AI assistant
Dom Development S.A. Annual Report 2019
5588_rns_2020-03-06_291ceab6-63eb-4093-af63-4f9cc871ae60.pdf
Annual Report
Open in viewerOpens in your device viewer
Dom Development S.A. Skonsolidowane sprawozdanie finansowe za rok zakończony dnia 31 grudnia 2019 roku
DOM DEVELOPMENT S.A.
SKONSOLIDOWANE SPRAWOZDANIE FINANSOWE ZA ROK ZAKOŃCZONY
DNIA 31 GRUDNIA 2019 ROKU
Sporządzone zgodnie z Międzynarodowymi Standardami Sprawozdawczości Finansowej
Dom Development S.A. Skonsolidowane sprawozdanie finansowe za rok zakończony dnia 31 grudnia 2019 roku
SPIS TREŚCI
| 1. | ZATWIERDZENIE SKONSOLIDOWANEGO SPRAWOZDANIA FINANSOWEGO PRZEZ ZARZĄD SPÓŁKI3 | ||
|---|---|---|---|
| 2. | SKONSOLIDOWANY BILANS 4 | ||
| 3. | SKONSOLIDOWANY RACHUNEK ZYSKÓW I STRAT 5 | ||
| 4. | SKONSOLIDOWANE SPRAWOZDANIE Z CAŁKOWITYCH DOCHODÓW 6 | ||
| 5. | SKONSOLIDOWANY RACHUNEK PRZEPŁYWÓW PIENIĘŻNYCH 7 | ||
| 6. | ZESTAWIENIE ZMIAN W SKONSOLIDOWANYM KAPITALE WŁASNYM8 | ||
| 7. | DODATKOWE INFORMACJE I OBJAŚNIENIA DO SKONSOLIDOWANEGO SPRAWOZDANIA | ||
| FINANSOWEGO 9 | |||
| 7.1. | Podstawowe informacje o spółce dominującej Grupy Kapitałowej Dom Development S.A. oraz o Grupie 9 |
||
| 7.2. | Podstawa sporządzenia skonsolidowanego sprawozdania finansowego 10 | ||
| 7.3. | Oświadczenie o zgodności z przepisami10 | ||
| 7.4. | Istotne zasady rachunkowości12 | ||
| 7.5. | Kluczowe wartości oparte na profesjonalnym osądzie i źródła szacunków18 | ||
| 7.6. | Wartości niematerialne 19 | ||
| 7.7. | Rzeczowe aktywa trwałe 20 | ||
| 7.8. | Należności długoterminowe20 | ||
| 7.9. | Zapasy21 | ||
| 7.10. | Należności z tytułu dostaw i usług oraz pozostałe należności22 | ||
| 7.11. | Pozostałe aktywa obrotowe22 | ||
| 7.12. | Krótkoterminowe aktywa finansowe23 | ||
| 7.13. | Środki pieniężne i ich ekwiwalenty 23 | ||
| 7.14. | Kapitał zakładowy23 | ||
| 7.15. | Nadwyżka ze sprzedaży akcji powyżej ich wartości nominalnej 26 | ||
| 7.16. | Dodatkowe informacje dotyczące kapitałów własnych26 | ||
| 7.17. | Dywidenda i podział zysku 26 | ||
| 7.18. | Kredyty26 | ||
| 7.19. | Obligacje 27 | ||
| 7.20. | Zobowiązanie z tytułu odsetek od kredytów i obligacji 28 | ||
| 7.21. | Rezerwy i aktywa z tytułu odroczonego podatku dochodowego 29 | ||
| 7.22. | Rezerwy długoterminowe29 | ||
| 7.23. | Pozostałe zobowiązania długoterminowe30 | ||
| 7.24. | Zobowiązania z tytułu leasingu30 | ||
| 7.25. | Zobowiązania z tytułu dostaw, usług i podatków oraz pozostałe zobowiązania 31 | ||
| 7.26. | Rezerwy krótkoterminowe31 | ||
| 7.27. | Przychody przyszłych okresów31 | ||
| 7.28. | Świadczenia po okresie zatrudnienia 32 | ||
| 7.29. | Aktywa i zobowiązania finansowe 32 | ||
| 7.30. | Zarządzanie Ryzykiem Finansowym 32 | ||
| 7.31. | Zysk na akcję 36 | ||
| 7.32. | Podatek dochodowy36 | ||
| 7.33. | Sprawozdawczość segmentowa 37 | ||
| 7.34 | Przychody ze sprzedaży i koszt własny sprzedaży 39 | ||
| 7.35. | Koszty według rodzaju39 | ||
| 7.36. | Koszty wynagrodzeń 39 | ||
| 7.37. | Pozostałe przychody operacyjne 40 | ||
| 7.38. | Pozostałe koszty operacyjne40 | ||
| 7.39. | Przychody finansowe 40 | ||
| 7.40. | Koszty finansowe40 | ||
| 7.41. | Koszty finansowe z tytułu odsetek 41 |
Dom Development S.A. Skonsolidowane sprawozdanie finansowe za rok zakończony dnia 31 grudnia 2019 roku
| Zmiany w składzie Zarządu i Rady Nadzorczej podmiotu dominującego Grupy 45 | |
|---|---|
| Dodatkowa informacja o działalności operacyjnej Grupy 46 | |
| Zatwierdzenie sprawozdań finansowych za rok 201848 | |
| Prognozy 48 | |
| Informacje o wynagrodzeniu biegłego rewidenta lub podmiotu uprawnionego do badania | |
| sprawozdań finansowych 48 | |
| Wybrane dane finansowe przeliczone na EURO 49 | |
| Transakcje z podmiotami powiązanymi 41 Plan Motywacyjny – Programy Opcji Menedżerskich42 Wynagrodzenie osób wchodzących w skład organów zarządzających i nadzorczych Spółki 44 Zobowiązania warunkowe 45 Istotne sprawy sądowe na dzień 31 grudnia 2019 r. 45 Istotne zdarzenia po dacie bilansowej47 |
1. ZATWIERDZENIE SKONSOLIDOWANEGO SPRAWOZDANIA FINANSOWEGO PRZEZ ZARZĄD SPÓŁKI
Niniejsze skonsolidowane sprawozdanie finansowe za rok zakończony dnia 31 grudnia 2019 roku, na które składa się:
- skonsolidowany bilans sporządzony na dzień 31 grudnia 2019 roku,
- skonsolidowany rachunek zysków i strat za okres dwunastu miesięcy zakończony dnia 31 grudnia 2019 roku,
- skonsolidowane sprawozdanie z całkowitych dochodów za okres dwunastu miesięcy zakończony dnia 31 grudnia 2019 roku,
- skonsolidowany rachunek przepływów pieniężnych za okres dwunastu miesięcy zakończony dnia 31 grudnia 2019 roku,
- skonsolidowane zestawienie zmian w kapitale własnym za okres dwunastu miesięcy zakończony dnia 31 grudnia 2019 roku,
- dodatkowe informacje i objaśnienia do skonsolidowanego sprawozdania finansowego
zostało sporządzone oraz zatwierdzone przez Zarząd Spółki Dom Development S.A. w dniu 4 marca 2020 roku.
Zarząd Dom Development S.A. oświadcza, że wedle jego najlepszej wiedzy, niniejsze roczne skonsolidowane sprawozdanie finansowe za rok 2019 i dane porównywalne sporządzone zostały zgodnie z obowiązującymi zasadami rachunkowości oraz odzwierciedlają w sposób prawdziwy, rzetelny i jasny sytuację majątkową i finansową Grupy Kapitałowej Dom Development S.A. oraz jej wynik finansowy.
________________________________ Dokument podpisany przez Jarosław Szanajca Data: 2020.03.04 15:42:25 CET Signature Not Verified
Jarosław Szanajca, Prezes Zarządu
Podpisano przez: Mikołaj Krzysztof Konopka Date / Data: 2020-
Mikołaj Konopka, Członek Zarządu Terry R. Roydon, Członek Zarządu
________________________________ __________________________________ Dokument podpisany przez MAŁGORZATA KOLARSKA Data: 2020.03.04 15:55:15 CET Signature Not Verified
Janusz Zalewski, Wiceprezes Zarządu Małgorzata Kolarska, Wiceprezes Zarządu
| Signature Not Verified | |
|---|---|
| Dokument podpisany przez Terry Rene Roydon |
|
| Data: 2020.03.04 16:01:32 CET |
Dom Development S.A. Skonsolidowany bilans na dzień 31 grudnia 2019 roku (wszystkie kwoty w tysiącach złotych, o ile nie zaznaczone inaczej)
2. SKONSOLIDOWANY BILANS
| AKTYWA | Nota | 31.12.2019 | 31.12.2018 |
|---|---|---|---|
| Aktywa trwałe | |||
| Wartości niematerialne | 7.6 | 14 228 | 10 356 |
| Rzeczowe aktywa trwałe | 7.7 | 44 019 | 12 024 |
| Aktywo z tytułu podatku odroczonego | 7.21 | 5 927 | 2 410 |
| Należności długoterminowe | 7.8 | 1 876 | 1 618 |
| Pozostałe aktywa długoterminowe | 2 797 | 23 532 | |
| Aktywa trwałe razem | 68 847 | 49 940 | |
| Aktywa obrotowe | |||
| Zapasy | 7.9 | 2 509 632 | 2 113 540 |
| Należności z tytułu dostaw i usług oraz pozostałe należności | 7.10 | 62 166 | 52 344 |
| Pozostałe aktywa obrotowe | 7.11 | 4 968 | 5 325 |
| Należności z tytułu podatku dochodowego | 418 | 424 | |
| Krótkoterminowe aktywa finansowe | 7.12 | 61 587 | 34 888 |
| Środki pieniężne i ich ekwiwalenty | 7.13 | 253 318 | 282 492 |
| Aktywa obrotowe razem | 2 892 089 | 2 489 013 | |
| Aktywa razem | 2 960 936 | 2 538 953 |
| KAPITAŁ WŁASNY I ZOBOWIĄZANIA | Nota | 31.12.2019 | 31.12.2018 |
|---|---|---|---|
| Kapitał własny | |||
| Kapitał zakładowy | 7.14 | 25 068 | 24 968 |
| Nadwyżka ze sprzedaży akcji powyżej ich wartości nominalnej | 7.15 | 245 188 | 241 788 |
| Pozostałe kapitały (kapitał zapasowy) | 543 715 | 551 395 | |
| Kapitał rezerwowy z wyceny zabezpieczeń przepływów pieniężnych | (2 161) | (2 148) | |
| Kapitał rezerwowy z obniżenia kapitału akcyjnego | 510 | 510 | |
| Niepodzielony wynik finansowy | 271 877 | 229 960 | |
| Kapitał własny przypadający na akcjonariuszy jednostki dominującej | 1 084 197 | 1 046 473 | |
| Udziały niekontrolujace | 34 | 69 | |
| Kapitał własny razem | 1 084 231 | 1 046 542 | |
| Zobowiązania | |||
| Zobowiązania długoterminowe | |||
| Kredyty - część długoterminowa | 7.18 | 85 000 | 35 000 |
| Obligacje - część długoterminowa | 7.19 | 260 000 | 310 000 |
| Rezerwa z tytułu podatku odroczonego | 7.21 | 10 714 | 29 565 |
| Rezerwy długoterminowe | 7.22 | 18 687 | 16 620 |
| Zobowiązania z tytułu leasingu - część długoterminowa | 7.24 | 26 970 | - |
| Pozostałe zobowiązania długoterminowe | 7.23 | 67 644 | 61 087 |
| Zobowiązania długoterminowe razem | 469 015 | 452 272 | |
| Zobowiązania krótkoterminowe | |||
| Zobowiązania z tytułu dostaw, usług i podatków oraz pozostałe zobowiązania | 7.25 | 321 643 | 322 637 |
| Kredyty - część krótkoterminowa | 7.18 | 14 | 50 000 |
| Obligacje - część krótkoterminowa | 7.19 | 100 000 | - |
| Zobowiązania z tytułu odsetek od kredytów i obligacji | 7.20 | 1 311 | 1 180 |
| Zobowiązania z tytułu leasingu - część krótkoterminowa | 7.24 | 98 525 | - |
| Zobowiązania z tytułu podatku dochodowego od osób prawnych | 7.32 | 34 829 | 30 137 |
| Rezerwy krótkoterminowe | 7.26 | 17 021 | 11 337 |
| Przychody przyszłych okresów | 7.27 | 834 347 | 624 848 |
| Zobowiązania krótkoterminowe razem | 1 407 690 | 1 040 139 | |
| Zobowiązania razem | 1 876 705 | 1 492 411 | |
| Kapitał własny i zobowiązania razem | 2 960 936 | 2 538 953 |
Dom Development S.A. Skonsolidowany rachunek zysków i strat za rok zakończony 31 grudnia 2019 roku (wszystkie kwoty w tysiącach złotych, o ile nie zaznaczone inaczej)
3. SKONSOLIDOWANY RACHUNEK ZYSKÓW I STRAT
| Rok zakończony | |||
|---|---|---|---|
| Nota | 31.12.2019 | 31.12.2018 | |
| Przychody ze sprzedaży | 7.34 | 1 661 721 | 1 653 933 |
| Koszt własny sprzedaży | 7.34 7.35 |
(1 161 601) | (1 198 824) |
| Zysk brutto ze sprzedaży | 500 120 | 455 109 | |
| Koszty sprzedaży | 7.35 | (65 091) | (69 818) |
| Koszty ogólnego zarządu | 7.35 | (101 495) | (91 740) |
| Pozostałe przychody operacyjne | 7.37 | 9 206 | 3 275 |
| Pozostałe koszty operacyjne | 7.38 | (22 050) | (14 807) |
| Zysk na działalności operacyjnej | 320 690 | 282 019 | |
| Przychody finansowe | 7.39 | 4 423 | 2 701 |
| Koszty finansowe | 7.40 | (4 631) | (2 078) |
| Zysk brutto | 320 482 | 282 642 | |
| Podatek dochodowy | 7.32 | (64 464) | (55 619) |
| Zysk netto | 256 018 | 227 023 | |
| Zysk netto przypadający na: | |||
| Akcjonariuszy jednostki dominującej | 256 015 | 227 021 | |
| Udziały niekontrolujące | 3 | 2 | |
| Zysk na jedną akcję zwykłą: | |||
| Podstawowy z zysku za okres przypadającego akcjonariuszom jednostki dominującej (PLN) |
7.31 | 10,22 | 9,10 |
| Rozwodniony z zysku za okres przypadającego akcjonariuszom jednostki dominującej (PLN) |
7.31 | 10,16 | 9,04 |
4. SKONSOLIDOWANE SPRAWOZDANIE Z CAŁKOWITYCH DOCHODÓW
| Rok zakończony | |||
|---|---|---|---|
| 31.12.2019 | 31.12.2018 | ||
| Zysk netto | 256 018 | 227 023 | |
| Inne całkowite dochody | |||
| Zmiana netto z tytułu zabezpieczenia przepływów pieniężnych | (16) | (2 879) | |
| Podatek dochodowy | 3 | 547 | |
| Inne całkowite dochody netto | (13) | (2 332) | |
| Całkowite dochody netto | 256 005 | 224 691 | |
| Całkowite dochody netto przypadające na: | |||
| Akcjonariuszy jednostki dominującej | 256 002 | 224 689 | |
| Udziały niekontrolujące | 3 | 2 |
Dom Development S.A. Skonsolidowany rachunek przepływów pieniężnych
za rok zakończony 31 grudnia 2019 roku (wszystkie kwoty w tysiącach złotych, o ile nie zaznaczone inaczej)
5. SKONSOLIDOWANY RACHUNEK PRZEPŁYWÓW PIENIĘŻNYCH
| Rok zakończony | ||||
|---|---|---|---|---|
| Nota | 31.12.2019 | 31.12.2018 | ||
| Przepływy środków pieniężnych z działalności operacyjnej | ||||
| Zysk przed opodatkowaniem | 320 482 | 282 642 | ||
| Korekta o pozycje: | ||||
| Amortyzacja | 14 944 | 9 594 | ||
| (Zysk)/strata z tytułu różnic kursowych | (144) | (3) | ||
| (Zysk)/strata na inwestycjach | 329 | 3 | ||
| Koszty/(przychody) finansowe z tytułu odsetek | 9 496 | 10 084 | ||
| Koszty z tytułu wyceny programów opcji menedżerskich | 5 091 | 5 785 | ||
| Zmiany w kapitale obrotowym | ||||
| Zmiany stanu rezerw | 7 554 | 4 920 | ||
| Zmiany stanu zapasów | (393 109) | (124 344) | ||
| Zmiany stanu należności | (7 686) | (7 547) | ||
| Zmiany stanu zobowiązań krótkoterminowych z wyjątkiem kredytów i obligacji | 101 889 | 60 510 | ||
| Zmiany stanu rozliczeń międzyokresowych i przychodów przyszłych okresów | 198 697 | 70 682 | ||
| Inne korekty | 488 | 286 | ||
| Środki pieniężne wygenerowane z działalności operacyjnej | 258 031 | 312 612 | ||
| Odsetki otrzymane | 2 241 | 2 148 | ||
| Odsetki zapłacone | (16 332) | (12 720) | ||
| Zapłacony podatek dochodowy | (81 885) | (69 253) | ||
| Środki pieniężne netto z działalności operacyjnej | 162 055 | 232 787 | ||
| Przepływy środków pieniężnych z działalności inwestycyjnej | ||||
| Wpływy ze sprzedaży wartości niematerialnych oraz rzeczowych aktywów trwałych | 874 | 659 | ||
| Wpłaty z tytułu udzielonych pożyczek | 71 | - | ||
| Inne wpływy z aktywów finansowych | 192 | 484 | ||
| Wydatki z tytułu udzielonych pożyczek | (3 000) | (32 500) | ||
| Nabycie wartości niematerialnych oraz rzeczowych aktywów trwałych | (12 670) | (11 394) | ||
| Nabycie aktywów finansowych i dopłaty do kapitału | (3 045) | (589) | ||
| Środki pieniężne netto wykorzystane w działalności inwestycyjnej | (17 578) | (43 340) | ||
| Przepływy środków pieniężnych z działalności finansowej | ||||
| Wpływy z tytułu emisji akcji (realizacje opcji na akcje) | 7.14 | 3 500 | 3 500 | |
| Wpływy z tytułu zaciągniętych kredytów | 7.18 | 100 014 | 50 000 | |
| Wpływy z emisji dłużnych papierów wartościowych | 7.19 | 50 000 | 50 000 | |
| Wydatki z tytułu spłaty kredytów | 7.18 | (100 000) | (50 000) | |
| Wydatki z tytułu wykupu dłużnych papierów wartościowych | 7.19 | - | (50 000) | |
| Wydatki z tytułu podziału zysku (dywidenda) | 7.17 | (226 907) | (189 760) | |
| Płatność zobowiązań z tytułu umów leasingu | (258) | (348) | ||
| Środki pieniężne netto wykorzystane w działalności finansowej | (173 651) | (186 608) | ||
| Zwiększenie/(zmniejszenie) netto stanu środków pieniężnych | ||||
| i ich ekwiwalentów | (29 174) | 2 839 | ||
| Środki pieniężne i ich ekwiwalenty na początek okresu | 7.13 | 282 492 | 279 653 | |
| Środki pieniężne i ich ekwiwalenty na koniec okresu | 7.13 | 253 318 | 282 492 |
Zestawienie zmian w skonsolidowanym kapitale własnym za rok zakończony dnia 31 grudnia 2019 roku (wszystkie kwoty w tysiącach złotych, o ile nie zaznaczone inaczej)
6. ZESTAWIENIE ZMIAN W SKONSOLIDOWANYM KAPITALE WŁASNYM
| Nadwyżka ze sprzedaży akcji powyżej |
Pozostałe | Kapitał rezerwowy | Kapitał własny | ||||||
|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|
| Kapitał zakładowy |
ich wartości nominalnej pomniejszona o akcje własne |
kapitały (kapitał zapasowy) |
z obniżenia kapitału akcyjnego |
z wyceny zabezpieczeń przepływów pieniężnych |
Niepodzie lony wynik finansowy |
przypadający na akcjonariuszy jednostki dominującej |
Udziały niekon trolujące |
Kapitał własny razem |
|
| Saldo na dzień 1 stycznia 2019 |
24 968 | 241 788 | 551 395 | 510 | (2 148) | 229 960 | 1 046 473 | 69 | 1 046 542 |
| Podwyższenie kapitału zakładowego w drodze realizacji opcji na akcje (nota 7.14, 7.15) |
100 | 3 400 | - | - | - | - | 3 500 | - | 3 500 |
| Przeniesienie zysku do kapitału zapasowego (nota 7.17) |
- | - | (12 771) | - | - | 12 771 | - | - | - |
| Dywidenda dla akcjonariuszy (nota 7.17) |
- | - | - | - | - | (226 869) | (226 869) | (38) | (226 907) |
| Utworzenie kapitału rezerwowego z wyceny opcji na akcje (nota 7.43) |
- | - | 5 091 | - | - | - | 5 091 | - | 5 091 |
| Zysk netto za okres sprawozdawczy |
- | - | - | - | - | 256 015 | 256 015 | 3 | 256 018 |
| Inne całkowite dochody netto za okres sprawozdawczy |
- | - | - | - | (13) | - | (13) | - | (13) |
| Saldo na dzień 31 grudnia 2019 |
25 068 | 245 188 | 543 715 | 510 | (2 161) | 271 877 | 1 084 197 | 34 | 1 084 231 |
| Nadwyżka ze sprzedaży akcji powyżej |
Pozostałe | Kapitał rezerwowy | Kapitał własny | ||||||
|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|
| Kapitał zakładowy |
ich wartości nominalnej pomniejszona o akcje własne |
kapitały (kapitał zapasowy) |
z obniżenia kapitału akcyjnego |
z wyceny zabezpieczeń przepływów pieniężnych |
Niepodzie lony wynik finansowy |
przypadający na akcjonariuszy jednostki dominującej |
Udziały niekon trolujące |
Kapitał własny razem |
|
| Saldo na dzień 1 stycznia 2018 |
24 868 | 238 388 | 549 257 | 510 | 184 | 189 052 | 1 002 259 | 67 | 1 002 326 |
| Podwyższenie kapitału zakładowego w drodze realizacji opcji na akcje. |
100 | 3 400 | - | - | - | - | 3 500 | - | 3 500 |
| Przeniesienie zysku do kapitału zapasowego |
- | - | (3 647) | - | - | 3 647 | - | - | - |
| Dywidenda dla akcjonariuszy (nota 7.17) |
- | - | - | - | - | (189 760) | (189 760) | - | (189 760) |
| Utworzenie kapitału rezerwowego z wyceny opcji na akcje (nota 7.43) |
- | - | 5 785 | - | - | - | 5 785 | - | 5 785 |
| Zysk netto za okres sprawozdawczy |
- | - | - | - | - | 227 021 | 227 021 | 2 | 227 023 |
| Inne całkowite dochody netto za okres sprawozdawczy |
- | - | - | - | (2 332) | - | (2 332) | - | (2 332) |
| Saldo na dzień 31 grudnia 2018 |
24 968 | 241 788 | 551 395 | 510 | (2 148) | 229 960 | 1 046 473 | 69 | 1 046 542 |
7. DODATKOWE INFORMACJE I OBJAŚNIENIA DO SKONSOLIDOWANEGO SPRAWOZDANIA FINANSOWEGO
7.1.Podstawowe informacje o spółce dominującej Grupy Kapitałowej Dom Development S.A. oraz o Grupie
Podstawowe informacje o spółce dominującej Grupy Kapitałowej Dom Development S.A.
