Annual Report • Mar 21, 2014
Annual Report
Open in ViewerOpens in native device viewer
DIÖS FASTIGHETER ÅRSREDOVISNING 2013
Diös är norra Sveriges största privata fastighetsbolag, med både kommersiella lokaler och bostäder i portföljen. Diös står för stabilitet och nytänkande. Stabilitet med innebörden att vi är seriösa och långsiktiga, med koncentrerade och centralt belägna fastighetsbestånd i tillväxtstäder. Nytänkande med betydelsen innovativ samt lyhörd och en engagerad aktör med hållbarhetstänk på våra marknader. Vi kommer att göra vårt yttersta för att leverera till våra främsta intressenter, hyresgäster och aktieägare. Och vi kommer att göra det länge.
Årsstämma för Diös Fastigheter AB (publ) äger rum måndagen den 28 april, 2014, kl. 13.00 på Clarion Hotel Grand Östersund, Prästgatan 16, Östersund. Vi bjuder på lättare förtäring från kl. 12.00.
Aktieägare som önskar delta i bolagsstämman ska:
Anmälan om deltagande på stämman kan ske per post till Diös Fastigheter AB, Box 188, 831 22 Östersund, per telefon 0770-33 22 00 eller via Diös hemsida www.dios.se. Vid anmälan ska aktieägare uppge namn, person-/organisationsnummer, adress och telefonnummer, aktieinnehav samt eventuella biträden.
Aktieägare som har valt att förvaltarregistrera sina aktier måste för att få delta i stämman tillfälligt omregistrera sina aktier i eget namn hos Euroclear Sweden AB i så god tid att omregistrering är utförd tisdagen den 22 april 2014. Begäran om sådan omregistrering måste göras i god tid före nämnda dag. I de fall som ombud deltar på stämman bör behörighetshandlingar skickas in till bolaget i samband med anmälan. Ombud för aktieägare ska uppvisa dagtecknad fullmakt som på dagen för årsstämman inte får vara äldre än ett år. Om fullmaktsgivaren är juridisk person, ska registreringsbevis eller annan handling uppvisas som utvisar firmatecknarens behörighet.
Styrelsen föreslår en utdelning om 2,30 kr per aktie. Som avstämningsdag för utdelning, innebärande rätt att erhålla utdelning, är fredagen den 2 maj 2014. Beslutar årsstämman enligt lagt förslag beräknas utdelning komma att utsändas av Euroclear Sweden AB onsdagen den 7 maj 2014.
Valberedningens förslag:
| Årets resultat i korthet | 4 |
|---|---|
| Viktiga händelser per kvartal | 5 |
| Vd har ordet | 6 |
| Tillträdande vd har ordet | 8 |
| STRATEGISK INRIKTNING | 9 |
| Affärsplan 2013 och 2014 | 10 |
| Hållbarhet ger konkurrenskraft | 13 |
| Miljö och energi | 14 |
| Medarbetare och organisation | 16 |
| KUNDER OCH MARKNADER | 18 |
| Kunder och kontraktsvärde | 19 |
| Marknadsledande i norr | 20 |
| Dalarna | 21 |
| Gävleborg | 22 |
| Västernorrland | 23 |
| Jämtland | 24 |
| Västerbotten | 25 |
| Norrbotten | 26 |
| FASTIGHETER OCH INVESTERINGAR | 27 |
| Fastighetsbestånd och driftöverskott | 28 |
| Transaktioner och projekt | 30 |
| Fastigheternas värdering | 32 |
| FINANSIERING OCH ÄGANDE | 33 |
| Aktien och ägarna | 34 |
| Skatt och underskottsavdrag | 37 |
| Krediter och säkerheter | 38 |
| Risk och känslighet | 40 |
| FINANSIELLA RAPPORTER | 44 |
| Vinstdisposition och vinstutdelning | 45 |
| Resultaträkning koncernen | 46 |
| Balansräkning koncernen | 47 |
| Förändring av eget kapital koncernen | 48 |
| Kassaflödesanalys koncernen | 49 |
| Resultaträkning moderbolaget | 50 |
| Balansräkning moderbolaget | 51 |
| Förändring av eget kapital moderbolaget | 52 |
| Kassaflödesanalys moderbolaget Noter |
53 54 |
| Årsredovisningens undertecknande | 68 |
| Revisionsberättelse | 69 |
| BOLAGSSTYRNING | 70 |
| Rapport över bolagsstyrning | 71 |
| Styrelse | 75 |
| Koncernledning | 76 |
| FASTIGHETSFÖRTECKNING | 77 |
| Definitioner | 95 |
| Femårsöversikt | 96 |
| Förvaltningsberättelsen omfattar sid 28–45. |
Minskningen beror på att Diös nettoavyttrat fastigheter under året. Intäkterna består till 99 procent av hyresintäkter.
Driftöverskottet sjönk till följd av lägre intäkter, på grund av mindre fastighetsbestånd, och något högre fastighetskostnader hänförliga till ökade vinterrelaterade kostnader under första kvartalet.
Förvaltningsresultatet påverkades positivt av sjunkande finanskostnader och motsvarar 4,7 kr per aktie (4,6).
Värdeförändringarna på fastigheter uppgick till –24 mkr (188)
De orealiserade värdeförändringarna uppgick till –35 mkr (180) och de realiserade till 11 mkr (9). Fastighetsbeståndets värde uppgick till 11 823 mkr (11 878).
orealiserade värdeförändringar och uppskjuten skatt.
| 2013 | 2012 | 20113 | 2010 | 2009 | |
|---|---|---|---|---|---|
| Intäkter, mkr | 1 307 | 1 331 | 601 | 499 | 477 |
| Driftöverskott, mkr | 738 | 766 | 327 | 286 | 273 |
| Förvaltningsresultat, mkr | 354 | 340 | 132 | 128 | 131 |
| Årets resultat, mkr | 321 | 432 | 177 | 234 | 106 |
| Överskottsgrad, % | 57,1 | 58,9 | 55,8 | 58,8 | 59,0 |
| Avkastning på eget kapital, % | 10,2 | 14,7 | 8,6 | 17,2 | 9,3 |
| Ek. uthyrningsgrad, % | 88,7 | 88,8 | 89,6 | 90,5 | 90,4 |
| Soliditet, % | 26,8 | 25,3 | 22,9 | 28,3 | 27,9 |
| Belåningsgrad fastigheter, % | 64,8 | 66,4 | 69,2 | 69,9 | 71,1 |
| Genomsnittlig ränta vid årets slut1, % | 3,6 | 3,8 | 4,2 | 3,8 | 4,4 |
| Räntetäckningsgrad, ggr | 2,2 | 2,0 | 1,9 | 2,0 | 2,2 |
| Förvaltningsresultat per aktie, kr | 4,7 | 4,6 | 3,3 | 3,8 | 3,9 |
| Resultat per aktie, kr | 4,3 | 5,7 | 4,6 | 6,7 | 3,1 |
| Utdelning per aktie, kr | 2,302 | 2,30 | 1,10 | 1,75 | 1,75 |
| Eget kapital per aktie, kr | 43,3 | 41,3 | 36,5 | 40,6 | 34,0 |
| Börskurs per aktie, kr | 45,6 | 35,0 | 28,5 | 37,6 | 28,0 |
1 Inkluderar kostnader för löftesprovision och derivat.
2 Styrelsens förslag. 3 Diös genomförde per 2011-12-30 ett rörelseförvärv av Norrvidden Fastigheter AB. Resultaträkningen för 2011 har inte påverkats av förvärvet medan balansräkningens omslutning innefattar förvärvet, vilket även påverkat vissa nyckeltal.
| 2013-03-31 | 2013-06-30 | 2013-09-30 | 2013-12-31 | 2012-03-31 | 2012-06-30 | 2012-09-30 | 2012-12-31 | |
|---|---|---|---|---|---|---|---|---|
| Q1 | Q2 | Q3 | Q4 | Q1 | Q2 | Q3 | Q4 | |
| Intäkter, mkr | 331 | 326 | 324 | 327 | 331 | 332 | 330 | 338 |
| Driftöverskott, mkr | 164 | 202 | 197 | 176 | 176 | 203 | 199 | 189 |
| Förvaltningsresultat, mkr | 71 | 102 | 102 | 79 | 72 | 95 | 94 | 79 |
| Periodens resultat, mkr | 79 | 88 | 72 | 81 | 158 | 47 | –7 | 246 |
| Överskottsgrad, % | 50,6 | 63,1 | 60,2 | 54,7 | 54,2 | 62,4 | 61,8 | 57,4 |
| Avkastning på eget kapital, % | 2,5 | 2,8 | 2,3 | 2,6 | 5,4 | 1,6 | –0,4 | 8,3 |
| Ek. uthyrningsgrad, % | 88,5 | 88,7 | 88,9 | 88,6 | 90,2 | 88,1 | 88,9 | 88,1 |
| Soliditet, % | 26,5 | 25,8 | 26,4 | 26,8 | 24,0 | 23,7 | 23,4 | 25,3 |
| Belåningsgrad fastigheter, % | 66,4 | 66,3 | 65,7 | 64,8 | 68,8 | 68,3 | 68,2 | 66,4 |
| Genomsnittlig ränta vid periodens slut1, % | 3,8 | 3,8 | 3,8 | 3,6 | 3,9 | 3,9 | 3,6 | 3,8 |
| Räntetäckningsgrad, ggr | 1,9 | 2,4 | 2,3 | 2,0 | 1,9 | 2,1 | 2,1 | 2,0 |
| Förvaltningsresultat per aktie, kr | 1,0 | 1,4 | 1,4 | 1,1 | 1,0 | 1,3 | 1,3 | 1,1 |
| Resultat per aktie, kr | 1,1 | 1,2 | 1,0 | 1,1 | 2,0 | 0,6 | –0,2 | 3,3 |
| Eget kapital per aktie, kr | 42,4 | 41,2 | 42,2 | 43,3 | 38,6 | 38,1 | 37,8 | 41,3 |
| Börskurs per aktie, kr | 40,4 | 37,4 | 40,4 | 45,6 | 32,4 | 30,8 | 33,8 | 35,0 |
1 Inkluderar kostnader för löftesprovision och derivat.
"Mitt fokus har legat på tillväxt. Nu när integrationen med Norrvidden är färdig, är grunden också lagd för att få utväxling på investeringarna." Det säger Christer Sundin, efter 2013 års slut och månaden innan han frånträder som vd för Diös.
Christer Sundin tillträdde som vd i samband med att Diös Fastigheter AB grundades 22 maj 2005. Bolaget bildades genom ett förvärv av fastigheter, belägna i Dalarna och Gävleborg, för drygt en miljard kronor från AP-fastigheter. Bakom skapandet av bolaget stod bland annat Erik Paulsson, med ett långt förflutet som nestor i fastighetsbranschen. Christer Sundin hade vid den tidpunkten egen konsultverksamhet med uppdrag som vd för fastighetsbolaget Hallström & Nisses.
En målsättning var att bygga ett fastighetsbolag som skulle vara en stark aktör i norra delen av Sverige. En annan målsättning var att bolaget skulle börsnoteras.
"Vi gjorde hela börsintroduktionen själva och tog inte genvägen via något annat bolag", poängterar Christer Sundin. "Alla som varit med i en introduktion vet hur mycket jobb det är, men man lär sig å andra sidan bolaget ordentligt."
Efter ett par år med kraftig tillväxt slog finanskrisen till 2008, vilket påverkade hela fastighetsbranschen. Bankerna hade ont om likviditet och behövde minska sin exponering mot fastighetsbranschen. Av förklarliga skäl avtog då också Diös expansionstakt.
"Krisen gav oss en andhämtningspaus och chansen att konsolidera. På så vis var vi redo för tillväxt igen när det lättade på kreditmarknaden", säger Christer Sundin.
2010 ökade balansräkningen med 33 procent, bland annat genom ett förvärv från Allokton. Året efter var det dags för den riktigt stora pjäsen. I september 2011 lade
Diös bud på det något större fastighetsbolaget Norrvidden. I ett enda slag mer än fördubblades Diös fastighetsbestånd, från drygt fem mdkr till tolv mdkr, och därmed cementerades också Diös ställning som norra Sveriges största privata fastighetsbolag. För att kunna genomföra förvärvet valde bolaget att stretcha sig finansiellt, men var också tydligt med att målet var att arbeta sig tillbaka till en starkare finansiell position. Vid tidpunkten för budet var Handelsbanken och Swedbank finansiärer med stora panter i Norrvidden, efter att den tidigare huvudägaren råkat i obestånd.
"Ägare, styrelse, finansiärer och inte minst jag själv var övertygade om att denna affär var helt rätt för Diös."
"Det är så enkelt som att om man är stor så syns man. Och syns man blir intresset större. Med ett större intresse, får man fler aktieägare, högre likviditet i aktien, lättare att finansiera verksamheten och då kan man bli ännu större. På något sätt är det en självuppfyllande profetia. Jag sade redan 2005 att fastighetsbeståndet skulle växa till 12 mdkr och nu är vi där. Men det finns egentligen inget självändamål i att bli stor, syftet är i grund och botten att tjäna pengar till aktieägarna. Storleken är bara ett medel."
"Svaret på den frågan blir såklart – varför inte? Norra Sverige har många fördelar framför södra. Stora delar av Sveriges basindustri med råvaror som malm, skog, vatten- och vindkraft finns här. Addera Luleå tekniska universitet med spjutspetskompetens inom datamedia och gruvnäring, ett starkt växande Umeå universitet som är fokuserat på forskning inom medicin samt teknik- och naturvetenskap och slutligen Mittuniversitetet i Östersund med inriktning mot industriell informationsteknologi samt turism och upplevelser. Att vi är delaktiga i samhällsutvecklingen märktes nyligen då Vetenskapens hus, inrymt i Diös fastighet i centrala Luleå, invigdes. Luleå tekniska universitet hyr,
tillsammans med Ingenjörsvetenskapsakademien, nya och moderna lokaler inrymda i en anrik postfastighet.
Våra städer definieras av styrka och tillväxt, i frånvaro av de negativa stora fluktuationer som storstadsregionerna ofta präglas av. Norra Sverige står för den fantastiska mixen av stabilitet och innovation. Färre fastighetsaktörer gör det också lättare att köpa fastigheter på bra avkastningsnivåer", säger Christer Sundin med ett nöjt leende på läpparna.
"Resultatet är godkänt, men jag hade hoppats på lite bättre. Förra årets resultat belastas av engångsbelopp för omstrukturering efter Norrviddenförvärvet. Det känns skönt att kunna säga att vi nu har tagit samtliga kostnader för sammanslagningen. Under 2012 integrerades alla system, vilket innebar att bolaget haft enhetlig rapportering och gemensamma system sedan första kvartalet 2013. Under 2013 var det fokus på organisation och integration av personal. Under våren flyttades de huvudkontorsfunktioner som tidigare legat i Sundsvall till huvudkontoret i Östersund och en ny ledningsgrupp utsågs. Tittar man närmare på siffrorna så ökar förvaltningsresultatet till 354 mkr (342) för 2013. Årets resultat stannar på 321 mkr (434), efter lägre positiva värdeförändringar på fastigheter och derivat samt högre uppskjuten skatt. Under året har vi sålt ett antal fastigheter som antingen legat på oprioriterade orter eller i perifera lägen.
Min bedömning är att organisationsförändringarna gjort att fokus på verksamheten tidvis inte varit optimalt, vilket också avspeglar sig i siffrorna. Men som sagt var, det är historia nu och bolaget har alla möjligheter till förbättrad avkastning. Vi har glädjande nog uppnått våra mål för energieffektivisering, vilket är nödvändigt då taxorna ökar. Effektiviseringen har inneburit att Diös minskat klimatutsläppen och förbättrat ekonomin. Det känns också bra att vi så tydligt stärkt vår finansiella ställning med klart
högre soliditet och lägre belåningsgrad. Soliditeten har stigit från drygt 25 procent till nära 27 procent och belåningsgraden sänkts till knappt 65 procent jämfört med drygt 66 procent för ett år sedan. Jämför man två år tillbaka i tiden, precis efter tillträdet av Norrvidden, är förbättringen ännu större."
"På roligast-listan finns det mycket. Spontant tänker jag på att bygga börsbolag från noll och intet, att rekrytera alla duktiga medarbetare och lära känna Diös marknader. Det finns mer kvar att göra, men det finns också en bra grund i organisation och administration att bygga vidare på. Tråkigast", säger Christer Sundin utan att tveka, "har varit att tappa och ibland till och med behöva säga upp medarbetare på grund av omstrukturering."
"Diös framtid ser ljus ut. Bolaget har en fantastisk position på tillväxtmarknader i norra Sverige. Basen finns där, nu gäller det att få utväxling på investeringarna", säger Christer Sundin som visserligen går i pension från Diös, men redan har planerat för framtida verksamhet.
"Bolagets styrka finns i dess medarbetare och ägare som tror på verksamheten och som har viljan och förmågan att fatta beslut om investeringar för att nå tillväxt. Jag är stolt över att Diös sedan starten haft en hög direktavkastning och också uppfyllt målet om att dela ut 50 procent av resultatet till ägarna. Den höga direktavkastningen gör Diös till ett av de bäst avkastande bolagen på den svenska börsen."
"Jag kommer att fokusera på att forma ett enhetligt Diös", säger Knut Rost som tillträder som vd i slutet av mars 2014. Med ett unisont ansikte och samma värderingar får vi högre effektivitet och uppnår bättre resultat.
När Knut Rost hösten 2013 först fick frågan om han kunde tänkas vara intresserad av jobbet som vd för Diös Fastigheter AB visste han egentligen inte så mycket mer om Diös än att det var noterat och fokuserat på norra Sverige. Sedan dess har det hänt mycket. När han den 20 oktober tackade ja till erbjudandet var han betydligt bättre påläst och gillade det han såg. I början av januari 2014 slutade Knut sin anställning som fastighetschef på ICA Fastigheter. Efter en tids semester och lite inofficiella interna möten började anställningen på Diös den 10 februari. Men inte som vd. Den posten tar han över först i slutet av mars. Fram till dess har tiden ägnats åt att lära känna medarbetarna och bolaget.
"Diös är ett stabilt fastighetsbolag som gått igenom ett omfattande förändringsarbete under de senaste åren. Christer Sundin, styrelse, ledning och medarbetare har jobbat hårt och gjort ett bra jobb", säger Knut Rost och fortsätter med att rada upp det han anser vara bolagets styrkor. "Bolaget finns på tydligt avgränsade geografiska områden, har satsat på att få en stark marknadsställning i varje stad, är fokuserat på lokal förankring, har duktiga medarbetare och ett spritt ägande med fastighetskunnande inom både styrelse och ledning."
"Diös kommer att jobba med förbättring av olika nyckeltal såsom nöjd-kund-index, nöjd-medarbetar-index, det ekonomiska resultatet samt naturligtvis de finansiella nyckeltalen. Nöjda kunder är ingen quick-fix, utan uppnås genom långsiktigt arbete. Kunderna ska känna att vi svarar upp mot deras förväntningar, även om det ibland kan kosta mer för kunden. Nöjda medarbetare är en förutsättning för nöjda kunder och det handlar om att skapa en tydlighet i organisationen där alla vet sitt uppdrag och vad som förväntas. Vi måste tillåta oss att göra fel ibland, det värsta är att inte göra någonting alls. Som aktieägare ska man veta vad som kan förväntas, det man får ska inte vara en överraskning", säger Knut Rost och tillägger att en enhetlig bild av Diös är en viktig förutsättning för framtida framgång. "Vi måste vara, och uppfattas som, ett Diös."
"Budskap och arbetssätt måste likformas om vi ska uppnå en tydlig förbättring av nyckeltalen. Processerna ska trimmas för att uppnå en högre utväxling på det arbete som läggs ned. Diös måste bli bättre på att utnyttja stordriftsfördelarna, att kunna höja intäkterna och sänka kostnaderna inom ramen för befintligt bestånd i varje stad. Det går ju inte att komma ifrån att pengarna tjänas där ute och det finns mycket att vinna på att effektivisera förvaltningsprocessen. I det ingår att trimma beståndet, både vad gäller teknik och geografi", säger Knut som känner sig ganska trygg i att det är precis det han arbetat med de senaste 20 åren. "Det finns inget självändamål i att vara störst, däremot är det viktigt att vara bäst. På många orter har vi byggt upp en organisation, och en tillräckligt stor kritisk massa av fastigheter, som gör att vi är en del av samhällsbyggandet. Det kommer att öppna möjligheter för framtida projekt."
"Ett stort fastighetsbolag har en betydande inverkan på miljön och där har vi ett ansvar. Jag är övertygad om att hållbarhet, inkluderande ekonomiskt, socialt och miljömässigt ansvarstagande, är en framtidsfråga. Här talar vi framför allt om en effektivare energianvändning, återvinning och materialval då vi bygger. En relativt sett större andel av de som är unga idag, och därmed är morgondagens hyresgäster, kommer att välja den hyresvärd som tar ett omvärldsansvar. Finns det efterfrågan borde det också gå att ta ut en högre hyra."
DIÖS FASTIGHETER ÅRSREDOVISNING 2013 9
Råttan 18, Luleå
Under 2013 genomfördes ett omfattande arbete med att ta fram en ny affärsplan. Arbetet involverade styrelse, ledning och övriga medarbetare, men också externa intressenter såsom analytiker, samhällsföreträdare och hyresgäster bidrog med viktig information. Resultatet blev Affärsplan 2014.
Våren 2013 inleddes det omfattande arbetet med att skapa en ny affärsplan för 2014 genom att koncernledningen utarbetade ett förslag som presenterades för styrelsen. En av utgångspunkterna var att ta fram en nulägesanalys av hur Diös uppfattades. Analysen baserades dels på intervjuer med analytiker, investerare och andra samhällsaktörer, dels på undersökningar bland hyresgäster (nöjd-kund-index – NKI) och medarbetare (nöjd-medarbetar-index – NMI).
Arbetet fortsatte successivt under året och samtliga medarbetare var involverade. Vid chefskonferenser och möten inom respektive marknadsområde samt huvudkontoret bröts de strategiska målen ned på taktisk och operativ nivå. Att mål och aktiviteter finns definierade för såväl avdelning som medarbetare optimerar förutsättningarna för måluppfyllelse. Arbetet har skett med hjälp av en extern processledare och med Balanced Scorecard-metodik.
I denna årsredovisning ställs utfall 2013 mot de mål som gällde för samma år. Först därefter presenteras affärsplanen för 2014.
Vi ska vara den mest framgångsrika fastighetsaktören på vår marknad.
I innebörden framgångsrik lägger vi lönsamhet med bra avkastning till aktieägarna, välrenommerad bland hyresgästerna, attraktiv som arbetsgivare samt respekterad samhällsaktör på de marknader vi verkar.
Vi ska skapa värdetillväxt i bolaget genom att vara en innovativ och aktiv fastighetsägare samt en engagerad partner med tydligt fokus på hållbarhet och närvaro på våra prioriterade tillväxtorter.
Vara innovativ och aktiv innebär att vara flexibel, nytänkande och förutseende. För att skapa värdetillväxt krävs att vi gör lönsamma affärer vid uthyrningar, investeringar och transaktioner. Vårt uthyrnings- och förvaltningsarbete utförs, med ett helhetstänk på miljö, samhälle, kunder och medarbetare, i stora expansiva städer i norra Sverige.
Avkastning på eget kapital ska överstiga den riskfria räntan med minst 6 procentenheter. Utdelning till bolagets aktieägare ska uppgå till minst 50 procent av resultat efter skatt, exklusive orealiserade värdeförändringar och uppskjuten skatt.
Riskfri ränta motsvaras av femårig statsobligationsränta beräknad som ett genomsnitt under året. Utdelningen till ägarna inkluderar realiserade värdeförändringar, men inte orealiserade då dessa inte gett något kassaflöde.
Diös affärsmodell illustrerades under 2013 som en dynamisk process uppbyggd av fyra F: Förvaltning, Förädling, Försäljning och Förvärv.
Intill beskrivs mål, utfall och måluppfyllelse för finansiering samt inom de fyra områden som ingick i Diös affärsmodell 2013.
| Mål 2013 | Utfall 2013 | Måluppfyllelse | |
|---|---|---|---|
| Förvaltning | |||
| Överskottsgrad | Överskottsgraden ska uppgå till minst 60 procent. | Överskottsgraden uppgick till 57,1 procent. Höga vinter kostnader under första kvartalet samt personalföränd ringar till följd av omorganisation påverkade driftöver skottet negativt. |
Nej |
| Kostnadsöverföring taxebundna kostnader |
Andelen kostnader med fast taxa som härrör till hyresgäst och dennes lokal ska öka med 2 procent. |
Överföring av taxebundna kostnader ökade från 28 till 30 procent, motsvarande en ökning på 7 procent. |
Ja |
| Energiförbrukning | Energiförbrukningen ska, för jämförbart bestånd, minska med 5 procent. |
Energiförbrukningen minskade med 4,3 procent, framför allt på grund av driftoptimering och energiinvesteringar. |
Nej |
| Ekonomisk uthyrningsgrad | Den ekonomiska uthyrningsgraden ska uppgå till minst 91 procent. |
Den ekonomiska uthyrningsgraden uppgick till 88,7 procent. |
Nej |
| Förädling | |||
| Förädlingsvinst | Genomföra prioriterade förädlingsprojekt med en förädlingsvinst om minst 10 procent. |
Ja | |
| Försäljning | |||
| Inlandsfastigheter | Renodla portföljen och fokusera på försäljning av inlands fastigheter på små orter. |
Under 2013 har en av totalt 25 inlandsfastigheter avyttrats. |
Ja |
| Förvärv | |||
| Inga specifika mål 2013 | |||
| Finansiering | |||
| Avkastning på eget kapital | Avkastningen på eget kapital ska uppgå till riskfri ränta1 plus 6 procentenheter, vilket uppgick till 7,5 procent 2013. |
Avkastning på eget kapital uppgick till 10,2 procent. | Ja |
| Soliditet | Soliditeten ska kortsiktigt uppgå till 25 procent och lång siktigt till 30 procent. |
Soliditeten uppgick till 26,8 procent. | Ja/Nej |
| Belåningsgrad | Belåningsgraden ska uppgå till max 65 procent. | Belåningsgraden uppgick till 64,8 procent. | Ja |
| Räntetäckningsgrad | Räntetäckningsgraden ska vara minst 1,8 ggr. | Räntetäckningsgraden uppgick till 2,2 ggr. | Ja |
| Utdelning | Minst 50 procent av resultat efter skatt, exklusive oreali serade värdeförändringar och uppskjuten skatt, ska delas ut till aktieägarna. |
För räkenskapsåret 2013 föreslås en utdelning om 2,30 kr per aktie, vilket skulle innebära att 49 procent av resultatet delas ut. |
Nej |
1 Genomsnittlig femårig statsobligationsränta under året.
VISION
Vi ska vara den mest framgångsrika fastighetsägaren och aktivt bidra till samhällsutvecklingen på vår marknad.
Med hög effektivitet och affärsmässighet samt delaktighet och engagemang i de städer vi verkar uppnås en god utveckling och avkastning.
AFFÄRSIDÉ
Vi ska med ett långsiktigt hållbarhetsperspektiv skapa värden genom att erbjuda anpassade lokallösningar på tillväxtorter i norra Sverige.
Produkten ska bygga på ansvarsfullt företagande och vara anpassad efter kunden, vilket säkerställer efterfrågan och tillfredsställelse. I lokaler inryms såväl kommersiella lokaler som bostäder. Med tillväxtorter avses norra Sveriges största städer som har stabil befolkning, goda utbildningsmöjligheter och ett aktivt näringsliv.
ÖVERGRIPANDE MÅL
Avkastning på eget kapital ska överstiga den riskfria räntan med minst 6 procentenheter. Utdelning till bolagets aktieägare ska uppgå till minst 50 procent av resultat efter skatt, exklusive orealiserade värdeförändringar och uppskjuten skatt.
Riskfri ränta motsvaras av femårig statsobligationsränta. Utdelningen till ägarna inkluderar realiserade värdeförändringar, men inte orealiserade då dessa inte gett något kassaflöde.
| Strategiskt mål 2014 | Mål 2014 | Utfall 2013 | |
|---|---|---|---|
| Medarbetare | Diös ska uppfattas som den mest attraktiva arbetsgivaren. |
Nöjd-medarbetar-index (NMI) ska uppgå till minst 63. | 65. |
| Miljö och energi | Diös ska minska sin miljöbelastning. | Energiförbrukningen ska minska med 5 procent och utsläppen av koldioxid1 ska minska med 3 procent. |
Energiförbruk ningen minskade med 4,3 procent. Koldioxidmätningar inleds 2014. |
| Lokalsamhälle | Diös ska vara en väl ansedd och etablerad part som aktivt bidrar till den lokala samhällsutvecklingen. |
||
| Kund | Diös ska ha nöjda kunder och vara det självklara valet vid behov av lokal/bostad. |
Nöjd-kund-index (NKI) ska öka till 63 och den ekono miska uthyrningsgraden till 90 procent. |
NKI 56, ekonomisk uthyrningsgrad 88,7 procent. |
| Ekonomi | Diös ska ge långsiktigt god avkastning. | Överskottsgraden ska öka till 60 procent. | 57,1 procent. |
1 Av Diös påverkbara koldioxidutsläpp.
| Finansiellt mål 2014 | Utfall 2013 | |
|---|---|---|
| Avkastning på eget kapital | Avkastningen på eget kapital ska uppgå till riskfri ränta1 plus 6 procentenheter. |
Avkastning på eget kapital uppgick till 10,2 procent. |
| Soliditet | Soliditeten ska kortsiktigt uppgå till 25 procent och långsiktigt till 30 procent. |
Soliditeten uppgick till 26,8 procent. |
| Belåningsgrad | Belåningsgraden ska uppgå till max 65 procent. | Belåningsgraden uppgick till 64,8 procent. |
| Räntetäckningsgrad | Räntetäckningsgraden ska vara minst 1,8 ggr. | Räntetäckningsgraden uppgick till 2,2 ggr. |
| Utdelning | Minst 50 procent av resultat efter skatt, exklusive orealiserade värde förändringar och uppskjuten skatt, ska delas ut till aktieägarna. |
För räkenskapsåret 2013 föreslås en utdelning om 2,30 kr per aktie, vilket skulle innebära att 49 procent av resultatet delas ut. |
1 Genomsnittlig femårig statsobligationsränta under året.
Med god finansiell kapacitet och socialt engagemang bidrar Diös till en hållbar samhällsutveckling i de städer bolaget verkar. Ett naturligt fokusområde är insatser riktade till unga.
Världens bästa regionala utbildningssystem – det är målet för "Mitt Norrland Utbildning" (MNU). MNU är en ideell förening, som drivs gemensamt av representanter från näringsliv, universitet och offentlig sektor, där Diös deltar. Utgångspunkten är att utveckla utbildningssystemet i regionen genom att skapa nya bindningar mellan regionens näringsliv, grundskolor, gymnasier, Mittuniversitet och offentlig sektor. Diös deltar även aktivt i forumet "MittÖs" tillsammans med Östersunds kommun, Mittuniversitetet, Studentkåren i Östersund och näringslivet i regionen. Initiativet syftar till att utveckla Östersund som studentstad.
Hög utbildningsnivå är en viktig ingrediens i ett hållbart samhälle. Att underlätta för unga att ta sig in på arbetsmarknaden är en annan och där kan erbjudande om praktikplats samt skapande av traineeprogram vara två alternativ. I samverkan med andra större arbetsgivare i Östersund utreder Diös förutsättningarna för att starta ett traineeprogram för ekonomistudenter. Målet är att få fler arbetsgivare i regionen att inse värdet av att delta och därmed öka möjligheterna att hitta kompetenta medarbetare. "Ung företagsamhet" är ännu ett initiativ som Diös stöttar i syfte att införa entreprenörskap och ett engagerat näringsliv i utbildningssystemet.
Ett effektivt användande av digital teknik inom Diös för att underlätta distansarbete och minska resandet, genererar fördelar utifrån såväl personella, finansiella och miljömässiga aspekter. Det visar flera av de utvecklingsprojekt som genomförts under året. Tack vare modern konferensutrustning har medverkande personer från olika delar av landet kunnat samverka utan omfattande resor. Ett annat prioriterat utvecklingsområde är effektiva arbetsredskap för distansarbete för att öka möjligheterna att balansera familj och arbete.
Diös framgång bygger på kunders, medarbetares, investerares, leverantörers och andra intressenters förtroende. I syfte att identifiera förbättringsområden, genomförs återkommande kund- och medarbetarundersökningar, utvecklingssamtal, kundoch investerardialoger, liksom deltagande i framför allt lokala nätverk för regional utveckling. Erfarenhetsutbyte med aktörer som är framgångsrika i sitt hållbarhetsarbete ger också viktiga inspel.
Diös mål är att avkastningen på eget kapital ska överstiga den riskfria räntan med minst sex procentenheter. Utdelningen till bolagets aktieägare ska uppgå till femtio procent av resultat efter skatt, exklusive orealiserade värdeförändringar och uppskjuten skatt. Förutom att tydligt redovisa hur verksamheten följer gällande lagar, är ambitionsnivån hög när det gäller transparenta redovisningar av resultatutveckling, ekonomisk uthållighet och finansiell kapacitet.
Diös minskade energiförbrukningen med 4,3 procent under 2013, vilket var i närheten av det uppsatta målet på fem procent. Tydligare ansvarsstruktur för miljöarbetet och kompetenshöjande insatser för samtliga drifttekniker är framgångsfaktorerna.
Driften av fastigheter står för drygt 40 procent av Sveriges totala energianvändning samt utsläpp av växthusgaser och kväveoxid. Som aktör i den svenska fastighetsbranschen har Diös ett ansvar för att bedriva verksamheten på ett sätt som bidrar till hållbar utveckling. Att fokusera miljöarbetet på energibesparande åtgärder är därför ett strategiskt val, eftersom det både genererar affärsfördelar och lägre belastning på naturen. Jakten på smarta lösningar för att minska drift- och underhållskostnader kräver god bevakning av teknikutvecklingen när det gäller system för uppvärmning, nedkylning samt el- och vattenförsörjning. Den kräver också god kunskap om hur befintliga system fungerar och vilka faktorer som påverkar driften av dem.
Diös är medlem i Sweden Green Building Council och äger idag fyra certifierade fastigheter.
En framgångsfaktor för det energieffektiviserande arbetet är medarbetare med hög kompetens och stort engagemang. Under året har den organisatoriska strukturen för driftsfrågorna tydliggjorts. Genom att tillsätta en central chef för förvaltningsstöd, en samordnande energioptimerare samt en energitekniker för respektive marknadsområde, står organisationen bättre rustad för att stötta driftteknikerna i deras arbete med analys, planering, genomförande och uppföljning av insatser. Upprättande av rollbeskrivningar och vidareutbildning av samtliga drifttekniker har under året skapat en tydligare ansvarsstruktur och större engagemang samt målfokusering. Med en jämn kompetensnivå på plats är nästa steg att bryta ner de övergripande driftmålen till individuella mål.
Energieffektivisering handlar om att optimera den totala driften av fastigheten genom att se till helheten. Det inbegriper både att göra bedömningar utifrån fastighetens totala livscykel och utifrån hur samtliga installationer samverkar. Driftoptimering handlar lika mycket om att hitta smarta lösningar för redan befintliga installationer, som att göra effektiva
nyinstallationer. Det innebär också att arbeta proaktivt. Varje månad genomförs en inventering av prioriterade objekt för att kartlägga driften av befintliga installationer. Fastigheternas användning av el, värme, kyla och vatten läses av och analyseras kontinuerligt för att identifiera eventuella justeringsbehov och prioritera rätt insatser. Eftersom varje fastighet är unik utarbetas unika handlingsplaner för varje fastighet.
Driften står för en betydande miljöbelastning och kostnad sett utifrån en fastighets totala livslängd. Genom att modernisera fastighetsautomationen har det blivit möjligt att effektivt och kvalitetssäkert genomföra optimering och felsökning av energianvändningen på distans. Dialog med hyresgästen om gemensamma lösningar för att sänka driftskostnaderna, förbättra inomhusklimatet och bidra till minskad miljöbelastning, leder ofta till större engagemang och nya infallsvinklar. Några exempel på framgångsrika projekt som har genomförts i nära samverkan med hyresgästen är:
Diös hyr ut 3 415 kvm till Polismyndigheten i Dalarna. Båda parter har aktivt bidragit till energioptimering av fastigheten. Förutom installation av nya ventilationsaggregat med EC-fläktar och inbyggda varvtalsstyrda kylkompressorer
för komfortkyla, har närvarostyrda ventilationsdon installerats i samtliga arbetsrum.
I samarbete med ICA har Diös installerat en värmepump som gör det möjligt att ta del av energin från kondensorvärmen som normalt kyls av uteluft. Resultatet är minskad fjärrvärmeförbrukning och minskad elförbrukning för ICAs kyl- och fryskompressorer då kylmedelskretsarnas temperatur sänks. Energisparmålet för värme är 565 MWh. Det motsvarar en minskning av den totala värmeförbrukningen med cirka 40 procent.
Bostads- och kontorsfastighet där Diös, genom att byta ut befintlig värmepump och installera en ny undercentral, har minskat fjärrvärmeförbrukningen väsentligt. Energisparmålet för värme är 450 MWh. Det motsvarar en minskning av den totala värmeförbrukningen med cirka 50 procent.
Ett projekt i samarbete med Hemköp där kondensorvärme från kyl- och frysaggregat tas om hand för uppvärmning av markvärme till en parkeringsuppfart. Tack vare omledning av kondensorvärmen till befintliga markvärmesystem, är det numera möjligt att utnyttja överskottsvärmen, istället för att som tidigare använda fjärrvärme. Ny fastighetsautomation med fjärruppkoppling för hela fastigheten har också installerats. Energisparmålet för värme är 480 MWh och för el 65 MWh. Det motsvarar en minskning av den totala värmeförbrukningen med cirka 30 procent och av den totala elförbrukningen med cirka 5 procent.
En komplex butiks- och kontorsfastighet med många hyresgäster och tekniska installationer. Minskad energiförbrukning med fortsatt hög komfort för hyresgästen har stått i fokus. Förutom att justera drifttider och temperaturer, har modernisering av fastighetsautomationen och installation av energieffektiva ventilationsaggregat och smarta zonindelningar med CO2- och närvarostyrningar genomförts. Från 2008–2013 har värmeförbrukningen minskat från 3 018 MWh till 1 712 MWh, en minskning om 43 procent. Under 2014 kommer ytterligare investeringar att genomföras.
I en bransch med tillväxt och hög åldersstruktur krävs det hållbara strategier för att attrahera, utveckla och behålla motiverade medarbetare. Kompetensförsörjning är en nyckelfråga som har fått extra stort fokus under året.
Konkurrensen om kompetenta medarbetare i fastighetsbranschen är hård. Att befintliga, såväl som potentiella medarbetare, uppfattar Diös som en attraktiv arbetsgivare är därför en kritisk framgångsfaktor. Personalomsättningen har under året varit högre än vanligt. Det beror framför allt på den omfattande omorganisationen i början av året, som innebar att samtliga huvudkontorsfunktioner placerades på huvudkontoret i Östersund. Flera medarbetare, som tidigare varit stationerade i Sundsvall, valde därmed att avsluta sin anställning. Personalomsättningen har under året varit 17 procent. 13 personer har själva valt att avsluta sin anställning, medan 15 har slutat på grund av arbetsbrist, i huvudsak till följd av omorganisationen. Därutöver har Diös under året haft två pensionsavgångar.
Den 31 december 2013 var antalet medarbetare 140 (132) med en medelålder på 45 år. Fastighetsbranschen är fortfarande mansdominerad, vilket också visar sig i Diös personalstruktur där 64 procent (67) är män och 36 procent (33) är kvinnor. Merparten av de anställda, 95 personer (89), arbetar nära kunderna på något av Diös sex marknadsområden. 50 personer (46) av dessa arbetar operativt med fastighetsförvaltning.
I samband med omorganisationen har en ny tjänst, fastighetschef, skapats med samordningsansvar för Diös marknadsområden. Funktionen för affärsutveckling och affärsstöd har därmed avvecklats och koncernledningen har fått en annan sammansättning. I syfte att ytterligare effektivisera beslutsprocessen i samband med investeringar har beslutsstrukturen för projektorganisationen tydliggjorts.
Diös genomför varje höst en undersökning, nöjd-medarbetar-index (NMI), bland samtliga anställda. Syftet är att fånga upp medarbetarnas upplevelse av sin arbetssituation, liksom av Diös som arbetsgivare. Resultatet används som analys- och planeringsunderlag för förbättringsåtgärder. Åtgärderna genomförs på såväl företagsövergripande nivå, som på avdelningsnivå. Respektive chef, med fler än fem svarande medarbetare, får ett nedbrutet resultat och erbjuds stöd för att tillsammans med sin arbetsgrupp sätta egna förbättringsmål. 2013 var svarsfrekvensen 88 procent, vilket är en hög siffra. Ett övergripande NMI ökade till 65 (59). Eftersom Diös vill uppfattas som en attraktiv arbetsgivare, kommer fokus under 2014 vara att skapa en attraktiv arbetsmiljö.
Medarbetarnas upplevelse av möjligheterna till kompetensutveckling är central för Diös förmåga att attrahera och behålla kompetent samt engagerad personal. De årliga utvecklingssamtalen är ett viktigt forum för chefers och medarbetares dialog kring utvecklingsbehov och möjligheter. Under året har 70 procent (65) av alla medarbetare haft ett utvecklingssamtal. Målet är självklart att samtliga medarbetare ska ha minst ett utvecklingssamtal med sin chef per år.
I syfte att uppmuntra till intern rörlighet kommuniceras alltid samtliga lediga tjänster, liksom medarbetare på nya tjänster, via intranätet. Under året har åtta medarbetare gjort en intern förflyttning.
En fråga, som har fått större fokus under året, är strategier för att medarbetare ska ha en bra balans mellan arbete och fritid. Alla medarbetare är unika och befinner sig i olika faser i livet. För att uppfattas som den attraktiva arbetsgivare Diös vill vara, krävs det medvetna strategier som följs upp på ett systematiskt sätt. Det är ett arbete som har påbörjats under året. Exempel på andra områden som har fått större uppmärksamhet är ledarskapsutveckling och utökade tekniska möjligheter till distansarbete.
Sjukfrånvaron uppgick 2013 till 3,4 procent, varav långtidsjukfrånvaron (sjukfrånvaro under mer än 60 dagar) var 1,8 procent. Sjukfrånvaron för kvinnor var 5,0 procent och för män 2,5 procent.
Diös eftersträvar att förbättra jämställdhets- och mångfaldsstrukturen genom att vid varje rekryteringstillfälle särskilt väga in jämställdhets- och mångfaldsfaktorer. Det finns även en medveten strävan efter att skapa en organisationsstruktur som representerar medarbetarstrukturen. Under året har till exempel andelen kvinnor i koncernledningen ökat från noll till två.
I syfte att skapa större insyn och därmed öka medarbetarnas känsla av delaktighet, genomförde Diös under året en omfattande satsning på affärsplanearbetet där samtliga medarbetare deltog. Utifrån ledningsgruppens redogörelse av nulägesanalys, prioriterade fokusområden och strategiska vägval, fattade styrelsen beslut om en affärsplan med såväl kortsiktigt som långsiktigt perspektiv.
Samtliga medarbetare har därefter, i samverkan med respektive chef, brutit ner de övergripande målen i konkreta verksamhetsmål som i sin tur ligger till grund för de individuella mål som utvecklingssamtalen ska resultera i.
ANTAL ANSTÄLLDA
Mikael Hartmeier, kundansvarig, Borlänge
18 DIÖS FASTIGHETER ÅRSREDOVISNING 2013 Falan galleria, Falan 20, Falun
Som ett led i visionen att vara den mest framgångsrika fastighetsaktören i norra Sverige, sattes under slutet av året stort fokus på konkreta handlingsplaner för kundvård.
Diös affärsidé är att tillhandahålla kundanpassade lokallösningar i attraktiva lägen på tillväxtorter i norra Sverige. Med ett attraktivt fastighetsbestånd och en kvalitetsdriven fastighetsförvaltning, som till största del hanteras av egen personal, skapar Diös värde för kunderna. Ett strategiskt mål är att vara det självklara valet vid behov av bostad eller lokal. Kundnöjdheten mäts utifrån resultatet av en årligt återkommande kundundersökning, NKI. 2013 års kundnöjdhetsindex var 56, vilket låg under målet. För att målet på 63 ska uppnås under 2014, har handlingsplaner tagits fram för respektive marknadsområde.
