Quarterly Report • Oct 24, 2013
Quarterly Report
Open in ViewerOpens in native device viewer
delårsrapport januari – september 2013
| PERIODENS RESULTAT, Mkr | 2013 9 mån jan-sep |
2012 9 mån jan-sep |
2012 12 mån jan-dec |
|---|---|---|---|
| Hyresintäkter | 970,7 | 971,5 | 1 300,2 |
| Övriga intäkter | 9,7 | 21,5 | 31,1 |
| Drift- och centrala kostnader | -459,8 | -457,0 | -625,1 |
| Omstruktureringskostnader | -20,9 | -21,9 | -37,9 |
| Finansnetto | -224,9 | -253,3 | -328,5 |
| Förvaltningsresultat | 274,8 | 260,8 | 339,8 |
| Värdeförändringar, fastigheter och derivat | 40,8 | 6,3 | 112,2 |
| Aktuell skatt | -13,0 | -4,6 | -6,2 |
| Uppskjuten skatt | -62,8 | -77,0 | -14,2 |
| Resultat efter skatt | 239,8 | 185,5 | 431,6 |
För ytterligare information, vänligen kontakta Christer Sundin, VD, tel. 0770-33 22 00, 070-688 72 83, [email protected] Rolf Larsson, Ekonomichef, tel. 0770-33 22 00, 070-666 14 83, [email protected]
Årets första nio månader visar på ett förbättrat förvaltningsresultat och stärkta nyckeltal. Efterfrågan på våra marknader är fortfarande stabil och nettouthyrningen under tredje kvartalet uppgick till 5,3 Mkr, vilket är positivt för vårt framtida resultat. Noterbart är att fastighetsvärdet vände upp något under det tredje kvartalet med en värdeökning på 6,9 Mkr.
Förvaltningsresultatet för perioden uppgår till på 274,8 Mkr (260,8 Mkr). En förbättring med 14 miljoner kronor som främst förklaras av att vi har färre fastigheter i portföljen och därmed lägre finansieringskostnader. Soliditeten uppgår till 26,4 procent (23,4) och belåningsgraden har sjunkit till 65,7 procent (68,2). För perioden uppnår vi ett kassaflöde om 3,53 kr per aktie (3,46). Eget kapital per aktie har ökat till 42,21 kr (37,77).
Under det tredje kvartalet har vi avyttrat tre fastigheter till ett försäljningsvärde om 27,8 Mkr. Per den 30 september 2013 har vi sålt tolv fastigheter till ett försäljningsvärde om 226,9 Mkr. Trots färre lokaler och bostäder att hyra ut uppgår hyresintäkterna för årets första nio månader till 970,7 Mkr (971,5). Avyttrade fastigheter följer Diös strategi om en koncentrering av fastighetsägandet till centrala lägen på tillväxtorter.
Drift- och centrala kostnader uppgår under perioden till 457,8 Mkr (457,0). Belastningen av det första kvartalets stränga vinter ligger fortfarande kvar som en förklaring till att driftskostnaderna, trots försäljningar, inte sjunkit jämfört med föregående år.
När det gäller konjunkturläget kvarstår osäkerheten kring den ekonomiska återhämtningen och den förväntade konjunkturuppgången tar inte riktigt fart. För Diös del märks detta tydligast genom att tiden från förhandling fram till avtalstecknande är längre än vad som tidigare var normalt, en utveckling som har varit tydlig under hela året.
Omstruktureringskostnaderna som belastar 2013 kommer inte att kvarstå nästa år.
Periodens förvaltningsresultat, det vill säga resultat exklusive värdeförändringar och skatt, uppgick till 274,8 Mkr (260,8).
Driftöverskottet uppgick till 562,1 Mkr (577,7) vilket motsvarar en överskottsgrad om 57,9 procent (59,5). Den förändrade överskottsgraden förklaras av kostnadsökningar till följd av vinterrelaterade kostnader.
– Hyresintäkterna för rapportperioden uppgick till 970,7 Mkr (971,5) motsvarande en ekonomisk uthyrningsgrad om 88,7 procent (89,0).
– Övriga förvaltningsintäkter uppgick till 9,7 Mkr (21,5) och bestod främst av vidarefaktureringar till hyresgäster avseende utförda arbeten i förhyrda lokaler. Omklassificering av parkeringsintäkter har medfört lägre redovisade övriga intäkter för innevarande period.
– De totala fastighetskostnaderna uppgick till 418,3 Mkr (415,3). Av fastighetskostnaderna utgjorde 5,8 Mkr (8,3) kostnader för arbeten i förhyrda lokaler vilket vidarefaktureras till hyresgäster. Kostnadsökningen är i huvudsak hänförlig till snö- och isbekämpning samt uppvärmning.
Under perioden har samtliga fastigheter värderats. Diös värderingsmodell innebär att 25 procent av de 100 värdemässigt största fastigheterna externvärderas varje kvartal enligt ett rullande schema, resterande 75 procent av fastigheterna internvärderas. Övriga fastigheter internvärderas kvartalsvis och kvalitetssäkras av extern värderare. Värderingen visar en nedgång om -0,49 procent (0,46) vilket motsvarar -57,5 Mkr (53,9). Marknadsvärdet uppgick per 30 september till 11 748,5 Mkr (11 699,4). Värdeförändringen sedan föregående år är framförallt hänförlig till förändrade kassaflöden och avkastningskrav.
Under perioden har 12 fastigheter (5) sålts med en realiserad värdeförändring om 1,7 Mkr (8,3) före skatt.
Diös använder räntederivat för att erhålla önskad ränteförfallostruktur. Derivatportföljen har värderats till nuvärdet av kommande kassaflöden. Vid förfallotidpunkten är derivatens marknadsvärde alltid noll. Om den avtalade räntan avviker från marknadsräntan uppstår ett teoretiskt övereller undervärde på räntederivaten. Värdeförändringen är av redovisningskaraktär och påverkar inte kassaflödet. Värdeförändringen avseende räntederivaten har redovisats i resultaträkningen.
Under perioden uppgick orealiserade värdeförändringar för Diös derivatinstrument till 96,6 Mkr (-55,9), vilka i sin helhet har redovisats i resultaträkningen. Förändringen av derivatens marknadsvärden är hänförlig till en långsiktigt bedömd högre ränteutveckling.
Periodens finansnetto uppgick till -224,9 Mkr (-253,3). Periodens räntekostnader, inklusive kostnader för räntederivat, motsvarar upplåning till en genomsnittlig årsränta om 3,72 procent (4,18) exklusive kostnader för lånelöften. Inkluderas kostnaderna för lånelöften blir den genomsnittliga årsräntan 3,74 procent (4,19).
Resultat före skatt uppgick till 315,6 Mkr (267,1). Resultatförändringen har sin främsta orsak i orealiserade värdeförändringar avseende räntederivat.
Resultat efter skatt uppgick till 239,8 Mkr (185,5). Aktuell skatt uppgick till -13,0 Mkr (-4,6), vilken huvudsakligen är hänförlig till skatt i dotterbolag som är förhindrade att resultatutjämna med koncernbidrag. Förändring av aktuell skatt är hänförlig till ökade ej avdragsgilla kostnader. En ny värdering av uppskjuten skatt har medfört en uppskjuten skattekostnad om -62,8 Mkr (-77,0).
Tredje kvartalets resultat efter skatt uppgick till 72,3 Mkr (-11,0). Resultatet påverkades positivt med 6,9 Mkr (-17,3) avseende värdeförändring av fastigheter, samt med 1,1 Mkr (-67,6) avseende räntederivatens marknadsvärden. Värdeförändringen avseende fastigheter förklaras av förändrade kassaflöden. Förändringen av derivatens marknadsvärden är hänförlig till en långsiktigt bedömd högre ränteutveckling.
