Annual Report • Mar 28, 2018
Annual Report
Open in ViewerOpens in native device viewer
DIÖS FASTIGHETER ÅRSREDOVISNING 2017
FASTIGHETS-VÄRDE, MDR
UTHYRNINGSBAR AREA, TKVM
VISION Vi är den mest aktiva och efterfrågade fastighetsägaren på vår marknad.
Diös är norra Sveriges marknadsledande fastighetsbolag. Vi äger, förvaltar och utvecklar fastigheter i centrum i tio tillväxtorter. Vår strategi är stadsutveckling. Genom att utveckla våra fastigheter med attraktiva mötesplatser, butiker, kontor och bostäder möjliggör vi tillväxt för våra hyresgäster, för våra orter och för oss själva. Affärer och relationer är nyckeln för fortsatt framgång. Vi möter hyresgästens behov genom lokal närvaro, hög kompetens och långsiktigt hållbar utveckling.
DIÖS FASTIGHETER ÅRSREDOVISNING 2017 1
Diös Fastigheter ska med lokal närvaro äga och utveckla både kommersiella fastigheter och bostadsfastigheter på prioriterade tillväxtorter. Vi ska skapa långsiktiga värden med hyresgästen i centrum genom att agera ansvarsfullt och hållbart.
LÖFTE OCH VÄRDEGRUND
Vårt löfte är att allt är möjligt. Vi strävar efter att uppfattas som enkla, nära och aktiva. Enkla genom att vara öppna och ärliga. Nära genom lokal närvaro, tillgänglighet och visat intresse. Aktiva genom att utveckla och utvecklas och genom att agera på möjligheter.
Vid 30 års ålder startade Anders Diös från Dalarna sin egen byggfirma. Verksamheten blomstrade och under mitten av 1900-talet var Anders Diös AB ett av landets största byggföretag.
Företagsnamnet Diös levde vidare ända till år 2000 då AP Fastigheter köpte ut bolaget från börsen. Fem år senare valde AP Fastigheter dock att sälja alla fastigheter norr om Uppsala till ett nybildat norrländskt företag med flera tunga företagarfamiljer i ryggen. De blåste liv i historien och döpte företaget till Diös Fastigheter AB. I maj 2006 togs klivet in på börsen och och vår tillväxtresa började.
Under de senaste tio åren har Diös ständigt utvecklats via flera mindre och två större förvärv. Vid årsskiftet 2011–2012 förvärvades fastighetsbolaget Norrvidden och fastighetsbeståndet fördubblades från drygt 5 mdr till närmare 12 mdr. Under 2017 förvärvades delar av gamla Norrportens norrlandsbestånd från Castellum. Transaktionens fastighetsvärde var 4,5 mdr och efter förvärvet uppgick värdet på vårt totala fastighetsbestånd till drygt 19 mdr.
Idag är Diös ett av Sveriges största fastighetsbolag. Vår strategi är stadsutveckling som möjliggör tillväxt – för våra hyresgäster, för våra städer och för oss själva.
2 DIÖS FASTIGHETER ÅRSREDOVISNING 2017 Åsa Johansson, centrumledare, med hyresgästen Volt i Smedjan galleria i Luleå, Amanda Olin, regionchef.
GRI-index återfinns på s. 114–115 och refererar till sidhänvisningar genom årsredovisningen samt till vår hållbarhetsbilaga som återfinns på vår hemsida, www.dios.se.
| INNEHÅLL | INLEDNING | 2 |
|---|---|---|
| Året i korthet | 2 | |
| Vd har ordet | 6 | |
| Viktiga händelser per kvartal | 9 | |
| Så skapar vi värde | 10 | |
| Mål och utfall | 12 | |
| Aktien och ägarna | 14 | |
| HÅLLBAR UTVECKLING | 16 | |
| Hållbarhetsstrategi | 17 | |
| Våra fokusområden | 18 | |
| Hållbar stadsutveckling | 19 | |
| Hållbar förvaltning | 20 | |
| Attraktiv arbetsgivare | 23 | |
| Ansvarsfullt företagande | 24 | |
| VÅR MARKNAD | 25 | |
| Marknadsöversikt | 26 | |
| Falun | 28 | |
| Borlänge | 30 | |
| Mora | 32 | |
| Gävle | 34 | |
| Sundsvall | 36 | |
| Östersund | 38 | |
| Åre | 40 | |
| Umeå | 42 | |
| Skellefteå | 44 | |
| Luleå | 46 | |
| FÖRVALTNINGSBERÄTTELSE | 48 | |
| Förvaltningsberättelse | 49 | |
| Fastighetsbestånd och resultat | 50 | |
| Transaktioner och fastighetsutveckling | 52 | |
| Finansiering | 54 | |
| Fastigheternas värdering | 56 | |
| Skatt och underskottsavdrag | 58 | |
| Risker och riskhantering Vinstdisposition och vinstutdelning |
59 63 |
|
| HÄNVISNING TILL FÖRVALTNINGSBERÄTTELSE, | FINANSIELLA RAPPORTER Resultaträkning koncernen |
64 65 |
| HÅLLBARHETSREDOVISNING OCH GRI | Balansräkning koncernen | 66 |
| Förändring av eget kapital koncernen | 67 | |
| Denna rapport summerar verksamhetsåret 2017 samt ger en | Kassaflödesanalys koncernen | 67 |
| övergripande bild av väsentliga områden för framtiden. Vårt | Resultaträkning moderbolaget | 68 |
| värdeskapande beskriver hur vi skapar långsiktigt värde för | Balansräkning moderbolaget | 69 |
| alla våra intressenter genom vår övergripande strategi kring | Förändring av eget kapital moderbolaget | 70 |
| stadsutveckling. | Kassaflödesanalys moderbolaget | 70 |
| Noter | 71 | |
| Vi redovisar en integrerad rapport av finansiell och ickefinansiell | Årsredovisningens undertecknande | 87 |
| information. Den lagstadgade årsredovisningen, som innehåller förvaltningsberättelsen och finansiella rapporter, återfinns på |
Revisionsberättelse | 88 |
| s. 48–87. Hållbarhetsrapporten är upprättad i enlighet med | BOLAGSSTYRNINGSRAPPORT | 92 |
| GRI-standards, nivå core. Den lagstadgade hållbarhetsrapporten | Rapport över bolagsstyrning | 93 |
| återfinns på följande sidor: affärsmodell 10–11, miljöfrågor | Styrelse | 97 |
| 17–21, 60 och 96, sociala förhållanden och personal 17–18, | Koncernledning | 98 |
| 22–23, 60–61, 76–77 och 95–96, mänskliga rättigheter 17–18, | ||
| 23–24, 60–61 och 96, antikorruption 17–18, 24, 61 och 96 samt mångfald i styrelsen 93–94. |
FASTIGHETSFÖRTECKNING | 99 |
| Finansiella nyckeltal | 110 | |
| GRI-index återfinns på s. 114–115 och refererar till sidhänvis | GRI Content Index | 114 |
| ningar genom årsredovisningen samt till vår hållbarhetsbilaga | Aktienyckeltal Definitioner |
116 117 |
Femårsöversikt 118
Resultatutvecklingen under 2017 var stark. Vi stärker förvaltningsresultatet med 53 procent, i stort sett alla nyckeltal förbättras och vi höjer utdelningen till våra aktieägare med 45 procent. Vår strategi kring stadsutveckling är rätt i tiden och jag är övertygad om att den positiva utvecklingen kommer att fortsätta.
Svensk ekonomi som helhet fortsätter att gå bra. Tillväxten ökar, sysselsättningen ökar och arbetslösheten sjunker. Våra tio städer i norra delen av landet visar samma mönster. Befolkningstillväxten i snitt var cirka 1 procent under 2017 där vår marknad omfattar en befolkning på cirka 1 miljon människor. Konjunkturen i näringslivet har förbättrats under året och utvecklingen tyder på en ytterligare förbättring under 2018.
Fastighetsmarknaden i norra Sverige kännetecknas av stabila fastighetsvärden och hög direktavkastning. Med dagens låga ränteläge är gapet rekordstort mellan fastigheternas avkastning och vår finansieringsränta vilket ger hög intjäning i verksamheten. Värdeförändringarna i fastigheterna har under året varit positiva.
Vi har identifierat byggrätter om totalt cirka 150 000 BTA med en total investering i nybyggnadsprojekt om cirka 4 000 mkr. Att vi skapar nya ytor i centrum ökar städernas attraktivitet, ökar efterfrågan på lokaler och driver hyresutvecklingen. För moderna
flexibla kontor i centrala lägen har vi en stark hyresutveckling i alla våra städer. Topphyrorna har t.ex. ökat nära 100 procent i Umeå och Luleå, till 2 400 kr per kvm, sett till de tre senaste åren. Den utvecklingen gör det nu möjligt för oss att bygga nytt. De första projekten beräknas påbörjas under 2018 och närmast i tid ligger hotellprojektet Riverside i centrala Sundsvall och bostäder genom brf Årummet i centrala Falun.
Förvärvet av de 32 fastigheterna i Umeå, Luleå och Sundsvall som tillträddes i början av februari blev precis så bra som vi hade räknat med. Förutom att stärka vårt hyresgästerbjudande effektiviserade vi administrationen och minskade den totala vakansen i beståndet. Under året genomförde vi ett antal bytesaffärer som tydligt visar att det är i centrum vi ska vara. Under december stärkte vi dessutom vår position i centrala Skellefteå med förvärv av två kommersiella fastigheter.
Vi har under året sänkt vår redan låga finansieringsränta. Under fjärde kvartalet emitterade vi 600 mkr via vårt nyupprättade svenska företagscertifikatprogram. Programmet breddar vår finansieringsbas på ett kostnadseffektivt sätt. Vi hade lägre räntekostnader än föregående år, trots en större balansräkning, vilket vittnar om en låg finansieringsränta och goda relationer med både banker och kapitalmarknad.
Jag är stolt över att vi levererar ett så bra resultat att styrelsen kan föreslå en utdelningsökning om 45 procent. Förslaget är en utdelning om 2,90 kr per aktie (2,00) jämnt fördelat på två tillfällen, med 1,45 kr per tillfälle. Förslaget är i enlighet med utdelningspolicyn och ger en av de allra mest attraktiva direktavkastningarna på börsen.
Att vår verksamhet och utveckling bedrivs på ett hållbart sätt är en självklarhet. Genom Diös Academy ger vi våra medarbetare utbildning och vi ger alla samma möjligheter till att utvecklas. Certifieringen av våra fastighetstekniker är ett bra exempel som vi är stolta över. Vårt solcellsprojekt i Sundsvall är en spännande investering och vårt beslut att alla våra servicebilar ska vara eldrivna är ett steg att minska vår miljöpåverkan. Alla medarbetare utbildas i vår uppförandekod och vi har under året intensifierat vårt förebyggande arbete runt antikorruption.
Affärer och relationer är en förutsättning för hållbar tillväxt och stadsutveckling. Genom att lyssna på, och förstå, våra hyresgästers behov och önskemål samt att vara nyfikna på teknikens utveckling kan vi anpassa våra fastigheter och vår verksamhet efter den allt snabbare förändringen.
Med vårt fokus på stadsutveckling och det fastighetsbestånd vi äger idag är vi precis rätt positionerade för att göra fler lönsamma affärer i form av förvärv, uthyrningar och nybyggnadsprojekt. Vi har en riktigt vass organisation som levererar på en bra nivå redan idag, samtidigt som vi ser många fler möjligheter. Med ett starkt 2017 i ryggen, och vår ständiga strävan att bli bättre, ska vi fortsätta leverera ett ökat kassaflöde och en attraktiv avkastning till våra aktieägare. Jag vill slutligen tacka våra aktieägare och samarbetspartners för året som gått och det förtroende ni ger oss. 2018 blir ett bra år.
Knut Rost, vd
8 DIÖS FASTIGHETER ÅRSREDOVISNING 2017 Hovrätten för Övre Norrland, Läraren 1, Umeå.
Nya lån om cirka 3 mdr togs för att finansiera förvärvade fastigheter.
På årsstämman den 26 april fastställdes den föreslagna utdelningen om 2,00 kr per aktie.
Räntebärande skulder om 3 mdr räntesäkrades via räntetak.
Hela beståndet i Söderhamn avyttades.
Diös tilldelades EPRA-utmärkelse för största förbättring inom hållbarhetsrapportering och nådde nivå Gold.
Kommunfullmäktige i Östersund beslutade att teckna markanvisningsavtal gällande del av Gustav III:s torg.
| 2017-12-31 | 2017-09-30 | 2017-06-30 | 2017-03-31 | 2016-12-31 | 2016-09-30 | 2016-06-30 | 2016-03-31 | |
|---|---|---|---|---|---|---|---|---|
| Q4 | Q3 | Q2 | Q1 | Q4 | Q3 | Q2 | Q1 | |
| Intäkter, mkr | 443 | 436 | 435 | 405 | 337 | 335 | 334 | 335 |
| Driftöverskott, mkr | 266 | 287 | 286 | 241 | 195 | 212 | 212 | 187 |
| Förvaltningsresultat, mkr | 197 | 222 | 224 | 179 | 132 | 147 | 140 | 119 |
| Periodens resultat, mkr | 256 | 192 | 255 | 326 | 266 | 229 | 194 | 143 |
| Överskottsgrad, % | 61 | 67 | 66 | 60 | 59 | 64 | 64 | 57 |
| Ekonomisk uthyrningsgrad, % | 91 | 91 | 91 | 90 | 90 | 90 | 90 | 89 |
| Avkastning på eget kapital, % | 3,8 | 2,9 | 3,9 | 6,0 | 6,4 | 5,8 | 5,0 | 3,7 |
| Soliditet, % | 34,9 | 33,9 | 33,3 | 33,5 | 31,0 | 29,8 | 28,5 | 29,0 |
| Belåningsgrad fastigheter, % | 57,1 | 57,8 | 58,3 | 59,1 | 58,6 | 59,6 | 60,6 | 61,4 |
| Genomsnittlig ränta vid periodens slut, %¹ | 1,5 | 1,6 | 1,6 | 1,6 | 2,0 | 1,9 | 2,6 | 2,6 |
| Räntetäckningsgrad, ggr | 4,8 | 5,5 | 5,8 | 5,2 | 3,9 | 3,8 | 3,5 | 3,1 |
| Förvaltningsresultat per aktie, kr | 1,46 | 1,65 | 1,67 | 1,44 | 1,39 | 1,54 | 1,47 | 1,25 |
| Resultat per aktie efter skatt, kr | 1,91 | 1,43 | 1,88 | 2,60 | 2,79 | 2,39 | 1,99 | 1,48 |
| Eget kapital per aktie, kr | 51,2 | 49,3 | 47,9 | 48,0 | 45,3 | 42,5 | 40,1 | 40,3 |
| Börskurs per aktie, kr | 55,8 | 52,0 | 46,6 | 44,0 | 47,1 | 50,8 | 47,1 | 46,9 |
1 Inkluderar kostnader för löftesprovision och derivat.
Genom en effektiv förvaltning, strategiska transaktioner och en framtidsinriktad projektutveckling, förädlar vi våra tillgångar till värde för våra intressenter.
TILLGÅNGAR VÄRDESKAPANDE
I verksamheten genereras värden från flera källor. Dessa fördelas till våra intressenter. Det totala skapade värdet från hyresintäkter, fastighetsförsäljningar och övriga intäkter uppgick till:
506 MKR (425) Inköp från våra leverantörer
118 MKR (103) Löner och förmåner till våra anställda
Hög servicenivå Personliga relationer Lokal närvaro Brett utbud av lokaltyper Energieffektiva fastigheter
Långsiktig tillväxt Attraktiva städer Tillskapande av bostäder Ökad tillgänglighet
Trygghet genom en långsiktig affärsmodell Kompetensutveckling Möjlighet till kvalificerat arbete
Stabil positiv totalavkastning Hög utdelning Långsiktiga affärsrelationer Arbetstillfällen
Vår strategi är stadsutveckling. För oss handlar det om att skapa tillväxt för våra hyresgäster och för oss själva. Det gör vi bäst genom att ständigt utveckla våra fastigheter med fler attraktiva mötesplatser, bostäder, butiker och kontor. Resultatet blir städer där människor vill bo, arbeta och umgås.
390 MKR (269) Utdelning till våra aktieägare
169 MKR (192) Ränte- och kapitalkostnader till våra långivare
280 MKR (173) Skatter till samhället; aktuell skatt, fastighetsskatt och moms
488 MKR (841) Bibehållet ekonomiskt värde till våra aktieägare
Diösaktien hade under året en betydligt bättre utveckling än både Stockholmsbörsens index och fastighetsindex. Styrelsen föreslår en utdelning om 2,90 kr per aktie vilket motsvarar en höjning med 45 procent jämfört med föregående år.
Under året steg Diösaktien med 18,5 procent (-2,0). Det kan jämföras med Nasdaq OMX Stockholm 30 som steg med 3,9 procent (4,9) och Stockholmsbörsens fastighetsindex, uttryckt som Nasdaq OMX Real Estate PI, som steg med 6,7 procent (8,2). Totalt omsattes 84 miljoner aktier (41) till ett värde av 3 949 mkr (1 925). Det motsvarar 334 524 (161 449) omsatta aktier per handelsdag. Börsvärdet uppgick den 31 december till 7 499 mkr (4 484). Totalavkastningen för året uppgick till 23,9 procent (2,8).
Styrelsen föreslår en utdelning för räkenskapsåret 2017 om 2,90 kr per aktie (2,00), fördelat på två utdelningstillfällen med 1,45 kr
per tillfälle. Det motsvarar en direktavkastning om 5,2 procent räknat mot aktiekursen per den 31 december. En utdelning om 2,90 kr per aktie gör att totalt 390 mkr (269) delas ut till aktieägarna. Det är en ökning med 45 procent jämfört med föregående år. Enligt utdelningspolicyn ska cirka 50 procent av årets resultat efter skatt, exklusive orealiserade värdeförändringar och uppskjuten skatt, överföras via utdelning till aktieägarna. Föreslagen utdelningen innebär en utdelning om 49,5 procent (53). Beslutet om utdelning fattas av årsstämman den 24 april 2018. Avstämningsdagen för första utbetalningen föreslås den 26 april och för den andra utbetalningen föreslås den 26 oktober. Beslutar årsstämman enligt förslaget sker den första utbetalningen den 2 maj 2018 och den andra utbetalningen den 1 november 2018.
Avkastningsmålet på eget kapital för 2017 var riskfri ränta, motsvarande en femårig statsobligation, plus 6 procentenheter. Avkastningen på eget kapital uppgick till 18,3 procent (20,6) och översteg därmed avkastningsmålet om 5,9 procent (5,8). Låga statsobligationsräntor påverkade vårt mål för avkastning på eget kapital. Rensat för orealiserade värdeförändringar
för fastigheter och derivat, samt för uppskjuten skatt, uppgick avkastningen på eget kapital till 14,1 procent (13,3) för 2017. Det egna kapitalet uppgick till 6 887 mkr (4 313) per den 31 december 2017 vilket ger 51,2 kr per aktie (45,3).
Under början av året genomfördes en företrädesemission om 1 853 mkr för att delfinansiera förvärvet av fastigheter i Umeå, Luleå och Sundsvall. Aktiekapitalet ökade efter emissionen till 269 024 276 (149 457 668) och antalet aktier till 134 512 438 (74 729 134). Emissionen avslutades i början av februari 2017. Som ett resultat av företrädesemissionen har historiska aktierelaterade nyckeltal och aktiekursen justerats i syfte att möjliggöra jämförelser mellan år och perioder.
Antalet aktieägare fortsatte under året att öka och uppgick vid utgången av 2017 till 14 513 (11 233). Andelen utlandsregistrerade aktieägare uppgick till 21,5 procent (19,4). Den enskilt största aktieägaren var AB Persson Invest med 15,4 procent (15,4) av aktierna. De tio största ägarna svarade för 57,4 procent (57,1) av innehav och röster.
Ett omfattande och diversifierat fastighetsbestånd ger en riskspridning mellan olika marknader, hyresgäster och branscher. Det verkar resultatutjämnande över tid. Vårt breda utbud ger oss även goda möjligheter att erbjuda våra hyresgäster nya lokaler när deras behov eller verksamhet förändras.
Sedan 2013 har direktavkastningen i snitt uppgått till 4,8 procent vilket är bland den högsta i branschen. Enligt utdelningspolicyn ska cirka 50 procent av årets resultat efter skatt, exklusive orealiserade värdeförändringar och uppskjuten skatt, delas ut till aktieägarna.
Sedan 2013 har kassaflödet per aktie ökat med 67 procent. Det är resultatet av en effektiv förvaltning, energibesparande åtgärder, lönsamma investeringar och en hyresgästinriktad organisation.
I syfte att ge ett långsiktigt rättvisande värde av bolagets nettotillgångar redovisar vi ett långsiktigt substansvärde uttryckt enligt EPRA NAV. Nyckeltalet vänder sig främst till långsiktiga ägare och justerar därför för värdeförändringar i resultaträkningen som kan anses vara av temporär karaktär såsom verkligt värde av finansiella instrument och uppskjuten skatt på temporära skillnader i fastigheter. Därutöver justeras för minoritetens del av det egna kapitalet. EPRA NAV uppgick vid årsskiftet till 8 033 mkr (5 336) vilket motsvarar 59,7 kr per aktie (56,0) där aktiekursen per den 31 december utgjorde 93 procent (84) av det långsiktiga substansvärdet.
Aktuellt substansvärde uttryckt enligt EPRA NNNAV uppgick per den 31 december till 58,0 kr per aktie (53,7) där aktiekursen utgjorde 96 procent (88) av aktuellt substansvärde. (Läs mer om EPRA-nyckeltal på s. 112). Resultatet per aktie uppgick till 7,78 kronor (8,66) medan den långsiktiga intjäningsförmågan per aktie, uttryckt enligt EPRA EPS, uppgick till 5,54 kr (5,14). Den långsiktiga intjäningsförmågan baseras på förvaltningsresultatet justerat för 22 procents bolagsskatt minus minoritetens del av resultatet.
Årsstämman 2017 beslutade att bolaget får
köpa tillbaka egna aktier motsvarande maximalt 10 procent av samtliga utestående aktier i bolaget. Återköp av egna aktier är en metod för att anpassa och effektivisera kapitalstrukturen. Under verksamhetsåret skedde inga återköp. Styrelsen kommer att föreslå årsstämman en förlängning av möjligheten till återköp enligt tidigare villkor.
Vi värnar om att vara transparenta och tillgängliga för våra intressenter utan att äventyra externa och interna regelverk. All aktieägarinformation såsom finansiella rapporter och pressmeddelanden finns tillgängliga på www.dios.se.
LÅNGSIKTIG SUBSTANSRABATT OCH KURSUTVECKLING, %
Vi utvecklar hållbara lösningar och tjänster. Det leder till smart stadsutveckling som stödjer Agenda 2030 och Global Compact. Under året har vi arbetat med att höja vår interna kompetensnivå och skapa delaktighet i hållbarhetsfrågorna.
Vår egen, hyresgästernas och övriga intressenters ökade medvetenhet inom alla hållbarhetsaspekter genererar både möjligheter och utmaningar i vårt arbete för att ställa om till ett mer hållbart företagande. Hållbara tjänster och lösningar skapar utrymme för nya affärsmodeller samtidigt som de utmanar oss att snabbt identifiera och hantera risker och att arbeta utifrån ett mer förebyggande perspektiv. Våra identifierade hållbarhetsrisker finns omskrivna på s. 60–61. Hållbara relationer och företagande är en viktig del i vår stadsutvecklingsstrategi.
Genom att knyta an det arbete vi gör till Agenda 2030 visar vi att det finns stora möjligheter att påverka genom att ta ansvar i vår direkta och indirekta omgivning. Näringslivet har en viktig roll att spela för att nå de 17 mål som är beslutade. På s. 21 förklarar vi närmare hur vårt arbete knyter an till bland annat målen Hållbar energi för alla, Hållbara städer och samhällen och Hållbar konsumtion och produktion. Mer om Agenda 2030 och de globala målen finns att läsa på www.globalamalen.se.
Utgångspunkten för vår affärsstrategi och våra fokusområden inom hållbarhet är den väsentlighetsanalys som vi genomförde 2016, de årliga intressentdialoger som genomförs via hyresgästmöten, NMI- och NKIundersökningar samt via deltagande i olika lokala och regionala nätverk med näringsliv och kommuner. Underlaget ger oss insikt om vad som påverkar våra intressenter mest och hur det förändras över tid. Vi använder det för att utveckla våra policys, arbetssätt och handlingsplaner som vi tillgängliggör i våra interna och externa kanaler. Att lyssna till våra hyresgästers behov och önskemål är en framgångsfaktor. Hållbarhetsaspekterna ska tas hänsyn till i alla led och på alla beslutsnivåer, de ska vara fokuserade och bidra till konkreta resultat. Diös övergripande strategi och affärsplan kring stadsutveckling för hållbara städer är initierad i koncernledningen och beslutad
av styrelsen. Under 2018 kommer vi att införa ett hållbarhetsråd med bred representation i hela verksamheten. Syftet med rådet är att fånga upp fler aspekter, förankra och implementera beslut samt hålla en löpande dialog med hela verksamheten. Väsentlighetsanalysen och intressentdialogen finns utförligt beskrivna på www.dios.se.
Året präglades av ett aktivt arbete för att förankra, sprida och skapa intresse för vår hållbarhetsmodell. Bland annat invigde vi vår första solcellsanläggning, genomförde lokala event i våra städer för att uppmuntra våra hyresgäster att cykla, erbjöd korta seminarier om olika hållbarhetsfrågor samt berättade om vårt hållbarhetsarbete genom interna nyhetsuppdateringar. Vi startade också ett antal utvecklingsprojekt. Ett av dem fokuserar på möjligheterna att miljöcertifiera befintliga fastigheter i syfte att stärka rutinerna och kvalitetsarbetet i förvaltningen. I ett annat kartlägger vi de nya krav som utvecklingen av elbilar och infrastruktur för laddstationer kommer att ställa på oss som fastighetsägare och stadsutvecklare. Som ett led i undertecknandet av FN:s Global Compact har vi utarbetat en ny uppförandekod för anställda och leverantörer samt genomfört seminarier och workshops kring antikorruption.
Vi rapporterar vårt hållbarhetsarbete enligt den internationellt oberoende organisationen GRI. Syftet är att öka transparensen och förenkla jämförelsen med andra bolag. Vår hållbarhetsrapportering sker årligen och följer GRI Standards, alternativ Core. Mer information: www.globalreporting.org
Vi tilldelades under 2017 EPRA:s utmärkelse för största förbättring inom hållbarhetsredovisning. EPRA Gold är den högsta nivån för hållbarhetsredovisning vilket visar på hög standard och transparens.
Nyckeltalen finns på www.dios.se.
Vår lokala närvaro och vårt fokus på affärer och relationer är förutsättningar för hållbar tillväxt och smart stadsutveckling.
Förvaltningen och driften av fastigheterna står för den största delen av verksamhetens miljöbelastning och kostnader. Därför är det strategiskt viktigt att vi bedriver ett aktivt energi- och vattenbesparande arbete i kombination med driftoptimerande insatser i bland annat fastigheternas värme- och ventilationssystem.
En förutsättning för ett aktivt och hållbart arbete är kompetenta och välmående medarbetare. Hos oss är det självklart att alla anställda har samma möjlighet till utveckling. Diös Academy och Diös IF är två initiativ som syftar till att värna om medarbetarnas utveckling och hälsa.
Ramverket för vår affärsmodell är ett högt affärsetiskt förhållningssätt och en nolltolerans mot korruption. Vår affärslogik går ut på att skapa ett stabilt ekonomiskt resultat som genererar arbetstillfällen, sysselsätter leverantörer, bidrar till ett positivt skatteunderlag och ger god avkastning till våra aktieägare.
Med vårt breda utbud av centrumnära fastigheter ger vi våra hyresgäster förutsättningar att etablera sig och växa. Det bidrar till våra verksamhetsorters tillväxt och attraktivitet. Lyhördhet för hyresgästernas och marknadens behov, kloka investeringar och en kvalitetsmedveten förvaltning är vår strategi för att bedriva en hållbar stadsutveckling.
Vi är övertygade om att vår strategi kring hållbar stadsutveckling kommer att resultera i tillväxt för våra hyresgäster, våra städer och inte minst för oss själva.
Vi har haft ett intensivt, roligt och utvecklande år. Jag tycker att vi har tydliggjort kopplingen mellan hållbarhetsfrågorna och vår stadsutvecklingsstrategi på ett bra sätt. Att ta ansvar för en hållbar verksamhet står högt på agendan och involverar hela Diös. Utifrån att vi undertecknat Global Compact har vi valt att utbilda och höja kunskapen kring antikorruptionsfrågor. Detta har vi även tydliggjort i vår uppförandekod. Att få löpande kompetensutveckling blir allt viktigare i en snabbt föränderlig värld. Därför fortsätter vi att utveckla vår interna utbildningsplattform Diös Academy. Vi är övertygade om att det är en framgångsfaktor för att vara en långsiktig och attraktiv arbetsgivare. Att vi är duktiga på alla aspekter av hållbarhet och tillvaratar digitaliseringens möjligheter är en förutsättning för att vi ska kunna utveckla nya affärsmodeller, förstå hyresgästernas utmaningar och fortsätta att göra bra affärer i framtiden.
Utmaningen ligger i att vässa vår förmåga att snabbt ställa om och utveckla verksamhet och medarbetare utifrån nya behov samt identifiera nya möjligheter att utvecklas affärsmässigt. Kristina Grahn-Persson, chef Affärsstöd.
Vi vill skapa attraktiva och hållbara städer. Med en fastighetsportfölj koncentrerad till centrum i tio av norra Sveriges tillväxtorter spelar vi en aktiv roll i städernas utvecklingen av attraktiva stadskärnor. Vi skapar miljöer där människor vill bo, arbeta och umgås under lång tid framöver.
Vår strategi är stadsutveckling. Genom att fokusera vårt bestånd till stadskärnorna och utveckla våra fastigheter, med fler attraktiva mötesplatser, bostäder, butiker och kontor, möjliggör vi tillväxt för våra hyresgäster och för oss själva. Vi har ett långsiktigt ägande och tar en aktiv roll i kommunens planerings- och utvecklingsprocesser.
I de flesta av våra orter är efterfrågan på bostäder betydligt högre än utbudet vilket är en begränsning för stadsutvecklingen. För att möta den efterfrågan som identifierats i Falun planerar vi byggstart för vår första nyproduktion av bostadsrättslägenheter i mars 2018. Projektet omfattar 19 lägenheter som beräknas vara inflyttningsklara till våren 2019. Efterfrågan och intresset för de centralt belägna lägenheterna har varit stor. Starka globaliserings-, urbaniserings- och digitaliseringstrender leder till ändrade beteenden och behov som vi möter genom att kontinuerligt utveckla fastighetsbeståndet. I Östersund är strategin att skapa särpräglade stråk genom att konvertera befintligt bestånd. Genom att bygga ett starkt handelsstråk längs Prästgatan kompletterar vi Storgatans stråk av bostäder, kontor, handel och service. För att skapa nya mötesplatser utvecklar vi några av de innergårdar som vi har i anslutning till våra
fastigheter. Förändrade beteenden och behov skapar möjligheter för nya affärsmodeller. Vi ser en allt större efterfrågan på flexibla kontorslösningar där flera företag tillsammans skapar kreativa och utvecklande miljöer. Innovationshubbar som Luleå Science park, Great Space i Sundsvall och House Be i Åre är goda exempel på det nya utbud som vi vill erbjuda. Lösningar som stimulerar till gränsöverskridande nätverk och som resulterar i nya affärer och synergier.
För oss är fastighetscertifiering ett sätt att kvalitetssäkra det arbete vi gör i våra fastigheter både vid nyproduktion och i förvaltning. Under 2017 ökade vi vårt certifierade bestånd med tio fastigheter. För att ytterligare höja kvaliteten i beståndet utreder vi möjligheterna att jobba mer kontinuerligt och långsiktigt med certifieringarna BREEAM och BREEAM In-Use.
GREENBUILDING är en certifiering för energieffektivisering. Kravet är sänkt energianvändning med 25 procent jämfört med tidigare eller jämfört med nybyggnadskraven i Boverkets byggregler (BBR).
MILJÖBYGGNAD är en certifiering som ställer krav på både energi, inomhusmiljö och material. Certifieringen kan användas för nyproduktion och i befintlig bebyggelse. Miljöbyggnad har cirka 15 kontrollpunkter.
BREEAM IN-USE är en internationell certifiering för befintlig bebyggelse. I BREEAM In-Use kan man välja att certifiera tre olika delar; fastigheten, förvaltningen och hyresgästen. Certifieringen behandlar miljöparametrar som till exempel energi, hälsa, transport, material och utsläpp.
Mer information: www.sgbc.se
| Certifiering | Certifieringsår | Kommentar | |
|---|---|---|---|
| Mörviken 2:102, Åre | GreenBuilding | 2009 | |
| Stenstaden 1:14, Sundsvall | GreenBuilding | 2016 | |
| Intagan 1, Borlänge | GreenBuilding | 2016 | |
| Barberaren 7, Östersund | Miljöbyggnad (Silver) | 2015 | Verifierades under 2017 |
| Norrmalm 1:24, Sundsvall | GreenBuilding | 2017 | |
| Åkeriet 11, Östersund | GreenBuilding | 2017 | |
| Norr 23:5, Gävle | GreenBuilding | 2017 | |
| Hjorten 5, Skellefteå | GreenBuilding | 2017 | |
| Humlan 6, Luleå | GreenBuilding | 2017 | |
| Högom 3:186, Sundsvall | GreenBuilding | 2018 | |
| Stranden 19:5, Mora | GreenBuilding | 2018 | |
| Bryggeriet 1, Sundsvall | BREEAM In-Use (Pass) | 2017 | Förvärvad under 2017 |
| Skandia 1, Sundsvall | BREEAM In-Use (Good) | 2017 | Förvärvad under 2017 |
| Kajan 18, Luleå | Miljöbyggnad (Silver) | 2016 | Förvärvad under 2017 |
Den snabba digitala utvecklingen ger oss stora möjligheter att effektivisera och förädla vår förvaltning. Målinriktad organisationsutveckling, kompetenshöjning och förbättrade rutiner hjälper oss att trappa upp vårt hyresgästerbjudande.
Fastighetsbranschen står inför spännande utmaningar och möjligheter i och med digitaliseringen. Inom förvaltning och energioptimering finns stor utvecklingspotential när det gäller fastigheternas styrsystem. Genom ett förbättrat kunderbjudande utifrån marknadens efterfrågan kan vi öka våra intäkter. Minskade driftkostnader och lägre miljöpåverkan från driften är långsiktiga resultat av mer dynamiska styrsystem som tar hänsyn till fler parametrar såsom internlaster och väderprognoser. Mätning och övervakning i större omfattning och med högre kvalitet ger snabbare felavhjälpning och bättre optimering av fastighetsdriften. Digitaliseringen av fastigheterna innebär också att vi kan erbjuda hyresgästerna mer och bättre service vilket breddar vår intäktsbas. Vi är öppna för att utreda möjligheterna till fler tredjepartstjänster inom logistik, digital infrastruktur samt olika typer av delningstjänster för exempelvis bilar och cyklar.
Årets mål om att minska energiförbrukningen med 4 procent uppnåddes inte. För att nå målet för 2018, som innebär en minskad energiförbrukning med 3 procent i jämförbart bestånd, förstärker vi organisationen med ytterligare tre energioptimerare och decentraliserar verksamheten. Detta för att tydligare integrera energiarbetet i både förvaltningen och i våra projekt. Vi kommer även att vidareutveckla våra teknikstrategier i syfte att förbättra stödet och tydliggöra styrningen i samtliga fastighetsprojekt och i det löpande förvaltningsarbetet. För att tydliggöra ansvaret och höja kompetensen hos de personer som har allra störst kännedom om fastigheterna har en riktad satsning på fastighetsteknikerna påbörjats under 2017 (läs mer på s. 22).
Syftet med våra energiprojekt är att skapa miljöer där människor mår bra och trivs. Att det sker med minimal miljöpåverkan som ram är självklart för oss. Vi förädlar fastigheter och sänker energianvändningen genom att byta ut äldre installationer till nya och moderna lösningar. I samband med att installationerna byts ut så optimeras driften utifrån hyresgästernas behov. Under året godkändes 21 (31) energiprojekt och 21 (20) som avslutades under 2016 följdes upp. De uppföljda projekten resulterade i en kostnadsminskning gällande el och värme på 1,8 (1,4) mkr. 2016 års största energiprojekt
i fastigheten Hjorten i Skellefteå har hittills resulterat i en kostnadsbesparing på 310 tkr och vi når den förväntade energibesparingen på cirka 30 procent.
Eftersom energianvändningen är vår största utsläppspost är energispararbetet vår naturliga strategi för att sänka våra utsläpp. Idag kommer 98 procent av vår energianvändning från förnyelsebara källor. Utsläpp från våra resor och bilar är en post som vi direkt kan påverka. Med början under hösten 2018 byter vi ut våra dieseldrivna servicefordon mot eldrivna servicebilar. Detta kommer på sikt att minska utsläppen med 30–40 ton koldioxid per år. En stor utsläppspost hos de flesta fastighetsbolag är avfall. För att kunna påverka och förbättra vår hantering av avfall behöver vi kunna hantera statistik från projekt och fastighetsavfall. Vi ser en stor utvecklingspotential inom området och kommer att påbörja uppföljningen och arbetet under 2018.
Årets vattensparmål om fem procent uppnåddes inte trots ett lyckat vattensparprojekt i samtliga bostadslägenheter i Östersund. Installation av snålspolande produkter och läckagesökning kombinerades med informationsinsatser till hyresgästerna för att höja kunskapen om vattensparande åtgärder. Projektet visade direkt en genomsnittlig vattenbesparing om cirka 15 procent.
EL OCH VÄRME PER KVADRATMETER ENERGIBESPARING PER AFFÄRSOMRÅDE
OJÄMLIKHET HÅLLBARA STÄDER OCH SAMHÄLLEN HÅLLBAR PRODUKTION RESURSER GENOMFÖRANDE OCH GLOBALT PARTNERSKAP Under hösten monterade vi en 1 000 kvadratmeter stor solcellsanläggning på fastigheten Norrmalm i Sundsvall. Anläggningen beräknas tillföra fastigheten 140 MWh ren solel per år. Det motsvarar cirka 10 procent av fastighetens årliga elanvändning. Fastigheten har sedan tidigare en bergvärmeanläggning med frikyla och solcellerna är ett bra komplement för att sänka andelen köpt elenergi för fastigheten.
För att uppnå en mer hållbar konsumtion har vi under året antagit en uppförandekod för leverantörer som vi hänvisar till i alla våra entreprenadavtal. Vi har även ökat kontrollen av våra leverantörer genom att införa ett externt granskningssystem som minskar risken för dubbelbetalningar och bluffakturor. Under 2018 ser vi över inköpsoch upphandlingsrutiner för alla typer av avtal.
| Enhet | 2017 | 2016 | |
|---|---|---|---|
| Värme1 | kWh/kvm | 88,1 | 87,4 |
| El2 | kWh/kvm | 58,4 | 60,7 |
| Fjärrkyla3 | kWh/kvm | 13,5 | 15,7 |
| Koldioxid4 | g CO2/kWh | 23,5 | 23,1 |
| Vatten | m3/kvm | 0,4 | 0,4 |
1 Normalårskorrigerad.
2 Egenanvändning och hyresgästanvändning där el ingår i hyresavtalet.
DIÖS FASTIGHETER ÅRSREDOVISNING 2017 21 Alla värden kommer från leverantörer. Arean avser uthyrningsbar area, garage exkluderat, uppräknat med 1,15 för att få uppvärmd area. Jämförelsesiffrorna är uppdaterade till aktuellt fastighetsinnehav och visar därmed utvecklingen i jämförbart bestånd.
| 2017 | 2016 | |
|---|---|---|
| Scope 11 | 114 | 97 |
| Scope 22 | 5 823 | 4 762 |
| Scope 33 | 71 | 39 |
| Totalt, ton CO2-e | 6 008 | 4 898 |
| Totalt, kg CO2-e/kvm | 4,09 | 3,62 |
1 Direkta växthusgasutsläpp, t.ex. egna bilar, tjänstebilar.
2 Energi indirekta växthusgasutsläpp, d.v.s. köpt energi. 3 Andra indirekta växthusgasutsläpp, t.ex. tjänsteresor med flyg och tåg.
3 Omfattar inte egenproducerad kyla.
4 Från el och värme.
"Det blir enklare och tryggare för hyresgästerna."
Magnus Karlsson, certifierad fastighetstekniker, Östersund.
Magnus är en av våra med-FASTIGHETSTEKNIKER
arbetare som jobbar med fastighetsskötsel och som har vidareutbildat sig till certifierad fastighetstekniker.
Det är positivt att få chansen att vidareutbildas och utvecklas i sin roll. Jag tror också att en branschstandard som denna leder till en ökad tydlighet kring vad tjänsten innebär och förhoppningsvis också till en högre status för yrket.
Utbildningen till fastighetstekniker innehåller många olika delar som till exempel ventilation, el och styr. Detta ger oss en fördjupad kunskap och ett bättre helhetsgrepp om fastigheterna. Det innebär också att vi som fastighetstekniker får ett större ansvar för drift och skötsel av fastigheterna vilket ger en bättre möjlighet att följa underhållsplaner och energimål.
Det kommer att bli enklare och tryggare för hyresgästerna i våra fastigheter när alla drift- och skötselfrågor hanteras av oss.
Jag tror att det faktum att vi fastighetstekniker får en bättre helhetsbild, samtidigt som vi arbetar närmare energioptimerarna, gör att vi får ett mer aktivt energispararbete. Det ger sannolikt större energibesparingar och lägre utsläpp.
Det finns en stor bredd i yrket och det bästa är när man får bidra till att hyresgästerna blir nöjda och glada. Bredden gör också att vi möts av olika utmaningar varje dag, så man måste verkligen vara en problemlösare.
Att vara en attraktiv arbetsgivare innebär för oss att kunna erbjuda ett meningsfullt och utmanande arbete med stort eget ansvarstagande, en trygg och positiv arbetsmiljö och ett bra ledarskap.
Ständig utveckling är en del av vår organisationskultur och ett sätt för oss att utveckla nya affärsmodeller som möter förändrade förutsättningar och krav. Under året fokuserade vi på att stärka vår övergripande strategi för stadsutveckling. Vi förstärkte organisationen med affärsutvecklare inom handel och kontor för att på ett mer fokuserat sätt bemöta ökade servicebehov. Vi stärkte också upp med två projektutvecklare för vår utökade satsning på större projekt och nyproduktion. Syftet är både att öka våra orters attraktion och utöka vår intäktsbas. Ytterligare en stor satsning var att vidareutbilda och höja kompetensen hos all driftpersonal. Vi är först ut i branschen med att validera och certifiera drygt 40 medarbetare enligt valideringssystemet FAVAL och den nya branschstandarden FT1 för fastighetstekniker. Standarden är framtagen för att förtydliga roller och titlar inom branschen. För att bättre kunna integrera energiarbetet och energifrågorna i hela förvaltningsprocessen utökade vi antalet energioptimerare från tre till sex personer samtidigt som vi
decentraliserade verksamheten för att stärka det lokala affärsteamet. Den 31 december 2017 hade vi 156 (148) medarbetare tillsvidareanställda varav 61 (60) var kvinnor. Medelåldern var 43 (43) år. Merparten av de anställda, 106 (97), tillhör våra tillväxtorters lokala team varav 40 (39) arbetar med fysisk fastighetsförvaltning. Under året hade vi en personalomsättning om 15 (15) procent. 3 (1) personer gick i pension och 23 (21) personer lämnade bolaget. 4 (10) personer gjorde en intern förflyttning till nya roller inom bolaget.
Årets nöjdmedarbetarindex, NMI, ligger kvar på samma nivå 73 (73) som 2016. Vi når därmed inte målet om 76 men ser en positiv utveckling på ett antal viktiga frågeområden vilket är glädjande. Fler upplever att de dels får använda sin kompetens på ett bra sätt och dels i högre grad får möjlighet att kompetensutvecklas. Vårt nya system för mål- och utvecklingssamtal med högre frekvens på uppföljning har gett resultat vilket visar sig i att fler medarbetare upplever att samtalen leder till utveckling. Fler känner sig stolta över att arbeta på Diös och rekommenderar oss som arbetsgivare.
Att kunna erbjuda möjlighet till kompetenshöjning och personlig utveckling ser vi som en framgångsfaktor. Inom ramen för vår interna utbildningsplattform Diös
Academy genomförde vi under året ledarskapsutbildningar med fokus på individoch grupputveckling för medarbetare med personalansvar. De yrkesspecifika utbildningarna för uthyrare och förvaltare som påbörjades 2016 med fokus på fastighetsekonomi fortsatte också. För att öka medvetenheten och intresset för hur man kan göra hållbara val i hela verksamheten genomförde vi en serie hållbarhetsseminarier under hösten. Totalt genomförde våra medarbetare 3 200 (2 580) utbildningstimmar under året, vilket innebär cirka 20 timmar per medarbetare och år.
Hälsa och säkerhet är självklara fokusområden i vårt arbetsmiljöarbete. Vi har en bolagsövergripande arbetsmiljögrupp där representanter från olika yrkesroller från samtliga verksamhetsorter samt huvudkontoret träffas regelbundet. Gruppen diskuterar, planerar och följer upp väsentliga arbetsmiljöfrågor. Under året inrapporterades 1 (4) arbetsplatsolycka och 0 (3) tillbud. Under året erbjöds samtliga chefer arbetsmiljöutbildning. Genom ett väl fungerande samarbete med företagshälsovården gör vi det möjligt att tidigt sätta in åtgärder för att undvika sjukfrånvaro. Alla tillsvidareanställda erbjuds också en privat sjukförsäkring. 2017 uppgick sjukfrånvaron till 2,8 (2,6) procent varav långtidssjukfrånvaron uppgick till 1,0 (1,1) procent. Sjukfrånvaron för kvinnor var 4,9 (3,0) procent och för män 1,3 (1,7) procent.
< 30 år 30-50 år > 50 år
För oss innebär ansvarsfullt företagande en långsiktigt hållbar affärsmodell som skapar arbetstillfällen, affärsmöjligheter, hög branschetik och som ger god avkastning till våra aktieägare.
Att vara en trovärdig affärspartner som skapar långsiktigt värde för våra intressenter är en förutsättning för goda relationer. Vår värdegrund tillsammans med våra policys och uppförandekoder är grunden i den bolagskultur av förtroende och affärsmässighet som vi eftersträvar. Under året uppdaterade vi vår uppförandekod för att tydligare hänvisa till Global Compacts tio principer om mänskliga rättigheter, arbetsrätt, miljö och antikorruption. Uppförandekoden presenterades i samband med vår kick-off och är ett obligatoriskt inslag vid introduktion av nyanställda.
Ett förebyggande antikorruptionsarbete påbörjades under hösten för att öka förståelsen för möjliga konsekvenser av olika beslut och beteenden. Syftet är att minska riskerna för
att incidenter ska uppstå. Insatsen bestod bland annat av seminarier om ansvarsfullt företagande och gruppdiskussioner kring korruptionsfrågor. De synpunkter, tankar och idéer som gruppdiskussionerna resulterade i kommer att ligga till grund för det fortsatta arbetet. Inga fall av korruption eller korruptionsmisstankar rapporterades under året.
Affärsmässiga relationer samt ett professionellt och proaktivt agerande är strategier för att utveckla våra affärer och nå våra långsiktiga mål. Hur väl vi lyckas utveckla våra hyresgästrelationer mäter vi genom årliga uppföljningar av vårt nöjd-kund-index. Trots att vi inte uppnådde målet om ett NKI på 70 tog vi i år ett stort kliv med en förbättring om 4 enheter till 65. Resultatet visar att våra ansträngningar för att intensifiera och förbättra kommunikationen och återkoppla till våra hyresgäster ger effekt. Ett led i att skapa förtroendefulla relationer är att värna om våra kunders och anställdas integritet. Under året genomförde vi därför, i enlighet med GDPR, en genomlysning av samtliga processer som berör
personuppgifter. Vi tog också fram rutiner för gallring, korrigering, utlämning och incidenthantering samt utsåg och utbildade en dataskyddsansvarig.
Totalt samarbetar vi med cirka 2 100 leverantörer. Vi ser löpande över och utvärderar kvaliteten på det arbete och de produkter som levereras utifrån affärsetik, arbetsvillkor och arbetsmiljö. För att bidra till utveckling och tillväxt i våra orter väljer vi så långt som det är möjligt att arbeta med lokala leverantörer, dock utan att ge avkall på affärsmässigheten.
En del av vår affärslogik är att skapa ett stabilt växande ekonomiskt resultat som bidrar till ett positivt skatteunderlag. Att följa gällande skatteregler och betala rätt skatt är självklart samtidigt som vi har ett affärsmässigt ansvar när det gäller att driva verksamheten utifrån aktieägarnas intresse. Utöver redovisad inkomstskatt betalar vi skatt genom fastighetsskatt, ej avdragsgill mervärdesskatt, sociala avgifter, energiskatt, stämpelskatt (lagfart) och löneskatt.
Ett av våra fokusområden är Ansvarsfullt företagande. Att vara en öppen och trovärdig affärspartner är en förutsättning för våra relationer och affärer. Under året har vi anslutit oss till FN:s Global Compact för att tydligt kommunicera våra värderingar. Global Compact syftar till att mobilisera hållbara företag att driva affärer ansvarsfullt utifrån tio principer om mänskliga rättigheter, arbetsrätt, miljö och antikorruption.
Mer information: www.unglobalcompact.org
| Mkr | 2017 |
|---|---|
| Inkomstskatt | 43 |
| Fastighetsskatt | 86 |
| Mervärdesskatt, ej avdragsgill | 151 |
| Sociala avgifter och löneskatt | 28 |
| Energiskatt | 24 |
| Summa | 332 |
Den starka konjunkturen resulterade i stor efterfrågan på bostäder och kommersiella lokaler samt ökade fastighetsvärden i våra orter. Tillväxten förväntas stärkas ytterligare under 2018 vilket talar för en fortsatt stabil totalavkastning.
Den amerikanska ekonomin fortsatte starkt under året trots många orosmoment till följd av den nya administrationen. Den amerikanska centralbanken höjde styrräntan tre gånger till följd av den återhämtning som skett. Kina visade för första gången sedan 2010 en ökad tillväxttakt. I Europa skedde återhämtningen från finanskrisen på bred front med positiv tillväxt och minskad arbetslöshet som resultat. Återhämtningen var gynnsam för Sveriges export.
Tillväxttakten i Sverige var under året fortsatt hög. BNP växte med 2,4 procent jämfört med 2016 enligt Statistiska centralbyrån. Fortsatta investeringar i bostadssektorn och ökad investeringstakt inom industrin var starka drivkrafter. Bostadsinvesteringarna väntas dock sakta in på grund av lägre bostadspriser. Hushållens reala köpkraft var hög tack vare låg inflation i kombination med stigande tillgångsvärden. Även sysselsättningsgraden
fortsatte att stiga och uppgick vid årets slut till 67,8 procent, en ökning med 0,7 procent jämfört med 2016. Arbetslösheten sjönk till 6,7 procent trots att arbetskraftsdeltagandet ökade. Bland utrikesfödda är arbetslösheten fortsatt hög och både språk och utbildningsnivå utgör hinder för att komma in på arbetsmarknaden. En baksida av den starka sysselsättningsutvecklingen är matchningsproblem där flera sektorer rapporterade om större svårigheter att hitta rätt kompetens jämfört med ett år tillbaka.
Under slutet av 2017 sjönk bostadspriserna i Sverige med störst nedgångar i Stockholm. De lägre bostadspriserna kommer enligt Konjunkturinstitutet (KI) att leda till minskade bostadsinvesteringar och färre startade lägenhetsbyggnationer kommande år. 2017 påbörjades 64 000 bostadsbyggen medan 50 550 färdigställdes. KI spår att Sveriges BNP-tillväxt för 2018 och 2019 blir 2,9 respektive 2,0 procent. En fortsatt god konjunkturutveckling med ökade investeringar och fortsatt hög takt i hushållens konsumtion väntas få ytterligare kraft av en ökad export vilket förbättrar tillväxttakten för 2018. För 2019 spår KI att sysselsättningstillväxten stannar av. Stigande räntor och en stramare finanspolitik kommer att leda till en något lägre tillväxt.
I februari 2016 sänkte Riksbanken reporäntan till -0,5 procent där den sedan har legat konstant. Riksbankens egen prognos pekar på en första höjning av reporäntan under hösten
2018 för att sedan sakta stiga till 0,75 procent i slutet av 2020. Under 2015 beslöt Riksbanken att genomföra så kallade kvantitativa lättnader genom att köpa statsobligationer. Vid 2017 års decembermöte kommunicerade man att inga nya bruttoköp av obligationer kommer att ske men att förfall och kuponger kommer att återinvesteras i obligationer. Trots matchningssvårigheter på arbetsmarknaden är lönetrycket och dess bidrag till inflationen lågt. Stigande energipriser och en god konjunktur lyfte inflationen, mätt som KPIF, till cirka 2 procent. KI räknar med att inflationstakten minskar något kommande år till följd av avtagande energipriser, minimala prishöjningar och uteblivet lönetryck.
