Annual Report • Apr 4, 2013
Annual Report
Open in ViewerOpens in native device viewer
DIÖS FASTIGHETER ÅRSREDOVISNING 2012, NR 8
sammanfattning sid 4 Året i korthet sid 6 vd har ordet sid 8 fastighetsvärdering sid 10 fastighetsbestånd sid 12 affärsmodell sid 14 finansiera sid 16 vår marknad sid 18 19 Dalarna 20 Gävleborg 21 Västernorrland 22 Jämtland
Diös är norra Sveriges största privata fastighetsbolag med visionen att bli det mest framgångsrika på vår marknad. Vi förvärvar, förädlar, förvaltar och försäljer fastigheter på en stabil marknad som sträcker sig från Borlänge till Luleå. Marknaden är indelad i områdena Gävleborg, Dalarna, Västernorrland, Jämtland, Västerbotten och Norrbotten. Vart och ett med sin speciella styrka och marknadsfördel. Genom att vara en aktiv fastighetsägare och en engagerad partner med tydlig närvaro på våra orter, skapar vi värdetillväxt i bolaget. Sedan starten 2005 har vi haft en kontinuerlig tillväxt i fastighetsportföljen som per den 31 december 2012 uppgick till 11,9 miljarder kronor. Genom god lönsamhet ger vi våra aktieägare en hög utdelning och stabil avkastning på eget kapital.
Vi ska vara det mest framgångsrika fastighetsbolaget DIÖS VISION på vår marknad.
Vi ska skapa värdetillväxt i bolaget genom att vara en innovativ och aktiv fastighetsägare samt en engagerad partner med tydligt fokus på hållbarhet och närvaro på våra prioriterade tillväxtorter. affärsidé
Avkastning på eget kapital ska överstiga den riskfria räntan med minst 6 procentenheter.
Utdelning till bolagets aktieägare ska uppgå till 50% av resultat efter skatt, exklusive orealiserade värdeförändringar.
Vi rör oss med kraft framåt för att på ett driftigt sätt nå mål och lösa problem.
Vi tänker nytt, annorlunda och gärna en gång till.
Öppen
Vi uppträder på ett tillgängligt och välkomnande sätt, hyllar uppriktighet och är kommunikativa.
Vi är engagerade och ansvarsfulla, värnar om kvalitet och saklighet i det dagliga arbetet.
| 2012 | 2011 | 2010 | 2009 | 2008 |
|---|---|---|---|---|
| 432 | 177 | 234 | 106 | -138 |
| 339 | 132 | 128 | 131 | 94 |
| 1 300 | 587 | 486 | 463 | 453 |
| 766 | 327 | 286 | 273 | 260 |
| 180 | 175 | 163 | -53 | -234 |
| 88,8 | 89,6 | 90,5 | 90,4 | 90,8 |
| 5,73 | 4,58 | 6,74 | 3,06 | -3,82 |
| 41,30 | 36,46 | 40,63 | 33,99 | 31,81 |
| 2,30¹ | 1,10 | 1,75 | 1,75 | 1,40 |
1 Styrelsens förslag
1 331,3Mkr (601,4)
Driftöverskott
766,2Mkr (327,3)
339,8 Mkr (132,4)
Eget kapital per aktie
41,30 kr (36,46)
Styrelsen föreslår utdelning om
2,30 kr per aktie (1,10)
c I april förvärvades fastigheten Lund 1:17, Åre. Köpeskillingen uppgick till 5,3 Mkr.
c Investeringar om 151,9 Mkr gjordes i om- och tillbyggnader i befintligt fastighetsbestånd.
Totala fastighetskostnaderna uppgick till 129,4 Mkr (55,5). Av fastighetskostnaderna utgjorde 3,0 Mkr (1,7) kostnader för arbeten i förhyrda lokaler som vidarefakturerats till hyresgäster. c
En värdering av fastighetsbeståndet baserad på förhållandena per 30 september 2012 utfördes. Värderingen visade en minskning om cirka 0,15 procent (0,4), motsvarande -17,8 Mkr (27,0). Under perioden såldes fem (två) fastigheter och två delavyttringar med en realiserad värdeförändring om 0,5 Mkr (27,0). c
Ännu ett spännande år i bolagets historia har passerat. Ett år då vi genomförde omfattande integrationsprocesser som ett resultat av förvärvet av Norrvidden. Det intensiva integreringsarbetet innebar stora utmaningar. Tack vare medarbetarnas stora engagemang har vi byggt en god grund för fortsatt utveckling.
Samtidigt som vi implementerade verksamhetssystem för bland annat ekonomihantering, fakturahantering, energihantering och hyresadministration, lyckades vi överträffa förväntat resultat. En bedrift som visar vilken potential vi har i form av gott ledar- och medarbetarskap.
Samordningseffekterna av förvärvet visar sig i både intäktsökningar och kostnadsbesparingar. Resultatet efter skatt uppgick till 431,6 Mkr (177,2), förvaltningsresultatet steg till 339,8 Mkr (132,4) och värdet på fastighetsbeståndet steg till 11 877,6 Mkr (11 562,2). Den uppmärksamhet som vi har fått genom förvärvet av Norrvidden märks i värderingen av vår aktie som steg med 26 procent under året, klart bättre än genomsnittet i branschen. Med ett fastighetsvärde om 11,9 miljarder kronor är vi nu det största privata fastighetsbolaget på vår marknad, med en dominerande ställning på flera orter. Genom att vara en aktiv fastighetsägare och en engagerad part i samhällsutvecklingen bidrar vi till utvecklingen norr om Dalälven.
Vi har idag en mångfald när det gäller både prisbild och typ av lokal vilket skapar flexibilitet för våra kunder. Vårt stora bestånd och varierade portfölj ger oss goda förutsättningar att både förvärva nya fastigheter som ytterligare stärker vår position, förädla befintliga fastigheter och försälja fastigheter som inte passar in i beståndet. Detaljhandeln är ett spännande område där vi utvecklar vår verksamhet. Vi är idag den störste ägaren av butikslokaler på flera av våra orter och äger sju gallerior – i Falun, Gävle, Sundsvall, Östersund, Skellefteå och Luleå.
Våra huvudorter, regionstäderna norr om Dalälven kompletterat med Skellefteå och Borlänge, är tillväxtorter både när det gäller befolkning och ett varierat näringsliv. Båda faktorerna krävs för att vi som fastighetsbolag ska kunna verka och samtidigt vara en faktor i den pågående samhällsbyggnaden. Den norrländska fastighetsmarknaden är fortsatt stark och under året har vi ökat vår nettouthyrning med knappt 30 Mkr. Hyresgästerna betraktar oss som en pålitlig hyresvärd. Ett förtroende som är mycket viktigt för oss att utveckla och bevara.
Vi fortsätter vårt stora fokus på ökad uthyrningsgrad och energieffektivisering där vi ser att små insatser ger omfattande resultatförstärkning. Som stor fastighetsägare vill vi bidra till att minska den stora del av världens totala energiförbrukning som fastighetsbranschen står för i byggande, uppvärmning, ventilering och kylning av fastigheter. Vårt årliga mål är att energieffektivisera med fem procent. Det är ett mål som styr mot minskade kostnader för såväl bolaget som för våra hyresgäster samtidigt som det leder till minskad miljöpåverkan. Vi miljöcertifierade även ytterligare en fastighet
enligt Sweden Greenbuilding. Även om vi har vidtagit åtgärder i rätt riktning för att minska vår miljöpåverkan, återstår mycket att göra. Under 2013 arbetar vi för ökad struktur och mätbarhet i miljöarbetet genom bland annat mål, åtgärdsplaner och uppföljning.
En förutsättning för att vi ska nå vår vision om att bli det mest framgångsrika fastighetsbolaget på vår marknad, är att medarbetare och kunder trivs och vill utvecklas i bolaget. Bolagets framgång hänger på att vi är rätt dimensionerade, att vi har rätt kompetens på rätt plats, att det finns arbetsglädje och att vi arbetar mot gemensamma mål. Under året skapade vi en organisationsstruktur med en indelning av verksamheten i sex marknadsområden. Stödfunktionerna har centraliserats till huvudkontoret i Östersund. Grunden är nu på plats, vilket ger oss goda förutsättningar att fokusera på förbättringar. Under året genomförde vi två strategiskt viktiga indexundersökningar, NMI och NKI. Att kartlägga vad som driver nöjdhet gör det enklare att sätta mål för och följa upp våra prioriterade insatser.
Jag är övertygad om att Diös fortsätter att övertyga med ännu starkare resultat och balansräkning. Vi kommer att fortsätta utveckla vår förvaltningsverksamhet. Samtidigt kommer förädlingsprocessen i att utveckla våra fastigheter innebära en fokusering i det korta perspektivet. Jag ser en stor potential i våra fastigheter vad gäller både resultatoch värdeförbättringar. Vår generösa utdelningspolicy är uppskattad och ökar intresset för aktien. Den starka kursuppgången och vårt förslag till årsstämman om en höjning av utdelningen till 2,30 kr/aktie, är en god sammanfattning av året.
Transaktionsvolymen under 2012 bidrog till en ännu högre omsättning än 2011. Att Sverige har en väl fungerande transaktionsmarknad är viktigt på många sätt – inte minst för svenska fastighetsägare själva – men även för att köpare och säljare ska känna sig trygga med vad de köper respektive säljer.
Majoriteten av fastighetsaffärerna skedde under årets sista del, ett utfall av att fastighetsaffärer idag generellt tar mycket längre tid på grund av bland annat finansieringsproblem. Mot bakgrund av detta är en rimlig gissning att transaktionsvolymen inte kommer att hålla samma tempo framöver. Samtidigt är fastigheter attraktiva investeringar. Marknadens tilltro till fastigheter som goda investeringsobjekt är fortsatt stor, vilket är ett starkt hälsotecken för fastighetsbranschen.
Savills genomför kvartalsvis på uppdrag av Diös Fastigheter AB (Diös) externa värderingar av 25 procent av Diös fastighetsbestånd. Värdering sker i enlighet med Svenskt Fastighetsindex riktlinjer. För resterande del görs en intern bedömning, baserad på senast gjorda externa värdering. Under en rullande tolvmånadersperiod externvärderas varje fastighet. Savills dokumenterar och analyserar hyres- och fastighetsmarknaden i hela landet och har en omfattande köp- och försäljningsrådgivning som stöd i värdebedömningarna. Fastighetsbeståndet som tillkom genom förvärvet av Norrvidden har per den 31 december 2012 externvärderats av DTZ. Av före detta Norrviddens bestånd har 200 av totalt 207 externvärderats. Resterande del har värderats genom en intern bedömning som har kvalitetssäkrats av DTZ.
Syftet med värderingen är att bedöma de enskilda fastigheternas marknadsvärde. Med begreppet marknadsvärde avses det mest sannolika priset vid en försäljning med normal marknadsföringstid på den öppna fastighetsmarknaden. Varje fastighet värderas individuellt och eventuella portföljeffekter beaktas alltså inte. Som huvudmetod vid värderingsbedömningarna används kassaflödeskalkyler,
där kassaflöden och restvärden nuvärdeberäknas. Marknadsvärdet har för varje enskilt värderingsobjekt bedömts med hjälp av en femårig kassaflödesanalys och räknas fram genom att nuvärdeberäkna kalkylperiodens kassaflöden. Det vill säga, fastighetsvärdet är summan av nuvärdet av respektive års driftöverskott, minus återstående investeringar och igångsatta projekt under de närmaste fem åren samt det bedömda restvärdet år sex.
Som underlag för värderingarna har värderingsbolagen haft tillgång till samtliga gällande hyresavtal, information om vakanta objekt, faktiska och budgeterade drift- och underhållskostnader, fastighetsskatt och fastighetsadministration samt uppgifter om pågående och planerade investeringar. Underlaget har innehållit historiska siffror för perioden 2005-2012 samt prognoser för 2013. Utöver detta har förvaltare och marknadsområdesansvariga på respektive område levererat specifika uppgifter för respektive värdering.
Diös fastighetsbestånd besiktigas kontinuerligt för att värderingarna ska hålla en hög kvalitet. Besiktningarna omfattar både den utvändiga och den invändiga standarden. Avsikten med besiktningarna är att bedöma fastighetens allmänna standard och skick, underhållningsbehov, positionering samt hur attraktiva lokalerna anses vara. Samtidigt görs en genomgång av fastigheternas tekniska installationer.
Bedömningen av en fastighets marknadsvärde påverkas till stor del av de antaganden som görs. Genom att variera ett antal ingående parametrar får man ett mått på den typen av känslighet i värderingen. Det har visat sig att värdebedömningar och kalkyler främst påverkas om direktavkastningskravet eller kalkylräntan justeras.
Direktavkastningskravet påverkas dels av jämförbara fastighetstransaktioner på respektive delmarknad, dels av hur utvecklingen sett ut för den aktuella fastigheten och dess delmarknad.
När direktavkastningen bestäms är viktiga faktorer fastighetens läge, hyresnivå, vakansgrad samt marknadsutvecklingen på den ort där fastigheten ligger. Kalkylräntan motsvarar marknadens krav på total avkastning. Utgångspunkten för kalkylräntan är realräntan, kompensation för inflation samt generell och specifik riskpremie för fastigheten. Tillförlitligheten för värdebedömningarna ökar i takt med antalet fastighetstransaktioner som offentliggörs för marknaden. Ju större transparens, det vill säga ju fler öppna fastighetsaffärer som marknaden erbjuder, desto säkrare blir varje enskild värdering. Diös följer löpande upp de affärer som genomförs på marknaden för att underbygga och säkerställa våra antaganden. Utöver uppföljningen av de externa transaktionerna förs löpande diskussioner om både köp och försäljningar med externa aktörer.
Fastighetsbeståndets värde den 31 december 2012 uppgick till 11 877,6 Mkr (11 562,2 ). Orealiserade värdeförändringar på fastigheter uppgick till 179,6 Mkr (175,2). De positiva värdeförändringarna har främst uppkommit genom att avkastningskraven har sjunkit. Generellt sett har centrumfastigheter med långa avtal fått den största värdeökningen. Samtliga fastighetsvärderingar är gjorda vid en given tidpunkt och är därför till viss del osäkra. Det osäkerhetsintervall som Savills har angett för gjorda antaganden och beräkningar vid fastighetsvärderingarna uppgick till +/– 7,5 procent och DTZ har angett osäkerhetsintervallet till +/– 7,0 procent. För Diös del innebär det ett värdeintervall på 11 018-12 737 Mkr.
| ös största hyresg äster per 31 de cember 2012 |
|||||
|---|---|---|---|---|---|
| Hyresgäst | Antal kontrakt | Kontraktsvärde, Tkr | Andel av totalt kontraktsvärde, % |
Genomsnittlig kontraktstid, år |
|
| Trafikverket | 19 | 54 086 | 4,2 | 3,3 | |
| Arbetsförmedlingen | 25 | 27 208 | 2,1 | 2,0 | |
| Swedbank AB | 11 | 20 313 | 1,6 | 3,1 | |
| Östersunds kommun | 38 | 19 007 | 1,5 | 5,0 | |
| Falu Kommun | 9 | 17 727 | 1,4 | 5,0 | |
| Åhlens AB | 8 | 16 377 | 1,3 | 2,8 | |
| Polismyndigheten | 11 | 13 168 | 1,0 | 3,3 | |
| Axfood | 6 | 12 518 | 1,0 | 1,4 | |
| Posten Sverige AB | 14 | 12 137 | 0,9 | 2,6 | |
| Kappahl | 5 | 11 763 | 0,9 | 5,2 | |
| Totalt största hyresgäster |
182 | 204 303 | 15,7 | 3,4 |
Diös fastighetsbestånd utgörs till övervägande del av kommersiella fastigheter belägna på huvudorterna Borlänge, Falun, Mora, Gävle, Sundsvall, Östersund, Umeå, Skellefteå och Luleå. Fastighetsbeståndet bestod per den 31 december 2012 av 378 fastigheter med en total uthyrbar area på 1 504 738 kvm och ett marknadsvärde som uppgick till 11 878 Mkr. Hyresintäkterna uppgick till 1 300 Mkr, vilket motsvarar en ekonomisk uthyrningsgrad om 88,8 procent.
Fastighetsbeståndets totala hyresvärde per 2012-12-31 uppgick till 1 464 Mkr. Det bedömda hyresvärdet för vakanta lokaler motsvarar cirka 164 Mkr. Av fastigheternas totala area om 1 504 738 kvm var 268 396 kvm vakanta per den 31 december 2012, vilket motsvarar en areamässig vakansgrad om cirka 18 procent.
Diös kontrakterade hyresintäkter per den 31 december 2012 uppgick till 1 300,2 Mkr. I hyresintäkterna ingår hyrestillägg för fastighetsskatt, värme och elkostnader som vidarefaktureras hyresgästerna. Diös hade per den 31 december 2012 totalt 2 781 lokalhyresavtal med kontrakterade hyresintäkter om 1 123 Mkr. Hyresavtal med löptid om tre år eller längre är normalt föremål för årliga hyresjusteringar i form av uppräkningar mot konsumentindex.
Diös huvudinriktning är kommersiella lokaler det vill säga kontor och butiker. Dessa stod för 58 procent av hyresvärdet per 2012-12-31. Bostäder stod för 12 procent av hyresintäkterna, industri- och lagerfastigheterna svarade för 22 procent och övriga lokaler för 8 procent. Diös tio största hyresgäster svarade per den 31 december 2012
för 16 procent av Diös kontrakterade hyresintäkter, vilket motsvarar cirka 204 Mkr. Trafikverket är största hyresgäst. Den genomsnittliga kontraktstiden uppgick till 3,4 år för de tio största hyresgästerna. Hyreskontrakten har en jämn fördelning från offentlig verksamhet till publika och/eller rikstäckande företag samt lokalt ägda företag.
| Förfalloår | Tecknade avtal, antal |
Uthyrd area, kvm |
Kontrakterade hyresintäkter per den 31 december 2012, Mkr |
Andel i procent |
|
|---|---|---|---|---|---|
| Lokalhyresavtal | 2012 | 151 | 49 564 | 47,1 | 4 |
| 2013 | 706 | 152 538 | 153,6 | 12 | |
| 2014 | 816 | 273 715 | 298,4 | 23 | |
| 2015 | 607 | 240 502 | 248,9 | 19 | |
| 2016+ | 501 | 357 057 | 374,9 | 29 | |
| Totalt lokalhyresavtal | 2 781 | 1 073 376 | 1 122,9 | 86 | |
| Bostadshyresavtal | 2 290 | 167 265 | 151,1 | 12 | |
| Övriga hyresavtal | 5 534 | - | 26,9 | 2 | |
| Totalt | 10 605 | 1 240 641 | 1 300,9 | 100 |
Vår strategi är att förvärva attraktiva fastigheter eller hela bestånd med hög förädlingspotential.
Som tillväxtbolag är förvärv av fastigheter en betydelsefull komponent för Diös affär. Vår förvärvsstrategi bygger på att söka attraktiva fastigheter eller hela fastighetsbestånd i centrala lägen på prioriterade orter i syfte att behålla den låga risken. I och med förvärvet av Norrvidden har vi breddat vår portfölj och därmed vårt kunderbjudande. Värdemässigt ligger tyngdpunkten i fastighetsportföljen i Gävle, Sundsvall och Östersund.
Genom att aktivt utveckla befintliga fastigheter höjer vi värdet i fastighetsbeståndet.
Vårt förädlingsarbete utgår från analyser av förutsättningar och framtidspotential. Analyserna ger oss underlag för att fastställa vilken typ av fastigheter som kommer att efterfrågas på respektive ort i framtiden. Här är kontakter och lokalkännedom av stor vikt. För att säkra en framtida fastighetsstruktur arbetar vi i nära samarbete med kommuner, näringslivsrepresentanter, politiker och länsinvånare. För närvarande pågår 17 större förädlingsprojekt. Projektvolymen anpassas helt efter marknadens efterfrågan, vilket minimerar riskerna i projekten. Under 2012 har vi investerat sammanlagt 151,9 Mkr i om- och tillbyggnader i befintligt fastighetsbestånd.
| Nejonögat 3, Östersund | |
|---|---|
| Abborren 11, Luleå | |
Vi skapar effektiv förvaltning genom långsiktiga hyresgästrelationer, en rationell och kostnadseffektiv ekonomisk och teknisk förvaltning samt genom att vara en aktiv part på den lokala fastighetsmarknaden.
Vår fastighetsstruktur består av fyra huvudsegment: Kontor, handel, bostäder och industri. På våra tillväxtorter är vakansgraden på bostadssidan historiskt låg. Vakansgraden inom kontor och handel är normalt sett högre. Uthyrningsgrad är ett viktigt nyckeltal som ger stort genomslag på vårt resultat. Målet är att inom en treårsperiod komma upp till 93 procent. Ett annat viktigt mål är att optimera driftkostnaderna. Genom effektiv och hållbar förvaltning skapar vi det mervärde som gynnar såväl våra ägare som våra hyresgäster.
vid utgången av 2012 ägde diös 378fastigheter
Genom försäljning av färdigförädlade fastigheter och fastigheter på marknader som inte visar tillväxt, säkerställer vi skapade värden.
Affärsmodellen har största fokus på förädling och förvaltning av fastigheter. Genom försäljning realiserar vi skapade värden och möjliggör nya förvärv. Under året har 6 (12) fastighetsförsäljningar och 4 (0) delavyttringar genomförts med en realiserad värdeförändring om 8,9 Mkr (31,8) före skatt. Genom vår strategi att satsa på attraktiva A-lägen, säljer vi våra fastigheter till god vinst.
| mförda fastig hetsförsäljning ar 2012 |
|||||
|---|---|---|---|---|---|
| Datum | Antal | Ort | Area, kvm Köpeskilling, Mkr | ||
| 2012-02-01 | 1 | Sundsvall | 1 515 | 2,2 | |
| 2012-02-01 | 1 | Borlänge | 3 645 | 11 | |
| 2012-02-15 | 2 | Skellefteå | 2 000 | 7,5 | |
| 2012-06-01 | 1 | Östersund | 1 470 | 4 | |
| 2012-06-01 | 1 | Falun | 133 | 0,8 | |
| 2012-09-12 | 1 | Sundsvall | 892 | 0,8 | |
| 2012-09-19 | 1 | Falun | 1 100 | 3,0 | |
| 2012-10-10 | 1 | Östersund | 1 400 | 2,3 | |
| 2012-11-30 | 1 | Sundsvall | 75 | 0,2 |
Diös finansiering och hantering av finansiella risker sköts enligt den finanspolicy som styrelsen har fastställt. Verksamheten i moderbolaget utgörs av koncerngemensamma funktioner samt ägande och drift av koncernens dotterbolag. För att skapa effektivitet och kvalitetskontroll är vår finansiella verksamhet koncentrerad till moderbolaget. Inom moderbolaget finns vår finansfunktion, som fungerar som en internbank med ansvar för koncernens finanser.
Målen är tydliga: en kapitalstruktur med en soliditet om minst 25 procent och en räntetäckningsgrad om minst 1,8 gånger. Vi ska minimera våra ränte- och kreditrisker för att säkerställa tillgången av likviditet och långsiktig finansiering av vår verksamhet.
| Diös per 31 de cember 2012 |
|---|
| Koncernens räntebärande skulder: 7 892,6 Mkr (8 000,3) |
| Årlig genomsnittsränta inklusive effekter av derivatinstrument: 3,75 procent (4,20) exklusive lånelöften och 3,77 procent (4,21) inklusive lånelöften. En räntehöjning med 1 procentenhet per den 31 december 2012 skulle innebära att räntekostnaden, inkl. effekt av derivatinstrument, ökar med 37 Mkr på årsbasis (43). |
| Årlig genomsnittlig låneränta: 3,21 procent (4,09) |
| Årlig genomsnittlig kostnad derivatinstrument: 0,54 procent (0,11) |
| Årlig genomsnittlig kostnad för lånelöften: 0,02 procent (0,01) |
| Genomsnittlig räntebindningstid: 2,3 månader (2,8) |
| Genomsnittlig kapitalbindningstid: 2,9 år (3,9) |
| Värde derivatinstrument: 4 200,0 Mkr (2 600,0) |
| Derivatinstrumentens genomsnittliga löptid: 4,1 år (5,0) |
| Sammanvägd genomsnittlig räntebindningstid räntor och derivatinstrument: 2,4 år (1,1) |
| Värde på uttagna pantbrev i fastighetsbeståndet: 9 146 Mkr (9 321) |
Finanspolicyn fastställer vd:s ansvar, och hur arbetsfördelningen och delegeringen mellan vd och ekonomichef ser ut. Finanspolicyn reglerar även hur Diös finansiella risker ska hanteras, med tydliga mandat och limiter. Riskorganisationen utgår från den i finanspolicyn definierade ansvarsfördelningen för riskhantering.
Finanspolicyn fastställer att Diös finansiella verksamhet ska vara koncentrerad i moderbolaget. Den ska bedrivas så att kostnader för finansiell riskhantering minimeras. Diös finansiella transaktioner ska genomföras utifrån en bedömning av koncernens befintliga och framtida behov av finansiering, likviditet och önskad ränterisk. Detta medför att koncerninterna transaktioner inte nödvändigtvis behöver innebära att en identisk extern lånetransaktion genomförs. Istället upptas externa lån först efter en bedömning av det samlade lånebehovet i koncernen.
Finansfunktionen hos moderbolaget fungerar som koncernens internbank med ansvar för koncernens finansiering, hantering av finansiella risker samt penninghantering. För att möjliggöra nettohantering av betalningsflödena, arbetar finansfunktionen med ett koncernövergripande kontosystem. För att uppnå en kostnadseffektiv hantering av koncernens ränterisk görs en bedömning av den ränterisk som uppstår vid upptagande av ett enskilt lån med kort räntebindning. Därefter genomförs vid behov räntederivattransaktioner för att uppnå önskad räntebindningstid på total upplåning.
Den övergripande målsättningen för finansfunktionen är att bedöma likviditetsutvecklingen och vara rådgivande i syfte att uppnå uppsatta finansiella mål. Finansfunktionen har även i uppdrag att uppta nya lån, fastställa löptider samt bevaka utvecklingen på räntemarknaden. Finansfunktionen ansvarar för låneportföljen och fattar beslut om eventuella förändringar och omplaceringar. Det är viktigt att Diös håller sig uppdaterad om utvecklingen på de finansiella marknaderna.
Bedömer bolaget att en förändring ska ske rörande borgensåtaganden och garantier samt limiter för dessa, ska beslutet fattas av finansfunktionen. Slutligen ligger det i ansvarsrollen att genomföra förhandlingar med kreditinstitut rörande lånevillkor, kontovillkor samt andra bankrelaterade frågor. I förekommande fall ska besluten förankras i bolagets styrelse innan de verkställs. Läs mer om Diös riskhantering på sid. 25-27, och i bolagsstyrningsrapporten på sid. 60-63.
Diös verksamhet finansieras med eget kapital och skulder. Relationen mellan eget kapital och skulder regleras med utgångspunkt från vald finansiell risknivå samt av mängden eget kapital för att tillgodose långivarnas krav för att erhålla lån. Målet för kapitalskulden sätts för att tillgodose avkastningskravet på eget kapital, möjligheten att erhålla erforderlig lånefinansiering samt att säkerställa utrymme för investeringar. Målet för kapitalstrukturen är att uppvisa en soliditet om lägst 25 procent och en räntetäckningsgrad om lägst 1,8 gånger. Värdet på Diös tillgångar uppgick per 31 december 2012 till 12 193 Mkr (11 879). Dessa finansierades genom dels eget kapital om 3 086 Mkr (2 724) dels skulder om 9 107 Mkr (9 154) varav 7 893 Mkr (8 000) var räntebärande.
För att begränsa finansieringsrisken är Diös policy, att den genomsnittliga återstående löptiden på räntebärande skulder, ska uppgå till mellan två och fyra år samt att lånens förfallostruktur ska vara jämnt fördelad över tid. Diös ska även arbeta med bindande kreditlöften som har en jämn förfallostruktur för att minska risken vid omförhandling. Koncernens räntebärande skulder per den 31 december 2012 uppgick till 7 893 Mkr (8 000) med en årlig genomsnittsränta på 3,21 procent (4,09) exklusive lånelöften och 3,23 procent (4,10) inklusive lånelöften. Lånens genomsnittliga räntebindningstid uppgick till 2 månader (3). Den genomsnittliga kapitalbindningstiden uppgick till 2,9 år (3,9). För att räntesäkra lånen har koncernen derivatinstrument om 4 200 Mkr (2 600) med en återstående genomsnittlig löptid på 4,1 år (5,0). Årlig genomsnittsränta inklusive effekter av derivatinstrument är 3,75 procent (4,20) exklusive lånelöften och 3,77 procent (4,21) inklusive lånelöften. En räntehöjning med 1 procentenhet per den 31 december 2012 skulle innebära att räntekostnaden, inkl. effekt av derivatinstrument, ökar med 37 Mkr på årsbasis (43).
Uttagna pantbrev i Diös fastighetsbestånd per den 31 december 2012 uppgick till 9 146 Mkr (9 321).
| fin ans policy |
||
|---|---|---|
| Finansiella nyckeltal | Mål | Utfall |
| Belåningsgrad | Ej över 75% | 66,4% |
| Räntetäckningsgrad | Minst 1,8 ggr | 2,0 ggr |
| Ränterisk | ||
| – genomsnittlig räntebindning | 2–4 år | 2,4 år |
| Valutarisk | Inte tillåtet | Ingen exponering |
| Likviditetsrisk | Likviditetsreserv för att kunna fullgöra betalningsförpliktelser |
268,7 Mkr i outnyttjat beviljat låneutrymme |
| Soliditet | Minst 25% | 25,3% |
| RÄNTE- och LÅNEFÖRFALL OSTRUKTU R – per 31 de cember |
|||||
|---|---|---|---|---|---|
| Ränteförfall | Låneförfall | ||||
| Förfall, år | Lånebelopp, Tkr | Snittränta, % | Kreditavtal, Tkr | Utnyttjat, Tkr | |
| 2013 | 7 892,6 | 3,21 | 936,0 | 888,5 | |
| 2014 | - | - | - | - | |
| 2015 | - | - | 3 525,3 | 3 308,7 | |
| 2016 | - | - | 3 700,0 | 3 698,4 | |
| TOTALT | 7 892,6 | 3,21 | 8 161,3 | 7 892,6 |
Fastighetsmarknaden står, till skillnad från många andra näringar, relativt stabil trots den oroliga världskonjunkturen. Låg statsskuld, hög sparkvot och god transparens samt en stabil inhemsk efterfrågan och en konkurrenskraftig export, påverkar såväl inhemska institutioner som internationella investerares efterfrågan på säker avkastning. Det gynnar kassaflödena för högkvalitativa svenska fastigheter. Andelen utländska investerare ökade med 4 procent jämfört med 2011. Finansieringssvårigheter gör dock att affärer tar längre tid än vanligt. Oron i konjunkturen påverkar efterfrågan på fastigheter i mindre attraktiva lägen och segment.
2012 uppgick transaktionsvolymen i Sverige till 107 miljarder kronor, den högst noterade volymen sedan 2008. Fördelat på lokalslag stod kontor för 32 procent, bostäder för 21 procent, handel för 14 procent och industri och lager för 7 procent. Under december skedde flera större fastighetsaffärer. Den största var Tredje AP-fondens förvärv av Kungsledens femtioprocentiga andel i Hemsö. Institutioner och pensionsbolag stod i övrigt för huvuddelen av fastighetsförvärven.
Stockholmsbörsens fastighetsindex, OMX Stockholm Real Estate GI, noterade en fortsatt stark utveckling med ökad attraktivitet för fastighetsaktier. Totalavkastningen på de underliggande fastigheterna i den noterade sektorn uppgick till 8,1 procent bestående av 5,5 procent direktavkastning och 2,5 procent värdetillväxt jämfört med 8,8 procent för helåret 2011.
Diös marknad, som sträcker sig från Borlänge i söder till Luleå i norr, fortsatte vara stabil och den norrländska konjunkturen låg på en normalnivå under 2012. Fastighetsbranschen, som utgör en betydande del av det norrländska näringslivet, hade till och med ett bättre konjunkturindex än normalt. Både fakturering och beläggning ökade vilket pekar på en stigande efterfrågan på lediga lokaler. Starkast konjunktur visade Västerbotten och Norrbotten. I mars lanserade regeringen en regional exportsatsning i Norrbotten, Västerbotten, Jämtland och Västernorrland. Detta som en del i åtgärdsprogrammet för att fördubbla exporten till 2015. Trävaruindustrin och bilindustrin var de näringar som visade det svagaste konjunkturläget på den norrländska marknaden och sysselsättningen i flera näringar minskade efter en hygglig utveckling under andra halvan av 2010 samt hela 2011.
Den norrländska marknaden präglas av en stabil basindustri som domineras av stål, trä och gruvor. Högskole- och universitetsväsendet är starkt vilket Luleå Tekniska Universitet är ett bra exempel på. Turismen är en annan viktig näring som stärker utvecklingen i norra Sverige. Den vackra naturen, sport- och rekreationsmöjligheterna och den ofta unika kulturen är stadiga lockbeten för såväl svenska som internationella turister. Utvecklingen går mot en större koncentration till regionstäderna med tydliga flytt- och pendlingsströmmar från inlandet till kusten. Bättre väg- och järnvägsnät och utbyggd kollektivtrafik bidrar starkt. Omdragningen av E4:an i Sundsvall med en ny bro över fjärden pågår och den 19 mil långa Botniabanan mellan Nyland och Umeå är i drift. Realisering av planerna på Norrbotniabanan mellan Umeå och Luleå liksom Nya Ostkustbanan, med dubbelspår mellan Gävle och Härnösand, skulle ytterligare påverka den viktiga infrastrukturen i Norrland.
Vid årets slut ägde Diös 378 fastigheter fördelade på marknadsområdena Dalarna, Gävleborg, Västernorrland, Jämtland, Västerbotten och Norrbotten. Av den totala uthyrningsbara arean fanns 39 procent i kontorslokaler, 19 procent i butikslokaler, 22 procent i industri- och lagerlokaler, 12 procent i bostäder och 8 procent i övriga uthyrbara ytor. Värdemässigt låg tyngdpunkten av fastighetsportföljen i Gävle, Sundsvall och Östersund. Vår vision är att bli det mest framgångsrika fastighetsbolaget på vår marknad. Målsättningen är att våra huvudorter ska bestå av ett koncentrerat fastighetsbestånd med centralt belägna fastigheter och med huvudinriktning på kommersiella lokaler. Vår strategi är att skapa goda relationer med våra befintliga och blivande hyresgäster, bygga starka nätverk på de orter vi verkar, vara en aktiv part i samhällsutvecklingen och vårda vårt varumärke. Vi har därför valt att jobba med en decentraliserad förvaltningsorganisation och med stark lokal förankring. Fokus för respektive marknadsområde är att öka den ekonomiska uthyrningsgraden och optimera driftkostnaderna.
Marknadsområde Dalarna står för 20 procent av Diös fastighetsvärde med 43 fastigheter fördelade på orterna Borlänge, Falun och Mora. De kännetecknas av en stabil hyresmarknad med låga vakanser. Majoriteten av fastigheterna är centralt belägna och dominerande lokalslag är kontor och butik. Närheten till fjällen liksom Vasaloppsarrangemangen bidrar starkt till att Dalarna idag är Sveriges fjärde största besöksdestination.
Kännetecknande för Borlänge är koncentrationen kring industrin med SSAB och Stora Enso som betydande aktörer. Det centrala läget gör Borlänge till ett viktigt transport- och logistiknav. Trafikverket, Transportstyrelsen och högskolan är stora arbetsgivare. Borlänge har på senare år tagit en stark position gällande handeln i regionen. Kupolen, ett köpcentrum under stark utveckling, liksom IKEAS pågående etablering och en volymhandelsplats i handelsområdet Norra Backa är några exempel. Borlänge Science Park är Dalarnas hetaste tillväxtområde.
Mora är en ort med stabil befolkningsutveckling och med flera framstående industriföretag. Handel och turism är viktiga näringar. Det externa handelsområdet Noret fortsätter att expandera och ny infrastruktur för att
förbereda fortsatt exponering genomförs. Under året förlängdes hyresavtalet med Polismyndigheten sex år och Arbetsförmedlingen expanderade i nya lokaler.
– I Falun är Diös en samarbetspartner inför Skid-VM 2015. Evenemanget som beräknas locka 300 000 besökare, kan ge många positiva effekter för många aktörer i Falun. Den fortsatta utvecklingen och förädlingen av bolagets gallerior samt Åhlénshuset vid det nya resecentrat är viktiga projekt, säger Fredrik Thorgren, marknadsområdeschef för Dalarna.
| Borlänge | Falun | Mora | Riket | |
|---|---|---|---|---|
| Invånare | 49 330 | 56 404 | 20 087 | 9 546 448 |
| Öppet arbetslösa, % | 5,0 | 4,5 | 4,2 | 4,6 |
| Sysselsättningsgrad, % | 74,4 | 79,3 | 79,9 | 77,0 |
| Utbildningsnivå, eftergymnasial, % | 31,1 | 40,5 | 29,4 | 38,8 |
Källa: per 31 december 2012 SCB, Arbetsförmedlingen, SCB RAMS.
| Antal anställda | Falun | Mora | Antal anställda | |
|---|---|---|---|---|
| 4 600 | Falu kommun | 4 320 | 1 600 | |
| 2 100 | Landstinget Dalarna | 3 500 | Landstinget Dalarna |
1 100 |
| 1 200 | Högskolan Dalarna | 500 | Ostnor | 460 |
| 800 | 440 | Wibe | 158 | |
| Landstinget Dalarna 700 |
Länsstyrelsen | 240 | Jale AB | 112 |
| Antal anställda Arctic Paper Grycksbo |
Mora kommun |
Källa: Borlänge kommun, Falu kommun och Mora kommun.
| DIÖS FASTIGHETSBESTÅND | |
|---|---|
| Antal fastigheter | 43 |
| Area, kvm | 263 032 |
| Fastighetsvärde, Mkr | 2 379 |
Marknadsområde Gävleborg står för 14 procent av Diös fastighetsvärde med 52 fastigheter. Majoriteten av fastigheterna finns i Gävle men även i Söderhamn, Ljusdal och Sandviken. Dominerande lokalslag är industri och lager, kontor och butik. Gallerian Flanör och affärshuset Konvaljen är två betydande fastigheter i Gävle, liksom industrifastigheterna på Näringen och Sörby Urfjäll. Merparten av fastigheterna är koncentrerade till stadskärnan.
Betydande näringar i Gävleborg är handel och byggverksamhet. Det geografiska läget med närheten till Stockholm, Arlanda och Gävle Hamn, liksom en väl utbyggd infrastruktur, gör Gävle till en stark handelsstad och ett logistiskt nav. Under året färdigställdes vägsträckan E 16 mellan Gävle och Oslo. I Gävle Hamn påbörjades ett omfattande muddringsarbete för att möjliggöra mottagandet av större och längre båtar. Byggandet av bostadsområdet Gävle Strand har påbörjats liksom stora utbyggnader på de externa handelsplatserna Valbo och Hemlingby. Bland annat undersöker IKEA möjligheterna till ut- eller nybyggnad i Valbo.
"Marknadsplats Gävle" är ett samverkansprojekt mellan kommunen och kommersiella fastighetsägare som arbetar för att ge bästa möjliga förutsättningar för att etablera verksamhet och förenkla i alla de processer som ingår vid en etablering.
– Goda relationer med Gävle kommun, branschkollegor, samverkansgrupper, hyresgäster och lokala entreprenörer är viktiga faktorer för att lyckas, så de kontakterna både vårdar och utvecklar vi, säger Anders Hedström som är marknadsområdeschef.
| kommunfakta | ||
|---|---|---|
| Gävle | Riket | |
| Invånare | 96 065 | 9 546 448 |
| Öppet arbetslösa, % | 6,0 | 4,6 |
| Sysselsättningsgrad, % | 75,5 | 77,0 |
| Utbildningsnivå, eftergymnasial, % | 37,5 | 38,8 |
Källa: per 31 december 2012 SCB, Arbetsförmedlingen, SCB RAMS.
| Företag | Antal anställda |
|---|---|
| Gävle kommun | 8 475 |
| Landstinget Gävleborg | 3 575 |
| Korsnäs | 975 |
| Lantmäteriet | 775 |
| Högskolan Gävle | 675 |
Källa: Svensk Fastighetsindikator 2011.
| ös fastig hetsbes tånd |
|
|---|---|
| Antal fastigheter | 52 |
| Area, kvm | 253 509 |
| Fastighetsvärde, Mkr | 1 655 |
Marknadsområde Västernorrland står för 21 procent av Diös fastighetsvärde med kontor, industri och lager samt butik som dominerande lokalslag. Av de 92 fastigheterna finns majoriteten i Sundsvall men även i Härnösand, Sollefteå, Timrå och Ånge.