Uppskjuten skatt påverkade resultatet negativt med -35,8 Mkr (-18,4) och aktuell skatt med -1,9 Mkr (-1,6).
Driftöverskottet uppgick till 196,8 Mkr (199,4) och finansnettot till -76,8 Mkr (-83,9). Kassaflödet var -2,7 Mkr (56,0), varav investeringar i materiella anläggningstillgångar uppgick till -92,4 Mkr (-36,7). Under perioden uppgick nettoupplåningen till -22,4 Mkr (-1,8). Periodens amortering har skett till följd av fastighetsförsäljning.
Diös ägde 366 st. fastigheter, belägna på ett 15-tal orter från Borlänge i söder till Luleå i norr. Den totala uthyrningsbara arean uppgick till 1 462 559 kvadratmeter varav 39 procent utgjordes av kontor, 19 procent av butiker, 22 procent av industri och lager, 12 procent av bostäder och 8 procent av övriga uthyrbara ytor. Under perioden har Diös investerat 149,0 Mkr avseende ny-, till- och ombyggnationer. Värdemässigt fanns tyngdpunkten av fastighetsportföljen i Gävle, Sundsvall och Östersund. Fastigheternas totala marknadsvärde uppgick till 11 748,5 Mkr.
| Indelat per marknadsområde | Dalarna | Gävleborg | Jämtland Västernorrland | Västerbotten | Norrbotten | Diös-koncernen Q3 enligt VA:sa |
|
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| Hyresintäkter | 187,9 | 141,6 | 214,7 | 207,9 | 110,0 | 108,6 | 970,7 |
| Övriga intäkter | 2,8 | 0,4 | 1,3 | 2,5 | 0,2 | 2,5 | 9,7 |
| Reparation och underhåll | -11,5 | -6,6 | -13,3 | -15,7 | -7,1 | -3,3 | -57,5 |
| Taxebundna kostnader | -28,9 | -20,2 | -38,1 | -37,1 | -16,6 | -12,0 | -152,9 |
| Fastighetsskatt | -8,7 | -7,2 | -10,7 | -10,3 | -5,3 | -5,9 | -48,1 |
| Övriga fastighetskostnader | -21,3 | -15,9 | -23,9 | -32,5 | -13,2 | -12,3 | -119,1 |
| Fastighetsadministration | -4,2 | -4,9 | -10,1 | -11,1 | -3,7 | -6,7 | -40,7 |
| Driftöverskott | 116,1 | 87,2 | 119,9 | 103,7 | 64,3 | 70,9 | 562,1 |
| Värdeförändring | |||||||
| Fastighet, realiserad | - | - | 0,6 | -0,6 | 0,2 | 1,5 | 1,7 |
| Fastighet, orealiserad | -25,1 | 3,1 | -25,1 | -19,3 | -10,6 | 19,5 | -57,5 |
| Resultat | 91,0 | 90,3 | 95,4 | 83,8 | 53,9 | 91,9 | 506,3 |
| Ofördelade poster | |||||||
| Värdeförändring räntederivat | - | - | - | - | - | - | 96,6 |
| Avskrivning materiella anläggningstillgångar | - | - | - | - | - | - | -2,0 |
| Central administration | - | - | - | - | - | - | -39,5 |
| Omstrukturering | - | - | - | - | - | - | -20,9 |
| Finansnetto | - | - | - | - | - | - | -224,9 |
| Resultat före skatt | - | - | - | - | - | - | 315,6 |
| Aktuell skatt | - | - | - | - | - | - | -13,0 |
| Uppskjuten skatt | - | - | - | - | - | - | -62,8 |
| Minoritetens andel | - | - | - | - | - | - | 0,6 |
| Periodens resultat hänförligt till moderbolagets aktieägare |
- | - | - | - | - | - | 240,4 |
| Uthyrbar area, kvm | 263 032 | 253 509 | 338 654 | 307 693 | 177 031 | 122 642 | 1 462 559 |
| Investeringar i ny-, till, ombyggnad, Mkr | 37,9 | 16,3 | 41,6 | 26,2 | 11,4 | 15,6 | 149,0 |
| Bokfört värde, Mkr | 2 391,7 | 1 674,5 | 2 727,1 | 2 297,7 | 1 283,0 | 1 374,6 | 11 748,5 |
| Hyresvärde, Mkr | 206,5 | 160,8 | 249,2 | 238,2 | 120,4 | 119,1 | 1 094,2 |
| Ekonomisk uthyrningsgrad, % | 91,0 | 88,0 | 86,2 | 87,3 | 91,4 | 91,2 | 88,7 |
| Överskottsgrad, % | 61,8 | 61,6 | 55,8 | 49,9 | 58,5 | 65,3 | 57,9 |
Diös ägde 379 st. fastigheter, belägna på ett 15-tal orter från Borlänge i söder till Luleå i norr. Den totala uthyrningsbara arean uppgick till 1 508 157 kvadratmeter varav 39 procent utgjordes av kontor, 19 procent av butiker, 22 procent av industri och lager, 12 procent av bostäder och 8 procent av övriga uthyrbara ytor. Under perioden har Diös investerat 99,1 Mkr avseende ny-, till- och ombyggnationer. Värdemässigt fanns tyngdpunkten av fastighetsportföljen i Gävle, Sundsvall och Östersund. Fastigheternas totala marknadsvärde uppgick till 11 699,4 Mkr.
| Indelat per marknadsområde | Dalarna | Gävleborg | Jämtland | Västernorrland | Västerbotten | Norrbotten | Diös-koncernen |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| Hyresintäkter | 190,1 | 138,1 | 214,2 | 210,7 | 112,2 | 106,1 | 971,5 |
| Övriga intäkter | 4,5 | 3,2 | 1,7 | 6,3 | 0,4 | 5,4 | 21,5 |
| Reparation och underhåll | -12,0 | -9,1 | -15,3 | -19,9 | -6,0 | -5,6 | -67,8 |
| Taxebundna kostnader | -29,9 | -19,5 | -36,4 | -37,0 | -15,3 | -12,7 | -151,0 |
| Fastighetsskatt | -8,0 | -6,8 | -10,3 | -9,5 | -5,4 | -5,0 | -44,9 |
| Övriga fastighetskostnader | -19,0 | -14,7 | -25,4 | -26,8 | -11,3 | -12,3 | -109,5 |
| Fastighetsadministration | -3,1 | -4,8 | -11,2 | -10,7 | -3,8 | -8,4 | -42,1 |
| Driftöverskott | 122,6 | 86,4 | 117,2 | 113,1 | 70,9 | 67,4 | 577,7 |
| Värdeförändring | |||||||
| Fastighet, realiserad | 4,5 | - | 1,5 | 1,2 | 1,0 | - | 8,3 |
| Fastighet, orealiserad | 5,7 | -21,2 | 6,4 | 0,2 | 35,6 | 27,2 | 53,9 |
| Resultat | 132,9 | 65,2 | 125,1 | 114,5 | 107,6 | 94,7 | 639,9 |
| Ofördelade poster | |||||||
| Värdeförändring räntederivat | - | - | - | - | - - |
-55,9 | |
| Avskrivning materiella anläggningstillgångar | - | - | - | - | - - |
-2,4 | |
| Central administration | - | - | - | - | - - |
-39,3 | |
| Omstrukturering | - | - | - | - | - - |
-21,9 | |
| Finansnetto | - | - | - | - | - - |
-253,3 | |
| Resultat före skatt | - | - | - | - | - - |
267,1 | |
| Aktuell skatt | - | - | - | - | - - |
-4,6 | |
| Uppskjuten skatt | - | - | - | - | - - |
-77,0 | |
| Minoritetens andel | - | - | - | - | - - |
-1,0 | |
| Periodens resultat hänförligt till | - | - | - | - | - - |
184,5 | |
| moderbolagets aktieägare | |||||||
| Uthyrbar area, kvm 1 462 559,0Yta Q1 2013 |
263 032 | 253 509 | 344 359 | 331 178 | 178 736 | 137 343 | 1 508 157 |
| Investeringar i ny-, till, ombyggnad, Mkr | 16,6 | 22,7 | 26,6 | 23,6 | 3,9 | 5,6 | 99,1 |
| Bokfört värde, Mkr | 2 305,3 | 1 645,7 | 2 680,5 | 2 426,2 | 1 278,5 | 1 363,2 | 11 699,4 |
| Hyresvärde, Mkr 0,887 88,7 |
207,5 | 157,6 | 241,9 | 243,9 | 121,2 | 118,9 | 1 091,0 |
| Ekonomisk uthyrningsgrad, % | 91,6 | 87,6 | 88,5 | 86,4 | 92,6 | 89,2 | 89,0 |
| Överskottsgrad, % | 64,5 | 62,5 | 54,7 | 53,7 | 63,2 | 63,6 | 59,5 |
Diös har en vision om att vara den mest framgångsrika fastighetsägaren på den marknad vi valt att finnas på. Vår inriktning är att skapa värden i fastighetsportföljen genom att förvärva, förädla, förvalta och försälja fastigheter på vår marknad som sträcker sig från Borlänge i söder till Luleå i norr. Bolaget är indelat i sex marknadsområden, Dalarna, Gävleborg, Jämtland, Västernorrland, Västerbotten och Norrbotten. Varje område är organiserat utifrån en struktur med marknadsområdeschef, kundansvarig, förvaltare, drifttekniker, fastighetsskötare och områdesadministratör. Målsättningen är att varje marknadsområde ska bestå av ett, på våra huvudorter, koncentrerat fastighetsbestånd med centralt belägna fastigheter och med huvudinriktning på kommersiella lokaler.