Vi äger, förvaltar och utvecklar fastigheter i tio städer i norra Sverige med ett befolkningsunderlag på cirka 1 miljon människor. Liksom riket som helhet ökade befolkningen i våra orter med i snitt 1 procent under 2017. Våra orter har en positiv befolkningstillväxt, ett aktivt näringsliv med en positiv sysselsättningsoch inkomstutveckling, god tillgång till kommunikationer samt universitet och/eller högskola. Kommunerna i våra orter visar höga tillväxtambitioner och god investeringsvilja. Enligt Norrlandsfondens konjunkturbarometer, som inte omfattar Dalarna, har konjunkturen förbättrats betydligt under året. It-branschen och fastighetsbranschen är de områden som går starkast tätt följt av byggoch företagstjänster. Besöksnäringen visar
Källa: Pangea Research. Diagrammet avser en proxy för totalavkastningen baserat på schabloniserade antaganden.
| Tillväxt | Nuläge | Tillväxt | Nuläge | ||
|---|---|---|---|---|---|
| Falun | 2% | 58 300 | Åre | 4% | 11 268 |
| Borlänge | 7% | 51 964 | Östersund | 7% | 62 601 |
| Mora | 2% | 20 369 | Umeå | 7% | 125 080 |
| Gävle | 8% | 100 603 | Skellefteå | 6% | 72 723 |
| Sundsvall | 5% | 98 810 | Luleå | 6% | 77 470 |
Källa: Källa: SCB, regionala mål och prognoser (kommunernas hemsidor).
en stark utveckling där både omsättning och lönsamhet ökar. Bokningsläget ser ännu bättre ut för kommande säsong vilket skapar ett behov av att nyanställa. Även industrin visar förbättringar och befinner sig klart över normalläge. Utvecklingen tyder på en ytterligare konjunkturförbättring under 2018.
Fastighetsmarknaden i norra Sverige kännetecknas av stabila fastighetsvärden och en relativt hög totalavkastning (se grafen på föregående sida). Totalavkastning definieras som fastighetens driftnetto dividerat med fastighetens värde plus värdeförändringar. Enligt Pangea Research så har värdesvängningarna, mätt som volatilitet, i fastigheters totalavkastning varit fem procent lägre för fastigheter i norra Sverige jämfört med fastigheter i Stockholm under perioden 1996–2016. Den främsta förklaringen är högre direktavkastning.
Under året genomfördes transaktioner på vår marknad till en total volym om 10 400 mkr enligt Pangea Research. Transaktionsvolymen per län fördelade sig enligt följande: Västerbotten 28 procent, Västernorrland 26 procent, Gävleborg 23 procent, Norrbotten 17 procent och Jämtland 6 procent. Sett till kommun så var transaktionsvolymen störst i Umeå med en volym om 2 700 mkr. Volymandelen per fastighetstyp var störst för handel som stod för 41 procent för vår marknad.
Hyresutvecklingen på vår marknad var under året positiv med starkast utveckling för centrala flexibla kontor i Umeå och Luleå med topphyror på 2 400 kr per kvm i vårt bestånd. Efterfrågan på kontorslokaler var god i alla verksamhetsorter medan hyresutvecklingen inom handelssegmentet var relativt stabil. En tydlig trend är att konvertera butikslokaler till mötesplatser i form av restauranger och caféer. Indexjusteringen som påverkar hyresnivåerna var högre 2017 än året innan.
Osäkerheten kring förändrade regelverk till följd av bland annat ränteavdragsbegränsningar och den så kallade paketeringsutredningen påverkar transaktionsmarknaden negativt då det kan medföra ändrade villkor för fastighetstransaktioner. Det finns indikationer på att utländska investerare väljer bort Sverige på grund av den rådande osäkerheten. Om de föreslagna regelverken träder i kraft kommer resultatet att bli minskade fastighetsinvesteringar och fastighetsvärden samt färre fastighetstransaktioner.
I Retail ingår våra galleriafastigheter bestående av handel, kontor, restauranger och bostäder. Fastigheterna är koncentrerade till stadskärnan i respektive stad och är en perfekt utgångspunkt för stadsutveckling.
En av våra absoluta konkurrensfördelar är vår lokala närvaro och kompetens varför vi från 2018 kommer inkludera galleriafastigheterna i den lokala förvaltningen i respektive stad. Genom att ta ett helhetsgrepp och knyta ihop olika fastighetstyper och lokalslag kan vi skapa attraktiva platser där människor vill arbeta, bo och vistas.
Stadskärnorna möter utmaningar från många olika håll när det gäller besökande och attraktionskraft. Att förstå vilka nya behov som skapas och vilka miljöer som är och kommer vara attraktiva är den största utmaningen. Genom att decentralisera förvaltningen och utvecklingen till vår lokala expertis som har bäst kunskap om respektive stads behov kommer vi att bli en mer aktiv part i skapandet av framtidens smarta städer.
Under året har flera nya restaurangkoncept etablerat sig i våra lokaler i Östersund och fler är på gång. Det rimmar väl med en ökad efterfrågan på upplevelsebaserade mötesplatser. I Bergströms galleria i centrala Falun pågår ett utvecklingsarbete för att skapa nya upplevelser. Genom att förädla våra fastigheter möjliggör vi för våra hyresgäster att fortsätta utveckla sina verksamheter.
Rakel Göras, centrumledare Falan Galleria med hyresgäst Jasmine Hellman, butikschef Glitter.
Falun är Dalarnas residensstad, centralt belägen i Dalarna med två timmar till Stockholm och två timmar till fjällen.
Här finns ett rikt kulturliv med Dalarnas museum och Dalateatern samt högskolans spetsutbildning Musikkonservatoriet. Här finns också ett av Högskolan Dalarnas campusområden med utbildningar i musik, media, design, vård och omsorg.
Som arrangör för skid-VM vid fyra
tillfällen kan Falun erbjuda en av Europas mest kompletta sport- och rekreationsanläggningar, Lugnet, med cirka 1 miljon besökare varje år.
Stora internationella företag på orten är Arctic Paper Grycksbo AB, Cederroth International, NKT Cables AB (Ericsson), Dellner Couplers och Stora Enso AB. Kända varumärken är bland annat Falukorv, Falu rödfärg och Falu rågrut.
2001 fick Falun världsarvsstatus av Unesco. Det innebär att platsen är en av drygt 1 000 i världen som ska bevaras för all framtid.
I Världsarvet Falun ingår gruvan, staden och det omkringliggande bergsmanslandskapet.
En viktig del i Faluns stadsutvecklingsstrategi handlar om att öppna staden mot Faluån genom att tillgängliggöra de attraktiva ytorna runt ån för bostäder, affärslokaler och kontorsytor. Bland annat har busslinjer dragits om för att tillgängliggöra området.
2015 invigdes stadens nya Resecentrum, en nod för kollektivt resande som möjliggör effektivare pendling och minskade restider mellan Falun och omgivande orter.
KOMMUNEN LÄNET 58 340 Befolkning
1,1% Befolkningstillväxt 2017
Källa: SCB 7,4% Arbetslöshet
| Hyra kr/kvm | Direktavkastning, % | |
|---|---|---|
| A-läge | 950-1 400 | 6,75-7,75 |
| B-läge | 800-1 150 | 7,25-8,25 |
| A-läge | 1 300-3 000 | 5,75-6,75 |
| B-läge | 1 000-1 500 | 6,00-6,75 |
| A-läge | 400-700 | 6,75-9,50 |
| B-läge | 350-450 | 9,00-11,00 |
1 Uppgifter hämtade från Datscha AB.
Mikael Hedh, affärschef Falun/Borlänge/Mora.
Vi gör en rejäl och långsiktig satsning på cityhandeln i centrala Falun. I början av förra året påbörjade vi ombyggnaden av Bergströms Galleria och i juni i år flyttade bland annat Bikbok, Cubus och Twilfit in. Parallellt har vi utvecklat två angränsande fastigheter varav en vi nyligen har förvärvat.
Målet är att ta ett helhetsgrepp om alla våra fastigheter från Knutpunkten och Holmtorget till Bergströms galleria. Hela kvarteret och området kring Holmtorget ska få ett lyft som kommer att öka standarden och trivseln för både besökare och hyresgäster. Vi tittar också på möjligheten att utveckla parkeringshuset med en vänthall för bussresenärer samt att binda ihop bussterminalen Knutpunkten med centrum. Alla förändringar beräknas vara klara till julhandeln 2018.
I slutet av 2017 inleddes försäljningen av våra nya bostadsrätter i brf Årummet som erbjuder bästa tänkbara läge i centrala Falun. Det är en påbyggnad av fastigheten Falan 22 och ett av flera projekt som syftar till att förtäta centrum med bostäder. Köptrycket har varit högt och inflyttning beräknas till våren 2019.
107 tkvm Uthyrningsbar yta
1 324 mkr Marknadsvärde
Borlänge är industri- och handelsstaden som präglas av musik och kultur.
Traditionellt har Borlänge betraktats som en utpräglad industristad, med främst stål- och pappersindustri. Även om de stora arbetsgivarna SSAB och Stora Enso fortfarande är viktiga för utvecklingen av orten så finns det idag en väl utbyggd privat och offentlig tjänstesektor. Bland annat har Trafikverket sitt huvudkontor här.
Borlänge kommun är en av nio aktörer i Citylab Actions program för hållbar stadsutveckling. Programmet hjälper bland annat till att skapa bättre förutsättningar vid utveckling av nya eller befintliga stadsdelar. Det kan dels handla om miljösmarta bygglösningar som gröna fasader, stadsodling och solcellstak, dels innovativa sätt att hantera avfall och kollektivtrafik, men även lösningar för att skapa mötesplatser och aktiva gångstråk i staden.
Borlänge är ett av Högskolan Dalarnas campusområden med inriktning på teknisk, administrativ, ekonomisk och social utbildning.
Kultur- och musikstaden Borlänge är hemort för världstenoren Jussi Björling, diktaren Johan Olof Wallin, bandet Mando Diao och sångerskan Miss Li.
Borlänge står även värd för fotbollscupen DaleCarliaCup och kan erbjuda ett av landets mest besökta skidområden, Romme Alpin.
0,7% Befolkningstillväxt 2017
Källa: SCB 7,4% Arbetslöshet
| Hyra kr/kvm | Direktavkastning, % | ||
|---|---|---|---|
| Kontor | A-läge | 900-1 450 | 6,50-8,00 |
| B-läge | 800-1 150 | 7,25-9,00 | |
| Butik | A-läge | 1 200- 2 500 | 5,75-6,50 |
| B-läge | 700-1 000 | 6,75-7,75 | |
| Lager/ | A-läge | 450-750 | 7,00-9,00 |
| industri | B-läge | 350-500 | 8,75-11,00 |
1 Uppgifter hämtade från Datscha AB.
Mikael Hedh, affärschef Falun/Borlänge/Mora.
I Borlänge fokuserar vi framför allt på att förnya utbudet i stadskärnan. Det finns goda möjligheter att bygga vidare på den starka musiktraditionen och göra centrum till en smältdegel för mat, dryck, musik och kultur.
Målet är att öka flödet av människor under dygnets alla timmar och vi har redan kunnat se goda effekter av det "mattorg" som vi skapade runt Sveatorget i samarbete med kommunen. Resultatet är en hög restaurangtäthet och flera uteserveringar under sommaren. I höstas etablerade sig dessutom upplevelsecentret Prison Island i Borlänge. Det lockar ny publik till stadskärnan, vilket är positivt för såväl butiker som restauranger och det
allmänna flödet genom stan.
Kommunens förverkligande av sina planer att bygga ett nytt kulturhus skulle befästa Borlänge som en stark stad inom kulturfrågor.
I Borlänge råder en mycket positiv kontorsmarknad som vi hakar på genom att utveckla fler attraktiva, moderna lokaler för våra lokala entreprenörer och företag. Bland annat har vi under året haft möjlighet att tillgodose Nethouse behov av större lokaler för att de på sikt ska kunna dubbla antalet anställda. En viktig del i vår stadutvecklingsstrategi är just att möjliggöra fler arbetstillfällen och att utveckla riktigt attraktiva lokaler och mötesplatser.
14 Antal fastigheter
Uthyrningsbar yta 911 mkr
95 tkvm
Marknadsvärde
Mora är Vasaloppsstaden som präglas av friluftsupplevelser, kultur och företagaranda.
Som centrum för friluftsliv, hantverk och industri lockar staden turister från världens alla hörn. De riktigt stora dragplåstren är Vasaloppet, sagolandet Tomteland, Dalahästtillverkningen och konstnären Anders Zorns bostad med tillhörande museum.
Moras starka varumärke, skapat av unika upplevelseaktörer samt kulturhistoria, bidrar till att Mora i dag har ett utbud i paritet med betydligt större städer. Det resulterar i ett högt handelsindex. Antalet gästnätter ökar för varje år och det stora antalet besökare genererar arbetstillfällen och en stark tillväxt inom tjänstesektorn.
Kommunen har de senaste åren arbetat aktivt med att stärka och utveckla tillverkningsindustrin i Mora. Bland annat har man kartlagt industrins kompetensbehov på lång och kort sikt samt stärkt kopplingen mellan industriföretagen och skolsystemet.
Stadens idrottsprofil är stark tack vare det anrika Vasaloppet. 1922 arrangerades det första loppet mellan Sälen och Mora. Idag är Vasaloppet det äldsta, längsta och mest deltagartäta långloppet i världen. Mora kan idag erbjuda fem nationella gymnasielinjer inriktade på sport.
Tack vare sin väl utbyggda infrastruktur utgör Mora ett regionalt nav där Mora-Siljans flygplats, Dalabanan och Inlandsbanan, E45, Riksväg 70, Riksväg 26 samt Länsväg 1012 (Vasaloppsvägen) bidrar till att överbrygga de geografiska avstånden till utbildning och jobb.
Näringslivet präglas av den speciella "Moraandan" som bygger på starka nätverk och en genuin vilja att utveckla Mora tillsammans.
0,4% Befolkningstillväxt 2017
Källa: SCB Arbetslöshet
| Hyra kr/kvm | Direktavkastning, % | ||
|---|---|---|---|
| Kontor | A-läge | 750 -1 000 | 7,00-9,00 |
| B-läge | 600-850 | 8,00-10,00 | |
| Butik | A-läge | 900-1 350 | 7,00-8,00 |
| B-läge | 700-1 000 | 8,50-9,50 | |
| Lager/ industri |
A-läge | 350-550 | 8,50-9,00 |
| B-läge | 250-400 | 9,00-12,00 | |
1 Uppgifter hämtade från Datscha AB.
Mikael Hedh, affärschef Falun/Borlänge/Mora.
Mora är "Vasaloppets stad" och tävlingsorganisationens professionella arbete, med ständig produktutveckling, bidrar starkt till stadens tillväxt. Det är visserligen en liten stad, men tack vare det stora antalet tillresta arbetstagare, turister och motionärer har orten mycket stor potential.
Vi har ett högt tryck och stor efterfrågan på butikslokaler med många nya spännande uppslag. Vårt fokus ligger därför på att ytterligare bredda handelsutbudet med kompletterande caféer, restauranger och andra typer av
serviceverksamheter. Vi för även en dialog med våra kontorshyresgäster om hur vi kan skapa ännu attraktivare och effektivare kontorsytor.
I maj 2018 flyttar Swedbank in i nya, moderna lokaler på Kyrkogatan. Det ser vi kommer att bidra till utvecklingen av Mora centrum.
Moras fantastiska affärskultur ger oss dessutom ett drömläge när det gäller att etablera nya koncept.
12 Antal fastigheter
37 tkvm Uthyrningsbar yta 366 mkr
Marknadsvärde
Gävle har ett attraktivt läge med närhet till både Arlanda, huvudstaden och havet.
Befolkningstillväxten ökar varje år och kommunen passerade i år 100 000 invånare. Målet är att vara 120 000 invånare år 2030 och för det behöver cirka 10 000 bostäder byggas, varav cirka 8 000 i Gävle stad.
Nybyggnationerna är koncentrerade till stadens centrala delar med närhet till kollektivtrafik och service. Under 2018 kommer en ombyggnation av Å-rummet, som är utrymmet vid Gavleån mellan Centralbron och Rådmansbron längs Norra Strandgatan, att påbörjas. Syftet är att förbättra kontakten mellan stad och vatten, öka tillgängligheten till vattnet och fisket samt förbättra för gångoch cykeltrafik. I de anrika hamnkvarteren vid Gavleåns mynning växer det unika bostadsområdet Gävle Strand fram med cirka 1 200 nya bostäder.
I Gävle verkar runt 7 000 företag i olika
storlekar och inom många branscher. Gävle Hamn som är ett logistiknav för samordning av fartyg, tåg, bilar, container- och kombitrafik utgör hjärtat för ostkustens importoch exporttillväxt.
Enligt kommunens miljömål ska Gävle vara en klimatneutral kommun år 2050. Ett steg på vägen är ombyggnationen av Centrumhållplatsen i centrala Gävle, som ska göra det enklare att ta sig till och från centrum med kollektivtrafik.
0,8% Befolkningstillväxt 2017
64,0% Sysselsättningsgrad
Källa: SCB 7,1% Arbetslöshet
| Hyra kr/kvm | Direktavkastning, % | ||
|---|---|---|---|
| Kontor | A-läge | 1 050-1 550 | 5,50-6,25 |
| B-läge | 900-1 400 | 6,25-7,50 | |
| Butik | A-läge | 1 600-3 750 | 5,75-6,25 |
| B-läge | 1 200-1 800 | 6,25-7,50 | |
| Lager/ | A-läge | 500-800 | 7,00-8,25 |
| industri | B-läge | 450-650 | 7,50-9,00 |
1 Uppgifter hämtade från Datscha AB.
Vi jobbar för att stärka vår fastighetsportfölj ytterligare i centrala Gävle, både via förvärv och utveckling av befintligt bestånd. Vi vill koncentrera handeln till vissa delar av stan, för att skapa en kompaktare och tydligare stadskärna.
Det långsiktiga målet om 120 000 invånare år 2030 innebär att det behövs betydligt fler bostäder, vilket går i linje med vår utveckling av till exempel Wasahuset. Där kommer vi att renovera och omvandla större lägenheter till toppmoderna tvåor och treor. För att klara befolkningsmålet krävs också nyproduktion. Bland annat nämns områdena Kungsbäck och Näringen i diskussionen. Eftersom vi är
etablerade i dessa områden är det självklart för oss att vara delaktiga i processen.
Uthyrningen till Region Gävleborg under 2017 var betydelsefull för oss. Region Gävleborg ska riva äldre delar av sjukhuset och uppföra en ny modern vårdbyggnad på sjukhusområdet, ett projekt som beräknas pågå till 2023. Som ett led i detta har delar av den administrativa verksamheten flyttat till vår fastighet i Kungsbäck. Det finns många planer för området de kommande åren och det är glädjande att vi har kunnat fylla fastigheten med en verksamhet som tillför liv och rörelse. Det ger oss dessutom en trygghet och möjligheter för fortsatta satsningar i området.
40 Antal fastigheter
217 tkvm Uthyrningsbar yta
1 977 mkr Marknadsvärde
Sundsvall har gått från att vara en utpräglad industristad till en allt starkare aktör inom tjänstesektorn.
Flera statliga myndigheter med stort behov av it-stöd har de senaste åren etablerat sig och flera verksamheter inom bank, försäkring och pension har flyttat hit. Ett exempel är SEB som valde att etablera en ny avdelning för telefonbanktjänster i Sundsvall. Likaså väljer SCA Skog att placera bolagets huvudkontor i Sundsvall och satsar samtidigt 8 miljarder kronor på att utveckla produktionsanläggningarna.
Kommunen investerar de kommande
åren 10–12 miljarder kronor i olika framtidssatsningar och bostadsbyggande betraktas som en förutsättning för att nå tillväxtmålet om över 100 000 invånare före 2021. Satsningar genomförs i både bostadsrätts- och hyresrättsprojekt. Vid Norra kajen byggs bland annat vattennära bostadsrätter på tidigare industrimark. Kommunen planerar också att bygga upp till 500 nya hyresrätter de kommande åren.
Fokus i Sundsvalls stadsutveckling ligger på att skapa naturliga flöden mellan olika stadsdelar och att binda ihop staden med havet. Stadsdelen Åkroken, där Mittuniversitet ligger, genomgår en omfattande upprustning för att bli en mer levande stadsdel med en
tydlig koppling till Sundsvalls centrum.
Sundsvall vill vara föregångare när det gäller att utveckla logistiklösningar med gröna resor och transporter. Därför satsar kommunen stort på infrastrukturen. Trafiksatsningen "E4 Sundsvall", inklusive bron över Sundsvallsfjärden, har lett till att tung trafik inte längre behöver passera centrum. Dubbelspåren mellan Sundsvall och Gävle kommer dessutom att möjliggöra fler transporter med tåg.
Kommunens mål är att Sundsvall ska utses till Årets stadskärna 2021. Därför genomförs satsningar på fler bostäder, fler grönområden och ett ökat serviceutbud i stans centrala delar.
KOMMUNEN LÄNET 98 810 Befolkning
0,5% Befolkningstillväxt 2017
Källa: SCB 6,6% Arbetslöshet
| Hyra kr/kvm | Direktavkastning, % | ||
|---|---|---|---|
| Kontor | A-läge | 1 400-1 900 | 5,00-6,50 |
| B-läge | 1 300-1 700 | 5,25-6,75 | |
| Butik | A-läge | 1 500-3 500 | 5,75-6,50 |
| B-läge | 1 200-1 800 | 6,00-7,00 | |
| Lager/ | A-läge | 500-900 | 6,75-8,25 |
| industri | B-läge | 400-800 | 7,25-9,00 |
1 Uppgifter hämtade från Datscha AB.
Sofie Stark, affärschef Sundsvall.
Sundsvall har en stor, vacker stadskärna med en enorm tillväxtpotential. Vi vill höja stadskärnans status genom att förtäta staden med mer handel, ett ökat serviceutbud samt fler bostäder och moderna kontor. Vi tror också på att skapa en naturlig början och ett naturligt slut på innerstaden.
Ett väldigt spännande projekt är vårt kommande hotellbygge Riverside som sker i samarbete med Nordic Choice Hotels och arkitekterna Krook & Tjäder. Hotellet som kommer att ligga precis vid Selångersån bidrar till en naturlig förlängning av centrum mot Norrmalm. En strategi som går helt i linje med kommunens vision om stad som
möter hav. Området har potential att bli en ny port in till centrum.
Vi planerar också för en utveckling av våra fastigheter kring Norra kajen. Det byggs just nu mycket bostäder i området och vi vill komplettera bostäderna med kommersiella aktörer, bland annat ett gym, för att skapa en bra mix.
Ytterligare ett utvecklingsområde är Universitetsallén/Alliero där vi planerar att bygga hyresrätter. Genom att möjliggöra för fler människor att bo i de centrala delarna av staden öppnar vi upp för fler verksamheter inom service och handel. Resultatet blir en attraktiv och levande stad.
52 Antal fastigheter
233 tkvm Uthyrningsbar yta
3 234 mkr Marknadsvärde
Östersund är hela Jämtlands tillväxtmotor och handelscentrum. Befolkningsutvecklingen är positiv och förväntas fortsätta uppåt.
Kommunen planerar stora investeringar inom skola, vård och omsorg för att möta utvecklingen. Man har också utvecklat en strategi för hur skolorna ska använda ny teknik för att säkerställa framtida kompetensförsörjning.
Näringslivet kännetecknas av ett starkt entreprenörskap med många småföretag och kommunen genomför riktade insatser för att stötta och underlätta för företag som vill
utveckla och utöka sin verksamhet. Här finns också ett etablerat myndighetskluster och kommunen jobbar aktivt för att få fler myndigheter att flytta hit, vilket skulle ge ännu fler högkvalificerade jobb.
Mittuniversitetet har en central betydelse för Östersunds tillväxt och erbjuder bland annat profilutbildningar inom turism och friluftsliv, vintersport samt risk- och krishantering. Här finns bland annat Skiduniversitetet och Nationellt Vintersportcentrum.
Östersund är en internationell metropol för tävling, träning och utveckling inom flera olika vinteridrotter och kommunen har gjort omfattande satsningar på Östersunds
skidstadion i syfte att utveckla en arena i världsklass. År 2019 står Östersund värd för Skidskytte-VM.
Numera är Östersund också en engagerad fotbollsstad, tack vare ÖFK:s framgångar i Allsvenskan och Europaleauge.
Östersunds utbud av kultur, evenemang och handel bidrar till en levande och trivsam stadskärna. Staden är en av Sveriges café- och krogtätaste i förhållande till folkmängd och antalet nyetableringar av restauranger ökar snabbt. Det jämtländska köket och det lokala mathantverket är vida känt och Östersund kan bland annat stoltsera med utmärkelsen UNESCO:s Creative City of Gastronomy.
KOMMUNEN LÄNET 62 601 Befolkning
1,4% Befolkningstillväxt 2017
Källa: SCB Arbetslöshet
| Hyra kr/kvm | Direktavkastning, % | ||
|---|---|---|---|
| Kontor | A-läge | 1 000-1 700 | 6,00-6,75 |
| B-läge | 800-1 300 | 6,50-7,25 | |
| Butik | A-läge | 1 500-2 500 | 6,00-7,00 |
| B-läge | 1 100-1 800 | 6,00-7,00 | |
| Lager/ | A-läge | 500-850 | 7,25-9,00 |
| industri | B-läge | 375-700 | 7,50-9,50 |
1 Uppgifter hämtade från Datscha AB.
Malin Runberg, affärschef Östersund/Åre.
Vår strategi är att utveckla stadskärnan för att möta marknaden. Det gör vi bland annat genom att förtäta handeln på Prästgatan för att skapa ett riktigt starkt handelsstråk. Samtidigt väljer vi att konvertera flera handelslokaler på Storgatan till bostäder, kontor och olika serviceverksamheter såsom frisörer och restauranger.
I december i år fattade kommunfullmäktige beslut om att ge oss markanvisningsavtal gällande delar av Gustav III:s Torg. Nu påbörjas planprocessen för kvarteret med målet att skapa ett levande kvarter som innefattar såväl kultur, bostäder, kontor som hotell.
För att skapa en bra mix av lokala butiker och större butikskedjor i centrum väljer vi
också att öppna upp stadens innergårdar. Östersund är redan idag uppskattat för sitt lokala butiksutbud och genom att skapa ett stråk av levande innergårdar, med ingång både från Prästgatan och från gränderna ner mot vattnet, möjliggör vi för ännu fler lokala aktörer att etablera sig.
Ett annat område som vi tror mycket på är Frösö Strand i hjärtat av Frösön. Området har ett unikt läge vid vattnet samtidigt som det ligger nära centrum. Tack vare ökad inflyttning både på Frösön och på andra sidan Vallsundsbron har Frösö Strand ett stort upptagningsområde och behovet av fler bostäder, kontor och olika former av träningsaktörer är stort.
83 Antal fastigheter
259 tkvm Uthyrningsbar yta
2 807 mkr Marknadsvärde
DIÖS FASTIGHETER ÅRSREDOVISNING 2017 39
Med Sveriges största skidområde är Åre ett av landets mest väletablerade turistmål.
Den stora lockelsen är fortfarande skidåkningen men destinationens utvecklingsarbete är inriktat på att locka fler besökare året runt.
Åre har under de senaste åren haft en positiv utveckling när det gäller såväl besöksstatistik
som investeringar i besöksnäringen. Kommunen jobbar framgångsrikt med att integrera nyanlända då de betraktar integrationen som en kärnfråga för tillväxt. Hälften av de nyanlända har idag arbete eller praktikplats.
När det gäller bostäder och nybyggnation är Åre en het marknad. Det byggs inte bara bostadsrätter för turister utan även hyresrätter för fast boende. Det finns också planer på nya butiksytor både i centrala Åre och i Björnänge.
I februari 2019 står Åre för tredje gången värd för alpina VM och återigen kommer omvärldens intresse för orten att ge mervärden i form av nyinvesteringar, ny- och ombyggnation samt sysselsättning.
1,6% Befolkningstillväxt 2017
Källa: SCB 5,6% Arbetslöshet
| Hyra kr/kvm | Direktavkastning, % | ||
|---|---|---|---|
| Kontor | 550-850 | 7,50-10,00 | |
| 68,6% | |||
| Sysselsättningsgrad | Butik | 600-1 100 | 6,75-8,25 |
| 5,6% | |||
| Arbetslöshet | Lager/ industri |
||
1 Uppgifter hämtade från Datscha AB.
Malin Runberg, affärschef Östersund/Åre.
För att Åre ska bli en hållbar året-runt-destination krävs det en ekonomisk tillväxt även vid sidan av turismen. Målet är att turismen ska fortsätta växa, med övriga näringar som bidragande motorer.
Genom att utveckla våra fastigheter på ett sätt som kan locka helt nya verksamheter till Åre bidrar vi till att göra orten ännu mer attraktiv att bo och verka i. Bland annat ser vi goda möjligheter att locka företag från storstadsregionerna med en helt unik arbetsmiljö som gör det möjligt att kombinera en vanlig arbetsdag med exempelvis skidåkning eller downhillcykling.
Ett lyckat exempel är konceptet HouseBe i fastigheten Totten (Årekompaniet). I samarbete med dem har vi byggt om en före detta sjukhusbyggnad till attraktiva kontorslokaler. Byggnaden har utvecklats till Åres nya mötesplats för företagande och erbjuder ett spännande helhetskoncept med bland annat företagarfrukostar och föreläsningar. HouseBe:s genomslag stärker inte bara den specifika byggnadens utan hela Årekompaniets attraktivitet.
Just nu bygger vi också ut fastigheten Mörviken 2:91, med Konsum och Systembolaget, för att ytterligare stärka området kring Produkthuset som handelsplats.
Hyresgäst Orangeriet boule & bar, Vale17, Umeå. Peter Ödmark, ägare.
Umeå är en av Sveriges snabbast växande städer med en befolkningsökning om drygt 15 procent mellan åren 2000 och 2015.
Kommunens mål är att ha 200 000 invånare år 2050 och ser en attraktiv och levande stad som en viktig framgångsfaktor. Tillväxten ligger stadigt på cirka 1 100 nya arbetstillfällen och runt 750 nya företag per år.
Umeå universitet är fortsatt mycket populärt och både söktrycket och antal studenter har ökat markant. Universitetsområdet ska
därför utökas och knytas ännu tydligare till övriga staden. Det finns också planer på att utveckla en funktionell science park på universitetsområdet, där utbildning, forskning, entreprenörer och företag kan samverka. Landsting, kommun, universitet och näringsliv samarbetar för att möjliggöra satsningen.
Det byggs fler lägenheter än på många år och kommunen ska enligt översiktsplanen möjliggöra för 2 000 nya bostäder per år. Flera av innerstadens gator omvandlas för att skapa mer utrymme för grönområden, gång-, cykel- och kollektivtrafik. Umeå bygger därmed vidare på idén om 5-kilometersstaden,
den täta staden. Idén går ut på att göra det enklare att låta bilen stå när all service finns inom fem kilometers radie.
Arbetet med att utöka Umeå Airports kapacitet pågår. Dels för att möta det ständigt ökande antalet resenärer och dels de behov som regionen väntas få i framtiden. Dessutom görs en stor infrastruktursatsning som ska koppla ihop Umeå i öst-västlig riktning. Den inkluderar bland annat en ny ringled för att minska biltrafiken i stan.
Sedan 1980-talet har Umeå alltmer profilerat sig som kulturcentrum. Stan är känd för sitt kreativa klimat och var bland annat europeisk kulturhuvudstad 2014.
1,8% Befolkningstillväxt 2017
68,7% Sysselsättningsgrad
Källa: SCB 5,3% Arbetslöshet
| Hyra kr/kvm | Direktavkastning, % | |
|---|---|---|
| Kontor | 1 400-1 900 | 5,00-6,50 |
| 950-1 500 | 5,75-7,50 | |
| Butik | 2 200-4 200 | 5,75-6,75 |
| 1 300-1 900 | 6,00-7,00 | |
| Lager/ | 500-900 | 6,50-8,25 |
| industri | 400-700 | 7,75-9,75 |
1 Uppgifter hämtade från Datscha AB.
Vi har en väldigt stark tro till Umeås tillväxt och vill aktivt bidra till utvecklingen. Våra branschkollegor har tagit stora kliv i rätt riktning och tillsammans med dem vill vi fortsätta definiera, modernisera och profilera stadskärnan.
För att öka koncentrationen av antalet hyresgäster i stan skapar vi ytor för besöksnäring, handel och kontor. Vi koncentrerar oss framför allt på centrumnära fastigheter och ser bland annat stora möjligheter att utveckla kvarteren i området kring Västra Esplanaden. Området står inför en stor förvandling, från genomfartsled till levande stadsgata med fler grönytor och mer handel. Vi ser stora möjligheter att utveckla gatan från älven och uppåt genom att vidareutveckla våra åtta fastigheter.
Vi planerar också en påbyggnad av Sagagallerian samt ett helt nytt hyreshus med elva våningar alldeles intill. Även i kvarteret Vale vid Vasaplan planerar vi en påbyggnad och ytterligare ett nytt högvåningshus med cirka 95 lägenheter. Genom att bygga på höjden istället för på bredden bidrar vi till förtätningen av staden. Likaså bidrar vi till en ännu mer attraktiv och levande stadskärna genom att mixa bostäder, kontor, handel och service i samma byggnader.
33 Antal fastigheter
175 tkvm Uthyrningsbar yta
3 248 mkr Marknadsvärde
Skellefteå växer snabbt och upplever just nu den största byggboomen på över 20 år.
Målet är att vara 80 000 invånare år 2030. För att uppnå det planerar kommunen en förtätning av stadskärnan med minst 1 200 nya bostäder och 1 000 nya arbetsplatser.
I Skellefteå verkar ett starkt och teknikintensivt näringsliv med flera framgångsrika företag, högt tekniskt kunnande och spetsteknologier. Staden kallas ofta "Guldstaden" på grund av gruvbolaget Boliden AB:s långvariga verksamhet och det berömda Skelleftefältet som är ett av världens mineralrikaste.
På Campus Skellefteå, där både Luleå tekniska universitet och Umeå universitet bedriver verksamhet, sker forskning och utbildning inom bland annat trä, datorgrafik/datorspel, elkraft, omvårdnad och socialt arbete.
Skellefteås arbetsmarknad återfinns till stor inom den privata sektorn med Boliden som den enskilt största privata arbetsgivaren. Hösten 2018 etablerar sig den statliga myndigheten för familjerätt och föräldraskapsstöd, MFoF, i Skellefteå. Samtidigt planeras bygget av järnvägssträckan Norrbotniabanan, som kommer att möjliggöra persontrafik mellan norrlandskustens städer och en hållbar utveckling av områdets transporter.
I september i år meddelade det svenska
företaget Northvolt att de placerar sin fabrik för litiumjonbatterier för elbilar och lagring av energi, "Northvolt 1", i Skellefteå. Den totala investeringen fram till år 2023 beräknas vara 4 miljarder euro varav merparten investeras i Skellefteå. Inom några år räknar företaget att fabriken ska ha en kapacitet på 32 GWh och kunna sysselsätta över 2 000 personer.
KOMMUNEN LÄNET 72 723 Befolkning
0,6% Befolkningstillväxt 2017
Källa: SCB Arbetslöshet
| Hyra kr/kvm | Direktavkastning, % | |
|---|---|---|
| Kontor | 900-1 350 | 6,75-8,00 |
| 700-1 050 | 8,00-9,00 | |
| Butik | 1 400-2 500 | 6,25-7,00 |
| 900-1 400 | 6,50-7,50 | |
| Lager/ | 350-800 | 7,25-10,00 |
| industri | 250-550 | 8,00-11,00 |
1 Uppgifter hämtade från Datscha AB.
Skellefteå har en tydlig stadskärna med stor potential. De kommande åren vill vi satsa rejält här via nyförvärv, utveckling av befintligt bestånd och nybyggnation. Vi kommer att förnya handels- och serviceutbudet samt modernisera våra kontorslokaler. Vi planerar också nyproduktion av bostäder i kvarteret Polaris längs Kanalgatan.
I december i år kompletterade vi vårt befintliga bestånd i centrala Skellefteå med två kommersiella fastigheter, båda i direkt anslutning till befintligt bestånd. Förvärven ger oss ännu större möjligheter att bidra till ökade flöden och att utveckla ett mer levande centrum.
I samband med att Northvolt bygger sin nya batterifabrik på orten kommer behovet av bostäder, kontor, hotell och övrig service att öka markant. Vi vill ta en drivande roll i att möta den efterfrågan.
13 Antal fastigheter
104 tkvm Uthyrningsbar yta
1 222 mkr Marknadsvärde
Luleå är en framåtblickande industristad med en av Sveriges största hamnar. Staden är också ett metallurgiskt centrum med omfattande stålindustri och avancerad forskning.
I Svenskt Näringslivs rankning av landets företagsklimat sticker Luleå ut som en av de bästa i norra Sverige. Detta tack vare att investeringsnivån i det lokala och regionala näringslivet har varit mycket hög samtidigt som Luleå kommun har fört en tillväxtorienterad politik och en nära dialog med
näringslivet för att få underlag till sin utvecklingsplan.
Kommunens övergripande mål för tillväxt är att skapa förutsättningar för en bred och växande arbetsmarknad. Det innebär att man bland annat jobbar aktivt för att ta tillvara utrikesföddas kompetens och locka nya företagsetableringar och investerare.
En spännande internationell etablering i Luleå är Facebooks europeiska datacenter som är Facebooks första investering utanför USA. Valet av Luleå som etableringsort kom sig dels av det naturligt kalla klimatet som är nödvändigt för att hålla nere temperaturen i serverhallarna, dels av det driftsäkra elnätet, de låga elpriserna och den rena energin.
Vid Luleå tekniska universitet bedrivs utbildning och forskning i världsklass, med cirka 16 000 studenter på fyra campusorter. Av universitetets budget på 1,6 miljard går mer än häften till forskning som bedrivs i nära samarbete med företag som Shell, Ericsson, Scania, LKAB, SKF, Airbus, Volvo Aero och IBM samt med andra ledande internationella universitet.
Kommunen vill vara en nationell förebild inom matematik, teknik, naturvetenskap och digital kompetens. Målet är att minst 15 procent av de som lämnar gymnasieskolan ska söka en teknisk utbildning.
KOMMUNEN LÄNET 77 470 Befolkning
0,9% Befolkningstillväxt 2017
Källa: SCB 6,4% Arbetslöshet
| Hyra kr/kvm | Direktavkastning, % | ||
|---|---|---|---|
| Kontor | A-läge | 1 100-1 750 | 5,50-6,50 |
| B-läge | 800-1 300 | 6,25-7,25 | |
| Butik | A-läge | 1 400-3 600 | 5,75-6,75 |
| B-läge | 900-1 800 | 6,00-7,00 | |
| Lager/ | A-läge | 500-900 | 6,75-8,25 |
| industri | B-läge | 350-600 | 8,00-10,00 |
1 Uppgifter hämtade från Datscha AB.
MARKNADSHYROR1
Johan Lång, affärschef Luleå.
Eftersom vi har tre gallerior i Luleå ligger vårt fokus framförallt på att skapa en bra mix av upplevelser och handel genom att optimera handelsytorna och komplettera dem med upplevelser för alla åldrar i form av restauranger, mötesplatser och caféer.
Medan handeln förstärks ytterligare i området kring Storgatan satsar vi på förtätning av bostäder och kontor i andra centrala delar av staden. Vår ambition är att genomföra en påbyggnad av fastigheten Tjädern med cirka 100 nya lägenheter. I fastigheten Biet pågår en planprocess för ytterligare
lägenheter. Vi ser även över möjligheten att bygga bostäder i kvarteret Stören. Samtliga byggplaner berör centrala Luleå.
Riktigt spännande är också visionsarbetet kring Luleå Science Park som är strategiskt viktig för Luleås tillväxt. Som aktiv fastighetsägare vill vi vara med och utveckla framtidens innovationshubb. Vår roll blir att utveckla lokalerna så att universitet, forskning och entreprenörskap kan mötas och nya företagsidéer kan blomma ut. Vi är också med och driver arbetet med att knyta samman universitetsområdet med Luleå Science Park.
28 Antal fastigheter
205 tkvm Uthyrningsbar yta 3 778 mkr
Styrelsen och vd för Diös Fastigheter AB (publ), organisationsnummer 556501–1771, avger härmed årsredovisning för koncernen och moderbolaget för räkenskapsåret 2017.
Styrelsens rapport om intern kontroll avseende finansiell rapportering, bolagsstyrningsrapporten, omfattar såväl moderbolaget som koncernen och är upprättad i enlighet med Årsredovisningslagen, se s. 93–98. I enlighet med ÅRL 6 kap 11§ har bolaget valt att upprätta den lagstadgade hållbarhetsrapporten som en från förvaltningsberättelsen avskild rapport. Hållbarhetsrapporten återfinns på sidorna 10–11, 17–24, 60–61 och 93–96.
Vi är ett av norra Sveriges ledande privata fastighetsbolag med ett totalt fastighetsvärde om 19 457 mkr (13 683). Fastighetsbeståndet består av kommersiella lokaler och bostäder i centrumnära lägen. Verksamheten var under 2017 organiserad i sju affärsområden: Dalarna, Gävleborg, Västernorrland, Jämtland, Västerbotten, Norrbotten och Retail. Huvudkontoret är placerat i Östersund. Sedan 2006 är bolaget noterat på NASDAQ OMX Stockholm. Största ägaren är AB Persson Invest med 15,4 procent av innehav och röster. Från och med verksamhetsåret 2018 kommer affärsområde Retail att upplösas och de fastigheter som omfattas ingå i respektive affärsområde utifrån geografisk lokalisation. För att tydliggöra fastighetsbeståndets geografiska placering kommer vi byta namn på våra affärsområden till de städer som beståndet huvudsakligt är beläget i. Denna förändring kommer ske från rapporten för första kvartalet 2018.
Fastighetsförvaltning och exploatering påverkar miljön och lämnar ekologiska avtryck. Enligt miljöbalken är det den som har bedrivit en verksamhet eller vidtagit en åtgärd som bidragit till en föroreningsskada eller allvarlig
miljöskada som är skyldig att genomföra undersökningar och bekosta åtgärder. För mer information se s. 17–21.
Verksamheten kommer under 2018 att bedrivas med samma inriktning som tidigare. Vår fortsatta strategi är stadsutveckling, vilket innebär att vi utvecklar våra fastigheter för att möjliggöra tillväxt.
Verksamheten i moderbolaget utgörs av koncerngemensamma funktioner, såsom it, ekonomi och finans, hr, hyresadministration, kommunikation och energioptimering samt ägande och drift av koncernens dotterbolag. Omsättningen uppgick till 170 mkr (137) och resultatet efter skatt till 436 mkr (311). I resultat efter skatt ingår utdelning från koncernföretag med 300 mkr (300) och erhållna koncernbidrag med 154 (0). Nettoomsättningen består i huvudsak av sålda tjänster till dotterbolag.
Antalet anställda uppgick per den 31 december 2017 till 156 personer (148), varav 61 kvinnor (60). Merparten av de anställda 106 personer (97) arbetar inom förvaltningen på våra orter varav 40 personer (39) arbetar med den fysiska fastighetsförvaltningen. För mer information se sid 23.
För beslut om ersättning till ledande befattningshavare samt senaste beslutade riktlinjer, se not 5 samt bolagsstyrningsrapporten s. 93–98.
De finansiella målen för koncernen syftar till att säkerställa bolagets finansiella stabilitet. De mätbara och riskbegränsande finansiella målen för 2017 var:
Soliditet om minst 30 procent.
Belåningsgrad om maximalt 60 procent.
För år 2017 uppnådde bolaget de finansiella målen. Samtliga finansiella nyckeltal förbättrades och bolaget uppfyller med marginal de krav som bankerna ställer på bolagets
Madelene Thiger, centrumledare i Umeå.
finansiella stabilitet. Soliditeten uppgick till 34,9 procent (31,0) i koncernen och 22,7 procent (12,5) i moderbolaget. Efter den föreslagna utdelningen blir soliditeten per den 31 december 2017 33,6 procent (29,6) i koncernen och 20,4 procent (9,8) i moderbolaget.
Årsstämman 2017 beslutade att bolaget får återköpa egna aktier motsvarande maximalt 10 procent av samtliga utestående aktier i bolaget. Inga återköp av egna aktier gjordes under året.
Med 339 fastigheter och en uthyrningsbar area om 1 553 tkvm är vi en av Sveriges största fastighetsägare. Värdet på fastighetsbeståndet uppgick till 19 457 mkr vid årets slut. Förvaltningsresultatet ökade med 53 procent till 822 mkr.
Fastighetsbeståndet bestod per den 31 december 2017 av 339 fastigheter (314) med en total uthyrningsbar area om 1 553 tkvm (1 354). Marknadsvärdet uppgick till 19 457 mkr (13 683). Innehavet bestod av 93 procent (92) kommersiella fastigheter med följande fördelning av det totala hyresvärdet: 50 procent (47) kontor, 23 procent (23) butik, 5 procent (7) lager/industri och 15 procent (15) övrigt. Bostäder utgjorde 7 procent (8) av innehavet. Förändringar i fastighetsbeståndet och årets intäkter och kostnader påverkades främst av ett förvärv av 32 fastigheter till ett värde av 4 500 mkr med tillträdesdag den 1 februari 2017.
Fastighetsbeståndets totala hyresvärde uppgick till 1 875 mkr (1 478) medan bedömt hyresvärde för vakanta lokaler uppgick till 153 mkr (137). Hyresintäkterna uppgick till 1 700 mkr (1 323) motsvarande en ekonomisk uthyrningsgrad om 91 procent (90). I jämförbart bestånd ökade hyresintäkterna med 3,7 procent jämfört med föregående år. Övriga förvaltningsintäkter uppgick till 19 mkr (17) och bestod bland annat av vidarefaktureringar till hyresgäster avseende utförda arbeten i förhyrda lokaler.
De totala fastighetskostnaderna uppgick till 639 mkr (534). Av fastighetskostnaderna utgjorde 9 mkr (10) kostnader för arbeten i förhyrda lokaler vilket vidarefaktureras till hyresgäster. Kundförlusterna var fortsatt låga och uppgick till 6 mkr (3) vilket motsvarar 0,4 procent (0,2) av de totala intäkterna.
Driftöverskottet uppgick till 1 080 mkr (806) vilket motsvarar en överskottsgrad om 64 procent (61). Den förbättrade överskottsgraden förklaras främst av en förbättrad uthyrningsgrad, genomförda transaktioner och god kostnadskontroll. I jämförbart bestånd ökade driftöverskottet med 5,8 procent jämfört med föregående år.
Kostnaderna för centraladministration uppgick till 73 mkr (63). Här ingår en engångspost om 4 mkr som avser omstruktureringskostnader i samband med genomförda förvärv. Årets finansnetto uppgick till -185 mkr (-204).
De finansiella kostnaderna minskade till -190 mkr (-206) trots en högre volym räntebärande skulder då den genomsnittliga räntenivån minskade till 1,8 procent (2,4). De finansiella intäkterna uppgick till 5 mkr (2).
Årets förvaltningsresultat uppgick till 822 mkr (539) vilket är en ökning med 53 procent. I jämförbart bestånd ökade förvaltningsresultatet med 19 procent.
Den positiva värdeförändringen om 412 mkr (327) består främst av förädling av fastighetsbeståndet samt engångseffekter av rabatt på uppskjuten skatt vid genomförda fastighetstransaktioner. Den orealiserade värdeförändringen uppgick till 402 mkr (337) vilket motsvarar 2,1 procent (2,5) av marknadsvärdet vid utgången av året. Under året förvärvades 40 fastigheter (5) och 15 fastigheter (42) avyttrades. Den realiserade värdeförändringen var 10 mkr (-10).
Portföljen av räntederivat är värderad till verkligt värde. Under perioden uppgick orealiserade värdeförändringar för derivatinstrumenten till 27 mkr (91) vilka i sin helhet har redovisats i resultaträkningen. Förändringen av derivatens marknadsvärden är framför allt hänförliga till tidseffekten.
Resultat före skatt uppgick till 1 261 mkr (957). Resultatförbättringen har sin främsta förklaring i en större fastighetsportfölj, orealiserade värdeförändringar avseende fastigheter samt ett förbättrat finansnetto.
Resultat efter skatt uppgick till 1 029 mkr (832). Aktuell skatt uppgick till -43 mkr (11) vilken huvudsakligen är hänförlig till skatt i dotterbolag som är förhindrade att resultatutjämna med koncernbidrag. Den positiva skatteeffekten föregående år är hänförlig till
tidigare reserverade skattekostnader i ett skatteärende som delvis har återförts. Uppskjuten skatt uppgick till -189 mkr (-136).
Det totala antalet hyreskontrakt var 8 823 (7 508), varav 1 643 (1 508) avsåg bostäder och 4 109 (3 342) parkeringar. Antalet lokalhyresavtal uppgick till 3 071 (2 658) med kontrakterade hyresintäkter om 1 544 mkr (1 176). Den totala genomsnittliga kontraktstiden för lokalhyreskontrakten uppgick till 3,6 år (3,4). 13 procent (15) av det totala kontraktsvärdet för lokaler förfaller under 2018.
Nettouthyrningen uppgick till 55 mkr (26). De största uthyrningarna under året var till Gävleborgs läns landsting och Tyréns i Umeå.
Vakanserna minskade och uppgick per den 31 december till 9 procent (10) för ekonomisk vakansgrad och till 14 procent (16) för vakant area. De största ekonomiska vakanserna återfanns inom kontor och butiker medan areavakanserna var störst inom kontor och industri. Den ekonomiska vakansgraden, exklusive rabatter, var 8 procent (9) per 31 december.
| Resultatposter, mkr | Retail | Dalarna | Gävleborg | Väster norrland |
Jämtland | Väster botten |
Norr botten |
Diös koncernen |
|---|---|---|---|---|---|---|---|---|
| Hyresintäkter | 282 | 215 | 177 | 208 | 284 | 317 | 217 | 1 700 |
| Övriga intäkter | 1 | 5 | 4 | 1 | 2 | 1 | 4 | 19 |
| Reparationer och underhåll | -9 | -12 | -9 | -9 | -15 | -16 | -8 | -77 |
| Taxebundna kostnader | -32 | -30 | -21 | -27 | -45 | -40 | -21 | -216 |
| Fastighetsskatt | -19 | -8 | -9 | -10 | -13 | -16 | -12 | -86 |
| Övriga fastighetskostnader | -48 | -20 | -16 | -20 | -28 | -28 | -20 | -180 |
| Fastighetsadministration | -13 | -10 | -8 | -14 | -13 | -12 | -10 | -80 |
| Driftöverskott | 164 | 140 | 118 | 130 | 172 | 206 | 151 | 1 080 |
| Realiserad värdeförändring fastigheter | - | - | -1 | 1 | - | 10 | - | 10 |
| Orealiserad värdeförändring fastigheter | -64 | 27 | 86 | 100 | 139 | 71 | 43 | 402 |
| RESULTAT EFTER VÄRDE FÖRÄNDRINGAR FASTIGHETER |
100 | 167 | 203 | 231 | 311 | 287 | 194 | 1 492 |
| Balansposter och nyckeltal | ||||||||
| Antal fastigheter | 15 | 43 | 44 | 50 | 113 | 49 | 25 | 339 |
| Uthyrningsbar area, tkvm | 167 | 225 | 228 | 192 | 289 | 287 | 165 | 1 553 |
| Investeringar, mkr | 86 | 66 | 41 | 71 | 92 | 89 | 60 | 505 |
| Verkligt värde, mkr | 3 112 | 2 097 | 1 847 | 2 583 | 3 007 | 4 042 | 2 769 | 19 457 |
| Hyresvärde, mkr | 314 | 237 | 199 | 238 | 313 | 345 | 228 | 1 875 |
| Överskottsgrad, % | 58 | 65 | 66 | 63 | 60 | 65 | 70 | 64 |
| Ekonomisk uthyrningsgrad, % | 90 | 91 | 89 | 87 | 91 | 92 | 95 | 91 |
1 Avrundningar kan medföra att kolumner/rader inte summerar.
Värdet på fastighetsbeståndet ökade med 42 procent främst drivet av transaktioner och fastighetsutveckling. Förvärven uppgick till 5 094 mkr medan avyttringarna uppgick till 227 mkr. Investeringar i befintligt bestånd uppgick till 505 mkr. Möjliga och befintliga byggrätter uppgick till cirka 150 000 BTA och en potentiell investeringsvolym om cirka 4 000 mkr.
Förädling av fastighetsbeståndet är en viktig del i vår affärsmodell för att skapa attraktiva städer. Förvärv av fastigheter genomförs för att uppnå synergieffekter, marknadsnärvaro och god värdetillväxt medan fastigheter utanför stadskärnan med begränsade möjligheter att tillföra ytterligare värde kan bli föremål för avyttring.
Med stadsutveckling som strategi har vi under året fortsatt förvärva centralt belägna fastigheter i våra prioriterade städer. Totalt förvärvades 40 fastigheter (5) till ett sammanlagt underliggande fastighetsvärde om 5 144 mkr (206). Den 10 januari 2017 tillträdde vi
Kajan 18, även kallat Luleå Office Building. Den 1 februari tillträdde vi de 32 förvärvade fastigheterna i Umeå, Luleå och Sundsvall till ett underliggande fastighetsvärde om 4 500 mkr. Förvärvet, som var det näst största i vår historia, stärkte vår marknadsposition med ett utökat hyresgästerbjudande och skalfördelar. Vi tillträdde den 15 augusti fastigheten Släggan 6 i Umeå, i början av september Vinsten 3 och Norrmalm 2:28 i Sundsvall och den 1 oktober fastigheterna Njord 28 och Dyckerten 3 i Umeå. Fastigheten Falun 7:7 i Falun som förvärvades genom en tredimensionell fastighetsbildning tillträddes i början av september.
