Dom Development S.A. — Annual Report (ESEF) 2020

Mar 12, 2021

GRUPA KAPITAŁOWA DOM DEVELOPMENT S.A.

SKONSOLIDOWANE SPRAWOZDANIE FINANSOWE ZA ROK ZAKOŃCZONY 31 GRUDNIA 2020 ROKU

SPORZĄDZONE ZGODNIE Z MIĘDZYNARODOWYMI STANDARDAMI SPRAWOZDAWCZOŚCI FINANSOWEJ

SPIS TREŚCI

• ZATWIERDZENIE SKONSOLIDOWANEGO SPRAWOZDANIA FINANSOWEGO PRZEZ ZARZĄD SPÓŁKI
• SKONSOLIDOWANY BILANS
• RACHUNEK ZYSKÓW I STRAT
• *) W roku 2020 oraz 2019 Grupa nie zaniechała żadnej działalności
• SKONSOLIDOWANE SPRAWOZDANIE Z CAŁKOWITYCH DOCHODÓW
• SKONSOLIDOWANY RACHUNEK PRZEPŁYWÓW PIENIĘŻNYCH
• ZESTAWIENIE ZMIAN W SKONSOLIDOWANYM KAPITALE WŁASNYM
• DODATKOWE INFORMACJE I OBJAŚNIENIA DO SKONSOLIDOWANEGO SPRAWOZDANIA FINANSOWEGO
• PODSTAWOWE INFORMACJE O SPÓŁCE DOMINUJĄCEJ GRUPY KAPITAŁOWEJ DOM DEVELOPMENT S.A. ORAZ O GRUPIE
• PODSTAWOWE INFORMACJE O SPÓŁCE DOMINUJĄCEJ GRUPY KAPITAŁOWEJ DOM DEVELOPMENT S.A.
• PODSTAWOWE INFORMACJE O GRUPIE
• • Euro Styl S.A. jest podmiotem dominującym Grupy Kapitałowej Euro Styl S.A., w której udziały niekontrolujące posiada Euro Styl Development sp. z o.o. W wyniku nabycia obydwu tych spółek, Dom Development S.A. posiada pełną kontrolę nad Grupą Kapitałową Euro Styl S.A.
• ** W dniu 31 stycznia 2019 r. Spółka zawarła przedwstępną umowę sprzedaży wszystkich udziałów w kapitale zakładowym w M2 Biuro sp. z o.o.,
• ISTOTNE ZMIANY W STRUKTURZE GRUPY, W TYM W WYNIKU POŁĄCZENIA, PRZEJĘCIA LUB SPRZEDAŻY JEDNOSTEK GRUPY KAPITAŁOWEJ, INWESTYCJI DŁUGOTERMINOWYCH, PODZIAŁU, RESTRUKTURYZACJI CZY ZANIECHANIA DZIAŁALNOŚCI.
• PODSTAWA SPORZĄDZENIA SKONSOLIDOWANEGO SPRAWOZDANIA FINANSOWEGO
• OŚWIADCZENIE O ZGODNOŚCI Z PRZEPISAMI
• ISTOTNE ZASADY RACHUNKOWOŚCI
• ZASADY KONSOLIDACJI
• INWESTYCJE W JEDNOSTKACH STOWARZYSZONYCH I WSPÓLNYCH PRZEDSIĘWZIĘCIACH
• RZECZOWE AKTYWA TRWAŁE
• ZAPASY
  • Wyroby gotowe
  • Produkcja w toku
  • Test na utratę wartości zapasów
• KOSZTY FINANSOWANIA ZEWNĘTRZNEGO
• NALEŻNOŚCI Z TYTUŁU DOSTAW I USŁUG ORAZ POZOSTAŁE NALEŻNOŚCI
• LOKATY BANKOWE POWYŻEJ TRZECH MIESIĘCY
• ŚRODKI PIENIĘŻNE I EKWIWALENTY ŚRODKÓW PIENIĘŻNYCH
• OPROCENTOWANE KREDYTY BANKOWE, POŻYCZKI I PAPIERY DŁUŻNE
• ZOBOWIĄZANIA Z TYTUŁU DOSTAW, USŁUG I PODATKÓW ORAZ POZOSTAŁE ZOBOWIĄZANIA
• REZERWY
• UJMOWANIE PRZYCHODÓW
  • Sprzedaż produktów
  • Sprzedaż usług
• PRZELICZANIE POZYCJI WYRAŻONYCH W WALUCIE OBCEJ
• PODATKI
  • Podatek bieżący
  • Podatek odroczony
• DYWIDENDY
• ZYSK NETTO NA AKCJĘ
• LEASING
  • prawo do użytkowania powierzchni biurowych
  • prawa wieczystego użytkowania gruntów
  • uzasadnienie klasyfikacji aktywów i zobowiązań z tytułu leasingu
  • prawa wieczystego użytkowania gruntów w bilansie
• KLUCZOWE WARTOŚCI OPARTE NA PROFESJONALNYM OSĄDZIE I ŹRÓDŁA SZACUNKÓW
• BUDŻETY PROJEKTÓW DEWELOPERSKICH
• UJMOWANIE PRZYCHODÓW ZE SPRZEDAŻY PRODUKTÓW
• WARTOŚCI NIEMATERIALNE
• RZECZOWE AKTYWA TRWAŁE
• *) Grupa wdrożyła MSSF 16 Leasing od 1 stycznia 2019 roku. W wyniku zastosowania tego standardu na dzień 1 stycznia 2019 roku rozpoznano w bilansie aktywo w postaci prawa do użytkowania powierzchni biurowych. Aktywo to jest wykazane w bilansie w pozycji Rzeczowe aktywa trwałe.
• NALEŻNOŚCI DŁUGOTERMINOWE
• ZAPASY
• *) Grupa wdrożyła MSSF 16 Leasing od 1 stycznia 2019 roku. W wyniku zastosowania tego standardu na dzień 1 stycznia 2019 roku rozpoznano w bilansie aktywo w postaci prawa wieczystego użytkowania gruntów (leasing). Aktywo to jest wykazane w bilansie w pozycji Zapasy.
• PRACE PRZYGOTOWAWCZE
• NALEŻNOŚCI Z TYTUŁU DOSTAW I USŁUG ORAZ POZOSTAŁE NALEŻNOŚCI
• POZOSTAŁE AKTYWA OBROTOWE
• KRÓTKOTERMINOWE AKTYWA FINANSOWE
• ŚRODKI PIENIĘŻNE I ICH EKWIWALENTY
• KAPITAŁ ZAKŁADOWY
• OPIS ZMIAN W KAPITALE ZAKŁADOWYM SPÓŁKI W OKRESIE OD 1 STYCZNIA DO 31 GRUDNIA 2020 R.
• PRZYJĘCIE NOWEGO PROGRAMU OPCJI MENEDŻERSKICH
• STRUKTURA KAPITAŁU ZAKŁADOWEGO SPÓŁKI NA DZIEŃ 31 GRUDNIA 2020 R.
• WYKAZ AKCJONARIUSZY POSIADAJĄCYCH BEZPOŚREDNIO LUB POŚREDNIO PRZEZ PODMIOTY ZALEŻNE CO NAJMNIEJ 5% OGÓLNEJ LICZBY GŁOSÓW NA WALNYM ZGROMADZENIU AKCJONARIUSZY („WZA”) NA DZIEŃ 31 GRUDNIA 2020 R.
• *) Stan posiadania akcji przez Aviva Otwarty Fundusz Emerytalny Aviva Santander według zestawienia akcji w portfelu na dzień 31 grudnia 2020 r. Stan posiadania akcji Spółki przez AVIVA OFE zgodnie z ostatnio otrzymanym zawiadomieniem, sporządzonym na dzień 11 lipca 2011 r. to 1 313 383 akcje.
• ZESTAWIENIE STANU POSIADANIA AKCJI DOM DEVELOPMENT S.A. LUB UPRAWNIEŃ DO NICH (OPCJI) PRZEZ OSOBY ZARZĄDZAJĄCE I NADZORUJĄCE DOM DEVELOPMENT S.A. NA DZIEŃ 31 GRUDNIA 2020 R.
• *) W dniu 22 stycznia 2021 roku Małgorzata Kolarska oraz Mikołaj Konopka dokonali subskrypcji na odpowiednio 100 000 oraz 50 000 akcji Dom Development S.A. w ramach realizacji opcji na akcje Spółki. Szczegółowa informacja nt. przedmiotowej transakcji znajduje się w Nocie 7.49 Skonsolidowanego Sprawozdania Finansowego Grupy Kapitałowej Dom Development S.A.: Istotne zdarzenia po dacie bilansowej.
• NADWYŻKA ZE SPRZEDAŻY AKCJI POWYŻEJ ICH WARTOŚCI NOMINALNEJ
• DODATKOWE INFORMACJE DOTYCZĄCE KAPITAŁÓW WŁASNYCH
• DYWIDENDA I PODZIAŁ ZYSKU
• KREDYTY
• OPIS ISTOTNYCH ZMIAN W OKRESIE DWUNASTU MIESIĘCY ZAKOŃCZONYM 31 GRUDNIA 2020
• KREDYTY BANKOWE NA 31.12.2020
• PODSTAWOWE DANE DOTYCZĄCE POSIADANYCH PRZEZ SPÓŁKĘ LINII KREDYTOWYCH
• OBLIGACJE
• PODSTAWOWE DANE DOTYCZĄCE EMITOWANYCH OBLIGACJI
• OPIS ISTOTNYCH ZMIAN W OKRESIE DWUNASTU MIESIĘCY ZAKOŃCZONYM 31 GRUDNIA 2020
• EMISJE OBLIGACJI NA 31.12.2020
• ZOBOWIĄZANIE Z TYTUŁU ODSETEK OD KREDYTÓW I OBLIGACJI
• REZERWY I AKTYWA Z TYTUŁU ODROCZONEGO PODATKU DOCHODOWEGO
• REZERWY DŁUGOTERMINOWE
• POZOSTAŁE ZOBOWIĄZANIA DŁUGOTERMINOWE
• ZOBOWIĄZANIA Z TYTUŁU LEASINGU
• *) Grupa podjęła decyzję o wdrożeniu MSSF 16 Leasing przy zastosowaniu uproszczonego podejścia tj. retrospektywnie z łącznym efektem pierwszego zastosowania niniejszego standardu ujętym w dniu pierwszego zastosowania, tj. na dzień 1 stycznia 2019 roku.
• ZOBOWIĄZANIA Z TYTUŁU DOSTAW, USŁUG I PODATKÓW ORAZ POZOSTAŁE ZOBOWIĄZANIA
• REZERWY KRÓTKOTERMINOWE
• PRZYCHODY PRZYSZŁYCH OKRESÓW
• ŚWIADCZENIA PO OKRESIE ZATRUDNIENIA
• AKTYWA I ZOBOWIĄZANIA FINANSOWE
• ZARZĄDZANIE RYZYKIEM FINANSOWYM
• RYZYKO RYNKOWE
  • Ryzyko walutowe
  • Ryzyko stopy procentowej
• Analiza wrażliwości wyniku finansowego na zmianę stopy procentowej
• *) Koszty finansowe dotyczące kredytów i obligacji oraz przychody finansowe dotyczące lokat są kapitalizowane przez Spółkę do produkcji w toku. Koszty te (i przychody) przenoszone są stopniowo do rachunku zysków i strat razem z kosztami wytworzenia sprzedanych zapasów. W przedstawionej wyżej analizie przyjęto, że jedna trzecia kosztów i przychodów finansowych naliczonych w danym okresie jest odniesiona do rachunku zysków i strat, natomiast pozostała część jest skapitalizowana w zapasach i zostanie odniesiona do rachunku zysków i strat w kolejnych okresach rozliczeniowych.
• RYZYKO KREDYTOWE
• RYZYKO PŁYNNOŚCI
• *) Zobowiązania z tytułu leasingu obejmują okres dłuższy niż 5 lat.

	2019-01-01	2019-12-31	2020-12-31
Noncontrolling Interests
Equity Attributable To Owners Of Parent
Retained Earnings
Reserve Of Cash Flow Hedges
Capital Redemption Reserve
Supplementary Capital
Share Premium
Issued Capital

	2019-01-01	2019-12-31	2020-01-01	2020-12-31
Noncontrolling Interests
Equity Attributable To Owners Of Parent
Retained Earnings
Reserve Of Cash Flow Hedges
Capital Redemption Reserve
Supplementary Capital
Share Premium
Issued Capital

259400NS8NTDHP9QQI74 2019-12-31 259400NS8NTDHP9QQI74 2020-12-31 259400NS8NTDHP9QQI74 2020-01-01 2020-12-31 259400NS8NTDHP9QQI74 2020-12-31 iso4217:PLN xbrli:shares iso4217:PLN# Zarządzanie kapitałem

ZYSK NA AKCJĘ

PODATEK DOCHODOWY

SPRAWOZDAWCZOŚĆ SEGMENTOWA

*) dla rynku trójmiejskiego zysk brutto ze sprzedaży wynika z danych finansowych Grupy Euro Styl S.A. i w tej pozycji nie zawiera dodatkowego, alokowanego w konsolidacji kosztu nabycia Grupy Kapitałowej Euro Styl S.A., wynikającego z wyceny zapasów Grupy Euro Styl S.A. na dzień nabycia wg wartości godziwej (patrz również komentarz poniżej).

**) dodatkowy koszt wynikający z alokacji ceny nabycia Grupy Kapitałowej Euro Styl S.A.. Koszt ten stanowi różnicę pomiędzy wartością księgową zapasów Grupy Kapitałowej Euro Styl S.A. a ich wartością godziwą ustaloną na moment nabycia grupy przez Spółkę. Koszt ten w skonsolidowanym sprawozdaniu finansowym przypisywany jest odpowiednio do kosztu wytworzenia sprzedanych produktów, rozliczonych w rachunku zysków i strat w danym okresie obrotowym.

PRZYCHODY ZE SPRZEDAŻY I KOSZT WŁASNY SPRZEDAŻY

KOSZTY WEDŁUG RODZAJU

KOSZTY ŚWIADCZEŃ PRACOWNICZYCH I ZATRUDNIENIE

POZOSTAŁE PRZYCHODY OPERACYJNE

POZOSTAŁE KOSZTY OPERACYJNE

PRZYCHODY FINANSOWE

KOSZTY FINANSOWE

KOSZTY FINANSOWE Z TYTUŁU ODSETEK

*) Koszty finansowe poniesione w wyniku finansowania projektów deweloperskich są co do zasady kapitalizowane jako produkcja w toku i dotyczą odsetek, prowizji i opłat od obligacji oraz kredytów zaciągniętych na realizację projektów deweloperskich. Kwota ta stanowi różnicę pomiędzy kosztami finansowymi od ww. źródeł finansowania a przychodami finansowymi uzyskanymi w efekcie inwestowania wolnych środków finansowych w krótkoterminowe lokaty i podobne instrumenty finansowe.

TRANSAKCJE Z PODMIOTAMI POWIĄZANYMI

DOM DEVELOPMENT S.A. JAKO KUPUJĄCY PRODUKTY LUB USŁUGI:

DOM DEVELOPMENT S.A. JAKO WYPŁACAJACY DYWIDENDĘ:

*) dopłata do kapitałów spółek zależnych zostały ujęte w bilansie w pozycji „Inwestycje w jednostkach zależnych, stowarzyszonych i wspólnym przedsięwzięciu”.

PLAN MOTYWACYJNY – PROGRAMY OPCJI MENEDŻERSKICH

AKTYWNE PROGRAMY OPCJI MENEDŻERSKICH NA DZIEŃ 31 GRUDNIA 2020 R.

Program IV Opcji Menedżerskich

Program V Opcji Menedżerskich

Program VI Opcji Menedżerskich

PRZYZNANIE NOWYCH OPCJI NA AKCJE

WYKONANIE OPCJI NA AKCJE

WYGAŚNIĘCIE OPCJI NA AKCJE

KOSZT OPCJI MENEDŻERSKICH ODNIESIONY DO RACHUNKU ZYSKÓW I STRAT I DO KAPITAŁÓW WŁASNYCH

OPCJE NA AKCJE PRZYDZIELONE I MOŻLIWE DO REALIZACJI NA POSZCZEGÓLNE DNI BILANSOWE ORAZ ZMIANY W PREZENTOWANYCH OKRESACH:

WYNAGRODZENIE OSÓB WCHODZĄCYCH W SKŁAD ORGANÓW ZARZĄDZAJĄCYCH I NADZORCZYCH SPÓŁKI

UMOWY ZAWARTE MIĘDZY SPÓŁKĄ A OSOBAMI ZARZĄDZAJĄCYMI, PRZEWIDUJĄCE REKOMPENSATĘ W PRZYPADKU ICH REZYGNACJI LUB ZWOLNIENIA Z ZAJMOWANEGO STANOWISKA

ZOBOWIĄZANIA WARUNKOWE

ISTOTNE SPRAWY SĄDOWE NA DZIEŃ 31 GRUDNIA 2020 R.

ZMIANY W SKŁADZIE ZARZĄDU I RADY NADZORCZEJ PODMIOTU DOMINUJĄCEGO GRUPY

RADA NADZORCZA

ZARZĄD

DODATKOWA INFORMACJA O DZIAŁALNOŚCI OPERACYJNEJ GRUPY

BUDOWY ROZPOCZĘTE W OKRESIE OD DNIA 1 STYCZNIA 2020 R. DO DNIA 31 GRUDNIA 2020 R.:

BUDOWY ZAKOŃCZONE W OKRESIE OD DNIA 1 STYCZNIA 2020 R. DO DNIA 31 GRUDNIA 2020 R.:

ISTOTNE ZDARZENIA PO DACIE BILANSOWEJ

REALIZACJA OPCJI NA AKCJE SPÓŁKI

ZATWIERDZENIE SPRAWOZDAŃ FINANSOWYCH ZA ROK 2019

PROGNOZY

INFORMACJE O WYNAGRODZENIU BIEGŁEGO REWIDENTA LUB PODMIOTU UPRAWNIONEGO DO BADANIA SPRAWOZDAŃ FINANSOWYCH

WYBRANE DANE FINANSOWE PRZELICZONE NA EURO

ZATWIERDZENIE SKONSOLIDOWANEGO SPRAWOZDANIA FINANSOWEGO PRZEZ ZARZĄD SPÓŁKI

Niniejsze skonsolidowane sprawozdanie finansowe za rok zakończony dnia 31 grudnia 2020 roku, na które składa się:
* skonsolidowany bilans sporządzony na dzień 31 grudnia 2020 roku,
* skonsolidowany rachunek zysków i strat za okres dwunastu miesięcy zakończony dnia 31 grudnia 2020 roku,
* skonsolidowane sprawozdanie z całkowitych dochodów za okres dwunastu miesięcy zakończony dnia 31 grudnia 2020 roku,
* skonsolidowany rachunek przepływów pieniężnych, za okres dwunastu miesięcy zakończony dnia 31 grudnia 2020 roku,
* skonsolidowane zestawienie zmian w kapitale własnym za okres dwunastu miesięcy zakończony dnia 31 grudnia 2020 roku,
* dodatkowe informacje i objaśnienia do skonsolidowanego sprawozdania finansowego zostało sporządzone oraz zatwierdzone przez Zarząd Dom Development S.A. w dniu 11 marca 2021 roku.

Zarząd Dom Development S.A. oświadcza, że wedle jego najlepszej wiedzy, niniejsze roczne skonsolidowane sprawozdanie finansowe za rok 2020 i dane porównywalne sporządzone zostały zgodnie z obowiązującymi zasadami rachunkowości oraz odzwierciedlają w sposób prawdziwy, rzetelny i jasny sytuację majątkową i finansową Grupy Kapitałowej Dom Development S.A. oraz jej wynik finansowy.

Jarosław Szanajca Prezes Zarządu
Janusz Zalewski Wiceprezes Zarządu
Małgorzata Kolarska Wiceprezes Zarządu
Mikołaj Konopka Członek Zarządu
Terry R. Roydon Członek Zarządu

SKONSOLIDOWANY BILANS

AKTYWA

Nota	31.12.2020	31.12.2019
Aktywa trwałe
Wartości niematerialne	17 830	14 228
Rzeczowe aktywa trwałe	38 132	44 019
Aktywo z tytułu podatku odroczonego	9 759	5 927
Należności długoterminowe	1 761	1 876
Pozostałe aktywa długoterminowe	3 276	2 797
AKTYWA TRWAŁE RAZEM	70 758	68 847
Aktywa obrotowe
Zapasy	2 423 514	2 509 632
Należności z tytułu dostaw i usług oraz pozostałe należności	89 694	62 166
Pozostałe aktywa obrotowe	5 208	4 968
Należności z tytułu podatku dochodowego	27 909	418
Krótkoterminowe aktywa finansowe	50 463	61 587
Środki pieniężne i ich ekwiwalenty	585 664	253 318
AKTYWA OBROTOWE RAZEM	3 182 452	2 892 089
AKTYWA RAZEM	3 253 210	2 960 936

KAPITAŁ WŁASNY I ZOBOWIĄZANIA

Nota	31.12.2020	31.12.2019
Kapitał własny
Kapitał zakładowy	25 218	25 068
Nadwyżka ze sprzedaży akcji powyżej ich wartości nominalnej	251 038	245 188
Pozostałe kapitały (kapitał zapasowy)	614 804	543 715
Kapitał rezerwowy z wyceny zabezpieczeń przepływów pieniężnych	( 3 591 )	( 2 161 )
Kapitał rezerwowy z obniżenia kapitału akcyjnego	510	510
Niepodzielony wynik finansowy	269 454	271 877
Kapitał własny przypadający na akcjonariuszy jednostki dominującej	1 157 433	1 084 197
Udziały niekontrolujące	38	34
KAPITAŁ WŁASNY RAZEM	1 157 471	1 084 231
Zobowiązania długoterminowe
Kredyty – część długoterminowa	10 000	85 000
Obligacje – część długoterminowa	250 000	260 000
Rezerwa z tytułu podatku odroczonego	48 734	10 714
Rezerwy długoterminowe	22 419	18 687
Zobowiązania z tytułu leasingu - część długoterminowa	24 642	26 970
Pozostałe zobowiązania długoterminowe	75 208	67 644
ZOBOWIĄZANIA DŁUGOTERMINOWE RAZEM	431 003	469 015
Zobowiązania krótkoterminowe
Zobowiązania z tytułu dostaw, usług i podatków oraz pozostałe zobowiązania	319 571	321 643
Kredyty – część krótkoterminowa	0	14
Obligacje – część krótkoterminowa	110 000	100 000
Zobowiązania z tytułu odsetek od kredytów i obligacji	1 399	1 311
Zobowiązania z tytułu leasingu - część krótkoterminowa	89 992	98 525
Zobowiązania z tytułu podatku dochodowego od osób prawnych	6 019	34 829
Rezerwy krótkoterminowe	26 626	17 021
Przychody przyszłych okresów	1 111 834	1 298 347
ZOBOWIĄZANIA KRÓTKOTERMINOWE RAZEM	1 664 736	1 407 690
ZOBOWIĄZANIA RAZEM	2 095 739	1 876 705
KAPITAŁ WŁASNY I ZOBOWIĄZANIA RAZEM	3 253 210	2 960 936

Wszystkie kwoty w tysiącach złotych.

