhet ur flera perspektiv 16 Vår verksamhet 28 Finansiell information och styrning 50 Innehållsförteckning 51 Förvaltningsberättelse 52 Finansiering 57 Risker 59 Finansiella rapporter 67 Noter till finansiella rapporter 74 Femårsöversikt nyckeltal 95 Styrelsens och vd:s försäkran 97 Revisionsberättelse 98 Intervju med styrelseordförande 102 Bolagsstyrningsrapport 103 Styrelse 108 Ledning 109 Övrig information 110 Ladda ner pdf för utskrift Not 27 Finansiella risker och riskhantering Eastnine är genom sin verksamhet exponerat för olika slags risker. Bolagets finanspolicy fastställs av styrelsen. Hantering av finansiella risker sköts primärt av finansfunktionen i enlighet med Bolagets finans- policy. För mer information, se även not 20 (Räntebärande skulder). Finansiella risker Eastnine har exponering för följande finansiella risker: (A) Ränterisk (B) Valutarisk (C) Likviditetsrisk (D) Refinansieringsrisk (E) Kreditrisk (A) Ränterisk (medium risk) Räntekostnader utgör Eastnines största enskilda kostnadspost och uppgick för räkenskapsårets 2024 till 14,8 MEUR. Under 2024 var även ränteintäkter betydande. Ränterisk är risken för negativ påverkan på Eastnines resultat på grund av högre räntekostnader alternativt lägre ränteintäkter. Ränte- risk är risken för ökade räntekostnader för räntebärande skulder samt lägre ränteintäkter på likvida medel kopplade till förändringar i marknads räntor. Enligt finanspolicy ska ränte risken begränsas genom att räntebärande skulder ska ha genomsnittlig räntebindningstid om minst 12 månader. Eastnine binder ränta via derivat i form av ränte- swappar eller genom lån till fast ränta. Vid årets slut uppgick den genomsnittliga räntebindningstiden till 3,1 år (1,7). Efterföljande tabell sammanfattar effekterna på Eastnines resultat och eget kapital vid förändring av marknadsräntor utan hänsyn till eventuella värdeförändringar på Bolagets ränteswappar. Känslighetsanalys för marknadsränta Kassaflöde och intjäning, TEUR 2024 2023 Räntebärande skulder Marknadsränta +/- 50 räntepunkter -390 / +390 -403 / +403 Marknadsränta +/- 100 räntepunkter -780 / +780 -806 / +806 Likvida medel Marknadsränta +/- 50 räntepunkter +156 / -156 +643 / -643 Marknadsränta +/- 100 räntepunkter +312 / -312 +1 286 / -1 286 (B) Valutarisk (låg risk) Euro är Eastnines funktionella valuta. Valutarisk för Eastnine är risk för att växelkursen mellan euro och andra valutor ändras för framtida in- och utbetalningar eller kortfristiga placeringar i andra valutor som är i förväg kända. Eastnines fastighetsintäkter i Polen är knutna till euro, men faktureras månadsvis i polska zloty, vilket innebär begrän- sad valutarisk under kortare tidsperioder. Vidare utgörs moderbolagets rörelsekostnader främst av kostnader i svenska kronor samt att bola- get utbetalar kvartalsvisa utdelningar till aktieägare i svenska kronor. För att minska valutarisken placeras kassa och likvida medel huvud- sakligen i euro. Eastnine har under året även valutasäkrat de delar av valutariskerna, som bedömdes vara av större omfattning. Tabellerna nedan redovisar de tillgångar och skulder som har en annan valuta än euro och känslighetsanalys för marknadsrisker. Tillgångar och skulder i främmande valutor Likvida medel och skulder, TEUR 2024 2023 Valuta i SEK 77 116 Valuta i PLN 4 547 888 Leasingskuld i SEK – 190 Känslighetsanalys för marknadsrisker Påverkan på årets resultat och eget kapital, TEUR Riskfaktor Förändring, % 2024 2023 Växelkurs EUR/PLN¹ +/- 10 23 239 5 239 ¹ Beräknat på nettotillgångar i PLN. (C) Likviditetsrisk (låg risk) Likviditetsrisk är risken att Eastnine saknar likvida medel för kom- mande betalningsåtaganden. Eastnine gör månatliga likviditets- prognoser över de kommande tolv månaderna. Enligt finanspolicyn ska Bolaget ha tillräcklig likviditet för att täcka kommande sex månaders nettolikviditet. Räntetäckningsgraden ska uppgå till minst 2,0 gånger. Vid årets slut uppgick räntetäckningsgraden till 2,5 gånger. (D) Refinansieringsrisk (låg risk) Refinansieringsrisk är risken att inte erhålla tillräcklig finansiering, antingen vid förfall av befintlig finansiering eller vid behov av ny finansiering. Enligt finanspolicyn ska belåningsgraden vara omkring 50 procent och inte överstiga 60 procent. Kapitalbindningen ska uppgå till minst 1,5 år. Eastnine har vid årets slut en bred finansieringsbas med huvudsakligen bankfinansiering, från sju banker, samt en mindre del direktlån, från pensionsfonder. Belånings graden uppgick till 50 procent (27) och kapitalbindningen var 3,4 år (2,1). (E) Kreditrisk (låg risk) Kreditrisk uppkommer exempelvis i samband med placering av likvida medel och genom kundförluster om kunder försätts i konkurs eller inte kan fullfölja sina betalningsåtaganden. Eastnine håller likvida medel i större banker i länder där Bolaget har verksamhet. Motparter lämnar generellt bankgaranti eller deposition mot- svarande 2–3 månadshyror. Eastnine har löpande uppföljning av att hyres inbetalningar inkommer enligt avtal. Hyresförlusterna under 2024 har varit försumbara. Noter till finansiella rapporter Eastnine Årsredovisning 2024 92 Finansiell information och styrning Eastnines fokus 3 Hållbarhet ur flera perspektiv 16 Vår verksamhet 28 Finansiell information och styrning 50 Innehållsförteckning 51 Förvaltningsberättelse 52 Finansiering 57 Risker 59 Finansiella rapporter 67 Noter till finansiella rapporter 74 Femårsöversikt nyckeltal 95 Styrelsens och vd:s försäkran 97 Revisionsberättelse 98 Intervju med styrelseordförande 102 Bolagsstyrningsrapport 103 Styrelse 108 Ledning 109 Övrig information 110 Ladda ner pdf för utskrift Not 27 forts. Löptidsanalys finansiella instrument 31 december 2024, TEUR Totalt 2025 2026 2027 2028 2029 Räntebärande skulder 495 388 40 534 74 434 116 004 26 474 237 942 Ränta för räntebärande skulder 81 613 23 833 21 517 15 705 12 840 7 718 Ränta för derivat -3 510 -747 -732 -717 -702 -612 Leasingskuld¹ 1 165 233 233 233 233 233 Leverantörsskulder 2 053 2 053 – – – – Övriga skulder 2 424 2 424 – – – – Summa kassaflöde från finansiella instrument 579 133 68 330 95 452 131 226 38 844 245 281 Löptidsanalys finansiella instrument 31 december 2023, TEUR Totalt 2024 2025 2026 2027 2028 Räntebärande skulder 284 323 91 185 37 174 71 074 84 890 – Ränta för räntebärande skulder 33 713 13 439 10 691 8 122 1 461 – Ränta för derivat -9 803 -3 692 -3 147 -2 350 -614 – Leasingskuld¹ 423 170 109 48 48 48 Leverantörsskulder 589 589 – – – – Övriga skulder 1 669 1 669 – – – – Summa kassaflöde från finansiella instrument 310 914 103 360 44 827 76 894 85 785 48 ¹ Leasingskulden avser bl.a. avgifter för tomträttsavgälder, vilka anses vara eviga. Årliga tomträttsavgälder efter år 2028 uppgick vid årets slut till 233 TEUR (48). Not 28 Närstående Närståendeförhållanden Eastnine AB har närståendeförhållande med sina dotterföretag, se not 25 (Aktier och andelar i koncernföretag), samt med styrelseledamöter och anställda. Transaktioner med personal i ledande ställning och till dem närstående företag Eastnines företagsledning, styrelseledamöter och deras nära familje- medlemmar samt närstående företag kontrollerar 31 procent (31) av rösterna i Bolaget. Information om ersättningar till ledande befatt- ningshavare framgår av not 5 (Anställda, personalkostnader och ledande befattningshavares ersättningar). Övriga transaktioner med närstående bolag TEUR 2024 2023 Eastnine Lithuania UAB Fordran nominellt belopp 27 527 27 527 Ränteintäkt under året 2 065 1 514 Upplupen räntefordran 2 291 827 Eastnine Baltics OÜ Fordran nominellt belopp 45 500 45 500 Ränteintäkt under året 2 188 2 184 Upplupen räntefordran 342 2 808 Nowy Rynek D sp. z o.o. Fordran nominellt belopp 850 5 750 Ränteintäkt under året 140 247 Upplupen räntefordran 27 135 Nowy Rynek E sp. z o.o. Skuld nominellt belopp -18 489 – Räntekostnad under året -223 – Upplupen ränteskuld -209 – Noter till finansiella rapporter Finansiell information och styrning Eastnine Årsredovisning 2024 93 Eastnines fokus 3 Hållbarhet ur flera perspektiv 16 Vår verksamhet 28 Finansiell information och styrning 50 Innehållsförteckning 51 Förvaltningsberättelse 52 Finansiering 57 Risker 59 Finansiella rapporter 67 Noter till finansiella rapporter 74 Femårsöversikt nyckeltal 95 Styrelsens och vd:s försäkran 97 Revisionsberättelse 98 Intervju med styrelseordförande 102 Bolagsstyrningsrapport 103 Styrelse 108 Ledning 109 Övrig information 110 Ladda ner pdf för utskrift Not 29 Specifikationer till kassaflödesanalysen Justering för poster som inte ingår i kassaflöde för den löpande verksamheten Koncernen Moderbolaget TEUR 2024 2023 2024 2023 Realiserade värdeför ändringar i investeringar – 49 763 – 49 763 Orealiserade värde förändringar i fastigheter 4 260 34 685 – – Orealiserade värde förändringar i derivat 5 433 7 767 -29 – Av- och nedskrivningar 272 191 226 132 Långsiktigt incitamentsprogram 67 -1 67 -1 Övrigt -975 383 -27 -15 Summa 9 058 92 788 237 49 879 Betalda och erhållna räntor Koncernen Moderbolaget TEUR 2024 2023 2024 2023 Erhållna räntor 3 169 2 040 8 249 3 156 Erlagda räntor -14 613 -14 329 -13 -3 815 Not 30 Resultat per aktie Resultat per aktie EUR 2024 2023 Resultat per aktie, före utspädning ¹ 0,07 -0,81 Resultat per aktie, efter utspädning ¹ 0,07 -0,81 Underlaget för de täljare och nämnare som använts i ovanstående beräkningar av resultat per aktie anges i följande tabell: Beräkningar och resultat 2024 2023 Årets resultat hänförligt till moder bolagets stamaktieägare, TEUR 5 908 -72 048 Genomsnittligt antal stamaktier justerat för återköpta aktier, före utspädning, tusental aktier ¹ 89 807 88 868 Effekt av Bolagets långsiktiga incitamentsprogram för anställda (LTIP), tusental aktier 34 – Genomsnittligt antal stamaktier justerat för återköpta aktier, efter utspädning, tusental aktier ¹ 89 841 88 868 ¹ Omräkning har skett för genomförd aktiesplit 4:1 i maj 2024. Bolagets långsiktiga incitamentsprogram för anställda (LTIP) anses inte utspädande under perioder med negativt resultat, men blir ut - spädande under perioder med positivt resultat. Not 31 Ställda säkerheter och eventualförpliktelser Ställda säkerheter för räntebärande skulder Koncernen TEUR 2024 2023 Förvaltningsfastigheter 928 194 563 444 Pantsatta aktier i dotterbolag 355 188 193 999 Summa 1 283 382 757 443 Tabellen visar säkerheter för kreditlån. I merparten av kreditavtalen förekommer kovenanter bland annat för belåningsgrader, minimum eget kapital, skuldtäckningsgrader samt krav på likvida medel på bankkonto. Moderbolaget Eventualförpliktelser, TEUR 2024 2023 Borgensförbindelser avseende krediter i dotterbolag 209 554 214 213 Summa 209 554 214 213 Not 32 Uppgifter om moderbolaget Eastnine AB är ett svenskregistrerat aktiebolag med säte i Stockholm. Moderbolagets aktier är noterade på Nasdaq Stockholm. Adressen till huvudkontoret är Kungsgatan 30, Box 7214, 103 88 Stockholm. Not 33 Händelser efter räkenskapsårets slut Styrelsen har föreslagit en ökning av utdelningen till 1,20 SEK/aktie (1,16) att utbetalas kvartalsvis om vardera 0,30 SEK/aktie. Utdelningen motsvarar en ökning om 3 procent och utgör 50 procent av förvalt- ningsresultatet efter aktuell skatt. Eastnine ser en kontinuerlig ökning av förvaltningsresultat per aktie och har identifierat många intressanta investeringsmöjligheter. Styrelsen har därför beslutat att ändra policyn avseende utdelning, från och med räkenskapsåret 2025. Eastnine har ambitionen att årligen öka utdelning per aktie. Utdelningen ska uppgå till minst en tredje del av förvaltningsresultatet efter aktuell skatt. Enligt tidigare policy skulle utdelningen utgöra minst 50 procent av förvaltnings- resultatet efter avdrag för aktuell skatt, över tid. Louise Richnau har föreslagits till ny styrelseordförande i Eastnine AB. Liselotte Hjorth har avböjt omval. Eastnine har förstärkt ledningsgruppen med Emil Holmström, Chief Investment Officer, Eric Stadler, finanschef, Julius Niedvaras, lands- chef i Litauen och Janis Meiers, landschef i Lettland, vilka samtliga är befintliga medarbetare i Eastnine. Efter utnämningarna består lednings gruppen av sex personer, inkluderande även Eastnines vd Kestutis Sasnauskas samt CFO och vice vd Britt-Marie Nyman. Noter till finansiella rapporter Eastnine Årsredovisning 2024 94 Finansiell information och styrning Eastnines fokus 3 Hållbarhet ur flera perspektiv 16 Vår verksamhet 28 Finansiell information och styrning 50 Innehållsförteckning 51 Förvaltningsberättelse 52 Finansiering 57 Risker 59 Finansiella rapporter 67 Noter till finansiella rapporter 74 Femårsöversikt nyckeltal 95 Styrelsens och vd:s försäkran 97 Revisionsberättelse 98 Intervju med styrelseordförande 102 Bolagsstyrningsrapport 103 Styrelse 108 Ledning 109 Övrig information 110 Ladda ner pdf för utskrift Femårsöversikt nyckeltal Nyckeltal 2024 2023 2022 2021 2020 Fastighetsrelaterade Uthyrningsbar yta, tkvm 271,6 182,8 182,9 143,2 121,0 Antal fastigheter 16 14 14 13 10 Förvaltningsfastigheter, TEUR 935 374 573 771 606 222 469 817 372 400 Överskottsgrad, % 92,8 93,0 90,7 89,3 91,2 Uthyrningsgrad, ekonomisk, % 96,1 93,1 96,3 90,0 92,1 Genomsnittshyra, EUR/kvm/månad 18,2 16,1 15,3 14,8 14,9 Genomsnittshyra, EUR/kvm/år 218 193 183 178 179 WAULT, år 4,1 3,8 4,4 4,3 4,4 Vägt direktavkastningskrav, % 6,6 6,4 5,6 5,6 5,8 Hållbarhetscertifierade fastigheter¹, % av kvm 100 94 94 81 87 Finansiella Hyresintäkter, TEUR 41 523 36 166 30 299 21 530 19 186 Driftnetto, TEUR 38 553 33 631 27 487 19 237 17 497 Förvaltningsresultat, TEUR 22 193 17 698 13 413 9 526 10 011 Nettoskuld, TEUR 464 203 155 703 307 062 211 883 148 873 Belåningsgrad², % 50 27 51 45 40 Kapitalbindningstid, år 3,4 2,1 2,3 2,5 3,0 Räntebindningstid, år 3,1 1,7 1,8 1,5 2,3 Skuldkvot, ggr 14,5 9,5 14,1 15,7 12,4 Nettoskuldkvot, ggr 13,6 5,2 13,2 13,8 10,6 Soliditet, % 44 56 57 58 62 Räntetäckningsgrad, ggr 2,5 2,3 2,4 2,7 3,7 Genomsnittlig räntenivå, % 4,5 4,0 3,4 2,8 2,3 Avkastning på eget kapital, % 1,2 -16,3 25,4 21,1 12,5 Nyckeltal 2024 2023 2022 2021 2020 Aktierelaterade³ Eget kapital, TEUR 437 257 400 176 478 508 375 994 309 942 Långsiktigt substansvärde, TEUR 460 370 412 689 486 274 391 853 323 542 Börsvärde, TEUR 398 183 343 475 241 250 341 658 275 527 Börsvärde, TSEK 4 573 725 3 823 733 2 682 696 3 517 707 2 768 633 Antal utgivna aktier vid årets slut, tusental 98 242 89 481 89 481 89 481 89 481 Antal utgivna aktier vid årets slut, justerat för återköpta aktier, tusental 97 740 88 924 88 831 88 831 88 596 Vägt genomsnittligt antal aktier justerat för återköpta aktier, före utspädning, tusental 89 807 88 868 88 831 88 616 85 076 Vägt genomsnittligt antal aktier justerat för återköpta aktier, efter utspädning, tusental 89 841 88 868 88 904 88 928 85 276 Kassaflöde per aktie från den löpande verksamheten, EUR 0,28 0,19 0,22 0,20 0,13 Kassaflöde per aktie, EUR -1,09 1,22 -0,11 0,06 -0,15 Förvaltningsresultat per aktie, EUR 0,25 0,20 0,15 0,11 0,12 Resultat per aktie före utspädning, EUR 0,07 -0,81 1,22 0,82 0,42 Resultat per aktie efter utspädning, EUR 0,07 -0,81 1,22 0,81 0,42 Utdelning per aktie, EUR⁴ 0,10 0,10 0,08 0,07 0,07 Utdelning per aktie, SEK⁴ 1,20 1,16 0,85 0,75 0,75 Eget kapital per aktie, EUR 4,47 4,50 5,39 4,23 3,50 Eget kapital per aktie, SEK 51,39 50,10 59,90 43,58 35,15 Långsiktigt substansvärde per aktie, EUR 4,71 4,64 5,47 4,41 3,65 Långsiktigt substansvärde per aktie, SEK 54,10 51,67 60,87 45,42 36,70 Aktiekurs, EUR⁵ 4,07 3,86 2,72 3,85 3,10 Aktiekurs, SEK⁵ 46,80 43,00 30,20 39,60 31,25 Övriga EUR/SEK 11,49 11,13 11,12 10,30 10,05 EUR/PLN 4,27 4,35 4,69 – – ¹ Certifierad yta i relation till total yta (exklusive yta som förväntas bli föremål för omfattande projektutveckling). ² Fram till och med 2022 benämnd Nettobelåningsgrad fastigheter. ³ Omräkning har skett av historiska siffror för genomförd aktiesplit 4:1 under 2024. ⁴ Föreslagen utdelning för 2024, 1,20 SEK per aktie motsvarande 0,10 EUR per aktie. ⁵ Ej justerad för utdelning. Finansiell information och styrning Eastnine Årsredovisning 2024 95 Eastnines fokus 3 Hållbarhet ur flera perspektiv 16 Vår verksamhet 28 Finansiell information och styrning 50 Innehållsförteckning 51 Förvaltningsberättelse 52 Finansiering 57 Risker 59 Finansiella rapporter 67 Noter till finansiella rapporter 74 Femårsöversikt nyckeltal 95 Styrelsens och vd:s försäkran 97 Revisionsberättelse 98 Intervju med styrelseordförande 102 Bolagsstyrningsrapport 103 Styrelse 108 Ledning 109 Övrig information 110 Ladda ner pdf för utskrift Härledning av nyckeltal Nyckeltal 2024 2023 2022 2021 2020 Hyresintäkter 41 523 36 166 30 299 21 530 19 186 Driftnetto 38 553 33 631 27 487 19 237 17 497 Överskottsgrad, % 92,8 93,0 90,7 89,3 91,2 Förvaltningsfastigheter 935 374 573 771 606 222 469 817 372 400 Räntebärande skulder 495 388 284 323 326 882 241 084 173 151 Likvida medel 31 185 128 620 19 820 29 201 24 278 Belåningsgrad, % 50 27 51 45 40 Driftnetto 38 553 33 631 27 487 19 237 17 497 Centrala administrationskostnader -4 330 -3 679 -4 224 -3 853 -3 515 Summa 34 223 29 952 23 262 15 383 13 982 Räntebärande skulder 495 388 284 323 326 882 241 084 173 151 Skuldkvot, ggr 14,5 9,5 14,1 15,7 12,4 Driftnetto 38 553 33 631 27 487 19 237 17 497 Centrala administrationskostnader -4 330 -3 679 -4 224 -3 853 -3 515 Summa 34 223 29 952 23 262 15 383 13 982 Räntebärande skulder 495 388 284 323 326 882 241 084 173 151 Likvida medel 31 185 128 620 19 820 29 201 24 278 Nettoskuld, TEUR 464 203 155 703 307 062 211 883 148 873 Nettoskuldkvot, ggr 13,6 5,2 13,2 13,8 10,6 Nyckeltal 2024 2023 2022 2021 2020 Förvaltningsresultat 22 193 17 698 13 413 9 526 10 011 Räntekostnader 14 795 13 586 9 374 5 600 3 703 Resultat före räntekostnader 36 989 31 284 22 787 15 126 6 308 Räntetäckningsgrad, ggr 2,5 2,3 2,4 2,7 3,7 Eget kapital 437 257 400 176 478 508 309 942 309 942 Återläggning derivat 2 179 -3 254 -11 022 2 745 2 745 Återläggning uppskjuten skatt 20 935 15 768 18 788 10 855 10 855 Långsiktigt substansvärde, TEUR 460 370 412 689 486 274 323 542 323 542 Årets resultat 4 957 -71 658 108 560 72 334 36 155 Genomsnittligt eget kapital 418 716 439 342 427 251 342 968 289 067 Avkastning på eget kapital, % 1,2 -16,3 25,4 21,1 12,5 Femårsöversikt nyckeltal Eastnine Årsredovisning 2024 96 Finansiell information och styrning Eastnines fokus 3 Hållbarhet ur flera perspektiv 16 Vår verksamhet 28 Finansiell information och styrning 50 Innehållsförteckning 51 Förvaltningsberättelse 52 Finansiering 57 Risker 59 Finansiella rapporter 67 Noter till finansiella rapporter 74 Femårsöversikt nyckeltal 95 Styrelsens och vd:s försäkran 97 Revisionsberättelse 98 Intervju med styrelseordförande 102 Bolagsstyrningsrapport 103 Styrelse 108 Ledning 109 Övrig information 110 Ladda ner pdf för utskrift Styrelsens och vd:s försäkran Styrelsen och verkställande direktören försäkrar att årsredovisningen och koncernredovisningen har upprättats i enlighet med god redo- visningssed i Sverige och koncernredovisningen har upprättats i enlighet med de internationella redovisningsstandarder som avses i Europaparlamentets och rådets förordning (EG) nr 1606/2002 av den 19 juli 2002 om tillämpning av internationella redovisningsstandarder. Års redovisningen ger en rättvisande bild av koncernens och moder- bolagets ställning och resultat. Förvaltningsberättelsen för koncernen respektive moderbolaget ger en rättvisande översikt över koncernens och moderbolagets verksamhet, ställning och resultat samt be skriver väsentliga risker och osäkerhetsfaktorer som moder bolaget och koncernen står inför. Denna årsredovisning har undertecknats med elektronisk underskrift. Datum för undertecknande framgår av den elektroniska underskriften. Liselotte Hjorth Ordförande Christian Hermelin Ledamot Peter Elam Håkansson Ledamot Hanna Loikkanen Ledamot Louise Richnau Ledamot Ylva Sarby Westman Ledamot Kestutis Sasnauskas Verkställande direktör Vår revisionsberättelse har lämnats den dag som framgår av vår elektroniska underskrift. KPMG AB Peter Dahllöf Auktoriserad revisor 3Bures-1,2 i Vilnius. Finansiell information och styrning Eastnine Årsredovisning 2024 97 Ladda ner pdf för utskrift Eastnines fokus 3 Hållbarhet ur flera perspektiv 16 Vår verksamhet 28 Finansiell information och styrning 50 Innehållsförteckning 51 Förvaltningsberättelse 52 Finansiering 57 Risker 59 Finansiella rapporter 67 Noter till finansiella rapporter 74 Femårsöversikt nyckeltal 95 Styrelsens och vd:s försäkran 97 Revisionsberättelse 98 Intervju med styrelseordförande 102 Bolagsstyrningsrapport 103 Styrelse 108 Ledning 109 Övrig information 110 Revisionsberättelse Till bolagsstämman i Eastnine AB (publ), org. nr 556693-7404 Rapport om årsredovisningen och koncernredovisningen Uttalanden Vi har utfört en revision av årsredovisningen och koncernredovisningen