Eastern Communications Co.,Ltd. — Capital/Financing Update 2008

Nov 28, 2008

证券代码：600776 900941 股票简称：东方通信 东信B 股 编号：临2008-015

东方通信股份有限公司

第四届董事会2008 年第六次临时会议决议公告 暨2008 年第一次临时股东大会通知

本公司及董事会全体成员保证公告内容的真实、准确和完整，对公告虚假 记载、误导性陈述或者重大遗漏承担连带责任。

东方通信股份有限公司第四届董事会2008 年第六次临时会 议于2008 年11 月19 日发出会议通知，于2008 年11 月27 日以 通信表决方式召开，公司9 名董事中，除4 名关联董事外，其余 5 名非关联董事均参加了表决，会议审议并一致同意通过了《关于公 司控股子公司杭州东方通信城有限公司增资合肥东信房地产开发有 限公司的议案》。

一、关于本公司控股子公司杭州东方通信城有限公司（以下简称“东 信城”）增资本公司控股股东普天东方通信集团有限公司所属全资子 公司合肥东信房地产开发有限公司（以下简称“合肥东信房产”）的 议案；

重要内容提示：

● 交易内容

本公司持有 97.11%股权的关联方东信城单向增资本公司控股股 东普天东方通信集团有限公司的全资子公司合肥东信房产，构成关联 交易，交易价为 142,654,246.07 元，增资完成后，合肥东信房产注 册资本从原来的人民币5000 万元变为人民币9803.92 万元（以当地

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工商行政管理机关核准为准）,股权比例为普天东方通信集团有限公 司持股51%，东信城持股49%。

● 关联人回避事宜

本公司董事长张泽熙先生、董事倪首萍女士、董事张晓成先生和 董事付若琳女士作为关联董事回避表决，非关联董事一致表决同意。

● 交易对上市公司持续经营能力、损益及资产状况的影响

本项交易可以盘活本公司控股子公司东信城部分闲置资金, 有 利于改善其盈利结构，提高东信城净资产收益率，进而提高其盈利水 平，并继续发挥其在房地产开发方面积累的行业经验，实现持续发展， 通过本次股权增资方式可以提高公司投资收益率，以长远提升和平滑 上市公司盈利水平，促进上市公司稳定持续的发展。

（一）关联交易概述

2008 年 11 月 27 日本公司第四届董事会 2008 年第六次临时会议 审议通过了《关于公司控股子公司东信城增资合肥东信房产的议案》， 根据该议案，本公司控股子公司东信城单向增资合肥东信房产，经浙 江勤信资产评估有限公司评估， 2008 年6 月30 日（评估基准日） 合肥东信房产全部股东权益价值为148,476,868.36 元。本次认购合 肥东信房产新增注册资本金的价格以经评估的净资产为依据，确定为 142,654,246.07 元。

截至本公告日，普天东方通信集团有限公司为本公司的控股股 东，合肥东信房产为普天东方通信集团有限公司的全资子公司，东信 城为本公司持股97.11%的控股子公司，根据《上海证券交易所股票

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上市规则》之规定，合肥东信房产为本公司的关联企业。因此，本次 增资构成本公司的关联交易。

本公司董事长张泽熙先生、董事倪首萍女士、董事张晓成先生和 董事付若琳女士作为关联董事回避表决，非关联董事一致表决同意， 独立董事沈田丰先生、杨涛先生和喻明先生发表了独立意见。根据《上 海证券交易所股票上市规则》之规定，此项交易尚需获得股东大会的 批准，与该关联交易有利害关系的关联人将放弃在股东大会上对该议 案的投票权。

（二）关联方介绍

1、普天东方通信集团有限公司

普天东方通信集团有限公司成立于1996 年 4 月18 日，法定代 表人为徐名文先生，注册地址为：浙江省杭州市西湖区文三路398 号， 注册资本为871,885,086.00 元，公司经营范围为：通信技术开发、 制造和销售等。为本公司控股股东，为合肥东信房产的控股股东。

2、杭州东方通信城有限公司

东信城成立于1997 年5 月28 日，注册资本人民币43836.8 万元， 本公司持有其97.11%的股份，普天东方通信集团有限公司持有其 2.89%的股份。公司经营范围主要为筹建东方通信城、租赁服务、工 业物业管理、房地产开发经营等。

东信城近期经审计的主要财务数据如下： （单位：万元）

项目	2006 年度	2007 年度	2008 年6 月30 日（未经审计）
总资产	51,942	52,195	53,386

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净资产	45,310	45,488	45,340
主营业务收入	3,755	3,433	1,751
净利润	24	178	43

（三）关联交易的主要内容及定价情况

合肥东信房产成立于2003 年3 月12 日，注册资本为人民币5000 万元，主营业务为房地产开发，现为我公司控股股东普天东方通信集 团有限公司100%控股。

合肥东信房产目前运作的项目为自 2004 年开始开发的“水墨兰 庭”项目，该地块位于安徽省合肥市政务新区，为 2003 年1 月以受 让方式取得的综合住宅开发项目，该地块占地 113355 平方米，总建 筑面积 247969 平方米。项目计划分四期开发，是合肥市政务区规模 最大、档次最高、物业类型最丰富的住宅小区之一。“水墨兰庭”在 合肥当地属于高档住宅小区，该项目在合肥获评“2004 地产名盘”、 “最佳人文社区奖”、“最具投资潜力楼盘”等奖项。

截至评估基准日，“水墨兰庭”一期、二期已建设完毕并交付使 用，目前有两个组团正处于施工建设阶段，大部分主体结构已完成， 并有部分房源开始销售。“水墨兰庭”目前已售面积约 10.6 万平方 米，该项目预计未来还可实现销售约 13.9 万平方米，其中住宅约 12.3 万平方米，商铺约 1.5 万平方米。根据浙江勤信资产评估有限公司的 评估报告预测，预计该项目合计可实现销售收入 6.9 亿元，实现净利 润 1.26 亿元。

合肥东信房产近期经审计的主要财务数据如下： （单位：元）

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项目	2006 年度	2007 年度	2008 年6 月30 日
总资产	200,873,109.92	215,182,232.82	194,426,364.88
净资产	53,005,106.86	72,162,044.88	85,644,085.28
营业收入	87,815,774.00	122,052,628.00	67,100,831.00
净利润	12,403,018.50	19,150,388.81	13,482,040.40

经华寅会计师事务所审计，2008 年6 月30 日合肥东信房产账面 净资产为人民币85,644,085.28 元。经浙江勤信资产评估有限公司评 估， 2008 年6 月30 日（评估基准日）合肥东信房产全部股东权益 价值为148,476,868.36 元。本次东信城认购合肥东信房产新增注册 资本金的价格以经评估的净资产为依据，确定为142,654,246.07 元。 增资完成后，合肥东信房产注册资本为人民币9803.92 万元（以当地 工商行政管理机关核准为准）,股权比例为普天东方通信集团有限公 司持股51%，杭州东方通信城有限公司持股49%。合肥东信房产原债 权债务继续由增资完成后的公司履行，公司股东按股权比例享受相应 的权利和承担相应的义务。

（四）进行关联交易的目的以及本次关联交易对上市公司的影响情况

合肥东信房产通过目前项目的运作，积累了较为丰富的行业经验， 在当地树立了高端物业房产开发商的形象，市场反应及声誉良好。通 过本次增资，其将得以扩大资产规模，增强开发实力，为长远发展奠 定基础，以实现合肥东信房产的持续发展。

本项交易可以盘活本公司控股子公司东信城部分闲置资金, 有 利于改善其盈利结构，提高东信城净资产收益率，进而提高其盈利水

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平，并继续发挥其在房地产开发方面积累的行业经验，实现持续发展， 通过本次股权增资方式可以提高本公司投资收益率，以长远提升和平 滑上市公司盈利水平，促进上市公司稳定持续的发展。

• （五）独立董事的意见

本公司独立董事沈田丰先生、杨涛先生和喻明先生认为：本次交 易没有违反公开、公平、公正的原则，没有损害中小股东利益，并业 已聘请专业中介机构出具了资产评估报告。关联董事已回避表决，决 策程序符合相关法律法规的规定。

独立董事对于此次关联交易的意见为：同意。

（六）备查文件目录

• 1、董事会决议；

• 2、独立董事意见；

• 3、合肥东信房产经审计的2008 年6 月30 日财务报表；

4、浙江勤信资产评估有限公司出具的合肥东信房产评估报告。 二、公司决定于2008 年12 月18 日上午9:00 在浙江省杭州市东方通 信城A 楼210 会议室召开2008 年第一次临时股东大会。

（一） 会议内容

• 1、关于修改《公司章程》的议案；

• 2、关于聘任公司2008 年度会计师事务所的议案；

以上1、2 两项议案已经公司第四届董事会第七次会议审议通过并 于2008 年8 月15 日公告。

• 3、关于公司控股子公司杭州东方通信城有限公司增资合肥东信

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房地产开发有限公司的议案。

（二）出席会议人员

1、公司董事、监事及高级管理人员；

2、2008 年12 月9 日下午交易结束后在中国证券登记结算有限责 任公司上海分公司登记在册的本公司A 股股东，以及12 月12 日下午 交易结束后，在中国证券登记结算有限责任公司上海分公司登记在册 的本公司Ｂ股股东（最后交易日为12 月9 日）。

（三）出席会议登记办法

• 1、具备出席会议资格的股东代表，凭个人身份证原件，股东帐户

• 卡及持股凭证进行登记；

• 2、受委托代表人凭授权委托书、本人身份证原件、委托人证券帐

• 户卡及持股凭证进行登记；

• 3、外地股东可凭有关证件的传真件由公司进行登记；

• 4、公司董事长办公室于2008 年12 月15 日上午9:00-下午4:00

• 办理出席会议登记手续。

（四）其他事宜

• 1、会期半天，出席会议代表食宿及交通自理；

2、联系方法：

地址：浙江省杭州市滨江高新技术开发区东信大道66 号

电话：（0571）86676198

传真：（0571）86676197 邮编：310053

特此公告。

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东方通信股份有限公司董事会

2008 年 11 月 29 日

附件：《授权委托书》

授权委托书

兹委托 先生（女士）代表本人（单位）出席东方通信股 份有限公司2008 年第一次临时股东大会，并对会议通知列明的议决 事项代为行使表决权。

委托人签名（单位章）： 受托人签名：

身份证号码： 身份证号码：

委托人持股数： 受托时间：

委托人股票账户：

委托时间：

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合肥东信房地产开发有限公司股东全部权益价值

评估项目

浙勤评报〔2008〕137号

第一册 共二册

资 产 评 估 报 告

二〇〇八年八月二十八日

目 录

一、资产评估报告•声明.......................................................................1
二、资产评估报告•摘要.......................................................................2
三、资产评估报告•正文.......................................................................5
一、委托方、资产占有方及其他评估报告使用者..................................................................... 6
二、评估目的................................................................................................................................. 6
三、评估对象和评估范围............................................................................................................. 6
四、价值类型及其定义................................................................................................................. 6
五、评估基准日............................................................................................................................. 6
六、评估假设................................................................................................................................. 6
七、评估依据................................................................................................................................. 7
八、评估方法................................................................................................................................. 8
九、评估程序实施过程和情况..................................................................................................... 9
十、评估结论............................................................................................................................... 19
十一、特别事项说明................................................................................................................... 20
十二、评估报告使用限制说明................................................................................................... 21
四、附件
附件一：资产占有方评估基准日的资产负债表 23
附件二：资产占有方《企业法人营业执照》 24
附件三：资产占有方承诺函 25
附件四：资产评估机构和评估人员承诺函 26
附件五：评估机构《资产评估资格证书》及《从事证券业务资产评估许可证》 27
附件六：评估机构《企业法人营业执照》 28
附件七：评估项目组成员名单及签字评估师资格证书复印件 29
五、评估汇总表及明细表..................................................................31
六、备查文件
1、国有土地使用证

合肥东信房地产开发有限公司股东全部权益价值评估项目 资产评估报告

合肥东信房地产开发有限公司股东全部权益价值评估项目

资产评估报告

浙勤评报〔2008〕137 号

声 明

一、提供必要的资料并保证所提供资料的真实性、合法性、完整性，恰当使用 评估报告是委托方、资产占有方及其他相关当事方的责任；恪守独立、客观和公正 的原则，遵循有关法律、法规和资产评估准则的规定，按照资产评估准则计划和实 施评估工作，对评估对象在评估基准日特定目的下的价值进行分析、估算并发表专 业意见是注册资产评估师的责任。

二、评估报告的分析、结论仅在设定的评估假设和限制条件下成立，评估结果 不应被认为是对评估对象未来可实现价格的保证。

三、注册资产评估师在评估中仅对资产占有单位提供的评估对象以及相关的资 产的权属资料及其来源进行必要的查验，评估报告不能作为对评估对象及相关资产 的法律权属的确认和保证。

四、评估报告使用者应关注评估报告的特别事项说明和使用限制说明。

1 浙江勤信资产评估有限公司

合肥东信房地产开发有限公司股东全部权益价值评估项目 资产评估报告

合肥东信房地产开发有限公司股东全部权益价值评估项目

资产评估报告

浙勤评报〔2008〕137 号

摘 要

以下内容摘自资产评估报告正文，欲了解本评 估项目的全面情况，应认真阅读资产评估报告全文。

一、委托方和资产占有方及其他评估报告使用者

本次资产评估的委托方为杭州东方通信城有限公司（以下简称“东方通信城公 司”），企业类型为有限责任公司。

本次资产评估的资产占有方为合肥东信房地产开发有限公司（以下简称“合肥 东信房产公司”），企业类型为有限责任公司。

根据《资产评估业务约定书》，本评估报告使用者为委托方及本次拟实施经济 行为所涉各相关当事方。

二、评估目的

因东方通信城公司拟对合肥东信房产公司增资，为此需要对合肥东信房产公司 的股东全部权益价值进行评估。

本次评估目的是为该经济行为提供合肥东信房产公司股东全部权益现值的参 考依据。

三、评估对象和评估范围

评估对象为涉及上述经济行为的合肥东信房产公司的股东全部权益。

评估范围包括流动资产、非流动资产（包括设备类固定资产、递延所得税资产） 及流动负债。为本次增资的需要，企业委托相关的会计师事务所对合肥东信房产公

2 浙江勤信资产评估有限公司

合肥东信房地产开发有限公司股东全部权益价值评估项目 资产评估报告

司进行了财务审计，故本次评估在前述财务审计的基础上进行。按照合肥东信房产 公司提供的 2008 年 6 月 30 日业经审计的会计报表反映，资产的账面价值总计为 194,426,364.88 元，负债合计为 108,782,279.60 元，股东权益为 85,644,085.28 元。