RACHUNEK ZYSKÓW I STRAT

Nota	Rok zakończony 31.12.2020	Rok zakończony 31.12.2019
Przychody ze sprzedaży	1 815 012	1 661 721
Koszt własny sprzedaży	( 1 236 233 )	( 1 161 601 )
Zysk brutto ze sprzedaży	578 779	500 120
Koszty sprzedaży	( 61 426 )	( 65 091 )
Koszty ogólnego zarządu	( 110 837 )	( 101 495 )
Pozostałe przychody operacyjne	4 341	9 206
Pozostałe koszty operacyjne	( 24 590 )	( 22 050 )
Zysk na działalności operacyjnej	386 267	320 690
Przychody finansowe	3 293	4 423
Koszty finansowe	( 10 933 )	( 4 631 )
Zysk brutto	378 627	320 482
Podatek dochodowy	( 76 381 )	( 64 464 )
Zysk netto z działalności kontynuowanej	302 246	256 018
Zysk netto z działalności zaniechanej *)	0	0
Zysk netto	302 246	256 018
Zysk netto przypadający na:
Akcjonariuszy jednostki dominującej	302 242	256 015
Udziały niekontrolujące	4	3
Zysk na jedną akcję zwykłą przypadający akcjonariuszom jednostki dominującej
Podstawowy (w PLN)	12,00	10,22
Rozwodniony (w PLN)	11,91	10,16

*) W roku 2020 oraz 2019 Grupa nie zaniechała żadnej działalności.

Wszystkie kwoty w tysiącach złotych, o ile nie zaznaczono inaczej.

SKONSOLIDOWANE SPRAWOZDANIE Z CAŁKOWITYCH DOCHODÓW

	Rok zakończony 31.12.2020	Rok zakończony 31.12.2019
Zysk netto	302 246	256 018
Inne całkowite dochody:
Zmiana netto z tytułu zabezpieczenia przepływów pieniężnych	( 1 765 )	( 16 )
Pozycje, które będą odniesione do rachunku zysków i strat	( 1 765 )	( 16 )
Pozycje, które nie będą odniesione do rachunku zysków i strat	0	0
Inne całkowite dochody, przed opodatkowaniem	( 1 765 )	( 16 )
Podatek dochodowy dotyczący innych całkowitych dochodów, które odniesione będą na rachunek zysków i strat	335	3
Inne całkowite dochody netto	( 1 430 )	( 13 )
Całkowite dochody netto	300 816	256 005
Całkowite dochody netto przypadające na:
Akcjonariuszy jednostki dominującej	300 812	256 002
Udziały niekontrolujące	4	3

Wszystkie kwoty w tysiącach złotych.# SKONSOLIDOWANY RACHUNEK PRZEPŁYWÓW PIENIĘŻNYCH

Nota	Rok zakończony 31.12.2020	Rok zakończony 31.12.2019
Przepływy środków pieniężnych z działalności operacyjnej
Zysk przed opodatkowaniem	378 627	320 482
Korekta o pozycje:
Amortyzacja	14 736	14 944
(Zysk)/strata z tytułu różnic kursowych	139	( 144 )
(Zysk)/strata na inwestycjach	4 474	329
Koszty/(przychody) finansowe z tytułu odsetek	12 731	9 496
Koszty z tytułu wyceny programów opcji menedżerskich	5 999	5 091
Zmiany w kapitale obrotowym:
Zmiany stanu rezerw	13 615	7 554
Zmiany stanu zapasów	125 740	( 393 109 )
Zmiany stanu należności	( 13 256 )	( 7 686 )
Zmiany stanu zobowiązań krótkoterminowych z wyjątkiem kredytów i obligacji	( 9 511 )	101 889
Zmiany stanu rozliczeń międzyokresowych i przychodów przyszłych okresów	262 946	198 697
Inne korekty	202	488
Środki pieniężne wygenerowane z działalności operacyjnej	796 442	258 031
Odsetki otrzymane	1 006	2 241
Odsetki zapłacone	( 15 325 )	( 16 332 )
Zapłacony podatek dochodowy	( 102 803 )	( 81 885 )
Środki pieniężne netto z działalności operacyjnej	679 320	162 055
Przepływy środków pieniężnych z działalności inwestycyjnej
Wpływy ze sprzedaży wartości niematerialnych oraz rzeczowych aktywów trwałych	930	874
Wpłaty z tytułu udzielonych pożyczek	3 171	71
Inne wpływy/(wydatki) z aktywów finansowych	157	192
Wydatki z tytułu udzielonych pożyczek	( 27 400 )	( 3 000 )
Nabycie wartości niematerialnych oraz rzeczowych aktywów trwałych	( 11 254 )	( 12 670 )
Nabycie aktywów finansowych i dopłaty do kapitału	( 3 746 )	( 3 045 )
Środki pieniężne netto wykorzystane w działalności inwestycyjnej	( 38 142 )	( 17 578 )
Przepływy środków pieniężnych z działalności finansowej
Wpływy z tytułu emisji akcji (realizacje opcji na akcje) (nota 7.14)	6 000	3 500
Wpływy z tytułu zaciągniętych kredytów (nota 7.18)	257 946	100 014
Wpływy z emisji dłużnych papierów wartościowych (nota 7.19)	100 000	50 000
Wydatki z tytułu spłaty kredytów (nota 7.18)	( 332 960 )	( 100 000 )
Wydatki z tytułu wykupu dłużnych papierów wartościowych (nota 7.19)	( 100 000 )	0
Wydatki z tytułu podziału zysku (dywidenda) (nota 7.17)	( 239 575 )	( 226 907 )
Płatność zobowiązań z tytułu umów leasingu	( 243 )	( 258 )
Środki pieniężne netto wykorzystane w działalności finansowej	( 308 832 )	( 173 651 )
Zwiększenie/(zmniejszenie) netto stanu środków pieniężnych i ich ekwiwalentów	332 346	( 29 174 )
Środki pieniężne i ich ekwiwalenty na początek okresu (nota 7.13)	253 318	282 492
Środki pieniężne i ich ekwiwalenty na koniec okresu (nota 7.13)	585 664	253 318

Wszystkie kwoty w tysiącach złotych.

ZESTAWIENIE ZMIAN W SKONSOLIDOWANYM KAPITALE WŁASNYM

	Kapitał zakładowy	Nadwyżka ze sprzedaży akcji powyżej ich wartości nominalnej pomniejszona o akcje własne	Pozostałe kapitały (kapitał zapasowy)	Kapitał rezerwowy z obniżenia kapitału akcyjnego	Kapitał rezerwowy z wyceny zabezpieczeń przepływów pieniężnych	Niepodzielony wynik finansowy	Kapitał własny przypadający na akcjonariuszy jednostki dominującej	Udziały niekontrolujące	Kapitał własny razem
Saldo na dzień 1 stycznia 2020	25 068	245 188	543 715	510	( 2 161 )	271 877	1 084 197	34	1 084 231
Podwyższenie kapitału zakładowego w drodze realizacji opcji na akcje (nota 7.14, 7.15)	150	5 850	0	0	0	0	6 000	0	6 000
Przeniesienie zysku do kapitału zapasowego (nota 7.17)	0	0	65 090	0	0	( 65 090 )	0	0	0
Dywidenda dla akcjonariuszy (nota 7.17)	0	0	0	0	0	( 239 575 )	( 239 575 )	0	( 239 575 )
Utworzenie kapitału rezerwowego z wyceny opcji na akcje (nota 7.43)	0	0	5 999	0	0	0	5 999	0	5 999
Zysk netto za okres sprawozdawczy	0	0	0	0	0	302 242	302 242	4	302 246
Inne całkowite dochody netto	0	0	0	0	( 1 430 )	0	( 1 430 )	0	( 1 430 )
Całkowite dochody netto	0	0	0	0	( 1 430 )	302 242	300 812	4	300 816
Zwiększenie/(zmniejszenie) kapitału własnego	150	5 850	71 089	0	( 1 430 )	( 2 423 )	73 236	4	73 240
Saldo na dzień 31 grudnia 2020	25 218	251 038	614 804	510	( 3 591 )	269 454	1 157 433	38	1 157 471

Wszystkie kwoty w tysiącach złotych.

	Kapitał zakładowy	Nadwyżka ze sprzedaży akcji powyżej ich wartości nominalnej pomniejszona o akcje własne	Pozostałe kapitały (kapitał zapasowy)	Kapitał rezerwowy z obniżenia kapitału akcyjnego	Kapitał rezerwowy z wyceny zabezpieczeń przepływów pieniężnych	Niepodzielony wynik finansowy	Kapitał własny przypadający na akcjonariuszy jednostki dominującej	Udziały niekontrolujące	Kapitał własny razem
Saldo na dzień 1 stycznia 2019	24 968	241 788	551 395	510	( 2 148 )	229 960	1 046 473	69	1 046 542
Podwyższenie kapitału zakładowego w drodze realizacji opcji na akcje	100	3 400	0	0	0	0	3 500	0	3 500
Przeniesienie zysku do kapitału zapasowego (nota 7.17)	0	0	( 12 771 )	0	0	12 771	0	0	0
Dywidenda dla akcjonariuszy (nota 7.17)	0	0	0	0	0	( 226 869 )	( 226 869 )	( 38 )	( 226 907 )
Utworzenie kapitału rezerwowego z wyceny opcji na akcje (nota 7.43)	0	0	5 091	0	0	0	5 091	0	5 091
Zysk netto za okres sprawozdawczy	0	0	0	0	0	256 015	256 015	3	256 018
Inne całkowite dochody netto	0	0	0	0	( 13 )	0	( 13 )	0	( 13 )
Całkowite dochody netto	0	0	0	0	( 13 )	256 015	256 002	3	256 005
Zwiększenie/(zmniejszenie) kapitału własnego	100	3 400	( 7 680 )	0	( 13 )	41 917	37 724	( 35 )	37 689
Saldo na dzień 31 grudnia 2019	25 068	245 188	543 715	510	( 2 161 )	271 877	1 084 197	34	1 084 231

Wszystkie kwoty w tysiącach złotych.

DODATKOWE INFORMACJE I OBJAŚNIENIA DO SKONSOLIDOWANEGO SPRAWOZDANIA FINANSOWEGO

PODSTAWOWE INFORMACJE O SPÓŁCE DOMINUJĄCEJ GRUPY KAPITAŁOWEJ DOM DEVELOPMENT S.A. ORAZ O GRUPIE

PODSTAWOWE INFORMACJE O SPÓŁCE DOMINUJĄCEJ GRUPY KAPITAŁOWEJ DOM DEVELOPMENT S.A.

Nazwa jednostki: Dom Development S.A.
Siedziba: Plac Piłsudskiego 3, 00-078 Warszawa
Forma prawna: Spółka Akcyjna
Państwo rejestracji: Polska
Adres zarejestrowania biura jednostki: Plac Piłsudskiego 3, 00-078 Warszawa
Podstawowe miejsce prowadzenia działalności gospodarczej: Polska

Od zakończenia poprzedniego okresu sprawozdawczego w nazwie jednostki sprawozdawczej lub innych danych identyfikacyjnych nie wystąpiły zmiany.

Dominującą spółką Grupy Kapitałowej Dom Development S.A. („Grupa”) jest Spółka Akcyjna Dom Development S.A. („Spółka”/„jednostka dominująca”) wpisana do Krajowego Rejestru Sądowego pod numerem 0000031483, Sąd Rejonowy dla m.st. Warszawy XII Wydział Gospodarczy Krajowego Rejestru Sądowego.

Według Polskiej Klasyfikacji Działalności przedmiotem działalności Spółki jest realizacja projektów budowlanych związanych ze wznoszeniem budynków – PKD 4110Z. Miejscem prowadzenia działalności Spółki jest przede wszystkim Warszawa.

Spółka jest w większości własnością Groupe Belleforêt S.à r.l. z siedzibą w Luksemburgu (patrz nota 7.14). Na dzień 31 grudnia 2020 r. jednostka dominująca Dom Development S.A. była kontrolowana przez Groupe Belleforêt S.à r.l., która posiadała 56,13% akcji Spółki.

PODSTAWOWE INFORMACJE O GRUPIE

Strukturę Grupy oraz udział jednostki dominującej w kapitale podstawowym podmiotów należących do Grupy na dzień 31 grudnia 2020 r. prezentuje poniższa tabela:

PODMIOT	Państwo rejestracji	Udział jednostki dominującej w kapitale podstawowym	Udział jednostki dominującej w prawach głosu	Metoda konsolidacji
Jednostki zależne
Dom Development Grunty sp. z o.o.	Polska	46%	100%	konsolidacja pełna
Dom Development Kredyty sp. z o.o.	Polska	100%	100%	konsolidacja pełna
Dom Development Wrocław sp. z o.o.	Polska	100%	100%	konsolidacja pełna
Dom Land sp. z o.o.	Polska	-	-	konsolidacja pełna
Euro Styl S.A.*	Polska	100%	100%	konsolidacja pełna
Euro Styl Development sp. z o.o.*	Polska	100%	100%	konsolidacja pełna
Mirabelle Investments sp. z o.o.	Polska	100%	100%	konsolidacja pełna
Dom Construction sp. z o.o.	Polska	100%	100%	konsolidacja pełna
M2 Biuro sp. z o.o.**	Polska	100%	100%	konsolidacja pełna

• Euro Styl S.A. jest podmiotem dominującym Grupy Kapitałowej Euro Styl S.A., w której udziały niekontrolujące posiada Euro Styl Development sp. z o.o. W wyniku nabycia obydwu tych spółek, Dom Development S.A. posiada pełną kontrolę nad Grupą Kapitałową Euro Styl S.A.
  ** W dniu 31 stycznia 2019 r. Spółka zawarła przedwstępną umowę sprzedaży wszystkich udziałów w kapitale zakładowym w M2 Biuro sp. z o.o.,

Podstawowym przedmiotem działalności Grupy jest budowa i sprzedaż nieruchomości mieszkalnych.

Spółka Dom Development Grunty sp. z o.o. (gdzie 46% udziału w kapitale podstawowym posiada jednostka dominująca) jest konsolidowana metodą pełną z uwagi na fakt kierowania jej polityką finansową i operacyjną przez członków zarządu powoływanych przez Dom Development S.A. Przedmiotem działalności tej spółki zależnej jest zakup nieruchomości na potrzeby działalności deweloperskiej Grupy.

Wszystkie spółki wchodzące w skład Grupy prowadzą działalność gospodarczą na terytorium Polski zgodnie z Kodeksem Spółek Handlowych a czas ich trwania jest nieograniczony. W okresie dwunastu miesięcy zakończonym 31 grudnia 2020 r. Grupa nie zaniechała żadnego rodzaju prowadzonej działalności.

ISTOTNE ZMIANY W STRUKTURZE GRUPY, W TYM W WYNIKU POŁĄCZENIA, PRZEJĘCIA LUB SPRZEDAŻY JEDNOSTEK GRUPY KAPITAŁOWEJ, INWESTYCJI DŁUGOTERMINOWYCH, PODZIAŁU, RESTRUKTURYZACJI CZY ZANIECHANIA DZIAŁALNOŚCI.

W okresie dwunastu miesięcy zakończonym 31 grudnia 2020 r. Grupa nie dokonała żadnych istotnych zmian w strukturze inwestycji w jednostkach zależnych, stowarzyszonych i wspólnych przedsięwzięciach.

W dniu 11 lutego 2019 r. Spółka zawarła przedwstępną umowę sprzedaży wszystkich udziałów w kapitale zakładowym w M2 Hotel sp. z o.o.. W dniu 24 kwietnia 2020 r. Spółka sprzedała wszystkie udziały w kapitale zakładowym w M2 Hotel Sp. z o.o., co było następstwem ww. umowy przedwstępnej sprzedaży tych udziałów.

PODSTAWA SPORZĄDZENIA SKONSOLIDOWANEGO SPRAWOZDANIA FINANSOWEGO

Niniejsze skonsolidowane sprawozdanie finansowe zostało sporządzone w konwencji kosztu historycznego.

Niniejsze skonsolidowane sprawozdanie finansowe zostało sporządzone przy założeniu kontynuowania działalności gospodarczej przez spółki Grupy w dającej się przewidzieć przyszłości.# W okresie dwunastu miesięcy zakończonym 31 grudnia 2020 roku w związku z ogłoszonym stanem epidemii COVID-19 na terenie Polski, Zarząd Spółki dokonał dodatkowych analiz w szczególności wrażliwości płynności finansowej Spółki i Grupy na możliwe zmiany w otoczeniu rynkowym oraz w bieżącej działalności operacyjnej Grupy spowodowane epidemią. W ocenie Zarządu Spółki, na dzień zatwierdzenia niniejszego skonsolidowanego sprawozdania finansowego spełnione są wszelkie przesłanki do założenia kontynuacji działalności gospodarczej Grupy w dającej się przewidzieć przyszłości.

Walutą funkcjonalną jednostki dominującej i innych spółek uwzględnionych w niniejszym skonsolidowanym sprawozdaniu finansowym jest złoty polski. Niniejsze skonsolidowane sprawozdanie finansowe zostało sporządzone w złotych polskich („PLN”, „zł”). Dane finansowe prezentowane w skonsolidowanym sprawozdaniu finansowym wyrażone są w tysiącach złotych polskich, o ile nie zaznaczono inaczej. Prezentowane w informacji dodatkowej do skonsolidowanego sprawozdania finansowego zasady wyceny aktywów i zobowiązań oraz pomiaru wyniku finansowego są zgodne z zasadami rachunkowości przyjętymi przez jednostkę dominującą.

OŚWIADCZENIE O ZGODNOŚCI Z PRZEPISAMI

Polskie regulacje prawne nakładają na Grupę obowiązek sporządzania skonsolidowanego sprawozdania finansowego zgodnie z Międzynarodowymi Standardami Sprawozdawczości Finansowej („MSSF”) przyjętymi przez Unię Europejską („UE”). Biorąc pod uwagę toczący się w UE proces wprowadzania standardów MSSF oraz prowadzoną przez Grupę działalność, w zakresie stosowanych przez Grupę zasad rachunkowości nie ma różnicy między standardami MSSF, które weszły w życie, a standardami MSSF zatwierdzonymi przez UE dla roku finansowego zakończonego 31 grudnia 2020 roku. Niniejsze skonsolidowane sprawozdanie finansowe zostało sporządzone zgodnie ze wszystkimi mającymi zastosowanie MSSF przyjętymi przez Unię Europejską. MSSF obejmują standardy i interpretacje zaakceptowane przez Radę Międzynarodowych Standardów Rachunkowości („RMSR”) oraz Komitet ds. Interpretacji Międzynarodowej Sprawozdawczości Finansowej („KIMSF”).

Niektóre jednostki Grupy prowadzą swoje księgi rachunkowe zgodnie z polityką (zasadami) rachunkowości określonymi przez Ustawę z dnia 29 września 1994 roku o rachunkowości („Ustawa”) z późniejszymi zmianami i wydanymi na jej podstawie przepisami („polskie standardy rachunkowości”). Skonsolidowane sprawozdanie finansowe zawiera korekty nie zawarte w księgach rachunkowych ww. jednostek Grupy wprowadzone w celu doprowadzenia sprawozdań finansowych tych jednostek do zgodności z MSSF.

Zasady (polityki) rachunkowości zastosowane do sporządzenia niniejszego skonsolidowanego sprawozdania finansowego są spójne z tymi, które zastosowano przy sporządzaniu skonsolidowanego sprawozdania finansowego Grupy za rok zakończony dnia 31 grudnia 2019 roku, z wyjątkiem zastosowania następujących zmian do standardów oraz nowych interpretacji obowiązujących dla okresów rocznych rozpoczynających się w dniu 1 stycznia 2020 roku:

MSR 1 Prezentacja sprawozdań finansowych oraz MSR 8 Zasady (polityka) rachunkowości, zmiany wartości szacunkowych i korygowanie błędów

Rada opublikowała nową definicję terminu „istotność”. Zmiany do MSR 1 i MSR 8 doprecyzowują definicję istotności i zwiększają spójność pomiędzy standardami, ale nie oczekuje się, że będą miały znaczący wpływ na przygotowanie skonsolidowanych sprawozdań finansowych. Zmiana jest obowiązkowa dla okresów rocznych rozpoczynających się z dniem 1 stycznia 2020 r. lub po tej dacie. Wprowadzone ww. zmiany i nowe standardy zostały przeanalizowane przez Zarząd Spółki i nie mają istotnego wpływu na sytuację finansową, wyniki działalności Grupy, ani też na zakres informacji prezentowanych w niniejszym skonsolidowanym sprawozdaniu finansowym.