Under året avyttrades 15 fastigheter (42) till ett sammanlagt underliggande fastighetsvärde om 240 mkr (684). I Umeå avyttrades fastigheterna Grubbe 9:55, Pumpen 3, Röbäck 30:94 och 30:113 och Syllen 14 den 15 augusti samt Krukan 16 och Krukan 18 den 1 oktober. I Sundsvall avyttrades tre fastigheter i handelsområdet Birsta per den 1 september. Den 1 september frånträddes även hela beståndet i Söderhamn om fyra fastigheter.
Genom att löpande investera i våra befintliga fastigheter via fastighetsutveckling samt genom att nyproducera på våra byggrätter i projekt skapar vi värdetillväxt och bidrar till våra städers utveckling. Vår geografiska
spridning ger oss stor flexibilitet att styra våra investeringar till den eller de marknader som visar starkast framtidsutsikter.
Totalt investerade vi 505 mkr (420) i främst om- och tillbyggnation samt energieffektiviserande åtgärder i befintligt bestånd. Vid årets slut pågick 18 större1 utvecklingsprojekt med en återstående investeringsvolym om 134 mkr och en total investeringsvolym om 208 mkr. Avkastningen på avslutade investeringar för 2017 uppgick till 9,0 procent på investerat belopp medan avkastningen på de pågående projekten vid årsskiftet uppgick till 6,8 procent.
Befintliga och möjliga byggrätter uppgick till cirka 150 000 kvm BTA fördelade på cirka 50 procent bostäder och cirka 50 procent kommersiella lokaler. Det innebär en total potentiell framtida investeringsvolym om cirka 4 000 mkr. Var vi väljer att nyttja byggrätterna beror på planprocesser, bygglovshandläggningstider och vår egen riskbedömning. Vid nyproduktion av lokaler strävar vi efter att miljöcertifiera fastigheten.
1
Utveckling på egna byggrätter har under året varit begränsad men offentliggjorda projekt såsom BRF-projektet Falan 20 i Falun och hotellprojektet Riverside i Sundsvall väntas påbörjas under 2018.
Initial investeringsvolym >4 mkr.
| Fastighet | Antal | Fastighetstyp | Uthyrningsbar area, kvm |
Förvärvspris1, mkr |
Tillträde |
|---|---|---|---|---|---|
| Kajan 18, Luleå | 1 | Kontor | 8 943 | 290,0 | 2017-01-10 |
| Portfölj i Umeå, Luleå och Sundsvall | 32 | Kontor, butik, bostäder | 217 099 | 4 500,0 | 2017-02-01 |
| Släggan 6, Umeå | 1 | Hotell, kontor | 7 036 | 200,0 | 2017-08-15 |
| Portfölj i Sundsvall | 2 | Kontor, bostäder | 2 756 | 43,0 | 2017-09-01 |
| Gamla Bergskolan 4, Falun | 2 | P-hus, mark | 400 | 1,4 | 2017-09-06 |
| Portfölj i Umeå | 2 | Kontor | 6 443 | 110,0 | 2017-10-01 |
| TOTALT | 40 | 242 677 | 5 144,4 |
| Fastighet | Antal | Fastighetstyp | Uthyrningsbar area, kvm |
Försäljningspris1, mkr |
Frånträde |
|---|---|---|---|---|---|
| Näringen 22:3, Gävle | 1 | Mark | - | 3,3 | 2017-04-28 |
| Portfölj i Umeå | 5 | Industri/lager, kontor | 19 112 | 65,0 | 2017-08-15 |
| Portfölj i Sundvall | 3 | Industri/lager | 7 669 | 33,0 | 2017-09-01 |
| Portfölj i Söderhamn | 4 | Kontor, butik, bostäder | 10 034 | 51,0 | 2017-09-04 |
| Portfölj i Umeå | 2 | Bostäder | 6 463 | 87,2 | 2017-10-01 |
| TOTALT | 15 | 43 278 | 239,5 |
1 Underliggande fastighetsvärde.
| Kommun | Fastighet | Typ av lokal |
Projektarea, kvm |
Planerad investering, mkr |
Återstående investering, mkr |
Bedömd avkastning på investering, % |
Ökning i hyresvärde1, mkr |
Färdig ställandeår |
|---|---|---|---|---|---|---|---|---|
| Luleå | Porsön 1:423 | Kontor | 3 395 | 38,1 | 37,7 | 6,4 | 2,5 | 2018 |
| Luleå | Porsön 1:423 | Kontor | 2 213 | 19,5 | 15,0 | 11,3 | 2,2 | 2018 |
| Åre | Mörviken 2:91 | Butik | 2 602 | 15,0 | 11,0 | 11,3 | 1,7 | 2018 |
| Östersund | Gästgivaren 3 | Restaurang | 723 | 14,7 | 14,3 | 5,8 | 0,9 | 2018 |
| Mora | Stranden 20:4 | Kontor | 1 588 | 14,2 | 11,1 | 8,1 | 1,1 | 2018 |
| Gävle | Norr 29:5 | Kontor | 1 094 | 12,9 | 8,2 | 8,1 | 1,0 | 2018 |
| Östersund | Befälhavaren 2 | Kontor | 1 023 | 9,8 | 3,3 | 9,1 | 0,9 | 2018 |
| Luleå | Gösen 7 | Kontor | 1 423 | 9,6 | 9,5 | 13,4 | 1,3 | 2018 |
| Umeå | Arken 1 | Kontor | 1 035 | 7,6 | 0,5 | 14,5 | 1,1 | 2018 |
| Luleå | Gösen 7 | Kontor | 670 | 7,0 | 4,2 | 4,5 | 0,3 | 2018 |
| Sundsvall | Cupido 7 | Kontor | 1 110 | 6,0 | 0,7 | 17,8 | 1,1 | 2018 |
| Gävle | Norr 31:9 | Butik | 3 540 | 5,7 | 5,5 | 23,0 | 1,3 | 2018 |
| Umeå | Arken 1 | Kontor | 852 | 5,5 | 0,5 | 12,8 | 0,7 | 2018 |
| Falun | Bergskolan 15 | Butik | 10 098 | 5,6 | 2,4 | 11,7 | 0,7 | 2018 |
| Sundsvall | Skönsberg 1:73 | Gym | 1 708 | 5,1 | 3,9 | 13,3 | 0,7 | 2018 |
| Summa | 33 074 | 176,1 | 127,8 | 9,9 | 17,4 | |||
| Summa övriga 385 projekt | 856,9 | 332,6 | ||||||
| TOTALT | 1 033,0 | 460,4 |
1 I förekommande fall minskade driftkostnader.
Stabila finansieringslösningar och en av branschens lägsta finansieringsräntor har under året gett goda förutsättningar för fortsatta investeringar och hög utdelning till aktieägarna. Soliditeten uppgick till 34,9 procent och räntetäckningsgraden till 5,3 ggr.
Fastighetsbranschen är kapitalintensiv då tillgången till kapital är en grundförutsättning för fortsatt utveckling. Tillgångarna utgörs i huvudsak av fastigheter som, beroende på stabiliteten i bolaget, typ av fastigheter, riskaversion från såväl ägare som kreditgivare samt avkastningskravet från ägarna, finansieras via eget kapital, räntebärande skulder och övriga skulder. Faktorer som konjunktur, skattesituation och hyresavtalens konstruktion påverkar också. Störst andel finansieras via räntebärande skulder. Då aktieägaren kräver en förhållandevis hög avkastning är det egna kapitalet dyrast. Goda långsiktiga relationer med alla bolagets finansiärer är en nyckel för framtida framgång. Den finansiella styrningen och hanteringen av finansiella risker regleras i den av styrelsen årligen fastställda finanspolicyn.
Eget kapital och balansomslutning uppgick till 6 887 mkr (4 313) respektive 19 708 mkr (13 920) vilket ger en soliditet om 34,9 procent (31,0). Som delfinansiering av fastighetsförvärvet från Castellum som tillträddes den 1 februari genomfördes en företrädesemission om 59 783 304 aktier. Via emissionen tillfördes cirka 1 853 mkr i nytt eget kapital. Alla aktier tillhör samma aktieslag och medför samma rösträtt. Antal aktier uppgick vid årets slut till 134 512 438 (74 729 134).
Räntebärande skulder i form av banklån, obligationer och certifikat uppgick per den 31 december till 11 104 mkr (8 013). Skuldökningen är ett resultat av årets fastighetsförvärv och då främst Castellumförvärvet. Belåningsgraden, det vill säga andelen räntebärande skulder i förhållande till fastigheternas värde, uppgick till 57,1 procent (58,6). Nettoskulden i förhållande till kassaflödet visar hur snabbt bolagets skulder kan återbetalas med nuvarande intjäning. Det kan mätas genom att dividera räntebärande skulder med driftöverskottet med avdrag för kostnad för central administration, även kallad skuldkvot. Kvoten uppgick per årsskiftet till 11 ggr (11).
Den huvudsakliga finansieringskällan banklån uppgick till 47 procent av balansomslutningen. Lånen är tecknade med fem nordiska banker och rymmer revolverande krediter, periodlån och outnyttjade kreditavtal. De outnyttjade kreditavtalen om 1 754 mkr omfattar ett rambelopp som kan nyttjas vid behov.
Finansiering via obligationer har gjorts inom ramen för det samägda bolaget Svensk FastighetsFinansiering AB:s (SFF) MTN-program. SFF ägs till lika delar av Diös Fastigheter AB, Catena AB, Fabege AB, Platzer Fastigheter Holding AB och Wihlborgs Fastigheter AB. MTN-programmet, med pantbrev i fastigheter som säkerhet, har en total utestående lånevolym om 9 172 mkr (6 260) där Diös volym uppgår till 1 206 (1 015).
Certifikatprogrammet är ett svenskt företagscertifikatprogram med ett maximalt rambelopp om 2 000 mkr. Per den 31 december 2017 var utstående certifikat 600 mkr (0) med löptider om max 12 månader. Programmet etablerades under november 2017 och har säkerställda backupfaciliteter i bank för att hantera refinansieringsrisken.
| Policy | Mål | Utfall |
|---|---|---|
| Belåningsgrad | Ej över 65% | 57,1% |
| Räntetäckningsgrad | Minst 1,8 ggr | 5,3 ggr |
| Valutarisk | Inte tillåtet | Ingen exponering |
| Likviditetsrisk | Likviditetsreserv för att kunna fullgöra betalningsförpliktelser |
1 754 mkr i outnyttjat beviljat kreditutrymme |
| Soliditet | Minst 30% | 34,9% |
Övriga skulder i form av uppskjuten skatteskuld, leverantörsskulder, förutbetalda hyror och upplupna räntekostnader uppgick till 1 717 mkr (1 594) vilket motsvarar 9 procent (11) av balansomslutningen.
Derivatportföljen består av en ränteswap och räntetak vars syfte är att skydda mot högre räntekostnader i händelse av stigande marknadsräntor och således finansieringsräntor. Av koncernens totala räntebärande skulder har 4 600 mkr (2 200) räntesäkrats via derivatinstrument varav 4 000 mkr (0) via räntetak.
Basen i tecknade nominella ränteswappar är en rörlig ränta med 3 mån Stibor som byts mot en fast årlig ränta. Per den sista december fanns en ränteswap utestående med ett nominellt belopp om 600 mkr (2 200) där den fasta årliga räntan uppgick till 3,7 procent (1,9–3,7). Under året har en ränteswap förfallit vilket minskat den totala volymen.
Räntetaken, som innebär ett tak på den rörliga räntan utifrån 3-månaders Stibor, omfattade en nominell volym om 4 000 mkr (0).
Marknadsvärdet för derivatportföljen uppgick till -16 mkr (-43) exklusive räntetak och marknadsvärdet för räntetak uppgick till 1 mkr (0). Samtliga finansiella instrument värderas till verkligt värde och är klassificerade i nivå 2 enligt IFRS 13. Det innebär att värderingen är baserad på observerbara marknadsdata (se not 21). Värdeförändringar redovisas över resultaträkningen och vid löptidens slut kommer marknadsvärdet för derivaten att vara noll. Säkringsredovisning har inte tillämpats.
Koncernens räntebärande skulder hade en årlig genomsnittsränta på 1,2 procent (1,2) inklusive lånelöften. Den faktiska årliga genomsnittsräntan, inklusive kostnad för derivatinstrument och lånelöften, uppgick till 1,8 procent (2,4). Under året utökades, omförhandlades och förlängdes delar av låneportföljen vilket resulterade i minskade räntekostnader. Årets räntetäckningsgrad om 5,3 ggr (3,6) överträffar väl det finansiella målet om 1,8 ggr. Lånens genomsnittliga räntebindningstid, inklusive derivat, uppgick till 2,5 år (0,9). Genomsnittlig kapitalbindningstid uppgick till 2,4 år (1,8). Av koncernens totala räntebärande skulder har 4 600 mkr (2 200) räntesäkrats via derivatinstrument
med en återstående genomsnittlig löptid på 2,6 år (0,5). Om räntorna hade höjts med 1 procentenhet, per den 31 december 2017, skulle bolagets genomsnittliga ränta ha stigit med 0,2 procentenheter medan värdet på derivaten hade ökat med 7 mkr (11).
Pantbrev i fastigheter utgör den största säkerheten vid finansiering. Uttagna pantbrev i fastighetsbeståndet uppgick till 12 101 mkr (9 080). Därutöver lämnade bolaget säkerhet i form av aktier och andelar i fastighetsägande dotterbolag samt moderbolagsborgen i Diös Fastigheter AB.
Likvida medel uppgick till 32 mkr (0) och utnyttjad checkräkningskredit uppgick till 0 mkr (15). Beviljad kreditlimit på checkräkningskrediten uppgick till 600 mkr (450).
I avtalen med kreditgivare finns gränsvärden för olika finansiella nyckeltal, så kallade covenanter, i syfte att begränsa motpartsrisken för bolagets kreditgivare. Koncernens covenanter är soliditet, belåningsgrad och räntetäckningsgrad. Miniminivån för soliditeten är 25 procent, belåningsgraden får max vara 65 procent och räntetäckningsgraden måste överstiga 1,8 gånger.
| Ränte- och marginalförfall | Låneförfall | |||
|---|---|---|---|---|
| Förfalloår | Lånebelopp, mkr Årlig snittränta1 | , % | Kreditavtal, mkr | Utnyttjat, mkr |
| 2018 | 3 386 | 0,8 | 2 066 | 2 066 |
| 2019 | 2 426 | 1,2 | 2 224 | 2 224 |
| 2020 | 5 292 | 1,4 | 5 292 | 5 292 |
| 2021 | - | - | 525 | 23 |
| 2022 | - | - | 1 750 | 801 |
| 2027 | - | - | 1 000 | 697 |
| Utnyttjat kreditutrymme | 11 104 | 1,2 | 12 858 | 11 104 |
| Outnyttjat kreditutrymme2 | 1 754 | 0,1 | ||
| Finansiella instrument | 4 600 | 0,2 | ||
| TOTALT | 1,5 |
Fastighetsbeståndets marknadsvärde ökade med 5 774 mkr och uppgick vid årsskiftet till 19 457 mkr. Den genomsnittliga värderingsyielden uppgick till 6,08 procent. De orealiserade värdeförändringarna stod för 402 mkr och investeringarna i ny-, om- och tillbyggnad för året summerade till 505 mkr.
Fastighetsmarknaden gynnades av en fortsatt stark konjunktur, låga räntenivåer, god tillgång till kapital och brist på alternativa placeringar. Efterfrågan på framförallt centralt lokaliserade flexibla lokaler, stigande hyror och lägre avkastningskrav på fastigheter bidrog till en positiv utveckling av fastighetsvärdena.
Fastighetsbeståndets värde uppgick till 19 457 mkr (13 683). Förändringen består av fastighetsförvärv om 5 094 mkr (206), varav förvärvet från Castellum var det enskilt största, samt genomförda investeringar i befintliga fastigheter om 505 mkr (420). De orealiserade värdeförändringarna uppgick till 402 mkr (337). Fastigheter till ett värde om 227 mkr
(661) avyttrades och har minskat fastighetsbeståndets värde med motsvarande belopp.
Värdeförändringarna uppgick till 412 mkr (327), varav 10 mkr (-10) var realiserat och 402 mkr (337) var orealiserat. De orealiserade värdeförändringarna motsvarar en förändring med 2,1 procent (2,5) i förhållande till totalt fastighetsvärde. Den genomsnittliga värderingsyielden var 6,08 procent (6,40) vilket på portföljnivå motsvarar en minskning med 0,32 procentenheter sett över året. Den positiva värdeförändringen är främst hänförlig till förädling av fastighetsbeståndet samt engångseffekter av rabatt på uppskjuten skatt vid genomförda fastighetstransaktioner. Förädlingen förklaras av förbättrade kassaflöden till följd av högre hyresnivåer, främst som resultat av hyresgästanpassningar, omförhandlingar och minskade vakanser.
Vid varje bokslut värderas samtliga fastigheter till verkligt värde. Syftet är att fastställa fastigheternas individuella värde vid en försäljning som sker genom en ordnad transaktion mellan marknadsaktörer. Eventuella portföljeffekter beaktas således inte. Fastighetsportföljen delas upp i en huvudportfölj och en sidoportfölj. Huvudportföljen omfattar cirka 75 procent av fastighetsvärdet vilket motsvarar 14 666 mkr och innefattar
de 120 värdemässigt största fastigheterna med en representativ spridning utifrån såväl fastighetstyp som geografiskt läge. Sidoportföljen omfattar resterande del av fastighetsbeståndet.
Värderingsmetoden innebär en extern årlig värdering av hela huvudportföljen där värderingskonsulten Savills värderar 25 procent av huvudportföljens fastigheter varje kvartal. Dessutom genomför Savills en fysisk besiktning av samtliga fastigheter inom ramen för en treårsperiod samt löpande besiktning vid större förändringar. Fastigheterna i sidoportföljen värderas kvartalsvis med bistånd av Savills.
För att fastställa fastighetsbeståndets värde används en femårig kassaflödesmodell. Den innebär att fastigheternas driftöverskott för de kommande fem åren prognostiseras utifrån hyresavtal, information om vakanta objekt, faktiska och budgeterade drift- och underhållskostnader, fastighetsskatt och fastighetsadministration samt uppgifter om pågående och planerade investeringar. Resultat från kontinuerligt genomförda fastighetsbesiktningar på respektive verksamhetsorts fastighetsbestånd vägs in. Ett nuvärde av varje års driftöverskott, minskat med återstående investeringar på igångsatta projekt,
| 2017-12-31 | 2016-12-31 | |||||||||
|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|
| Kontor | Butik | Bostäder | Industri/ lager |
Övriga | Kontor | Butik | Bostäder | Industri/ lager |
Övriga | |
| Kalkylperiod | 5 år | 5 år | 5 år | 5 år | 5 år | 5 år | 5 år | 5 år | 5 år | 5 år |
| Direktavkastning för bedömning av restvärde1 , % |
7,0-5,7 | 6,8-6,0 | 5,3-4,7 | 8,1-7,0 | 7,0-6,0 | 7,3-6,2 | 7,2-6,1 | 5,5-4,8 | 8,2-7,3 | 7,1-6,6 |
| Kalkylränta för diskontering till nuvärde, % | 8,1 | 8,2 | 7,4 | 9,8 | 8,6 | 8,5 | 8,4 | 7,4 | 9,9 | 9,0 |
| Långsiktig vakans, % | 5,0 | 3,7 | 1,8 | 12,0 | 5,5 | 5,3 | 3,5 | 1,7 | 11,9 | 6,4 |
| Inflation, % | 2,0 | 2,0 | 2,0 | 2,0 | 2,0 | 2,0 | 2,0 | 2,0 | 2,0 | 2,0 |
1 Från undre till övre kvartil i portföljen.
samt nuvärdet av fastigheternas restvärde år sex utgör grunden för fastigheternas värde. Direktavkastningskravet för bedömning av restvärdet fastställs för respektive fastighet beroende på bland annat fastighetens tekniska status, bedömd intjäning, fastighetstyp och geografisk marknad.
Bedömningsunderlaget utgår från intern fastighetsspecifik data från förvaltningsorganisationen och marknadsrelaterad information från Savills. I värderingsmodellen har en långsiktig vakansgrad bedömts till mellan 2 och 12 procent beroende på fastighetstyp och inflationen har bedömts till 2 procent.
Alla fastighetsvärderingar görs utifrån ett antal antaganden om framtiden och marknaden, vilket innebär ett mått av osäkerhet. Savills anger därför ett osäkerhetsintervall om +/- 7,5 procent vilket innebär ett värdeintervall om 17 998–20 917 mkr.
| AFFÄRSOMRÅDE | Marknadsvärde 2017-12-31, mkr |
Marknadsvärde 2016-12-31, mkr |
Förändring, % |
Förändring, mkr |
Varav investeringar/ förvärv, mkr |
Varav försäljningar, mkr |
Varav orealiserad värdeföränd ring, mkr |
Genom snittlig kalkylränta, % |
Genomsnittligt direktavkast ningskrav, värdering, % |
|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|
| Retail | 3 112 | 2 043 | 52,3 | 1 069 | 1 152 | -19 | -64 | 8,1 | 6,0 |
| Dalarna | 2 097 | 2 003 | 4,7 | 94 | 67 | - | 27 | 8,9 | 6,8 |
| Gävleborg | 1 847 | 1 756 | 5,2 | 91 | 41 | -36 | 86 | 8,6 | 6,5 |
| Västernorrland | 2 583 | 1 397 | 84,9 | 1 186 | 1 118 | -32 | 100 | 8,0 | 5,9 |
| Jämtland | 3 007 | 2 776 | 8,3 | 231 | 92 | - | 139 | 8,3 | 6,1 |
| Västerbotten | 4 042 | 2 219 | 82,2 | 1 823 | 1 892 | -140 | 71 | 7,9 | 5,8 |
| Norrbotten | 2 769 | 1 489 | 86,0 | 1 280 | 1 237 | - | 43 | 7,9 | 5,8 |
| TOTALT | 19 457 | 13 683 | 42,2 | 5 774 | 5 599 | -227 | 402 | 8,2 | 6,0 |
Att följa gällande skatteregler är självklart och ett ansvar vi har gentemot alla våra intressenter. Den aktuella skatten för året uppgick till -43 mkr och uppskjuten skatt till -189 mkr. Utöver den redovisade inkomstskatten betalar vi även skatt genom bland annat fastighetsskatt, ej avdragsgill moms och sociala avgifter.
Aktuell skatt i resultaträkningen beräknas på det skattemässiga resultatet efter eventuellt nyttjande av godkända underskottsavdrag, omtaxering från tidigare år samt förvärvade och sålda fastigheter och bolag under året. Det skattemässiga resultatet avser årets resultat efter avdragsgilla avskrivningar och direktavdrag för vissa investeringar. Aktuell skatt är kassaflödespåverkande då den, till skillnad från uppskjuten skatt, betalas.
Uppskjuten skatt påverkar både resultat- och balansräkningen och uppkommer genom att belasta temporära skillnader som uppstår mellan tillgångar och skulders redovisade och skattemässiga värde utifrån gällande skattesats. Uppskjuten skatt avser en beräknad och eventuell framtida skatt varför den kan påverka resultat- och balansräkning både positivt och negativt. Förändringen av uppskjuten skattefordran respektive uppskjuten skatteskuld, nettoredovisas under posten uppskjuten skatteskuld i balansräkningen. I resultaträkningen utgörs den uppskjutna skatten av förändringen av posten uppskjuten skatteskuld i balansräkningen.
Uppskjuten skattefordran avser beviljade och godkända underskottsavdrag multiplicerat med gällande skattesats. Underskottsavdragen används för att minska det skattemässiga resultatet då nyttjande av underskottsavdragen minskar skattefordran.
Möjligheten att utnyttja underskottsavdragen kan vara begränsade beroende på de skattemässiga möjligheterna till resultatutjämning mellan koncernbolagen.
Uppskjuten skatteskuld beräknas utifrån skillnaden mellan fastigheternas verkliga och skattemässiga värde multiplicerat med gällande skattesats. Till detta adderas även övriga uppskjutna skatteskulder som beräknas på obeskattade reserver.
Förvärvade temporära skillnader vid bolagsförvärv, det vill säga skillnaden mellan fastigheternas verkliga och skattemässiga värde, hanteras olika beroende på om det är ett tillgångsförvärv eller ett rörelseförvärv. Vid ett tillgångsförvärv redovisas inte någon uppskjuten skatteskuld. Vid ett rörelseförvärv bokas uppskjuten skatteskuld på hela den temporära skillnaden.
Utöver aktuell och uppskjuten skatt redovisas fastighetsskatt, stämpelskatter, reklamskatt, mervärdesskatt och energiskatt under fastighetskostnader medan sociala avgifter redovisas under fastighetskostnader och central administration.
Aktuell skatt uppgick till -43 mkr (11). Aktuell skattekostnad är främst hänförlig till skatt i dotterbolag som under året har varit förhindrade att resultatutjämna via koncernbidrag. Beloppet för 2016 har påverkats positivt med 37 mkr avseende tidigare reserverade skattekostnader som återförts. Under tredje kvartalet 2015 reserverades 137 mkr avseende skatt och ränta hänförligt till tidigare kommunicerat skatteärende. Samtliga till ärendet hänförliga beslut i Kammarrätten har nu erhållits och då tidsfristen för följdändringsbeslut löpt ut kvarstår inte längre behovet av reservering. Den slutliga kostnaden för skatteärendet uppgick till 100 mkr.
Uppskjuten skatt i resultaträkningen uppgick till -189 mkr (-136). Skatten är ett resultat av minskad uppskjuten skattefordran med -156 mkr (-20), ökad uppskjuten skatteskuld på temporära skillnader för fastigheter med
691 mkr (-111) samt ökade övriga uppskjutna skatteskulder om 3 mkr (-5).
Uppskjuten skatt i balansräkningen uppgick till 1 197 mkr (1 009). Brutto för den uppskjutna skatteskulden uppgick till 1 202 mkr (1 047), varav 1 175 mkr (1 023) bestod av temporära skillnader och 27 mkr (24) av övriga uppskjutna skatteskulder. Beräkningen av de temporära skillnaderna görs utifrån fastigheternas verkliga värden minus skattemässigt restvärde, 5 339 mkr (4 648) multiplicerat med 22 procents skattesats. Den effektiva skattesatsen är sannolikt lägre än 22 procent.
Regeringen bereder två lagförändringar av betydande påverkan för fastighetsbranschen. Det handlar dels om förslagen i den så kallade paketeringsutredningen, dels om föreslagna begränsningar för ränteavdrag.
Paketeringsutredningens innebär samma skattebelastning, vad gäller vinstbeskattning och stämpelskatt, oavsett om fastigheten säljs direkt eller via bolag. Remisstiden gick ut den 15 september och kritikerna menar att förslaget i sin nuvarande form skulle resultatet bli minskat byggande, minskade investeringar i fastigheter samt en överbeskattad fastighetsbransch.
Det förändrade regelverket kring ränteavdrag är en del av EU:s direktiv mot skatteflykt som antogs den 12 juli 2016. Förslaget är att förändringen ska träda i kraft senast den 31 december 2018. Det är dock ännu oklart hur den svenska lagstiftaren ska utforma detaljerna. Remisstiden gick ut 28 september 2017. Ett eventuellt mer strikt regelverk kommer i hög grad att påverka kapitalintensiva branscher såsom fastighetsbranschen, vilket kritikerna menar skulle påverka investeringar i form av nyproduktion av bostäder negativt. Det skulle även kunna påverka investeringar från utländskt kapital negativt.
Diös följer utvecklingen och förbereder sig för en så gynnsam tillämpning av de nya regelverken som möjligt utifrån aktieägarnas perspektiv. Kommunikationen kring detta sker löpande via finansiell rapportering.
Vår förmåga att involvera våra intressenter i hanteringen av risker och möjligheter är avgörande för vår framgång.
Bolagets tillgångar utgörs främst av fastigheter vars värdeutveckling, sammansättning och tekniska status kan utgöra en risk.
Värdet på fastighetsbeståndet påverkas av såväl interna som externa faktorer. De interna faktorerna är kopplade till vår förmåga att förädla beståndet, öka fastigheternas attraktion och avkastning samt värdera fastigheterna. De externa faktorerna är kopplade till omvärldskonjunkturen som styr hyresmarknadens utbud, efterfrågan och avkastningskrav.
För att minska riskerna för stora negativa värdeförändringar upprätthåller bolaget en väl diversifierad fastighetsportfölj som är koncentrerad till centrala lägen i norra Sveriges tillväxtorter. Den väl balanserade hyreskontraktsstrukturen minskar risken för stora omedelbara vakanser och uteblivna hyresintäkter och fastighetsvärderingarna görs enligt fastslagna och reviderade metoder.
För att minska riskerna är affärsmodellen utvecklad utifrån bolagets stadsutvecklingsstrategi som går ut på att koncentrera den väl diversifierade fastighetsportföljen till centrumlägen i tillväxtorter. Resultatet är minskade värdefluktuationer och låg vakansgrad tack vare högre efterfrågan än utbud.
Risker kopplade till portföljsammansättningen är fastigheternas geografiska läge, deras placering inom staden, sammansättning av lokaltyper och fastigheternas tekniska status. Verksamhet i orter med begränsade framtidsutsikter kan innebära en exitrisk då det begränsade underlaget för långsiktiga hyresgästrelationer kan resultera i svårigheter att avyttra ej önskvärt innehav. Likaså utgör marknadstrender en risk som påverkar efterfrågan av vissa typer av lokaler. Ett föråldrat, undermåligt eller svårutvecklat bestånd utgör en risk som påverkar möjligheterna att fylla vakanta ytor.
Målet med förvärvsverksamheten är att tillföra ett mervärde utöver köpeskillingen. Planerad förvärvsstrategi kan inte alltid garanteras, då externa faktorer som kapitalanskaffning, börssentiment och politiska beslut kan försvåra genomförandet. Risken vid förvärv är att göra felaktiga bedömningar av mervärden, synergieffekter och den tekniska statusen.
Genom att följa vår utarbetade förvärvsstrategi minskar risken för felbeslut och överraskningar. Vid varje förvärv genomförs omfattande ekonomiska och juridiska besiktningar och fastighetsbesiktningar för att genomlysa verksamheten och upptäcka dolda risker och möjligheter. Vi kompetensutvecklar medarbetare löpande och tar in extern kompetens vid behov. Till detta genomförs löpande makro- och mikroanalyser av staden.
Kvalitetssäkring av anlitade entreprenörer skapar förutsägbarhet och trygghet. All upphandling sker i konkurrens efter noggranna interna kalkyl- och beslutsprocesser. Våra interna projektledare leder och följer upp investeringarna. Långsiktiga hyresgästrelationer och tecknade avtal innan produktionsstart minskar risken för ej återvinningsbara kostnader. Genom lokal närvaro och god kunskap om våra orter och investeringsobjekt minskar risken för felbeslut.
Syftet med genomförda investeringar är att uppnå en ökad kvalité i fastighetsbeståndet, en högre uthyrningsgrad och därmed förbättrade kassaflöden samt ett högre fastighetsvärde. Investeringar som inte resulterar i ökat kassaflöde, som inte uppfyller önskad kravställning eller som fördröjs och fördyras under produktionen, utgör uppenbara risker.
| Förändring | Förändring verkligt värde, mkr |
|---|---|
| +/-50 kr/kvm | +1 211/-1 212 |
| -/+25 kr/kvm | +587/-589 |
| -/+0,5%-enhet | +1 326/-1 125 |
| -/+0,5%-enhet | +391/-382 |
| -/+-1,0%-enhet | +224/-225 |
| KÄNSLIGHETSANALYS FASTIGHETSVÄRDE | Förändring fastighetsvärde, % | ||||
|---|---|---|---|---|---|
| -7,5 | 0,0 | 7,5 | |||
| Fastighetsvärde, mkr | 17 998 | 19 457 | 20 916 | ||
| Soliditet, % | 29,7% | 34,9 | 39,4% | ||
| Belåningsgrad, % | 61,7% | 57,1 | 53,1% |
Störst operativ risk utgör intäkter och kostnader som är kopplade till vår verksamhet.
Kontrakterade hyresintäkter är ytterst beroende av hyresgästernas betalningsförmåga. Bristande interna processer och engagemang kan resultera i missnöjda hyresgäster och ökade vakanser. Omvärldens och ortens ekonomiska tillväxt, produktion av nya lokaler och bostäder, övrig konkurrens och grad av efterfrågan påverkar uthyrningsgraden och därmed hyresintäkterna.
För att minska risken för betalningsinställelse garanteras i vissa fall hyresgästens förpliktelse av ett moderbolag eller en bankgaranti. Medarbetare med lokal närvaro och god kompetens om respektive ort ger goda förutsättningar för långvariga hyresgästrelationer. En relativt stor och diversifierad fastighetsportfölj med en välbalanserad hyresgäststruktur minskar risken för påtagligt lägre hyresintäkter om en enskild hyresgäst, bransch eller ort skulle möta ekonomiska motgångar. Risken för omfattande omförhandlingar hanteras genom en jämn löptidsfördelning av hyreskontrakten. Merparten av alla hyreskontrakt omfattas av en indexkompensation beroende på löptid. En aktiv och nära kunddialog gör det möjligt att fånga upp och hantera eventuella missnöjen.
Taxebundna kostnader som inte är reglerade i hyresavtal liksom oförutsedda reparations- och underhållskostnader utgör uppenbara risker. Det gör även säsongsrelaterade kostnader som påverkar fastighetskostnaderna mellan kvartal och år.
Risk för ökade kostnader hanteras genom löpande översyn av möjligheterna till vidarefakturering och/eller indexuppräkning i hyresavtalen. Genom att öka uthyrningsgraden sprids de fasta kostnaderna på flera hyresgäster. En aktiv hantering av elkostnader sker genom upphandling på kort och lång sikt. Vår lokala närvaro ger möjlighet till en proaktiv och kostnadseffektiv förvaltning. Fastigheterna följer fleråriga underhållsplaner och är försäkrade utifrån bedömt behov.
Vår förmåga att möta de förväntningar och krav som ställs på ett hållbart företagande kan utgöra en potentiell risk för både resultat och varumärke.
| RISK | HANTERING |
|---|---|
| En affärsmodell med en tydlig och lönsam strategi är nödvändig för att bedriva en långsiktigt hållbar verksamhet. Ej välgrundade beslut riskerar bland annat att leda till minskad intjäning, svårigheter att attrahera kompetens, materiella och immateriella skador, negativa hyresgästrelationer, skadat förtroende, renommé och varumärke. |
Affärsmodellen och affärsplanen följs löpande upp av styrelse och ledning. Det gör även hållbarhetsstrategin som omfattar vägval för ansvarsfullt företa gande, hållbar förvaltning, hållbar stadsutveckling och arbetsgivarvarumärke. Rätt kompetens på rätt plats minskar risken för felbeslut. Vid avsaknad av intern kompetens anlitas externa resurser. |
| RISK | HANTERING |
|---|---|
| Fastighetsförvaltning och exploatering påverkar miljön och lämnar ekologiska | Genom ett aktivt arbete för att minska energiförbrukningen bidrar vi till de |
| avtryck. Enligt miljöbalken är det den som har bedrivit en verksamhet eller vid | nationella och internationella miljömålen. Innan förvärv genomförs omfattande |
| tagit en åtgärd som bidragit till en föroreningsskada eller allvarlig miljöskada | analyser för att upptäcka eventuella miljörisker. Vid ny-, om- och tillbyggnad |
| som är skyldig att genomföra undersökningar och bekosta åtgärder. Direkta | följer vi svensk byggstandard vid val av material. Eventuella negativa miljö |
| eller indirekta utsläpp och avfall utgör en potentiell risk för varumärket, när | påverkningar hanteras enligt interna rutiner och extern kompetens tas in vid |
| miljön och klimatet. | behov. I dagsläget har vi ingen kännedom om några omfattande miljökrav |
som kan komma att riktas mot bolaget.
| Förändring | Resultateffekt, mkr | |
|---|---|---|
| Kontrakterade hyresintäkter | +/-1% | +/-13 |
| Ekonomisk uthyrningsgrad | +/-1% | +/-15 |
| Fastighetskostnader | -/+1% | +/-5 |
| Räntenivå för räntebärande skulder | -/+1% | +/-39 |
Genom kontinuerliga uppdateringar av och kommunikation runt riktlinjer och policys, såsom jämställdhets- och diskrimineringspolicy och vår arbetsmiljöpolicy, bidrar vi till att tydliggöra den önskvärda företagskulturen. Årliga NMI-undersökningar (nöjd-medarbetar-index) genomförs för att identifiera och hantera förbättrings- och utvecklingsområden. Löpande arbetsmiljöronder genomförs på alla verksamhetskontor av en intern arbetsmiljögrupp. Genom att följa kollektivavtal, stötta FN:s Global Compact och komma överens med leverantörer om en Code-of-Conduct hanteras arbetsvillkoren i hela värdekedjan.
| Alla affärer och avtal ska ingås utan etiska tvivelaktigheter såsom hot, mutor | |
|---|---|
| eller andra orimliga eller osunda krav. Även om tydliga riktlinjer och policys | |
| har fastställts och accepterats av alla anställda, finns risken att beslut fattas | |
| som strider mot dessa. Vår förmåga att säkerställa att våra leverantörer | |
| arbetar i enlighet med fastställda policys utgör en potentiell risk. |
RISK HANTERING
Genom tydliga villkor och kontinuerliga uppföljningar av hur våra riktlinjer och policys efterlevs hanterar vi risken för olämpligt agerande hos både medarbetare och leverantörer.
Tillgång till finansiering och stabila villkor utgör en betydande risk för verksamheten. För mer information se not 21 och 24.
| RISK | HANTERING |
|---|---|
| LIKVIDITETS- OCH REFINANSIERINGSRISK: Försvårad eller fördyrad finansiering av bolagets kapitalbehov utgör en betydande risk. |
Syftet med finanspolicyn är att styra och begränsa de finansiella riskerna. Goda kontakter med banker och kapitalmarknad och god framförhållning vid likviditets- och refinansieringsbehov minskar risken och skapar förtroende gentemot finansiärer och marknad. Riskerna sprids genom nyttjande av flera finansieringskällor, bland annat bank- och kapitalmarknadsfinansiering och likviditetsreserv i form av outnyttjat kreditutrymme. |
| RÄNTERISK: En förändring av räntenivån utgör en risk då den kan påverka bolagets värde och/eller kassaflöde negativt. |
Tydliga mål och strategier underlättar hanteringen av ränterisken. Genom en diversifierad förfallostruktur och räntebindning minskas risken för att enskilda ränteförändringar påverkar påtagligt. Nyttjande av derivat och fasträntelån gör det möjligt att hantera ränterisken. |
| KAPITALSTRUKTUR: Relationen mellan eget kapital och skulder påverkar riskstrukturen då högre andel lånat kapital är mer riskfyllt. |
Via finanspolicyns soliditetsmål anpassar vi vår verksamhet genom en avvägd fördelning mellan flexibilitet och riskprofil. |
| KREDITRISK: Att motparten i ett avtal inte kan fullgöra sina förpliktelser utgör en risk. |
I syfte att sprida kreditriskerna begränsar finanspolicyn med vilka motparter och för hur stor volym ett avtal får ingås. Vid varje avtal görs en dagsaktuell individuell bedömning av motparten. Vi arbetar med flertalet banker samt kapitalmarknaden för att minska beroendet av enskilda aktörer. |
| Om marknadsräntan stiger med 1 procentenhet | |||||||
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| Ränte bindning, år |
Kapital bindning, år |
Årlig genom snittränta, % |
Marknads värde, mkr |
Förändring årlig snittränta, % |
Förändring årlig snitträntekostnad, mkr |
Förändring marknadsvärdet, mkr |
|
| Låneportfölj exkl. derivat | 1,4 | 2,4 | 1,31 | 11 106 | 0,3 | +32 | - |
| Derivatportfölj | 2,6 | - | 0,2 | -16 | -0,1 | -6 | +7 |
| Låneportfölj inkl. derivat | 2,5 | 2,4 | 1,5 | - | 0,2 | +26 | +7 |
1 Kostnad för outnyttjat kreditutrymme är inkluderat.
Förändringar i branschstyrande lagar och regler kan direkt eller indirekt påverka strategi, verksamhet och resultat.
| Förändringar som påverkar bolags-, fastighets- och mervärdesskatt, | I syfte att följa relevanta lagar och regler tillfrågas externa skatteexperter och |
|---|---|
| bostadsbidrag samt ränteavdrag kan medföra merkostnader. | jurister som förstärkning av den interna kompetensen. I hyresavtalen regleras |
| myndighet. | oförutsedda kostnader till följd av beslut i riksdag, regering, kommun eller |
| RISK | HANTERING |
|---|---|
| Verksamheten är utsatt för förändringar av lagar och regler inom flera områden. Fel och brister i dokumentation och avtal utgör uppenbara risker. |
Vid otillräcklig intern kompetens tillfrågas extern expertis inom specifika områden. Tydliga rutiner och processer upprättas för att motverka fel och brister. Uppfölj ning, åtgärdsplanering och handlingsplaner upprättas i de fall oönskad expone ring upptäcks. |
Eventuella brister i vår förmåga att bemanna vår verksamhet och anpassa våra interna processer till aktuella förutsättningar utgör en potentiell risk.
| RISK | HANTERING |
|---|---|
| Eventuella brister i vår förmåga att attrahera, utveckla och behålla rätt kompetens i syfte att bedriva verksamheten på ett långsiktigt hållbart och effektivt sätt utgör en risk. |
En tydlig vision och ett aktivt arbete för att skapa en värderingsstyrd företags kultur bidrar till ökad transparens och engagemang. Årliga NMI-undersökningar genomförs för att identifiera förbättrings- och utvecklingsområden. Via Diös Academy erbjuds medarbetarna kontinuerlig kompetensutveckling. Vinstandels stiftelsen syftar till att öka lojaliteten och skapa delaktighet i bolagets framgång. Vidare finns förmåner för att främja fysisk aktivitet och god hälsa. |
| RISK | HANTERING |
|---|---|
| Otillräckliga eller icke ändamålsenliga rutiner, bristande rapporteringar eller kontroller, mänskliga fel och kompetensbrister liksom otydlig ansvarsfördel ning utgör risker som kan hindra verksamheten från att bedrivas effektivt. |
Rutiner och riktlinjer upprättas för att öka förutsägbarheten och minska risken för fel. Fyraögonsprincipen upprättas vid kontroll och godkännande av viktiga dokument. Rätt kompentens ger förutsättningar för att fatta de bästa besluten. Översyn av ansvar, struktur och organisation genomförs kontinuerligt. |
| RISK | HANTERING |
|---|---|
| Väl fungerande it-system är nödvändiga för att effektivisera vår dagliga | Genom kontinuerlig utvärdering och uppdatering av it-policyn styrs och |
| verksamhet samt för att uppfylla regel- och lagkrav i form av rapportering. | begränsas risker i it-strukturen. Bolaget använder endast standardiserade |
| Risk finns för informationsläckage, avbrott eller andra störningar vid felaktig | it-system levererade av stora stabila leverantörer med gott renommé. |
| hantering av kritiska it-system. | Eventuella risker hanteras genom köp av robusta it-system, kontinuerlig |
och proaktiv utvärdering av it-miljön och it-säkerheten. Likaså utvecklas effektiva processer för att förebygga och hantera eventuella hot.
Utdelningen ska uppgå till cirka 50 procent av årets resultat efter skatt exklusive orealiserade värdeförändringar och uppskjuten skatt.
Till årsstämmans förfogande i moderbolaget står:
| 2 541 283 254 kr |
|---|
| 435 683 838 kr |
| 2 105 599 416 kr |
Styrelsen föreslår att vinstmedlen disponeras enligt följande:
| Summa | 2 541 283 254 kr |
|---|---|
| I ny räkning balanseras | 2 151 197 184 kr |
| Att delas ut till stamaktieägarna |
390 086 070 kr |
Per den sista december 2017 uppgick antalet registrerade aktier i Diös till 134 512 438 aktier.
Inför årsstämman 2018, föreslår styrelsen en utdelning om 2,90 kr per aktie, uppdelat på två utbetalningstillfällen om vardera 1,45 kr. Förslaget skulle innebära att 49,5 procent av årets resultat efter skatt, exklusive orealiserade värdeförändringar och uppskjuten skatt, delas ut till aktieägarna.
Koncernens egna kapital har beräknats enligt de av EU antagna IFRS-standards samt i enlighet med svensk lag genom tillämpning av Rådet för finansiell rapporterings rekommendation RFR 1. Moderbolagets egna kapital har beräknats enligt de av EU antagna IFRSstandarderna samt i enlighet med svensk lag genom tillämpning av Rådet för finansiell rapporterings rekommendation RFR 2.
Med hänvisning till ovan benämnda beräkningsmetoder och vad som angetts, anser styrelsen att den föreslagna vinstutdelningen är försvarlig med hänsyn till de krav som framgår i 17 kap 3 §, andra och tredje styckena, i Aktiebolagslagen. Verksamhetens art och omfattning medför inte risker i större om fattning än vad som normalt förekommer i branschen. Styrelsens bedömning av moderbolagets och koncernens ekonomiska ställning innebär att utdelningen är försvarlig i förhållande till de krav som verksamhetens art, samt omfattningen och risker, ställer på storleken av moderbolagets och koncernens egna kapital samt moderbolagets och koncernens konsolideringsbehov, likviditet och ställning i övrigt.
Styrelsen bedömer att den föreslagna utdelningen inte kommer att påverka bolagets förmåga att fullgöra sina förpliktelser på kort och lång sikt eller att göra nödvändiga investeringar. Den föreslagna vinstutdelningen utgör 49,5 procent av koncernens resultat efter skatt, exklusive orealiserad värdeförändring och uppskjuten skatt, vilket ligger i linje med uttalad målsättning. Styrelsen finner att det finns full täckning för det bundna egna kapitalet efter den föreslagna vinstutdelningen. Moderbolaget och koncernen har god tillgång till likviditetsreserver i form av både kortoch långfristiga krediter. Krediterna kan lyftas med kort varsel. Det innebär att det finns god beredskap att klara såväl variationer i likviditeten som eventuella oväntade händelser. Styrelsen har övervägt alla i övrigt kända förhållanden som kan ha betydelse för moderbolagets och koncernens ekonomiska ställning och som inte beaktats inom ramen för det ovan anförda. Därvid har ingen omständighet framkommit som gör att den föreslagna utdelningen inte framstår som försvarlig.
Östersund den 19 mars 2018 Styrelsen i Diös Fastigheter AB (publ) Organisationsnummer 556501-1771 Magnus Öhman, fastighetstekniker, Luleå.
64 DIÖS FASTIGHETER ÅRSREDOVISNING 2017 Monumental dubbelväv, konsthantverk av Alf Munthe i Hovrätten för Övre Norrland, Läraren 1, Umeå.
| RESULTATRÄKNING, MKR | Not | 2017 | 2016 |
|---|---|---|---|
| Hyresintäkter | 3 | 1 700 | 1 323 |
| Övriga förvaltningsintäkter | 3 | 19 | 17 |
| Fastighetskostnader | 4 | -639 | -534 |
| Driftöverskott | 1 080 | 806 | |
| Central administration | 5,6 | -73 | -63 |
| Finansiella intäkter | 7 | 5 | 2 |
| Finansiella kostnader | 8 | -190 | -206 |
| Förvaltningsresultat | 822 | 539 | |
| Värdeförändring fastigheter | 9 | 412 | 327 |
| Värdeförändring derivatinstrument | 8, 21 | 27 | 91 |
| Resultat före skatt | 1 261 | 957 | |
| Aktuell skatt | 10 | -43 | 11 |
| Uppskjuten skatt | 10 | -189 | -136 |
| ÅRETS RESULTAT | 1 029 | 832 | |
| Resultat hänförligt till moderbolagets aktieägare | 1 027 | 825 | |
| Resultat hänförligt till minoriteten | 2 | 7 | |
| Summa | 1 029 | 832 | |
| TOTALRESULTATRÄKNING, MKR | 2017 | 2016 |
|---|---|---|
| Årets resultat | 1 029 | 832 |
| ÅRETS TOTALRESULTAT | 1 029 | 832 |
| Totalresultat hänförligt till moderbolagets aktieägare | 1 027 | 825 |
| Totalresultat hänförligt till minoriteten | 2 | 7 |
| Summa | 1 029 | 832 |
| DATA PER AKTIE1 | 2017 | 2016 |
|---|---|---|
| Resultat efter skatt per aktie, kr | 7,78 | 8,66 |
| Genomsnittligt antal aktier, tusental | 132 041 | 95 290 |
| Antal aktier vid periodens utgång, tusental | 134 512 | 95 290 |
| Genomsnittligt antal egna aktier | - | - |
| Antal egna aktier vid periodens utgång | - | - |
| Utdelning per aktie, kr | 2,902 | 2,00 |
1 Antal historiska aktier har omräknats med hänsyn till fondemissionsinslaget (d.v.s. teckningsrättens värde) i genomförd nyemission och används i alla nyckeltalsberäkningar för kr/aktie. Omräkningsfaktorn är 1,28. Någon utspädningseffekt föreligger ej då inga potentiella aktier (till exempel konvertibler) föreligger. 2 Styrelsens förslag.
I följande räkningar och noter kan avrundningsdifferenser förekomma.
| TILLGÅNGAR, MKR | Not | 2017 | 2016 |
|---|---|---|---|
| Anläggningstillgångar | |||
| Materiella och immateriella anläggningstillgångar |
|||
| Förvaltningsfastigheter | 11 | 19 457 | 13 683 |
| Immateriella anläggningstillgångar | 12 | 2 | 2 |
| Övriga materiella anläggningstillgångar | 13 | 4 | 3 |
| Summa materiella och immateriella anläggningstillgångar |
19 463 | 13 688 | |
| Finansiella anläggningstillgångar | |||
| Andelar i intresseföretag | 15 | 6 | 1 |
| Andra långfristiga värdepappersinnehav | 16 | 4 | 10 |
| Reversfordringar | 30 | 26 | |
| Summa finansiella anläggningstillgångar | 40 | 36 | |
| Summa anläggningstillgångar | 19 503 | 13 724 | |
| Omsättningstillgångar | |||
| Kortfristiga fordringar | |||
| Kundfordringar | 18 | 34 | 11 |
| Övriga fordringar | 99 | 155 | |
| Förutbetalda kostnader och upplupna intäkter | 40 | 30 | |
| Summa kortfristiga fordringar | 173 | 196 | |
| Kassa och bank | 32 | - | |
| Summa omsättningstillgångar | 205 | 196 | |
| SUMMA TILLGÅNGAR | 19 708 | 13 920 |
| EGET KAPITAL OCH SKULDER, MKR | Not | 2017 | 2016 |
|---|---|---|---|
| Eget kapital | 19 | ||
| Aktiekapital | 269 | 149 | |
| Tillskjutet kapital | 3 513 | 1 820 | |
| Balanserad vinst | 3 059 | 2 301 | |
| Summa hänförlig till moderbolagets aktieägare | 6 841 | 4 270 | |
| Innehav utan bestämmande inflytande | 19 | 45 | 43 |
| Summa eget kapital | 6 887 | 4 313 | |
| Långfristiga skulder | |||
| Uppskjuten skatteskuld | 17 | 1 197 | 1 009 |
| Övriga avsättningar | 20 | 9 | 9 |
| Skulder till kreditinstitut | 21 | 9 038 | 5 706 |
| Summa långfristiga skulder | 10 244 | 6 724 | |
| Kortfristiga skulder | |||
| Kortfristig del av långfristiga skulder | 21 | 2 066 | 2 307 |
| Checkräkningskredit | 21 | - | 15 |
| Leverantörsskulder | 35 | 56 | |
| Derivatinstrument | 21 | 16 | 43 |
| Övriga skulder | 64 | 116 | |
| Upplupna kostnader och förutbetalda intäkter | 22 | 396 | 346 |
| Summa kortfristiga skulder | 2 577 | 2 883 | |
| SUMMA EGET KAPITAL OCH SKULDER | 19 708 | 13 920 |
Skulder till kreditinstitut som förfaller inom ett år har för 2016 omklassificerats till kortfristig del av långfristiga skulder.