四、价值类型及其定义

本次评估的价值类型为市场价值。

市场价值是指自愿买方和自愿卖方在各自理性行事且未受任何强迫的情况下， 评估对象在评估基准日进行正常公平交易的价值估计数额。

五、评估基准日

为使评估基准日与拟进行的经济行为和评估工作日期接近，确定以 2008 年 6 月 30 日为评估基准日，并在评估业务约定书中作了相应约定。

六、评估方法

本评估项目采用成本法进行评估。

七、评估结论

在本报告所揭示的假设前提条件基础上，合肥东信房产公司的资产、负债及股 东权益在 2008 年 6 月 30 日的评估结果为：

资产账面价值 194,426,364.88 元，清查调整后账面价值 194,426,364.88 元，评估 价值 257,259,147.96 元，评估增值 62,832,783.08 元，增值率为 32.32%；

负债账面价值 108,782,279.60 元，清查调整后账面价值 108,782,279.60 元，评估 价值 108,782,279.60 元；

股东权益账面价值 85,644,085.28 元，清查调整后账面价值 85,644,085.28 元，评 估价值 148,476,868.36 元，评估增值 62,832,783.08 元，增值率为 73.36%。

评估结论详细情况见评估明细表。

评估报告的特别事项说明和使用限制说明请参阅资产评估报告正文。

3 浙江勤信资产评估有限公司

合肥东信房地产开发有限公司股东全部权益价值评估项目

资产评估报告

（此页无正文）

浙江勤信资产评估有限公司

法 定 代 表 人：朱永勤

注册资产评估师：潘文夫

周瑾

报告日期：2008 年 8 月 28 日

4 浙江勤信资产评估有限公司

合肥东信房地产开发有限公司股东全部权益价值评估项目 资产评估报告

合肥东信房地产开发有限公司股东全部权益价值评估项目

资产评估报告

正 文

浙勤评报〔2008〕137 号

浙江勤信资产评估有限公司接受杭州东方通信城有限公司的委托，以国家的有 关法律、法规、制度和资产评估准则以及合肥东信房地产开发有限公司提供的有关 资料为依据，本着独立、客观、公正、科学的原则，以 2008 年 6 月 30 日为评估基 准日，对合肥东信房地产开发有限公司的股东全部权益价值进行了评估。本评估项 目采用成本加和法进行评估，本公司评估人员按照必要的评估程序对合肥东信房地 产开发有限公司的资产和负债实施了实地查勘，对委估的评估对象在评估基准日所 表现的市场价值作出了公允反映。现把评估有关情况和结果报告如下：

一、委托方、资产占有方及其他评估报告使用者

本次资产评估的委托方为杭州东方通信城有限公司（以下简称“东方通信城公 司”）。按注册号为 33010016002255 号的《企业法人营业执照》记载，公司住所为 杭州市滨江区东信大道 66 号，注册资本 43,868.8 万元，企业类型为有限责任公司， 法定代表人郁旭东，营业期限自 1997 年 5 月 28 日至 2047 年 5 月 27 日止。公司经 营范围：筹建东方通信城；技术开发、技术服务、制造、批发、零售；移动通信、 程控交换、光电传输照排、金融机具产品及其配套产品、计算机和通信网络终端产 品；租赁服务；物业管理；餐饮；房地产经营（限东信花园）；其他无需报经审核 的一切合法项目。

本次资产评估的资产占有方为合肥东信房地产开发有限公司（以下简称“合肥 东信房产公司”）。按注册号为 3401001006497 号的《企业法人营业执照》记载，公 司住所为合肥市金寨路 545 号姚公旅社二楼，注册资本为 5,000 万元，企业类型为 有限责任公司（法人独资），营业期限自 2003 年 3 月 12 日至 2013 年 3 月 25 日止，

5 浙江勤信资产评估有限公司

合肥东信房地产开发有限公司股东全部权益价值评估项目 资产评估报告

法定代表人倪首萍。公司经营范围：房地产开发、销售、咨询服务；建材、五金、 金属材料（不含贵金属）销售；装饰装修。

截至评估基准日，合肥东信房产公司注册资本为 5,000 万元，系普天东方通信 集团有限公司的全资子公司。合肥东信房产公司执行新颁布的《企业会计准则》。

根据《资产评估业务约定书》，本评估报告使用者为委托方及本次拟实施经济 行为所涉各相关当事方。

二、评估目的

因东方通信城公司拟对合肥东信房产公司增资，为此需要对合肥东信房产公司 的股东全部权益价值进行评估。

本次评估目的是为该经济行为提供合肥东信房产公司股东全部权益现值的参考 依据。

三、评估对象和评估范围

评估对象为涉及上述经济行为的合肥东信房产公司的股东全部权益。

评估范围包括流动资产、非流动资产（包括设备类固定资产、递延所得税资产） 及流动负债。为本次增资的需要，企业委托相关的会计师事务所对合肥东信房产公 司进行了财务审计，故本次评估在前述财务审计的基础上进行。按照合肥东信房产 公司提供的 2008 年 6 月 30 日业经审计的会计报表反映，资产的账面价值总计为 194,426,364.88 元，负债合计为 108,782,279.60 元，股东权益为 85,644,085.28 元。

四、价值类型及其定义

本次评估的价值类型为市场价值。

市场价值是指自愿买方和自愿卖方在各自理性行事且未受任何强迫的情况下， 评估对象在评估基准日进行正常公平交易的价值估计数额。

五、评估基准日

为使得评估基准日与拟进行的经济行为和评估工作日接近，确定以 2008 年 6 月 30 日为评估基准日，并在资产评估业务约定书中作了相应约定。

评估过程中所选用的各种作价标准、依据均为在该日有效的标准、依据。

六、评估假设

• 1、交易假设：假设评估对象已经处在交易过程中。

• 2、公开市场假设：假设评估对象拟进入的市场为一个充分发达与完善的市场，

6 浙江勤信资产评估有限公司

合肥东信房地产开发有限公司股东全部权益价值评估项目 资产评估报告

即公开市场，评估对象在公开市场上实现的交换价值隐含着市场对该评估对象在当 时条件下有效使用的社会认同。

3、持续经营假设：假设资产占有方按照原来的使用目的、使用方式持续地经营 下去。

• 4、资产占有方的经营管理人员守法尽职，所提供的资料真实、完整、合法，历

• 史财务资料所采用的会计政策在重要方面基本一致。

七、评估依据

(一) 法律法规依据

• 1、国务院 1991 年 11 月 16 日 91 号令《国有资产评估管理办法》；

• 2、中国资产评估协会中评协(1996)03 号《资产评估操作规范意见(试行)》；

• 3、财政部财评字[1999]91 号《资产评估报告基本内容与格式的暂行规定》；

• 4、国务院办公厅国办发[2001]102 号转发财政部《关于改革国有资产评估行政

• 管理方式加强资产评估监督管理工作意见》的通知；

• 5、财政部第 14 号令《国有资产评估管理若干问题的规定》；

• 6、国务院国有资产监督管理委员会第 12 号令《企业国有资产评估管理暂行办

• 法》；

• 7、国务院国有资产监督管理委员会国资委产权[2006]274 号《关于加强企业国

• 有资产评估管理工作有关问题的通知》；

8、《公司法》、《合同法》、税法；《土地管理法》、《土地管理法实施条例》、《城 市房地产管理法》、《中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》等 法律法规；浙江省人民政府及相关政府部门颁布的有关政策、规定、实施办法等法 规文件；

• 9、企业会计准则及其他会计法规和制度、部门规章等； 10、资产评估业务约定书。

(二) 准则依据

• 1、财政部财企[2004]20 号《关于印发〈资产评估准则--基本准则〉和〈资产评 --

• 估职业道德准则 基本准则〉的通知》；

• 2、中国注册会计师协会会协[2003]18 号《关于印发<注册资产评估师关注评估

• 对象法律权属指导意见>的通知》；

7 浙江勤信资产评估有限公司

合肥东信房地产开发有限公司股东全部权益价值评估项目 资产评估报告

• 3、中国资产评估协会中评协[2004]134 号《关于印发<企业价值评估指导意见(试

• 行)>的通知》；

• 4、中国资产评估协会中评协[2007]189 号《关于印发<资产评估准则—评估报告

• 等 7 项资产评估准则的通知》；

(三) 权属依据

• 1、与资产及权利的取得及使用有关的合同、协议、资金拨付证明(凭证)、会计

• 报表及其他会计资料；

• 2、国有土地使用证、车辆行驶证、发票及其他产权证明文件。

(四) 取价依据

• 1、安徽省建筑工程造价指标（2002 年）；

• 2、《合肥建设工程造价信息》2008 年6 期；

• 3、合肥市房地产价格资料；

• 4、《全国汽车报价及评估》、《全国资产评估价格信息》等价格资料；专业市场

• 及生产厂家市场价格信息；询价记录；

• 5、评估基准日中国人民银行公布的贷款利率；

• 6、评估专业人员对资产核实、勘察、检测、鉴定、分析等所搜集的佐证资料；

• 7、其他资料。

八、评估方法

资产评估一般使用三种方法，即市场法、收益法和成本法。

市场法是指利用市场上同类或类似资产的近期交易价格，经直接比较或类比分 析以估测资产价值的评估方法。其采用替代原则，要求充分利用类似商品成交的价 格信息，并以此为基础判断和估测被评估商品的价值。对股东权益而言，由于与一 般商品相比较其市场化程度较低，且个体差别较大，因而很难获得可用以比照的数 个近期类似的交易案例，市场法评估赖以使用的条件受到限制，故目前一般也很少 采用市场法评估企业股东权益价值。

收益法是通过估算被评估资产未来预期收益的现值来判断资产价值的评估方 法。由于合肥东信房产公司为房产项目公司，其除目前已开发产品外，公司尚无其 它明确开发项目，故难以对公司今后可能开发的项目及相应利润等作出合理判断， 故难以采用收益法进行评估。

8 浙江勤信资产评估有限公司

合肥东信房地产开发有限公司股东全部权益价值评估项目 资产评估报告

故本次评估采用成本法，除对存货采用假设开发法确定评估价值外，其余资产 采用重置成本法确定评估价值（即以重置各项生产要素为假设前提，根据分项资产 的具体情况选用适宜的方法分别评定估算企业各分项资产的价值），经累加求和再 扣减相关负债评估值，得出委评净资产的评估价值。

九、评估程序实施过程和情况

本次评估时对被评估的各项资产及负债进行了清查核实。根据会计准则和国家 其他有关制度的规定，对相关事项进行了清查调整，并与企业取得了一致意见。具 体调整分录参见评估说明材料三。

(一)流动资产

1、货币资金

账面价值 27,929,130.94 元，清查调整后账面价值 27,929,130.94 元，包括库存现 金 69,835.65 元，银行存款 27,572,151.48 元，其他货币资金 287,143.81 元。 (1) 库存现金

库存现金账面价值 69,835.65 元，清查调整后账面价值 69,835.65 元，币种为人 民币。我们对现金账户进行了实地盘点，通过核查评估基准日至盘点日的现金日记 账及未记账的收付款凭证倒推至评估基准日的库存数量，现金账实相符。按财务会 计制度核实，未发现不符情况，以清查调整后账面值 69,835.65 元为评估价值。

(2) 银行存款

银行存款账面价值 27,572,151.48 元，清查调整后账面价值 27,572,151.48 元，由 存放于中国建设银行合肥三孝口支行、兴业银行合肥分行、工商银行合肥庐东支行、 招商银行合肥金屯支行等 10 个人民币账户的余额组成。我们通过查阅银行对账单及 调节表，了解了未达款项的内容及性质，按财务会计制度核实，未发现不符情况， 故以清查调整后账面值 27,572,151.48 元为评估价值。

(3) 其他货币资金

其他货币资金账面价值 287,143.81 元，清查调整后账面价值 287,143.81 元，为 保证金和证券资金账户余额。对保证金账户、证券资金账户我们查阅了银行对账单 及调节表、账户清单等，并进行了函证，了解了未达款项的内容及性质，无影响净 资产的大额未达账。按财务会计制度核实，未发现不符情况，故以清查调整后账面

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值 287,143.81 元为评估价值。

货币资金评估价值为 27,929,130.94 元，包括库存现金 69,835.65 元，银行存款 27,572,151.48 元，其他货币资金 287,143.81 元。

2、交易性金融资产

账面价值 209,160.00 元，清查调整后账面价值为 209,160.00 元，其中账面成本 233,800.00 元，公允价值变动损益-24,640.00 元，系公司购入的 14,000 股“中国石 油”A 股股票投资。我们取得证券经营机构的期末投资明细清单、对账单，对公司 期末持有股票数量和资金余额进行函证，回函相符。

本次评估对于该项股票投资以该股票在证券交易市场评估基准日的收盘价为评 估单价确定评估价值，交易费用和税金由于金额较小，予以忽略。 交易性金融资产评估值为 209,160.00 元。

3、预付款项

账面价值 6,330,175.71 元，本次评估将与已完工工程对应的预付款项合计 1,404,016.18 元清查调整至开发产品科目。预付款项清查调整后账面价值为 4,926,159.53 元，系预付的工程款。经核实，预计各款项期后能形成相应的资产或权 利，故以清查调整后账面值为评估值。

预付款项评估值为 4,926,159.53 元。

4、其他应收款及坏账准备

其他应收款账面价值 713,797.90 元（其中账面余额 894,004.40 元，坏账准备 180,206.50 元），清查调整后账面价值 713,797.90 元（其中账面余额 894,004.40 元， 坏账准备 180,206.50 元）。

