Annual Report • Apr 5, 2016
Annual Report
Open in ViewerOpens in native device viewer
Denna sida: Stefan Jönsson, fastighetsskötare i Kommunalmannen 4, Östersund. Omslag: Katharina Engebo, uthyrare i Venus 3, Sundsvall.
Årsstämman för Diös Fastigheter AB (publ) äger rum tisdagen den 26 april 2016 kl. 13.00 i anslutning till huvudkontoret, Fritzhemsgatan 1A, Frösön, Östersunds kommun. Vi bjuder på lunch från kl. 11.30 och registrering sker mellan kl. 12.15 och 12.45.
Aktieägare som önskar delta i årsstämman ska:
Anmälan om deltagande kan göras per post till Diös Fastigheter AB, Box 188, 831 22 Östersund, per telefon 0770-33 22 00 eller via anmälningsformuläret på www.dios.se. Ange namn, person-/ organisationsnummer, adress och telefonnummer, aktieinnehav och eventuella biträden. För att få delta måste aktieägare som har valt att förvaltarregistrera sina aktier, tillfälligt omregistrera dem i eget namn hos Euroclear Sweden AB. Detta i så god tid att omregistreringen är utförd tisdagen den 20 april 2016.
Ombud som deltar på stämman bör skicka in behörighetshandlingar i samband med anmälan. Dagtecknad fullmakt, som på dagen för årsstämman inte får vara äldre än ett år, ska visas upp. Om fullmaktsgivaren är en juridisk person ska registreringsbevis eller annan handling som utvisar firmatecknarens behörighet visas upp.
Styrelsen föreslår en utdelning om 2,85 kr per aktie. Avstämningsdag för utdelning, som innebär rätt att erhålla utdelning, är fredagen den 28 april 2016. Beslutar årsstämman enligt lagt förslag, sker utbetalning av Euroclear Sweden AB onsdagen den 3 maj 2016.
Valberedningens förslag:
| Årets resultat i korthet | 5 |
|---|---|
| Viktiga händelser per kvartal | 6 |
| Vd har ordet | 8 |
| Strategisk inriktning | 10 |
| Aktien och ägarna | 12 |
| HÅLLBAR UTVECKLING | 15 |
| Miljö och energi | 16 |
| Socialt ansvarstagande | 18 |
| KUNDER OCH MARKNADER | 20 |
| Kunder och kundstruktur | 21 |
| Marknadsledande i norr | 22 |
| Dalarna | 24 |
| Gävleborg | 25 |
| Västernorrland | 26 |
| Jämtland | 27 |
| Västerbotten | 28 |
| Norrbotten | 29 |
| FÖRVALTNINGSBERÄTTELSE | 30 |
| Förvaltningsberättelse | 31 |
| Fastighetsbestånd och driftöverskott | 32 |
| Transaktioner och fastighetsutveckling | 34 |
| Fastigheternas värdering | 36 |
| Skatt och underskottsavdrag | 37 |
| Krediter och säkerhet | 38 |
| Risker och riskhantering | 40 |
| Vinstdisposition och vinstutdelning | 43 |
| FINANSIELLA RAPPORTER | 44 |
| Resultaträkning koncernen | 45 |
| Balansräkning koncernen | 46 |
| Förändring av eget kapital koncernen | 47 |
| Kassaflödesanalys koncernen | 47 |
| Resultaträkning moderbolaget | 48 |
| Balansräkning moderbolaget | 49 |
| Förändring av eget kapital moderbolaget | 50 |
| Kassaflödesanalys moderbolaget Noter |
50 51 |
| Årsredovisningens undertecknande | 66 |
| Revisionsberättelse | 67 |
| BOLAGSSTYRNINGSRAPPORT | 68 |
| Rapport över bolagsstyrning Styrelse |
69 73 |
| Koncernledning | 74 |
| FASTIGHETSFÖRTECKNING | 75 |
| Definitioner | 93 |
| Femårsöversikt | 94 |
Hyresintäkterna uppgick till 1 295 mkr (1 291), vilket motsvarar en ekonomisk uthyrningsgrad om 88,3 procent (89,2). Intäkterna består till 98 procent av hyresintäkter.
Driftöverskottet ökade främst till följd av lägre taxebundna kostnader, minskade reparationer och energieffektivisering.
Förvaltningsresultatet påverkades positivt av lägre räntekostnader och ett förbättrat driftöverskott och motsvarar 6,8 kr per aktie (5,6).
De orealiserade värdeförändringarna uppgick till 262 mkr (47) och de realiserade till 11 mkr (15). Fastighetsbeståndets värde uppgick till 13 381 mkr (12 200).
Samtliga värdeförändringar för derivaten är orealiserade. Det ackumulerade värdet på derivaten uppgick till -134 mkr (-198).
Resultatet motsvarar 7,1 kr per aktie (4,0) men belastas av en engångspost i form av aktuell skatt som uppgår till -137 mkr.
Soliditeten ökade till 27,4 procent (27,3), räntetäckningsgraden ökade till 3,4 gånger (2,5) medan belåningsgraden uppgick till 60,7 procent (62,9).
Den föreslagna utdelningen motsvarar 54 procent (50) av resultatet, exklusive orealiserade värdeförändringar och uppskjuten skatt.
| 2015 | 2014 | 2013 | 2012 | 20113 | |
|---|---|---|---|---|---|
| Intäkter, mkr | 1 315 | 1 312 | 1 307 | 1 331 | 601 |
| Driftöverskott, mkr | 776 | 762 | 738 | 766 | 327 |
| Förvaltningsresultat, mkr | 508 | 421 | 354 | 340 | 132 |
| Årets resultat, mkr | 542 | 302 | 321 | 432 | 177 |
| Överskottsgrad, % | 59,9 | 59,0 | 57,1 | 58,9 | 55,8 |
| Avkastning på eget kapital, % | 15,0 | 9,0 | 10,2 | 14,7 | 8,6 |
| Ekonomisk uthyrningsgrad, % | 88,3 | 89,2 | 88,7 | 88,8 | 89,6 |
| Soliditet, % | 27,4 | 27,3 | 26,8 | 25,3 | 22,9 |
| Belåningsgrad fastigheter, % | 60,7 | 62,9 | 64,8 | 66,4 | 69,2 |
| Genomsnittlig ränta vid årets slut, %1 | 2,5 | 2,8 | 3,6 | 3,8 | 4,2 |
| Räntetäckningsgrad, ggr | 3,4 | 2,5 | 2,2 | 2,0 | 1,9 |
| Förvaltningsresultat per aktie, kr | 6,8 | 5,6 | 4,7 | 4,6 | 3,3 |
| Resultat per aktie, kr | 7,1 | 4,0 | 4,3 | 5,7 | 4,6 |
| Utdelning per aktie, kr | 2,852 | 2,85 | 2,30 | 2,30 | 1,1 |
| Eget kapital per aktie, kr | 49,4 | 45,0 | 43,3 | 41,3 | 36,5 |
| Börskurs per aktie, kr | 61,3 | 57,8 | 45,6 | 35,0 | 28,5 |
1 Inkluderar kostnader för löftesprovision och derivat.
2Styrelsens förslag.
3 Diös genomförde per 2011-12-30 ett rörelseförvärv av Norrvidden Fastigheter AB. Resultaträkningen för 2011 har inte påverkats av förvärvet medan balansräkningens omslutning innefattar förvärvet och påverkar därmed vissa nyckeltal.
Förbättrat förvaltningsresultat och lägre finansieringskostnader.
Två nya affärsområdeschefer anställs, Henrik Lundmark i Jämtland och Jessica Nyman i Dalarna.
Vi blir delägare i finansbolaget Nya SFF.
En bostadsfastighet i Gävle avyttras till en bostadsrättsförening.
Medarbetarnas roller förändras och förtydligas.
Lägre belåningsgrad och högre överskottsgrad.
Tre fastigheter, bestående av i huvudsak turistlägenheter, avyttras i Åre.
Fortsatt koncentration av fastighetsportföljen då en fastighet i Lycksele avyttras.
Till följd av Kammarrättens dom kostnadsförs en skattepost av engångskaraktär.
23 procent bättre förvaltningsresultat jämfört med samma period föregående år.
Årsstämman fastslår en utdelning om 2,85 kr per aktie, vilket är en ökning med 24 procent.
Vi får utmärkelsen "Nordens Bästa Intranät".
Obligationsemission om 500 mkr via Nya SFF.
Tillväxtverket tecknar avtal om att hyra vårt huvudkontor i Östersund. Ombyggnation av vakanta fastigheten Kommunalmannen på Frösön för nytt huvudkontor påbörjas.
Positiv resultateffekt av värdeförändringar i fastigheter.
Tre fastigheter i centrala Skellefteå förvärvas i syfte att komplettera befintligt bestånd.
Bytesaffär i Umeå och Östersund offentliggörs. Affären innebär att centralt belägna kommersiella fastigheter och bostäder förvärvas och bostadsfastigheter i externa lägen avyttras.
En industrifastighet i Ånge och en kommersiell fastighet i Timrå avyttras.
Sofie Stark anställs som affärsområdeschef i Västernorrland.
TIO FRAMGÅNGSRIKA ÅR
2005 Diös Fastigheter AB grundas. Initiativtagare är entreprenören och fastighetsnestorn Erik Paulsson. Tillsammans med bland andra Humlegården, Klövern, Catella Fonder och LRF förvärvar bolaget 36 fastigheter i Dalarna och Gävleborg från AP Fastigheter. Affärsstrategin är att förvärva, förvalta och utveckla fastigheter med hög direktavkastning i norra Sverige. Christer Sundin tillträder som vd.
2006 Introduktion på Stockholmsbörsens lista Small Cap. AB Persson Invest investerar i bolaget och blir största ägare.
2007 Förvärv av 76 fastigheter i bland annat Gävle och Sundsvall. Vi tillträder som storägare i bolaget Åre Centrum AB och blir därigenom ägare av åtta fastigheter i Åre.
2008–2009 Finanskris i Sverige och fokus på organisk tillväxt.
2010 Förvärv av 32 fastigheter i Falun, Borlänge och Söderhamn. Bengtssons Tidnings AB blir storägare i Diös. Stark aktieutveckling och en balansräkning som ökar med 33 procent.
Hyresgästen Klättermusen i Åre. Gonz Ferrero, vd Klättermusen, och Ulrika Ritzén Kristensson, förvaltare Diös.
| 2015-12-31 | 2015-09-30 | 2015-06-30 | 2015-03-31 | 2014-12-31 | 2014-09-30 | 2014-06-30 | 2014-03-31 | |
|---|---|---|---|---|---|---|---|---|
| Q4 | Q3 | Q2 | Q1 | Q4 | Q3 | Q2 | Q1 | |
| Intäkter, mkr | 334 | 324 | 330 | 328 | 329 | 324 | 331 | 328 |
| Driftöverskott, mkr | 195 | 201 | 207 | 174 | 184 | 201 | 198 | 178 |
| Förvaltningsresultat, mkr | 125 | 129 | 153 | 101 | 97 | 117 | 114 | 93 |
| Periodens resultat, mkr | 249 | -10 | 228 | 75 | 126 | 92 | 41 | 44 |
| Överskottsgrad, % | 59,3 | 62,8 | 63,9 | 53,6 | 57,2 | 62,8 | 60,6 | 55,4 |
| Avkastning på eget kapital, % | 6,6 | -0,4 | 6,7 | 2,2 | 3,9 | 2,6 | 1,3 | 1,4 |
| Ekonomisk uthyrningsgrad, % | 88,0 | 88,1 | 88,3 | 88,6 | 89,0 | 88,8 | 89,6 | 89,3 |
| Soliditet, % | 27,4 | 27,1 | 27,3 | 27,4 | 27,3 | 26,6 | 26,6 | 27,0 |
| Belåningsgrad fastigheter, % | 60,7 | 60,5 | 61,2 | 62,3 | 62,9 | 63,2 | 63,9 | 64,4 |
| Genomsnittlig ränta vid periodens slut, %¹ | 2,5 | 2,5 | 2,5 | 2,5 | 2,8 | 3,4 | 3,6 | 3,6 |
| Räntetäckningsgrad, ggr | 3,5 | 3,5 | 4,1 | 2,7 | 2,4 | 2,7 | 2,6 | 2,3 |
| Förvaltningsresultat per aktie, kr | 1,7 | 1,7 | 2,0 | 1,4 | 1,3 | 1,6 | 1,5 | 1,3 |
| Resultat per aktie, kr | 3,2 | -0,2 | 3,1 | 1,0 | 1,7 | 1,1 | 0,5 | 0,6 |
| Eget kapital per aktie, kr | 49,4 | 46,1 | 46,3 | 46,0 | 45,0 | 43,4 | 42,1 | 43,9 |
| Börskurs per aktie, kr | 61,3 | 55,5 | 53,3 | 68,5 | 57,8 | 53,3 | 58,5 | 53,8 |
1 Inkluderar kostnader för löftesprovision och derivat.
2012–2013 Vi introduceras på Stockholmsbörsens lista Mid Cap. Fokus på konsolidering och koncentrering av fastighetsportföljen till tillväxtorter i norra Sverige. 22 fastigheter avyttras. Fortsatt stark aktieutveckling.
2011 Vi blir norra Sveriges största privata fastighetsbolag. Detta genom ett förvärv av det konkurrerande fastighetsbolaget Norrvidden AB. Förvärvet omfattar 243 fastigheter. Vårt marknadsvärde mer än fördubblas, från drygt 5 mdkr till närmare 12 mdkr.
2014 Vd Christer Sundin går i pension och nuvarande vd, Knut Rost, tillträder. Fokus på organisk tillväxt och fortsatt koncentration av fastighetsbeståndet.
2015 Förvärv av fem fastigheter i Skellefteå samt fortsatt koncentration av fastighetsbeståndet. Antalet aktieägare ökar med 53 procent jämfört med föregående år och uppgår nu till 10 329 stycken.
För tio år sedan startade Diös resan för att bli den mest aktiva och efterfrågade fastighetsägaren på vår marknad. Med det starkaste förvaltningsresultatet någonsin kan jag stolt konstatera att framgångsresan fortsätter.
Transaktionsvolymen på norra Sveriges fastighetsmarknad fortsatte att öka även i år. Den positiva trenden är både en utmaning och en möjlighet. Ju hetare marknad, desto fler aktörer och därmed större krav på oss att överträffa våra kunders, medarbetares och ägares behov och krav.
För att bli riktigt bra krävs det fokus. Vi har därför fortsatt på vår inslagna strategi som går ut på att koncentrera vårt fastighetsbestånd till norra Sveriges tillväxtorter. Våra hyresgästers framgång är vår framgång och genom värdeskapande fastighetsförvaltning skapar vi förutsättningar för ökad lönsamhet.
Rätt kompetens och lokal närvaro på våra prioriterade orter är vårt signum. Det ska vara enkelt att vara hyresgäst, att samarbeta och att göra affärer med oss. För att möta våra hyresgästers krav har vi de senaste åren tagit krafttag för att förbättra vår tillgänglighet och dialog. Nöjda hyresgäster är vår främsta drivkraft och vi jobbar ständigt med att skapa de bästa förutsättningarna för deras verksamheter. Att vårt fokus på effektiv och värdeskapande förvaltning ger resultat visar sig bland annat i en förbättrad överskottsgrad.
Årets starka nettouthyrning om 48 miljoner kronor är ytterligare ett kvitto på att våra ansträngningar ger resultat och kommer att leda till en förbättrad uthyrningsgrad och högre lönsamhet.
Fastighetsutveckling har blivit en mer central del i vår verksamhet. Det syns i både antal projekt och investerat belopp. Projektinvesteringarna ökade i år med 18 procent. Två framgångsrika exempel är utvecklingen av Humlan 6 i Luleå och Norrbacka 12 i Sundsvall (se sid. 34) som båda har lett till väsentligt högre intäkter och därmed högre avkastning. Kommande år kommer vi att öka investeringarna ytterligare och i högre grad utnyttja byggrätter. Allt för att skapa nya möjligheter för befintliga och nya hyresgäster. Vi kommer även att fortsätta vårt arbete för att optimera fastigheternas energiförsörjning och minska vår verksamhets klimatavtryck. Övergången till enbart förnybara energikällor under året ledde till att vi minskade koldioxidutsläppen med 85 procent.
Förvaltningsresultatet om 508 miljoner kronor är det starkaste i Diös historia. Förklaringen är framför allt ett förbättrat finansnetto, lägre förvaltningskostnader och minskad energiförbrukning. Vi arbetar löpande med att stärka aktiemarknadens intresse för vår marknad och vår diversifierade fastighetsportfölj, vårt stabila kassaflöde och vår högt direktavkastande aktie. Styrelsen föreslår en utdelning om 2,85 kronor per aktie vilket motsvarar 54 procent av utdelningsbart resultat. På grund av en skattemässig engångspost om 137 miljoner kronor ligger förslaget på samma nivå som förra året, trots årets starka
resultat om 7,09 kronor per aktie. Ambitionen framåt är att utdelningen till våra ägare inte ska vara lägre än föregående år.
Framtidsutsikterna för Diös ser ljusa ut. Fastighetsmarknaden i norra Sverige har haft ett starkt år med rekordvolymer när det gäller transaktioner och stigande fastighetsvärden. Högre priser kan dock innebära ett minskat antal transaktioner under kommande år. Vi kan då växa organiskt genom att nyttja våra byggrätter och utveckla befintligt fastighetsbestånd.
Som ett led i att tydliggöra vårt erbjudande och stärka bilden av oss som enkla, aktiva och nära, kommer vi att genomföra stora satsningar inom ramen för vår utbildningsplattform Diös Academy under 2016. Alla medarbetare kommer att ta en aktiv roll i formandet av det bolag som senast 2020 ska leverera en uthyrningsgrad om 94 procent och en överskottsgrad om 65 procent.
Jag är övertygad om att vi kan stärka vår position ytterligare, bland annat genom att aktivt bidra till stadsutvecklingen. Vi tror på våra prioriterade orter och på inslagen strategi. Jag ser fram emot att få fortsätta framgångsresan tillsammans med våra kunder, medarbetare och ägare.
Ett stort tack till våra engagerade medarbetare för ett framgångsrikt 2015. Tack också alla hyresgäster och aktieägare för det förtroende ni ger oss.
Knut Rost, vd
Vi är ett av norra Sveriges marknadsledande privata fastighetsbolag och är noterade på Nasdaq OMX Stockholm, Mid Cap. Inriktningen är centrumnära kommersiella lokaler och bostäder med stor variation avseende lokaltyp och area. Verksamhetsstrategin är tillväxt genom ett diversifierat och koncentrerat fastighetsbestånd på orter i norra Sverige som uppfyller kriterierna: befolkningstillväxt, stabil infrastruktur, aktivt näringsliv, tydlig stadskärna, aktiv och välmående kommun samt ett etablerat universitet eller en etablerad högskola. Genom ett aktivt deltagande i lokala nätverk för tillväxtorienterade frågor anpassar vi vår verksamhet i syfte att bidra till hållbar stadsutveckling.
Diös Fastigheter ska med lokal närvaro äga och utveckla både kommersiella fastigheter och bostadsfastigheter på prioriterade tillväxtorter. Vi ska skapa långsiktiga värden med hyresgästen i centrum genom att agera ansvarsfullt och hållbart.
Vårt kundlöfte utgår från att allt är möjligt. Närhet, genom lokal närvaro och specialistkompetens på alla verksamhetsorter, skapar förutsättningar för en aktiv dialog med våra intressenter. Kundmötet ska präglas av enkelhet, liksom en öppen och ärlig dialog, med fokus på att skapa möjligheter för båda parter.
Med värdeskapande förvaltning, aktiv fastighetsutveckling och transaktioner skapar vi ekonomisk tillväxt. Förutsättningen för en hållbar verksamhet är nöjda och engagerade medarbetare som kan möta hyresgästens behov och krav. En nöjd hyresgäst sprider vårt goda rykte vilket i sin tur ökar vår lönsamhet och aktiens värde.
Vi är den mest aktiva och efterfrågade fastighetsägaren på vår marknad.
Den ekonomiska uthyrningsgraden uppgick till
Flera hyreskontrakt som tecknades under 2015 realiseras under första halvåret 2016. Tydligare och enklare kontaktvägar för att skapa nära och långsiktiga hyresgästrelationer. Fortsatt utveckling av transaktionsverksamheten.
88,3 procent.
i om-, till- och nybyggnation liksom i energibesparande åtgärder. Effektivare förvaltning genom lokal närvaro och ett mer koncentrerat fastighetsbestånd.
75 70 65
Index
energiprojekt. Uppkopplade styrsystem för att förbättra driftoptimeringsarbetet.
Årets NMI var 70. Större förståelse för var och ens roll i verksamhetens utveckling, genom individuella mål kopplade till verksamhetens mål samt tydligare ansvar och befogenheter. Företagsanpassade utbildningsinsatser via vår utbildningsplattform Diös Academy.
tydligare roller och kontaktvägar, lägger grunden för närmare, enklare och mer aktiva hyresgästrelationer.
| FÖRÄNDRINGAR I RÖRELSEKAPITAL | MÅL 2015 | UTFALL 2015 | MÅL 2016 |
|---|---|---|---|
| Avkastning på eget kapital, % | 6,201 | 15 | -1 |
| Utdelning av årets resultat2, % | ≥ 50 | 54 | ~ 50 |
| Belåningsgrad, % | < 65 | 60,7 | < 65 |
| Soliditet, % | Kortsiktigt > 25 | 27,4 | Kortsiktigt > 25 |
| Långsiktigt > 30 | Långsiktigt > 30 | ||
| Räntetäckningsgrad, ggr | > 1,8 | 3,4 | > 1,8 |
1 Riskfri ränta + 6 %, motsvarande en femårig statsobligation.
2 Resultat efter skatt, exklusive orealiserade värdeförändringar och uppskjuten skatt.
2016 firar vi tioårsjubileum som noterat bolag på Stockholmsbörsen där vi de senaste fem åren har haft en aktie som är en av branschens högst direktavkastande.
Aktien noterades 2006 på Stockholmsbörsens Small Cap-lista och finns sedan januari 2012 på Mid Cap-listan. Börsvärdet uppgick den 31 december till 4 577 mkr (4 316), vilket gör oss till det 14:e största fastighetsbolaget på Stockholmsbörsen. Aktiekapitalet, om 149 457 668 kronor, är oförändrat sedan årsskiftet 2011. Likaså antal aktier, som uppgår till 74 729 134. Varje aktie har ett kvotvärde om 2 kronor och berättigar till en röst i bolaget.
Antalet aktieägare, såväl svenskregistrerade som utlandsregistrerade, fortsatte under året att öka och uppgick vid utgången av 2015 till 10 329 stycken (6 759). Andelen utlandsregistrerade ägare uppgick till 17,9 procent (13,0). Bland de utlandsregistrerade går det inte att urskilja vilka som är direktägda respektive förvaltarregistrerade, förutom i de fall där aktieägaren har varit skyldig att flagga. Ingen ny flaggning av innehav, större än fem procent, gjordes under året varken från svenska eller utlandsregistrerade ägare. Den enskilt största aktieägaren vid årets slut var
AB Persson Invest med 15,4 procent (15,4) av aktierna. De tio största ägarna svarade för 60,9 procent (63,6) av innehav och röster.
Aktien steg med 6,1 procent (26,4) från 57,8 till 61,3 kronor per aktie. Högsta och lägsta noteringen var 75,3 respektive 52,8 kronor per aktie. Under samma period sjönk Nasdaq OMX Stockholm 30 med -1,2 procent (10,6). Stockholmsbörsens fastighetsindex,
uttryckt som Nasdaq OMX Real Estate PI, steg med 23,6 procent (35,3). Under 2015 har totalt 32 miljoner aktier (38) omsatts till ett värde av 1 996 mkr (2 009). Översatt till omsatta aktier per handelsdag motsvarar det 127 676 aktier (152 828).
Styrelsen föreslår en utdelning för räkenskapsåret om 2,85 kronor per aktie (2,85). Det motsvarar en direktavkastning om 4,7
procent, räknat mot aktiekursen per den 31 december. Enligt utdelningspolicyn ska cirka 50 procent av årets resultat efter skatt, exklusive orealiserade värdeförändringar och uppskjuten skatt, överföras via aktieutdelning till aktieägarna. En utdelning om 2,85 kronor per aktie gör att totalt 213 mkr (213) delas ut till aktieägarna. Beslutet om utdelning fattas av årsstämman den 26 april 2016 och avstämningsdagen kommer att vara den 28 april. Utdelningen sker den 3 maj 2016.
Direktavkastningen är utdelningen dividerat med aktiekursen. Totalavkastningen för verksamhetsåret uppgick till 12,1 procent (31,8), beräknat som kursutveckling plus direktavkastning enligt ovan.
Avkastningsmålet på eget kapital är riskfri ränta, motsvarande en femårig statsobligation, plus 6 procentenheter. Avkastningen på eget kapital uppgick till 15,0 procent (9,0) och översteg därmed avkastningsmålet om 6,2 procent (6,9). Det egna kapitalet uppgick till 3 694 mkr (3 365) per den 31 december 2015 vilket ger 49,4 kronor (45,0) per aktie. Det genomsnittliga egna kapitalet uppgick till 3 530 mkr (3 300).
I syfte att ge ett långsiktigt rättvist värde av bolagets nettotillgångar, redovisar vi ett långsiktigt substansvärde uttryckt enligt EPRA1 NAV2 . Nyckeltalet vänder sig främst mot långsiktiga ägare och justerar därför för värdeförändringar i resultaträkningen som kan anses vara av temporär karaktär, såsom verkligt värde av finansiella instrument och uppskjuten skatt på temporära skillnader i fastigheter. Därutöver justeras för minoritetens del av det egna kapitalet. EPRA NAV uppgick vid årsskiftet till 4 704 mkr (4 324) vilket ger 63,0 kronor per aktie (57,9). Det medför att
aktiekursen per den 31 december utgjorde 97 procent (100) av långsiktigt substansvärde. Aktuellt substansvärde uppgick per den 31 december till 49,4 kr per aktie (45,0) och substanspremien uppgick därmed till 24 procent (28).
Resultatet per aktie uppgick till 7,1 kronor (4,0) medan den långsiktiga intjäningsförmågan per aktie, uttryckt enligt EPRA EPS, uppgick till 5,7 kr (5,3). Den baseras på förvaltningsresultatet justerat för 22 procents bolagsskatt, minus minoritetens del av resultatet.
Årsstämman 2015 beslutade att bolaget får köpa tillbaka egna aktier, motsvarande maximalt 10 procent av samtliga utestående aktier i bolaget. Återköp av egna aktier är en metod för att anpassa och effektivisera kapitalstrukturen. Under verksamhetsåret skedde inga återköp. Styrelsen kommer att föreslå årsstämman en förlängning av möjligheten till återköp enligt tidigare villkor, till nästkommande årsstämma.
Vi värnar om att vara transparenta och tillgängliga för våra intressenter utan att äventyra externa och interna regelverk. För både befintliga och potentiella aktieägare liksom för aktieanalytiker, är de kvartalsvisa ekonomiska rapporterna av stort intresse. Utöver dessa sker presentationer löpande på engelska och svenska för att tillgodose en allt bredare bas av intressenter. Antalet aktieanalytiker som följer oss uppgick till 4 (5). Mer finansiell information finns samlad på www.dios.se.
1 EPRA= European Public Real Estate Association 2 EPRA NAV = Långsiktigt substansvärde per aktie
TRE SKÄL TILL ATT INVESTERA I DIÖS
Ett omfattande och diversifierat fastighetsbestånd ger en riskspridning mellan olika marknader, hyresgäster och branscher som kan verka resultatutjämnande över tid. Vårt breda utbud ger oss även goda möjligheter att erbjuda våra hyresgäster nya lokaler när deras behov eller verksamhet förändras.
Utdelningspolicyn säger att cirka 50 procent av årets resultat efter skatt, exklusive orealiserade värdeförändringar och uppskjuten skatt, ska delas ut till aktieägarna. Sedan 2011 har direktavkastningen i snitt uppgått till 5 procent och är bland de högsta i branschen.
Sedan 2011 har kassaflödet per aktie ökat med 50 procent. En effektiv förvaltning, energibesparande åtgärder, fortsatt fastighetsutveckling och en hyresgästinriktad organisation lägger grunden för framtida tillväxt.
| Antal aktier | Innehav och röster, % | Förändring 12 mån, % |
|---|---|---|
| 11 499 691 | 15,4 | 0,0 |
| 7 830 754 | 10,5 | 0,0 |
| 7 518 222 | 10,1 | 0,0 |
| 5 354 209 | 7,2 | -2,4 |
| 4 498 239 | 6,0 | 0,0 |
| 2 411 008 | 3,2 | 0,1 |
| 2 058 739 | 2,8 | 0,6 |
| 1 575 887 | 2,1 | 0,0 |
| 1 474 837 | 2,0 | 1,5 |
| 1 300 082 | 1,7 | 0,4 |
| 45 521 668 | 60,9 | 0,3 |
| 29 207 466 | 39,1 | -0,3 |
| 74 729 134 | 100,0 | 0,0 |
| 2015 | 2014 | 2013 | 2012 | 2011 | |
|---|---|---|---|---|---|
| Börskurs 31 dec, kr | 61,3 | 57,8 | 45,6 | 35,00 | 28,50 |
| Börsvärde utestående aktier, mkr | 4 577 | 4 316 | 3 408 | 2 616 | 2 130 |
| Eget kapital per aktie, kr | 49,4 | 45,0 | 43,3 | 41,3 | 36,5 |
| Förvaltningsresultat per aktie, kr | 6,8 | 5,6 | 4,7 | 4,6 | 3,3 |
| Resultat per aktie, kr | 7,1 | 4,0 | 4,3 | 5,7 | 4,6 |
| Utdelning per aktie, kr1 | 2,85 | 2,85 | 2,30 | 2,30 | 1,10 |
| Utdelning i procent av resultat per aktie2, % | 54 | 50 | 49 | 50 | 53 |
| Direktavkastning aktie, % | 4,7 | 4,9 | 5,0 | 6,6 | 3,9 |
| Totalavkastning aktie, % | 12,1 | 31,8 | 36,9 | 26,7 | -19,5 |
| EPRA EPS, kr | 5,7 | 5,3 | 4,3 | 4,1 | 1,5 |
| EPRA NAV per aktie, kr | 63,0 | 57,9 | 54,2 | 52,7 | 47,4 |
| Antal registrerade aktier, miljoner | 74,7 | 74,7 | 74,7 | 74,7 | 74,7 |
| Antal utestående aktier, miljoner | 74,7 | 74,7 | 74,7 | 74,7 | 74,7 |
| Antal återköpta aktier, miljoner | |||||
| Genomsnittligt antal aktier, miljoner | 74,7 | 74,7 | 74,7 | 74,7 | 39,8 |
1 Styrelsens förslag.
2 Resultat efter skatt, exklusive orealiserade värdeförändringar och uppskjuten skatt.
| PER 2015-12-31 | Mkr | Per aktie | |
|---|---|---|---|
| Eget kapital | 3 694 | ||
| Eget kapital tillhörande minoriteten | -36 | ||
| Återläggning | |||
| Verkligt värde av finansiella instrument | 134 | ||
| Uppskjuten skatt på temporära skillnader | 912 | ||
| EPRA NAV | 4 704 | 63,0 |
| PER 2015-12-31 | Mkr | Per aktie |
|---|---|---|
| Förvaltningsresultat | 508 | |
| Skatt hänförligt till förvaltningsresultat | -64 | |
| Minoritetens del av resultatet | -12 | |
| EPRA EPS | 432 | 5,7 |
Driften av våra fastigheter står för en betydande miljöbelastning och kostnad. Att fokusera miljöarbetet på energibesparande åtgärder och att involvera hyresgästerna i arbetet är därför strategiskt viktigt. I början av året gick vi över till enbart förnybara energikällor och minskade därmed koldioxidutsläppen med cirka 85 procent.
Att minska energianvändningen i våra fastigheter och att köpa el från förnyelsebara källor, är det mest effektiva vi kan göra för att långsiktigt påverka den miljöbelastning som vår
verksamhet orsakar. Energieffektiva lokaler är också något som hyresgästerna i allt högre grad efterfrågar. Så snart vi initierar ett energibesparingsprojekt i en fastighet, bjuder vi in hyresgästerna i planering, genomförande och utvärdering. Vi märker stor skillnad i besparing i de projekt där hyresgästerna har varit involverade redan från början.
Under året godkändes 30 energiprojekt. 14 projekt, som initierades och avslutades under 2014, följdes upp. Av samtliga avslutade projekt resulterade besparingen av el och värme i en kostnadsminskning om 1,4 mkr.
Exempel på ett projekt som initierades under året är installation av en bergvärmepump med en värmeffekt på 240 kW i fastigheten Metropol i Sundsvall. Installationen innebär att vi kan utnyttja berghålen till
frikyla och att befintliga kylmaskiner kan tas ur drift och endast fungera som reservkapacitet. Totalt räknar vi med att spara cirka 890 MWh/år. Det motsvarar årsförbrukningen för 40 normalstora villor.
Genom att erbjuda våra hyresgäster möjlighet att teckna ett Grönt Hyresavtal tydliggör vi hyresgästens och vårt gemensamma ansvar för att minska fastighetsdriftens miljöpåverkan. Avtalet är en branschgemensam standard som definierar parternas åtaganden.
Vattenförbrukning är ett annat prioriterat energieffektiviseringsområde. Syftet är att både minska vattenmängden och energiåtgången. När det gäller att minska vattenförbrukningen i våra bostäder installerar vi, när så är möjligt, mätare för att individuellt mäta och debitera den faktiska varmvattenförbrukningen.
Hyresgästen kan på så sätt bidra till minskad varmvattenanvändning och lägre hyreskostnader. Den totala vattenförbrukningen under året har minskat med 19 000 m3 vilket motsvarar 3 procent. För att få större fokus på minskad vattenförbrukning kommer vi att upprätta en handlingsplan för varje fastighet som systematiskt följs upp.
Vårt årliga mål, när det gäller koldioxidutsläpp från fastighetsdriften, är att minska utsläppen med 2 procent avseende värme och el. I början av året gick vi över till enbart förnybara energikällor och minskade därmed koldioxidutsläppen med cirka 85 procent.
De senaste årens prisminskning på solceller gör att intresset för solcellsystem på våra fastigheter ökar. Under 2016 kommer vi att genomföra ett pilotprojekt. Syftet är att utvärdera hur mycket el en anläggning kommer att producera och hur stor del av produktionen som vi kan använda i den egna fastigheten. För att få ett så representativt resultat som möjligt kommer vi att välja en fastighet med liknande förutsättningar, utifrån geometri, läge, verksamhet och energisystemlösning, som flera andra fastigheter.
Genom att klassificera våra byggnader enligt miljöcertifieringssystemet GreenBuilding, underlättar vi uppföljningen av våra åtgärder och resultat när det gäller att effektivisera energianvändningen. För att sätta fokus på arbetet inledde vi ett utbildningsprogram för att öka medarbetarnas kunskap om processen. Vi satte också ett mål om att certifiera tio fastigheter under 2015. På grund av att vi missbedömde Sweden Green Building Councils långa handläggningstider lyckades vi inte få igenom någon certifiering. Vi står dock väl rustade att öka takten i vårt fortsatta arbetet.
Genom att klassificera våra nybyggnadsprojekt enligt miljöcertifieringssystemet Miljöbyggnad bidrar vi till en så snål energianvändning och vattenförbrukning som möjligt. Vi förbättrar dessutom inomhusmiljön och minskar avfallshanteringens påverkan på klimatet. Nya Centralpalatset i Östersund, som invigdes under året, är ett exempel på en nybyggnation där energi, inneklimat och material har styrt arkitekturen och uppförandet.
Den totala energiminskningen på el och värme var 3,6 procent, varav elbesparingen stod för 6 procent och värmebesparingen för 2 procent. Vi uppnådde därmed inte målet om en minskning med 5 procent för 2015. Målet för 2016 är en totalminskning på el och värme med 3 procent och uppkopplade styrsystem för att förbättra driftoptimeringsarbetet.
GWh
10
El Värme
| Hela bolaget | Enhet | 2015 | 2014 |
|---|---|---|---|
| Värme1 | kWh/kvm | 78 | 79 |
| El2 | kWh/kvm | 48 | 51 |
| Fjärrkyla3 | kWh/kvm | 0,7 | 0,7 |
| Koldioxid4 | g CO2/kWh | 25 | 139 |
| Vatten | m3/kvm | 0,4 | 0,4 |
1 Värme är normalårskorrigerad.
2 El från egenanvändning och hyresgäster där el ingår i hyresavtalet.
3 Fjärrkyla omfattar inte egenproducerad kyla.
4 Koldioxid från el och värme.
Alla värden kommer från leverantörer. Arean avser uthyrningsbar area, garage exkluderat, uppräknat med 1,15 för att få uppvärmd area. Skellefteåförvärvet är exkluderat.
Att identifiera aktiviteter som bidrar till en hållbar framtid och utveckla metoder för att följa upp våra ansträngningars effektivitet är en stark drivkraft i hela verksamheten.
Avgörande för en stads attraktionskraft är aktörernas förmåga att enas kring en gemensam vision om ett varierat stadsrum som är levande och tillgängligt för alla dygnet runt. Tillsammans med etablerade aktörer på orten deltar vi aktivt i planerna för att öka stadens attraktionskraft. Hur vi planerar, förvaltar och utvecklar vårt bestånd påverkar folkströmmarnas rörelse liksom andra verksamheters utvecklingsmöjligheter. Våra fastigheter utgör på så sätt viktiga pusselbitar i den totala stadsbilden på de orter där vi verkar. Därför utformar vi våra långsiktiga investeringsplaner utifrån den övergripande stadsplanen.
Engagerade, ansvarstagande och lojala medarbetare är en förutsättning för att vi ska uppnå visionen om att vara den mest aktiva och efterfrågade fastighetsägaren på vår marknad. Att attrahera och behålla rätt kompetens är därför ett prioriterat hållbarhetsområde. Vi har, per den 31 december 2015, 150 (149) medarbetare anställda, varav 60 (54) kvinnor. Medelåldern är 44 år (43,5). Merparten av de anställda, 105 personer (104), arbetar inom affärsområdena, varav 48 personer (53) med
den fysiska fastighetsförvaltningen i roller som drifttekniker och fastighetsskötare.
Under inledningen av året genomfördes en organisationsförändring som innebar att nya roller inrättades. Det primära syftet var att fokusera våra ansträngningar för att öka kundnöjdheten och uthyrningsarbetet. I samband med förändringen fick 25 medarbetare nya roller. Utöver organisationsförändringen har 7 (8) medarbetare gjort en intern förflyttning. Att uppmuntra till det är en prioriterad åtgärd för att utveckla och behålla befintliga medarbetare. Alla lediga tjänster internannonseras innan de externannonseras. 2015 hade vi en personalomsättning på 9 (6) procent. 3 (8) personer gick i pension och 16 (11) personer lämnade bolaget.
Fungerande ledarskap och medarbetarskap är en förutsättning för att vi ska kunna hålla hög kvalitet och samtidigt kunna ställa om organisationen för nya behov. Ett sätt att systematiskt arbeta för hållbar kompetensförsörjning är vår interna utbildningsplattform, Diös Academy, som vi startade under året. Syftet är att öka kompetensen i bolaget, genom att snabbt kunna anordna företagsanpassade utbildningar utifrån specifika behov. Under året genomförde vi dels ett ledarskapsutvecklingsprogram för samtliga chefer och nyckelpersoner, dels en säljutbildning. Diös Academy är en viktig del i att stärka vår attraktionskraft som arbetsgivare.
Fastighetsbranschens utbildningsnämnd bedömer att fastighetsbranschen kommer att behöva 10 000 nya medarbetare fram till 2021. Anledningen är stora pensionsavgångar, ökade behov genom nyetableringar samt nya kompetenser för att möta teknikutvecklingen. Efterfrågan på fastighetstekniker och fastighetsingenjörer kommer att vara särskilt stor på vår marknad. För att möta utmaningarna besöker vi universitet och högskolor för att berätta om vår verksamhet och möjligheterna att genomföra sitt examensarbete eller sin praktikperiod hos oss. Under året genomförde vi två rekryteringsevenemang riktade till studenter. Inom ramen för Business Academy Östersund, som är ett samverkansprojekt med Mittuniversitetet, hade vi två praktikanter. I samarbete med fastighetsbranschens arbetsgivarorganisation, Fastigo, anställde vi dessutom vår första studentmedarbetare. Ytterligare ett sätt att rekrytera rätt kompetens är vårt samarbete med Arbetsförmedlingen, där vi erbjuder personer med behov av arbetsträning möjlighet att komma tillbaka till arbetslivet.
För att vi ska ha kompetens att förstå och anpassa vårt erbjudande efter olika människors skilda behov, måste vi attrahera medarbetare med olika bakgrund. Fastighetsbranschen är fortsatt homogen, vilket ställer höga krav på oss att hitta innovativa rekryteringsvägar. Under året har vi fokuserat på åtgärder för att få fler kvinnor att söka
högre befattningar. Vi kommer under 2016 att fortsätta verka för praktikplatser genom samverkan med utbildningsanordnare på våra affärsområden.
En viktig åtgärd för att få medarbetare att trivas, känna trygghet och tillhörighet är att systematiskt följa upp att ingen upplever någon form av diskriminering, trakasserier eller kränkande behandling på grund av könsidentitet, sexuell läggning, etnisk tillhörighet, trosuppfattning, ålder eller funktionshinder. Uppföljningen sker via medarbetarenkäter och årliga utvecklingssamtal.
Medarbetarnas välbefinnande är en förutsättning för att vi ska kunna erbjuda den kundnytta och service som vi eftersträvar. I årliga utvecklingssamtal följer vi systematiskt upp medarbetarens självupplevda hälsa och diskuterar möjligheterna att underlätta balansen mellan arbete och privatliv, liksom utnyttjandet av vårt friskvårdsbidrag. Under året startade medarbetarna idrottsföreningen Diös IF. Genom ett väl fungerande samarbete med företagshälsovården underlättar vi möjligheten att tidigt sätta in åtgärder för att undvika sjukfrånvaro. Alla anställda erbjuds också en privat sjukvårdsförsäkring för att kunna få snabb vård vid skada och sjukdom. 2015 uppgick sjukfrånvaron till 2,8 (2,2) procent, varav långtidssjukfrånvaron var 0,5 (0,6) procent. Sjukfrånvaron för kvinnor var 4,5 (3,9) procent och för männen 1,8 (1,3) procent.
Vår bolagsövergripande arbetsgrupp, med representanter från samtliga affärsområden
och yrkesroller, träffas regelbundet. Gruppen diskuterar, planerar och följer upp väsentliga arbetsmiljöfrågor. 2015 fokuserade gruppen särskilt på fastighetsskötarnas och driftteknikernas arbetsmiljö i syfte att kartlägga potentiella skaderisker. Under året inrapporterades två arbetsplatsolyckor och inga tillbud.
För att integrera vårt sociala ansvarstagande i företagskulturen, inledde vi under året ett omfattande varumärkesarbete. Initialt gavs alla medarbetare möjlighet att förmedla sin uppfattning om nuvarande företagskultur. Resultatet presenterades i samband med årets kick-off med fortsatta diskussioner om vägen mot en önskad företagskultur. Under 2016 kommer det värdegrundsarbete, som utgör grunden för vår företagskultur, att få stort fokus. Implementering och utbildning kommer att ske inom ramen för Diös Academy. Att bidra till en mer jämställd bransch är en naturlig del i vårt värderingsarbete.
Hyresgästen Skhoop i Åre. Sissi Kewenter och Malin Fältskär Schillgard, Skhoop, med Ulrika Ritzén Kristensson, förvaltare Diös.
20 DIÖS FASTIGHETER ÅRSREDOVISNING 2015 Hyresgästen Intersport i Flanör galleria, Gävle. Erik Fernstrand, vice butikschef.
KUNDER OCH
MARKNADER
Lokal närvaro på de orter där vi har vårt fastighetsbestånd är en förutsättning för att vi ska kunna leverera kundnytta och hög servicenivå.
Medarbetarna på våra sex affärsområden är experter när det gäller rådande marknadsförutsättningar per ort. Det är något som värderas högt av såväl befintliga som potentiella hyresgäster.
Vi vill lära känna våra kunder och vi vill att de ska lära känna oss. Ett sätt att kartlägga hyresgästernas behov och förväntningar är att årligen erbjuda möjligheten att delta i vår kundundersökning, NKI. Vårt långsiktiga mål är ett NKI om 75. Årets resultat, 58 (59), är långt ifrån tillfredsställande. Tillbakagången är sannolikt ett resultat av den omfattande organisationsförändring som genomfördes under året, då tid och energi lades på interna processer. Resultatet vittnar dock om att vi höjer vårt resultat på flera av de områden där hyresgästerna förra året efterfrågade förbättringar, exempelvis tydliga och enkla kontaktvägar.
