Annual Report • Aug 5, 2009
Annual Report
Open in ViewerOpens in native device viewer
| VD-ord | |
|---|---|
| Marknadsområden | |
| Fastighetsbeståndet | |
| Diös aktie | |
| Förädlingsprojekt | |
| Resultat/balansräkning koncernen | |
| 42 | Förändring av eget kapital |
| 43 | |
| 44 | Noter och redovisningsprinciper |
| 54 | |
| 55 | Revisionsberättelse |
| 56 | |
| 58 | Bolagsstyrningsrapport |
| 62 | |
| 65 | Nyckeltal/fl erårsöversikt |
| 66 | |
| 67 | Adresser |
| 4 6 8 10 23 24 26 28 30 32 33 38 40 |
Årets förvaltningsresultat, det vill säga resultat exklusive värdeförändringar och skatt, uppgick till 94,4 Mkr (94,9). Driftöverskottet ökade till 260,0 Mkr (197,) vilket motsvarar en överskottsgrad om 57,4 procent (56,3), är förvaltningsresultatet oförändrat jämfört med föregående år. Ökad upplåning i samband med förvärv samt stigande marknadsräntor har medfört att fi nansiella kostnader ökat med 56,7 Mkr under året. Exkluderas kostnadsökningen avseende fi nansiella poster har förvaltningsresultatet förbättrats med 32,6 procent jämfört med 2007. Förbättringen är hänförlig till förbättrat driftöverskott i förvaltningen och effekter av genomförda investeringar.
● Hyresintäkterna för rapportperioden har ökat och uppgick till 452,8 Mkr (351,6) motsvarande en ekonomisk uthyrningsgrad om 90,8 procent (92,6).
● Övriga förvaltningsintäkter uppgick till 17,1 Mkr (20,4) och bestod främst av vidarefaktureringar till hyresgäster avseende utförda arbeten i förhyrda lokaler.
● De totala fastighetskostnaderna uppgick till 209,9 Mkr (174,2). Av fastighetskostnaderna utgjorde 13,0 Mkr (18,5) kostnader för arbeten i förhyrda lokaler vilket vidarefaktureras till hyresgäster.
Diös Fastigheter AB:s årsstämma äger rum tisdagen den 21 april 2009, kl. 13.00, på Restaurang Mr Husman, Infanterigatan 22, Stadsdel Norr, Östersund.
Aktieägare som önskar delta i årsstämman ska vara införda i den av Euroclear Sweden AB, fd VPC AB, förda aktieboken onsdag den 15 april 2009, anmäla sitt eller eventuella biträdens deltagande till Diös senast kl. 12.00 onsdag den 15 april 2009 samt anmälan om deltagande på stämman kan ske per post till Diös Fastigheter AB, Box 188, 831 22 Östersund, per tel 0770-33 22 00 eller via Diös hemsida www.dios.se.
Vid anmälan ska aktieägare uppge namn, person-/organisationsnummer, adress och telefonnummer, aktieinnehav samt eventuella biträden.
Aktieägare som valt att förvaltarregistrera sina aktier måste för att få delta i stämman tillfälligt omregistrera sina aktier i eget namn hos Euroclear Sweden AB i så god tid att omregistrering är utförd onsdag den 15 april 2009. För att detta ska kunna ske måste begäran om sådan omregistrering göras i god tid före nämnda dag.
I de fall ombud deltar på stämman bör behörighetshandlingar skickas in till bolaget i samband med anmälan. Ombud för aktieägare ska uppvisa dagtecknad fullmakt som på dagen för årsstämman inte får vara äldre än ett år. Om fullmaktsgivaren är juridisk person, ska registreringsbevis eller annan handling uppvisas som utvisar fi rmatecknarens behörighet.
Som avstämningsdag för utdelning, innebärande rätt att erhålla utdelning, före slås fredag den 24 april 2009. Beslutar årsstämman enligt förslaget beräknas utdelning komma att utsändas av Euroclear Sweden AB onsdag den 29 april 2009. ≤
| 2008 -138 |
2007 139 |
2006 | 2005 | |
|---|---|---|---|---|
| Årest resultat, Mkr | 242 | 137 | ||
| Resultat exkl orealiserade värdeförändringar avseende fastigheter, derivatinstrument och skatt, Mkr | 94 | 95 | 74 | 41 |
| Hyresintäkter, Mkr | 453 | 352 | 232 | 107 |
| Orealiserade värdeförändringar fastigheter, Mkr | -234 | 36 | 167 | 96 |
| Driftöverskott, Mkr | 260 | 198 | 130 | 64 |
| Resultat per aktie, Mkr | -3,82 | 4,26 | 8,46 | 18,37 |
| Ekonomisk uthyrningsgrad, % | 90,8 | 92,6 | 90,5 | 92,7 |
| Utdelning per aktie, kr | 1,401 | 1,40 | 1,10 | - |
1 Styrelsens förslag
Förädling och förvaltning – två starka F som vi har fokuserat på under året.
De totala investeringarna i om- och tillbyggnader under året uppgick till 180 Mkr (130) och avser främst fastigheter i Luleå, Östersund, Falun och Borlänge. Bland de största förädlingsprojekten återfi nns Falangallerian, som är en shoppinggalleria i centrala Falun och kvarteret Nejonögat i Östersund, där vi byggt om lokaler åt Socialförvaltningen i Östersund. Genom förädling höjs värdet i fastighetsbeståndet. Att förvärva fastigheter med hög förädlingspotential och att aktivt utveckla befi ntliga fastigheter är en uttalad strategi i Diös, som har genomsyrat verksamheten under året.
Diös äger och förvaltar fastigheter på marknaden norr om Dalälven. Vårt fastighetsbestånd är indelat i sju geografi ska marknadsområden, Falun, Borlänge, Gävle, Mora, Östersund, Sundsvall och Luleå. Varje marknadsområde utgör ett förvaltningsområde där merparten av fastigheterna är kommersiella lokaler. Totalt uppgår den uthyrningsbara arean till 558 900 kvm. Den viktigaste uppgiften för vår förvaltningsorganisation är att skapa och vårda långsiktiga hyresgästrelationer, sköta den tekniska förvaltningen på ett rationellt och kostnadseffektivt sätt samt vara en aktiv part på den lokala hyresmarknaden.
Under 2008 har Diös sålt fastigheter för ett totalt värde om 132 Mkr. Det största beståndet omfattar försäljning av fastigheter i Sandviken och Hofors. Därutöver har Diös sålt styckefastigheter i Sundsvall, Timrå, Ånge och Östersund.
Diös har sålt två centralt belägna fastigheter i Borlänge. I huvudsak innehåller fastigheterna bostadslägenheter, men även kontor och butiker fi nns bland hyresgästerna. Försäljningspriset uppgår till 59 Mkr.
Goda relationer är ett av ledmotiven i Diös. Vi vill få våra kunder att utvecklas och trivas med oss som fastighetsägare. Att vi arbetar på ett bra och riktigt sätt är därför av avgörande betydelse för Diös. Vi bedriver ingen distansförvaltning. För oss är närheten till kund och marknaden nyckeln till vår framgång och det positiva resultat som vi uppnår inom vår verksamhet.
Att 2008 skulle bli ett turbulent och oroligt år var det få som förutspådde. Året inleddes med att centralbanker runt om i världen höjde räntan för att i slutet av 2008 genomföra räntesänkningar i snabb följd. Finanskrisens påverkan på hela samhällsekonomin har därmed fått konsekvenser med varsel och uppsägningar främst inom verkstadsindustrin. Även andra branscher som har påverkats av nedgången är till exempel detaljhandel, restaurang, hotell och resebranschen, vilket kan komma att påverka även vår verksamhet.
Vår grundsyn är att vara etablerad utmed de norrländska kuststäderna och i några av de starkare inlandsorterna. Här är befolkningstillväxten positiv och därmed kommer eft erfrågan av hyreslokaler att vara fortsatt positiv. Detta sammantaget med ett stort utbud av olika utbildningar och infrastrukturinvesteringar i vår marknad skapar goda framtidsutsikter för Diös. Turismen och satsningar på upplevelseindustrin fortsätter att utvecklas på den norrländska marknaden inte minst i Östersund/Åre regionen, där skidanläggningar lockar till sig nya turister från såväl Sverige som andra länder, till exempel Ryssland.
Under 2008 har vi fokuserat på ett antal förädlingsprojekt. Genom förädling höjer vi värdet i vårt fastighetsbestånd. Att förvärva fastigheter med hög förädlingspotential och att aktivt utveckla våra befi ntliga fastigheter är en uttalad strategi i Diös, något som genomsyrat verksamheten under året. Bland de största förädlingsprojekten återfi nns Falangallerian, en shoppinggalleria i centrala Falun, och kvarteret Nejonögat i Östersund där vi rustar lokalerna för Social förvaltningen.
Diös ska genom eff ektiv förvaltning skapa mervärden för både sina hyresgäster och ägare. Vår strategi är att skapa långsiktiga hyresgästrelationer. Vi ska sköta den ekonomiska och tekniska förvaltningen på ett rationellt och kostnadseff ektivt sätt. Vi ska också vara en aktiv partner på den lokala fastighetsmarknaden. Vårt förvaltningsresultat visar att vi lyckats bra med vad vi föresatt oss.
Det innebar att våra intäkter ökade till 469,9 Mkr från 372,0 Mkr. En ökning med 26 procent, till följd av de förvärv som gjordes under hösten 2007. Drift överskottet ökade från 197,8 till 260,0 Mkr, eller med 31 procent. Ökade fi nansieringskostnader medförde att förvaltningsresultatet blev 94,4 Mkr. Resultatet belastas dock med orealiserade värdeförändringar i fastigheter med -223,4 Mkr samt orealiserade värdeförändringar i derivat med -46,6 Mkr. Resultat eft er skatt uppgår därmed till -138,2 Mkr. Diös resultat visar att bolaget på ett bra sätt har hanterat den löpande verksamheten, men att den fi nansiella oron, påverkade resultatet med orealiserade värdeförändringar på våra fastigheter och derivat. Företagets ökade volym och drift överskott har medfört att styrelsen kan föreslå årsstämman en oförändrad utdelning om 1,40 kr/aktie.
Diös aktie har, i likhet med den globala aktiemarknaden tappat i värde under 2008. Aktien har haft en värdeminskning på cirka 40 procent under 2008. Siff ran är i linje med våra börsnoterade kollegor inom fastighets branschen.
Diös har en marknadsorienterad organisation. Vi har valt att arbeta nära marknaden, vilket visat sig vara framgångsrikt. Vi jobbar ständigt med att förbättra oss och har under året använt en metodik som ska hjälpa oss i utvecklingsarbetet. Som ett led i den processen har vi under året genomfört en Nöjd Kundundersökning.
Miljöarbetet för oss inom fastighetsbranschen kommer att få allt större betydelse. Inte minst kommer kunder att ställa krav på oss som hyresvärd. Ett sådant exempel är vårt förädlingsprojekt Nejonögat där vi anpassar lokalerna för Socialförvaltningen inom Östersunds kommun, som är miljöcertifi erad. Den lärdom och erfarenhet vi får av det projektet tar vi med oss in i nya uppdrag.
Mycket talar för att även 2009 blir ett oroligt år med svag konjunktur. I dagsläget kan vi inte riktigt överblicka eff ekterna av nedgången. För närvarande ser det bra ut inom vår uthyrningsverksamhet men vi kommer troligtvis att påverkas under 2009.
Det är nu som styrkan i organisationen behövs. Internt i Diös har vi bra kontroll och styrning, medan omvärldsfaktorerna däremot är svårare att påverka. Jag hyser dock stor förhoppning om att räntan fortsätter nedåt och att vår omvärld stärks så att aff ärerna kan få förnyad fart under året och ger möjligheter till en sund och bra fi nansiering. Vi tror på en svag konjunkturuppgång under andra halvan av året, vilket innebär att köpkraft en stärks såväl för konsumenter som för företag, vilket kommer att gynna oss i framtiden.
Nu ser vi framåt med tillförsikt och ödmjukhet men även med en stor portion framtidstro. ≤
F4
2006 – Börsnotering 2007 – Tillväxt 2008 – Konsolidering
Diös Fastigheter är ett ungt företag som grundades 2005 och som börsnoterades 2006. År 2007 präglades verksamheten av tillväxt och under 2008 har vi fokuserat på konsolidering av bolaget. Vi har under året utvecklat våra interna rutiner och processer för att ytterligare förbättra och eff ektivisera vårt sätt att arbeta, vilket skall leda till ökad kundnöjdhet och lönsamhet.
Nära och långsiktiga kundrelationer är en viktig del av vår verksamhet. Vi eft ersträvar att alltid vara lyhörda inför hyresgästernas önskemål. Vi erbjuder anpassade lokaler i välvårdade fastigheter samt levererar god service till hyresgästerna. Vi är en fl exibel samarbetspartner som medverkar aktivt i utvecklingen av och i verksamheten i våra fastigheter. På våra huvudorter har vi kunniga och engagerade medarbetare med lokal förankring som tar väl hand om våra kunder.
Diös Fastigheter är ett ungt tillväxtföretag. Strategin är att förvärva attraktiva fastigheter eller hela fastighetsbestånd på prioriterade orter.
Genom förädling höjer vi värdet i fastighetsbeståndet. Strategin är att förvärva fastigheter med hög förädlingspotential samt aktivt utveckla våra befi ntliga fastigheter.
Genom eff ektiv förvaltning skapar vi mervärden för både hyresgäster och ägare. Strategin är att skapa långsiktiga hyresgästrelationer, sköta den tekniska förvaltningen på ett rationellt och kostnadseff ektivt sätt samt vara en aktiv partner på den lokala marknaden.
Genom försäljning säkerställer vi skapade värden. Strategin är att avyttra fastigheter när de är färdigförädlade, eller där vi kan frigöra tillväxtkapital. ≤
Diös ska bli den mest framgångsrika fastighetsaktören på marknaden.
Diös ska skapa värden i fastighetsportföljen genom att förvärva, förädla, förvalta och försälja fastigheter.
Diös ska ge bolagets aktieägare en långsiktig och stabil avkastning på eget kapital genom att skapa en hög lönsamhet i portföljen.
● Avkastning på eget kapital ska under en konjunkturcykel lägst uppgå till två gånger riskfri ränta, exklusive orealiserade värdeförändringar och uppskjuten skatt.
Diös ska långsiktigt överföra minst 50 procent av resultatet eft er skatt till aktieägarna genom utdelning alternativt återköp av aktier.
Våra kärnvärden är ledstjärnan i allt vi gör, det vill säga hur vi agerar, hur vi ser ut och vad vi säger.
Vårt varumärke är det vi förmedlar till marknaden i kombination med hur omvärlden uppfattar oss och hur väl vi motsvarar marknadens förväntningar. Ett starkt varumärke bidrar bland annat till att skapa goda relationer med andra människor.
Varumärket innehåller värden som vi kommunicerar med både hjärta och hjärna. Mottagaren ska aldrig behöva tvivla på vem som är avsändare. Varumärket ska förmedla det som är utmärkande för Diös som företag. Våra kärnvärden beskriver det unika med Diös och den bild vi vill att omvärlden ska ha av oss.
En förutsättning för att lyckas bygga varumärket är att vi ständigt arbetar med att utveckla och förbättra vårt varumärke. Under 2008 har vi drivit ett internt
förbättringsprojekt med fokus på struktur, rutiner och processer. Målet med projektet är att vi ska bli ännu eff ektivare och förbättra kvaliteten i våra tjänster ytterligare. Det ska i sin tur leda till sänkta kostnader vilket gynnar kunderna och vi får därmed nöjdare kunder.
Det förbättringsprojekt vi genomfört kan närmast beskrivas som en fastställd arbetsmetodik som utvecklar och eff ektiviserar verksamheten för att hitta tidstjuvar i organisationen. Under våren 2009 kommer vi att implementera vårt nya sätt att arbeta.
För att förstärka och synliggöra varumärket har vi under 2008 fortsatt arbetet med att förädla vår grafi ska profi l. Vi har skapat en tydlig profi l som präglas av våra kärnvärden. Den nya profi len genomsyrar vår kommunikation – allt ifrån vår hemsida – till brev, visitkort, annonser, servicebilar och profi lkläder. ≤
Diös vision är att bli den mest framgångsrika fastighetsaktören på den marknad vi valt att fi nnas på. Den marknad vi valt sträcker sig från Borlänge i söder till Luleå i norr. Våra marknadsområden är Borlänge, Falun, Mora, Gävle, Sundsvall, Östersund och Luleå.
Vår inriktning är att skapa värden i fastighetsportföljen genom att förvärva, förädla, förvalta och försälja fastigheter. Målsättningen är att varje marknadsområde ska bestå av ett koncentrerat fastighetsbestånd, vilket ska utgöra en delmarknad för sig. De fl esta av våra fastigheter är centralt belägna och merparten av beståndet är kommersiella lokaler.
Strategin är att skapa och upprätthålla goda relationer med våra hyresgäster. Vi har därför valt att jobba med en decentraliserad förvaltningsorganisation som har stark lokal förankring. Vi ska fortsatt bygga starka nätverk på de orter vi är verksamma och vi ska vara en aktiv part i samhällsutvecklingen och vårda vårt varumärke. De fokusområden vi har för samtliga marknadsområden är att öka den ekonomiska uthyrningsgraden och optimera drift kostnaderna.
Hyresnivåerna på vår marknad har inte samma fl uktuation som i storstadsområden och borde därför inte påverkas lika mycket av fi nans krisen. De indika tioner vi har i dagsläget visar inga tecken till avfl yttning eller uppsägningar.
Norrland är till stor del uppbyggd kring ett antal starka basnäringar som träindustri, vattenkraft och gruvnäring. Andra viktiga områden är it, turism och handel. Den tillväxt som de senaste åren präglat regionen har i takt med rådande konjunktur planat ut. Marknadens oro och försiktighet med få transaktioner och instabil ränteutveckling har fått företagens vilja till investeringar att i stort stanna av och bostadsproduktion är näst intill obefi ntlig. Tidigare konjunkturnedgångar har inte drabbat Norrland i samma utsträckning som i södra och mellersta Sverige.
Precis som i övriga delar av landet står vi i regionen inför stora pensionsavgångar. Utbildningsväsendet kommer därmed att få en allt viktigare roll. På orterna Luleå, Umeå, Sundsvall och Östersund fi nns universitet och i Borlänge, Falun och Gävle erbjuds högskoleutbildningar med olika valmöjligheter och inriktningar.
Botniabanan blir ett miljövänligt alternativ som knyter samman städer och tätorter längs Norrlandskusten. Den nya järnvägsförbindelsen underlättar för pendlare och skapar ökad tillgänglighet till arbete, utbildning, kultur och service. Samtidigt som industrin får snabba och eff ektivare godstransporter.
De investeringar som tidigare genomförts i norra Sverige, har inte bara skapat fl er arbetstillfällen i de företag där investeringarna gjorts, utan har indirekt gynnat alla samhällssektorer. Sammantaget har tillväxten genererat många nya möjligheter för regionens cirka 1,4 miljoner invånare, vilket skapat goda förutsättningar för en fortsatt varaktig och positiv utveckling i Norrland. ≤
Fastighet: Falan 20 och 22 Kommun: Falun Area: 6 254 kvm Investering: 150 Mkr Hyresgäster: Här har vi skapat en mötesplats för Faluborna och andra besökare. Falangallerian inrymmer ett 20-tal butiker och ett antal caféer. Den första delen blev klar i mitten av december 2008. Under februari 2009 färdigställs den andra etappen och i slutet av sommaren 2009 kommer gallerian att vara
helt klar.
Fastighet: Väster 4:17 Kommun: Gävle Area: 2 353 kvm kontor Hyresgäst: InterCard Group, ett företag som verkligen gjort en affär av att underhålla goda relationer. Företaget är kända för sitt unika sortiment av gratulationskort och presentprodukter som distribueras över hela världen.
fastighetsbeståndet
Area: 3 172 kvm butik och övrigt Hyresgäster: Fastigheten ligger på Åre Torg som i folkmun kallas »Norrlands Stureplan«. Här fi nns bland annat hyresgäster som Bröderna Dahlboms, Stadium och JC.
gynnar näringslivet.« Borlänge är en framtidsinriktad ort med en stark industritradition som grund. Svenska exportföretag som SSAB och Stora Enso fi nns etablerade på orten tillsammans med dynamiska småföretag. Det centrala läget i regionen och goda kommunikationer gör orten till en knutpunkt som gynnar näringslivet. Med Vägverket, Banverket och Högskolan som bas växer Borlänge upp som ett starkt transportcentrum i Sverige.
I marknadsområde Borlänge återfi nns 15 av Diös fastigheter med en uthyrbar area om 96 360 kvm. Fastighetsbeståndet återfi nns främst i centrala lägen och fastigheterna håller hög kvalitet. Diös är bland de större fastighetsägarna i Borlänge och marknadsledande inom kontorslokaler. I Borlänge fi nns sex anställda varav fyra arbetar i den operativa verksamheten. Här ligger fokus på att vårda befi ntliga kundrelationer. Den ekonomiska uthyrningsgraden 2008 uppgick till 93,6 procent.
i regionen och goda kommunikationer gör orten till en knutpunkt som
| Borlänge | Riket | |
|---|---|---|
| Invånare | 47 980 | |
| Arbetslöshet | 3,9 % | 5,2 % |
| Utbildningsnivå eftergymn | 22,7 % | 30,9 % |
| Sysselsättningsgrad | 71,1% | 73 % |
Diagrammen visar Borlänges andel i Diös Fastigheter totalt
| Företag | Antal anställda |
|---|---|
| Borlänge Kommun | 3 800 |
| SSAB Tunnplåt AB | 2 300 |
| Stora Enso Kvarnsveden AB | 980 |
| Banverket | 820 |
| Vägverket | 750 |
| Bostäder, Tkvm |
Lokaler, Tkvm |
Summa, Tkvm |
|
|---|---|---|---|
| Stora Tunabygge | 360 | 48 | 408 |
| Hushagen fastighets AB | – | 145 | 145 |
| Diös Fastigheter AB | 6 | 88 | 93 |
| Masmästaren AB | 17 | 30 | 47 |
| Dalecarlia Fastigheter | 34 | 10 | 43 |
| Kontor i centrumläge | Trend | |
|---|---|---|
| Hyra i sek | 850–1 000 | ¼ |
| Vakans i % | 3,00–8,00 | ¼ |
| Direktavkastning i % | 7,5–8,5 | ¼ |
| Butiker i centrumläge | ||
| Hyra i sek | 1 000–1 700 | ¼ |
| Vakans i % | 0,00–2,00 | ¼ |
| Direktavkastning i % | 6,5–7,25 | ¼ |
| Bostäder i centrumläge | ||
| Hyra i sek | 1 122–1 234 | ¼ |
| Vakans i % | 0,00–2,00 | ¼ |
Direktavkastning i % 5,25–6,75 ¼
| Bokfört värde | Hyresvärde | |||||||||
|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|
| Borlänge | Antal fastigheter |
Uthyrbar area, kvm |
Tkr | kr/kvm | Tkr | kr/kvm | Ekonomisk uthyrningsgrad, % |
Hyresintäkter, Tkr |
Driftöverskott, Tkr |
Överskotts grad, % |
| Kontorsfastigheter | 7 | 50 888 | 394 561 | 7 754 | 54 142 | 1 064 | 96,4 | 52 174 | 35 350 | 67,8 |
| Butiksfastigheter | 3 | 18 785 | 115 025 | 6 123 | 15 809 | 842 | 89,9 | 14 214 | 4 697 | 33,0 |
| Bostadsfastigheter | 2 | 8 227 | 59 000 | 7 172 | 6 996 | 850 | 97,8 | 6 841 | 4 416 | 64,6 |
| Industri-/lagerfastigheter | 1 | 4 175 | 14 100 | 3 377 | 1 017 | 244 | 100,0 | 1 017 | 852 | 83,8 |
| Övriga fastigheter | 2 | 14 285 | 33 269 | 2 329 | 7 296 | 511 | 76,6 | 5 589 | 1 751 | 31,3 |
| Totalt Borlänge | 15 | 96 360 | 615 955 | 6 392 | 85 260 | 885 | 93,6 | 79 835 | 47 066 | 59,0 |
Falu kommun har drygt 55 000 invånare. Kommunen har valt att satsa på att utveckla tre profi lområden Idrott/Hälsa, Media och Kultur/Turism. Näringslivet i Falun omfattar både mindre och större företag, där merparten fi nns inom industri, förvaltning och service.
Diös fastighetsbestånd i Falun har hög kvalitet, är väl underhållet och omfattar centralt belägna fastigheter som i huvudsak består av kontors- och butikslokaler. Här har Diös en marknadsledande position när det gäller kontorslokaler. I Falun är fyra medarbetare verksamma varav två personer arbetar med den operativa förvaltningen. I Falun håller Diös på att färdigställa Falangallerian, som är en inomhusgalleria där ett fl ertal nya butiker fi nns etablerade. Den ekonomiska uthyrningsgraden 2008 uppgick till 87,9 procent.
»Näringslivet i Falun omfattar både mindre och större företag, där merparten fi nns inom industri, förvaltning och service.«
| Falun | Riket | |
|---|---|---|
| Invånare | 55 260 | |
| Arbetslöshet | 3,7 % | 5,2 % |
| Utbildningsnivå eftergymn | 31,8 % | 30,9 % |
| Sysselsättningsgrad | 73,4 % | 73 % |
Diagrammen visar Faluns andel i Diös Fastigheter totalt
| Företag | Antal anställda |
|---|---|
| Falu Kommun | 5 022 |
| Falu Lasarett | 3 505 |
| Scania | 820 |
| Grycksbo Papper | 463 |
| Falu högskola | 350 |
| Bostäder, Tkvm |
Lokaler, Tkvm |
Summa, Tkvm |
|
|---|---|---|---|
| KopparStaden | 410 | 141 | 451 |
| Kommunfastigheter | – | 330 | 330 |
| Masmästaren Falun | 81 | 63 | 144 |
| Möller & Partners | – | 101 | 101 |
| Diös Fastigheter | 4 | 79 | 81 |
| Trend | |
|---|---|
| 900–1 200 | ¼ |
| 3,00–7,00 | ¼ |
| 6,75–8,25 | ¼ |
| 1 300–2 300 | ¼ |
| 0,00–1,00 | ¼ |
| 6,0–7,0 | ¼ |
| ¼ | |
| 0,00–0,5 | ¼ |
| 4,75–6,0 | ¼ |
| 1 159–1 294 |
| Bokfört värde | Hyresvärde | |||||||||
|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|
| Falun | Antal fastigheter |
Uthyrbar area, kvm |
Tkr | kr/kvm | Tkr | kr/kvm | Ekonomisk uthyrningsgrad, % |
Hyresintäkter, Tkr |
Driftöverskott, Tkr |
Överskotts grad, % |
| Kontorsfastigheter | 4 | 47 510 | 485 982 | 10 229 | 47 693 | 1 004 | 83,5 | 39 829 | 24 182 | 60,7 |
| Butiksfastigheter | 4 | 17 527 | 157 526 | 8 988 | 17 132 | 977 | 90,9 | 15 566 | 10 097 | 64,9 |
| Bostadsfastigheter | 1 | 2 300 | 15 662 | 6 810 | 2 136 | 929 | 93,4 | 1 996 | 657 | 32,9 |
| Industri-/lagerfastigheter | 1 | 5 353 | 57 557 | 10 752 | 5 297 | 990 | 100,0 | 5 297 | 4 901 | 92,5 |
| Övriga fastigheter | 2 | 8 096 | 51 302 | 6 337 | 7 143 | 882 | 99,9 | 7 133 | 4 035 | 56,6 |
| Totalt Falun | 12 | 80 786 | 768 029 | 9 507 | 79 401 | 983 | 87,9 | 69 821 | 43 872 | 62,8 |
arbetstillfällen.« I Gävle har befolkningsutvecklingen varit god under de senaste åren. Här fi nns goda kommunikationer i alla riktningar och avståndet till Stockholm är cirka två timmar med bil, vilket gör Gävle till en alternativ boendeort för arbetande i Stockholmsregionen. Som residensstad i Gävleborgs län har Gävle en stark position. Viktiga branscher idag är livsmedel, elektronik/it och papper/trä. Inom det privata näringslivet dominerar Korsnäs, Ericsson, Sodexho och Malacoleaf. I Gävle fi nns en stark och aktiv småföretagaranda och den off entliga sektorn genererar ungefär 40 procent av ortens arbetstillfällen.
I marknadsområde Gävle återfi nns 28 av Diös fastigheter. Här arbetar sju personer varav fyra i den operativa förvaltningen. Fastighetsbeståndet innehåller övervägande kontors- och butikslokaler med centralt attraktiva lägen. Den ekonomiska uthyrningsgraden 2008 uppgick till 88,3 procent.
en stark och aktiv småföretagaranda och den off entliga sektorn genererar ungefär 40 procent av ortens
| Gävle | Riket | |
|---|---|---|
| Invånare | 93 008 | |
| Arbetslöshet | 5,6 % | 5,2 % |
| Utbildningsnivå eftergymn | 28,3 % | 30,9 % |
| Sysselsättningsgrad | 70,8% | 73 % |
Diagrammen visar Gävles andel i Diös Fastigheter totalt
| Företag | Antal anställda |
|---|---|
| Gävle Kommun | 7 200 |
| Landstinget Gävle | 3 500 |
| Ericsson AB | 1 200 |
| Korsnäs AB | 1 200 |
| Lantmäteriverket | 900 |
| Bostäder, Tkvm |
Lokaler, Tkvm |
Summa, Tkvm |
|
|---|---|---|---|
| Gavlegårdarna | 1 028 | 141 | 1 169 |
| Diös Fastigheter AB | 3 | 117 | 120 |
| NS Holding AB | 2 | 104 | 106 |
| Norrvidden Fastigheter | 6 | 91 | 97 |
| Fast Prop Holding | 21 | 60 | 81 |
| Kontor i centrumläge | Trend | |
|---|---|---|
| Hyra i sek | 850–1 000 | ¼ |
| Vakans i % | 3,00–8,00 | ¼ |
| Direktavkastning i % | 7,5–8,5 | ¼ |
| Butiker i centrumläge | ||
| Hyra i sek | 1 000–1 700 | ¼ |
| Vakans i % | 0,00–2,00 | ¼ |
| Direktavkastning i % | 6,5–7,25 | ¼ |
| Bostäder i centrumläge | ||
| Hyra i sek | 1 122–1 234 | ¼ |
| Vakans i % | 0,00–2,00 | ¼ |
| Direktavkastning i % | 5,25–6,75 | ¼ |
| Bokfört värde | Hyresvärde | |||||||||
|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|
| Gävle | Antal fastigheter |
Uthyrbar area, kvm |
Tkr | kr/kvm | Tkr | kr/kvm | Ekonomisk uthyrningsgrad, % |
Hyresintäkter, Tkr |
Driftöverskott, Tkr |
Överskotts grad, % |
| Kontorsfastigheter | 14 | 30 712 | 180 699 | 5 884 | 27 308 | 891 | 80,0 | 21 843 | 12 853 | 58,8 |
| Butiksfastigheter | 2 | 28 579 | 281 053 | 9 834 | 32 045 | 1 102 | 94,0 | 30 132 | 17 932 | 59,5 |
| Bostadsfastigheter | 1 | 3 013 | 19 127 | 6 348 | 4 000 | 779 | 98,0 | 3 919 | 540 | 13,8 |
| Industri-/lagerfastigheter | 8 | 39 753 | 159 940 | 4 023 | 25 004 | 627 | 88,0 | 22 014 | 13 181 | 59,9 |
| Övriga fastigheter | 3 | 17 174 | 75 621 | 4 403 | 10 568 | 615 | 89,3 | 9 440 | 5 514 | 58,4 |
| Totalt Gävle | 28 | 119 231 | 716 440 | 6 009 | 98 925 | 811 | 88,3 | 87 348 | 50 020 | 57,3 |
Näringslivet i Mora präglas av tillverkande industri, turism och handel. Bland företagen på orten går tradition och förnyelse hand i hand. Här fi nns vacker natur och en kultur som har skapat goda förutsättningar för en omfattande turism som omsätter miljardbelopp. Turismen ger i sin tur underlag för handel som ligger långt högre än riksgenomsnittet. Under senare år har fl era stora varuhuskedjor etablerat verksamhet i Mora vilket stärkt och ökat handeln i hela kommunen.
I marknadsområde Mora, som även innefattar Malung, återfi nns 13 fastigheter med en uthyrbar area om 54 563 kvm. Diös är en av de största aktörerna när det gäller centrala lägen i Mora och fastigheterna består till övervägande del av bostäder med butikslokaler i gatuplan. Här arbetar tre personer varav två i den operativa verksamheten. Fastighetsbeståndet är i förhållandevis gott skick och den ekonomiska uthyrningsgraden 2008 uppgick till drygt 97 procent.