Grupa nie zdecydowała się na wcześniejsze zastosowanie żadnego standardu, interpretacji lub zmiany, która została opublikowana, lecz nie weszła dotychczas w życie.

Następujące standardy i interpretacje zostały wydane przez Radę Międzynarodowych Standardów Rachunkowości lub Komitet ds. Interpretacji Międzynarodowej Sprawozdawczości Finansowej, a nie weszły jeszcze w życie:

Zmiany do MSSF 10 i MSR 28 Transakcje sprzedaży lub wniesienia aktywów pomiędzy inwestorem a jego jednostką stowarzyszoną lub wspólnym przedsięwzięciem.

Zmiany rozwiązują problem aktualnej niespójności pomiędzy MSSF 10 a MSR 28. Data obowiązywania zmienionych przepisów nie została ustalona przez Radę Międzynarodowych Standardów Rachunkowości. Na dzień sporządzenia niniejszego śródrocznego skróconego sprawozdania finansowego, zatwierdzenie tej zmiany jest odroczone przez Unię Europejską.

MSR 1 Prezentacja sprawozdań finansowych

Zmiany do MSR 1 Prezentacja sprawozdań finansowych. Rada opublikowała zmiany do MSR 1, które wyjaśniają kwestię prezentacji zobowiązań jako długo- i krótkoterminowe. Opublikowane zmiany obowiązują dla sprawozdań finansowych za okresy rozpoczynające się z dniem 1 stycznia 2022 r. lub po tej dacie. Na dzień sporządzenia niniejszego skonsolidowanego sprawozdania finansowego, zmiana ta nie została jeszcze zatwierdzona przez Unię Europejską.

Zmiany do MSR 37 Rezerwy, zobowiązania warunkowe i aktywa warunkowe.

Zmiany do MSR 37 dostarczają wyjaśnień odnośnie do kosztów, które jednostka uwzględnia w analizie, czy umowa jest kontraktem rodzącym obciążenia. Zmiana obowiązuje dla sprawozdań finansowych za okresy rozpoczynające się z dniem 1 stycznia 2022 r. lub po tej dacie. Na dzień sporządzenia niniejszego skonsolidowanego sprawozdania finansowego, zmiana ta nie została jeszcze zatwierdzona przez Unię Europejską.

Roczne zmiany MSSF 2018-2020

wprowadzają zmiany do standardów: MSSF 1 Zastosowanie Międzynarodowych Standardów Sprawozdawczości Finansowej po raz pierwszy, MSSF 9 Instrumenty finansowe, MSR 41 Rolnictwo oraz do przykładów ilustrujących do MSSF 16 Leasing. Poprawki zawierają wyjaśnienia oraz doprecyzowują wytyczne standardów w zakresie ujmowania oraz wyceny. Na dzień sporządzenia niniejszego skonsolidowanego sprawozdania finansowego, zmiany te nie zostały jeszcze zatwierdzone przez Unię Europejską.

Zmiany do MSSF 16 Leasing.

W dniu 28 maja 2020 r. Rada opublikowała zmianę do standardu MSSF 16, która jest odpowiedzią na zmiany w zakresie umów leasingu w związku z pandemią koronawirusa (COVID-19). Leasingobiorcy mają prawo skorzystać z ulg i zwolnień, które mogą przybierać różne formy, tj. odroczenie lub zwolnienie z płatności leasingowych. W związku z powyższym, Rada wprowadziła uproszczenie w zakresie oceny, czy zmiany te stanowią modyfikacje leasingu. Leasingobiorcy mogą skorzystać z uproszczenia polegającego na niestosowaniu wytycznych MSSF 16 dotyczących modyfikacji umów leasingowych. W rezultacie, spowoduje to ujęcie ulg i zwolnień w zakresie leasingu jako zmiennych opłat leasingowych w okresie, w których występuje zdarzenie lub warunek, który powoduje obniżenie płatności. Zmiana obowiązuje od 1 czerwca 2020 r. z możliwością jej wcześniejszego zastosowania.

Zarząd jest w trakcie weryfikowania wpływu powyższych standardów na sytuację finansową, wyniki działalności Grupy oraz na zakres informacji prezentowanych w skonsolidowanym sprawozdaniu finansowym. Zarząd Spółki nie przewiduje aby nowe standardy oraz zmiany do obecnie obowiązujących standardów mogły mieć istotny wpływ na skonsolidowane sprawozdanie finansowe Grupy za okres, w którym będą one zastosowane po raz pierwszy.

ISTOTNE ZASADY RACHUNKOWOŚCI

ZASADY KONSOLIDACJI

Niniejsze skonsolidowane sprawozdanie finansowe obejmuje sprawozdanie finansowe Dom Development S.A. oraz sprawozdania finansowe jej jednostek zależnych sporządzone za rok zakończony dnia 31 grudnia 2020 roku. Sprawozdania finansowe jednostek zależnych, po uwzględnieniu korekt doprowadzających do zgodności z MSSF, sporządzane są za ten sam okres sprawozdawczy co sprawozdanie jednostki dominującej, przy wykorzystaniu spójnych zasad rachunkowości, w oparciu o jednolite zasady rachunkowości zastosowane dla transakcji i zdarzeń gospodarczych o podobnym charakterze. W celu eliminacji jakichkolwiek rozbieżności w stosowanych zasadach rachunkowości wprowadza się korekty.

Wszystkie znaczące salda i transakcje pomiędzy jednostkami Grupy, w tym niezrealizowane zyski wynikające z transakcji w ramach Grupy, zostały w całości wyeliminowane. Niezrealizowane straty są eliminowane, chyba że dowodzą wystąpienia utraty wartości. Jednostki zależne podlegają konsolidacji w okresie od dnia objęcia nad nimi kontroli przez Grupę, a przestają być konsolidowane od dnia ustania kontroli. Sprawowanie kontroli przez jednostkę dominującą ma miejsce wtedy, gdy posiada ona bezpośrednio lub pośrednio, poprzez swoje jednostki zależne, więcej niż połowę liczby głosów w danej spółce, chyba że możliwe jest do udowodnienia, że taka własność nie stanowi o sprawowaniu kontroli. Sprawowanie kontroli ma miejsce również wtedy, gdy Spółka ma możliwość kierowania polityką finansową i operacyjną danej jednostki. Zmiany w udziale własnościowym jednostki dominującej, które nie skutkują utratą kontroli nad jednostką zależną są ujmowane jako transakcje kapitałowe. W takich przypadkach w celu odzwierciedlenia zmian we względnych udziałach w jednostce zależnej Grupa dokonuje korekty wartości bilansowej udziałów kontrolujących oraz udziałów niekontrolujących. Wszelkie różnice pomiędzy kwotą korekty udziałów niekontrolujących a wartością godziwą kwoty zapłaconej lub otrzymanej odnoszone są na kapitał własny i przypisywane do właścicieli jednostki dominującej.

INWESTYCJE W JEDNOSTKACH STOWARZYSZONYCH I WSPÓLNYCH PRZEDSIĘWZIĘCIACH

Inwestycje w jednostkach stowarzyszonych oraz wspólnych przedsięwzięciach są ujmowane metodą praw własności. Są to jednostki, na które jednostka dominująca bezpośrednio lub poprzez spółki zależne wywiera znaczący wpływ i które nie są jej jednostkami zależnymi.# Sprawozdania finansowe jednostek stowarzyszonych i wspólnych przedsięwzięć są podstawą wyceny posiadanych przez jednostkę dominującą udziałów metodą praw własności. Rok obrotowy tych jednostek i jednostki dominującej jest jednakowy. Jednostki te stosują zasady rachunkowości zawarte w Ustawie. Przed obliczeniem udziału w aktywach netto jednostek stowarzyszonych i wspólnych przedsięwzięciach dokonuje się odpowiednich korekt w celu doprowadzenia danych finansowych tych jednostek do zgodności z MSSF stosowanymi przez Grupę. Inwestycje w tych jednostkach są wykazywane w bilansie według ceny nabycia powiększonej o późniejsze zmiany udziału jednostki dominującej w aktywach netto tych jednostek, pomniejszonej o ewentualne odpisy z tytułu utraty wartości. Udział w zyskach lub stratach tych jednostek odzwierciedlany jest w skonsolidowanym zysku lub stracie. Korekta wartości bilansowej może być także konieczna ze względu na zmiany proporcji udziału w jednostce stowarzyszonej lub wspólnym przedsięwzięciu, wynikające ze zmian w innych całkowitych dochodach tej jednostki. Udział Grupy w tych zmianach ujmuje się w innych całkowitych dochodach Grupy. Ocena inwestycji w jednostki stowarzyszone i wspólne przedsięwzięcia pod kątem utraty wartości ma miejsce, kiedy istnieją przesłanki wskazujące na to, że nastąpiła utrata wartości lub odpis z tytułu utraty wartości dokonany w latach poprzednich już nie jest wymagany.

RZECZOWE AKTYWA TRWAŁE

Wszystkie rzeczowe aktywa trwałe są wykazywane według ceny nabycia pomniejszonej o umorzenie (z wyjątkiem gruntów) oraz skumulowane odpisy aktualizujące z tytułu utraty wartości. W skład ceny nabycia wchodzi również koszt wymiany części składowych urządzeń w momencie poniesienia, jeśli jest to istotne. Amortyzacja jest naliczana metodą liniową przez okres użytkowania danego składnika aktywów. Budynki i budowle są amortyzowane stawkami od 2,5% do 4,5%, środki transportu są amortyzowane stawką 20% a urządzenia i pozostałe środki trwałe od 10% do 30%. Prawo do użytkowania powierzchni biurowych wykazane jest zgodnie z zasadami określonymi w MSSF 16 Leasing i amortyzowane jest przez okres trwania umowy najmu.

ZAPASY

Wyroby gotowe

Wyroby gotowe to przede wszystkim jednostki mieszkalne i miejsca parkingowe. Wyroby gotowe wyceniane są według niższej z dwóch wartości: kosztu wytworzenia i możliwej do uzyskania ceny sprzedaży netto. Cena sprzedaży netto jest to szacowana cena sprzedaży oceniana przez Zarząd Spółki na podstawie cen rynkowych.

Produkcja w toku

Produkcja w toku jest wyceniana wg niższej z dwóch wartości: cena nabycia/koszt wytworzenia i możliwej do uzyskania ceny sprzedaży netto. W przypadku rozbieżności dokonywany jest odpis aktualizacyjny. W przypadku projektów deweloperskich Spółki, ocena konieczności dokonania odpisu aktualizacyjnego dokonywana jest na podstawie opisanego niżej „testu na utratę wartości” opartego na analizie kosztu wytworzenia i możliwej do uzyskania ceny sprzedaży netto.

Test na utratę wartości zapasów

Jeśli przewiduje się, że projekt deweloperski będzie generował stratę, skutkuje to odpisem aktualizującym wartość produkcji w toku, który ujmowany jest niezwłocznie w rachunku zysków i strat. Odpis aktualizacyjny może również dotyczyć nieruchomości, dla których proces deweloperski obarczony jest ryzykiem istotnego przesunięcia w czasie. Dla każdego projektu deweloperskiego przygotowywane są budżety, które obejmują zarówno dokonane jak i przyszłe przepływy środków pieniężnych dla każdego realizowanego projektu. Budżety te aktualizowane są przynajmniej raz na kwartał.

Dla celów badania utraty wartości budżety projektów obejmują wszelkie przeszłe i przewidywane przychody netto pomniejszone o bezpośrednie koszty nabycia gruntu, projektowania, budowy oraz inne koszty związane z przygotowaniem projektu, lokalami pokazowymi oraz biurem sprzedaży na terenie budowy. Budżety te są również obciążane powiązanymi z nimi przeszłymi i przewidywanymi kosztami finansowania zewnętrznego oraz przewidywanymi roszczeniami klientów (jeśli dotyczy to projektu).

Budżety projektów opracowywane są z zastosowaniem zasady ostrożnej wyceny. Jeśli marża na projekcie, wyliczona z uwzględnieniem wszystkich przychodów i ww. kosztów, jest dodatnia, wówczas nie ma potrzeby tworzenia odpisu z tytułu utraty wartości zapasów. Ujemna marża wskazuje na potencjalny problem utraty wartości, co po dokładnej weryfikacji przepływów środków pieniężnych dla danego projektu skutkuje zaksięgowaniem odpisu na utratę wartości zapasów w kwocie oszacowanej ujemnej wartości tej marży. Odpis aktualizacyjny ujmowany jest w koszcie własnym sprzedaży w pozycji „Korekta wartości zapasów do wartości netto możliwej do uzyskania”.

Ewentualne odwrócenie takiego odpisu na utratę wartości dla danego projektu jest możliwe, jeśli przewidywana wartość marży na tym projekcie przybierze wartość dodatnią. Jeśli projekt składa się z kilku etapów, wówczas badanie utraty wartości zapasów przeprowadza się w następujący sposób:
a) wszelkie przyszłe etapy projektu traktowane są jako jeden projekt dla celów badania utraty wartości,
b) każdy etap projektu, w którym rozpoczęto sprzedaż i proces budowy, zostaje odłączony od reszty projektu (budowy) i dla celów badania utraty wartości rozpatruje się go osobno.

KOSZTY FINANSOWANIA ZEWNĘTRZNEGO

Koszty finansowania zewnętrznego ujmuje się jako koszty w rachunku zysków i strat w okresie w którym je poniesiono z wyjątkiem kosztów aktywowanych, czyli kosztów które można przyporządkować do kosztów wytworzenia dostosowanych składników aktywów (w przypadku Grupy: do produkcji w toku) jako część ich kosztu wytworzenia. Koszty finansowe aktywowane są do produkcji w toku tylko w okresie kiedy projekt deweloperski jest aktywny. Projekt uważa się za aktywny, gdy dla zakupionych gruntów prowadzone są prace projektowe lub budowlane oraz podczas procesu uzyskiwania kluczowych decyzji administracyjnych potrzebnych do prowadzenia projektu. Koszty finansowe przestają być aktywowane z chwilą, gdy zasadniczo wszystkie działania, których przeprowadzenie jest konieczne do przygotowania mieszkań do przekazania klientom zostały zakończone. Aktywowanie kosztów finansowych jest zawieszane w przypadku wstrzymania działań związanych z działalnością inwestycyjną na projekcie, w tym prac związanych z projektowaniem, procesem budowlanym lub uzyskiwaniem odpowiednich zezwoleń i postanowień administracyjnych dotyczących projektu.

NALEŻNOŚCI Z TYTUŁU DOSTAW I USŁUG ORAZ POZOSTAŁE NALEŻNOŚCI

Należności z tytułu dostaw i usług oraz pozostałe należności wyceniane są w oparciu o MSSF 9, który wprowadził koncepcję szacowania odpisów z tytułu utraty wartości aktywów finansowych z zastosowaniem modelu bazującym na stratach oczekiwanych.

LOKATY BANKOWE POWYŻEJ TRZECH MIESIĘCY

Lokaty bankowe z okresem zapadalności powyżej trzech miesięcy (na dzień ich utworzenia) prezentowane są w pozycji „Krótkoterminowe aktywa finansowe”.

ŚRODKI PIENIĘŻNE I EKWIWALENTY ŚRODKÓW PIENIĘŻNYCH

Środki pieniężne i lokaty krótkoterminowe z okresem zapadalności do trzech miesięcy (na dzień ich utworzenia) wykazane są w bilansie w wartości nominalnej i obejmują środki pieniężne w banku i w kasie oraz lokaty krótkoterminowe o pierwotnym okresie zapadalności nie przekraczającym trzech miesięcy. Saldo środków pieniężnych i ich ekwiwalentów wykazane w sprawozdaniu w rachunku przepływów pieniężnych składa się z określonych powyżej środków pieniężnych i ich ekwiwalentów pomniejszonych o niespłacone kredyty w rachunkach bieżących.

OPROCENTOWANE KREDYTY BANKOWE, POŻYCZKI I PAPIERY DŁUŻNE

W momencie początkowego ujęcia, wszystkie kredyty bankowe, pożyczki i papiery dłużne są ujmowane według wartości godziwej, pomniejszonej o koszty związane z uzyskaniem kredytu lub pożyczki. Po początkowym ujęciu oprocentowane kredyty, pożyczki i papiery dłużne są wyceniane według zamortyzowanego kosztu, przy zastosowaniu metody efektywnej stopy procentowej. Przy ustalaniu zamortyzowanego kosztu uwzględnia się koszty związane z uzyskaniem kredytu lub pożyczki oraz dyskonta lub premie uzyskane w związku z ich pozyskaniem.

ZOBOWIĄZANIA Z TYTUŁU DOSTAW, USŁUG I PODATKÓW ORAZ POZOSTAŁE ZOBOWIĄZANIA

Zobowiązania krótkoterminowe z tytułu dostaw, usług i podatków oraz pozostałe zobowiązania wykazywane są w kwocie wymagającej zapłaty. W przypadku, gdy wpływ wartości pieniądza w czasie jest istotny (w szczególności dotyczy to zatrzymanych kaucji gwarancyjnych), wartość zobowiązań jest ustalana poprzez zdyskontowanie prognozowanych przyszłych przepływów pieniężnych do wartości bieżącej. Jeżeli zastosowana została metoda polegająca na dyskontowaniu, zwiększenie zobowiązania w związku z upływem czasu jest ujmowane jako koszty finansowe.

REZERWY

Rezerwy tworzone są wówczas, gdy na spółkach Grupy ciąży istniejący obowiązek (prawny lub zwyczajowo oczekiwany) wynikający ze zdarzeń przeszłych i gdy prawdopodobne jest, że wypełnienie tego obowiązku spowoduje konieczność wypływu korzyści ekonomicznych oraz można dokonać wiarygodnego oszacowania kwoty tego zobowiązania. Koszty dotyczące danej rezerwy są wykazane w rachunku zysków i strat po pomniejszeniu o wszelkie zwroty.

UJMOWANIE PRZYCHODÓW

Przychody są ujmowane w takiej wysokości, w jakiej jest prawdopodobne, że Grupa uzyska korzyści ekonomiczne związane z daną transakcją oraz gdy kwotę przychodów można wycenić w wiarygodny sposób. Zanim przychody zostaną ujęte, muszą zostać spełnione następujące kryteria:

Sprzedaż produktów

Przychody ze sprzedaży nieruchomości (jednostek mieszkalnych, powierzchni komercyjnych itp.) są rozpoznawane w momencie przejścia na nabywcę nieruchomości kontroli nad nabywaną nieruchomością oraz znaczących ryzyk i korzyści właściwych dla prawa własności. Według oceny Spółki następuje to w momencie wydania nieruchomości kupującemu na podstawie podpisanego przez strony protokołu odbioru, pod warunkiem dokonania przez kupującego 100% wpłat na poczet ceny nabycia nieruchomości.# Sprzedaż usług
Przychody ze sprzedaży usług, w tym przychody z tytułu administrowania osiedlami, wykazywane są w okresie, w którym usługa jest świadczona.

PRZELICZANIE POZYCJI WYRAŻONYCH W WALUCIE OBCEJ

Sprawozdanie finansowe zostało przygotowane w złotych polskich, które są walutą funkcjonalną (wyceny) i walutą prezentacji Grupy. Transakcje wyrażone w walutach obcych są początkowo ujmowane według kursu waluty funkcjonalnej obowiązującego na dzień zawarcia transakcji. Aktywa i zobowiązania pieniężne wyrażone w walutach obcych są przeliczane po kursie waluty funkcjonalnej obowiązującym na dzień bilansowy. Różnice kursowe są ujmowane w rachunku zysków i strat jako przychody/koszty finansowe.

PODATKI

Podatek bieżący

Zobowiązania i należności z tytułu bieżącego podatku za okres bieżący i okresy poprzednie wycenia się w wysokości kwot przewidywanej zapłaty na rzecz organów podatkowych (podlegających zwrotowi od organów podatkowych) z zastosowaniem stawek podatkowych i przepisów podatkowych, które obowiązywały na dzień bilansowy.