Sundsvall har en hög andel exportinriktad industri inom branscherna skog och metall. Även handeln, framförallt sällanköpshandeln, är en dominerande näringsgren. Gallerian IN som ägs av Diös, är Norrlands största citygalleria. Flera statliga myndigheter har
kontor i staden och omsättningen på fastighetsmarknaden har varit hög det senaste decenniet. Tillsammans med Näringslivsbolaget, kommunen och andra aktörer genomförs aktiviteter för att skapa en ännu mer levande och attraktiv stadskärna. Kommunen satsar stort på bostäder i det nya bostadsområdet Norra Kajen.
– En stor andel av Diös bestånd i Västernorrland finns inom kontors- och handelssegmentet. I och med vårt breda lokalsortiment i attraktiva lägen har vi möjlighet att erbjuda lockande alternativ såväl storleksmässigt, från enstaka rum i kontorshotell till större kontorskomplex, som lägesmässigt, säger Bo Tjälldén som är marknadsområdeschef.
Fastighetsmarknaden i Härnösand erbjuder en hög direktavkastning. En spännande utveckling är handeln som ökade mest i länet 2012, mycket tack vare det nybyggda handelsområdet Ankaret i anslutning till resecentrat Härnösand Central. Närheten till flera andra orter möjliggör arbetspendling mellan kommunerna i Västernorrland.
| Sundsvall | Härnösand | Riket | |
|---|---|---|---|
| Invånare | 96 622 | 24 428 | 9 546 448 |
| Öppet arbetslösa, % | 4,9 | 5,6 | 4,6 |
| Sysselsättningsgrad, % | 78,1 | 76,0 | 77,0 |
| Utbildningsnivå, eftergymnasial, % | 37,6 | 37,2 | 38,8 |
Källa: per 31 december 2012 SCB, Arbetsförmedlingen, SCB RAMS.
| Företag | Antal anställda |
|---|---|
| Sundsvalls kommun | 7 825 |
| Landstinget Västernorrland | 3 475 |
| Försäkringskassan | 1 075 |
| SCA Graphic | 925 |
| Metso Paper | 525 |
Källa: Sundsvalls kommun.
| ös fastig hetsbes tånd |
|
|---|---|
| Antal fastigheter | 92 |
| Area, kvm | 330 631 |
| Fastighetsvärde, Mkr | 2 463 |
Marknadsområde Jämtland står för 23 procent av Diös fastighetsvärde med kontor och bostäder som dominerande lokalslag. Majoriteten av de 127 fastigheterna finns i Östersund men även i Åre, Sveg och Bräcke.
Diös har en stark position på lokalhyresmarknaden i Östersund. Kontors- och butikslokalerna är till största delen centralt belägna och industrilokalerna är av större volymer. Bostäder finns både centralt, på Frösön, i Torvalla och i Brunflo. Idag har det mesta av de vakanta lokalerna, som på grund av regementsnedläggningarna
på 90-talet sköt i höjden, fyllts upp och hyresutvecklingen är positiv. Diös fastighet på Frösö Strand är idag i det närmaste fullt uthyrd och i konkurerande lägen på Stadsdel Norr är efterfrågan större än tillgången.
Jämtland är den ledande regionen i Sverige avseende vindkraft. Näringslivet domineras av skog, maskinteknik och turism. Inpendling från närliggande kommuner liksom norrmännens frekventa besök utgör en viktig del avseende handel och turism. En ny stor handelssatsning ligger i startgroparna i industriområdet Odenskog i anslutning till det befintliga handelsområdet Lillänge strax söder om centrum. Den årligt återkommande världscupen i skidskytte liksom det världsledande forskningscentrat inom skidåkning, Nationellt Vintersportcentrum, har satt orten på kartan internationellt.
– Vi tror på Östersund som en framtidsort. Östersund kan erbjuda stora möjligheter till god livskvalitet. Vi har en god trend med inflyttning av människor som tar med sig sitt jobb eller startar nytt, vilket förstärker näringslivet i Östersund, säger Patrik Jonasson, marknadsområdeschef.
| kommunfakta | |||
|---|---|---|---|
| Östersund | Åre | Riket | |
| Invånare | 59 464 | 10 357 | 9 546 448 |
| Öppet arbetslösa, % | 3,9 | 3,5 | 4,6 |
| Sysselsättningsgrad, % | 78,6 | 81,7 | 77,0 |
| Utbildningsnivå, eftergymnasial, % | 41,2 | 32,1 | 38,8 |
Källa: per 31 december 2011 SCB, Arbetsförmedlingen, SCB RAMS.
Källa: Svensk Fastighetsindikator 2011.
| DIÖS FASTIGHETSBESTÅND | |
|---|---|
| Antal fastigheter | 127 |
| Area, kvm | 341 489 |
| Fastighetsvärde, Mkr | 2 711 |
Marknadsområde Västerbotten står för 11 procent av Diös fastighetsvärde med 43 fastigheter inom framförallt lokalslagen kontor och industri och lager. Majoriteten av fastigheterna finns i Umeå men även i Vilhelmina och Lycksele.
Umeå är en av Sveriges allra starkaste tillväxtorter med en årlig befolkningsökning på drygt 1 000 personer. Vakansgraden är låg och hyresnivåerna är högre jämfört med andra norrländska städer. Handeln utgör en väsentlig del av näringslivet. Industrin är koncentrerad till bioteknik, skog och
verkstad. En omfattande utbyggnad av infrastruktur, bostäder, gallerior och hotell pågår, bland annat som förberedelse inför Kulturhuvudstaden 2014. Det året slår även IKEA upp portarna på det nya handelsområdet Entré Syd.
Skellefteå präglas av en nästan obefintlig vakansgrad i centrum och fastighetsaktörerna har svårt att tillgodose efterfrågan. Den fortsatt goda utvecklingen för mineralnäringen får positiva följdverkningar för andra branscher, bland annat handeln. Diös har en stark ställning inom kontors- och butikssegmentet
med bland andra H&M, Swedbank och Åhléns som stora hyresgäster.
– Ett kontinuerligt arbete med energibesparande åtgärder är ett av fokusområdena för marknadsområdet. Under året genomförde vi ett stort energiprojekt på Ålidhem i Umeå där spillvärmen återvinns. Vi räknar med en energieffektivisering om 30 procent, säger Göran Fonzén, marknadsområdeschef.
| Riket |
|---|
| 9 546 448 |
| 4,6 |
| 77,0 |
| 38,8 |
Källa: per 31 december 2011 SCB, Arbetsförmedlingen, SCB RAMS.
| Umeå | Antal anställda | Skellefteå | Antal anställda |
|---|---|---|---|
| Umeå kommun | 9 725 | Skellefteå kommun | 8 525 |
| Västerbottens läns landsting | 5 875 | Västerbottens läns landsting | 2 225 |
| Umeå universitet | 2 975 | Boliden MIneral | 1 325 |
| Volvo Lastvagnar | 2 075 | Bergteamet | 575 |
| Sveriges Lantbruksuniversitet | 475 | Martinsons såg | 510 |
Källa: Umeå kommun, SCB.
| ös fastig hetsbes tånd |
|
|---|---|
| Antal fastigheter | 43 |
| Area, kvm | 178 736 |
| Fastighetsvärde, Mkr | 1 287 |
Marknadsområde Norrbotten står för 11 procent av Diös fastighetsvärde med kontor som dominerande lokalslag. Av totalt 21 fastigheter finns 20 i Luleå och en i Gällivare. Diös är den största, privata fastighetsägaren i Luleå stad och därmed en viktig aktör i näringslivet.
Inom en timmes pendlingsavstånd från Luleå finns Norrlands största befolkningsandel. Liksom många högskolestäder har Luleå en positiv befolkningsutveckling med omfattande inpendling. Luleå Tekniska Universitet är en viktig motor och staden har utvecklats till ett teknologiskt centrum
där metallurgi, utbildning, forskning och goda kommunikationer utgör hörnstenarna. Flera världsledande företag inom sina grenar som Plannja, SSAB och Erisoft finns i Luleå. Handeln är också en viktig näring, främst sällanköpshandeln. I Luleå råder byggboom. Det mest omtalade projektet är Facebooks datacenter vid Aurorum Science Park som ska vara klart under 2014.
Luleå hamn har av EU utsetts till en av fem särskilt prioriterade transporthamnar i Sverige vilket gör att renoveringsprojektet för anslutande järnväg samt muddring av hamnen för att kunna ta emot större fartyg kan EUfinansieras. Under 2013 nyinvigs den ombyggda flygplatsen. Bolagets flaggskepp är gallerian Smedjan, som är Luleås största. Vårt bestånd är koncentrerat till centrala Luleå. Inom kontorssegmentet kan Diös erbjuda kontor på allt från Aurorum Science Park till större kontorskomplex.
– Facebooks etablering har resulterat i ökad förfrågan då många underleverantörer och samarbetspartners vill etablera sig i området, säger Ulf Boström, marknadsområdeschef för Norrbotten.
| Luleå | Riket | |
|---|---|---|
| Invånare | 74 826 | 9 546 448 |
| Öppet arbetslösa, % | 4,5 | 4,6 |
| Sysselsättningsgrad, % | 76,4 | 77,0 |
| Utbildningsnivå, eftergymnasial, % | 42,9 | 38,8 |
Källa: per 31 december 2011 SCB, Arbetsförmedlingen, SCB RAMS.
| Företag | Antal anställda |
|---|---|
| Luleå kommun | 6 725 |
| Norrbottens läns landsting | 3 225 |
| Luleå tekniska universitet | 1 325 |
| SSAB Emea | 1 275 |
| Försvarsmakten | 775 |
Källa: Luleå kommun.
| ös fastig hetsbes tånd |
|
|---|---|
| Antal fastigheter | 21 |
| Area, kvm | 137 343 |
| Fastighetsvärde, Mkr | 1 384 |
Riskhantering är en högt prioriterad fråga. Det är i det dagliga arbetet som den faktiska implementeringen av riskstrategierna sker. Diös arbetar för en hög riskmedvetenhet i hela organisationen i syfte att minimera sin riskexponering.
Som fastighetsbolag hanterar vi relativt stora finansiella flöden och influeras därmed starkt av det globala finansiella systemet. Samtidigt är den operativa verksamheten i hög grad styrd av den allmänna konjunkturutvecklingen som reglerar utbud och efterfrågan på marknaden. Fastighetsbranschen generaliseras ibland som en högriskbransch. Då fastighetsmarknaden är bred och då geografiska, strukturella och segmentsspecifika variabler har stor inverkan på risknivån, är det möjligt att med rätt strategi skapa en lågriskportfölj även av fastigheter. Genom låg volatilitet och stabil, långsiktig värdetillväxt har Diös byggt en välbalanserad portfölj med god riskspridning. Styrelsen har ansvar för riskhanteringen och utgår från en formulerad vision kring risk. Utifrån denna och utifrån förhållanden i omvärlden, formulerar bolaget varje period en riskaptit som ligger till grund för ett antal riskstrategier. Nedan redogörs över ett antal riskfaktorer som kan ha inverkan på Diös framtidsutsikter, resultat och finansiella ställning. Riskerna är varken rangordnade eller heltäckande.
Diös är utsatt för en rad verksamhetsrelaterade risker varför vi varje år definierar ett antal strategiska risker som det finns anledning att uppmärksamma extra.
Fastighetsbranschen påverkas i hög grad av den allmänna ekonomiska konjunkturen. Makroekonomiska faktorer såsom tillväxt, sysselsättningsgrad och inflation styr i hög grad utbud och efterfrågan på hyresmarknaden. Därmed också vakansgrader och hyresnivåer som är viktiga nyckeltal för Diös. Lägre tillväxt i ekonomin riskerar negativ inverkan på Diös intäkter och resultat.
En av de större kostnadsposterna utgörs av räntor. Ränteläget styrs av inflationsförväntningar, och förändringar i räntenivåer kan västenligt påverka vårt resultat och kassaflöde. Inflation påverkar även Diös fastighetskostnader genom avkastningskrav, fastighetslån och fastigheternas marknadsvärden. Vi söker begränsa vår exponering mot makroekonomiska faktorer genom de verktyg som finns tillgängliga. Finanskrisen 2008–2009 visade dock tydligt hur obalanser i det globala finansiella systemet kan få väsentliga och djupgående effekter även i Sverige, till exempel genom försämrad upplåningsmöjlighet och allmän pessimism.
Även om fastighetsmarknaden generellt följer den allmänna konjunkturutvecklingen kan utbud och efterfrågan skilja sig starkt mellan olika geografiska marknader. Ett geografiskt diversifierat fastighetsbestånd ger därmed generellt en lägre risknivå än ett koncentrerat. Sett till geografisk yta har Diös ett av de mest spridda bestånden av samtliga svenska fastighetsbolag. Drivkrafterna bakom de olika norrländska orternas tillväxt skiljer sig, vilket minskar vår exponering mot någon enskild faktor eller tendens. Vi har också en diversifierad portfölj, sett ur ett segmentsperspektiv, med en strategiskt jämn uppdelning av handel, bostäder, kontor och industrifastigheter. Till följd av begränsad nybyggnation är bostadsbrist sedan många år tillbaka ett problem på flera av våra huvudorter. Detta talar för fortsatt god efterfrågan på bostäder. Även om efterfrågan för närvarande generellt är stark finns det inget som garanterar att efterfrågan på fastigheter kommer att vara fortsatt hög i hela Norrland i framtiden. Detta skulle i så fall kunna ha en negativ effekt på vår verksamhet, finansiella ställning och resultat.
Diös intäkter påverkas av fastigheternas uthyrningsgrad och avtalad hyresnivå, liksom hyresgästernas betalningsförmåga. Uthyrningsgrad och hyresnivåer styrs bland annat av den allmänna konjunkturutvecklingen, produktionstakten för nya bostäder, förändringar i infrastruktur samt befolkningstillväxt och sysselsättningsgrad. Samtliga dessa faktorer är svåra för oss att påverka. Vi är starkt medvetna om att vår största potential ligger i det befintliga beståndet. Att arbeta för att minska vakansgraden är därför en prioriterad fråga.
Ju fler enskilda stora hyresgäster ett fastighetsbolag har desto större risk för stora svängningar i vakanser och bortfall av hyresintäkter. De kontrakterade hyresintäkterna från våra tio största hyresgäster uppgick per den 31 december 2012 till 204,3 Mkr (177,3) vilket motsvarar 16 procent (14) av bolagets totala hyresintäkter. Genom förvärvet av Norrvidden har Diös etablerat en rad nya hyresgästrelationer, vilket ökar diversifieringen och minskar beroendet av enskilda kunder. Det finns dock inga garantier för att våra större hyresgäster förnyar eller förlänger sina hyresavtal när de löpt ut, vilket på sikt kan leda till minskade hyresintäkter och ökade vakanser.Våra hyreskontrakt har en genomsnittlig löptid på 3,4 år (3,6) och enligt policy ska hyreskontrakt med en längre löptid än tre år hållas inflationsjusterade genom bindning till konsumentprisindex (KPI). Om inflationen ökar snabbare än vad vi kompenserar för genom sådan indexering, riskerar bolagets resultat att påverkas negativt. För att säkerställa att kunderna är nöjda vill vi etablera en öppen dialog med samtliga hyresgäster. För varje hyresgäst finns en kundansvarig som löpande följer upp trivsel och förhållanden i enskilda fastigheter. En gång om året mäter vi Nöjd Kund Index (NKI), ett viktigt instrument för att identifiera potentiella brister i arbetet. cc Kundansvarig är också ansvarig för hyreskontrakten. Diös är beroende av att hyresgästerna betalar avtalade hyror i tid. I vissa hyreskontrakt har hyresgästens förpliktelser garanterats av moderbolag eller genom bankgaranti. Likväl kvarstår i många fall risken för att hyresgästerna inställer sina betalningar eller i övrigt inte fullgör sina förpliktelser. Om så inträffar påverkas vårt resultat negativt. Med en god segmentsdiversifiering hanterar Diös olika typer av fastigheter och fastighetskontakt. I ett långsiktigt perspektiv styrs hyresintäkter för kommersiella lokaler mer av marknadens mekanismer än bostäder, då hyressättning för bostäder följer den så kallade bruksvärdesprincipen. Generellt avyttrar vi fastigheter där uthyrningen inte har varit framgångsrik under tre års tid.
Vår huvudsakliga verksamhet är fastighetsförvaltning. I den ingår i förekommande fall att Diös ansvarar för drift- och underhållskostnader liksom av taxebundna kostnader som el, renhållning, värme och vatten. Variationer i priser på dessa tjänster samt effekter från onormalt väder kan påverka vårt resultat. Inom vissa områden, såsom el, är relativt stora fluktuationer av kostnadsnivåerna svåra att undvika då handeln sker på en öppen marknad. Så långt som möjligt söker vi kompensera kostnadsökningar respektive kostnadssänkningar genom regleringar i hyreskontrakt respektive hyresökningar genom omförhandling av hyreskontrakt. I den mån detta inte är möjligt kan variationer i driftkostnader påverka vårt resultat.
Diös förvaltningsfastigheter redovisas till verkligt värde i balansräkningen och värdeförändringarna redovisas i resultaträkningen. Orealiserade värdeförändringar är inte kassaflödespåverkande. Värdet på fastigheterna påverkas av ett antal fastighetsspecifika respektive marknadsspecifika faktorer inklusive uthyrningsgrad, hyresnivå och driftkostnader respektive direktavkastningskrav och kalkylräntor som härleds ur jämförbara transaktioner på fastighetsmarknaden. Varje kvartal värderas hela fastighetsbeståndet varvid 25 procent externvärderas och resterande del internvärderas, baserat på den senast genomförda externa värderingen. Under en rullande tolvmånadersperiod externvärderas varje enskild fastighet.
Såväl fastighetsspecifika som marknadsspecifika förändringar kan leda till att Diös skriver upp eller ner det verkliga värdet på förvaltningsfastigheterna. Detta kan påverka vårt resultat och finansiella ställning. Förädling av fastigheter är en viktig del av Diös affärsmodell och samtliga förädlingsprojekt grundas i en noggrann analys av kostnader för projektet respektive förväntade intäkter och värdeökningar av arbetet. Vår egen känslighetsanalys visar att bolagets soliditet och belåningsgrad påverkas vid värdeförändringar om +/– 7,5 procent. Detta speglar det osäkerhetsintervall som Savills angivet vid fastighetsvärderingen per 31 december 2012.
En naturlig och strategiskt viktig del av vår verksamhet är företagsoch fastighetsförvärv. Alla förvärv är av naturen förenade med viss osäkerhet. Vid företagsförvärv finns inga garantier för att det förvärvade bolaget ska fungera väl och leverera i den nya strukturen, eller att den befintliga organisationen ska lyckas väl med att integrera den nya verksamheten. Vid förvärv av fastigheter utgör bortfall av hyresgäster, miljöförhållanden samt tekniska problem potentiella risker.
Utifrån erfarenheter från mindre bolagsförvärv har Diös utarbetat en välfungerande PMI-strategi, som bygger på såväl finansiell som kulturell och organisatorisk integrering. Det finns dock inga garantier för att strategin kommer att fungera väl i framtida verksamheter eller fastigheter som tillkommer genom eventuella förvärv och påverka Diös resultat positivt.
| käns lig hetsanalys – värde förändring per |
31 de cember 2012 |
||
|---|---|---|---|
| Fastigheter i % | –7,5 | – | 7,5 |
| Värdeförändring före skatt, Mkr | –859 | – | 859 |
| Soliditet i % | 20 | 25 | 30 |
| Belåningsgrad fastigheter i % | 72 | 66 | 62 |
Vår framtida utveckling beror i hög grad på företagsledningens och andra nyckelpersoners kunskap, erfarenhet och engagemang. Försämrad möjlighet för Diös att behålla och rekrytera kvalificerad ledningspersonal och annan kompetent personal på rimliga villkor, leder till risk för sämre resultat. Vår medarbetarstyrka riskerar att påverkas särskilt i samband med större bolagsförvärv och andra verksamhetskritiska händelser. Förändringsprocesser tenderar att leda till osäkerhet vilket kan ha en negativ inverkan på såväl personal som kunder. Följden av detta kan vara att nyckelpersoner lämnar bolaget samt att vi förlorar kunder. Diös arbetar aktivt för att säkerställa ett kommunikativt och inkluderande ledarskap på alla nivåer av organisationen.
Fastighetsbranschen är i hög grad konkurrensutsatt. Konkurrenssituationen påverkas av konjunkturläget, med fler exploateringsbenägna aktörer med mer aggressiva tillväxtstrategier under högkonjunkturer. Vi ser konkurrens som en positiv och naturlig drivkraft på marknaden. Bolaget har en långsiktig strategi, som följer genom perioder av hög- såväl som lägre tillväxt. Samtidigt är bolagets framtida konkurrensmöjligheter i hög grad beroende av bolagets förmåga att ligga i framkant och att snabbt reagera på utvecklingstendenser och förändrade marknadsbehov. I syfte att anpassa oss till en ny konkurrenssituation kan vi tvingas göra kostnadskrävande investeringar, omstruktureringar och/eller prissänkningar.
Fastighetsförvaltning och fastighetsexploatering påverkar och lämnar avtryck på miljön. Vi arbetar aktivt för att minimera bolagets energiavtryck, utsläpp av farliga ämnen och transporter, samt för att förbättra avfallshantering och fastigheternas närmiljö. Intensiv forskning inom miljöområdet leder ständigt till nya insikter kring miljöpåverkan. Enligt miljöbalken ska den aktör vars verksamhet har bidragit till förorening även ansvara för dess efterbehandling. Om inte verksamhetsutövaren kan utföra eller bekosta efterbehandling av en förorenad fastighet, är den som förvärvat fastigheten och som vid förvärvet känt till eller då borde ha upptäckt föroreningarna, ansvarig. Mot bakgrund av detta är våra framtida miljökonsekvenser svåra att förutse. Det skulle kunna påverka Diös framtida resultat negativt.
Fastighetsinvesteringar är förknippade med tekniska risker, såsom risk för konstruktionsfel, andra dolda fel och brister, skador samt föroreningar. Om sådana skulle uppstå kan de komma att medföra ökade kostnader för fastigheterna. Det skulle kunna påverka Diös resultat och finansiella ställning negativt.
Nya eller ändrade lagar och regler eller förändringar avseende tillämpningen av befintliga lagar och regler som är tillämpliga på Diös och/ eller Diös kunder, kan påverka våra kostnader respektive intäkter och därmed påverka vår verksamhet, resultat och finansiella ställning. En rättslig tvist eller ett skiljeförfarande skulle kunna få betydande effekter på Diös verksamhet, resultat eller finansiella ställning.
Förändringar i bolags- och fastighetsskatt, liksom övriga statliga pålagor, bostadsbidrag och räntebidrag, kan påverka Diös verksamhetsförutsättningar. Betydande skillnader i de politiska partiernas syn på fastighetsskattens storlek och förekomst gör att vi inte kan utesluta att skattesatser förändras i framtiden eller att andra ändringar sker i det statliga systemet som påverkar fastighetsägande. En förändring av skattelagstiftning innebärande exempelvis förändrade möjligheter till skattemässiga avskrivningar eller till att utnyttja underskottsavdrag kan medföra att Diös framtida skattesituation förändras och därigenom även påverkar resultatet. Se mer under finansiella risker nedan. Skatteregler är komplicerade och svårtolkde och dess tillämpningar kan därtill ändras över tid.
Vår verksamhet finansieras med eget kapital och skulder. Relationen mellan dessa regleras med utgångspunkt i vald finansiell risknivå samt av mängden eget kapital som krävs av långivarna för att erhålla lån. Finansieringen via skulder innebär att Diös utsätts för ett antal risker såsom ränte-, finansierings- och kreditrisker.
Räntekostnader utgör en av Diös större kostnadsposter. Förändringar i räntesatser kan väsentligt påverka resultatet och kassaflödet. En betydande faktor som påverkar ränterisken är räntebindningstid. Marknadsräntor påverkas främst av den förväntade inflationstakten. De kortare räntorna påverkas främst av Riksbankens styrränta vilken utgör ett penningpolitiskt styrinstrument. I tider med stigande inflationsförväntningar kan räntenivån väntas öka, vilket skulle kunna få en negativ effekt på vår verksamhet, vårt resultat och vår
finansiella ställning. Räntor med längre bindningstid påverkas i hög grad av internationella regelverk som har effekter på bankernas upplåningskostnader. Detta gör den långsiktiga räntesatsens utveckling svår att förutse. Diös har en genomsnittlig kapitalbindning på tre år. I så stor utsträckning som möjligt söker bolaget hitta en räntebindning och en kapitalbindning som sammanfaller. Bolaget har satt tydliga mål för räntetecknings- och belåningsgrad.
Diös har en stor andel lån med kort räntebindningstid och för att skydda sig mot framtida ränteändringar använder vi oss av räntederivat. I takt med att marknadsräntorna förändras uppstår ett teoretiskt över- eller undervärde på de finansiella instrumenten. Denna är inte kassaflödespåverkande, men innebär att värdet på våra tillgångar ökar eller minskar. Då företaget inte tillämpar säkringsredovisning har värdeförändringarna i sin helhet redovisats i resultaträkningen. Utöver detta har totalresultaträkningen för 2012 påverkats som en följd av upplösning av den återstående delen av säkringsreserven. Bolaget slutade tillämpa säkringsredovisning för nytecknade derivat per den 30 september 2011.
Med kreditrisk avses risken att förlora pengar på grund av att motparten inte kan fullfölja sina åtaganden. Kreditrisk inom finansverksamheten uppstår bland annat vid placering av likviditetsöverskott, vid tecknande av ränteswapavtal samt vid erhållande av lång- och kortfristiga kreditavtal. Inför all kontraktssignering kontrollerar vi motpartens finansiella ställning och gör en bedömning av den framtida betalningsförmågan. Det finns dock inga garantier för att våra motparter också i framtiden kan uppfylla sina åtaganden. Kreditrisken kan därmed påverka Diös resultat och finansiella ställning negativt.
Vi förfogar över underskottsavdrag vilka huvudsakligen härstammar från det förvärv av vilande aktiebolag som bolaget genomförde i april 2005. Förändrade skatteregler kan komma att innebära begränsningar i vår möjlighet att utnyttja detta underskottsavdrag. Som noterat aktiebolag kan Diös ägarstruktur snabbt ändras. Ägarförändring som innebär att det bestämmande inflytandet över Diös förändras kan innebära begränsade möjligheter att utnyttja underskottsavdragen. Detta sker exempelvis om en grupp fysiska personer tillsammans förvärvar mer än 50 procent av bolaget under en femårsperiod och var och en av dessa äger eller förvärvar minst fem procent i bolaget. De fysiska personerna behöver inte samarbeta eller ens vara medvetna om varandra för att regeln ska bli tillämplig. Beroende på hur regeln tolkas kan även mindre ägarförändringar begränsa underskotten. I tabellen "Känslighetsanalys-kassaflöde per den 31 december 2012" återges teoretiska resultateffekter före skatt på Diös intjäningskapacitet avseende kassaflödespåverkande poster.
| Förändring | Resultateffekt, Mkr | |
|---|---|---|
| Kontrakterade hyresintäkter | +/– 1 % | 13,9 |
| Ekonomisk uthyrningsgrad | +/– 1 % | 14,6 |
| Fastighetskostnader | +/– 1 % | 5,6 |
| Räntenivå för räntebärande skulder | +/– 1 % | 36,6 |
För oss är det självklart att ta ansvar för hela den värdeskapande process som vi driver genom vårt dagliga arbete och vår affär. Vi har stor respekt för den påverkan på andra som vår verksamhet har. Därför är vi angelägna om att agera ansvarsfullt och hållbart. Våra värderingar ska genomsyra allt vi säger och allt vi gör. Genom att ständigt förbättra bolagets medvetna kommunikationsinsatser säkerställer vi att vi följer börsens krav på korrekt informationsgivning och att vi skapar en fruktbar kommunikation med alla våra intressenter.
Vårt ekonomiska ansvar påverkar vår framgång och våra intressenter. Därför värnar vi om att driva våra affärer på ett ansvarsfullt sätt. Konkurrenskraft och ett starkt ekonomiskt resultat gör att vi kan satsa på utveckling av verksamheten. Vårt lönsamhetsmål är avkastning på eget kapital om två gånger riskfri ränta. För 2012 föreslog Diös styrelse årsstämman en utdelning på 2,30 kr/aktie, vilket motsvarar 50 procent av årets nettoresultat.
Vi håller oss uppdaterade om utvecklingen i konjunkturen, fastighetsbranschen liksom om utvecklingen på den marknad vi verkar, vilket skapar förutsättningar för oss att vara proaktiva. Genom affärsmässighet, gott ledarskap och engagemang skapar vi långsiktiga och stabila värden. Transparens och insyn i affärsverksamheten säkerställer vi genom att offentliggöra ekonomisk information i rapporter, via pressmeddelanden och på vår webbplats.
En viktig del i vårt ekonomiska ansvar handlar om att förvalta våra resurser på ett kostnadseffektivt sätt. Det gör vi bland annat genom att säkerställa att vi har rätt kompetens på rätt plats och tillgång till effektiva arbetsverktyg. Vi stämmer kontinuerligt av vår energiförbrukning mot uppsatta mål. Under året genomfördes en omfattande kartläggning och uppgradering av våra tekniska system i syfte att optimera våra interna processer. Därtill centraliserades koncernens hyresadministration, leverantörsreskontra och bolagshantering i syfte att uppnå synergieffekter.
Under 2013 kommer vi att utveckla företagets avtalsstruktur genom en översyn av samtliga avtal och villkor. En gemensam avtalsstruktur minskar bolagets legala risker samtidigt som det förenklar uthyrningsverksamheten och ger våra kunder ett enhetligt intryck av bolaget.
Medarbetarna är vår viktigaste resurs. I mötet med våra intressenter är de bärare av Diös varumärke. Att samtliga medarbetare känner sig trygga med vad vi står för och har kännedom om vår vision, vår affärsidé, våra mål och strategier är en förutsättning för en hållbar och framgångsrik utveckling av bolaget. Vår ambition som ansvarsfull arbetsgivare är att kontinuerligt följa upp att förutsättningarna för att känna arbetsglädje, motivation och kontroll över arbetssituationen utvecklas.
Sammanslagningen mellan Norrvidden och Diös är en spännande utmaning där medarbetare från olika kulturer tillsammans ska utveckla en gemensam kultur och gemensamma arbetssätt. Under året genomfördes den första NMI-undersökningen, nöjd-medarbetar-index, som underlag för upprättande av handlingsplaner för att stärka det som medarbetarna upplever som positivt och åtgärda identifierade brister.
Vår decentraliserade organisation präglas av tillit till individen. Ett offensivt ledar- och medarbetarskap där det finns balans mellan ansvar och kontroll säkerställer en fortsatt positiv utveckling av bolaget. Medarbetarnas kunskaper och erfarenheter är en tillgång som vi alltid strävar efter att tillvarata, utveckla och matcha mot bolagets behov och framtidens krav. Det gör vi bland annat genom utvecklingssamtal och individuella utvecklingsplaner samt genom att skapa förutsättningar för tydliga karriärvägar.
Kvinnors och mäns lika rätt i fråga om arbete, arbetsvillkor och utvecklingsmöjligheter är en självklarhet för oss varför vi noga följer upp och korrigerar ojämlikheter. Vid nyanställning strävar vi efter att berika arbetsplatsen med större mångfald då vi vet att det skapar dynamik.
Vår affärsidé är att skapa värdetillväxt genom att vara en aktiv fastighetsägare och en engagerad partner med tydlig närvaro på våra orter. Medarbetarna på respektive ort har kunskap om orten och dess aktörer och därför störst möjlighet att bygga förtroendefulla relationer. Vi har idag styrelserepresentation i många lokala näringslivsföreningar, universitet och samarbetsföreningar.
Ett exempel är det samarbete som Diös 2011 inledde med Swedbank, Svenskt Näringsliv och Arbetsförmedlingen. Syftet var att skapa möjlighet för praktikplatser för arbetslösa ungdomar i Östersund. Första delmålet var femtio platser, något som snabbt överträffades med hjälp av ett stort antal lokala företag. Många av de deltagande ungdomarna fick arbete direkt efter praktikperioden medan andra fick värdefull arbetslivserfarenhet för framtida arbetssökande.
Vårt lokala engagemang för stödjande insatser i form av sponsring, riktas i första hand mot idrotts- och kulturevenemang. Ofta handlar det om insatser med anknytning till barn och ungdom. Vi stödjer även hjälporganisationer. Ett exempel är UNICEFs arbete för installation av vattenpumpar som förenklar vardagen och gör det möjligt för barnen att gå i skola.
Strävan efter att energieffektivisera är drivande i vårt dagliga arbete, på våra kontor, i vår förvaltning och i de fastigheter som vi förädlar. Framgångsfaktorerna är att skapa intresse för och öka kunskapen hos framförallt våra anställda och hyresgäster kring långsiktigt miljöarbete.
Riksdagens mål för energieffektivisering i bebyggelsen är att den totala energianvändningen per uppvärmd areaenhet i bostäder och lokaler bör minska med 20 procent till år 2020 och med 50 procent till år 2050 i förhållande till användningen 1995. Vårt årliga mål för energieffektivisering är fem procent och vår strategi är att fokusera på fastigheter med störst potential.
Ett tydligt exempel på en win-win-lösning med miljöfokus är ombyggnationen av fastigheten Intagan i Borlänge, som fortfarande pågår. I det projektet går ekonomiskt ansvar och miljöansvar hand i hand med bästa möjliga energiprestanda till bra avkastning.
Under året certifierade vi ännu en fastighet enligt Sweden GreenBuilding och har nu sammanlagt fyra certifierade fastigheter. Vi investerade även i fyra elbilar för att utvärdera hur den nya tekniken kan integreras i Diös verksamhet. Responsen från de medarbetare som använder elbilarna är bra. En nackdel är dock att batteriet laddas ur snabbt under årets kallaste dagar. Genom väl fungerande teknik för videokonferens minskar vi vårt resande. På så sätt tar vi ansvar för såväl miljön, ekonomin som medarbetarna. Under 2013 arbetar vi för ökad struktur och mätbarhet i miljöarbetet.
cc
Diös strävar efter att ha en väl sammansatt organisation, med en jämn åldersfördelning som gör att vi kan klara generationsskiftningar utan att tappa kompetens i bolaget. Antalet anställda uppgick per den 31 december 2012 till 132 personer (154), 44 kvinnor(57) och 88 män (97). Huvudkontor med koncerngemensamma funktioner finns i Östersund. Merparten av de anställda, 89 personer (105) arbetar i marknadsområdena varav 46 personer (52) arbetar med den fysiska fastighetsförvaltningen. Under 2012 har fackliga förhandlingar avseende övertalighet om ett 20-tal personer genomförts. Detta grundar sig på förvärvet av Norrvidden Fastigheter AB och den omorganisation som genomförts under inledningen av 2012. Övertaligheten hänförs i huvudsak till tjänstemannasidan. Under 2012 har 9 (7) medarbetare valt att sluta sin tjänst hos Diös. Två av dessa har gått i pension.
Drygt ett år har gått sedan förvärvet av Norrvidden. En stor händelse i bolagets historia. Vårt motiv för förvärvet var att skapa ökat värde för våra befintliga och nya aktieägare. Anspänningarna innan affären gick i lås och den intensiva perioden med stora frågor att ta ställning till, lever fortfarande färskt i minnet. Vi är självklart stolta över affären och känner ett stort ansvar för att förvärvet förvaltas väl. Att ödmjukt lyssna på och tillvarata medarbetares och hyresgästers drivkrafter och behov är ett sätt. Två framgångsrika bolag har smält samman till ett och vi är angelägna om att vaska fram det bästa hos båda. Samordningseffekterna blir en långsiktig vinst för alla intressenter.
Även om det har varit stort fokus på integrationen av bolagen, så har det vardagliga arbetet löpt parallellt. För oss handlar det om att i alla lägen säkerställa att vi uppnår resultatmål för att garantera kontinuitet i vår generösa utdelningspolicy. Vi har därför noggrant följt upp de insatser som har genomförts. En fråga som vi ofta möts av är varför man ska investera i ett stort fastighetsbolag som är verksamt i norra Sverige.
Svaret är enkelt. Den norrländska fastighetsmarknaden är fortsatt stabil med låg volatilitet och därmed låg risk. Direktavkastningen är högre än på de flesta fastighetsmarknader i Sverige och hyresmarknaden är mycket stabil på våra huvudorter. Efterfrågan på lokaler är stark och uthyrningsgraden är hög. Det i kombination med vår starka ställning på huvudorterna Luleå, Umeå, Östersund, Sundsvall och Gävle liksom i Dalaregionen, gör Diös till ett spännande och tryggt bolag att investera i.
Genom Diös storlek och marknadsnärvaro finns det nästan ingen affärsmöjlighet som passerar oss förbi. I det korta perspektivet har styrelsen och ledningen ett tydligt fokus på ett utvecklat resultat med tillhörande balansräkning samtidigt som vi är öppna för nya och intressanta affärsmöjligheter. 2012 var ett spännande år med stora möjligheter och utmaningar. Tillsammans med ledningen förstärker vi effekterna av förvärvet och därmed vår position på den norrländska marknaden.
Till sist vill jag framföra tre tack. Först och främst till dig som har valt att äga aktier i Diös. Jag vill också tacka styrelsen för ett gott samarbete. Under året har styrelsen berikats med fyra nya medlemmar vilket har gett en vitamininjektion och skapat ett forum där alla bidrar med sin kompetens och erfarenhet. Mitt tredje tack går till alla medarbetare som under ett år av integrationsprocesser har bidragit med ett mycket gott arbete.
Diös Fastigheters (Diös) huvudsakliga verksamhet är att äga och förvalta fastigheter. Bolagets fastighetsbestånd är koncentrerat till den svenska marknaden norr om Dalälven, och består i huvudsak av fastigheter med inriktning på kommersiella lokaler. Beståndet var under 2012 indelat i sex geografiska marknadsområden: Dalarna, Gävleborg, Västernorrland, Jämtland, Västerbotten och Norrbotten, där varje marknad utgör ett förvaltningsområde. Förvaltningsorganisationen har som främsta uppgift att skapa och vårda långsiktiga hyresgästrelationer, sköta den tekniska förvaltningen på ett rationellt och kostnadseffektivt sätt samt att vara en aktiv part på den lokala marknaden.
Under året som gått har Diös haft fokus på att samordna verksamheten i bolaget, ett arbete som pågått parallellt med den löpande driften.
Diös årsstämma 2012-05-02 beslutade om en utdelning av 2011 års resultat om 1,10 kronor per aktie (1,75) motsvarande ett totalt utdelningsbelopp på cirka 82 Mkr (65). På årsstämman omvaldes styrelseledamöterna Bob Persson, Thorsten Åsbjer och Gustaf Hermelin. Nyval gjordes av Maud Olofsson, Ragnhild Backman och Anders Bengtsson.
Under året förvärvades 1 fastighet medan 6 fastigheter avyttrades och 4 delavyttrades. Totala investeringar i om- och tillbyggnationer uppgick till 152 Mkr (108).
Hyresintäkterna uppgick under 2012 till 1 300 Mkr (587) vilket motsvarar en ekonomisk uthyrningsgrad på 88,8 procent (89,6). Diös hade totalt 10 605 kontrakt (10 248) fördelade på 2 781 lokalhyreskontrakt (2 812), 2 290 bostadskontrakt (2 300) och 5 534 kontrakt avseende parkeringsplatser och övrigt (5 136). De kontrakterade hyresintäkterna per den 31 december 2012 uppgick till 1 301 Mkr (1 278), varav Diös tio största kunder svarade för 16 procent (14) med en genomsnittlig kontraktstid om 3,4 år (3,6).
Fastighetskostnaderna uppgick under 2012 till 565 Mkr (274), varav drifts- och underhållskostnader utgjorde 450 Mkr (222), fastighetsskatt 59 Mkr (26) och fastighetsadministration 55 Mkr (26). Driftöverskottet uppgick till 766 Mkr (327), motsvarande en överskottsgrad om 58,9 procent (56,0).
Resultatutvecklingen är i huvudsak hänförlig till förvärvet av Norrvidden den 30 december 2011.
Kostnader för central administration uppgick till 95 Mkr (49), varav omstruktureringskostnader hänförliga till förvärvet av Norrvidden utgjorde 38 Mkr. Värdeförändringar avseende fastigheter uppgick till 189 Mkr (207) varav 9 Mkr (32) avsåg realiserade värdeförändringar. Rörelseresultatet uppgick till 857 Mkr (484).