»Här fi nns vacker natur och en kultur som har skapat goda förutsättningar för en omfattande turism som omsätter miljardbelopp.«
| Mora | Riket | |
|---|---|---|
| Invånare | 20 164 | |
| Arbetslöshet | 3,9 % | 5,2 % |
| Utbildningsnivå eftergymn | 21,6 % | 30,9 % |
| Sysselsättningsgrad | 75,6 % | 73 % |
Diagrammen visar Moras andel i Diös Fastigheter totalt
| Företag | Antal anställda |
|---|---|
| Mora Kommun | 1 606 |
| Landstinget Dalarna | 1 073 |
| Ostnor | 634 |
| AB Wibe | 323 |
| Mora of Sweden | 118 |
| Bostäder, Tkvm |
Lokaler, Tkvm |
Summa, Tkvm |
|
|---|---|---|---|
| MoraStrand AB | 134 | 28 | 162 |
| Diös Fastigheter | 9 | 24 | 33 |
| Skoglund AB Fastigheter | 4 | 12 | 16 |
| Mossbäck Trävaror | 4 | 10 | 14 |
| Nordic Retail Fond | – | 11 | 11 |
| Kontor i centrumläge | Trend | |
|---|---|---|
| Hyra i sek | 500–850 | |
| Vakans i % | 5,00–10,00 | |
| Direktavkastning i % | 7,5–9,0 | |
| Butiker i centrumläge | ||
| Hyra i sek | 600–1 100 | |
| Vakans i % | 2,5–7,5 | |
| Direktavkastning i % | 6,5–8,5 | |
| Bostäder i centrumläge | ||
| Hyra i sek | 804–1 000 | |
| Vakans i % | 1,00–7,0 | |
| Direktavkastning i % | 5,25–7,0 | |
| Bokfört värde | Hyresvärde | |||||||||
|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|
| Mora | Antal fastigheter |
Uthyrbar area, kvm |
Tkr | kr/kvm | Tkr | kr/kvm | Ekonomisk uthyrningsgrad, % |
Hyresintäkter, Tkr |
Driftöverskott, Tkr |
Överskotts grad, % |
| Kontorsfastigheter | 5 | 14 448 | 117 893 | 8 160 | 14 094 | 975 | 98,0 | 13 813 | 9 248 | 67,0 |
| Butiksfastigheter | 2 | 7 637 | 56 999 | 7 464 | 7 013 | 918 | 96,5 | 6 767 | 3 810 | 56,3 |
| Bostadsfastigheter | 5 | 13 278 | 79 304 | 5 973 | 10 642 | 802 | 97,2 | 10 342 | 5 206 | 50,3 |
| Industri-/lagerfastigheter | 1 | 19 200 | 25 437 | 1 325 | 6 120 | 319 | 98,0 | 5 903 | 1 435 | 24,3 |
| Övriga fastigheter | - | - | - | - | - | - | - | - | - | - |
| Totalt Mora | 13 | 54 563 | 279 633 | 5 125 | 37 869 | 694 | 97,2 | 36 825 | 19 699 | 53,5 |
Sundsvall är en tillväxtort känd för spetsområden i näringslivet som innefattar bank/försäkring/ Stockholm.« pension, cellulosa/fi berteknik och digitala tjänster. Idag fi nns det både lokala tillväxtföretag och stora, multinationella företag vilket gör staden till en populär ort, där invånarantalet ökat de senaste åren. En väl fungerande infrastruktur stärker stadens strategiska position vid östkusten, 35 mil norr om Stockholm. Diös fastighetsbestånd i Sundsvall består av 10 fastigheter om drygt 42 000 kvm. En del av fastigheterna ligger i centrala stadskärnan och några i utkanten av Sundsvall. Här arbetar två personer men Diös har valt att köpa in den operativa förvaltningen. Den ekonomiska uthyrningsgraden 2008 uppgick till 78,4 procent.
infrastruktur stärker stadens strategiska position vid östkusten, 35 mil norr om
| Sundsvall | Riket | |
|---|---|---|
| Invånare | 94 751 | |
| Arbetslöshet | 4,3 % | 5,2 % |
| Utbildningsnivå eftergymn | 28,5 % | 30,9 % |
| Sysselsättningsgrad | 73,8% | 73 % |
Diagrammen visar Sundsvalls andel i Diös Fastigheter totalt
| Företag | Antal anställda |
|---|---|
| Sundsvalls Kommun | 7 975 |
| Västernorrlands Läns Landsting | 3 525 |
| SCA Graphic Sundsvall | 1 075 |
| Försäkringskassan | 725 |
| Metso Paper Sundsvall | 725 |
| Större fastighetsägare | |||
|---|---|---|---|
| Bostäder, Tkvm |
Lokaler, Tkvm |
Summa, Tkvm |
|
| Mitthem AB | 298 | 35 | 333 |
| NS Holding / Norrporten | 12 | 225 | 237 |
| Norrvidden Fastigheter | 13 | 220 | 233 |
| Din Bostad | 70 | 18 | 88 |
| Nordeken Svea Fastigheter | 62 | 11 | 73 |
| Trend | |
|---|---|
| 900–1 250 | ¼ |
| 3,00–6,00 | ¼ |
| 6,0–7,75 | À |
| 1 600–2 600 | ¼ |
| 1,00–5,00 | À |
| 5,5–6,5 | ¼ |
| 1 146–1 217 | ¼ |
| 0,00–1,00 | ¼ |
| 4,75–6,0 | ¼ |
Östersund är en kommun som präglas av en stark entreprenörsanda. I Östersund fi nns både småstadens charm och storstadens puls. Mittuniversitetet fortsätter att satsa på utbildningar samtidigt som nya statliga myndigheter och företag etablerar sig här. I och med att Östersund är länets enda stad har handeln en central plats. Kommunikationerna är goda och gör Östersund till en central och attraktiv plats nästan mitt i Sverige.
I marknadsområde Östersund ingår även Åre och omfattar totalt cirka 99 000 kvm. I Östersund återfi nns en stor del av beståndet på Frösö Strand. Tidigare var det ett sjukhusområde som förädlats och som idag är en företagsby. I Åre återfi nns profi lfastigheter som Åre Torg och Stationshuset. Totalt har Diös åtta personer verksamma här varav tre arbetar i den operativa förvaltningen i Östersund och två personer i Åre. Ett av Diös större förädlingsprojekt är kv Nejonögat 3, där Diös anpassar lokaler för Socialförvaltningen inom Östersunds kommun. Den ekonomiska uthyrningsgraden 2008 uppgick till 93,9 procent.
| Östersund | Riket | |
|---|---|---|
| Invånare | 58 606 | |
| Arbetslöshet | 4,5 % | 5,2 % |
| Utbildningsnivå eftergymn | 32,7 % | 30,9 % |
| Sysselsättningsgrad | 73,5 % | 73 % |
Diagrammen visar Östersunds andel i Diös Fastigheter totalt
| Företag | Antal anställda |
|---|---|
| Östersund Kommun | 4 425 |
| Jämtlands Läns Landsting | 3 325 |
| Samhall AB | 825 |
| Aditro Customers Service AB | 675 |
| Jämtlands gymnasieförbund | 475 |
| Bostäder, Tkvm |
Lokaler, Tkvm |
Summa, Tkvm |
|
|---|---|---|---|
| Östersundsbostäder | 318 | 14 | 332 |
| Norrvidden Fastighet | 48 | 153 | 201 |
| Vasallen | – | 126 | 126 |
| Akelius Fastigheter | 64 | 17 | 81 |
| Diös Fastigheter | 10 | 56 | 66 |
| Kontor i centrumläge | Trend | |
|---|---|---|
| Hyra i sek | 800–1 100 | ¼ |
| Vakans i % | 5,00–10,00 | ¼ |
| Direktavkastning i % | 7,0–7,5 | À |
| Butiker i centrumläge | ||
| Hyra i sek | 1 400–2 500 | ¼ |
| Vakans i % | 2,00–5,00 | ¼ |
| Direktavkastning i % | 6,75–7,25 | À |
| Bostäder i centrumläge | ||
| Hyra i sek | 988–1 104 | ¼ |
| Vakans i % | 0,5–1,0 | ¼ |
| Direktavkastning i % | 5,75–6,5 | À |
| Bokfört värde | Hyresvärde | |||||||||
|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|
| Östersund | Antal fastigheter |
Uthyrbar area, kvm |
Tkr | kr/kvm | Tkr | kr/kvm | Ekonomisk uthyrningsgrad, % |
Hyresintäkter, Tkr |
Driftöverskott, Tkr |
Överskotts grad, % |
| Kontorsfastigheter | 3 | 13 401 | 70 439 | 5 256 | 11 394 | 850 | 95,8 | 10 916 | 5 929 | 54,3 |
| Butiksfastigheter | 3 | 12 934 | 256 659 | 19 844 | 22 232 | 1 719 | 98,8 | 21 968 | 10 613 | 48,3 |
| Bostadsfastigheter | 6 | 11 252 | 62 513 | 5 556 | 8 430 | 749 | 98,9 | 8 334 | 4 431 | 53,2 |
| Industri-/lagerfastigheter | 1 | 3 382 | 20 590 | 6 088 | 3 564 | 1 054 | 72,8 | 2 595 | 1 353 | 52,1 |
| Övriga fastigheter | 6 | 57 872 | 459 209 | 7 935 | 59 423 | 1 027 | 92,3 | 54 834 | 35 047 | 63,9 |
| Totalt Östersund | 19 | 98 841 | 869 410 | 8 796 | 105 043 | 1 063 | 93,9 | 98 647 | 57 373 | 58,2 |
av såväl en stark industri som utbildningsväsende.«
I Luleå fi nns ett stort utbud av både off entliga och privata tjänster. Näringslivet representeras av såväl en stark industri som utbildningsväsende, forskning, innovationsföretag, handel och service, vilket bidrar till ett bra företagsklimat i kommunen. Framför allt har universitets- och högskoleutbildningar resulterat i att både nystartade företag och lokala fi lialer till multinationella koncerner startat nya verksamheter i Luleå.
Luleå marknadsområde är Diös nordligaste fastighetsbestånd och omfattar även orterna Umeå, Lycksele, Skelleft eå och Piteå med en total area om 67 000 kvm. I Luleå har Diös sex medarbetare varav en person arbetar med den operativa förvaltningen och fyra personer i den serviceenhet som fi nns i Aurorum. På övriga orter köper Diös den operativa förvaltningen. Den ekonomiska uthyrningsgraden 2008 uppgick till 92,7 procent.
| Luleå | Riket | |
|---|---|---|
| Invånare | 73 075 | |
| Arbetslöshet | 5,2 % | 5,2 % |
| Utbildningsnivå eftergymn | 34,7 % | 30,9 % |
| Sysselsättningsgrad | 70,1% | 73 % |
Diagrammen visar Borlänges andel i Diös Fastigheter totalt
| Företag | Antal anställda |
|---|---|
| Luleå Kommun | 7 200 |
| Norrbottens Läns Landsting | 3 400 |
| SSAB | 1 500 |
| Luleå Tekniska Universitet | 870 |
| Försvarsmakten | 870 |
| Bostäder, Tkvm |
Lokaler, Tkvm |
Summa, Tkvm |
|
|---|---|---|---|
| Lulebo AB | 724 | 55 | 779 |
| Akademiska Hus AB | – | 107 | 107 |
| NS Holding AB | 9 | 91 | 100 |
| Galären Holding | 20 | 63 | 83 |
| Norrvidden Fastigheter | 8 | 68 | 76 |
| Kontor i centrumläge | Trend | |
|---|---|---|
| Hyra i sek | 900–1 300 | ¼ |
| Vakans i % | 2,00–5,00 | ¼ |
| Direktavkastning i % | 6,75–7,5 | ¼ |
| Butiker i centrumläge | ||
| Hyra i sek | 1 200–2 200 | ¼ |
| Vakans i % | 0,00–2,00 | ¼ |
| Direktavkastning i % | 5,75–6,75 | ¼ |
| Bostäder i centrumläge | ||
| Hyra i sek | 1 093–1 210 | À |
| Vakans i % | 0,00–1,00 | ¼ |
| Direktavkastning i % | 5,0–6,0 | À |
| Bokfört värde | Hyresvärde | |||||||||
|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|
| Luleå | Antal fastigheter |
Uthyrbar area, kvm |
Tkr | kr/kvm | Tkr | kr/kvm | Ekonomisk uthyrningsgrad, % |
Hyresintäkter, Tkr |
Driftöverskott, Tkr |
Överskotts grad, % |
| Kontorsfastigheter | 9 | 37 841 | 315 690 | 8 343 | 38 905 | 1 028 | 90,3 | 35 146 | 19 591 | 55,7 |
| Butiksfastigheter | 4 | 6 423 | 31 858 | 4 960 | 4 376 | 681 | 97,1 | 4 248 | 3 038 | 71,5 |
| Bostadsfastigheter | - | - | - | - | - | - | - | - | - | - |
| Industri-/lagerfastigheter | 10 | 22 462 | 105 922 | 4 716 | 14 087 | 627 | 97,7 | 13 758 | 10 002 | 72,7 |
| Övriga fastigheter | - | - | - | - | - | - | - | - | - | - |
| Totalt Luleå | 23 | 66 726 | 453 470 | 6 796 | 57 368 | 860 | 92,7 | 53 152 | 32 631 | 61,4 |
I all verksamhet skall omsorgen om hälsa, miljö och säkerhet vara vägledande och integrerad i Diös affärsmål. Vi ska erbjuda bostäder och lokaler som förvaltas och förädlas på ett sätt som tar hänsyn till miljön och som bidrar till en långsiktig hållbar framtid. Därför prioriteras miljöfrågorna i vår verksamhets dagliga arbete, på våra kontor, i vår förvaltning och i de fastigheter vi förädlar.
| 1 | En fastighet påverkar miljön under hela dess livscykel, från byggskede till förvaltning och slutligen vid rivning. Diös arbetar därför med en miljöpolicy där miljöaspekterna i valet energi, material, farliga ämnen, avfallshantering, närmiljö och transporter alltid ska beaktas. |
|---|---|
| 2 | Vi arbetar med fl era energibesparande åtgärder och använder miljömärkt el. Detta minskar energianvändningen i fastigheterna. |
| 3 | Vi har infört rutiner för avläsning, rapportering och mätning av energiåtgången. Vi har till exempel infört rörelsedetektorer och använder lågenergilampor i våra fastigheter. |
| 4 | Vi använder funktionella lösningar för källsortering i fastigheterna som leder till ökad återvinning och minskat resursslöseri. |
| 5 | Vi genomför besiktningar och underhåll som leder till energibesparande åtgärder. |
| 6 | Vi styr inköp av varor och tjänster som leder till minskad miljöpåverkan. |
| 7 | Ett exempel på hur vi arbetar med miljöfrågorna, se förädlingsprojekt på sidan 32. |
Diös fastighetsbestånd utgörs huvudsakligen av kommersiella fastigheter belägna på huvudorterna Borlänge, Falun, Mora, Gävle, Sundsvall, Östersund och Luleå. Fastighetsbeståndet bestod per den 31 december 2008 av 120 fastigheter med en total uthyrbar area på cirka 558 900 kvm. Fastigheternas totala marknadsvärde uppgick per den 31 december 2008 till 3 899 Mkr. Hyresintäkterna uppgick till 453 Mkr, vilket motsvarar en ekonomisk uthyrningsgrad om 90,8procent.
Fastighetsbeståndets totala hyresvärde 2008 uppgick till 498 Mkr. Det bedömda hyresvärdet för vakanta lokaler motsvarar cirka 45 Mkr. Av fastigheternas totala area om 558 900 kvm per den 31 december 2008 var 66 1387 kvm vakanta, vilket motsvarar en areamässig vakansgrad om cirka 12 procent.
Den ekonomiska uthyrningsgraden 2008 var 94 procent i Borlänge, 88 procent i Falun, 88 procent Gävle, 97 procent i Mora, 78 procent i Sundsvall, 94 procent i Östersund samt 93 procent i marknadsområdet Luleå. Den ekonomiska uthyrningsgraden per lokalkategori uppgick till 89 procent för kontorslokaler, 94 procent för butikslokaler, 91 procent för industri-/lagerlokaler, 96 procent för bostäder och 90 procent övriga lokaler.
Diös kontrakterade hyresintäkter per den 31 december 2008 uppgick till 434 Mkr. I hyresintäkterna ingår hyrestillägg för fastighetsskatt, värme och elkostnader som vidarefaktureras hyresgästerna. Diös hade per den 31 december 2008 totalt 1 050 lokalhyresavtal med kontrakterade hyresintäkter om 401 Mkr. Hyresavtal med löptid om tre år eller längre är normalt föremål för årliga hyresjusteringar i form av uppräkningar mot konsumentindex
Diös huvudinriktning är kommersiella lokaler det vill säga kontor och butiker. Dessa stod för 63 procent av hyresintäkterna 2008. Bostäder stod för 11 procent av hyresintäkterna, industri- och lagerfastigheterna svarade för 7 procent och övrigt för 19 procent.
Diös tio största hyresgäster svarade per den 31 december 2008 för 27 procent av Diös kontrakterade hyresvärde, vilket motsvarar cirka 110 Mkr. Vägverket är största hyresgäst. Den genomsnittliga kontraktstiden uppgår till 3,8 år för de tio största hyresgästerna. Hyreskontrakten har en jämn fördelning från off entlig verksamhet till publika och/eller rikstäckande företag samt lokalt ägda företag. ≤
| Kontrakterade hyresintäkter | |||||
|---|---|---|---|---|---|
| Förfalloår | Tecknade avtal, antal | Uthyrd area, kvm | per 31 december 2008 Mkr | Andel i procent | |
| Lokalhyresavtal | 2009 | 382 | 93 849 | 68,4 | 16 |
| 2010 | 274 | 114 933 | 91,7 | 21 | |
| 2011 | 227 | 105 547 | 92,3 | 21 | |
| 2012 | 90 | 51 650 | 46,6 | 11 | |
| 2013+ | 77 | 97 510 | 101,5 | 23 | |
| Totalt lokalhyresavtal | 1 050 | 463 489 | 400,5 | 92 | |
| Bostadshyresavtal | 557 | 35 884 | 28,6 | 7 | |
| Övriga hyresavtal | 917 | - | 5,1 | 1 | |
| Totalt | 2 524 | 499 373 | 434,2 | 100 | |
| Antal kontrakt | Hyresvärde, Tkr | Andel av totalt hyresvärde, % |
Genomsnittlig hyrestid, år |
|---|---|---|---|
| 7 | 30 580 | 7,6 | 2,5 |
| 6 | 14 686 | 3,7 | 5,8 |
| 11 | 11 313 | 2,8 | 4,2 |
| 7 | 10 634 | 2,7 | 2,4 |
| 9 | 10 315 | 2,6 | 5,6 |
| 4 | 8 538 | 2,1 | 2,7 |
| 1 | 6 786 | 1,7 | 5,2 |
| 4 | 6 499 | 1,6 | 5,0 |
| 5 | 5 467 | 1,4 | 2,6 |
| 6 | 5 315 | 1,3 | 4,9 |
| 60 | 110 133 | 27,5 | 3,8 |
| Antal | Uthyrbar | Ekonomisk | Driftöver | Överskotts | ||||||
|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|
| fastigheter | area, kvm | Tkr | kr/kvm | Tkr | kr/kvm | uthyrningsgrad, % | Hyresintäkter, Tkr | skott, Tkr | grad, % | |
| Borlänge | 15 | 96 360 | 615 955 | 6 392 | 85 260 | 885 | 93,6 | 79 835 | 47 066 | 59,0 |
| Falun | 12 | 80 786 | 768 029 | 9 507 | 79 401 | 983 | 87,9 | 69 821 | 43 872 | 62,8 |
| Gävle | 28 | 119 231 | 716 440 | 6 009 | 98 925 | 811 | 88,3 | 87 348 | 50 020 | 57,3 |
| Mora | 13 | 54 563 | 279 633 | 5 125 | 37 869 | 694 | 97,2 | 36 825 | 19 699 | 53,5 |
| Östersund | 19 | 98 841 | 869 410 | 8 796 | 105 043 | 1 063 | 93,9 | 98 647 | 57 373 | 58,2 |
| Sundsvall | 10 | 42 393 | 195 825 | 4 619 | 34 625 | 760 | 78,4 | 27 140 | 9 355 | 34,5 |
| Luleå | 23 | 66 726 | 453 470 | 6 796 | 57 368 | 860 | 92,7 | 53 152 | 32 631 | 61,4 |
| Totalt Diös | 120 | 558 900 3 898 762 | 6 976 | 498 491 | 883 | 90,8 | 452 768 | 260 016 | 57,4 | |
| Kontorsfastigheter | 46 | 212 051 | 1 645 175 | 7 758 | 211 014 | 984 | 88,6 | 186 925 | 113 133 | 60,5 |
| Butiksfastigheter | 18 | 91 885 | 899 120 | 9 785 | 98 607 | 1 067 | 94,2 | 92 895 | 50 187 | 54,0 |
| Bostadsfastigheter | 17 | 41 284 | 266 193 | 6 448 | 35 437 | 816 | 96,1 | 34 069 | 16 447 | 48,3 |
| Industri-/lagerfastigheter | 24 | 111 963 | 404 432 | 3 612 | 60 321 | 538 | 90,8 | 54 773 | 30 503 | 55,7 |
| Övriga fastigheter | 15 | 101 717 | 683 842 | 6 723 | 93 112 | 910 | 90,3 | 84 106 | 49 746 | 59,1 |
| Totalt Diös | 120 | 558 900 3 898 762 | 6 976 | 498 491 | 883 | 90,8 | 452 768 | 260 016 | 57,4 |
| Antal | Uthyrbar | Ekonomisk | Driftöver | Överskotts | ||||||
|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|
| fastigheter | area, kvm | Tkr | kr/kvm | Tkr | kr/kvm | uthyrningsgrad, % | Hyresintäkter, Tkr | skott, Tkr | grad, % | |
| Borlänge | ||||||||||
| Kontorsfastigheter | 7 | 50 888 | 394 561 | 7 754 | 54 142 | 1 064 | 96,4 | 52 174 | 35 350 | 67,8 |
| Butiksfastigheter | 3 | 18 785 | 115 025 | 6 123 | 15 809 | 842 | 89,9 | 14 214 | 4 697 | 33,0 |
| Bostadsfastigheter | 2 | 8 227 | 59 000 | 7 172 | 6 996 | 850 | 97,8 | 6 841 | 4 416 | 64,6 |
| Industri-/lagerfastigheter | 1 | 4 175 | 14 100 | 3 377 | 1 017 | 244 | 100,0 | 1 017 | 852 | 83,8 |
| Övriga fastigheter | 2 | 14 285 | 33 269 | 2 329 | 7 296 | 511 | 76,6 | 5 589 | 1 751 | 31,3 |
| Totalt Borlänge | 15 | 96 360 | 615 955 | 6 392 | 85 260 | 885 | 93,6 | 79 835 | 47 066 | 59,0 |
| Falun | ||||||||||
| Kontorsfastigheter | 4 | 47 510 | 485 982 | 10 229 | 47 693 | 1 004 | 83,5 | 39 829 | 24 182 | 60,7 |
| Butiksfastigheter | 4 | 17 527 | 157 526 | 8 988 | 17 132 | 977 | 90,9 | 15 566 | 10 097 | 64,9 |
| Bostadsfastigheter | 1 | 2 300 | 15 662 | 6 810 | 2 136 | 929 | 93,4 | 1 996 | 657 | 32,9 |
| Industri-/lagerfastigheter | 1 | 5 353 | 57 557 | 10 752 | 5 297 | 990 | 100,0 | 5 297 | 4 901 | 92,5 |
| Övriga fastigheter | 2 | 8 096 | 51 302 | 6 337 | 7 143 | 882 | 99,9 | 7 133 | 4 035 | 56,6 |
| Totalt Falun | 12 | 80 786 | 768 029 | 9 507 | 79 401 | 983 | 87,9 | 69 821 | 43 872 | 62,8 |
| Gävle | ||||||||||
| Kontorsfastigheter | 14 | 30 712 | 180 699 | 5 884 | 27 308 | 891 | 80,0 | 21 843 | 12 853 | 58,8 |
| Butiksfastigheter | 2 | 28 579 | 281 053 | 9 834 | 32 045 | 1 102 | 94,0 | 30 132 | 17 932 | 59,5 |
| Bostadsfastigheter | 1 | 3 013 | 19 127 | 6 348 | 4 000 | 779 | 98,0 | 3 919 | 540 | 13,8 |
| Industri-/lagerfastigheter | 8 | 39 753 | 159 940 | 4 023 | 25 004 | 627 | 88,0 | 22 014 | 13 181 | 59,9 |
| Övriga fastigheter | 3 | 17 174 | 75 621 | 4 403 | 10 568 | 615 | 89,3 | 9 440 | 5 514 | 58,4 |
| Totalt Gävle | 28 | 119 231 | 716 440 | 6 009 | 98 925 | 811 | 88,3 | 87 348 | 50 020 | 57,3 |
| Mora | ||||||||||
| Kontorsfastigheter | 5 | 14 448 | 117 893 | 8 160 | 14 094 | 975 | 98,0 | 13 813 | 9 248 | 67,0 |
| Butiksfastigheter | 2 | 7 637 | 56 999 | 7 464 | 7 013 | 918 | 96,5 | 6 767 | 3 810 | 56,3 |
| Bostadsfastigheter | 5 | 13 278 | 79 304 | 5 973 | 10 642 | 802 | 97,2 | 10 342 | 5 206 | 50,3 |
| Industri-/lagerfastigheter | 1 | 19 200 | 25 437 | 1 325 | 6 120 | 319 | 98,0 | 5 903 | 1 435 | 24,3 |
| Övriga fastigheter | - | - | - | - | - | - | - | - | - | - |
| Totalt Mora | 13 | 54 563 | 279 633 | 5 125 | 37 869 | 694 | 97,2 | 36 825 | 19 699 | 53,5 |
| Östersund | ||||||||||
| Kontorsfastigheter | 3 | 13 401 | 70 439 | 5 256 | 11 394 | 850 | 95,8 | 10 916 | 5 929 | 54,3 |
| Butiksfastigheter | 3 | 12 934 | 256 659 | 19 844 | 22 232 | 1 719 | 98,8 | 21 968 | 10 613 | 48,3 |
| Bostadsfastigheter | 6 | 11 252 | 62 513 | 5 556 | 8 430 | 749 | 98,9 | 8 334 | 4 431 | 53,2 |
| Industri-/lagerfastigheter | 1 | 3 382 | 20 590 | 6 088 | 3 564 | 1 054 | 72,8 | 2 595 | 1 353 | 52,1 |
| Övriga fastigheter | 6 | 57 872 | 459 209 | 7 935 | 59 423 | 1 027 | 92,3 | 54 834 | 35 047 | 63,9 |
| Totalt Östersund | 19 | 98 841 | 869 410 | 8 796 | 105 043 | 1 063 | 93,9 | 98 647 | 57 373 | 58,2 |
| Sundsvall | ||||||||||
| Kontorsfastigheter | 4 | 17 250 | 79 911 | 4 633 | 17 478 | 885 | 75,5 | 13 204 | 5 980 | 45,3 |
| Butiksfastigheter | - | - | - | - | - | - | - | - | - | - |
| Bostadsfastigheter | 2 | 3 215 | 30 587 | 9 514 | 3 233 | 1 006 | 81,6 | 2 637 | 1 197 | 45,4 |
| Industri-/lagerfastigheter | 2 | 17 638 | 20 886 | 1 184 | 5 232 | 297 | 80,1 | 4 189 | -1 221 | negativt |
| Övriga fastigheter | 2 | 4 290 | 64 441 | 9 957 | 8 682 | 1 760 | 81,9 | 7 110 | 3 399 | 47,8 |
| Totalt Sundsvall | 10 | 42 393 | 195 825 | 4 619 | 34 625 | 760 | 78,4 | 27 140 | 9 355 | 34,5 |
| Luleå | ||||||||||
| Kontorsfastigheter | 9 | 37 841 | 315 690 | 8 343 | 38 905 | 1 028 | 90,3 | 35 146 | 19 591 | 55,7 |
| Butiksfastigheter | 4 | 6 423 | 31 858 | 4 960 | 4 376 | 681 | 97,1 | 4 248 | 3 038 | 71,5 |
| Bostadsfastigheter | - | - | - | - | - | - | - | - | - | - |
| Industri-/lagerfastigheter | 10 | 22 462 | 105 922 | 4 716 | 14 087 | 627 | 97,7 | 13 758 | 10 002 | 72,7 |
| Övriga fastigheter | - | - | - | - | - | - | - | - | - | - |
| Totalt Luleå | 23 | 66 726 | 453 470 | 6 796 | 57 368 | 860 | 92,7 | 53 152 | 32 631 | 61,4 |
| Totalt Diös | 120 | 558 900 3 898 762 | 6 976 | 498 491 | 883 | 90,8 | 452 768 | 260 016 | 57,4 | |
Utgångspunkten med Diös HR-policy är att vi ska vara en attraktiv arbetsgivare med bra laganda som skapar goda relationer med kunderna.
Vår personalpolicy är uppbyggd kring vår lokala närvaro på de platser vi är verksamma. Medarbetare fungerar som goda ambassadörer för bolaget och säkerställer på så sätt kvaliteten i det dagliga arbetet. Vår utveckling påverkas därmed i hög grad av medarbetarnas kompetens, motivation och engagemang
Utbildning och kompetensutveckling är ett gemensamt ansvar som delas av företaget och den enskilde medarbetaren. De grundkriterier vi har byggt upp när det gäller fortbildning utgår från:
Målet är att erbjuda alla våra anställda god kunskapsutveckling. Det säkerställer en god utveckling av företaget. Utgångspunkten är företagets behov av kompetens vilket innebär att medarbetarna måste utvecklas/utbildas på ett sätt som gör att bolaget kan möta framtidens krav. Vid sidan av olika utbildningsinsatser ska varje chef planera och följa upp den anställdes utveckling i arbetet. Det sker genom planerings- och utvecklingssamtal med varje medarbetare, vilket resulterar i att det tas fram en utvecklingsplan för den anställde.
Kreativiteten i företaget tillvaratas genom: ● Att medarbetare medverkar i olika projekt-
grupper/utvecklingsgrupper
● Att företagskulturen är öppen och erbjuder en bra och stimulerande arbetsmiljö
Kvinnors och mäns lika rätt i fråga om arbete, arbetsvillkor och utvecklingsmöjligheter är en självklarhet i Diös. Vi eft ersträvar mångfald bland våra medarbetare vad gäller kön, ålder och etnisk bakgrund, vilket ska återspeglas när vi anställer nya medarbetare.
Vid lönerevidering ska kvinnors och mäns lönenivåer jämföras. Vid nyanställning ska det kön som är underrepresenterat på den aktuella tjänsten anställas under förutsättning att de sökande är likvärdiga och har fullt jämförbara meritförteckningar.
Vi vill uppmuntra till intern utveckling och ska därför, när det är möjligt, söka kompetensen bland de egna medarbetarna.
All rekrytering grundas på en saklig bedömning av de sökandes lämplighet, det vill säga en kombination av personlig förmåga, yrkeserfarenhet och teoretiska kunskaper. Bolaget ska stödja de medarbetare som vill byta arbetsuppgift er och uppmuntra dem som vill utvecklas.
Alla nya medarbetare får en handledare som ansvarar för att de nyanställda introduceras i både bolaget och de aktuella arbetsuppgift erna.
Samtliga medarbetare ska ha kännedom om vår vision, aff ärsidé, mål, strategier och våra kärnvärden samt verksamhetens inriktning. Alla ska vara informerade om att Diös som börsnoterat bolag
måste följa börsens regler och krav. Vi arbetar med ett antal olika kanaler för att säkerställa en korrekt informationsgivning om vår verksamhet såväl internt som externt.
Vi eft ersträvar en god och säker arbetsmiljö, där arbetsgivaren och medarbetarna gemensamt bidrar till ett bra företagsklimat. De anställda har ett skyddsansvar och är skyldiga att följa angivna regler, lagar och avtal, samt i förebyggande syft e alltid anmäla fel och brister till arbetsgivaren.
Nyckeln till framgång i ett tjänsteproducerande företag som Diös, är människorna som arbetar i organisationen, därför är livsstil och hälsa prioriterade områden. Det är viktigt att uppmuntra till ett ökat hälsomedvetande bland våra medarbetare.
Vår framtid bygger mycket på medarbetarnas engagemang för företaget. Vi har en decentraliserad organisation som präglas av tillit till individen. För att säkerställa en fortsatt positiv utveckling av företaget, är det viktigt att tillvarata de anställdas kunskap och idéer till förbättringar.
Varje år genomför vi en medarbetarundersökning för att ta reda på hur väl vi lever upp till vår HR-policy. Det ger oss underlag för att genomföra förbättringar. ≤
Varje marknadsområde i Diös leds av en marknadsområdeschef som har det operativa ansvaret för respektive fastighet samt kontakten med hyresgästerna, samhället och näringslivet.