Hänförligt till moderbolagets aktieägare
| Belopp i mkr | Antal utestående aktier, tusental |
Aktiekapital | Tillskjutet kapital |
Balanserad vinst |
Minoritetens andel av eget kapital |
Totalt eget kapital |
|---|---|---|---|---|---|---|
| EGET KAPITAL 31 DECEMBER 2015 | 74 729 | 149 | 1 820 | 1 689 | 36 | 3 694 |
| Årets totalresultat efter skatt | 825 | 7 | 832 | |||
| Kontantutdelning | -213 | -213 | ||||
| EGET KAPITAL 31 DECEMBER 2016 | 74 729 | 149 | 1 820 | 2 301 | 43 | 4 313 |
| Årets totalresultat efter skatt | 1 027 | 2 | 1 029 | |||
| Nyemission | 59 783 | 120 | 1 733 | 1 853 | ||
| Emissionskostnader | -51 | -51 | ||||
| Skatteeffekt emissionskostnader | 11 | 11 | ||||
| Kontantutdelning | -269 | -269 | ||||
| EGET KAPITAL 31 DECEMBER 2017 | 134 512 | 269 | 3 513 | 3 059 | 45 | 6 887 |
| MKR Not |
2017 | 2016 |
|---|---|---|
| Den löpande verksamheten | ||
| Driftöverskott | 1 080 | 806 |
| Central administration | -73 | -63 |
| Återläggning avskrivningar och nedskrivningar | 2 | 5 |
| Erhållen ränta | 4 | 1 |
| Erlagd ränta | -219 | -184 |
| Betald skatt | -43 | -26 |
| Kassaflöde från den löpande verksamheten före förändring av rörelsekapital | 751 | 539 |
| Förändringar i rörelsekapital | ||
| Minskning (+)/ökning (-) av fordringar | 82 | -92 |
| Minskning (-)/ökning (+) av kortfristiga skulder | -142 | 35 |
| Summa förändring av rörelsekapital | -60 | -57 |
| Kassaflöde från den löpande verksamheten | 691 | 482 |
| Investeringsverksamheten | ||
| Investeringar i ny-, till- och ombyggnationer | -502 | -452 |
| Förvärv av fastigheter | -2 581 | -136 |
| Avyttring av fastigheter | 240 | 641 |
| Övriga finansiella anläggningstillgångar | - | -26 |
| Kassaflöde från investeringsverksamheten | -2 843 | 27 |
| Finansieringsverksamheten | ||
| Utdelning | -269 | -213 |
| Nyemission | 1 802 | - |
| Nyupplåning räntebärande skulder | 3 168 | 370 |
| Amortering och lösen av räntebärande skulder | -2 502 | -454 |
| Förändring av checkräkningskredit | -15 | -212 |
| Kassaflöde från finansieringsverksamheten 23 |
2 184 | -509 |
| ÅRETS KASSAFLÖDE | 32 | 0 |
| LIKVIDA MEDEL VID ÅRETS BÖRJAN 1 | 0 | 0 |
| LIKVIDA MEDEL VID ÅRETS SLUT 1 | 32 | 0 |
1 Likvida medel består av kassa och bank.
| RESULTATRÄKNING, MKR | Not | 2017 | 2016 |
|---|---|---|---|
| Nettoomsättning | 3 | 170 | 137 |
| Bruttoresultat | 170 | 137 | |
| Central administration | 5,6 | -214 | -178 |
| Rörelseresultat | -44 | -41 | |
| Finansiella intäkter | 7 | 672 | 536 |
| Finansiella kostnader | 8 | -192 | -184 |
| Aktuell skatt | 10 | - | - |
| ÅRETS RESULTAT EFTER SKATT | 436 | 311 |
| TOTALRESULTATRÄKNING | 2017 | 2016 |
|---|---|---|
| Resultat efter skatt | 436 | 311 |
| ÅRETS TOTALRESULTAT | 436 | 311 |
| DATA PER AKTIE1 | 2017 | 2016 |
|---|---|---|
| Genomsnittligt antal aktier, tusental | 132 041 | 95 290 |
| Antal aktier vid periodens utgång, tusental | 134 512 | 95 290 |
| Genomsnittligt antal egna aktier | - | - |
| Antal egna aktier vid periodens utgång | - | - |
| Utdelning per aktie, kr | 2,902 | 2,00 |
1 Antal historiska aktier har omräknats med hänsyn till fondemissionsinslaget (d.v.s. teckningsrättens värde) i genomförd nyemission och används i alla nyckeltalsberäkningar för kr/aktie. Omräkningsfaktorn är 1,28. Någon utspädningseffekt föreligger ej då inga potentiella aktier (till exempel konvertibler) föreligger.
2 Styrelsens förslag.
| Anläggningstillgångar Materiella och immateriella anläggningstillgångar |
||
|---|---|---|
| Immateriella anläggningstillgångar 12 |
2 | 3 |
| Övriga materiella anläggningstillgångar 13 |
1 | 1 |
| Summa materiella och immateriella anläggningstillgångar |
3 | 4 |
| Finansiella anläggningstillgångar | ||
| Andelar i koncernföretag 14 |
2 124 | 270 |
| Fordringar hos koncernföretag | 9 350 | 7 447 |
| Summa finansiella anläggningstillgångar | 11 474 | 7 717 |
| Summa anläggningstillgångar | 11 477 | 7 721 |
| Omsättningstillgångar | ||
| Kortfristiga fordringar | ||
| Fordringar hos koncernföretag | 2 089 | 1 272 |
| Övriga fordringar | 12 | 9 |
| Förutbetalda kostnader och upplupna intäkter | 11 | 15 |
| Summa kortfristiga fordringar | 2 112 | 1 296 |
| Kassa och bank | 29 | - |
| Summa omsättningstillgångar | 2 141 | 1 296 |
| SUMMA TILLGÅNGAR | 13 618 | 9 017 |
| EGET KAPITAL OCH SKULDER, MKR | Not | 2017 | 2016 |
|---|---|---|---|
| Eget kapital | |||
| Bundet eget kapital | |||
| Aktiekapital | 19 | 269 | 149 |
| Reservfond | 285 | 285 | |
| Summa bundet eget kapital | 554 | 434 | |
| Fritt eget kapital | |||
| Överskursfond | 3 173 | 1 492 | |
| Balanserat resultat | -1 068 | -1 110 | |
| Årets resultat | 436 | 311 | |
| Summa fritt eget kapital | 2 541 | 693 | |
| Summa eget kapital | 3 095 | 1 127 | |
| Långfristiga skulder | |||
| Skuld till koncernföretag | 5 173 | 3 633 | |
| Skulder till kreditinstitut | 21 | 1 803 | 1 517 |
| Summa långfristiga skulder | 6 978 | 5 150 | |
| Kortfristiga skulder | |||
| Kortfristig del av långfristiga skulder | 21 | 1 403 | 628 |
| Skuld till koncernföretag | 2 104 | 2 059 | |
| Checkräkningskredit | 21 | - | 17 |
| Leverantörsskulder | 2 | 2 | |
| Övriga skulder | 11 | 9 | |
| Upplupna kostnader och förutbetalda intäkter | 22 | 25 | 25 |
| Summa kortfristiga skulder | 3 545 | 2 740 | |
| SUMMA EGET KAPITAL OCH SKULDER | 13 618 | 9 017 |
Skulder till kreditinstitut som förfaller inom ett år har för 2016 omklassificerats till kortfristig del av långfristiga skulder.
| MKR | Antal utestående aktier, tusental |
Aktie kapital |
Reservfond | Överkursfond | Balanserad vinst |
Totalt eget kapital |
|---|---|---|---|---|---|---|
| EGET KAPITAL 31 DECEMBER 2015 | 74 729 | 149 | 285 | 1 492 | -897 | 1 029 |
| Årets totalresultat efter skatt | 311 | 311 | ||||
| Kontantutdelning | -213 | -213 | ||||
| EGET KAPITAL 31 DECEMBER 2016 | 74 729 | 149 | 285 | 1 492 | -799 | 1 127 |
| Årets totalresultat efter skatt | 436 | 436 | ||||
| Nyemission | 59 783 | 120 | 1 681 | 1 801 | ||
| Kontantutdelning | -269 | -269 | ||||
| EGET KAPITAL 31 DECEMBER 2017 | 134 512 | 269 | 285 | 3 173 | -632 | 3 095 |
| MKR Not |
2017 | 2016 |
|---|---|---|
| Den löpande verksamheten | ||
| Rörelseresultat | -44 | -41 |
| Återläggning av avskrivningar av immateriella och materiella anläggningstillgångar | 1 | 1 |
| Erhållen ränta | 218 | 236 |
| Erlagd ränta | -192 | -184 |
| Kassaflöde från den löpande verksamheten före förändring av rörelsekapital | -17 | 12 |
| Förändringar i rörelsekapital | ||
| Minskning (+)/ökning (-) av fordringar | -662 | -519 |
| Minskning (-)/ökning (+) av skulder | 47 | 621 |
| Summa förändring av rörelsekapital | -615 | 102 |
| Kassaflöde från den löpande verksamheten | -632 | 114 |
| Investeringsverksamheten | ||
| Förändring av långa fordringar | -1 603 | 212 |
| Förvärv av finansiella anläggningstillgångar | -1 854 | -49 |
| Kassaflöde från investeringsverksamheten | -3 457 | 163 |
| Finansieringsverksamheten | ||
| Utdelning | -269 | -213 |
| Nyemission | 1 802 | - |
| Förändring av långa skulder koncernföretag | 1 539 | 567 |
| Nyupplåning räntebärande skulder | 1 398 | 108 |
| Amortering och lösen av räntebärande skulder | -335 | -671 |
| Förändring av checkräkningskredit | -17 | -68 |
| KASSAFLÖDE FRÅN FINANSIERINGSVERKSAMHETEN 23 |
4 118 | -277 |
| ÅRETS KASSAFLÖDE | 29 | 0 |
| LIKVIDA MEDEL VID ÅRETS BÖRJAN1 | 0 | 0 |
| LIKVIDA MEDEL VID ÅRETS SLUT1 | 29 | 0 |
1 Likvida medel består av kassa och bank.
Årsredovisningen och koncernredovisningen har godkänts av styrelsen för publicering på www.dios.se v. 14 2018. Koncernens och moderbolagets resultat- och balansräkningar blir föremål för fastställelse på årsstämman den 24 april 2018. Diös Fastigheter AB (publ), organisationsnummer 556501-1771, är ett svenskt aktiebolag med säte i Östersund som erbjuder centrumnära kommersiella lokaler och bostäder med stor variation avseende lokaltyp och yta i norra Sverige. Huvudkontorets postadress är Box 188, 831 22 Östersund och besöksadressen är Fritzhemsgatan 1A i Östersund.
Den operativa verksamheten sker inom ramen för koncernens sju affärsområden: Dalarna, Gävleborg, Västernorrland, Jämtland, Västerbotten och Norrbotten och Retail. Varje affärsområde har utgjort ett förvaltningsområde. Den centrala administrationen, som innefattar bolagsadministration och koncernövergripande aktiviteter, sköts från huvudkontoret i Östersund.
Koncernredovisningen har upprättats enligt de av EU antagna IFRS standarderna och tolkningarna av dessa. Vidare har koncernredovisningen upprättats i enlighet med svensk lag och genom tillämpning av Rådet för finansiell rapporterings rekommendation, RFR 1, Kompletterande redovisningsregler för koncerner. Räkenskaperna redovisas utifrån anskaffningsvärde, förutom förvaltningsfastigheter och derivatinstrument som redovisas till verkligt värde. Moderbolagets årsredovisning är upprättad i enlighet med svensk lag och med tillämpning av Rådet för finansiell rapporterings rekommendation, RFR 2, Redovisning för juridiska personer.
Rekommendationen anger att en juridisk person ska tillämpa IFRS, inklusive tolkningar från IFRIC/SIC, med undantag beroende på lagbestämmelser i främst Årsredovisningslagen, samt med hänsyn tagen till sambandet mellan redovisning och beskattning. Moderbolaget tillämpar samma redovisnings- och värderingsprinciper som koncernredovisningen med följande undantag. Moderbolaget tillämpar inte IAS 39 Finansiella Instrument: Redovisning och Värdering. I moderbolaget tillämpas en metod med utgångspunkt i anskaffningsvärdet enligt Årsredovisningslagen. Derivatinstrument värderas inte till verkligt värde i moderbolaget utan till lägsta värdets princip. Materiella anläggningstillgångar som avser främst förvaltningsfastigheter redovisas till anskaffningsvärde med avdrag för ackumulerade avoch nedskrivningar. För dessa ökas redovisat värde i balansräkningen om förutsättningar för uppskrivning föreligger. Aktier i dotterbolag redovisas enligt anskaffningsvärdemetoden, där det bokförda värdet fortlöpande prövas mot dotterbolagens koncernmässiga egna kapital. I de fall bokfört värde överstiger koncernmässiga värden, sker nedskrivning som belastar resultaträkningen. Om en tidigare nedskrivning inte längre är motiverad sker återföring av denna. Förvärvsrelaterade utgifter för dotterbolag, som kostnadsförs i koncernredovisningen, ingår som en del i anskaffningsvärdet för andelar i dotterbolag. Koncernbidrag redovisas som bokslutsdisposition hos både mottagaren och givaren. Eventuell skatteeffekt redovisas som aktuell skatt. Aktieägartillskott redovisas hos givaren som ökning av aktier i dotterbolag och hos mottagaren som ökning av fritt eget kapital.
Från och med räkenskapsåret 2017 tillämpar koncernen ett antal nya standarder och tolkningar. Dessa nya eller ändrade standarder och nya tolkningar har inte haft någon väsentlig påverkan på koncernens finansiella rapporter 2017.
För att kunna upprätta redovisningen i enlighet med IFRS, krävs att koncernledningen gör bedömningar och antaganden som påverkar, i bokslutet redovisade tillgångar, skulder, intäkter och kostnader. Dessa bedömningar baseras på såväl historiska erfarenheter som andra faktorer som bedöms som rimliga under rådande omständigheter. Faktiskt utfall kan skilja sig från dessa bedömningar, om andra antaganden görs eller andra förutsättningar föreligger. Bedömningar och antaganden ses över regelbundet. Ändringar av bedömningar redovisas i den period ändringen görs. Detta om ändringen endast påverkar denna period, eller den period ändringen görs, liksom framtida perioder, om ändringen påverkar både aktuell period och framtida perioder. Vid värdering av förvaltningsfastigheter görs bedömningar som kan ge en betydande påverkan på koncernens resultat och finansiella ställning. Värderingen kräver en bedömning av framtida kassaflöden, samt att rimlig diskonteringsfaktor (avkastningskravet) fastställs. De antaganden och bedömningar som ligger till grund för gällande värdering beskrivs i not 11.
Identifiering av rapporterbara segment görs baserat på den interna rapporteringen till den högste verkställande beslutsfattaren, vd, tillika koncernchef. Koncernen styrs och rapporteras i sju segment. Operativt är koncernen organiserad i affärsområden enligt en geografisk indelning, förutom då för affärsområdet Retail. De interna rapporteringssystemen är uppbyggda med tanke på uppföljning av respektive affärsområdes genererade avkastning. Geografisk indelning utgör huvudsaklig indelningsgrund. Därutöver följs verksamheten upp baserat på fastighetstyp.
De redovisningsprinciper som tillämpas för segmentrapporteringen överensstämmer med de som koncernen tillämpar. Segmentsinformation lämnas endast för koncernen. Från och med årsskiftet 2017/2018 kommer antalet affärsområden att vara sex då affärsområdet Retail kommer redovisas utifrån geografisk indelning och därmed i respektive affärsområde. Det innebär att Borlänge, Falun och Mora ingår i Dalarna, Gävle i Gävleborg, Östersund och Åre i Jämtland, Sundsvall i Västernorrland, Umeå och Skellefteå i Västerbotten och Luleå i Norrbotten.
Anläggningstillgångar och långfristiga skulder består i allt väsentligt enbart av belopp som förväntas återvinnas eller betalas efter mer än tolv månader räknat från balansdagen. Omsättningstillgångar och kortfristiga skulder består i allt väsentligt enbart av belopp som förväntas återvinnas eller betalas inom tolv månader räknat från balansdagen.
Koncernens finansiella rapporter inkluderar både moderbolag och de dotterbolag som moderbolaget har bestämmande inflytande över. Bestämmande inflytande uppnås när moderbolaget har kontroll över ett bolag, är exponerad för, eller har rätt till, rörlig avkastning från innehavet i bolaget samt har möjlighet att använda inflytandet och kontrollen över bolaget för att påverka avkastningen. För att uppnå kontroll måste moderbolaget, direkt eller indirekt, äga minst hälften av rösterna i bolaget. Koncernen omfattar, utöver moderbolaget, de i not 14 angivna dotterbolagen med tillhörande underkoncerner. Bokslutet bygger på redovisningshandlingar upprättade för samtliga koncernbolag per den 31 december 2017. Resultatet för ett dotterbolag som förvärvats under året, medräknas i koncernens resultat från och med förvärvstidpunkten. Resultatet från ett dotterbolag som säljs under året medräknas fram till avyttringstidpunkten. Alla koncerninterna mellanhavanden avseende tillgångar, skulder, intäkter och kostnader elimineras i sin helhet vid konsolideringstillfället. Företagsförvärv redovisas enligt förvärvsmetoden. Förvärvsmetoden innebär att verkligt värde på förvärvade tillgångar och skulder bestäms per den dag då kontroll erhålls över det förvärvade företaget. Skillnaden mellan anskaffningsvärdet, värdet på innehav utan bestämmande inflytande, samt det verkliga värdet på tidigare innehav och det verkliga värdet på förvärvade identifierbara tillgångar, skulder och eventualförpliktelser, redovisas som goodwill. Om det uppstår en negativ skillnad redovisas skillnaden direkt i resultaträkningen. Innehav utan bestämmande inflytande redovisas antingen som en proportionell andel av de förvärvade nettotillgångarna eller till verkligt värde, vilket bedöms per förvärv. Tilläggsköpeskilling redovisas till bedömt verkligt värde med senare förändringar redovisade i resultaträkningen. Vid stegvisa förvärv sker en värdering till verkligt värde vid den tidpunkt då kontroll erhållits. Omvärderingseffekter på tidigare ägd andel innan kontroll erhållits redovisas i resultaträkningen. Ökad eller minskad ägarandel, då dotterbolaget är under fortsatt kontroll redovisas som förändringar inom eget kapital. Innehav utan bestämmande inflytande redovisas i koncernredovisningen under eget kapital, skilt från moderbolagets egna kapital. Innehav utan bestämmande inflytande ingår i koncernens resultat och totalresultat och redovisas separat från moderbolagets resultat och totalresultat, som en fördelning av periodens resultat.
Bolagsförvärv kan klassificeras som antingen rörelseförvärv eller tillgångsförvärv. Bolagsförvärv vars primära syfte är att förvärva bolagets fastighet och där bolagets eventuella förvaltningsorganisation och administration är av underordnad betydelse för förvärvet, klassificeras som tillgångsförvärv. Övriga bolagsförvärv klassificeras som rörelseförvärv. Vid tillgångsförvärv redovisas ingen uppskjuten skatt hänförligt till fastighetsförvärvet, utan eventuell rabatt minskar istället fastighetens anskaffningsvärde. Det innebär att värdeförändringarna kommer att påverkas av rabatter och transaktionskostnader vid första värdering och redovisas som en orealiserad värdeförändring.
Ett samarbetsarrangemang är ett arrangemang över vilket två eller fler parter har gemensamt bestämmande inflytande. Samarbetsarrangemang klassificeras endera som ett joint venture eller som gemensam verksamhet. Diös har bedömt sina samarbetsarrangemang och fastställt att innehavet i Nya Svensk Fastighetsfinansiering AB utgör en gemensam verksamhet. För innehavet i en gemensam verksamhet redovisar Diös sina tillgångar och skulder, inklusive sin andel av gemensamma tillgångar och skulder samt Diös intäkter och kostnader, inklusive sin andel av alla gemensamma intäkter och kostnader. Övriga samarbetsarrangemang utgör joint ventures och redovisas med tillämpning av kapitalandelsmetoden. Enligt kapitalandelsmetoden redovisas andelar i joint venture i balansräkningen till anskaffningsvärde justerat för andel av joint ventures resultat efter förvärvstidpunkten. Erhållna utdelningar minskar innehavets redovisade värde.
Intäktsredovisning sker i resultaträkningen när väsentliga risker och förmåner har överförts till motparten. Om det råder betydande osäkerhet avseende betalning, vidhängande kostnader eller risk, och om säljaren behåller ett engagemang i den löpande förvaltningen som vanligtvis förknippas med ägandet, sker ingen intäktsföring.
Intäkterna redovisas till det verkliga värdet av vad som erhållits eller förväntas komma att erhållas. Koncernens hyresavtal klassificeras som operationella leasingavtal, enligt IAS 17. Hyresintäkterna periodiseras linjärt i enlighet med hyresavtal, vilket medför att endast den del av intäkten som avser aktuell period redovisas. Det innebär att förskottshyror redovisas som förutbetalda hyresintäkter. Ersättningar i samband med uppsägning av hyresavtal i förtid, intäktsförs direkt om inga förpliktelser kvarstår gentemot hyresgästen. Hyresrabatter periodiseras linjärt över hyreskontraktens löptid. Intäkter från fastighetstransaktioner redovisas på tillträdesdagen om inte risker och förmåner övergått till köparen vid ett tidigare tillfälle. Om risker och förmåner tillhörande tillgången skett vid ett tidigare tillfälle, intäktsredovisas fastighetstransaktionen vid denna tidigare tidpunkt. Resultat från försäljning av fastighet redovisas som skillnaden mellan erhållet försäljningspris efter avdrag för försäljningsomkostnader, och senast redovisat värde, med tillägg för gjorda investeringar efter senaste värderingstidpunkt. Ränteintäkter beräknas baserat på antal utestående dagar, aktuellt tillgångssaldo samt för tidpunkten gällande räntesats. Intäkterna redovisas för den period de intjänats.
Central administration omfattar kostnader för bolagsadministration och koncernövergripande aktiviteter. Moderbolagets kostnader för bland annat koncernledning, personaladministration, it, marknadsaktiviteter, IR, revisionsarvoden och finansiella rapporter, liksom kostnader för upprätthållande av börsnotering, ingår i central administration.
Finansiella kostnader avser ränta och andra kostnader som uppkommer i samband med upptagande av lån. Kostnader för uttagande av pantbrev betraktas inte som en finansiell kostnad utan aktiveras i balansräkningen som förvaltningsfastigheter. Finansiella kostnader resultatförs för den period de avser. Finansiella kostnader inkluderar även kostnader för räntederivatavtal. Betalningsströmmar under dessa avtal resultatförs för den period de avser.
Finansiella tillgångar och skulder värderas initialt till verkligt värde och löpande till upplupet anskaffningsvärde eller verkligt värde, beroende på den initiala kategoriseringen. För finansiella tillgångar och skulder som redovisas till upplupet anskaffningsvärde, inkluderas transaktionskostnader i det verkliga värdet. En finansiell tillgång eller skuld tas upp i balansräkningen när bolaget blir part till instrumentets avtalsmässiga villkor. En finansiell tillgång tas bort från balansräkningen när rättigheterna i avtalet realiserats, förfaller eller när bolaget förlorar kontrollen över dem. En finansiell skuld tas bort från balansräkningen när förpliktelsen i avtalet fullgörs eller på annat sätt utsläcks. Detsamma gäller för del av finansiell skuld. För samtliga finansiella tillgångar och skulder, om inte annat anges i not, anses det redovisade värdet vara en god approximation av det verkliga värdet. För derivatinstrument tillämpas affärsdagsredovisning och för avistaköp eller avistaförsäljning av finansiella tillgångar, tillämpas likviddagsredovisning. Vid fastställande av verkligt värde för derivatinstrument sker diskontering av framtida kassaflöden med noterad marknadsränta för respektive löptid. De framtida kassaflödena i derivatportföljen beräknas som skillnaden mellan den fasta avtalade räntan enligt respektive derivatavtal, och den implicita stiborräntan för respektive period. De kommande ränteflöden som därmed uppstår nuvärdesberäknas med hjälp av den implicita stiborkurvan. För de stängningsbara swapar som finns i portföljen, har optionsmomentet inte åsatts något värde. Detta då stängning inte ger upphov till någon resultateffekt för koncernen. Utgivaren beslutar om stängning ska ske. Vid fastställande av verkligt värde för låneskulder, sker diskontering av framtida kassaflöden med noterad ränta för respektive löptid.
Aktier och andelar kategoriseras som "Finansiella tillgångar som kan säljas". Detta innebär värdering till verkligt värde med värdeförändringar redovisade över eget kapital och i övrigt totalresultat. Då koncernen inte har kunnat fastställa ett tillförlitligt marknadsvärde på dessa aktier värderas de till anskaffningsvärde.
Fordringar redovisas till upplupet anskaffningsvärde minskat med eventuell nedskrivning. Kundfordringar tas upp i balansräkningen när faktura skickats. De värderas till det lägsta anskaffningsvärdet och nettoförsäljningsvärdet utan diskontering till nominellt belopp, eftersom de beräknas ha kort löptid. Värdet av osäkra fordringar beräknas efter individuell bedömning.
Likvida medel omfattar kassa och omedelbart tillgängliga banktillgodohavanden. Dessa kategoriseras som "Lånefordringar och kundfordringar", varvid redovisningen sker till upplupet anskaffningsvärde. På grund av att bankmedel är betalningsbara på anfordran, motsvaras upplupet anskaffningsvärde av nominellt belopp.
Leverantörsskulder och övriga skulder tas upp när motparten har presterat och avtalsenlig skyldighet att betala föreligger. Detta även om faktura ännu inte mottagits. Leverantörsskulder tas upp i balansräkningen när faktura har mottagits och värderas till nominellt belopp utan diskontering då dess förväntade löptid är kort.
Upptagna lån redovisas till upplupet anskaffningsvärde med avdrag för eventuella skuldminskningar.
Räntor, utdelningar samt vinster och förluster, hänförliga till finansiella instrument, redovisas i resultaträkningen som intäkt respektive kostnad.
Eventuell utdelning till innehavare av egetkapitalinstrument, redovisas direkt mot eget kapital med hänsyn tagen till eventuella inkomstskatteeffekter.
Derivat redovisas och värderas till verkligt värde i balansräkningen. Derivat med ett positivt marknadsvärde, redovisas som övriga kortfristiga fordringar om löptiden understiger ett år. Derivat med ett negativt marknadsvärde, redovisas som övriga kortfristiga skulder om löptiden understiger ett år.
Egetkapitalinstrument som ges ut av bolaget redovisas till erhållna medel med avdrag för transaktionskostnader.
Vid förvärv och försäljning av fastigheter redovisas transaktionen på tillträdesdagen om inte risker och förmåner övergått till köparen eller koncernen vid ett tidigare tillfälle. Detta gäller oavsett om försäljningen sker i bolagsform eller ej.
Vid återköp av egna aktier reduceras det egna kapitalet med den betalda köpeskillingen inklusive eventuella transaktionskostnader.
Utdelningar redovisas som en minskning av eget kapital efter det att årsstämman fattat beslut. Beräkning av resultat per aktie baseras på årets resultat i koncernen hänförligt till moderbolagets aktieägare, och på det genomsnittliga antalet utestående aktier under året.
Förvaltningsfastigheter är fastigheter som innehas i syfte att generera hyresinkomster eller värdestegring eller en kombination av dessa. Fastighetsbeståndet per balansdagen utgörs till fullo av förvaltningsfastigheter. Dessa redovisas i balansräkningen till verkligt värde enligt, per balansdagen, genomförd fastighetsvärdering. Omvärderingar av verkligt värde under löpande år, sker kvartalsvis genom extern och intern värdering. Värdeförändringen redovisas i resultaträkningen under posten värdeförändring fastighet. Verkliga värden baseras på marknadsvärden. Marknadsvärden är det bedömda belopp till vilket fastigheterna skulle kunna säljas i en transaktion mellan kunniga, sinsemellan oberoende, parter som har ett intresse av att transaktionen genomförs. Inga avdrag för transaktionskostnader i samband med en avyttring görs.
Anskaffningsvärdet utgörs av inköpspriset samt kostnader som är direkt hänförliga till förvärvet. Vid större ny-, till- eller ombyggnader, aktiveras tillkommande utgifter som är värdehöjande. Det innebär att utgifter för reparation och underhåll kostnadsförs i den period de uppkommer. Löpande under året görs bedömning av hur stor del av pågående investeringar som fullgjorts. Värdehöjande åtgärder balanseras och övriga åtgärder belastar innevarande års resultat. Värdeförändringar redovisas i resultaträkningen. Vid förvärv av fastigheter eller bolag, bokförs transaktionen normalt på tillträdesdagen eftersom risker och förmåner som följer av ägandet vanligen övergår den dagen. För försäljning, se Rörelsens intäkter.
Övriga materiella anläggningstillgångar redovisas som tillgång, om det är sannolikt att framtida ekonomiska fördelar kommer att komma bolaget till del och om anskaffningsvärdet för tillgången kan beräknas på ett tillförlitligt sätt. Tillgångarna redovisas i balansräkningen till anskaffningsvärde, med avdrag för ackumulerade avskrivningar och eventuell nedskrivning. I anskaffningsvärdet ingår inköpspriset samt direkt hänförbara kostnader till tillgången för att bringa den på plats och i skick att utnyttjas i enlighet med syftet med anskaffningen. Tillkommande utgifter läggs till anskaffningsvärdet då den förbättrar tillgångens prestanda. Alla andra tillkommande utgifter redovisas som kostnad i den period de uppkommer.
Avskrivningar enligt plan baseras på ursprungliga anskaffningsvärden, i förekommande fall med beaktande av tillkommande värdehöjande utgifter samt upp- eller nedskrivningar. Avskrivning sker linjärt över tillgångens beräknade nyttjandeperiod. Starttidpunkt för avskrivningen är anskaffningstillfället.
Följande avskrivningar tillämpas: Moderbolag och koncernen Inventarier och fordon 10–20%
| Kontorsinventarier | 20% |
|---|---|
| Datorer | 33% |
Immateriella anläggningstillgångar utgörs i dagsläget av IT-system. IT-system redovisas till anskaffningsvärde efter avdrag för ackumulerade avskrivningar och eventuella nedskrivningar. I anskaffningsvärdet ingår inköpspriset samt kostnader direkt hänförbara till tillgången för att bringa den på plats och i skick för att utnyttjas i enlighet med anskaffningens syfte. Avskrivning sker linjärt över tillgångens beräknade nyttjandeperiod.
Följande avskrivningar tillämpas:
Moderbolaget och koncernen
IT-system 20%
Kortfristiga ersättningar till anställda, såsom löner, betald semester och betald sjukfrånvaro, samt därpå aktuella sociala kostnader, redovisas i takt med att de anställda har utfört tjänster i utbyte mot ersättningen.
Pensioner och andra ersättningar efter avslutad anställning kan klassificeras som antingen avgiftsbestämda eller förmånsbestämda pensionsplaner. Koncernen har endast avgiftsbestämda pensionsplaner. Det innebär att de rättsliga eller informella förpliktelserna begränsas till det belopp som bolaget har accepterat att bidra med. Storleken på den anställdes ersättningar efter avslutad anställning beror på de avgifter som koncernen betalar till planen eller till ett försäkringsbolag, jämte den kapitalavkastning som avgifterna ger. Sålunda är det den anställde som bär den aktuariella risken och investeringsrisken. Åtaganden för ålders- och tjänstepension för tjänstemän tryggas genom en försäkring i Alecta. Dessa ska enligt gällande regelverk klassificeras som förmånsbestämda ITP-planer, vilka omfattas av flera arbetsgivare.
Ett mindre antal personer har förmånsbestämda ITP-planer med fortlöpande betalningar till Alecta. Dessa redovisas som avgiftsbestämd plan till följd av att Alecta inte levererar den information som krävs, varför brist råder på den information som erfordras för att redovisa planen som en förmånsbestämd plan. Det finns dock inget som indikerar några väsentliga åtaganden överstigande vad som är utbetalt till Alecta. Då det inte föreligger tillräcklig information för att redovisa dessa som förmånsbestämda, redovisas de som avgiftsbestämda planer. Förpliktelser, avseende avgifter till avgiftsbestämda planer, redovisas som kostnad i resultaträkningen när de uppstår. Se not 5 Löner för mer information.
I samband med uppsägning av personal redovisas ersättningar som en skuld och en kostnad. Detta gäller endast om koncernen bevisligen är förpliktigad att antingen avsluta en anställning före den normala tidpunkten för anställningens upphörande, eller när ersättning lämnas som ett erbjudande för att uppmuntra frivillig avgång. Vid erbjudande om frivillig avgång beräknas ersättningarna baserat på det antal anställda som förväntas acceptera erbjudandet. Detta innebär att ersättningen kostnadsförs utifrån arbetsplikt alternativt direkt om arbetsbefrielse föreligger.
Upplysningar om transaktioner och utestående mellanhavanden med närstående, lämnas i enlighet med IAS 24, Upplysningar om närstående. Med närstående avses en part som, direkt eller indirekt, genom en eller flera händer, utövar ett bestämmande inflytande över, står under ett bestämmande inflytande från ett bolag, eller under
FINANSIELLA RAPPORTER
samma bestämmande inflytande som bolaget. Med närstående avses den som har en andel i bolaget, som ger ett betydande inflytande eller har ett gemensamt bestämmande inflytande över företaget. Vidare avses med närstående även moderbolag, dotterbolag och systerbolag.
Till närstående part räknas också bolag där parten är ett intressebolag, ett joint venture, i vilket bolaget är samägare. Hit räknas också nyckelpersoner i ledande ställning i bolaget eller dess moderbolag, nära familjemedlemmar till någon som definieras som närstående, bolag som står under bestämmande inflytande av, under ett gemensamt bestämmande inflytande av eller under betydande inflytande av nyckelpersoner i ledande ställning eller nära familjemedlem. En transaktion med närstående är en överföring av resurser, tjänster eller förpliktelser mellan närstående, oavsett om ersättning utgår eller inte. Bestämmande inflytande innebär rätt att utforma ett bolags finansiella och operativa strategier, i syfte att erhålla ekonomiska fördelar. Gemensamt bestämmande inflytande innebär att två eller flera parter i ett avtal reglerar att gemensamt utöva ett bestämmande inflytande över en ekonomisk verksamhet. Betydande inflytande innebär att ägarbolaget kan delta i de beslut som rör ett bolags finansiella och operativa strategier utan bestämmande inflytande över dessa strategier. Betydande inflytande kan uppnås via aktieinnehav, stadgar eller avtal. Nyckelpersoner i ledande ställning är de personer som har befogenheter och ansvar för att, direkt eller indirekt, planera, leda och styra ett bolags verksamhet. Med nära familjemedlemmar avses personens sammanboende och barn, barn till personens sammanboende och personer som är ekonomiskt, eller på annat sätt, beroende av personen eller dennes sammanboende.
Moderbolaget och koncernen tillämpar IAS 12, Inkomstskatter. Total skatt utgörs av aktuell skatt och uppskjuten skatt. Skatter redovisas i resultaträkningen förutom i de fall den är hänförlig till transaktioner som redovisas i övrigt totalresultat eller eget kapital, då även eventuell skatteeffekt redovisas direkt mot eget kapital. Aktuell skatt motsvarar den skatt bolaget är skyldig att betala utifrån årets skattepliktiga resultat, justerat för eventuell aktuell skatt avseende tidigare perioder. Moderbolaget och koncernen redovisar uppskjuten skatt enligt balansräkningsmetoden. Det innebär att uppskjuten skatt redovisas på samtliga temporära skillnader, förutom till den del den uppskjutna skatten hänförs till den första redovisningen av goodwill eller en tillgång eller skuld som härrör från en transaktion som inte är ett bolagsförvärv och vid tidpunkten för förvärvet inte påverkar vare sig redovisat eller skattepliktigt resultat. Beloppen beräknas baserade på hur de temporära skillnaderna förväntas bli utjämnade och med tillämpning av de skattesatser och skatteregler som är beslutade, eller aviserade, per balansdagen. Uppskjutna skatter värderas utifrån de skattesatser och skatteregler som är beslutade, eller i praktiken beslutade, per balansdagen.
Uppskjutna skattefordringar avseende avdragsgilla temporära skillnader och underskottsavdrag redovisas endast i den mån det är sannolikt att dessa kommer att medföra lägre skatteutbetalningar i framtiden. Värdet på uppskjutna skattefordringar reduceras när det inte längre bedöms sannolikt att de kan utnyttjas. Uppskjuten skatt nettoredovisas då vi gör bedömningen att outnyttjade underskott kan kvittas mot framtida vinster.
Kassaflödesanalysen har upprättats enligt den indirekta metoden. Det innebär att nettoresultatet justerats för transaktioner som inte medfört in- eller utbetalningar under perioden, samt för eventuella intäkter och kostnader som hänförs till investerings- eller finansieringsverksamhetens kassaflöden.
Förändringarna i RFR 2, som gäller från och med räkenskapsåret 2017, har inte haft någon påverkan på moderbolagets finansiella rapporter.
International Accounting Standards Board (IASB) har gett ut ett antal nya och ändrade standarder och tolkningsuttalanden som träder i kraft från och med räkenskapsåret 2018 och senare. Dessa har inte tillämpats vid upprättande av koncernens finansiella rapporter 2017.
IFRS 9 ersätter IAS 39 Finansiella instrument: Redovisning och värdering och innehåller regler för redovisning, klassificering och värdering, nedskrivningar, bortbokning och allmänna regler för säkringsredovisning. Den är obligatorisk för perioder som börjar den 1 januari 2018 eller senare.
Klassificering och värdering: Vid den första redovisningen ska finansiella tillgångar klassificeras som verkligt värde via resultaträkningen, upplupet anskaffningsvärde eller som verkligt värde via övrigt totalresultat.
Nedskrivningar: tar bort kraven att identifiera en inträffad förlusthändelse och introducerar en modell för förväntade kreditförluster. Modellen fastställer en trestegsindelning utifrån om det inträffat en betydande ökning i kreditrisken. För finansiella tillgångar där ingen betydande ökning av kreditrisken inträffat reserveras en kreditförlust som avser den förlust som förväntas inträffa inom 12 månader. För finansiella tillgångar där en betydande ökning av kreditrisken inträffat och för de som är osäkra redovisas en kreditförlust som avser den förlust som förväntas inträffa under hela tillgångens återstående löptid.
Säkringsredovisning: Reglerna tillåter företag att på ett bättre sätt reflektera företagets riskhanteringsaktiviteter i de finansiella rapporterna och introducerar mindre detaljerade regler för hur effektiviteten av säkringarna ska bedömas.
Koncernen har bedrivit ett projekt under året för att identifiera skillnader mellan tidigare tillämpade principer för redovisning av finansiella instrument och kraven enligt IFRS 9. De nya principerna för klassificering av finansiella tillgångar bygger på en analys av affärsmodellen som tillgången hanteras i och tillgångens kassaflödeskaraktär. Det område som Diös bedömer skulle få en påverkan är nedskrivningsprövning av kundfordringar och en bedömning av framtida kundförluster. Analysen och Diös tilllämpning av den nya modellen för nedskrivningsprövning enligt den förenklade modellen visar att övergången inte får någon väsentlig effekt på de redovisade värdena.
Koncernledningens sammantagna bedömning är att IFRS 9 kommer att innebära oväsentliga effekter på koncernens redovisning. Koncernen kommer inte att räkna om jämförelsetal.
IFRS 15 kommer att ersätta IAS 18 Intäkter, IAS 11 Entreprenadavtal samt tillhörande tolkningar. IFRS 15 är tillämplig för räkenskapsår som börjar 1 januari 2018 eller senare. Den nya standarden innebär en ny modell för intäktsredovisning (fem-stegs modell) som baseras på när kontrollen av en vara eller tjänst överförs till kunden. Grundprincipen är att ett företag redovisar intäkter för att skildra överföringen av utlovade varor och tjänster till kunder med ett belopp som återspeglar den ersättning som företaget förväntas ha rätt till i utbyte mot dessa varor eller tjänster. IFRS 15 introducerar en femstegsmodell:
Steg 1 Identifiera avtalet
Steg 2 Identifiera prestationsåtaganden
Steg 3 Fastställande av transaktionspriset
Steg 4 Allokering av transaktionspriset till prestationsåtaganden Steg 5 Redovisa intäkt när (eller allt eftersom) företaget uppfyller prestationsåtagandet
IFRS 15 innehåller vägledning och omfattande upplysningskrav.
Diös har bedrivit ett projekt under året för att identifiera skillnader mellan tidigare tillämpade principer för redovisning av intäkter och kraven enligt IFRS 15. Diös intäkter består i allt väsentligt av hyresintäkter från fastigheter. Diös har genomfört en analys om vi agerar som huvudman eller agent avseende serviceintäkter. Vår bedömning är att Diös i egenskap av fastighetsägare i huvudsak utgör huvudman. Därmed får IFRS 15 ej någon väsentlig påverkan på Diös finansiella rapporter utifrån detta perspektiv då nettoomsättningen ej förändras. Vidare innefattas i standarden försäljningsintäkter från fastigheter. Diös redovisar försäljningen av fastighetstransaktioner på tillträdesdagen under gällande regelverk, varför IFRS 15 ej bedöms ha någon påverkan på dessa transaktioner.
Koncernen kommer att börja tillämpa IFRS 15 från och med den 1 januari 2018. Övergångsmetoden som tillämpas är den retroaktiva metoden. Koncernledningens sammantagna bedömning är att IFRS 15 kommer att innebära oväsentliga effekter på koncernens redovisning och finansiella rapporter. Jämförelsetalen kommer därmed inte att räknas om.
IFRS 16 Leases tillämpas för räkenskapsår som påbörjas den 1 januari 2019. Redovisningen för leasegivare kommer i allt väsentligt vara oförändrad. Före leasetagare kommer standarden innebära att de flesta leasingkontrakt redovisas i balansräkningen. För Diös del kommer det fräst att påverka redovisningen av tomträttsavtal och leasingkontrakt av bilar som ska redovisas i balansräkningen och därmed öka balansomslutningen. Leasingkostnaden kommer att redovisas som avskrivning av nyttjanderätten och som räntekostnad och kommer därmed inte längre att ingå i driftsnettot. Då Diös har begränsade antal kontrakt bedöms påverkan på de finansiella rapporterna bli begränsade.
Ändringarna tydliggör att ett företag ska omklassificera en fastighet till att vara eller upphöra att vara en förvaltningsfastighet, när och enbart när, det finns bevis för en förändring i användningsområdet. En förändring i användningsområdet inträffar då fastigheten uppfyller eller upphör att uppfylla definitionen av en förvaltningsfastighet.
Koncernledningens bedömning är att ändringarna inte kommer att innebära någon väsentlig förändring av koncernens omklassificeringar av förvaltningsfastigheter.
Övriga ändrade och nya IFRS standarder med ikraftträdande under kommande perioder bedöms inte ha någon väsentlig påverkan på koncernens redovisning.
De ändringar i RFR 2 Redovisning i juridiska personer som träder ikraft fr.o.m. 1 januari 2018 eller senare och som beskrivs nedan kan få en effekt på moderbolagets finansiella rapporter. Övriga ändringar i RFR 2, som ännu inte har trätt i kraft, väntas inte få någon väsentlig påverkan när de tillämpas för första gången. IFRS 9, den nya standarden för finansiella instrument, behandlar klassificering, värdering och redovisning av finansiella tillgångar och skulder. I RFR 2 finns undantag från att tillämpa IFRS 9 i juridisk person, samt att det införs bestämmelser för redovisning av finansiella instrument i RFR 2 som ska tillämpas av de företag som väljer att tillämpa undantaget. Ändringen ska börja tilllämpas för räkenskapsår som börjar 1 januari 2018 eller senare.
| Indelat per affärsområde, mkr | Retail | Dalarna | Gävleborg | Väster norrland |
Jämtland | Väster botten |
Norr botten |
Diös koncernen |
|---|---|---|---|---|---|---|---|---|
| Hyresintäkter | 282 | 215 | 177 | 208 | 284 | 317 | 217 | 1 700 |
| Övriga intäkter | 1 | 5 | 4 | 1 | 2 | 1 | 4 | 19 |
| Reparation och underhåll | -9 | -12 | -9 | -9 | -15 | -16 | -8 | -77 |
| Taxebundna kostnader | -32 | -30 | -21 | -27 | -45 | -40 | -21 | -216 |
| Fastighetsskatt | -19 | -8 | -9 | -10 | -13 | -16 | -12 | -86 |
| Övriga fastighetskostnader | -48 | -20 | -16 | -20 | -28 | -28 | -20 | -180 |
| Fastighetsadministration | -13 | -10 | -8 | -14 | -13 | -12 | -10 | -80 |
| Driftöverskott | 164 | 140 | 118 | 130 | 172 | 206 | 151 | 1 080 |
| Ofördelade poster | ||||||||
| Central administration | - | - | - | - | - | - | - | -73 |
| Finansnetto | - | - | - | - | - | - | - | -185 |
| Förvaltningsresultat | - | - | - | - | - | - | - | 822 |
| Värdeförändringar | ||||||||
| Fastighet, realiserad | - | - | -1 | 1 | - | 10 | - | 10 |
| Fastighet, orealiserad | -64 | 27 | 86 | 100 | 139 | 71 | 43 | 402 |
| Räntederivat | - | - | - | - | - | - | - | 27 |
| Resultat före skatt | - | - | - | - | - | - | - | 1 261 |
| Aktuell skatt | - | - | - | - | - | - | - | -43 |
| Uppskjuten skatt | - | - | - | - | - | - | - | -189 |
| Minoritetens andel | - | - | - | - | - | - | - | -2 |
| ÅRETS RESULTAT HÄNFÖRLIGT TILL MODERBOLAGETS AKTIEÄGARE |
- | - | - | - | - | - | - | 1 027 |
| Uthyrbar area, kvm | 166 759 | 224 594 | 228 309 | 192 079 | 289 336 | 286 657 | 164 790 | 1 552 524 |
| Hyresvärde, mkr | 314 | 237 | 199 | 238 | 313 | 345 | 228 | 1 875 |
| Ekonomisk uthyrningsgrad, % | 90 | 91 | 89 | 87 | 91 | 92 | 95 | 91 |
| Överskottsgrad, % | 58 | 65 | 66 | 63 | 60 | 65 | 70 | 64 |
| Förändring av fastighetsbeståndet | ||||||||
| Fastighetsbeståndet 1 januari 2017 | 2 043 | 2 003 | 1 756 | 1 397 | 2 776 | 2 219 | 1 489 | 13 683 |
| Förvärv | 1 066 | 1 | - | 1 047 | - | 1 803 | 1 177 | 5 094 |
| Investeringar i ny-, till-, ombyggnad | 86 | 66 | 41 | 71 | 92 | 89 | 60 | 505 |
| Försäljningar | -19 | - | -36 | -32 | - | -140 | - | -227 |
| Orealiserade värdeförändringar | -64 | 27 | 86 | 100 | 139 | 71 | 43 | 402 |
| Fastighetsbeståndet 31 december 2017 | 3 112 | 2 097 | 1 847 | 2 583 | 3 007 | 4 042 | 2 769 | 19 457 |
| Indelat per affärsområde, mkr | Retail | Dalarna | Gävleborg | Väster norrland |
Jämtland | Väster botten |
Norr botten |
Diös koncernen |
|---|---|---|---|---|---|---|---|---|
| Hyresintäkter | 201 | 207 | 169 | 137 | 263 | 215 | 131 | 1 323 |
| Övriga intäkter | 2 | 5 | 2 | 2 | 2 | 1 | 3 | 17 |
| Reparation och underhåll | -6 | -11 | -10 | -9 | -16 | -13 | -7 | -71 |
| Taxebundna kostnader | -25 | -30 | -21 | -20 | -45 | -31 | -13 | -185 |
| Fastighetsskatt | -14 | -8 | -9 | -6 | -12 | -11 | -6 | -67 |
| Övriga fastighetskostnader | -34 | -22 | -16 | -17 | -28 | -20 | -12 | -149 |
| Fastighetsadministration | -10 | -8 | -7 | -8 | -13 | -10 | -8 | -64 |
| Driftöverskott | 115 | 133 | 109 | 80 | 151 | 131 | 89 | 806 |
| Ofördelade poster | ||||||||
| Central administration | - | - | - | - | - | - | - | -63 |
| Finansnetto | - | - | - | - | - | - | - | -204 |
| Förvaltningsresultat | - | - | - | - | - | - | - | 539 |
| Värdeförändringar | ||||||||
| Fastighet, realiserad | - | - | - | -3 | -3 | -4 | - | -10 |
| Fastighet, orealiserad | -71 | 1 | 54 | 70 | 85 | 71 | 127 | 337 |
| Räntederivat | - | - | - | - | - | - | - | 91 |
| Resultat före skatt | - | - | - | - | - | - | - | 957 |
| Aktuell skatt | - | - | - | - | - | - | - | 11 |
| Uppskjuten skatt | - | - | - | - | - | - | - | -136 |
| Minoritetens andel | - | - | - | - | - | - | - | -7 |
| ÅRETS RESULTAT HÄNFÖRLIGT TILL MODERBOLAGETS AKTIEÄGARE |
- | - | - | - | - | - | - | 825 |
| Uthyrbar area, kvm | 123 260 | 224 594 | 235 862 | 143 994 | 289 336 | 226 119 | 110 360 | 1 353 525 |
| Hyresvärde, mkr | 223 | 230 | 193 | 162 | 295 | 235 | 140 | 1 478 |
| Ekonomisk uthyrningsgrad, % | 90 | 90 | 88 | 85 | 89 | 91 | 94 | 90 |
| Överskottsgrad, % | 57 | 64 | 64 | 58 | 58 | 61 | 67 | 61 |
| Förändring av fastighetsbeståndet | ||||||||
| Fastighetsbeståndet 1 januari 2016 | 2 071 | 1 938 | 1 663 | 1 632 | 2 712 | 2 046 | 1 319 | 13 381 |
| Förvärv | - | - | - | - | 138 | 68 | - | 206 |
| Investeringar i ny-, till-, ombyggnad | 43 | 64 | 39 | 36 | 97 | 98 | 43 | 420 |
| Försäljningar | - | - | - | -341 | -256 | -64 | - | -661 |
| Orealiserade värdeförändringar | -71 | 1 | 54 | 70 | 85 | 71 | 127 | 337 |
| Fastighetsbeståndet 31 december 2016 | 2 043 | 2 003 | 1 756 | 1 397 | 2 776 | 2 219 | 1 489 | 13 683 |
De totala hyresintäkterna för koncernen uppgick till 1 700 mkr (1 323) vilket motsvarar 1 095 kr/kvm (978). Övriga intäkter uppgick till 19 mkr (17). Av intäkten avsåg 10 mkr (9) vidarefaktureringar till hyresgäster avseende utförda arbeten i förhyrda lokaler.
| Mkr | 2017 | 2016 |
|---|---|---|
| MODERBOLAGET | ||
| Koncerninterna intäkter | 170 | 137 |
| Övriga intäkter | - | - |
| SUMMA | 170 | 137 |
Koncerninterna intäkter i moderbolaget avser fakturerad förvaltning och management fees. Kontraktförfallostrukturen för fastighetsbeståndet framgår av nedanstående tabell. Kontrakterade hyresintäkter avser årsvärde.
| För falloår |
Teck nade avtal |
Uthyrd area, kvm |
Kontrakterade hyresintäkter, mkr |
Andel av värdet, % |
|
|---|---|---|---|---|---|
| Lokalhyresavtal | 2018 | 912 | 196 677 | 231 | 13 |
| 2019 | 776 | 271 939 | 331 | 19 | |
| 2020 | 701 | 252 894 | 322 | 19 | |
| 2021 | 427 | 202 457 | 269 | 16 | |
| 2022+ | 255 | 302 518 | 391 | 23 | |
| Totalt lokalhyresavtal |
3 071 | 1 226 485 | 1 544 | 90 | |
| Bostadshyresavtal | 1 643 | 113 970 | 124 | 7 | |
| Övriga hyresavtal | 4 109 | - | 58 | 3 | |
| TOTALT | 8 823 | 1 340 455 | 1 726 | 100 |
| Mkr | 2017 | 2016 |
|---|---|---|
| KONCERNEN | ||
| Driftkostnader | -404 | -332 |
| Reparations- och underhållskostnader | -70 | -71 |
| Fastighetsskatt | -86 | -67 |
| Fastighetsadministration | -79 | -64 |
| SUMMA | -639 | -534 |
Fastighetskostnaderna uppgick till 639 mkr (534) vilket motsvarar 411 kr/kvm (394). Kostnaderna avser såväl direkta fastighetskostnader, såsom kostnader för drift, underhåll och fastighetsskatt, som indirekta fastighetskostnader i form av uthyrning och fastighetsadministration.
I driftkostnader ingår kostnader för bland annat el, värme, vatten, fastighetsskötsel, renhållning, försäkringar och fastighetsspecifika marknadsföringskostnader. Delar av driftkostnaderna vidaredebiteras hyresgästerna i form av tillägg till hyran. Driftkostnaderna uppgick till 404 mkr (332) vilket motsvarar 260 kr/kvm (245). Av driftkostnaderna utgjorde 9 mkr (10 ) kostnader för arbeten i förhyrda lokaler vilka vidarefaktureras till hyresgäster. Det motsvarar 6 kr/kvm (7).
Reparations- och underhållskostnaderna består av såväl periodiska som löpande åtgärder för att vidmakthålla fastigheternas standard och tekniska system. För 2017 uppgick kostnaderna till 70 mkr (71) vilket motsvarar 45 kr/kvm (52).
Fastighetsskatt är en statlig skatt baserad på fastigheternas taxeringsvärde. Huvuddelen av fastighetsskatten vidaredebiteras hyresgästerna. Skattesatsen för 2017 var 1 procent (1) på taxeringsvärdet för kontor/butik och 0,5 procent (0,5) för lager/industri. För bostäder beräknades fastighetsskatten till det lägsta av 1 315 kr/ lägenhet eller 0,3 procent av 2017 års taxeringsvärde. Kostnaden för fastighetsskatt uppgick till 86 mkr (67) vilket motsvarar 55 kr/kvm (49).
