Diös Fastigheter

Annual Report (ESEF) • Mar 20, 2023

```markdown

Diös Fastigheter AB (publ)

Besöksadress: Hamngatan 14, Östersund
Postadress: Box 188, 831 22 Östersund
Telefon: 0770-33 22 00
Organisationsnummer: 556501-1771
Bolagets säte: Östersund
www.dios.se

DIÖS FASTIGHETER ÅRSREDOVISNING 2022

”Vi levererar det starkaste operativa resultatet i Diös historia och våra städer har blivit ännu mer självklara för etablering och utveckling.”
Knut Rost, vd, Diös

22 Diös Fastigheter Årsredovisning 2022

• 31,1 mdr fastighetsvärde
• 98% fossilfri energi
• 363 st fastigheter med miljöcertifierade
• 157st medarbetare
• 37% av fastighetsvärdet är miljöcertifierade
• 1 623 tkvm uthyrningsbar area

Vi är fastighetsbolaget som satsar fullt ut på norra Sverige. Med en unik position i våra 10 tillväxtstäder skapar vi hållbar tillväxt genom kommersiell fastighetsutveckling för våra hyresgäster, våra aktieägare och oss som bolag. Vårt erbjudande handlar om kommersiella lokaler, i första hand kontor, i rätt läge för rätt hyresgäst, i rätt fastighet, kvarter och stadsdel. Vi skapar Sveriges mest inspirerande städer!

Omslag: Eirik Pedersen, energioptimerare, och Maria Kolterud, kommersiell förvaltare, hos hyresgästen Clarion Hotel Umeå.

För ytterligare information kontakta gärna:
Knut Rost, vd, 010-470 95 01, knut.rost@dios.se
Rolf Larsson, CFO, 010-470 95 03, rolf.larsson@dios.se

Årsstämman för Diös Fastigheter AB (publ) äger rum tisdagen den 18 april 2023. Mer information kring arrangemanget finns i kallelsen till årsstämman som skickades ut via pressmeddelande den 16 mars. Aktieägare som önskar delta i årsstämman ska: vara införd i den av Euroclear Sweden AB förda aktieboken torsdagen den 6 april 2023. För mer information och anmälan om deltagande se Diös hemsida www.dios.se

Inför årsstämman 2023

Styrelsen föreslår en utdelning om 2,00 kr per aktie, uppdelad på fyra utbetalningstillfällen med 0,50 kr per aktie vid respektive tillfälle. Avstämningsdagar för utdelning, som innebär rätt att erhålla utdelning, är den 20 april, 20 juli och 20 oktober 2023 samt den 22 januari 2024. Beslutar årsstämman enligt lagt förslag, sker utbetalning den 25 april, 25 juli och 25 oktober 2023 samt den 25 januari 2024.

Valberedningens förslag i korthet:

• Valberedningen föreslår omvälja styrelseledamöterna Bob Persson, Ragnhild Backman, Peter Strand, Tobias Lönnevall och Erika Olsén. Anders Nelson har avböjt omval.
• Valberedningen föreslår nyval av Per-Gunnar Persson.
• Valberedningen föreslår att omvälja Bob Persson som styrelsens ordförande.
• Valberedningen föreslår Bob Persson som ordförande för stämman.
• Valberedningen föreslår att till revisor omvälja Deloitte AB. Deloitte har meddelat att Richard Peters fortsatt kommer att vara huvudansvarig revisor.

Diös årsredovisning har producerats av Diös Fastigheter i samarbete med Strand Kommunikation AB. Foto: Göran Strand, Henrik Bodin, Jenny Rehnman och Ulrika Eriksson. Tryck: Exakta AB, Lidköping 2023 (i samarbete med Printson AB) Papper: G-Silk, svenskt papper från Grycksbo Trycksak 3041 0417 S V A N E N M Ä R K T

---

Diös Fastigheter AB Årsredovisning 2022

Innehåll

Innehåll
Inledning _____2
Året som gått ________ 4
Händelser under året ________ 5
Vd-ord ________ 6
Om bolaget ________8
Det här är Diös _______ 9
Affärsmodell ________ 10
Mål och utfall _______ 12
Aktien och ägarna _________ 14
Medarbetare ________ 17
Vår marknad _____ 18
Diösstaden _________ 19
Våra 10 städer ______ 20
Marknadsutblick _____ 26
Omvärld ___________ 28
Case: Därför etablerade vi oss i Östersund __ 29
Vår affär _________ 30
Uppdrag ___________ 31
Erbjudande _________ 32
Fokus: kontor _______ 33
Uthyrning och förvaltning ____ 34
Projekt och affärsutveckling ________ 36
Transaktioner _______ 40
Fokus: Energiprojekt _______ 42
Finansiering ________ 44
Vårt ansvar _______ 46
Hållbarhet ___________ 47
Fokusområde: Miljö & klimat ________ 48
Case: Nattvandring __________ 49
Fokusområde: Människor _____ 50
Case: Diös Academy ________ 51
Fokusområde: Schyssta affärer ______ 52
Så påverkar vi klimatet _______ 54
Så påverkas vi av klimatet ____ 55
Case: Återbruk _______ 56
Ekonomisk redovisning _______ 58
Förvaltningsberättelse ______ 59
Risker och riskhantering _____ 62
Bolagsstyrning ____ 65
Bolagsstyrningsrapport ______ 66
Styrelse ___________ 73
Koncernledning _____ 74
Finansiella rapporter ____ 75
Noter ________ 89
Övrig information ______ 106
Vinstdisposition och vinstutdelning ________ 107
Revisionsberättelse _______ 109
Hållbarhetsrapport ____ 114
Nyckeltal _________ 139
Definitioner ________ 144
Femårsöversikt _____ 145

De finansiella rapporterna översiktligt granskas av bolagets revisorer. Diös hållbarhetsredovisning har översiktligt granskats av bolagets revisorer. Vilka sidor redovisningen omfattar framgår av sidhänsvisningen i GRI-index på sidorna 133–144.

---

4 Diös Fastigheter AB Årsredovisning 2022

Inledning

Året som gått

• 7,0% avkastning på eget kapital
• 5% ökning av förvaltningsresultatet
• 5,87 kr resultat per aktie
• 2,00 kr föreslagen utdelning, jämnt fördelad på fyra utdelningstillfällen
• 68% överskottsgrad
• -3,3% energianvändning

Vi lämnar ett händelserikt år bakom oss där vi skapat många bra affärer, vilket visar sig i en stark netto- uthyrning, stigande hyresnivåer och minskade vakanser. Året har också inneburit nya finansiella förut- sättningar till följd av stigande inflation, räntehöjningar, krig och energikris. Det nya affärsklimatet till trots, har aktiviteten i våra städer varit hög med slutförda projekt och strategiska förvärv som stärkt vårt bestånd och påverkat vårt kassaflöde positivt. Pågående projekt och uppstart av nya har också fortgått enligt plan. Vår marknad är fortsatt stark och positivt påverkad av den gröna omställningen.

Fastighetsvärde, mkr	Förvaltningsresultat, mkr
5 000	0
10 000	200
15 000	400
20 000	600
25 000	800
30 000	1 000
35 000	1 200
2011	2011
2012	2012
2013	2013
2014	2014
2015	2015
2016	2016
2017	2017
2018	2018
2019	2019
2020	2020
2021	2021
2022	2022

---

5 Diös Fastigheter AB Årsredovisning 2022

Inledning

Om bolaget
Vår marknad
Vår affär
Vårt ansvar
Ekonomisk redovisning

Projekt som ger kassaflöde

Under året slutfördes bygget av bland annat Clarion Hotel i Umeå och har hittills sitt största projekt: Trafikverket nya huvudkontor i Borlänge med över 32 500 kvm moderna kontorsytor. Två stora projekt startades; det nya kvarteret Västra stranden i Luleå och Högskolan Dalarnas nya campus i Borlänge. Läs mer på sidorna 36-39.

Hög uthyrningsaktivitet

Det råder hög aktivitet i våra städer med ökad efterfrågan av ett framgångsrikt uthyrningsarbete. Allt fler hyresgäster väljer att teckna gröna hyresavtal. Några exempel på lyckade uthyrningar är Länsförsäkringar Västernorrlands nya kontor i centrala Sundsvall och Falu kommuns nya lokaler för hem-sjukvården i centrala Falun.

Energiprojekt och investeringar för framtiden

2022-01-01	2022-12-31
ifrs-full:IssuedCapitalMember
549300G3VF7LZQ9IW43
ifrs-full:AdditionalPaidinCapitalMember
549300G3VF7LZQ9IW43
ifrs-full:RetainedEarningsMember
549300G3VF7LZQ9IW43
ifrs-full:NoncontrollingInterestsMember
549300G3VF7LZQ9IW43
iso4217:SEK	iso4217:SEK
xbrli:shares	xbrli:shares
ifrs-full:RetainedEarningsMember
549300G3VF7LZQ9IW43
ifrs-full:NoncontrollingInterestsMember
549300G3VF7LZQ9IW43
2021-01-01	2021-12-31
ifrs-full:IssuedCapitalMember
549300G3VF7LZQ9IW43
ifrs-full:SharePremiumMember
549300G3VF7LZQ9IW43
ifrs-full:RetainedEarningsMember
549300G3VF7LZQ9IW43
ifrs-full:IssuedCapitalMember
549300G3VF7LZQ9IW43
ifrs-full:AdditionalPaidinCapitalMember
549300G3VF7LZQ9IW43
ifrs-full:RetainedEarningsMember
549300G3VF7LZQ9IW43
ifrs-full:NoncontrollingInterestsMember
549300G3VF7LZQ9IW43
2020-01-01	2020-12-31
ifrs-full:IssuedCapitalMember
549300G3VF7LZQ9IW43
ifrs-full:AdditionalPaidinCapitalMember
549300G3VF7LZQ9IW43
ifrs-full:RetainedEarningsMember
549300G3VF7LZQ9IW43
ifrs-full:NoncontrollingInterestsMember
549300G3VF7LZQ9IW43
iso4217:SEK	iso4217:SEK
xbrli:shares	xbrli:shares
ifrs-full:RetainedEarningsMember
549300G3VF7LZQ9IW43
ifrs-full:NoncontrollingInterestsMember
549300G3VF7LZQ9IW43
2022-01-01	2022-12-31
ifrs-full:IssuedCapitalMember
549300G3VF7LZQ9IW43
ifrs-full:AdditionalPaidinCapitalMember
549300G3VF7LZQ9IW43
ifrs-full:RetainedEarningsMember
549300G3VF7LZQ9IW43
ifrs-full:NoncontrollingInterestsMember
549300G3VF7LZQ9IW43
2021-01-01	2021-12-31
ifrs-full:IssuedCapitalMember
549300G3VF7LZQ9IW43
ifrs-full:SharePremiumMember
549300G3VF7LZQ9IW43
ifrs-full:RetainedEarningsMember
549300G3VF7LZQ9IW43
ifrs-full:IssuedCapitalMember
549300G3VF7LZQ9IW43
ifrs-full:AdditionalPaidinCapitalMember
549300G3VF7LZQ9IW43
ifrs-full:RetainedEarningsMember
549300G3VF7LZQ9IW43
ifrs-full:NoncontrollingInterestsMember
549300G3VF7LZQ9IW43
2022-01-01	2022-12-31
ifrs-full:RetainedEarningsMember
549300G3VF7LZQ9IW43
ifrs-full:NoncontrollingInterestsMember
549300G3VF7LZQ9IW43
2021-01-01	2021-12-31
ifrs-full:IssuedCapitalMember
549300G3VF7LZQ9IW43
ifrs-full:AdditionalPaidinCapitalMember
549300G3VF7LZQ9IW43
ifrs-full:RetainedEarningsMember
549300G3VF7LZQ9IW43
ifrs-full:NoncontrollingInterestsMember
549300G3VF7LZQ9IW43
```# Inledning

VD-ORD Stark nettouthyrning på en marknad i blickfånget

Året präglades av ett tydligt affärsfokus där vår handlingskraft och starka marknad ligger till grund för vår bästa nettouthyrning någonsin på 77 mkr. Vi levererar ett förvaltningsresultat på 1 081 mkr, en ökning med 5 procent, och ett driftnetto som växer med 14 procent. Uthyrningsgraden ökar till 91 procent och överskottsgraden uppgår till starka 68 procent. Våra intäkter ökade med 12 procent och förklaras av ett aktivt uthyrningsarbete, låg om- och avflyttning, färdig-ställda projekt och strategiska förvärv.

2022 har påverkats av kriget i Ukraina, energikris, hög inflation och snabbt stigande räntor, vilket har lett till ett nytt affärsklimat med nya finansiella förutsättningar. Ovan nämnda utmaningar till trots summerar jag 2022 som ett framgångsrikt och starkt år och ser positivt på framtiden.

En marknad i blickfånget

Världens blickar är riktade mot vår del av Sverige, där den gröna omställningen och stora investeringar inom svensk basindustri accelererar den ekonomiska tillväxten. Vi har bara sett början av denna utveckling ännu och jag är övertygad om att dessa investeringar inte kommer att mattas av, utan snarare stärkas framåt. Ökad ekonomisk tillväxt leder till större efterfrågan på attraktiva lokaler, högre hyresnivåer och minskade vakanser. Som marknadsledande fastighetsbolag i norra Sverige, med våra lokala team, är vi mycket väl positionerade att ta till vara på de affärs-möjligheter som kommer av den ökade efterfrågan på kommersiella lokaler och bostäder.

Uthyrning och förvaltning

Det aktiva uthyrnings- och förvaltningsarbetet vi gör, tillsammans med investeringar för framtiden i projekt och strategiska transaktio-ner, leder till långsiktigt hållbara och lönsamma affärer. Vi erbjuder alltid gröna hyresavtal och miljöcertifierar våra fastigheter. Vi har god diversifiering av hyresgäster i vårt bestånd, där drygt 50 procent av vår uthyrningsbara yta är kontor och 28 procent av våra hyresin-täkter kommer från hyresgäster med skattefinansierad verksamhet. Vår genomsnittliga kontraktslängd för kommersiella lokaler har ökat från 3,6 år innan pandemin, och uppgår idag till 4,3 år. Läs mer om vårt tillväxtben uthyrning och förvaltning på sidorna 34-35.

Projekt & affärsutveckling och transaktioner

Under det gångna året investerade vi 614 mkr i stora projekt och vi genomförde löpande hyresgästanpassningar på sammanlagt 693 mkr. Hyresgästanpassningarna genomfördes till en genomsnittlig yield-on-cost om 9,5 procent. Investeringarna höjer kvaliteten på vårt bestånd samtidigt som vi kan teckna längre hyresavtal till högre hyresnivåer. Vi förvärvade och tillträdde totalt 28 fastigheter för 2 mdr kronor. Dessa har både hyres- och utvecklingspotential. Med en hög förvärvstakt i ryggen gör vi nu en portföljanalys där vi ser över våra möjligheter. Vi har fortsatt pågående dialoger om både avyttring och förvärv i samtliga våra städer. Mer om projekt & affärsutveckling och transaktioner finns på sidorna 36-41.

Energi

Vårt fokus på ett minskat klimatavtryck, optimerad energianvänd-ning, ökad trygghet i våra städer och återbruk ger effekt. Under året överträffade vi till exempel vårt energieffektiviseringsmål. Vi minskade vår energianvändning med 3,3 procent genom att systematiskt optimera fastigheternas drift samt investera i energieffektiv teknik och egen energiproduktion, där vi driftsatte 6 solcellsanlägg-ningar under året. Sammanlagt har vi 21egna sol-cellsanläggningar om totalt drygt 14 000 kvm. Vi har en långsiktig strategi för elinköp som ger oss förutsägbara elpriser i upp till 5 år och 74 procent av vårt bestånd finns i elområde SE 1 och SE 2.

Finansiellt

För oss är det en självklarhet att hållbarhetsfrågorna även kopplas ihop med finansieringsverksamheten. Därför har vi under 2023 års början hållbarhetslänkat samtliga lån vi har i Handelsbanken. Det ger oss incitament att ytterligare driva hållbarhetsutvecklingen i vårt bolag och stärker våra möjligheter till lägre ränta. Vi ser ökade finansiella kostnader till följd av kraftigt höjd styrränta med 250 baspunkter under andra halvåret 2022. Detta till trots ökar vi årets förvaltningsresultat med 5 procent. Vår belåningsgrad ligger på 51,9 procent och 80 procent av vår finansiering är banklån. Orealiserade värdeförändringar för året uppgår till -150 mkr vilket motsvarar 0,5 procent av fastighetsvärdet. Den genom-snittliga värderingsyielden har höjts med 30 baspunkter under året och uppgår nu till 5,74 procent. En högre värderingsyield vägs upp av ett ökat driftnetto till följd av nya uthyrningar, omförhandlade avtal och högre hyresindexering. Samtliga fastig-heter har värderats av extern part för 4:e kvartalet 2022. Den aviserade indexuppräkningen om 10,9 procent för 2023 medför såklart en påverkan för våra hyresgäster, dock ser vi att de är väl rustade för detta. För att skapa det mest gynnsamma läget för bolaget och ägarna givet de nya finansiella förutsättningarna, föreslår styrelsen en utdelning om 2,00 kr per aktie (3,52). Detta för att både värna en stark balansräkning samt ha möjlighet att nyttja kommande affärsmöjligheter. Med affären i fokus

Jag är stolt över att leda detta handlingskraftiga och framgångsrika bolag och jag vill rikta ett stort tack till mina medarbetare för ert engagemang och tydliga fokus på affären. Vi har en stark företags-kultur och vi tycker om att vara på kontoret. Att vi trivs på jobbet syns i vårt höga eNPS, medarbetarnas rekommendationsvilja, som ligger på 48 jämfört med branschindex som är 18. Jag vill också tacka våra aktieägare, samarbetspartners och hyresgäster för ert förtroende, för ert driv och för gott samarbete. Vi befinner oss i en omvärld med nya finansiella förutsättningar, där vårt affärsfokus, vår starka marknad och vårt stabila kassaflöde är avgörande för att fortsätta skapa långsiktiga värden. Tillsammans gör vi 2023 till ännu ett händelserikt och framgångsrikt år.

Om bolaget

Värdeskapande genom tre intäktsströmmar Läs mer på sidorna 30-41.

Starka stabila kassaflöden Läs mer på sidorna 34-35.

Knut Rost, vd

Unik position på en attraktiv marknad

Läs mer på sidorna 18-25.

Långsiktigt hållbar affärsmodell

Läs mer på sidan 10.

Diös Fastigheter AB Årsredovisning 2022

Inledning

6

Diös Fastigheter AB Årsredovisning 2022

Om bolaget

Vår marknad

Vår affär

Vårt ansvar

Ekonomisk redovisning

Fyra skäl till att investera i Diös

Rebecca Andersson, kommunikatör, och Susanna Johansson, uthyrare, på besök hos hyresgästen Voyd i Sundsvall.

9

Diös Fastigheter AB Årsredovisning 2022

Inledning

Om bolaget

Vår marknad

Vår affär

Vårt ansvar

Ekonomisk redovisning

Att skapa Sveriges mest inspirerande städer.

Vi skapar Sveriges mest attraktiva platser med rätt innehåll där människor vill vara, bo, arbeta och mötas.

Enkla.

Vi är tydliga, öppna och ärliga.

Nära.

Vi är intresserade, lyssnar och är tillgängliga.

Aktiva.

Vi går från ord till handling, tar ansvar och vågar fatta beslut.

Allt är möjligt!

Vi vill att det ska gå bra för våra hyregäster och allt är möjligt! Hyre sgästerna är vårt primära fokus – gör vi det bra för dem så går det bra för oss.

Det här är Diös

Vi är ett kommersiellt fastighetsbolag med en unik position i våra 10 tillväxtstäder i norra Sverige. Grunden i vår affär är uthyrning & förvaltning, projekt & affärsutveckling och transaktioner. Genom att alltid utgå från vår värdegrund, vara handlingskraftiga och affärsmässiga samt agera på rätt möjligheter stärker vi vårt kassa-flöde och ökar långsiktigt värdet på våra fastigheter. Vårt erbjudande handlar om kommersiella lokaler – i första hand kontor – i rätt läge, för rätt hyresgäst samt i rätt fastighet, kvarter och stadsdel. Då skapar vi möjligheter för en än mer lönsam och långsiktig affär, som bidrar till ökade värden för våra hyresgäster, våra aktieägare och oss som bolag.

Om bolaget

Vision

Värdegrund

Mission

Hyresgästlöfte

Vårt DNA

Vi har genomförande-förmåga, stark lokal förankring och sätter samarbete i fokus. Vi agerar på trender och påverkansfaktorer där vi fångar upp möjligheter och förändrade behov. Idéer ligger till grund för vår utveckling.

Andra bra exempel är coworking-verksamheter TioTretton’s kontor i Luleå, Sweco och Trafikverkets kontor i Luleå, Sweco och Trafikverkets kontor i Luleå, och Trafikverkets kontor i Luleå, Sweco och Trafikverkets kontor i Luleå, och Trafikverkets kontor i Luleå. Sweco och Trafikverkets kontor i Luleå. Läs mer på sidorna 34-35. Energifrågan står högt på agendan tillsammans med miljöcertifieringar och klimatkanslar-ansvar. Energimålet är att effektivisera med tre procent per år i jämförbart bestånd samtidigt som vi investerar för att sänka primärenergitalen för enskilda fastigheter. Det målet nådde vi under 2022. Vi har även genomfört nattvandringar för att undersöka och säker-ställa energisparande åtgärder och optimeringsmöjligheter samt trygghetsfaktorer. Vi har ytterligare ökat produktionen från våra installerade solceller och har under 2022 producerat 1 500 MWh sammanlagt i våra anläggningar. Läs mer om energiprojekt på sidorna 42-43.