Värdeförändringar avseende derivatinstrument uppgick till - 76 Mkr (- 88). Finansnettot uppgick till - 328 Mkr (- 144). Aktuell skattekostnad för 2012 uppgick till - 6 Mkr (- 8), vilken är hänförlig till skatt i dotterbolag som under året varit förhindrade att resultatutjämna via koncernbidrag. En ny värdering av uppskjuten skattefordran har medfört en uppskjuten skattekostnad om - 14 Mkr (- 66). Resultat efter skatt uppgick till 432 Mkr (177).
Under perioden uppgick orealiserade värdeförändringar för Diös derivatinstrument som har redovisats i resultaträkningen till - 76 Mkr (- 88). Finansiella poster uppgick under perioden till - 328 Mkr (- 144) av vilket räntekostnader utgjorde - 330 (- 147). Koncernens räntebärande skulder per den 31 december 2012 uppgick till 7 893 Mkr (8 000) med en årlig genomsnittsränta på 3,21 procent (4,09) exklusive lånelöften och 3,23 procent (4,10) inklusive lånelöften. Lånens genomsnittliga räntebindningstid uppgick per den 31 december till 2 månader (3). Den genomsnittliga kapitalbindningstiden uppgick till 2,9 år (3,9). För att räntesäkra lånen har koncernen derivatinstrument om 4 200 Mkr (2 600) med en återstående genomsnittlig löptid på 4,1 år (5,0). Den årliga genomsnittsräntan inklusive kostnad för derivatinstrument uppgick till 3,75 procent (4,20) exklusive lånelöften och 3,77 procent (4,21) inklusive lånelöften.
Diös disponibla likviditet exklusive outnyttjad checkräkningskredit uppgick per balansdagen till 120 Mkr (104). Avkastning på eget kapital uppgick till 14,7 procent (8,6), räntetäckningsgraden uppgick till 2,0 ggr (1,9) och den synliga soliditeten uppgick till 25,3 procent (22,9).
I april 2005 förvärvade Diös ursprungliga ägare en koncern bestående av vilande aktiebolag. Syftet med förvärvet var att skapa en bas för bildandet av det nya fastighetsbolaget. De förvärvade bolagens enda tillgångar vid förvärvstidpunkten utgjordes av en kassa om cirka 40 Mkr samt skattemässigt outnyttjade underskottsavdrag som enligt deklarationer vid 2005 års taxering uppgick till cirka 1 026 Mkr. Per den 31 december 2012 uppgick redovisad uppskjuten skatteskuld till – 593,3 Mkr (-555,8). Värdet av uppskjuten skatteskuld kommer att prövas vid varje bokslutstillfälle och vid behov kommer omvärdering att ske.
Diös redovisade temporära skillnader, det vill säga fastigheternas verkliga värden minus skattemässiga restvärden, uppgick till 3 170,9 Mkr per den 31 december 2012. Vid 22,0 procents skattesats uppgick uppskjuten skatteskuld avseende temporära skillnader till 697,6 Mkr.
Diös skattemässiga underskottsavdrag bedömdes per den 31 december 2012 uppgå till 565,7 Mkr. Vid 22,0 procents skattesats uppgick uppskjuten skattefordran avseende skattemässiga underskottsavdrag till 124,5 Mkr, vilken i Diös räkenskaper har kvittats mot uppskjuten skatteskuld.
Förändringen sedan 2011-12-31 är hänförlig till minskad uppskjuten skattefordran med 45,2 Mkr och minskad uppskjuten skatt på temporära skillnader med 27,9 Mkr. Den förändrade inkomstskattesatsen från 26,3 procent till 22,0 procent har gett en positiv engångseffekt om 112,0 Mkr på nettoredovisad uppskjuten skatt på temporär skillnad och uppskjuten skattefordran avseende skattemässiga underskottsavdrag. Engångseffekten av förändrad inkomskattesats avseende övriga uppskjutna skatter uppgår till 4,0 Mkr (-).
Vid utgången av 2012 ägde Diös 378 fastigheter belägna på ett 15-tal orter från Borlänge i söder till Luleå i norr. Den totala uthyrningsbara ytan uppgick till 1 504 738 kvadratmeter varav 39 procent utgjordes av kontor, 19 procent av butiker, 22 procent av industri och lager, 12 procent av bostäder och 8 procent av övriga uthyrbara ytor. Fastigheternas totala marknadsvärde uppgick per den 31 december 2012 till 11 878 Mkr, se vidare i not 11. Värdemässigt fanns tyngdpunkten av fastighetsport
följen i Gävle, Sundsvall och Östersund.
Under året förvärvades 1 fastighet medan 6 fastigheter avyttrades och 4 delavyttrades. Totala investeringar i om- och tillbyggnationer under året uppgick till 152 Mkr (108).
Verksamheten i moderbolaget utgörs av koncerngemensamma funktioner samt ägande och drift av koncernens dotterbolag. Omsättningen för 2012 uppgick till 12 Mkr (11) och resultatet efter skatt till 1 Mkr (-25). Det förstärkta räntenettot är hänförligt till ökad koncernintern utlåning av emitterat kapital i samband med förvärvet av Norrvidden. Förändringen av andelar i koncernföretag är hänförlig till tillskott i dotterbolag. Bolagets likvida medel uppgick per den 31 december 2012 till 0 Mkr (48). Räntebärande externa skulder, exklusive checkräkningskredit, uppgick till 1 492 Mkr (1 591). Utnyttjad checkräkningskredit uppgick till – 27 Mkr (0). Den genomsnittliga årsräntan baserad på förhållandena den 31 december 2012 uppgick till 3,16 procent (4,14).
Den 31 december 2012 uppgick aktiekapitalet i Diös Fastigheter AB till 149 457 668 kronor. Det totala antalet aktier uppgick vid årets slut till 74 729 134 aktier med ett kvotvärde om 2 kronor per aktie. Samtliga aktier ger lika rätt till andel i Diös tillgångar och vinst. Varje aktie har en röst. Några potentiella aktier förekommer inte, ej heller någon företrädesrätt till ackumulativ utdelning.
Vid utgången av året hade Diös Fastigheter AB 2 669 aktieägare. En betydande andel av aktiens ägare, 99 procent, återfanns i Sverige. Enskilt största ägare var AB Persson Invest med 15,4 procent av aktierna. Övriga större aktieägare utgjordes av Humlegården Holding III AB med 13,8 procent, Brinova Inter AB med 12,0 procent, Klövern med 11,6 procent, Bengtssons Tidnings AB med 10,1 procent och Länsförsäkringars fastighetsfond med 6,6 procent.
Diös intäkter påverkas bland annat av fastigheternas uthyrningsgrad, av Diös möjlighet att ta ut marknadsmässiga hyror och av hyresgästernas betalningsförmåga. Uthyrningsgrad och hyresnivåer styrs till stor del av den allmänna och den regionala konjunkturutvecklingen.
Risken för stora svängningar i vakanser och bortfall av hyresintäkter ökar ju fler enskilt stora hyresgäster som finns i fastighetsbeståndet. För att begränsa risken för sjunkande hyresintäkter och försämrad uthyrningsgrad arbetar Diös för att skapa långsiktiga relationer med bolagets befintliga hyresgäster, undvika att en eller ett fåtal hyresgäster står för en stor del av hyresintäkterna, vara en aktiv samarbetspart på den lokala marknaden vad gäller näringsutvecklingsfrågor samt ha en väl diversifierad fastighetsportfölj. Diös fastigheter ligger i huvudsak centralt belägna i attraktiva områden på utvalda tillväxtorter. De tio största hyresgästerna per den 31 december 2012 svarade för 16 procent av Diös kontrakterade hyresintäkter.
Varje marknadsområde ansvarar för att fastighetsbeståndet är väl underhållet och i gott skick. Med lokal närvaro ökar kunskapen om respektive fastighets behov av förebyggande insatser, vilket i längden är mer kostnadseffektivt än omfattande reparationer. Vissa driftskostnader såsom värme- och vattenförsörjning kan vara svåra att påverka på grund av det endast finns tillgång till ett fåtal leverantörer. Diös lägger därför stor vikt vid att ständigt förbättra kostnadseffektiviteten. Det görs genom rationella tekniska lösningar, utbildning av personal, identifiering av synergier och potentiella samordningsvinster samt realisering av desamma och andra praktiska insatser samt kontinuerlig uppföljning. En del av fastighetskostnaderna debiteras hyresgästerna varför Diös exponering mot förändring av kostnaderna begränsas.
Räntekostnaden för lånat kapital är en av Diös enskilt största kostnadsposter. Diös styrelse fastställde under 2012 en finanspolicy vilken anger reglerna för hur Diös finansfunktion skall hantera upplåning, löptider samt hur riskerna i finansieringsverksamheten skall begränsas. Marknadsräntan påverkas av Riksbankens penningpolitik samt förväntningar avseende ekonomisk utveckling såväl nationellt som internationellt. För att begränsa denna påverkan har ränteförfallostrukturen fördelats över olika löptider via derivatinstrument. Se även not 19 och not 22 för en mer utförlig beskrivning av finanspolicy och riskhantering.
Fastigheternas värde bestäms av utbud och efterfrågan, där priset främst är beroende av fastigheternas förväntade driftsöverskott och köparens avkastningskrav. En ökad efterfrågan medför lägre avkastningskrav och därmed en
prisjustering uppåt, medan en vikande efterfrågan får motsatt effekt. På samma sätt medför en positiv real utveckling av driftsöverskottet en prisjustering uppåt, medan negativ real utveckling får motsatt effekt. Diös möjligheter att tillgodogöra sig förädlingsvinster beror på hur väl Diös lyckas utveckla fastigheterna, hyres- och kostnadsutvecklingen för dessa samt hur avtals- och kundstrukturen ser ut. Redovisningen av skatter följer redovisningsreglerna men noterbart är att den betalda skatten över tid vanligen skiljer sig från den redovisade. Skatteregler är därtill komplicerade och svårtolkade. Reglernas tillämpning kan dessutom ändras över tiden, se även beskrivning av skatteärende i Norrvidden nedan.
Andra faktorer som påverkar fastighetspriserna är det allmänna konjunkturläget, inflationsförväntningar och ränteläget. Likaså påverkas Diös av den lokala näringslivsutvecklingen på de orter där bolaget finns etablerad och hur väl bolaget tillvaratar sin lokala förankring på dessa orter.
Skatteverket har under hösten 2011 gjort en framställan till Förvaltningsrätten om att lagen om skatteflykt skall tillämpas mot Norrvidden Norrland AB i samband avyttring av fastigheter paketerade i kommanditbolag. Transaktionerna genomfördes under 2005 och Skatteverket yrkar en upptaxering av Norrvidden Norrland ABs skattemässiga resultat med 246 miljoner kronor. Diös har under hela förvärvsprocessen varit medveten om det ärende som ligger hos Skatteverket. Hänsyn är tagen och frågan är hanterad i det överlåtelseavtal som är tecknat mellan parterna. Avtalet reglerar säljarens fulla ansvar, i det fall, Skatteverkets yrkande vinner laga kraft.
Bolagsstyrning handlar om att styra bolag på ett sådant sätt att de uppfyller ägarnas krav på avkastning på investerat kapital. Bolagsstyrningens utformning regleras via lagstiftning, konventioner och självreglering. Genom Svensk kod för bolagsstyrning (Koden) har ett övergripande ramverk för god sed på aktiemarknaden tagits fram, med syfte att bidra till en förbättrad styrning av svenska bolag. För att systemet skall fungera optimalt måste bolag vidta åtgärder för att tillförsäkra att den information som kommer marknaden tillhanda
är korrekt och rättvisande. Från och med räkenskapsåret 2008 omfattas Diös av Koden. Se även bolagstyrningsrapporten på sid. 60.
Bolagets firma är Diös Fastigheter AB och bolaget är publikt (publ). Styrelsen skall ha sitt säte i Östersunds kommun.
Årsstämma skall hållas i Östersund eller Stockholm. Ordinarie årsstämma skall hållas inom 6 månader efter räkenskapsårets utgång. Bolagets verksamhet är att direkt eller indirekt genom dotterbolag äga och förvalta fast egendom samt idka därmed förenlig verksamhet. Aktiekapitalet skall utgöra lägst sjuttiofyra miljoner (74 000 000) kronor och högst tvåhundranittiosex miljoner (296 000 000) kronor. Bolagets räkenskapsår omfattar kalenderår.
Årsstämman är det högsta beslutande organet i ett aktiebolag enligt aktiebolagslagen. Diös ordinarie årsstämma skall hållas i Östersund eller Stockholm senast inom sex månader efter räkenskapsårets utgång. Kallelse skall ske genom kungörelse i Post- och Inrikes Tidningar och i Svenska Dagbladet eller annan rikstäckande dagstidning. Vid årsstämman har samtliga aktieägare som anmält sig och är upptagna i aktieboken rätt att delta.
Varje aktieägare röstar för ägda och företrädda aktier. Aktieägare har rätt att få ett ärende behandlat på årsstämman förutsatt att ärendet anmälts till Diös styrelse i rätt tid.
Vid årsstämman väljs styrelse och, i förekommande fall, revisorer samt eventuella suppleanter. Vid stämman framläggs årsredovisning och revisionsberättelse, beslutas om fastställande av resultat- och balansräkning och om dispositioner beträffande bolagets vinst eller förlust enligt den fastställda balansräkningen. Vidare beslutas om arvoden till styrelse och revisorer och om ansvarsfrihet åt styrelseledamöter och verkställande direktör.
Valberedningen utses årligen och består av representanter från de fyra största ägarna per den 15 september varje år. Valberedningen, fram till årsstämman 2013, består av följande representanter med angivande av vilken ägare man representerar:
c Per-Arne Rudbert, representant för Humlegården (Valberedningens ordförande)
Diös styrelse väljs årligen på ordinarie årsstämma. Uppdraget för samtliga ledamöter gäller för tiden intill dess nästa ordinarie bolagsstämma har hållits. Styrelsen består för närvarande av sex ordinarie ledamöter samt en arbetstagarrepresentant. Bolagets verkställande direktör skall närvara vid styrelsemöten men ingår inte i styrelsen. I styrelsen ingår från och med årsstämman 2012 Bob Persson (ordförande), Gustaf Hermelin, Thorsten Åsbjer, Maud Olofsson, Ragnhild Backman, Anders Bengtsson och Tomas Mellberg (arbetstagarrepresentant).
Styrelsen i Diös Fastigheter AB har fastställt en arbetsordning i enlighet med aktiebolagslagen. Enligt gällande arbetsordning skall styrelsen, förutom konstituerande sammanträde, hålla minst sex ordinarie styrelsemöten per kalenderår. Diös styrelse har under år 2012 haft 11 (27) protokollförda sammanträden samt ett konstituerande sammanträde.
Vid vart och ett av de ordinarie styrelsemötena behandlas förekommande frågor av väsentlig betydelse för bolaget såsom förvärv och försäljningar av fastigheter samt investeringar i befintliga fastigheter. Vidare informeras styrelsen om det aktuella affärsläget och såväl hyres- och fastighetsmarknad som kreditmarknad. Bland de ordinarie ärenden som styrelsen behandlat under 2012 kan vidare nämnas affärsplan, företagsgemensamma policys, övergripande strategiplan, arbetsordning för styrelsen, kapitalstruktur och finansieringsbehov, redovisnings- och skattefrågor samt bolagets försäkringssituation.
Styrelsens ordförande leder styrelsens arbete och säkerställer att styrelsen fullgör sina uppgifter. Ordföranden ansvarar för att styrelsemedlemmarna får nödvändig information för sitt arbete och denna ansvarar även för utvärdering av styrelsens arbete.
Styrelsen i sin helhet verkar som revisions-
utskott. Revisionsutskottets uppgift är att övervaka och säkerställa koncernens tillgångar och tillse att systemen efterlever lagar och föreskrifter, leder till effektivitet i verksamheten, att korrekta redovisningshandlingar upprättas och att den ekonomiska informationen är tillförlitlig. Revisionsutskottet granskar rutinerna för redovisning och finansiell kontroll, revisorernas arbete, deras kvalifikationer och oberoende. Revisionsutskottet bistår ledningen i att identifiera och utvärdera de främsta riskerna i verksamheten och tillser att ledningen inriktar arbetet på att hantera dessa. Revisionsutskottet behandlar samtliga de finansiella rapporter som bolaget lämnar och styrelsen i sin helhet behandlar bolagets delårsrapport för kvartal tre och bokslutskommuniké. Revisionsutskottet behandlar också kvartalsvis riskrapportering, information om riskbedömningar, tvister och eventuella oegentligheter.
Bolagets revisor skall vara inbjuden att delta vid det styrelsesammanträde på vilket årsredovisningen skall behandlas för att bland annat uttala sig om bolagets årsredovisning och koncernredovisning och skall alltid delta vid de styrelsemöten där beslut fattas avseende bokslut samt delårsrapport för det tredje kvartalet.
Diös styrelse har tillsatt en ersättningskommitté som skall bestå av styrelsen ordförande, enligt årsstämmans beslut, samt ytterligare en ledamot. Ersättningskommittén skall bereda ärenden om ersättning och andra anställningsvillkor för VD. Lön, övriga ersättningar samt pensionspremie avseende VD, ledning och styrelse för 2012 framgår av not 5 i årsredovisningen.
Vid bolagsstämma 2009 till och med årsstämman 2013 utsågs Deloitte AB till revisor i Diös Fastigheter AB. För revisionen ansvarar Lars Helgesson, auktoriserad revisor och revisor i Diös Fastigheter AB sedan 2005.
Ersättning och förmåner till verkställande direktören beslutas av bolagets styrelse. Ersättningar till övriga ledande befattningshavare beslutas av verkställande direktören i samråd med bolagets styrelse. Incitamentsprogram med möjlighet till rörlig ersättning förekommer
för bolagets verkställande direktör och för bolagets ledande befattningshavare men några andra aktierelaterade ersättningar förekommer ej. Verkställande direktören har rätt till tjänstebil. Under anställningstiden hos bolaget har VD rätt till försäkrings- och pensionsförmåner enligt vid var tidpunkt gällande ITP-plan. Möjlighet till individuell placering som ges får nyttjas. Endast kontant lön utgör underlag för försäkrings- och pensionspremier. Pensionsåldern för verkställande direktören är 65 år. Mellan bolaget och vd gäller från bolagets sida 12 månaders uppsägningstid och från vd:s sida 3 månaders uppsägningstid. Under uppsägningstiden har VD rätt till lön och förmåner enligt gällande avtal. Avgångsvederlaget är inte pensionsgrundande. Ersättning under uppsägningstid avräknas från inkomster från annan arbetsgivare. Övriga ledande befattningshavare har rätt till tjänstebil. Under anställningstiden hos bolaget har övriga befattningshavare rätt till försäkrings- och pensionspremie enligt vid var tidpunkt gällande ITP-plan. Möjlighet till individuell placering som ges får nyttjas. Endast kontant lön utgör underlag för försäkrings- och pensionspremier. Pensionsåldern för övriga ledande befattningshavare är 65 år. Uppsägningstiden från bolaget är 6–12 månader och från den anställdes sida sex månader. Diös har en vinstandelsstiftelse som omfattar samtliga anställda. Avsättning till vinstandelsstiftelsen baseras på uppnådd avkastning på eget kapital och är maximerad till ett basbelopp per år och anställd.
Ovanstående principer förväntas fastställas med samma lydelse vid årsstämman 2013.
Den 25 oktober 2012 offentliggjordes namnen på de fyra representanter som ingår i Diös Fastigheters ABs valberedning inför årsstämman den 25 april 2013. Därefter har Klövern AB avsagt sig sin plats. Klövern ersätts av Bengtssons Tidnings AB – Jonas Bengtsson. Diös valberedning består av de fyra största ägarna och principen på ersättare går till den som storleksmässigt står närmast i tur.
Diös Fastigheter AB (publ) har per den 9 januari 2013 sålt fastigheten Muttern 3 med adress Verkstadsvägen 14, Hammarängens
industriområde i Skellefteå. Fastigheten har en area om 920 kvm. Köpeskillingen uppgår till 3,5 Mkr. Tillträde sker den 15 januari 2013.
Den 26 november 2012 tecknades avtal om försäljning av två stycken registerfastigheter, Mercurius 5 och 12, i Sundsvall. Fastigheterna som består av objekten Mercurius 5, 11 och 12, Minerva 4 och 6 samt Bacchus 10 omfattar en area om 16 300kvm. Försäljningen sker i bolagsform till ett underliggande fastighetsvärde om 140 Mkr. Fastigheterna tillträddes efter ny fastighetsbildning 28 februari 2013.
Clas Ohlson öppnar butik i IN-gallerian Den 6 mars 2013 offentliggjordes Clas Ohlsons etablering i IN-gallerian i Sundsvall. IN-gallerian finns i hjärtat av stenstan i Sundsvall, där kvarteret Lyckan tillsammans med kvarteren Hälsan och Glädjen bildar Norrlands största citygalleria. Diös ombyggnation för Clas Ohlson, är en del i den långsiktiga förädlingsplanen för IN-gallerian som syftar till att ytterligare möta såväl hyresgästernas som besökarnas behov och drivkrafter.
Etableringen av Clas Ohlson blir ett viktigt komplement till den totalupplevelse som Diös vill erbjuda besökarna i IN-Gallerian. Clas Ohlson har gått med vinst varje år sedan starten 1918 och under verksamhetsåret 2012/13 planerar företaget att etablera 15-20 nya butiker.
Att arbeta för en hållbar utveckling handlar om att ta ansvar för en värdeskapande process. För Diös som fastighetsbolag är hållbarhetsfrågorna ytterst angelägna. Det är ett strategiskt och betydelsefullt ansvar för bolagets ledning och styrelse eftersom kopplingen mellan miljöansvar och affärsnytta blivit allt viktigare och tydligare.
I Diös miljöpolicy finns reglerat hur Diös ska bedriva miljöarbetet på ett kontinuerligt och målinriktat sätt. I syfte att uppnå ständiga förbättringar och minska negativ miljöpåverkan skall Diös, ur ett miljömässigt perspektiv, erbjuda bästa möjliga teknik och långsiktigt hållbara fastigheter i den takt och utsträckning som efterfrågas av hyresgästerna. Vid planering av ny- och ombyggnad samt då införandet av ny teknik övervägs, skall miljökonsekvenserna utredas och beaktas samt utgöra en del av beslutsunderlaget.
Kunskap, engagemang och ambition hos medarbetarna är viktiga framgångsfaktorer för ett välfungerande miljöarbete. Diös skall utarbeta konkreta och mätbara miljömål samt strategier för att nå målen och rutiner för årlig uppföljning och utvärdering. Åtgärder skall vidtas för att minska miljöbelastningen där så är miljömässigt motiverat, tekniskt möjligt och ekonomiskt rimligt. God lönsamhet är en förutsättning för Diös miljöarbete, då detta skapar resurser för långsiktighet och effektivitet inom miljöområdet.
Diös framtid bygger mycket på medarbetarnas engagemang för företaget. Organisationen är decentraliserad och präglas av tillit och tro på individen. För att säkerställa en fortsatt positiv utveckling av företaget är det viktigt att tillvarata de anställdas kunskaper och idéer. Samtliga medarbetare ska ha kännedom om Diös vision, affärsidé, mål, strategier och kärnvärden samt verksamhetens inriktning. Alla ska vara informerade om att Diös, som börsnoterat bolag, måste följa börsens regler och krav. Diös arbetar med ett antal kanaler för att säkerställa en korrekt intern informationsgivning om verksamheten och dess utveckling.
Utbildning och kompetensutveckling är ett gemensamt ansvar som delas av företaget och den enskilde medarbetaren. Målet är att erbjuda alla anställda god kunskapsutveckling, vilket i sin tur grundar för en god utveckling av företaget
Utgångspunkten är företagets behov av kompetens, vilket innebär att medarbetarna kontinuerligt utbildas och därmed utvecklas på ett sätt som gör att bolaget kan möta framtidens utmaningar och krav. I regelbundna planerings- och utvecklingssamtal med respektive närmsta chef, läggs individuella utvecklingsplaner för de enskilda medarbetarna fram.
För att kunna rekrytera och behålla kompetent personal är det viktigt för Diös att vara en attraktiv arbetsgivare. All rekrytering grundas på en saklig bedömning av de sökandes lämplighet, det vill säga en kombination av yrkeserfarenhet, teoretiska kunskaper och personlig förmåga. Bolaget ska stödja de medarbetare som vill byta arbetsuppgifter, och uppmuntra dem som vill utvecklas.
Kvinnors och mäns lika rätt i fråga om arbete, arbetsvillkor och utvecklingsmöjligheter är en självklarhet på Diös. Bolaget eftersträvar
mångfald bland medarbetarna vad gäller kön, ålder och etnisk bakgrund, vilket ska återspeglas vid nyrekrytering. Vid nyanställning ska det kön som är underrepresenterat på den aktuella tjänsten anställas, under förutsättning att de sökande är likvärdiga och har fullt jämförbara meritförteckningar. Vid lönerevidering ska kvinnors och mäns lönenivåer jämföras.
Nyckeln till framgång i ett tjänsteproducerande företag som Diös är människorna som arbetar i organisationen. Därför är livsstil och hälsa prioriterade områden och Diös uppmuntrar aktivt hälsomedvetenhet bland de anställda.
Varje år genomförs en medarbetarundersökning, för att ta reda på hur väl bolaget lever upp till medarbetarnas förväntningar och de mål som formulerats i Diös HR-policy. Resultatet av undersökningen utgör sedan underlag för förbättringar inom företaget.
Under 2013 kommer Diös att fortsätta arbetet med att samordna verksamheten i bolaget, ett arbete som beräknas pågå parallellt med den löpande driften under innevarande år.
Under inledningen av 2013 har Riksbanken beslutat att låta reporäntan vara oförändrad på nivån 1,00 procent. Konjunkturinstitutets senaste bedömning är att reporäntan höjs först i slutet av 2014 när inflationen stiger och konjunkturåterhämtningen har tagit fart. Enligt den senaste konjunkturprognosen från Konjunkturinstitutet (KI), försvagas nu tillväxten i svensk ekonomi och en återhämtning på arbetsmarknaden dröjer. Den underliggande utvecklingen är inte lika stark som BNP-siffrorna visar. Den svaga utvecklingen i omvärlden tillsammans med förstärkningen av kronan innebär att svensk konjunkturåterhämtning får jämförelsevis liten draghjälp från exporten. Tillväxten kommer därför i större utsträckning att drivas av inhemsk efterfrågan vilket bedöms som möjligt.
Låg inflation och svag efterfrågan innebär att ekonomin behöver stimuleras av en ännu mer expansiv penningpolitik. Trots en viss avmattning i svensk ekonomi ser vi stärkta kassaflöden från fastighetsverksamheten och en stabilisering av avkastningsnivåerna vid marknadsvärdering av våra fastigheter. Sammantaget bör dessa faktorer stärka tillgångsslaget fastigheter.
Verksamheten i koncernen förväntas fortsätta på nuvarande nivå och öka i takt med eventuella förvärv.
För räkenskapsåret 2012 föreslår styrelsen en utdelning med 2,30 kronor (1,10) per aktie, motsvarande totalt 172 Mkr (82). Förslaget innebär att 50 procent (53) av resultatet, exklusive orealiserade värdeförändringar och uppskjutna skattefordringar, delas ut till aktieägarna.
Förslag till vinstdisposition Styrelsen och verkställande direktören föreslår att till förfogande stående vinstmedel 1 119 890 Tkr disponeras enligt följande:
| 2,30 kr per aktie (2,30 * 74 729 134) 171 877 Tkr | |
|---|---|
| Balanseras i ny räkning | 948 013 Tkr |
| Summa | 1 119 890Tkr |
Resultaträkning och balansräkning kommer att föreläggas bolagsstämman den 25 april 2013 för fastställelse.
Koncernens egna kapital har beräknats i enlighet med de av EU antagna IFRS-standarderna och tolkningarna av dessa (IFRIC) samt i enlighet med svensk lag genom tillämpning av Rådet för finansiell rapporterings rekommendation RFR 1, Kompletterande redovisningsregler för koncerner. Moderbolagets egna kapital har beräknats i enlighet med svensk lag och med tillämpning av Rådet för finansiell rapporterings rekommendation RFR 2, Redovisning för juridiska personer.
Den föreslagna vinstutdelningen utgör 50 procent av koncernens förvaltningsresultat, vilket ligger i linje med uttalad målsättning att långsiktigt överföra minst 50 procent av koncernens förvaltningsresultat efter skatt till aktieägarna med hänsyn tagen till investeringsplaner, konsolideringsbehov, likviditet och ställning i övrigt. Styrelsen finner att full täckning finns för bolagets bundna egna kapital efter den föreslagna vinstutdelningen. Styrelsen finner även att den föreslagna utdelningen till aktieägarna är försvarlig med hänsyn till de parametrar som anges i 17 kap 3 § andra och
tredje styckena i aktiebolagslagen (verksamhetens art, omfattning och risker samt konsolideringsbehov, likviditet och ställning i övrigt). Styrelsen bedömer att bolagets och koncernens egna kapital efter den föreslagna vinstutdelningen kommer att vara tillräckligt stort i relation till verksamhetens art, omfattning och risker. Styrelsen beaktar i sammanhanget bland annat bolagets och koncernens historiska utveckling, budgeterad utveckling, investeringsplaner samt konjunkturläget. Styrelsen har företagit en allsidig bedömning av bolagets och koncernens ekonomiska ställning och dess möjligheter att på sikt infria sina åtaganden. Föreslagen utdelning utgör 11 procent av bolagets eget kapital och 6 procent av koncernens eget kapital. Den uttalade målsättningen för koncernens kapitalstruktur med en soliditet överstigande 25 % och en räntetäckningsgrad om minst 1,8 gånger infrias efter den föreslagna utdelningen. Mot denna bakgrund anser styrelsen att bolaget och koncernen har goda förutsättningar att ta framtida affärsrisker och även tåla eventuella förluster. Även planerade investeringar har beaktats vid bestämmandet av den föreslagna vinstutdelningen. Vinstutdelningen kommer inte att negativt påverka bolagets och koncernens förmåga att göra ytterligare affärsmässigt motiverade investeringar enligt antagna planer. Den föreslagna vinstutdelningen kommer inte heller att påverka bolagets och koncernens förmåga att i rätt tid infria sina betalningsförpliktelser.
Bolaget och koncernen har god tillgång till likviditetsreserver i form av både kort- och långfristiga krediter. Krediterna kan lyftas med kort varsel, vilket innebär att bolaget och koncernen har god beredskap att klara såväl variationer i likviditeten som eventuella oväntade händelser. Styrelsen har övervägt alla övriga kända förhållanden som kan ha betydelse för bolagets och koncernens ekonomiska ställning och som inte beaktats inom ramen för det ovan anförda. Därvid har ingen omständighet framkommit som gör att den föreslagna utdelningen inte framstår som försvarlig.
| BELOPP I TKR | Not | 2012 | 2011 |
|---|---|---|---|
| RES ULTATRÄKNING |
|||
| Intäkter | 3 | 1 331 292 | 601 386 |
| Fastighetskostnader | 4 | -565 091 | -274 095 |
| Driftöverskott | 766 201 | 327 291 | |
| Avskrivning av materiella anläggningstillgångar | -3 134 | -1 587 | |
| Bruttoresultat | 763 067 | 325 704 | |
| Central administration och marknadsföring | 5,6 | -56 973 | -35 535 |
| Transaktionskostnader | 6 | - | -13 544 |
| Omstruktureringskostnader | 6 | -37 861 | - |
| Värdeförändringar i fastigheter | 7 | 188 499 | 206 920 |
| Rörelseresultat | 856 732 | 483 545 | |
| Värdeförändring derivatinstrument | -76 284 | -88 176 | |
| Ränteintäkter | 8 | 1 006 | 3 165 |
| Räntekostnader och liknande resultatposter | 9 | -329 536 | -147 354 |
| Resultat efter finansiella poster | 451 918 | 251 180 | |
| Skatt på årets resultat | 10 | -20 345 | -73 943 |
| ÅRETS RES ULTAT |
431 573 | 177 238 | |
| Resultat hänförligt till moderbolagets aktieägare | 428 457 | 182 270 | |
| Resultat hänförligt till minoriteten | 3 116 | -5 032 | |
| SUMMA | 431 573 | 177 238 | |
| TOTALRES ULTATRÄKNING |
|||
| Resultat efter skatt | 431 573 | 177 238 | |
| Återföring av säkringsreserv | 19 | 11 850 | 5 379 |
| ÅRETS TOTALRES ULTAT |
443 423 | 182 617 | |
| Totalresultat hänförligt till moderbolagets aktieägare | 440 307 | 187 649 | |
| Totalresultat hänförligt till minoriteten | 3 116 | -5 032 | |
| Summa | 443 423 | 182 617 | |
| Data per aktie 1 | |||
| Resultat per aktie, kr | 5,73 | 4,58 | |
| Genomsnittligt antal aktier, tusental | 74 729 | 39 771 | |
| Antal aktier vid periodens utgång, tusental | 74 729 | 74 729 | |
| Utdelning per aktie, kr | 2,30² | 1,10 |
¹ Diös hade per den 31 december 2012 inga utestående finansiella instrument som kan ge upphov till utspädningseffekt.
² Styrelsens förslag
| Belopp i Tkr | Not | 2012 | 2011 |
|---|---|---|---|
| TILLGÅNGAR | |||
| Anläggningstillgångar | |||
| Materiella anläggningstillgångar | |||
| Förvaltningsfastigheter | 11,12 | 11 877 621 | 11 562 241 |
| Pågående projekt | 3 444 | 1 962 | |
| Övriga materiella anläggningstillgångar | 13 | 8 812 | 11 583 |
| Summa materiella anläggningstillgångar |
11 889 877 | 11 575 786 | |
| Finansiella anläggningstillgångar | |||
| Aktier och andelar | 10 673 | 12 739 | |
| Reversfordringar | 500 | 6 530 | |
| Summa finansiella anläggningstillgångar |
11 173 | 19 269 | |
| Summa anläggningstillgångar | 11 901 051 | 11 595 055 | |
| OMSÄTTNINGSTILLGÅNGAR | |||
| Kortfristiga fordringar | |||
| Kundfordringar | 16 | 16 678 | 17 766 |
| Övriga fordringar | 124 345 | 110 489 | |
| Förutbetalda kostnader och upplupna intäkter |
30 961 | 51 804 | |
| Summa kortfristiga fordringar | 171 984 | 180 059 | |
| Kassa och bank | 120 084 | 103 806 | |
| Summa omsättningstillgångar | 292 068 | 283 866 | |
| SUMMA TILLGÅNGAR | 12 193 119 | 11 878 921 |
| Belopp i Tkr | Not | 2012 | 2011 |
|---|---|---|---|
| EGET KAPITAL OCH SKULDER | |||
| Eget kapital1 | |||
| Aktiekapital | 17 | 149 458 | 149 458 |
| Tillskjutet kapital | 1 819 788 | 1 819 788 | |
| Säkringsreserv | - | -11 850 | |
| Balanserad vinst | 1 116 820 | 767 074 | |
| Summa eget kapital | 3 086 066 | 2 724 470 | |
| Långfristiga skulder | |||
| Uppskjuten skatteskuld | 15 | 593 352 | 555 797 |
| Övriga avsättningar | 18 | 9 490 | 20 159 |
| Skulder till kreditinstitut | 19 | 7 885 388 | 7 993 147 |
| Summa långfristiga skulder | 8 488 230 | 8 569 103 | |
| Kortfristiga skulder | |||
| Kortfristig del av långfristiga skulder | 7 200 | 7 200 | |
| Leverantörsskulder | 79 112 | 97 597 | |
| Övriga skulder | 222 516 | 193 885 | |
| Upplupna kostnader och förutbetalda intäkter |
20 | 309 995 | 286 665 |
| Summa kortfristiga skulder | 618 823 | 585 348 | |
| SUMMA EGET KAPITAL OCH | |||
| SKULDER | 12 193 119 | 11 878 921 | |
| Ställda säkerheter och | |||
| ansvarsförbindelser | |||
| Ställda säkerheter | |||
| För egna skulder | |||
| Aktier i dotterbolag | 1 640 489 | 1 215 824 | |
| Företagsinteckningar | 238 800 | 238 800 | |
| Fastighetsinteckningar | 9 085 638 | 8 306 541 | |
| Summa ställda säkerheter | 10 964 927 | 9 761 165 | |
| Ansvarförbindelser | |||
| Övriga ansvarsförbindelser | 567 | 427 | |
| Summa ansvarsförbindelser | 567 | 427 |
¹ Förändring av eget kapital, se sidan 42
| BELOPP I TKR | NOT | 2012 | 2011 |
|---|---|---|---|
| RES ULTATRÄKNING |
|||
| Intäkter | 3 | 11 533 | 11 491 |
| Driftöverskott | 11 533 | 11 491 | |
| Avskrivning av materiella anläggningstillgångar | -479 | -676 | |
| Bruttoresultat | 11 054 | 10 815 | |
| Omstruktureringskostnader | 6 | -16 733 | - |
| Central administration och marknadsföring | 5 | -52 133 | -55 271 |
| Rörelseresultat | -57 812 | -44 456 | |
| Resultat från andelar i koncernföretag | -1 055 | 1 665 | |
| Ränteintäkter | 8 | 150 040 | 104 121 |
| Räntekostnader och liknande resultatposter | 9 | -103 086 | -86 748 |
| Koncernbidrag | 13 160 | - | |
| Resultat efter finansiella poster | 1 248 | -25 418 | |
| Skatt på årets resultat | 10 | - | - |
| ÅRETS RES ULTAT |
1 248 | -25 418 | |
| Inga poster finns att redovisa i övrigt totalresultat | |||
| Data per aktie 1 | |||
| Resultat per aktie, kr | 0,02 | -0,64 | |
| Genomsnittligt antal aktier, tusental | 74 729 | 39 771 | |
| Antal aktier vid periodens utgång, tusental | 74 729 | 74 729 | |
| Utdelning per aktie, kr | 2,30² | 1,10 |
1Diös hade per den 31 december 2012 inga utestående finansiella instrument som kan ge upphov till utspädningseffekt.