Dominującą spółką Grupy Kapitałowej Dom Development S.A. ("Grupa") jest Spółka Akcyjna Dom Development S.A. ("Spółka"/"jednostka dominująca") z siedzibą w Warszawie (00-078 Warszawa, Plac Piłsudskiego 3) wpisana do Krajowego Rejestru Sądowego pod numerem 0000031483, Sąd Rejonowy dla m.st. Warszawy XII Wydział Gospodarczy Krajowego Rejestru Sądowego.
Według Polskiej Klasyfikacji Działalności przedmiotem działalności Spółki jest realizacja projektów budowlanych związanych ze wznoszeniem budynków – PKD 4110Z. Miejscem prowadzenia działalności Spółki jest przede wszystkim Warszawa.
Spółka jest w większości własnością Groupe Belleforêt S.à r.l. z siedzibą w Luksemburgu (patrz nota 7.14). Na dzień 31 grudnia 2019 r. jednostka dominująca Dom Development S.A. była kontrolowana przez Groupe Belleforêt S.à r.l., która posiadała 56,47% akcji Spółki.
Podstawowe informacje o Grupie
Strukturę Grupy oraz udział jednostki dominującej w kapitale podstawowym podmiotów należących do Grupy na dzień 31 grudnia 2019 r. prezentuje poniższa tabela:
| Podmiot | Państwo rejestracji |
Udział jednostki Udział jednostki dominującej w kapitale dominującej podstawowym w prawach głosu |
Metoda konsolidacji |
||
|---|---|---|---|---|---|
| Jednostki zależne | |||||
| Dom Development Grunty sp. z o.o. | Polska | 46% | 100% | konsolidacja pełna | |
| Dom Development Kredyty sp. z o.o. | Polska | 100% | 100% | konsolidacja pełna | |
| Dom Development Wrocław sp. z o.o. | Polska | 100% | 100% | konsolidacja pełna | |
| Dom Land sp. z o.o. | Polska | - | - | konsolidacja pełna | |
| Euro Styl S.A.* | Polska | 100% | 100% | konsolidacja pełna | |
| Euro Styl Development sp. z o.o.* | Polska | 100% | 100% | konsolidacja pełna | |
| Mirabelle Investments sp. z o.o. | Polska | 100% | 100% | konsolidacja pełna | |
| Dom Construction sp. z o.o. | Polska | 100% | 100% | konsolidacja pełna | |
| M2 Biuro sp. z o.o. ** | Polska | 100% | 100% | konsolidacja pełna | |
| M2 Hotel sp. z o.o. *** | Polska | 100% | 100% | konsolidacja pełna |
* Euro Styl S.A. jest podmiotem dominującym Grupy Kapitałowej Euro Styl S.A., w której udziały niekontrolujące posiada Euro Styl Development sp. z o.o. W wyniku nabycia obydwu tych spółek, Dom Development S.A. posiada pełną kontrolę nad Grupą Kapitałową Euro Styl S.A.
** W dniu 31 stycznia 2019 r. Spółka zawarła przedwstępną umowę sprzedaży wszystkich udziałów w kapitale zakładowym w M2 Biuro sp. z o.o.,
*** W dniu 11 lutego 2019 r. Spółka zawarła przedwstępną umowę sprzedaży wszystkich udziałów w kapitale zakładowym w M2 Hotel sp. z o.o.
Podstawowym przedmiotem działalności Grupy jest budowa i sprzedaż nieruchomości mieszkalnych.
Spółka Dom Development Grunty sp. z o.o. (gdzie 46% udziału w kapitale podstawowym posiada jednostka dominująca) jest konsolidowana metodą pełną z uwagi na fakt kierowania jej polityką finansową i operacyjną przez członków zarządu powoływanych przez Dom Development S.A. Przedmiotem działalności tej spółki zależnej jest zakup nieruchomości na potrzeby działalności deweloperskiej Grupy.
Wszystkie spółki wchodzące w skład Grupy prowadzą działalność gospodarczą na terytorium Polski zgodnie z Kodeksem Spółek Handlowych a czas ich trwania jest nieograniczony.
W okresie dwunastu miesięcy zakończonycm 31 grudnia 2019 r. Grupa nie zaniechała żadnego rodzaju prowadzonej działalności.
Istotne zmiany w strukturze Grupy, w tym w wyniku połączenia, przejęcia lub sprzedaży jednostek grupy kapitałowej, inwestycji długoterminowych, podziału, restrukturyzacji czy zaniechania działalności.
W okresie dwunastu miesięcy zakończonym 31 grudnia 2019 r. Grupa nie dokonała żadnych istotnych zmian w strukturze inwestycji w jednostkach zależnych, stowarzyszonych i wspólnych przedsięwzięciach.
7.2.Podstawa sporządzenia skonsolidowanego sprawozdania finansowego
Niniejsze skonsolidowane sprawozdanie finansowe zostało sporządzone w konwencji kosztu historycznego.
Niniejsze skonsolidowane sprawozdanie finansowe zostało sporządzone przy założeniu kontynuowania działalności gospodarczej przez spółki Grupy w dającej się przewidzieć przyszłości. Na dzień zatwierdzenia niniejszego skonsolidowanego sprawozdania finansowego nie stwierdza się istnienia okoliczności wskazujących na zagrożenie kontynuowania działalności przez Grupę.
Walutą funkcjonalną jednostki dominującej i innych spółek uwzględnionych w niniejszym skonsolidowanym sprawozdaniu finansowym jest złoty polski. Niniejsze skonsolidowane sprawozdanie finansowe zostało sporządzone w złotych polskich ("PLN", "zł"). Dane finansowe prezentowane w skonsolidowanym sprawozdaniu finansowym wyrażone są w tysiącach złotych polskich, o ile nie zaznaczono inaczej.
Prezentowane w informacji dodatkowej do skonsolidowanego sprawozdania finansowego zasady wyceny aktywów i zobowiązań oraz pomiaru wyniku finansowego są zgodne z zasadami rachunkowości przyjętymi przez jednostkę dominującą.
7.3.Oświadczenie o zgodności z przepisami
Polskie regulacje prawne nakładają na Grupę obowiązek sporządzania skonsolidowanego sprawozdania finansowego zgodnie z Międzynarodowymi Standardami Sprawozdawczości Finansowej ("MSSF") przyjętymi przez Unię Europejską ("UE"). Biorąc pod uwagę toczący się w UE proces wprowadzania standardów MSSF oraz prowadzoną przez Grupę działalność, w zakresie stosowanych przez Grupę zasad rachunkowości nie ma różnicy między standardami MSSF, które weszły w życie, a standardami MSSF zatwierdzonymi przez UE dla roku finansowego zakończonego 31 grudnia 2019 roku.
Niniejsze skonsolidowane sprawozdanie finansowe zostało sporządzone zgodnie ze wszystkimi mającymi zastosowanie MSSF przyjętymi przez Unię Europejską.
MSSF obejmują standardy i interpretacje zaakceptowane przez Radę Międzynarodowych Standardów Rachunkowości ("RMSR") oraz Komitet ds. Interpretacji Międzynarodowej Sprawozdawczości Finansowej ("KIMSF").
Niektóre jednostki Grupy prowadzą swoje księgi rachunkowe zgodnie z polityką (zasadami) rachunkowości określonymi przez Ustawę z dnia 29 września 1994 roku o rachunkowości ("Ustawa") z późniejszymi zmianami i wydanymi na jej podstawie przepisami ("polskie standardy rachunkowości"). Skonsolidowane sprawozdanie finansowe zawiera korekty nie zawarte w księgach rachunkowych ww. jednostek Grupy wprowadzone w celu doprowadzenia sprawozdań finansowych tych jednostek do zgodności z MSSF.
Zasady (polityki) rachunkowości zastosowane do sporządzenia niniejszego skonsolidowanego sprawozdania finansowego są spójne z tymi, które zastosowano przy sporządzaniu skonsolidowanego sprawozdania finansowego Grupy za rok zakończony dnia 31 grudnia 2018 roku, z wyjątkiem zastosowania następujących zmian do standardów oraz nowych interpretacji obowiązujących dla okresów rocznych rozpoczynających się w dniu 1 stycznia 2019 roku:
• MSSF 16 Leasing
Nowy standard ustanawia zasady ujęcia, wyceny, prezentacji oraz ujawnień dotyczących leasingu. Wszystkie transakcje leasingu skutkują uzyskaniem przez leasingobiorcę prawa do użytkowania aktywa oraz zobowiązania z tytułu obowiązku zapłaty. Tym samym, MSSF 16 znosi klasyfikację leasingu operacyjnego i leasingu finansowego zgodnie z MSR 17 i wprowadza jeden model dla ujęcia księgowego leasingu przez leasingobiorcę. W nocie 7.4 przedstawione zostały:
- informacje ogólne o nowym standardzie w odniesieniu do Spółki,
- sposób wdrożenia MSSF 16 przez Spółkę oraz wpływ na bilans otwarcia,
- sposób wyceny i prezentacji Leasingu w sprawozdaniach finansowych Spółki, oraz
- wpływ zastosowania MSSF 16 po raz pierwszy na dzień 1 stycznia 2019 r.
- KIMSF 23 Niepewność związana z ujmowaniem podatku dochodowego,
- Zmiany do MSSF 9 Prawo wcześniejszej spłaty z negatywnym wynagrodzeniem,
- Zmiany do MSR 28 Inwestycje w jednostkach stowarzyszonych i wspólnych przedsięwzięciach,
- Zmiany do MSR 19 Świadczenia pracownicze,
- Roczne zmiany do MSSF 2015 2017: wprowadzają zmiany do 4 standardów: MSSF 3 Połączenia przedsięwzięć, MSSF 11 Wspólne ustalenia umowne, MSR 12 Podatek dochodowy oraz MSR 23 Koszty finansowania zewnętrznego (poprawki zawierają wyjaśnienia oraz doprecyzowują wytyczne standardów w zakresie ujmowania oraz wyceny).
Wprowadzone wszystkie ww. zmiany zostały przeanalizowane przez Zarząd Spółki. Poza wprowadzeniem zmian wynikających z zastosowania MSSF 16 Leasing, który Grupa wdrożyła od 1 stycznia 2019 r. (co zostało opisane w nocie 7.4), Zarząd Spółki uważa że pozostałe ww. zmiany nie mają istotnego wpływu na sytuację finansową, wyniki działalności Grupy, ani też na zakres informacji prezentowanych w niniejszym skonsolidowanym sprawozdaniu finansowym.
Grupa nie zdecydowała się na wcześniejsze zastosowanie żadnego standardu, interpretacji lub zmiany, która została opublikowana, lecz nie weszła dotychczas w życie.
Następujące standardy i interpretacje zostały wydane przez Radę Międzynarodowych Standardów Rachunkowości lub Komitet ds. Interpretacji Międzynarodowej Sprawozdawczości Finansowej, a nie weszły jeszcze w życie:
- Zmiany do MSSF 10 i MSR 28 Transakcje sprzedaży lub wniesienia aktywów pomiędzy inwestorem a jego jednostką stowarzyszoną lub wspólnym przedsięwzięciem. Zmiany rozwiązują problem aktualnej niespójności pomiędzy MSSF 10 a MSR 28. Data obowiązywania zmienionych przepisów nie została ustalona przez Radę Międzynarodowych Standardów Rachunkowości. Na dzień sporządzenia niniejszego śródrocznego skróconego sprawozdania finansowego, zatwierdzenie tej zmiany jest odroczone przez Unię Europejską,
- MSSF 3 Połączenia przedsięwzięć. W wyniku zmiany do MSSF 3 zmodyfikowana została definicja "przedsięwzięcia". Aktualnie wprowadzona definicja została zawężona i prawdopodobnie spowoduje, że więcej transakcji przejęć zostanie zakwalifikowanych jako nabycie aktywów. Zmiany do MSSF 3 obowiązują dla okresów rocznych rozpoczynających się z dniem 1 stycznia 2020 r. lub po tej dacie. Na dzień sporządzenia niniejszego śródrocznego skróconego sprawozdania finansowego, zmiana ta nie została jeszcze zatwierdzona przez Unię Europejską,
- MSR 1 Prezentacja sprawozdań finansowych oraz MSR 8 Zasady (polityka) rachunkowości, zmiany wartości szacunkowych i korygowanie błędów. Rada opublikowała nową definicję terminu "istotność". Zmiany do MSR 1 i MSR 8 doprecyzowują definicję istotności i zwiększają spójność pomiędzy standardami, ale nie oczekuje się, że będą miały znaczący wpływ na przygotowanie sprawozdań finansowych. Zmiana jest obowiązkowa dla okresów rocznych rozpoczynających się z dniem 1 stycznia 2020 r. lub po tej dacie.
Zarząd jest w trakcie weryfikowania wpływu powyższych standardów na sytuację finansową, wyniki działalności Grupy oraz na zakres informacji prezentowanych w skonsolidowanym sprawozdaniu finansowym. Zarząd Spółki nie przewiduje aby nowe standardy oraz zmiany do obecnie obowiązujących standardów mogły mieć istotny wpływ na skonsolidowane sprawozdanie finansowe Grupy za okres, w którym będą one zastosowane po raz pierwszy.
za rok zakończony 31 grudnia 2019 roku (wszystkie kwoty w tysiącach złotych, o ile nie zaznaczone inaczej)
7.4.Istotne zasady rachunkowości
Zasady konsolidacji
Niniejsze skonsolidowane sprawozdanie finansowe obejmuje sprawozdanie finansowe Dom Development S.A. oraz sprawozdania finansowe jej jednostek zależnych sporządzone za rok zakończony dnia 31 grudnia 2019 roku. Sprawozdania finansowe jednostek zależnych, po uwzględnieniu korekt doprowadzających do zgodności z MSSF, sporządzane są za ten sam okres sprawozdawczy co sprawozdanie jednostki dominującej, przy wykorzystaniu spójnych zasad rachunkowości, w oparciu o jednolite zasady rachunkowości zastosowane dla transakcji i zdarzeń gospodarczych o podobnym charakterze. W celu eliminacji jakichkolwiek rozbieżności w stosowanych zasadach rachunkowości wprowadza się korekty.
Wszystkie znaczące salda i transakcje pomiędzy jednostkami Grupy, w tym niezrealizowane zyski wynikające z transakcji w ramach Grupy, zostały w całości wyeliminowane. Niezrealizowane straty są eliminowane, chyba że dowodzą wystąpienia utraty wartości.
Jednostki zależne podlegają konsolidacji w okresie od dnia objęcia nad nimi kontroli przez Grupę, a przestają być konsolidowane od dnia ustania kontroli. Sprawowanie kontroli przez jednostkę dominującą ma miejsce wtedy, gdy posiada ona bezpośrednio lub pośrednio, poprzez swoje jednostki zależne, więcej niż połowę liczby głosów w danej spółce, chyba że możliwe jest do udowodnienia, że taka własność nie stanowi o sprawowaniu kontroli. Sprawowanie kontroli ma miejsce również wtedy, gdy Spółka ma możliwość kierowania polityką finansową i operacyjną danej jednostki.
Zmiany w udziale własnościowym jednostki dominującej, które nie skutkują utratą kontroli nad jednostką zależną są ujmowane jako transakcje kapitałowe. W takich przypadkach w celu odzwierciedlenia zmian we względnych udziałach w jednostce zależnej Grupa dokonuje korekty wartości bilansowej udziałów kontrolujących oraz udziałów niekontrolujących. Wszelkie różnice pomiędzy kwotą korekty udziałów niekontrolujących a wartością godziwą kwoty zapłaconej lub otrzymanej odnoszone są na kapitał własny i przypisywane do właścicieli jednostki dominującej.
Inwestycje w jednostkach stowarzyszonych i wspólnych przedsięwzięciach
Inwestycje w jednostkach stowarzyszonych oraz wspólnych przedsięwzięciach są ujmowane metodą praw własności. Są to jednostki, na które jednostka dominująca bezpośrednio lub poprzez spółki zależne wywiera znaczący wpływ i które nie są ani jej jednostkami zależnymi. Sprawozdania finansowe jednostek stowarzyszonych i wspólnych przedsięwzięć są podstawą wyceny posiadanych przez jednostkę dominującą udziałów metodą praw własności. Rok obrotowy tych jednostek i jednostki dominującej jest jednakowy. Jednostki te stosują zasady rachunkowości zawarte w Ustawie. Przed obliczeniem udziału w aktywach netto jednostek stowarzyszonych i wspólnych przedsięwzięciach dokonuje się odpowiednich korekt w celu doprowadzenia danych finansowych tych jednostek do zgodności z MSSF stosowanymi przez Grupę. Inwestycje w tych jednostkach są wykazywane w bilansie według ceny nabycia powiększonej o późniejsze zmiany udziału jednostki dominującej w aktywach netto tych jednostek, pomniejszonej o ewentualne odpisy z tytułu utraty wartości. Udział w zyskach lub stratach tych jednostek odzwierciedlany jest w skonsolidowanym zysku lub stracie. Korekta wartości bilansowej może być także konieczna ze względu na zmiany proporcji udziału w jednostce stowarzyszonej lub wspólnym przedsięwzięciu, wynikające ze zmian w innych całkowitych dochodach tej jednostki. Udział Grupy w tych zmianach ujmuje się w innych całkowitych dochodach Grupy.
Ocena inwestycji w jednostki stowarzyszone i wspólne przedsięwzięcia pod kątem utraty wartości ma miejsce, kiedy istnieją przesłanki wskazujące na to, że nastąpiła utrata wartości lub odpis z tytułu utraty wartości dokonany w latach poprzednich już nie jest wymagany.
Rzeczowe aktywa trwałe
Wszystkie rzeczowe aktywa trwałe są wykazywane według ceny nabycia pomniejszonej o umorzenie (z wyjątkiem gruntów) oraz skumulowane odpisy aktualizujące z tytułu utraty wartości. W skład ceny nabycia wchodzi również koszt wymiany części składowych urządzeń w momencie poniesienia, jeśli jest to istotne. Amortyzacja jest naliczana metodą liniową przez okres użytkowania danego składnika aktywów. Budynki i budowle są amortyzowane stawkami od 2,5% do 4,5%, środki transportu są amortyzowane stawką 20% a urządzenia i pozostałe środki trwałe od 10% do 30%.
Zapasy
Wyroby gotowe
Wyroby gotowe to przede wszystkim jednostki mieszkalne i miejsca parkingowe. Wyroby gotowe wyceniane są według niższej z dwóch wartości: kosztu wytworzenia i możliwej do uzyskania ceny sprzedaży netto.
Cena sprzedaży netto jest to szacowana cena sprzedaży oceniana przez Zarząd Spółki na podstawie cen rynkowych.
Produkcja w toku
Produkcja w toku jest wyceniana wg niższej z dwóch wartości: cena nabycia/koszt wytworzenia i możliwej do uzyskania ceny sprzedaży netto. W przypadku rozbieżności dokonywany jest odpis aktualizacyjny. W przypadku projektów deweloperskich Spółki, ocena konieczności dokonania odpisu aktualizacyjnego dokonywana jest na podstawie opisanego niżej "testu na utratę wartości" opartego na analizie kosztu wytworzenia i możliwej do uzyskania ceny sprzedaży netto.
Test na utratę wartości zapasów:
Jeśli przewiduje się, że projekt deweloperski będzie generował stratę, skutkuje to odpisem aktualizującym wartość produkcji w toku, który ujmowany jest niezwłocznie w rachunku zysków i strat. Odpis aktualizacyjny może również dotyczyć nieruchomości, dla których proces deweloperski obarczony jest ryzykiem istotnego przesunięcia w czasie.
Dla każdego projektu deweloperskiego przygotowywane są budżety, które obejmują zarówno dokonane jak i przyszłe przepływy środków pieniężnych dla każdego realizowanego projektu. Budżety te aktualizowane są przynajmniej raz na kwartał. Dla celów badania utraty wartości budżety projektów obejmują wszelkie przeszłe i przewidywane przychody netto pomniejszone o bezpośrednie koszty nabycia gruntu, projektowania, budowy oraz inne koszty związane z przygotowaniem projektu, lokalami pokazowymi oraz biurem sprzedaży na terenie budowy. Budżety te są również obciążane powiązanymi z nimi przeszłymi i przewidywanymi kosztami finansowania zewnętrznego oraz przewidywanymi roszczeniami klientów (jeśli dotyczy to projektu).
Budżety projektów opracowywane są z zastosowaniem zasady ostrożnej wyceny.
Jeśli marża na projekcie, wyliczona z uwzględnieniem wszystkich przychodów i ww. kosztów jest dodatnia, wówczas nie ma potrzeby tworzenia odpisu z tytułu utraty wartości zapasów. Ujemna marża wskazuje na potencjalny problem utraty wartości, co po dokładnej weryfikacji przepływów środków pieniężnych dla danego projektu skutkuje zaksięgowaniem odpisu na utratę wartości zapasów w kwocie oszacowanej ujemnej wartości tej marży.
Odpis aktualizacyjny ujmowany jest w koszcie własnym sprzedaży w pozycji "Korekta wartości zapasów do wartości netto możliwej do uzyskania". Ewentualne odwrócenie takiego odpisu na utratę wartości dla danego projektu jest możliwe, jeśli przewidywana wartość marży na tym projekcie przybierze wartość dodatnią.
Jeśli projekt składa się z kilku etapów, wówczas badanie utraty wartości zapasów przeprowadza się w następujący sposób:
- a) wszelkie przyszłe etapy projektu traktowane są jako jeden projekt dla celów badania utraty wartości.
- b) każdy etap projektu, w którym rozpoczęto sprzedaż i proces budowy, zostaje odłączony od reszty projektu (budowy) i dla celów badania utraty wartości rozpatruje się go osobno.
Koszty finansowania zewnętrznego
Koszty finansowania zewnętrznego ujmuje się jako koszty w rachunku zysków i strat w okresie w którym je poniesiono z wyjątkiem kosztów aktywowanych, czyli kosztów które można przyporządkować do kosztów wytworzenia dostosowanych składników aktywów (w przypadku Grupy: do produkcji w toku) jako część ich kosztu wytworzenia.
Koszty finansowe aktywowane są do produkcji w toku tylko w okresie kiedy projekt deweloperski jest aktywny. Projekt uważa się za aktywny, gdy dla zakupionych gruntów prowadzone są prace projektowe lub budowlane oraz podczas procesu uzyskiwania kluczowych decyzji administracyjnych potrzebnych do prowadzenia projektu.
Koszty finansowe przestają być aktywowane z chwilą, gdy zasadniczo wszystkie działania, których przeprowadzenie jest konieczne do przygotowania mieszkań do przekazania klientom zostały zakończone.
Dom Development S.A. Dodatkowe informacje i objaśnienia do skonsolidowanego sprawozdania finansowego za rok zakończony 31 grudnia 2019 roku (wszystkie kwoty w tysiącach złotych, o ile nie zaznaczone inaczej)
Aktywowanie kosztów finansowych jest zawieszane w przypadku wstrzymania działań związanych z działalnością inwestycyjną na projekcie, w tym prac związanych z projektowaniem, procesem budowlanym lub uzyskiwaniem odpowiednich zezwoleń i postanowień administracyjnych dotyczących projektu.
Należności z tytułu dostaw i usług oraz pozostałe należności
MSSF 9 wprowadza nową koncepcję szacowania odpisów z tytułu utraty wartości aktywów finansowych. Model strat poniesionych wynikający z MSR 39 zostaje zastąpiony nowym modelem bazującym na stratach oczekiwanych.