Diös medvetna strategi är att koncentrera fastighetsbeståndet till kommersiella fastigheter, centralt belägna på tillväxtorter i norra Sverige. 2013 stod kontorslokaler för 44 procent av hyresvärdet, butikslokaler för 25 procent, bostäder för 11 procent, industri- och lagerfastigheter för 8 procent och övriga lokaler för 12 procent av hyresvärdet.
Majoriteten av kunderna finns i de prioriterade städerna Borlänge, Falun, Gävle, Luleå, Skellefteå, Sundsvall, Umeå och Östersund. Totalt hade Diös 2 578 lokalhyresavtal, exklusive bostäder, med kontrakterade hyresintäkter om 1 086 mkr. I hyresintäkterna ingår hyrestillägg för fastighetsskatt, värme, vatten, avfall, taxebundna kostnader samt elkostnader som vidarefaktureras hyresgästerna. De tio största hyresgästerna svarade för 16 procent av hyresintäkterna, vilket motsvarar 207 mkr. Den enskilt största hyresgästen är Trafikverket med cirka 4 procent av Diös totala kontraktsvärde.
Den genomsnittliga kontraktstiden för de tio största hyresgästerna uppgick till 3,1 år. Kontrakt med en löptid om tre år eller längre, är normalt föremål för årliga hyresjusteringar i form av uppräkningar mot konsumentprisindex. Avtal med kortare löptid än tre år uppräknas procentuellt.
Det totala hyresvärdet, för fastighetsbeståndets totala uthyrningsbara area om 1 447 tkvm, var 1 457 mkr. Hyresintäkterna uppgick till 1 292 mkr, vilket motsvarar en uthyrningsgrad om 88,7 procent. Den areamässiga uthyrningsgraden var med sina 1 180 tkvm 81,5 procent.
| Antal avtal |
Kontrakts värde, mkr |
Andel av totalt kontraktsvärde, % |
Genomsnittlig kontraktstid, år |
|
|---|---|---|---|---|
| Trafikverket | 16 | 54 | 4,2 | 2,3 |
| Arbetsförmedlingen | 29 | 29 | 2,3 | 2,0 |
| Swedbank AB | 11 | 20 | 1,5 | 3,3 |
| Falu Kommun | 10 | 17 | 1,4 | 4,2 |
| Åhléns AB | 8 | 17 | 1,3 | 2,6 |
| Östersunds Kommun | 46 | 17 | 1,3 | 6,5 |
| Kapp Ahl Sverige AB | 6 | 15 | 1,2 | 4,6 |
| Axfood Sverige AB | 6 | 13 | 1,1 | 2,3 |
| Polismyndigheten | 11 | 13 | 1,0 | 2,6 |
| Jämtlands läns landsting | 30 | 12 | 0,9 | 2,7 |
| TOTALT STÖRSTA HYRESGÄSTER | 173 | 207 | 16,2 | 3,1 |
| Förfalloår | Antal avtal |
Uthyrd area, kvm |
Kontrakterade hyresintäkter 2013-12-31, mkr |
Andel, % |
|
|---|---|---|---|---|---|
| Lokalhyresavtal | 2013 | 152 | 30 307 | 31 | 2 |
| 2014 | 648 | 121 016 | 129 | 10 | |
| 2015 | 678 | 247 540 | 247 | 19 | |
| 2016 | 550 | 257 410 | 289 | 23 | |
| 2017– | 550 | 362 433 | 390 | 31 | |
| Totalt lokalhyresavtal | 2 578 | 1 018 706 | 1 086 | 85 | |
| Bostadshyresavtal | 2 270 | 161 146 | 149 | 12 | |
| Övriga hyresavtal | 3 446 | – | 38 | 3 | |
| TOTALT | 8 294 | 1 179 852 | 1 273 | 100 | |
Den starka konjunkturen i fastighetsbranschen på Diös marknader höll i sig under året och visade, till skillnad från Sveriges totala fastighetsmarknad, ett bättre konjunkturläge än normalt.
Diös är norra Sveriges största privata fastighetsbolag och marknadsledande på flera av verksamhetsorterna. Affärsidén är att erbjuda anpassade lokallösningar på verksamhetsområdets tillväxtorter. Marknaden, som sträcker sig från Borlänge i söder till Luleå i norr, är indelad i marknadsområdena Dalarna, Gävleborg, Jämtland, Västernorrland, Västerbotten och Norrbotten. Tyngdpunkten i fastighetsportföljen finns i städerna Gävle, Sundsvall och Östersund. Jämtland är Diös största marknadsområde oavsett om utgångspunkten är antal fastigheter, värdet på fastigheterna eller uthyrningsbar area. Som nummer två placerar sig Dalarna om fastighetsvärdet jämförs och Västernorrland om jämförelseparametern är area eller antal
fastigheter. Norrbotten och Västerbotten turas om att utgöra det minsta marknadsområdet, beroende på vilken parameter som jämförs.
Fastighetsbeståndet består av en väl avvägd kombination av bostads-, kontors-, butiksoch industrilokaler med ett brett utbud av mindre och större lokaler, något som ger goda förutsättningar för flexibla lösningar. Lokaltyperna varierar dock kraftigt mellan olika marknadsområden. Norrbotten domineras av kontor medan till exempel Jämtland har lika mycket bostäder som kontor. På majoriteten av verksamhetsorterna hanterar Diös egen personal fastighetsförvaltningen.
Diös marknader präglas, tack vare ett varierat näringsliv, av stor uthållighet mot omvärldens konjunktursvängningar. Fastighetsbranschen har länge haft en starkt positiv utveckling vad gäller både intäkter och uthyrning. 2013 hade fastighetsbranschen i norra Sverige den starkaste nulägesbedömningen av samtliga branscher, enligt Norrlandsfonden.
UTHYRNINGSBAR YTA
Positiv befolkningstillväxt för hårdsatsande regionen Falun– Borlänge.
Marknadsområde Dalarna står för 20 procent av Diös fastighetsvärde med kontor som dominerande lokalslag. Fastighetsbeståndet är starkt koncentrerat till Faluns, Borlänges och Moras stadskärnor som alla kännetecknas av låga vakanser och en stabil hyresmarknad. Handeln har en stabil position, men till skillnad från Borlänges är Faluns och Moras handel koncentrerad till centrum. Invigningen av Ikea vid köpcentret Norra Backa strax utanför Borlänge, liksom expansionen av köpcentret Noret i Mora väntas ge skjuts åt handeln i hela regionen. I Falun pågår ett av kommunens största byggprojekt någonsin genom etableringen av Resecentrum Falun. Syftet är att underlätta pendlingen till och från centrum genom att förenkla byten av transportsätt mellan buss, tåg och cykel.
Efterfrågan på Diös lokaler har varit stabil, med en tilltagande efterfrågan på kontor i slutet av året. I Falun pågår diskussioner med kommunen om ett ombyggnadsprojekt av fastigheten gamla Bergsskolan 15 som gränsar till det nya resecentret. Planer finns även på förädling av Faluns största galleria, Bergströms galleria, i syfte att förbättra yteffektivitet, entréer och flöden. I kontorsfastigheten Kansliet 20 pågår ett omfattande energieffektiviseringsprojekt och anpassningar för nya och befintliga hyresgäster. Målet är att certifiera den populära centrumfastigheten enligt GreenBuilding. Stranden 20:2 i Mora, med Polismyndigheten Dalarna som hyresgäst, är ännu ett projekt där omfattande energieffektivisering har genomförts. Ombyggnaden av fastigheten Intagan 1 i Borlänge fortsatte under året. Tillsammans med hyresgästen Trafikverket skapas energioptimerande lösningar som även ger vinster för inomhusklimatet. Ett annat intressant pågående projekt är förädlingen av fastigheten Verdandi 10, det tidigare Åhlénshuset, vid Sveatorget i Borlänge där O'Learys, Biopalatset och Må Bättre är stora hyresgäster.
Marknadsområde Dalarna Fastigheterna är koncentrerade till Borlänge, Falun och Mora.
| Antal fastigheter | 43 |
|---|---|
| Antal tkvm | 263 |
| Fastighetsvärde, mkr | 2 411 |
| Driftöverskott, mkr | 148 |
| Överskottsgrad, % | 59 |
Starkt avslut inom butikssegmentet på en i övrigt avvaktande fastighetsmarknad.
Marknadsområde Gävleborg står för 14 procent av Diös fastighetsvärde med kontor och industri/lager som dominerande lokalslag. En betydande del av fastighetsbeståndet återfinns i Gävle med en stark koncentration till de centrala stadsdelarna, där Diös är en av de större aktörerna inom segmentet kommersiella hyresfastigheter. Efterfrågan på flexibla kontorslösningar är stor och hyresnivåerna för kontor i A-lägen har de senaste åren haft en positiv utveckling. Gallerian Flanör och affärshuset Konvaljen liksom industrifastigheterna på Näringen och Sörby Urfjäll är viktiga fastigheter.
Gävle har en stark tradition som handelsstad. 2013 präglades dock av stor osäkerhet med en önskan från hyresgäster om att omförhandla avtalens löptid. Sista kvartalet tog efterfrågan på kontorslokaler ordentlig fart. Befolkningsutvecklingen har länge varit positiv och på grund av begränsad nyproduktion är vakanserna inom bostadssegmentet nära nog obefintliga.
Gävle har med sitt strategiska läge och väl utbyggda infrastruktur en attraktiv fastighetsmarknad. Staden utgör ett logistiknav, med ett väl utvecklat nät för väg-, järnvägsoch sjötrafik i alla väderstreck. Gävle Hamn, som är Sveriges tredje största containerhamn, är av stor betydelse för näringslivet i hela Mellansverige. Näringslivet är varierat med traditionell pappers- och stålindustri, innovativ grön teknik liksom forskning och utveckling av geografiska informationssystem. Högskolan i Gävle, som är en attraktiv skola för många utländska studenter, bedriver specialiserad forskning inom områdena byggd miljö och hälsofrämjande arbetsliv.
Under året har två stora projekteringar stått i fokus. Den ena gäller en omfattande anpassning av ett kontorsplan i det så kallade Läkarhuset för Landstinget Gävleborgs räkning. Den andra gäller konvertering av butikslokaler till vårdlokaler i affärshuset Wasa i centrala Gävle.
| Antal fastigheter | 52 |
|---|---|
| Antal tkvm | 253 |
| Fastighetsvärde, mkr | 1 697 |
| Driftöverskott, mkr | 114 |
| Överskottsgrad, % | 60 |
Sällanköpshandeln visade högkonjunktur på en i övrigt avvaktande marknad.
Marknadsområde Västernorrland står för 19 procent av Diös fastighetsvärde med kontor, butik och industri/lager som dominerande lokalslag. Fastighetsbeståndet är koncentrerat till de centrala delarna av Sundsvall och Härnösand med en majoritet av de sammanlagt 82 fastigheterna i Sundsvall. Sundsvall har länge haft en ohotad position som Norrlands främsta shoppingstad och här finns Diös populära galleria IN, med en bred mix av butiker och ett strategiskt läge mitt i centrum. Sällanköpshandeln i länet hade en stark utveckling och prognosen för 2014 tyder på såväl ökad försäljningsvolym som ökad lönsamhet. Efterfrågan på yteffektiva och moderna kontor var under året stor och inom segmentet bostäder rådde större efterfrågan än tillgång. För att möta behovet av bostäder planeras två omfattande projekt för nya bostadsområden vid norra kajen och inre hamnen i Sundsvall.
Västernorrland är ett ledande industrilän inom framförallt cellulosa och fiberteknologi, vilket ställer hårda krav på infrastrukturen. Omdragningen av E4:an, via den nya bron över Sundsvallsfjärden, syftar till att förbättra trafikflödet och förbättra innerstadsmiljön genom att leda den tunga trafiken ut från stadskärnan. Med projektet Sundsvall Logistikpark planeras kombiterminal, logistik, lager- och etableringsytor samt en containerhamn i anslutning till Tunadalshamnen.
Kontor samt lättare industri var de lokalsegment som uppvisade bäst utveckling med minskade vakanser under året. En utredning om exploatering av det centrala kvarteret Noten har inletts, med planer på kontorsoch bostadslokaler, parkering och gruppbostad. När det gäller butikslokaler har läget varit avvaktande med lång tid från förfrågan till kontraktsskrivning. En långsiktig förädling av gallerian IN pågår och under året slog besöksmagneterna Clas Ohlson och Waynes Coffee upp portarna. Sveriges snabbast växande optikerkedja Smarteyes etablerade sig i Diös attraktiva centrumfastigheter i såväl Sundsvall som Härnösand. Liksom på flera andra av Diös orter, valde ÅF att etablera sig i Diös kontorslokalerna här belägna vid Sundsvallsbrons norra fäste, med närhet till både E4:an och centrala Sundsvall. Under året såldes sammanlagt tre fastigheter i Härnösand för 28 mkr och elva fastigheter i Sundsvall för 209 mkr.
| Antal fastigheter | 82 |
|---|---|
| Antal tkvm | 295 |
| Fastighetsvärde, mkr | 2 200 |
| Driftöverskott, mkr | 140 |
| Överskottsgrad, % | 51 |
Ökande befolkningssiffror och storsatsande upplevelseindustri skapade het fastighetsmarknad.
Marknadsområde Jämtland står för 24 procent av Diös fastighetsvärde med kontor och bostäder samt industri/lager som dominerande lokalslag. Lokalerna är till största delen centralt belägna i Östersund, där många av fastigheterna har ett högt kulturvärde. En av de mest framträdande är fastigheten Postiljonen 6, allmänt känd som Teliahuset. Förutom ett centralt läge erbjuder lokalerna en unik fjällutsikt. Östersund har ett brett utbud av butiker och såväl butiks- som bostadsvakanserna är nära nog obefintliga. Diös äger citygallerian Kärnan som med sitt centrala läge utgör en viktig samlingsplats. Strax utanför centrum finns det attraktiva området Frösö Strand där Diös erbjuder olika typer av lokaler. Östersund har en av Sveriges mest snabbväxande flygplatser utanför storstadsregionerna och har etablerat sig som en evenemangsstad inom längdskidåkning och skidskytte.
Åre är orten där idén till skapandet av Diös Fastigheter AB föddes 2005. Idag består Diös fastighetsbestånd av ett antal centrumfastigheter och ett flertal tomter. Mitt i centrum ligger fastigheten Åre Prästbord 1:76 som erbjuder attraktiva butiksytor och turistboende. Diös äger även butiksfastigheten Mörviken 2:102, allmänt kallad Station Åre, som med en glasgång binder samman tågstationen med det populära hotellet Holiday Club.
I Östersund pågår det som under 2014 kommer att bli Diös mest omfattande projekt. Byggnationen av Barberaren 7 kommer att ge stadskärnan en ny central mötesplats. Efterfrågan på lokaler är stor. Förutom butikslokaler kommer fastigheten att erbjuda kontorslokaler och bostäder.
Under året färdigställdes en omfattande ombyggnation av den centralt belägna fastigheten Motboken 1 för ett tioårigt hyreskontrakt med Östersunds Gymnasieskola. En utbyggnad med 400 kvm av fastigheten Myrten 5 påbörjades för hyresgästen Deloittes räkning. I slutet av året inleddes en omfattande ombyggnation av Diös huvudkontor i Östersund för att ge plats för marknadsområdets medarbetare.
Under året såldes markfastigheten Sprinten 6 i Östersund för 600 tkr.
| Antal fastigheter | 128 |
|---|---|
| Antal tkvm | 339 |
| Fastighetsvärde, mkr | 2 790 |
| Driftöverskott, mkr | 155 |
| Överskottsgrad, % | 54 |
Stark efterfrågan på lokaler på en marknad som präglas av stor branschbredd.
Marknadsområde Västerbotten står för 11 procent av Diös fastighetsvärde med kontor samt industri/lager som dominerande lokalslag. Fastighetsbeståndet är koncentrerat till Umeå och de centrala delarna av Skellefteå. Tack vare ett näringsliv som präglas av stor branschbredd har städerna klarat sig väl, trots vikande konjunktur i omvärlden. Efterfrågan på lokaler var under året fortsatt stark med en nästan obefintlig vakansgrad. I Skellefteå har Diös en stark ställning inom kontors- och butikssegmentet med bland andra H&M, Swedbank och Åhléns som stora hyresgäster. Ikano Fastigheters satsning på ett nytt shoppingcenter vid Umeås södra infart, Balticgruppens bygge av kulturcentret Kulturväven vid kajen i Umeå och bostadsområdet Öbacka strand med 550 nya lägenheter i närheten av Universitetssjukhuset och Umeå Universitet, är exempel på stora byggnadsprojekt som påverkar marknaden.
Universitets- och regionstaden Umeå är Norrlands mest befolkningsrika kommun med en betydligt lägre medelålder än riksgenomsnittet. Befolkningstillväxten har länge varit stark med en genomsnittlig tillväxt på cirka 1 100 personer per år under de senaste fem åren. Universitetet utgör en stark drivkraft och gör Umeå till den stad i Norrland som har högst hyresnivåer.
Det pågår flera stora byggnadsprojekt i närheten av Diös fastigheter som kan leda till ökad efterfrågan på lokaler. I Umeå pågår nybyggnation av ett nytt äventyrsbad i centrum, granne med Diös fastighet Vale 17. Diös fastighet inrymmer 9 900 kvm kontors-, butiks-, bostads- och industrilokaler samt ett hotell. I Skellefteå pågår projektering för ombyggnad av det centralt belägna köpcentret Vintergatan.
Under året sålde Diös två industri- och lagerfastigheter i Skellefteå, Muttern 3 för 3 mkr och Gruvfogden 1 för 1 mkr.
| Antal fastigheter | 41 |
|---|---|
| Antal tkvm | 177 |
| Fastighetsvärde, mkr | 1 303 |
| Driftöverskott, mkr | 87 |
| Överskottsgrad, % | 59 |
Starkt konjunkturläge ökade efterfrågan på en redan het fastighetsmarknad.
Marknadsområde Norrbotten står för 12 procent av Diös fastighetsvärde. Fastighetsbeståndet, med kontor som dominerande lokalslag, är koncentrerat till de centrala delarna av Luleå. I fastighetsportföljen finns bland annat gallerian Smedjan, som är Luleås största, liksom ett blandat urval av större och mindre kontorslokaler. Luleå är en av de mest snabbväxande städerna i norra Sverige. Byggbranschen upplever högtryck och värdeutvecklingen inom såväl kontors- som bostadssegmenten är positiv. Staden har en väl utbyggd infrastruktur med flygplats, stamvägnät och järnvägsnät med kopplingar till både Norge och Finland liksom Malmbanan, mellan Luleå och Narvik, som är ett av Sveriges viktigaste godsstråk. I Luleå finns även Sveriges ledande massgodshamn. Närheten till forskningen vid Luleå tekniska universitet ger stora synergier i form av företagsetableringar och internationella nätverk. Sommaren 2013 invigde Facebook sin första serverhall vid Luleå Science Park på Porsön i Luleå och ytterligare två serverhallar kommer att färdigställas inom kort. Diös äger grannfastigheten Porsön 1:423.
Norrbotten är det län som 2013 uppvisade starkast konjunktur av samtliga norrlandslän. Fram till 2020 planeras investeringar för 180 mdkr inom gruva och industri, energiproduktion samt infrastruktur och turism.
Som ett led i strategin att renodla fastighetsportföljen till centrala lägen på tillväxtorter, såldes den enda kvarvarande fastigheten i Gällivare, Gällivare 12:334 för 55 mkr under året. Industri- och lagerfastigheten Svartön 18:28 har avyttrats för 5 mkr. Folksam, som har utsett Luleå till en av sina huvudorter, förlängde sitt hyresavtal och en omfattande anpassning av lokalerna inleddes för att skapa utrymme för fler anställda. En ombyggnad av varuhuset Åhléns tidigare lokaler på Storgatan planeras för att möta hyresgästen Dansens hus behov. Det mest spektakulära ombyggnadsprojektet i Diös fastighetsportfölj är Luleås kulturmärkta posthus som omvandlats till en mötesplats för populärvetenskapliga event med starkt ungdomsfokus under varumärket Vetenskapens hus. Mötesplatsen invigdes i slutet av januari 2014.
| Antal fastigheter | 18 |
|---|---|
| Antal tkvm | 120 |
| Fastighetsvärde, mkr | 1 422 |
| Driftöverskott, mkr | 94 |
| Överskottsgrad, % | 65 |
Diös har ett väl diversifierat fastighetsbestånd med både kommersiella fastigheter och bostadsfastigheter. Fastigheterna är koncentrerade till centrala delar i norra Sveriges mest expansiva städer.
Fastighetsbeståndet bestod per den 31 december 2013 av 364 fastigheter (378) med en total uthyrbar area om 1 447 tkvm (1 505) och ett verkligt värde som uppgick till 11 823 mkr (11 878). Fastighetsvärdet minskade på grund av genomförda försäljningar om –286 mkr (mätt utifrån ingående marknadsvärde), 266 mkr avseende genomförda investeringar och –35 mkr i värdeförändringar.
Diös fastighetsbestånd utgörs till 89 procent (88) av kommersiella fastigheter och till 11 procent (12) av bostadsfastigheter, belägna i städerna Borlänge, Falun, Gävle, Härnösand, Luleå, Mora, Skellefteå, Sundsvall, Umeå, Åre och Östersund. En närmare indelning av de kommersiella fastigheterna visar att 44 procentenheter (39) av det totala hyresvärdet utgörs av kontor, 25 procent (12) butik, 8 procent (19) av industri/lager och 12 procent (18) övrigt.
Fastighetsbeståndets totala hyresvärde, det vill säga värdet om samtliga ytor är fullt uthyrda, uppgick till 1 457 mkr (1 464). Det minskade hyresvärdet är hänförligt till genomförda fastighetsförsäljningar under året. Det bedömda hyresvärdet för vakanta lokaler motsvarar 143 mkr (164).
Diös kontrakterade hyresintäkter per den 31 december 2013 uppgick till 1 273 mkr (1 301). I hyresintäkterna ingår hyrestillägg om totalt 142 mkr för fastighetsskatt, värme, vatten, avfall och elkostnader, som vidarefaktureras hyresgästerna. Hyresintäkterna minskade med åtta mkr under 2013 primärt till följd av sålda fastigheter. Antalet lokalhyresavtal uppgick till 2 578 (2 781) med kontrakterade hyresintäkter om 1 086 mkr (1 123). Hyresavtal med löptid om tre år eller längre är normalt föremål för årliga hyresjusteringar i form av uppräkningar mot ökningen i konsumentindex per sista oktober närmast föregående år. I Diös omfattades 49 procent av kontraktsvärdet, inkluderande bostäder, av KPI-indexering. Beräknat på kontrakterade kommersiella avtal utgör indexerad andel 68 procent.
Av fastigheternas totala area om 1 447 tkvm (1 505) var 1 180 tkvm (1 241) uthyrda, motsvarande en areamässig uthyrningsgrad om 81,5 procent (82,4) per den 31 december 2013. Den ekonomiska uthyrningsgraden uppgick till 88,7 procent (88,8).
Snitthyran för lokalhyresavtalen, beräknat som kontrakterad hyra och uthyrd yta, ökade till 1 066 kr per kvm (1 041).
Fastighetskostnaderna ökade med 4 mkr under 2013 till 569 mkr till följd av ökade vinterrelaterade kostnader. Tack vare noggrann uppföljning av obetalda förfallna hyror är kundförlusterna fortsatt låga. Under 2013 uppgick de till sju mkr (7), vilket motsvarar 0,5 procent (0,5) av de totala intäkterna.
Driftöverskottet uppgick till 738 mkr (766) under 2013, motsvarande en minskning med 3,7 procent under året. Förändringen härrör primärt till under året genomförda fastighetsförsäljningar samt till ökade vinterrelaterade kostnader. Överskottsgraden, det vill säga driftöverskottet i relation till hyresintäkterna, minskade till 57,1 procent (58,9).
Diös har totalt 8 294 hyreskontrakt (10 605), varav 2 270 (2 781) avser bostäder och 3 446 (5 534) parkeringar. Den genomsnittliga kontraktstiden för de tio största hyresgästerna uppgår till 3,1 år (3,4). Av det totala kontraktsvärdet för lokaler förfaller 12 procent (14) under 2014.
| Resultatposter, mkr | Dalarna | Gävleborg | Västernorrland | Jämtland | Västerbotten | Norrbotten | Diös |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| Hyresintäkter | 251 | 189 | 274 | 287 | 147 | 145 | 1 292 |
| Övriga intäkter | 4 | 1 | 3 | 2 | 1 | 4 | 15 |
| Reparationer och underhåll | –21 | –10 | –20 | –21 | –10 | –5 | –87 |
| Taxebundna kostnader | –39 | –28 | –50 | –53 | –23 | –16 | –209 |
| Fastighetsskatt | –12 | –10 | –13 | –14 | –7 | –8 | –64 |
| Övriga fastighetskostnader | –28 | –21 | –38 | –33 | –16 | –17 | –153 |
| Fastighetsadministration | –7 | –7 | –16 | –13 | –5 | –9 | –56 |
| Driftöverskott | 148 | 114 | 140 | 155 | 87 | 94 | 738 |
| Realiserad värdeförändring | – | – | 8 | 1 | – | 2 | 11 |
| Orealiserad värdeförändring2 | –35 | 9 | –71 | 9 | 5 | 48 | –35 |
| RESULTAT EFTER VÄRDEFÖRÄNDRINGAR FASTIGHETER | 113 | 123 | 77 | 165 | 92 | 144 | 714 |
| Balansposter och nyckeltal | Dalarna | Gävleborg | Västernorrland | Jämtland | Västerbotten | Norrbotten | Diös |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| Antal fastigheter | 43 | 52 | 82 | 128 | 41 | 18 | 364 |
| Uthyrbar area, tkvm | 263 | 253 | 295 | 339 | 177 | 120 | 1 447 |
| Investeringar, mkr | 67 | 33 | 41 | 70 | 16 | 39 | 266 |
| Verkligt värde, mkr | 2 411 | 1 697 | 2 200 | 2 790 | 1 303 | 1 422 | 11 823 |
| Hyresvärde, mkr | 277 | 215 | 314 | 333 | 160 | 159 | 1 457 |
| Överskottsgrad, % | 59,0 | 60,4 | 51,0 | 53,9 | 59,4 | 65,1 | 57,1 |
| Ekonomisk uthyrningsgrad, % | 90,8 | 87,9 | 87,2 | 86,2 | 91,6 | 91,3 | 88,7 |
1 Avrundningar kan medföra att kolumner/rader inte summerar.
2 Koncernens negativa orealiserade värdeförändringar är i huvudsak hänförliga till tre fastigheter i Dalarna, –37 mkr samt en fastighet i Västernorrland, –95 mkr. Avkastningskraven för dessa fastigheter har höjts något under året och kassaflöden minskat något.
FASTIGHETSVÄRDE OCH UTHYRNINGSGRAD
Fokus på försäljningar på oprioriterade orter samt perifera lägen i prioriterade städer har inneburit att fastighetsbeståndet koncentrerats under 2013. Investeringarnas tyngdpunkt har legat på att tillskapa mötesplatser i centrala Borlänge och Luleå.
Efter omfattande stora fastighetsförvärv under 2011, har fokus under 2012 och 2013 legat på koncentration genom försäljning. Detta har inneburit att Diös inte förvärvat några fastigheter (1) under året.
Diös har sålt, och frånträtt, 19 fastigheter (10) till ett sammanlagt pris om 302 mkr (32) under 2013. Fastigheterna omfattar totalt 55 tkvm (12). Därutöver har Diös skrivit avtal om försäljning av del av två fastigheter för sammanlagt 13 mkr. Frånträde är beräknat till första halvåret 2014. Målsättningen att koncentrera beståndet till fastigheter med potential i norra Sveriges tillväxtsstäder, har inneburit att en försäljning har skett på ort som inte prioriteras av Diös, varför Gällivare lämnats helt. De fastigheter som ändå sålts i Diös tillväxtstäder utgörs vanligen av fastigheter som ligger i utkanten av respektive stad. Av de sålda fastigheterna är 14 belägna i Västernorrland, två i Norrbotten, två i Västerbotten och en i Jämtland.
Vid försäljning av fastigheter utgör skillnaden mellan försäljningspriset och det verkliga värdet vid senaste kvartalsskifte realiserad värdeförändring. I fastigheternas verkliga värde ingår tidigare års sammanlagda orealiserade värdeförändringar. Hela eller delar av dessa kan utgöras av investeringar och resterande del utgörs av förädlingsvinst. Försäljningspriset, för under 2013 sålda fastigheter, uppgick till 302 mkr och investeringar, inklusive förvärvspris, för samma fastigheter
uppgick till 294 mkr, vilket ger en förädlingsvinst på 8 mkr.
Projekt är en naturlig del av fastighetsverksamheten och kan utgöras av ny-, om- och tillbyggnad. En stor del av investeringarna görs i vakanta lokaler eller fastigheter i syfte att möjliggöra uthyrning och då i regel till hyresnivåer som är klart högre än för motsvarande vakanta ytor. Under 2013 investerades totalt 266 mkr (152) i sammanlagt 418 projekt. Vid årets slut pågick 235 projekt (202), med en återstående investeringsvolym på 311 mkr (254) och en total investeringsvolym på 609 mkr (466).
I centrala Borlänge pågår Diös största projekt genom en ombyggnation av det tidigare Åhlénshuset. Fastigheten Verdandi vid Sveatorget 10 blir en mötesplats för mat och nöje i Borlänges stadskärna. I fastigheten har den välkända restaurangkedjan O'Learys, som även erbjuder bowling, öppnat i december 2013. Projektet i Verdandi inkluderar en eventuell utökning av den befintliga hyresgästen Biopalatsets ytor, med start tidigast sommaren 2014. Projektet omfattar totalt 6 300 kvm och en investering på 42 mkr.
Mitt i Östersund pågår grundarbeten för återuppbyggnad av en nedbrunnen fastighet. På samma ställe som Centralpalatset, en pampig jugendbyggnad som under sin nära 100-åriga historia inrymt såväl, bank, post och advokatkontor som butiker och bostäder, ska nu en modern fastighet uppföras. Den nya byggnaden, som arkitektoniskt blir en mix av förra sekelskiftets ideal och dagens, kommer att inrymma butiker och restauranger i de nedersta planen och bostäder i de översta. För grundläggningen investeras totalt 35 mkr, varav 30 mkr återstår att investera under 2014. Under våren 2014 väntas beslut om att starta själva byggnationen av fastigheten som kommer att omfatta totalt
4 900 kvm och innebära en investering om ytterligare 100 mkr. Totalt färdigställande är beräknat till halvårsskiftet 2015.
Den 1 februari 2014 slog Vetenskapens hus upp portarna till en högteknologisk mötesplats för populärvetenskap, belägen i Diös fastighet Råttan 18 i centrala Luleå. Projektet, i det arkitektoniskt vackra före detta posthuset, omfattar nära 1 300 kvm med en beräknad investering på 36 mkr. Vetenskapens hus drivs som en verksamhet inom Luleå tekniska universitet. Samarbetspartners är Kungliga Ingenjörsvetenskapsakademien (IVA) och LKAB-akademin. Förutom de tre parternas verksamheter i form av föredrag, konferenser och utställningar blir Vetenskapens hus även en kommunikationsarena med avancerade tekniska uppkopplingsmöjligheter till hela landet.
| Fastighets | Uthyrningsbar | Försäljningspris, | ||||
|---|---|---|---|---|---|---|
| Kommun | Antal | beteckning | Fastighetstyp | yta, kvm | mkr | Frånträde |
| Skellefteå | 1 | Muttern 3 | Industri/lager | 920 | 3 | 2013-01-09 |
| Sundsvall | 6 | Bachus 10, Mercurius 5, 11 & 12, Minerva 4 & 6 |
Bostäder, Butik, Kontor | 16 864 | 140 | 2013-02-28 |
| Gällivare | 1 | Gällivare 12:334 | Industri/lager | 14 701 | 55 | 2013-04-08 |
| Östersund | 1 | Sprinten 6 | Mark | — | 1 | 2013-05-31 |
| Skellefteå | 1 | Gruvfogden 1 | Industri/lager | 785 | 1 | 2013-07-01 |
| Sundsvall | 1 | Kompaniet 1 | Kontor, Industri/lager | 1 558 | 6 | 2013-07-12 |
| Sundsvall | 1 | Mars 2 | Kontor | 4 517 | 21 | 2013-08-12 |
| Sundsvall | 2 | Björneborg 10 & 12 | Kontor, Industri/lager | 5 299 | 15 | 2013-10-01 |
| Luleå | 1 | Svartön 18:28 | Industri/lager | 2 567 | 5 | 2013-11-01 |
| Sundsvall | 1 | Sköns Prästbord 1:58 | Kontor, Industri/lager | 3 306 | 27 | 2013-12-30 |
| Härnösand | 3 | Banken 11, Städet 8 & 17 | Bostäder | 4 488 | 28 | 2013-12-30 |
| TOTALT | 19 | 55 005 | 302 |
| Kommun | Fastighet | Typ av projekt |
Projektarea, kvm |
Planerad investering, mkr |
Återstående investering, mkr |
Ek. uthyrnings grad efter projekt, % |
Ökning i hyresvärde, mkr |
Totalt hyresvärde, mkr |
Färdig ställandeår |
|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|
| Borlänge | Verdandi 10 | Bio, restaurang | 6 285 | 42,0 | 8,7 | 83,2 | 4,4 | 8,4 | 2014 |
| Luleå | Råttan 18 | Mötesarena inom vetenskap |
1 286 | 36,4 | 6,1 | 89,8 | 2,7 | 7,0 | 2014 |
| Östersund | Barberaren 7 | Grundläggning för butiker, bostäder |
— | 35,0 | 29,6 | — | — | — | 2014 |
| Sundsvall | Lyckan 6 | Butiker | 2 700 | 24,0 | 11,4 | 86,3 | 2,3 | 19,0 | 2014 |
| Falun | Kansliet 20 | Green Building kontor |
20 780 | 10,8 | 6,6 | — | 1,1 | — | 2015 |
| Östersund | Motboken 1 | Skola | 2 010 | 13,0 | 2,8 | 85,3 | 1,6 | 3,8 | 2014 |
| Östersund | Myrten 5 | Kontor | 3 313 | 8,2 | 0,4 | 100,0 | 1,0 | 3,8 | 2014 |
| Östersund | Kräftan 6 | Kontor | 1 825 | 8,0 | 5,0 | 100,0 | 0,9 | 4,1 | 2014 |
| Sundsvall | Lagret 4 | Kontor | 1 868 | 6,5 | 4,8 | 85,0 | 0,9 | 9,3 | 2014 |
| Åre | Totten 1:68 | Bostäder | 653 | 5,8 | 3,3 | 78,0 | 1,1 | 10,3 | 2014 |
| Summa | 40 720 | 189,7 | 78,7 | 16,0 | 65,7 | ||||
| Summa övriga 225 projekt |
418,9 | 232,1 | |||||||
| TOTALT | 608,6 | 310,8 |
Värdet på Diös fastigheter uppgick till 11 823 mkr (11 878) vid årets slut. Värdeförändringarna var i stort sett obefintliga under året.
Fastighetsbeståndets värde den 31 december 2013 uppgick till 11 823 mkr (11 878). Värdeförändringar på fastigheter uppgick till –24 mkr (189), varav 11 mkr (9) var realiserat och –35 mkr (180) var orealiserat. Den orealiserade värdeförändringen motsvarar en förändring med –0,3 procent (1,5). Koncernens negativa orealiserade värdeförändringar är i huvudsak hänförliga till tre fastigheter i Dalarna, –37 mkr samt en fastighet i Västernorrland, –95 mkr. Avkastningskraven för dessa fastigheter har höjts något under året och kassaflöden minskat något.
Diös samtliga fastigheter värderas till verkligt värde vid varje bokslutstidpunkt. Värderingsarbetet utförs både av en extern välrenommerad värderingsfirma, Savills, och av Diös interna värderare. Diös värderingsmodell innebär att samtliga 100 värdemässigt största fastigheter externvärderas under året med en fördelning på cirka 25 procent per kvartal. För resterande 75 procent samt återstående fastigheter görs en uppdelning av fastigheter som är föremål för större förändringar i form av till exempel nytecknade/uppsagda hyresavtal eller större projekt å ena sidan och fastigheter som inte är föremål för stora förändringar å andra sidan. Fastigheter som är
FASTIGHETERNAS VÄRDEFÖRÄNDRINGAR PER MARKNADSOMRÅDE
föremål för större förändringar internvärderas med bistånd av den externa värderingsfirman. Fastigheter som inte är föremål för stora förändringar internvärderas. Värdering är alltid förenat med ett visst mått av osäkerhet. Det osäkerhetsintervall som Savills har angett för gjorda antaganden och beräkningar vid fastighetsvärderingarna uppgick till +/–7,5 procent. För Diös del innebär det ett värdeintervall på 10 936–12 710 mkr.
Syftet med värderingen är att bedöma de enskilda fastigheternas marknadsvärde. Med begreppet marknadsvärde avses det pris som vid värderingstidpunkten skulle erhållas vid en försäljning genom en ordnad transaktion mellan marknadsaktörer. Varje fastighet värderas individuellt och eventuella portföljeffekter beaktas alltså inte. Som huvudmetod vid värderingsbedömningarna används kassaflödeskalkyler, där kassaflöden och restvärden nuvärdesberäknas. Marknadsvärdet har för varje enskilt värderingsobjekt bedömts med hjälp av en femårig kassaflödesanalys och räknas fram genom att nuvärdesberäkna kalkylperiodens kassaflöden: summan av nuvärdet av respektive års driftöverskott plus nuvärdet av det bedömda restvärdet år sex, minus återstående investeringar
| Värdetidpunkt | 2013-12-31 |
|---|---|
| Kalkylperiod | 5 år |
| Direktavkastning för bedömning av restvärde, % |
6,5–8,01 |
| Kalkylränta för diskontering till nuvärde, % |
9,1 |
| Långsiktig vakans, % | 6,0 |
| Inflation, % | 2,0 |
1 Från undre till övre kvartil i portföljen.
samt igångsatta projekt under de närmaste fem åren. Som underlag för värderingarna har Savills haft tillgång till samtliga gällande hyresavtal, information om vakanta objekt, faktiska och budgeterade drift- och underhållskostnader, fastighetsskatt och fastighetsadministration samt erhållit uppgifter om pågående och planerade investeringar. Underlaget har innehållit historiska siffror för perioden 2005–2013 samt prognoser för 2014. Utöver detta har förvaltare och marknadsområdesansvariga levererat specifika uppgifter för respektive värdering. Diös fastighetsbestånd besiktigas kontinuerligt för att värderingarna ska hålla en hög kvalitet.
Bedömningen av en fastighets marknadsvärde påverkas till stor del av de antaganden som görs. Värdebedömningar och kalkyler påverkas främst av om direktavkastningskravet eller kalkylräntan justeras.
Direktavkastningskravet påverkas dels av jämförbara fastighetstransaktioner på respektive delmarknad, dels av utvecklingen för den aktuella fastigheten och dess delmarknad. Fastighetens läge, hyresnivå, vakansgrad samt marknadsutvecklingen på den ort där fastigheten ligger är viktiga faktorer när direktavkastningen bestäms.
Kalkylräntan motsvarar marknadens krav på totalavkastning. Utgångspunkten för kalkylräntan är realräntan, kompensation för inflation samt generell och specifik riskpremie för fastigheten. Tillförlitligheten för värdebedömningarna ökar i takt med antalet fastighetstransaktioner som offentliggörs för marknaden.
| Marknadsområde | Marknadsvärde 2013-12-31, mkr |
Marknadsvärde 2012-12-31, mkr |
Kalkylränta, % |
Direktavkast ningskrav värdering, % |
Förändring, marknads värde, % |
Förändring, marknads värde, mkr |
Varav investeringar/ förvärv, mkr |
Varav försälj ningar, mkr1 |
Varav orealiserad värdeföränd ring, mkr |
|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|
| Dalarna | 2 411 | 2 379 | 9,2 | 7,1 | 1,3 | 32 | 67 | – | –35 |
| Gävleborg | 1 697 | 1 655 | 9,5 | 7,4 | 2,5 | 42 | 33 | – | 9 |
| Västernorrland | 2 200 | 2 463 | 9,2 | 7,0 | –10,7 | –263 | 41 | –233 | –71 |
| Jämtland | 2 790 | 2 710 | 8,9 | 6,8 | 2,9 | 80 | 70 | 0 | 10 |
| Västerbotten | 1 303 | 1 287 | 9,1 | 7,0 | 1,3 | 16 | 16 | –4 | 5 |
| Norrbotten | 1 422 | 1 384 | 8,9 | 6,9 | 2,8 | 38 | 39 | –49 | 48 |
| TOTALT | 11 823 | 11 878 | 9,1 | 7,0 | –0,5 | –55 | 266 | –286 | –35 |
1 Avser fastigheternas ingående marknadsvärde.
Intresset för Diös aktie har ökat markant under 2013. Andelen utlandsägda aktier har gått från drygt en procent till nära sju procent. Ett klart större bolag och förbättrad likviditet i aktien är två viktiga förklaringar.
Intresset för Diös aktie har ökat under året, vilket märks både i aktiens omsättning och i antalet aktieägare, som mer än fördubblades under 2013. Vid utgången av 2013 uppgick antalet aktieägare i Diös till 5 524 (2 669). Andelen utlandsägda aktier har ökat tydligt det senaste året, men fortfarande återfinns merparten av aktierna i svensk ägo. Den sista december återfanns, 93,0 procent (98,6) i Sverige. Enskilt största ägare i Diös var AB Persson Invest med 15,4 procent (15,4) av aktierna. De tio största ägarna stod för 64,7 procent (83,9) av innehav och röster.
Börskursen på Diösaktien steg med 30 procent (23) under året. Under samma period steg Stockholmsbörsen, mätt som Nasdaq OMX Stockholm 30 index, med 21 procent (12) och Nasdaq OMX Real Estate PI
index med 20 procent (14). Vid årets slut uppgick Diös aktiekurs till 45,6 kr (35,0), vilket motsvarade ett börsvärde om 3 408 mkr (2 616). Som högst har kursen under 2013 uppgått till 46,0 kr (37,9) och som lägst 35,0 kr (28,0). Aktiens omsättningshastighet har ökat från 15 procent 2012 till 70 procent 2013. Den totala handelsvolymen i aktien uppgick till 52 miljoner aktier (11) under året.
Diös Fastigheter AB noterades i maj 2006 på Nasdaq OMX Stockholms Small Cap-lista. Från och med januari 2012 är Diös aktie noterad på Nasdaq OMX Nordiska Börs Stockholm, Mid Cap. Aktiens id är DIOS och ISIN-koden är SE0001634262. Aktiekapitalet i Diös uppgår till 149 457 668 kr. Det totala antalet aktier uppgår till 74 729 134 och aktien har ett kvotvärde om 2 kr. Alla aktier har lika rösträtt i bolaget.
Diös årsstämma 2013 har beslutat att bolaget får återköpa egna aktier motsvarande maximalt 10 procent av samtliga utestående aktier i bolaget. Diös har för närvarande inga återköpta egna aktier.
Diös ska långsiktigt överföra minst 50 procent av resultatet efter skatt, exklusive orealiserade värdeförändringar och uppskjuten skatt, till aktieägarna genom utdelning. Styrelsen föreslår en utdelning för räkenskapsåret 2013 med 2,30 kr per aktie (2,30). Det innebär att 49 procent (50), motsvarande totalt 172 mkr (172), av resultatet, exklusive orealiserade värdeförändringar och uppskjuten skatt, delas ut till aktieägarna. Beslut om utdelning fattas av årsstämman den 28 april 2014.
Flertalet börsnoterade fastighetsbolag ger en hög utdelning i förhållande till börskurs, vilket därmed också innebär en hög direktavkastning. Föreslagen utdelning för räkenskapsåret 2013, och som utdelas våren 2014, om 2,30 kr (2,30) per aktie skulle ge en direktavkastning om 5,0 procent (6,6). Under 2013 har aktiens totalavkastning, inklusive utdelning om 6,6 procent (3,9), uppgått till 36,9 procent (26,7).
Diös målsättning är att avkastningen på eget kapital ska uppgå till riskfri ränta plus 6 procentenheter. Avkastningen uppgick till 10,2, vilket innebar att målsättningen för 2013 som var 7,5 procent uppnåddes.