Vår strategi är att skapa goda relationer med våra befintliga och blivande hyresgäster, bygga starka nätverk på de orter vi verkar, vara en aktiv part i samhällsutvecklingen och att vårda vårt varumärke. Vi har därför valt att jobba med en decentraliserad förvaltningsorganisation och med stark lokal förankring. Vi sätter särskilt fokus på förvaltning och förädling av våra fastigheter för att stärka vårt driftnetto och därigenom öka fastigheternas marknadsvärde.
| FASTIGHETSBESTÅND | |
|---|---|
| Antal fastigheter | 43 |
| Area, kvm | 263 032 |
| Fastighetsvärde, Mkr | 2 391,7 |
dalarnas andel av fastighetsvärde
Dalarnas fördelning per lokalslag
| Fastighetsbestånd | |
|---|---|
| Antal fastigheter | 52 |
| Area, kvm | 253 509 |
| Fastighetsvärde, Mkr | 1 674,5 |
| DIÖS FASTIGHETSBESTÅND |
|
|---|---|
| Antal fastigheter | 126 |
| Area, kvm | 338 654 |
| Fastighetsvärde, Mkr | 2 727,1 |
Kontor Industri/lager Butik Övrigt Bostäder
Kontor 28% Industri/lager 17% Butik 14% Övrigt 14% Bostäder 27%
| fastighetsbestånd | |
|---|---|
| Antal fastigheter | 84 |
| Area, kvm | 307 693 |
| Fastighetsvärde, Mkr | 2 297,7 |
västernorrlands andel av fastighetsvärdet västernorrlands fördelning per lokalslag
| diös fastighetsbestånd | |
|---|---|
| Antal fastigheter | 41 |
| Area, kvm | 177 031 |
| Fastighetsvärde, Mkr | 1 283,0 |
västerbottens andel av fastighetsvärdet
västerbottens fördelning per lokalslag
| diös fastighetsbestånd | |
|---|---|
| Antal fastigheter | 20 |
| Area, kvm | 122 642 |
| Fastighetsvärde, Mkr | 1 374,6 |
Norrbottens andel av fastighetsvärdet Norrbottens fördelning per lokalslag
| Kontrakterade hyresintäkter | |||||
|---|---|---|---|---|---|
| Tecknade avtal | Uthyrd area | per 30 september 2013 | Andel i | ||
| Förfalloår | antal | kvm | Mkr | procent | |
| Lokalhyresavtal | 2013 | 219 | 60 841 | 56,2 | 4 |
| 2014 | 830 | 190 187 | 193,6 | 15 | |
| 2015 | 634 | 242 153 | 240,8 | 19 | |
| 2016 | 529 | 259 275 | 291,9 | 23 | |
| 2017+ | 384 | 279 022 | 307,8 | 24 | |
| Totalt lokalhyresavtal | 2 596 | 1 031 478 | 1 090,3 | 85 | |
| Bostadshyresavtal | 2 271 | 164 490 | 152,2 | 12 | |
| Övriga hyresavtal | 3 505 | 39,2 | 3 | ||
| TOTALT | 8 372 | 1 195 968 | 1 281,7 | 100 |
• Under perioden har 149 Mkr investerats i om- och tillbyggnader i befintligt fastighetsbestånd. För närvarande pågår 34 större förädlingsprojekt. Totalt har 200 Mkr av budgeterat 348 Mkr upparbetats.
Det egna kapitalet uppgick till 3 154,0 Mkr (2 822,7) och soliditeten till 26,4 procent (23,4) Målet är att soliditeten inte ska vara lägre än 25 procent.
| Vägd genom | |||
|---|---|---|---|
| Belopp | Kostnad | snittlig ränta | |
| Räntebärande skuld | 7 807,3 | 182,6 | 3,12% |
| Outnyttjat utrymme kreditfacilitet | 265,9 | 1,2 | 0,02% |
| Kostnad finansiella instrument | 35,1 | 0,60% | |
| 218,9 | 3,74% |
Diös genomsnittliga räntebärande skulder uppgick under perioden till 7 807,3 Mkr (7 987,4). Faktisk räntekostnad inklusive kostnad för outnyttjat kreditutrymme samt utfall avseende finansiella instrument uppgick till 218,9 Mkr (250,4) vilket motsvarar en årlig genomsnittsränta på 3,74 procent (4,19). Under perioden uppgick orealiserade värdeförändringar för innehavda derivatinstrument till 96,6 Mkr (-55,9), vilka i sin helhet har redovisats i resultaträkningen.
Koncernens likvida medel uppgick vid periodens utgång till 96,7 Mkr
(95,9) exklusive outnyttjad checkräkningskredit.
| Ränteförfall | Låneförfall | |||
|---|---|---|---|---|
| Lånebelopp | Årlig snittränta 1 | Kreditavtal | Utnyttjat | |
| Förfalloår | Mkr | % | Mkr | Mkr |
| 2013 | 7 722,1 | 3,10 | 923,4 | 880,1 |
| 2014 | - | - | - | - |
| 2015 | - | - | 3 512,1 | 3 292,3 |
| 2016 | - | - | 3 549,7 | 3 549,7 |
| Utnyttjat kreditutrymme | 7 722,1 | 3,10 | 7 985,2 | 7 722,1 |
| Outnyttjat kreditutrymme | 263,1 | 0,02 | ||
| Finansiella instrument | 4 200,0 | 0,63 | ||
| TOTALT | 3,76 | |||
1 Årlig snittränta avser genomsnittlig ränta baserat på räntevillkor och aktuell skuld per 2013-09-30.
| Genomsnittlig kapitalbindningstid | 2,2 år |
|---|---|
| Genomsnittlig räntebindningstid | 2,0 år |
| Swap | Belopp, Mkr | Återstående löptid, år | Räntenivå, % Marknadsvärde, Mkr | |
|---|---|---|---|---|
| Swap 1 | 2 000,0 | 3,0 | 2,31 | -31,3 |
| Swap 2 | 600,0 | 4,0 | 3,69 | -42,3 |
| Swap 3 | 1 600,0 | 3,3 | 1,95 | -5,0 |
| TOTALT | 4 200,0 | 3,2 | 2,37 | -78,6 |
Inga nya derivatinstrument har tecknats under perioden då Diös bedömer att räntemarknaden är stabil.