2 Styrelsens förslag.
| Belopp i Tkr | Not | 2012 | 2011 |
|---|---|---|---|
| TILLGÅNGAR | |||
| Anläggningstillgångar | |||
| Materiella anläggningstillgångar | |||
| Pågående projekt | 1 653 | 120 | |
| Övriga materiella anläggningstillgångar | 13 | 828 | 1 070 |
| Summa materiella anläggningstillgångar |
2 481 | 1 190 | |
| Finansiella anläggningstillgångar | |||
| Andelar i koncernföretag | 14 | 171 225 | 132 280 |
| Andra aktier och andelar | 210 | 298 | |
| Fordringar hos koncernföretag | 3 384 328 | 3 402 886 | |
| Summa finansiella anläggningstillgångar |
3 555 763 | 3 535 464 | |
| Summa anläggningstillgångar | 3 558 244 | 3 536 654 | |
| OMSÄTTNINGSTILLGÅNGAR | |||
| Kortfristiga fordringar | |||
| Kundfordringar | 11 | 211 | |
| Fordringar hos koncernföretag | 40 485 | 50 154 | |
| Skattefordran | 469 | 511 | |
| Övriga fordringar | 21 187 | 2 625 | |
| Förutbetalda kostnader och upplupna intäkter |
13 773 | 13 508 | |
| Summa kortfristiga fordringar | 75 926 | 67 009 | |
| Kassa och bank | 11 | 48 407 | |
| Summa omsättningstillgångar | 75 937 | 115 416 | |
| SUMMA TILLGÅNGAR | 3 634 182 | 3 652 070 |
| Belopp i Tkr | Not | 2012 | 2011 |
|---|---|---|---|
| EGET KAPITAL OCH SKULDER | |||
| Eget kapital1 | |||
| Bundet eget kapital | |||
| Aktiekapital | 17 | 149 458 | 149 458 |
| Reservfond | 284 796 | 284 796 | |
| Summa bundet eget kapital | 434 254 | 434 254 | |
| Fritt eget kapital | |||
| Överskursfond | 1 491 551 | 1 491 551 | |
| Balanserat resultat | -372 909 | -265 664 | |
| Årets resultat | 1 248 | -25 418 | |
| Summa fritt eget kapital | 1 119 890 | 1 200 469 | |
| Summa eget kapital | 1 554 144 | 1 634 724 | |
| Långfristiga skulder | |||
| Skuld till koncernföretag | 415 135 | 340 580 | |
| Skulder till kreditinstitut | 19 | 1 484 898 | 1 583 648 |
| Summa långfristiga skulder | 1 900 033 | 1 924 228 | |
| Kortfristiga skulder | |||
| Skulder till kreditinstitut | 7 200 | 7 200 | |
| Skuld till koncernföretag | 124 550 | 59 946 | |
| Checkräkningskredit | 27 409 | - | |
| Leverantörsskulder | 4 826 | 16 167 | |
| Övriga skulder | 877 | 387 | |
| Upplupna kostnader och förutbetalda intäkter |
20 | 15 143 | 9 418 |
| Summa kortfristiga skulder | 180 005 | 93 118 | |
| SUMMA EGET KAPITAL OCH SKULDER |
3 634 182 | 3 652 070 | |
| Ställda säkerheter och ansvarsförbindelser |
|||
| Ställda säkerheter | |||
| För egna skulder | |||
| Aktier i dotterbolag | 83 746 | 44 801 | |
| Långfristiga fordringar i koncernföretag | 2 592 609 | 2 592 609 | |
| Summa ställda säkerheter | 2 676 355 | 2 637 410 | |
| Ansvarförbindelser | |||
| Övriga ansvarsförbindelser | 255 | 211 | |
| Summa ansvarsförbindelser | 255 | 211 |
Förändring av eget kapital, se sidan 42
1
| BELOPP I TKR | ANTAL UTEståe NDE AKT IER, TUSENTAL 1 |
AKT IE KAP ITAL |
TILLSKJUT ET KAP ITAL |
SÄKRINGS RESERV2 |
BALA NSERAD VINST |
TOTALT EGET KAP ITAL |
|---|---|---|---|---|---|---|
| KONCERNEN | ||||||
| Eget kapita l 31 december 2010 |
37 365 | 74 729 | 805 542 | -17 229 | 655 224 | 1 518 266 |
| Återföring av säkringsreserv | 5 379 | 5 379 | ||||
| Periodens resultat efter skatt | 182 270 | 182 270 | ||||
| Årets totalresultat | 5 379 | 182 270 | 187 649 | |||
| Utdelningar | -65 388 | -65 388 | ||||
| Nyemission | 37 364 | 74 729 | 1 014 246 | 1 088 975 | ||
| Minoritetens andel av eget kapital | -5 032 | -5 032 | ||||
| EGET KAPITAL 31 DECEMBER 2011 | 74 729 | 149 458 | 1 819 788 | -11 850 | 767 074 | 2 724 470 |
| Återföring av säkringsreserv | 11 850 | 11 850 | ||||
| Periodens resultat efter skatt | 428 457 | 428 457 | ||||
| Årets totalresultat | 11 850 | 428 457 | 440 307 | |||
| Utdelningar | -82 202 | -82 202 | ||||
| Försäljning av egna aktier | 375 | 375 | ||||
| Minoritetens andel av eget kapital | 3 116 | 3 116 | ||||
| EGET KAPITAL 31 DECEMBER 2012 | 74 729 | 149 458 | 1 819 788 | - | 1 116 820 | 3 086 066 |
| BELOPP I TKR | ANTAL UTESTÅENDE AKT IER, TUSENTAL 1 |
AKT IE KAP ITAL |
RESERVFOND | ÖVER KURSFOND |
BALA NSERAD VINST |
TOTALT EGET KAP ITAL |
|---|---|---|---|---|---|---|
| MODERBOLAGET | ||||||
| Eget kapita l 31 december 2010 |
37 365 | 74 729 | 284 796 | 477 304 | -200 278 | 636 553 |
| Utdelningar | -65 388 | -65 388 | ||||
| Nyemission | 37 364 | 74 729 | 1 014 246 | 1 088 975 | ||
| Avyttring egna aktier | 0 | |||||
| Årets resultat | -25 418 | -25 418 | ||||
| EGET KAPITAL 31 DECEMBER 2011 | 74 729 | 149 458 | 284 796 | 1 491 551 | -291 083 | 1 634 724 |
| Utdelningar | -82 202 | -82 202 | ||||
| Återköp egna aktier | -17 000 | -17 000 | ||||
| Försäljning egna aktier | 17 375 | 17 375 | ||||
| Årets resultat | 1 248 | 1 248 | ||||
| EGET KAPITAL 31 DECEMBER 2012 | 74 729 | 149 458 | 284 796 | 1 491 551 | -371 661 | 1 554 144 |
¹ Se not 16, Eget kapital, avseende förändring av antal utestående aktier
² Från och med 2012-09-30, är säkringsreserven fullständigt återförd över resultaträkningen
| KONCERNEN | MODERBOLAGET | |||
|---|---|---|---|---|
| BELOPP I TKR NOT |
2012 | 2011 | 2012 | 2011 |
| Den löpande verksamheten | ||||
| Rörelseresultat | 856 732 | 483 545 | -57 812 | -44 457 |
| Justeringar för poster som ej ingår i kassaflödet m m:¹ | -185 366 | -205 333 | 479 | 676 |
| Resultat från andelar i koncernföretag | - | - | - | 1 665 |
| Erhållen ränta | 1 085 | 3 165 | 151 411 | 69 575 |
| Erlagd ränta | -292 381 | -163 237 | -111 032 | -124 727 |
| Betald skatt | -6 185 | -8 041 | - | - |
| KASSAFLÖDE FRÅN DEN LÖPANDE VERKSAMHETEN FÖRE FÖRÄ NDRING AV RÖRELSE KAPITAL |
373 885 | 110 100 | -16 954 | -97 268 |
| Förändringar i rörelsekapital | ||||
| Minskning (+)/ökning (-) av fordringar | 8 417 | 1 912 | -8 583 | 100 587 |
| Minskning (-)/ökning (+) av skulder | -68 977 | 61 016 | 66 181 | 19 579 |
| SUMMA FÖRÄ NDRING AV RÖRELSE KAPITAL |
-60 560 | 62 928 | 57 598 | 120 166 |
| KASSAFLÖDE FRÅN DEN LÖPANDE VERKSAMHETEN | 313 325 | 173 028 | 40 644 | 22 898 |
| Investeringsverksamheten | ||||
| Förvärv av dotterbolag 12 |
- | -585 362 | - | -105 |
| Investering i finansiella anläggningstillgångar | -73 | - | - | - |
| Förändring av långa fordringar | - | - | -8 282 | -1 145 112 |
| Försäljning av materiella anläggningstillgångar | 25 704 | 135 653 | - | 958 |
| Förvärv av materiella anläggningstillgångar² | -132 654 | -142 481 | -1 770 | -295 |
| KASSAFLÖDE FRÅN INVESTERINGSVERKSAMHETEN | -107 023 | -592 190 | -10 052 | -1 144 554 |
| Finansieringsverksamheten | ||||
| Nyemission | - | 1 088 976 | - | 1 088 976 |
| Utdelning | -82 202 | -65 388 | -82 202 | -65 388 |
| Förändring av låneskuld | -107 822 | -561 395 | -24 195 | 96 759 |
| KASSAFLÖDE FRÅN FINANSIERINGSVERKSAMHETEN | -190 024 | 462 193 | -106 397 | 1 120 347 |
| Årets kassaflöde | 16 217 | 43 030 | -75 805 | -1 309 |
| LIKVIDA MEDEL VID ÅRETS BÖRJAN | 103 806 | 60 776 | 48 407 | 49 716 |
| LIKVIDA MEDEL VID ÅRETS SLUT³ | 120 084 | 103 806 | -27 398 | 48 407 |
| ¹ Poster som ej ingår i kassaflödet | KONCERNEN | MODERBOLAGET | ||
| Värdeförändringar i fastigheter | -179 564 | -175 157 | - | - |
| Avskrivning av materiella anläggningstillgångar | 3 134 | 1 587 | 479 | 676 |
| Realisationsvinst vid fastighetsförsäljning i dotterbolag | -8 936 | -31 763 | - | - |
| REDOVISAT VÄRDE VID ÅRETS SLUT | -185 366 | -205 333 | 479 | 676 |
² Förvärv av materiella anläggningstillgångar via bolag har reducerats med övertagna skulder samt den del av likviden som utgjorts av värdet av egna aktier
³ Likvida medel består av kassa och bank
Årsredovisningen och koncernredovisningen har godkänts av styrelsen för publicering på Diös hemsida den 4 april 2013. Koncernens och moderbolagets resultat- och balansräkningar blir föremål för fastställelse på årsstämman den 25 april 2013. Diös Fastigheter AB, organisationsnummer 556501-1771, är ett svenskt aktiebolag med säte i Östersund i Jämtlands län. Huvudkontorets besöksadress är Ringvägen 4 i Östersund, postadress är Box 188, 831 22 Östersund.
Koncernen Diös Fastigheter bildades under april 2005 med målet att förvärva, förvalta, förädla och försälja fastigheter. Verksamheten är koncentrerad till området norr om Dalälven. Diös övergripande mål är att skapa god lönsamhet i fastighetsbeståndet och därigenom ge bolagets aktieägare en långsiktigt hög och stabil avkastning. Verksamheten har under året varit indelat i sex geografiska marknadsområden, Dalarna, Gävleborg, Västernorrland, Jämtland, Västerbotten och Norrbotten, där varje marknadsområde utgjort ett förvaltningsområde. Personalen på respektive område har det operativa ansvaret för fastigheterna och kundkontakterna inom marknadsområdet. Målet är att genom effektiv och marknadsorienterad fastighetsförvaltning skapa långsiktiga hyresgästrelationer samt i dialog med kunden kunna erbjuda individuellt anpassade lokaler i välvårdade och rationella fastigheter. Därutöver finns i moderbolaget, Diös Fastigheter AB, förutom verkställande direktör de koncerngemensamma funktionerna ekonomi/finans, värdering/ analys samt marknad/information.
Koncernredovisningen har upprättats enligt de av EU antagna IFRS standarderna och tolkningarna av dessa. Vidare har koncernredovisningen upprättats i enlighet med svensk lag och genom tillämpning av Rådet för finansiell rapporterings rekommendation RFR 1, Kompletterande redovisningsregler för koncerner. Räkenskaperna är upprättade baserat på anskaffningsvärde, förutom förvaltningsfastigheter och derivatinstrument vilka är redovisade till verkligt värde. Moderbolagets årsredovisning är upprättad i enlighet med svensk lag och med tillämpning av Rådet för finansiell rapporterings rekommendation RFR 2, Redovisning för juridiska personer.
Rekommendationen anger att en juridisk person skall tillämpa IFRS, inklusive tolkningar från IFRIC/SIC med undantag beroende på lagbestämmelser i främst Årsredovisningslagen samt med hänsyn tagen till sambandet mellan redovisning och beskattning. Moderbolaget tillämpar samma redovisnings- och värderingsprinciper som koncernredovisningen med nedanstående undantag. Derivatinstrument värderas inte till verkligt värde i moderbolaget. Materiella anläggningstillgångar redovisas till anskaffningsvärde med avdrag för ackumulerade av- och nedskrivningar. För dessa ökas redovisat värde i balansräkningen om förutsättningar för uppskrivning föreligger.
Aktier i dotterbolag redovisas enligt anskaffningsvärdemetoden där det bokförda värdet fortlöpande prövas mot dotterbolagens koncernmässiga egna kapital. I de fall bokfört värde överstiger koncernmässiga värden sker nedskrivning som belastar resultaträkningen. Om en tidigare nedskrivning inte längre är motiverad sker återföring av denna. Förvärvsrelaterade kostnader för dotterföretag, som kostnadsförs i koncernredovisningen, ingår som en del i anskaffningsvärdet för andelar i dotterföretag. Koncernbidrag redovisas som finansiell intäkt hos motagaren och som finansiell kostnad hos givaren, eventuell skatteeffekt därpå, redovisas som aktuell skatt. Aktieägartillskott redovisas hos givaren som ökning av aktier i dotterbolag och hos mottagaren som ökning av fritt eget kapital.
Från och med räkenskapsåret 2012 tillämpar koncernen ändringarna i IFRS 7 Finansiella instrument:(Upplysningar vid överföring av finansiella tillgångar). Ändring i IAS 12 Inkomstskatter (Uppskjuten skatt: Återvinning av underliggande tillgångar). Ändringarna i IFRS 7 Finansiella instrument: Upplysningar ökar upplysningskraven vid överföring av finansiella tillgångar. Det finns inga nya tolkningar som har trätt i kraft för räkenskapsåret 2012. Företagsledningens bedömning är att nya och ändrade standarder inte har haft någon effekt på koncernens finansiella rapporter 2012.
För att kunna upprätta redovisningen i enlighet med IFRS och god redovisningssed krävs att företagsledningen gör bedömningar och antaganden som påverkar i bokslutet redovisade tillgångar, skulder, intäkter och kostnader. Dessa bedömningar baseras på såväl historiska erfarenheter som andra faktorer som bedöms som rimliga under rådande omständigheter. Faktiskt utfall kan skilja sig från dessa bedömningar om andra antaganden görs eller andra förutsättningar föreligger. Bedömningar och antaganden ses över regelbundet. Ändringar av bedömningar redovisas i den period ändringen görs om ändringen endast påverkar denna period, eller den period ändringen görs och framtida perioder om ändringen påverkar både aktuell period och framtida perioder. Vid värdering av förvaltningsfastigheter görs bedömningar som kan ge en betydande påverkan på koncernens resultat och finansiella ställning. Värderingen kräver en bedömning av framtida kassaflöden samt att rimlig diskonteringsfaktor (avkastningskravet) fastställs. De antagande och bedömningar som ligger till grund för gällande värdering beskrivs i not 11.
Identifiering av rapporterbara segment görs baserat på den interna rapporteringen till den högste verkställande beslutsfattaren, vilken på Diös är den verkställande direktören (tillika koncernchef). Koncernen styrs och rapporteras i sex segment. Operativt är koncernen organiserad i marknadsområden enligt en geografisk indelning, de interna rapporteringssystemen är uppbyggda med tanke på uppföljning av respektive marknadsområdes genererade avkastning varför geografisk indelning utgör huvudsaklig indelningsgrund, därutöver följs verksamheten upp baserat på fastighetstyp.
De redovisningsprinciper som tillämpas för segmentrapporteringen överensstämmer med de som koncernen tillämpar. Segmentsinformation lämnas endast för koncernen. Från och med årsskiftet 2011/2012 redovisas segmenten länsvis i stället för ortsvis. Det innebär att Borlänge, Falun och Mora ingår i Dalarna, Gävle i Gävleborg, Östersund i Jämtland, Sundsvall i Västernorrland, Umeå, Skellefteå och Lyckselse i Västerbotten och Luleå i Norrbotten.
Anläggningstillgångar och långfristiga skulder består i allt väsentligt enbart av belopp som förväntas återvinnas eller betalas efter mer än tolv månader räknat från balansdagen. Omsättningstillgångar och kortfristiga skulder består i allt väsentligt enbart av belopp som förväntas återvinnas eller betalas inom tolv månader räknat från balansdagen.
Koncernens finansiella rapporter inkluderar både moderbolag och de dotterbolag som direkt eller indirekt kontrolleras av moderbolaget. Kontroll uppnås när moderbolaget kan utforma ett dotterbolags finansiella och operativa principer för att uppnå ekonomiska fördelar. För att kontroll skall
uppnås måste moderbolaget direkt eller indirekt äga minst hälften av rösterna i ett företag. Koncernen omfattar utöver moderbolaget de i not 14 angivna dotterbolagen med tillhörande underkoncerner. Bokslutet bygger på redovisningshandlingar upprättade för samtliga koncernbolag per 31 december 2012. Resultatet för ett dotterbolag som förvärvats under året medräknas i koncernens resultat från och med förvärvstidpunkten. Resultatet från ett dotterbolag som säljs under året medräknas fram till avyttringstidpunkten. Alla koncerninterna mellanhavanden avseende tillgångar, skulder, intäkter och kostnader elimineras i sin helhet vid konsolideringstillfället.Företagsförvärv redovisas enligt förvärvsmetoden. Förvärvsmetoden innebär att verkligt värde på förvärvade tillgångar och skulder bestäms per den dag då kontroll erhålls över det förvärvade företaget. Transaktionskostnader hänförliga till förvärvet ingår inte i anskaffningsvärdet för dotterföretaget. Skillnaden mellan anskaffningsvärdet, värdet på minoriteten samt det verkliga värdet på tidigare innehav och det verkliga värdet på förvärvade identifierbara tillgångar, skulder och eventualförpliktelser redovisas som goodwill. Om det uppstår en negativ skillnad redovisas skillnaden direkt i resultaträkningen. Minoritetsandel redovisas antingen som en proportionell andel av de förvärvade nettotillgångarna eller till verkligt värde, vilket bedöms per förvärv. Tilläggsköpeskilling redovisas till bedömt verkligt värde med senare förändringar redovisade i resultaträkningen. Vid stegvisa förvärv sker en värdering till verkligt värde vid den tidpunkt då kontroll erhållits. Omvärderingseffekter på tidigare ägd andel innan kontroll erhållits redovisas i resultaträkningen. Ökad eller minskad ägarandel då dotterföretaget är under fortsatt kontroll redovisas som förändringar inom eget kapital. Minoritetsintressen redovisas i koncernredovisningen under eget kapital, skilt från moderföretagets egna kapital. Minoritetsintressen ingår i koncernens resultat och totalresultat och redovisas separat från moderföretagets resultat och totalresultat som en fördelning av periodens resultat.
Intäktsredovisning sker i resultaträkningen när väsentliga risker och förmåner har överförts till motparten. Om det råder betydande osäkerhet avseende betalning, vidhängande kostnader eller risk och om säljaren behåller ett engagemang i den löpande förvaltningen som vanligtvis förknippas med ägandet sker ingen intäktsföring.
Intäkterna redovisas till det verkliga värdet av vad som erhållits eller förväntas komma att erhållas. Diös hyresavtal klassificeras som operationella leasingavtal enligt IAS 17. Hyresintäkterna periodiseras linjärt i enlighet med hyresavtal vilket medför att endast den del av intäkten som avser aktuell period redovisas. Det innebär att förskottshyror redovisas som förutbetalda hyresintäkter. Ersättningar i samband med uppsägning av hyresavtal i förtid intäktsförs direkt om inga förpliktelser kvarstår gentemot hyresgästen. Hyresrabatter periodiseras linjärt över hyreskontraktens löptid. Intäkter från fastighetsförsäljningar redovisas på tillträdesdagen om inte risker och förmåner övergått till köparen vid ett tidigare tillfälle. Om kontroll över tillgången skett vid ett tidigare tillfälle intäktsredovisas fastighetsförsäljningen vid denna tidigare tidpunkt. Resultat från försäljning av fastighet redovisas som skillnaden mellan erhållet försäljningspris efter avdrag för försäljningsomkostnader och senast redovisat värde, med tillägg för gjorda investeringar efter senaste värderingstidpunkt. Ränteintäkter beräknas baserat på antal utestående dagar, aktuellt tillgångssaldo samt vid var tidpunkt gällande räntesats. Intäkterna redovisas för den period de intjänats.
Central administration omfattar kostnader för bolagsadministration och koncernövergripande aktiviteter. Moderbolagets kostnader för bland annat koncernledning, personaladministration, data, marknadsaktiviteter, Investor Relations, revisionsarvoden och finansiella rapporter och kostnader för upprätthållande av börsnotering ingår i central administration.
Finansiella kostnader avser ränta och andra kostnader som uppkommer i samband med upptagande av lån. Kostnader för uttagande av pantbrev betraktas inte som en finansiell kostnad utan aktiveras i balansräkningen som förvaltningsfastigheter. Finansiella kostnader resultatförs i den period de hänför sig till. Finansiella kostnader inkluderar även kostnader för räntederivatavtal. Betalningsströmmar under dessa avtal resultatförs för den period de avser.
Finansiella tillgångar och skulder värderas initialt till verkligt värde och löpande till upplupet anskaffningsvärde eller verkligt värde beroende på den initiala kategoriseringen. För finansiella tillgångar och skulder som redovisas till upplupet anskaffningsvärde inkluderas transaktionskostnader i verkliga värdet. En finansiell tillgång eller skuld tas upp i balansräkningen när bolaget blir part till instrumentets avtalsmässiga villkor. En finansiell tillgång tas bort från balansräkningen när rättigheterna i avtalet realiserats, förfaller eller bolaget förlorar kontrollen över dem. En finansiell skuld tas bort från balansräkningen när förpliktelsen i avtalet fullgörs eller på annat sätt utsläcks. Detsamma gäller för del av finansiell skuld. För samtliga finansiella tillgångar och skulder, om inte annat anges i not, anses det redovisade värdet vara en god approximation av det verkliga värdet. För derivatinstrument tillämpas affärsdagsredovisning och för avistaköp eller avistaförsäljning av finansiella tillgångar tillämpas likviddagsredovisning. Vid fastställande av verkligt värde för derivatinstrument sker diskontering av framtida kassaflöden med noterad marknadsränta för respektive löptid. De framtida kassaflödena i derivatportföljen beräknas som skillnaden mellan den fasta avtalade räntan enligt respektive derivatavtal och den implicita stiborräntan för respektive period. De kommande ränteflöden som därmed uppstår nuvärdesberäknas med hjälp av den implicita stiborkurvan. För de stängningsbara swapar som finns i portföljen har optionsmomentet inte åsatts något värde, då stängning inte ger upphov till någon resultateffekt för Diös. Utgivaren beslutar om stängning skall ske. Vid fastställande av verkligt värde för låneskulder sker diskontering av framtida kassaflöden med noterad ränta för respektive löptid. Aktier och andelar kategoriseras som "Finansiella tillgångar som kan säljas" vilket innebär värdering till verkligt värde med värdeförändringar redovisade över eget kapital. Då Diös inte kunnat fastställa ett tillförlitligt marknadsvärde på dessa aktier värderas de till anskaffningsvärde.
Fordringar redovisas till upplupet anskaffningsvärde minskat med eventuell nedskrivning. Kundfordringar tas upp i balansräkningen när faktura skickats. De värderas till det lägsta av anskaffningsvärde och nettoförsäljningsvärde utan diskontering till nominellt belopp eftersom de beräknas ha kort löptid. Värdet av osäkra fordringar beräknas efter individuell bedömning. Likvida medel omfattar kassa och omedelbart tillgängliga banktillgodohavanden som kategoriseras som "Lånefordringar och kundfordringar" varvid redovisningen sker till upplupet anskaffningsvärde. På grund av att bankmedel är betalningsbara på anfordran motsvaras upplupet anskaffningsvärde av nominellt belopp.
Leverantörsskulder och övriga skulder tas upp när motparten har presterat och avtalsenlig skyldighet att betala föreligger, även om faktura ännu inte mottagits. Leverantörsskulder tas upp i balansräkningen när faktura har mottagits och värderas till nominellt belopp utan diskontering då dess förväntade löptid är kort. Upptagna lån redovisas till upplupet anskaffningsvärde med avdrag för eventuella skuldminskningar.
Räntor, utdelningar samt vinster och förluster hänförliga till finansiella
instrument redovisas i resultaträkningen som intäkt respektive kostnad. Eventuell utdelning till innehavare av egetkapitalinstrument redovisas direkt mot eget kapital med hänsyn tagen till eventuella inkomstskatteeffekter. Derivat redovisas och värderas till verkligt värde i balansräkningen. Derivat med ett positivt marknadsvärde redovisas som övriga kortfristiga fordringar och derivat med ett negativt marknadsvärde redovisas som övriga kortfristiga skulder.
Egetkapitalinstrument som ges ut av bolaget redovisas till erhållna medel med avdrag för transaktionskostnader.
Vid återköp av egna aktier reduceras det egna kapitalet med den betalda köpeskillingen inklusive eventuella transaktionskostnader.
Utdelningar redovisas som en minskning av eget kapital efter det att årsstämman fattat beslut. Beräkning av resultat per aktie baseras på årets resultat i koncernen hänförligt till moderbolagets aktieägare och på det genomsnittliga antalet utestående aktier under året.
Förvaltningsfastigheter är fastigheter som innehas i syfte att generera hyresinkomster eller värdestegring eller en kombination av dessa. Diös fastighetsbestånd per balansdagen utgörs till fullo av förvaltningsfastigheter. Fastigheterna redovisas i balansräkningen till verkligt värde enligt, per balansdagen, genomförd fastighetsvärdering. Omvärderingar av verkligt värde under löpande år sker kvartalsvis genom extern och intern värdering. Värdeförändringen redovisas i resultaträkningen under posten värdeförändring fastighet. Verkliga värden baseras på marknadsvärden, vilket är det bedömda belopp till vilket fastigheterna skulle kunna säljas i en transaktion mellan kunniga, sinsemellan oberoende, parter vilka har ett intresse av att transaktionen genomförs. Inga avdrag för transaktionskostnader i samband med en avyttring görs. Anskaffningsvärdet utgörs av inköpspriset samt kostnader som är direkt hänförliga till förvärvet. Vid större ny-, till- eller ombyggnader aktiveras tillkommande utgifter som är värdehöjande, vilket innebär att utgifter för reparation och underhåll kostnadsförs i den period de uppkommer. Löpande under året görs bedömning av hur stor del av pågående investeringar som fullgjorts, värdehöjande åtgärder balanseras, övriga åtgärder belastar innevarande års resultat. Värdeförändringar redovisas i resultaträkningen. Vid förvärv av fastigheter eller bolag, bokförs transaktionen normalt på tillträdesdagen eftersom risker och förmåner som följer av ägandet vanligen övergår den dagen. För försäljning se Rörelsens intäkter.
Övriga materiella anläggningstillgångar redovisas som tillgång om det är sannolikt att framtida ekonomiska fördelar kommer att komma bolaget till del och anskaffningsvärdet för tillgången kan beräknas på ett tillförlitligt sätt. De redovisas i balansräkningen till anskaffningsvärde med avdrag för ackumulerade avskrivningar och eventuell nedskrivning. I anskaffningsvärdet ingår inköpspriset samt kostnader direkt hänförbara till tillgången för att bringa den på plats och i skick för att utnyttjas i enlighet med syftet med anskaffningen. Tillkommande utgifter läggs till anskaffningsvärdet till den del det förbättrar tillgångens prestanda. Alla andra tillkommande utgifter redovisas som kostnad i den period de uppkommer.
Avskrivningar enligt plan baseras på ursprungliga anskaffningsvärden, i förekommande fall med beaktande av tillkommande värdehöjande utgifter samt upp- eller nedskrivningar. Avskrivning sker linjärt över tillgångens beräknade nyttjandeperiod. Starttidpunkt för avskrivningen är anskaffningstillfället.
| Moderbolag och koncernen |
|---|
| 10–20 % |
| 20 % |
| 33 % |
Kortfristiga ersättningar till anställda så som löner, betald semester och betald sjukfrånvaro samt därpå aktuella sociala kostnader redovisas, i takt med att de anställda har utfört tjänster i utbyte mot ersättningen.
Pensioner och andra ersättningar efter avslutad anställning kan klassificeras som antingen avgiftsbestämda eller förmånsbestämda pensionsplaner. Diös har endast avgiftsbestämda pensionsplaner, vilket innebär att företagets rättsliga eller informella förpliktelse begränsas till det belopp företaget accepterat att bidra med. Det innebär att storleken på den anställdes ersättningar efter avslutad anställning beror på de avgifter som företaget betalar till planen eller till ett försäkringsbolag, jämte den kapitalavkastning som avgifterna ger. Sålunda är det den anställde som bär den aktuariella risken och investeringsrisken. Åtaganden för ålders- och tjänstepension för tjänstemän tryggas genom en försäkring i Alecta. Dessa skall enligt gällande regelverk klassificeras som förmånsbestämda ITP-planer vilka omfattas av flera arbetsgivare.
Då det inte föreligger tillräcklig information för att redovisa dessa som förmånsbestämda redovisas de som avgiftsbestämda planer. Förpliktelser avseende avgifter till avgiftsbestämda planer redovisas som kostnad i resultaträkningen när de uppstår.
I samband med uppsägning av personal redovisas ersättningar som en skuld och en kostnad endast om företaget bevisligen är förpliktat att antingen avsluta en anställning före den normala tidpunkten för anställningens upphörande, eller när ersättning lämnas som ett erbjudande för att uppmuntra frivillig avgång. Vid erbjudande om frivillig avgång beräknas ersättningarna baserat på det antal anställda som förväntas acceptera erbjudandet.
Upplysningar om transaktioner och utestående mellanhavanden med närstående lämnas i enlighet med IAS 24, Upplysningar om närstående. Med närstående avses en part som direkt eller indirekt genom en eller flera händer utövar ett bestämmande inflytande över, står under ett bestämmande inflytande från ett företag eller under samma bestämmande inflytande som företaget. Med närstående avses den som har en andel i företaget som ger ett betydande inflytande eller har ett gemensamt bestämmande inflytande över företaget. Vidare avses med närstående även moderföretag, dotterföretag och systerföretag.
Till närstående part räknas också företag där parten är ett företags intresseföretag, är ett joint venture i vilket företaget är samägare, är en nyckelperson i ledande ställning i företaget eller dess moderföretag, är nära familjemedlem med någon som definieras som närstående, är ett företag som står under bestämmande inflytande av, under ett gemensamt bestämmande inflytande av eller står under betydande inflytande under nyckelperson i ledande ställning eller nära familjemedlem. En transaktion med närstående är en överföring av resurser, tjänster eller förpliktelser mellan närstående, oavsett om ersättning utgår eller inte. Bestämmande inflytande innebär en rätt att utforma ett företags finansiella och operativa strategier i syfte att erhålla ekonomiska fördelar. Gemensamt bestämmande inflytande innebär att två eller flera parter i avtal reglerar att gemensamt utöva ett bestämmande inflytande över en ekonomisk verksamhet. Betydande inflytande innebär att ägarföretaget kan delta i de
beslut som rör ett företags finansiella och operativa strategier utan att innebära bestämmande över dessa strategier. Betydande inflytande kan uppnås via aktieinnehav, stadgar eller avtal. Nyckelpersoner i ledande ställning är de personer som har befogenhet och ansvar för att, direkt eller indirekt, planera, leda och styra ett företags verksamhet. Med nära familjemedlemmar avses personens sammanboende och barn, barn till personens sammanboende och personer som är ekonomiskt eller på annat sätt beroende av personen eller dennes sammanboende.
Företaget och koncernen tillämpar IAS 12, Inkomstskatter. Total skatt utgörs av aktuell skatt och uppskjuten skatt. Skatter redovisas i resultaträkningen förutom i de fall den är hänförlig till transaktioner, vilka redovisas i övrigt totalresultat eller direkt mot eget kapital då även eventuell skatteeffekt redovisas direkt mot eget kapital. Aktuell skatt motsvarar den skatt bolaget är skyldig att betala utifrån årets skattepliktiga resultat, justerat för eventuell aktuell skatt avseende tidigare perioder. Diös redovisar uppskjuten skatt enligt balansräkningsmetoden vilket innebär att uppskjuten skatt redovisas på samtliga temporära skillnader, förutom till den del den uppskjutna skatten hänförs till den första redovisningen av goodwill eller en tillgång eller skuld som härrör från en transaktion som inte är ett företagsförvärv och vid tidpunkten för förvärvet inte påverkar vare sig redovisat eller skattepliktigt resultat. Beloppen beräknas baserade på hur de temporära skillnaderna förväntas bli utjämnade och med tillämpning av de skattesatser och skatteregler som är beslutade eller aviserade per balansdagen. Uppskjutna skatter värderas utifrån de skattesatser och skatteregler som är beslutade eller i praktiken beslutade per balansdagen.
Uppskjutna skattefordringar avseende avdragsgilla temporära skillnader och underskottsavdrag redovisas endast i den mån det är sannolikt att dessa kommer att medföra lägre skatteutbetalningar i framtiden. Värdet på uppskjutna skattefordringar reduceras när det inte längre bedöms sannolikt att de kan utnyttjas. Från 2012 ingår även övriga uppskjutna skatter, vilka tidigare redovisats bland övriga avsättningar, under uppskjuten skatteskuld. Ändringen har gjorts retroaktivt och uppskjuten skatteskuld per 31 december 2011 har därför ökat avseende övriga uppskjutna skatter med 23,4 Mkr. Per 31 december 2012 uppgår övriga uppskjutna skatter till 20,2 Mkr.
Kassaflödesanalysen har upprättats enligt den indirekta metoden, vilket innebär att nettoresultatet justerats för transaktioner som inte medfört in- eller utbetalningar under perioden, samt för eventuella intäkter och kostnader som hänförs till investerings- eller finansieringsverksamhetens kassaflöden.
International Accounting Standards Board (IASB) har givit ut ett antal nya och ändrade standarder och tolkningsuttalanden som träder i kraft från och med räkenskapsår 2013 och senare. Dessa har inte tillämpats vid upprättande av koncernens finansiella rapporter 2012.
IASB har givit ut följande nya och ändrade standarder, vilka ännu inte är godkända för tillämpning inom EU; IFRS 9 Finansiella instrument med efterföljande ändringar (tillämpning 1 januari 2015 eller senare), förbättringar av IFRSer 2009-2011 cykel med tillämpning 1 januari 2013 eller senare. Ändringar i IFRS 10, IFRS 11 och IFRS 12 (Övergångsbestämmelser), Investment Entities (ändringar i IFRS 10, IFRS 12 och IAS 27) med tillämpning från den 1 januari 2014 eller senare.
IASB har även givit ut följande standarder och ändringar, vilka är godkända för tillämpning inom EU. Ändring i IAS 1 Utformning av finansiella rapporter (1 juli 2012 eller senare); och ändring i IAS 19 Ersättning till anställda (1 januari 2013 eller senare). IFRS 13 Fair Value Measurement (1
januari 2013 eller senare). IFRS 10 Consolidated Financial Statements, IFRS 11 Joint Ventures, IFRS 12 Disclosure of Interests of Other Entities samt ändringar i IAS 27 Koncernredovisning och separata finansiella rapporter och IAS 28 Innehav i intresseföretag (samtliga med tillämpning från 1 januari 2014 eller senare). Ändringar har även gjorts i IFRS 7 Finansiella instrument: Upplysningar (1 januari 2013) och IAS 32 Finansiella instrument: klassificering (1 januari 2014).
IFRS 9 kräver att alla redovisade finansiella tillgångar som omfattas av IAS 39 Finansiella instrument: Redovisning och värdering, fortsättningsvis ska värderas till antingen upplupet anskaffningsvärde eller till verkligt värde. Den mest betydelsefulla påverkan av IFRS 9 vad gäller klassificering och värdering av finansiella skulder är relaterat till förändringar i verkligt värde som beror på förändringar i kreditrisk för en finansiell skuld (identifierad till verkligt värde via resultaträkningen).
IFRS 10 Consolidated Financial Statements ersätter de delar av IAS 27 Koncernredovisning och separata finansiella rapporter som inriktar sig på när och hur ett ägarföretag ska upprätta koncernredovisning och SIC-12. När ett företag för särskilt ändamål, ett SPE, omfattas av koncernredovisningen i sin helhet. Syftet med IFRS 10 är att det endast ska finnas en grundförutsättning för konsolidering av samtliga företag oavsett karaktären på investeringsobjektet. Den grundförutsättningen är bestämmande inflytande.
IFRS 13 Fair Value Measurement fastställer ett regelverk för värdering till verkligt värde där så krävs av andra standarder. Standarden är tillämplig vid värdering till verkligt värde av både finansiella och icke-finansiella poster. Verkligt värde definieras som det pris som skulle erhållas vid en försäljning av en tillgång eller den ersättning som skulle erläggas för att överföra en skuld i en normal transaktion mellan marknadsaktörer vid värderingstidpunkten ("exit price"). IFRS 13 kräver flera kvantitativa och kvalitativa upplysningar om värdering till verkligt värde.
IFRS 11 Joint Arrangements ersätter IAS 31 Andelar i Joint Ventures och SIC-13 Överföring av icke-monetära tillgångar från en samägare till gemensamt styrt företag. IFRS 11 klassificerar "joint arrangements" antingen som "joint operations" eller som "joint ventures". Avgörande för klassificeringen som ett"joint operation" eller ett "joint venture" är parternas rättigheter och förpliktelser enligt avtal. Enligt IFRS 11 ska kapitalandelsmetoden användas för andelar i "joint ventures". Det är därmed inte längre tillåtet att använda klyvningsmetoden för "joint ventures".
IFRS 12 Disclosure of Interest in Other Entities ska tillämpas för företag som innehar andelar i dotterföretag, "joint arrangements", intresseföretag eller "structured entities" som inte konsolideras.
Företagsledningens bedömning är att tillämpningen av IFRS 9 och IFRS 13 kan påverka de redovisade beloppen i de finansiella rapporterna vad gäller koncernens finansiella tillgångar och skulder. Företagsledningen har ännu inte genomfört en detaljerad analys av effekterna vid tillämpning av IFRS 9 och IFRS 13 och kan därför ännu inte kvantifiera effekterna.
Företagsledningen håller för närvarande på att analysera effekterna av övriga nya standarder och ändringar och en preliminär bedömning är att dessa inte kommer att få någon väsentlig effekt på koncernens finansiella rapporter.