Med fastighetsadministration avses indirekta kostnader för den löpande fastighetsförvaltningen. Kostnaderna innefattar bland annat kostnader för personal som arbetar med uthyrningsverksamhet och hyresförhandlingar, förbrukningsmaterial och projektadministration. Koncernens kostnader för 2017 uppgick till 79 mkr (64) vilket motsvarar 51 kr/kvm (47). Av kostnaderna utgör 20 mkr (21) ersättningar till anställda.
| Medelantalet anställda | 2017 | 2016 | |||
|---|---|---|---|---|---|
| varav män | varav män | ||||
| Moderbolaget | 172 | 58% | 169 | 60% | |
| Övriga bolag | - | - | - | - | |
| KONCERNEN TOTALT | 172 | 58% | 169 | 60% |
Vid utgången av 2017 bestod styrelsen i moderbolaget av fem ledamöter varav två kvinnor. Antal ledande befattningshavare i moderbolaget uppgick till fem personer (5) varav en (1) var kvinna.
| 2017 | 2016 | |||
|---|---|---|---|---|
| Tkr | Löner och ersätt ningar |
Sociala kostnader |
Löner och ersätt ningar |
Sociala kostnader |
| Moderbolaget | 89 211 | 28 361 | 77 733 | 24 779 |
| (varav pensionskostnader)1 | (10 650) | (2 530) | (8 777) | (2 081) |
| KONCERNEN TOTALT | 89 211 | 28 361 | 77 733 | 24 779 |
| (varav pensionskostnader)2 | (10 650) | (2 530) | (8 777) | (2 081) |
1 Av moderbolagets pensionskostnader avser 905 tkr (841) vd.
2 Av koncernens pensionskostnader avser 905 tkr (841) vd.
Diös har en vinstandelsstiftelse som omfattar samtliga anställda. Avsättning till vinstandelsstiftelsen baseras på en kombination av Diös resultat, avkastningskrav och utdelning till aktieägarna och är maximerad till 30 000 kr per år och anställd. För 2017 har avsättning skett med totalt 1 960 tkr.
| 2017 | 2016 | |||
|---|---|---|---|---|
| Tkr | Styrelse och vd |
Övriga anställda |
Styrelse och vd |
Övriga anställda |
| Moderbolaget | 4 474 | 84 738 | 4 056 | 73 677 |
| (varav tantiem och dylikt) | - | - | - | - |
| KONCERNEN TOTALT | 4 474 | 84 737 | 4 056 | 73 677 |
| (varav tantiem och dylikt) | - | - | - | - |
| Tkr | Grundlön/ styrelse arvode |
Övriga förmåner |
Pensions kostnad |
Övrig ersätt ning |
Summa |
|---|---|---|---|---|---|
| Styrelsens ordförande | 200 | - | - | - | 200 |
| Övrig styrelse | 600 | - | - | - | 600 |
| Verkställande direktören | 2 480 | 363 | 905 | - | 3 749 |
| Övriga ledande befattningshavare |
4 973 | 379 | 1 462 | - | 6 814 |
| SUMMA | 8 253 | 742 | 2 367 | - | 11 363 |
| Tkr | Grundlön/ styrelse arvode |
Övriga förmåner |
Pensions kostnad |
Övrig ersätt ning |
Summa |
|---|---|---|---|---|---|
| Styrelsens ordförande | 185 | - | - | - | 185 |
| Övrig styrelse | 540 | - | - | - | 540 |
| Verkställande direktören | 2 165 | 325 | 841 | - | 3 331 |
| Övriga ledande befattningshavare |
4 704 | 375 | 1 158 | - | 6 238 |
| SUMMA | 7 594 | 700 | 1 999 | - | 10 294 |
Till styrelsen utgår arvoden enligt beslut på årsstämman. Vid årsstämman 2017 beslutades om att styrelsearvodet ska vara totalt 800 tkr. 200 tkr går till styrelsens ordförande. Övriga styrelseledamöter har erhållet 150 tkr vardera. Inga andra arvoden eller förmåner har utgått till styrelsen.
Med koncernledningen avses verkställande direktören och övriga medlemmar av ledningsgruppen. Övriga ledande befattningshavare bestod av 4 personer. Ersättning samt förmåner till vd beslutas av bolagets styrelse och ersättningar till övriga ledande befattningshavare beslutas av vd i samråd med bolagets styrelse. Incitamentsprogram, med möjlighet till rörlig ersättning, förekommer från och med 2012 för bolagets verkställande direktör och för bolagets ledande befattningshavare. Under 2017 har vd:s rätt till rörlig ersättning förhandlats bort. För 2017 utgår rörlig ersättning till koncernledningen med 0 tkr (0). Några aktierelaterade ersättningar förekommer inte. Den rörliga ersättningen kan maximalt uppgå till en månadslön. För 2017 utgår rörlig ersättning till bolagets vd om 0 tkr (0). Vd har rätt till tjänstebil samt rätt till försäkringsoch pensionsförmåner enligt vid tidpunkten gällande ITP-plan under sin anställningstid. Möjlighet ges till individuell placering. Endast kontant lön utgör underlag för försäkrings- och pensionspremier. Pensionsåldern för vd är 65 år. Mellan bolaget och vd gäller, från bolagets sida 12 månaders uppsägningstid, och från vd:s sida 4 månaders uppsägningstid. Ersättning under uppsägningstiden avräknas från inkomster från annan arbetsgivare. Övriga ledande befattningshavare har rätt till tjänstebil. Under anställningstiden hos bolaget har övriga befattningshavare rätt till försäkrings- och pensionspremie enligt vid tidpunkten gällande ITP-plan. Möjlighet ges till individuell placering. Endast kontant lön utgör underlag för försäkrings- och pensionspremier. Pensionsåldern för övriga ledande befattningshavare är 65 år och uppsägningstiden är ömsesidigt 3-6 månader mellan bolaget och den anställde. För mer information se Bolagsstyrningsrapporten på s. 93–96.
I central administration ingår kostnader för koncerngemensamma funktioner som koncernledning, it, årsredovisning, revisionsarvoden, juridisk rådgivning med mera. De centrala administrationskostnaderna uppgick till 73 mkr (63) vilket motsvarar 47 kr/kvm (47). Av kostnaderna utgör 36 mkr (34) ersättningar till anställda och 2 mkr (2) avser avskrivningar på immateriella och materiella anläggningstillgångar. Övriga poster om 35 (27) mkr avser kostnader för bland annat IT och konsultarvoden.
Arvode och kostnadsersättningar till revisorer
| KONCERNEN | MODERBOLAGET | |||
|---|---|---|---|---|
| Tkr | 2017 | 2016 | 2017 | 2016 |
| Deloitte | ||||
| Revisionsuppdrag | 1 510 | 1 490 | 1 510 | 1 490 |
| Revisionsverksamhet utöver revisionsuppdraget |
54 | 600 | 54 | 600 |
| Skatterådgivning | 68 | 134 | 68 | 134 |
| Andra uppdrag | 185 | 135 | 185 | 135 |
| SUMMA | 1 817 | 2 359 | 1 817 | 2 359 |
Revisionsuppdrag avser granskning av årsredovisningen och bokföringen samt styrelsens och verkställande direktörens förvaltning. Revisionsverksamhet utöver revisionsuppdraget innebär andra kvalitetssäkringstjänster som skall utföras enligt författning, bolagsordning eller avtal samt rådgivning eller annat biträde som föranleds av iakttagelser vid ett granskningsuppdrag. Skatterådgivning innehåller både rådgivning och kvalitetssäkring inom skatteområdet. Samtliga kostnader avseende revision och revisionsnära uppdrag redovisas i moderbolaget. Kostnaderna fördelas sedan ut till respektive dotterbolag via management fee.
| Mkr | 2017 | 2016 |
|---|---|---|
| KONCERNEN | ||
| Ränteintäkter, övriga | 5 | 2 |
| SUMMA | 5 | 2 |
| MODERBOLAGET | ||
| Ränteintäkter, koncernföretag | 218 | 236 |
| Utdelning från koncernföretag | 300 | 300 |
| Koncernbidrag | 154 | - |
| SUMMA | 672 | 536 |
Samtliga ränteintäkter avser finansiella instrument som redovisas till upplupet anskaffningsvärde.
| Mkr | 2017 | 2016 |
|---|---|---|
| KONCERNEN | ||
| Räntekostnader | -169 | -192 |
| Övriga finansiella kostnader | -21 | -14 |
| SUMMA | -190 | -206 |
| MODERBOLAGET | ||
| Räntekostnader, koncernföretag | -117 | -89 |
| Räntekostnader | -66 | -87 |
| Övriga finansiella kostnader | -9 | -8 |
| SUMMA | -192 | -184 |
Av koncernens räntekostnader avser 141 mkr (88) räntor hänförligt till skulder värderade till upplupet anskaffningsvärde. Motsvarande för moderbolaget uppgår till 157 mkr (111). Resterande räntekostnader avser löpande ränta hänförligt till räntederivat.
De genomsnittliga räntebärande skulderna uppgick under 2017 till 9 558 mkr (8 066). Faktisk räntekostnad, inklusive kostnad för outnyttjat kreditutrymme samt utfall avseende finansiella instrument, uppgick till 175 mkr (192), vilket motsvarar en årlig genomsnittsränta på 1,8 procent (2,4). Under året uppgick orealiserade värdeförändringar för innehavda derivatinstrument till 27 mkr (91), vilka i sin helhet har redovisats i resultaträkningen.
| KONCERNEN, mkr | Belopp | Årskostnad | Vägd genom snittlig ränta |
|---|---|---|---|
| Räntebärande skuld | 9 558 | 143 | 1,5 |
| Outnyttjat utrymme kreditfacilitet1 | 1 333 | 4 | 0,1 |
| Finansiella instrument | 3 400 | 28 | 0,3 |
| TOTALT | 175 | 1,8 |
1 Kostnad för outnyttjat kreditutrymme påverkar den årliga snitträntan med 0,05 procentenheter.
| Mkr | 2017 | 2016 |
|---|---|---|
| KONCERNEN | ||
| Realiserade värdeförändringar | 10 | -10 |
| Orealiserade värdeförändringar | 402 | 337 |
| SUMMA | 412 | 327 |
Under 2017 genomfördes 15 fastighetsförsäljningar (42). Försäljningspriset för dessa översteg senast gjorda värdering med 10 mkr (-10) varför en realiserad värdeförändring uppstod. 40 fastigheter (5) har förvärvats under året. Utifrån årsvisa affärsplaner gjordes per årsskiftet en värdering av samtliga fastigheter baserad på en 5-årig kassaflödesmodell med individuell bedömning för varje fastighet av såväl framtida intjäningsförmåga som avkastningskrav, se även not 11. Fastighetsportföljen delas upp i en huvudportfölj och en sidoportfölj. Huvudportföljen omfattar cirka 75 procent av fastighetsvärdet vilket motsvarar 14 666 mkr och 120 fastigheter. Värderingsmetoden innefattar att en extern värdering av hela huvudportföljen ska genomföras varje år. Den externa värderingen görs av värderingskonsulten Savills där 25 procent av huvudportföljen omfattas varje kvartal. Alla fastigheter i huvudportföljen genomgår inom en treårsperiod även en fysisk besiktning av Savills. Utöver den löpande besiktningen så sker även fysiska besök vid större förändringar. Fastigheter i sidoportföljen värderas med bistånd av Savills. Värderingarna har medfört orealiserade värdeförändringar av fastigheternas marknadsvärden om 402 mkr (337).
I resultaträkningen fördelas skatten på två poster, aktuell skatt och uppskjuten skatt. Aktuell och uppskjuten skatt för 2017 har beräknats utifrån en nominell skattesats om 22 procent.
Inkomstskatten för svenska aktiebolag är 22 procent. I resultaträkningen fördelas skatten på aktuell skatt och uppskjuten skatt. Aktuell skattekostnad är hänförlig till skatt i dotterbolag som under året har varit förhindrade att resultatutjämna via koncernbidrag. Ackumulerade kvarvarande skattemässiga underskott bedöms kunna utnyttjas mot framtida skattepliktiga inkomster samt "utjämnas" mot uppskjutna skatteskulder, se även not 17. Aktuell skatt utgår från årets skattepliktiga resultat som är lågt. Detta beror främst på möjligheten att nyttja skattemässiga avskrivningar på fastigheter, skattemässigt direktavdrag för vissa ombyggnationer på fastigheter vilka aktiverats redovisningsmässigt, skattefria försäljningar av fastigheter samt befintliga underskottsavdrag.
Uppskjuten skatt är en avsättning för den skatt som framgent ska betalas vid en direktförsäljning av fastigheterna, då återläggning av skattemässiga avskrivningar och avdragna investeringar görs.
Svensk redovisningslagstiftning tillåter inte redovisning av fastigheter till verkligt värde i juridisk enhet. Det innebär att värdeförändring på fastigheter enbart sker på koncernnivå och därmed inte påverkar beskattningen. Som framgår av tabellen nedan är det skattepliktiga resultatet för 2017 lägre än det bokföringsmässiga resultatet. Det beror på att Diös kan utnyttja ovan nämnda skattemässiga avskrivningar och skattemässigt avdragsgilla investeringar samtidigt som genomförda försäljningar huvudsakligen skett i form av skattefria andelsöverlåtelser. Betald skatt uppstår då ett antal dotterbolag inte har skattemässiga koncernbidragsmöjligheter.
| KONCERNEN | MODERBOLAGET | ||||
|---|---|---|---|---|---|
| Mkr | 2017 | 2016 | 2017 | 2016 | |
| Aktuell skatt | -43 | 11 | - | - | |
| Uppskjuten skatt | -189 | -136 | - | - | |
| Summa skatt | -232 | -125 | - | - |
| 2017 | 2017 | 2016 | 2016 | |
|---|---|---|---|---|
| KONCERNEN, mkr | Underlag aktuell skatt |
Underlag uppskju ten skatt |
Underlag aktuell skatt |
Underlag uppskju ten skatt |
| Förvaltningsresultat | 822 | 539 | ||
| Ombyggnationer | -56 | 56 | -80 | 80 |
| Skattemässiga avdragsgilla avskrivningar |
-227 | 227 | -179 | 179 |
| Övriga skattemässiga justeringar | -140 | -41 | -89 | 69 |
| Skattepliktigt förvaltningsresultat | 399 | 242 | 191 | 328 |
| Försäljning fastigheter | 3 | -3 | 11 | -130 |
| Värdeförändring fastigheter | 0 | 412 | 0 | 337 |
| Emissionskostnader | -51 | 51 | 0 | 0 |
| Skattepliktigt resultat före underskottsavdrag |
351 | 702 | 202 | 535 |
| Underskottsavdrag, ingående balans | -177 | 177 | -262 | 262 |
| Underskottsavdrag, utgående balans | 21 | -21 | 177 | -177 |
| Skattepliktigt resultat | 195 | 858 | 117 | 620 |
| Ändrad taxering hänförligt till skatteärendet |
0 | 0 | -168 | 0 |
| Skattepliktigt resultat ink skatteärendet |
195 | 858 | -51 | 620 |
| Årets skatt enligt resultaträkningen | -43 | -189 | 11 | -136 |
I aktuell skatt för 2016 ingår en positiv post avseende återföring av en tidigare reservering av skatt avseende tidigare kommunicerat skatteärende med 36 mkr.
Underskottsavdrag utgörs av tidigare års skattemässiga förluster. Förlusterna, som inte är tidsbegränsade, rullas vidare till nästkommande år och nyttjas genom kvittning mot framtida skattemässiga vinster. Kvarvarande underskottsavdrag är beräknade till 21 mkr (177).
| AKTUELL SKATT | KONCERNEN | MODERBOLAGET | |||
|---|---|---|---|---|---|
| Mkr | 2017 | 2016 | 2017 | 2016 | |
| Årets resultat före skatt | 1 261 | 957 | 436 | 311 | |
| Skatt enligt gällande skattesats, 22% | -277 | -211 | -96 | -68 | |
| Skatt hänförlig till skatteärende | 0 | 37 | - | - | |
| Skatteeffekt justeringsposter: | |||||
| Värdeförändringar fastigheter | 91 | 72 | - | - | |
| Skattemässiga avskrivningar fastigheter | 50 | 39 | - | - | |
| Direktavdrag hyresgästanpassningar m.m |
12 | 18 | - | - | |
| Försäljning fastigheter | -1 | -3 | - | - | |
| Övrigt | 48 | 40 | 76 | 66 | |
| SKATT PÅ ÅRETS RESULTAT FÖRE UNDERSKOTTSAVDRAG |
-77 | -7 | -20 | -2 | |
| Underskottsavdrag ingående balans | 177 | 262 | 91 | 102 | |
| Underskottsavdrag utgående balans | -21 | -177 | -2 | -90 | |
| Skatteeffekt på underskottsavdrag | 34 | 19 | 20 | 3 | |
| AKTUELL SKATT | -43 | 11 | 0 | 0 |
| KONCERNEN | ||
|---|---|---|
| Mkr | 2017 | 2016 |
| Ingående bokfört värde | 13 683 | 13 381 |
| Förvärv | 5 094 | 206 |
| Investeringar i befintliga fastigheter | 505 | 420 |
| Försäljningar | -227 | -661 |
| Värdeförändring | 402 | 337 |
| UTGÅENDE BOKFÖRT VÄRDE | 19 457 | 13 683 |
Utgående bokfört värde överensstämmer med värde enligt fastighetsvärdering per 2017-12-31.
Investeringar har genomförts för totalt 505 mkr (420), i ny-, till- och ombyggnation. Under året har 40 fastigheter förvärvats (5) och 15 fastigheter avyttrats (42). För information om pantsatta fastigheter, se not 25.
| FASTIGHET | Investering, mkr |
Kvar att investera, mkr |
Färdigställd |
|---|---|---|---|
| Porsön 1:423 | 38,1 | 37,7 | 2018 |
| Porsön 1:423 | 19,5 | 15,0 | 2018 |
| Glädjen 4 | 18,3 | 1,3 | 2018 |
| Mörviken 2:91 | 15,0 | 11,0 | 2018 |
| Gästgivaren 3 | 14,7 | 14,3 | 2018 |
| Stranden 20:4 | 14,2 | 11,1 | 2018 |
| Norr 29:5 | 12,9 | 8,2 | 2018 |
| Befälhavaren 2 | 9,8 | 3,3 | 2018 |
| Gösen 7 | 9,6 | 9,5 | 2018 |
| Arken 1 | 7,6 | 0,5 | 2018 |
| Norrbacka 1 | 7,4 | 0,5 | 2018 |
| Gösen 7 | 7,0 | 4,2 | 2018 |
| Arken 1 | 6,4 | 4,2 | 2018 |
| Cupido 7 | 6,0 | 0,7 | 2018 |
| Norr 31:9 | 5,7 | 5,5 | 2018 |
| G:a Bergskolan 15 | 5,6 | 2,4 | 2018 |
| Arken 1 | 5,5 | 0,5 | 2018 |
| Skönsberg 1:73 | 5,1 | 3,9 | 2018 |
En tillgångs värde utgörs enligt vedertagen teori av det diskonterade nuvärdet av de framtida kassaflöden som tillgången förväntas generera. Fastighetsbeståndets värde beräknas som summan av driftsöverskottets nuvärde minskat med återstående investeringar på igångsatta projekt under de närmaste fem åren, samt nuvärdet av bedömt restvärde år 6. Restvärdet år 6 utgörs av summan av driftsöverskottets nuvärde under återstående ekonomisk livslängd. Till detta läggs det bedömda marknadsvärdet av obebyggd mark. Värderingen sker således enligt nivå 3 inom värderingshierarkin i IFRS 13.
Av avgörande betydelse för fastighetsbeståndets beräknade värde är avkastningskravet och antagandet om den framtida reala tillväxten. Dessa är de tyngst vägande värdedrivande faktorerna i värderingsmodellen. Avkastningskravet är den vägda kostnaden för lånat och eget kapital. Kostnaden för lånat kapital utgår från marknadsmässig ränta på lån. Kostnaden för eget kapital utgår från riskfri ränta motsvarande lång statsobligationsränta med tillägg för riskpremie. Riskpremien är individuell för varje investering och beror på investerarens uppfattning om framtida risk och potential.
Förvaltningsfastigheterna redovisas till verkligt värde. Under året har samtliga fastigheter värderats. Det verkliga värdet är det mest sannolika priset för respektive fastighet som skulle kunna erhållas vid en försäljning på den öppna och fria marknaden. En fastighets verkliga värde blir emellertid realitet först vid en genomförd försäljning. Värderingen har genomförts på ett enhetligt sätt och baserats på en femårig kassaflödesmodell. Utgångspunkten för värderingen har varit en individuell bedömning för varje fastighet utifrån dels framtida intjäningsförmåga, dels avkastningskrav. Vid bedömningen av en fastighets framtida intjäningsförmåga har, utöver inflationsantagande om 2 procent, hänsyn tagits till dels eventuella förändringar i hyresnivån utifrån respektive kontrakts hyra och förfallotidpunkt jämfört med bedömd aktuell marknadshyra, dels förändring i uthyrningsgrad och fastighetskostnader. Med fastighetskostnader avses kostnader för drift, underhåll, fastighetsskatt, tomträttsavgäld och fastighetsadministration.
Enligt Savills har efterfrågan på fastighetsinvesteringar varit mycket stark under 2017. Den totala transaktionsvolymen uppgick till 153 mdr, vilket var en nedgång från 2016 då volymen uppgick till 203 mdr. Nedgången skall dock inte tolkas som ett minskat intresse utan 2016 var ett exceptionellt år med många storaffärer och volymen ligger väl över det långsiktiga medelvärdet. Antalet genomförda affärer backade med måttliga sju procent jämfört med 2016 och tyder på en fortsatt god likviditet och stark efterfrågan. Intresset för fastighetsinvesteringar är fortsatt mycket högt och marknaden är väl försörjd med eget kapital, samt att dagens låga räntor innebär att intresset ökar ytterligare.
Att Sverige har en väl fungerande transaktionsmarknad är viktig på många sätt, inte minst för svenska fastighetsägare själva, men även för att köpare och säljare ska känna sig trygga med vad de köper respektive säljer. Genom alla fastighetsaffärer som sker finns värdefull information som förbättrar samt ger betydelsefull vägledning vid fastställande av de avkastningskrav som ligger till grund för genomförda värderingar.
Avkastningskravet på eget kapital är individuellt för varje fastighet och baseras på antagande om realränta, inflation samt riskpremie. Riskpremien är individuell för varje fastighet och kan delas upp i två delar, generell respektive individuell risk. Den generella risken är ett tillägg för att en fastighetsplacering inte är likvid i samma utsträckning som en obligation samt att tillgången är beroende av den allmänna ekonomiska utvecklingen. Den individuella risken är specifik för varje fastighet och utgör marknadens sammanvägda bedömning av fastighetens kategori, orten där fastigheten är belägen, fastighetens läge på orten med hänsyn till fastighetens kategori, om fastigheten är rätt utformad, ändamålsenlig och yteffektiv, dess tekniska standard såsom t.ex. materialval, kvalitet på allmänna installationer, inredning och utrustning i lokaler och lägenheter samt kontraktssammansättningen. Hänsyn tas till kontraktens längd, storlek och antal.
Det genomsnittliga avkastningskravet, på jämförbart bestånd, har sänkts med 0,32 procentenheter (0,27). Det återspeglar marknadens utveckling under året. Igångsatta projekt har värderats till anskaffningsvärde. Byggrätter och mark har värderats utifrån ett bedömt marknadsvärde per kvadratmeter.
En marknadsvärdebedömning av samtliga fastigheter har utförts med värdetidpunkt den 31 december 2017. Värderingsmodellen innebär att de 120 värdemässigt största fastigheterna externvärderas under året fördelade på cirka 25 procent per kvartal. För resterande 75 procent samt återstående fastigheter görs en uppdelning av fastigheter som är föremål för större förändringar i form av till exempel nytecknande/uppsagda hyresavtal eller större projekt å ena sidan och fastigheter som inte är föremål för stora förändringar å andra sidan. Fastigheter som är föremål för större förändringar internvärderas med bistånd av den externa värderingsfirman. Fastigheter som inte är föremål för stora förändringar intervärderas.
Underlag för värderingarna har utgjorts av samtliga gällande hyresavtal, information om vakanta objekt, faktiska drift- och underhållskostnader, fastighetsskatt och fastighetsadministration samt uppgifter om pågående och planerade investeringar. Därtill har fastigheterna besiktigats fysiskt i samband med genomförda större investeringar eller vid andra förändringar som bedömts vara av värdepåverkande karaktär. Värderingarna visade ett verkligt värde om 19 457 mkr (13 683) och medförde orealiserade värdeförändringar av fastigheternas marknadsvärden om 402 mkr (337) vilket innebär en värdeuppgång motsvarande 2,1 procent (2,5). Av nedanstående tabell framgår verkligt värde fördelat per fastighetskategori och affärsområde.
| Fastighetsvärde, mkr 2017-12-31 |
Kontor | Butik | Bostäder Industri/ | lager | Övriga | Summa |
|---|---|---|---|---|---|---|
| Retail | - | 3 112 | - | - | - | 3 112 |
| Dalarna | 1 304 | 300 | 233 | 80 | 182 | 2 097 |
| Gävleborg | 844 | 387 | 105 | 383 | 127 | 1 847 |
| Västernorrland | 1 970 | 142 | 147 | 47 | 276 | 2 583 |
| Jämtland | 1 057 | 746 | 495 | 113 | 595 | 3 007 |
| Västerbotten | 3 135 | 437 | 125 | 68 | 277 | 4 042 |
| Norrbotten | 1 958 | 658 | 113 | 41 | - | 2 769 |
| SUMMA | 10 268 | 5 782 | 1 218 | 732 | 1 457 | 19 457 |
| Fastighetsvärde, mkr 2016-12-31 |
Kontor | Butik | Bostäder Industri/ | lager | Övriga | Summa |
|---|---|---|---|---|---|---|
| Retail | - | 2 043 | - | - | - | 2 043 |
| Dalarna | 1 249 | 272 | 228 | 80 | 174 | 2 003 |
| Gävleborg | 763 | 388 | 110 | 373 | 121 | 1 756 |
| Västernorrland | 962 | 126 | 133 | 81 | 95 | 1 397 |
| Jämtland | 954 | 712 | 475 | 104 | 532 | 2 776 |
| Västerbotten | 1 387 | 419 | 203 | 121 | 90 | 2 219 |
| Norrbotten | 1 116 | 222 | 109 | 41 | - | 1 489 |
| SUMMA | 6 431 | 4 182 | 1 258 | 800 | 1 012 | 13 683 |
En fastighets marknadsvärde kan endast fastställas då den säljs. Fastighetsvärderingar är beräkningar gjorda enligt vedertagna principer utifrån vissa antaganden. Det värdeintervall som anges vid fastighetsvärderingar och som oftast ligger inom +/- 5–10 procent skall ses som mått på den osäkerhet som finns i gjorda antaganden och beräkningar. Savills har bedömt aktuellt osäkerhetsintervall till +/- 7,5 procent. Det innebär ett värdeintervall om 17 998–20 917 mkr.
| 2017 | 2016 | ||
|---|---|---|---|
| Känslighetsanalys fastighetsvärderingar |
Förändring Förändring verkligt värde, mkr |
Förändring verk ligt värde, mkr |
|
| Hyresvärde | +/- 50 kr/kvm | +1 211/-1 212 | +1 000/-1 008 |
| Driftskostnader | -/+ 25 kr/kvm | +587/-589 | +485/-493 |
| Direktavkastning | -/+ 0,5% -enhet | +1 326/-1 125 | +881/-761 |
| Kalkylränta | -/+ 0,5% -enhet | +391/-382 | +272/-274 |
| Vakansgrad | -/+ 1% -enhet | +/-225 | +/-165 |
| 2017 | 2016 | |||||||||
|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|
| Värderingsantaganden | Kontor | Butik | Bostäder | Industri/ lager |
Övriga | Kontor | Butik | Bostäder | Industri/ Lager |
Övriga |
| Kalkylperiod | 5 år | 5 år | 5 år | 5 år | 5 år | 5 år | 5 år | 5 år | 5 år | 5 år |
| Direktavkastning för bedömning av restvärde1 , % |
7,0-5,7 | 6,8-6,0 | 5,3-4,7 | 8,1-7,0 | 7,0-6,0 | 7,3-6,2 | 7,2-6,1 | 5,5-4,8 | 8,2-7,3 | 7,1-6,6 |
| Kalkylränta för diskontering till nuvärde, % | 8,1 | 8,2 | 7,4 | 9,8 | 8,6 | 8,5 | 8,4 | 7,4 | 9,9 | 9,0 |
| Långsiktig vakans, % | 5,0 | 3,7 | 1,8 | 12,0 | 5,5 | 5,3 | 3,5 | 1,7 | 11,9 | 6,4 |
| Inflation, % | 2 | 2 | 2 | 2 | 2 | 2 | 2 | 2 | 2 | 2 |
1 Från undre till övre kvartil i portföljen.
| KONCERNEN | MODERBOLAGET | |||
|---|---|---|---|---|
| Mkr | 2017 | 2016 | 2017 | 2016 |
| Ingående anskaffningsvärde | 4 | 4 | 4 | 4 |
| Utgående anskaffningsvärde | 4 | 4 | 4 | 4 |
| Ingående avskrivningar | -2 | -1 | -2 | -1 |
| Årets avskrivningar | 0 | -1 | 0 | -1 |
| Utgående ack. avskrivningar | -2 | -2 | -2 | -2 |
| UTGÅENDE PLANENLIGT RESTVÄRDE | 2 | 2 | 2 | 2 |
| KONCERNEN | MODERBOLAGET | ||||
|---|---|---|---|---|---|
| Mkr | 2017 | 2016 | 2017 | 2016 | |
| Ingående anskaffningsvärde | 43 | 43 | 7 | 7 | |
| Årets anskaffning | 2 | 0 | 0 | 0 | |
| Utgående anskaffningsvärde | 45 | 43 | 7 | 7 | |
| Ingående avskrivningar | -40 | -39 | -5 | -5 | |
| Årets avskrivningar | -1 | -1 | -1 | 0 | |
| Utgående ack. avskrivningar | -41 | -40 | -6 | -5 | |
| UTGÅENDE PLANENLIGT RESTVÄRDE | 4 | 3 | 1 | 2 |
| Mkr | 2017 | 2016 |
|---|---|---|
| MODERBOLAGET | ||
| Ackumulerade anskaffningsvärden | 270 | 171 |
| Nedskrivning | - | - |
| Inköp | 1 854 | 99 |
| REDOVISAT VÄRDE VID PERIODENS SLUT | 2 124 | 270 |
Specifikation av moderbolagets direktägda dotterbolag framgår nedan. Övriga koncernföretag återfinns i respektive dotterbolags årsredovisning. Principer för konsolidering av koncernbolag framgår av redovisningsprinciperna i not 1.
| DOTTERBOLAG | ||||
|---|---|---|---|---|
| Namn | Org.nr | Säte | Kapital andel i % |
Bokfört värde, mkr |
| Diös Fastigheter I AB | 556544-4998 | Östersund | 100 | 16 |
| Diös Fastigheter II AB | 556610-9111 | Östersund | 100 | 13 |
| Diös Fastigheter V AB | 556571-9969 | Östersund | 100 | 0 |
| Diös Fastigheter VI AB | 556561-0861 | Östersund | 100 | 3 |
| Diös Fastigheter VII AB | 556589-8433 | Östersund | 100 | 11 |
| Åre Centrum AB | 556624-4678 | Åre | 72 | 88 |
| Fastighets AB Uprum | 556711-2619 | Östersund | 100 | 40 |
| Diös Obligation Holding AB | 556912-4471 | Östersund | 100 | 99 |
| Diös Åre AB | 559000-9279 | Östersund | 100 | 0 |
| Diös Projektering AB | 559015-7649 | Östersund | 100 | 0 |
| Diös Gamla Bergsskolan AB 559041-8355 | Östersund | 100 | 934 | |
| Diös Struktur 1 AB | 559067-1912 | Östersund | 100 | 920 |
| SUMMA BOKFÖRT VÄRDE | 2 124 |
Koncernen har några få icke helägda dotterbolag varav ett bedöms ha ett väsentligt minoritetsintresse som uppgår till 28,2 procent av aktierna och rösteandelen i företaget. Under räkenskapsåret uppgår resultatet hänförligt till minoritetsintresset till 2 mkr (7). Det ackumulerade minoritetsintresset i Åre Centrum AB uppgår till 45 mkr (43) per den 31 december 2017. Nedan följer summerad finansiell information för Åre Centrum AB (koncernen).
| Mkr | 2017 | 2016 |
|---|---|---|
| Summerad resultaträkning | ||
| Nettoomsättning | 40 | 36 |
| Rörelseresultat | 15 | 8 |
| Periodens resultat | 10 | 1 |
| Periodens totalresultat | 10 | 1 |
| Mkr | 2017 | 2016 |
| Summerad balansräkning | ||
| Anläggningstillgångar | 414 | 412 |
| Omsättningstillgångar | 29 | 31 |
| SUMMA TILLGÅNGAR | 443 | 443 |
| Långfristiga skulder | 295 | 297 |
| Kortfristiga skulder | 19 | 26 |
| SUMMA SKULDER | 314 | 323 |
| Eget kapital hänförligt till moderbolagets aktieägare | 84 | 77 |
| Minoritetsintresse | 45 | 43 |
| KONCERNEN | MODERBOLAGET | |||
|---|---|---|---|---|
| Mkr | 2017 | 2016 | 2017 | 2016 |
| Ingående anskaffningsvärde | 1 | 1 | - | - |
| Förvärv | - | - | - | - |
| Omklassificering | 5 | - | - | - |
| Försäljningar | - | - | - | - |
| Utgående anskaffningsvärde | 6 | 1 | - | - |
| Bokfört värde | 6 | 1 | - | - |
| Namn/Org nr | Säte | Kapital andel i % |
Bokfört värde |
|
| Fastighetsaktiebolaget Norkom, 556483-5337 1 |
Härjedalen | 50,0 | 0,5 | |
| Kabin Väst Holding AB, 559004-6313 2 | Östersund | 50,0 | 0,5 | |
| Idun Samfällighetsförening, 716415-4358 | Skellefteå | 25,0 | 5,0 | |
| SUMMA | 6 |
1 Diös innehav i Fastighetsaktiebolaget Norkom ägs indirekt via Diös Norrland AB. 2 Diös innehav i Kabin Väst Holding AB ägs indirekt via Diös Åre AB.
Koncernen har väsentlig gemensam verksamhet. Diös bedriver finansiell verksamhet i ett intresseföretag, Nya Svensk FastighetsFinansiering AB, vilket bildades 2015. Bolaget ägs gemensamt av Catena AB, Diös Fastigheter AB, Fabege AB, Platzer Fastigheter Holding AB och Wihlborgs Fastigheter AB till 20 procent vardera. Avsikten är att bredda basen i bolagets finansiering. Diös Fastigheters innehav i Nya Svensk FastighetsFinansiering AB ägs indirekt via Diös Obligation AB. Verksamheten består i att bedriva inlåningsverksamhet i form av upptagande av lån på kapitalmarknaden genom utgivande av obligationer (MTN-Medium Term Notes) samt utlåningsverksamhet genom utgivande av kontantlån.
Under det fjärde kvartalet har en obligation om 191 mkr emitterats via Nya Svensk FastighetsFinansiering AB (SFF), med fast ränta där marginalen är 0,35 procent med förfall den 25 september 2019. Den effektiva räntan för obligationerna per 2017-12-31 är 0,7 procent.
Intresseföretagens resultat- och balansräkning i sammandrag, mkr (100%)
| Mkr | 2017 | 2016 |
|---|---|---|
| Koncernen | ||
| Resultaträkning | ||
| Hyresintäkter | 4 | 2 |
| Driftöverskott | 2 | 2 |
| Årets resultat | 1 | 1 |
| Balansräkning | ||
| Anläggningstillgångar | 10 | 9 |
| Omsättningstillgångar | 6 | 4 |
| SUMMA TILLGÅNGAR | 16 | 13 |
| Eget kapital | 9 | 6 |
| Långfristiga skulder | 6 | 6 |
| Övriga skulder | 2 | 1 |
| SUMMA EGET KAPITAL OCH SKULDER | 16 | 13 |
| KONCERNEN | MODERBOLAGET | ||||
|---|---|---|---|---|---|
| Mkr | 2017 | 2016 | 2017 | 2016 | |
| Ingående anskaffningsvärde | 10 | 10 | 0 | 0 | |
| Förvärv | - | - | - | - | |
| Nedskrivningar | -1 | - | - | - | |
| Omklassificering | -5 | - | - | - | |
| Försäljningar | 0 | 0 | - | - | |
| Utgående anskaffningsvärde | 4 | 10 | 0 | 0 | |
| Bokfört värde | 4 | 10 | 0 | 0 |
| Namn/Org nr | Säte | Kapital andel i, % |
Bokfört värde |
|---|---|---|---|
| Destination Östersund AB, 556798-5592 | Östersund | 4,4 | 0 |
| Investa Företagskapital AB, 556651-6471 | Sundsvall | 4,6 | 3 |
| Offerdalsvind ekonomisk förening, 769606-0719 | Krokom | 16,2 | 1 |
| Åre Destination AB, 556171-5961 | Åre | 2,4 | 0 |
| SUMMA | 4 |
| Mkr | 2017 | 2016 |
|---|---|---|
| KONCERNEN | ||
| Uppskjuten skattefordran hänförlig till skattemässigt underskottsavdrag |
5 | 38 |
| Uppskjuten skatteskuld hänförlig till temporär skillnad fastigheter | -1 175 | -1 023 |
| Uppskjuten skatteskuld hänförlig till övriga poster | -27 | -24 |
| SUMMA UPPSKJUTEN SKATTEFORDRAN / SKATTESKULD | -1 197 | -1 009 |
Per den 31 december 2017 uppgick redovisad uppskjuten skatteskuld till – 1 197 mkr (-1 009). Värdet av uppskjuten skattefordran/skuld kommer att prövas vid varje bokslutstillfälle och vid behov kommer omvärdering att ske. Det skattemässiga underskottsavdraget bedömdes uppgå till 21 mkr (177). Vid 22 procents skattesats uppgick uppskjuten skattefordran avseende skattemässiga underskottsavdrag till 5 mkr (38), vilka bedöms vara möjliga att utnyttja mot framtida skattemässiga överskott och uppkomna temporära skillnader.
Redovisade temporära skillnader, det vill säga fastigheternas verkliga värden minus skattemässiga restvärden, uppgick till 5 339 mkr (4 648). Vid 22 procents skattesats uppgick uppskjuten skatteskuld avseende temporära skillnader till 1 175 mkr (1 023). I räkenskaperna har uppskjuten skattefordran kvittats mot uppskjuten skatteskuld. Övriga uppskjutna skatter redovisas med 27 mkr (24). Övriga uppskjutna skatter beräknas på obeskattade reserver.
| Mkr | 2017 | 2016 |
|---|---|---|
| KONCERNEN | ||
| Åldersfördelade kundfordringar | ||
| Kundfordringar ej förfallna samt förfallna upp till 30 dagar |
17 | 6 |
| Kundfordringar förfallna mellan 31 - 60 dagar | 3 | 6 |
| Kundfordringar förfallna över 61 dagar | 25 | 7 |
| Osäkra kundfordringar | -11 | -8 |
| SUMMA | 34 | 11 |
| Osäkra kundfordringar | ||
| Osäkra fordringar vid årets början | 8 | 8 |
| Årets reserveringar | 7 | 4 |
| Återförda reserveringar | -1 | -1 |
| Konstaterade kreditförluster | -3 | -3 |
| UTGÅENDE BALANS | 11 | 8 |
Den 31 december 2017 uppgick aktiekapitalet i Diös Fastigheter AB (publ) till 269 024 276 kronor. Det totala antalet aktier uppgick vid årets slut till 134 512 438 aktier med ett kvotvärde om 2 kronor per aktie. Under början av 2017 genomfördes en företrädesemission där antalet aktier utökades med 59 783 304 aktier till totalt 134 512 438 aktier. Samtliga aktier ger lika rätt till andel i tillgångar och vinst. Varje aktie har en röst. Några potentiella aktier (t ex konvertibler) förekommer inte, ej heller någon företrädesrätt till ackumulativ utdelning (preferensaktier).
| Tidpunkt | Händelse | Ökning av antalet aktier | Totalt antal aktier | Ökning av aktiekapitalet, kr | Totalt aktiekapital, kr | Kvotvärde, kr |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 2005-01-01 | Vid periodens början | - | 10 000 | - | 100 000 | 10,00 |
| 2005-06-21 | Split | 990 000 | 1 000 000 | - | 100 000 | 0,10 |
| 2005-06-21 | Nyemission | 1 489 903 | 2 489 903 | 148 990 | 248 990 | 0,10 |
| 2005-09-14 | Apportemission | 1 503 760 | 3 993 663 | 150 376 | 399 366 | 0,10 |
| 2006-01-02 | Fondemission | - | 3 993 663 | 39 537 264 | 39 936 630 | 10,00 |
| 2006-01-02 | Split | 15 974 652 | 19 968 315 | - | 39 936 630 | 2,00 |
| 2006-05-18 | Nyemission | 8 333 400 | 28 301 715 | 16 666 800 | 56 603 430 | 2,00 |
| 2006-07-11 | Apportemission | 5 000 000 | 33 301 715 | 10 000 000 | 66 603 430 | 2,00 |
| 2007-04-19 | Apportemission | 666 250 | 33 967 965 | 1 332 500 | 67 935 930 | 2,00 |
| 2010-10-29 | Apportemission | 99 729 | 34 067 694 | 199 458 | 68 135 388 | 2,00 |
| 2010-12-14 | Nyemission | 3 285 466 | 37 353 160 | 6 570 332 | 74 705 720 | 2,00 |
| 2010-12-17 | Nyemission | 11 407 | 37 364 567 | 22 814 | 74 728 534 | 2,00 |
| 2011-12-05 | Nyemission | 22 854 136 | 60 218 703 | 45 708 272 | 120 436 806 | 2,00 |
| 2011-12-14 | Nyemission | 14 510 431 | 74 729 134 | 29 020 862 | 149 457 668 | 2,00 |
| 2017-01-27 | Nyemission | 59 629 748 | 134 358 882 | 119 259 496 | 268 717 164 | 2,00 |
| 2017-01-31 | Nyemission | 153 556 | 134 512 438 | 307 112 | 269 024 276 | 2,00 |
| 2017-12-31 | VID ÅRETS SLUT | 134 512 438 | 269 024 276 | 2,00 |
Diös Fastigheter ägde inga egna aktier vid utgången av 2017. Utdelning föreslås av styrelsen i enlighet med bestämmelserna i Aktiebolagslagen och beslutas av årsstämman. Styrelsen i Diös Fastigheter föreslår en utdelning för räkenskapsåret 2017 med 2,90 kronor (2,00) per aktie uppdelat på två utbetalningstillfällen om vardera 1,45 kr, motsvarande totalt 390 mkr (269). Förslaget innebär att 49,5 procent (53) av resultatet, exklusive orealiserade värdeförändringar och uppskjutna skatter, delas ut till aktieägarna. Beloppet redovisas som skuld först då årsstämman fattat beslut om utdelning.
| Till årsstämmans förfogande i moderbolaget står: | |
|---|---|
| Balanserat resultat | 2 105 599 416 kr |
| Årets resultat | 435 683 838 kr |
| Summa | 2 541 283 254 kr |
Styrelsen föreslår att vinstmedlen disponeras enligt följande: Att delas ut till stamaktieägarna 390 086 070 kr I ny räkning balanseras 2 151 197 184 kr Summa 2 541 283 254 kr
Avsättningar avser uppskjuten stämpelskatt i samband med koncernintern försäljning av fastigheter.
| Mkr | 2017 | 2016 |
|---|---|---|
| KONCERNEN | ||
| Vid årets början | 9 | 9 |
| Avsättning pensioner | - | - |
| Förändring skatter | - | - |
| REDOVISAT VÄRDE VID PERIODENS SLUT | 9 | 9 |
Ränte- och låneförfallostruktur per den 31 december 2017
| Ränte- och marginalförfall | Låneförfall | |||
|---|---|---|---|---|
| Förfall, år | Lånebelopp, mkr |
Snittränta, % |
Kreditavtal, mkr |
Utnyttjat, mkr |
| 2018 | 3 386 | 0,8 | 2 066 | 2 066 |
| 2019 | 2 426 | 1,2 | 2 224 | 2 224 |
| 2020 | 5 292 | 1,4 | 5 292 | 5 292 |
| 2021 | - | - | 525 | 23 |
| 2022 | - | - | 1 750 | 801 |
| 2027 | - | - | 1 000 | 697 |
| TOTALT | 11 104 | 1,2 | 12 858 | 11 104 |
| KONCERNEN | MODERBOLAGET | |||
|---|---|---|---|---|
| Räntebärande skulder, mkr |
2017 | 2016 | 2017 | 2016 |
| Förfallotidpunkt från balansdagen: |
||||
| < 1 år | 2 066 | 2 307 | 1 403 | 628 |
| 1-2 år | 2 224 | 2 170 | 988 | 1 502 |
| 2-3 år | 5 292 | 2 312 | - | - |
| 3-4 år | - | 574 | - | - |
| > 4 år | 1 521 | 650 | 816 | 15 |
| SUMMA | 11 104 | 8 012 | 3 208 | 2 145 |
| KONCERNEN | MODERBOLAGET | |||
|---|---|---|---|---|
| Checkräknings kredit, mkr |
2017 | 2016 | 2017 | 2016 |
| Beviljad kreditlimit | 600 | 450 | 600 | 450 |
| Outnyttjad del | 600 | 435 | 600 | 435 |
| Utnyttjad del | 0 | 15 | 0 | 15 |
Samtliga upptagna lån har säkerhet i form av pantbrev. Moderbolaget har reversfordringar på dotterbolagen med däri pantförskrivna pantbrev. Säkerheterna kompletteras med garanti om belåningsgrad, soliditet och räntetäckningsgrad. Oavsett typ av låneavtal innehåller de sedvanliga uppsägningsvillkor samt omförhandlingsvillkor vid förändrad verksamhetsinriktning om det för långivaren uppstår ett oacceptabelt enhandsengagemang. Utnyttjandet kan öka respektive minska under låneavtalen med kort framförhållning. I avtalen med kreditgivare finns gränsvärden för olika finansiella nyckeltal, covenants, i syfte att begränsa motpartsrisken för bolagets kreditgivare. Finansiella nyckeltal med gränsvärden är soliditet, belåningsgrad och räntetäckningsgrad. Miniminivån för soliditeten är 25 procent, belåningsgraden får högst vara 65 procent och räntetäckningsgraden måste överstiga 1,8 gånger. Vid årets utgång uppgick soliditeten till 34,9 procent, belåningsgraden uppgick till 57,1 procent och räntetäckningsgraden uppgick till 5,3 gånger varmed gränsvärden uppnåddes.
I egenskap av nettolåntagare föreligger finansiella risker, framför allt ränterisk, refinansieringsrisk och kreditrisk. Per den 31 december 2017 fanns ingen exponering i utländsk valuta. Finansiering och hantering av finansiella risker bedrivs i enlighet med den av styrelsen fastställda finanspolicyn. För en utförligare beskrivning finanspolicyn, se not 24.
Ränterisk avser risken för att förändringar i ränteläget påverkar koncernens upplåningskostnad och värdet på räntederivat. Räntekostnaden är en av de större kostnadsposterna. Koncernens räntebärande skulder uppgick till 11 104 mkr (8 012) med en årlig genomsnittsränta på 1,3 procent (1,2) inklusive lånelöften. Lånens genomsnittliga räntebindningstid uppgick till 1,4 år (0,7). Om effekten av derivatportföljen inkluderas uppgick genomsnittlig räntebindningstid till 2,5 år (0,9). Den genomsnittliga kapitalbindningstiden uppgick till 2,4 år (1,8). Av koncernens totala räntebärande skulder har 4 600 mkr (2 200) räntesäkrats via derivatinstrument med en återstående genomsnittlig löptid på 2,6 år (0,5). Av koncernens utestående lån så löper 7 965 mkr (1 926) med fast ränta. Den årliga genomsnittsräntan, inklusive kostnad för derivatinstrument, uppgick till 1,5 procent (2,0) inklusive lånelöften.
Finansiella instrument begränsar eventuella ränteförändringars inverkan på den genomsnittliga räntekostnaden. En räntehöjning med 1 procentenhet per den 31 december 2017 skulle innebära att räntekostnaden, exklusive effekt av derivatinstrument, ökar med 32 mkr på årsbasis. Effekten av derivatinstrumenten skulle innebära en minskning av räntekostnaderna med 6 mkr på årsbasis. Det skulle innebära att räntekostnaderna ökar med 26 mkr på årsbasis, inklusive effekten av derivatinstrument. Om räntorna hade höjts med 1 procentenhet per den 31 december 2017, skulle den genomsnittliga räntan ha stigit med 0,2 procentenheter och värdet på derivatinstrumenten skulle ha ökat med 7 mkr. Under perioden uppgick orealiserade värdeförändringar för innehavda derivatinstrument till 27 mkr (91), vilka i sin helhet har redovisats i resultaträkningen.
Med likviditets- och upplåningsrisker avses risken att tillräcklig likviditet inte är tillgänglig vid önskad tidpunkt, samt att refinansiering av förfallna lån blir kostsam eller försvårad. Finanspolicyn anger att likvida medel och outnyttjade kreditfaciliteter ska finnas för att garantera en god betalningsberedskap. Koncernens likvida medel hanteras via instrument som har god likviditet eller kort löptid. Koncernen hade vid årsskiftet outnyttjade kreditfaciliteter uppgående till 1 754 mkr, varav 1 154 mkr avsåg outnyttjade lånelöften, samt outnyttjad checkräkningskredit om 600 mkr. Tillgången till likviditet bedöms vara tillräcklig för att hantera kommande 12 månaders likviditetsbehov. Framtida refinansieringsbehov hanteras i enlighet med aktuell finanspolicy.
Med kreditrisk avses risken för förlust om motparten inte fullföljer sina åtaganden. I syfte att sprida kreditriskerna, begränsar finanspolicyn med vilka motparter, och för hur stor volym, ett avtal får ingås. Vi sluter bara avtal med välkända och väl genomlysta motparter, där den externa kreditvärderingen är hög. Sedvanliga kreditprövningar ska genomförs innan ny hyresgäst accepteras. Den maximala kreditexponeringen, avseende kundfordringar och reversfordringar, motsvaras av dess redovisade värde. Kreditrisken i finansiella motparter motsvaras av bokfört värde för kassa och bank. Vid årsskiftet förekom inga koncentrationer avseende kundfordringar och övriga fordringar. Nedskrivning avseende kundfordringar uppgick till 11 tkr (8). De tio största kunderna stod för 16 procent (16) av omsättningen.
| Mkr | 2017-12-31 | Nivå 2 |
|---|---|---|
| KONCERNEN | ||
| Derivatinstrument | -15 | -15 |
| SUMMA | -15 | -15 |
För värdering av finansiella instrument till verkligt värde, kan tre olika nivåer användas. 1: Värdering som baseras på noterade priser på en aktiv marknad för identiska
Samtliga finansiella instrument värderas enligt nivå 2. Vid fastställande av verkligt värde för derivatinstrument, sker diskontering av framtida kassaflöden med noterad marknadsränta för respektive löptid. De framtida kassaflödena i derivatportföljen beräknas som skillnaden mellan den fasta avtalade räntan, enligt respektive derivatavtal och den implicita stiborräntan för respektive period. De kommande ränteflödena som därmed uppstår nuvärdesberäknas med den implicita stiborkurvan. För de stängningsbara swapar som finns i portföljen har optionsmomentet inte åsatts något värde, då stängning inte ger upphov till någon resultateffekt. Utgivaren beslutar om stängning skall ske.
Verkligt värde av en derivataffär kan beskrivas som det riskfria marknadsvärdet med justering för värdet av motpartsrisk. Värdet av motpartsrisken kan beräknas genom att estimera förväntad kreditexponering vid fallissemangstidpunkten, risken för fallissemang samt återvinningsgraden av exponerade krediter. Om en derivataffär avslutas i förtid, med anledning av motparts fallissemang, uppstår förluster för derivat med positiva marknadsvärden. För derivat med negativa marknadsvärden föreligger ingen förlust.