På samtliga prioriterade verksamhetsorter är vi en av de största privata fastighetsägarna med ett brett utbud. Det ger oss möjlighet att erbjuda flexibla hyresgästlösningar som följer hyresgästens förändrade behov. Norra Sverige är en attraktiv marknad och flera av våra hyresgäster är etablerade på flera av våra orter. Här har vi en unik möjlighet att bidra till såväl hyresgästernas som orternas utveckling.
Hyresgästens upplevelse av det vi levererar är kvittot på om vi har lyckats eller inte. För att underlätta dialogen med hyresgästen, har vi valt att ha lokal närvaro på våra prioriterade orter. 2015 har vi tydliggjort kontaktvägarna mellan hyresgästerna och våra medarbetare. Medarbetarnas roller, ansvar och befogenheter har också tydliggjorts. I syfte att underlätta kommunikationsvägarna och uppföljningen av vår dialog med hyresgästerna, påbörjade vi under året införandet av ett nytt kundrelationssystem och en genomgång av uppföljningsrutinerna. I takt med hyresgästernas efterfrågan på ökad tillgänglighet, utökar vi ständigt vårt utbud av digitala tjänster. Målet är att erbjuda våra hyresgäster tidsoberoende hjälp till självhjälp i så hög utsträckning som möjligt.
Våra tio största hyresgäster, utifrån hyresintäkter, svarade för 15,6 procent (16,0), motsvarande 210 mkr (206). Den genomsnittliga kontraktstiden för dessa var 4,3 år (3,8). Den enskilt största hyresgästen var Trafikverket, som svarade för 3,6 procent (4,0) av det totala kontraktsvärdet. Kontrakt med en löptid om tre år eller längre är normalt föremål för årliga hyresjusteringar utifrån konsumentprisindex. Avtal med kortare löptid än tre år uppräknas i normalfallet procentuellt.
| Hyresgäst | Antal avtal |
Årligt kontrakts värde, tkr |
Andel av totalt årligt kontraktsvärde, % |
Genomsnittlig kontraktstid, år |
|---|---|---|---|---|
| Trafikverket | 13 | 48 010 | 3,6 | 4,2 |
| Östersunds kommun | 120 | 30 216 | 2,2 | 4,1 |
| Swedbank AB | 9 | 21 196 | 1,6 | 2,2 |
| Arbetsförmedlingen | 27 | 20 498 | 1,5 | 2,4 |
| Falu kommun | 6 | 17 569 | 1,3 | 5,5 |
| Åhléns | 7 | 15 941 | 1,2 | 2,9 |
| KappAhl | 6 | 14 915 | 1,1 | 3,5 |
| Hennes & Mauritz | 10 | 14 740 | 1,1 | 2,0 |
| Internationella Engelska Skolan | 3 | 13 647 | 1,0 | 14,9 |
| Polismyndigheten | 14 | 12 888 | 1,0 | 3,4 |
| Totalt största hyresgäster | 215 | 209 620 | 15,6 | 4,3 |
Intresset för fastighetsinvesteringar i norra Sverige fortsatte att öka under året. Med bolagets långsiktiga portföljstrategi fortsätter vi att stärka vår marknadsposition.
Norra Sverige blir allt hetare. Under 2015 genomfördes 55 transaktioner i de fem nordligaste regionerna. Det motsvarar enligt Pangea Property Partners en transaktionsvolym på hela 18,5 miljarder kronor vilket är 90 procent högre än föregående år. Beräknat på rullande 12 månader var volymandelen per region störst i Västerbotten (40%), följt av Norrbotten (26%), Jämtland (19%), Gävleborg (11%) och Västernorrland (4%). Volymandelen per sektor, rullande 12 månader, var störst för bostäder (41%), handel (26%), kontor (15%), övrigt (10%) och samhällsfastigheter (8%).
För oss har den heta marknaden inneburit både möjligheter och utmaningar. Konkurrensen hårdnar vilket gör att vi måste vässa vår kundservice och strategi hela tiden. Vi fortsätter att fokusera på aktiviteter som tar oss närmare vår långsiktiga portföljstrategi där vi koncentrerar beståndet geografiskt. Vi vill vara en närvarande fastighetsägare
med kompetens på våra lokala marknader. Med enstaka objekt på orter som inte uppfyller våra kriterier för tillväxtorter, kan vi inte vara en effektiv förvaltare. Under året har vi därför avyttrat fastigheter i Timrå, Lycksele, Järpen och Ånge.
Med utgångspunkt från strategin har vi också stärkt närvaron på våra prioriterade orter. I oktober fördubblade vi fastighetsbeståndet i centrala Skellefteå genom att förvärva tre fastigheter om cirka 51 000 kvm. Säljare var Skellefteå kommun, Fastighets AB Polaris och Skellefteå Kraft. Vi offentliggjorde också en bytesaffär i Umeå och Östersund som innebär att vi förvärvar centralt belägna kommersiella fastigheter och bostäder och avyttrar bostadsfastigheter i externa lägen.
Vi vill ta ansvar och skapa värde genom utveckling av befintliga fastigheter. Konkret handlar det om att utnyttja mark som vi äger till lösningar som gynnar hyresgästerna och hela stadens utveckling. På flera av våra orter pågår det markinventeringar och vi för ständigt diskussioner med ortens aktörer för att inventera utvecklingsbehoven.
Värdeutveckling handlar också om att utnyttja befintliga byggnader för ombyggnad och tillbyggnad. Allt i syfte att utveckla ett flexibelt bestånd som möter upp hyresgästernas behov och önskemål, både idag och imorgon. Ett konkret exempel på värdeutveckling är flytten av vårt huvudkontor som sker i februari 2016. Vi upplåter då nuvarande huvudkontor,
som renoverades till moderna och flexibla kontorsytor för några år sedan, till nya hyresgäster. I samband med det flyttar vi till lokaler som har stått vakanta under några år. De har rustats för att passa både vår verksamhet och framtida hyresgästers behov av anpassningsbara kontorsytor.
Vår kontorsfastighet vid Brofästet i Sundsvall är ytterligare ett exempel där vi inventerar möjligheterna att utveckla en redan attraktiv kontorsfastighet. I samarbete med HSB Mitt håller vi också på att planera för att lyfta området runt Selångersån. Ett outnyttjat markområde som definitivt kommer att skapa en mer attraktiv stadskärna. Med bästa läge i Luleå planerar vi för ett projekt där vi bygger bostäder på en befintlig kommersiell fastighet.
Om fem år är vi marknadsledande på samtliga av våra prioriterade orter. Vi har utökat beståndet på de orter där det finns en långsiktig efterfrågan på lokaler, i huvudsak i centrala lägen. Utvecklingen av våra centrumgallerior har ytterligare bidragit till ökad centrumhandel. Vår fastighetsportfölj är fortsatt diversifierad med en god spridning av hyresgäster verksamma i många olika branscher och med en diversifierad kontraktstruktur. Vi har tagit ytterligare steg när det gäller energismarta lösningar för fastighetsdriften. Sist men inte minst har organisationsstrategin tagit oss till att vara den flexibla kvalitets- och serviceinriktade hyresgästmagnet vi vill vara.
Med 19 procent av det totala fastighetsvärdet är affärsområde Dalarna bolagets näst största. Centralt belägna handels- och kontorsfastigheter dominerar beståndet.
Falun, Borlänge och Mora har sedan bolagsstarten 2005 varit betydande orter med hög direktavkastning. Falun och Borlänge utgör tillsammans länets primära tillväxtmotor med stor branschbredd. Här bor 36 procent av Dalarnas tätortsbefolkning och Högskolan i Dalarna har sina campusområden på de båda orterna.
Dalarna har en positiv befolkningsutveckling. Tillväxttakten, utifrån bruttoregionalprodukten, har ökat sedan 2005. Trots den låga andelen invånare med eftergymnasial utbildning ligger ungdoms- och långtidsarbetslösheten under riksgenomsnittet. Det förväntade tillträdet av ungdomar på arbetsmarknaden är klart lägre än de förväntade pensionsavgångarna, vilket är en stor framtida utmaning och möjlighet.
Vi är den tredje största privata fastighetsägaren i handelsstaden Borlänge. Fastighetsbeståndet är koncentrerat till centrum med i huvudsak handels- och kontorslokaler, men även bostäder. Staden har ett av landets starkaste handelsindex med fyra större sammanhängande handelsområden som är belägna inom en radie av 700 meter.
Infrastrukturen är väl utbyggd med länsflygplatsen Dala Airport, E16 och goda tågförbindelser. Både Trafikverket och Transportstyrelsen har sina huvudkontor i Borlänge, som är Sveriges ledande centrum inom transportteknikområdet.
Den ekonomiska uthyrningsgraden i våra 14 fastigheter är 90,3 procent med ett hyresvärde för helåret om 101 mkr.
Vi är den näst största privata fastighetsägaren i residensstaden Falun. Fastighetsbeståndet är koncentrerat till centrum med i huvudsak handels- och kontorslokaler.
Arbetsmarknaden är diversifierad med ett aktivt näringsliv och en hög andel offentliganställda. Arbetspendlingen från närliggande kommuner till Falun växer. Likaså arbetstillfällena inom turism- och kultursektorerna. Ett nytt kulturhus förväntas invigas under 2016.
Den ekonomiska uthyrningsgraden i våra 16 fastigheter är 87,7 procent med ett hyresvärde för helåret om 140 mkr.
Vi är den näst största privata fastighetsägaren i Mora. Samtliga fastigheter i beståndet är koncentrerade till centrum och består i huvudsak av kontors- och handelslokaler samt bostäder. Mora har en levande stadskärna med ett brett utbud av butiker, restauranger och kaféer. Näringslivet präglas av tillverkande industri, turism och handel.
Den ekonomiska uthyrningsgraden i våra 12 fastigheter är 94,6 procent med ett hyresvärde för helåret om 40 mkr.
| Antal fastigheter | 44 |
|---|---|
| Antal tkvm | 267 |
| Fastighetsvärde, mkr | 2 558 |
| Driftöverskott, mkr | 161 |
| Borlänge | Falun | Mora | |||||
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| Hyra kr/kvm | Direktavkastning, % | Hyra kr/kvm | Direktavkastning, % | Hyra kr/kvm | Direktavkastning, % | ||
| Kontor | A-läge | 950-1 100 | 6,5-7,5 | 900-1 400 | 6,5-7,0 | 750-1 000 | 7,5-9,0 |
| B-läge | 650-900 | 7,0-8,0 | 750-1 100 | 6,5-7,0 | 600-850 | 8,0-10 | |
| Butik | A-läge | 1 200-2 000 | 6,5-7,0 | 1 300-2 500 | 6,6-7,0 | 900-1 300 | 8,5-9,5 |
| B-läge | 700-1 100 | 7,0-8,0 | 800-1 200 | 6,6-7,0 | 750-1 100 | 8,5-9,5 | |
| Lager/industri | A-läge | 500-700 | 8,0-8,5 | 400-700 | 8,0-8,5 | 350-600 | 8,5-9 |
| B-läge | 350-450 | 8,0-9,0 | 400-600 | 9,0-10 | 250-400 | 9,0-10 |
Med 14 procent av det totala fastighetsvärdet är affärsområde Gävleborg bolagets femte största. Fastighetsbeståndet består i huvudsak av centralt belägna handels-, kontors- och industrilokaler.
Gävleborg har stora tillväxtmöjligheter tack vare sitt strategiska läge som ort för genomresa mellan norra och södra Sverige. Regionen ingår tillsammans med regionerna Södermanland, Uppsala, Östergötland, Örebro och Västmanland i det regionala tillväxtprogrammet Östra Mellansverige, som strävar efter att stärka näringslivet i storregionen. Som regional partner till Business Sweden genomför Gävleborg en satsning inom ramen för Invest in Gävleborg för att locka till sig fler utländska etableringar. Satsningar görs även inom destinationsutveckling, digital tillgänglighet och internationell marknadsföring. Tillväxten i länet är framförallt koncentrerad till områdena runt Gävle och Sandviken, båda med en stark förankring i den råvarubaserade tillverkningsindustrin.
Länets befolkning bor i huvudsak längs de stora kommunikationsstråken, Ostkustbanan/ E4, Norra Stambanan/riksväg 83 och Bergslagsbanan/E16. Befolkningstillväxten är stabil och ökande i huvudorten Gävle, dit inpendlingen från närliggande orter växer stadigt. Basindustrin är betydande för arbetsmarknaden. Högskolan i Gävle, profilerad mot byggd miljö och hälsofrämjande arbetsliv, tillhör ett av Sveriges ledande lärosäten när det gäller distansutbildning.
Vi är den största privata fastighetsägaren i residensstaden Gävle. Fastighetsbeståndet består av centralt belägna handels- och kontorslokaler men även industrilokaler. Det pågår flera byggprojekt i staden, bland annat Gävle Strand, som fullt utbyggt ska omfatta 1 200 bostäder. Länsförsäkringar har nyligen byggt sitt nya huvudkontor i centrum och vid södra infarten till Gävle ligger detaljplanen klar för att bygga Gävle View Business Center, som är ett 15 våningar högt kontorshus. I området ligger idag handelsområdena Hemsta, Kryddstigen, Fjällbacken och Hemlingby Köpstad samt Sörby Urfjäll industriområde. Kommunen håller på att skapa en ny stadsdel, Gävlehov, med nya arenor för fotboll, friidrott och tennis samt bostäder och en ny skola.
Tack vare sitt goda logistikläge, med bland annat Gävle Hamn, har staden haft en stark expansion av logistikföretag de senaste åren. Efterfrågan på lagerlokaler med bra logistiskt läge är stor. Möjligheterna till arbetspendling mellan Gävle och Stockholm/Uppsala är goda och förbättras ytterligare tack vare en dubbelspårsutbyggnad på sträckan mellan Skutskär och Furuvik.
Liksom på alla våra verksamhetsorter, deltar vi aktivt i stadsutvecklingsarbetet. Tillsammans med 14 andra fastighetsägare, handelsaktörer och Gävle kommun, deltar vi i samverkansorganisationen Gävle Centrumsamverkan. Vi äger också den centrala gallerian Flanör.
Den ekonomiska uthyrningsgraden i våra 42 fastigheter är 88,3 procent med ett hyresvärde för helåret om 191 mkr.
ANDEL AV TOTALT FASTIGHETSVÄRDE
YTFÖRDELNING PER LOKALSLAG
| Antal fastigheter | 51 |
|---|---|
| Antal tkvm | 251 |
| Fastighetsvärde | 1 883 |
| Driftöverskott | 120 |
| Hyra kr/kvm |
Direkt avkastning, % |
||
|---|---|---|---|
| Kontor | A-läge | 1 000-1 500 | 6,3-6,5 |
| B-läge | 650-750 | 7,0-8,0 | |
| Butik | A-läge | 2 500-4 000 | 5,8-6,5 |
| B-läge | 900-2 400 | 6,8-7,5 | |
| Lager/ industri |
A-läge | 500-700 | 8,0-9,0 |
| B-läge | 400-600 | 8,0-10,0 |
Med 17 procent av det totala fastighetsvärdet är affärsområde Västernorrland bolagets tredje största. Hälften av fastighetsbeståndet består av centralt belägna kontorsfastigheter.
Västernorrland är ett av Sveriges ledande industrilän inom bland annat skog, energi och verkstad. Länet har också en av landets högsta bruttoregionalprodukt och står för en betydande del av nettoexporten. Näringslivsstrukturen är diversifierad, med en bred mix inom bland annat cellulosa, fiberteknologi, digitala tjänster, bank och försäkring. Bortsett från storstadsregionerna står Sundsvall för de största klusterbildningarna inom IT, bank pension och försäkring.
Västernorrland, framförallt Sundsvall, tillhör norra Sveriges ledande arbetsmarknadsregion med många privata arbetsgivare. Flera statliga verk, som Bolagsverket, CSN och SPV, har etablerat sina huvudkontor i Sundsvall. Kommunikationerna till och från Västernorrland är goda, med Ostkustbanan från söder, Mittbanan från väster och Botniabanan från norr. Länet har också tre flygplatser: Sundsvall Timrå Airport, Höga Kusten Airport och Örnsköldsvik Airport. E4 passerar länet från söder och E14 från väster. Befolkningen i länet har ökat sedan 2013, framförallt i Sundsvall.
Vi är den tredje största privata fastighetsägaren i Sundsvall. Fastighetsbeståndet består av centralt placerade kontorslokaler, men även av handels- och industrilokaler och bostäder. Vi äger bland annat den centrala gallerian, In:gallerian, i hjärtat av Stenstaden. Sundsvall
har haft en snabb tillväxt när det gäller såväl handelsytor som arbetstillfällen inom handel.
I stadens centrala delar har det under många år varit brist på bostäder i förhållande till befolkningsökningen. Flera spännande byggprojekt pågår för att binda ihop innerstaden med närområdena. Bland annat pågår en upprustning av Inre hamnen och Södra kajen. Här planerar kommunen att etablera bostäder, butiker, restauranger och kontor. Vid Norra Kajen pågår ett omfattande arbete för att göra om historisk industrimark till en attraktiv del av innerstaden. Planen är att upprätta 2 500 bostadsrätter i flervåningshus liksom radhus, strandpromenad, båtplatser, kaféer och parkeringar. Den nya sträckningen av E4 och den nya bron har förbättrat platsens tillgänglighet betydligt. Längs Selångersån, som rinner genom Sundsvalls centrum, avslutas under våren 2016 ett omfattande projekt för att knyta samman centrum med vattnet och förädla parkstråken. Utökade och mer tillgängliga lek- och rekreationsområden med restauranger, fiskeplatser, grönområden och aktivetersytor bidrar till en mer attraktiv och tilltalande innerstad.
För att öka stadens dragningskraft och goda pendlingsmöjligheter, planerar kommunen för ett nytt centralt resecentrum. Syftet är att öka möjligheterna till byte mellan olika transportslag. Resecentret kommer att erbjuda tillgång till parkeringar, buss- och taxiytor liksom kopplingar för gång- cykel-, bil- och busstrafik. Det planeras stå klart 2020. Kommunen planerar även för en ombyggnation av busstationen Navet i innerstaden, där stadsbussarna utgår ifrån.
Den ekonomiska uthyrningsgraden i våra 44 fastigheter är 86,4 procent med ett hyresvärde för helåret om 229 mkr.
| Antal fastigheter | 76 |
|---|---|
| Antal tkvm | 274 |
| Fastighetsvärde | 2 290 |
| Driftöverskott | 139 |
| Hyra kr/kvm |
Direkt avkastning, % |
||
|---|---|---|---|
| Kontor | A-läge | 1 300-1 950 | 6,3-7,0 |
| B-läge | 1 100-1 700 | 6,5-7,3 | |
| Butik | A-läge | 1 300-3 500 | 5,8-6,8 |
| B-läge | 900-1 600 | 6,3-8,0 | |
| Lager/ industri |
A-läge | 425-800 | 7,0-8,5 |
| B-läge | 375-800 | 7,8-9,5 |
Vårt största affärsområde, Jämtland, står för 22 procent av det totala fastighetsvärdet. Majoriteten av fastigheterna finns i Östersund där vi är den största privata fastighetsägaren. Centralt belägna kontorsfastigheter, butiker och bostäder dominerar beståndet.
Residensstaden Östersund har sedan bolagsstarten varit säte för vår verksamhet. Tio mil väster om Östersund ligger Sveriges alpina centrum, Åre, som är vår andra verksamhetsort inom affärsområdet. Skog och jordbruk är betydande näringsgrenar för Jämtlands län, som även är rikt på sten och mineral. Tack vare produktion av vattenkraft, vindkraft och bioenergi från skog och jordbruk, liksom solenergi, är länet en viktig nettoexportör av energi från förnybara energikällor. Jämtland är en ledande destination inom naturbaserade upplevelser och har en stark ställning som ett av landets ledande inom turistfiske. Besöksnäringen är betydande, framförallt i fjällvärlden.
Jämtland har, tack vare ökat fokus på energieffektivisering, en betydande tillväxtpotential i produktionen av miljövänlig energi. Framförallt om utvecklingen kopplas till innovation och forskning. På Mittuniversitet, där Östersund utgör en av tre campusorter, bedrivs en skogsindustriell forskarskola, FORIC, i nära samarbete med den fiberbaserade industrin. En stor utmaning för länets tillväxt är den låga utbildningsnivån kombinerad med stora pensionsavgångar. Då fler yrken än tidigare kräver högre utbildning, är det avgörande att länet klarar av att kompetensmässigt matcha arbetsmarknadens behov.
Kommunikationsmöjligheterna är goda vad gäller såväl person- som godstrafik. I länet finns två flygplatser med reguljär trafik. E14, mellan Sundsvall och Trondheim, liksom E45, mellan Göteborg och Karesuando, korsar länet i öst-västlig respektive nord-sydlig riktning. Järnvägsförbindelser finns för både person- och godstrafik via Inlandsbanan och Mittbanan.
Vi är den största privata fastighetsägaren i Östersund. Fastighetsbeståndet är i huvudsak koncentrerat till centrum och domineras av kontorslokaler och butikslokaler, men även bostäder och industri. Befolkningsutvecklingen är positiv och kommunen har antagit ett tillväxtmål om 65 000 invånare 2025. Dagens invånarantal är 61 054.
Efterfrågan på bostäder i centrala lägen är mycket hög liksom betalningsviljan. Bostadsprojekt pågår bland annat vid Storsjö Strand, Stadsdel Norr och Remonthagen. 2019 står staden återigen värd för VM i skidskytte, vilket förväntas bidra till stadens utveckling. Etableringen av Statens servicecenter är betydande för arbetsmarknaden som under året har nyrekryterat och snart erbjuder 150 arbetsplatser.
Den ekonomiska uthyrningsgraden i våra 88 fastigheter är 89,2 procent med ett hyresvärde för helåret om 282 mkr.
Åre är orten där visionen om Diös tog form i samband med att ett antal investerare träffades 2005. Vi äger fastigheter med kontors- och butikslokaler. Med Sveriges största skidområde är Åre ett av landets mest väletablerade turistmål och i de centrala lägena ligger pris- och hyresnivåerna i paritet med storstädernas. 2019 arrangeras alpina VM, vilket förväntas bidra positivt till den viktiga besöksnäringen. Orten har en positiv befolknings- och sysselsättningsutveckling och ett näringslivsklimat som präglas av drivkraft och lokal samverkan.
Den ekonomiska uthyrningsgraden i våra 28 fastigheter är 88,9 procent med ett hyresvärde för helåret om 38 mkr.
YTFÖRDELNING PER LOKALSLAG
| Antal fastigheter | 119 |
|---|---|
| Antal tkvm | 325 |
| Fastighetsvärde | 2 946 |
| Driftöverskott | 166 |
| Hyra kr/kvm |
Direkt avkastning, % |
||
|---|---|---|---|
| Kontor | A-läge | 850-1 700 | 6,5-7,5 |
| B-läge | 700-1 300 | 7,3-8,3 | |
| Butik | A-läge | 1 200-2 500 | 6,3-7,3 |
| B-läge | 900-1 600 | 6,8-8,0 | |
| Lager/ industri |
A-läge | 450-800 | 7,5-9,5 |
| B-läge | 350-600 | 8,0-10,0 |
Affärsområde Västerbotten är vårt fjärde största med 15 procent av det totala fastighetsvärdet. Fastighetsbeståndet är diversifierat och lokaliserat till Umeå och Skellefteå.
Västerbotten är affärsområdet med det mest diversifierade fastighetsbeståndet. Fastigheterna i centrala Umeå består i huvudsak av kontorsoch butikslokaler samt bostäder, medan fastigheterna i stadens utkant domineras av industrilokaler. I Skellefteå är beståndet varierat och koncentrerat till stadens centrala delar.
Västerbotten genomgår en tydlig urbanisering där 73 procent av länets befolkning bor i Umeå och Skellefteå kommuner. Befolkningstillväxten i orternas centrala delar är positiv, framförallt i Umeå som har ökat med omkring 30 procent sedan 1990. Förutsättningarna för en fortsatt stark tillväxt är goda tack vare bra kommunikationer, god tillgång till högre utbildning och forskning och en attraktiv livsmiljö. Industrisektorn, framförallt råvaruindustrin, bidrar starkt till tillväxten. Det gör även Umeå universitet, med campus i både Umeå och Skellefteå, som bedriver forskning i världsklass.
Västerbottens bruttoregionalprodukt, BRP, har ökat med mer än 60 procent sedan 2000. Drygt 85 procent av länets sysselsatta finns i Umeå och Skellefteå där cirka 90 procent av BRP produceras och där merparten av investeringarna sker.
Vi är den fjärde största privata fastighetsägaren i Umeå. Kommunen har en uttalad hållbarhetstrategi för staden som går ut på att förtäta de centrala delarna genom att dels bygga på höjden, dels lägga nya tätbebyggda blandade kvarter intill gamla. Tillväxtmålet om 200 000 invånare senast 2050 är utgångspunkt för stadsplaneringen. Flera större byggprojekt pågår, däribland bygget av det nya badhuset och ett nytt resecentrum. Utvecklingen av vägsystemet "Umeåprojektet E4/E12", som syftar till att avleda de två tunga trafiklederna som idag passerar genom centrala Umeå, är
ännu ett omfattande byggprojekt. Dessutom pågår flera bostadsbyggnadsprojekt.
Staden har utvecklats till en attraktiv etableringsort för bland annat företag inom IT-sektorn, tack vare universitetets framgångsrika forskning. Handeln är också en bransch som har vuxit sig stark.
Den ekonomiska uthyrningsgraden i våra 26 fastigheter är 86,9 procent med ett hyresvärde för helåret om 100 mkr.
Vi är den tredje största privata fastighetsägaren i Skellefteå. Fastighetsbeståndet är varierat och starkt koncentrerat till centrum. I staden bedrivs lokal forskning som bidrar till nya innovationer från såväl etablerade industriföretag som kreativa medieföretag. Flera företag inom dataspelsutveckling har etablerat sig på orten, liksom olika konsultföretag som bidrar till basindustrins omställning. Efter flera år av svalt bostadsbyggande har flera bostadsprojekt initierats. Enligt kommunens fördjupade översiktsplan kan drygt 1 200 nya bostäder byggas i centrala staden fram till 2030.
Den ekonomiska uthyrningsgraden i våra 13 fastigheter är 95,7 procent med ett hyresvärde för helåret om 62 mkr.
| Antal fastigheter | 43 |
|---|---|
| Antal tkvm | 226 |
| Fastighetsvärde | 2 046 |
| Driftöverskott | 90 |
| Umeå | Skellefteå | |||||
|---|---|---|---|---|---|---|
| Hyra kr/kvm |
Direkt avkastning, % |
Hyra kr/kvm |
Direkt avkastning, % |
|||
| Kontor | A-läge | 1 350-2 000 | 5,8-6,5 | 850-1 350 | 7,3-8,5 | |
| B-läge | 1 050-1 400 | 6,0-7,5 | 650-1 050 | 8,0-9,5 | ||
| Butik | A-läge | 2 200-4 000 | 6,0-6,5 | 1 050-1 600 | 7,0-7,8 | |
| B-läge | 700-1 800 | 6,3-6,8 | 750-1 150 | 7,0-8,8 | ||
| Lager/ | A-läge | 750 | 300-750 | 8,0-11,0 | ||
| industri | B-läge | 350 | 300-550 | 8,0-11,0 |
Affärsområde Norrbotten står för 13 procent av det totala fastighetsvärdet och är därmed vårt minsta. Fastighetsbeståndet består i huvudsak av kontorslokaler i centrala Luleå.
Norrbotten är ett av de län som har haft starkast tillväxt i landet. Mellan 2000 och 2012 ökade bruttoregionalprodukten med 68 procent i löpande priser, framförallt tack vare råvaruproduktionen som ökade med 189 procent under samma period. Förutom den viktiga basindustrin är kunskapsintensiva tjänstenäringar, upplevelsenäringar, test- och övningsverksamhet liksom energi- och miljöteknik viktiga tillväxtområden. Gränsöverskridande samarbeten, innovationsförmåga och transport- och kommunikationsteknik är betydande förutsättningar för fortsatt tillväxt. Luleå tekniska universitet utgör en viktig kugge genom forskning och utbildning i världsklass. Forskningen sker i nära samarbete med företag som Bosch, Ericsson, Scania, LKAB, SKF och ledande internationella universitet.
Efter en kraftig befolkningsminskning 2007 har befolkningsutvecklingen varit positiv. Idag är Luleåregionen den region norr om Uppsala som har flest invånare. Tillväxtviljan i länets småföretag ligger över rikssnittet men tillgången till infrastruktur lyfts fram som hinder för tillväxt. Investeringar om 760 miljoner kronor under perioden 2014–2025 är beslutade i syfte att förbättra regionens transportinfrastruktur. Dessa inkluderar dels väginvesteringar och trafiksäkerhetsåtgärder på E4, E10, E45 liksom länets statliga vägnät, dels investeringar i kollektivtrafik, gång- och cykelåtgärder samt bidrag till kommunala vägåtgärder.
Vi är den näst största privata fastighetsägaren i Luleå och erbjuder i huvudsak kontorslokaler samt till viss del butiks- och industrilokaler och bostäder. Luleå kommun har haft en utveckling över det vanliga de senaste åren och utsågs till Årets Tillväxtkommun 2015 av Arena för Tillväxt och Sweco. Den politiska ledningens strävan efter att stärka sin internationella attraktionskraft har lett till flera internationella etableringar. Facebook, EMC, Milestone, Fusion IO, Cygate, Goodtech och Coromatic är några exempel.
Kommunen för en målmedveten bostadspolitik och samhällsplanering. Handelsstrategin, som är utarbetad tillsammans med Svensk Handel, ska skapa fler platser för handel, mötesplatser och högre byggnader i centrum. Flera strategiskt viktiga byggprojekt pågår, bland andra TeliaSoneras regionkontor och Vattenfalls huvudkontor. Dessutom pågår flera bostadsbyggen.
Vi är stolt hyresvärd för Luleå Näringslivs verksamhet i Luleå Science Park, där vi erbjuder flexibla lokaler som lockar människor att etablera och driva kunskapsföretag. Cirka 100 företag driver idag global teknikutveckling varav vissa är världsledande. Vetenskapens Hus, där IVA Nord, LKAB och Luleå tekniska universitet driver öppna arrangemang med inriktning mot forskning, utbildning och konstnärligt utvecklingsarbete, är ytterligare en av våra kronjuveler.
Den ekonomiska uthyrningsgraden i våra 18 fastigheter är 91,2 procent med ett hyresvärde för helåret om 167 mkr.
| Antal fastigheter | 18 |
|---|---|
| Antal tkvm | 120 |
| Fastighetsvärde | 1 659 |
| Driftöverskott | 100 |
| Hyra kr/kvm |
Direkt avkastning, % |
||
|---|---|---|---|
| Kontor | A-läge | 1 100-2 000 | 6,5-7,5 |
| B-läge | 900-1 400 | 6,8-8,8 | |
| Butik | A-läge | 1 600-4 000 | 5,8-6,8 |
| B-läge | 900-1 500 | 6,5-8,3 | |
| Lager/ industri |
A-läge | 500-750 | 7,3-8,8 |
| B-läge | 450-700 | 7,5-9,8 |
Styrelsen och vd för Diös Fastigheter AB (publ), organisationsnummer 556501-1771, avger härmed redovisning för koncernen och moderbolaget för räkenskapsåret 2015. Styrelsens rapport om intern kontroll avseende finansiell rapportering, bolagsstyrningsrapporten, omfattar såväl moderbolaget som koncernen och är upprättad i enlighet med årsredovisningslagen, se sid. 68–74.
Vi är ett av norra Sveriges ledande privata fastighetsbolag med ett totalt fastighetsvärde om 13 381 mkr (12 200). Bolaget erbjuder kommersiella lokaler och bostäder i centrumnära lägen. Verksamheten är organiserad i sex affärsområden: Dalarna, Gävleborg, Västernorrland, Jämtland, Västerbotten och Norrbotten. Huvudkontoret är placerat i Östersund. Sedan 2006 är bolaget noterat på NASDAQ OMX Stockholm. Största ägaren är AB Persson Invest med 15,4 procent av innehav och röster.
Verksamheten i moderbolaget utgörs av koncerngemensamma funktioner, såsom IT, ekonomi och finans, HR, hyresadministration, kommunikation och energioptimering samt ägande och drift av koncernens dotterbolag. Omsättningen uppgick till 127 mkr
(118) och resultatet efter skatt till -11 mkr (-9). Nettoomsättningen består i huvudsak av sålda tjänster till dotterbolag.
De finansiella målen syftar till att säkerställa bolagets finansiella stabilitet. De mätbara och riskbegränsande finansiella målen är:
För år 2015 uppnådde bolaget de finansiella målen, med undantag för det långsiktiga soliditetsmålet. Samtliga finansiella nyckeltal förbättrades och bolaget uppfyller med marginal de krav som bankerna ställer på bolagets finansiella stabilitet. Soliditeten uppgick till 27,4 procent (27,3) i koncernen och 11,9 procent (15,8) i moderbolaget. Efter den föreslagna utdelningen blir soliditeten 26,2 (26,0) procent i koncernen och 9,7 (13,5) procent i moderbolaget.
Årsstämman 2015 beslutade att bolaget får återköpa egna aktier motsvarande maximalt 10 procent av samtliga utestående aktier i bolaget. Inga återköp av egna aktier gjordes under året.
För händelser efter räkenskapsårets utgång,
Strategin att koncentrera beståndet till centralt belägna fastigheter i norra Sveriges tillväxtorter har fortlöpt under året.
Fastighetsbeståndet bestod den 31 december av 351 fastigheter (354) med en total uthyrningsbar area om 1 463 tkvm (1 423). Marknadsvärdet uppgick till 13 381 mkr (12 200). Värdeförändringen förklaras av genomförda investeringar om 456 mkr (386), orealiserade värdeförändringar om 262 mkr (47), förvärvade fastigheter om 622 mkr (25) och genomförda försäljningar om -159 mkr (-80).
Innehavet bestod vid årets slut i huvudsak av kommersiella fastigheter 90 procent (90) med följande fördelning av det totala hyresvärdet: 46 procent (45) kontor, 24 procent (25) butik, 7 procent (8) lager/industri och 13 procent (12) övrigt. Bostadsfastigheter utgjorde 10 procent (10) av innehavet.
Fastighetsbeståndets totala hyresvärde uppgick till 1 466 mkr (1 448). Det ökade hyresvärdet är hänförligt till genomförda förvärv och omförhandlingar under året. Bedömt
hyresvärde för vakanta lokaler är 147 mkr (137). De kontrakterade hyresintäkterna uppgick vid årets slut till 1 361 mkr (1 290). I hyresintäkterna ingår hyrestillägg om totalt 155 mkr (147) som vidarefaktureras hyresgästerna. Hyrestilläggen avser fastighetsskatt, värme, vatten, avfall och elkostnader. Antalet lokalhyresavtal uppgick till 2 677 (2 544) med kontrakterade hyresintäkter om 1 162 mkr (1 107).
Hyresavtal med en löptid om tre år eller längre är normalt föremål för uppräkning mot konsumentprisindex per den sista oktober närmast föregående år. Beräknat på kontrakterade kommersiella avtal utgör den indexerade andelen 76 procent.
Av fastigheternas totala area om 1 463 tkvm (1 423), var 1 214 tkvm (1 169) uthyrda per den 31 december 2015. Det motsvarar en areamässig uthyrningsgrad om 83,0 procent (82,2) och en ekonomisk uthyrningsgrad om 88,3 procent (89,2). Snitthyran för lokalhyresavtalen, beräknat som kontrakterad hyra och uthyrd area, ökade till 1 100 kronor per kvm (1 091).
Nettouthyrningen för året uppgick till 48 mkr (29). Den positiva effekten av nettouthyrningen, allt annat lika, är koncentrerad till 2016.
Fastighetskostnaderna minskade med 11 mkr (19) och slutade på 539 mkr (550). Den huvudsakliga förklaringen är hänförbar till lägre taxebundna kostnader, minskade reparationer och effekten av våra energibesparings åtgärder. Fortsatt noggrann uppföljning av obetalda förfallna hyror har lett till att kundförlusterna är låga. Dessa uppgick till 4 mkr (4), vilket motsvarar 0,3 procent (0,3) av de totala intäkterna.
Driftöverskottet uppgick till 776 mkr (762), vilket motsvarar en ökning med 1,8 procent (3,3). Förändringen beror i huvudsak på lägre fastighetskostnader. Överskottsgraden, det vill säga driftöverskottet i relation till hyresintäkterna, ökade till 59,9 procent (59,0).
Det totala antalet hyreskontrakt var 8 466 (8 136), varav 2 136 (2 122) avsåg bostäder och 3 653 (3 470) parkeringar. Den genomsnittliga kontraktstiden för de tio största hyresgästerna uppgick till 4,3 år (3,8). Av det totala kontraktsvärdet för lokaler, förfaller 14 procent (13) under nästa år.
2011 2012 2013 2014 2015
Driftöverskott, mkr
Överskottsgrad, %
| Resultatposter, mkr | Dalarna | Gävleborg | Västernorrland | Jämtland | Västerbotten | Norrbotten | Diös koncernen |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| Hyresintäkter | 261 | 190 | 246 | 293 | 152 | 152 | 1 295 |
| Övriga intäkter | 4 | 4 | 6 | 2 | 1 | 4 | 20 |
| Reparationer och underhåll | -15 | -10 | -16 | -18 | -10 | -7 | -76 |
| Taxebundna kostnader | -37 | -25 | -38 | -50 | -22 | -15 | -187 |
| Fastighetsskatt | -12 | -10 | -13 | -14 | -7 | -8 | -64 |
| Övriga fastighetskostnader | -29 | -21 | -32 | -33 | -17 | -17 | -149 |
| Fastighetsadministration | -11 | -8 | -14 | -14 | -7 | -10 | -63 |
| Driftöverskott | 161 | 120 | 139 | 166 | 90 | 100 | 776 |
| Realiserad värdeförändring | - | 2 | 4 | 5 | -1 | - | 11 |
| Orealiserad värdeförändring | -37 | 98 | -16 | 90 | 42 | 85 | 262 |
| RESULTAT EFTER VÄRDEFÖRÄNDRINGAR FASTIGHETER | 124 | 221 | 128 | 261 | 131 | 185 | 1 049 |
| Balansposter och nyckeltal | Dalarna | Gävleborg | Västernorrland | Jämtland | Västerbotten | Norrbotten | Diös koncernen |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| Antal fastigheter | 44 | 51 | 76 | 119 | 43 | 18 | 351 |
| Uthyrbar area, tkvm | 267 | 251 | 274 | 325 | 226 | 120 | 1 463 |
| Investeringar, mkr | 98 | 39 | 77 | 107 | 56 | 78 | 455 |
| Verkligt värde, mkr | 2 558 | 1 883 | 2 290 | 2 946 | 2 046 | 1 659 | 13 381 |
| Hyresvärde, mkr | 292 | 216 | 289 | 334 | 169 | 167 | 1 466 |
| Överskottsgrad, % | 61,5 | 63,3 | 56,4 | 56,7 | 59,3 | 65,3 | 59,9 |
| Ekonomisk uthyrningsgrad, % | 89,5 | 88,1 | 85,3 | 87,7 | 89,7 | 91,2 | 88,3 |
1 Avrundningar kan medföra att kolumner/rader inte summerar.
| Förändring | Förändring verkligt värde, mkr | |
|---|---|---|
| Hyresintäkter | +/- 50 kr/kvm | +984/- 985 |
| Driftskostnader | -/+ 25 kr/kvm | +493/- 492 |
| Direktavkastning | -/+ 0,5%-enhet | +787/-678 |
| Kalkylränta | -/+ 0,5%-enhet | +265 /-259 |
| Vakansgrad | -/+- 1,0%-enhet | +/- 156 |
| Förändring | Resultateffekt, mkr | |
|---|---|---|
| Kontrakterade hyresintäkter | +/- 1%-enhet | +/- 13 |
| Ekonomisk uthyrningsgrad | +/- 1%-enhet | +/- 15 |
| Fastighetskostnader | -/+ 1%-enhet | +/-5 |
| Räntenivå för räntebärande skulder | -/+ 1%-enhet | +/- 34 |
Vår strategiska transaktions- och fastighetsutvecklingsverksamhet skapar tillsammans med en effektiv förvaltning, förutsättningar för långsiktig tillväxt.
Vi ska verka för och aktivt bidra till tillväxt på orter i norra Sverige som uppfyller kriterierna: befolkningstillväxt, stabil infrastruktur, aktivt näringsliv, tydlig stadskärna, aktiv och välmående kommun samt ett etablerat universitet eller en etablerad högskola. Med noggranna marknads- och fastighetsanalyser som grund, genomför vi förvärv av fastigheter på prioriterade orter för att uppnå synergieffekter och god avkastning. Fastigheter som ligger utanför vår strategiska inriktning, där möjligheterna att tillföra ytterligare värde är begränsade, kan bli föremål för avyttring. Transaktionsverksamheten bedrivs med stor affärsmässighet och i huvudsak av intern kompetens. Om-, till- eller nybyggnation, liksom energibesparande åtgärder, genomförs i nära dialog med våra hyresgäster i syfte att förädla beståndet och öka fastigheternas attraktion och avkastning.
Under året har vi förvärvat 3 fastigheter (1) om totalt 51 tkvm, till ett underliggande fastighetsvärde om 653 mkr (25). I Skellefteå fördubblade vi beståndet genom att förvärva
tre centralt placerade fastigheter som kompletterar det övriga beståndet på orten väl. Vi offentliggjorde också en bytesaffär i Umeå och Östersund som innebär att vi förvärvar centralt belägna kommersiella fastigheter och bostäder och avyttrar bostadsfastigheter i externa lägen. Tillträde var den 21 januari 2016 (se not 25).
Vi har under året avyttrat 6 fastigheter (11) om totalt 15 tkvm (29), till ett underliggande fastighetsvärde om 177 mkr (99). Av de avyttrade fastigheterna var två belägna i Västernorrland, tre i Jämtland och en i Västerbotten. Dessutom gjordes en delavyttring av en fastighet i Gävleborg. I samband med bytesaffären i Österund och Umeå kommer elva fastigheter om totalt 40 tkvm till ett värde om 321 mkr att avyttras i företrädesvis externa lägen. Tre av dessa ligger i Umeå och åtta i Östersund. Frånträde var den 21 januari 2016 (se not 25).
Majoriteten av våra projektinvesteringar genomförs i form av ny-, om- och tillbyggnation liksom i energibesparande åtgärder. Under året investerades totalt 456 mkr (386) i sammanlagt 583 projekt (501). Vid årets slut pågick 297 projekt (347), med en återstående investeringsvolym om 294 mkr (310) och en total investeringsvolym om 899 mkr (870).
Tillsammans med hyresgästerna Sweco, NCC och Affirmo genomförs omfattande ombyggnation och energibesparande åtgärder i fastigheten Humlan 6 i centrala Luleå. Fastigheten består i huvudsak av kontorslokaler. Hyresgästernas behov av moderna aktivitetsytor liksom deras miljökrav har varit drivande i projektet. Både kyla och värme har anpassats med funktionsenliga installationer för att klara GreenBuildingcertifiering. Projektet beräknas vara klart under första halvåret 2016.
I anslutning till Norra berget i Sundsvall, pågår ett ombyggnads- och energiprojekt för att möta gymnasieskolan Skvaderns långsiktiga behov. Bland annat installeras moderna ventilations- och kylanläggningar för att minska driftkostnaderna. Vakanta lokaler i fastigheten omvandlas till bostäder. Genom konverteringen och utnyttjandet av befintlig byggrätt, ökar fastighetens avkastning samtidigt som vi bidrar till att minska bostadsbristen. Projektet beräknas vara klart under 2017.