Diös håller en regelbunden kontakt med aktieägare, potentiella investerare samt analytiker genom att presentera företaget på kapitalmarknadsdagar, seminarier och nätverksträffar. Under 2013 har Diös medverkat vid investerarträffar i Sverige på flera banker. Därutöver har Diös deltagit i en kapitalmarknadsdag i Båstad tillsammans med andra fastighetsbolag, en kapitalmarknadsdag i Åre samt besökt investerare i såväl Amsterdam som London tillsammans med svenska banker. Vid slutet av 2013 uppgick antalet analytiker som bevakar Diös till 5 (5).
På Diös webbsida publiceras samtliga pressreleaser, delårsrapporter samt årsredovisningar. Distribution av desamma görs till samtliga intressenter som så har begärt.
Eget kapital per aktie uppgick per den 31 december 2013 till 43,3 kr (41,3). Vid samma tidpunkt uppgick börskursen till 45,6 kr (35,0), varför substanspremien uppgick till 5 procent.
Diös kommer att ingå i EPRA-index (EPRA NAREIT) från och med 24 mars 2014. Indexet ses som ledande riktmärke för börsnoterade fastighetsinvesteringar.
| Innehav | Antal aktieägare | Antal aktier | Innehav, % | Röster, % | Marknadsvärde, mkr |
|---|---|---|---|---|---|
| 1–500 | 2 549 | 587 811 | 0,8 | 0,8 | 27 |
| 501–1 000 | 1 105 | 953 353 | 1,3 | 1,3 | 43 |
| 1 001–5 000 | 1 378 | 3 351 002 | 4,5 | 4,5 | 153 |
| 5 001–10 000 | 225 | 1 750 999 | 2,3 | 2,3 | 80 |
| 10 001–15 000 | 72 | 920 030 | 1,2 | 1,2 | 42 |
| 15 001–20 000 | 43 | 803 753 | 1,1 | 1,1 | 37 |
| 20 001– | 152 | 66 362 186 | 88,8 | 88,8 | 3 026 |
| TOTALT | 5 524 | 74 729 134 | 100,0 | 100,0 | 3 408 |
| Tidpunkt | Händelse | Ökning av antalet aktier | Ökning av aktiekapital, kr | Totalt antal aktier | Totalt aktiekapital, kr | Kvotvärde, kr |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 2005–01–01 | Vid periodens början | – | – | 10 000 | 100 000 | 10,00 |
| 2005–06–21 | Split | 990 000 | – | 1 000 000 | 100 000 | 0,10 |
| 2005–06–21 | Nyemission | 1 489 903 | 148 990 | 2 489 903 | 248 990 | 0,10 |
| 2005–09–14 | Apportemission | 1 503 760 | 150 376 | 3 993 663 | 399 366 | 0,10 |
| 2005–11–15 | Fondemission | – | 39 537 264 | 3 993 663 | 39 936 630 | 10,00 |
| 2005–11–15 | Split | 15 974 652 | – | 19 968 315 | 39 936 630 | 2,00 |
| 2006–05–18 | Nyemission | 8 333 400 | 16 666 800 | 28 301 715 | 56 603 430 | 2,00 |
| 2006–07–11 | Apportemission | 5 000 000 | 10 000 000 | 33 301 715 | 66 603 430 | 2,00 |
| 2007–04–19 | Apportemission | 666 250 | 1 332 500 | 33 967 965 | 67 935 930 | 2,00 |
| 2010–10–29 | Nyemission | 99 729 | 199 458 | 34 067 694 | 68 135 388 | 2,00 |
| 2010–12–14 | Nyemission | 3 285 466 | 6 570 332 | 37 353 160 | 74 705 720 | 2,00 |
| 2010–12–17 | Nyemission | 11 407 | 22 814 | 37 364 567 | 74 728 534 | 2,00 |
| 2011–12–05 | Nyemission | 22 854 136 | 45 708 272 | 60 218 703 | 120 436 806 | 2,00 |
| 2011–12–14 | Nyemission | 14 510 431 | 29 020 862 | 74 729 134 | 149 457 668 | 2,00 |
| 2013 | 2012 | 2011 | 2010 | 2009 | |
|---|---|---|---|---|---|
| Börskurs 31 december, kr | 45,6 | 35,0 | 28,5 | 37,6 | 28,0 |
| Börsvärde utestående aktier, mkr | 3 408 | 2 616 | 2 130 | 1 403 | 951 |
| Eget kapital per aktie, kr | 43,3 | 41,3 | 36,5 | 40,6 | 34,0 |
| Net asset value per aktie, kr | 52,1 | 51,0 | 46,7 | 42,7 | 34,4 |
| Förvaltningsresultat per aktie, kr | 4,7 | 4,6 | 3,3 | 3,8 | 3,9 |
| Resultat per aktie, kr | 4,3 | 5,7 | 4,6 | 6,7 | 3,1 |
| Kassaflöde per aktie, kr | 4,6 | 4,5 | 3,2 | 3,6 | 3,9 |
| Utdelning per aktie, kr | 2,302 | 2,30 | 1,00 | 1,75 | 1,75 |
| Utdelning i procent av resultat per aktie1 | 49 | 50 | 53 | 51 | 43 |
| Direktavkastning aktie, % | 5,0 | 6,6 | 3,9 | 4,7 | 6,3 |
| Totalavkastning aktie, % | 36,9 | 26,7 | –19,5 | 40,4 | 70,9 |
| Antal registrerade aktier, miljoner | 74,7 | 74,7 | 74,7 | 37,4 | 34,0 |
| Antal utestående aktier, miljoner | 74,7 | 74,7 | 74,7 | 37,4 | 34,0 |
| Antal återköpta aktier, miljoner | – | – | – | – | – |
| Genomsnittligt antal aktier, miljoner | 74,7 | 74,7 | 39,8 | 34,1 | 34,0 |
1 Resultat efter skatt exklusive orealiserade värdeförändringar och uppskjuten skatt. 2 Styrelsens förslag.
Diös redovisade aktuell skatt på –15 mkr och uppskjuten skatt på –62 mkr under 2013. De skattemässiga underskottsavdragen uppgick vid årets slut till 424 mkr och beräknas vid oförändrad intjäningsförmåga räcka ytterligare tre år.
Diös redovisar två olika typer av kostnader för skatt, aktuell skatt och uppskjuten skatt. Såväl aktuell som uppskjuten skatt är beräknade utifrån gällande skattesats på 22,0 procent för 2013. Bolagsskatten sänktes från och med 2013, för 2012 uppgick den till 26,3 procent.
Aktuell skatt i resultaträkningen beräknas på det skattemässiga resultatet efter eventuellt utnyttjande av godkända underskottsavdrag. Aktuell skatt kan också inkludera skatt på grund av omtaxering från tidigare år samt skatt från förvärvade och sålda bolag under räkenskapsåret. Det skattemässiga resultatet avser årets resultat efter skattemässigt avdragsgilla avskrivningar och skattemässiga direktavdrag för vissa investeringar. Aktuell skatt är kassaflödespåverkande då den till skillnad från uppskjuten skatt betalas.
Med uppskjuten skatt i resultaträkningen avses en beräknad och eventuell framtida skatt. Diös nettoredovisar förändringen av uppskjuten skattefordran respektive uppskjuten skatteskuld under posten uppskjuten skatteskuld i balansräkningen. Den uppskjutna skatten i resultaträkningen utgörs av förändringen av posten uppskjuten skatteskuld i balansräkningen. Uppskjuten skatt kan vara både positiv och negativ.
Uppskjuten skattefordran uppgår till beviljade och godkända underskottsavdrag multiplicerat med gällande skattesats. Underskottsavdragen används för att minska det
skattemässiga resultatet. Skattefordran realiseras, det vill säga minskar, i takt med att underskottsavdragen används. Möjligheten att utnyttja underskottsavdragen kan vara begränsade beroende på de skattemässiga möjligheterna att resultatutjämna mellan koncernbolag.
Uppskjuten skatteskuld, beräknas på skillnaden mellan fastigheternas verkliga värde och skattemässiga värde (temporära skillnader). Förvärvade temporära skillnader vid bolagsförvärv hanteras olika beroende på om det är ett tillgångsförvärv eller ett rörelseförvärv. Vid ett tillgångsförvärv redovisas inte någon uppskjuten skatteskuld på de temporära skillnaderna. Om förvärvet klassas som ett rörelseförvärv bokas uppskjuten skatteskuld på hela den temporära skillnaden. Skatteskulden realiseras när, och om, fastigheten säljs som styckefastighet. Säljs däremot ett bolag, med fastigheten som inkråm, utlöses ingen skatteeffekt.
I april 2005 förvärvade Diös ursprungliga ägare en koncern bestående av vilande aktiebolag. Syftet med förvärvet var att skapa en bas för bildandet av Diös. De förvärvade bolagens enda tillgångar vid förvärvstidpunkten utgjordes av en kassa om cirka 40 mkr samt skattemässigt outnyttjade underskottsavdrag som enligt deklarationer vid 2005 års taxering uppgick till cirka 1 026 mkr. Diös skattemässiga underskottsavdrag bedömdes per den 31 december 2013 uppgå till 424 mkr (566). Vid 22,0 procents skattesats uppgick uppskjuten skattefordran avseende skattemässiga underskottsavdrag till 93 mkr (124), vilken i Diös räkenskaper har kvittats mot uppskjuten skatteskuld.
Uppskjuten skatteskuld (brutto) uppgick till 748 mkr (717). Uppskjuten skatteskuld består dels av Diös temporära skillnader 3 302 mkr multiplicerat med 22,0 procents skattesats, vilket sammantaget uppgick till 726 mkr (697), dels övriga uppskjutna skatteskulder som uppgick till 22 mkr (20).
Uppskjuten skatteskuld (netto) som redovisas i balansräkningen (uppskjuten skatteskuld minus uppskjuten skattefordran) uppgick till 655 mkr (593) vid årets slut.
Aktuell skatt uppgick till –15 mkr (–6) under 2013. Aktuell skattekostnad är hänförlig till skatt i dotterbolag som under året varit förhindrade att resultatutjämna via koncernbidrag.
Uppskjuten skatt i resultaträkningen uppgår till –62 mkr (–14) under 2013. Skatten är hänförlig till minskad uppskjuten skattefordran med –31 mkr (–45), ökad uppskjuten skatteskuld på temporära skillnader för fastigheter med –29 mkr (28) samt ökade övriga uppskjutna skatteskulder om –2 mkr (3).
Skatteverket har under hösten 2011 gjort en framställan till Förvaltningsrätten om att lagen om skatteflykt ska tillämpas mot Norrvidden Norrland AB i samband med avyttring av fastigheter paketerade i kommanditbolag. Förvaltningsrätten har per den 16 oktober 2013 meddelat att de bifaller Skatteverkets framställan om att lagen om skatteflykt ska tillämpas mot Norrvidden Norrland AB i samband med avyttring av fastigheter paketerade i kommanditbolag. Domen innebär att det skattemässiga resultatet för Norrvidden Norrland AB för taxeringsåret 2006 ökar med 246 mkr, vilket innebär en ökad skattekostnad inklusive avgifter om 79 mkr. Frågan är hanterad i det överlåtelseavtal som är tecknat mellan köparen och säljaren av Norrvidden där säljaren har det fulla ansvaret för tillkommande skatter och avgifter hänförliga till ovanstående transaktioner, vilket innebär att det inte uppstår någon resultateffekt i Diös.
Diös finansiella ställning har förbättrats markant under året, helt i linje med målsättningen. Soliditeten har stärkts, belåningsgraden har sjunkit och räntetäckningsgraden har ökat.
Fastighetsbranschen är kapitalintensiv, vilket ställer stora krav på finansiering och en väl fungerande kreditmarknad. Tillgångarna utgörs av fastigheter som finansieras via eget kapital, främmande kapital och övrigt kapital. Hur stor andel respektive del utgör beror i första hand på bolagets stabilitet, fastighetstyper, riskaversion från såväl ägare som kreditgivare samt avkastningskrav från ägare. Även andra faktorer såsom konjunktur, skattesituation och hyresavtalens konstruktion kan spela in. Det egna kapitalet är dyrast då aktieägaren kräver en förhållandvis hög avkastning och det övriga kapitalet är billigast, men å andra sidan begränsat. Främmande kapital utgör den största andelen av finansieringen. Per den 31 december 2013 finansierades 26,8 procent, av den totala balansomslutningen på 12,1 mdkr, via eget kapital, 63,6 procent genom främmande kapital och 9,6 procent av övrigt kapital.
Brist på likviditet och ett hårdare regelverk i banksektorn har under de två senaste åren lett till att fastighetsbranschen i allt högre utsträckning kommit att använda kapitalmarknaden, genom emissioner av certifikat och obligationer, som en finansieringskälla för främmande kapital. Situationen på kreditmarknaden har dock gradvis förbättrats och under hösten 2013 noterades ett ökat intresse från banksystemet för fastighetsfinansiering. Vid årets slut sänkte riksbanken reporäntan med 0,25 procentenheter till 0,75 procent i syfte att stimulera ekonomin och uppnå målet om en inflationstakt på cirka 2 procent. Marknadsräntorna ligger kvar på nivåer som i ett långt perspektiv är låga.
Diös finansiering och hantering av finansiella risker sköts i enlighet med den av styrelsen fastställda finanspolicyn. Verksamheten i moderbolaget utgörs av koncerngemensamma funktioner samt ägande och drift av koncernens dotterbolag. För att skapa effektivitet och kvalitetskontroll är den finansiella verksamheten koncentrerad till moderbolaget. Inom moderbolaget finns finansfunktionen med ansvar för koncernens finanser. Finansfunktionen ska arbeta för att minimera bolagets ränte- och kreditrisker samt för att säkerställa tillgången på likviditet och långsiktig finansiering av Diös verksamhet.
Finanspolicyn fastställer ansvarsfördelningen mellan vd och ekonomichef. Finanspolicyn reglerar även, med tydliga mandat och limiter, hur Diös finansiella risker ska hanteras. Riskorganisationen utgår från den i finanspolicyn definierade ansvarsfördelningen för riskhantering.
Diös finansiella transaktioner ska genomföras utifrån en bedömning av koncernens befintliga och framtida behov av finansiering, likviditet och önskad ränterisk. Detta medför att koncerninterna transaktioner inte nödvändigtvis behöver innebära att en identiskt extern lånetransaktion genomförs. Istället upptas externa lån först efter en bedömning av det samlade lånebehovet i koncernen.
Finansfunktionen hos moderbolaget fungerar som koncernens internbank med ansvar för koncernens finansiering, hantering av finansiella risker samt penninghantering. För att möjliggöra nettohantering av betalningsflödena, arbetar finansfunktionen med ett koncernövergripande kontosystem. För att uppnå en kostnadseffektiv hantering av koncernens ränterisk görs en bedömning av den ränterisk som uppstår vid upptagande av ett enskilt lån med kort räntebindning, varefter räntederivattransaktioner vid behov genomförs för att uppnå önskad räntebindningstid på total upplåning.
Den övergripande målsättningen för finansfunktionen är att säkerställa adekvat tillgång på likviditet och vara rådgivande i syfte att uppnå uppsatta finansiella mål. Under 2013 hade Diös följande mätbara och riskbegränsande finansiella mål:
Finansfunktionen har även i uppdrag att uppta nya lån, fastställa löptider samt bevaka utvecklingen på räntemarknaden. Finansfunktionen ansvarar för låneportföljen och fattar beslut om eventuella förändringar och omplaceringar. Slutligen ligger det i ansvarsrollen att genomföra förhandlingar med
Mål 2013
miniminivå, % 25,0/30,0 26,8 25,3
maxnivå, % 65,0 64,8 66,4
miniminivå ggr 1,8 2,2 2,0 Räntebindning, år 2–4 1,9 2,4
Utfall 2013
Utfall 2012
FINANSIELLA MÅL OCH UTFALL
Soliditet,
Belåningsgrad,
Räntetäckningsgrad,
| Ränteförfall | Låneförfall | |||||
|---|---|---|---|---|---|---|
| Lånebelopp, mkr Årlig snittränta1 | , % | Kreditavtal, mkr | Utnyttjat, mkr | |||
| 2014 | 7 664 | 2,8 | – | – | ||
| 2015 | – | – | 4 434 | 4 167 | ||
| 2016 | – | – | 3 497 | 3 497 | ||
| Utnyttjat kreditutrymme | 7 664 | 2,8 | 7 931 | 7 664 | ||
| Outnyttjat kreditutrymme | 267 | 0,0 2 | ||||
| Finansiella instrument | 4 200 | 0,8 | ||||
| TOTALT | 3,6 |
1 Årlig snittränta avser genomsnittlig ränta baserad på räntevillkor och aktuell skuld per 2013-12-31. 2 Löftesprovisionens effekt på årlig snittränta utgör 0,02 procentenheter.
kreditinstitut rörande lånevillkor, kontovillkor samt andra bankrelaterade frågor. I förekommande fall ska besluten förankras i bolagets styrelse innan de verkställs.
I syfte att begränsa refinansieringsrisken ska Diös genomsnittliga återstående löptid på räntebärande skulder uppgå till mellan två och fyra år. Dessutom ska krediternas förfallostruktur vara jämnt fördelade över tid. Koncernens räntebärande skulder uppgick till 7 664 mkr (7 893), med en årlig genomsnittsränta på 2,8 procent (3,2) inklusive lånelöften. Den årliga genomsnittsräntan inklusive kostnad för derivatinstrument och lånelöften uppgick till 3,6 procent (3,8). Lånens genomsnittliga räntebindningstid uppgick till 2,8 månader (2,3). Om effekten av derivatportföljen inkluderas, uppgick genomsnittlig räntebindningstid till 1,9 år (2,4). Den genomsnittliga kapitalbindningstiden uppgick till 2,1 år (2,9). Av koncernens totala räntebärande skulder har 4 200 mkr (4 200) räntesäkrats via derivatinstrument med en återstående genomsnittlig löptid på 3,0 år (4,1). Diös finansiella instrument begränsar eventuella ränteuppgångars inverkan på bolagets genomsnittliga upplåningsränta. Om räntorna hade höjts med 1 procentenhet per den 31 december 2013, skulle Diös genomsnittliga ränta ha stigit med 0,4 procentenheter och värdet på derivaten ökat med 132 mkr.
Diös har derivat i syfte att minska ränterisken i kreditportföljen. Bolaget använder
sig endast av nominella ränteswappar, där rörlig ränta har bytts mot fast. Den rörliga räntan utgörs av Stibor med tre månaders löptid och den fasta räntan varierar mellan 1,9 och 3,7. Under året har innehavet av derivat varit oförändrat. Vid årets slut innehade Diös tre nominella swappar om totalt 4 200 mkr. Innehavet av derivat, tillsammans med Diös bundna lån, innebär att 55 procent av de räntebärande skulderna har bunden ränta. Motparter för swapparna är Handelsbanken och Swedbank.
Vid förändringar i marknadsräntor och i takt med att den återstående löptiden minskar ändras värdet på derivaten. Vid löptidens slut kommer värdet på de derivat Diös innehar vid 2013 års slut dock att vara noll. Under året steg värdet på derivaten med 68 mkr (–76), varav allt var orealiserat. Det totala värdet för derivaten uppgick till –107 mkr (–175) per 31 december. Samtliga värdeförändringar avseende derivat har redovisats i resultaträkningen, säkringsredovisning har inte tillämpats.
Diös kreditportfölj är fördelad på två olika kreditgivare: Handelsbanken och Swedbank där Handelsbanken är klart störst med 89 procent (89) av totala kreditportföljen.
Uttagna pantbrev i Diös fastighetsbestånd per den 31 december 2013 uppgick till 8 880 mkr (9 086). 100 procent (100) av Diös totala kreditvolym har säkerhet i form av pantbrev i fastighet. Därutöver har Diös lämnat säkerhet i form av aktier i fastighets-
Motpart Nominellt belopp, mkr Återstående löptid, år Räntenivå, % Marknadsvärde, mkr Handelsbanken 2 000 2,7 2,3 –46 Handelsbanken 600 3,8 3,7 –44 Swedbank 1 600 3,1 1,9 –18 TOTALT 4 200 3,0 2,4 –107 ägande dotterbolag samt moderbolagsborgen i Diös Fastigheter AB.
I Diös avtal med kreditgivare finns gränsvärden för olika finansiella nyckeltal, covenants, i syfte att begränsa risknivån i bolaget. Diös har också en långsiktig målsättning i syfte att förstärka bolagets finansiella ställning. Målet för soliditeten var minst 30 procent och i avtalen med bankerna är miniminivån satt till 25 procent. Utfallet blev 26,8 procent, efter en förbättring med 1,5 procentenheter under året. För belåningsgraden var Diös mål max 65 procent och i avtalen med bankerna gällde 70 procent. Utfallet blev 64,8 procent efter att Diös lyckats sänka belåningen med 1,6 procentenheter. Slutligen var Diös mål för räntetäckningsgraden 1,8 gånger och bankernas krav 1,5–1,8 gånger. Utfallet blev 2,2 gånger efter en ökning med 0,2 gånger.
DIÖS FASTIGHETER ÅRSREDOVISNING 2013 39
Diös har ett väl diversifierat fastighetsbestånd beläget i större städer i norra Sverige, vilket innebär att Diös är exponerat för den ekonomiska utvecklingen i Sverige. Men det finns också risker och möjligheter som beror på företagets eget agerande.
Ett företag är exponerat för såväl risker som möjligheter. En del av dessa kan vara förorsakade av företagets eget agerande och andra är en följd av händelser i omgivningen. Fastighetsbranschen påverkas i hög grad av den allmänna ekonomiska konjunkturen.
Makroekonomiska faktorer såsom tillväxt, sysselsättningsgrad och inflation styr i hög grad utbud samt efterfrågan på hyres- och fastighetsmarknaden och därmed bland annat vakansgrader och hyresnivåer som är viktiga nyckeltal för Diös. Högre tillväxt i ekonomin ger sannolikt positiv inverkan på Diös intäkter och resultat och lägre tillväxt det omvända.
Hantering av riskerna och möjligheterna är en högt prioriterad fråga då rätt hantering kan innebära en betydande vinst och vice versa en förlust. Risker kan indelas i strategiska respektive operativa. De strategiska är kopplade till ägandet samt förvaltningen av fastigheterna och de operativa till effektivitet samt kvalitet på interna rutiner och system.
Det är i det dagliga arbetet som den faktiska implementeringen av riskstrategierna sker. Diös arbetar för en hög riskmedvetenhet i hela organisationen i syfte att minimera sin riskexponering utan att exkludera möjligheterna. Nedan redogörs för ett antal områden som är utsatta för möjligheter och risker och därigenom kan ha inverkan på Diös framtidsutsikter, resultat och finansiella ställning.
Även om hyres- och fastighetsmarknaden generellt sett följer den allmänna konjunkturutvecklingen kan utbud och efterfrågan, på såväl lokaler och bostäder som fastigheter, skilja sig åt mellan olika typer och geografiska marknader. En diversifiering av fastighetstyper och lokaler fördelad på olika marknader ger därmed en lägre risknivå än en koncentrering.
Diös förvaltningsfastigheter redovisas till verkligt värde i balansräkningen och värdeförändringarna redovisas i resultaträkningen. Orealiserade värdeförändringar är inte kassaflödespåverkande. Värdet på fastigheterna påverkas av ett antal fastighetsspecifika respektive marknadsspecifika faktorer inklusive uthyrningsgrad, hyresnivå och driftkostnader respektive direktavkastningskrav och kalkylräntor som härleds ur jämförbara transaktioner på fastighetsmarknaden.
Diös värderingsmodell innebär att 25 procent av de 100 värdemässigt största fastigheterna externvärderas varje kvartal enligt ett rullande schema, resterande 75 procent av fastigheterna internvärderas. Övriga fastigheter internvärderas med hänsyn tagen till graden av förändring i respektive fastighet.
Såväl fastighetsspecifika som marknadsspecifika förändringar kan leda till att Diös skriver upp eller ned det verkliga värdet på förvaltningsfastigheterna, vilket påverkar resultat och finansiell ställning. Vid 2013 års slut uppgick värdet på Diös fastigheter till 11 823 mkr (11 878) efter en värdeförändring på –24 mkr (189) under året. Förädling
av fastigheter är en viktig del av Diös affärsmodell och samtliga förädlingsprojekt grundas i en noggrann analys av kostnader för projektet respektive förväntade intäkter och värdeökningar av arbetet. Nedanstående känslighetsanalys visar hur bolagets soliditet och belåningsgrad påverkas om fastigheternas värde ökar eller minskar med 7,5 procent. Detta speglar det osäkerhetsintervall som fastighetsvärderingsföretaget Savills angivit vid fastighetsvärderingen per den 31 december 2013.
Diös har ett av de geografiskt mest spridda fastighetsbestånden av samtliga svenska fastighetsbolag. Fokuseringen på norra Sverige innebär mindre fluktuationer i såväl hyres- som fastighetspriser jämfört med övriga Sverige. Drivkrafterna bakom de olika norrländska orternas tillväxt varierar, vilket därmed minskar exponeringen mot någon enskild faktor eller tendens. Diös har också en diversifierad fastighetsportfölj, sett ur ett segmentsperspektiv, med såväl kontor, handel, bostäder och industrifastigheter, vilket begränsar såväl möjligheter som risker om något enskilt segment skulle utvecklas markant avvikande från övriga.
Till följd av begränsad nybyggnation är bostadsbrist sedan många år tillbaka ett problem i flertalet av Diös prioriterade städer. Detta talar för fortsatt god efterfrågan på bostäder. Även om efterfrågan på lokaler och bostäder för närvarande generellt sett är god, är det ingen garanti för att det fortsätter så framöver, vilket skulle kunna ha en negativ effekt på Diös verksamhet, finansiella ställning och resultat.
| Förändring fastighetsvärde, % | |||||
|---|---|---|---|---|---|
| –7,5 | 0 | 7,5 | |||
| Fastighetsvärde, mkr | 10 936 | 11 823 | 12 709 | ||
| Soliditet, % | 21,0 | 26,8 | 31,8 | ||
| Belåningsgrad, % | 70,1 | 64,8 | 60,3 |
En naturlig och strategiskt viktig del av verksamheten är företags- och fastighetsförvärv. Alla förvärv är av naturen förenade med viss osäkerhet. Vid företagsförvärv är målsättningen att förvärvade bolag eller fastigheter ska tillföra ett mervärde förutom den köpeskilling som betalats, men det finns ingen garanti för att så blir fallet. Vid förvärv av fastigheter utgör bortfall av hyresgäster, miljöförhållanden samt tekniska problem potentiella risker.
Omfattningen av Diös förvärv har varierat mycket mellan åren. Efter det stora förvärvet av Norrvidden 2011 förvärvades det en fastighet 2012 och inga fastigheter 2013. Förvärv av fastigheter eller bolag föregås av en omfattande analys vid större förvärv, så kalllad due diligence, i syfte att upptäcka eventuella dolda möjligheter och risker. Genom att förvärva fastigheter som kompletterar befintligt bestånd och på orter som är för Diös välkända ökar möjligheten för positiva, och minskas också risken för negativa, överraskningar.
Ett fastighetsbolags intäkter påverkas av fastigheternas uthyrningsgrad och avtalad hyresnivå, liksom av hyresgästernas betalningsförmåga. Uthyrningsgrad och hyresnivåer styrs bland annat av den allmänna konjunkturutvecklingen, produktionstakten för nya lokaler och bostäder, förändringar i infrastruktur samt befolkningstillväxt och sysselsättningsgrad.
Ju fler enskilda stora hyresgäster ett fastighetsbolag har, desto större risk för stora svängningar i vakanser och stort bortfall av hyresintäkter. De kontrakterade hyresintäkterna från de tio största hyresgästerna uppgick per den 31 december 2013 till 207 mkr (204), vilket motsvarar 16 procent (16) av bolagets totala hyresintäkter. Genom förvärvet av Norrvidden 2011 har Diös etablerat en rad nya hyresgästrelationer, vilket ökat diversifieringen och därmed minskat beroendet av enskilda kunder. Det finns dock inga garantier för att de större hyresgästerna förnyar eller förlänger sina hyresavtal när de löpt ut, vilket på sikt kan leda till minskade hyresintäkter och ökade vakanser.
Den genomsnittliga kontraktstiden för de tio största hyresgästerna uppgick till 3,1 år. Enligt Diös policy ska hyreskontrakt med en längre löptid än tre år hållas inflationsjusterade genom bindning till konsumentprisindex (KPI). Vid årets slut var 49 procent av totala kontraktsvärdet och 68 procent av kontrakterade kommersiella avtal indexerat. Om inflationen ökar snabbare än indexkompensationen, riskerar bolagets resultat att påverkas negativt. För att säkerställa att kunderna är nöjda är målsättningen att kontakten ska präglas av en öppen dialog. För varje hyresgäst finns en kundansvarig som löpande följer upp trivsel och förhållanden. En gång om året mäts nöjd-kund-index (NKI). Det är ett viktigt instrument för att identifiera potentiella brister i arbetet och ligger till grund för förändringar i syfte att uppnå förbättrad relation till hyresgästerna och i förlängningen högre och stabilare hyresintäkter.
För 2013 landade index på 56 (59). Kunderna upplever bland annat en försämring avseende tillgänglighet och information från Diös. En positiv trend framkom avseende Diös bemötande och hänsynstagande till kundens behov vid omförhandlingar. Diös har lyft kundperspektivet som ett fokusområde i sitt affärsplanearbete under hösten 2013.
Diös är beroende av att hyresgästerna betalar avtalade hyror i tid. I vissa hyreskontrakt har hyresgästens förpliktelser garanterats av moderbolag eller genom bankgaranti. Likväl kvarstår i många fall risken för att hyresgästerna ställer in sina betalningar eller
i övrigt inte fullgör sina förpliktelser. Om så inträffar påverkas resultatet negativt. I ett långsiktigt perspektiv styrs hyresintäkter för kommersiella lokaler mer av marknadens mekanismer än bostäder, då hyressättning för bostäder följer den så kallade bruksvärdesprincipen. Diös avyttrar normalt fastigheter där uthyrningen inte har varit framgångsrik under tre års tid.
Drift- och underhållskostnader består av både taxebundna kostnader som el, värme och vatten samt övriga kostnader som renhållning, reparationer och fastighetsskatt. Till stor del är kostnaderna ett faktum oavsett om lokalen/bostaden är uthyrd eller ej. Variationer i priserna på dessa tjänster samt effekter från onormalt väder kan påverka resultatet. Inom vissa områden, som el, är relativt stora fluktuationer av kostnadsnivåerna svåra att undvika då handeln sker på en öppen marknad.
En stor del av ändringar i fastighetskostnaderna kompenseras av indexreglering av hyran samt genom vidaredebitering av faktiska kostnader till hyresgästen. Kompensationen sker dock med eftersläpning då indexering påverkar hyresnivåer först nästkommande år och slutavräkning av faktiska kostnader sker först efter årets slut. Ändring av vakansläget utgör både största möjligheten och risken då uthyrning är en förutsättning för att kunna överföra kostnaden på hyresgästen.
Under 2013 kunde 30 procent (28) av mediekostnaderna överföras på hyresgästen. Diös har en löpande översyn av hyresavtalen i syfte att höja indexeringen samt öka utdebiteringen av mediakostnader. Då energi-
Förändring Förändring verkligt värde, mkr Hyresintäkter +/–50 kr/kvm +916/–921 Driftskostnader –/+25 kr/kvm +481/–481 Direktavkastning –/+0,5 %-enhet +666/–570 Kalkylränta –/+0,5 %-enhet +238/–229 Vakansgrad –/+1,0 %-enhet +143/–144 kostnader är en av de absolut största kostnadsposterna pågår ett kontinuerligt arbete i syfte att minska energiförbrukningen per kvm, bland annat genom energioptimering i de fastigheter som har den högsta förbrukningen per kvm.
Fastighetsförvaltning och fastighetsexploatering påverkar och lämnar avtryck på miljön. Enligt miljöbalken är den som bedrivit en verksamhet eller vidtagit en åtgärd som bidragit till en föroreningsskada eller allvarlig miljöskada skyldig att genomföra undersökningar och bekosta åtgärder. Om inte verksamhetsutövaren kan utföra eller bekosta efterbehandling av en förorenad fastighet, är den som förvärvat fastigheten och som vid förvärvet känt till eller då borde ha upptäckt föroreningarna, ansvarig.
Diös arbetar aktivt för att minimera bolagets miljö- och klimatavtryck, utsläpp av farliga ämnen och transporter, samt för att förbättra avfallshantering och fastigheternas närmiljö. Vid fastighetsförvärv och vid nya projekt gör Diös analyser för att identifiera eventuella miljöproblem. Diös miljöarbete i form av energioptimering leder också till sänkta kostnader per kvm. I dagsläget finns ingen kännedom om några omfattande miljökrav som kan komma att riktas mot Diös.
Merparten av de börsnoterade bolagens finansiering utgörs av lån från banker och finansiering via kapitalmarknaden, vilket innebär exponering för finansiella risker såsom ränte-, finansierings- och kreditrisk. Med ränterisk avses risken för att värdet av företagets tillgångar, skulder samt ränterelaterade derivat påverkas negativt vid en förändring av räntenivån. Förändringar i räntenivån kan också påverka bolagets upplåningskostnad. Marknadsräntorna påverkas främst av den förväntade inflationstakten. Riksbanken styr de korta marknadsräntorna genom förändringar i reporäntan. Räntor med längre bindningstid påverkas i hög grad av internationella regelverk som har effekt på bankernas upplåningskostnader, vilket gör det svårt att förutse utvecklingen av långräntorna. Med finansieringsrisk menas risken att finansiering av koncernens kapitalbehov försvåras eller fördyras. Med kreditrisk avses risken att förlora pengar på grund av att motparten inte kan fullfölja sina åtaganden. Kreditrisk inom finansverksamheten uppstår bland annat vid placering av likviditetsöverskott och vid tecknande av derivatavtal.
Diös verksamhet finansieras till drygt 64 procent (65) genom krediter från banker. Finansiella kostnader utgör Diös största kostnadspost och uppgår till 31 procent (33) av de totala kassaflödespåverkande kostnaderna i bolaget.
Ränterisken hanteras genom en diversifiering av räntebindningen för olika krediter genom användning av swapavtal samt genom mål för räntebindning och räntetäckningsgrad. Totala volymen av swappar, där Diös byter rörlig ränta mot fast, uppgick den sista december till 4 200 mkr (4 200). Detta innebär att 55 procent (53) av Diös kreditportfölj hade bunden ränta. Räntebindningstiden uppgick till 1,9 år (2,4) och räntetäckningsgraden uppgick till 2,2 gånger (2,0).
Finansieringsrisken hanteras bland annat genom att bolaget har en relativt lång kapitalbindning, där kreditförfallen är fördelade över flera år. Diös krediter är fördelade på två banker, vilket också minskar finansieringsrisken: Handelsbanken och Swedbank, med en genomsnittlig kapitalbindning på 2,1 år (2,9).
Diös har begränsningar för kreditrisk i finanspolicyn både vad gäller volymer för derivatavtal samt vilka som får utgöra motparter vid placering av likviditet samt i derivatavtal. Samtliga krediter samt swapavtal är tecknade med svenska banker.
Förändringar i bolags- och fastighetsskatt, liksom övriga statliga pålagor, bostadsbidrag och räntebidrag, kan påverka Diös verksamhetsförutsättningar. Betydande skillnader i de politiska partiernas syn på fastighetsskattens storlek och förekomst leder till att det inte går att utesluta att skattesatser förändras i framtiden eller att andra ändringar sker i det statliga systemet som påverkar fastighetsägande.
Diös förfogar över underskottsavdrag, vilka huvudsakligen härstammar från det förvärv av vilande aktiebolag som bolaget genomförde i april 2005. En förändring av skattelagstiftningen innebärande till exempel förändrade möjligheter till skattemässiga avskrivningar eller till att utnyttja underskottsavdrag, kan medföra att Diös framtida skattesituation förändras.
Som noterat aktiebolag kan Diös ägarstruktur snabbt ändras. Ägarförändring, som gör att det bestämmande inflytandet över Diös förändras, kan innebära begränsade möjligheter att utnyttja underskottsavdragen. Detta sker exempelvis om en grupp fysiska personer tillsammans förvärvar mer än 50 procent av bolaget under en femårsperiod och var och en av dessa äger eller förvärvar minst fem procent i bolaget. De fysiska personerna behöver inte samarbeta eller ens vara medvetna om varandra för att regeln ska bli tillämplig. Beroende på hur regeln tolkas kan även mindre ägarförändringar begränsa underskotten.
I syfte att säkerställa att Diös tillämpar skattelagstiftningen korrekt, använder existerande möjligheter inom skatteområdet samt undviker sannolika risker anlitas Skeppsbron Skatt, som är experter på skattejuridik.
Ett bolags framtida utveckling beror i hög grad på förmågan att kunna attrahera kom-
| Förändring | Resultateffekt, mkr | |
|---|---|---|
| Kontrakterade hyresintäkter | +/–1 % | +/–13 |
| Ekonomisk uthyrningsgrad | +/–1 %-enhet | +/–15 |
| Fastighetskostnader | –/+1 % | +/–6 |
| Räntenivå för räntebärande skulder | –/+1 %-enhet | +/–77 |
pentent personal, inte minst på ledningsnivå och på andra viktiga nyckelposter.
Diös eftersträvar marknadsmässiga anställningsvillkor och ett medarbetarvänligt arbetsklimat, i syfte att vara en attraktiv arbetsgivare. Diös genomför en medarbetarundersökning varje år i syfte att verifiera de områden som fungerar bra och de som borde utvecklas. Under 2013 visade undersökningen en ökning med sex enheter till ett index på 65 (59). Förbättring noteras inom områden som ledarskap, upplevd balans mellan arbete och fritid samt kompetens- och utvecklingsmöjligheter. Diös kommer att fokusera på arbetsmiljöarbetet under 2014 för att fortsätta skapa bästa möjliga förutsättningar för att vara en hållbart långsiktig och attraktiv arbetsgivare.
Med operativ risk menas risken för förluster beroende på ej ändamålsenliga eller misslyckade processer, mänskliga fel, felaktiga system eller externa händelser.
Diös arbetar för att identifiera, bedöma, övervaka och hantera de operativa riskerna. Bedömningen sker utifrån vilka konsekvenser riskerna väntas medföra och med vilken sannolikhet de kan väntas inträffa. Interna regler, med ett standardiserat arbetssätt och kontrollpunkter, ligger till grund för hanteringen. Arbetssättet är föremål för ständig utveckling.
De operativa riskerna indelas i:
Diös tillgångar och medarbetare är försäkrade utifrån bedömt behov.
Diös mål är att utdelningen ska uppgå till minst 50 procent av resultat efter skatt, exklusive orealiserade värdeförändringar och uppskjuten skatt. Inför årsstämman 2014, föreslår styrelsen en utdelning om 2,30 kr per aktie. Förslaget skulle innebära att 49 procent av resultat efter skatt, exklusive orealiserade värdeförändringar och uppskjuten skatt, delas ut till aktieägarna.
Styrelsen föreslår att till årsstämmans förfogande stående vinstmedel i moderbolaget disponeras enligt följande:
| Balanserat resultat | 947 946 342 kr |
|---|---|
| Årets resultat | 51 678 214 kr |
| Summa | 999 624 556 kr |
| Att delas ut till stamaktieägarna | 171 877 008 kr |
| I ny räkning balanseras | 827 757 548 kr |
| Summa | 999 624 556 kr |
Per den sista december 2013 uppgick antalet registrerade aktier i Diös till 74 729 134. Beräkningen ovan är baserad på totalt antal registrerade aktier.
Diös finansiella mål som syftar till att säkerställa bolagets finansiella stabilitet är:
För år 2013 uppnåddes de finansiella målen, med undantag för det långsiktiga målet för soliditeten. Samtliga finansiella nyckeltal förbättrades under året och bolaget uppfyller med marginal de krav som bankerna ställt på bolagets finansiella stabilitet. I årsredovisningen framgår att Diös soliditet uppgår till 26,8 procent i koncernen och 38,5 procent i moderbolaget. Efter den föreslagna utdelningen blir soliditeten 25,8 procent i koncernen och 33,9 procent i moderbolaget. Föreslagen utdelning utgör 5,3 procent av eget kapital i koncernen och 12,0 procent av eget kapital i moderbolaget.
Med hänvisning till vad som angetts anser styrelsen att den föreslagna vinstutdelningen är försvarlig med hänsyn till de krav som uppställs i 17 kap 3 §, andra och tredje styckena, aktiebolagslagen. Verksamhetens art och omfattning medför inte risker i större omfattning än vad som normalt förekommer i branschen. Styrelsens bedömning av moderbolagets och koncernens ekonomiska ställning innebär att utdelningen är försvarlig i förhållande till de krav som verksamhetens art, omfattning och risker ställer på storleken av moderbolagets och koncernens egna kapital samt moderbolagets och koncernens konsolideringsbehov, likviditet och ställning i övrigt.
Styrelsen bedömer att den föreslagna utdelningen inte kommer att påverka Diös förmåga att fullgöra sina förpliktelser på kort och lång sikt eller att göra nödvändiga investeringar. Den föreslagna vinstutdelningen utgör 49 procent av koncernens resultat efter skatt, exklusive orealiserad värdeförändring och uppskjuten skatt, vilket ligger i paritet med uttalad målsättning. Styrelsen finner att det finns full täckning för bolagets bundna egna kapital efter den föreslagna vinstutdelningen.
Bolaget och koncernen har god tillgång till likviditetsreserver i form av både kort- och långfristiga krediter. Krediterna kan lyftas med kort varsel, vilket innebär att bolaget och koncernen har god beredskap att klara såväl variationer i likviditeten som eventuella oväntade händelser. Styrelsen har övervägt alla övriga kända förhållanden som kan ha betydelse för bolagets och koncernens ekonomiska ställning och som inte beaktats inom ramen för det ovan anförda. Därvid har ingen omständighet framkommit som gör att den föreslagna utdelningen inte framstår som försvarlig.