Merparten av våra medarbetare ingår i förvaltningsfunktionen, som i sin tur är uppdelad i marknadsområden. Varje marknadsområde leds av en marknadsområdeschef som har det operativa ansvaret för fastigheterna inom området.
Utöver förvaltningsfunktionen fi nns de koncerngemensamma servicefunktionerna Ekonomi/Finans, Marknad/Information, Analys/Värdering och Projekt/Utveckling.
Koncernledningen har det övergripande ansvaret för aff ärsutveckling, resultatuppföljning, ekonomistyrning, marknadsinformation och genomförande av beslutade strategier. Koncernledningen är placerad på huvudkontoret i Östersund.
Det är viktigt att företagets värderingar genomsyrar alla kontaktytor mot hyresgästerna, samhället och näringslivet. För att uppnå detta har vi valt en decentraliserad organisation. På så sätt säkerställer vi hög kvalitet och servicegrad. Vi sköter huvudsakligen vår förvaltning genom egen personal som har stark lokal förankring. Förvaltningsorganisation är i dag indelad i sju geografi ska marknads områden, Borlänge, Falun, Gävle, Mora, Sundsvall, Östersund och Luleå.
Varje marknadsområde består av ett geografi skt koncentrerat fastighetsbestånd, vilket utgör en delmarknad för sig. Totalt arbetar 36 personer inom de sju marknadsområdena.
Per den 31 december 2008 uppgick antalet anställda i Diös till 52 (44) personer, varav 16 (11) återfi nns på Diös huvudkontor i Östersund, 6 (7) återfi nns i Borlänge, 4 (3) i Falun, 7 (5) i Gävle, 3 (3) i Mora, 2 (3) i Sundsvall, 8 (5) i Östersund och 6 (7) i Luleå. Av det totala antalet anställda var 19 kvinnor (17) och 33 män (27). Den totala genomsnittsåldern uppgick till 45 år (46). Medelåldern för män var något högre än för kvinnor, 47 år (48) jämfört med 41 år (43). ≤
Under 2008 slutade 7 (1) medarbetare sin tjänst på Diös. Personalomsättningen uppgick därmed till 13 procent. Sjukfrånvaron uppgick till 1,2 procent (2,9) under året. Av den totala sjukfrånvaron utgjordes 0 (1,4) procentenheter av långtidsfrånvaro omfattande 60 dagar eller mer. Samtliga anställda omfattas av en sjukvårdsförsäkring i syft e att underlätta återkomst eft er sjukvård.
Vid utgången av 2008 hade 44 procent av de anställda genomgått någon form av högskoleutbildning. Av dessa hade 33 procent (36) tagit 100 poäng eller mer vid högskola eller universitet.
Män
Diös har under året genomfört ett återköpsprogram med syfte att anpassa kapitalbehov och bidra till ökat aktieägarvärde.
Diös Fastigheter AB är sedan maj 2005 noterad på Nasdaq OMX Nordiska Börs Stockholm, Small Cap. Slutkursen per den 30 december 2008 uppgick till 17,20 (30,60) kronor, vilket motsvarade ett börsvärde om 584 (1 039) Mkr. Som högst har kursen under 2008 uppgått till 31,10 (39,60) kronor och som lägst 16,00 (30,60) kronor.
Under 2008 omsattes, exklusive återköpta egna aktier, 1 867 893 aktier i Diös för totalt 47 Mkr.
Aktiekapitalet i Diös uppgår till 67 935 930 kronor. Det totala antalet aktier uppgår till 33 967 965, vardera med ett kvotvärde om 2 kronor. Samtliga aktier ger lika rätt i andelar och vinst. Varje aktie har en röst. Aktiens id på OMX Nordiska Börs är DIOS och ISIN-koden är SE0001634262.
Diös har under året genomfört ett återköpsprogram i enlighet med beslut av årsstämman den 29 april 2008. Årsstämman gav styrelsen bemyndigande att längst intill nästa årsstämma förvärva egna aktier med högst det antal aktier som vid varje tidpunkt motsvarar 10 procent av samtliga bolagets utgivna aktier. Syft et med återköpsprogrammet är att fortlöpande kunna anpassa bolagets kapitalbehov och därmed kunna bidra till ökat aktieägarvärde.
Under perioden den 16 maj 2008 till den 31 december har Diös återköpt 1 869 365 aktier till ett snittpris om 18,71 kr. Diös ägde 296 600 egna aktier före återköpsprogrammet och hade vid årets utgång totalt 2 165 965 egna aktier vilket motsvarar en andel av 6,38 procent.
Vid utgången av 2008 uppgick antalet aktieägare i Diös Fastigheter AB till 1 747. En betydande andel av aktiernas ägare, 97,7 procent, återfanns i Sverige. Enskilt största ägare i Diös var per den 31 december 2008 AB Persson Invest med 19,1 procent av aktierna. De tio största ägarna stod för 84,3 procent av innehav och röster.
Diös ska långsiktigt överföra minst 50 procent av resultatet eft er skatt till aktieägarna genom utdelning alternativt återköp av aktier.
Styrelsen föreslår en utdelning för räkenskapsåret 2008 med 1,40 kr per aktie (1,40). Det innebär att 45 procent (51), motsvarande totalt 45 Mkr (47), av resultatet, exklusive orealiserade värdeförändringar och uppskjutna skatter, delas ut till aktieägarna. Beslut om utdelning fattas av årsstämman den 21 april 2009.
I syft e att förbättra Diösaktiens likviditet, det vill säga omsättning, och minska skillnaden mellan köp- och säljkurser i handel med bolagets aktier tecknade Diös Fastigheter under 2008 ett avtal om likviditetsgaranti. Garantin omfattar upp till fyra börsposter, vilket motsvarar 800 aktier, med en spread på högst 2,5 procent beräknat på aktuell säljkurs. Genom att använda sig av en likviditetsgaranti, som för egen räkning fortlöpande ställer köp- och säljkurser i bolagets aktie, ökar intresset och handeln i bolagets aktie vilket leder till en mer korrekt prisbildning och värdering av bolaget. En specifi k spread (skillnad mellan köp- och säljkurs) säkerställs samtidigt som likviditet tillförs i orderboken genom en garanterad minimivolym aktier på köp- och säljsidan. Nuvarande och tillkommande aktieägares intressen tas därmed till vara, då transaktionskostnaden och risken i handeln med aktien minskar.
Diös håller en regelbunden kontakt med aktieägare, potentiella investerare samt analytiker genom att presentera företaget på träff ar och möten. ≤
| Ökning av aktiekapitalet, | ||||||
|---|---|---|---|---|---|---|
| Tidpunkt | Händelse | Ökning av antalet aktier | kr | Totalt antal aktier | Totalt aktiekapital | Kvotvärde |
| 2005-01-01 | Vid periodens början | - | - | 10 000 | 100 000 | 10,00 |
| 2005-06-21 | Split | 990 000 | - | 1 000 000 | 100 000 | 0,10 |
| 2005-06-21 | Nyemission | 1 489 903 | 148 990 | 2 489 903 | 248 990 | 0,10 |
| 2005-09-14 | Apportemission | 1 503 760 | 150 376 | 3 993 663 | 399 366 | 0,10 |
| 2005-11-15 | Fondemission | - | 39 537 264 | 3 993 663 | 39 936 630 | 10,00 |
| 2005-11-15 | Split | 15 974 652 | - | 19 968 315 | 39 936 630 | 2,00 |
| 2006-05-18 | Nyemission | 8 333 400 | 16 666 800 | 28 301 715 | 56 603 430 | 2,00 |
| 2006-07-11 | Apportemission | 5 000 000 | 10 000 000 | 33 301 715 | 66 603 430 | 2,00 |
| 2007-04-19 | Apportemission | 666 250 | 1 332 500 | 33 967 965 | 67 935 930 | 2,00 |
Ägarstruktur
| Innehav | Antal aktieägare |
Antal AK | Innehav (%) | Röster % | Marknads värde (KSEK) |
|---|---|---|---|---|---|
| 1 - 500 | 942 | 221 891 | 0,65 | 0,65 | 3 817 |
| 501 - 1000 | 457 | 397 517 | 1,17 | 1,17 | 6 837 |
| 1001 - 5000 | 247 | 646 964 | 1,90 | 1,90 | 11 128 |
| 5001 - 10000 | 46 | 360 799 | 1,06 | 1,06 | 6 206 |
| 10001 - 15000 | 9 | 116 149 | 0,34 | 0,34 | 1 998 |
| 15001 - 20000 | 10 | 177 404 | 0,52 | 0,52 | 3 051 |
| 20001 - | 36 | 32 047 241 | 94,35 | 94,35 | 551 213 |
| Ägare | Antal aktier | Innehav och röster i procent |
|---|---|---|
| AB Persson Invest | 6 496 500 | 19,1 |
| Brinova Inter AB | 5 847 420 | 17,2 |
| Humlegården Holding III AB | 5 302 510 | 15,6 |
| Lantbrukarnas Ekonomi AB | 4 299 340 | 12,7 |
| Diös Fastigheter AB | 2 165 965 | 6,4 |
| Länsförsäkringar Fastighetsfond | 1 708 850 | 5,0 |
| LRF Försäkring Skadeförsäkring AB | 1 050 000 | 3,1 |
| Fabege AB | 979 800 | 2,9 |
| LRF Försäkring Livförsäkring AB | 740 000 | 2,2 |
| BNY GCM Client Accounts (E) ILM | 550 400 | 1,6 |
| Triesto Holdings Limited | 538 400 | 1,6 |
| Summa största ägare | 29 140 785 | 86,0 |
| Övriga ägare | 4 827 180 | 14,0 |
| Totalt samtliga ägare | 33 967 965 | 100,0 |
Diös fi nansiering och hantering av fi nansiella risker bedrivs i enlighet med den av styrelsen fastställda fi nanspolicyn. Den fi nansiella verksamheten är centraliserad till moderbolaget.
Diös fi nansverksamhet styrs av den fi nanspolicy som styrelsen årligen fastställer. Finanspolicyn fastslår VD:s ansvar, vilket i vissa fall kan delegeras till ekonomichef, samt anger reglerna för hur riskerna i fi nansverksamheten skall begränsas. I fi nanspolicyn anges mandat och limiter för hantering av de fi nansiella riskerna som defi nieras i policyn samt den övergripande ansvarsfördelningen. Den fi nansiella verksamheten skall bedrivas så att kostnaderna för fi nansiell riskhantering minimeras, vilket innebär att fi nansiella transaktioner genomförs utifrån bedömning av koncernens behov av fi nansiering och likviditet. Verksamheten skall bedrivas så att kostnaderna för fi nansiell riskhantering minimeras, och önskad ränterisk uppnås. Det innebär att en koncernintern transaktion, såsom ett intern lån, inte nödvändigtvis innebär att en identisk extern lånetransaktion genomförs. Externa lån upptas först eft er bedömning av koncernens samlade lånebehov. Internbanken arbetar med koncernkontosystem för att möjliggöra nettohantering av koncernens betalningsfl öden. För att uppnå en kostnadseff ektiv hantering av koncernens ränterisk görs en bedömning av den ränterisk som uppstår vid upptagande av ett enskilt lån med kort räntebindning, vareft er räntederivattransaktioner genomförs vid behov för att uppnå önskad räntebindningstid på total upp låning.
● att uppnå en kapitalstruktur med en soliditet om minst 25 % och räntetäckningsgrad om minst 1,8 ggr,
Den övergripande målsättningen för fi nansfunktionen är att bedöma likviditetsutvecklingen och vara rådgivande i syft e att uppnå uppsatta fi nansiella mål. Finansfunktionen har även i uppdrag att uppta nya lån, fastställa löptider samt bevaka utvecklingen på räntemarknaden. Finansfunktionen ansvarar för låneportföljen och fattar därmed beslut om eventuella förändringar och omplaceringar. Det är viktigt att Diös håller sig uppdaterad om utvecklingen av den fi nansiella marknaden. Bedömer man att förändring skall ske rörande borgensåtaganden och garantier samt limiter för dessa, skall beslutet fattas av fi nansfunktionen. Slutligen ligger det i ansvarsrollen att genomföra förhandlingar med kreditinstitut rörande lånevillkor, kontovillkor samt andra bankrelaterade frågor. I förekommande fall skall besluten förankras i bolagets styrelse innan dessa verkställs.
Diös verksamhet fi nansieras med eget kapital och skulder. Relationen mellan eget kapital och skulder regleras med utgångspunkt från vald fi nansiell risknivå samt av mängden eget kapital för att tillgodose långivarnas krav för att erhålla lån. Målet för kapitalskulden sätts för att tillgodose avkastningskravet på eget kapital, möjligheten att erhålla nödvändig lånefi nansiering samt att säkerställa utrymme för investeringar. Målet för kapitalstrukturen är att uppvisa en soliditet om lägst 25 procent och en räntetäckningsgrad om lägst 1,8 gånger. Värdet på Diös tillgångar uppgick per 31 december 2008 till 4 111 706 Tkr. Dessa fi nansierades genom dels eget kapital om 1 080 614 Tkr dels skulder om 3 031 092 Tkr varav 2 766 571 Tkr var räntebärande.
För att begränsa fi nansieringsrisken är Diös policy, att den genomsnittliga återstående löptiden på räntebärande skulder, skall uppgå till mellan två och fyra år samt att lånens förfallostruktur skall vara jämnt fördelad över tiden.
Diös skall även arbeta med bindande kreditlöft en vilka skall ha en jämn förfallostruktur för att minska risken vid omförhandling. ≤
| Ränte- och låneförfallostruktur | Ränteförfall | Låneförfall | ||
|---|---|---|---|---|
| Förfall, år | Lånebelopp Tkr |
Snittränta % |
Kredit avtal Tkr |
Utnyttjat Tkr |
| 2008 | 2 728 441 | 2,87 | 304 003 | 304 003 |
| 2010 | 38 130 | 3,62 | 2 741 781 | 2 462 568 |
| Totalt | 2 766 571 | 2,88 | 3 045 784 | 2 766 571 |
| Policy | Mål | Utfall |
|---|---|---|
| Belåningsgrad | Ej över 75 % | 71,0% |
| Räntetäckningsgrad | Minst 1,8 ggr | 1,7 ggr |
| Ränterisk | ||
| - genomsnittlig räntebindning | 2-4 år | 0,1 år |
| - genomsnittlig bindningstid derivatinstrument |
- | 1,3 år |
| Valutarisk | Inte tillåtet | Ingen exponering |
| Likviditetsrisk | Likviditetsreserv för att kunna fullgöra betalnings förpliktelser |
279 Mkr i outnyttjat beviljat låneutrymme |
| Soliditet | Minst 25 % | 26,3 |
Diös möjligheter att tillgodogöra sig förädlingsvinster beror naturligtvis på hur väl Diös lyckas utveckla fastigheterna, samt hur avtals- och kundstrukturen ser ut.
Diös intäkter påverkas bland annat av fastigheternas uthyrningsgrad, av Diös möjlighet att ta ut marknadsmässiga hyror och av hyresgästernas betalningsförmåga. Uthyrningsgrad och hyresnivåer styrs till stor del av den allmänna och den regionala konjunkturutvecklingen. Risken för stora svängningar i vakanser och bortfall av hyresintäkter ökar ju fl er enskilt stora hyresgäster som fi nns i fastighetsbeståndet. För att begränsa risken för sjunkande hyresintäkter och försämrad uthyrningsgrad eft ersträvar Diös att skapa långsiktiga relationer med bolagets befi ntliga hyresgäster, undvika att en eller ett fåtal hyresgäster står för en stor del av hyresintäkterna, vara en aktiv samarbetspart på den lokala marknaden vad gäller näringsutvecklingsfrågor, samt ha en väl diversifi erad fastighetsportfölj. Diös fastighetsbestånd är idag huvudsakligen koncentrerat till sju huvudorter, Gävle, Falun, Borlänge, Mora, Östersund, Sundsvall och Luleå. 83 procent av hyresintäkterna härrör från dessa orter. Vid årsskift et hade Diös en ekonomisk uthyrningsgrad på 91 procent. Diös fastigheter ligger i huvudsak centralt belägna i attraktiva områden på respektive huvudort. De fem största hyresgästerna per den 31 december 2008 svarade för 19 procent av Diös kontrakterade hyresintäkter. Diös största hyresgäst är Vägverket som svarar för 8 procent av Diös totala hyresintäkter, fördelat på 7 kontrakt och med en genomsnittlig kontraktstid om cirka 2,5 år.
Varje marknadsområde ansvarar för att fastighetsbeståndet är väl underhållet och i gott skick. Med lokal närvaro ökar kunskapen om respektive fastighets behov av förebyggande insatser, vilket i längden är mer kostnadseff ektivt än omfattande reparationer.
Vissa drift kostnader såsom värme- och vattenförsörjning kan vara svåra att påverka på grund av det endast fi nns tillgång till ett fåtal leverantörer. Diös lägger därför stor vikt vid att ständigt förbättra kostnadseff ektiviteten med hjälp av rationella tekniska lösningar, utbildning av personal, praktiska insatser och kontinuerlig uppföljning. Hyresgästanpassningar vid omfl yttning är i regel kostsamma. Diös har en relativt låg omsättning på hyresgäster vilket begränsar dessa kostnader. En del av fastighetskostnaderna debiteras hyresgästerna varför Diös exponering mot förändring av kostnaderna begränsas.
Räntekostnaden för lånat kapital är en av Diös enskilt största kostnadsposter. Diös styrelse fastställde under 2008 en fi nanspolicy vilken anger reglerna för hur Diös fi nansfunktion skall hantera upplåning, löptider samt hur riskerna i fi nansieringsverksamheten skall begränsas. Diös Fastigheter AB och Handelsbanken har undertecknat en överenskommelse om villkoren för en fi nansieringsfacilitet om sammanlagt 3 045 785 Tkr varav 279 213 Tkr var outnyttjade per 2008-12-31. Marknadsräntan påverkas av Riksbankens penningpolitik, förväntningar avseende ekonomisk utveckling såväl nationellt som internationellt samt av oväntade händelser som den senaste tidens kreditoro. För att begränsa denna påverkan har ränteförfallostrukturen fördelats över olika löptider via derivatinstrument. Per den 31 december 2008 hade koncernen derivatinstrument om 2 900 000 Tkr med en återstående genomsnittlig löptid om 1,3 år. Målet för kapitalstrukturen är att uppvisa en soliditet om lägst 25 procent och en räntetäckningsgrad om lägst 1,8. Soliditeten uppgick per den 31 december 2008 till 26,3 procent och räntetäckningsgraden uppgick vid samma tidpunkt till 1,7.
I nedanstående tabell återges teoretiska resultateff ekter före skatt på Diös årliga intjäningskapacitet avseende kassafl ödespåverkande poster.
| Förändring | Resultateffekt, mkr | |
|---|---|---|
| Kontrakterade hyresintäkter | +/- 1 % | 4,3 |
| Ekonomisk uthyrningsgrad | +/- 1 % | 4,8 |
| Fastighetskostnader | +/- 1 % | 2,1 |
| Räntenivå för räntebärande skulder | +/- 1 % | 27,7 |
En naturlig del i Diös aff ärsmodell är företags- och fastighetsförvärv i syft e att sprida fastighetsbeståndet på fl er orter samt försäljning av fastigheter för att få en väl sammansatt och marknadsanpassad fastighetsportfölj. Diös möjligheter att tillgodogöra sig förädlingsvinster beror naturligtvis på hur väl Diös lyckas utveckla fastigheterna, hyres- och kostnadsutvecklingen för dessa samt hur avtals- och kundstrukturen ser ut. Andra faktorer som påverkar fastighetspriserna är det allmänna konjunkturläget, infl ationsförväntningar och ränteläge. Likaså påverkas Diös av den lokala näringslivsutveckling som sker på de orter Diös fi nns etablerad i och hur väl bolaget tillvaratar sin lokala förankring på dessa orter. Diös redovisar sina fastigheter till verkligt värde med värdeförändringar i resultaträkningen. Det medför att framför allt resultat men även ställning kan bli volatilt. Fastigheternas värde bestäms av utbud och eft erfrågan, där priset främst är beroende av fastigheternas förväntade drift överskott och köparens avkastningskrav. En ökad eft erfrågan medför lägre avkastningskrav och därmed en prisjustering uppåt, medan en vikande eft erfrågan får motsatt eff ekt. På samma sätt medför en positiv real utveckling av drift överskottet en prisjustering uppåt, medan negativ real utveckling får motsatt eff ekt. Av nedanstående känslighetsanalys framgår hur Diös soliditet och belåningsgrad påverkas vid en värdeförändring om +/- 7,5 procent, vilket avspeglar det osäkerhetsintervall Ernst & Young och Savills angivit avseende osäkerhet i gjorda antaganden och beräkningar vid fastighetsvärdering per den 31 december 2008. ≤
| Fastigheter i % | -7,5 | - | +7,5 |
|---|---|---|---|
| Värdeförändringar före skatt | -292,4 | - | +292,4 |
| Soliditet i % | 21 | 26 | 31 |
| Belåningsgrad fastigheter i % | 77 | 71 | 66 |
Vår strävan är att de fastigheter vi förvaltar och förädlar skall vara ekologiskt uthålliga. Att bygga om Socialförvaltningens nya lokaler i Östersund är därför ett viktigt och omfattande förädlingsprojekt för oss. Här har miljötänkande fått stort genomslag, säger Henric Kindblom, projektledare i Diös och ansvarig för projektet.
Socialförvaltningens nya lokaler har en gång fungerat som yrkesskola och fastigheten tillhörde tidigare Värnpliktsverket. Att på det här sättet återanvända lokalerna är en stor miljövinst. I projektet används senast beprövad teknik med hänsyn till livstidscykeln. Byggmaterialet är inte extremt unikt men sammantaget är det en toppmodern byggnad både ur miljö- och energisynpunkt.
Östersunds kommun har bedrivit ett systematiskt miljöarbete sedan början av 1990-talet. Det är den första kommunen i landet som miljöcertifi erat hela verksamheten enligt iso 14001 och som andra kommun registrerats enligt eu:s standard emas.
− Miljöfrågorna är ett prioriterat område i Diös. Det är därför extra roligt att ha förmånen att jobba med Östersunds kommun som har samma tänk och ett genuint intresse för miljöfrågor, säger Henric Kindblom.
Ylva Anger är energiingenjör vid Teknisk Förvaltning/Fastighet inom Östersunds kommun som har en uttalad strategi att satsa på energieff ektiv drift när det både gäller nyproduktion och renoveringsprojekt.
− Vår policy är att förbättra energiprestanda i alla de byggprojekt vi arbetar med. I det här fallet där vi renoverar redan befi ntliga lokaler passar vi på att göra extra åtgärder som sparar energi. Det är extra roligt att initiativet kommer från byggherren själv i det här projektet, säger Ylva Anger.
All belysning styrs av närvarogivare, det vill säga ljuset tänds och släcks beroende på om personer fi nns i rummet. Sol eller dagsljus gör att ljuset dimrar ner även dagtid. Kablar är redan dimensionerade för att kunna ladda elbilar. Den 4000 kvm stora kontorsytan har omvandlats till 180 arbetsplatser. Lokalerna är specialanpassade för verksamheten. Personalen vid Socialförvaltningen har tidigare varit utspridda på fl era platser i Östersund. Nu kan de samlas i samma lokaler.
Med hänsyn till den hotbild som fi nns mot personal på Socialförvaltningen har kraven på säkerhet varit särskilt stora i projektet.
− Att förstå och tillgodose kundens specifi ka behov och önskemål har varit oerhört viktigt. Här fi nns till exempel olika zoner med skyddat glas och i alla mötesrum där personalen tar emot sina klienter fi nns utrymningsvägar och överfallsalarm, säger Henric.
Uppvärmningen sker helt igenom med modern teknik, fj ärrövervakning och ventilation med roterande växlar som ger återvinning. ≤
ISO 14001 är en internationell standard hur man styr och kvalitetssäkrar miljöarbetet inom en verksamhet. EMAS kompletterar med bland annat krav på årlig och godkänd miljöredovisning. Östersund har idag Europas renaste luft och vatten och kommunen har beslutat att ligga i täten på vägen mot ett hållbart samhälle. De fossila koldioxidutsläppen i kommunen är låga och motsvarar cirka 3,6 ton per person och år. Det sker genom att Östersund satsar på förnyelsebara energikällor för uppvärmning av bostäder och hus.
Henric Kindblom och Ylva Anger. Östersund har även utsetts till en av Sveriges bästa miljöbilskommuner. I kommunens fordonspark fi nns över 150 miljöbilar, varav 70 är biogasfordon. Kommunen lånade ut 15 biogasbilar till arrangörerna för VM i skidskytte. Även sopbilarna som användes under VM drevs med biogas. Skidskytte VM i Östersund (som sponsras av Diös) var de första skidskyttemästerskapen som var miljödiplomerade. Arrangörerna satsade bland annat på miljöanpassade transporter med specialchartrade VM-tåg från Tyskland.
I Östersund fi nns världens första fjällnära biogasanläggning där man producerar eget fordonsbränsle. Anläggningen invigdes i maj 2007 som nummer två i hela norra Sverige. Biogasen används som drivmedel i miljöbilar och är det renaste drivmedlet som fi nns idag. Det bidrar minimalt till växthuseffekten och andra luftförorenande utsläpp. Biogasen utvinns ur det kommunala avloppsslammet.
Diös huvudinriktning är att äga och förvalta fastigheter på marknaden norr om Dalälven. Diös har i huvudsak fastigheter med inriktning på kommersiella lokaler. Fastighetsbeståndet är indelat i sju geografi ska marknadsområden, Falun, Borlänge, Gävle, Mora, Östersund, Sundsvall och Luleå, där varje marknadsområde utgör ett förvaltningsområde. Förvaltningsorganisationen ska ha till sin främsta uppgift att skapa och vårda långsiktiga hyresgästrelationer, sköta den tekniska förvaltningen på ett rationellt och kostnadseff ektivt sätt samt vara en aktiv part på den lokala marknaden.
Under 2008 har Diös fokuserat på ett antal förädlingsprojekt. Genom förädling höjs värdet i fastighetsbeståndet. Att förvärva fastigheter med hög förädlingspotential och att aktivt utveckla befi ntliga fastigheter är en uttalad strategi i Diös, något som genomsyrat verksamheten under året. Bland de största förädlingsprojekten återfi nns Falangallerian, en shoppinggalleria i centrala Falun, och kvarteret Nejonögat i Östersund.
Under året förvärvades 1 fastighet (76) i Gävle för en köpeskilling om 7 Mkr (1 662) och 8 fastigheter (2) såldes för en sammanlagd köpeskilling om 132 Mkr (8). Totala investeringar i om- och tillbyggnationer under året uppgick till 180 Mkr (130) och avser främst fastigheter i Luleå, Östersund, Falun och Borlänge.
Diös Fastigheters årsstämma 2008-04-29 beslutade om en utdelning av 2007 års resultat om 1,40 kronor per aktie (1,10) motsvarande ett totalt utdelningsbelopp på cirka 47 Mkr (37).
På årsstämman omvaldes samtliga styrelseledamöter. Styrelsen bestod av Erik Paulsson, Lars Holmgren, Th orsten Åsbjer, Anna-Stina Nordmark-Nilsson, Gustaf Hermelin och Bob Persson.
Hyresintäkterna uppgick under 2008 till 453 Mkr (352) vilket motsvarar en ekonomisk uthyrningsgrad på 90,8 procent (92,6). Diös hade totalt 2 524 kontrakt (2 963) fördelade på 1 050 lokalhyreskontrakt (1 165), 557 bostadskontrakt (693) och 917 kontrakt avseende parkeringsplatser och övrigt (1 105). De kontrakterade hyresintäkterna per den 31 december 2008 uppgick till 434 Mkr (430), varav Diös 10 största kunder svarade för 27 procent (24) med en genomsnittlig kontraktstid om 3,8 år (4,1).
Fastighetskostnaderna uppgick under 2008 till 210 Mkr (174), varav drift - och underhållskostnader utgjorde 174 Mkr (148), fastighetsskatt 16 Mkr (14) och fastighetsadministration 19 Mkr (12). Drift överskottet uppgick till 260 Mkr (198), motsvarande en överskottsgrad om 57 procent (56). Resultatutvecklingen är i huvudsak hänförlig till genomförda investeringar.
Kostnader för central administration uppgick till 27 Mkr (23) och värdeförändringar avseende fastigheter uppgick till -223 Mkr (36) varav 11 Mkr (0,3) avsåg realiserade värdeförändringar. Rörelseresultatet uppgick till 5 Mkr (209).
Värdeförändringar avseende derivatinstrument uppgick till -47 Mkr (-). Finansnettot uppgick till -134 Mkr (-77). Aktuell skattekostnad för 2008 uppgick till 2 Mkr (2), vilken är hänförlig till skatt i dotterbolag som under året varit förhindrade att resultatutjämna via koncernbidrag. En ny värdering av uppskjuten skattefordran, baserad på koncernens framtida intjäningsförmåga, har medfört en uppskjuten skatteintäkt om 39 Mkr (10). Resultat eft er skatt uppgick till -138 Mkr (139).
Under perioden uppgick orealiserade värdeförändringar för Diös derivatinstrument till -115 Mkr (8). Av dessa har -68 Mkr (8) redovisats inom säkringsreserven direkt mot eget kapital och -47 Mkr (-) har redovisats som orealiserad värdeförändring i resultaträkningen. Finansiella poster uppgick under perioden till -135 Mkr (-80) av vilket räntekostnader utgjorde -133 (-78). Koncernens räntebärande skulder per den 31 december 2008 uppgick till 2 767 Mkr (2 707) med en årlig genomsnittsränta på 2,88 procent (4,55) exklusive lånelöft en och 2,90 procent (4,57) inklusive lånelöft en. Lånens genomsnittliga räntebindningstid uppgick per den 31 december till 1 månad (1). Den genomsnittliga kapitalbindningstiden uppgick till 1,3 år (2,1). För att räntesäkra lånen har koncernen derivatinstrument om 2 900, 0 Mkr (1 300,0) med en återstående genomsnittlig löptid på 1,3 år (3,7). Den årliga genomsnittsräntan inklusive kostnad för derivatinstrument uppgick till 2,77 procent (4,45) exklusive lånelöft en och 2,79 procent (4,47) inklusive lånelöft en.
Diös disponibla likviditet exklusive outnyttjad checkräkningskredit uppgick per balansdagen till 37 Mkr (38). Avkastning på eget kapital uppgick till -10,6 procent (11,1), räntetäckningsgraden uppgick till 1,7 ggr (2,2) och den synliga soliditeten uppgick till 26,3 procent (31,9).
I april 2005 förvärvade Diös ursprungliga ägare en koncern bestående av vilande aktiebolag. Syft et med förvärvet var att skapa en bas för bildandet av det nya fastighetsbolaget. De förvärvade bolagens enda tillgångar vid förvärvstidpunkten utgjordes av en kassa om cirka 40 Mkr samt skattemässigt outnyttjade underskottsavdrag som enligt deklarationer vid 2005 års taxering uppgick till cirka 1 026 Mkr.
Per den 31 december 2008 uppgick redovisad uppskjuten skattefordran till 122,7 Mkr (83,5), vilken utgick från Diös bedömning av bolagets nuvarande intjäningsförmåga. Värdet av uppskjuten skattefordran kommer att prövas vid varje bokslutstillfälle och vid behov kommer omvärdering att ske.
Diös skattemässiga underskottsavdrag bedömdes per den 31 december 2008 uppgå till 811,9 Mkr. Vid 26,3 procents skattesats uppgick uppskjuten skattefordran avseende skattemässiga underskottsavdrag till 213,5 Mkr, vilka bedöms vara möjliga att utnyttja mot framtida skattemässiga överskott och uppkomna temporära skillnader.
Diös redovisade temporära skillnader, det vill säga fastigheternas verkliga värden minus skattemässiga restvärden, uppgick till 341,1 Mkr per den 31 december 2008. Vid 26,3 procents skattesats uppgick uppskjuten skatteskuld avseende temporära skillnader till 89,7 Mkr, vilken i Diös räkenskaper har kvittats mot uppskjuten skattefordran med samma belopp.
Teoretiskt skulle uppskjuten skattefordran per den 31 december 2008 kunnat uppgå till cirka 123,8 Mkr (213,5-89,7).
Vid utgången av 2008 ägde Diös 120 stycken fastigheter belägna på ett 15-tal orter från Borlänge i söder till Luleå i Norr. Den totala uthyrningsbara arean uppgick till 558 900 kvadratmeter varav 41 procent utgjordes av kontor, 15 procent av butiker, 20 procent av industri och lager, 6 procent av bostäder och 18 procent av övriga uthyrbara ytor. Fastigheternas totala marknadsvärde uppgick per den 31 december 2008 till 3 899 Mkr. Värdemässigt fanns tyngdpunkten av fastighetsportföljen i Borlänge, Falun, Gävle och Östersund.