Podatek odroczony

Na potrzeby sprawozdawczości finansowej podatek odroczony jest obliczany metodą zobowiązań bilansowych w stosunku do różnic przejściowych występujących na dzień bilansowy między wartością podatkową aktywów i zobowiązań a ich wartością bilansową wykazaną w sprawozdaniu finansowym. Aktywa z tytułu odroczonego podatku dochodowego ujmowane są w odniesieniu do wszystkich ujemnych różnic przejściowych, jak również niewykorzystanych ulg podatkowych i niewykorzystanych strat podatkowych przeniesionych na następne lata w takiej wysokości, w jakiej jest prawdopodobne, że zostanie osiągnięty dochód do opodatkowania, który pozwoli wykorzystać ww. różnice, ulgi i straty. Wartość bilansowa składnika aktywów z tytułu odroczonego podatku jest weryfikowana na każdy dzień bilansowy i ulega stosownemu obniżeniu o tyle, o ile przestało być prawdopodobne osiągnięcie dochodu do opodatkowania wystarczającego do częściowego lub całkowitego zrealizowania składnika aktywów z tytułu odroczonego podatku dochodowego. Nieujęty składnik aktywów z tytułu odroczonego podatku dochodowego podlega ponownej ocenie na każdy dzień bilansowy i jest ujmowany do wysokości odzwierciedlającej prawdopodobieństwo osiągnięcia w przyszłości dochodów do opodatkowania, które pozwolą na odzyskanie tego składnika aktywów. Rezerwa na podatek odroczony jest tworzona w wysokości kwoty podatku dochodowego wymagającej w przyszłości zapłaty w związku z występowaniem dodatnich przejściowych różnic, to jest różnic, które spowodują w przyszłości zwiększenia podstawy obliczenia podatku dochodowego. Aktywa z tytułu odroczonego podatku dochodowego oraz rezerwy na podatek odroczony wyceniane są z zastosowaniem stawek podatkowych, które według przewidywań będą obowiązywać w okresie, gdy składnik aktywów zostanie zrealizowany lub rezerwa rozwiązana, przyjmując za podstawę stawki podatkowe (i przepisy podatkowe) prawnie lub faktycznie obowiązujące na dzień bilansowy. Podatek dochodowy dotyczący pozycji ujmowanych poza zyskiem lub stratą jest ujmowany poza zyskiem lub stratą: w innych całkowitych dochodach dotyczący pozycji ujętych w innych całkowitych dochodach lub bezpośrednio w kapitale własnym dotyczący pozycji ujętych bezpośrednio w kapitale własnym. Grupa kompensuje ze sobą aktywa z tytułu odroczonego podatku dochodowego z rezerwami z tytułu odroczonego podatku dochodowego wtedy i tylko wtedy, gdy posiada możliwy do wyegzekwowania tytuł prawny do przeprowadzenia kompensat należności z rezerwami z tytułu bieżącego podatku i odroczony podatek dochodowy ma związek z tym samym podatnikiem i tym samym organem podatkowym.

DYWIDENDY

Dywidendy są ujmowane w momencie ustalenia praw akcjonariuszy lub udziałowców do ich otrzymania.

ZYSK NETTO NA AKCJĘ

Zysk netto na akcję dla każdego okresu jest obliczony poprzez podzielenie zysku netto za dany okres przez średnią ważoną liczbę akcji w danym okresie sprawozdawczym.

LEASING

Grupa ujmuje aktywa i zobowiązania dla wszystkich transakcji leasingu zawartych na okres powyżej 12 miesięcy, za wyjątkiem sytuacji, gdy dane aktywo jest niskiej wartości; oraz amortyzację leasingowanego aktywa odrębnie od odsetek od zobowiązania leasingowego w rachunku zysków i strat. Aktywa z tytułu prawa do użytkowania ujęte są w bilansie w ramach tej samej pozycji, w ramach której przedstawione zostałyby odpowiednie bazowe składniki aktywów, gdyby były własnością Spółki (leasingobiorcy).

prawo do użytkowania powierzchni biurowych

Koszty - prawo do użytkowania powierzchni biurowej jest amortyzowane oraz rozpoznawane są koszty finansowe z tytułu leasingu. Aktywo – aktywo z tego tytułu wykazane zostało w bilansie w pozycji Rzeczowe aktywa trwałe. Zobowiązanie - zobowiązanie zostało wykazane odpowiednio w zobowiązaniach długo lub krótkoterminowych.

prawa wieczystego użytkowania gruntów

Koszty – koszty związane z leasingiem prawa wieczystego użytkowania gruntów są odnoszone do pozycji Zapasy (w pozycji Półprodukty i produkcja w toku) w trakcie realizacji projektu deweloperskiego. Aktywo – aktywo z tego tytułu wykazane zostało w bilansie w pozycji Zapasy lub Należności krótkoterminowe. Zobowiązanie – zobowiązanie zostało wykazane w całości w zobowiązaniach krótkoterminowych. Powyższy sposób alokacji opłat z tytułu prawa wieczystego użytkowania gruntów wynika z faktu, że prawa te dotyczą nieruchomości, na których Grupa realizuje swoje projekty deweloperskie. Dlatego koszty leasingu prawa wieczystego użytkowania odnoszone są do zapasów (Produkcja w toku) a następnie, wraz z kosztem sprzedaży wyrobów gotowych odnoszone są do rachunku zysków i strat w okresie w którym dane wyroby gotowe są przekazywane klientom (czyli w momencie rozpoznania sprzedaży). W dniu 20 lipca 2018 r. weszła w życie Ustawa o przekształceniu prawa wieczystego użytkowania gruntów zabudowanych na cele mieszkaniowe w prawo własności tych gruntów. Grunty objęte wyżej opisanym przekształceniem Grupa traktuje analogicznie do tych, w stosunku do których była dotychczas użytkownikiem wieczystym, traktując opłaty przekształceniowe analogicznie do opłat z tytułu wieczystego użytkowania.

uzasadnienie klasyfikacji aktywów i zobowiązań z tytułu leasingu prawa wieczystego użytkowania gruntów w bilansie

Generalnie, prawa do wieczystego użytkowania gruntów, na których prowadzone są projekty deweloperskie, klasyfikowane są jako zapasy. Zobowiązania do zapłaty za te prawa zostaną rozliczone poprzez ich przeniesienie na nabywców mieszkań, z którymi te prawa są związane. Zobowiązania dotyczące tych praw klasyfikuje się jako zobowiązania krótkoterminowe co jest spójne z klasyfikacją zapasów, których te zobowiązania dotyczą (wykazanych jako aktywa obrotowe). Klasyfikacja zobowiązań i zapasów do krótkoterminowych wynika z faktu, iż ich rozliczenie (tj. zbycie lokali i przeniesienie związanych z nimi zobowiązań) następuje w ciągu okresu stanowiącego tzw. „cykl operacyjny” Spółki. Cykl operacyjny to okres od dnia rozpoczęcia projektu deweloperskiego do realizacji zapasów w postaci środków pieniężnych. Grupa zostaje prawnie zwolniona z długu wynikającego z obowiązku zapłaty opłat za wieczyste użytkowanie lub opłat przekształceniowych dopiero w momencie prawnego (notarialnego) przeniesienia na nabywcę udziału w gruncie przynależnego do sprzedanego lokalu. W związku z tym, do momentu przeniesienia ww. własności, zobowiązanie z tyt. leasingu gruntu pozostaje w bilansie Grupy. Z tego względu, w momencie przekazania nabywcy lokalu (który jest jednocześnie momentem ujęcia przychodu ze sprzedaży lokalu) następuje przeniesienie związanej z tym lokalem części aktywa z tytułu leasingu z Zapasów na Należności od nabywcy, w kwocie korespondującej z ujętym zobowiązaniem z tyt. leasingu danego gruntu. Do momentu przeniesienia na nabywcę własności, zarówno należność jak i zobowiązanie wykazywane są jako krótkoterminowe gdyż, ich rozliczenie nastąpi poprzez przeniesienie na nabywcę w okresie „cyklu operacyjnego”. W dacie przeniesienia na nabywcę własności następuje wyksięgowanie zobowiązania z tytułu leasingu gruntu oraz należności z tego tytułu od nabywców lokali. Wszystkie przyszłe płatności wynikające z posiadania prawa do wieczystego użytkowania, wynikające z okresu na jaki to prawo jest udzielone dla poszczególnych nieruchomości (może wynosić do 99 lat) są dyskontowane. Okres ten nie zależy od przewidywanego przez Grupę okresu, w którym Grupa będzie właścicielem prawa do wieczystego użytkowania, czyli od planowanego wykorzystania tych nieruchomości pod inwestycje deweloperskie.

KLUCZOWE WARTOŚCI OPARTE NA PROFESJONALNYM OSĄDZIE I ŹRÓDŁA SZACUNKÓW

W procesie stosowania zasad (polityki) rachunkowości wobec zagadnień podanych poniżej, największe znaczenie, oprócz szacunków księgowych, miał profesjonalny osąd kierownictwa i przyjęte założenia.

BUDŻETY PROJEKTÓW DEWELOPERSKICH

Podstawą do decyzji o zakupie nieruchomości (gruntów) są analizy, których jednym z najważniejszych elementów są tzw. budżety zakupowe sporządzane w celu oceny przyszłej zyskowności projektów. Od momentu zakupu nieruchomości, budżety dla tych projektów budowlanych są aktualizowane zgodnie z najlepszą wiedzą i doświadczeniem kadry kierowniczej Spółki. Wszystkie budżety projektów budowlanych są weryfikowane i w razie potrzeby aktualizowane, nie rzadziej niż co 3 miesiące. Aktualizowane budżety projektów stanowią podstawę do:
* weryfikacji ich rentowności i weryfikacji ewentualnego odpisu aktualizującego wartość zapasów,
* tworzenia prognoz finansowych, budżetów rocznych i planów średnioterminowych.

UJMOWANIE PRZYCHODÓW ZE SPRZEDAŻY PRODUKTÓW

Przychody ze sprzedaży nieruchomości (jednostek mieszkalnych, powierzchni komercyjnych itp.) są rozpoznawane w momencie przejścia na nabywcę nieruchomości kontroli nad nabywaną nieruchomością oraz znaczących ryzyk i korzyści właściwych dla prawa własności.## WARTOŚCI NIEMATERIALNE

WARTOŚCI NIEMATERIALNE

	Inne wartości niematerialne	Oprogramowanie komputerowe	Znak towarowy	Wartości niematerialne w realizacji	Razem
WARTOŚĆ BRUTTO
Saldo na 1 stycznia 2019	14 951	7 036	6 990	-	28 977
Zwiększenia	1 826	47	-	7 347	9 220
Przeniesienia	-	5 168	-	(5 168)	-
(Zmniejszenia)	(49)	-	-	-	(49)
Saldo na 31 grudnia 2019	16 728	12 251	6 990	2 179	38 148
Zwiększenia	5 323	128	-	8 378	13 829
Przeniesienia	542	9 961	-	(10 503)	-
(Zmniejszenia)	(13 832)	(546)	-	-	(14 378)
Saldo na 31 grudnia 2020	8 761	21 794	6 990	54	37 599
SKUMULOWANA AMORTYZACJA
Saldo na 1 stycznia 2019	11 588	4 936	2 097	-	18 621
Zwiększenia	2 413	1 537	1 398	-	5 348
(Zmniejszenia)	(49)	-	-	-	(49)
Saldo na 31 grudnia 2019	13 952	6 473	3 495	-	23 920
Zwiększenia	1 857	2 327	1 398	-	5 582
(Zmniejszenia)	(9 187)	(546)	-	-	(9 733)
Saldo na 31 grudnia 2020	6 622	8 254	4 893	-	19 769
WARTOŚĆ NETTO
na 31 grudnia 2019	2 776	5 778	3 495	2 179	14 228
na 31 grudnia 2020	2 139	13 540	2 097	54	17 830

Wartości niematerialne są amortyzowane przez okres ich szacunkowej, ekonomicznej użyteczności, wynosi przeciętnie od 2 do 5 lat. W pozycji znak towarowy ujęta jest wartość znaku towarowego Euro Styl, nabytego i wycenionego w momencie nabycia w 2017 roku Grupy Kapitałowej Euro Styl, który amortyzowany jest przez okres 5 lat. Nie występują wartości niematerialne o nieokreślonym okresie użytkowania. Na dzień 31 grudnia 2020 roku nie wystąpiły okoliczności, w wyniku których Grupa winna utworzyć odpisy aktualizujące na wartości niematerialne. Na wartościach niematerialnych nie ustanowiono żadnych zabezpieczeń. Koszty amortyzacji wartości niematerialnych zostały ujęte w kosztach sprzedaży i kosztach ogólnego zarządu.

RZECZOWE AKTYWA TRWAŁE

RZECZOWE AKTYWA TRWAŁE

	Prawo do użytkowania powierzchni biurowych *)	Grunty i budynki	Środki transportu	Urządzenia i pozostałe środki trwałe	Razem
WARTOŚĆ BRUTTO
Saldo na 1 stycznia 2019	-	462	14 187	12 561	27 210
Zastosowanie MSSF 16 Leasing po raz pierwszy	36 352	-	-	-	36 352
Zwiększenia	684	478	1 545	3 748	6 455
(Zmniejszenia)	-	-	(2 216)	(733)	(2 949)
Saldo na 31 grudnia 2019	37 036	940	13 516	15 576	67 068
Zwiększenia	1 420	135	705	2 044	4 304
(Zmniejszenia)	-	(42)	(2 701)	(1 767)	(4 510)
Saldo na 31 grudnia 2020	38 456	1 033	11 520	15 853	66 862
SKUMULOWANA AMORTYZACJA
Saldo na 1 stycznia 2019	-	58	7 589	7 539	15 186
Zwiększenia	5 084	59	2 449	2 544	10 136
(Zmniejszenia)	-	-	(1 665)	(608)	(2 273)
Saldo na 31 grudnia 2019	5 084	117	8 373	9 475	23 049
Zwiększenia	5 164	95	1 929	2 457	9 645
(Zmniejszenia)	-	-	(2 312)	(1 652)	(3 964)
Saldo na 31 grudnia 2020	10 248	212	7 990	10 280	28 730
WARTOŚĆ NETTO
na 31 grudnia 2019	31 952	823	5 143	6 101	44 019
na 31 grudnia 2020	28 208	821	3 530	5 573	38 132

*) Grupa wdrożyła MSSF 16 Leasing od 1 stycznia 2019 roku. W wyniku zastosowania tego standardu na dzień 1 stycznia 2019 roku rozpoznano w bilansie aktywo w postaci prawa do użytkowania powierzchni biurowych. Aktywo to jest wykazane w bilansie w pozycji Rzeczowe aktywa trwałe. Zwiększenia rzeczowych aktywów trwałych nastąpiły w wyniku nabycia. Na dzień 31 grudnia 2020 roku nie wystąpiły okoliczności, w wyniku których Grupa winna utworzyć odpisy aktualizujące na rzeczowe aktywa trwałe. Na środkach trwałych nie ustanowiono żadnych zabezpieczeń.

NALEŻNOŚCI DŁUGOTERMINOWE

Według stanu na dzień 31 grudnia 2020 roku i 31 grudnia 2019 roku Grupa wykazuje należności długoterminowe w wysokości odpowiednio 1 761 tys. PLN i 1 876 tys. zł. Na stan należności długoterminowych na dzień 31 grudnia 2020 r. składają się należności z tytułu ustanowionych kaucji w wysokości 1 750 tys. zł. oraz z tytułu innych należności w wysokości 11 tys. zł. Na stan należności długoterminowych na dzień 31 grudnia 2019 r. składają się należności z tytułu ustanowionych kaucji w wysokości 1 750 tys. zł. oraz z tytułu innych należności w wysokości 126 tys. zł. Wszystkie te należności są denominowane w polskich złotych. Nie ma konieczności utworzenia odpisów aktualizujących wartość należności długoterminowych.

ZAPASY

ZAPASY

	31.12.2020	31.12.2019
Zaliczki na dostawy	223 612	220 162
w tym: według ceny nabycia/kosztu wytworzenia	223 612	220 162
odpis do wartości netto możliwej do uzyskania	-	-
Półprodukty i produkcja w toku	1 821 819	2 100 705
w tym: według ceny nabycia/kosztu wytworzenia	1 793 406	2 045 220
prawo wieczystego użytkowania gruntów (leasing) *)	57 604	87 446
odpis do wartości netto możliwej do uzyskania	(29 191)	(31 961)
Wyroby gotowe	378 083	188 765
w tym: według ceny nabycia/kosztu wytworzenia	385 633	196 464
odpis do wartości netto możliwej do uzyskania	(7 550)	(7 699)
Razem	2 423 514	2 509 632

*) Grupa wdrożyła MSSF 16 Leasing od 1 stycznia 2019 roku. W wyniku zastosowania tego standardu na dzień 1 stycznia 2019 roku rozpoznano w bilansie aktywo w postaci prawa wieczystego użytkowania gruntów (leasing). Aktywo to jest wykazane w bilansie w pozycji Zapasy.

ODPISY AKTUALIZUJĄCE WARTOŚĆ ZAPASÓW

	01.01.-31.12. 2020	01.01.-31.12. 2019
Stan na początek okresu	39 660	41 338
Zwiększenia	284	2 770
(Zmniejszenia)	(3 203)	(4 448)
Stan na koniec okresu	36 741	39 660

Określenie wartości odpisów aktualizujących wartość zapasów jest wynikiem przeprowadzonych przez Grupę analiz i testów na utratę wartości. Metodologia badania zapasów pod kątem utraty wartości opisana została w nocie 7.4 „Istotne zasady rachunkowości”.

WARTOŚĆ BILANSOWA ZAPASÓW STANOWIĄCYCH ZABEZPIECZENIE SPŁATY ZOBOWIĄZAŃ ORAZ WYSOKOŚĆ USTANOWIONYCH HIPOTEK

	31.12.2020	31.12.2019
HIPOTEKI - wartość hipotek zabezpieczających zobowiązania:
Wynikających z umów zakupu nieruchomości	-	13 669
Wynikających z umów kredytowych Spółki	-	-
Wynikających z umów kredytowych Spółki oraz spółek z Grupy	502 500	502 500

PRACE PRZYGOTOWAWCZE

W przypadku braku pewności co do możliwości zakupu ziemi dla potencjalnego projektu, koszty prac przygotowawczych związanych z tymi projektami obciążają rachunek zysków i strat Spółki w okresie, w którym powstały. Pozostałe prace przygotowawcze są aktywowane w produkcji w toku. Poniższa tabela prezentuje koszt prac przygotowawczych rozpoznany w rachunku zysków i strat.

	01.01.-31.12. 2020	01.01.-31.12. 2019
Prace przygotowawcze	1 421	1 020

NALEŻNOŚCI Z TYTUŁU DOSTAW I USŁUG ORAZ POZOSTAŁE NALEŻNOŚCI

NALEŻNOŚCI Z TYTUŁU DOSTAW I USŁUG, ORAZ INNE NALEŻNOŚCI

	31.12.2020	31.12.2019
Należności handlowe	44 810	28 347
Należności od jednostek powiązanych	-	35
Należności z tytułu podatków	17 383	19 077
Pozostałe należności	27 501	14 707
Razem	89 694	62 166

Należności z tytułu podatków stanowią należności z tytułu podatku VAT wynoszące na dzień 31 grudnia 2020 roku i 31 grudnia 2019 roku odpowiednio 17 383 tys. zł i 19 077 tys. zł. Grupa utworzyła odpisy aktualizujące wartość należności, które zostały ujęte w pozostałych kosztach operacyjnych. Odpisy aktualizujące zostały utworzone zgodnie z najlepszą wiedzą i doświadczeniem Grupy w oparciu o indywidualną analizę poszczególnych sald.

STRUKTURA WIEKOWA NALEŻNOŚCI HANDLOWYCH

	31.12.2020	31.12.2019
Do 3 miesięcy	42 924	26 063
Powyżej 3 miesięcy do 6 miesięcy	1 129	320
Powyżej 6 miesięcy do 1 roku	1 358	1 191
Powyżej 1 roku	4 297	4 758
Należności z tytułu dostaw i usług brutto	49 708	32 332
Odpisy aktualizujące wartość należności	(4 898)	(3 985)
Należności z tytułu dostaw i usług netto	44 810	28 347

Odpisy aktualizacyjne dotyczą w całości należności handlowych przeterminowanych.

ZMIANA STANU ODPISÓW AKTUALIZUJĄCYCH WARTOŚĆ NALEŻNOŚCI Z TYTUŁU DOSTAW I USŁUG ORAZ INNE NALEŻNOŚCI

	01.01.-31.12. 2020	01.01.-31.12. 2019
Stan na początek okresu	3 985	5 073
Zwiększenia	1 042	1 830
(Zmniejszenia)	(129)	(2 918)
Stan na koniec okresu	4 898	3 985

Na dni bilansowe nie występowały należności z tytułu dostaw i usług oraz inne należności w walutach obcych. Koszty i przychody związane z utworzeniem i rozwiązaniem odpisów aktualizujących wartość należności rozpoznane są odpowiednio w pozostałych kosztach operacyjnych lub pozostałych przychodach operacyjnych.

POZOSTAŁE AKTYWA OBROTOWE

POZOSTAŁE AKTYWA OBROTOWE

	31.12.2020	31.12.2019
Rozliczenia międzyokresowe kosztów	5 208	4 899
Naliczone przychody finansowe od lokat	-	69
Razem	5 208	4 968

KRÓTKOTERMINOWE AKTYWA FINANSOWE

KRÓTKOTERMINOWE AKTYWA FINANSOWE

	31.12.2020	31.12.2019
Lokaty bankowe powyżej trzech miesięcy	-	50
Środki pieniężne na otwartych, mieszkaniowych rachunkach powierniczych	50 463	37 050
Pozostałe krótkoterminowe aktywa finansowe	-	24 487
Razem	50 463	61 587

W pozycji Lokaty bankowe powyżej trzech miesięcy prezentowane są lokaty bankowe z okresem zapadalności powyżej trzech miesięcy na dzień ich utworzenia. Grupa tworzy lokaty bankowe o różnym okresie zapadalności w oparciu o bieżącą analizę potrzeb gotówkowych Grupy oraz możliwej do uzyskania stopy zwrotu na oferowanych przez banki lokatach. W pozycji Środki pieniężne na otwartych, mieszkaniowych rachunkach powierniczych prezentowane są otrzymane od klientów Grupy środki pieniężne stanowiące zaliczki na sprzedaż produktów, które do momentu spełnienia odpowiednich wymogów określonych w „Ustawie o ochronie praw nabywcy lokalu mieszkalnego lub domu jednorodzinnego” zdeponowane są na otwartych, mieszkaniowych rachunkach powierniczych.