W związku z charakterem należności odpis z tytułu utraty wartości należności, mimo wprowadzenia przewidzianych standardem zmian, pozostał na poziomie zbliżonym do wartości odpisu wyliczonego według zasad obowiązujących przed dniem 1 stycznia 2018 r. Wpływ wdrożenia MSSF 9 był nieistotny.
Lokaty bankowe powyżej trzech miesięcy
Lokaty bankowe z okresem zapadalności powyżej trzech miesięcy (na dzień ich utworzenia) prezentowane są w pozycji "Krótkoterminowe aktywa finansowe".
Środki pieniężne i ekwiwalenty środków pieniężnych
Środki pieniężne i lokaty krótkoterminowe z okresem zapadalności do trzech miesięcy (na dzień ich utworzenia) wykazane są w bilansie w wartości nominalnej i obejmują środki pieniężne w banku i w kasie oraz lokaty krótkoterminowe o pierwotnym okresie zapadalności nie przekraczającym trzech miesięcy. Saldo środków pieniężnych i ich ekwiwalentów wykazane w sprawozdaniu w rachunku przepływów pieniężnych składa się z określonych powyżej środków pieniężnych i ich ekwiwalentów, pomniejszonych o niespłacone kredyty w rachunkach bieżących.
Oprocentowane kredyty bankowe, pożyczki i papiery dłużne
W momencie początkowego ujęcia, wszystkie kredyty bankowe, pożyczki i papiery dłużne są ujmowane według wartości godziwej, pomniejszonej o koszty związane z uzyskaniem kredytu lub pożyczki.
Po początkowym ujęciu oprocentowane kredyty, pożyczki i papiery dłużne są wyceniane według zamortyzowanego kosztu, przy zastosowaniu metody efektywnej stopy procentowej.
Przy ustalaniu zamortyzowanego kosztu uwzględnia się koszty związane z uzyskaniem kredytu lub pożyczki oraz dyskonta lub premie uzyskane w związku z ich pozyskaniem.
Zobowiązania z tytułu dostaw, usług i podatków oraz pozostałe zobowiązania
Zobowiązania krótkoterminowe z tytułu dostaw, usług i podatków oraz pozostałe zobowiązania wykazywane są w kwocie wymagającej zapłaty.
W przypadku, gdy wpływ wartości pieniądza w czasie jest istotny (w szczególności dotyczy to zatrzymanych kaucji gwarancyjnych), wartość zobowiązań jest ustalana poprzez zdyskontowanie prognozowanych przyszłych przepływów pieniężnych do wartości bieżącej. Jeżeli zastosowana została metoda polegająca na dyskontowaniu, zwiększenie zobowiązania w związku z upływem czasu jest ujmowane jako koszty finansowe.
Rezerwy
Rezerwy tworzone są wówczas, gdy na spółkach Grupy ciąży istniejący obowiązek (prawny lub zwyczajowo oczekiwany) wynikający ze zdarzeń przeszłych i gdy prawdopodobne jest, że wypełnienie tego obowiązku spowoduje konieczność wypływu korzyści ekonomicznych oraz można dokonać wiarygodnego oszacowania kwoty tego zobowiązania. Koszty dotyczące danej rezerwy są wykazane w rachunku zysków i strat po pomniejszeniu o wszelkie zwroty.
Ujmowanie przychodów
Przychody są ujmowane w takiej wysokości, w jakiej jest prawdopodobne, że Grupa uzyska korzyści ekonomiczne związane z daną transakcją oraz gdy kwotę przychodów można wycenić w wiarygodny sposób. Zanim przychody zostaną ujęte, muszą zostać spełnione następujące kryteria:
Sprzedaż produktów
Przychody ze sprzedaży nieruchomości (jednostek mieszkalnych, powierzchni komercyjnych itp.) są rozpoznawane w momencie przejścia na nabywcę nieruchomości kontroli nad nabywaną nieruchomością oraz znaczących ryzyk i korzyści właściwych dla prawa własności. Według oceny Spółki następuje to w momencie wydania nieruchomości kupującemu na podstawie podpisanego przez strony protokołu odbioru, pod warunkiem dokonania przez kupującego 100% wpłat na poczet ceny nabycia nieruchomości.
Sprzedaż usług
Przychody ze sprzedaży usług, w tym przychody z tytułu administrowania osiedlami, wykazywane są w okresie, w którym usługa jest świadczona.
Przeliczanie pozycji wyrażonych w walucie obcej
Sprawozdanie finansowe zostało przygotowane w złotych polskich, które są walutą funkcjonalną (wyceny) i walutą prezentacji Grupy. Transakcje wyrażone w walutach obcych są początkowo ujmowane według kursu waluty funkcjonalnej obowiązującego na dzień zawarcia transakcji. Aktywa i zobowiązania pieniężne wyrażone w walutach obcych są przeliczane po kursie waluty funkcjonalnej obowiązującym na dzień bilansowy. Różnice kursowe są ujmowane w rachunku zysków i strat jako przychody/koszty finansowe.
Podatki
Podatek bieżący
Zobowiązania i należności z tytułu bieżącego podatku za okres bieżący i okresy poprzednie wycenia się w wysokości kwot przewidywanej zapłaty na rzecz organów podatkowych (podlegających zwrotowi od organów podatkowych) z zastosowaniem stawek podatkowych i przepisów podatkowych, które obowiązywały na dzień bilansowy.
Podatek odroczony
Na potrzeby sprawozdawczości finansowej podatek odroczony jest obliczany metodą zobowiązań bilansowych w stosunku do różnic przejściowych występujących na dzień bilansowy między wartością podatkową aktywów i zobowiązań a ich wartością bilansową wykazaną w sprawozdaniu finansowym.
Aktywa z tytułu odroczonego podatku dochodowego ujmowane są w odniesieniu do wszystkich ujemnych różnic przejściowych, jak również niewykorzystanych ulg podatkowych i niewykorzystanych strat podatkowych przeniesionych na następne lata w takiej wysokości, w jakiej jest prawdopodobne, że zostanie osiągnięty dochód do opodatkowania, który pozwoli wykorzystać ww. różnice, ulgi i straty.
Wartość bilansowa składnika aktywów z tytułu odroczonego podatku jest weryfikowana na każdy dzień bilansowy i ulega stosownemu obniżeniu o tyle, o ile przestało być prawdopodobne osiągnięcie dochodu do opodatkowania wystarczającego do częściowego lub całkowitego zrealizowania składnika aktywów z tytułu odroczonego podatku dochodowego. Nieujęty składnik aktywów z tytułu odroczonego podatku dochodowego podlega ponownej ocenie na każdy dzień bilansowy i jest ujmowany do wysokości odzwierciedlającej prawdopodobieństwo osiągnięcia w przyszłości dochodów do opodatkowania, które pozwolą na odzyskanie tego składnika aktywów.
Rezerwa na podatek odroczony jest tworzona w wysokości kwoty podatku dochodowego wymagającej w przyszłości zapłaty w związku z występowaniem dodatnich przejściowych różnic, to jest różnic, które spowodują w przyszłości zwiększenia podstawy obliczenia podatku dochodowego.
Aktywa z tytułu odroczonego podatku dochodowego oraz rezerwy na podatek odroczony wyceniane są z zastosowaniem stawek podatkowych, które według przewidywań będą obowiązywać w okresie, gdy składnik aktywów zostanie zrealizowany lub rezerwa rozwiązana, przyjmując za podstawę stawki podatkowe (i przepisy podatkowe) prawnie lub faktycznie obowiązujące na dzień bilansowy.
Podatek dochodowy dotyczący pozycji ujmowanych poza zyskiem lub stratą jest ujmowany poza zyskiem lub stratą: w innych całkowitych dochodach dotyczący pozycji ujętych w innych całkowitych dochodach lub bezpośrednio w kapitale własnym dotyczący pozycji ujętych bezpośrednio w kapitale własnym.
Dom Development S.A. Dodatkowe informacje i objaśnienia do skonsolidowanego sprawozdania finansowego za rok zakończony 31 grudnia 2019 roku (wszystkie kwoty w tysiącach złotych, o ile nie zaznaczone inaczej)
Grupa kompensuje ze sobą aktywa z tytułu odroczonego podatku dochodowego z rezerwami z tytułu odroczonego podatku dochodowego wtedy i tylko wtedy, gdy posiada możliwy do wyegzekwowania tytuł prawny do przeprowadzenia kompensat należności z rezerwami z tytułu bieżącego podatku i odroczony podatek dochodowy ma związek z tym samym podatnikiem i tym samym organem podatkowym.
Dywidendy
Dywidendy są ujmowane w momencie ustalenia praw akcjonariuszy lub udziałowców do ich otrzymania.
Zysk netto na akcję
Zysk netto na akcję dla każdego okresu jest obliczony poprzez podzielenie zysku netto za dany okres przez średnią ważoną liczbę akcji w danym okresie sprawozdawczym.
Leasing
Zastosowanie MSSF 16 Leasingpo raz pierwszy
• Informacje ogólne o nowym standardzie w odniesieniu do Grupy
Spółka wdrożyła MSSF 16 Leasingod 1 stycznia 2019 roku.
Standard ten ustanawia zasady ujęcia, wyceny, prezentacji oraz ujawnień dotyczących leasingu. Wszystkie transakcje leasingu skutkują uzyskaniem przez leasingobiorcę prawa do użytkowania aktywa oraz zobowiązania z tytułu obowiązku zapłaty. Tym samym, MSSF 16 znosi klasyfikację leasingu operacyjnego i leasingu finansowego określone dotychczas przez MSR 17 i wprowadza jeden model dla ujęcia księgowego leasingu przez leasingobiorcę. Obecnie leasingobiorca jest zobowiązany ująć:
-
aktywa i zobowiązania dla wszystkich transakcji leasingu zawartych na okres powyżej 12 miesięcy, za wyjątkiem sytuacji, gdy dane aktywo jest niskiej wartości; oraz
-
amortyzację leasingowanego aktywa odrębnie od odsetek od zobowiązania leasingowego w rachunku zysków i strat.
W wyniku przeprowadzonej przez Zarząd analizy, na dzień zastosowania MSSF 16 po raz pierwszy, w bilansie Grupy rozpoznane zostały nowe, istotne składniki aktywów, spełniające kryteria nowego standardu. Są to:
-
prawo do użytkowania powierzchni biurowych (na podstawie umów najmu),
-
prawa wieczystego użytkowania gruntów.
• Sposób wdrożenia MSSF 16 przez Grupę oraz wpływ na bilans otwarcia
Grupa podjęła decyzję o wdrożeniu MSSF 16 przy zastosowaniu uproszczonego podejścia tj. retrospektywnie z łącznym efektem pierwszego zastosowania niniejszego standardu ujętym w dniu pierwszego zastosowania. Pozwala to na nieprzekształcanie danych porównawczych, oraz ujęcie efektu zastosowania niniejszego standardu jako korekty bilansu otwarcia zysków zatrzymanych w dniu pierwszego zastosowania.
W wyniku przeprowadzonej analizy umów leasingowych, Zarząd Spółki ustalił że zastosowanie nowego standardu nie miało wpływu na prezentowane dotychczas przez Grupę wyniki finansowe i nie było potrzeby korygowania bilansu otwarcia zysków zatrzymanych na dzień 1 stycznia 2019 roku.
• Sposób wyceny i prezentacji Leasingu w sprawozdaniach finansowych Grupy
Na dzień 1 stycznia 2019 r. Grupa jako leasingobiorca ujęła zobowiązania z tytułu leasingu wycenione w wartości bieżącej pozostałych opłat leasingowych, zdyskontowanych według krańcowych stóp procentowych Grupy oraz ujęła składniki aktywów z tytułu prawa do użytkowania w kwocie równej zobowiązaniom z tytułu leasingu.
Grupa podjęła decyzję o prezentacji aktywów z tytułu prawa do użytkowania w ramach tej samej pozycji, w ramach której przedstawione zostałyby odpowiednie bazowe składniki aktywów, gdyby były własnością Grupy (leasingobiorcy). I tak:
Dodatkowe informacje i objaśnienia do skonsolidowanego sprawozdania finansowego za rok zakończony 31 grudnia 2019 roku (wszystkie kwoty w tysiącach złotych, o ile nie zaznaczone inaczej)
• prawo do użytkowania powierzchni biurowych
Koszty - prawo do użytkowania powierzchni biurowej jest amortyzowane oraz rozpoznawane są koszty finansowe z tytułu leasingu.
Aktywo – aktywo z tego tytułu wykazane zostało w bilansie w pozycji Rzeczowe aktywa trwałe.
Zobowiązanie - zobowiązanie zostało wykazane odpowiednio w zobowiązaniach długo lub krótkoterminowych.
• prawa wieczystego użytkowania gruntów
Koszty – koszty związane z leasingiem prawa wieczystego użytkowania gruntów są odnoszone do zapasów (w pozycji Półprodukty i produkcja w toku) w trakcie realizacji projektu deweloperskiego - tak jak to miało miejsce dotychczas).
Aktywo – aktywo z tego tytułu wykazane zostało w bilansie w pozycji Zapasy lub Należności krótkoterminowe (patrz opis poniżej).
Zobowiązanie – zobowiązanie zostało wykazane w całości w zobowiązaniach krótkoterminowych.
Powyższy sposób alokacji opłat z tytułu prawa wieczystego użytkowania gruntów wynika z faktu, że prawa te dotyczą nieruchomości, na których Grupa realizuje swoje projekty deweloperskie. Dlatego koszty leasingu prawa wieczystego użytkowania odnoszone są do zapasów (Produkcja w toku) a następnie, wraz z kosztem sprzedaży wyrobów gotowych odnoszone są do rachunku zysków i strat w okresie w którym dane wyroby gotowe są przekazywane klientom (czyli w momencie rozpoznania sprzedaży).
W dniu 20 lipca 2018 r. weszła w życie Ustawa o przekształceniu prawa wieczystego użytkowania gruntów zabudowanych na cele mieszkaniowe w prawo własności tych gruntów. W stosunku do gruntów, na których na dzień 1 stycznia były już zrealizowane budynki mieszkalne do których wydane zostało Pozwolenie na Użytkowanie przed tym dniem, następuje przekształcenie prawa użytkowania wieczystego gruntów w prawo własności tych gruntów. Odnośnie gruntów zabudowanych budynkami mieszkalnymi wielorodzinnymi, które nie zostały oddane do użytkowania przed dniem 1 stycznia 2019 r., momentem przekształcenia będzie dla takich nieruchomości dzień uprawomocnienia się decyzji zezwalającej na użytkowanie budynku.
Grunty objęte wyżej opisanym przekształceniem Grupa traktuje analogicznie do tych, w stosunku do których była dotychczas użytkownikiem wieczystym, traktując opłaty przekształceniowe analogicznie do opłat z tytułu wieczystego użytkowania.
Przyczyna klasyfikacji zobowiązań z tytułu leasingu prawa wieczystego użytkowania gruntów jako zobowiązania krótkoterminowe
Generalnie, prawa do wieczystego użytkowania gruntów, na których prowadzone są projekty deweloperskie, klasyfikowane są jako zapasy. Zobowiązania do zapłaty za te prawa zostaną rozliczone poprzez ich przeniesienie na nabywców mieszkań, z którymi te prawa są związane. Zobowiązania dotyczące tych praw klasyfikuje się jako zobowiązania krótkoterminowe co jest spójne z klasyfikacją zapasów, których te zobowiązania dotyczą (wykazanych jako aktywa obrotowe). Klasyfikacja zobowiązań i zapasów do krótkoterminowych wynika z faktu, iż ich rozliczenie (tj. zbycie lokali i przeniesienie związanych z nimi zobowiązań) następuje w ciągu okresu stanowiącego tzw. "cykl operacyjny" Spółki. Cykl operacyjny to okres od dnia rozpoczęcia projektu deweloperskiego do realizacji zapasów w postaci środków pieniężnych.
Sposób wyłączenia zobowiązań z tytułu leasingu prawa wieczystego użytkowania gruntów z bilansu
Zobowiązania z tyt. leasingu objęte są zakresem MSSF 9 w odniesieniu do ustalania, kiedy zobowiązania te spełniają kryteria usunięcia ich z bilansu. Zobowiązanie zgodnie z MSSF 9 par. B.3.31–B.3.34 usuwa się z bilansu gdy zostało uregulowane, wygasło lub dłużnik został prawnie zwolniony z długu np. poprzez przeniesienie długu na inną stronę.
Grupa zostaje prawnie zwolniona z długu wynikającego z obowiązku zapłaty opłat za wieczyste użytkowanie lub opłat przekształceniowych dopiero w momencie prawnego (notarialnego) przeniesienia na nabywcę udziału w gruncie przynależnym do sprzedanego lokalu. W związku z tym, do momentu przeniesienia ww. własności, zobowiązania z tyt. leasingu gruntu pozostaje na bilansie Grupy. Z tego względu, w momencie przekazania nabywcy lokalu (który jest jednocześnie momentem ujęcia przychodu ze sprzedaży lokalu) następuje przeniesienie związanej z tym lokalem części aktywa z tytułu leasingu z Zapasów na Należności od nabywcy, w kwocie korespondującej z ujętym zobowiązaniem z tyt. leasingu danego gruntu.
Dom Development S.A. Dodatkowe informacje i objaśnienia do skonsolidowanego sprawozdania finansowego za rok zakończony 31 grudnia 2019 roku (wszystkie kwoty w tysiącach złotych, o ile nie zaznaczone inaczej)
Do momentu przeniesienia na nabywcę własności, zarówno należność jak i zobowiązanie wykazywane są jako krótkoterminowe gdyż, ich rozliczenie nastąpi poprzez przeniesienie na nabywcę w okresie "cyklu operacyjnego". W dacie przeniesienia na nabywcę własności następuje wyksięgowanie zobowiązania z tytułu leasingu gruntu oraz należności z tego tytułu od nabywców lokali.
• Wpływ zastosowania MSSF 16 po raz pierwszy na dzień 1 stycznia 2019 r.
Wpływ zastosowania MSSF 16 po raz pierwszy na dzień 1 stycznia 2019 roku przedstawia poniższe zestawienie:
| Aktywa | 01.01.2019 | korekty | 31.12.2018 |
|---|---|---|---|
| Aktywa trwałe | |||
| Rzeczowe aktywa trwałe | 48 376 | 36 352 | 12 024 |
| Aktywa obrotowe | |||
| Zapasy | 2 209 050 | 95 510 | 2 113 540 |
| Kapitał własny i zobowiązania | 01.01.2019 | korekty | 31.12.2018 |
| Kapitał własny | |||
| Niepodzielony wynik finansowy | 229 960 | - | 229 960 |
| Zobowiązania długoterminowe | |||
| Zobowiązania z tytuły leasingu – część długoterminowa | 30 589 | 30 589 | - |
| Zobowiązania krótkoterminowe | |||
| Zobowiązania z tytuły leasingu – część krótkoterminowa, w tym: | 101 273 | 101 273 | - |
| Zobowiązania z tyt. prawa do wieczystego użytkowania gruntów | 95 510 | 95 510 | - |
| Zobowiązania z tyt. prawa do użytkowania powierzchni biurowych | 5 763 | 5 763 | - |
Jak wyżej opisano, wynikiem zastosowania MSSF 16 jest rozpoznanie aktywa i zobowiązania z tytułu prawa wieczystego użytkowania gruntów w wartości bieżącej pozostałych opłat z tytułu wieczystego użytkowania.
Zgodnie z nowym standardem, Grupa jest zobligowana zdyskontować wszystkie przyszłe płatności wynikające z posiadania prawa do wieczystego użytkowania, wynikające z okresu na jaki to prawo jest udzielone dla poszczególnych nieruchomości (może wynosić do 99 lat). Okres ten nie zależy od przewidywanego przez Grupę okresu, w którym Grupa będzie właścicielem prawa do wieczystego użytkowania, czyli od planowanego wykorzystania tych nieruchomości pod inwestycje deweloperskie.
Według szacunków Zarządu Spółki, opartych na planach dotyczących prowadzenia projektów deweloperskich na poszczególnych nieruchomościach, dla których na dzień 1 stycznia 2019 r. Grupa posiadała prawo wieczystego użytkowania, w kwocie 95 510 tys. zł zobowiązań z tyt. leasingu gruntów wykazanych jako krótkoterminowe:
- kwota 3 912 tys. zł podlega zapłacie przez Grupę w ciągu 12 miesięcy od dnia 1 stycznia 2019 r.,
-
kwota 2 709 tys. zł podlegać będzie zapłacie przez Grupę w okresie powyżej 12 miesięcy od dnia 1 stycznia 2019 r.,
-
kwota 88 889 tys. zł przeniesiona zostanie na nabywców lokali.
7.5.Kluczowe wartości oparte na profesjonalnym osądzie i źródła szacunków
W procesie stosowania zasad (polityki) rachunkowości wobec zagadnień podanych poniżej, największe znaczenie, oprócz szacunków księgowych, miał profesjonalny osąd kierownictwa i przyjęte założenia.
Budżety projektów budowlanych
Podstawą do decyzji o zakupie nieruchomości (gruntów) są analizy, których jednym z najważniejszych elementów są tzw. budżety zakupowe sporządzane w celu oceny przyszłej zyskowności projektów. Od momentu zakupu nieruchomości, budżety dla tych projektów budowlanych są aktualizowane zgodnie z najlepszą wiedzą i doświadczeniem kadry
Dom Development S.A. Dodatkowe informacje i objaśnienia do skonsolidowanego sprawozdania finansowego za rok zakończony 31 grudnia 2019 roku (wszystkie kwoty w tysiącach złotych, o ile nie zaznaczone inaczej)
kierowniczej Spółki. Wszystkie budżety projektów budowlanych są weryfikowane i w razie potrzeby aktualizowane nie rzadziej niż co 3 miesiące. Aktualizowane budżety projektów stanowią podstawę do:
- weryfikacji ich rentowności i weryfikacji ewentualnego odpisu aktualizującego wartość zapasów,
- tworzenia prognoz finansowych, budżetów rocznych i planów średnioterminowych.