Flertalet förvärv

En transaktionsintensiv inledning på året resulterade i många goda affärer. Bland annat förvärvade vi 12 fastigheter, bestå-ende av både kommersiella lokaler och bostäder, i attraktiva lägen i Falun och Borlänge. Vi stärkte även vår position i Skellefteå genom förvärv av fler-talet fastigheter och bygg-rätter samt bygg-rätter. Sammanlagt tillträdde vi under 2022 förvärv för 2 mdr. Läs mer på sidorna 40-41.

Hög aktivitet och nytt affärsklimat

Året har präglats av handlingskraft och hög aktivitet inom både uthyrning & förvaltning, projekt & affärsutveckling och transaktioner. Vår affärsmodell är både hållbar och lönsam, med ett starkt kassa-flöde och en hög nettouthyrning. På en marknad som driver den gröna omställningen i Europa, står vi starka i ett nytt affärsklimat med nya finansierings-förutsättningar påverka-de av ett oroligt omvärlds-läge, höga elpriser, hög inflation och stigande räntor.# Affärsidé

Genom att bygga goda relationer, ta tillvara kunskap och ta ansvar utvecklar vi fastigheter i utvalda tillväxtstäder och skapar långsiktiga, hållbara värden för våra hyresgäster och våra ägare.

Diös Fastigheter AB Årsredovisning 2022

AFFÄRSMODELL

Långsiktiga värden för våra hyresgäster och aktieägare

Vår affärsmodell bygger på utveckling av kommersiella fastigheter, att bygga goda relationer och ta tillvara kunskap. Vi fokuserar på kassaflöde och investerar i en hållbar fastighetsportfölj med effektiva energilösningar. Våra intäkter kommer från uthyrning & förvaltning, projekt & affärsutveckling och vårt erbjudande handlar om kommersiella lokaler, i första hand kontor. Dessa kompletteras med lokaler för urban service och bostäder. Våra fastigheter, kvarter och stadsdelar innehåller en variation av hyresgäster som skapar flöden av människor dygnet runt, vilket bidrar till ökad trygghet och tillväxt för våra hyresgäster. Våra huvudsakliga finans- och klimatmål bygger på ett övergripande tillväxtmål, med fokus på avkastning på eget kapital, och ett specifikt klimatmål med fokus på minskade utsläpp av koldioxidekvivalenter (CO₂e). Med dessa mål bidrar vi till mer hållbara städer, säkerställer grön finansiering och skapar förutsättningar för långsiktigt ökade fastighetsvärden och en attraktiv avkastning i vår affär.

• Uthyrning & förvaltning
• Projekt & affärsutveckling
• Transaktioner
• Kontor
• Bostäder
• Lokaler för urban service
• Engagerade medarbetare
• Lokal närvaro
• Attraktivt belägna fastigheter
• Kapital

Affärsmodell: Så skapar vi hållbara värden

Inledning

Om bolaget

Vår marknad

Vår affär

Vårt ansvar

Ekonomisk redovisning

”I tider av en mer volatil värde utveckling av vårt bestånd stärker vi vår affär genom att ännu tydligare fokusera på direktavkastning och kassaflöde.”

Rolf Larsson, CFO

Om bolaget

• 2005 Bolaget bildas
• 2006 Introduktion på Stockholmsbörsen
• 2011 Vi blir marknadsledande i norra Sverige och fördubblar vårt fastighetsvärde genom förvärv
• 2014 Nuvarande vd Knut Rost tillträder
• 2017 Vårt näst största förvärv genom tiderna ökar vårt fastighetsvärde till 19 mdr
• 2018 Uppstart av vår projektorganisation
• 2021 Nytt klimatmål att halvera våra koldioxidutsläpp till 2030 för att nå nettonoll till senast 2045
• 2022 Vi levererar vår starkaste nettouthyrning någonsin på 77 mkr

Vi ska fortsätta vara ett lönsamt bolag, med långsiktig tillväxt och därmed vara en attraktiv investering, där vår finansiella styrka och arbete för en hållbar framtid är avgörande faktorer. Vi fokuserar på kassaflöde och bedriver all verksamhet med balanserad finansiell risk, samt investerar i en hållbar fastighetsportfölj som säkerställer grön finansiering och skapar förutsättningar för ökade fastighetsvärden, attraktiv avkastning och hållbara städer. Vår starka finansiella ställning gör oss väl rustade att möta olika utmaningar och förändringar i konjunkturer. Våra övergripande mål med fokus på avkastning på eget kapital och minskade koldioxidutsläpp når vi genom vår verksamhet inom uthyrning & förvaltning, projekt & affärsutveckling och transaktioner. Dessa områden beskrivs mer på sidorna 32–39.

Övergripande mål

	Utfall 2022	Mål 2023
Soliditet	38%	35%
Belåningsgrad	52%	<55%
Avkastning på eget kapital	7%	12% i snitt
Tillväxt i förvaltningsresultat per aktie	0%	10% i snitt

Tillväxtmålet leder mot en kontinuerlig förbättring av verksamheten. Det möjliggör investeringar, utdelning och god avkastning till våra ägare. En sund kapitalstruktur finansierar de finansiella riskerna i bolaget. Det ökar förtroendet för oss och förbättrar våra finansieringsvillkor. Belåningsgraden är en riskbegränsande faktor. En sund belåning skapar möjligheter till affärer. Våra finansieringsavtal ställer även krav på maxnivå.

Lönsamhetsmål

• 12% avkastning på eget kapital
• 50% minskade CO₂e-utsläpp till 2030

Ett långsiktigt värdeskapande för våra ägare ger konkurrenskraft, förenklar anskaffning av kapital och skapar större intresse kring bolaget.

Minskade utsläpp genom lägre förbrukning och tekniska lösningar skapar förutsättning för långsiktig lönsamhet och ett attraktivt erbjudande. Goda relationer och fokus på att skapa värde för hyresgästerna ger bättre och mer långsiktiga affärer.

	Mål 2023	Utfall 2022	Mål
Rekommendationsvilja, eNPS	>45	48
Kundnöjdhet, NKI	>72	72
Gröna fastigheter		11%	55% till 2026
Minskade CO₂e-utsläpp		-17%	50% till 2030

Inför 2023 höjs mål-sättningen från >70 till >72. Inför 2023 höjs mål-sättningen från >40 till >45.

Hållbarhetsmål

Gröna fastigheter ger ett effektivt och attraktivt bestånd med lägre risk samt bättre tillgång till kapital. Kriterierna för gröna fastigheter finns beskrivna på sidan 48. Engagerade medarbetare skapar goda affärsmöjligheter och driver utveckling i bolaget.

ÄGARE PER LAND

• Sverige, 78,9%
• USA, 9,6%
• Norge, 3,4%
• Nederländerna, 1,0%
• Finland, 0,7%
• Luxemburg, 0,7%
• Övriga, 5,6%

ÄGARE PER TYP

• Fondbolag, 24,9%
• Privatpersoner, 18,1%
• Pension & försäkring, 9,9%
• Investment & kapitalförvaltning, 8,1%
• Anonymt ägande, 4,5%
• Stat, kommun & landsting, 1,7%
• Stiftelse, 0,7%
• Återköpta aktier, 0,3%
• Övriga, 31,9%

Kursutveckling

Aktiekursen stod vid årets utgång i 75,5 kr per aktie (118,8) vilket motsvarar en aktiekursutveckling om -36,5 procent (54,7). Det kan jämföras med Nasdaq OMX Stockholm 30 som utvecklades med -15,6 procent (29,1) och Stockholmsbörsens fastighetsindex, uttryckt som Nasdaq OMX Real Estate PI, som minskade med -44,7 procent (43,6). Totalavkastningen i aktien för året uppgick till -34,3 procent (60,6). Volatiliteten i aktien de senaste 12 månaderna har varit 37,9 procent (26,4). Börsvärdet uppgick den 31 december till 10 698 mkr (16 844).

Utdelning och utdelningspolicy

Styrelsen föreslår en utdelning för räkenskapsåret 2022 om 2,00 kr per aktie (3,52), fördelat på fyra utdelningstillfällen med 0,50 kr per tillfälle. Det motsvarar en direktavkastning om 2,6 procent räknat mot aktiekursen per den 31 december. Enligt utdelningspolicyn ska cirka 50 procent av årets resultat efter skatt, exklusive orealiserade värdeförändringar och uppskjuten skatt, överföras via utdelning till aktieägarna. Förslaget innebär en utdelning om 26,3 procent (48,4) där styrelsen motiverar att frångå från utdelningspolicyn med att detta skapar det mest gynnsamma läget för bolaget och ägarna givet nya finansiella förutsättningar. Detta för att både värna en stark balansräkning samt ha möjlighet att nyttja kommande affärsmöjligheter. Beslutet om utdelning fattas av årsstämman den 18 april 2023. Som avstämningsdagar föreslås den 20 april, 20 juli, 20 okt 2023 och 22 jan 2024. Beslutar årsstämman enligt förslaget sker utbetalning den 25 april, 25 juli, 25 okt 2023 och 25 jan 2024.

Aktier och aktiekapital

Aktiekapitalet uppgick per 31 december till 283 569 699 (283 569 699) och antalet aktier till 141 785 165 (141 785 165). Kvotvärdet uppgick till 2 kr per aktie och samtliga aktier ger samma ägarandel och rösträtt.

AKTIEN OCH ÄGARNA

Antalet aktieägare uppgick vid årets utgång till 19 057 (18 733). Andelen utlandsregistrerade aktieägare uppgick till 21,1 procent (24,3). Den enskilt största aktieägaren var AB Persson Invest med 15,6 procent (15,4) av aktierna. De tio största ägarna svarade för 56,1 procent (53,0) av innehav och röster.

Substansvärde och eget kapital

I syfte att ge ett långsiktigt rättvisande värde av bolagets nettotillgångar redovisar vi ett långsiktigt substansvärde uttryckt enligt EPRA NRV. EPRA NRV uppgick vid årsskiftet till 14 216 mkr (13 815) vilket motsvarar 100,5 kr per aktie (97,7) där aktiekursen per den 31 december utgjorde 75 procent (126) av EPRA NRV. Det egna kapitalet uppgick till 12 102 mkr (11 823) per den 31 december vilket ger 85,6 kr per aktie (83,6).

Förvärv och överlåtelse av egna aktier

Årsstämman 2022 beslutade att ge styrelsen mandat, gällande längst till nästa årsstämma, att förvärva och överlåta egna aktier motsvarande maximalt 10 procent av samtliga utestående aktier i bolaget. Återköp av egna aktier är en metod för att anpassa och effektivisera kapitalstrukturen. Under 2022 har bolaget nyttjat 87 200 egna aktier som betalningsmedel vid ett fastighetsförvärv till en kurs om 115 kr. Styrelsen kommer att föreslå årsstämman en förlängning av möjligheten till förvärv och överlåtelse av egna aktier.

Flaggning

Under 4:e kvartalet 2022 har Nordstjernan AB flaggat att aktieinnehavet understiger 10 procent och Länsförsäkringar Fonder har flaggat att aktieinnehavet överstiger 5 procent.

Transparens och tillgänglighet

Vi värnar om att vara transparenta och tillgängliga för våra intressenter utan att äventyra externa och interna regelverk. All aktieägarinformation såsom finansiella rapporter och pressmeddelanden finns tillgängliga på vår hemsida.# Diös Fastigheter AB Årsredovisning 2022

Inledning Om bolaget Vår marknad Vår affär Vårt ansvar Ekonomisk redovisning

Om bolaget

Diös Fastigheter
OMX Stockholm 30 Index
OMX Stockholm Real Estate PI

AKTIEKURS(SEK)	VOLYM (TUSENTAL)
45	1 000
65	2 000
75	3 000
55	9 000
85	8 000
95	7 000
125	4 000
115	5 000
105	6 000

JAN FEB MAR APR MAJ JUN JUL AUG SEP OKT NOV DEC

UTDELNING I RELATION TILL RESULTAT, %
0	2018
20	2019
10	2020
40	2021
30	2022
50
60
70

Utdelning i % av resultat efter skatt, exkluderat orealiserade värdeförändringar och uppskjuten skatt.

AVKASTNING PÅ EGET KAPITAL, %
0	2018
5	2019
10	2020
15	2021
20	2022
30
25

Avkastning på eget kapital, %.

AKTIEKURS I FÖRHÅLLANDE TILL EPRA NRV OCH AKTIEKURSUTVECKLING, %
Aktiekurs / EPRA NRV
Kursutveckling	0
	-20
	-40
	-60
	20
	80
	60
	40

”Vår flytt till Large Cap är ett bevis på en fungerande strategi och en långsiktigt hållbar affärsmodell som skapar värde för våra aktieägare”
Johan Dernmar, IR-chef

DATA PER AKTIE	2022	2021	2020	2019	2018
Börskurs 31 dec, kr	75,5	118,8	76,8	85,8	56,4
Börsvärde utestående aktier, mkr	10 705	16 844	10 331	11 541	7 580
Förvaltningsresultat per aktie, kr	7,64	7,28	7,13	7,07	6,64
EPRA NRV per aktie, kr	100,5	97,7	79,7	73,4	67,6
Utdelning per aktie, kr	2,00	1 3,52	3,30	1,65	3,00
Utdelning i procent av resultat per aktie 2 , %	26,3	50,3	50,3	24,9	49,7
Direktavkastning aktie, %	2,6	3,0	4,3	3,8	5,3
Totalavkastning aktie, %	-34,3	60,6	-7,9	58,1	6,5

1 Styrelsens förslag.
2 Resultat efter skatt, exklusive orealiserade värdeförändringar och uppskjuten skatt.

STÖRSTA AKTIEÄGARE

Antal aktier	Innehav och röster, %	Förändring 12 mån, %-enheter
AB Persson Invest	22 074 488	15,6
Backahill Inter AB	14 857 452	10,5
Nordstjernan AB	11 373 698	8,0
Pensionskassan SHB Försäkringsförening	8 096 827	5,7
Länsförsäkringar Fonder	7 878 971	5,6
Karl Hedin	3 562 547	2,5
Vanguard	3 397 801	2,4
Avanza Pension	3 140 874	2,2
BlackRock	3 065 332	2,2
Sten Dybeck, inklusive bolag och familj	2 175 183	1,5
Total 10 största ägare	79 623 173	56,1
Aktier i eget förvar	354 218	0,0
Övriga ägare	61 807 774	43,9
TOTALT	141 785 165	100,0

AKTIEÄGARSTRUKTUR LIKVIDITET 1 JAN-31 DEC

Antal aktieägare	Antal aktier	Innehav och röster, %	Marknads- värde, mkr
1-500	13 582	1 761 985	1,2
501-1 000	2 149	1 719 862	1,2
1 001-5 000	2 541	5 700 302	4,0
5 001-10 000	389	2 837 406	2,0
10 001-20 000	180	2 631 918	1,9
20 001-50 000	97	3 070 828	2,2
50 001-	116	117 700 611	83,0
Anonymt ägande		6 362 253	4,5
TOTALT	19 057	141 785 165	100

	2022	2021
Aktiens högsta pris, SEK	121,8	119,4
Aktiens lägsta pris, SEK	64,25	66,6
Totalt antal omsatta aktier	60 049 541	62 607 158
Genomsnitt per dag, antal omsatta aktier	237 350	247 459
Totalt antal avslut	272 370	268 626
Snittvärde per avslut, SEK	18 462	21 171
Daglig snittomsättning, SEK	19 875 271	22 478 530

Källa: Monitor av Modular Finance AB. Sammanställd och bearbetad data från bland annat Euroclear, Morningstar och Finansinspektionen.

Inledning Om bolaget Vår marknad Vår affär Vårt ansvar Ekonomisk redovisning

Om bolaget

Vi Diösare är modiga och relationsbyggande personer med fokus på affären och en tydlig vilja att utveckla och utvecklas. Tillsammans är vi möjliggörare som är enkla, nära och aktiva i vårt agerande med målet att skapa hållbara affärer och långsiktig tillväxt för våra hyresgäster, våra aktieägare och oss själva. Våra medarbetare är tillsammans med våra fastigheter vår viktigaste tillgång och vår kultur bygger på att vi jobbar i starka team och utvecklas tillsammans. Genom vår aktivitet och vårt engagemang vågar vi fatta beslut för vår fortsatta framgång. Vi är övertygade om att det gör oss till en konkurrenskraftig arbetsgivare.

Lokala team

Med kontor och lokala team i alla våra städer lever vi nära våra hyresgäster, skapar stora kontakt- och säljytor samt ett brett nätverk och goda relationer med kommunen och andra aktörer på vår marknad. Det ger nöjdare hyresgäster och en tydlig konkurrensfördel i skapandet av nya affärer.

MEDARBETARE

Lokal närvaro, affären i fokus och värdegrunden i ryggen

Engagerade medarbetare

Vi vet att medarbetare som trivs på sin arbetsplats gör ett bättre jobb och har en positiv inställning som smittar av sig. Därför erbjuder vi en spännande arbetsplats med möjlighet till personlig utveckling, bland annat genom konceptet Diös Academy (mer om Diös Academy på sidan 51). Våra medarbetare stannar länge, identifierar sig med varumärket och kulturen och är våra allra bästa ambassadörer.

Modiga ledare

Vi arbetar med ett coachande och modigt ledarskap och har stor tillit till våra medarbetares förmåga. Med tydliga uppdrag mot våra gemensamma mål tar var och en eget ansvar för och driver sin egen utveckling. Vi är handlingskraftiga och vågar ta beslut och är närvarande ledare i flexibla miljöer. All ledarskapsutveckling sker genom Diös Academy.

”Vi har olika bakgrund med ett gemensamt mål om att vara enkla, nära och aktiva. De lokala teamen ger oss en klar konkurrensfördel i skapandet av nya affärer.”
Annie Skoglund, HR-ansvarig

Vår marknad

Sundsvall.

Inledning Om bolaget Vår marknad Vår affär Vårt ansvar Ekonomisk redovisning

Vår marknad

Vår marknad är attraktiva och växande städer som präglas av god tillgänglighet, stark entreprenörsanda, drivna kommunledningar och goda kommunikationer. Här finns universitet eller högskola och naturen runt hörnet. Genom vår tids största satsningar och investe- ringar i den gröna tillväxtrevolutionen, nya företags- etableringar och våra städers växande utbud ökar attraktiviteten för vår marknad ytterligare.

DIÖSSTADEN

15-minutersstad i ett växande norra Sverige

• Universitet eller högskola berikar staden med ungdomar, kompetens och framtidstro. Leder till före- tagsetableringar som söker utbildad arbetskraft.
• En handels- och upplevelsestad med en levande stadskärna, attraktiva upplevelse- och mötesplatser som skapar flöde och tillväxt.
• Stad i Sverige som växer med ökande befolkning, expansiva företag och hög efter- frågan på lokaler. En engagerad och driven kommunledning som delar våra tillväxtambitioner är en viktig samarbetspartner i vår stadsutveckling.
• Starkt entreprenörskap och företagande såväl som företagsetableringar ger karriärsmöjlig- heter, kvalificerade arbets-tillfällen och stabilitet.
• 60 000-150 000 invånare som gärna gör aktiva livsstilsval, trivs, har möjlighet att utvecklas och stannar i staden under lång tid.
• ETT centrum och 15 minuter till all tänkbar service som du enkelt når till fots, med cykel, bil eller kollektivtrafik.
• Tillgänglighet skapas genom god infrastruktur och kommunikationslösningar för lokalt och regionalt resande. Myndighetsetableringar skapar många arbetstillfällen och är stabila hyresgäster med god ekonomi.

Vi finns i tio tillväxtstäder i norra Sverige, från Borlänge i söder till Luleå i norr. Vi har valt att satsa på en viss typ av städer som alla präglas av tillväxt, grön omställning, aktiva livsstilsval, god tillgänglighet, stark entreprenörsanda och en pågående befolk- ningsökning. Diösstaden är en så kallad 15-minutersstad, där all tänkbar service finns inom en rimlig och hållbar tidsram. Norra Sverige leder en omfattande grön omställning, med historiskt stora planlagda investeringar. Det ligger överst på såväl rikspolitikernas agenda som svensk basnärings. Ökad inflyttning och kompetensförsörjning, både från Sverige och internationellt, till städerna i norra Sverige är nyckeln till utvecklad svensk ekonomi. Vi skapar förutsättningar för att detta ska kunna ske genom kom- mersiell fastighetsutveckling i våra städer, så att människor och företag väljer att flytta hit och stanna kvar. Det gör vi genom att samarbeta med industriföretag, kommuner, hyresgäster, entrepre- nörer och andra aktörer.

Våra 10 städer

Diös finns i tio städer uppdelade i sju affärsenheter. Med lokala team utvecklar vi vår affär efter varje stads unika egenskaper, för att tillsammans skapa Sveriges mest inspirerande städer. De snabbast växande städerna på vår marknad är Skellefteå och Umeå. Vi är övertygade om att övriga städer kommer växa med minst samma takt kommande år.

• Luleå
• Skellefteå
• Umeå
• Sundsvall
• Gävle
• Mora
• Borlänge
• Falun
• Östersund
• Åre

Helen Osseén, kund- och kontorskoordinator, Johan Nordin, kommersiell förvaltare, Susanna Johansson, uthyrare, och Marcus Jansson, energioptimerare, i Sundsvall. Läs mer om vår marknad på sidan 26. Läs mer om vår affär på sidan 30.

