Diös Fastigheter

Quarterly Report • Jul 7, 2023

Q22023

Diös Fastigheter AB 1 Delårsrapport januari-juni 2023

Inledning Om bolaget Hållbarhet Resultaträkning Våra hyresgäster Balansräkning Kassaflöde Nyckeltal Aktien Övrigt

Diös Fastigheter delårsrapport januari–juni 2023

Det är en spännande tid i norra Sverige och jag ser väldigt ljust på framtiden.

Knut Rost, vd

Inledning Om bolaget Hållbarhet Resultaträkning Våra hyresgäster Balansräkning Kassaflöde Nyckeltal Aktien Övrigt

Omslagsbilden: Diösmedarbetarna Jesper Gabrielli, Jessica Frölin och Joel Sjönneby hos hyresgästen Linda Angman på Ateljé Liva i Borlänge.

Kvartalet i korthet

• Intäkterna ökade med 14 procent och uppgick till 620 mkr (543).
• Nettouthyrningen uppgick till 16 mkr (17).
• Driftöverskottet ökade med 14 procent och uppgick till 433 mkr (380).
• Förvaltningsresultatet minskade med 30 procent och uppgick till 219 mkr (313).
• Orealiserade värdeförändringar på fastigheterna uppgick till -117 mkr (106) och på derivaten till 6 mkr (27).
• Resultat efter skatt uppgick till 83 mkr (356).
• Resultat per aktie uppgick till 0,58 kr (2,52).

Viktiga händelser under kvartalet Våra två huvudmål är att nå minst 12

• Obligationsfinansiering om 900 mkr genomfördes med löptider på två och tre år.
• En hotellfastighet i Borlänge avyttrades till ett försäljningspris om 200 mkr, vilket översteg det senaste bokförda värdet. Frånträde 1 juni 2023.
• Nyproduktionsprojektet av fastigheten Porsön 1:446. 5 452 kvm med Pensionsmyndigheten som största hyresgäst färdigställdes.

Perioden i korthet

• Intäkterna ökade med 14 procent och uppgick till 1 237 mkr (1 082).
• Nettouthyrningen uppgick till 19 mkr (39).
• Driftöverskottet ökade med 15 procent och uppgick till 822 mkr (716).
• Förvaltningsresultatet minskade med 25 procent och uppgick till 439 mkr (584).
• Orealiserade värdeförändringar på fastigheterna uppgick till -680 mkr (638) och på derivaten till -73 mkr (115).
• Resultat efter skatt uppgick till -251 mkr (1 064).
• Resultat per aktie uppgick till -1,78 kr (7,52).

Måluppföljning

procents avkastning på eget kapital i snitt över en femårsperiod, samt att minska våra koldioxidutsläpp med 50 procent till 2030, jämfört med basåret

2018.

Resultatsammanställning, mkr

	2023 3 mån apr-jun	2022 3 mån apr-jun	2023 6 mån jan-jun	2022 6 mån jan-jun	2022 12 mån jan-dec
Intäkter	620	543	1 237	1 082	2 209
Driftöverskott	433	380	822	716	1 469
Förvaltningsresultat	219	313	439	584	1 081
Resultat före skatt	116	446	-307	1 338	1 045
Resultat efter skatt	83	356	-251	1 064	830
Överskottsgrad, %	71	71	67	68	68
Uthyrningsgrad, %	92	91	92	91	91
Avkastning på eget kapital, %1			-4,1	22,1	7,0
Förvaltningsresultat per aktie, kr1			6,6	7,9	7,6
Soliditet, %			36,4	39,1	38,1
Belåningsgrad fastigheter, %			53,3	50,4	51,9
Räntetäckningsgrad, ggr			2,3	6,9	4,6
Eget kapital per aktie, kr			83,2	88,2	85,6
EPRA NRV per aktie, kr			96,8	102,2	100,5

Någon utspädningseffekt föreligger ej då inga potentiella aktier (till exempel konvertibler) föreligger. 1 Rullande 12 månaders basis.

Avkastning på eget kapital, % Växthusgasutsläpp, ton CO2e

Inledning Om bolaget Hållbarhet Resultaträkning Våra hyresgäster Balansräkning Kassaflöde Nyckeltal Aktien Övrigt

VD-ord

Starkt operativt resultat och minskade vakanser på en växande marknad

Vi levererar ett fortsatt starkt resultat inom fastighetsverksamheten för kvartal två med en positiv nettouthyrning om 16 mkr, ett ökat driftöverskott om 14 procent, en fortsatt stark uthyrningsgrad om 92 procent samt 14 procent högre intäkter jämfört med samma kvartal 2022. Vi fortsätter säkerställa våra finansiella nyckeltal och har under kvartalet hanterat årets resterande skuldförfall.

Norra Sverige uppmärksammans för de stora investeringar som görs inom framför allt produktion av fossilfritt stål, batteritillverkning främst till bilindustrin samt underleverantörer till dessa. På senare tid har också cirkulära industrier dykt upp som till exempel datacenter där både energiförbrukning och överskottsvärme hanteras på ett hållbart sätt. Miljötillstånd och bygglov beviljas i en allt högre takt, vilket pekar på en ännu högre aktivitet i den gröna omställningen. Det är en spännande tid i norra Sverige och jag ser väldigt ljust på framtiden.

Vår framgångsresa med energieffektiviseringar leder till ett effektivare fastighetsbestånd, högre lönsamhet och ger förutsättningar för att nå vårt mål om 50 procent minskade CO2-utsläpp till 2030. För mig har det alltid varit en självklarhet att sträva efter ett jämställt företag och jag kan stolt konstatera att vi återigen ligger på Stiftelsen Allbrights nyligen publicerade "gröna lista".

Vi har under kvartalet framgångsrikt refinansierat obligationer om 900 mkr med förfall i juni respektive september samt efter periodens utgång ytterligare 1 700 mkr bankfinansiering med förfall i september. Det betyder att vi har hanterat refinansieringsrisken för 2023 samtidigt som det visar på ett fortsatt starkt förtroende från såväl kapitalmarknad som våra banker. Våra goda bankrelationer samt tillgänglig likviditet gör att vi känner oss trygga inför kommande skuldförfall. Under början av juli har vi adderat ytterligare räntesäkringar som skydd mot stigande marknadsräntor. Vi balanserar noga både skuldsättning och räntetäckningsgrad för att trygga våra finansiella nyckeltal.

Under kvartalet har vi avyttrat en hotellfastighet i Borlänge, Ingeborg 1, där försäljningspriset översteg bokfört värde. Det är ännu ett tecken på att vi verkar på en attraktiv marknad. Generellt fortsätter transaktionsmarknaden vara avvaktande med få genomförda affärer och marknadsräntorna har fortsatt stiga, vilket påverkat avkastningskraven negativt. Vi har justerat avkastningskravet 6 punkter under kvartalet vilket påverkar värdeutvecklingen på våra fastigheter med -117 mkr. Det motsvarar cirka 0,4 procent av det totala fastighetsvärdet.

Den starka trenden i nettouthyrningen fortsätter.

Den starka och positiva nettouthyrningen fortsätter och det ger självförtroende för våra medarbetare att generera högre hyresintäkter. Våra fastigheter ligger på rätt plats i rätt städer där flertalet nytecknade kontorsavtal nu ligger över 3 000 kr/ kvm i hyra vilket ger oss goda utsikter i våra omförhandlingar av befintliga hyreskontrakt på högre nivåer än tidigare. Några exempel på större uthyrningar och omförhandlingar under det gångna kvartalet är; Skatteverket i Sundsvall om 2 600 kvm, Lyko som tredubblar sina ytor i Borlänge till 500 kvm och Basta som intar ett klassiskt restaurangläge i centrala Umeå. Till detta har vi även under kvartalet färdigställt vårt nyproduktionsprojekt av fastigheten Porsön 1:446 i Luleå med Pensionsmyndigheten som hyresgäst. Vi har också färdigställt konverteringsprojektet av handelsytor i plan 2 till moderna kontorsytor i fastigheten Glädjen 4 i centrala Sundsvall med Länsförsäkringar som hyresgäst. Det moderna kontoret är navet i den fortsatta utvecklingen av attraktiva städer, där ökade flöden av människor ger förutsättningar för såväl trygghet som all annan service.

Då det löpande annonseras nya etableringar med stora investeringsbelopp i norra Sverige är jag övertygad om att vi bara är i början av en mycket spännande tid. Vi kan konstatera att befolkningen växer i våra städer och den underliggande tillväxten är god, vilket medför en ökad efterfrågan av moderna och flexibla kontor, lokaler för urban service samt bostäder. Det ger oss förutsättningar att ytterligare stärka vår lönsamhet. Med våra handlingskraftiga medarbetare och team samt en mycket intressant marknad fortsätter vi leverera aktieägarvärde.

Det här är Diös

Vi är ett kommersiellt fastighetsbolag med en unik position i våra 10 tillväxtstäder i norra Sverige. Grunden i vår affär är uthyrning & förvaltning, projekt & affärsutveckling och transaktioner.

Vårt erbjudande handlar om kommersiella lokaler

– i första hand kontor – i rätt läge, för rätt hyresgäst samt i rätt fastighet, kvarter och stadsdel.

Att skapa Sveriges mest inspirerande städer. Vision

Mission

Vi skapar Sveriges mest attraktiva platser med rätt innehåll där människor vill vara, bo, arbeta och mötas.

Värdegrund

Enkla. Vi är tydliga, öppna och ärliga. Nära. Vi är intresserade, lyssnar och är tillgängliga. Aktiva. Vi går från ord till handling, tar ansvar

och vågar fatta beslut.

Hyresgästlöfte

Allt är möjligt!

Vi vill att det ska gå bra för våra hyregäster och allt är möjligt! Hyresgästerna är vårt primära fokus – går det bra för dem så går det bra för oss.

Genom att bygga goda relationer, ta tillvara kunskap och ta ansvar utvecklar vi fastigheter i utvalda tillväxtstäder och skapar långsiktiga, hållbara värden för våra hyresgäster och våra ägare.

Vårt DNA

Vi har genomförandeförmåga, stark lokal förankring och sätter samarbete i fokus. Vi agerar på trender och påverkansfaktorer där vi fångar upp möjligheter och förändrade behov. Idéer ligger till grund för vår utveckling.

Fastighetsvärde per affärsenhet, mkr

Fastighetsvärde, mkr

Uthyrningsbar area, tkvm

1 614

Hyresvärde per lokalslag, %

Kontraktsvärde per kategori, %

Förvaltningsresultat, mkr

Hyresintäkter, mkr

Om bolaget

Inledning Om bolaget Hållbarhet Resultaträkning Våra hyresgäster Balansräkning Kassaflöde Nyckeltal Aktien Övrigt

Aktuella projekt

Stad: Borlänge Fastighet: Mimer 1 Typ av projekt: Utbildning Uthyrningsbar area: 13 332 kvm Färdigställt: Q2 2024 Hyresgäst: Högskolan Dalarna

Investering:

484 mkr

Det moderna kontoret är navet i utvecklingen av en attraktiv stad.