Ujmowanie przychodów ze sprzedaży produktów
Przychody ze sprzedaży nieruchomości (jednostek mieszkalnych, powierzchni komercyjnych itp.) są rozpoznawane w momencie przejścia na nabywcę nieruchomości kontroli nad nabywaną nieruchomością oraz znaczących ryzyk i korzyści właściwych dla prawa własności. Według oceny kadry zarządzającej Spółki następuje to w momencie wydania nieruchomości kupującemu na podstawie podpisanego przez strony protokołu odbioru, pod warunkiem dokonania przez kupującego 100% wpłat na poczet ceny nabycia nieruchomości.
| Inne wartości niematerialne |
Oprogramowanie Znak komputerowe towarowy |
Wartości niematerialne w realizacji |
Razem | ||
|---|---|---|---|---|---|
| WARTOŚĆ BRUTTO | |||||
| Saldo na 1 stycznia 2018 | 11 881 | 5 126 | 6 990 | - | 23 997 |
| Zwiększenia | 3 079 | 1 910 | 0 | - | 4 989 |
| (Zmniejszenia) | (9) | - | - | - | (9) |
| Saldo na 31 grudnia 2018 | 14 951 | 7 036 | 6 990 | - | 28 977 |
| Zwiększenia | 1 826 | 47 | - | 7 347 | 9 220 |
| Przeniesienia | - | 5 168 | - | (5 168) | - |
| (Zmniejszenia) | (49) | - | - | - | (49) |
| Saldo na 31 grudnia 2019 | 16 728 | 12 251 | 6 990 | 2 179 | 38 148 |
| SKUMULOWANA AMORTYZACJA | |||||
| Saldo na 1 stycznia 2018 | 8 843 | 4 011 | 699 | - | 13 553 |
| Zwiększenia | 2 754 | 925 | 1 398 | - | 5 077 |
| (Zmniejszenia) | (9) | - | - | - | (9) |
| Saldo na 31 grudnia 2018 | 11 588 | 4 936 | 2 097 | - | 18 621 |
| Zwiększenia | 2 413 | 1 537 | 1 398 | - | 5 348 |
| (Zmniejszenia) | (49) | - | - | - | (49) |
| Saldo na 31 grudnia 2019 | 13 952 | 6 473 | 3 495 | - | 23 920 |
| WARTOŚĆ NETTO | |||||
| na 31 grudnia 2018 | 3 363 | 2 100 | 4 893 | - | 10 356 |
| na 31 grudnia 2019 | 2 776 | 5 778 | 3 495 | 2 179 | 14 228 |
7.6.Wartości niematerialne
Wartości niematerialne są amortyzowane przez okres ich szacunkowej, ekonomicznej użyteczności, wynosi przeciętnie 2 do 5 lat. W pozycji znak towarowy ujęta jest wartość znaku towarowego Euro Styl, nabytego i wycenionego w momencie nabycia w 2018 roku Grupy Kapitałowej Euro Styl, który amortyzowany jest przez okres 5 lat.
Nie występują wartości niematerialne o nieokreślonym okresie użytkowania.
Na dzień 31 grudnia 2019 roku nie wystąpiły okoliczności, w wyniku których Grupa winna utworzyć odpisy aktualizujące na wartości niematerialne. Na wartościach niematerialnych nie ustanowiono żadnych zabezpieczeń. Koszty amortyzacji wartości niematerialnych zostały ujęte w kosztach sprzedaży i kosztach ogólnego zarządu.
Dodatkowe informacje i objaśnienia do skonsolidowanego sprawozdania finansowego za rok zakończony 31 grudnia 2019 roku (wszystkie kwoty w tysiącach złotych, o ile nie zaznaczone inaczej)
7.7.Rzeczowe aktywa trwałe
| RZECZOWE AKTYWA TRWAŁE | Prawo do użytkowania powierzchni biurowych *) |
Grunty i budynki |
Środki transportu |
Urządzenia i pozostałe środki trwałe |
Razem |
|---|---|---|---|---|---|
| WARTOŚĆ BRUTTO | |||||
| Saldo na 1 stycznia 2018 | - | 121 | 12 465 | 9 492 | 22 078 |
| Zwiększenia | - | 341 | 2 912 | 3 612 | 6 865 |
| (Zmniejszenia) | - | - | (1 190) | (543) | (1 733) |
| Saldo na 31 grudnia 2018 | - | 462 | 14 187 | 12 561 | 27 210 |
| Zastosowanie MSSF 16 po raz pierwszy Leasing |
36 352 | - | - | - | 36 352 |
| Zwiększenia | 684 | 478 | 1 545 | 3 748 | 6 455 |
| (Zmniejszenia) | - | - | (2 216) | (733) | (2 949) |
| Saldo na 31 grudnia 2019 | 37 036 | 940 | 13 516 | 15 576 | 67 068 |
| SKUMULOWANA AMORTYZACJA Saldo na 1 stycznia 2018 |
- | 35 | 6 044 | 5 471 | 11 550 |
| - | 24 | 2 258 | 2 562 | 4 844 | |
| Zwiększenia (Zmniejszenia) |
- | (1) | (713) | (494) | (1 208) |
| Saldo na 31 grudnia 2018 | - | 58 | 7 589 | 7 539 | 15 186 |
| Zwiększenia | 5 084 | 59 | 2 449 | 2 544 | 10 136 |
| (Zmniejszenia) | - | - | (1 665) | (608) | (2 273) |
| Saldo na 31 grudnia 2019 | 5 084 | 117 | 8 373 | 9 475 | 23 049 |
| WARTOŚĆ NETTO | |||||
| na 31 grudnia 2018 | - | 404 | 6 598 | 5 022 | 12 024 |
| na 31 grudnia 2019 | 31 952 | 823 | 5 143 | 6 101 | 44 019 |
*) Grupa wdrożyła MSSF 16 Leasing od 1 stycznia 2019 roku. W wyniku zastosowania tego standardu na dzień 1 stycznia 2019 roku rozpoznano w bilansie aktywo w postaci prawa do użytkowania powierzchni biurowych. Aktywo to jest wykazane w bilansie w pozycji Rzeczowe aktywa trwałe.
Szczegóły dotyczące wdrożenia MSSF 16 Leasing opisano w nocie 7.4 Istotne zasady rachunkowości.
Prawo do użytkowania powierzchni biurowych amortyzowane jest przez okres trwania umowy najmu.
Zwiększenia rzeczowych aktywów trwałych nastąpiły w wyniku nabycia (w tym również w procesie nabycia jednostek zależnych).
Na dzień 31 grudnia 2019 roku nie wystąpiły okoliczności, w wyniku których Grupa winna utworzyć odpisy aktualizujące na rzeczowe aktywa trwałe.
Na środkach trwałych nie ustanowiono żadnych zabezpieczeń.
7.8.Należności długoterminowe
Według stanu na dzień 31 grudnia 2019 roku i 31 grudnia 2018 roku Grupa wykazuje należności długoterminowe w wysokości odpowiednio 1 876 tys. PLN i 1 618 tys. zł. Na stan należności długoterminowych na dzień 31 grudnia 2019 r. składają się należności z tytułu ustanowionych kaucji w wysokości 1 750 tys. zł. oraz z tytułu innych należności w wysokości 126 tys. zł. Na stan należności długoterminowych na dzień 31 grudnia 2018 r. składają się należności z tytułu ustanowionych kaucji w wysokości 1 458 tys. zł. oraz z tytułu innych należności w wysokości 160 tys. zł. Wszystkie te należności są denominowane w polskich złotych.
Nie ma konieczności utworzenia odpisów aktualizujących wartość należności długoterminowych.
Dodatkowe informacje i objaśnienia do skonsolidowanego sprawozdania finansowego za rok zakończony 31 grudnia 2019 roku
(wszystkie kwoty w tysiącach złotych, o ile nie zaznaczone inaczej)
7.9.Zapasy
| ZAPASY | 31.12.2019 | 31.12.2018 |
|---|---|---|
| Zaliczki na dostawy | 220 162 | 89 918 |
| w tym: według ceny nabycia/kosztu wytworzenia | 220 162 | 89 918 |
| odpis do wartości netto możliwej do uzyskania | - | - |
| Półprodukty i produkcja w toku | 2 100 705 | 1 688 902 |
| w tym: według ceny nabycia/kosztu wytworzenia | 2 045 220 | 1 721 596 |
| prawo wieczystego użytkowania gruntów (leasing) *) | 87 446 | - |
| odpis do wartości netto możliwej do uzyskania | (31 961) | (32 694) |
| Wyroby gotowe | 188 765 | 334 720 |
| w tym: według ceny nabycia/kosztu wytworzenia | 196 464 | 343 364 |
| odpis do wartości netto możliwej do uzyskania | (7 699) | (8 644) |
| Razem | 2 509 632 | 2 113 540 |
*) Grupa wdrożyła MSSF 16 Leasing od 1 stycznia 2019 roku. W wyniku zastosowania tego standardu na dzień 1 stycznia 2019 roku rozpoznano w bilansie aktywo w postaci prawa wieczystego użytkowania gruntów (leasing). Aktywo to jest wykazane w bilansie w pozycji Zapasy.
Szczegóły dotyczące wdrożenia MSSF 16 Leasing opisano w nocie 7.4 Istotne zasady rachunkowości.
| ODPISY AKTUALIZUJĄCE WARTOŚĆ ZAPASÓW | 01.01- 31.12.2019 |
01.01- 31.12.2018 |
|---|---|---|
| Stan na początek okresu | 41 338 | 42 502 |
| Zwiększenia | 2 770 | 1 227 |
| (Zmniejszenia) | (4 448) | (2 391) |
| Stan na koniec okresu | 39 660 | 41 338 |
Określenie wartości odpisów aktualizujących wartość zapasów jest wynikiem przeprowadzonych przez Grupę analiz i testów na utratę wartości.
Metodologia badania zapasów pod kątem utraty wartości opisana została w nocie 7.4 Istotne zasady rachunkowości.
| WARTOŚĆ BILANSOWA ZAPASÓW STANOWIĄCYCH ZABEZPIECZENIE SPŁATY ZOBOWIĄZAŃ ORAZ WYSOKOŚĆ USTANOWIONYCH HIPOTEK |
31.12.2019 | 31.12.2018 |
|---|---|---|
| Hipoteki: Wysokość ustanowionych hipotek zabezpieczających zobowiązania wynikających z umów zakupu nieruchomości |
13 669 | - |
| Wartość hipotek zabezpieczających zobowiązania wynikających z umów kredytowych Spółki | - | 352 500 |
| Wartość hipotek zabezpieczających zobowiązania wynikających z umów kredytowych Spółki oraz spółek z Grupy |
502 500 | - |
Prace przygotowawcze
W przypadku braku pewności co do możliwości zakupu ziemi dla potencjalnego projektu, koszty prac przygotowawczych związanych z tymi projektami obciążają rachunek zysków i strat Spółki w okresie, w którym powstały. Pozostałe prace przygotowawcze są aktywowane w produkcji w toku.
Poniższa tabela prezentuje koszt prac przygotowawczych rozpoznany w rachunku zysków i strat.
| 01.01- 31.12.2019 |
01.01- 31.12.2018 |
|
|---|---|---|
| Prace przygotowawcze | 1 020 | 1 025 |
Dodatkowe informacje i objaśnienia do skonsolidowanego sprawozdania finansowego za rok zakończony 31 grudnia 2019 roku (wszystkie kwoty w tysiącach złotych, o ile nie zaznaczone inaczej)
7.10. Należności z tytułu dostaw i usług oraz pozostałe należności
| NALEŻNOŚCI Z TYTUŁU DOSTAW I USŁUG, ORAZ INNE NALEŻNOŚCI | 31.12.2019 | 31.12.2018 |
|---|---|---|
| Należności handlowe | 28 347 | 11 331 |
| Należności od jednostek powiązanych | 35 | - |
| Należności z tytułu podatków | 19 077 | 23 522 |
| Pozostałe należności | 14 707 | 17 491 |
| Razem | 62 166 | 52 344 |
Należności z tytułu podatków stanowią należności z tytułu podatku VAT wynoszące na dzień 31 grudnia 2019 roku i 31 grudnia 2018 roku odpowiednio 19 077 tys. zł i 23 522 tys. zł.
Grupa utworzyła odpisy aktualizujące wartość należności, które zostały ujęte w pozostałych kosztach operacyjnych.
Odpisy aktualizujące zostały utworzone zgodnie z najlepszą wiedzą i doświadczeniem Grupy w oparciu o indywidualną analizę poszczególnych sald.
| STRUKTURA WIEKOWA NALEŻNOŚCI HANDLOWYCH | 31.12.2019 | 31.12.2018 |
|---|---|---|
| Do 3 miesięcy | 26 063 | 12 199 |
| Powyżej 3 miesięcy do 6 miesięcy | 320 | 973 |
| Powyżej 6 miesięcy do 1 roku | 1 191 | 874 |
| Powyżej 1 roku | 4 758 | 2 358 |
| Należności z tytułu dostaw i usług brutto | 32 332 | 16 404 |
| Odpisy aktualizujące wartość należności | (3 985) | (5 073) |
| Należności z tytułu dostaw i usług netto | 28 347 | 11 331 |
Odpisy aktualizacyjne dotyczą w całości należności handlowych przeterminowanych.
| ZMIANA STANU ODPISÓW AKTUALIZUJĄCYCH WARTOŚĆ NALEŻNOŚCI Z TYTUŁU DOSTAW I USŁUG, ORAZ INNE NALEŻNOŚCI |
01.01- 31.12.2019 |
01.01- 31.12.2018 |
|---|---|---|
| Stan na początek okresu | 5 073 | 2 126 |
| Zwiększenia | 1 830 | 3 009 |
| (Zmniejszenia) | (2 918) | (62) |
| Stan na koniec okresu | 3 985 | 5 073 |
Na dni bilansowe nie występowały należności z tytułu dostaw i usług oraz inne należności w walutach obcych.
Koszty i przychody związane z utworzeniem i rozwiązaniem odpisów aktualizujących wartość należności rozpoznane są odpowiednio w pozostałych kosztach operacyjnych lub pozostałych przychodach operacyjnych.
7.11. Pozostałe aktywa obrotowe
| POZOSTAŁE AKTYWA OBROTOWE | 31.12.2019 | 31.12.2018 |
|---|---|---|
| Rozliczenia międzyokresowe kosztów | 4 899 | 5 261 |
| Naliczone przychody finansowe od lokat | 69 | 64 |
| Razem | 4 968 | 5 325 |
Dodatkowe informacje i objaśnienia do skonsolidowanego sprawozdania finansowego za rok zakończony 31 grudnia 2019 roku (wszystkie kwoty w tysiącach złotych, o ile nie zaznaczone inaczej)
7.12. Krótkoterminowe aktywa finansowe
| KRÓTKOTERMINOWE AKTYWA FINANSOWE | 31.12.2019 | 31.12.2018 |
|---|---|---|
| Lokaty bankowe powyżej trzech miesięcy | 50 | 50 |
| Środki pieniężne na otwartych, mieszkaniowych rachunkach powierniczych | 37 050 | 34 838 |
| Pozostałe krótkoterminowe aktywa finansowe | 24 487 | - |
| Razem | 61 587 | 34 888 |
W pozycji "Lokaty bankowe powyżej trzech miesięcy" prezentowane są lokaty bankowe z okresem zapadalności powyżej trzech miesięcy na dzień ich utworzenia.
Grupa tworzy lokaty bankowe o różnym okresie zapadalności w oparciu o bieżącą analizę potrzeb gotówkowych Grupy oraz możliwej do uzyskania stopy zwrotu na oferowanych przez banki lokatach.
W pozycji "Środki pieniężne na otwartych, mieszkaniowych rachunkach powierniczych" prezentowane są otrzymane od klientów Grupy środki pieniężne stanowiące zaliczki na sprzedaż produktów, które do momentu spełnienia odpowiednich wymogów określonych w "Ustawie o ochronie praw nabywcy lokalu mieszkalnego lub domu jednorodzinnego" zdeponowane są na otwartych, mieszkaniowych rachunkach powierniczych.
7.13. Środki pieniężne i ich ekwiwalenty
Środki pieniężne i ich ekwiwalenty są to środki pieniężne w banku i w kasie, w tym depozyty bankowe z okresem zapadalności do 3 miesięcy na dzień ich utworzenia. Wartość księgowa tych aktywów odpowiada ich wartości godziwej.
| ŚRODKI PIENIĘŻNE I ICH EKWIWALENTY | 31.12.2019 | 31.12.2018 |
|---|---|---|
| Środki pieniężne w banku i kasie | 13 702 | 63 687 |
| Lokaty krótkoterminowe | 239 575 | 218 787 |
| Inne | 41 | 18 |
| Razem | 253 318 | 282 492 |
7.14. Kapitał zakładowy
Opis zmian w kapitale zakładowym Spółki w okresie od 1 stycznia do 31 grudnia 2019r.
| Kapitał zakładowy | Nadwyżka ze sprzedaży akcji |
|||
|---|---|---|---|---|
| Zmiana w okresie sprawozdawczym | Liczba akcji | Wartość wg wartości nominalnej |
powyżej ich wartości nominalnej |
|
| Stan na dzień 01.01.2019 | 24 968 422 | 24 968 | 241 788 | |
| Zmiana | 100 000 | 100 | 3 400 | |
| Stan na dzień 31.12.2019 | 25 068 422 | 25 068 | 245 188 |
W dniu 24 stycznia 2019 roku Zarząd Spółki podwyższył kapitał zakładowy Spółki z dotychczasowej kwoty 24 968 422,00 zł do kwoty 25 068 422,00 zł, to jest o kwotę 100 000,00 zł, w drodze emisji 100 000 sztuk akcji zwykłych na okaziciela serii Z, o wartości nominalnej 1,00 zł każda. Emisja akcji serii Z nastąpiła w drodze subskrypcji prywatnej. Celem emisji akcji serii Z jest umożliwienie Spółce wywiązywania się z zobowiązań wynikających z Programu IV Opcji Menedżerskich dla Pani Małgorzaty Kolarskiej, Wiceprezesa Zarządu, dotyczących 500 000 Akcji Dom Development S.A. (patrz nota 7.43). Rada Nadzorcza Spółki wyraziła zgodę na całkowite pozbawienie dotychczasowych akcjonariuszy prawa poboru przedmiotowych 100 000 akcji zwykłych na okaziciela serii Z. Wyłączenie prawa poboru dotychczasowych akcjonariuszy uzasadnione jest okolicznością, że emisja akcji serii Z jest skierowana wyłącznie do uczestnika Programu IV, Pani Małgorzaty Kolarskiej i w celu umożliwienia jej wykonania jej praw wynikających z warrantów subskrypcyjnych.
Dom Development S.A. Dodatkowe informacje i objaśnienia do skonsolidowanego sprawozdania finansowego za rok zakończony 31 grudnia 2019 roku (wszystkie kwoty w tysiącach złotych, o ile nie zaznaczone inaczej)
W dniu 1 lutego 2019 r. Pani Małgorzata Kolarska dokonała realizacji opcji na akcje Spółki poprzez wykonanie praw z warrantów subskrypcyjnych - dokonanie subskrypcji na akcje. Cena emisyjna akcji serii Z wynosiła 35,00 zł za jedną akcję. W dniu 4 lutego 2019 r. Zarząd Spółki podjął uchwałę w sprawie przydziału 100 000 akcji serii Z Pani Małgorzacie Kolarskiej. Akcje te zostały zarejestrowane przez Sąd Rejonowy dla m. st. Warszawy w Warszawie, XII Wydział Gospodarczy Krajowego Rejestru Sądowego w dniu 28 lutego 2019 roku.
W dniu 24 kwietnia 2019 r. Krajowy Depozyt Papierów Wartościowych S.A. wydał oświadczenie o rejestracji w depozycie papierów wartościowych 100 000 akcji serii Z.
| KAPITAŁ ZAKŁADOWY (STRUKTURA) NA DZIEŃ 31.12.2019 | ||||||||
|---|---|---|---|---|---|---|---|---|
| Seria / emisja |
Rodzaj akcji | Rodzaj uprzywilejo wania akcji |
Rodzaj ograniczenia praw do akcji |
Liczba akcji |
Wartość serii / emisji wg wartości nominalnej (PLN) |
Sposób pokrycia kapitału |
Data rejestracji |
Prawo do dywidendy (od daty) |
| A | Na okaziciela | - | - | 21 344 490 | 21 344 490 | gotówka | 12.09.2006 | 12.09.2006 |
| F | Na okaziciela | - | - | 2 705 882 | 2 705 882 | gotówka | 31.10.2006 | 31.10.2006 |
| H | Na okaziciela | - | - | 172 200 | 172 200 | gotówka | 14.02.2007 | 14.02.2007 |
| I | Na okaziciela | - | - | 92 700 | 92 700 | gotówka | 14.02.2007 | 14.02.2007 |
| J | Na okaziciela | - | - | 96 750 | 96 750 | gotówka | 14.02.2007 | 14.02.2007 |
| L | Na okaziciela | - | - | 148 200 | 148 200 | gotówka | 14.02.2007 | 14.02.2007 |
| Ł | Na okaziciela | - | - | 110 175 | 110 175 | gotówka | 12.03.2012 | 07.05.2012 |
| M | Na okaziciela | - | - | 24 875 | 24 875 | gotówka | 03.10.2012 | 09.11.2012 |
| N | Na okaziciela | - | - | 20 000 | 20 000 | gotówka | 03.10.2012 | 09.11.2012 |
| O | Na okaziciela | - | - | 26 000 | 26 000 | gotówka | 05.03.2013 | 17.05.2013 |
| P | Na okaziciela | - | - | 925 | 925 | gotówka | 31.10.2013 | 23.12.2013 |
| R | Na okaziciela | - | - | 11 000 | 11 000 | gotówka | 31.10.2013 | 23.12.2013 |
| S | Na okaziciela | - | - | 17 075 | 17 075 | gotówka | 20.03.2014 | 02.05.2014 |
| T | Na okaziciela | - | - | 1 000 | 1 000 | gotówka | 14.01.2015 | 27.03.2015 |
| U | Na okaziciela | - | - | 10 320 | 10 320 | gotówka | 17.05.2016 | 01.06.2016 |
| V | Na okaziciela | - | - | 1 000 | 1 000 | gotówka | 17.05.2016 | 01.06.2016 |
| W | Na okaziciela | - | - | 85 830 | 85 830 | gotówka | 10.01.2017 | 10.03.2017 |
| Y | Na okaziciela | - | - | 100 000 | 100 000 | gotówka | 29.03.2018 | 21.05.2018 |
| Z | Na okaziciela | - | - | 100 000 | 100 000 | gotówka | 28.02.2019 | 24.04.2019 |
| Liczba akcji razem 25 068 422 |
||||||||
| Kapitał zakładowy razem 25 068 422 |
||||||||
| Wartość nominalna jednej akcji = 1 PLN |
Informacja o akcjonariuszu większościowym
Spółka SCOP Poland S.à r.l. (obecna nazwa: Groupe Belleforêt S.à r.l., co opisano poniżej) przekroczyła 50% ogólnej liczby głosów na walnym zgromadzeniu akcjonariuszy Dom Development S.A.
Nabycie akcji Spółki nastąpiło w wyniku transgranicznego połączenia Dom Development B.V. z siedzibą w Rotterdamie ("Dom Development B.V.", dotychczasowy większościowy akcjonariusz Spółki), z większościowym wspólnikiem Dom Development B.V. tj. SCOP Poland S.à r.l., przeprowadzonego w rozumieniu Dyrektywy Parlamentu Europejskiego i Rady (UE) 2017/1132 z dnia 14 czerwca 2017 r. w sprawie niektórych aspektów prawa spółek, w wyniku którego:
i. Dom Development B.V. przestała istnieć,
ii. nastąpiło przeniesienie całego majątku Dom Development B.V., jako spółki przejmowanej na SCOP Poland S.à r.l., jako spółkę przejmującą,
iii. SCOP Poland S.à r.l. wstąpiła we wszelkie prawa i obowiązki Dom Development B.V. jako spółki przejmowanej.
Połączenie stało się skuteczne w dniu 17 maja 2019 r., tj. w dniu publikacji w Luksemburgu, na oficjalnej elektronicznej platformie (Recueil Electronique des Sociétés et Associations), protokołu ze zgromadzenia wspólników SCOP Poland S.à r.l., zatwierdzającego ww. transgraniczne połączenie.
W trzecim kwartale 2019 r. nastąpiła zmiana nazwy większościowego akcjonariusza Spółki. SCOP Poland S.à r.l. Obecnie działa pod nazwą Groupe Belleforêt S.à r.l. Zmiana nazwy nie spowodowała zmiany stanu posiadania liczby akcji Spółki.