Östersund den 19 mars 2014
Styrelsen i Diös Fastigheter AB (publ) Organisationsnummer 556501-1771
| RESULTATRÄKNING, MKR | Not | 2013 | 2012 |
|---|---|---|---|
| Intäkter | 3 | 1 307 | 1 331 |
| Fastighetskostnader | 4 | –569 | –565 |
| Driftöverskott | 738 | 766 | |
| Central administration | 5,6 | –58 | –60 |
| Omstruktureringskostnader | 6 | –26 | –38 |
| Finansiella intäkter | 8 | 3 | 1 |
| Finansiella kostnader | 9 | –303 | –330 |
| Förvaltningsresultat | 354 | 340 | |
| Värdeförändring fastigheter | 7 | –24 | 189 |
| Värdeförändring derivatinstrument | 68 | –76 | |
| Resultat före skatt | 398 | 452 | |
| Aktuell skatt | 10 | –15 | –6 |
| Uppskjuten skatt | 10 | –62 | –14 |
| ÅRETS RESULTAT | 321 | 432 | |
| Resultat hänförligt till moderbolagets aktieägare | 323 | 429 | |
| Resultat hänförligt till minoriteten | –2 | 3 | |
| Summa | 321 | 432 | |
| TOTALRESULTATRÄKNING, MKR | 2013 | 2012 | |
| Årets resultat | 321 | 432 | |
| Poster som kommer att omföras till resultatet | |||
| Säkringsreserv/omklassificering till resultaträkningen | 18 | – | 12 |
| ÅRETS TOTALRESULTAT | 321 | 444 | |
| Summa | 321 | 444 |
|---|---|---|
| Totalresultat hänförligt till minoriteten | –2 | 3 |
| Totalresultat hänförligt till moderbolagets aktieägare | 323 | 441 |
| DATA PER AKTIE | 2013 | 2012 |
|---|---|---|
| Resultat per aktie, kr | 4,32 | 5,73 |
| Genomsnittligt antal aktier, tusental | 74 729 | 74 729 |
| Antal aktier vid årets utgång, tusental | 74 729 | 74 729 |
| Utdelning per aktie, kr | 2,30 1 | 2,30 |
1 Styrelsens förslag.
| TILLGÅNGAR, MKR | Not | 2013 | 2012 |
|---|---|---|---|
| Anläggningstillgångar | |||
| Materiella anläggningstillgångar | |||
| Förvaltningsfastigheter | 11 | 11 823 | 11 878 |
| Pågående projekt | – | 3 | |
| Immateriella anläggningstillgångar | 4 | – | |
| Övriga materiella anläggningstillgångar | 12 | 7 | 9 |
| Summa materiella anläggningstillgångar | 11 834 | 11 890 | |
| Finansiella anläggningstillgångar | |||
| Aktier och andelar | 6 | 10 | |
| Reversfordringar | 3 | 1 | |
| Summa finansiella anläggningstillgångar | 9 | 11 | |
| Summa anläggningstillgångar | 11 843 | 11 901 | |
| Omsättningstillgångar | |||
| Kortfristiga fordringar | |||
| Kundfordringar | 15 | 10 | 17 |
| Övriga fordringar | 53 | 124 | |
| Förutbetalda kostnader och | |||
| upplupna intäkter | 28 | 31 | |
| Summa kortfristiga fordringar | 91 | 172 | |
| Kassa och bank | 121 | 120 | |
| Summa omsättningstillgångar SUMMA TILLGÅNGAR |
212 12 055 |
292 12 193 |
| Not | 2013 | 2012 |
|---|---|---|
| 16 | ||
| 149 | 149 | |
| 1 820 | 1 820 | |
| 1 266 | 1 117 | |
| 3 235 | 3 086 | |
| 14 | 655 | 593 |
| 17 | 9 | 9 |
| 18 | 7 657 | 7 885 |
| 8 321 | 8 488 | |
| 7 | 7 | |
| 89 | 79 | |
| 114 | 223 | |
| 19 | 289 | 310 |
| 499 | 619 | |
| 12 055 | 12 193 | |
| STÄLLDA SÄKERHETER OCH ANSVARSFÖRBINDELSER, MKR |
2013 | 2012 |
|---|---|---|
| Ställda säkerheter | ||
| För egna skulder | ||
| Aktier i dotterbolag | 1 872 | 1 640 |
| Företagsinteckningar | 239 | 239 |
| Fastighetsinteckningar | 8 880 | 9 086 |
| Summa ställda säkerheter | 10 991 | 10 965 |
| Ansvarsförbindelser | ||
| Övriga ansvarsförbindelser | 1 | 1 |
| Summa ansvarsförbindelser | 1 | 1 |
1 Förändring av eget kapital, se sidan 48.
| MKR | Antal utestående aktier, tusental |
Aktie kapital |
Tillskjutet kapital |
Säkrings reserv1 |
Balanserad vinst |
Totalt eget kapital |
|---|---|---|---|---|---|---|
| EGET KAPITAL 31 DECEMBER 2011 | 74 729 | 149 | 1 820 | –12 | 767 | 2 724 |
| Säkringsreserv/omklassificering till resultaträkningen | 12 | 12 | ||||
| Årets resultat efter skatt | 428 | 428 | ||||
| Årets totalresultat | 12 | 428 | 440 | |||
| Kontantutdelning | –82 | –82 | ||||
| Återköp egna aktier | –17 | –17 | ||||
| Försäljning egna aktier | 18 | 18 | ||||
| Minoritetens andel av eget kapital | 3 | 3 | ||||
| EGET KAPITAL 31 DECEMBER 2012 | 74 729 | 149 | 1 820 | – | 1 117 | 3 086 |
| Årets resultat efter skatt | 323 | 323 | ||||
| Årets totalresultat | 323 | 323 | ||||
| Kontantutdelning | –172 | –172 | ||||
| Minoritetens andel av eget kapital | –2 | –2 | ||||
| EGET KAPITAL 31 DECEMBER 2013 | 74 729 | 149 | 1 820 | – | 1 266 | 3 235 |
1 Från och med 2012-09-30, är säkringsreserven fullständigt återförd över resultaträkningen.
| MKR Not |
2013 | 2012 |
|---|---|---|
| Den löpande verksamheten | ||
| Förvaltningsresultat | 354 | 340 |
| Justeringar för poster som ej ingår i kassaflödet m m1 | 3 | 40 |
| Betald skatt | –15 | –6 |
| Kassaflöde från den löpande verksamheten före förändring av rörelsekapital | 342 | 374 |
| Förändringar i rörelsekapital | ||
| Minskning (+)/ökning (–) av fordringar | 72 | 8 |
| Minskning (–)/ökning (+) av skulder | –80 | –69 |
| Summa förändring av rörelsekapital | –8 | –61 |
| Kassaflöde från den löpande verksamheten | 334 | 313 |
| Investeringsverksamheten | ||
| Investering i finansiella anläggningstillgångar | 2 | – |
| Försäljning av materiella anläggningstillgångar | 309 | 26 |
| Förvärv av immateriella anläggningstillgångar | –4 | – |
| Förvärv av materiella anläggningstillgångar2 | –239 | –133 |
| Kassaflöde från investeringsverksamheten | 68 | –107 |
| Finansieringsverksamheten | ||
| Utdelning | –172 | –82 |
| Förändring av låneskuld | –229 | –108 |
| Kassaflöde från finansieringsverksamheten | –401 | –190 |
| ÅRETS KASSAFLÖDE | 1 | 16 |
| Likvida medel vid årets början | 120 | 104 |
| LIKVIDA MEDEL VID ÅRETS SLUT3 | 121 | 120 |
| 1 Poster som ej ingår i kassaflödet. | ||
| Avskrivning av materiella anläggningstillgångar | 3 | 3 |
| Upplupna räntor och liknande poster | – | 37 |
| Redovisat värde vid årets slut | 3 | 40 |
2 Förvärv av materiella anläggningstillgångar via bolag har reducerats med övertagna skulder samt den del av likviden som utgjorts av värdet av egna aktier.
3 Likvida medel består av kassa och bank.
| RESULTATRÄKNING, MKR | Not | 2013 | 2012 |
|---|---|---|---|
| Nettoomsättning | 3 | 105 | 12 |
| Bruttoresultat | 105 | 12 | |
| Central administration | 5 | –148 | –53 |
| Omstruktureringskostnader | 6 | –26 | –17 |
| Rörelseresultat | –69 | –58 | |
| Finansiella intäkter | 8 | 230 | 163 |
| Finansiella kostnader | 9 | –109 | –104 |
| Aktuell skatt | 10 | – | – |
| ÅRETS RESULTAT EFTER SKATT | 52 | 1 | |
| TOTALRESULTATRÄKNING, MKR | 2013 | 2012 |
|---|---|---|
| Resultat efter skatt | 52 | 1 |
| ÅRETS TOTALRESULTAT | 52 | 1 |
| DATA PER AKTIE | 2013 | 2012 |
|---|---|---|
| Resultat per aktie, kr | 0,70 | 0,02 |
| Genomsnittligt antal aktier, tusental | 74 729 | 74 729 |
| Antal aktier vid årets utgång, tusental | 74 729 | 74 729 |
| Utdelning per aktie, kr | 2,301 | 2,30 |
1 Styrelsens förslag.
| Not | 2013 | 2012 |
|---|---|---|
| 5 | 2 | |
| 12 | 1 | 1 |
| 6 | 3 | |
| 13 | 171 | 171 |
| 3 341 | 3 384 | |
| 3 512 | 3 555 | |
| 3 518 | 3 558 | |
| 187 | 41 | |
| 10 | 21 | |
| 14 | ||
| 197 | 76 | |
| 10 | – | |
| 207 | 76 | |
| 3 725 | 3 634 | |
| – |
| EGET KAPITAL OCH SKULDER, MKR | Not | 2013 | 2012 |
|---|---|---|---|
| Eget kapital1 | |||
| Bundet eget kapital | |||
| Aktiekapital | 16 | 149 | 149 |
| Reservfond | 285 | 285 | |
| Summa bundet eget kapital | 434 | 434 | |
| Fritt eget kapital | |||
| Överkursfond | 1 492 | 1 492 | |
| Balanserat resultat | –544 | –373 | |
| Årets resultat | 52 | 1 | |
| Summa fritt eget kapital | 1 000 | 1 120 | |
| Summa eget kapital | 1 434 | 1 554 | |
| Långfristiga skulder | |||
| Skuld till koncernföretag | 710 | 415 | |
| Skulder till kreditinstitut | 18 | 1 476 | 1 485 |
| Summa långfristiga skulder | 2 186 | 1 900 | |
| Kortfristiga skulder | |||
| Kortfristig del av långfristiga skulder | 7 | 7 | |
| Skuld till koncernföretag | 58 | 125 | |
| Checkräkningskredit | – | 27 | |
| Leverantörsskulder | 7 | 5 | |
| Övriga skulder | 5 | 1 | |
| Upplupna kostnader och | |||
| förutbetalda intäkter | 19 | 28 | 15 |
| Summa kortfristiga skulder | 105 | 180 | |
| SUMMA EGET KAPITAL OCH SKULDER | 3 725 | 3 634 |
| STÄLLDA SÄKERHETER OCH ANSVARSFÖRBINDELSER, MKR |
2013 | 2012 |
|---|---|---|
| Ställda säkerheter | ||
| För egna skulder | ||
| Aktier i dotterbolag | 84 | 84 |
| Långfristiga fordringar i koncernföretag | 2 593 | 2 593 |
| Summa ställda säkerheter | 2 677 | 2 677 |
| Ansvarsförbindelser | ||
| Övriga ansvarsförbindelser | 1 | – |
| Summa ansvarsförbindelser | 1 | – |
1 Förändring av eget kapital, se sidan 52.
| MKR | Antal utestående aktier, tusental |
Aktie kapital |
Reservfond | Överkursfond | Balanserad vinst |
Totalt eget kapital |
|---|---|---|---|---|---|---|
| EGET KAPITAL 31 DECEMBER 2011 | 74 729 | 149 | 285 | 1 492 | –291 | 1 635 |
| Årets resultat efter skatt | 1 | 1 | ||||
| Årets totalresultat | 1 | 1 | ||||
| Kontantutdelning | –82 | –82 | ||||
| Återköp egna aktier | –17 | –17 | ||||
| Försäljning egna aktier | 17 | 17 | ||||
| EGET KAPITAL 31 DECEMBER 2012 | 74 729 | 149 | 285 | 1 492 | –372 | 1 554 |
| Årets resultat efter skatt | 52 | 52 | ||||
| Årets totalresultat | 52 | 52 | ||||
| Kontantutdelning | –172 | –172 | ||||
| EGET KAPITAL 31 DECEMBER 2013 | 74 729 | 149 | 285 | 1 492 | –492 | 1 434 |
| MKR | Not | 2013 | 2012 |
|---|---|---|---|
| Den löpande verksamheten | |||
| Rörelseresultat | –69 | –58 | |
| Justeringar för poster som ej ingår i kassaflödet m m1 | 1 | 1 | |
| Erhållen ränta | 160 | 151 | |
| Erlagd ränta | –108 | –111 | |
| Kassaflöde från den löpande verksamheten före förändring av rörelsekapital | –16 | –17 | |
| Förändringar i rörelsekapital | |||
| Minskning (+)/ökning (–) av fordringar | –51 | –8 | |
| Minskning (–)/ökning (+) av skulder | –50 | 66 | |
| Summa förändring av rörelsekapital | –101 | 58 | |
| Kassaflöde från den löpande verksamheten | –117 | 41 | |
| Investeringsverksamheten | |||
| Förändring av långa fordringar | 44 | –8 | |
| Förvärv av materiella anläggningstillgångar | –4 | –2 | |
| Kassaflöde från investeringsverksamheten | 40 | –10 | |
| Finansieringsverksamheten | |||
| Utdelning | –172 | –82 | |
| Förändring av låneskuld | 286 | –24 | |
| Kassaflöde från finansieringsverksamheten | 114 | –106 | |
| ÅRETS KASSAFLÖDE | 37 | –75 | |
| Likvida medel vid årets början | –27 | 48 | |
| LIKVIDA MEDEL VID ÅRETS SLUT2 | 10 | –27 | |
| 1 Poster som ej ingår i kassaflödet. | |||
| Avskrivning av materiella anläggningstillgångar | 1 | 1 | |
| Redovisat värde vid årets slut | 1 | 1 | |
2 Likvida medel består av kassa och bank.
Årsredovisningen och koncernredovisningen har godkänts av styrelsen för publicering på Diös hemsida den 21 mars 2014. Koncernens och moderbolagets resultatoch balansräkningar blir föremål för fastställelse på årsstämman den 28 april 2014. Diös Fastigheter AB (publ) organisationsnummer 556501-1771, är ett svenskt aktiebolag med säte i Östersund i Jämtlands län. Huvudkontorets besöksadress är Ringvägen 4 i Östersund, postadress är Box 188, 831 22 Östersund.
Koncernen Diös Fastigheter bildades under april 2005 med målet att förvärva, förvalta, förädla och försälja fastigheter. Verksamheten är koncentrerad till området norr om Dalälven. Diös övergripande mål är att skapa god lönsamhet i fastighetsbeståndet och därigenom ge bolagets aktieägare en långsiktigt hög och stabil avkastning. Verksamheten har under året varit indelat i sex geografiska marknadsområden, Dalarna, Gävleborg, Västernorrland, Jämtland, Västerbotten och Norrbotten, där varje marknadsområde utgjort ett förvaltningsområde. Personalen på respektive område har det operativa ansvaret för fastigheterna och kundkontakterna inom marknadsområdet. Målet är att genom effektiv och marknadsorienterad fastighetsförvaltning skapa långsiktiga hyresgästrelationer samt i dialog med kunden kunna erbjuda individuellt anpassade lokaler i välvårdade och rationella fastigheter. Därutöver finns i moderbolaget, Diös Fastigheter AB förutom verkställande direktör de koncerngemensamma funktionerna ekonomi/finans, värdering/analys samt marknad/information.
Koncernredovisningen har upprättats enligt de av EU antagna IFRS standarderna och tolkningarna av dessa. Vidare har koncernredovisningen upprättats i enlighet med svensk lag och genom tillämpning av Rådet för finansiell rapporterings rekommendation RFR 1, Kompletterande redovisningsregler för koncerner. Räkenskaperna är baserade på anskaffningsvärde, förutom förvaltningsfastigheter och derivatinstrument vilka är redovisade till verkligt värde. Moderbolagets årsredovisning är upprättad i enlighet med svensk lag och med tillämpning av Rådet för finansiell rapporterings rekommendation RFR 2, Redovisning för juridiska personer.
Rekommendationen anger att en juridisk person ska tillämpa IFRS, inklusive tolkningar från IFRIC/SIC med undantag beroende på lagbestämmelser i främst Årsredovisningslagen samt med hänsyn tagen till sambandet mellan redovisning och beskattning. Moderbolaget tillämpar samma redovisnings- och värderingsprinciper som koncernredovisningen med nedanstående undantag. Derivatinstrument värderas inte till verkligt värde i moderbolaget. Materiella anläggningstillgångar redovisas till anskaffningsvärde med avdrag för ackumulerade av- och nedskrivningar. För dessa ökas redovisat värde i balansräkningen om förutsättningar för uppskrivning föreligger.
Aktier i dotterbolag redovisas enligt anskaffningsvärdemetoden där det bokförda värdet fortlöpande prövas mot dotterbolagens koncernmässiga egna kapital. I de fall bokfört värde överstiger koncernmässiga värden sker nedskrivning som belastar resultaträkningen. Om en tidigare nedskrivning inte längre är motiverad sker återföring av denna. Förvärvsrelaterade kostnader för dotterföretag, som kostnadsförs i koncernredovisningen, ingår som en del i anskaffningsvärdet för andelar i dotterföretag. Koncernbidrag redovisas som finansiell intäkt hos motagaren och som finansiell kostnad hos givaren, eventuell skatteeffekt därpå, redovisas som aktuell skatt. Aktieägartillskott redovisas hos givaren som ökning av aktier i dotterbolag och hos mottagaren som ökning av fritt eget kapital.
Från och med räkenskapsåret 2013 tillämpar koncernen ändringarna i IAS 1 Utformning av finansiella rapporter, ändringarna i IAS 19 Ersättningar till anställda, IFRS 13 Värdering till verkligt värde och ändringarna i IFRS 7 Finansiella instrument: Upplysningar.
Ändringen i IAS 1 Utformning av finansiella rapporter innebär att presentationen av övrigt totalresultat har delats upp i poster som kommer att omföras till resultatet och poster som inte kommer att omföras till resultatet. Diös tillämpning av de införda ändringarna i IAS 1 framgår av koncernens totalresultaträkning.
Ändringen i IAS 19 Ersättningar till anställda har medfört ändrade principer för redovisning av ersättningar vid uppsägning. Denna ändring har dock inte fått någon effekt på Diös finansiella rapporter.
Den nya standarden IFRS 13 är tillämplig vid värdering till verkligt värde av både finansiella och icke-finansiella poster och ersätter tidigare vägledning som funnits i respektive standard vad gäller värdering till verkligt värde. IFRS 13 definierar verkligt värde som det pris som skulle erhållas vid en försäljning av en tillgång eller den ersättning som skulle erläggas för att överföra en skuld i en normal transaktion mellan marknadsaktörer vid värderingstidpunkten (s.k. "exit price"). IFRS 13 har tillämpats framåtriktat från och med den 1 januari 2013. Tillämpningen av IFRS 13 har inte inneburit några effekter på koncernens finansiella ställning eller resultat avseende värderingen av koncernens förvaltningsfastigheter eller finansiella instrument. IFRS 13 kräver att flera kvantitativa och kvalitativa upplysningar ska presenteras i årsredovisningen avseende värdering till verkligt värde.
Ändringarna i IFRS 7 har inneburit ökade upplysningskrav vid kvittning av finansiella tillgångar och finansiella skulder.
Övriga nya eller reviderade IFRS-standarder och IFRIC-tolkningar som trätt i kraft med tillämpning från den 1 januari 2013 har inte haft någon väsentlig effekt på koncernens finansiella rapporter.
Diös har valt att tillämpa ändringarna i IAS 36 innebärande att upplysning om återvinningsvärde endast behöver lämnas i samband med nedskrivningar.
Från och med räkenskapsåret 2013 tillämpar moderföretaget en ändring i RFR 2 innebärande att erhållna koncernbidrag redovisas som en finansiell intäkt medan lämnade koncernbidrag redovisas som en ökning av andelar i koncernföretag. Vidare har en ändring i RFR 2 avseende ansvarsförbindelser medfört att samtliga borgensåtaganden redovisas som en ansvarsförbindelse, oavsett sannolikheten för framtida utflöde.
För att kunna upprätta redovisningen i enlighet med IFRS och god redovisningssed krävs att företagsledningen gör bedömningar och antaganden som påverkar i bokslutet redovisade tillgångar, skulder, intäkter och kostnader. Dessa bedömningar baseras på såväl historiska erfarenheter som andra faktorer som bedöms som rimliga under rådande omständigheter. Faktiskt utfall kan skilja sig från dessa bedömningar om andra antaganden görs eller andra förutsättningar föreligger. Bedömningar och antaganden ses över regelbundet. Ändringar av bedömningar redovisas i den period ändringen görs om ändringen endast påverkar denna period, eller den period ändringen görs och framtida perioder om ändringen påverkar både aktuell period och framtida perioder. Vid värdering av förvaltningsfastigheter görs bedömningar som kan ge en betydande påverkan på koncernens resultat och finansiella ställning. Värderingen kräver en bedömning av framtida kassaflöden samt att rimlig diskonteringsfaktor (avkastningskravet) fastställs. De antagande och bedömningar som ligger till grund för gällande värdering beskrivs i not 11.
Identifiering av rapporterbara segment görs baserat på den interna rapporteringen till den högste verkställande beslutsfattaren, vilken på Diös är den verkställande direktören (tillika koncernchef). Koncernen styrs och rapporteras i sex segment. Operativt är koncernen organiserad i marknadsområden enligt en geografisk indelning, de interna rapporteringssystemen är uppbyggda med tanke på uppföljning av respektive marknadsområdes genererade avkastning, varför geografisk indelning utgör huvudsaklig indelningsgrund. Därutöver följs verksamheten upp baserat på fastighetstyp.
De redovisningsprinciper som tillämpas för segmentrapporteringen överensstämmer med de som koncernen tillämpar. Segmentsinformation lämnas endast för koncernen.
Anläggningstillgångar och långfristiga skulder består i allt väsentligt enbart av belopp som förväntas återvinnas eller betalas efter mer än tolv månader räknat från balansdagen. Omsättningstillgångar och kortfristiga skulder består i allt väsentligt enbart av belopp som förväntas återvinnas eller betalas inom tolv månader räknat från balansdagen.
Koncernens finansiella rapporter inkluderar både moderbolag och de dotterbolag som direkt eller indirekt kontrolleras av moderbolaget. Kontroll uppnås när moderbolaget kan utforma ett dotterbolags finansiella och operativa principer för att uppnå ekonomiska fördelar. För att kontroll ska uppnås måste moderbolaget direkt eller indirekt äga minst hälften av rösterna i ett företag. Koncernen omfattar utöver moderbolaget de i not 13 angivna dotterbolagen med tillhörande underkoncerner. Bokslutet bygger på redovisningshandlingar upprättade för samtliga koncernbolag per den 31 december 2013. Resultatet för ett dotterbolag som förvärvats under året medräknas i koncernens resultat från och med förvärvstidpunkten. Resultatet från ett dotterbolag som säljs under året medräknas fram till avyttringstidpunkten. Alla koncerninterna mellanhavanden avseende tillgångar, skulder, intäkter och kostnader elimineras i sin helhet vid konsolideringstillfället. Företagsförvärv redovisas enligt förvärvsmetoden. Förvärvsmetoden innebär att verkligt värde på förvärvade tillgångar och skulder bestäms per den dag då kontroll erhålls över det förvärvade företaget. Transaktionskostnader hänförliga till förvärvet ingår inte i anskaffningsvärdet för dotterföretaget. Skillnaden mellan anskaffningsvärdet, värdet på minoriteten samt det verkliga värdet på tidigare innehav och det verkliga värdet på förvärvade identifierbara tillgångar, skulder och eventualförpliktelser redovisas som goodwill. Om det uppstår en negativ skillnad redovisas skillnaden direkt i resultaträkningen. Minoritetsandel redovisas antingen som en proportionell andel av de förvärvade nettotillgångarna eller till verkligt värde, vilket bedöms per förvärv. Tilläggsköpeskilling redovisas till bedömt verkligt värde med senare förändringar redovisade i resultaträkningen. Vid stegvisa förvärv sker en värdering till verkligt värde vid den tidpunkt då kontroll erhållits. Omvärderingseffekter på tidigare ägd andel innan kontroll erhållits redovisas i resultaträkningen. Ökad eller minskad ägarandel då dotterföretaget är under fortsatt kontroll redovisas som förändringar inom eget kapital. Minoritetsintressen redovisas i koncernredovisningen under eget kapital, skilt från moderföretagets egna kapital. Minoritetsintressen ingår i koncernens resultat och totalresultat och redovisas separat från moderföretagets resultat och totalresultat som en fördelning av periodens resultat.
Intäktsredovisning sker i resultaträkningen när väsentliga risker och förmåner har överförts till motparten. Om det råder betydande osäkerhet avseende betalning, vidhängande kostnader eller risk och om säljaren behåller ett engagemang i den löpande förvaltningen som vanligtvis förknippas med ägandet sker ingen intäktsföring.
Intäkterna redovisas till det verkliga värdet av vad som erhållits eller förväntas komma att erhållas. Diös hyresavtal klassificeras som operationella leasingavtal enligt IAS 17. Hyresintäkterna periodiseras linjärt i enlighet med hyresavtal vilket medför att endast den del av intäkten som avser aktuell period redovisas. Det innebär att förskottshyror redovisas som förutbetalda hyresintäkter. Ersättningar i samband med uppsägning av hyresavtal i förtid intäktsförs direkt om inga förpliktelser kvarstår gentemot hyresgästen. Hyresrabatter periodiseras linjärt över hyreskontraktens löptid. Intäkter från fastighetsförsäljningar redovisas på tillträdesdagen om inte risker och förmåner övergått till köparen vid ett tidigare tillfälle. Om kontroll över tillgången skett vid ett tidigare tillfälle intäktsredovisas fastighetsförsäljningen vid denna tidigare tidpunkt. Resultat från försäljning av fastighet redovisas som skillnaden mellan erhållet försäljningspris efter avdrag för försäljningsomkostnader och senast redovisat värde, med tillägg för gjorda investeringar efter senaste värderingstidpunkt. Ränteintäkter beräknas baserat på antal utestående dagar, aktuellt tillgångssaldo samt vid var tidpunkt gällande räntesats. Intäkterna redovisas för den period de intjänats.
Central administration omfattar kostnader för bolagsadministration och koncernövergripande aktiviteter. Moderbolagets kostnader för bland annat koncernledning, personaladministration, data, marknadsaktiviteter, investerarrelationer, revisionsarvoden och finansiella rapporter och kostnader för upprätthållande av börsnotering ingår i central administration. I posten central administration ingår även avskrivningar av övriga materiella anläggningstillgångar. Se not 12.
Finansiella kostnader avser ränta och andra kostnader som uppkommer i samband med upptagande av lån. Kostnader för uttagande av pantbrev betraktas inte som en finansiell kostnad utan aktiveras i balansräkningen som förvaltningsfastigheter. Finansiella kostnader resultatförs i den period de hänför sig till. Finansiella kostnader inkluderar även kostnader för räntederivatavtal. Betalningsströmmar under dessa avtal resultatförs för den period de avser.
Finansiella tillgångar och skulder värderas initialt till verkligt värde och löpande till upplupet anskaffningsvärde eller verkligt värde beroende på den initiala kategoriseringen. För finansiella tillgångar och skulder som redovisas till upplupet anskaffningsvärde inkluderas transaktionskostnader i verkliga värdet. En finansiell tillgång eller skuld tas upp i balansräkningen när bolaget blir part till instrumentets avtalsmässiga villkor. En finansiell tillgång tas bort från balansräkningen när rättigheterna i avtalet realiserats, förfaller eller bolaget förlorar kontrollen över dem. En finansiell skuld tas bort från balansräkningen när förpliktelsen i avtalet fullgörs eller på annat sätt utsläcks. Detsamma gäller för del av finansiell skuld. För samtliga finansiella tillgångar och skulder, om inte annat anges i not, anses det redovisade värdet vara en god approximation av det verkliga värdet. För derivatinstrument tillämpas affärsdagsredovisning och för avistaköp eller avistaförsäljning av finansiella tillgångar tillämpas likviddagsredovisning. Vid fastställande av verkligt värde för derivatinstrument sker diskontering av framtida kassaflöden med noterad marknadsränta för respektive löptid. De framtida kassaflödena i derivatportföljen beräknas som skillnaden mellan den fasta avtalade räntan enligt respektive derivatavtal och den implicita stiborräntan för respektive period. De kommande ränteflöden som därmed uppstår nuvärdesberäknas med hjälp av den implicita stiborkurvan. För de stängningsbara swapar som finns i portföljen har optionsmomentet inte åsatts något värde, då stängning inte ger upphov till någon resultateffekt för Diös. Utgivaren beslutar om stängning ska ske. Vid fastställande av verkligt värde för låneskulder sker diskontering av framtida kassaflöden med noterad ränta för respektive löptid. Aktier och andelar kategoriseras som "Finansiella tillgångar som kan säljas" vilket innebär värdering till verkligt värde med värdeförändringar redovisade över eget kapital. Då Diös inte kunnat fastställa ett tillförlitligt marknadsvärde på dessa aktier värderas de till anskaffningsvärde.
Fordringar redovisas till upplupet anskaffningsvärde minskat med eventuell nedskrivning. Kundfordringar tas upp i balansräkningen när faktura skickats. De värderas till det lägsta av anskaffningsvärde och nettoförsäljningsvärde utan diskontering till nominellt belopp eftersom de beräknas ha kort löptid. Värdet av osäkra fordringar beräknas efter individuell bedömning. Likvida medel omfattar kassa och omedelbart tillgängliga banktillgodohavanden som kategoriseras som "Lånefordringar och kundfordringar" varvid redovisningen sker till upplupet anskaffningsvärde. På grund av att bankmedel är betalningsbara på anfordran motsvaras upplupet anskaffningsvärde av nominellt belopp.
Leverantörsskulder och övriga skulder tas upp när motparten har presterat och avtalsenlig skyldighet att betala föreligger, även om faktura ännu inte mottagits.
Leverantörsskulder tas upp i balansräkningen när faktura har mottagits och värderas till nominellt belopp utan diskontering då dess förväntade löptid är kort. Upptagna lån redovisas till upplupet anskaffningsvärde med avdrag för eventuella skuldminskningar.
Räntor, utdelningar samt vinster och förluster hänförliga till finansiella instrument redovisas i resultaträkningen som intäkt respektive kostnad. Eventuell utdelning till innehavare av egetkapitalinstrument redovisas direkt mot eget kapital med hänsyn tagen till eventuella inkomstskatteeffekter. Derivat redovisas och värderas till verkligt värde i balansräkningen. Derivat med ett positivt marknadsvärde redovisas som övriga kortfristiga fordringar och derivat med ett negativt marknadsvärde redovisas som övriga kortfristiga skulder.
Egetkapitalinstrument som ges ut av bolaget redovisas till erhållna medel med avdrag för transaktionskostnader.
Vid återköp av egna aktier reduceras det egna kapitalet med den betalda köpeskillingen inklusive eventuella transaktionskostnader.
Utdelningar redovisas som en minskning av eget kapital efter det att årsstämman fattat beslut. Beräkning av resultat per aktie baseras på årets resultat i koncernen hänförligt till moderbolagets aktieägare och på det genomsnittliga antalet utestående aktier under året.
Förvaltningsfastigheter är fastigheter som innehas i syfte att generera hyresinkomster eller värdestegring eller en kombination av dessa. Diös fastighetsbestånd per balansdagen utgörs till fullo av förvaltningsfastigheter. Fastigheterna redovisas i balansräkningen till verkligt värde enligt, per balansdagen, genomförd fastighetsvärdering. Omvärderingar av verkligt värde under löpande år sker kvartalsvis genom extern och intern värdering. Värdeförändringen redovisas i resultaträkningen under posten värdeförändring fastighet. Verkliga värden baseras på marknadsvärden, vilket är det bedömda belopp till vilket fastigheterna skulle kunna säljas i en transaktion mellan kunniga, sinsemellan oberoende, parter vilka har ett intresse av att transaktionen genomförs. Inga avdrag för transaktionskostnader i samband med en avyttring görs. Anskaffningsvärdet utgörs av inköpspriset samt kostnader som är direkt hänförliga till förvärvet. Vid större ny-, till- eller ombyggnader aktiveras tillkommande utgifter som är värdehöjande, vilket innebär att utgifter för reparation och underhåll kostnadsförs i den period de uppkommer. Löpande under året görs bedömning av hur stor del av pågående investeringar som fullgjorts, värdehöjande åtgärder balanseras, övriga åtgärder belastar innevarande års resultat. Värdeförändringar redovisas i resultaträkningen. Vid förvärv av fastigheter eller bolag, bokförs transaktionen normalt på tillträdesdagen eftersom risker och förmåner som följer av ägandet vanligen övergår den dagen. För försäljning se Rörelsens intäkter.
Övriga materiella anläggningstillgångar redovisas som tillgång om det är sannolikt att framtida ekonomiska fördelar kommer att komma bolaget till del och anskaffningsvärdet för tillgången kan beräknas på ett tillförlitligt sätt. De redovisas i balansräkningen till anskaffningsvärde med avdrag för ackumulerade avskrivningar och eventuell nedskrivning. I anskaffningsvärdet ingår inköpspriset samt kostnader direkt hänförbara till tillgången för att bringa den på plats och i skick för att utnyttjas i enlighet med syftet med anskaffningen. Tillkommande utgifter läggs till anskaffningsvärdet till den del det förbättrar tillgångens prestanda. Alla andra tillkommande utgifter redovisas som kostnad i den period de uppkommer.
Avskrivningar enligt plan baseras på ursprungliga anskaffningsvärden, i förekommande fall med beaktande av tillkommande värdehöjande utgifter samt upp- eller nedskrivningar. Avskrivning sker linjärt över tillgångens beräknade nyttjandeperiod. Starttidpunkt för avskrivningen är anskaffningstillfället.
Följande avskrivningar tillämpas: Moderbolag och koncernen
| Inventarier och fordon | 10–20 % |
|---|---|
| Kontorsinventarier | 20 % |
| Datorer | 33 % |
Kortfristiga ersättningar till anställda såsom löner, betald semester och betald sjukfrånvaro samt därpå aktuella sociala kostnader redovisas, i takt med att de anställda har utfört tjänster i utbyte mot ersättningen.
Pensioner och andra ersättningar efter avslutad anställning kan klassificeras som antingen avgiftsbestämda eller förmånsbestämda pensionsplaner. Diös har endast avgiftsbestämda pensionsplaner, vilket innebär att företagets rättsliga eller informella förpliktelse begränsas till det belopp företaget accepterat att bidra med. Det innebär att storleken på den anställdes ersättningar efter avslutad anställning beror på de avgifter som företaget betalar till planen eller till ett försäkringsbolag, jämte den kapitalavkastning som avgifterna ger. Sålunda är det den anställde som bär den aktuariella
risken och investeringsrisken. Åtaganden för ålders- och tjänstepension för tjänstemän tryggas genom en försäkring i Alecta. Dessa ska enligt gällande regelverk klassificeras som förmånsbestämda ITP-planer vilka omfattas av flera arbetsgivare.
Då det inte föreligger tillräcklig information för att redovisa dessa som förmånsbestämda redovisas de som avgiftsbestämda planer. Förpliktelser avseende avgifter till avgiftsbestämda planer redovisas som kostnad i resultaträkningen när de uppstår.
I samband med uppsägning av personal redovisas ersättningar som en skuld och en kostnad endast om företaget bevisligen är förpliktat att antingen avsluta en anställning före den normala tidpunkten för anställningens upphörande, eller när ersättning lämnas som ett erbjudande för att uppmuntra frivillig avgång. Vid erbjudande om frivillig avgång beräknas ersättningarna baserat på det antal anställda som förväntas acceptera erbjudandet.
Upplysningar om transaktioner och utestående mellanhavanden med närstående lämnas i enlighet med IAS 24, Upplysningar om närstående. Med närstående avses en part som direkt eller indirekt genom en eller flera händer utövar ett bestämmande inflytande över, står under ett bestämmande inflytande från ett företag eller under samma bestämmande inflytande som företaget. Med närstående avses den som har en andel i företaget som ger ett betydande inflytande eller har ett gemensamt bestämmande inflytande över företaget. Vidare avses med närstående även moderföretag, dotterföretag och systerföretag.
Till närstående part räknas också företag där parten är ett företags intresseföretag, är ett joint venture i vilket företaget är samägare, är en nyckelperson i ledande ställning i företaget eller dess moderföretag, är nära familjemedlem med någon som definieras som närstående, är ett företag som står under bestämmande inflytande av, under ett gemensamt bestämmande inflytande av eller står under betydande inflytande under nyckelperson i ledande ställning eller nära familjemedlem. En transaktion med närstående är en överföring av resurser, tjänster eller förpliktelser mellan närstående, oavsett om ersättning utgår eller inte. Bestämmande inflytande innebär en rätt att utforma ett företags finansiella och operativa strategier i syfte att erhålla ekonomiska fördelar. Gemensamt bestämmande inflytande innebär att två eller flera parter i avtal reglerar att gemensamt utöva ett bestämmande inflytande över en ekonomisk verksamhet. Betydande inflytande innebär att ägarföretaget kan delta i de beslut som rör ett företags finansiella och operativa strategier utan att innebära bestämmande över dessa strategier. Betydande inflytande kan uppnås via aktieinnehav, stadgar eller avtal. Nyckelpersoner i ledande ställning är de personer som har befogenhet och ansvar för att, direkt eller indirekt, planera, leda och styra ett företags verksamhet. Med nära familjemedlemmar avses personens sammanboende och barn, barn till personens sammanboende och personer som är ekonomiskt eller på annat sätt beroende av personen eller dennes sammanboende.
Företaget och koncernen tillämpar IAS 12, Inkomstskatter. Total skatt utgörs av aktuell skatt och uppskjuten skatt. Skatter redovisas i resultaträkningen förutom i de fall den är hänförlig till transaktioner, vilka redovisas i övrigt totalresultat eller direkt mot eget kapital då även eventuell skatteeffekt redovisas direkt mot eget kapital. Aktuell skatt motsvarar den skatt bolaget är skyldig att betala utifrån årets skattepliktiga resultat, justerat för eventuell aktuell skatt avseende tidigare perioder. Diös redovisar uppskjuten skatt enligt balansräkningsmetoden vilket innebär att uppskjuten skatt redovisas på samtliga temporära skillnader, förutom till den del den uppskjutna skatten hänförs till den första redovisningen av goodwill eller en tillgång eller skuld som härrör från en transaktion som inte är ett företagsförvärv och vid tidpunkten för förvärvet inte påverkar vare sig redovisat eller skattepliktigt resultat. Beloppen beräknas baserade på hur de temporära skillnaderna förväntas bli utjämnade och med tillämpning av de skattesatser och skatteregler som är beslutade eller aviserade per balansdagen. Uppskjutna skatter värderas utifrån de skattesatser och skatteregler som är beslutade eller i praktiken beslutade per balansdagen.
Uppskjutna skattefordringar avseende avdragsgilla temporära skillnader och underskottsavdrag redovisas endast i den mån det är sannolikt att dessa kommer att medföra lägre skatteutbetalningar i framtiden. Värdet på uppskjutna skattefordringar reduceras när det inte längre bedöms sannolikt att de kan utnyttjas.
Kassaflödesanalysen har upprättats enligt den indirekta metoden, vilket innebär att nettoresultatet justerats för transaktioner som inte medfört in- eller utbetalningar under perioden, samt för eventuella intäkter och kostnader som hänförs till investerings- eller finansieringsverksamhetens kassaflöden.
International Accounting Standards Board (IASB) har givit ut ett antal nya och ändrade standarder och tolkningsuttalanden som träder i kraft från och med räkenskapsåret 2014 och senare. Dessa har inte tillämpats vid upprättande av koncernens finansiella rapporter 2013.
IASB har givit ut följande nya och ändrade standarder, vilka ännu inte är godkända för tillämpning inom EU; IFRS 9 Finansiella instrument med efterföljande ändringar och IFRS 7 Finansiella instrument: Upplysningar och IAS 39 Finansiella instrument: Redovisning och värdering (tillämpning ej fastställd), förbättringar av IFRSer 2010– 2012 förbättringar av IFRSer 2011–2013 med tillämpning 1 juli 2014 eller senare, ändringar i IAS 19 Ersättningar till anställda med tillämpning 1 juli 2014 eller senare och IFRS 14 Regulatory deferral accounts med tillämpning 1 januari 2016 eller senare.
IASB har även givit ut följande standarder och ändringar, vilka är godkända för tilllämpning inom EU. IFRS 10 Consolidated Financial Statements, IFRS 11 Joint Ventures, IFRS 12 Disclosure of Interests of Other Entities samt ändringar i IAS 27 Koncernredovisning och separata finansiella rapporter och IAS 28 Innehav i intresseföretag (samtliga med tillämpning från den 1 januari 2014 eller senare). Ändringar i IFRS 10, IFRS 11 och IFRS 12 (Övergångsbestämmelser), Investment Entities (ändringar i IFRS 10, IFRS 12 och IAS 27) med tillämpning från den 1 januari 2014 eller senare. Ändringar har även gjorts IAS 32 Finansiella instrument: klassificering och IAS 39 Finansiella instrument: Redovisning och värdering (1 januari 2014).
IFRS Interpretation Committee har publicerat IFRIC 21 Levies, vilken träder i kraft den 1 januari 2014.
IFRS 9 kräver att alla redovisade finansiella tillgångar som omfattas av IAS 39 Finansiella instrument: Redovisning och värdering, fortsättningsvis ska värderas till antingen upplupet anskaffningsvärde eller till verkligt värde. Den mest betydelsefulla påverkan av IFRS 9 vad gäller klassificering och värdering av finansiella skulder är relaterat till förändringar i verkligt värde som beror på förändringar i kreditrisk för en finansiell skuld (identifierad till verkligt värde via resultaträkningen).
IFRS 10 Consolidated Financial Statements ersätter de delar av IAS 27 Koncernredovisning och separata finansiella rapporter som inriktar sig på när och hur ett ägarföretag ska upprätta koncernredovisning och SIC-12. När ett företag för särskilt ändamål, ett SPE, omfattas av koncernredovisningen i sin helhet. Syftet med IFRS 10 är att det endast ska finnas en grundförutsättning för konsolidering av samtliga företag oavsett karaktären på investeringsobjektet. Den grundförutsättningen är bestämmande inflytande.
IFRS 11 Joint Arrangements ersätter IAS 31 Andelar i Joint Ventures och SIC-13 Överföring av icke-monetära tillgångar från en samägare till gemensamt styrt företag. IFRS 11 klassificerar "joint arrangements" antingen som "joint operations" eller som "joint ventures". Avgörande för klassificeringen som ett"joint operation" eller ett "joint venture" är parternas rättigheter och förpliktelser enligt avtal. Enligt IFRS 11 ska kapitalandelsmetoden användas för andelar i "joint ventures". Det är därmed inte längre tillåtet att använda klyvningsmetoden för "joint ventures".
IFRS 12 Disclosure of Interest in Other Entities ska tillämpas för företag som innehar andelar i dotterföretag, "joint arrangements", intresseföretag eller "structured entities" som inte konsolideras.
IFRIC 21 Levies behandlar redovisning av avgifter och skatter (som inte är inkomstskatter) som staten eller liknande organ har påfört företaget. Tolkningen klargör vid vilken tidpunkt en skuld för sådana avgifter och skatter ska redovisas. Den förpliktigande händelsen som utlöser skyldigheten att betala avgiften eller skatten som är den händelse som medför att en skuld ska redovisas.
Företagsledningens bedömning är att tillämpningen av IFRS 9 kan påverka de redovisade beloppen i de finansiella rapporterna vad gäller koncernens finansiella tillgångar och skulder. Företagsledningen har ännu inte genomfört en detaljerad analys av effekterna vid tillämpning av IFRS 9 och kan därför ännu inte kvantifiera effekterna.