ŚRODKI PIENIĘŻNE I ICH EKWIWALENTY

Środki pieniężne i ich ekwiwalenty są to środki pieniężne w banku i w kasie, w tym depozyty bankowe z okresem zapadalności do 3 miesięcy na dzień ich utworzenia. Wartość księgowa tych aktywów odpowiada ich wartości godziwej.

ŚRODKI PIENIĘŻNE I ICH EKWIWALENTY

	31.12.2020	31.12.2019
Środki pieniężne w banku i kasie	578 667	13 702
Lokaty krótkoterminowe	6 956	239 575
Inne	41	41
Razem	585 664	253 318

KAPITAŁ ZAKŁADOWY

OPIS ZMIAN W KAPITALE ZAKŁADOWYM SPÓŁKI W OKRESIE OD 1 STYCZNIA DO 31 GRUDNIA 2020 R.# ZMIANA W OKRESIE SPRAWOZDAWCZYM

Kapitał zakładowy: Liczba akcji Kapitał zakładowy: Wartość wg wartości nominalnej Nadwyżka ze sprzedaży akcji powyżej ich wartości nominalnej

Stan na dzień	Liczba akcji	Wartość wg wartości nominalnej (PLN)	Nadwyżka ze sprzedaży akcji powyżej ich wartości nominalnej (PLN)
01.01.2020	25 068 422	25 068 422	245 188
Zmiana	150 000	150 000	5 850
31.12.2020	25 218 422	25 218 422	251 038

W dniu 21 stycznia 2020 roku Zarząd Spółki podwyższył kapitał zakładowy Spółki z dotychczasowej kwoty 25 068 422,00 zł do kwoty 25 218 422,00 zł, to jest o kwotę 150 000,00 zł, w drodze emisji 100 000 sztuk akcji zwykłych na okaziciela serii AA, o wartości nominalnej 1,00 zł każda oraz 50 000 sztuk akcji zwykłych na okaziciela serii AB, o wartości nominalnej 1,00 zł każda. Emisja akcji serii AA i AB nastąpiła w drodze subskrypcji prywatnej. Celem emisji akcji serii AA jest umożliwienie Spółce wywiązywania się z zobowiązań wynikających z Programu IV Opcji Menedżerskich dla Pani Małgorzaty Kolarskiej, Wiceprezesa Zarządu, dotyczących 500 000 Akcji Dom Development S.A. (patrz nota 7.43). Rada Nadzorcza Spółki wyraziła zgodę na całkowite pozbawienie dotychczasowych akcjonariuszy prawa poboru przedmiotowych 100 000 akcji zwykłych na okaziciela serii AA. Wyłączenie prawa poboru dotychczasowych akcjonariuszy uzasadnione jest okolicznością, że emisja akcji serii AA jest skierowana wyłącznie do uczestnika Programu IV, Pani Małgorzaty Kolarskiej i w celu umożliwienia jej wykonania jej praw wynikających z warrantów subskrypcyjnych. Cena emisyjna nowych akcji serii AA została ustalona na 35,00 zł za jedną akcję. Celem emisji akcji serii AB jest umożliwienie Spółce wywiązywania się z zobowiązań wynikających z Programu V Opcji Menedżerskich dla Pana Mikołaja Konopki, Członka Zarządu, dotyczących 250 000 akcji Dom Development S.A. (patrz nota 7.43). Rada Nadzorcza Spółki wyraziła zgodę na całkowite pozbawienie dotychczasowych akcjonariuszy prawa poboru przedmiotowych 50 000 akcji zwykłych na okaziciela serii AB. Wyłączenie prawa poboru dotychczasowych akcjonariuszy uzasadnione jest okolicznością, że emisja akcji serii AB jest skierowana wyłącznie do uczestnika Programu V, Pana Mikołaja Konopki i w celu umożliwienia mu wykonania jego praw wynikających z warrantów subskrypcyjnych. Cena emisyjna nowych akcji serii AB została ustalona na 50,00 zł za jedną akcję. W dniu 3 lutego 2020 r. Pani Małgorzata Kolarska oraz Pan Mikołaj Konopka dokonali realizacji opcji na akcje Spółki poprzez wykonanie praw z warrantów subskrypcyjnych - dokonanie subskrypcji na akcje. W dniu 4 lutego 2020 r. Zarząd Spółki podjął uchwałę w sprawie przydziału 100 000 akcji serii AA Pani Małgorzacie Kolarskiej oraz 50 000 akcji serii AB Panu Mikołajowi Konopce. Akcje te zostały zarejestrowane przez Sąd Rejonowy dla m. st. Warszawy w Warszawie, XII Wydział Gospodarczy Krajowego Rejestru Sądowego w dniu 31 marca 2020 roku. Akcje te zostały zarejestrowane przez Krajowy Depozyt Papierów Wartościowych S.A. w depozycie papierów wartościowych w dniu 28 maja 2020 r.

PRZYJĘCIE NOWEGO PROGRAMU OPCJI MENEDŻERSKICH

Zarząd Spółki przyjął w dniu 4 sierpnia 2020 r. uchwałę dotyczącą umieszczenia w porządku obrad Walnego Zgromadzenia Akcjonariuszy Spółki sprawy dotyczącej podjęcia uchwały w sprawie przyjęcia Programu VI Opcji Menedżerskich dla Pana Marcina Drobka, Doradcy Zarządu - Dyrektora ds. Realizacji Inwestycji (dalej „Program VI”). Rada Nadzorcza Spółki pozytywnie zaopiniowała projekt ww. uchwały oraz zarekomendowała Zwyczajnemu Walnemu Zgromadzeniu Akcjonariuszy Spółki podjęcie uchwały o treści proponowanej przez Zarząd Spółki. W dniu 31 sierpnia 2020 roku Zwyczajne Walne Zgromadzenie Akcjonariuszy Spółki podjęło uchwałę w sprawie przyjęcia Programu VI Opcji Menedżerskich dla Marcina Drobka. Zgodnie z ww. uchwałą w sprawie przyjęcia Programu VI, Pan Marcin Drobek otrzyma jednorazowo opcje uprawniające do objęcia łącznie 150 000 akcji Dom Development S.A. (patrz nota 7.43). W dniu 1 grudnia 2020 r. Rada Nadzorcza Spółki podjęła uchwałę w sprawie przyjęcia Postanowień Programu VI Opcji Menedżerskich dla Pana Marcina Drobka, dotyczących 150.000 Akcji Dom Development S.A.

STRUKTURA KAPITAŁU ZAKŁADOWEGO SPÓŁKI NA DZIEŃ 31 GRUDNIA 2020 R.

Seria / emisja	Rodzaj akcji	Liczba akcji	Wartość serii / emisji wg wartości nominalnej (PLN)	Sposób pokrycia kapitału	Data rejestracji	Prawo do dywidendy (od daty)
A	Na okaziciela	21 344 490	21 344 490	gotówka	12.09.2006	12.09.2006
F	Na okaziciela	2 705 882	2 705 882	gotówka	31.10.2006	31.10.2006
H	Na okaziciela	172 200	172 200	gotówka	14.02.2007	14.02.2007
I	Na okaziciela	92 700	92 700	gotówka	14.02.2007	14.02.2007
J	Na okaziciela	96 750	96 750	gotówka	14.02.2007	14.02.2007
L	Na okaziciela	148 200	148 200	gotówka	14.02.2007	14.02.2007
Ł	Na okaziciela	110 175	110 175	gotówka	12.03.2012	07.05.2012
M	Na okaziciela	24 875	24 875	gotówka	03.10.2012	09.11.2012
N	Na okaziciela	20 000	20 000	gotówka	03.10.2012	09.11.2012
O	Na okaziciela	26 000	26 000	gotówka	05.03.2013	17.05.2013
P	Na okaziciela	925	925	gotówka	31.10.2013	23.12.2013
R	Na okaziciela	11 000	11 000	gotówka	31.10.2013	23.12.2013
S	Na okaziciela	17 075	17 075	gotówka	20.03.2014	02.05.2014
T	Na okaziciela	1 000	1 000	gotówka	14.01.2015	27.03.2015
U	Na okaziciela	10 320	10 320	gotówka	17.05.2016	01.06.2016
V	Na okaziciela	1 000	1 000	gotówka	17.05.2016	01.06.2016
W	Na okaziciela	85 830	85 830	gotówka	10.01.2017	10.03.2017
Y	Na okaziciela	100 000	100 000	gotówka	29.03.2018	21.05.2018
Z	Na okaziciela	100 000	100 000	gotówka	28.02.2019	24.04.2019
AA	Na okaziciela	100 000	100 000	gotówka	31.03.2020	28.05.2020
AB	Na okaziciela	50 000	50 000	gotówka	31.03.2020	28.05.2020
Liczba akcji razem		25 218 422
Kapitał zakładowy razem			25 218 422

Każda akcja Dom Development S.A. ma wartość nominalną w wysokości 1 PLN. Żadna z akcji Spółki nie jest uprzywilejowana oraz nie podlega ograniczniom praw do akcji.

WYKAZ AKCJONARIUSZY POSIADAJĄCYCH BEZPOŚREDNIO LUB POŚREDNIO PRZEZ PODMIOTY ZALEŻNE CO NAJMNIEJ 5% OGÓLNEJ LICZBY GŁOSÓW NA WALNYM ZGROMADZENIU AKCJONARIUSZY („WZA”) NA DZIEŃ 31 GRUDNIA 2020 R.

AKCJE	PROCENT KAPITAŁU	LICZBA GŁOSÓW NA WZA	PROCENT GŁOSÓW NA WZA
Groupe Belleforêt S.à r.l.	14 155 491	56,13	14 155 491
Aviva OFE*	1 613 219	6,40	1 613 219
Jarosław Szanajca	1 454 050	5,77	1 454 050
Grzegorz Kiełpsz	1 280 750	5,08	1 280 750

*) Stan posiadania akcji przez Aviva Otwarty Fundusz Emerytalny Aviva Santander według zestawienia akcji w portfelu na dzień 31 grudnia 2020 r. Stan posiadania akcji Spółki przez AVIVA OFE zgodnie z ostatnio otrzymanym zawiadomieniem, sporządzonym na dzień 11 lipca 2011 r. to 1 313 383 akcje.

ZESTAWIENIE STANU POSIADANIA AKCJI DOM DEVELOPMENT S.A. LUB UPRAWNIEŃ DO NICH (OPCJI) PRZEZ OSOBY ZARZĄDZAJĄCE I NADZORUJĄCE DOM DEVELOPMENT S.A. NA DZIEŃ 31 GRUDNIA 2020 R.

	STAN NA 31.12.2020 Akcje	STAN NA 31.12.2020 Wartość nominalna akcji (tys. zł)	STAN NA 31.12.2020 Opcje na akcje	STAN NA 31.12.2020 Akcje i opcje razem	ZMIANA W OKRESIE OD 31.12.2019 Akcje	ZMIANA W OKRESIE OD 31.12.2019 Opcje na akcje
ZARZĄD
Jarosław Szanajca	1 454 050	1 454	-	1 454 050	-	-
Małgorzata Kolarska*)	220 235	220	200 000	420 235	38 735	(100 000)
Janusz Zalewski	300 000	300	-	300 000	(50 000)	-
Mikołaj Konopka*)	38 981	39	200 000	238 981	37 689	(50 000)
Terry Roydon	58 500	59	-	58 500	-	-
RADA NADZORCZA
Grzegorz Kiełpsz	1 280 750	1 281	-	1 280 750	-	-
Mark Spiteri	900	1	-	900	-	-

*) W dniu 22 stycznia 2021 roku Małgorzata Kolarska oraz Mikołaj Konopka dokonali subskrypcji na odpowiednio 100 000 oraz 50 000 akcji Dom Development S.A. w ramach realizacji opcji na akcje Spółki. Szczegółowa informacja nt. przedmiotowej transakcji znajduje się w Nocie 7.49 Skonsolidowanego Sprawozdania Finansowego Grupy Kapitałowej Dom Development S.A.: Istotne zdarzenia po dacie bilansowej. Członkowie Zarządu i Rady Nadzorczej Spółki nie posiadali udziałów w innych podmiotach Grupy.

NADWYŻKA ZE SPRZEDAŻY AKCJI POWYŻEJ ICH WARTOŚCI NOMINALNEJ

W okresie dwunastu miesięcy zakończonym 31 grudnia 2020 r. wartość pozycji Nadwyżka ze sprzedaży akcji powyżej ich wartości nominalnej uległa zmianie o 5 850 tys. zł w wyniku podwyższenia kapitału akcyjnego opisanego w nocie 7.14. Na dzień 31 grudnia 2020 r. i 31 grudnia 2019 r. wartość nadwyżki ze sprzedaży akcji własnych powyżej ich wartości nominalnej wyniosła odpowiednio 251 038 tys. zł i 245 188 tys. zł.

DODATKOWE INFORMACJE DOTYCZĄCE KAPITAŁÓW WŁASNYCH

Na dzień 31 grudnia 2020 r. i 31 grudnia 2019 r. akcje Spółki nie były własnością jej jednostek podporządkowanych. W okresie dwunastu miesięcy kończącym się 31 grudnia 2020 i 2019 r. Spółka nie posiadała akcji własnych.

DYWIDENDA I PODZIAŁ ZYSKU

Zwyczajne Walne Zgromadzenie Akcjonariuszy Spółki zdecydowało w dniu 31 sierpnia 2020 r. o przeznaczeniu zysku netto Spółki za rok 2019 na:
- wypłatę dywidendy akcjonaruiszom Spółki w kwocie 239 575 009,00 zł, co dało 9,50 zł na każdą akcję
- powiększenie kapitału zapasowego Spółki o kwotę 65 089 927,64 zł.

Jako dzień dywidendy ustalono 7 września 2020 r., zaś dzień wypłaty dywidendy ustalono na 14 września 2020 r. Dywidenda została wypłacona zgodnie z uchwałą. W roku poprzednim na dywidendę przeznaczono 226 869 219,10 zł, co dało wypłatę w wysokości 9,05 zł na każdą akcję.

KREDYTY

OPIS ISTOTNYCH ZMIAN W OKRESIE DWUNASTU MIESIĘCY ZAKOŃCZONYM 31 GRUDNIA 2020

W okresie dwunastu miesięcy zakończonym 31 grudnia 2020 roku w Grupie nie wygasły oraz nie zostały podpisane żadne nowe umowy kredytowe. Struktura tych zobowiązań pod względem okresu wymagalności została przedstawiona w poniższej tabeli.

KREDYTY WEDŁUG TERMINU WYMAGALNOŚCI

	31.12.2020 (PLN)	31.12.2019 (PLN)
Do 1 roku	-	14
Powyżej 1 roku do 2 lat	10 000	-
Powyżej 2 lat do 5 lat	-	85 000
Powyżej 5 lat	-	-
Razem kredyty	10 000	85 014
w tym:
długoterminowe	10 000	85 000
krótkoterminowe	-	14

Na dzień 31 grudnia 2020 r. i na dzień 31 grudnia 2019 r. wszystkie zaciągnięte przez Grupę kredyty wyrażone były w złotych polskich.# KREDYTY BANKOWE NA 31.12.2020

Bank	Siedziba banku	Kwota kredytu wg umowy	Waluta	Kwota kredytu pozostała do spłaty (bez odsetek)	Waluta	Termin spłaty
PKO BP	Warszawa	150 000	PLN	-	PLN	26.02.2023
mBank	Warszawa	185 000	PLN	-	PLN	31.01.2023
Millennium	Warszawa	50 000	PLN	10 000	PLN	18.12.2022
Razem kredyty bankowe				10 000	PLN

PODSTAWOWE DANE DOTYCZĄCE POSIADANYCH PRZEZ SPÓŁKĘ LINII KREDYTOWYCH

Kredyt w PKO BP

Kredyt odnawialny w rachunku kredytowym do wysokości 150 000 tys. zł. Na podstawie umowy z bankiem, Euro Styl S.A. może korzystać z części tego limitu kredytowego do wysokości 50 000 tys. zł. Na dzień 31 grudnia 2020 r. Dom Development S.A. ani Euro Styl S.A. nie korzystały z tej linii kredytowej.

Kredyt w mBank

Kredyt odnawialny w rachunku kredytowym do wysokości 185 000 tys. zł. Na podstawie umowy z bankiem, Dom Development Wrocław Sp. z o.o. może korzystać z części tego limitu kredytowego do wysokości 60 000 tys. zł a Euro Styl S.A. może korzystać z części tego limitu kredytowego do wysokości 100 000 tys. zł. Na dzień 31 grudnia 2020 r. spółka Dom Development S.A. ani inne spółki Grupy nie korzysta z tej linii kredytowej.

Kredyt w banku Millennium

Kredyt rewolwingowy do wysokości 50 000 tys. zł. Na dzień 31 grudnia 2020 r. spółka Dom Development S.A. wykorzystała 10 000 tys. zł z ww. limitu kredytowego.

W pozycji Kredyty Grupa wykazuje wartość nominalną zobowiązania, natomiast naliczone na dzień bilansowy odsetki prezentowane są osobno w pozycji Zobowiązanie z tytułu odsetek od kredytów i obligacji. Ze względu na fakt, że oprocentowanie kredytów jest powiązane z kształtowaniem się stawki WIBOR, Zarząd Spółki szacuje, że wartość godziwa kredytów zaciągniętych przez Grupę jest w przybliżeniu równa wartości księgowej tych kredytów z uwzględnieniem naliczonych odsetek.

OBLIGACJE

OBLIGACJE

	31.12.2020	31.12.2019
Wartość nominalna wyemitowanych obligacji - część długoterminowa	250 000	260 000
Wartość nominalna wyemitowanych obligacji – część krótkoterminowa	110 000	100 000
Wartość nominalna wyemitowanych obligacji	360 000	360 000

W pozycji Obligacje Grupa wykazuje wartość nominalną zobowiązania z tytułu obligacji, natomiast naliczone na dzień bilansowy odsetki prezentowane są osobno w pozycji Zobowiązanie z tytułu odsetek od kredytów i obligacji. Ze względu na fakt, że oprocentowanie obligacji jest powiązane z kształtowaniem się stawki WIBOR, Zarząd Spółki szacuje, że wartość godziwa obligacji wyemitowanych przez Spółkę jest w przybliżeniu równa wartości księgowej tych obligacji z uwzględnieniem naliczonych odsetek.

PODSTAWOWE DANE DOTYCZĄCE EMITOWANYCH OBLIGACJI

Umowa z PeKaO S.A.

Na podstawie tej umowy Dom Development S.A. może emitować obligacje średnioterminowe (z terminem zapadalności powyżej 1 roku, jednak nie dłuższym niż 7 lat) o łącznej wartości nieprzekraczającej 400 milionów PLN, rozumianej jako wartość nominalna wszystkich wyemitowanych i niewykupionych obligacji w każdym dniu trwania Programu. Zgodnie z umową obligacje mogą być emitowane przez Spółkę w ramach różnych serii do dnia 5 listopada 2021 r.

Umowa z Trigon Dom Maklerski S.A. oraz Trigon Investment Banking Spółka z ograniczoną odpowiedzialnością & Wspólnicy S.K.

Na podstawie tej umowy Dom Development S.A. może emitować obligacje o łącznej wartości nieprzekraczającej 400 milionów PLN rozumianej jako wartość nominalna wszystkich wyemitowanych i niewykupionych obligacji. Limit Programu ma charakter odnawialny. Zgodnie z umową obligacje mogą być emitowane przez Spółkę w ramach różnych serii do dnia 17 listopada 2027 r.

OPIS ISTOTNYCH ZMIAN W OKRESIE DWUNASTU MIESIĘCY ZAKOŃCZONYM 31 GRUDNIA 2020

W dniu 12 czerwca 2020 roku Spółka dokonała przypadającego na tę datę wykupu 10 000 obligacji na okaziciela serii DOMDE5120620 o wartości nominalnej 10 000 PLN każda i łącznej wartości nominalnej 100 000 tys. PLN.
W dniu 25 września 2020 roku Spółka wyemitowała 100 000 niezabezpieczonych obligacji serii DOMDET4250925 o wartości nominalnej 1 000 zł każda i łącznej wartości nominalnej 100 000 tys. zł z datą wykupu przypadającą na 25 września 2025 roku. Wartość emisyjna odpowiada wartości nominalnej obligacji. Oprocentowanie obligacji ustalone zostało w oparciu o stawkę WIBOR 6M plus marża. Odsetki od obligacji wypłacane będą w okresach półrocznych. Cel emisji nie został określony, zaś wpływy z emisji zostały przeznaczone na bieżącą działalność Spółki.