Groupe Belleforêt S.à r.l. posiada obecnie 14 155 941 akcji Spółki reprezentujących 56,47% kapitału zakładowego Spółki i uprawniające do 14 155 941 głosów na jej walnym zgromadzeniu, co stanowi 56,47% ogólnej liczby głosów, tj. tyle samo ile Dom Development B.V. posiadała przed opisanym powyżej połączeniem.
Groupe Belleforêt S.à r.l. jest spółką z ograniczoną odpowiedzialnością (société à responsabilité limitée), zawiązaną i działającą na mocy przepisów prawa Wielkiego Księstwa Luksemburga, z siedzibą przy 12E Rue Guillaume Kroll, 1882 Luksemburg, Wielkie Księstwo Luksemburga, zarejestrowaną w Rejestrze Handlowym i Spółek Luksemburga (Registre de Commerce et des Sociétés de Luxembourg) pod numerem B101812.
Wykaz akcjonariuszy posiadających bezpośrednio lub pośrednio przez podmioty zależne co najmniej 5 % ogólnej liczby głosów na Walnym Zgromadzeniu Akcjonariuszy ("WZA") na dzień 31 grudnia 2019 r.
| Stan na dzień 31 grudnia 2019 r. | |||||
|---|---|---|---|---|---|
| Akcje | % kapitału |
Liczba głosów na WZA |
% głosów na WZA |
||
| Groupe Belleforêt S.à r.l.*) | 14 155 941 | 56,47 | 14 155 941 | 56,47 | |
| Jarosław Szanajca | 1 454 050 | 5,80 | 1 454 050 | 5,80 | |
| Aviva Otwarty Fundusz Emerytalny Aviva Santander **) |
1 313 383 | 5,24 | 1 313 383 | 5,24 | |
| Grzegorz Kiełpsz | 1 280 750 | 5,11 | 1 280 750 | 5,11 |
*) Poprzednio SCOP Poland S.à r.l,
**) Stan posiadania akcji przez Aviva OFE Aviva Santander (dawniej Aviva OFE Aviva BZ WBK) podano według ostatniego zawiadomienia na dzień 11.07.2011r. jakie otrzymała Spółka od Aviva PTE Aviva Santander SA (dawniej Aviva PTE Aviva BZ WBK S.A.).
Zestawienie stanu posiadania akcji Dom Development S.A. lub uprawnień do nich (opcji) przez osoby zarządzające i nadzorujące Dom Development S.A. na dzień 31 grudnia 2019 r.
| Stan na dzień 31 grudnia 2019 r. | ||||
|---|---|---|---|---|
| Akcje | Opcje na akcje |
Razem | ||
| Zarząd | ||||
| Jarosław Szanajca | 1 454 050 | - | 1 454 050 | |
| Małgorzata Kolarska *) | 181 500 | 300 000 | 481 500 | |
| Janusz Zalewski | 350 000 | - | 350 000 | |
| Terry Roydon | 58 500 | - | 58 500 | |
| Mikołaj Konopka | 1 292 | 250 000 | 251 292 | |
| Rada Nadzorcza | ||||
| Grzegorz Kiełpsz | 1 280 750 | - | 1 280 750 | |
| Mark Spiteri | 900 | - | 900 |
*) informacje na temat opcji przyznanych Pani Małgorzacie Kolarskiej w ramach Programu IV Opcji Menedżerskich oraz Panu Mikołajowi Konopce w ramach Programu V Opcji Menedżerskich opisano w nocie 7.43.
Dodatkowe informacje i objaśnienia do skonsolidowanego sprawozdania finansowego za rok zakończony 31 grudnia 2019 roku (wszystkie kwoty w tysiącach złotych, o ile nie zaznaczone inaczej)
7.15. Nadwyżka ze sprzedaży akcji powyżej ich wartości nominalnej
W okresie dwunastu miesięcy zakończonym 31 grudnia 2019 r. wartość pozycji Nadwyżka ze sprzedaży akcji powyżej ich wartości nominalnejuległa zmianie o 3 400 tys. PLN w wyniku podwyższenia kapitału akcyjnego opisanego w nocie 7.14.
Na dzień 31 grudnia 2019 r. i 31 grudnia 2018 r. wartość nadwyżki ze sprzedaży akcji własnych powyżej ich wartości nominalnej wyniosła odpowiednio 245 188 tys. PLN i 241 788 tys. PLN.
7.16. Dodatkowe informacje dotyczące kapitałów własnych
Na dzień 31 grudnia 2019 r. i 31 grudnia 2018 r. akcje Spółki nie były własnością jej jednostek podporządkowanych.
W okresie dwunastu miesięcy kończącym się 31 grudnia 2019 i 2018 r. Spółka nie posiadała akcji własnych.
7.17. Dywidenda i podział zysku
Zwyczajne Walne Zgromadzenie Akcjonariuszy Spółki zdecydowało w dniu 30 maja 2019 r. o przeznaczeniu 226 869 219,10 zł na wypłatę dywidendy, w tym:
-
zysk netto Dom Development S.A. za rok zakończony dnia 31 grudnia 2018 roku w kwocie 214 098 396,63 zł oraz
-
część kapitału zapasowego Dom Development S.A. pochodzącą z zysku z lat ubiegłych w kwocie 12 770 822,47 zł, to jest 9,05 zł na każdą akcję.
Jako dzień dywidendy ustalono 18 czerwca 2019 r., zaś dzień wypłaty dywidendy ustalono na 26 czerwca 2019 r.
Dywidenda została wypłacona zgodnie z uchwałą.
W roku poprzednim na dywidendę przeznaczono 189 760 007,20 zł, co dało wypłatę w wysokości 7,60 zł na akcję.
7.18. Kredyty
Opis istotnych zmian w okresie dwunastu miesięcy zakończonym 31 grudnia 2019 r.
dniu 21 stycznia 2019 roku pomiędzy mBank S.A. oraz Dom Development S.A., został zawarty aneks do umowy kredytowej o kredyt odnawialny złotowy z dnia 18 maja 2015 r. Na podstawie tego aneksu został ustalony nowy termin spłaty kredytu przypadający na 22 stycznia 2019 roku. Przedmiotowa umowa wygasła z dniem 22 stycznia 2019 roku.
W dniu 22 stycznia 2019 roku pomiędzy mBank S.A. oraz Dom Development S.A., Dom Development Wrocław Sp. z o.o. i Euro Styl S.A. został zawarty aneks do Umowy o linię wieloproduktową dla grupy podmiotów powiązanych "Umbrella Wieloproduktowa". W wyniku podpisanego aneksu, okres dostępności limitu kredytowego został wydłużony do 31 stycznia 2023 roku oraz zwiększeniu uległa kwota limitu kredytowego, która obecnie wynosi 185 mln PLN. Aktualnie na podstawie umowy z bankiem, Dom Development S.A. może korzystać z kwoty limitu kredytowego do wysokości 185 mln zł, Dom Development Wrocław Sp. z o.o. może korzystać z części tego limitu kredytowego do wysokości 60 mln zł, Euro Styl S.A. może korzystać z części tego limitu kredytowego do wysokości 100 mln zł.
W dniu 27 lutego 2019 roku pomiędzy PKO Bank Polski S.A. oraz Dom Development S.A. i Euro Styl S.A. został zawarty aneks do umowy kredytu w rachunku bieżącym z dnia 27 lipca 2015 roku. W wyniku podpisanego aneksu, okres dostępności limitu kredytowego został wydłużony do 26 lutego 2023 roku oraz zwiększeniu uległa kwota limitu kredytowego, która obecnie wynosi 150 mln PLN. Aktualnie na podstawie umowy z bankiem, Dom Development S.A. może korzystać z kwoty limitu kredytowego do wysokości 150 mln zł, Euro Styl S.A. może korzystać z części tego limitu kredytowego do wysokości 50 mln zł.
W dniu 18 grudnia 2019r. pomiędzy Bank Millennium S.A. oraz Dom Development S.A., została zawarta umowa o linię wielowalutową, w ramach której Bank Millennium S.A. udostępni kredyt rewolwingowy (obrotowy) do kwoty 50 mln zł. Termin spłaty kredytu przypada na 18 grudnia 2022 roku.
Dodatkowe informacje i objaśnienia do skonsolidowanego sprawozdania finansowego za rok zakończony 31 grudnia 2019 roku
(wszystkie kwoty w tysiącach złotych, o ile nie zaznaczone inaczej)
Struktura tych zobowiązań pod względem okresu wymagalności została przedstawiona w poniższej tabeli.
| KREDYTY WEDŁUG TERMINU WYMAGALNOŚCI | 31.12.2019 | 31.12.2018 | |
|---|---|---|---|
| Do 1 roku | 14 | 50 000 | |
| Powyżej 1 roku do 2 lat | - | - | |
| Powyżej 2 lat do 5 lat | 85 000 | 35 000 | |
| Powyżej 5 lat | - | - | |
| Razem kredyty | 85 014 | 85 000 | |
| W tym: | długoterminowe | 85 000 | 35 000 |
| krótkoterminowe | 14 | 50 000 |
Na dzień 31 grudnia 2019 r. i na dzień 31 grudnia 2018 r. wszystkie zaciągnięte przez Spółkę kredyty wyrażone były w złotych polskich.
| KREDYTY BANKOWE NA 31.12.2019 | ||||||
|---|---|---|---|---|---|---|
| Bank | Siedziba banku |
Kwota kredytu wg umowy |
Waluta | Waluta i kwota kredytu pozostała do spłaty (bez odsetek) |
Waluta | Termin spłaty |
| PKO BP | Warszawa | 150 000*) | PLN | 14 | PLN | 26.02.2023 |
| mBank | Warszawa | 185 000**) | PLN | 85 000 | PLN | 31.01.2023 |
| Millennium | Warszawa | 50 000 | PLN | - | PLN | 18.12.2022 |
| Razem kredyty bankowe 85 014 PLN |
*) Kredyt odnawialny w rachunku kredytowym do wysokości 150 000 tys. zł. Na podstawie umowy z bankiem, Euro Styl S.A. może korzystać z części tego limitu kredytowego do wysokości 50 000 tys. zł. Na dzień 31 grudnia 2019 r., spółka Euro Styl S.A. wykorzystała 14 tys. zł z ww. limitu kredytowego, natomiast Dom Development S.A. nie korzystała z tej linii kredytowej.
**) Kredyt odnawialny w rachunku kredytowym do wysokości 185 000 tys. zł. Na podstawie umowy z bankiem, Dom Development Wrocław Sp. z o.o. może korzystać z części tego limitu kredytowego do wysokości 60 000 tys. zł a Euro Styl S.A. może korzystać z części tego limitu kredytowego do wysokości 100 000 tys. zł. Na dzień 31 grudnia 2019 r. spółka Dom Development Wrocław Sp. z o.o. wykorzystała 35 000 tys. zł z ww. limitu kredytowego, spółka Euro Styl S.A. wykorzystała 50 000 tys. zł z ww. limitu kredytowego, natomiast Dom Development S.A. nie korzystała z tej linii kredytowej.
W pozycji "Kredyty" Grupa wykazuje wartość nominalną zobowiązania, natomiast naliczone na dzień bilansowy odsetki prezentowane są osobno w pozycji "Zobowiązanie z tytułu odsetek od kredytów i obligacji".
Ze względu na fakt, że oprocentowanie kredytów jest powiązane z kształtowaniem się stawki WIBOR, Zarząd Spółki szacuje, że wartość godziwa kredytów zaciągniętych przez Grupę jest w przybliżeniu równa wartości księgowej tych kredytów z uwzględnieniem naliczonych odsetek.
7.19. Obligacje
| OBLIGACJE | 31.12.2019 | 31.12.2018 |
|---|---|---|
| Wartość nominalna wyemitowanych obligacji - część długoterminowa | 260 000 | 310 000 |
| Wartość nominalna wyemitowanych obligacji – część krótkoterminowa | 100 000 | - |
| Wartość nominalna wyemitowanych obligacji | 360 000 | 310 000 |
W pozycji "Obligacje" Grupa wykazuje wartość nominalną zobowiązania z tytułu obligacji, natomiast naliczone na dzień bilansowy odsetki prezentowane są osobno w pozycji "Zobowiązanie z tytułu odsetek od kredytów i obligacji".
Ze względu na fakt, że oprocentowanie obligacji jest powiązane z kształtowaniem się stawki WIBOR, Zarząd Spółki szacuje, że wartość godziwa obligacji wyemitowanych przez Spółkę jest w przybliżeniu równa wartości księgowej tych obligacji z uwzględnieniem naliczonych odsetek.
Podstawowe dane dotyczące emitowanych obligacji
• Umowa z PeKaO S.A.
Na podstawie tej umowy Dom Development S.A. może emitować obligacje średnioterminowe (z terminem zapadalności powyżej 1 roku, jednak nie dłuższym niż 7 lat) o łącznej wartości nieprzekraczającej 400 milionów PLN, rozumianej jako wartość nominalna wszystkich wyemitowanych i niewykupionych obligacji w każdym dniu trwania Programu. Zgodnie z umową obligacje mogą być emitowane przez Spółkę w ramach różnych serii do dnia 5 listopada 2021 r.
• Umowa z Trigon Dom Maklerski S.A. oraz Trigon Investment Banking Spółka z ograniczoną odpowiedzialnością & Wspólnicy S.K.
Na podstawie tej umowy Dom Development S.A. może emitować obligacje o łącznej wartości nieprzekraczającej 400 milionów PLN rozumianej jako wartość nominalna wszystkich wyemitowanych i niewykupionych obligacji. Limit Programu ma charakter odnawialny. Zgodnie z umową obligacje mogą być emitowane przez Spółkę w ramach różnych serii do dnia 17 listopada 2027 r.
Opis istotnych zmian w okresie dwunastu miesięcy zakończonym 31 grudnia 2019
W dniu 12 grudnia 2019 roku Spółka wyemitowała 50 000 niezabezpieczonych obligacji o wartości nominalnej 1 000 zł każda i łącznej wartości nominalnej 50 000 tys. zł z datą wykupu przypadającą na 12 grudnia 2024 roku. Wartość emisyjna odpowiada wartości nominalnej obligacji. Oprocentowanie obligacji ustalone zostało w oparciu o stawkę WIBOR 6M plus marża. Odsetki od obligacji wypłacane będą w okresach półrocznych. Cel emisji nie został określony, zaś wpływy z emisji zostały przeznaczone na bieżącą działalność Spółki.
| EMISJE OBLIGACJI NA DZIEŃ 31 grudnia 2019 | ||||
|---|---|---|---|---|
| Seria | Data emisji | Kwota | Waluta | Data wykupu zgodnie z umową |
| DOMDE5120620 | 12.06.2016 | 100 000 | PLN | 12.06.2020 |
| DOMDE6151121 | 15.11.2016 | 110 000 | PLN | 15.11.2021 |
| DOMDET1151222 | 15.12.2017 | 50 000 | PLN | 15.12.2022 |
| DOMDET2091023 | 09.10.2018 | 50 000 | PLN | 09.10.2023 |
| DOMDET312122024 | 12.12.2019 | 50 000 | PLN | 12.12.2024 |
| Razem: | 360 000 | PLN |
7.20. Zobowiązanie z tytułu odsetek od kredytów i obligacji
| ZOBOWIĄZANIE Z TYTUŁU ODSETEK OD KREDYTÓW I OBLIGACJI | 31.12.2019 | 31.12.2018 |
|---|---|---|
| Zobowiązanie z tytułu odsetek od obligacji | 1 311 | 1 180 |
| Zobowiązanie z tytułu odsetek od kredytów | - | - |
| Razem zobowiązanie z tytułu odsetek od kredytów | 1 311 | 1 180 |
Dodatkowe informacje i objaśnienia do skonsolidowanego sprawozdania finansowego za rok zakończony 31 grudnia 2019 roku
(wszystkie kwoty w tysiącach złotych, o ile nie zaznaczone inaczej)
7.21. Rezerwy i aktywa z tytułu odroczonego podatku dochodowego
Odroczony podatek dochodowy wynika z następujących pozycji:
| Bilans | Rachunek zysków i strat/ Sprawozdanie z całkowitych dochodów |
|||
|---|---|---|---|---|
| 31.12.2019 | 31.12.2018 | 01.01- 31.12.2019 |
01.01- 31.12.2018 |
|
| Rezerwa z tytułu odroczonego podatku dochodowego | ||||
| Różnice kursowe | 27 | - | 27 | - |
| Odsetki naliczone | 24 | 12 | 12 | (11) |
| Dyskontowanie zobowiązań | 1 571 | 1 257 | 314 | 110 |
| Wynik na sprzedaży lokali, dla których nie zawarto jeszcze umów przeniesienia własności |
30 949 | 48 747 | (17 798) | (11 493) |
| Koszty finansowe skapitalizowane | 3 932 | 3 326 | 606 | 63 |
| Leasing | 5 | 72 | (67) | (3) |
| Znak towarowy | 664 | 930 | (266) | (265) |
| Pozostałe | 509 | 151 | 358 | 149 |
| Razem rezerwa z tytułu odroczonego podatku dochodowego | 37 681 | 54 495 | (16 814) | (11 450) |
| Aktywa z tytułu odroczonego podatku dochodowego Różnice kursowe Aktualizacja wyceny zapasów |
- 8 040 |
1 8 463 |
(1) (423) |
- 24 |
| Odpisy aktualizujące należności i pozostałe rezerwy | 452 | 115 | 337 | 2 |
| Rezerwa na świadczenia pracownicze | 6 675 | 7 458 | (783) | 2 406 |
| Rezerwa na koszty | 8 490 | 6 284 | 2 206 | 1 101 |
| Eliminacja marży na transakcjach wewnątrzgrupowych | 4 008 | 993 | 3 015 | 86 |
| Koszt nabycia Grupy Euro Styl | 1 088 | 1088 | - | - |
| Wycena aktywów finansowych Strata podatkowa możliwa do rozliczenia |
593 | 627 2 231 |
(34) 1 008 |
537 922 |
| Pozostałe | 3 239 | 80 | 229 | 75 |
| Razem aktywa z tytułu odroczonego podatku dochodowego | 309 32 894 |
27 340 | 5 554 | 5 153 |
| Zmiana rezerwy na podatek odroczony wynikająca z nabycia spółek zależnych ustalona na dzień nabycia. |
||||
| Obciążenie z tytułu odroczonego podatku dochodowego dotyczące rachunku zysków i strat |
(22 365) | (16 056) | ||
| Obciążenie z tytułu odroczonego podatku dochodowego dotyczące innych całkowitych dochodów netto |
(3) | (547) | ||
| Wykazane w bilansie aktywo z tytułu odroczonego podatku dochodowego |
5 927 | 2 410 | ||
| Wykazana w bilansie rezerwa netto z tytułu odroczonego podatku dochodowego |
10 714 | 29 565 |
7.22. Rezerwy długoterminowe
| REZERWY DŁUGOTERMINOWE | 31.12.2019 | 31.12.2018 |
|---|---|---|
| Rezerwa na koszty napraw – część długoterminowa | 17 830 | 15 735 |
| Rezerwa na świadczenia emerytalne | 857 | 885 |
| Razem | 18 687 | 16 620 |
Dodatkowe informacje i objaśnienia do skonsolidowanego sprawozdania finansowego za rok zakończony 31 grudnia 2019 roku
(wszystkie kwoty w tysiącach złotych, o ile nie zaznaczone inaczej)
| REZERWY DŁUGOTERMINOWE – ZMIANY | 01.01- 31.12.2019 |
01.01- 31.12.2018 |
|---|---|---|
| Stan na początek okresu | 16 620 | 14 321 |
| Utworzenie rezerw w ciągu roku obrotowego | 5 026 | 3 045 |
| Wykorzystanie/rozwiązanie rezerw w ciągu roku obrotowego | (2 959) | (746) |
| Stan na koniec okresu | 18 687 | 16 620 |
7.23. Pozostałe zobowiązania długoterminowe
| POZOSTAŁE ZOBOWIĄZANIA DŁUGOTERMINOWE | 31.12.2019 | 31.12.2018 |
|---|---|---|
| Kaucje gwarancyjne - część długoterminowa | 60 759 | 54 362 |
| Pozostałe | 6 885 | 6 725 |
| Stan na koniec okresu | 67 644 | 61 087 |
7.24. Zobowiązania z tytułu leasingu
Grupa wdrożyła MSSF 16 Leasingod 1 stycznia 2019 roku (patrz nota 7.4).
W wyniku zastosowania MSSF 16, w bilansie Spółki rozpoznane zostały zobowiązania z tytułu leasingu:
-
prawa do użytkowania powierzchni biurowych,
-
prawa wieczystego użytkowania gruntów.
W nocie 7.4 Istotne zasady rachunkowości szczegółowo opisano sposób wyceny zobowiązań z tytułu leasingu, a w szczególności objaśniono sposób klasyfikacji tych zobowiązań jako długoterminowe lub krótkoterminowe.
| Zobowiązania z tytułu leasingu | 31.12.2019 | 31.12.2018 *) |
|---|---|---|
| Zobowiązania z tytułu leasingu - część krótkoterminowa, w tym: | 98 525 | - |
| - Zobowiązania z tyt. prawa do wieczystego użytkowania gruntów | 92 426 | - |
| - Zobowiązania z tyt. prawa do użytkowania powierzchni biurowych | 5 855 | - |
| - Pozostałe | 244 | - |
| Zobowiązania z tytułu leasingu - część długoterminowa, w tym: | 26 970 | - |
| - Zobowiązania z tyt. prawa do użytkowania powierzchni biurowych | 26 735 | - |
| - Pozostałe | 235 | - |
| Razem | 125 495 | - |
*) Grupa podjęła decyzję o wdrożeniu MSSF 16 przy zastosowaniu uproszczonego podejścia tj. retrospektywnie z łącznym efektem pierwszego zastosowania niniejszego standardu ujętym w dniu pierwszego zastosowania. Pozwala to na nieprzekształcanie danych porównawczych, oraz ujęcie efektu zastosowania niniejszego standardu jako korekty bilansu otwarcia zysków zatrzymanych w dniu pierwszego zastosowania.
Według szacunków Zarządu, opartych na planach dotyczących prowadzenia projektów deweloperskich na poszczególnych nieruchomościach, dla których na dzień 31 grudnia 2019 r. Grupa posiadała prawo wieczystego użytkowania, w kwocie 92 426 tys. zł zobowiązań z tyt. leasingu gruntów wykazanych jako krótkoterminowe:
- kwota 3 940 tys. zł podlega zapłacie przez Grupę w ciągu 12 miesięcy od dnia bilansowego,
- kwota 2 627 tys. zł podlegać będzie zapłacie przez Grupę w okresie powyżej 12 miesięcy od dnia bilansowego,
- kwota 85 859 tys. zł przeniesiona zostanie na nabywców lokali.
Dodatkowe informacje i objaśnienia do skonsolidowanego sprawozdania finansowego za rok zakończony 31 grudnia 2019 roku
(wszystkie kwoty w tysiącach złotych, o ile nie zaznaczone inaczej)
7.25. Zobowiązania z tytułu dostaw, usług i podatków oraz pozostałe zobowiązania
| ZOBOWIĄZANIA Z TYTUŁU DOSTAW, USŁUG I PODATKÓW ORAZ POZOSTAŁE ZOBOWIĄZANIA |
31.12.2019 | 31.12.2018 |
|---|---|---|
| Zobowiązania z tytułu dostaw i usług, w tym zatrzymane kaucje gwarancyjne (część | ||
| krótkoterminowa) | 174 058 | 189 732 |
| Zobowiązania z tytułu podatków | 2 352 | 2 599 |
| Rozliczenia międzyokresowe kosztów | 140 102 | 127 617 |
| Zakładowy Fundusz Świadczeń Socjalnych | 163 | 103 |
| Pozostałe zobowiązania | 4 968 | 2 586 |
| Razem zobowiązania | 321 643 | 322 637 |
| Struktura rozliczeń międzyokresowych kosztów: | 140 102 | 127 617 |
| - koszty budowanych osiedli | 103 197 | 88 459 |
| - koszty pracownicze | 26 476 | 31 405 |
| - koszty czynszu za powierzchnię biurową | 2 311 | 2 645 |
| - pozostałe | 8 118 | 5 108 |
Zobowiązania z tytułu dostaw i usług są zobowiązaniami nieodsetkowymi. Poza ujętymi w tej pozycji kaucjami gwarancyjnymi (opisanymi niżej) zobowiązania z tytułu dostaw i usług mają okres zapadalności od 14 do 60 dni.