Vår marknad

Viktiga händelser 2022

• Spaden sattes i jorden för nyproduktionspro- jektet Västra Stranden, ett modernt kvarter för kontor, urban service och bostäder.
• I den klassiska gallerian Shopping påbörjades en omställning av mindre efterfrågade butiksytor till moderna kontors- och coworkingytor.

Prioriteringar 2023

• Miljöcertifiera fastigheter och därmed säker- ställa grön finansiering.
• Påbörja försäljning av bostadsrätter i kvarteret Västra Stranden.
• Hyra ut prioriterade vakanser.

Fakta Luleå

Kommunikationer/tillgänglighet

Luleå Airport är en av Norrlands mest trafikerade och opereras av SAS, Norwegian och Jonair. Ligger cirka 7 km från Luleå centrum. Tåg från Stockholm. Billedes åker man på motorvägen hela vägen från Stockholm till Luleå utmed kusten.

Viktiga händelser 2022

• Förvärv av 4 fastigheter: (Staren 4, Orion 4, Geten 7, Kontoret 2) som stärker vår affär och vår position i staden.
• Inflyttning av ICA i helt nya kvarteret Oxen 2 och färdigställande av utvecklingen kring fastigheten Hjorten 5.# Diös Fastigheter AB Årsredovisning 2022

Vår marknad

Luleå

Prioriteringar 2023
Utveckla nya och befintliga fastigheter och kvarter med miljöcertifiering och grön finansiering som ledstjärna, Coops inflyttning i gallerian Vintergatan (Idun 10), utveckla byggrätter med detaljplaner och för försäljning samt färdigställa pågående projekt i Sirius 25 och i Hjorten 5.

Fakta
* Kommunikationer/tillgänglighet: Skellefteå Airport är en vältrafikerad flygplats och opereras av SAS, BRA och Ryan Air. Ligger cirka 2 mil från Skellefteå centrum. Tåg från Stockholm.
* Ledande tillväxtföretag: SSAB, LKAB, Ferruform.
* Universitet: Luleå Tekniska Universitet med utbildningar från ingenjör inom svensk basnäring, rymdteknik och hållbarhet till masterprogram inom samhälle. Bedriver även forskningsverksamhet.
* Politiskt styre: Socialdemokraterna.

HYRESVÄRDE PER LOKALSLAG

Lokalslag	Procent
Kontor	60%
Handel	21%
Bostäder	5%
Hotell/Restaurang	3%
Vård/Utbildning	4%
Industri/lager	1%
Övrigt	6%

ANDEL AV TOTALT FASTIGHETSVÄRDE (31,1 MDR)

Område	Procent
Luleå	15%
Övriga affärsområden	85%

Luleå
* Antal fastigheter: 34
* Uthyrningsbar area: 211 009 kvm
* Fastighetsvärde: 4,80 mdr
* Befolkningsstillväxt 2012–2022: +4 339
* Befolkningsstillväxt 2021–2022: +377 (+0,48%)
* Arbetslöshet Luleå: 5,2% (Sverige: 6,7%)
* Källa: SCB

Skellefteå

Prioriteringar 2023
Utveckla nya och befintliga fastigheter och kvarter med miljöcertifiering och grön finansiering som ledstjärna, Coops inflyttning i gallerian Vintergatan (Idun 10), utveckla byggrätter med detaljplaner och för försäljning samt färdigställa pågående projekt i Sirius 25 och i Hjorten 5.

Fakta
* Kommunikationer/tillgänglighet: Skellefteå Airport är en vältrafikerad flygplats och opereras av SAS, BRA och Ryan Air. Ligger cirka 2 mil från Skellefteå centrum. Tåg från Stockholm. Bil: man åker på motorvägen hela vägen från Stockholm till Skellefteå utmed kusten.
* Ledande tillväxtföretag: Boliden, Skellefteåkraft, Northvolt.
* Universitet: Campus Skellefteå består av utbildningar från Luleå Tekniska Universitet och Umeå Universitet. Lärcentrum med ett stort utbud av distansutbildningar.
* Politiskt styre: Socialdemokraterna, Vänsterpartiet.

HYRESVÄRDE PER LOKALSLAG

Lokalslag	Procent
Kontor	49%
Handel	21%
Bostäder	8%
Hotell/Restaurang	14%
Vård/Utbildning	3%
Industri/lager	2%
Övrigt	3%

ANDEL AV TOTALT FASTIGHETSVÄRDE (31,1 MDR)

Område	Procent
Skellefteå	11%
Övriga affärsområden	89%

Skellefteå
* Antal fastigheter: 32
* Uthyrningsbar area: 179 033 kvm
* Fastighetsvärde: 3,27 mdr
* Befolkningsstillväxt 2012–2022: +2 628
* Befolkningsstillväxt 2021–2022: +1 009 (+1,37%)
* Arbetslöshet Skellefteå: 3,8% (Sverige: 6,7%)
* Källa: SCB

Umeå

Viktiga händelser 2022
Invigningen av nya Clarion hotel och färdigställande av Sveriges modernaste polishus samt strategisk uthyrning till Statens Servicecenter i konverteringsprojekt av gallerian MVG.

Prioriteringar 2023
Utveckla befintliga fastigheter och kvarter med miljöcertifiering och grön finansiering som ledstjärna, nyproduktionen av kvarteret Vale med kontor och bostäder samt fortsätta driva detaljplaner och tillskapa ytterligare byggrätter.

Fakta
* Kommunikationer/tillgänglighet: Umeå Airport är norra Sveriges största flygplats och trafikeras av SAS, BRA, Norwegian och Jonair. Ligger på cykelavstånd från Umeå centrum. Tåg från Stockholm. Bil: man åker på motorvägen hela vägen från Stockholm till Umeå utmed kusten.
* Ledande tillväxtföretag: Synsam, Woolpower, H1, Swedbanks kundcenter.
* Universitet: Umeå Universitet är ett av Sveriges största med 150 program, allt från läkarprogram till master i hållbarhet.
* Politiskt styre: Socialdemokraterna, Miljöpartiet.

HYRESVÄRDE PER LOKALSLAG

Lokalslag	Procent
Kontor	60%
Handel	12%
Bostäder	5%
Hotell/Restaurang	15%
Vård/Utbildning	1%
Industri/lager	4%
Övrigt	3%

ANDEL AV TOTALT FASTIGHETSVÄRDE (31,1 MDR)

Område	Procent
Umeå	15%
Övriga affärsområden	85%

Umeå
* Antal fastigheter: 41
* Uthyrningsbar area: 220 835 kvm
* Fastighetsvärde: 4,75 mdr
* Befolkningsstillväxt 2012–2022: +14 941
* Befolkningsstillväxt 2021–2022: +1 238 (+1,05%)
* Arbetslöshet Umeå: 4,5% (Sverige: 6,7%)
* Källa: SCB

Östersund

Viktiga händelser 2022
Förvärv av Djurläkaren 14. Uppgradering av bostäder – fullt uthyrt.

Prioriteringar 2023
Utveckla befintliga fastigheter och kvarter med miljöcertifiering och grön finansiering som ledstjärna. Fortsatt utveckling av Djurläkaren 14, Postiljonen 9 med ett nytt restaurangdistrikt samt galleria Kärnan. Vi är delaktiga i kommunens planprogram gällande utveckling av stadsdel Söder.

Fakta
* Kommunikationer/tillgänglighet: Åre/Östersund Airport är inlandets mest trafikerade flygplats och opereras av SAS, BRA och Jonair. Tåg via Norra Stambanan eller Ostkustbanan från Stockholm. Bil: man åker motorväg och Europaväg från Stockholm till Östersund.
* Ledande tillväxtföretag: Volvo Lastvagnar, Komatsu, SCA, Ålö m.fl.
* Universitet: Umeå Universitet är ett av Sveriges största med 150 program, allt från läkarprogram till master i hållbarhet.
* Politiskt styre: Socialdemokraterna, Centerpartiet.

HYRESVÄRDE PER LOKALSLAG

Lokalslag	Procent
Kontor	39%
Handel	15%
Bostäder	23%
Hotell/Restaurang	7%
Vård/Utbildning	6%
Industri/lager	5%
Övrigt	5%

ANDEL AV TOTALT FASTIGHETSVÄRDE (31,1 MDR)

Område	Procent
Östersund	14%
Övriga affärsområden	86%

Östersund
* Antal fastigheter: 87
* Uthyrningsbar area: 285 335 kvm
* Fastighetsvärde: 4,33 mdr
* Befolkningsstillväxt 2012–2022: +5 229
* Befolkningsstillväxt 2021–2022: +390 (+0,61%)
* Arbetslöshet Östersund: 5,0% (Sverige: 6,7%)
* Källa: SCB

Åre

Viktiga händelser 2022
Utveckling av Produkthuset/Årevägen 55 – strategiska uthyrningar och fasadförändring – certifieras med Bream Very Good samt ny klimatsmart träfasad. Konverteringsprojekt av Stationshuset med bland andra Handelsbanken som nationell kontorsnod samt etablering av Aqua Dental.

Prioriteringar 2023
Utveckla befintliga fastigheter och kvarter med miljöcertifiering och grön finansiering som ledstjärna. Fortsatt utveckling av kontorsytor för hyresutveckling.

Fakta
* Kommunikationer/tillgänglighet: Åre/Östersund Airport är inlandets mest trafikerade flygplats och opereras av SAS, BRA och Jonair. Tåg via Norra Stambanan eller Ostkustbanan från Stockholm. Bil: man åker motorväg och Europaväg från Stockholm till Åre.
* Ledande tillväxtföretag: Skistar, Klättermusen, Trangia, Nord-Lock.
* Universitet: Mittuniversitet i Östersund och campus Åre med allt från tekniska utbildningar, till PR och kommunikation samt näringslivsrelaterad forskning och i Åre eventutbildning. Cirka 22 000 studenter i Östersund och Åre.
* Politiskt styre: Socialdemokraterna, Västjämtlands Väl, Vänsterpartiet.

HYRESVÄRDE PER LOKALSLAG

Lokalslag	Procent
Kontor	32%
Handel	39%
Bostäder	1%
Hotell/Restaurang	11%
Vård/Utbildning	5%
Industri/lager	2%
Övrigt	9%

ANDEL AV TOTALT FASTIGHETSVÄRDE (31,1 MDR)

Område	Procent
Åre	2%
Övriga affärsområden	98%

Åre
* Antal fastigheter: 22
* Uthyrningsbar area: 29 764 kvm
* Fastighetsvärde: 0,65 mdr
* Befolkningsstillväxt 2012–2022: +1 924
* Befolkningsstillväxt 2021–2022: +59 (+0,50%)
* Arbetslöshet Åre: 4,2% (Sverige: 6,7%)
* Källa: SCB

Sundsvall

Viktiga händelser 2022
Förvärv av anrik fastighet (Juno) i centrum med Nordic Choice Hotels som största hyresgäst. Etablering av nöjeshuset Centralen i fd Casino Cosmopols lokaler och Tele2 i fastigheten Lyckan 6.

Prioriteringar 2023
Färdigställande av och inflyttning i bostadshuset Aeolus 5 (konvertering kontorsytor). Etablering av Länsförsäkringar Västernorrland i Glädjen 4 (konvertering butiksyta). Etablering av Skatteverket i Borgmästaren 10. Fortsatt utveckling av byggrätter.

Fakta
* Kommunikationer/tillgänglighet: Sundsvall Timrå Airport är belägen bara 15 km från Sundsvall centrum och opereras av SAS. Tåg via Ostkustbanan. Bil: man åker på motorvägen hela vägen från Stockholm till Sundsvall utmed kusten.
* Ledande tillväxtföretag: SCA, Tele2 kundcenter, Scandia, Länsförsäkringar.
* Universitet: Mittuniversitetet finns i Sundsvall och Östersund med allt från tekniska utbildningar, till PR och kommunikation samt näringslivsrelaterad forskning.
* Politiskt styre: Socialdemokraterna, Centerpartiet, Vänsterpartiet.

HYRESVÄRDE PER LOKALSLAG

Lokalslag	Procent
Kontor	58%
Handel	9%
Bostäder	8%
Hotell/Restaurang	13%
Vård/Utbildning	7%
Industri/lager	1%
Övrigt	5%

ANDEL AV TOTALT FASTIGHETSVÄRDE (31,1 MDR)

Område	Procent
Sundsvall	16%
Övriga affärsområden	84%

Sundsvall
* Antal fastigheter: 48
* Uthyrningsbar area: 218 127 kvm
* Fastighetsvärde: 4,87 mdr
* Befolkningsstillväxt 2012–2022: +2 674
* Befolkningsstillväxt 2021–2022: -22 (-0,02%)
* Arbetslöshet Sundsvall: 6,8% (Sverige: 6,7%)
* Källa: SCB

Gävle

Viktiga händelser 2022
Förvärv av två kontorsfastigheter Gävle Andersberg 14:58 i Gävle Bro och Gävle Alderholmen 20:2 i området Magasinen. Installerad solcellsanläggning på fastigheten Väster 4:7.

Prioriteringar 2023
Utveckla befintliga fastigheter och kvarter med miljöcertifiering och grön finansiering som ledstjärna. Färdigställande och tillträde av projekt Gävle Bro. Utveckling av projekt Magasinen – nygammal stadsdel som en länk till centrum.

Fakta
* Kommunikationer/tillgänglighet: Stad med hög tillgänglighet, via tåg som primärt kommunikationssätt. Bil: man åker på motorvägen hela vägen från Stockholm till Gävle. Stockholm Arlanda Airport nås enkelt via tåg eller bil på cirka 1,5 timme.
* Ledande tillväxtföretag: Billerud, Huvudkontor Lantmäteriet ca 900 anställda, Gävle Hamn mellansveriges största logistiknav.
* Universitet: Högskolan Gävle med 16 000 studenter, utbildningar från civilingenjör till ekonom.
* Politiskt styre: Socialdemokraterna, Miljöpartiet, Liberalerna, Kristdemokraterna, Centerpartiet.

Borlänge

Viktiga händelser 2022
Förvärv av två kontors- och bostadsfastigheter i centrala Borlänge. Färdigställt bolagets största projekt Intagan, Trafikverkets huvudkontor.

Prioriteringar 2023
Utveckla befintliga fastigheter och kvarter med miljöcertifiering och grön finansiering som ledstjärna. Fortsätta utvecklingen av Högskolan Dalarna/Campus Borlänge i centrala Borlänge. Strategisk utveckling av centrum med Högskolan som dragkraft.

Fakta
* Kommunikationer/tillgänglighet: Stad med hög tillgänglighet, via tåg som primärt kommunikationssätt. Dala Airport ligger några mil från Borlänge, med både inrikes och utrikes flygtrafik. Bil: man åker på Europaväg och riksväg hela vägen från Stockholm till Borlänge.
* Ledande tillväxtföretag: Northvolt, SSAB, Trafikverket och IT-sektorn.# Universitet Högskolan Dalarna

Universitet Högskolan Dalarna med 16 000 studenter i Falun och Borlänge, med utbildningar från data/IT-ingenjör till civilekonom. Politiskt styre Socialdemokraterna, Moderaterna.

HYRESVÄRDE PER LOKALSLAG

Lokalslag	Gävle (%)	Borlänge (%)
Kontor	46%	71%
Handel	17%	5%
Bostäder	5%	4%
Hotell/Restaurang	8%	12%
Vård/Utbildning	11%	3%
Industri/lager	4%	0%
Övrigt	9%	5%

ANDEL AV TOTALT FASTIGHETSVÄRDE (31,1 MDR)

Stad	Gävle (%)	Borlänge (%)
Gävle	10%	8%
Övriga affärsområden	90%	92%

Gävle

Befolkningsstillväxt 2012–2022: +7 323
2021–2022: +357 (+0,35%)
Arbetslöshet Gävle: 9,4% (Sverige: 6,7%)
Källa: SCB

• Antal fastigheter: 38
• Uthyrningsbar area: 159 565 kvm
• Fastighetsvärde: 3,15 mdr

Borlänge

Befolkningsstillväxt 2012–2022: +2 696
2021–2022: -76 (-0,15%)
Arbetslöshet Borlänge: 8,4% (Sverige: 6,7%)
Källa: SCB

• Antal fastigheter: 21
• Uthyrningsbar area: 126 637 kvm
• Fastighetsvärde: 2,39 mdr

25 Diös Fastigheter AB Årsredovisning 2022

Inledning

Om bolaget

Vår marknad

Vår affär

Vårt ansvar

Ekonomisk redovisning

Viktiga händelser 2022

• Förvärv av tio kontors- och bostadsfastigheter i centrala Falun.
• Stor strategisk uthyrning till Falu Kommun.

Prioriteringar 2023

• Utveckla befintliga fastigheter och kvarter med miljöcertifiering och grön finansiering som ledstjärna.
• Genomföra energiprojekt i Hattmakaren 16.
• Vi fortsätter konvertera butiksytor till attraktiva kontor i Holmen 8.

Fakta Falun

Kommunikationer/tillgänglighet: Stad med hög tillgänglighet, via tåg som primärt kommunikationssätt. Dala Airport ligger några mil från Falun, med både inrikes och utrikes flygtrafik. Billedes åker man på Europaväg hela vägen från Stockholm till Falun.

Viktiga händelser 2022

• Utveckling av attraktiva kontorsmiljöer till flera samhällshyresgäster.

Prioriteringar 2023

• Utveckla befintliga fastigheter och kvarter med miljöcertifiering och grön finansiering som ledstjärna.
• Uppgradera bostäder.
• Utveckla nya ytor till Region Dalarna.

Fakta Mora

Kommunikationer/tillgänglighet: Stad med hög tillgänglighet, via tåg som primärt kommunikationssätt. Billedes åker man på Europaväg och riksvägar från Stockholm till Mora.

Ledande tillväxtföretag: Stora Enso, Arctic Paper, Nkt Cables, Orcla Care, Dellner Couplers.

Universitet: Högskolan Dalarna med 16 000 studenter i Falun och Borlänge, med utbildningar från data/IT-ingenjör till civilekonom. Politiskt styre Socialdemokraterna, Moderaterna.

Ledande tillväxtföretag: FM Matsson, Mora Kniv, Wibe.

Universitet: Mora Högskolecentrum erbjuder plats för distansutbildning. Kopplat till Högskolan Dalarna med 16 000 studenter i Falun och Borlänge, med utbildningar från data-/ IT-ingenjör till civilekonom. Politiskt styre Centerpartiet, Morapartiet, Moderaterna, Kristdemokraterna.

HYRESVÄRDE PER LOKALSLAG

Lokalslag	Falun (%)	Mora (%)
Kontor	36%	35%
Handel	25%	22%
Bostäder	8%	18%
Hotell/Restaurang	4%	5%
Vård/Utbildning	22%	1%
Industri/lager	0%	12%
Övrigt	5%	7%

ANDEL AV TOTALT FASTIGHETSVÄRDE (31,1 MDR)

Stad	Falun (%)	Mora (%)
Falun	8%	2%
Övriga affärsområden	92%	98%

Falun

Befolkningsstillväxt 2012–2022: +3 386
2021–2022: -19 (-0,03%)
Arbetslöshet Falun: 4,6% (Sverige: 6,7%)
Källa: SCB

• Antal fastigheter: 26
• Uthyrningsbar area: 127 006 kvm
• Fastighetsvärde: 2,37 mdr

Mora

Befolkningsstillväxt 2012–2022: +597
2021–2022: +9 (+0,44%)
Arbetslöshet Mora: 4,3% (Sverige: 6,7%)
Källa: SCB

• Antal fastigheter: 14
• Uthyrningsbar area: 65 296 kvm
• Fastighetsvärde: 0,55 mdr

Vår marknad

26Diös Fastigheter AB Årsredovisning 2022

De stora industriföretagen på vår marknad, norra Sverige, driver den gröna omställningen. Vår roll är att ta tillvara de affärsmöjligheter detta innebär och möta behovet av kommersiella lokaler, främst kontor, kompletterat med urban service och centralt belägna bostäder, samt tillskapa byggrätter för bostäder.

Norra Sverige är ledande i den gröna omställningen i Europa med god tillgång på grön el och stora planlagda investeringar i svensk basnäring kommande decennier. Några goda exempel på pågående investeringar är öppningen av Synsams produktions- och innovationscenter i Östersund, H2 Green Steel som säkrade 2 mdr i finansiering under augusti 2022, samt Sundsvall Energi som tillsammans med Liquid Winds planerar att satsa 5-6 mdr på en ny elektrobränsleanläggning i Sundsvall. Bara i Luleå har det planlagts och gjorts investeringar om drygt 70 mdr det senaste året, vilket medfört runt 1 100 nya jobb.

Ett annat exempel är Northvolts satsning på att bygga om det gamla pappersbruket i Borlänge till en fabrik för cirkulär batteriproduktion. Etableringen innebär kring 1 000 nya arbetstillfällen i Borlänge, vilket kommer ge positiva ringar på vattnet även för vår affär. Under januari 2023 höll LKAB en presskonferens tillsammans med Energi- och näringsminister Ebba Busch där de berättade om nya fyndigheter av sällsynta jordartsmetaller som är essentiella i den gröna omställningen. Faktumet att Europas största fynd av dessa sällsynta metaller gjorts i just norra Sverige kan säkra leden i leveranskedjan och öka möjligheten till att göra Sverige och Europa mindre beroende av import från framför allt Kina i den fossilfria industrisatsningen. Detta stärker oss ytterligare i vår övertygelse om vår marknads centrala roll i den gröna revolutionen.