för Eastnine AB (publ) för år 2024 med undantag för bolagsstyrnings- rapporten på sidorna 103-107. Bolagets årsredovisning och koncern- redovisning ingår på sidorna 52-94, 97 och 103-107 i detta dokument. Enligt vår uppfattning har årsredovisningen upprättats i enlighet med årsredovisningslagen och ger en i alla väsentliga avseenden rättvi- sande bild av moderbolagets finansiella ställning per den 31 december 2024 och av dess finansiella resultat och kassaflöde för året enligt årsredovisningslagen. Koncernredovisningen har upprättats i enlighet med årsredovisningslagen och ger en i alla väsentliga avseenden rätt- visande bild av koncernens finansiella ställning per den 31 december 2024 och av dess finansiella resultat och kassaflöde för året enligt IFRS Redovisningsstandarder som de antagits av EU, och årsredovis- ningslagen. Våra uttalanden omfattar inte bolagsstyrningsrapporten på sidorna 103-107. Förvaltningsberättelsen är förenlig med årsredo- visningens och koncernredovisningens övriga delar. Vi tillstyrker därför att bolagsstämman fastställer resultaträkningen och balansräkningen för moderbolaget samt rapport över totalresultat och rapport över finansiell ställning för koncernen. Våra uttalanden i denna rapport om årsredovisningen och koncern- redovisningen är förenliga med innehållet i den kompletterande rapport som har överlämnats till moderbolagets revisionsutskott i enlighet med revisorsförordningens (537/2014) artikel 11. Grund för uttalanden Vi har utfört revisionen enligt International Standards on Auditing (ISA) och god revisionssed i Sverige. Vårt ansvar enligt dessa standarder beskrivs närmare i avsnittet Revisorns ansvar. Vi är oberoende i förhål- lande till moderbolaget och koncernen enligt god revisorssed i Sverige och har i övrigt fullgjort vårt yrkesetiska ansvar enligt dessa krav. Detta innefattar att, baserat på vår bästa kunskap och övertygelse, inga för- bjudna tjänster som avses i revisorsförordningens (537/2014) artikel 5.1 har tillhandahållits det granskade bolaget eller, i förekommande fall, dess moderföretag eller dess kontrollerade företag inom EU. Vi anser att de revisionsbevis vi har inhämtat är tillräckliga och ända- målsenliga som grund för våra uttalanden. Särskilt betydelsefulla områden Särskilt betydelsefulla områden för revisionen är de områden som enligt vår professionella bedömning var de mest betydelsefulla för revisionen av årsredovisningen och koncernredovisningen för den aktuella perioden. Dessa områden behandlades inom ramen för revisionen av, och i vårt ställningstagande till, årsredovisningen och koncern redovisningen som helhet, men vi gör inga separata uttalan- den om dessa områden. Värdering av förvaltningsfastigheter Se not 10 och redovisningsprinciper på sidorna 74-76 i årsredovis- ningen och koncernredovisningen för detaljerade upplysningar och beskrivning av området. Beskrivning av området Förvaltningsfastigheter redovisas i koncernredovisningen till verkligt värde. Det redovisade verkliga värdet uppgår till 935 374 TEUR per den 31 december 2024. Fastigheternas verkliga värde har fastställts base- rat på värderingar utförda av oberoende externa värderare. De externa värderingarna utförs genom en individuell bedömning för varje fastig- het av framtida intjäningsförmåga och marknadens avkastningskrav. Värdeförändringar kan uppstå antingen till följd av makro och mikro- ekonomiska eller fastighetsspecifika orsaker. Värderingarna bygger på bedömningar och antaganden som kan ge en betydande påverkan på koncernens resultat och finansiella ställning. Risken är att det redo- visade värdet på förvaltningsfastigheter kan vara över- eller under- skattat och att varje justering av värdet direkt påverkar årets resultat. Hur området har beaktats i revisionen Vi har övervägt om den tillämpade värderingsmetodiken är rimlig genom att jämföra den med vår erfarenhet av hur andra fastighets- bolag och värderare arbetar och vilka antaganden som är normala vid värdering av jämförbara objekt. Vi har bedömt kompetensen och oberoendet hos de externa värderarna. Vi har testat de kontroller som koncernen har etablerat för att säkerställa att indata som lämnas till de externa värderarna är riktiga och fullständiga. Vi har stickprovsvis granskat de upprättade fastighetsvärderingarna. Härvid har vi använt aktuell marknadsdata från externa källor, särskilt antaganden om direktavkastningskrav, diskonteringsräntor, hyresnivåer och vakanser. Vi har kontrollerat riktigheten i de upplysningar om förvaltningsfastig- heterna som bolaget lämnar i not 10 i årsredovisningen, särskilt vad avser inslag av bedömningar samt tillämpade nyckelantaganden. Annan information än årsredovisningen och koncernredovisningen Detta dokument innehåller även annan information än årsredovis- ningen och koncernredovisningen och återfinns på sidorna 1-51, 95-96, 102, och 108-134. Den andra informationen består också av ersättnings rapporten som vi inhämtade före datumet för denna revisions berättelse. Det är styrelsen och verkställande direktören som har ansvaret för denna andra information. Eastnine Årsredovisning 2024 98 Finansiell information och styrning Ladda ner pdf för utskrift Eastnines fokus 3 Hållbarhet ur flera perspektiv 16 Vår verksamhet 28 Finansiell information och styrning 50 Innehållsförteckning 51 Förvaltningsberättelse 52 Finansiering 57 Risker 59 Finansiella rapporter 67 Noter till finansiella rapporter 74 Femårsöversikt nyckeltal 95 Styrelsens och vd:s försäkran 97 Revisionsberättelse 98 Intervju med styrelseordförande 102 Bolagsstyrningsrapport 103 Styrelse 108 Ledning 109 Övrig information 110 Vårt uttalande avseende årsredovisningen och koncernredovisningen omfattar inte denna information och vi gör inget uttalande med bestyrkande avseende denna andra information. I samband med vår revision av årsredovisningen och koncernredo- visningen är det vårt ansvar att läsa den information som identifieras ovan och överväga om informationen i väsentlig utsträckning är oförenlig med årsredovisningen och koncernredovisningen. Vid denna genomgång beaktar vi även den kunskap vi i övrigt inhämtat under revisionen samt bedömer om informationen i övrigt verkar innehålla väsentliga felaktigheter. Om vi, baserat på det arbete som har utförts avseende denna infor- mation, drar slutsatsen att den andra informationen innehåller en väsentlig felaktighet, är vi skyldiga att rapportera detta. Vi har inget att rapportera i det avseendet. Styrelsens och verkställande direktörens ansvar Det är styrelsen och verkställande direktören som har ansvaret för att årsredovisningen och koncernredovisningen upprättas och att de ger en rättvisande bild enligt årsredovisningslagen och, vad gäller koncernredovisningen, enligt IFRS Redovisningsstandarder som de antagits av EU. Styrelsen och verkställande direktören ansvarar även för den interna kontroll som de bedömer är nödvändig för att upprätta en årsredovisning och koncernredovisning som inte innehåller några väsentliga felaktigheter, vare sig dessa beror på oegentligheter eller misstag. Vid upprättandet av årsredovisningen och koncernredovisningen ansvarar styrelsen och verkställande direktören för bedömningen av bolagets och koncernens förmåga att fortsätta verksamheten. De upp- lyser, när så är tillämpligt, om förhållanden som kan påverka förmågan att fortsätta verksamheten och att använda antagandet om fortsatt drift. Antagandet om fortsatt drift tillämpas dock inte om styrelsen och verkställande direktören avser att likvidera bolaget, upphöra med verksamheten eller inte har något realistiskt alternativ till att göra något av detta. Styrelsens revisionsutskott ska, utan att det påverkar styrelsens ansvar och uppgifter i övrigt, bland annat övervaka bolagets finan- siella rapportering. Revisorns ansvar Våra mål är att uppnå en rimlig grad av säkerhet om huruvida års- redovisningen och koncernredovisningen som helhet inte innehåller några väsentliga felaktigheter, vare sig dessa beror på oegentligheter eller misstag, och att lämna en revisionsberättelse som innehåller våra uttalanden. Rimlig säkerhet är en hög grad av säkerhet, men är ingen garanti för att en revision som utförs enligt ISA och god revisionssed i Sverige alltid kommer att upptäcka en väsentlig felaktighet om en sådan finns. Felaktigheter kan uppstå på grund av oegentligheter eller misstag och anses vara väsentliga om de enskilt eller tillsammans rimligen kan förväntas påverka de ekonomiska beslut som användare fattar med grund i årsredovisningen och koncernredovisningen. Som del av en revision enligt ISA använder vi professionellt omdöme och har en professionellt skeptisk inställning under hela revisionen. Dessutom: — identifierar och bedömer vi riskerna för väsentliga felaktigheter i årsredovisningen och koncernredovisningen, vare sig dessa beror på oegentligheter eller misstag, utformar och utför granskningsåtgärder bland annat utifrån dessa risker och inhämtar revisionsbevis som är tillräckliga och ändamålsenliga för att utgöra en grund för våra ut - talanden. Risken för att inte upptäcka en väsentlig felaktighet till följd av oegentligheter är högre än för en väsentlig felaktighet som beror på misstag, eftersom oegentligheter kan innefatta agerande i maskopi, förfalskning, avsiktliga utelämnanden, felaktig information eller åsido- sättande av intern kontroll. — skaffar vi oss en förståelse av den del av bolagets interna kontroll som har betydelse för vår revision för att utforma granskningsåtgärder som är lämpliga med hänsyn till omständigheterna, men inte för att uttala oss om effektiviteten i den interna kontrollen. — utvärderar vi lämpligheten i de redovisningsprinciper som används och rimligheten i styrelsens och verkställande direktörens uppskatt- ningar i redovisningen och tillhörande upplysningar. — drar vi en slutsats om lämpligheten i att styrelsen och verkstäl- lande direktören använder antagandet om fortsatt drift vid upprättan- det av årsredovisningen och koncernredovisningen. Vi drar också en slutsats, med grund i de inhämtade revisionsbevisen, om huruvida det finns någon väsentlig osäkerhetsfaktor som avser sådana händelser eller förhållanden som kan leda till betydande tvivel om bolagets och koncernens förmåga att fortsätta verksamheten. Om vi drar slutsatsen att det finns en väsentlig osäkerhetsfaktor, måste vi i revisionsberättel- sen fästa uppmärksamheten på upplysningarna i årsredovisningen och koncernredovisningen om den väsentliga osäkerhetsfaktorn eller, om sådana upplysningar är otillräckliga, modifiera uttalandet om årsre- dovisningen och koncernredovisningen. Våra slutsatser baseras på de revisionsbevis som inhämtas fram till datumet för revisionsberättelsen. Dock kan framtida händelser eller förhållanden göra att ett bolag och en koncern inte längre kan fortsätta verksamheten. — utvärderar vi den övergripande presentationen, strukturen och innehållet i årsredovisningen och koncernredovisningen, däribland upplysningarna, och om årsredovisningen och koncernredovisningen återger de underliggande transaktionerna och händelserna på ett sätt som ger en rättvisande bild. — planerar och utför vi koncernrevisionen för att inhämta tillräckliga och ändamålsenliga revisionsbevis avseende den finansiella informa- tionen för företag eller affärsenheter inom koncernen som grund för att göra ett uttalande avseende koncernredovisningen. Vi ansvarar för styrning, övervakning och genomgång av det revisionsarbete som utförts för koncernrevisionens syfte. Vi är ensamt ansvariga för våra uttalanden. Vi måste informera styrelsen om bland annat revisionens planerade omfattning och inriktning samt tidpunkten för den. Vi måste också informera om betydelsefulla iakttagelser under revisionen, däribland de eventuella betydande brister i den interna kontrollen som vi iden- tifierat. Vi måste också förse styrelsen med ett uttalande om att vi har följt relevanta yrkesetiska krav avseende oberoende, och ta upp alla relationer och andra förhållanden som rimligen kan påverka vårt obe- roende, samt i tillämpliga fall åtgärder som har vidtagits för att elimi- nera hoten eller motåtgärder som har vidtagits. Av de områden som kommuniceras med styrelsen fastställer vi vilka av dessa områden som varit de mest betydelsefulla för revisionen av årsredovisningen och koncernredovisningen, inklusive de viktigaste bedömda riskerna för väsentliga felaktigheter, och som därför utgör de för revisionen särskilt betydelsefulla områdena. Vi beskriver dessa områden i revisionsberättelsen såvida inte lagar eller andra författ- ningar förhindrar upplysning om frågan. Revisionsberättelse Finansiell information och styrning Eastnine Årsredovisning 2024 99 Ladda ner pdf för utskrift Eastnines fokus 3 Hållbarhet ur flera perspektiv 16 Vår verksamhet 28 Finansiell information och styrning 50 Innehållsförteckning 51 Förvaltningsberättelse 52 Finansiering 57 Risker 59 Finansiella rapporter 67 Noter till finansiella rapporter 74 Femårsöversikt nyckeltal 95 Styrelsens och vd:s försäkran 97 Revisionsberättelse 98 Intervju med styrelseordförande 102 Bolagsstyrningsrapport 103 Styrelse 108 Ledning 109 Övrig information 110 Rapport om andra krav enligt lagar och andra författningar Revisorns granskning av förvaltning och förslag till disposition av bolagets vinst eller förlust. Uttalanden Utöver vår revision av årsredovisningen och koncernredovisningen har vi även utfört en revision av styrelsens och verkställande direktörens förvaltning för Eastnine AB (publ) för år 2024 samt av förslaget till dispositioner beträffande bolagets vinst eller förlust. Vi tillstyrker att bolagsstämman disponerar vinsten enligt förslaget i förvaltningsberättelsen och beviljar styrelsens ledamöter och verkstäl- lande direktören ansvarsfrihet för räkenskapsåret. Grund för uttalanden Vi har utfört revisionen enligt god revisionssed i Sverige. Vårt ansvar enligt denna beskrivs närmare i avsnittet Revisorns ansvar. Vi är oberoende i förhållande till moderbolaget och koncernen enligt god revisorssed i Sverige och har i övrigt fullgjort vårt yrkesetiska ansvar enligt dessa krav. Vi anser att de revisionsbevis vi har inhämtat är tillräckliga och ändamålsenliga som grund för våra uttalanden. Styrelsens och verkställande direktörens ansvar Det är styrelsen som har ansvaret för förslaget till dispositioner beträf- fande bolagets vinst eller förlust. Vid förslag till utdelning innefattar detta bland annat en bedömning av om utdelningen är försvarlig med hänsyn till de krav som bolagets och koncernens verksamhets- art, omfattning och risker ställer på storleken av moderbolagets och koncernens egna kapital, konsolideringsbehov, likviditet och ställning i övrigt. Styrelsen ansvarar för bolagets organisation och förvaltningen av bolagets angelägenheter. Detta innefattar bland annat att fortlöpande bedöma bolagets och koncernens ekonomiska situation och att tillse att bolagets organisation är utformad så att bokföringen, medelsför- valtningen och bolagets ekonomiska angelägenheter i övrigt kontroll- eras på ett betryggande sätt. Verkställande direktören ska sköta den löpande förvaltningen enligt styrelsens riktlinjer och anvisningar och bland annat vidta de åtgärder som är nödvändiga för att bolagets bokföring ska fullgöras i överens- stämmelse med lag och för att medelsförvaltningen ska skötas på ett betryggande sätt. Revisorns ansvar Vårt mål beträffande revisionen av förvaltningen, och därmed vårt uttalande om ansvarsfrihet, är att inhämta revisionsbevis för att med en rimlig grad av säkerhet kunna bedöma om någon styrelseledamot eller verkställande direktören i något väsentligt avseende: — företagit någon åtgärd eller gjort sig skyldig till någon försum- melse som kan föranleda ersättningsskyldighet mot bolaget, eller — på något annat sätt handlat i strid med aktiebolagslagen, årsredovisnings lagen eller bolagsordningen. Vårt mål beträffande revisionen av förslaget till dispositioner av bola- gets vinst eller förlust, och därmed vårt uttalande om detta, är att med rimlig grad av säkerhet bedöma om förslaget är förenligt med aktiebolagslagen. Rimlig säkerhet är en hög grad av säkerhet, men ingen garanti för att en revision som utförs enligt god revisionssed i Sverige alltid kommer att upptäcka åtgärder eller försummelser som kan föranleda ersätt- ningsskyldighet mot bolaget, eller att ett förslag till dispositioner av bolagets vinst eller förlust inte är förenligt med aktiebolagslagen. Som en del av en revision enligt god revisionssed i Sverige använder vi professionellt omdöme och har en professionellt skeptisk inställning under hela revisionen. Granskningen av förvaltningen och förslaget till dispositioner av bolagets vinst eller förlust grundar sig främst på revisionen av räkenskaperna. Vilka tillkommande granskningsåtgärder som utförs baseras på vår professionella bedömning med utgångs- punkt i risk och väsentlighet. Det innebär att vi fokuserar granskningen på sådana åtgärder, områden och förhållanden som är väsentliga för verksamheten och där avsteg och överträdelser skulle ha särskild bety- delse för bolagets situation. Vi går igenom och prövar fattade beslut, beslutsunderlag, vidtagna åtgärder och andra förhållanden som är relevanta för vårt uttalande om ansvarsfrihet. Som underlag för vårt uttalande om styrelsens förslag till dispositioner beträffande bolagets vinst eller förlust har vi granskat styrelsens motiverade yttrande samt ett urval av underlagen för detta för att kunna bedöma om förslaget är förenligt med aktiebolagslagen. Revisorns granskning av Esef-rapporten Uttalande Utöver vår revision av årsredovisningen och koncernredovisningen har vi även utfört en granskning av att styrelsen och verkställande direktö- ren har upprättat årsredovisningen och koncernredovisningen i ett for- mat som möjliggör enhetlig elektronisk rapportering (Esef-rapporten) enligt 16 kap. 4 a § lagen (2007:528) om värdepappersmarknaden för Eastnine AB (publ) för år 2024. Vår granskning och vårt uttalande avser endast det lagstadgade kravet. Enligt vår uppfattning har Esef-rapporten upprättats i ett format som i allt väsentligt möjliggör enhetlig elektronisk rapportering. Grund för uttalande Vi har utfört granskningen enligt FARs rekommendation RevR 18 Revisorns granskning av Esef-rapporten. Vårt ansvar enligt denna rekommendation beskrivs närmare i avsnittet Revisorns ansvar. Vi är oberoende i förhållande till Eastnine AB (publ) enligt god revisorssed i Sverige och har i övrigt fullgjort vårt yrkesetiska ansvar enligt dessa krav. Vi anser att de bevis vi har inhämtat är tillräckliga och ändamåls- enliga som grund för vårt uttalande. Revisionsberättelse Eastnine Årsredovisning 2024 100 Finansiell information och styrning Ladda ner pdf för utskrift Eastnines fokus 3 Hållbarhet ur flera perspektiv 16 Vår verksamhet 28 Finansiell information och styrning 50 Innehållsförteckning 51 Förvaltningsberättelse 52 Finansiering 57 Risker 59 Finansiella rapporter 67 Noter till finansiella rapporter 74 Femårsöversikt nyckeltal 95 Styrelsens och vd:s försäkran 97 Revisionsberättelse 98 Intervju med styrelseordförande 102 Bolagsstyrningsrapport 103 Styrelse 108 Ledning 109 Övrig information 110 Styrelsens och verkställande direktörens ansvar Det är styrelsen och verkställande direktören som har ansvaret för att Esef-rapporten har upprättats i enlighet med 16 kap. 4 a § lagen (2007:528) om värdepappersmarknaden, och för att det finns en sådan intern kontroll som styrelsen och verkställande direktören bedömer är nödvändig för att upprätta Esef-rapporten utan väsentliga felaktighe- ter, vare sig dessa beror på oegentligheter eller misstag. Revisorns ansvar Vår uppgift är att uttala oss med rimlig säkerhet om Esef-rapporten i allt väsentligt är upprättad i ett format som uppfyller kraven i 16 kap. 4 a § lagen (2007:528) om värdepappersmarknaden, på grundval av vår granskning. RevR 18 kräver att vi planerar och genomför våra granskningsåt- gärder för att uppnå rimlig säkerhet att Esef-rapporten är upprättad i ett format som uppfyller dessa krav. Rimlig säkerhet är en hög grad av säkerhet, men är ingen garanti för att en granskning som utförs enligt RevR 18 och god revisionssed i Sverige alltid kommer att upptäcka en väsentlig felaktighet om en sådan finns. Felaktigheter kan uppstå på grund av oegentligheter eller misstag och anses vara väsentliga om de enskilt eller tillsammans rimligen kan förväntas påverka de ekonomiska beslut som användare fattar med grund i Esef-rapporten. Revisionsföretaget tillämpar International Standard on Quality Management 1, som kräver att företaget utformar, implementerar och hanterar ett system för kvalitetsstyrning inklusive riktlinjer eller rutiner avseende efterlevnad av yrkesetiska