Koncernens räntebärande skulder uppgick till 7 722,1 Mkr (7 974,4) med en årlig genomsnittsränta på 3,10 procent (3,23) exklusive lånelöften och 3,12 procent (3,24) inklusive lånelöften. Lånens genomsnittliga räntebindningstid uppgick till 2,8 månader (2,8). Inkluderas effekten av derivatportföljen så uppgick genomsnittlig räntebindningstid till 2,0 år (2,6). Den genomsnittliga kapitalbindningstiden uppgick till 2,2 år (3,2). Av koncernens totala räntebärande skulder har 4 200,0 Mkr (4 200,0) räntesäkrats via derivatinstrument med en återstående genomsnittlig löptid på 3,2 år (4,3). Den årliga genomsnittsräntan inklusive kostnad för derivatinstrument uppgick till 3,74 procent (3,59) exklusive lånelöften och 3,76 procent (3,60) inklusive lånelöften. Diös finansiella instrument begränsar eventuella ränteuppgångars inverkan på bolagets genomsnittliga upplåningsränta. Om räntorna hade höjts med 1 procentenhet per den 30 september 2013, skulle Diös genomsnittliga ränta ha stigit med 0,45 procent. Marknadsvärdet för derivatportföljen uppgick per den 30 september 2013 till -78,6 mkr och den viktade genomsnittsräntan uppgick till 2,37 procent. Derivatportföljens omslutning om 4 200 Mkr innebär att 54,39 procent av koncernens totala utestående lån har räntesäkrats.
Största aktieägare i Diös Fastigheter AB per den 30 september 2013
| Ägar e |
Antal aktier | Innehav och röster i procent |
|---|---|---|
| AB Persson Invest | 11 499 691 | 15,39 |
| Brinova Inter AB | 8 930 754 | 11,95 |
| Bengtssons Tidnings Aktiebolag | 7 518 222 | 10,06 |
| Länsförsäkringar fondförvaltning AB | 5 911 383 | 7,91 |
| Pensionskassan SHB Försäkringsförening | 4 498 239 | 6,02 |
| Fastighets AB Eric Ekblad | 2 300 000 | 3,08 |
| Staffan Rasjö | 2 225 000 | 2,98 |
| Länsförsäkringar Jämtland | 2 000 002 | 2,68 |
| Försäkringsaktiebolaget, Avanza Pension | 1 942 964 | 2,60 |
| Ralf Ekblad | 1 600 000 | 2,14 |
| Summa största ägare | 48 426 255 | 64,80 |
| Övriga ägare | 26 302 879 | 35,20 |
| Totalt samtliga ägare | 74 729 134 | 100,0 |
Per den 30 september 2013 var antalet aktier i Diös 74 729 134 stycken, slutkursen uppgick till 40,40 (33,80) kronor, vilket motsvarade ett börsvärde på 3 019,1 Mkr (2 526).
I grafen illustreras totalavkastning (avkastning inklusive återinvesterade utdelningar) för de senaste 12 månaderna, både för Diös och för indexen. Under de senaste 12 månaderna har Diös totalavkastning varit 26,58 %, OMX Stockholm 30 GI 20,70 % och OMX Stockholm Real Estate GI 19,75 %. Diös har därmed haft en avkastning överstigande jämförbara index under perioden.
| Innehav | Antal aktieägare |
Antal AK | Innehav (%) |
Röster (%) |
Marknads värde (KSEK) |
|---|---|---|---|---|---|
| 1 - 500 | 2 424 | 560 526 | 0,75 | 0,75 | 22 645 |
| 501 - 1 000 | 1 003 | 857 042 | 1,15 | 1,15 | 34 624 |
| 1 001 - 5 000 | 1 290 | 3 111 696 | 4,16 | 4,16 | 125 713 |
| 5 001 - 10 000 | 218 | 1 720 683 | 2,30 | 2,30 | 69 516 |
| 10 001 - 15 000 | 60 | 790 376 | 1,06 | 1,06 | 31 931 |
| 15 001 - 20 000 | 41 | 768 730 | 1,03 | 1,03 | 31 057 |
| 20 001 - | 145 | 66 920 081 | 89,55 | 89,55 | 2 703 571 |
| SUMMA 2013-09-30 | 5 181 | 74 729 134 | 100,0 | 100,0 | 3 019 057 |
Per den 30 september hade Diös Fastigheter AB 5 181 aktieägare. En betydande andel av aktiens ägare, 94,43 procent, återfanns i Sverige. Enskilt största ägare i Diös var AB Persson Invest med 15,39 procent av aktierna. De tio största ägarna stod för 64,80 procent av innehav och röster.
| Händelse | Ökning av antalet aktier | Ökning av aktiekapital, kr | Totalt antal aktier | Totalt aktiekapital | Kvotvärde | |
|---|---|---|---|---|---|---|
| Vid periodens början | - | - | 10 000 | 100 000 | 10,00 | |
| Split | 990 000 | - | 1 000 000 | 100 000 | 0,10 | |
| Nyemission | 1 489 903 | 148 990 | 2 489 903 | 248 990 | 0,10 | |
| Apportemission | 1 503 760 | 150 376 | 3 993 663 | 399 366 | 0,10 | |
| Fondemission | - | 39 537 264 | 3 993 663 | 39 936 630 | 10,00 | |
| Split | 15 974 652 | - | 19 968 315 | 39 936 630 | 2,00 | |
| Nyemission | 8 333 400 | 16 666 800 | 28 301 715 | 56 603 430 | ||
| Apportemission | 5 000 000 | 10 000 000 | 33 301 715 | 66 603 430 | ||
| Apportemission | 666 250 | 1 332 500 | 33 967 965 | 67 935 930 | ||
| Nyemission | 99 729 | 199 458 | 34 067 694 | 68 135 388 | ||
| Nyemisson | 3 285 466 | 6 570 332 | 37 353 160 | 74 705 720 | ||
| Nyemisson | 11 407 | 22 814 | 37 364 567 | 74 728 534 | ||
| Nyemisson | 22 854 136 | 45 708 272 | 60 218 703 | 120 436 806 | ||
| Nyemisson | 14 510 431 | 29 020 862 | 74 729 134 | 149 457 668 |
innehav per den 30 september 2013
Antalet anställda uppgick per den 30 september 2013 till 136 personer (134), varav 48 kvinnor (49).
Diös Fastigheter är organiserat i sex geografiskt indelade marknadsområden, Gävleborg, Dalarna, Västernorrland, Jämtland, Västerbotten och Norrbotten. Huvudkontor med koncerngemensamma funktioner finns i Östersund. Merparten av de anställda, 94 personer (86), arbetar i marknadsområdena varav 49 personer (45) med den fysiska fastighetsförvaltningen.
Verksamheten i moderbolaget utgörs av koncerngemensamma funktioner, samt ägande och drift av koncernens dotterbolag. Omsättningen uppgick till 75,8 Mkr (8,8) och resultatet efter skatt till -19,1 Mkr (1,2). Bolagets likvida medel uppgick per den 30 september 2013 till 0 Mkr (0). Räntebärande externa skulder, exklusive checkräkningskredit, uppgick till 1 484,5 Mkr (1 573,9). Utnyttjad checkräkningskredit uppgick till 12,1 Mkr (22,2). Den genomsnittliga årsräntan baserad på förhållandena den 30 september 2013 uppgick till 2,98 procent (3,63). Moderbolaget tillämpar RFR 2 "Redovisning för juridiska personer".