Under året förvärvades 1 fastighet (76) i Gävle för en köpeskilling om 7 Mkr (1 662) och 8 fastigheter (2) såldes för en sammanlagd köpeskilling om 132 Mkr (8). Totala investeringar i om- och tillbyggnationer under året uppgick till 180 Mkr (130) och avser främst fastigheter i Luleå, Östersund, Falun och Borlänge.
Verksamheten i moderbolaget utgörs av koncerngemensamma funktioner samt ägande och drift av koncernens dotterbolag. Omsättningen uppgick till 22,4 Mkr (15,3) och resultatet eft er skatt till -14,3 Mkr (-21,7). Bolagets likvida medel uppgick per den 31 december 2008 till 34,7 Mkr (13,4). Räntebärande skulder uppgick till 2 445,8 Mkr (2 390,0), ökningen avsåg till sin helhet fi nansieringen av koncernens fastighetsförvärv. Den genomsnittliga årsräntan baserat på förhållandena den 31 december 2008 uppgick till 2,48 procent (4,49).
Den 31 december 2008 uppgick aktiekapitalet i Diös Fastigheter AB till 67 935 930 kronor. Det totala antalet aktier uppgick vid årets slut till 33 967 965 aktier med ett kvotvärde om 2 kronor per aktie. Samtliga aktier ger lika rätt till andel i Diös tillgångar och vinst. Varje aktie har en röst. Några potentiella aktier förekommer inte, ej heller någon företrädesrätt till ackumulativ utdelning. Vid utgången av året hade Diös Fastigheter AB 1 747 aktieägare. En betydande andel av aktiens ägare, 97,7 procent, återfanns i Sverige. Enskilt största ägare var AB Persson Invest med 19,1 procent av aktierna. Övriga större aktieägare utgjordes av Brinova Inter AB med 17,2 procent, Humlegården Holding III AB med 15,6 procent, Lantbrukarnas Ekonomi AB med 12,7 procent och Diös Fastigheter AB med 6,4 procent.
Diös Fastigheter AB (publ) har under 2008 genomfört ett återköpsprogram i enlighet med beslut av årsstämman den 29 april 2008. Årsstämman gav styrelsen ett bemyndigande att längst intill nästa årsstämma förvärva egna aktier. Förvärv får ske av högst det antal aktier som vid varje tidpunkt motsvarar 10 procent av samtliga bolagets utgivna aktier. Syft et med återköpsprogrammet är bland annat att fortlöpande kunna anpassa bolagets kapitalbehov och därmed kunna bidra till ökat aktieägarvärde. Totalt har Diös under perioden 16 maj till 31 december 2008 återköpt 1 869 365 egna aktier till en snittkurs om 18,71 kr. Diös ägde 296 600 egna aktier före återköpsprogrammet.
Diös intäkter påverkas bland annat av fastigheternas uthyrningsgrad, av Diös möjlighet att ta ut marknadsmässiga hyror och av hyresgästernas betalningsförmåga. Uthyrningsgrad och hyresnivåer styrs till stor del av den allmänna och den regionala konjunkturutvecklingen. Risken för stora svängningar i vakanser och bortfall av hyresintäkter ökar ju fl er enskilt stora hyresgäster som fi nns i fastighetsbeståndet. För att begränsa risken för sjunkande hyresintäkter och försämrad uthyrningsgrad eft ersträvar Diös att skapa lång siktiga relationer med bolagets befi ntliga hyresgäster. Diös vill undvika att en eller ett fåtal hyresgäster står för en stor del av hyresintäkterna och vill vara en aktiv samarbetspart på den lokala marknaden vad gäller näringsutvecklingsfrågor, samt ha en väl diversifi erad fastighetsportfölj. Diös fastigheter ligger i huvudsak centralt belägna i attraktiva områden på respektive huvudort. De fem största hyresgästerna per den 31 december 2008 svarade för 19 procent av Diös kontrakterade hyresintäkter.
Varje marknadsområde ansvarar för att fastighetsbeståndet är väl underhållet och i gott skick. Med lokal närvaro ökar kunskapen om respektive fastighets behov av förebyggande insatser, vilket i längden är mer kostnadseff ektivt än omfattande reparationer. Vissa drift kostnader såsom värme- och vattenförsörjning kan vara svåra att påverka på grund av det endast fi nns tillgång till ett fåtal leverantörer. Diös lägger därför stor vikt vid att ständigt förbättra kostnadseff ektiviteten med hjälp av rationella tekniska lösningar, utbildning av personal, praktiska insatser och kontinuerlig uppföljning. En del av fastighetskostnaderna debiteras hyresgästerna varför Diös exponering mot förändring av kostnaderna begränsas.
Räntekostnaden för lånat kapital är en av Diös enskilt största kostnadsposter. Diös styrelse fastställde under 2008 en fi nanspolicy vilken anger reglerna för hur Diös fi nansfunktion skall hantera upplåning, löptider samt hur riskerna i fi nansieringsverksamheten skall begränsas. Marknadsräntan påverkas av Riksbankens penningpolitik, förväntningar avseende ekonomisk utveckling såväl nationellt som internationellt samt av oväntade händelser som den senaste tidens kreditoro. För att begränsa denna påverkan har ränteförfallostrukturen fördelats över olika löptider via derivatinstrument.
Fastigheternas värde bestäms av utbud och eft erfrågan, där priset främst är beroende av fastigheternas förväntade drift överskott och köparens avkastningskrav. En ökad eft erfrågan medför lägre avkastningskrav och därmed en prisjustering uppåt, medan en vikande eft erfrågan får motsatt eff ekt. På samma sätt medför en positiv real utveckling av drift överskottet en prisjustering uppåt, medan negativ real utveckling får motsatt eff ekt. Diös möjligheter att tillgodogöra sig förädlingsvinster beror på hur väl Diös lyckas utveckla fastigheterna, hyres- och kostnadsutvecklingen för dessa samt hur avtals- och kundstrukturen ser ut. Andra faktorer som påverkar fastighetspriserna är det allmänna konjunkturläget, infl ationsförväntningar och ränteläge. Likaså påverkas Diös av den lokala näringslivsutveckling som sker på de orter Diös fi nns etablerad i och hur väl bolaget tillvaratar sin lokala förankring på dessa orter. Se även not 18.
Bolagsstyrning handlar om att styra bolag på ett sådant sätt att de uppfyller ägarnas krav på avkastning på investerat kapital. Kodens övergripande syft e är att bidra till en förbättrad styrning av svenska bolag och därigenom stärka näringslivets eff ektivitet och konkurrenskraft och främja förtroendet på den svenska kapitalmarknaden. För att systemet skall fungera optimalt måste bolag vidta åtgärder för att tillförsäkra att den information som kommer marknaden tillhanda är korrekt och rättvisande. Bolagsstyrningens utformning styrs via lagstift ning och självreglering. Från och med räkenskapsåret 2008 omfattas Diös av koden.
Bolagets fi rma är Diös Fastigheter AB och bolaget är publikt (publ). Styrelsen skall ha sitt säte i Östersunds kommun.
Årsstämma skall hållas i Östersund eller Stockholm. Ordinarie årsstämma skall hållas inom 6 månader eft er räkenskapsårets utgång. Bolagets verksamhet är att direkt eller indirekt genom dotterbolag äga och förvalta fast egendom samt idka därmed förenlig verksamhet. Aktiekapitalet skall utgöra lägst trettionio miljoner kronor (39 000 000) och högst etthundrafemtiosex miljoner kronor (156 000 000). Bolagets räkenskapsår omfattar kalenderår.
Årsstämman är det högsta beslutande organet i ett aktiebolag enligt aktiebolagslagen. Diös ordinarie årsstämma skall hållas i Östersund eller Stockholm senast inom 6 månader eft er räkenskapsårets utgång. Kallelse skall ske genom kungörelse i Post- och Inrikes Tidningar och i Svenska Dagbladet eller annan rikstäckande dagstidning. Vid årsstämman har samtliga aktieägare som anmält sig och är upptagna i aktieboken rätt att delta.
Varje aktieägare röstar för ägda och företrädda aktier. Aktieägare har rätt att få ett ärende behandlat på årsstämman förutsatt att ärendet anmälts till Diös styrelse i rätt tid.
Vid årsstämman väljs styrelse och, i förekommande fall, revisorer samt eventuella suppleanter. Vid stämman framläggs årsredovisning och revisionsberättelse, beslutas om fastställande av resultat- och balansräkning och om dispositioner beträff ande bolagets vinst eller förlust enligt den fastställda balansräkningen. Vidare beslutas om arvoden till styrelse och revisorer och om ansvarsfrihet åt styrelseledamöter och verkställande direktör.
Valberedningen utses årligen och består av representanter från de fyra största ägarna per den 15 september varje år. Valberedningen, fram till årsstämman 2009, består av följande representanter med angivande av vilken ägare man representerar:
Per-Arne Rudbert, representant för Humlegården (Valberedningens ordförande)
Gunnar Johansson, representant för Persson Invest Anders Silverbåge, representant för Brinova Inter AB Göran Almberg, representant för LRF
Diös styrelse väljs årligen på ordinarie årsstämma. Uppdraget för samtliga ledamöter gäller för tiden intill dess nästa ordinarie bolagsstämma har hållits. Styrelsen består för närvarande av sex ordinarie ledamöter. Bolagets verkställande direktör skall närvara vid styrelsemöten men ingår inte i styrelsen. I styrelsen ingår från och med årsstämman 2008 Erik Paulsson (ordförande), Gustaf Hermelin, Lars Holmgren, Th orsten Åsbjer, Anna-Stina Nordmark-Nilsson och Bob Persson.
Styrelsen i Diös Fastigheter AB har fastställt en arbetsordning i enlighet med aktiebolagslagen. Enligt gällande arbetsordning skall styrelsen, förutom konstituerande sammanträde, hålla minst sex ordinarie styrelsemöten per kalenderår. Diös styrelse har under år 2008 haft 9 (9) protokollförda sammanträden samt ett konstituerande sammanträde.
Vid vart och ett av de ordinarie styrelsemötena behandlas förekommande frågor av väsentlig betydelse för bolaget såsom förvärv och försäljningar av fastigheter samt investeringar i befi ntliga fastigheter. Vidare informeras styrelsen om det aktuella aff ärsläget och såväl hyres- och fastighetsmarknad som kreditmarknad. Bland de ordinarie ärenden som styrelsen behandlat under 2008 kan vidare nämnas aff ärsplan, företagsgemensamma policies, övergripande strategiplan, arbetsordning för styrelsen, kapitalstruktur och fi nansieringsbehov, redovisnings- och skattefrågor samt bolagets försäkringssituation.
Styrelsens ordförande leder styrelsens arbete och säkerställer att styrelsen fullgör sina uppgift er. Ordföranden ansvarar för att styrelsemedlemmarna får nödvändig information för sitt arbete och denna ansvarar även för utvärdering av styrelsens arbete.
Styrelsen i sin helhet verkar som revisionsutskott. Revisionsutskottets uppgift är att övervaka och säkerställa koncernens tillgångar och tillse att systemen eft erlever lagar och föreskrift er, leder till eff ektivitet i verksamheten, att korrekta redovisningshandlingar upprättas och att den ekonomiska informationen är tillförlitlig. Revisionsutskottet granskar rutinerna för redovisning och fi nansiell kontroll, revisorernas arbete, deras kvalifi kationer och oberoende. Revisionsutskottet bistår ledningen i att identifi era och utvärdera de främsta riskerna i verksamheten och tillser att ledningen inriktar arbetet på att hantera dessa. Revisionsutskottet behandlar samtliga de fi nansiella rapporter som bolaget lämnar och styrelsen i sin helhet behandlar bolagets delårsrapport avseende tredje kvartalet och bokslutskommuniké. Revisionsutskottet behandlar också kvartalsvis riskrapportering, information om riskbedömningar, tvister och eventuella oegentligheter.
Bolagets revisor skall vara inbjuden att delta vid det styrelsesammanträde på vilket årsredovisningen skall behandlas för att bland annat uttala sig om bolagets årsredovisning och koncernredovisning och skall alltid delta vid de styrelsemöten där beslut fattas avseende bokslut samt delårsrapport för det tredje kvartalet.
Diös styrelse har tillsatt en ersättningskommitté som skall bestå av styrelsens ordförande, enligt årsstämmans beslut, samt ytterligare en ledamot. Ersättningskommittén skall bereda ärenden om ersättning och andra anställningsvillkor för VD och bolagets ledning. Lön, övriga ersättningar samt pensionspremie avseende VD, ledning och styrelse 2008 framgår av noterna i årsredovisningen.
Vid extra bolagsstämma 2005 till och med årsstämman 2009 utsågs Deloitte AB till revisor i Diös AB. För revisionen ansvarar Lars Helgesson, auktoriserad revisor och revisor i Diös Fastigheter AB sedan 2005.
Ersättning och förmåner till verkställande direktören beslutas av bolagets styrelse. Ersättningar till övriga ledande befattningshavare beslutas av verkställande direktören i samråd med bolagets styrelse. Incitamentsprogram eller andra aktierelaterade ersättningar förekommer inte för någon i företagets ledning. Verkställande direktören har rätt till tjänstebil. Under anställnings tiden hos bolaget har VD rätt till försäkrings- och pensionsförmåner enligt vid var tidpunkt gällande ITP-plan. Den möjlighet till individuell placering som ges får nyttjas. Endast kontant lön utgör underlag för försäkrings- och pensionspremier. Pensionsåldern för verkställande direktören är 65 år. Mellan bolaget och VD gäller 6 månaders ömsesidig uppsägningstid. Under uppsägningstiden har VD rätt till lön och förmåner enligt gällande avtal. För det fall bolaget säger upp VD, och det inte har föranletts av att VD i väsentlig mån åsidosatt sina skyldigheter enligt lag, gällande anställningsavtal eller styrelsens instruktioner utgår eft er uppsägningstiden och anställningens upphörande
ett avgångsvederlag motsvarande 18 gånger den månadslön som gällde vid tidpunkten för uppsägningen. Avgångsvederlaget är inte pensionsgrundande. Ersättning under uppsägningstid samt avgångsvederlag avräknas från inkomster från annan arbetsgivare. Övriga ledande befattningshavare har rätt till tjänstebil. Under anställningstiden hos bolaget har övriga befattningshavare rätt till försäkrings- och pensionspremie enligt vid var tidpunkt gällande ITPplan. Möjlighet till individuell placering som ges får nyttjas. Endast kontant lön utgör underlag för försäkrings- och pensionspremier. Pensionsåldern för övriga ledande befattningshavare är 65 år. Uppsägningstiden från bolaget är 6 månader och från den anställdes sida 6 månader.
Ovanstående principer förväntas fastställas med samma lydelse vid Årsstämman 2009.
Diös Fastigheter har per den 23 februari tecknat avtal om försäljning av två fastigheter i Borlänge.
Fastigheterna som ingår i försäljningen är, Adils 17, med en uthyrbar area om 5 305 kvm och Saga 21, med en uthyrbar area om 2 924 kvm. I huvudsak innehåller fastigheterna bostadslägenheter, men även kontor och butiker fi nns bland hyresgästerna. Tillträde är beräknat till den 1 april 2009. Försäljningspriset uppgår till 59 Mkr vilket överensstämmer med senast gjorda värdering varför ingen realiserad värdeförändring uppstår. Aff ären kommer att redovisas under det första kvartalet 2009.
Under året kommer Diös att fortsätta fokuseringen på kundnära förvaltning och förädling av fastighetsbeståndet.
Räntekostnaderna kommer enligt den allmänna uppfattningen att sjunka under 2009 då Riksbanken förväntas sänka reporäntan ytterligare. Statens ökande lånebehov, en fortsatt begränsad tillgång till kapital samt en svårbedömd konjunkturell utveckling gör framtiden svår att förutse. Den osäkerhet som då uppstår kan försvåra framtida värdering av företagets tillgångar.
Verksamheten i koncernen förväntas fortsätta på nuvarande nivå och öka i takt med eventuella förvärv.
För räkenskapsåret 2008 föreslår styrelsen en utdelning med 1,40 kronor (1,40) per aktie, motsvarande totalt 45 Mkr (47). Förslaget innebär att 45 procent (51) av resultatet, exklusive orealiserade värdeförändringar och uppskjutna skattefordringar, delas ut till aktieägarna.
Styrelsen och verkställande direktören föreslår att till förfogande stående vinstmedel 280 997 Tkr disponeras enligt följande:
| Till aktieägarna utdelas 1,40 kr per aktie (1,40 x 31 802 000) | 44 523 Tkr |
|---|---|
| Balanseras i ny räkning | 236 474 Tkr |
Resultaträkning och balansräkning kommer att föreläggas bolagsstämman den 21 april 2009 för fastställelse.
Koncernens egna kapital har beräknats i enlighet med de av EU antagna IFRSstandarderna och tolkningarna av dessa (IFRIC) samt i enlighet med svensk lag genom tillämpning av Rådet för fi nansiell rapporterings rekommendation RFR 1.1, Kompletterande redovisningsregler för koncerner. Moderbolagets egna kapital har beräknats i enlighet med svensk lag och med tillämpning av Rådet för fi nansiell rapporterings rekommendation RFR 2.1, Redovisning för juridiska personer. Den föreslagna vinstutdelningen utgör 45 % av koncernens förvaltningsresultat, vilket ligger i linje med uttalad målsättning att långsiktigt överföra minst 50 % av koncernens förvaltningsresultat eft er skatt till aktieägarna med hänsyn tagen till investeringsplaner, konsolideringsbehov, likviditet och ställning i övrigt. Styrelsen fi nner att full täckning fi nns för bolagets bundna egna kapital eft er den föreslagna vinstutdelningen. Styrelsen fi nner även att den föreslagna utdelningen till aktieägarna är försvarlig med hänsyn till de parametrar som anges i 17 kap 3 § andra och tredje styckena i aktiebolagslagen (verksamhetens art, omfattning och risker samt konsolideringsbehov, likviditet och ställning i övrigt).
Styrelsen bedömer att bolagets och koncernens egna kapital eft er den föreslagna vinstutdelningen kommer att vara tillräckligt stort i relation till verksamhetens art, omfattning och risker. Styrelsen beaktar i sammanhanget bland annat bolagets och koncernens historiska utveckling, budgeterad utveckling, investeringsplaner samt konjunkturläget. Styrelsen har företagit en allsidig bedömning av bolagets och koncernens ekonomiska ställning och dess möjligheter att på sikt infria sina åtaganden. Föreslagen utdelning utgör 7,6 % av bolagets eget kapital och 4,5 % av koncernens eget kapital. Den uttalade målsättningen för koncernens kapitalstruktur med en soliditet överstigande 25 % och en räntetäckningsgrad om minst 1,8 gånger infrias eft er den föreslagna utdelningen. Bolagets och koncernens soliditet är god med beaktande av de förhållanden som råder i fastighetsbranschen. Mot denna bakgrund anser styrelsen att bolaget och koncernen har goda förutsättningar att ta framtida aff ärsrisker och även tåla eventuella förluster, även planerade investeringar har beaktats vid bestämmandet av den föreslagna vinstutdelningen. Vinstutdelningen kommer heller inte att negativt påverka bolagets och koncernens förmåga att göra ytterligare aff ärsmässigt motiverade investeringar enligt antagna planer. Den föreslagna vinstutdelningen kommer inte att påverka bolagets och koncernens förmåga att i rätt tid infria sina betalningsförpliktelser. Bolaget och koncernen har god tillgång till likviditetsreserver i form av både kort- och långfristiga krediter. Krediterna kan lyft as med kort varsel, vilket innebär att bolaget och koncernen har god beredskap att klara såväl variationer i likviditeten som eventuella oväntade händelser. Styrelsen har övervägt alla övriga kända förhållanden som kan ha betydelse för bolagets och koncernens ekonomiska ställning och som inte beaktats inom ramen för det ovan anförda. Därvid har ingen omständighet framkommit som gör att den föreslagna utdelningen inte framstår som försvarlig.
| Belopp i Tkr | Not | 2008 | 2007 |
|---|---|---|---|
| Intäkter | 3 | 469 861 | 372 002 |
| Fastighetskostnader | 4 | -209 845 | -174 183 |
| Driftöverskott | 260 016 | 197 819 | |
| Avskrivning av anläggningstillgångar | -4 121 | -2 809 | |
| Bruttoresultat | 255 895 | 195 010 | |
| Central administration och marknadsföring | 5,6 | -27 442 | -22 686 |
| Värdeförändringar i fastigheter | 7 | -223 435 | 36 211 |
| Rörelseresultat | 5 018 | 208 535 | |
| Värdeförändring derivatinstrument | -46 568 | - | |
| Ränteintäkter | 8 | 1 059 | 2 924 |
| Räntekostnader och liknande resultatposter | 9 | -135 165 | -80 371 |
| Resultat efter finansiella poster | -175 656 | 131 088 | |
| Skatt på årets resultat | 10 | 37 464 | 7 879 |
| ÅRETS RESULTAT | -138 192 | 138 967 | |
| Resultat hänförligt till moderbolagets aktieägare | -129 883 | 143 697 | |
| Resultat hänförligt till minoriteten | -8 309 | -4 730 | |
| SUMMA | -138 192 | 138 967 | |
| Data per aktie 1 | |||
| Resultat per aktie, kr | -3,82 | 4,26 | |
| Genomsnittligt antal aktier, tusental | 33 968 | 33 771 | |
| Antal aktier vid periodens utgång, tusental | 33 968 | 33 968 | |
| Utdelning per aktie, kr | 1,40 2 | 1,40 |
1 Diös hade per den 31 december 2008 inga utestående finansiella instrument som kan ge upphov till utspädningseffekt. Diös styrelse erhöll på Årsstämman 2008 ett bemyndigande att emittera maximalt 3 396 796 nya aktier. Bemyndigandet löper fram till Årsstämman 2009.
2 Styrelsens förslag
| Belopp i Tkr | Not | 2008 | 2007 |
|---|---|---|---|
| TILLGÅNGAR | |||
| Anläggningstillgångar | |||
| Materiella anläggningstillgångar | |||
| Förvaltningsfastigheter | 11 | 3 898 762 | 4 067 253 |
| Pågående projekt | 2 568 | 8 895 | |
| Övriga materiella anläggningstillgångar | 12 | 10 676 | 14 117 |
| Summa materiella anläggningstillgångar | 3 912 006 | 4 090 265 | |
| Finansiella anläggningstillgångar | |||
| Aktier och andelar | 171 | 745 | |
| Reversfordringar | 2 584 | - | |
| Uppskjuten skattefordran | 14 | 122 727 | 83 499 |
| Summa finansiella anläggningstillgångar | 125 482 | 84 244 | |
| Summa anläggningstillgångar | 4 037 488 | 4 174 509 | |
| Omsättningstillgångar | |||
| Kortfristiga fordringar | |||
| Kundfordringar | 15 | 9 043 | 30 002 |
| Övriga fordringar | 17 608 | 38 564 | |
| Förutbetalda kostnader och upplupna intäkter |
10 820 | 11 321 | |
| Summa kortfristiga fordringar | 37 471 | 79 887 | |
| Kassa och bank | 36 747 | 37 529 | |
| Summa omsättningstillgångar | 74 218 | 117 416 | |
| SUMMA TILLGÅNGAR | 4 111 706 | 4 291 925 |
| Belopp i Tkr | Not | 2008 | 2007 |
|---|---|---|---|
| EGET KAPITAL OCH SKULDER | |||
| Eget kapital 1 | |||
| Aktiekapital | 16 | 67 936 | 67 936 |
| Tillskjutet kapital | 717 662 | 717 662 | |
| Säkringsreserv | -59 062 | 9 136 | |
| Balanserad vinst | 354 078 | 574 536 | |
| Summa eget kapital | 1 080 614 | 1 369 270 | |
| Långfristiga skulder | |||
| Övriga avsättningar | 17 | 5 156 | 5 045 |
| Skulder till kreditinstitut | 18 | 2 462 568 | 2 428 950 |
| Summa långfristiga skulder | 2 467 725 | 2 433 995 | |
| Kortfristiga skulder | |||
| Kortfristig del av långfristiga skulder | 304 003 | 277 575 | |
| Leverantörsskulder | 26 511 | 80 021 | |
| Skatteskuld | - | 28 130 | |
| Övriga skulder | 122 386 | 5 636 | |
| Upplupna kostnader och förutbetalda intäkter |
19 | 110 467 | 97 298 |
| Summa kortfristiga skulder | 563 367 | 488 660 | |
| SUMMA EGET KAPITAL OCH SKULDER | 4 111 706 | 4 291 925 | |
| Ställda säkerheter och ansvarsförbindelser Ställda säkerheter |
|||
| För egna skulder | |||
| Aktier i dotterbolag | 537 987 | 681 166 | |
| Företagsinteckningar | 240 000 | 240 000 | |
| Fastighetsinteckningar | 2 528 500 | 2 513 300 | |
| Summa ställda säkerheter | 3 306 487 | 3 434 466 | |
| Ansvarsförbindelser | |||
| Övriga ansvarsförbindelser | 235 | 206 | |
| Summa ansvarsförbindelser | 235 | 206 |
1 Förändring av eget kapital, se sidan 42
| Belopp i Tkr | Not | 2008 | 2007 |
|---|---|---|---|
| Intäkter | 3 | 22 376 | 15 270 |
| Driftöverskott | 22 376 | 15 270 | |
| Avskrivning av anläggningstillgångar | -333 | -255 | |
| Bruttoresultat | 22 044 | 15 015 | |
| Central administration och marknadsföring | 5 | -47 104 | -37 353 |
| Rörelseresultat | -25 060 | -22 338 | |
| Resultat från andelar i koncernföretag | -644 | - | |
| Ränteintäkter | 8 | 119 589 | 65 631 |
| Räntekostnader och liknande resultatposter | 9 | -117 573 | -69 130 |
| Resultat efter finansiella poster | -23 688 | -25 837 | |
| Aktuell skatt | 10 | 9 370 | 4 152 |
| ÅRETS RESULTAT | -14 318 | -21 685 | |
| Data per aktie 1 | |||
| Resultat per aktie, kr | -0,42 | -0,64 | |
| Genomsnittligt antal aktier, tusental | 33 968 | 33 771 | |
| Antal aktier vid periodens utgång, tusental | 33 968 | 33 968 | |
| Utdelning per aktie, kr | 1,40 2 | 1,40 |
1 Diös hade per den 31 december 2008 inga utestående finansiella instrument som kan ge upphov till utspädningseffekt.
Diös styrelse erhöll på Årsstämman 2008 ett bemyndigande att emittera maximalt 3 396 796 nya aktier.
Bemyndigandet löper fram till Årsstämman 2009. 2 Styrelsens förslag
Per 31 december 2008
| Belopp i Tkr | Not | 2008 | 2007 |
|---|---|---|---|
| TILLGÅNGAR | |||
| Anläggningstillgångar | |||
| Materiella anläggningstillgångar | |||
| Pågående projekt | 915 | 1 955 | |
| Övriga materiella anläggningstillgångar | 12 | 1 098 | 1 058 |
| Summa materiella anläggningstillgångar | 2 013 | 3 013 | |
| Finansiella anläggningstillgångar | |||
| Andelar i koncernföretag | 13 | 132 175 | 132 703 |
| Andra aktier och andelar | 103 | 103 | |
| Fordringar hos koncernföretag | 2 869 233 | 2 955 321 | |
| Summa finansiella anläggningstillgångar | 3 001 511 | 3 088 127 | |
| Summa anläggningstillgångar | 3 003 524 | 3 091 140 | |
| OMSÄTTNINGSTILLGÅNGAR | |||
| Kortfristiga fordringar | |||
| Fordringar hos koncernföretag | 241 048 | 102 326 | |
| Skattefordran | 139 | - | |
| Övriga fordringar | 129 | 75 | |
| Förutbetalda kostnader och upplupna intäkter |
4 986 | 4 060 | |
| Summa kortfristiga fordringar | 246 303 | 106 460 | |
| Kassa och bank | 34 727 | 13 361 | |
| Summa omsättningstillgångar | 281 029 | 119 821 | |
| SUMMA TILLGÅNGAR | 3 284 554 | 3 210 961 |
| EGET KAPITAL OCH SKULDER Eget kapital 1 Bundet eget kapital 16 67 936 67 936 284 796 284 796 352 732 352 732 389 424 389 424 -118 204 –25 044 24 095 10 675 -14 318 –21 685 280 997 353 370 633 730 706 102 Långfristiga skulder Skuld till koncernföretag 25 650 – Skulder till kreditinstitut 18 2 340 000 2 390 000 Summa långfristiga skulder 2 365 650 2 390 000 KORTFRISTIGA SKULDER Leverantörsskulder 579 2 852 Skulder till kreditinstitut 105 787 - Skuld till koncernföretag 143 961 81 958 - 400 971 665 19 33 877 28 984 285 175 114 859 3 284 554 3 210 961 Ställda säkerheter och ansvarsförbindelser Ställda säkerheter För egna skulder Aktier i dotterbolag 44 696 45 340 Långfristiga fordringar i koncernföretag 2 626 632 2 455 321 Summa ställda säkerheter 2 671 328 2 500 661 235 206 235 206 Förändring av eget kapital, se sidan 42 |
Belopp i Tkr | Not | 2008 | 2007 |
|---|---|---|---|---|
| Aktiekapital | ||||
| Överkursfond | ||||
| Summa bundet eget kapital | ||||
| Fritt eget kapital | ||||
| Överskursfond | ||||
| Balanserat resultat | ||||
| Erhållet koncernbidrag | ||||
| Årets resultat | ||||
| Summa fritt eget kapital | ||||
| Summa eget kapital | ||||
| Skatteskuld | ||||
| Övriga skulder | ||||
| Upplupna kostnader och förutbetalda | ||||
| intäkter | ||||
| Summa kortfristiga skulder | ||||
| SUMMA EGET KAPITAL OCH SKULDER | ||||
| Ansvarsförbindelser | ||||
| Övriga ansvarsförbindelser | ||||
| Summa ansvarsförbindelser | ||||
| 1 |
| Belopp i Tkr | Antal utestående aktier, tusental2 |
Aktiekapital Tillskjutet kapital | Säkringsreserv3 | Balanserad vinst Totalt eget kapital | ||
|---|---|---|---|---|---|---|
| KONCERNEN | ||||||
| Eget kapital 31 december 2006 | 33 302 | 66 603 | 696 444 | 1 454 | 451 493 | 1 215 995 |
| Utdelningar | -37 365 | -37 365 | ||||
| Nyemission 1 | 666 | 1 333 | 21 218 | 22 550 | ||
| Återköp av egna aktier | -9 409 | -9 409 | ||||
| Värdeförändring derivatinstrument | 7 682 | 7 682 | ||||
| Årets resultat | 143 697 | 143 697 | ||||
| Minoritetens andel av eget kapital | 26 119 | 26 119 | ||||
| EGET KAPITAL 31 DECEMBER 2007 | 33 968 | 67 936 | 717 662 | 9 136 | 574 536 | 1 369 270 |
| Utdelningar | -47 140 | -47 140 | ||||
| Återköp av egna aktier | -35 010 | -35 010 | ||||
| Värdeförändring derivatinstrument | -68 198 | -68 198 | ||||
| Årets resultat | -129 883 | -129 883 | ||||
| Omklassificering | -116 | -116 | ||||
| Minoritetens andel av eget kapital | -8 309 | -8 309 | ||||
| EGET KAPITAL 31 DECEMBER 2008 | 33 968 | 67 936 | 717 662 | -59 062 | 354 078 | 1 080 614 |
| Belopp i Tkr | Antal utestående aktier, tusental2 |
Aktiekapital | Reservfond | Balanserad vinst Totalt eget kapital | ||
| MODERBOLAGET | ||||||
| Eget kapital 31 december 2006 | 33 302 | 66 603 | 284 796 | 389 935 | 741 335 | |
| Utdelningar | -37 365 | -37 365 | ||||
| Nyemission 1 | 666 | 1 333 | 21 218 | 22 550 | ||
| Återköp av egna aktier | -9 409 | -9 409 | ||||
| Brutto erhållet koncernbidrag | 14 827 | 14 827 | ||||
| Uppskjuten skatt på koncernbidrag | -4 152 | -4 152 | ||||
| Årets resultat | -21 685 | -21 685 | ||||
| EGET KAPITAL 31 DECEMBER 2007 | 33 968 | 67 936 | 284 796 | 353 370 | 706 102 | |
| Utdelningar | -47 140 | -47 140 | ||||
| Återköp av egna aktier | -35 010 | -35 010 | ||||
| Brutto erhållet koncernbidrag | 33 465 | 33 465 | ||||
| Uppskjuten skatt på koncernbidrag | -9 370 | -9 370 | ||||
| Årets resultat | -14 318 | -14 318 | ||||
| EGET KAPITAL 31 DECEMBER 2008 |
1 Kontantemission samt apportemission i samband med förvärv 2
Se not 16, Eget kapital, avseende förändring av antal utestående aktier Säkringsreserven kommer att upplösas över resultaträkningen till och med 2012
| KONCERN | MODERBOLAGET | ||||
|---|---|---|---|---|---|
| Belopp i Tkr | Not | 2008 | 2007 | 2008 | 2007 |
| Den löpande verksamheten | |||||
| Rörelseresultat | 5 027 | 208 535 | -25 060 | -22 338 | |
| Justeringar för poster som ej ingår i kassaflödet m m: | 1 | 217 050 | -33 102 | 1 901 | 255 |
| Erhållen ränta | 1 320 | 2 312 | 100 529 | 65 158 | |
| Erlagd ränta | -137 635 | -64 900 | -118 205 | -52 939 | |
| Betald skatt | -1 636 | - | – | – | |
| KASSAFLÖDE FRÅN DEN LÖPANDE VERKSAMHETEN FÖRE FÖRÄNDRING AV RÖRELSEKAPITAL |
84 126 | 112 845 | -40 835 | -9 864 | |
| Förändringar i rörelsekapital | |||||
| Minskning (+)/ökning (-) av fordringar | 44 002 | -50 012 | -87 177 | 626 993 | |
| Minskning (-)/ökning (+) av skulder | -76 120 | 93 947 | 90 035 | 52 478 | |
| SUMMA FÖRÄNDRING AV RÖRELSEKAPITAL | -32 118 | 43 935 | 2 858 | 679 471 | |
| KASSAFLÖDE FRÅN DEN LÖPANDE VERKSAMHETEN | 52 008 | 156 780 | -37 977 | 669 607 | |
| Investeringsverksamheten | |||||
| Förvärv av dotterbolag | - | - | - | -64 916 | |
| Investering i finansiella anläggningstillgångar | -2 138 | -700 | - | -1 451 | |
| Förändring av långa fordringar | - | - | 86 088 | -1 872 748 | |
| Förvärv av materiella anläggningstillgångar | 130 000 | 7 900 | - | - | |
| Försäljning av materiella anläggningstillgångar | -158 491 | -1 259 300 | -373 | - | |
| KASSAFLÖDE FRÅN INVESTERINGSVERKSAMHETEN | -30 629 | -1 252 100 | 85 715 | -1 939 115 | |
| Finansieringsverksamheten | |||||
| Utdelning | -47 140 | -37 365 | -47 140 | -37 365 | |
| Förvärv av egna aktier | -35 011 | - | -35 011 | -9 409 | |
| Koncernbidrag | - | - | – | 4 950 | |
| Förändring av låneskuld | 59 990 | 1 046 400 | 55 779 | 1 240 000 | |
| KASSAFLÖDE FRÅN FINANSIERINGSVERKSAMHETEN | -22 161 | 1 009 035 | -26 372 | 1 198 176 | |
| Årets kassaflöde | -782 | -86 285 | 21 366 | -71 332 | |
| LIKVIDA MEDEL VID ÅRETS BÖRJAN | 37 529 | 123 814 | 13 361 | 84 693 | |
| LIKVIDA MEDEL VID ÅRETS SLUT | 2 | 36 747 | 37 529 | 34 727 | 13 361 |
| Not 1 Poster som ej ingår i kassaflödet | |||||
| Värdeförändringar i fastigheter | 223 500 | -35 911 | - | - | |
| Avskrivning av materiella anläggningstillgångar | 4 100 | 2 809 | 333 | 255 | |
| Realisationsvinst vid fastighetsförsäljning i dotterbolag | -10 550 | - | - | - | |
| Övriga justeringar | - | - | 1 568 | - | |
| REDOVISAT VÄRDE VID ÅRETS SLUT | 217 050 | -33 102 | 1 901 | 255 |
Not 2 Likvida medel består av kassa och bank
Alla belopp i Tkr om inte annat anges
Årsredovisningen och koncernredovisningen har godkänts av styrelsen för publicering på Diös hemsida den 31 mars 2009. Koncernens och moderbolagets resultat- och balansräkningar blir föremål för fastställelse på årsstämman den 21 april 2009. Diös Fastig heter AB, organisationsnummer 556501-1771, är ett svenskt aktiebolag med säte i Östersund i Jämtlands län. Huvudkontorets besöksadress är Kanslihusgränd 2, Stadsdel Norr i Östersund, postadress är Box 188, 831 22 Östersund.