按财务会计制度核实，未发现不符情况。清查调整后其他应收款主要为关联方 往来款、代垫款、押金、备用金等，其中关联方往来款为应收普天东方通信集团有 限公司 412,408.54 元。清查调整后其他应收款账面余额中，账龄在 1 年以内的有 633,696.90 元，占总金额的 70.88%；账龄在 1-2 年的有 89,000.00 元，占总金额的 9.96%，账龄在 3 年以上的有 171,307.50 元，占总金额的 19.16%。

合肥东信房产公司的坏账准备政策采用备抵法。坏账准备按其他应收款期末余 额以账龄分析法计提，即账龄在1 年以内(含1 年，以下类推)的，不计提坏账准备； 账龄1-2 年的，按其余额的10%计提；账龄2-3 年的，按其余额的40%计提；账龄3

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年以上的，按其余额的100%计提。坏账准备的计提按清查调整后的其他应收款账面 余额进行复核，无误。

对清查调整后的其他应收款，评估人员通过检查原始凭证、基准日后收款记录 及相关的文件资料等方式确认款项的真实性，未见不符情况。

由于其他应收款大多发生时间较短，且无确切依据证明其存在难以收回的风险， 评估时暂保留清查调整后的账面余额。另外从企业发展过程中应收款项的坏账实际 发生情况和现有款项构成分析，坏账风险肯定存在。由于企业结合以往坏账实际发 生情况以备抵法计提了坏账准备，我们查阅了企业以往年度坏账的发生与核销情况， 了解坏账准备计提依据的合理性，认为计提的坏账准备较合理地反映了其他应收款 的变现风险，故保留坏账准备账面余额。

其他应收款评估价值为 713,797.90 元（其中余额 894,004.40 元，坏账准备 180,206.50 元）。

5、存货

存货账面价值 154,726,789.42 元（其中账面余额 154,726,789.42 元，存货跌价准 备 0.00 元），清查调整后存货账面价值 156,130,805.60 元（其中账面余额 156,130,805.60 元，存货跌价准备 0.00 元）。

列入存货评估的有：开发成本、开发产品，系水墨兰庭项目的成本。

合肥东信房产公司从事房地产开发，目前开发的项目为水墨兰庭项目，账列“开 发成本”和“开发产品”科目。水墨兰庭项目为 2003 年1 月合肥东信房产公司以出 让方式取得的综合住宅开发项目，该项目地处合肥市政务文化新区东流路以北，圣 泉路以东，紧邻环城公园和环城湖，与规划中金融商贸中心一路相隔。项目总占地 面积 113,354.97 平方米，国有土地使用证记载面积为 100,399.96 平方米，规划建有 多层、小高层、高层、沿街商铺以及单身公寓等多种物业类型，项目计划分四期开 发，是合肥市政务区规模最大、档次最高、物业类型最丰富的住宅小区之一。

截至评估基准日，合肥东信房产公司已取得该项目用地的《国有土地使用证》， 并已根据《国有土地出让合同》等相关协议付清土地款。其中，水墨兰庭一期、二 期已建设完毕并交付使用，房源基本已预售；水墨兰庭C1、C4 组团正处于施工建设 阶段，大部分主体结构已完成，大部分房源已预售；水墨兰庭南北组团中北组团正 处于施工建设阶段，尚未取得预售许可证，南组团尚未动工建设，正处于前期准备

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阶段。

具体说明如下：

(1) 开发产品

开发产品账面价值为 21,401,145.75 元（其中账面余额 21,401,145.75 元，存货跌 价准备 0.00 元），系合肥东信房产公司开发完成的水墨兰庭一期、二期项目的成本。 根据项目的规划和公司的开发计划，水墨兰庭一期、二期项目由24 幢多层、小高层、 商铺、单身公寓以及车库等配套设施组成，其中，可售住宅面积 73,282.19 平方米， 可售商业用房面积 5,296.66 平方米，车库 100 个。

截至评估基准日，水墨兰庭一期、二期项目已建设完毕并交付使用，其中已销 售且结转收入的住宅面积为 68,373.75 平方米、商业用房面积 3,672.51 平方米、车 库 9 个，合计结转收入 276,579,233.00 元，结转成本 177,818,627.36 元。水墨兰 庭一期、二期项目尚余住宅面积 4,908.44 平方米（其中已预售的住宅面积为 3,599.88 平方米），商业用房面积 1,624.15 平方米（其中已预售商业用房面积为 139.36 平方米），车库 91 个（其中已预售车库 3 个），已预收房款 14,012,552.36 元。 我们核实了有关合同、原始凭证，账面支出合理，同时发现：

截至评估基准日，因水墨兰庭一期、二期项目已完工，故将与本期项目相关的 预付账款 1,404,016.18 元，清查调整至开发产品科目。

开发产品清查调整后账面价值为 22,805,161.93 元（其中账面余额 22,805,161.93 元，存货跌价准备 0.00 元）。

由于项目已经完工，且尚需支付的工程成本企业已暂估入账，故本次对开发产 品采用市场比较法进行评估，即按照预计售价扣除销售费用、营业税金及附加、土 地增值税、管理费用及预计的企业所得税后的余额确定评估值。

其中，已预售的房源按照预售合同价款确定预计售价，未预售的房源按上述预 计销售单价确定预计售价；销售费用、管理费用根据企业提供的预测费用资料，并 结合企业的历史数据和行业平均水平进行分析测算；营业税金及附加按照销售收入 的 5.66%计算（营业税按销售收入的 5%，城建税、教育费附加按照营业税的 7%、 4%，水利基金按销售收入的 0.06%，印花税按照销售收入的 0.05%）；土地增值税按 照《中华人民共和国土地增值税暂行条例实施细则》的规定测算，其中未结转部分 应缴纳的土地增值税金额在对开发产品测算中扣除；企业所得税按照相关法律规定

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进行测算。

开发产品评估价值 32,334,957.50 元（其中余额 32,334,957.50 元，存货跌价准备 0.00 元），评估增值 9,529,795.57 元，增值率为 41.79%。

(2) 开发成本

账面价值为 133,325,643.67 元（其中账面余额 133,325,643.67 元，存货跌价准备 0.00 元），清查调整后开发成本账面价值为 133,325,643.67 元（其中账面余额 133,325,643.67 元，存货跌价准备 0.00 元）。

开发成本包括合肥东信房产公司目前正在开发的水墨兰庭C1、C4 组团、南北组 团项目。

水墨兰庭水墨兰庭C1、C4 组团、南北组团由17 幢多层、小高层、高层、商铺 以及车库等配套设施组成，其中，住宅面积 123,787.77 平方米，商业用房面积 15,279.70 平方米，车库 688 个。

截至评估基准日，水墨兰庭C1、C4 组团正处于施工建设阶段，大部分主体结构 已完成，大部分房源已预售；水墨兰庭南北组团中北组团正处于施工建设阶段，尚 未取得预售许可证，南组团尚未动工建设，正处于前期准备阶段。

截至评估基准日，该项目清查调整后账面价值 133,325,643.67 元，主要系项目的 建设成本及其他费用。评估人员通过核实有关合同、原始凭证，认为成本构成合理。 经清查发现，预付款项中有 4,926,159.53 元系该项目的工程建设成本及其他费用， 因工程尚未完结等原因而尚未结转至开发成本。

由于项目已动工且部分房源开始预售，故本次采用假设开发法进行评估。

所谓假设开发法是指将待估房地产预期开发后的价值，扣除其预期的正常情况 下尚需发生的开发成本、开发费用、销售税金等，作为待估房地产项目价值的一种 方法。本次评估采用动态方式，即将预期的开发后价值现值和开发项目全部的成本 费用及税金现值之差作为被评估项目的预计可实现净利润折现值，其基本公式为：

房地产项目价值 = 清查调整后的开发成本账面价值＋预计可实现净利润折现 值

预计可实现净利润折现值= 开发后价值现值 － 开发成本费用税金现值

本次评估对已预售的房源以预售合同价确定销售收入，截至评估基准日，已预 收房款 68,788,980.00 元；对未预售的房源按预计售价进行测算，其中住宅预计销售

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均价为 4,600 元/平方米，商业用房 10,000 元/平方米，车库 65,000 元/个。

除截至评估基准日已账列开发成本科目的 133,325,643.67 元、预付款项 4,926,159.53 元外，企业根据招投标资料、合同、现场签证以及拟实施的工程施工估 算资料测算，预测该项目期后尚需支付各项费用合计 358,496,087.80 元，对此我们 进行了核实测算，认为该预测基本合理。营业税金及附加按照评估基准日税法规定 的税率计取，其中，营业税按销售收入的 5%计取，城建税、教育费附加分别按照 营业税额的 7%、4%计取；土地增值税按照《中华人民共和国土地增值税暂行条例 实施细则》规定，并根据项目有关资料和评估基准日时当地房产的市场价格预测项 目的收入、成本，测算增值额，估算确定应缴纳金额；印花税按销售收入的 0.05% 计取，水利基金按销售收入的 0.06%计取。企业所得税按照相关法律规定进行测算。

另外，销售费用、管理费用根据企业提供的预测费用资料，并结合企业的历史 数据和行业平均水平进行分析测算，其中：销售费用主要包括销售人员薪酬及福利 支出、销售佣金、销售广告费等，管理费用包括职工薪酬及福利支出、绩效奖、折 旧和摊销、差旅费、汽车费用、邮资通讯费、社会保险费、交际应酬费和其他费用 等。

折现率的选取，本次评估考虑了合肥市房地产开发行业的正常盈利能力和合肥 东信房产公司本身的项目收益状况，同时参考房地产行业正常的资金成本，综合确 定了本次评估中项目收益测算的折现率为 15%。

同时，上述有关收入、成本、费用及税金分别按账面已发生数额和预计尚需发 生数额，对预计尚需发生数额按半年一期进行测算，并视为在半年内均匀发生，预 测销售期为3.5 年。其中，预测销售、成本发生如下表。

单位：人民币元

期间	2008.7.1-2009.1.1	2009.1.1-2009.7.1	2009.7.1-2010.1.1	2010.1.1-2010.7.1	2010.7.1-2011.1.1	2011.1.1-2011.7.1	2011.7.1-2012.1.1	小计
预计销 售收现	25,615,716	43,830,834	113,256,628	163,285,708	188,563,444	112,297,398	45,265,936	692,115,664
预计成 本付现	53,774,413	107,548,826	89,624,022	71,699,218	35,849,610	-	-	358,496,089

项目具体测算如下表：

单位：人民币元

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		预计总数	截至2008 年 6 月30 日已 预收或支付	预计还将发生 数	预计未来发生 数折现值	评估预计发生 数
		A	B	C=A-B	D=C/R	E=B+D
一	房款收入金额	760,904,644	68,788,980	692,115,664	530,052,731	598,841,711
二	成本总计	496,747,891	138,251,803	358,496,088	306,352,833	444,604,636
三	销售费用			20,763,470	15,901,581	15,901,581
四	管理费用			31,081,157	20,113,022	20,113,022
五	营业税金及附加 （含水利基金）		1,225,575	38,832,168	30,567,987	31,793,562
六	土地增值税			15,739,468	10,446,131	10,446,131
七	预计利润					75,982,779
八	预计企业所得税					22,698,819
九	预计可实现净利润					53,283,960

评估价值 = 清查调整后开发成本账面价值 + 预计可实现净利润折现值

= 133,325,643.67 +53,283,960.00

= 186,609,603.67 元

开发成本评估价值为 186,609,603.67 元（其中余额 186,609,603.67 元，存货跌价 准备 0.00 元），评估增值 53,283,960.00 元，增值率为 39.97%。

存货评估价值为 218,944,561.17 元（其中余额 218,944,561.17 元，存货跌价准备 0.00 元），评估增值 62,813,755.57 元，增值率为 40.23%。

6、流动资产评估结果

账面价值 189,909,053.97 元 清查调整后账面价值 189,909,053.97 元 评估价值 252,722,809.54 元 评估增值额 62,813,755.57 元 增值率 33.08%

(二)非流动资产

1、设备类固定资产

(1) 概况

设备类固定资产合计账面原值 2,864,030.00 元，账面净值 2,030,727.49 元，减值

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准备 0.00 元。合肥东信房产公司列入《机器设备清查评估明细表》的设备共有 104 台（套），账面原值 592,975.00 元，账面净值 319,965.89 元；列入《车辆清查评估明 细表》的车辆有 7 辆，账面原值 2,271,055.00 元，账面净值 1,710,761.60 元。

合肥东信房产公司的主要从事房地产开发。其设备主要有空调、电脑等家电设 备及车辆等，主要安装存放于公司售楼处。

评估人员对资产占有方的主要设备的购建过程等进行了解，掌握主要设备的配 置及使用情况。评估人员查阅了设备购置合同、付款凭证、车辆行驶证等资料，对 设备的权属相关资料进行了必要的查验；还复印了有关设备购入的原始发票、订货 合同等。经核实，没有发现设备类固定资产的权属存在瑕疵情况。

同时，本公司评估人员与资产占有方的设备管理人员一起，按照设备的布置情 况，落实勘查人员、明确核查重点。然后对照《机器设备清查评估明细表》，对列入 评估范围的设备进行了现场核实，对勘查情况作了相应记录，对核实过程中发现的 问题作进一步的现场调查、取证。评估人员还向设备管理、使用等相关人员了解设 备的运行、维护和保养等情况。经现场勘察，除下述情况外列入评估范围的设备类 固定资产使用情况基本正常：

1) 程控交换机、激光多功能一体机、数码相机等三台设备，合计账面原值 18,288.00 元，账面净值 4,243.56 元，因技术进步或损坏，实际已处于报废状态，但 企业尚未进行账务处理。