Resultatutfallet inkluderar de fastigheter som tillkom via förvärvet av Norrviddenkoncernen 2011-12-30
| Mkr Indelat per marknadsområde |
Dalarna | Gävleborg | Jämtland | Västernorrland | Västerbotten | Norrbotten | Diös koncernen |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| Hyresintäkter | 253,9 | 184,6 | 286,5 | 283,3 | 149,8 | 142,2 | 1 300,2 |
| Övriga intäkter | 6,1 | 4,1 | 3,6 | 9,2 | 0,7 | 7,4 | 31,1 |
| Reparation och underhåll | -15,7 | -14,2 | -20,8 | -22,5 | -9,7 | -7,2 | -90,1 |
| Taxebundna kostnader | -41,4 | -27,5 | -51,9 | -52,4 | -21,9 | -17,5 | -212,7 |
| Fastighetsskatt | -10,6 | -9,1 | -13,3 | -12,7 | -7,1 | -6,6 | -59,4 |
| Övriga fastighetskostnader | -26,1 | -20,5 | -36,0 | -34,2 | -14,6 | -16,3 | -147,6 |
| Fastighetsadministration | -4,8 | -7,1 | -15,5 | -13,1 | -4,4 | -10,3 | -55,3 |
| Driftsöverskott | 161,3 | 110,3 | 152,5 | 157,6 | 92,7 | 91,8 | 766,2 |
| Värdeförändring | |||||||
| Fastighet, realiserad | 4,5 | - | 1,2 | 2,2 | 1,0 | - | 8,9 |
| Fastighet, orealiserad | 59,8 | -17,0 | 22,9 | 28,7 | 41,2 | 44,0 | 179,6 |
| Resultat | 225,6 | 93,3 | 176,6 | 188,5 | 134,9 | 135,8 | 954,7 |
| Ofördelade poster | |||||||
| Värdeförändring räntederivat | - | - | - | - | - | - | -76,3 |
| Avskrivning materiella anläggningstill gångar |
- | - | - | - | - | - | -3,1 |
| Central administration | - | - | - | - | - | - | -57,0 |
| Omstruktureringskostnader | - | - | - | - | - | - | -37,9 |
| Finansnetto | - | - | - | - | - | - | -328,5 |
| Årets resultat före skatt | - | - | - | - | - | - | 451,9 |
| Skatt på årets resultat | - | - | - | - | - | - | -20,3 |
| Minoritetens andel | - | - | - | - | - | - | -3,1 |
| Årets resultat hänförligt till moderbolagets aktieägare |
- | - | - | - | - | - | 428,5 |
| Uthyrbar area, kvm | 263 032 | 253 509 | 341 489 | 330 631 | 178 736 | 137 342 | 1 504 738 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| Investeringar i ny-, till, ombyggnad, Mkr | 34,7 | 27,9 | 41,7 | 31,7 | 6,5 | 9,4 | 151,9 |
| Bokfört värde, Mkr | 2 378,9 | 1 655,0 | 2 710,6 | 2 462,7 | 1 286,6 | 1 383,8 | 11 877,6 |
| Hyresvärde, Mkr | 278,4 | 210,7 | 326,1 | 327,6 | 161,9 | 159,5 | 1 464,3 |
| Ekonomisk uthyrningsgrad, % | 91,2 | 87,6 | 87,8 | 86,5 | 92,5 | 89,2 | 88,8 |
| Överskottsgrad, % | 63,5 | 59,8 | 53,2 | 55,6 | 61,9 | 64,6 | 58,9 |
Diös genomförde per 2011-12-30 ett rörelseförvärv av Norrvidden Fastigheter AB. Resultaträkningen för 2011 har inte påverkats av förvärvet medan balansräkningens omslutning innefattar förvärvet.
| Indelat per marknadsområde | Dalarna | Gävleborg | Jämtland | Västernorrland | Västerbotten | Norrbotten | Diös koncernen |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| Hyresintäkter | 251,4 | 99,4 | 122,6 | 22,4 | 55,4 | 35,4 | 586,7 |
| Övriga intäkter | 5,7 | 3,2 | 1,5 | 0,1 | 0,2 | 4,0 | 14,7 |
| Reparation och underhåll | -21,0 | -13,1 | -7,9 | -6,3 | -3,3 | -1,8 | -53,5 |
| Taxebundna kostnader | -44,9 | -16,1 | -22,0 | -5,9 | -9,9 | -6,1 | -104,9 |
| Fastighetsskatt | -10,7 | -4,5 | -5,2 | -1,2 | -2,7 | -1,6 | -26,0 |
| Övriga fastighetskostnader | -23,4 | -12,0 | -13,6 | -4,2 | -6,0 | -4,8 | -64,1 |
| Fastighetsadministration | -9,1 | -4,0 | -4,9 | -1,5 | -0,5 | -5,7 | -25,8 |
| Driftsöverskott | 147,9 | 52,8 | 70,5 | 3,4 | 33,3 | 19,4 | 327,3 |
| Värdeförändring | |||||||
| Fastighet, realiserad | 4,3 | 17,4 | 4,8 | - | 1,4 | 3,9 | 31,8 |
| Fastighet, orealiserad | 137,0 | 33,5 | -23,5 | 4,8 | 7,5 | 15,9 | 175,2 |
| Resultat | 289,2 | 103,7 | 51,7 | 8,2 | 42,1 | 39,2 | 534,1 |
| Ofördelade poster | |||||||
| Värdeförändring räntederivat | -88,2 | ||||||
| Avskrivning materiella anläggningstillgångar |
- | - | - | - | - | - | -1,6 |
| Central administration | - | - | - | - | - | - | -35,5 |
| Transaktionskostnader | - | - | - | - | - | - | -13,6 |
| Finansnetto | - | - | - | - | - | - | -144,2 |
| Resultat före skatt | 251,1 | ||||||
| Aktuell skatt | - | - | - | - | - | - | -8,0 |
| Uppskjuten skatt | - | - | - | - | - | - | -65,9 |
| Minoritetens andel | - | - | - | - | - | - | 5,0 |
| Periodens resultat hänförligt till moderbolagets aktieägare |
- | - | - | - | - | 182,2 |
| Uthyrbar area, kvm 1 | 267 910 | 253 509 | 344 359 | 332 693 | 56 519 | 261 559 | 1 516 549 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| Investeringar i ny-, till, ombyggnad, Mkr | 26,9 | 20,7 | 17,7 | 32,7 | 6,3 | 3,2 | 107,6 |
| Bokfört värde, Mkr 1 | 2 292,9 | 1 644,1 | 2 645,3 | 2 404,3 | 444,1 | 2 131,6 | 11 562,2 |
| Hyresvärde, Mkr | 272,6 | 112,7 | 133,5 | 30,7 | 58,9 | 46,4 | 654,8 |
| Ekonomisk uthyrningsgrad, % | 92,2 | 88,3 | 91,8 | 72,8 | 94,2 | 76,3 | 89,6 |
| Överskottsgrad, % | 58,8 | 53,1 | 57,5 | 15,1 | 60,0 | 54,9 | 55,8 |
1 Värdena inkluderar de fastigheter som tillkom via förvärvet av Norrviddenkoncernen 2011-12-30
| 3. in täkter |
||
|---|---|---|
| Tkr | 2012 | 2011 |
| KONCERNEN | ||
| Hyresintäkter | 1 300 225 | 586 650 |
| Övriga intäkter | 31 067 | 14 736 |
| Summa | 1 331 292 | 601 386 |
De totala hyresintäkterna för koncernen uppgick till 1 300 225 Tkr (586 650) vilket motsvarar 864 kr/kvm (848).
Övriga intäkter uppgick till 31 067 Tkr (14 736). Av intäkten avsåg 11 045 Tkr (7 960) vidarefaktureringar till hyresgäster avseende utförda arbeten i förhyrda lokaler.
| 11 533 | 11 491 |
|---|---|
| 51 | 38 |
| 11 482 | 11 453 |
Koncerninterna intäkter i moderbolaget avser fakturerad förvaltning och management fees. Kontraktförfallostrukturen avseende Diös fastighetsbestånd framgår av nedanstående tabell, där kontrakterade hyresintäkter avser årsvärde.
| Förfal loår |
Teck nade avtal |
Uthyrd area, kvm |
Kontrakterade hyresintäkter per 31 december, Tkr |
Andel av värdet, % |
|
|---|---|---|---|---|---|
| Lokalhyresavtal | 2012 | 151 | 49 564 | 47 100 | 4 |
| 2013 | 706 | 152 538 | 153 631 | 12 | |
| 2014 | 816 | 273 715 | 298 442 | 23 | |
| 2015 | 607 | 240 502 | 248 861 | 19 | |
| 2016+ | 501 | 357 057 | 374 924 | 29 | |
| Totalt lokalhyresavtal | 2 781 1 073 376 | 1 122 967 | 86 | ||
| Bostadshyresavtal | 2 290 | 167 265 | 151 020 | 12 | |
| Övriga hyresavtal | 5 534 | – | 26 899 | 2 | |
| TOTALT | 10 605 1 240 641 | 1 300 886 | 100 |
| Tkr | 2012 | 2011 |
|---|---|---|
| Koncernen | ||
| Driftkostnader | 360 332 | 168 908 |
| Reparations- och underhållskostnader | 90 077 | 53 453 |
| Fastighetsskatt | 59 377 | 25 969 |
| Fastighetsadministration | 55 305 | 25 765 |
| Summa | 565 091 | 274 095 |
Fastighetskostnaderna uppgick till 565 091 Tkr (274 095) vilket motsvarar 375 kr/kvm (396). Fastighetskostnaderna avser såväl direkta fastighetskostnader, såsom kostnader för drift, underhåll och fastighetsskatt, som indirekta fastighetskostnader i form av uthyrning och fastighetsadministration. Ökningen är till största delen hänförlig till ett utökat fastighetsbestånd 2012. I driftkostnader ingår kostnader för bl a el, värme, vatten, fastighetsskötsel, renhållning, försäkringar, och fastighetsspecifika marknadsföringskostnader. Delar av driftkostnaderna vidaredebiteras hyresgästerna i form av tillägg till hyran. Driftkostnaderna uppgick till 360 332 Tkr (168 908) vilket motsvarar 239 kr/kvm (244). Av driftkostnaderna utgjorde 11 045 Tkr (7 960), vilket motsvarar 7 kr/kvm (12), kostnader för arbeten i förhyrda lokaler vilket vidarefaktureras till hyresgäster.
Reparations- och underhållskostnaderna består av såväl periodiska som löpande åtgärder för att vidmakthålla fastigheternas standard och tekniska system. För 2012 uppgick kostnaderna till 90 077 Tkr (53 453) vilket motsvarar 60 kr/kvm (77). Fastighetsskatt är en statlig skatt baserad på fastigheternas
taxeringsvärde. Huvuddelen av fastighetsskatten vidaredebiteras hyresgästerna. Skattesatsen för 2012 var 1% på taxeringsvärdet för kontor/butik och 0,5% för lager/industri. För bostäder beräknades fastighetsskatten till det lägsta av 1 365 kr/lägenhet eller 0,4 % av taxeringsvärdet. Kostnaden för fastighetsskatt uppgick till 59 377 Tkr (25 969) vilket motsvarar 39 kr/kvm (38).
Med fastighetsadministration avses indirekta kostnader för den löpande fastighetsförvaltningen. Kostnaderna innefattar bland annat kostnader för personal som arbetar med uthyrningsverksamhet och hyresförhandlingar, förbrukningsmaterial och projektadministration. Koncernens kostnader för 2012 uppgick till 55 305 Tkr (25 765) vilket motsvarar 37 kr/kvm (37). Av dessa utgjorde 5 521 Tkr (2 405), motsvarande 4 kr/kvm (3) inkassorelaterade kostnader och befarade kundförluster.
| Medelantalet anställda | 2012 varav män |
2011 varav män |
||
|---|---|---|---|---|
| Moderbolaget | 28 | 45% | 23 | 43% |
| Övriga bolag | 127 | 67% | 49 | 80% |
| Koncernen totalt | 155 | 63% | 72 | 68% |
Vid utgången av 2012 bestod styrelsen i moderbolaget av 6 ledamöter varav 2 kvinnor. Antal ledande befattningshavare i moderbolaget uppgick till 4 personer (3) varav 0 kvinnor (1).
| 2012 | 2011 | |||
|---|---|---|---|---|
| Tkr | Löner och ersättningar |
Sociala kostnader |
Löner och ersätt ningar |
Sociala kostna der |
| Moderbolaget | 17 920 | 6 090 | 14 812 | 4 917 |
| (varav pensionskostnader) 1 | 2 343 | 554 | 2 558 | 598 |
| Koncernen totalt | 69 554 | 26 249 | 32 868 | 10 246 |
| (varav pensionskostnader) 2 | 6 306 | 2 785 | 4 176 | 1 003 |
1 Av moderbolagets pensionskostnader avser 825 Tkr (717) VD. 2 Av koncernens pensionskostnader avser 825 Tkr (717) VD.
Diös har en vinstandelsstiftelse som omfattar samtliga anställda. Överföring till stiftelsen kan maximalt uppgå till 35 000 kr per anställd och baseras på Diös resultat. Under februari 2013 fattade styrelsen beslut om att avsättning skulle utgå för 2012 med totalt 2 103 tkr.
| 2012 | 2011 | |||
|---|---|---|---|---|
| Tkr | Styrelse och VD |
Övriga anställda |
Styrelse och VD |
Övriga anställda |
| Moderbolaget | 4 684 | 13 236 | 3 409 | 11 403 |
| (varav tantiem och dylikt) | - | - | - | - |
| Koncernen totalt | 4 684 | 64 870 | 3 409 | 29 459 |
| (varav tantiem och dylikt) | - | - | - | - |
| Tkr | Grundlön/ styrelsearv. |
Övriga förmåner |
Pensions kostnad |
Summa |
|---|---|---|---|---|
| Styrelsens ordförande | 175 | - | - | 175 |
| Övrig styrelse | 625 | - | - | 625 |
| Verkställande direktören | 2 531 | 84 | 825 | 3 884 |
| Övriga ledande befattningshavare (4 pers) |
4 135 | 290 | 1 107 | 5 532 |
| Summa | 7 466 | 374 | 1 932 | 10 216 |
Övriga styrelseledamöter har erhållit 125 Tkr vardera. Incitamentsprogram med möjlighet till rörlig ersättning förekommer för bolagets verkställande direktör och för bolagets ledande befattningshavare men några andra aktierelaterade ersättningar förekommer ej. Den rörliga ersättningen kan maximalt uppgå till en måndaslön. Någon rörlig ersättning har ej utgått för 2012. För ledande befattningshavande är uppsägningstiden vid uppsägning från bolagets sida 6-12 månader och från den anställdes sida 6 månader.
I central administration ingår kostnader för koncerngemensamma funktioner som koncernledning, data, årsredovisning, revisionsarvoden, juridisk rådgivning med mera. De centrala administrationskostnaderna, inklusive omstruktureringskostnader hänförliga till förvärvet av Norrvidden, uppgick till 94 834 Tkr (49 079) vilket motsvarar 63 kr/kvm (71). Omstruktureringskostnaderna uppgick till 37 861 Tkr (-) motsvarande 25 kr/kvm (-). Utfallet 2011 inkluderar transaktionskostnader om 13 544 Tkr motsvarande 20 kr/kvm.
| KONCERN | MODERBOLAG | ||||
|---|---|---|---|---|---|
| Tkr | 2012 | 2011 | 2012 | 2011 | |
| Deloitte | |||||
| Revisionsuppdrag | 2 116 | 1 201 | 850 | 610 | |
| Revisionsverksamhet utöver revisionsuppdraget |
431 | 1 280 | 431 | 1 280 | |
| Skatterådgivning | 537 | 851 | 537 | 851 | |
| Andra uppdrag | 365 | 1 745¹ | 365 | 1 745¹ | |
| Summa | 3 449 | 5 077 | 2 183 | 4 486 |
1 Varav 863 Tkr utgör kostnader i samband med genomförd nyemission och har avräknats tillfört eget kapital.
Revisionsuppdrag avser granskning av årsredovisningen och bokföringen samt styrelsens och verkställande direktörens förvaltning. Revisionsverksamhet utöver revisionsuppdraget innebär andra kvalitetssäkringstjänster som skall utföras enligt författning, bolagsordning eller avtal samt rådgivning eller annat biträde som föranleds av iakttagelser vid ett granskningsuppdrag. Skatterådgivning innehåller både rådgivning och kvalitetssäkring inom skatteområdet. Förändringen jämfört med 2011 är hänförligt till att 2011 inkluderar, granskning av prospekt för avlämnande av rapport avseende proformaredovisning och bedömd intjäningsförmåga i samband med förvärvet av Norrvidden (Revisionsverksamhet utöver revisionsuppdraget), skattemässig due dilligence i samband med förvärvet av Norrvidden (Skatterådgivning) samt finansiell due dilligence i samband med förvärvet av Norrvidden samt kvalitetssäkring och rådgivning avseende prospekt (Andra uppdrag).
| 7. VÄRDEFÖRÄNDRINGAR I FASTIGHETER | ||
|---|---|---|
| Tkr | 2012 | 2011 |
| Koncernen | ||
| Realiserade värdeförändringar | 8 936 | 31 763 |
| Orealiserade värdeförändringar | 179 563 | 175 157 |
| Summa | 188 499 | 206 920 |
Under 2012 genomfördes 6 fastighetsförsäljningar (12) och 4 delavyttringar (0). Försäljningspriset för dessa översteg senast gjorda värdering med 8 936 Tkr (31 763) varför en realiserad värdeförändring uppstod. Utifrån årsvisa affärsplaner gjordes per årsskiftet en värdering av samtliga fastigheter baserad på en 5-årig kassaflödesmodell med individuell bedömning för varje fastighet av såväl framtida intjäningsförmåga som avkastningskrav, se även not 11. 25 procent av fastigheterna har värderats externt per den 31 december 2012 och för övriga har en intern värdebedömning gjorts med utgångspunkt i senaste externa värdering. Värderingarna har medfört orealiserade värdeförändringar av fastigheternas marknadsvärden om 179 563 Tkr (175 157). Under året har samtliga fastigheter värderats externt.
| 8. räntein täkter |
||
|---|---|---|
| Tkr | 2012 | 2011 |
| KONCERNEN | ||
| Ränteintäkter, övriga | 1 006 | 3 165 |
| Summa | 1 006 | 3 165 |
| MODERBOLAGET | ||
| Ränteintäkter, koncernföretag | 149 892 | 101 578 |
| Ränteintäkter, övriga | 149 | 2 543 |
| Summa | 150 040 | 104 121 |
Samtliga ränteintäkter avser finansiella instrument som inte är kategoriserade som verkligt värde via resultaträkningen.
| 9. räntekos tnader och liknande res ultatpos ter |
|||
|---|---|---|---|
| Tkr | 2012 | 2011 | |
| KONCERNEN | |||
| Räntekostnader | -321 968 | -146 393 | |
| Övriga finansiella kostnader | -7 568 | -961 | |
| Summa | -329 536 | -147 354 | |
| MODERBOLAGET | |||
| Räntekostnader, koncernföretag | -12 703 | -10 383 | |
| Räntekostnader | -85 139 | -75 418 | |
| Övriga finansiella kostnader | -5 243 | -946 | |
| Summa | -103 086 | -86 748 | |
Samtliga räntekostnader avser finansiella instrument som inte är kategoriserade som verkligt värde via resultaträkningen. Värdeförändring avseende derivatinstrument uppgick till –76 284 Tkr (–88 176).
Diös genomsnittliga räntebärande skulder uppgick under 2012 till 7 946 468 Tkr (3 600 489). Faktisk räntekostnad inklusive kostnad för outnyttjat kreditutrymme samt utfall avseende finansiella instrument uppgick till 322 928 Tkr (146 495) vilket motsvarar en årlig genomsnittsränta på 4,06 procent (4,07).Under perioden uppgick orealiserade värdeförändringar från innehavda derivatinstrument till -76,3 Mkr (-88,2). Då företaget inte tillämpar säkringsredovisning har dessa i sin helhet redovisats i resultaträkningen.
| KONCERNEN, Tkr | Belopp Årskostnad | Vägd genom snittlig ränta |
|
|---|---|---|---|
| Genomsnittlig räntebärande skuld | 7 946 468 | 300 832 | 3,79% |
| Outnyttjat utrymme kreditfacilitet | 268 725 | 1 196 | 0,02% |
| Utfall finansiella instrument | 20 900 | 0,26% | |
| 322 928 | 4,06% |
| KONCERN | MODERBOLAG | ||||
|---|---|---|---|---|---|
| Tkr | 2012 | 2011 | 2012 | 2011 | |
| Aktuell skatt | -6 185 | -8 041 | - | - | |
| Uppskjuten skatt | -14 160 | -65 902 | - | - | |
| Summa skatt | -20 345 | -73 943 | - | - | |
| Årets resultat före skatt | 451 918 | 251 180 | 1 248 | -25 418 | |
| Skatt enligt gällande skat tesats, 26,3% |
-118 854 | -66 060 | 328 | 6 685 |
| Skatt på årets resultat | -20 345 | -73 943 | - | - |
|---|---|---|---|---|
| - omvärdering uppskjuten skatt 22 % |
115 973 | - | - | - |
| – justering underskott och temporära skillnader |
-17 464 | -7 883 | -328 | -6 685 |
| Skatteeffekt justeringsposter: |
I resultaträkningen fördelas skatten på två poster, aktuell skatt och uppskjuten skatt. Aktuell skatt för 2012 har beräknats utifrån en nominell skattesats om 26,3 procent Under året har skattesatsen för uppskjuten skatt ändrats från 26,3 procent till 22 procent Detta har medfört att den uppskjutna skatteskulden har omräknats i årsbokslutet. En positiv engångseffekt om 115 973 Tkr har härigenom uppstått. Aktuell skattekostnad är hänförlig till skatt i dotterbolag som under året varit förhindrade att resultatutjämna via koncernbidrag. Ackumulerade skattemässiga underskott bedöms kunna utnyttjas mot framtida skattepliktiga inkomster samt "utjämnas" mot uppskjutna skatteskulder, se även not 15.
| KONCERN | MODERBOLAG | ||||
|---|---|---|---|---|---|
| Tkr | 2012 | 2011 | 2012 | 2011 | |
| Koncernen | |||||
| Ingående anskaffningsvärde | 11 562 241 | 5 203 727 | - | - | |
| Förvärv | 4 800 | 6 173 567 | - | - | |
| Investeringar i befintliga fastigheter |
151 890 | 107 451 | - | - | |
| Försäljningar | -20 874 | -97 661 | - | - | |
| Värdeförändring | 179 564 | 175 157 | - | - | |
| Utgående anskaffningsvärde | 11 877 621 | 11 562 241 | - | - |
Utgående anskaffningsvärde överensstämmer med värde enligt fastighetsvärdering per 2012-12-31.
Diös har under 2012 investerat för totalt 151 890 Tkr (107 451), i ny-, till- och ombyggnation. Under året har 1 fastighet förvärvats (255) medan 6 (12) fastigheter avyttrats och 4 (-) fastigheter delavyttrats.
| Investering, Tkr |
Kvar att investera, Tkr |
Färdigställd | |
|---|---|---|---|
| Norr 14:5, Gävle | 13 444 | 2 156 | Kvartal 2, 2013 |
| Norr 40:3, Gävle | 20 000 | 5 582 | Kvartal 2, 2013 |
| Nejonögat 3, Östersund | 40 580 | 2 873 | Kvartal 2, 2013 |
| Kilen 1, Sveg | 2 650 | 2 054 | Kvartal 3, 2013 |
| Aborren 11, Luleå | 2 250 | 2 222 | Kvartal 3, 2013 |
| Kansliet 20, Falun | 11 500 | 10 926 | Kvartal 3, 2013 |
| Totten 1:68, Åre | 8 500 | 8 500 | Kvartal 3, 2013 |
| Myrten 5, Östersund | 9 000 | 8 900 | Kvartal 4, 2013 |
| Hiss-säkerhet enl EU direktiv |
32 702 | 18 106 | Kvartal 4, 2013 |
En tillgångs värde utgörs enligt vedertagen teori av det diskonterade nuvärdet av de framtida kassaflöden som tillgången förväntas generera. Fastighetsbeståndets värde beräknas som summa nuvärde av driftsöverskott minskat med återstående investeringar på igångsatta projekt under de närmaste fem åren samt nuvärdet av bedömt restvärde år 6. Restvärdet år 6 utgörs av summa nuvärde av driftsöverskott under återstående ekonomisk livslängd. Till detta läggs det bedömda marknadsvärdet av obebyggd mark.
Av avgörande betydelse för fastighetsbeståndets beräknade värde är avkastningskravet och antagandet beträffande den framtida reala tillväxten, vilka är de tyngst vägande värdedrivande faktorerna i värderingsmodellen. Avkastningskravet är den vägda kostnaden för lånat och eget kapital. Kostnaden för lånat kapital utgår från marknadsmässig ränta på lån. Kostnaden för eget kapital utgår från riskfri ränta motsvarande lång statsobligationsränta med tillägg för riskpremie. Riskpremien är individuell för varje investering och beror på investerarens uppfattning om framtida risk och potential.
Diös redovisar sina förvaltningsfastigheter till verkligt värde och har under 2012 externvärderat samtliga fastigheter. Det verkliga värdet är det mest sannolika priset för respektive fastighet som skulle kunna erhållas vid en försäljning på den öppna och fria marknaden. En fastighets verkliga värde blir emellertid realitet först vid en genomförd försäljning. Värderingen har genomförts på ett enhetligt sätt och baserats på en 5-årig kassaflödesmodell. Utgångspunkten för värderingen har varit en individuell bedömning för varje fastighet av dels den framtida intjäningsförmågan, dels avkastningskravet. Vid bedömningen av en fastighets framtida intjäningsförmåga har, utöver inflationsantagande om 2,0 procent, hänsyn tagits till dels eventuella förändringar i hyresnivån utifrån respektive kontrakts hyra och förfallotidpunkt jämfört med bedömd aktuell marknadshyra, dels förändring i uthyrningsgrad och fastighetskostnader. Med fastighetskostnader avses kostnader för drift, underhåll, fastighetsskatt, tomträttsavgäld och fastighetsadministration.
Under 2012 var transaktionsvolymen mycket god. Volymen hamnade på 107 Mdr och det gör året 2012 till ett av de transaktionsrikaste åren historiskt sett. Till skillnad från 2011 så utfördes väldigt få affärer i början på året för att istället ta fart och slutföras under det sista kvartalet. Att Sverige har en väl fungerande transaktionsmarknad är viktig på många sätt – inte minst för svenska
fastighetsägare själva – men även för att köpare och säljare skall känna sig trygga med vad de köper respektive säljer. Genom alla fastighetsaffärer som sker finns värdefull information som förbättrar samt ger betydelsefull vägledning vid fastställande av de avkastningskrav som ligger till grund för genomförda värderingar.
Avkastningskravet på eget kapital är individuellt för varje fastighet och baseras på antagande om realränta, inflation samt riskpremie. Riskpremien är individuell för varje fastighet och kan delas upp i två delar – generell respektive individuell risk. Den generella risken är ett tillägg för att en fastighetsplacering inte är likvid i samma utsträckning som en obligation samt att tillgången är beroende av den allmänna ekonomiska utvecklingen. Den individuella risken är specifik för varje fastighet och utgör marknadens sammanvägda bedömning av fastighetens kategori, orten där fastigheten är belägen, fastighetens läge på orten med hänsyn till fastighetens kategori, om fastigheten är rätt utformad, ändamålsenlig och yteffektiv, dess tekniska standard såsom t ex materialval, kvalitet på allmänna installationer, inredning och utrustning i lokaler och lägenheter samt kontraktssammansättningen, varvid hänsyn tas till exempelvis kontraktens längd, storlek och antal.
Det genomsnittliga avkastningskravet, på jämförbart bestånd, har sänkts med 0,06 procentenheter (0,22), vilket återspeglar marknadens utveckling under året. Igångsatta projekt har värderats till anskaffningsvärde. Byggrätter och mark har värderats utifrån ett bedömt marknadsvärde per kvadratmeter.
| Avkastningskrav per 2012-12-31 | Vägd direkt avkastning, % |
Vägd kalkylränta, % |
|---|---|---|
| Dalarna | 7,14 | 9,28 |
| Gävleborg | 7,32 | 9,47 |
| Västernorrland | 6,59 | 8,72 |
| Jämtland | 6,72 | 8,85 |
| Västerbotten | 6,91 | 9,05 |
| Norrbotten | 6,90 | 9,04 |
| DIÖS 2012 | 6,91 | 9,07 |
| DIÖS 2011 | 6,97 | 9,00 |
En marknadsvärdebedömning av Diös samtliga fastigheter har utförts med värdetidpunkt den 31 december 2012. 25 procent av fastighetsbeståndet externvärderas varje kvartal. För resterande del görs en intern värdebedömning vilken kvalitetssäkras av extern värderare. Underlag för värderingarna har utgjorts av samtliga gällande hyresavtal, information om vakanta objekt, faktiska drift- och underhållskostnader, fastighetsskatt och fastighetsadministration samt uppgifter om pågående och planerade investeringar. Därtill har fastigheterna besiktigats fysiskt i samband med genomförda större investeringar eller vid andra förändringar som bedömts vara av värdepåverkande karaktär. Värderingarna visade ett verkligt värde om 11877 621 Tkr (11 562 241) och medförde orealiserade värdeförändringar av fastigheternas marknadsvärden om 179 564 Tkr (175 157) vilket innebär en värdeuppgång motsvarande ca 1,5 procent (3,3). Av nedanstående tabell framgår verkligt värde fördelat per fastighetskategori och marknadsområde.
| Fastighets värde, Tkr 2012-12-31 |
Kontor | Butik Bostäder | Industri/ lager |
Övriga | Summa | |
|---|---|---|---|---|---|---|
| Dalarna | 1 435 083 | 581 662 | 206 088 | 88 475 | 67 619 2 378 927 | |
| Gävleborg | 600 027 | 625 969 | 100 204 | 318 092 | 10 713 1 655 005 | |
| Väster norrland |
1 071 644 | 842 525 | 313 270 | 168 580 | 66 729 2 462 748 | |
| Jämtland | 643 797 | 776 666 | 800 244 | 102 634 387 266 2 710 607 | ||
| Västerbotten | 501 603 | 363 623 | 210 149 | 128 460 | 82 731 1 286 566 | |
| Norrbotten | 696 587 | 504 700 | 89 500 | 92 981 | - 1 383 768 | |
| Summa | 4 948 741 3 695 145 1 719 455 | 899 222 615 058 11 877 621 |
En fastighets marknadsvärde kan endast fastställas då den säljs. Fastighetsvärderingar är beräkningar gjorda enligt vedertagna principer utifrån vissa antaganden. Det värdeintervall som anges vid fastighetsvärderingar och som oftast ligger inom +/– 5–10 procent skall ses som mått på den osäkerhet som finns i gjorda antaganden och beräkningar. Savills har bedömt aktuellt osäkerhetsintervall till +/– 7,5 procent och DTZ har bedömt osäkerhetsintervallet till +/– 7,0 procent, vilket för Diös del innebar ett värdeintervall om 11 018 221 – 12 737 021 Tkr.
| Följande tillgångar och skulder per 31 december 2011 | |
|---|---|
| är hänförliga till förvärvet av Norrvidden | Värde, Tkr |
| Likvida medel | 42 538 |
| Förvaltningsfastigheter | 6 130 300 |
| Inventarier | 9 012 |
| Innehav i intresseföretag | 4 612 |
| Finansiella anläggningstillgångar | 11 223 |
| Kortfristiga fordringar | 117 745 |
| Avsättningar | –3 000 |
| Räntebärande skulder | –4 439 700 |
| Uppskjutna skatteskulder | –531 700 |
| Kortfristiga skulder | –708 860 |
| Förvärvade nettotillgångar | 632 000 |
| Utbetald köpeskilling per 31 dec 2012 | 627 900 |
| Avgår likvida medel i förvärvade dotterbolag | –42 538 |
| Förändring av koncernens likvida medel vid förvärv | 585 362 |
Den 30 december förvärvade Diös 100 procent av aktiekapitalet i Norrvidden AB koncernen. Erlagd köpeskilling motsvarade verkligt värde på förvärvade nettotillgångar. Preliminär köpeskilling uppgick till 632 000 Tkr, varav 627 900 Tkr erlades kontant per 30 december 2011. Direkta transaktionskostnader i samband med förvärver uppgick till 13,5 Mkr. Förvärvskalkylen innefattar verkligt värde på förvärvade fastigheter om 6130300 Tkr per tillträdesdagen 2011-12- 30. Köpeskillingen baserades på ett underliggande fastighetsvärde om 5 800 000 Tkr per avtalsdagen 2011-09-22. Norrviddens intäkter för 2011 uppgick till 702 176 Tkr och årets resultat före skatt till 43 870 Tkr.
Eftersom köpeskillingen baserades på en tillträdesbalansräkning per 2011-12-31 innefattar koncernens rapport över totalresultatet för 2011 varken intäkter eller resultat för Norrvidden. Med förvärvet av Norrvidden blev Diös norra Sveriges största privatägda fastighetsbolag vilket skapat ökade möjligheter att genom synergier på både intäkts- och kostnadssidan höja överskottsgraden.
| KONCERNEN | MODERBOLAGET | |||
|---|---|---|---|---|
| Tkr | 2012 | 2011 | 2012 | 2011 |
| Ingående anskaffningsvärde | 40 654 | 20 535 | 3 367 | 3 070 |
| Nyanskaffningar | 363 | 1 196 | 236 | 297 |
| Omklassificeringar | - | -5 501 | - | - |
| Förvärv av dotterföretag | - | 24 424 | - | - |
| Utgående anskaffningsvärde | 41 017 | 40 654 | 3 603 | 3 367 |
| Ingående avskrivningar | -29 071 | -15 140 | -2 296 | -1 620 |
| Omklassificeringar | - | 3 049 | - | - |
| Förvärv av dotterföretag | - | -15 393 | - | - |
| Årets avskrivningar | -3 134 | -1 587 | -479 | -638 |
| Utgående ack. avskrivningar | -32 205 | -29 071 | -2 775 | -2 296 |
| Utgående planenligt restvärde |
8 812 | 11 583 | 828 | 1 070 |
| Tkr | 2012 | 2011 |
|---|---|---|
| MODERBOLAGET | ||
| Ackumulerade anskaffningsvärden | 132 280 | 132 175 |
| Nedskrivning | -1 055 | - |
| Förvärv och aktieägartillskott | 40 000 | 105 |
| Redovisat värde vid periodens slut | 171 225 | 132 280 |
Specifikation av moderbolagets direktägda dotterbolag framgår nedan. Övriga koncernföretag återfinns i respektive dotterbolags årsredovisning. Principer för konsolidering av koncernbolag framgår av redovisningsprinciperna i not 1.
| Namn | Org.nr | Säte | Kapital andel i % |
Bokfört värde, Tkr |
|---|---|---|---|---|
| Diös Fastigheter I AB | 556544-4998 | Östersund | 100 | 16 060 |
| Diös Fastigheter II AB | 556610-9111 | Östersund | 100 | 12 812 |
| Diös Fastigheter V AB | 556571-9969 | Östersund | 100 | 90 |
| Diös Fastigheter VI AB | 556561-0861 | Östersund | 100 | 3 102 |
| Diös Fastigheter VII AB | 556589-8433 | Östersund | 100 | 11 370 |
| Diös Fastigheter VIII AB | 556482-7433 | Östersund | 100 | 126 |
| Diös Fastigheter X AB | 556671-7459 | Östersund | 801 | 80 |
| Åre Centrum AB | 556624-4678 | Åre | 72 | 87 479 |
| Fastighets AB Uprum | 556711-2619 | Östersund | 100 | 40 105 |
| Summa bokfört värde | 171 225 |
1) Resterande 20% ägs av helägt dotterbolag.
| Summa uppskjuten skattefordran/ skatteskuld | –593 352 | -555 797 |
|---|---|---|
| övriga poster | -20 207 | - |
| Uppskjuten skatteskuld hänförlig till |
Per den 31 december 2012 uppgick redovisad uppskjuten skatteskuld till - 593 352 Tkr (- 555 797). Värdet av uppskjuten skattefordran/skuld kommer att prövas vid varje bokslutstillfälle och vid behov kommer omvärdering att ske. Under året har skattesatsen för uppskjuten skatt ändrats från 26,3 procent till 22 procent. Detta har medfört att den uppskjutna skatteskulden har omräknats i årsbokslutet. En positiv engångseffekt om 115 973 Tkr har härigenom uppstått.
Diös skattemässiga underskottsavdrag bedömdes uppgå till 565 717 Tkr. Vid 22 procents skattesats uppgick uppskjuten skattefordran avseende skattemässiga underskottsavdrag till 124 458 Tkr, vilka bedöms vara möjliga att utnyttja mot framtida skattemässiga överskott och uppkomna temporära skillnader.
Diös redovisade temporära skillnader, det vill säga fastigheternas verkliga värden minus skattemässiga restvärden, uppgick till 3 170 921 Tkr. Vid 22 procents skattesats uppgick uppskjuten skatteskuld avseende temporära skillnader till 697 603 Tkr. I Diös räkenskaper har uppskjuten skattefordran kvittats mot uppskjuten skatteskuld. Diös redovisar övriga uppskjutna skatter med 20 207 Tkr. Övriga uppskjutna skatter beräknas på obeskattade reserver och ersättningsfonder.
| 16. NEDSKRIVNING AV KUNDFOrDRINGAR | |||
|---|---|---|---|
| Tkr | 2012 | 2011 | |
| KONCERNEN | |||
| Kundfordringar ej förfallna och förfallna upp till 30 dagar |
13 388 | 14 889 | |
| Kundfordringar förfallna mellan 31–60 dagar | 1 214 | 856 | |
| Kundfordringar förfallna över 61 dagar | 16 521 | 13 811 | |
| Osäkra kundfordringar | -14 445 | -11 790 | |
| Summa | 16 678 | 17 766 |
| Osäkra fordringar vid åretsbörjan | 11 790 | 12 093 |
|---|---|---|
| Osäkra fordringar från förvärv | - | 7 648 |
| Årets reserveringar | 6 577 | 2 442 |
| Återförda reserveringar | -1 010 | -4 334 |
| Konstaterade kreditförluster | -2 912 | -6 059 |
| Utgående balans | 14 445 | 11 790 |
Den 31 december 2012 uppgick aktiekapitalet i Diös Fastigheter AB till 149 457 668 kronor. Det totala antalet aktier uppgick vid årets slut till 74 729 134 aktier med ett kvotvärde om 2 kronor per aktie. Samtliga aktier ger lika rätt till andel i Diös tillgångar och vinst. Varje aktie har en röst. Några potentiella aktier (t ex konvertibler) förekommer inte, ej heller någon företrädesrätt till ackumulativ utdelning (preferensaktier).
| Tidpunkt | Händelse | Ökning av antalet aktier | Totalt antal aktier | Ökning av aktiekapitalet, Kr | Totalt aktiekapital, Kr | Kvotvärde, Kr |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 2005-01-01 | Vid årets början | – | 10 000 | – | 100 000 | 10,00 |
| 2005-05-30 | Split, 100:1 | 990 000 | 1 000 000 | – | 100 000 | 0,10 |
| 2005-05-31 | Nyemission | 1 489 903 | 2 489 903 | 148 990 | 248 990 | 0,10 |
| 2005-09-01 | Nyemission | 1 503 760 | 3 993 663 | 150 376 | 399 366 | 0,10 |
| 2005-11-15 | Fondemission | – | 3 993 663 | – | 39 936 630 | 10,00 |
| 2005-11-15 | Split, 5:1 | 15 974 652 | 19 968 315 | – | 39 936 630 | 2,00 |
| 2006–05-18 | Nyemission | 8 333 400 | 28 301 715 | 16 666 800 | 56 603 430 | 2,00 |
| 2006-07-11 | Apportemission | 5 000 000 | 33 301 715 | 10 000 000 | 66 603 430 | 2,00 |
| 2007-04-19 | Apportemission | 666 250 | 33 967 965 | 1 332 500 | 67 935 930 | 2,00 |
| 2010-10-29 | Apportemission | 99 729 | 34 067 694 | 199 458 | 68 135 388 | 2,00 |
| 2010-12-14 | Nyemission | 3 285 466 | 37 353 160 | 6 570 332 | 74 705 720 | 2,00 |
| 2010-12-17 | Nyemission | 11 407 | 37 364 567 | 22 814 | 74 728 534 | 2,00 |
| 2011-12-05 | Nyemission | 22 854 136 | 60 218 703 | 45 708 272 | 120 436 806 | 2,00 |
| 2011-12-14 | Nyemission | 14 510 431 | 74 729 134 | 29 020 862 | 149 457 668 | 2,00 |
| 2012-12-31 | Vid årets slut | 74 729 134 | 149 457 668 | 2,00 |
Diös ägde inga egna aktier vid utgången av 2012.
Utdelning föreslås av styrelsen i enlighet med bestämmelserna i Aktiebolagslagen och beslutas av Årsstämman. Styrelsen i Diös föreslår en utdelning för räkenskapsåret 2012 med 2,30 kronor (1,10) per aktie, motsvarande totalt 171 877 Tkr (82 202). Förslaget innebär att 50 procent (53) av resultatet, exklusive orealiserade värdeförändringar och uppskjutna skatter delas ut till aktieägarna. Beloppet redovisas som skuld först då årsstämman fattat beslut om utdelning.
Avsättningar avser pensioner och uppskjuten stämpelskatt i samband med koncernintern försäljning av fastigheter.
| KONCERN | ||
|---|---|---|
| Övriga avsättningar, Tkr | 2012 | 2011 |
| Vid årets början | 20 159 | 14 564 |
| Förändring avsättning pensioner | -3 030 | - |
| Förändring skatter | -7 639 | 5 595 |
| Redovisat värde vid periodens slut | 9 490 | 20 159 |
RÄNTE- och LÅNEFÖRFALLO-
STRUKTUR
per den 31 december Ränteförfall Låneförfall Lånebelopp Snittränta Kreditavtal Utnyttjat Förfall, år Tkr % Tkr Mkr 2013 7 892 588 3,21 936 000 885 517
| TOTALT | 7 892 588 | 3,21 | 8 161 313 | 7 892 588 |
|---|---|---|---|---|
| 2016 | - | - | 3 700 000 | 3 698 350 |
| 2015 | - | - | 3 525 313 | 3 308 721 |
| 2014 | - | - | - | - |
| KONCERNEN | MODERBOLAGET | |||
|---|---|---|---|---|
| Räntebärande skulder, Tkr |
2012 | 2011 | 2012 | 2011 |
| Förfallotidpunkt från balansdagen: |
||||
| >1 år | 885 517 | - | 148 800 | - |
| 1–2 år | - | 892 717 | - | 156 000 |
| 2–3 år | 3 308 721 | - | - | - |
| 3–4 år | 3 698 350 | 3 407 630 | 1 343 298 | 1 427 648 |
| 4–5 år | - | 3 700 000 | - | - |
| Summa | 7 892 588 | 8 000 347 | 1 492 098 | 1 583 648 |
| KONCERNEN | MODERBOLAGET | |||
|---|---|---|---|---|
| Checkräkningskredit, Tkr |
2012 | 2011 | 2012 | 2011 |
| Beviljad kreditlimit | 134 700 | 134 700 | 100 000 | 34 700 |
| Outnyttjad del | 107 291 | 134 700 | 72 591 | 34 700 |
| Utnyttjad del | 27 409 | - | 27 409 | - |
Samtliga upptagna lån har säkerhet i form av pantbrev samt för moderbolaget reversfordringar på dotterbolagen med däri pantförskrivna pantbrev. Säkerställningar kompletteras med garanti om belåningsgrad och räntetäckningsgrad. Oavsett typ av låneavtal innehåller de sedvanliga uppsägningsvillkor samt omförhandlingsvillkor vid förändrad verksamhetsinriktning om det för långivaren uppstår ett oacceptabelt enhandsengagemang. Diös kan öka respektive minska utnyttjandet under låneavtalen med kort framförhållning.