En annan avgörande faktor är den goda tillgången på förnyelsebar energi. Läs mer på sidan 27.

Som ledande fastighetsbolag i 10 tillväxtstäder i norra Sverige, med lokala affärsdrivna team och goda relationer står vi mycket väl positionerade att skapa och ta tillvara affärsmöjligheter på denna expansiva marknad. Det gör vi genom aktivt uthyrningsarbete och investeringar för framtiden tillsammans med våra hyresgäster. Vi investerar i projekt och transaktioner som stärker vårt bestånd och förflyttar oss mot en än mer hållbar och lönsam vardag. Vi är ansvarsfulla och grundar våra beslut på långsiktiga lönsamhets- och klimatmål med fokus på god avkastning och minskade koldioxidutsläpp.

MARKNADSUTBLICK

Norra Sverige leder den gröna omställningen

”Världens blickar är riktade mot vår del av Sverige, där den gröna omställningen och stora investeringar inom svensk basindustri accelererar den ekonomiska tillväxten.”

Knut Rost, vd

27 Diös Fastigheter AB Årsredovisning 2022

Inledning

Om bolaget

Vår marknad

Vår affär

Vårt ansvar

Ekonomisk redovisning

Vår marknad

Energifrågan i fokus

Aldrig tidigare har energipriser och eltillgång debatterats så friskt och påverkat så många i Sverige och Europa som nu och Europa upplever en volatil energimarknad med höga spotpriser och risk för elbrist. Vi arbetar aktivt med frågan från flera håll där följande områden är fokus och starka konkurrensfördelar:

• Långsiktig strategi för elinköp. Ger förutsägbara elpriser i upp till 5 år. I volatila tider genererar vår strategi ett mycket fördelaktigt elpris.
• Stabil tillgång på energi. 74 procent av vårt bestånd finns i elområde SE1 och SE2. DESSA elområden är nettoexportörer av fossilfri el.
• Kallt klimat. I vårt geografiska läge är energi alltid en aktuell fråga. Energibesparing och driftoptimering är högt prioriterad i vår vardag.
• Den gröna omställningen och energibristen. Den gröna revolutionen i vår region gör att vi kommer att samarbeta mellan olika branscher för att öka flexibiliteten på elmarknaden och tillgången på förnyelsebar energi. Det är viktigt att vi alla sänker vår elanvändning även om utgångs- punkten för oss i norra Sverige är mycket bättre än sådana Sverige och Europa.

Vi och hyresgästen.

Energibesparing och optimering skapar ett bra inomhusklimat för våra hyresgäster, samtidigt som det minskar energikostnaderna och elanvändningen samt minimerar utsläpp av växthusgaser.

Stefan Karlsson, fastighetstekniker, Joakim Happalainen, projektledare, Anders Mauree, fastighetstekniker, Eirik Pedersen, energioptimerare, och Johannes Elofsson, fastighetstekniker.

28 Diös Fastigheter AB Årsredovisning 2022

Må bra i våra 15-minutersstäder

Frågan om värderingar, välmående och psykosocial hälsa när det kommer till hållbarhet får allt mer uppmärksamhet. Förändrade preferenser om var vi vill och kan bo märks fortsatt i statistik över utflyttningen från storstäder och inflyttningen i våra mellanstora städer i norra Sverige. Balans i livet är något allt fler strävar efter och företag med tydliga värderingar och stark kultur lockar medarbetare. Vi arbetar strukturerat med utveckling av våra fastigheter för tryggare och mer attraktiva kvarter, stadsdelar och städer samtidigt som vi utvecklar för framtidens kontor tillsammans med våra hyresgäster.

OMVÄRLD

Påverkansfaktorer och trender

Det är viktigt för oss att utvärdera möjligheter som kommer av ett nytt affärsklimat, leva nära trender och navigera genom utmaningar som uppstår i en orolig omvärld. Det ger oss goda förutsättningar till fortsatt lönsamma affärer. De största påverkansfaktorerna under 2022 och fortsatt, är ett förändrat affärsklimat till följd av ökande inflation och höjda räntor, stigande energipriser och Rysslands pågående invasion av

74% av vårt bestånd finns i elområde SE1 och SE2

Ukraina. Vår skuldförvaltning beskrivs mer på sidorna 44–45. Hur vi agerar gällande energifrågan beskrivs på sidan 27. Utvecklingen i omvärlden gällande allt från extremväder till konflikter och stress i samhället har skapat mer vilja och förståelse för strategi och riskhantering gällande både miljömässiga och sociala hållbarhetsfrågor och ses som viktiga delar i en långsiktig affär. Vi är lyhörda och framåtlutade i vårt agerande på trender och omvärldsfaktorer och planerar för samt tar vara på de nya möjligheter och eventuella utmaningar som uppstår.# Diös Fastigheter AB Årsredovisning 2022

Inledning

Medan världens blickar vänds mot norra Sverige med stora beslutade industriinvesteringar i svensk basnäring och en energiproduktion som möjliggör expansion och etableringar, möter vi den ökade efterfrågan på moderna kontor från befintliga och nya hyresgäster. Våra städers attraktivitet stärks också av ett ökat utbud av service, fler moderna bostäder och händelser som sätter norra Sverige på kartan. Som största fastighetsägare i dessa städer skapar vi nya samarbeten och utvecklar därmed vår affär varje dag.

Kontorets roll som varumärkesbyggare

Den nya tidens flexiblare syn på arbetsplatsen stärker kontorets roll som varumärkesbyggare och mötesplats för internt och externt relationsskapande. På kontoret bygger man en stark företagskultur som gynnar affären. En nyligen genomförd undersökning från Stockholms Handelskammare, Future of work, visar tydligt att affärsutveckling och kreativitet sker på kontoret. Undersökningen visar också att de dagar vi är på kontoret också är de dagar vi mår bäst psykiskt, har roligast och rör på oss mest. Vi fortsätter att stärka vårt kontorserbjudande och tillgodose den höga efterfrågan som finns på moderna kontor i attraktiva lägen i våra expansiva städer.

Ett grönare fastighetsbestånd

Miljö- och klimatfrågor har fått en mycket större plats i det svenska näringslivet. EU driver frågor genom direktiv, regler och rapporteringskrav för att skapa jämförbarhet och transparens. Hållbarhetsarbetet har fått en större betydelse och tydligare koppling till affären, vilket driver på utvecklingstakten. Fastighetsbolag som är duktiga på att koppla hållbarhet till affären kommer att både spara utsläpp och förbättra sitt resultat. Under 2022 har vi lagt stor vikt i vår förvaltning på att utveckla våra arbetssätt för att energioptimering, miljöcertifiering och klimatanpassning ska vara en del av vardagen.

29 Diös Fastigheter AB Årsredovisning 2022

---

• Inledning
• Om bolaget
• Vår marknad
• Vår affär
• Vårt ansvar
• Ekonomisk redovisning

Livskvalitet och bra affärer – därför etablerade vi oss i Östersund

"Operatör är ett IT-konsultbolag med kontor i storstäder över hela världen, och sedan ett par år tillbaka ett 15-minuters avstånd öster Sund. Mona Swartling är affärsområdeschef på SopraSteria och berättar att kontoret i Östersund kom till av en önskan från medarbetare om en mer hållbar och aktiv livsstil nära fjällen och naturen. En tjör medarbetare flyttade in på ett coworkingkontor, men snabbt växte man ur det och det blev dags för eget skräddarsytt Diös kontor. Detta har under vintern expanderat ytterligare med nya medarbetare och ny större yta. Mona beskriver det som en framgångssaga med nöjda medarbetare, som har korta pendlingstider och nära till all urban service samt goda affärsmöjligheter lokalt som nationellt. Här är även lokalhyrorna betydligt lägre än i storstäderna med fördelaktiga elavtal och fossilfri el."

Vår marknad

"Vi upplever att IT-branschen i Östersund har vuxit mycket senaste åren."

Mona Swartling, affärsområdeschef på SopraSteria

30 Diös Fastigheter AB Årsredovisning 2022

---

Vår affär

Hyresgästen

Andreas Johansson, Cygni, tillsammans med Anna Wårell, kund- och kontorskoordinator, Luleå.

31 Diös Fastigheter AB Årsredovisning 2022

---

• Inledning
• Om bolaget
• Vår marknad
• Vår affär
• Vårt ansvar
• Ekonomisk redovisning

Vår affär

UPPDRAG

Att skapa och ta till vara affärer på en expansiv marknad

Vår affär bygger på ett aktivt uthyrningsarbete, kassaflödesdrivande projekt och strategiska transaktioner. Vi agerar på en marknad som driver den gröna omställningen med beräknade framtida och pågående satsningar på över 1 000 miljarder. Politiker och näringsliv estimerar att 100 000 människor kommer flytta till norra Sverige för att möta den utveckling som sker i svensk basnäring och den gröna omställningen. Utöver de omedelbara investeringarna i gröna omställningsprojekt som Northvolt, Hybrit och energibolag som Holmen tillkommer en svans av verksamheter som etablerar sig så som teknik-konsultbolag, rekryteringsföretag och ett attraktivt utbud av urban service från förskolor och vårdbolag till restauranger, butiker och logistikaktörer. Vi ser stora affärsmöjligheter genom att erbjuda de många nyetableringarna attraktiva lokaler och fastigheter, där vi löpande utvecklar dessa för våra hyresgästers och vårt bolags bästa. Det gör vi genom nära relationer och samarbeten med hyresgäster, beslutsfattare och näringsliv, lokalt som nationellt. Vi tar vara på vår starka marknad genom att erbjuda kommersiella lokaler, utveckla vår gröna affär och investera utifrån rätt nyckeltal. Därmed skapar vi positiva affärsdrivande synergieffekter som ökar värdet på våra fastigheter och stärker vår avkastning långsiktigt.

"Som ledande fastighetsbolag i 10 tillväxtstäder i norra Sverige, med lokala affärsdrivna team och goda relationer, är vi mycket väl positionerade att skapa och ta tillvara affärsmöjligheter på vår expansiva marknad."

Knut Rost, vd

• Kontor, 53%
• Butik, 16%
• Bostad, 9%
• Hotell/Restaurang, 9%
• Vård/utbildning, 6%
• Industri/Lager, 2%
• Övrigt, 5%

HYRESVÄRDE PER LOKALSLAG, %

• Privata, 64%
• Offentliga, 28%
• Bostäder, 8%

KONTRAKTSVÄRDE PER KATEGORI, %

• 363 fastigheter
• 1623 tkvm uthyrbar area
• 760 tkvm kontor
• 28% offentliga hyresgäster

HYRESGÄSTER PER DEN 31 DEC 2022

Antal kontrakt	Årligt kontrakts- värde¹, tkr	Genomsnittlig kontraktstid¹, år
20	85 042	7,0
39	59 676	7,2
5	56 604	15,3
23	36 186	3,8
11	32 042	7,0
74	31 678	2,0
24	30 133	2,1
6	26 840	1,5
3	25 127	11,1
9	23 541	3,5
214	406 869	6,8

• Trafikverket
• Polismyndigheten
• Nordiskt Sjöhotell AB
• Färsäkringskassan
• Järfälla kommun
• Östersunds kommun
• Arbetsförmedlingen
• Åhléns AB
• Scandic Hotell AB
• Migrationverket

¹ Inkluderar kontrakt med framtida tillträde. Hyresgäster med verksamhet på uppdrag av stat, landsting, kommun eller finansierade med kommunal skolpeng.

NETTOUTHYRNING - Mkr

	Q1	Q2	Q3	Q4	2020	Q1	Q2	Q3	Q4	2021	Q4	Q3	Q2	Q1	2022
Nytecknade avtal					150					100					50
Uppsagda avtal					-50					-50					-50
Nettouthyrning					100					50					0

---

ERBJUDANDE

Kommersiella lokaler

Vårt erbjudande handlar om kommersiella lokaler, i första hand kontor. Dessa kompletteras med lokaler för urban service och bostäder. Med rätt hyresgäst i rätt läge skapar vi ökade flöden av människor dygnet runt, vilket i sin tur bidrar till ökad tillväxt, ökad trygghet och attraktiva städer och kvarter.

• Kontor
  I våra städer finns en stor efterfrågan på flexibla och varumärkesstärkande kontor. Därför satsar vi på att utveckla moderna och tillgängliga mötesplatser genom hållbar stadsutveckling, nyproduktion och konvertering.

• Lokaler för urban service
  Inom urban service är butiker, gym, caféer och restauranger lika viktiga som den lokala cykelreparatören, paketombudet och hälso centralen. Genom att utveckla den urbana servicen ökar vi våra städers attraktionsvärde för både företags- och bostadsetableringar.

• Bostäder
  Med goda möjligheter att bo i och omkring våra städers centrum och stadsdelar får vi ett ökat flöde av människor som nyttjar stadens service dygnet runt. Vi tillhandahåller därför nya bostäder, uppgraderar befintliga och konverterar ineffektiva kontorsytor till centrala och moderna lägenheter.

I vår dagliga kommunikation har vi delat upp vårt erbjudande i kontor, lokaler för urban service och bostäder. Vår segmentsredovisning inrymmer den mer detaljerade indelningen; kontor, butik, bostad, hotell/restaurang, vård/utbildning, industri/lager och övrigt. Se fördelningen av hyresvärde per lokalslag på sidan 30.

Efterfrågan på centralt belägna moderna kontor fortsätter att vara hög och framtidens kontor handlar bland annat om varumärkesstärkande koncept. Vi har valt att satsa på fastigheter med urban service i gatuplan och kontor på våningarna ovanför, som kompletteras med bostäder högst upp. Fler människor som rör sig i våra fastigheter ger förutsättningar för att utveckla kvarter och stadsdelar till attraktiva områden som i sin tur ger underlag för ytterligare ökad efterfrågan och därmed ökade hyresnivåer.

33 Diös Fastigheter AB Årsredovisning 2022

---

Vår affär

Vår affär kontoret

Kontoret är en värdeutvecklare och en mötesplats för kultur, energi och affärer. Vi är del av ett team, vi delar kunskap, vi utbyter erfarenheter och vi utvecklar vår affär. Ett modernt kontor ger utrymmen för spontana, dynamiska och energigivande dialoger. Vi är övertygade om att det är så man bygger ett starkt varumärke. Kontorsmiljön är viktig både för produktiviteten och för att vi ska trivas. Framtidens kontor lägger stor vikt på sociala mötesplatser; gott kaffe, tekniska lösningar och inspirerande miljö som främjar kreativitet och målstyrning. Gemensamma ytor gör det även möjligt för medarbetare att umgås och stärka ett teamarbete. En inspirerande och stimulerande kontorsmiljö stärker våra sinnen, vilket leder till effektivt arbete.

Mobilt och aktivitetsbaserat

För bästa flexibla och hybrida arbete – där medarbetarna kan välja sin arbetsplats utifrån arbetsuppgift – kan man byta mellan fokuserat skrivbordsjobb, kreativa samtal, digitala möten och spontana möten i loungemiljö. Det mobila arbetssättet ger möjlighet till både interaktion och fokus, kreativitet och digitalisering och upplevs ofta som positivt då samarbetet mellan chefer och medarbetare ökar. Tillsammans med ett gott ledarskap byggs stark kultur och organisationer med stor tillit, trygghet och välmående medarbetare leder till ökad produktivitet.

Teknik och flöden

För att möta våra nya arbetssätt behöver teknik och digitala möjligheter vara på hög nivå. Utvecklad teknik, bra utrustning, särskilda digitala mötesrum med bra belysning, bra uppkoppling och säker IT-miljö är viktiga parametrar.

"Vi hjälper våra hyresgäster att etablera sig och växa, med rätt kontor på rätt plats och med företagskulturen i fokus."# Vår affär

Relationsbaserade arbetsplatser för människor ger möjlighet till långsiktigt hållbar tillväxt.” Therese Borssén, affärsutvecklare kontor

Skräddarsytt

Skräddarsydda kontor anpassas utifrån hyresgästens egna önskemål. Till sammans utformar vi väl anpassade lokaler utifrån behov och önskemål och utseende. Passar hyresgäst som vill ha helt unikt och anpassat efter just sin verksamhet.

Nyckelfärdigt

Våra nyckelfärdiga kontor har en moderngenomtänkt planlösning där basen redan finns på plats. Mötesrum, digitala mötesrum, sociala utrymmen, pentry, toaletter och även lås är redan klart. Här är avtalstiderna flexibla, med snabb inflytt vilket ger vår hyresgäst en större möjlighet att växa.

Kontorshotell

I våra trevliga kontorshotell hyr man mindre egna kontorsrum och även delar på gemensamhetsytor, pentry, toaletter och mötesrum. Avtalstiden är flexibel och kan vara kort om så önskas.

Coworking

Vi samarbete med etablerade lokala coworkingaktörer i våra städer och även fördelar på gemensamma kontrakt. På så vis kan hyresgästen enkelt växla vidare in i Diös Fastigheter AB Årsredovisning 2022 AFFÄR Uthyrning & förvaltning Uthyrning och förvaltning av kommersiella fastigheter är kärnan i vår affär och verksamhet. Med lokala affärsteam i varje stad lever vi nära våra hyresgäster, kommuner och beslutsfattare för att nyttja våra fastig- heters fulla potential. Vi lägger stor vikt vid att förstå våra hyresgästers affär och tillsammans investerar vi för framtiden. Vi har stor kunskap om vår marknad, ett brett kontaktnät och nära till handling. Vi vet att våra lokala team och goda relationer är några av våra största styrkor och konkurrensfördelar. Våra hyres- gästers framgång är vår framgång och vi får genomgående höga betyg i våra kundundersökningar. Vi har en diversifierad hyresgästbas, bland annat kommer en tredjedel av våra hyresintäkter från skattefinansierad verksamhet och drygt hälften av de totala hyresintäkterna kommer från kontor. Vår bedömning är att inflationsjusteringen om 10,9 procent är marknadsmässig. Marknadspriset stöds också av att vi har haft få hyresdialoger kring just inflationen med våra hyresgäster. Marknad och aktiviteter 2022 Det råder hög aktivitet i våra städer med ökad efterfrågan vilket ger minskade vakanser och högre hyresintäkter. Vi fortsätter att konvertera mindre attraktiva butikslokaler till moderna och varumärkesbyggande kontor med exempel som coworkingaktören T22 i Shopping Galleria i Luleå. Ett annat lysande exempel på detta är Länsförsäkringar Västernorrlands nya kontor i centrala Sundsvall. Här tar vi bort gemensamhetsytor och rulltrappor vilket medför lägre driftkostnader och installerar moderna styrsystem som påverkar energiförbrukningen positivit. Utvecklingen av Statens servicecenters nya kontor i Umeå och ”Rätt hyresgäst på rätt plats ger ökade värden för alla. Fler människor som rör sig i kvarter och stadsdelar skapar attraktiva städer och förutsättningar för höjda hyresnivåer.” Sofie Stark, fastighetschef Falun, Trafikverket i Skellefteå och Sundsvall och Försäkrings- kassan i nya kvarteret Vale i Umeå är några aktuella exempel på offentliga hyresgäster där avtal slutits under året. Skatteverkets nya kontor i Sundsvall, ulehuset i Umeå som stärks som knutpunkt med hyresgäster inom tekniksektorn, Dagens Nyheter som etablerar sig i Luleå för att stärka bevakningen av norra Sverige, inkubatorn Movexum som tar plats i Å-huset i centrala Gävle för att bland annat komma nära coworkingaktören DOSPACE och SWECO som flyttar in i nya lokaler i centrala Skellefteå och blir granne med ABB är flera bra exempel på rätt hyresgäst på rätt plats. Vår affär stärks genom uthyrningar av vakanta lokaler, med exempelvis aktörer som premiumgymkedjan NPC och restau- rangerna Basta, Klang Market och Bistro Zizkov i centrala Östersund, butikskedjan NORMAL i Falun och Friskis & Svettis i Borlänge och Sundsvalls nya nöjesmötesplats Centralen. Investeringar för framtiden 2023 kommer primärt handla om att fortsätta öka våra intäkter, det gör vi genom omförhandlingar och uthyrning av befintliga vakanser. Med en aktiv förvaltning arbetar vi för en lägre energi- förbrukning och minskade kostnader. Energifrågan är högt på agendan tillsammans med miljöcertifieringar och klimatrisk- analyser. Energimålet är att effektivisera med tre procent per år i jämförbart bestånd, vilket vi uppnådde under 2022, samtidigt som vi investerar för att sänka primärenergitalen för enskilda fastig- heter. Våra uthyrare och förvaltare arbetar nära teknisk förvaltning, energioptimerare och projektledare och genom att ta med teknisk förvaltning tidigt i processen säkerställer vi att allt fungerar från start. Läs mer om våra energiprojekt på sidorna 36-37. Allt fler hyresgäster väljer idag att teckna så kallade gröna hyresavtal, en grön bilaga framtagen av Fastighetsägarna som läggs till det ordinarie hyresavtalet. Genom att teckna ett grönt hyresavtal sätter vi tillsammans med hyresgästen ramarna för gemensamma insatser som ska bidra till minskad miljöpåverkan och energianvändning. Under 2022 tecknade vi 52 procent av alla nya hyresavtal som gröna. 35 Diös Fastigheter AB Årsredovisning 2022 Inledning Om bolaget Vår marknad Vår affär Vårt ansvar Ekonomisk redovisning Vår affär Synergieffekter – projekt för starka kassaflöden Trafikverkets huvudkontor i Borlänge Efter en omförhandling 2019 och med framtidens smarta kontor som drivkraft har vi skapat      Nya polishuset i Umeå       •  •  •  •  •  •  •  •  Trafikverkets huvudkontor i Borlänge. Visionsbild av nya polishuset i Umeå. 36Diös Fastigheter AB Årsredovisning 2022 AFFÄR Projekt & affärsutveckling Vårt team inom projekt & affärsutveckling ansvarar för att stärka vår affär och erbjuda en hållbar produkt genom att utveckla befintliga fastigheter och producera nya. Våra affärsutvecklare arbetar nära affärscheferna och de lokala teamen i både uppstart och genomför- ande av stora projekt, utvecklingsprojekt i befintliga fastigheter och planarbete för byggrätter, som pågår i alla våra städer. Vi har högt ställda krav på såväl avkastning som energioptimering, materialval och sociala värden samt ett genomförande med så liten miljöpåverkan som möjligt. Med våra stora projekt får vi en mer kvalitativ och förvaltnings- effektiv portfölj, vi skapar driftnetton och växer organiskt i befintligt bestånd. Det sker bland annat genom förtätning på innergårdar, påbyggnader på befintliga fastigheter via byggrätter och genom att utveckla andra ytor såsom parkeringsplatser. Vi arbetar aktivt med att ta fram byggrätter för nya etableringar. Det är en viktig del i att stärka vår affär genom nya affärer. Under 2022 skapade vi cirka 9 000 kvm nya byggrätter. Som ung organisation inom stora projekt är det först nu vi ser den fulla effekten av synergierna med driftnetto, förvaltningseffek- tiva och energieffektiva fastigheter och ett mer kvalitativt bestånd i alla delar som också ökar attraktiviteten i kringliggande kvarter och fastigheter. Se case på sidan 35. Projekt och hyresgästanpassningar 2022 Under 2022 investerade vi 614 mkr i stora projekt och vi genom- förde löpande hyresgästanpassningar på sammanlagt 693 mkr. Hyresgästanpassningarna genomfördes till en genomsnittlig yield-on-cost om 9,5 procent. Vi startade också flera intres- santa projekt för att fortsätta skapa ökade driftnetton, en mer attraktiv fastighetsportfölj och för att stärka vår position ytterligare. Exempel på det är Västra Stranden, som blir Luleås nya gröna kvarter och går från grusparkering till att bli en välkomnande entré till staden. Med fler personer som arbetar i kvarteret skapas nya förutsättningar för stark tillväxt för såväl oss som Luleå kommun med fokus på hållbarhet och hög kvalitet på arkitektur. Projektet har hög miljöprofil med ambtion att certifiera i BREEAM-SE, excellent, samt Svanen för bostäder. ”Vi kan stolt göra bokslut på våra projekt. Vi har skapat ökade driftnetton till attraktiva avkastningsnivåer, möjliggjort nya högre hyresnivåer, levererat enligt satt tidplan, hållit miljöramar och budget samt bidragit till att utveckla våra hyresgäster och deras möjligheter till ökad tillväxt och stärkt varumärke.” Mats Eriksson, projektchef Mats Eriksson, projektchef. 37 Diös Fastigheter AB Årsredovisning 2022 Inledning Om bolaget Vår marknad Vår affär Vårt ansvar Ekonomisk redovisning Vår affär Investeringar för framtiden Vi fortsätter att skapa förutsättningar och nya möjligheter för kommande affärer. Genom att göra rätt investeringar, som bidrar till såväl högre hyror som ökade fastighetsvärden är vi övertygade om att det vi gör i våra städer ökar attraktiviteten i våra stadsde- lar, kvarter och kringliggande fastigheter.