• 2) 二台笔记本电脑，合计账面原值 25,900.00 元，账面净值 8,388.89 元，实际

• 已无物，尚未进行账务处理。

以上事项未作清查调整，在评估时处理。

设备类固定资产清查调整后账面原值 2,864,030.00 元，账面净值 2,030,727.49 元，减值准备 0.00 元。

• (2) 评估方法

报废设备以其估计可变现净值为评估价值；无物设备的评估价值为零；其余设 备类固定资产的评估采用重置成本法。

重置成本法的基本公式为：

评估价值＝重置价值×成新率

• 1) 重置价值的评定

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重置价值由现行购置价和相关费用组成。

A、现行购置价的取定

a、对电脑、传真机、空调及其它设备，通过向销售商询价、上网查询、或查 阅《办公设备及家用电气报价》等资料，经分析后确定现行购置价。

b、车辆，通过向经销商询价、上网查询、或查阅《全国汽车报价及评估》等 资料确定其现行购置价。

B、相关费用

相关费用包括运杂费、安装调试费、建设期管理费及资金成本等若干项目。由 于本次委评设备单台的价值量大多较小，且购置使用简便，所以不再单独考虑运杂 费、安装调试费及资金成本等其他费用。

车辆的相关费用包括车辆购置附加税和一定的证照杂费，根据车辆具体情况确

定。

2) 成新率的确定

根据各种设备自身特点及使用情况，综合确定设备的成新率。

A、对价值量较小的设备，如电脑、空调等设备，主要以使用年限法为基础， 结合设备的使用维修和外观现状，确定成新率。

B、对车辆，其成新率以使用年限法为基础，并考虑车辆的已行驶里程、维护 保养情况等综合评定。

C、耐用年限系根据被评设备自身特点及使用情况，并考虑承载力、负荷、腐 蚀、材质等影响后综合评定。

(3) 设备类固定资产评估结果

) 设备类固定资产评估结果
账面原值	2,864,030.00元
账面净值	2,030,727.49元
清查调整后账面原值	2,864,030.00元
清查调整后账面净值	2,030,727.49元
重置价值	2,523,430.00元
评估价值	2,049,755.00元
评估增值额	19,027.51元
增值率	0.94%

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2、递延所得税资产

账面价值 2,486,583.42 元，清查调整后账面价值 2,486,583.42 元。

按财务会计制度核实，未发现不符情况。清查调整后递延所得税资产系公司因 计提坏账准备、计提土地增值税、公允价值变动损益等项目而产生的暂时性差异形 成的递延所得税资产。

评估时根据企业近期盈利能力、盈利趋势，认为相应税金期后可以转回，故以 清查调整后账面价值 2,486,583.42 元为评估价值。

3、非流动资产评估结果

账面价值 4,517,310.91 元 清查调整后账面价值 4,517,310.91 元 评估价值 4,536,338.42 元 增值额 19,027.51 元 增值率 0.42%

(三)流动负债

1、应付账款

账面价值 2,407,973.16 元，清查调整后账面价值 2,407,973.16 元。按财务会计制 度核实，未发现不符情况。清查调整后应付账款主要系应付的工程款，经核应需支 付，以清查调整后账面值 2,407,973.16 元为评估值。

2、预收款项

账面价值 82,801,532.36 元，清查调整后账面值为 82,801,532.36 元。按财务会计 制度核实，未发现不符情况。清查调整后预收款项为预收的房款。经核实，各款项 期后需正常结算，以清查调整后账面值 82,801,532.36 元为评估值。

3、应付职工薪酬

账面价值 160,755.12 元，清查调整后账面价值为 160,755.12 元，系应付的职工 教育经费、工会经费和保险费，我们复核了企业计提依据，并检查支用情况，按财 务会计制度核实，未发现不符情况，以清查调整后账面价值 160,755.12 元为评估值。

4、应交税费

账面价值为-453,754.34 元，清查调整后账面价值为-453,754.34 元。按财务会计

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制度核实，未发现不符情况。清查调整后应交税费包括应交或预缴的营业税、企业 所得税、城建税、代扣个人所得税、教育费附加及水利建设基金等。评估人员复核 税金及附加的计、交情况，按企业提供的有关资料核实无误，应需支付或可抵扣， 以清查调整后的账面价值-453,754.34 元为评估值。

5、其他应付款

账面价值 5,766,072.83 元，清查调整后账面价值 5,766,072.83 元。按财务会计制 度核实，未发现不符情况。清查调整后其他应付款主要包括保证金、代收保险费、 零星工程款及关联方往来款等。其中关联方往来款为应付普天东方通信集团有限公 司 632,819.13 元。清查时通过查阅账簿及原始凭证，了解款项发生的时间、原因和 期后付款情况，经核无误，以清查调整后账面价值 5,766,072.83 元为评估值。

6、其他流动负债

账面价值 18,099,700.47 元，清查调整后账面价值 18,099,700.47 元。按财务会计 制度核实，未发现不符情况。清查调整后其他流动负债系预提的已完工的水墨兰庭 一期、二期项目的应付未付工程款，包括土地增值税款、消防工程款及围墙大门等 配套设施款。经核，各款项日后均需支付，以清查调整后账面价值 18,099,700.47 元 为评估值。

7、流动负债评估结果

账面价值 108,782,279.60 元 清查调整后账面价值 108,782,279.60 元 评估价值 108,782,279.60 元

十、评估结论

在本报告所揭示的假设前提条件基础上，合肥东信房产公司的资产、负债及股 东全部权益在 2008 年 6 月 30 日的评估结果为：

资产账面价值 194,426,364.88 元，清查调整后账面价值 194,426,364.88 元，评估 价值 257,259,147.96 元，评估增值 62,832,783.08 元，增值率为 32.32%；

负债账面价值 108,782,279.60 元，清查调整后账面价值 108,782,279.60 元，评估 价值 108,782,279.60 元；

股东全部权益账面价值 85,644,085.28 元，清查调整后账面价值 85,644,085.28 元，评估价值 148,476,868.36 元，评估增值 62,832,783.08 元，增值率为 73.36%。

19 浙江勤信资产评估有限公司

合肥东信房地产开发有限公司股东全部权益价值评估项目 资产评估报告

评估结论详细情况见评估明细表。

十一、特别事项说明

1、本评估公司对合肥东信房产公司提供的评估对象的法律权属资料及其来源 进行了必要的查验，合肥东信房产公司声明已提供了评估对象的法律权属资料，并 对其真实性、合法性、完整性负责。从合肥东信房产公司提供的法律权证、会计资 料及其他有关资料看，列入评估范围的评估对象法律权证齐全，权属情况明确。提 供有关评估对象真实、合法、完整的法律权属资料是合肥东信房产公司的责任，我 们的责任是对合肥东信房产公司提供的资料作必要的查验，本评估报告不能作为对 评估对象法律权属的确认和保证。若资产占有方不拥有前述评估对象的所有权，或 对前述评估对象的所有权存在部分限制，则前述评估对象的评估结论和整体评估结 果会受到影响。

2、截至评估基准日，合肥东信房产公司承诺不存在资产抵押质押、对外担保、 法律诉讼等或有事项。

3、除存货评估增值已考虑所得税影响外，未对其余各项资产负债的评估增减额 作任何可能涉及的纳税准备。

4、对开发项目以假设开发法评估时：(1) 预测的可销售面积系根据企业提供的 招标文件、规划许可证、预售证等进行分析确定，未考虑可能与项目建成后实测面 积、可售条件等存在差异而对评估结果的影响。(2) 预测的销售单价系依据现行房 地产市场的同类房产售价并结合项目已售房产的售价水平进行估算，未考虑今后房 地产市场的价格异常变动情况及非正常目的下的销售情况；已售房产依据合同价格 进行计算。(3) 预测评估基准日后项目尚需支付的建安成本等后续支出，系以企业 提供的招投标资料、合同、现场签证和拟实施的工程施工估算资料为依据进行分析 确定，未考虑与最终实施的工程内容及审价结算资料可能存在一定差异而对评估结 果的影响。(4) 项目相关税费根据目前税法要求的缴纳水平进行测算，未考虑企业 实际缴纳与税法要求存在差异而对评估结果的影响。

5、水墨兰庭会馆建筑面积 1,656.60 平方米、幼儿园建筑面积 1,120.00 平方米， 截至评估基准日，会馆已建设完毕，幼儿园尚未动工建设，正处于前期准备阶段。 本次评估根据该工程土地使用权的用地性质，结合合肥东信房产公司提供的相关资 料，假设上述建筑在项目建设完毕后合肥东信房产公司将无偿移交给相应部门管理

20 浙江勤信资产评估有限公司

合肥东信房地产开发有限公司股东全部权益价值评估项目 资产评估报告

为前提进行评估；若前述假设不成立，则评估结论和整体评估结果会受到影响。

6、在项目开发建设过程中，根据合肥市城市规划，合肥政务新区行政中心西支 路与圣泉路实现联通，使得项目原可用地面积相应缩小，为此，合肥东信公司根据 《合肥市城市规划管理技术规定》的要求，对尚未实施的建筑与规划方案进行了相 应的规划调整。但截至评估基准日，合肥东信房产公司持有的国有土地使用证记载 的土地面积仍为原《国有土地出让合同》签订的出让面积 100,399.96 平方米，尚未 办理变更手续。本次评估未考虑该事项对存货评估结果和整体评估结果的影响。

7、本次评估对资产占有方可能存在的其他影响评估结果的瑕疵事项，在进行资 产评估时资产占有方未作特别说明而评估师根据其执业经验一般不能获悉的情况 下，评估机构和评估人员不承担相关责任。

评估报告使用者应注意上述特别事项对评估结论的影响。

十二、评估报告使用限制说明

• 1、本评估报告只能用于评估报告载明的评估目的和用途。

• 2、本评估报告只能由评估报告载明的评估报告使用者使用。

• 3、未征得本评估公司同意，本评估报告的内容不得被摘抄、引用或披露于公开

• 媒体，但法律、法规规定以及相关当事方另有约定的除外。

4、本评估报告的使用有效期为一年，即自评估基准日 2008 年 6 月 30 日起至 2009 年 6 月 29 日止。

21 浙江勤信资产评估有限公司

合肥东信房地产开发有限公司股东全部权益价值评估项目

资产评估报告

(此页无正文)

浙江勤信资产评估有限公司

法 定 代 表 人：朱永勤

注册资产评估师：潘文夫

周瑾

报告日期：2008 年 8 月 28 日

22 浙江勤信资产评估有限公司

资产委托方与资产占有方承诺函

浙江勤信资产评估有限公司：

因杭州东方通信城有限公司拟对合肥东信房地产开发有限公司增资的需要，为 此杭州东方通信城有限公司委托浙江勤信资产评估有限公司对合肥东信房地产开 发有限公司的股东全部权益价值进行评估。为确保评估机构客观、公正、合理地进 行资产评估，承诺如下，并承担相应的法律责任：

• 1、资产评估所对应的经济行为符合国家规定；

• 2、委托资产评估范围与本次经济行为涉及的资产范围一致，不重复不遗漏；

• 3、所提供的财务会计及其他资料真实、准确、完整，有关重大事项充分揭示；

• 4、纳入评估范围的资产权属明晰，所提供的资产权属证明文件合法有效；

• 5、所提供的公司生产管理资料是真实、合理的；

• 6、不干预评估机构和评估人员独立客观公正执业；

• 7、接受评估行政主管部门的监督检查。

资产委托方：杭州东方通信城有限公司 资产占有方：合肥东信房地产开发有限公司

企业负责人：郁旭东 企业负责人：倪首萍

2008 年 7 月 28 日 2008 年 7 月 28 日

25

资产评估机构和评估人员承诺函

杭州东方通信城有限公司：

受贵公司委托，我们对贵公司因拟对合肥东信房地产开发有限公司增资的需要 而涉及合肥东信房地产开发有限公司的股东全部权益价值进行了评估。在假设条件 成立的情况下，我们对资产评估结果承诺如下，并承担相应的法律责任：

• 1、对涉及评估的资产进行了合理的抽查、核实；

• 2、评估方法选用恰当，选用的参照数据、资料可靠；

• 3、影响资产评估价值的因素考虑周全，没有遗漏；

• 4、资产评估价值公允、准确；

• 5、评估工作未受任何人为干预并独立进行；

• 6、评估工作已按照规定的程序和要求进行；

• 7、接受评估行政主管部门对评估工作的监督检查。

浙江勤信资产评估有限公司

注册资产评估师： 潘文夫 周瑾

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26

合肥东信房地产开发有限公司 股东全部权益价值评估项目组成员

姓 名	职 称
潘文夫	注册资产评估师
周 瑾	注册资产评估师
姜 静	助 理 人 员
邱 琳	助 理 人 员

29

评估汇总表及明细表目录

1、资产评估结果汇总表及分类汇总表	32
2、流动资产清查评估汇总表及明细表	35
3、非流动资产清查评估汇总表及明细表	45
4、流动负债清查评估汇总表及明细表	56

31

合肥东信房地产开发有限公司股东全部权益价值

评估项目

浙勤评报〔2008〕137号

第二册 共二册

评 估 说 明

二〇〇八年八月二十八日

目 录

材料一：关于评估说明使用范围的声明 ............................................1 材料二：关于进行资产评估有关事项的说明 ....................................2 材料三：资产清查核实情况说明 ........................................................6 材料四：评估依据的说明 ..................................................................14 材料五：评估技术说明 ......................................................................16 材料六：评估结论及其分析 ..............................................................28

合肥东信房地产开发有限公司股东全部权益价值评估项目

评估说明

材料一：

关于评估说明使用范围的声明

资产评估机构提供的《评估说明》仅供财产评估主管机关、企业主管部门对资 产评估项目备案或核准和检查评估机构工作之用，非为法律、行政法规规定，材料 的全部或部分内容不得提供给其它任何单位或个人，也不得见诸于公开媒体。

浙江勤信资产评估有限公司

二〇〇八年八月二十八日

第1 页 浙江勤信资产评估有限公司

合肥东信房地产开发有限公司股东全部权益价值评估项目

评估说明

材料二：

关于进行资产评估有关事项的说明

一、委托单位与资产占有单位概况

本次资产评估的委托单位为杭州东方通信城有限公司（以下简称“东方通信城 公司”）。按注册号为 33010016002255 号的《企业法人营业执照》记载，公司住 所为杭州市滨江区东信大道 66 号，注册资本 43,868.8 万元，企业类型为有限责任 公司，法定代表人郁旭东，营业期限自 1997 年 5 月 28 日至 2047 年 5 月 27 日止。 公司经营范围：筹建东方通信城；技术开发、技术服务、制造、批发、零售；移动 通信、程控交换、光电传输照排、金融机具产品及其配套产品、计算机和通信网络 终端产品；租赁服务；物业管理；餐饮；房地产经营（限东信花园）；其他无需报 经审核的一切合法项目。