PRINCIPER FÖR FINANSIERING OCH FINANSIELL RISKHANTERING Diös är i egenskap av nettolåntagare exponerad för finansiella risker. Framför allt exponeras Diös för ränterisk, refinansieringsrisk och kreditrisk. Per den 31 december 2012 fanns ingen exponering i utländsk valuta. Bolagets finansiering och hantering av finansiella risker bedrivs i enlighet med den av styrelsen fastställda finanspolicyn.
Ränterisk avser risken för att förändringar i ränteläget påverkar koncernens upplåningskostnad. Räntekostnaden är en av Diös större kostnadsposter. Räntebindningstiden ska enligt gällande finanspolicy vara mellan 2 och 4 år. Koncernens räntebärande skulder per den 31 december 2012 uppgick till 7 892 588 Tkr (8 000 347) med en årlig genomsnittsränta på 3,21 procent (4,09) exklusive lånelöften och 3,23 procent (4,10) inklusive lånelöften. Lånens genomsnittliga räntebindningstid uppgick till 2 månader (3). Den genomsnittliga kapitalbindningstiden uppgick till 2,9 år (3,9). För att räntesäkra lånen har koncernen derivatinstrument om 4 200 000 Tkr (2 600 000) med en återstående genomsnittlig löptid på 4,1 år (5,0). Den årliga genomsnittsräntan inklusive effekter av derivatinstrument uppgick till 3,75 procent (4,20) exklusive lånelöften och 3,77 procent (4,21) inklusive lånelöften. En räntehöjning med 1 procentenhet per den 31 december 2012 skulle innebära att räntekostnaden, exklusive effekt av derivatinstrument, ökar med 78 926 Tkr på årsbasis. Om räntorna hade höjts med 1 procentenhet per den 31 december 2012 skulle Diös genomsnittliga ränta, inklusive effekt av derivatinstrument, ha stigit med 0,46 procent.
Under perioden uppgick orealiserade värdeförändringar från innehavda derivatinstrument till -76 284 Tkr (-88 176). Då företaget inte tillämpar säkringsredovisning har dessa i sin helhet redovisats i resultaträkningen. Utöver detta har totalresultaträkningen för perioden påverkats med 11 850 Tkr (5 379) som en följd av upplösning av den återstående delen av säkringsreserven. Bolaget slutade tillämpa säkringsredovisning för nytecknade derivat per den 30 september 2011.
Med likviditets- och upplåningsrisker avses risken att tillräcklig likviditet inte är tillgänglig vid önskad tidpunkt, samt att refinansiering av förfallna lån blir kostsam eller försvårad. Finanspolicyn anger att likvida medel och outnyttjade kreditfaciliteter ska finnas för att garantera en god betalningsberedskap. Diöskoncernens likvida medel skall hållas i instrument som har god likviditet eller kort löptid. Koncernen hade vid årsskiftet outnyttjade kreditfaciliteter uppgående till 268 726 Tkr.
Med kreditrisk avses risken för förlust om motparten inte fullföljer sina åtaganden. Risken begränsas genom att policyn anger att endast kreditvärdiga motparter accepteras i finansiella transaktioner, samt att sedvanliga kreditprövningar skall göras innan ny hyresgäst accepteras. Den maximala kreditexponeringen avseende kundfordringar och reversfordringar motsvaras av dess redovisade värde. Kreditrisken i finansiella motparter motsvaras av bokfört värde för kassa och bank. Vid årsskiftet 2012-12-31 förekom inga koncentrationer avseende kundfordringar och övriga fordringar. Nedskrivning avseende kundfordringar uppgick till 14 445 Tkr (11 790). Diös 10 största kunder stod för 16 % av omsättningen.
| Tkr | 31 dec 2012 | Nivå 2 |
|---|---|---|
| KONCERNEN | ||
| Derivatinstrument | -175 200 | -175 200 |
| Summa | -175 200 | -175 200 |
För värdering av finansiella instrument till verkligt värde kan tre olika nivåer användas.
1: Värdering som baseras på noterade priser på en aktiv marknad för identiska tillgångar och skulder
2: Värdering som huvudsakligen är baserad på observerbara marknadsdata för tillgången eller skulden.
3: Värdering som huvudsakligen baseras på egna antaganden
Diös samtliga finansiella instrument värderas enligt nivå 2. Vid fastställande av verkligt värde för derivatinstrument sker diskontering av framtida kassaflöden med noterad marknadsränta för respektive löptid. De framtida kassaflödena i derivatportföljen beräknas som skillnaden mellan den fasta avtalade räntan enligt respektive derivatavtal och den implicita stiborräntan för respektive period. De kommande ränteflöden som därmed uppstår nuvärdesberäknas med hjälp av den implicita stiborkurvan. För de stängningsbara swapar som finns i portföljen har optionsmomentet inte åsatts något värde, då stängning inte ger upphov till någon resultateffekt för Diös. Utgivaren beslutar om stängning skall ske.
| Löptidsanalys avseende finansiella tillgångar | ||||||||
|---|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 2012 | 2011 | |||||||
| Tkr | 0–1 månad | 1–3 månader 3–12 månader | 1–3 år | 0–1 månad | 1–3 månader 3–12 månader | 1–3 år | ||
| KONCERN | ||||||||
| Reversfordringar | - | 500 | - | - | - | 1 500 | 1 500 | 500 |
| Kundfordringar | - | 16 678 | - | - | - | 17 766 | - | - |
| Övriga fordringar | - | 78 387 | 54 596 | 39 000 | - | 54 750 | 68 543 | 39 000 |
| Likvida medel | 120 084 | - | - | - | 103 806 | - | - | - |
| Summa | 120 084 | 95 565 | 54 596 | 39 000 | 103 806 | 74 016 | 70 043 | 39 500 |
| 2012 | 2011 | ||||||||
|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|
| Tkr | 0–1 månad | 1–3 månader 3–12 månader | 1–3 år | 0–1 månad | 1–3 månader 3–12 månader | 1–3 år | |||
| MODERBOLAG | |||||||||
| Kundfordringar | - | 11 | - | - | - | 211 | - | - | |
| Fordringar hos koncernföretag | - | 2 591 | 37 894 | - | - | 35 555 | 14 599 | - | |
| Övriga fordringar | - | 34 960 | 511 | - | - | 16 133 | 511 | - | |
| Likvida medel | - | - | - | - | 48 407 | - | - | - | |
| Summa | - | 37 562 | 38 405 | - | 48 407 | 51 899 | 15 110 | - |
| 2012 | 2011 | ||||||||
|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|
| Tkr | 1–3 månader | 3–12 månader | 1–3 år | 1–3 månader | 3–12 månader | 1–3 år | |||
| KONCERN | |||||||||
| Leverantörsskulder | 79 112 | - | - | 97 597 | - | - | |||
| Amortering av skulder | - | - | - | - | - | - | |||
| Räntekostnader | 63 378 | 190 135 | 760 539 | 81 830 | 245 489 | 981 954 | |||
| Derivatinstrument | 10 758 | 32 273 | 129 093 | -717 | -2 152 | -8 608 | |||
| Summa | 153 248 | 222 408 | 889 632 | 178 710 | 243 337 | 973 346 |
| 2012 | 2011 | ||||||
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| Tkr | 1–3 månader | 3–12 månader | 1–3 år | 1–3 månader | 3–12 månader | 1–3 år | |
| MODERBOLAG | |||||||
| Leverantörsskulder | 6 475 | - | - | 16 167 | - | - | |
| Räntekostnader | 11 777 | 35 331 | 141 324 | 16 475 | 49 424 | 197 694 | |
| Derivatinstrument | 8 166 | 24 497 | 97 989 | -717 | -2 152 | -8 608 | |
| Summa | 26 418 | 59 828 | 239 313 | 31 925 | 47 272 | 189 086 |
| KONCERNEN | MODERBOLAGET | ||||
|---|---|---|---|---|---|
| Tkr | 2012 | 2011 | 2012 | 2011 | |
| Förskottsbetalda hyror | 217 087 | 226 875 | – | – | |
| Upplupna räntekostnader | 34 749 | 6 771 | 3 512 | 5 389 | |
| Övriga poster | 58 159 | 53 019 | 11 631 | 4 029 | |
| Summa | 309 995 | 286 665 | 15 143 | 9 418 |
Andra skulder 7 981 340 8 138 656 Säkringsinstrument 175 200 110 767 Summa 8 392 576 8 464 322
Diös verksamhet finansieras med eget kapital och skulder. Relationen mellan eget kapital och skulder regleras med utgångspunkt från vald finansiell risknivå samt av mängden eget kapital för att tillgodose långivarnas krav för att erhålla lån. Målet för kapitalskulden sätts för att tillgodose avkastningskravet på eget kapital, möjligheten att erhålla erforderlig lånefinansiering samt att säkerställa utrymme för investeringar. Målet för kapitalstrukturen är att uppvisa en soliditet om lägst 25 procent och en räntetäckningsgrad om lägst 1,8 gånger. Värdet på Diös tillgångar uppgick per 31 december 2012 till 12 193 119 Tkr (11 878 921). Dessa finansierades genom dels eget kapital om 3 086 066 Tkr (2 724 470) dels skulder om 9 107 053 Tkr (9 154 451) varav 7 892 588 Tkr (8 000 347) var räntebärande.
Diös finansiering och hantering av finansiella risker bedrivs i enlighet med den av styrelsen fastställda finanspolicyn. Den finansiella verksamheten är centraliserad till moderbolaget. Finansfunktionen hos moderbolaget fungerar som koncernens internbank med ansvar för koncernens finansiering, hantering av finansiella risker samt cash management. I finanspolicyn anges mandat och limiter för hantering av de finansiella riskerna som definieras i policyn samt den övergripande ansvarsfördelningen. Den finansiella verksamheten skall bedrivas så att kostnaderna för finansiell riskhantering minimeras, vilket innebär att finansiella transaktioner genomförs utifrån bedömning av koncernens behov av finansiering, likviditet och önskad ränterisk. Det innebär att en koncernintern transaktion, såsom ett internt lån, inte nödvändigtvis innebär att en identisk extern lånetransaktion genomförs. Externa lån upptas först efter bedömning av koncernens samlade lånebehov. Diös arbetar med koncernkontosystem för att möjliggöra nettohantering av koncernens betalningsflöden. För att uppnå en kostnadseffektiv hantering av koncernens ränterisk görs en bedömning av den ränterisk som uppstår vid upptagande av ett enskilt lån med kort räntebindning, varefter räntederivattransaktioner genomförs vid behov för att uppnå önskad räntebindningstid på total upplåning.
| Policy | Mål | Utfall |
|---|---|---|
| Belåningsgrad | Ej över 75% | 66,4% |
| Räntetäckningsgrad | Minst 1,8 ggr | 2,0 ggr |
| Ränterisk – genomsnittlig räntebindning |
2–4 år | 2,4 år |
| Valutarisk | Inte tillåtet | Ingen exponering |
| Likviditetsrisk | Likviditetsreserv för att kunna fullgöra betalningsförpliktelser |
268 726 Tkr i outnyttjat beviljat låneutrymme |
| Soliditet | Minst 25% | 25,3% |
En av bolagets tidigare ägare Lantbrukarnas Ekonomi AB är en del av Lantbrukarnas Riksförbund, LRF. Under 2012 har ett av LRF helägda dotterbolag, LRF Konsult AB, hyrt lokaler av Diös och i samband med detta erlagt hyra om sammanlagt 2 257 Tkr (2 717). Lantbrukarnas ekonomi AB är sedan augusti 2012 inte längre aktieägare i Diös.
Samtliga transaktioner med närstående bedöms ha skett till marknadsmässiga villkor. Ingen styrelseledamot, ledande befattningshavare eller revisor i Diös Fastigheter AB eller dess dotterbolag har själv, via bolag eller närstående haft någon delaktighet i affärstransaktion genomförd av Diös som var eller är ovanlig till sin karaktär eller villkor och som inträffat under 2012.
Den 25 oktober 2012 offentliggjordes namnen på de fyra representanter som ingår i Diös Fastigheters ABs valberedning inför årsstämman den 25 april 2013. Därefter har Klövern AB avsagt sig sin plats. Klövern ersätts av Bengtssons Tidnings AB – Jonas Bengtsson.
Diös valberedning består av de fyra största ägarna och principen på ersättare går till den som storleksmässigt står
närmast i tur. Efter förändringen består valberedningen av följande representanter:
AB Persson Invest – Bob Persson Humlegården Holding III AB – Per-Arne Rudbert Brinova Inter AB – Bo Forsén Bengtssons Tidning AB – Jonas Bengtsson.
Den 26 november 2012 tecknades avtal om försäljning av två stycken registerfastigheter, Mercurius 5 och 12, i Sundsvall. Fastigheterna som består av objekten Mercurius 5, 11 och 12, Minerva 4 och 6 samt Bacchus 10 omfattar en area om 16 300 kvm. Försäljningen sker i bolagsform till ett underliggande fastighetsvärde om 140 Mkr. Fastigheterna tillträds efter ny fastighetsbildning vilket inte var klart den 31 december 2012. Fastigheterna tillträddes efter ny fastighetsbildning 28 februari 2013.
Diös Fastigheter AB (publ) sålde per den 9 januari 2013 fastigheten Muttern 3 i Skellefteå. Fastigheten har en area om 920 kvm. Köpare är MåBo Property AB och köpeskillingen uppgick till 3,5 Mkr. Tillträdesdag den 15 januari 2013.
Den 6 mars 2013 offentliggjordes Clas Ohlsons etablering i IN-gallerian i Sundsvall. IN-gallerian finns i hjärtat av stenstan i Sundsvall, där kvarteret Lyckan tillsammans med kvarteren Hälsan och Glädjen bildar Norrlands största citygalleria. Diös ombyggnation för Clas Ohlson, är en del i den långsiktiga förädlingsplanen för IN-gallerian som syftar till att ytterligare möta såväl hyresgästernas som besökarnas behov och drivkrafter.
Etableringen av Clas Ohlson blir ett viktigt komplement till den totalupplevelse som Diös vill erbjuda besökarna i IN-Gallerian. Clas Ohlson har gått med vinst varje år sedan starten 1918 och under verksamhetsåret 2012/13 planerar företaget att etablera 15-20 nya butiker
Styrelsen och verkställande direktören intygar härmed att årsredovisningen har upprättats enligt Årsredovisningslagen samt RFR 2 och ger en rättvisande bild av företagets ställning och resultat och att förvaltningsberättelsen ger en rättvisande översikt över utvecklingen av företagets verksamhet, ställning och resultat samt beskriver väsentliga risker och osäkerhetsfaktorer som företaget står inför. Styrelsen och verkställande direktören intygar härmed att koncernredovisningen har upprättats enligt International Financial Reporting Standards (IFRS), såsom de antagits av EU, och ger en rättvisande bild av koncernens ställning och resultat och att förvaltningsberättelsen för koncernen ger en rättvisande översikt över utvecklingen av koncernens verksamhet, ställning och resultat samt beskriver väsentliga risker och osäkerhetsfaktorer som de företag som ingår i koncernen står inför.
Östersund den 19 mars 2013
Bob Persson Ordförande
Gustaf Hermelin Ledamot
Thorsten Åsbjer Ledamot
Ragnhild Backman Ledamot
Anders Bengtsson Ledamot
Tomas Mellberg Ledamot/ Personalrepresentant Maud Olofsson Ledamot
Christer Sundin Verkställande direktör
Vår revisionsberättelse har avgivits den 19 mars 2013
Deloitte AB
Lars Helgesson Auktoriserad revisor
Vi har utfört en revision av årsredovisningen och koncernredovisningen för Diös Fastigheter AB för räkenskapsåret 2012-01-01-- 2012-12-31. Bolagets årsredovisning och koncernredovisning ingår i den tryckta versionen av detta dokument på sidorna 33-58.
Det är styrelsen och verkställande direktören som har ansvaret för att upprätta en årsredovisning som ger en rättvisande bild enligt årsredovisningslagen och en koncernredovisning som ger en rättvisande bild enligt International Financial Reporting Standards, såsom de antagits av EU, och årsredovisningslagen och för den interna kontroll som styrelsen och verkställande direktören bedömer är nödvändig för att upprätta en årsredovisning och koncernredovisning som inte innehåller väsentliga felaktigheter, vare sig dessa beror på oegentligheter eller på fel.
Vårt ansvar är att uttala oss om årsredovisningen och koncernredovisningen på grundval av vår revision. Vi har utfört revisionen enligt International Standards on Auditing och god revisionssed i Sverige. Dessa standarder kräver att vi följer yrkesetiska krav samt planerar och utför revisionen för att uppnå rimlig säkerhet att årsredovisningen och koncernredovisningen inte innehåller väsentliga felaktigheter.
En revision innefattar att genom olika åtgärder inhämta revisionsbevis om belopp och annan information i årsredovisningen och koncernredovisningen. Revisorn väljer vilka åtgärder som ska utföras, bland annat genom att bedöma riskerna för väsentliga felaktigheter i årsredovisningen och koncernredovisningen, vare sig dessa beror på oegentligheter eller på fel. Vid denna riskbedömning beaktar revisorn de delar av den interna kontrollen som är relevanta för hur bolaget upprättar årsredovisningen och koncernredovisningen för att ge en rättvisande bild i syfte att utforma granskningsåtgärder som är ändamålsenliga med hänsyn till omständigheterna, men inte i syfte att göra ett uttalande om effektiviteten i bolagets interna kontroll. En revision innefattar också en utvärdering av ändamålsenligheten i de redovisningsprinciper som har använts och av rimligheten i styrelsens och verkställande direktörens uppskattningar i redovisningen, liksom en utvärdering av den övergripande presentationen i årsredovisningen och koncernredovisningen.
Vi anser att de revisionsbevis vi har inhämtat är tillräckliga och ändamålsenliga som grund för våra uttalanden.
Enligt vår uppfattning har årsredovisningen upprättats i enlighet med årsredovisningslagen och ger en i alla väsentliga avseenden rättvisande bild av moderbolagets finansiella ställning per den 31 december 2012 och av dess finansiella resultat och kassaflöden för året enligt årsredovisningslagen. Koncernredovisningen har upprättats i enlighet med årsredovisningslagen och ger en i alla väsentliga avseenden rättvisande bild av koncernens finansiella ställning per den 31 december 2012 och av dess finansiella resultat och kassaflöden
för året enligt International Financial Reporting Standards, såsom de antagits av EU, och årsredovisningslagen. Förvaltningsberättelsen är förenlig med årsredovisningens och koncernredovisningens övriga delar.
Vi tillstyrker därför att årsstämman fastställer resultaträkningen och balansräkningen för moderbolaget och koncernen.
Utöver vår revision av årsredovisningen och koncernredovisningen har vi även utfört en revision av förslaget till dispositioner beträffande bolagets vinst eller förlust samt styrelsens och verkställande direktörens förvaltning för Diös Fastigheter AB för räkenskapsåret 2012-01-01--2012-12-31.
Det är styrelsen som har ansvaret för förslaget till dispositioner beträffande bolagets vinst eller förlust, och det är styrelsen och verkställande direktören som har ansvaret för förvaltningen enligt aktiebolagslagen.
Vårt ansvar är att med rimlig säkerhet uttala oss om förslaget till dispositioner beträffande bolagets vinst eller förlust och om förvaltningen på grundval av vår revision. Vi har utfört revisionen enligt god revisionssed i Sverige.
Som underlag för vårt uttalande om styrelsens förslag till dispositioner beträffande bolagets vinst eller förlust har vi granskat styrelsens motiverade yttrande samt ett urval av underlagen för detta för att kunna bedöma om förslaget är förenligt med aktiebolagslagen.
Som underlag för vårt uttalande om ansvarsfrihet har vi utöver vår revision av årsredovisningen och koncernredovisningen granskat väsentliga beslut, åtgärder och förhållanden i bolaget för att kunna bedöma om någon styrelseledamot eller verkställande direktören är ersättningsskyldig mot bolaget. Vi har även granskat om någon styrelseledamot eller verkställande direktören på annat sätt har handlat i strid med aktiebolagslagen, årsredovisningslagen eller bolagsordningen.
Vi anser att de revisionsbevis vi har inhämtat är tillräckliga och ändamålsenliga som grund för våra uttalanden.
Vi tillstyrker att årsstämman disponerar vinsten enligt förslaget i förvaltningsberättelsen och beviljar styrelsens ledamöter och verkställande direktören ansvarsfrihet för räkenskapsåret.
Östersund den 19 mars 2013 Deloitte AB
Lars Helgesson Auktoriserad revisor
Diös Fastigheter AB (publ) (framöver benämnt Diös och bolaget) är ett svenskt publikt aktiebolag med säte i Östersund som bedriver verksamhet i främst Sveriges norra regioner. Diös aktie är upptagen till handel på Nasdaq OMX Stockholm och styrning, ledning och kontroll av bolaget fördelas mellan aktieägarna på årsstämman, bolagets styrelse och verkställande direktör. Verksamheten regleras bland annat av svensk aktiebolagslag, gällande bolagsordning, Nasdaq OMX Stockholm regelverk för emittenter och svensk kod för bolagsstyrning.
Bolagsstyrningsrapporten för räkenskapsåret 2012 beskriver Diös bolagsstyrning, ledning och förvaltning samt den interna kontrollen avseende finansiell rapportering. Inga väsentliga förändringar har skett i förhållande till föregående räkenskapsår. Bolagsstyrning handlar i grunden om hur bolaget ska styras och drivas i ett aktieägarperspektiv. Målet med hög kvalitet i styrning och kontroll av verksamheten är att garantera en god utveckling av Diös affärer vilket gynnar bolagets uppdragsgivare, aktieägare, hyresgäster och medarbetare. Bolagsstyrning regleras bland annat av följande externa regelverk och interna styrdokument:
Svensk kod för bolagsstyrning (Koden) bygger på principen följa eller förklara, vilket innebär att bolag som tillämpar Koden inte vid varje tillfälle måste följa varje enskild regel, förutsatt att eventuella avvikelser förklaras. För räkenskapsåret 2012 noterade Diös följande avvikelse från Koden:
c Koden ställer oberoende krav på valberedningen. I Diös består valberedningen av företrädare för de fyra största ägarna. Förklaringar till avvikelserna följer i texten nedan.
I enlighet med bolagsordningen är Diös ett publikt aktiebolag, med säte i Östersund, vars verksamhetsföremål är att direkt eller indirekt genom
dotterbolag äga och förvalta fast egendom samt idka därmed förenlig verksamhet. Styrelsen ska bestå av lägst tre och högst tio ledamöter med högst tio suppleanter. Styrelsen väljs årligen på ordinarie årsstämma för tiden intill dess nästa ordinarie bolagsstämma har hållits. Vad gäller entledigande av styrelseledamöter, följer bolaget bestämmelserna i aktiebolagslagen. Hela bolagsordningen går att läsa på www.dios.se.
Diös Fastigheters aktiekapital utgör lägst 74 000 000 kronor och högst 296 000 000 kronor. Antalet aktier ska vara lägst 37 000 000 och högst 148 000 000. Varje aktie berättigar till en röst och avser en andel av Diös aktiekapital. Vid utgången av 2012 hade Diös Fastigheter 2 669 aktieägare som totalt ägde 74 729 134 aktier. Största enskilda ägare per den 31 december 2012 var AB Persson Invest med 15,4 procent av röster och kapital, Humlegården Holding III AB med 13,8 procent av röster och kapital, Brinova Inter AB med 12,0 procent av röster och kapital, Klövern AB med 11,6 procent av röster och kapital och Bengtssons Tidnings AB med 10,1 procent av röster och kapital. Totalt ägde företagets tio största ägare 83,9 procent av röster och kapital.
Årsstämman, som är bolagets högsta beslutande organ, är benämningen på den årliga ordinarie bolagsstämman då årsredovisningen framläggs. Aktieägarnas rätt att besluta om Diös angelägenheter utövas på årsstämman. Några av stämmans obligatoriska uppgifter är att fastställa koncernens balans- och resultaträkning, besluta om vinstdisposition, ersättningsprinciper för ledande befattningshavare och om ansvarsfrihet för styrelseledamöterna och VD. Årsstämman väljer efter förslag från valberedningen (se nedan) styrelseledamöter för perioden fram till slutet av nästkommande årsstämma. Inför årsstämman 2013 har bolagets aktieägare i god tid informerats på www.dios.se om tid och plats för stämman samt även om sin rätt att få ett ärende behandlat på stämman. Protokoll från föregående års årsstämma finns tillgänglig på företagets hemsida på www.dios.se.
Årsstämman fastställde räkenskaperna för 2011 och beviljade styrelse och VD ansvarsfrihet för 2011 års förvaltning. Utdelning till aktieägarna fastställdes i enlighet med styrelsens förslag till 1,10 kronor per aktie. Stämman fattade beslut om styrelsens förslag till principer för ersättning och andra anställningsvillkor för bolagets ledande befattningshavare. Årsstämman beslutade att lämna styrelsen ett bemyndigande, längst intill nästa årsstämma, att förvärva och överlåta egna aktier, enligt styrelsens förslag.
Omval av Gustaf Hermelin, Thorsten Åsbjer och Bob Persson, nyval av Maud Olofsson, Ragnhild Backman och Anders Bengtsson. Samtliga ledamöter valdes på ett år, vilket är i enlighet med gällande bolagsordning. Årsstämman valde Bob Persson till styrelsens ordförande.
Vidare beslöt stämman att styrelsearvode utgår med totalt 800 000 kr att fördelas enligt följande: 175 000 kr till styrelsens ordförande respektive 125 000 kr per styrelseledamot. Revisionsarvode beslöts utgå enligt godkänd räkning. Årsstämman beslutade att utseende av valberedning inför 2013 års stämma ska ske enligt oförändrade principer, det vill säga att en valberedning som består av representanter för de fyra största aktieägarna ska utses senast sex månader före årsstämman 2013. Protokoll fört vid årsstämman den 2 maj 2012 finns att tillgå på www.dios.se.
Valberedningen inleds med att, i samråd med bolagets ordförande, utvärdera sittande styrelse. Valberedningens arbete ska präglas av öppenhet och diskussion för att åstadkomma en välbalanserad styrelse. Valberedningen nominerar sedan ledamöter till Diös styrelse för kommande mandatperiod som sedan föreslås för årsstämman. Valberedningen lämnar även förslag om styrelsens och revisorernas ersättning, samt i förekommande fall även om val av revisor. Namnen på valberedningens ledamöter samt de ägare dessa företräder ska offentliggöras senast sex månader före årsstämman och baseras på det kända ägandet per den 15 september 2012.
c Per-Arne Rudbert, representant för
Bengtsson Tidning AB ersätter Klövern AB som innan förändrat aktieinnehav var fjärde största ägare. Valberedningen representerar tillsammans cirka 51,2 procent av rösterna i Diös. Aktieägare som har önskat att lämna förslag till valberedningen har kunnat göra detta via e-post till [email protected] eller brev till: Diös Fastigheter AB, valberedningen, Box 188, 831 22 Östersund, senast den 15 februari 2013.
Diös styrelse består av sex ledamöter. VD Christer Sundin ingår inte i styrelsen utan deltar som föredragande. Nedanstående tabell visar bland annat styrelsens medlemmar, samt styrelsens bedömning angående beroendeställning i förhållande till bolaget och aktieägarna. För mer information om styrelsen se sid. 64.
Diös styrelse har det övergripande ansvaret för bolagets organisation och ledning samt för att riktlinjer för förvaltningen av bolagets medel är ändamålsenligt uppbyggda. Styrelsen ansvarar för utveckling och uppföljning av koncernens strategier genom planer och mål, beslut om förvärv och avyttring av verksamheter, större investeringar, tillsättningar och ersättningar till koncernledningen samt löpande uppföljning av verksamheten under året. Styrelsen fastställer affärsplan och årsbokslut samt övervakar VD Christer Sundins arbete.
Styrelsens arbetsordning fastställs årligen vid det konstituerande styrelsesammanträdet. Arbetsordningen revideras därutöver vid behov. Arbetsordningen innehåller bland annat styrelsens ansvar och arbetsuppgifter, styrelseordförandens arbetsuppgifter, revisionsfrågor samt anger vilka rapporter och finansiell information som styrelsen ska få inför varje ordinarie styrelsemöte. Vidare omfattar arbetsordningen instruktioner till VD. Arbetsordningen föreskriver också att ett ersättnings- och ett revisionsutskott ska inrättas samt dess uppgifter. Den senaste gällande arbetsordningen fastställdes på konstituerande styrelsemöte den 2 maj 2012.
Styrelsens ordförande Bob Persson leder styrelsens arbete och säkerställer att detta utövas i enlighet med lagar och föreskrifter. Ordförande följer verksamheten i dialog med VD och ansvarar för att övriga ledamöter får den information som är nödvändig för hög kvalitet i diskussion och beslut. Ordföranden är även delaktig i utvärdering och utvecklingsfrågor avseende koncernens ledande befattningshavare.
Vid bolagets protokollförda styrelsemöten behandlades resultatställning, balansomslutning, delårsrapporter, årsredovisningar, fastighetsaffärer och integrationsarbetet. Så även framtida frågeställningar så som marknadsbedömningar, affärsverksamhetens inriktning och organisationsfrågor.
| Invald | Oberoende | Styrelsemöten | Ersättningsutskott | Revisionsutskott | Arvode, Tkr | |
|---|---|---|---|---|---|---|
| Bob Persson, ordförande | 2007 | Nej | 11/11 | 1/1 | 3/3 | 175 |
| Gustaf Hermelin, ledamot | 2005 | Nej | 11/11 | - | 3/3 | 125 |
| Thorsten Åsbjer, ledamot | 2005 | Nej | 10/11 | 1/1 | 3/3 | 125 |
| Anders Bengtsson, ledamot | 2011 | Nej | 6/6 | - | 2/2 | 125 |
| Maud Olofsson, ledamot | 2011 | Ja | 5/6 | - | 1/2 | 125 |
| Ragnhild Backman, ledamot | 2011 | Ja | 6/6 | - | 2/2 | 125 |
| Lars-Göran Pettersson, avg. ledamot | 2010 | Nej | 2/5 | - | - | - |
| Bo Forsén, avg. ledamot | 2011 | Nej | 5/5 | - | 1/1 | - |
| Anna-Stina Nordmark, avg. ledamot | 2005 | ja | 4/5 | - | 1/1 | - |
Arbetsordningen anger även att en årlig utvärdering av styrelsens arbete ska äga rum genom en systematisk och strukturerad process. För 2012 har ordföranden säkerställt att styrelsens arbete har utvärderats och att valberedningens ordförande, Per-Arne Rudbert, har informerats om resultatet av utvärderingen inför valberedningens nomineringsarbete inför årsstämman 2013.
Inget formellt revisionsutskott är utsett inom Diös styrelse. Istället agerar styrelsen i sin helhet revisionsutskott då man anser att detta kan ske på ett ändamålsenligt sätt och att man kan fullgöra de uppgifter som normalt åligger revisionsutskottet. Revisionsutskottets uppgift är att övervaka bolagets finansiella rapportering samt effektiviteten i bolagets interna kontroll och riskhantering, hålla sig informerad om revisionen av årsredovisningen och koncernredovisningen samt fortlöpande träffa bolagets revisorer för att informera sig om revisonen samt bolagets risker. Vidare skall revisionsutskottet granska och övervaka revisorns opartiskhet och självständighet samt utvärdera revisionsinsatsen och informera bolagets valberedning om resultatet av utvärderingen. Bolagets revisor har närvarat vid två sammanträden under året för att rapportera sina iakttagelser vid granskning och bedömning av bolagets interna kontroll avseende den finansiella rapporteringen. Styrelsens arbete som revisionsutskott är fastställda i styrelsens arbetsordning.
Ersättningsutskottet har haft till uppgift att, inom ramen för de riktlinjer för ersättning till ledande befattningshavare som fastställdes på årsstämman 2012, bereda de frågor om ersättning till VD och övriga ledande befattningshavare som är föremål för styrelsens behandling. Ersättningsutskottet har under 2012 hållit ett sammanträde där bland annat översyn av riktlinjer för ersättning till ledande befattningshavare avhandlats.
För granskning av bolagets årsredovisning jämte räkenskaperna samt styrelsens och VD:s förvaltning utses på årsstämman en eller två revisorer med högst två suppleanter. Vid årsstämman 2009 valdes Deloitte AB som revisorer fram till årsstämman 2013. Ansvarig huvudrevisor är Lars Helgesson. Ersättning till Deloitte uppgick under året till 3 449 Tkr (5 077) varav 2 116 Tkr (1 201) avser revisionsuppdraget, 431 Tkr (1 280) avser revision utöver revisionsuppdraget och 365 Tkr (1 745) avser övrig löpande rådgivning.
Styrelsen ansvarar enligt den svenska aktiebolagslagen och svensk kod för bolagsstyrning för den interna kontrollen och att finansiell rapportering är upprättad i enlighet med gällande lag. Den interna kontrollen följer det etablerade ramverket, Internal Control – Integrated Framework, COSO, som består av följande fem komponenter: kontrollmiljö, riskbedömning, kontrollaktiviteter, information och kommunikation samt uppföljning. Kvalitetssäkring av Diös finansiella rapportering sker genom att styrelsen behandlar kritiska redovisningsfrågor och de finansiella rapporter som bolaget lämnar. Det innebär att styrelsen behandlar
frågor om intern kontroll, efterlevnad av regler, väsentliga osäkerheter i redovisade värden, eventuella ej korrigerade felaktigheter, händelser efter balansdagen, ändringar i uppskattningar och bedömningar, eventuella konstaterade oegentligheter och andra förhållanden som påverkar de finansiella rapporternas kvalitet.
Kontrollmiljö - Ett effektivt styrelsearbete är grunden för god intern kontroll. Arbetsprocesser och arbetsordning har utarbetats för att skapa tydliga riktlinjer för styrelsens arbete. En viktig del i styrelsens arbete är att utarbeta och godkänna ett antal grundläggande policys, riktlinjer och ramverk relaterade till finansiell rapportering. Bolagets styrande dokument är benämnt "VD instruktioner inklusive ekonomisk rapportering, finanspolicy och kreditpolicy". Syftet med instruktionen är bland annat att skapa grund för en god intern kontroll. Uppföljning och omarbetning sker löpande samt kommuniceras ut till samtliga medarbetare som är involverade i den finansiella rapporteringen. Styrelsen utvärderar löpande verksamhetens prestationer och resultat genom ett anpassat rapportpaket innehållande resultatrapport och framarbetade nyckeltal samt annan väsentlig operationell och finansiell information. Styrelsen verkar i sin helhet såsom revisionsutskott. Styrelsen i sin helhet har sålunda under 2012 övervakat systemen för riskhantering och intern kontroll. Dessa system syftar till att säkerställa att verksamheten bedrivs i enlighet med lagar och förordningar och är effektiv samt att den ekonomiska rapporteringen är tillförlitlig. Styrelsen har tagit del av och utvärderat rutinerna för redovisning och ekonomisk rapportering samt följt upp och utvärderat de externa revisorernas arbete, kvalifikationer och oberoende. Styrelsen har under 2012 haft en genomgång med och fått skriftlig rapport från bolagets externa revisorer.
Riskbedömning - Diös arbetar fortlöpande och aktivt med riskbedömning och riskhantering för att säkerställa att de risker som bolaget är utsatt för hanteras på ett ändamålsenligt sätt inom de ramar som fastställts. Diös ledning gör årligen en riskanalys där riskerna analyseras och bedöms utifrån gradering. I riskbedömningen beaktas exempelvis bolagets administrativa rutiner avseende fakturering och avtalshantering. Även balans- och resultatposter där risken för väsentliga fel skulle kunna uppstå granskas kontinuerligt.
Kontrollaktiviteter - Kontrollstrukturer utformas för att hantera de risker som styrelsen bedömer vara väsentliga för den interna kontrollen över den finansiella rapporteringen. Dessa kontrollstrukturer består dels av en organisation med tydlig ansvarsfördelning, tydliga rutiner och klara arbetsroller. Exempel på kontrollaktiviteter är bland annat rapportering av beslutsprocesser och beslutsordningar för väsentliga beslut, såsom nya stora hyresgäster, större investeringar, löpande avtal samt granskning av samtliga finansiella rapporter som presenteras.
Information och kommunikation - Bolagets styrande dokumentation i form av policys, riktlinjer och manualer när det gäller intern- och extern kommunikation hålls löpande uppdaterade och kommuniceras internt via relevanta kanaler, såsom interna möten och interna nyhetsmejl. Samtliga policys och manualer finns tillgängliga via bolagets intranät. För kommunikation med externa parter finns en tydlig policy som anger samtliga riktlinjer för hur denna kommunikation ska ske i syfte att säkerställa att Diös samtliga informationsskyldigheter efterlevs på ett korrekt och fullständigt sätt.
Uppföljning och övervakning - Löpande uppföljning sker på flera nivåer i koncernen, såväl på fastighetsnivå som på dotterbolagsnivå och koncernnivå. Uppföljning och övervakning görs i syfte att säkerställa att den interna kontrollen utförs löpande av bolagets styrelse. Styrelsen träffar minst en gång per år, utan närvaro av VD eller annan person från ledningsgruppen, med bolagets revisor för en genomgång av nuläge. Styrelsen ser även till att bolagets revisorer översiktligt granskar den finansiella rapporten från kvartal 3. Styrelsen utvärderar årligen om en separat funktion för internrevision ska tillsättas. Diös finansverksamhet och ekonomi- och hyresadministration sköts från huvudkontoret. Uppföljning av resultat och balans görs kvartalsvis av såväl de olika funktionerna som av bolagsledning och styrelse. Hantering och rapportering granskas av bolagets revisor och utfallet rapporteras till styrelsen. Baserat på ovanstående föreligger det inte något behov av en separat funktion för intern revision.
Årsstämman 2012 beslutade om följande riktlinjer för ersättning till ledande befattningshavare. Ersättning och förmåner till VD beslutas av bolagets styrelse. Ersättningar till övriga ledande befattningshavare beslutas av VD i samråd med bolagets styrelse. Incitamentsprogram med möjlighet till rörlig ersättning förekommer från och med 2012 för bolagets verkställande direktör och för bolagets ledande befattningshavare men några andra aktierelaterade ersättningar förekommer ej. Den rörliga ersätningen kan maximalt uppgå till en månadslön. VD har rätt till tjänstebil samt rätt till försäkrings- och pensionsförmåner enligt vid var tidpunkt gällande ITP-plan under anställningstiden. Möjlighet ges till individuell placering. Endast kontant lön utgör underlag för försäkringsoch pensionspremier. Pensionsåldern för VD är 65 år. Mellan bolaget och VD gäller från bolagets sida 12 månaders uppsägningstid och från
VD Christer Sundin leder koncernen och dess verksamhet inom de ramar styrelsen fastlagt. Den senast gällande VD-instruktionen fastställdes av styrelsen den 2 maj 2012. VD tar löpande fram nödvändigt informations- och beslutsunderlag inför styrelsemöten och motiverar även förslag till beslut. Styrelseordförande har årligen utvärderingssamtal med VD i enlighet med VD-instruktion och gällande kravspecifikation. VD leder koncernledningens arbete och fattar beslut i samråd med övriga ledningsmedlemmar. Koncernledningen, som består av chefer för väsentliga verksamhetsområden inom Diös koncern, har veckovisa möten där operativa frågeställningar diskuteras. Dessutom arbetar koncernledningen årligen fram en affärsplan som följs upp via månatliga rapporter där granskningen fokuserar på förädling, nyinvesteringar och tillväxt.
Christer Sundin – fast ersättning 2 531 Tkr, övriga förmåner 84 Tkr och pensionsavsättning 825 Tkr (not 5). Övriga i koncernledningen (4 personer) – fast ersättning 4 135 Tkr, övriga förmåner 290 Tkr och pensionsavsättningar 1 107 Tkr (not 5).
Till årsstämman i Diös Fastigheter AB Organisationsnummer 556501-1771
Det är styrelsen som har ansvaret för bolagsstyrningsrapporten för år 2012 och för att den är upprättad i enlighet med årsredovisningslagen. Vi har läst bolagsstyrningsrapporten och baserat på denna läsning och vår kunskap om bolaget och koncernen anser vi att vi har tillräcklig grund för våra uttalanden. Detta innebär att vår lagstadgade genomgång av bolagsstyrningsrapporten har en annan inriktning och en väsentligt mindre omfattning jämfört med den inriktning och omfattning som en revision enligt International Standards on Auditing och god revisionssed i Sverige har. Vi anser att en bolagsstyrningsrapport har upprättats, och att dess lagstadgade information är förenlig med årsredovisningen och koncernredovisningen.
Östersund den 19 mars 2013
Deloitte AB
Lars Helgesson Auktoriserad revisor
Från vänster: Gustaf Hermelin, Anders Bengtsson, Bob Persson, Maud Olofsson, Thorsten Åsbjer, Ragnhild Backman, Tomas Mellberg.