Företagsledningen håller för närvarande på att analysera effekterna av övriga nya standarder och ändringar och en preliminär bedömning är att dessa inte kommer att få någon väsentlig effekt på koncernens finansiella rapporter.
| Indelat per marknadsområde, mkr | Dalarna | Gävleborg | Jämtland | Västernorrland | Västerbotten | Norrbotten | Diös koncernen |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| Hyresintäkter | 251,2 | 188,6 | 286,8 | 273,5 | 146,9 | 144,8 | 1 291,9 |
| Övriga intäkter | 4,1 | 0,9 | 1,8 | 3,2 | 0,8 | 4,4 | 15,1 |
| Reparationer och underhåll | –21,1 | –10,0 | –21,4 | –19,9 | –9,7 | –5,3 | –87,5 |
| Taxebundna kostnader | –39,5 | –28,0 | –52,5 | –49,7 | –22,8 | –16,2 | –208,7 |
| Fastighetsskatt | –11,5 | –9,6 | –13,9 | –13,6 | –7,1 | –7,9 | –63,7 |
| Övriga fastighetskostnader | –28,3 | –21,3 | –32,9 | –38,5 | –15,8 | –16,6 | –153,2 |
| Fastighetsadministration | –6,7 | –6,7 | –13,3 | –15,5 | –5,0 | –8,9 | –56,1 |
| Driftöverskott | 148,2 | 113,9 | 154,6 | 139,5 | 87,3 | 94,3 | 737,8 |
| Ofördelade poster | |||||||
| Central administration | – | – | – | – | – | – | –57,9 |
| Omstruktureringskostnader | – | – | – | – | – | – | –25,9 |
| Finansnetto | – | – | – | – | – | – | –299,8 |
| Förvaltningsresultat | – | – | – | – | – | – | 354,2 |
| Värdeförändringar | |||||||
| Fastighet, realiserad | – | – | 0,6 | 8,6 | 0,3 | 1,9 | 11,3 |
| Fastighet, orealiserad | –35,4 | 8,8 | 9,6 | –71,2 | 4,7 | 48,1 | –35,4 |
| Räntederivat | – | – | – | – | – | – | 67,8 |
| Resultat före skatt | – | – | – | – | – | – | 397,9 |
| Aktuell skatt | – | – | – | – | – | – | –15,2 |
| Uppskjuten skatt | – | – | – | – | – | – | –61,9 |
| Minoritetens andel | – | – | – | – | – | – | 2,0 |
| ÅRETS RESULTAT HÄNFÖRLIGT TILL MODERBOLAGETS AKTIEÄGARE |
– | – | – | – | – | – | 322,8 |
| Uthyrbar area, kvm | 263 032 | 253 509 | 338 654 | 294 600 | 177 031 | 120 075 | 1 446 900 |
| Investeringar i ny-, till-, ombyggnad, mkr | 67,0 | 33,1 | 69,7 | 41,0 | 16,3 | 39,4 | 266,5 |
| Bokfört värde, mkr | 2 410,5 | 1 696,9 | 2 789,9 | 2 199,7 | 1 303,3 | 1 422,4 | 11 822,7 |
| Hyresvärde, mkr | 276,6 | 214,5 | 333,0 | 313,5 | 160,4 | 158,5 | 1 456,6 |
| Ekonomisk uthyrningsgrad, % | 90,8 | 87,9 | 86,2 | 87,2 | 91,6 | 91,3 | 88,7 |
Överskottsgrad, % 59,0 60,4 53,9 51,0 59,4 65,1 57,1
| Indelat per marknadsområde, mkr | Dalarna | Gävleborg | Jämtland | Västernorrland | Västerbotten | Norrbotten | Diös koncernen |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| Hyresintäkter | 253,9 | 184,6 | 286,5 | 283,3 | 149,8 | 142,2 | 1 300,2 |
| Övriga intäkter | 6,1 | 4,1 | 3,6 | 9,2 | 0,7 | 7,4 | 31,1 |
| Reparationer och underhåll | –15,7 | –14,2 | –20,8 | –22,5 | –9,7 | –7,2 | –90,1 |
| Taxebundna kostnader | –41,4 | –27,5 | –51,9 | –52,4 | –21,9 | –17,5 | –212,7 |
| Fastighetsskatt | –10,6 | –9,1 | –13,3 | –12,7 | –7,1 | –6,6 | –59,4 |
| Övriga fastighetskostnader | –26,1 | –20,5 | –36,0 | –34,2 | –14,6 | –16,3 | –147,6 |
| Fastighetsadministration | –4,8 | –7,1 | –15,5 | –13,1 | –4,4 | –10,3 | –55,3 |
| Driftöverskott | 161,3 | 110,3 | 152,5 | 157,6 | 92,7 | 91,8 | 766,2 |
| Ofördelade poster | |||||||
| Central administration | – | – | – | – | – | – | –60,0 |
| Omstruktureringskostnader | – | – | – | – | – | – | –37,9 |
| Finansnetto | – | – | – | – | – | – | –328,5 |
| Förvaltningsresultat | – | – | – | – | – | – | 339,8 |
| Värdeförändringar | |||||||
| Fastighet, realiserad | 4,5 | – | 1,2 | 2,2 | 1,0 | – | 8,9 |
| Fastighet, orealiserad | 59,8 | –17,0 | 22,9 | 28,7 | 41,2 | 44,0 | 179,6 |
| Räntederivat | – | – | – | – | – | – | –76,3 |
| Resultat före skatt | – | – | – | – | – | – | 452,0 |
| Aktuell skatt | – | – | – | – | – | – | –6,2 |
| Uppskjuten skatt | – | – | – | – | – | – | –14,2 |
| Minoritetens andel | – | – | – | – | – | – | –3,1 |
| ÅRETS RESULTAT HÄNFÖRLIGT TILL MODERBOLAGETS AKTIEÄGARE |
– | – | – | – | – | – | 428,5 |
| Uthyrbar area, kvm | 263 032 | 253 509 | 341 489 | 330 631 | 178 736 | 137 343 | 1 504 738 |
| Investeringar i ny-, till-, ombyggnad, mkr | 34,7 | 27,9 | 41,7 | 31,7 | 6,5 | 9,4 | 151,9 |
| Bokfört värde, mkr | 2 378,9 | 1 655,0 | 2 710,6 | 2 462,7 | 1 286,6 | 1 383,8 | 11 877,6 |
| Hyresvärde, mkr | 278,4 | 210,7 | 326,1 | 327,6 | 161,9 | 159,5 | 1 464,3 |
| Ekonomisk uthyrningsgrad, % | 91,2 | 87,6 | 87,8 | 86,5 | 92,5 | 89,2 | 88,8 |
Överskottsgrad, % 63,5 59,8 53,2 55,6 61,9 64,6 58,9
| Mkr | 2013 | 2012 |
|---|---|---|
| KONCERNEN | ||
| Hyresintäkter | 1 292 | 1 300 |
| Övriga intäkter | 15 | 31 |
| SUMMA | 1 307 | 1 331 |
De totala hyresintäkterna för koncernen uppgick till 1 292 mkr (1 300), vilket motsvarar 893 kr/kvm (864).
Övriga intäkter uppgick till 15 mkr (31). Av intäkten avsåg 9 mkr (11) vidarefaktureringar till hyresgäster avseende utförda arbeten i förhyrda lokaler.
| Mkr | 2013 | 2012 |
|---|---|---|
| MODERBOLAGET | ||
| Koncerninterna intäkter | 105 | 12 |
| Övriga intäkter | – | – |
| SUMMA | 105 | 12 |
Koncerninterna intäkter i moderbolaget avser fakturerad förvaltning och management fees. Kontraktförfallostrukturen avseende Diös fastighetsbestånd framgår av nedanstående tabell, där kontrakterade hyresintäkter avser årsvärde.
| Förfallo år |
Teck nade avtal |
Uthyrd area, kvm |
Kontrakterade hyresintäkter, mkr |
Andel av värdet, % |
|
|---|---|---|---|---|---|
| Lokalhyresavtal | 2013 | 152 | 30 307 | 31 | 2 |
| 2014 | 648 | 121 016 | 129 | 10 | |
| 2015 | 678 | 247 540 | 247 | 19 | |
| 2016 | 550 | 257 410 | 289 | 23 | |
| 2017– | 550 | 362 433 | 390 | 31 | |
| Totalt lokalhyresavtal |
2 578 | 1 018 706 | 1 086 | 85 | |
| Bostadshyresavtal | 2 270 | 161 146 | 149 | 12 | |
| Övriga hyresavtal | 3 446 | – | 38 | 3 | |
| TOTALT | 8 294 | 1 179 852 | 1 273 | 100 |
| Mkr | 2013 | 2012 |
|---|---|---|
| KONCERNEN | ||
| Driftkostnader | 362 | 360 |
| Reparations- och underhållskostnader | 87 | 90 |
| Fastighetsskatt | 64 | 59 |
| Fastighetsadministration | 56 | 55 |
| SUMMA | 569 | 565 |
Fastighetskostnaderna uppgick till 569 mkr (565) vilket motsvarar 389 kr/kvm (375). Fastighetskostnaderna avser såväl direkta fastighetskostnader, såsom kostnader för drift, underhåll och fastighetsskatt, som indirekta fastighetskostnader i form av uthyrning och fastighetsadministration. Ökningen är till största delen hänförlig till ökade taxeringsvärden 2013.
I driftskostnader ingår kostnader bland annat för el, värme, vatten, fastighetsskötsel, renhållning, försäkringar, och fastighetsspecifika marknadsföringskostnader. Delar av driftskostnaderna vidaredebiteras hyresgästerna i form av tillägg till hyran. Driftskostnaderna uppgick till 362 mkr (360), vilket motsvarar 247 kr/kvm (239). Av driftskostnaderna utgjorde 9 mkr (11), vilket motsvarar 6 kr/kvm (7), kostnader för arbeten i förhyrda lokaler, vilket vidarefaktureras till hyresgäster.
Reparations- och underhållskostnaderna består av såväl periodiska som löpande åtgärder för att vidmakthålla fastigheternas standard och tekniska system. För 2013 uppgick kostnaderna till 87 mkr (90), vilket motsvarar 60 kr/kvm (60).
Fastighetsskatt är en statlig skatt baserad på fastigheternas taxeringsvärde. Huvuddelen av fastighetsskatten vidaredebiteras hyresgästerna. Skattesatsen för 2013 var 1 procent på taxeringsvärdet för kontor/butik och 0,5 procent för lager/industri. För bostäder beräknades fastighetsskatten till det lägsta av 1 210 kr/lägenhet eller 0,3 procent av taxeringsvärdet. Kostnaden för fastighetsskatt uppgick till 64 mkr (59), vilket motsvarar 44 kr/kvm (39).
Med fastighetsadministration avses indirekta kostnader för den löpande fastighetsförvaltningen. Kostnaderna innefattar bland annat kostnader för personal som arbetar med uthyrningsverksamhet och hyresförhandlingar, förbrukningsmaterial och projektadministration. Koncernens kostnader för 2013 uppgick till 56 mkr (55), vilket motsvarar 38 kr/kvm (37).
Sedan den 1 januari 2013 är samtlig personal inom Diös anställda i moderbolaget.
| Medelantalet anställda | 2013 | 2012 | ||
|---|---|---|---|---|
| varav män | varav män | |||
| Moderbolaget | 159 | 65% | 28 | 45% |
| Övriga bolag | – | – | 127 | 67% |
| KONCERNEN TOTALT | 159 | 65% | 155 | 63% |
Vid utgången av 2013 bestod styrelsen i moderbolaget av 6 ledamöter varav 2 kvinnor. Antal ledande befattningshavare i moderbolaget uppgick till 7 personer (4) varav 2 (0) kvinnor.
| 2013 | 2012 | |||
|---|---|---|---|---|
| Tkr | Löner och ersätt ningar |
Sociala kostnader |
Löner och ersätt ningar |
Sociala kostnader |
| Moderbolaget | 78 296 | 23 176 | 17 920 | 6 090 |
| (varav pensionskostnader)1 | 8 388 | 1 994 | 2 343 | 554 |
| KONCERNEN TOTALT | 78 296 | 23 176 | 69 554 | 26 249 |
| (varav pensionskostnader)2 | 8 388 | 1 994 | 6 306 | 2 785 |
1 Av moderbolagets pensionskostnader avser 893 tkr (825) vd.
2 Av koncernens pensionskostnader avser 893 tkr (825) vd.
Diös har en vinstandelsstiftelse som omfattar samtliga anställda. Överföring till stiftelsen kan maximalt uppgå till 35 000 kr per anställd och baseras på Diös resultat. Kriterierna för avsättning uppfylldes inte under 2013, varför ingen avsättning utgick.
| 2013 | 2012 | |||
|---|---|---|---|---|
| Tkr | Styrelse och vd |
Övriga anställda |
Styrelse och vd |
Övriga anställda |
| Moderbolaget | 4 079 | 72 259 | 4 684 | 13 236 |
| (varav tantiem och dylikt) | 60 | – | – | – |
| KONCERNEN TOTALT | 4 079 | 72 259 | 4 684 | 64 870 |
| (varav tantiem och dylikt) | 60 | – | – | – |
| Tkr | Grundlön/ styrelse arvode |
Övriga förmåner |
Pensions kostnad |
Övrig ersätt ning |
Summa |
|---|---|---|---|---|---|
| Styrelsens ordförande | 175 | – | – | – | 175 |
| Övrig styrelse | 625 | – | – | – | 625 |
| Verkställande direktören | 2 326 | 89 | 893 | 60 | 3 368 |
| Övriga ledande befattningshavare (6 pers) |
5 958 | 343 | 1 213 | 405 | 7 919 |
| SUMMA | 9 084 | 432 | 2 106 | 465 | 12 087 |
Övriga styrelseledamöter har erhållet 125 tkr vardera. För 2013 utgår rörlig ersättning till bolagets vd om 60 tkr (0). Med bolagsledningen avses verkställande direktören och övriga medlemmar av ledningsgruppen. Ersättning samt förmåner till vd beslutas av bolagets styrelse och ersättningar till övriga ledande befattningshavare beslutas av vd i samråd med bolagets styrelse. Incitamentsprogram, med möjlighet till rörlig ersättning, förekommer från och med 2012 för bolagets verkställande direktör och för bolagets ledande befattningshavare. Några andra aktierelaterade ersättningar förekommer inte. Den rörliga ersättningen kan maximalt uppgå till en månadslön. Vd har rätt till tjänstebil samt rätt till försäkrings- och pensionsförmåner enligt vid var tidpunkt gällande ITP-plan under anställningstiden. Möjlighet ges till individuell placering. Endast kontant lön utgör underlag för försäkrings- och pensionspremier. Pensionsåldern för vd är 65 år. Mellan bolaget och vd gäller från bolagets sida 12 månaders uppsägningstid och från vd:s sida 3 månaders uppsägningstid. Ersättning under uppsägningstid avräknas från inkomster från annan arbetsgivare. Övriga ledande befattningshavare har rätt till tjänstebil. Under anställningstiden hos bolaget har övriga befattningshavare rätt till försäkrings- och pensionspremie enligt vid vald tidpunkt gällande ITP-plan. Möjlighet ges till individuell placering. Endast kontant lön utgör underlag för försäkrings- och pensionspremier. Pensionsåldern för övriga ledande befattningshavare är 65 år. Uppsägningstiden från bolaget är 6–12 månader och från den anställdes sida 6 månader. Diös har en vinstandelsstiftelse som omfattar samtliga anställda. Avsättning till vinstandelsstiftelsen baseras på uppnådd avkastning på eget kapital och är maximerad till ett prisbasbelopp per år och anställd.
I central administration ingår kostnader för koncerngemensamma funktioner som koncernledning, data, årsredovisning, revisionsarvoden, juridisk rådgivning med mera.
De centrala administrationskostnaderna, inklusive omstruktureringskostnader hänförliga till integration och omorganisation till följd av förvärvet av Norrvidden, uppgick till 81 mkr (95), vilket motsvarar 55 kr/kvm (63). Omstruktureringskostnaderna uppgick till 26 mkr (38), motsvarande 18 kr/kvm (25). I posten omstrukturering ingår kostnader för omorganisation och flytt av huvudkontorsverksamhet till Östersund, dessa kostnader kommer inte att kvarstå 2014.
| KONCERNEN | MODERBOLAGET | |||
|---|---|---|---|---|
| Tkr | 2013 | 2012 | 2013 | 2012 |
| Deloitte | ||||
| Revisionsuppdrag | 1 820 | 2 116 | 1 820 | 850 |
| Revisionsverksamhet utöver revisionsuppdraget |
104 | 431 | 104 | 431 |
| Skatterådgivning | 905 | 537 | 905 | 537 |
| Andra uppdrag | 312 | 365 | 312 | 365 |
| SUMMA | 3 141 | 3 449 | 3 141 | 2 183 |
Revisionsuppdrag avser granskning av årsredovisningen och bokföringen samt styrelsens och verkställande direktörens förvaltning. Revisionsverksamhet utöver revisionsuppdraget innebär andra kvalitetssäkringstjänster som ska utföras enligt författning, bolagsordning eller avtal samt rådgivning eller annat biträde som föranleds av iakttagelser vid ett granskningsuppdrag. Skatterådgivning innehåller både rådgivning och kvalitetssäkring inom skatteområdet. Från och med 2013 redovisar Diös samtliga kostnader avseende revision och revisionsnära uppdrag i moderbolaget och fördelar sedan ut kostnaden till respektive dotterbolag via management fee.
| Mkr | 2013 | 2012 |
|---|---|---|
| KONCERNEN | ||
| Realiserade värdeförändringar | 11 | 9 |
| Orealiserade värdeförändringar | –35 | 180 |
| SUMMA | –24 | 189 |
Under 2013 genomfördes 19 fastighetsförsäljningar (10). Försäljningspriset för dessa översteg senast gjorda värdering med 11 mkr (9) varför en realiserad värdeförändring uppstod. Utifrån årsvisa affärsplaner gjordes per årsskiftet en värdering av samtliga fastigheter baserad på en 5-årig kassaflödesmodell med individuell bedömning för varje fastighet av såväl framtida intjäningsförmåga som avkastningskrav, se även not 11. Diös värderingsmodell innebär att samtliga 100 värdemässigt största fastigheter externvärderas under året med en fördelning på cirka 25 procent per kvartal. För återstående fastigheter görs en uppdelning av fastigheter som är föremål för större förändringar i form av t ex nytecknade/uppsagda hyresavtal eller större projekt å ena sidan och fastigheter som inte är föremål för stora förändringar å andra sidan. Fastigheter som är föremål för större förändringar internvärderas med bistånd av den externa värderingsfirman. Fastigheter som inte är föremål för stora förändringar internvärderas. Värderingarna har medfört orealiserade värdeförändringar av fastigheternas marknadsvärden om –35 mkr (180).
| Mkr | 2013 | 2012 |
|---|---|---|
| KONCERNEN | ||
| Ränteintäkter, övriga | 3 | 1 |
| SUMMA | 3 | 1 |
| MODERBOLAGET | ||
| Ränteintäkter, koncernföretag | 161 | 150 |
| Erhållna koncernbidrag | 69 | 13 |
| SUMMA | 230 | 163 |
Samtliga ränteintäkter avser finansiella instrument som inte är kategoriserade som verkligt värde via resultaträkningen.
| Mkr | 2013 | 2012 |
|---|---|---|
| KONCERNEN | ||
| Räntekostnader | –293 | –322 |
| Övriga finansiella kostnader | –10 | –8 |
| SUMMA | –303 | –330 |
| MODERBOLAGET | ||
| Räntekostnader, koncernföretag | –20 | –13 |
| Räntekostnader | –84 | –85 |
| Övriga finansiella kostnader | –5 | –5 |
| Resultat från andelar i koncernföretag | – | –1 |
| SUMMA | –109 | –104 |
Samtliga räntekostnader avser finansiella instrument som inte är kategoriserade som verkligt värde via resultaträkningen. Värdeförändring avseende derivatinstrument uppgick till 68 mkr (–76).
RÄNTEKOSTNAD 2013 INKLUSIVE VÄGD GENOMSNITTLIG RÄNTA Diös genomsnittliga räntebärande skulder uppgick under 2013 till 7 778 mkr (7 946). Faktisk räntekostnad inklusive kostnad för outnyttjat kreditutrymme samt utfall avseende finansiella instrument uppgick till 290 mkr (323), vilket motsvarar en årlig genomsnittsränta på 3,7 procent (4,1). Under perioden uppgick orealiserade värdeförändringar för innehavda derivatinstrument till 68 mkr (–76), vilka i sin helhet har redovisats i resultaträkningen.
| KONCERNEN, mkr | Belopp | Årskostnad | Vägd genom snittlig ränta |
|---|---|---|---|
| Räntebärande skuld | 7 778 | 243 | 3,1% |
| Outnyttjat utrymme kreditfacilitet 1 | 286 | 2 | 0,0% |
| Kostnad finansiella instrument | 45 | 0,6% | |
| 290 | 3,7% |
1 Kostnad för outnyttjat kreditutrymme påverkar den årliga snitträntan med 0,02 procentenheter.
| KONCERNEN | MODERBOLAGET | |||
|---|---|---|---|---|
| Mkr | 2013 | 2012 | 2013 | 2012 |
| Aktuell skatt | –15 | –6 | – | – |
| Uppskjuten skatt | –62 | –14 | – | – |
| Summa skatt | –77 | –20 | – | – |
| Årets resultat före skatt | 398 | 452 | 52 | 1 |
| Skatt enligt gällande skattesats, 22% | –88 | –119 | –11 | – |
| Skatteeffekt justeringsposter: | ||||
| – justering underskott och temporära skillnader |
11 | –17 | 11 | – |
| – omvärdering uppskjuten skatt 22% | – | 116 | – | – |
| SKATT PÅ ÅRETS RESULTAT | –77 | –20 | – | – |
I resultaträkningen fördelas skatten på två poster, aktuell skatt och uppskjuten skatt. Aktuell och uppskjuten skatt för 2013 har beräknats utifrån en nominell skattesats om 22 procent. Aktuell skattekostnad är hänförlig till skatt i dotterbolag som under året varit förhindrade att resultatutjämna via koncernbidrag. Ackumulerade skattemässiga underskott bedöms kunna utnyttjas mot framtida skattepliktiga inkomster samt "utjämnas" mot uppskjutna skatteskulder, se även not 14.
| KONCERNEN | MODERBOLAGET | |||
|---|---|---|---|---|
| Mkr | 2013 | 2012 | 2013 | 2012 |
| Ingående anskaffningsvärde | 11 878 | 11 562 | – | – |
| Förvärv | – | 5 | – | – |
| Investeringar i befintliga fastigheter |
266 | 152 | – | – |
| Försäljningar | –286 | –21 | – | – |
| Värdeförändring | –35 | 180 | – | – |
| UTGÅENDE ANSKAFFNINGSVÄRDE |
11 823 | 11 878 | – | – |
Utgående anskaffningsvärde överensstämmer med värde enligt fastighetsvärdering per 2013-12-31.
Diös har under 2013 investerat för totalt 266 Mkr (152), i ny-, till- och ombyggnation. Under året har ingen fastighet förvärvats (1) medan 19 fastigheter har avyttrats (6 fastigheter och del av 4 fastigheter).
| Investering, mkr |
Kvar att investera, mkr |
Färdigställd | |
|---|---|---|---|
| Norr 40:3 | 20 | 2 | Kvartal 1, 2014 |
| Sörby Urfjäll 36:4 | 4 | 2 | Kvartal 1, 2014 |
| Totten 1:68 | 9 | 3 | Kvartal 1, 2014 |
| Orion 8 | 2 | 2 | Kvartal 1, 2014 |
| Hiss-säkerhet enl EU direktiv | 34 | 5 | Kvartal 2, 2014 |
| Verdandi 10 | 38 | 9 | Kvartal 2, 2014 |
| Sigrid 10 | 3 | 1 | Kvartal 2, 2014 |
| Dalpilen 10 | 3 | 2 | Kvartal 2, 2014 |
| Kräftan 6 | 7 | 5 | Kvartal 2, 2014 |
| Motboken 1 | 11 | 3 | Kvartal 2, 2014 |
| Råttan 18 | 31 | 6 | Kvartal 2, 2014 |
| Björnjägaren 1 | 3 | 1 | Kvartal 2, 2014 |
| Lagret 4 | 6 | 5 | Kvartal 2, 2014 |
| Venus 3 | 5 | 1 | Kvartal 2, 2014 |
| Kansliet 20 | 12 | 7 | Kvartal 4, 2014 |
| Siken 7 | 18 | 18 | Kvartal 4, 2014 |
| Siken 7 | 4 | 4 | Kvartal 4, 2014 |
| Lyckan 6 | 24 | 11 | Kvartal 4, 2014 |
| Barberaren 7 | 35 | 30 | Kvartal 1, 2015 |
En tillgångs värde utgörs enligt vedertagen teori av det diskonterade nuvärdet av de framtida kassaflöden som tillgången förväntas generera. Fastighetsbeståndets värde beräknas som summa nuvärde av driftsöverskott minskat med återstående investeringar på igångsatta projekt under de närmaste fem åren samt nuvärdet av bedömt restvärde år 6. Restvärdet år 6 utgörs av summa nuvärde av driftsöverskott under återstående ekonomisk livslängd. Till detta läggs det bedömda marknadsvärdet av obebyggd mark. Värderingen sker således enligt nivå 3 inom värderingshierarkin i IFRS 13.
Av avgörande betydelse för fastighetsbeståndets beräknade värde är avkastningskravet och antagandet beträffande den framtida reala tillväxten, vilka är de tyngst vägande värdedrivande faktorerna i värderingsmodellen. Avkastningskravet är den vägda kostnaden för lånat och eget kapital. Kostnaden för lånat kapital utgår från marknadsmässig ränta på lån. Kostnaden för eget kapital utgår från riskfri ränta motsvarande lång statsobligationsränta med tillägg för riskpremie. Riskpremien är individuell för varje investering och beror på investerarens uppfattning om framtida risk och potential.
Diös redovisar sina förvaltningsfastigheter till verkligt värde. Under året har samtliga fastigheter värderats. Det verkliga värdet är det mest sannolika priset för respektive fastighet som skulle kunna erhållas vid en försäljning på den öppna och fria marknaden. En fastighets verkliga värde blir emellertid realitet först vid en genomförd försäljning. Värderingen har genomförts på ett enhetligt sätt och baserats på en 5-årig kassaflödesmodell. Utgångspunkten för värderingen har varit en individuell bedömning för varje fastighet av dels den framtida intjäningsförmågan, dels avkastningskravet. Vid bedömningen av en fastighets framtida intjäningsförmåga har, utöver inflationsantagande om 2,0 procent, hänsyn tagits till dels eventuella förändringar i hyresnivån utifrån respektive kontrakts hyra och förfallotidpunkt jämfört med bedömd aktuell marknadshyra, dels förändring i uthyrningsgrad och fastighetskostnader. Med fastighetskostnader avses kostnader för drift, underhåll, fastighetsskatt, tomträttsavgäld och fastighetsadministration.
Enligt Savills har efterfrågan på fastighetsinvesteringar varit mycket stark under 2013, den totala transaktionsvolymen uppgick till 99 mdkr och antalet genomförda affärer ökade med 13 procent jämfört med 2012. Ökningen av antalet affärer kan dels förklaras av en marknad som är väl försörjd med eget kapital, dels en förbättrad möjlighet att erhålla bankfinansiering.
Att Sverige har en väl fungerande transaktionsmarknad är viktigt på många sätt – inte minst för svenska fastighetsägare själva – men även för att köpare och säljare ska känna sig trygga med vad de köper respektive säljer. Genom alla fastighetsaffärer som sker finns värdefull information som förbättrar samt ger betydelsefull vägledning vid fastställande av de avkastningskrav som ligger till grund för genomförda värderingar.
Avkastningskravet på eget kapital är individuellt för varje fastighet och baseras på antagande om realränta, inflation samt riskpremie. Riskpremien är individuell för varje fastighet och kan delas upp i två delar – generell respektive individuell risk. Den generella risken är ett tillägg för att en fastighetsplacering inte är likvid i samma utsträckning som en obligation samt att tillgången är beroende av den allmänna ekonomiska utvecklingen. Den individuella risken är specifik för varje fastighet och utgör marknadens sammanvägda bedömning av fastighetens kategori, orten där fastigheten är belägen, fastighetens läge på orten med hänsyn till fastighetens kategori, om fastigheten är rätt utformad, ändamålsenlig och yteffektiv, dess tekniska standard såsom t ex materialval, kvalitet på allmänna installationer, inredning och utrustning i lokaler och lägenheter samt kontraktssammansättningen, varvid hänsyn tas till exempelvis kontraktens längd, storlek och antal.
Det genomsnittliga avkastningskravet, på jämförbart bestånd, har höjts med 0,12 procentenheter (–0,06), vilket återspeglar marknadens utveckling under året. Igångsatta projekt har värderats till anskaffningsvärde. Byggrätter och mark har värderats utifrån ett bedömt marknadsvärde per kvadratmeter.
| Avkastningskrav per 2013-12-31 | Vägd direkt avkastning, % |
Vägd kalkylränta, % |
|---|---|---|
| Dalarna | 7,13 | 9,22 |
| Gävleborg | 7,35 | 9,48 |
| Västernorrland | 7,04 | 9,16 |
| Jämtland | 6,84 | 8,92 |
| Västerbotten | 7,03 | 9,13 |
| Norrbotten | 6,87 | 8,90 |
| DIÖS 2013 | 7,03 | 9,12 |
| DIÖS 2012 | 6,91 | 9,07 |
En marknadsvärdebedömning av Diös samtliga fastigheter har utförts med värdetidpunkt den 31 december 2013. Diös värderingsmodell innebär att samtliga 100 värdemässigt största fastigheter externvärderas under året med en fördelning på cirka 25 procent per kvartal. För resterande 75 procent samt återstående fastigheter görs en uppdelning av fastigheter som är föremål för större förändringar i form av till exempel nytecknade/uppsagda hyresavtal eller större projekt å ena sidan och fastigheter som inte är föremål för stora förändringar å andra sidan. Fastigheter som är föremål för större förändringar internvärderas med bistånd av den externa värderingsfirman. Fastigheter som inte är föremål för stora förändringar internvärderas.
Underlag för värderingarna har utgjorts av samtliga gällande hyresavtal, information om vakanta objekt, faktiska drift- och underhållskostnader, fastighetsskatt och fastighetsadministration samt uppgifter om pågående och planerade investeringar. Därtill har fastigheterna besiktigats fysiskt i samband med genomförda större investeringar eller vid andra förändringar som bedömts vara av värdepåverkande karaktär. Värderingarna visade ett verkligt värde om 11823 mkr (11 878) och medförde orealiserade värdeförändringar av fastigheternas marknadsvärden om –35 mkr (180), vilket innebär en värdenedgång motsvarande –0,3 procent (1,5). Av nedanstående tabell framgår verkligt värde fördelat per fastighetskategori och marknadsområde.
| Fastighets värde 2013-12-31, mkr |
Kontor | Butik | Bostäder | Industri/ lager |
Övriga | Summa |
|---|---|---|---|---|---|---|
| Dalarna | 1 448 | 559 | 196 | 87 | 121 | 2 411 |
| Gävleborg | 614 | 568 | 100 | 325 | 90 | 1 697 |
| Väster norrland |
1 036 | 736 | 245 | 114 | 69 | 2 200 |
| Jämtland | 694 | 770 | 818 | 104 | 404 | 2 790 |
| Väster botten |
516 | 366 | 214 | 124 | 83 | 1 303 |
| Norrbotten | 768 | 516 | 93 | 45 | – | 1 422 |
| SUMMA | 5 076 | 3 515 | 1 666 | 799 | 767 | 11 823 |
En fastighets marknadsvärde kan endast fastställas då den säljs. Fastighetsvärderingar är beräkningar gjorda enligt vedertagna principer utifrån vissa antaganden. Det värdeintervall som anges vid fastighetsvärderingar och som oftast ligger inom +/– 5–10 procent ska ses som mått på den osäkerhet som finns i gjorda antaganden och beräkningar. Savills har bedömt aktuellt osäkerhetsintervall till +/–7,5 procent, vilket för Diös del innebar ett värdeintervall om 10 936–12 709 mkr.
| KONCERNEN | MODERBOLAGET | |||
|---|---|---|---|---|
| Mkr | 2013 | 2012 | 2013 | 2012 |
| Ingående anskaffningsvärde | 41 | 41 | 4 | 4 |
| Årets anskaffning | – | – | 1 | – |
| Utgående anskaffningsvärde | 41 | 41 | 5 | 4 |
| Ingående avskrivningar | –32 | –29 | –3 | –2 |
| Årets avskrivningar | –2 | –3 | –1 | –1 |
| Utgående ack. avskrivningar | –34 | –32 | –4 | –3 |
| UTGÅENDE PLANENLIGT RESTVÄRDE | 7 | 9 | 1 | 1 |
| Mkr | 2013 | 2012 |
|---|---|---|
| MODERBOLAGET | ||
| Ackumulerade anskaffningsvärden | 171 | 132 |
| Nedskrivning | – | –1 |
| Inköp | – | 40 |
| REDOVISAT VÄRDE VID PERIODENS SLUT | 171 | 171 |
Specifikation av moderbolagets direktägda dotterbolag framgår nedan. Övriga koncernföretag återfinns i respektive dotterbolags årsredovisning. Principer för konsolidering av koncernbolag framgår av redovisningsprinciperna i not 1.
| Namn | Org.nr | Säte | Kapital andel i % |
Bokfört värde, mkr |
|---|---|---|---|---|
| Diös Fastigheter I AB | 556544-4998 | Östersund | 100 | 16,0 |
| Diös Fastigheter II AB | 556610-9111 | Östersund | 100 | 12,8 |
| Diös Fastigheter V AB | 556571-9969 | Östersund | 100 | 0,1 |
| Diös Fastigheter VI AB | 556561-0861 | Östersund | 100 | 3,1 |
| Diös Fastigheter VII AB | 556589-8433 | Östersund | 100 | 11,4 |
| Åre Centrum AB | 556624-4678 | Åre | 72 | 87,5 |
| Fastighets AB Uprum | 556711-2619 | Östersund | 100 | 40,1 |
| SUMMA BOKFÖRT VÄRDE | 171,0 |
| Mkr | 2013 | 2012 |
|---|---|---|
| KONCERNEN | ||
| Uppskjuten skattefordran hänförlig till skattemässigt underskottsavdrag |
93 | 124 |
| Uppskjuten skatteskuld hänförlig till temporär skillnad fastigheter |
–726 | –697 |
| Uppskjuten skatteskuld hänförlig till övriga poster | –22 | –20 |
| SUMMA UPPSKJUTEN SKATTEFORDRAN/SKATTESKULD | –655 | –593 |
Per den 31 december 2013 uppgick redovisad uppskjuten skatteskuld till –655 mkr (–593). Värdet av uppskjuten skattefordran/skuld kommer att prövas vid varje bokslutstillfälle och vid behov kommer omvärdering att ske. Diös skattemässiga underskottsavdrag bedömdes uppgå till 424 mkr. Vid 22 procents skattesats uppgick uppskjuten skattefordran avseende skattemässiga underskottsavdrag till 93 mkr, vilka bedöms vara möjliga att utnyttja mot framtida skattemässiga överskott och uppkomna temporära skillnader.
Diös redovisade temporära skillnader, det vill säga fastigheternas verkliga värden minus skattemässiga restvärden, uppgick till 3 302 mkr. Vid 22 procents skattesats uppgick uppskjuten skatteskuld avseende temporära skillnader till 726 mkr. I Diös räkenskaper har uppskjuten skattefordran kvittats mot uppskjuten skatteskuld. Diös redovisar övriga uppskjutna skatter med 22 mkr. Övriga uppskjutna skatter beräknas på obeskattade reserver och ersättningsfonder.
| Mkr | 2013 | 2012 |
|---|---|---|
| KONCERNEN | ||
| Åldersfördelade kundfordringar | ||
| Kundfordringar ej förfallna och förfallna upp till 30 dagar |
8 | 13 |
| Kundfordringar förfallna mellan 31–60 dagar | 2 | 1 |
| Kundfordringar förfallna över 61 dagar | 17 | 17 |
| Osäkra kundfordringar | –17 | –15 |
| SUMMA | 10 | 17 |
| Osäkra kundfordringar | ||
| Osäkra fordringar vid årets början | 15 | 12 |
| Årets reserveringar | 8 | 7 |
| Återförda reserveringar | – | –1 |
| Konstaterade kreditförluster | –6 | –3 |
Den 31 december 2013 uppgick aktiekapitalet i Diös Fastigheter AB (publ) till 149 457 668 kr. Det totala antalet aktier uppgick vid årets slut till 74 729 134 aktier med ett kvotvärde om 2 kr per aktie. Samtliga aktier ger lika rätt till andel i Diös tillgångar och vinst. Varje aktie har en röst. Några potentiella aktier (t ex konvertibler) förekommer inte, ej heller någon företrädesrätt till ackumulativ utdelning (preferensaktier).
| Tidpunkt | Händelse | Ökning av antalet aktier | Totalt antal aktier | Ökning av aktiekapitalet, kr | Totalt aktiekapital, kr | Kvotvärde, kr |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 2005-01-01 | Vid årets början | – | 10 000 | – | 100 000 | 10,00 |
| 2005-05-30 | Split, 100:1 | 990 000 | 1 000 000 | – | 100 000 | 0,10 |
| 2005-05-31 | Nyemission | 1 489 903 | 2 489 903 | 148 990 | 248 990 | 0,10 |
| 2005-09-01 | Nyemission | 1 503 760 | 3 993 663 | 150 376 | 399 366 | 0,10 |
| 2005-11-15 | Fondemission | – | 3 993 663 | – | 39 936 630 | 10,00 |
| 2005-11-15 | Split, 5:1 | 15 974 652 | 19 968 315 | – | 39 936 630 | 2,00 |
| 2006-05-18 | Nyemission | 8 333 400 | 28 301 715 | 16 666 800 | 56 603 430 | 2,00 |
| 2006-07-11 | Apportemission | 5 000 000 | 33 301 715 | 10 000 000 | 66 603 430 | 2,00 |
| 2007-04-19 | Apportemission | 666 250 | 33 967 965 | 1 332 500 | 67 935 930 | 2,00 |
| 2010-10-29 | Apportemission | 99 729 | 34 067 694 | 199 458 | 68 135 388 | 2,00 |
| 2010-12-14 | Nyemission | 3 285 466 | 37 353 160 | 6 570 332 | 74 705 720 | 2,00 |
| 2010-12-17 | Nyemission | 11 407 | 37 364 567 | 22 814 | 74 728 534 | 2,00 |
| 2011-12-05 | Nyemission | 22 854 136 | 60 218 703 | 45 708 272 | 120 436 806 | 2,00 |
| 2011-12-14 | Nyemission | 14 510 431 | 74 729 134 | 29 020 862 | 149 457 668 | 2,00 |
| 2013-12-31 | VID ÅRETS SLUT | 74 729 134 | 149 457 668 | 2,00 |
Diös ägde inga egna aktier vid utgången av 2013.
Utdelning föreslås av styrelsen i enlighet med bestämmelserna i Aktiebolagslagen och beslutas av årsstämman. Styrelsen i Diös föreslår en utdelning för räkenskapsåret 2013 med 2,30 kr (2,30) per aktie, motsvarande totalt 172 mkr (172). Förslaget innebär att 49 procent (50) av resultatet, exklusive orealiserade värdeförändringar och uppskjutna skatter delas ut till aktieägarna. Beloppet redovisas som skuld först då årsstämman fattat beslut om utdelning.
Avsättningar avser pensioner och uppskjuten stämpelskatt i samband med koncernintern försäljning av fastigheter.
| KONCERNEN | |||
|---|---|---|---|
| Övriga avsättningar, mkr | 2013 | 2012 | |
| Vid årets början | 9 | 20 | |
| Förändring avsättning pensioner | – | –3 | |
| Förändring skatter | – | –8 | |
| REDOVISAT VÄRDE VID PERIODENS SLUT | 9 | 9 |
Ränte- och låneförfallostruktur per den 31 december
| Ränteförfall | Låneförfall | ||||
|---|---|---|---|---|---|
| Förfall, år | Lånebelopp, mkr |
Snittränta, % |
Kreditavtal, mkr |
Utnyttjat, mkr |
|
| 2014 | 7 664 | 2,8 | – | – | |
| 2015 | – | – | 4 434 | 4 167 | |
| 2016 | – | – | 3 497 | 3 497 | |
| TOTALT | 7 664 | 2,8 | 7 931 | 7 664 |
| KONCERNEN | MODERBOLAGET | |||
|---|---|---|---|---|
| Räntebärande skulder, mkr |
2013 | 2012 | 2013 | 2012 |
| Förfallotidpunkt från balansdagen: |
||||
| >1 år | – | 886 | – | 149 |
| 1–2 år | 3 289 | – | 1 341 | – |
| 2–3 år | 878 | 3 309 | 142 | – |
| 3–4 år | 3 497 | 3 698 | – | 1 343 |
| SUMMA | 7 664 | 7 893 | 1 483 | 1 492 |
| KONCERNEN MODERBOLAGET |
||||
|---|---|---|---|---|
| Checkräknings kredit, mkr |
2013 | 2012 | 2013 | 2012 |
| Beviljad kreditlimit | 335 | 135 | 100 | 100 |
| Outnyttjad del | 335 | 107 | 100 | 73 |
| Utnyttjad del | – | 27 | – | 27 |
Samtliga upptagna lån har säkerhet i form av pantbrev samt för moderbolaget reversfordringar på dotterbolagen med däri pantförskrivna pantbrev. Säkerställningar kompletteras med garanti om belåningsgrad och räntetäckningsgrad. Oavsett typ av låneavtal innehåller de sedvanliga uppsägningsvillkor samt omförhandlingsvillkor vid förändrad verksamhetsinriktning om det för långivaren uppstår ett oacceptabelt enhandsengagemang. Diös kan öka respektive minska utnyttjandet under låneavtalen med kort framförhållning.
Diös är i egenskap av nettolåntagare exponerad för finansiella risker. Framför allt exponeras Diös för ränterisk, refinansieringsrisk och kreditrisk. Per den 31 december 2013 fanns ingen exponering i utländsk valuta. Bolagets finansiering och hantering av finansiella risker bedrivs i enlighet med den av styrelsen fastställda finanspolicyn. För en utförligare beskrivning av Diös finanspolicy, se not 21.
Ränterisk avser risken för att förändringar i ränteläget påverkar koncernens upplåningskostnad och värdet på räntederivat. Räntekostnaden är en av Diös större kostnadsposter. Räntebindningstiden ska enligt gällande finanspolicy vara mellan 2 och 4 år. Koncernens räntebärande skulder uppgick till 7 664 mkr (7 893) med en årlig genomsnittsränta på 2,8 procent (3,2) inklusive lånelöften. Lånens genomsnittliga räntebindningstid uppgick till 2,8 månader (2,3). Om effekten av derivatportföljen inkluderas uppgick genomsnittlig räntebindningstid till 1,9 år (2,4). Den genomsnittliga kapitalbindningstiden uppgick till 2,1 år (2,9). Av koncernens totala räntebärande skulder har 4 200 mkr (4 200) räntesäkrats via derivatinstrument med en återstående genomsnittlig löptid på 3,0 år (4,1). Den årliga genomsnittsräntan inklusive kostnad för derivatinstrument uppgick till 3,6 procent (3,8) inklusive lånelöften. Diös finansiella instrument begränsar eventuella ränteuppgångars inverkan på bolagets genomsnittliga upplåningsränta. En räntehöjning med 1 procentenhet per den 31 december 2013 skulle innebära att räntekostnaden, exklusive effekt av derivatinstrument, ökar med 77 mkr på årsbasis. Om räntorna hade höjts med 1 procentenhet per den 31 december 2013, skulle Diös genomsnittliga ränta ha stigit med 0,4 procentenheter och värdet på Diös derivatinstrument skulle ha ökat med 132 mkr. Under perioden uppgick orealiserade värdeförändringar för innehavda derivatinstrument till 68 mkr (–76), vilka i sin helhet har redovisats i resultaträkningen.
Med likviditets- och upplåningsrisker avses risken att tillräcklig likviditet inte är tillgänglig vid önskad tidpunkt, samt att refinansiering av förfallna lån blir kostsam eller försvårad. Finanspolicyn anger att likvida medel och outnyttjade kreditfaciliteter ska finnas för att garantera en god betalningsberedskap. Diöskoncernens likvida medel ska hållas i instrument som har god likviditet eller kort löptid. Koncernen hade vid årsskiftet outnyttjade kreditfaciliteter uppgående till 602 mkr, varav 267 mkr avsåg outnyttjade lånelöften, samt kassa- och banktillgodohavanden om 121 mkr. Tillgången till likviditet bedöms vara tillräcklig för att hantera kommande 12 månaders likviditetsbehov. Framtida refinansieringsbehov hanteras i enlighet med aktuell finanspolicy.
Med kreditrisk avses risken för förlust om motparten inte fullföljer sina åtaganden. Risken begränsas genom att policyn anger att endast kreditvärdiga motparter accepteras i finansiella transaktioner, samt att sedvanliga kreditprövningar ska göras innan ny hyresgäst accepteras. Den maximala kreditexponeringen avseende kundfordringar och reversfordringar motsvaras av dess redovisade värde. Kreditrisken i finansiella motparter motsvaras av bokfört värde för kassa och bank. Vid årsskiftet 2013-12-31 förekom inga koncentrationer avseende kundfordringar och övriga fordringar. Nedskrivning avseende kundfordringar uppgick till 17 mkr (14). Diös 10 största kunder stod för 16 procent av omsättningen.
| Mkr | 2013-12-31 | Nivå 2 |
|---|---|---|
| KONCERNEN | ||
| Derivatinstrument | –107 | –107 |
| SUMMA | –107 | –107 |
För värdering av finansiella instrument till verkligt värde kan tre olika nivåer användas.
1: Värdering som baseras på noterade priser på en aktiv marknad för identiska tillgångar och skulder.
2: Värdering som huvudsakligen är baserad på observerbara marknadsdata för tillgången eller skulden.
3: Värdering som huvudsakligen baseras på egna antaganden.
Diös samtliga finansiella instrument värderas enligt nivå 2. Vid fastställande av verkligt värde för derivatinstrument sker diskontering av framtida kassaflöden med noterad marknadsränta för respektive löptid. De framtida kassaflödena i derivatportföljen beräknas som skillnaden mellan den fasta avtalade räntan enligt respektive derivatavtal och den implicita stiborräntan för respektive period. De kommande ränteflöden som därmed uppstår nuvärdesberäknas med hjälp av den implicita stiborkurvan. För de stängningsbara swapar som finns i portföljen har optionsmomentet inte åsatts något värde, då stängning inte ger upphov till någon resultateffekt för Diös. Utgivaren beslutar om stängning ska ske.