Upprustning av Galleria Vintergatan, Skellefteå I samarbete med två andra fastighetsägare genomfördes en om- och tillbyggnad av Galleria Vintergatan i Skellefteå. Syftet var att öka kundupplevelsen liksom att förbättra tillgängligheten och säkerheten. Projektet färdigställdes under året.
| Kommun | Antal | Fastighets beteckning |
Fastighetstyp | Uthyrningsbar area, kvm |
Försäljningspris, mkr |
Frånträde |
|---|---|---|---|---|---|---|
| Gävle | Del av Söder 38:5 (3D) | Bostad | 1 320 | 18 | 2015-02-20 | |
| Östersund | 1 | Hästen 4 | Bostad | 971 | 4 | 2015-06-15 |
| Umeå | 1 | Stadshuset 7 | Kontor/Övrigt | 1 538 | 7 | 2015-08-19 |
| Östersund | 1 | Lund 1:17 Del av | Mark | - | 11 | 2015-09-09 |
| Östersund | 1 | Lien 2:7, 2:69 | Bostad | 5 008 | 123 | 2015-11-06 |
| Sundsvall | 1 | Vivsta 3:39 | Kontor | 2 386 | 12 | 2015-12-01 |
| Sundsvall | 1 | Mallberget 1:15 | Industri/lager | 3 238 | 2 | 2015-12-23 |
| TOTALT | 6 | 14 461 | 177 |
| Kommun | Antal | Fastighets beteckning |
Fastighetstyp | Uthyrningsbar area, kvm |
Förvärvspris, mkr |
Tillträde |
|---|---|---|---|---|---|---|
| Skellefteå | 1 | Sirius 16/24/25 | Kontor/Hotell | 24 629 | 312 | 2015-12-01 |
| Skellefteå | 1 | Sleipner 5 | Kontor | 16 661 | 218 | 2015-12-01 |
| Skellefteå | 1 | Hjorten 5 | Kontor | 9 655 | 122 | 2015-12-01 |
| TOTALT | 3 | 50 945 | 653 |
| Kommun | Fastighet | Typ av lokal |
Projektarea, kvm |
Planerad investering, mkr |
Återstående investering, mkr |
Beräknad ek. uthyrningsgrad efter projekt, % |
Ökning i hyresvärde1, mkr |
Totalt hyresvärde, mkr |
Färdig ställandeår |
|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|
| Luleå | Humlan 6 | Kontor | 6 040 | 39,0 | 13,9 | 94 | 3,5 | 11,5 | 2016 |
| Östersund | Kommunalmannen 4 | Kontor | 2 438 | 21,0 | 11,9 | 97 | 1,5 | 5,5 | 2016 |
| Umeå | Rind 5 | Bostäder | 1 038 | 19,5 | 19,0 | 97 | 0,5 | 8,9 | 2016 |
| Sundsvall | Norrbacka 1 | Skola | 7 145 | 14,4 | 11,8 | 86 | 1,2 | 1,2 | 2017 |
| Sundsvall | Hälsan 7 | Kontor | 2 362 | 14,1 | 5,9 | 85 | 2,5 | 22,1 | 2016 |
| Falun | Kansliet 20 | Skola | 5 577 | 13,6 | 13,3 | 89 | 1,4 | 24,7 | 2016 |
| Gävle | Norr 31:9 | Kontor | 871 | 7,8 | 0,1 | 91 | 0,5 | 29,2 | 2016 |
| Sundsvall | Lagmannen 9 | Kontor | 1 210 | 7,8 | 4,2 | 92 | 0,5 | 5,4 | 2016 |
| Gävle | Alderholmen 19:2 | Skola | 867 | 7,0 | 0,0 | 100 | 0,8 | 1,7 | 2016 |
| Östersund | Frösö 3:7 | Kontor | 1 046 | 6,5 | 0,5 | 88 | 0,6 | 39,4 | 2016 |
| Summa | 28 594 | 150,7 | 80,6 | 13,0 | |||||
| Summa övriga 297 projekt |
748,3 | 203,6 | |||||||
| TOTALT | 899,0 | 294,3 |
1 I förekommande fall minskade driftkostnader.
Fastighetsbeståndet hade totalt sett en positiv värdeutveckling och ökade till 13 381 mkr (12 200). Den genomsnittliga värderingsyielden uppgick till 6,7 procent (6,9).
Vid varje bokslutstidpunkt värderas samtliga fastigheter till det verkliga värdet för tidpunkten. Verkligt värde är det pris till vilket en överlåtelse kan ske mellan oberoende och kunniga parter som har ett intresse av att transaktionen genomförs. Varje fastighet värderas individuellt, varför eventuella portföljeffekter inte beaktas. Värderingsmodellen innefattar en årlig externvärdering, via värderingskonsulten Savills, av de 100 värdemässigt största fastigheterna, uppdelade på 25 procent per kvartal. Resterande fastigheter, som inte är föremål för stora förändringar, internvärderas. De som är föremål för större förändringar, såsom nytecknade eller uppsagda hyresavtal, liksom omfattande om- eller nybyggnationer, internvärderas med bistånd av Savills.
Fastighetsbeståndets värde beräknas som summan av driftöverskottets nuvärde minskat med återstående investeringar på igångsatta projekt under de närmaste fem åren, samt nuvärdet av bedömt restvärde år sex. De historiska utfallen för perioden 2005– 2015 samt prognoser för 2016 har legat till grund för det prognostiserade driftöverskottet. Underlagen innefattar hyresavtal, information om vakanta objekt, faktiska och budgeterade drift- och underhållskostnader, fastighetsskatt och fastighetsadministration samt uppgifter om pågående och planerade investeringar. Dessutom har förvaltare och affärsområdeschefer levererat in specifika uppgifter för respektive värdering med utgångspunkt från kontinuerliga fastighetsbesiktningar.
Fastighetsbeståndets värde uppgick till 13 381 mkr (12 200). Värdeförändringen uppgick till 273 mkr (62), varav 11 mkr (15) var realiserat och 262 mkr (47) var orealiserat. Den orealiserade värdeförändringen motsvarar en förändring med 2,0 procent (0,4). Koncernens positiva orealiserade värdeförändring förklaras av både lägre avkastningskrav och av förbättrade kassaflöden till följd av högre hyresnivåer, främst som ett resultat av projektinvesteringar.
Alla fastighetsvärderingar görs utifrån ett antal antaganden om framtiden och marknaden, vilket innebär ett mått av osäkerhet. I Savills bedömningar finns ett osäkerhetsintervall om +/-7,5 procent.
Marknadsvärdet påverkas främst av justeringar i direktavkastningskravet eller kalkylräntan. Direktavkastningskravet påverkas dels av jämförbara fastighetstransaktioner på respektive delmarknad, dels av utvecklingen
för den aktuella fastigheten och dess delmarknad. Fastighetens läge, hyresnivå, vakansgrad, samt marknadsutvecklingen på den ort där fastigheten ligger är viktiga faktorer när direktavkastningen bestäms. Kalkylräntan motsvarar marknadens krav på totalavkastning. Utgångspunkten för kalkylräntan är realräntan, kompenserad för inflation samt generell och specifik riskpremie för fastigheten. Tillförlitligheten för värdebedömningarna ökar i takt med antalet fastighetstransaktioner som offentliggörs för marknaden.
| Förändring fastighetsvärde, % |
|||||
|---|---|---|---|---|---|
| -7,5 | 0 | 7,5 | |||
| Fastighetsvärde, mkr | 12 377 | 13 381 | 14 385 | ||
| Soliditet, % | 21,5 | 27,4 | 32,4 | ||
| Belåningsgrad, % | 65,6 | 60,7 | 56,4 |
| Värdetidpunkt | 2015-12-31 | 2014-12-31 |
|---|---|---|
| Kalkylperiod | 5 år | 5 år |
| Direktavkastning för bedömning av restvärde1, % |
6,3-7,7 | 6,4-8,0 |
| Kalkylränta för diskontering till nuvärde, % |
8,8 | 9,1 |
| Långsiktig vakans, % | 5,4 | 5,7 |
| Inflation, % | 2,0 | 2,0 |
1 Från undre till övre kvartil i portföljen.
| AFFÄRSOMRÅDE | Marknadsvärde 2015-12-31, mkr |
Marknadsvärde 2014-12-31, mkr |
Förändring, % |
Förändring, mkr |
Genom snittlig kalkylränta, % |
Genomsnittligt direktavkast ningskrav, värdering, % |
Varav investeringar/ förvärv, mkr |
Varav försäljningar, mkr |
Varav orealiserad värdeföränd ring, mkr |
|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|
| Dalarna | 2 558 | 2 497 | 2,4% | 61 | 9,0 | 6,9 | 98 | - | 37 |
| Gävleborg | 1 882 | 1 760 | 6,9% | 122 | 9,1 | 6,8 | 39 | -15 | 98 |
| Västernorrland | 2 290 | 2 237 | 2,3% | 52 | 8,8 | 6,7 | 77 | -9 | -16 |
| Jämtland | 2 946 | 2 876 | 2,4% | 70 | 8,5 | 6,5 | 107 | -127 | 90 |
| Västerbotten | 2 046 | 1 334 | 53,4% | 712 | 8,8 | 6,7 | 678 | -8 | 42 |
| Norrbotten | 1 659 | 1 496 | 10,9% | 163 | 8,6 | 6,6 | 78 | - | 85 |
| TOTALT | 13 381 | 12 200 | 13,1% | 1 180 | 8,8 | 6,7 | 1077 | -159 | 262 |
Vi redovisade aktuell skatt om -163 mkr och uppskjuten skatt om -140 mkr under året. De skattemässiga underskottsavdragen uppgick till 262 mkr. Vid oförändrad intjäningsförmåga kan underskottsavdrag nyttjas ytterligare två år.
Aktuell skatt i resultaträkningen beräknas på det skattemässiga resultatet efter eventuellt utnyttjande av godkända underskottsavdrag. Aktuell skatt kan också inkludera omtaxering från tidigare år samt förvärvade och sålda bolag under räkenskapsåret. Det skattemässiga resultatet avser årets resultat efter avdragsgilla avskrivningar och direktavdrag för vissa investeringar. Aktuell skatt är kassaflödespåverkande då den, till skillnad från uppskjuten skatt, betalas.
Med uppskjuten skatt i resultaträkningen, avses en beräknad och eventuell framtida skatt som kan vara både positiv och negativ. Förändringen av uppskjuten skattefordran respektive uppskjuten skatteskuld, nettoredovisas under posten uppskjuten skatteskuld i balansräkningen. Den uppskjutna skatten i resultaträkningen utgörs av förändringen av posten uppskjuten skatteskuld i balansräkningen. Uppskjuten skattefordran uppgår till beviljade och godkända underskottsavdrag multiplicerat med gällande skattesats.
Underskottsavdragen används för att minska det skattemässiga resultatet. Skattefordran realiseras, det vill säga minskar, i takt med att underskottsavdragen används. Möjligheten att utnyttja underskottsavdragen kan vara begränsade beroende på de skattemässiga möjligheterna till resultatutjämning mellan koncernbolagen. Uppskjuten skatteskuld beräknas utifrån skillnaden mellan fastigheternas verkliga och skattemässiga värde multiplicerat med gällande skattesats.
Förvärvade temporära skillnader vid bolagsförvärv, det vill säga skillnaden mellan fastigheternas verkliga och skattemässiga värde, hanteras olika beroende på om det är ett tillgångsförvärv eller ett rörelseförvärv. Vid ett tillgångsförvärv redovisas inte någon uppskjuten skatteskuld på de temporära skillnaderna. Om förvärvet klassas som ett rörelseförvärv, bokas uppskjuten skatteskuld på hela den temporära skillnaden. Skatteskulden realiseras när, och om, fastigheten säljs som styckefastighet. Säljs däremot ett bolag, med fastigheten som inkråm, utlöses ingen skatteeffekt.
I april 2005 förvärvades en koncern bestående av ett vilande aktiebolag. Syftet med förvärvet var att skapa en bas för bildandet av Diös Fastigheter AB. De förvärvade bolagens enda tillgångar vid förvärvstidpunkten utgjordes av en kassa om cirka 40 mkr samt skattemässigt outnyttjade underskottsavdrag som, enligt deklarationer vid 2005 års taxering, uppgick till cirka 1 026 mkr. Det skattemässiga underskottsavdraget bedömdes, per den 31 december 2015, uppgå till 262 mkr (335). Vid 22 procents skattesats uppgick den uppskjutna skattefordran, avseende skattemässiga underskottsavdrag, till 58 mkr (74), som kvittades mot uppskjuten skatteskuld. Den uppskjutna skatteskulden uppgick till 933 mkr (809) brutto, varav 912 mkr (784) består av temporära skillnader och 21 mkr (25) av övriga uppskjutna skatteskulder.
Beräkningen av de temporära skillnaderna baserar sig på fastigheternas verkliga värden
minus skattemässigt restvärde, 4 143 mkr (3 565), multiplicerat med 22 procents skattesats. Den uppskjutna skatteskulden, netto, uppgick till 875 mkr (735) vid årets slut, och beräknas utifrån uppskjuten skatteskuld minus uppskjuten skattefordran.
Aktuell skatt uppgick till -163 mkr (-10) under 2015. Aktuell skattekostnad är hänförlig till skatt i dotterbolag som under året varit förhindrade att resultatutjämna via koncernbidrag. I årets aktuella skatt ingår också 137 mkr som avser skatt och ränta för ett ej medgivet avdrag avseende kapitalförlust för taxeringsåret 2006. Förvaltningsrätten avslog 2014 vår yrkan om avdrag för en skattemässig förlust som uppkommit i samband med ett förvärv av fastigheter 2005. Vi ansåg att Förvaltningsrätten hade bortsett från ett antal viktiga aspekter och att förvärvet genomfördes enligt då gällande skatteregler. Domen överklagades därför till Kammarrätten. Kammarrätten avslog i september 2015 vår överklagan och styrelsen beslutade därefter att inte driva ärendet vidare. Skatten, som tidigare betraktats som en eventualförpliktelse, kostnadsfördes under tredje kvartalet och belastar därför 2015 års resultat. För ytterligare information, se tidigare kommunicerade pressmeddelanden på www.dios.se.
Uppskjuten skatt i resultaträkningen uppgår till -140 mkr (-80). Skatten är hänförlig till minskad uppskjuten skattefordran med -16 mkr (-20), ökad uppskjuten skatteskuld på temporära skillnader för fastigheter med -128 mkr (-58), samt ökade övriga uppskjutna skatteskulder om -4 mkr (-2).
Vi fortsatte under året att stärka våra finansiella nyckeltal. Framgångsrik refinansiering har sänkt räntekostnaderna ytterligare.
Styrelsens fastställda finanspolicy styr bolagets finansiering och hantering av finansiella risker. Sedan 2014 finns också ett finansråd som följer kreditmarknadens utveckling och bereder finansiella ärenden. Rådet lämnar fortlöpande förslag till styrelsen, men har ingen beslutanderätt i finansfrågor. Bolagets finansfunktion ansvarar för att säkerställa tillgången till likviditet och långsiktig finansiering liksom att optimera bolagets ränteoch kreditrisker. Finansfunktionen har också en rådgivande roll när det gäller uppfyllelse av beslutade finansiella mål. 2015 års mätbara och riskbegränsande finansiella mål var:
Bolagets finansiella transaktioner ska genomföras utifrån en bedömning av koncernens befintliga och framtida behov av finansiering, likviditet samt önskad ränterisk. En koncernintern transaktion innebär därför inte alltid en identisk extern lånetransaktion. Istället upptas externa lån först efter det att en bedömning av det samlade lånebehovet i
koncernen genomförts. För att möjliggöra nettohantering av betalningsflödena, används ett koncernövergripande kontosystem. Hanteringen av koncernens ränterisk görs utifrån en bedömning av den ränterisk som uppstår vid upptagande av ett enskilt lån med kort räntebindning.
Vi verkar på en kapitalintensiv marknad där tillgången på kapital är en grundförutsättning. Tillgångarna består i huvudsak av fastigheter som finansieras via eget kapital, främmande kapital och övrigt kapital. Hur stor andel respektive del utgör beror på stabiliteten i bolaget, fastighetstyperna, riskaversionen från såväl ägare som kreditgivare samt avkastningskraven från ägarna. Faktorer som konjunktur, skattesituation och hyresavtalens konstruktion påverkar också. Den största andelen av finansieringen står främmande kapital för. Då aktieägaren kräver en förhållandevis hög avkastning är det egna kapitalet dyrast medan det övriga kapitalet är billigare men begränsat. Per den 31 december 2015 finansierades 27,4 procent av den totala balansomslutningen på 13 505 mkr via eget kapital, 61,8 procent genom främmande kapital och 10,8 procent av övrigt kapital. Utfallet för belåningsgraden blir således 60,7 procent vilket ryms inom målet om max 65 procent. Soliditeten uppgår till 27,4 procent och når därmed inte det långsiktiga målet om 30 procent, men överstiger väl det kortsiktiga målet om 25 procent.
Kreditmarknaden för fastighetsbolag, med god finansiell ställning, fortsatte under året att vara fördelaktig genom god tillgång till kapital och stort intresse från bankerna att låna ut. Svensk ekonomi präglades 2015 av låga inflationsförväntningar och låga marknadsräntor. Den 10 februari 2016 beslutade Riksbanken att sänka reporäntan till -0,50 procent. Riksbankens egna huvudprognos är att reporäntan bibehålls på den nivån till och med första halvåret 2017, med låga marknadsräntor som följd.
Enligt finanspolicyn bör den genomsnittliga återstående löptiden på räntebärande skulder uppgå till mellan två och fyra år. Den kan dock avvika från tid till annan. En väl avvägd genomsnittlig löptid, tillsammans med diversifierad förfallostruktur, verkar för att minska refinansieringsrisken. Per den 31 december 2015 uppgick koncernens räntebärande skulder till 8 119 mkr (7 671) med en årlig genomsnittsränta på 1,0 procent (1,7) inklusive lånelöften. Den årliga genomsnittsräntan, inklusive kostnad för derivatinstrument och lånelöften, uppgick till 2,5 procent (2,8). Vi har under året omförhandlat och förlängt delar av vår låneportfölj vilket har lett till minskade räntekostnader. Årets ränteteckningsgrad om 3,4 ggr (2,5) överträffar det finansiella målet om 1,8 ggr.
Lånens genomsnittliga räntebindningstid uppgick till 0,3 år (0,2). Med derivatportföljen inkluderad uppgick genomsnittlig
| Ränte- och marginalförfall | Låneförfall | |||
|---|---|---|---|---|
| Lånebelopp, mkr Årlig snittränta1 | , % | Kreditavtal, mkr | Utnyttjat2 , mkr |
|
| 2016 | 2 985 | 0,8 | 1 380 | 1 380 |
| 2017 | 4 126 | 1,1 | 2 918 | 2 648 |
| 2018 | 1 007 | 1,3 | 3 083 | 3 083 |
| 2021 | - | 1 207 | 1 007 | |
| Utnyttjat kreditutrymme | 8 119 | 1,0 | 8 589 | 8 119 |
| Outnyttjat kreditutrymme | 470 | 0,0 | ||
| Finansiella instrument | 4 200 | 1,4 | ||
| TOTALT | 2,5 |
1 Årlig snittränta avser genomsnittlig ränta baserat på räntevillkor och aktuell skuld per 2015-12-31, där referensräntan är STIBOR-90.
2 Varav 500 mkr är finansierade via obligationslån.
FÖRVALTNINGSBERÄTTELSE
räntebindningstid till 0,8 år (1,4). Den genom snittliga kapitalbindningstiden uppgick till 2,4 år (2,0). Av koncernens totala räntebärande skulder har 4 200 mkr (4 200) räntesäkrats via derivatinstrument, med en återstående genomsnittlig löptid på 1,1 år (2,1).
Bolagets finansiella instrument begränsar eventuella ränteuppgångars inverkan på den genomsnittliga upplåningsräntan. Om räntorna hade höjts med 1 procentenhet, per den 31 december 2015, skulle bolagets genomsnittliga ränta ha stigit med 0,4 procentenheter och värdet på derivaten ökat med 42 mkr.
I syfte att minska ränterisken finns derivat kopplade till kreditportföljen. Vi använder endast nominella ränteswappar, där rörlig ränta erhålls mot betalning av en fast ränta. Den rörliga räntan utgörs av Stibor med tre månaders löptid och den fasta räntan varierar mellan 1,9 och 3,7 procent. Under året har innehavet av derivat varit oförändrat. Vid årets slut hade vi tre nominella swappar om
totalt 4 200 mkr (4 200). Innehavet av derivat, tillsammans med bundna lån och obligationer, innebär att 57,9 procent (54,7) av de räntebärande skulderna har räntesäkrats. Vid förändringar i marknadsräntor, och i takt med att den återstående löptiden minskar, ändras värdet på derivaten. Under året uppgick den orealiserade värdeförändringen på derivaten till 64 mkr (-91). Det totala värdet för derivaten uppgick till -134 mkr (-198) per den 31 december. Vid löptidens slut kommer värdet på derivaten att vara noll. Samtliga värdeförändringar avseende derivat har redovisats i resultaträkningen. Säkringsredovisning har inte tillämpats.
Kreditportföljen är fördelad mellan bankfinansiering, 94 procent (100), och obligationsfinansiering, 6 procent (0). Bankfinansieringen är fördelad mellan två olika kreditgivare, Handelsbanken och Swedbank, där Handelsbanken är störst med 62 procent (66) av den totala kreditportföljen.
Uttagna pantbrev i fastighetsbeståndet, per den 31 december 2015, uppgick till 9 188 mkr (8 794). 100 procent (100) av den totala kreditvolymen har säkerhet i form av pantbrev i fastigheter. Därutöver har bolaget lämnat säkerhet i form av aktier i fastighetsägande dotterbolag samt moderbolagsborgen i Diös Fastigheter AB. I avtalen med kreditgivare finns gränsvärden för olika finansiella nyckeltal, covenants, i syfte att begränsa motpartsrisken för bolagets kreditgivare. Finansiella nyckeltal med gränsvärden är soliditet, belåningsgrad och räntetäckningsgrad. Miniminivån för soliditeten är 25 procent, belåningsgraden får max vara 67,5 procent och räntetäckningsgraden måste överstiga 1,8 gånger.
| Ränte bindning |
Kapital bindning |
Årlig genomsnittränta |
Marknads värde |
Förändring årlig snittränta |
Förändring årlig snitträntekostnad |
Förändring marknadsvärdet |
|
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| Låneportfölj exkl. derivat | 0,3 år | 2,4 år | 1,0% | 8 119 mkr | 0,9% | +76 mkr | |
| Derivatportfölj | 1,1 år | 1,4% | -134 mkr | -1,0% | - 42 mkr | +42 mkr | |
| Låneportfölj inkl. derivat | 0,8 år | 2,4 år | 2,5% | 0,4% | +34 mkr | +42 mkr |
| Mål | Utfall | |
|---|---|---|
| Belåningsgrad | Ej över 65% | 60,7% |
| Räntetäckningsgrad | Minst 1,8 ggr | 3,4 ggr |
| Valutarisk | Inte tillåtet | Ingen exponering |
| Likviditetsrisk | Likviditetsreserv för att kunna fullgöra betalningsförpliktelser |
693 mkr i outnyttjat beviljat kreditutrymme |
| Kortsiktigt minst 25% | ||
| Soliditet | Långsiktigt minst 30% | 27,4% |
Vår förmåga att hantera risker och möjligheter är avgörande för vår framgång liksom för vårt anseende. Därför är det i högsta grad centralt att involvera alla medarbetare i dialogen om hur vi kan minimera exponeringen för potentiella risker utan att försätta några möjligheter. Här presenterar vi bedömningen och hanteringen av de risker som vi i nuläget anser ha störst påverkan på vår verksamhet.
Värdet på fastighetsbeståndet beror på ett flertal, såväl interna som externa, faktorer. De interna faktorerna är kopplade till vår förmåga att förädla beståndet och öka fastigheternas attraktion och avkastning. De externa faktorerna är kopplade till omvärldskonjunkturen som styr hyresmarknadens utbud och efterfrågan.
Portföljsammansättningen påverkas av både dess geografiska fördelning och av fastigheternas tekniska status. På orter med begränsade framtidsutsikter och begränsade underlag för långsiktiga hyresgästrelationer utgör fastighetsinnehav en så kallad exitrisk. Ett föråldrat, undermåligt eller svårutvecklat bestånd utgör en risk för möjligheterna att fylla vakanta ytor.
Målet med förvärvsverksamheten är att tillföra ett mervärde utöver köpeskillingen. Planerad förvärvsstrategi kan inte alltid garanteras, då externa faktorer som kapitalanskaffning, börssentiment och politiska beslut kan försvåra genomförandet av strategin.
Majoriteten av våra investeringar görs i form av ny-, om- och tillbyggnad liksom i energibesparande åtgärder. Syftet är högre uthyrningsgrad och därmed förbättrade kassaflöden. Vid en investering som inte resulterar i ökat kassaflöde, eller vid fördyring av produktion, finns risker för ej återvinningsbara kostnader. Även förseningar vid färdigställande påverkar kalkylen negativt.
För att minska riskerna för stora värdeförändringar har vi valt att koncentrera verksamheten till norra Sveriges tillväxtorter och ha en väl diversifierad fastighetsportfölj. Vi har också en väl balanserad hyreskontraktsstruktur i syfte att minska vakanser och uteblivna hyresintäkter.
En koncentration av fastighetsbeståndet till orter som uppfyller bolagets tillväxtkriterier pågår. Detta i syfte att öka avkastningen och skapa synergieffekter. Noggranna ortsanalyser genomförs för att säkerställa tillväxtkriterierna och få faktabaserade beslutsunderlag för vår transaktionsverksamhet. Genom en diversifierad fastighetsportfölj sprider vi riskerna på respektive ort.
Genom att följa vår utarbetade förvärvsstrategi minskar vi risken för felbeslut och överraskningar. Vid varje förvärv genomförs omfattande fastighetsbesiktningar för att genomlysa och upptäcka dolda risker och möjligheter. Vi kompetensutvecklar medarbetare och tar extern hjälp vid behov.
Kvalitetssäkring av anlitade entreprenörer skapar förutsägbarhet och trygghet under processen. All upphandling sker i konkurrens. Våra interna projektledare leder och följer upp investeringen. Långsiktiga hyresgästrelationer och tecknade avtal innan produktionsstart minskar risken för ej återvinningsbara kostnader. Genom lokal närvaro och god kunskap om våra orter och investeringsobjekt minskar vi risken för felbeslut avseende investeringar.
Kontrakterade hyresintäkter är ytterst beroende av hyresgästernas betalningsförmåga. Hyresintäkterna påverkas av såväl interna som externa faktorer. Bristande interna processer och engagemang kan resultera i missnöjda hyresgäster och ökade vakanser. De externa faktorerna är bland annat kopplade till både omvärldens och ortens ekonomiska tillväxt, produktion av nya lokaler och bostäder samt övrig konkurrens. Det är dock främst efterfrågan som styr hyresnivån.
För att minska risken för betalningsinställelse garanteras i vissa fall hyresgästens förpliktelse av ett moderbolag eller en bankgaranti. Lokal närvaro med god kompetens om respektive ort ger goda förutsättningar för långvariga hyresgästrelationer. En relativt stor och diversifierad fastighetsportfölj, med ett stort antal hyresgäster, minskar risken för påtagligt lägre hyresintäkter om någon bransch eller ort skulle möta ekonomiska motgångar. Risken för omfattande omförhandlingar hanteras genom en jämn löptidsfördelning av hyreskontrakten. Alla hyreskontrakt omfattas av en indexkompensation beroende på löptid.
Risk för ökade kostnader hanteras genom löpande översyn av möjligheterna till vidarefakturering och/eller indexuppräkning i hyresavtalen. Genom att öka uthyrningsgraden sprids fasta kostnader på flera hyresgäster. Vår lokala närvaro ger möjlighet till proaktiv och kostnadseffektiv förvaltning. För alla fastigheter finns fleråriga underhållsplaner. Fastigheterna är försäkrade utifrån bedömt behov.
Fastighetsförvaltning och exploatering påverkar och lämnar avtryck på miljön. Enligt miljöbalken är den som bedrivit en verksamhet, eller vidtagit en åtgärd som bidragit till en föroreningsskada eller allvarlig miljöskada, skyldig att genomföra undersökningar och bekosta åtgärder.
Vi arbetar aktivt för att minska miljö- och klimatavtrycken. Energibesparande åtgärder har hög prioritet och genomförs löpande. Innan förvärv genomförs omfattande analyser för att upptäcka eventuella miljörisker. Vid ny- om- och tillbyggnad följer vi svensk byggstandard vid val av material. I dagsläget finns ingen kännedom om några omfattande miljökrav som kan komma att riktas mot bolaget.
LIKVIDITETS- OCH REFINANSIERINGSRISK: Risken att finansiering av bolagets kapitalbehov försvåras eller fördyras.
Risken att bolagets värde och/eller kassaflöde påverkas negativt vid en förändring av räntenivån.
Relationen mellan eget och lånat kapital påverkar riskstrukturen, då högre andel lånat kapital är mer riskfyllt.
Risken för att motparten i ett avtal inte kan fullgöra sina förpliktelser.
Vår finanspolicy styr och begränsar de finansiella riskerna. Goda kontakter med banker och kapitalmarknad och framförhållning vid likviditets- och refinansieringsbehov skapar förtroende gentemot finansiärer och marknaden. Genom att utnyttja flera finansieringskällor, bland annat bank- och kapitalmarknadsfinansiering via Nya SFF och likviditetsreserv i form av outnyttjat kreditutrymme, sprids riskerna.
Vi har mål och riktlinjer för att hantera ränterisken. Genom en diversifierad förfallostruktur och räntebindning minskar vi risken för att enskilda ränteförändringar påverkar påtagligt. Vi har möjlighet att hantera ränterisken med derivat och fasträntelån.
Genom såväl lång- som kortsiktiga mål för soliditet, anpassar vi vår verksamhet genom en avvägd fördelning mellan flexibilitet och riskprofil. Vår finanspolicy fastställer minimal soliditet.
I syfte att sprida kreditriskerna begränsar finanspolicyn med vilka motparter och för hur stor volym ett avtal får ingås. Vid varje avtal görs en dagsaktuell individuell bedömning av motparten.
Förändringar i bolags- och fastighetsskatten samt andra övriga statliga pålagor, bostadsbidrag och räntebidrag, kan medföra merkostnader. Förändringar i ägarstrukturen kan begränsa möjligheterna att utnyttja underskottsavdrag.
I syfte att följa relevanta lagar och regler rådgör vi med externa skatteexperter och jurister för att stärka den interna kompetensen. I hyresavtalen regleras oförutsedda kostnader till följd av beslut i riksdag, regering, kommun eller myndighet.
| RISK | HANTERING |
|---|---|
| Möjlighet att attrahera, utveckla och behålla rätt kompetens i syfte att bedriva verksamheten på ett effektivt sätt. |
Tydliga riktlinjer och kärnvärden ligger till grund för vår gemensamma före tagskultur. Diös Academy är inrättat för utveckling och fortbildning av perso nalen. Årliga NMI-undersökningar (nöjd-medarbetar-index) genomförs för att identifiera förbättrings- och utvecklingsområden. En vinstandelsstiftelse för medarbetarna har inrättats för att öka lojaliteten och skapa delaktighet i bolagets framgång. Vidare finns förmåner för att främja aktivitet och god hälsa. |
| RISK | HANTERING |
|---|---|
| Otillräckliga eller icke ändamålsenliga rutiner, bristande rapporteringar eller kontroller, mänskliga fel och kompetensbrister liksom otydlig ansvarsfördel ning, utgör risker som kan hindra verksamheten från att bedrivas effektivt. |
Rutiner och riktlinjer upprättas för att öka förutsägbarheten och minska risken för fel. Fyra-ögons-principen upprättas vid kontroll och godkännande av viktiga dokument. Rätt kompentens på rätt plats och i rätt konstellation ger förutsätt ningar för att fatta de bästa besluten. Återkommande översyn av ansvar, |
av kritiska IT-system.
| RISK | HANTERING |
|---|---|
| Väl fungerande IT-system är nödvändiga för att utföra vår dagliga verksamhet samt för att uppfylla regel- och lagkrav i form av rapportering. Risk finns för |
informationsläckage, avbrott eller andra störningsrisker vid felaktig hantering
struktur och organisation görs.
Bolaget använder endast standardiserade IT-system och köper tjänster och program från stora stabila leverantörer med gott renommé. Eventuella risker hanteras genom köp av robusta IT-system, kontinuerlig och proaktiv utvärdering av IT-miljön och säkerheten och effektiva processer för att förebygga och hantera eventuella hot.
Utdelningen ska uppgå till cirka 50 procent av koncernens resultat efter skatt, exklusive orealiserade värdeförändringar och uppskjuten skatt.
Till årsstämmans förfogande i moderbolaget står:
| -11 458 969 kr |
|---|
| 606 102 711 kr |
Styrelsen föreslår att vinstmedlen disponeras enlig följande:
| 594 643 742 kr |
|---|
| 381 665 710 kr |
| 212 978 032 kr |
Per den sista december 2015 uppgick antalet registrerade aktier till 74 729 134. Beräkningen ovan är baserad på totalt antal registrerade aktier och kan komma att ändras om antalet aktier förändras innan avstämningsdagen för utdelning.
Inför årsstämman 2016 föreslår styrelsen en utdelning om 2,85 kr per aktie. Förslaget skulle innebära att 54 procent av årets resultat efter skatt, exklusive orealiserade värdeförändringar och uppskjuten skatt, delas ut till aktieägarna.
Koncernens och moderbolagets egna kapital har beräknats enligt den IFRS-standard som EU har antagit samt Rådet för finansiell rapporterings rekommendation RFR 1, för koncernen och RFR 2, för moderbolaget.
Med hänvisning till ovan benämnda beräkningsmetoder och vad som angetts, anser styrelsen att den föreslagna vinstutdelningen är försvarlig med hänsyn till de krav som framgår i 17 kap 3 §, andra och tredje styckena, i Aktiebolagslagen. Verksamhetens art och omfattning medför inte risker i större omfattning än vad som normalt förekommer i branschen. Styrelsens bedömning av moderbolagets och koncernens ekonomiska ställning innebär att utdelningen är försvarlig i förhållande till de krav som verksamhetens art, omfattning och risker ställer på storleken av moderbolagets och koncernens egna kapital samt moderbolagets och koncernens konsolideringsbehov, likviditet och ställning i övrigt.
Styrelsen bedömer att den föreslagna utdelningen inte kommer att påverka förmågan att fullgöra sina förpliktelser på kort och lång sikt eller att göra nödvändiga investeringar. Den föreslagna vinstutdelningen utgör 54 procent av koncernens resultat efter skatt, exklusive orealiserad värdeförändring och uppskjuten skatt, vilket ligger i linje med uttalad målsättning. Styrelsen finner att det finns full täckning för det bundna egna kapitalet efter den föreslagna vinstutdelningen. Moderbolaget och koncernen har god tillgång till likviditetsreserver i form av både kort- och långfristiga krediter. Krediterna kan lyftas med kort varsel. Det innebär att det finns god beredskap att klara såväl variationer i likviditeten som eventuella oväntade händelser. Styrelsen har övervägt alla i övrigt kända förhållanden som kan ha betydelse för moderbolagets och koncernens ekonomiska ställning och som inte beaktats inom ramen för det ovan anförda. Därvid har ingen omständighet framkommit som gör att den föreslagna utdelningen inte framstår som försvarlig.
Östersund den 18 mars 2016 Styrelsen i Diös Fastigheter AB (publ)
| RESULTATRÄKNING, MKR | Not | 2015 | 2014 |
|---|---|---|---|
| Intäkter | 3 | 1 315 | 1 312 |
| Fastighetskostnader | 4 | -539 | -550 |
| Driftöverskott | 776 | 762 | |
| Central administration | 5,6 | -58 | -58 |
| Finansiella intäkter | 8 | 2 | 1 |
| Finansiella kostnader | 9 | -212 | -284 |
| Förvaltningsresultat | 508 | 421 | |
| Värdeförändring fastigheter | 7 | 273 | 62 |
| Värdeförändring derivatinstrument | 9, 21 | 64 | -91 |
| Resultat före skatt | 845 | 392 | |
| Aktuell skatt | 10 | -163 | -10 |
| Uppskjuten skatt | 10 | -140 | -80 |
| ÅRETS RESULTAT | 542 | 302 | |
| Resultat hänförligt till moderbolagets aktieägare | 530 | 297 | |
| Resultat hänförligt till minoriteten | 12 | 5 | |
| Summa | 542 | 302 | |
| TOTALRESULTATRÄKNING, MKR | 2015 | 2014 | |
| Årets resultat | 542 | 302 |
| ÅRETS TOTALRESULTAT | 542 | 302 |
|---|---|---|
| Totalresultat hänförligt till moderbolagets aktieägare | 530 | 297 |
| Totalresultat hänförligt till minoriteten | 12 | 5 |
| Summa | 542 | 302 |
| DATA PER AKTIE | 2015 | 2014 |
|---|---|---|
| Resultat per aktie, kr | 7,09 | 3,97 |
| Genomsnittligt antal aktier, tusental | 74 729 | 74 729 |
| Antal aktier vid periodens utgång, tusental | 74 729 | 74 729 |
| Genomsnittligt antal egna aktier | ||
| Antal egna aktier vid periodens utgång | ||
| Utdelning per aktie, kr | 2,851 | 2,85 |
1 Styrelsens förslag.
| TILLGÅNGAR, MKR Not |
2015 | 2014 |
|---|---|---|
| Anläggningstillgångar | ||
| Materiella och immateriella anläggnings tillgångar |
||
| Förvaltningsfastigheter 11 |
13 381 | 12 200 |
| Immateriella anläggningstillgångar 12 |
3 | 4 |
| Övriga materiella anläggningstillgångar 13 |
4 | 7 |
| Summa materiella och immateriella anläggningstill gångar |
13 388 | 12 211 |
| Finansiella anläggningstillgångar | ||
| Andelar i intresseföretag 15 |
1 | 1 |
| Andra långfristiga värdepappersinnehav 16 |
10 | 6 |
| Reversfordringar | 2 | |
| Summa finansiella anläggningstillgångar | 13 | 7 |
| Summa anläggningstillgångar | 13 401 | 12 218 |
| Omsättningstillgångar | ||
| Kortfristiga fordringar | ||
| Kundfordringar 18 |
29 | 10 |
| Övriga fordringar | 54 | 14 |
| Förutbetalda kostnader och upplupna intäkter | 21 | 19 |
| Summa kortfristiga fordringar | 104 | 43 |
| Kassa och bank | - | 79 |
| Summa omsättningstillgångar | 104 | 122 |
| EGET KAPITAL OCH SKULDER, MKR | Not | 2015 | 2014 |
|---|---|---|---|
| Eget kapital1 | 19 | ||
| Aktiekapital | 149 | 149 | |
| Tillskjutet kapital | 1 820 | 1 820 | |
| Balanserad vinst | 1 689 | 1 372 | |
| Summa hänförlig till moderbolagets aktieägare | 3 658 | 3 341 | |
| Innehav utan bestämmande inflytande | 19 | 36 | 24 |
| Summa eget kapital | 3 694 | 3 365 | |
| Långfristiga skulder | |||
| Uppskjuten skatteskuld | 17 | 875 | 735 |
| Övriga avsättningar | 20 | 9 | 9 |
| Skulder till kreditinstitut | 21 | 8 097 | 7 664 |
| Summa långfristiga skulder | 8 981 | 8 408 | |
| Kortfristiga skulder | |||
| Kortfristig del av långfristiga skulder | 22 | 7 | |
| Checkräkningskredit | 21 | 227 | |
| Leverantörsskulder | 61 | 57 | |
| Derivatinstrument | 21 | 134 | 198 |
| Övriga skulder | 56 | 1 | |
| Upplupna kostnader och förutbetalda intäkter | 22 | 330 | 304 |
| Summa kortfristiga skulder | 830 | 567 | |
| SUMMA EGET KAPITAL OCH SKULDER | 13 505 | 12 340 | |
| STÄLLDA SÄKERHETER OCH ANSVARSFÖRBINDELSER, MKR |
2015 | 2014 | |
| Ställda säkerheter |
| ANSVARSFÖRBINDELSER, MKR | ||
|---|---|---|
| Ställda säkerheter | ||
| För egna skulder | ||
| Aktier i dotterbolag | 2 751 | 2 253 |
| Företagsinteckningar | 239 | 239 |
| Fastighetsinteckningar | 9 188 | 8 794 |
| Summa ställda säkerheter | 12 185 | 11 286 |
| Ansvarsförbindelser | ||
| Övriga ansvarsförbindelser | 1 | 1 |
| Summa ansvarsförbindelser | 1 | 1 |
| Eventualförpliktelser | ||
| Pågående skatteärende | - | 135 |
1 Förändring av eget kapital, se sidan 47.
| Hänförligt till moderbolagets aktieägare | ||||||
|---|---|---|---|---|---|---|
| MKR | Antal utestående aktier, tusental |
Aktiekapital | Tillskjutet kapital |
Balanserad vinst |
Minoritetens andel av eget kapital |
Totalt eget kapital |
| EGET KAPITAL 31 DECEMBER 2013 | 74 729 | 149 | 1 820 | 1 247 | 19 | 3 235 |
| Årets resultat efter skatt | 297 | 5 | 302 | |||
| Årets totalresultat efter skatt | 297 | 5 | 302 | |||
| Kontantutdelning | -172 | - | 172 | |||
| EGET KAPITAL 31 DECEMBER 2014 | 74 729 | 149 | 1 820 | 1 372 | 24 | 3 365 |
| Årets resultat efter skatt | 530 | 12 | 542 | |||
| Årets totalresultat efter skatt | 530 | 12 | 542 | |||
| Kontantutdelning | -213 | - | 213 | |||
| EGET KAPITAL 31 DECEMBER 2015 | 74 729 | 149 | 1 820 | 1 689 | 36 | 3 694 |
| MKR Not |
2015 | 2014 |
|---|---|---|
| Den löpande verksamheten | ||
| Förvaltningsresultat 8,9 |
508 | 421 |
| Justeringar för poster som ej ingår i kassaflödet m m ¹ | 7 | |
| Betald skatt | -126 | -10 |
| Kassaflöde från den löpande verksamheten före förändring av rörelsekapital | 389 | 411 |
| Förändringar i rörelsekapital | ||
| Minskning (+)/ökning (-) av fordringar | -61 | 48 |
| Minskning (-)/ökning (+) av skulder | 19 | -37 |
| Summa förändring av rörelsekapital | -42 | 11 |
| Kassaflöde från den löpande verksamheten | 347 | 422 |
| Investeringsverksamheten | ||
| Investering i finansiella anläggningstillgångar | -6 | |
| Försäljning av materiella anläggningstillgångar | 177 | 101 |
| Förvärv av immateriella anläggningstillgångar | - | 1 |
| Förvärv av materiella anläggningstillgångar | -1 059 | -399 |
| Kassaflöde från investeringsverksamheten | -888 | -299 |
| Finansieringsverksamheten | ||
| Utdelning | -213 | -172 |
| Förändring av låneskuld | 448 | 7 |
| Förändring av checkräkningskredit | 227 | |
| Kassaflöde från finansieringsverksamheten | 462 | -165 |
| ÅRETS KASSAFLÖDE | -79 | -42 |
| LIKVIDA MEDEL VID ÅRETS BÖRJAN 2 | 79 | 121 |
| LIKVIDA MEDEL VID ÅRETS SLUT 2 | 0 | 79 |
| 1 Poster som ej ingår i kassaflödet: | ||
| Avskrivning av immateriella och materiella anläggningstillgångar | 3 | 3 |
| Upplupna räntor och liknande poster | 4 | -3 |
| Redovisat värde vid årets slut | 7 | - |
2 Likvida medel består av kassa och bank.
| RESULTATRÄKNING, MKR | Not | 2015 | 2014 |
|---|---|---|---|
| Nettoomsättning | 3 | 127 | 118 |
| Bruttoresultat | 127 | 118 | |
| Central administration | 5,6 | -180 | -159 |
| Rörelseresultat | -53 | -41 | |
| Finansiella intäkter | 8 | 232 | 147 |
| Finansiella kostnader | 9 | -190 | -115 |
| Aktuell skatt | 10 | ||
| ÅRETS RESULTAT EFTER SKATT | -11 | -9 | |
| TOTALRESULTATRÄKNING | 2015 | 2014 | |
| Resultat efter skatt | -11 | -9 | |
| ÅRETS TOTALRESULTAT | -11 | -9 | |
| DATA PER AKTIE | 2015 | 2014 | |
| Resultat per aktie, kr | -0,15 | -0,12 |
| Genomsnittligt antal aktier, tusental | 74 729 | 74 729 |
|---|---|---|
| Antal aktier vid periodens utgång, tusental | 74 729 | 74 729 |
| Genomsnittligt antal egna aktier | ||
| Antal egna aktier vid periodens utgång | ||
| Utdelning per aktie, kr | 2,851 | 2,85 |
1 Styrelsens förslag.
| TILLGÅNGAR; MKR | Not | 2015 | 2014 |
|---|---|---|---|
| Anläggningstillgångar | |||
| Materiella och immateriella anläggningstillgångar |
|||
| Pågående projekt | - | 1 | |
| Immateriella anläggningstillgångar | 12 | 3 | 4 |
| Övriga materiella anläggningstillgångar | 13 | 2 | 2 |
| Summa materiella och immateriella anläggningstillgångar |
5 | 7 | |
| Finansiella anläggningstillgångar | |||
| Andelar i koncernföretag | 14 | 171 | 171 |
| Fordringar hos koncernföretag | 7 674 | 7 390 | |
| Summa finansiella anläggningstillgångar | 7 845 | 7 561 | |
| Summa anläggningstillgångar | 7 850 | 7 568 | |
| Omsättningstillgångar | |||
| Kortfristiga fordringar | |||
| Fordringar hos koncernföretag | 767 | 186 | |
| Övriga fordringar | 2 | 3 | |
| Förutbetalda kostnader och upplupna intäkter | 8 | 10 | |
| Summa kortfristiga fordringar | 777 | 199 | |
| Kassa och bank | - | 145 | |
| Summa omsättningstillgångar | 777 | 344 | |
| SUMMA TILLGÅNGAR | 8 627 | 7 912 | |
| EGET KAPITAL OCH SKULDER, MKR | Not | 2015 | 2014 |
|---|---|---|---|
| Eget kapital1 | |||
| Bundet eget kapital | |||
| Aktiekapital | 19 | 149 | 149 |
| Reservfond | 285 | 285 | |
| Summa bundet eget kapital | 434 | 434 | |
| Fritt eget kapital | |||
| Överskursfond | 1 492 | 1 492 | |
| Balanserat resultat | -886 | -664 | |
| Årets resultat | -11 | -9 | |
| Summa fritt eget kapital | 595 | 819 | |
| Summa eget kapital | 1 029 | 1 253 | |
| Långfristiga skulder | |||
| Skuld till koncernföretag | 3 331 | 2 947 | |
| Skulder till kreditinstitut | 21 | 2 701 | 3 311 |
| Summa långfristiga skulder | 6 032 | 6 258 | |
| Kortfristiga skulder | |||
| Kortfristig del av längfristiga skulder | 7 | 7 | |
| Skuld till koncernföretag | 1 439 | 365 | |
| Checkräkningskredit | 85 | ||
| Leverantörsskulder | 2 | 1 | |
| Övriga skulder | 9 | 9 | |
| Upplupna kostnader och förutbetalda intäkter | 22 | 24 | 19 |
| Summa kortfristiga skulder | 1 566 | 401 | |
| SUMMA EGET KAPITAL OCH SKULDER | 8 627 | 7 912 | |
| STÄLLDA SÄKERHETER OCH ANSVARSFÖRBINDELSER, MKR |
2015 | 2014 |
|---|---|---|
| Ställda säkerheter | ||
| För egna skulder | ||
| Aktier i dotterbolag | 84 | 84 |
| Långfristiga fordringar i koncernföretag | 4 326 | 2 593 |
| Summa ställda säkerheter | 4 410 | 2 677 |
| Ansvarförbindelser | ||
| Borgensförbindelser till koncernföretag | 865 | 704 |
| Övriga ansvarsförbindelser | 1 | 1 |
| Summa ansvarsförbindelser | 866 | 705 |
1 Förändring av eget kapital, se sidan 50.
| MKR | Antal utestående aktier, tusental |
Aktie kapital |
Reservfond | Överkursfond | Balanserad vinst |
Totalt eget kapital |
|---|---|---|---|---|---|---|
| EGET KAPITAL 31 DECEMBER 2013 | 74 729 | 149 | 285 | 1 492 | -492 | 1 434 |
| Årets resultat efter skatt | -9 | -9 | ||||
| Årets totalresultat efter skatt | -9 | -9 | ||||
| Kontantutdelning | -172 | -172 | ||||
| EGET KAPITAL 31 DECEMBER 2014 | 74 729 | 149 | 285 | 1 492 | -673 | 1 253 |
| Årets resultat efter skatt | -11 | -11 | ||||
| Årets totalresultat efter skatt | -11 | -11 | ||||
| Kontantutdelning | -213 | -213 | ||||
| EGET KAPITAL 31 DECEMBER 2015 | 74 729 | 149 | 285 | 1 492 | -897 | 1 029 |
| MKR | 2015 | 2014 |
|---|---|---|
| Den löpande verksamheten | ||
| Rörelseresultat | -53 | -41 |
| Återläggning av avskrivningar av immateriella och materiella anläggningstillgångar | 1 | 1 |
| Erhållen ränta | 232 | 147 |
| Erlagd ränta | -189 | -116 |
| Kassaflöde från den löpande verksamheten före förändring av rörelsekapital | -9 | -9 |
| Förändringar i rörelsekapital | ||
| Minskning (+)/ökning (-) av fordringar | -581 | -1 |
| Minskning (-)/ökning (+) av skulder | 1 082 | 296 |
| Summa förändring av rörelsekapital | 501 | 295 |
| Kassaflöde från den löpande verksamheten | 492 | 286 |
| Investeringsverksamheten | ||
| Förändring av långa fordringar | -284 | -4 048 |
| Förvärv av immateriella anläggningstillgångar | - | 1 |
| Förvärv av materiella anläggningstillgångar | - | 2 |
| Kassaflöde från investeringsverksamheten | -284 | -4 051 |
| Finansieringsverksamheten | ||
| Utdelning | -213 | -172 |
| Förändring av låneskuld | -225 | 4 072 |
| Förändring av checkräkningskredit | 85 | |
| Kassaflöde från finansieringsverksamheten | -353 | 3 900 |
| ÅRETS KASSAFLÖDE | -145 | 135 |
| LIKVIDA MEDEL VID ÅRETS BÖRJAN1 | 145 | 10 |
| LIKVIDA MEDEL VID ÅRETS SLUT1 | 0 | 145 |
1 Likvida medel består av kassa och bank.
Årsredovisningen och koncernredovisningen har godkänts av styrelsen för publicering på www.dios.se den 5 april 2016. Koncernens och moderbolagets resultat- och balansräkningar blir föremål för fastställelse på årsstämman den 26 april 2016. Diös Fastigheter AB (publ), organisationsnummer 556501-1771, är ett svenskt aktiebolag med säte i Östersund som erbjuder centrumnära kommersiella lokaler och bostäder med stor variation avseende lokaltyp och area i norra Sverige. Huvudkontorets postadress är Box 188, 831 22 Östersund och besöksadressen är, från och med den 8 februari 2016, Fritzhemsgatan 1A i Östersund.