Styrelseledamot sedan 2005. Född 1956. VD Brinova AB, samt ett antal bolag inom Brinova AB. Övriga styrelseuppdrag: Ledamot i Platzer AB samt AMF Fastigheter. Utbildning: Ekonomistudier vid HHS. Aktieinnehav: –
Styrelseledamot sedan 2012. Född 1963. Mer än 20 år som VD i små och medelstora företag samt ett flertal år som managementkonsult för bland andra Semcon AB. Styrelseledamot och partner i Bengtssons Tidnings AB. Övriga styrelseuppdrag: Är engagerad i ett flertal styrelseuppdrag. Utbildning: MBA från Monterey Institute of International Studies, USA. Aktieinnehav: –
Styrelseordförande sedan 2011. Född 1950. Styrelseledamot sedan 2007. Styrelseordförande och delägare i AB Persson Invest, Östersund. Övriga styrelseuppdrag: Styrelseledamot i AB Volvofinans, Göteborg samt i NHP Eiendom AS i Trondheim. Utbildning: Ekonomistudier vid Umeå Universitet. Aktieinnehav: –
Styrelseledamot sedan 2012. Född 1955. Övriga styrelseuppdrag: LKAB, Arise AB, Creades. Utbildning: Gymnasium. Aktieinnehav: -
Styrelseledamot sedan 2005. Född 1948. Vice VD Humlegården Fastigheter AB. Övriga styrelseuppdrag: Ett antal styrelseuppdrag inom Humlegården. Utbildning: Arkitekt. Aktieinnehav: 75 000 aktier.
Styrelseledamot sedan 2012. Född 1963. VD Byggnads AB O. Tjärnberg, Backmans Fastighets- och Företagsutveckling AB. Övriga styrelseuppdrag: Styrelseledamot Malux AB, Örnsköldsvik samt Fastighetsägarna Sverige. Utbildning: Civilingenjör, KTH. Aktieinnehav: –
Personalrepresentant. Styrelseledamot sedan 2012. Född 1959. Har tidigare jobbat i Skanska AB, Hallström & Nisses Fastighets AB och Norrvidden Fastigheter AB. Utbildning: Ekonomilinjen vid Umeå Universitet. fyraårig teknisk utbildning vid Härnösands Gymnasium. Aktieinnehav: 400 aktier.
Verkställande direktör. Född 1949. Civilekonom. Erfarenhet från ett flertal fastighetsbolag bland annat som VD för Hallström & Nisses Fastigheter AB. Styrelseledamot i Diös koncernens dotterbolag. Styrelseledamot i bland annat Peak Business & Sport AB, Repallet, Fastigo, Destination Östersund. Erfarenhet som konsult i noterade bolag. Anställd i Diös sedan 2005. Aktieinnehav: 295 124 direktägda aktier samt 50 572 aktier via bolag.
Ekonomichef sedan oktober 2005. Född 1964.
Civilekonom och Executive MBA. Har haft ett antal olika chefsroller sedan 1995, varit medlem i ledningsgrupper och föredragande för styrelser sedan 1997. Anställd i Diös sedan 2005. Aktieinnehav: 3 745 aktier.
Marknadsområdeschef Västernorrland sedan januari 2012. Född 1959.
Byggnadsingenjör. Marknadsområdeschef för Norrvidden Fastigheter sedan 2004, VD för Fastighetsägarna Norr
1999-2004 samt marknadsområdeschef och ansvarig för Ecuro Sverige AB:s verksamhet i Norrland. Styrelsemedlem i Handelskammare Mittsveriges regionstyrelse. Ledamot i Hyresnämnden Sundsvall. Anställd i Diös sedan 2012.
Marknadsområdeschef Gävleborg sedan januari 2012. Född 1973. Ekonomprogram med fastighetsinriktning Högskolan Gävle. Tidigare marknadsområdeschef Gävle. Marknadsområdeschef Falun respektive Gävle på AP Fastigheter mellan 2001-2005.
Anställd i Diös sedan 2005.
Affärsutvecklingschef sedan januari 2012. Född 1957. Civilingenjör KTH-L med fastighetsekonomisk inriktning. Har bland annat varit fastighetschef och därefter VD för Skanska Fastigheter Nord AB samt affärsutvecklingschef inom Skanska Sverige AB och för Norrvidden Fastigheter AB. Anställd i Diös sedan 2012. Aktieinnehav: 500 aktier.
Aktiekapitalet i Diös uppgår till 149 457 668 kronor. Det totala antalet aktier uppgår till 74 729 134 och aktien har ett kvotvärde om 2 kronor. Alla aktier har lika rätt i bolaget. Aktiens id på Nasdaq OMX Nordiska Börs är DIOS och ISIN-koden är SE0001634262.
Diös Fastigheter AB är sedan maj 2006 noterad på Nasdaq OMX Nordiska Börs Stockholm, Small Cap. Slutkursen per den 28 december 2012 uppgick till 35,00 (28,50) kronor, vilket motsvarade ett börsvärde om 2 615,5 (2 129,8) Mkr. Som högst har kursen under 2012 uppgått till 37,90 (42,72) kronor och som lägst 28,00 (28,00) kronor.
Från och med den 2 januari 2012 finns Diös Aktie noterad på Nasdaq OMX Nordiska Börs Stockholm, lista Mid Cap. Aktiens id är DIOS och ISIN-koden är SE0001634262
Vid utgången av 2012 uppgick antalet aktieägare i Diös Fastigheter AB till 2 669. En betydande andel av aktiens ägare, 98,57 procent, återfanns i Sverige. Enskilt största ägare i Diös var per den 28 december 2012 AB Persson Invest med 15,39 procent av aktierna. De tio största ägarna stod för 83,9 procent av innehav och röster.
Diös ska långsiktigt överföra minst 50 procent av resultatet efter skatt till aktieägarna genom
utdelning alternativt återköp av aktier. Styrelsen föreslår en utdelning för räkenskapsåret 2012 med 2,30 kr per aktie (1,10). Det innebär att 50 procent (53), motsvarande totalt 171,9 Mkr (82,2), av resultatet, exklusive orealiserade värdeförändringar och uppskjutna skatter, delas ut till aktieägarna. Beslut om utdelning fattas av årsstämman den 25 april 2013
Diös håller en regelbunden kontakt med aktieägare, potentiella investerare samt analytiker genom att presentera företaget på kapitalmarknadsdagar, seminarier och nätverksträffar.
Eget kapital per aktie uppgick per den 31 december 2012 till 41,30 kr (36,46).
Diös Fastigheter AB är noterad på Nasdaq OMX Nordiska Börs Stockholm, lista Mid Cap. Aktiens id är DIOS och ISIN-koden är SE0001634262.
Per den 28 december 2012 var antalet aktier i Diös 74 729 134 stycken, slutkursen uppgick till 35,00 (28,50) kronor, vilket motsvarade ett börsvärde på 2 615,5 Mkr (2 129,8).
Diös Fastigheter AB (publ) har per den 17 augusti 2012 återköpt 500 000 egna aktier till ett snittpris om 34,00 kr per aktie. Återköpet har skett i enlighet med det beslut som fattades av årsstämman den 2 maj 2012.
Årsstämman gav styrelsen ett bemyndigande att längst intill nästa årsstämma förvärva egna aktier. Förvärv får ske av högst det antal aktier som vid varje tidpunkt motsvarar 10 procent av samtliga bolagets utgivna aktier.
Diös sålde per den 21 december 2012, hela Sitt innehav av 500 000 egna aktier till ett genomsnittspris per aktie för 34,80.
| 2012 | 2011 | 2010 | 2009 | 2008 | 2007 | |
|---|---|---|---|---|---|---|
| Resultat per aktie, kr | 5,73 | 4,58 | 6,74 | 3,06 | –3,82 | 4,26 |
| Börskurs per 31 dec | 35,00 | 28,50 | 38,60 | 28,00 | 17,20 | 30,60 |
| Utdelning per aktie, kr | 2,30¹ | 1,10 | 1,75 | 1,75 | 1,40 | 1,40 |
| Utdelning i % av förvaltningsresultatet | 50 | 53 | 51 | 43 | 45 | 51 |
| P/E tal, ggr | 6,1 | 6,2 | 5,7 | 9,2 | -4,5 | 7,2 |
| Eget kaptial/aktie, kr | 41,30 | 36,46 | 40,63 | 33,99 | 31,81 | 40,30 |
| Antal aktier per 31 dec, tusen | 74 729 | 74 729 | 37 365 | 33 968 | 33 968 | 33 968 |
| Genomsnittligt antal aktier, tusen | 74 729 | 39 771 | 34 148 | 33 968 | 33 968 | 33 771 |
1) Styrelsens förslag
| Ägare | Antal aktier | Innehav och röster i procent |
|---|---|---|
| AB Persson Invest | 11 499 691 | 15,39 |
| Humlegården Holding III AB | 10 302 510 | 13,79 |
| Brinova Inter AB | 8 930 754 | 11,95 |
| Klövern AB | 8 671 889 | 11,60 |
| Bengtssons Tidnings AB | 7 518 222 | 10,06 |
| Länsförsäkringar Fastighetsfond | 4 908 384 | 6,57 |
| Pensionskassan SHB Försäkringsförening | 4 498 239 | 6,02 |
| Fastighets AB Eric Ekblad | 2 600 000 | 3,48 |
| Länsförsäkringar Jämtland | 2 000 002 | 2,68 |
| Ralf Ekblad | 1 800 000 | 2,41 |
| Summa största ägare | 62 729 691 | 83,94 |
| Övriga ägare | 11 999 443 | 16,06 |
| Totalt samtliga ägare | 74 729 134 | 100,0 |
| Innehav | Antal aktieägare |
Antal AK |
Innehav (%) |
Röster (%) |
Marknads värde (KSEK) |
|---|---|---|---|---|---|
| 1 - 500 | 1 398 | 315 419 | 0,42 | 0,42 | 11 040 |
| 501 - 1000 | 463 | 384 515 | 0,51 | 0,51 | 13 458 |
| 1001 - 5000 | 625 | 1 328 280 | 1,78 | 1,78 | 46 490 |
| 5001 - 10000 | 80 | 574 269 | 0,77 | 0,77 | 20 099 |
| 10001 - 15000 | 25 | 303 156 | 0,41 | 0,41 | 10 610 |
| 15001 - 20000 | 13 | 234 807 | 0,31 | 0,31 | 8 218 |
| 20001 - | 65 | 71 588 688 | 95,80 | 95,80 | 2 505 604 |
| SUMMA 2012--12-28 |
2 669 | 74 729 134 | 100,0 | 100,0 | 2 615 520 |
Per den 28 december hade Diös Fastigheter AB 2 669 aktieägare. En betydande andel av aktiens ägare, 98,57 procent, återfanns i Sverige. Enskilt största ägare i Diös var AB Persson Invest med 15,39 procent av aktierna. De tio största ägarna stod för 83,94 procent av innehav och röster. Diös äger inga (-) egna aktier då innehavet av de 500 000 aktier, som förvärvades genom ett återköp den 17 augusti 2012, såldes per den 21 december 2012.
| Tidpunkt | Händelse | Ökning av antalet aktier | Totalt antal aktier | Ökning av aktiekapitalet, Kr | Totalt aktiekapital, Kr | Kvotvärde, Kr |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 2005-01-01 | Vid årets början | – | 10 000 | – | 100 000 | 10,00 |
| 2005-05-30 | Split, 100:1 | 990 000 | 1 000 000 | – | 100 000 | 0,10 |
| 2005-05-31 | Nyemission | 1 489 903 | 2 489 903 | 148 990 | 248 990 | 0,10 |
| 2005-09-01 | Nyemission | 1 503 760 | 3 993 663 | 150 376 | 399 366 | 0,10 |
| 2005-11-15 | Fondemission | – | 3 993 663 | – | 39 936 630 | 10,00 |
| 2005-11-15 | Split, 5:1 | 15 974 652 | 19 968 315 | – | 39 936 630 | 2,00 |
| 2006–05-18 | Nyemission | 8 333 400 | 28 301 715 | 16 666 800 | 56 603 430 | 2,00 |
| 2006-07-11 | Apportemission | 5 000 000 | 33 301 715 | 10 000 000 | 66 603 430 | 2,00 |
| 2007-04-19 | Apportemission | 666 250 | 33 967 965 | 1 332 500 | 67 935 930 | 2,00 |
| 2010-10-29 | Apportemission | 99 729 | 34 067 694 | 199 458 | 68 135 388 | 2,00 |
| 2010-12-14 | Nyemission | 3 285 466 | 37 353 160 | 6 570 332 | 74 705 720 | 2,00 |
| 2010-12-17 | Nyemission | 11 407 | 37 364 567 | 22 814 | 74 728 534 | 2,00 |
| 2011-12-05 | Nyemission | 22 854 136 | 60 218 703 | 45 708 272 | 120 436 806 | 2,00 |
| 2011-12-14 | Nyemission | 14 510 431 | 74 729 134 | 29 020 862 | 149 457 668 | 2,00 |
| 2012-12-31 | Vid årets slut | 74 729 134 | 149 457 668 | 2,00 |
Årsstämma för Diös Fastigheter AB äger rum torsdag den 25 april, 2013, kl. 11.00, på Diös huvudkontor, Ringvägen 4, Östersund. Aktieägare som önskar delta i bolagsstämman ska dels:
• Vara införd i den av VPC AB förda aktieboken fredag den 19 april 2013.
• Anmäla sin avsikt att delta vid årsstämman senast kl. 12.00 fredag den 19 april 2013.
Anmälan om deltagande på stämman kan ske per post till Diös Fastigheter AB, Box 188, 831 22 Östersund, per telefon 0770-33 22 00 eller via Diös hemsida www.dios.se. Vid anmälan ska aktieägare uppge namn, person-/organisationsnummer, adress och telefonnummer, aktieinnehav samt eventuella biträden.
Aktieägare som har valt att förvaltarregistrera sina aktier måste för att få delta i stämman tillfälligt omregistrera sina aktier i eget namn hos VPC AB i så god tid att omregistrering är utförd fredagen den 19 april 2013. Begäran om sådan omregistrering måste göras i god tid före nämnda dag.
I de fall som ombud deltar på stämman bör behörighetshandlingar skickas in till bolaget i
samband med anmälan. Ombud för aktieägare ska uppvisa dagtecknad fullmakt som på dagen för årsstämman inte får vara äldre än ett år. Om fullmaktsgivaren är juridisk person, ska registreringsbevis eller annan handling uppvisas som utvisar firmatecknarens behörighet.
Styrelsen föreslår en utdelning om 2,30 kronor per aktie. Som avstämningsdag för utdelning, innebärande rätt att erhålla utdelning, föreslås tisdag den 30 april 2013. Beslutar bolagsstämman enligt lagt förslag beräknas utdelning komma att utsändas av VPC måndag den 6 maj 2013.
Diös genomförde per 2011-12-30 ett rörelseförvärv av Norrvidden Fastigheter AB. Resultaträkningen för Diös har inte påverkats av förvärvet medan balansräkningens omslutning innefattar förvärvet, vilket även får påverkan på vissa nyckeltal.
| RESULTAT RÄKNING, Mkr |
|||||
|---|---|---|---|---|---|
| 2012 | 2011 | 2010 | 2009 | 2008 | |
| Hyresintäkter | 1 300,2 | 586,7 | 486,0 | 462,9 | 452,8 |
| Övriga intäkter | 31,1 | 14,7 | 13,2 | 14,5 | 17,1 |
| Fastighetskostnader | -565,1 | –274,1 | –213,6 | –204,5 | –209,8 |
| Driftsöverskott | 766,2 | 327,3 | 285,6 | 273,0 | 260,0 |
| Avskrivning materiella anläggningstillgångar |
-3,1 | –1,6 | –4,0 | –3,9 | –4,1 |
| Central administration | -94,8¹ | –49,1² | –30,9 | –32,4 | –27,4 |
| Värdeförändring fastigheter, realiserad |
8,9 | 31,8 | 10,7 | 0,5 | 10,6 |
| Värdeförändring fastigheter, orealiserad |
179,6 | 175,2 | 163,2 | –52,9 | –234,0 |
| Rörelseresultat | 856,7 | 483,5 | 424,6 | 184,2 | 5,1 |
| Orealiserade värdeförändringar räntederivat |
-76,3 | –88,2 | 3,5 | 32,4 | –46,6 |
| Resultat från finansiella poster |
-328,5 | –144,2 | –122,3 | –105,9 | –134,1 |
| Resultat före skatt | 451,9 | 251,1 | 305,8 | 110,7 | –175,7 |
| Aktuell skatt | -6,2 | –8,0 | –10,0 | –2,1 | –1,6 |
| Uppskjuten skatt | -14,2 | –65,9 | –61,9 | –3,1 | 39,1 |
| Minoritetens andel | -3,1 | 5,0 | –3,6 | –1,4 | 8,3 |
| Årets resultat hänförligt till moderbolagets aktieägare |
428,5 | 182,2 | 230,3 | 104,1 | –129,9 |
1 Varav 37 859 Tkr avser omstruktureringskostnader hänförliga till förvärvet av Norrvidden 2 Varav 13 544 Tkr avser transaktionskostnader hänförliga till förvärvet av Norrvidden.
| Balansr äkning |
, Mkr | |||||
|---|---|---|---|---|---|---|
| 2012 | 2011 | 2010 | 2009 | 2008 | 2007 | |
| Förvaltnings fastigheter |
11 877,6 11 562,2 | 5 203,7 | 3 906,2 | 3 898,8 | 4 067,3 | |
| Övriga materiella anläggningstillgångar |
12,3 | 13,5 | 9,2 | 11,1 | 13,2 | 23,0 |
| Finansiella anläggningstillgångar |
11,2 | 19,3 | 6,1 | 8,3 | 2,8 | 0,7 |
| Uppskjuten skattefordran |
- | – | 36,8 | 120,1 | 122,7 | 83,5 |
| Kortfristiga fordringar | 172,0 | 180,1 | 51,9 | 46,1 | 37,5 | 79,9 |
| Likvida medel | 120,1 | 103,8 | 60,8 | 48,7 | 36,7 | 37,5 |
| TILLGÅNGAR | 12 193,1 11 878,9 | 5 368,6 | 4 140,5 | 4 111,7 | 4 291,9 | |
| Eget kapital | 3 086,1 | 2 724,5 | 1 518,3 | 1 154,5 | 1 080,6 | 1 369,3 |
| Uppskjuten skatteskuld |
593,4 | 555,8 | – | – | – | – |
| Långfristiga skulder | 7 894,9 | 8 013,3 | 3 654,2 | 2 472,1 | 2 467,7 | 2 706,5 |
| Kortfristiga skulder | 618,8 | 585,3 | 196,1 | 513,9 | 563,4 | 216,1 |
| SKULDER OCH EGET KAPITAL |
12 193,1 11 878,9 | 5 368,6 | 4 140,5 | 4 111,7 | 4 291,9 |
| 2012 | 2011 | 2010 | 2009 | 2008 | |
|---|---|---|---|---|---|
| Kassaflöde från den löpande verksamheten |
313,3 | 173,0 | 38,7 | 87,0 | 52,0 |
| Kassaflöde från investerings verksamheten |
-107,0 | –592,2 | –537,0 | –49,1 | –30,6 |
| Kassaflöde från finansierings verksamheten |
-190,0 | 462,2 | 510,4 | –26,0 | –22,2 |
| Årets kassaflöde | 16,3 | 43,0 | 12,1 | 12,0 | –0,8 |
| Likvida medel vid årets slut |
120,1 | 103,8 | 60,8 | 48,7 | 36,7 |
| fin ansie lla nyckeltal |
|||||
|---|---|---|---|---|---|
| Avkastning på eget kapital, % | 14,7 | 8,6 | 17,2 | 9,3 | –10,6 |
| Avkastning på totalt kapital, % | 6,5 | 4,6 | 9,0 | 5,3 | –0,5 |
| Avkastning på sysselsatt kapital, % |
6,8 | 4,8 | 9,8 | 6,0 | –1,1 |
| Soliditet, % | 25,3 | 22,9 | 28,3 | 27,9 | 26,3 |
| Belåningsgrad fastigheter, % | 66,4 | 69,2 | 69,9 | 71,1 | 71,0 |
| Räntetäckningsgrad, ggr | 2,0 | 1,9 | 2,0 | 2,2 | 1,7 |
| Skuldsättningsgrad, ggr | 2,7 | 3,1 | 2,6 | 2,1 | 2,3 |
| 5,73 | 4,58 | 6,74 | 3,06 | –3,82 |
|---|---|---|---|---|
| 41,30 | 36,46 | 40,63 | 33,99 | 31,81 |
| 4,50 | 3,17 | 3,59 | 3,90 | 2,73 |
| 74 729 | 39 771 | 34 148 | 33 968 | 33 968 |
| 74 729 | 74 729 | 37 365 | 33 968 | 33 968 |
| 2,30¹ | 1,10 | 1,75 | 1,75 | 1,40 |
1 Styrelsens förslag
| fastig hetsre laterade |
nyckeltal, vid | åre | ts slut | ||
|---|---|---|---|---|---|
| 2012 | 2011 | 2010 | 2009 | 2008 | |
| Antal fastigheter |
378 | 385 | 142 | 114 | 120 |
| Uthyrbar yta, kvm | 1 504 738 | 1 516 549 699 670 547 350 558 900 | |||
| Bokfört värde förvaltningsfastigheter, Mkr |
11 877,6 | 11 562,2 | 5 203,7 | 3 906,2 | 3 898,8 |
| Hyresvärde, Mkr | 1 464,3 | 654,8 | 536,9 | 512,2 | 498,5 |
| Ekonomisk uthyrnings grad, % |
88,8 | 89,6 | 90,5 | 90,4 | 90,8 |
| Överskottsgrad, % | 58,9 | 55,8 | 58,8 | 59,0 | 57,4 |
Periodens resultat i förhållande till genomsnittligt eget kapital. Genomsnittligt eget kapital beräknas som summan av ingående och utgående balans dividerad med två.
Resultat före skatt plus finansiella kostnader dividerat med genomsnittliga tillgångar. Genomsnittliga tillgångar beräknas som summan av ingående och utgående balans dividerad med två.
Resultat före skatt plus finansiella kostnader i relation till genomsnittligt sysselsatt kapital.
Totala tillgångar vid periodens utgång minus ej räntebärande skulder och avsättningar. Genomsnittligt sysselsatt kapital beräknas som summan av ingående och utgående balans dividerad med två.
Eget kapital dividerat med totala tillgångar vid periodens utgång.
Räntebärande och andra skulder avseende fastigheter dividerat med fastigheternas bokförda värde vid periodens utgång.
Resultat efter finansiella poster, exklusive orealiserade värdeförändringar, plus finansiella kostnader i förhållande till finansiella kostnader under perioden.
Räntebärande skulder i förhållande till eget kapital vid periodens utgång.
Diös har inga utestående finansiella instrument som kan ge upphov till utspädningseffekt.
Periodens resultat efter skatt, hänförligt till innehavare av aktier, dividerat med genomsnittligt antal utestående aktier.
Eget kapital vid periodens utgång dividerat med antal utestående aktier vid periodens utgång.
Resultat före skatt, justerat för orealiserade värdeförändringar, plus avskrivningar minus aktuell skatt dividerat med genomsnittligt antal utestående aktier.
Antal utestående aktier vid periodens början, justerat med antalet aktier som emitterats eller återköpts under perioden viktat med antalet dagar som aktierna varit utestående i förhållande till totalt antal dagar i perioden.
Faktiskt antal utestående aktier vid periodens utgång.
Beslutad eller föreslagen utdelning dividerat med antal utestående aktier vid periodens utgång.
med hyresvärdet vid periodens utgång.
Periodens debiterade hyror minus hyresförluster och hyresrabatter.
Debiterad hyra för perioden med tillägg för bedömd marknadshyra för vakanta areor.
Periodens driftöverskott dividerat med periodens hyresintäkter.
Driftöverskott dividerat med fastigheternas marknadsvärde vid periodens utgång.
Hyresintäkter minus drift- och underhållskostnader, tomträttsavgäld, fastighetsskatt och fastighetsadministration.
Kostnader för el, uppvärmning, vatten, fastighetsskötsel, renhållning, försäkringar samt löpande underhåll.
Fastigheternas huvudsakliga användning baserat på areans fördelning. Den typ av lokalarea som svarar för den största andelen av fastighetens totala area avgör hur fastigheten definieras.
Arean fördelas efter hur den används. Fördelning görs på kontor, butiker, bostäder, industri/ lager samt övrig area.
Bedömt marknadsvärde enligt senast gjorda värdering.
| DALA RNA |
||||||||
|---|---|---|---|---|---|---|---|---|
| Dalarna | Kommun | Adress | Bostäder | Butik | Kontor | Industri/ lager |
Övrigt | Totalt Kvm |
| Björken 8 | Falun | Bergmästaregatan 2 | 86 | 0 | 2 277 | 41 | 0 | 2 404 |
| Dalpilen 10 | Falun | Myntgatan 20 | 0 | 224 | 2 273 | 0 | 662 | 3 159 |
| Falan 20 | Falun | Stora torget | 0 | 5 854 | 15 905 | 518 | 1 084 | 23 361 |
| Falan 22 | Falun | Ö:a Hamngatan 16, 18 | 471 | 619 | 0 | 0 | 600 | 1 690 |
| Fisken 5 | Malung | Grönlandsvägen 23 | 0 | 2 298 | 93 | 0 | 390 | 2 781 |
| Frigga 7 | Borlänge | Målaregatan 1 | 0 | 1 276 | 2 196 | 122 | 0 | 3 594 |
| G:a Bergsskolan 15 | Falun | Holmgatan 14,26 | 0 | 8 420 | 1 670 | 0 | 0 | 10 090 |
| Gullvivan 18 | Falun | N Järnvägsg 2-4, Seminarieg 3 | 0 | 0 | 0 | 0 | 6 000 | 6 000 |
| Hammaren 6 | Borlänge | Hammargatan 4-6 | 0 | 4 475 | 1 002 | 400 | 0 | 5 877 |
| Hattmakaren 16 | Falun | Nybrogatan 21, Slaggatan 19, Ö:a Hamngatan | 0 | 709 | 2 263 | 60 | 259 | 3 291 |
| Holmen 7 | Falun | Holmgatan 11 | 64 | 743 | 495 | 0 | 0 | 1 302 |
| Holmen 8 | Falun | Holmgatan 9 | 0 | 15 891 | 1 757 | 17 | 1 062 | 18 727 |
| Intagan 1 | Borlänge | Röda Vägen 1 | 0 | 0 | 32 681 | 49 | 795 | 33 525 |
| Kansliet 20 | Falun | Nybrogatan 20 | 124 | 0 | 15 314 | 342 | 4 979 | 20 759 |
| Köpmannen 3 | Falun | Holmgatan 13 | 670 | 530 | 180 | 0 | 400 | 1 780 |
| Köpmannen 4 | Falun | Falugatan 5 | 1 687 | 1 395 | 325 | 33 | 0 | 3 440 |
| Lasarettet 16 | Falun | Svärdsjögatan 28 | 86 | 0 | 233 | 0 | 1 655 | 1 974 |
| Mimer 1 | Borlänge | Stationsgatan 2-4 | 0 | 2 646 | 2 773 | 370 | 1 302 | 7 091 |
| Mobyarna 113:4 | Malung | Västra Industrigatan | 0 | 0 | 15 | 24 413 | 0 | 24 428 |
| Målaren 3 | Borlänge | Skomakargatan 18 | 0 | 0 | 883 | 0 | 350 | 1 233 |
| Nedre Gruvriset 33:156 |
Falun | Krontallsvägen 1, 3, 16 | 0 | 0 | 0 | 5 325 | 0 | 5 325 |
| Nya Bergsskolan 4 | Falun | Engelbrektsgatan 25, Sturegatan 60, Stigaregatan 8 & 10 |
0 | 0 | 1 183 | 984 | 0 | 2 167 |
| Rolf 2 | Borlänge | Borganäsvägen 43 | 0 | 560 | 5 628 | 58 | 482 | 6 728 |
| Rolf 5 | Borlänge | Borganäsvägen 37, 39, 41, Målaregatan 5 | 207 | 341 | 2 119 | 0 | 335 | 3 002 |
| Saga 25 | Borlänge | Borganäsvägen 30 | 401 | 3 589 | 1 631 | 823 | 0 | 6 444 |
| Sigrid 10 | Borlänge | Borganäsvägen 26 | 0 | 2 431 | 3 466 | 275 | 0 | 6 172 |
| Sigrid 11 | Borlänge | Stationsgatan 12 | 0 | 1 482 | 978 | 12 | 0 | 2 472 |
| Stranden 11:4 | Mora | Fridhemsgatan 9 | 0 | 0 | 2 816 | 89 | 0 | 2 905 |
| Stranden 16:1 | Mora | Kyrkogatan 31 | 2 389 | 713 | 349 | 327 | 156 | 3 934 |
| Stranden 16:2 | Mora | Kyrkogatan 27 | 0 | 447 | 1 026 | 105 | 223 | 1 801 |
| Stranden 17:4 | Mora | Moragatan 13 | 3 497 | 333 | 308 | 531 | 276 | 4 945 |
| Stranden 17:6 | Mora | Strandgatan 24 | 1 538 | 246 | 0 | 30 | 0 | 1 814 |
| Stranden 18:2 | Mora | Kyrkogatan 25 | 0 | 3 167 | 1 106 | 410 | 475 | 5 158 |
| Stranden 19:6 | Mora | Kyrkogatan 20 | 0 | 573 | 2 082 | 50 | 0 | 2 705 |
| Stranden 20:2 | Mora | Millåkersgatan 6 | 0 | 0 | 3 895 | 369 | 298 | 4 562 |
| Stranden 20:4 | Mora | Hantverkaregatan 14 | 0 | 0 | 2 365 | 0 | 507 | 2 872 |
| Stranden 35:7, 35:8 | Mora | Kyrkogatan 10 | 1 397 | 904 | 287 | 20 | 0 | 2 608 |
| Teatern 6 | Falun | Engelbrektsgatan 25, Stigaregatan 7A-B, Sturegatan 58 | 0 | 63 | 1 925 | 0 | 0 | 1 988 |
| Tyr 10, Valhall 1 | Borlänge | Wallingatan 37 | 0 | 72 | 6 534 | 32 | 0 | 6 638 |
| Verdandi 10 | Borlänge | Borganäsvägen 46-48 | 0 | 834 | 861 | 2 727 | 4 701 | 9 123 |
| Verdandi 9 | Borlänge | Borganäsvägen 42-44 | 195 | 1 192 | 1 415 | 361 | 0 | 3 163 |
| Summa Dalarna | 12 812 | 62 027 | 122 309 | 38 893 | 26 991 | 263 032 |
| gävleborg | ||||||||
|---|---|---|---|---|---|---|---|---|
| Gävleborg | Kommun | Adress | Bostäder | Butik | Kontor | Industri/ lager |
Övrigt | Totalt Kvm |
| Alderholmen 18:1 | Gävle | Hamntorget 6, 2:a Magasinsgatan 1 | 0 | 0 | 1 829 | 1 180 | 0 | 3 009 |
| Alderholmen 19:2 | Gävle | Hamntorget 4, Första Magasinsgatan 1, Andra Maga sinsgatan 2, 4A |
0 | 0 | 793 | 0 | 0 | 793 |
| Alderholmen 19:3 | Gävle | 1:a Magasinsgatan 3, 2:a Magasinsgatan 4 | 0 | 0 | 809 | 0 | 0 | 809 |
| Alderholmen 23:1 | Gävle | Elfbrinksgatan 2; Första Magasinsgatan 8; Norra Skeppsbron 7 |
0 | 0 | 1 766 | 0 | 0 | 1 766 |
| Alderholmen 24:3 | Gävle | Norra Skeppsbron 5 A | 0 | 0 | 1 155 | 0 | 0 | 1 155 |
| Alderholmen 24:5 | Gävle | Norra Skeppsbron 5 B | 0 | 0 | 1 181 | 0 | 0 | 1 181 |
| Brynäs 12:1 | Gävle | S:a Fältskärsgatan 10 | 0 | 1 026 | 3 425 | 1 995 | 0 | 6 446 |
| Brynäs 34:9 | Gävle | Atlasgatan 12 | 0 | 0 | 0 | 3 498 | 0 | 3 498 |
| Furan 1 | Söderhamn | Köpmangatan 13 | 0 | 2 481 | 0 | 0 | 0 | 2 481 |
| Furan 10 | Söderhamn | Kungsgatan 10 | 709 | 257 | 0 | 0 | 316 | 1 282 |
| Furan 9 | Söderhamn | Köpmangatan 15 | 1 059 | 3 566 | 334 | 0 | 162 | 5 121 |
| Hemlingby 56:10 | Gävle | Kryddstigen 1-3 | 0 | 3 415 | 1 255 | 0 | 0 | 4 670 |
| Hemsta 12:16 | Gävle | Skolgången 18-20 | 0 | 625 | 2 384 | 0 | 0 | 3 009 |
| Hemsta 12:17 | Gävle | Skolgången 10 | 0 | 0 | 0 | 3 425 | 0 | 3 425 |
| Järvsta 63:3 | Gävle | Utjordsvägen 9A-H, 9J-O | 0 | 0 | 848 | 2 232 | 0 | 3 080 |
| Klappsta 8:1 | Sandviken | - | 0 | 0 | 0 | 0 | 0 | 0 |
| Kungsbäck 2:13 | Gävle | Nobelvägen 1 | 0 | 0 | 5 327 | 0 | 0 | 5 327 |
| Norr 11:4 | Gävle | Kaplansgatan 12, 14; Norra Stapeltorgsgatan 11-13; Nygatan 9-11, 9A-I, 9K-N, 11A-I, 11K-M (Gävle) |
4 940 | 3 467 | 1 132 | 489 | 180 | 10 208 |
| Norr 14:5 | Gävle | Norra Kansligatan 7-9; Norra Slottsgatan 8, 10; Nygatan 21, 23 (Gävle); Ruddammsgatan 24, 26 |
0 | 6 784 | 1 109 | 289 | 193 | 8 375 |
| Norr 16:5 | Gävle | Norra Köpmangatan 13; Norra Rådmansgatan 12, 12C; Nygatan 29-31 (Gävle) |
0 | 258 | 6 385 | 479 | 0 | 7 122 |
| Norr 19:4 | Gävle | Hattmakargatan 10; Nygatan 41 | 0 | 866 | 2 000 | 0 | 0 | 2 866 |
| Norr 23:5 | Gävle | Nygatan 22, N Rådmansgatan 8A-C, Drottningg. 21 | 1 415 | 2 211 | 2 358 | 5 | 136 | 6 125 |
| Norr 26:1 | Gävle | Nygatan 34, Hattmakargatan 8 | 88 | 0 | 1 168 | 200 | 0 | 1 456 |
| Norr 26:3 | Gävle | Hattmakargatan 6, Drottningg. 33 | 209 | 220 | 2 578 | 0 | 0 | 3 007 |
| Norr 29:5 | Gävle | Drottninggatan 6, N Skepparg. 5, N Stapeltorgsg. 6 | 0 | 332 | 2 911 | 25 | 2 289 | 5 557 |
| Norr 30:5 | Gävle | N:a Slottsgatan 3 A-B | 1 464 | 303 | 0 | 0 | 1 245 | 3 012 |
| Norr 31:9 | Gävle | Kyrkog. 17, Drottninggatan 16-18 | 0 | 11 500 | 6 491 | 1 572 | 2 972 | 22 535 |
| Norr 34:3 | Gävle | Kyrkogatan 25, N Kopparslagsgatan 3 | 0 | 0 | 89 | 0 | 5 991 | 6 080 |
| Norr 40:3 | Gävle | Kyrkogatan 16, 18; Norra Kungsgatan 1; Norra Strand gatan 15-17 |
0 | 1 920 | 5 172 | 0 | 0 | 7 092 |
| Norr 6:7 | Gävle | Norra Köpmangatan 21; Norra Rådmansgatan 20; Staketgatan 32, 34 |
0 | 959 | 2 473 | 0 | 68 | 3 500 |
| Norrkämsta 16:3 | Ljusdal | Norrkämstaleden 8-20, 12B | 50 | 500 | 1 924 | 13 515 | 8 | 15 997 |
| Norrkämsta 17:2 | Ljusdal | Norrkämstaleden 7 | 0 | 0 | 2 300 | 0 | 0 | 2 300 |
| Näringen 11:3 | Gävle | Strömsbrovägen 18 | 0 | 0 | 1 981 | 2 057 | 0 | 4 038 |
| Näringen 12:2 | Gävle | Strömsbrovägen 12 | 0 | 0 | 0 | 592 | 0 | 592 |
| Näringen 13:11 | Gävle | Förrådsgatan 7 | 0 | 0 | 780 | 1 150 | 0 | 1 930 |
| Näringen 16:6 | Gävle | Kanalvägen 6 | 0 | 0 | 819 | 5 859 | 400 | 7 078 |
| Näringen 22:3 | Gävle | Beckasinvägen 15 | 0 | 0 | 0 | 0 | 0 | 0 |
| Näringen 5:15 | Gävle | Lötängsgatan 6-12 | 0 | 0 | 0 | 25 400 | 0 | 25 400 |
| Näringen 6:4 | Gävle | Lötängsgatan 13 | 0 | 0 | 904 | 624 | 0 | 1 528 |