Koncernen Diös Fastigheter bildades under april 2005 med målet att förvärva, förvalta, förädla och försälja fastigheter. Verksamheten är koncentrerad till området norr om Dalälven. Diös övergripande mål är att skapa god lönsamhet i fastighetsbeståndet och därigenom ge bolagets aktieägare en långsiktigt hög och stabil avkastning. Diös är uppdelad i sju marknadsområden som vart och ett leds av en marknadsområdeschef. Personalen på respektive område har det operativa ansvaret för fastigheterna och kundkontakterna inom marknadsområdet. Syftet är att genom effektiv och marknadsorienterad fastighetsförvaltning skapa långsiktiga hyresgästrelationer samt i dialog med kunden kunna erbjuda individuellt anpassade lokaler i välvårdade och rationella fastigheter. Därutöver finns i moderbolaget, Diös Fastigheter AB, förutom verkställande direktör de koncerngemensamma funktionerna ekonomi/finans, värdering/analys samt marknad/ information.
Diös räkenskaper har upprättats enligt de av EU antagna IFRS standarderna och tolkningarna av dessa. Vidare har koncernredovisningen upprättats i enlighet med svensk lag och genom tillämpning av Rådet för finansiell rapporterings rekommendation RFR 1.1, Kompletterande redovisningsregler för koncerner. Räkenskaperna är upprättade baserat på anskaffningsvärde, förutom förvaltningsfastigheter och derivatinstrument vilka är upptagna till verkligt värde.
Moderbolagets årsredovisning är upprättad i enlighet med svensk lag och med tillämpning av Rådet för finansiell rapporterings rekommendation RFR 2.1, Redovisning för juridiska personer.
Rekommendationen anger att en juridisk person skall tillämpa samma IFRS/IAS, inklusive tolkningar från IFRIC/SIC, som tillämpas i koncernredovisningen, med undantag beroende på lagbestämmelser i främst Årsredovisningslagen samt med hänsyn tagen till sambandet mellan redovisning och beskattning. Moderbolaget tillämpar samma redovisnings- och värderingsprinciper med nedanstående undantag.
Derivatinstrument värderas inte till verkligt värde i moderbolaget.
Aktier i dotterbolag redovisas enligt anskaffningsvärdemetoden där det bokförda värdet fortlöpande prövas mot dotterbolagens koncernmässiga egna kapital. I de fall bokfört värde understiger koncernmässiga värden sker nedskrivning som belastar resultaträkningen. Om en tidigare nedskrivning inte längre är motiverad sker återföring av denna.
Koncernbidrag vars syfte är att minimera koncernens totala skatt, samt eventuell skatte effekt därpå, redovisas direkt i balansräkningen som en minskning respektive ökning av fritt eget kapital. Koncernbidrag som är att likställa med utdelning redovisas som finansiell intäkt hos mottagaren och som minskning av fritt eget kapital hos givaren. Aktie ägartillskott redovisas hos givaren som ökning av aktier i dotterbolag och hos mottagaren som ökning av fritt eget kapital.
För att kunna upprätta redovisningen i enlighet med IFRS och god redovisningssed krävs att företagsledningen gör bedömningar och antaganden som påverkar i bokslutet redovisade tillgångar, skulder, intäkter och kostnader. Dessa bedömningar baseras på såväl historiska erfarenheter som andra faktorer som bedöms som rimliga under rådande omständigheter. Faktiskt utfall kan skilja sig från dessa bedömningar om andra antaganden görs eller andra förutsättningar föreligger. Bedömningar och antaganden ses över regelbundet. Ändringar av bedömningar redovisas i den period ändringen görs om ändringen endast påverkar denna period, eller den period ändringen görs och framtida perioder om ändringen påverkar både aktuell period och framtida perioder. Vid värdering av förvaltningsfastigheter kan bedömningar ge en betydande påverkan på koncernens resultat och finansiella ställning. Värderingen kräver en bedömning av framtida kassaflöden samt att rimlig diskonteringsfaktor (avkastningskravet) fastställs. De antagande och bedömningar som ligger till grund för gällande värdering beskrivs i not 11.
Ett segment är en redovisningsmässigt identifierbar del av koncernen som är utsatt för risker och möjligheter som skiljer sig från andra segment. Koncernens interna rapporteringssystem är uppbyggt med tanke på uppföljning av respektive marknadsområdes genererade avkastning varför geografisk indelning utgör koncernens primära indelningsgrund. Därutöver följs verksamheten upp baserat på fastighetstyp varför detta utgör koncernens sekundära indelningsgrund. Segment konsolideras enligt samma principer som koncernen i dess helhet. Fördelning av rörelsebetingade segment sker ej då underlag för detta saknas i bolagets interna rapporteringssystem och underlag för rimlig fördelning saknas. Segmentsinformation lämnas endast för koncernen.
Anläggningstillgångar och långfristiga skulder består i allt väsentligt enbart av belopp som förväntas återvinnas eller betalas efter mer än tolv månader räknat från balansdagen. Omsättningstillgångar och kortfristiga skulder består i allt väsentligt enbart av belopp som förväntas återvinnas eller betalas inom tolv månader räknat från balansdagen.
Koncernredovisning har upprättats i enlighet med IAS 27. Koncernens finansiella rapporter inkluderar både moderbolag och de dotterbolag som direkt eller indirekt kontrolleras av moderbolaget. Kontroll uppnås när moderbolaget kan påverka ett dotterbolags finansiella och operativa principer för att uppnå ekonomiska fördelar. För att kontroll skall uppnås måste moderbolaget direkt eller indirekt äga minst hälften av rösterna i ett företag. Koncernen omfattar utöver moderbolaget de i not 13 angivna dotterbolagen med tillhörande underkoncerner. Bokslutet bygger på redovisningshandlingar upprättade för samtliga koncernbolag per 31 december 2008. Dotterbolag redovisas, i moderbolaget, enligt anskaffningsvärdemetoden, vilket innebär att intäkt från innehavet redovisas endast till den del denna hänför sig till balanserade vinstmedel som dotterbolaget tjänat efter anskaffningstillfället. Erhållna utdelningar som överstiger dessa vinstmedel betraktas som en återbetalning av investeringen och minskar sålunda andelens redovisade värde. Resultatet för ett dotterbolag som förvärvats under året medräknas i koncernens resultat från och med förvärvstidpunkten.
Resultatet från ett dotterbolag som säljs under året medräknas fram till avyttringstidpunkten. Alla koncerninterna mellanhavanden avseende tillgångar, skulder, intäkter och kostnader elimineras i sin helhet vid konsolideringstillfället.
Intäktsredovisning sker i resultaträkningen när väsentliga risker och förmåner har överförts till motparten. Om det råder betydande osäkerhet avseende betalning, vidhängande kostnader eller risk och om säljaren behåller ett engagemang i den löpande förvaltningen som vanligtvis förknippas med ägandet sker ingen intäktsföring.
Intäkterna redovisas till det verkliga värdet av vad som erhållits eller förväntas komma att erhållas. Diös hyresavtal klassificeras som operationella leasingavtal enligt IAS 17. Hyresintäkterna periodiseras i enlighet med hyresavtal vilket medför att endast den del av intäkten som avser aktuell period redovisas.
Det innebär att förskottshyror redovisas som förutbetalda hyresintäkter. Ersättningar i samband med uppsägning av hyresavtal i förtid intäktsförs direkt om inga förpliktelser kvarstår gentemot hyresgästen. Hyresrabatter periodiseras linjärt över hyreskontraktens löptid. Intäkter från fastighetsförsäljningar redovisas på tillträdesdagen om inte risker och förmåner övergått till köparen vid ett tidigare tillfälle. Om kontroll över tillgången skett vid ett tidigare tillfälle intäktsredovisas fastighetsförsäljningen vid denna tidigare tidpunkt. Resultat från försäljning av fastighet redovisas som en realiserad värdeförändring och avser skillnaden mellan erhållet försäljningspris efter avdrag för försäljningsomkostnader och senast redovisat värde, med tillägg för gjorda investeringar efter senaste värderingstidpunkt. Ränteintäkter beräknas baserat på antal utestående dagar, aktuellt tillgångssaldo samt vid var tidpunkt gällande räntesats. Intäkterna redovisas för den period de intjänats.
Central administration omfattar poster som ej fördelas ut på övriga koncernbolag, vilket inbegriper kostnader för bolagsadministration och koncernövergripande aktiviteter. Moderbolagets kostnader för bland annat koncernledning, personaladministration, data, marknadsaktiviteter, IR, revisionsarvoden och finansiella rapporter och kostnader för upprätthållande av börsnotering ingår i central administration.
Finansiella kostnader avser ränta och andra kostnader som uppkommer i samband med upptagande av lån. Kostnader för uttagande av pantbrev betraktas inte som en finansiell kostnad utan aktiveras i balansräkningen. Finansiella kostnader resultatförs i den period de hänför sig till. Finansiella kostnader inkluderar även kostnader för räntederivatavtal. Betalningsströmmar under dessa avtal resultatförs för den period de avser. Förändring av marknadsvärde avseende räntederivatavtal påverkar inte finansnettot. Den del av värde förändringar som är effektiv redovisas i säkringsreserven inom eget kapital i avvaktan på att den säkrade posten redovisas i resultaträkningen. In effektiv del samt värdeförändringar för derivat som inte säkringsredovisas redovisas löpande i resultaträkningen.
Finansiella tillgångar och skulder värderas initialt till verkligt värde och löpande till upplupet anskaffningsvärde eller verkligt värde beroende på den initiala kategoriseringen. För finansiella tillgångar och skulder som redovisas till upplupet anskaffningsvärde inkluderas transaktionskostnader i verkliga värdet. En finansiell tillgång eller skuld tas upp i balansräkningen när bolaget blir part till instrumentets avtalsmässiga villkor. En finansiell tillgång tas bort från balansräkningen när rättigheterna i avtalet realiserats, förfaller eller bolaget förlorar kontrollen över dem.
En finansiell skuld tas bort från balansräkningen när förpliktelsen i avtalet fullgörs eller på annat sätt utsläcks. Detsamma gäller för del av finansiell skuld. För samtliga finansiella tillgångar och skulder, om ej annat anges i not, anses det redovisade värdet vara en god approximation av det verkliga värdet.
För derivatinstrument tillämpas affärsdagsredovisning och för avistaköp eller avistaförsäljning av finansiella tillgångar tillämpas likviddagsredovisning. Vid fastställande av verkligt värde för derivatinstrument används officiella marknadsnoteringar på bokslutsdagen. Vid fastställande av verkligt värde för låneskulder sker diskontering av framtida kassflöden med noterad ränta för respektive löptid.
Aktier och andelar kategoriseras som "Finansiella tillgångar som kan säljas" vilket innebär värdering till verkligt värde med värdeförändringar redovisade över eget kapital. Då Diös inte kunnat fastställa ett tillförlitligt marknadsvärde på dessa aktier värderas de till anskaffningsvärde.
Fordringar redovisas till upplupet anskaffningsvärde minskat med eventuell nedskrivning. Kundfordringar tas upp i balansräkningen när faktura skickats. De värderas till det lägsta av anskaffningsvärde och nettoförsäljningsvärde utan diskontering till nominellt belopp eftersom de beräknas ha kort löptid. Värdet av osäkra fordringar beräknas efter individuell bedömning.
Likvida medel omfattar kassa och omedelbart tillgängliga banktillgodohavanden som kategoriseras som "Lånefordringar och kundfordringar" varvid redovisningen sker till upplupet anskaffningsvärde. På grund av att bankmedel är betalningsbara på anfordran motsvaras upplupet anskaffningsvärde av nominellt belopp.
Leverantörsskulder och övriga skulder tas upp när motparten har presterat och avtalsenlig skyldighet att betala föreligger, även om faktura ännu inte mottagits. Leverantörsskulder tas upp i balansräkningen när faktura har mottagits och värderas till nominellt belopp utan diskontering då dess förväntade löptid är kort. Upptagna lån redovisas till upplupet anskaffningsvärde med avdrag för eventuella skuldminskningar.
Räntor, utdelningar samt vinster och förluster hänförliga till finansiella instrument redovisas i resultaträkningen som intäkt respektive kostnad. Eventuell utdelning till innehavare av eget kapitalinstrument redovisas direkt mot eget kapital med hänsyn tagen till eventuella inkomstskatteeffekter. Derivat redovisas och värderas till verkligt värde i balansräkningen. Derivat med ett positivt marknadsvärde redovisas som övriga kortfristiga fordringar och derivat med ett negativt marknadsvärde redovisas som övriga kortfristiga skulder.
Diös tillämpar säkringsredovisning enligt metoden för kassaflödessäkring vilket innebär att effektiv del av värdeförändringar redovisas i säkringsreserven inom eget kapital i avvaktan på att den säkrade posten redovisas i resultaträkningen. Ineffektiv del samt värde förändringar för derivat som inte säkringsredovisas redovisas löpande i resultaträkningen. Eget kapitalinstrument som ges ut av bolaget redovisas till erhållna medel med avdrag för transaktionskostnader.
Vid återköp av egna aktier reduceras det egna kapitalet med den betalda köpeskillingen inklusive eventuella transaktionskostnader.
Utdelningar redovisas som en minskning av eget kapital efter det att årsstämman fattat beslut.
Beräkning av resultat per aktie baseras på årets resultat i koncernen hänförligt till moderbolagets aktieägare och på det genomsnittliga antalet utestående aktier under året.
Förvaltningsfastigheter
Koncernen tillämpar IAS 40, Förvaltningsfastigheter, när det gäller redovisning, värdering samt upplysningar om förvaltningsfastigheter. Förvaltningsfastigheter är fastigheter som innehas i syfte att generera hyresinkomster eller värdestegring eller en kombination av dessa. Diös fastighetsbestånd per balansdagen utgörs till fullo av förvaltningsfastigheter.
Fastigheterna redovisas i balansräkningen till verkligt värde enligt, per balansdagen, genomförd extern fastighetsvärdering. Omvärderingar av verkligt värde under löpande år sker genom extern värdering.
Om det under löpande år föreligger indikationer på väsentliga värdeförändringar för enskilda fastigheter sker omvärdering i samband med kvartalsrapportering för de aktuella fastigheterna. Verkliga värden baseras på marknadsvärden, vilket är det bedömda belopp till vilket fastigheterna skulle kunna säljas i en transaktion mellan kunniga, sinsemellan oberoende, parter vilka har ett intresse av att transaktionen genomförs. Inga avdrag för transaktionskostnader i samband med en avyttring görs. Anskaffningsvärdet utgörs av inköpspriset samt kostnader som är direkt hänförliga till förvärvet.
Vid större ny-, till- eller ombyggnader aktiveras tillkommande utgifter som är värdehöjande, vilket innebär att utgifter för reparation och underhåll kostnadsförs i den perio d de uppkommer. Löpande under året görs bedömning av hur stor del av pågående investeringar som fullgjorts, värdehöjande åtgärder balanseras, övriga åtgärder belastar innevarande års resultat. Såväl orealiserade som realiserade värdeförändringar redovisas i resultaträkningen. Vid förvärv av fastigheter eller bolag, bokförs transaktionen normalt på tillträdesdagen eftersom risker och förmåner som följer av ägandet vanligen övergår den dagen. För försäljning se Rörelsens intäkter.
Övriga materiella anläggningstillgångar redovisas som tillgång om det är sannolikt att framtida ekonomiska fördelar kommer att komma bolaget till del och anskaffningsvärdet för tillgången kan beräknas på ett tillförlitligt sätt. Övriga materiella anläggningstillgångar redovisas i balansräkningen till anskaffningsvärde med avdrag för ackumulerade avskrivningar och eventuell nedskrivning samt med tillägg för eventuell uppskrivning. I anskaffningsvärdet ingår inköpspriset samt kostnader direkt hänförbara till tillgången för att bringa den på plats och i skick för att utnyttjas i enlighet med syftet med anskaffningen. Tillkommande utgifter läggs till anskaffningsvärdet i den period de uppkommer till den del det förbättrar tillgångens prestanda i förhållande till den nivå som gällde vid det ursprungliga anskaffningstillfället. Alla andra tillkommande utgifter redovisas som kostnad i den period de uppkommer.
Avskrivningar enligt plan baseras på ursprungliga anskaffningsvärden, i förekommande fall med beaktande av tillkommande värdehöjande utgifter, upp- eller nedskrivningar. Avskrivning sker linjärt över tillgångens beräknade nyttjandeperiod. Starttidpunkt för avskrivningen är anskaffningstillfället.
Moderbolag och koncernen Inventarier och fordon 20 % Kontorsinventarier 20 % Datorer 33 %
Kortfristiga ersättningar till anställda så som löner, betald semester och betald sjukfrånvaro samt därpå aktuella sociala kostnader, redovisas i takt med att de anställda har utfört tjänster i utbyte mot ersättningen.
Pensioner och andra ersättningar efter avslutad anställning kan klassificeras som antingen avgiftsbestämda eller förmånsbestämda pensionsplaner. Diös redovisar endast avgiftsbestämda pensionsplaner, vilket innebär att företagets rättsliga eller informella förpliktelse begränsas till det belopp företaget accepterat att bidra med.
Det innebär att storleken på den anställdes ersättningar efter avslutad anställning beror på de avgifter som företaget betalar till planen eller till ett försäkringsbolag, jämte den kapitalavkastning som avgifterna ger. Sålunda är det den anställde som bär den aktuariella risken och investeringsrisken. Åtaganden för ålders- och tjänstepension för tjänstemän tryggas genom en försäkring i Alecta. Dessa skall enligt gällande regelverk klassificeras som förmånsbestämda ITP-planer vilka omfattas av flera arbetsgivare.
Då det inte föreligger tillräcklig information för att redovisa dessa som förmånsbestämda redovisas dessa som avgiftsbestämda planer. Förpliktelser avseende avgifter till avgiftsbestämda planer redovisas som kostnad i resultaträkningen när de uppstår.
I samband med uppsägning av personal redovisas ersättningar som en skuld och en kostnad endast om företaget bevisligen är förpliktat att antingen avsluta en anställning före den normala tidpunkten för anställningens upphörande, eller när ersättning lämnas som ett erbjudande för att uppmuntra frivillig avgång. Vid erbjudande om frivillig avgång beräknas ersättningarna baserat på det antal anställda som förväntas acceptera erbjudandet.
Upplysningar om transaktioner och utestående mellanhavanden med närstående lämnas i enlighet med IAS 24, Upplysningar om närstående. Med närstående avses en part som direkt eller indirekt genom en eller flera händer utövar ett bestämmande inflytande över, står under ett bestämmande inflytande från ett företag eller under samma bestämmande inflytande som företaget. Med närstående avses även den som har en an-
del i företaget som ger ett betydande inflytande eller har ett gemensamt bestämmande inflytande över företaget, vilket innefattar moderföretag, dotterföretag och systerföretag.
Till närstående part räknas också företag där parten är ett företags intresseföretag, är ett joint venture i vilket företaget är samägare, är en nyckelperson i ledande ställning i företaget eller dess moderföretag, är nära familjemedlem med någon som definieras som närstående, är ett företag som står under bestämmande inflytande av, under ett gemensamt bestämmande inflytande av eller står under betydande inflytande under nyckelperson i ledande ställning eller nära familjemedlem. En transaktion med närstående är en överföring av resurser, tjänster eller förpliktelser mellan närstående, oavsett om ersättning utgår eller ej. Bestämmande inflytande innebär en rätt att utforma ett företags finansiella och operativa strategier i syfte att erhålla ekonomiska fördelar. Gemensamt bestämmande inflytande innebär att två eller flera parter i avtal reglerar att gemensamt utöva det bestämmande inflytandet över en ekonomisk verksamhet. Betydande inflytande innebär att ägarföretaget kan delta i de beslut som rör ett företags finansiella och operativa strategier utan att innebära bestämmande över dessa strategier. Betydande inflytande kan uppnås via aktieinnehav, stadgar eller avtal. Nyckelpersoner i ledande ställning är de personer som har befogenhet och ansvar för att, direkt eller indirekt, planera, leda och styra ett företags verksamhet.
Med nära familjemedlemmar avses personens sammanboende och barn samt barn till personens sammanboende och personer som är ekonomiskt eller på annat sätt beroende av personen eller dennes sammanboende.
Företaget och koncernen tillämpar IAS 12, Inkomstskatter. Total skatt utgörs av aktuell skatt och uppskjuten skatt. Skatter redovisas i resultaträkningen förutom i de fall den är hänförlig till transaktioner, såsom koncernbidrag, vilka redovisas direkt mot eget kapital då även eventuell skatteeffekt redovisas direkt mot eget kapital. Aktuell skatt motsvarar den skatt bolaget är skyldig att betala utifrån årets skattepliktiga resultat, justerat för eventuell aktuell skatt avseende tidigare perioder.
Diös redovisar uppskjuten skatt enligt balansräkningsmetoden vilket innebär att uppskjuten skatt redovisas på samtliga temporära skillnader, förutom till den del den uppskjutna skatten hänförs till den första redovisningen av goodwill eller en tillgång eller skuld som härrör från en transaktion som inte är ett företagsförvärv och vid tidpunkten för förvärvet inte påverkar vare sig redovisat eller skattepliktigt resultat. Beloppen beräknas baserade på hur de temporära skillnaderna förväntas bli utjämnade och med tillämpning av de skattesatser och skatteregler som är beslutade eller aviserade per balansdagen. Uppskjutna skatter värderas utifrån de skattesatser och skatteregler som är beslutade eller i praktiken beslutade per balansdagen.
Uppskjutna skattefordringar avseende avdragsgilla temporära skillnader och underskottsavdrag redovisas endast i den mån det är sannolikt att dessa kommer att medföra lägre skatteutbetalningar i framtiden. Värdet på uppskjutna skattefordringar reduceras när det inte längre bedöms sannolikt att de kan utnyttjas.
Kassaflödesanalysen har upprättats enligt den indirekta metoden, vilket innebär att nettoresultatet justerats för transaktioner som inte medfört in- eller utbetalningar under perioden, samt för eventuella intäkter och kostnader som hänförs till investerings- eller finansieringsverksamhetens kassaflöden.
Nya standarder och tolkningsuttalanden, som har godkänts av EU, och som träder i kraft först från och med räkenskapsår 2009 och senare har inte tillämpats vid upprättande av dessa finansiella rapporter.
International Accounting Standards Board ("IASB") har givit ut och EU har antagit IFRS 8 Operating Segments med tillämpning från räkenskapsåret 2009. IASB har även givit ut Improvements to IFRSs, samt en omarbetad IFRS 1, första gången International Financial Reporting Standards tillämpas. Bestämmelserna har ännu inte antagits av EU men beräknas tillämpas från räkenskapsår som börjar 1 januari 2009 eller senare. Utöver dessa har IASB även givit ut ändringar i ett antal standarder innefattande IFRS 2, Aktierelaterade ersättningar, IAS 1 Utformning av finansiella rapporter, IAS 23, Lånekostnader, IAS 32, Finansiella instrument: Upplysningar och klassificering, IFRS 1, Första gången International Financial Reporting Standards tillämpas och IAS 27, Koncernredovisning och separata finansiella rapporter, vilka samtliga skall tillämpas för räkenskapsår som påbörjas 1 januari 2009 eller senare. Dessutom har ändringar gjorts i IAS 39 Finansiella instrument: Redovisning och värdering och IAS 27, Koncernredovisning och separata finansiella rapporter samt att IFRS 3, Rörelseförvärv har omarbetats, vilka tillämpas för räkenskapsår som påbörjas 1 juli 2009 eller senare. Dessa har ännu inte antagits för tillämpning inom EU.
IFRIC har givit ut följande tolkningar vilka inte har antagits av EU; IFRIC 13, Customer Loyalty Programmes, med tillämpning för räkenskapsår som börjar 1 juli 2008 eller senare, IFRIC 15, Agreements for the Construction of Real Estate med tillämpning för räkenskapsår som börjar 1 januari 2009 eller senare, IFRIC 16, Hedges of a Net Investment in a Foreign Operation med tillämpning för räkenskapsår som börjar 1 oktober 2008 eller senare, IFRIC 17, Distributions of Non-cash Assets to Owners, med tillämpning för räkenskapsår som börjar 1 juli 2009 eller senare.
Effekter av tillämpning av förändringar i IFRS 3, IAS 27, IAS 39 samt IFRIC 17 med tillämpning från räkenskapsåret 2010, har inte utretts ännu.
För Diös vidkommande kommer IFRS 8 att tillämpas från räkenskapsåret 2009. IFRS 8 innebär att rapporterade segment samt tillämpade redovisningsprinciper utgår från företagsledningens synsätt, jämförelsesiffror ska räknas om. Tillämpningen av IFRS 8 kommer inte att innebära förändring av rapporterade segment, men till viss del utökad detaljrikedom inom redovisade segment.
Förändringarna i IAS 1 innebär vissa förändringar i utformningen av de finansiella rapporter som presenteras, bland annat att poster som tidigare redovisats i eget kapitalräkningen men som inte utgör ägartransaktioner skall presenteras i en utökad resultaträkning. Vidare ställs i vissa situationer krav på att två jämförelseperioder presenteras i balansräkningen.
Förändringarna i IAS 23 tillämpas framåtriktat och innebär att lånekostnader hänförliga till inköp, konstruktion eller produktion av en tillgång som tar betydande tid i anspråk att färdigställa skall aktiveras. För närvarande kostnadsför Diös till viss del lånekostnader. Effekten av denna ändring kommer att innebära att samtliga lånekostnader, inklusive interna räntekostnader, aktiveras.
Företagsledningens bedömning är att övriga ändrade standarder och tolkningar inte får någon väsentlig påverkan på koncernens finansiella rapporter .