Den operativa verksamheten sker inom ramen för koncernens sex geografiska affärsområden: Dalarna, Gävleborg, Västernorrland, Jämtland, Västerbotten och Norrbotten. Varje affärsområde har utgjort ett förvaltningsområde. Den centrala administrationen, som innefattar bolagsadministration och koncernövergripande aktiviteter, hanteras från huvudkontoret i Östersund.
Koncernredovisningen har upprättats enligt de av EU antagna IFRS standarderna och tolkningarna av dessa. Vidare har koncernredovisningen upprättats i enlighet med svensk lag och genom tillämpning av Rådet för finansiell rapporterings rekommendation, RFR 1, Kompletterande redovisningsregler för koncerner. Räkenskaperna redovisas utifrån anskaffningsvärde, förutom förvaltningsfastigheter och derivatinstrument som redovisas till verkligt värde. Moderbolagets årsredovisning är upprättad i enlighet med svensk lag och med tillämpning av Rådet för finansiell rapporterings rekommendation, RFR 2, Redovisning för juridiska personer.
Rekommendationen anger att en juridisk person ska tillämpa IFRS, inklusive tolkningar från IFRIC/SIC, med undantag beroende på lagbestämmelser i främst Årsredovisningslagen, samt med hänsyn tagen till sambandet mellan redovisning och beskattning. Moderbolaget tillämpar samma redovisnings- och värderingsprinciper som koncernredovisningen med följande undantag. Derivatinstrument värderas inte till verkligt värde i moderbolaget. Materiella anläggningstillgångar redovisas till anskaffningsvärde med avdrag för ackumulerade av- och nedskrivningar. För dessa ökas redovisat värde i balansräkningen om förutsättningar för uppskrivning föreligger.
Aktier i dotterbolag redovisas enligt anskaffningsvärdemetoden, där det bokförda värdet fortlöpande prövas mot dotterbolagens koncernmässiga egna kapital. I de fall bokfört värde överstiger koncernmässiga värden, sker nedskrivning som belastar resultaträkningen. Om en tidigare nedskrivning inte längre är motiverad sker återföring av denna. Förvärvsrelaterade kostnader för dotterbolag, som kostnadsförs i koncernredovisningen, ingår som en del i anskaffningsvärdet för andelar i dotterbolag. Koncernbidrag redovisas som finansiell intäkt hos motagaren och som finansiell kostnad hos givaren. Eventuell skatteeffekt redovisas som aktuell skatt. Aktieägartillskott redovisas hos givaren som ökning av aktier i dotterbolag och hos mottagaren som ökning av fritt eget kapital.
Från och med räkenskapsåret 2015 tillämpar koncernen ett antal nya standarder och tolkningar. Dessa nya eller ändrade standarder och nya tolkningar har inte haft någon väsentlig påverkan på koncernens finansiella rapporter 2015.
Förändringarna i RFR 2, som gäller från och med räkenskapsåret 2015, har inte haft någon påverkan på moderbolagets finansiella rapporter.
För att kunna upprätta redovisningen i enlighet med IFRS och god redovisningssed, krävs att koncernledningen gör bedömningar och antaganden som påverkar, i bokslutet redovisade tillgångar, skulder, intäkter och kostnader. Dessa bedömningar baseras på såväl historiska erfarenheter som andra faktorer som bedöms som rimliga under rådande omständigheter. Faktiskt utfall kan skilja sig från dessa bedömningar om andra antaganden görs eller om andra förutsättningar föreligger. Bedömningar och antaganden ses över regelbundet. Ändringar av bedömningar redovisas i den period ändringen görs. Detta om ändringen endast påverkar denna period, eller den period ändringen görs, liksom framtida perioder, om ändringen påverkar både aktuell period och framtida perioder. Vid värdering av förvaltningsfastigheter görs bedömningar som kan ge en betydande påverkan på koncernens resultat och finansiella ställning. Värderingen kräver en bedömning av framtida kassaflöden, samt att rimlig diskonteringsfaktor (avkastningskravet) fastställs. De antaganden och bedömningar som ligger till grund för gällande värdering beskrivs i not 11.
Identifiering av rapporterbara segment görs baserat på den interna rapporteringen till den högste verkställande beslutsfattaren, vd, tillika koncernchef. Koncernen styrs och rapporteras i sex segment. Operativt är koncernen organiserad i affärsområden enligt en geografisk indelning. De interna rapporteringssystemen är uppbyggda med tanke på uppföljning av respektive affärsområdes genererade avkastning. Geografisk indelning utgör huvudsaklig indelningsgrund. Därutöver följs verksamheten upp baserat på fastighetstyp.
De redovisningsprinciper som tillämpas för segmentrapporteringen överensstämmer med de som koncernen tillämpar. Segmentsinformation lämnas endast för koncernen. Från och med årsskiftet 2011/2012 redovisas segmenten länsvis i stället för ortsvis. Det innebär att Borlänge, Falun och Mora ingår i Dalarna, Gävle i Gävleborg, Östersund i Jämtland, Sundsvall i Västernorrland, Umeå, Skellefteå och Lyckselse i Västerbotten och Luleå i Norrbotten.
Anläggningstillgångar och långfristiga skulder består i allt väsentligt enbart av belopp som förväntas återvinnas eller betalas efter mer än tolv månader räknat från balansdagen. Omsättningstillgångar och kortfristiga skulder består i allt väsentligt enbart av belopp som förväntas återvinnas eller betalas inom tolv månader räknat från balansdagen.
Koncernens finansiella rapporter inkluderar både moderbolag och de dotterbolag som moderbolaget har bestämmande inflytande över. Bestämmande inflytande uppnås när moderbolaget har inflytande över ett bolag, är exponerad för, eller har rätt till, rörlig avkastning från innehavet i bolaget samt har möjlighet att använda inflytandet över bolaget till att påverka avkastningen. För att uppnå bestämmande inflytande måste moderbolaget, direkt eller indirekt, äga minst hälften av rösterna i bolaget. Koncernen omfattar, utöver moderbolaget, de i not 14 angivna dotterbolagen med tillhörande underkoncerner. Bokslutet bygger på redovisningshandlingar upprättade för samtliga koncernbolag per den 31 december 2015. Resultatet för ett dotterbolag som förvärvats under året, medräknas i koncernens resultat från och med förvärvstidpunkten. Resultatet från ett dotterbolag som säljs under året medräknas fram till avyttringstidpunkten. Alla koncerninterna mellanhavanden avseende tillgångar, skulder, intäkter och kostnader elimineras i sin helhet vid konsolideringstillfället. Företagsförvärv redovisas enligt förvärvsmetoden. Förvärvsmetoden innebär att verkligt värde på förvärvade tillgångar och skulder bestäms per den dag då kontroll erhålls över det förvärvade företaget. Transaktionskostnader hänförliga till förvärvet ingår inte i anskaffningsvärdet för dotterbolaget. Skillnaden mellan anskaffningsvärdet, värdet på minoriteten, samt det verkliga värdet på tidigare innehav och det verkliga värdet på förvärvade identifierbara tillgångar, skulder och eventualförpliktelser, redovisas som goodwill. Om det uppstår en negativ skillnad redovisas skillnaden direkt i resultaträkningen. Minoritetsandel redovisas antingen som en proportionell andel av de förvärvade nettotillgångarna eller till verkligt värde, vilket bedöms per förvärv. Tilläggsköpeskilling redovisas till bedömt verkligt värde med senare förändringar redovisade i resultaträkningen. Vid stegvisa förvärv sker en värdering till verkligt värde vid den tidpunkt då kontroll erhållits. Omvärderingseffekter på tidigare ägd andel innan kontroll erhållits redovisas i resultaträkningen. Ökad eller minskad ägarandel, då dotterbolaget är under fortsatt kontroll redovisas som förändringar inom eget kapital. Minoritetsintressen redovisas i koncernredovisningen under eget kapital, skilt från moderbolagets egna kapital. Minoritetsintressen ingår i koncernens resultat och totalresultat och redovisas separat från moderbolagets resultat och totalresultat, som en fördelning av periodens resultat.
Bolagsförvärv kan klassificeras som antingen rörelseförvärv eller tillgångsförvärv. Bolagsförvärv vars primära syfte är att förvärva bolagets fastighet och där bolagets eventuella förvaltningsorganisation och administration är av underordnad betydelse för förvärvet, klassificeras som tillgångsförvärv. Övriga bolagsförvärv klassificeras som rörelseförvärv. Vid tillgångsförvärv redovisas ingen uppskjuten skatt hänförligt till fastighetsförvärvet. Eventuell rabatt minskar istället fastighetens anskaffningsvärde. Det innebär att värdeförändringarna kommer att påverkas av skatterabatten vid efterföljande värdering.
Ett samarbetsarrangemang är ett arrangemang över vilket två eller fler parter har gemensamt bestämmande inflytande. Samarbetsarrangemang klassificeras endera som ett joint venture eller som gemensam verksamhet. Diös har bedömt sina samarbetsarrangemang och fastställt att innehavet i Nya Svensk Fastighetsfinansiering AB utgör en gemensam verksamhet. Innehavet förvärvades under kvartal 4 2014 och bolaget hade ingen verksamhet under räkenskapsåret 2014. Innehavet redovisades till anskaffningsvärde per den 31 december 2014 då en redovisning enligt principerna för gemensam verksamhet inte fick någon väsentlig påverkan på koncernen. För innehavet i en gemensam verksamhet redovisar Diös sina tillgångar och skulder, inklusive sin andel av gemensamma tillgångar och skulder samt Diös intäkter och kostnader, inklusive sin andel av alla gemensamma intäkter och kostnader. Övriga samarbetsarrangemang utgör joint ventures och redovisas med tillämpning av kapitalandelsmetoden. Enligt kapitalandelsmetoden redovisas andelar i joint venture i balansräkningen till anskaffningsvärde justerat för andel av joint ventures resultat efter förvärvstidpunkten. Erhållna utdelningar minskar innehavets redovisade värde.
Intäktsredovisning sker i resultaträkningen när väsentliga risker och förmåner har överförts till motparten. Om det råder betydande osäkerhet avseende betalning, vidhängande kostnader eller risk, och om säljaren behåller ett engagemang i den löpande förvaltningen som vanligtvis förknippas med ägandet, sker ingen intäktsföring.
Intäkterna redovisas till det verkliga värdet av vad som erhållits eller förväntas komma att erhållas. Koncernens hyresavtal klassificeras som operationella leasingavtal, enligt IAS 17. Hyresintäkterna periodiseras linjärt i enlighet med hyresavtal, vilket medför att endast den del av intäkten som avser aktuell period redovisas. Det innebär att förskottshyror redovisas som förutbetalda hyresintäkter. Ersättningar i samband med uppsägning av hyresavtal i förtid, intäktsförs direkt om inga förpliktelser kvarstår gentemot hyresgästen. Hyresrabatter periodiseras linjärt över hyreskontraktens löptid. Intäkter från fastighetsförsäljningar redovisas på tillträdesdagen om inte risker och förmåner övergått till köparen vid ett tidigare tillfälle. Om kontroll över tillgången skett vid ett tidigare tillfälle, intäktsredovisas fastighetsförsäljningen vid denna tidigare tidpunkt. Resultat från försäljning av fastighet redovisas som skillnaden mellan erhållet försäljningspris efter avdrag för försäljningsomkostnader, och senast redovisat värde, med tillägg för gjorda investeringar efter senaste värderingstidpunkt. Ränteintäkter beräknas baserat på antal utestående dagar, aktuellt tillgångssaldo samt för tidpunkten gällande räntesats. Intäkterna redovisas för den period de intjänats.
Central administration omfattar kostnader för bolagsadministration och koncernövergripande aktiviteter. Moderbolagets kostnader för bland annat koncernledning, personaladministration, IT, marknadsaktiviteter, IR, revisionsarvoden och finansiella rapporter, liksom kostnader för upprätthållande av börsnotering, ingår i central administration.
Finansiella kostnader avser ränta och andra kostnader som uppkommer i samband med upptagande av lån. Kostnader för uttagande av pantbrev betraktas inte som en finansiell kostnad utan aktiveras i balansräkningen som förvaltningsfastigheter. Finansiella kostnader resultatförs för den period de avser. Finansiella kostnader inkluderar även kostnader för räntederivatavtal. Betalningsströmmar under dessa avtal resultatförs för den period de avser.
Finansiella tillgångar och skulder värderas initialt till verkligt värde och löpande till upplupet anskaffningsvärde eller verkligt värde, beroende på den initiala kategoriseringen. För finansiella tillgångar och skulder som redovisas till upplupet anskaffningsvärde, inkluderas transaktionskostnader i det verkliga värdet. En finansiell tillgång eller skuld tas upp i balansräkningen när bolaget blir part till instrumentets avtalsmässiga villkor. En finansiell tillgång tas bort från balansräkningen när rättigheterna i avtalet realiserats, förfaller eller när bolaget förlorar kontrollen över dem. En finansiell skuld tas bort från balansräkningen när förpliktelsen i avtalet fullgörs eller på annat sätt utsläcks. Detsamma gäller för del av finansiell skuld. För samtliga finansiella tillgångar och skulder, om inte annat anges i not, anses det redovisade värdet vara en god approximation av det verkliga värdet. För derivatinstrument tillämpas affärsdagsredovisning och för avistaköp eller avistaförsäljning av finansiella tillgångar, tillämpas likviddagsredovisning. Vid fastställande av verkligt värde för derivatinstrument sker diskontering av framtida kassaflöden med noterad marknadsränta för respektive löptid. De framtida kassaflödena i derivatportföljen beräknas som skillnaden mellan den fasta avtalade räntan enligt respektive derivatavtal, och den implicita stiborräntan för respektive period. De kommande ränteflöden som därmed uppstår nuvärdesberäknas med hjälp av den implicita stiborkurvan. För de stängningsbara swapar som finns i portföljen, har optionsmomentet inte åsatts något värde. Detta då stängning inte ger upphov till någon resultateffekt för koncernen. Utgivaren beslutar om stängning ska ske. Vid fastställande av verkligt värde för låneskulder, sker diskontering av framtida kassaflöden med noterad ränta för respektive löptid. Aktier och andelar kategoriseras som "Finansiella tillgångar som kan säljas". Detta innebär värdering till verkligt värde med värdeförändringar redovisade över eget kapital. Då koncernen inte har kunnat fastställa ett tillförlitligt marknadsvärde på dessa aktier värderas de till anskaffningsvärde.
Fordringar redovisas till upplupet anskaffningsvärde minskat med eventuell nedskrivning. Kundfordringar tas upp i balansräkningen när faktura skickats. De värderas till det lägsta anskaffningsvärdet och nettoförsäljningsvärdet utan diskontering till nominellt belopp, eftersom de beräknas ha kort löptid. Värdet av osäkra fordringar beräknas efter individuell bedömning. Likvida medel omfattar kassa och omedelbart tillgängliga banktillgodohavanden. Dessa kategoriseras som "Lånefordringar och kundfordringar", varvid redovisningen sker till upplupet anskaffningsvärde. På grund av att bankmedel är betalningsbara på anfordran, motsvaras upplupet anskaffningsvärde av nominellt belopp.
Leverantörsskulder och övriga skulder redovisas när motparten har presterat och avtalsenlig skyldighet att betala föreligger. Detta även om faktura ännu inte mottagits. Leverantörsskulder tas upp i balansräkningen när faktura har mottagits och värderas till nominellt belopp utan diskontering då dess förväntade löptid är kort. Upptagna lån redovisas till upplupet anskaffningsvärde med avdrag för eventuella skuldminskningar.
Räntor, utdelningar samt vinster och förluster, hänförliga till finansiella instrument, redovisas i resultaträkningen som intäkt respektive kostnad. Eventuell utdelning till innehavare av egetkapitalinstrument, redovisas direkt mot eget kapital med hänsyn tagen till eventuella inkomstskatteeffekter. Derivat redovisas och värderas till verkligt värde i balansräkningen. Derivat med ett positivt marknadsvärde, redovisas som övriga kortfristiga fordringar. Derivat med ett negativt marknadsvärde, redovisas som övriga kortfristiga skulder.
Egetkapitalinstrument som ges ut av bolaget redovisas till erhållna medel med avdrag för transaktionskostnader.
Vid återköp av egna aktier reduceras det egna kapitalet med den betalda köpeskillingen inklusive eventuella transaktionskostnader.
Utdelningar redovisas som en minskning av eget kapital efter det att årsstämman fattat beslut. Beräkning av resultat per aktie baseras på årets resultat i koncernen hänförligt till moderbolagets aktieägare, och på det genomsnittliga antalet utestående aktier under året.
Förvaltningsfastigheter är fastigheter som innehas i syfte att generera hyresinkomster eller värdestegring eller en kombination av dessa. Fastighetsbeståndet per balansdagen utgörs till fullo av förvaltningsfastigheter. Dessa redovisas i balansräkningen till verkligt värde enligt, per balansdagen, genomförd fastighetsvärdering. Omvärderingar av verkligt värde under löpande år, sker kvartalsvis genom extern och intern värdering. Värdeförändringen redovisas i resultaträkningen under posten värdeförändring fastighet. Verkliga värden baseras på marknadsvärden. Marknadsvärden är det bedömda belopp till vilket fastigheterna skulle kunna säljas i en transaktion mellan kunniga, sinsemellan oberoende, parter som har ett intresse av att transaktionen genomförs. Inga avdrag för transaktionskostnader i samband med en avyttring görs. Anskaffningsvärdet utgörs av inköpspriset samt kostnader som är direkt hänförliga till förvärvet. Vid större ny-, till- eller ombyggnader, aktiveras tillkommande utgifter som är värdehöjande. Det innebär att utgifter för reparation och underhåll kostnadsförs i den period de uppkommer. Löpande under året görs en bedömning av hur stor del av pågående investeringar som fullgjorts. Värdehöjande åtgärder balanseras och övriga åtgärder belastar innevarande års resultat. Värdeförändringar redovisas i resultaträkningen. Vid förvärv av fastigheter eller bolag, bokförs transaktionen normalt på tillträdesdagen eftersom risker och förmåner som följer av ägandet vanligen övergår den dagen. För försäljning, se Rörelsens intäkter.
Övriga materiella anläggningstillgångar redovisas som tillgång, om det är sannolikt att framtida ekonomiska fördelar kommer att komma bolaget till del och om anskaffningsvärdet för tillgången kan beräknas på ett tillförlitligt sätt. Tillgångarna redovisas i balansräkningen till anskaffningsvärde, med avdrag för ackumulerade avskrivningar och eventuell nedskrivning. I anskaffningsvärdet ingår inköpspriset samt direkt hänförbara kostnader till tillgången för att bringa den på plats och i skick att utnyttjas i enlighet med syftet med anskaffningen. Tillkommande utgifter läggs till anskaffningsvärdet då den förbättrar tillgångens prestanda. Alla andra tillkommande utgifter redovisas som kostnad i den period de uppkommer.
Avskrivningar enligt plan baseras på ursprungliga anskaffningsvärden, i förekommande fall med beaktande av tillkommande värdehöjande utgifter samt upp- eller nedskrivningar. Avskrivning sker linjärt över tillgångens beräknade nyttjandeperiod. Starttidpunkt för avskrivningen är anskaffningstillfället.
Följande avskrivningar tillämpas:
| Moderbolag och koncernen | |
|---|---|
| Inventarier och fordon | 10–20% |
| Kontorsinventarier | 20% |
| Datorer | 33% |
Immateriella anläggningstillgångar utgörs av IT-system. IT-system redovisas till anskaffningsvärde efter avdrag för ackumulerade avskrivningar och eventuella nedskrivningar. I anskaffningsvärdet ingår inköpspriset samt kostnader direkt hänförbara till tillgången för att bringa den på plats och i skick för att utnyttjas i enlighet med anskaffningens syfte. Avskrivning sker linjärt över tillgångens beräknade nyttjandeperiod.
Följande avskrivningar tillämpas:
Moderbolaget och koncernen
IT-system 20%
Kortfristiga ersättningar till anställda, såsom löner, betald semester och betald sjukfrånvaro, samt därpå aktuella sociala kostnader, redovisas i takt med att de anställda har utfört tjänster i utbyte mot ersättningen.
Pensioner och andra ersättningar efter avslutad anställning kan klassificeras som antingen avgiftsbestämda eller förmånsbestämda pensionsplaner. Koncernen har endast avgiftsbestämda pensionsplaner. Det innebär att de rättsliga eller informella förpliktelserna begränsas till det belopp bolaget har accepterat att bidra med. Sorleken på den anställdes ersättningar efter avslutad anställning beror på de avgifter som koncernen betalar till planen eller till ett försäkringsbolag, jämte den kapitalavkastning som avgifterna ger. Sålunda är det den anställde som bär den aktuariella risken och investeringsrisken. Åtaganden för ålders- och tjänstepension för tjänstemän tryggas genom en försäkring i Alecta. Dessa ska enligt gällande regelverk klassificeras som förmånsbestämda ITP-planer, vilka omfattas av flera arbetsgivare.
Endast ett mindre antal personer har förmånsbestämda ITP-planer med fortlöpande betalningar till Alecta. Dessa redovisas som avgiftsbestämd plan till följd av att Alecta inte levererar den information som krävs, varför brist råder på den information som erfordras för att redovisa planen som en förmånsbestämd plan. Det finns dock inget som indikerar några väsentliga åtaganden överstigande vad som är utbetalt till Alecta. Då det inte föreligger tillräcklig information för att redovisa dessa som förmånsbestämda, redovisas de som avgiftsbestämda planer. Förpliktelser, avseende avgifter till avgiftsbestämda planer, redovisas som kostnad i resultaträkningen när de uppstår.
I samband med uppsägning av personal redovisas ersättningar som en skuld och en kostnad. Detta endast om koncernen bevisligen är förpliktat att antingen avsluta en anställning före den normala tidpunkten för anställningens upphörande, eller när ersättning lämnas som ett erbjudande för att uppmuntra frivillig avgång. Vid erbjudande om frivillig avgång beräknas ersättningarna baserat på det antal anställda som förväntas acceptera erbjudandet.
Upplysningar om transaktioner och utestående mellanhavanden med närstående, lämnas i enlighet med IAS 24, Upplysningar om närstående. Med närstående avses en part som, direkt eller indirekt, genom en eller flera händer, utövar ett bestämmande inflytande över, står under ett bestämmande inflytande från ett bolag, eller under samma bestämmande inflytande som bolaget. Med närstående avses den som har en andel i bolaget, som ger ett betydande inflytande eller har ett gemensamt bestämmande inflytande över företaget. Vidare avses med närstående även moderbolag, dotterbolag och systerbolag.
Till närstående part räknas också bolag där parten är ett intressebolag, ett joint venture, i vilket bolaget är samägare. Hit räknas också nyckelpersoner i ledande ställning i bolaget eller dess moderbolag, nära familjemedlemmar till någon som definieras som närstående, bolag som står under bestämmande inflytande av, under ett gemensamt bestämmande inflytande av eller under betydande inflytande av nyckelpersoner i ledande ställning eller nära familjemedlem. En transaktion med närstående är en överföring av resurser, tjänster eller förpliktelser mellan närstående, oavsett om ersättning utgår eller inte. Bestämmande inflytande innebär rätt att utforma ett bolags finansiella och operativa strategier, i syfte att erhålla ekonomiska fördelar. Gemensamt bestämmande inflytande innebär att två eller flera parter i ett avtal reglerar att gemensamt utöva ett bestämmande inflytande över en ekonomisk verksamhet. Betydande inflytande innebär att ägarbolaget kan delta i de beslut som rör ett bolags finansiella och operativa strategier utan bestämmande inflytande över dessa strategier. Betydande inflytande kan uppnås via aktieinnehav, stadgar eller avtal. Nyckelpersoner i ledande ställning är de personer som har befogenheter och ansvar för att, direkt eller indirekt, planera, leda och styra ett bolags verksamhet. Med nära familjemedlemmar avses personens sammanboende och barn, barn till personens sammanboende och personer som är ekonomiskt, eller på annat sätt, beroende av personen eller dennes sammanboende.
Moderbolaget och koncernen tillämpar IAS 12, Inkomstskatter. Total skatt utgörs av aktuell skatt och uppskjuten skatt. Skatter redovisas i resultaträkningen förutom i de fall de är hänförliga till transaktioner som redovisas i övrigt totalresultat eller till eget kapital, då eventuella skatteeffekter redovisas direkt mot eget kapital. Aktuell skatt motsvarar den skatt bolaget är skyldig att betala utifrån årets skattepliktiga resultat, justerat för eventuell aktuell skatt avseende tidigare perioder. Moderbolaget och koncernen redovisar uppskjuten skatt enligt balansräkningsmetoden. Det innebär att uppskjuten skatt redovisas på samtliga temporära skillnader, förutom till den del den uppskjutna skatten hänförs till den första redovisningen av goodwill eller en tillgång eller skuld som härrör från en transaktion som inte är ett bolagsförvärv och vid tidpunkten för
förvärvet inte påverkar vare sig redovisat eller skattepliktigt resultat. Beloppen beräknas baserade på hur de temporära skillnaderna förväntas bli utjämnade och med tilllämpning av de skattesatser och skatteregler som är beslutade, eller aviserade, per balansdagen. Uppskjutna skatter värderas utifrån de skattesatser och skatteregler som är beslutade, eller i praktiken beslutade, per balansdagen.
Uppskjutna skattefordringar avseende avdragsgilla temporära skillnader och underskottsavdrag redovisas endast i den mån det är sannolikt att dessa kommer att medföra lägre skatteutbetalningar i framtiden. Värdet på uppskjutna skattefordringar reduceras när det inte längre bedöms sannolikt att de kan utnyttjas. Aktuella uppskjutna skattefordringar och skatteskulder kvittas då de är hänförliga till inkomstskatt som debiteras av samma skattemyndighet och då koncernen har för avsikt att reglera skatterna med ett nettobelopp.
Kassaflödesanalysen har upprättats enligt den indirekta metoden. Det innebär att nettoresultatet justerats för transaktioner som inte medfört in- eller utbetalningar under perioden, samt för eventuella intäkter och kostnader som hänförs till investerings- eller finansieringsverksamhetens kassaflöden.
International Accounting Standards Board (IASB) har gett ut ett antal nya och ändrade standarder och tolkningsuttalanden som träder i kraft från och med räkenskapsåret 2016 och senare. Dessa har inte tillämpats vid upprättande av koncernens finansiella rapporter 2015.
Koncernledningen håller för närvarande på att analysera effekterna av dessa nya och ändrade standarder och tolkningsuttalanden. En preliminär bedömning är att dessa inte kommer att få någon väsentlig effekt på koncernens finansiella rapporter, utöver nedanstående, vilka bedöms vara tillämpliga för koncernen och kan komma att påverka koncernens finansiella rapporter.
IFRS 9, Finansiella instrument, utfärdades den 24 juli 2014 och ersätter IAS 39, Finansiella instrument, Redovisning och värdering.
Standarden innehåller regler för redovisning och värdering, nedskrivning och bortbokning samt generella regler för säkringsredovisning. Standarden har getts ut i faser och den version av IFRS 9, som gavs ut 2014, ersätter alla tidigare versioner. Den är obligatorisk för perioder som börjar den 1 januari 2018 eller senare. Tidigare tillämpning är möjlig. Standarden är ännu inte antagen av EU.
IFRS 15 innebär en modell för intäktsredovisning för nästan alla intäkter som uppkommer genom avtal med kunder, med undantag för leasingavtal, finansiella instrument och försäkringsavtal. IFRS 15 kan komma att påverka koncernens övriga intäkter utöver hyresintäkterna men bedömningen är att eventuell effekt inte kommer att bli väsentlig. Grundprincipen för intäktsredovisning enligt IFRS 15 är att ett företag ska redovisa en intäkt på det sätt som återspeglar överföringen av den utlovade varan eller tjänsten till kunden, till det belopp som företaget förväntar sig rätt att erhålla i utbyte mot varan eller tjänsten. En intäkt redovisas då kunden erhåller kontroll över varan eller tjänsten. IFRS 15 är tillämplig för räkenskapsår som börjar den 1 januari 2018 eller senare med tidigare tillämpning tillåten. Standarden är ännu inte antagen av EU.
IFRS 16 Leases utfärdades den 13 januari 2016 och ska ersätta IAS 17 Leasingavtal. IFRS 16 introducerar en "right of use model" och innebär för leasetagaren att i stort sett samtliga leasingavtal ska redovisas i balansräkningen. För leasegivare innebär IFRS 16 inga egentliga skillnader jämfört med IAS 17. Standarden innehåller mer omfattande upplysningskrav jämfört med nuvarande standard. IFRS 16 är tillämplig för räkenskapsår som börjar den 1 januari 2019 med tidigare tillämpning tillåten under förutsättning att IFRS 15 tillämpas samtidigt. Standarden är ännu inte antagen av EU.
Koncernledningen har ännu inte genomfört en detaljerad analys av effekterna vid tilllämpning av IFRS 9, IFRS 15 och IFRS 16 och kan därför ännu inte kvantifiera effekterna.
De ändringar i RFR 2 Redovisning i juridiska personer som träder i kraft från och med den 1 januari 2016 bedöms inte få någon väsentlig effekt på moderbolagets finansiella rapporter.
| Indelat per affärsområde, mkr | Dalarna | Gävleborg | Västernorrland | Jämtland | Västerbotten | Norrbotten | Diös koncernen |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| Hyresintäkter | 261 | 190 | 246 | 293 | 152 | 152 | 1 295 |
| Övriga intäkter | 4 | 4 | 6 | 2 | 1 | 4 | 20 |
| Reparation och underhåll | -15 | -10 | -16 | -18 | -10 | -7 | -76 |
| Taxebundna kostnader | -37 | -25 | -38 | -50 | -22 | -15 | -187 |
| Fastighetsskatt | -12 | -10 | -13 | -14 | -7 | -8 | -64 |
| Övriga fastighetskostnader | -29 | -21 | -32 | -33 | -17 | -17 | -149 |
| Fastighetsadministration | -11 | -8 | -14 | -14 | -7 | -10 | -63 |
| Driftöverskott | 161 | 120 | 139 | 166 | 90 | 100 | 776 |
| Ofördelade poster | |||||||
| Central administration | - | 58 | |||||
| Finansnetto | - | 210 | |||||
| Förvaltningsresultat | - | - | - | - | - | - | 508 |
| Värdeförändringar | |||||||
| Fastighet, realiserad | - | 2 | 4 | 5 | -1 | - | 11 |
| Fastighet, orealiserad | -37 | 98 | -16 | 90 | 42 | 85 | 262 |
| Räntederivat | - | 64 | |||||
| Resultat före skatt | - | - | - | - | - | - | 845 |
| Aktuell skatt | - | 163 | |||||
| Uppskjuten skatt | - | 140 | |||||
| Minoritetens andel | - | 12 | |||||
| ÅRETS RESULTAT HÄNFÖRLIGT TILL MODERBOLAGETS AKTIEÄGARE |
- | - | - | - | - | - | 530 |
| Uthyrbar area, kvm | 266 682 | 250 733 | 273 563 | 325 046 | 226 438 | 120 075 | 1 462 537 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| Investeringar i ny-, till-, ombyggnad, mkr | 98 | 39 | 77 | 107 | 56 | 78 | 456 |
| Bokfört värde förvaltningsfastigheter, mkr | 2 558 | 1 883 | 2 290 | 2 946 | 2 046 | 1 659 | 13 381 |
| Hyresvärde, mkr | 292 | 216 | 289 | 334 | 169 | 167 | 1 466 |
| Ekonomisk uthyrningsgrad, % | 89,5 | 88,1 | 85,3 | 87,7 | 89,7 | 91,2 | 88,3 |
| Överskottsgrad, % | 61,5 | 63,3 | 56,4 | 56,7 | 59,3 | 65,3 | 59,9 |
| Indelat per affärsområde, mkr | Dalarna | Gävleborg | Västernorrland | Jämtland | Västerbotten | Norrbotten | Diös koncernen |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| Hyresintäkter | 255 | 193 | 261 | 292 | 145 | 145 | 1 291 |
| Övriga intäkter | 4 | 3 | 4 | 5 | 1 | 4 | 21 |
| Reparation och underhåll | -18 | -13 | -16 | -25 | -11 | -7 | -90 |
| Taxebundna kostnader | -38 | -26 | -41 | -52 | -22 | -15 | -193 |
| Fastighetsskatt | -12 | -9 | -13 | -14 | -7 | -9 | -63 |
| Övriga fastighetskostnader | -27 | -21 | -31 | -31 | -15 | -15 | -140 |
| Fastighetsadministration | -10 | -8 | -14 | -15 | -7 | -10 | -64 |
| Driftöverskott | 154 | 120 | 151 | 159 | 85 | 93 | 762 |
| Ofördelade poster | |||||||
| Central administration | - | 58 | |||||
| Finansnetto | - | 283 | |||||
| Förvaltningsresultat | - | - | - | - | - | - | 421 |
| Värdeförändringar | |||||||
| Fastighet, realiserad | - | 1 | 6 | 8 | - | 15 | |
| Fastighet, orealiserad | -25 | 40 | 5 | -3 | -8 | 38 | 47 |
| Räntederivat | - | 91 | |||||
| Resultat före skatt | - | - | - | - | - | - | 392 |
| Aktuell skatt | - | 10 | |||||
| Uppskjuten skatt | - | 80 | |||||
| Minoritetens andel | - | 5 | |||||
| ÅRETS RESULTAT HÄNFÖRLIGT TILL MODERBOLAGETS AKTIEÄGARE |
- | - | - | - | - | - | 297 |
| Uthyrbar area, kvm | 266 682 | 252 053 | 279 187 | 327 491 | 177 031 | 120 075 | 1 422 519 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| Investeringar i ny-, till-, ombyggnad, mkr | 86 | 32 | 54 | 138 | 39 | 37 | 386 |
| Bokfört värde förvaltningsfastigheter, mkr | 2 497 | 1 760 | 2 237 | 2 876 | 1 334 | 1 496 | 12 200 |
| Hyresvärde, mkr | 283 | 216 | 295 | 332 | 162 | 159 | 1 448 |
| Ekonomisk uthyrningsgrad, % | 90,2 | 89,1 | 88,4 | 87,7 | 89,8 | 91,4 | 89,2 |
| Överskottsgrad, % | 60,5 | 62,0 | 57,7 | 54,7 | 58,3 | 64,3 | 59,0 |
| Mkr | 2015 | 2014 |
|---|---|---|
| KONCERNEN | ||
| Hyresintäkter | 1 295 | 1 291 |
| Övriga intäkter | 20 | 21 |
| SUMMA | 1 315 | 1 312 |
De totala hyresintäkterna för koncernen uppgick till 1 295 mkr (1 291) vilket motsvarar 885 kr/kvm (908).
Övriga intäkter uppgick till 20 mkr (21). Av intäkterna avsåg 9 mkr (9) vidarefaktureringar till hyresgäster avseende utförda arbeten i förhyrda lokaler.
| Mkr | 2015 | 2014 |
|---|---|---|
| MODERBOLAGET | ||
| Koncerninterna intäkter | 127 | 118 |
| Övriga intäkter | ||
| SUMMA | 127 | 118 |
Koncerninterna intäkter i moderbolaget avser fakturerad förvaltning och management fees. Kontraktförfallostrukturen för fastighetsbeståndet framgår av nedanstående tabell. Kontrakterade hyresintäkter avser årsvärde.
| För falloår |
Teck nade avtal |
Uthyrd area, kvm |
Kontrakterade hyresintäkter, mkr |
Andel av värdet, % |
|
|---|---|---|---|---|---|
| Lokalhyresavtal | 2016 | 798 | 185 635 | 196 | 14 |
| 2017 | 730 | 214 433 | 237 | 17 | |
| 2018 | 610 | 246 429 | 271 | 19 | |
| 2019 | 349 | 180 502 | 193 | 15 | |
| 2020+ | 190 | 230 284 | 265 | 19 | |
| Totalt lokalhyresavtal |
2 677 | 1 057 283 | 1 162 | 84 | |
| Bostadshyresavtal | 2 136 | 156 266 | 151 | 12 | |
| Övriga hyresavtal | 3 653 | - | 48 | 4 | |
| TOTALT | 8 466 | 1 213 549 | 1 361 | 100 |
| Mkr | 2015 | 2014 |
|---|---|---|
| KONCERNEN | ||
| Driftkostnader | -336 | -333 |
| Reparations- och underhållskostnader | -76 | -90 |
| Fastighetsskatt | -64 | -64 |
| Fastighetsadministration | -63 | -63 |
| SUMMA | -539 | -550 |
Fastighetskostnaderna uppgick till 539 mkr (550) vilket motsvarar 379 kr/kvm (384). Kostnaderna avser såväl direkta fastighetskostnader, såsom kostnader för drift, underhåll och fastighetsskatt, som indirekta fastighetskostnader i form av uthyrning och fastighetsadministration. Kostnadsminskningen är främst hänförbar till lägre taxebundna kostnader, minskade reparationer och effekter av energieffektivisering.
I driftkostnader ingår kostnader för bland annat el, värme, vatten, fastighetsskötsel, renhållning, försäkringar och fastighetsspecifika marknadsföringskostnader. Delar av driftkostnaderna vidaredebiteras hyresgästerna i form av tillägg till hyran. Driftkostnaderna uppgick till 336 mkr (333) vilket motsvarar 236 kr/kvm (232). Av driftkostnaderna utgjorde 9 mkr (9) kostnader för arbeten i förhyrda lokaler vilka vidarefaktureras till hyresgäster. Det motsvarar 6 kr/kvm (6).
Reparations- och underhållskostnaderna består av såväl periodiska som löpande åtgärder för att vidmakthålla fastigheternas standard och tekniska system. För 2015 uppgick kostnaderna till 76 mkr (90) vilket motsvarar 53 kr/kvm (63).
Fastighetsskatt är en statlig skatt baserad på fastigheternas taxeringsvärde. Huvuddelen av fastighetsskatten vidaredebiteras hyresgästerna. Skattesatsen för 2015 var 1 procent (1) på taxeringsvärdet för kontor/butik och 0,5 procent (0,5) för lager/industri. För bostäder beräknades fastighetsskatten till det lägsta av 1 243 kr/ lägenhet eller 0,3 % av taxeringsvärdet. Kostnaden för fastighetsskatt uppgick till 64 mkr (64) vilket motsvarar 45 kr/kvm (45).