| Näringen 8:5 | Gävle | Strömsbrovägen 19 | 0 | 0 | 0 | 5 945 | 0 | 5 945 |
| Gävleborg | Kommun | Adress | Bostäder | Butik | Kontor | Industri/ lager |
Övrigt | Totalt Kvm |
|---|---|---|---|---|---|---|---|---|
| Svalan 6 | Söderhamn | Västra Tullgatan 12 | 0 | 0 | 1 150 | 0 | 0 | 1 150 |
| Sätra 107:7 | Gävle | Bromsargatan 3, Marielundsvägen 2 | 0 | 0 | 3 134 | 75 | 0 | 3 209 |
| Söder 38:5 | Gävle | Södra Kansligatan 27; Södra Kungsgatan 32, 32A-H, 32J-P |
1 320 | 1 401 | 0 | 130 | 0 | 2 851 |
| Södertull 33:1 | Gävle | S Kungsgatan 59, Helgögatan 2, | 0 | 3 113 | 2 466 | 791 | 4 678 | 11 048 |
| Sörby Urfjäll 27:2 | Gävle | Rälsgatan 2-4 | 0 | 0 | 354 | 4 688 | 0 | 5 042 |
| Sörby Urfjäll 28:3 | Gävle | Utmarksvägen 35 | 0 | 0 | 0 | 2 223 | 0 | 2 223 |
| Sörby Urfjäll 36:4 | Gävle | Utmarksvägen 15 | 0 | 142 | 1 295 | 5 087 | 0 | 6 524 |
| Sörby Urfjäll 37:3 | Gävle | Utmarksvägen 10 | 0 | 2 530 | 688 | 9 928 | 123 | 13 269 |
| Tälle 23:8 | Ljusdal | Bokhandlargränd 12; Norra Järnvägsgatan 39; Stationsgatan 1-5 |
0 | 3 337 | 658 | 20 | 0 | 4 015 |
| Väster 4:17 | Gävle | V:a Vägen 52 | 0 | 0 | 159 | 2 336 | 0 | 2 495 |
| Öster 10:1 | Gävle | Ö Hantverkargatan 62 | 0 | 0 | 1 193 | 0 | 0 | 1 193 |
| Östernäs 14:4 | Ljusdal | Löjtnantsgatan 9 | 0 | 0 | 1 695 | 0 | 0 | 1 695 |
| Summa Gävleborg | 11 254 | 51 213 | 76 472 | 95 809 | 18 761 | 253 509 |
| Västernorrland | Kommun | Adress | Bostäder | Butik | Kontor | Industri/ lager |
Övrigt | Totalt Kvm |
|---|---|---|---|---|---|---|---|---|
| Adjunkten 3 | Härnösand | Backgränd 16; Brunnhusgatan 8 | 684 | 0 | 751 | 0 | 0 | 1 435 |
| Aeolus 5 | Sundsvall | Köpmangatan 8B-C, 10; Tullgatan 18 | 0 | 332 | 2 722 | 110 | 0 | 3 163 |
| Aeolus 9 | Sundsvall | Trädgårdsgatan 7-9 | 0 | 0 | 2 768 | 0 | 0 | 2 768 |
| Alliero 20 | Sundsvall | Universitetsallén 14, Universitetsallén 20 | 0 | 787 | 314 | 1 288 | 0 | 2 389 |
| Apollo 3, 7, 8 | Sundsvall | Trädgårdsgatan 1-3 | 933 | 1 005 | 77 | 1 201 | 193 | 3 409 |
| Arbetet 3 | Sundsvall | Centralgatan 11; Esplanaden 8-10; Rådhusgatan 25; Trädgårdsgatan 24 |
0 | 794 | 3 087 | 151 | 520 | 4 552 |
| Bacchus 10 | Sundsvall | Tullgatan 5 | 752 | 1 343 | 1 338 | 75 | 0 | 3 508 |
| Balder 3 | Sundsvall | Norrmalmsgatan 8-10 | 3 676 | 0 | 0 | 526 | 0 | 4 202 |
| Banken 11 | Härnösand | Norra Kyrkogatan 9; Pumpbacksgatan 10 | 1 236 | 0 | 0 | 0 | 0 | 1 236 |
| Barkassen 3 | Härnösand | Stationsgatan 2; Strandgatan 3-5 | 0 | 424 | 246 | 67 | 13 | 750 |
| Barken 9 | Härnösand | Strandgatan 4 | 0 | 0 | 1 702 | 1 318 | 0 | 3 020 |
| Bisittaren 1 | Sundsvall | Thulegatan 25; Södra Järnvägsgatan 29 | 0 | 263 | 1 300 | 185 | 0 | 1 748 |
| Björneborg 10, 12 | Sundsvall | Björneborgsgatan 47, Björneborgsgatan 41 | 0 | 0 | 3 028 | 2 271 | 0 | 5 299 |
| Björneborg 11 | Sundsvall | Björneborgsgatan 37 | 0 | 0 | 6 709 | 0 | 0 | 6 709 |
| Borgmästaren 10 | Sundsvall | Köpmangatan 19, N.a Järnvägsgatan 24 | 0 | 0 | 4 244 | 368 | 873 | 5 485 |
| Börsen 1 | Härnösand | Köpmangatan 9; Nybrogatan 1; Skeppsbron 7 | 1 074 | 928 | 1 485 | 100 | 0 | 3 587 |
| Cupido 5 | Sundsvall | Köpmangatan 16 | 1 052 | 700 | 100 | 0 | 0 | 1 852 |
| Fryshuset 2 | Sundsvall | Nya Hamngatan 12 | 0 | 0 | 5 853 | 0 | 0 | 5 853 |
| Fyrvaktaren 19 | Härnösand | Långgatan 41; Skeppsbron 69-71 | 0 | 0 | 0 | 1 649 | 0 | 1 649 |
| Försöket 2 | Sundsvall | Storgatan 24; Centralgatan 7; Esplanaden 4 | 0 | 651 | 513 | 0 | 0 | 1 164 |
| Glädjen 4, 9 | Sundsvall | Storgatan 30-34; Thulegatan 3; Torggatan 2-4; Sjögatan 23 |
537 | 10 979 | 4 644 | 792 | 0 | 16 951 |
| Guldsmeden 10 | Härnösand | Storgatan 23 | 591 | 424 | 0 | 0 | 0 | 1 015 |
| Guldsmeden 11 | Härnösand | Storgatan 25; Trädgårdsgatan 4-6 | 0 | 1 009 | 698 | 65 | 4 | 1 776 |
| Guldsmeden 9 | Härnösand | Stora Torget 3A-D, 4A-D; Trädgårdsgatan 2; Västra Kyrkogatan 1 |
0 | 1 479 | 2 259 | 91 | 0 | 3 829 |
| Hälsan 6 | Sundsvall | Storgatan 26; Centralgatan 6 | 1 281 | 989 | 1 039 | 77 | 0 | 3 385 |
| Hälsan 7 | Sundsvall | Storgatan 28; Centralgatan 4; Torggatan 1-3; Sjögatan 15-17, 16-18 |
0 | 7 785 | 3 329 | 559 | 8 | 11 680 |
| Västernorrland | Kommun | Adress | Bostäder | Butik | Kontor | Industri/ lager |
Övrigt | Totalt Kvm |
|---|---|---|---|---|---|---|---|---|
| Högom 3:170 | Sundsvall | Bergsgatan 130 | 0 | 0 | 4 623 | 244 | 0 | 4 867 |
| Högom 3:186 | Sundsvall | Tegelvägen 20-22 | 0 | 0 | 1 500 | 1 888 | 0 | 3 388 |
| Högom 3:189 | Sundsvall | Telgelvägen 17 | 0 | 0 | 367 | 2 213 | 0 | 2 580 |
| Kandidaten 3 | Härnösand | Seminariegatan 11-33; Eriksbergsgränd 12A-B | 1 789 | 0 | 0 | 150 | 0 | 1 939 |
| Kompaniet 1 | Sundsvall | Bataljonsvägen 8; Kompanivägen 2 | 76 | 0 | 576 | 906 | 0 | 1 558 |
| Kopparslagaren 28 | Härnösand | Storgatan 15; Västra Kyrkogatan 2-4 | 0 | 2 260 | 1 462 | 90 | 0 | 3 812 |
| Kostern 1 | Härnösand | Stationsgatan 7 | 0 | 0 | 0 | 1 172 | 0 | 1 172 |
| Kullen 1:35 | Härnösand | Bergsstigen 18 | 241 | 0 | 0 | 0 | 0 | 241 |
| Köpmannen 9 | Härnösand | Köpmangatan 5-7; Nybrogatan 2; Skeppsbron 3 | 759 | 1 142 | 2 519 | 361 | 1 035 | 5 816 |
| Lagmannen 9 | Sundsvall | Fredsgatan 3-5; Södra Järnvägsgatan 23 | 0 | 0 | 4 501 | 22 | 0 | 4 523 |
| Lagret 4 | Sundsvall | Heffnersvägen 34 | 0 | 384 | 8 322 | 438 | 0 | 9 144 |
| Ljusta 3:10 | Sundsvall | Gesällvägen 20; Lärlingsvägen 9, 13B | 0 | 0 | 38 | 2 741 | 0 | 2 779 |
| Lyckan 6 | Sundsvall | Storgatan 36-40; Ågatan 1-5, 2-4; Thulegatan 2; Varvs gränd 1 |
152 | 8 973 | 107 | 162 | 2 | 9 396 |
| Mallberget 1:15 | Ånge | Verkmästargatan 11 | 0 | 0 | 326 | 2 912 | 0 | 3 238 |
| Mars 2 | Sundsvall | Köpmangatan 20-22 | 165 | 85 | 2 995 | 613 | 659 | 4 517 |
| Mercurius 11 | Sundsvall | Storgatan 2-4 | 1 288 | 923 | 795 | 0 | 0 | 3 006 |
| Mercurius 12 | Sundsvall | Storgatan 6-8; Tullgatan 3 | 1 869 | 574 | 550 | 373 | 0 | 3 366 |
| Mercurius 5 | Sundsvall | Storgatan 5-7, 2-4, 12-14; Nybrogatan 57; Strandgatan 2-4; Tullgatan 5, 2; Sjögatan 1, 7, 6-8 |
0 | 0 | 560 | 18 | 0 | 578 |
| Minerva 4 | Sundsvall | Sjögatan 6-8 | 318 | 899 | 2 060 | 57 | 0 | 3 334 |
| Minerva 6 | Sundsvall | Storgatan 12-14 | 1 701 | 997 | 166 | 208 | 0 | 3 072 |
| Motorn 3 | Härnösand | Matrosgatan 5 | 0 | 0 | 50 | 1 576 | 90 | 1 716 |
| Målås 3:20 | Sundsvall | Birstavägen 21 | 0 | 0 | 0 | 3 116 | 0 | 3 116 |
| Nolby 7:139 | Sundsvall | Sandslåvägen 3 | 0 | 0 | 150 | 5 561 | 0 | 5 711 |
| Norrbacka 12 | Sundsvall | Baldersvägen 15; Kungsvägen 17A-D, 19A-C, 21, 23A B, 25 |
90 | 0 | 2 172 | 24 | 6 164 | 8 450 |
| Norrmalm 1:24 | Sundsvall | Universitetsallén 32 | 0 | 462 | 11 771 | 199 | 1 467 | 13 898 |
| Notarien 5 | Härnösand | Eriksbergsgränd 6A-C; Norra Kyrkogatan 16A-C, 18A-D | 5 467 | 0 | 328 | 0 | 0 | 5 795 |
| Penningen 12 | Sundsvall | Storgatan 29; Varvsgränd 3 | 0 | 0 | 1 522 | 0 | 0 | 1 522 |
| Penningen 9 | Sundsvall | Storgatan 23-27; Thulegatan 4 | 96 | 2 371 | 1 469 | 124 | 1 759 | 5 819 |
| Rätten 1 | Sundsvall | Centralgatan 9; Esplanden 6; Kyrkogatan 17; Rådhus gatan 20 |
935 | 0 | 1 185 | 0 | 0 | 2 120 |
| Rävsund 1:338 | Sundsvall | Pionvägen 5 | 0 | 0 | 0 | 14 249 | 0 | 14 249 |
| Saltvik 2:68 | Härnösand | Saltviksvägen 11 | 0 | 0 | 2 578 | 0 | 0 | 2 578 |
| Skepparen 5, 8 | Härnösand | Storgatan 44A-D | 767 | 0 | 216 | 0 | 0 | 983 |
| Skepparen 6, 7 | Härnösand | - | 0 | 0 | 0 | 0 | 0 | 0 |
| Skutan 8 | Härnösand | Djuphamnsvägen 3-7 | 0 | 39 | 912 | 1 528 | 0 | 2 479 |
| Sköns Prästbord 1:58 Sundsvall | Lärlingsvägen 15, 15A | 0 | 0 | 606 | 2 700 | 0 | 3 306 | |
| Sköns Prästbord 1:59 Sundsvall | Arbetsledarvägen 14 | 0 | 0 | 0 | 1 774 | 0 | 1 774 | |
| Sköns Prästbord 1:69 Sundsvall | Norra Förmansvägen 22 | 0 | 2 632 | 0 | 0 | 0 | 2 632 | |
| Skönsberg 1:7, 1:8 | Sundsvall | Industrigatan 1; Ortviksvägen 2-4, - | 0 | 1 252 | 3 333 | 73 | 0 | 4 658 |
| Skönsberg 1:73 | Sundsvall | Lagergatan 12-14 | 0 | 0 | 5 762 | 0 | 0 | 5 762 |
| Skönsmon 2:13 | Sundsvall | Kontorsvägen 8 | 0 | 0 | 481 | 3 332 | 0 | 3 813 |
| Skönsmon 2:4 | Sundsvall | Kolvägen 15 | 0 | 850 | 2 215 | 300 | 0 | 3 365 |
| Skönsmon 2:5 | Sundsvall | Kolvägen 19-21 | 0 | 0 | 2 719 | 0 | 0 | 2 719 |
| Skönsmon 2:97 | Sundsvall | Kolvägen 17 | 0 | 0 | 2 560 | 11 | 0 | 2 571 |
| Smultronet 4 | Härnösand | utsiktsvägen 2 | 456 | 0 | 0 | 0 | 0 | 456 |
| Västernorrland | Kommun | Adress | Bostäder | Butik | Kontor | Industri/ lager |
Övrigt | Totalt Kvm |
|---|---|---|---|---|---|---|---|---|
| Solhöjden 31 | Sundsvall | Bjälkvägen 13 | 0 | 0 | 0 | 0 | 0 | 0 |
| Staden 2:26, 2:29 | Sollefteå | - | 0 | 0 | 0 | 0 | 0 | 0 |
| Stenhammar 1:209 | Härnösand | Talgoxevägen 6 | 298 | 0 | 0 | 0 | 0 | 298 |
| Stenstaden 1:14 | Sundsvall | Nya Hamngatan 21 | 0 | 0 | 1 488 | 0 | 73 | 1 561 |
| Städet 2,15 Svarven 1,3,13,14,15 |
Härnösand | Fiskaregatan 6; Strengbergsgatan 1, Brunnhusgatan 37, Fiskaregatan 4; Strengbergsgatan 2-4 |
0 | 126 | 20 187 | 3 523 | 840 | 24 676 |
| Städet 8, 17 | Härnösand | Brunnhusgatan 47-53; Sälstensgränd 4, 4A-B | 3 252 | 0 | 0 | 0 | 0 | 3 252 |
| Tullen 10 | Härnösand | Köpmangatan 13 | 0 | 0 | 2 318 | 2 191 | 0 | 4 509 |
| Venus 3 | Sundsvall | Storgatan 11; Kyrkogatan 12; Nybrogatan 9-11 | 1 202 | 1 624 | 2 380 | 13 | 0 | 5 219 |
| Vesta 4 | Sundsvall | Esplanaden 13 / Trädgårdsgatan 22 | 574 | 200 | 354 | 0 | 274 | 1 402 |
| Vivsta 3:39 | Timrå | Köpmangatan 44 | 0 | 205 | 2 122 | 59 | 0 | 2 386 |
| Västland 26:3 | Sundsvall | Finstavägen 36 | 0 | 546 | 0 | 600 | 1 140 | 2 286 |
| Äland 2:87 | Härnösand | Ramsåsvägen 55A-B, 57A-B, 59A-B, 61A-B, 63A-B, 65A-B, 67A-B, 69A-B, 71A-B, 73A-B, 75A-B, 77A-B, 79A-B, 81A-B, 83A-B, 85A-B, 87A-B, 89A-B, 91A-B, 93A-B, 95A-B, 97A-B, 99A-B, 101A-B, 103A-B, 105A-B, 107A-B, 109A-B |
3 548 | 0 | 0 | 0 | 0 | 3 548 |
| Ön 2:53 | Härnösand | Storgatan 28-30; Trädgårdsgatan 5 | 495 | 1 110 | 4 562 | 283 | 817 | 7 267 |
| Summa Västernorrland | 37 353 | 57 544 | 153 109 | 66 694 | 15 931 | 330 631 |
| Norr botten |
||||||||
|---|---|---|---|---|---|---|---|---|
| Norrbotten | Kommun | Adress | Bostäder | Butik | Kontor | Industri/ lager |
Övrigt | Totalt Kvm |
| Abborren 11 | Luleå | Storgatan 36, 36A; Köpmangatan 45; Skomakargatan 19 | 0 | 9 161 | 0 | 543 | 12 | 9 715 |
| Bergnäset 2:671 | Luleå | Västra Skolgatan 10, Upplagsvägen 28 A-B | 0 | 0 | 7 335 | 3 798 | 2 090 | 13 223 |
| Braxen 1 | Luleå | Köpmangatan (32), 34; Smedjegatan 12-16; Stationsgatan 45 |
0 | 324 | 7 468 | 174 | 144 | 8 110 |
| Braxen 2 | Luleå | Köpmangatan 36 A-; Stationsgatan 47 A-B | 0 | 448 | 303 | 0 | 0 | 751 |
| Djuret 3 | Luleå | Blomgatan 17 | 0 | 107 | 628 | 6 626 | 266 | 7 627 |
| Gällivare 12:334 | Gällivare | Vuoskojärvivägen 11-23; Industricentra, Vuoskojärvivägen 16 |
0 | 0 | 5 817 | 8 631 | 253 | 14 701 |
| Gösen 7 | Luleå | Sandviksgatan 81 | 0 | 0 | 2 003 | 158 | 290 | 2 451 |
| Humlan 6 | Luleå | Sandviksgatan 12; Varvsgatan 9A-D, 11, 11A | 0 | 0 | 7 685 | 530 | 1 544 | 9 759 |
| Mörten 1 | Luleå | Köpmangatan 38, 40A-C | 0 | 270 | 4 673 | 314 | 12 | 5 269 |
| Pelikanen 6 | Luleå | Smedjegatan 1 | 0 | 0 | 3 930 | 90 | 0 | 4 020 |
| Porsön 1:423 | Luleå | Aurorum | 0 | 0 | 19 528 | 68 | 185 | 19 781 |
| Rudan 7 | Luleå | Skomakargatan 18B; Storgatan 40A-G | 1 288 | 850 | 0 | 0 | 0 | 2 138 |
| Råttan 18 | Luleå | Storgatan 53, Kungsgatan 23 | 0 | 10 | 3 350 | 0 | 90 | 3 450 |
| Siken 7 | Luleå | Sandviksgatan 55; Smedjegatan 8-10, 10A; Stationsgatan 50 (52) |
0 | 859 | 4 079 | 10 | 0 | 4 948 |
| Simpan 1 | Luleå | Köpmangatan 42, 44A-B, 46; Kungsgatan 11-13, 13 A-B | 675 | 385 | 3 721 | 0 | 5 | 4 786 |
| Strutsen 6 | Luleå | Nygatan 18; Storgatan 27, 27 A-C | 1 598 | 436 | 1 023 | 0 | 20 | 3 077 |
| Stören 17 | Luleå | Bangårdsgatan 12, 12A; Småbåtsgatan 3-7 | 0 | 5 230 | 4 630 | 2 781 | 10 | 12 651 |
| Svartön 18:28 | Luleå | Viktoriavägen 1 , 3 | 0 | 0 | 0 | 2 567 | 0 | 2 567 |
| Tjädern 17 | Luleå | Nygatan 13-15; Skeppsbrogatan; 24; Storgatan 25, 25A | 0 | 4 360 | 0 | 0 | 54 | 4 414 |
| Vattenormen 8 | Luleå | Midgårdsvägen 19 | 0 | 0 | 3 905 | 0 | 0 | 3 905 |
| Summa Norrbotten | 3 561 | 22 439 | 80 079 | 26 289 | 4 975 | 137 343 |
| Västerbotten | Kommun | Adress | Bostäder | Butik | Kontor | Industri/ lager |
Övrigt | Totalt |
|---|---|---|---|---|---|---|---|---|
| Gruvfogden 1 | Skellefteå | Gruvgatan 12 | 0 | 0 | 0 | 785 | 0 | 785 |
| Höken 2 | Skellefteå | Stationsgatan 5, Storgatan 38-40 | 871 | 0 | 2 546 | 335 | 0 | 3 752 |
| Idun 12 | Skellefteå | Kanalgatan 40, Trädgårdsgatan 13-15 | 0 | 4 196 | 993 | 342 | 1 103 | 6 634 |
| Idun 6 | Skellefteå | Nygatan 47 | 240 | 1 485 | 30 | 13 | 0 | 1 768 |
| Kastor 6 | Skellefteå | Stationsgatan 21 | 0 | 0 | 1 650 | 0 | 0 | 1 650 |
| Lekatten 9 | Skellefteå | Nygatan 46-48, Storgatan 43 A-B, Trädgårdsgatan 8 | 2 893 | 7 117 | 2 423 | 171 | 710 | 13 314 |
| Loke 7 | Skellefteå | Hörnellgatan 13, Nygatan 51, Torget 2 | 364 | 1 232 | 3 041 | 272 | 3 835 | 8 744 |
| Motorn 18 | Skellefteå | Plåtvägen 3 | 0 | 926 | 2 624 | 952 | 0 | 4 502 |
| Muttern 3 | Skellefteå | Verkstadsvägen 14 | 0 | 0 | 0 | 920 | 0 | 920 |
| Orion 8 | Skellefteå | Kanalgatan 41 A-B, Kanalgatan 43, Trädgårdsgatan 17 | 979 | 873 | 883 | 397 | 394 | 3 526 |
| Polaris 8 | Skellefteå | Kanalgatan 45 A-B Kanalagatan 49, Torggatan 2 | 0 | 629 | 1 830 | 401 | 0 | 2 860 |
| Servicen 1 | Skellefteå | Servicegatan 1 | 0 | 0 | 3 442 | 2 622 | 0 | 6 064 |
| Björnjägaren 1 | Umeå | Björnvägen 9 | 0 | 4 008 | 0 | 0 | 0 | 4 008 |
| Cisternen 3,4 | Umeå | Lärlingsgatan 33, Lärlingsgatan 31 | 0 | 0 | 1 509 | 739 | 0 | 2 248 |
| Formen 2 | Umeå | Formvägen 3 | 0 | 1 941 | 0 | 0 | 0 | 1 941 |
| Granberg 1:59,1:76 | Vilhelmina | Terminalgatan 2A, 2B; Terminalgatan 2C-D, 4-6 | 0 | 0 | 2 737 | 7 127 | 0 | 9 864 |
| Grubbe 9:55 | Umeå | Mätarvägen 11B | 0 | 0 | 240 | 960 | 0 | 1 200 |
| Hantverkaren 1 | Umeå | Per Jans Väg 1-3 | 1 222 | 0 | 0 | 35 | 0 | 1 257 |
| Karbinen 13 | Umeå | Östra Kyrkogatan 45-47 | 1 508 | 0 | 100 | 0 | 0 | 1 608 |
| Kedjan 4 | Umeå | Gräddvägen 7 | 0 | 0 | 1 783 | 98 | 0 | 1 881 |
| Kolven 4 | Umeå | Spårvägen 8 | 0 | 2 697 | 1 007 | 1 861 | 0 | 5 565 |
| Kopplingen 6 | Umeå | Pendelgatan 2; Rondellgatan 3 | 0 | 0 | 3 815 | 399 | 0 | 4 214 |
| Krukan 16 | Umeå | Mjölkvägen 28-56 | 4 133 | 0 | 0 | 0 | 0 | 4 133 |
| Krukan 18 | Umeå | Filgränd 11-21, 25-29 | 2 330 | 0 | 0 | 0 | 0 | 2 330 |
| Kärran 9 | Umeå | Löpevägen 15-17 | 0 | 0 | 0 | 955 | 0 | 955 |
| Matsdal 1:144 | Vilhelmina | Matsdal 611 | 0 | 0 | 0 | 0 | 0 | 0 |
| Plasten 1 | Vilhelmina | Sälggatan 1 | 0 | 0 | 374 | 12 732 | 0 | 13 106 |
| Pumpen 3 | Umeå | Spårvägen 20 | 0 | 497 | 4 060 | 5 835 | 0 | 10 392 |
| Rind 5 | Umeå | Nygatan 23-25; Vasagatan 17-19 | 342 | 0 | 6 239 | 0 | 0 | 6 581 |
| Röbäck 30:94;30:113 | Umeå | Täktvägen 4, Täktvägen 6 | 0 | 0 | 0 | 5 110 | 0 | 5 110 |
| Saga 3 | Umeå | Götgatan 1-3; Magasinsgatan 4; Nygatan 16; Skolgatan 47 |
0 | 1 119 | 2 466 | 101 | 630 | 4 316 |
| Skarpskytten 3 | Umeå | Bankgatan 10, 10A-B; Kungsgatan 45; Skolgatan 44; Västra Esplanaden 7A-B, 9A-B |
2 884 | 1 142 | 1 508 | 286 | 556 | 6 376 |
| Stadshuset 7 | Lycksele | Fabriksgatan 12, Storgatan 24 | 0 | 394 | 278 | 816 | 50 | 1 538 |
| Stigbygeln 2 | Umeå | Signalvägen 12 | 0 | 0 | 0 | 4 321 | 0 | 4 321 |
| Stipendiet 2 | Umeå | Ekonomstråket 1-3, 7, 11; Examensvägen 3 | 1 673 | 5 871 | 1 717 | 0 | 0 | 9 261 |
| Syllen 14 | Umeå | Industrivägen 28 | 0 | 273 | 760 | 1 377 | 0 | 2 410 |
| Tändstiftet 2 | Umeå | Norra Obbolavägen 118 | 0 | 0 | 2 260 | 0 | 0 | 2 260 |
| Vale 17 | Umeå | Kungsgatan 69-73, 69B-C, 71B, 73B; Vasagatan 10, 10B-C; Västra Kyrkogatan 9 |
913 | 3 502 | 4 269 | 435 | 823 | 9 942 |
| Vale 6 | Umeå | Skolgatan 68; Västra Kyrkogatan 11 | 0 | 1 825 | 1 420 | 141 | 985 | 4 371 |
| Vittergubben 1,4 | Umeå | Folktrovägen 32-78, Folktrovägen 1-27, 29A-B | 2 963 | 0 | 0 | 0 | 66 | 3 029 |
| Summa Västerbotten | 23 315 | 39 727 | 56 004 | 50 538 | 9 152 178 736 |
| jämtland Jämtland |
Kommun | Adress | Bostäder | Butik | Kontor | Industri/ lager |
Övrigt | Totalt Kvm |
|---|---|---|---|---|---|---|---|---|
| Arvesund 2:185 mfl. | Åre | - | 0 | 0 | 0 | 0 | 0 | 0 |
| Bandsågen 11 | Östersund | Hagvägen 17 | 0 | 0 | 1 106 | 299 | 0 | 1 405 |
| Barberaren 7 | Östersund | Biblioteksgatan 11; Prästgatan 28-30 | 1 065 | 1 833 | 602 | 70 | 621 | 4 191 |
| Befälhavaren 2 | Östersund | Frösövägen 3A-C | 0 | 0 | 1 888 | 0 | 0 | 1 888 |
| Bergvik 10 | Östersund | Bergsgatan 44 | 746 | 0 | 0 | 0 | 0 | 746 |
| Boktryckaren 1 | Östersund | Köpmangatan 39; Biblioteksgatan 6A-C, 8; Storgatan 32-34, 34A-B |
489 | 1 488 | 1 231 | 159 | 0 | 3 367 |
| Boktryckaren 5 | Östersund | Köpmangatan 43; Postgränd 5 | 90 | 320 | 0 | 0 | 0 | 410 |
| Boktryckaren 6 | Östersund | Köpmangatan 41, 41B | 212 | 0 | 341 | 0 | 0 | 553 |
| Bonden 3 | Östersund | Fritzhemsgatan 14 | 855 | 0 | 90 | 0 | 0 | 945 |
| Borgmästaren 4 | Östersund | Strandgatan 22, 22B-C | 1 075 | 0 | 0 | 0 | 0 | 1 075 |
| Brandenburg 5 | Östersund | Brunnsgränd 6; Storgatan 61A-C | 1 225 | 38 | 0 | 15 | 887 | 2 165 |
| Brunflo-Viken 5:2 | Östersund | Mariebyvägen 10 A-Å, 12 A-T | 4 514 | 0 | 0 | 0 | 200 | 4 714 |
| Bräcke 4:4 | Bräcke | Svedjegatan 20 | 0 | 0 | 0 | 12 000 | 0 | 12 000 |
| Buntmakaren 2 | Östersund | Törnstens Gränd 11; Stortorget 8 | 153 | 575 | 842 | 124 | 0 | 1 694 |
| Buntmakaren 3 | Östersund | Prästgatan 22-24; Stortorget 10; Törnstens Gränd 13 | 0 | 1 107 | 1 178 | 170 | 81 | 2 536 |
| Busken 1 | Östersund | Splintvägen 5 | 0 | 0 | 2 012 | 0 | 0 | 2 012 |
| Fabrikören 3 | Östersund | Byvägen 74 | 458 | 0 | 0 | 0 | 0 | 458 |
| Frösö 3:7 | Östersund | Öneslingan, Önevägen | 1 418 | 140 | 12 884 | 1 670 | 23 879 | 39 991 |
| Frösö 6:22, 6:30 | Östersund | Fjällgatan 10A-B, | 926 | 0 | 0 | 10 | 0 | 936 |
| Förskinnet 6 | Östersund | S:a Gröngatan 39 | 1 431 | 0 | 208 | 0 | 0 | 1 639 |
| Gubbåkern 8 | Östersund | Frösövägen 19 | 561 | 94 | 0 | 0 | 5 | 660 |
| Guckuskon 1 | Östersund | Lövstavägen 6 | 0 | 0 | 1 643 | 0 | 0 | 1 643 |
| Gårdvaren 1 | Östersund | Eriksbergsvägen 19A-H, 21A-D | 2 791 | 0 | 0 | 59 | 0 | 2 850 |
| Gästgivaren 3, 6 | Östersund | Hanmgatan 11; Prästgatan 40 | 465 | 1 162 | 449 | 0 | 182 | 2 258 |
| Handlanden 4 | Östersund | Hornsgatan 16 A-B | 1 225 | 0 | 0 | 30 | 0 | 1 255 |
| Hejaren 5 | Östersund | Odenskogsvägen 35-37 | 0 | 725 | 617 | 9 733 | 0 | 11 075 |
| Häradshövdingen 1 | Östersund | Prästgatan 29; Törnstens Gränd 14 | 465 | 697 | 173 | 49 | 432 | 1 816 |
| Häradshövdingen 6 | Östersund | Prästgatan 31, 31A, 31C-D | 416 | 691 | 476 | 70 | 624 | 2 277 |
| Hästen 4 | Åre | Grönvägen 6A-C | 971 | 0 | 0 | 0 | 0 | 971 |
| Kilen 1 | Härjedalen | Fjällvägen 7; Genvägen (1) | 0 | 0 | 1 238 | 0 | 0 | 1 238 |
| Kommunalmannen 4 | Östersund | Bergsgatan 5; Fjällgatan 4A-C; Fritzhemsgatan 1A-F | 0 | 0 | 3 461 | 1 710 | 0 | 5 171 |
| Kopparslagaren 3 | Östersund | Prästgatan 21; Samuel Permans Gata 7-9 | 990 | 595 | 3 513 | 0 | 5 | 5 103 |
| Kopparslagaren 5 | Härjedalen | - | 0 | 0 | 1 300 | 4 041 | 0 | 5 341 |
| Kräftan 6 | Östersund | Rådhusgatan 82 | 0 | 0 | 1 203 | 0 | 1 615 | 2 818 |
| Körfältet 11 | Östersund | Körfältsvägen 4 | 0 | 0 | 0 | 0 | 2 187 | 2 187 |
| Lien 2:7 | Åre | Kabinbanevägen 1 | 4 565 | 443 | 0 | 0 | 0 | 5 008 |
| Logen 6 | Östersund | Kyrkgatan 47, 49, Thoméegränd 18 A-C | 1 450 | 985 | 1 622 | 1 959 | 6 016 | |
| Lutfisken 2 | Östersund | Odensviksvägen 19; Brunflovägen 66 | 1 447 | 0 | 110 | 0 | 0 | 1 557 |
| Lutfisken 4, 5 | Östersund | Odensviksvägen 15A-B, Odensviksvägen 17 | 2 003 | 0 | 24 | 0 | 0 | 2 027 |
| Lutfisken 9 | Östersund | Tjalmargatan 14-16, 18A-B | 2 684 | 0 | 0 | 47 | 0 | 2 731 |
| Läkaren 12, 13, 14 | Östersund | Storgatan 27; Zätagränd 2-4, Biblioteksgatan 10; Storga tan 29; Zätagränd 1-11, 6-8; Postgränd 11; Prästgatan 32-36, Storgatan 31; Zätagränd 10-14 |
1 306 | 6 084 | 4 860 | 252 | 822 | 13 324 |
| Magistern 1 | Östersund | Kyrkgatan 43, 43B | 0 | 335 | 2 080 | 0 | 0 | 2 415 |
| Magistern 2 | Östersund | Postgränd 20; Rådhusgatan 46 | 0 | 0 | 1 954 | 0 | 0 | 1 954 |
| Jämtland | Kommun | Adress | Bostäder | Butik | Kontor | Industri/ lager |
Övrigt | Totalt Kvm |
|---|---|---|---|---|---|---|---|---|
| Magistern 5 | Östersund | Hamngatan 17-19; Kyrkgatan 45 | 86 | 1 408 | 1 843 | 65 | 0 | 3 402 |
| Majoren 5 | Östersund | Örjansvägen 10; Östbergsvägen 11 | 488 | 0 | 0 | 0 | 0 | 488 |
| Majoren 6 | Östersund | Örjansvägen 12 | 708 | 0 | 0 | 0 | 0 | 708 |
| Majoren 9 | Östersund | Fritzhemsgatan 49; Östbergsvägen 13A-B | 1 409 | 0 | 38 | 0 | 10 | 1 457 |
| Moroten 9 | Härjedalen | Gränsgatan 17 | 0 | 213 | 1 192 | 1 242 | 0 | 2 647 |
| Motboken 1 | Östersund | Rådhusgatan 37 | 0 | 0 | 2 109 | 742 | 12 | 2 863 |
| Motboken 3 | Östersund | Södra Gröngatan 38A-B | 1 070 | 0 | 30 | 9 | 0 | 1 109 |
| Motorsågen 2 | Östersund | Kolarevägen 2 | 0 | 0 | 0 | 918 | 0 | 918 |
| Musslan 13 | Östersund | Bangårdsgatan 27 | 0 | 0 | 0 | 1 017 | 0 | 1 017 |
| Musslan 16 | Östersund | Bangårdsgatan 21, 23-25; Fabriksgatan 3; Furutorpsgatan 2; Rådhusgatan 90, 94 |
145 | 3 929 | 1 252 | 1 558 | 0 | 6 884 |
| Myrten 5 | Östersund | Allégatan 13; Bryggargränd 6; Ringvägen 31; Tingsgatan 12 |
0 | 0 | 2 835 | 0 | 0 | 2 835 |
| Månadsmötet 8 | Östersund | Kyrkgatan 64; Prästgatan 45 | 0 | 4 805 | 1 983 | 408 | 27 | 7 223 |
| Mörviken 1:107 | Åre | Kabinbanevägen 22 (Hotell Åre Torg) | 0 | 0 | 0 | 0 | 1 400 | 1 400 |
| Mörviken 2:102 | Åre | Sankt Olavs väg 33, 37 | 0 | 4 368 | 0 | 149 | 3 435 | 7 952 |
| Nejonögat 3 | Östersund | Rådhusgatan 104 | 0 | 0 | 4 991 | 630 | 0 | 5 621 |
| Nordsvensken 1 | Östersund | Havrevägen 36-168 | 6 779 | 0 | 0 | 0 | 0 | 6 779 |
| Odlaren 5 | Östersund | Ruuthsvägen 3 | 938 | 0 | 0 | 0 | 0 | 938 |
| Pantbanken 1 | Östersund | Hamngatan 10, 10B; Storgatan 39 | 337 | 661 | 1 429 | 100 | 0 | 2 527 |
| Pantbanken 5 | Östersund | Prästgatan 46, 46B; Thoméegränd 11 | 597 | 640 | 698 | 0 | 0 | 1 935 |
| Parketten 6 | Östersund | Skogvaktarvägen 1-139 | 5 331 | 0 | 0 | 0 | 0 | 5 331 |
| Postiljonen 6 | Östersund | Kyrkgatan 60-62 | 0 | 175 | 6 261 | 1 541 | 18 | 7 995 |
| Postiljonen 9 | Östersund | Hamngatan 13; Prästgatan 39-43 | 910 | 3 632 | 1 559 | 20 | 74 | 6 195 |
| Riksbanken 7 | Östersund | Storgatan 46 | 0 | 0 | 4 153 | 0 | 0 | 4 153 |
| Rudan 2 | Östersund | Tjalmargatan 4-8 | 0 | 855 | 1 726 | 977 | 0 | 3 558 |
| Rudan 4 | Östersund | Bangårdsgatan 55-57; Odensviksvägen 5, 7; Tjalmargatan 2 |
0 | 1 375 | 2 483 | 100 | 0 | 3 958 |
| Sarven 21 | Östersund | Bangårdsgatan 41-43 | 0 | 3 709 | 0 | 450 | 0 | 4 159 |
| Siken 10 | Östersund | Nedre Frejagatan 5 | 342 | 0 | 0 | 8 | 0 | 350 |
| Sjökaptenen 8 | Östersund | Bergsgatan 30A-B | 710 | 0 | 0 | 0 | 0 | 710 |
| Skogsskiftet 5 | Östersund | Tullgatan 26; Regementsgatan 44-48 | 2 531 | 0 | 0 | 0 | 0 | 2 531 |
| Slåtterängen 7 | Östersund | Nekvägen 2-92, Skylvägen 5-59 | 5 727 | 0 | 0 | 0 | 0 | 5 727 |
| Snäckan 25 | Östersund | Rådhusgatan 100 | 0 | 0 | 1 519 | 1 949 | 0 | 3 468 |
| Sprinten 4 | Östersund | Ställverksvägen 1 | 0 | 0 | 456 | 12 736 | 0 | 13 192 |
| Sprinten 6 | Östersund | - | 0 | 0 | 0 | 0 | 0 | 0 |
| Spökis 1 | Östersund | Lugnviksvägen 3 | 0 | 0 | 0 | 1 045 | 0 | 1 045 |
| Staben 14 | Östersund | Prästgatan 54, 54A-D; Storgatan 51A-B | 3 181 | 262 | 180 | 0 | 30 | 3 653 |
| Staben 2 | Östersund | Prästgatan 48A, 48B, 48C; Thoméegränd 12 | 202 | 0 | 1 002 | 0 | 15 | 1 219 |
| Staben 6 | Östersund | Storgatan 53A-D | 1 287 | 0 | 0 | 50 | 216 | 1 553 |
| Stallet 10 | Östersund | Lingonvägen 7B | 0 | 0 | 1 700 | 0 | 0 | 1 700 |
| Strömmingen 6 | Östersund | Rådhusgatan 107 A-B | 750 | 0 | 163 | 0 | 0 | 913 |
| Strömmingen 7 | Östersund | Rådhusgatan 105 A-B | 849 | 33 | 125 | 0 | 0 | 1 007 |
| Svarvaren 1 | Östersund | Bergsgatan 31A-B | 599 | 60 | 50 | 0 | 0 | 709 |
| Svarvaren 2 | Östersund | Bergsgatan 29A-B | 578 | 50 | 0 | 50 | 0 | 678 |
| Svarvaren 4 | Östersund | Bergsgatan 25, 25A-B; Kaptensgatan 6A-E | 976 | 141 | 48 | 0 | 0 | 1 165 |
| Söre 5:26 | Östersund | Ängevägen 2A-E (Lit) | 2 176 | 0 | 0 | 0 | 0 | 2 176 |
| Söre 5:74 | Östersund | Näsvägen 1A-B (Lit) | 923 | 95 | 0 | 0 | 0 | 1 018 |
| Jämtland | Kommun | Adress | Bostäder | Butik | Kontor | Industri/ lager |
Övrigt | Totalt Kvm |
|---|---|---|---|---|---|---|---|---|
| Tivolit 2 | Östersund | Hornsgatan 8, 8A-B | 1 110 | 0 | 93 | 24 | 0 | 1 227 |
| Totten 1:68 | Åre | Kurortsvägen 20 | 0 | 0 | 3 173 | 830 | 6 870 | 10 873 |
| Traktorn 6 | Östersund | Odenskogsvägen 13-17 | 0 | 0 | 2 351 | 0 | 0 | 2 351 |
| Traktören 10 | Östersund | Prästgatan 25 | 667 | 0 | 1 520 | 23 | 10 | 2 220 |
| Traktören 5 | Östersund | Prästgatan 27; Törnstens Gränd 15 | 260 | 994 | 426 | 0 | 0 | 1 680 |
| Traktören 9 | Östersund | Kyrkgatan 42; Samuel Permans Gata 10 | 625 | 470 | 0 | 10 | 0 | 1 105 |
| Vadmalsväven 5 | Östersund | Regementsgatan 13-15 | 2 101 | 0 | 0 | 0 | 0 | 2 101 |
| Valkyrian 1 | Östersund | Fritzhemsgatan 58-62; Östmundstigen 5-11 | 1 982 | 0 | 0 | 0 | 0 | 1 982 |
| Varmblodet 1 | Östersund | Havrevägen 9-43 | 5 671 | 0 | 0 | 0 | 183 | 5 854 |
| Åre Prästbord 1:37 | Åre | Årevägen 55 | 0 | 1 419 | 2 240 | 0 | 479 | 4 138 |
| Åre Prästbord 1:76 | Åre | Årevägen 78 | 648 | 2 006 | 0 | 22 | 399 | 3 075 |
| Ängsbetet 4 | Östersund | Skördevägen 1-44 | 3 600 | 0 | 0 | 0 | 0 | 3 600 |
| Summa Jämtland | 92 288 | 48 612 | 96 732 | 57 181 | 46 677 | 341 489 |
| Bostäder | Butik | Kontor | Industri/ lager |
Övrigt | Totalt Kvm |
|
|---|---|---|---|---|---|---|
| Totalt Diös | 180 582 | 281 562 | 584 705 | 335 404 | 122 486 1 504 738 |
G rafisk form: Bitte Qvarngård. Ta b eller o c h diagram/b a kvagn: Johanna s uders t ext: karin falkeströ m Foto :tommy andersson, Torbjörn Berg kvist, T o mas Berg man, Peder Mai jet, Tina Stafr é n, Peder Sundström, Anna R ex, g ustav kaiser Tryck: Accidens, s undsvall 2013. Ett Svanenmä r k t tryckeri papper: papperet ä r FS C-certifierat o c h av 100% ret urfi ber
Diös Fastigheter AB (publ) Ringvägen 4, Box 188, 831 22 Östersund, Tel: 0770 - 33 22 00, Fax: 063 - 663 0 400 Organisationsnummer: 556501-1771, www.dios.se
Building tools?
Free accounts include 100 API calls/year for testing.
Have a question? We'll get back to you promptly.