Uthyrningsbar area: 5 452 kvm

Hyresgäst: Pensionsmyndigheten

Färdigställt: Q2 2023

mkr

24%

34%

38%

av fastighetsvärdet är certifierat till lägst betyg "very good" (BREEAM) eller motsvarande.¹

av fastighetsvärdet har genomgått en

av fastighetsvärdet har ett primärenergital

¹Första kvartalet baserades på prognossiffror för helåret 2023

Hållbarhet

Vi investerar i vår fastighetsportfölj för att göra den attraktivare, resurseffektivare och mer klimatanpassad. Vi vill därigenom ta ansvar genom hela affärsmodellen för att möta efterfrågan och krav från våra hyresgäster, medarbetare och aktieägare.

Klimatmål

Diös klimatmål innebär att vi ska minska våra direkta koldioxidutsläpp samt utsläpp från inköpt energi med minst 50 procent till år 2030 jämfört med 2018, för att senast år 2045 nå nettonoll, samt ta ansvar för bolagets påverkan i värdekedjan. Våra utsläpp från inköpt energi presenteras enligt GHG-protokollets marknadsmetod (market based method). Målet är granskat och godkänt av Science Based Target initative, SBTi.

En fullständig utsläppsredovisning presenterades i årsredovisningen för 2022.

55% gröna fastigheter till 2026 är ett av Diös bolagsmål. Målet syftar till att driva utvecklingen av vårt fastighetsbestånd och mäts i procent av totalt marknadsvärde. Under perioden har vi genomfört klimatriskkartering i Sundsvall och lyfter andelen gröna fastigheter till 16 procent. För att klara klassificeringen ska våra kriterier gällande miljöcertifiering, klimatriskanalys samt primärenergital uppnås.

Direkta utsläpp och utsläpp från köpt energi, scope 1 och 2

Inom scopet kommer våra utsläpp främst från fjärrvärme. Genom energi- och effektoptimering av fastighetsbeståndet kan vi bidra till våra hyresgästers välmående samtidigt som vi sänker våra utsläpp och driftkostnader. För att ta ytterligare ett steg kommer vi stärka samarbetet med våra energileverantörer för att hitta effektiva lösningar framåt.

Indirekta utsläpp, scope 3

klimatriskanalys.

under 85 kWh/kvm, Atemp.

Vår klimatkartläggning visar att byggproduktion är den största utsläppspost som vi har rådighet över. Vi arbetar för att utveckla, säkerställa och samla in statistik från dessa utsläpp. Utsläpp från tjänsteresor och privata bilar är en liten del av våra utsläpp och följs därför bara upp på årsbasis.

Nedan presenteras åtgärder vi planerat under året för att minska våra utsläpp från byggproduktion.

Klimatmålsuppföljning, SBTi

Växthusgaser, ton CO2e

	jan-jun 2023	2022	2021	2018¹
Scope 1
Drivmedel	26	51	8	92
Köldmedier2	225	450	450	450
Summa scope 1	251	501	458	542
Scope 2
El	0,13	0,26	0,25	0,26
Fjärrvärme och fjärrkyla	2 753	4 926	4 919	6 480
Summa scope 2	2 753	4 926	4 919	6 480

Per 31 dec 2022 har historiken räknats om med mer utförlig statistik.

¹ Referensår.

² Utsläpp från kylmedieläckaget justerades under 2022 och utgår nu ifrån historisk data från våra kylanläggningar och ersätter den tidigare uppskattade siffran.

Planerade aktiviteter 2023

Återanvändning av stommen i projektet Nya Campus Borlänge
Utbilda byggentreprenörer för att höja kompetensen i våra projekt
Genomföra återbruksinventeringar i samtliga renoveringsprojekt
Sänka utsläppsintensiteten i nypropduktion genom att utföra tidiga klimatberäkningar
Ställa om våra krav till taxonomilinjerade miljöcertifieringar

Inledning Om bolaget Hållbarhet Resultaträkning Våra hyresgäster Balansräkning Kassaflöde Nyckeltal Aktien Övrigt

Energi

Energi är en viktig fråga för vår affär, vårt erbjudande och vårt klimatarbete. Vi köper ursprungsmärkt el från förnyelsebara energikällor för hela vårt bestånd. Diös energisparmål om -3 procent per år skapar förutsättningar för oss att nå bolagsmålet att halvera utsläppen till 2030.

Energianvändning i jämförbart bestånd

		2023 6 mån jan-jun	2022 6 mån jan-jun	2022 12 mån jan-dec
El	kWh/kvm Atemp	22,6	23,1	42,8
	Fjärrvärme kWh/kvm Atemp	43,6	44,5	70,8
Fjärrkyla	kWh/kvm Atemp	5,5	6,6	14,3

Kommentar och analys

För andra kvartalet 2023 når vi en energieffektivisering om -2,0 procent för el och fjärrvärme i jämförbart bestånd. Affärsenheterna Dalarna samt Östersund/Åre redovisar sänkningar på omkring 4 procent. Utfallet visar att vårt systematiska energieffektiviseringsoch optimeringsarbete ger utslag på periodens resultat. Resultatet för kvartalet ligger i linje med planeringen för att nå energimålet på helår.

Vi inkluderar inte fjärrkyla i energieffektiviseringsmålet då datakvalitet och -täckning för statistiken är av lägre kvalitet vilket medför att data i större utsträckning prognostiseras. Därutöver står fjärrkyla för en liten del av vår totala energianvändning och har således en marginell påverkan.

Faktisk energianvändning per kvartal, kWh/kvm uthyrningsbar yta kWh/kvm uthyrningsbar yta

Kommentar och analys

Energikostnader och klimatpåverkan från inköpt energi är direkt kopplade till den faktiska energianvändningen. Diagrammet visar faktisk energianvändning (ej normalårskorrigerad fjärrvärme) fördelat på total uthyrningsbar yta. Den faktiska energianvändningen beror till stor del av utomhustemperatur, soltimmar och vind. Effektkostnaderna är en stor del av den totala energikostnaden vilket ytterligare förstärker sambandet mellan kostnad och utomhustemperatur.

Genom att teckna gröna hyresavtal involverar vi hyresgästerna för att hitta gemensamma lösningar samt skapa engagemang för energieffektivisering som gynnar båda parter.

Solcellsproduktion i fjällmiljö

Årevägen 55, Åre

På adressen Årevägen 55 pågår en förvandling av gamla Produkthuset med hållbarhet i fokus. Installationen av solceller sänker byggnadens koldioxidavtryck med 3,6 ton koldioxidekvivalenter per år.

Med sitt centrala läge i Åre by har Produkthuset länge varit ett känt kontorslandmärke. I huset återfinns flera engagerade och medvetna hyresgäster såsom Klättermusen, Åre Destination, Iterio samt One Group. Under projektperioden kommer byggnaden utvecklats med fokus på hållbarhet där naturliga materialval och återbruk står i centrum.

På taket av fastigheten har bygget av en 230 kvm stor solcellsanläggning påbörjats. Med en installerad effekt om 46 kW beräknas vi producera 40 000 kWh per år samt spara 3,6 ton koldioxidekvivalenter.

Byggnaden på Årevägen 55 kommer efter färdigställande erhålla en uppdaterad miljöcertifiering från BREEAM In-Use. De nya hyresgästerna har även tecknat gröna hyresavtal vilket är ett gott bevis på ett delat engagemang för grönare fastighter bland våra hyresgäster.

Taxonomirapportering

EU:s taxonomiförordning syftar till att definiera ekonomiska aktiviteter som är hållbara och lever upp till unionens tillväxtstrategi. Diös träffas ännu inte av rapporteringskraven men väljer att rapportera för ökad transparens och jämförbarhet inom branschen.

Hela Diös verksamhet bedöms omfattas av EU:s taxonomi genom vår primära ekonomiska verksamhet förvärv och ägande av fastigheter, aktivitet 7.7. Förvaltningen inbegriper aktiviteter som kan klassas in under aktivitet 7.2–7.6. Om dessa inte genomförs separat redovisas de under aktivitet 7.7.

Vår ekonomiska verksamhet är exponerade mot miljömål 1 om att begränsa vår klimatpåverkan. Som fastighetsägare kan vi bidra till klimatomställningen i samhället genom att energieffektivisera våra fastigheter, ställa krav på våra leverantörer om förnybar energi samt verka för ett lågt klimatavtryck i samband med nyproduktion samt om- och tillbyggnation.

Fastigheter som uppfyller kriterierna för att väsentligt bidra

till mål 1 är förenliga med taxonomins tekniska granskningskriterier. Fastigheterna klassas därefter utifrån hur de möter upp mot kriterier avseende att inte orsaka skada mot övriga fem miljö- och klimatmål. Fastigheter med en klassificerad låg eller medelhög risk, alternativt att klimatrisken som sådan bedöms som låg vid lokal kartering, bedöms vara förenlig med taxonomins mål 2 och orsakar ingen skada för övriga miljö- och klimatmål.

Under perioden har skyfallskarteringar genomförts i Sundsvall vilket påverkar utfallet av taxonomilinjerade fastigheter positivt.

Minimiskyddsåtgärder

Fastighetsbranschen påverkar inte enbart miljö och klimat, taxonomin betonar även sociala frågor genom krav på sociala minimiskyddsåtgärder. Inga anmärkningar, rapporter eller anmälningar om överträdelse har inkommit under kvartalet. Diös bedöms således uppfylla EU-taxonomins krav på minimiskyddsåtgärder i enlighet med FN:s vägledande principer för företag och mänskliga rättigheter samt OECD:s riktlinjer för multinationella företag.

Tolkning av nyckeltal

Intäkter: Hyresintäkter exklusive vidaredebiterad fastighetsskatt samt serviceintäkter som avser fastighetsskötsel.

Kapitalutgifter: Avser aktiverade utgifter som höjer värdet på fastigheten inklusive ombyggnation, nybyggnation och förvärv samt tillkommande nyttjanderätter under 2023.

Driftutgifter: Alla löpande kostnader som rör intern- och extern fastighetsskötsel samt reparation och underhåll i syfte att bibehålla värdet på våra fastigheter.

Ekonomiska aktiviteter som omfattas av taxonomin Andel av totalen, % Belopp, tkr Väsentligt bidragande till mål: Innebär ingen väsentlig skada (DNSH) på mål: 1. Begränsning av klimatfärändringar 2. Anpassning till klimatförändringar 3. Vatten och marina resurser 4. Cirkulär ekonomi 5. Föroreningar 6. Biologisk mångfald och ekosystem AKTIVITETER SOM OMFATTAS AV TAXONOMIN 7.7 Förvärv och ägande av fastigheter Intäkter 100 1 121 017 - - - - - Kapitalutgifter 100 818 480 - - - - - Driftutgifter 100 407 839 - - - - - MILJÖMÄSSIGT HÅLLBARA AKTIVITETER FÖRENLIGA MED TAXONOMIN (TAXONOMY ALIGNED) 7.7 Förvärv och ägande av fastigheter Intäkter 13,4 150 321 J J J J J Kapitalutgifter 8,1 66 382 J J J J J Driftutgifter 2,6 10 582 J J J J J AKTIVITETER SOM OMFATTAS MEN EJ ÄR TAXONOMIFÖRENLIGA 7.7 Förvärv och ägande av fastigheter Intäkter 86,6 970 696 - - - - - Kapitalutgifter 91,9 752 098 - - - - - Driftutgifter 97,4 399 257 - - - - - Rapportering EU-taxonomi

Nyckeltal finns på sidan 22.