För att begränsa motpartsrisken omfattas samtliga derivataffärer av ramavtal med nettningsklausuler. Detta möjliggör för kvittning av positiva och negativa marknadsvärden så att fordran eller skulden till motparten utgörs av nettot av samtliga marknadsvärden på utestående derivataffärer parterna emellan. Mot bakgrund av nettoskulden bedöms motpartsrisken på derivataffärerna som försumbar i förhållande till utestående marknadsvärden. Koncernen har anslutit sig till ISDA:s 2013 EMIR-protokoll som behandlar de riskbegränsningstekniker som föreskrivs i EMIR.
| 2017-12-31 | 2016-12-31 | |||||
|---|---|---|---|---|---|---|
| Mkr | Tillgång | Skuld | Netto | Tillgång | Skuld | Netto |
| Räntederivat | 1 | -16 | -15 | - | -43 | -43 |
| Bruttovärde derivat | 1 | -16 | -15 | - | -43 | -43 |
| Omfattas av nettning | - | - | - | - | - | - |
| NETTOVÄRDE DERIVAT | 1 | -16 | -15 | - | -43 | -43 |
| Låne- och kundfordringar | Finansiella skulder värderade till verkligt värde via resultatet |
Derivat som används i säkringsredovisningen |
Finansiella skulder värderade till upplupet anskaffningsvärde |
Icke finansiella instrument |
||||||
|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|
| Mkr | 2017 | 2016 2017 2016 2017 2016 |
2017 | 2016 | 2016 | |||||
| TILLGÅNGAR | ||||||||||
| Hyresfordringar | 34 | 11 | - | - | - | - | - | - | - | - |
| Övriga fordringar | 73 | 54 | - | - | - | - | - | - | - | - |
| Kassa och bank | - | - | - | - | - | - | - | - | - | - |
| Övrigt | - | - | - | - | - | - | - | - | 26 | 101 |
| SKULDER | ||||||||||
| Räntederivat | - | - | 16 | 43 | - | - | - | - | - | - |
| Långfristiga skulder | - | - | - | - | - | - | 10 422 | 7 978 | - | - |
| Leverantörsskulder | - | - | - | - | - | - | 35 | 56 | - | - |
| Övriga skulder | - | - | - | - | - | - | 699 | 52 | - | - |
| Övrigt | - | - | - | - | - | - | - | - | 46 | 114 |
| SUMMA | 107 | 65 | 16 | 43 | 0 | 0 | 11 156 | 8 086 | 72 | 215 |
Den totala kreditexponeringen motsvaras av de värden som anges i ovanstående tabellerna.
Finansiella instrument, såsom hyresfordringar, leverantörsskulder etc., redovisas till upplupet anskaffningsvärde med avdrag för eventuell nedskrivning. Det verkliga värdet bedöms därför överensstämma med redovisat värde. Långfristiga räntebärande skulder löper i huvudsak med kort räntebindning. Det innebär att upplupet anskaffningsvärde i huvudsak överensstämmer med verkligt värde.
| 2017 | 2016 0–1 månad 1–3 månader 3–12 månader 26 - - - - - 11 - - - 92 93 |
|||||||
|---|---|---|---|---|---|---|---|---|
| Mkr | 0–1 månad | 1–3 månader | 3–12 månader | 1–3 år | 1–3 år | |||
| KONCERNEN | ||||||||
| Reversfordringar | - | - | - | 26 | ||||
| Kundfordringar | - | 34 | - | - | ||||
| Övriga fordringar | - | 117 | 22 | - | ||||
| Likvida medel | - | - | - | - | - | - | - | - |
| SUMMA | - | 151 | 22 | 26 | - | 103 | 93 | 26 |
| Löptidsanalys avseende finansiella tillgångar | 2017 | 2016 | ||||||
|---|---|---|---|---|---|---|---|---|
| Mkr | 0–1 månad | 1–3 månader | 3–12 månader | 1–3 år | 0–1 månad | 1–3 månader | 3–12 månader | 1–3 år |
| MODERBOLAGET | ||||||||
| Kundfordringar | - | - | - | - | - | - | - | - |
| Fordringar hos koncernföretag | - | - | 958 | - | - | - | 541 | - |
| Övriga fordringar | - | 1 143 | 12 | - | - | 748 | 7 | - |
| Likvida medel | - | - | - | - | - | - | - | - |
| SUMMA | - | 1 143 | 969 | - | - | 748 | 548 | - |
| Löptidsanalys avseende finansiella skulder | 2017 | 2016 | |||||||
|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|
| Mkr | 0–1 månad | 1–3 månader | 3–12 månader | 1–3 år | 0–1 månad | 1–3 månader 3–12 månader |
|||
| KONCERNEN | |||||||||
| Leverantörsskulder | - | 35 | - | - | - | 56 | - | - | |
| Amortering av skulder | - | 222 | 1 844 | 7 681 | - | 1 632 | 675 | 4 587 | |
| Räntekostnader | - | 35 | 104 | 278 | - | 24 | 71 | 283 | |
| Derivatinstrument | - | 7 | 11 | - | 2 | 7 | 20 | 17 | |
| SUMMA | - | 299 | 1 959 | 7 959 | 2 | 1 719 | 766 | 4 887 |
Löptidsanalys avseende finansiella skulder
| 2017 | 2016 1–3 månader 3–12 månader 2 - - 628 5 14 7 20 |
|||||||
|---|---|---|---|---|---|---|---|---|
| Mkr | 0–1 månad | 1–3 månader | 3–12 månader | 1–3 år | 0–1 månad | 1–3 år | ||
| MODERBOLAGET | ||||||||
| Leverantörsskulder | - | 2 | - | - | - | - | ||
| Amortering av skulder | - | 2 | 1 401 | 1 008 | - | 1 502 | ||
| Räntekostnader | - | 9 | 28 | 76 | - | 56 | ||
| Derivatinstrument | - | 7 | 11 | - | - | 17 | ||
| SUMMA | - | 21 | 1 440 | 1 083 | - | 13 | 661 | 1 575 |
| KONCERNEN | MODERBOLAGET | |||||
|---|---|---|---|---|---|---|
| Mkr | 2017 | 2016 | 2017 | 2016 | ||
| Förskottsbetalda hyror | 302 | 240 | - | - | ||
| Upplupna räntekostnader | 14 | 50 | 2 | 5 | ||
| Övriga poster | 80 | 56 | 23 | 20 | ||
| SUMMA | 396 | 346 | 25 | 25 |
| Mkr | Bokfört värde | Bokfört värde | |||
|---|---|---|---|---|---|
| 2016 | Kassaflöde | Orealiserade värdeförändringar | Förvärv | 2017 | |
| KONCERNEN | |||||
| Långfristiga skulder till kreditinstitut | 7 978 | 19 | - | 2 425 | 10 422 |
| Kortfristig del av långfristiga skulder | 35 | 647 | - | - | 682 |
| Checkräkningskredit | 15 | -15 | - | - | - |
| Derivatinstrument | 43 | - | -27 | - | 16 |
| TOTALA SKULDER FRÅN FINANSIERINGSVERKSAMHETEN |
8 071 | 651 | -27 | 2 425 | 11 120 |
| Mkr | Bokfört värde | Bokfört värde | |
|---|---|---|---|
| 2016 | Kassaflöde | 2017 | |
| MODERBOLAGET | |||
| Långfristiga skulder till koncernföretag | 3 633 | 1 540 | 5 173 |
| Långfristiga skulder till kreditinstitut | 2 145 | 453 | 2 598 |
| Kortfristig del av långfristiga skulder | 0 | 610 | 610 |
| Checkräkningskredit | 17 | -17 | - |
| TOTALA SKULDER FRÅN FINANSIERINGSVERKSAMHETEN |
5 795 | 2 586 | 8 381 |
Verksamheten finansieras med eget kapital och skulder. Relationen mellan eget kapital och skulder regleras med utgångspunkt från vald finansiell risknivå samt av mängden eget kapital för att tillgodose långivarnas krav för att erhålla lån. Målet för kapitalskulden sätts i syfte att tillgodose avkastningskravet på eget kapital, öka möjligheten att erhålla erforderlig lånefinansiering samt för att säkerställa utrymme för investeringar. Målet för kapitalstrukturen är att kortsiktigt uppvisa en soliditet om lägst 25 procent och långsiktigt om lägst 30 procent med en räntetäckningsgrad om lägst 1,8 gånger. Värdet på tillgångarna uppgick per den 31 december 2017 till 19 708 mkr (13 920). Dessa finansierades genom dels eget kapital om 6 887 mkr (4 313) dels skulder om 12 821 mkr (9 607) varav 11 104 mkr (8 013) var räntebärande fastighetskrediter. Finansiering och hantering av finansiella risker bedrivs i enlighet med den av styrelsen fastställda finanspolicyn. Den finansiella verksamheten är centraliserad till moderbolaget. Finansfunktionen fungerar som koncernens internbank med ansvar för koncernens finansiering, hantering av finansiella risker samt cash management. I finanspolicyn anges mandat och limiter för hantering av de finansiella riskerna samt den övergripande ansvarsfördelningen. Den finansiella verksamheten skall bedrivas så att kostnaderna för finansiell riskhantering minimeras. Det innebär att finansiella transaktioner genomförs utifrån bedömning av koncernens behov av finansiering, likviditet och önskad ränterisk. Det innebär också att en koncernintern transaktion, såsom ett internt lån, inte nödvändigtvis innebär att en identisk extern lånetransaktion genomförs. Externa lån upptas först efter bedömning av koncernens samlade lånebehov. Via ett koncernkontosystem möjliggörs nettohantering av koncernens betalningsflöden. För att uppnå en kostnadseffektiv hantering av koncernens ränterisk, görs en bedömning av den ränterisk som uppstår vid upptagande av ett enskilt lån med kort räntebindning. Därefter genomförs räntederivattransaktioner vid behov i syfte att uppnå önskad räntebindningstid på total upplåning.
| Policy | Mål | Utfall |
|---|---|---|
| Belåningsgrad | Ej över 65% | 57,1% |
| Räntetäckningsgrad | Minst 1,8 ggr | 5,3 ggr |
| Valutarisk | Inte tillåtet | Ingen exponering |
| Likviditetsrisk | Likviditetsreserv för att kunna fullgöra betalningsförpliktelser |
1 754 mkr i outnyttjat beviljat kreditutrymme |
| Soliditet | Minst 30% | 34,9% |
Koncernens covenanter är soliditet, belåningsgrad och räntetäckningsgrad. Miniminivån för soliditeten är 25 procent, belåningsgraden får max vara 65 procent och räntetäckningsgraden måste överstiga 1,8 gånger.
| KONCERNEN | MODERBOLAGET | ||||||
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| Mkr | 2017 | 2016 | 2017 | 2016 | |||
| Aktier i dotterbolag | 3 737 | 3 193 | 1 937 | 84 | |||
| Företagsinteckningar | 239 | 239 | - | - | |||
| Fastighetsinteckningar | 12 101 | 9 080 | - | - | |||
| Långfristiga fordringar i koncernföretag |
- | - | 3 620 | 2 397 | |||
| SUMMA | 16 077 | 12 512 | 5 557 | 2 481 |
| KONCERNEN | MODERBOLAGET | |||||
|---|---|---|---|---|---|---|
| Mkr | 2017 | 2016 | 2017 | 2016 | ||
| Borgensförbindelser till koncernföretag |
- | - | 7 964 | 5 923 | ||
| Övriga eventualförpliktelser | 1 | 1 | 1 | 1 | ||
| SUMMA | 1 | 1 | 7 965 | 5 924 |
När upplåning sker direkt mot fastighetsägande bolag ställer moderbolaget ut borgen.
Inga väsentliga transaktioner med närstående har skett under perioden. De transaktioner med närstående som förekommit, bedöms ha skett till marknadsmässiga villkor. Ingen styrelseledamot, ledande befattningshavare eller revisor i Diös Fastigheter AB eller dess dotterbolag har själv, via bolag eller närstående, haft någon delaktighet i affärstransaktioner som varit eller är ovanliga till sin karaktär eller villkor och som inträffat under 2017. Transaktioner med bolagets största ägare AB Persson Invest uppgick till 0,8 procent (0,7) av bolagets inköpskostnader under året och skedde på marknadsmässiga villkor. Ersättningar till styrelsen och ledande befattningshavare framgår av not 5.
Den 15 januari tillträddes den kommersiella fastigheten Idun 10 i Skellefteå, förvärvet kommunicerades i december 2017. Det underliggande fastighetsvärdet uppgick till 34 mkr. Den 1 februari tillträddes den kommersiella fastigheten Polaris 39 i Skellefteå, förvärvet kommunicerades i december 2017. Det underliggande fastighetsvärdet uppgick till 36,5 mkr.
Styrelsen och verkställande direktören i Diös Fastigheter AB (publ) intygar härmed att årsredovisningen har upprättats enligt Årsredovisningslagen och RFR 2. Årsredovisningen ger en rättvisande bild av bolagets ställning och resultat. Förvaltningsberättelsen ger en rättvisande översikt av bolagets utveckling, ställning och resultat samt beskriver väsentliga risker och osäkerhetsfaktorer som bolaget står inför.
Styrelsen och verkställande direktören intygar härmed att koncernredovisningen har upprättats enligt International Financial Reporting Standards (IFRS), såsom de antagits av EU. Koncernredovisningen ger en rättvisande bild av koncernens ställning och resultat. Förvaltningsberättelsen ger en rättvisande översikt av koncernens utveckling, ställning och resultat samt beskriver väsentliga risker och osäkerhetsfaktorer som koncernens bolag står inför.
Östersund den 19 mars 2018
Bob Persson Ordförande
Ragnhild Backman Ledamot
Anders Bengtsson Ledamot
Maud Olofsson Ledamot
Anders Nelson Ledamot
Tomas Mellberg Ledamot Personalrepresentant
Knut Rost Verkställande direktör
Vår revisionsberättelse har avgivits den 20 mars 2018
Deloitte AB
Richard Peters Auktoriserad revisor
Vi har utfört en revision av årsredovisningen och koncernredovisningen för Diös Fastigheter AB (publ) för räkenskapsåret 2017-01-01--2017-12-31. Bolagets årsredovisning och koncernredovisning ingår på sidorna 48-87 i detta dokument.
Enligt vår uppfattning har årsredovisningen upprättats i enlighet med årsredovisningslagen och ger en i alla väsentliga avseenden rättvisande bild av moderbolagets finansiella ställning per den 31 december 2017 och av dess finansiella resultat och kassaflöde för året enligt årsredovisningslagen. Koncernredovisningen har upprättats i enlighet med årsredovisningslagen och ger en i alla väsentliga avseenden rättvisande bild av koncernens finansiella ställning per den 31 december 2017 och av dess finansiella resultat och kassaflöde för året enligt International Financial Reporting Standards (IFRS), så som de antagits av EU, och årsredovisningslagen. Förvaltningsberättelsen är förenlig med årsredovisningens och koncernredovisningens övriga delar.
Vi tillstyrker därför att bolagsstämman fastställer resultaträkningen och balansräkningen för moderbolaget och koncernen.
Våra uttalanden i denna rapport om årsredovisningen och koncernredovisningen är förenliga med innehållet i den kompletterande rapport som har överlämnats till moderbolagets styrelse i enlighet med Revisorsförordningens (537/2014) artikel 11.
Vi har utfört revisionen enligt International Standards on Auditing (ISA) och god revisionssed i Sverige. Vårt ansvar enligt dessa standarder beskrivs närmare i avsnittet Revisorns ansvar. Vi är oberoende i förhållande till moderbolaget och koncernen enligt god revisorssed i Sverige och har i övrigt fullgjort vårt yrkesetiska ansvar enligt dessa krav. Detta innefattar att, baserat på vår bästa kunskap och övertygelse, inga förbjudna tjänster som avses i Revisorsförordningens (537/2014) artikel 5.1 har tillhandahållits det granskade bolaget eller, i förekommande fall, dess moderföretag eller dess kontrollerade företag inom EU.
Vi anser att de revisionsbevis vi har inhämtat är tillräckliga och ändamålsenliga som grund för våra uttalanden.
Särskilt betydelsefulla områden för revisionen är de områden som enligt vår professionella bedömning var de mest betydelsefulla för revisionen av årsredovisningen och koncernredovisningen för den aktuella perioden. Dessa områden behandlades inom ramen för revisionen av, och i vårt ställningstagande till, årsredovisningen och koncernredovisningen som helhet, men vi gör inga separata uttalanden om dessa områden.
Diös Fastigheter AB redovisar sina förvaltningsfastigheter till verkligt värde och fastighetsbeståndet var per den 31 december 2017 värderat till 19 457
Mkr. Fastigheterna har värderats internt och som kvalitetskontroll och för jämförelseändamål har de 125 värdemässigt största fastigheterna uppdelade på 25 procent per kvartal värderats externt. Utgångspunkten för värderingen utgörs av en individuell bedömning för varje fastighet av framtida intjäningsförmåga och marknadens avkastningskrav. Värderingen bygger på bedömningar och antaganden som kan ge en betydande påverkan på koncernens resultat och finansiella ställning.
Vår revision omfattade följande granskningsåtgärder men var inte begränsad till dessa:
För ytterligare information hänvisas till avsnittet om fastigheternas värdering på sidan 56, avsnittet om risker och riskhantering på sidorna 59-62, koncernens redovisningsprinciper och kritiska bedömningsområden på sidorna 71-73 och not 11 i årsredovisningen.
Diös Fastigheter ABs beräkningar av aktuell och uppskjuten skatt är komplexa och innehåller en hög grad av bedömningar. Hänsyn behöver tas till förekomst av förlustavdrag, skattemässiga avskrivningar, avdragsgilla ombyggnationer, försäljning av fastigheter och värdeförändringar på fastigheter och derivat. Felaktiga bedömningar och antaganden kan ge en betydande påverkan på koncernens resultat och finansiella ställning.
Vår revision omfattade följande granskningsåtgärder men var inte begränsad till dessa:
För ytterligare information hänvisas till avsnittet om skatter på sidan 58, avsnittet om risker och riskhantering på sidan 59-62, koncernens redovisningsprinciper på sidorna 71-73 och not 10 och not 17 i årsredovisningen.
Diös affärsmodell innebär höga krav på tillgång till finansiering då verksamheten är kapitalintensiv. Per den 31 december 2017 uppgår skulder till kreditinstitut till 11 104 mkr och belåningsgraden till 57 procent. Vid upptagande av lån har Diös Fastigheter AB ett antal åtaganden i form av lånevillkor. Brott mot dessa lånevillkor kan medföra att räntemarginalen blir högre eller att finansiering upphör. Under nästkommande räkenskapsår är Diös Fastigheter AB i behov av att refinansiera 20 procent av sina räntebärande skulder i sin totala låneportfölj.
Vår revision omfattade följande granskningsåtgärder men var inte begränsad till dessa:
För ytterligare information hänvisas till avsnittet om finansiering på sidorna 54-55, avsnittet om risker och riskhantering på sidorna 59-62, koncernens redovisningsprinciper på sidorna 71-73 och not 21 i årsredovisningen.
Detta dokument innehåller även annan information än årsredovisningen och koncernredovisningen och återfinns på sidorna 3-47 samt 99-118. Det är styrelsen och verkställande direktören som har ansvaret för denna andra information.
Vårt uttalande avseende årsredovisningen och koncernredovisningen omfattar inte denna information och vi gör inget uttalande med bestyrkande avseende denna andra information.
I samband med vår revision av årsredovisningen och koncernredovisningen är det vårt ansvar att läsa den information som identifieras ovan och överväga om informationen i väsentlig utsträckning är oförenlig med årsredovisningen och koncernredovisningen. Vid denna genomgång beaktar vi även den kunskap vi i övrigt inhämtat under revisionen samt bedömer om informationen i övrigt verkar innehålla väsentliga felaktigheter.
Om vi, baserat på det arbete som har utförts avseende denna information, drar slutsatsen att den andra informationen innehåller en väsentlig felaktighet, är vi skyldiga att rapportera detta. Vi har inget att rapportera i det avseendet.
Det är styrelsen och verkställande direktören som har ansvaret för att årsredovisningen och koncernredovisningen upprättas och att de ger en rättvisande bild enligt årsredovisningslagen och, vad gäller koncernredovisningen, enligt IFRS så som de antagits av EU. Styrelsen och verkställande direktören ansvarar även för den interna kontroll som de bedömer är nödvändig för att upprätta en årsredovisning och koncernredovisning som inte innehåller några väsentliga felaktigheter, vare sig dessa beror på oegentligheter eller på fel.
Vid upprättandet av årsredovisningen och koncernredovisningen ansvarar styrelsen och verkställande direktören för bedömningen av bolagets och koncernens förmåga att fortsätta verksamheten. De upplyser, när så är tilllämpligt, om förhållanden som kan påverka förmågan att fortsätta verksamheten och att använda antagandet om fortsatt drift. Antagandet om fortsatt drift tillämpas dock inte om styrelsen och verkställande direktören avser att likvidera bolaget, upphöra med verksamheten eller inte har något realistiskt alternativ till att göra något av detta.
Våra mål är att uppnå en rimlig grad av säkerhet om huruvida årsredovisningen och koncernredovisningen som helhet inte innehåller några väsentliga felaktigheter, vare sig dessa beror på oegentligheter eller på fel, och att lämna en revisionsberättelse som innehåller våra uttalanden. Rimlig säkerhet är en hög grad av säkerhet, men är ingen garanti för att en revision som utförs enligt ISA och god revisionssed i Sverige alltid kommer att upptäcka en väsentlig felaktighet om en sådan finns. Felaktigheter kan uppstå på grund av oegentligheter eller fel och anses vara väsentliga om de enskilt eller tillsammans rimligen kan förväntas påverka de ekonomiska beslut som användare fattar med grund i årsredovisningen och koncernredovisningen.
Som del av en revision enligt ISA använder vi professionellt omdöme och har en professionellt skeptisk inställning under hela revisionen. Dessutom:
Vi måste informera styrelsen om bland annat revisionens planerade omfattning och inriktning samt tidpunkten för den. Vi måste också informera om betydelsefulla iakttagelser under revisionen, däribland de eventuella betydande brister i den interna kontrollen som vi identifierat.
Vi måste också förse styrelsen med ett uttalande om att vi har följt relevanta yrkesetiska krav avseende oberoende, och ta upp alla relationer och andra förhållanden som rimligen kan påverka vårt oberoende, samt i tilllämpliga fall tillhörande motåtgärder.
Av de områden som kommuniceras med styrelsen fastställer vi vilka av dessa områden som varit de mest betydelsefulla för revisionen av årsredovisningen och koncernredovisningen, inklusive de viktigaste bedömda riskerna för väsentliga felaktigheter, och som därför utgör de för revisionen särskilt betydelsefulla områdena. Vi beskriver dessa områden i revisionsberättelsen såvida inte lagar eller andra författningar förhindrar upplysning om frågan.
Utöver vår revision av årsredovisningen och koncernredovisningen har vi även utfört en revision av styrelsens och verkställande direktörens förvaltning för Diös Fastigheter AB (publ) för räkenskapsåret 2017-01-01--2017-12-31 samt av förslaget till dispositioner beträffande bolagets vinst eller förlust.
Vi tillstyrker att bolagsstämman disponerar vinsten enligt förslaget i förvaltningsberättelsen och beviljar styrelsens ledamöter och verkställande direktören ansvarsfrihet för räkenskapsåret.
Vi har utfört revisionen enligt god revisionssed i Sverige. Vårt ansvar enligt denna beskrivs närmare i avsnittet Revisorns ansvar. Vi är oberoende i förhållande till moderbolaget och koncernen enligt god revisorssed i Sverige och har i övrigt fullgjort vårt yrkesetiska ansvar enligt dessa krav.
Vi anser att de revisionsbevis vi har inhämtat är tillräckliga och ändamålsenliga som grund för våra uttalanden.
Det är styrelsen som har ansvaret för förslaget till dispositioner beträffande bolagets vinst eller förlust. Vid förslag till utdelning innefattar detta bland annat en bedömning av om utdelningen är försvarlig med hänsyn till de krav som bolagets och koncernens verksamhetsart, omfattning och risker
ställer på storleken av moderbolagets och koncernens egna kapital, konsolideringsbehov, likviditet och ställning i övrigt.
Styrelsen ansvarar för bolagets organisation och förvaltningen av bolagets angelägenheter. Detta innefattar bland annat att fortlöpande bedöma bolagets ekonomiska situation och att tillse att bolagets organisation är utformad så att bokföringen, medelsförvaltningen och bolagets ekonomiska angelägenheter i övrigt kontrolleras på ett betryggande sätt. Den verkställande direktören ska sköta den löpande förvaltningen enligt styrelsens riktlinjer och anvisningar och bland annat vidta de åtgärder som är nödvändiga för att bolagets bokföring ska fullgöras i överensstämmelse med lag och för att medelsförvaltningen ska skötas på ett betryggande sätt.
Vårt mål beträffande revisionen av förvaltningen, och därmed vårt uttalande om ansvarsfrihet, är att inhämta revisionsbevis för att med en rimlig grad av säkerhet kunna bedöma om någon styrelseledamot eller verkställande direktören i något väsentligt avseende:
Vårt mål beträffande revisionen av förslaget till dispositioner av bolagets vinst eller förlust, och därmed vårt uttalande om detta, är att med rimlig grad av säkerhet bedöma om förslaget är förenligt med aktiebolagslagen.
Rimlig säkerhet är en hög grad av säkerhet, men ingen garanti för att en revision som utförs enligt god revisionssed i Sverige alltid kommer att upptäcka åtgärder eller försummelser som kan föranleda ersättningsskyldighet mot bolaget, eller att ett förslag till dispositioner av bolagets vinst eller förlust inte är förenligt med aktiebolagslagen.
Som en del av en revision enligt god revisionssed i Sverige använder vi professionellt omdöme och har en professionellt skeptisk inställning under hela revisionen. Granskningen av förvaltningen och förslaget till dispositioner av bolagets vinst eller förlust grundar sig främst på revisionen av räkenskaperna. Vilka tillkommande granskningsåtgärder som utförs baseras på vår professionella bedömning med utgångspunkt i risk och väsentlighet. Det innebär att vi fokuserar granskningen på sådana åtgärder, områden och förhållanden som är väsentliga för verksamheten och där avsteg och överträdelser skulle ha särskild betydelse för bolagets situation. Vi går igenom och prövar fattade beslut, beslutsunderlag, vidtagna åtgärder och andra förhållanden som är relevanta för vårt uttalande om ansvarsfrihet. Som underlag för vårt uttalande om styrelsens förslag till dispositioner beträffande bolagets vinst eller förlust har vi granskat styrelsens motiverade yttrande samt ett urval av underlagen för detta för att kunna bedöma om förslaget är förenligt med aktiebolagslagen.
113 79 Stockholm, utsågs till Diös Fastigheter ABs revisor av bolagsstämman 2017-04-26 och har varit bolagets revisor sedan 2005-05-30.
Östersund den 20 mars 2018 Deloitte AB Richard Peters, Auktoriserad revisor
90 DIÖS FASTIGHETER ÅRSREDOVISNING 2017
92 DIÖS FASTIGHETER ÅRSREDOVISNING 2017 Knut Rost, vd, med delar av Diös styrelse; Anders Nelson, Maud Olofsson, Tomas Mellberg och Bob Persson.
Diös Fastigheter AB (publ), i texten benämnt Diös, är ett svenskt fastighetsbolag som är noterat på Nasdaq OMX Stockholm Mid Cap. Bolagsstyrningsrapporten beskriver strukturen och processerna för Diös styrning, ledning och kontroll under 2017.
Diös tillämpar Svensk kod för bolagsstyrning. Den behandlar bland annat former för tillsättning av styrelse och revisorer, styrelsens sammansättning, finansiell rapportering och informationsgivning när det gäller bolagsstyrning och intern kontroll. Ansvaret för styrning, ledning och kontroll av Diös verksamhet fördelas mellan aktieägarna via årsstämman, styrelsen och verkställande direktören. Vissa bolagsstyrningsfrågor regleras i bolagsordningen. Bolagsstyrningen beskriver hur Diös ägare, direkt och indirekt, styr företaget samt hur riskerna hanteras. Styrningen grundar sig på externa och interna regelverk som är föremål för ständig utveckling och förbättring. Diös avviker från Koden på några punkter:
aktier och anses därför inte vara i oberoende ställning till bolaget.
Utöver detta är styrelsens uppfattning att Diös i alla avseenden följt Koden under 2017 och har inga avvikelser att rapportera.
Diös högsta beslutande organ är årsstämman som, tillsammans med eventuella extra bolagsstämmor, ger aktieägarna möjlighet till styrning via sin beslutanderätt. Årsstämman utser styrelsen och styrelsens ordförande, samt slår fast principer för såväl valberedningens sammansättning som för ersättning till ledande befattningshavare. Stämman utser även revisorer för granskning av koncernens redovisning, liksom av styrelsens och vd:s förvaltning. Styrelsen utser vd samt representanter till ersättningsutskott och revisionsutskott.
I enlighet med bolagsordningen är Diös ett publikt aktiebolag med säte i Östersund. Verksamheten utgår från att, direkt eller indirekt via dotterbolag, äga och förvalta fast egendom och bedriva därmed förenlig verksamhet. Styrelsen väljs årligen på ordinarie årsstämma och
ska bestå av lägst tre och högst tio ledamöter med högst tio suppleanter. Aktiekapitalet uppgår till lägst 149 mkr och högst 596 mkr. Antal aktier får uppgå till lägst 74 000 000 och högst 296 000 000 aktier.
Bolagsordningen i sin helhet finns tillgänglig på www.dios.se.
Vid årets slut hade Diös 14 513 aktieägare som totalt ägde 134 512 438 aktier. Aktien har ett kvotvärde om 2 kr. Andelen utländska aktieägare var 21,5 procent. Största enskilda ägare, per den 31 december 2017, var AB Persson Invest med 15,4 procent av röster och kapital, Backahill Inter AB med 10,5 procent, Bengtssons Tidnings AB med 10,1 procent och Pensionskassan SHB Försäkringsförening med 6,0 procent. Totalt ägde bolagets tio största ägare 57,4 procent av röster och kapital. Varje aktie berättigar till en röst och avser en andel av Diös aktiekapital.
Årsstämman 2017 ägde rum den 26 april i Östersund. Vid stämman deltog 126 aktieägare personligen eller via ombud. Antalet representerade aktier var 68 340 520, motsvarande cirka 51 procent av det totala antalet aktier. Årsstämman fastställde koncernens balans- och resultaträkning för 2016 och gav styrelse och vd ansvarsfrihet för 2016 års förvaltning. Årsstämman beslutade att:
Valberedningens sammansättning och arbete beslutas av årsstämman, med utgångspunkt från den redogörelse som valberedningen lämnar. Enligt instruktion ska valberedningen utses årligen och bestå av styrelsens ordförande samt representanter för de fyra största aktieägarna. Valberedningen representerar tillsammans cirka 42 procent av aktierna och rösterna i bolaget per den 31 december 2017. Valberedningens ordförande får inte vara ledamot av styrelsen. Om en ledamot i valberedningen lämnar uppdraget under pågående år, ska denna ersättas av en annan representant från samma aktieägare. En ledamot som inte längre tillhör en av de fyra största aktieägarna, ska ersättas av en nytillkommen ägare. Om gällande principer får till följd att valberedningens ledamöter blir färre än tre, ska en företrädare för Aktiespararna erbjudas plats i valberedningen.
Samtliga ledamöter i valberedningen har noga övervägt och konstaterat att det inte föreligger någon intressekonflikt när det gäller att att acceptera uppdraget som ledamot i Diös valberedning. Valberedningen har inför årsstämman 2018 hållit fem protokollförda möten där samtliga frågor som enligt svensk kod för bolagsstyrning har behandlats. Valberedningen har bland annat diskuterat och övervägt:
STYRELSEN
vilken modell för utseende av ny valberedning som ska tillämpas inför årsstämman 2019.
Valberedningen har även förberett ett förslag till val av revisorer till styrelsen och årsstämman enligt EU:s revisorsförordning nr 537/2014 samt frågor rörande arvode till revisorn.
Valberedningens arbete utgår från styrelseordförandens redogörelse för utvärderingen av styrelsens arbete under det gånga året och av ledamöternas kunskaper och erfarenhet. Vd:s föredragningar om bolagets verksamhet och strategiska inriktning utgör också viktiga underlag. I enlighet med valberedningens instruktion offentliggörs valberedningens ledamöter, samt de ägare som dessa företräder, senast sex månader före årsstämman. Valberedningens representanter baseras på det kända ägandet per den 31 augusti 2017.
I enlighet med de principer som antogs vid årsstämman 2017 består Diös valberedning av representanter för bolagets fyra största aktieägare: Bob Persson (AB Persson Invest), Bo Forsén, valberedningens ordförande (Backahill Inter AB), Jonas Bengtsson (Bengtssons Tidnings AB) och Stefan Nilsson (Pensionskassan SHB Försäkringsförening). Aktieägare som önskar lämna förslag till valberedningen kan göra det via e-post till [email protected] eller via brev till: Diös Fastigheter AB, Valberedningen, Box 188, 831 22 Östersund.
Styrelsen består av fem ledamöter och en arbetstagarrepresentant, utan suppleanter. Ledamöterna väljs årligen av årsstämman för tiden intill nästa årsstämma. Styrelsen har det övergripande ansvaret för bolagets organisation och förvaltning. Detta genom att säkerställa att riktlinjerna för bolagets förvaltning är ändamålsenligt utformade. I ansvaret ligger att utveckla och följa upp bolagets strategier och mål, samt att fastslå affärsplan och årsbokslut. Beslut om förvärv och avyttring av verksamheter, större investeringar liksom tillsättningar och ersättningar till koncernledningen, är ytterligare ansvarsområden. I ordförandens ansvar ligger att säkerställa att styrelsen fullgör sitt uppdrag genom ett välorganiserat och effektivt arbete.
Underlaget för styrelsens arbete utgörs av ordförandens dialog med vd, samt av dokumenterade underlag till styrelseledamöterna för diskussion och beslut. Styrelsens arbetsordning fastställs årligen vid det konstituerande styrelsesammanträdet och revideras vid behov. Arbetsordningen innehåller styrelsens ansvar och arbetsuppgifter, styrelseordförandens arbetsuppgifter samt revisionsfrågor och instruktion till vd. Den anger även vilka rapporter och finansiell information som styrelsen ska få del av inför varje ordinarie styrelsemöte. Den senaste gällande arbetsordningen fastställdes vid det konstituerande styrelsemötet den 26 april 2017 (se www.dios.se). Under 2017 genomfördes 17 protokollförda styrelsemöten. Exempel på ordinarie ärenden som styrelsen har behandlat under året är: företagsgemensamma policyer, övergripande strategiplan, arbetsordning för styrelsen, kapitalstruktur och finansieringsbehov, transaktioner, kapitalanskaffning via nyemission, hållbarhetsarbetet, verksamhetsmodell och organisationsfrågor. Framtidsinriktade frågeställningar om marknadsbedömningar, affärsverksamhetens inriktning, jämställdhetsfrågor och organisationsfrågor diskuterades också.
| Deltagande av totalt antal möten | |||||||
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| Ålder | Invald | Beroende/oberoende | Styrelsemöten | Ersättningsutskott | Revisionsutskott | Arvode, tkr | |
| Bob Persson, ordförande | 67 | 2007 | Beroende gentemot ägare | 16/17 | 1/1 | 3/3 | 200 |
| Anders Bengtsson, ledamot | 54 | 2011 | Beroende gentemot ägare | 17/17 | - | 3/3 | 150 |
| Maud Olofsson, ledamot | 62 | 2011 | Oberoende | 17/17 | - | 3/3 | 150 |
| Ragnhild Backman, ledamot | 54 | 2011 | Oberoende | 17/17 | 1/1 | 3/3 | 150 |
| Anders Nelson, ledamot | 48 | 2017 | Beroende gentemot ägare | 10/10 | - | 2/2 | 150 |
| Tomas Mellberg, arbetstagarrepresentant | 59 | 2012 | Beroende gentemot bolaget | 17/17 | - | - | - |
| Svante Paulsson, ledamot 1 | 46 | 2014 | Beroende gentemot ägare | 7/7 | - | 1/1 | 135 |
1 Svante Paulsson avgick i samband med Årsstämman 2017-04-26.
Antal styrelsemöten 2017 utgörs av nio ordinarie möten, ett konstituerande möte samt sju per capsulam möten.
I enlighet med bolagets arbetsordning har ordföranden säkerställt att styrelsens arbete har utvärderats, samt att valberedningens ordförande har informerats om resultatet av utvärderingen inför valberedningens nomineringsarbete. Utvärderingen består av ett antal fördefinierade och öppna frågor som respektive styrelseledamot besvarar individuellt.
Styrelsen har fattat beslut om att styrelsen i sin helhet ska utgöra revisionsutskott. Utskottsarbetet är fastställt i styrelsens arbetsordning. I revisionsutskottets ansvar ligger att kvalitetssäkra bolagets finansiella rapportering samt effektiviteten i bolagets interna kontroll och riskhantering. I uppdraget ingår även att hålla sig informerad om revisionen av årsredovisningen och koncernredovisningen. Revisionsutskottet säkerställer revisorns opartiskhet och självständighet, utvärderar revisionsinsatsen och informerar bolagets valberedning om resultatet av utvärderingen. Bolagets revisor har närvarat vid tre sammanträden under året för att rapportera sina iakttagelser vid granskning och bedömning av bolagets interna kontroll avseende den finansiella rapporteringen. Utöver detta biträder revisionsutskottet valberedningen vid framtagande av förslag till revisorer och ersättning till dem, varvid utskottet ska övervaka att revisorernas mandattid inte överskrider tillämpliga regler, upphandla revision och lämna en motiverad rekommendation i enlighet med vad som anges i artikel 16 i Revisorsförordningen.
Ersättningsutskottet består av två styrelserepresentanter, Bob Persson och Ragnhild Backman. I uppdraget ligger att, inom ramen för de riktlinjer som årsstämman 2017 fastställde, arbeta fram förslag angående ersättning till vd. Ersättningsutskottet har under 2017 hållit ett sammanträde, där översyn av riktlinjer för ersättning till ledande befattningshavare har avhandlats.
För att följa kreditmarknadens utveckling och bereda finansiella ärenden har Diös ett finansråd. Finansrådet lämnar fortlöpande förslag
till styrelsen, men har ingen beslutanderätt i finansfrågor. Rådet består av styrelserepresentanterna Bob Persson och Anders Bengtsson, vd Knut Rost samt CFO Rolf Larsson.
För granskning av bolagets årsredovisning, räkenskaperna samt styrelsens och vd:s förvaltning, utser årsstämman en eller två revisorer med högst två suppleanter. Vid årsstämman 2017 valdes Deloitte AB, med huvudansvarig revisor Lars Helgesson. Under hösten skedde ett byte av huvudansvarig revisor till Richard Peters för en period för tiden intill årsstämman 2018. Ersättning till revisorer finns specificerat i not 6.
Koncernledningen 2017 bestod av vd Knut Rost, CFO Rolf Larsson, chef Affärsstöd Kristina Grahn-Persson, chef Affärsutveckling Lars-Göran Dahl samt Fastighetschef Henrik Lundmark. Arbetet leds av vd i enlighet med gällande instruktion. I uppdraget ligger att löpande presentera relevanta informations- och beslutsunderlag inför styrelsemöten och motivera förslag till beslut. Styrelseordförande har årligen utvärderingssamtal med vd i enlighet med instruktion och gällande kravspecifikation. Koncernledningen håller möten minst en gång per månad, där strategiska och operativa frågeställningar diskuteras. Dessutom arbetar koncernledningen årligen fram en affärsplan. Denna följs upp via månatliga rapporter där granskningen fokuserar på resultatutveckling, förädling, nyinvesteringar och tillväxt.
Årsstämman 2017 beslutade om följande principer för ersättning till ledande befattningshavare: Ersättning och förmåner till vd beslutas av styrelsen.
Den rörliga ersättningen för ledande befattningshavare kan maximalt uppgå till en månadslön.
Vd och övriga i koncernledningen har under anställningstiden rätt till tjänstebil liksom försäkrings- och pensionsförmåner i enlighet med gällande ITP-plan. Möjlighet ges till individuell placering. Endast kontant lön utgör underlag för försäkringsoch pensionspremier.
Vd erhöll en fast ersättning om 2 480 tkr, övriga förmåner om 363 tkr samt pensionsavsättning om 905 tkr. Övriga ledamöter i koncernledningen erhöll sammanlagt fast ersättning om 4 973 tkr, rörlig ersättning om 291 tkr, övriga förmåner om 379 tkr och pensionsavsättningar om 1 462 tkr. Gruppen övriga ledamöter i koncernledningen bestod av fyra personer. För mer information, se not 5.
Styrelsen ansvarar för att Diös har en effektiv intern kontroll. Kvalitetssäkringen sker genom att styrelsen behandlar kritiska redovisningsfrågor, liksom de finansiella rapporter som bolaget lämnar. De frågor som behandlas är hur gällande lagar och regler följs, väsentliga osäkerheter i redovisade värden, eventuella felaktigheter som inte är korrigerade, händelser efter balansdagen, ändringar i uppskattningar och bedömningar, eventuella konstaterade oegentligheter och andra förhållanden som påverkar de finansiella rapporternas kvalitet. Den interna kontrollen följer det etablerade ramverket Internal Control – Integrated Framework, COSO. Ramverket består av komponenterna: Kontrollmiljö, riskbedömning, kontrollaktiviteter, information och kommunikation samt uppföljning.
Ett effektivt styrelsearbete är grunden för god intern kontroll. Styrelsen har därför fastslagit en arbetsordning med tillhörande arbetsprocesser, i syfte att skapa tydliga riktlinjer för styrelsens arbete. I styrelsens ansvar ligger att utarbeta och godkänna ett antal grundläggande riktlinjer och ramverk, relaterade till bolagets finansiella rapportering. Bolagets styrande dokument är vd-instruktionen, finanspolicyn och kreditpolicyn. Instruktionerna följs upp och omarbetas löpande samt kommuniceras till samtliga medarbetare som är involverade i den finansiella rapporteringen. Allt i syfte att skapa en grund för god intern kontroll. Styrelsen utvärderar löpande verksamhetens prestationer och resultat genom ett anpassat rapportpaket. Det innehåller resultatrapport och framarbetade nyckeltal samt annan väsentlig operationell och finansiell information. I rollen som revisionsutskott har styrelsen övervakat systemen för riskhantering och intern kontroll under året. Detta för att säkerställa att verksamheten är effektiv och bedrivs i enlighet med relevanta lagar och förordningar, samt att den ekonomiska rapporteringen är tillförlitlig. Styrelsen har tagit del av och utvärderat rutinerna för redovisning och ekonomisk rapportering samt följt upp och utvärderat de externa revisorernas arbete, kvalifikationer och oberoende. Under 2017 har styrelsen haft genomgång med, och fått en skriftlig rapport från, bolagets externa revisorer.
Diös arbetar fortlöpande och aktivt med riskbedömning och riskhantering. Detta för att säkerställa att identifierade risker hanteras på ett ändamålsenligt sätt inom fastslagna ramar. Diös koncernledning genomför årligen en analys där riskerna analyseras och bedöms utifrån en given gradering. I riskbedömningen beaktas exempelvis bolagets administrativa rutiner, avseende fakturering och avtalshantering. Även balans- och resultatposter, där risken för väsentliga fel skulle kunna uppstå, granskas kontinuerligt.
Inom alla delar av redovisnings- och rapporteringsprocessen genomförs löpande kontrollaktiviteter för att hantera de risker som styrelsen bedömer vara väsentliga för den interna
kontrollen av den finansiella rapporteringen. Exempel på kontrollaktiviteter är rapportering av beslutsprocesser och beslutsordningar för väsentliga beslut om exempelvis nya stora hyresgäster, större investeringar och löpande avtal. Granskning av presenterade finansiella rapporter är ytterligare en kontrollaktivitet. En organisation med tydlig ansvarsfördelning liksom tydliga rutiner och arbetsroller, utgör grunden för bolagets kontrollstruktur.
Bolagets övergripande styrdokument, såsom riktlinjer och manualer, uppdateras löpande och finns tillgängliga på Diös intranät. Bolaget har utvecklat ett intranät i syfte att skapa större insyn och delaktighet genom bättre struktur, sökfunktion och funktioner för kommunikation. Bolagets externa kommunikation sker i enlighet med Diös kommunikationspolicy, som anger riktlinjer för att säkerställa att Diös lever upp till rådande informationsskyldigheter.
En förutsättning för att skapa värde på lång sikt är att verksamheten drivs utifrån fokus på hållbarhet. Hållbarhetsarbetet innebär dels miljömässig hänsyn såsom minskad resursanvändning och god kontroll på fastighetsbeståndet, dels ett samhällsansvar genom att bidra till utvecklingen av de orter där Diös verkar. Arbetet innebär också att säkerställa en god arbetsmiljö för de anställda. Hållbarhetsarbetet genomförs i samverkan med kunder och andra intressenter, vilket är en förutsättning för att lyckas. Diös rapporterar arbetet i enlighet med GRI G4. Se s. 114–115 för mer information. Riktlinjer för hur värdeskapande hållbarhetsarbete bedrivs framgår bland annat i bolagets hållbarhetsstrategi och uppförandekod. Återrapportering av arbetet sker regelbundet till Diös styrelse.
Löpande uppföljning av den interna kontrollen sker på såväl fastighetsnivå som på dotterbolagsnivå och koncernnivå. Styrelsen stämmer av nuläget med bolagets revisor minst en gång per år. Detta utan närvaro av vd eller annan person från koncernledningen. Styrelsen ser även till att bolagets revisorer översiktligt granskar den finansiella rapporten för tredje kvartalet. En årlig utvärdering genomförs om
behovet av att tillsätta en separat funktion för internrevision. Behovet har hittills bedömts vara litet . Diös finansverksamhet, liksom dess ekonomi- och hyresadministration, sköts från huvudkontoret vilket innebär att rutiner och processer blir enhetliga, men ger även förutsättningar för att olika delar av funktionerna kan granska varandras processer. Allt för att öka och förbättra den interna kontrollen. Uppföljning av resultat och balans görs kvartalsvis, av såväl tjänstemän som av koncernledning och styrelse. Styrelsen granskar delårsrapporter och årsredovisning innan publicering. Styrelsen får också fortlöpande information om riskhantering, intern kontroll och finansiell rapportering från revisorerna.
Till bolagsstämman i Diös Fastigheter AB (publ), organisationsnummer 556501-1771.
Det är styrelsen som har ansvaret för bolagsstyrningsrapporten för räkenskapsåret 2017-01-01–2017-12-31 på s. 93–98 och för att den är upprättad i enlighet med årsredovisningslagen.
Vår granskning har skett enligt FARs uttalande RevU 16 Revisorns granskning av bolagsstyrningsrapporten. Detta innebär att vår granskning av bolagsstyrningsrapporten har en annan inriktning och en väsentligt mindre omfattning jämfört med den inriktning och omfattning som en revision enligt International Standards on Auditing och god revisionssed i Sverige har. Vi anser att denna granskning ger oss tillräcklig grund för våra uttalanden.
En bolagsstyrningsrapport har upprättats. Upplysningar i enlighet med 6 kap. 6 § andra stycket punkterna 2–6 årsredovisningslagen samt 7 kap. 31 § andra stycket samma lag är förenliga med årsredovisningen och koncernredovisningen samt är i överensstämmelse med årsredovisningslagen.
Östersund den 20 mars 2018
Styrelseordförande sedan 2011 och styrelseledamot sedan 2007, född 1950. Nuvarande funktion: Styrelseordförande och delägare i AB Persson Invest. Tidigare arbetslivserfarenhet: Uppdrag, däribland koncernchef, inom Persson Invest. Övriga styrelseuppdrag: Ledamot i NHP Eiendom AS samt Bergvik Skog AB. Utbildning: Ekonomistudier, Umeå universitet.
Aktieinnehav i Diös Fastigheter: 150 000 direktägda aktier. Indirekt delägande om 20 699 443 aktier via AB Persson Invest.
Styrelseledamot sedan 2012, född 1963.
Nuvarande funktion: Styrelseledamot och partner i Bengtssons Tidnings AB. Tidigare arbetslivserfarenhet: 20 år som vd i små och medelstora företag samt ett flertal år som managementkonsult för bland annat Semcon. Övriga styrelseuppdrag: Ledamot i Scandinavian Biogas Fuels International, Nordic Iron Ore samt i ett antal fastighetsutvecklingsprojekt. Utbildning: MBA från Monterey Institute of International Studies, USA. Aktieinnehav i Diös Fastigheter: Indirekt ägande om 13 574 748 aktier via Bengtssons Tidnings Aktiebolag.
Styrelseledamot sedan 2017, född 1969.
Nuvarande funktion: Vd Backahill AB.
Övriga styrelseuppdrag: Extern vd för Båstadtennis & Hotell AB samt flertalet styrelseuppdrag inom Backahillkoncernen.
Utbildning: BBA Management, University of Arkansas at Little Rock, USA. Aktieinnehav i Diös Fastigheter: Indirekt ägande om 14 095 354 aktier via Backahill Inter AB.
Styrelseledamot sedan 2012, född 1963. Nuvarande funktion: Vd Byggnads AB O. Tjärnberg, Backmans Fastighetsoch Företagsutveckling. Tidigare arbetslivserfarenhet: Förvaltningschef Piren.
Övriga styrelseuppdrag: Vice ordförande Fastighetsägarna MittNord samt ledamot i Castanum Förvaltning AB, Malux AB och Fastighetsägarna Sverige. Utbildning: Civilingenjör, KTH.
Aktieinnehav i Diös Fastigheter: 22 140 direktägda aktier.
Styrelseledamot sedan 2012, född 1955. Nuvarande funktion: Egen företagare, RomoNorr. Tidigare arbetslivserfarenhet: Centerpartiets ledare, vice statsminister samt närings- och energiminister. Övriga styrelseuppdrag: Ordförande i Visita, ledamot i Arise, Svenskt Näringsliv, Envac samt ÅF. Utbildning: Gymnasium.
Aktieinnehav i Diös Fastigheter: 19 800 aktier via bolag.
Styrelseledamot (arbetstagarrepresentant) sedan 2012, född 1959. Nuvarande funktion: Projektcontroller, Diös Fastigheter AB. Tidigare arbetslivserfarenhet: Internrevisor och redovisningsansvarig Skanska, ekonom Hallström & Nisses Fastigheter samt Norrvidden Fastigheter. Övriga styrelseuppdrag: Inga uppdrag. Utbildning: Ekonomlinjen, Umeå universitet. Aktieinnehav i Diös Fastigheter: 1 800 direktägda aktier.
Vd sedan 2014, född 1959.
Utbildning: Civilingenjör med examen från KTH. Aktieinnehav i Diös: 13 540 direktägda aktier.
CFO sedan 2005, född 1964.
Tidigare arbetslivserfarenhet: Tillförordnad vd för Inlandsbanan AB, administrativ chef för Haninge Bostäder samt redovisningsansvarig för Haningehem. Utbildning: Civilekonom och executive MBA, Stockholms universitet. Aktieinnehav i Diös: 6 774 direktägda aktier.
Chef Affärsstöd sedan 2016, HR- och Hållbarhetschef sedan 2013 och anställd sedan 2011, född 1973.
Tidigare arbetslivserfarenhet: Manpower Experis och McKinsey & Company. Utbildning: Personal- och arbetslivsprogrammet samt executive MBA, Lunds University School of Economics and Management. Aktieinnehav i Diös: 1 008 direktägda aktier.
Chef Affärsutveckling sedan 2016, tidigare Fastighetschef sedan 2014, född 1961. Tidigare arbetslivserfarenhet: Ansvarig för Riksbyggens kommersiella verksamhet i Sverige.
Utbildning: Civilekonom. Aktieinnehav i Diös: 2 805 direktägda aktier.
Fastighetschef sedan 2016, tidigare affärsområdeschef Jämtland sedan 2015, född 1973. Tidigare arbetslivserfarenhet: Olika befattningar inom Akelius Fastigheter, senast Regionchef Norrland.