krav, standarder för yrkesut- övningen och tillämpliga krav i lagar och andra författningar. Granskningen innefattar att genom olika åtgärder inhämta bevis om Esef-rapporten har upprättats i ett format som möjliggör enhetlig elektronisk rapportering av årsredovisningen och koncernredovis- ningen. Vi väljer vilka åtgärder som ska utföras, bland annat genom att bedöma riskerna för väsentliga felaktigheter i rapporteringen vare sig dessa beror på oegentligheter eller misstag. Vid denna riskbedömning beaktar vi de delar av den interna kontrollen som är relevanta för hur styrelsen och verkställande direktören tar fram underlaget i syfte att utforma granskningsåtgärder som är ändamålsenliga med hänsyn till omständigheterna, men inte i syfte att göra ett uttalande om effek- tiviteten i den interna kontrollen. Granskningen omfattar också en utvärdering av ändamålsenligheten och rimligheten i styrelsens och verkställande direktörens antaganden. Granskningsåtgärderna omfattar huvudsakligen validering av att Esef-rapporten upprättats i ett giltigt XHTML-format och en avstäm- ning av att Esef-rapporten överensstämmer med den granskade års- redovisningen och koncernredovisningen. Vidare omfattar granskningen även en bedömning av huruvida kon- cernens resultat-, balans- och egetkapitalräkningar, kassaflödesanalys samt noter i Esef-rapporten har märkts med iXBRL i enlighet med vad som följer av Esef-förordningen. Revisorns granskning av bolagsstyrningsrapporten Det är styrelsen som har ansvaret för bolagsstyrningsrapporten på sidorna 103-107 och för att den är upprättad i enlighet med årsredo- visningslagen. Vår granskning har skett enligt FARs rekommendation RevR 16 Revisorns granskning av bolagsstyrningsrapporten. Detta innebär att vår granskning av bolagsstyrningsrapporten har en annan inriktning och en väsentligt mindre omfattning jämfört med den inriktning och omfattning som en revision enligt International Standards on Auditing och god revisionssed i Sverige har. Vi anser att denna granskning ger oss tillräcklig grund för våra uttalanden. En bolagsstyrningsrapport har upprättats. Upplysningar i enlighet med 6 kap. 6 § andra stycket punkterna 2-6 årsredovisningslagen samt 7 kap. 31 § andra stycket samma lag är förenliga med årsredovisning- ens och koncernredovisningens övriga delar samt är i överensstäm- melse med årsredovisningslagen. KPMG AB, Box 382, 101 27, Stockholm, utsågs till Eastnine AB (publ)s revisor av bolagsstämman den 25 april 2024. KPMG AB eller revisorer verksamma vid KPMG AB har varit bolagets revisor sedan 2007. Stockholm, datering enligt elektronisk signatur KPMG AB Peter Dahllöf Auktoriserad revisor Revisionsberättelse Finansiell information och styrning Eastnine Årsredovisning 2024 101 Ladda ner pdf för utskrift Eastnines fokus 3 Hållbarhet ur flera perspektiv 16 Vår verksamhet 28 Finansiell information och styrning 50 Innehållsförteckning 51 Förvaltningsberättelse 52 Finansiering 57 Risker 59 Finansiella rapporter 67 Noter till finansiella rapporter 74 Femårsöversikt nyckeltal 95 Styrelsens och vd:s försäkran 97 Revisionsberättelse 98 Intervju med styrelseordförande 102 Bolagsstyrningsrapport 103 Styrelse 108 Ledning 109 Övrig information 110 Intervju med styrelseordförande Fokus på ökad avkastning Efter elva år i styrelsen, varav merparten som styrelseordförande, har Liselotte Hjorth avböjt omval. Försäljningen av innehavet i Melon Fashion Group, samt därpå följande fastighetsförvärv i Polen under 2024, var viktiga milstolpar på vägen till det fördelaktiga läge Eastnine nu befinner sig i. Fortsatt tillväxt ska, liksom tidigare, ske med fokus på ökad avkastning för aktieägarna. Inför årsstämman 2025 har du avböjt omval till Eastnines styrelse, efter att ha suttit i styrelsen sedan 2014 och varit ordförande sedan 2018. Vilka är de enskilt viktigaste händelserna i Eastnine under den perioden och vad har dessa händelser betytt för Bolagets fortsatta utveckling? Eastnine har genomgått en stor transformation under perioden. Från ett initialt fokus på indirekta investeringar i olika branscher i Öst- europa, till direktinvesteringar i premiumfastigheter inom kontor i Polen och Baltikum. Omvandlingen avslutades med försäljningen av innehavet i Melon Fashion Group 2023, och investeringarna av det frigjorda kapitalet i nybyggda kontorsfastigheter i Warszawa och Poznan 2024. I samband med omvandlingen har en egen organisation med fastig- hetskompetens byggts upp både centralt i Stockholm och i Litauen samt Lettland. Det som återstår är att bygga upp en effektiv förvalt- ningsorganisation även i Polen, som nu är vår största marknad. Och om vi fokuserar lite mer på dig, vad tycker du själv har varit dina största bidrag till styrelsearbetet och vad har varit mest givande för dig? Styrelsearbete är långsiktigt, det är viktigt att höja blicken och inte fastna i alla detaljer. För mig har det varit viktigt att få till bra diskussioner i styrelsen genom att främja ett bra klimat där alla bidrar och att försöka skapa så mycket utrymme som möjligt för strategiska frågor under styrelsemötena. Det har också varit väldigt givande att delta i valberedningens arbete med framtagande av förslag till nya styrelseledamöter genom åren. Eastnine uppvisar mycket positiv fundamenta under 2024 och inför 2025. Hur ser du på Eastnines framtidsutsikter? Eastnine befinner sig i ett fördelaktigt läge. Bolaget verkar på fastig- hetsmarknader med en betydligt högre direktavkastning, jämfört med till exempel Sverige. Den finansiella positionen är stabil och finansierings kostnaderna på samma nivå som i Sverige. Fastighetsport- följen har vuxit kraftigt under 2024 och värdet uppgår till 935 MEUR, mot svarande närmare 11 miljarder SEK. Bolaget är därmed medelstort och får en helt annan uppmärksamhet än tidigare. Tidigare förvärv har visat på de ekonomiska fördelarna med tillväxt av fastighetsportföljen och det gäller även framåt. Men tillväxt ska alltid ske med fokus på ökad avkastning för aktieägaren. Eastnines övergripande mål är att åstadkomma en hållbar attraktiv totalavkastning för aktieägarna, vilket vi också lyckats med både 2024 och om man ser på de senaste fem åren. Louise Richnau är föreslagen till ny ordförande i Eastnine och ni har arbetat tillsammans i styrelsen sedan årsstämman 2024. Vill du göra något medskick till henne? Först och främst är jag jätteglad över att Louise förklarat sig vara villig att axla ordförandeskapet. Hon har stor erfarenhet från fastighets- branschen, både operativt och från styrelser. Det finns en bra mix av kompetenser i styrelsen, vilket ger en fin dynamik. Jag är övertygad om att det går att bygga vidare på det och att Louise kommer att tillföra mycket nytt som är positivt för Eastnine. Avgående styrelseordförande Liselotte Hjorth. Eastnine Årsredovisning 2024 102 Finansiell information och styrning Ladda ner pdf för utskrift Eastnines fokus 3 Hållbarhet ur flera perspektiv 16 Vår verksamhet 28 Finansiell information och styrning 50 Innehållsförteckning 51 Förvaltningsberättelse 52 Finansiering 57 Risker 59 Finansiella rapporter 67 Noter till finansiella rapporter 74 Femårsöversikt nyckeltal 95 Styrelsens och vd:s försäkran 97 Revisionsberättelse 98 Intervju med styrelseordförande 102 Bolagsstyrningsrapport 103 Styrelse 108 Ledning 109 Övrig information 110 Bolagsstyrningsrapport För Eastnine AB (publ) (Bolaget) innebär bolagsstyrning det sätt på vilket Bolaget verkar, och är organiserat, i syfte att tillvarata alla aktieägares intressen och uppnå Bolagets mål. Tillämpliga regelverk Bolagsstyrningen i Eastnine bygger på både externa och interna regel- verk. De externa regelverken är aktiebolagslagen, Nasdaq Stockholms Regelverk för emittenter, Svensk kod för bolagsstyrning (Koden) samt andra tillämpliga svenska och utländska lagar och bestämmelser. Bolagets interna ramverk omfattar bolagsordning, regler och riktlinjer för bolagsstyrning, styrelsens arbetsordning, instruktion till verkstäl- lande direktören och de policydokument som Bolaget har antagit. Bolaget följer Koden. Bolagets syfte och karaktär Eastnine är ett svenskt publikt aktiebolag, etablerat och noterat 2007, som investerar i moderna, hållbara och högavkastande kontors- fastigheter i först klassiga lägen i Polen och Baltikum. Eastnines huvud- kontor är beläget i Stockholm och landskontor med anställda finns i Vilnius samt Riga. Merparten av hyresintäkterna härrör från stora internationella företag. Sedan augusti 2023, då innehavet i Melon Fashion Group avyttrades, är Eastnine ett renodlat fastighetsbolag. Eastnine har som ambition att fortsätta växa beståndet inom kontorsfastigheter med fokus på ökad lönsamhet. Aktien och ägarna Eastnines aktiekapital uppgick vid årets slut till 4 018 TEUR (3 660). Antalet utgivna stamaktier uppgick till 98 241 728 (22 370 261), vilket ger ett kvotvärde på 0,0409 EUR per aktie (0,1636). Antalet aktier har ökat under året efter en aktiesplit om 4:1 samt emission av 8760684 nya aktier. Återköpta aktier, som uppgår till 502 124 (139253) har ingen andel i Bolagets tillgångar eller resultat, ej heller har de rösträtt. Samtliga övriga aktier 97739604, har en röst och lika rätt till andel i Bolagets tillgångar och resultat. Peter Elam Håkansson ägde vid utgången av 2024, direkt och indirekt, 25,9 procent av antalet utgivna aktier och Bonnier Fastigheter Invest 15,8 procent. Det fanns ingen ytterligare ägare som ägde 10,0 procent eller mer av aktierna i Bolaget. Tredje största ägare, Arbona ägde 9,2 procent av antalet utgivna aktier vid årets slut. Bolagsstämma Bolagsstämman är Bolagets högsta beslutande organ, och det är vid denna som aktieägarna kan utöva sitt inflytande. Stämman ska hållas inom sex månader efter räkenskapsårets slut. Alla aktieägare som är registrerade i aktieboken, och som har anmält sitt deltagande i tid, har rätt att delta i bolagsstämman. Aktieägare kan rösta för det totala antalet aktier de äger och får åtföljas av högst två biträden. En aktie ger en röst. Aktieägare kan välja att företrädas av ombud. Aktieägare har rätt att få ett ärende behandlat på bolagsstämman förutsatt att vederbörlig anmälan har tillställts Bolaget i god tid innan kallelsen till bolagsstämman sänds ut. Kallelse till bolagsstämma sker enligt aktiebolagslagen och utlyses av styrelsen. Kallelse till ordinarie bolagsstämma, alternativt extrastämma där bolagsordningen ska änd- ras, ska utfärdas tidigast sex veckor och senast fyra veckor före bolags- stämman. Kallelse till övriga extrastämmor ska utfärdas tidigast sex veckor och senast två veckor före bolagsstämman. Kallelse till bolags- stämma ska ske genom kungörelse i Post- och Inrikes Tidningar och på Bolagets webbplats. Vid tidpunkten för kallelse ska information om att kallelse har skett annonseras i Svenska Dagbladet. Bolagsstämman är en viktig kommunikationskanal till aktieägarna. Utgångspunkten är att såväl styrelse som företagsledning är närvarande vid bolagsstämman för att svara på frågor från aktieägarna. Bolagsstämman behandlar bland annat frågor som rör: • Val av styrelseledamöter och ordförande. • I förekommande fall val av revisor. • Fastställande av utdelning. • Fastställande av resultat- och balansräkning. • Riktlinjer för ersättning till ledande befattningshavare. • Ansvarsfrihet för styrelseledamöter och vd. Årsstämman 2024 Årsstämman 2024 hölls den 25 april på IVA Konferenscenter, Grev Turegatan 16 i Stockholm. 49 aktieägare var representerade vid stämman, motsvarande totalt 64,4 procent av rösterna i Bolaget (exkluderat aktier innehavda av Bolaget). Årsstämman 2024 godkände bland annat: • Fastställande av resultat för verksamhetsåret 2023. • Ansvarsfrihet för ledning och styrelse. • Utdelning om 4,64 kronor per aktie (eller 1,16 kronor ut del- ning per aktie efter uppdelning av aktier) fördelat på fyra ut betalnings tillfällen om 1,16 kronor per aktie för det första utbe- talningstillfället och, efter genomförd uppdelning av aktier, 0,29 kronor per aktie vid utbetalningstillfällena två till fyra (inklusive). • Att antalet styrelseledamöter ska vara sex. • Omval av ledamöter, exkluderat Peter Wågström som avböjt omval. Omval av ordförande Liselotte Hjorth samt nyval av ledamot Louise Richnau. • Styrelsearvode. • Omval av revisionsbolag. Finansiell information och styrning Eastnine Årsredovisning 2024 103 Ladda ner pdf för utskrift Eastnines fokus 3 Hållbarhet ur flera perspektiv 16 Vår verksamhet 28 Finansiell information och styrning 50 Innehållsförteckning 51 Förvaltningsberättelse 52 Finansiering 57 Risker 59 Finansiella rapporter 67 Noter till finansiella rapporter 74 Femårsöversikt nyckeltal 95 Styrelsens och vd:s försäkran 97 Revisionsberättelse 98 Intervju med styrelseordförande 102 Bolagsstyrningsrapport 103 Styrelse 108 Ledning 109 Övrig information 110 • Beslut om uppdelning av aktier (aktiesplit 4:1) och ändring av bolagsordningen. • Ersättningsrapport. • Beslut om inrättande av ett incitamentsprogram genom emission av teckningsoptioner till deltagarna. • Bemyndigande för styrelsen att besluta om förvärv och överlåtelse av egna aktier. • Bemyndigande för styrelsen att besluta om nyemission av aktier. Samtliga handlingar från årsstämman, inklusive stämmo protokoll, finns på www.eastnine.com. Årsstämman 2025 Årsstämman i Eastnine AB äger rum tisdagen den 29 april 2025 kl. 15.00 i Citykonferensen Ingenjörshuset, Malmskillnadsgatan 46 i Stockholm. För mer information se s. 132. För fullständig kallelse, se www.eastnine.com. Valberedningen Valberedningens uppgift är att utvärdera styrelsen och dess arbete inför årsstämman, förbereda och presentera förslag till stämman av- seende stämmo ordförande, styrelseledamöter och styrelseordförande samt att i förekommande fall föreslå revisorer. Valberedningen ska i sitt förslag av styrelse bland annat ha tagit hänsyn till mångsidighet och bredd avseende ledamöternas kompetens och erfarenhet i förhål- lande till Bolagets karaktär samt eftersträva en jämn könsfördelning. Valberedningen har också till uppgift att föreslå styrelsearvoden, eventuella arvoden till styrelseutskott, arvoden till Bolagets revisorer samt att lämna förslag till process för att utse valberedning inför nästa Valberedningen består inför årsstämman 2025 av: • Liselotte Hjorth, i egenskap av styrelseordförande i Eastnine. • Anna Elam (valberedningens ordförande), som representant för East Capital Holding och Peter Elam Håkansson. • Erik Haegerstrand, som representant för Bonnier Fastigheter Invest. • Martin Zetterström, som representant för Arbona. årsstämma. Samtliga aktieägares intressen ska tillvaratas och alla aktieägare har möjlighet att lämna förslag till valberedningen. Arbetet i valberedningen under 2024/2025 Enligt beslut på årsstämman den 15 maj 2017 ska Eastnine ha en valberedning bestående av minst tre och högst fyra ledamöter, varav högst tre ledamöter ska utses av de tre största (baserat på faktisk rösträtt) aktieägarna (eller ägargrupperna) i Bolaget som önskar utse en representant. Övrig ledamot utgörs av Bolagets styrelse ordförande. Sammansättningen av valberedningen inför årsstämman 2025 till- kännagavs genom pressmeddelande och på Bolagets webbsida den 3 oktober 2024. Inga arvoden har utbetalats till valberedningens ledamöter. Aktie ägarna har beretts tillfälle att lämna förslag till valberedningen. Valberedningens förslag till årsstämman kommer att framgå av kallelsen till årsstämman och finnas tillgängligt på www.eastnine.com före årsstämman. Externa revisorer Vid årsstämman 2024 beslutades att utse det registrerade revisions- bolaget KPMG, med huvudansvarig revisor Peter Dahllöf född 1972, till Bolagets externa revisor för tiden intill slutet av årsstämman 2025. Peter Dahllöf är auktoriserad revisor och delägare i KPMG samt aktiv inom KPMG:s internationella fastighetsnätverk. Peter har agerat ansvarig revisor för Eastnine sedan 2018. Bland Peter Dahllöfs övriga revisionsuppdrag ingår: AMF Fastigheter, Annehem, Hemsö, ICA Fastigheter, Ikano Bostad, Midstar Hotels och NP3. Arvode till revisorerna Bolagets revisorer har erhållit arvode för revision, annan föreskriven granskning samt för rådgivning som föranletts av iakttagelser vid revision och granskning. Under verksamhetsåret 2024 uppgick totalt revisionsarvode till 330 TEUR (248), varav 317 TEUR (235) till KPMG. Kommunikation med Bolagets revisorer Styrelsen upprätthåller regelbunden kontakt med revisorerna. Revisorer deltar i styrelsemöten när årsrapporter behandlas, samt normalt också i styrelse möten då de av revisorerna granskade delårsrapport erna behandlas. Revisorerna framför då sina observatio- ner från den översiktliga granskningen av bokslutskommunikén och delårs rapporten för perioden januari–september samt redogör för sin bedömning av Bolagets interna kontroll. Styrelsen träffar huvud- ansvarig revisor en gång om året utan ledningens närvaro, och då rapporterar revisorn sina iakttagelser till styrelsen. Styrelsen i Eastnine Styrelsens sammansättning Enligt bolagsordningen ska Bolagets styrelse bestå av tre till sex leda- möter utan suppleanter. Styrelseledamöterna utses av årsstämman för tiden intill nästa årsstämma hållits. Vid årsstämman 2024 omvaldes styrelseledamöterna Liselotte Hjorth, Christian Hermelin, Peter Elam Håkansson, Ylva Sarby Westman och Hanna Loikkanen, samt nyvaldes Louise Richnau. Liselotte Hjorth omvaldes till styrelseord förande. Peter Wågström avböjde omval. Valberedningens uppfattning är att det är väsentligt att arbeta för mångfald i styrelsen och att alltid aktivt söka kompetenta styrelse kandidater bland både kvinnor och män. Eastnines styrelse utgörs av 67 procent kvinnor och 33 procent män. Styrelseledamöterna har enligt valberedningen tillsatts på grund av sin breda kompetens inom bland annat fastighet och finans, liksom kunskap om internationella förhållanden och olika relevanta geogra- fiska marknader. Valberedningen har vid utarbetandet av sitt förslag till styrelse beaktat de krav som ställs på styrelsens kompetens, mång- fald, sammansättning och oberoende med hänsyn tagen till Bolagets internationella verksamhet, styrning och kontroll samt dess strategi med fokus på fastighetsinvesteringar och hållbar fastighetsutveckling i Polen och Baltikum. Till årsstämman 2025 har Liselotte Hjorth avböjt omval. Till årsstämman 2025 har följande styrelse föreslagits: • Louise Richnau, Styrelseordförande • Christian Hermelin • Peter Elam Håkansson • Hanna Loikkanen • Ylva Sarby Westman Bolagsstyrningsrapport Eastnine Årsredovisning 2024 104 Finansiell information och styrning Ladda ner pdf för utskrift Eastnines fokus 3 Hållbarhet ur flera perspektiv 16 Vår verksamhet 28 Finansiell information och styrning 50 Innehållsförteckning 51 Förvaltningsberättelse 52 Finansiering 57 Risker 59 Finansiella rapporter 67 Noter till finansiella rapporter 74 Femårsöversikt nyckeltal 95 Styrelsens och vd:s försäkran 97 Revisionsberättelse 98 Intervju med styrelseordförande 102 Bolagsstyrningsrapport 103 Styrelse 108 Ledning 109 Övrig information 110 Styrelsens oberoende Enligt tillämpliga regelverk anses Liselotte Hjorth, Christian Hermelin, Hanna Loikkanen, Louise Richnau och Ylva Sarby Westman vara oberoende i förhållande till Bolaget och dess ledning samt i förhål- lande till Bolagets större aktieägare. Peter Elam Håkansson, anses vara oberoende gentemot Bolaget och bolagsledningen, men inte i förhål- lande till större aktieägare då han är närstående till East Capital, som under 2024 var en större aktieägare i Bolaget, såsom detta begrepp definieras i Koden. Mer information om styrelsen finns på s. 108. Styrelsens ansvar och uppgifter Bolagets styrelse har det övergripande ansvaret för Bolagets strategi, hållbarhetsarbete, interna kontroll, riskhantering samt långsiktiga affärsinriktning. Styrelsen ansvarar också för andra signifikanta frågor, som utifrån Eastnines omfattning och inriktning, är av extraordinär finansiell, legal eller generell karaktär. Styrelsen är bland annat ansvarig för följande: • Att övervaka den verksamhet som bedrivs inom Eastnine och dess dotterbolag. Att fastställa affärsplaner, viktiga policyer och mål för Eastnine samt att kontinuerligt säkerställa att de följs, uppdateras och revideras vid behov. • Att bestämma övergripande organisationsstruktur och tillse att organisationen är utformad, och att finansiella omständigheter generellt övervakas, på ett tillfredsställande sätt. • Att tillsätta, och vid behov avsätta, vd samt utvärdera vd:s prestation fortlöpande mot de kortsiktiga och långsiktiga mål som har fastställts. • Att föreslå riktlinjer för ersättning till ledande befattningshavare till årsstämman och att fastställa ledningens fasta och rörliga ersättning. • Att regelbundet övervaka och utvärdera Eastnines ekonomiska ställning och