本次资产评估的资产占有单位为合肥东信房地产开发有限公司（以下简称“合 肥东信房产公司”）。按注册号为 3401001006497 号的《企业法人营业执照》记载， 公司住所为合肥市金寨路 545 号姚公旅社二楼，注册资本为 5,000 万元，企业类型 为有限责任公司（法人独资），营业期限自 2003 年 3 月 12 日至 2013 年 3 月 25 日 止，法定代表人倪首萍。公司经营范围：房地产开发、销售、咨询服务；建材、五 金、金属材料（不含贵金属）销售；装饰装修。

截至评估基准日，合肥东信房产公司注册资本为 5,000 万元，系普天东方通信 集团有限公司的全资子公司。

二、关于评估目的的说明

因东方通信城公司拟对合肥东信房产公司增资，为此需要对合肥东信房产公司 的股东全部权益价值进行评估。

本次评估目的是为该经济行为提供合肥东信房产公司股东全部权益现值的参 考依据。

第2 页

合肥东信房地产开发有限公司股东全部权益价值评估项目

评估说明

三、关于评估范围的说明

评估对象为涉及上述经济行为的合肥东信房产公司的股东全部权益。

评估范围包括流动资产、非流动资产（包括设备类固定资产、递延所得税资产）、 流动负债。为本次增资的需要，企业委托相关的会计师事务所对合肥东信房产公司 进行了财务审计，故本次评估在前述财务审计的基础上进行。根据合肥东信房产公 司提供的截至2008 年6 月30 日业经注册会计师审定的会计资料反映，委托评估资 产的账面价值总计为 194,426,364.88 元，负债合计为 108,782,279.60 元，股东权益 为 85,644,085.28 元。

四、关于评估基准日的说明

为使评估基准日与拟进行的经济行为和评估工作日期接近，确定以2008 年6 月30 日为评估基准日，并在评估业务约定书中作了相应约定。

五、可能影响评估工作的重大事项说明

1、截至评估基准日，合肥东信房产公司承诺不存在资产抵押质押、对外担保、 法律诉讼等或有事项。

2、水墨兰庭会馆建筑面积 1,656.60 平方米、幼儿园建筑面积 1,120.00 平方米， 截至评估基准日，会馆已建设完毕，幼儿园尚未动工建设，正处于前期准备阶段。 合肥东信房产公司根据该工程土地使用权的用地性质，并结合当地的实际情况，认 为上述项目建成后将无偿移交给相关单位使用，并出具了相应的说明。

3、在项目开发建设过程中，根据合肥市城市规划，合肥政务新区行政中心西支 路与圣泉路实现联通，使得项目原可用地面积相应缩小，为此，合肥东信公司根据 《合肥市城市规划管理技术规定》的要求，对尚未实施的建筑与规划方案进行了相 应的规划调整。但截至评估基准日，合肥东信房产公司持有的国有土地使用证记载 的土地面积仍为原《国有土地出让合同》签订的出让面积 100,399.96 平方米，尚未 办理变更手续。

六、资产清查情况的说明

为配合浙江勤信资产评估有限公司对合肥东信房产公司进行的资产评估工作， 摸清企业截至评估基准日的资产状况和经营成果，合肥东信房产公司在6 月底对委

第3 页

合肥东信房地产开发有限公司股东全部权益价值评估项目

评估说明

托评估的资产、负债进行了全面的清查和盘点，现将清查情况说明如下：

1、列入清查范围的资产总计 194,426,364.88 元，清查对象包括流动资产、非流 动资产（包括设备类固定资产、递延所得税资产）；负债合计为 108,782,279.60 元， 清查对象为流动负债。

• 2、为使本次清查工作能够顺利进行，合肥东信房产公司由主要领导负责，组织

• 财务、基建、设备等部门的相关人员，进行了清查工作。对往来款项进行清查、对 账、并准备了相关资料。

• 3、合肥东信房产公司相关人员根据盘查的结果填写了资产评估的清册资料。

七、评估对象的法律权属情况及声明

1、经清查，列入评估范围的评估对象法律权证齐全，权属情况明确。合肥东信 房产公司声明已提供了评估对象的法律权属资料，并对其真实性、合法性、完整性 负责。

2、合肥东信房产公司承诺列入评估范围的资产均属企业所有，提供评估的资产 真实、完整，不存在应列入而未列入本次评估范围的资产和负债。

八、提供的资料清单

委托方与资产占有方声明已提供了资产评估所必须的以下资料，并保证所提供 资料的真实、合法、完整。

1、资产清查评估明细表；

• 2、资产清查情况说明；

• 3、相关经济行为文件；

• 4、企业会计报表、生产经营相关资料；

• 5、资产所有权证及产权证明文件；

6、合同、协议等；

• 7、其他与评估资产相关的资料。

第4 页

合肥东信房地产开发有限公司股东全部权益价值评估项目

评估说明

（此页无正文）

资产委托单位: 杭州东方通信城有限公司 资产占有单位：合肥东信房地产开发有限公司

企业负责人：郁旭东 企业负责人：倪首萍

2008 年7 月28 日 2008 年7 月28 日

第5 页

合肥东信房地产开发有限公司股东全部权益价值评估项目

评估说明

材料三：

资产清查核实情况说明

根据本评估公司与杭州东方通信城有限公司签订的《资产评估业务约定书》， 本评估公司受托以2008 年6 月30 日为评估基准日对合肥东信房地产开发有限公司 （以下简称“合肥东信房产公司”）的股东全部权益价值进行评估。

为本次经济行为，合肥东信房产公司按有关规定对资产、负债进行了全面清查， 并组织财务部、基建管理、设备管理等部门的相关人员，按照评估要求具体填写了 委托评估资产清册和负债清册，收集了有关的资料。在此基础上，本评估公司的专 业人员根据资产类型和分布情况分小组进行抽查核实，起止时间为2008 年7 月24 日至2008 年7 月28 日。

一、资产清查核实的内容

根据合肥东信房产公司提供的截至2008 年6 月30 日的会计资料反映，委托评 估的资产总计为 194,426,364.88 元，包括流动资产、非流动资产（包括设备类固定 资产、递延所得税资产）；负债合计为 108,782,279.60 元，为流动负债。

二、实物资产的分布情况、特点

委托评估的实物资产包括存货、设备类固定资产，主要分布于合肥市政务文化 新区的合肥东信房产公司内及水墨兰庭项目现场。

机器设备包括车辆、办公设备等，位于合肥市政务文化新区的合肥东信房产公 司内。

存货包括开发成本与开发产品，系公司正在开发的水墨兰庭项目，该项目位于 合肥市政务文化新区东流路与圣泉路交叉口。

三、各项资产清查的过程和方法

(一) 流动资产

1、货币资金

账面价值 27,929,130.94 元，包括库存现金 69,835.65 元，银行存款 27,572,151.48

第6 页 浙江勤信资产评估有限公司

合肥东信房地产开发有限公司股东全部权益价值评估项目

评估说明

元，其他货币资金 287,143.81 元。

(1) 库存现金

库存现金账面价值 69,835.65 元，币种为人民币，存放于公司财务部。我们对现 金账户进行了实地盘点，通过核查评估基准日至盘点日的现金日记账及未记账的收 付款凭证倒推至评估基准日的库存数量，现金账实相符。库存现金清查调整后账面 值为 69,835.65 元。

(2) 银行存款

银行存款账面价值 27,572,151.48 元，由存放在中国建设银行合肥三孝口支行、 兴业银行合肥分行、工商银行合肥庐东支行、招商银行合肥金屯支行等10 个人民 币账户的余额组成。我们通过查阅银行对账单及调节表，了解了未达款项的内容及 性质，未发现影响净资产的大额未达账款。银行存款清查调整后账面值为 27,572,151.48 元。

(3) 其他货币资金

其他货币资金账面价值 287,143.81 元，为保证金和证券资金账户余额。对保证 金账户、证券资金账户我们查阅了银行对账单及调节表、账户清单等，并进行了函 证，了解了未达款项的内容及性质，无影响净资产的大额未达账。其他货币资金清 查调整后账面值为 287,143.81 元。

货币资金清查调整后账面价值 27,929,130.94 元，包括库存现金 69,835.65 元， 银行存款 27,572,151.48 元，其他货币资金 287,143.81 元。

2、交易性金融资产

账面价值 209,160.00 元，其中账面成本 233,800.00 元，公允价值变动损益 -24,640.00 元，系公司购入的 14,000 股“中国石油”A 股股票投资。我们取得证券 经营机构的期末投资明细清单、对账单，并对公司期末持有股票数量和资金余额进 行函证，回函相符。交易性金融资产清查调整后账面价值为 209,160.00 元，中账面 成本 233,800.00 元，公允价值变动损益-24,640.00 元。

3、预付款项

账面价值 6,330,175.71 元，主要系预付的工程款。预付款项中，账龄在1 年以 － 内的有 5,713,991.88 元，占总金额的 90.27%；账龄在 1 2 年的有 616,183.83 元， 占总金额的 9.73%。经核查原始凭证、合同、协议及相关资料，并择项进行函证，

第7 页 浙江勤信资产评估有限公司

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评估说明

无误。

经核实，发现预付款项中有部分款项对应的工程已完工，故本次评估将该部分 预付款项合计 1,404,016.18 元清查调整至存货-开发产品科目。预付款项清查调整后 账面价值为 4,926,159.53 元。

4、其他应收款及坏账准备

其他应收款账面价值 713,797.90 元（其中账面余额 894,004.40 元，坏账准备 180,206.50 元），其他应收款主要为关联方往来款、代垫款、押金、备用金等，其 中关联方往来款为应收普天东方通信集团有限公司 412,408.54 元。其他应收款账面 余额中，账龄在 1 年以内的有 633,696.90 元，占总金额的 70.88%；账龄在 1-2 年的 有 89,000.00 元，占总金额的 9.96%，账龄在 3 年以上的有 171,307.50 元，占总金额 的 19.16%。评估人员通过检查原始凭证、基准日后收款记录及相关的文件资料、发 函询证等方式确认款项的真实性，经核未见异常。

合肥东信房产公司的坏账准备政策采用备抵法。坏账准备按其他应收款期末余 额以账龄分析法计提，即账龄在1 年以内(含1 年，以下类推)的，不计提坏账准备； 账龄1-2 年的，按其余额的10%计提；账龄2-3 年的，按其余额的40%计提；账龄3 年以上的，按其余额的100%计提。坏账准备的计提按清查调整后的其他应收款账面 余额进行复核，无误。

其他应收款清查调整后账面价值 713,797.90 元（其中账面余额 894,004.40 元， 坏账准备 180,206.50 元）。

5、存货

存货账面价值 154,726,789.42 元（其中账面余额 154,726,789.42 元，存货跌价准 备 0.00 元），包括开发成本和开发产品。

合肥东信房产公司从事房地产开发，目前开发的项目为水墨兰庭项目，账列“开 发成本”和“开发产品”科目。水墨兰庭项目为 2003 年1 月合肥东信房产公司以 出让方式取得的综合住宅开发项目，该项目地处合肥市政务文化新区东流路以北， 圣泉路以东，紧邻环城公园和环城湖，与规划中金融商贸中心一路相隔。项目总占 地面积 113,354.97 平方米，国有土地使用证记载面积为 100,399.96 平方米，规划建 有多层、小高层、高层、沿街商铺以及单身公寓等多种物业类型，项目计划分四期 开发，是合肥市政务区规模最大、档次最高、物业类型最丰富的住宅小区之一。

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评估说明

截至评估基准日，合肥东信房产公司已取得该项目用地的《国有土地使用证》， 并已根据《国有土地出让合同》等相关协议付清土地款。其中，水墨兰庭一期、二 期已建设完毕并交付使用，房源基本已预售；水墨兰庭C1、C4 组团正处于施工建 设阶段，大部分主体结构已完成，大部分房源已预售；水墨兰庭南北组团中北组团 正处于施工建设阶段，尚未取得预售许可证，南组团尚未动工建设，正处于前期准 备阶段。

具体说明如下：

(1) 开发产品

账面价值 21,401,145.75 元（其中账面余额 21,401,145.75 元，存货跌价准备 0.00 元），系合肥东信房产公司开发完成的水墨兰庭一期、二期项目的成本。

根据项目的规划和公司的开发计划，水墨兰庭一期、二期项目由24 幢多层、小 高层、商铺、单身公寓以及车库等配套设施组成，其中，可售住宅面积 73,282.19 平方米，可售商业用房面积 5,296.66 平方米，车库 100 个。

截至评估基准日，水墨兰庭一期、二期项目已建设完毕并交付使用，其中已销 售且结转收入的住宅面积为 68,373.75 平方米、商业用房面积 3,672.51 平方米、车 库 9 个，合计结转收入 276,579,233.00 元，结转成本 177,818,627.36 元。水墨兰 庭一期、二期项目尚余住宅面积 4,908.44 平方米（其中已预售的住宅面积为 3,599.88 平方米），商业用房面积 1,624.15 平方米（其中已预售商业用房面积为 139.36 平方米），车库 91 个（其中已预售车库 3 个），已预收房款 14,012,552.36 元。

我们核实了有关合同、原始凭证，账面支出合理，同时发现：

截至评估基准日，因水墨兰庭一期、二期项目已完工，故将与本期项目相关的 预付款项 1,404,016.18 元清查调整至开发产品科目。

清查调整后开发产品账面价值为 22,805,161.93 元（其中账面余额 22,805,161.93 元，存货跌价准备 0.00 元）。

(2) 开发成本

账面价值为 133,325,643.67 元（其中账面余额 133,325,643.67 元，存货跌价准备 0.00 元）。开发成本主要为合肥东信房产公司目前正在开发的水墨兰庭C1、C4 组 团、南北组团。