Resultaträkning

Koncernens resultaträkning och totalresultaträkning i sammandrag, mkr

		2023 3 mån	2022 3 mån	2023 6 mån	2022 6 mån	2022 12 mån
RESULTATRÄKNING	Not	apr-jun	apr-jun	jan-jun	jan-jun	jan-dec
Hyresintäkter Serviceintäkter		573 47	512 31	1 141 96	996 86	2 029 178
Totala intäkter	1	620	543	1 237	1 082	2 209
Fastighetskostnader	2	-187	-163	-415	-366	-740
Driftöverskott	3	433	380	822	716	1 469
Central administration	4	-20	-18	-40	-36	-90
Finansnetto	5	-193	-49	-342	-96	-298
Förvaltningsresultat	6	219	313	439	584	1 081
Värdeförändring fastigheter	7	-109	106	-673	639	-140
Värdeförändring räntederivat	8	6	27	-73	115	104
Resultat före skatt	9	116	446	-307	1 338	1 045
Aktuell skatt	10	-11	-26	-19	-46	-16
Uppskjuten skatt	10	-23	-64	75	-228	-199
Resultat efter skatt		83	356	-251	1 064	830
Resultat hänförligt till moderbolagets aktieägare		83	356	-251	1 064	830
Summa		83	356	-251	1 064	830
TOTALRESULTATRÄKNING
Resultat efter skatt		83	356	-251	1 064	830
Periodens totalresultat		83	356	-251	1 064	830
Totalresultat hänförligt till moderbolagets aktieägare		83	356	-251	1 064	830
Summa		83	356	-251	1 064	830
Resultat per aktie, kr		0,58	2,52	-1,78	7,52	5,87
Antal utestående aktier vid periodens utgång		141 430 947	141 430 947	141 430 947	141 430 947	141 430 947
Genomsnittligt antal aktier		141 430 947	141 430 947	141 430 947	141 424 202	141 427 602
Antal aktier i eget förvar vid periodens utgång		354 218	354 218	354 218	354 218	354 218
Genomsnittligt antal aktier i eget förvar		354 218	354 218	354 218	360 963	357 563

Förvaltningsresultat per aktie

Driftöverskott och överskottsgrad

Någon utspädningseffekt föreligger ej då inga potentiella aktier (till exempel konvertibler) föreligger.

Redovisningsprinciper återfinns på sid 28.

Avrundningar kan medföra att kolumner/rader inte summerar.

Resultatanalys april-juni 2023

Not 1 Intäkter

Intäkterna för kvartalet uppgick till 620 mkr (543) och den ekonomiska uthyrningsgraden till 92 procent (91). I jämförbart bestånd ökade kontrakterade hyresintäkter, exklusive projektfastigheter, med 10,6 procent i kvartalet jämfört med föregående år. Övriga förvaltningsintäkter uppgick till 5 mkr (6) och bestod bland annat av vidarefaktureringar till hyresgäster avseende utförda arbeten i förhyrda lokaler. Av våra kommersiella hyresavtal har 96 procent indexuppräkning, där 93 procent löper med KPI-justering och 3 procent med fast uppräkning.

UTVECKLING INTÄKTER	2023 apr-jun	2022 apr-jun	Förändring %
Jämförbart bestånd	568	514	10,6
Pågående projekt	10	9
Färdigställda projekt	27	11
Förvärvade fastigheter	2	0
Sålda fastigheter	6	3
Kontrakterade hyresintäkter	615	537
Övriga förvaltningsintäkter	5	6
Intäkter	620	543

Not 2 Fastighetskostnader

Kvartalets fastighetskostnader uppgick till 187 mkr (163). Kostnadsökningen är relaterad till ett större fastighetsbestånd, ökade priser för fastighetsskötsel och något högre taxebundna kostnader. Av fastighetskostnaderna utgjorde 4 mkr (6) kostnader för arbeten i förhyrda lokaler vilket vidarefaktureras till hyresgäster.

Not 3 Driftöverskott

Driftöverskottet uppgick till 433 mkr (380) och överskottsgraden till 71 procent (71). I jämförbart bestånd ökade driftöverskottet med 10,5 procent jämfört med andra kvartalet föregående år.

Not 4 Centraladministration

Kostnaderna för centraladministration uppgick till 20 mkr (18). I centraladministration ingår koncerngemensamma kostnader för stabsfunktioner, it, årsredovisning, revisionsarvoden, juridisk rådgivning med mera.

Not 5 Finansnetto

Kvartalets finansnetto uppgick till -193 mkr (-49). Den högre kostnaden är främst relaterad till högre marknadsräntor och större nettoskuld. Kvartalets räntekostnader, inklusive kostnader för räntederivat och lånelöften, motsvarar upplåning till en genomsnittlig årsränta om 4,5 procent (1,2).

Not 6 Förvaltningsresultat

Kvartalets förvaltningsresultat, det vill säga resultat exklusive värdeförändringar och skatt, uppgick till 219 mkr (313). Det är en minskning med 30 procent jämfört med föregående år. Förändringen är hänförlig till ökade finansiella kostnader. I jämförbart bestånd minskade förvaltningsresultatet med 31,6 procent jämfört med andra kvartalet föregående år.

Inledning Om bolaget Hållbarhet Resultaträkning Våra hyresgäster Balansräkning Kassaflöde Nyckeltal Aktien Övrigt Resultaträkning

forts. Resultatanalys april-juni 2023

Not 7 Värdeförändringar fastigheter

Det genomsnittliga direktavkastningskravet i värderingen uppgick vid utgången av kvartalet till 5,91 procent (5,41), en ökning om 0,06 procent sedan föregående kvartal. Den orealiserade värdeförändringen för kvartalet uppgick till -117 mkr (106), den realiserade värdeförändringen uppgick till 7 mkr (0). Den orealiserade värdeförändringen förklaras av ett högre direktavkastningskrav som främst drivs av generellt högre marknadsräntor. För mer information, se not 11. Marknadsvärdet uppgick per 30 juni till 31 114 mkr (30 956).

Under kvartalet har 0 fastigheter (15) förvärvats medan 2 fastigheter (1) har avyttrats.

OREALISERADE VÄRDE FÖRÄNDRINGAR FASTIGHETER, MKR	2023 3 mån apr-jun	2022 3 mån apr-jun
Förvaltningsfastigheter	-140	80
Projektfastigheter	23	26
Byggrätter	0	0
Orealiserad värdeförändring	-117	106

Not 8 Värdeförändringar derivat

Portföljen av räntederivat har värderats till verkligt värde. Om den avtalade räntan avviker från marknadsräntan uppstår ett teoretiskt över- eller undervärde på räntederivaten. Värdeförändringen är orealiserad och påverkar inte kassaflödet.

Under kvartalet uppgick orealiserade värdeförändringar för derivatinstrumenten till 6 mkr (27), vilka i sin helhet har redovisats i resultaträkningen. Värdeförändringen är hänförlig till stigande marknadsräntor.

Not 9 Resultat före skatt

Resultat före skatt uppgick till 116 mkr (446). Resultatförändringen förklaras främst av negativa orealiserade värdeförändringar i fastigheter samt högre räntekostnader jämfört med föregående år.

Not 10 Skatt

Bolagsskatten i Sverige är nominellt 20,6 procent. Det finns inga skattemässiga underskott i koncernen. Det finns obeskattade reserver om 488 mkr (469). Fastigheternas verkliga värde överstiger dess skattemässiga värde med 15 755 mkr (16 195). Uppskjuten skatt har beräknats på 10 643 (10 956). Skillnaden är hänförlig till uppskjuten skatt på tillgångsförvärv. Diös har inga pågående skattetvister.

	2023
SKATTEBERÄKNING, MKR	3 mån apr-jun
Resultat före skatt	116
Nominell skattesats 20,6%	-24
Övriga skattemässiga justeringar	-9
Redovisad skattekostnad	-33
Varav aktuell skatt	-11
Varav uppskjuten skatt	-23

Aktuell skatt uppgick till -11 mkr (-26) och uppskjuten skatt uppgick till -23 mkr (-64). Förändringen i uppskjuten skatt är hänförlig till de orealiserade värdeförändringarna.

Våra hyresgäster

Hyresgäster

Vår hyresgästbas är väl diversifierad sett utifrån både geografi och bransch. Antalet lokalhyreskontrakt uppgick till 3 470 (3 123) och antalet bostadskontrakt uppgick till 2 304 (2 176). De tio största hyresgästerna representerade 18 procent (15) av totala kontrakterade hyresintäkter. 30 procent av kontrakterade hyresintäkter per 30 juni kommer från hyresgäster med verksamhet på uppdrag av stat, landsting, kommun eller verksamhet som är finansierad med kommunal skolpeng. Andelen kommersiella gröna hyresavtal uppgår till 16 procent av det årliga kontraktsvärdet.

Nettouthyrning

Nettouthyrningen för kvartalet uppgick till 16 mkr (17) och summerar till 19 mkr (39) för perioden. Större uthyrningar under kvartalet var till Pensionsmyndigheten i Porsön 1:446, Luleå, Skatteverket i Borgmästaren 10, Sundsvall, och Region Västerbotten i Polaris 8, Skellefteå.

Kontraktstid

Genomsnittlig kontraktstid för lokaler uppgick per den 30 juni till 4,0 år (4,1).

Vakanser

Vakanserna uppgick per 30 juni till 7 procent (8) för ekonomisk vakansgrad och till 12 procent (12) för vakant area. Justerat för projekt och ej uthyrbara vakanser1 uppgick vakansgraden till 11 procent för vakant area. Störst är de ekonomiska vakanserna inom kontor och butiker medan areavakanserna är störst inom kontor och industri.

1 Projekt- och ej uthyrningsbara vakanser består av tomställda ytor för nyproduktion och ombyggnad samt redan uthyrda men ej tillträdda ytor.

Våra största hyresgäster per 30 juni 2023 Hyreskontrakt och löptider

	Antal kontrakt	Årligt kontrakts värde1, tkr	Genomsnittlig kontraktstid1, år
Trafikverket	22	99 936	6,6
Polismyndigheten	41	66 910	6,2
Nordic Choice Hotels	4	59 582	14,8
Arbetsförmedlingen	24	39 235	1,8
Falu kommun	12	35 084	6,9
Östersunds kommun	75	34 666	1,8
Försäkringskassan	23	29 895	2,0
Swedbank AB	12	25 581	2,2
Migrationsverket	8	25 014	2,6
Telia Sverige AB	31	24 469	6,8
Summa	252	440 372	6,1

	Antal kontrakt	Kontraktsvärde, mkr	Andel av värdet,%
Lokalhyresavtal, förfalloår
2023	837	99	4
2024	959	517	21
2025	673	418	17
2026	622	398	16
2027+	379	751	31
Summa	3 470	2 183	89
Bostäder	2 304	195	8
Övriga hyresavtal1	2 087	62	3
Totalt	7 861	2 441	100

1 Övriga hyresavtal består främst av garage- och parkeringsplatser.

Hyresgäster med verksamhet på uppdrag av stat, landsting, kommun eller finansierad med kommunal skolpeng.