Poniżej przedstawiono wartość bilansową zobowiązań z tytułu kaucji gwarancyjnych zatrzymanych w związku z realizacją projektów deweloperskich. Część krótkoterminowa i długoterminowa tych zobowiązań wykazane są w odpowiednich pozycjach zobowiązań krótkoterminowych i długoterminowych.
| 31.12.2019 | 31.12.2018 | |
|---|---|---|
| Zatrzymane kaucje gwarancyjne – część krótkoterminowa | 45 267 | 48 034 |
| Zatrzymane kaucje gwarancyjne – część długoterminowa | 60 759 | 54 362 |
| Zatrzymane kaucje gwarancyjne razem | 106 026 | 102 396 |
7.26. Rezerwy krótkoterminowe
| REZERWY KRÓTKOTERMINOWE | 31.12.2019 | 31.12.2018 |
|---|---|---|
| Rezerwa na koszty napraw – część krótkoterminowa | 7 360 | 8 189 |
| Rezerwa na sprawy sporne i pozostałe | 9 661 | 3 148 |
| Razem | 17 021 | 11 337 |
| REZERWY KRÓTKOTERMINOWE - ZMIANY | 01.01- 31.12.2019 |
01.01- 31.12.2018 |
|---|---|---|
| Stan na początek okresu | 11 337 | 8 716 |
| Utworzenie rezerw w ciągu roku obrotowego | 13 032 | 8 071 |
| Wykorzystanie/rozwiązanie rezerw w ciągu roku obrotowego | (7 348) | (5 450) |
| Stan na koniec okresu | 17 021 | 11 337 |
7.27. Przychody przyszłych okresów
| PRZYCHODY PRZYSZŁYCH OKRESÓW | 31.12.2019 | 31.12.2018 |
|---|---|---|
| Przychody przyszłych okresów dotyczące wpłat klientów na poczet zakupu produktów, jeszcze niezaliczonych do przychodów w rachunku zysków i strat |
834 347 | 624 779 |
| Pozostałe | - | 69 |
| Razem | 834 347 | 624 848 |
Dodatkowe informacje i objaśnienia do skonsolidowanego sprawozdania finansowego za rok zakończony 31 grudnia 2019 roku (wszystkie kwoty w tysiącach złotych, o ile nie zaznaczone inaczej)
7.28. Świadczenia po okresie zatrudnienia
W Spółce nie ma specjalnych programów świadczeń dla pracowników po okresie zatrudnienia.
7.29. Aktywa i zobowiązania finansowe
Kategorie aktywów finansowych i zobowiązań finansowych oraz maksymalna ekspozycja na ryzyko kredytowe
| AKTYWA I ZOBOWIĄZANIA FINANSOWE | 31.12.2019 | 31.12.2018 |
|---|---|---|
| AKTYWA FINANSOWE | ||
| Długoterminowe należności | 1 876 | 1 618 |
| Należności handlowe i pozostałe | 43 054 | 28 822 |
| Należności od jednostek powiązanych | - | - |
| Pożyczki i należności razem | 44 930 | 30 440 |
| Pozostałe | 41 | 18 |
| Aktywa finansowe wyceniane w wartości godziwej przez rachunek zysków i strat (przeznaczone do obrotu) |
||
| Środki pieniężne w banku i kasie | 13 702 | 63 687 |
| Lokaty krótkoterminowe | 239 575 | 218 787 |
| Krótkoterminowe aktywa finansowe | 61 587 | 34 888 |
| Maksymalna ekspozycja na ryzyko kredytowe | 359 835 | 347 820 |
| ZOBOWIĄZANIA FINANSOWE |
| Zobowiązania finansowe wyceniane wg zamortyzowanego kosztu | 958 592 | 777 202 |
|---|---|---|
| Zobowiązania z tytułu leasingu | 125 495 | 332 |
| Zobowiązania z tytułu dostaw i usług, rozliczenia międzyokresowe i pozostałe | 386 772 | 380 690 |
| Obligacje własne wyemitowane | 361 311 | 311 180 |
| Zobowiązania z tytułu kredytów | 85 014 | 85 000 |
Wartość godziwa aktywów i zobowiązań finansowych Grupy nie różni się istotnie od ich wartości bilansowej.
7.30. Zarządzanie Ryzykiem Finansowym
Grupa posiada ekspozycje na następujące rodzaje ryzyka finansowego:
- ryzyko rynkowe (ryzyko stopy procentowej)
- ryzyko kredytowe
- ryzyko płynności
Ryzyko rynkowe
Ryzyko rynkowe jest takim rodzajem ryzyka, które odzwierciedla wpływ zmian cen rynkowych takich, jak kursy wymiany walut, stopy procentowe, czy ceny instrumentów kapitałowych, na wynik finansowy Grupy lub na wartość posiadanych instrumentów finansowych.
Ryzyko rynkowe obejmuje głównie następujące rodzaje ryzyk:
- ryzyko walutowe
- ryzyko stopy procentowej
Ryzyko walutowe
W przypadku istnienia znaczących pozycji walutowych, Grupa stosuje walutowe instrumenty pochodne typu forward i swap do zabezpieczania znaczących przyszłych transakcji walutowych.
Na dzień 31 grudnia 2019 r. oraz 31 grudnia 2018 r. Grupa nie posiadała żadnych istotnych aktywów, zobowiązań oraz przyszłych płatności w walutach obcych, w związku z czym nie było potrzeby zawierania walutowych instrumentów pochodnych zabezpieczających.
Ryzyko stopy procentowej
Kredyty bankowe zaciągnięte przy zastosowaniu stałych stóp procentowych narażają Grupę na ryzyko zmiany wartości godziwej kredytów. Kredyty i pożyczki zaciągnięte po zmiennych stopach procentowych powodują ryzyko przepływów pieniężnych.
Według aktualnej struktury finansowania Grupa nie posiada kredytów lub obligacji o stałym oprocentowaniu. Obecnie Grupa posiada krótko, średnio i długoterminowe kredyty i obligacje na zmienną stopę procentową, co powoduje ekspozycję na ryzyko przepływów pieniężnych.
Ponadto Grupa posiada krótkoterminowe lokaty bankowe oprocentowane wg zmiennej stopy procentowej, z których wysokość zysku uzależniona jest od zmiany bazowych stóp procentowych i częściowo równoważy ryzyko przepływów pieniężnych z tytułu finansowania.
Na datę bilansową Grupa nie posiadała długoterminowych instrumentów finansowych oprocentowanych wg stałej stopy procentowej.
Ryzyko stopy procentowej w większości ograniczone jest w sposób naturalny poprzez posiadanie zarówno zobowiązań finansowych jak i aktywów finansowych oprocentowanych wg zmiennej stopy procentowej. Ekspozycja na ryzyko stopy procentowej dla zadłużenia z tytułu obligacji jest zmniejszane poprzez stosowanie takich zabezpieczających instrumentów finansowych jak:
-
opcje CAP, gdzie bank gwarantuje, że zwróci Spółce różnice wynikające ze wzrostu rynkowych stop procentowych ponad poziom ustalony w opcji. Spółka zabezpiecza się w ten sposób przed wzros tem stóp, zachowując jednocześnie możliwość skorzystania z ewentualnego spadku ich poziomu
-
IRS (Interest Rate Swap) - Transakcja polega na wymianie z bankiem płatności odsetkowych liczonych według jednej stopy procentowej na płatności odsetkowe liczone według innej stopy procentowej. Spółka korzysta z zamiany zmiennej stopy procentowej na stałą, Obie płatności odsetkowe naliczane są od kwoty nominalnej uzgodnionej w transakcji, a ich rozliczenie odbywa się w wyznaczonych dniach przez porównanie odpowiedniej stawki referencyjnej z zakontraktowaną stopą procentową.
Struktura instrumentów finansowych oprocentowanych wg zmiennej stopy procentowej na datę bilansową przedstawiała się następująco:
| INSTRUMENTY ZMIENNOPROCENTOWE | 31.12.2019 | 31.12.2018 |
|---|---|---|
| Aktywa finansowe | 314 864 | 317 362 |
| Zobowiązania finansowe | 446 325 | 396 180 |
| Razem netto | (131 461) | (78 818) |
Jako aktywa finansowe wykazane są oprocentowane aktywa finansowe, tj. lokaty bankowe. Jako zobowiązania finansowe wykazane są oprocentowane zobowiązania finansowe, tj. kredyty oraz obligacje własne.
Analiza wrażliwości wyniku finansowego na zmianę stopy procentowej
Zmiana o 100 punktów bazowych ("pb") w oprocentowaniu instrumentów na datę bilansową zwiększyłaby (zmniejszyłaby) aktywa netto i rachunek zysków i strat (po opodatkowaniu) o kwoty wykazane w poniższej tabeli. Analiza ta wykonana dla okresów dwunastu miesięcy kończących się 31 grudnia 2019 r. i 31 grudnia 2018 r. zakłada, że wszystkie pozostałe zmienne pozostają stałe.
Dodatkowe informacje i objaśnienia do skonsolidowanego sprawozdania finansowego za rok zakończony 31 grudnia 2019 roku
(wszystkie kwoty w tysiącach złotych, o ile nie zaznaczone inaczej)
| Rachunek zysków i strat | Aktywa netto | ||||
|---|---|---|---|---|---|
| Wzrost o 100 pb | Spadek o 100 pb | Wzrost o 100 pb | Spadek o 100 pb | ||
| 31 grudnia 2019 | |||||
| Aktywa zmiennoprocentowe | 850 | (850) | 850 | (850) | |
| Zobowiązania zmiennoprocentowe *) | (1 205) | 1 205 | (1 205) | 1 205 | |
| Wrażliwość netto | (355) | 355 | (355) | 355 | |
| 31 grudnia 2018 | |||||
| Aktywa zmiennoprocentowe | 857 | (857) | 857 | (857) | |
| Zobowiązania zmiennoprocentowe *) | (1 070) | 1 070 | (1 070) | 1 070 | |
| Wrażliwość netto | (213) | 213 | (213) | 213 |
*) Koszty finansowe dotyczące kredytów i obligacji oraz przychody finansowe dotyczące lokat są kapitalizowane przez Spółkę do produkcji w toku. Koszty te (i przychody) przenoszone są stopniowo do rachunku zysków i strat razem z kosztami wytworzenia sprzedanych zapasów. W przedstawionej wyżej analizie przyjęto, że jedna trzecia kosztów i przychodów finansowych naliczonych w danym okresie jest odniesiona do rachunku zysków i strat, natomiast pozostała część jest skapitalizowana w zapasach i zostanie odniesiona do rachunku zysków i strat w kolejnych okresach rozliczeniowych.
Ryzyko kredytowe
Głównymi aktywami finansowymi Grupy są środki na rachunkach bankowych, gotówka, należności z tytułu dostaw i usług oraz inne należności, które reprezentują największą ekspozycję na ryzyko kredytowe w relacji do aktywów finansowych.
Ryzyko kredytowe Grupy jest przede wszystkim przypisane do należności handlowych. Kwoty przedstawione w bilansie są kwotami netto, czyli z uwzględnieniem odpisów aktualizujących wartość wątpliwych należności oszacowanych przez Zarząd Spółki na podstawie wcześniejszych doświadczeń, specyfiki prowadzonej działalności i ich oceny obecnego otoczenia gospodarczego.
Ryzyko kredytowe związane z funduszami płynnymi i pochodnymi instrumentami finansowymi jest ograniczone, ponieważ stronami transakcji są banki o ustalonej reputacji, posiadające wysoki rating kredytowy przyznany przez międzynarodowe agencje ratingowe.
W celu utrzymania płynności finansowej oraz dostępności środków finansowych na zakładanym poziomie, w Grupie istnieje wyspecjalizowana komórka, która monitoruje to zagadnienie. Komórka ta na bieżąco monitoruje stan płynnych funduszy oraz prognozowane wartości przepływów pieniężnych i na tej podstawie podejmuje decyzje o ich odpowiednim lokowaniu w celu maksymalizacji możliwych do osiągnięcia przychodów finansowych przy jednoczesnym zabezpieczeniu Grupy przed ryzykiem kredytowym.
Grupa nie posiada znaczącej koncentracji ryzyka kredytowego. Ryzyko rozłożone jest na dużą ilość partnerów i klientów. Ponadto należy zauważyć, że należności dotyczące głównej działalności Grupy tj. sprzedaży mieszkań lokali usługowych i garaży, są w pełni zabezpieczone gdyż wydanie przedmiotu sprzedaży następuje po zapłaceniu przez nabywców całkowitej ceny wynikającej z umowy przedwstępnej sprzedaży.
Struktura należności handlowych w podziale na okres przeterminowania przedstawiona jest w nocie 7.10 Należności z tytułu dostaw i usług oraz pozostałe należności.
Ryzyko płynności
Ryzyko płynności jest to ryzyko polegające na braku możliwości regulowania przez Grupę swoich zobowiązań finansowych w terminie ich zapadalności. Celem Grupy jest zapewnienie, w najwyższym możliwym stopniu, że jej płynność będzie zawsze zachowana na poziomie pozwalającym na regulowanie zobowiązań w terminie ich zapadalności, bez ponoszenia niemożliwych do przyjęcia strat lub ryzyka narażenia na szwank reputacji Grupy.
Dodatkowe informacje i objaśnienia do skonsolidowanego sprawozdania finansowego za rok zakończony 31 grudnia 2019 roku (wszystkie kwoty w tysiącach złotych, o ile nie zaznaczone inaczej)
Poniższa tabela przedstawia całkowitą wartość przyszłych niezdyskontowanych przepływów pieniężnych z tytułu zobowiązań finansowych Grupy w rozbiciu na kontraktowe terminy zapadalności:
| Suma | 0 – 6 miesięcy |
6-12 miesięcy |
1 – 2 lata |
2 – 5 lat |
|
|---|---|---|---|---|---|
| 31 grudnia 2019 | |||||
| Zobowiązania z tytułu kredytów | 92 562 | 1 238 | 1 224 | 2 448 | 87 652 |
| Obligacje własne wyemitowane | 391 746 | 106 682 | 4 940 | 119 358 | 160 766 |
| Zobowiązania z tytułu dostaw i usług i pozostałe |
386 772 | 317 476 | 8 543 | 11 440 | 49 313 |
| Zobowiązania z tytułu leasingu *) | 125 495 | 6 991 | 3 048 | 7 461 | 107 995 |
| Razem | 996 575 | 432 387 | 17 755 | 140 707 | 405 726 |
| 31 grudnia 2018 Zobowiązania z tytułu kredytów |
87 332 | 50 559 | 532 | 1 064 | 35 177 |
| Obligacje własne wyemitowane | 346 798 | 6 355 | 6 355 | 110 489 | 223 599 |
| Zobowiązania z tytułu dostaw i usług i pozostałe |
380 690 | 317 897 | 9 044 | 6 820 | 46 929 |
| Zobowiązania z tytułu leasingu | 332 | 68 | 62 | 113 | 89 |
| Razem | 815 152 | 374 879 | 15 993 | 118 486 | 305 794 |
*) Zobowiązania z tytułu leasingu obejmują okres dłuższy niż 5 lat.
Zarządzanie płynnością Grupy odbywa się głównie poprzez:
- krótko, średnio i długo-terminowe planowanie przepływów gotówkowych; szczegółowe plany krótkoterminowe aktualizowane są przynajmniej raz na miesiąc,
- dobór odpowiednich źródeł finansowania na podstawie analizy potrzeb Grupy oraz analizy rynku,
- bieżący monitoring wskaźników wynikających z umów z bankami,
- dywersyfikację źródeł finansowania prowadzonej działalności deweloperskiej,
- współpracę z instytucjami finansowymi o ustalonej, wysokiej reputacji.
Zarządzanie kapitałem
Polityka Zarządu zakłada utrzymywanie silnej bazy kapitałowej w celu zachowania zaufania inwestorów, wierzycieli i rynku oraz w celu zapewnienia dalszego rozwoju działalności Grupy.
Za lata kończące się 31 grudnia 2019 i 2018 r. stopa zwrotu z kapitału (liczona jako zysk netto do średniorocznej wartości kapitałów własnych) wynosiła odpowiednio 24% i 22,2%. W tym czasie średni ważony koszt oprocentowania zadłużenia Grupy wynosił 3,6% w 2019 roku i 3,9% w 2018 roku.
Na dzień 31 grudnia 2019 i 2018 współczynnik dźwigni finansowej netto (liczony jako zadłużenie z tytułu kredytów i obligacji pomniejszone o środki pieniężne i ich ekwiwalenty oraz krótkoterminowe aktywa finansowe podzielone przez kapitały własne) wynosił odpowiednio 12% i 7,4%.
Spółki Grupy nie podlegają żadnym zewnętrznie określonym wymogom kapitałowym z wyjątkiem wymogów ustawowych określonych w Kodeksie Spółek Handlowych.
Dodatkowe informacje i objaśnienia do skonsolidowanego sprawozdania finansowego za rok zakończony 31 grudnia 2019 roku (wszystkie kwoty w tysiącach złotych, o ile nie zaznaczone inaczej)
7.31. Zysk na akcję
| KALKULACJA ZYSKU PODSTAWOWEGO I ROZWODNIONEGO NA AKCJĘ |
01.01- 31.12.2019 |
01.01- 31.12.2018 |
|---|---|---|
| Podstawowy zysk na akcję | ||
| Zysk do wyliczenia podstawowego zysku na akcję | 256 015 | 227 021 |
| Średnia ważona liczba akcji zwykłych Spółki do wyliczenia podstawowego zysku na akcję |
25 052 258 | 24 944 312 |
| Podstawowy zysk na akcję (PLN) | 10,22 | 9,10 |
| Rozwodniony zysk na akcję | ||
| Zysk do wyliczenia rozwodnionego zysku na akcję | 256 015 | 227 021 |
| Potencjalne akcje rozwadniające dotyczące opcji na akcje z Programu Opcji Menedżerskich | 148 521 | 158 115 |
| Średnia ważona rozwodniona liczba akcji zwykłych Spółki do wyliczenia rozwodnionego zysku na akcję |
25 200 779 | 25 102 427 |
| Rozwodniony zysk na akcję (PLN) | 10,16 | 9,04 |
W Grupie nie występuje działalność zaniechana, w związku z tym zysk na akcję z działalności kontynuowanej jest równy zyskowi na akcję wyliczonemu powyżej.
7.32. Podatek dochodowy
| PODATEK DOCHODOWY | 01.01- -31.12.2019 |
01.01- -31.12.2018 |
|---|---|---|
| Podatek dochodowy bieżący | 86 829 | 71 087 |
| Podatek dochodowy z lat ubiegłych *) | - | 588 |
| Podatek dochodowy odroczony | (22 365) | (16 056) |
| Razem | 64 464 | 55 619 |
*) Korekta podatku dochodowego za 2018 rok. Korekta ta skutkowała jednoczesną korektą podatku odroczonego o taką samą wielkość.
Zobowiązanie spółek Grupy z tytułu podatku dochodowego od osób prawnych na dzień 31 grudnia 2019 i 2018 roku wynosiło odpowiednio 34 829 tys. PLN i 30 137 tys. PLN.
Uzgodnienie pomiędzy podatkiem dochodowym obliczonym jako iloczyn zysku brutto przed opodatkowaniem i ustawowej stawki podatku a rzeczywistym obciążeniem z tytułu podatku dochodowego wykazanym w rachunku zysków i strat Grupy zaprezentowane jest poniżej.
| UZGODNIENIE | 01.01- 31.12.2019 |
01.01- 31.12.2018 |
|---|---|---|
| Zysk brutto przed opodatkowaniem | 320 482 | 282 642 |
| Według stawki podatkowej wynoszącej 19% | 60 892 | 53 702 |
| Trwałe różnice nie objęte podatkiem dochodowym bieżącym i odroczonym w sprawozdaniu finansowym (z wyłączeniem kosztu opcji menedżerskich) |
2 605 | 832 |
| Efekt podatkowy opcji menadżerskich trwale niestanowiących kosztu uzyskania przychodów | 967 | 1 099 |
| Inne | - | (14) |
| Obciążenie rzeczywiste z tytułu podatku dochodowego | 64 464 | 55 619 |
| Efektywna stawka podatkowa | 20,11% | 19,68% |
Regulacje dotyczące podatku od towarów i usług, podatku dochodowego od osób prawnych oraz obciążeń związanych z ubezpieczeniami społecznymi podlegają częstym zmianom. Te częste zmiany powodują brak odpowiednich punktów odniesienia, niespójne interpretacje oraz nieliczne ustanowione precedensy, które mogłyby mieć zastosowanie. Obowiązujące przepisy zawierają również niejasności, które powodują różnice w opiniach, co do interpretacji prawnej przepisów podatkowych, zarówno pomiędzy organami państwowymi jak i organami państwowymi i przedsiębiorstwami.
Rozliczenia podatkowe oraz inne obszary działalności (na przykład kwestie celne czy dewizowe) mogą być przedmiotem kontroli organów, które uprawnione są do nakładania wysokich kar i grzywien, a wszelkie dodatkowe zobowiązania podatkowe, wynikające z kontroli, muszą zostać zapłacone wraz z wysokimi odsetkami. Te warunki powodują, że ryzyko podatkowe w Polsce jest większe niż w krajach o bardziej dojrzałym systemie podatkowym.
W konsekwencji, pomimo iż spółki Grupy prowadziły i prowadzą bardzo ostrożną politykę podatkową, chociaż jest to mało prawdopodobne to nie można wykluczyć iż kwoty prezentowane i ujawniane w sprawozdaniach finansowych mogą się zmienić w przyszłości w wyniku ostatecznej decyzji organu kontroli podatkowej.
Z dniem 15 lipca 2016 r. do Ordynacji Podatkowej zostały wprowadzone zmiany w celu uwzględnienia postanowień Ogólnej Klauzuli Zapobiegającej Nadużyciom (GAAR). GAAR ma zapobiegać powstawaniu i wykorzystywaniu sztucznych struktur prawnych tworzonych w celu uniknięcia zapłaty podatku w Polsce. GAAR definiuje unikanie opodatkowania jako czynność dokonaną przede wszystkim w celu osiągnięcia korzyści podatkowej, sprzecznej w danych okolicznościach z przedmiotem i celem przepisy ustawy podatkowej. Zgodnie z GAAR taka czynność nie skutkuje osiągnięciem korzyści podatkowej, jeżeli sposób działania był sztuczny. Wszelkie występowanie (i) nieuzasadnionego dzielenia operacji, (ii) angażowania podmiotów pośredniczących mimo braku uzasadnienia ekonomicznego lub gospodarczego, (iii) elementów wzajemnie się znoszących lub kompensujących oraz (iv) inne działania o podobnym działaniu do wcześniej wspomnianych, mogą być potraktowane jako przesłanka istnienia sztucznych czynności podlegających przepisom GAAR. Nowe regulacje będą wymagać znacznie większego osądu przy ocenie skutków podatkowych poszczególnych transakcji.