Uthyrning och förvaltning

Uthyrning och förvaltning av kommersiella fastigheter är kärnan i vår affär och verksamhet. Med lokala affärsteam i varje stad lever vi nära våra hyresgäster, kommuner och beslutsfattare för att nyttja våra fastigheters fulla potential. Vi lägger stor vikt vid att förstå våra hyresgästers affär och tillsammans investerar vi för framtiden. Vi har stor kunskap om vår marknad, ett brett kontaktnät och nära till handling. Vi vet att våra lokala team och goda relationer är några av våra största styrkor och konkurrensfördelar. Våra hyresgästens framgång är vår framgång och vi får genomgående höga betyg i våra kundundersökningar. Vi har en diversifierad hyresgästbas, bland annat kommer en tredjedel av våra hyresintäkter från skattefinansierad verksamhet och drygt hälften av de totala hyresintäkterna kommer från kontor. Vår bedömning är att inflationsjusteringen om 10,9 procent är marknadsmässig. Marknadspriset stöds också av att vi har haft få hyresdialoger kring just inflationen med våra hyresgäster.

Marknad och aktiviteter 2022

Det råder hög aktivitet i våra städer med ökad efterfrågan vilket ger minskade vakanser och högre hyresintäkter. Vi fortsätter att konvertera mindre attraktiva butikslokaler till moderna och varumärkesbyggande kontor med exempel som coworkingaktören T22 i Shopping Galleria i Luleå. Ett annat lysande exempel på detta är Länsförsäkringar Västernorrlands nya kontor i centrala Sundsvall. Här tar vi bort gemensamhetsytor och rulltrappor vilket medför lägre driftkostnader och installerar moderna styrsystem som påverkar energiförbrukningen positivt. Utvecklingen av Statens servicecenters nya kontor i Umeå och ”Rätt hyresgäst på rätt plats ger ökade värden för alla. Fler människor som rör sig i kvarter och stadsdelar skapar attraktiva städer och förutsättningar för höjda hyresnivåer.” Sofie Stark, fastighetschef Falun, Trafikverket i Skellefteå och Sundsvall och Försäkringskassan i nya kvarteret Vale i Umeå är några aktuella exempel på offentliga hyresgäster där avtal slutits under året. Skatteverkets nya kontor i Sundsvall, Tulehuset i Umeå som stärks som knutpunkt med hyresgäster inom tekniksektorn, Dagens Nyheter som etablerar sig i Luleå för att stärka bevakningen av norra Sverige, inkubatorn Movexum som tar plats i Å-huset i centrala Gävle för att bland annat komma nära coworkingaktören DOSPACE och SWECO som flyttar in i nya lokaler i centrala Skellefteå och blir granne med ABB är flera bra exempel på rätt hyresgäst på rätt plats. Vår affär stärks genom uthyrningar av vakanta lokaler, med exempelvis aktörer som premiumgymkedjan NPC och restaurangerna Basta, Klang Market och Bistro Zizkov i centrala Östersund, butikskedjan NORMAL i Falun och Friskis & Svettis i Borlänge och Sundsvalls nya nöjesmötesplats Centralen.

Investeringar för framtiden

2023 kommer primärt handla om att fortsätta öka våra intäkter, det gör vi genom omförhandlingar och uthyrning av befintliga vakanser. Med en aktiv förvaltning arbetar vi för en lägre energiförbrukning och minskade kostnader. Energifrågan är högt på agendan tillsammans med miljöcertifieringar och klimatriskanalyser. Energimålet är att effektivisera med tre procent per år i jämförbart bestånd, vilket vi uppnådde under 2022, samtidigt som vi investerar för att sänka primärenergitalen för enskilda fastigheter. Våra uthyrare och förvaltare arbetar nära teknisk förvaltning, energioptimerare och projektledare och genom att ta med teknisk förvaltning tidigt i processen säkerställer vi att allt fungerar från start. Läs mer om våra energiprojekt på sidorna 36-37. Allt fler hyresgäster väljer idag att teckna så kallade gröna hyresavtal, en grön bilaga framtagen av Fastighetsägarna som läggs till det ordinarie hyresavtalet. Genom att teckna ett grönt hyresavtal sätter vi tillsammans med hyresgästen ramarna för gemensamma insatser som ska bidra till minskad miljöpåverkan och energianvändning. Under 2022 tecknade vi 52 procent av alla nya hyresavtal som gröna.

35 Diös Fastigheter AB Årsredovisning 2022

Inledning

Om bolaget

Vår marknad

Vår affär

Vårt ansvar

Ekonomisk redovisning

Vår affär

Synergieffekter – projekt för starka kassaflöden

Trafikverkets huvudkontor i Borlänge
Efter en omförhandling 2019 och med framtidens smarta kontor som drivkraft har vi skapat Trafikverkets nya huvudkontor i Borlänge för deras 1 800 medarbetare. En spetakulär ut- veckling med en stor dos återbruk har inte bara resulterat i helt nya förutsättningar för myndigheten – utan även givit Borlänge ett nytt landmärke i form av en 4 500 kvm nyproduktion av ellip- ser i trä. Total har cirka 30 000 kvm befintlig ellip- sen sammankopplas till ellipserna tio befintliga hus- grupper.

Nya polishuset i Umeå
Med den denna förvärvningseffektiv, nyproducerade fastighet stärker vi vår fastighetsportfölj i Umeå. Vi har skapat moderna anpassade lokaler, vilket ger dem möjlighet att effektivt driva och utveckla sin verksamhet. Polisen är en trygg och stabiliserande kra- uts- gäster och även vi har tecknat ett långt grön- hyresavtal. Med den 25 000 medarbetarna och även sam-hällsnyttigt verksamhet är detta ett viktigt del av Umeås tillväxt.
Hyresvärde: 54,9 tkr/år
Investering: 500 tkr
* Grön hyresavtal – 10 år
* Klimatsmart tak
vatten aktiva materialval också uteterbruk
* Ska- pifil-erande enligt BREEAM-SE In-Huset under 2023
* Nyproduktion av ca 10 000 kvm
* Grön hyresavtal – 15 år
* Hyresvärde: 20,9 tkr/år
* Total projektinvestering: 290 tkr
* Miljö-certifierade enligt BREEAM-SE

Trafikverkets huvudkontor i Borlänge. Visionsbild av nya polishuset i Umeå.

37 Diös Fastigheter AB Årsredovisning 2022 AFFÄR Projekt & affärsutveckling Vårt team inom projekt & affärsutveckling ansvarar för att stärka vår affär och erbjuda en hållbar produkt genom att utveckla befintliga fastigheter och producera nya. Våra affärsutvecklare arbetar nära affärscheferna och de lokala teamen i både uppstart och genomför- ande av stora projekt, utvecklingsprojekt i befintliga fastigheter och planarbete för byggrätter, som pågår i alla våra städer. Vi har högt ställda krav på såväl avkastning som energioptimering, materialval och sociala värden samt ett genomförande med så liten miljöpåverkan som möjligt. Med våra stora projekt får vi en mer kvalitativ och förvaltnings- effektiv portfölj, vi skapar driftnetton och växer organiskt i befintligt bestånd. Det sker bland annat genom förtätning på innergårdar, påbyggnader på befintliga fastigheter via byggrätter och genom att utveckla andra ytor såsom parkeringsplatser. Vi arbetar aktivt med att ta fram byggrätter för nya etableringar. Det är en viktig del i att stärka vår affär genom nya affärer. Under 2022 skapade vi cirka 9 000 kvm nya byggrätter. Som ung organisation inom stora projekt är det först nu vi ser den fulla effekten av synergierna med driftnetto, förvaltningseffek- tiva och energieffektiva fastigheter och ett mer kvalitativt bestånd i alla delar som också ökar attraktiviteten i kringliggande kvarter och fastigheter. Se case på sidan 35. Projekt och hyresgästanpassningar 2022 Under 2022 investerade vi 614 mkr i stora projekt och vi genom- förde löpande hyresgästanpassningar på sammanlagt 693 mkr. Hyresgästanpassningarna genomfördes till en genomsnittlig yield-on-cost om 9,5 procent. Vi startade också flera intres- santa projekt för att fortsätta skapa ökade driftnetton, en mer attraktiv fastighetsportfölj och för att stärka vår position ytterligare. Exempel på det är Västra Stranden, som blir Luleås nya gröna kvarter och går från grusparkering till att bli en välkomnande entré till staden. Med fler personer som arbetar i kvarteret skapas nya förutsättningar för stark tillväxt för såväl oss som Luleå kommun med fokus på hållbarhet och hög kvalitet på arkitektur. Projektet har hög miljöprofil med ambtion att certifiera i BREEAM-SE, excellent, samt Svanen för bostäder. ”Vi kan stolt göra bokslut på våra projekt. Vi har skapat ökade driftnetton till attraktiva avkastningsnivåer, möjliggjort nya högre hyresnivåer, levererat enligt satt tidplan, hållit miljöramar och budget samt bidragit till att utveckla våra hyresgäster och deras möjligheter till ökad tillväxt och stärkt varumärke.” Mats Eriksson, projektchef Mats Eriksson, projektchef. 37 Diös Fastigheter AB Årsredovisning 2022 Inledning Om bolaget Vår marknad Vår affär Vårt ansvar Ekonomisk redovisning Vår affär Investeringar för framtiden Vi fortsätter att skapa förutsättningar och nya möjligheter för kommande affärer. Genom att göra rätt investeringar, som bidrar till såväl högre hyror som ökade fastighetsvärden är vi övertygade om att det vi gör i våra städer ökar attraktiviteten i våra stadsde- lar, kvarter och kringliggande fastigheter.

Projekt & affärsutveckling

Vårt team inom projekt & affärsutveckling ansvarar för att stärka vår affär och erbjuda en hållbar produkt genom att utveckla befintliga fastigheter och producera nya. Våra affärsutvecklare arbetar nära affärscheferna och de lokala teamen i både uppstart och genomförande av stora projekt, utvecklingsprojekt i befintliga fastigheter och planarbete för byggrätter, som pågår i alla våra städer. Vi har högt ställda krav på såväl avkastning som energioptimering, materialval och sociala värden samt ett genomförande med så liten miljöpåverkan som möjligt. Med våra stora projekt får vi en mer kvalitativ och förvaltnings-effektiv portfölj, vi skapar driftnetton och växer organiskt i befintligt bestånd. Det sker bland annat genom förtätning på innergårdar, påbyggnader på befintliga fastigheter via byggrätter och genom att utveckla andra ytor såsom parkeringsplatser. Vi arbetar aktivt med att ta fram byggrätter för nya etableringar. Det är en viktig del i att stärka vår affär genom nya affärer. Under 2022 skapade vi cirka 9 000 kvm nya byggrätter. Som ung organisation inom stora projekt är det först nu vi ser den fulla effekten av synergierna med driftnetto, förvaltnings-effektiva och energieffektiva fastigheter och ett mer kvalitativt bestånd i alla delar som också ökar attraktiviteten i kringliggande kvarter och fastigheter. Se case på sidan 35.

Projekt och hyresgästanpassningar 2022

Under 2022 investerade vi 614 mkr i stora projekt och vi genomförde löpande hyresgästanpassningar på sammanlagt 693 mkr. Hyresgästanpassningarna genomfördes till en genomsnittlig yield-on-cost om 9,5 procent. Vi startade också flera intressanta projekt för att fortsätta skapa ökade driftnetton, en mer attraktiv fastighetsportfölj och för att stärka vår position ytterligare. Exempel på det är Västra Stranden, som blir Luleås nya gröna kvarter och går från grusparkering till att bli en välkomnande entré till staden. Med fler personer som arbetar i kvarteret skapas nya förutsättningar för stark tillväxt för såväl oss som Luleå kommun med fokus på hållbarhet och hög kvalitet på arkitektur. Projektet har hög miljöprofil med ambition att certifiera i BREEAM-SE, excellent, samt Svanen för bostäder.

”Vi kan stolt göra bokslut på våra projekt. Vi har skapat ökade driftnetton till attraktiva avkastningsnivåer, möjliggjort nya högre hyresnivåer, levererat enligt satt tidplan, hållit miljöramar och budget samt bidragit till att utveckla våra hyresgäster och deras möjligheter till ökad tillväxt och stärkt varumärke.”

Mats Eriksson, projektchef

Mats Eriksson, projektchef.

37 Diös Fastigheter AB Årsredovisning 2022

Investeringar för framtiden

Vi fortsätter att skapa förutsättningar och nya möjligheter för kommande affärer. Genom att göra rätt investeringar, som bidrar till såväl högre hyror som ökade fastighetsvärden är vi övertygade om att det vi gör i våra städer ökar attraktiviteten i våra stadsdelar, kvarter och kringliggande fastigheter.Det ena leder till det andra, till exempel har utvecklingen av Västra Stranden i Luleå givit oss möjlighet att vidareutveckla en närliggande fastighet för vår hyresgäst Sweco, vilket i sig resulterat i ökat driftnetto via uthyrning och förvaltning. Det märks också till exempel på nya och ökade flöden av människor till, från och kring vårt nyproducerade och nyligen invigda hotell i Umeå. Vi har fortsatt fokus på minskade koldioxidutsläpp och har under 2022 stärkt kompetensen internt. Vi arbetar idag med klimatberäkningar i både tidiga skeden och slutförda projekt. Vi tror på att bygga kompetens tillsammans med våra leverantörer så att vi gemensamt kan bidra till lägre klimatpåverkan genom mer medvetna val av både material och tekniska lösningar. Uthyrningsbar yta i etapp ett motsvarar cirka 5 000 kvm och första hyresgäst att ta plats blir Försäkringskassan, med beräknat tillträde under andra kvartalet 2024. I etapp två tillskapas cirka 90 lägenheter. Ett annat exempel är Högskolan Dalarnas nya campus i Borlänge, som blir en helt ny modern lärmiljö och attraktiv och ändamålsenlig knutpunkt i hjärtat av staden. Genom att återanvända den befintliga betongstommen, samt utveckla redan befintlig fastighet, begränsar vi klimatpåverkan. Ett tredje spännande projekt, som drog igång under det gångna året och färdigställs under våren 2023, är utvecklingen av anrika Produkthuset/Årevägen 55 i Åre och därmed även befintliga hyresgästen Klättermusens nya huvudkontor. Med hållbarhet och återbruk som ledstjärnor får byggnaden ett helt nytt utvändigt utseende. Renoveringarna ska även resultera i en uppgraderad miljöcertifiering till BREEAM In-Use, very good. Vi har också färdigställt bland annat Clarion Hotel i Umeå och vårt största projekt till dags dato; Trafikverkets nya huvudkontor i Borlänge. Under våren 2023 installeras även en solcellsanläggning på ett av Trafikverkets tak med en produktionskapacitet på 120 MWh/år.

PÅGÅENDE PROJEKT I PROJEKTFASTIGHETER

Stad	Fastighet	Hyresgäst	Uthyrningsbar area, kvm	Uthyrningsgrad, %	Investering, mkr	Upparbetad investering, mkr	Hyresvärde, tkr/år	Status	Miljöcertifiering	Pågående projekt
Sundsvall	Aerolunds 4	Båstad	2 597	-	48	47	3,8	Q1 2023	-	Förädling
Sundsvall	Gläntan 7	Kontor	1 870	100	51	19	5,2	Q2 2023	BREEAM In-Use, planerad 2023	Nyproduktion
Luleå	Porsön 17:1	Kontor	5 452	100	182	116	11,7	Q2 2023	BREEAM-SE, planerad 2023	Förädling
Borlänge	Miner 1	Utbildning	13 332	100	484	188	27,7	Q2 2024	BREEAM In-Use, planerad 2023	Nyproduktion
Luleå	Biét 7	Kontor	4 920	100	206	69	14,1	Q2 2024	BREEAM-SE, planerad 2023	Förädling
Umeå	Vale 17	Kontor / Bostäder	5 063	100	1 338	9	14,6	Q1 2025	-	Förädling
Svanen	Sundsvall	36 001	-	1 309	448	-	-	-	-

Hyresgäster med verksamhet på uppdrag av stat, landsting eller kommun.
¹ Avser kommersiella lokaler.

Hotel Clarion i Umeå färdigställdes i Q3 2022 och stärker vårt kassaflöde med 26,2 mkr i hyresvärde och 20 år långt hyresavtal.

38
Diös Fastigheter AB Årsredovisning 2022

Utveckling för framtiden

Visionsbild av nya campus i Borlänge. Träfasad i värmebehandlad furu stärker projektets och byggnadens långsiktiga hållbarhetsprestanda.

Nya Campus i Borlänge

För oss är det en självklarhet att det stora projekt vi investerar i höll miljöpåverkan och också skapar mervärde för staden, våra hyresgäster och våra aktieägare. Målbilden för nya Campus Borlänge är att skapa en fastighet med hög hållbarhetsprestanda och också

• Återbrukar befintlig stomme
• Förnyljelse-seär energi genom fjärrvärme och också solceller
• Miljöcertifieras enligt BREAM In-Use, very good
• Grönt hyresavtal – 15 år
• TILLGÅNGSLIGhet också trygg plats på grund av
• Ökar flödet av människor i stadskärnan med 400–700 elever per dag som även nyttjar kringliggande urban service
• Kvarteret Vale i Umeå

Med flexibla kontor, lokaler för urban service och även välplanerade bostäder i miljöcertifierade byggnader skapar vi det nya kvarteret Vale vid Vasaplan i centrala Umeå. Första hyresgäst att ta plats i kvarteret blir FörsäkringsKassan under Q4 2024, med vilja vi teckna ett grönt hyresavtal om 3 500 kvm ändamålsenliga kontorsytor. Projektet är klart för byggstart 2023. Kvarteret i sin helhet beräknas vara färdigställt 2025.

• Centralt Umeå med ca 5 000 kvm kommersiella lokaler och även 50 lägenheter
• Mer värden för andra hyresgäster genom ökade flöden
• Miljöcertifieras enligt BREEAM In-Use
• Återbruksinventering utför. Mer om återbruk på sidan 58.