Segmentsrapportering 2008
| Indelat per marknadsområde | Borlänge | Falun | Gävle | Mora | Östersund | Sundsvall | Luleå1 | Diös koncernen |
|---|---|---|---|---|---|---|---|---|
| Hyresintäkter | 79,8 | 69,8 | 87,3 | 36,8 | 98,6 | 27,1 | 53,2 | 452,8 |
| Övriga intäkter | 6,1 | 0,5 | 1,0 | 0,3 | 4,1 | 0,2 | 4,7 | 17,1 |
| Fastighetskostnader | -38,9 | -26,5 | -38,4 | -17,5 | -45,4 | -18,0 | -25,2 | -209,8 |
| Driftöverskott | 47,1 | 43,9 | 50,0 | 19,7 | 57,4 | 9,4 | 32,6 | 260,0 |
| Värdeförändring | ||||||||
| Fastighet, realiserad | - | - | 7,0 | - | 2,6 | 0,9 | - | 10,6 |
| Fastighet, orealiserad | -7,4 | -69,1 | -63,2 | -9,9 | -32,6 | -21,3 | -30,5 | -234,0 |
| Resultat | 39,7 | -25,2 | -6,1 | 9,8 | 27,4 | -11,0 | 2,1 | 36,6 |
| Ofördelade poster | ||||||||
| Värdeförändring räntederivat | - | - | - | - | - | - | - | -46,6 |
| Avskrivning materiella anläggningstillgångar | - | - | - | - | - | - | - | -4,1 |
| Central administration | - | - | - | - | - | - | - | -27,4 |
| Finansnetto | - | - | - | - | - | - | - | -134,1 |
| Aktuell skatt | - | - | - | - | - | - | - | -1,6 |
| Uppskjuten skatt | - | - | - | - | - | - | - | 39,1 |
| Minoritetens andel | - | - | - | - | - | - | - | 8,3 |
| Årets resultat hänförligt till moderbolagets aktieägare | - | - | - | - | - | -129,9 | ||
| 1 Luleå avser även fastigheter i Umeå, Lycksele, Skellefteå och Piteå | ||||||||
| Uthyrbar area, kvm | 96 360 | 80 786 | 119 231 | 54 563 | 98 841 | 42 393 | 66 726 | 558 900 |
| Investeringar, Mkr | 9,7 | 135,9 | 3,2 | 2,1 | 10,8 | 0,8 | 17,9 | 180,5 |
| Bokfört värde, Mkr | 616,0 | 768,0 | 716,4 | 279,6 | 869,4 | 195,8 | 453,5 | 3 898,8 |
| Hyresvärde, Mkr | 85,3 | 79,4 | 98,9 | 37,9 | 105,0 | 34,6 | 57,4 | 498,5 |
| Ekonomisk uthyrningsgrad, % | 93,6 | 87,9 | 88,3 | 97,2 | 93,9 | 78,4 | 92,7 | 90,8 |
| Överskottsgrad, % | 59,0 | 62,8 | 57,3 | 53,5 | 58,2 | 34,5 | 61,4 | 57,4 |
| Indelat per fastighetskategori | Antal fastigheter |
Uthyrbar yta, kvm |
Bokfört värde, Mkr |
Hyres intäkter, Mkr |
Ekonomisk uthyrnings grad, % |
Driftöver skott, Mkr |
Överskotts grad, % |
|
| Kontorsfastigheter | 46 | 212 051 | 1 645,2 | 186,9 | 88,6 | 113,1 | 60,5 | |
| Butiksfastigheter | 18 | 91 885 | 899,1 | 92,9 | 94,2 | 50,2 | 54,0 | |
| Bostadsfastigheter | 17 | 41 284 | 266,2 | 34,1 | 96,1 | 16,4 | 48,3 | |
| Industri- och lagerfastigheter | 24 | 111 963 | 404,4 | 54,8 | 90,8 | 30,5 | 55,7 | |
| Övriga fastigheter | 15 | 101 717 | 683,8 | 84,1 | 90,3 | 49,7 | 59,1 | |
| Totalt Diös | 120 | 558 900 | 3 898,8 | 452,8 | 90,8 | 260,0 | 57,4 |
| Diös | ||||||||
|---|---|---|---|---|---|---|---|---|
| Indelat per marknadsområde | Borlänge | Falun | Gävle | Mora | Östersund | Sundsvall | Luleå 1 | koncernen |
| Hyresintäkter | 74,0 | 65,9 | 62,2 | 27,8 | 81,0 | 17,0 | 23,6 | 351,5 |
| Övriga intäkter | 14,1 | 0,6 | 0,1 | 0,1 | 4,1 | 0,1 | 1,3 | 20,4 |
| Fastighetskostnader | -47,8 | -24,5 | -24,8 | -12,7 | -39,0 | -12,4 | -12,9 | -174,1 |
| Driftöverskott | 40,3 | 42,0 | 37,5 | 15,2 | 46,1 | 4,7 | 12,0 | 197,8 |
| Värdeförändring | ||||||||
|---|---|---|---|---|---|---|---|---|
| Fastighet, realiserad | - | - | 0,3 | - | - | - | - | 0,3 |
| Fastighet, orealiserad | -3,3 | 34,5 | -5,9 | 17,0 | -36,8 | 21,2 | 9,2 | 35,9 |
| Resultat | 37,0 | 76,5 | 31,9 | 32,2 | 9,3 | 25,9 | 21,2 | 234,0 |
Ofördelade poster
| Avskrivning materiella anläggningstillgångar | - | - | - | - | - | -2,8 | |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| Central administration | - | - | - | - | - | -22,7 | |
| Finansnetto | - | - | - | - | - | -77,4 | |
| Aktuell skatt | - | - | - | - | - | -2,0 | |
| Uppskjuten skatt | - | - | - | - | - | 9,9 | |
| Minoritetens andel | - | - | - | - | - | 4,7 | |
| Årets resultat hänförligt till moderbolagets aktieägare | - | - | - | - | - | - | 143,7 |
1 Luleå avser även fastigheter i Umeå, Lycksele, Skellefteå och Piteå
| Indelat per marknadsområde | Borlänge | Falun | Gävle | Mora | Östersund | Sundsvall | Luleå | Diös koncernen |
|---|---|---|---|---|---|---|---|---|
| Investeringar, Mkr | 4,9 | 12,8 | 15,8 | 10,0 | 49,0 | 6,2 | 31,8 | 130,5 |
| Bokfört värde förvaltningsfastigheter, Mkr | 613,6 | 701,2 | 856,7 | 287,4 | 896,2 | 246,1 | 466,1 | 4 067,3 |
| Hyresvärde, Mkr | 77,6 | 73,6 | 67,4 | 28,8 | 85,7 | 20,9 | 25,5 | 379,5 |
| Ekonomisk uthyrningsgrad, % | 95,0 | 90,0 | 92,0 | 97,0 | 95,0 | 81,0 | 93,0 | 93,0 |
| Överskottsgrad, % | 55,0 | 64,0 | 60,0 | 55,0 | 57,0 | 27,0 | 51,0 | 56,0 |
| Indelat per fastighetskategori | Antal fastigheter |
Uthyrbar yta, kvm |
Bokfört vär de, Mkr |
Hyres- intäk ter, Mkr |
Ekonomisk uthyrnings grad, % |
Driftöver skott, Mkr |
Överskotts grad, % |
|
| Kontorsfastigheter | 47 | 217 034 | 1 638,4 | 150,4 | 92 | 91,0 | 61 | |
| Butiksfastigheter | 19 | 94 856 | 936,7 | 71,2 | 93 | 43,2 | 61 | |
| Bostadsfastigheter | 19 | 54 034 | 340,9 | 38,4 | 98 | 17,4 | 45 | |
| Industri- och lagerfastigheter | 25 | 112 896 | 433,4 | 25,6 | 84 | 12,0 | 47 | |
| Övriga fastigheter | 17 | 103 002 | 717,9 | 65,9 | 94 | 34,2 | 52 | |
| Totalt Diös | 127 | 581 822 | 4 067,3 | 351,5 | 93 | 197,8 | 56 | |
*) Övriga fastigheter avser lokaler för utbildning, vård, motion, restaurang, p-platser, garage, skyltar, master och tomtmark
| 3 INTÄKTER | ||
|---|---|---|
| 2008 | 2007 | |
| KONCERNEN | ||
| Hyresintäkter | 452 769 | 351 584 |
| Övriga intäkter | 17 092 | 20 418 |
| Summa | 469 861 | 372 002 |
De totala hyresintäkterna för koncernen uppgick till 452 769 Tkr (351 584) vilket motsvarar 802 kr/kvm (803). Hyresintäkternas ökning är främst resultat av genomförda fastighetsförvärv och genomförda investeringar.
Övriga intäkter uppgick till 17 092 Tkr (20 418). Av intäkten avsåg 12 978 Tkr (19 075) vidarefaktureringar till hyresgäster avseende utförda arbeten i förhyrda lokaler.
| Summa | 22 376 | 15 270 |
|---|---|---|
| Övriga intäkter | 121 | 46 |
| Koncerninterna intäkter | 22 255 | 15 224 |
| MODERBOLAGET |
Koncerninterna intäkter i moderbolaget avser fakturerad förvaltning och
management fees. Kontraktförfallostrukturen avseende Diös bestånd framgår av nedanstående tabell, där kontrakterade hyresintäkter avser årsvärde.
Hyreskontraktens löptider per den 31 december 2008
| Förfalloår | Tecknade avtal |
Uthyrd area, kvm |
Kontrakter ade hyres intäkter per 31 december, Tkr |
Andel av vär det, % |
|
|---|---|---|---|---|---|
| Lokalhyresavtal | 2009 | 382 | 93 849 | 68 379 | 16 |
| 2010 | 274 | 114 933 | 91 732 | 21 | |
| 2011 | 227 | 105 547 | 92 299 | 21 | |
| 2012 | 90 | 51 650 | 46 638 | 11 | |
| 2013+ | 77 | 97 510 | 101 469 | 23 | |
| Totalt lokalhyresavtal | 1 050 | 463 489 | 400 517 | 92 | |
| Bostadshyresavtal | 557 | 35 884 | 28 594 | 7 | |
| Garage/p-platser | 917 | - | 5 116 | 1 | |
| TOTALT | 2 524 | 499 373 | 434 227 | 100 |
| 2008 | 2007 | |
|---|---|---|
| Koncernen | ||
| Driftkostnader | 139 530 | 116 872 |
| Reparations- och underhållskostnader | 34 900 | 30 803 |
| Fastighetsskatt | 16 040 | 14 327 |
| Fastighetsadministration | 19 375 | 12 181 |
| Summa | 209 845 | 174 183 |
Fastighetskostnaderna uppgick till 209 845 Tkr (174 183) vilket motsvarar 372 kr/kvm (398). Av fastighetskostnaderna utgjorde 12 978 Tkr (18 520) kostnader för utförda arbeten i förhyrda lokaler vilket vidarefakturerats hyresgäster.
Fastighetskostnaderna avser såväl direkta fastighetskostnader, såsom kostnader för drift, underhåll och fastighetsskatt, som indirekta fastighetskostnader i form av uthyrning och fastighetsadminsitration.
I driftkostnader ingår kostnader för bl a el, värme, vatten, fastighetsskötsel, renhållning, försäkringar, och fastighetsspecifika marknadsföringskostnader. Delar av driftkostnaderna vidaredebiteras hyresgästerna i form av tillägg till hyran. Driftkostnaderna uppgick till 139 530 Tkr (116 872) vilket motsvarar 247 kr/kvm (267).
Av driftkostnaderna utgjorde 12 978 Tkr (18 520) kostnader för utförda arbeten som vidarefakturerats, vilket motsvarar 23 kr/kvm (42).
Reparations- och underhållskostnaderna består av såväl periodiska som löpande åtgärder för att vidmakthålla fastigheternas standard och tekniska system. För 2008 uppgick kostnaderna till 34 900 Tkr (30 803) vilket motsvarar 62kr/kvm (70).
Fastighetsskatt är en statlig skatt baserad på fastigheternas taxeringsvärde. Huvuddelen av fastighetsskatten vidaredebiteras hyresgästerna. Skattesatsen för 2008 var 1 % på taxeringsvärdet för kontor/butik och 0,5 % för lager/industri. För bostäder beräknades fastighetsskatten till det lägsta av 1 200 kr/lägenhet eller 0,4 % av taxeringsvärdet.
Kostnaden för fastighetsskatt uppgick till 16 040 Tkr (14 327) vilket motsvarar 28 kr/kvm (33).
Med fastighetsadministration avses indirekta kostnader för den löpande fastighetsförvaltningen. Kostnaderna innefattar bland annat kostnader för personal som arbetar med uthyrningsverksamhet och hyresförhandlingar, förbrukningsmaterial och projektadministration. Koncernens kostnader för 2008 uppgick till 19 375 Tkr (12 181) vilket motsvarar 34 kr/kvm (28).
| 5 ANSTÄLLDA, PERSONALKOSTNADER OCH ARVODE TILL STYRELSE OCH REVISORER |
||||||||
|---|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 2008 | 2007 | |||||||
| Medelantalet anställda | varav män | varav män | ||||||
| Moderbolaget | 44 | 64% | 34 | 71% | ||||
| Övriga bolag | 7 | 56% | 2 | 50% | ||||
| Koncernen totalt | 51 | 62% | 36 | 70% |
Vid utgången av 2008 bestod styrelsen i moderbolaget av 6 ledamöter varav 1 kvinna. Antal ledande befattningshavare i moderbolaget uppgick till 4 personer varav 1 kvinna.
| KONCERNEN | MODERBOLAGET | ||||
|---|---|---|---|---|---|
| 2008 | 2007 | 2008 | 2007 | ||
| Total sjukfrånvaro i förhållande till den sammanlagda ordinarie arbetstiden |
1,24% | 2,90% | 0,96% | 3,01% | |
| Andel av total sjukfrånvaro överstigande 60 dagar eller mer (långtidssjukfrånvaro) |
6,78% | 49,59% | 8,64% | 50,17% | |
| Sjukfrånvaro för kvinnor i förhållande till sammanlagd ordinarie arbetstid för kvinnor |
1,62% | 5,61% | 0,89% | 6,08% | |
| Sjukfrånvaro för män i förhållande till sammanlagd ordinarie arbetstid för män |
1,01% | 1,67% | 1,01% | 1,74% | |
| Sjukfrånvaro för åldersgruppen 30-49 år i förhållande till den ordniarie arbetstiden |
|||||
| för den gruppen Sjukfrånvaro för åldersgruppen 50 år och äldre i förhållande till den sammanlagda |
1,62% | 0,61% | 1,39% | 0,61% | |
| ordinarie arbetstiden för den gruppen | 0,86% | 5,12% | 0,38% | 5,74% |
| 2008 | 2007 | |||
|---|---|---|---|---|
| Löner | Löner | |||
| och er | Sociala | och er | Sociala | |
| sättningar | kostnader | sättningar | kostnader | |
| Moderbolaget | 20 486 | 6 412 | 15 765 | 4 883 |
| (varav pensionskostnader)1 | 2 153 | 459 | 2 031 | 483 |
| Koncernen totalt | 22 529 | 7 211 | 16 846 | 5 153 |
| (varav pensionskostnader)2 | 2 360 | 465 | 2 185 | 486 |
Av moderbolagets pensionskostnader avser 771 Tkr (689) VD
Av koncernens pensionskostnader avser 771 Tkr (689) VD
| 2008 | 2007 | |||
|---|---|---|---|---|
| Styrelse och VD |
Övriga anställda |
Styrelse och VD |
Övriga anställda |
|
| MODERBOLAGET | 3 161 | 17 325 | 3 002 | 12 763 |
| (varav tantiem och dylikt) | - | - | - | - |
| Koncernen totalt | 3 161 | 19 369 | 3 002 | 13 844 |
| (varav tantiem och dylikt) | - | - | - | - |
Ersättningar och övriga förmåner under året
| Grundlön/ styrelsearv. |
Övriga förmåner |
Pensions- kostnad |
Övrig ersättning |
Summa | |
|---|---|---|---|---|---|
| Styrelsens ordförande | 150 | - | - | - | 150 |
| Övrig styrelse | 500 | - | - | - | 400 |
| Verkställande direktören | 1 769 | 71 | 771 | - | 2 611 |
| Övriga ledande befattnings havare (3 pers) |
2 498 | 168 | 655 | - | 3 321 |
| Summa | 4 917 | 239 | 1 425 | 0 | 6 581 |
Övriga styrelseledamöter har erhållit 100 Tkr vardera
Arvode och kostnadsersättningar till revisorer
| KONCERNEN | MODERBOLAGET | ||||
|---|---|---|---|---|---|
| 2008 | 2007 | 2008 | 2007 | ||
| Deloitte | |||||
| Revisionsuppdrag | 1 651 | 1 670 | 1 221 | 1 347 | |
| Andra uppdrag | 306 | 383 | 87 | - | |
| Summa | 1 957 | 2 053 | 1 308 | 1 347 |
I central administration ingår kostnader för koncerngemensamma funktioner som koncernledning, data, årsredovisning, revisionsarvoden, juridisk rådgivning med mera. De centrala administrationskostnaderna uppgick till 27 442 Tkr (22 686) vilket motsvarar 49 kr/kvm (52). Kostnadsökningen förklaras i huvudsak av utökad organisation i samband med genomförda förvärv.
| 2008 | 2007 | |
|---|---|---|
| Koncernen | ||
| Realiserade värdeförändringar | 10 550 | 300 |
| Orealiserade värdeförändringar | -233 985 | 35 911 |
| Summa | -223 435 | 36 211 |
Under 2008 genomfördes 10 fastighetsförsäljningar (2). Försäljningspriset för dessa översteg senast gjorda värdering med 10 550 Tkr (300) varför en realiserad värdeförändring uppstod.
Utifrån årsvisa affärsplaner gjordes per årsskiftet en värdering av samtliga fastighete r baserad på en 5-årig kassaflödesmodell med individuell bedömning för varje fastighet av såväl framtida intjäningsförmåga som avkastningskrav. Värderingarna har utförts av extern värderare och har medfört orealiserade värdeförändringar av fastigheternas marknadsvärden om - 233 985 Tkr (35 911).
| 2008 | 2007 | |
|---|---|---|
| KONCERNEN | ||
| Ränteintäkter, övriga | 1 059 | 2 924 |
| Summa | 1 059 | 2 924 |
| MODERBOLAGET | ||
| Ränteintäkter, koncernföretag | 119 023 | 64 783 |
| Ränteintäkter, övriga | 566 | 848 |
| Summa | 119 589 | 65 631 |
Samtliga ränteintäkter avser finansiella instrument som inte är kategoriserade som verkligt värde via resultaträkningen. Ineffektivitet på kassaflödessäkringar har förekommit under 2008, se not 9.
| 9 RÄNTEKOSTNADER OCH LIKNANDE RESULTATPOSTER | |||||
|---|---|---|---|---|---|
| 2008 | 2007 | ||||
| KONCERNEN | |||||
| Räntekostnader | -132 524 | -77 836 | |||
| Övriga finansiella kostnader | -2 641 | -2 535 | |||
| Summa | -135 165 | -80 371 | |||
| MODERBOLAGET | |||||
| Räntekostnader | -115 615 | -67 025 | |||
| Övriga finansiella kostnader | -1 958 | -2 105 | |||
| Summa | -117 573 | -69 130 |
Samtliga räntekostnader avser finansiella instrument som inte är kategoriserade som verkligt värde via resultaträkningen. Ineffektivitet avseende kassaflödessäkringar, vilka redovisas som värdeförändring derivatinstrument under egen rubrik, uppgick till - 46 568 Tkr (-).
Diös genomsnittliga räntebärande skulder uppgick under 2008 till 2 736 548 Tkr (1 928 263). Faktisk räntekostnad inklusive kostnad för outnyttjat kreditutrymme samt utfall avseende finansiella instrument uppgick till 132 929 Mkr (79 517) vilket motsvarar en årlig genomsnittsränta på 4,86 procent (4,12).
| Vägd | ||||||||
|---|---|---|---|---|---|---|---|---|
| Deloitte | genom | |||||||
| Revisionsuppdrag | 1 651 | 1 670 | 1 221 | 1 347 | KONCERNEN | Belopp Årskostnad | snittlig ränta |
|
| Andra uppdrag | 306 | 383 | 87 | - | Räntebärande skuld | 2 736 548 | 136 179 | 4,98% |
| Summa | 1 957 | 2 053 | 1 308 | 1 347 | Outnyttjat utrymme kreditfacilitet | 279 213 | 404 | 0,01% |
| Utfall finansiella instrument | -3 654 | -0,13% | ||||||
| 6 CENTRAL ADMINISTRATION | 132 929 | 4,86% |
| KONCERNEN | MODERBOLAGET | ||||
|---|---|---|---|---|---|
| 2008 | 2007 | 2008 | 2007 | ||
| Aktuell skatt | -1 631 | -1 989 | - | - | |
| Uppskjuten skatt | 39 095 | 9 868 | 9 370 | 4 152 | |
| Summa skatt | 37 464 | 7 879 | 9 370 | 4 152 | |
| Årets resultat före skatt | -175 656 | 131 088 | -23 688 | -25 837 | |
| Skatt enligt gällande skattesats, 28 % |
49 184 | -36 705 | 6 633 | 7 234 | |
| Skatteeffekt justeringsposter: | |||||
| - justering underskott och temporära skillnader föregående år |
-3 787 | 44 584 | 2 737 | -3 082 | |
| - omvärdering uppskjuten skatt 26,3 % |
-7 933 | - | - | - | |
| Skatt på årets resultat | 37 464 | 7 879 | 9 370 | 4 152 |
Inkomstskatten för aktiebolag i Sverige är 28 % för 2008, men från och med 2009 är den 26,3 %. I resultaträkningen fördelas skatten på två poster, aktuell skatt och upp skjuten skatt. Aktuell skatt för 2008 har beräknats utifrån en nominell skattesats om 28 %, medan den uppskjutna skatten beräknats utifrån den lägre skattesatsen 26,3 %. Aktuell skattekostnad är hänförlig till skatt i dotterbolag som under året varit förhindrade att resultatutjämna via koncernbidrag. Ackumulerade skattemässiga underskott bedöms kunna utnyttjas mot framtida skattepliktiga inkomster samt "utjämnas" mot uppskjutna skatteskulder, se även not 14.
| KONCERNEN | MODERBOLAGET | |||
|---|---|---|---|---|
| 2008 | 2007 | 2008 | 2007 | |
| KONCERNEN | ||||
| Ingående anskaffningsvärde | 4 067 253 | 2 246 294 | - | - |
| Förvärv | 6 800 | 1 661 776 | - | - |
| Investeringar i befintliga fastigheter | 180 517 | 130 472 | - | - |
| Försäljningar | -121 823 | -7 500 | - | - |
| Värdeförändring | -233 985 | 36 211 | - | - |
| Utgående anskaffningsvärde | 3 898 762 | 4 067 253 | - | - |
Utgående anskaffningsvärde överensstämmer med värde enligt extern fastighetsvärdering per 2008-12-31
| Summa | 1 819 978 | 1 789 746 | - | - |
|---|---|---|---|---|
| Taxeringsvärde mark | 297 762 | 306 151 | - | - |
| Taxeringsvärde byggnader | 1 522 216 | 1 483 595 | - | - |
Diös har under 2008 investerat för totalt 187 317 Tkr (1 792 248), varav 6 800 Tkr (1 661 776) avser förvärv och 180 517 Tkr (130 472) avser ny- till och ombyggnation. Under året har 1 fastighet förvärvats (76) och 8 har avyttrats (2).
| Tkr | Tkr | Färdigställd |
|---|---|---|
| 152 000 | 21 883 | Kvartal 3, 2009 |
| 40 600 | 38 587 | Kvartal 4, 2009 |
| Investering, investera, |
En tillgångs värde utgörs enligt vedertagen teori av det diskonterade nuvärdet av de framtida kassaflöden som tillgången förväntas generera. Fastighetsbeståndets värde beräknas som summa nuvärde av driftöverskott minskat med återstående investeringar på igångsatta projekt under de närmaste fem åren samt nuvärdet av bedömt restvärde år 6. Restvärdet år 6 utgörs av summa nuvärde av driftöverskott under återstående ekonomisk livslängd. Till detta läggs det bedömda marknadsvärdet av obebyggd mark. Av avgörande betydelse för fastighetsbeståndets beräknade värde är avkastningskravet och antagandet beträffande den framtida reala tillväxten, vilka är de tyngst vägande värdedrivande faktorerna i värderingsmodellen. Avkastningskravet är den vägda kostnaden för lånat och eget kapital. Kostnaden för lånat kapital utgår från marknadsmässig ränta på lån. Kostnaden för eget kapital utgår från riskfri ränta motsvarande lång statsobligationsränta med tillägg för riskpremie. Riskpremien är individuell för varje investering och beror på investerarens uppfattning om framtida risk och potential. I och med att transaktionsvolymen på den svenska marknaden under andra halvåret 2008 var förhållandevis låg, bortsett från förvärvet av Vasakronan, försvårades möjligheten att erhålla vägledning från genomförda fastighetstransaktioner, vid fastställande av de avkastningskrav som ligger till grund för genomförda värderingar.
Diös redovisar sina förvaltningsfastigheter till verkligt värde och har per den 31 december 2008 externvärderat samtliga fastigheter. Det verkliga värdet är det mest sannolika priset för respektive fastighet som skulle kunna erhållas vid en försäljning på den öppna och fria marknaden. En fastighets verkliga värde blir emellertid realitet först vid en genomförd försäljning. Värderingen har genomförts på ett enhetligt sätt och baserats på en 5-årig kassaflödesmodell. Utgångspunkten för värderingen har varit en individuell bedömning för varje fastighet av dels den framtida intjäningsförmågan, dels avkastningskravet. Vid bedömningen av en fastighets framtida intjäningsförmåga har, utöver inflationsantagande om 2,0 procent, hänsyn tagits till dels eventuella förändringar i hyresnivån utifrån respektive kontrakts hyra och förfallotidpunkt jämfört med bedömd aktuell marknadshyra, dels förändring i uthyrningsgrad och fastighetskostnader. Med fastighetskostnader avses kostnader för drift, underhåll, fastighetsskatt och fastighetsadministration.
Avkastningskravet på eget kapital är individuellt för varje fastighet och baseras på antagande om realränta, inflation samt riskpremie. Riskpremien är individuell för varje fastighet och kan delas upp i två delar – generell respektive individuell risk. Den generella risken är ett tillägg för att en fastighetsplacering inte är likvid i samma utsträckning som en obligation samt att tillgången är beroende av den allmänna ekonomiska utvecklingen. Den individuella risken är specifik för varje fastighet och utgör marknadens sammanvägda bedömning av fastighetens kategori, orten där fastigheten är belägen, fastighetens läge på orten med hänsyn till fastighetens kategori, om fastigheten är rätt utformad, ändamålsenlig och yteffektiv, dess tekniska standard såsom t ex material val, kvalitet på allmänna installationer, inredning och utrustning i lokaler och lägenheter samt kontraktssammansättningen, varvid hänsyn tas till exempelvis kontraktens längd, storlek och antal.
| Antaget avkastningskrav per 2008-12-31 | Intervall |
|---|---|
| Kontor | 6,28 - 10,00 |
| Butik | 6,48 - 9,00 |
| Bostäder | 5,97 - 8,01 |
| Lager/industri | 6,90 - 12,00 |
| Övriga fastigheter | 5,50 - 9,50 |
Det genomsnittliga avkastningskravet, på jämförbart bestånd, har höjts med 0,5 procent enheter (-0,2), vilket återspeglar marknadens utveckling under året.
Igångsatta projekt har värderats till anskaffningsvärde. Byggrätter och mark har värderats utifrån ett bedömt marknadsvärde per kvadratmeter.
En extern marknadsvärdebedömning av Diös samtliga fastigheter har, på bolagets uppdrag, utförts av Ernst & Young och Savills med värdetidpunkt den 31 december 2008. Som underlag för värderingarna har värderingsföretagen haft tillgång till samtliga gällande hyresavtal, information om vakanta objekt, faktiska drift- och underhållskostnader, fastighetsskatt och fastighetsadministration samt uppgifter om pågående och planerade investeringar. Därtill har fastigheterna besiktigats fysiskt i samband med genomförda större investeringar eller vid andra förändringar som bedömts vara av värdepåverkande karaktär. Värderingarna visade ett verkligt värde om 3 898 762 Tkr (4 067 253) och medförde orealiserade värdeförändringar av fastigheternas marknadsvärden om - 233 985 Tkr (35 911) vilket innebär en värdenedgång motsvarande ca - 5,7 procent (0,9). Av tabellen överst på sidan 51 framgår verkligt värde fördelat per fastighets kategori och marknadsområde.
| Fastighetsvärde, Tkr 2008-12-31 | Kontor | Butik | Bostäder | Industri/lager | Övriga | Summa |
|---|---|---|---|---|---|---|
| Borlänge | 394 561 | 115 025 | 59 000 | 14 100 | 33 269 | 615 955 |
| Falun | 485 982 | 157 526 | 15 662 | 57 557 | 51 302 | 768 029 |
| Gävle | 180 699 | 281 053 | 19 127 | 159 940 | 75 621 | 716 440 |
| Mora | 117 893 | 56 999 | 79 304 | 25 437 | - | 279 633 |
| Östersund | 70 439 | 256 659 | 62 513 | 20 590 | 459 209 | 869 410 |
| Sundsvall | 79 911 | - | 30 587 | 20 886 | 64 441 | 195 825 |
| Luleå | 315 690 | 31 858 | - | 105 922 | - | 453 470 |
| Summa | 1 645 175 | 899 120 | 266 193 | 404 432 | 683 842 | 3 898 762 |
En fastighets marknadsvärde kan endast fastställas då den säljs. Fastighetsvärderingar är beräkningar gjorda enligt vedertagna principer utifrån vissa antaganden. Det värdeintervall som anges vid fastighetsvärderingar och som oftast ligger inom +/– 5-10 procent skall ses som mått på den osäkerhet som finns i gjorda antaganden och beräkningar. Ernst & Young och Savills har bedömt aktuellt osäkerhetsintervall till +/- 7,5 procent vilket för Diös del innebar ett värdeintervall om 3 606 355 - 4 191 169 Tkr.
| KONCERNEN | MODERBOLAGET | |||
|---|---|---|---|---|
| 2008 | 2007 | 2008 | 2007 | |
| Ingående anskaffningsvärde | 17 367 | 2 036 | 1 409 | 893 |
| Nyanskaffningar | 679 | 15 331 | 373 | 516 |
| Avyttringar och utrangeringar | - | - | - | - |
| Utgående anskaffningsvärde | 18 046 | 17 367 | 1 782 | 1 409 |
| Ingående avskrivningar | -3 250 | -441 | -351 | -96 |
| Avyttringar och utrangeringar | - | - | - | - |
| Årets avskrivningar | -4 121 | -2 809 | -333 | -255 |
| Utgående ack. avskrivningar | -7 371 | -3 250 | -684 | -351 |
| Utgående planenligt restvärde | 10 676 | 14 117 | 1 098 | 1 058 |
| 13 ANDELAR I KONCERNFÖRETAG | ||
|---|---|---|
| 2008 | 2007 | |
| MODERBOLAGET | ||
| Ackumulerade anskaffningsvärden | 132 703 | 45 340 |
| Nedskrivning | -644 | - |
| Inköp | 116 | 87 363 |
| Redovisat värde vid periodens slut | 132 175 | 132 703 |
Specifikation av moderbolagets direktägda dotterbolag framgår nedan. Övriga koncernföretag återfinns i respektive dotterbolags årsredovisning. Principer för konsolidering av koncernbolag framgår av redovisningsprinciperna i not 1.
| Namn/Org.nr | Org.nr | Säte | Kapital andel i % |
Bokfört värde |
|---|---|---|---|---|
| Diös Fastigheter I AB | 556544-4998 Östersund | 100 | 16 060 | |
| Diös Fastigheter II AB | 556610-9111 | Östersund | 100 | 12 812 |
| Diös Fastigheter V AB | 556571-9969 | Östersund | 100 | 90 |
| Diös Fastigheter VI AB | 556561-0861 | Östersund | 100 | 3 102 |
| Diös Fastigheter VII AB | 556589-8433 Östersund | 100 | 11 370 | |
| Diös Fastigheter VIII AB | 556482-7433 Östersund | 100 | 1 181 | |
| Diös Fastigheter X AB | 556671-7459 | Östersund | 801 | 80 |
| Åre Centrum AB | 556624-4678 Åre | 72 | 87 479 | |
| Bokfört värde | 132 175 |
1 Resterande 20 % ägs av helägt dotterbolag
| 2008 | 2007 | |
|---|---|---|
| KONCERNEN | ||
| Uppskjuten skattefordran | ||
| hänförlig till skattemässigt | ||
| underskottsavdrag | 212 428 | 233 157 |
| Uppskjuten skatteskuld hänförlig | ||
| till temporär skillnad fastigheter | -89 701 | -149 658 |
| Summa uppskjuten skattefordran | 122 727 | 83 499 |
Per den 31 december 2008 uppgick redovisad uppskjuten skattefordran till 122 727 Tkr (83 499), vilken utgick från Diös bedömning av bolagets nuvarande intjäningsförmåga. Värdet av uppskjuten skattefordran kommer att prövas vid varje bokslutstillfälle och vid behov kommer omvärdering att ske. Diös skattemässiga underskottsavdrag bedömdes uppgå till 811 921 Tkr. Vid 26,3 procents skattesats uppgick uppskjuten skattefordran avseende skattemässiga underskottsavdrag till 213 535 Tkr, vilka bedöms vara möjliga att utnyttja mot framtida skattemässiga överskott och uppkomna temporära skillnader.
Diös redovisade temporära skillnader, det vill säga fastigheternas verkliga värden minus skattemässiga restvärden, uppgick till 341 058 Tkr. Vid 26,3 procents skattesats uppgick uppskjuten skatteskuld avseende temporära skillnader till 89 701 Tkr, vilken i Diös räkenskaper har kvittats mot uppskjuten skattefordran med samma belopp.
Teoretiskt skulle uppskjuten skattefordran per den 31 december 2008 kunnat uppgå till cirka 123 834 Tkr (213 535-89 701).
| 2008 | 2007 | |
|---|---|---|
| KONCERNEN | ||
| Ingående balans | 1 836 | 915 |
| Årets reserveringar | 4 090 | 1 429 |
| Återförda reserveringar | -288 | -418 |
| Konstaterade kreditförluster | -754 | -90 |
| Utgående balans | 4 884 | 1 836 |
| Fordringar som är förfallna men inte nedskrivna KONCERNEN |
||
| Kundfordringar förfallna upp till 30 dagar | 1 352 | 10 397 |
| Kundfordringar förfallna mellan 31 - 60 dagar | 624 | 959 |
| Summa | 4 808 | 12 888 |
|---|---|---|
| Kundfordringar förfallna mer än 61 dagar | 2 832 | 1 532 |
Den 31 december 2008 uppgick aktiekapitalet i Diös Fastigheter AB till 67 935 930 kronor. Det totala antalet aktier uppgick vid årets slut till 33 967 965 aktier med ett kvotvärde om 2 kronor per aktie. Samtliga aktier ger lika rätt till andel i Diös tillgångar och vinst. Varje aktie har en röst. Några potentiella aktier ( t ex konvertibler) förekommer inte, ej heller någon företrädesrätt till ackumulativ utdelning (preferensaktier).
| Ökning av | Totalt | Ökning av | Totalt | |||
|---|---|---|---|---|---|---|
| Tidpunkt | Händelse | antalet aktier | antal aktier | aktiekapitalet, Kr | aktiekapital, Kr | Kvotvärde, Kr |
| 2005-01-01 | Vid årets början | - | 10 000 | - | 100 000 | 10,00 |
| 2005-05-30 | Split, 100:1 | 990 000 | 1 000 000 | - | 100 000 | 0,10 |
| 2005-05-31 | Nyemission | 1 489 903 | 2 489 903 | 148 990 | 248 990 | 0,10 |
| 2005-09-01 | Nyemission | 1 503 760 | 3 993 663 | 150 376 | 399 366 | 0,10 |
| 2005-11-15 | Fondemission | - | 3 993 663 | - | 39 936 630 | 10,00 |
| 2005-11-15 | Split, 5:1 | 15 974 652 | 19 968 315 | - | 39 936 630 | 2,00 |
| 2006-05-18 | Nyemission | 8 333 400 | 28 301 715 | 16 666 800 | 56 603 430 | 2,00 |
| 2006-07-11 | Apportemission | 5 000 000 | 33 301 715 | 10 000 000 | 66 603 430 | 2,00 |
| 2007-04-19 | Apportemission | 666 250 | 33 967 965 | 1 332 500 | 67 935 930 | 2,00 |
| 2008-12-31 | Vid årets slut | 33 967 965 | 67 935 930 | 2,00 |
Diös Fastigheter återköpte under år 2008 totalt 1 869 365 aktier och innehade därmed 2 165 965 egna aktier vilket motsvarar 6,4 procent av totalt antal registrerade aktier. Återköpta aktier har ingen rösträtt eller rätt till utdelning. Utdelning föreslås av styrelsen i enlighet med bestämmelserna i Aktiebolagslagen och beslutas av årsstämman. Styrelsen i Diös föreslår en utdelning för räkenskapsåret 2008 med 1,40 kronor (1,40) per aktie, motsvarande totalt 44 523 Tkr (47 140). Förslaget innebär att 45 procent (51) av resultatet, exklusive orealiserade värdeförändringar och uppskjutna skatter, delas ut till aktieägarna. Beloppet redovisas som skuld först då årsstämman fattat beslut om utdelning.