Med fastighetsadministration avses indirekta kostnader för den löpande fastighetsförvaltningen. Kostnaderna innefattar bland annat kostnader för personal som arbetar med uthyrningsverksamhet och hyresförhandlingar, förbrukningsmaterial och projektadministration. Koncernens kostnader för 2015 uppgick till 63 mkr (63) vilket motsvarar 44 kr/kvm (44). Av kostnaderna utgör 24,6 mkr (23,4) ersättningar till anställda.
| Medelantalet anställda | 2015 | 2014 | |
|---|---|---|---|
| varav män | varav män | ||
| Moderbolaget | 165 62% |
157 | 63% |
| KONCERNEN TOTALT | 165 62% |
157 | 65% |
Vid utgången av 2015 bestod styrelsen i moderbolaget av 5 ledamöter varav 2 kvinnor. Antal ledande befattningshavare i moderbolaget uppgick till 4 personer (5) varav 1 (2) kvinnor.
| 2015 | |||||||
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| Tkr | Löner och ersätt ningar |
Sociala kostnader |
Löner och ersätt ningar |
Sociala kostnader |
|||
| Moderbolaget | 75 994 | 23 897 | 72 109 | 21 714 | |||
| (varav pensionskostnader)1 | 8 216 | 1 957 | 6 924 | 1 655 | |||
| KONCERNEN TOTALT | 75 994 | 23 897 | 72 109 | 21 714 | |||
| (varav pensionskostnader)2 | 8 216 | 1 957 | 6 924 | 1 655 |
1 Av moderbolagets pensionskostnader avser 775 tkr (846) vd. 2 Av koncernens pensionskostnader avser 775 tkr (846) vd.
Diös har en vinstandelsstiftelse som omfattar samtliga anställda. Överföring till stiftelsen kan maximalt uppgå till 35 000 kr per anställd och baseras på årsresultatet. Styrelsen har fattat beslut om att avsättning ska utgå för 2015 med totalt 2 141 tkr.
Löner och andra ersättningar fördelade mellan styrelseledamöter, vd och övriga anställda
| 2015 | 2014 | |||
|---|---|---|---|---|
| Tkr | Styrelse och vd |
Övriga anställda |
Styrelse och vd |
Övriga anställda |
| Moderbolaget | 3 776 | 72 218 | 4 236 | 67 873 |
| (varav tantiem och dylikt) | - | 90 | ||
| KONCERNEN TOTALT | 3 776 | 72 218 | 4 236 | 67 873 |
| (varav tantiem och dylikt) | - | 90 |
| Tkr | Grundlön/ styrelse arvode |
Övriga förmåner |
Pensions kostnad |
Övrig ersätt ning |
Summa |
|---|---|---|---|---|---|
| Styrelsens ordförande | 185 | - | 185 | ||
| Övrig styrelse | 540 | - | 540 | ||
| Verkställande direktören | 1 991 | 285 | 775 | - | 3 051 |
| Övriga ledande befattningshavare |
4 104 | 341 | 1 275 | - | 5 720 |
| SUMMA | 6 820 | 626 | 2 050 | - | 9 496 |
Till styrelsen utgår arvoden enligt beslut på årsstämman. Vid årsstämman 2015 beslutades om att styrelsearvodet ska vara totalt 725 tkr. Övriga styrelseledamöter har erhållet 135 tkr vardera. Inga andra arvoden eller förmåner har utgått till styrelsen.
Med bolagsledningen avses verkställande direktören och övriga medlemmar av ledningsgruppen. Övriga ledande befattningshavare bestod av 4 personer t.o.m. oktober 2015 och därefter av 3 personer. Ersättning samt förmåner till vd beslutas av bolagets styrelse och ersättningar till övriga ledande befattningshavare beslutas av vd i samråd med bolagets styrelse. Incitamentsprogram, med möjlighet till rörlig ersättning, förekommer från och med 2012 för bolagets verkställande direktör och för bolagets ledande befattningshavare. För 2015 utgår rörlig ersättning till koncernledningen med 144 tkr (0). Några aktierelaterade ersättningar förekommer inte. Den rörliga ersättningen kan maximalt uppgå till en månadslön. För 2015 utgår rörlig ersättning till bolagets vd om 0 tkr (90). Vd har rätt till tjänstebil samt rätt till försäkrings- och pensionsförmåner enligt vid tidpunkten gällande ITP-plan under sin anställningstid. Möjlighet ges till individuell placering. Endast kontant lön utgör underlag för försäkrings- och pensionspremier. Pensionsåldern för vd är 65 år. Mellan bolaget och vd gäller, från bolagets sida 12 månaders uppsägningstid, och från vd:s sida 4 månaders uppsägningstid. Ersättning under uppsägningstiden avräknas från inkomster från annan arbetsgivare. Övriga ledande befattningshavare har rätt till tjänstebil. Under anställningstiden hos bolaget har övriga befattningshavare rätt till försäkrings- och pensionspremie enligt vid tidpunkten gällande ITP-plan. Möjlighet ges till individuell placering. Endast kontant lön utgör underlag för försäkrings- och pensionspremier. Pensionsåldern för övriga ledande befattningshavare är 65 år och uppsägningstiden är ömsesidigt 3-6 månader mellan bolaget och den anställde.
I central administration ingår kostnader för koncerngemensamma funktioner som koncernledning, IT, årsredovisning, revisionsarvoden, juridisk rådgivning med mera. I posten ingår återföring av tidigare gjorda reserveringar av personalrelaterade kostnader som gjordes i samband med förvärvet av Norrvidden. De centrala administrationskostnaderna uppgick till 58 mkr (58) vilket motsvarar 40 kr/kvm (41). Av kostnaderna utgör 31 mkr (30) ersättningar till anställda och 3 mkr (3) avser avskrivningar på immateriella och materiella anläggningstillgångar. Övriga poster om 24 mkr (25) avser kostnader bl.a. för IT och konsultarvoden.
| KONCERNEN | MODERBOLAGET | |||
|---|---|---|---|---|
| Tkr | 2015 | 2014 | 2014 | |
| Deloitte | ||||
| Revisionsuppdrag | 1 658 | 1 680 | 1 658 | 1 680 |
| Revisionsverksamhet utöver revisionsuppdraget |
19 | 82 | 19 | 82 |
| Skatterådgivning | 398 | 844 | 398 | 844 |
| Andra uppdrag | 170 | 107 | 170 | 107 |
| SUMMA | 2 245 2 713 |
2 245 | 2 713 |
Revisionsuppdrag avser granskning av årsredovisningen och bokföringen samt styrelsens och verkställande direktörens förvaltning. Revisionsverksamhet utöver revisionsuppdraget innebär andra kvalitetssäkringstjänster som ska utföras enligt författning, bolagsordning eller avtal samt rådgivning eller annat biträde som föranleds av iakttagelser vid ett granskningsuppdrag. Skatterådgivning innehåller både rådgivning och kvalitetssäkring inom skatteområdet. Från och med 2013 redovisas samtliga kostnader avseende revision och revisionsnära uppdrag i moderbolaget. Dessa fördelas sedan ut till respektive dotterbolag via management fee.
| Mkr | 2015 | 2014 |
|---|---|---|
| KONCERNEN | ||
| Realiserade värdeförändringar | 11 | 15 |
| Orealiserade värdeförändringar | 262 | 47 |
| SUMMA | 273 | 62 |
Under 2015 genomfördes 6 fastighetsförsäljningar (11) samt en delavyttring. Försäljningspriset för dessa översteg senast gjorda värdering med 11 mkr (15) varför en realiserad värdeförändring uppstod. 3 fastigheter (1) har förvärvats under året. Utifrån årsvisa affärsplaner gjordes per årsskiftet en värdering av samtliga fastigheter baserad på en 5-årig kassaflödesmodell med individuell bedömning för varje fastighet av såväl framtida intjäningsförmåga som avkastningskrav, se även not 11. Värderingsmodellen innebär att de 100 värdemässigt största fastigheterna externvärderas under året med en fördelning på cirka 25 procent per kvartal. För återstående fastigheter görs en uppdelning av fastigheter som är föremål för större förändringar i form av exempelvis nytecknade/uppsagda hyresavtal eller större projekt å ena sidan och fastigheter som inte är föremål för stora förändringar å andra sidan. Fastigheter som är föremål för större förändringar internvärderas med bistånd av den externa värderingsfirman. Fastigheter som inte är föremål för stora förändringar internvärderas. Värderingarna har medfört orealiserade värdeförändringar av fastigheternas marknadsvärden om 262 mkr (47).
| Mkr | 2015 | 2014 |
|---|---|---|
| KONCERNEN | ||
| Ränteintäkter, övriga | 2 | 1 |
| SUMMA | 2 | 1 |
| MODERBOLAGET | ||
| Ränteintäkter, koncernföretag | 232 | 147 |
| SUMMA | 232 | 147 |
Samtliga ränteintäkter avser finansiella instrument som inte är kategoriserade som verkligt värde via resultaträkningen. Erhållen ränta för koncernen uppgår till 2 mkr (1).
| Mkr | 2015 | 2014 |
|---|---|---|
| KONCERNEN | ||
| Räntekostnader | -202 | -262 |
| Övriga finansiella kostnader | -10 | -22 |
| SUMMA | -212 | -284 |
| MODERBOLAGET | ||
| Räntekostnader, koncernföretag | -77 | -22 |
| Räntekostnader | -106 | -85 |
| Övriga finansiella kostnader | -7 | -8 |
| SUMMA | -190 | -115 |
Samtliga räntekostnader avser finansiella instrument som inte är kategoriserade som verkligt värde via resultaträkningen. Erlagd ränta för koncernen uppgår till -199 mkr (-262).
De genomsnittliga räntebärande skulderna uppgick under 2015 till 7 895 mkr (7 667). Faktisk räntekostnad, inklusive kostnad för outnyttjat kreditutrymme samt utfall avseende finansiella instrument, uppgick till 203 mkr (262), vilket motsvarar en årlig genomsnittsränta på 2,6 procent (3,4). Under året uppgick orealiserade värdeförändringar för innehavda derivatinstrument till 64 mkr (-91), vilka i sin helhet har redovisats i resultaträkningen.
| KONCERNEN, mkr | Belopp | Årskostnad | Vägd genom snittlig ränta |
|---|---|---|---|
| Räntebärande skuld | 7 895 | 98 | 1,2 |
| Outnyttjat utrymme kreditfacilitet1 | 350 | 2 | 0,0 |
| Kostnad finansiella instrument | 4 200 | 104 | 1,3 |
| Totalt | 203 | 2,6 |
1 Kostnad för outnyttjat kreditutrymme påverkar den årliga snitträntan med 0,02 procentenheter.
Inkomstskatten för svenska aktiebolag är 22 procent. I resultaträkningen fördelas skatten på aktuell skatt och uppskjuten skatt. Aktuell skatt utgår från årets skattepliktiga resultat vilket är lägre än det redovisade resultatet. Detta beror främst på möjligheten att nyttja skattemässiga avskrivningar på fastigheter, skattemässigt direktavdrag för vissa ombyggnationer på fastigheter vilka aktiverats redovisningsmässigt, skattefria försäljningar av fastigheter samt befintliga underskottsavdrag.
Uppskjuten skatt är en avsättning för den skatt som framgent ska betalas vid en direktförsäljning av fastigheterna, då återläggning av skattemässiga avskrivningar och avdragna investeringar görs.
Svensk redovisningslagstiftning tillåter inte redovisning av fastigheter till verkligt värde i juridisk enhet, innebärande att värdeförändring på fastigheter enbart sker på koncernnivå och därmed inte påverkar beskattningen. Som framgår av tabellen nedan är det skattepliktiga resultatet för 2015 lågt vilket beror på att Diös kan utnyttja ovan nämnda skattemässiga avskrivningar och skattemässigt avdragsgilla investeringar samtidigt som genomförda försäljningar huvudsakligen skett i form av skattefria andelsöverlåtelser. Betald skatt uppstår då ett antal dotterbolag inte har skattemässiga koncernbidragsmöjligheter.
| 2015 | 2015 | 2014 | 2014 | |
|---|---|---|---|---|
| KONCERNEN, mkr | Underlag aktuell skatt |
Underlag uppskju ten skatt |
Underlag aktuell skatt |
Underlag uppskju ten skatt |
| Förvaltningsresultat | 508 | 421 | ||
| Ombyggnationer | -90 | 90 | -78 | 78 |
| Skattemässiga avdragsgilla avskrivningar |
-177 | 177 | -178 | 178 |
| Övriga skattemässiga justeringar | 48 | 50 | -52 | 0 |
| Skattepliktigt förvaltningsresultat | 289 | 317 | 113 | 256 |
| Försäljning fastigheter | 19 | -14 | 20 | -27 |
| Värdeförändring fastigheter | 0 | 262 | 0 | 47 |
| Skattepliktigt resultat före underskottsavdrag |
308 | 565 | 133 | 276 |
| Underskottsavdrag, ingående balans | -335 | 335 | -424 | 424 |
| Underskottsavdrag, utgående balans | 262 | -262 | 335 | -335 |
| Skattepliktigt resultat | 235 | 638 | 44 | 365 |
| Ändrad taxering hänförligt till skatteärendet |
421 | |||
| Skattepliktigt resultat ink skatteärendet |
656 | 638 | 44 | 365 |
| Årets skatt enligt resultaträkningen | -163 | -140 | -10 | -80 |
I aktuell skatt ingår kostnadsförd skatt avseende skatteärende med 137 mkr där 117 mkr avser skatt och 20 mkr avser ränta.
Underskottsavdrag utgörs av tidigare års skattemässiga förluster. Förlusterna, som inte är tidsbegränsade, rullas vidare till nästkommande år och nyttjas genom kvittning mot framtida skattemässiga vinster. Kvarvarande underskottsavdrag är beräknade till 262 Mkr.
| KONCERNEN | MODERBOLAGET | |||
|---|---|---|---|---|
| Mkr | 2015 | 2014 | 2015 | 2014 |
| Aktuell skatt | -163 | -10 | ||
| Uppskjuten skatt | -140 | -80 | ||
| Summa skatt | -303 | -90 | - | - |
| Årets resultat före skatt | 845 | 392 | -11 | -9 |
| Skatt enligt gällande skattesats, 22% | -186 | -86 | 2 | 2 |
| Skatteeffekt justeringsposter: | ||||
| Skatt hänförlig till skatteärende | -137 | |||
| justering underskott, temporära skillnader och övriga poster |
20 | -4 | -2 | -2 |
| SKATT PÅ ÅRETS RESULTAT | -303 | -90 | - | - |
| KONCERNEN, mkr | 2015 | 2014 |
|---|---|---|
| Ingående bokfört värde | 12 200 | 11 823 |
| Förvärv | 622 | 25 |
| Investeringar i befintliga fastigheter |
456 | 386 |
| Försäljningar | -159 | -80 |
| Värdeförändring | 262 | 47 |
| UTGÅENDE BOKFÖRT VÄRDE |
13 381 | 12 200 |
Utgående bokfört värde överensstämmer med värde enligt fastighetsvärdering per 2015-12-31.
Investeringar har genomförts för totalt 456 Mkr (386), i ny-, till- och ombyggnation. Under året har 3 fastigheter förvärvats (1) medan 6 fastigheter har avyttrats (11) och en fastighet har delavyttrats.
| FASTIGHET | Investering, mkr |
Kvar att investera, mkr |
Färdigställd |
|---|---|---|---|
| Gullvivan 18 | 28,2 | 3,3 | Kvartal 4, 2017 |
| G:a Bergsskolan 15 | 42,2 | 40,4 | Kvartal 2, 2016 |
| Verdandi 9 | 6,9 | 1,8 | Kvartal 3, 2016 |
| Kansliet 20 | 61,7 | 19,1 | Kvartal 2, 2016 |
| Norr 31:9 | 5,9 | 3,8 | Kvartal 3, 2015 |
| Totten 1:68 | 26,4 | 18,3 | Kvartal 4, 2016 |
| Kommunalmannen 4 | 21 ,0 | 11,9 | Kvartal 1, 2016 |
| Postiljonen 6 | 4,8 | 3,6 | Kvartal 2, 2016 |
| Humlan 6 | 39 ,0 | 13,9 | Kvartal 1, 2016 |
| Aborren 11 | 6,5 | 2,0 | Kvartal 1, 2016 |
| Rind 5 | 25,6 | 20,5 | Kvartal 2, 2016 |
| Glädjen 4 | 8,9 | 6,1 | Kvartal 2, 2016 |
| Lyckan 6 | 10,5 | 5,3 | Kvartal 2, 2016 |
| Hälsan 7 | 7,2 | 6,2 | Kvartal 2, 2016 |
| Norrbacka 1 | 14,4 | 11,6 | Kvartal 2, 2017 |
| Lagmannen 9 | 7,8 | 4,2 | Kvartal 2, 2016 |
| Stranden 20:4 | 6,9 | 6,9 | Kvartal 2, 2016 |
| Hälsan 7 | 14,1 | 5,9 | Kvartal 2, 2016 |
En tillgångs värde utgörs enligt vedertagen teori av det diskonterade nuvärdet av de framtida kassaflöden som tillgången förväntas generera. Fastighetsbeståndets värde beräknas som summan av driftsöverskottets nuvärde minskat med återstående investeringar på igångsatta projekt under de närmaste fem åren, samt nuvärdet av bedömt restvärde år 6. Restvärdet år 6 utgörs av summan av driftsöverskottets nuvärde under återstående ekonomisk livslängd. Till detta läggs det bedömda marknadsvärdet av obebyggd mark. Värderingen sker således enligt nivå 3 inom värderingshierarkin i IFRS 13.
Av avgörande betydelse för fastighetsbeståndets beräknade värde är avkastningskravet och antagandet om den framtida reala tillväxten. Dessa är de tyngst vägande värdedrivande faktorerna i värderingsmodellen. Avkastningskravet är den vägda kostnaden för lånat och eget kapital. Kostnaden för lånat kapital utgår från marknadsmässig ränta på lån. Kostnaden för eget kapital utgår från riskfri ränta motsvarande lång statsobligationsränta med tillägg för riskpremie. Riskpremien är individuell för varje investering och beror på investerarens uppfattning om framtida risk och potential.
Förvaltningsfastigheterna redovisas till verkligt värde. Under året har samtliga fastigheter värderats. Det verkliga värdet är det mest sannolika priset för respektive fastighet som skulle kunna erhållas vid en försäljning på den öppna och fria marknaden. En fastighets verkliga värde blir emellertid realitet först vid en genomförd försäljning. Värderingen har genomförts på ett enhetligt sätt och har baserats på en 5-årig kassaflödesmodell. Utgångspunkten för värderingen har varit en individuell bedömning för varje fastighet utifrån dels framtida intjäningsförmåga, dels avkastningskrav. Vid bedömningen av en fastighets framtida intjäningsförmåga har, utöver inflationsantagande om 2 procent, hänsyn tagits till dels eventuella förändringar i hyresnivån utifrån respektive kontrakts hyra och förfallotidpunkt jämfört med bedömd aktuell marknadshyra, dels förändring i uthyrningsgrad och fastighetskostnader. Med fastighetskostnader avses kostnader för drift, underhåll, fastighetsskatt, tomträttsavgäld och fastighetsadministration.
| Värderingsantaganden | 2015 | 2014 |
|---|---|---|
| Kalkylperiod | 5 år | 5 år |
| Direktavkastning för bedömning av restvärde1 , % |
6,3-7,7 | 6,4-8,0 |
| Kalkylränta för diskontering till nuvärde, % | 8,8 | 9,1 |
| Långsiktig vakans, % | 5,4 | 5,7 |
| Inflation, % | 2,0 | 2,0 |
1 Från undre till övre kvartil i portföljen.
Enligt Savills har efterfrågan på fastighetsinvesteringar varit fortsatt stark under 2015. Den totala transaktionsvolymen uppgick till 152 mdr (160). Ökningen av antalet affärer kan dels förklaras av en marknad som är väl försörjd med eget kapital, dels en förbättrad möjlighet att erhålla bankfinansiering samt att dagens låga räntor gör att investerare söker sig till andra placeringsformer.
Att Sverige har en väl fungerande transaktionsmarknad är viktig på många sätt, inte minst för svenska fastighetsägare själva, men även för att köpare och säljare ska känna sig trygga med vad de köper respektive säljer. Genom alla fastighetsaffärer som sker finns värdefull information som förbättrar samt ger betydelsefull vägledning vid fastställande av de avkastningskrav som ligger till grund för genomförda värderingar.
Avkastningskravet på eget kapital är individuellt för varje fastighet och baseras på antagande om realränta, inflation samt riskpremie. Riskpremien är individuell för varje fastighet och kan delas upp i två delar, generell respektive individuell risk. Den generella risken är ett tillägg för att en fastighetsplacering inte är likvid i samma utsträckning som en obligation samt att tillgången är beroende av den allmänna ekonomiska utvecklingen. Den individuella risken är specifik för varje fastighet och utgör marknadens sammanvägda bedömning av fastighetens kategori, orten där fastigheten är belägen, fastighetens läge på orten med hänsyn till fastighetens kategori, om fastigheten är rätt utformad, ändamålsenlig och yteffektiv, dess tekniska standard såsom t ex materialval, kvalitet på allmänna installationer, inredning och utrustning i lokaler och lägenheter samt kontraktssammansättningen. Hänsyn tas till kontraktens längd, storlek och antal.
Det genomsnittliga avkastningskravet, på jämförbart bestånd, har sänkts med 0,26 procentenheter (-0,10). Det återspeglar marknadens utveckling under året. Igångsatta projekt har värderats till anskaffningsvärde. Byggrätter och mark har värderats utifrån ett bedömt marknadsvärde per kvadratmeter.
| 2015 | 2014 | |||
|---|---|---|---|---|
| Avkastningskrav | Vägd direkt avkastning, % |
Vägd kalkyl ränta, % |
Vägd direkt avkastning, % |
Vägd kalkyl ränta, % |
| Dalarna | 6,85 | 8,95 | 7,07 | 9,17 |
| Gävleborg | 6,84 | 9,08 | 7,25 | 9,38 |
| Västernorrland | 6,69 | 8,80 | 6,99 | 9,10 |
| Jämtland | 6,45 | 8,54 | 6,62 | 8,80 |
| Västerbotten | 6,65 | 8,76 | 6,97 | 9,07 |
| Norrbotten | 6,55 | 8,62 | 6,84 | 8,88 |
| Summa | 6,67 | 8,80 | 6,93 | 9,05 |
En marknadsvärdebedömning av samtliga fastigheter har utförts med värdetidpunkt den 31 december 2015. Värderingsmodellen innebär att samtliga 100 värdemässigt största fastigheter externvärderas under året med en fördelning på cirka 25 procent per kvartal. För resterande 75 procent samt återstående fastigheter görs en uppdelning av fastigheter som är föremål för större förändringar i form av till exempel nytecknande/uppsagda hyresavtal eller större projekt å ena sidan och fastigheter som inte är föremål för stora förändringar å andra sidan. Fastigheter som är föremål för större förändringar internvärderas med bistånd av den externa värderingsfirman. Fastigheter som inte är föremål för stora förändringar internvärderas.
Underlag för värderingarna har utgjorts av samtliga gällande hyresavtal, information om vakanta objekt, faktiska drift- och underhållskostnader, fastighetsskatt och fastighetsadministration samt uppgifter om pågående och planerade investeringar. Därtill har fastigheterna besiktigats fysiskt i samband med genomförda större investeringar eller vid andra förändringar som bedömts vara av värdepåverkande karaktär. Värderingarna visade ett verkligt värde om 13 381 mkr (12 200) och medförde orealiserade värdeförändringar av fastigheternas marknadsvärden om 262 mkr (47) vilket innebär en värdeuppgång motsvarande 2 procent (0,4). Av nedanstående tabell framgår verkligt värde fördelat per fastighetskategori och marknadsområde.
| Fastighetsvärde, mkr 2015-12-31 |
Kontor | Butik | Bostäder Industri/ | lager | Övriga | Summa |
|---|---|---|---|---|---|---|
| Dalarna | 1 543 | 544 | 215 | 82 | 173 | 2 558 |
| Gävleborg | 693 | 590 | 123 | 360 | 117 | 1 883 |
| Västernorrland | 1 107 | 749 | 256 | 113 | 66 | 2 290 |
| Jämtland | 753 | 891 | 719 | 113 | 469 | 2 946 |
| Västerbotten | 1 188 | 395 | 255 | 120 | 89 | 2 046 |
| Norrbotten | 974 | 542 | 100 | 42 | - | 1 659 |
| SUMMA | 6 258 | 3 711 | 1 668 | 830 | 914 | 13 381 |
| Fastighetsvärde, mkr 2014-12-31 |
Kontor | Butik | Bostäder Industri/ | lager | Övriga | Summa |
|---|---|---|---|---|---|---|
| Dalarna | 1 508 | 570 | 199 | 82 | 138 | 2 497 |
| Gävleborg | 629 | 573 | 123 | 331 | 104 | 1 760 |
| Västernorrland | 1 081 | 726 | 259 | 112 | 59 | 2 237 |
| Jämtland | 710 | 801 | 836 | 102 | 427 | 2 876 |
| Västerbotten | 521 | 373 | 235 | 122 | 83 | 1 334 |
| Norrbotten | 840 | 514 | 96 | 46 | - | 1 496 |
| SUMMA | 5 289 | 3 557 | 1 748 | 795 | 811 | 12 200 |
En fastighets marknadsvärde kan endast fastställas då den säljs. Fastighetsvärderingar är beräkningar gjorda enligt vedertagna principer utifrån vissa antaganden. Det värdeintervall som anges vid fastighetsvärderingar och som oftast ligger inom +/– 5–10 procent skall ses som mått på den osäkerhet som finns i gjorda antaganden och beräkningar. Savills har bedömt aktuellt osäkerhetsintervall till +/– 7,5 procent. Det innebär ett värdeintervall om 12 377–14 385 mkr.
| 2015 | 2014 | ||
|---|---|---|---|
| Känslighetsanalys fastighetsvärderingar |
Förändring | Förändringar verkligt värde, mkr |
Förändringar verkligt värde, mkr |
| Hyresintäkter | +/- 50 kr/kvm | +984/- 985 | +/- 960 |
| Driftskostnader | -/+ 25 kr/kvm | +493/- 492 | +/- 480 |
| Direktavkastning | -/+ 0,5%-enhet | +787/-678 | +706/-611 |
| Kalkylränta | -/+ 0,5%-enhet | +265/-259 | +248/-242 |
| Vakansgrad | -/+- 1,0%-enhet | +/- 156 | +/- 148 |
| KONCERNEN | MODERBOLAGET | |||
|---|---|---|---|---|
| Mkr | 2015 | 2014 | 2015 | 2014 |
| Ingående anskaffningsvärde | 4 | 4 | 4 | 4 |
| Utgående anskaffningsvärde | 4 | 4 | 4 | 4 |
| Ingående avskrivningar | ||||
| Årets avskrivningar | -1 | - | 1 | |
| Utgående ack. avskrivningar | -1 | - | -1 | - |
| UTGÅENDE PLANENLIGT RESTVÄRDE | 3 | 4 | 3 | 4 |
| KONCERNEN | MODERBOLAGET | |||
|---|---|---|---|---|
| Mkr | 2015 | 2014 | 2015 | 2014 |
| Ingående anskaffningsvärde | 43 | 41 | 7 | 5 |
| Årets anskaffning | - | 2 | - | 2 |
| Utgående anskaffningsvärde | 43 | 43 | 7 | 7 |
| Ingående avskrivningar | -36 | -34 | -5 | -4 |
| Årets avskrivningar | -3 | -2 | - | 1 |
| Utgående ack. avskrivningar | -39 | -36 | -5 | -5 |
| UTGÅENDE PLANENLIGT RESTVÄRDE | 4 | 7 | 2 | 2 |
| Mkr | 2015 | 2014 |
|---|---|---|
| MODERBOLAGET | ||
| Ackumulerade anskaffningsvärden | 171 | 171 |
| Nedskrivning | ||
| Inköp | 0 | 0 |
| REDOVISAT VÄRDE VID PERIODENS SLUT | 171 | 171 |
Specifikation av moderbolagets direktägda dotterbolag framgår nedan. Övriga koncernföretag återfinns i respektive dotterbolags årsredovisning. Principer för konsolidering av koncernbolag framgår av redovisningsprinciperna i not 1.
| Dotterbolag |
|---|
| ------------- |
| Namn | Org.nr | Säte | Kapital andel i % |
Bokfört värde, mkr |
|---|---|---|---|---|
| Diös Fastigheter I AB | 556544-4998 | Östersund | 100 | 16 |
| Diös Fastigheter II AB | 556610-9111 | Östersund | 100 | 13 |
| Diös Fastigheter V AB | 556571-9969 | Östersund | 100 | 0 |
| Diös Fastigheter VI AB | 556561-0861 | Östersund | 100 | 3 |
| Diös Fastigheter VII AB | 556589-8433 | Östersund | 100 | 11 |
| Åre Centrum AB | 556624-4678 | Åre | 72 | 88 |
| Fastighets AB Uprum | 556711-2619 | Östersund | 100 | 40 |
| Diös Obligation Holding AB | 556912-4471 | Östersund | 100 | 0 |
| Diös Åre AB | 559000-9279 | Östersund | 100 | 0 |
| Diös Projektering AB | 559015-7649 | Östersund | 100 | 0 |
| SUMMA BOKFÖRT VÄRDE | 171 |
Koncernen har några få icke helägda dotterbolag varav ett bedöms ha ett väsentligt minoritetsintresse som uppgår till 28,2 procent av aktierna och rösteandelen i företaget. Under räkenskapsåret uppgår resultatet hänförligt till minoritetsintresset till 12 mkr (5). Det ackumulerade minoritetsintresset i Åre Centrum AB uppgår till 36 mkr (24) per den 31 december 2015. Nedan följer summerad finansiell information för Åre Centrum AB (koncernen).
| Mkr | 2015 | 2014 |
|---|---|---|
| Summerad resultaträkning | ||
| Nettoomsättning | 39 | 44 |
| Rörelseresultat | 46 | 6 |
| Periodens resultat | 39 | -6 |
| Periodens totalresultat | 39 | -6 |
| Mkr | 2015 | 2014 |
| Summerad balansräkning | ||
| Anläggningstillgångar | 345 | 438 |
| Omsättningstillgångar | 14 | 23 |
| SUMMA TILLGÅNGAR | 359 | 461 |
| Långfristiga skulder | 222 | 348 |
| Kortfristiga skulder | 18 | 33 |
| SUMMA SKULDER | 240 | 381 |
| Eget kapital hänförligt till moderbolagets aktieägare | 83 | 56 |
| Minoritetsintresse | 36 | 24 |
| KONCERNEN | MODERBOLAGET | |||
|---|---|---|---|---|
| Mkr | 2015 | 2014 | 2015 | 2014 |
| Ingående anskaffningsvärde | 1 | |||
| Förvärv | - | 1 | ||
| Försäljningar | ||||
| Utgående anskaffningsvärde | 1 | 1 | - | - |
| Bokfört värde | 1 | 1 | - | - |
| Namn/Org nr | Säte | Kapital andel i % |
Bokfört värde |
|
| Fastighetsaktiebolaget Norkom, 556483-53371 |
Härjedalen | 50,0 | 0,5 | |
| Kabin Väst Holding AB, 559004-63132 |
Östersund | 50,0 | 0,5 | |
| SUMMA | 1 |
1 Diös Fastigheters innehav i Fastighetsaktiebolaget Norkom ägs indirekt via Diös Norrland AB.
2 Diös Fastigheters innehav i Kabin Väst Holding AB ägs indirekt via Diös Åre AB.
Koncernen har väsentlig gemensam verksamhet. Diös bedriver finansiell verksamhet i ett intresseföretag. Verksamheten bedriver inlåningsverksamhet i form av upptagande av lån på kapitalmarknaden genom utgivande av obligationer (MTN-Medium Term Notes) samt utlåningsverksamhet genom utgivande av kontantlån.
I januari 2015 lanserades Nya Svensk FastighetsFinansiering AB, ett nybildat finansbolag med ett säkerställt MTN-program om 8 mdkr. Bolaget ägs gemensamt av Catena AB, Diös Fastigheter AB, Fabege AB, Platzer Fastigheter Holding AB och Wihlborgs Fastigheter AB till 20 procent vardera. Avsikten är att bredda basen i bolagens finansiering.
Diös innehav i Nya Svensk FastighetsFinansiering AB ägs indirekt via Diös Obligation AB. Under det andra kvartalet 2015 har en obligation om 500 mkr emitterats via Nya Svensk FastighetsFinansiering AB, med en fast årlig ränta om 0,44 procent och förfall i mars 2017.
Ingen verksamhet bedrevs i Nya Svensk FastighetsFinansiering AB under 2014 och redovisades då som del i intresseföretag. Under 2015 redovisas andelen som gemensam verksamhet, se not 1.
Intresseföretagens resultat- och balansräkning i sammandrag, mkr (100%)
| Mkr | 2015 | 2014 |
|---|---|---|
| Koncernen | ||
| Resultaträkning | ||
| Hyresintäkter | 2 | 2 |
| Driftöverskott | 2 | 2 |
| Årets resultat | 1 | 1 |
| Balansräkning | ||
| Anläggningstillgångar | 10 | 10 |
| Omsättningstillgångar | 3 | 7 |
| SUMMA TILLGÅNGAR | 13 | 17 |
| Eget kapital | 5 | 9 |
| Långfristiga skulder | 6 | 6 |
| Övriga skulder | 2 | 2 |
| SUMMA EGET KAPITAL OCH SKULDER | 13 | 17 |
| KONCERNEN | MODERBOLAGET | |||
|---|---|---|---|---|
| Mkr | 2015 2014 |
2015 | 2014 | |
| Ingående anskaffningsvärde | 6 | 6 | ||
| Förvärv | 5 | |||
| Försäljningar | -1 | |||
| Utgående anskaffningsvärde | 10 | 6 | - | - |
| Bokfört värde | 10 | 6 | - | - |
| Namn/Org nr | Säte | Kapital andel i % |
Bokfört värde |
|---|---|---|---|
| Destination Östersund AB, 556798-5592 | Östersund | 4,4 | 0 |
| Idun Samfällighetsförening, 716415-4358 | Skellefteå | 25,0 | 6 |
| Investa Företagskapital AB, 556651-6471 | Sundsvall | 4,6 | 3 |
| Luleå & Co Utveckling AB, 556530-8615 | Luleå | 17,0 | 0 |
| Offerdalsvind ekonomisk förening, 769606-0719 | Krokom | 16,2 | 1 |
| Peak Business & Sports AB, 556647-9837 | Östersund | 7,5 | 0 |
| Åre Destination AB, 556171-5961 | Åre | 2,4 | 0 |
| SUMMA | 10 |
| Mkr | 2015 | 2014 |
|---|---|---|
| KONCERN | ||
| Uppskjuten skattefordran hänförlig till skattemässigt underskottsavdrag |
58 | 74 |
| Uppskjuten skatteskuld hänförlig till temporär skillnad fastigheter | -912 | -784 |
| Uppskjuten skatteskuld hänförlig till övriga poster | -21 | -25 |
| SUMMA UPPSKJUTEN SKATTEFORDRAN / SKATTESKULD | -875 | -735 |
Per den 31 december 2015 uppgick redovisad uppskjuten skatteskuld till -875 mkr (-735). Värdet av uppskjuten skattefordran/skuld kommer att prövas vid varje bokslutstillfälle och vid behov kommer omvärdering att ske. Det skattemässiga underskottsavdraget bedömdes uppgå till 262 mkr (335). Vid 22 procents skattesats uppgick uppskjuten skattefordran avseende skattemässiga underskottsavdrag till 58 mkr (74), vilka bedöms vara möjliga att utnyttja mot framtida skattemässiga överskott och uppkomna temporära skillnader.
Redovisade temporära skillnader, det vill säga fastigheternas verkliga värden minus skattemässiga restvärden, uppgick till 4 143 mkr (3 565). Vid 22 procents skattesats uppgick uppskjuten skatteskuld avseende temporära skillnader till 912 mkr (784). I räkenskaperna har uppskjuten skattefordran kvittats mot uppskjuten skatteskuld. Övriga uppskjutna skatter redovisas med 21 mkr (25). Övriga uppskjutna skatter beräknas på obeskattade reserver.
| Mkr | 2015 | 2014 |
|---|---|---|
| KONCERNEN | ||
| Åldersfördelade kundfordringar | ||
| Kundfordringar ej förfallna samt förfallna upp till 30 dagar |
29 | 5 |
| Kundfordringar förfallna mellan 31 - 60 dagar | 1 | 5 |
| Kundfordringar förfallna över 61 dagar | 7 | 13 |
| Osäkra kundfordringar | -8 | -13 |
| SUMMA | 29 | 10 |
| Osäkra kundfordringar | ||
| Osäkra fordringar vid årets början | 13 | 17 |
| Årets reserveringar | 6 | 3 |
| Återförda reserveringar | -4 | -3 |
| Konstaterade kreditförluster | -7 | -4 |
| UTGÅENDE BALANS | 8 | 13 |
Den 31 december 2015 uppgick aktiekapitalet i Diös Fastigheter AB (publ) till 149 457 668 kronor. Det totala antalet aktier uppgick vid årets slut till 74 729 134 stycken med ett kvotvärde om 2 kronor per aktie. Samtliga aktier ger lika rätt till andel i tillgångar och vinst. Varje aktie har en röst. Några potentiella aktier (t ex konvertibler) förekommer inte, inte heller någon företrädesrätt till ackumulativ utdelning (preferensaktier).
| Tidpunkt | Händelse | Ökning av antalet aktier | Totalt antal aktier | Ökning av aktiekapitalet, kr | Totalt aktiekapital, kr | Kvotvärde, kr |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 2005-01-01 | Vid årets början | - | 10 000 | - | 100 000 | 10,00 |
| 2005-05-30 | Split, 100:1 | 990 000 | 1 000 000 | - | 100 000 | 0,10 |
| 2005-05-31 | Nyemission | 1 489 903 | 2 489 903 | 148 990 | 248 990 | 0,10 |
| 2005-09-01 | Nyemission | 1 503 760 | 3 993 663 | 150 376 | 399 366 | 0,10 |
| 2005-11-15 | Fondemission | - | 3 993 663 | - | 39 936 630 | 10,00 |
| 2005-11-15 | Split, 5:1 | 15 974 652 | 19 968 315 | - | 39 936 630 | 2,00 |
| 2006-05-18 | Nyemission | 8 333 400 | 28 301 715 | 16 666 800 | 56 603 430 | 2,00 |
| 2006-07-11 | Apportemission | 5 000 000 | 33 301 715 | 10 000 000 | 66 603 430 | 2,00 |
| 2007-04-19 | Apportemission | 666 250 | 33 967 965 | 1 332 500 | 67 935 930 | 2,00 |
| 2010-10-29 | Apportemission | 99 729 | 34 067 694 | 199 458 | 68 135 388 | 2,00 |
| 2010-12-14 | Nyemission | 3 285 466 | 37 353 160 | 6 570 332 | 74 705 720 | 2,00 |
| 2010-12-17 | Nyemission | 11 407 | 37 364 567 | 22 814 | 74 728 534 | 2,00 |
| 2011-12-05 | Nyemission | 22 854 136 | 60 218 703 | 45 708 272 | 120 436 806 | 2,00 |
| 2011-12-14 | Nyemission | 14 510 431 | 74 729 134 | 29 020 862 | 149 457 668 | 2,00 |
| 2015-12-31 | VID ÅRETS SLUT | 74 729 134 | 149 457 668 | 2,00 |
Diös ägde inga egna aktier vid utgången av 2015. Utdelning föreslås av styrelsen i enlighet med bestämmelserna i Aktiebolagslagen och beslutas av årsstämman. Styrelsen föreslår en utdelning för räkenskapsåret 2015 med 2,85 kronor (2,85) per aktie, motsvarande totalt 213 mkr (213). Förslaget innebär att 54 procent (50) av resultatet, exklusive orealiserade värdeförändringar och uppskjutna skatter, delas ut till aktieägarna. Beloppet redovisas som skuld först då årsstämman fattat beslut om utdelning.
Avsättningar avser uppskjuten stämpelskatt i samband med koncernintern försäljning av fastigheter.
| KONCERNEN | ||
|---|---|---|
| Övriga avsättningar, mkr | 2015 | 2014 |
| Vid årets början | 9 | 9 |
| Avsättning pensioner | ||
| Förändring skatter | ||
| REDOVISAT VÄRDE VID PERIODENS SLUT | 9 | 9 |
Ränte- och låneförfallostruktur per den 31 december
| Ränte och marginalförfall | Låneförfall | |||
|---|---|---|---|---|
| Förfall, år | Lånebelopp, mkr |
Snittränta, % | Kreditavtal, mkr |
Utnyttjat, mkr |
| 2016 | 2 985 | 0,8 | 1 380 | 1 380 |
| 2017 | 4 126 | 1,1 | 2 918 | 2 648 |
| 2018 | 1 007 | 1,3 | 3 083 | 3 083 |
| 2021 | - | 1 207 | 1 007 | |
| TOTALT | 8 119 | 1,0 | 8 589 | 8 119 |
| KONCERNEN | MODERBOLAGET | |||
|---|---|---|---|---|
| Räntebärande skulder, mkr |
2015 | 2014 | 2014 | |
| Förfallotidpunkt från balansdagen: |
||||
| < 1 år | 1 380 | 1 822 | ||
| 1-2 år | 2 648 | 2 439 | - | 1 599 |
| 2-3 år | 1 605 | 1 691 | 2 566 | |
| 3-4 år | 1 478 | 1 719 | - | 1 719 |
| > 4 år | 1 007 | - | 142 | |
| SUMMA | 8 119 | 7 671 | 2 708 | 3 318 |
| KONCERNEN | MODERBOLAGET | ||||||
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| Checkräknings kredit, mkr |
2015 | 2014 | 2015 | 2014 | |||
| Beviljad kreditlimit | 450 | 335 | 250 | 100 | |||
| Outnyttjad del | 223 | 335 | 165 | 100 | |||
| Utnyttjad del | 227 | - | 85 |
Samtliga upptagna lån har säkerhet i form av pantbrev. Moderbolaget har reversfordringar på dotterbolagen med däri pantförskrivna pantbrev. Säkerheterna kompletteras med garanti om belåningsgrad, soliditet och räntetäckningsgrad. Oavsett typ av låneavtal innehåller de sedvanliga uppsägningsvillkor samt omförhandlingsvillkor vid förändrad verksamhetsinriktning om det för långivaren uppstår ett oacceptabelt enhandsengagemang. Utnyttjandet kan öka respektive minska under låneavtalen med kort framförhållning. I avtalen med kreditgivare finns gränsvärden för olika finansiella nyckeltal, covenants, i syfte att begränsa motpartsrisken för bolagets kreditgivare. Finansiella nyckeltal med gränsvärden är soliditet, belåningsgrad och räntetäckningsgrad. Miniminivån för soliditeten är 25 procent, belåningsgraden får högst vara 67,5 procent och räntetäckningsgraden måste överstiga 1,8 gånger. Vid årets utgång uppgick soliditeten till 27,4 procent, belåningsgraden uppgick till 60,7 procent och räntetäckningsgraden uppgick till 3,4 gånger varmed gränsvärden uppnåddes.
I egenskap av nettolåntagare föreligger finansiella risker, framför allt ränterisk, refinansieringsrisk och kreditrisk. Per den 31 december 2015 fanns ingen exponering i utländsk valuta. Finansiering och hantering av finansiella risker bedrivs i enlighet med den av styrelsen fastställda finanspolicyn. För en utförligare beskrivning finanspolicyn, se not 23.
Ränterisk avser risken för att förändringar i ränteläget påverkar koncernens upplåningskostnad och värdet på räntederivat. Räntekostnaden är en av de större kostnadsposterna. Koncernens räntebärande skulder uppgick till 8 119 mkr (7 671) med en årlig genomsnittsränta på 1,0 procent (1,7) inklusive lånelöften. Lånens genomsnittliga räntebindningstid uppgick till 0,3 år (0,2). Om effekten av derivatportföljen inkluderas uppgick genomsnittlig räntebindningstid till 0,8 år (1,4). Den genomsnittliga kapitalbindningstiden uppgick till 2,4 år (2,0). Av koncernens totala räntebärande skulder har 4 200 mkr (4 200) räntesäkrats via derivatinstrument med en återstående genomsnittlig löptid på 1,1 år (2,1). Den årliga genomsnittsräntan, inklusive kostnad för derivatinstrument, uppgick till 2,5 procent (2,8) inklusive lånelöften.