第9 页 浙江勤信资产评估有限公司

合肥东信房地产开发有限公司股东全部权益价值评估项目

评估说明

水墨兰庭水墨兰庭C1、C4 组团、南北组团由17 幢多层、小高层、高层、商铺 以及车库等配套设施组成，其中，住宅面积 123,787.77 平方米，商业用房面积 15,279.70 平方米，车库 688 个。

截至评估基准日，水墨兰庭C1、C4 组团正处于施工建设阶段，大部分主体结构 已完成，大部分房源已预售；水墨兰庭南北组团中北组团正处于施工建设阶段，尚 未取得预售许可证，南组团尚未动工建设，正处于前期准备阶段。

评估人员通过核实有关合同、原始凭证，认为成本构成合理。截至评估基准日， 该项目清查调整后账面价值 133,325,643.67 元，系项目的建设成本及其他费用。

开发成本清查调整后账面价值为 133,325,643.67 元（其中账面余额 133,325,643.67 元，存货跌价准备 0.00 元）。

存货合计清查调整后账面价值为 156,130,805.60 元（其中账面余额 156,130,805.60 元，存货跌价准备 0.00 元）。

(二) 非流动资产

1、设备类固定资产

设备类固定资产合计账面原值 2,864,030.00 元，账面净值 2,030,727.49 元，减值 准备 0.00 元。合肥东信房产公司列入《机器设备清查评估明细表》的设备共有104 台（套），账面原值 592,975.00 元，账面净值 319,965.89 元；列入《车辆清查评估 明细表》的车辆有7 辆，账面原值 2,271,055.00 元，账面净值 1,710,761.60 元。

合肥东信房产公司的主要从事房地产开发。其设备主要有空调、电脑等家电设 备及车辆等，主要安装存放于公司售楼处。

评估人员对资产占有方的主要设备的购建过程等进行了解，掌握主要设备的配 置及使用情况。评估人员查阅了设备购置合同、付款凭证、车辆行驶证等资料，对 设备的权属相关资料进行了必要的查验；还复印了有关设备购入的原始发票、订货 合同等。经核实，没有发现设备类固定资产的权属存在瑕疵情况。

同时，本公司评估人员与资产占有方的设备管理人员一起，按照设备的布置情 况，落实勘查人员、明确核查重点。然后对照《机器设备清查评估明细表》，对列 入评估范围的设备进行了现场核实，对勘查情况作了相应记录，对核实过程中发现 的问题作进一步的现场调查、取证。评估人员还向设备管理、使用等相关人员了解 设备的运行、维护和保养等情况。经现场勘察，除下述情况外列入评估范围的设备

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评估说明

类固定资产使用情况基本正常：

1) 程控交换机、激光多功能一体机、数码相机等三台设备，合计账面原值 18,288.00 元，账面净值 4,243.56 元，因技术进步或损坏，实际已处于报废状态，但 企业尚未进行账务处理。

2) 二台笔记本电脑，合计账面原值 25,900.00 元，账面净值 8,388.89 元，实际 已无物，尚未进行账务处理。

以上事项未作清查调整，在评估时处理。

设备类固定资产清查调整后账面原值 2,864,030.00 元，账面净值 2,030,727.49 元，减值准备 0.00 元。

2、递延所得税资产

账面价值 2,486,583.42 元，系公司因计提坏账准备、计提土地增值税以及公允 价值变动损益等项目而产生的暂时性差异而形成的递延所得税资产。我们核查了相 关的计提依据和方法，经核无误。递延所得税资产清查调整后账面价值为 2,486,583.42 元。

(三) 流动负债

1、应付账款

账面价值 2,407,973.16 元，主要系应付的工程款。清查时通过查阅账簿及原始 凭证，了解款项发生的时间、原因和期后付款情况，审核了债务的相关文件资料以 核实交易事项的真实性。经核无误。

应付账款清查调整后账面值为 2,407,973.16 元。

2、预收款项

账面价值 82,801,532.36 元，为预收的房款。我们对款项进行了复核，查阅了账 簿、原始凭证以及购房合同，了解款项内容和期后提供资产（权利）或偿还款项的 情况。经核无误。

预收款项清查调整后账面值为 82,801,532.36 元。

3、应付职工薪酬

账面价值 160,755.12 元，系应付的职工教育经费、工会经费和保险费。我们复 核了企业计提依据，并检查支用情况，按财务会计制度核实，未发现不符情况。 应付职工薪酬清查调整后的账面价值为 160,755.12 元。

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评估说明

4、应交税费

账面价值为-453,754.34 元。我们查阅相关税收政策，了解企业所涉税种、税率， 并了解期后税务稽查和税款缴纳情况。

合肥东信房产公司应缴纳的主要税费为营业税、企业所得税、城建税、代扣个 人所得税、教育费附加及水利建设基金等。评估人员复核税金及附加的计、交情况， 取得相应的资料，经核无误。

应交税费清查调整后的账面价值为-453,754.34 元。

5、其他应付款

账面价值 5,766,072.83 元，其他应付款主要包括保证金、代收保险费、零星工 程款及关联方往来款等。其中关联方往来款为应付普天东方通信集团有限公司 632,819.13 元。清查时通过查阅账簿及原始凭证，了解款项发生的时间、原因和期 后付款情况，选取部分款项进行函证，并采用替代程序审核了债务的相关文件资料 核实交易事项的真实性，经核无误。

其他应付款清查调整后账面值为 5,766,072.83 元。 6、其他流动负债

账面价值 18,099,700.47 元，系预提的已完工的水墨兰庭一期、二期项目的应付 未付工程款，包括预提的土地增值税款、消防工程款及围墙大门等配套设施款。清 查时通过查阅企业预提的依据及相关合同资料，了解款项发生的时间、原因和期后 付款情况，审核了相关款项的真实性，经核无误。

其他流动负债清查调整后账面价值为 18,099,700.47 元。

四、资产清查结论

1、根据合肥东信房产公司提供的评估对象的权属资料，列入评估范围的评估对 象法律权证齐全，权属情况明确，我们没有发现评估对象的权属存在瑕疵情况，但 我们的清查核实工作不能作为对评估对象权属的确认或保证。

2、在资产占有方认真、全面清查的基础上，我们对清查中发现的账面记录与实 际情况存在差异或不符合会计政策需要调整的事项，在“五”中说明，但我们的清 查调整工作不能作为资产占有方不存在账外资产和账外负债的保证。

3、合肥东信房产公司未能提供排除或确认其存在账外无形资产的有关资料，因

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评估说明

此我们没有对其可能存在的账外无形资产进行评估。

五、资产清查调整说明

因合肥东信房产公司已按有关规定对截至评估基准日的会计报表进行了全面 清查和财务审计。通过清查核实，根据《企业会计制度》及其他相关规定，对清查 中发现的应进行清查调整的主要事项，已在会计报表审计中作了相应调整。但尚有 下列事项应当进行清查调整，并与资产占有方取得一致意见。调整分录如下：

水墨兰庭一期、二期项目已完工，将相关的预付款项账面余额清查调整至存货 －开发产品科目：

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贷：预付款项 1,404,016.18 元

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评估说明

材料四：

评估依据的说明

一、法律法规依据

• 1、国务院 1991 年 11 月 16 日 91 号令《国有资产评估管理办法》；

• 2、中国资产评估协会中评协(1996)03 号《资产评估操作规范意见(试行)》；

• 3、财政部财评字[1999]91 号《资产评估报告基本内容与格式的暂行规定》；

• 4、国务院办公厅国办发[2001]102 号转发财政部《关于改革国有资产评估行政

• 管理方式加强资产评估监督管理工作意见》的通知；

• 5、财政部第 14 号令《国有资产评估管理若干问题的规定》；

• 6、国务院国有资产监督管理委员会第 12 号令《企业国有资产评估管理暂行办

• 法》；

• 7、国务院国有资产监督管理委员会国资委产权[2006]274 号《关于加强企业国

• 有资产评估管理工作有关问题的通知》；

• 8、《公司法》、《合同法》、税法；《土地管理法》、《土地管理法实施条例》、

• 《城市房地产管理法》、《中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条 例》等法律法规；浙江省人民政府及相关政府部门颁布的有关政策、规定、实施办 法等法规文件；

• 9、企业会计准则及其他会计法规和制度、部门规章等；

• 10、资产评估业务约定书。

二、准则依据

• 1、财政部财企[2004]20 号《关于印发〈资产评估准则--基本准则〉和〈资产评 --

• 估职业道德准则 基本准则〉的通知》；

• 2、中国注册会计师协会会协[2003]18 号《关于印发<注册资产评估师关注评估

• 对象法律权属指导意见>的通知》；

• 3、中国资产评估协会中评协[2004]134 号《关于印发<企业价值评估指导意见(试

• 行)>的通知》；

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评估说明

• 4、中国资产评估协会中评协[2007]189 号《关于印发<资产评估准则—评估报告

• 等 7 项资产评估准则的通知》；

三、权属依据

• 1、与资产及权利的取得及使用有关的合同、协议、资金拨付证明(凭证)、会计

• 报表及其他会计资料；

• 2、国有土地使用证、车辆行驶证、发票及其他产权证明文件。

四、取价依据

• 1、安徽省建筑工程造价指标（2002 年）；

• 2、《合肥建设工程造价信息》2008 年6 期；

• 3、合肥市房地产价格资料；

• 4、《全国汽车报价及评估》、《全国资产评估价格信息》等价格资料；专业

• 市场及生产厂家市场价格信息；询价记录；

• 5、评估基准日中国人民银行公布的贷款利率；

• 6、评估专业人员对资产核实、勘察、检测、鉴定、分析等所搜集的佐证资料；

• 7、其他资料。

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评估说明

材料五：

评估技术说明

资产评估一般使用三种方法，即市场法、收益法和成本法。

市场法是指利用市场上同类或类似资产的近期交易价格，经直接比较或类比分 析以估测资产价值的评估方法。其采用替代原则，要求充分利用类似商品成交的价 格信息，并以此为基础判断和估测被评估商品的价值。对股东权益而言，由于与一 般商品相比较其市场化程度较低，且个体差别较大，因而很难获得可用以比照的数 个近期类似的交易案例，市场法评估赖以使用的条件受到限制，故目前一般也很少 采用市场法评估企业股东权益价值。

收益法是通过估算被评估资产未来预期收益的现值来判断资产价值的评估方 法。由于东信房产公司为房产项目公司，其除目前已开发产品外，公司尚无其它明 确开发项目，故难以对公司今后可能开发的项目及相应利润等作出合理判断，故难 以采用收益法进行评估。

故本次评估采用成本法，除对存货采用假设开发法确定评估价值外，其余资产 采用重置成本法确定评估价值（即以重置各项生产要素为假设前提，根据分项资产 的具体情况选用适宜的方法分别评定估算企业各分项资产的价值），经累加求和再 扣减相关负债评估值，得出委评股东权益的评估价值。

详细说明如下：

一、流动资产

1、货币资金

账面价值 27,929,130.94 元，清查调整后账面价值 27,929,130.94 元，包括库存现 金 69,835.65 元，银行存款 27,572,151.48 元，其他货币资金 287,143.81 元。 (1) 库存现金

库存现金账面价值 69,835.65 元，清查调整后账面价值 69,835.65 元，币种为人 民币。我们对现金账户进行了实地盘点，通过核查评估基准日至盘点日的现金日记 账及未记账的收付款凭证倒推至评估基准日的库存数量，现金账实相符。按财务会

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评估说明

计制度核实，未发现不符情况，以清查调整后账面值 69,835.65 元为评估价值。 (2) 银行存款

银行存款账面价值 27,572,151.48 元，清查调整后账面价值 27,572,151.48 元，由 存放于中国建设银行合肥三孝口支行、兴业银行合肥分行、工商银行合肥庐东支行、 招商银行合肥金屯支行等 10 个人民币账户的余额组成。我们通过查阅银行对账单 及调节表，了解了未达款项的内容及性质，按财务会计制度核实，未发现不符情况， 故以清查调整后账面值 27,572,151.48 元为评估价值。

(3) 其他货币资金

其他货币资金账面价值 287,143.81 元，清查调整后账面价值 287,143.81 元，为 保证金和证券资金账户余额。对保证金账户、证券资金账户我们查阅了银行对账单 及调节表、账户清单等，并进行了函证，了解了未达款项的内容及性质，无影响净 资产的大额未达账。按财务会计制度核实，未发现不符情况，故以清查调整后账面 值 287,143.81 元为评估价值。

货币资金评估价值为 27,929,130.94 元，包括库存现金 69,835.65 元，银行存款 27,572,151.48 元，其他货币资金 287,143.81 元。

2、交易性金融资产

账面价值 209,160.00 元，清查调整后账面价值为 209,160.00 元，其中账面成本 233,800.00 元，公允价值变动损益-24,640.00 元，系公司购入的 14,000 股“中国石 油”A 股股票投资。我们取得证券经营机构的期末投资明细清单、对账单，对公司 期末持有股票数量和资金余额进行函证，回函相符。

本次评估对于该项股票投资以该股票在证券交易市场评估基准日的收盘价为评 估单价确定评估价值，交易费用和税金由于金额较小，予以忽略。 交易性金融资产评估值为 209,160.00 元。

3、预付款项

账面价值 6,330,175.71 元，本次评估将与已完工工程对应的预付款项合计 1,404,016.18 元清查调整至开发产品科目。预付款项清查调整后账面价值为 4,926,159.53 元，系预付的工程款。经核实，预计各款项期后能形成相应的资产或 权利，故以清查调整后账面值为评估值。

预付款项评估值为 4,926,159.53 元。

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评估说明

4、其他应收款及坏账准备

其他应收款账面价值 713,797.90 元（其中账面余额 894,004.40 元，坏账准备 180,206.50 元），清查调整后账面价值 713,797.90 元（其中账面余额 894,004.40 元， 坏账准备 180,206.50 元）。

按财务会计制度核实，未发现不符情况。清查调整后其他应收款主要为关联方 往来款、代垫款、押金、备用金等，其中关联方往来款为应收普天东方通信集团有 限公司 412,408.54 元。清查调整后其他应收款账面余额中，账龄在 1 年以内的有 633,696.90 元，占总金额的 70.88%；账龄在 1-2 年的有 89,000.00 元，占总金额的 9.96%，账龄在 3 年以上的有 171,307.50 元，占总金额的 19.16%。