I april 2005 förvärvade Diös ursprungliga ägare en koncern bestående av vilande aktiebolag. Syftet med förvärvet var att skapa en bas för bildandet av det nya fastighetsbolaget. De förvärvade bolagens enda tillgångar vid förvärvstidpunkten utgjordes av en kassa om cirka 40 Mkr samt skattemässigt outnyttjade underskottsavdrag som enligt deklarationer vid 2005 års taxering uppgick till cirka 1 026 Mkr.
Per den 30 september 2013 uppgick redovisad uppskjuten skatteskuld till -656,2 Mkr (-632,8). Värdet av uppskjuten skatteskuld kommer att prövas vid varje bokslutstillfälle och vid behov kommer omvärdering att ske.
Diös redovisade temporära skillnader, det vill säga fastigheternas verkliga värden minus skattemässiga restvärden, uppgick till 3 228,7 Mkr per den 30 september 2013. Vid 22,0 procents skattesats uppgick uppskjuten skatteskuld avseende temporära skillnader till -710,3 Mkr.
Diös skattemässiga underskottsavdrag bedömdes per den 30 september uppgå till 338,0 Mkr. Vid 22,0 procents skattesats uppgick uppskjuten skattefordran avseende skattemässiga underskottsavdrag till 74,3 Mkr, vilken i Diös räkenskaper har kvittats mot uppskjuten skatteskuld. Övriga uppskjutna skatteskulder uppgick per den 30 september till -20,2 Mkr.
Förändringen sedan 31 december 2012 är hänförlig till minskad uppskjuten skattefordran med 50,1 Mkr och ökad uppskjuten skatt på temporära skillnader med 12,7 Mkr.
Redovisningen av skatter följer redovisningsreglerna men noterbart är att den betalda skatten över tiden vanligen skiljer sig från den redovisade. Skatteregler är därtill komplicerade och svårtolkade. Reglernas tillämpning kan dessutom ändras över tiden, se även beskrivning av skatteärende i Norrvidden.
Skatteverket har under hösten 2011 gjort en framställan till Förvaltningsrätten om att lagen om skatteflykt skall tillämpas mot Norrvidden Norrland AB i samband avyttring av fastigheter paketerade i kommanditbolag. Transaktionerna genomfördes under 2005 och Skatteverket yrkar en upptaxering av Norrvidden Norrland ABs skattemässiga resultat med 246 miljoner kronor. Norrvidden Norrland AB har besvarat
Skatteverkets yttranden och bestrider fortsatt Skatteverkets framställan. Diös har under hela förvärvsprocessen varit medveten om det ärende som ligger hos Skatteverket. Hänsyn är tagen och frågan är hanterad i det överlåtelseavtal som är tecknat mellan parterna. Avtalet reglerar säljarens fulla ansvar, i det fall, Skatteverkets yrkande vinner laga kraft. ¹ Se även sidan 15 under rubriken Händelser efter rapportperioden.
Diös Fastigheters väsentliga risker och osäkerhetsfaktorer beskrivs i 2012 års årsredovisning på sidorna 25-27. Förutom nedanstående har det inte skett någon väsentlig förändring avseende Diös risker och osäkerhetsfaktorer.
Riksbanken har vid sitt senaste penningpolitiska möte beslutat att lämna reporäntan oförändrad på 1,00 procent. Riksbankens senaste bedömning är att reporäntan kommer lämnas oförändrad tills slutet på 2014, detta för att stödja konjunkturförbättringen och för att nå målet på 2 % i inflation. Detta bidrar till fortsatt billig finansiering för företag och hushåll i Sverige.
Enligt den senaste konjunkturprognosen från Konjunkturinstitutet (KI) så kommer Sveriges BNP-utveckling ta fart i slutet på 2013 och en konjunkturförbättring kommer att inledas. Förtroendeindikatorerna för både hushåll och företag i Sverige liksom de flesta OECD-länder har utvecklats positivt och stödjer en ökad konjunkturåterhämtning. Marknadens förtroende för det finansiella systemet har ökat i och med att risken för en finansiell kollaps i något av de svagare EU-länderna har minskat. Arbetslösheten i Sverige bedöms minska under kommande år från 8,0 % till 7,8 %, denna minskning sker långsamt eftersom det finns mycket lediga resurser inom företagen.
Sveriges starka statsfinanser, välmående svenska banker och en stigande inhemsk BNP gör att förutsättningarna för tillväxt på våra marknader bedöms goda. Fortsatt starka kassaflöden från fastighetsverksamheten gör att vi ser en stabilisering av avkastningsnivåerna vid marknadsvärdering av våra fastigheter samt av våra fastighetsvärden. Sammantaget bör dessa faktorer stärka tillgångsslaget fastigheter.
Under perioden har inga väsentliga transaktioner med närstående gjorts.
Diös följer de av EU antagna IFRS standarderna och tolkningarna av dessa (IFRIC). Denna delårsrapport är upprättad enligt IAS 34, Delårsrapportering samt årsredovisningslagen. Moderbolaget upprättas enligt RFR 2, Redovisning för juridiska personer samt Årsredovisningslagen. Tillämpade redovisningsprinciper i delårsrapporten överensstämmer med de redovisningsprinciper som tillämpades vid upprättandet av koncernoch årsredovisningen för 2012, not 1, med undantag för nedanstående ändringar och nya standarder.
En ändring i RFR 2 innebär att från 2013 har redovisningsprincipen för koncernbidrag ändrats. Den nya principen innebär att erhållna koncernbidrag redovisas som en finansiell intäkt medan lämnade koncernbidrag redovisas som en ökning av andelar i koncernföretag.
Från 2013 har en ändring i IAS 1 införts som innebär att presentationen av övrigt totalresultat har delats upp i poster som kommer att omföras till resultatet och poster som inte kommer att omföras till resultatet. Diös tillämpning av de införda ändringarna i IAS 1 framgår av koncernens totalresultaträkning.
Från och med 2013 tillämpas den reviderade IAS 19 (IAS 19R). Den reviderade IAS 19 har medfört ändrade principer för redovisning av ersättningar vid uppsägning. Denna ändring har dock inte fått någon effekt på Diös finansiella rapporter.
Den nya standarden IFRS 13 är tillämplig vid värdring till verkligt värde av både finansiella och icke-finansiella poster och ersätter tidigare vägledning som funnits i respektive standard vad gäller värdering till verkligt värde. IFRS 13 definierar verkligt värde som det pris som skulle erhållas vid en försäljning av en tillgång eller den ersättning som skulle erläggas för att överföra en skuld i en normal transaktion mellan marknadsaktörer vid värderingstidpunkten (s.k. "exit price"). IFRS 13 har tillämpats framåtriktat från och med den 1 januari 2013. Tillämpningen av IFRS 13 har inte inneburit några effekter på koncernens finansiella ställning eller resultat avseende värderingen koncernens förvaltningsfastigheter eller finansiella instrument. IFRS 13 kräver att flera kvantitativa och kvalitativa upplysningar ska presenteras i årsredovisningen avseende värdering till verkligt värde. Till följd av dessa upplysningskrav i IFRS 13 har också IAS 34 Delårsrapportering uppdaterats varmed IAS 34 innehåller ett krav på att även delårsrapporter utgivna från och med 2013 ska innehålla specifika upplysningar avseende finansiella instrument som redovisats till verkligt värde. Ändringen i IAS 34 medför också att upplysning ska lämnas i delårsrapporten om verkligt värde för finansiella instrument som redovisats till upplupet anskaffningsvärde.
För värdering av finansiella instrument till verkligt värde kan tre olika nivåer användas.
1: Värdering som baseras på noterade priser på en aktiv marknad för identiska tillgångar och skulder.
2: Värdering som huvudsakligen är baserad på observerbara marknadsdata för tillgången eller skulden.
3: Värdering som huvudsakligen baseras på egna antaganden.