utveckling samt att diskutera och besluta om frågor relaterade till Eastnines kapitalstruktur, inklusive förslag till bolags- stämma om utdelning till aktieägare. • Att godkänna förvärv och avyttringar av innehav samt större till- läggsinvesteringar, eller andra signifikanta avtal och åtaganden. • Att godkänna alla finansiella rapporter innan de släpps. • Att fastslå budget för nästkommande år. Styrelsens arbete styrs av den arbetsordning som styrelsen har antagit. Styrelsens ordförande leder styrelsearbetet och har fortlöpande kon- takt med vd och CFO för att övervaka Bolagets verksamhet. Styrelsen har utformat och godkänt en arbetsinstruktion för vd samt policy- dokument. Bolagets vd samt CFO deltog vid samtliga styrelse möten under 2024 för att rapportera från sina respektive områden. Styrelsen ska hålla minst fem ordinarie styrelsemöten per år. Fler möten hålls vid behov för att diskutera och besluta om bland annat investeringar, finansiering, budget och andra strategiska frågor. Styrelsemöten och huvudsakliga frågor Under 2024 hölls 15 styrelsemöten, varav nio ordinarie, ett konstituerande och fem per capsulam-möten. Fokusområden under året har bland annat innefattat: • Investeringsförslag. • Rapportering från företagsledningen om löpande förvaltning. • Finansiella rapporter. • Finansiering. • Värderingar. • Hållbarhetsfrågor. • Strategifrågor. • Långsiktiga incitamentsprogram. • Interna risk- och kontrollfrågor. Styrelsens styrning av hållbarhetsarbetet Styrelsen har det övergripande ansvaret för styrning av Bolagets hållbarhetsarbete. Förslag och eventuella uppdateringar av väsent- liga frågor för hållbarhetsrapportering diskuteras och godkänns av styrelsen som en del av den årliga översynen av Bolagets strategi. Uppföljning av hållbarhetsresultat och måluppfyllelse är en integrerad del av styrelsens översyn av Bolagets verksamhet. Bolagets hållbar- hetschef uppdaterar styrelsen minst en gång i kvartalet samt har en direkt dialog med styrelseordföranden. Dessutom erbjuds styrelsen minst en utbildning per år inom ett specifikt hållbarhetsområde. Under 2024 bestod utbildningen av CSRD-regelverket. Tema och fokus för dessa utbildningstillfällen bestäms utifrån en analys av styrelsens erfarenhet och kunskapsbehov inom olika hållbarhetsområden. Vid fastighetsförvärv sker tillsyn av klimatrelaterade risker utifrån en ESG due diligence-rapport, som inkluderar bland annat fysiska klimatrisker för aktuellt geografiskt område samt omställningsrisker relaterade till energiprestanda, utsläpp och certifieringsstatus. Utöver denna due diligence-analys, besöker styrelsen regelbundet Eastnines landskontor samt fastigheter där styrelsens medlemmar får möjlighet att träffa olika intressenter såsom hyresgäster, anställda i Bolaget, banker, bran- schexperter och myndigheter. Insikter från dessa aktiviteter integreras i styrelsens strategiska arbete. Internt följs frågor inom jämställdhet, mångfald och inkludering upp, baserat bland annat på resultat och analyser hämtat från den årliga medarbetarundersökningen, under 2024 genomförd av Great Place to Work (GPTW). I den mån det skulle finnas negativa avvikelser följs dessa upp och diskuteras i styrelsens ersättningsutskott. Övergripande ansvar för styrning av hållbarhetsfrå- gor är delegerat till Bolagets vd, medan daglig översyn samt planering av insatser och åtgärder är delegerat till Bolagets hållbarhetschef. Utvärdering av styrelsen Styrelsens arbete utvärderas årligen. Utvärderingen används för att utveckla styrelsearbetet och som grund för valberedningens utvär- dering av styrelsens sammansättning. Under hösten 2024 utförde Bolagets styrelse och ledning en utvärdering av Bolagets styrelse- arbete inklusive hållbarhetsarbete. Utvärderingen åtföljdes av en gemensam uppsummering i syfte att lyfta synen på hur styrelsens potential bäst tas till rätta, samt vilka frågor som bör prioriteras fram- gent. Valberedningen intervjuade också styrelsens ledamöter och led- ning för att härutöver skapa sig en egen bild av hur styrelsen arbetar. Revisionsutskott Revisionsutskottets uppgifter utförs av styrelsen i sin helhet. Styrelsen behandlar och övervakar den finansiella rapporteringen samt värde- rings- och revisionsfrågor. Bolagets auktoriserade revisor från KPMG rapporterade sin översiktliga granskning av bokslutskommunikén 2023, delårsrapporten januari–september 2024 samt årsredovisning 2023 till styrelsen under året. Motsvarande granskning och rappor- tering avseende bokslutskommunikén 2024 ägde rum under första kvartalet 2025. Ersättningsutskott Ersättningsutskottets huvudsakliga uppgift är att bereda ersätt- ningsfrågor inför styrelsemöten, i enlighet med Svensk kod för Bolagsstyrningsrapport Finansiell information och styrning Eastnine Årsredovisning 2024 105 Ladda ner pdf för utskrift Eastnines fokus 3 Hållbarhet ur flera perspektiv 16 Vår verksamhet 28 Finansiell information och styrning 50 Innehållsförteckning 51 Förvaltningsberättelse 52 Finansiering 57 Risker 59 Finansiella rapporter 67 Noter till finansiella rapporter 74 Femårsöversikt nyckeltal 95 Styrelsens och vd:s försäkran 97 Revisionsberättelse 98 Intervju med styrelseordförande 102 Bolagsstyrningsrapport 103 Styrelse 108 Ledning 109 Övrig information 110 bolagsstyrning. Det innefattar bland annat att bereda frågor om riktlinjer för ersättning, förslag till ersättningar och andra anställnings- villkor för bolagsledningen samt att följa och utvärdera pågående och avslutade program för rörliga ersättningar till bolagsledningen och andra berörda anställda. Utskottet utvärderar även tillämpningen av de riktlinjer för ersättning till ledande befattningshavare som årsstämman enligt lag ska besluta om, samt tillämpliga ersättnings- strukturer och ersättningsnivåer i Bolaget. Ersättningsutskottet, som under 2024 bestått av Liselotte Hjorth (ordförande), Ylva Sarby Westman och Peter Elam Håkansson, har haft fyra möten under 2024. Ledningen i Eastnine Ledningen i Eastnine har under 2024 bestått av vd och CFO. Ledningen ansvarar för att den löpande förvaltningen av verksamheten utförs enligt styrelsens riktlinjer och anvisningar. Ledningen ansvarar för de interna kontroller som är nödvändiga för styrelsens granskning, kontroll av investerings- samt förvaltningsaktiviteter och rapporterar regelbundet till styrel sen beträffande dessa frågor. Ledningen har haft regelbundna möten, varvid bland annat transaktioner, organisation, kommunikation och resultat avhandlats och även återkommande möten inkluderande ledning och landschefer. Verkställande direktören Vd ansvarar för den dagliga verksamheten i Bolaget enligt instruk- tioner från styrelsen och övriga riktlinjer samt policydokument. Till- sammans med styrelse ordföranden förbereder vd dagordningen för styrelsemötena och ansvarar för framtagande av erforderligt besluts- underlag. Dessutom ser vd till att styrelsen fortlöpande får information om Eastnines utveckling och marknadsinformation från den interna förvaltningen så att styrelsen kan fatta välgrundade beslut. Bolagets vd Kestutis Sasnauskas har under 2024 haft tre styrelseuppdrag utan- för Bolaget: YPO Service AB, Rytu Invest AB samt det egna bolaget Schkval AB, varav de två senare återstår vid årets slut. Vd hade per 31 december 2024 ett direkt och indirekt aktieinnehav i Eastnine om 4361 394 aktier, motsvarande 4,4 procent av utgivna aktier i Bolaget. För mer information om vd, se s. 109. Ersättningar Ersättning till styrelseledamöterna Den 25 april 2024 beslutade årsstämman att ersättningen till styrel- sens ordförande skulle uppgå till 840 000 SEK (800 000) i årsarvode för tiden fram till årsstämman 2025. Övriga styrelseledamöter skulle erhålla ett årsarvode om 420 000 SEK (400 000) vardera, för samma period. Inget arvode skulle utgå för utskottsarbete. Ersättning till ledningen Ersättningen till ledningen bestod under året av fast och rörlig lön samt pensions-, försäkrings- och andra förmåner. Styrelsen beslutar diskretionärt, baserat på fastställda interna prestationsbaserade mål, huruvida en rörlig lön ska utgå till ledningen. Beslutet bygger på förutbestämda och mätbara kriterier där bland annat strategiska och operationella aktivitetsbaserade mål utvärderas. Målen fastställs och utvärderas årligen av styrelsen. Rörlig lön för såväl vd som CFO kan maximalt uppgå till 50 procent av den fasta lönen. Bolagets ledning har individuellt premiebaserade pensionsplaner. Under 2024 beviljades vd och CFO rörlig lön avseende räkenskapsåret 2023, motsvarande 50 procent av fast årlig lön. Därutöver tilldelades vd en extra bonus motsvarande 50 procent av fast årlig lön för försäljning av innehavet i Melon Fashion Group i Ryssland 2023, i enlighet med styrelsens mandat i ersättningsriktlinjerna. Under inledningen av 2025 har styrelsen beviljat vd och CFO en rörlig lön på 50 procent av fast årlig lön, avseende räkenskapsåret 2024. För mer information om ersättning till ledningen, se not 5 s. 78–81 samt Förvaltningsberättelsen om Riktlinjer för ersättning till ledande befattningshavare på s. 55-56. Aktierelaterade incitamentsprogram Eastnine har per 31 december två långsiktiga incitamentsprogram; LTIP 2022 och LTIP 2024. Syftet med programmen är att främja aktie- ägarvärde och Bolagets långsiktiga värdeskapande genom att skapa förutsättningar för att behålla kompetent personal, öka motivationen bland deltagarna samt främja medarbetarnas aktieägande i Bolaget. Utfall i incitamentsprogrammet LTIP 2021 Eastnines årsstämma 2021 beslutade om införande av ett långsiktigt incitamentsprogram för anställda i bolaget (LTIP 2021). Programmets löptid var drygt tre år. Vid löptidens slut var den sammanlagda uppfyll- nadsgraden för villkoren 50,0 procent. Tilldelning ägde rum i augusti 2024 och totalt tilldelades deltagarna 54 888 aktier. Aktiesparprogram, LTIP 2022 Vid årsstämman 2022 godkändes styrelsens förslag om införandet av ett långsiktigt incitamentsprogram (LTIP 2022). Incitamentsprogram- met är indelat i tre kategorier: Kategori A (vd och CFO), Kategori B (landschefer och andra befattningar som bedömts vara affärskritiska) och Kategori C (övriga anställda). Deltagande förutsatte att deltagarna hade ett eget aktieinnehav i Bolaget till ett värde motsvarande en månadslön av deltagarens årliga fasta bruttolön per 1 maj 2022. Varje deltagare tilldelades därefter kostnadsfritt prestationsaktierätter som ger deltagaren rätt att erhålla aktier i Bolaget med förbehåll för upp- fyllande av särskilda prestationsvillkor. Eventuella prestationsaktier förväntas tilldelas deltagarna inom 45 dagar från offentliggörandet av Bolagets delårsrapport för januari–juni 2025. Totalt omfattas 16 med- arbetare av programmet. Teckningsoptionsprogram, LTIP 2024 Vid årsstämman 2024 godkändes styrelsens förslag om införandet av ett långsiktigt incitamentsprogram (LTIP 2024). Incitamentspro- grammet riktade sig till samtliga anställda i koncernen. Deltagarna i incitamentsprogrammet erbjöds att teckna teckningsoptioner till marknadsvärde vid tidpunkten för teckning och för varje tecknings- option som deltagarna betalade marknadsvärde för erhölls ytterligare en teckningsoption vederlagsfritt. Antalet vederlagsfria tecknings- optioner var begränsade till viss angiven nivå beräknad utifrån deltagarens månatliga bruttolön. Varje teckningsoption berättigar del- tagarna att, från och med den 15 maj 2027 (dock tidigast dagen efter offentlig görandet av Bolagets delårsrapport för perioden januari-mars 2027) till och med den dag som infaller 14 kalenderdagar därefter, teckna en ny aktie i bolaget till en kurs motsvarande 125 procent av den volymvägda genomsnittskursen för Bolagets aktie på Nasdaq Stockholm under en mätperiod om tio handelsdagar före årsstämman 2024. Totalt tilldelades 894 810 teckningsoptioner till tio anställda som valt att delta i programmet. Bolagsstyrningsrapport Eastnine Årsredovisning 2024 106 Finansiell information och styrning Ladda ner pdf för utskrift Eastnines fokus 3 Hållbarhet ur flera perspektiv 16 Vår verksamhet 28 Finansiell information och styrning 50 Innehållsförteckning 51 Förvaltningsberättelse 52 Finansiering 57 Risker 59 Finansiella rapporter 67 Noter till finansiella rapporter 74 Femårsöversikt nyckeltal 95 Styrelsens och vd:s försäkran 97 Revisionsberättelse 98 Intervju med styrelseordförande 102 Bolagsstyrningsrapport 103 Styrelse 108 Ledning 109 Övrig information 110 Innegård utanför S7-fastigheterna i Vilnius. Fullständiga villkor incitamentsprogram För att läsa fullständiga villkor, avseende respektive incitaments program, vänligen se Eastnines webbsida, www.eastnine.com/sv/incitamentsprogram. Riskhantering och internkontroll Riskhantering Eastnine är genom sin verksamhet exponerat mot olika former av risker. Eastnines verksamhet innebär att investera i moderna och håll- bara kontorsfastigheter, med en stor andel internationella hyresgäster, i premiumlägen på utvalda marknader i Polen, Litauen och Lettland. Fastigheterna finansieras huvudsakligen med banklån från sju olika banker. Med investerings- och finansieringsstrategin är Eastnine primärt exponerat för risker såsom ränte- och kreditrisk samt hyres- och vakansrisk, vilket avspeglas i värdeförändringar. Riskhantering och risk uppföljning är en viktig och integrerad del av Eastnines verksam- het. Bolaget använder olika verktyg för att löpande identifiera, värdera och begränsa risker. Riskhanteringen sköts av Bolagets företags- ledning i enlighet med relevanta policyer som fastställts av styrelsen. Finansiella risker hanteras primärt av finansfunktionen i enlighet med Bolagets finanspolicy. Mer information om Bolagets riskhantering finns på s. 59–66 samt i not 27 (Finansiella risker och riskhantering) på s. 92–93. Intern kontroll Den interna kontrollen inom Eastnine är utformad för att hantera risker avseende den finansiella rapporteringen och förvaltningsverk- samheten. Detta innefattar bland annat att säkerställa att köp och försäljning av värdepapper och tillgångar redovisas tillförlitligt, att innehav och fastigheter värderas korrekt samt att information på ett effektivt och korrekt sätt förmedlas till marknaden. Styrelsen har ansvaret för att övervaka investeringsverksamheten samt den löpande förvaltningen och säkerställer genom fastställda rapporterings rutiner samt relevanta utarbetade policyer att den får tillgång till nödvändig information. Årligen prövas samtliga policyer vad gäller lämplighet och ändrade policyer godkänns av styrelsen. Styrelsen upprätthåller en god och effektiv kontrollmiljö vad gäller investeringsverksamheten och den finansiella rapporteringen, genom tydlig fördelning av ansvar och befogenheter till ledning och med- arbetare. Styrelsen diskuterar löpande redovisningsfrågor, värderingar och den finansiella rapporteringen. Bolagets ledning följer löpande upp att policyer, instruktioner och administrativa avtal efterlevs. Styrelsen i Eastnine gör varje år en avvägning och beslutar om huruvida Bolaget är i behov av en internrevisionsfunktion. En sådan oberoende granskningsfunktion gör löpande granskningar och lämnar rapporter till styrelse och ledning med rekommendationer till förbätt- ringar avseende den interna kontrollen kring företagets verksamhet, såsom outsourcade servicefunktioner och interna förfaranden, i syfte att bibehålla god styrning och efterlevnad av Bolagets policyer. Styrelsen gjorde under 2024 bedömningen att Eastnine, på grund av dess begränsade storlek och fullgoda kompetens att utvärdera servicefunktioner och den interna verksamheten på egen hand, inte är i behov av en internrevisionsfunktion. Eastnine agerar i enlighet med god sed på aktie marknaden och följer regelbundet upp att Bolaget efterlever noteringsavtalet. Bolagsstyrningsrapport Finansiell information och styrning Eastnine Årsredovisning 2024 107 Ladda ner pdf för utskrift Eastnines fokus 3 Hållbarhet ur flera perspektiv 16 Vår verksamhet 28 Finansiell information och styrning 50 Innehållsförteckning 51 Förvaltningsberättelse 52 Finansiering 57 Risker 59 Finansiella rapporter 67 Noter till finansiella rapporter 74 Femårsöversikt nyckeltal 95 Styrelsens och vd:s försäkran 97 Revisionsberättelse 98 Intervju med styrelseordförande 102 Bolagsstyrningsrapport 103 Styrelse 108 Ledning 109 Övrig information 110 Styrelse Liselotte Hjorth (f.1957) Styrelseordförande, invald 2014, ordförande sedan 2018 Utbildning: Ekonomie kandidat, Lunds Universitet. Arbetslivserfarenhet (urval): Fd. vice vd och koncernkreditchef samt chef globala fastighetskunder, SEB. Styrelseuppdrag: Ordförande i Niam Credit Advisory. Aktieinnehav inkl. närstående och bolag: 56 000. Oberoende gentemot Bolaget och bolags ledningen: Ja Oberoende gentemot större aktieägare: Ja Årligt arvode, TSEK: 840 Närvaro styrelse möten 2024: 15 (15) Christian Hermelin (f.1964) Styrelseledamot sedan 2020 Utbildning: Fil. kandidatexamen i företagsekonomi från Umeå Universitet. Arbetslivserfarenhet (urval): Fd. vd Fabege samt olika positioner inom Storheden, Wihlborgs samt Nacka Strand Förvaltning. Styrelseuppdrag: Inga. Aktieinnehav inkl. närstående och bolag: 97 456. Oberoende gentemot Bolaget och bolags ledningen: Ja Oberoende gentemot större aktieägare: Ja Årligt arvode, TSEK: 420 Närvaro styrelse möten 2024: 15 (15) Peter Elam Håkansson (f.1962) Styrelseledamot sedan 2014 Utbildning: Civilekonom, Handels- högskolan i Stockholm, studerat vid EDHEC i Lille. Arbetslivserfarenhet (urval): Grundare av, samt ordförande och investeringsansvarig i, East Capital. Fd. aktiechef i Norden och analysan- svarig globalt för Enskilda Securities. Styrelseuppdrag: Ordförande i East Capital Holding samt styrelseupp- drag inom East Capital- gruppen. Ordförande i stiftelsen Svenska Musikskattens Hus. Ledamot i Atlan- tic Grupa in Croatia, Bonnier News Business, Cicero Fonder, Cicero Holding, Garna Stockholm Holding, LaSpa Group i Estland, Hjerta samt Kgl Ingen jörs veten skaps akademien (IVA), avdelning Ekonomi. Aktieinnehav inkl. närstående och bolag: 25 411 064. Oberoende gentemot Bolaget och bolags ledningen: Ja Oberoende gentemot större aktieägare: Nej Årligt arvode, TSEK: 420 Närvaro styrelse möten 2024: 15 (15) Hanna Loikkanen (f.1969) Styrelseledamot sedan 2023 Utbildning: Civil- och företags- ekonom vid Handelshögskolan i Helsingfors. International Econo- mics Studies vid University of New South Wales, Sydney, Australien. Arbetslivserfarenhet (urval): Investeringschef på Finnfund sedan 2024. Ledande befattningar på SEB, Nordea, FIM Group och East Capital. Styrelseuppdrag: Ledamot i VEF Ltd och Bank of Georgia Group Plc. Aktieinnehav inkl. närstående och bolag: Inget. Oberoende gentemot Bolaget och bolags ledningen: Ja Oberoende gentemot större aktieägare: Ja Årligt arvode, TSEK: 420 Närvaro styrelse möten 2024: 13 (15) Ylva Sarby Westman (f.1973) Styrelseledamot sedan 2020 Utbildning: Civilingenjör, Kungliga Tekniska Högskolan i Stockholm. Arbetslivserfarenhet (urval): Vd på Neobo Fastigheter sedan 2022, dessför innan vice vd/CFO på Castellum, vice vd/CFO Kungsleden samt olika befattningar på NewSec Investment respektive NCC. Styrelseuppdrag: Inga. Aktieinnehav inkl. närstående och bolag: 10 552. Oberoende gentemot Bolaget och bolags ledningen: Ja Oberoende gentemot större aktieägare: Ja Årligt arvode, TSEK: 420 Närvaro styrelse möten 2024: 15 (15) Louise Richnau (f.1966) Styrelseledamot sedan 2024 Utbildning: Civilingenjör, Kungliga Tekniska Högskolan i Stockholm. Arbetslivserfarenhet (urval): Fd. analytiker på AP-fonderna där- efter affärsutvecklingschef på Drott. Senior adviser Nordanö. Arbetar sedan 2023 i eget bolag med investeringar samt styrelse och råd givningsuppdrag. Styrelseuppdrag: Ordförande i Bantaba. Ledamot i Castellum, Lots berget, Sunna Group, Propel Capital V, Capital VI och Råsunda- pokalen. Aktieinnehav inkl. närstående och bolag: 39 900. Oberoende gentemot Bolaget och bolags ledningen: Ja Oberoende gentemot större aktieägare: Ja Årligt arvode, TSEK: 420 Närvaro styrelse möten 2024 1 : 10 (10) 1 Louise Richnau valdes in som ny styrelseledamot på årsstämman 2024. Fram till och med årsstämman 2024 ingick även Peter Wågström i Eastnines styrelse. Eastnine Årsredovisning 2024 108 Finansiell information och styrning Ladda ner pdf för utskrift Eastnines fokus 3 Hållbarhet ur flera perspektiv 16 Vår verksamhet 28 Finansiell information och styrning 50 Innehållsförteckning 51 Förvaltningsberättelse 52 Finansiering 57 Risker 59 Finansiella rapporter 67 Noter till finansiella rapporter 74 Femårsöversikt nyckeltal 95 Styrelsens och vd:s försäkran 97 Revisionsberättelse 98 Intervju med styrelseordförande 102 Bolagsstyrningsrapport 103 Styrelse 108 Ledning 109 Övrig information 110 Kestutis Sasnauskas (f.1973) Vd sedan 2017 Utbildning: Ekonomistudier vid Handelshög- skolan i Stockholm, Vilnius Universitet samt Gotlands Universitet. Arbetslivserfarenhet (urval): Fd. Chief Investment Officer Eastnine. Partner, medgrundare och ansvarig för private equity samt fastigheter East Capital. Styrelseuppdrag: Rytu Invest samt det egna bolaget Schkval. Aktieinnehav: 4 361 394, inkl bolag. Teckningsoptioner: 290 524 Britt-Marie Nyman (f.1965) Vice vd och CFO sedan 2019 Utbildning: Civilekonom, Umeå Universitet. Arbetslivserfarenhet (urval): Fd.Head of Capital Markets Catella Corporate Finance, vice vd, finans- och IR-chef Klövern samt informa- tions- och IR-chef Fastighets AB Tornet. Styrelseuppdrag: Inga. Aktieinnehav: 118 190, inkl. närstående. Teckningsoptioner: 145 262 Ledning Eastnine har sitt huvudkontor i Stockholm. På huvudkontoret finns Eastnines koncern ledning, liksom funktioner inom ekonomi, investeringar, hållbarhet, finansiering och kommunikation. Efter perioden slut har det skett förändringar i Eastnines ledningsgrupp. Läs mer i not 33 Händelser efter räkenskapsårets slut. Finansiell information och styrning Eastnine Årsredovisning 2024 109 I detta kapitel har vi samlat uppgifter om Eastnines aktie och hållbarhets upplysningar inkluderande GRI samt rapportering enligt TCFD och EU-taxonomin. Övrig information Ladda ner pdf för utskrift Eastnines fokus 3 Hållbarhet ur flera perspektiv 16 Vår verksamhet 28 Finansiell information och styrning 50 Övrig information 110 Aktien och aktieägarna 111 Hållbarhetsupplysningar 114 GRI-noter 114 GRI-index 124 TCFD-rapport 126 EU-taxonomin 128 Definitioner 130 Övrigt 132 Nowy Rynek E i Poznan. Aktiekurs 46,8 SEK Föreslagen utdelning 1,20 SEK Substansvärde per aktie 54,1 SEK Eastnine Årsredovisning 2024 110 Övrig information Aktien och aktieägarna Ladda ner pdf för utskrift Eastnines fokus 3 Hållbarhet ur flera perspektiv 16 Vår verksamhet 28 Finansiell information och styrning 50 Övrig information 110 Aktien och aktieägarna 111 Hållbarhetsupplysningar 114 GRI-noter 114 GRI-index 124 TCFD-rapport 126 EU-taxonomin 128 Definitioner 130 Övrigt 132 Kursutveckling, omsättning och totalavkastning Eastnines aktiekurs steg med 3,8 SEK, motsvarande 9 procent, under 2024 och uppgick till 46,80 SEK (43,00) vid årets slut. Högst stäng- nings kurs noterades den 3 december med 49,49 SEK och lägst den 7 mars med 39,65 SEK. Eastnines övergripande mål är att skapa en hållbar attraktiv totalavkastning på aktieägarnas investering. Total- avkastningen i Eastnine under 2024 var 12 procent (46). Eastnines börsvärde ökade med 21 procent under 2024 och uppgick den sista december 2024 till 4,6 miljarder SEK (3,8). Den genomsnit- tliga dags omsättningen på Nasdaq uppgick till 66 656 aktier (38 099) och totalt på alla marknadsplatser 1 till 111 693 aktier (46 526). Free float² uppgick till 41,8 procent (40,6). Substansvärde per aktie Det långsiktiga substansvärdet per aktie ökade med 2,43 SEK under året, motsvarande 5 procent, för att vid årets slut uppgå till 54,10 SEK (51,67). Värdet i euro ökade med 0,1 EUR, motsvarande 1,5 procent, till 4,71 EUR (4,64). Eget kapital per aktie ökade med 1,3 SEK, mot- svarande 2,6 procent, till 51,39 SEK (50,10). Värdet i euro minskade något till 4,47 EUR (4,50). Orealiserade värdeförändringar avseende fastigheter samt aktuell skatt minskade, och positivt förvaltningsresultat ökade, substans- Eastnines aktiekurs steg med 9 procent under 2024. Totalavkastningen var 12 procent jämfört med Stockholmsbörsens fastighets index OMX Stockholm Real Estate GI som sjönk med 2 procent. Det långsiktiga substansvärdet per aktie i SEK ökade med 5 procent till 54,10 SEK. värdet per aktie under året. Den långsiktiga substansrabatten minskade till 13 procent (17). Antal aktier, aktiesplit och nyemission Eastnines aktie är noterad på Nasdaq Stockholm Mid Cap, sektor Real Estate. Det totala antalet aktier i Eastnine AB uppgick till 98241728 (22370261). Justerat för återköpta aktier i eget förvar, 502 124 (139253), var antalet aktier 97 739 604 (22231008). Kvotvärdet uppgick till 0,0409 EUR per aktie (0,1636). I det andra kvartalet 2024 genomförde Eastnine en aktiesplit 4:1, genom att dela upp varje aktie på fyra aktier Avstämningsdagen för uppdelningen var den 14 maj 2024. Efter aktiespliten uppgick totalt antal aktier och röster till 89 481 044. Eastnine genomförde i det fjärde kvartalet en nyemission av 8 760 684 nya aktier i Eastnine till säljaren av Warsaw Unit motsvarande det långsiktiga substansvärdet per aktie i Eastnine per den 30 september 2024. Antalet kända aktieägare uppgick till 5 943 (5 603). Två ägare, Peter Elam Håkansson och Bonnier Fastigheter Invest hade vardera minst tio procent av totalt antal aktier i Bolaget. Andelen aktier i svensk ägo uppgick till 83,6 procent (84,7). Återköp och LTIP Per 31 december 2024 hade Bolaget 502 124 återköpta aktier i eget förvar, motsvarande cirka 0,5 procent av totalt antal aktier. Inga aktier har återköpts under året. Återköpta aktier kan komma att användas till Eastnines långsiktiga incitamentsprogram (LTIP). Utspädningseffekten, ¹ Inkluderar Nasdaq Stockholm, London Stock Exchange, Cboe, Aquis Stock Exchange, ITG Posit, Instinet Blockmatch Europe och Sigma x. ² Free float baserat på definition och metodologi enligt Holdings Free Float. Källa: Modular Finance. 12 % Totalavakastning Eastnine 2024. av återköpta aktier som vid årets slut bedöms komma att användas till existerande LTIP, redovisas för nyckeltalet resultat per aktie. I augusti 2024 tilldelades deltagarna i LTIP 2021 aktier, och Eastnines återköpta aktier i eget förvar minskade med motsvarande antal. Läs mer om Eastnines långsiktiga incitamentsprogram i not 5 på s. 78-81. Vid årsstämman 2024 erhöll styrelsen nytt mandat att besluta om återköp av egna aktier, med begränsningen att Bolagets innehav av egna aktier vid var tid inte får överstiga 10 procent av samtliga aktier i Bolaget. Utdelning För räkenskapsåret 2024 har styrelsen föreslagit en utdelning om 1,20 SEK (1,16) per aktie, jämnt fördelat på fyra tillfällen om 0,30 SEK per aktie och utbetalningstillfälle under 2025 och inledningen av 2026. Den föreslagna utdelningen utgör 50 procent av förvaltningsresultatet, baserat på valutakurs vid tidpunkten för förslaget. Årsstämman 2024 beslutade om utdelning om 4,64 SEK per aktie (3,40), eller 1,16 SEK per aktie efter uppdelning av aktier för räken- skapsåret 2023, jämnt fördelat på fyra tillfällen om 1,16 kronor per aktie och utbetalningstillfälle (0,29 kronor per aktie vid utbetalnings- tillfällena två till fyra (inklusive) efter aktiesplit 4:1). Utbetalningarna skedde i maj, augusti och november 2024 respektive januari 2025. Övrig information Eastnine Årsredovisning 2024 111 Ladda ner pdf för utskrift Eastnines fokus 3 Hållbarhet ur flera perspektiv 16 Vår verksamhet 28 Finansiell information och styrning 50 Övrig information 110 Aktien och aktieägarna 111 Hållbarhetsupplysningar 114 GRI-noter 114 GRI-index 124 TCFD-rapport 126 EU-taxonomin 128 Definitioner 130 Övrigt 132 Källa: Modular Finance, Reuters, Eastnine. Ägarfördelning Sverige Belgien Hongkong 83,6 % 10,5 % 1,4 % 1,7 % USA Övriga länder Anonymt 1,7 % 11,7 % Sverige Belgien Hongkong 83,6 % 10,5 % 1,4 % 1,7 % USA Övriga länder Anonymt 1,7 % 11,7 % Aktiekurs Eastnine (utdelningsjusterad) Stockholm Real Estate GI SEK 2024-01-31 2024-02-28 2024-03-31 2024-04-30 2024-05-31 2024-06-30 2024-07-31 2024-08-31 2024-09-30 2024-10-31 2024-11-31 2024-12-31 35 40 45 50 55 Handelsplats Aktier Andel, % Nasdaq 15 538 640 57,5 London Stock Exchange 9 664 681 35,7 Cboe 1 642 217 6,1 Aquis Stock Exchange 173 429 0,6 ITG Posit 18 187 0,1 Instinet Blockmatch Europe 3 205 0,0 Sigma x 148 <0,0 Ägarfördelning efter innehav Storleksklass Antal aktier Andel, % Antal kända ägare Andel av kända ägare, % 1–1 000 978 356 1,0 4 810 80,9 1 001–10 000 2 630 141 2,7 959 16,1 10 001–100 000 3 850 405 3,9 130 2,2 100 001–1 000 000 11 508 605 11,7 31 0,5 1 000 001–5 000 000 18 945 545 19,3 9 0,2 5 000 001– 49 999 112 50,9 3 0,1 Anonymt ägande 10 329 564 10,5 N/A N/A Totalt 98 241 728 100,0 5 942 100,0 Största aktieägarna (2024-12-31) Antal aktier % Peter Elam Håkansson¹ 25 411 064 26,0 Bonnier Fastigheter Invest AB 15 553 048 15,9 Arbona AB (publ) 9 035 000 9,2 Kestutis Sasnauskas 1 4 361 394 4,5 Patrik Brummer 1 3 331 720 3,4 Avanza Pension 2 284 872 2,3 Nordnet Pensionsförsäkring 1 720 639 1,8 Warsaw Unit NV 1 649 573 1,7 Karine Hirn 1 1 645 152 1,7 Göran Gustafssons Stiftelser 1 555 555 1,6 Dimensional Fund Advisors 1 300 529 1,3 Staffan Malmer 1 096 210 1,1 Martin Olof Brage Larsén 910 713 0,9 Gustaf Hermelin 905 000 0,9 Albin Rosengren¹ 821 892 0,8 Summa 15 största aktieägare 71 582 361 73,2 Eastnine AB (återköpta aktier) 502 124 0,0 Övriga 26 157 243 26,8 Totalt 98 241 728 100,0 ¹ Privat och via bolag. Värde per aktie 2024-12-31 2023-12-31 Eget kapital, EUR 4,47 4,50 Långsiktigt substansvärde, EUR 4,71 4,64 Aktiekurs, EUR 4,07 3,86 Eget kapital, SEK 51,39 50,10 Långsiktigt substansvärde, SEK 54,10 51,67 Aktiekurs, SEK 46,80 43,00 Aktiekurs och substansvärde Rabatt/premium, % Aktiekurs, SEK Långsiktigt substansvärde, SEK -100 -50 0 50 100 SEK % -15% -17% 0% -13% -50% -13% 20 40 60 80 100 202420232022202120202019 Aktien och aktieägarna Eastnine Årsredovisning 2024 112 Övrig information Ladda ner pdf för utskrift Eastnines fokus 3 Hållbarhet ur flera perspektiv 16 Vår verksamhet 28 Finansiell information och styrning 50 Övrig information 110 Aktien och aktieägarna 111 Hållbarhetsupplysningar 114 GRI-noter 114 GRI-index 124 TCFD-rapport 126 EU-taxonomin 128 Definitioner 130 Övrigt 132 Eastnine-aktiens totalavkastning, % Totalavkastning fastighetsaktier % -30 -15 0 15 30 45 60 20242023202220212020201920182017 24% 16% 51% 29% -7% -22% 46% 12% Eastnine dec-14 Eastnine (i EUR) Real Estate Index Europe (EPRA) Real Estate Index Stockholm 0 100 200 300 400 500 600 Nasdaq Stockholm Index (OMX30) juni-15 dec-15 juni-16 dec-16 juni-17 dec-17 juni-18 dec-18 juni-19 dec-19 juni-20 dec-20 juni-21 dec-21 juni-22 dec-22 juni-23 dec-23 juni-24 dec-24 Fina utrymmen på kontoret i Valdemara Centrs i Riga. Aktien och aktieägarna Övrig information Eastnine Årsredovisning 2024 113 Ladda ner pdf för utskrift Eastnines fokus 3 Hållbarhet ur flera perspektiv 16 Vår verksamhet 28 Finansiell information och styrning 50 Övrig information 110 Aktien och aktieägarna 111 Hållbarhetsupplysningar 114 GRI-noter 114 GRI-index 124 TCFD-rapport 126 EU-taxonomin 128 Definitioner 130 Övrigt 132 Eastnines hållbarhetsupplysningar är upprättade i enlighet med GRI Standards 2021 och omfattar perioden 1 januari till och med 31 december 2024. I detta avsnitt rapportererar vi även enligt TCFD och EU:s taxonomiförordning. Hållbarhetsupplysningar I detta avsnitt redogör vi för ytterligare hållbarhetsupplysningar baserade på ramverket Global Reporting Initiative (GRI), som inkluderar GRI-noter och ett GRI-index. GRI-indexet innehåller hänvisningar till var i års- redovisningen hållbarhetsupplysningarna återfinns. För de fall där kraven enligt GRI-ramverket inte uppfylls framgår detta av GRI-index på s. 124-125. Eastnines fortlöpande arbete med hållbarhetsfrågor, inklusive en redogörelse för mål och utfall, finns på s. 16–27. Vi rapporterar även enligt Task Force on Climate-related Financial Disclosure (TCFD) samt EU:s taxonomi förordning. Denna rapport tillhandahåller dessutom kompletterande information till Bolagets Communication on Progress (CoP), som lämnas till FN:s Global Compact som en del av vårt åtagande. Hållbarhetsupplysningarna grundas på en kontinuerligt uppdaterad väsentlighetsanalys och en årlig dialog med Eastnines intressenter. Under 2024 genomförde vi även en dubbel väsentlighetsanalys (Double Materiality Analysis, DMA) i enlighet med CSRD-kraven. Resultaten av analysen identifierade inga nya väsentliga frågor utöver dem vi redan rapporterat. Denna rapport har inte bestyrkts externt. För ytterligare information om Eastnines hållbarhetsarbete, kontakta Lilia Kouzmina, hållbarhetschef, på lilia.kouzmina@eastnine.com. Aktiviteter och Anställda 2-7 Medarbetare Eastnine hade vid årets slut 22 anställda, varav tio i Sverige, sju i Litauen och fem i Lettland. Eastnine hade under 2024 ingen egen organisation i Polen. Totalt Sverige Litauen Lettland 2024 2023 Totalt antal anställda 10 7 5 22 22 Varav kvinnor 4 5 3 12 13 – heltid 4 5 3 12 13 – deltid 0 0 0 0 0 – tillfälligt anställda 0 0 0 0 0 Varav män 6 2 2 10 9 – heltid 6 2 2 10 9 – deltid 0 0 0 0 0 – tillfälligt anställda 0 0 0 0 0 2-8 Medarbetare som inte är anställda Eastnine har ingen egen fastighetsförvaltningsorganisation utan anlitar leverantörer för tjänster kopplade till fastighetsunderhåll, såsom teknisk support, städning och säkerhet. Tabellen nedan visar antalet perso- ner, uttryckt i heltidsekvivalenter (FTE) vid rapporteringsperiodens slut, som är involverade i dessa tjänster. Totalt Litauen Lettland Polen¹ 2024 2023 Administratörer 7,5 0,0 3,0 10,5 9 Teknisk fastighetsskötsel 15,0 4,0 8,0 27,0 25 Säkerhet 12,5 7,7 30,0 50,2 40,5 Städning 27,0 7,0 9,5 43,5 38 Totalt 62,0 18,7 50,5 131,2 112,5 ¹ Fastigheten Warsaw Unit som förvärvades i slutet av november 2024 inkludueras ej i denna beräkning. GRI-noter, generella upplysningar Eastnine Årsredovisning 2024 114 Övrig information Ladda ner pdf för utskrift Eastnines fokus 3 Hållbarhet ur flera perspektiv 16 Vår verksamhet 28 Finansiell information och styrning 50 Övrig information 110 Aktien och aktieägarna 111 Hållbarhetsupplysningar 114 GRI-noter 114 GRI-index 124 TCFD-rapport 126 EU-taxonomin 128 Definitioner 130 Övrigt 132 Styrning 2-21 Årlig total ersättning Eastnine har rutiner och riktlinjer gällande förmåner, anställningsvillkor och incitamentssystem. Detta för att skapa förutsättningar för att bibehålla kompetent personal, öka motivationen bland medarbetarna och säkerställa en tydlig ersättnings- och incitamentsstruktur. 2024 2023 Total ersättning till vd (högst betald), TEUR 409 482 Median årlig total ersättning för samtliga anställda (exklusive högst årlig ersättning), TEUR 87 76 Förhållande mellan högst betald (vd) och median (exklusive högst årlig ersättning), ggr 4,7 6,3 Median ersättningsökning samtliga anställda (exklusive högst årlig ersättning), % 14,3 4,2 Ersättningsökning vd, % -15,0 33,5 Förhållande ersättningsökning mellan högst betald och median (exklusive högst årliga ersättning), ggr -1,1 8,0 Alla medarbetare som var anställda vid årets slut är inkluderade i ovanstående data över löneskillnader. Ingen omräkning till FTE har gjorts. I ersättning ingår grundlön och rörlig lön. Bolagets vd är den med högst ersättning. Namnet på den med högst ersättning i koncernen framgår i Bolagets ersättningsrapport. Nowy Rynek D i Poznan. Hållbarhetsupplysningar Övrig information Eastnine Årsredovisning 2024 115 Eastnine Årsredovisning 2024 115 Ladda ner pdf för utskrift Eastnines fokus 3 Hållbarhet ur flera perspektiv 16 Vår verksamhet 28 Finansiell information och styrning 50 Övrig information 110 Aktien och aktieägarna 111 Hållbarhetsupplysningar 114 GRI-noter 114 GRI-index 124 TCFD-rapport 126 EU-taxonomin 128 Definitioner 130 Övrigt 132 Strategi, policyer och praxis samt intressentengagemang 2-23 Värderingar, principer, standarder och normer gällande uppförande 2-24 Förankring av värderingar, principer, standarder och normer gällande uppförande 2-25 Processer för att avhjälpa negativ påverkan 2-26 Mekanismer för rådgivning och rapportering av angelägenheter för organisationen 2-29 Metod för intressentengagemang Eastnines policyer och uppförandekod, som styr hur vi bedriver vår verksamhet och samverkar med partners och anställda, bygger bland annat på OECD:s riktlinjer för multinationella företag, OECD:s due diligence- vägledning för ansvarsfullt företagande samt FN:s vägledande principer för företag och mänskliga rättig- heter. Dessa riktlinjer har integrerats i våra specifika policyer, som reglerar olika aspekter av Eastnines verksamhet (se tabell över interna styrdokument). Eastnine tillämpar försiktighetsprincipen i sitt hållbarhetsarbete, vilket innebär att potentiella miljörisker beaktas även vid osäkerhet i vetenskapliga underlag. I sådana fall vidtas förebyggande åtgärder för att minimera eller hantera riskerna. Vårt hållbarhetsarbete styrs av följande policyer och riktlinjer: Anti-Corruption Policy, Code of Business Conduct, Supplier Code of Conduct, Diversity & Equal Treatment Policy, Work Environment & Employee Health Guidelines, Whistleblower Policy, Environmental Policy, Sustainability Strategy for New Develop- ments and Reconstruction, IT Security Policy samt Privacy Policy och Privacy Guidelines. Eastnine bedriver sin verksamhet i enlighet med gällande lokala och internationella lagar och föreskrifter och genomför klimat- och miljöriskbedömningar som en del av due diligence-processen vid förvärv. Mer information om vår riskhantering finns på s. 59–66. Företagets policyer uppdateras årligen, och samtliga anställda informeras om eventuella ändringar eller uppdateringar. Antikorruptionspolicyn genomgås i samband med den årliga utbildningen inom området. Interna styrdokument för Eastnines hållbarhetsarbete Policy/Riktlinje Syfte och mål Hur policyn implementeras i verksamheten Anti-Corruption Policy Driva verksamhet med hög etisk standard, transparens samt ansvars- fullt beteende. Förebygga och hantera eventuell förekomst av oetiskt agerande och korruption. Introduktionsutbildning för nyanställda samt årlig antikorruptionsutbildning för samtliga anställda. Code of Business Conduct Se ovan. Se ovan. Supplier Code of Conduct Se ovan. Strategiska leverantörer ombeds genomföra en egenbedömning med frågor om miljö, styrning och socialt ansvar. Utvärderingen analyseras och eventuella avvikelser följs upp av ansvariga inom Eastnine. Diversity & Equal Treatment Policy Skapa en inkluderande arbetsmiljö som främjar mångfald och respekterar mänskliga rättigheter samt individens behov. Vid nyanställning beaktas könsbalans. Samtal om work-life balance och familje situation ingår i uppföljningar med anställda. Styrelsen inkluderar en DEI-uppföljning (Diversity, Equity, Inclusion) i sin årliga verksamhets- översikt och följer upp specifika frågor i medarbetarundersökningen, vilket ger insikter i DEI-aspekter inom Eastnines verksamhet. Work Environment & Employee Health Guidelines Se ovan. Se ovan. Whistleblower Policy Erbjuda verktyg för anonym rapportering av oetisk beteende. Instruktioner för rapportering finns på Eastnines webbplats. Environmental Policy Minska negativ miljöpåverkan genom att hantera risker kopplade till miljö och utveckla processer för hållbar fastighetsdrift. Interna krav på högsta nivå vid fastighetscertifiering samt en målstyrd strategi för energi-, utsläpps- och vattenförbrukning. Sustainability Strategy for New Developments and Reconstruction (Rekommendationer) Se ovan. Se ovan. IT Security Policy, Privacy Policy & Privacy Guidelines Skydda och hantera personuppgifter samt annan känslig data. Anställda uppmanas att ta del av policyn och följa fastställda riktlinjer. Uppdateringar kommuniceras löpande. Hållbarhetsupplysningar Eastnine Årsredovisning 2024 116 Övrig information Ladda ner pdf för utskrift Eastnines fokus 3 Hållbarhet ur flera perspektiv 16 Vår verksamhet 28 Finansiell information och styrning 50 Övrig information 110 Aktien och aktieägarna 111 Hållbarhetsupplysningar 114 GRI-noter 114 GRI-index 124 TCFD-rapport 126 EU-taxonomin 128 Definitioner 130 Övrigt 132 Externa styrdokument för Eastnines hållbarhetsarbete Lagar, förordningar, riktlinjer Andra externa riktlinjer och initiativ Aktiebolagslagen FN:s globala hållbarhetsmål Arbetsmiljölagen Global Compact EU:s Taxonomiförordning GRI Standards FN:s konvention om barnets rättigheter Hållbarhetscertifieringsramverk (Green Building, Miljöbyggnad, BREEAM, LEED, WELL, NOLL CO 2 ) FN:s vägledande principer för företag och mänskliga rättigheter OECD:s riktlinjer för multinationella företag Miljöbalken Parisavtalet Årsredovisningslagen TCFD (Task Force on Climate-Related Financial Disclosures) Övriga tillämpliga lagar och regler Övriga regionala klimat- och hållbarhetsinitiativ Kanaler för intressentengagemang Grupper Kanaler Viktiga hållbarhetsfrågor Hyresgäster Kundmöten, löpande dialog kring förvaltning, kundnöjdhetsundersökningar Kontorslokaler med god service och arbets- miljö, minskad miljö påverkan, affärsetik Medarbetare Workshops och seminarier, medarbetar- undersökningar, medarbetarsamtal Professionell utveckling, goda anställnings- villkor, mångfald, god arbetsmiljö, affärsetik och minskad miljöpåverkan Investerare Årsstämma, kvartals- och årsredovisningar, press meddelanden, konferens samtal, s eminarier, investerarmöten