Finansiella instrument begränsar eventuella ränteförändringars inverkan på den genomsnittliga räntekostnaden. En räntehöjning med 1 procentenhet per den 31 december 2015 skulle innebära att räntekostnaden, exklusive effekt av derivatinstrument, ökar med 76 mkr på årsbasis. Om räntorna hade höjts med 1 procentenhet per den 31 december 2015, skulle den genomsnittliga räntan ha stigit med 0,4 procentenheter och värdet på derivatinstrumenten skulle ha ökat med 42 mkr. Under perioden uppgick orealiserade värdeförändringar för innehavda derivatinstrument till 64 mkr (-91), vilka i sin helhet har redovisats i resultaträkningen.
Med likviditets- och upplåningsrisker avses risken att tillräcklig likviditet inte är tillgänglig vid önskad tidpunkt, samt att refinansiering av förfallna lån blir kostsam eller försvårad. Finanspolicyn anger att likvida medel och outnyttjade kreditfaciliteter ska finnas för att garantera en god betalningsberedskap. Koncernens likvida medel hanteras via instrument som har god likviditet eller kort löptid. Koncernen hade vid årsskiftet outnyttjade kreditfaciliteter uppgående till 693 mkr, varav 470 mkr avsåg outnyttjade lånelöften, samt outnyttjad checkräkningskredit om 223 mkr. Tillgången till likviditet bedöms vara tillräcklig för att hantera kommande 12 månaders likviditetsbehov. Framtida refinansieringsbehov hanteras i enlighet med aktuell finanspolicy.
Med kreditrisk avses risken för förlust om motparten inte fullföljer sina åtaganden. I syfte att sprida kreditriskerna, begränsar finanspolicyn med vilka motparter, och för hur stor volym, ett avtal får ingås. Vi sluter bara avtal med välkända och väl genomlysta motparter, där den externa kreditvärderingen är hög. Sedvanliga kreditprövningar ska genomföras innan ny hyresgäst accepteras. Den maximala kreditexponeringen, avseende kundfordringar och reversfordringar, motsvaras av dess redovisade värde. Kreditrisken i finansiella motparter motsvaras av bokfört värde för kassa och bank. Vid årsskiftet förekom inga koncentrationer avseende kundfordringar och övriga fordringar. Nedskrivning avseende kundfordringar uppgick till 8 tkr (13). De tio största kunderna stod för 16 procent (16) av omsättningen.
| Mkr | 2015-12-31 | Nivå 2 |
|---|---|---|
| KONCERNEN | ||
| Derivatinstrument | -134 | -134 |
| SUMMA | -134 | -134 |
För värdering av finansiella instrument till verkligt värde, kan tre olika nivåer användas.
Samtliga finansiella instrument värderas enligt nivå 2. Vid fastställande av verkligt värde för derivatinstrument, sker diskontering av framtida kassaflöden med noterad marknadsränta för respektive löptid. De framtida kassaflödena i derivatportföljen beräknas som skillnaden mellan den fasta avtalade räntan, enligt respektive derivatavtal och den implicita stiborräntan för respektive period. De kommande ränteflödena som därmed uppstår nuvärdesberäknas med den implicita stiborkurvan. För de stängningsbara swapar som finns i portföljen har optionsmomentet inte åsatts något värde, då stängning inte ger upphov till någon resultateffekt. Utgivaren beslutar om stängning ska ske.
Verkligt värde av en derivataffär kan beskrivas som det riskfria marknadsvärdet med justering för värdet av motpartsrisk. Värdet av motpartsrisken kan beräknas genom att estimera förväntad kreditexponering vid fallissemangstidpunkten, risken för fallissemang samt återvinningsgraden av exponerade krediter. Om en derivataffär avslutas i förtid, med anledning av en motparts fallissemang, uppstår förluster för derivat med positiva marknadsvärden. För derivat med negativa marknadsvärden föreligger ingen förlust.
För att begränsa motpartsrisken omfattas samtliga derivataffärer av ramavtal med nettningsklausuler. Detta möjliggör för kvittning av positiva och negativa marknadsvärden så att fordran eller skulden till motparten utgörs av nettot av samtliga marknadsvärden på utestående derivataffärer parterna emellan. Mot bakgrund av nettoskulden bedöms motpartsrisken på derivataffärerna som försumbar i förhållande till utestående marknadsvärden. Koncernen har anslutit sig till ISDA:s 2013 EMIR-protokoll som behandlar de riskbegränsningstekniker som föreskrivs i EMIR.
| 2015-12-31 | ||||||
|---|---|---|---|---|---|---|
| Mkr | Tillgång | Skuld | Netto | Tillgång | Skuld | Netto |
| Räntederivat | - | 134 | -134 | - | 198 | -198 |
| Bruttovärde derivat | - | -134 | -134 | - | -198 | -198 |
| Omfattas av nettning | ||||||
| NETTOVÄRDE DERIVAT | - | -134 | -134 | - | -198 | -198 |
| Låne- och kundfordringar | Finansiella skulder värderade till verkligt värde via resultatet |
Derivat som används i säkringsredovisningen |
anskaffningsvärde | Finansiella skulder värderade till upplupet |
Icke finansiella instrument |
||||||
|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|
| Mkr | 2015 | 2014 | 2015 | 2014 | 2015 | 2014 | 2015 | 2014 | 2015 | 2014 | |
| TILLGÅNGAR | |||||||||||
| Hyresfordringar | 29 | 10 | |||||||||
| Övriga fordringar | 42 | 1 | |||||||||
| Kassa och bank | - | 79 | |||||||||
| Övrigt | - | 12 | 13 | ||||||||
| SKULDER | |||||||||||
| Räntederivat | - | 134 | 198 | ||||||||
| Långfristiga skulder | - | 8 112 | 7 664 | ||||||||
| Leverantörsskulder | - | 61 | 57 | ||||||||
| Övriga skulder | - | 235 | 10 | ||||||||
| Övrigt | - | 55 | 3 | ||||||||
| SUMMA | 71 | 90 | 134 | 198 | 0 | 0 | 8 408 | 7 731 | 67 | 16 |
Den totala kreditexponeringen motsvaras av de värden som anges i ovanstående tabeller. Finansiella instrument, såsom hyresfordringar, leverantörsskulder etc. redovisas till upplupet anskaffningsvärde med avdrag för eventuell nedskrivning. Det verkliga värdet bedöms därför överensstämma med redovisat värde. Långfristiga räntebärande skulder löper i huvudsak med kort räntebindning. Det innebär att upplupet anskaffningsvärde i huvudsak överensstämmer med verkligt värde.
| 2015 | 2014 | |||||||||
|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|
| Mkr | 0–1 månad | 1–3 månader | 3–12 månader | 1–3 år | 0–1 månad | 1–3 månader | 3–12 månader | 1–3 år | ||
| KONCERNEN | ||||||||||
| Reversfordringar | - | 1 | ||||||||
| Kundfordringar | - | 29 | - | 10 | ||||||
| Övriga fordringar | - | 70 | 5 | - | 20 | 13 | ||||
| Likvida medel | - | 79 | ||||||||
| SUMMA | - | 99 | 5 | 1 | 79 | 30 | 13 | - |
Löptidsanalys avseende finansiella tillgångar
| 2015 | 2014 | ||||||||||
|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|
| Mkr | 0–1 månad | 1–3 månader | 3–12 månader | 1–3 år | 0–1 månad | 1–3 månader | 3–12 månader | 1–3 år | |||
| MODERBOLAGET | |||||||||||
| Kundfordringar | |||||||||||
| Fordringar hos koncernföretag | - | 248 | - | 186 | |||||||
| Övriga fordringar | - | 528 | 1 | - | 10 | 3 | |||||
| Likvida medel | - | 145 | |||||||||
| SUMMA | - | 528 | 249 | - | 145 | 10 | 189 | - |
| Löptidsanalys avseende finansiella skulder | 2015 | 2014 | ||||||||
|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|
| Mkr | 0–1 månad | 1–3 månader 3–12 månader 1–3 år |
0–1 månad | 1–3 månader | 3–12 månader | 1–3 år | ||||
| KONCERNEN | ||||||||||
| Leverantörsskulder | - | 61 | - | 57 | ||||||
| Amortering av skulder | - | 1 386 | 17 | 4 320 | - | 1 824 | 858 | 3 299 | ||
| Räntekostnader | - | 21 | 63 | 252 | - | 32 | 96 | 382 | ||
| Derivatinstrument | - | 29 | 72 | 80 | - | 22 | 67 | 151 | ||
| SUMMA | - | 1 497 | 152 | 4 652 | - | 1 935 | 1 021 | 3 832 |
| 2015 | 2014 | |||||||||
|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|
| Mkr | 0–1 månad | 1–3 månader | 3–12 månader | 1–3 år | 0–1 månad | 1–3 månader | 3–12 månader | 1–3 år | ||
| MODERBOLAGET | ||||||||||
| Leverantörsskulder | - | 2 | - | 1 | ||||||
| Amortering av skulder | - | 2 | 5 | 2 566 | - | 2 | 5 | 1 599 | ||
| Räntekostnader | - | 6 | 19 | 75 | - | 10 | 29 | 116 | ||
| Derivatinstrument | - | 20 | 44 | 42 | - | 16 | 47 | 186 | ||
| SUMMA | - | 30 | 68 | 2 683 | - | 29 | 81 | 1 901 |
| KONCERNEN | MODERBOLAGET | |||||
|---|---|---|---|---|---|---|
| Mkr | 2015 | 2014 | 2015 | 2014 | ||
| Förskottsbetalda hyror | 220 | 213 | ||||
| Upplupna räntekostnader | 37 | 34 | 4 | 4 | ||
| Övriga poster | 73 | 57 | 20 | 15 | ||
| SUMMA | 330 | 304 | 24 | 19 |
Inga väsentliga transaktioner med närstående har skett under perioden. De transaktioner med närstående som förekommit, bedöms ha skett till marknadsmässiga villkor. Ingen styrelseledamot, ledande befattningshavare eller revisor i Diös Fastigheter AB eller dess dotterbolag har själv, via bolag eller närstående haft någon delaktighet i affärstransaktioner som varit eller är ovanliga till sin karaktär eller villkor och som inträffat under 2015. Transaktioner med bolagets största ägare AB Persson Invest uppgick till 0,7 procent (0,6) av bolagets inköpskostnader under året och har skett på marknadsmässiga villkor. Under 2015 startade Diös Fastigheter AB och NHP Sverige AB det gemensamma bolaget Kabin Väst Holding AB. Bolaget har inte bedrivit någon verksamhet under året. NHP Sverige AB ägs till 50 procent av AB Persson Invest.
Verksamheten finansieras med eget kapital och skulder. Relationen mellan eget kapital och skulder regleras med utgångspunkt från vald finansiell risknivå samt av mängden eget kapital för att tillgodose långivarnas krav för att erhålla lån. Målet för kapitalskulden sätts i syfte att tillgodose avkastningskravet på eget kapital, öka möjligheten att erhålla erforderlig lånefinansiering samt för att säkerställa utrymme för investeringar. Målet för kapitalstrukturen är att kortsiktigt uppvisa en soliditet om lägst 25 procent och långsiktigt om lägst 30 procent med en räntetäckningsgrad om lägst 1,8 gånger. Värdet på tillgångarna uppgick per den 31 december 2015 till 13 505 Mkr (12 340). Dessa finansierades genom dels eget kapital om 3 694 Mkr (3 365) dels skulder om 9 811 Mkr (8 975) varav 8 119 Mkr (7 671) var räntebärande.
Finansiering och hantering av finansiella risker bedrivs i enlighet med den av styrelsen fastställda finanspolicyn. Den finansiella verksamheten är centraliserad till moderbolaget. Finansfunktionen fungerar som koncernens internbank med ansvar för koncernens finansiering, hantering av finansiella risker samt cash management. I finanspolicyn anges mandat och limiter för hantering av de finansiella riskerna samt den övergripande ansvarsfördelningen. Den finansiella verksamheten ska bedrivas så att kostnaderna för finansiell riskhantering minimeras. Det innebär att finansiella transaktioner genomförs utifrån bedömning av koncernens behov av finansiering, likviditet och önskad ränterisk. Det innebär också att en koncernintern transaktion, såsom ett internt lån, inte nödvändigtvis innebär att en identisk extern lånetransaktion genomförs. Externa lån upptas först efter bedömning av koncernens samlade lånebehov. Via ett koncernkontosystem möjliggörs nettohantering av koncernens betalningsflöden. För att uppnå en kostnadseffektiv hantering av koncernens ränterisk, görs en bedömning av den ränterisk som uppstår vid upptagande av ett enskilt lån med kort räntebindning. Därefter genomförs räntederivattransaktioner vid behov i syfte att uppnå önskad räntebindningstid på total upplåning.
| Policy | Mål | Utfall |
|---|---|---|
| Belåningsgrad | Ej över 65% | 60,7% |
| Räntetäckningsgrad | Minst 1,8 ggr | 3,4 ggr |
| Valutarisk | Inte tillåtet | Ingen exponering |
| Likviditetsrisk | Likviditetsreserv för att kunna fullgöra betalningsförpliktelser |
693 mkr i outnyttjat beviljat kreditutrymme |
| Soliditet | Kortsiktigt minst 25% Långsiktigt minst 30% |
27,4% |
I januari 2016 såldes en fastighetsportfölj innehållande 30 fastigheter i Härnösand om cirka 84 000 kvm. Köpare är de lokala aktörerna Westerlinds Fastigheter i Härnösand AB/Landsorten Invest AB. Det underliggande fastighetsvärdet uppgick till 342,5 mkr och frånträde skedde den 12 januari 2016. Försäljningen sker i bolagsform och resultatet kommer att redovisas under första kvartalet 2016.
Tillträdet för bytesaffären med Riksbyggen och Kommunal, som tidigare har kommunicerats via ett pressmeddelande, flyttas fram från den 30 december 2015 till den 21 januari 2016. I affären förvärvades tre centrala fastigheter om 14 260 kvm och elva fastigheter om 39 800 kvm avyttrades. Det underliggande fastighetsvärdet för förvärvet uppgick till 149 miljoner kronor och för de avyttrade fastigheterna till 321 miljoner kronor. Transaktionen sker i bolagsform och det underliggande fastighetsvärdet ligger i linje med den senaste värderingen.
Styrelsen och verkställande direktör i Diös Fastigheter AB (publ) intygar härmed att årsredovisningen har upprättats enligt Årsredovisningslagen och RFR 2. Årsredovisningen ger en rättvisande bild av bolagets ställning och resultat. Förvaltningsberättelsen ger en rättvisande översikt av bolagets utveckling, ställning och resultat samt beskriver väsentliga risker och osäkerhetsfaktorer som bolaget står inför.
Styrelsen och verkställande direktör intygar härmed att koncernredovisningen har upprättats enligt International Financial Reporting Standards (IFRS), såsom de antagits av EU. Koncernredovisningen ger en rättvisande bild av koncernens ställning och resultat. Förvaltningsberättelsen ger en rättvisande översikt av koncernens utveckling, ställning och resultat samt beskriver väsentliga risker och osäkerhetsfaktorer som koncernens bolag står inför.
Östersund den 18 mars 2016
Bob Persson Ordförande
Ragnhild Backman Ledamot
Anders Bengtsson Ledamot
Knut Rost Verkställande direktör Maud Olofsson Ledamot
Svante Paulsson Ledamot
Tomas Mellberg Ledamot Personalrepresentant
Vår revisionsberättelse har avgivits den 21 mars 2016
Deloitte AB
Svante Forsberg Auktoriserad revisor
Koncernens och moderbolagets resultat- och balansräkningar kommer att bli föremål för fastställelse på årsstämman den 26 april 2016.
Vi har utfört en revision av årsredovisningen och koncernredovisningen för Diös Fastigheter AB (publ) för räkenskapsåret 2015-01-01–2015-12-31. Bolagets årsredovisning och koncernredovisning ingår i den tryckta versionen av detta dokument på sidorna 30–66.
Det är styrelsen och verkställande direktören som har ansvaret för att upprätta en årsredovisning som ger en rättvisande bild enligt årsredovisningslagen och en koncernredovisning som ger en rättvisande bild enligt International Financial Reporting Standards, såsom de antagits av EU, och årsredovisningslagen och för den interna kontroll som styrelsen och verkställande direktören bedömer är nödvändig för att upprätta en årsredovisning och koncernredovisning som inte innehåller väsentliga felaktigheter, vare sig dessa beror på oegentligheter eller på fel.
Vårt ansvar är att uttala oss om årsredovisningen och koncernredovisningen på grundval av vår revision. Vi har utfört revisionen enligt International Standards on Auditing och god revisionssed i Sverige. Dessa standarder kräver att vi följer yrkesetiska krav samt planerar och utför revisionen för att uppnå rimlig säkerhet att årsredovisningen och koncernredovisningen inte innehåller väsentliga felaktigheter.
En revision innefattar att genom olika åtgärder inhämta revisionsbevis om belopp och annan information i årsredovisningen och koncernredovisningen. Revisorn väljer vilka åtgärder som ska utföras, bland annat genom att bedöma riskerna för väsentliga felaktigheter i årsredovisningen och koncernredovisningen, vare sig dessa beror på oegentligheter eller på fel. Vid denna riskbedömning beaktar revisorn de delar av den interna kontrollen som är relevanta för hur bolaget upprättar årsredovisningen och koncernredovisningen för att ge en rättvisande bild i syfte att utforma granskningsåtgärder som är ändamålsenliga med hänsyn till omständigheterna, men inte i syfte att göra ett uttalande om effektiviteten i bolagets interna kontroll. En revision innefattar också en utvärdering av ändamålsenligheten i de redovisningsprinciper som har använts och av rimligheten i styrelsens och verkställande direktörens uppskattningar i redovisningen, liksom en utvärdering av den övergripande presentationen i årsredovisningen och koncernredovisningen.
Vi anser att de revisionsbevis vi har inhämtat är tillräckliga och ändamålsenliga som grund för våra uttalanden.
Enligt vår uppfattning har årsredovisningen upprättats i enlighet med årsredovisningslagen och ger en i alla väsentliga avseenden rättvisande bild av moderbolagets finansiella ställning per den 31 december 2015 och av dess finansiella resultat och kassaflöden för året enligt årsredovisningslagen. Koncernredovisningen har upprättats i enlighet med årsredovisningslagen och ger en i alla väsentliga avseenden rättvisande bild av koncernens finansiella ställning per den 31 december 2015 och av dess finansiella resultat och kassaflöden för året enligt International Financial Reporting Standards, såsom de antagits av EU, och årsredovisningslagen. Våra uttalanden omfattar inte bolagsstyrningsrapporten på sidorna 68–72. Förvaltningsberättelsen är förenlig med årsredovisningens och koncernredovisningens övriga delar.
Vi tillstyrker därför att årsstämman fastställer resultaträkningen och balansräkningen för moderbolaget och koncernen.
Utöver vår revision av årsredovisningen och koncernredovisningen har vi även utfört en revision av förslaget till dispositioner beträffande bolagets vinst eller förlust samt styrelsens och verkställande direktörens förvaltning för Diös Fastigheter AB (publ) för räkenskapsåret 2015-01-01–2015-12-31. Vi har även utfört en lagstadgad genomgång av bolagsstyrningsrapporten.
Det är styrelsen som har ansvaret för förslaget till dispositioner beträffande bolagets vinst eller förlust, och det är styrelsen och verkställande direktören som har ansvaret för förvaltningen enligt aktiebolagslagen samt att bolagsstyrningsrapporten på sidorna 68–72 är upprättad i enlighet med årsredovisningslagen.
Vårt ansvar är att med rimlig säkerhet uttala oss om förslaget till dispositioner beträffande bolagets vinst eller förlust och om förvaltningen på grundval av vår revision. Vi har utfört revisionen enligt god revisionssed i Sverige.
Som underlag för vårt uttalande om styrelsens förslag till dispositioner beträffande bolagets vinst eller förlust har vi granskat styrelsens motiverade yttrande samt ett urval av underlagen för detta för att kunna bedöma om förslaget är förenligt med aktiebolagslagen.
Som underlag för vårt uttalande om ansvarsfrihet har vi utöver vår revision av årsredovisningen och koncernredovisningen granskat väsentliga beslut, åtgärder och förhållanden i bolaget för att kunna bedöma om någon styrelseledamot eller verkställande direktören är ersättningsskyldig mot bolaget. Vi har även granskat om någon styrelseledamot eller verkställande direktören på annat sätt har handlat i strid med aktiebolagslagen, årsredovisningslagen eller bolagsordningen.
Vi anser att de revisionsbevis vi har inhämtat är tillräckliga och ändamålsenliga som grund för våra uttalanden. Därutöver har vi läst bolagsstyrningsrapporten och baserat på denna läsning och vår kunskap om bolaget och koncernen anser vi att vi har tillräcklig grund för våra uttalanden. Detta innebär att vår lagstadgade genomgång av bolagsstyrningsrapporten har en annan inriktning och en väsentligt mindre omfattning jämfört med den inriktning och omfattning som en revision enligt International Standards on Auditing och god revisionssed i Sverige har.
Vi tillstyrker att årsstämman disponerar vinsten enligt förslaget i förvaltningsberättelsen och beviljar styrelsens ledamöter och verkställande direktören ansvarsfrihet för räkenskapsåret. En bolagsstyrningsrapport har upprättats och redovisas på sidorna 68–72 i detta dokument. Dess lagstadgade information är förenlig med årsredovisningens och koncernredovisningens övriga delar.
Östersund den 21 mars 2016 Deloitte AB
Svante Forsberg Auktoriserad revisor
Diös Fastigheter AB (publ), i texten benämnt Diös, är ett svenskt fastighetsbolag som är noterat på Nasdaq OMX Stockholm Mid Cap. Bolagsstyrningsrapporten beskriver strukturen och processerna för Diös styrning, ledning och kontroll under 2015.
Diös tillämpar Svensk kod för bolagsstyrning. Den behandlar bland annat former för tillsättning av styrelse och revisorer, styrelsens sammansättning, finansiell rapportering och informationsgivning när det gäller bolagsstyrning och intern kontroll. Ansvaret för styrning, ledning och kontroll av Diös verksamhet fördelas mellan aktieägarna via årsstämman, styrelsen och verkställande direktören. Vissa bolagsstyrningsfrågor regleras i bolagsordningen. Bolagstyrningen beskriver hur Diös ägare, direkt och indirekt, styr företaget samt hur riskerna hanteras. Styrningen grundar sig på externa och interna regelverk som är föremål för ständig utveckling och förbättring.
Diös avviker från svensk kod för bolagsstyrning på några punkter:
Revisionsutskottet består av hela styrelsen som ska inrätta ett revisionsutskott. Styrelsen består av sex ledamöter av vilka samtliga fullgör revisionsutskottets uppgifter. Granskningsförfarandet av finansiella
rapporter samt den interna kontrollen hanteras således av hela styrelsen.
Oberoende valberedning. Valberedningen företräds av de fyra största ägarna och ska bestå av minst tre ledamöter som utses av årsstämman. Majoriteten av ledamöterna ska vara i oberoende ställning till bolaget. Diös valberedning består av fyra ledamöter som representerar bolagets fyra största ägare.
Diös högsta beslutande organ är årsstämman som, tillsammans med eventuella extra bolagsstämmor, ger aktieägarna möjlighet till styrning via sin beslutanderätt. Årsstämman utser styrelsen och styrelsens ordförande, samt slår fast principer för såväl valberedningens sammansättning som för ersättning till ledande befattningshavare. Stämman utser även revisorer för granskning av koncernens redovisning, liksom av styrelsens och vd:s förvaltning. Styrelsen utser vd samt representanter till ersättningsutskott och revisionsutskott.
I enlighet med bolagsordningen är Diös ett publikt aktiebolag med säte i Östersund. Verksamheten utgår från att, direkt eller indirekt via dotterbolag, äga och förvalta fast egendom och bedriva därmed förenlig verksamhet. Styrelsen väljs årligen på ordinarie årsstämma och ska bestå av lägst tre och högst tio ledamöter med högst tio suppleanter. Bolagsordningen i sin helhet finns tillgänglig på www.dios.se.
Vid årets slut hade Diös 10 329 aktieägare som totalt ägde 74 729 134 aktier. Aktien har ett kvotvärde om 2 kr. Andelen utländska aktieägare var 17,9 procent. Största enskilda ägare, per den 31 december 2015, var AB Persson Invest med 15,4 procent av röster och kapital, Backahill Inter AB med 10,5 procent, Bengtssons Tidnings AB med 10,1 procent och Länsförsäkringar Fondförvaltning AB med 7,2 procent. Totalt ägde bolagets tio största ägare 60,9 procent av röster och kapital. Diös aktiekapital ska utgöra lägst 74 mkr och högst 296 mkr. Antalet aktier ska vara lägst 37 000 000 och högst 148 000 000. Varje aktie berättigar till en röst och avser en andel av Diös aktiekapital.
Årsstämman 2015 ägde rum den 22 april i Östersund. Vid stämman deltog 115 aktieägare personligen eller via ombud. Antalet representerade aktier var 44 070 829, motsvarande cirka 59 procent av det totala antalet aktier. Årsstämman fastställde koncernens balans- och resultaträkning för 2014 och gav styrelse och vd ansvarsfrihet för 2014 års förvaltning. Årsstämman beslutade att:
anta styrelsens förslag till principer för ersättning och andra anställningsvillkor för bolagets ledande befattningshavare.
att oförändrade principer ska gälla för att utse valberedningen inför årsstämma 2016.
Valberedningens sammansättning och arbete beslutas av årsstämman, med utgångspunkt från den redogörelse som valberedningen lämnar. Enligt instruktion ska valberedningen utses årligen och bestå av styrelsens ordförande samt en representant vardera för de fyra största aktieägarna. Ledamöterna representerar tillsammans cirka 43 procent av aktierna och rösterna i bolaget per den 31 december 2015. Valberedningens ordförande får inte vara ledamot av styrelsen. Om en ledamot i valberedningen lämnar uppdraget under pågående år ska denna ersättas av en annan representant från samma aktieägare. En ledamot som inte längre tillhör en av de fyra största aktieägarna ska ersättas av en nytillkommen ägare. Om gällande principer får till följd att valberedningens ledamöter blir färre än tre ska en företrädare för Aktiespararna erbjudas plats i valberedningen.
Samtliga ledamöter i valberedningen har noga övervägt och konstaterat att det inte föreligger någon intressekonflikt att acceptera uppdraget som ledamot av valberedningen i Diös. Valberedningen har inför årsstämman 2016 hållit två protokollförda möten där samtliga frågor som enligt svensk kod för bolagsstyrning har
STYRELSEN
behandlats. Valberedningen har bland annat diskuterat och övervägt:
Valberedningens arbete utgår från styrelseordförandens redogörelse för utvärderingen av styrelsens arbete under det gångna året och av ledamöternas kunskaper och erfarenhet. Vd:s föredragningar om bolagets verksamhet och strategiska inriktning utgör också viktiga underlag. I enlighet med valberedningens instruktion offentliggörs valberedningens ledamöter, samt de ägare som dessa företräder, senast sex månader före årsstämman. Valberedningens representanter baseras på det kända ägandet per den 15 september 2015.
I enlighet med de principer som antogs vid årsstämman 2015 består Diös valberedning av representanter för bolagets fyra största aktieägare: Bob Persson (AB Persson Invest), Bo Forsén, valberedningens ordförande (Backahill Inter AB), Jonas Bengtsson (Bengtssons Tidnings AB) och Eva Gottfridsdotter-Nilsson (Länsförsäkringar Fondförvaltning AB). Aktieägare som önskar lämna förslag
till valberedningen kan göra det via e-post till [email protected] eller via brev till: Diös Fastigheter AB, Valberedningen, Box 188, 831 22 Östersund.
Styrelsen består av fem ledamöter och en arbetstagarrepresentant, utan suppleanter. Ledamöterna väljs årligen av årsstämman för tiden intill nästa årsstämma. Styrelsen har det övergripande ansvaret för bolagets organisation och förvaltning. Detta genom att säkerställa att riktlinjerna för bolagets förvaltning är ändamålsenligt utformade. I ansvaret ligger att utveckla och följa upp bolagets strategier och mål samt att fastslå affärsplan och årsbokslut. Beslut om förvärv och avyttring av verksamheter, större investeringar liksom tillsättningar och ersättningar till koncernledningen, är ytterligare ansvarsområden. I ordförandens ansvar ligger att säkerställa att styrelsen fullgör sitt uppdrag genom ett välorganiserat och effektivt arbete.
Underlaget för styrelsens arbete utgörs av ordförandens dialog med vd samt av dokumenterade underlag till styrelseledamöterna för diskussion och beslut. Styrelsens arbetsordning fastställs årligen vid det konstituerande styrelsesammanträdet och revideras vid behov. Arbetsordningen innehåller styrelsens ansvar och arbetsuppgifter, styrelseordförandens arbetsuppgifter samt revisionsfrågor och instruktion till vd. Den anger även vilka rapporter och övrig finansiell information som styrelsen ska få del av inför varje ordinarie styrelsemöte. Den senaste gällande arbets-
| Deltagande av totalt antal möten | |||||||
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| Ålder | Invald | Beroende/oberoende | Styrelsemöten | Ersättningsutskott | Revisionsutskott | Arvode, tkr | |
| Bob Persson, ordförande | 65 | 2007 | Beroende gentemot ägare | 13/13 | 2/2 | 3/3 | 185 |
| Anders Bengtsson, ledamot | 52 | 2011 | Beroende gentemot ägare | 12/13 | 2/2 | 3/3 | 135 |
| Maud Olofsson, ledamot | 60 | 2011 | Oberoende | 12/13 | - | 2/3 | 135 |
| Ragnhild Backman, ledamot | 52 | 2011 | Oberoende | 13/13 | - | 3/3 | 135 |
| Svante Paulsson, ledamot | 43 | 2014 | Beroende gentemot ägare | 11/13 | - | 2/3 | 135 |
| Tomas Mellberg, arbetstagarrepresentant | 56 | 2012 | Beroende gentemot bolaget | 13/13 |
Antal styrelsemöten 2015 utgörs av nio ordinarie möten, ett konstituerande möte samt tre per capsulam möten.
ordningen fastställdes vid det konstituerande styrelsemötet den 22 april 2015. Under 2015 genomfördes 13 protokollförda styrelsemöten. Exempel på ordinarie ärenden som styrelsen har behandlat under året är: företagsgemensamma policyer, övergripande strategiplan, arbetsordning för styrelsen, kapitalstruktur och finansieringsbehov, hållbarhetsarbetet, verksamhetsmodell och organisationsfrågor. Framtidsinriktade frågeställningar om marknadsbedömningar, affärsverksamhetens inriktning och organisationsfrågor diskuterades också.
I enlighet med bolagets arbetsordning har ordföranden säkerställt att styrelsens arbete har utvärderats samt att valberedningens ordförande har informerats om resultatet av utvärderingen inför valberedningens nomineringsarbete. Utvärderingen består av ett antal fördefinierade och öppna frågor som respektive styrelseledamot besvarar individuellt.
Styrelsen har fattat beslut om att styrelsen i sin helhet ska utgöra revisionsutskott. Utskottsarbetet är fastställt i styrelsens arbetsordning. I revisionsutskottets ansvar ligger att kvalitetssäkra bolagets finansiella rapportering samt effektiviteten i bolagets interna kontroll och riskhantering. I uppdraget ingår även att hålla sig informerad om revisionen av årsredovisningen och koncernredovisningen. Revisionsutskottet säkerställer revisorns opartiskhet och självständighet, utvärderar revisionsinsatsen och informerar bolagets valberedning om resultatet av utvärderingen. Bolagets revisor har närvarat vid tre sammanträden under året för att rapportera sina iakttagelser vid granskning och bedömning av bolagets interna kontroll avseende den finansiella rapporteringen.
Ersättningsutskottet består av två styrelserepresentanter, Bob Persson och Anders Bengtsson. I uppdraget ligger att, inom ramen för de riktlinjer som årsstämman 2015 fastställde, arbeta fram förslag angående
ersättning till vd. Ersättningsutskottet har under 2015 hållit två sammanträden där översyn av riktlinjer för ersättning till ledande befattningshavare har avhandlats.
För att följa kreditmarknadens utveckling och bereda finansiella ärenden har Diös ett finansråd. Finansrådet lämnar fortlöpande förslag till styrelsen, men har ingen beslutanderätt i finansfrågor. Rådet består av styrelserepresentanterna Bob Persson och Svante Paulsson, vd Knut Rost samt CFO Rolf Larsson.
För granskning av bolagets årsredovisning, räkenskaperna samt styrelsens och vd:s förvaltning, utser årsstämman en eller två revisorer med högst två suppleanter. Vid årsstämman 2015 valdes Deloitte AB, med huvudansvarig revisor Svante Forsberg för en ettårsperiod för tiden intill årsstämman 2016. Ersättning till revisorer finns specificerat i not 6.
Koncernledningen består sedan oktober 2015 av vd Knut Rost, CFO Rolf Larsson, HR-chef Kristina Grahn-Persson och fastighetschef Lars-Göran Dahl. Arbetet leds av vd i enlighet med gällande instruktion. I uppdraget ligger att löpande presentera relevanta informations- och beslutsunderlag inför styrelsemöten och motivera förslag till beslut. Styrelseordförande har årligen utvärderingssamtal med vd i enlighet med instruktion och gällande kravspecifikation. Koncernledningen håller möten minst en gång per månad, där strategiska och operativa frågeställningar diskuteras. Dessutom arbetar koncernledningen årligen fram en affärsplan. Denna följs upp via månatliga rapporter där granskningen fokuserar på resultatutveckling, förädling, nyinvesteringar och tillväxt.
Årsstämman 2015 beslutade om följande principer för ersättning till ledande befattningshavare:
Vd erhöll en fast ersättning om 1 991 tkr, övriga förmåner om 285 tkr samt pensionsavsättning om 775 tkr. Övriga ledamöter i koncernledningen erhöll sammanlagt fast ersättning om 4 104 tkr, rörlig ersättning om 144 tkr, övriga förmåner om 341 tkr och pensionsavsättningar om 1 275 tkr. Gruppen övriga ledamöter i koncernledningen bestod av fem personer till och med den 6 oktober 2015 och därefter av fyra personer. För mer information, se not 5.
Styrelsen ansvarar för att Diös har en effektiv intern kontroll. Kvalitetssäkringen sker genom att styrelsen behandlar kritiska redovisningsfrågor, liksom de finansiella rapporter som bolaget lämnar. De frågor som behandlas är
hur gällande lagar och regler följs, väsentliga osäkerheter i redovisade värden, eventuella felaktigheter som inte är korrigerade, händelser efter balansdagen, ändringar i uppskattningar och bedömningar, eventuella konstaterade oegentligheter och andra förhållanden som påverkar de finansiella rapporternas kvalitet. Den interna kontrollen följer det etablerade ramverket Internal Control – Integrated Framework, COSO. Ramverket består av komponenterna: kontrollmiljö, riskbedömning, kontrollaktiviteter, information och kommunikation samt uppföljning.
Ett effektivt styrelsearbete är grunden för god intern kontroll. Styrelsen har därför fastslagit en arbetsordning med tillhörande arbetsprocesser, i syfte att skapa tydliga riktlinjer för styrelsens arbete. I styrelsens ansvar ligger att utarbeta och godkänna ett antal grundläggande riktlinjer och ramverk, relaterade till bolagets finansiella rapportering. Bolagets styrande dokument är vd-instruktionen, finanspolicyn och kreditpolicyn. Instruktionerna följs upp och omarbetas löpande samt kommuniceras till samtliga medarbetare som är involverade i den finansiella rapporteringen. Allt i syfte att skapa en grund för god intern kontroll. Styrelsen utvärderar löpande verksamhetens prestationer och resultat genom ett anpassat rapportpaket. Det innehåller resultatrapport och framarbetade nyckeltal samt annan väsentlig operationell och finansiell information. I rollen som revisionsutskott har styrelsen övervakat systemen för riskhantering och intern kontroll under året. Detta för att säkerställa att verksamheten är effektiv och bedrivs i enlighet med relevanta lagar och förordningar, samt att den ekonomiska rapporteringen är tillförlitlig. Styrelsen har tagit del av, och utvärderat rutinerna för, redovisning och ekonomisk rapportering samt följt upp och utvärderat
de externa revisorernas arbete, kvalifikationer och oberoende. Under 2015 har styrelsen haft genomgång med, och fått en skriftlig rapport från, bolagets externa revisorer.
Diös arbetar fortlöpande och aktivt med riskbedömning och riskhantering. Detta för att säkerställa att identifierade risker hanteras på ett ändamålsenligt sätt inom fastslagna ramar. Diös koncernledning genomför årligen en analys där riskerna analyseras och bedöms utifrån en given gradering. I riskbedömningen beaktas exempelvis bolagets administrativa rutiner avseende fakturering och avtalshantering. Även balans- och resultatposter, där risken för väsentliga fel skulle kunna uppstå, granskas kontinuerligt.
Inom alla delar av redovisnings- och rapporteringsprocessen genomförs löpande kontrollaktiviteter för att hantera de risker som styrelsen bedömer vara väsentliga för den interna kontrollen av den finansiella rapporteringen. Exempel på kontrollaktiviteter är rapportering av beslutsprocesser och beslutsordningar för väsentliga beslut om exempelvis nya stora hyresgäster, större investeringar och löpande avtal. Granskning av presenterade finansiella rapporter är ytterligare en kontrollaktivitet. En organisation med tydlig ansvarsfördelning, liksom tydliga rutiner och arbetsroller, utgör grunden för bolagets kontrollstruktur.
Bolagets övergripande styrdokument, såsom riktlinjer och manualer, uppdateras löpande och finns tillgängliga på Diös intranät. Bolaget har utvecklat ett intranät i syfte att skapa större insyn och delaktighet genom bättre struktur, sökfunktion och funktioner för kommunikation. Bolagets externa kommunikation sker i enlighet med Diös kommunikationspolicy,
som anger riktlinjer för att säkerställa att Diös lever upp till rådande informationsskyldigheter.
En förutsättning för att skapa värde på lång sikt är att verksamheten drivs utifrån fokus på hållbarhet. Hållbarhetsarbetet innebär dels miljömässig hänsyn såsom minskad resursanvändning och god kontroll på fastighetsbeståndet, dels ett samhällsansvar genom att bidra till utvecklingen av de orter där Diös verkar. Arbetet innebär också att säkerställa en god arbetsmiljö för de anställda. Hållbarhetsarbetet genomförs i samverkan med kunder och andra intressenter, vilket är en förutsättning för att lyckas. Riktlinjer för hur värdeskapande hållbarhetsarbete bedrivs framgår bland annat i bolagets miljöpolicy och uppförandekod. Återrapportering av arbetet sker regelbundet till Diös styrelse.
Löpande uppföljning av den interna kontrollen sker på såväl fastighetsnivå som på dotterbolagsnivå och koncernnivå. Styrelsen stämmer av nuläget med bolagets revisor minst en gång per år. Detta utan närvaro av vd eller annan person från koncernledningen. Styrelsen ser även till att bolagets revisorer översiktligt granskar den finansiella rapporten för tredje kvartalet. En årlig utvärdering genomförs om behovet av att tillsätta en separat funktion för internrevision. Behovet har hittills bedömts vara litet. Diös finansverksamhet, liksom dess ekonomi- och hyresadministration, sköts från huvudkontoret. Uppföljning av resultat och balans görs kvartalsvis, av såväl tjänstemän som av koncernledning och styrelse. Styrelsen granskar delårsrapporter och årsredovisning innan publicering. Styrelsen får också fortlöpande information om riskhantering, intern kontroll och finansiell rapportering från revisorerna.
Styrelseledamot sedan 2011, född 1963.
Nuvarande funktion: styrelseledamot och partner i Bengtssons Tidnings AB. Tidigare arbetslivserfarenhet: 20 år som vd i små och medelstora företag samt ett flertal år som managementkonsult för bland annat Semcon. Övriga styrelseuppdrag: ledamot i Scandinavian Biogas Fuels International, Nordic Iron Ore samt i ett antal fastighetsutvecklingsprojekt.
Utbildning: MBA från Monterey Institute of International Studies, USA. Aktieinnehav i Diös Fastigheter: indirekt delägande om 7 518 222 aktier genom Bengtssons Tidnings AB.
Styrelseledamot sedan 2014, född 1972.
Nuvarande funktion: ansvarig för strategi och projekt liksom vice styrelseordförande i Backahill AB.
Övriga styrelseuppdrag: ledamot i Fabege AB, Bilia AB och AB Cernelle. Utbildning: High School i USA
Aktieinnehave i Diös Fastigheter: 103 125 aktier via bolag. Indirekt delägande om 7 830 754 aktier via bolaget Backahill Inter AB.
Styrelseledamot sedan 2011, född 1963.
Nuvarande funktion: vd Byggnads AB O. Tjärnberg, Backmans Fastighets- och Företagsutveckling.
Tidigare arbetslivserfarenhet: förvaltningschef Piren.
Övriga styrelseuppdrag: vice ordförande Fastighetsägarna MittNord samt ledamot i Malux AB och Fastighetsägarna Sverige.
Utbildning: civilingenjör, KTH.
Aktieinnehav i Diös Fastigheter: 12 300 direktägda aktier.
Styrelseordförande sedan 2011 och ledamot sedan 2007, född 1950. Nuvarande funktion: styrelseordförande och delägare i AB Persson Invest. Tidigare arbetslivserfarenhet: uppdrag inom koncernen AB Persson Invest, bland
annat som koncernchef. Övriga styrelseuppdrag: ledamot i Volvofinans, NHP Eiendom samt Bergvik Skog AB. Utbildning: ekonomistudier, Umeå universitet.
Aktieinnehav i Diös Fastigheter: 30 000 direktägda aktier. Indirekt delägande om 11 499 691 aktier via bolaget AB Persson Invest.
Styrelseledamot sedan 2011, född 1955. Nuvarande funktion: egen företagare, RomoNorr. Tidigare arbetslivserfarenhet: Centerpartiets ledare, vice statsminister samt närings- och energiminister. Övriga styrelseuppdrag: ordförande i Visita, ledamot i Arise, Envac samt ÅF.
Utbildning: gymnasium. Aktieinnehav i Diös Fastigheter: 6 000 aktier via bolag.
Styrelseledamot (arbetstagarrepresentant) sedan 2012, född 1959. Nuvarande funktion: fastighetscontroller, Diös Fastigheter. Tidigare arbetslivserfarenhet: internrevisor och redovisningsansvarig Skanska, ekonom Hallström & Nisses Fastigheter samt Norrvidden Fastigheter. Övriga styrelseuppdrag: inga uppdrag. Utbildning: Ekonomlinjen, Umeå universitet. Aktieinnehav i Diös Fastigheter: 600 direktägda aktier.
Vd sedan 2014, född 1959.
Tidigare arbetslivserfarenhet: olika befattningar inom ICA Fastigheter i Västerås och Aspholmen Fastigheter.
Övriga uppdrag: Styrelseledamot i Destination Östersund AB och Biathlon Events i Sverige AB.
Utbildning: civilingenjör med examen från KTH. Aktieinnehav i Diös Fastigheter: 5 300 direktägda aktier.
CFO sedan 2005 och anställd sedan 2005, född 1964. Tidigare arbetslivserfarenhet: tillförordnad vd för Inlandsbanan AB, administrativ chef för Haninge Bostäder samt redovisningsansvarig för Haningehem.
Utbildning: civilekonom och executive MBA. Aktieinnehav i Diös Fastigheter: 3 754 direktägda aktier.
HR-chef sedan 2013 och anställd sedan 2011, född 1973. Tidigare arbetslivserfarenhet: rekryteringskonsult Manpower, personaladministratör Jämtlands läns landsting, teamassistent McKinsey & Company. Utbildning: Personal- och arbetslivsprogrammet. Aktieinnehav i Diös Fastigheter: 560 direktägda aktier.
Fastighetschef sedan 2014, född 1961. Tidigare arbetslivserfarenhet: ansvarig för Riksbyggens kommersiella verksamhet i Sverige. Utbildning: civilekonom.
Aktieinnehav i Diös Fastigheter: inget innehav.