Diös samtliga finansiella instrument värderas enligt nivå 2 och uppgår till – 78,6 Mkr per den 30 september 2013. Vid fastställande av verkligt värde för derivatinstrument sker diskontering av framtida kassaflöden med noterad marknadsränta för respektive löptid. De framtida kassaflödena i derivatportföljen beräknas som skillnaden mellan den fasta avtalade räntan enligt respektive derivatavtal och den implicita stiborräntan för respektive period. De kommande ränteflöden som därmed uppstår nuvärdesberäknas med hjälp av den implicita stiborkurvan. För de stängningsbara swapar som finns i portföljen har optionsmomentet inte åsatts något värde, då stängning inte ger upphov till någon resultateffekt för Diös. Utgivaren beslutar om stängning skall ske.
Det redovisade värdet avseende finansiella instrument redovisade till upplupet anskaffningsvärde överensstämmer med verkligt värde per 30 september 2013.
Ändringarna i IFRS 7 har inneburit ökade upplysningskraven vid kvittning av finansiella tillgångar och finansiella skulder. Diös har ränteswappar som redovisas brutto i balansräkningen uppgående till -78 560 tkr ( -154 774 tkr). Dessa ränteswapar omfattas av nettningsavtal.
Övriga nya eller reviderade IFRS-standarder och IFRIC-tolkningar som trätt i kraft med tillämpning från 1 januari 2013 har inte haft någon väsentlig effekt på koncernens finansiella rapporter.
¹ Årsredovisning 2012, finns tillgänglig på www.dios.se
Diös ska långsiktigt överföra minst 50 procent av resultatet efter skatt till aktieägarna genom utdelning alternativt återköp av aktier.
Den 1 oktober såldes fastigheten Björneborg 12 samt tomträtten Björneborg 10. Fastigheten omfattar 5 299 kvm och försäljningspriset uppgick till 14,5 Mkr. Försäljningen får ingen resultateffekt under fjärde kvartalet.
Förvaltningsrätten har per den 16 oktober meddelat att de bifaller Skatteverkets framställan om att lagen om skatteflykt skall tillämpas mot Norrvidden Norrland AB i samband med avyttring av fastigheter paketerade i kommanditbolag. Domen innebär att det skattemässiga resultatet för Norrvidden Norrland AB för taxeringsåret 2006 ökar med 246 Mkr vilket innebär en ökad skattekostnad inklusive avgifter om 79 Mkr. Frågan är hanterad i det överlåtelseavtal som är tecknat mellan köparen och säljaren av Norrvidden där säljaren har det fulla ansvaret för tillkommande skatter och avgifter hänförliga till ovanstående transaktioner, vilket innebär att det inte uppstår någon resultateffekt i Diös.
Styrelsen och verkställande direktören försäkrar att delårsrapporten ger en rättvisande översikt av moderbolagets och koncernens verksamhet, ställning och resultat samt beskriver de väsentliga risker och osäkerhetsfaktorer som moderbolaget och de företag som ingår i koncernen står inför.
Östersund den 24 oktober 2013
Finansiella rapporter finns i sin helhet tillgängliga på Diös hemsida www.dios.se
Bob Persson Ordförande
Gustaf Hermelin Ledamot
Anders Bengtsson Ledamot
Tomas Mellberg Ledamot/ Personalrepresentant
Christer Sundin Verkställande direktör Thorsten Åsbjer Ledamot
Ragnhild Backman Ledamot
Maud Olofsson Ledamot
Vi har utfört en översiktlig granskning av delårsrapporten för Diös Fastigheter AB per 30 september 2013 och den niomånadersperiod som slutade per detta datum. Det är styrelsen och verkställande direktören som har ansvaret för att upprätta och presentera denna delårsrapport i enlighet med IAS 34 och årsredovisningslagen. Vårt ansvar är att uttala en slutsats om denna delårsrapport grundad på vår översiktliga granskning.
Vi har utfört vår översiktliga granskning i enlighet med Standard för översiktlig granskning (SÖG) 2410 Översiktlig granskning av finansiell delårsinformation utförd av företagets valda revisor. En översiktlig granskning består av att göra förfrågningar, i första hand till personer som är ansvariga för finansiella frågor och redovisningsfrågor, att utföra analytisk granskning och att vidta andra översiktliga granskningsåtgärder. En översiktlig granskning har en annan inriktning och en betydligt mindre omfattning jämfört med den inriktning och omfattning som en revision enligt ISA och god revisionssed i övrigt har. De granskningsåtgärder som vidtas vid en översiktlig granskning gör det inte möjligt för oss att skaffa oss en sådan säkerhet att vi blir medvetna om alla viktiga omständigheter som skulle kunna ha blivit identifierade om en revision utförts. Den uttalade slutsatsen grundad på en översiktlig granskning har därför inte den säkerhet som en uttalad slutsats grundad på en revision har.
Grundat på vår översiktliga granskning har det inte kommit fram några omständigheter som ger oss anledning att anse att delårsrapporten inte, i allt väsentligt, är upprättad för koncernens del i enlighet med IAS 34 och årsredovisningslagen samt för moderbolagets del i enlighet med årsredovisningslagen.
Östersund den 24 oktober 2013
Deloitte AB
Svante Forsberg Auktoriserad revisor
| 2013 | 2012 | 2013 | 2012 | 2012 | |
|---|---|---|---|---|---|
| 3 mån | 3 mån | 9 mån | 9 mån | 12 mån | |
| RESULTATRÄKNING | juli-sep | juli-sep | jan-sep | jan-sep | jan-dec |
| Hyresintäkter & övriga förvaltningsintäkter | 324,0 | 330,3 | 980,4 | 993,0 | 1331,3 |
| Fastighetskostnader | -127,2 | -130,9 | -418,3 | -415,3 | -565,1 |
| Driftöverskott | 196,8 | 199,4 | 562,1 | 577,7 | 766,2 |
| Avskrivningar | -0,6 | -0,7 | -2,0 | -2,4 | -3,1 |
| Central administration | -12,3 | -13,6 | -39,5 | -39,3 | -56,9 |
| Omstruktureringskostnader1 | -5,0 | -7,3 | -20,9 | -21,9 | -37,9 |
| Värdeförändring fastigheter | 6,9 | -17,3 | -55,8 | 62,2 | 188,5 |
| Rörelseresultat | 185,8 | 160,5 | 443,9 | 576,3 | 856,8 |
| Värdeförändring räntederivat | 1,1 | -67,6 | 96,6 | -55,9 | -76,3 |
| Finansnetto | -76,8 | -83,9 | -224,9 | -253,3 | -328,5 |
| Resultat före skatt | 110,0 | 9,0 | 315,6 | 267,1 | 452,0 |
| Aktuell skatt | -1,9 | -1,6 | -13,0 | -4,6 | -6,2 |
| Uppskjuten skatt | -35,8 | -18,4 | -62,8 | -77,0 | -14,2 |
| Resultat efter skatt | 72,3 | -11,0 | 239,8 | 185,5 | 431,6 |
| Resultat hänförligt till moderbolagets aktieägare | 72,9 | -11,4 | 240,4 | 184,5 | 428,5 |
| Resultat hänförligt till minoriteten | -0,6 | 0,4 | -0,6 | 1,0 | 3,1 |
| Summa | 72,3 | -11,0 | 239,8 | 185,5 | 431,6 |
| TOTALRESULTATRÄKNING | |||||
|---|---|---|---|---|---|
| Resultat efter skatt | 72,3 | -11,0 | 239,8 | 185,5 | 431,6 |
| Poster som kommer att omföras till resultatet | |||||
| Säkringsreserv/omklassificering till resultaträkningen | - | 4,0 | - | 11,9 | 11,9 |
| Periodens totalresultat | 72,3 | -7,1 | 239,8 | 197,4 | 443,5 |
| Totalresultat hänförligt till moderbolagets aktieägare | 72,9 | -7,5 | 240,4 | 196,4 | 440,4 |
| Totalresultat hänförligt till minoriteten | -0,6 | 0,4 | -0,6 | 1,0 | 3,1 |
| Summa | 72,3 | -7,1 | 239,8 | 197,4 | 443,5 |
| Resultat efter skatt per aktie, kr | 0,98 | -0,15 | 3,22 | 2,47 | 5,73 |
| Antal aktier vid periodens utgång, tusen | 74 729 | 74 729 | 74 729 | 74 729 | 74 729 |
| Genomsnittligt antal aktier, tusen | 74 729 | 74 729 | 74 729 | 74 729 | 74 729 |
¹ Direkta kostnader hänförliga till integration och omorganisation till följd av förvärvet av Norrvidden. I posten omstrukturering ingår kostnader för omorganisation och flytt av huvudkontorsverksamhet till Östersund, dessa kostnader kommer inte att kvarstå 2014.