1 Inkluderar kontrakt med framtida tillträde.

Nettouthyrning, mkr

Mkr

-150 -50 -100 0 150 50 100 Q1 Q2 Q3 Q4 2019 Q1 Q2 Q3 Q4 2020 Q1 Q2 Q3 Q4 2021 Q1 Q2 Q3 Q4 Q1 Q2 2022 2023 Nytecknade avtal Uppsagda avtal Rullande 12 mån Nettouthyrning

Balansräkning och eget kapital

Koncernens balansräkning i sammandrag, mkr

TILLGÅNGAR	Not	2023 30 jun	2022 30 jun	2022 31 dec
Materiella och immateriella anläggningstillgångar
Förvaltningsfastigheter	11	31 114	30 956	31 136
Övriga anläggningstillgångar		84	59	65
Summa materiella och immateriella anläggningtillgångar		31 198	31 015	31 201
Finansiella anläggningstillgångar		11	12	12
Summa anläggningstillgångar		31 209	31 027	31 213
Omsättningstillgångar
Kortfristiga fordringar		290	233	290
Derivat		70	154	143
Likvida medel	14	193	159	88
Summa omsättningstillgångar		553	545	520
Summa tillgångar		31 762	31 572	31 733
EGET KAPITAL OCH SKULDER
Eget kapital	12	11 568	12 330	12 102
Långfristiga skulder
Uppskjuten skatteskuld		2 307	2 399	2 383
Övriga avsättningar		10	10	10
Skulder till kreditinstitut	13	8 897	12 086	10 781
Långfristig skuld leasing		69	53	52
Övrig långfristig skuld		17	-	17
Summa långfristiga skulder		11 300	14 549	13 243
Kortfristiga skulder
Kortfristig del av skulder till kredinstitut	13	7 886	3 676	5 478
Kortfristig del av skuld leasing		10	4	7
Checkräkningskredit	14	-	-	-
Kortfristiga skulder		999	1 013	903
Summa kortfristiga skulder		8 895	4 693	6 388
Summa eget kapital och skulder		31 762	31 572	31 733

Förändring eget kapital i sammandrag, mkr

	Eget kapital	Varav hänförligt till moderbolagets aktieägare	Varav hänförligt till innehav utan bestämmande inflytande
Eget kapital 2021-12-31	11 823	11 749	74
Periodens resultat efter skatt	830	830	0
Periodens totalresultat	830	830	0
Avyttring egna aktier	9	9	-
Förvärv av minoritetsandel	-65	8	-74
Utdelning	-496	-496	-
Eget kapital 2022-12-31	12 102	12 102	0
Periodens resultat efter skatt	-251	-251	0
Periodens totalresultat	-251	-251	0
Utdelning	-283	-283	-
Eget kapital 2023-06-30	11 568	11 568	0

Fastighetsvärde per kategori

Fastighetsvärde per stad

Inledning Om bolaget Hållbarhet Resultaträkning Våra hyresgäster Balansräkning Kassaflöde Nyckeltal Aktien Övrigt

Kommentarer till balansräkningen

Not 11 Förvaltningsfastigheter och fastighetsvärde

Fastighetsbeståndet är koncentrerat till centrala lägen i tio prioriterade städer i norra Sverige. Beståndet är väl diversifierat och består främst av kontorsfastigheter, lokaler för urban service och bostäder.

		2023-06-30 2022-06-30	2022-12-31
FASTIGHETSBESTÅNDET	Mkr	Mkr	Mkr
Förvaltningsbestånd	27 943	27 927	28 246
Projektfastigheter	3 030	2 907	2 757
Byggrätter	141	122	133
Förvaltningsfastigheter	31 114	30 956	31 136

Fastighetsvärde

Samtliga fastigheter värderas vid varje kvartalsbokslut med syfte att fastställa fastigheternas individuella värde vid en försäljning. Eventuella portföljeffekter beaktas således inte. Vid värderingstillfället 30 juni har 85 procent av fastighetsvärdet externvärderats av CBRE. Värderingarna baseras på en kassaflödesmodell med en individuell bedömning för varje fastighet av dels framtida intjäningsförmåga, dels marknadens avkastningskrav. Vid bedömning av en fastighets framtida intjäningsförmåga har, utöver inflationsantagande om 6 procent för 2023 och 2 procent långsiktigt, hänsyn tagits till bedömda marknadshyror vid kontraktsförfall, uthyrningsgrad samt fastighetskostnader. Marknadens avkastningskrav fastställs genom en analys av genomförda fastighetstransaktioner för fastigheter med liknande standard och läge. Projekt och projektfastigheter har värderats enligt samma princip men med avdrag för återstående investering. Byggrätter har värderats utifrån ett bedömt marknadsvärde kr/kvm BTA för fastställda byggrätter. Genomsnittligt värde på byggrätterna i värderingen är cirka 1 300 kr/kvm BTA. Värderingarna har genomförts enligt IFRS 13 nivå 3.

Förändring av fastighetsvärdet

		2023-06-30		2022-06-30	2022-12-31
		Mkr Antal		Mkr Antal		Mkr Antal
Fastighetsbeståndets värde 1 jan	31 136	363	27 993	340	27 993	340
Förvärv	-	-	1 678	23	2 004	28
Investeringar i ny-, till-, ombyggnad	818	-	648	-	1 307	-
Försäljningar	-160	-4	-1	-9	-18	-10
Orealiserade värdeförändringar	-680	-	638	-	-150	-
Fastighetsbeståndets värde vid periodens utgång 31 114		359	30 956 3521		31 136 3631

Direktavkastning för bedömning av restvärde

1 Fastighetsreglering har påverkat antalet fastigheter.

Värderingsantaganden per fastighetskategori

		2023-06-30						2022-12-31
	Kontor		Butik Bostäder	Industri/ lager	Övriga	Kontor		Butik Bostäder	Industri/ lager	Övriga
Hyresvärde, kr per kvm	1 765	1 869	1 418	792	1 519	1 745	1 868	1 422	789	1 502
Drift & underhåll, kr per kvm	374	489	462	235	352	368	477	459	237	345
Direktavkastning för bedömning av restvärde, %	5,9	6,3	4,5	6,0	5,9	5,8	6,1	4,4	5,8	5,8
Kalkylränta för diskontering till nuvärde, %	8,4	8,8	7,0	8,5	8,4	8,2	8,6	6,9	8,3	8,2
Långsiktig vakans, %	6,4	6,6	3,3	9,8	5,6	6,3	6,6	3,5	10,1	5,6

Värderingsmodellen utgår i regel från en kalkylperiod om 10 år eller längre om faktiska avtal som löper längre än 10 år finns. Siffrorna är inte i jämförbart bestånd.

Känslighetsanalys per fastighetskategori, tkr

	Kontor		Butik		Bostäder		Industri		Övrigt		Total
Hyresvärde, +/- 50 kr per kvm	698 741	-698 741	305 109	-305 109	146 838	-146 838	60 233	-60 233	160 781		-160 781 1 371 702 -1 371 702
Drift & underhåll, +/- 25 kr per kvm	-341 544	341 544	-152 554	152 554	-73 419	73 419	-30 116	30 116	-80 391	80 391	-678 025	678 025
Direktavkastning, +/- 0,5%	-786 385	935 083	-301 041	353 319	-168 817	212 832	-32 486	39 508	-143 064		169 678 -1 431 793 1 710 419
Kalkylränta, +/- 0,5%	-599 366	628 698	-248 249	259 771	-95 027	99 695	-30 460	32 240	-137 771		145 711 -1 110 872 1 166 114
Långsiktigt vakansgrad, +/- 1%	-213 910	213 910	-96 851	96 851	-32 186	32 179	-8 647	8 647	-37 576	33 581	-389 170	385 168

forts. Kommentarer till balansräkningen

Investeringar

Under kvartalet har 458 mkr (1 3221) investerats varav 0 mkr (1 015) avsåg fastighetsförvärv.

Pågående projekt och investeringar fortgår enligt plan. Efterfrågan på hyresgästanpassningar är fortsatt god medan rådande marknadsförutsättningar har medfört att vi skjuter fram vissa projektstarter, framförallt gällande bostadsproduktion.

1Jämförelsetalen i kommentarer till balansräkningen motsvarar föregående räkenskapsår.

INVESTERINGAR	2023-06-30		2022-06-30 2022-12-31
Investeringar i nyproduktion	96	179	275
Investeringar i förädlingsfastigheter	203	177	339
Investeringar i hyresgästanpassningar	519	291	693
Summa	818	648	1 307

Förvärv

Inga fastighetsförvärv har genomförts under kvartalet.

Avyttringar

Under kvartalet har 1 fastighet och 1 tomt avyttrats.

Projektportfölj

Vi har en pågående projektportfölj om totalt 4 197 mkr varav 2 717 mkr är upparbetat per 30 juni. Vi gör löpande investeringar i beståndet för att förbättra, anpassa och effektivisera för våra hyresgäster. Våra investeringar, exklusive projektvinster, bidrog till en ökning av fastighetsbeståndets värde med 818 mkr för perioden. Investeringar i befintligt bestånd avser ny-, om- och tillbyggnationer samt energibesparande åtgärder. Avkastningen på avslutade investeringar under perioden uppgick till 8,4 procent på investerat belopp medan avkastningen på de pågående projekten uppgick till 5,7 procent.

Projektfastigheter

Antalet projektfastigheter uppgår till 9 stycken med ett marknadsvärde om 3 030 mkr. Inga nya projektfastigheter har tillskapats under kvartalet. Uthyrningsgraden för projektfastigheterna uppgår per 30 juni till 100 procent. Total bedömd investering uppgår till 2 521 mkr där upparbetad investering per 30 juni uppgick till 1 922 mkr.

Avslutade större projekt

Under kvartalet har nyproduktionen i fastigheten Porsön 1:446 i Luleå färdigställts. Projektet avsåg nya kontorslokaler till Pensionsmyndigheten. Investeringen uppgick till 170 mkr och avsåg 5 452 kvm. Vidare har konverteringsprojektet i Glädjen 4 i Sundsvall färdigställts där tidigare handelsytor byggts om till centrala kontor till en investering om 51 mkr.

Byggrätter

Vi har en identifierad byggrättsvolym om cirka 200 000 kvm BTA. I volymen ingår både fastställda och potentiella byggrätter för både bostäder och kommersiella lokaler. Cirka 50 procent av byggrättsvolymen är hänförlig till kommersiella lokaler. Vår ambition är att löpande tillskapa nya byggrätter för antingen egen produktion eller försäljning.

Fastighetstransaktioner januari-juni 2023

AVYTTRADE OCH FRÅNTRÄDDA Fastighet Kvartal Stad Yta, kvm Pris2, mkr Tomter Arvesund 1 Åre - 0,4 Tomt Arvesund 2 Åre - 0,2 Ingeborg 1 2 Borlänge 14 117 200 Summa 14 117 200,6

2 Underliggande fastighetsvärde.

Ett aktivt arbete med att ta fram byggrätter är en viktig del i att stärka vår affär.