Klauzulę GAAR należy stosować w odniesieniu do transakcji dokonanych po jej wejściu w życie oraz do transakcji, które zostały przeprowadzone przed wejściem w życie klauzuli GAAR, ale dla których po dacie wejścia klauzuli w życie korzyści były lub są nadal osiągane. Wdrożenie powyższych przepisów umożliwi polskim organom kontroli podatkowej kwestionowanie realizowanych przez podatników prawnych ustaleń i porozumień, takich jak restrukturyzacja i reorganizacja grupy.
7.33. Sprawozdawczość segmentowa
Działalność Grupy jest co do zasady jednorodna i polega głównie na budowie i sprzedaży lokali mieszkalnych i lokali usługowych (komercyjnych) i powiązanych z tym działaniach wspierających. Spółka prowadzi swoją działalność tylko na rynku warszawskim, natomiast Grupa Kapitałowa Dom Development S.A., której Spółka jest podmiotem dominującym, prowadzi również działalność na rynkach trójmiejskim i wrocławskim. Działalność na rynku wrocławskim i rynku trójmiejskim prowadzona jest poprzez spółki zależne Grupy.
Ocena wyników działalności na poszczególnych rynkach dokonywana jest głównie w oparciu o przychody ze sprzedaży oraz zysk i marżę brutto ze sprzedaży uzyskane na tych rynkach.
W związku z powyższym w ramach Grupy segmentacja dla celów sprawozdawczych została dokonana w oparciu o kryterium lokalizacji geograficznej:
- segment warszawski
- segment trójmiejski
- segment wrocławski
Poniżej zaprezentowano dane finansowe zgrupowane w oparciu o kryterium lokalizacji geograficznej projektów deweloperskich Grupy.
Dodatkowe informacje i objaśnienia do skonsolidowanego sprawozdania finansowego za rok zakończony 31 grudnia 2019 roku
(wszystkie kwoty w tysiącach złotych, o ile nie zaznaczone inaczej)
| Segmenty | ||||
|---|---|---|---|---|
| Dane za okres dwunastu miesięcy zakończony 31.12.2019 |
warszawski | wrocławski | trójmiejski | Razem |
| Przychody ze sprzedaży | 1 358 831 | 59 731 | 243 159 | 1 661 721 |
| Zysk brutto ze sprzedaży, przed alokacją ceny nabycia *) | 408 093 | 11 865 | 94 475 | 514 433 |
| Alokacja ceny nabycia Grupy Kapitałowej Euro Styl S.A. **) | - | - | (14 313) | (14 313) |
| Zysk brutto ze sprzedaży po alokacji ceny nabycia | 408 093 | 11 865 | 80 162 | 500 120 |
| Koszty sprzedaży i koszty ogólnego zarządu | (166 586) | |||
| Pozostałe przychody i koszty operacyjne, netto | (12 844) | |||
| Zysk na działalności operacyjnej | 320 690 | |||
| Przychody i koszty finansowe, netto | (208) | |||
| Zysk brutto | 320 482 | |||
| Podatek dochodowy | (64 464) | |||
| Zysk netto | 256 018 |
| Segmenty | ||||
|---|---|---|---|---|
| Dane za okres dwunastu miesięcy zakończony 31.12.2018 |
warszawski | wrocławski | trójmiejski | Razem |
| Przychody ze sprzedaży | 1 263 747 | 54 237 | 335 949 | 1 653 933 |
| Zysk brutto ze sprzedaży, przed alokacją ceny nabycia *) | 372 538 | 10 908 | 123 277 | 506 723 |
| Alokacja ceny nabycia Grupy Kapitałowej Euro Styl S.A. **) | - | - | (51 614) | (51 614) |
| Zysk brutto ze sprzedaży po alokacji ceny nabycia | 372 538 | 10 908 | 71 663 | 455 109 |
| Koszty sprzedaży i koszty ogólnego zarządu | (161 558) | |||
| Pozostałe przychody i koszty operacyjne, netto | (11 532) | |||
| Zysk na działalności operacyjnej | 282 019 | |||
| Przychody i koszty finansowe, netto | 623 | |||
| Zysk brutto | 282 642 | |||
| Podatek dochodowy | (55 619) | |||
| Zysk netto | 227 023 |
*) dla rynku trójmiejskiego zysk brutto ze sprzedaży wynika z danych finansowych Grupy Euro Styl S.A. i w tej pozycji nie zawiera dodatkowego, alokowanego w konsolidacji kosztu nabycia Grupy Kapitałowej Euro Styl S.A., wynikającego z wyceny zapasów Grupy Euro Styl S.A. na dzień nabycia wg wartości godziwej (patrz również komentarz poniżej).
**) dodatkowy koszt wynikający z alokacji ceny nabycia Grupy Kapitałowej Euro Styl S.A.. Koszt ten stanowi różnicę pomiędzy wartością księgową zapasów Grupy Kapitałowej Euro Styl S.A. a ich wartością godziwą ustaloną na moment nabycia grupy przez Spółkę. Koszt ten w skonsolidowanym sprawozdaniu finansowym przypisywany jest odpowiednio do kosztu wytworzenia sprzedanych produktów, rozliczonych w rachunku zysków i strat w danym okresie obrotowym.
Dodatkowe informacje i objaśnienia do skonsolidowanego sprawozdania finansowego za rok zakończony 31 grudnia 2019 roku (wszystkie kwoty w tysiącach złotych, o ile nie zaznaczone inaczej)
7.34 Przychody ze sprzedaży i koszt własny sprzedaży
| ANALIZA PRZYCHODÓW I KOSZTÓW SPRZEDAŻY | 01.01- 31.12.2019 |
01.01- 31.12.2018 |
|---|---|---|
| Przychody ze sprzedaży wyrobów gotowych | 1 611 028 | 1 626 709 |
| Przychody ze sprzedaży usług | 22 540 | 21 165 |
| Przychody ze sprzedaży towarów (gruntów) | 28 153 | 6 059 |
| Przychody ze sprzedaży - razem | 1 661 721 | 1 653 933 |
| Koszty sprzedaży wyrobów gotowych | (1 118 199) | (1 174 114) |
| Koszty sprzedaży usług | (22 779) | (20 678) |
| Koszty sprzedaży towarów | (22 231) | (4 527) |
| Korekta wartości zapasów do wartości netto możliwej do uzyskania | 1 608 | 495 |
| Koszt własny sprzedaży - razem | (1 161 601) | (1 198 824) |
| Zysk na sprzedaży brutto | 500 120 | 455 109 |
7.35. Koszty według rodzaju
| KOSZTY DZIAŁALNOŚCI OPERACYJNEJ | 01.01- 31.12.2019 |
01.01- 31.12.2018 |
|---|---|---|
| Koszt własny sprzedaży | (1 161 601) | (1 198 824) |
| Koszty sprzedaży | (65 091) | (69 818) |
| Koszty ogólnego zarządu | (101 495) | (91 740) |
| Razem | (1 328 187) | (1 360 382) |
| Koszty według rodzaju | ||
| Amortyzacja | (15 487) | (9 919) |
| Zużycie materiałów i energii | (381 598) | (247 562) |
| Usługi obce | (1 085 523) | (1 151 433) |
| Podatki i opłaty | (5 362) | (5 083) |
| Koszty świadczeń pracowniczych | (94 148) | (88 083) |
| Pozostałe koszty rodzajowe | (13 136) | (11 348) |
| Wartość sprzedanych towarów i materiałów | (22 231) | (4 527) |
| Zmiana stanu produktów i produkcji w toku | 283 077 | 155 134 |
| Koszt wytworzenia produktów na własne potrzeby | 6 221 | 2 439 |
| Razem | (1 328 187) | (1 360 382) |
7.36. Koszty wynagrodzeń
| KOSZTY ŚWIADCZEŃ PRACOWNICZYCH I ŚREDNI STAN ZATRUDNIENIA (wraz z kadrą zarządczą) |
01.01- 31.12.2019 |
01.01- 31.12.2018 |
|---|---|---|
| Poszczególne kategorie zatrudnionych (liczba zatrudnionych) | 355 | 308 |
| Kategoria – umysłowi | 355 | 308 |
| Kategoria – fizyczni | - | - |
| Koszty świadczeń pracowniczych | ||
| Koszty wynagrodzeń, w tym m.in.: | 80 493 | 76 990 |
| w tym koszty płatności w formie akcji (nota 7.43) - |
5 091 | 5 785 |
| Ubezpieczenia społeczne i inne świadczenia | 13 655 | 11 093 |
| Koszty świadczeń pracowniczych - razem | 94 148 | 88 083 |
Dodatkowe informacje i objaśnienia do skonsolidowanego sprawozdania finansowego za rok zakończony 31 grudnia 2019 roku (wszystkie kwoty w tysiącach złotych, o ile nie zaznaczone inaczej)
7.37. Pozostałe przychody operacyjne
| POZOSTAŁE PRZYCHODY OPERACYJNE | 01.01- 31.12.2019 |
01.01- 31.12.2018 |
|---|---|---|
| Przychody z tytułu kar umownych, porozumień i odszkodowań | 642 | 533 |
| Rozwiązanie rezerwy na koszty | 4 164 | 859 |
| Przychody z odszkodowań | 1 895 | 834 |
| Przychody z likwidacji spółki zależnej | 87 | 484 |
| Przychody ze zwrotów opłat adjacenckich | 1 207 | - |
| Pozostałe | 1 211 | 565 |
| Razem | 9 206 | 3 275 |
7.38. Pozostałe koszty operacyjne
| POZOSTAŁE KOSZTY OPERACYJNE | 01.01- 31.12.2019 |
01.01- 31.12.2018 |
|---|---|---|
| Rezerwa z tytułu kar i porozumień | 828 | 1 389 |
| Darowizny | 631 | 1 189 |
| Rezerwa na pozostałe koszty | 6 519 | 1 376 |
| Odpisane nieściągalne należności | 1 861 | 37 |
| Koszty napraw i usterek (w tym zmiana rezerwy) | 9 567 | 9 252 |
| Koszty zaniechanych projektów | 634 | - |
| Koszty opłat adjacenckich | 89 | 950 |
| Pozostałe | 1 921 | 614 |
| Razem | 22 050 | 14 807 |
7.39. Przychody finansowe
| PRZYCHODY FINANSOWE | 01.01- 31.12.2019 |
01.01- 31.12.2018 |
|---|---|---|
| Odsetki od lokat bankowych (część nieskapitalizowana) | 2 082 | 2 065 |
| Przychody z tytułu dyskontowania należności i zobowiązań | 1 653 | 574 |
| Odsetki pozostałe | 479 | 19 |
| Różnice kursowe | 209 | 43 |
| Razem | 4 423 | 2 701 |
7.40. Koszty finansowe
| KOSZTY FINANSOWE | 01.01- 31.12.2019 |
01.01- 31.12.2018 |
|---|---|---|
| Odsetki od kredytów i obligacji (część nieskapitalizowana) | 1 995 | 676 |
| Odsetki pozostałe | 157 | 113 |
| Prowizje i opłaty | 476 | 636 |
| Koszty finansowe leasingu | 1 367 | - |
| Wycena inwestycji długoterminowych (opcje CAP) | 636 | 653 |
| Razem | 4 631 | 2 078 |
Dodatkowe informacje i objaśnienia do skonsolidowanego sprawozdania finansowego za rok zakończony 31 grudnia 2019 roku (wszystkie kwoty w tysiącach złotych, o ile nie zaznaczone inaczej)
7.41. Koszty finansowe z tytułu odsetek
| KOSZTY FINANSOWE Z TYTUŁU ODSETEK | 01.01- 31.12.2019 |
01.01- 31.12.2018 |
|---|---|---|
| Wartość kosztów finansowych (odsetek) aktywowanych w produkcji w toku *) | 11 427 | 9 807 |
| Wartość kosztów finansowych (odsetek) ujętych w rachunku zysków i strat | 2 152 | 843 |
| Całkowita wartość poniesionych kosztów finansowych z tytułu odsetek | 13 579 | 10 650 |
*) Koszty finansowe poniesione w wyniku finansowania projektów deweloperskich są co do zasady kapitalizowane jako produkcja w toku i dotyczą odsetek, prowizji i opłat od obligacji oraz kredytów zaciągniętych na realizację projektów deweloperskich. Kwota ta stanowi różnicę pomiędzy kosztami finansowymi od ww. źródeł finansowania a przychodami finansowymi uzyskanymi w efekcie inwestowania wolnych środków finansowych w krótkoterminowe lokaty i podobne instrumenty finansowe.
7.42. Transakcje z podmiotami powiązanymi
W okresach dwunastu miesięcy zakończonych 31 grudnia 2019 i 2018 r. Spółka była stroną przedstawionych poniżej transakcji z podmiotami powiązanymi. Opisy transakcji przedstawione zostały w formie tabel. W szczególnych przypadkach opisy poszczególnych umów lub wyjaśnienia, ujęte zostały również w formie opisowej.
DOM DEVELOPMENT S.A. JAKO KUPUJĄCY PRODUKTY LUB USŁUGI:
| Druga strona transakcji | Określenie transakcji | 01.01- 31.12.2019 |
01.01- 31.12.2018 |
|---|---|---|---|
| Woodsford Consulting Limited | Usługi konsultingowe wg umowy z dnia 27.06.2007 r. wraz z aneksem |
2 440 | 2 154 |
| Hansom Property Company Limited | Usługi konsultingowe wg umowy z dnia 02.01.2001 r. wraz z aneksami |
1 203 | 1 009 |
| Kirkley Advisory Limited | Usługi konsultingowe wg umowy z dnia 29.09.2017 r. |
- | 96 |
| M & M Usługi Doradcze M. Kolarski | Usługi konsultingowe | 147 | 277 |
| DOM DEVELOPMENT S.A. JAKO SPRZEDAJĄCY TOWARY I ŚWIADCZĄCY USŁUGI: | ||||
|---|---|---|---|---|
| Druga strona transakcji | Określenie transakcji | 01.01- 31.12.2019 |
01.01- 31.12.2018 |
|
| Dom Land sp. z o.o. | Pozostałe | 11 | 11 |
| DOM DEVELOPMENT S.A. JAKO WYPŁACAJACY DYWIDENDĘ: | ||||
|---|---|---|---|---|
| Druga strona transakcji | 01.01- 31.12.2019 |
01.01- 31.12.2018 |
||
| Groupe Belleforêt S.à r.l. (poprzednio SCOP Poland S.à.r.l., a wcześniej Dom Development B.V.) |
Dywidenda wypłacona | 128 111 | 107 919 |
Dodatkowe informacje i objaśnienia do skonsolidowanego sprawozdania finansowego za rok zakończony 31 grudnia 2019 roku
(wszystkie kwoty w tysiącach złotych, o ile nie zaznaczone inaczej)
| SALDA Z PODMIOTAMI POWIĄZANYMI - salda z punktu widzenia Spółki | ||||||
|---|---|---|---|---|---|---|
| Należności od podmiotów powiązanych |
Zobowiązania wobec podmiotów powiązanych |
|||||
| Podmiot | 31.12.2019 | 31.12.2018 | 31.12.2019 | 31.12.2018 | ||
| Saldo razem | - | 18 | 369 | 143 | ||
| Pozostałe podmioty | - | 18 | 369 | 143 | ||
| Dom Land sp. z o.o. | - | 18 | - | - | ||
| M&M Usługi Doradcze M. Kolarski | - | - | 1 | 3 | ||
| Woodsford Consulting Limited | - | - | 368 | 140 |
Transakcje między podmiotami powiązanymi odbywają się na zasadach rynkowych.
7.43. Plan Motywacyjny – Programy Opcji Menedżerskich
Na dzień 31 grudnia 2019 r. w Spółce istniały dwa aktywne Programy Opcji Menedżerskich przyjęte w ramach Planu Motywacyjnego dla kadry kierowniczej Spółki.
| Nazwa Programu | Opcje w ramach programu (liczba akcji) |
Opcje przyznane (liczba akcji) |
Opcje wykonane (liczba akcji) |
Opcje w ramach programu (liczba akcji) |
Opcje przyznane (liczba akcji) |
Opcje wykonane (liczba akcji) |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 31.12.2019 | 31.12.2018 | |||||
| Program IV | 500 000 | 500 000 | 200 000 | 500 000 | 500 000 | 100 000 |
| Program V | 250 000 | 250 000 | - | - | - | - |
Aktywne Programy Opcji Menedżerskich na dzień 31 grudnia 2019r.
Program IV Opcji Menedżerskich
1 grudnia 2017 r. Rada Nadzorcza Spółki, działając na podstawie upoważnienia udzielonego jej przez Zwyczajne Walne Zgromadzenie Akcjonariuszy Spółki, podjęła uchwałę w sprawie przyjęcia Postanowień Programu IV Opcji Menedżerskich dla Pani Małgorzaty Kolarskiej, Wiceprezesa Zarządu - Dyrektora Zarządzającego, dotyczącego 500 000 akcji Dom Development S.A. ("Program IV"). Zgodnie z Programem IV pani Małgorzata Kolarska otrzymała jednorazowo opcje uprawniające do objęcia łącznie 500 000 akcji Dom Development S.A. za cenę w kwocie 35,00 złotych za akcję. Realizacja przedmiotowych opcji będzie limitowana do 100 000 akcji w jakimkolwiek okresie 12 kolejnych miesięcy, począwszy od 1 stycznia 2019 roku, z tym że opcje niewykorzystane będzie można zrealizować w późniejszym terminie, lecz nie później niż do 31 grudnia 2027 roku.
Program V Opcji Menedżerskich
29 listopada 2019 r. Rada Nadzorcza Spółki, działając na podstawie upoważnienia udzielonego jej przez Zwyczajne Walne Zgromadzenie Akcjonariuszy Spółki, podjęła uchwałę w sprawie przyjęcia Postanowień Programu V Opcji Menedżerskich dla Pana Mikołaja Konopki - Członka Zarządu, dotyczącego 250 000 akcji Dom Development S.A. ("Program V"). Zgodnie z Programem V pan Mikołaj Konopka otrzymał jednorazowo opcje uprawniające do objęcia łącznie 250 000 akcji Dom Development S.A. za cenę w kwocie 50,00 złotych za akcję. Realizacja przedmiotowych opcji będzie limitowana do 50 000 akcji w jakimkolwiek okresie 12 kolejnych miesięcy, począwszy od 1 stycznia
Dodatkowe informacje i objaśnienia do skonsolidowanego sprawozdania finansowego za rok zakończony 31 grudnia 2019 roku (wszystkie kwoty w tysiącach złotych, o ile nie zaznaczone inaczej)
2020 roku, z tym że opcje niewykorzystane będzie można zrealizować w późniejszym terminie, lecz nie później niż do 31 grudnia 2029 roku.
Przyznanie nowych opcji na akcje
W okresie dwunastu miesięcy zakończonym 31 grudnia 2019 roku Spółka przyznała, wyżej opisane opcje na akcje w ramach Programu V.
W okresie dwunastu miesięcy zakończonym 31 grudnia 2018 roku Spółka nie przyznała nowych opcji na akcje.
Wartość godziwa przyznanych w tej transzy opcji zamiennych na akcje została oszacowana na dzień przyznania opcji na podstawie modelu bazującego na metodzie Blacka-Scholesa-Mertona biorąc pod uwagę warunki istniejące na dzień przyznania opcji. Poniżej przedstawione są założenia wejściowe przyjęte do modelu dla wyceny tych opcji:
| Data przyznania opcji | 29 listopada 2019 r. |
|---|---|
| Początek okresu realizacji opcji | 5 transz po 50 000 opcji co 12 miesięcy począwszy od 1 stycznia 2020 r. |
| Data zapadalności opcji | 31 grudnia 2029 r. |
| Stopa dywidendy (%) dla kolejnych transz | 0,00; 7,33; 8,02; 8,17; 8,02 |
| Przewidywany wskaźnik zmienności (%) | 20,85 |
| Stopa procentowa wolna od ryzyka (%) | 1,50 |
| Spodziewany okres realizacji opcji kolejnych transz: | 31 marca 2020; 31 marca 2021; 31 marca 2022; |
| 31 marca 2023; 31 marca 2024 | |
| Cena realizacji opcji (PLN) | 50,00 |
| Bieżąca cena akcji (PLN) | 92,20 |
Wartość opcji na dzień ich przyznania, wyliczona na podstawie wyżej opisanego modelu i założeń wyniosła 7 580 tys. zł. Wartość opcji każdej z transz odnoszona jest równomiernie do rachunku zysków i strat przez okres od daty przyznania opcji do oczekiwanej daty początku realizacji każdej poszczególnej transzy.
Wykonanie opcji na akcje
W dniu 24 stycznia 2019 r. Zarząd Spółki podjął uchwałę w sprawie podwyższenia kapitału zakładowego Spółki w drodze emisji 100 000 akcji na okaziciela serii Z. Emisja akcji nastąpiła w drodze subskrypcji prywatnej skierowanej do Pani Małgorzaty Kolarskiej, Wiceprezesa Zarządu, uczestnika Programu IV Opcji Menedżerskich (co zostało szerzej opisane w nocie 7.14). W dniu 18 marca 2019 r. akcje te zostały zarejestrowane przez Sąd Rejonowy dla m. st. Warszawy.
Wygaśnięcie opcji na akcje
W okresach dwunastu miesięcy zakończonych 31 grudnia 2019 i 2018 r. nie wygasły żadne opcje na akcje.
Koszt opcji menedżerskich odniesiony do rachunku zysków i strat i do kapitałów własnych
W okresach dwunastu miesięcy zakończonych 31 grudnia 2019 i 2018 roku do rachunku zysków i strat oraz na kapitał zapasowy odniesiono odpowiednio 5 091 tys. zł. oraz 5 785 tys. zł z tytułu przyznanych opcji menedżerskich.
Dodatkowe informacje i objaśnienia do skonsolidowanego sprawozdania finansowego za rok zakończony 31 grudnia 2019 roku
(wszystkie kwoty w tysiącach złotych, o ile nie zaznaczone inaczej)
Opcje na akcje przydzielone i możliwe do realizacji na poszczególne dni bilansowe oraz zmiany w prezentowanych okresach:
| OPCJE NA AKCJE | 01.01- 31.12.2019 |
01.01- 31.12.2018 |
|
|---|---|---|---|
| Opcje niezrealizowane | Ilość | 400 000 | 500 000 |
| na początek okresu | Całkowita cena realizacji | 14 000 | 17 500 |
| Opcje przyznane | Ilość | 250 000 | - |
| w okresie | Całkowita wartość wykonania opcji | 12 500 | - |
| Opcje wygasłe | Ilość | - | - |
| w okresie | Całkowita wartość wykonania opcji | - | - |
| Ilość | 100 000 | 100 000 | |
| Opcje zrealizowane | Całkowita wartość wykonania opcji | 3 500 | 3 500 |
| w okresie | Średnia ważona cena wykonania opcji na jedną akcję (PLN/akcja) |
35,00 | 35,00 |
| Opcje niezrealizowane | Ilość | 550 000 | 400 000 |
| na koniec okresu | Całkowita cena realizacji | 23 000 | 14 000 |
| Opcje możliwe do zrealizowania | Ilość | 100 000 | 100 000 |
| na początek okresu | Całkowita cena realizacji | 3 500 | 3 500 |
| Opcje możliwe do zrealizowania | Ilość | - | - |
| na koniec okresu | Całkowita cena realizacji | - | - |
7.44. Wynagrodzenie osób wchodzących w skład organów zarządzających i nadzorczych Spółki
| Wynagrodzenia kluczowej kadry menedżerskiej | 01.01- 31.12.2019 |
01.01- 31.12.2018 |
|
|---|---|---|---|
| 1. | Zarząd | ||
| Wynagrodzenie | 11 634 | 8 124 | |
| w tym wynagrodzenie z zysku | - | - | |
| Świadczenia pozapłacowe | 98 | 71 | |
| Wynagrodzenie razem | 11 732 | 8 195 | |
| 2. | Rada Nadzorcza | ||
| Wynagrodzenie | 1 301 | 1 300 |
Powyższa tabela nie uwzględnia kosztu programu opcji menadżerskich, który w latach zakończonych 31 grudnia 2019 r. i 2018 r. wyniósł odpowiednio 5 091 tys. zł i 5 785 tys. zł .