合肥东信房产公司的坏账准备政策采用备抵法。坏账准备按其他应收款期末余 额以账龄分析法计提，即账龄在1 年以内(含1 年，以下类推)的，不计提坏账准备； 账龄1-2 年的，按其余额的10%计提；账龄2-3 年的，按其余额的40%计提；账龄3 年以上的，按其余额的100%计提。坏账准备的计提按清查调整后的其他应收款账面 余额进行复核，无误。

对清查调整后的其他应收款，评估人员通过检查原始凭证、基准日后收款记录 及相关的文件资料等方式确认款项的真实性，未见不符情况。

由于其他应收款大多发生时间较短，且无确切依据证明其存在难以收回的风险， 评估时暂保留清查调整后的账面余额。另外从企业发展过程中应收款项的坏账实际 发生情况和现有款项构成分析，坏账风险肯定存在。由于企业结合以往坏账实际发 生情况以备抵法计提了坏账准备，我们查阅了企业以往年度坏账的发生与核销情 况，了解坏账准备计提依据的合理性，认为计提的坏账准备较合理地反映了其他应 收款的变现风险，故保留坏账准备账面余额。

其他应收款评估价值为 713,797.90 元（其中余额 894,004.40 元，坏账准备 180,206.50 元）。

5、存货

存货账面价值 154,726,789.42 元（其中账面余额 154,726,789.42 元，存货跌价准 备 0.00 元），清查调整后存货账面价值 156,130,805.60 元（其中账面余额 156,130,805.60 元，存货跌价准备 0.00 元）。

列入存货评估的有：开发成本、开发产品，系水墨兰庭项目的成本。

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评估说明

合肥东信房产公司从事房地产开发，目前开发的项目为水墨兰庭项目，账列“开 发成本”和“开发产品”科目。水墨兰庭项目为 2003 年1 月合肥东信房产公司以 出让方式取得的综合住宅开发项目，该项目地处合肥市政务文化新区东流路以北， 圣泉路以东，紧邻环城公园和环城湖，与规划中金融商贸中心一路相隔。项目总占 地面积 113,354.97 平方米，国有土地使用证记载面积为 100,399.96 平方米，规划建 有多层、小高层、高层、沿街商铺以及单身公寓等多种物业类型，项目计划分四期 开发，是合肥市政务区规模最大、档次最高、物业类型最丰富的住宅小区之一。

截至评估基准日，合肥东信房产公司已取得该项目用地的《国有土地使用证》， 并已根据《国有土地出让合同》等相关协议付清土地款。其中，水墨兰庭一期、二 期已建设完毕并交付使用，房源基本已预售；水墨兰庭C1、C4 组团正处于施工建 设阶段，大部分主体结构已完成，大部分房源已预售；水墨兰庭南北组团中北组团 正处于施工建设阶段，尚未取得预售许可证，南组团尚未动工建设，正处于前期准 备阶段。

具体说明如下：

(1) 开发产品

开发产品账面价值为 21,401,145.75 元（其中账面余额 21,401,145.75 元，存货 跌价准备 0.00 元），系合肥东信房产公司开发完成的水墨兰庭一期、二期项目的成 本。

根据项目的规划和公司的开发计划，水墨兰庭一期、二期项目由24 幢多层、小 高层、商铺、单身公寓以及车库等配套设施组成，其中，可售住宅面积 73,282.19 平方米，可售商业用房面积 5,296.66 平方米，车库 100 个。

截至评估基准日，水墨兰庭一期、二期项目已建设完毕并交付使用，其中已销 售且结转收入的住宅面积为 68,373.75 平方米、商业用房面积 3,672.51 平方米、车 库 9 个，合计结转收入 276,579,233.00 元，结转成本 177,818,627.36 元。水墨兰庭 一期、二期项目尚余住宅面积 4,908.44 平方米（其中已预售的住宅面积为 3,599.88 平方米），商业用房面积 1,624.15 平方米（其中已预售商业用房面积为 139.36 平 方米），车库 91 个（其中已预售车库 3 个），已预收房款 14,012,552.36 元。

我们核实了有关合同、原始凭证，账面支出合理，同时发现：

截至评估基准日，因水墨兰庭一期、二期项目已完工，故将与本期项目相关的

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评估说明

预付账款 1,404,016.18 元，清查调整至开发产品科目。

开发产品清查调整后账面价值为 22,805,161.93 元（其中账面余额 22,805,161.93 元，存货跌价准备 0.00 元）。

由于项目已经完工，且尚需支付的工程成本企业已暂估入账，故本次对开发产 品采用市场比较法进行评估，即按照预计售价扣除销售费用、营业税金及附加、土 地增值税、管理费用及预计的企业所得税后的余额确定评估值。

其中，已预售的房源按照预售合同价款确定预计售价，未预售的房源按上述预 计销售单价确定预计售价；销售费用、管理费用根据企业提供的预测费用资料，并 结合企业的历史数据和行业平均水平进行分析测算；营业税金及附加按照销售收入 的 5.66%计算（营业税按销售收入的 5%，城建税、教育费附加按照营业税的 7%、 4%，水利基金按销售收入的 0.06%，印花税按照销售收入的 0.05%）；土地增值税 按照《中华人民共和国土地增值税暂行条例实施细则》的规定测算，其中未结转部 分应缴纳的土地增值税金额在对开发产品测算中扣除；企业所得税按照相关法律规 定进行测算。

开发产品评估价值 32,334,957.50 元（其中余额 32,334,957.50 元，存货跌价准备 0.00 元），评估增值 9,529,795.57 元，增值率为 41.79%。 (2) 开发成本

账面价值为 133,325,643.67 元（其中账面余额 133,325,643.67 元，存货跌价准备 0.00 元），清查调整后开发成本账面价值为 133,325,643.67 元（其中账面余额 133,325,643.67 元，存货跌价准备 0.00 元）。

开发成本包括合肥东信房产公司目前正在开发的水墨兰庭C1、C4 组团、南北组 团项目。

水墨兰庭水墨兰庭C1、C4 组团、南北组团由17 幢多层、小高层、高层、商铺 以及车库等配套设施组成，其中，住宅面积 123,787.77 平方米，商业用房面积 15,279.70 平方米，车库 688 个。

截至评估基准日，水墨兰庭C1、C4 组团正处于施工建设阶段，大部分主体结构 已完成，大部分房源已预售；水墨兰庭南北组团中北组团正处于施工建设阶段，尚 未取得预售许可证，南组团尚未动工建设，正处于前期准备阶段。

截至评估基准日，该项目清查调整后账面价值 133,325,643.67 元，主要系项目

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评估说明

的建设成本及其他费用。评估人员通过核实有关合同、原始凭证，认为成本构成合 理。经清查发现，预付款项中有 4,926,159.53 元系该项目的工程建设成本及其他费 用，因工程尚未完结等原因而尚未结转至开发成本。

由于项目已动工且部分房源开始预售，故本次采用假设开发法进行评估。

所谓假设开发法是指将待估房地产预期开发后的价值，扣除其预期的正常情况 下尚需发生的开发成本、开发费用、销售税金等，作为待估房地产项目价值的一种 方法。本次评估采用动态方式，即将预期的开发后价值现值和开发项目全部的成本 费用及税金现值之差作为被评估项目的预计可实现净利润折现值，其基本公式为： 房地产项目价值 = 清查调整后的开发成本账面价值＋预计可实现净利润折现 值

预计可实现净利润折现值= 开发后价值现值 － 开发成本费用税金现值

本次评估对已预售的房源以预售合同价确定销售收入，截至评估基准日，已预 收房款 68,788,980.00 元；对未预售的房源按预计售价进行测算，其中住宅预计销售 均价为 4,600 元/平方米，商业用房 10,000 元/平方米，车库 65,000 元/个。

除截至评估基准日已账列开发成本科目的 133,325,643.67 元、预付款项 4,926,159.53 元外，企业根据招投标资料、合同、现场签证以及拟实施的工程施工 估算资料测算，预测该项目期后尚需支付各项费用合计 358,496,087.80 元，对此我们进行了核实测算，认为该预测基本合理。营业税金及 附加按照评估基准日税法规定的税率计取，其中，营业税按销售收入的 5%计取， 城建税、教育费附加分别按照营业税额的 7%、4%计取；土地增值税按照《中华人 民共和国土地增值税暂行条例实施细则》规定，并根据项目有关资料和评估基准日 时当地房产的市场价格预测项目的收入、成本，测算增值额，估算确定应缴纳金额； 印花税按销售收入的 0.05%计取，水利基金按销售收入的 0.06%计取。企业所得税 按照相关法律规定进行测算。

另外，销售费用、管理费用根据企业提供的预测费用资料，并结合企业的历史 数据和行业平均水平进行分析测算，其中：销售费用主要包括销售人员薪酬及福利 支出、销售佣金、销售广告费等，管理费用包括职工薪酬及福利支出、绩效奖、折 旧和摊销、差旅费、汽车费用、邮资通讯费、社会保险费、交际应酬费和其他费用 等。

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评估说明

折现率的选取，本次评估考虑了合肥市房地产开发行业的正常盈利能力和合肥 东信房产公司本身的项目收益状况，同时参考房地产行业正常的资金成本，综合确 定了本次评估中项目收益测算的折现率为 15%。

同时，上述有关收入、成本、费用及税金分别按账面已发生数额和预计尚需发 生数额，对预计尚需发生数额按半年一期进行测算，并视为在半年内均匀发生，预 测销售期为3.5 年。其中，预测销售、成本发生如下表。

单位：人民币元

期间	2008.7.1-2009.1.1	2009.1.1-2009.7.1	2009.7.1-2010.1.1	2010.1.1-2010.7.1	2010.7.1-2011.1.1	2011.1.1-2011.7.1	2011.7.1-2012.1.1	小计
预计销 售收现	25,615,716	43,830,834	113,256,628	163,285,708	188,563,444	112,297,398	45,265,936	692,115,664
预计成 本付现	53,774,413	107,548,826	89,624,022	71,699,218	35,849,610	-	-	358,496,089

项目具体测算如下表：

单位：人民币元

		预计总数	截至2008 年 6 月30 日已 预收或支付	预计还将发生 数	预计未来发生 数折现值	评估预计发生 数
		A	B	C=A-B	D=C/R	E=B+D
一	房款收入金额	760,904,644	68,788,980	692,115,664	530,052,731	598,841,711
二	成本总计	496,747,891	138,251,803	358,496,088	306,352,833	444,604,636
三	销售费用			20,763,470	15,901,581	15,901,581
四	管理费用			31,081,157	20,113,022	20,113,022
五	营业税金及附加 （含水利基金）		1,225,575	38,832,168	30,567,987	31,793,562
六	土地增值税			15,739,468	10,446,131	10,446,131
七	预计利润					75,982,779
八	预计企业所得税					22,698,819
九	预计可实现净利润					53,283,960

评估价值 = 清查调整后开发成本账面价值 + 预计可实现净利润折现值

= 133,325,643.67 +53,283,960.00

= 186,609,603.67 元

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评估说明

开发成本评估价值为 186,609,603.67 元（其中余额 186,609,603.67 元，存货跌价 准备 0.00 元），评估增值 53,283,960.00 元，增值率为 39.97%。

存货评估价值为 218,944,561.17 元（其中余额 218,944,561.17 元，存货跌价准备 0.00 元），评估增值 62,813,755.57 元，增值率为 40.23%。

6、流动资产评估结果

账面价值 189,909,053.97 元 清查调整后账面价值 189,909,053.97 元 评估价值 252,722,809.54 元 评估增值额 62,813,755.57 元 增值率 33.08%

二、非流动资产

1、设备类固定资产

• (1) 概况

设备类固定资产合计账面原值2,864,030.00 元，账面净值2,030,727.49 元， 减值准备 0.00 元。合肥东信房产公司列入《机器设备清查评估明细表》的设备共有 104 台（套），账面原值 592,975.00 元，账面净值 319,965.89 元；列入《车辆清查 评估明细表》的车辆有 7 辆，账面原值 2,271,055.00 元，账面净值 1,710,761.60 元。

合肥东信房产公司的主要从事房地产开发。其设备主要有空调、电脑等家电设 备及车辆等，主要安装存放于公司售楼处。

评估人员对资产占有方的主要设备的购建过程等进行了解，掌握主要设备的配 置及使用情况。评估人员查阅了设备购置合同、付款凭证、车辆行驶证等资料，对 设备的权属相关资料进行了必要的查验；还复印了有关设备购入的原始发票、订货 合同等。经核实，没有发现设备类固定资产的权属存在瑕疵情况。

同时，本公司评估人员与资产占有方的设备管理人员一起，按照设备的布置情 况，落实勘查人员、明确核查重点。然后对照《机器设备清查评估明细表》，对列 入评估范围的设备进行了现场核实，对勘查情况作了相应记录，对核实过程中发现 的问题作进一步的现场调查、取证。评估人员还向设备管理、使用等相关人员了解 设备的运行、维护和保养等情况。经现场勘察，除下述情况外列入评估范围的设备

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评估说明

类固定资产使用情况基本正常：

1) 程控交换机、激光多功能一体机、数码相机等三台设备，合计账面原值 18,288.00 元，账面净值 4,243.56 元，因技术进步或损坏，实际已处于报废状态，但 企业尚未进行账务处理。

• 2) 二台笔记本电脑，合计账面原值 25,900.00 元，账面净值 8,388.89 元，实际

• 已无物，尚未进行账务处理。

以上事项未作清查调整，在评估时处理。

设备类固定资产清查调整后账面原值 2,864,030.00 元，账面净值 2,030,727.49 元，减值准备 0.00 元。

(2) 评估方法

报废设备以其估计可变现净值为评估价值；无物设备的评估价值为零；其余设 备类固定资产的评估采用重置成本法。

重置成本法的基本公式为：

评估价值＝重置价值×成新率

1) 重置价值的评定

重置价值由现行购置价和相关费用组成。

A、现行购置价的取定

a、对电脑、传真机、空调及其它设备，通过向销售商询价、上网查询、或查 阅《办公设备及家用电气报价》等资料，经分析后确定现行购置价。

b、车辆，通过向经销商询价、上网查询、或查阅《全国汽车报价及评估》等 资料确定其现行购置价。

B、相关费用

相关费用包括运杂费、安装调试费、建设期管理费及资金成本等若干项目。由 于本次委评设备单台的价值量大多较小，且购置使用简便，所以不再单独考虑运杂 费、安装调试费及资金成本等其他费用。