EMISJE OBLIGACJI NA 31.12.2020

Seria	Data emisji	Kwota	Waluta	Data wykupu
DOMDE6151121	15.11.2016	110 000	PLN	15.11.2021
DOMDET1151222	15.12.2017	50 000	PLN	15.12.2022
DOMDET2091023	09.10.2018	50 000	PLN	09.10.2023
DOMDET3121224	12.12.2019	50 000	PLN	12.12.2024
DOMDET4250925	25.09.2020	100 000	PLN	25.09.2025
Razem		360 000	PLN

ZOBOWIĄZANIE Z TYTUŁU ODSETEK OD KREDYTÓW I OBLIGACJI

ZOBOWIĄZANIE Z TYTUŁU ODSETEK OD KREDYTÓW I OBLIGACJI

	31.12.2020	31.12.2019
Zobowiązanie z tytułu odsetek od obligacji	1 399	1 311
Zobowiązanie z tytułu odsetek od kredytów	-	-
Razem zobowiązanie z tytułu odsetek od kredytów	1 399	1 311

REZERWY I AKTYWA Z TYTUŁU ODROCZONEGO PODATKU DOCHODOWEGO

REZERWY I AKTYWA Z TYTUŁU ODROCZONEGO PODATKU DOCHODOWEGO

	Bilans 31.12.2020	Bilans 31.12.2019	Rachunek zysków i strat/ Sprawozdanie z całkowitych dochodów 01.01-31.12. 2020	Rachunek zysków i strat/ Sprawozdanie z całkowitych dochodów 01.01-31.12. 2019
Rezerwa z tytułu odroczonego podatku dochodowego
Różnice kursowe	-	27	(27)	27
Odsetki naliczone	17	24	(7)	12
Dyskontowanie zobowiązań	1 257	1 571	(314)	314
Wynik na sprzedaży lokali, dla których nie zawarto jeszcze umów przeniesienia własności	72 389	30 949	41 441	(17 798)
Koszty finansowe skapitalizowane	4 011	3 932	79 606
Leasing	(20)	5	(25)	(67)
Znak towarowy	398	664	(266)	(266)
Pozostałe	125	509	(384)	358
Razem rezerwa z tytułu odroczonego podatku dochodowego	78 177	37 681	40 497	(16 814)
Aktywa z tytułu odroczonego podatku dochodowego
Różnice kursowe	-	-	-	(1)
Aktualizacja wyceny zapasów	7 266	8 040	(774)	(423)
Odpisy aktualizujące należności i pozostałe rezerwy	634	452	182	337
Rezerwa na świadczenia pracownicze	7 339	6 675	664	(783)
Rezerwa na koszty	10 493	8 490	2 003	2 206
Eliminacja marży na transakcjach wewnątrzgrupowych	9 623	4 008	5 615	3 015
Koszt nabycia Grupy Euro Styl	1 088	1 088	-	-
Wycena aktywów finansowych	875	593	282	(34)
Strata podatkowa możliwa do rozliczenia	1 587	3 239	(1 652)	1 008
Pozostałe	297	309	(12)	229
Razem aktywa z tytułu odroczonego podatku dochodowego	39 202	32 894	6 308	5 554
Zmiana rezerwy na podatek odroczony wynikająca z nabycia spółek zależnych ustalona na dzień nabycia.
Obciążenie z tytułu odroczonego podatku dochodowego dotyczące rachunku zysków i strat			34 524	(22 365)
Obciążenie z tytułu odroczonego podatku dochodowego dotyczące innych całkowitych dochodów netto			(335)	(3)
Wykazane w bilansie aktywo z tytułu odroczonego podatku dochodowego	9 759	5 927
Wykazana w bilansie rezerwa netto z tytułu odroczonego podatku dochodowego	48 734	10 714

REZERWY DŁUGOTERMINOWE

REZERWY DŁUGOTERMINOWE

	31.12.2020	31.12.2019
Rezerwa na koszty napraw – część długoterminowa	21 997	17 830
Rezerwa na świadczenia emerytalne	422	857
Razem	22 419	18 687

REZERWY DŁUGOTERMINOWE – ZMIANY

	01.01.-31.12. 2020	01.01.-31.12. 2019
Stan na początek okresu	18 687	16 620
Utworzenie rezerw w ciągu roku obrotowego	5 277	5 026
Wykorzystanie/rozwiązanie rezerw w ciągu roku obrotowego	(1 545)	(2 959)
Stan na koniec okresu	22 419	18 687

POZOSTAŁE ZOBOWIĄZANIA DŁUGOTERMINOWE

POZOSTAŁE ZOBOWIĄZANIA DŁUGOTERMINOWE

	31.12.2020	31.12.2019
Kaucje gwarancyjne - część długoterminowa	66 829	60 759
Pozostałe	8 379	6 885
Stan na koniec okresu	75 208	67 644

ZOBOWIĄZANIA Z TYTUŁU LEASINGU

Zgodnie z MSSF 16, w bilansie Grupy rozpoznane zostały zobowiązania z tytułu leasingu:
- prawa do użytkowania powierzchni biurowych,
- prawa wieczystego użytkowania gruntów.
W nocie 7.4 Istotne zasady rachunkowości opisano zasady rachunkowości dotyczące leasingu, a w szczególności objaśniono sposób klasyfikacji tych zobowiązań jako długoterminowe lub krótkoterminowe.

ZOBOWIĄZANIA Z TYTUŁU LEASINGU

	31.12.2020	31.12.2019*)
Zobowiązania z tytułu leasingu - część krótkoterminowa, w tym:	89 992	98 525
Zobowiązania z tyt. prawa do wieczystego użytkowania gruntów	83 950	92 426
Zobowiązania z tyt. prawa do użytkowania powierzchni biurowych	5 874	5 855
Pozostałe	168	244
Zobowiązania z tytułu leasingu - część długoterminowa, w tym:	24 642	26 970
Zobowiązania z tyt. prawa do użytkowania powierzchni biurowych	24 573	26 735
Pozostałe	69	235
Razem	114 634	125 495

*) Grupa podjęła decyzję o wdrożeniu MSSF 16 Leasing przy zastosowaniu uproszczonego podejścia tj. retrospektywnie z łącznym efektem pierwszego zastosowania niniejszego standardu ujętym w dniu pierwszego zastosowania, tj. na dzień 1 stycznia 2019 roku.
Według szacunków Zarządu, opartych na planach dotyczących prowadzenia projektów deweloperskich na poszczególnych nieruchomościach, dla których na dzień 31 grudnia 2020 r. Grupa posiadała prawo wieczystego użytkowania, w kwocie 83 950 tys. zł zobowiązań z tyt. leasingu gruntów wykazanych jako krótkoterminowe:
- kwota 3 892 tys. zł podlega zapłacie przez Grupę w ciągu 12 miesięcy od dnia bilansowego,
- kwota 3 524 tys. zł podlegać będzie zapłacie przez Grupę w okresie powyżej 12 miesięcy od dnia bilansowego,
- kwota 76 534 tys. zł przeniesiona zostanie na nabywców lokali.# ZOBOWIĄZANIA Z TYTUŁU DOSTAW, USŁUG I PODATKÓW ORAZ POZOSTAŁE ZOBOWIĄZANIA

ZOBOWIĄZANIA Z TYTUŁU DOSTAW, USŁUG I PODATKÓW ORAZ POZOSTAŁE ZOBOWIĄZANIA

	31.12.2020	31.12.2019
Zobowiązania z tytułu dostaw i usług, w tym zatrzymane kaucje gwarancyjne (część krótkoterminowa)	165 037	174 058
Zobowiązania z tytułu podatków	3 857	2 352
Rozliczenia międzyokresowe kosztów	147 278	140 102
Zakładowy Fundusz Świadczeń Socjalnych	243	-
Pozostałe zobowiązania	3 156	4 968
Razem zobowiązania	319 571	321 643

Struktura rozliczeń międzyokresowych kosztów:

	31.12.2020	31.12.2019
Razem rozliczenia międzyokresowe kosztów	147 278	140 102
- koszty budowanych osiedli	107 184	103 197
- koszty pracownicze	29 874	26 476
- koszty czynszu za powierzchnię biurową	1 977	2 311
- pozostałe	8 243	8 118

Zobowiązania z tytułu dostaw i usług są zobowiązaniami nieodsetkowymi. Poza ujętymi w tej pozycji kaucjami gwarancyjnymi (opisanymi niżej) zobowiązania z tytułu dostaw i usług mają okres zapadalności od 14 do 30 dni. Poniżej przedstawiono wartość bilansową zobowiązań z tytułu kaucji gwarancyjnych zatrzymanych w związku z realizacją projektów deweloperskich. Część krótkoterminowa i długoterminowa tych zobowiązań wykazane są w odpowiednich pozycjach zobowiązań krótkoterminowych i długoterminowych.

ZATRZYMANE KAUCJE GWARANCYJNE

	31.12.2020	31.12.2019
Zatrzymane kaucje gwarancyjne – część krótkoterminowa	53 105	45 267
Zatrzymane kaucje gwarancyjne – część długoterminowa	66 829	60 759
Zatrzymane kaucje gwarancyjne razem	119 934	106 026

REZERWY KRÓTKOTERMINOWE

REZERWY KRÓTKOTERMINOWE

	31.12.2020	31.12.2019
Rezerwa na koszty napraw – część krótkoterminowa	8 820	7 360
Rezerwa emerytalna	362	221
Rezerwa na sprawy sporne i pozostałe	17 444	9 440
Razem	26 626	17 021

REZERWY KRÓTKOTERMINOWE - ZMIANY

	01.01.-31.12. 2020	01.01.-31.12. 2019
Stan na początek okresu	17 021	11 337
Utworzenie rezerw w ciągu roku obrotowego	16 155	13 032
Wykorzystanie/rozwiązanie rezerw w ciągu roku obrotowego	(6 550)	(7 348)
Stan na koniec okresu	26 626	17 021

PRZYCHODY PRZYSZŁYCH OKRESÓW

PRZYCHODY PRZYSZŁYCH OKRESÓW

	31.12.2020	31.12.2019
Przychody przyszłych okresów dotyczące wpłat klientów na poczet zakupu produktów, jeszcze niezaliczonych do przychodów w rachunku zysków i strat	1 111 129	834 347
Pozostałe	-	-
Razem	1 111 129	834 347

ŚWIADCZENIA PO OKRESIE ZATRUDNIENIA

W Grupie nie ma specjalnych programów świadczeń dla pracowników po okresie zatrudnienia.

AKTYWA I ZOBOWIĄZANIA FINANSOWE

KATEGORIE AKTYWÓW FINANSOWYCH I ZOBOWIĄZAŃ FINANSOWYCH ORAZ MAKSYMALNA EKSPOZYCJA NA RYZYKO KREDYTOWE

	31.12.2020	31.12.2019
AKTYWA FINANSOWE
Długoterminowe należności	1 761	1 876
Należności handlowe i pozostałe	72 311	43 054
Należności od jednostek powiązanych	-	-
Pożyczki i należności razem	74 072	44 930
Pozostałe	41	41
Aktywa finansowe wyceniane w wartości godziwej przez rachunek zysków i strat (przeznaczone do obrotu)
Środki pieniężne w banku i kasie	578 667	13 702
Lokaty krótkoterminowe	6 956	239 575
Krótkoterminowe aktywa finansowe	50 463	61 587
Maksymalna ekspozycja na ryzyko kredytowe	710 199	359 835
ZOBOWIĄZANIA FINANSOWE
Zobowiązania z tytułu kredytów	10 000	85 014
Obligacje własne wyemitowane	361 399	361 311
Zobowiązania z tytułu dostaw i usług, rozliczenia międzyokresowe i pozostałe	390 679	386 772
Zobowiązania z tytułu leasingu	114 634	125 495
Zobowiązania finansowe wyceniane wg zamortyzowanego kosztu	876 712	958 592

Wartość godziwa aktywów i zobowiązań finansowych Grupy nie różni się istotnie od ich wartości bilansowej.

ZARZĄDZANIE RYZYKIEM FINANSOWYM

Grupa posiada ekspozycje na następujące rodzaje ryzyka finansowego:
* ryzyko rynkowe (ryzyko stopy procentowej)
* ryzyko kredytowe
* ryzyko płynności

RYZYKO RYNKOWE

Ryzyko rynkowe jest takim rodzajem ryzyka, które odzwierciedla wpływ zmian cen rynkowych takich, jak kursy wymiany walut, stopy procentowe, czy ceny instrumentów kapitałowych, na wynik finansowy Grupy lub na wartość posiadanych instrumentów finansowych. Ryzyko rynkowe obejmuje głównie następujące rodzaje ryzyk:
* ryzyko walutowe
* ryzyko stopy procentowej

Ryzyko walutowe

W przypadku istnienia znaczących pozycji walutowych, Grupa stosuje walutowe instrumenty pochodne typu forward i swap do zabezpieczania znaczących przyszłych transakcji walutowych. Na dzień 31 grudnia 2020 r. oraz 31 grudnia 2019 r. Grupa nie posiadała żadnych istotnych aktywów, zobowiązań oraz przyszłych płatności w walutach obcych, w związku z czym nie było potrzeby zawierania walutowych instrumentów pochodnych zabezpieczających.

Ryzyko stopy procentowej

Kredyty bankowe zaciągnięte przy zastosowaniu stałych stóp procentowych narażają Grupę na ryzyko zmiany wartości godziwej kredytów. Kredyty i pożyczki zaciągnięte po zmiennych stopach procentowych powodują ryzyko przepływów pieniężnych. Według aktualnej struktury finansowania Grupa nie posiada kredytów lub obligacji o stałym oprocentowaniu. Obecnie Grupa posiada krótko, średnio i długoterminowe kredyty i obligacje na zmienną stopę procentową, co powoduje ekspozycję na ryzyko przepływów pieniężnych. Na datę bilansową Grupa nie posiadała długoterminowych instrumentów finansowych oprocentowanych wg stałej stopy procentowej. Ryzyko stopy procentowej w większości ograniczone jest w sposób naturalny poprzez posiadanie zarówno zobowiązań finansowych jak i aktywów finansowych oprocentowanych wg zmiennej stopy procentowej. Ekspozycja na ryzyko stopy procentowej dla zadłużenia z tytułu obligacji jest zmniejszane poprzez stosowanie takich zabezpieczających instrumentów finansowych jak:
* opcje CAP, gdzie bank gwarantuje, że zwróci Spółce różnice wynikające ze wzrostu rynkowych stop procentowych ponad poziom ustalony w opcji. Spółka zabezpiecza się w ten sposób przed wzrostem stóp, zachowując jednocześnie możliwość skorzystania z ewentualnego spadku ich poziomu,
* IRS (Interest Rate Swap) - Transakcja polega na wymianie z bankiem płatności odsetkowych liczonych według jednej stopy procentowej na płatności odsetkowe liczone według innej stopy procentowej. Spółka korzysta z zamiany zmiennej stopy procentowej na stałą. Obie płatności odsetkowe naliczane są od kwoty nominalnej uzgodnionej w transakcji, a ich rozliczenie odbywa się w wyznaczonych dniach przez porównanie odpowiedniej stawki referencyjnej z zakontraktowaną stopą procentową.

Struktura instrumentów finansowych oprocentowanych wg zmiennej stopy procentowej na datę bilansową przedstawiała się następująco:

	31.12.2020	31.12.2019
INSTRUMENTY ZMIENNOPROCENTOWE
Aktywa finansowe	636 086	314 864
Zobowiązania finansowe	371 399	446 325
Razem netto	264 687	(131 461)

Jako aktywa finansowe wykazane są oprocentowane aktywa finansowe, tj. lokaty bankowe. Jako zobowiązania finansowe wykazane są oprocentowane zobowiązania finansowe, tj. kredyty oraz obligacje własne.

Analiza wrażliwości wyniku finansowego na zmianę stopy procentowej

Zmiana o 100 punktów bazowych („pb”) w oprocentowaniu instrumentów na datę bilansową zwiększyłaby (zmniejszyłaby) aktywa netto i rachunek zysków i strat (po opodatkowaniu) o kwoty wykazane w poniższej tabeli. Analiza ta wykonana dla okresów dwunastu miesięcy kończących się 31 grudnia 2020 r. i 31 grudnia 2019 r. zakłada, że wszystkie pozostałe zmienne pozostają stałe.

ANALIZA WRAŻLIWOŚCI NA ZMIANĘ STOPY PROCENTOWEJ

	Rachunek zysków i strat Wzrost o 100 pb	Rachunek zysków i strat Spadek o 100 pb	Aktywa netto Wzrost o 100 pb	Aktywa netto Spadek o 100 pb
31 grudnia 2020
Aktywa zmiennoprocentowe	1 717	(1 717)	1 717	(1 717)
Zobowiązania zmiennoprocentowe *)	(1 003)	1 003	(1 003)	1 003
Wrażliwość netto	714	(714)	714	(714)
31 grudnia 2019
Aktywa zmiennoprocentowe	850	(850)	850	(850)
Zobowiązania zmiennoprocentowe *)	(1 205)	1 205	(1 205)	1 205
Wrażliwość netto	(355)	355	(355)	355

*) Koszty finansowe dotyczące kredytów i obligacji oraz przychody finansowe dotyczące lokat są kapitalizowane przez Spółkę do produkcji w toku. Koszty te (i przychody) przenoszone są stopniowo do rachunku zysków i strat razem z kosztami wytworzenia sprzedanych zapasów. W przedstawionej wyżej analizie przyjęto, że jedna trzecia kosztów i przychodów finansowych naliczonych w danym okresie jest odniesiona do rachunku zysków i strat, natomiast pozostała część jest skapitalizowana w zapasach i zostanie odniesiona do rachunku zysków i strat w kolejnych okresach rozliczeniowych.

RYZYKO KREDYTOWE

Głównymi aktywami finansowymi Grupy są środki na rachunkach bankowych, gotówka, należności z tytułu dostaw i usług oraz inne należności, które reprezentują największą ekspozycję na ryzyko kredytowe w relacji do aktywów finansowych. Ryzyko kredytowe Grupy jest przede wszystkim przypisane do należności handlowych. Kwoty przedstawione w bilansie są kwotami netto, czyli z uwzględnieniem odpisów aktualizujących wartość wątpliwych należności oszacowanych przez Zarząd Spółki na podstawie wcześniejszych doświadczeń, specyfiki prowadzonej działalności i ich oceny obecnego otoczenia gospodarczego. Ryzyko kredytowe związane z funduszami płynnymi i pochodnymi instrumentami finansowymi jest ograniczone, ponieważ stronami transakcji są banki o ustalonej reputacji, posiadające wysoki rating kredytowy przyznany przez międzynarodowe agencje ratingowe. W celu utrzymania płynności finansowej oraz dostępności środków finansowych na zakładanym poziomie, w Grupie istnieje wyspecjalizowana komórka, która monitoruje to zagadnienie. Komórka ta na bieżąco monitoruje stan płynnych funduszy oraz prognozowane wartości przepływów pieniężnych i na tej podstawie podejmuje decyzje o ich odpowiednim lokowaniu w celu maksymalizacji możliwych do osiągnięcia przychodów finansowych przy jednoczesnym zabezpieczeniu Grupy przed ryzykiem kredytowym. Grupa nie posiada znaczącej koncentracji ryzyka kredytowego. Ryzyko rozłożone jest na dużą ilość partnerów i klientów. Ponadto należy zauważyć, że należności dotyczące głównej działalności Grupy, tj.# ROZUMIENIE RYZYKA

RYZYKO KREDYTOWE

Sprzedaż mieszkań, lokali usługowych i garaży jest w pełni zabezpieczona, ponieważ wydanie przedmiotu sprzedaży następuje po zapłaceniu przez nabywców całkowitej ceny wynikającej z umowy przedwstępnej sprzedaży. Struktura należności handlowych w podziale na okres przeterminowania przedstawiona jest w nocie 7.10 Należności z tytułu dostaw i usług oraz pozostałe należności.

RYZYKO PŁYNNOŚCI

Ryzyko płynności jest to ryzyko polegające na braku możliwości regulowania przez Grupę swoich zobowiązań finansowych w terminie ich zapadalności. Celem Grupy jest zapewnienie, w najwyższym możliwym stopniu, że jej płynność będzie zawsze zachowana na poziomie pozwalającym na regulowanie zobowiązań w terminie ich zapadalności, bez ponoszenia niemożliwych do przyjęcia strat lub ryzyka narażenia na szwank reputacji Grupy.

Poniższa tabela przedstawia całkowitą wartość przyszłych niezdyskontowanych przepływów pieniężnych z tytułu zobowiązań finansowych Grupy w rozbiciu na kontraktowe terminy zapadalności:

STRUKTURA ZAPADALNOŚCI ZOBOWIĄZAŃ

	Suma	0 – 6 miesięcy	6-12 miesięcy	1 – 2 lata	2 – 5 lat
31 grudnia 2020
Zobowiązania z tytułu kredytów	10 320	80	80	10 160	-
Obligacje własne wyemitowane	380 092	3 600	113 325	54 958	208 209
Zobowiązania z tytułu dostaw i usług i pozostałe	390 679	305 614	23 881	15 102	46 082
Zobowiązania z tytułu leasingu *)	114 634	7 000	3 057	8 970	95 607
Razem	895 725	316 294	140 343	89 190	349 898
31 grudnia 2019
Zobowiązania z tytułu kredytów	92 562	1 238	1 224	2 448	87 652
Obligacje własne wyemitowane	391 746	106 682	4 940	119 358	160 766
Zobowiązania z tytułu dostaw i usług i pozostałe	386 772	317 476	8 543	11 440	49 313
Zobowiązania z tytułu leasingu	125 495	6 991	3 048	7 461	107 995
Razem	996 575	432 387	17 755	140 707	405 726

*) Zobowiązania z tytułu leasingu obejmują okres dłuższy niż 5 lat.

Zarządzanie płynnością Grupy odbywa się głównie poprzez:
* krótko, średnio i długo-terminowe planowanie przepływów gotówkowych; szczegółowe plany krótkoterminowe aktualizowane są przynajmniej raz na miesiąc,
* dobór odpowiednich źródeł finansowania na podstawie analizy potrzeb Grupy oraz analizy rynku,
* bieżący monitoring wskaźników wynikających z umów z bankami,
* dywersyfikację źródeł finansowania prowadzonej działalności deweloperskiej,
* współpracę z instytucjami finansowymi o ustalonej, wysokiej reputacji.