| TILLGÅNGAR | 2013 30-sep |
2012 30-sep |
2012 31-dec |
|---|---|---|---|
| Anläggningstillgångar | |||
| Förvaltningsfastigheter | 11 748,5 | 11 699,4 | 11 877,6 |
| Övriga materiella anläggningstillgångar | 7,5 | 11,2 | 12,3 |
| Immateriella anläggningstillgångar | 3,1 | - | - |
| Finansiella anläggningstillgångar | 9,6 | 13,6 | 11,2 |
| Summa anläggningstillgångar | 11 768,7 | 11 724,2 | 11 901,1 |
| Omsättningstillgångar | |||
| Kortfristiga fordringar | 85,3 | 223,4 | 172,0 |
| Likvida medel | 96,7 | 95,9 | 120,1 |
| Summa omsättningstillgångar | 182,0 | 319,3 | 292,1 |
| SUMMA TILLGÅNGAR | 11 950,7 | 12 043,6 | 12 193,2 |
| EGET KAPITAL OCH SKULDER | |||
| Eget kapital | 3 154,0 | 2 822,7 | 3 086,1 |
| Uppskjuten skatteskuld | 656,2 | 632,8 | 593,3 |
| Långfristiga skulder | 7 724,4 | 8 000,1 | 7 894,9 |
| Kortfristiga skulder | 416,2 | 588,0 | 618,8 |
| SUMMA SKULDER OCH EGET KAPITAL | 11 950,7 | 12 043,6 | 12 193,2 |
| Eget kapital | Varav hänförligt till moderbolagets aktieägare |
Varav hänförligt till minoriteten |
|
|---|---|---|---|
| Eget kapital 2011-12-31 | 2 724,5 | 2 706,7 | 17,8 |
| Säkringsreserv/omklassificering till resultaträkningen | 11,9 | 11,9 | - |
| Periodens resultat efter skatt | 185,5 | 184,5 | 1,0 |
| Periodens totalresultat | 197,4 | 196,4 | 1,0 |
| Kontantutdelning | -82,2 | -82,2 | - |
| Återköp av egna aktier | -17,0 | -17,0 | - |
| Eget kapital 2012-09-30 | 2 822,7 | 2 803,9 | 18,8 |
| Periodens resultat efter skatt | 246,1 | 244,0 | 2,1 |
| Periodens totalresultat | 246,1 | 244,0 | 2,1 |
| Försäljning av egna aktier | 17,4 | 17,4 | - |
| Eget kapital 2012-12-31 | 3 086,1 | 3 065,2 | 20,9 |
| Periodens resultat efter skatt | 239,8 | 240,4 | -0,6 |
| Periodens totalresultat | 239,8 | 240,4 | -0,6 |
| Kontantutdelning | -171,9 | -171,9 | - |
| Eget kapital 2013-09-30 | 3 154,0 | 3 133,7 | 20,3 |
| 2013 3 mån juli-sep |
2012 3 mån juli-sep |
2013 9 mån jan-sep |
2012 9 mån jan-sep |
2012 12 mån jan-dec |
|
|---|---|---|---|---|---|
| DEN LÖPANDE VERKSAMHETEN | |||||
| Rörelseresultat | 185,7 | 160,5 | 443,9 | 576,3 | 856,8 |
| Justeringar för poster som inte ingår i kassaflödet | -6,3 | 18,0 | 57,8 | -59,8 | -185,4 |
| Erhållen ränta | - | 0,4 | 2,2 | 0,8 | 1,1 |
| Erlagd ränta | -69,3 | -73,4 | -235,1 | -220,2 | -292,4 |
| Betald skatt | -1,9 | -1,6 | -13,0 | -4,6 | -6,2 |
| Kassaflöde från den löpande verksamheten före förändring av rörelsekapital |
108,2 | 103,9 | 255,8 | 292,5 | 373,9 |
| FÖRÄNDRINGAR I RÖRELSEKAPITAL | |||||
| Minskning (+)/ökning (-) av fordringar | 50,8 | 45,8 | 77,8 | -43,3 | 8,4 |
| Minskning (-)/ökning (+) av kortfristiga skulder | -69,1 | -40,2 | -107,9 | -70,2 | -69,0 |
| Summa förändring av rörelsekapital | -18,3 | 5,6 | -30,1 | -113,5 | -60,6 |
| Kassaflöde från den löpande verksamheten | 89,9 | 109,5 | 225,7 | 179,0 | 313,3 |
| INVESTERINGSVERKSAMHETEN | |||||
| Investering i finansiella anläggningstillgångar | -2,9 | 0,2 | 1,8 | 0,2 | -0,1 |
| Försäljning av materiella anläggningstillgångar | 25,5 | 1,8 | 232,9 | 24,3 | 25,7 |
| Förvärv av immateriella anläggningstillgångar | -0,4 | - | -1,6 | - | - |
| Förvärv av materiella anläggningstillgångar | -92,4 | -36,7 | -139,8 | -86,2 | -132,6 |
| Kassaflöde från investeringsverksamheten | -70,2 | -34,7 | 93,3 | -61,7 | -107,0 |
| FINANSIERINGSVERKSAMHETEN | |||||
| Utbetald utdelning | - | - | -171,9 | -82,2 | -82,2 |
| Förvärv av egna aktier | - | -17,0 | - | -17,0 | - |
| Förändring av långfristiga skulder | -22,4 | -1,8 | -170,5 | -26,0 | -107,8 |
| Kassaflöde från finansieringsverksamheten | -22,4 | -18,8 | -342,4 | -125,2 | -190,0 |
| Periodens kassaflöde | -2,7 | 55,9 | -23,4 | -7,9 | 16,3 |
| Likvida medel vid periodens början | 99,4 | 40,0 | 120,1 | 103,8 | 103,8 |
| Likvida medel vid periodens slut | 96,7 | 95,9 | 96,7 | 95,9 | 120,1 |
| 2013 | 2012 | 2013 | 2012 | 2012 | |
|---|---|---|---|---|---|
| 3 mån | 3 mån | 9 mån | 9 mån | 12 mån | |
| juli-sep | juli-sep | jan-sep | jan-sep | jan-dec | |
| Avkastning på eget kapital, %1 | 2,3 | -0,4 | 7,7 | 6,7 | 14,7 |
| Soliditet, % | 26,4 | 23,4 | 26,4 | 23,4 | 25,3 |
| Belåningsgrad fastigheter, % | 65,7 | 68,2 | 65,7 | 68,2 | 66,4 |
| Räntetäckningsgrad, ggr | 2,3 | 2,1 | 2,2 | 2,0 | 2,0 |
| Eget kapital per aktie, kr | 42,21 | 37,77 | 42,21 | 37,77 | 41,30 |
| Kassaflöde per aktie, kr | 1,35 | 1,24 | 3,53 | 3,46 | 4,50 |
| Antal fastigheter vid periodens utgång | 366 | 379 | 366 | 379 | 378 |
| Uthyrbar yta vid periodens utgång, m2 | 1 462 559 | 1 508 157 | 1 462 559 | 1 508 157 | 1 504 738 |
| Marknadsvärde fastigheter, Mkr | 11 748,5 | 11 699,4 | 11 748,5 | 11 699,4 | 11 877,6 |