Projektfastigheter

Typ	Stad	Fastighet	Fastighetstyp	Uthyrningsbar area, kvm	Uthyrningsgrad, %	Investering, mkr	Upparbetad investering, mkr	Hyresvärde, mkr	Färdigställt	Miljöklass
Pågående projekt
Förädling	Borlänge	Mimer 1	Utbildning	13 332	100	484	319	27,7	Q2 2024	BREEAM-SE, planerad 2023
Nyproduktion	Luleå	Biet 4	Kontor	4 920	100	206	124	14,1	Q2 2024	BREEAM-SE, planerad 2024
Nyproduktion	Umeå	Vale 17	Bostäder (brf)	2 800	-	132	25	-	Q1 2026	Svanen
Förädling	Umeå	Vale 17	Kontor	5 030	100	206	43	14,6	Q1 2025	BREEAM-SE, very good
Färdigställda eller delvis inflyttade projekt
Nyproduktion	Umeå	Magne 5	Hotell	14 500	100	400	3851	26,2	Q3 2022	BREEAM-SE, very good
Förädling	Borlänge	Intagan 1	Kontor	31 000	100	555	547	52,9	Q4 2022	BREEAM In-Use, very good
Nyproduktion	Umeå	Stigbygeln 2	Kontor	9 646	100	262	243	19,8	Q4 2022	BREEAM-SE, very good
Förädling	Sundsvall	Aeolus 5	Bostäder	2 597	-	55	53	3,8	Q1 2023	-
Förädling	Sundsvall	Glädjen 4	Kontor	1 870	100	51	48	5,2	Q2 2023	BREEAM In-Use, planerad 2023
Nyproduktion	Luleå	Porsön 1:446	Kontor	5 452	100	170	136	7,5	Q2 2023	BREEAM-SE, planerad 2023
Summa				91 147		2 521	1 922

Hyresgäster med verksamhet på uppdrag av stat, landsting eller kommun. 1 Lyft av vilande moms vid färdigställande.

forts. Kommentarer till balansräkningen

Not 12 Eget kapital

Eget kapital uppgick per den 30 juni till 11 568 mkr (12 102). Soliditeten uppgick till 36,4 procent (38,1) och översteg därmed målet om minst 35 procent.

Not 13 Räntebärande skulder

Under kvartalet har vi emitterat nya icke säkerställda obligationer om 900 mkr för att refinansiera obligationsförfall i juni och september. I samband med emissionen återköptes delar av obligationsförfallen. Vidare har ett förfall av en SFF-obligation om 284 mkr refinansierats. Certifikatmarknaden har varit relativt stabil med bibehållna utestående volymer.

Koncernens nominella räntebärande skulder uppgick till 16 797 mkr (15 776). Förändringen beror på ett större fastighetsbestånd till följd av genomförda förvärv och projektinvesteringar. Av de räntebärande skulderna består 13 599 mkr (13 010) av bankfinansiering, 556 mkr (790) av säkerställda obligationer, 562 mkr (570) av certifikat samt 2 080 mkr (1 900) av icke säkerställda obligationer. Upplupet anskaffningsvärde på certifikaten uppgick till 559 mkr (568). Kommande refinansieringar slutförhandlas i normalfallet 3-9 månader före förfallodag. Belåningsgraden för koncernen uppgick till 53,3 procent (51,9) vid periodens utgång. Den säkerställda belåningsgraden uppgick till 44,8 procent (44,0). Den årliga genomsnittsräntan inklusive kostnad för derivatinstrument och lånelöften uppgick vid periodens utgång till 4,6 procent (3,2) och räntetäckningsgraden för perioden uppgick till 2,3 (4,6).

Ränte- och kapitalbindning

Den genomsnittliga räntebindningstiden inklusive derivat uppgick till 1,8 år (0,8) och genomsnittlig kapitalbindningstid uppgick till 2,0 år (2,4). Av koncernens utestående lån löper 1 522 mkr (570) med fast ränta varav 562 mkr (570) avser certifikat.

Ränte- och låneförfallostruktur per 30 juni 2023

		Ränte- och marginalförfall	Låneförfall
Förfalloår	Lånebelopp, mkr1	Årlig snitt ränta2, %	Kreditavtal, mkr	Utnyttjat, mkr
2023	4 047	4,9	2 690	2 590
2024	8 646	5,1	6 369	6 319
2025	1 160	5,8	760	760
2026	2 944	5,7	4 266	3 225
2027+	-	-	3 903	3 903
Utnyttjat kreditutrymme	16 797	5,2	17 989	16 797
Outnyttjat kreditutrymme3	1 191	0,0
Finansiella instrument	6 250	-0,6
Totalt		4,6

1 Nominella belopp.

2 Årlig snittränta avser genomsnittlig ränta baserat på räntevillkor och aktuell skuld per 2023-06-30.

3 Kostnad för outnyttjat kreditutrymme påverkar den årliga snitträntan med 0,03 procentenheter.

Fördelning av räntebärande finansiering

forts. Kommentarer till balansräkningen

Derivat

Under kvartalet har ett derivat omstrukturerats och förlängts. Detta har påverkat att återstående löptid ökat till 3,9 år jämfört med 2,4 år vid årsskiftet. Förändringarna har genomförts för att begränsa effekten av ytterligare stigande marknadsräntor.

Av koncernens totala räntebärande skulder har nu 6 250 mkr (4 500) räntesäkrats via derivatinstrument. Marknadsvärdet för derivatportföljen uppgick per den 30 juni 2023 till 70 mkr (143). De finansiella instrumenten begränsar eventuella ränteförändringars inverkan på vår genomsnittliga upplåningskostnad. Samtliga finansiella instrument värderas till verkligt värde och är klassificerade i nivå 2 enligt IFRS 13, vilket innebär att värderingen är baserad på observerbara marknadsdata (se not 23 i Årsredovisning 2022). Värdeförändringar redovisas över resultaträkningen.

Not 14 Likvida medel och checkräkningskredit

Koncernens likvida medel uppgick vid periodens utgång till 193 mkr (88) och utnyttjad checkräkningskredit uppgick till 0 mkr (0). Beviljad kreditlimit på checkräkningskrediten uppgick till 600 mkr (600) och total likviditetsreserv med avdrag för utestående certifikat uppgår till 1 422 mkr (1 218).

Typ	Nominellt belopp, mkr	Återstående löptid, år	Swapränta, %	Marknadsvärde, mkr
Ränteswap	1 500	4,7	1,99	10,7
Ränteswap	1 000	2,7	2,77	-5,4
Ränteswap	1 000	4,9	1,94	27,6
Ränteswap	1 250	4,7	2,65	-15,1
Ränteswap	500	1,6	0,05	30,8
Ränteswap	500	1,1	0,00	23,2
Ränteswap	500	4,7	2,45	-2,3
Totalt	6 250	3,9	1,96	69,5

Derivatavtal per 30 juni 2023 Känslighetsanalys per 30 juni 20231

	Förändring årlig snitt ränta, %	Förändring årlig snittränte kostnad, mkr	Förändring marknads värde, mkr
Låneportfölj exkl. derivat	0,7	+112
Derivatportfölj	0,2	+38	+327
Låneportfölj inkl. derivat	0,9	+150	+327

1Om marknadsräntan stiger med 1 procentenhet

Nettoskuld / EBITDA, mkr Belåningsgrad, %

Kassaflöde

Koncernens kassaflödesanalys i sammandrag, mkr

DEN LÖPANDE VERKSAMHETEN	2023 3 mån apr-jun	2022 3 mån apr-jun	2023 6 mån jan-jun	2022 6 mån jan-jun	2022 12 mån jan-dec
Driftöverskott	433	380	822	716	1 469
Central administration	-18	-18	-36	-36	-90
Återläggning avskrivningar och nedskrivningar	0	1	0	0	0
Erhållen ränta	2	0	3	1	4
Erlagd ränta	-195	-50	-345	-97	-302
Betald skatt	-11	-26	-19	-46	-16
Kassaflöde från den löpande verksamheten före förändring av rörelsekapital	211	286	425	538	1 065
Förändringar i rörelsekapital
Minskning (+)/ökning (-) av fordringar	37	49	-13	-37	-106
Minskning (-)/ökning (+) av skulder	124	-68	9	13	178
Summa förändring av rörelsekapital	161	-19	-4	-24	72
Kassaflöde från den löpande verksamheten	372	267	421	514	1 137
INVESTERINGSVERKSAMHETEN
Investeringar i ny-, till- och ombyggnationer	-458	-341	-818	-648	-1 307
Förvärv av fastigheter	-	-663	-	-1 678	-2 004
Avyttring av fastigheter	178	0	178	2	28
Kassaflöde från investeringsverksamheten	-280	-1 004	-640	-2 324	-3 283

FINANSIERINGSVERKSAMHETEN	2023 3 mån apr-jun	2022 3 mån apr-jun	2023 6 mån jan-jun	2022 6 mån jan-jun	2022 12 mån jan-dec
Utbetald utdelning	-71	-124	-195	-124	-371
Avyttring egna aktier	-	-	-	9	9
Förvärv av minoritetsandel	-	-	-	-68	-65
Nyupplåning räntebärande skulder	119	798	552	1 050	1 599
Amortering och lösen av räntebärande skulder	-5	-25	-33	-48	-88
Förändring av checkräkningskredit	-	-	-	-	-
Kassaflöde från finansieringsverksamheten	43	649	324	819	1 084
Periodens kassaflöde	135	-88	105	-991	-1 062
Likvida medel vid periodens början	58	247	88	1 150	1 150
Likvida medel vid periodens slut	193	159	193	159	88

Rapportering per affärsenhet per den 30 juni Uppgifter i mkr om inget annat anges.