Verkligt värde av en derivataffär kan beskrivas som det riskfria marknadsvärdet med justering för värdet av motpartsrisk. Värdet av motpartsrisken kan beräknas genom att estimera förväntad kreditexponering vid fallissemangstidpunkten, risken för fallissemang samt återvinningsgraden av exponerade krediter. Om en derivataffär avslutas i förtid med anledning av motparts fallissemang uppstår förluster för derivat med positiva marknadsvärden. För derivat med negativa marknadsvärden föreligger ingen förlust.
För att begränsa motpartsrisken omfattas samtliga Diös derivataffärer av ramavtal med nettningsklausuler. Detta möjliggör för Diös att kvitta positiva och negativa marknadsvärden så att fordran eller skulden till motparten utgörs av nettot av samtliga marknadsvärden på utestående derivataffärer parterna emellan. Mot bakgrund av Diös nettoskuld bedöms motpartsrisken på derivataffärerna som försumbar i förhållande till utestående marknadsvärden. Diös har anslutit sig till ISDA:s 2013 EMIRprotokoll som behandlar de riskbegränsningstekniker som föreskrivs i EMIR.
| 2013-12-31 | 2012-12-31 | |||||
|---|---|---|---|---|---|---|
| Mkr | Tillgång | Skuld | Netto | Tillgång | Skuld | Netto |
| Räntederivat | – | –107 | –107 | – | –175 | –175 |
| Bruttovärde derivat | – | –107 | –107 | – | –175 | –175 |
| Omfattas av nettning | – | – | – | – | – | – |
| NETTOVÄRDE DERIVAT | – | –107 | –107 | – | –175 | –175 |
| Låne- och kundfordringar | värde via resultatet | Finansiella skulder värderade till verkligt |
Derivat som används i säkringsredovisningen |
anskaffningsvärde | Finansiella skulder värderade till upplupet |
Icke finansiella instrument |
||||
|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|
| Mkr | 2013 | 2012 | 2013 | 2012 | 2013 | 2012 | 2013 | 2012 | 2013 | 2012 |
| TILLGÅNGAR | ||||||||||
| Hyresfordringar | 10 | 17 | – | – | – | – | – | – | – | – |
| Övriga fordringar | 45 | 109 | – | – | – | – | – | – | – | – |
| Förutbetald kostnader och upplupna intäkter |
28 | 31 | – | – | – | – | – | – | – | – |
| Kassa och bank | 121 | 120 | – | – | – | – | – | – | – | – |
| Övrigt | – | – | – | – | – | – | – | – | 8 | 15 |
| SKULDER | ||||||||||
| Räntederivat | – | – | 107 | 175 | – | 12 | – | – | – | – |
| Långfristiga skulder | – | – | – | – | – | – | 7 657 | 7 885 | – | – |
| Leverantörsskulder | – | – | – | – | – | – | 89 | 79 | – | – |
| Övriga skulder | – | – | – | – | – | – | 10 | 28 | – | – |
| Upplupna kostnader och förutbetalda intäkter |
– | – | – | – | – | – | 289 | 310 | – | – |
| Övrigt | – | – | – | – | – | – | – | – | 4 | 26 |
| SUMMA | 204 | 277 | 107 | 175 | – | 12 | 8 045 | 8 302 | 12 | 15 |
Diös totala kreditexponering motsvaras av de värden som anges i de ovanstående tabellerna.
Finansiella instrument såsom hyresfordringar, leverantörsskulder m m redovisas till upplupet anskaffningsvärde med avdrag för eventuell nedskrivning, varför det verkliga värdet bedöms överensstämma med redovisat värde. Långfristiga räntebärande skulder löper i huvudsak med kort räntebindning innebärande att upplupet anskaffningsvärde i huvudsak överensstämmer med verkligt värde.
| 2013 | 2012 | |||||||
|---|---|---|---|---|---|---|---|---|
| Mkr | 0–1 månad | 1–3 månader | 3–12 månader | 1–3 år | 0–1 månad | 1–3 månader | 3–12 månader | 1–3 år |
| KONCERNEN | ||||||||
| Reversfordringar | – | 1 | – | 3 | – | 1 | – | – |
| Kundfordringar | – | 10 | – | – | – | 17 | – | – |
| Övriga fordringar | – | 81 | 8 | 42 | – | 78 | 55 | 39 |
| Likvida medel | 121 | 15 | – | – | 120 | – | – | – |
| SUMMA | 121 | 91 | 8 | 44 | 120 | 96 | 55 | 39 |
Löptidsanalys avseende finansiella tillgångar
| 2013 | 2012 | |||||||
|---|---|---|---|---|---|---|---|---|
| Mkr | 0–1 månad | 1–3 månader | 3–12 månader | 1–3 år | 0–1 månad | 1–3 månader | 3–12 månader | 1–3 år |
| MODERBOLAGET | ||||||||
| Kundfordringar | – | – | – | – | – | – | – | – |
| Fordringar hos koncernföretag | – | – | 137 | – | – | 3 | 40 | – |
| Övriga fordringar | – | 146 | 1 | – | – | 35 | 1 | – |
| Likvida medel | 10 | – | – | – | – | – | – | – |
| SUMMA | 10 | 146 | 137 | – | – | 38 | 41 | – |
| Löptidsanalys avseende finansiella skulder | 2013 | 2012 | |||||||
|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|
| Mkr | 0–1 månad | 1–3 månader | 3–12 månader | 1–3 år | 0–1 månad | 1–3 månader | 3–12 månader | 1–3 år | |
| KONCERNEN | |||||||||
| Leverantörsskulder | – | 89 | – | – | – | 79 | – | – | |
| Amortering av skulder | – | 7 | 22 | 86 | – | – | – | – | |
| Räntekostnader | – | 73 | 220 | 880 | – | 63 | 190 | 761 | |
| Derivatinstrument | – | 4 | 12 | 48 | – | 11 | 32 | 129 | |
| SUMMA | – | 174 | 254 | 1 014 | – | 153 | 222 | 890 |
| Löptidsanalys avseende finansiella skulder | ||||||||||
|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 2013 | 2012 | |||||||||
| Mkr | 0–1 månad | 1–3 månader | 3–12 månader | 1–3 år | 0–1 månad | 1–3 månader | 3–12 månader | 1–3 år | ||
| MODERBOLAGET | ||||||||||
| Leverantörsskulder | – | 7 | – | – | – | 5 | – | – | ||
| Räntekostnader | – | 10 | 31 | 123 | – | 12 | 35 | 141 | ||
| Derivatinstrument | – | 10 | 31 | 126 | – | 8 | 24 | 98 | ||
| SUMMA | – | 28 | 62 | 249 | – | 25 | 60 | 239 |
| KONCERNEN | MODERBOLAGET | |||
|---|---|---|---|---|
| Mkr | 2013 | 2012 | 2013 | 2012 |
| Förskottsbetalda hyror | 190 | 217 | – | – |
| Upplupna räntekostnader | 35 | 35 | 5 | 3 |
| Övriga poster | 64 | 58 | 23 | 12 |
| SUMMA | 289 | 310 | 28 | 15 |
| Mkr | 2013 | 2012 |
|---|---|---|
| KONCERNEN | ||
| Låne- och kundfordringar | 176 | 225 |
| Finansiella tillgångar som kan säljas | 6 | 10 |
| Andra skulder | 7 776 | 7 981 |
| Säkringsinstrument | 107 | 175 |
| SUMMA | 8 065 | 8 391 |
Diös verksamhet finansieras med eget kapital och skulder. Relationen mellan eget kapital och skulder regleras med utgångspunkt från vald finansiell risknivå samt av mängden eget kapital för att tillgodose långivarnas krav för att erhålla lån. Målet för kapitalskulden sätts för att tillgodose avkastningskravet på eget kapital, möjligheten att erhålla erforderlig lånefinansiering samt att säkerställa utrymme för investeringar. Målet för kapitalstrukturen är att kortsiktigt uppvisa en soliditet om minst 25 procent och långsiktigt om lägst 30 procent och en räntetäckningsgrad om lägst 1,8 gånger. Värdet på Diös tillgångar uppgick per den 31 december 2013 till 12 055 mkr (12 193). Dessa finansierades genom dels eget kapital om 3 235 mkr (3 086), dels skulder om 8 820 mkr (9 107), varav 7 664 mkr (7 893) var räntebärande.
Diös finansiering och hantering av finansiella risker bedrivs i enlighet med den av styrelsen fastställda finanspolicyn. Den finansiella verksamheten är centraliserad till moderbolaget. Finansfunktionen hos moderbolaget fungerar som koncernens internbank med ansvar för koncernens finansiering, hantering av finansiella risker samt cash management. I finanspolicyn anges mandat och limiter för hantering av de finansiella riskerna som definieras i policyn samt den övergripande ansvarsfördelningen.
Den finansiella verksamheten ska bedrivas så att kostnaderna för finansiell riskhantering minimeras, vilket innebär att finansiella transaktioner genomförs utifrån bedömning av koncernens behov av finansiering, likviditet och önskad ränterisk. Det innebär att en koncernintern transaktion, såsom ett internt lån, inte nödvändigtvis innebär att en identisk extern lånetransaktion genomförs. Externa lån upptas först efter bedömning av koncernens samlade lånebehov. Diös arbetar med koncernkontosystem för att möjliggöra nettohantering av koncernens betalningsflöden. För att uppnå en kostnadseffektiv hantering av koncernens ränterisk görs en bedömning av den ränterisk som uppstår vid upptagande av ett enskilt lån med kort räntebindning, varefter räntederivattransaktioner genomförs vid behov för att uppnå önskad räntebindningstid på total upplåning.
| Policy | Mål | Utfall |
|---|---|---|
| Belåningsgrad | Ej över 65% | 64,8% |
| Räntetäckningsgrad | Minst 1,8 ggr | 2,2 ggr |
| Ränterisk – genomsnittlig räntebindning | 2–4 år | 1,9 år |
| Valutarisk | Inte tillåtet | Ingen exponering |
| Likviditetsrisk | Likviditetsreserv för att kunna fullgöra betalningsförpliktelser |
602 mkr i outnyttjat beviljat kreditutrymme |
| Soliditet | Kortsiktigt minst 25% Långsiktigt minst 30% |
26,8% |
Inga väsentliga transaktioner med närstående har skett under perioden. De transaktioner med närstående som förekommit, bedöms ha skett till marknadsmässiga villkor. Ingen styrelseledamot, ledande befattningshavare eller revisor i Diös Fastigheter AB eller dess dotterbolag har själv, via bolag eller närstående haft någon delaktighet i affärstransaktion genomförd av Diös som var eller är ovanlig till sin karaktär eller villkor och som inträffat under 2013.
Inga förvärv eller försäljningar av fastigheter har ägt rum efter räkenskapsårets utgång.
Den 10 januari offentliggjordes Espresso House etablering i McDonalds gamla lokaler i Sundsvall. Etableringen är ett första steg i Espresso House satsningar i Norrland och fler samarbeten med Diös finns att vänta. När återuppbyggnaden av före detta centrumpalatset i fastigheten Barberaren är färdigställd under 2015, kommer Espresso House att etablera sig i de nya lokalerna på Prästgatan i Östersund.
Diös kommer att ingå i EPRA-index (EPRA NAREIT) från och med 24 mars 2014. Indexet anses som ledande för börsnoterade fastighetsinvesteringar.
Styrelsen och verkställande direktören i Diös Fastigheter AB (publ) intygar härmed att årsredovisningen har upprättats enligt Årsredovisningslagen samt RFR 2 och ger en rättvisande bild av företagets ställning och resultat och att förvaltningsberättelsen ger en rättvisande översikt över utvecklingen av företagets verksamhet, ställning och resultat samt beskriver väsentliga risker och osäkerhetsfaktorer som företaget står inför.
Styrelsen och verkställande direktören intygar härmed att koncernredovisningen har upprättats enligt International Financial Reporting Standards (IFRS), såsom de antagits av EU, och ger en rättvisande bild av koncernens ställning och resultat och att förvaltningsberättelsen för koncernen ger en rättvisande översikt över utvecklingen av koncernens verksamhet, ställning och resultat samt beskriver väsentliga risker och osäkerhetsfaktorer som de företag som ingår i koncernen står inför.
Östersund den 19 mars 2014
Bob Persson Ordförande
Gustaf Hermelin Ledamot
Thorsten Åsbjer Ledamot
Ragnhild Backman Ledamot
Anders Bengtsson Ledamot
Tomas Mellberg Ledamot/ Personalrepresentant Maud Olofsson Ledamot
Christer Sundin Verkställande direktör
Vår revisionsberättelse har avgivits den 20 mars 2014
Deloitte AB
Svante Forsberg Auktoriserad revisor
Vi har utfört en revision av årsredovisningen och koncernredovisningen för Diös Fastigheter AB (publ) för räkenskapsåret 2013-01-01– 2013-12-31. Bolagets årsredovisning och koncernredovisning ingår i den tryckta versionen av detta dokument på sidorna 28-68.
Det är styrelsen och verkställande direktören som har ansvaret för att upprätta en årsredovisning som ger en rättvisande bild enligt årsredovisningslagen och en koncernredovisning som ger en rättvisande bild enligt International Financial Reporting Standards, såsom de antagits av EU, och årsredovisningslagen och för den interna kontroll som styrelsen och verkställande direktören bedömer är nödvändig för att upprätta en årsredovisning och koncernredovisning som inte innehåller väsentliga felaktigheter, vare sig dessa beror på oegentligheter eller på fel.
Vårt ansvar är att uttala oss om årsredovisningen och koncernredovisningen på grundval av vår revision. Vi har utfört revisionen enligt International Standards on Auditing och god revisionssed i Sverige. Dessa standarder kräver att vi följer yrkesetiska krav samt planerar och utför revisionen för att uppnå rimlig säkerhet att årsredovisningen och koncernredovisningen inte innehåller väsentliga felaktigheter.
En revision innefattar att genom olika åtgärder inhämta revisionsbevis om belopp och annan information i årsredovisningen och koncernredovisningen. Revisorn väljer vilka åtgärder som ska utföras, bland annat genom att bedöma riskerna för väsentliga felaktigheter i årsredovisningen och koncernredovisningen, vare sig dessa beror på oegentligheter eller på fel. Vid denna riskbedömning beaktar revisorn de delar av den interna kontrollen som är relevanta för hur bolaget upprättar årsredovisningen och koncernredovisningen för att ge en rättvisande bild i syfte att utforma granskningsåtgärder som är ändamålsenliga med hänsyn till omständigheterna, men inte i syfte att göra ett uttalande om effektiviteten i bolagets interna kontroll. En revision innefattar också en utvärdering av ändamålsenligheten i de redovisningsprinciper som har använts och av rimligheten i styrelsens och verkställande direktörens uppskattningar i redovisningen, liksom en utvärdering av den övergripande presentationen i årsredovisningen och koncernredovisningen.
Vi anser att de revisionsbevis vi har inhämtat är tillräckliga och ändamålsenliga som grund för våra uttalanden.
Enligt vår uppfattning har årsredovisningen upprättats i enlighet med årsredovisningslagen och ger en i alla väsentliga avseenden rättvisande bild av moderbolagets finansiella ställning per den 31 december 2013 och av dess finansiella resultat och kassaflöden för året enligt årsredovisningslagen. Koncernredovisningen har upprättats i enlighet med årsredovisningslagen och ger en i alla väsentliga avseenden rättvisande bild av koncernens finansiella ställning per den 31 december 2013 och av dess finansiella resultat och kassaflöden för året enligt International Financial Reporting Standards, såsom de antagits av EU, och årsredovisningslagen. Förvaltningsberättelsen är förenlig med årsredovisningens och koncernredovisningens övriga delar.
Vi tillstyrker därför att årsstämman fastställer resultaträkningen och balansräkningen för moderbolaget och koncernen.
Utöver vår revision av årsredovisningen och koncernredovisningen har vi även utfört en revision av förslaget till dispositioner beträffande bolagets vinst eller förlust samt styrelsens och verkställande direktörens förvaltning för Diös Fastigheter AB för räkenskapsåret 2013-01-01– 2013-12-31.
Det är styrelsen som har ansvaret för förslaget till dispositioner beträffande bolagets vinst eller förlust, och det är styrelsen och verkställande direktören som har ansvaret för förvaltningen enligt aktiebolagslagen.
Vårt ansvar är att med rimlig säkerhet uttala oss om förslaget till dispositioner beträffande bolagets vinst eller förlust och om förvaltningen på grundval av vår revision. Vi har utfört revisionen enligt god revisionssed i Sverige.
Som underlag för vårt uttalande om styrelsens förslag till dispositioner beträffande bolagets vinst eller förlust har vi granskat styrelsens motiverade yttrande samt ett urval av underlagen för detta för att kunna bedöma om förslaget är förenligt med aktiebolagslagen.
Som underlag för vårt uttalande om ansvarsfrihet har vi utöver vår revision av årsredovisningen och koncernredovisningen granskat väsentliga beslut, åtgärder och förhållanden i bolaget för att kunna bedöma om någon styrelseledamot eller verkställande direktören är ersättningsskyldig mot bolaget. Vi har även granskat om någon styrelseledamot eller verkställande direktören på annat sätt har handlat i strid med aktiebolagslagen, årsredovisningslagen eller bolagsordningen.
Vi anser att de revisionsbevis vi har inhämtat är tillräckliga och ändamålsenliga som grund för våra uttalanden.
Vi tillstyrker att årsstämman disponerar vinsten enligt förslaget i förvaltningsberättelsen och beviljar styrelsens ledamöter och verkställande direktören ansvarsfrihet för räkenskapsåret.
Östersund den 20 mars 2014 Deloitte AB
Svante Forsberg Auktoriserad revisor
Diös Fastigheter AB (publ) (Diös) är ett svenskt fastighetsbolag som är noterat på Nasdaq OMX Stockholm Mid Cap. Bolagsstyrningsrapporten beskriver strukturen och processerna för Diös styrning, ledning och kontroll under 2013.
Bolagstyrningen beskriver hur Diös ägare, direkt och indirekt, styr företaget och hur riskerna hanteras. Styrningen grundar sig på externa och interna regelverk som är föremål för ständig utveckling och förbättring.
Diös högsta beslutande organ är årsstämman som, tillsammans med eventuella extra bolagsstämmor, ger aktieägarna möjlighet till styrning via sin beslutanderätt. Årsstämman
utser styrelsen och styrelsens ordförande samt slår fast principer för såväl valberedningens sammansättning som för ersättning till ledande befattningshavare. Stämman utser även revisorer för granskning av koncernens redovisning, liksom av styrelsens och vd:s förvaltning. Styrelsen utser vd samt representanter till ersättningsutskott och revisionsutskott.
I enlighet med bolagsordningen är Diös ett publikt aktiebolag med säte i Östersund. Verksamheten utgår från att, direkt eller indirekt via dotterbolag, äga och förvalta fast egendom och bedriva därmed förenlig verksamhet. Styrelsen väljs årligen på ordinarie årsstämma och ska bestå av lägst tre och högst tio ledamöter med högst tio suppleanter. Bolagsordningen i sin helhet finns tillgänglig på www.dios.se.
Vid årets slut hade Diös 5 524 aktieägare (2 669) som totalt ägde 74 729 134 aktier (74 729 134). Aktien har ett kvotvärde om 2 kr. Andelen utländska aktieägare var 7 procent. Största enskilda ägare per den 31 december 2013 var AB Persson Invest med 15,4 procent av röster och kapital, Brinova Inter AB med 12,0 procent, Bengtssons Tidnings AB med 10,1 procent och Länsförsäkringar Fondförvaltning AB med 7,5 procent. Totalt ägde bolagets tio största ägare 64,6 procent av röster och kapital. Diös aktiekapital utgör lägst 74 000 000 kr och högst 296 000 000 kr. Antalet aktier ska vara
lägst 37 000 000 och högst 148 000 000. Varje aktie berättigar till en röst och avser en andel av Diös aktiekapital.
Årsstämman 2013 ägde rum den 25 april på Diös huvudkontor i Östersund. Vid stämman deltog 29 aktieägare personligen eller via ombud. Antalet representerade aktier var 50 462 288, motsvarande cirka 68 procent av det totala antalet aktier. Årsstämman fastställde koncernens balans- och resultaträkning för 2012 och gav styrelse och vd ansvarsfrihet för 2012 års förvaltning. Utdelning till aktieägarna fastställdes i enlighet med styrelsens förslag om 2,30 kr per aktie. Stämman fattade beslut om styrelsens förslag till principer för ersättning och andra anställningsvillkor för bolagets ledande befattningshavare. Styrelsen lämnades bemyndigande, längst intill nästa årsstämma, att förvärva och överlåta egna aktier, enligt styrelsens förslag.
Valberedningens sammansättning och arbete beslutas av årsstämman med utgångspunkt från den redogörelse som valberedningen lämnar. Enligt instruktion ska valberedningen utses årligen och ska bestå av styrelsens ordförande samt en representant vardera för de fyra största aktieägarna i Diös. Ledamöterna representerar tillsammans cirka 51 procent av aktierna och rösterna i bolaget. Valberedningens ordförande får inte vara ledamot av styrelsen. Om en ledamot av valberedningen lämnar uppdraget under pågående år ska denna ersättas av en annan representant från samma aktieägare. En ledamot som inte längre tillhör en av de fyra största aktieägarna ska ersättas av en nytillkommen ägare. Om gällande principer får till följd att valberedningens ledamöter blir färre än tre, ska en företrädare för Aktiespararna erbjudas plats i valberedningen.
Valberedningens uppdrag är att tillvarata samtliga aktieägares intresse. Ledamöternas huvudsakliga uppgift är att bereda årsstämmans beslut om val av ordförande och övriga
ledamöter till bolagets styrelse och i förekommande fall revisor, liksom om gällande arvoden.
Valberedningens arbete utgår från styrelseordförandens redogörelse för utvärderingen av styrelsens arbete under det gångna året och av ledamöternas kunskaper och erfarenhet. Vd:s föredragningar om bolagets verksamhet och strategiska inriktning utgör också viktiga underlag.
I enlighet med valberedningens instruktion offentliggörs valberedningens ledamöter, samt de ägare som dessa företräder, senast sex månader före årsstämman. Valberedningens representanter baseras på det kända ägandet per den 15 september 2013.
I enlighet med de principer som antogs vid årsstämman 2013 består Diös valberedning av bolagets fyra största aktieägare: Bob Persson (AB Persson Invest), Bo Forsén, valberedningens ordförande (Brinova Inter AB), Jonas Bengtsson (Bengtssons Tidnings AB) och Sofia Aulin (Länsförsäkringar Fondförvaltning AB). Aktieägare som önskar lämna förslag till valberedningen kan göra det via e-post till [email protected] eller via brev till: Diös Fastigheter AB, Valberedningen, Box 188, 831 22 Östersund.
Styrelsen består av sex ledamöter och en arbetstagarrepresentant utan suppleanter. Ledamöterna väljs årligen av årsstämman för tiden intill slutet av nästa årsstämma. Styrelsen har det övergripande ansvaret för bolagets organisation och förvaltning genom att säkerställa att riktlinjerna för bolagets förvaltning är ändamålsenligt utformade. I ansvaret ligger att utveckla och följa upp bolagets strategier och mål samt att fastslå affärsplan och årsbokslut. Beslut om förvärv och avyttring av verksamheter, större investeringar liksom tillsättningar och ersättningar till koncernledningen är ytterligare ansvarsområden. I ordförandens ansvar ligger att säkerställa att styrelsen fullgör sitt uppdrag genom ett välorganiserat och effektivt arbete.
Underlaget för styrelsens arbete utgörs av ordförandens dialog med vd samt av dokumenterade underlag till styrelseledamöterna för diskussion och beslut. Styrelsens arbetsordning fastställs årligen vid det konstituerande styrelsesammanträdet och revideras vid behov. Arbetsordningen innehåller styrelsens ansvar och arbetsuppgifter, styrelseordförandens arbetsuppgifter samt revisionsfrågor och instruktion till vd. Den anger även vilka rapporter och finansiell information som styrelsen ska få del av inför varje ordinarie styrelsemöte. Den senaste gällande arbetsordningen fastställdes vid det konstituerande styrelsemötet den 25 april 2013.
Under 2013 genomfördes elva protokollförda styrelsemöten där resultat, balans, delårsrapporter, årsredovisningar och fastighetsaffärer behandlades. Framtidsinriktade frågeställningar om marknadsbedömningar, affärsverksamhetens inriktning och organisationsfrågor diskuterades också.
I enlighet med bolagets arbetsordning har ordföranden säkerställt att styrelsens arbete har utvärderats samt att valberedningens ordförande, har informerats om resultatet av utvärderingen inför valberedningens nomineringsarbete. Utvärderingen består av ett antal fördefinierade och öppna frågor som respektive styrelseledamot besvarar individuellt.
Styrelsen har fattat beslut om att styrelsen i sin helhet ska utgöra revisionsutskott. Utskottsarbetet är fastställt i styrelsens arbetsordning. I revisionsutskottets ansvar ligger att kvalitetssäkra bolagets finansiella rapportering samt effektiviteten i bolagets interna kontroll och riskhantering. I uppdraget ingår även att hålla sig informerad om revisionen av årsredovisningen och koncernredovisningen. Revisionsutskottet säkerställer revisorns opartiskhet och självständighet, utvärderar revisionsinsatsen och informerar bolagets valberedning om resultatet av utvärderingen. Bolagets revisor har närvarat vid två sammanträden under året för att rapportera sina iakttagelser vid granskning och bedömning av bolagets interna kontroll avseende den finansiella rapporteringen.
Ersättningsutskottet består av två styrelserepresentanter. I uppdraget ligger att, inom ramen för de riktlinjer som årsstämman 2013 fastställde, arbeta fram förslag angående ersättning till vd. Ersättningsutskottet
| Deltagande av totalt antal möten | ||||||
|---|---|---|---|---|---|---|
| Invald | Beroende/oberoende | Styrelsemöten | Ersättningsutskott | Revisionsutskott | Arvode, tkr | |
| Bob Persson, ordförande | 2007 | Beroende gentemot ägare | 11/11 | 1/1 | 3/3 | 175 |
| Gustaf Hermelin, ledamot | 2005 | Beroende gentemot ägare | 10/11 | – | 3/3 | 125 |
| Thorsten Åsbjer, ledamot | 2005 | Oberoende1 | 10/11 | 1/1 | 3/3 | 125 |
| Anders Bengtsson, ledamot | 2011 | Beroende gentemot ägare | 11/11 | – | 3/3 | 125 |
| Maud Olofsson, ledamot | 2011 | Oberoende | 11/11 | – | 3/3 | 125 |
| Ragnhild Backman, ledamot | 2011 | Oberoende | 11/11 | – | 3/3 | 125 |
| Tomas Mellberg, arbetstagarrepresentant | 2012 | Beroende gentemot bolaget | 11/11 | – | – | – |
1 Beroende gentemot ägare till maj 2013.
har under 2013 hållit ett sammanträde där översyn av riktlinjer för ersättning till ledande befattningshavare avhandlats.
För granskning av bolagets årsredovisning jämte räkenskaperna samt styrelsens och vd:s förvaltning, utser årsstämman en eller två revisorer med högst två suppleanter. Vid årsstämman 2013 valdes Deloitte AB med huvudansvarig revisor Svante Forsberg för en ettårsperiod för tiden intill årsstämman 2014. Ersättning till Deloitte AB uppgick under året till 3 151 tkr (3 449), varav 1 830 tkr (2 116) avser revisionsuppdraget, 104 tkr (431) avser revision utöver revisionsuppdraget och 312 tkr (365) avser övrig löpande rådgivning.
Koncernledningen förändrades våren 2013. Förutom vd, ekonomi- och finansdirektör samt två marknadsområdeschefer tog också HR-chef Kristina Grahn Persson, koncernredovisningschef Ida Magnusson samt tillförordnad fastighetschef Thomas Nilsson plats i ledningen. Arbetet leds av vd i enlighet med gällande instruktion. I uppdraget ligger att löpande presentera relevanta informationsoch beslutsunderlag inför styrelsemöten och motivera förslag till beslut. Styrelseordförande har årligen utvärderingssamtal med vd i enlighet med instruktion och gällande kravspecifikation. Koncernledningen håller möten var tredje vecka där strategiska och operativa frågeställningar diskuteras. Dessutom arbetar koncernledningen årligen fram en affärsplan som följs upp via månatliga rapporter där granskningen fokuserar på resultatutveckling, förädling, nyinvesteringar och tillväxt.
Årsstämman 2013 beslutade om följande principer för ersättning till ledande befattningshavare:
Ersättning för övriga ledande befattningshavare beslutas av vd i samråd med styrelsen.
Från och med 2012 finns ett incitamentsprogram med möjlighet till rörlig ersättning för vd och ledande befattningshavare. Inga andra aktierelaterade ersättningar förekommer.
Vd erhöll en fast ersättning om 2 326 tkr, övriga förmåner om 89 tkr samt pensionsavsättning om 893 tkr. Övriga ledamöter i koncernledningen erhöll sammanlagt fast ersättning om 5 958 tkr, övriga förmåner om 343 tkr och pensionsavsättningar om 1 213 tkr. För mer info se not 5.
Styrelsen ansvarar för att Diös har en effektiv intern kontroll. Kvalitetssäkringen sker genom att styrelsen behandlar kritiska redovisningsfrågor, liksom de finansiella rapporter som bolaget lämnar. De frågor som behandlas är hur gällande lagar och regler följs, väsentliga osäkerheter i redovisade värden, eventuella inte korrigerade felaktigheter, händelser efter balansdagen, ändringar i uppskattningar och bedömningar, eventuella konstaterade oegentligheter och andra förhållanden som påverkar de finansiella rapporternas kvalitet.
Den interna kontrollen följer det etablerade ramverket Internal Control – Integrated Framework, COSO. Ramverket består av komponenterna: Kontrollmiljö, riskbedömning, kontrollaktiviteter, information och kommunikation samt uppföljning.
Ett effektivt styrelsearbete är grunden för god intern kontroll. Styrelsen har därför fastslagit en arbetsordning med tillhörande arbetsprocesser i syfte att skapa tydliga riktlinjer för styrelsens arbete. I styrelsens ansvar ligger att utarbeta och godkänna ett antal grundläggande policyer, riktlinjer och ramverk relaterade till bolagets finansiella rapportering. Bolagets styrande dokument är benämnt "Vd-instruktioner inklusive ekonomisk rapportering, finanspolicy och kreditpolicy". Instruktionen följs upp och omarbetas löpande samt kommuniceras till samtliga medarbetare som är involverade i den finansiella rapporteringen. Allt i syfte att skapa en grund för god intern kontroll.
Styrelsen utvärderar löpande verksamhetens prestationer och resultat genom ett anpassat rapportpaket. Det innehåller resultatrapport och framarbetade nyckeltal samt annan väsentlig operationell och finansiell information. I rollen som revisionsutskott har styrelsen övervakat systemen för riskhantering och intern kontroll under året. Detta för att säkerställa att verksamheten är effektiv och bedrivs i enlighet med lagar och förordningar samt att den ekonomiska rapporteringen är tillförlitlig.
Styrelsen har tagit del av och utvärderat rutinerna för redovisning och ekonomisk rapportering samt följt upp och utvärderat de externa revisorernas arbete, kvalifikationer och oberoende. Under 2013 har styrelsen haft genomgång med, och fått en skriftlig rapport från, bolagets externa revisorer.
Diös arbetar fortlöpande och aktivt med riskbedömning och riskhantering. Detta för att säkerställa att identifierade risker hanteras på ett ändamålsenligt sätt inom fastslagna ramar. Diös koncernledning genomför årligen en analys där riskerna analyseras och
bedöms utifrån en given gradering. I riskbedömningen beaktas exempelvis bolagets administrativa rutiner avseende fakturering och avtalshantering. Även balans- och resultatposter, där risken för väsentliga fel skulle kunna uppstå, granskas kontinuerligt.
Inom alla delar av redovisnings- och rapporteringsprocessen genomförs löpande kontrollaktiviteter. Detta i syfte att hantera de risker som styrelsen bedömer vara väsentliga för den interna kontrollen av den finansiella rapporteringen. Exempel på kontrollaktiviteter är rapportering av beslutsprocesser och beslutsordningar för väsentliga beslut om exempelvis nya stora hyresgäster, större investeringar och löpande avtal. Granskning av presenterade finansiella rapporter är ytterligare en kontrollaktivitet. En organisation med tydlig ansvarsfördelning liksom tydliga rutiner och arbetsroller, utgör grunden för bolagets kontrollstruktur.
Bolagets övergripande styrdokument såsom policyer, riktlinjer och manualer uppdateras löpande och finns tillgängliga på Diös intranät. 2013 påbörjade bolaget utvecklingen av ett nytt intranät i syfte att skapa större insyn och delaktighet genom bättre struktur, sökfunktion och funktioner för kommunikation. Bolagets externa kommunikation sker i enlighet med Diös kommunikationspolicy som anger riktlinjer för att säkerställa att Diös lever upp till rådande informationsskyldigheter.
Löpande uppföljning av den interna kontrollen sker på såväl fastighetsnivå som på dotterbolagsnivå och koncernnivå. Styrelsen stämmer av nuläge med bolagets revisor minst en gång per år. Detta utan närvaro av vd eller annan person från koncern ledningen. Styrelsen ser även till att bolagets revisorer översiktligt granskar den finansiella rapporten för tredje kvartalet. En årlig utvärdering genomförs om behovet av att tillsätta en separat funktion för internrevision – behovet har hittills bedömts vara litet. Diös finansverksamhet, liksom dess ekonomi- och hyresadministration, sköts från huvudkontoret. Uppföljning av resultat och balans görs kvartalsvis av såväl tjänstemän som av koncernledning och styrelse. Finansiell hantering och rapportering granskas av bolagets revisor och utfallet rapporteras till styrelsen.
Till årsstämman i Diös Fastigheter AB (publ) Organisationsnummer 556501-1771
Det är styrelsen som har ansvaret för bolagsstyrningsrapporten för år 2013 och för att den är upprättad i enlighet med årsredovisningslagen. Vi har läst bolagsstyrningsrapporten och baserat på denna läsning och vår kunskap om bolaget och koncernen anser vi att vi har tillräcklig grund för våra uttalanden. Detta innebär att vår lagstadgade
genomgång av bolagsstyrningsrapporten har en annan inriktning och en väsentligt mindre omfattning jämfört med den inriktning och omfattning som en revision enligt International Standards on Auditing och god revisionssed i Sverige har.
Vi anser att en bolagsstyrningsrapport har upprättats, och att dess lagstadgade information är förenlig med årsredovisningen och koncernredovisningen.
Östersund den 20 mars 2014
Deloitte AB
Svante Forsberg, Auktoriserad revisor
Styrelseordförande sedan 2011 och ledamot sedan 2007, född 1950. Nuvarande funktion: Styrelseordförande och delägare i Persson Invest.
Tidigare arbetslivserfarenhet: Uppdrag, däribland koncernchef, inom Persson Invest. Övriga styrelseuppdrag: Ledamot i Volvofinans samt NHP Eiendom.
Utbildning: Ekonomistudier, Umeå universitet. Aktieinnehav i Diös: 30 000 direktägda aktier. Indirekt ägande om 11,5 miljoner aktier via bolaget Persson Invest.
Styrelseledamot sedan 2011, född 1963.
Nuvarande funktion: Vd Byggnads AB O. Tjärnberg, Backmans Fastighets- och Företagsutveckling.
Tidigare arbetslivserfarenhet: Förvaltningschef Piren.
Övriga styrelseuppdrag: Vice ordförande Fastighetsägarna MittNord samt ledamot i Malux AB och Fastighetsägarna Sverige.
Utbildning: Civilingenjör, KTH. Aktieinnehav i Diös: Inget innehav.
Styrelseledamot sedan 2011, född 1963.
Nuvarande funktion: Styrelseledamot och partner i Bengtssons Tidnings AB. Tidigare arbetslivserfarenhet: 20 år som vd i små och medelstora företag samt ett flertal år som managementkonsult för bland annat Semcon. Övriga styrelseuppdrag: Ledamot i Scandinavian Biogas Fuels International, Nordic
Iron Ore samt i ett antal fastighetsutvecklingsprojekt. Utbildning: MBA från Monterey Institute of International Studies, USA.
Aktieinnehav i Diös: Inget direkt ägande, indirekt ägande genom 1/9 av Bengtssons Tidnings AB:s innehav om 7 518 222 aktier.
Styrelseledamot sedan 2005, född 1956. Nuvarande funktion: Vd Catena. Tidigare arbetslivserfarenhet: Vd Klövern. Övriga styrelseuppdrag: Ledamot i Catena, Fabege samt Platzer. Utbildning: Ekonomistudier vid HHS. Aktieinnehav i Diös: 2 070 aktier inom familjen.
Styrelseledamot (arbetstagarrepresentant) sedan 2012, född 1959. Nuvarande funktion: Fastighetscontroller, Diös. Tidigare arbetslivserfarenhet: Internrevisor och redovisningsansvarig Skanska, ekonom Hallström & Nisses Fastigheter samt Norrvidden Fastigheter. Övriga styrelseuppdrag: Inga uppdrag. Utbildning: Ekonomlinjen, Umeå universitet. Aktieinnehav i Diös: 400 aktier.
Styrelseledamot sedan 2011, född 1955. Nuvarande funktion: Egen företagare RomoNorr. Tidigare arbetslivserfarenhet: Centerpartiets ledare, vice statsminister samt näringsoch energiminister. Övriga styrelseuppdrag: Ledamot i LKAB, Arise, Envac samt ÅF. Utbildning: Gymnasium.
Aktieinnehav i Diös: 3 000 aktier.
Styrelseledamot sedan 2005, född 1948. Nuvarande funktion: Vice vd Humlegården Fastigheter. Tidigare arbetslivserfarenhet: Vd Callander Arkitektkontor, vd FFNS Fastigheter, vice vd FFNS Gruppen. Övriga styrelseuppdrag: Ledamot i ett antal dotterbolag inom Humlegården Holding I-III samt Kista Qvadrat. Utbildning: Arkitekt, LTH. Aktieinnehav i Diös: 75 000 aktier.
DIÖS FASTIGHETER ÅRSREDOVISNING 2013 75
Koncernredovisningschef sedan 2009 och anställd sedan 2007, född 1981. Styrelseuppdrag: Ledamot i Swedbank Östersund samt Almi Mitt. Tidigare arbetslivserfarenhet: Revisor PwC. Utbildning: Civilekonom. Aktieinnehav i Diös: Inget innehav.
Thomas Nilsson
Tillförordnad fastighetschef sedan 2013, född 1952.
Styrelseuppdrag: Inga uppdrag. Tidigare arbetslivserfarenhet: Fastighetschef Klövern, regionchef inom Wihlborgs samt Storheden. Utbildning: Företagsekonom. Aktieinnehav i Diös: Inget innehav.
Marknadsområdeschef för Västernorrland sedan 2012 och anställd sedan 2011, född 1959.
Styrelseuppdrag: Ledamot i Handelskammaren Mittsveriges regionstyrelse. Tidigare arbetslivserfarenhet: Marknadsområdeschef Norrvidden Fastigheter, vd Fastighetsägarna Norr samt marknadsområdeschef Norrland Ecuro Sverige. Utbildning: Byggnadsingenjör.
Aktieinnehav i Diös: Inget innehav.
VD sedan juni 2005, född 1949. Styrelseuppdrag: Ledamot i Peak Business & Sport, Repallet, Destination Östersund, Fastigo samt Subo Konsult.
Tidigare arbetslivserfarenhet: Vd Hallström & Nisses Fastighets samt inhyrd ekonomichef för KnowIt och Korsnäs.
Utbildning: Civilekonom.
Aktieinnehav i Diös: 295 124 aktier samt 50 572 aktier via bolag.
HR-chef sedan 2013 och anställd sedan 2011, född 1973.
Styrelseuppdrag: Inga uppdrag.
Tidigare arbetslivserfarenhet: Rekryteringskonsult Manpower, personaladministratör Jämtlands läns landsting, teamassistent McKinsey & Company. Utbildning: Personal- och arbetslivsprogrammet. Aktieinnehav i Diös: Inget innehav.
Marknadsområdeschef för Gävleborg sedan 2012 och anställd sedan 2005, född 1973.
Styrelseuppdrag: Ledamot i Gävle Centrumsamverkan samt Fastighetsägarna Gävle/Dala. Tidigare arbetslivserfarenhet: Marknadsområdeschef AP Fastigheter. Utbildning: Fastighetsekonom.
Aktieinnehav i Diös: Inget innehav.
CFO sedan 2005 och anställd sedan 2005, född 1964. Styrelseuppdrag: Inga uppdrag. Tidigare arbetslivserfarenhet: Tillförordnad vd för Inlandsbanan, administrativ chef för Haninge Bostäder samt redovisningsansvarig för Haningehem. Utbildning: Civilekonom och executive MBA. Aktieinnehav i Diös: 3 754 aktier.