Affärsetik och antikorruption, energi- effektivitet, minskad miljöpåverkan, kund- och medarbetarnöjdhet, hållbar leverantörskedja Samhälle Dialog med intresse- och bransch- organisationer, nätverks träffar, konferenser Energieffektivitet, minskad miljöpåverkan, affärsetik och antikorruption, hållbar leverantörskedja Leverantörer Leverantörsmöten, avtalsupphandlingar, beställningar God affärsetik i inköpsprocessen Styrelsen har det övergripande ansvaret för att styra Bolagets håll- barhetsarbete och säkerställa att de uppsatta målen efterlevs. Det dagliga arbetet med hållbarhetsfrågor är delegerat till Bolagets hållbarhetschef, som kvartalsvis – eller oftare vid behov – rapporterar till styrelsen om det löpande hållbarhetsarbetet och eventuella av - vikelser från strategin. Hållbarhetschefen har även en direkt dialog med styrelse- ordföranden. Under året har inga väsentliga avvikelser kopplade till hållbarhetsarbetet eller uppförandekoden rapporterats till styrelsen. Läs mer om styrelsens styrning av hållbarhetsarbetet på s. 105. Eastnine upprätthåller en kontinuerlig dialog med viktiga intressenter, vilket framgår av tabellen ovan. Feedback från olika intressentgrupper används löpande för att utvärdera strategi, policyer och den dagliga förvaltningen. Genom undersökningar, såsom medarbetar- och hyres- gästenkäter, samlas synpunkter och klagomål in från Bolagets två främsta intressentgrupper. De insamlade resultaten analyseras, systematiseras och ligger till grund för åtgärdsplaner. För att förstå kontext och utmaningar inom bredare frågor, såsom miljöfrågor som kan påverka verksamheten, bedrivs en löpande omvärldsbevakning av media och samhällsdebatt. Deltagande i branschevent, konferenser, paneldebatter och samarbe- ten med ideella organisationer ger ytterligare insikter som bidrar till att utveckla hållbarhetsstrategin. För att stärka transparensen har Eastnine även inrättat en vissel- blåsarfunktion där anställda, hyresgäster och andra intressenter anonymt kan lämna synpunkter på verksamheten. Hållbarhetsupplysningar Övrig information Eastnine Årsredovisning 2024 117 Ladda ner pdf för utskrift Eastnines fokus 3 Hållbarhet ur flera perspektiv 16 Vår verksamhet 28 Finansiell information och styrning 50 Övrig information 110 Aktien och aktieägarna 111 Hållbarhetsupplysningar 114 GRI-noter 114 GRI-index 124 TCFD-rapport 126 EU-taxonomin 128 Definitioner 130 Övrigt 132 3-1 Process för att fastställa väsentliga frågor Våra väsentliga hållbarhetsfrågor grundar sig på erfarenheter från den dagliga fastighetsförvaltningen, dialog med centrala intressent- grupper – såsom medarbetare, hyresgäster, leverantörer, finansiärer och det bredare samhället – samt analys av branschens bästa praxis, trender och samhällsförväntningar på aktörer som Eastnine. Denna process benämns formellt som väsentlighetsanalys enligt GRI- standard och dubbel väsentlighetsanalys enligt den nyligen införda CSRD- förordningen. Den första formella väsentlighetsanalysen genomfördes 2018 för att identifiera de mest relevanta hållbarhetsaspekterna för Eastnines verksamhet. Medarbetares, styrelsens och investerares synpunkter samlas in genom hållbarhetsworkshops och enkäter, medan hyres- gästernas perspektiv inhämtas genom enkäter och samtal med fastighetsförvaltare. De identifierade hållbarhetsfrågorna har sedan validerats av Eastnines ledning och genomgår årligen en uppdatering för att säkerställa att analysen fortsatt speglar verksamhetens och intressenternas prioriteringar. Vid varje validering bedöms om nya frågor bör inkluderas i rapporteringen eller om vissa områden har minskat i relevans. Under 2024 har Eastnine genomfört en dubbel väsentlighetsanalys, som en del av förberedelserna inför en eventuell rapportering enligt CSRD så som direktivet införlivats i den svenska årsredovisningslagen. Denna analys kommer att presenteras mer detaljerat när Eastnine omfattas av regelverket. Det är värt att notera att inga nya väsentliga frågor har identi fierats. Analysen bekräftade därmed Eastnines tidigare bedömning och stärkte vår trygghet i att vi är väl förberedda inför inför kommande rapporteringskrav. I februari 2025 la Europakommis- sionen fram ett nytt förslag som innebär att tiden för Eastnine att rapportera skjuts fram två år. Enligt nuvarande lagstiftning ska East- nine rapportera enligt CSRD från och med rapporteringsår 2026 för verksamhetsår 2025. I tabellen nedan presenteras en sammanställning av de väsentliga hållbarhetsfrågorna samt motsvarande GRI Standards-ämnen som Eastnine rapporterar. Antikorruption 3-3 Styrning av väsentliga frågor 205-2 Kommunikation kring, och utbildning i, policyer och rutiner för antikorruption 205-3 Bekräftade fall av korruption och vidtagna åtgärder Korruption är en välkänd utmaning inom bygg- och fastighets- branschen, där komplexa processer och långa leverantörsled kan innebära förhöjda risker. Eastnine har ett starkt åtagande i form av nolltolerans mot korruption och arbetar proaktivt med att förebygga och minimera risker genom tydliga riktlinjer och robusta processer. Eastnine har en visselblåsarfunktion som möjliggör anonym rap- portering av misstänkta oegentligheter, både för medarbetare och externa parter. Sådana misstankar kan leda till disciplinära åtgärder, uppsägning och/eller polisanmälan. Bolagets antikorruptionsarbete vilar på Eastnines uppförandekod för anställda och leverantörer samt Bolagets Anti-Corruption Policy. Minst en gång per år genomförs en utbildning av antikorruptionspolicyn för samtliga anställda, och policyn uppdateras årligen av styrelsen för att säkerställa dess relevans och efterlevnad. Efterlevnaden av policyer och riktlinjer följs upp kontinuerligt, och eventuella behov av ytterligare åtgärder identifieras genom regelbun- den utvärdering och personalutbildning. Under 2024 anmäldes inga misstankar eller incidenter kopplade till korruption. 3-2 Lista på väsentliga frågor Eastnines väsentliga frågor GRI Standards Framtidssäkra fastigheter Energiprestanda och förnybar energi Energi Effektiv och cirkulär resurs användning Energi, vatten, avfall Begränsning av klimtarelaterade fysiska risker – Hållbarhetscertifiering av byggnader – Hållbar investering EU-taxonomiförenlig verksamhet – Minskad klimatpåverkan Utsläpp Toppranking i GRESB – Maximiera grön finansiering – Ansvarsfull verksamhet Hög affärsetik och transparens Antikorruption Hög kundnöjdhet Kundernas hälsa och säkerhet Värdefulla partnerskap för hållbart samhälle – Medarbetarnas hälsa och välbefinnande Sjukfrånvaro, kompetens- utveckling för anställda Jämställdhet och mångfald Mångfald och lika möjlig heter Hållbara leverantörskedjor Leverantörsutvärdering avseende påverkan på miljö samt sociala kriterier Väsentliga frågor Hållbarhetsupplysningar Eastnine Årsredovisning 2024 118 Övrig information Ladda ner pdf för utskrift Eastnines fokus 3 Hållbarhet ur flera perspektiv 16 Vår verksamhet 28 Finansiell information och styrning 50 Övrig information 110 Aktien och aktieägarna 111 Hållbarhetsupplysningar 114 GRI-noter 114 GRI-index 124 TCFD-rapport 126 EU-taxonomin 128 Definitioner 130 Övrigt 132 Energi 3-3 Styrning av väsentliga frågor 302-1 Energianvändning inom organisationen 302-3 Energiintensitet Energieffektivitet och förnybar energi är centrala frågor för Eastnine. Fastighets- och byggsektorn står för cirka 30 procent av den globala energianvändningen och är en betydande källa till koldioxidutsläpp. Att minska energiförbrukningen handlar därför inte bara om kostnads- besparingar utan är också en avgörande del av arbetet för att minska utsläppen och skapa en mer hållbar fastighetssektor. Energiredovisningen för 2024, som omfattar samtliga fastigheter i Eastnines portfölj, exklusive årets två förvärv Nowy Rynek E och Warsaw Unit, inkluderar el, fjärrvärme samt eventuell användning av naturgas eller andra bränslen för lokal uppvärmning. Förbrukningen rapporteras på två nivåer: för hela förvaltningsportföljen och separat för direktförvaltade fastigheter. I de direktförvaltade fastigheterna delas elförbrukningen upp i fastighetsel och verksamhetsel, där det senare avser hyresgästernas elanvändning. Förbrukningsdata för kyla kan inte särskiljas från el- och uppvärmningsförbrukning och rappor- teras därför inte separat. Energiprestanda beräknas som den totala energiförbrukningen, inklusive el, värme, kyla och bränsleanvändning, dividerat med bruttoarea (GFA) i kvm. I fastigheter som inte direktförvaltas är det i dagsläget tekniskt omöjligt att mäta verksamhetsel, vilket innebär att något energi- prestandamått för hela portföljen inte kan tas fram. Dessa fastigheter exkluderas även från normalårskorrigeringar. Eastnines energieffektiviseringsarbete drivs i linje med de strategiska målen. Ett av huvudmålen har varit att minska energiförbrukningen per kvm i direktförvaltade fastigheter med 25 procent mellan 2019 och 2025, motsvarande cirka 100 kWh per kvm exklusive verksam- hetsel. Detta mål har redan uppnåtts, då energiförbrukningen vid utgången av 2024 uppgick till 96 kWh per kvm. Under 2025 kommer nya mål att fastställas för perioden 2025–2030. Det primära verktyget för att nå våra energimål är ett systematiskt arbete med hållbarhetscertifieringar. Vi strävar efter att certifiera byggnader enligt minst LEED Gold eller BREEAM Excellent. För större nybyggnadsprojekt är det interna målet att uppnå en energiintensitet på cirka 50 kWh per kvm. För att säkerställa att certifierings arbetet fokuserar på energieffektivisering ska 80 procent av de möjliga poängen inom energikategorin uppnås inom samtliga certifierings- ramverk. Under 2023 implementerade Eastnine ett nytt internt energi- mätnings- och analyssystem, tillsammans med uppdaterade uppföljnings rutiner på olika organisatoriska nivåer, vilket möjliggjorde högre optimering av energidrift. Detta arbete har fortsatt under 2024. Investeringar i energioptimering har omfattat uppdateringar av BMS-system i flera fastigheter, en ökad övergång till automati- serad drift, uppgraderingar av ventilations- och kylsystem, installa- tion av solpaneler, byte till LED-belysning vid ombyggnationer och hyresgäst anpassningar samt fortsatt installation av UV-fönsterfilter i fler fastigheter i Vilnius. UV-filtren bidrar till ett förbättrat inom- husklimat och minskat kylbehov i gemensamma utrymmen med hög solinstrålning. Den normaliserade energiförbrukningen per kvm minskade med 10 procent, inklusive verksamhetsel, och med 12 procent exklusive verksamhetsel i direktförvaltade fastigheter. Andelen förnybar energi ökade till 81 procent, från tidigare 78 procent, vilket främst beror på en minskad andel fjärrvärme i den totala energiförbrukningen. All inköpt el, inklusive hyresgästel, är förnybar. Andelen förnybara bränslen i fjärrvärmesystemen uppskattas till 68 procent i Litauen, 50 procent i Lettland och 12 procent i Polen. Sedan 2021 har andelen förnybart i fjärrvärmeproduktionen mätts för att beräkna den totala andelen förnybar energi i Eastnines fastighetsbestånd. Energiförbrukning totalt¹, MWh 2024 2023 Förändring, % El 19 324 18 969 2 Fjärrvärme 10 626 11 412 -7 Naturgas 631 815 -23 Totalt 30 581 31 196 -2 Andel förnybar energi, % 81 78 +3 %-enhet ¹ Total energianvändning inklusive hyresgästernas verksamhetsel. Absolut förbrukning Normaliserad förbrukning Energiprestanda, kWh/kvm Förändring Förändring 2024 2023 % 2024 2023 % Direktförvaltade fastigheter¹ Total energiförbrukning² 124 136 -8 131 145 -10 – varav fastighetsenergi 89 99 -10 96 109 -12 Samtliga fastigheter Total energiförbrukning² 130 132 -2 N/A N/A N/A ¹ S7-fastigheter inkluderas ej. ² Total energiförbrukning avser alla energislag i fastigheten inklusive elanvändning av hyresgäster. Hållbarhetsupplysningar Övrig information Eastnine Årsredovisning 2024 119 Ladda ner pdf för utskrift Eastnines fokus 3 Hållbarhet ur flera perspektiv 16 Vår verksamhet 28 Finansiell information och styrning 50 Övrig information 110 Aktien och aktieägarna 111 Hållbarhetsupplysningar 114 GRI-noter 114 GRI-index 124 TCFD-rapport 126 EU-taxonomin 128 Definitioner 130 Övrigt 132 Vatten 3-3 Styrning av väsentliga frågor 303-5 Total vattenanvändning Vattenanvändning är en central fråga både ur miljö- och kostnads- perspektiv. Effektiv vattenhantering är dessutom avgörande för att uppnå höga betyg vid miljöcertifiering av byggnader. Som fastighets- ägare har Eastnine möjlighet att påverka vattenförbrukningen genom att optimera tekniska system och installationer. Vattenredovisningen för 2024 omfattar hela fastighetsportföljen, exklusive årets två förvärv Nowy Rynek E och Warsaw Unit, och är uppdelad i två kategorier: direktförvaltade fastigheter och samtliga fastigheter. Vattenanvändningen följs upp i enlighet med Bolagets fastställda mål, policyn för ny- och ombyggnation samt de krav som ställs vid miljöcertifiering. Förvaltningsorganisationen i respektive land ansvarar för att ny- och ombyggnationer utrustas med vattenbespa- rande lösningar, såsom snålspolande toaletter och blandare. Målet har varit att minska vattenförbrukningen per kvm med i genomsnitt minst 2 procent per år, beräknat över en femårs period. Redovisningen baseras på faktisk förbrukning utan normalisering. Under 2024 uppgick den totala vattenförbrukningen i direktförvaltade fastigheter till 47 225 kubikmeter (50 881), motsvarande en vatten- intensitet på 263 liter per kvm, jämfört med 284 liter per kvm 2023 – en minskning med 7 procent. I de icke-direktförvaltade fastigheterna, som utgörs av S7- byggnaderna i Vilnius, ökade vattenförbrukningen däremot med cirka 20 procent, sannolikt till följd av ökad kontorsnärvaro i linje med ”return-to-office”-trenden. Denna ökning påverkade det totala utfallet negativt, vilket resulterade i en ökning av vattenförbrukningen för samtliga fastigheter med 2 procent. På fem års sikt har vattenförbrukningen i direktförvaltade fastigheter minskat med 3 procent i snitt per år, medan den totala förbrukningen för hela fastighetsportföljen har förblivit oförändrad. Det är dock värt att notera att jämfört med 2019, dvs. året innan covid-pandemin, har den genomsnittliga vattenförbrukningen minskat med cirka 40 procent. Med hänsyn till den höga vatteneffektivitet som redan har uppnåtts sänks målsättningen från och med i år till 1 procents årlig minskning. Utsläpp 3-3 Styrning av väsentliga frågor 305-1 Direkta utsläpp av växthusgaser (Scope 1) 305-2 Indirekta utsläpp av växthusgaser (Scope 2) 305-3 Övriga indirekta utsläpp av växthusgaser (Scope 3) Byggnader står för cirka en tredjedel av de globala utsläppen, som uppstår under hela deras livscykel – från byggnation och daglig drift till slutlig rivning. Att hantera klimatpåverkan i samtliga faser är en central fråga för fastighetsägare, då omställningen till en koldioxidsnål ekonomi innebär både risker och möjligheter. Mot denna bakgrund är klimatarbetet prioriterat inom Eastnine. Bolaget strävar efter att uppnå klimatneutral fastighetsförvaltning senast 2030 och att minska utsläppen i hela sin värdekedja. Arbetet styrs av Bolagets miljöpolicy, riktlinjer för drift och förvaltning samt policyer för renovering och ombyggnation, i linje med relevanta certifierings ramverk. Eastnine redovisar både direkta och indirekta utsläpp enligt Green house Gas (GHG) Protocol och tillämpar ”operational control approach”, vilket innebär att utsläpp från samtliga fastigheter som funnits med i portföljen under hela kalenderåret januari-december inkluderas i Scope 1 och Scope 2. Från och med 2024 inkluderas även utsläpp från köpt energi, inklu- sive el och uppvärmning, för S7-fastigheterna i Scope 2. Tidigare har dessa fastigheter exkluderats, men en ny bedömning har fastställt att S7 ska inkluderas i Scope 2, eftersom Eastnine ansvarar för energiför- sörjningen till byggnaderna, trots begränsad operativ kontroll i övrigt. Klimatpåverkan från egen verksamhet (Scope 1) Eastnines primära direkta klimatpåverkan inom denna kategori kommer främst från läckage av köldmedia från ventilations- och kylinstallationer. Utsläppen antas motsvara den mängd köldmedia som fylls på under året. Eftersom dessa påfyllningar är relativt sällsynta och ojämnt för- delade över åren kan utsläppsmängderna variera avsevärt. Ytterligare klimatpåverkan inom Scope 1 kommer från förbränning av naturgas för uppvärmning. Det avser dels fastigheten Valdemara Centrs i Riga, där naturgas har fasats ut och ersatts med fjärrvärme i slutet av 2024, och dels fastigheten Alojas Kvartals som ligger i anslut- ning till fastigheten Alojas Biroji i Riga. Samtliga beräkningar inom Scope 1 utförs automatiskt i GHG-beräkningsverktyget från Position Green. Klimatpåverkan från inköpt energi (Scope 2) Eastnines energiförbrukning består av inköpt elektricitet och fjärr- värme för fastigheterna. Klimatpåverkan inom Scope 2 härrör främst från fjärrvärme, då all inköpt el är förnybar – ett krav inom bolaget. Koldioxidinnehållet i fjärrvärmeproduktionen varierar mellan våra marknader. I de baltiska länderna pågår en övergång till 100 procent biomassa senast 2030, jämfört med nuvarande nivåer på 60–70 procent. I Polen är andelen förnybar energi fortfarande låg, omkring 10–15 procent, och det saknas en tydlig strategi för att fasa ut fossila Total förbrukning, kbm Förbrukning, liter/kvm Vatten 2024 2023 Förändring, % 2024 2023 Förändring, % Direktförvaltade fastigheter 47 225 50 881 -7 263 284 -7 Samtliga fastigheter 73 550 72 319 2 312 307 2 Femårsöversikt Vattenförbrukning, liter/kvm 2024 2023 2022 2021 2020 Direktförvaltade fastigheter 263 284 260 229 304 Samtliga fastigheter 312 307 268 214 310 Hållbarhetsupplysningar Eastnine Årsredovisning 2024 120 Övrig information Ladda ner pdf för utskrift Eastnines fokus 3 Hållbarhet ur flera perspektiv 16 Vår verksamhet 28 Finansiell information och styrning 50 Övrig information 110 Aktien och aktieägarna 111 Hållbarhetsupplysningar 114 GRI-noter 114 GRI-index 124 TCFD-rapport 126 EU-taxonomin 128 Definitioner 130 Övrigt 132 Total förbrukning, kbm Förbrukning, liter/kvm Vatten 2024 2023 Förändring, % 2024 2023 Förändring, % Direktförvaltade fastigheter 47 225 50 881 -7 263 284 -7 Samtliga fastigheter 73 550 72 319 2 312 307 2 Växthusgasutsläpp, ton CO₂e Utsläpp Utsläppskälla 2024 2023 Kommentar Scope 1 Totalt 394 484 Köldmedialäckage 266 335 Variationen i köldmedierläckage mellan åren beror på att påfyllning sker oregelbundet och påverkas av antal fastigheter som varit i behov av påfyllning under respektive period. Naturgas 128 149 Naturgas användes för uppvärmning av Valdemara Centrs och Alojas Kvartāls i Riga, men en teknisk uppgradering 2024 möjliggjorde Valdemara Centrs övergång till fjärrvärme, vilket väntas minska naturgasanvändningen avsevärt. Scope 2 Totalt 1 831 3 585 Fjärrvärme 1 831 3 585 Utsläppen minskade med 49 % tack vare lägre emissionsfaktorer (-42 % i Litauen, -38 % i Polen) och 21 % lägre värmeförbrukning i Nowy Rynek D, där utsläppen totalt minskade med 51 %. 2023 justerat för energiförbrukning i icke-direkt förvaltade fastigheter, tidigare redovisat under Scope 3. Elektricitet 0 0 Scope 2-utsläpp enligt location-based-metoden: 4 305 ton 2024 (6 007 ton 2023), beräknat automatiskt i ett GHG-beräkningsverktyg baserat på Scope 2-data. Scope 3 Totalt 2 541 2 468 Lokalanpassningar 525 110 Average-data-based-metoden används, med livscykelanalyser för projekt över 100 000 EUR. Övriga uppskattningar baseras på beräknade projekt i förhållande till investerat belopp. Ökningen beror på fler hyresgästanpassningsprojekt. Energi-/bränslerelaterade utsläpp 1 315 1 608 Indirekta energi- och bränslerelaterade utsläpp (baserat på Scope 1 och 2). 2023 justerat för jämförbarhet. Tjänsteresor 22 21 Innefattar flygresor, taxi och hotellövernattningar vid affärsresor. Baserat på faktisk data och schablonestimat. Avfallshantering 324 330 Indirekta utsläpp från hyresgästsavfall, beräknat med schabloner utifrån redovisade mängder. 