	Dalarna			Gävle Sundsvall		Åre/Östersund		Umeå		Skellefteå		Luleå		Koncernen
Indelat per affärsenhet	2023 jan-jun	2022 jan-jun	2023 jan-jun	2022 jan-jun	2023 jan-jun	2022 jan-jun	2023 jan-jun	2022 jan-jun	2023 jan-jun	2022 jan-jun	2023 jan-jun	2022 jan-jun	2023 jan-jun	2022 jan-jun	2023 jan-jun	2022 jan-jun
Hyresintäkter	203	166	115	103	169	151	196	188	166	131	113	95	178	162	1 141	996
Serviceintäkter	18	16	11	10	12	12	16	15	13	10	9	9	17	15	96	86
Övriga intäkter	-	-	-	-	-	-	-	-	-	-	-	-	-	-	-	-
Reparation och underhåll	-8	-7	-4	-3	-5	-5	-6	-6	-5	-3	-3	-4	-7	-4	-37	-33
Taxebundna kostnader	-28	-24	-12	-11	-16	-19	-26	-26	-16	-14	-18	-15	-17	-17	-133	-125
Fastighetsskatt	-8	-7	-7	-6	-10	-9	-10	-9	-10	-9	-6	-5	-12	-11	-63	-55
Övriga fastighetskostnader	-21	-16	-14	-11	-19	-16	-28	-26	-23	-15	-12	-9	-21	-18	-138	-112
Fastighetsadministration	-8	-7	-5	-4	-6	-5	-9	-8	-6	-5	-4	-4	-7	-7	-44	-41
Driftöverskott	147	119	85	78	126	109	134	128	119	94	79	67	132	120	822	716
Central administration/finansnetto	-	-	-	-	-	-	-	-	-	-	-	-	-	-	-382	-132
Förvaltningsresultat	-	-	-	-	-	-	-	-	-	-	-	-	-	-	439	584
Fastighet, realiserad	7	-	-	-	-	-	0	1	-	-	-	-	-	-	7	1
Fastighet, orealiserad	-99	135	-89	120	-90	69	-138	118	-86	50	-71	98	-107	48	-680	638
Räntederivat	-	-	-	-	-	-	-	-	-	-	-	-	-	-	-73	115
Resultat före skatt	-	-	-	-	-	-	-	-	-	-	-	-	-	-	-307	1 338
Uthyrbar area, kvm	310 423	318 939	161 353	158 569	217 396	212 630	314 929	315 099	220 799	207 306	179 017	175 217	210 453	211 009	1 614 370	1 598 769
Hyresvärde	235	197	134	122	200	179	232	213	187	154	138	115	201	182	1 328	1 162
Ekonomisk uthyrningsgrad, %	93	92	93	91	90	88	90	90	94	91	88	89	96	95	92	91
Överskottsgrad, %	67	66	68	71	70	69	64	67	68	68	65	66	68	69	67	68
	2023 jan-jun	2022 jan-dec	2023 jan-jun	2022 jan-dec	2023 jan-jun	2022 jan-dec	2023 jan-jun	2022 jan-dec	2023 jan-jun	2022 jan-dec	2023 jan-jun	2022 jan-dec	2023 jan-jun	2022 jan-dec	2023 jan-jun	2022 jan-dec
Fastighetsbeståndet 1 januari	5 316	4 301	3 148	2 916	4 873	4 545	4 976	4 690	4 747	4 721	3 271	2 256	4 804	4 563	31 136	27 993
Förvärv	-	545	-	68	-	172	-	154	-	-	-	948	-	118	-	2 004
Investeringar i ny-, till-, ombyggnad	223	385	98	102	79	147	92	192	114	128	64	108	149	244	818	1 307
Försäljningar	-160	-	-	-	-	-	-1	-1	-	-	-	-17	-	-	-160	-18
Orealiserade värdeförändringar	-99	86	-89	62	-90	9	-138	-60	-86	-102	-71	-25	-107	-121	-680	-150
Fastighetsbeståndet vid periodens utgång	5 281	5 158	3 158	3 148	4 861	4 873	4 929	4 976	4 775	4 747	3 264	3 271	4 846	4 804	31 114	31 136

Avrundningar kan medföra att kolumner/rader inte summerar.

Klassificeringen av hyresintäkter respektive serviceintäkter är förändrad jämfört med föregående år, se sidan 28, redovisningsprinciper.

Nyckeltal

Finansiella nyckeltal

I delårsrapporten presenteras nyckeltal som inte definieras enligt IFRS. Vi anser att dessa mått ger värdefull kompletterande information till investerare, bedömare och bolagets ledning då de möjliggör utvärdering av relevanta trender och bolagets prestation. Eftersom inte alla företag beräknar finansiella mått på samma sätt, är dessa inte alltid jämförbara med mått som används av andra företag. Dessa finansiella mått ska därför inte ses som en ersättning för mått som definieras enligt IFRS. I nedanstående tabell presenteras mått som inte definieras enligt IFRS, om inte annat anges. Vidare återfinns definitionerna av dessa mått på sidan 31 samt beskrivning av de olika nyckeltalens syfte i årsredovisningen för 2022. Finansiella mål för 2023 fastslagna av styrelsen återfinns på sidan 2 i denna rapport.

Uppgifter i mkr om inget annat anges.

AKTIEN	2023 3 mån apr-jun	2022 3 mån apr-jun	2023 6 mån jan-jun	2022 6 mån jan-jun	2022 12 mån jan-dec
Antal utestående aktier vid periodens utgång, tusen	141 431	141 431	141 431	141 431	141 431
Genomsnittligt antal aktier, tusen	141 431	141 431	141 431	141 424	141 428

Någon utspädningseffekt föreligger ej då inga potentiella aktier (till exempel konvertibler) föreligger.

FÖRVALTNINGSRESULTAT

Resultat före skatt	116	446	-307	1 338	1 045
Återläggning
Värdeförändring fastighet	109	-106	673	-639	140
Värdeförändring derivat	-6	-27	73	-115	-104
Förvaltningsresultat	219	313	439	584	1 081

	EPRA EARNINGS (FÖRVALTNINGSRESULTAT EFTER SKATT)
--	--------------------------------------------------	--

Förvaltningsresultat	219	313	439	584	1 081
Aktuell skatt hänförligt till förvaltningsresultat	-11	-26	-19	-46	-16
EPRA Earnings	209	287	421	538	1 064
EPRA Earnings per aktie, kr	1,48	2,03	2,97	3,81	7,52

BELÅNINGSGRAD	2023 3 mån apr-jun	2022 3 mån apr-jun	2023 6 mån jan-jun	2022 6 mån jan-jun	2022 12 mån jan-dec
Räntebärande skulder			16 783	15 762	16 259
Återläggning
Likvida medel			-193	-159	-88
Utnyttjad checkräkningskredit			-	-	-
Nettoskuld			16 590	15 603	16 171
Förvaltningsfastigheter			31 114	30 956	31 136
Belåningsgrad, %			53,3	50,4	51,9
SÄKERSTÄLLD BELÅNINGSGRAD
Nettoskuld			16 590	15 603	16 171
Ej säkerställd skuld			-2 642	-3 165	-2 470
Säkerställd skuld			13 948	12 438	13 701
Förvaltningsfastigheter			31 114	30 956	31 136
Säkerställd belåningsgrad, %			44,8	40,2	44,0
RÄNTETÄCKNINGSGRAD
Förvaltningsresultat	219	313	439	584	1 081
Återläggning
Finansiella kostnader	195	51	345	99	302
Summa	414	364	784	683	1 382
Finansiella kostnader	195	51	345	99	302
Räntetäckningsgrad, ggr	2,1	7,1	2,3	6,9	4,6
NETTOSKULD GENOM EBITDA
Räntebärande skulder			16 783	15 762	16 259
Likvida medel			-193	-159	-88
Checkräkningskredit			-	-	-
Nettoskuld			16 590	15 603	16 171
Driftöverskott, rullande 12 mån			1 575	1 362	1 469
Central administration, rullande 12 mån			-95	-76	-90
Återläggning
Avskrivningar, rullande 12 mån			6	4	4
EBITDA			1 487	1 294	1 383
Nettoskuld genom EBITDA			11,2	12,1	11,7

Inledning Om bolaget Hållbarhet Resultaträkning Våra hyresgäster Balansräkning Kassaflöde Nyckeltal Aktien Övrigt

Övrigt

SOLIDITET	2023 3 mån apr-jun	2022 3 mån apr-jun	2023 6 mån jan-jun	2022 6 mån jan-jun	2022 12 mån jan-dec
Eget kapital			11 568	12 330	12 102
Totala tillgångar			31 762	31 572	31 733
Soliditet, %			36,4	39,1	38,1

EPRA NRV/NTA

EPRA NRV per aktie		96,8	102,2	100,5
EPRA NRV		13 691	14 459	14 216
Uppskjuten skatt på temporära skillnader		2 192	2 282	2 257
Verkligt värde av finansiella instrument		-70	-154	-143
Återläggning
Eget kapital		11 568	12 330	12 102

AVDRAG

EPRA NTA per aktie		94,4	100,3	98,6
EPRA NTA		13 352	14 185	13 938
Bedömd verklig uppskjuten skatt på temporära skillnader, ca 4%1		-409	-428	-421
Verkligt värde av finansiella instrument		70	154	143

EPRA NDV

Eget kapital	11 568	12 330	12 102
EPRA NDV	11 568	12 330	12 102
EPRA NDV per aktie	81,8	87,2	85,6

1 Bedömd verklig uppskjuten skatt har beräknats till ca 4 procent baserat på en diskonteringsränta om 3 procent. Beräkningen baseras på att fastighetsbeståndet realiseras under 50 år och där 10 procent säljs direkt med en nominell skattesats om 20,6 procent och resterande 90 procent säljs indirekt via bolag där nominell skattesats uppgår till 6 procent.

ÖVRIGA NYCKELTAL	2023 3 mån apr-jun	2022 3 mån apr-jun	2023 6 mån jan-jun	2022 6 mån jan-jun	2022 12 mån jan-dec
Avkastning på eget kapital, %			-4,1	22,1	7,0
Eget kapital per aktie, kr			81,8	87,2	85,6
Resultat per aktie, kr	0,58	2,52	-1,78	7,52	5,87

Nyckeltal

KASSAFLÖDE PER AKTIE, KR

Resultat före skatt	116	446	-307	1 338	1 045
Återläggning
Fastigheter, orealiserad värdeförändring	117	-106	680	-639	150
Derivat, orealiserad värdeförändring	-6	-27	73	-115	-104
Avskrivningar	2	1	4	2	4
Aktuell skatt	-11	-26	-19	-46	-16
Summa	218	288	432	541	1 079
Genomsnittligt antal aktier, tusen	141 431	141 431	141 431	141 424	141 428
Kassaflöde per aktie, kr	1,54	2,04	3,05	3,82	7,63

NETTOUTHYRNING, MKR

Nettouthyrning	16	17	19	39	77
Uppsagda kontrakt	-21	-29	-105	-73	-150
Nytecknade kontrakt	37	46	124	112	227

ÖVRIG INFORMATION

Kontrakterade hyresintäkter, mkr	614	537	1 221	1 057	2 164
Ekonomisk uthyrningsgrad, %	92	91	92	91	91
Överskottsgrad, %	71	71	67	68	68
Skuldsättningsgrad, ggr			1,5	1,3	1,3

EPRA VAKANSGRAD

Bedömd marknadshyra för vakanta ytor		187	194	204
Hyresvärde, årsbasis, hela portföljen		2 607	2 295	2 391
EPRA Vakansgrad, %		7,2	8,4	8,5

Nyckeltal

forts. Finansiella nyckeltal

Kvartalsresultat i korthet

	2023-06-30 Q2	2023-03-31 Q1	2022-12-31 Q4	2022-09-30 Q3	2022-06-30 Q2	2022-03-31 Q1	2021-12-31 Q4	2021-09-30 Q3
Intäkter, mkr	620	617	568	559	543	539	500	480
Driftöverskott, mkr	433	389	365	388	380	336	321	325
Förvaltningsresultat, mkr	219	220	213	283	313	271	250	261
Periodens resultat, mkr	83	-333	-113	-120	356	708	965	402
Överskottsgrad, %	71	64	66	70	71	65	65	68
Ekonomisk uthyrningsgrad, %	92	92	91	92	91	90	89	89
Soliditet, %	36,4	37,4	38,1	38,1	39,1	40,8	40,2	36,5
Belåningsgrad fastigheter, %	53,3	53,7	51,9	51,8	50,4	49,3	48,6	52,7
Genomsnittlig ränta vid periodens slut, %1	4,6	4,1	3,2	2,5	1,8	1,1	1,1	1,1
Räntetäckningsgrad, ggr	2,1	2,5	2,8	5,7	7,1	6,8	5,9	6,4
Förvaltningsresultat per aktie, kr	1,55	1,56	1,51	2,00	2,21	1,92	1,83	1,95
Resultat per aktie efter skatt, kr	0,58	-2,36	-0,80	-0,84	2,52	5,00	7,03	2,98
Eget kapital per aktie, kr	81,8	83,2	85,6	86,3	87,2	88,2	83,6	75,1
Börskurs per aktie, kr	68,9	68,9	75,5	70,5	71,1	102,4	118,8	85,4

1 Inkluderar kostnader för löftesprovision och derivat.

Moderbolaget

Verksamheten i moderbolaget utgörs av koncerngemensamma funktioner samt ägande och drift av koncernens dotterbolag. Intäkterna uppgick till 114 mkr (103) och resultatet efter skatt till 139 mkr (149). Intäkterna bestod i huvudsak av sålda tjänster till koncernens dotterbolag.