Utbildning: Högskoleutbildning inom sociologi, psykologi och kommunikationsvetenskap. Aktieinnehav i Diös: Inget innehav.
| kvm | ||||||||||||
|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|
| Kommun | Fastighetsbeteckning | Adress | Byggår/ värdeår |
Kontor | Industri/ lager |
Butik | Bostäder | Övrigt | Totalt | Hyres värde, mkr |
Ek uthyr ningsgrad, % |
Taxerings värde, mkr |
| Borlänge | Frigga 7 | Målaregatan 1 | 1983/1983 | 2 196 | 122 | 1 276 | - | - | 3 594 | 4,3 | 83,4 | 19,3 |
| Borlänge | Hammaren 6 | Hammargatan 4-6 | 1973/1983 | 1 002 | 400 | 4 475 | - | - | 5 877 | 4,6 | 49,7 | 21,0 |
| Borlänge | Intagan 1 | Röda Vägen 1 | 1978/1980 | 32 681 | 49 | - | - | 795 | 33 525 | 42,4 | 100,0 | 150,2 |
| Borlänge | Mimer 1 | Stationsgatan 2-4 | 1967/1988 | 2 773 | 370 | 2 646 | - | 1 302 | 7 091 | 8,1 | 85,7 | 37,2 |
| Borlänge | Målaren 3 | Skomakargatan 18 | 1986/1986 | 883 | - | - | - | 350 | 1 233 | 1,6 | 97,4 | 10,7 |
| Borlänge | Rolf 2 | Borganäsvägen 43 | 1952/1973 | 5 628 | 58 | 560 | - | 482 | 6 728 | 6,4 | 93,6 | - |
| Borlänge | Rolf 5 | Borganäsvägen 37, 39, 41, Målaregatan 5 |
1895/1973 | 2 119 | - | 341 | 207 | 335 | 3 002 | 2,0 | 82,4 | 9,8 |
| Borlänge | Saga 25 | Borganäsvägen 30 | 1960/1960 | 1 631 | 823 | 3 589 | 401 | - | 6 444 | 5,2 | 76,7 | 22,9 |
| Borlänge | Sigrid 10 | Borganäsvägen 26 | 1974/1974 | 3 466 | 275 | 2 431 | - | - | 6 172 | 7,2 | 93,2 | 29,6 |
| Borlänge | Sigrid 11 | Stationsgatan 12 | 1971/1971 | 978 | 12 | 1 482 | - | - | 2 472 | 2,3 | 46,8 | 10,7 |
| Borlänge | Tyr 10, Valhall 1 (2 fastigheter) |
Wallingatan 37 | 1972/1974 | 6 534 | 32 | 72 | - | - | 6 638 | 6,3 | 100,0 | 25,6 |
| Borlänge | Verdandi 9 | Borganäsvägen 42-44 | 1929/1949 | 861 | 2 727 | 834 | - | 4 701 | 9 123 | 3,5 | 81,8 | 12,9 |
| Borlänge | Verdandi 10 | Borganäsvägen 46-48 | 1971/1971 | 1 415 | 361 | 1 192 | 195 | - | 3 163 | 9,3 | 87,0 | 35,2 |
| SUMMA BORLÄNGE: 14 FASTIGHETER | 62 167 | 5 229 | 18 898 | 803 | 7 965 | 95 062 | 103,1 | 90,5 | 385,1 |
| kvm | ||||||||||||
|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|
| Kommun | Fastighetsbeteckning | Adress | Byggår/ värdeår |
Kontor | Industri/ lager |
Butik | Bostäder | Övrigt | Totalt | Hyres värde, mkr |
Ek uthyr ningsgrad, % |
Taxerings värde, mkr |
| Malung | Fisken 5 | Grönlandsvägen 23 | 1967/1967 | 93 | - | 2 298 | - | 390 | 2 781 | 2,9 | 99,5 | 6,4 |
| Malung | Mobyarna 113:4 | Västra Industrigatan | 1966/1977 | 15 | 24 413 | - | - | - | 24 428 | 9,2 | 78,7 | 21,0 |
| SUMMA MALUNG: 2 FASTIGHETER | 108 | 24 413 | 2 298 | 0 | 390 | 27 209 | 12,2 | 83,7 | 27,4 |
| kvm | ||||||||||||
|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|
| Kommun | Fastighetsbeteckning | Adress | Byggår/ värdeår |
Kontor | Industri/ lager |
Butik | Bostäder | Övrigt | Totalt | Hyres värde, mkr |
Ek uthyr ningsgrad, % |
Taxerings värde, mkr |
| Falun | Björken 8 | Bergmästaregatan 2 | 1981/1981 | 2 277 | 41 | - | 86 | - | 2 404 | 3,3 | 92,4 | 13,6 |
| Falun | Dalpilen 10 | Myntgatan 20 | 1989/1989 | 2 273 | - | 224 | - | 662 | 3 159 | 4,1 | 98,9 | 16,2 |
| Falun | Falan 22 | Ö:a Hamngatan 16, 18 | 1938/2009 | - | - | 619 | 471 | 600 | 1 690 | 2,3 | 81,2 | 23,2 |
| Falun | G:a Bergsskolan 4 | Trotzgatan 1, Holmgatan 10 | 1980/1980 | - | - | - | - | - | - | 0,1 | 100,0 | 7,7 |
| Falun | G:a Bergsskolan 15 | Holmgatan 14,26 | 1979/1979 | 1 670 | - | 8 420 | - | - | 10 090 | 12,3 | 93,6 | 49,2 |
| Falun | Gullvivan 18 | N Järnvägsg 2-4, Seminarieg 3 |
1929/1929 | - | - | - | - | 6 000 | 6 000 | 8,4 | 100,0 | - |
| Falun | Hattmakaren 16 | Nybrogatan 21, Slaggatan 19, Ö:a Hamngatan |
1980/1980 | 2 263 | 60 | 709 | - | 259 | 3 291 | 4,3 | 77,6 | 19,2 |
| Falun | Holmen 7 | Holmgatan 11 | 1978/1978 | 495 | - | 743 | 64 | - | 1 302 | 2,4 | 97,5 | 14,6 |
| Falun | Kansliet 20 | Nybrogatan 20 | 1950/1950 | 15 314 | 342 | - | 124 | 4 979 | 20 759 | 24,7 | 94,0 | 107,8 |
| Falun | Köpmannen 3 | Holmgatan 13 | 1929/1997 | 180 | - | 530 | 670 | 400 | 1 780 | 3,3 | 99,7 | 19,9 |
| Falun | Köpmannen 4 | Falugatan 5 | 1984/1984 | 325 | 33 | 1 395 | 1 687 | - | 3 440 | 5,0 | 99,8 | 30,1 |
| Falun | Lasarettet 16 | Svärdsjögatan 28 | 1987/1987 | 233 | - | - | 86 | 1 655 | 1 974 | 2,0 | 99,6 | 1,8 |
| Falun | Nedre Gruvriset 33:156 | Krontallsvägen 1, 3, 16 | 2003/2003 | - | 5 325 | - | - | - | 5 325 | 5,7 | 93,0 | 18,5 |
| Falun | Nya Bergsskolan 4 | Engelbrektsgatan 25, Sturegatan 60, Stigaregatan 8 & 10 |
1929/1950 | 1 183 | 984 | - | - | - | 2 167 | 1,5 | 66,8 | 8,2 |
| Falun | Teatern 6 | Engelbrektsgatan 25, Stigaregatan 7A-B, Sturegatan 58 |
1929/1988 | 1 925 | - | 63 | - | - | 1 988 | 2,7 | 89,1 | 9,2 |
| SUMMA FALUN: 15 FASTIGHETER | 28 138 | 6 785 | 12 703 | 3 188 | 14 555 | 65 369 | 82,1 | 93,6 | 339,3 |
| kvm | ||||||||||||
|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|
| Kommun | Fastighetsbeteckning | Adress | Byggår/ värdeår |
Kontor | Industri/ lager |
Butik | Bostäder | Övrigt | Totalt | Hyres värde, mkr |
Ek uthyr ningsgrad, % |
Taxerings värde, mkr |
| Mora | Stranden 11:4 | Fridhemsgatan 9 | 1981/1981 | 2 816 | 89 | - | - | - | 2 905 | 3,8 | 99,0 | 14,3 |
| Mora | Stranden 16:1 | Kyrkogatan 31 | 1958/1958 | 349 | 327 | 713 | 2 389 | 156 | 3 934 | 3,7 | 99,0 | 15,4 |
| Mora | Stranden 16:2 | Kyrkogatan 27 | 1975/1975 | 1 026 | 105 | 447 | - | 223 | 1 801 | 2,3 | 94,3 | 9,0 |
| Mora | Stranden 17:4 | Moragatan 13 | 1960/1963 | 308 | 531 | 333 | 3 497 | 276 | 4 945 | 5,0 | 99,7 | 21,7 |
| Mora | Stranden 17:6 | Strandgatan 24 | 1964/1964 | - | 30 | 246 | 1 538 | - | 1 814 | 1,7 | 95,9 | 6,8 |
| Mora | Stranden 18:2 | Kyrkogatan 25 | 1970/1972 | 1 106 | 410 | 3 167 | - | 475 | 5 158 | 4,9 | 86,1 | 21,0 |
| Mora | Stranden 19:5 | Kyrkogatan 18 A | 1966/1966 | - | 82 | 3 288 | - | 280 | 3 650 | 4,0 | 49,4 | 16,5 |
| Mora | Stranden 19:6 | Kyrkogatan 20 | 1977/1977 | 2 082 | 50 | 573 | - | - | 2 705 | 3,1 | 78,8 | 15,5 |
| Mora | Stranden 20:2 | Millåkersgatan 6 | 1968/1974 | 3 895 | 369 | - | - | 298 | 4 562 | 5,0 | 98,3 | 17,9 |
| Mora | Stranden 20:4 | Hantverkaregatan 14 | 1989/1989 | 2 365 | - | - | - | 507 | 2 872 | 3,1 | 57,9 | 15,8 |
| Mora | Stranden 35:7, 35:8 (2 fastigheter) |
Kyrkogatan 10 | 1920/2001 | 287 | 20 | 904 | 1 397 | - | 2 608 | 2,7 | 95,6 | 11,0 |
| SUMMA MORA: 12 FASTIGHETER | 14 234 | 2 013 | 9 671 | 8 821 | 2 215 | 36 954 | 39,3 | 86,9 | 164,9 | |||
| kvm |
| SUMMA DALARNA | Kontor | Industri/ lager |
Butik | Bostäder | Övrigt | Totalt | Hyres värde, mkr |
Ek uthyr ningsgrad, % |
Taxerings värde, mkr |
|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 43 FASTIGHETER | 104 647 | 38 440 | 43 570 | 12 812 | 25 125 | 224 594 | 236,7 | 90,6 | 916,7 |
| kvm | ||||||||||||
|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|
| Kommun | Fastighetsbeteckning | Adress | Byggår/ värdeår |
Kontor | Industri/ lager |
Butik | Bostäder | Övrigt | Totalt | Hyres värde, mkr |
Ek uthyr ningsgrad, % |
Taxerings värde, mkr |
| Gävle | Alderholmen 18:1 | Hamntorget 6, 2:a Magasinsgatan 1 |
1929/1970 | 1 829 | 1 180 | - | - | - | 3 009 | 2,6 | 95,2 | 13,4 |
| Gävle | Alderholmen 19:2 | Hamntorget 4, Första Magasinsgatan 1, Andra Magasinsgatan 2, 4A |
1977/1977 | 793 | - | - | - | - | 793 | 1,6 | 100,0 | - |
| Gävle | Alderholmen 19:3 | 1:a Magasinsgatan 3, 2:a Magasinsgatan 4 |
1929/1991 | 809 | - | - | - | - | 809 | 1,1 | 70,6 | 5,0 |
| Gävle | Alderholmen 23:1 | Elfbrinksgatan 2; Första Magasinsgatan 8; Norra Skeppsbron 7 |
1929/1950 | 1 766 | - | - | - | - | 1 766 | 2,0 | 85,5 | 10,4 |
| Gävle | Alderholmen 24:3 | Norra Skeppsbron 5 A | 1929/1929 | 1 155 | - | - | - | - | 1 155 | 1,1 | 81,8 | 6,4 |
| Gävle | Alderholmen 24:5 | Norra Skeppsbron 5 B | 1929/1950 | 1 181 | - | - | - | - | 1 181 | 1,2 | 91,0 | 6,9 |
| Gävle | Brynäs 12:1 | S:a Fältskärsgatan 10 | 1970/1972 | 3 425 | 1 995 | 1 026 | - | - | 6 446 | 6,2 | 90,5 | 20,6 |
| Gävle | Brynäs 34:9 | Atlasgatan 12 | 1968/1968 | - | 3 498 | - | - | - | 3 498 | 1,3 | 37,4 | 7,9 |
| Gävle | Hemlingby 56:10 | Kryddstigen 1-3 | 1980/1980 | 1 255 | - | 3 415 | - | - | 4 670 | 3,6 | 86,1 | 17,2 |
| Gävle | Hemsta 12:16 | Skolgången 18-20 | 1984/1989 | 2 384 | - | 625 | - | - | 3 009 | 2,7 | 29,1 | 14,1 |
| Gävle | Hemsta 12:17 | Skolgången 10 | 1988/1988 | - | 3 425 | - | - | - | 3 425 | 2,7 | 93,3 | 15,5 |
| Gävle | Järvsta 63:3 | Utjordsvägen 9A-H, 9J-O | 1991/1991 | 848 | 2 232 | - | - | - | 3 080 | 1,9 | 100,0 | 9,0 |
| Gävle | Kungsbäck 2:13 | Nobelvägen 1 | 2001/2001 | 5 327 | - | - | - | - | 5 327 | 7,3 | 81,8 | 44,9 |
| Gävle | Norr 11:4 | Kaplansgatan 12, 14; Norra Stapeltorgsgatan 11-13; Nygatan 9-11, 9A-I, 9K-N, 11A-I, 11K-M (Gävle) |
1964/1986 | 1 132 | 489 | 3 467 | 4 940 | 180 | 10 208 | 11,3 | 72,3 | 88,8 |
| Gävle | Norr 16:5 | Norra Köpmangatan 13; Norra Rådmansgatan 12, 12C; Nygatan 29-31 (Gävle) |
1973/1973 | 6 385 | 479 | 258 | - | - | 7 122 | 9,4 | 89,2 | 62,0 |
| Gävle | Norr 19:4 | Hattmakargatan 10; Nygatan 41 |
1966/1966 | 2 000 | 0 | 866 | - | - | 2 866 | 4,3 | 91,9 | 21,5 |
| Gävle | Norr 23:5 | Nygatan 22, N Rådmansgatan 8A-C, Drottningg. 21 |
1959/1959 | 2 358 | 5 | 2 211 | 1 415 | 136 | 6 125 | 7,6 | 97,8 | 50,3 |
| kvm | ||||||||||||
|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|
| Byggår/ | Industri/ | Hyres värde, |
Ek uthyr ningsgrad, |
Taxerings värde, |
||||||||
| Kommun | Fastighetsbeteckning | Adress | värdeår | Kontor | lager | Butik | Bostäder | Övrigt | Totalt | mkr | % | mkr |
| Gävle | Norr 26:3 | Hattmakargatan 6, Drottningg. 33 |
1990/1990 | 2 578 | 0 | 220 | 209 | - | 3 007 | 4,2 | 93,7 | 23,5 |
| Gävle | Norr 29:5 | Drottninggatan 6, N Skepparg. 5, N Stapeltorgsg. 6 |
1985/1985 | 2 911 | 25 | 332 | - | 2 289 | 5 557 | 8,3 | 68,3 | 49,0 |
| Gävle | Norr 30:5 | N:a Slottsgatan 3 A-B | 1946/1946 | - | - | 303 | 1 464 | 1 245 | 3 012 | 3,1 | 99,4 | 23,2 |
| Gävle | Norr 31:9 | Kyrkog. 17, Drottninggatan 16-18 |
1973/1973 | 6 491 | 1 572 | 11 500 | - | 2 972 | 22 535 | 32,4 | 92,9 | 172,0 |
| Gävle | Norr 34:3 | Kyrkogatan 25, N Kopparslagsgatan 3 |
1995/1995 | 89 | - | - | - | 5 991 | 6 080 | 1,2 | 100,0 | 5,2 |
| Gävle | Norr 40:3 | Kyrkogatan 16, 18; Norra Kungsgatan 1; Norra Strandgatan 15-17 |
1971/1981 | 5 172 | - | 1 920 | - | - | 7 092 | 8,9 | 97,2 | 55,8 |
| Gävle | Norr 6:7 | Norra Köpmangatan 21; Norra Rådmansgatan 20; Staketgatan 32, 34 |
1971/1971 | 2 473 | - | 959 | - | 68 | 3 500 | 3,6 | 88,2 | 20,4 |
| Gävle | Näringen 11:3 | Strömsbrovägen 18 | 1955/1977 | 1 981 | 2 057 | - | - | - | 4 038 | 2,3 | 98,6 | 8,1 |
| Gävle | Näringen 12:2 | Strömsbrovägen 12 | 1990/1990 | - | 592 | - | - | - | 592 | 0,5 | 82,5 | 2,3 |
| Gävle | Näringen 13:11 | Förrådsgatan 7 | 1968/1968 | 780 | 1 150 | - | - | - | 1 930 | 0,9 | 74,8 | 3,8 |
| Gävle | Näringen 16:6 | Kanalvägen 6 | 1981/1992 | 819 | 5 859 | - | - | 400 | 7 078 | 3,6 | 86,4 | 19,8 |
| Gävle | Näringen 5:15 | Lötängsgatan 6-12 | 1966/1976 | - | 25 400 | - | - | - | 25 400 | 3,8 | 96,9 | 38,5 |
| Gävle | Näringen 6:4 | Lötängsgatan 13 | 1968/1978 | 904 | 624 | - | - | - | 1 528 | 1,0 | 86,2 | 4,8 |
| Gävle | Näringen 8:5 | Strömsbrovägen 19 | 1965/1995 | - | 5 945 | - | - | - | 5 945 | 2,6 | 100,0 | 14,4 |
| Gävle | Sätra 107:7 | Bromsargatan 3, Marielundsvägen 2 |
1991/1991 | 3 134 | 75 | - | - | - | 3 209 | 3,7 | 99,8 | 23,5 |
| Gävle | Söder 38:5 | Södra Kansligatan 27; Södra Kungsgatan 32, 32A-H, 32J-P |
1957/1978 | - | 130 | 1 401 | - | - | 1 531 | 2,4 | 97,0 | 16,6 |
| Gävle | Södertull 33:1 | S Kungsgatan 59, Helgögatan 2, |
1910/1970 | 2 466 | 791 | 3 113 | - | 4 678 | 11 048 | 11,5 | 90,7 | 23,5 |
| Gävle | Sörby Urfjäll 27:2 | Rälsgatan 2-4 | 1973/1973 | 354 | 4 688 | - | - | - | 5 042 | 3,0 | 72,8 | 11,7 |
| Gävle | Sörby Urfjäll 28:3 | Utmarksvägen 35 | 1979/1983 | - | 2 223 | - | - | - | 2 223 | 1,7 | 100,0 | 5,6 |
| Gävle | Sörby Urfjäll 36:4 | Utmarksvägen 15 | 1975/1991 | 1 295 | 5 087 | 142 | - | - | 6 524 | 4,4 | 100,0 | 21,2 |
| Gävle | Sörby Urfjäll 37:3 | Utmarksvägen 10 | 1979/1979 | 688 | 9 928 | 2 530 | - | 123 | 13 269 | 10,3 | 98,3 | 33,9 |
| Gävle | Väster 4:17 | V:a Vägen 52 | 1973/1980 | 159 | 2 336 | - | - | - | 2 495 | 1,5 | 93,9 | 6,6 |
| Gävle | Öster 10:1 | Ö Hantverkargatan 62 | 1988/1988 | 1 193 | - | - | - | - | 1 193 | 1,4 | 84,0 | 6,3 |
| SUMMA GÄVLE: 40 FASTIGHETER | 66 134 | 81 785 | 34 288 | 8 028 | 18 082 | 208 317 | 184,1 | 88,9 | 983,6 |
| kvm | ||||||||||||
|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|
| Kommun | Fastighetsbeteckning | Adress | Byggår/ värdeår |
Kontor | Industri/ lager |
Butik | Bostäder | Övrigt | Totalt | Hyres värde, mkr |
Ek uthyr ningsgrad, % |
Taxerings värde, mkr |
| Ljusdal | Norrkämsta 16:3 | Norrkämstaleden 6 | 1977/1982 | 1 924 | 13 515 | 500 | 50 | 8 | 15 997 | 7,5 | 91,9 | 22,6 |
| Ljusdal | Norrkämsta 17:2 | Norrkämstaleden 7 | 1992/1992 | 2 300 | - | - | - | - | 2 300 | 2,2 | 85,0 | 7,2 |
| Ljusdal | Östernäs 14:4 | Löjtnantsgatan 9 | 1965/1979 | 1 695 | - | - | - | - | 1 695 | 1,2 | 100,0 | 5,0 |
| Sandviken | Klappsta 8:1 | - | Mark | - | - | - | - | - | - | - | - | - |
| SUMMA LJUSDAL, SANDVIKEN: 4 FASTIGHETER | 5 919 | 13 515 | 500 | 50 | 8 | 19 992 | 10,9 | 91,4 | 34,8 |
| kvm | |||||||||
|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|
| SUMMA GÄVLEBORG | Kontor | Industri/ lager |
Butik | Bostäder | Övrigt | Totalt | Hyres värde, mkr |
Ek uthyr ninggrad, % |
Taxerings värde, mkr |
| 44 FASTIGHETER | 72 053 | 95 300 | 34 788 | 8 078 | 18 090 | 228 309 | 195,0 | 89,0 | 1 018,4 |
| kvm | ||||||||||||
|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|
| Kommun | Fastighetsbeteckning | Adress | Byggår/ värdeår |
Kontor | Industri/ lager |
Butik | Bostäder | Övrigt | Totalt | Hyres värde, mkr |
Ek uthyr ningsgrad, % |
Taxerings värde, mkr |
| Sundsvall | Aesculapius 10 | Bankgg 15, 17, Rådhusg 17, Trädgårdsgatan 18 |
1936/1954 | 2 114 | 82 | 247 | - | 329 | 2 772 | 3,2 | 90,1 | 19,3 |
| Sundsvall | Aeolus 5 | Köpmangatan 8B-C, 10; Tullgatan 18 |
1937/1982 | 2 722 | 110 | 332 | - | - | 3 163 | 4,3 | 78,5 | 22,0 |
| Sundsvall | Aeolus 9 | Trädgårdsgatan 7-9 | 1992/1992 | 2 768 | - | - | - | - | 2 768 | 4,1 | 99,4 | 23,8 |
| Sundsvall | Alliero 20 | Universitetsallén 14, Universitetsallén 20 |
1929/1929 | 314 | 1 288 | 787 | - | - | 2 389 | 1,6 | 70,9 | 7,8 |
| Sundsvall | Apollo 3, 7, 8 (3 fastigheter) |
Trädgårdsgatan 1-3 | 1956/1956 | 77 | 1 201 | 1 005 | 933 | 193 | 3 409 | 2,8 | 88,4 | 19,5 |
| Sundsvall | Arbetet 3 | Centralgatan 11; Esplanaden 8-10; Rådhusgatan 25; Trädgårdsgatan 24 |
1969/1969 | 3 087 | 151 | 794 | - | 520 | 4 552 | 5,9 | 98,0 | 29,8 |
| Sundsvall | Badhuset 1 | Badhusparken 1 | 1991/1991 | 9 354 | 60 | - | - | - | 9 414 | 15,0 | 93,6 | 81,4 |
| Sundsvall | Balder 3 | Norrmalmsgatan 8-10 | 1957/1957 | - | 526 | - | 3 676 | - | 4 202 | 7,9 | 94,5 | 36,5 |
| Sundsvall | Bisittaren 1 | Thulegatan 25; Södra Järnvägsgatan 29 |
1929/1981 | 1 300 | 185 | 263 | - | - | 1 748 | 1,8 | 74,7 | 10,1 |
| Sundsvall | Björneborg 11 | Björneborgsgatan 37 | 1968/1968 | 6 709 | - | - | - | - | 6 709 | 2,1 | 3,2 | 11,2 |
| Sundsvall | Borgmästaren 10 | Köpmangatan 19, N.a Järnvägsgatan 24 |
1956/1956 | 4 244 | 368 | - | - | 873 | 5 485 | 7,6 | 99,2 | 37,2 |
| Sundsvall | Bryggeriet 1 | Grönborgsg 2, 4, Storg 49, 51, Åkerviksg 10 |
-/1998 | 10 187 | 535 | 218 | - | 73 | 11 013 | 17,7 | 90,6 | 93,4 |
| Sundsvall | Cupido 5 | Köpmangatan 16 | 1947/1957 | 100 | - | 700 | 1 052 | - | 1 852 | 1,9 | 98,7 | 12,5 |
| Sundsvall | Cupido 7 | Köpmang 14, Nybrog 20 A-C, Trädgårdsgatan 13,15 |
1974/1974 | 2 684 | 221 | 166 | 777 | 807 | 4 655 | 4,7 | 73,4 | 29,0 |
| Sundsvall | Fryshuset 2 | Nya Hamngatan 12 | 2004/2004 | 5 853 | - | - | - | - | 5 853 | 10,3 | 100,0 | 64,6 |
| Sundsvall | Högom 3:170 | Bergsgatan 130 | 1993/1993 | 4 623 | 244 | - | - | - | 4 867 | 4,7 | 82,4 | 19,3 |
| Sundsvall | Högom 3:186 | Tegelvägen 20-22 | 1990/1990 | 1 500 | 1 888 | - | - | - | 3 388 | 3,0 | 94,4 | 9,5 |
| Sundsvall | Högom 3:189 | Tegelvägen 17 | 1990/1990 | 367 | 2 213 | - | - | - | 2 580 | 1,8 | 90,8 | 6,1 |
| Sundsvall | Järnvägsstationen 1 | Casinoparken 1 | 1885/1954 | - | - | - | - | 3 500 | 3 500 | 6,2 | 100,0 | 24,9 |
| Sundsvall | Lagmannen 9 | Fredsgatan 3-5; Södra Järnvägsgatan 23 |
1976/1976 | 4 501 | 22 | - | - | - | 4 523 | 6,3 | 96,3 | 26,6 |
| Sundsvall | Lagret 4 | Heffnersvägen 34 | 1942/1960 | 8 322 | 438 | 384 | - | - | 9 144 | 8,4 | 63,3 | 48,6 |
| Sundsvall | Nolby 7:139 | Sandslåvägen 3 | 1970/1970 | 150 | 5 561 | - | - | - | 5 711 | 2,2 | 76,9 | 4,3 |
| Sundsvall | Norrbacka 12 | Baldersvägen 15; Kungsvägen 17A-D, 19A-C, 21, 23A-B, 25 |
1968/1968 | 2 172 | 24 | - | 90 | 6 164 | 8 450 | 10,8 | 92,4 | 1,8 |
| Sundsvall | Norrmalm 1:24 | Universitetsallén 32 | 1987/1987 | 11 771 | 199 | 462 | - | 1 467 | 13 898 | 18,8 | 75,6 | 92,0 |
| Sundsvall | Norrmalm 2:28 | Universitetsallén 22 A | - | 1 614 | - | - | - | - | 1 614 | 0,7 | 98,1 | - |
| Sundsvall | Penningen 12 | Storgatan 29; Varvsgränd 3 | 1929/1970 | 1 522 | - | - | - | - | 1 522 | 1,9 | 74,9 | 14,0 |
| Sundsvall | Penningen 9 | Storgatan 23-27; Thulegatan 4 |
1929/1960 | 1 469 | 124 | 2 371 | 96 | 1 759 | 5 819 | 9,7 | 98,6 | 13,0 |
| Sundsvall | Rätten 1 | Centralgatan 9; Esplanden 6; Kyrkogatan 17; Rådhusgatan 20 |
1929/1993 | 1 185 | - | - | 935 | - | 2 120 | 2,9 | 99,5 | 20,9 |
| Sundsvall | Skandia 1 | Bjälkvägen 1 | 1970/1979 | 8 023 | - | - | - | - | 8 023 | 12,9 | 100,0 | 48,8 |
| Sundsvall | Sköns Prästbord 1:69 | Norra Förmansvägen 22 | 1989/1989 | 0 | - | 2 632 | - | - | 2 632 | 2,4 | 80,1 | 13,0 |
| Sundsvall | Skönsberg 1:7, 1:8 (2 fastigheter) |
Industrigatan 1; Ortviksvägen 2-4, - |
1969/1969 | 3 333 | 73 | 1 252 | - | - | 4 658 | 3,5 | 8,6 | 22,7 |
| Sundsvall | Skönsberg 1:73 | Lagergatan 12-14 | 1988/1988 | 5 762 | - | - | - | - | 5 762 | 6,1 | 72,1 | 30,8 |
| Sundsvall | Skönsmon 2:4 | Kolvägen 15 | 1989/1989 | 2 215 | 300 | 850 | - | - | 3 365 | 3,7 | 90,8 | 15,4 |
| Sundsvall | Skönsmon 2:5 | Kolvägen 19-21 | 1930/1980 | 2 719 | - | - | - | - | 2 719 | 3,2 | 87,6 | 14,8 |
| Sundsvall | Skönsmon 2:97 | Kolvägen 17 | 1959/1999 | 2 560 | 11 | - | - | - | 2 571 | 5,1 | 99,6 | 21,6 |
| Sundsvall Sundsvall |
Stenhuggaren 5 Stenstaden 1:14 |
Storgatan 44, Ågatan 6 Nya Hamngatan 21 |
1970/1970 2006/2006 |
3 255 1 488 |
253 - |
- - |
2 399 - |
352 73 |
6 259 1 561 |
7,9 2,3 |
90,2 100,0 |
45,0 1,2 |
| Sundsvall | Venus 3 | Storgatan 11; Kyrkogatan 12; Nybrogatan 9-11 |
1929/1950 | 2 380 | 13 | 1 624 | 1 202 | - | 5 219 | 6,5 | 89,9 | 39,5 |
| Sundsvall | Vesta 1 | Esplanaden 11, Rådhusgatan 21 |
1929/1930 | 1 001 | 90 | 218 | - | - | 1 309 | 1,6 | 53,9 | 8,0 |
| Sundsvall | Vesta 3 | Bankg 12, Rådhusg 19, | 1929/1958 | 1 043 | - | - | 536 | 92 | 1 671 | 2,1 | 97,0 | 13,0 |
| Sundsvall | Vesta 4 | Trädgårdsg 20 Esplanaden 13 / Trädgårdsgatan 22 |
1892/1930 | 354 | - | 200 | 574 | 274 | 1 402 | 2,0 | 95,3 | 11,2 |
| Sundsvall | Vinsten 3 | Kyrkogatan 32 A-C, Skolhusallén 3 |
- /1929 | 513 | - | - | 629 | - | 1 142 | 0,5 | 89,8 | 9,5 |
| Sundsvall | Västland 26:3 | Finstavägen 36 | 1968/- | - | 600 | 546 | - | 1 140 | 2 286 | 1,5 | 79,5 | - |
| Sundsvall | Ödet 7 | Kyrkogatan 21,25, | 1959/1959 | - | 116 | 1 405 | 580 | 2 281 | 4 382 | 5,7 | 77,0 | 34,8 |
| SUMMA SUNDSVALL: 47 FASTIGHETER | Thulegatan 9, Torggatan 10 | 125 354 | 16 894 | 16 455 | 13 479 | 19 897 | 192 079 | 235,2 | 87,2 | 1 108,1 |
| kvm | ||||||||||||
|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|
| Kommun | Fastighetsbeteckning | Adress | Byggår/ värdeår |
Kontor | Industri/ lager |
Butik | Bostäder | Övrigt | Totalt | Hyres värde, mkr |
Ek uthyr ningsgrad, % |
Taxerings värde, mkr |
| Härnösand | Skepparen 6 och 7 (2 fastigheter) |
- | Mark | - | - | - | - | - | - | - | - | - |
| SUMMA HÄRNÖSAND: 2 FASTIGHETER | - | - | - | - | - | - | - | - | - |
| kvm | ||||||||||||
|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|
| Kommun | Fastighetsbeteckning | Adress | Byggår/ värdeår |
Kontor | Industri/ lager |
Butik | Bostäder | Övrigt | Totalt | Hyres värde, mkr |
Ek uthyr ningsgrad, % |
Taxerings värde, mkr |
| Sollefteå | Staden 2:29 | - | Mark | - | - | - | - | - | - | - | - | - |
| SUMMA SOLLEFTEÅ: 1 FASTIGHET | - | - | - | - | - | - | - | - | - |
| kvm | |||||||||
|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|
| Hyres | Ek uthyr | Taxerings | |||||||
| Industri/ | värde, | ninggrad, | värde, | ||||||
| SUMMA VÄSTERNORRLAND | Kontor | lager | Butik | Bostäder | Övrigt | Totalt | mkr | % | mkr |
| 50 FASTIGHETER | 125 354 | 16 894 | 16 455 | 13 479 | 19 897 | 192 079 | 235,2 | 87,2 | 1 108,1 |
| kvm | ||||||||||||
|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|
| Kommun | Fastighetsbeteckning | Adress | Byggår/ värdeår |
Kontor | Industri/ lager |
Butik | Bostäder | Övrigt | Totalt | Hyres värde, mkr |
Ek uthyr ningsgrad, % |
Taxerings värde, mkr |
| Åre | Arvesund 2:185 mfl. (23 fastigheter) |
- | Mark | - | - | - | - | - | - | - | - | 3,5 |
| Åre | Mörviken 1:107 | Kabinbanevägen 22 (Hotell Åre Torg) |
1985/2007 | - | - | - | - | 1 400 | 1 400 | 1,4 | 100,0 | 13,4 |
| Åre | Mörviken 2:91 | Årevägen 49-53 | 2006/2006 | - | - | 2 326 | - | - | 2 326 | 3,7 | 100,0 | 35,0 |
| Åre | Totten 1:68 | Kurortsvägen 20 | 1929/1929 | 3 173 | 830 | - | - | 6 870 | 10 873 | 12,5 | 94,5 | 82,4 |
| Åre | Åre Prästbord 1:37 | Årevägen 55 | 1990/1997 | 2 240 | - | 1 419 | - | 479 | 4 138 | 5,9 | 97,0 | 40,8 |
| Åre | Åre Prästbord 1:76 | Årevägen 78 | 2007/2007 | - | 22 | 2 006 | 648 | 399 | 3 075 | 8,6 | 89,7 | 67,2 |
| SUMMA ÅRE: 28 FASTIGHETER | 5 413 | 852 | 5 751 | 648 | 9 148 | 21 812 | 32,1 | 94,5 | 242,3 |
| kvm | ||||||||||||
|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|
| Kommun | Fastighetsbeteckning | Adress | Byggår/ värdeår |
Kontor | Industri/ lager |
Butik | Bostäder | Övrigt | Totalt | Hyres värde, mkr |
Ek uthyr ningsgrad, % |
Taxerings värde, mkr |
| Östersund | Arken 8 | Rådhusgatan 56; Tullgatan 18 |
1993/1993 | 2 803 | 260 | - | - | - | 3 063 | 3,7 | 99,6 | 16,6 |
| Östersund | Bandsågen 11 | Hagvägen 17 | 1978/1978 | 1 106 | 299 | - | - | - | 1 405 | 1,3 | 80,6 | 4,9 |
| Östersund | Barberaren 7 | Biblioteksgatan 11; Prästgatan 28-30 |
1917/2015 | 251 | - | 2 157 | 2 282 | 200 | 4 890 | 9,1 | 99,0 | 71,6 |
| Östersund | Befälhavaren 2 | Frösövägen 3A-C | 1983/1983 | 1 888 | - | - | - | - | 1 888 | 1,7 | 69,6 | 8,5 |
| Östersund | Bergvik 10 | Bergsgatan 44 | 1948/1987 | - | - | - | 746 | - | 746 | 0,8 | 99,8 | 6,4 |
| Östersund | Boktryckaren 1 | Köpmangatan 39; Biblioteksgatan 6A-C, 8; Storgatan 32-34, 34A-B |
1929/1929 | 1 231 | 159 | 1 488 | 489 | - | 3 367 | 3,7 | 81,7 | 21,1 |
| Östersund | Boktryckaren 5 | Köpmangatan 43; Postgränd 5 |
1929/1930 | - | - | 320 | 90 | - | 410 | 0,5 | 100,0 | 3,6 |
| Östersund | Boktryckaren 6 | Köpmangatan 41, 41B | 1930/1991 | 341 | - | - | 212 | - | 553 | 0,7 | 81,2 | 4,5 |
| Östersund | Bonden 3 | Fritzhemsgatan 14 | 1988/1988 | 90 | - | - | 855 | - | 945 | 1,0 | 99,1 | 7,4 |
| Östersund | Brandenburg 5 | Brunnsgränd 6; Storgatan 61A-C |
1960/1969 | - | 15 | 38 | 1 225 | 887 | 2 165 | 2,2 | 98,7 | 14,2 |
| Östersund | Buntmakaren 2 | Törnstens Gränd 11; Stortorget 8 |
1929/1950 | 842 | 124 | 575 | 153 | - | 1 694 | 2,1 | 97,1 | 15,1 |
| Östersund | Buntmakaren 3 | Prästgatan 22-24; Stortorget 10; Törnstens Gränd 13 |
1963/1963 | 1 178 | 170 | 1 107 | - | 81 | 2 536 | 3,6 | 94,4 | 21,0 |
| kvm | ||||||||||||
|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|
| Kommun | Fastighetsbeteckning | Adress | Byggår/ värdeår |
Kontor | Industri/ lager |
Butik | Bostäder | Övrigt | Totalt | Hyres värde, mkr |
Ek uthyr ningsgrad, % |
Taxerings värde, mkr |
| Östersund | Busken 1 | Splintvägen 5 | 1991/1991 | 2 012 | - | - | - | - | 2 012 | 2,0 | 99,8 | 6,9 |
| Östersund | Fabrikören 3 | Byvägen 74 | 1945/1986 | - | - | - | 458 | - | 458 | 0,5 | 98,5 | 3,7 |
| Östersund | Frösö 3:7 | Öneslingan, Önevägen | 1929/2004 | 12 884 | 1 670 | 140 | 1 418 | 23 879 | 39 991 | 42,5 | 91,9 | 47,8 |
| Östersund | Frösö 6:22,6:30 (2 fastigheter) |
Fjällgatan 10A-B, | 1945/1984 | - | 10 | - | 926 | - | 936 | 1,0 | 99,5 | 7,5 |
| Östersund | Förskinnet 6 | S:a Gröngatan 39 | 1971/1971 | 208 | - | - | 1 431 | - | 1 639 | 1,8 | 98,5 | 12,1 |
| Östersund | Gubbåkern 8 | Frösövägen 19 | 1937/1937 | - | - | 94 | 561 | 5 | 660 | 0,7 | 100,0 | 4,5 |
| Östersund | Guckuskon 1 | Lövstavägen 6 | 1992/1992 | 1 643 | - | - | - | - | 1 643 | 2,0 | 81,4 | - |
| Östersund | Gårdvaren 1 | Eriksbergsvägen 19A-H, 21A-D | 1963/2015 | - | 59 | - | 2 791 | - | 2 850 | 3,2 | 98,6 | 23,3 |
| Östersund | Gästgivaren 3,6 (2 fastigheter) |
Hanmgatan 11; Prästgatan 40 |
1945/1945 | 449 | - | 1 162 | 465 | 182 | 2 258 | 2,8 | 89,5 | 20,7 |
| Östersund | Handlanden 4 | Hornsgatan 16 A-B | 1954/1954 | - | 30 | - | 1 225 | - | 1 255 | 1,3 | 99,3 | 9,1 |
| Östersund | Hejaren 5 | Odenskogsvägen 35-37 | 1960/1978 | 617 | 9 733 | 725 | - | - | 11 075 | 6,1 | 81,0 | 27,2 |
| Östersund | Häradshövdingen 1 | Prästgatan 29; Törnstens Gränd 14 |
1965/1965 | 173 | 49 | 697 | 465 | 432 | 1 816 | 2,3 | 98,8 | 16,6 |
| Östersund | Häradshövdingen 6 | Prästgatan 31, 31A, 31C-D | 1910/1948 | 476 | 70 | 691 | 416 | 624 | 2 277 | 3,1 | 100,0 | 18,7 |
| Östersund | Kommunalmannen 4 | Bergsgatan 5; Fjällgatan 4A-C; Fritzhemsgatan 1A-F |
1966/1971 | 3 461 | 1 710 | - | - | - | 5 171 | 6,6 | 88,5 | 27,5 |
| Östersund | Kopparslagaren 3 | Prästgatan 21; Samuel Permans Gata 7-9 |
1929/1978 | 3 513 | 0 | 595 | 990 | 5 | 5 103 | 4,8 | 100,0 | 31,2 |
| Östersund | Kräftan 6 | Rådhusgatan 82 | 1969/1989 | 1 203 | - | - | - | 1 615 | 2 818 | 4,5 | 97,1 | 21,6 |
| Östersund | Körfältet 11 | Körfältsvägen 4 | 1973/1973 | - | - | - | - | 2 187 | 2 187 | 2,1 | 100,0 | 9,9 |
| Östersund | Logen 6 | Kyrkgatan 47, 49, Thoméegränd 18 A-C |
1938/1975 | 1 622 | - | 985 | 1 450 | 1 959 | 6 016 | 6,7 | 92,2 | 37,7 |
| Östersund | Lutfisken 2 | Odensviksvägen 19; Brunflovägen 66 |
1987/1987 | 110 | - | - | 1 447 | - | 1 557 | 1,6 | 99,5 | 13,3 |
| Östersund | Lutfisken 4,5 (2 fastigheter) |
Odensviksvägen 15A-B, Odensviksvägen 17 |
1989/1989 | 24 | - | - | 2 003 | - | 2 027 | 2,0 | 99,4 | 16,9 |
| Östersund | Lutfisken 9 | Tjalmargatan 14-16, 18A-B | 1988/1988 | - | 47 | - | 2 684 | - | 2 731 | 3,0 | 96,7 | 22,7 |
| Östersund | Läkaren 12,13,14 (3 fastigheter) |
Storgatan 27; Zätagränd 2-4, Biblioteksgatan 10; Storgatan 29; Zätagränd 1-11, 6-8; Postgränd 11; Prästgatan 32-36, Storgatan 31; Zätagränd 10-14 |
1970/1970 | 4 860 | 252 | 6 084 | 1 306 | 822 | 13 324 | 17,4 | 94,0 | 120,2 |
| Östersund | Magistern 1 | Kyrkgatan 43, 43B | 1984/1984 | 2 080 | - | 335 | - | - | 2 415 | 4,0 | 98,8 | 20,6 |
| Östersund | Magistern 2 | Postgränd 20; Rådhusgatan 46 |
1990/1990 | 1 954 | - | - | - | - | 1 954 | 2,9 | 94,2 | 15,6 |
| Östersund | Magistern 5 | Hamngatan 17-19; Kyrkgatan 45 |
1953/1964 | 1 843 | 65 | 1 408 | 86 | - | 3 402 | 4,5 | 95,2 | 23,7 |
| Östersund | Majoren 5 | Örjansvägen 10; Östbergsvägen 11 |
1955/1955 | - | - | - | 488 | - | 488 | 0,5 | 97,0 | 3,4 |
| Östersund | Majoren 6 | Örjansvägen 12 | 1991/1991 | - | - | - | 708 | - | 708 | 0,8 | 97,4 | - |
| Östersund | Majoren 9 | Fritzhemsgatan 49; Östbergsvägen 13A-B |
1956/1956 | 38 | - | - | 1 409 | 10 | 1 457 | 1,3 | 99,9 | 9,6 |
| Östersund | Motboken 1 | Rådhusgatan 37 | 1984/1984 | 2 109 | 742 | - | - | 12 | 2 863 | 3,4 | 86,9 | - |
| Östersund | Motboken 3 | Södra Gröngatan 38A-B | 1939/1939 | 30 | 9 | - | 1 070 | - | 1 109 | 1,3 | 98,2 | 8,4 |
| Östersund | Motorsågen 2 | Kolarevägen 2 | 1965/1988 | - | 918 | - | - | - | 918 | 0,6 | 59,8 | 2,4 |
| Östersund | Musslan 13 | Bangårdsgatan 27 | 1956/1956 | - | 1 017 | - | - | - | 1 017 | 0,6 | 75,9 | 3,6 |
| Östersund | Musslan 16 | Bangårdsgatan 21, 23-25; Fabriksgatan 3; Furutorpsgatan 2; Rådhusgatan 90, 94 |
1938/1977 | 1 252 | 1 558 | 3 929 | 145 | - | 6 884 | 4,3 | 82,0 | 25,7 |
| Östersund | Myrten 5 | Allégatan 13; Bryggargränd 6; Ringvägen 31; Tingsgatan 12 |
1969/1979 | 2 835 | - | - | - | - | 2 835 | 3,9 | 100,0 | 17,5 |
| Östersund | Nejonögat 3 | Rådhusgatan 104 | 1945/1973 | 4 991 | 630 | - | - | - | 5 621 | 7,0 | 98,7 | 37,5 |
| Östersund | Odlaren 5 | Ruuthsvägen 3 | 1991/1991 | - | - | - | 938 | - | 938 | 1,1 | 98,6 | 8,4 |
| Östersund | Pantbanken 1 | Hamngatan 10, 10B; Storgatan 39 |
1929/1929 | 1 429 | 100 | 661 | 337 | - | 2 527 | 3,3 | 89,5 | 19,0 |
| Östersund | Pantbanken 5 | Prästgatan 46, 46B; Thoméegränd 11 |
1985/1985 | 698 | - | 640 | 597 | - | 1 935 | 3,0 | 97,9 | 20,6 |
| Östersund | Postiljonen 6 | Kyrkgatan 60-62 | 1913/1967 | 6 261 | 1 541 | 175 | - | 18 | 7 995 | 9,9 | 95,9 | 50,4 |
| Östersund | Postiljonen 9 | Hamngatan 13; Prästgatan 39-43 |
1966/1991 | 1 559 | 20 | 3 632 | 910 | 74 | 6 195 | 9,5 | 74,8 | 55,6 |
| Östersund | Riksbanken 7 | Storgatan 46 | 1974/1979 | 4 153 | - | - | - | - | 4 153 | 5,0 | 99,8 | 28,6 |
| Östersund | Rudan 2 | Tjalmargatan 4-8 | 1959/1972 | 1 726 | 977 | 855 | - | - | 3 558 | 2,2 | 45,9 | 13,3 |
| Östersund | Rudan 4 | Bangårdsgatan 55-57; Odensviksvägen 5, 7; Tjalmargatan 2 |
1966/1966 | 2 483 | 100 | 1 375 | - | - | 3 958 | 3,7 | 90,8 | 1,6 |
| kvm | ||||||||||||
|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|
| Kommun | Fastighetsbeteckning | Adress | Byggår/ värdeår |
Kontor | Industri/ lager |
Butik | Bostäder | Övrigt | Totalt | Hyres värde, mkr |
Ek uthyr ningsgrad, % |
Taxerings värde, mkr |
| Östersund | Sarven 21 | Bangårdsgatan 41-43 | 1964/1964 | - | 450 | 3 709 | - | - | 4 159 | 2,8 | 53,4 | 16,2 |
| Östersund | Siken 10 | Nedre Frejagatan 5 | 1989/1989 | - | 8 | - | 342 | - | 350 | 0,4 | 97,3 | 3,2 |
| Östersund | Sjökaptenen 8 | Bergsgatan 30A-B | 1946/1946 | - | - | - | 710 | - | 710 | 0,7 | 99,2 | 5,0 |
| Östersund | Skogsskiftet 5 | Tullgatan 26; Regementsgatan 44-48 |
1986/1986 | - | - | - | 2 531 | - | 2 531 | 2,9 | 99,8 | 20,6 |
| Östersund | Snäckan 25 | Rådhusgatan 100 | 1985/1985 | 1 519 | 1 949 | - | - | - | 3 468 | 3,1 | 81,3 | 18,8 |
| Östersund | Sprinten 4 | Ställverksvägen 1 | 1975/1975 | 456 | 12 736 | - | - | - | 13 192 | 5,5 | 59,5 | 19,2 |
| Östersund | Spökis 1 | Lugnviksvägen 3 | 1950/1999 | - | 1 045 | - | - | - | 1 045 | 1,4 | 93,8 | 3,3 |
| Östersund | Staben 14 | Prästgatan 54, 54A-D; Storgatan 51A-B |
1992/1992 | 180 | - | 262 | 3 181 | 30 | 3 653 | 4,3 | 98,4 | 13,2 |
| Östersund | Staben 2 | Prästgatan 48A, 48B, 48C; Thoméegränd 12 |
1985/1985 | 1 002 | - | - | 202 | 15 | 1 219 | 1,9 | 41,2 | 9,7 |
| Östersund | Stallet 12 | Lingonvägen 7B | 1951/1951 | 1 700 | - | - | - | - | 1 700 | 2,5 | 98,1 | 0,3 |
| Östersund | Svarvaren 1 | Bergsgatan 31A-B | 1948/1991 | 50 | - | 60 | 599 | - | 709 | 0,8 | 100,0 | 5,6 |
| Östersund | Svarvaren 2 | Bergsgatan 29A-B | 1948/1948 | - | 50 | 50 | 578 | - | 678 | 0,6 | 99,4 | 4,3 |
| Östersund | Svarvaren 4 | Bergsgatan 25, 25A-B; Kaptensgatan 6A-E |
1946/1988 | 48 | - | 141 | 976 | - | 1 165 | 1,2 | 99,3 | 9,0 |
| Östersund | Tivolit 2 | Hornsgatan 8, 8A-B | 1943/1986 | 93 | 24 | - | 1 110 | - | 1 227 | 1,2 | 99,6 | 9,1 |
| Östersund | Traktorn 6 | Odenskogsvägen 13-17 | 1975/1990 | 2 351 | - | - | - | - | 2 351 | 3,3 | 97,1 | 9,6 |
| Östersund | Traktören 10 | Prästgatan 25 | 1929/1960 | 1 520 | 23 | - | 667 | 10 | 2 220 | 2,8 | 95,4 | 19,2 |
| Östersund | Traktören 5 | Prästgatan 27; Törnstens Gränd 15 |
1930/1930 | 426 | - | 994 | 260 | - | 1 680 | 2,2 | 99,8 | 13,5 |
| Östersund | Traktören 9 | Kyrkgatan 42; Samuel Permans Gata 10 |
1937/1937 | - | 10 | 470 | 625 | - | 1 105 | 1,2 | 100,0 | 7,8 |
| Östersund | Tullvakten 2 | Hamngatan 5; Köpmangatan 45 A-C, 47 A-C, Postgränd 6 A-B, Storgatan 38 |
1991/1991 | 1 300 | 10 | - | 2 717 | 1 325 | 5 352 | 6,3 | 99,7 | 45,4 |
| Östersund | Vadmalsväven 5 | Regementsgatan 13-15 | 1988/1992 | - | - | - | 2 101 | - | 2 101 | 2,4 | 99,3 | 18,7 |
| Östersund | Valkyrian 1 | Fritzhemsgatan 58-62; Östmundstigen 5-11 |
1963/1963 | - | - | - | 1 982 | - | 1 982 | 1,9 | 98,0 | 14,1 |
| Östersund | Åkeriet 11 | Prästgatan 51 | 1974/1976 | 1 424 | - | 879 | - | 347 | 2 650 | 3,7 | 74,7 | 19,2 |
| SUMMA ÖSTERSUND: 82 FASTIGHETER | 90 493 | 38 638 | 36 433 | 51 356 | 34 719 | 251 640 | 275,0 | 91,3 | 1 344 |
| kvm | ||||||||||||
|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|
| Kommun | Fastighetsbeteckning | Adress | Byggår/ värdeår |
Kontor | Industri/ lager |
Butik | Bostäder | Övrigt | Totalt | Hyres värde, mkr |
Ek uthyr ningsgrad, % |
Taxerings värde, mkr |
| Bräcke | Bräcke 4:4 | Svedjegatan 20 | 2000/2000 | - | 12 000 | - | - | - | 12 000 | 2,6 | 11,2 | 4,5 |
| Sveg | Kilen 1 | Fjällvägen 7; Envägen (1) |
1960/1980 | 1 238 | - | - | - | - | 1 238 | 1,4 | 95,6 | 4,0 |
| Sveg | Moroten 9 | Gränsgatan 17 | 1979/1979 | 1 192 | 1 242 | 213 | - | - | 2 647 | 2,0 | 55,8 | 5,0 |
| SUMMA BRÄCKE OCH SVEG: 3 FASTIGHETER | 2 430 | 13 242 | 213 | 0 | 0 | 15 885 | 6,0 | 46,0 | 13,6 | |||
| kvm | |||||||||
|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|
| Hyres | Ek uthyr | Taxerings | |||||||
| Industri/ | värde, | ninggrad, | värde, | ||||||
| SUMMA JÄMTLAND | Kontor | lager | Butik | Bostäder | Övrigt | Totalt | mkr | % | mkr |
| 113 FASTIGHETER | 98 336 | 52 732 | 42 397 | 52 004 | 43 867 | 289 337 | 313,0 | 90,8 | 1 600,1 |
SKELLEFTEÅ
| kvm | ||||||||||||
|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|
| Kommun | Fastighetsbeteckning | Adress | Byggår/ värdeår |
Kontor | Industri/ lager |
Butik | Bostäder | Övrigt | Totalt | Hyres värde, mkr |
Ek uthyr ningsgrad, % |
Taxerings värde, mkr |
| Skellefteå | Hjorten 5 | Nygatan 42 | 1958/1958 | 6 761 | 762 | 1 893 | - | 239 | 9 655 | 13,6 | 98,9 | 67,0 |
| Skellefteå | Höken 2 | Stationsgatan 5, Storgatan 38-40 |
1944/1960 | 2 546 | 335 | - | 871 | - | 3 752 | 4,7 | 95,5 | 24,6 |
| Skellefteå | Idun 6 | Nygatan 47 | 1933/1960 | 993 | 342 | 4 196 | - | 1 103 | 6 634 | 2,7 | 100,0 | 13,7 |
| Skellefteå | Idun 12 | Kanalgatan 40, Trädgårdsgatan 13-15 |
1961/1985 | 30 | 13 | 1 485 | 240 | - | 1 768 | 7,7 | 98,8 | 44,2 |
| Skellefteå | Kastor 6 | Stationsgatan 21 | 1966/1973 | 1 650 | - | - | - | - | 1 650 | 1,7 | 100,0 | 8,3 |
| Skellefteå | Lekatten 9 | Nygatan 46-48, Storgatan 43 A-B, Trädgårdsgatan 8 |
1960/1960 | 2 423 | 171 | 7 117 | 2 893 | 710 | 13 314 | 16,1 | 98,3 | 92,4 |
| Skellefteå | Loke 7 | Hörnellgatan 13, Nygatan 51, Torget 2 |
1975/1986 | 3 041 | 272 | 1 232 | 364 | 3 835 | 8 744 | 10,0 | 94,8 | 61,9 |
| kvm | ||||||||||||
|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|
| Kommun | Fastighetsbeteckning | Adress | Byggår/ värdeår |
Kontor | Industri/ lager |
Butik | Bostäder | Övrigt | Totalt | Hyres värde, mkr |
Ek uthyr ningsgrad, % |
Taxerings värde, mkr |
| Skellefteå | Motorn 18 | Plåtvägen 3 | 1990/1990 | 2 624 | 952 | 926 | - | - | 4 502 | 3,2 | 92,3 | 10,1 |
| Skellefteå | Orion 8 | Kanalgatan 41 A-B, Kanalgatan 43, Trädgårdsgatan 17 |
1952/1985 | 883 | 397 | 873 | 979 | 394 | 3 526 | 3,8 | 90,2 | 20,5 |
| Skellefteå | Polaris 8 | Kanalgatan 45 A-B Kanalagatan 49, Torggatan 2 |
1945/1960 | 1 830 | 401 | 629 | - | - | 2 860 | 3,8 | 91,8 | 16,8 |
| Skellefteå | Servicen 1 | Servicegatan 1 | 1991/1993 | 3 442 | 2 622 | - | - | - | 6 064 | 4,9 | 89,4 | 19,8 |
| Skellefteå | Sirius 25 | Bäckgatan 1 | 1989/1993 | 12 930 | 124 | 0 | - | 11 575 | 24 629 | 32,9 | 96,7 | 109,4 |
| Skellefteå | Sleipner 5 | Kyrkgränd 5 | 1975/1987 | 12 229 | 3 051 | 322 | - | 1 059 | 16 661 | 21,7 | 99,6 | 92,4 |
| SUMMA SKELLEFTEÅ: 13 FASTIGHETER | 51 382 | 9 442 | 18 673 | 5 347 | 18 915 | 103 760 | 126,9 | 97,0 | 581,3 |
| kvm | ||||||||||||
|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|
| Kommun | Fastighetsbeteckning | Adress | Byggår/ värdeår |
Kontor | Industri/ lager |
Butik | Bostäder | Övrigt | Totalt | Hyres värde, mkr |
Ek uthyr ningsgrad, % |
Taxerings värde, mkr |
| Umeå | Arken 1 | Västra Norrlandsgatan 11 | 1993 | 5 205 | 370 | - | - | - | 5 575 | 8,2 | 98,3 | 43,6 |
| Umeå | Ask 5 | Nygatan 8 | 1989/1989 | 2 678 | 57 | - | 43 | - | 2 778 | 4,6 | 72,4 | 37,8 |
| Umeå | Björken 1 | Döbelnsgatan 19, Östrakyrkogatan 16 |
1966/1991 | 4 002 | 55 | - | - | 130 | 4 187 | 7,3 | 92,0 | 39,1 |
| Umeå | Björnjägaren 1 | Björnvägen 9 | 1976/1981 | - | - | 4 008 | - | 0 | 4 008 | 4,4 | 75,2 | 29,0 |
| Umeå | Cisternen 3,4 (2 fastigheter) |
Lärlingsgatan 33, Lärlingsgatan 31 |
1981/1981 | 1 509 | 739 | - | - | - | 2 248 | 1,5 | 43,7 | 10,6 |
| Umeå | Dyckerten 3 | Magasingatan 7, Västra Norrlandsgatan 14 |
1963/1975 | 1 238 | 200 | - | - | - | 1 438 | 0,5 | 94,4 | 9,9 |
| Umeå | Formen 2 | Formvägen 3 | 1978/1978 | - | - | 1 941 | - | - | 1 941 | 2,8 | 83,8 | 15,2 |