Avsättningar avser uppskjuten skatt på obeskattade reserver i dotterbolag och uppskjuten stämpelskatt i samband med koncernintern försäljning av fastigheter.
| KONCERNEN | ||
|---|---|---|
| Övriga avsättningar | 2008 | 2007 |
| Vid årets början | 5 045 | 3 711 |
| Förändringar under året | 111 | 1 334 |
| Redovisat värde vid perio dens slut |
5 156 | 5 045 |
| Ränte- och låneförfallostruk | ||||||
|---|---|---|---|---|---|---|
| tur per den 31 december 2008 | Ränteförfall | Låneförfall | ||||
| Lånebelopp | Snittränta | Kredit | Utnyttjat | |||
| Förfall, år | Tkr | % | avtal Tkr | Tkr | ||
| 2009 | 2 728 441 | 2,87 | 304 003 | 304 003 | ||
| 2010 | 38 130 | 3,62 | 2 741 781 | 2 462 568 | ||
| Totalt | 2 766 571 | 2,88 | 3 045 784 | 2 766 571 | ||
| Räntebärande skulder | KONCERNEN | MODERBOLAGET | ||||
| 2008 | 2007 | 2008 | 2007 | |||
| Förfallotidpunkt från balansdagen: |
||||||
| >1 år | 304 003 | 277 575 | 105 787 | - | ||
| 1-2 år | 2 462 568 | - | 2 340 000 | - | ||
| 2-3 år | - | 2 428 950 | - | 2 390 000 | ||
| Summa | 2 766 571 | 2 706 525 | 2 445 787 | 2 390 000 |
| Checkräkningskredit | KONCERNEN | MODERBOLAGET | |||
|---|---|---|---|---|---|
| 2008 | 2007 | 2008 | 2007 | ||
| Beviljad kreditlimit | 25 000 | 25 000 | 25 000 | 25 000 | |
| Outnyttjad del | 25 000 | 25 000 | 25 000 | 25 000 | |
| Utnyttjad del | 0 | 0 | 0 | 0 |
Samtliga upptagna lån har säkerhet i form av reversfordringar på dotterbolagen med däri pantförskrivna pantbrev. Säkerställningar kompletteras med garanti om belåningsgrad och räntetäckningsgrad. Oavsett typ av låneavtal innehåller de sedvanliga uppsägningsvillkor samt omförhandlingsvillkor vid förändrad verksamhetsinriktning om det för långivaren uppstår ett oacceptabelt enhandsengagemang. Diös kan öka respektive minska utnyttjandet under låneavtalen med kort framförhållning.
Diös är i egenskap av nettolåntagare exponerad för finansiella risker. Framför allt exponeras Diös för ränterisk, refinansieringsrisk och kreditrisk. Per den 31 december 2008 fanns ingen exponering i utländsk valuta. Bolagets finansiering och hantering av finansiella risker bedrivs i enlighet med den av styrelsen fastställda finanspolicyn.
Ränterisk avser risken för att förändringar i ränteläget påverkar koncernens upplåningskostnad. Räntekostnaden är en av Diös större kostnadsposter. Räntebindningstiden ska enligt gällande finanspolicy vara mellan 2 och 4 år. Koncernens ränte bärande skulder per den 31 december 2008 uppgick till 2 766 571 Tkr (2 706 525) med en årlig genomsnittsränta på 2,88 procent (4,55) exklusive lånelöften och 2,90 procent (4,57) inklu sive lånelöften. Lånens genomsnittliga räntebindningstid uppgick per den 31 december 2008 till 1 månad (1). Den genomsnittliga kapitalbindningstiden uppgick till 1,3 år (2,1). För att räntesäkra lånen har koncernen derivatinstrument om 2 900 000 Tkr (1 300 000) med en återstående genomsnittlig löptid på 1,3 år (3,7). Den årliga genomsnittsräntan inklusive effekter av derivatinstrument uppgick till 2,77 procent (4,45) exklusive lånelöften och 2,79 procent (4,47) inklusive lånelöften. En räntehöjning med 1 procentenhet per den 31 december 2008 skulle innebära att räntekostnaden, exklusive effekt av derivatinstrument, ökar med 28 050 Tkr på årsbasis. Om räntorna hade höjts med 1 procentenhet per den 31 december 2008 skulle Diös genomsnittliga ränta, inklusive effekt av derivatinstrument, ha stigit med 0,39 procent. Under perioden uppgick orealiserade värdeförändringar för Diös derivatinstrument till - 114 766 Tkr (7 682). Av dessa har - 68 198 Tkr (7 682) redovisats inom säkringsreserven direkt mot eget kapital och -46 568 Tkr (-) har redovisats som orealiserad värdeförändring i resultaträkningen.
Med likviditets- och upplåningsrisker avses risken att tillräcklig likviditet inte är tillgänglig vid önskad tidpunkt, samt att refinansiering av förfallna lån blir kostsam eller försvårad. Finanspolicyn anger att likvida medel och outnyttjade kreditfaciliteter ska finnas för att garantera en god betalningsberedskap. Diöskoncernens likvida medel skall hållas i instrument som har god likviditet eller kort löptid. Koncernen hade vid årsskiftet outnyttjade kreditfaciliteter uppgående till 279 213 Tkr.
Med kreditrisk avses risken för förlust om motparten inte fullföljer sina åtaganden. Risken begränsas genom att policyn anger att endast kreditvärdiga motparter accepteras i finansiella transaktioner, samt att sedvanliga kreditprövningar skall göras innan ny hyresgäst accepteras. Den maximala kreditexponeringen avseende kundfordringar och reversfordringar motsvaras av dess redovisade värde. Kreditrisken i finansiella motparter motsvaras av bokfört värde för kassa och bank. Vid årsskiftet 2008-12-31 förekom inga koncentrationer avseende kundfordringar och övriga fordringar. Nedskrivning avseende kundfordringar uppgick till 4 884 Tkr (1 836).
| 3–12 | |||
|---|---|---|---|
| 1–3 månader | månader | 1–3 år | |
| KONCERNEN | |||
| Leverantörsskulder | 26 511 | - | - |
| Räntekostnader | 19 947 | 59 841 | 239 364 |
| Derivatinstrument | -522 | -213 | 23 858 |
| Summa | 45 936 | 59 628 | 263 222 |
| 3–12 | |||
| 1–3 månader | månader | 1-3 år | |
| MODERBOLAGET | |||
| Leverantörsskulder | 579 | - | - |
| Räntekostnader | 16 403 | 49 208 | 196 833 |
| Derivatinstrument | -522 | -213 | 23 858 |
| Summa | 16 460 | 48 995 | 220 691 |
| KONCERNEN | MODERBOLAGET | |||
|---|---|---|---|---|
| 2008 | 2007 | 2008 | 2007 | |
| Förskottsbetalda hyror | 43 487 | 38 459 | - | - |
| Upplupna räntekostnader | 23 710 | 24 341 | 23 710 | 24 341 |
| Övriga poster | 43 270 | 34 498 | 10 167 | 4 643 |
| Summa | 110 467 | 97 298 | 33 877 | 28 984 |
| 20 KATEGORISERING AV FINANSIELLA TILLGÅNGAR OCH SKULDER |
|||
|---|---|---|---|
| 2008 | 2007 | ||
| KONCERNEN | |||
| Låne- och kundfordringar | 40 049 | 75 151 | |
| Finansiella tillgångar som kan säljas | 171 | 745 | |
| Andra skulder | 2 808 684 | 2 791 162 | |
| Säkringsinstrument | 105 630 | 9 136 | |
| Summa | 2 954 534 | 2 876 194 |
.
Diös verksamhet finansieras med eget kapital och skulder. Relationen mellan eget kapital och skulder regleras med utgångspunkt från vald finansiell risknivå samt av mängden eget kapital för att tillgodose långivarnas krav för att erhålla lån. Målet för kapitalskulden sätts för att tillgodose avkastningskravet på eget kapital, möjligheten att erhålla erforderlig lånefinansiering samt att säkerställa utrymme för investeringar. Målet för kapitalstrukturen är att uppvisa en soliditet om lägst 25 procent och en räntetäckningsgrad om lägst 1,8 gånger. Värdet på Diös tillgångar uppgick per 31 december 2008 till 4 111 706 Tkr (4 291 925). Dessa finansierades genom dels eget kapital om 1 080 614 Tkr (1 369 270) dels skulder om 3 031 092 Tkr (2 922 655) varav 2 766 571 Tkr (2 706 525) var räntebärande. Diös finansiering och hantering av finansiella risker bedrivs i enlighet med den av styrelsen fastställda finanspolicyn. Den finansiella verksamheten är centraliserad till moderbolaget. Finansfunktionen hos moderbolaget fungerar som koncernens internbank med ansvar för koncernens finansiering, hantering av finansiella risker samt cash management. I finanspolicyn anges mandat och limiter för hantering av de finansiella riskerna som definieras i policyn samt den övergripande ansvarsfördelningen. Den finansiella verksamheten skall bedrivas så att kostnaderna för finansiell riskhantering minimeras, vilket innebär att finansiella transaktioner genfomförs utifrån bedömning av koncernens behov av finansiering, likviditet och önskad ränterisk. Det innebär att en koncernintern transaktion, såsom ett intern lån, inte nödvändigtvis innebär att en identisk extern lånetransaktion genomförs. Externa lån upptas först efter bedömning av koncernens samlade lånebehov. Diös arbetar med koncernkontosystem för att möjliggöra nettohantering av koncernens betalningsflöden. För att uppnå en kostnadseffektiv hantering av koncernens ränterisk görs en bedömning av den ränterisk som uppstår vid upptagande av ett enskilt lån med kort räntebindning, varefter räntederivattransaktioner genomförs vid behov för att uppnå önskad räntebindningstid på total upplåning.
| Policy | Mål | Utfall |
|---|---|---|
| Belåningsgrad | Ej över 75 % | 71,0% |
| Räntetäckningsgrad | Minst 1,8 ggr | 1,7 ggr |
| Ränterisk | ||
| - genomsnittlig räntebindning | 2-4 år | 0,1 år |
| - genomsnittlig bindningstid | ||
| derivatintrument | - | 1,3 år |
| Valutarisk | Inte tillåtet | Ingen exponering |
| Likviditetsrisk | Likviditetsreserv för | |
| att kunna fullgöra | 279 Mkr i outnyttjat | |
| betalningsförpliktelser | beviljat låneutrymme | |
| Soliditet | Minst 25 % | 26,3% |
En av bolagets ägare Lantbrukarnas Ekonomi AB är en del av Lantbrukarnas Riksförbund, LRF. Under 2008 har ett av LRF helägt dotterbolag, LRF Konsult AB, hyrt lokaler av Diös och i samband med detta erlagt hyra om sammanlagt 666 Tkr (1 041). Samtliga transaktioner med närstående bedöms ha skett till marknadsmässiga villkor. Ingen styrelseledamot, ledande befattningshavare eller revisor i Diös Fastigheter AB eller dess dotterbolag har själv, via bolag eller närstående haft någon delaktighet i affärstransaktion genomförd av Diös som var eller är ovanlig till sin karaktär eller villkor och som inträffat under 2008.
Diös Fastigheter har per den 23 februari tecknat avtal om försäljning av två fastigheter i Borlänge. Fastigheterna som ingår i försäljningen är, Adils 17, med en uthyrbar area om 5 305 kvm och Saga 21, med en uthyrbar area om 2 924 kvm. I huvudsak innehåller fastig heterna bostadslägenheter, men även kontor och butiker finns bland hyresgästerna. Tillträde är beräknat till den 1 april 2009. Försäljningspriset uppgår till 59 Mkr vilket överensstämmer med senast gjorda värdering varför ingen realiserad värdeförändring uppstår. Affären kommer att redovisas under det första kvartalet 2009.
Styrelsen och verkställande direktören intygar härmed att årsredovisningen har upprättats enligt Årsredovisningslagen samt RFR 2.1 och ger en rättvisande bild av företagets ställning och resultat och att förvaltningsberättelsen ger en rättvisande översikt över utvecklingen av företa gets verksamhet, ställning och resultat samt beskriver väsentliga risker och osäkerhetsfaktorer som företaget står inför.
Styrelsen och verkställande direktören intygar härmed att koncernredovisningen har upprättats enligt International Financial Reporting Standards (IFRS), såsom de antagits av EG, och ger en rättvisande bild av koncernens ställning och resultat och att förvaltningsberättelsen för koncernen ger en rättvisande översikt över utvecklingen av koncernens verksamhet, ställning och resultat samt beskriver väsentliga risker och osäkerhetsfaktorer som de företag som ingår i koncernen står inför.
Östersund den 24 mars 2008
Erik Paulsson Ordförande
Gustaf Hermelin Th orsten Åsbjer
Anna-Stina Nordmark-Nilsson Bob Persson
Lars Holmgren
Christer Sundin Verkställande direktör
Vår revisionsberättelse har avgivits den 24 mars 2008
Deloitte AB Lars Helgesson Auktoriserad revisor
Till årsstämman i Diös Fastigheter AB (publ)
Organisationsnummer 556501-1771
Vi har granskat årsredovisningen, koncernredovisningen och bokföringen samt styrelsens och verkställande direktörens förvaltning i Diös Fastigheter AB (publ) för räkenskapsåret 2008. Bolagets årsredovisning ingår i den tryckta versionen av detta dokument på sidorna 33-55. Det är styrelsen och verkställande direktören som har ansvaret för räkenskapshandlingarna och förvaltningen och för att årsredovisningslagen tillämpas vid upprättandet av årsredovisningen samt för att internationella redovisningsstandarder IFRS sådana de antagits av EU och årsredovisningslagen tillämpas vid upprättandet av koncernredovisningen. Vårt ansvar är att uttala oss om årsredovisningen, koncernredovisningen och förvaltningen på grundval av vår revision.
Revisionen har utförts i enlighet med god revisionssed i Sverige. Det innebär att vi planerat och genomfört revisionen för att med hög men inte absolut säkerhet försäkra oss om att årsredovisningen och koncernredovisningen inte innehåller väsentliga felaktigheter. En revision innefattar att granska ett urval av underlagen för belopp och annan information i räkenskapshandlingarna. I en revision ingår också att pröva redovisningsprinciperna och styrelsens och verkställande direktörens tillämpning av dem samt att bedöma de betydelsefulla uppskattningar som styrelsen och verkställande direktören gjort när de upprättat årsredovisningen och koncernredovisningen samt att utvärdera den samlade informationen i årsredovisningen och koncernredovisningen. Som underlag för vårt uttalande om ansvarsfrihet har vi granskat väsentliga beslut, åtgärder och förhållanden i bolaget för att kunna bedöma om någon styrelseledamot eller verkställande direktören är ersättningsskyldig mot bolaget. Vi har även granskat om någon styrelseledamot eller verkställande direktören på annat sätt har handlat i strid med aktiebolagslagen, årsredovisningslagen eller bolagsordningen. Vi anser att vår revision ger oss rimlig grund för våra uttalanden nedan.
Årsredovisningen har upprättats i enlighet med årsredovisningslagen och ger en rättvisande bild av bolagets resultat och ställning i enlighet med god redovisningssed i Sverige. Koncernredovisningen har upprättats i enlighet med internationella redovisningsstandarder IFRS sådana de antagits av EU och årsredovisningslagen och ger en rättvisande bild av koncernens resultat och ställning. Förvaltningsberättelsen är förenlig med årsredovisningens och koncernredovisningens övriga delar.
Vi tillstyrker att årsstämman fastställer resultaträkningen och balansräkningen för moderbolaget och för koncernen, disponerar vinsten i moderbolaget enligt förslaget i förvaltningsberättelsen och beviljar styrelsens ledamöter och verkställande direktören ansvarsfrihet för räkenskapsåret.
Östersund den 24 mars 2008
Deloitte AB
Lars Helgesson Auktoriserad revisor
Styrelsen i Diös Fastigheter AB består av sex ledamöter med Erik Paulsson som ordförande. Bolagets verkställande direktör skall närvara vid styrelsemöten men ingår ej i styrelsen.
ERIK PAULSSON född 1942 Styrelseordförande sedan maj 2007. Övriga styrelseuppdrag: Styrelseordförande i Fabege AB, Wihlborgs Fastigheter AB, SkiStar AB och i Backahill AB. Styrelseledamot i Investment AB Öresund och Nolato AB. Utbildning: Folkskola. Företagsledare sedan 1959. Aktieinnehav: 97 500 via bolag.
LARS HOLMGREN född 1952 Styrelseledamot sedan april 2005. VD Lantbrukarnas Ekonomi AB. Övriga styrelseuppdrag: Styrelseordförande i bl a LRF Försäkring AB, LRF Konsult AB, LRF Media AB, LRF Samköp AB samt Svensk Markservice AB. Ledamot i bl a Kronfågeln Holding AB samt Setra Group AB. Utbildning: Kemiekonom. Aktieinnehav: -
GUSTAF HERMELIN född 1956 oberoende styrelseledamot. Styrelseledamot sedan april 2005. VD Klövern AB. Övriga styrelseuppdrag: Ledamot i Klövern AB samt styrelseordförande i ett antal bolag inom Klövern AB. Utbildning: Ekonomistudier vid HHS. Aktieinnehav: -
ANNA-STINA NORDMARK-NILSSON född 1956 oberoende styrelseledamot. Styrelseledamot sedan november 2005. VD på Företagarna sedan augusti 2007. Övriga styrelseuppdrag: Vice ordförande för Svenska Kraftnät samt styrelseledamot i Sveaskog AB. Utbildning: Civilekonom. Aktieinnehav: -
THORSTEN ÅSBJER född 1948 Styrelseledamot sedan april 2005. Vice VD Humlegården Fastigheter AB. Övriga styrelseuppdrag: Styrelseordförande och ledamot i ett antal bolag inom Humlegården. Utbildning: Arkitekt. Aktieinnehav: -
BOB PERSSON född 1950 Styrelseledamot sedan maj 2007. Koncernchef och delägare i AB Persson Invest, Östersund. Övriga styrelseuppdrag: Styrelseledamot i AB Volvofinans Göteborg samt i Nordiske Handelsparker AS i Trondheim. Ett flertal styrelseuppdrag i koncernens egna dotterbolag. Utbildning: Ekonomistudier vid Umeå Universitet. Aktieinnehav: -
Verkställande direktör Född 1949. Civilekonom.
Erfarenhet från olika befattningar i ett flertal fastighetsbolag, bland annat som verkställande direktör för Hallström och Nisses Fastighets AB och som management konsult i andra noterade bolag.
Styrelseledamot i REPALLET AB, Åre Centrum med dotterbolag samt bolagsman inom Diös koncernen. Anställd i Diös sedan 2005. Innehav i Diös: 190 435 direktägda aktier samt 46 110 aktier via bolag.
Marknads- och informationschef sedan januari 2006. Född 1953. Civilekonom.
Tidigare erfarenhet i chefsbefattningar från detaljhandel, fastigheter och utvecklingsprojekt. Har ingått i ledningsgrupper de senaste 20 åren. Anställd i Diös sedan 2006. Innehav i Diös: 2 500 aktier
Fastighetschef i Diös sedan augusti 2008. Född 1955. Byggnadsingenjör, universitetsstudier i juridik
Har tidigare varit affärsområdeschef för Fastighetsförvaltning inom YIT Sverige AB och dessförinnan VD inom Allmännyttan. Anställd i Diös sedan augusti 2008. Innehav i Diös: 0
Ekonomichef sedan oktober 2005. Född 1964. Civilekonom och Executive MBA.
Har innehaft ett antal olika chefsroller sedan 1995, varit medlem i ledningsgrupper och föredragande för styrelser sedan 1997. Anställd i Diös sedan 2005. Innehav i Diös: 800 aktier
Välkommen till Diös Fastigheter och vår Bolagsstyrningsrapport, upprättad i enlighet med svensk kod för bolagsstyrning. Diös Fastigheter är ett svenskt publikt aktiebolag med säte i Östersund. Under år 2008 bedrev koncernen verksamhet i Sverige. Bolagets aktie är noterad på Nasdaq OMX Nordic. Styrning, ledning och kontroll av Diös Fastigheter fördelas mellan aktieägarna på årsstämman, bolagets styrelse, verkställande direktör, svensk aktiebolagslag, gällande bolagsordningen samt svensk kod för bolagsstyrning. Genom hög kvalitet i styrning och kontroll av verksamheten garanteras god utveckling av bolagets aff ärer. Detta gynnar bolagets främsta uppdragsgivare, våra aktieägare, hyresgäster och medarbetare.
Erik Paulsson, styrelseordförande Diös Fastigheter
Avvikelser från svensk kod för bolagsstyrning Revisionsutskottet: Hela styrelsen Oberoende valberedning: Företrädarna för de fyra största ägarna
Valberedningen skall bestå av minst tre ledamöter som utses av årsstämman. Majoriteten av ledamöterna skall vara i oberoende ställning till bolaget. Diös Fastigheters valberedning består av fyra ledamöter som representerar bolagets fyra största ägare.
Årsstämman 2008 var av en enig åsikt att föreslagen Valberedning passade bäst för denna uppgift . En samlad bedömning ska göras i varje enskilt fall för att avgöra om en ledamot är oberoende enligt börsens noteringskrav, vilket inte genomförts i detta fall.
Styrelsen ska inrätta ett revisionsutskott. I bolag med mindre styrelser kan hela styrelsen fullgöra revisionsutskottets uppgift er gemensamt.
Diös Fastigheters styrelse består av sex ledamöter och har valt att fortsätta låta hela styrelsen fullgöra revisionsutskottets uppgift er. Granskningsförfarandet av fi nansiell rapportering samt den interna kontrollen beskrivs nedan i denna rapport.
Vid slutet av 2008 hade Diös Fastigheter 1747 aktieägare som totalt äger 33 967 965 aktier. Största enskilda ägare per den 31/12-2008 var AB Persson Invest med 19,1 % av röster och kapital, Brinova Inter AB med 17,2 % av röster och kapital och Humlegården Holding III AB med 15,6 % av röster och kapital. Totalt ägde företagets tio största ägare 83,4 % av röster och kapital.
Årsstämma är benämningen på den årliga ordinarie bolagsstämman då årsredovisningen skall framläggas. Aktieägarnas rätt att besluta om Diös Fastigheters angelägenheter utövas på årsstämman, som är bolagets högst beslutande organ. Några av stämmans obligatoriska uppgift er är att fastställa koncernens balans- och resultaträkning, besluta om vinstdisposition, ersättningsprinciper för ledande befattningshavare och om ansvarsfrihet för styrelse ledamöterna och VD. Årsstämman väljer eft er förslag från valberedningen (se nedan) styrelseledamöter fram till slutet av nästkommande årsstämma. Inför årsstämman 2009 har bolagets aktieägare informerats i god tid på www.dios.se om tid och plats för stämman samt även om sin rätt att få ett ärende behandlat på stämman. Protokoll från föregående års årsstämma fi nns tillgänglig på företagets hemsida på www.dios.se.
Valberedningen inleds med att utvärdera sittande styrelse. Valberedningens arbete skall präglas av öppenhet och diskussion för att åstadkomma en välbalanserad styrelse. Valberedningen nominerar sedan ledamöter till Diös Fastigheters styrelse för kommande mandatperiod som sedan föreslås för årsstämman. Valberedningen lämnar även förslag på styrelsens och revisorernas ersättning samt i förekommande fall även val av revisor. Valberedningen består av representanter från de fyra största ägarna per den 15 september varje år. Inför årsstämman 2009 har valberedning utgjorts av Per Arne Rudbert, Humlegården Holding III AB, Per Arne Rudbert är vald till Valberedningens ordförande. Anders Silverbåge, Brinova Inter AB, Göran Almberg, LRF och Gunnar Johansson, Persson Invest AB är övriga ledamöter. I kallelsen inför årsstämman 2009 har förslag på Styrelseordförande för kommande period föreslagits. Aktieägare som så önskat har haft möjlighet att lämna förslag till Diös Fastigheters valberedning 2009 och kunnat vända sig till valberedningen på e-mail [email protected] eller på företagets ordinarie postadress.
Bolagsordningen stadgar att Diös Fastigheter är ett publikt aktiebolag, vars verksamhetsföremål är att direkt eller indirekt genom dotterbolag äga och förvalta fast egendom samt idka därmed förenlig verksamhet. Diös Fastigheters aktiekapital utgör lägst 39 000 000 kronor och högst 156 000 000 kronor. Antalet aktier skall vara lägst 19 500 000 och högst 78 000 000. Styrelsen skall bestå av lägst tre och högst tio ledamöter med högst tio suppleanter. Styrelsen väljs årligen på ordinarie årsstämma för tiden intill dess nästa ordinarie bolagsstämma har hållits. Hela bolagsordningen går att läsa på www.dios.se.
Vid årsstämman den 29 april 2008 valdes styrelseledamöterna; Erik Paulsson, styrelseordförande, Lars Holmgren, styrelseledamot, Gustaf Hermelin, oberoende styrelseledamot, Anna-Stina Nordmark-Nilsson, oberoende styrelseledamot, Th orsten Åsbjer, styrelseledamot och Bob Persson, styrelseledamot. Av de av årsstämman valda ledamöterna är två oberoende i förhållande till såväl bolagets ägare som bolaget. Vid bolagets protokollförda styrelsemöten behandlades resultatställning, balansomslutning, delårsrapporter samt årsredovisningar. Även framtida frågeställningar så som marknadsbedömningar, aff ärsverksamhetens inriktning och organisationsfrågor har behandlats.
Diös Fastigheters styrelse har det övergripande ansvaret för bolagets organisation och ledning samt att riktlinjer för förvaltningen av bolagets medel är ändamålsenligt uppbyggda. Styrelsen ansvarar vidare för utveckling och uppföljning av koncernens strategier genom planer och mål, beslut om förvärv och avyttring av verksamheter, större investeringar, tillsättningar och ersättningar till koncernledningen samt löpande uppföljning av verksamheten under året. Styrelsen fastställer också aff ärsplan och årsbokslut samt övervakar VD Christer Sundins arbete.
Styrelsens Ordförande Erik Paulsson leder styrelsens arbete så att detta utövas i enlighet med lagar och föreskrift er. Ordförande följer verksamheten i dialog med VD och ansvarar för att övriga ledamöter får den information som är nödvändig för hög kvalitet i diskussion och beslut. Ordföranden är även delaktig i utvärdering och utvecklingsfrågor avseende koncernens ledande befattningshavare.
Diös Fastigheters styrelse består av sex ledamöter. VD Christer Sundin ingår ej i styrelsen. Vid behov deltar dock VD som föredragande. Nedanstående tabell visar bland annat styrelsens medlemmar, samt styrelsens bedömning angående beroendeställning i förhållande till bolaget och aktieägarna.
| Styrelsen 2008 | Ersättnings utskott |
Revisions utskott |
Oberoende bedömning |
|---|---|---|---|
| Erik Paulsson (1942) | Bedöms | ||
| Styrelsens Ordförande. Invald i maj 2007 | Ja | Ja | beroende |
| Lars Holmgren (1952) | Bedöms | ||
| Styrelseledamot. Invald i april 2005 | Nej | Ja | beroende |
| Gustaf Hermelin (1956) | Bedöms | ||
| Styrelseledamot. Invald i april 2005 | Nej | Ja | oberoende |
| Anna-Stina Nordmark-Nilsson (1956) | Bedöms | ||
| Styrelseledamot. Invald i nov 2005 | Nej | Ja | oberoende |
| Thorsten Åsbjer (1948) | Bedöms | ||
| Styrelseledamot. Invald i april 2005 | Ja | Ja | beroende |
| Bob Persson (1950) | Bedöms | ||
| Styrelseledamot. Invald i maj 2007 | Nej | Ja | beroende |
Styrelsens arbetsordning fastställs årligen vid det konstituerande styrelsesammanträdet. Arbetsordningen revideras därutöver vid behov. Arbetsordningen innehåller bland annat styrelsens ansvar och arbetsuppgift er, styrelseordförandens arbetsuppgift er, revisionsfrågor samt anger vilka rapporter och fi nansiell information som styrelsen ska få inför varje ordinarie styrelsemöte. Vidare omfattar arbetsordningen instruktioner till VD. Arbetsordningen föreskriver också att ett ersättningsutskott ska inrättas samt dess uppgift er. Den senaste gällande arbetsordningen fastställdes på konstituerande styrelsemöte den 29 april 2008.
Arbetsordningen anger även att en årlig utvärdering av styrelsens arbete ska äga rum genom en systematisk och strukturerad process. För 2008 har ordföranden tillsett att styrelsens arbete har utvärderats och att valberedningens ordförande, Anders Silverbåge, har informerats om resultatet av utvärderingen inför valberedningens nomineringsarbete inför årsstämman 2009.
Styrelsens övergripande ansvar kan inte delegeras. Styrelsen har utsett ett ersättningsutskott, i övrigt hanteras aktuella frågor på sammankallande styrelse möten. Diös Fastigheter har i dagsläget ej något revisionsutskott. Se avvikelse från svensk kod för bolagsstyrning ovan. Av arbetsordningen framgår dock att styrelsen kontinuerligt skall överväga behovet av att inrätta ett särskilt revisionsutskott.
VD Christer Sundin leder koncernen och dess verksamhet inom de ramar styrelsen fastlagt. Den senast gällande VD-instruktionen fastställdes av styrelsen den 29 april 2008. VD tar löpande fram nödvändigt informationsoch beslutsunderlag inför styrelsemöten och motiverar även förslag till beslut. Styrelseordförande har årligen utvärderingssamtal med VD i enlighet med VD-instruktion och gällande kravspecifi kation. VD leder koncernledningens arbete och fattar beslut i samråd med övriga ledningsmedlemmar. Koncernledningen har, var 14:e dag möten där operativa frågeställningar diskuteras. Dessutom arbetar koncernledningen årligen fram en aff ärsplan som följs upp via månatliga rapporter där granskningen fokuserar på förädling, nyinvesteringar och tillväxt. Koncernledningen består av chefer för väsentliga verksamhetsområden inom Diös Fastigheters koncern.
För granskning av bolagets årsredovisning jämte räkenskaperna samt styrelsens och VDs förvaltning utses på årsstämman en eller två revisorer med högst två suppleanter. Ansvarig huvudrevisor är Lars Helgesson på Deloitte AB.
Styrelsen ansvarar enligt den svenska aktiebolagslagen och svensk kod för bolagsstyrning för den interna kontrollen och att fi nansiell rapportering är upprättad i enlighet med gällande lag. Kvalitetssäkring av Diös Fastigheters fi nansiella rapportering sker genom att styrelsen behandlar samtliga kritiska redovisningsfrågor och de fi nansiella rapporter som bolaget lämnar. Det förutsätter att styrelsen behandlar frågor om intern kontroll, regeleft erlevnad, väsentliga osäkerheter i redovisade värden, eventuella ej korrigerade felaktigheter, händelser eft er balansdagen, ändringar i uppskattningar och bedömningar, eventuella konstaterade oegentligheter och andra förhållanden som påverkar de fi nansiella rapporternas kvalitet.
Kontrollmiljö – ett eff ektivt styrelsearbete är grunden för god intern kontroll. Diös Fastigheters styrelse har etablerat tydliga arbetsprocesser och har upprättat en god arbetsordning för sitt arbete. En viktig del i styrelsens arbete är att utarbeta och godkänna ett antal grundläggande policies, riktlinjer och ramverk relaterade till fi nansiell rapportering. Bolagets styrande dokument är benämnt "VD instruktioner inklusive ekonomisk rapportering, fi nanspolicy och kreditpolicy". Syft et med dessa policies är bland annat att skapa grunden för en god intern kontroll. Uppföljning och omarbetning sker löpande samt kommuniceras ut till samtliga medarbetare som är involverade i den fi nansiella rapporteringen. Styrelsen utvärderar löpande verksamhetens prestationer och resultat genom ett ändamålsenligt rapportpaket innehållande resultatrapport och framarbetade nyckeltal samt annan väsentlig operationell och fi nansiell information. Styrelsen verkar i sin helhet såsom revisionskommitté. Styrelsen i sin helhet har sålunda under 2008 övervakat systemen för riskhantering och intern kontroll. Dessa system syft ar till att säkerställa att verksamheten bedrivs i enlighet med lagar och förordningar och är eff ektiv samt att den ekonomiska rapporteringen är tillförlitlig. Styrelsen har tagit del av och utvärderat rutinerna för redovisning och ekonomisk rapportering samt följt upp och utvärderat de externa revisorernas arbete, kvalifi kationer och oberoende. Styrelsen har under 2008 haft en genomgång med och fått skrift lig rapport från bolagets externa revisorer.