Bolagets likvida medel uppgick per den 30 juni 2023 till 141 mkr (36) och utnyttjad checkkredit uppgick till 0 mkr (0). Räntebärande externa skulder, exklusive checkräkningskredit, uppgick till 5 883 mkr (5 813) varav utgivna företagscertifikat uppgick till 558 mkr (568). Den genomsnittliga årsräntan, exklusive räntesäkringar, baserad på förhållanden per den 30 juni 2023 uppgick till 5,4 procent (3,8).

Nyckeltal

Moderbolaget tillämpar RFR 2 Redovisning för juridiska personer.

Moderbolagets resultaträkning och totalresultaträkning i sammandrag, mkr Moderbolagets balansräkning i sammandrag, mkr

	2023	2022	2022
RESULTATRÄKNING	6 mån jan-jun	6 mån jan-jun	12 mån jan-dec
Intäkter	114	103	189
Bruttoresultat	114	103	189
Central administration	-129	-113	-232
Rörelseresultat	-15	-10	-43
Resultat från andelar i koncernföretag	100	100	124
Finansiella intäkter	507	234	647
Finansiella kostnader	-453	-175	-501
Resultat efter finansiella poster	139	149	227
Bokslutsdispositioner	-	-	15
Resultat efter bokslutsdispositioner	139	149	242
Aktuell skatt	-	-	0
Resultat efter skatt	139	149	242
TOTALRESULTATRÄKNING
Resultat efter skatt	139	149	242
Årets totalresultat	139	149	242

TILLGÅNGAR	2023 30 jun	2022 30 jun	2022 31 dec
Anläggningstillgångar
Andelar koncernföretag	2 362	2 332	2 362
Fordringar koncernföretag	16 358	16 173	16 167
Summa anläggningstillgångar	18 720	18 505	18 529
Omsättningstillgångar
Fordringar koncernföretag	2 801	2 590	2 750
Övriga tillgångar	20	32	24
Likvida medel	141	141	36
Summa omsättningstillgångar	2 962	2 763	2 810
Summa tillgångar	21 682	21 268	21 339
EGET KAPITAL OCH SKULDER
Eget kapital	3 084	3 134	3 228
Obeskattade reserver	1	16	1
Långfristiga skulder
Räntebärande skulder	5 883	5 718	5 813
Skulder koncernföretag	7 305	6 938	7 139
Summa långfristiga skulder	13 188	12 656	12 952
Kortfristiga skulder
Checkräkningskredit	-	-	-
Skulder till koncernföretag	5 149	5 033	4 976
Övriga skulder	260	429	182
Summa kortfristiga skulder	5 409	5 462	5 158
Summa eget kapital och skulder	21 682	21 268	21 339

Fyra skäl till att investera i Diös Unik position på en attraktiv marknad Långsiktigt hållbar affärsmodell Värdeskapande genom tre intäktsströmmar 65 75 55 85 95 125 115 105

Starka stabila kassaflöden

Inledning Om bolaget Hållbarhet Resultaträkning Våra hyresgäster Balansräkning Kassaflöde Nyckeltal Aktien Övrigt

Aktien

Aktien

Aktieutveckling

Aktiekursen vid periodens utgång stod i 68,9 kr per aktie (71,1) vilket motsvarar ett börsvärde om 9 762 mkr (10 074) samt en avkastning om -3,1 procent (-19,9) för de senaste 12 månaderna. Inkluderas utdelningen så uppgick aktiens totalavkastning till 1,1 procent (-17,8) för perioden. Avkastningen har för OMX Stockholm 30 Index varit 23,3 procent (-17,3) och OMX Stockholm Real Estate PI -8,7 procent (-36,3).

Per den 31 maj hade Diös Fastigheter AB 18 520 aktieägare (18 615). Andelen utlandsägda aktier uppgick till 26,4 procent (23,9) av totala antalet aktier, som under perioden var oförändrat och uppgick till 141 785 165 (141 785 165). Enskilt största ägare var AB Persson Invest med 15,6 procent (15,4) av aktierna. De tio största ägarna stod för 53,9 procent (53,3) av innehav och röster.

Årsstämman 2023 beslutade att bolaget får återköpa tio procent av samtliga utestående aktier i bolaget.

Under andra kvartalet 2023 har Nordstjernan AB via flaggningsmeddelande delgivit att dess ägande understiger 5 procent av ägandet i bolaget.

Diös Fastigheter AB är noterad på Nasdaq OMX Nordiska Börs Stockholm, lista Large Cap. Aktiens id är DIOS och ISIN-koden är SE0001634262.

Avkastning och substansvärde

Vår målsättning är att avkastningen på eget kapital ska överstiga 12 procent. Avkastningen för perioden uppgick till -4,1 procent (7,0). Det egna kapitalet uppgick vid utgången av perioden till 11 568 mkr (12 102) och det långsiktiga substansvärdet, EPRA NRV, uppgick till 13 691 mkr (14 216). Beräknat per aktie uppgick EPRA NRV till 96,8 kr (100,5) vilket medför att aktiekursen per den 30 juni utgjorde 71 procent (75) av långsiktigt substansvärde. Substansvärdet uttryckt enligt EPRA NTA uppgick för perioden till 94,4 kr (98,6) per aktie.

Intjäning

Resultat per aktie för perioden uppgick till -1,78 kr (7,52) medan det långsiktiga resultatet per aktie, uttryckt som EPRA EPS, uppgick till 2,97 kr (3,81). EPRA EPS ska visa på den långsiktiga intjäningsförmågan per aktie och beräknas som förvaltningsresultatet med avdrag för 20,6 procents bolagsskatt hänförligt till förvaltningsresultatet minus minoritetens del av resultatet.

Största aktieägare

i Diös Fastigheter AB per den 31 maj 2023

ÄGARE	Antal aktier	Innehav och röster, %
AB Persson Invest	22 074 488	15,6
Backahill Inter AB	14 857 452	10,5
Länsförsäkringar Fonder	9 506 584	6,7
Pensionskassan SHB Försäkringsförening	8 096 827	5,7
Nordea Fonder	6 418 595	4,5
Karl Hedin	3 562 547	2,5
Vanguard	3 444 325	2,4
Avanza Pension	3 172 968	2,2
BlackRock	3 116 458	2,2
Tredje AP-fonden	2 273 016	1,6
Summa största ägare	76 523 260	53,9
Innehav av egna aktier	354 218	0,2
Övriga ägare	64 907 687	45,9
Totalt	141 785 165	100,0

Källa: Monitor av Modular Finance AB. Sammanställd och bearbetad data från bland annat Euroclear, Morningstar och Finansinspektionen.

Övrig information

Personal och organisation

Antalet anställda uppgick per den 30 juni 2023 till 158 personer (145), varav 65 kvinnor (60). Merparten av de anställda, 104 personer (97), arbetar på våra affärsenheter, resterande arbetar vid vårt huvudkontor i Östersund. Inom vårt koncept Pick-Pack-Post är vi idag 3 anställda (6), varav 3 kvinnor (6).

Risker och osäkerhetsfaktorer

Effekter av den militära konflikten i Ukraina

Rysslands invasion av Ukraina i mitten av februari 2022 och den resulterande humanitära katastrofen är ett stort bakslag för världen. Sanktioner mot Ryssland och en förändrad världshandel påverkar globala flöden av varor och kapital samt energipriser. Den mest uppenbara effekten är stigande inflation, högre räntor och ökade riskpremier på kapitalmarknaden, vilket ger högre finansieringskostnader.

Vidare finns tydliga risker för den ekonomiska tillväxten samt att tillgången till varor och produkter där konfliktländerna har haft stort produktionsbidrag begränsas. För vår del kan det leda till högre kostnader för produktionsmaterial, utbudsbrist samt längre ledtider inom framför allt projektverksamheten.

Generella risker

Verksamhetens väsentliga risker och osäkerhetsfaktorer inkluderar marknad och omvärld, affärsmodell, fastigheter, kassaflöde, finansiering och hållbarhetsrelaterade risker.

Global och svensk konjunktur, inflation och ränteläge påverkar efterfrågan och prisnivå för svensk fastighetsmarknad.

Våra fastigheter redovisas löpande till verkligt värde där värdeförändringen redovisas i resultaträkningen. Effekterna av värdeförändringar påverkar resultat- och balansräkning och således relaterade nyckeltal. Effekterna av större negativ påverkan hanteras genom ett diversifierat bestånd i centrala lägen i städer med tillväxt.

-7,5	0,0	+7,5
28 720	31 114	33 448
31,4	36,4	40,8
59,0	53,3	50,8
		Förändring fastighetvärde, %

Kassaflödet utgörs av intäkter och kostnader och är främst hänförliga till hyresnivåer, fastighetskostnader, uthyrningsgrad och räntenvå. En förändring av dessa poster påverkar kassaflödet och således resultatet. Effekten för större negativ påverkan hanteras med en diversifierad hyresgäststruktur, god kostnadskontroll och aktiv ränteriskhantering.

KÄNSLIGHETSANALYS KASSAFLÖDE		Förändring Resultateffekt, mkr1
Kontrakterade hyresintäkter	+/- 1%	+/- 23
Ekonomisk uthyrningsgrad	+/- 1%-enhet	+/- 25
Fastighetskostnader	-/+ 1%	+/- 8
Räntenivå för räntebärande skulder	-/+ 1%-enhet	+/- 150

¹ Uppräknat till årstakt.

Tillgång till finansiering är den största finansiella risken och en förutsättning för att bedriva fastighetsverksamhet. Risken begränsas genom goda relationer med banker, god diversifiering, tillgång till kapitalmarknaden och starka finanser och nyckeltal.

En hållbar affärsmodell och ett ansvarsfullt agerande är en förutsättning för långsiktigt värdeskapande. Genom god intern kontroll och rutiner tar vi ansvar för en långsiktigt hållbar verksamhet.

För mer information kring risker och riskhantering hänvisas till Diös årsredovisning för 2022, sidorna 62-64, 78, 82 och 126-127.

Transaktioner med närstående

Inga väsentliga transaktioner med närstående har skett under perioden. De transaktioner med närstående som förekommit bedöms ha skett till marknadsmässiga villkor.

Säsongsvariationer

Kostnader för drift och underhåll är föremål för säsongsvariationer. Kyla och snö påverkar kostnader för uppvärmning, snöröjning och takskottning. Normalt är kostnaderna högre under det första och fjärde kvartalet.