Visionsbild av lägenhet i kvarteret Vale, Umeå.

39
Diös Fastigheter AB Årsredovisning 2022

Inledning

Om bolaget

Vår marknad

Vår affär

Vårt ansvar

Ekonomisk redovisning

Vår affär

Transaktioner

Med vårt transaktionsteam i spetsen optimerar vi vårt ägande och skapar förutsättningar för att ytterligare stärka vår affär. Vår starka lokala förankring och breda kunskap om våra städer är en stor konkurrensfördel och vi gör många affärer genom våra goda relationer. Vi är långsiktiga och gör gärna flera affärer med samma motpart.

Marknad och aktiviteter 2022

En transaktionsintensiv första del av 2022 har resulterat i många avslutade bra affärer och vi har haft ett tydligt fokus att stärka vår position genom förvärv i flera av våra städer. Transaktionsmarknaden under slutet av 2022 har varit avvaktande och osäkerheten kring både konjunktur, finansieringskostnader och fastighetsvärden påverkar både vilja och möjligheten till transaktioner.

Totalt har vi förvärvat och tillträtt 28 fastigheter för 2 004 mkr kronor (695 mkr 2021). Dessa har både hyres- och utvecklingspotential samt en initial direktavkastning över 5 procent. Bland annat förvärvade vi 12 fastigheter i attraktiva lägen i Falun och Borlänge bestående av bostäder och kommersiella lokaler med stor utvecklingspotential. I Skellefteå har vi gjort flera förvärv nära våra befintliga fastigheter i starka lägen där vi ser ytterligare utvecklingsmöjligheter, samt förvärvat flera spännande byggrätter. Vi har också gjort strategiska förvärv i Luleå, Gävle och Sundsvall där den senare är en iögonfallande vacker byggnad i anrika Stenstan med ett 15 år långt grönt hyresavtal med Nordic Choice Hotels som hyresgäst och ett årligt hyresvärde på 11,6 mkr.

Vi brukar prata om att vi gör förvärv med potential. Ett lysande exempel på detta är den nyligen förvärvad fastigheten Djurläkaren 13 i centrala Östersund som under flera år haft stora vakanta ytor. Efter enbart några månader i vår ägo har ett nytt premiumgym etablerat sig med ett årligt hyresvärde på 3,7 mkr. Vi har även uppgraderat ett tiotal lägenheter med ökade hyresintäkter som följd. Ett sant lyft för fastigheten och kvarteret, en bra affär för oss och ett bevis på hur viktigt det är att vara aktiva på vår marknad. Se mer på sidan 41.

Förvärv mot ett grönare fastighetsbestånd

Vårt mål om 55 procent gröna fastigheter till år 2026 handlar om att utveckla en effektiv förvaltning och ett bestånd med låg risk. I våra förvärv är det därför viktigt att se potential och förstå vilka möjligheter och utmaningar som finns kopplat till miljöcertifiering, klimatrisk och energilösningar. Med rätt förvärv och anpassade handlingsplaner kan vi driva bolaget i den riktning vi satt upp.

# Marknad och fokus framåt

Vi har fortsatt fokus på affärer och med en hög förvärvstakt i ryggen gör vi en portföljanalys där vi ser över våra möjligheter. Vi kan välja att avyttra när en fastighet nått sin fulla potential och när det finns en relevant köpare. Vi har fortsatt pågående dialoger om både avyttring och förvärv inom olika segment i samtliga av våra städer. Även på vår marknad kommer vi märka att yielderna går upp, och vi kommer fortsatt kunna göra bra affärer till god avkastning. Detta på grund av att yielderna i våra städer generellt är högre samtidigt som hyrorna är relativt låga med potential att höjas.

Henrik Sjöstrand, transaktionsansvarig, och Annie Franzon, transaktionschef.

"Vi har under året kompletterat vårt bestånd med attraktiva fastigheter i flera av våra städer" - Annie Franzon, transaktionschef

41
Diös Fastigheter AB Årsredovisning 2022

Inledning

Om bolaget

Vår marknad

Vår affär

Vårt ansvar

Ekonomisk redovisning

Vår affär

Förvärv

Förvärv

Optimerat ägande

Djurläkaren 13 i Östersund
Fastigheten har under flera år många vakanta ytor, något som ändrades på bara några månader i vår ägo.

• Central fastighet med stor potential
• Vakanta ytor att fylla
• Ökat kassaflöde
• Uppgraderade lägenheter
• Nya hyresgäster
• Ökade hyresintäkter
• Kontorsfastighet i läge där efterfrågan på kontor växer
• Möjlighet att utveckla för fler hyresgäster
• Opportunitet under utveckling
• Stärker beståndet i området för högre utveckling

Nyetablerade NPC Gym i Djurläkaren, Östersund.

Alderholmen 20:2 i Gävle
Strategiskt förvärv i expansiva stadsdelen

• Strategisk förvärv i expansiva stadsdelen Magasinen i Gävle.

Magasinen i Gävle.

42
Diös Fastigheter AB Årsredovisning 2022

Energioptimering, miljöcertifiering och klimatanpassning är en del av vår vardag och under 2022 har vi haft ett stort fokus i vår förvaltning på att utveckla våra arbetssätt och stärka vår affär. Detta har resulterat i flertalet miljöcertifieringar, energieffektiviserande åtgärder och en energieffektivisering om 3,3 procent. Våra tekniska förvaltare och energioptimerare arbetar nära kommersiella förvaltare, uthyrare och projektledare. I samtliga av våra städer pågår energiprojekt och strukturerade insatser för att förflytta oss mot ett mer hållbart bestånd.# Vår affär

Bland annat har vi under 2022 i Luleå investerat 3,2 miljoner när vi bytt ut och uppgraderat ventilationsaggregat, fjärrvärmeväxlare och ledbelysning på fastigheten Djuret 3. Med dessa åtgärder minskar vi elanvändningen med 30 procent och fjärrvärmeanvändningen med 46 procent. I Sundsvall har vi utrustat Skatteverkets nya kontor med smarta lösningar för energi och teknik och gjort fastigheten digitalt uppkopplad. Bland annat har vi ökat nyttjandegraden på befintlig värmepump genom att ansluta till köldbärarsystemet. Fastigheten miljöcertifieras enligt BREEAM In-Use, very good. Trafikverkets nyligen färdigställda huvudkontor i Borlänge är ett intressant miljöprojekt ur många hänseenden. Genom att utveckla de befintliga byggnaderna med en träellips har vi en klimatpåverkan om endast cirka åtta procent jämfört med nyproduktion av motsvarande yta och genom att använda trästomme och aktiva materialval blir klimatpåverkan cirka 50 procent lägre jämfört med betongstomme och mer traditionella val. Under våren 2023 installeras även en cirka 760 kvm stor solcellsanläggning på en av huskropparna och därmed höjs miljöprestandan ytterligare. I Falun utvecklar vi en kontorsfastighet för Statens servicecenter och bedriver samtidigt ett energiprojekt i syfte att förbättra fastighetens totala energiprestanda. Vi installerar fjärrvärme, fjärrkyla och sätter in energieffektiva ventilationsaggregat och styrsystem och planerar för att montera en solcellsanläggning på taket. Insatserna beräknas förbättra byggnadens totala energipresta- nda med cirka 45 procent. Vi utför omfattande energioptimerings- och kostnadsbespa- ringsåtgärder i stadsdelen Frösö Strand i Östersund med fokus på ventilation och belysning. Beräknad energibesparing är 520 MWh/år. Vi har också ett stort pågående energiprojekt i en fastig- het som huserar region Jämtland Härjedalens ambulanshelikoptrar. Optimering av värmesystemet har redan gett en energiminskning med cirka 30 procent. När projektet är färdigt minskar vi vår vär- me- och elförbrukning från 350 kWh/kvm till 190 kWh/kvm. I Gävle installerar vi 118 stycken 550 W solpaneler på vårt nyproduktionsprojekt i Gävle Bro med en beräknad produktion på cirka 50 000 kWh/år. Fastigheten ska miljöcertifieras enligt BREEAM-SE, lägst med betyg very good.

FOKUS Energiprojekt för ett grönare fastighetsbestånd

Maria Fjellström, affärschef Skellefteå. ”En förflyttning mot ett grönare fastighetsbestånd är ett sätt för oss att om- sätta klimatmål och klimat- anpassning i affärsnytta.”

Markus Jansson, energioptimerare i Sundsvall

43 Diös Fastigheter AB Årsredovisning 2022
Inledning
Om bolaget
Vår marknad
Vår affär
Vårt ansvar
Ekonomisk redovisning

Vår affär

Solceller på Trafikverket i Borlänge

Ventilation och belysning på Frösö Strand

Energisatsningar

Trafikverkets nya huvudkontor i Borlänge, som resulterar i en

spektakulär ellyft i tre plan, ökar den totalrenoverade

huskropparna är ett spännande återbruk av

med stora miljövinster. Med nya solpaneler blir

miljöprestanda.

Fastigheten på Frösö Strand i Östersund har genomförts stora optimerings-

åtgärder då bland annat 1 500 armaturer utomhus och inomhus har uppgraderats till en

energifektivit belysning. Dessutom har fläktvaggarna monterats

över för optimering funktion.

• Utav solpaneler ca 760 kvm
• Installerat toppeffekt ca 115 kWp
• Beräknad produktion ca 110 000 kWh/år
• Färdigställande under våren 2023
• Avkastning investeringar: 10 procent
• Beräknad energibesparing 850 MWh/år
• Ca 200 000 kr/år i kostnadsbesparingar från

energifektiviseringsåtgärder

Trafikverket i Borlänge. Frösö strand.

44 Diös Fastigheter AB Årsredovisning 2022

FINANSIERING

Balanserad finansiell risk

	2018	2010	2020	2021	2022
Belåningsgrad, % (vänster axel)	45	50	55	60	65
Årlig genomsnittlig ränta, % (höger axel)	1,0	1,5	2,0	2,5	3,0

Diös har en stark finansiell ställning och ett stabilt kassa- flöde. Vår affär är kapitalintensiv och tillgången till finansiering till konkurrenskraftiga villkor är en grund- förutsättning för att skapa en attraktiv totalavkastning. För att bedriva fortsatt utveckling är det därför viktigt att bygga och bibehålla goda relationer med våra kreditgivare, som till största delen är nordiska banker.

Finansiella förutsättningar

Under 2022 har vi lämnat det nollränteläge som vi befunnit oss i sedan 2014. Styrräntan i Sverige har höjts med 2,5 procent under kort tid för att stävja den rådande höga inflationstakten. Parallellt har Riksbankens stimulanser på obligationsmarknaden minskat. Sammantaget har det lett till högre basräntor samt stigande marginaler och ändrade villkor på kapitalmarknaden, vilket påverkat möjligheten till kapitalanskaffning till lika attraktiva villkor som under 2021. Villkoren för bankfinansiering är väsentligt mycket bättre än kapitalmarknaden för närvarande, dock ser vi även här stigande marginaler. Under andra halvåret 2022 har tillväxttakten inom svenska noterade fastighetsbolag avtagit och transaktionsak- tiviteten har avsevärt minskat, vilket bland annat beror på en orolig geopolitisk omvärld och ändrade finansiella förutsättningar.

Balanserad risk

Vi fortsätter att välja en relativt kort räntebindning då vår bedömning är att det långsiktigt är det mest gynnsamma för bolaget. Vi känner oss trygga i att vårt starka kassaflöde kan hantera de ökade räntekostnader vi nu möter. Vår balanserade skuldsättning medger fortsatt goda förutsättningar för fler lönsamma investeringar under kommande år. Vidare är vår bedömning att Riksbankens räntehöjningar kommer avslutas under 2023 och by- tas mot framtida räntesänkningar för att möta en svagare konjunk- tur, vilket snabbt skulle få positiv effekt på vårt finansnetto.

Finansieringsstruktur och hantering

Finansieringsverksamheten ska tillgodose fastighetsverksamhetens kapitalbehov samt hantera koncernens finansiella risker. För att skapa en god balans eftersträvas en flexibel, väl avvägd och kostnads- effektiv finansieringstruktur där risker och kostnader ställs mot möjligheter och intäkter. Riktlinjerna i Finanspolicyn syftar till att trygga bolagets finansiella stabilitet. Styrelsen ser årligen över Finanspolicyn. Den operativa hanteringen av upplåning och riskhantering sköts av finansavdelningen. Därtill finns ett finansråd som bereder och ger råd till styrelsen gällande finansfrågor. Våra räntebärande skulder består av banklån, säkerställda och icke säkerställda obligationer och certifikat. Finansieringen sker främst mot direkt eller indirekt pant i fastigheter. Vi bedömer att nuvarande struk- tur ger en god diversifiering och en kostnadseffektiv finansiering. Vi ser löpande över andra finansieringsmöjligheter i takt med att behov, omvärldsfaktorer och bolagets storlek förändras.

Grön finansiering

Vårt hållbarhetsarbete genomsyrar hela verksamheten och skapar förutsättningar för att all finansiering ska vara grön senast 2026. Då finansieringen sker direkt eller indirekt mot fastigheter som säkerhet innebär det att våra fastigheter måste uppfylla de krav vi har uppsatt i vårt gröna finansieringsramverk, eller i våra andra gröna finansieringslösningar. Finansieringsramverket, som upp- daterades hösten 2021, är världens första gröna finansieringsram-

RÄNTEBÄRANDE SKULDER
Bank, 80%
Icke säkerställd obligation, 12%
SFF-Obligationer, 5%
Certifikat, 4%

verk i enlighet med EU-taxonomi och föreslagen European Green Bond Standard och följer således harmoniserade och fastställda kriterier inom Europa. Grön finansiering ger oss bättre tillgång till kapitalmarknaden och ger generellt bättre finansieringsvillkor. För vår del är det självklart att hållbarhetsfrågorna kopplas ihop med finansieringsverksamheten och att vi sätter mål som leder mot att vi tar vårt ansvar inom verksamhetens alla delar.

45 Diös Fastigheter AB Årsredovisning 2022
Inledning
Om bolaget
Vår marknad
Vår affär
Vårt ansvar
Ekonomisk redovisning

Vår affär

”Vi har en stabil finansiell ställning och ett starkt kassaflöde. För oss är det en självklarhet att hållbarhets- frågorna kopplas ihop med finansieringsverksamheten.”

Rolf Larsson, CFO

46 Diös Fastigheter AB Årsredovisning 2022

Vårt ansvar

Linnéa Lord, hållbarhetscontroller.

47 Diös Fastigheter AB Årsredovisning 2022
Inledning
Om bolaget
Vår marknad
Vår affär
Vårt ansvar
Ekonomisk redovisning

HÅLLBARHET

Investeringar för framtiden

Vi investerar i vår fastighetsportfölj för att göra den mer attraktiv, mer resurseffektiv och mer robust. Vi vill ta ekonomiskt, miljömässigt och socialt ansvar genom hela affärsmodellen, vilket idag också efterfrågas av våra hyresgäster, medarbetare och aktieägare. Som marknadsledare i tio städer har vi stora möjligheter att göra skillnad och skapa värde för hyresgäster, aktieägare, medarbetare och för de som lever och verkar i våra städer. Det gör vi genom förvaltning och utveckling av våra fastigheter, kvarter och stadsdelar. Vi verkar i en bransch där medvetenheten är stor kring fastig- hetsbolagens påverkan på klimatet. Trots konkurrens inom många områden är hållbarhet ett ämne där det idag delas kunskap och erfarenheter aktörer emellan. Idag finns vi med i både nationella och regionala samarbeten med stort fokus på att hitta långsiktiga lös- ningar för att bygga och förvalta med såväl lägre klimatpåverkan som för ett samhälle anpassat för ett förändrat klimat. Vi är stolta över att det idag finns ett stort gemensamt driv för att skapa förändring. Utvecklingen i omvärlden gällande allt från extremväder till konflikter och stress i samhället har skapat mer vilja och förståelse för strategi och riskhantering gällande både miljömässiga och sociala hållbarhetsfrågor och ses som viktiga delar i en långsiktigt hållbar affär. Genom tydliga mål, bra uppföljning och effektiva verktyg har vi internt skapat förutsättningar för att skapa ett mer attraktivt erbju- dande och ett mer robust fastighetsbestånd. Vi har valt att dela upp vår väg mot mer hållbara städer i tre fokusområden: miljö och klimat, människor och schyssta affärer.# Diös Fastigheter AB Årsredovisning 2022

På kommande sidor beskrivs varje område inklusive specifika mål och aktiviteter mer ingående. Vår hållbarhetsrapport är utformad enligt GRI:s rekommendationer och innehåller både information enligt TCFD¹ och EU:s taxaonomi. Hållbarhetsrapporten är översiktligt granskad av våra revisorer och finns på sidorna 114–138. En kompletterande EPRA-bilaga finns tillgänglig på vår hemsida.

¹ TCFD beskrivs mer ingående på sidorna 126-127.

Vår omvärld

Agenda 2030

FN:s utvecklingsmål spelar en viktig roll i förståelsen för utmaningar och möjligheter med att nå en hållbar utveckling.

FN Global Compact

Juni 2017 skrev vi under FN Global Compact. Vår uppförandekod är utvecklad utifrån de 10 principerna om mänskliga rättigheter, arbetsrätt, miljö och antikorruption. Vi rapporterar årligen vår COP, Communication on Progress, till Global Compact.

SBTi

Vårt klimatmål om att halvera utsläppen till senast 2030 är godkänt av SBTi, Science Based Targets initiative. Målet omfattar scope 1 och 2 och har basår 2018.

Vårt ansvar

Miljö och klimat handlar om att skapa förutsättningar för ett bra liv på vår planet.

Långsiktighet är vårt sätt att skapa långsiktiga relationer och kroka arm i omställningen till ett mer hållbart samhälle.

Lönsamhet står i fokus när vi förvaltar och utvecklar våra fastigheter och städer.

Ett grönare fastighetsbestånd

Vi vill att vår förvaltning och fastighetsutveckling ska förflytta fastighetsbeståndet på den gröna skalan. Genom att jobba med det som är värdeskapande i miljöcertifieringen BREEAM In-Use, samtidigt som vi energieffektiviserar, sker en succesiv förflyttning. Vi kan då öka attraktiviteten för hyresgäster, effektivisera förvaltningen, skapa mer kostnadseffektiva fastigheter och engagemang bland medarbetarna. En förflyttning i högre tempo och med tydligare hållbarhetsfokus kan också locka mer kapital och skapa goda förutsättningar för finansiering.

Vi har definierat vad vi idag kallar en grön fastighet och har satt upp kriterierna: Miljöcertifiering till BREEAM In-Use, very good eller motsvarande, primärenergital under 85 kWh/kvm samt klimatriskanalys.

Klimatsmartare byggen

Utsläpp från byggproduktion är en stor utsläppspost som vi har stor rådighet över. Det sker en snabb utveckling i branschen samtidigt som att nationella byggregler och krav från EU utvecklas för att sätta ytterligare press. Vi miljöcertifierar all vår nyproduktion och väljer miljöcertifiering utifrån vad som blir mest värdeskapande i respektive projekt. Det vi ser nu är att taxonomins krav på bygg och fastighet sätter sin prägel i certifieringssystemen och likriktar alla typer av miljö och klimatkrav. Detta skapar tydliga förutsättningar framåt och gör att vi kan samarbeta inom fastighetsbranschen och tillsammans med våra byggentreprenörer för att hitta arbetssätt och lösningar som både är långsiktiga, lönsamma och mer hållbara.

En förändrad spelplan

Priset på ursprungsmärkt el stiger kraftigt, tillgången på effekt på elnätet, leveranstiden på produkter och materialbrist inom både bygg och teknik sätter upp nya förutsättningar för omställning. Samtidigt som vi har ett nytt klimat att verka i ökar också förståelsen för risker och möjligheter och hållbarhetstrender där återbruk skulle kunna vara en lösning som blir både är ekonomiskt och miljömässigt hållbar.

Långsiktiga mål

Mål	Senast 2045	2030	2026
Nettonollutsläpp CO2e i hela värdekedjan	X
Halverade utsläpp från verksamheten		X
55% gröna fastigheter			X

Mål 2023

• 3% energieffektivisering årligen
• 45% av våra fastigheter ska ha primärenergital under 85 kWh/kvm

Certifierade fastigheter

	2021	2022
Andel som uppnår nivå Very good eller motsvarande	40 %	42 %
Certifierade fastigheter, Andel av fastighetsvärde	35 %	39 %

Primärenergital, Andel av fastighetsvärde

Kriterium	2021	2022
< 85 kWh/kvm	19 %	19 %
85-100 kWh/kvm	42 %	49 %
>100 kWh/kvm	39 %	32 %

Klimatriskanalyser, Andel av fastighetsvärde

Kriterium	2021	2022
Platsbesök/risknivå låg	60 %	60 %
Översvämningskartering genomförd	20 %	20 %

Östersund. 2021

Östersund. 2022

Nattvandring

Vi är övertygade om att en av de bästa energisparåtgärderna är att ha god kännedom om hur våra fastigheter beter sig under dygnets alla timmar. För att säkerställa att vi vet vad som händer i våra byggnader när människorna som vistas där släckt ner och gått hem från sina kontor har våra lokala team genomfört nattvandringar där beståndet i respektive stad noggrant skannats av efter optimeringsmöjligheter. Under nattvandringen sluter hela bolaget upp i ett gemensamt uppdrag – att bidra till bolagets energi- och hållbarhetsmål. Under vandringen kontrolleras fastigheterna både utvändigt och invändigt: lyser det i ytor som inte behöver vara belysta kvälls- och nattetid, överensstämmer ventilationens drifttid med hyresgästernas arbetstider, är temperaturen rätt inställd och sluter dörrar och fönster tätt? Vetskap om hur energin används innebär inte bara miljömässig och ekonomisk effektivisering, det har också positiv inverkan på våra hyresgästers inomhusmiljö. Dessutom bidrar det till ökad förståelse och starkare engagemang hos alla medarbetare, oavsett roll i bolaget.