ZARZĄDZANIE KAPITAŁEM

Polityka Zarządu zakłada utrzymywanie silnej bazy kapitałowej w celu zachowania zaufania inwestorów, wierzycieli i rynku oraz w celu zapewnienia dalszego rozwoju działalności Grupy. Za lata kończące się 31 grudnia 2020 i 2019 r. stopa zwrotu z kapitału (liczona jako zysk netto do średniorocznej wartości kapitałów własnych) wynosiła odpowiednio 27,0% i 24,0%. W tym czasie średni ważony koszt oprocentowania zadłużenia Grupy wynosił 2,9% w 2020 roku i 3,6% w 2019 roku. Na dzień 31 grudnia 2020 i 2019 współczynnik dźwigni finansowej netto (liczony jako zadłużenie z tytułu kredytów i obligacji pomniejszone o środki pieniężne i ich ekwiwalenty oraz krótkoterminowe aktywa finansowe podzielone przez kapitały własne) wynosił odpowiednio (23,0)% i 12,0%. Spółki Grupy nie podlegają żadnym zewnętrznie określonym wymogom kapitałowym z wyjątkiem wymogów ustawowych określonych w Kodeksie Spółek Handlowych.

ZYSK NA AKCJĘ

KALKULACJA ZYSKU PODSTAWOWEGO I ROZWODNIONEGO NA AKCJĘ

	01.01.-31.12. 2020	01.01.-31.12. 2019
PODSTAWOWY ZYSK NA AKCJĘ
Zysk do wyliczenia podstawowego zysku na akcję	302 242	256 015
Średnia ważona liczba akcji zwykłych Spółki do wyliczenia podstawowego zysku na akcję	25 181 127	25 052 258
Podstawowy zysk na akcję (PLN)	12,00	10,22
ROZWODNIONY ZYSK NA AKCJĘ
Zysk do wyliczenia rozwodnionego zysku na akcję	302 242	256 015
Potencjalne akcje rozwadniające dotyczące opcji na akcje z Programu Opcji Menedżerskich	193 045	148 521
Średnia ważona rozwodniona liczba akcji zwykłych Spółki do wyliczenia rozwodnionego zysku na akcję	25 374 172	25 200 779
Rozwodniony zysk na akcję (PLN)	11,91	10,16

W Grupie nie występuje działalność zaniechana, w związku z tym zysk na akcję z działalności kontynuowanej jest równy zyskowi na akcję wyliczonemu powyżej.

PODATEK DOCHODOWY

PODATEK DOCHODOWY

	01.01.-31.12. 2020	01.01.-31.12. 2019
Podatek dochodowy bieżący	41 857	86 829
Podatek dochodowy odroczony	34 524	(22 365)
Razem	76 381	64 464

Zobowiązanie spółek Grupy z tytułu podatku dochodowego od osób prawnych na dzień 31 grudnia 2020 i 2019 roku wynosiło odpowiednio 6 019 tys. PLN i 34 829 tys. PLN. Jednocześnie należności spółek Grupy z tytułu podatku dochodowego od osób prawnych na dzień 31 grudnia 2020 i 2019 roku wynosiły odpowiednio 27 909 tys. PLN i 418 tys. PLN.

Uzgodnienie pomiędzy podatkiem dochodowym obliczonym jako iloczyn zysku brutto przed opodatkowaniem i ustawowej stawki podatku a rzeczywistym obciążeniem z tytułu podatku dochodowego wykazanym w rachunku zysków i strat Grupy zaprezentowane jest poniżej.

UZGODNIENIE

	01.01.-31.12. 2020	01.01.-31.12. 2019
Zysk brutto przed opodatkowaniem	378 627	320 482
Według stawki podatkowej wynoszącej 19%	71 939	60 892
Trwałe różnice nie objęte podatkiem dochodowym bieżącym i odroczonym w sprawozdaniu finansowym (z wyłączeniem kosztu opcji menedżerskich)	3 302	2 605
Efekt podatkowy opcji menadżerskich trwale niestanowiących kosztu uzyskania przychodów	1 140	967
Inne	-	-
Obciążenie rzeczywiste z tytułu podatku dochodowego	76 381	64 464
Efektywna stawka podatkowa	20,17%	20,11%

Regulacje dotyczące podatku od towarów i usług, podatku dochodowego od osób prawnych oraz obciążeń związanych z ubezpieczeniami społecznymi podlegają częstym zmianom. Te częste zmiany powodują brak odpowiednich punktów odniesienia, niespójne interpretacje oraz nieliczne ustanowione precedensy, które mogłyby mieć zastosowanie. Obowiązujące przepisy zawierają również niejasności, które powodują różnice w opiniach, co do interpretacji prawnej przepisów podatkowych, zarówno pomiędzy organami państwowymi jak i organami państwowymi i przedsiębiorstwami. Rozliczenia podatkowe oraz inne obszary działalności (na przykład kwestie celne czy dewizowe) mogą być przedmiotem kontroli organów, które uprawnione są do nakładania wysokich kar i grzywien, a wszelkie dodatkowe zobowiązania podatkowe, wynikające z kontroli, muszą zostać zapłacone wraz z wysokimi odsetkami. Te warunki powodują, że ryzyko podatkowe w Polsce jest większe niż w krajach o bardziej dojrzałym systemie podatkowym. W konsekwencji, pomimo iż spółki Grupy prowadziły i prowadzą bardzo ostrożną politykę podatkową, chociaż jest to mało prawdopodobne to nie można wykluczyć iż kwoty prezentowane i ujawniane w sprawozdaniach finansowych mogą się zmienić w przyszłości w wyniku ostatecznej decyzji organu kontroli podatkowej.

Z dniem 15 lipca 2016 r. do Ordynacji Podatkowej zostały wprowadzone zmiany w celu uwzględnienia postanowień Ogólnej Klauzuli Zapobiegającej Nadużyciom (GAAR). GAAR ma zapobiegać powstawaniu i wykorzystywaniu sztucznych struktur prawnych tworzonych w celu uniknięcia zapłaty podatku w Polsce. GAAR definiuje unikanie opodatkowania jako czynność dokonaną przede wszystkim w celu osiągnięcia korzyści podatkowej, sprzecznej w danych okolicznościach z przedmiotem i celem przepisy ustawy podatkowej. Zgodnie z GAAR taka czynność nie skutkuje osiągnięciem korzyści podatkowej, jeżeli sposób działania był sztuczny. Wszelkie występowanie (i) nieuzasadnionego dzielenia operacji, (ii) angażowania podmiotów pośredniczących mimo braku uzasadnienia ekonomicznego lub gospodarczego, (iii) elementów wzajemnie się znoszących lub kompensujących oraz (iv) inne działania o podobnym działaniu do wcześniej wspomnianych, mogą być potraktowane jako przesłanka istnienia sztucznych czynności podlegających przepisom GAAR. Nowe regulacje będą wymagać znacznie większego osądu przy ocenie skutków podatkowych poszczególnych transakcji. Klauzulę GAAR należy stosować w odniesieniu do transakcji dokonanych po jej wejściu w życie oraz do transakcji, które zostały przeprowadzone przed wejściem w życie klauzuli GAAR, ale dla których po dacie wejścia klauzuli w życie korzyści były lub są nadal osiągane. Wdrożenie powyższych przepisów umożliwi polskim organom kontroli podatkowej kwestionowanie realizowanych przez podatników prawnych ustaleń i porozumień, takich jak restrukturyzacja i reorganizacja grupy.

SPRAWOZDAWCZOŚĆ SEGMENTOWA

Działalność Grupy jest co do zasady jednorodna i polega głównie na budowie i sprzedaży lokali mieszkalnych i lokali usługowych (komercyjnych) i powiązanych z tym działaniach wspierających. Spółka prowadzi swoją działalność tylko na rynku warszawskim, natomiast Grupa Kapitałowa Dom Development S.A., której Spółka jest podmiotem dominującym, prowadzi również działalność na rynkach trójmiejskim i wrocławskim. Działalność na rynku wrocławskim i rynku trójmiejskim prowadzona jest poprzez spółki zależne Grupy. Ocena wyników działalności na poszczególnych rynkach dokonywana jest głównie w oparciu o przychody ze sprzedaży oraz zysk i marżę brutto ze sprzedaży uzyskane na tych rynkach. W związku z powyższym w ramach Grupy segmentacja dla celów sprawozdawczych została dokonana w oparciu o kryterium lokalizacji geograficznej:
* segment warszawski
* segment trójmiejski
* segment wrocławski

Poniżej zaprezentowano dane finansowe zgrupowane w oparciu o kryterium lokalizacji geograficznej projektów deweloperskich Grupy.

DANE ZA OKRES DWUNASTU MIESIĘCY ZAKOŃCZONY 31.12.2020

	Segment warszawski	Segment wrocławski	Segment trójmiejski	Razem
Przychody ze sprzedaży	1 259 099	161 709	394 204	1 815 012
Zysk brutto ze sprzedaży, przed alokacją ceny nabycia *)	399 929	43 303	142 200	585 432
Alokacja ceny nabycia Grupy Kapitałowej Euro Styl S.A.

Zysk brutto ze sprzedaży po alokacji ceny nabycia	399 929	43 303	135 547
Koszty sprzedaży i koszty ogólnego zarządu	(172 263)
Pozostałe przychody i koszty operacyjne, netto	(20 249)
Zysk na działalności operacyjnej	386 267
Przychody i koszty finansowe, netto	(7 640)
Zysk brutto	378 627
Podatek dochodowy	(76 381)
Zysk netto	302 246

DANE ZA OKRES DWUNASTU MIESIĘCY ZAKOŃCZONY 31.12.2019

Segment	Segment warszawski	Segment wrocławski	Segment trójmiejski	Razem
Przychody ze sprzedaży	1 358 831	59 731	243 159	1 661 721
Zysk brutto ze sprzedaży, przed alokacją ceny nabycia *)	408 093	11 865	94 475	514 433
Alokacja ceny nabycia Grupy Kapitałowej Euro Styl S.A. **)	-	-	(14 313)	(14 313)
Zysk brutto ze sprzedaży po alokacji ceny nabycia	408 093	11 865	80 162	500 120
Koszty sprzedaży i koszty ogólnego zarządu	(166 586)
Pozostałe przychody i koszty operacyjne, netto	(12 844)
Zysk na działalności operacyjnej	320 690
Przychody i koszty finansowe, netto	(208)
Zysk brutto	320 482
Podatek dochodowy	(64 464)
Zysk netto	256 018

* dla rynku trójmiejskiego zysk brutto ze sprzedaży wynika z danych finansowych Grupy Euro Styl S.A. i w tej pozycji nie zawiera dodatkowego, alokowanego w konsolidacji kosztu nabycia Grupy Kapitałowej Euro Styl S.A., wynikającego z wyceny zapasów Grupy Euro Styl S.A. na dzień nabycia wg wartości godziwej (patrz również komentarz poniżej).

** dodatkowy koszt wynikający z alokacji ceny nabycia Grupy Kapitałowej Euro Styl S.A.. Koszt ten stanowi różnicę pomiędzy wartością księgową zapasów Grupy Kapitałowej Euro Styl S.A. a ich wartością godziwą ustaloną na moment nabycia grupy przez Spółkę. Koszt ten w skonsolidowanym sprawozdaniu finansowym przypisywany jest odpowiednio do kosztu wytworzenia sprzedanych produktów, rozliczonych w rachunku zysków i strat w danym okresie obrotowym.

PRZYCHODY ZE SPRZEDAŻY I KOSZT WŁASNY SPRZEDAŻY

ANALIZA PRZYCHODÓW ZE SPRZEDAŻY I KOSZTU WŁASNEGO SPRZEDAŻY

	01.01.-31.12. 2020	01.01.-31.12. 2019
Przychody ze sprzedaży wyrobów gotowych	1 751 944	1 611 028
Przychody ze sprzedaży usług	19 741	22 540
Przychody ze sprzedaży towarów (gruntów)	43 327	28 153
Przychody ze sprzedaży - razem	1 815 012	1 661 721
Koszty sprzedaży wyrobów gotowych	(1 175 677)	(1 118 199)
Koszty sprzedaży usług	(22 554)	(22 779)
Koszty sprzedaży towarów	(40 921)	(22 231)
Korekta wartości zapasów do wartości netto możliwej do uzyskania	2 919	1 608
Koszt własny sprzedaży - razem	(1 236 233)	(1 161 601)
Zysk na sprzedaży brutto	578 779	500 120

KOSZTY WEDŁUG RODZAJU

KOSZTY DZIAŁALNOŚCI OPERACYJNEJ

	01.01.-31.12. 2020	01.01.-31.12. 2019
Koszt własny sprzedaży	(1 236 233)	(1 161 601)
Koszty sprzedaży	(61 426)	(65 091)
Koszty ogólnego zarządu	(110 837)	(101 495)
Razem	(1 408 496)	(1 328 187)

Koszty według rodzaju

Amortyzacja	(15 225)	(15 487)
Zużycie materiałów i energii	(344 375)	(381 598)
Usługi obce	(1 124 549)	(1 085 523)
Podatki i opłaty	(7 162)	(5 362)
Koszty świadczeń pracowniczych	(111 643)	(94 148)
Pozostałe koszty rodzajowe	(11 974)	(13 136)
Wartość sprzedanych towarów i materiałów	(40 921)	(22 231)
Zmiana stanu produktów i produkcji w toku	239 142	283 077
Koszt wytworzenia produktów na własne potrzeby	8 211	6 221
Razem	(1 408 496)	(1 328 187)

KOSZTY ŚWIADCZEŃ PRACOWNICZYCH I ZATRUDNIENIE

KOSZTY ŚWIADCZEŃ PRACOWNICZYCH I ŚREDNI STAN ZATRUDNIENIA (wraz z kadrą zarządczą)

	01.01.-31.12. 2020	01.01.-31.12. 2019
Poszczególne kategorie zatrudnionych (liczba zatrudnionych)	408	355
Kategoria – umysłowi	406	355
Kategoria – fizyczni	-	-
Koszty świadczeń pracowniczych
Koszty wynagrodzeń, w tym m.in.:	96 147	80 493
- w tym koszty płatności w formie akcji (nota 7.44)	5 999	5 091
Ubezpieczenia społeczne i inne świadczenia	15 496	13 655
Koszty świadczeń pracowniczych - razem	111 643	94 148

POZOSTAŁE PRZYCHODY OPERACYJNE

	01.01.-31.12. 2020	01.01.-31.12. 2019
Przychody z tytułu kar umownych, porozumień i odszkodowań	2 317	642
Rozwiązanie rezerwy na koszty	690	4 164
Przychody z odszkodowań	48	1 895
Przychody z likwidacji spółki zależnej	-	87
Przychody ze zwrotów opłat adjacenckich	-	1 207
Pozostałe	1 286	1 211
Razem	4 341	9 206

POZOSTAŁE KOSZTY OPERACYJNE

	01.01.-31.12. 2020	01.01.-31.12. 2019
Rezerwa z tytułu kar i porozumień	652	828
Darowizny	702	631
Rezerwa na pozostałe koszty	8 788	6 519
Odpisane nieściągalne należności	1 266	1 861
Koszty napraw i usterek (w tym zmiana rezerwy)	7 129	9 567
Koszty zaniechanych projektów	247	634
Koszty opłat adjacenckich	-	89
Strata na sprzedaży i likwidacji aktywów	4 620	-
Pozostałe	1 186	1 921
Razem	24 590	22 050

PRZYCHODY FINANSOWE

	01.01.-31.12. 2020	01.01.-31.12. 2019
Odsetki od lokat bankowych (część nieskapitalizowana)	1 435	2 082
Przychody z tytułu dyskontowania należności i zobowiązań	1 743	1 653
Odsetki pozostałe	89	479
Różnice kursowe	26	209
Razem	3 293	4 423

KOSZTY FINANSOWE

	01.01.-31.12. 2020	01.01.-31.12. 2019
Odsetki od kredytów i obligacji (część nieskapitalizowana)	2 886	1 995
Odsetki pozostałe	910	157
Prowizje i opłaty	687	476
Koszty z tytułu dyskontowania należności i zobowiązań	3 395	-
Koszty finansowe leasingu	1 228	1 367
Różnice kursowe	1 167	-
Wycena instrumentów finansowych (opcje CAP)	274	636
Pozostałe	386	-
Razem	10 933	4 631

KOSZTY FINANSOWE Z TYTUŁU ODSETEK

	01.01.-31.12. 2020	01.01.-31.12. 2019
Wartość kosztów finansowych (odsetek) aktywowanych w produkcji w toku *)	10 319	11 427
Wartość kosztów finansowych (odsetek) ujętych w rachunku zysków i strat	3 796	2 152
Całkowita wartość poniesionych kosztów finansowych z tytułu odsetek	14 115	13 579

* Koszty finansowe poniesione w wyniku finansowania projektów deweloperskich są co do zasady kapitalizowane jako produkcja w toku i dotyczą odsetek, prowizji i opłat od obligacji oraz kredytów zaciągniętych na realizację projektów deweloperskich. Kwota ta stanowi różnicę pomiędzy kosztami finansowymi od ww. źródeł finansowania a przychodami finansowymi uzyskanymi w efekcie inwestowania wolnych środków finansowych w krótkoterminowe lokaty i podobne instrumenty finansowe.

TRANSAKCJE Z PODMIOTAMI POWIĄZANYMI

W okresach dwunastu miesięcy zakończonych 31 grudnia 2020 i 2019 r. Spółka była stroną przedstawionych poniżej transakcji z podmiotami powiązanymi. Opisy transakcji przedstawione zostały w formie tabel. W szczególnych przypadkach opisy poszczególnych umów lub wyjaśnienia, ujęte zostały również w formie opisowej.

DOM DEVELOPMENT S.A. JAKO KUPUJĄCY PRODUKTY LUB USŁUGI:

Druga strona transakcji	Określenie transakcji	01.01.-31.12. 2020	01.01.-31.12. 2019
Woodsford Consulting Limited	Usługi konsultingowe wg umowy z dnia 27.06.2007 r. wraz z aneksem	1 901	2 440
Hansom Property Company Limited	Usługi konsultingowe wg umowy z dnia 02.01.2001 r. wraz z aneksami	1 371	1 203
M & M Usługi Doradcze M. Kolarski	Usługi konsultingowe	66	147

DOM DEVELOPMENT S.A. JAKO WYPŁACAJACY DYWIDENDĘ:

Druga strona transakcji	Określenie transakcji	01.01.-31.12. 2020	01.01.-31.12. 2019
Groupe Belleforêt S.à r.l	Dywidenda wypłacona	134 481	128 111

SALDA Z PODMIOTAMI POWIĄZANYMI - salda z punktu widzenia Spółki

	31.12.2020	31.12.2019	31.12.2020	31.12.2019
	Należności od podmiotów powiązanych	Zobowiązania wobec podmiotów powiązanych
Pozostałe podmioty	-	-	288 369	-
M&M Usługi Doradcze M. Kolarski	-	-	-	1
Hansom Property Company Limited	-	-	125	-
Woodsford Consulting Limited	-	-	163 368	-

* dopłata do kapitałów spółek zależnych zostały ujęte w bilansie w pozycji „Inwestycje w jednostkach zależnych, stowarzyszonych i wspólnym przedsięwzięciu”. Transakcje między podmiotami powiązanymi odbywają się na zasadach rynkowych.

PLAN MOTYWACYJNY – PROGRAMY OPCJI MENEDŻERSKICH

Na dzień 31 grudnia 2020 r. w Spółce istniały trzy aktywne Programy Opcji Menedżerskich przyjęte w ramach Planu Motywacyjnego dla kadry kierowniczej Spółki.

Nazwa Programu	Opcje w ramach programu (liczba akcji)	Opcje przyznane (liczba akcji)	Opcje wykonane (liczba akcji)	Opcje w ramach programu (liczba akcji)	Opcje przyznane (liczba akcji)	Opcje wykonane (liczba akcji)
	31.12.2020	31.12.2020	31.12.2020	31.12.2019	31.12.2019	31.12.2019
Program IV	500 000	500 000	300 000	500 000	500 000	200 000
Program V	250 000	250 000	50 000	250 000	250 000	-
Program VI	150 000	150 000	-	-	-	-

AKTYWNE PROGRAMY OPCJI MENEDŻERSKICH NA DZIEŃ 31 GRUDNIA 2020 R.

Program IV Opcji Menedżerskich

1 grudnia 2017 r. Rada Nadzorcza Spółki, działając na podstawie upoważnienia udzielonego jej przez Zwyczajne Walne Zgromadzenie Akcjonariuszy Spółki, podjęła uchwałę w sprawie przyjęcia Postanowień Programu IV Opcji Menedżerskich dla Pani Małgorzaty Kolarskiej, Wiceprezesa Zarządu - Dyrektora Zarządzającego, dotyczącego 500 000 akcji Dom Development S.A. („Program IV”). Zgodnie z Programem IV pani Małgorzata Kolarska otrzymała jednorazowo opcje uprawniające do objęcia łącznie 500 000 akcji Dom Development S.A. za cenę w kwocie 35,00 złotych za akcję. Realizacja przedmiotowych opcji będzie limitowana do 100 000 akcji w jakimkolwiek okresie 12 kolejnych miesięcy, począwszy od 1 stycznia 2018 roku, z tym że opcje niewykorzystane będzie można zrealizować w późniejszym terminie, lecz nie później niż do 31 grudnia 2027 roku.