| Hyresvärde, Mkr | 367,8 | 363,1 | 1 094,2 | 1 091,0 | 1 464,3 |
| Ekonomisk uthyrningsgrad, % | 88,9 | 88,9 | 88,7 | 89,0 | 88,8 |
| Direktavkastning, %1 | 1,7 | 1,7 | 4,8 | 4,9 | 6,5 |
| Överskottsgrad, % | 60,2 | 61,8 | 57,9 | 59,5 | 58,9 |
1 Värdena för kvartalet och perioden är ej omräknade till helårseffekt.
| 2013 | 2012 | 2012 | |
|---|---|---|---|
| 9 mån | 9 mån | 12 mån | |
| RESULTATRÄKNING | jan-sep | jan-sep | jan-dec |
| Nettoomsättning | 75,8 | 8,8 | 11,5 |
| Avskrivningar | -0,4 | -0,4 | -0,5 |
| Bruttoresultat | 75,4 | 8,4 | 11,0 |
| Central administration | -108,4 | -33,7 | -52,1 |
| Omstruktureringskostnader | -20,8 | -9,6 | -16,7 |
| Rörelseresultat | -53,8 | -34,9 | -57,8 |
| Resultat från andelar i koncernföretag | - | - | -1,0 |
| Ränteintäkter | 115,0 | 113,4 | 150,0 |
| Räntekostnader och liknande resultatposter | -80,3 | -77,3 | -103,1 |
| Koncernbidrag | - | - | 13,2 |
| Resultat efter finansiella poster | -19,1 | 1,2 | 1,3 |
| Aktuell skatt | - | - | - |
| Resultat efter skatt | -19,1 | 1,2 | 1,3 |
| TOTALRESULTATRÄKNING | |||
| Resultat efter skatt | -19,1 | 1,2 | 1,3 |
| Årets totalresultat | -19,1 | 1,2 | 1,3 |
| 2013 | 2012 | 2012 | |
|---|---|---|---|
| TILLGÅNGAR | 30-Sep | 30-Sep | 31-Dec |
| Pågående projekt | 2,1 | 0,1 | 1,7 |
| Maskiner och inventarier | 0,7 | 0,9 | 0,8 |
| Andelar i koncernföretag | 171,2 | 172,3 | 171,2 |
| Övriga aktier och andelar | 0,2 | 0,3 | 0,2 |
| Långfristig fordran på koncernföretag | 3 264,9 | 3 321,7 | 3 384,3 |
| Summa anläggningstillgångar | 3 439,1 | 3 495,3 | 3 558,2 |
| Kortfristig fordran på koncernföretag | 164,0 | 86,1 | 40,5 |
| Övriga kortfristiga fordringar | 11,2 | 19,8 | 35,5 |
| Likvida medel | - | - | - |
| Summa omsättningstillgångar | 175,2 | 105,9 | 76,0 |
| SUMMA TILLGÅNGAR | 3 614,3 | 3 601,2 | 3 634,2 |
| EGET KAPITAL OCH SKULDER | |||
| Eget kapital | 1 363,2 | 1 536,7 | 1 554,2 |
| Långfristiga skulder till kreditinstitut | 1 477,3 | 1 566,7 | 1 484,9 |
| Långfristiga skulder till koncernföretag | 670,9 | 344,6 | 415,1 |
| Kortfristiga skulder till kreditinstitut | 7,2 | 7,2 | 7,2 |
| Kortfristiga skulder till koncernföretag | 50,6 | 71,5 | 124,6 |
| Checkräkningskredit | 12,1 | 22,2 | 27,4 |
| Leverantörsskulder | 3,4 | 2,8 | 4,8 |
| Övriga kortfristiga skulder | 29,6 | 49,5 | 16,0 |
| Summa kortfristiga skulder | 102,9 | 153,2 | 180,0 |
| SUMMA SKULDER OCH EGET KAPITAL | 3 614,3 | 3 601,2 | 3 634,2 |
Periodens resultat i förhållande till genomsnittligt eget kapital. Genomsnittligt eget kapital beräknas som summan av ingående och utgående balans dividerad med två.
Eget kapital dividerat med totala tillgångar vid periodens utgång.
Räntebärande och andra skulder som avser fastigheter dividerat med fastigheternas bokförda värde vid periodens utgång.
Resultat efter finansiella poster, exklusive orealiserade värdeförändringar plus finansiella kostnader i förhållande till finansiella kostnader under perioden.
Periodens resultat efter skatt, hänförligt till innehavare av aktier, dividerat med genomsnittligt antal aktier.
Eget kapital vid periodens utgång dividerat med antal utestående aktier vid periodens utgång.
Resultat före skatt, justerat för orealiserade värdeförändringar plus avskrivningar minus aktuell skatt dividerat med genomsnittligt antal aktier.
Antal utestående aktier vid periodens början, justerat med antalet aktier som emitterats eller återköpts under perioden viktat med antalet dagar som aktierna varit utestående i förhållande till totalt antal dagar i perioden.
Faktiskt antal utestående aktier vid periodens utgång.
Utgående hyra för perioden med tillägg för bedömd marknadshyra för vakanta ytor.
Periodens hyresintäkter dividerat med hyresvärdet vid periodens utgång.
Periodens debiterade hyror minus hyresförluster och hyresrabatter.
Periodens driftöverskott dividerat med fastigheternas marknadsvärde vid periodens utgång.
Periodens driftöverskott dividerat med periodens hyresintäkter.
Försäljningspris minus investerat kapital.
Bokslutskommuniké 2013 26 februari 2014 Årsstämma 2014 28 april 2014 Delårsrapport januari-mars 2014 29 april 2014
| Fastighet | Marknadsområde | Kommun | Kategori | Area, kvm |
|---|---|---|---|---|
| Kvartal 1 | ||||
| Muttern 3 | Västerbotten | Skellefteå | Industri/lager | 920 |
| Mercurius 5 | Västernorrland | Sundsvall | Kontor | 578 |
| Mercurius 11 | Västernorrland | Sundsvall | Bostäder | 3 006 |
| Mercurius 12 | Västernorrland | Sundsvall | Bostäder | 3 366 |
| Minerva 4 | Västernorrland | Sundsvall | Kontor | 3 334 |
| Minerva 6 | Västernorrland | Sundsvall | Bostäder | 3 072 |
| Bacchus 10 | Västernorrland | Sundsvall | Butiker | 3 508 |
| Totala fastighetsförsäljningar januari - mars | 17 784 | |||
| Kvartal 2 | ||||
| Gällivare 12:334 | Norrbotten | Gällivare | Industri/kontor | 14 701 |
| Sprinten 6 | Jämtland | Östersund | Mark | - |
| Totala fastighetsförsäljningar april - juni | 14 701 | |||
| Kvartal 3 | ||||
| Gruvfogden 1 | Västerbotten | Skellefteå | Industri/lager | |
| Mars 2 | Västernorrland | Sundsvall | Kontor | |
| Kompaniet 1 | Västernorrland | Sundsvall | Industri/lager | 785 4 517 1 558 |
Totala fastighetsförsäljningar januari - september 39 345
Diös Fastigheter AB (publ) Ringvägen 4, Box 188, 831 22 Östersund, Tel: 0770 - 33 22 00, Fax: 063 - 663 04 00 Organisationsnummer: 556501-1771, bolagets säte Östersund, www.dios.se
Building tools?
Free accounts include 100 API calls/year for testing.
Have a question? We'll get back to you promptly.