| Umeå | Hugin 4 | Nygatan 45 | 1993/2000 | 4 430 | - | - | - | - | 4 430 | 8,5 | 99,6 | 51,6 |
| Umeå | Kedjan 4 | Gräddvägen 7 | 1991/1991 | 1 783 | 98 | - | - | - | 1 881 | 2,9 | 99,7 | 16,8 |
| Umeå | Kolven 4 | Spårvägen 8 | 1967/1975 | 1 007 | 1 861 | 2 697 | - | - | 5 565 | 4,8 | 81,0 | 12,5 |
| Umeå | Kopplingen 6 | Pendelgatan 2; Rondellgatan 3 |
1986/1986 | 3 815 | 399 | - | - | - | 4 214 | 4,5 | 86,2 | 23,0 |
| Umeå | Kraften 12 | Västra Norrlandsgatan 13 | 1959/1959 | 2 283 | 280 | - | - | - | 2 563 | 3,2 | 98,0 | 21,4 |
| Umeå | Kärran 9 | Löpevägen 15-17 | 1991/1991 | - | 955 | - | - | - | 955 | 0,8 | 94,9 | 4,3 |
| Umeå | Läraren 1 | Bankgatan 3, Hovrätts gatan 2, Storgatan 39 |
1887/1970 | 3 150 | - | - | - | - | 3 150 | 5,7 | 99,8 | 27,9 |
| Umeå | Magne 4 | Renmarksesplanaden 1,3, Storgatan 36 A-D, Västra Esplanaden 2 A-B, Västra Strandg 5 A-D, Västra Strandgatan 7 A-B |
1960/1960 | 4 018 | 891 | 1 102 | 3 057 | 2 405 | 11 473 | 13,2 | 80,3 | 93,2 |
| Umeå | Njord 28 | Skolgatan 43 B-E, Västra Esplanaden 4 A-B |
1957/1957 | 3 388 | 485 | 82 | - | 1 050 | 5 005 | 1,8 | 96,2 | 44,0 |
| Umeå | Nytorget 2 | Kungsgatan 80, Pilgatan 11, Storgatan 71 B, 73,75 |
1960/1986 | 13 112 | 687 | - | - | - | 13 799 | 19,1 | 97,0 | 102,1 |
| Umeå | Rind 5 | Nygatan 23-25; Vasagatan 17-19 |
1964/1972 | 6 239 | - | - | 342 | - | 6 581 | 11,1 | 94,8 | 72,7 |
| Umeå | Saga 3 | Götgatan 1-3; Magasins gatan 4; Nygatan 16; Skolgatan 47 |
1965/1980 | 2 466 | 101 | 1 119 | - | 630 | 4 316 | 7,7 | 85,1 | 35,6 |
| Umeå | Skarpskytten 3 | Bankgatan 10, 10A-B; Kungsgatan 45; Skolgatan 44; Västra Esplanaden 7A-B, 9A-B |
1957/1990 | 1 508 | 286 | 1 142 | 2 884 | 556 | 6 376 | 7,3 | 94,7 | 58,2 |
| Umeå | Skvadronen 2 | Ridvägen 5, Västra Esplanaden 19 |
1978/1978 | 3 966 | 90 | - | - | 537 | 4 593 | 6,5 | 93,2 | 26,5 |
| Umeå | Släggan 6 | V Norrlandsgatan 5, V Esplanaden 20, 22 |
1969/1969 | 343 | 854 | 4 409 | - | 1 430 | 7 036 | 3,6 | 93,5 | 49,6 |
| Umeå | Slöjdaren 3 | Hovrättsg 3, Kungsgatan 36, Slöjdgatan 2, 4 B-C, Storg 35 |
1929/1986 | 3 629 | 122 | 96 | 409 | 303 | 4 559 | 5,7 | 95,0 | 21,8 |
| Umeå | Stigbygeln 2 | Signalvägen 12 | 1973/- | - | 4 321 | - | - | - | 4 321 | 3,3 | 98,8 | - |
| Umeå | Stipendiet 2 | Ekonomstråket 1-3, 7, 11; Examensvägen 3 |
1970/1980 | 1 717 | - | 5 871 | 1 673 | - | 9 261 | 10,3 | 88,9 | 56,0 |
| Umeå | Sågen 5 | Sveagatan 13, Västra Norrlandsg 10 A-D |
1980/1980 | 6 801 | 690 | - | - | - | 7 491 | 11,2 | 65,1 | 68,0 |
| Umeå | Tändstiftet 2 | Norra Obbolavägen 118 | 1987/1987 | 2 260 | - | - | - | - | 2 260 | 1,7 | 100,0 | 9,1 |
| Umeå | Vale 17 | Kungsgatan 69-73, 69B-C, 71B, 73B; Vasagatan 10, 10B-C; Västra Kyrkogatan 9 |
1969/1975 | 5 689 | 576 | 5 327 | 913 | 1 808 | 14 313 | 19,4 | 92,1 | 171,3 |
| Umeå | Vipan 24 | Storgatan 113-115 | 1965/1991 | 2 390 | 150 | - | - | 384 | 2 924 | 3,9 | 94,7 | 21,4 |
| Umeå | Älvsbacka 9,10 (2 fastigheter) |
Storgatan 58-60 | 1974/1979 | 8 664 | 799 | - | - | 1 224 | 10 687 | 13,6 | 92,5 | 66,8 |
| SUMMA UMEÅ: 32 FASTIGHETER | 97 290 | 15 066 | 27 794 | 9 321 | 8 849 | 159 928 | 199,2 | 89,8 | 1 239,0 |
| kvm | ||||||||||||
|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|
| Kommun | Fastighetsbeteckning | Adress | Byggår/ värdeår |
Kontor | Industri/ lager |
Butik | Bostäder | Övrigt | Totalt | Hyres värde, mkr |
Ek uthyr ningsgrad, % |
Taxerings värde, mkr |
| Vilhelmina | Matsdal 1:144 | Matsdal 611 | Mark | - | - | - | - | - | - | - | - | - |
| Vilhelmina | Plasten 1 | Sälggatan 1 | 1972/1972 | 374 | 12 732 | - | - | - | 13 106 | 1,7 | 100,0 | 6,3 |
| Vilhelmina | Granberg 1:59,1:76 (2 fastigheter) |
Terminalgatan 2A, 2B; Terminalgatan 2C-D, 4-6 |
1982/1988 | 2 737 | 7 127 | - | - | - | 9 864 | 4,9 | 59,7 | 12,0 |
| SUMMA VILHELMINA: 4 FASTIGHETER | 3 111 | 19 859 | 0 | 0 | 0 | 22 970 | 6,6 | 70,1 | 18,3 | |||
| Taxerings | ||||||||
|---|---|---|---|---|---|---|---|---|
| Industri/ | värde, | ninggrad, | värde, | |||||
| Kontor | lager | Butik | Bostäder | Övrigt | Totalt | mkr | % | mkr |
| 151 783 | 44 367 | 46 468 | 14 668 | 27 764 | 286 657 | 332,7 | 92,2 | 1 838,6 |
| Hyres | kvm Ek uthyr |
| kvm | ||||||||||||
|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|
| Kommun | Fastighetsbeteckning | Adress | Byggår/ värdeår |
Kontor | Industri/ lager |
Butik | Bostäder | Övrigt | Totalt | Hyres värde, mkr |
Ek uthyr ningsgrad, % |
Taxerings värde, mkr |
| Luleå | Bergnäset 2:671 | Västra Skolgatan 10, Upplagsvägen 28 A-B |
1962/1986 | 7 335 | 3 798 | - | - | 2 090 | 13 223 | 8,2 | 88,5 | 23,2 |
| Luleå | Biet 1 | Residensgatan 17, Sandviksgatan 11,13,15, Stationsgatan 10,12,3 A-C, 5 A-C, 7 A-E, 8 |
1800/1995 | 15 287 | 106 | - | - | 33 | 15 426 | 16,4 | 87,7 | 85,9 |
| Luleå | Braxen 1 | Köpmangatan (32), 34; Smedjegatan 12-16; Stationsgatan 45 |
1987/1987 | 7 468 | 174 | 324 | - | 144 | 8 110 | 12,2 | 99,5 | 73,6 |
| Luleå | Braxen 2 | Köpmangatan 36 A-; Stationsgatan 47 A-B |
1985/1985 | 303 | - | 448 | - | - | 751 | 4,6 | 96,1 | 25,4 |
| Luleå | Djuret 3 | Blomgatan 17 | 1946/- | 628 | 6 626 | 107 | - | 266 | 7 627 | 5,4 | 90,7 | - |
| Luleå | Forellen 9 | Köpmangatan 57, Timmermansgatan 16 A-B |
1972/1977 | 1 639 | 208 | 600 | - | - | 2 447 | 3,1 | 93,9 | 25,4 |
| Luleå | Gripen 1 | Storgatan 30 A-D | 1961/1961 | 1 986 | 118 | 1 006 | - | - | 3 110 | 4,4 | 79,0 | 36,4 |
| Luleå | Gösen 7 | Sandviksgatan 81 | 1987/1987 | 2 003 | 158 | - | - | 290 | 2 451 | 1,9 | 38,7 | 16,3 |
| Luleå | Hermelinen 12 | Skeppsbrogatan 25 A-D, Timmermansgatan 26 A-C, 30 |
1986/1986 | 1 165 | 111 | 431 | - | 165 | 1 872 | 3,6 | 98,4 | 20,2 |
| Luleå | Humlan 6 | Sandviksgatan 12; Varvsgatan 9A-D, 11, 11A |
1970/1980 | 7 685 | 530 | - | - | 1 544 | 9 759 | 11,9 | 91,8 | 43,6 |
| Luleå | Hunden 15 | Skeppsbrogatan 34 A-D, Skomakargatan 23, 25 A-C, Smedjegatan 24 A, 26 A-C, Storgatan 39, 41 A, Storgatan 43 A-B |
1929/2014 | 3 973 | 117 | 4 859 | 2 268 | 715 | 11 932 | 23,4 | 98,3 | 242,6 |
| Luleå | Kajan 18 | Sandviksgatan 28 | - | 8 679 | - | - | - | 264 | 8 943 | 18,8 | 100,0 | 83,6 |
| Luleå | Katten 14 | Skeppsbrogatan 38 A-B, Timmermansagatan 19 A-C |
1987/1991 | - | - | 2 680 | - | 350 | 3 030 | 5,0 | 99,0 | 38,6 |
| Luleå | Mörten 1 | Köpmangatan 38, 40A-C | 1985/1986 | 4 673 | 314 | 270 | - | 12 | 5 269 | 7,8 | 99,2 | 40,6 |
| Luleå | Pelikanen 6 | Smedjegatan 1 | 1942/1990 | 3 930 | 90 | - | - | - | 4 020 | 5,6 | 93,8 | 33,8 |
| Luleå | Porsön 1:423 | Aurorum | 1989/2002 | 19 528 | 68 | - | - | 185 | 19 781 | 27,8 | 92,4 | 143,3 |
| Luleå | Rudan 7 | Skomakargatan 18B; Storgatan 40A-G |
1936/1961 | - | - | 850 | 1 288 | - | 2 138 | 3,6 | 99,8 | 29,5 |
| Luleå | Råttan 18 | Storgatan 53, Kungsgatan 23 | 1953/1953 | 3 350 | - | 10 | - | 90 | 3 450 | 7,3 | 99,5 | - |
| Luleå | Siken 7 | Sandviksgatan 55; Smedjegatan 8-10, 10A; Stationsgatan 50 (52) |
1989/1989 | 4 079 | 10 | 859 | - | - | 4 948 | 9,4 | 97,3 | 57,0 |
| Luleå | Simpan 1 | Köpmangatan 42, 44A-B, 46; Kungsgatan 11-13, 13 A-B |
1951/1960 | 3 721 | - | 385 | 675 | 5 | 4 786 | 7,3 | 99,8 | 42,0 |
| Luleå | Strutsen 6 | Nygatan 18; Storgatan 27, 27 A-C |
1958/1958 | 1 023 | - | 436 | 1 598 | 20 | 3 077 | 4,3 | 98,6 | 33,8 |
| Luleå | Stören 17 | Bangårdsgatan 12, 12A; Småbåtsgatan 3-7 |
1987/1990 | 4 630 | 2 781 | 5 230 | - | 10 | 12 651 | 11,3 | 97,9 | 69,4 |
| Luleå | Tjädern 17 | Nygatan 13-15; Skeppsbrogatan; 24; Storgatan 25, 25A |
1964/1988 | - | - | 4 360 | - | 54 | 4 414 | 8,2 | 97,5 | 46,4 |
| kvm | ||||||||||||
|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|
| Luleå | Vattenormen 8 | Midgårdsvägen 19 | 1964/1964 | 3 905 | - | - | - | - | 3 905 | 5,2 | 100,0 | 24,4 |
| Luleå | Östermalm 6:16 | Stundsbacken 2 A-D, Sundsbacken 4 |
1992/1998 | 7 670 | - | - | - | - | 7 670 | 11,2 | 99,8 | 54,8 |
| SUMMA LULEÅ: 25 FASTIGHETER | 114 661 | 15 209 | 22 854 | 5 829 | 6 237 | 164 790 | 227,8 | 95,2 | 1 289,8 | |||
| kvm | |||||||||
|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|
| Hyres | Ek uthyr | Taxerings | |||||||
| Industri/ | värde, | ninggrad, | värde, | ||||||
| SUMMA NORRBOTTEN | Kontor | lager | Butik | Bostäder | Övrigt | Totalt | mkr | % | mkr |
| 18 FASTIGHETER | 114 661 | 15 209 | 22 854 | 5 829 | 6 237 | 164 790 | 227,8 | 95,2 | 1 289,8 |
| kvm | ||||||||||||
|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|
| Kommun | Fastighetsbeteckning | Adress | Byggår/ värdeår |
Kontor | Industri/ lager |
Butik | Bostäder | Övrigt | Totalt | Hyres värde, mkr |
Ek uthyr ningsgrad, % |
Taxerings värde, mkr |
| Luleå | Abborren 11 | Storgatan 36, 36A; Köpmangatan 45; Skomakargatan 19 |
1962/1986 | - | 543 | 9 161 | - | 12 | 9 715 | 31,1 | 95,1 | 196,0 |
| Falun | Falan 20 | Stora torget | 1966/1975 | 15 905 | 518 | 5 854 | - | 1 084 | 23 361 | 33,7 | 95,7 | 184,0 |
| Sundsvall | Glädjen 4,9 (2 fastigheter) |
Storgatan 30-34; Thulegatan 3; Torggatan 2-4; Sjögatan 23 |
1929/1960 | 4 644 | 792 | 10 979 | 537 | - | 16 951 | 28,2 | 86,9 | 172,4 |
| Falun | Holmen 8 | Holmgatan 9 | 1970/1973 | 1 757 | 17 | 15 891 | - | 1 062 | 18 727 | 31,2 | 75,0 | 169,4 |
| Sundsvall | Hälsan 6 | Storgatan 26; Centralgatan 6 |
1891/1930 | 1 039 | 77 | 989 | 1 281 | - | 3 385 | 5,6 | 95,1 | 34,6 |
| Sundsvall | Hälsan 7 | Storgatan 28; Centralgatan 4; Torggatan 1-3; Sjögatan 15-17, 16-18 |
1929/1965 | 3 329 | 559 | 7 785 | - | 8 | 11 680 | 22,4 | 83,0 | 117,0 |
| Sundsvall | Lyckan 6 | Storgatan 36-40; Ågatan 1-5, 2-4; Thulegatan 2; Varvsgränd 1 |
1929/2007 | 107 | 162 | 8 973 | 152 | 2 | 9 396 | 17,0 | 89,3 | 122,4 |
| Östersund | Månadsmötet 8 | Kyrkgatan 64; Prästgatan 45 |
1966/1966 | 1 983 | 408 | 4 805 | - | 27 | 7 223 | 15,5 | 93,6 | 92,2 |
| Åre | Mörviken 2:102 | Sankt Olavs väg 33, 37 | 2006/2007 | - | 149 | 4 368 | - | 3 435 | 7 952 | 13,2 | 97,8 | 112,8 |
| Gävle | Norr 14:5 | Norra Kansligatan 7-9; Norra Slottsgatan 8, 10; Nygatan 21, 23 (Gävle); Ruddammsgatan 24, 26 |
1971/1971 | 1 109 | 289 | 6 784 | - | 193 | 8 375 | 19,7 | 88,4 | 149,0 |
| Umeå | Odin 12 | Kungsgatan 52, 54, Renmarkstorget 6, 8, Storgatan 49, 51 A-B, Västra Rådhusgatan 7 |
1962/1975 | 2 791 | 1 242 | 10 362 | 167 | 483 | 15 045 | 36,4 | 89,0 | 244,1 |
| Luleå | Råttan 17 | Skeppsbrogatan 40 A, Storgatan 51, Timmermansgatan 22 |
1955/1975 | 890 | 664 | 8 608 | 1 958 | - | 12 120 | 21,7 | 94,8 | 165,2 |
| Luleå | Strutsen 14 | Nygatan 20,22, Skepps brogatan 26, 28, 30,32, Smedjegatan 21, Storga tan 29, 31,33 A-C, 35 B-C |
1940/1973 | 7 444 | 313 | 6 079 | 4 107 | 872 | 18 815 | 32,6 | 92,9 | 248,2 |
| Ljusdal | Tälle 23:8 | Bokhandlargränd 12; Norra Järnvägsgatan 39; Stationsgatan 1-5 |
1963/1986 | 658 | 20 | 3 337 | - | - | 4 015 | 3,7 | 94,1 | 12,9 |
| SUMMA RETAIL: 15 FASTIGHETER | 287 182 | 38 950 | 159 272 | 19 860 | 19 715 | 166 759 | 312,0 | 89,9 | 2 020,3 |
| kvm | |||||||||
|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|
| Hyres | Ek uthyr | Taxerings | |||||||
| Industri/ | värde, | ninggrad, | värde, | ||||||
| SUMMA RETAIL | Kontor | lager | Butik | Bostäder | Övrigt | Totalt | mkr | % | mkr |
| 15 FASTIGHETER | 287 182 | 38 950 | 159 272 | 19 860 | 19 715 | 166 759 | 312,0 | 89,9 | 2 020,3 |
| kvm | |||||||||
|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|
| TOTALT DIÖS | Kontor | Industri/ lager |
Butik | Bostäder | Övrigt | Totalt | Hyres värde, mkr |
Ek uthyr ningsgrad, % |
Taxerings värde, mkr |
| 339 FASTIGHETER | 666 834 | 262 942 | 206 532 | 106 869 | 140 979 1 552 524 | 1852,4 | 90,8 | 9 792,1 |
Bolaget presenterar vissa finansiella mått i delårsrapporten som inte definieras enligt IFRS. Bolaget anser att dessa mått ger värdefull kompletterande information till investerare, bedömare och bolagets ledning då de möjliggör utvärdering av relevanta trender och bolagets prestation. Eftersom inte alla företag beräknar finansiella mått på samma sätt, är dessa inte alltid jämförbara med mått som används av andra företag. Dessa finansiella mått ska därför inte ses som en ersättning för mått som definieras enligt IFRS. I nedanstående tabell presenteras mått som inte definieras enligt IFRS, om inte annat anges. Vidare återfinns definitionerna av dessa mått på s. 117. Uppgifter i mkr om inget annat anges.
| 2017 12 mån jan-dec |
2016 12 mån jan-dec |
|
|---|---|---|
| Antal aktier vid periodens utgång, tusen (balansräkningsrelaterade nyckeltal)1 | 134 512 | 95 290 |
| Genomsnittligt antal aktier, tusen (resultaträkningsrelaterade nyckeltal)1 | 132 041 | 95 290 |
1Antal historiska aktier har omräknats med hänsyn till fondemissionsinslaget (d.v.s. teckningsrättens värde) i genomförd nyemission och används i alla nyckeltalsberäkningar för kr/aktie. Omräkningsfaktorn är 1,28. Någon utspädningseffekt föreligger ej då inga potentiella aktier (till exempel konvertibler) föreligger.
Bolaget styr sin verksamhet bland annat utifrån att skapa en värdetillväxt genom ökad överskottsgrad och som en följd av detta ett ökat kassaflöde från den löpande förvaltningen, d.v.s. ökat förvaltningsresultat. Årets mål är att överskottsgraden ska överstiga 63 procent. Det är också förvaltningsresultatet som utgör basen för vad som årligen delas ut till aktieägarna - cirka 50 procent av årets resultat efter skatt, exklusive orealiserade värdeförändringar och uppskjuten skatt. Diös redovisar även de alternativa nyckeltalen förvaltningsresultat, EPRA Earnings och överskottsgrad då dessa nyckeltal anses vara relevanta för en investerare och bedömare och ger en kompletterande bild av Bolagets resultat från verksamheten. Nyckeltalen ger en bild som exkluderar faktorer som delvis ligger utanför bolagets kontroll, såsom förändringar i fastighetsvärde och derivat.
| Förvaltningsresultat | 2017 12 mån jan-dec |
2016 12 mån jan-dec |
|---|---|---|
| Resultat före skatt | 1 261 | 957 |
| Återläggning | ||
| Värdeförändring fastighet | -412 | -327 |
| Värdeförändring derivat | -27 | -91 |
| Förvaltningsresultat | 822 | 539 |
| EPRA Earnings (förvaltningsresultat efter skatt) | ||
| Förvaltningsresultat | 822 | 539 |
| Återläggning aktuell skatt förvaltningsresultat | -88 | -42 |
| Minoritetens andel av resultatet | -2 | -7 |
| EPRA Earnings / EPRA EPS | 732 | 490 |
| EPRA Earnings / EPRA EPS per aktie | 5,54 | 5,14 |
| Överskottsgrad | ||
|---|---|---|
| Driftöverskott enligt resultaträkningen | 1 080 | 806 |
| Hyresintäkter enligt resultaträkningen | 1 700 | 1 323 |
| Överskottsgrad, % | 64 | 61 |
Substansvärde är det samlade kapital som företaget förvaltar åt sina ägare. Utifrån detta kapital vill Diös skapa avkastning och tillväxt under lågt risktagande. Substansvärdet kan beräknas på lång och kort sikt. Långsiktigt substansvärde utgår från balansräkningen med justering för poster som inte innebär någon utbetalning i närtid, såsom i Diös fall verkligt värde av finansiella instrument (derivat) och uppskjuten skatt på temporära skillnader. Aktuellt substansvärde utgörs av eget kapital enligt balansräkningen med justering för uppskjuten skatteskulds marknadsvärde. EPRA NAV och EPRA NNNAV ska visa på hur mycket eget kapital som finns i bolaget vid en likvidation på kort och lång sikt. Dessa nyckeltal kan jämföras med aktuell aktiekurs för att ge en bild av hur bolagets aktie värderas i förhållande till det egna kapitalet.
| Substansvärde | 2017 12 mån jan-dec |
2016 12 mån jan-dec |
|---|---|---|
| Eget kapital enligt balansräkning | 6 887 | 4 313 |
| Eget kapital tillhörande minoriteten | -45 | -43 |
| Återläggning | ||
| Verkligt värde av finansiella instrument | 16 | 43 |
| Uppskjuten skatt på temporära skillnader | 1 175 | 1 023 |
| EPRA NAV (långsiktigt substansvärde) | 8 033 | 5 336 |
| EPRA NAV (långsiktigt substansvärde) per aktie kr | 59,7 | 56,0 |
| Avdrag | ||
|---|---|---|
| Verkligt värde av finansiella instrument | -16 | -43 |
| Bedömd verklig uppskjuten skatt på temporära skillnader, ca 4%1 | -209 | -180 |
| EPRA NNNAV (Kortsiktigt substansvärde) | 7 808 | 5 113 |
| EPRA NNNAV (Kortsiktigt substansvärde) per aktie kr | 58,0 | 53,7 |
1 Bedömd verklig uppskjuten skatt har beräknats till cirka 4 procent baserat på en diskonteringsränta om 3 procent. Beräkningen baseras på att fastighetsbeståndet realiseras under 50 år och där 10 procent säljs direkt med en nominell skattesats om 22 procent och resterande 90 procent säljs indirekt via bolag där nominell skattesats uppgår till 6 procent. Underskottsavdragen beräknas kunna utnyttjas under året.
Bolagets strategi är att äga, utveckla och förvalta fastigheter på ett värdeskapande, hållbart och utvecklande sätt under stabilt finansiellt risktagande. Detta utrycks i att belåningsgraden varaktigt inte ska överstiga 60 procent och att soliditeten ska överstiga 30 procent. Nyckeltalen belåningsgrad och soliditet visar bolagets finansiella stabilitet medan räntetäckningsgraden visar bolagets förmåga att betala räntekostnader. Dessa nyckeltal bedöms vara relevanta för investerare och bedömare utifrån ett finansiellt riskperspektiv. De är även covenants från långivare samt att de är målsatta av styrelsen och används som styrmedel i verksamheten.
| Belåningsgrad | 2017 12 mån jan-dec |
2016 12 mån jan-dec |
|---|---|---|
| Räntebärande skulder | 11 104 | 8 013 |
| Förvaltningsfastigheter | 19 457 | 13 683 |
| Belåningsgrad, % | 57,1 | 58,6 |
| Soliditet | ||
| Eget kapital | 6 887 | 4 313 |
| Totala tillgångar | 19 708 | 13 920 |
| Soliditet, % | 34,9 | 31,0 |
| Räntetäckningsgrad | ||
| Förvaltningsresultat | 822 | 539 |
| Återläggning | ||
| Finansnetto | 191 | 204 |
| Summa | 1 013 | 743 |
| Finansiella kostnader | 191 | 206 |
| Räntetäckningsgrad, ggr | 5,3 | 3,6 |
Övriga nyckeltal är ett antal avkastningsmått som bolaget använder för att beskriva olika områden i rapporten kring bolagets finansiella ställning och för att ge investerare och bedömare ytterligare information kring verksamheten. Bolaget redovisar avkastning på eget kapital, eget kapital per aktie och kassaflöde per aktie då dessa nyckeltal visar på bolagets resultat och lönsamhet, hur det egna kapitalet är fördelat per aktie och bolagets förmåga att uppfylla sina åtaganden samt att genomföra utdelning till aktieägarna. Dessa alternativa nyckeltal kompletterar bilden av den finansiella utvecklingen och ger investerare och bedömare en bättre förståelse för avkastning och resultat. Direktavkastning visar på fastigheternas resultat i förhållande till dess marknadsvärde och ger en bild av fastigheternas lönsamhet och bedöms ge kompletterande information till investerare och bedömare av risken i fastighetsbeståndet. Skuldsättningsgraden redovisas för att komplettera bilden av Diös finansiella situation och visar på förhållandet mellan räntebärande skulder och eget kapital. Måttet anses ge investerare och bedömare utökad möjlighet att bedöma bolagets finansiella stabilitet.
| 2017 12 mån jan-dec |
2016 12 mån jan-dec |
|
|---|---|---|
| Avkastning på eget kapital, % | 18,3 | 20,6 |
| Eget kapital per aktie, kr | 51,2 | 45,3 |
| Hyresintäkter, mkr | 1 700 | 1 323 |
| Kassaflöde per aktie, kr | ||
| Resultat före skatt | 1 261 | 957 |
| Återläggning orealiserad värdeförändring | ||
| Fastigheter | -402 | -337 |
| Derivat | -27 | -91 |
| Avskrivningar | 2 | 2 |
| Aktuell skatt | -43 | -26 |
| Summa | 791 | 504 |
| Antal aktier vid periodens utgång, tusen | 132 041 | 95 290 |
| Kassaflöde per aktie, kr | 6,00 | 5,29 |
| Resultat per aktie, kr | 7,78 | 8,66 |
| Skuldsättningsgrad, ggr | 1,6 | 1,9 |
Diös redovisar även ekonomisk uthyrningsgrad, hyresvärde, nettouthyrning och vakansgrad för att dessa nyckeltal ger en fördjupad bild av den ekonomiska utvecklingen avseende intäkterna i fastighetsbestånden och därmed även i bolaget. Dessa nyckeltal är vanligt förekommande i branschen och ger investerare och bedömare en möjlighet att jämföra olika fastighetsbolag.
| 2017 12 mån jan-dec |
2016 12 mån jan-dec |
|
|---|---|---|
| Ekonomisk uthyrningsgrad, % | 91 | 90 |
| Antal fastigheter vid periodens utgång | 339 | 314 |
| Uthyrbar yta vid periodens utgång, kvm | 1 552 524 | 1 353 525 |
| EPRA Vakansgrad | ||
| Bedömd marknadshyra för vakanta hyror | 153 | 137 |
| Hyresvärde, årsbasis, hela portföljen | 1 875 | 1 478 |
| EPRA Vakansgrad, % | 8,2 | 9,3 |
| 2017 EPRA nyckeltal |
2016 | |
|---|---|---|
| EPRA Earnings / EPRA EPS, mkr | 732 | 490 |
| EPRA Earnings / EPRA EPS per aktie, kr | 5,54 | 5,14 |
| EPRA NAV, mkr | 8 033 | 5 336 |
| EPRA NAV per aktie, kr | 59,7 | 56,0 |
| EPRA NNNAV, mkr | 7 808 | 5 113 |
| EPRA NNNAV per aktie, kr | 58,0 | 53,7 |
| EPRA vakansgrad, % | 8,2 | 9,3 |
| Hyrestillväxt i jämförbart bestånd, % | 3,7 | 3,2 |
EPRA-nyckeltal gällande hållbarhet återfinns på hemsidan, www.dios.se.
| GRI-STANDARD | SIDA | KOMMENTAR | |
|---|---|---|---|
| ORGANISATIONSPROFIL | |||
| 102-1 | Namn | 117 | |
| 102-2 | Typ av verksamhet | 26-27, 49-51 | |
| 102-3 | Placering av huvudkontor | 117 | |
| 102-4 | Verksam i länder | 49 | |
| 102-5 | Ägandeform | 14-15 | |
| 102-6 | Marknad | 26-47 | |
| 102-7 | Storlek | 23, 52, 58 | |
| 102-8 | Anställda | 23 | |
| 102-9 | Leverantörskedja | 24 | |
| 102-10 | Förändringar i organisation och leverantörskedja | 9, 24, 67 | |
| 102-11 | Försiktighetsprincipen | 59-62 | |
| 102-12 | Externa deklarationer och principer | 24 | |
| 102-13 | Medlemskap | 114 | Diös är medlemmar i Sweden Green Building Council |
| STRATEGI | |||
| 102-14 | VD-ord | 6 | |
| ETIK OCH INTEGRITET | |||
| 102-16 | Värderingar, principer och uppförandekod | 24 | |
| STYRNING | |||
| 102-18 | Styrningsstruktur | 93-96 | Se kompletterande hållbarhetsbilaga på dios.se/Investerare |
| 102-22 | Sammansättning av styrelse | 97 | |
| 102-24 | Tillsättning av styrelse | 93-94 | |
| 102-25 | Hantering av intressekonflikter | 94 | |
| INTRESSENTER | |||
| 102-40 | Intressentlista | 114 | Se kompletterande hållbarhetsbilaga på dios.se/Investerare |
| 102-41 | Kollektivavtal | 114 | Alla anställda utom VD omfattas av kolllektivavtal |
| 102-42 | Identifiering av intressenter | 114 | Se kompletterande hållbarhetsbilaga på dios.se/Investerare |
| 102-43 | Intressentkommunikation | 114 | Se kompletterande hållbarhetsbilaga på dios.se/Investerare |
| 102-44 | Ämnen som tagits upp av intressenter | 114 | Se kompletterande hållbarhetsbilaga på dios.se/Investerare |
| 102-45 | Organisationsenheter | 114 | Hela Diös omfattas av hållbarhetsrapporteringen |
| RAPPORTERINGSPROFIL | |||
| 102-46 | Rapportens innehåll och ramar | 17-18 | Se kompletterande hållbarhetsbilaga på dios.se/Investerare |
| 102-47 | Väsentliga aspekter | 114 | Se kompletterande hållbarhetsbilaga på dios.se/Investerare |
| 102-48 | Nya definitioner | 114 | |
| 102-49 | Förändringar i rapportering | 114 | |
| 102-50 | Rapportperiod | 71 | |
| 102-51 | Datum för föregående rapport | 114 | 29 mars 2017 |
| 102-52 | Rapporteringscykel | 71 | |
| 102-53 | Kontaktuppgifter | 117 | |
| 102-54 | GRI Standard | 17 | |
| 102-55 | GRI-index | 114 | |
| 102-56 | Extern granskning | 114 | Ej bestyrkt av tredjepart |
| GRI-STANDARD | SIDA | KOMMENTAR | |
|---|---|---|---|
| EKONOMISK UTVECKLING | |||
| 201-1 | Direkt ekonomiskt värde | 10-11 | |
| ANTIKORRUPTION | |||
| 205-2 | Kommunikation och utbildning | 24 | |
| 205-3 | Bekräftade fall | 24 | |
| ENERGI | |||
| 302-1 | Energianvändning | 20-21 | Se kompletterande hållbarhetsbilaga på dios.se/Investerare |
| CRE 1 | Energiintensitet | 20-21 | Se kompletterande hållbarhetsbilaga på dios.se/Investerare |
| VATTEN | |||
| 303-1 | Vattenanvändning | 20-21 | Se kompletterande hållbarhetsbilaga på dios.se/Investerare |
| CRE 2 | Vattenintensitet | 20-21 | Se kompletterande hållbarhetsbilaga på dios.se/Investerare |
| UTSLÄPP | |||
| 305-1 | Direkta GHG-utsläpp (Scope 1) | 20-21 | Se kompletterande hållbarhetsbilaga på dios.se/Investerare |
| 305-2 | Indirekta GHG-utsläpp från energi (Scope 2) | 20-21 | Se kompletterande hållbarhetsbilaga på dios.se/Investerare |
| 305-3 | Övriga indirekta GHG-utsläpp (Scope 3) | 20-21 | Se kompletterande hållbarhetsbilaga på dios.se/Investerare |
| 305-4 | Utsläppsintensitet byggnader | 20-21 | Se kompletterande hållbarhetsbilaga på dios.se/Investerare |
| CRE 4 | Utsläppsintensitet ny- och ombyggnationer | 115 | I dagsläget har vi inte tillgång till denna information |
| HÄLSA OCH SÄKERHET | |||
| 403-1 | Arbetsmiljögrupp | 23 | |
| 403-2 | Sjukfrånvaro | 23 | Se kompletterande hållbarhetsbilaga på dios.se/Investerare |
| 403-4 | Ledningssystem för hälsa och säkerhet | 23 | |
| UTBILDNING | |||
| 404-1 | Utbildningstimmar | 23 | Se kompletterande hållbarhetsbilaga på dios.se/Investerare |
| 404-3 | Utvecklingssamtal | 23 | Se kompletterande hållbarhetsbilaga på dios.se/Investerare |
| MÅNGFALD OCH LIKA MÖJLIGHETER | |||
| 405-1 | Sammansättning av företaget | 97-98 | Se kompletterande hållbarhetsbilaga på dios.se/Investerare |
| PRODUKTANSVAR | |||
| CRE 8 | Certifieringar | 19 |
Till bolagsstämman i Diös Fastigheter AB, org.nr 556501-1771
Det är styrelsen som har ansvaret för hållbarhetsrapporten för räkenskapsåret 2017-01-01–2017-12-31 på sidorna 10–11, 17–24, 60–61 och 93–96 och för att den är upprättad i enlighet med årsredovisningslagen.
Vår granskning har skett enligt FARs rekommendation RevR 12 Revisorns yttrande om den lagstadgade hållbarhetsrapporten. Detta innebär att vår granskning av hållbarhetsrapporten har en annan
inriktning och en väsentligt mindre omfattning jämfört med den inriktning och omfattning som en revision enligt International Standards on Auditing och god revisionssed i Sverige har. Vi anser att denna granskning ger oss tillräcklig grund för vårt uttalande.
En hållbarhetsrapport har upprättats.
Östersund den 20 mars 2018
Deloitte AB, Richard Peters Auktoriserad revisor
| Ägare | Antal aktier | Innehav och röster, % | Förändring 12 mån, %-enheter |
|---|---|---|---|
| AB Persson Invest | 20 699 443 | 15,4 | 0,0 |
| Backahill Inter AB | 14 095 354 | 10,5 | 0,0 |
| Bengtssons Tidnings Aktiebolag | 13 574 748 | 10,1 | 0,0 |
| Pensionskassan SHB Försäkringsförening | 8 096 827 | 6,0 | 0,0 |
| Avanza Pension | 5 015 873 | 3,7 | 0,4 |
| Handelsbankens Fonder | 4 750 000 | 3,5 | 1,6 |
| SEB Fonder | 4 189 559 | 3,1 | -0,8 |
| Fjärde AP-fonden | 2 514 599 | 1,9 | -0,5 |
| Transamerica Asset Management, Inc | 2 242 274 | 1,7 | -0,2 |
| Staffan Rasjö | 2 000 000 | 1,5 | -0,2 |
| Summa största ägare | 77 178 677 | 57,4 | 0,3 |
| Övriga ägare | 57 333 761 | 42,6 | -0,3 |
| TOTALT | 134 512 438 | 100,0 |
| 2017 | 2016 | 2015 | 2014 | 2013 |
|---|---|---|---|---|
| 55,8 | 47,1 | 48,0 | 45,7 | 35,9 |
| 7 499 | 4 484 | 4 577 | 4 316 | 3 408 |
| 6,23 | 5,66 | 5,33 | 4,42 | 3,72 |
| 2,901 | 2,00 | 2,24 | 2,24 | 1,80 |
| 49,5 | 53,0 | 54,0 | 50,0 | 49,0 |
| 5,2 | 4,3 | 4,7 | 4,9 | 5,0 |
| 23,9 | 2,8 | 12,1 | 32,2 | 9,2 |
1 Styrelsens förslag.
2 Resultat efter skatt, exklusive orealiserade värdeförändringar och uppskjuten skatt.
| Aktieantal, aktieinnehav |
Antal aktieägare |
Antal aktier |
Innehav och röster, % |
Marknads värde, mkr |
|---|---|---|---|---|
| 1-500 | 8 648 | 1 297 137 | 1,0 | 72 |
| 501-1 000 | 2 052 | 1 660 316 | 1,2 | 93 |
| 1 001-5 000 | 2 749 | 6 245 305 | 4,6 | 348 |
| 5 001-10 000 | 442 | 3 157 765 | 2,4 | 176 |
| 10 001-20 000 | 188 | 2 833 666 | 2,1 | 158 |
| 20 001-50 000 | 103 | 3 345 522 | 2,5 | 187 |
| 50 001- | 109 | 115 972 727 | 86,2 | 6 465 |
| TOTALT | 14 291 | 134 512 438 | 100,0 | 7 499 |
Periodens resultat i förhållande till genomsnittligt eget kapital. Genomsnittligt eget kapital beräknas som summan av ingående och utgående balans dividerat med två.
Resultat före skatt plus finansiella kostnader dividerat med genomsnittliga tillgångar. Genomsnittliga tillgångar beräknas som summan av ingående och utgående balans dividerat med två.
Resultat före skatt plus finansiella kostnader i relation till genomsnittligt sysselsatt kapital.
Räntebärande och andra skulder avseende fastigheter dividerat med fastigheternas verkliga värde vid periodens utgång.
Resultat efter finansiella poster, exklusive orealiserade värdeförändringar, plus finansiella kostnader i förhållande till finansiella kostnader under perioden.
Räntebärande skulder i förhållande till eget kapital vid periodens utgång.
Eget kapital dividerat med totala tillgångar vid periodens utgång.
Totala tillgångar vid periodens utgång minus ej räntebärande skulder och avsättningar. Genomsnittligt sysselsatt kapital beräknas som summan av ingående och utgående balans dividerat med två.
Eget kapital vid periodens utgång dividerat med antal utestående aktier vid periodens utgång.
Förvaltningsresultat med avdrag för nominell skatt hänförligt till förvaltningsresultatet,
dividerat med genomsnittligt antal aktier. Med skattepliktigt förvaltningsresultat avses förvaltningsresultat med avdrag för bland annat skattemässigt avdragsgilla avskrivningar och ombyggnationer.
Eget kapital vid periodens utgång med återläggning av räntederivat, uppskjuten skatt hänförligt till temporära skillnader i fastigheter och minoritetens del av kapitalet dividerat med antal utestående aktier vid periodens utgång.
Eget kapital vid periodens utgång justerat för verklig uppskjuten skatt istället för nominell uppskjuten skatt samt minoritetens del av kapitalet dividerat med antalet utestående aktier vid periodens utgång.
Antal utestående aktier vid periodens början, justerat med antalet aktier som emitterats eller återköpts under perioden, viktat med antalet dagar som aktierna varit utestående i förhållande till totalt antal dagar i perioden.
Resultat före skatt, justerat för orealiserade värdeförändringar, plus avskrivningar minus aktuell skatt dividerat med genomsnittligt antal utestående aktier.
Periodens resultat efter skatt, hänförligt till innehavare av aktier, dividerat med genomsnittligt antal utestående aktier.
Beslutad eller föreslagen utdelning dividerat med antal utestående aktier vid periodens utgång.
Driftöverskott dividerat med fastigheternas marknadsvärde vid periodens utgång.
Kostnader för el, uppvärmning, vatten, fastighetsskötsel, renhållning, försäkringar samt löpande underhåll.
Hyresintäkter minus drift- och underhållskostnader, tomträttsavgäld, fastighetsskatt och fastighetsadministration.
Periodens hyresintäkter dividerat med hyresvärdet vid periodens utgång.
Bedömd marknadshyra för outnyttjade lokaler dividerat med det totala hyresvärdet.
Bedömd marknadshyra för vakanta ytor dividerat med hyresvärdet på årsbasis för hela fastighetsportföljen.
Fastigheternas huvudsakliga användning baserat på areans fördelning. Den typ av lokalarea som svarar för den största andelen av fastighetens totala area avgör hur fastigheten definieras.
Bedömt marknadsvärde enligt senast gjorda värdering.
Intäkter minus fastighetskostnader, kostnader för central administration och finansnetto.
Periodens debiterade hyror minus hyresförluster och hyresrabatter.
Debiterad hyra för perioden med tillägg för bedömd marknadshyra för vakanta areor.
Netto av årshyra, exklusive rabatter och tillägg, för nytecknade, uppsagda och omförhandlade kontrakt. Ingen hänsyn tagen till kontraktstiden.
Uthyrd area i relation till total uthyrningsbar area.
Periodens driftöverskott dividerat med periodens hyresintäkter.
| Mkr | 2017 | 2016 | 2015 | 2014 | 2013 |
|---|---|---|---|---|---|
| Hyresintäkter | 1 700 | 1 323 | 1 295 | 1 291 | 1 292 |
| Övriga intäkter | 19 | 17 | 20 | 21 | 15 |
| Fastighetskostnader | -639 | -534 | -539 | -550 | -569 |
| Driftöverskott | 1 080 | 806 | 776 | 762 | 738 |
| Central administration | -73 | -63 | -58 | -58 | -842 |
| Resultat från finansiella poster |
-185 | -204 | -210 | -283 | -300 |
| Förvaltningsresultat | 822 | 539 | 508 | 421 | 354 |
| Orealiserade värde förändringar räntederivat |
27 | 91 | 64 | -91 | 68 |
| Värdeförändring fastigheter, realiserad |
10 | -10 | 11 | 15 | 11 |
| Värdeförändring fastigheter, orealiserad |
402 | 337 | 262 | 47 | -35 |
| Resultat före skatt | 1 261 | 957 | 845 | 392 | 398 |
| Aktuell skatt | -43 | 111 | -1631 | -10 | -15 |
| Uppskjuten skatt | -189 | -136 | -140 | -80 | -62 |
| Avgår minoritetens andel | 2 | 7 | 12 | 5 | -2 |
| ÅRETS RESULTAT HÄN FÖRLIGT TILL MODER BOLAGETS AKTIEÄGARE |
1 027 | 825 | 530 | 297 | 323 |
| 1 I aktuell skatt för 2015 ingår en reservering avseende skatteärende med 137 mkr, under 2016 har |
37 mkr av reserveringen återförts.
2 Varav 26 mkr avser omstruktureringskostnader hänförliga till förvärvet av Norrvidden.
| Mkr | 2017 | 2016 | 2015 | 2014 | 2013 |
|---|---|---|---|---|---|
| Förvaltningsfastigheter | 19 457 | 13 683 | 13 381 | 12 200 | 11 823 |
| Övriga anläggningstillgångar | 46 | 41 | 20 | 18 | 20 |
| Kortfristiga fordringar | 173 | 196 | 104 | 43 | 91 |
| Likvida medel | 32 | - | - | 79 | 121 |
| TILLGÅNGAR | 19 708 | 13 920 | 13 505 | 12 340 | 12 055 |
| Eget kapital | 6 887 | 4 313 | 3 694 | 3 365 | 3 235 |
| Uppskjuten skatteskuld | 1 197 | 1 009 | 875 | 735 | 655 |
| Avsättningar | 9 | 9 | 9 | 9 | 9 |
| Räntebärande skulder | 11 104 | 8 013 | 8 112 | 7 664 | 7 657 |
| Checkräkningskredit | - | 15 | 227 | - | - |
| Kortfristiga skulder | 511 | 561 | 588 | 567 | 499 |
| SKULDER OCH EGET KAPITAL |
19 708 | 13 920 | 13 505 | 12 340 | 12 055 |
| Mkr | 2017 | 2016 | 2015 | 2014 | 2013 |
|---|---|---|---|---|---|
| Kassaflöde från den löpande verksamheten |
691 | 482 | 347 | 422 | 334 |
| Kassaflöde från investeringsverksamheten |
-2 843 | 27 | -888 | -299 | 68 |
| Kassaflöde från finansieringsverksamheten |
2 184 | -509 | 462 | -165 | -401 |
| Årets kassaflöde | 32 | 0 | -79 | -42 | 1 |
| LIKVIDA MEDEL VID ÅRETS SLUT | 32 | 0 | 0 | 79 | 121 |
| 2017 | 2016 | 2015 | 2014 | 2013 | |
|---|---|---|---|---|---|
| Avkastning på eget kapital, % | 18,3 | 20,6 | 15,0 | 9,0 | 10,2 |
| Avkastning på totalt kapital, % | 8,6 | 8,5 | 8,2 | 5,5 | 5,8 |
| Avkastning på sysselsatt kapital, % | 8,9 | 8,9 | 8,6 | 5,8 | 6,1 |
| Soliditet, % | 34,9 | 31,0 | 27,4 | 27,3 | 26,8 |
| Belåningsgrad fastigheter, % | 57,1 | 58,6 | 60,7 | 62,9 | 64,8 |
| Räntetäckningsgrad, ggr | 5,3 | 3,6 | 3,4 | 2,5 | 2,2 |
| Skuldsättningsgrad, ggr | 1,6 | 1,9 | 2,2 | 2,3 | 2,4 |
| 2017 | 2016 | 2015 | 2014 | 2013 | |
|---|---|---|---|---|---|
| Resultat per aktie, kr | 7,78 | 8,66 | 5,56 | 3,12 | 3,39 |
| Eget kapital per aktie, kr | 51,2 | 45,3 | 38,8 | 35,3 | 33,9 |
| Kassaflöde per aktie, kr | 6,00 | 5,29 | 3,70 | 4,30 | 3,60 |
| EPRA EPS per aktie, kr | 5,54 | 5,14 | 4,53 | 4,12 | 3,37 |
| EPRA NAV per aktie, kr | 59,7 | 56,0 | 49,4 | 45,4 | 42,5 |
| Genomsnittligt antal utestående aktier vid årets utgång, tusen |
132 041 | 95 289 | 95 289 | 95 289 | 95 289 |
| Antal utestående aktier vid periodens utgång, tusen |
134 512 | 95 289 | 95 289 | 95 289 | 95 289 |
| Utdelning | 2,902 | 2,00 | 2,24 | 2,24 | 1,80 |
1 Antal historiska aktier har omräknats med hänsyn till fondemissionsinslaget (d.v.s. teckningsrättens värde) i genomförd nyemission och används i alla nyckeltalsberäkningar för kr/aktie. Omräkningsfaktorn är 1,28.
2 Styrelsens förslag.
| 2017 | 2016 | 2015 | 2014 | 2013 | |
|---|---|---|---|---|---|
| Antal fastigheter | 339 | 314 | 351 | 354 | 364 |
| Uthyrbar yta, kvm | 1 552 524 | 1 353 525 | 1 462 538 | 1 422 519 | 1 446 900 |
| Marknadsvärde fastigheter, mkr |
19 457 | 13 683 | 13 381 | 12 200 | 11 823 |
| Hyresvärde, mkr | 1 875 | 1 478 | 1 466 | 1 448 | 1 457 |
| Ekonomisk uthyrningsgrad, % |
91 | 90 | 88 | 89 | 89 |
| Överskottsgrad, % | 64 | 61 | 60 | 59 | 57 |
Årsstämman för Diös Fastigheter AB (publ) äger rum onsdagen den 24 april 2018 kl. 13.00 på huvudkontoret, Fritzhemsgatan 1A, Frösön, Östersunds kommun. Vi bjuder på en lättare lunch från kl. 12.00 och registrering sker mellan kl. 12.15 och 12.55.
För mer information och anmälan om deltagande se Diös hemsida www.dios.se
Styrelsen föreslår en utdelning om 2,90 kr per aktie, uppdelad på två utbetalningstillfällen med 1,45 kr per aktie
vid respektive tillfälle. Avstämningsdagar för utdelning, som innebär rätt att erhålla utdelning, är torsdagen den 26 april 2018 och fredagen den 26 oktober. Beslutar årsstämman enligt lagt förslag, sker utbetalning onsdagen den 2 maj och torsdagen den 1 november.
Valberedningens förslag i korthet:
Diös årsredovisning har producerats av Diös Fastigheter i samarbete med Strand Kommunikation. Foto: Tina Stafrén Tryckeri: Prio Digitaltryckeri, Östersund Papper: Cocoon Silk, FSC-certifierat och tillverkat av 100 procent returfiber.
För ytterligare information kontakta gärna: Knut Rost, vd, 010-470 95 01, [email protected] Rolf Larsson, CFO, 010-470 95 03, [email protected]
BESÖKSADRESS: FRITZHEMSGATAN 1A, FRÖSÖN. POSTADRESS: BOX 188, 831 22 ÖSTERSUND. TEL: 0770-33 22 00. ORGANISATIONSNUMMER: 556501-1771. BOLAGETS SÄTE ÖSTERSUND. WWW.DIOS.SE
Building tools?
Free accounts include 100 API calls/year for testing.
Have a question? We'll get back to you promptly.