Genom att få en överblicksbild av kvarteren ges vi också möjlighet att se över sociala och varumärkesrelaterade faktorer i området. Finns det något vi kan göra för att öka den upplevda tryggheten på våra platser? Finns det tillräcklig och fungerande skyltning och belysning på fasaderna och hur är fastighetens allmänna skick? Löpande under nattvandringen dokumenteras insikter och åtgärder för att kunna upprätta handlingsplaner som stärker vårt energieffektiviserande arbete och för oss närmare vårt mål om minst halverade koldioxidutsläpp till 2030. Detta i kombination med vår vardagliga dialog med våra hyresgäster bidrar till välmående i hela kedjan från hyresgäst och fastighet, till klimatet i stort.

”Nattvandringarna har påvisat flera relativt enkla effektiviseringsåtgärder som kommer göra skillnad för våra hyresgäster.”

Storm Lilja, tf. Byggchef, Diös Fastigheter

Östersund.

Nya förutsättningar

Som arbetsgivare, hyresvärd och stadsutvecklare behöver vi förstå och utvecklas tillsammans med vår omvärld. Vi fortsätter därför att utveckla våra ledare, och medarbetare via vår kompetensarena. Vi tror på att dela kompetens internt och utvecklas och lära av varandra, samtidigt är det viktigt att vi följer och får förståelse för ändrade förutsättningar i samhället runt omkring oss. För en välmående och framgångsrik verksamhet arbetar vi strategiskt för jämställdhet och mångfald i organisationen. Vi arbetar aktivt med att locka kvinnor till ledande positioner inom bolaget vilket lett till att vi idag har en jämn könsfördelning i våra chefsled. Året avslutades med en satsning på mångfald och inkluderingsutbildning för våra chefer, ett tema som vi kommer att bygga vidare på under 2023.

Våra medarbetare

För att mäta och följa upp hur våra medarbetare mår, använder vi oss av ett interaktivt verktyg som mäter ambassadörskap eNPS¹. Vårt eNPS för 2022 ligger på 48 (45) på en skala mellan -100 och 100 där jämförelseindex² ligger runt 10, och branschindex är 18 (24). Vi är stolta över vår höga rekommendationsvilja, som har legat fortsatt högt under pandemin med bibehållet engagemang hos våra medarbetare. Vi har en stark företagskultur och vi tycker om att vara på kontoret. Det visar att våra utvecklingssatsningar på starka team samt att vi nu är tillbaka på kontoren slår positivt i våra mätningar, något som syns i att vi tar ett kliv upp i eNPS-mätningen.

För att satsa ytterligare på våra medarbetares välmående har vi utökat friskvårdsbidraget för alla och infört hälsoundersökningar. Under året har vi bland annat förstärkt organisationen genom en ny tjänst som Energi- och teknikansvarig, utökat teamen som jobbar med hållbarhet och digitalisering, samt förstärkt vår projektorganisation.

¹ Employee Net Promoter Score är ett mått på hur villiga medarbetarna är att rekommendera sin arbetsplats till en vän eller en bekant.
² Index (10) är genomsnittligt eNPS bland de företag som använder sig av verktyget.

ORGANISATION

	2022	2021	2020
Antal medarbetare per den 31 dec	157	144	162
varav i den lokala förvaltningen	101	95	109
Antal som slutade under året	20	27	11
varav pensionering	2	2	2
Antal nyanställda under året	36	10	23
Personalomsättning, %	11,8	6,5	7,0

Mål 2023

• Bibehållen låg sjukfrånvaro
• Rekommendationsvilja eNPS > 45
• Ställningstagande Nolltolerans mot diskriminering och trakasserier
• Inga olycksfall i arbetet

JÄMSTÄLLDHET

	Antal
Män	140
Kvinnor	120
Tjänstemän
Kollektivanställda
Chefer	60

Kristina Grahn-Persson, chef hållbara affärer.

Diös Academy – vår kompetensarena

Genom Diös Academy utbildar och inspirerar vi våra team. Det bidrar till ökad kunskap och bättre självförtroende bland våra kompetenta och engagerade medarbetare, vilket i sin tur leder till fler lönsamma affärer, långsiktiga hyresgästrelationer och att vi når våra mål. Vi vet också att vidareutbildning och kontinuerlig utveckling är viktigt för att vi ska fortsätta vara attraktiva som arbetsgivare och konkurrenskraftiga på marknaden.

Våra hyresgäster

Nöjda hyresgäster är en förutsättning för att vi ska fortsätta utveckla och stärka vår affär. En viktig del är att förstå hur vi kan hjälpa våra hyresgäster att utvecklas genom rätt lokaler och på rätt plats i våra städer. Det gör vi genom våra lokala affärsteam. Vi mäter hur nöjda våra hyresgäster är genom en årlig uppföljning av vårt nöjdkundindex, NKI. Resultatet från årets uppföljning visar en stabil hög nivå om 72, en ökning mot föregående års 71.# Vårt ansvar

Våra medarbetarundersökningar visar på god effekt och vi har stärkt vårt resultat gällande personlig utveckling kontinuerligt. Inom Diös Academy arrangerar vi utbildningar, workshops, trendspaningar, inspirationsföreläsningar och mycket mer. Vi blandar fysiska träffar med digitala möten och utbildningar. Inför 2023 fortsätter vi att fokusera på rollspecifika utbildningar. Vi kommer också ha ett stort fokus på vår lansering av en ny digital kompetensarena som ger oss större möjligheter till att skapa och utveckla utbildningar efter våra behov. Vår kompetensarena Diös Academy är en av våra främsta konkurrensfördelar. ”Vår grundfilosofi är att anställa människor som är duktiga på att bygga relationer och som brinner för att göra affärer. Vi vet att det är en vinnande strategi. Med vårt Diös Academy skapar vi rätt förutsättningar för våra medarbetares kompetensutveckling.”
Johan Frösholm, tf. oppositionsråd,
hedersgäst då
stadsdirektör
Kristina Grahn-Persson, chef hållbara affärer.

Högt förtroende

Att upprätthålla högt förtroende är en förutsättning för att bedriva verksamheten på ett effektivt och värdeskapande sätt. Hela vår verksamhet och alla affärsrelationer präglas av ärlighet, oberoende, transparens och god affärssed. Vår uppförandekod är utvecklad utifrån principerna i FN Global Compact och sätter kraven för hur verksamheten ska bedrivas med ansvar för människor, miljö och samhälle. Alla våra affärer görs i överensstämmelse med gällande lagar och regler.

Visselblåsartjänst

För att möjliggöra enkel och anonym rapportering av gällande avvikelser från uppförandekod eller andra oegentligheter har vi en extern visselblåsartjänst på vår hemsida. Under 2022 har inga anmälningar om misstänkta överträdelser inkommit.

Personuppgifter

Behandling av personuppgifter och skydd av personlig integritet omfattas av vår dataskyddspolicy som utgår från allmänna dataskyddsförordningen (GDPR).

Grön finansiering

Under hösten 2021 lanserade vi världens första gröna finansierings ramverk som är i enlighet med EU:s taxonomi och föreslagen European Green Bond standard. EU:s taxonomi skapar förutsättningar för en mer jämförbar och transparent rapportering med tydliga definitioner för vad som anses bidra till en långsiktigt hållbar utveckling. Att jobba för att skapa mer utrymme för grön finansiering ger oss bättre tillgång till bank- och kapitalmarknaden och generellt bättre finansieringsvillkor.

Ansvarsfull affärsverksamhet

Att bedriva en ansvarsfull affärsverksamhet handlar om att bidra till det skattesystem som idag finansierar vårt välfärdssystem. Att följa gällande skatteregler och betala rätt skatt är självklart på samma sätt som vi har ett affärsmässigt ansvar att driva vår verksamhet utifrån aktieägarnas intresse. Där skattereglerna inte ger tydlig vägledning strävar vi efter försiktighet och transparens. Utöver redovisad inkomstskatt betalar vi fastighetsskatt, mervärdesskatt, sociala avgifter, energiskatt, stämpelskatt och löneskatt.

FOKUSOMRÅDE

• Schyssta affärer
• Risker och möjligheter
• Långsiktigt förtroende
• Transparens
• Personlig integritet
• Ställningstaganden
• Nolltolerans mot korruption
• Transparens och rätt informationsgivning

EU-taxonomin

Under 2021 upprättade vi världens första taxonomi- anpassade finansieringsramverk. Vi rapporterar i år för första gången hur stor andel av vår verksamhet som är förenlig med taxonomiförordningen.

TCFD

Vi har under året påbörjat ett arbete att djupare analysera klimatrelaterade risker och möjligheter. Läs mer på sidorna 126-127.

EPRA

2017-2020 uppnådde vi EPRA:s högsta nivå för vår hållbarhetsrapportering.

GRESB

Sedan 2018 har vi rapporterat årlig hållbarhetsdata till GRESB. Från år 2018 har vi förbättrat vårt resultat från 56 till 66 poäng.

Så påverkar vi klimatet

Scope1

Våra direkta utsläpp

Våra direkta utsläpp kommer från läckage från köldmedieanläggningar samt bränslen till fordon. Vi har under 2022 gjort en översyn av våra utsläppsberäkningar från köldmedieanläggningar, den förbättrade kvaliteten skapar förutsättningar för välgrundade beslut och för planering av framtida anläggningar. Tack vare att vi gått över till 100 procent eldrivna servicebilar sparar vi cirka 30 ton koldioxidutsläpp per år för körningen.

Scope2

Utsläpp från köpt energi

Energi är en ständigt aktuell fråga när man verkar i en region där vinterns kalla temperaturer har stor påverkan på energikostnaderna. Vi köper sedan 2015 enbart ursprungsmärkt el och köper totalt 98 procent fossilfri energi från våra leverantörer. Vi har ett energispårmål på -3 procent per år och vi ökar årligen vår egen elproduktion genom solcellsanläggningar på tak.

Scope 3

Indirekta utsläpp

Utsläpp upp- och nedströms i vår värdekedja

Våra två största utsläppsposter inom scope 3 är våra egna byggprojekt samt hyresgästernas bilåkande. Rådigheten är betydligt större över byggprojekten än över hyresgästernas beteenden. För att minska utsläpp från byggande, jobbar vi med klimatberäkningar, miljöcertifieringar, återbruk och andra miljökrav i tidiga skeden. Vi kommer i ännu större utsträckning behöva kroka arm med våra leverantörer och entreprenörer för att tillsammans hitta kloka arbetssätt och klimatsmarta lösningar. Läs mer om våra utsläpp kopplade till Scope 1–3 på sidan 117.

Så påverkas vi av klimatet

Under 2022 har vi utfört en riskanalys avseende klimatrelaterade fysiska risker. Riskbedömningen är gjord på regional nivå och fungerar som underlag för utökade, fastighetsspecifika bedömningar. Tabellen nedan visar kartläggningen av sannolikheten för klimatrelaterade risker relevanta ur en svensk kontext. I vår region är ökad temperatur och översvämning till följd av nederbörd de mest sannolika klimatförändringarna. Det innebär att det är dessa risker vi i första hand beaktar i fastighetsspecifika bedömningar. I tre av sju städer har vi också gjort fastighetsspecifika bedömningar tillsammans med vår förvaltning och extern expertis. Ett arbete som lär oss mer om översvämningsrisker och se över vilken beredskap vi har i förvaltningen för att kunna förebygga skador till följd av till exempel skyfall. Under 2023 fortsätter vi översvämningsanalyserna i fler städer. Vi har även gjort en genomgång av väsentliga övergångsrisker; policy, teknologi, marknad och rykte. Läs mer om vår riskanalys i avsnittet om TCFD på sidorna 126-127. Idag finns på vår marknad en god tillgång på fossilfri energi, vilket gör att vi har fördelar både av ett lägre elpris än i andra delar av Sverige samt att vi inte i dagsläget behöver oroa oss för elbrist. Vi kan i nuläget också dra nytta av den gröna utvecklingen inom industrin som påverkar och sätter fokus på vår region.

RISKANALYS KLIMATRELATERADE FYSISKA RISKER

	Luleå	Skellefteå	Umeå	Åre	Östersund	Sundsvall	Falun, Mora, Borlänge	Gävle
Ökad temperatur
Köldvåg
Skogs- och markbrand
Kraftig storm
Snöstorm
Översvämning
Ras, skred och erosion
Lavin
	Hög	Medel	Låg
		# Diös Fastigheter AB Årsredovisning 2022

Förvaltningsberättelse

Bolagsstyrning

Finansiella rapporter

Noter

Övrig information

Hållbarhetsrapport

Nyckeltal

Styrelsen och vd för Diös Fastigheter AB (publ), organisationsnummer 556501–1771, avger härmed årsredovisning för koncernen och moderbolaget för räkenskapsåret 2022. Styrelsens rapport om intern kontroll avseende finansiell rapportering, bolagsstyrningsrapporten, omfattar såväl moderbolaget som koncernen och är upprättad i enlighet med Årsredovisningslagen, se sidorna 65–74. I enlighet med ÅRL 6 kap 11§ har en hållbarhetsrapport upprättats. Hållbarhetsrapporten finns på sidorna 114–138.

Verksamheten

Vi är norra Sveriges ledande privata fastighetsbolag med ett totalt fastighetsvärde om 31 136 mkr (27 993). Fastighetsbeståndet är beläget i tio städer och består av kommersiella lokaler och bostäder. Vi vill skapa Sveriges mest inspirerande städer. Det gör vi genom förvaltning, utveckling och nyproduktion av fastigheter på ett långsiktigt och hållbart sätt.

Verksamheten var under 2022 organiserad i sju affärsenheter: Dalarna, Gävle, Sundsvall, Åre/Östersund, Skellefteå, Umeå och Luleå. Huvudkontoret är placerat i Östersund.

Fastighetsbeståndet finns inom flertalet segment med övervägande fokus på kontor, butik och bostäder. Vi är påverkade på olika sätt av svensk ekonomi, fastighets- och hyresmarknaden, finansmarknaden samt respektive delmarknad och segment. För ytterligare information kring vår marknad, se sidorna 18–25.

Året 2022 har präglats av kriget i Ukraina, energikrisen, hög inflation och snabbt stigande räntor, vilket lett till ett nytt affärsklimat och nya finansiella förutsättningar. Styrelsen och företagsledningen har under året fokuserat på effekten av dess påverkan på vår verksamhet och löpande anpassat strategier och beslut kring bland annat finansiering, kreditreserveringar, och hantering av index. Vår bedömning är att bolaget klarat omställningen till det nya affärsklimatet väl.

Under året har 28 fastigheter (14) till ett värde av 2 004 mkr (695) tillträtts, och 10 fastigheter (7) till ett värde av 18 mkr (258) avyttrats. Fastighetstransaktioner genomförs för att optimera vårt bestånd och stärka vårt hyresgästerbjudande i linje med vår strategi.

Pågående stora projekt per den 31 december 2022 uppgick till cirka 36 000 kvm. Utöver detta har vi identifierat cirka 100 000 kvm BTA som kan användas till produktion för både bostäder och kommersiella lokaler. Dessa utgör grunden i projektportföljen. Under 2022 har investeringar i nyproduktion varit koncentrerade till Magne 5 i Umeå, Intagan 1 i Borlänge, Stigbygeln 2 i Umeå och Mimer 1 i Borlänge. Hyresavtal är tecknade för samtliga projekt.

Utöver projektportföljen investerar vi löpande i befintligt bestånd genom om- och tillbyggnation samt i energibesparande åtgärder. Investeringarna ska leda till högre uthyrningsgrad, högre hyra, ökad kundnöjdhet, minskade kostnader och minskad miljöpåverkan.

UTDELNING OCH UTDELNINGSPOLICY

År	Utdelning, kr per aktie	%	Utdelningsandel av kassaflödet, %	Utdelningspolicy, %
2018	1,00
2019	3,00
2020	2,00
2021	4,00
2022*	0	25	50	75

*Styrelsens förslag

MARKNADSVÄRDE OCH FÖRVALTNINGSRESULTAT

År	Marknadsvärde fastigheter, mkr	Förvaltningsresultat, mkr
2018
2019
2020
2021
2022

DRIFTÖVERSKOTT OCH ÖVERSKOTTSGRAD

År	Driftöverskott, mkr	Överskottsgrad, %
2018
2019
2020
2021
2022

FASTIGHETSBESTÅND PER AFFÄRSENHET

Balansposter och nyckeltal	Dalarna	Gävle	Sundsvall	Åre/ Östersund	Umeå	Skellefteå	Luleå	Koncernen
Antal fastigheter	61	38	48	109	41	32	34	363
Uthyrningsbar area, tkvm	319	160	218	315	221	179	211	1 623
Investeringar, mkr	385	102	147	192	128	108	244	1 307
Verkligt värde, mkr	5 316	3 148	4 873	4 976	4 747	3 271	4 804	31 136
Hyresvärde, mkr	408	246	365	427	320	240	370	2 376
Hyresintäkter per kvm, kr	944	1 186	1 242	971	1 110	971	1 435	1 102
Överskottsgrad, %	68	69	69	65	68	66	71	68
Ekonomisk uthyrningsgrad, %	92	91	89	90	90	90	96	91

Avrundningar kan medföra att kolumner/rader inte summerar.

Finansiella mål

De finansiella målen för koncernen syftar till att säkerställa bolagets finansiella stabilitet. De mätbara och riskbegränsande finansiella målen för 2022 var:
* Soliditet om minst 35 procent.
* Belåningsgrad om maximalt 55 procent.
* Avkastning på eget kapital, årsbasis, över 12 procent.
* Genomsnittlig tillväxt i förvaltningsresultatet per aktie om 10 procent över en treårsperiod.

För år 2022 uppnådde vi de finansiella målen för soliditet och belåningsgrad och bolaget uppfyller med marginal de krav som bankerna ställer på bolagets finansiella stabilitet. Avkastning på eget kapital samt genomsnittlig tillväxt i förvaltningsresultat per aktie är de nyckeltal som är lägre än målsättningen. Avkastning på eget kapital har under året uppgått till 7,0 procent (22,1).

Soliditeten uppgick till 38,1 procent (40,2) i koncernen och 15,1 procent (17,5) i moderbolaget. Efter den föreslagna utdelningen om 2,00 kr per aktie (3,52) blir soliditeten per den 31 december 2022 37,2 procent (38,5) i koncernen och 13,8 procent (15,0) i moderbolaget.

Personal, riktlinjer och ersättning

Verksamheten bedrivs nästan uteslutande med egen personal. Antalet tillsvidareanställda uppgick per den 31 december 2022 till 157 personer (144), varav 66 kvinnor (61). Merparten av de anställda, 102 personer (95), arbetar med den fysiska fastighetsförvaltningen på våra affärsenheter. Resterande arbetar vid vårt huvudkontor i Östersund. Inom vårt koncept Pick-Pack-Post uppgick antalet anställda per 31 december 2022 till 5 personer (5), varav 5 kvinnor (5). För beslut om ersättning till ledande befattningshavare samt senaste beslutade riktlinjer se not 5 samt bolagsstyrningsrapporten.

Samtliga anställda omfattas av vår vinstandelsstiftelse Grunden, där avsättning sker baserat på en kombination av årets resultat, avkastningskrav och utdelning till aktieägarna. Avsättning till vinstandelsstiftelsen är maximerad till 30 000 kr per år och anställd. För 2022 har avsättning skett med totalt 3 846 tkr (3 169). Vid årsskiftet ägde Diös vinstandelsstiftelse 321 395 (292 000) Diös-aktier. För mer information se bolagsstyrningsrapporten på sidorna 65–74.

Hållbarhetsrapport

Vårt ansvarsfulla företagande handlar om ett helhetsperspektiv på ekonomiska, sociala och miljömässiga aspekter. Vi arbetar aktivt för att förändra vårt eget beteende så att det bidrar till positiv påverkan, och i förlängningen inspirerar och motiverar våra intressenter att göra detsamma. Vårt hållbarhetsarbete är integrerat i verksamheten och en naturlig del av vårt värdeskapande.

Vi har upprättat en hållbarhetsrapport i enlighet med årsredovisningslagen som omfattar Diös Fastigheter AB (publ) och dess samtliga dotterbolag där en mer omfattande revision genomförts än lagstadgad revision. Hållbarhetsrapportens återfinns på sidorna 114–138, på sidan 134 finns hänvisningar enligt ÅRL. Utöver den lagstadgade rapporten har en hållbarhetsredovisning upprättats enligt GRI. GRI-index återfinns på sidorna 128–133.

Utdelning

Utdelningen till aktieägarna ska enligt gällande utdelningspolicy uppgå till cirka 50 procent av resultatet efter skatt, exklusive orealiserade värdeförändringar och skatt om inte investeringar eller bolagets finansiella ställning i övrigt motiverar en avvikelse. För räkenskapsåret föreslås en utdelning på 2,00 kr per aktie (3,52) jämnt fördelat på fyra utdelningstillfällen, vilket motsvarar en utdelning om 26,3 procent av det utdelningsbara resultatet (48,4). För mer information se vinstdisposition och vinstutdelning på sidan 107 samt ersättningsrapporten.