Diös Fastigheter arbetar fortlöpande och aktivt med riskbedömning och riskhantering för att säkerställa att de risker som bolaget är utsatt för hanteras på ett ändamålsenligt sätt inom de ramar som fastställts. I riskbedömningen beaktas exempelvis bolagets administrativa rutiner avseende fakturering och avtalshantering. Även balans- och resultatposter där risken för väsentliga fel skulle kunna uppstå granskas kontinuerligt.
Kontrollstrukturer utformas för att hantera de risker som styrelsen bedömer vara väsentliga för den interna kontrollen över den fi nansiella rapporteringen. Dessa kontrollstrukturer består dels av en organisation med tydlig ansvars fördelning, tydliga rutiner och klara arbetsroller. Exempel på kontrollaktiviteter är bland annat rapportering av beslutprocesser och beslutsordningar för väsentliga beslut (t.ex. nya stora hyresgäster, större investeringar, löpande avtal etc.) och även granskning av samtliga fi nansiella rapporter som presenteras.
Bolagets styrande dokumentation i form av policies, riktlinjer och manualer vad gäller intern och extern kommunikation hålls löpande uppdaterade och kommuniceras internt via relevanta kanaler, såsom interna möten och interna nyhetsmail. För kommunikation med externa parter fi nns en tydlig policy som anger samtliga riktlinjer för hur denna kommunikation skall ske. Syft et med policyn är att säkerställa att Diös Fastigheters samtliga informationsskyldigheter eft erlevs på ett korrekt och fullständigt sätt.
Uppföljning och övervakning av att den interna kontrollen är ändamålsenlig och sker löpande av bolaget. Styrelsen träff ar minst en gång per år, utan närvaro av VD eller annan person från ledningsgruppen, bolagets revisorer för en genomgång av nuläge. Styrelsen ser även till att bolagets revisorer översiktligt granskar de fi nansiella rapporterna från kvartal 1 och 3. Slutligen lämnar även styrelsen en kortfattad rapport över hur den interna kontrollen genomförts under året. Styrelsen utvärderar årligen om en separat funktion för Internrevision skall tillsättas Diös Fastigheter. Ställningstagandet är att styrelsen i dagens utformning hanterar denna löpande process och dess interna kontroll på ett tillfredsställande sätt.
Årsstämman 2008 beslutade om följande riktlinjer för ersättning till ledande befattningshavare. Ersättning till VD och andra ledande befattnings havare skall utgöras av fast lön, övriga förmåner samt pension. Den sammanlagda ersättningen skall vara marknadsmässig och konkurrenskraft ig på den arbetsmarknad befattningshavaren verkar. Fast lön skall vara relaterad till befattningshavarens ansvar och befogenhet. Vid uppsägning bör i normalfallet gälla en uppsägningstid om sex månader, om uppsägningen initieras av bolaget, och tre månader, om uppsägningen initieras av befattningshavaren. Pensionsförmåner skall vara antingen förmåns- eller avgift sbestämda, eller en kombination därav, och ge befattningshavaren rätt att erhålla pension från 65 års ålder. Frågor om ersättning till bolagsledningen skall behandlas av VD och rapporteras till styrelsen och när det gäller ersättning till VD beslutas detta av styrelsen, som skall äga rätt att frångå riktlinjerna, om det i ett enskilt fall fi nns särskilda skäl för det.
Christer Sundin – fast ersättning 1 769 000 kr per år, övriga förmåner 71 000 kr och pensionsavsättning 771 000 kr.
Övriga i koncernledningen (3 personer) – 2 498 000 kr, övriga förmåner 168 000 kr och pensionsavsättningar 655 000 kr (not 5)
Till revisor och revisionsföretag har under 2008 ett totalt arvode om 1 957 000 kr utbetalats för hela koncernen. Summan avser arbete för revision, löpande rådgivning och annan granskning (not 5).
Bolagsstyrningsrapporten, inklusive rapporten över intern kontroll avseende den fi nansiella rapporteringen för räkenskapsåret 2008 har ej granskats av bolagets revisor.
| Uthyrbar area, kvm | ||||||||
|---|---|---|---|---|---|---|---|---|
| Industri/ | ||||||||
| Marknadsområde Falun | Kommun | Adress | Bostäder | Butik | Kontor | lager | Övrigt | Totalt |
| Björken 8 | Falun | Bergmästaregatan 2 | 90 | 0 | 3 274 | 0 | 41 | 3 405 |
| Cuprum 2 | Falun | Åsgatan 14,16 | 1 405 | 895 | 0 | 0 | 0 | 2 300 |
| Falan 20 | Falun | Stora torget | 0 | 5 901 | 12 476 | 821 | 1 890 | 21 088 |
| Falan 22 | Falun | Ö:a Hamngatan 16, 18 | 615 | 1 179 | 184 | 600 | 2 578 | |
| G:a Bergsskolan 15 | Falun | Holmgatan 14,26 | 0 | 7 404 | 1 645 | 1 016 | 8 | 10 073 |
| Hattmakaren 16 | Falun | Nybrogatan 21, Slaggatan 19, Ö:a Hamngatan | 0 | 953 | 2 350 | 75 | 380 | 3 758 |
| Holmen 7 | Falun | Holmgatan 11 | 64 | 743 | 495 | 80 | 0 | 1 382 |
| Kansliet 20 | Falun | Nybrogatan 20 | 122 | 831 | 17 333 | 507 | 466 | 19 259 |
| Köpmannen 4 | Falun | Falugatan 5 | 1 687 | 1 807 | 0 | 0 | 0 | 3 494 |
| Lasarettet 16 | Falun | Svärdsjögatan 28 | 86 | 0 | 296 | 0 | 1 714 | 2 096 |
| Gullvivan 18 | Falun | N Järnvägsg 2-4, Seminarieg 3 | 6 000 | 6 000 | ||||
| Nedre Gruvriset 33:156 | Falun | Krontallsvägen 1, 3, 16 | 1 338 | 4 015 | 5 353 | |||
| Summa Falun | 4 069 | 19 713 | 39 391 | 6 514 | 11 099 | 80 786 |
| Adress | Uthyrbar area, kvm | |||||||||
|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|
| Industri/ | ||||||||||
| Marknadsområde Borlänge | Kommun | Bostäder | Butik | Kontor | lager | Övrigt | Totalt | |||
| Adils 17 | Borlänge | Vasagatan 1-7 | 3 934 | 0 | 1 208 | 49 | 59 | 5 250 | ||
| Bordet 1 | Borlänge | Mjälgavägen 47 | 0 | 0 | 1 376 | 0 | 2 228 | 3 604 | ||
| Intagan 1 | Borlänge | Röda Vägen 1 | 0 | 0 | 30 902 | 0 | 112 | 31 014 | ||
| Mimer 1 | Borlänge | Stationsgatan 2-4 | 93 | 3 478 | 2 936 | 185 | 6 692 | |||
| Målaren 3 | Borlänge | Skomakargatan 18 | 0 | 0 | 1 054 | 0 | 0 | 1 054 | ||
| Saga 21 | Borlänge | Stationsgatan 11 | 1 053 | 752 | 996 | 176 | 0 | 2 977 | ||
| Saga 25 | Borlänge | Borganäsvägen 30 | 393 | 3 681 | 1 673 | 365 | 104 | 6 216 | ||
| Sigrid 10 | Borlänge | Borganäsvägen 26 | 0 | 1 423 | 4 417 | 248 | 58 | 6 146 | ||
| Tyr 10, Valhall 1 | Borlänge | Wallingatan 37 | 0 | 72 | 6 524 | 0 | 32 | 6 628 | ||
| Verdandi 10 | Borlänge | Borganäsvägen 46-48 | 0 | 1 061 | 903 | 2 305 | 6 412 | 10 681 | ||
| Hammaren 6 | Borlänge | Hammargatan 4-6 | 4 172 | 480 | 1 225 | 5 877 | ||||
| Hammaren 8 | Borlänge | Lustbergsvägen 6 | 108 | 3 818 | 249 | 4 175 | ||||
| Verdandi 9 | Borlänge | Borganäsvägen 42-44 | 195 | 1 282 | 1 373 | 182 | 3 032 | |||
| Svanen 17 | Ludvika | Carlavägen 21 | 2 652 | 362 | 3 014 | |||||
| Summa Borlänge | 5 668 | 15 921 | 56 602 | 8 915 | 9 254 | 96 360 |
| Uthyrbar area, kvm | |||||||||
|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|
| Industri/ | |||||||||
| Marknadsområde Gävle | Kommun | Adress | Bostäder | Butik | Kontor | lager | Övrigt | Totalt | |
| Brynäs 12:1 | Gävle | S:a Fältskärsgatan 10 | 0 | 133 | 2 018 | 3 571 | 519 | 6 241 | |
| Norr 29:5 | Gävle | Drottninggatan 6, N Skepparg. 5, N Stapeltorgsg. 6 | 0 | 1 240 | 2 647 | 0 | 1 413 | 5 300 | |
| Norr 30:5 | Gävle | N:a Slottsgatan 3 A-B | 1 464 | 188 | 73 | 0 | 1 288 | 3 013 | |
| Norr 31:9 | Gävle | Kyrkog. 17, Drottninggatan 16-18 | 0 | 9 652 | 8 174 | 0 | 4 656 | 22 482 | |
| Väster 4:17 | Gävle | V:a Vägen 52 | 2 353 | 2 353 | |||||
| Alderholmen 18:1 | Gävle | Hamntorget 6, 2:a Magasinsgatan 1 | 2 248 | 748 | 2 996 | ||||
| Hamntorget 4, Första Magasinsgatan 1, Andra Maga | |||||||||
| Alderholmen 19:2 | Gävle | sinsgatan 2, 4A | 790 | 790 | |||||
| Alderholmen 19:3 | Gävle | 1:a Magasinsgatan 3, 2:a Magasinsgatan 4 | 774 | 774 | |||||
| Alderholmen 24:3 | Gävle | Norra Skeppsbron 5 A | 1 155 | 1 155 | |||||
| Alderholmen 24:5 | Gävle | Norra Skeppsbron 5 B | 1 105 | 1 105 | |||||
| Hemlingby 61:1 | Gävle | Kryddstigen 24-26 | 861 | 1 043 | 464 | 2 368 | |||
| Norr 23:5 | Gävle | Nygatan 22, N Rådmansgatan 8A-C, Drottningg. 21 | 1 504 | 2 187 | 1 910 | 45 | 451 | 6 097 | |
| Norr 26:1 | Gävle | Nygatan 34, Hattmakargatan 8 | 78 | 190 | 988 | 100 | 1 356 | ||
| Norr 26:3 | Gävle | Hattmakargatan 6, Drottningg. 33 | 220 | 2 640 | 147 | 3 007 | |||
| Norr 34:3 | Gävle | Kyrkogatan 25, N Kopparslagsgatan 3 | 89 | 5 991 | 6 080 | ||||
| Kyrkogatan 28, Hattmakarg. 2, N Centralg. 1, N | |||||||||
| Norr 44:1 | Gävle | Strandg. 27 | 3 287 | 767 | 1 090 | 5 144 | |||
| Näringen 11:3 | Gävle | Strömsbrovägen 18 | 1 913 | 2 125 | 4 038 |
| Uthyrbar area, kvm | |||||||||
|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|
| Industri/ | |||||||||
| Marknadsområde Falun | Kommun | Adress | Bostäder | Butik | Kontor | lager | Övrigt | Totalt | |
| Näringen 12:1 | Gävle | Snäppvägen 2, Strömsbrovägen 16 | 379 | 322 | 701 | ||||
| Näringen 12:2 | Gävle | Strömsbrovägen 12 | 592 | 592 | |||||
| Näringen 22:3 | Gävle | Beckasinvägen 15 | 3 | 3 | |||||
| Näringen 6:4 | Gävle | Lötängsgatan 13 | 1 004 | 524 | 1 528 | ||||
| Näringen 8:5, 9:1 | Gävle | Strömsbrovägen 19 | 5 945 | 5 945 | |||||
| Sätra 107:7 | Gävle | Bromsargatan 3, Marielundsvägen 2 | 3 209 | 3 209 | |||||
| Södertull 33:1 | Gävle | S Kungsgatan 59, Helgögatan 2, | 3 675 | 1 893 | 860 | 4 663 | 11 091 | ||
| Sörby Urfjäll 27:2 | Gävle | Rälsgatan 2-4 | 354 | 4 688 | 5 042 | ||||
| Sörby Urfjäll 28:3 | Gävle | Utmarksvägen 35 | 2 223 | 2 223 | |||||
| Sörby Urfjäll 37:3 | Gävle | Utmarksvägen 10 | 2 070 | 1 198 | 9 928 | 123 | 13 319 | ||
| Öster 10:1 | Gävle | Ö Hantverkargatan 62 | 1 279 | 1 279 | |||||
| Summa Gävle | 3 046 | 20 416 | 42 523 | 32 802 | 20 444 | 119 231 |
| Adress | Uthyrbar area, kvm | |||||||||
|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|
| Industri/ | ||||||||||
| Marknadsområde Mora | Kommun | Bostäder | Butik | Kontor | lager | Övrigt | Totalt | |||
| Stranden 11:4 | Mora | Fridhemsgatan 9 | 0 | 0 | 2 816 | 50 | 39 | 2 905 | ||
| Stranden 16:1 | Mora | Kyrkogatan 31 | 2 389 | 896 | 239 | 301 | 109 | 3 934 | ||
| Stranden 16:2 | Mora | Kyrkogatan 27 | 40 | 670 | 1 026 | 65 | 0 | 1 801 | ||
| Stranden 17:4 | Mora | Moragatan 13 | 3 496 | 606 | 308 | 141 | 391 | 4 942 | ||
| Stranden 17:6 | Mora | Strandgatan 24 | 1 538 | 246 | 0 | 0 | 30 | 1 814 | ||
| Stranden 18:2 | Mora | Kyrkogatan 25 | 0 | 2 865 | 1 106 | 384 | 501 | 4 856 | ||
| Stranden 19:6 | Mora | Kyrkogatan 20 | 0 | 573 | 2 065 | 25 | 0 | 2 663 | ||
| Stranden 20:2 | Mora | Millåkersgatan 6 | 0 | 0 | 4 105 | 336 | 160 | 4 601 | ||
| Stranden 35:7, 35:8 | Mora | Kyrkogatan 10 | 1 250 | 904 | 434 | 0 | 0 | 2 588 | ||
| Stranden 20:4 | Mora | Hantverkaregatan 14 | 2 479 | 2 479 | ||||||
| Fisken 5 | Malung | Grönlandsvägen 23 | 2 673 | 93 | 15 | 2 781 | ||||
| Mobyarna 113:4 | Malung | Västra Industrigatan | 15 | 19 185 | 19 200 | |||||
| Summa Mora | 8 713 | 9 432 | 14 686 | 20 487 | 1 245 | 54 563 |
| Uthyrbar area, kvm | ||||||||||
|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|
| Industri/ | ||||||||||
| Marknadsområde Östersund | Kommun | Adress | Bostäder | Butik | Kontor | lager | Övrigt | Totalt | ||
| Frösö 3:7 | Östersund | Öneslingan, Önevägen | 9 501 | 220 | 27 815 | 37 536 | ||||
| Nejonögat 3 | Östersund | Rådhusgatan 104 | 4 546 | 37 | 637 | 5 220 | ||||
| Förskinnet 6 | Östersund | S:a Gröngatan 39 | 1 431 | 208 | 1 639 | |||||
| Kräftan 6 | Östersund | Rådhusgatan 82 | 1 270 | 1 441 | 2 711 | |||||
| Stallet 10 | Östersund | Lingonvägen 7B | 1 700 | 1 700 | ||||||
| Snäckan 25 | Östersund | Rådhusgatan 100 | 0 | 0 | 957 | 2 425 | 3 382 | |||
| Byalaget 16 | Östersund | Eriksbergsvägen 18 A-C | 3 746 | 656 | 4 402 | |||||
| Riksbanken 7 | Östersund | Storgatan 46 | 4 126 | 4 126 | ||||||
| Solögat 12 | Östersund | Krondikesvägen 2 | 1 789 | 235 | 2 024 | |||||
| Strömmingen 6 | Östersund | Rådhusgatan 107 A-B | 750 | 163 | 913 | |||||
| Strömmingen 7 | Östersund | Rådhusgatan 105 A-B | 849 | 175 | 1 024 | |||||
| Handlanden 4 | Östersund | Hornsgatan 16 A-B | 1 225 | 25 | 1 250 | |||||
| Lien 2:7 | Åre | Kabinbanevägen 1 | 423 | 4 565 | 4 988 | |||||
| Åre Prästbord 1:76 | Åre | Årevägen 53 | 0 | 0 | 0 | 0 | 0 | 0 | ||
| Åre Prästbord 1:37 | Åre | Årevägen 55 | 1 266 | 2 199 | 590 | 4 055 | ||||
| Totten 1:68 | Åre | Kurortsvägen 20 | 21 | 3 988 | 6 928 | 10 937 | ||||
| Mörviken 2:91 | Åre | Årevägen 78 | 2 125 | 1 047 | 3 172 | |||||
| Mörviken 1:107 | Åre | Kabinbanevägen 22 (Hotell Åre Torg) | 1 400 | 1 400 | ||||||
| Mörviken 2:102 | Åre | Sankt Olavs väg 33, 37 | 4 484 | 3 878 | 8 362 | |||||
| Summa Östersund | 9 790 | 9 719 | 28 024 | 2 707 | 48 601 | 98 841 |
| Uthyrbar area, kvm | |||||||||
|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|
| Industri/ | |||||||||
| Marknadsområde Sundsvall | Kommun | Adress | Bostäder | Butik | Kontor | lager | Övrigt | Totalt | |
| Borgmästaren 10 | Sundsvall | Köpmangatan 19, N.a Järnvägsgatan 24 | 0 | 0 | 4 852 | 0 | 1 042 | 5 894 | |
| Cupido 5 | Sundsvall | Köpmangatan 16 | 1 028 | 700 | 100 | 1 828 | |||
| Balder 3 | Sundsvall | Norrmalmsgatan 8-10 | 154 | 486 | 1 380 | 2 020 | |||
| Tullen 10 | Härnösand | Köpmangatan 13 | 0 | 0 | 4 509 | 0 | 0 | 4 509 | |
| Vesta 4 | Sundsvall | Esplanaden 13 / Trädgårdsgatan 22 | 559 | 200 | 354 | 274 | 1 387 | ||
| Mars 2 | Sundsvall | Köpmangatan 20-22 | 103 | 85 | 3 163 | 613 | 491 | 4 455 | |
| Apollo 3, 7, 8 | Sundsvall | Trädgårdsgatan 1-3 | 933 | 1 198 | 20 | 1 238 | 3 389 | ||
| Rävsund 1:338 | Sundsvall | Pionvägen 5 | 14 249 | 14 249 | |||||
| Västland 26:3 | Sundsvall | Finstavägen 36 | 229 | 459 | 1 582 | 2 270 | |||
| Vivsta 3:39 | Timrå | Köpmangatan 44 | 205 | 2 119 | 68 | 2 392 | |||
| Summa Sundsvall | 2 777 | 2 617 | 15 117 | 17 113 | 4 769 | 42 393 |
| Uthyrbar area, kvm | |||||||||
|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|
| Industri/ | |||||||||
| Marknadsområde Luleå | Kommun | Adress | Bostäder | Butik | Kontor | lager | Övrigt | Totalt | |
| Djuret 3 | Luleå | Blomgatan 17 | 15 | 107 | 463 | 6 777 | 198 | 7 560 | |
| Råttan 18 | Luleå | Storgatan 53, Kungsgatan 23 | 0 | 10 | 3 106 | 0 | 437 | 3 553 | |
| Svartön 18:28 | Luleå | Viktoriavägen 1 , 3 | 2 567 | 2 567 | |||||
| Vattenormen 8 | Luleå | Midgårdsvägen 19 | 0 | 0 | 1 383 | 918 | 840 | 3 141 | |
| Porsön 1:423 | Luleå | Aurorum | 18 014 | 18 014 | |||||
| Stadshuset 7 | Lycksele | Fabriksgatan 12, Storgatan 24 | 0 | 394 | 936 | 150 | 0 | 1 480 | |
| Flygfisken 6 | Piteå | Sundsgatan 2 | 425 | 294 | 719 | ||||
| Stadsön 8:10 | Piteå | Relägatan 9 | 442 | 442 | |||||
| Stadsön 8:24 | Piteå | Amperegatan 12 | 1 568 | 1 568 | |||||
| Stadsön 8:31 | Piteå | Fläktgatan 28 | 700 | 700 | |||||
| Stadsön 8:33 | Piteå | Fläktgatan 26 B | 108 | 792 | 900 | ||||
| Stadsön 8:41 | Piteå | Källbogatan 69 | 2 146 | 2 146 | |||||
| Stadsön 8:8 | Piteå | Fabriksgatan 17 | 1 900 | 558 | 2 458 | ||||
| Öjebyn 33:161 | Piteå | Hammarvägen 41 | 1 100 | 1 100 | |||||
| Anläggaren 1 | Skellefteå | Servicegatan 29 | 2 176 | 2 176 | |||||
| Gruvfogden 1 | Skellefteå | Gruvgatan 12 | 795 | 795 | |||||
| Mossarotträsk 1:326 | Skellefteå | Idrottsgatan 11 | 562 | 562 | |||||
| Motorn 18 | Skellefteå | Plåtvägen 3 | 3 019 | 987 | 4 006 | ||||
| Motorn 8 | Skellefteå | Verkstadsvägen 17 | 1 455 | 1 455 | |||||
| Motorn 9 | Skellefteå | Verkstadsvägen 15 | 545 | 545 | |||||
| Muttern 3 | Skellefteå | Verkstadsvägen 14 | 920 | 920 | |||||
| Servicen 1 | Skellefteå | Servicegatan 1 | 5 960 | 5 960 | |||||
| Stigbygeln 2 | Umeå | Signalvägen 12 | 0 | 0 | 0 | 3 212 | 747 | 3 959 | |
| Summa Luelå | 15 | 6 082 | 34 970 | 23 437 | 2 222 | 66 726 | |||
| Totalt Diös | 34 078 | 83 900 | 231 314 | 111 975 | 97 634 | 558 900 | |||
| Andel av ytkategori | 6,10% | 15,01% | 41,39% | 20,03% | 17,47% |
| RESULTATRÄKNING, MKR | 2008 | 2007 | 2006 | 2005 1 |
|---|---|---|---|---|
| Hyresintäkter | 452,8 | 351,5 | 231,8 | 210,5 |
| Övriga intäkter | 17,1 | 20,4 | 2,9 | 5,4 |
| Fastighetskostnader | -209,8 | -174,1 | -104,8 | -89,7 |
| Driftöverskott | 260,0 | 197,8 | 129,9 | 126,2 |
| Avskrivning materiella | ||||
| anläggningstillgångar | -4,1 | -2,8 | -0,3 | -0,1 |
| Central administration | -27,4 | -22,7 | -17,3 | -8,9 |
| Värdeförändring fastigheter, realiserad | 10,6 | 0,3 | - | - |
| Värdeförändring fastigheter, orealiserad |
-234,0 | 35,9 | 167,3 | 96,0 |
| Rörelseresultat | 5,1 | 208,5 | 279,6 | 213,2 |
| Orealiserade värdeförändringar räntederivat |
-46,6 | - | - | - |
| Resultat från finansiella poster | -134,1 | -77,4 | -37,9 | -30,1 |
| Resultat före skatt | -175,7 | 131,1 | 241,7 | 183,1 |
| Aktuell skatt | -1,6 | -2,0 | -0,6 | - |
| Uppskjuten skatt | 39,1 | 9,9 | -8,1 | 82,0 |
| Minoritetens andel | 8,3 | 4,7 | - | - |
| Årets resultat hänförligt till moderbolagets aktieägare |
-129,9 | 143,7 | 233,0 | 265,1 |
1 Då koncernen Diös skapades under april 2005 avser uppgifterna Proformaredovisning i enlighet med Årsredovisning 2005, sidan 25.
| BALANSRÄKNING, MKR | 2008 | 2007 | 2006 | 2005 |
|---|---|---|---|---|
| Fastigheter | 3 898,8 | 4 067,3 | 2 246,3 | 1 672,4 |
| Övriga materiella | ||||
| anläggningstillgångar | 13,2 | 23,0 | 3,7 | 0,4 |
| Finansiella anläggningstillgångar | 2,8 | 0,7 | - | - |
| Uppskjuten skattefordran | 122,7 | 83,5 | 73,9 | 82,0 |
| Kortfristiga fordringar | 37,5 | 79,9 | 22,3 | 17,7 |
| Likvida medel | 36,7 | 37,5 | 123,8 | 57,3 |
| TILLGÅNGAR | 4 111,7 | 4 291,9 | 2 470,0 | 1 829,8 |
| Eget kapital | 1 080,6 | 1 369,3 | 1 216,0 | 586,7 |
| Räntebärande skulder | 2 467,8 | 2 706,5 | 1 150,0 | 1 180,0 |
| Övriga skulder | 563,3 | 216,1 | 104,0 | 63,1 |
| SKULDER OCH EGET KAPITAL | 4 111,7 | 4 291,9 | 2 470,0 | 1 829,8 |
| Kassaflödesanalyser, Mkr | 2008 | 2007 | 2006 | 2005 |
| KASSAFLÖDE FRÅN DEN LÖPANDE | ||||
| VERKSAMHETEN | 51,9 | 156,8 | 107,1 | -537,1 |
| Kassaflöde från | ||||
| investeringsverksamheten | -30,8 | -1 252,1 | -405,5 | -953,7 |
| Kassaflöde från | ||||
| finansieringsverksamheten | -21,9 | 1 009,0 | 364,9 | 1548,1 |
| Årets kassaflöde | -0,8 | -86,3 | 66,5 | 57,3 |
| Likvida medel vid årets slut | 36,7 | 37,5 | 123,8 | 57,3 |
| Finansiella nyckeltal | ||||
| AVKASTNING PÅ EGET KAPITAL, % | -10,6 | 11,1 | 25,8 | 45,2 |
| Avkastning på totalt kapital, % | -0,5 | 6,2 | 13,0 | 11,7 |
| Avkastning på sysselsatt kapital, % | -1,1 | 6,5 | 13,5 | 12,1 |
| Soliditet, % | 26,3 | 31,9 | 49,2 | 32,1 |
| Belåningsgrad fastigheter, % | 71,0 | 65,6 | 51,1 | 70,1 |
| Räntetäckningsgrad, ggr | 1,7 | 2,2 | 3,0 | 3,9 |
| Skuldsättningsgrad, ggr | 2,3 | 1,9 | 0,9 | 2,0 |
| Data per aktie | ||||
| RESULTAT PER AKTIE, KR | -3,82 | 4,26 | 8,46 | 13,27 |
| Eget kapital per aktie, kr | 31,81 | 40,31 | 36,51 | 29,38 |
| Kassaflöde per aktie, kr | 2,73 | 2,75 | 2,68 | 8,08 |
| Genomsnittligt antal utestående aktier | ||||
| vid årets utgång, tusen | 33 968 | 33 771 | 27 548 | 19 968 |
| Antal utestående aktier vid periodens | ||||
| utgång, tusen | 33 698 | 33 968 | 33 302 | 19 968 |
| Utdelning | 1,40 1 | 1,40 | 1,10 | - |
Fastighetsrelaterade nyckeltal, vid årets slut
| Antal fastigheter | 120 | 127 | 53 | 52 |
|---|---|---|---|---|
| Uthyrbar yta | 558 900 | 581 822 | 315 154 | 266 785 |
| Bokfört värde förvaltningsfastighe | ||||
| ter, Mkr | 3 898,8 | 4 067,3 | 2 246,3 | 1 672,4 |
| Hyresvärde, Mkr | 498,5 | 379,5 | 256,2 | 225,3 |
| Ekonomisk uthyrningsgrad, % | 90,8 | 92,6 | 90,5 | 93,4 |
| Överskottsgrad, % | 57,4 | 56,3 | 56,1 | 60,0 |
1 Styrelsens förslag
Periodens resultat i förhållande till genomsnittligt eget kapital. Genomsnittligt eget kapital beräknas som summan av ingående och utgående balans dividerad med två.
Resultat före skatt plus fi nansiella kostnader dividerat med genomsnittliga tillgångar. Genomsnittliga tillgångar beräknas som summan av ingående och utgående balans dividerad med två.
Resultat före skatt plus fi nansiella kostnader i relation till genomsnittligt sysselsatt kapital.
Totala tillgångar vid periodens utgång minus ej räntebärande skulder och avsättningar. Genomsnittligt sysselsatt kapital beräknas som summan av ingående och utgående balans dividerad med två.
Eget kapital dividerat med totala tillgångar vid periodens utgång.
Summan av eget kapital och uppskjutna skatteskulder dividerat med totala tillgångar vid periodens utgång.
Räntebärande och andra skulder avseende fastigheter dividerat med fastigheternas bokförda värde vid periodens utgång.
Resultat eft er fi nansiella poster, exklusive orealiserade värdeförändringar i fastigheter, plus fi nansiella kostnader i förhållande till fi nansiella kostnader under perioden.
Räntebärande skulder i förhållande till eget kapital vid periodens utgång
Diös har inga utestående fi nansiella instrument som kan ge upphov till utspädningseff ekt.
Periodens resultat eft er skatt, hänförligt till innehavare av aktier, dividerat med genomsnittligt antal utestående aktier.
Eget kapital vid periodens utgång dividerat med antal utestående aktier vid periodens utgång.
66
Resultat före skatt, justerat för orealiserade värdeförändringar i fastigheter, plus avskrivningar minus aktuell skatt dividerat med genomsnittligt antal utestående.
Antal utestående aktier vid periodens början, justerat med antalet aktier som emitterats eller återköpts under perioden viktat med antalet dagar som aktierna varit utestående i förhållande till totalt antal dagar i perioden.
Faktiskt antal utestående aktier vid periodens utgång.
Beslutad eller föreslagen utdelning dividerat med antal utestående aktier vid periodens utgång.
Periodens hyresintäkter dividerat med hyresvärdet vid periodens utgång. Periodens hyresintäkter justeras så att under perioden köpta fastigheter inkluderas som om de innehaft s under hela perioden och under perioden sålda fastigheter exkluderas som om de inte innehaft s under perioden.
Periodens debiterade hyror minus hyresförluster och hyresrabatter
Utgående hyra på årsbasis med tillägg för bedömd marknadshyra för vakanta ytor.
Periodens drift överskott dividerat med periodens hyresintäkter.
Drift överskott dividerat med fastigheternas marknadsvärde vid periodens utgång.
Hyresintäkter minus drift - och underhållskostnader, tomträttsavgäld och fastighetsskatt under perioden.
Kostnader för el, uppvärmning, vatten, fastighetsskötsel, renhållning, försäkringar samt löpande underhåll minus debiterade tillägg för drift och underhåll.
Fastigheternas huvudsakliga användning baserat på areans fördelning. Den typ av area som svarar för den största andelen av den totala arean avgör hur fastigheten defi nieras.
Arean fördelas eft er hur den används. Fördelning görs på kontor, butiker, bostäder, industri/lager samt övrig area.
Bedömt marknadsvärde enligt senast gjorda värdering.
ADRESSER
HK Östersund Diös Fastigheter AB, Box 188, 831 22 Östersund, www.dios.se. Borlänge Diös Fastigheter AB, Borganäsvägen 46, 784 33 Borlänge. Falun Diös Fastigheter AB, Trotzgatan 37 C, 791 72 Falun. Gävle Diös Fastigheter AB, N Slottsgatan 6, 803 20 Gävle. Sundsvall Diös Fastigheter AB, Thulegatan 16B, 851 05 Sundsvall. Östersund Diös Fastigheter AB, Frösö Strand/Öne slingan 5, 832 51 Frösön. Luleå Diös Fastigheter AB, Aurorum 2, 977 75 Luleå
Produktion: Åkesson & Curry. Grafisk form: Therese Sennerholt, Maria Haack. Illustration: Bo Lundberg. Foton: Tommy Andersson, Peder Maijet, Tina Stafrén. Tryck: AlfaPrint, Sundyberg 2009
Building tools?
Free accounts include 100 API calls/year for testing.
Have a question? We'll get back to you promptly.