Program V Opcji Menedżerskich

29 listopada 2019 r. Rada Nadzorcza Spółki, działając na podstawie upoważnienia udzielonego jej przez Zwyczajne Walne Zgromadzenie Akcjonariuszy Spółki, podjęła uchwałę w sprawie przyjęcia Postanowień Programu V Opcji Menedżerskich dla Pana Mikołaja Konopki - Członka Zarządu, dotyczącego 250 000 akcji Dom Development S.A. („Program V”). Zgodnie z Programem V pan Mikołaj Konopka otrzymał jednorazowo opcje uprawniające do objęcia łącznie 250 000 akcji Dom Development S.A. za cenę w kwocie 50,00 złotych za akcję.# Realizacja opcji menedżerskich

Program VI Opcji Menedżerskich

1 grudnia 2020 r. Rada Nadzorcza Spółki, działając na podstawie upoważnienia udzielonego jej przez Zwyczajne Walne Zgromadzenie Akcjonariuszy Spółki, podjęła uchwałę w sprawie przyjęcia Postanowień Programu VI Opcji Menedżerskich dla Pana Marcina Drobka, Doradcy Zarządu - Dyrektora ds. Realizacji Inwestycji, dotyczącego 150 000 akcji Dom Development S.A. („Program VI”).

Zgodnie z Programem VI pan Marcin Drobek otrzymał jednorazowo opcje uprawniające do objęcia łącznie 150 000 akcji Dom Development S.A. za cenę w kwocie 50,00 złotych za akcję. Realizacja przedmiotowych opcji będzie limitowana do 30 000 akcji w jakimkolwiek okresie 12 kolejnych miesięcy, począwszy od 1 stycznia 2021 roku, z tym że opcje niewykorzystane będzie można zrealizować w późniejszym terminie, lecz nie później niż do 31 grudnia 2030 roku.

PRZYZNANIE NOWYCH OPCJI NA AKCJE

W okresie dwunastu miesięcy zakończonym 31 grudnia 2020 roku Spółka przyznała, wyżej opisane opcje na akcje w ramach Programu VI. Wartość godziwa przyznanych w tej transzy opcji zamiennych na akcje została oszacowana na dzień przyznania opcji na podstawie modelu bazującego na metodzie Blacka-Scholesa-Mertona biorąc pod uwagę warunki istniejące na dzień przyznania opcji.

Poniżej przedstawione są założenia wejściowe przyjęte do modelu dla wyceny tych opcji:

• Data przyznania opcji: 1 grudnia 2020 r.
• Początek okresu realizacji opcji: 5 transz po 30 000 opcji co 12 miesięcy począwszy od 1 stycznia 2021 r.
• Data zapadalności opcji: 31 grudnia 2030 r.
• Stopa dywidendy (%) dla kolejnych transz: 0,00; 7,17; 7,83; 7,88; 7,77
• Przewidywany wskaźnik zmienności (%): 38,21
• Stopa procentowa wolna od ryzyka (%): 1,00
• Spodziewany okres realizacji opcji kolejnych transz: 31 marca 2021; 31 marca 2022; 31 marca 2023; 31 marca 2024; 31 marca 2025
• Cena realizacji opcji (PLN): 50,00
• Bieżąca cena akcji (PLN): 100,00

Wartość opcji na dzień ich przyznania, wyliczona na podstawie wyżej opisanego modelu i założeń wyniosła 5 940 tys. zł. Wartość opcji każdej z transz odnoszona jest równomiernie do rachunku zysków i strat przez okres od daty przyznania opcji do oczekiwanej daty początku realizacji każdej poszczególnej transzy.

WYKONANIE OPCJI NA AKCJE

W dniu 21 stycznia 2020 r. Zarząd Spółki podjął uchwałę w sprawie podwyższenia kapitału zakładowego Spółki w drodze emisji 100 000 akcji na okaziciela serii AA i 50 000 akcji na okaziciela serii AB. Emisja akcji serii AA nastąpiła w drodze subskrypcji prywatnej skierowanej do Pani Małgorzaty Kolarskiej, Wiceprezesa Zarządu, uczestnika Programu IV Opcji Menedżerskich, a emisja akcji serii AB nastąpiła w drodze subskrypcji prywatnej skierowanej do Pana Mikołaja Konopki, Członka Zarządu, uczestnika Programu V Opcji Menedżerskich (co zostało szerzej opisane w nocie 7.14). W dniu 31 marca 2020 r. akcje te zostały zarejestrowane przez Sąd Rejonowy dla m. st. Warszawy.

WYGAŚNIĘCIE OPCJI NA AKCJE

W okresach dwunastu miesięcy zakończonych 31 grudnia 2020 i 2019 r. nie wygasły żadne opcje na akcje.

KOSZT OPCJI MENEDŻERSKICH ODNIESIONY DO RACHUNKU ZYSKÓW I STRAT I DO KAPITAŁÓW WŁASNYCH

W okresach dwunastu miesięcy zakończonych 31 grudnia 2020 i 2019 roku do rachunku zysków i strat oraz na kapitał zapasowy odniesiono odpowiednio 5 999 tys. zł. oraz 5 091 tys. zł z tytułu przyznanych opcji menedżerskich.

OPCJE NA AKCJE PRZYDZIELONE I MOŻLIWE DO REALIZACJI NA POSZCZEGÓLNE DNI BILANSOWE ORAZ ZMIANY W PREZENTOWANYCH OKRESACH:

	01.01.-31.12. 2020	01.01.-31.12. 2019
Opcje niezrealizowane na początek okresu
Ilość	550 000	400 000
Całkowita cena realizacji	23 000	14 000
Opcje przyznane w okresie
Ilość	150 000	250 000
Całkowita wartość wykonania opcji	7 500	12 500
Opcje wygasłe w okresie
Ilość	-	-
Całkowita wartość wykonania opcji	-	-
Opcje zrealizowane w okresie
Ilość	150 000	100 000
Całkowita wartość wykonania opcji	6 000	3 500
Średnia ważona cena wykonania opcji na jedną akcję (PLN/akcja)	40,00	35,00
Opcje niezrealizowane na koniec okresu
Ilość	550 000	550 000
Całkowita cena realizacji	24 500	23 000
Opcje możliwe do zrealizowania na początek okresu
Ilość	150 000	100 000
Całkowita cena realizacji	6 000	3 500
Opcje możliwe do zrealizowania na koniec okresu
Ilość	-	-
Całkowita cena realizacji	-	-

WYNAGRODZENIE OSÓB WCHODZĄCYCH W SKŁAD ORGANÓW ZARZĄDZAJĄCYCH I NADZORCZYCH SPÓŁKI

WYNAGRODZENIA KLUCZOWEJ KADRY MENEDŻERSKIEJ

	01.01.-31.12. 2020	01.01.-31.12. 2019
ZARZĄD
Wynagrodzenie	11 681	11 638
Świadczenia pozapłacowe	104	98
Wynagrodzenie razem	11 785	11 736
RADA NADZORCZA
Wynagrodzenie	1 295	1 301

Powyższa tabela uwzględnia wartość wynagrodzeń (wraz z nagrodami) z tytułu pełnienia funkcji we władzach Spółki oraz we władzach jednostek podporządkowanych Grupy.

Powyższa tabela nie uwzględnia kosztu programu opcji menadżerskich, który w latach zakończonych 31 grudnia 2020 r. i 2019 r. wyniósł odpowiednio 5 999 tys. zł. oraz 5 091 tys. zł.

Składy Zarządu i Rady Nadzorczej Spółki na dzień 31 grudnia 2020 r. przedstawione są w nocie 7.47.

UMOWY ZAWARTE MIĘDZY SPÓŁKĄ A OSOBAMI ZARZĄDZAJĄCYMI, PRZEWIDUJĄCE REKOMPENSATĘ W PRZYPADKU ICH REZYGNACJI LUB ZWOLNIENIA Z ZAJMOWANEGO STANOWISKA

Członkowie Zarządu Spółki: Jarosław Szanajca, Janusz Zalewski i Małgorzata Kolarska do kwietnia 2019 roku zatrudnieni byli na podstawie umów o pracę. Od maja 2019 roku, wszyscy Członkowie Zarządu Spółki wynagradzani są na podstawie uchwał Rady Nadzorczej. Żadnemu z Członków Zarządu Spółki nie przysługuje rekompensata w przypadku rezygnacji z zajmowanego stanowiska.

Zgodnie z uchwałami Rady Nadzorczej, Członkom Zarządu: Jarosławowi Szanajcy, Małgorzacie Kolarskiej oraz Mikołajowi Konopce, w razie odwołania z innych przyczyn niż naruszenie podstawowych obowiązków albo niepowołania do pełnienia funkcji Członka Zarządu na kolejną kadencję, przysługuje świadczenie pieniężne w wysokości 6-krotności wynagrodzenia miesięcznego.

Na podstawie uchwały Rady Nadzorczej, Członkowi Zarządu, Januszowi Zalewskiemu, w razie odwołania z innych przyczyn niż naruszenie podstawowych obowiązków, przysługuje świadczenie pieniężne w wysokości równej łącznemu wynagrodzeniu miesięcznemu, obliczonemu za okres począwszy od następnego dnia po wygaśnięciu mandatu do dnia 1 października 2021 roku.

ZOBOWIĄZANIA WARUNKOWE

	31.12.2020	31.12.2019
Gwarancje	963	963
Poręczenia	25 055	42 034
Razem	26 018	42 997

Ponadto niektóre zobowiązania Spółki zabezpieczone są wekslami:

	31.12.2020	31.12.2019
Weksle, w tym:
- weksle stanowiące pozostałe zabezpieczenia	2 000	4 000
- weksle stanowiące zabezpieczenie umów leasingowych	1 50
Razem	2 001	4 050

ISTOTNE SPRAWY SĄDOWE NA DZIEŃ 31 GRUDNIA 2020 R.

Na dzień 31 grudnia 2020 roku spółki Grupy nie były stroną istotnych postępowań sądowych.

ZMIANY W SKŁADZIE ZARZĄDU I RADY NADZORCZEJ PODMIOTU DOMINUJĄCEGO GRUPY

RADA NADZORCZA

W roku 2020 nie zaszły zmiany w składzie osobowym Rady Nadzorczej Spółki. Na dzień 31 grudnia 2020 roku Rada Nadzorcza spółki Dom Development S.A. liczyła 7 Członków: Grzegorz Kiełpsz – Przewodniczący Rady Nadzorczej, Markham Dumas – Wiceprzewodniczący Rady Nadzorczej, Marek Moczulski – Wiceprzewodniczący Rady Nadzorczej, Mark Spiteri – Członek Rady Nadzorczej, Michael Cronk – Członek Rady Nadzorczej, Dorota Podedworna – Tarnowska – Członek Rady Nadzorczej, Krzysztof Grzyliński – Członek Rady Nadzorczej.

ZARZĄD

W roku 2020 nie zaszły zmiany w składzie osobowym Zarządu Spółki. Na dzień 31 grudnia 2020 roku Zarząd spółki Dom Development S.A. liczył 5 Członków: Jarosław Szanajca – Prezes Zarządu, Małgorzata Kolarska – Wiceprezes Zarządu, Janusz Zalewski – Wiceprezes Zarządu, Terry R. Roydon – Członek Zarządu, Mikołaj Konopka – Członek Zarządu.

DODATKOWA INFORMACJA O DZIAŁALNOŚCI OPERACYJNEJ GRUPY

W okresie dwunastu miesięcy zakończonym 31 grudnia 2020 r. miały miejsce następujące istotne zmiany dotyczące portfela realizowanych przez Grupę inwestycji deweloperskich:

BUDOWY ROZPOCZĘTE W OKRESIE OD DNIA 1 STYCZNIA 2020 R. DO DNIA 31 GRUDNIA 2020 R.:

PROJEKT	SPÓŁKA	LOKALIZACJA	LICZBA MIESZKAŃ I LOKALI USŁUGOWYCH
Osiedle Wilno V etap 1	Dom Development S.A.	Warszawa	326
Zielony Południk budynek 5	Euro Styl S.A.	Trójmiasto	22
Zielony Południk budynek 6	Euro Styl S.A.	Trójmiasto	22
Zielony Południk budynek 7	Euro Styl S.A.	Trójmiasto	22
Zielony Południk budynek 8	Euro Styl S.A.	Trójmiasto	23
Locus budynek 4	Euro Styl S.A.	Trójmiasto	91
I KWARTAŁ 2020	GRUPA KAPITAŁOWA DOM DEVELOPMENT S.A.		506
Osiedle Głębocka faza 1	Dom Development S.A.	Warszawa	60
Dzielnica Mieszkaniowa Metro Zachód etap 2 faza 1	Dom Development S.A.	Warszawa	129
Żoliborz Artystyczny etap 13 faza 1	Dom Development S.A.	Warszawa	158
Żoliborz Artystyczny etap 13 faza 2	Dom Development S.A.	Warszawa	55
Osiedle Perspektywa etap 1 faza 1	Euro Styl S.A.	Trójmiasto	33
Osiedle Perspektywa etap 1 faza 2	Euro Styl S.A.	Trójmiasto	21
Osiedle Perspektywa etap 1 faza 3	Euro Styl S.A.	Trójmiasto	70
Zielony Południk budynek 13	Euro Styl S.A.	Trójmiasto	50
II KWARTAŁ 2020	GRUPA KAPITAŁOWA DOM DEVELOPMENT S.A.		576
Rezydencja Stanisława Augusta	Dom Development S.A.	Warszawa	125
Osiedle Wilno V etap 2	Dom Development S.A.	Warszawa	213
Osiedle Głębocka faza 2	Dom Development S.A.	Warszawa	211
Dzielnica Mieszkaniowa Metro Zachód etap 2 faza 2	Dom Development S.A.	Warszawa	124
Żoliborz Artystyczny etap 14	Dom Development S.A.	Warszawa	280
Stacja Grochów etap 2	Dom Development S.A.	Warszawa	106
Stacja Grochów etap 3	Dom Development S.A.	Warszawa	125
Osiedle Beauforta budynki 8,9,11	Euro Styl S.A.	Trójmiasto	97
Osiedle Beauforta budynki 21-22	Euro Styl S.A.	Trójmiasto	70
Osiedle Beauforta budynki 23-24	Euro Styl S.A.	Trójmiasto	51
Nasze Miejsce budynek A	Euro Styl S.A.

LICZBA PRZEKAZANYCH MIESZKAŃ I LOKALI USŁUGOWYCH

	2020	2019
I kwartał (01.01.-31.03)	549	1 215
II kwartał (01.04-30.06)	692	440
III kwartał (01.07-30.09)	692	839
IV kwartał (01.10-31.12)	1 073	988
Razem	3 006	3 482

ISTOTNE ZDARZENIA PO DACIE BILANSOWEJ

REALIZACJA OPCJI NA AKCJE SPÓŁKI

W dniu 21 stycznia 2021 roku Zarząd podwyższył kapitał zakładowy Spółki z dotychczasowej kwoty 25 218 422,00 zł do kwoty 25 398 422,00 zł, to jest o kwotę 180 000,00 zł, w drodze emisji 100 000 sztuk akcji zwykłych na okaziciela serii AC, o wartości nominalnej 1,00 zł każda, oraz emisji 80 000 sztuk akcji zwykłych na okaziciela serii AD, o wartości nominalnej 1,00 zł każda. Cena emisyjna akcji serii AC została ustalona na 35,00 zł za jedną akcję a cena emisyjna akcji serii AD została ustalona na 50,00 zł za jedną akcję. Emisja akcji serii AC oraz serii AD nastąpiła w drodze subskrypcji prywatnej. Celem emisji akcji serii AC oraz serii AD w ramach kapitału docelowego jest umożliwienie Spółce wywiązywania się ze zobowiązań wynikających z: Programu IV Opcji Menedżerskich Dla Małgorzaty Kolarskiej, Wiceprezesa Zarządu - Dyrektora Zarządzającego, dotyczących 500 000 Akcji Dom Development S.A, Programu V Opcji Menedżerskich dla Mikołaja Konopki, Członka Zarządu, dotyczących 250 000 Akcji Dom Development S.A. oraz Programu VI Opcji Menedżerskich dla Marcina Drobka, Doradcy Zarządu – Dyrektora ds. Realizacji Inwestycji, dotyczących 150 000 Akcji Dom Development S.A. (patrz nota 7.43). Rada Nadzorcza Spółki wyraziła zgodę na całkowite pozbawienie dotychczasowych akcjonariuszy prawa poboru przedmiotowych 100 000 akcji serii AC oraz 80 000 akcji serii AD. Wyłączenie prawa poboru dotychczasowych akcjonariuszy uzasadnione jest okolicznością, że emisja akcji serii AC jest skierowana wyłącznie do uczestnika Programu IV, Pani Małgorzaty Kolarskiej, natomiast emisja akcji serii AD jest skierowana wyłącznie do uczestników Programu V Pana Mikołaja Konopki oraz Programu VI Pana Marcina Drobka, w celu umożliwienia im wykonania ich praw wynikających z warrantów subskrypcyjnych. W dniu 22 stycznia 2021 r.: Pani Małgorzata Kolarska dokonała realizacji opcji na akcje Spółki poprzez wykonanie praw z warrantów subskrypcyjnych - dokonanie subskrypcji na 100 000 akcji. Cena emisyjna akcji serii AC wynosiła 35,00 zł za jedną akcję, Pan Mikołaj Konopka dokonał realizacji opcji na akcje Spółki poprzez wykonanie praw z warrantów subskrypcyjnych - dokonanie subskrypcji na 50 000 akcji. Cena emisyjna akcji serii AD wynosiła 50,00 zł za jedną akcję. Pan Marcin Drobek dokonał realizacji opcji na akcje Spółki poprzez wykonanie praw z warrantów subskrypcyjnych - dokonanie subskrypcji na 30 000 akcji. Cena emisyjna akcji serii AD wynosiła 50,00 zł za jedną akcję. W dniu 26 stycznia 2021 r. Zarząd Spółki podjął uchwałę w sprawie przydziału 100 000 akcji serii AC Pani Małgorzacie Kolarskiej, 50 000 akcji serii AD Panu Mikołajowi Konopce oraz 30 000 akcji serii AD Panu Marcinowi Drobkowi. Akcje te zostały zarejestrowane przez Sąd Rejonowy dla m. st. Warszawy w Warszawie, XII Wydział Gospodarczy Krajowego Rejestru Sądowego w dniu 18 lutego 2021 roku.

ZATWIERDZENIE SPRAWOZDAŃ FINANSOWYCH ZA ROK 2019

Zwyczajne Walne Zgromadzenie Akcjonariuszy Dom Development S.A. w dniu 31 sierpnia 2020 r. zatwierdziło przedstawione przez Zarząd sprawozdanie finansowe za rok zakończony dnia 31 grudnia 2019 r., sprawozdanie Zarządu z działalności Dom Development S.A. w 2019 roku oraz skonsolidowane sprawozdanie finansowe Grupy Kapitałowej Dom Development S.A. za rok zakończony dnia 31 grudnia 2019 roku i sprawozdanie Zarządu z działalności Grupy Kapitałowej Dom Development S.A. w 2019 roku. Zwyczajne Walne Zgromadzenie Akcjonariuszy udzieliło Zarządowi absolutorium za 2019 rok.

PROGNOZY

Zarząd Dom Development S.A. nie publikuje prognoz finansowych zarówno w odniesieniu do podmiotu dominującego, jak i Grupy.

INFORMACJE O WYNAGRODZENIU BIEGŁEGO REWIDENTA LUB PODMIOTU UPRAWNIONEGO DO BADANIA SPRAWOZDAŃ FINANSOWYCH

Poniższa tabela przedstawia wynagrodzenie podmiotu uprawnionego do badania sprawozdań finansowych (w tym skonsolidowanych sprawozdań finansowych) Spółki. Sprawozdania finansowe za rok 2020 oraz za rok 2019 zostały zbadane przez firmę PricewaterhouseCoopers Polska spółka z o.o. Audyt sp.k. oraz inne jednostki powiązane z PricewaterhouseCoopers Polska spółka z o.o. Audyt sp.k.. Wypłacone lub należne wynagrodzenie za rok zakończony dnia 31 grudnia 2020 roku i dnia 31 grudnia 2019 roku w podziale na rodzaje usług:

RODZAJ USŁUGI	01.01.-31.12. 2020	01.01.-31.12. 2019
Podmiot dominujący	310 245	-
- Badanie sprawozdań finansowych	205 170	-
- Przegląd półrocznych sprawozdań finansowych	75 75	-
- Ocena sprawozdania o wynagrodzeniach zarządu i rady nadzorczej za lata 2019-2020	30	-
Jednostki zależne Grupy Kapitałowej	232 228	-
- Badanie sprawozdań finansowych	182 178	-
- Przegląd półrocznych sprawozdań finansowych	50 50	-
- Pozostałe usługi	-	-
Razem	542	473

WYBRANE DANE FINANSOWE PRZELICZONE NA EURO

Zgodnie z wymogami sprawozdawczymi następujące dane finansowe Grupy zostały przeliczone na EURO:

WYBRANE DANE ZE SKONSOLIDOWANEGO BILANSU

	31.12.2020 tys. EURO	31.12.2019 tys. EURO
Aktywa obrotowe razem	689 619	679 133
Aktywa razem	704 951	695 300
Kapitał własny razem	250 817	254 604
Zobowiązania długoterminowe	93 396	110 136
Zobowiązania krótkoterminowe	360 738	330 560
Zobowiązania razem	454 134	440 696
Kurs PLN/EURO na dzień bilansowy	4,6148	4,2585

WYBRANE DANE ZE SKONSOLIDOWANEGO RACHUNKU ZYSKÓW I STRAT

	01.01-31.12.2020 tys. EURO	01.01.-31.12.2019 tys. EURO
Przychody ze sprzedaży	405 662	386 285
Zysk brutto ze sprzedaży	129 359	116 258
Zysk na działalności operacyjnej	86 332	74 548
Zysk brutto	84 625	74 500
Zysk netto	67 553	59 514
Kurs PLN/EURO średni za okres sprawozdawczy	4,4742	4,3018