车辆的相关费用包括车辆购置附加税和一定的证照杂费，根据车辆具体情况确

定。

2) 成新率的确定

根据各种设备自身特点及使用情况，综合确定设备的成新率。

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评估说明

A、对价值量较小的设备，如电脑、空调等设备，主要以使用年限法为基础， 结合设备的使用维修和外观现状，确定成新率。

B、对车辆，其成新率以使用年限法为基础，并考虑车辆的已行驶里程、维护 保养情况等综合评定。

C、耐用年限根据被评设备自身特点及使用情况，并考虑承载力、负荷、腐蚀、 材质等影响后综合评定。

(3) 评估举例

现以别克轿车(列车辆清查评估明细表第1 项)为例说明车辆的评估过程。 1) 概况

该车型号为别克牌SGM7305GS，牌照号码为皖AQ3976。该车于2006 年7 月购入 并投入使用。截至评估基准日，该车辆账面原值为 357,988.00 元，账面净值为 249,348.80 元。

2) 重置价值的确定

经查询《全国汽车报价及评估》和向经销商询价，确定该车现行报价为 310,000.00 元。

加计车辆购置附加税10%，证照及其他杂费3%。

重置价值 =310,000.00 ×(1+10%/(1+17%)+3%)

=345,800 元(圆整后)

3) 成新率的评定

根据国家有关规定并结合该车实际情况，确定该车辆使用年限为10 年，目前已 使用2 年，尚可使用年限为8 年。

成新率K＝尚可使用年限/耐用年限×100%

＝8/10×100%

＝80%

4) 评估结果

评估价值＝重置价值×成新率

345,800 ×80%

276,640 元

(4) 设备类固定资产评估结果

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评估说明

账面原值 2,864,030.00 元 账面净值 2,030,727.49 元 清查调整后账面原值 2,864,030.00 元 清查调整后账面净值 2,030,727.49 元 重置价值 2,523,430.00 元 评估价值 2,049,755.00 元 评估增值额 19,027.51 元 增值率 0.94%

2、递延所得税资产

账面价值 2,486,583.42 元，清查调整后账面价值 2,486,583.42 元。

按财务会计制度核实，未发现不符情况。清查调整后递延所得税资产系公司因 计提坏账准备、计提土地增值税、公允价值变动损益等项目而产生的暂时性差异形 成的递延所得税资产。

评估时根据企业近期盈利能力、盈利趋势，认为相应税金期后可以转回，故以 清查调整后账面价值 2,486,583.42 元为评估价值。

3、非流动资产评估结果

账面价值 4,517,310.91 元 清查调整后账面价值 4,517,310.91 元 评估价值 4,536,338.42 元 增值额 19,027.51 元 增值率 0.42%

三、流动负债

1、应付账款

账面价值 2,407,973.16 元，清查调整后账面价值 2,407,973.16 元。按财务会计 制度核实，未发现不符情况。清查调整后应付账款主要系应付的工程款，经核应需 支付，以清查调整后账面值 2,407,973.16 元为评估值。

2、预收款项

账面价值 82,801,532.36 元，清查调整后账面值为 82,801,532.36 元。按财务会 计制度核实，未发现不符情况。清查调整后预收款项为预收的房款。经核实，各款

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评估说明

项期后需正常结算，以清查调整后账面值 82,801,532.36 元为评估值。 3、应付职工薪酬

账面价值 160,755.12 元，清查调整后账面价值为 160,755.12 元，系应付的职工 教育经费、工会经费和保险费，我们复核了企业计提依据，并检查支用情况，按财 务会计制度核实，未发现不符情况，以清查调整后账面价值 160,755.12 元为评估值。 4、应交税费

账面价值为-453,754.34 元，清查调整后账面价值为-453,754.34 元。按财务会 计制度核实，未发现不符情况。清查调整后应交税费包括应交或预缴的营业税、企 业所得税、城建税、代扣个人所得税、教育费附加及水利建设基金等。评估人员复 核税金及附加的计、交情况，按企业提供的有关资料核实无误，应需支付或可抵扣， 以清查调整后的账面价值-453,754.34 元为评估值。

5、其他应付款

账面价值 5,766,072.83 元，清查调整后账面价值 5,766,072.83 元。按财务会计制 度核实，未发现不符情况。清查调整后其他应付款主要包括保证金、代收保险费、 零星工程款及关联方往来款等。其中关联方往来款为应付普天东方通信集团有限公 司 632,819.13 元。清查时通过查阅账簿及原始凭证，了解款项发生的时间、原因和 期后付款情况，经核无误，以清查调整后账面价值 5,766,072.83 元为评估值。

6、其他流动负债

账面价值 18,099,700.47 元，清查调整后账面价值 18,099,700.47 元。按财务会计 制度核实，未发现不符情况。清查调整后其他流动负债系预提的已完工的水墨兰庭 一期、二期项目的应付未付工程款，包括土地增值税款、消防工程款及围墙大门等 配套设施款。经核，各款项日后均需支付，以清查调整后账面价值 18,099,700.47 元 为评估值。

7、流动负债评估结果

账面价值 108,782,279.60 元 清查调整后账面价值 108,782,279.60 元 评估价值 108,782,279.60 元

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评估说明

材料六：

评估结论及其分析

一、评估结论

以下评估结论是本评估公司在委托方和资产占有方提供的评估资料的基础上， 通过对评估对象实施了实地查勘、市场调查与询证等必要的评估程序和估算后出具 的。提供必要的资料并保证所提供资料的真实性、合法性、完整性是委托方和资产 占有方的责任，我们的责任是按照资产评估准则计划和实施评估工作，对评估对象 在评估基准日特定目的下的价值进行分析、估算并发表专业意见，评估结果不应被 认为是对评估对象未来可实现价格的保证。

在本报告所揭示的假设前提条件基础上，合肥东信房产公司的资产、负债及股 东权益在2008 年6 月30 日的评估结果为：

资产账面价值 194,426,364.88 元，清查调整后账面价值 194,426,364.88 元，评 估价值 257,259,147.96 元，评估增值 62,832,783.08 元，增值率为 32.32%；

负债账面价值 108,782,279.60 元，清查调整后账面价值 108,782,279.60 元，评 估价值 108,782,279.60 元；

股东权益账面价值 85,644,085.28 元，清查调整后账面价值 85,644,085.28 元， 评估价值 148,476,868.36 元，评估增值 62,832,783.08 元，增值率为 73.36%。 评估结论详细情况见评估明细表。

二、评估结果与调整后账面值比较变动情况及主要原因

评估结果变动情况及主要变动原因如下：

1、流动资产评估增值 62,813,755.57 元，系存货评估增值 62,813,755.57 元，主 要原因为存货中开发成本和开发产品评估时考虑了一定的开发利润所致。

2、设备类固定资产评估增值 19,027.51 元，主要原因为企业财务折旧年限短于 部分设备评估时确定的经济耐用年限所致。

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评估说明

三、评估结论成立的条件

• 1、上述评估结论系根据上述原则、依据、前提、方法、程序得出，只有在上述

• 原则、依据、前提存在的条件下成立；

• 2、上述评估结论仅为本评估目的服务；

• 3、上述评估结论系对评估基准日资产公允价值的反映；

• 4、上述评估结论未考虑国家宏观经济政策发生重大变化以及遇有自然力和其他

• 不可抗力的影响；

• 5、上述评估结论未考虑特殊交易方式对评估结论的影响；

• 6、上述评估结论是本评估公司出具的，受本公司评估人员的职业水平和能力的

• 影响。

四、评估结论的瑕疵事项

1、本评估公司对合肥东信房产公司提供的评估对象的法律权属资料及其来源 进行了必要的查验，合肥东信房产公司声明已提供了评估对象的法律权属资料，并 对其真实性、合法性、完整性负责。从合肥东信房产公司提供的法律权证、会计资 料及其他有关资料看，列入评估范围的评估对象法律权证齐全，权属情况明确。提 供有关评估对象真实、合法、完整的法律权属资料是合肥东信房产公司的责任，我 们的责任是对合肥东信房产公司提供的资料作必要的查验，本评估报告不能作为对 评估对象法律权属的确认和保证。若资产占有方不拥有前述评估对象的所有权，或 对前述评估对象的所有权存在部分限制，则前述评估对象的评估结论和整体评估结 果会受到影响。

2、截至评估基准日，合肥东信房产公司承诺不存在资产抵押、质押、对外担保、 法律诉讼等或有事项。

• 3、除存货评估增值已考虑所得税影响外，未对其余各项资产负债的评估增减额

• 作任何可能涉及的纳税准备。

4、对开发项目以假设开发法评估时：(1) 预测的可销售面积系根据企业提供的 招标文件、规划许可证、预售证等进行分析确定，未考虑可能与项目建成后实测面 积、可售条件等存在差异而对评估结果的影响。(2) 预测的销售单价系依据现行房 地产市场的同类房产售价并结合项目已售房产的售价水平进行估算，未考虑今后房

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评估说明

地产市场的价格异常变动情况及非正常目的下的销售情况；已售房产依据合同价格 进行计算。(3) 预测评估基准日后项目尚需支付的建安成本等后续支出，系以企业 提供的招投标资料、合同、现场签证和拟实施的工程施工估算资料为依据进行分析 确定，未考虑与最终实施的工程内容及审价结算资料可能存在一定差异而对评估结 果的影响。(4) 项目相关税费根据目前税法要求的缴纳水平进行测算，未考虑企业 实际缴纳与税法要求存在差异而对评估结果的影响。

5、水墨兰庭会馆建筑面积 1,656.60 平方米、幼儿园建筑面积 1,120.00 平方米， 截至评估基准日，会馆已建设完毕，幼儿园尚未动工建设，正处于前期准备阶段。 本次评估根据该工程土地使用权的用地性质，结合合肥东信房产公司提供的相关资 料，假设上述建筑在项目建设完毕后合肥东信房产公司将无偿移交给相应部门管理 为前提进行评估；若前述假设不成立，则评估结论和整体评估结果会受到影响。

6、在项目开发建设过程中，根据合肥市城市规划，合肥政务新区行政中心西支 路与圣泉路实现联通，使得项目原可用地面积相应缩小，为此，合肥东信公司根据 《合肥市城市规划管理技术规定》的要求，对尚未实施的建筑与规划方案进行了相 应的规划调整。但截至评估基准日，合肥东信房产公司持有的国有土地使用证记载 的土地面积仍为原《国有土地出让合同》签订的出让面积 100,399.96 平方米，尚未 办理变更手续。本次评估未考虑该事项对存货评估结果和整体评估结果的影响。

7、本次评估对资产占有方可能存在的其他影响评估结果的瑕疵事项，在进行资 产评估时资产占有方未作特别说明而评估师根据其执业经验一般不能获悉的情况 下，评估机构和评估人员不承担相关责任。

评估报告使用者应注意上述特别事项对评估结论的影响。

五、其他事项说明

1、本次评估是在独立、客观、公正、科学的原则下作出的，评估结论由评估 机构出具，受具体参加本次项目的评估人员的职业水平和能力的影响。本公司和参 与本次资产评估的工作人员与资产占有单位及其他产权变动利益主体之间均无任 何特殊利害关系，不受各方利益的影响。评估人员在评估过程中恪守职业道德和规 范，并进行了充分努力。

2、本评估报告所依据的有关财务和其他基础资料均由资产占有单位提供。资

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评估说明

产占有单位对所提供资料的真实性、可靠性、完整性和所填报资产的真实性、合法 性、完整性负责，并承担相应的法律责任。

3、本评估结论是对2008 年6 月30 日这一评估基准日所委托评估资产价值的 客观公允反映，本评估机构对评估基准日以后该资产发生评估时不能预测到的、可 能出现的重大变化而导致其价值发生重大变化不承担任何责任。

六、评估基准日的期后事项说明及对评估结论的影响

发生评估基准日期后事项时，不能直接使用评估结论。评估基准日后、有效期 以内资产数量发生变化，应根据原评估方法对资产评估价值进行相应调整；若原经 济行为发生变化导致资产价格标准发生变化，并对资产评估价值产生明显影响时， 应及时聘请评估机构重新确定评估价值。

七、评估结论的法律效力、使用范围与有效期

(一) 评估报告的前提条件和假设条件

1、被评估资产在可预知的法律、经济和技术条件许可的范围内处于正常、合理、 合法的运营、使用及维护状况；

2、该公司取得相关资产权益，使用或支配相应资产，从事相应生产经营活动， 承担相应负债，获取相关收益，支付相关成本费用；

3、本项资产评估结果是反映评估对象在本次评估目的下，根据公开市场原则确 定的现行公允市价，没有考虑将来可能承担的抵押、担保事宜，以及特殊的交易方 式可能追加付出的价格等对其评估价的影响，也未考虑国家宏观经济政策发生变化 以及遇有自然力和其他不可抗力对资产价格的影响。当前述条件以及评估中遵循的 持续经营原则等其他情况发生变化时，评估结果一般会失效。

(二) 评估报告的使用依照法律法规的有关规定发生法律效力；

(三) 根据国家现行规定，本评估结论的有效使用期限为一年，自评估基准日 2008 年6 月30 日起至2009 年6 月29 日止。当评估目的在有效期内实现时，可以 以评估结论作为参考依据（若期后产生重大影响事项时，还需进行调整）。超过一 年，需重新进行资产评估。

(四) 本项资产评估结论仅供委托单位为本次评估目的使用和送交资产评估主 管部门核准、备案使用。评估报告的使用权归委托方所有，未经委托方许可评估机

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评估说明

构不随意向他人提供或公开。委托单位因资产评估报告书使用不当引起不良后果 的，本评估公司不承担任何责任。

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