2023 justerat för jämförbarhet. Inköp av varor och tjänster 355 399 2023 har justerats för jämförbarhet baserat på spend-based-faktorer i Position Green GHG-beräkningsverktyget. Totalt (Scope 1, 2 & 3) 4 766 6 537 Totalt (Scope 1 & 2) 2 225 4 069 Utsläppsintensitet (Scope 1 & 2) kgCO₂e/kvm 9 17 bränslen helt. Därför fokuserar vi särskilt på att minska fjärrvärme- användningen i våra polska fastigheter genom energieffektivisering och optimerade uppvärmningslösningar. Under året har vi genomfört flera åtgärder, inklusive tekniska instal- lationer och driftsanpassningar, för att sänka fjärrvärmeförbrukningen i fastigheten Nowy Rrynek D i Poznan. Dessa insatser har lett till en 21-procentig minskning i absoluta termer och en nästan 27-procentig minskning på normaliserad basis, motsvarande 358 ton CO₂ enligt 2024 års emissions faktorer. Klimatpåverkan från indirekta utsläpp i värdekedja (Scope 3) De Scope 3-utsläpp som ingår i årets redovisning omfattar lokalan- passningar, inköp av varor och tjänster, energirelaterade utsläpp samt avfallshantering och tjänsteresor. Energiförbrukning från hyresgäster, som tidigare redovisades under Scope 3, ingår nu i Scope 2, vilket inne- bär en förändring i redovisningen jämfört med tidigare år. Utsläppsberäkningar för ombyggnationer och lokalanpassningar baseras på LCA-beräkningar för samtliga ombyggnationsprojekt över 100 000 EUR, samt för utvalda mindre projekt där schablonmetoder inte är tillämpbara. Under 2024 har 32 procent av de totala utgifterna för renovering och ombyggnation beräknats med denna metod, medan schablonfaktorer baserade på tidigare projekt har applicerats på det resterande beloppet. Dessa beräkningar är de enda Scope 3-poster som har räknats ut manuellt. Samtliga övriga utsläppsposter inom Scope 3 – inklusive inköp av varor och tjänster, energirelaterade utsläpp, avfallshantering och tjänsteresor – har beräknats automatiskt i GHG-verktyget inom Position Green. Se tabell Växthusgasutsläpp för en mer detaljerad redogörelse av Eastnines utsläpp. Hållbarhetsupplysningar Övrig information Eastnine Årsredovisning 2024 121 Ladda ner pdf för utskrift Eastnines fokus 3 Hållbarhet ur flera perspektiv 16 Vår verksamhet 28 Finansiell information och styrning 50 Övrig information 110 Aktien och aktieägarna 111 Hållbarhetsupplysningar 114 GRI-noter 114 GRI-index 124 TCFD-rapport 126 EU-taxonomin 128 Definitioner 130 Övrigt 132 Avfall 3-3 Styrning av väsentliga frågor 306-3 Genererat avfall Fastighetssektorn genererar stora mängder avfall, särskilt från ny- och ombyggnadsprojekt, där en betydande andel går till deponi eller förbränning. Avfallshantering är därför en central del av Eastnines miljöarbete, då deponering inte bara medför miljökostnader utan även bidrar till koldioxidutsläpp. För närvarande redovisas endast avfall från hyresgästers verksamheter, eftersom det saknas en systematisk insam- ling av data för ombyggnationsprojekt och hyresgästanpassningar. Målsättningen är att öka återvinningsgraden och minska andelen avfall som går till deponi eller förbränning, vilket kräver förbättrad datainsamling och tekniska lösningar. Beräkning av återvunnet avfall bygger på en kombination av faktiska mätningar och schablonberäkningar från avfallsentreprenörer. Faktisk mätning genomförs i ett urval av fastigheterna (3Bures-1,2 och 3 samt Vertas-1 och 2), medan schablondata används för övriga fastigheter. Under 2024 uppgick hyresgästavfallet i direktförvaltade fastigheter till 778 ton (776), motsvarande 4,3 kg/kvm både år 2024 och 2023. Andelen avfall till materialåtervinning ökade marginellt till 44 procent (43). För samtliga fastigheter uppgick den totala avfallsmängden till 1025 ton (1 029), motsvarande 4,3 kg/kvm (4,4 kg/kvm). Återvinnings- graden låg kvar på 40 procent. I nuläget redovisas inte avfall från ny- och ombyggnadsprojekt. Leverantörsutvärdering – miljö och socialt 3-3 Styrning av väsentliga frågor 308-1 Nya leverantörer som utvärderats utifrån miljömässiga kriterier 414-1 Nya leverantörer som utvärderats utifrån sociala kriterier Eftersom en stor del av den miljömässiga och sociala påverkan upp- står i leverantörsledet är det viktigt att Eastnine noggrant utvärderar både nya och befintliga leverantörer utifrån dessa kriterier. Arbetet styrs av Uppförandekoden för leverantörer, där Eastnine ställer krav på att leverantörerna följer samma standarder för regelefterlevnad, mänskliga rättigheter och arbetsvillkor som gäller internt. För att öka transparensen och säkerställa efterlevnad av upp- förandekoden har Eastnine implementerat ett webbaserat utvärde- ringssystem. Systemet bygger på ett omfattande frågeformulär och möjliggör en strukturerad bedömning av leverantörer utifrån miljö- och sociala aspekter. Utvärderingen omfattar samtliga strategiska leverantörer, det vill säga aktörer inom bygg, design, fastighetsunder- håll, drift och konsulttjänster. Eventuella risker och avvikelser som identifieras hanteras genom en dialog med leverantörerna. Genom att tydliggöra vikten av denna process för fortsatt samarbete och aktivt engagera leverantörer i dialogen, bidrar Eastnine till att stärka medvetenheten och driva hållbarhetsarbetet framåt på sina marknader. Utvärderingar genomförs löpande för nya leverantörer och vart tredje år för befintliga leverantörer. Samtliga strategiska leverantörer har bedömts genom det webbaserade verktyget. Kompetensutveckling för anställda 3-3 Styrning av väsentliga frågor 404-3 Andel anställda som får regelbunden utvärdering gällande prestation och karriärutveckling Att behålla kompetenta och engagerade medarbetare är avgörande för Eastnines utveckling och förmåga att uppnå verksamhetens mål. Eastnine strävar efter att vara en attraktiv arbetsgivare och arbetar långsiktigt för att stärka engagemang och medarbetarnöjdhet. Karriär- och kompetensutveckling är en central faktor för både engagemang och trivsel, vilket framgår av de årliga medarbetarunder- sökningarna via Great Place to Work. För att stödja medarbetarnas utveckling genomförs årliga medarbetarsamtal, där utbildningsmål och karriärstödjande insatser diskuteras och planeras. Under 2024 har samtliga anställda genomgått en utvärdering av prestation och karriärutveckling, som en del av Eastnines arbete för att främja individuell utveckling och långsiktig kompetensförsörjning. Totalt, ton Kg/kvm Andel avfall till återvinning, % Avfall 2024 2023 Förändring, % 2024 2023 Förändring, % 2023 2023 Direktförvaltade fastigheter 778 776 0,3 4,3 4,3 0,3 44 43 Samtliga fastigheter 1 025 1 029 -0,4 4,3 4,4 -0,4 40 40 Hållbarhetsupplysningar Eastnine Årsredovisning 2024 122 Övrig information Ladda ner pdf för utskrift Eastnines fokus 3 Hållbarhet ur flera perspektiv 16 Vår verksamhet 28 Finansiell information och styrning 50 Övrig information 110 Aktien och aktieägarna 111 Hållbarhetsupplysningar 114 GRI-noter 114 GRI-index 124 TCFD-rapport 126 EU-taxonomin 128 Definitioner 130 Övrigt 132 Mångfald och jämställdhet 3-3 Styrning av väsentliga frågor 405-1 Sammansättning av styrelse, ledning och övriga medarbetare utifrån ålder och kön 406-1 Antal fall av diskriminering och hantering av dessa Eastnine strävar efter att vara en inkluderande arbetsgivare som främjar mångfald och öppenhet, både i uppförande och identitet. Arbetet styrs av en mångfalds- och likabehandlingspolicy, där mång- fald ses som en konkurrensfördel och en viktig resurs för innovation och affärsutveckling. Bolaget värdesätter olika perspektiv, bakgrunder och kompetenser som bidrar till en dynamisk och hållbar organisation. Eastnine har nolltolerans mot diskriminering, fördomar och sär- behandling. Alla anställda ska ha lika möjligheter till avancemang, utbildning och utveckling, oavsett könsidentitet, sexuell läggning, etnicitet, funktionsnedsättning, religiös tro eller ålder. Frågor om diskriminering och likabehandling inkluderas i den årliga medarbetar- undersökningen och besvaras anonymt. Under 2024 rapporterades inga fall av diskriminering. För att säkerställa en jämställd och inkluderande arbetsplats genomför styrelsen årligen en DEI-genomgång baserad på resultaten från Great Place to Work-medarbetarundersökningen. Analysen om - fattar jämförelser mellan män och kvinnor samt olika åldersgrupper för att identifiera eventuella skillnader i upplevelsen av arbetsmiljö och inkludering. Eastnine eftersträvar en jämn könsfördelning i både styrelse och ledning för att säkerställa en bred kompetensbas och ett mång- sidigt beslutsfattande. Styrelsen bestod vid utgången av 2024 av fyra kvinnor och två män, med en kvinnlig styrelseordförande. Bolags- ledningen har under 2024 haft en jämn könsfördelning, där CEO är man och CFO är kvinna. Eastnines jämställdhetsarbete uppmärksammas regelbundet i Stiftelsen Allbrights gröna lista över svenska börsbolag. Kundernas hälsa och säkerhet 3-3 Styrning av väsentliga frågor 416-2 Incidenter av bristande efterlevnad av regler gällande hälsa och säkerhet för produkter och tjänster Eastnine har en tydlig ambition att leverera högsta möjliga service- nivå till sina hyresgäster, med ett starkt fokus på hälsa och välbefin- nande i fastigheterna. Bolagets arbete inom detta område styrs av certifieringskrav inom hälsorelaterade ramverk samt en övergripande engagemangspolicy för hyresgäster, som omfattar riktlinjer för inomhusklimat, fysisk aktivitet och säkerhet. Policyn är inspirerad av certifieringsramverket WELL, som syftar till att förbättra hälsa och välbefinnande för de som vistas i byggnaderna. Samtliga fastigheter i Polen – Nowy Ryndek D, Nowy Ryndek E och Warsaw Unit – är certi fierade enligt WELL, en övergripande certifiering som förnyas vart tredje år, samt WELL Health and Safety Rating, som förnyas årligen. För att ytterligare stärka hälsa och välbefinnande genomförs regelbundna aktiviteter och event med fokus på hälsa, såsom stegtävlingar, och designelement som uppmuntrar till fysisk aktivitet integreras i byggnadernas utformning. Under 2024 har inga incidenter av bristande efterlevnad eller avvikel- ser gällande hälso- och säkerhetsaspekter i byggnaderna rapporterats. Rutinmässiga klagomål från hyresgäster avseende inomhusmiljön hanteras systematiskt av förvaltningsorganisationerna på landsnivå, där ärenden granskas, utreds och åtgärdas löpande med uppföljning och rapportering till ledningen. År 2024 2023 STYRELSE Kvinnor under 30 – – 30–50 – 1 över 50 4 2 Män under 30 – – 30–50 – – över 50 2 3 LEDNING Kvinnor under 30 – – 30–50 – – över 50 1 1 Män under 30 – – 30–50 – 1 över 50 1 – ÖVRIGA ANSTÄLLDA Kvinnor under 30 1 1 30–50 8 10 över 50 2 1 Män under 30 – – 30–50 8 7 över 50 1 1 Totalt 28 28 Hållbarhetsupplysningar Övrig information Eastnine Årsredovisning 2024 123 Ladda ner pdf för utskrift Eastnines fokus 3 Hållbarhet ur flera perspektiv 16 Vår verksamhet 28 Finansiell information och styrning 50 Övrig information 110 Aktien och aktieägarna 111 Hållbarhetsupplysningar 114 GRI-noter 114 GRI-index 124 TCFD-rapport 126 EU-taxonomin 128 Definitioner 130 Övrigt 132 GRI-index GRI- standard Beskrivning FN Global Compacts principer Sid Kommentar Organisationen och redovisningsprinciper 2-1 Information om organisationen 3-5 2-2 Enheter som omfattas av hållbarhetsredovisningen Fastighetsverksamhet i Litauen, Lettland och Polen. 2-3 Redovisningsperiod, frekvens och kontaktperson 114 2-4 Förändringar i tidigare rapporterade upplysningar I de fall där tidigare rapporterade upplysningar korrigerats finns fotnoter eller kommentarer i anslutning till rapporterade upplysningar. 2-5 Externt bestyrkande Ej externt bestyrkt. Energi-, vatten- och avfallsdata verifierad av tredje part. Scope 3 beräkningar framtagna med hjälp av tredje part. Aktiviteter och anställda 2-6 Aktiviteter, värdekedja och andra affärsförbindelser 12–15 2-7 Medarbetare 3, 6 114 2-8 Medarbetare som inte är anställda 3, 6 114 Styrning 2-9 Sammansättning och struktur för styrning 103–106 2-10 Nominering och val av högsta styrande organ 104 2-11 Ordförande för högsta styrande organ 102, 104 2-12 Högsta styrande organets roll i arbetet med översyn och hantering av påverkan 105 2-13 Delegering av beslutsfattande för att hantera påverkan 105 2-14 Högsta styrande organets roll i relation till hållbarhetsredovisningen 105 2-15 Intressekonflikter 108, 112 GRI- standard Beskrivning FN Global Compacts principer Sid Kommentar 2-16 Kommunikation av kritiska frågeställningar 105 2-17 Den samlade kunskapen hos det högsta styrande organet 104, 108 2-18 Utvärdering av det högsta styrande organets arbete 105 2-19 Ersättningspolicy 106 2-20 Process för att fastställa ersättningar 106 2-21 Årlig total ersättning 115 Strategi, policyer och praxis 2-22 Uttalande om strategi för hållbar utveckling 8, 114 2-23 Värderingar, principer, standarder och normer gällande uppförande 10 116–117 2-24 Förankring av värderingar, principer, standarder och normer gällande uppförande 116–117 2-25 Processer för att avhjälpa negativ påverkan 7 116–117 2-26 Mekanismer för rådgivning och rapportering av angelägenheter för organisationen 116–117 2-27 Efterlevnad av lagar och förordningar 116–117 2-28 Medlemskap i organisationer UN Global Compact, Green Building Council Lithuania, GRESB, Proptech Association Lithuania Intressentengagemang 2-29 Metod för intressentengagemang 117 2-30 Kollektivavtal Samtliga medarbetare var tjänstemän. Ingen medarbetare omfattades av kollektivavtal. Hållbarhetsupplysningar Eastnine Årsredovisning 2024 124 Övrig information Ladda ner pdf för utskrift Eastnines fokus 3 Hållbarhet ur flera perspektiv 16 Vår verksamhet 28 Finansiell information och styrning 50 Övrig information 110 Aktien och aktieägarna 111 Hållbarhetsupplysningar 114 GRI-noter 114 GRI-index 124 TCFD-rapport 126 EU-taxonomin 128 Definitioner 130 Övrigt 132 Väsentlig fråga Indikator FN Global Compacts principer FN:s globala mål Sid Kommentar Väsentliga frågor 3-1 Process för att fastställa väsentliga frågor 118 3-2 Lista på väsentliga frågor 118 Ekonomi Antikorruption 3-3 Styrning av väsentliga frågor 118 205-2 Kommunikation kring, och utbildning i, policyer och rutiner för antikorruption 10 14, 17, 26, 64, 118 205-3 Bekräftade fall av korruption och vidtagna åtgärder 10 118 Miljö Energi 3-3 Styrning av väsentliga frågor 24, 119 302-1 Energianvändning inom organisationen 6, 9 7 24, 119 302-3 Energiintensitet 6, 9 24, 119 Vatten 3-3 Styrning av väsentliga frågor 24, 120 303-5 Total vattenanvändning 7, 8, 9 11, 12 24, 120 Utsläpp 3-3 Styrning av väsentliga frågor 25, 120–121 305-1 Direkta utsläpp av växthusgaser (Scope 1) 7, 8, 9 11, 12 25, 120–121 305-2 Indirekta utsläpp av växthusgaser från energiförbrukning (Scope 2) 7, 8, 9 25, 120–121 305-3 Övriga indirekta utsläpp av växthusgaser 7, 8, 9 25, 120-121 Avfall 3-3 Styrning av väsentliga frågor 25, 122 306-3 Genererat avfall 11, 12 25, 122 Väsentlig fråga Indikator FN Global Compacts principer FN:s globala mål Sid Kommentar Leverantörs- bedömningar avseende miljö 3-3 308-1 Styrning av väsentliga frågor 27, 122 Nya leverantörer som utvärderats utifrån miljö mässiga kriterier 12 27, 122 Socialt Kompetens- utveckling 3-3 Styrning av väsentliga frågor 122 404-3 Andel anställda som får regelbundna utvecklings- samtal 6 122 Mångfald och jämställdhet 3-3 Styrning av väsentliga frågor 26, 122 405-1 Mångfald i styrelse, ledning och bland anställda 1, 2, 4, 6 26, 122 Icke- diskriminering 3-3 Styrning av väsentliga frågor 1, 2, 4, 6 26, 122 406-1 Antal fall av diskriminering och hantering av dessa 26, 122 Leverantörs- utvärdering - socialt 3-3 Styrning av väsentliga frågor 27, 122 414-1 Nya leverantörer som utvärderats utifrån sociala kriterier 27, 122 Kundernas hälsa och säkerhet 3-3 Styrning av väsentliga frågor 26, 123 416-2 Incidenter av bristande efterlevnad av regler gällande hälsa och säkerhet för produkter och tjänster 11 26, 123 Väsentliga frågor Hållbarhetsupplysningar Övrig information Eastnine Årsredovisning 2024 125 Ladda ner pdf för utskrift Eastnines fokus 3 Hållbarhet ur flera perspektiv 16 Vår verksamhet 28 Finansiell information och styrning 50 Övrig information 110 Aktien och aktieägarna 111 Hållbarhetsupplysningar 114 GRI-noter 114 GRI-index 124 TCFD-rapport 126 EU-taxonomin 128 Definitioner 130 Övrigt 132 TCFD-rapport Denna rapport ger fördjupad information om hur Eastnine hanterar klimat- relaterade risker och möjligheter i enlighet med rekommendationerna från Task Force on Climate-related Financial Disclosures (TCFD). Bygg- och fastighetssektorn står för cirka en tredjedel av världens energiförbrukning och växthusgasutsläpp, vilket gör fastighetsbolag särskilt utsatta för klimatrelaterade risker. För att hantera de utma- ningar som följer av övergången till en koldioxidsnål ekonomi krävs en djup förståelse för dessa risker och hur de kan undvikas eller mildras. Samtidigt innebär den gröna omställningen nya möjligheter – såsom konkurrensfördelar och långsiktiga vinster – för aktörer som är villiga att driva förändringen och agera proaktivt. Denna insikt ligger till grund för Eastnines syn på klimatrelaterade risker samt möjligheter och återspeglas i Bolagets hållbarhetsarbete. Styrning Eastnine arbetar systematiskt med strategier för att minska både klimatavtrycket och klimatrelaterade risker. Dessa risker ingår i styrel- sens och ledningens riskbedömningsarbete, där analyser uppdateras löpande och åtgärder utvärderas utifrån relevans och effektivitet. Bolaget bedömer kontinuerligt riskerna i den befintliga fastighets- portföljen och genomför alltid en miljöriskbedömning som en del av due diligence-processen vid förvärv. Styrning Strategi Riskhantering Indikatorer och mål a) Styrelsens översyn av klimatrelaterade risker och möjligheter. s. 105 a) Beskrivning av klimatrelaterade risker och möjligheter som Eastnine har identifierat. s. 24–27, 60, 63-64 a) Beskrivning av processen för att identifiera och bedöma klimat- relaterade risker. s. 127 a) Indikatorer för att mäta och styra klimatrelaterade risker och möjligheter. s. 24–27 b) Ledningens roll avseende bedömning och hantering av klimat- relaterade risker och möjligheter. s. 8, 14, 17, 105 b) Beskrivning av hur verksamhet, strategi och finansiell planering har påverkats. s. 24–27 b) Beskrivning av processer för att hantera klimatrelaterade risker. s. 64, 127 b) Rapportering av Scope 1, 2 och 3 enligt Greenhouse Gas Protocol. s. 120–121 c) Beskrivning av organisationens strategiska motståndskraft och påverkan av olika klimatrelaterade risker och möjligheter. s. 127 c) Beskrivning av hur processerna är integrerade i organisationens över- gripande riskhantering. s. 24–27, 60, 127 c) Beskrivning av mål som används för att hantera klimatrelaterade risker och möjligheter samt utfall på dessa mål. s. 24–27 Förvaltning Inkluderade ledningssystem: • Byggnadscertifiering för att säkerställa hållbarhets standarder. • Övervakning av energianvändning för att optimera drift och minska utsläpp. • Övervakning av vattenanvändning för resurseffektivitet och minskad förbrukning. • Hyresgästengagemang genom dialog och hållbarhets initiativ. • Gröna hyresavtal som främjar energieffektivitet och miljövänliga åtgärder. • Indikatorer och nyckeltal för att mäta och följa upp miljö- och prestandamål. ESG-granskning vid förvärv inkluderar: • Analys av miljöprestanda utifrån energi- använd ning, utsläpp och certifieringsbetyg. • Beräkning av optimeringskostnader för att nå önskad prestandanivå. • Klimatriskanalys med fokus på fastighetens geografiska exponering och sårbarhet. • Genomgång av EU-taxonomins efterlevnad för att säkerställa regulatorisk efterlevnad. Förvärv Hållbarhetsupplysningar Eastnine Årsredovisning 2024 126 Övrig information Ladda ner pdf för utskrift Eastnines fokus 3 Hållbarhet ur flera perspektiv 16 Vår verksamhet 28 Finansiell information och styrning 50 Övrig information 110 Aktien och aktieägarna 111 Hållbarhetsupplysningar 114 GRI-noter 114 GRI-index 124 TCFD-rapport 126 EU-taxonomin 128 Definitioner 130 Övrigt 132 Omställningsrisker Omställningsrisker uppstår i takt med den globala övergången till en koldioxidsnål ekonomi. Detta skifte driver förändringar i policyer, investeringar, affärsstrategier och kundpreferenser, med en ökad efter- frågan på lösningar som minskar miljöpåverkan. För fastighetssektorn innebär omställningen sannolikt striktare krav på byggnaders klimatprestanda och en förändrad värdering av gröna respektive icke-gröna tillgångar. De omställningsrisker som bedöms vara mest relevanta för vår verksamhet beskrivs mer ingående på s. 63. Fysiska klimatrisker Fysiska klimatrisker avser risker kopplade till den globala uppvärm- ningen och dess påverkan på fastigheters drift och underhåll, såsom högre temperaturer och en ökad sannolikhet för extrema väder- händelser. Dessa risker omfattar både risker relaterade till byggnadens geografiska läge och risker kopplade till byggnadens specifika förut- sättningar, drift och underhåll. För att bedöma klimatrelaterade risker vid förvärv genomför Eastnine klimatriskanalyser för samtliga nyförvärvade byggnader. Sedan ett par år tillbaka har analyser även utförts i enlighet med EU-taxonomins krav. En sammanställning av de mest akuta riskerna visas i diagrammen till höger. De fysiska klimatrisker som bedöms vara mest relevanta för vår verksamhet beskrivs mer ingående på s. 64. Ansvarsfull aktör med höga miljöambitioner Eastnine är en ansvarsfull aktör med höga miljöambitioner. Genom högsta hållbarhetscertifiering och åtgärder för att minska energi- användning och utsläpp säkerställs ett starkt och värdeskapande fastighetsbestånd. Arbetet syftar till att öka fastighetsportföljens