DIÖS FASTIGHETER ÅRSREDOVISNING 2013 77 Nedre Gruvriset 33:156, Falun
| kvm | |||||||||||||
|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|
| Kommun | Nr | Fastighetsbeteckning | Adress | Byggår/ värdeår |
Kontor | Industri/ lager |
Butik | Bostäder | Övrigt | Totalt | Hyres värde, mkr |
Ek uthyr nings grad, % |
Taxerings värde, mkr |
| Borlänge | 1 | Frigga 7 | Målaregatan 1 | 1983/1983 | 2 196 | 122 | 1 276 | – | – | 3 594 | 4,2 | 90,1 | 17,6 |
| Borlänge | 2 | Hammaren 6 | Hammargatan 4-6 | 1973/1983 | 1 002 | 400 | 4 475 | – | – | 5 877 | 4,6 | 92,8 | 18,6 |
| Borlänge | 3 | Intagan 1 | Röda Vägen 1 | 1978/1980 | 32 681 | 49 | – | – | 795 | 33 525 | 40,9 | 98,8 | 158,0 |
| Borlänge | 4 | Mimer 1 | Stationsgatan 2-4 | 1967/1988 | 2 773 | 370 | 2 646 | – | 1 302 | 7 091 | 9,2 | 93,3 | 38,8 |
| Borlänge | 5 | Målaren 3 | Skomakargatan 18 | 1986/1986 | 883 | – | – | – | 350 | 1 233 | 1,4 | 70,5 | 9,4 |
| Borlänge | 6 | Rolf 2 | Borganäsvägen 43 | 1972/1983 | 5 628 | 58 | 560 | – | 482 | 6 728 | 5,8 | 87,9 | – |
| Borlänge | 7 | Rolf 5 | Borganäsvägen 37, 39, 41, Målaregatan 5 |
1952/1973 | 2 119 | – | 341 | 207 | 335 | 3 002 | 2,1 | 80,2 | 8,9 |
| Borlänge | 8 | Saga 25 | Borganäsvägen 30 | 1960/1960 | 1 631 | 823 | 3 589 | 401 | – | 6 444 | 5,1 | 84,7 | 20,7 |
| Borlänge | 9 | Sigrid 10 | Borganäsvägen 26 | 1974/1974 | 3 466 | 275 | 2 431 | – | – | 6 172 | 6,4 | 92,0 | 28,2 |
| Borlänge | 10 | Sigrid 11 | Stationsgatan 12 | 1971/1971 | 978 | 12 | 1 482 | – | – | 2 472 | 2,5 | 60,4 | 8,7 |
| Borlänge | 11 | Tyr 10, Valhall 1 (2 fastigheter) |
Wallingatan 37 | 1972/1974 | 6 534 | 32 | 72 | – | – | 6 638 | 6,2 | 100,0 | 25,5 |
| Borlänge | 12 | Verdandi 9 | Borganäsvägen 42-44 | 1929/1949 | 861 | 2 727 | 834 | – | 4 701 | 9 123 | 2,6 | 54,3 | 11,4 |
| Borlänge | 13 | Verdandi 10 | Borganäsvägen 46-48 | 1971/1971 | 1 415 | 361 | 1 192 | 195 | – | 3 163 | 6,0 | 65,6 | 27,6 |
| SUMMA BORLÄNGE: 14 FASTIGHETER | 62 167 | 5 229 | 18 898 | 803 | 7 965 | 95 062 | 97,0 | 90,8 | 373,4 |
| kvm | ||||||||||||
|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|
| Kommun | Fastighetsbeteckning | Adress | Byggår/ värdeår |
Kontor | Industri/ lager |
Butik | Bostäder | Övrigt | Totalt | Hyres värde, mkr |
Ek uthyr nings grad, % |
Taxerings värde, mkr |
| Malung | Fisken 5 | Grönlandsvägen 23 | 1967/1967 | 93 | – | 2 298 | – | 390 | 2 781 | 2,9 | 97,7 | 8,4 |
| Malung | Mobyarna 113:4 | Västra Industrigatan | 1966/1977 | 15 | 24 413 | – | – | – | 24 428 | 7,5 | 91,2 | 21,0 |
| SUMMA MALUNG: 2 FASTIGHETER | 108 | 24 413 | 2 298 | – | 390 | 27 209 | 10,4 | 93,3 | 29,4 |
| kvm | |||||||||||||
|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|
| Hyres | Ek uthyr | ||||||||||||
| Kommun | Nr | Fastighetsbeteckning | Adress | Byggår/ värdeår |
Kontor | Industri/ lager |
Butik | Bostäder | Övrigt | Totalt | värde, mkr |
nings grad, % |
Taxerings värde, mkr |
| Falun | 1 Björken 8 | Bergmästaregatan 2 | 1981/1981 | 2 277 | 41 | – | 86 | – | 2 404 | 2,3 | 38,3 | 11,8 | |
| Falun | 2 Dalpilen 10 | Myntgatan 20 | 1989/1989 | 2 273 | – | 224 | – | 662 | 3 159 | 3,2 | 96,8 | 15,0 | |
| Falun | 3 Falan 20 | Stora torget | 1966/1975 | 15 905 | 518 | 5 854 | – | 1 084 | 23 361 | 35,6 | 92,2 | 181,4 | |
| Falun | 4 Falan 22 | Ö:a Hamngatan 16, 18 | 1938/2009 | – | – | 619 | 471 | 600 | 1 690 | 1,9 | 98,6 | 21,5 | |
| Falun | 5 G:a Bergsskolan 15 | Holmgatan 14,26 | 1979/1979 | 1 670 | – | 8 420 | – | – | 10 090 | 10,0 | 86,1 | 48,4 | |
| Falun | 6 Gullvivan 18 | N Järnvägsgatan 2-4, Seminariegatan 3 |
1929/– | – | – | – | – | 6 000 | 6 000 | 6,0 | 100,0 | – | |
| Falun | 7 Hattmakaren 16 | Nybrogatan 21, Slaggatan 19, Ö:a Hamngatan |
1980/1980 | 2 263 | 60 | 709 | – | 259 | 3 291 | 3,8 | 50,9 | 20,5 | |
| Falun | 8 Holmen 7 | Holmgatan 11 | 1978/1978 | 495 | – | 743 | 64 | – | 1 302 | 2,2 | 69,4 | 12,1 | |
| Falun | 9 Holmen 8 | Holmgatan 9 | 1970/1973 | 1 757 | 17 | 15 891 | – | 1 062 | 18 727 | 31,0 | 94,5 | 178,2 | |
| Falun | 10 Kansliet 20 | Nybrogatan 20 | 1950/1950 | 15 314 | 342 | – | 124 | 4 979 | 20 759 | 19,4 | 87,7 | 95,5 | |
| Falun | 11 Köpmannen 3 | Holmgatan 13 | 1929/1997 | 180 | – | 530 | 670 | 400 | 1 780 | 3,2 | 100,0 | 17,6 | |
| Falun | 12 Köpmannen 4 | Falugatan 5 | 1984/1984 | 325 | 33 | 1 395 | 1 687 | – | 3 440 | 4,6 | 99,7 | 26,6 | |
| Falun | 13 Lasarettet 16 | Svärdsjögatan 28 | 1987/1987 | 233 | – | – | 86 | 1 655 | 1 974 | 1,9 | 100,0 | 1,7 | |
| Falun | 14 Nedre Gruvriset 33:156 | Krontallsvägen 1, 3, 16 | 2003/2003 | – | 5 325 | – | – | – | 5 325 | 5,6 | 100,0 | 18,5 | |
| Falun | 15 Nya Bergsskolan 4 | Engelbrektsgatan 25, Sturegatan 60, Stigaregatan 8 & 10 |
1929/1950 | 1 183 | 984 | – | – | – | 2 167 | 1,5 | 0,0 | 6,2 | |
| Falun | 16 Teatern 6 | Engelbrektsgatan 25, Stiga regatan 7A-B, Sturegatan 58 |
1929/1988 | 1 925 | – | 63 | – | – | 1 988 | 2,0 | 83,2 | 8,6 | |
| SUMMA FALUN: 16 FASTIGHETER | 45 800 | 7 320 | 34 448 | 3 188 | 16 701 | 107 457 | 134,2 | 89,5 | 663,6 | ||||
| kvm | |||||||||||||
|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|
| Kommun | Nr | Fastighetsbeteckning | Adress | Byggår/ värdeår |
Kontor | Industri/ lager |
Butik | Bostäder | Övrigt | Totalt | Hyres värde, mkr |
Ek uthyr nings grad, % |
Taxerings värde, mkr |
| Mora | 1 Stranden 11:4 | Fridhemsgatan 9 | 1981/1981 | 2 816 | 89 | – | – | – | 2 905 | 3,2 | 98,8 | 14,4 | |
| Mora | 2 Stranden 16:1 | Kyrkogatan 31 | 1958/1958 | 349 | 327 | 713 | 2 389 | 156 | 3 934 | 3,2 | 96,4 | 14,3 | |
| Mora | 3 Stranden 16:2 | Kyrkogatan 27 | 1975/1975 | 1 026 | 105 | 447 | – | 223 | 1 801 | 2,4 | 97,3 | 9,2 | |
| Mora | 4 Stranden 17:4 | Moragatan 13 | 1960/1963 | 308 | 531 | 333 | 3 497 | 276 | 4 945 | 4,6 | 98,1 | 20,0 | |
| Mora | 5 Stranden 17:6 | Strandgatan 24 | 1964/1964 | – | 30 | 246 | 1 538 | – | 1 814 | 1,5 | 98,8 | 6,6 | |
| Mora | 6 Stranden 18:2 | Kyrkogatan 25 | 1970/1972 | 1 106 | 410 | 3 167 | – | 475 | 5 158 | 5,1 | 80,3 | 22,2 | |
| Mora | 7 Stranden 19:6 | Kyrkogatan 20 | 1977/1977 | 2 082 | 50 | 573 | – | – | 2 705 | 3,8 | 97,9 | 14,7 | |
| Mora | 8 Stranden 20:2 | Millåkersgatan 6 | 1968/1974 | 3 895 | 369 | – | – | 298 | 4 562 | 5,0 | 98,0 | 16,3 | |
| Mora | 9 Stranden 20:4 | Hantverkaregatan 14 | 1989/1989 | 2 365 | – | – | – | 507 | 2 872 | 3,7 | 100,0 | 17,1 | |
| Mora | 10 Stranden 35:7, 35:8 (2 fastigheter) |
Kyrkogatan 10 | 1920/2001 | 287 | 20 | 904 | 1 397 | – | 2 608 | 2,5 | 98,0 | 10,6 | |
| SUMMA MORA: 11 FASTIGHETER | 14 234 | 1 931 | 6 383 | 8 821 | 1 935 | 33 304 | 35,0 | 95,7 | 145,4 | ||||
| kvm | Hyres | Ek uthyr | |||||||||||
| Hyres | Ek uthyr | ||||||||
|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|
| Industri/ | värde, | nings | Taxerings | ||||||
| SUMMA DALARNA | Kontor | lager | Butik | Bostäder | Övrigt | Totalt | mkr | grad, % | värde, mkr |
| 43 FASTIGHETER | 122 309 | 38 893 | 62 027 | 12 812 | 26 991 | 263 032 | 276,6 | 90,8 | 1 211,8 |
| kvm | |||||||||||||
|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|
| Kommun | Nr | Fastighetsbeteckning | Adress | Byggår/ värdeår |
Kontor | Industri/ lager |
Butik | Bostäder | Övrigt | Totalt | Hyres värde, mkr |
Ek uthyr nings grad, % |
Taxerings värde, mkr |
| Gävle | 1 | Alderholmen 18:1 | Hamntorget 6, 2:a Magasinsgatan 1 |
1929/1970 | 1 829 | 1 180 | – | – | – | 3 009 | 1,9 | 87,5 | 8,1 |
| Gävle | 2 | Alderholmen 19:2 | Hamntorget 4, Första Magasinsgatan 1, Andra Magasinsgatan 2, 4A |
1977/1977 | 793 | – | – | – | – | 793 | 0,7 | 76,6 | 3,1 |
| Gävle | 3 | Alderholmen 19:3 | 1:a Magasinsgatan 3, 2:a Magasinsgatan 4 |
1929/1991 | 809 | – | – | – | – | 809 | 0,9 | 82,5 | 3,6 |
| Gävle | 4 | Alderholmen 23:1 | Elfbrinksgatan 2, Första Magasinsgatan 8, Norra Skeppsbron 7 |
1929/1950 | 1 766 | – | – | – | – | 1 766 | 1,7 | 71,1 | 6,9 |
| Gävle | 5 | Alderholmen 24:3 | Norra Skeppsbron 5A | 1929/1929 | 1 155 | – | – | – | – | 1 155 | 1,0 | 65,0 | 4,3 |
| Gävle | 6 | Alderholmen 24:5 | Norra Skeppsbron 5B | 1929/1950 | 1 181 | – | – | – | – | 1 181 | 1,2 | 76,1 | 4,3 |
| Gävle | 7 | Brynäs 12:1 | S:a Fältskärsgatan 10 | 1970/– | 3 425 | 1 995 | 1 026 | – | – | 6 446 | 4,9 | 71,0 | – |
| Gävle | 8 | Brynäs 34:9 | Atlasgatan 12 | 1968/1968 | – | 3 498 | – | – | – | 3 498 | 1,0 | 100,0 | 7,9 |
| Gävle | 9 | Hemlingby 56:10 | Kryddstigen 1-3 | 1980/1980 | 1 255 | – | 3 415 | – | – | 4 670 | 3,5 | 91,5 | 16,5 |
| Gävle | 10 | Hemsta 12:16 | Skolgången 18-20 | 1984/1989 | 2 384 | – | 625 | – | – | 3 009 | 2,6 | 83,3 | 13,9 |
| Gävle | 11 | Hemsta 12:17 | Skolgången 10 | 1988/1988 | – | 3 425 | – | – | – | 3 425 | 2,5 | 80,9 | 14,1 |
| Gävle | 12 | Järvsta 63:3 | Utjordsvägen 9A-H, 9J-O | 1991/1991 | 848 | 2 232 | – | – | – | 3 080 | 1,8 | 93,9 | 8,6 |
| Gävle | 13 | Kungsbäck 2:13 | Nobelvägen 1 | 2001/2001 | 5 327 | – | – | – | – | 5 327 | 5,3 | 0,3 | 37,7 |
| Gävle | 14 | Norr 11:4 | Kaplansgatan 12, 14, Norra Stapeltorgsgatan 11-13; Nygatan 9-11, 9A-I, 9K-N, 11A-I, 11K-M (Gävle) |
1964/1986 | 1 132 | 489 | 3 467 | 4 940 | 180 | 10 208 | 9,2 | 78,2 | 75,6 |
| Gävle | 15 | Norr 14:5 | Norra Kansligatan 7-9, Norra Slottsgatan 8, 10, Nygatan 21, 23 (Gävle), Ruddammsgatan 24, 26 |
1971/1971 | 1 109 | 289 | 6 784 | – | 193 | 8 375 | 19,5 | 94,1 | 134,3 |
| Gävle | 16 | Norr 16:5 | Norra Köpmangatan 13, Norra Rådmansgatan 12, 12C, Nygatan 29-31 (Gävle) |
1973/1973 | 6 385 | 479 | 258 | – | – | 7 122 | 9,3 | 98,1 | 53,2 |
| kvm | |||||||||||||
|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|
| Byggår/ | Industri/ | Hyres värde, |
Ek uthyr nings |
Taxerings | |||||||||
| Kommun | Nr | Fastighetsbeteckning | Adress | värdeår | Kontor | lager | Butik | Bostäder | Övrigt | Totalt | mkr | grad, % | värde, mkr |
| Gävle | 17 | Norr 19:4 | Hattmakargatan 10, Nygatan 41 |
1966/1966 | 2 000 | – | 866 | – | – | 2 866 | 3,8 | 99,3 | 21,4 |
| Gävle | 18 | Norr 23:5 | Nygatan 22, N Rådmansgatan 8A-C, Drottninggatan 21 |
1959/1959 | 2 358 | 5 | 2 211 | 1 415 | 136 | 6 125 | 7,5 | 96,9 | 47,5 |
| Gävle | 19 | Norr 26:1 | Nygatan 34, Hattmakargatan 8 |
1909/1950 | 1 168 | 200 | – | 88 | – | 1 456 | 1,3 | 64,4 | 8,0 |
| Gävle | 20 | Norr 26:3 | Hattmakargatan 6, Drottninggatan 33 |
1990/1990 | 2 578 | – | 220 | 209 | – | 3 007 | 3,4 | 97,8 | 23,2 |
| Gävle | 21 | Norr 29:5 | Drottninggatan 6, N Skeppargatan 5, N Stapeltorgsgatan 6 |
1985/1985 | 2 911 | 25 | 332 | – | 2 289 | 5 557 | 8,1 | 97,1 | 46,0 |
| Gävle | 22 | Norr 30:5 | N:a Slottsgatan 3A-B | 1946/1946 | – | – | 303 | 1 464 | 1 245 | 3 012 | 2,9 | 98,6 | 20,7 |
| Gävle | 23 | Norr 31:9 | Kyrkogatan 17, Drottninggatan 16-18 |
1973/1973 | 6 491 | 1 572 | 11 500 | – | 2 972 | 22 535 | 29,0 | 94,0 | 157,8 |
| Gävle | 24 | Norr 34:3 | Kyrkogatan 25, N Kopparslagsgatan 3 |
1995/1995 | 89 | – | – | – | 5 991 | 6 080 | 0,8 | 100,0 | 4,7 |
| Gävle | 25 | Norr 40:3 | Kyrkogatan 16, 18, Norra Kungsgatan 1, Norra Strandgatan 15-17 |
1971/1981 | 5 172 | – | 1 920 | – | – | 7 092 | 8,6 | 95,6 | 45,8 |
| Gävle | 26 | Norr 6:7 | Norra Köpmangatan 21, Norra Rådmansgatan 20, Staketgatan 32, 34 |
1971/1971 | 2 473 | – | 959 | – | 68 | 3 500 | 2,9 | 49,0 | 19,4 |
| Gävle | 27 | Näringen 11:3 | Strömsbrovägen 18 | 1955/1977 | 1 981 | 2 057 | – | – | – | 4 038 | 2,2 | 96,7 | 8,1 |
| Gävle | 28 | Näringen 12:2 | Strömsbrovägen 12 | 1990/1990 | – | 592 | – | – | – | 592 | 0,5 | 85,3 | 2,1 |
| Gävle | 29 | Näringen 13:11 | Förrådsgatan 7 | 1968/1968 | 780 | 1 150 | – | – | – | 1 930 | 0,8 | 85,5 | 3,8 |
| Gävle | 30 | Näringen 16:6 | Kanalvägen 6 | 1981/1992 | 819 | 5 859 | – | – | 400 | 7 078 | 4,0 | 100,0 | 19,8 |
| Gävle | 31 | Näringen 22:3 | Beckasinvägen 15 | Mark | – | – | – | – | – | – | 0,2 | 89,2 | 1,4 |
| Gävle | 32 | Näringen 5:15 | Lötängsgatan 6-12 | 1966/1976 | – | 25 400 | – | – | – | 25 400 | 4,6 | 78,3 | 48,6 |
| Gävle | 33 | Näringen 6:4 | Lötängsgatan 13 | 1968/1978 | 904 | 624 | – | – | – | 1 528 | 0,8 | 14,2 | 4,8 |
| Gävle | 34 | Näringen 8:5 | Strömsbrovägen 19 | 1963/1995 | – | 5 945 | – | – | – | 5 945 | 2,4 | 95,1 | 14,1 |
| Gävle | 35 | Sätra 107:7 | Bromsargatan 3, Marielundsvägen 2 |
1991/1991 | 3 134 | 75 | – | – | – | 3 209 | 4,0 | 97,2 | 22,2 |
| Gävle | 36 | Söder 38:5 | Södra Kansligatan 27, Södra Kungsgatan 32, 32A-H, 32J-P |
1957/1978 | – | 130 | 1 401 | 1 320 | – | 2 851 | 3,8 | 96,8 | 27,8 |
| Gävle | 37 | Södertull 33:1 | S Kungsgatan 59, Helgögatan 2, |
1910/1970 | 2 466 | 791 | 3 113 | – | 4 678 | 11 048 | 10,5 | 89,3 | 21,3 |
| Gävle | 38 | Sörby Urfjäll 27:2 | Rälsgatan 2-4 | 1972/1973 | 354 | 4 688 | – | – | – | 5 042 | 2,8 | 76,5 | 10,5 |
| Gävle | 39 | Sörby Urfjäll 28:3 | Utmarksvägen 35 | 1979/1983 | – | 2 223 | – | – | – | 2 223 | 1,6 | 100,0 | 5,6 |
| Gävle | 40 | Sörby Urfjäll 36:4 | Utmarksvägen 15 | 1975/1991 | 1 295 | 5 087 | 142 | – | – | 6 524 | 4,0 | 92,3 | 19,6 |
| Gävle | 41 | Sörby Urfjäll 37:3 | Utmarksvägen 10 | 1979/1979 | 688 | 9 928 | 2 530 | – | 123 | 13 269 | 9,9 | 95,6 | 33,9 |
| Gävle | 42 | Väster 4:17 | V:a Vägen 52 | 1973/1980 | 159 | 2 336 | – | – | – | 2 495 | 1,7 | 95,8 | 6,6 |
| Gävle | 43 | Öster 10:1 | Ö Hantverkargatan 62 | 1988/1988 | 1 193 | – | – | – | – | 1 193 | 1,0 | 59,8 | 5,0 |
| SUMMA GÄVLE: 43 FASTIGHETER | 68 411 | 82 274 | 41 072 | 9 436 | 18 275 | 219 468 | 190,1 | 87,8 | 1 041,8 |
| kvm | ||||||||||||
|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|
| Kommun | Fastighetsbeteckning | Adress | Byggår/ värdeår |
Kontor | Industri/ lager |
Butik | Bostäder | Övrigt | Totalt | Hyres värde, mkr |
Ek uthyr nings grad, % |
Taxerings värde, mkr |
| Ljusdal | Norrkämsta 16:3 | Norrkämstaleden 6 | 1977/1982 | 1 924 | 13 515 | 500 | 50 | 8 | 15 997 | 7,2 | 84,2 | 22,5 |
| Ljusdal | Norrkämsta 17:2 | Norrkämstaleden 7 | 1992/1992 | 2 300 | – | – | – | – | 2 300 | 2,3 | 86,1 | 7,7 |
| Ljusdal | Östernäs 14:4 | Löjtnantsgatan 9 | 1965/1979 | 658 | 20 | 3 337 | – | – | 4 015 | 1,4 | 100,0 | 4,7 |
| Ljusdal | Tälle 23:8 | Bokhandlargränd 12, Norra Järnvägsgatan 39, Stationsgatan 1-5 |
1963/1986 | 1 695 | – | – | – | – | 1 695 | 3,7 | 87,4 | 12,1 |
| Sandviken | Klappsta 8:1 | – | Mark | – | – | – | – | – | – | – | – | – |
| Söderhamn | Furan 1 | Köpmangatan 13 | 1970/1991 | – | – | 2 481 | – | – | 2 481 | 3,4 | 88,0 | 13,1 |
| Söderhamn | Furan 10 | Kungsgatan 10 | 1984/1984 | – | – | 257 | 709 | 316 | 1 282 | 1,0 | 88,4 | 4,6 |
| Söderhamn | Furan 9 | Köpmangatan 15 | 1964/1972 | 334 | – | 3 566 | 1 059 | 162 | 5 121 | 4,2 | 88,1 | 16,9 |
| Söderhamn | Svalan 6 | Västra Tullgatan 12 | 1998/1998 | 1 150 | – | – | – | – | 1 150 | 1,2 | 100,0 | 4,2 |
| SUMMA LJUSDAL, SANDVIKEN, SÖDERHAMN: 9 FASTIGHETER | 8 061 | 13 535 | 10 141 | 1 818 | 486 | 34 041 | 24,4 | 88,1 | 85,8 |
| kvm | |||||||||
|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|
| Hyres | Ek uthyr | ||||||||
| Industri/ | värde, | nings | Taxerings | ||||||
| SUMMA GÄVLEBORG | Kontor | lager | Butik | Bostäder | Övrigt | Totalt | mkr | grad, % | värde, mkr |
| 52 FASTIGHETER | 76 472 | 95 809 | 51 213 | 11 254 | 18 761 | 253 509 | 214,5 | 87,9 | 1 127,6 |
| kvm | |||||||||||||
|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|
| Kommun | Nr | Fastighetsbeteckning | Adress | Byggår/ värdeår |
Kontor | Industri/ lager |
Butik | Bostäder | Övrigt | Totalt | Hyres värde, mkr |
Ek uthyr nings grad, % |
Taxerings värde, mkr |
| Härnösand | 1 | Adjunkten 3 | Backgränd 16, Brunnhus gatan 8 |
1935/1940 | 751 | – | – | 684 | – | 1 435 | 1,1 | 84,9 | 4,3 |
| Härnösand | 2 | Barkassen 3 | Stationsgatan 2, Strand gatan 3-5 |
1956/1956 | 246 | 67 | 424 | – | 13 | 750 | 0,5 | 100,0 | 1,6 |
| Härnösand | 3 | Barken 9 | Strandgatan 4 | 1970/1970 | 1 702 | 1 318 | – | – | – | 3 020 | 2,3 | 80,4 | 3,7 |
| Härnösand | 4 | Börsen 1 | Köpmangatan 9, Nybro gatan 1, Skeppsbron 7 |
1929/1973 | 1 485 | 100 | 928 | 1 074 | – | 3 587 | 2,7 | 90,0 | 12,7 |
| Härnösand | 5 | Fyrvaktaren 19 | Långgatan 41, Skeppsbron 69-71 |
1974/1974 | – | 1 649 | – | – | – | 1 649 | 1,2 | 100,0 | – |
| Härnösand | 6 | Guldsmeden 9 | Stora Torget 3A-D, 4A-D, Trädgårdsgatan 2, Västra Kyrkogatan 1 |
1962/1973 | 2 259 | 91 | 1 479 | – | – | 3 829 | 3,6 | 65,0 | 13,8 |
| Härnösand | 7 | Guldsmeden 10 | Storgatan 23 | 1880/1930 | – | – | 424 | 591 | – | 1 015 | 0,8 | 88,6 | 3,3 |
| Härnösand | 8 | Guldsmeden 11 | Storgatan 25, Trädgårdsgatan 4-6 |
1962/1962 | 698 | 65 | 1 009 | – | 4 | 1 776 | 1,9 | 77,4 | 7,3 |
| kvm | |||||||||||||
|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|
| Kommun | Nr | Fastighetsbeteckning | Adress | Byggår/ värdeår |
Kontor | Industri/ lager |
Butik | Bostäder | Övrigt | Totalt | Hyres värde, mkr |
Ek uthyr nings grad, % |
Taxerings värde, mkr |
| Härnösand | 9 | Kandidaten 3 | Seminariegatan 11-33, Eriksbergsgränd 12A-B |
1929/1986 | – | 150 | – | 1 789 | – | 1 939 | 1,7 | 99,3 | 6,6 |
| Härnösand | 10 | Kopparslagaren 28 | Storgatan 15, Västra Kyrkogatan 2-4 |
1958/1970 | 1 462 | 90 | 2 260 | – | – | 3 812 | 3,5 | 83,6 | 14,2 |
| Härnösand | 11 | Kostern 1 | Stationsgatan 7 | 1943/1964 | – | 1 172 | – | – | – | 1 172 | 0,8 | 68,4 | 1,4 |
| Härnösand | 12 | Kullen 1:35 | Bergsstigen 18 | 1993/1993 | – | – | – | 241 | – | 241 | 0,2 | 100,0 | 1,2 |
| Härnösand | 13 | Köpmannen 9 | Köpmangatan 5-7, Nybrogatan 2, Skeppsbron 3 |
1974/1983 | 2 519 | 361 | 1 142 | 759 | 1 035 | 5 816 | 5,3 | 79,9 | 23,5 |
| Härnösand | 14 | Motorn 3 | Matrosgatan 5 | 1974/– | 50 | 1 576 | – | – | 90 | 1 716 | 0,4 | 64,1 | – |
| Härnösand | 15 | Notarien 5 | Eriksbergsgränd 6A-C, Norra Kyrkogatan 16A-C, 18A-D |
1979/1979 | 328 | – | – | 5 467 | – | 5 795 | 5,2 | 92,3 | 19,8 |
| Härnösand | 16 | Saltvik 2:68 | Saltviksvägen 11 | 1989/1990 | 2 578 | – | – | – | – | 2 578 | 1,5 | 90,9 | 6,3 |
| Härnösand | 17 | Skepparen 5,8 (2 fastigheter) |
Storgatan 44A-D | 1929/1986 | 216 | – | – | 767 | – | 983 | 0,9 | 91,0 | 3,3 |
| Härnösand | 18 | Skepparen 6,7 (2 fastigheter) |
– | Mark | – | – | – | – | – | – | – | – | – |
| Härnösand | 19 | Skutan 8 | Djuphamnsvägen 3-7 | 1965/1965 | 912 | 1 528 | 39 | – | – | 2 479 | 1,3 | 72,9 | 3,3 |
| Härnösand | 20 | Stenhammar 1:209 | Talgoxevägen 6 | 1993/1993 | – | – | – | 456 | – | 456 | 0,3 | 100,0 | – |
| Härnösand | 21 | Smultronet 4 | Utsiktsvägen 2 | 1989/1989 | – | – | – | 298 | – | 298 | 0,4 | 100,0 | – |
| Härnösand | 22 | Städet 2,15 Svarven 1,3,15 (5 fastigheter) |
Fiskaregatan 6, Strengbergsgatan 1, Brunnhusgatan 37, Fiskaregatan 4, Strengbergsgatan 2-4 |
1960/1960 | 20 187 | 3 523 | 126 | – | 840 | 24 676 | 5,5 | 38,3 | 19,4 |
| Härnösand | 23 | Tullen 10 | Köpmangatan 13 | 1983/1994 | 2 318 | 2 191 | – | – | – | 4 509 | 4,5 | 94,6 | 20,8 |
| Härnösand | 24 | Äland 2:87 | Ramsåsvägen 55A-B, 57A-B, 59A-B, 61A-B, 63A-B, 65A-B, 67A-B, 69A-B, 71A-B, 73A-B, 75A-B, 77A-B, 79A-B, 81A-B, 83A-B, 85A-B, 87A-B, 89A-B, 91A-B, 93A-B, 95A-B, 97A-B, 99A-B, 101A-B, 103A-B, 105A-B, 107A-B, 109A-B |
1991/1992 | – | – | – | 3 548 | – | 3 548 | 2,5 | 72,2 | 6,0 |
| Härnösand | 25 | Ön 2:53 | Storgatan 28-30, Trädgårdsgatan 5 |
1983/1983 | 4 562 | 283 | 1 110 | 495 | 813 | 7 267 | 7,9 | 96,3 | 32,7 |
| SUMMA HÄRNÖSAND: 31 FASTIGHETER | 42 273 | 14 164 | 8 941 | 16 169 | 2 795 | 84 342 | 56,0 | 81,8 | 205,2 |
| kvm | |||||||||||||
|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|
| Kommun | Nr | Fastighetsbeteckning | Adress | Byggår/ värdeår |
Kontor | Industri/ lager |
Butik | Bostäder | Övrigt | Totalt | Hyres värde, mkr |
Ek uthyr nings grad, % |
Taxerings värde, mkr |
| Sundsvall | 1 | Aeolus 5 | Köpmangatan 8B-C, 10, Tullgatan 18 |
1937/1982 | 2 722 | 110 | 332 | – | – | 3 163 | 4,0 | 81,2 | 25,2 |
| Sundsvall | 2 | Aeolus 9 | Trädgårdsgatan 7-9 | 1992/1992 | 2 768 | – | – | – | – | 2 768 | 4,1 | 97,0 | 24,2 |
| Sundsvall | 3 | Alliero 20 | Universitetsallén 14, Universitetsallén 20 |
1929/1929 | 314 | 1 288 | 787 | – | – | 2 389 | 1,1 | 85,6 | 6,2 |
| Sundsvall | 4 | Apollo 3, 7, 8 (3 fastigheter) |
Trädgårdsgatan 1-3 | 1956/1956 | 77 | 1 201 | 1 005 | 933 | 193 | 3 409 | 2,7 | 88,7 | 19,5 |
| Sundsvall | 5 | Arbetet 3 | Centralgatan 11, Esplana den 8-10, Rådhusgatan 25, Trädgårdsgatan 24 |
1969/1969 | 3 087 | 151 | 794 | – | 520 | 4 552 | 5,3 | 95,4 | 29,0 |
| Sundsvall | 6 | Balder 3 | Norrmalmsgatan 8-10 | 1957/1957 | – | 526 | – | 3 676 | – | 4 202 | 7,1 | 92,6 | 29,2 |
| Sundsvall | 7 | Bisittaren 1 | Thulegatan 25, Södra Järnvägsgatan 29 |
1929/1981 | 1 300 | 185 | 263 | – | – | 1 748 | 1,8 | 83,7 | 9,8 |
| Sundsvall | 8 | Björneborg 11 | Björneborgsgatan 37 | 1968/1968 | 6 709 | – | – | – | – | 6 709 | 2,0 | 0,0 | 9,6 |
| Sundsvall | 9 | Borgmästaren 10 | Köpmangatan 19, N.a Järnvägsgatan 24 |
1956/1956 | 4 244 | 368 | – | – | 873 | 5 485 | 7,0 | 97,4 | 38,0 |
| Sundsvall | 10 | Cupido 5 | Köpmangatan 16 | 1947/1957 | 100 | – | 700 | 1 052 | – | 1 852 | 1,8 | 93,9 | 10,4 |
| Sundsvall | 11 | Fryshuset 2 | Nya Hamngatan 12 | 2004/2004 | 5 853 | – | – | – | – | 5 853 | 10,5 | 99,8 | 66,4 |
| kvm | |||||||||||||
|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|
| Kommun | Nr | Fastighetsbeteckning | Adress | Byggår/ värdeår |
Kontor | Industri/ lager |
Butik | Bostäder | Övrigt | Totalt | Hyres värde, mkr |
Ek uthyr nings grad, % |
Taxerings värde, mkr |
| Sundsvall | 12 | Försöket 2 | Storgatan 24, Centralgatan 7, Esplanaden 4 |
1929/1951 | 513 | – | 651 | – | – | 1 164 | 1,3 | 95,9 | 8,8 |
| Sundsvall | 13 | Glädjen 4,9 (2 fastigheter) |
Storgatan 30-34, Thule gatan 3, Torggatan 2-4, Sjögatan 23 |
1929/1969 | 4 644 | 792 | 10 979 | 537 | – | 16 951 | 33,2 | 92,7 | 199,7 |
| Sundsvall | 14 | Hälsan 6 | Storgatan 26, Centralgatan 6 |
1891/1930 | 1 039 | 77 | 989 | 1 281 | – | 3 385 | 5,6 | 95,2 | 33,0 |
| Sundsvall | 15 | Hälsan 7 | Storgatan 28, Centralgatan 4, Torggatan 1-3, Sjögatan 15-17, 16-18 |
1929/1965 | 3 329 | 559 | 7 785 | – | 8 | 11 680 | 20,6 | 90,9 | 129,0 |
| Sundsvall | 16 | Högom 3:170 | Bergsgatan 130 | 1993/1993 | 4 623 | 244 | – | – | – | 4 867 | 4,7 | 79,4 | 20,4 |
| Sundsvall | 17 | Högom 3:186 | Tegelvägen 20-22 | 1990/1990 | 1 500 | 1 888 | – | – | – | 3 388 | 2,7 | 92,7 | 9,5 |
| Sundsvall | 18 | Högom 3:189 | Tegelvägen 17 | -/1990 | 367 | 2 213 | – | – | – | 2 580 | 1,7 | 100,0 | 6,1 |
| Sundsvall | 19 | Lagmannen 9 | Fredsgatan 3-5, Södra Järnvägsgatan 23 |
1976/1976 | 4 501 | 22 | – | – | – | 4 523 | 4,7 | 83,4 | 23,1 |
| Sundsvall | 20 | Lagret 4 | Heffnersvägen 34 | 1942/1960 | 8 322 | 438 | 384 | – | – | 9 144 | 8,6 | 63,7 | 44,2 |
| Sundsvall | 21 | Ljusta 3:10 | Gesällvägen 20, Lärlingsvägen 9, 13B |
1978/1989 | 38 | 2 741 | – | – | – | 2 779 | 1,0 | 0,8 | 14,0 |
| Sundsvall | 22 | Lyckan 6 | Storgatan 36-40, Ågatan 1-5, 2-4, Thulegatan 2, Varvsgränd 1 |
1929/2012 | 107 | 162 | 8 973 | 152 | 2 | 9 396 | 19,0 | 84,1 | 143,6 |
| Sundsvall | 23 | Målås 3:20 | Birstavägen 21 | 1990/1990 | – | 3 116 | – | – | – | 3 116 | 2,0 | 99,3 | 5,7 |
| Sundsvall | 24 | Nolby 7:139 | Sandslåvägen 3 | 1970/1970 | 150 | 5 561 | – | – | – | 5 711 | 2,1 | 75,6 | 4,3 |
| Sundsvall | 25 | Norrbacka 12 | Baldersvägen 15, Kungsvägen 17A-D, 19A-C, 21, 23A-B, 25 |
1968/1968 | 2 172 | 24 | – | 90 | 6 164 | 8 450 | 10,6 | 88,8 | 1,8 |
| Sundsvall | 26 | Norrmalm 1:24 | Universitetsallén 32 | 1987/1987 | 11 771 | 199 | 462 | – | 1 467 | 13 898 | 18,5 | 84,7 | 91,8 |
| Sundsvall | 27 | Penningen 12 | Storgatan 29, Varvsgränd 3 | 1929/1970 | 1 522 | – | – | – | – | 1 522 | 2,0 | 80,3 | 11,5 |
| Sundsvall | 28 | Penningen 9 | Storgatan 23-27, Thulegatan 4 |
1929/1960 | 1 469 | 124 | 2 371 | 96 | 1 759 | 5 819 | 9,3 | 92,7 | 14,5 |
| Sundsvall | 29 | Rätten 1 | Centralgatan 9, Esplanden 6, Kyrkogatan 17, Rådhusgatan 20 |
1929/1993 | 1 185 | – | – | 935 | – | 2 120 | 2,8 | 99,5 | 20,6 |
| Sundsvall | 30 | Rävsund 1:338 | Pionvägen 5 | 1974/1995 | – | 14 249 | – | – | – | 14 249 | 2,0 | 38,1 | 12,5 |
| Sundsvall | 31 | Sköns Prästbord 1:59 | Arbetsledarvägen 14 | 1991/1991 | – | 1 774 | – | – | – | 1 774 | 1,1 | 93,2 | 4,0 |
| Sundsvall | 32 | Sköns Prästbord 1:69 | Norra Förmansvägen 22 | 1989/1989 | – | – | 2 632 | – | – | 2 632 | 1,6 | 93,0 | 14,2 |
| Sundsvall | 33 | Skönsberg 1:7, 1:8 (2 fastigheter) |
Industrigatan 1, Ortviksvägen 2-4 |
1969/1969 | 3 333 | 73 | 1 252 | – | – | 4 658 | 5,4 | 100,0 | 23,4 |
| Sundsvall | 34 | Skönsberg 1:73 | Lagergatan 12-14 | 1988/1988 | 5 762 | – | – | – | – | 5 762 | 5,7 | 92,7 | 30,8 |
| Sundsvall | 35 | Skönsmon 2:13 | Kontorsvägen 8 | 1981/1981 | 481 | 3 332 | – | – | – | 3 813 | 2,5 | 99,4 | 8,5 |
| Sundsvall | 36 | Skönsmon 2:4 | Kolvägen 15 | 1989/1989 | 2 215 | 300 | 850 | – | – | 3 365 | 3,1 | 85,7 | 16,0 |
| Sundsvall | 37 | Skönsmon 2:5 | Kolvägen 19-21 | 1930/1980 | 2 719 | – | – | – | – | 2 719 | 3,3 | 95,5 | 14,5 |
| Sundsvall | 38 | Skönsmon 2:97 | Kolvägen 17 | 1959/1999 | 2 560 | 11 | – | – | – | 2 571 | 4,6 | 89,7 | 22,1 |
| Sundsvall | 39 | Solhöjden 31 | Bjälkvägen 13 | 1929/1940 | – | – | – | – | – | – | 0,0 | 0,0 | 0,5 |
| Sundsvall | 40 | Stenstaden 1:14 | Nya Hamngatan 21 | 2006/2006 | 1 488 | – | – | – | 73 | 1 561 | 2,3 | 96,5 | 1,2 |
| Sundsvall | 41 | Venus 3 | Storgatan 11, Kyrkogatan 12, Nybrogatan 9-11 |
1929/1950 | 2 380 | 13 | 1 624 | 1 202 | – | 5 219 | 5,8 | 88,3 | 34,8 |
| Sundsvall | 42 | Vesta 4 | Esplanaden 13 / Trädgårdsgatan 22 |
1892/1930 | 354 | – | 200 | 574 | 274 | 1 402 | 2,0 | 98,1 | 10,9 |
| Sundsvall | 43 | Västland 26:3 | Finstavägen 36 | 1968/– | – | 600 | 546 | – | 1 140 | 2 286 | 1,5 | 85,8 | – |
| SUMMA SUNDSVALL: 47 FASTIGHETER | 95 715 | 42 338 | 43 577 | 10 528 | 12 473 | 204 630 | 238,7 | 88,8 | 1 242,5 |
| kvm | ||||||||||||
|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|
| Kommun | Fastighetsbeteckning | Adress | Byggår/ värdeår |
Kontor | Industri/ lager |
Butik | Bostäder | Övrigt | Totalt | Hyres värde, mkr |
Ek uthyr nings grad, % |
Taxerings värde, mkr |
| Sollefteå | Staden 2:26,2:29 (2 fastigheter) |
– | Mark | – | – | – | – | – | – | – | – | – |
| Timrå | Vivsta 3:39 | Köpmangatan 44 | 1983/1983 | 2 122 | 59 | 205 | – | – | 2 386 | 1,7 | 54,0 | 6,6 |
| Ånge | Mallberget 1:15 | Verkmästargatan 11 | 1995/1995 | 326 | 2 912 | – | – | – | 3 238 | 1,3 | 66,5 | 2,9 |
| SUMMA SOLLEFTEÅ, TIMRÅ, ÅNGE: 4 FASTIGHETER | 2 448 | 2 971 | 205 | – | – | 5 624 | 3,0 | 56,7 | 9,5 |
| kvm | |||||||||
|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|
| Hyres | Ek uthyr | ||||||||
| Industri/ | värde, | nings | Taxerings | ||||||
| SUMMA VÄSTERNORRLAND | Kontor | lager | Butik | Bostäder | Övrigt | Totalt | mkr | grad, % | värde, mkr |
| 82 FASTIGHETER | 140 436 | 59 473 | 52 723 | 26 697 | 15 268 | 294 600 | 297,7 | 87,2 | 1 457,2 |
| kvm | |||||||||||||
|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|
| Kommun | Nr | Fastighetsbeteckning | Adress | Byggår/ värdeår |
Kontor | Industri/ lager |
Butik | Bostäder | Övrigt | Totalt | Hyres värde, mkr |
Ek uthyr nings grad, % |
Taxerings värde, mkr |
| Åre | 1 | Arvesund 2:185 mfl. (24 fastigheter) |
– | Mark | – | – | – | – | – | – | – | – | 3,7 |
| Åre | 2 | Hästen 4 | Grönvägen 6A-C (Järpen) |
1964/1980 | – | – | – | 971 | – | 971 | 0,8 | 84,4 | 3,1 |
| Åre | 3 | Lien 2:7 | Kabinbanevägen 1 | 1929/2005 | – | – | 443 | 4 565 | – | 5 008 | 8,9 | 99,4 | 97,6 |
| Åre | 4 | Mörviken 1:107 | Kabinbanevägen 22 (Hotell Åre Torg) |
1985/2007 | – | – | – | – | 1 400 | 1 400 | 0,9 | 96,7 | 14,5 |
| Åre | 5 | Mörviken 2:102 | Sankt Olavs väg 33, 37 | 2006/2007 | – | 149 | 4 368 | – | 3 435 | 7 952 | 12 | 85,5 | 104,0 |
| Åre | 6 | Totten 1:68 | Kurortsvägen 20 | 1929/1929 | 3 173 | 830 | – | – | 6 870 | 10 873 | 9,9 | 69,6 | 74,2 |
| Åre | 7 | Åre Lund 1:17 | – | Mark | – | – | – | – | – | – | – | – | – |
| Åre | 8 | Åre Prästbord 1:37 | Årevägen 55 | 1990/1997 | 2 240 | – | 1 419 | – | 479 | 4 138 | 5,4 | 96,3 | 40,8 |
| Åre | 9 | Åre Prästbord 1:76 | Årevägen 78 | 2007/2007 | – | 22 | 2 006 | 648 | 399 | 3 075 | 8,6 | 92,3 | 64,2 |
| SUMMA ÅRE: 32 FASTIGHETER | 5 413 | 1 001 | 8 236 | 6 184 | 12 583 | 33 417 | 46,5 | 87,5 | 402,1 |
| kvm | |||||||||||||
|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|
| Kommun | Nr | Fastighetsbeteckning | Adress | Byggår/ värdeår |
Kontor | Industri/ lager |
Butik | Bostäder | Övrigt | Totalt | Hyres värde, mkr |
Ek uthyr nings grad, % |
Taxerings värde, mkr |
| Östersund | 1 | Bandsågen 11 | Hagvägen 17 | 1978/1978 | 1 106 | 299 | – | – | – | 1 405 | 1,3 | 98,9 | 4,9 |
| Östersund | 2 | Barberaren 7 | Biblioteksgatan 11, Prästgatan 28-30 |
1917/1992 | – | – | 381 | 775 | 200 | 1 356 | 2,0 | 100,0 | 21,5 |
| Östersund | 3 | Befälhavaren 2 | Frösövägen 3A-C | 1983/1983 | 1 888 | – | – | – | – | 1 888 | 1,9 | 96,3 | 8,7 |
| Östersund | 4 | Bergvik 10 | Bergsgatan 44 | 1948/1987 | – | – | – | 746 | – | 746 | 0,8 | 98,0 | 5,6 |
| Östersund | 5 | Boktryckaren 1 | Köpmangatan 39, Biblio teksgatan 6A-C, 8, Storgatan 32-34, 34A-B |
1929/1929 | 1 231 | 159 | 1 488 | 489 | – | 3 367 | 3,2 | 68,8 | 22,2 |
| Östersund | 6 | Boktryckaren 5 | Köpmangatan 43, Postgränd 5 |
1929/1930 | – | – | 320 | 90 | – | 410 | 0,5 | 100,0 | 3,7 |
| Östersund | 7 | Boktryckaren 6 | Köpmangatan 41, 41B | 1930/1991 | 341 | – | – | 212 | – | 553 | 0,6 | 100,0 | 4,3 |
| Östersund | 8 | Bonden 3 | Fritzhemsgatan 14 | 1988/1988 | 90 | – | – | 855 | – | 945 | 1,0 | 91,1 | 6,7 |
| Östersund | 9 | Borgmästaren 4 | Strandgatan 22, 22B-C | 1992/1992 | – | – | – | 1 075 | – | 1 075 | 1,1 | 97,7 | 8,3 |
| Östersund | 10 | Brandenburg 5 | Brunnsgränd 6, Storgatan 61A-C |