DIÖS FASTIGHETER ÅRSREDOVISNING 2015 75 Anders Norin, fastighetsskötare Diös, Sundsvall.
| kvm | |||||||||||||
|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|
| Kommun | Nr Fastighetsbeteckning | Adress | Byggår/ värdeår |
Kontor | Industri/ lager |
Butik | Bostäder | Övrigt | Totalt | Hyres värde, mkr |
Ek uthyr ningsgrad % |
Taxerings värde, mkr |
|
| Borlänge | 1 | Frigga 7 | Målaregatan 1 | 1983/1983 | 2 196 | 122 | 1 276 | - | 3 594 | 4,2 | 79,0 | 17,6 | |
| Borlänge | 2 | Hammaren 6 | Hammargatan 4-6 | 1973/1983 | 1 002 | 400 | 4 475 | - | 5 877 | 4,7 | 95,7 | 18,6 | |
| Borlänge | 3 | Intagan 1 | Röda Vägen 1 | 1978/1980 | 32 681 | 49 | - | 795 | 33 525 | 41,9 | 100,0 | 158,0 | |
| Borlänge | 4 | Mimer 1 | Stationsgatan 2-4 | 1967/1988 | 2 773 | 370 | 2 646 | - | 1 302 | 7 091 | 8,5 | 89,6 | 38,8 |
| Borlänge | 5 | Målaren 3 | Skomakargatan 18 | 1986/1986 | 883 | - | 350 | 1 233 | 1,5 | 97,4 | 9,4 | ||
| Borlänge | 6 | Rolf 2 | Borganäsvägen 43 | 1952/1973 | 5 628 | 58 | 560 | - | 482 | 6 728 | 5,8 | 84,5 | |
| Borlänge | 7 | Rolf 5 | Borganäsvägen 37, 39, 41, Målaregatan 5 |
1895/1973 | 2 119 | - | 341 | 207 | 335 | 3 002 | 2,2 | 84,4 | 8,9 |
| Borlänge | 8 | Saga 25 | Borganäsvägen 30 | 1960/1960 | 1 631 | 823 | 3 589 | 401 | - | 6 444 | 5,2 | 78,6 | 20,7 |
| Borlänge | 9 | Sigrid 10 | Borganäsvägen 26 | 1974/1974 | 3 466 | 275 | 2 431 | - | 6 172 | 6,9 | 93,0 | 28,2 | |
| Borlänge | 10 | Sigrid 11 | Stationsgatan 12 | 1971/1971 | 978 | 12 | 1 482 | - | 2 472 | 2,3 | 32,3 | 8,7 | |
| Borlänge | 11 | Tyr 10, Valhall 1 (2 fastigheter) |
Wallingatan 37 | 1972/1974 | 6 534 | 32 | 72 | - | 6 638 | 6,2 | 100,0 | 25,5 | |
| Borlänge | 12 | Verdandi 9 | Borganäsvägen 42-44 | 1929/1949 | 861 | 2 727 | 834 | - | 4 701 | 9 123 | 2,7 | 43,9 | 11,4 |
| Borlänge | 13 | Verdandi 10 | Borganäsvägen 46-48 | 1971/1971 | 1 415 | 361 | 1 192 | 195 | - | 3 163 | 8,9 | 78,8 | 27,6 |
| SUMMA BORLÄNGE: 14 FASTIGHETER | 62 167 | 5 229 | 18 898 | 803 | 7 965 | 95 062 | 101,1 | 90,3 | 373,4 |
| kvm | ||||||||||||
|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|
| Kommun | Nr Fastighetsbeteckning | Adress | Byggår/ värdeår |
Kontor | Industri/ lager |
Butik | Bostäder | Övrigt | Totalt | Hyres värde, mkr |
Ek uthyr ningsgrad % |
Taxerings värde, mkr |
| Malung | Fisken 5 | Grönlandsvägen 23 | 1967/1967 | 93 | - | 2 298 | - | 390 | 2 781 | 2,7 | 98,5 | 8,4 |
| Malung | Mobyarna 113:4 | Västra Industrigatan | 1966/1977 | 15 | 24 413 | - | 24 428 | 8,2 | 83,0 | 21,0 | ||
| SUMMA MALUNG: 2 FASTIGHETER | 108 | 24 413 | 2 298 | 0 | 390 | 27 209 | 10,9 | 86,8 | 29,4 |
| kvm | ||||||||||||
|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|
| Kommun | Nr Fastighetsbeteckning | Adress | Byggår/ värdeår |
Kontor | Industri/ lager |
Butik | Bostäder | Övrigt | Totalt | Hyres värde, mkr |
Ek uthyr ningsgrad % |
Taxerings värde, mkr |
| Falun | 1 Björken 8 | Bergmästaregatan 2 | 1981/1981 | 2 277 | 41 | - | 86 | - | 2 404 | 3,0 | 81,5 | 11,8 |
| Falun | 2 Dalpilen 10 | Myntgatan 20 | 1989/1989 | 2 273 | - | 224 | - | 662 | 3 159 | 3,3 | 86,5 | 15,0 |
| Falun | 3 Falan 20 | Stora torget | 1966/1975 | 15 905 | 518 | 5 854 | - | 1 084 | 23 361 | 35,1 | 94,2 | 181,4 |
| Falun | 4 Falan 22 | Ö:a Hamngatan 16, 18 | 1938/2009 | - | 619 | 471 | 600 | 1 690 | 1,9 | 84,2 | 21,5 | |
| Falun | 5 G:a Bergsskolan 15 | Holmgatan 14,26 | 1979/1979 | 1 670 | - | 8 420 | - | 10 090 | 9,9 | 77,5 | 48,4 | |
| Falun | 6 Gullvivan 18 | N Järnvägsg 2-4, Seminarieg 3 |
1929/- | 6 000 | 6 000 | 8,3 | 100,0 | |||||
| Falun | 7 Hattmakaren 16 | Nybrogatan 21, Slaggatan 19, Ö:a Hamngatan |
1980/1980 | 2 263 | 60 | 709 | - | 259 | 3 291 | 4,0 | 73,2 | 20,5 |
| Falun | 8 Holmen 7 | Holmgatan 11 | 1978/1978 | 495 | - | 743 | 64 | - | 1 302 | 2,3 | 94,7 | 12,1 |
| Falun | 9 Holmen 8 | Holmgatan 9 | 1970/1973 | 1 757 | 17 | 15 891 | - | 1 062 | 18 727 | 30,6 | 88,5 | 178,2 |
| Falun | 10 Kansliet 20 | Nybrogatan 20 | 1950/1950 | 15 314 | 342 | - | 124 | 4 979 | 20 759 | 23,3 | 77,4 | 95,5 |
| Falun | 11 Köpmannen 3 | Holmgatan 13 | 1929/1997 | 180 | - | 530 | 670 | 400 | 1 780 | 3,3 | 100,0 | 17,6 |
| Falun | 12 Köpmannen 4 | Falugatan 5 | 1984/1984 | 325 | 33 | 1 395 | 1 687 | - | 3 440 | 4,7 | 99,6 | 26,6 |
| Falun | 13 Lasarettet 16 | Svärdsjögatan 28 | 1987/1987 | 233 | - | 86 | 1 655 | 1 974 | 1,9 | 100,0 | 1,7 | |
| Falun | 14 Nedre Gruvriset 33:156 | Krontallsvägen 1, 3, 16 | 2003/2003 | - | 5 325 | - | 5 325 | 5,8 | 93,1 | 18,5 | ||
| Falun | 15 Nya Bergsskolan 4 | Engelbrektsgatan 25, Sturegatan 60, Stigaregatan 8 & 10 |
1929/1950 | 1 183 | 984 | - | 2 167 | 0,8 | 0,0 | 6,2 | ||
| Falun | 16 Teatern 6 | Engelbrektsgatan 25, Stiga regatan 7A-B, Sturegatan 58 |
1929/1988 | 1 925 | - | 63 | - | 1 988 | 2,0 | 76,6 | 8,6 | |
| SUMMA FALUN: 16 FASTIGHETER | 45 800 | 7 320 | 34 448 | 3 188 | 16 701 | 107 457 | 140,2 | 87,7 | 663,6 | |||
| kvm | |||||||||||||
|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|
| Kommun | Nr Fastighetsbeteckning | Adress | Byggår/ värdeår |
Kontor | Industri/ lager |
Butik | Bostäder | Övrigt | Totalt | Hyres värde, mkr |
Ek uthyr ningsgrad % |
Taxerings värde, mkr |
|
| Mora | 1 Stranden 11:4 | Fridhemsgatan 9 | 1981/1981 | 2 816 | 89 | - | 2 905 | 3,4 | 91,9 | 14,4 | |||
| Mora | 2 Stranden 16:1 | Kyrkogatan 31 | 1958/1958 | 349 | 327 | 713 | 2 389 | 156 | 3 934 | 3,5 | 95,5 | 14,3 | |
| Mora | 3 Stranden 16:2 | Kyrkogatan 27 | 1975/1975 | 1 026 | 105 | 447 | - | 223 | 1 801 | 2,3 | 93,0 | 9,2 | |
| Mora | 4 Stranden 17:4 | Moragatan 13 | 1960/1963 | 308 | 531 | 333 | 3 497 | 276 | 4 945 | 4,8 | 94,5 | 20,0 | |
| Mora | 5 Stranden 17:6 | Strandgatan 24 | 1964/1964 | - | 30 | 246 | 1 538 | - | 1 814 | 1,6 | 95,7 | 6,6 | |
| Mora | 6 Stranden 18:2 | Kyrkogatan 25 | 1970/1972 | 1 106 | 410 | 3 167 | - | 475 | 5 158 | 5,1 | 84,0 | 22,2 | |
| Mora | 7 Stranden 19:5 | Kyrkogatan 18 A | 1966/1966 | - | 82 | 3 288 | - | 280 | 3 650 | 4,4 | 100,0 | 16,9 | |
| Mora | 8 Stranden 19:6 | Kyrkogatan 20 | 1977/1977 | 2 082 | 50 | 573 | - | 2 705 | 3,5 | 93,8 | 14,7 | ||
| Mora | 9 Stranden 20:2 | Millåkersgatan 6 | 1968/1974 | 3 895 | 369 | - | 298 | 4 562 | 4,9 | 98,0 | 16,3 | ||
| Mora | 10 Stranden 20:4 | Hantverkaregatan 14 | 1989/1989 | 2 365 | - | 507 | 2 872 | 3,7 | 100,0 | 17,1 | |||
| Mora | 11 Stranden 35:7, 35:8 (2 fastigheter) |
Kyrkogatan 10 | 1920/2001 | 287 | 20 | 904 | 1 397 | - | 2 608 | 2,6 | 96,7 | 10,6 | |
| SUMMA MORA: 12 FASTIGHETER | 14 234 | 2 013 | 9 671 | 8 821 | 2 215 | 36 954 | 39,8 | 94,6 | 162,3 |
| kvm | |||||||||
|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|
| SUMMA DALARNA | Kontor | Industri/ lager |
Butik | Bostäder | Övrigt | Totalt | Hyres värde, mkr |
Ek uthyr ningsgrad, % |
Taxerings värde, mkr |
| 44 FASTIGHETER | 122 309 | 38 975 | 65 315 | 12 812 | 27 271 | 266 682 | 292,0 | 89,5 | 1 228,7 |
| kvm | |||||||||||||
|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|
| Kommun | Nr Fastighetsbeteckning | Adress | Byggår/ värdeår |
Kontor | Industri/ lager |
Butik | Bostäder | Övrigt | Totalt | Hyres värde, mkr |
Ek uthyr ningsgrad % |
Taxerings värde, mkr |
|
| Gävle | 1 | Alderholmen 18:1 | Hamntorget 6, 2:a Maga sinsgatan 1 |
1929/1970 | 1 829 | 1 180 | - | 3 009 | 2,0 | 90,5 | 8,1 | ||
| Gävle | 2 | Alderholmen 19:2 | Hamntorget 4, Första Magasinsgatan 1, Andra Magasinsgatan 2, 4A |
1977/1977 | 793 | - | 793 | 0,9 | 61,6 | 3,1 | |||
| Gävle | 3 | Alderholmen 19:3 | 1:a Magasinsgatan 3, 2:a Magasinsgatan 4 |
1929/1991 | 809 | - | 809 | 1,0 | 71,5 | 3,6 | |||
| Gävle | 4 | Alderholmen 23:1 | Elfbrinksgatan 2; Första Magasinsgatan 8; Norra Skeppsbron 7 |
1929/1950 | 1 766 | - | 1 766 | 1,9 | 90,3 | 6,9 | |||
| Gävle | 5 | Alderholmen 24:3 | Norra Skeppsbron 5 A | 1929/1929 | 1 155 | - | 1 155 | 1,1 | 84,7 | 4,3 | |||
| Gävle | 6 | Alderholmen 24:5 | Norra Skeppsbron 5 B | 1929/1950 | 1 181 | - | 1 181 | 1,2 | 85,5 | 4,3 | |||
| Gävle | 7 | Brynäs 12:1 | S:a Fältskärsgatan 10 | 1970/- | 3 425 | 1 995 | 1 026 | - | 6 446 | 5,0 | 73,6 | ||
| Gävle | 8 | Brynäs 34:9 | Atlasgatan 12 | 1968/1968 | - | 3 498 | - | 3 498 | 1,1 | 100,0 | 7,9 | ||
| Gävle | 9 | Hemlingby 56:10 | Kryddstigen 1-3 | 1980/1980 | 1 255 | - | 3 415 | - | 4 670 | 3,5 | 85,9 | 16,5 | |
| Gävle | 10 | Hemsta 12:16 | Skolgången 18-20 | 1984/1989 | 2 384 | - | 625 | - | 3 009 | 2,8 | 74,8 | 13,9 | |
| Gävle | 11 | Hemsta 12:17 | Skolgången 10 | 1988/1988 | - | 3 425 | - | 3 425 | 2,3 | 81,8 | 14,1 | ||
| Gävle | 12 | Järvsta 63:3 | Utjordsvägen 9A-H, 9J-O | 1991/1991 | 848 | 2 232 | - | 3 080 | 1,8 | 94,2 | 8,6 | ||
| Gävle | 13 | Kungsbäck 2:13 | Nobelvägen 1 | 2001/2001 | 5 327 | - | 5 327 | 5,3 | 0,3 | 37,7 | |||
| Gävle | 14 | Norr 11:4 | Kaplansgatan 12, 14; Norra Stapeltorgsgatan 11-13; Nygatan 9-11, 9A-I, 9K-N, 11A-I, 11K-M (Gävle) |
1964/1986 | 1 132 | 489 | 3 467 | 4 940 | 180 | 10 208 | 10,9 | 90,5 | 75,6 |
| Gävle | 15 | Norr 14:5 | Norra Kansligatan 7-9; Norra Slottsgatan 8, 10; Nygatan 21, 23 (Gävle); Ruddammsgatan 24, 26 |
1971/1971 | 1 109 | 289 | 6 784 | - | 193 | 8 375 | 18,6 | 90,7 | 134,3 |
| Gävle | 16 | Norr 16:5 | Norra Köpmangatan 13; Norra Rådmansgatan 12, 12C; Nygatan 29-31 (Gävle) |
1973/1973 | 6 385 | 479 | 258 | - | 7 122 | 9,3 | 97,6 | 53,2 |
| kvm | |||||||||||||
|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|
| Kommun | Nr Fastighetsbeteckning | Adress | Byggår/ värdeår |
Kontor | Industri/ lager |
Butik | Bostäder | Övrigt | Totalt | Hyres värde, mkr |
Ek uthyr ningsgrad % |
Taxerings värde, mkr |
|
| Gävle | 17 | Norr 19:4 | Hattmakargatan 10; Nyga tan 41 |
1966/1966 | 2 000 | 0 | 866 | - | 2 866 | 4,1 | 99,9 | 21,4 | |
| Gävle | 18 | Norr 23:5 | Nygatan 22, N Rådmans gatan 8A-C, Drottningg. 21 |
1959/1959 | 2 358 | 5 | 2 211 | 1 415 | 136 | 6 125 | 7,6 | 95,0 | 47,5 |
| Gävle | 19 | Norr 26:3 | Hattmakargatan 6, Drottningg. 33 |
1990/1990 | 2 578 | 0 | 220 | 209 | - | 3 007 | 3,4 | 89,3 | 23,2 |
| Gävle | 20 | Norr 29:5 | Drottninggatan 6, N Skep parg. 5, N Stapeltorgsg. 6 |
1985/1985 | 2 911 | 25 | 332 | - | 2 289 | 5 557 | 8,0 | 87,0 | 46,0 |
| Gävle | 21 | Norr 30:5 | N:a Slottsgatan 3 A-B | 1946/1946 | - | 303 | 1 464 | 1 245 | 3 012 | 3,0 | 99,3 | 20,7 | |
| Gävle | 22 | Norr 31:9 | Kyrkog. 17, Drottninggatan 16-18 |
1973/1973 | 6 491 | 1 572 | 11 500 | - | 2 972 | 22 535 | 28,7 | 89,8 | 157,8 |
| Gävle | 23 | Norr 34:3 | Kyrkogatan 25, N Kopparslagsgatan 3 |
1995/1995 | 89 | - | 5 991 | 6 080 | 1,2 | 100,0 | 4,7 | ||
| Gävle | 24 | Norr 40:3 | Kyrkogatan 16, 18; Norra Kungsgatan 1; Norra Strandgatan 15-17 |
1971/1981 | 5 172 | - | 1 920 | - | 7 092 | 8,7 | 100,0 | 45,8 | |
| Gävle | 25 | Norr 6:7 | Norra Köpmangatan 21; Norra Rådmansgatan 20; Staketgatan 32, 34 |
1971/1971 | 2 473 | - | 959 | - | 68 | 3 500 | 3,6 | 84,7 | 19,4 |
| Gävle | 26 | Näringen 11:3 | Strömsbrovägen 18 | 1955/1977 | 1 981 | 2 057 | - | 4 038 | 2,3 | 97,7 | 8,1 | ||
| Gävle | 27 | Näringen 12:2 | Strömsbrovägen 12 | 1990/1990 | - | 592 | - | 592 | 0,5 | 100,0 | 2,1 | ||
| Gävle | 28 | Näringen 13:11 | Förrådsgatan 7 | 1968/1968 | 780 | 1 150 | - | 1 930 | 1,3 | 91,4 | 3,8 | ||
| Gävle | 29 | Näringen 16:6 | Kanalvägen 6 | 1981/1992 | 819 | 5 859 | - | 400 | 7 078 | 4,0 | 100,0 | 19,8 | |
| Gävle | 30 | Näringen 22:3 | Beckasinvägen 15 | Mark | - | 0,2 | 89,2 | 1,4 | |||||
| Gävle | 31 | Näringen 5:15 | Lötängsgatan 6-12 | 1966/1976 | - | 25 400 | - | 25 400 | 3,7 | 70,4 | 48,6 | ||
| Gävle | 32 | Näringen 6:4 | Lötängsgatan 13 | 1968/1978 | 904 | 624 | - | 1 528 | 1,0 | 76,8 | 4,8 | ||
| Gävle | 33 | Näringen 8:5 | Strömsbrovägen 19 | 1965/1995 | - | 5 945 | - | 5 945 | 2,4 | 100,0 | 14,1 | ||
| Gävle | 34 | Sätra 107:7 | Bromsargatan 3, Marielundsvägen 2 |
1991/1991 | 3 134 | 75 | - | 3 209 | 4,0 | 97,3 | 22,2 | ||
| Gävle | 35 | Söder 38:5 | Södra Kansligatan 27; Södra Kungsgatan 32, 32A-H, 32J-P |
1957/1978 | - | 130 | 1 401 | - | 1 531 | 2,5 | 95,3 | 16,4 | |
| Gävle | 36 | Södertull 33:1 | S Kungsgatan 59, Helgögatan 2, |
1910/1970 | 2 466 | 791 | 3 113 | - | 4 678 | 11 048 | 11,2 | 94,0 | 21,3 |
| Gävle | 37 | Sörby Urfjäll 27:2 | Rälsgatan 2-4 | 1972/1973 | 354 | 4 688 | - | 5 042 | 2,8 | 74,4 | 10,5 | ||
| Gävle | 38 | Sörby Urfjäll 28:3 | Utmarksvägen 35 | 1979/1983 | - | 2 223 | - | 2 223 | 1,6 | 100,0 | 5,6 | ||
| Gävle | 39 | Sörby Urfjäll 36:4 | Utmarksvägen 15 | 1975/1991 | 1 295 | 5 087 | 142 | - | 6 524 | 4,4 | 99,5 | 19,6 | |
| Gävle | 40 | Sörby Urfjäll 37:3 | Utmarksvägen 10 | 1979/1979 | 688 | 9 928 | 2 530 | - | 123 | 13 269 | 9,7 | 93,0 | 33,9 |
| Gävle | 41 | Väster 4:17 | V:a Vägen 52 | 1973/1980 | 159 | 2 336 | - | 2 495 | 1,6 | 94,7 | 6,6 | ||
| Gävle | 42 | Öster 10:1 | Ö Hantverkargatan 62 | 1988/1988 | 1 193 | - | 1 193 | 1,2 | 52,1 | 5,0 | |||
| SUMMA GÄVLE: 42 FASTIGHETER | 67 243 | 82 074 | 41 072 | 8 028 | 18 275 | 216 692 | 191,3 | 88,3 | 1 022,4 |
| kvm | ||||||||||||
|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|
| Kommun | Nr Fastighetsbeteckning | Adress | Byggår/ värdeår |
Kontor | Industri/ lager |
Butik | Bostäder | Övrigt | Totalt | Hyres värde, mkr |
Ek uthyr ningsgrad % |
Taxerings värde, mkr |
| Ljusdal | Norrkämsta 16:3 | Norrkämstaleden 6 | 1977/1982 | 1 924 | 13 515 | 500 | 50 | 8 | 15 997 | 7,0 | 86,1 | 22,5 |
| Ljusdal | Norrkämsta 17:2 | Norrkämstaleden 7 | 1992/1992 | 2 300 | - | 2 300 | 2,3 | 86,1 | 7,7 | |||
| Ljusdal | Tälle 23:8 | Bokhandlargränd 12; Norra Järnvägsgatan 39; Stationsgatan 1-5 |
1965/1979 | 658 | 20 | 3 337 | - | 4 015 | 1,4 | 100,0 | 4,7 | |
| Ljusdal | Östernäs 14:4 | Löjtnantsgatan 9 | 1963/1986 | 1 695 | - | 1 695 | 3,6 | 91,5 | 12,1 | |||
| Sandviken | Klappsta 8:1 | - | Mark | |||||||||
| Söderhamn | Furan 1 | Köpmangatan 13 | 1970/1991 | - | 2 481 | - | 2 481 | 3,5 | 77,8 | 13,1 | ||
| Söderhamn | Furan 10 | Kungsgatan 10 | 1984/1984 | - | 257 | 709 | 316 | 1 282 | 1,1 | 79,6 | 4,4 | |
| Söderhamn | Furan 9 | Köpmangatan 15 | 1964/1972 | 334 | - | 3 566 | 1 059 | 162 | 5 121 | 4,2 | 83,8 | 16,9 |
| Söderhamn | Svalan 6 | Västra Tullgatan 12 | 1998/1998 | 1 150 | - | 1 150 | 1,2 | 100,0 | 4,2 | |||
| SUMMA LJUSDAL, SANDVIKEN, SÖDERHAMN: 9 FASTIGHETER | 8 061 | 13 535 | 10 141 | 1 818 | 486 | 34 041 | 24,4 | 86,5 | 85,6 |
| kvm | |||||||||
|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|
| SUMMA GÄVLEBORG | Kontor | Industri/ lager |
Butik | Bostäder | Övrigt | Totalt | Hyres värde, mkr |
Ek uthyr ningsgrad, % |
Taxerings värde, mkr |
| 51 FASTIGHETER | 75 304 | 95 609 | 51 213 | 9 846 | 18 761 | 250 733 | 215,7 | 88,1 | 1 108,0 |
| kvm | |||||||||||||
|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|
| Kommun | Nr Fastighetsbeteckning | Adress | Byggår/ värdeår |
Kontor | Industri/ lager |
Butik | Bostäder | Övrigt | Totalt | Hyres värde, mkr |
Ek uthyr ningsgrad % |
Taxerings värde, mkr |
|
| Sundsvall | 1 | Aeolus 5 | Köpmangatan 8B-C, 10; Tullgatan 18 |
1937/1982 | 2 722 | 110 | 332 | - | 3 163 | 3,7 | 67,1 | 25,2 | |
| Sundsvall | 2 | Aeolus 9 | Trädgårdsgatan 7-9 | 1992/1992 | 2 768 | - | 2 768 | 4,0 | 93,5 | 24,2 | |||
| Sundsvall | 3 | Alliero 20 | Universitetsallén 14, Universitetsallén 20 |
1929/1929 | 314 | 1 288 | 787 | - | 2 389 | 1,3 | 87,2 | 6,2 | |
| Sundsvall | 4 | Apollo 3, 7, 8 (3 fastigheter) |
Trädgårdsgatan 1-3 | 1956/1956 | 77 | 1 201 | 1 005 | 933 | 193 | 3 409 | 2,7 | 82,4 | 19,5 |
| Sundsvall | 5 | Arbetet 3 | Centralgatan 11; Esplana | 1969/1969 | 3 087 | 151 | 794 | - | 520 | 4 552 | 5,4 | 95,8 | 29,0 |
| den 8-10; Rådhusgatan 25; Trädgårdsgatan 24 |
|||||||||||||
| Sundsvall | 6 | Balder 3 | Norrmalmsgatan 8-10 | 1957/1957 | - | 526 | - | 3 676 | - | 4 202 | 7,1 | 86,5 | 29,2 |
| Sundsvall | 7 | Bisittaren 1 | Thulegatan 25; Södra Järnvägsgatan 29 |
1929/1981 | 1 300 | 185 | 263 | - | 1 748 | 1,8 | 83,8 | 9,8 | |
| Sundsvall | 8 | Björneborg 11 | Björneborgsgatan 37 | 1968/1968 | 6 709 | - | 6 709 | 2,0 | 0,0 | 9,6 | |||
| Sundsvall | 9 | Borgmästaren 10 | Köpmangatan 19, N.a Järnvägsgatan 24 |
1956/1956 | 4 244 | 368 | - | 873 | 5 485 | 7,5 | 97,8 | 38,0 | |
| Sundsvall | 10 | Cupido 5 | Köpmangatan 16 | 1947/1957 | 100 | - | 700 | 1 052 | - | 1 852 | 1,9 | 96,4 | 10,4 |
| Sundsvall | 11 | Fryshuset 2 | Nya Hamngatan 12 | 2004/2004 | 5 853 | - | 5 853 | 10,5 | 99,9 | 66,4 | |||
| Sundsvall | 12 | Glädjen 4,9 (2 fastig heter) |
Storgatan 30-34; Thulegatan 3; Torggatan 2-4; Sjögatan 23 |
1929/1960 | 4 644 | 792 | 10 979 | 537 | - | 16 951 | 28,8 | 90,2 | 199,7 |
| Sundsvall | 13 | Hälsan 6 | Storgatan 26; Centralgatan 6 |
1891/1930 | 1 039 | 77 | 989 | 1 281 | - | 3 385 | 5,5 | 91,2 | 33,0 |
| Sundsvall | 14 | Hälsan 7 | Storgatan 28; Centralgatan 4; Torggatan 1-3; Sjögatan 15-17, 16-18 |
1929/1965 | 3 329 | 559 | 7 785 | - | 8 | 11 680 | 19,6 | 80,5 | 129,0 |
| Sundsvall | 15 | Högom 3:170 | Bergsgatan 130 | 1993/1993 | 4 623 | 244 | - | 4 867 | 4,6 | 82,9 | 20,4 | ||
| Sundsvall | 16 | Högom 3:186 | Tegelvägen 20-22 | 1990/1990 | 1 500 | 1 888 | - | 3 388 | 2,7 | 87,1 | 9,5 | ||
| Sundsvall | 17 | Högom 3:189 | Tegelvägen 17 | 1990/1990 | 367 | 2 213 | - | 2 580 | 1,8 | 72,8 | 6,1 | ||
| Sundsvall | 18 | Lagmannen 9 | Fredsgatan 3-5; Södra Järnvägsgatan 23 |
1976/1976 | 4 501 | 22 | - | 4 523 | 4,9 | 74,3 | 23,1 | ||
| Sundsvall | 19 | Lagret 4 | Heffnersvägen 34 | 1942/1960 | 8 322 | 438 | 384 | - | 9 144 | 8,6 | 71,7 | 44,2 | |
| Sundsvall | 20 | Ljusta 3:10 | Gesällvägen 20; Lärlingsvägen 9, 13B |
1978/1989 | 38 | 2 741 | - | 2 779 | 1,2 | 84,6 | 14,0 | ||
| Sundsvall | 21 | Lyckan 6 | Storgatan 36-40; Ågatan 1-5, 2-4; Thulegatan 2; Varvsgränd 1 |
1929/2007 | 107 | 162 | 8 973 | 152 | 2 | 9 396 | 17,6 | 86,4 | 143,6 |
| Sundsvall | 22 | Målås 3:20 | Birstavägen 21 | 1990/1990 | - | 3 116 | - | 3 116 | 1,9 | 99,7 | 5,7 | ||
| Sundsvall | 23 | Nolby 7:139 | Sandslåvägen 3 | 1970/1970 | 150 | 5 561 | - | 5 711 | 2,2 | 76,1 | 4,3 | ||
| Sundsvall | 24 | Norrbacka 12 | Baldersvägen 15; Kungsvägen 17A-D, 19A-C, 21, 23A-B, 25 |
1968/1968 | 2 172 | 24 | - | 90 | 6 164 | 8 450 | 10,4 | 88,9 | 1,8 |
| Sundsvall | 25 | Norrmalm 1:24 | Universitetsallén 32 | 1987/1987 | 11 771 | 199 | 462 | - | 1 467 | 13 898 | 19,0 | 94,1 | 91,8 |
| Sundsvall | 26 | Penningen 12 | Storgatan 29; Varvsgränd 3 | 1929/1970 | 1 522 | - | 1 522 | 2,2 | 63,4 | 11,5 | |||
| Sundsvall | 27 | Penningen 9 | Storgatan 23-27; Thulegatan 4 |
1929/1960 | 1 469 | 124 | 2 371 | 96 | 1 759 | 5 819 | 9,4 | 96,4 | 14,5 |
| Sundsvall | 28 | Rätten 1 | Centralgatan 9; Esplanden 6; Kyrkogatan 17; Rådhusgatan 20 |
1929/1993 | 1 185 | - | 935 | - | 2 120 | 2,8 | 99,5 | 20,6 | |
| Sundsvall | 29 | Sköns Prästbord 1:59 | Arbetsledarvägen 14 | 1991/1991 | 0 | 1 774 | - | 1 774 | 1,1 | 100,0 | 4,0 | ||
| Sundsvall | 30 | Sköns Prästbord 1:69 | Norra Förmansvägen 22 | 1989/1989 | 0 | - | 2 632 | - | 2 632 | 1,6 | 49,6 | 14,2 | |
| Sundsvall | 31 | Skönsberg 1:7, 1:8 (2 fastigheter) |
Industrigatan 1; Ortviksvägen 2-4, |
1969/1969 | 3 333 | 73 | 1 252 | - | 4 658 | 3,3 | 7,8 | 23,4 | |
| Sundsvall | 32 | Skönsberg 1:73 | Lagergatan 12-14 | 1988/1988 | 5 762 | - | 5 762 | 5,9 | 86,0 | 30,8 | |||
| Sundsvall | 33 | Skönsmon 2:13 | Kontorsvägen 8 | 1981/1981 | 481 | 3 332 | - | 3 813 | 2,6 | 98,1 | 8,5 | ||
| Sundsvall | 34 | Skönsmon 2:4 | Kolvägen 15 | 1989/1989 | 2 215 | 300 | 850 | - | 3 365 | 3,6 | 89,4 | 16,0 | |
| Sundsvall | 35 | Skönsmon 2:5 | Kolvägen 19-21 | 1930/1980 | 2 719 | - | 2 719 | 3,2 | 97,1 | 14,5 | |||
| Sundsvall | 36 | Skönsmon 2:97 | Kolvägen 17 | 1959/1999 | 2 560 | 11 | - | 2 571 | 4,6 | 100,1 | 22,1 | ||
| Sundsvall | 37 | Stenstaden 1:14 | Nya Hamngatan 21 | 2006/2006 | 1 488 | - | 73 | 1 561 | 2,3 | 100,0 | 1,2 | ||
| Sundsvall | 38 | Venus 3 | Storgatan 11; Kyrkogatan 12; Nybrogatan 9-11 |
1929/1950 | 2 380 | 13 | 1 624 | 1 202 | - | 5 219 | 6,6 | 91,2 | 34,8 |
| Sundsvall | 39 | Vesta 4 | Esplanaden 13 / Trädgårdsgatan 22 |
1892/1930 | 354 | - | 200 | 574 | 274 | 1 402 | 1,8 | 91,4 | 10,9 |
| Sundsvall | 40 | Västland 26:3 | Finstavägen 36 | 1968/- | 600 | 546 | - | 1 140 | 2 286 | 1,5 | 78,4 | ||
| SUMMA SUNDSVALL: 44 FASTIGHETER | 95 202 | 28 089 | 42 926 | 10 528 | 12 473 | 189 217 | 229,3 | 86,4 | 1 220,7 |
| kvm | |||||||||||||
|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|
| Kommun | Nr Fastighetsbeteckning | Adress | Byggår/ värdeår |
Kontor | Industri/ lager |
Butik | Bostäder | Övrigt | Totalt | Hyres värde, mkr |
Ek uthyr ningsgrad % |
Taxerings värde, mkr |
|
| Härnösand | 1 | Adjunkten 3 | Backgränd 16; Brunnhusgatan 8 |
1935/1940 | 751 | - | 684 | - | 1 435 | 1,2 | 55,2 | 4,3 | |
| Härnösand | 2 | Barkassen 3 | Stationsgatan 2; Strandgatan 3-5 |
1956/1956 | 246 | 67 | 424 | - | 13 | 750 | 0,5 | 70,0 | 1,6 |
| Härnösand | 3 | Barken 9 | Strandgatan 4 | 1970/1970 | 1 702 | 1 318 | - | 3 020 | 2,3 | 79,7 | 3,7 | ||
| Härnösand | 4 | Börsen 1 | Köpmangatan 9; Nybro gatan 1; Skeppsbron 7 |
1929/1973 | 1 485 | 100 | 928 | 1 074 | - | 3 587 | 2,8 | 82,7 | 12,7 |
| Härnösand | 5 | Fyrvaktaren 19 | Långgatan 41; Skeppsbron 69-71 |
1974/1974 | - | 1 649 | - | 1 649 | 1,2 | 100,0 | |||
| Härnösand | 6 | Guldsmeden 9 | Stora Torget 3A-D, 4A-D; Trädgårdsgatan 2; Västra Kyrkogatan 1 |
1962/1973 | 2 259 | 91 | 1 479 | - | 3 829 | 3,5 | 84,9 | 13,8 | |
| Härnösand | 7 | Guldsmeden 10 | Storgatan 23 | 1880/1930 | - | 424 | 591 | - | 1 015 | 0,7 | 78,6 | 3,3 | |
| Härnösand | 8 | Guldsmeden 11 | Storgatan 25; Trädgårdsgatan 4-6 |
1962/1962 | 698 | 65 | 1 009 | - | 1 772 | 1,9 | 77,4 | 7,3 | |
| Härnösand | 9 | Kandidaten 3 | Seminariegatan 11-33; Eriksbergsgränd 12A-B |
1929/1986 | - | 150 | 0 | 1 789 | - | 1 939 | 1,7 | 99,4 | 6,6 |
| Härnösand | 10 | Kopparslagaren 28 | Storgatan 15; Västra Kyrkogatan 2-4 |
1958/1970 | 1 462 | 90 | 2 260 | - | 3 812 | 3,4 | 76,7 | 14,2 | |
| Härnösand | 11 | Kostern 1 | Stationsgatan 7 | 1943/1964 | - | 1 172 | - | 1 172 | 0,9 | 69,2 | 1,4 | ||
| Härnösand | 12 | Kullen 1:35 | Bergsstigen 18 | 1993/1993 | - | 241 | - | 241 | 0,2 | 100,0 | 1,2 | ||
| Härnösand | 13 | Köpmannen 9 | Köpmangatan 5-7; Nybro gatan 2; Skeppsbron 3 |
1974/1983 | 2 519 | 361 | 1 142 | 759 | 1 035 | 5 816 | 5,3 | 76,1 | 23,5 |
| kvm | |||||||||||||
|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|
| Kommun | Nr Fastighetsbeteckning | Adress | Byggår/ värdeår |
Kontor | Industri/ lager |
Butik | Bostäder | Övrigt | Totalt | Hyres värde, mkr |
Ek uthyr ningsgrad % |
Taxerings värde, mkr |
|
| Härnösand | 14 | Motorn 3 | Matrosgatan 5 | 1974/- | 50 | 1 576 | - | 90 | 1 716 | 0,5 | 70,6 | ||
| Härnösand | 15 | Notarien 5 | Eriksbergsgränd 6A-C; Norra Kyrkogatan 16A-C, 18A-D |
1979/1979 | 328 | - | 5 467 | - | 5 795 | 5,4 | 96,7 | 19,8 | |
| Härnösand | 16 | Saltvik 2:68 | Saltviksvägen 11 | 1989/1990 | 2 578 | - | 2 578 | 1,5 | 100,0 | 6,3 | |||
| Härnösand | 17 | Skepparen 5,8 (2 fastigheter) |
Storgatan 44A-D | 1929/1986 | 216 | - | 767 | - | 983 | 0,9 | 97,6 | 3,3 | |
| Härnösand | 18 | Skepparen 6,7 (2 fastigheter) |
- | Mark | |||||||||
| Härnösand | 19 | Skutan 8 | Djuphamnsvägen 3-7 | 1965/1965 | 912 | 1 528 | 39 | - | 2 479 | 1,1 | 63,3 | 3,3 | |
| Härnösand | 20 | Stenhammar 1:209 | Talgoxevägen 6 | 1993/1993 | - | 456 | - | 456 | 0,4 | 100,0 | |||
| Härnösand | 21 | Smultronet 4 | Utsiktsvägen 2 | 1989/1989 | - | 298 | - | 298 | 0,3 | 100,0 | |||
| Härnösand | 22 | Städet 2,15 Svarven 1,3,15 (5 fastigheter) |
Fiskaregatan 6; Streng bergsgatan 1, Brunnhus gatan 37, Fiskaregatan 4; Strengbergsgatan 2-4 |
1960/1960 | 20 191 | 3 523 | 126 | - | 840 | 24 680 | 5,6 | 41,4 | 19,4 |
| Härnösand | 23 | Tullen 10 | Köpmangatan 13 | 1983/1994 | 2 318 | 2 191 | - | 4 509 | 4,5 | 94,6 | 20,8 | ||
| Härnösand | 24 | Äland 2:87 | Ramsåsvägen 55A-B, 57A-B, 59A-B, 61A-B, 63A-B, 65A-B, 67A-B, 69A-B, 71A-B, 73A-B, 75A-B, 77A-B, 79A-B, 81A-B, 83A-B, 85A-B, 87A-B, 89A-B, 91A-B, 93A-B, 95A-B, 97A-B, 99A-B, 101A-B, 103A-B, 105A-B, 107A-B, 109A-B |