Składy Zarządu i Rady Nadzorczej Spółki na dzień 31 grudnia 2019 r. przedstawione są w nocie 7.47.
Umowy zawarte między Spółką a osobami zarządzającymi, przewidujące rekompensatę w przypadku ich rezygnacji lub zwolnienia z zajmowanego stanowiska
Członkowie Zarządu Spółki: Jarosław Szanajca, Janusz Zalewski i Małgorzata Kolarska do kwietnia 2019 roku zatrudnieni byli na podstawie umów o pracę. Od maja 2019 roku, wszyscy Członkowie Zarządu Spółki wynagradzani są na podstawie uchwał Rady Nadzorczej.
Żadnemu z Członków Zarządu Spółki nie przysługuje rekompensata w przypadku rezygnacji z zajmowanego stanowiska. Zgodnie z uchwałami Rady Nadzorczej, Członkom Zarządu: Jarosławowi Szanajcy, Małgorzacie Kolarskiej oraz Mikołajowi Konopce, w razie odwołania z innych przyczyn niż naruszenie podstawowych obowiązków albo niepowołania do pełnienia
Dom Development S.A. Dodatkowe informacje i objaśnienia do skonsolidowanego sprawozdania finansowego za rok zakończony 31 grudnia 2019 roku (wszystkie kwoty w tysiącach złotych, o ile nie zaznaczone inaczej)
funkcji Członka Zarządu na kolejną kadencję, przysługuje świadczenie pieniężne w wysokości 6-krotności wynagrodzenia miesięcznego. Na podstawie uchwały Rady Nadzorczej, Członkowi Zarządu, Januszowi Zalewskiemu, w razie odwołania z innych przyczyn niż naruszenie podstawowych obowiązków, przysługuje świadczenie pieniężne w wysokości równej łącznemu wynagrodzeniu miesięcznemu, obliczonemu za okres począwszy od następnego dnia po wygaśnięciu mandatu do dnia 1 października 2021 roku.
7.45. Zobowiązania warunkowe
| ZOBOWIĄZANIA WARUNKOWE | 31.12.2019 | 31.12.2018 |
|---|---|---|
| Gwarancje | 963 | 111 |
| Poręczenia | 42 034 | 21 743 |
| Razem | 42 997 | 21 854 |
Ponadto niektóre zobowiązania Spółki zabezpieczone są wekslami:
| ZABEZPIECZENIA ZOBOWIĄZAŃ SPÓŁKI | 31.12.2019 | 31.12.2018 |
|---|---|---|
| Weksle, w tym: | ||
| – weksle stanowiące dodatkowe zabezpieczenie roszczeń banku PKO BP wynikających z udzielonego kredytu |
- | 100 000 |
| – weksle stanowiące pozostałe zabezpieczenia |
4 000 | 4 000 |
| – weksle stanowiące zabezpieczenie umów leasingowych |
50 | 139 |
| Razem | 4 050 | 104 139 |
7.46. Istotne sprawy sądowe na dzień 31 grudnia 2019 r.
Na dzień 31 grudnia 2019 roku spółki Grupy nie były stroną istotnych postępowań sądowych.
7.47. Zmiany w składzie Zarządu i Rady Nadzorczej podmiotu dominującego Grupy
Rada Nadzorcza
W roku 2019 nie zaszły zmiany w składzie osobowym Rady Nadzorczej Spółki.
Na dzień 31 grudnia 2019 roku Rada Nadzorcza spółki Dom Development S.A. liczyła 7 Członków:
Grzegorz Kiełpsz – Przewodniczący Rady Nadzorczej,
Markham Dumas – Wiceprzewodniczący Rady Nadzorczej,
Marek Moczulski – Wiceprzewodniczący Rady Nadzorczej,
Mark Spiteri – Członek Rady Nadzorczej,
Michael Cronk – Członek Rady Nadzorczej,
Dorota Podedworna – Tarnowska – Członek Rady Nadzorczej,
Krzysztof Grzyliński – Członek Rady Nadzorczej.
Zarząd
W roku 2019 nie zaszły zmiany w składzie osobowym Zarządu Spółki.
Na dzień 31 grudnia 2019 roku Zarząd spółki Dom Development S.A. liczył 5 Członków:
Jarosław Szanajca – Prezes Zarządu Małgorzata Kolarska – Wiceprezes Zarządu
Dom Development S.A. Dodatkowe informacje i objaśnienia do skonsolidowanego sprawozdania finansowego za rok zakończony 31 grudnia 2019 roku (wszystkie kwoty w tysiącach złotych, o ile nie zaznaczone inaczej)
Janusz Zalewski – Wiceprezes Zarządu Terry R. Roydon – Członek Zarządu Mikołaj Konopka – Członek Zarządu
7.48. Dodatkowa informacja o działalności operacyjnej Grupy
W okresie dwunastu miesięcy zakończonym 31 grudnia 2019 r. miały miejsce następujące istotne zmiany dotyczące portfela realizowanych przez Grupę inwestycji deweloperskich:
Projekty, których budowę rozpoczęto w okresie od dnia 1 stycznia 2019 r. do dnia 31 grudnia 2019 r.:
| Liczba | Liczba lokali | Termin | |||
|---|---|---|---|---|---|
| Projekt | Spółka | Standard | mieszkań | usługowych | rozpoczęcia |
| Żoliborz Artystyczny etap 11 | Dom Development S.A. | Popularny | 372 | 9 | I kw. 2019 r. |
| Żoliborz Artystyczny etap 12 | Dom Development S.A. | Popularny | 95 | 11 | I kw. 2019 r. |
| Apartamenty Ogrodowa | Dom Development S.A. | Apartamenty | 155 | 5 | I kw. 2019 r. |
| Wilno VI etap 3/1 | Dom Development S.A. | Popularny | 197 | - | I kw. 2019 r. |
| Idea budynek 10 | Euro Styl S.A. | Popularny | 50 | - | I kw. 2019 r. |
| Locus budynek 2 | Euro Styl S.A. | Popularny | 50 | - | I kw. 2019 r. |
| Apartamenty Polanki | Euro Styl S.A. | Apartamenty | 9 | - | I kw. 2019 r. |
| Zielony Południk budynek 1 | Euro Styl S.A. | Popularny | 24 | - | I kw. 2019 r. |
| Zielony Południk budynek 4 | Euro Styl S.A. | Popularny | 21 | - | I kw. 2019 r. |
| Osiedle Beauforta budynek 2 | Euro Styl S.A. | Popularny | 15 | 4 | I kw. 2019 r. |
| Osiedle Beauforta budynek 3 | Euro Styl S.A. | Popularny | 15 | 4 | I kw. 2019 r. |
| Apartamenty Włodarzewska 70 | Dom Development S.A. | Popularny | 102 | - | II kw. 2019 r. |
| Osiedle Port Żerań etap 3 | Dom Development S.A. | Popularny | 152 | - | II kw. 2019 r. |
| Dom Development Wrocław | |||||
| Apartamenty Księcia Witolda | Sp. z o.o. | Apartamenty | 128 | 10 | II kw. 2019 r. |
| Grabiszyńska | Dom Development Wrocław | Popularny | 59 | 3 | II kw. 2019 r. |
| Sp. z o.o. | |||||
| Idylla 2 | Dom Development Wrocław | Popularny | 144 | - | II kw. 2019 r. |
| Osiedle Beauforta budynek 12 | Sp. z o.o. Euro Styl S.A. |
Popularny | 27 | - | II kw. 2019 r. |
| Osiedle Beauforta budynek 13 | Euro Styl S.A. | Popularny | 21 | - | II kw. 2019 r. |
| Osiedle CIS | Euro Styl S.A. | Popularny | 148 | - | II kw. 2019 r. |
| Osiedle Przy Błoniach budynek A | Euro Styl S.A. | Popularny | 28 | - | II kw. 2019 r. |
| Osiedle Przy Błoniach budynek B | Euro Styl S.A. | Popularny | 36 | - | II kw. 2019 r. |
| Osiedle Przy Błoniach budynek C | Euro Styl S.A. | Popularny | 28 | - | II kw. 2019 r. |
| Osiedle Przy Błoniach budynek D | Euro Styl S.A. | Popularny | 36 | - | II kw. 2019 r. |
| Zielony Południk budynek 9 | Euro Styl S.A. | Popularny | 26 | - | II kw. 2019 r. |
| Zielony Południk budynek 10 | Euro Styl S.A. | Popularny | 23 | - | II kw. 2019 r. |
| Zielony Południk budynek 11 | Euro Styl S.A. | Popularny | 22 | - | II kw. 2019 r. |
| Zielony Południk budynek 12 | Euro Styl S.A. | Popularny | 26 | - | II kw. 2019 r. |
| Wilno VI etap 3/2 | Dom Development S.A. | Popularny | 225 | 3 | III kw. 2019 r. |
| Dom na Kurkowej | Dom Development Wrocław Sp. z o.o. |
Popularny | 115 | 3 | III kw. 2019 r. |
| Idea budynek 11 | Euro Styl S.A. | Popularny | 27 | - | III kw. 2019 r. |
| Locus budynek 3 | Euro Styl S.A. | Popularny | 71 | - | III kw. 2019 r. |
| Dawna Poczta (Mickiewicza) | Euro Styl S.A. | Popularny | 97 | 9 | III kw. 2019 r. |
| Osiedle Beauforta budynek 14 | Euro Styl S.A. | Popularny | 20 | - | III kw. 2019 r. |
| Dzielnica Mieszkaniowa | |||||
| Metro Zachód etap 1 | Dom Development S.A. | Popularny | 128 | 6 | IV kw. 2019 r. |
| Osiedle Komedy etap 1 | Dom Development Wrocław | Popularny | 99 | 2 | IV kw. 2019 r. |
| Sp. z o.o. | |||||
| Osiedle Beauforta budynek 15 | Euro Styl S.A. | Popularny | 24 | - | IV kw. 2019 r. |
| Osiedle Beauforta budynek 16 | Euro Styl S.A. | Popularny | 18 | - | IV kw. 2019 r. |
| Osiedle Beauforta budynek 17 | Euro Styl S.A. | Popularny | 24 | - | IV kw. 2019 r. |
| Osiedle Beauforta budynek 18 | Euro Styl S.A. | Popularny | 35 | - | IV kw. 2019 r. |
| Osiedle Beauforta budynek 19 | Euro Styl S.A. | Popularny | 35 | - | IV kw. 2019 r. |
| Osiedle Beauforta budynek 20 | Euro Styl S.A. | Popularny | 38 | - | IV kw. 2019 r. |
| Razem | 2 965 | 69 |
*Projekty przypisane do Euro Styl S.A. obejmują także inwestycje realizowane przez podmioty z Grupy Kapitałowej Euro Styl S.A.
Dodatkowe informacje i objaśnienia do skonsolidowanego sprawozdania finansowego za rok zakończony 31 grudnia 2019 roku
(wszystkie kwoty w tysiącach złotych, o ile nie zaznaczone inaczej)
Projekty, których budowę zakończono w okresie od dnia 1 stycznia 2019 r. do dnia 31 grudnia 2019 r.:
| Projekt | Spółka | Standard | Liczba mieszkań |
Liczba lokali usługowych |
Termin zakończenia |
|---|---|---|---|---|---|
| Osiedle Amsterdam etap 2 | Dom Development S.A. | Popularny | 307 | 7 | I kw. 2019 r. |
| Scena Apartamenty | Euro Styl S.A. | Apartamenty | 55 | 6 | I kw. 2019 r. |
| Osiedle Cybernetyki 17 etap 3 | Dom Development S.A. | Popularny | 240 | - | II kw. 2019 r. |
| Osiedle Regaty faza 2 | Dom Development S.A. | Popularny | 198 | 2 | II kw. 2019 r. |
| Osiedle Forma etap 2 faza 2 | Dom Development S.A. | Popularny | 210 | 3 | II kw. 2019 r. |
| Osiedle Beauforta – B1 | Euro Styl S.A. | Popularny | 21 | 5 | II kw. 2019 r. |
| Idea B6 | Euro Styl S.A. | Popularny | 42 | - | II kw. 2019 r. |
| Osiedle Port Żerań etap 2 | Dom Development S.A. | Popularny | 330 | - | III kw. 2019 r. |
| Studio Arte | Dom Development Wrocław Sp. z o.o. |
Popularny | 51 | 1 | III kw. 2019 r. |
| Księże Nowe | Dom Development Wrocław Sp. z o.o. |
Popularny | 130 | 2 | III kw. 2019 r. |
| Idea B7 | Euro Styl S.A. | Popularny | 27 | - | III kw. 2019 r. |
| Osiedle Beauforta budynek 4 | Euro Styl S.A. | Popularny | 18 | 3 | III kw. 2019 r. |
| Osiedle Beauforta budynek 5 | Euro Styl S.A. | Popularny | 36 | - | III kw. 2019 r. |
| Osiedle Amsterdam etap 3 | Dom Development S.A. | Popularny | 188 | 14 | IV kw. 2019 r. |
| Apartamenty Dolny Mokotów | Dom Development S.A. | Apartamenty | 148 | 5 | IV kw. 2019 r. |
| Wille Taneczna 2 | Dom Development S.A. | Popularny | 81 | - | IV kw. 2019 r. |
| Żoliborz Artystyczny etap 10 | Dom Development S.A. | Popularny | 261 | 12 | IV kw. 2019 r. |
| Idylla 1 | Dom Development Wrocław Sp. z o.o. |
Popularny | 83 | - | IV kw. 2019 r. |
| Osiedle Beauforta budynek 6 | Euro Styl S.A. | Popularny | 27 | - | IV kw. 2019 r. |
| Osiedle Beauforta budynek 7 | Euro Styl S.A. | Popularny | 24 | 3 | IV kw. 2019 r. |
| Zielony Południk budynek 1 | Euro Styl S.A. | Popularny | 24 | - | IV kw. 2019 r. |
| Zielony Południk budynek 2 | Euro Styl S.A. | Popularny | 26 | - | IV kw. 2019 r. |
| Zielony Południk budynek 3 | Euro Styl S.A. | Popularny | 26 | - | IV kw. 2019 r. |
| Idea budynek 8 | Euro Styl S.A. | Apartamenty | 38 | - | IV kw. 2019 r. |
| Osiedle Spektrum budynek C | Euro Styl S.A. | Popularny | 64 | 13 | IV kw. 2019 r. |
| Razem | 2 655 | 76 |
*Projekty przypisane do Euro Styl S.A. obejmują także inwestycje realizowane przez podmioty z Grupy Kapitałowej Euro Styl S.A.
Informacja na temat przekazań lokali mieszkalnych i lokali usługowych w okresie sprawozdawczym
Ilość lokali mieszkalnych i lokali usługowych przekazanych klientom w okresie dwunastu miesięcy zakończonym 31 grudnia 2019 r. przez spółki wchodzące w skład Grupy przedstawia poniższa tabela:
| Liczba przekazanych mieszkań i lokali usługowych | 01.01- -31.12.2019 |
01.01- -31.12.2018 |
|---|---|---|
| I kwartał | 1 215 | 416 |
| II kwartał | 440 | 1 025 |
| III kwartał | 839 | 587 |
| IV kwartał | 988 | 1 604 |
| Razem | 3 482 | 3 632 |
7.49. Istotne zdarzenia po dacie bilansowej
Realizacja opcji na akcje Spółki
W dniu 21 stycznia 2020 roku Zarząd podwyższył kapitał zakładowy Spółki z dotychczasowej kwoty 25 068 422,00 zł do kwoty 25 218 422,00 zł, to jest o kwotę 150 000,00 zł, w drodze emisji 100 000 sztuk akcji zwykłych na okaziciela serii AA, o wartości nominalnej 1,00 zł każda, oznaczonych numerami od 1 do 100 000 oraz emisji 50 000 sztuk akcji zwykłych na okaziciela serii AB, o wartości nominalnej 1,00 zł każda, oznaczonych numerami od 1 do 50 000. Emisja akcji serii AA oraz serii AB nastąpiła w drodze subskrypcji prywatnej. Celem emisji akcji serii AA oraz serii AB w ramach kapitału docelowego jest umożliwienie Spółce wywiązywania się ze zobowiązań wynikających z Programu IV Opcji Menedżerskich Dla Małgorzaty Kolarskiej, Wiceprezesa Zarządu - Dyrektora Zarządzającego, Dotyczących 500 000 Akcji Dom Development S.A oraz Programu V Opcji Menedżerskich Dla Mikołaja Konopki, Członka Zarządu Dom Development S.A., Dotyczących 250 000 Akcji Dom Development S.A. (patrz nota 7.43). Rada Nadzorcza Spółki wyraziła zgodę na
Dom Development S.A. Dodatkowe informacje i objaśnienia do skonsolidowanego sprawozdania finansowego za rok zakończony 31 grudnia 2019 roku (wszystkie kwoty w tysiącach złotych, o ile nie zaznaczone inaczej)
całkowite pozbawienie dotychczasowych akcjonariuszy prawa poboru przedmiotowych 100 000 akcji serii AA oraz 50 000 akcji serii AB. Wyłączenie prawa poboru dotychczasowych akcjonariuszy uzasadnione jest okolicznością, że emisja akcji serii AA jest skierowana wyłącznie do uczestnika Programu IV, Pani Małgorzaty Kolarskiej, Wiceprezes Zarządu Spółki, natomiast emisja akcji serii AB jest skierowana wyłącznie do uczestnika Programu V, Pana Mikołaja Konopki, Członka Zarządu Spółki, oraz w celu umożliwienia im wykonania ich praw wynikających z warrantów subskrypcyjnych.
W dniu 3 lutego 2020 r.:
-
Pani Małgorzata Kolarska dokonała realizacji opcji na akcje Spółki poprzez wykonanie praw z warrantów subskrypcyjnych - dokonanie subskrypcji na 100 000 akcji. Cena emisyjna akcji serii AA wynosiła 35,00 zł za jedną akcję,
-
Pan Mikołaj Konopka dokonał realizacji opcji na akcje Spółki poprzez wykonanie praw z warrantów subskrypcyjnych dokonanie subskrypcji na 50 000 akcji. Cena emisyjna akcji serii AB wynosiła 50,00 zł za jedną akcję.
W dniu 4 lutego 2020 r. Zarząd Spółki podjął uchwałę w sprawie przydziału 100 000 akcji serii AA Pani Małgorzacie Kolarskiej oraz 50 000 akcji serii AB Panu Mikołajowi Konopce.
7.50. Zatwierdzenie sprawozdań finansowych za rok 2018
Zwyczajne Walne Zgromadzenie Akcjonariuszy Dom Development S.A. w dniu 30 maja 2019 r. zatwierdziło przedstawione przez Zarząd sprawozdanie finansowe za rok zakończony dnia 31 grudnia 2018 r., sprawozdanie Zarządu z działalności Dom Development S.A. w 2018 roku oraz skonsolidowane sprawozdanie finansowe Grupy Kapitałowej Dom Development S.A. za rok zakończony dnia 31 grudnia 2018 roku i sprawozdanie Zarządu z działalności Grupy Kapitałowej Dom Development S.A. w 2018 roku. Zwyczajne Walne Zgromadzenie Akcjonariuszy udzieliło Zarządowi absolutorium za 2018 rok.
7.51. Prognozy
Zarząd Dom Development S.A. nie publikuje prognoz finansowych zarówno w odniesieniu do podmiotu dominującego, jak i Grupy Kapitałowej.
7.52. Informacje o wynagrodzeniu biegłego rewidenta lub podmiotu uprawnionego do badania sprawozdań finansowych
Poniższa tabela przedstawia wynagrodzenie podmiotu uprawnionego do badania sprawozdań finansowych (w tym skonsolidowanych sprawozdań finansowych) Spółki.
Sprawozdania finansowe za rok 2019 oraz za rok 2018 zostały zbadane przez firmę PricewaterhouseCoopers Polska spółka z o.o. Audyt sp.k. oraz inne jednostki powiązane z PricewaterhouseCoopers Polska spółka z o.o. Audyt sp.k..
Wypłacone lub należne wynagrodzenie za rok zakończony dnia 31 grudnia 2019 roku i dnia 31 grudnia 2018 roku w podziale na rodzaje usług:
| RODZAJ USŁUGI | 01.01- -31.12.2019 |
01.01- -31.12.2018 |
|---|---|---|
| Podmiot dominujący | 245 | 270 |
| - Badanie sprawozdań finansowych | 170 | 170 |
| - Przegląd półrocznych sprawozdań finansowych | 75 | 100 |
| - Pozostałe usługi | - | - |
| Jednostki zależne Grupy Kapitałowej | 228 | 155 |
| - Badanie sprawozdań finansowych | 178 | 105 |
| - Przegląd półrocznych sprawozdań finansowych | 50 | 50 |
| - Pozostałe usługi | - | - |
| Razem | 473 | 425 |
Dodatkowe informacje i objaśnienia do skonsolidowanego sprawozdania finansowego za rok zakończony 31 grudnia 2019 roku (wszystkie kwoty w tysiącach złotych, o ile nie zaznaczone inaczej)
7.53. Wybrane dane finansowe przeliczone na EURO
Zgodnie z wymogami sprawozdawczymi następujące dane finansowe Grupy zostały przeliczone na EURO:
| WYBRANE DANE ZE SKONSOLIDOWANEGO BILANSU | 31.12.2019 | 31.12.2018 |
|---|---|---|
| tys. EURO | tys. EURO | |
| Aktywa obrotowe razem | 679 133 | 578 840 |
| Aktywa razem | 695 300 | 590 454 |
| Kapitał własny razem | 254 604 | 243 382 |
| Zobowiązania długoterminowe | 110 136 | 105 179 |
| Zobowiązania krótkoterminowe | 330 560 | 241 893 |
| Zobowiązania razem | 440 696 | 347 072 |
| Kurs PLN/EURO na dzień bilansowy | 4,2585 | 4,3000 |
| WYBRANE DANE ZE SKONSOLIDOWANEGO RACHUNKU ZYSKÓW I STRAT | 01.01- -31.12.2019 |
01.01- -31.12.2018 |
|---|---|---|
| tys. EURO | tys. EURO | |
| Przychody ze sprzedaży | 386 285 | 387 619 |
| Zysk brutto ze sprzedaży | 116 258 | 106 660 |
| Zysk na działalności operacyjnej | 74 548 | 66 095 |
| Zysk brutto | 74 500 | 66 241 |
| Zysk netto | 59 514 | 53 206 |
| Kurs PLN/EURO średni za okres sprawozdawczy | 4,3018 | 4,2669 |