värde, överträffa hyresgästernas förväntningar, stärka medarbetarnas miljöengagemang och säkerställa tillgång till framtida finansiering. På s. 24–27 beskrivs hur vi skapar långsiktigt värde för våra intressenter genom att till- varata klimatrelaterade möjligheter inom energieffektivitet, utsläpps- minskning och resurseffektivitet. Klimatrisker relaterade till fastigheternas geografiska läge Illustrationen till höger ger en översikt av fysiska klimatrisker i Eastnines fastighetsportfölj, inklusive både nuvarande och framtida risker fram till 2050. Riskbedömningen baseras på tidigare tillgängliga klimatdata från GRESB Climate Risk Module, som i sin tur bygger på data från Munich Re. För framtida risker används det värsta möjliga scenariot enligt RCP 8.5. Detta scenario representerar den mest negativa utvecklingen av klimatförändringar enligt IPCC (Intergovernmental Panel on Climate Change), där atmosfärens koldioxidnivåer fortsätter att stiga och målen i Parisavtalet inte uppnås. Översikten är baserad på aggregerade data för samtliga fastigheter. Denna analys kommer att uppdateras i samband med den pågående klimatriskanalysen, som inleddes under fjärde kvartalet 2024 och beräknas slutföras under Q1 2025. Exponeringsöversikt – nuvarande Jordbävning Tropisk storm Brandrisk mark Översvämning Hagel Värmebölja Nederbörd Flodöversvämning Stormflod Tornado Tropisk cyklon Tsunami Exponeringsöversikt – RCP 8.5 / År 2050 Torka Brandrisk mark Värmebölja Nederbörd Flodöversvämning Tropisk cyklon Ingen / mycket låg exponering Låg exponering Medel exponering Hög exponering Mycket hög exponering Fysiska klimatrelaterade risker för fastigheterna Utanför Nowy Rynek finns ett torg med parkbänkar och graderverk. Dessa installationer är utformade för att förbättra luftkvaliteten och skapa ett mikroklimat med hälsofördelar liknande frisk havsluft. Hållbarhetsupplysningar Övrig information Eastnine Årsredovisning 2024 127 Ladda ner pdf för utskrift Eastnines fokus 3 Hållbarhet ur flera perspektiv 16 Vår verksamhet 28 Finansiell information och styrning 50 Övrig information 110 Aktien och aktieägarna 111 Hållbarhetsupplysningar 114 GRI-noter 114 GRI-index 124 TCFD-rapport 126 EU-taxonomin 128 Definitioner 130 Övrigt 132 EU-taxonomin Eastnine omfattas inte av rapporteringskravet enligt EU:s taxonomi för hållbara investeringar. Eastnine har ändå valt lämna upplysningar om hur verksamheten bidrar till att uppfylla EU:s miljömål i syfte att utveckla det interna miljöarbetet och förbättra kommunikationen med olika intressenter. Ekonomiska aktiviteter enligt EU-taxonomin EU-taxonomin är en central del av EU:s handlingsplan för hållbara finanser och fungerar som ett verktyg för att identifiera miljömässigt hållbara investeringar på EU-nivå. Syftet är att styra kapital mot gröna tillgångar och aktiviteter som bidrar till att uppnå EU:s klimatmål. För att en aktivitet ska klassas som hållbar enligt taxonomin måste den väsentligt bidra till minst ett av de sex fastställda miljömålen, utan att ha en negativ påverkan på de övriga målen. Dessutom ställs krav på respekt för mänskliga rättigheter och sociala aspekter. De aktiviteter inom Eastnines verksamhet som omfattas av EU- taxonomin är förvärv samt förvaltning av kontorsfastigheter och regleras enligt förordningens ekonomiska aktivitet 7.7 Förvärv och ägande av byggnader. Bedömning av taxonomiförenliga verksamheter Enligt de tekniska granskningskriterierna för aktivitet 7.7 anses bygg- nader vara förenliga med EU-taxonomin om de har energiklass A eller tillhör de 15 procent mest energieffektiva byggnaderna i landet. I de fall där EPC-nivån (EPC står för Energy Performace Certificate) inte uppfyller de angivna kriterierna görs en bedömning av huruvida byggnaden uppfyller kriteriet för de 15 procent mest energieffektiva byggnaderna. Under 2023 publicerade en litauisk branschorganisation kriterier för de topp 15 procent mest energieffektiva kontorsbygg- naderna, vilka Eastnine har använt vid klassificeringen av det egna fastighets beståndet i landet. I Lettland saknas motsvarande gränsvärden, men baserat på energi- kartläggningar bedöms Eastnines fastigheter Zala 1 och Valdemara Centrs, båda med energiklass B, uppfylla förenlighetskriteriet för topp 15 procent. I Polen saknas ett bokstavsbaserat EPC-system, men de energinivåer som anges i motsvarande EPC-dokumentation motsvarar en nivå bättre än energiklass A. Baserat på detta bedömer vi att samtliga av våra polska fastigheter uppfyller förenlighetskriterierna med avseende på EPS-nivån. För att en verksamhet ska vara taxonomiförenlig krävs även att den uppfyller Do No Significant Harm (DNSH)-kriteriet, vilket innebär att den inte får orsaka betydande skada på övriga miljömål. Inom klimat- anpassning (Climate Change Adaptation), en del av DNSH-kriterierna, genomför Eastnine klimatriskanalyser för samtliga fastigheter. Under 2023 genomfördes en fördjupad analys av samtliga S7- fastigheter samt fastigheten Uniq i Vilnius. År 2024 påbörjades en upp- daterad klimatriskanalys på portföljnivå, vilken kommer att avslutas under Q1 2025 och inkludera rekommendationer för eventuella ytterli- gare fördjupade analyser i beståndet. Baserat på dessa analyser bedöms samtliga Eastnines befintliga fastigheter vara förenliga med DNSH-kriterierna för aktivitet 7.7. När det gäller ”minimiskyddsåtgärder” kopplade till mänskliga rättig- heter, antikorruption och transparens säkerställer Eastnine efterlevnad genom uppförandekoder, etiska riktlinjer, leverantörsbedömningar och interna antikorruptionsutbildningar. Redovisning av ekonomiska aktiviteter enligt EU-taxonomin Tabellerna på nästa sida redovisar andelen av nettoomsättning samt drift- och kapitalutgifter som är förenliga med EU-taxonomin för aktivitet 7.7. Tabell 1 visar nettoomsättning, det vill säga intäkter från hyresavtal som redovisas i resultaträkningen. Andelen omsättning som bedöms vara förenlig med EU-taxonomin baseras på kriterierna ovan och avser hyresintäkter från fastigheter som uppfyller kraven för aktivitet 7.7. Tabell 2 redovisar driftutgifter, inklusive kostnader för fastighets- skötsel, löpande reparationer, underhåll samt hyresgästanpassningar som kostnadsförts. Andelen driftutgifter som bedöms vara fören- lig med EU-taxonomin baseras på ovanstående kriterier och avser kostnader för fastigheter som uppfyller kraven för aktivitet 7.7. Tabell 3 visar kapitalutgifter, det vill säga investeringar och kostna- der som ökar värdet på Eastnines fastigheter. Endast investeringar som bedöms vara förenliga med kriterierna för aktivitet 7.7 inkluderas. Hållbarhetsupplysningar Eastnine Årsredovisning 2024 128 Övrig information Ladda ner pdf för utskrift Eastnines fokus 3 Hållbarhet ur flera perspektiv 16 Vår verksamhet 28 Finansiell information och styrning 50 Övrig information 110 Aktien och aktieägarna 111 Hållbarhetsupplysningar 114 GRI-noter 114 GRI-index 124 TCFD-rapport 126 EU-taxonomin 128 Definitioner 130 Övrigt 132 Tabell 1. Ekonomiska aktiviteter Netto- omsätt ning, MEUR % Begränsning av klimat - föränd ringar, % DNSH kriterier, Ja/Nej Minimi skydds- åtgärder, Ja/Nej Taxonomi- förenlig andel, % Möjliggörande/ Omställning, M/O A. Verksamheter som omfattas av taxonomin 41,5 100 100 Ja Ja 82 – A. 1 Verksamheter som är förenliga med taxonomin 33,9 82 7.7 Förvärv och ägande av byggnader 33,9 82 A. 2 Verksamheter som inte är förenliga med taxonomin 7,6 18 7.7 Förvärv och ägande av byggnader 7,6 18 B. Verksamheter som inte omfattas av taxonomin 0,0 0 Totalt (A+B) 41,5 100 Tabell 2. Ekonomiska aktiviteter Driftutgifter, MEUR % Begränsning av klimat - föränd ringar, % DNSH kriterier, Ja/Nej Minimiskydds- åtgärder, Ja/Nej Taxonomi- förenlig andel, % Möjliggörande/ Omställning, M/O A. Verksamheter som omfattas av taxonomin 12,6 100 100 Ja Ja 81 – A. 1 Verksamheter som är förenliga med taxonomin 10,2 81 7.7 Förvärv och ägande av byggnader 10,2 81 A. 2 Verksamheter som inte är förenliga med taxonomin 2,4 19 7.7 Förvärv och ägande av byggnader 2,4 19 B. Verksamheter som inte omfattas av taxonomin 0,0 0 Totalt (A+B) 12,6 100 Tabell 3. Ekonomiska aktiviteter Kapitalutgifter, MEUR % Begränsning av klimat- föränd ringar, % DNSH kriterier, Ja/Nej Minimiskydds- åtgärder, Ja/Nej Taxonomi- förenlig andel, % Möjliggörande/ Omställning, M/O A. Verksamheter som omfattas av taxonomin 4,4 100 100 Ja Ja 71 – A. 1 Verksamheter som är förenliga med taxonomin 3,1 71 7.7 Förvärv och ägande av byggnader 3,1 71 A. 2 Verksamheter som inte är förenliga med taxonomin 1,2 29 7.7 Förvärv och ägande av byggnader 1,2 29 B. Verksamheter som inte omfattas av taxonomin 0,0 0 Totalt (A+B) 4,4 100 Hållbarhetsupplysningar Övrig information Eastnine Årsredovisning 2024 129 Ladda ner pdf för utskrift Eastnines fokus 3 Hållbarhet ur flera perspektiv 16 Vår verksamhet 28 Finansiell information och styrning 50 Övrig information 110 Aktien och aktieägarna 111 Hållbarhetsupplysningar 114 GRI-noter 114 GRI-index 124 TCFD-rapport 126 EU-taxonomin 128 Definitioner 130 Övrigt 132 Eastnine tillämpar ESMA:s riktlinjer om alternativa nyckeltal. Bolaget anser att dessa mått ger värdefull information till investerare och Bolagets ledning då de möjliggör utvärdering och jämförelse av Bolagets finansiella ställning, finansiella resultat och kassaflöden. Dessa finansiella mått och nyckeltal ska ses som ett komplement till mått som definieras enligt IFRS. Nedanstående nyckeltal är inte definierade enligt IFRS, om det inte uttryckligen anges. Definitioner Fastighetsrelaterade nyckeltal Direktavkastning, intjäningsförmåga Driftnetto i förhållande till förvaltnings fastig- heternas värde. Direktavkastningskrav, fastigheter Direktavkastningskravet används i värderingarna och avser avkastningskrav vid kalkylperiodens slut. Avkastningskravet baseras på förräntningskrav för liknande objekt med tillägg för fastighetsrelaterad risk såsom geografiskt läge, fastighetens skick och framtida vakansrisk. Genomsnittshyra Kontrakterade hyresintäkter för lokaler i förhållande till uthyrd lokal yta vid årets slut. Hyresvärde Kontrakterade årshyror som löper vid årets utgång med tillägg för rabatter samt bedömd marknads- hyra för vakanser. Hållbarhetscertifierade fastigheter Andelen certifierad (minst LEED Gold eller BREEAM Excellent) fastighetsyta i förhållande till total fastighetsyta exklusive fastigheter som väntas bli föremål för omfattande projektutveckling. Triple-net-avtal Hyresavtal där hyresgästen, utöver bashyran, betalar kostnader som belöper på förhyrd yta. Dessa inkluderar bland annat drift- och underhålls- kostnader, fastighetsskatt, tomträtts avgäld, försäkring och fastighetsskötsel. Uthyrningsbar yta Total yta tillgänglig för uthyrning. Uthyrningsgrad, yta Uthyrd yta i förhållande till uthyrningsbar yta. Uthyrningsgrad, ekonomisk Kontrakterad årshyra vid årets utgång i förhållande till hyres värdet. Nyckeltalet används för att under- lätta bedömningen av hyresintäkter för vakanta ytor och övriga ekonomiska vakanser. Vakansgrad, ekonomisk Årshyra för vakanta ytor vid årets utgång i förhållande till hyresvärdet vid periodens utgång. Vakansgrad, yta Outhyrd yta i förhållande till uthyrningsbar yta. WAULT Genomsnittlig återstående avtalslängd för hyres- avtalen vid periodens slut, viktat efter avtalade hyresintäkter. Nyckeltalet visar viktad tidsrisk för framtida vakanser. Överskottsgrad Periodens driftnetto i förhållande till periodens hyresintäkter. Finansiella nyckeltal Avkastning på eget kapital Årets resultat i förhållande till genomsnittligt eget kapital. Belåningsgrad Räntebärande skulder efter avdrag för likvida medel i förhållande till förvaltningsfastigheternas värde. Driftnetto Hyresintäkter minus fastighetskostnader. Förvaltningsresultat Resultat före värdeförändringar, erhållna utdelningar och skatt. Genomsnittlig räntenivå Genomsnittlig ränta på räntebärande skulder vid årets slut. Hyresintäkter Debiterade hyror, hyrestillägg och hyres garantier minus hyresrabatter. Kapitalbindningstid Återstående genomsnittlig löptid för räntebärande skulder vid årets slut. Nettoskuldkvot Räntebärande skulder efter avdrag för likvida medel vid årets slut i förhållande till driftnettot efter avdrag för centrala administrationskostnader. Räntebindningstid Återstående genomsnittlig räntebindningstid för räntebärande skulder vid årets slut. Räntetäckningsgrad Förvaltningsresultat med återläggning av räntekostnader i förhållande till räntekostnader. Nyckeltalet visar hur väl kassaflödet räcker för att täcka räntekostnaderna. Eastnine Årsredovisning 2024 130 Övrig information Ladda ner pdf för utskrift Eastnines fokus 3 Hållbarhet ur flera perspektiv 16 Vår verksamhet 28 Finansiell information och styrning 50 Övrig information 110 Aktien och aktieägarna 111 Hållbarhetsupplysningar 114 GRI-noter 114 GRI-index 124 TCFD-rapport 126 EU-taxonomin 128 Definitioner 130 Övrigt 132 Skuldkvot Räntebärande skulder vid årets slut i förhållande till driftnettot efter avdrag för centrala administrationskostnader. Soliditet Eget kapital i förhållande till totala tillgångar. Aktierelaterade nyckeltal Eget kapital per aktie Summa eget kapital vid årets slut i relation till antal utgivna aktier med avdrag för återköpta aktier vid årets slut. Förvaltningsresultat per aktie Förvaltningsresultat dividerat med genomsnittligt antal aktier under perioden. Kassaflöde per aktie Årets kassaflöde dividerat med vägt genomsnittligt antal aktier under perioden. Kassaflöde per aktie från den löpande verksamheten Årets kassaflöde från den löpande verksamheten dividerat med vägt genomsnittligt antal aktier under perioden. Långsiktigt substansvärde Eget kapital med återläggning av värdet för derivat och uppskjuten skatt enligt balansräkningen. Långsiktigt substansvärde per aktie Långsiktigt substansvärde i relation till antal utgivna aktier med avdrag för återköpta aktier. Resultat per aktie (definition enligt IFRS) Årets resultat hänförligt till moderbolagets ägare i relation till genomsnittligt antal utgivna aktier med avdrag för återköpta aktier. Ordlista BEMS-system Förkortning för Building Energy Management System för kontinuerlig uppföljning och analys av energianvändning i fastigheterna. BMS-system Förkortning för Building Management System. Centraliserad styrnings- och övervakningsplattform som används för att effektivisera och optimera olika system inom en byggnad, såsom ventilation, belysning, värme, kyla och säkerhet. Break-option En ensidig option för hyresgästen att avsluta hyres- avtalet i förtid. Klau sulen innebär oftast en ensidig rätt att avträda hyresavtalet utan till kommande hyresbetalningar. Bruttoarea Bruttoarean är summan av alla våningsplans area och begränsas av de omslutande byggnadsdelarnas utsida. Begreppet används till exempel vid fastig- hetvärderingar. CBD Med CBD (Central Business District) avses det centrala affärsdistriktet för kontor. EPC Förkortning för Energy Performance Certificate. Denna typ av energideklaration används bland annat inom de tekniska granskningskriterierna för avgörande om en byggnad anses vara förenlig med EU-taxonomin. Fastighet Avser fastighet som innehas med äganderätt eller genom tomträttsavtal. GRESB Förkortning för Global Real Estate Sustainability Benchmark. Gröna hyresavtal Hyresavtal där Eastnine och hyresgästen fastslår att aktivt arbeta för att främja och förbättra fastighe- tens/lokalens miljöprestanda. Hållbarhetscertifieringssystem BREEAM, är en förkortning för Building Research Establishment Environmental Assessment Method. LEED, är en förkortning för Leadership in Energy and Environmental Design. WELL och Fitwel, är internationella system för certifiering av byggnader som främjar människors hälsa och välmående på arbetsplatsen. ICT Förkortning för informations- och kommunikations- teknik (Information and Communication Technology). IFRS Förkortning för International Financial Reporting Standard. IFRS är en Internationell redovisnings- standard för upprättande av koncern redo visningar. Nettouthyrning Årliga hyresintäkter från nytecknade minus uppsagda hyresavtal under året. Räntederivat Avtal om köp och försäljning av räntor vars pris och villkor påverkas av faktorer såsom tid, inflation och marknad. Derivatavtal ingås normalt för att säker- ställa förutsägbara räntenivåer för hela eller delar av de räntebärande lånen. Ränteswap är ett derivat vars värde på förfallodagen är noll och avtalet upp- hör att gälla utan ytterligare betalnings flöden. Substansrabatt/premie Skillnaden mellan substansvärde och börsvärde. Om börsvärdet är lägre än substansvärdet handlas aktien med en substansrabatt, om börsvärdet är högre handlas aktien med premie. Verkligt värde Verkligt värde är det pris till vilket en överlåtelse kan ske mellan oberoende och kunniga parter som har ett intresse av att transaktionen genomförs. Det verkliga värdet anses vara lika med anskaffnings- värdet vid anskaffnings tillfället och därefter kan det verkliga värdet förändras över tiden. WACC Förkortning för genomsnittlig vägd kapitalkostnad (Weighted Average Cost of Capital). Återköp av egna aktier Förvärv av egna aktier på börsen. Svenska företag kan äga upp till tio procent av utgivna aktier, förut- satt bolagsstämmas godkännande. Definitioner Övrig information Eastnine Årsredovisning 2024 131 Ladda ner pdf för utskrift Eastnines fokus 3 Hållbarhet ur flera perspektiv 16 Vår verksamhet 28 Finansiell information och styrning 50 Övrig information 110 Aktien och aktieägarna 111 Hållbarhetsupplysningar 114 GRI-noter 114 GRI-index 124 TCFD-rapport 126 EU-taxonomin 128 Definitioner 130 Övrigt 132 Övrigt Årsstämman i Eastnine AB äger rum tisdagen den 29 april 2025 kl. 15.00 på Citykonferensen Ingenjörshuset, Malmskillnadsgatan 46 i Stockholm. Anmälan Aktieägare som önskar delta i årsstämman ska dels vara införd som aktieägare i den utskrift av aktieboken som görs av Euroclear Sweden AB per torsdagen den 17 april 2025 eller, om aktierna är förvaltar- registrerade, begära att förvaltaren rösträttsregistrerar aktierna hos Eurclear Sweden AB i sådan tid att registreringen är verkställd onsdagen den 23 april 2025, dels anmält sin avsikt att delta i års- stämman senast onsdagen den 23 april 2025 enligt följande alternativ: • per telefon, 08-505 977 00 • via e-post, agm@eastnine.com • eller per post till: Eastnine AB (publ), ”Årsstämma”, Box 7214, 103 88 Stockholm. Ombud Om aktieägare företräds genom ombud ska en skriftlig och daterad fullmakt undertecknad av aktieägaren sändas till Eastnine i god tid före stämman. Fullmaktsformulär finns tillgängligt på Eastnines webbsida, www.eastnine.com. Om aktieägaren är en juridisk person ska registreringsbevis eller annan behörighetshandling biläggas. Fullständig kallelse Fullständig kallelse till årsstämman 2025 finns på www.eastnine.com. Årsstämma 2025 Huvudkontor, Stockholm Eastnine AB (publ) Box 7214, 103 88 Stockholm, Sverige Besök: Kungsgatan 30 Tel: 08-505 977 00 E-post: info@eastnine.com Lettland Eastnine Latvia Kr. Valdemara iela 21-9 Riga LV-1010, Lettland E-post: info@eastnine.lv Litauen Eastnine Lithuania Lvivo g.25-701 LT-09320 Vilnius, Litauen E-post: info@eastnine.lt Kontakt • Delårsrapport januari‒mars 2025: 28 april 2025 • Årsstämma: 29 april 2025 • Delårsrapport januari‒juni 2025: 7 juli 2025 • Delårsrapport januari‒september 2025: 23 oktober 2025 • Bokslutskommuniké 2025: 5 februari 2026 Kalendarium Eastnine Årsredovisning 2024 132 Övrig information Ladda ner pdf för utskrift Eastnines fokus 3 Hållbarhet ur flera perspektiv 16 Vår verksamhet 28 Finansiell information och styrning 50 Övrig information 110 Aktien och aktieägarna 111 Hållbarhetsupplysningar 114 GRI-noter 114 GRI-index 124 TCFD-rapport 126 EU-taxonomin 128 Definitioner 130 Övrigt 132 ESEF-information Namn på det rapporterande företaget Eastnine AB (publ) Företagets hemvist Stockholm Registreringsland Sverige Adress till företagets huvudkontor Box 7214, 103 88 Stockholm Huvudsakliga verksamhetsorter Lettland . Litauen . Polen Beskrivning av verksamhetens karaktär Fastighetsbolag Namn på moderföretag Eastnine AB (publ) Företagets rättsliga form Aktiebolag Namn på yttersta moderföretag för koncernen Eastnine AB (publ) Omslag: Fastigheten Warsaw Unit. Design och produktion: Eastnine i samarbete med Narva Communications. Tryck: Elanders Sweden. Ljus och fin foajé i fastigheten Uptown Park i Vilnius. Övrig information Eastnine Årsredovisning 2024 133 Övrig information Ladda ner pdf för utskrift Eastnines fokus 3 Hållbarhet ur flera perspektiv 16 Vår verksamhet 28 Finansiell information och styrning 50 Övrig information 110 Eastnine AB (publ) Box 7214, 103 88 Stockholm Besöksadress: Kungsgatan 30 Telefon: +46 8 505 97 700 E-post: info@eastnine.com www.eastnine.com Fastigheten 3Bures-1,2 i Vilnius.