Redovisningsprinciper

Vi följer de av EU antagna IFRS-standarderna och tolkningarna av dessa (IFRIC). Denna delårsrapport är upprättad enligt IAS 34, Delårsrapportering samt Årsredovisningslagen. Moderbolagets redovisning upprättas enligt RFR 2, Redovisning för juridiska personer samt Årsredovisningslagen. Samtliga fastighetstransaktioner under kvartal två redovisas med utgångspunkt i preliminära köpeskillingsberäkningar. Den slutliga köpeskillingsberäkningen kommer erhållas under tredje kvartalet 2023. Tillämpade redovisningsprinciper i delårsrapporten överensstämmer med de redovisningsprinciper som tillämpades vid upprättandet av koncernoch årsredovisningen för 2022, not 1.

För räkenskapsåret 2023 är klassificeringen av hyresintäkter respektive serviceintäkter förändrad jämfört med föregående år. Ändringen innebär att en högre andel av företagets totala intäkter bedöms utgöra hyresintäkter. Jämförelseåret i rapporten är omräknat enligt den nya klassificeringen.

Ändringen i IAS 1 som rör redovisningsprinciper kommer ha effekter på upplysningar och redovisingsprinciper i årsredovisningen för 2023. Övriga ändrade och nya IFRS-standarder med ikraftträdande under året eller kommande perioder bedöms inte ha någon väsentlig påverkan på koncernens redovisning och finansiella rapporter.

Rapportens undertecknande

Styrelsen och verkställande direktören försäkrar att delårsrapporten ger en rättvisande översikt av företagets och koncernens verksamhet, ställning och resultat samt beskriver de väsentliga risker och osäkerhetsfaktorer som företaget och de företag som ingår i koncernen står inför. Denna delårsrapport har inte varit föremål för granskning av bolagets revisor.

Finansiella rapporter finns i sin helhet tillgängliga på Diös hemsida www.dios.se.

Östersund den 7 juli 2023

Bob Persson Ordförande Peter Strand Ledamot

Erika Olsén Ledamot

Ragnhild Backman Ledamot

Tobias Lönnevall Ledamot

P-G Persson Ledamot

Ledamot Personalrepresentant

Mathias Tallbom

Knut Rost Verkställande direktör

Kalendarium

Q3, Delårsrapport januari-september 2023 27 oktober 2023

Väsentliga händelser efter rapportperioden

Refinansiering av 1 700 mkr bankskuld med förfall i september 2023 har genomförts med ny löptid om 5 år.

Nya räntederivat om 3 000 mkr har tecknats med en löptid om 5 och 7 år.

Utdelning

Vid årsstämman 2023 den 18 april beslutades om utdelning enligt styrelsens förslag vid följande datum:

1:a utbetalningstillfälle, 25 april 2023	0,50 kr per aktie
2:a utbetalningstillfälle, 25 juli 2023	0,50 kr per aktie
3:e utbetalningstillfälle, 25 okt 2023	0,50 kr per aktie
4:e utbetalningstillfälle, 25 jan 2024	0,50 kr per aktie

För ytterligare information, kontakta gärna

Knut Rost, vd 0770-33 22 00, 070-555 89 33, knut.rost@dios.se

Rolf Larsson, CFO 0770-33 22 00, 070-666 14 83, rolf.larsson@dios.se

Denna information är sådan som Diös Fastigheter AB är skyldigt att offentliggöra enligt EU:s marknadsmissbruksförordning (EU nr 596/2014) och lagen om värdepappersmarknaden. Informationen lämnades, genom ovanstående kontaktpersons försorg, för offentliggörande den 7 juli 2023 kl. 07:00 CEST.

Definitioner

Finansiella

Antal aktier vid periodens utgång Faktiskt antal utestående aktier vid periodens utgång.

Avkastning på eget kapital

Periodens resultat hänförligt till moderbolagets aktieägare i förhållande till genomsnittligt eget kapital hänförligt till moderbolagets aktieägare. Genomsnittligt eget kapital beräknas som summan av ingående och utgående balans dividerat med två.

Avkastning på totalt kapital

Resultat före skatt plus finansiella kostnader dividerat med genomsnittliga tillgångar. Genomsnittliga tillgångar beräknas som summan av ingående och utgående balans dividerat med två.

Belåningsgrad fastigheter

Nettoskuld dividerat med fastigheternas bokfördavärde vid periodens utgång.

Säkerställd belåningsgrad

Nettoskuld minus upplupet anskaffningsvärde på certfikaten samt nominellt belopp för ej säkerställda obligationer dividerat med fastigheternas bokförda värde vid periodens utgång.

Nettoskuld

Nettoskuld beräknas som räntebärande skulder minus likvida medel plus utnyttjad checkräkning.

Räntetäckningsgrad

Förvaltningsresultat med återläggning av finansiella kostnader i förhållande till finansiella kostnader under perioden.

Serivceintäkter Intäkter avseende taxebunda delar och intäkter för fastighetskötsel.

Skuldsättningsgrad

Räntebärande skulder i förhållande till eget kapital vid periodens utgång.

Soliditet

Eget kapital dividerat med totala tillgångar vid periodens utgång.

Aktierelaterade

Eget kapital per aktie

Eget kapital vid periodens utgång dividerat med antal utestående aktier vid periodens utgång.

EBITDA

Driftsöverskott minus centraladministration med återläggning av planenliga avskrivningar. Beräkningen görs med 12 månaders rullande utfall, om inget annat anges.

EPRA Earnings

Förvaltningsresultat med avdrag för nominell skatt hänförligt till förvaltningsresultatet, dividerat med genomsnittligt antal aktier. Med skattepliktigt förvaltningsresultat avses förvaltningsresultat med avdrag för bland annat skattemässigt avdragsgilla avskrivningar och ombyggnationer.

EPRA Net Reinstatement Value (NRV)

Eget kapital vid periodens utgång enligt balansräkningen med återläggning av räntederivat, uppskjuten skatt hänförlig till temporära skillnader i fastigheter och innehav utan bestämmande inflytandes del av kapitalet.

EPRA Net Tangible Asset (NTA)

Eget kapital vid periodens utgång enligt balansräkningen justerad för verkligt värde på räntederivat och verklig uppskjuten skatt hänförlig till temporära skillnader i fastighet er och innehav utan bestämmande inflytandes del av kapitalet.

EPRA Net Disposal Value (NDV)

Eget kapital vid periodens utgång enligt balansräkningen justerad för innehav utan bestämmande inflytandes del av kapitalet.

Genomsnittligt antal utestående aktier

Antal utestående aktier vid periodens början, justerat med antalet aktier som emitterats eller återköpts under perioden, viktat med antalet dagar som aktierna varit utestående i förhållande till totalt antal dagar i perioden.

Kassaflöde per aktie

Resultat före skatt, justerat för orealiserade värdeförändringar, plus avskrivningar minus aktuell skatt dividerat med genomsnittligt antal utestående aktier.

Nettoskuld genom EBITDA

Nettoskuld beräknas som räntebärande skulder minus likvida medel plus checkräkning. Nettoskulden delas sedan genom EBITDA.

Resultat per aktie

Periodens resultat efter skatt, hänförligt till innehavare av aktier, dividerat med genomsnittligt antal utestående aktier.

Utdelning per aktie

Beslutad eller föreslagen utdelning dividerat med antal utestående aktier vid periodens utgång.

Fastighetsrelaterade /övriga

Direktavkastning

Periodens driftöverskott dividerat med fastigheternas marknadsvärde vid periodens utgång.

Driftkostnader

Kostnader för el, uppvärmning, vatten, fastighetsskötsel, renhållning, försäkringar samt löpande underhåll.

Driftöverskott

Hyresintäkter minus drift- och underhållskostnader, tomträttsavgäld, fastighetsskatt och fastighetsadministration.

Ekonomisk uthyrningsgrad

Periodens kontrakterade hyresintäkter dividerat med hyresvärdet vid periodens utgång.

Ekonomisk vakansgrad

Bedömd marknadshyra för outnyttjade lokaler dividerat med det totala hyresvärdet.

EPRA vakansgrad

Bedömd marknadshyra för vakanta ytor dividerat med hyresvärdet på årsbasis för hela fastighetsportföljen.

Fastighetskategori

Fastigheternas huvudsakliga användning baserat på areans fördelning. Den typ av lokalarea som svarar för den största andelen av fastighetens totala area avgör hur fastigheten definieras.

Fastigheternas marknadsvärde

Bedömt marknadsvärde enligt senast gjorda värdering. Förvaltningsresultat

Intäkter minus fastighetskostnader, kostnader för central administration och finansnetto.

Grönt hyresavtal

En grön bilaga, framtagen av Fastighetsägarna, som läggs till det ordinarier hyresavtalet och som sätter ramarna för gemensamma insatser som bidrar till minskad miljöpåverkan och energianvändning.

Koldioxidekvivalenter, CO2e

Anger hur stor växthuseffekt ett utsläpp av en gas har i jämförelse med utsläpp av motsvarande mängd koldioxid (CO2).

Kontrakterade hyresintäkter

Periodens debiterade hyror minus hyresförluster och hyresrabatter inklusive serviceintäkter.

Hyresvärde

Debiterad hyra för perioden med tillägg för bedömd marknadshyra för vakanta ytor.

Jämförbart bestånd

Jämförbart bestånd avser de fastigheter som ägts under hela perioden och hela jämförelseperioden. Begreppet används för att belysa utvecklingen, exklusive engångseffekter för förtida avflyttningar och fastighetskostnader samt förvärvade och sålda fastigheter.

Nettouthyrning

Netto av årshyra, exklusive rabatter, för nytecknade, uppsagda och omförhandlade kontrakt. Ingen hänsyn tagen till kontraktstiden.

Projektfastighet

Nyproduktion eller förädlingsfastighet med en beslutad investering uppgående till minst 20 procent av intitala marknadsvärdet och en projekttid överstigande 12 månader. En projektfastighet återförs som förvaltningsfastighet tidigast 12 månader efter färdigställande.

Nyproduktion - mark och fastigheter med pågående nyproduktion/totalombyggnad.

Förädlingsfastighet - fastigheter med pågående eller planera om- eller tillbyggnad som väsentligt påverkar fastighets driftsöverskott, standard och eller ändrar användningen av fastigheten.

Hyresgästanpassning - fastigheter med pågående ombyggnad eller anpassning av lokaler som är av mindre karaktär.

Yield-on-Cost (YoC) Driftöverskott i förhållande till investering

Ytmässig uthyrningsgrad Uthyrd area i relation till total uthyrningsbar area.

Överskottsgrad

Periodens driftöverskott dividerat med periodens kontrakterade hyresintäkter.

Besöksadress: Hamngatan 14, Östersund Postadress: Box 188, 831 22 Östersund Telefon: 0770-33 22 00 Organisationsnummer: 556501-1771 Bolagets säte: Östersund

Diös Fastigheter AB (publ)

Inledning Om bolaget Hållbarhet Resultaträkning Våra hyresgäster Balansräkning Kassaflöde Nyckeltal Aktien Övrigt

www.dios.se

Presentation av delårsrapporten

Vi presenterar delårsrapporten januari-juni 2023 för investerare, analytiker, media och andra intresserade den 7 juli 2023 kl. 08:15. Vd Knut Rost och CFO Rolf Larsson presenterar resultatet som följs av en frågestund.

Presentationen är på engelska och sker via en webbsänd telekonferens. Detaljer och telefonnummer till telekonferensen finns tillgängliga på vår webbsida.

Presentationen kan ses i efterhand.