1991/1992 | - | 3 548 | - | 3 548 | 2,6 | 95,3 | 6,0 | ||
| Härnösand | 25 | Ön 2:53 | Storgatan 28-30; Trädgårdsgatan 5 |
1983/1983 | 4 562 | 283 | 1 110 | 495 | 817 | 7 267 | 8,0 | 95,5 | 32,7 |
| SUMMA HÄRNÖSAND: 31 FASTIGHETER | 42 277 | 14 164 | 8 941 | 16 169 | 2 795 | 84 346 | 56,5 | 82,5 | 205,2 |
1 Alla bebyggda fastigheter i Härnösand har avyttrats efter räkenskapsårets utgång. Läs mer på sidan 65.
| kvm | ||||||||||||
|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|
| Kommun | Nr Fastighetsbeteckning | Adress | Byggår/ värdeår |
Kontor | Industri/ lager |
Butik | Bostäder | Övrigt | Totalt | Hyres värde, mkr |
Ek uthyr ningsgrad % |
Taxerings värde, mkr |
| Sollefteå | Staden 2:29 | - | Mark | |||||||||
| SUMMA SOLLEFTEÅ: 1 FASTIGHET | 0 | 0 | 0 | 0 | 0 | 0 | 0,0 | 0,0 | 0,0 |
| kvm | |||||||||
|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|
| SUMMA VÄSTERNORRLAND | Kontor | Industri/ lager |
Butik | Bostäder | Övrigt | Totalt | Hyres värde, mkr |
Ek uthyr ningsgrad, % |
Taxerings värde, mkr |
| 76 FASTIGHETER | 137 479 | 42 253 | 51 867 | 26 697 | 15 268 | 273 563 | 285,8 | 85,6 | 1 425,9 |
| kvm | |||||||||||||
|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|
| Kommun | Nr Fastighetsbeteckning | Adress | Byggår/ värdeår |
Kontor | Industri/ lager |
Butik | Bostäder | Övrigt | Totalt | Hyres värde, mkr |
Ek uthyr ningsgrad % |
Taxerings värde, mkr |
|
| Åre | 1 | Arvesund 2:185 mfl. (23 fastigheter) |
- | Mark | - | 3,7 | |||||||
| Åre | 2 | Mörviken 1:107 | Kabinbanevägen 22 (Hotell Åre Torg) |
1985/2007 | - | 1 400 | 1 400 | 1,3 | 94,6 | 14,5 | |||
| Åre | 3 | Mörviken 2:102 | Sankt Olavs väg 33, 37 | 2006/2007 | - | 149 | 4 368 | - | 3 435 | 7 952 | 12,8 | 95,0 | 104,0 |
| Åre | 4 | Totten 1:68 | Kurortsvägen 20 | 1929/1929 | 3 173 | 830 | - | 6 870 | 10 873 | 10,1 | 81,2 | 74,2 | |
| Åre | 5 | Åre Prästbord 1:37 | Årevägen 55 | 1990/1997 | 2 240 | - | 1 419 | - | 479 | 4 138 | 5,4 | 79,9 | 40,8 |
| Åre | 6 | Åre Prästbord 1:76 | Årevägen 78 | 2007/2007 | - | 22 | 2 006 | 648 | 399 | 3 075 | 8,0 | 94,1 | 64,2 |
| SUMMA ÅRE: 28 FASTIGHETER | 5 413 | 1 001 | 7 793 | 648 | 12 583 | 27 438 | 37,7 | 88,9 | 301,4 |
| kvm | |||||||||||||
|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|
| Kommun | Nr Fastighetsbeteckning | Adress | Byggår/ värdeår |
Kontor | Industri/ lager |
Butik | Bostäder | Övrigt | Totalt | Hyres värde, mkr |
Ek uthyr ningsgrad % |
Taxerings värde, mkr |
|
| Östersund | 1 | Bandsågen 11 | Hagvägen 17 | 1978/1978 | 1 106 | 299 | - | 1 405 | 0,9 | 53,9 | 4,9 | ||
| Östersund | 2 | Barberaren 7 | Biblioteksgatan 11; Prästgatan 28-30 |
1917/1992 | 251 | - | 2 157 | 2 282 | 200 | 4 890 | 5,0 | 98,0 | 35,3 |
| Östersund | 3 | Befälhavaren 2 | Frösövägen 3A-C | 1983/1983 | 1 888 | - | 1 888 | 2,1 | 99,9 | 8,7 | |||
| Östersund | 4 | Bergvik 10 | Bergsgatan 44 | 1948/1987 | - | 746 | - | 746 | 0,8 | 99,5 | 5,6 | ||
| Östersund | 5 | Boktryckaren 1 | Köpmangatan 39; Biblioteksgatan 6A-C, 8; Storgatan 32-34, 34A-B |
1929/1929 | 1 231 | 159 | 1 488 | 489 | - | 3 367 | 3,3 | 75,1 | 22,3 |
| Östersund | 6 | Boktryckaren 5 | Köpmangatan 43; Postgränd 5 |
1929/1930 | - | 320 | 90 | - | 410 | 0,5 | 100,0 | 3,7 | |
| Östersund | 7 | Boktryckaren 6 | Köpmangatan 41, 41B | 1930/1991 | 341 | - | 212 | - | 553 | 0,7 | 85,3 | 4,3 | |
| Östersund | 8 | Bonden 3 | Fritzhemsgatan 14 | 1988/1988 | 90 | - | 855 | - | 945 | 1,0 | 93,6 | 6,7 | |
| Östersund | 9 | Brandenburg 5 | Brunnsgränd 6; Storgatan 61A-C |
1960/1969 | - | 15 | 38 | 1 225 | 887 | 2 165 | 2,2 | 99,2 | 14,0 |
| Östersund | 10 | Brunflo-Viken 5:2 | Mariebyvägen 10 A-Å, 12 A-T |
1992/1992 | - | 4 514 | 200 | 4 714 | 3,9 | 99,4 | 19,5 | ||
| Östersund | 11 | Buntmakaren 2 | Törnstens Gränd 11; Stortorget 8 |
1929/1950 | 842 | 124 | 575 | 153 | - | 1 694 | 2,1 | 94,5 | 14,5 |
| Östersund | 12 | Buntmakaren 3 | Prästgatan 22-24; Stortorget 10; Törnstens Gränd 13 |
1963/1963 | 1 178 | 170 | 1 107 | - | 81 | 2 536 | 2,9 | 97,2 | 21,6 |
| Östersund | 13 | Busken 1 | Splintvägen 5 | 1991/1991 | 2 012 | - | 2 012 | 1,7 | 61,4 | 5,4 | |||
| Östersund | 14 | Fabrikören 3 | Byvägen 74 | 1945/1986 | - | 458 | - | 458 | 0,5 | 99,2 | 3,2 | ||
| Östersund | 15 | Frösö 3:7 | Öneslingan, Önevägen | 1929/2004 | 12 884 | 1 670 | 140 | 1 418 | 23 879 | 39 991 | 38,8 | 86,2 | 44,4 |
| Östersund | 16 | Frösö 6:22,6:30 (2 fastigheter) |
Fjällgatan 10A-B, | 1945/1984 | - | 10 | - | 926 | - | 936 | 0,7 | 98,6 | 6,3 |
| Östersund | 17 | Förskinnet 6 | S:a Gröngatan 39 | 1971/1971 | 208 | - | 1 431 | - | 1 639 | 1,8 | 99,4 | 11,3 | |
| Östersund | 18 | Gubbåkern 8 | Frösövägen 19 | 1937/1937 | - | 94 | 561 | 5 | 660 | 0,7 | 99,3 | 3,9 | |
| kvm | |||||||||||||
|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|
| Kommun | Nr Fastighetsbeteckning | Adress | Byggår/ värdeår |
Kontor | Industri/ lager |
Butik | Bostäder | Övrigt | Totalt | Hyres värde, mkr |
Ek uthyr ningsgrad % |
Taxerings värde, mkr |
|
| Östersund | 19 | Guckuskon 1 | Lövstavägen 6 | 1992/1992 | 1 643 | - | 1 643 | 1,4 | 41,7 | 5,6 | |||
| Östersund | 20 | Gårdvaren 1 | Eriksbergsvägen 19A-H, 21A-D |
1963/1992 | - | 59 | - | 2 791 | - | 2 850 | 2,6 | 95,8 | 17,9 |
| Östersund | 21 | Gästgivaren 3,6 (2 fastigheter) |
Hanmgatan 11; Prästgatan 40 |
1945/1945 | 449 | - | 1 162 | 465 | 182 | 2 258 | 2,8 | 83,4 | 15,8 |
| Östersund | 22 | Handlanden 4 | Hornsgatan 16 A-B | 1954/1954 | - | 30 | - | 1 225 | - | 1 255 | 1,2 | 99,3 | 7,4 |
| Östersund | 23 | Hejaren 5 | Odenskogsvägen 35-37 | 1960/1978 | 617 | 9 733 | 725 | - | 11 075 | 6,8 | 79,5 | 27,2 | |
| Östersund | 24 | Häradshövdingen 1 | Prästgatan 29; Törnstens Gränd 14 |
1965/1965 | 173 | 49 | 697 | 465 | 432 | 1 816 | 2,3 | 97,9 | 15,4 |
| Östersund | 25 | Häradshövdingen 6 | Prästgatan 31, 31A, 31C-D | 1910/1948 | 476 | 70 | 691 | 416 | 624 | 2 277 | 2,6 | 90,1 | 19,8 |
| Östersund | 26 | Kommunalmannen 4 |
Bergsgatan 5; Fjällgatan 4A-C; Fritzhemsgatan 1A-F |
1966/1971 | 3 461 | 1 710 | - | 5 171 | 4,0 | 31,2 | 14,5 | ||
| Östersund | 27 | Kopparslagaren 3 | Prästgatan 21; Samuel Permans Gata 7-9 |
1929/1978 | 3 513 | 0 | 595 | 990 | 5 | 5 103 | 4,8 | 100,0 | 33,9 |
| Östersund | 28 | Kräftan 6 | Rådhusgatan 82 | 1969/1989 | 1 203 | - | 1 615 | 2 818 | 3,9 | 97,9 | 21,7 | ||
| Östersund | 29 | Körfältet 11 | Körfältsvägen 4 | 1973/1973 | - | 2 187 | 2 187 | 2,1 | 96,0 | 9,2 | |||
| Östersund | 30 | Logen 6 | Kyrkgatan 47, 49, Thoméegränd 18 A-C |
1938/1975 | 1 622 | 985 | 1 450 | 1 959 | 6 016 | 5,9 | 84,4 | 42,7 | |
| Östersund | 31 | Lutfisken 2 | Odensviksvägen 19; Brunflovägen 66 |
1987/1987 | 110 | - | 1 447 | - | 1 557 | 1,6 | 99,1 | 10,9 | |
| Östersund | 32 | Lutfisken 4,5 (2 fastigheter) |
Odensviksvägen 15A-B, Odensviksvägen 17 |
1989/1989 | 24 | - | 2 003 | - | 2 027 | 2,0 | 100,0 | 14,9 | |
| Östersund | 33 | Lutfisken 9 | Tjalmargatan 14-16, 18A-B |
1988/1988 | - | 47 | - | 2 684 | - | 2 731 | 3,0 | 97,2 | 20,0 |
| Östersund | 34 | Läkaren 12,13,14 (3 fastigheter) |
Storgatan 27; Zätagränd 2-4, Biblioteksgatan 10; Storgatan 29; Zätagränd 1-11, 6-8; Postgränd 11; Prästgatan 32-36, Stor gatan 31; Zätagränd 10-14 |
1970/1970 | 4 860 | 252 | 6 084 | 1 306 | 822 | 13 324 | 16,6 | 95,6 | 120,2 |
| Östersund | 35 | Magistern 1 | Kyrkgatan 43, 43B | 1984/1984 | 2 080 | - | 335 | - | 2 415 | 3,2 | 90,0 | 17,5 | |
| Östersund | 36 | Magistern 2 | Postgränd 20; Rådhusgatan 46 |
1990/1990 | 1 954 | - | 1 954 | 2,4 | 79,3 | 15,7 | |||
| Östersund | 37 | Magistern 5 | Hamngatan 17-19; Kyrkgatan 45 |
1953/1964 | 1 843 | 65 | 1 408 | 86 | - | 3 402 | 3,6 | 78,9 | 23,9 |
| Östersund | 38 | Majoren 5 | Örjansvägen 10; Östbergsvägen 11 |
1955/1955 | - | 488 | - | 488 | 0,5 | 96,1 | 2,9 | ||
| Östersund | 39 | Majoren 6 | Örjansvägen 12 | 1991/1991 | - | 708 | - | 708 | 0,8 | 97,4 | |||
| Östersund | 40 | Majoren 9 | Fritzhemsgatan 49; Östbergsvägen 13A-B |
1956/1956 | 38 | - | 1 409 | 10 | 1 457 | 1,3 | 99,8 | 8,3 | |
| Östersund | 41 | Motboken 1 | Rådhusgatan 37 | 1984/1984 | 2 109 | 742 | - | 12 | 2 863 | 3,2 | 91,9 | ||
| Östersund | 42 | Motboken 3 | Södra Gröngatan 38A-B | 1939/1939 | 30 | 9 | - | 1 070 | - | 1 109 | 1,3 | 98,4 | 8,2 |
| Östersund | 43 | Motorsågen 2 | Kolarevägen 2 | 1965/1988 | - | 918 | - | 918 | 0,6 | 73,2 | 2,4 | ||
| Östersund Östersund |
44 45 |
Musslan 13 Musslan 16 |
Bangårdsgatan 27 Bangårdsgatan 21, 23-25; Fabriksgatan 3; Furutorpsgatan 2; Rådhusgatan 90, 94 |
1956/1956 1938/1977 |
- 1 252 |
1 017 1 558 |
- 3 929 |
145 | - | 1 017 6 884 |
0,5 4,4 |
67,6 91,0 |
3,3 25,0 |
| Östersund | 46 | Myrten 5 | Allégatan 13; Bryggar gränd 6; Ringvägen 31; Tingsgatan 12 |
1969/1979 | 2 835 | - | 2 835 | 3,8 | 100,0 | 14,3 | |||
| Östersund | 47 | Månadsmötet 8 | Kyrkgatan 64; Prästgatan 45 |
1966/1966 | 1 983 | 408 | 4 805 | - | 27 | 7 223 | 14,7 | 83,1 | 87,0 |
| Östersund | 48 | Nejonögat 3 | Rådhusgatan 104 | 1945/1973 | 4 991 | 630 | - | 5 621 | 6,7 | 98,7 | 37,1 | ||
| Östersund | 49 | Nordsvensken 1 | Havrevägen 36-168 | 1991/1991 | - | 6 779 | - | 6 779 | 5,8 | 99,5 | 37,6 | ||
| Östersund | 50 | Odlaren 5 | Ruuthsvägen 3 | 1991/1991 | - | 938 | - | 938 | 1,1 | 98,9 | 7,4 | ||
| Östersund | 51 | Pantbanken 1 | Hamngatan 10, 10B; Storgatan 39 |
1929/1929 | 1 429 | 100 | 661 | 337 | - | 2 527 | 3,2 | 96,0 | 17,0 |
| Östersund | 52 | Pantbanken 5 | Prästgatan 46, 46B; Thoméegränd 11 |
1985/1985 | 698 | - | 640 | 597 | - | 1 935 | 3,0 | 98,4 | 18,0 |
| Östersund | 53 | Parketten 6 | Skogvaktarvägen 1-139 | 1989/1989 | - | 5 331 | - | 5 331 | 4,7 | 99,3 | 23,6 | ||
| Östersund | 54 | Postiljonen 6 | Kyrkgatan 60-62 | 1913/1967 | 6 261 | 1 541 | 175 | - | 18 | 7 995 | 8,9 | 90,6 | 51,0 |
| Östersund | 55 | Postiljonen 9 | Hamngatan 13; Prästgatan 39-43 |
1966/1991 | 1 559 | 20 | 3 632 | 910 | 74 | 6 195 | 8,3 | 91,2 | 58,7 |
| Östersund | 56 | Riksbanken 7 | Storgatan 46 | 1974/1979 | 4 153 | - | 4 153 | 5,4 | 100,0 | 29,9 | |||
| Östersund | 57 | Rudan 2 | Tjalmargatan 4-8 | 1959/1972 | 1 726 | 977 | 855 | - | 3 558 | 2,2 | 58,4 | 11,1 |
| kvm | |||||||||||||
|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|
| Kommun | Nr Fastighetsbeteckning | Adress | Byggår/ värdeår |
Kontor | Industri/ lager |
Butik | Bostäder | Övrigt | Totalt | Hyres värde, mkr |
Ek uthyr ningsgrad % |
Taxerings värde, mkr |
|
| Östersund | 58 | Rudan 4 | Bangårdsgatan 55-57; Odensviksvägen 5, 7; Tjalmargatan 2 |
1966/1966 | 2 483 | 100 | 1 375 | - | 3 958 | 3,4 | 82,7 | 1,4 | |
| Östersund | 59 | Sarven 21 | Bangårdsgatan 41-43 | 1964/1964 | - | 450 | 3 709 | - | 4 159 | 2,3 | 86,4 | 12,5 | |
| Östersund | 60 | Siken 10 | Nedre Frejagatan 5 | 1989/1989 | - | 8 | - | 342 | - | 350 | 0,4 | 95,7 | 2,8 |
| Östersund | 61 | Sjökaptenen 8 | Bergsgatan 30A-B | 1946/1946 | - | 710 | - | 710 | 0,7 | 99,6 | 4,4 | ||
| Östersund | 62 | Skogsskiftet 5 | Tullgatan 26; Regementsgatan 44-48 |
1986/1986 | - | 2 531 | - | 2 531 | 2,8 | 99,5 | 19,9 | ||
| Östersund | 63 | Slåtterängen 7 | Nekvägen 2-92, Skylvägen 5-59 |
1992/1992 | - | 5 727 | - | 5 727 | 4,9 | 99,0 | 26,0 | ||
| Östersund | 64 | Snäckan 25 | Rådhusgatan 100 | 1985/1985 | 1 519 | 1 949 | - | 3 468 | 3,1 | 82,9 | 20,3 | ||
| Östersund | 65 | Sprinten 4 | Ställverksvägen 1 | 1975/1975 | 456 | 12 736 | - | 13 192 | 5,1 | 41,3 | 19,2 | ||
| Östersund | 66 | Spökis 1 | Lugnviksvägen 3 | 1950/1999 | - | 1 045 | - | 1 045 | 1,1 | 92,3 | 3,3 | ||
| Östersund | 67 | Staben 14 | Prästgatan 54, 54A-D; Storgatan 51A-B |
1992/1992 | 180 | - | 262 | 3 181 | 30 | 3 653 | 4,2 | 98,0 | 12,7 |
| Östersund | 68 | Staben 2 | Prästgatan 48A, 48B, 48C; Thoméegränd 12 |
1985/1985 | 1 002 | - | 202 | 15 | 1 219 | 1,5 | 49,7 | 11,7 | |
| Östersund | 69 | Stallet 12 | Lingonvägen 7B | 1951/1951 | 1 700 | - | 1 700 | 2,7 | 98,2 | 0,3 | |||
| Östersund | 70 | Strömmingen 6 | Rådhusgatan 107 A-B | 1948/1950 | 163 | - | 750 | - | 913 | 0,9 | 89,5 | 5,4 | |
| Östersund | 71 | Strömmingen 7 | Rådhusgatan 105 A-B | 1952/1952 | 125 | - | 33 | 849 | - | 1 007 | 0,9 | 98,1 | 5,6 |
| Östersund | 72 | Svarvaren 1 | Bergsgatan 31A-B | 1948/1991 | 50 | - | 60 | 599 | - | 709 | 0,8 | 100,0 | 5,0 |
| Östersund | 73 | Svarvaren 2 | Bergsgatan 29A-B | 1948/1948 | - | 50 | 50 | 578 | - | 678 | 0,6 | 99,0 | 3,8 |
| Östersund | 74 | Svarvaren 4 | Bergsgatan 25, 25A-B; Kaptensgatan 6A-E |
1946/1988 | 48 | - | 141 | 976 | - | 1 165 | 1,2 | 99,8 | 8,0 |
| Östersund | 75 | Tivolit 2 | Hornsgatan 8, 8A-B | 1943/1986 | 93 | 24 | - | 1 110 | - | 1 227 | 1,2 | 99,4 | 8,0 |
| Östersund | 76 | Traktorn 6 | Odenskogsvägen 13-17 | 1975/1990 | 2 351 | - | 2 351 | 2,5 | 62,4 | 9,8 | |||
| Östersund | 77 | Traktören 10 | Prästgatan 25 | 1929/1960 | 1 520 | 23 | - | 667 | 10 | 2 220 | 2,7 | 96,9 | 19,5 |
| Östersund | 78 | Traktören 5 | Prästgatan 27; Törnstens Gränd 15 |
1930/1930 | 426 | - | 994 | 260 | - | 1 680 | 2,3 | 92,5 | 12,5 |
| Östersund | 79 | Traktören 9 | Kyrkgatan 42; Samuel Permans Gata 10 |
1937/1937 | - | 10 | 470 | 625 | - | 1 105 | 1,2 | 100,0 | 7,0 |
| Östersund | 80 | Vadmalsväven 5 | Regementsgatan 13-15 | 1988/1992 | - | 2 101 | - | 2 101 | 2,4 | 99,0 | 16,5 | ||
| Östersund | 81 | Valkyrian 1 | Fritzhemsgatan 58-62; Östmundstigen 5-11 |
1963/1963 | - | 1 982 | - | 1 982 | 1,9 | 98,9 | 12,4 | ||
| Östersund | 82 | Varmblodet 1 | Havrevägen 9-43 | 1991/1991 | - | 5 671 | 183 | 5 854 | 5,3 | 99,2 | 28,3 | ||
| Östersund | 83 | Ängsbetet 4 | Skördevägen 1-44 | 1992/1992 | - | 3 600 | - | 3 600 | 3,0 | 100,0 | 20,8 | ||
| SUMMA ÖSTERSUND: 88 FASTIGHETER | 87 238 | 38 777 | 40 392 | 81 860 | 33 457 | 281 723 | 281,7 | 89,2 | 1 429,7 |
| kvm | ||||||||||||
|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|
| Kommun | Nr Fastighetsbeteckning | Adress | Byggår/ värdeår |
Kontor | Industri/ lager |
Butik | Bostäder | Övrigt | Totalt | Hyres värde, mkr |
Ek uthyr ningsgrad % |
Taxerings värde, mkr |
| Bräcke | Bräcke 4:4 | Svedjegatan 20 | 2000/2000 | - | 12 000 | - | 12 000 | 2,4 | - | 4,5 | ||
| Sveg | Kilen 1 | Fjällvägen 7; Genvägen (1) |
1960/1980 | 1 238 | - | 1 238 | 1,4 | 100,0 | 3,3 | |||
| Sveg | Moroten 9 | Gränsgatan 17 | 1979/1979 | 1 192 | 1 242 | 213 | - | 2 647 | 1,9 | 54,8 | 3,9 | |
| SUMMA BRÄCKE OCH SVEG, HÄRJEDALEN: 3 FASTIGHETER | 2 430 | 13 242 | 213 | 0 | 0 | 15 885 | 5,7 | 43,1 | 11,7 |
| kvm | |||||||||
|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|
| Industri/ | Hyres | Ek uthyr | Taxerings | ||||||
| SUMMA JÄMTLAND | Kontor | lager | Butik | Bostäder | Övrigt | Totalt | värde, mkr | ningsgrad, % | värde, mkr |
| 119 FASTIGHETER | 95 080 | 53 020 | 48 398 | 82 508 | 46 040 | 325 046 | 325,0 | 88,4 | 1 742,8 |
| kvm | |||||||||||||
|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|
| Kommun | Nr Fastighetsbeteckning | Adress | Byggår/ värdeår |
Kontor | Industri/ lager |
Butik | Bostäder | Övrigt | Totalt | Hyres värde, mkr |
Ek uthyr ningsgrad % |
Taxerings värde, mkr |
|
| Skellefteå | 1 | Hjorten 5 | Nygatan 42 | 1958/- | 6 761 | 762 | 1 893 | - | 239 | 9 655 | 1,1 | 99,4 | |
| Skellefteå | 2 | Höken 2 | Stationsgatan 5, Storgatan 38-40 |
1944/1960 | 2 546 | 335 | - | 871 | - | 3 752 | 4,6 | 96,0 | 20,7 |
| Skellefteå | 3 | Idun 6 | Nygatan 47 | 1933/1960 | 993 | 342 | 4 196 | - | 1 103 | 6 634 | 2,7 | 96,0 | 11,7 |
| Skellefteå | 4 | Idun 12 | Kanalgatan 40, Trädgårdsgatan 13-15 |
1961/1985 | 30 | 13 | 1 485 | 240 | - | 1 768 | 7,5 | 99,4 | 46,8 |
| Skellefteå | 5 | Kastor 6 | Stationsgatan 21 | 1966/1973 | 1 650 | - | 1 650 | 1,6 | 100,0 | 6,5 | |||
| Skellefteå | 6 | Lekatten 9 | Nygatan 46-48, Storgatan 43 A-B, Trädgårdsgatan 8 |
1960/1960 | 2 423 | 171 | 7 117 | 2 893 | 710 | 13 314 | 15,1 | 95,0 | 78,0 |
| Skellefteå | 7 | Loke 7 | Hörnellgatan 13, Nygatan 51, Torget 2 |
1975/1986 | 3 041 | 272 | 1 232 | 364 | 3 835 | 8 744 | 9,7 | 97,0 | 63,4 |
| Skellefteå | 8 | Motorn 18 | Plåtvägen 3 | 1990/1990 | 2 624 | 952 | 926 | - | 4 502 | 3,2 | 92,1 | 10,1 | |
| Skellefteå | 9 | Orion 8 | Kanalgatan 41 A-B, Kanalgatan 43, Trädgårdsgatan 17 |
1966/1985 | 883 | 397 | 873 | 979 | 394 | 3 526 | 3,6 | 96,2 | 14,9 |
| Skellefteå | 10 | Polaris 8 | Kanalgatan 45 A-B Kanalagatan 49, Torggatan 2 |
1945/1960 | 1 830 | 401 | 629 | - | 2 860 | 3,6 | 96,1 | 13,3 | |
| Skellefteå | 11 | Servicen 1 | Servicegatan 1 | 1991/1993 | 3 442 | 2 622 | - | 6 064 | 4,6 | 84,6 | 18,7 | ||
| Skellefteå | 12 | Sirius 25 | Bäckgatan 1 | 1993/1993 | 12 930 | 124 | 0 | - | 11 575 | 24 629 | 2,4 | 100,0 | 92,0 |
| Skellefteå | 13 | Sleipner 5 | Kyrkgränd 5 | 1975/1987 | 12 229 | 3 051 | 322 | - | 1 059 | 16 661 | 1,7 | 100,0 | 78,6 |
| SUMMA SKELLEFTEÅ: 13 FASTIGHETER | 51 382 | 9 442 | 18 673 | 5 347 | 18 915 | 103 760 | 61,5 | 95,7 | 454,7 |
| kvm | |||||||||||||
|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|
| Kommun | Nr Fastighetsbeteckning | Adress | Byggår/ värdeår |
Kontor | Industri/ lager |
Butik | Bostäder | Övrigt | Totalt | Hyres värde, mkr |
Ek uthyr ningsgrad % |
Taxerings värde, mkr |
|
| Umeå | 1 | Björnjägaren 1 | Björnvägen 9 | 1976/1981 | - | 4 008 | - | 0 | 4 008 | 4,4 | 99,3 | 24,6 | |
| Umeå | 2 | Cisternen 3,4 (2 fast igheter) |
Lärlingsgatan 33, Lärlingsgatan 31 |
1980/1981 | 1 509 | 739 | - | 2 248 | 1,5 | 52,7 | 9,6 | ||
| Umeå | 3 | Formen 2 | Formvägen 3 | 1978/1978 | - | 1 941 | - | 1 941 | 2,4 | 77,6 | 11,8 | ||
| Umeå | 4 | Grubbe 9:55 | Mätarvägen 11B | 1991/1991 | 240 | 960 | - | 1 200 | 0,9 | 100,0 | 3,8 | ||
| Umeå | 5 | Hantverkaren 1 | Per Jans Väg 1-3 | 1960/1970 | - | 35 | - | 1 222 | - | 1 257 | 1,1 | 95,0 | 10,2 |
| Umeå | 6 | Karbinen 13 | Östra Kyrkogatan 45-47 | 1976/1992 | 100 | - | 1 508 | - | 1 608 | 1,7 | 99,2 | 16,4 | |
| Umeå | 7 | Kedjan 4 | Gräddvägen 7 | 1991/1991 | 1 783 | 98 | - | 1 881 | 2,7 | 99,1 | 9,9 | ||
| Umeå | 8 | Kolven 4 | Spårvägen 8 | 1967/1975 | 1 007 | 1 861 | 2 697 | - | 5 565 | 4,3 | 89,6 | 12,5 | |
| Umeå | 9 | Kopplingen 6 | Pendelgatan 2; Rondellgatan 3 |
1986/1986 | 3 815 | 399 | - | 4 214 | 4,5 | 83,3 | 19,5 | ||
| Umeå | 10 | Krukan 16 | Mjölkvägen 28-56 | 1991/1991 | - | 4 133 | - | 4 133 | 4,3 | 99,3 | 25,8 | ||
| Umeå | 11 | Krukan 18 | Filgränd 11-21, 25-29 | 1991/1991 | - | 2 330 | - | 2 330 | 2,4 | 96,2 | 16,2 | ||
| Umeå | 12 | Kärran 9 | Löpevägen 15-17 | 1991/1991 | - | 955 | - | 955 | 0,5 | 99,4 | 4,3 | ||
| Umeå | 13 | Pumpen 3 | Spårvägen 20 | 1967/1967 | 4 060 | 5 835 | 497 | - | 10 392 | 4,2 | 54,2 | 13,6 | |
| Umeå | 14 | Rind 5 | Nygatan 23-25; Vasagatan 17-19 |
1964/1972 | 6 239 | - | 342 | - | 6 581 | 8,4 | 47,5 | 60,8 | |
| Umeå | 15 | Röbäck 30:94;30:113 (2 fastigheter) |
Täktvägen 4, Täktvägen 6 | 1989/1991 | - | 5 110 | - | 5 110 | 3,0 | 95,0 | 16,5 | ||
| Umeå | 16 | Saga 3 | Götgatan 1-3; Magasinsgatan 4; Nygatan 16; Skolgatan 47 |
1965/1980 | 2 466 | 101 | 1 119 | - | 630 | 4 316 | 6,6 | 91,6 | 34,2 |
| Umeå | 17 | Skarpskytten 3 | Bankgatan 10, 10A-B; Kungsgatan 45; Skolgatan 44; Västra Esplanaden 7A-B, 9A-B |
1957/1990 | 1 508 | 286 | 1 142 | 2 884 | 556 | 6 376 | 6,9 | 95,1 | 52,7 |
| Umeå | 18 | Stigbygeln 2 | Signalvägen 12 | 1973/- | 4 321 | - | 4 321 | 3,3 | 98,8 | - |
| kvm | |||||||||||||
|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|
| Kommun | Nr Fastighetsbeteckning | Adress | Byggår/ värdeår |
Kontor | Industri/ lager |
Butik | Bostäder | Övrigt | Totalt | Hyres värde, mkr |
Ek uthyr ningsgrad % |
Taxerings värde, mkr |
|
| Umeå | 19 | Stipendiet 2 | Ekonomstråket 1-3, 7, 11; Examensvägen 3 |
1970/1980 | 1 717 | - | 5 871 | 1 673 | - | 9 261 | 9,7 | 87,4 | 54,2 |
| Umeå | 20 | Syllen 14 | Industrivägen 28 | 1967/1976 | 760 | 1 377 | 273 | - | 2 410 | 1,5 | 73,1 | 7,6 | |
| Umeå | 21 | Tändstiftet 2 | Norra Obbolavägen 118 | 1987/1987 | 2 260 | - | 2 260 | 1,4 | 100,0 | 9,1 | |||
| Umeå | 22 | Vale 17 | Kungsgatan 69-73, 69B-C, 71B, 73B; Vasagatan 10, 10B-C; Västra Kyrkogatan 9 |
1969/1975 | 5 689 | 576 | 5 327 | 913 | 1 808 | 14 313 | 21,1 | 94,2 | 168,3 |
| Umeå | 23 | Vittergubben 1,4 (2 fastigheter) |
Folktrovägen 32-78, Folktrovägen 1-27, 29A-B |
1989/2000 | - | 2 963 | 66 | 3 029 | 2,8 | 97,3 | 21,9 | ||
| SUMMA UMEÅ: 26 FASTIGHETER | 33 153 | 22 653 | 22 875 | 17 968 | 3 060 | 99 709 | 99,6 | 86,9 | 603,5 |
| kvm | ||||||||||||
|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|
| Kommun | Nr Fastighetsbeteckning | Adress | Byggår/ värdeår |
Kontor | Industri/ lager |
Butik | Bostäder | Övrigt | Totalt | Hyres värde, mkr |
Ek uthyr ningsgrad % |
Taxerings värde, mkr |
| Vilhelmina | Matsdal 1:144 | Matsdal 611 | Mark | |||||||||
| Vilhelmina | Plasten 1 | Sälggatan 1 | 1972/1972 | 374 | 12 732 | - | 13 106 | 1,7 | 100,0 | 6,3 | ||
| Vilhelmina | Granberg 1:59,1:76 (2 fastigheter) |
Terminalgatan 2A, 2B; Terminalgatan 2C-D, 4-6 |
1982/1988 | 2 737 | 7 127 | - | 9 864 | 5,0 | 67,9 | 11,9 | ||
| SUMMA VILHELMINA: 4 FASTIGHETER | 3 111 | 19 859 | 0 | 0 | 0 | 22 970 | 6,7 | 76,0 | 18,2 |
| kvm | |||||||||
|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|
| SUMMA VÄSTERBOTTEN | Kontor | Industri/lager | Butik | Bostäder | Övrigt | Totalt | Hyres värde, mkr |
Ek uthyr ningsgrad, % |
Taxerings värde, mkr |
| 43 FASTIGHETER | 87 646 | 51 954 | 41 548 | 23 315 | 20 916 | 226 438 | 167,8 | 89,7 | 1 076,4 |
| kvm | |||||||||||||
|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|
| Kommun | Nr Fastighetsbeteckning | Adress | Byggår/ värdeår |
Kontor | Industri/ lager |
Butik | Bostäder | Övrigt | Totalt | Hyres värde, mkr |
Ek uthyr ningsgrad % |
Taxerings värde, mkr |
|
| Luleå | 1 | Abborren 11 | Storgatan 36, 36A; Köpmangatan 45; Skomakargatan 19 |
1962/1986 | - | 543 | 9 161 | - | 12 | 9 715 | 30,6 | 95,1 | 186,0 |
| Luleå | 2 | Bergnäset 2:671 | Västra Skolgatan 10, Upplagsvägen 28 A-B |
1962/1986 | 7 335 | 3 798 | - | 2 090 | 13 223 | 9,0 | 67,7 | 16,6 | |
| Luleå | 3 | Braxen 1 | Köpmangatan (32), 34; Smedjegatan 12-16; Stationsgatan 45 |
1987/1987 | 7 468 | 174 | 324 | - | 144 | 8 110 | 11,9 | 99,4 | 72,0 |
| Luleå | 4 | Braxen 2 | Köpmangatan 36 A-; Stationsgatan 47 A-B |
1985/1985 | 303 | - | 448 | - | 751 | 4,0 | 97,7 | 23,9 | |
| Luleå | 5 | Djuret 3 | Blomgatan 17 | 1946/- | 628 | 6 626 | 107 | - | 266 | 7 627 | 5,9 | 88,7 | |
| Luleå | 6 | Gösen 7 | Sandviksgatan 81 | 1987/1987 | 2 003 | 158 | - | 290 | 2 451 | 2,5 | 95,4 | 15,7 | |
| Luleå | 7 | Humlan 6 | Sandviksgatan 12; Varvsgatan 9A-D, 11, 11A |
1970/1980 | 7 685 | 530 | - | 1 544 | 9 759 | 8,0 | 80,8 | 39,6 | |
| Luleå | 8 | Mörten 1 | Köpmangatan 38, 40A-C | 1985/1986 | 4 673 | 314 | 270 | - | 12 | 5 269 | 7,2 | 95,4 | 40,0 |
| Luleå | 9 | Pelikanen 6 | Smedjegatan 1 | 1942/1990 | 3 930 | 90 | - | 4 020 | 5,5 | 92,6 | 30,2 | ||
| Luleå | 10 | Porsön 1:423 | Aurorum | 1989/2002 | 19 528 | 68 | - | 185 | 19 781 | 27,9 | 92,4 | 126,0 | |
| Luleå | 11 | Rudan 7 | Skomakargatan 18B; Storgatan 40A-G |
1936/1961 | - | 850 | 1 288 | - | 2 138 | 3,6 | 100,0 | 25,5 | |
| Luleå | 12 | Råttan 18 | Storgatan 53, Kungsgatan 23 |
1953/1953 | 3 350 | - | 10 | - | 90 | 3 450 | 7,3 | 96,2 | 31,8 |
| Luleå | 13 | Siken 7 | Sandviksgatan 55; Smedjegatan 8-10, 10A; Stationsgatan 50 (52) |
1989/1989 | 4 079 | 10 | 859 | - | 4 948 | 9,2 | 96,2 | 42,0 | |
| Luleå | 14 | Simpan 1 | Köpmangatan 42, 44A-B, 46; Kungsgatan 11-13, 13 A-B |
1951/1960 | 3 721 | - | 385 | 675 | 5 | 4 786 | 6,8 | 99,7 | 40,4 |
| Luleå | 15 | Strutsen 6 | Nygatan 18; Storgatan 27, 27 A-C |
1958/1958 | 1 023 | - | 436 | 1 598 | 20 | 3 077 | 4,0 | 98,0 | 30,9 |
| Luleå | 16 | Stören 17 | Bangårdsgatan 12, 12A; Småbåtsgatan 3-7 |
1989/1990 | 4 630 | 2 781 | 5 230 | - | 10 | 12 651 | 10,8 | 96,3 | 62,7 |
| Luleå | 17 | Tjädern 17 | Nygatan 13-15; Skeppsbrogatan; 24; Storgatan 25, 25A |
1964/1988 | - | 4 360 | - | 54 | 4 414 | 7,8 | 50,4 | 42,8 | |
| Luleå | 18 | Vattenormen 8 | Midgårdsvägen 19 | 1964/1964 | 3 905 | - | 3 905 | 5,5 | 100,0 | 20,9 | |||
| SUMMA LULEÅ: 18 FASTIGHETER | 74 262 | 15 091 | 22 439 | 3 561 | 4 722 | 120 075 | 167,2 | 91,2 | 847,0 |
| kvm | |||||||||
|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|
| SUMMA NORRBOTTEN | Kontor | Industri/ lager |
Butik | Bostäder | Övrigt | Totalt | Hyresvärde, mkr |
Ek uthyr ningsgrad, % |
Taxerings värde, mkr |
| 18 FASTIGHETER | 74 262 | 15 091 | 22 439 | 3 561 | 4 722 | 120 075 | 167,2 | 91,2 | 847,0 |
| kvm | |||||||||
|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|
| TOTALT DIÖS | Kontor | Industri/ lager |
Butik | Bostäder | Övrigt | Totalt | Hyresvärde, mkr |
Ek uthyr ningsgrad, % |
Taxerings värde, mkr |
| 351 FASTIGHETER | 592 081 | 296 901 | 280 780 | 158 738 | 134 036 | 1 462 538 | 1453,6 | 88,5 | 7 428,8 |
Periodens resultat i förhållande till genomsnittligt eget kapital. Genomsnittligt eget kapital beräknas som summan av ingående och utgående balans dividerat med två.
Resultat före skatt plus finansiella kostnader dividerat med genomsnittliga tillgångar. Genomsnittliga tillgångar beräknas som summan av ingående och utgående balans dividerad med två.
Resultat före skatt plus finansiella kostnader i relation till genomsnittligt sysselsatt kapital.
Räntebärande och andra skulder avseende fastigheter dividerat med fastigheternas verkliga värde vid periodens utgång.
Intäkter minus fastighetskostnader, kostnader för central administration och finansnetto.
Resultat efter finansiella poster, exklusive orealiserade värdeförändringar, plus finansiella kostnader i förhållande till finansiella kostnader under perioden.
Räntebärande skulder i förhållande till eget kapital vid periodens utgång.
Eget kapital dividerat med totala tillgångar vid periodens utgång.
Totala tillgångar vid periodens utgång minus ej räntebärande skulder och avsättningar. Genomsnittligt sysselsatt kapital beräknas som summan av ingående och utgående balans dividerat med två.
Eget kapital vid periodens utgång dividerat med antal utestående aktier vid periodens utgång.
Förvaltningsresultat med avdrag för nominell skatt hänförligt till förvaltningsresultatet, dividerat med genomsnittligt antal aktier. Med skattepliktigt förvaltningsresultat avses förvaltningsresultat med avdrag för bland annat skattemässigt avdragsgilla avskrivningar och ombyggnationer.
Eget kapital vid periodens utgång med återläggning av räntederivat, uppskjuten skatt hänförligt till temporära skillnader i fastigheter och minoritetens del av kapitalet dividerat med antal utestående aktier vid periodens utgång.
Antal utestående aktier vid periodens början, justerat med antalet aktier som emitterats eller återköpts under perioden, viktat med antalet dagar som aktierna varit utestående i förhållande till totalt antal dagar i perioden.
Resultat före skatt, justerat för orealiserade värdeförändringar, plus avskrivningar minus aktuell skatt dividerat med genomsnittligt antal utestående aktier.
Periodens resultat efter skatt, hänförligt till innehavare av aktier, dividerat med genomsnittligt antal utestående aktier.
Beslutad eller föreslagen utdelning dividerat med antal utestående aktier vid periodens utgång.
Driftöverskott dividerat med fastigheternas marknadsvärde vid periodens utgång.
Kostnader för el, uppvärmning, vatten, fastighetsskötsel, renhållning, försäkringar samt löpande underhåll.
Hyresintäkter minus drift- och underhållskostnader, tomträttsavgäld, fastighetsskatt och fastighetsadministration.
Periodens hyresintäkter dividerat med hyresvärdet vid periodens utgång.
Bedömd marknadshyra för outnyttjade lokaler dividerat med det totala hyresvärdet.
Fastigheternas huvudsakliga användning baserat på areans fördelning. Den typ av lokalarea som svarar för den största andelen av fastighetens totala area avgör hur fastigheten definieras.
Bedömt marknadsvärde enligt senast gjorda värdering.
Periodens debiterade hyror minus hyresförluster och hyresrabatter.
Debiterad hyra för perioden med tillägg för bedömd marknadshyra för vakanta areor.
Netto av årshyra, exklusive rabatter och tillägg, för nytecknade, uppsagda och omförhandlade kontrakt. Ingen hänsyn tagen till kontraktstiden.
Uthyrd area i relation till total uthyrningsbar area.
Periodens driftöverskott dividerat med periodens hyresintäkter.
Diös genomförde per 2011-12-30 ett rörelseförvärv av Norrvidden Fastigheter AB. Resultaträkningen för 2011 har inte påverkats av förvärvet medan balansräkningens omslutning innefattar förvärvet, vilket även påverkat vissa nyckeltal.
| Mkr | 2015 | 2014 | 2013 | 2012 | 2011 |
|---|---|---|---|---|---|
| Hyresintäkter | 1 295 | 1 291 | 1 292 | 1 300 | 587 |
| Övriga intäkter | 20 | 21 | 15 | 31 | 15 |
| Fastighetskostnader | -539 | -550 | -569 | -565 | -274 |
| Driftöverskott | 776 | 762 | 738 | 766 | 327 |
| Central administration | -58 | -58 | -842 | -983 | -514 |
| Resultat från finansiella poster |
-210 | -283 | -300 | -329 | -144 |
| Förvaltningsresultat | 508 | 421 | 354 | 339 | 132 |
| Orealiserade värde förändringar räntederivat |
64 | -91 | 68 | -76 | -88 |
| Värdeförändring fastigheter, realiserad |
11 | 15 | 11 | 9 | 32 |
| Värdeförändring fastigheter, orealiserad |
262 | 47 | -35 | 180 | 175 |
| Resultat före skatt | 845 | 392 | 482 | 550 | 302 |
| Aktuell skatt | -1631 | -10 | -15 | -6 | -8 |
| Uppskjuten skatt | -140 | -80 | -62 | -14 | -66 |
| Minoritetens andel | -12 | 5 | -2 | 3 | -5 |
| ÅRETS RESULTAT HÄNFÖRLIGT TILL MODERBOLAGETS AKTIEÄGARE |
530 | 297 | 323 | 428 | 182 |
1 I aktuell skatt ingår en reservering avseende skatteärende med 137 mkr där 117 mkr avser skatt och 20 mkr avser ränta.
2 Varav 26 mkr avser omstruktureringskostnader hänförliga till förvärvet av Norrvidden.
3 Varav 38 mkr avser transaktionskostnader hänförliga till förvärvet av Norrvidden.
4 Varav 14 mkr avser transaktionskostnader hänförliga till förvärvet av Norrvidden.
| Mkr | 2015 | 2014 | 2013 | 2012 | 2011 |
|---|---|---|---|---|---|
| Förvaltningsfastigheter | 13 381 | 12 200 | 11 823 | 11 878 | 11 562 |
| Övriga materiella anläggningstillgångar |
4 | 7 | 7 | 12 | 14 |
| Immateriella anläggningstillgångar |
3 | 4 | 4 | ||
| Finansiella anläggningstillgångar |
13 | 7 | 9 | 11 | 19 |
| Kortfristiga fordringar | 104 | 43 | 91 | 172 | 180 |
| Likvida medel | - | 79 | 121 | 120 | 104 |
| TILLGÅNGAR | 13 505 | 12 340 | 12 055 | 12 193 | 11 879 |
| Eget kapital | 3 694 | 3 365 | 3 235 | 3 086 | 2 724 |
| Uppskjuten skatteskuld | 875 | 735 | 655 | 593 | 556 |
| Långfristiga skulder | 8 121 | 7 673 | 7 666 | 7 895 | 8 013 |
| Checkräkningskredit | 227 | ||||
| Kortfristiga skulder | 588 | 567 | 499 | 619 | 585 |
| SKULDER OCH EGET KAPITAL |
13 505 | 12 340 | 12 055 | 12 193 | 11 879 |
| Mkr | 2015 | 2014 | 2013 | 2012 | 2011 |
|---|---|---|---|---|---|
| Kassaflöde från den löpande verksamheten |
347 | 422 | 334 | 313 | 173 |
| Kassaflöde från investeringsverksamheten |
-888 | -299 | 68 | -107 | -592 |
| Kassaflöde från finansieringsverksamheten |
462 | -165 | -401 | -190 | 462 |
| Årets kassaflöde | -79 | -42 | 1 | 16 | 43 |
| LIKVIDA MEDEL VID ÅRETS SLUT | 0 | 79 | 121 | 120 | 104 |
| 2015 | 2014 | 2013 | 2012 | 2011 | |
|---|---|---|---|---|---|
| Avkastning på eget kapital, % | 15,0 | 9,0 | 10,2 | 14,7 | 8,6 |
| Avkastning på totalt kapital, % | 8,2 | 5,5 | 5,8 | 6,5 | 4,6 |
| Avkastning på sysselsatt kapital, % | 8,6 | 5,8 | 6,1 | 6,8 | 4,8 |
| Soliditet, % | 27,4 | 27,3 | 26,8 | 25,3 | 22,9 |
| Belåningsgrad fastigheter, % | 60,7 | 62,9 | 64,8 | 66,4 | 69,2 |
| Räntetäckningsgrad, ggr | 3,4 | 2,5 | 2,2 | 2,0 | 1,9 |
| Skuldsättningsgrad, ggr | 2,2 | 2,3 | 2,4 | 2,6 | 2,9 |
| 2015 | 2014 | 2013 | 2012 | 2011 | |
|---|---|---|---|---|---|
| Resultat per aktie, kr | 7,1 | 4,0 | 4,3 | 5,7 | 4,6 |
| Eget kapital per aktie, kr | 49,4 | 45,0 | 43,3 | 41,3 | 36,5 |
| Kassaflöde per aktie, kr | 4,8 | 5,5 | 4,6 | 4,5 | 3,2 |
| EPRA EPS, kr1 | 5,7 | 5,3 | 4,3 | 4,1 | 1,5 |
| EPRA NAV per aktie, kr1 | 63,0 | 57,9 | 54,2 | 52,7 | 47,4 |
| Genomsnittligt antal utestående aktier vid årets utgång, tusen |
74 729 | 74 729 | 74 729 | 74 729 | 39 771 |
| Antal utestående aktier vid periodens utgång, tusen |
74 729 | 74 729 | 74 729 | 74 729 | 74 729 |
| Utdelning | 2,852 | 2,85 | 2,30 | 2,30 | 1,10 |
1 Nyckeltalen presenterades första gången i delårsrapporten för perioden januari–september 2015 varmed uppgifter saknas för tidigare år.
2 Styrelsens förslag.
| 2015 | 2014 | 2013 | 2012 | 2011 | |
|---|---|---|---|---|---|
| Antal fastigheter | 351 | 354 | 364 | 378 | 385 |
| Uthyrbar area, kvm | 1 462 538 | 1 422 519 | 1 446 900 | 1 504 738 | 1 516 549 |
| Bokfört värde förvalt ningsfastigheter, mkr |
13 381 | 12 200 | 11 823 | 11 878 | 11 562 |
| Hyresvärde, mkr | 1 466 | 1 448 | 1 457 | 1 464 | 655 |
| Ekonomisk uthyrningsgrad, % |
88,3 | 89,2 | 88,7 | 88,8 | 89,6 |
| Överskottsgrad, % | 59,9 | 59,0 | 57,1 | 58,9 | 55,8 |
94 DIÖS FASTIGHETER ÅRSREDOVISNING 2015
Diös årsredovisning har producerats av Diös Fastigheter i samarbete med Strand Kommunikation och Lyssna Kommunikation. Foto: Tina Stafrén Tryckeri: Ågrenshuset, Örnsköldsvik Papper: Cocoon Silk, FSC-certifierat och tillverkat av 100 procent returfiber. Buntmakaren 2, Östersund.
BESÖKSADRESS: FRITZHEMSGATAN 1A, FRÖSÖN. POSTADRESS: BOX 188, 831 22 ÖSTERSUND. TEL: 0770-33 22 00. ORGANISATIONSNUMMER: 556501-1771. BOLAGETS SÄTE ÖSTERSUND. WWW.DIOS.SE
Building tools?
Free accounts include 100 API calls/year for testing.
Have a question? We'll get back to you promptly.