1960/1969 | – | 15 | 38 | 1 225 | 887 | 2 165 | 2,1 | 99,3 | 14,0 |
| Östersund | 11 | Brunflo-Viken 5:2 | Mariebyvägen 10A-Å, 12A-T |
1992/1992 | – | – | – | 4 514 | 200 | 4 714 | 3,8 | 98,6 | 18,6 |
| Östersund | 12 | Buntmakaren 2 | Törnstens Gränd 11, Stortorget 8 |
1929/1950 | 842 | 124 | 575 | 153 | – | 1 694 | 2,1 | 91,2 | 14,5 |
| Östersund | 13 | Buntmakaren 3 | Prästgatan 22-24, Stortorget 10, Törnstens Gränd 13 |
1963/1963 | 1 178 | 170 | 1 107 | – | 81 | 2 536 | 2,7 | 93,7 | 21,6 |
| Östersund | 14 | Busken 1 | Splintvägen 5 | 1991/1991 | 2 012 | – | – | – | – | 2 012 | 1,6 | 40,7 | 5,4 |
| Östersund | 15 | Fabrikören 3 | Byvägen 74 | 1945/1986 | – | – | – | 458 | – | 458 | 0,5 | 98,7 | 3,2 |
| Östersund | 16 | Frösö 3:7 | Öneslingan, Önevägen | 1929/2004 | 12 884 | 1 670 | 140 | 1 418 | 23 879 | 39 991 | 36,7 | 83,2 | 44,4 |
| Östersund | 17 | Frösö 6:22,6:30 (2 fastigheter) |
Fjällgatan 10A-B | 1945/1984 | – | 10 | – | 926 | – | 936 | 0,9 | 99,3 | 6,3 |
| Östersund | 18 | Förskinnet 6 | S:a Gröngatan 39 | 1971/1971 | 208 | – | – | 1 431 | – | 1 639 | 1,7 | 99,8 | 11,3 |
| Östersund | 19 | Gubbåkern 8 | Frösövägen 19 | 1937/1937 | – | – | 94 | 561 | 5 | 660 | 0,6 | 99,7 | 3,9 |
| Östersund | 20 | Guckuskon 1 | Lövstavägen 6 | 1992/1992 | 1 643 | – | – | – | – | 1 643 | 1,4 | 66,4 | 5,6 |
| kvm | |||||||||||||
|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|
| Byggår/ | Industri/ | Hyres värde, |
Ek uthyr nings |
Taxerings | |||||||||
| Kommun Östersund |
Nr 21 |
Fastighetsbeteckning Gårdvaren 1 |
Adress Eriksbergsvägen 19A-H, |
värdeår 1963/1992 |
Kontor – |
lager 59 |
Butik – |
Bostäder 2 791 |
Övrigt – |
Totalt 2 850 |
mkr 2,6 |
grad, % 98,7 |
värde, mkr 17,9 |
| Östersund | 22 | Gästgivaren 3,6 | 21A-D Hamngatan 11, |
1945/1945 | 449 | – | 1 162 | 465 | 182 | 2 258 | 2,4 | 72,8 | 15,8 |
| (2 fastigheter) | Prästgatan 40 | ||||||||||||
| Östersund | 23 | Handlanden 4 | Hornsgatan 16A-B | 1954/1954 | – | 30 | – | 1 225 | – | 1 255 | 1,2 | 97,2 | 7,4 |
| Östersund | 24 | Hejaren 5 | Odenskogsvägen 35-37 | 1960/1978 | 617 | 9 733 | 725 | – | – | 11 075 | 5,9 | 76,1 | 27,2 |
| Östersund | 25 | Häradshövdingen 1 | Prästgatan 29, Törnstens Gränd 14 |
1965/1965 | 173 | 49 | 697 | 465 | 432 | 1 816 | 2,2 | 97,8 | 15,4 |
| Östersund | 26 | Häradshövdingen 6 | Prästgatan 31, 31A, 31C-D | 1910/1948 | 476 | 70 | 691 | 416 | 624 | 2 277 | 2,6 | 87,5 | 19,8 |
| Östersund | 27 | Kommunalmannen 4 |
Bergsgatan 5, Fjällgatan 4A-C, Fritzhemsgatan 1A-F |
1966/1971 | 3 461 | 1 710 | – | – | – | 5 171 | 4,6 | 17,9 | 15,1 |
| Östersund | 28 | Kopparslagaren 3 | Prästgatan 21, Samuel Permans Gata 7-9 |
1929/1978 | 3 513 | – | 595 | 990 | 5 | 5 103 | 4,9 | 97,5 | 33,9 |
| Östersund | 29 | Kräftan 6 | Rådhusgatan 82 | 1969/1989 | 1 203 | – | – | – | 1 615 | 2 818 | 3,2 | 73,0 | 21,6 |
| Östersund | 30 | Körfältet 11 | Körfältsvägen 4 | 1973/1973 | – | – | – | – | 2 187 | 2 187 | 2,1 | 88,6 | 9,2 |
| Östersund | 31 | Logen 6 | Kyrkgatan 47, 49, | 1938/1975 | 1 622 | 985 | 1 450 | 1 959 | 6 016 | 5,9 | 81,0 | 42,7 | |
| Thoméegränd 18A-C | |||||||||||||
| Östersund | 32 | Lutfisken 2 | Odensviksvägen 19, Brunflovägen 66 |
1987/1987 | 110 | – | – | 1 447 | – | 1 557 | 1,5 | 95,4 | 10,9 |
| Östersund | 33 | Lutfisken 4,5 (2 fastigheter) |
Odensviksvägen 15A-B, Odensviksvägen 17 |
1989/1989 | 24 | – | – | 2 003 | – | 2 027 | 2,0 | 99,7 | 14,9 |
| Östersund | 34 | Lutfisken 9 | Tjalmargatan 14-16, 18A-B |
1988/1988 | – | 47 | – | 2 684 | – | 2 731 | 2,9 | 97,9 | 20,0 |
| Östersund | 35 | Läkaren 12,13,14 (3 fastigheter) |
Storgatan 27, Zätagränd 2-4, Biblioteksgatan 10, Storgatan 29, Zätagränd 1-11, 6-8, Postgränd 11, Prästgatan 32-36, Stor gatan 31, Zätagränd 10-14 |
1970/1970 | 4 860 | 252 | 6 084 | 1 306 | 822 | 13 324 | 16,6 | 97,4 | 120,2 |
| Östersund | 36 | Magistern 1 | Kyrkgatan 43, 43B | 1984/1984 | 2 080 | – | 335 | – | – | 2 415 | 3,0 | 85,4 | 17,5 |
| Östersund | 37 | Magistern 2 | Postgränd 20, Rådhusgatan 46 |
1990/1990 | 1 954 | – | – | – | – | 1 954 | 2,4 | 85,9 | 15,7 |
| Östersund | 38 | Magistern 5 | Hamngatan 17-19, Kyrkgatan 45 |
1954/1964 | 1 843 | 65 | 1 408 | 86 | – | 3 402 | 3,7 | 81,1 | 23,9 |
| Östersund | 39 | Majoren 5 | Örjansvägen 10, Östbergsvägen 11 |
1955/1955 | – | – | – | 488 | – | 488 | 0,4 | 98,6 | 2,9 |
| Östersund | 40 | Majoren 6 | Örjansvägen 12 | 1991/1991 | – | – | – | 708 | – | 708 | 0,8 | 89,6 | – |
| Östersund | 41 | Majoren 9 | Fritzhemsgatan 49, Östbergsvägen 13A-B |
1956/1956 | 38 | – | – | 1 409 | 10 | 1 457 | 1,2 | 99,2 | 8,3 |
| Östersund | 42 | Motboken 1 | Rådhusgatan 37 | 1984/1984 | 2 109 | 742 | – | – | 12 | 2 863 | 3,8 | 74,0 | 14,8 |
| Östersund | 43 | Motboken 3 | Södra Gröngatan 38A-B | 1939/1939 | 30 | 9 | – | 1 070 | – | 1 109 | 1,3 | 98,7 | 8,2 |
| Östersund | 44 | Motorsågen 2 | Kolarevägen 2 | 1984/1984 | – | 918 | – | – | – | 918 | 0,7 | 100,0 | 2,4 |
| Östersund | 45 | Musslan 13 | Bangårdsgatan 27 | 1956/1956 | – | 1 017 | – | – | – | 1 017 | 0,4 | 63,8 | 3,3 |
| Östersund | 46 | Musslan 16 | Bangårdsgatan 21, 23-25, Fabriksgatan 3, Furutorpsgatan 2, Rådhusgatan 90, 94 |
1938/1977 | 1 252 | 1 558 | 3 929 | 145 | – | 6 884 | 4,4 | 84,1 | 25,0 |
| Östersund | 47 | Myrten 5 | Allégatan 13, Bryggar gränd 6, Ringvägen 31, Tingsgatan 12 |
1969/1979 | 2 835 | – | – | – | – | 2 835 | 3,0 | 100,0 | 14,3 |
| Östersund | 48 | Månadsmötet 8 | Kyrkgatan 64, Prästgatan 45 |
1966/1966 | 1 983 | 408 | 4 805 | – | 27 | 7 223 | 13,9 | 79,9 | 87,0 |
| Östersund | 49 | Nejonögat 3 | Rådhusgatan 104 | 1945/1973 | 4 991 | 630 | – | – | – | 5 621 | 6,6 | 96,0 | 37,1 |
| Östersund | 50 | Nordsvensken 1 | Havrevägen 36-168 | 1991/1991 | – | – | – | 6 779 | – | 6 779 | 5,6 | 98,4 | 37,9 |
| Östersund | 51 | Odlaren 5 | Ruuthsvägen 3 | 1991/1991 | – | – | – | 938 | – | 938 | 1,1 | 97,8 | 7,4 |
| Östersund | 52 | Pantbanken 1 | Hamngatan 10, 10B, Storgatan 39 |
1929/1929 | 1 429 | 100 | 661 | 337 | – | 2 527 | 3,0 | 96,3 | 17,0 |
| Östersund | 53 | Pantbanken 5 | Prästgatan 46, 46B, Thoméegränd 11 |
1985/1985 | 698 | – | 640 | 597 | – | 1 935 | 2,8 | 96,3 | 18,0 |
| Östersund | 54 | Parketten 6 | Skogvaktarvägen 1-139 | 1989/1989 | – | – | – | 5 331 | – | 5 331 | 4,5 | 98,8 | 23,6 |
| Östersund | 55 | Postiljonen 6 | Kyrkgatan 60-62 | 1913/1967 | 6 261 | 1 541 | 175 | – | 18 | 7 995 | 8,6 | 86,5 | 51,0 |
| Östersund | 56 | Postiljonen 9 | Hamngatan 13, Prästgatan 39-43 |
1966/1991 | 1 559 | 20 | 3 632 | 910 | 74 | 6 195 | 7,9 | 83,7 | 58,7 |
| Östersund | 57 | Riksbanken 7 | Storgatan 46 | 1974/1979 | 4 153 | – | – | – | – | 4 153 | 6,1 | 100,0 | 29,9 |
| Östersund | 58 | Rudan 2 | Tjalmargatan 4-8 | 1959/1972 | 1 726 | 977 | 855 | – | – | 3 558 | 1,9 | 50,6 | 11,1 |
| Östersund | 59 | Rudan 4 | Bangårdsgatan 55-57, Odensviksvägen 5, 7, Tjalmargatan 2 |
1966/1966 | 2 483 | 100 | 1 375 | – | – | 3 958 | 3,6 | 81,6 | 1,3 |
| kvm | |||||||||||||
|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|
| Hyres | Ek uthyr | ||||||||||||
| Kommun | Nr | Fastighetsbeteckning | Adress | Byggår/ värdeår |
Kontor | Industri/ lager |
Butik | Bostäder | Övrigt | Totalt | värde, mkr |
nings grad, % |
Taxerings värde, mkr |
| Östersund | 60 | Sarven 21 | Bangårdsgatan 41-43 | 1964/1964 | – | 450 | 3 709 | – | – | 4 159 | 2,2 | 66,4 | 12,5 |
| Östersund | 61 | Siken 10 | Nedre Frejagatan 5 | 1989/1989 | – | 8 | – | 342 | – | 350 | 0,4 | 97,6 | 2,8 |
| Östersund | 62 | Sjökaptenen 8 | Bergsgatan 30A-B | 1946/1946 | – | – | – | 710 | – | 710 | 0,7 | 95,0 | 4,4 |
| Östersund | 63 | Skogsskiftet 5 | Tullgatan 26, Regementsgatan 44-48 |
1986/1986 | – | – | – | 2 531 | – | 2 531 | 2,7 | 99,3 | 19,9 |
| Östersund | 64 | Slåtterängen 7 | Nekvägen 2-92, Skylvägen 5-59 |
1992/1992 | – | – | – | 5 727 | – | 5 727 | 4,7 | 98,6 | 26,0 |
| Östersund | 65 | Snäckan 25 | Rådhusgatan 100 | 1985/1985 | 1 519 | 1 949 | – | – | – | 3 468 | 3,4 | 95,8 | 20,3 |
| Östersund | 66 | Sprinten 4 | Ställverksvägen 1 | 1975/1975 | 456 | 12 736 | – | – | – | 13 192 | 4,9 | 45,9 | 19,2 |
| Östersund | 67 | Spökis 1 | Lugnviksvägen 3 | 1950/1999 | – | 1 045 | – | – | – | 1 045 | 1,0 | 67,8 | 3,3 |
| Östersund | 68 | Staben 14 | Prästgatan 54, 54A-D, Storgatan 51A-B |
1992/1992 | 180 | – | 262 | 3 181 | 30 | 3 653 | 4,3 | 91,5 | 12,7 |
| Östersund | 69 | Staben 2 | Prästgatan 48A, 48B, 48C, Thoméegränd 12 |
1985/1985 | 1 002 | – | – | 202 | 15 | 1 219 | 1,6 | 91,6 | 11,7 |
| Östersund | 70 | Staben 6 | Storgatan 53A-D | 1931/1990 | – | 50 | – | 1 287 | 216 | 1 553 | 1,4 | 99,7 | 11,3 |
| Östersund | 71 | Stallet 10 | Lingonvägen 7B | 1951/1951 | 1 700 | – | – | – | – | 1 700 | 3,4 | 100,0 | 0,3 |
| Östersund | 72 | Strömmingen 6 | Rådhusgatan 107A-B | 1948/1950 | 163 | – | – | 750 | – | 913 | 0,9 | 95,2 | 5,4 |
| Östersund | 73 | Strömmingen 7 | Rådhusgatan 105A-B | 1952/1952 | 125 | – | 33 | 849 | – | 1 007 | 0,9 | 97,2 | 5,6 |
| Östersund | 74 | Svarvaren 1 | Bergsgatan 31A-B | 1948/1991 | 50 | – | 60 | 599 | – | 709 | 0,7 | 97,2 | 4,9 |
| Östersund | 75 | Svarvaren 2 | Bergsgatan 29A-B | 1948/1948 | – | 50 | 50 | 578 | – | 678 | 0,6 | 98,9 | 3,8 |
| Östersund | 76 | Svarvaren 4 | Bergsgatan 25, 25A-B, Kaptensgatan 6A-E |
1946/1988 | 48 | – | 141 | 976 | – | 1 165 | 1,2 | 99,2 | 8,0 |
| Östersund | 77 | Söre 5:26 | Ängevägen 2A-E (Lit) | 1989/1989 | – | – | – | 2 176 | – | 2 176 | 2,0 | 97,2 | 7,7 |
| Östersund | 78 | Söre 5:74 | Näsvägen 1A-B (Lit) | 1989/1989 | – | – | 95 | 923 | – | 1 018 | 0,9 | 94,4 | 3,3 |
| Östersund | 79 | Tivolit 2 | Hornsgatan 8, 8A-B | 1943/1986 | 93 | 24 | – | 1 110 | – | 1 227 | 1,2 | 99,4 | 8,0 |
| Östersund | 80 | Traktorn 6 | Odenskogsvägen 13-17 | 1975/1990 | 2 351 | – | – | – | – | 2 351 | 2,2 | 61,9 | 9,8 |
| Östersund | 81 | Traktören 10 | Prästgatan 25 | 1929/1960 | 1 520 | 23 | – | 667 | 10 | 2 220 | 2,8 | 89,5 | 19,5 |
| Östersund | 82 | Traktören 5 | Prästgatan 27, Törnstens Gränd 15 |
1930/1930 | 426 | – | 994 | 260 | – | 1 680 | 2,1 | 91,7 | 12,5 |
| Östersund | 83 | Traktören 9 | Kyrkgatan 42, Samuel Permans Gata 10 |
1937/1937 | – | 10 | 470 | 625 | – | 1 105 | 1,1 | 100,0 | 7,0 |
| Östersund | 84 | Vadmalsväven 5 | Regementsgatan 13-15 | 1988/1992 | – | – | – | 2 101 | – | 2 101 | 2,3 | 99,3 | 16,5 |
| Östersund | 85 | Valkyrian 1 | Fritzhemsgatan 58-62, Östmundstigen 5-11 |
1963/1963 | – | – | – | 1 982 | – | 1 982 | 1,8 | 98,7 | 12,5 |
| Östersund | 86 | Varmblodet 1 | Havrevägen 9-43 | 1991/1991 | – | – | – | 5 671 | 183 | 5 854 | 5,2 | 98,0 | 28,3 |
| Östersund | 87 | Ängsbetet 4 | Skördevägen 1-44 | 1992/1992 | – | – | – | 3 600 | – | 3 600 | 3,0 | 98,5 | 21,5 |
| SUMMA ÖSTERSUND: 92 FASTIGHETER | 86 987 | 38 827 | 38 711 | 85 814 | 33 673 | 284 012 | 277,4 | 87,1 | 1 461,7 |
| kvm | ||||||||||||
|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|
| Kommun | Fastighetsbeteckning | Adress | Byggår/ värdeår |
Kontor | Industri/ lager |
Butik | Bostäder | Övrigt | Totalt | Hyres värde, mkr |
Ek uthyr nings grad, % |
Taxerings värde, mkr |
| Bräcke | Bräcke 4:4 | Svedjegatan 20 | 2000/2000 | – | 12 000 | – | – | – | 12 000 | 2,4 | 0,0 | 4,5 |
| Sveg | Kilen 1 | Fjällvägen 7, Genvägen (1) |
1960/1980 | 1 238 | – | – | – | – | 1 238 | 1,4 | 90,7 | 3,3 |
| Sveg | Kopparslagaren 5 | Södra Hantverksgatan 4 | 1983/1987 | 1 300 | 4 041 | – | – | – | 5 341 | 3,5 | 68,2 | 5,5 |
| Sveg | Moroten 9 | Gränsgatan 17 | 1979/1979 | 1 192 | 1 242 | 213 | – | – | 2 647 | 1,8 | 42,9 | 3,9 |
| SUMMA BRÄCKE OCH SVEG, HÄRJEDALEN: 4 FASTIGHETER | 3 730 | 17 283 | 213 | – | – | 21 226 | 9,1 | 49,5 | 17,2 |
| kvm | |||||||||
|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|
| Hyres | Ek uthyr | ||||||||
| Industri/ | värde, | nings | Taxerings | ||||||
| SUMMA JÄMTLAND | Kontor | lager | Butik | Bostäder | Övrigt | Totalt | mkr | grad, % | värde, mkr |
| 128 FASTIGHETER | 96 130 | 57 111 | 47 160 | 91 998 | 46 256 | 338 654 | 333,0 | 86,2 | 1 881,0 |
| kvm | |||||||||||||
|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|
| Kommun | Nr | Fastighetsbeteckning | Adress | Byggår/ värdeår |
Kontor | Industri/ lager |
Butik | Bostäder | Övrigt | Totalt | Hyres värde, mkr |
Ek uthyr nings grad, % |
Taxerings värde, mkr |
| Skellefteå | 1 | Höken 2 | Stationsgatan 5, Storgatan 38-40 |
1944/1960 | 2 546 | 335 | – | 871 | – | 3 752 | 4,0 | 97,7 | 20,7 |
| Skellefteå | 2 | Idun 6 | Nygatan 47 | 1933/1960 | 993 | 342 | 4 196 | – | 1 103 | 6 634 | 2,4 | 80,3 | 11,7 |
| Skellefteå | 3 | Idun 12 | Kanalgatan 40, Trädgårdsgatan 13-15 |
1961/1985 | 30 | 13 | 1 485 | 240 | – | 1 768 | 7,5 | 99,5 | 46,8 |
| Skellefteå | 4 | Kastor 6 | Stationsgatan 21 | 1966/1973 | 1 650 | – | – | – | – | 1 650 | 1,8 | 100,0 | 6,5 |
| Skellefteå | 5 | Lekatten 9 | Nygatan 46-48, Storgatan 43A-B, Trädgårdsgatan 8 |
1960/1960 | 2 423 | 171 | 7 117 | 2 893 | 710 | 13 314 | 14,7 | 95,1 | 78,0 |
| Skellefteå | 6 | Loke 7 | Hörnellgatan 13, Nygatan 51, Torget 2 |
1975/1986 | 3 041 | 272 | 1 232 | 364 | 3 835 | 8 744 | 9,9 | 98,1 | 63,4 |
| Skellefteå | 7 | Motorn 18 | Plåtvägen 3 | 1990/1990 | 2 624 | 952 | 926 | – | – | 4 502 | 2,7 | 89,4 | 10,1 |
| Skellefteå | 8 | Orion 8 | Kanalgatan 41A-B, Kanalgatan 43, Trädgårdsgatan 17 |
1966/1985 | 883 | 397 | 873 | 979 | 394 | 3 526 | 3,2 | 87,5 | 14,9 |
| Skellefteå | 9 | Polaris 8 | Kanalgatan 45A-B, Kanalgatan 49, Torggatan 2 |
1945/1960 | 1 830 | 401 | 629 | – | – | 2 860 | 3,6 | 98,8 | 13,2 |
| Skellefteå | 10 | Servicen 1 | Servicegatan 1 | 1991/1993 | 3 442 | 2 622 | – | – | – | 6 064 | 4,4 | 88,6 | 18,7 |
| SUMMA SKELLEFTEÅ: 10 FASTIGHETER | 19 462 | 5 505 | 16 458 | 5 347 | 6 042 | 52 814 | 54,2 | 94,8 | 284,0 |
| kvm | |||||||||||||
|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|
| Kommun | Nr | Fastighetsbeteckning | Adress | Byggår/ värdeår |
Kontor | Industri/ lager |
Butik | Bostäder | Övrigt | Totalt | Hyres värde, mkr |
Ek uthyr nings grad, % |
Taxerings värde, mkr |
| Umeå | 1 | Björnjägaren 1 | Björnvägen 9 | 1976/1981 | – | – | 4 008 | – | – | 4 008 | 4,2 | 91,4 | 24,6 |
| Umeå | 2 | Cisternen 3,4 (2 fastigheter) |
Lärlingsgatan 33, Lärlingsgatan 31 |
1980/1981 | 1 509 | 739 | – | – | – | 2 248 | 1,4 | 42,1 | 9,6 |
| Umeå | 3 | Formen 2 | Formvägen 3 | 1978/1978 | – | – | 1 941 | – | – | 1 941 | 1,9 | 87,2 | 11,8 |
| Umeå | 4 | Grubbe 9:55 | Mätarvägen 11B | 1991/1991 | 240 | 960 | – | – | – | 1 200 | 0,9 | 100,0 | 3,8 |
| Umeå | 5 | Hantverkaren 1 | Per Jans Väg 1-3 | 1960/1970 | – | 35 | – | 1 222 | – | 1 257 | 1,1 | 99,0 | 10,2 |
| Umeå | 6 | Karbinen 13 | Östra Kyrkogatan 45-47 | 1976/1992 | 100 | – | – | 1 508 | – | 1 608 | 1,6 | 99,5 | 16,4 |
| Umeå | 7 | Kedjan 4 | Gräddvägen 7 | 1991/1991 | 1 783 | 98 | – | – | – | 1 881 | 2,2 | 97,8 | 9,9 |
| Umeå | 8 | Kolven 4 | Spårvägen 8 | 1967/1975 | 1 007 | 1 861 | 2 697 | – | – | 5 565 | 4,2 | 92,5 | 12,5 |
| Umeå | 9 | Kopplingen 6 | Pendelgatan 2, Rondellgatan 3 |
1986/1986 | 3 815 | 399 | – | – | – | 4 214 | 4,6 | 85,0 | 19,5 |
| Umeå | 10 | Krukan 16 | Mjölkvägen 28-56 | 1991/1991 | – | – | – | 4 133 | – | 4 133 | 4,1 | 99,2 | 25,8 |
| Umeå | 11 | Krukan 18 | Filgränd 11-21, 25-29 | 1991/1991 | – | – | – | 2 330 | – | 2 330 | 2,3 | 98,1 | 16,2 |
| Umeå | 12 | Kärran 9 | Löpevägen 15-17 | 1991/1991 | – | 955 | – | – | – | 955 | 0,5 | 99,4 | 4,3 |
| Umeå | 13 | Pumpen 3 | Spårvägen 20 | 1967/1967 | 4 060 | 5 835 | 497 | – | – | 10 392 | 4,2 | 51,7 | 13,6 |
| Umeå | 14 | Rind 5 | Nygatan 23-25, Vasagatan 17-19 |
1964/1972 | 6 239 | – | – | 342 | – | 6 581 | 9,0 | 99,8 | 60,8 |
| Umeå | 15 | Röbäck 30:94;30:113 (2 fastigheter) |
Täktvägen 4, Täktvägen 6 | 1989/1991 | – | 5 110 | – | – | – | 5 110 | 3,0 | 99,0 | 16,5 |
| Umeå | 16 | Saga 3 | Götgatan 1-3, Magasins gatan 4, Nygatan 16, Skolgatan 47 |
1964/1972 | 2 466 | 101 | 1 119 | – | 630 | 4 316 | 6,3 | 93,7 | 34,2 |
| Umeå | 17 | Skarpskytten 3 | Bankgatan 10, 10A-B, Kungsgatan 45, Skol gatan 44, Västra Esplana den 7A-B, 9A-B |
1957/1990 | 1 508 | 286 | 1 142 | 2 884 | 556 | 6 376 | 6,7 | 94,2 | 52,7 |
| Umeå | 18 | Stigbygeln 2 | Signalvägen 12 | 1973/– | – | 4 321 | – | – | – | 4 321 | 3,3 | 98,8 | – |
| kvm | |||||||||||||
|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|
| Kommun | Nr | Fastighetsbeteckning | Adress | Byggår/ värdeår |
Kontor | Industri/ lager |
Butik | Bostäder | Övrigt | Totalt | Hyres värde, mkr |
Ek uthyr nings grad, % |
Taxerings värde, mkr |
| Umeå | 19 | Stipendiet 2 | Ekonomstråket 1-3, 7, 11, Examensvägen 3 |
1970/1980 | 1 717 | – | 5 871 | 1 673 | – | 9 261 | 9,6 | 83,8 | 54,2 |
| Umeå | 20 | Syllen 14 | Industrivägen 28 | 1967/1976 | 760 | 1 377 | 273 | – | – | 2 410 | 1,6 | 82,0 | 7,6 |
| Umeå | 21 | Tändstiftet 2 | Norra Obbolavägen 118 | 1987/1987 | 2 260 | – | – | – | – | 2 260 | 1,5 | 100,0 | 9,1 |
| Umeå | 22 | Vale 17 | Kungsgatan 69-73, 69B-C, 71B, 73B, Vasagatan 10, 10B-C, Västra Kyrkogatan 9 |
1969/1975 | 5 689 | 576 | 5 327 | 913 | 1 808 | 14 313 | 21,0 | 91,6 | 168,3 |
| Umeå | 23 | Vittergubben 1,4 (2 fastigheter) |
Folktrovägen 32-78, Folktrovägen 1-27, 29A-B |
1989/2000 | – | – | – | 2 963 | 66 | 3 029 | 2,7 | 99,4 | 21,9 |
| SUMMA UMEÅ: 26 FASTIGHETER | 33 153 | 22 653 | 22 875 | 17 968 | 3 060 | 99 709 | 97,9 | 90,7 | 603,5 |
| kvm | ||||||||||||
|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|
| Kommun | Fastighetsbeteckning | Adress | Byggår/ värdeår |
Kontor | Industri/ lager |
Butik | Bostäder | Övrigt | Totalt | Hyres värde, mkr |
Ek uthyr nings grad, % |
Taxerings värde, mkr |
| Lycksele | Stadshuset 7 | Fabriksgatan 12, Storgatan 24 |
1984/– | 278 | 816 | 394 | _ | 50 | 1 538 | 1,3 | 95,1 | – |
| Vilhelmina | Matsdal 1:144 | Matsdal 611 | Mark | – | – | – | – | – | – | – | – | – |
| Vilhelmina | Plasten 1 | Sälggatan 1 | 1972/1972 | 374 | 12 732 | – | – | – | 13 106 | 1,7 | 100,0 | 6,3 |
| Vilhelmina | Granberg 1:59,1:76 (2 fastigheter) |
Terminalgatan 2A, 2B, Terminalgatan 2C-D, 4-6 |
1982/1988 | 2 737 | 7 127 | – | – | – | 9 864 | 5,2 | 70,1 | 11,9 |
| SUMMA LYCKSELE, VILHELMINA: 5 FASTIGHETER | 3 389 | 20 675 | 394 | – | 50 | 24 508 | 8,2 | 80,5 | 18,2 |
| kvm | |||||||||
|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|
| Hyres | Ek uthyr | ||||||||
| Industri/ | värde, | nings | Taxerings | ||||||
| SUMMA VÄSTERBOTTEN | Kontor | lager | Butik | Bostäder | Övrigt | Totalt | mkr | grad, % | värde, mkr |
| 41 FASTIGHETER | 56 004 | 48 833 | 39 727 | 23 315 | 9 152 | 177 031 | 160,3 | 91,6 | 905,7 |
| kvm | |||||||||||||
|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|
| Kommun | Nr | Fastighetsbeteckning | Adress | Byggår/ värdeår |
Kontor | Industri/ lager |
Butik | Bostäder | Övrigt | Totalt | Hyres värde, mkr |
Ek uthyr nings grad, % |
Taxerings värde, mkr |
| Luleå | 1 | Abborren 11 | Storgatan 36, 36A, Köpmangatan 45, Skomakargatan 19 |
1962/1986 | – | 543 | 9 161 | – | 12 | 9 715 | 30,5 | 95,6 | 186,0 |
| Luleå | 2 | Bergnäset 2:671 | Västra Skolgatan 10, Upplagsvägen 28A-B |
1962/1986 | 7 335 | 3 798 | – | – | 2 090 | 13 223 | 7,9 | 43,7 | 16,6 |
| Luleå | 3 | Braxen 1 | Köpmangatan (32), 34, Smedjegatan 12-16, Stationsgatan 45 |
1987/1987 | 7 468 | 174 | 324 | – | 144 | 8 110 | 11,9 | 99,4 | 72,0 |
| Luleå | 4 | Braxen 2 | Köpmangatan 36A-, Stationsgatan 47A-B |
1985/1985 | 303 | – | 448 | – | – | 751 | 3,6 | 99,0 | 23,9 |
| Luleå | 5 | Djuret 3 | Blomgatan 17 | 1946/– | 628 | 6 626 | 107 | – | 266 | 7 627 | 5,9 | 87,4 | – |
| Luleå | 6 | Gösen 7 | Sandviksgatan 81 | 1987/1987 | 2 003 | 158 | – | – | 290 | 2 451 | 2,3 | 99,3 | 15,7 |
| Luleå | 7 | Humlan 6 | Sandviksgatan 12, Varvsgatan 9A-D, 11, 11A |
1970/1980 | 7 685 | 530 | – | – | 1 544 | 9 759 | 8,1 | 90,6 | 39,6 |
| Luleå | 8 | Mörten 1 | Köpmangatan 38, 40A-C | 1985/1986 | 4 673 | 314 | 270 | – | 12 | 5 269 | 6,4 | 98,7 | 40,0 |
| Luleå | 9 | Pelikanen 6 | Smedjegatan 1 | 1942/1990 | 3 930 | 90 | – | – | – | 4 020 | 5,1 | 88,6 | 30,2 |
| Luleå | 10 | Porsön 1:423 | Aurorum | 1989/2002 | 19 528 | 68 | – | – | 185 | 19 781 | 25,8 | 89,4 | 126,0 |
| Luleå | 11 | Rudan 7 | Skomakargatan 18B, Storgatan 40A-G |
1936/1961 | – | – | 850 | 1 288 | – | 2 138 | 3,5 | 100,0 | 25,5 |
| Luleå | 12 | Råttan 18 | Storgatan 53, Kungsgatan 23 |
1953/1953 | 3 350 | – | 10 | – | 90 | 3 450 | 4,1 | 65,4 | 31,8 |
| Luleå | 13 | Siken 7 | Sandviksgatan 55, Smedjegatan 8-10, 10A, Stationsgatan 50 (52) |
1989/1989 | 4 079 | 10 | 859 | – | – | 4 948 | 6,7 | 98,3 | 42,0 |
| Luleå | 14 | Simpan 1 | Köpmangatan 42, 44A-B, 46, Kungsgatan 11-13, 13A-B |
1951/1960 | 3 721 | – | 385 | 675 | 5 | 4 786 | 6,2 | 96,8 | 40,4 |
| Luleå | 15 | Strutsen 6 | Nygatan 18, Storgatan 27, 27A-C |
1958/1958 | 1 023 | – | 436 | 1 598 | 20 | 3 077 | 4,1 | 99,7 | 30,9 |
| Luleå | 16 | Stören 17 | Bangårdsgatan 12, 12A, Småbåtsgatan 3-7 |
1989/1990 | 4 630 | 2 781 | 5 230 | – | 10 | 12 651 | 10,2 | 97,1 | 27,5 |
| Luleå | 17 | Tjädern 17 | Nygatan 13-15, Skeppsbrogatan 24, Storgatan 25, 25A |
1965/1988 | – | – | 4 360 | – | 54 | 4 414 | 8,0 | 96,3 | 42,8 |
| Luleå | 18 | Vattenormen 8 | Midgårdsvägen 19 | 1964/1964 | 3 905 | – | – | – | – | 3 905 | 5,0 | 100,0 | 20,9 |
| SUMMA LULEÅ: 18 FASTIGHETER | 74 262 | 15 091 | 22 439 | 3 561 | 4 722 | 120 075 | 155,3 | 91,5 | 811,8 |
| kvm | |||||||||
|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|
| Hyres | Ek uthyr | ||||||||
| Industri/ | värde, | nings | Taxerings | ||||||
| SUMMA NORRBOTTEN | Kontor | lager | Butik | Bostäder | Övrigt | Totalt | mkr | grad, % | värde, mkr |
| 18 FASTIGHETER | 74 262 | 15 091 | 22 439 | 3 561 | 4 722 | 120 075 | 155,3 | 91,5 | 811,8 |
| kvm | |||||||||
|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|
| Hyres | Ek uthyr | ||||||||
| Industri/ | värde, | nings | Taxerings | ||||||
| TOTALT DIÖS | Kontor | lager | Butik | Bostäder | Övrigt | Totalt | mkr | grad, % | värde, mkr |
| 364 FASTIGHETER | 565 613 | 315 210 | 275 289 | 169 636 | 121 149 | 1 446 900 | 1 437 | 88,7 | 7 395,1 |
Periodens resultat i förhållande till genomsnittligt eget kapital. Genomsnittligt eget kapital beräknas som summan av ingående och utgående balans dividerat med två.
Resultat före skatt plus finansiella kostnader dividerat med genomsnittliga tillgångar. Genomsnittliga tillgångar beräknas som summan av ingående och utgående balans dividerad med två.
Resultat före skatt plus finansiella kostnader i relation till genomsnittligt sysselsatt kapital.
Räntebärande och andra skulder avseende fastigheter dividerat med fastigheternas verkliga värde vid periodens utgång.
Resultat efter finansiella poster, exklusive orealiserade värdeförändringar, plus finansiella kostnader i förhållande till finansiella kostnader under perioden.
Räntebärande skulder i förhållande till eget kapital vid periodens utgång.
Eget kapital dividerat med totala tillgångar vid periodens utgång.
Totala tillgångar vid periodens utgång minus ej räntebärande skulder och avsättningar. Genomsnittligt sysselsatt kapital beräknas som summan av ingående och utgående balans dividerat med två.
Eget kapital vid periodens utgång dividerat med antal utestående aktier vid periodens utgång.
Antal utestående aktier vid periodens början, justerat med antalet aktier som emitterats eller återköpts under perioden, viktat med antalet dagar som aktierna varit utestående i förhållande till totalt antal dagar i perioden.
Resultat före skatt, justerat för orealiserade värdeförändringar, plus avskrivningar minus aktuell skatt dividerat med genomsnittligt antal utestående aktier.
Periodens resultat efter skatt, hänförligt till innehavare av aktier, dividerat med genomsnittligt antal utestående aktier.
Beslutad eller föreslagen utdelning dividerat med antal utestående aktier vid periodens utgång.
Driftöverskott dividerat med fastigheternas marknadsvärde vid periodens utgång.
Kostnader för el, uppvärmning, vatten, fastighetsskötsel, renhållning, försäkringar samt löpande underhåll.
Hyresintäkter minus drift- och underhållskostnader, tomträttsavgäld, fastighetsskatt och fastighetsadministration.
Periodens hyresintäkter dividerat med hyresvärdet vid periodens utgång.
Fastigheternas huvudsakliga användning baserat på areans fördelning. Den typ av lokalarea som svarar för den största andelen av fastighetens totala area avgör hur fastigheten definieras.
Bedömt marknadsvärde enligt senast gjorda värdering.
Periodens debiterade hyror minus hyresförluster och hyresrabatter.
Debiterad hyra för perioden med tillägg för bedömd marknadshyra för vakanta areor. I fastighetsförteckningen avser hyresvärdet årets slut.
Uthyrd yta i relation till total uthyrningsbar yta.
Periodens driftöverskott dividerat med periodens hyresintäkter.
Diös genomförde per 2011-12-30 ett rörelseförvärv av Norrvidden Fastigheter AB. Resultaträkningen för 2011 har inte påverkats av förvärvet medan balansräkningens omslutning innefattar förvärvet, vilket även påverkat vissa nyckeltal.
| Mkr | 2013 | 2012 | 2011 | 2010 | 2009 |
|---|---|---|---|---|---|
| Hyresintäkter | 1 292 | 1 300 | 587 | 486 | 463 |
| Övriga intäkter | 15 | 31 | 15 | 13 | 15 |
| Fastighetskostnader | –569 | –565 | –274 | –214 | –204 |
| Driftöverskott | 738 | 766 | 327 | 286 | 273 |
| Central administration | –84 | –981 | –512 | –35 | –36 |
| Resultat från finansiella poster |
–300 | –329 | –144 | –122 | –106 |
| Rörelseresultat | 354 | 340 | 132 | 128 | 131 |
| Orealiserade värdeförändringar räntederivat |
68 | –76 | -88 | 4 | 32 |
| Värdeförändring fastigheter, realiserad |
11 | 9 | 32 | 11 | 1 |
| Värdeförändring fastigheter, orealiserad |
–35 | 180 | 175 | 163 | –53 |
| Resultat före skatt | 398 | 452 | 251 | 306 | 111 |
| Aktuell skatt | –15 | –6 | –8 | –10 | –2 |
| Uppskjuten skatt | –62 | –14 | –66 | –62 | –3 |
| Minoritetens andel | –2 | 3 | –5 | 4 | 1 |
| ÅRETS RESULTAT HÄNFÖRLIGT TILL MODERBOLAGETS AKTIEÄGARE |
323 | 428 | 182 | 230 | 104 |
1 Varav 38 mkr avser omstruktureringskostnader hänförliga till förvärvet av Norrvidden.
2 Varav 14 mkr avser transaktionskostnader hänförliga till förvärvet av Norrvidden.
| Mkr | 2013 | 2012 | 2011 | 2010 | 2009 |
|---|---|---|---|---|---|
| Förvaltningsfastigheter | 11 823 | 11 878 | 11 562 | 5 204 | 3 906 |
| Övriga materiella anläggningstillgångar |
7 | 12 | 14 | 9 | 11 |
| Immateriella anläggningstillgångar |
4 | – | – | – | – |
| Finansiella anläggningstillgångar |
9 | 11 | 19 | 6 | 8 |
| Uppskjuten skattefordran | – | – | – | 37 | 120 |
| Kortfristiga fordringar | 91 | 172 | 180 | 52 | 46 |
| Likvida medel | 121 | 120 | 104 | 61 | 49 |
| TILLGÅNGAR | 12 055 | 12 193 | 11 879 | 5 369 | 4 140 |
| Eget kapital | 3 235 | 3 086 | 2 724 | 1 518 | 1 155 |
| Uppskjuten skatteskuld | 655 | 593 | 556 | – | – |
| Långfristiga skulder | 7 666 | 7 895 | 8 013 | 3 654 | 2 472 |
| Kortfristiga skulder | 499 | 619 | 585 | 196 | 514 |
| SKULDER OCH EGET KAPITAL |
12 055 | 12 193 | 11 879 | 5 369 | 4 141 |
| Mkr | 2013 | 2012 | 2011 | 2010 | 2009 |
|---|---|---|---|---|---|
| Kassaflöde från den löpande verksamheten |
334 | 313 | 173 | 39 | 87 |
| Kassaflöde från investerings verksamheten |
68 | –107 | –592 | –537 | –49 |
| Kassaflöde från finansierings verksamheten |
–401 | –190 | 462 | 510 | –26 |
| Årets kassaflöde | 1 | 16 | 43 | 12 | 12 |
| LIKVIDA MEDEL VID ÅRETS SLUT |
121 | 120 | 104 | 61 | 49 |
| 2013 | 2012 | 2011 | 2010 | 2009 | |
|---|---|---|---|---|---|
| Avkastning på eget kapital, % | 10,2 | 14,7 | 8,6 | 17,2 | 9,3 |
| Avkastning på totalt kapital, % | 5,8 | 6,5 | 4,6 | 9,0 | 5,3 |
| Avkastning på sysselsatt kapital, % |
6,1 | 6,8 | 4,8 | 9,8 | 6,0 |
| Soliditet, % | 26,8 | 25,3 | 22,9 | 28,3 | 27,9 |
| Belåningsgrad fastigheter, % | 64,8 | 66,4 | 69,2 | 69,9 | 71,1 |
| Räntetäckningsgrad, ggr | 2,2 | 2,0 | 1,9 | 2,0 | 2,2 |
| Skuldsättningsgrad, ggr | 2,4 | 2,6 | 2,9 | 2,4 | 2,4 |
| 2013 | 2012 | 2011 | 2010 | 2009 | |
|---|---|---|---|---|---|
| Resultat per aktie, kr | 4,3 | 5,7 | 4,6 | 6,7 | 3,1 |
| Eget kapital per aktie, kr | 43,3 | 41,3 | 36,5 | 40,6 | 34,0 |
| Kassaflöde per aktie, kr | 4,6 | 4,5 | 3,2 | 3,6 | 3,9 |
| Genomsnittligt antal utestående aktier vid årets utgång, tusen |
74 729 | 74 729 | 39 771 | 34 148 | 33 968 |
| Antal utestående aktier vid periodens utgång, tusen |
74 729 | 74 729 | 74 729 | 37 365 | 33 968 |
| Utdelning per aktie, kr | 2,301 | 2,30 | 1,10 | 1,75 | 1,75 |
1 Styrelsens förslag.
| 2013 | 2012 | 2011 | 2010 | 2009 | |
|---|---|---|---|---|---|
| Antal fastigheter | 364 | 378 | 385 | 142 | 114 |
| Uthyrbar yta, kvm | 1 446 900 | 1 504 738 | 1 516 549 | 699 670 | 547 350 |
| Bokfört värde förvaltnings fastigheter, mkr |
11 823 | 11 878 | 11 562 | 5 204 | 3 906 |
| Hyresvärde, mkr | 1 457 | 1 464 | 655 | 537 | 512 |
| Ekonomisk uthyrningsgrad, % |
88,7 | 88,8 | 89,6 | 90,5 | 90,4 |
| Överskottsgrad, % | 57,1 | 58,9 | 55,8 | 58,8 | 59,0 |
Diös årsredovisning har producerats av Diös Fastigheter AB i samarbete med Solberg samt Novus Kommunikation AB. Lyssna Kommunikation har bidragit till bland annat avsnitten om Hållbarhet och Marknad.
Foto: Tina Stafrén (merparten av foton) samt Kristofer Lönnå. Tryckeri: Göteborgstryckeriet.
Papper: Cocoon Silk, FSC-certifierat och tillverkat av 100 procent returfiber.
DIÖS FASTIGHETER AB (PUBL) RINGVÄGEN 4, BOX 188, 831 22 ÖSTERSUND, TEL: 0770-33 22 00 ORGANISATIONSNUMMER: 556501-1771, WWW.DIOS.SE
Building tools?
Free accounts include 100 API calls/year for testing.
Have a question? We'll get back to you promptly.