Riktlinjer och ersättning till ledande befattningshavare.

För riktlinjer för ersättning och anställningsvillkor, se bolagsstyrningsrapporten på sidorna 65-74 samt not 5 för belopp avseende ersättningar 2022. Principerna för 2023 föreslås vara oförändrade.

Förväntad framtida utveckling

Verksamheten kommer under 2023 att bedrivas med samma inriktning som tidigare. Vi fortsätter att utveckla våra fastigheter på ett hållbart sätt för att möjliggöra tillväxt. En viktig del i vår strategi och vår möjlighet att skapa tillväxt är nyproduktion som kommer att prägla vår verksamhet framåt samt transaktioner för att stärka vårt bestånd.

Inför 2022 satte vi två nya huvudmål, avkastning på eget kapital med 12 procent på årsbasis samt ett nytt klimatmål för vår verksamhet. Klimatmålet innebär att vi till år 2030 ska halvera vårt koldioxidutsläpp från basåret 2018, för att nå nettonoll utsläpp till senast 2045. Målet är granskat och godkänt av SBTi. För mer information se sidan 47 samt hållbarhetsrapporten på sidan 114.

Vi har under 2022 haft stort fokus på världsläget med anledning av kriget i Ukraina, den stigande inflationen, höjda räntor och energikrisen. Vi befinner oss i en omvärld med nya utmanande finansiella förutsättningar.# Diös Fastigheter AB Årsredovisning 2022

Förvaltningsberättelse

Samtidigt kan vi konstatera att vi befinner oss på en stark marknad och att vi ser ljust på framtiden, både för vår marknad och för Diös. Styrelsen och koncernledningen tar löpande ställning till och reviderar strategier och beslut för att anpassa vår verksamhet till rådande omständigheter.

Moderbolaget

Verksamheten i moderbolaget utgörs av koncerngemensamma funktioner, såsom IT, ekonomi och finans, hr, hyresadministration, kommunikation samt ägande och drift av koncernens dotterbolag. Intäkterna uppgick till 189 mkr (175) och resultatet efter skatt till 242 mkr (183). I resultatet efter skatt ingår utdelning från koncernföretag med 100 mkr (100), erhållna koncernbidrag med 81 mkr (79) och lämnade koncernbidrag med 57 mkr (37). Årets skattekostnad uppgår till 0 mkr (2). Intäkterna består i huvudsak av sålda tjänster till dotterbolag.

Aktien och ägare

Vår aktie är noterad på NASDAQ OMX Stockholm. Aktiekapitalet uppgår till 283 569 699 kr (283 569 699) och antalet aktier till 141 785 165 st (141 785 165). En aktie motsvarar en röst på årsstämman. De största ägarna är AB Persson Invest med 15,6 procent av innehav och röster, Backahill Inter AB med 10,5 av innehav och röster samt Nordstjernan AB med 8,0 procent av innehav och röster. För mer information kring beslut på årsstämman se bolagsstyrningsrapporten på sidorna 65–74.

Väsentliga händelser under året

Se till höger.

Händelser efter räkenskapsårets utgång

För händelser efter räkenskapsårets utgång, se not 30 på sidan 105.

Q1

• Diös förvärvar två centralt belägna fastigheter för 118 mkr i Luleå. Tillträde 1 mars 2022.
• Diös förvärvar 12 fastigheter i Falun och Borlänge för 564 mkr. Tillträde 1 april 2022.
• Diös förvärvar tre fastigheter i Skellefteå för 118 mkr. Tillträde 1 april 2022.
• Detaljplaner för Västra stranden i Luleå och Vale 17 i Umeå vinner laga kraft.

Q2

• Diös förvärvar en fastighet för 107 mkr i Gävle. Tillträde 1 juli 2022.
• Diös förvärvar en fastighet med tillhörande byggrätt för 86 mkr i Skellefteå. Tillträde 1 september 2022.
• Diös tecknar grönt hyresavtal med Försäkringskassan om 3 300 kvm i nya kvarteret Vale i Umeå.
• Diös hyr ut 1 900 kvm till Länsförsäkringar Västernorrland i centrala Sundsvall.

Q3

• Diös färdigställer ett nytt hotell om 14 500 kvm i Umeå där den totala investeringen uppgår till 418 mkr. Fastigheten är fullt uthyrd och avtalet är tecknat på 15 år. Hyresgästen tillträdde 1 september.
• Diös förvärvar en fastighet för 177 mkr i Sundsvall. Tillträde 15 september 2022.
• Diös tecknar sexårigt grönt hyresavtal om 2 500 kvm med Skatteverket i centrala Sundsvall.

Q4

• Diös förvärvar en fastighet om 25 mkr i centrala Gävle. Tillträde 1 november 2022.
• Diös erhåller bygglov för kvarteret Vale i centrala Umeå och ett femårigt hyresavtal om 3 300 kvm tecknas med Försäkringskassan. Projektet inleds i januari 2023.
• Diös listas på Nasdaq Stockholm Large Cap.

Risker och riskhantering

Vår förmåga att på ett effektivt sätt identifiera, förebygga och hantera risker är avgörande för vår möjlighet att skapa högsta möjliga värde för våra intressenter. Risker kan uppkomma i alla delar av verksamheten och kan komma från både interna och externa faktorer. Styrelsen är ytterst ansvarig för bolagets riskhantering. VD och koncernledningen är ansvariga för att styrelsens direktiv verkställs i det operativa arbetet samt att rutiner och processer finns på plats och följs. Våra risker är uppdelade i tre områden; strategiska, operativa och finansiella risker. Nedan följer de risker (till vänster) som har bedömts har störst påverkan på koncernen samt hur vi hanterar dessa (till höger).

Strategiska risker

Strategiska risker kan påverka vår möjlighet att utföra våra affärsstrategier, nå våra långsiktiga mål och skapa värde för våra intressenter. I de strategiska riskerna ingår både externa och interna faktorer. Dessa risker identifieras och hanteras av styrelse och koncernledning och behandlas vanligtvis på styrelsemöten.

Omvärldsrisker

Politiska, makroekonomiska och externa händelser kan få direkt eller indirekt effekt på vår marknad och på fastighetsbranschen. Globala trender kan ändra behov och beteenden hos hyresgäster. En decentraliserad organisation med lokal närvaro kan anpassa verksamheten efter nya förutsättningar på ett effektivt sätt. Ett starkt kassaflöde medför att kapital kan investeras där behov uppstår. Nära relationer med våra hyresgäster fångar snabbt nya beteenden och en förändrad efterfrågan.

Konkurrens och erbjudande

Vår marknad är utsatt för konkurrens. Att vårt erbjudande sett till relation med hyresgästen, hyresnivå, kvalitet och innehåll blir obsolet i förhållande till andra fastighetsägare/hyresvärdar utgör en risk. Ett centralt beläget bestånd där möjligheten till nyskapande av ytor är begränsad minskar risken för konkurrens från nyproduktion. Hög kvalitet i vårt bestånd, god lokalkännedom och hög investeringskapacitet bidrar till konkurrenskraft. Vår storlek och position medför att vi kan agera som helhetsleverantör vid etableringar i alla våra städer.

Hållbart företagande

Affärsmodellen och vår strategi måste vara långsiktigt hållbar för att verksamheten ska bedrivas på ett ansvarsfullt sätt. Hållbarhetsaspekterna är viktiga för att skapa relevans och konkurrenskraft i vårt externa erbjudande, i rekryteringssammanhang samt ur ett finansieringsperspektiv. Affärsmodellen och affärsplanen följs löpande upp av styrelse och koncernledning. Genom ett aktivt hållbarhetsarbete inom prioriterade områden, som bland annat gröna fastigheter och socialt ansvarstagande, tar vi vårt ansvar för globala och nationella hållbarhetsmål. För mer information, se sidorna 114–138.

Operativa risker

I de operativa riskerna inkluderas de risker som kan ha en direkt negativ inverkan på resultat och finansiell ställning och på affären på både kort och lång sikt. Dessa risker identifieras löpande av ledning och respektive affärsenhet och rapporteras inför varje styrelsemöte.

Fastighetsportföljen, intäkter och kostnader

• Fastighetsportföljens sammansättning: Risker kan vara fastigheternas geografiska läge, fastighetsportföljens sammansättning av lokaltyper och fastigheternas tekniska status. Fastigheter i orter med begränsade framtidsutsikter kan innebära en exitrisk. I vår stadsutvecklingsstrategi är en del att koncentrera fastighetsportföljen till centrumnära lägen i tillväxtstäder. Resultatet är minskade värdefluktuationer och låg vakansgrad tack vare stabil efterfrågan. Fastigheter i attraktiva lägen möter högre efterfrågan vilket hanterar exitrisken.
• Förvärv och investeringar: Felaktig förvärvs- och investeringsstrategi eller misslyckande att tillföra ett mervärde utöver köpeskillingen samt felaktiga bedömningar av mervärden, synergieffekter och den tekniska statusen utgör en risk. Investeringar som inte ger en ökad kvalitet i fastighetsbeståndet, energieffektiviseringar, en högre uthyrningsgrad och därmed förbättrade kassaflöden samt ett högre fastighetsvärde är en risk. Vid varje förvärv genomförs omfattande ekonomiska och juridiska genomgångar och fastighetsbesiktningar för att genomlysa verksamheten och upptäcka dolda risker och möjligheter. Vi genomför löpande makro- och mikroanalyser. Kvalitetssäkring av anlitade entreprenörer skapar förutsägbarhet och trygghet i utförandet. All upphandling sker i konkurrens. Hyresavtal tecknade innan produktionsstart minskar risken för ej återvinningsbara kostnader.
• Humankapital: Våra medarbetare är viktiga. Oförmåga att erbjuda sunda, jämställda och ej diskriminerande anställningsvillkor samt en trygg och säker arbetsmiljö utgör en risk. Även våra underleverantörers och samarbetspartners arbetsvillkor kan utgöra en risk som kan påverka oss, både direkt och indirekt. Eventuella brister i vår förmåga att attrahera, utveckla och behålla rätt kompetens i syfte att bedriva verksamheten på ett långsiktigt hållbart och effektivt sätt utgör en risk. Obligatorisk utbildning gällande riktlinjer och policys bidrar till att tydliggöra den önskvärda företagskulturen och hantera arbetsvillkoren i hela värdekedjan. Årliga NMI-undersökningar (nöjd-medarbetar-index) genomförs för att identifiera och hantera förbättrings- och utvecklingsområden. Löpande arbetsmiljöronder genomförs av en intern arbetsmiljögrupp. En tydlig vision och ett aktivt arbete för att skapa en värderingsstyrd företagskultur bidrar till ökad transparens och engagemang. Via Diös Academy erbjuds medarbetarna kontinuerlig kompetensutveckling. Vinstan- delsstiftelsen syftar till att öka lojaliteten och skapa delaktighet i bolagets framgång. Vidare finns förmåner för att främja fysisk aktivitet och god hälsa.
• Miljö: Fastighetsförvaltning och exploatering påverkar miljön och lämnar ekologiska avtryck. Enligt miljöbalken är det den som har bedrivit en verksamhet eller vidtagit en åtgärd som bidragit till en föroreningsskada eller allvarlig miljöskada som är skyldig att bekosta åtgärder. Direkta eller indirekta utsläpp och avfall kan påverka varumärket, närmiljön och klimatet. Innan förvärv och investeringar genomförs omfattande analyser för att upptäcka eventuella miljörisker. Försiktighetsprincipen tillämpas när risk för åverkan på miljö och omgivning finns. Eventuella negativa miljöpåverkningar hanteras enligt interna rutiner och extern kompetens tas in vid behov. I dagsläget har vi ingen kännedom om några omfattande miljökrav som kan komma att riktas mot bolaget.# Diös Fastigheter AB Årsredovisning 2022

Klimatförändringar

Klimatförändringarna innebär risk för skador på egendom orsakad av förändrade väderförhållanden som fysiskt påverkar fastigheterna. Detta kan komma att öka behov av investeringar för utsatta fastigheter eller områden. Med risken för klimatförändringar och förståelse för dessa ökar risken för nya regler eller lagar som kan komma att påverka bolaget via oförutsedda kostnader, via skatter eller via krav på investering för att uppnå förhöjda krav.

Aktivt miljöarbete med minskade utsläpp och förbrukning av resurser bidrar till lägre påverkan på miljö och klimat. Genom löpande riskbedömningar avseende fastigheternas status och läge kan proaktiva insatser genomföras för att minska skador.

Läs mer om vårt klimatriskarbete i TCFD-rapporten på sidorna 126–127.

Affärsetik

Alla affärer och avtal ska ingås utan etiska tvivelaktigheter såsom hot, mutor eller andra orimliga eller osunda krav. Korruption får inte förekomma. Även om tydliga riktlinjer och policys har fastställts och accepterats av anställda och leverantörer, finns risken att beslut fattas som strider mot dessa.

Upphandlingar sker ofta i flera led, vilket kan påverka möjligheten att överblicka alla aktiviteter hos underleverantörer. Genom tydliga villkor och kontinuerliga uppföljningar av hur våra riktlinjer och policys efterlevs hanterar vi risken för olämpligt agerande hos både medarbetare och leverantörer.

Lagstiftning och administration

Verksamheten är utsatt för förändringar av lagar och regler inom flera områden. Fel och brister i dokumentation och avtal utgör uppenbara risker. Otillräckliga eller icke ändamålsenliga rutiner, bristande rapporteringar eller kontroller, mänskliga fel och kompetensbrister liksom otydlig ansvarsfördelning utgör risker som kan hindra verksamheten från att bedrivas effektivt.

Övervakning av förändrade och kommande lagstiftning och regelverk sker löpande. Vid otillräcklig intern kompetens tillfrågas extern expertis inom specifika områden. Tydliga rutiner, riktlinjer och processer upprättas för att motverka fel och brister.

IT-säkerhet och system

Väl fungerande IT-system är nödvändiga för den löpande verksamheten, för att uppfylla regel- och lagkrav i form av rapportering samt i större utsträckning för drift och optimering av våra fastigheter. Risk finns för intrång, informationsläckage, avbrott eller andra störningar vid felaktig hantering av kritiska IT-system.

Genom kontinuerlig utvärdering och uppdatering av IT-policyn styrs och begränsas risker i IT-strukturen. Bolaget använder endast standardiserade IT-system levererade av stabila leverantörer med gott renommé. Likaså utvecklas effektiva processer för att förebygga och hantera eventuella hot.

Riskerna för direkt resultatpåverkande områden behandlas i kommentarerna till resultat- och balansräkning på sidorna 76-81.

Finansiella risker

Den finansiella riskhanteringen för ett fastighetsbolag är avgörande för långsiktigt värdeskapande och ekonomiskt resultat. De finansiella riskerna regleras av finanspolicyn och eventuella risker identifieras och hanteras av styrelsen, koncernledningen och finansavdelningen. De väsentliga finansiella riskerna utgörs av likviditets- och refinansieringsrisk, ränterisk, kapitalstruktur och kreditrisk.

De behandlas mer detaljerat i kommentarerna till resultat- och balansräkning på sidorna 76–81.

---

65 Diös Fastigheter AB Årsredovisning 2022

Förvaltningsberättelse

Bolagsstyrning

Aktieägare	Revisionsutskott/ styrelsen i sin helhet	Styrelse	Revisorer	Ersättningsutskott	Vd
Bolagsstyrningsrapport

Diös Fastigheter AB (publ), i texten benämnt Diös, är ett svenskt fastighetsbolag som är noterat på Nasdaq OMX Stockholm Large Cap. Bolagsstyrningsrapporten beskriver strukturen och processerna för Diös styrning, ledning och kontroll under 2022.

Svensk kod för bolagsstyrning

Diös tillämpar Svensk kod för bolagsstyrning. Den behandlar bland annat former för tillsättning av styrelse och revisorer, styrelsens sammansättning, finansiell rapportering och informationsgivning när det gäller bolagsstyrning och intern kontroll. Ansvaret för styrning, ledning och kontroll av Diös verksamhet fördelas mellan aktieägarna via årsstämman, styrelsen och verkställande direktören. Vissa bolagsstyrningsfrågor regleras i bolagsordningen.

Bolagsstyrningen beskriver hur Diös ägare, direkt och indirekt, styr företaget samt hur riskerna hanteras. Styrningen grundar sig på externa och interna regelverk som är föremål för ständig utveckling och förbättring.

Diös avviker från Koden på två punkter:

• Revisionsutskottet består av hela styrelsen. Styrelsen består av sex ledamöter, av vilka samtliga fullgör revisionsutskottets uppgifter. Granskningsförfarandet av finansiella rapporter samt den interna kontrollen hanteras således av hela styrelsen.
• Oberoende valberedning. Valberedningen företräds av de fyra största ägarna och ska bestå av minst tre ledamöter som utses av årsstämman. Majoriteten av ledamöterna ska vara i oberoende ställning till bolaget. Diös valberedning består av fyra ledamöter som representerar bolagets fyra största ägare.

Utöver detta är styrelsens uppfattning att Diös i alla avseenden följt Koden under 2022 och har inga avvikelser att rapportera.

Externa regelverk

• Svensk aktiebolagslag
• NASDAQ OMX Stockholms regelverk för emittenter
• Svensk kod för bolagsstyrning
• Gällande redovisningslagstiftning

Interna regelverk

• Bolagsordning
• Instruktioner och arbetsordning för styrelse respektive vd
• Interna riktlinjer, policys och handböcker

Årsstämma

Diös högsta beslutande organ är årsstämman som, tillsammans med eventuella extra bolagsstämmor, ger aktieägarna möjlighet till styrning via sin beslutanderätt. Årsstämman utser styrelsen och styrelsens ordförande, samt slår fast principer för såväl valberedningens sammansättning som för ersättning till ledande befattningshavare. Stämman utser även revisorer för granskning av koncernens redovisning, liksom av styrelsens och vd:s förvaltning. Styrelsen utser vd samt representanter till ersättningsutskott och revisionsutskott.

Bolagsordning

I enlighet med bolagsordningen är Diös ett publikt aktiebolag med säte i Östersund. Verksamheten utgår från att, direkt eller indirekt via dotterbolag, äga och förvalta fast egendom och bedriva därmed förenlig verksamhet.

Styrelsen väljs årligen på ordinarie årsstämma och ska bestå av lägst tre och högst tio ledamöter med högst tio suppleanter. Aktiekapitalet ska uppgå till lägst 149 mkr och högst 596 mkr. Antal aktier får uppgå till lägst 74 000 000 och högst 296 000 000 aktier.

Bolagsordningen i sin helhet finns tillgänglig på www.dios.se.

Aktiekapital och aktieägare

Vid årets slut hade Diös 19 057 aktieägare (18 733) som totalt ägde 141 785 165 aktier (141 785 165). Aktien har ett kvotvärde om 2 kr (2). Andelen utländska aktieägare var 21,1 procent (24,3).

Största enskilda ägare per den 31 december 2022 var AB Persson Invest med 15,6 procent (15,4) av röster och kapital, Backahill Inter AB med 10,5 procent (10,5), Nordstjernan AB med 8,0 procent (10,1) och Pensionskassan SHB Försäkringsförening 5,7 procent (5,7). Totalt ägde bolagets tio största ägare 56,1 procent (53,0) av röster och kapital.

Diös aktiekapital ska uppgå till lägst 149 mkr och högst 596 mkr. Antalet aktier ska vara lägst 74 000 000 och högst 296 000 000. Varje aktie berättigar till en röst och avser en andel av Diös aktiekapital.

Årsstämma 2022

Årsstämman 2022 ägde rum den 5 april i Östersund. Vid stämman registrerades 237 aktieägare (172) som deltog antingen personligen, via ombud eller poströstning. Antalet representerade aktier var 84 361 326 (77 654 610), motsvarande cirka 59 procent (58) av

Aktieägare	Revisionsutskott/ styrelsen i sin helhet	Styrelse	Revisorer	Ersättningsutskott	Vd	Valberedning	Årsstämma
det totala antalet aktier.

Årsstämman fastställde koncernens balans- och resultaträkning för 2021 och gav styrelse och vd ansvarsfrihet för 2021 års förvaltning. Årsstämman beslutade att:

• omvälja Bob Persson, Ragnhild Backman, Anders Nelson, Peter Strand, Tobias Lönnevall samt nyvälja Erika Olsén som styrelseledamöter.
• välja Bob Persson till styrelseordförande.
• fastställa utdelning till aktieägarna i enlighet med styrelsens förslag om 3,52 kr per aktie. Avstämningsdag beslutades till den 7 april, 7 juli, 7 oktober 2022 och den 9 januari 2023.
• omvälja revisor och revisionsbolag i enlighet med valberedningens rekommendation.
• anta styrelsens förslag till principer för ersättning och andra anställningsvillkor för bolagets ledande befattningshavare.
• att oförändrade principer ska gälla för att utse valberedningen inför årsstämma 2023.
• bemyndiga styrelsen att, längst intill nästa årsstämma, förvärva och överlåta egna aktier enligt styrelsens förslag.
• bemyndiga styrelsen att, längst intill nästa årsstämma, besluta om nyemission av aktier i enlighet med styrelsens förslag.

Valberedning

Valberedningen har bildats i enlighet med beslut av årsstämman och dess sammansättning och arbete har haft utgångspunkt från den redogörelse som valberedningen lämnar. Enligt instruktion ska valberedningen utses årligen och bestå av styrelsens ordförande samt en representant vardera för de fyra största aktieägarna.

Ledamöterna representerar tillsammans cirka 40 procent (42) av aktierna och rösterna i bolaget per den 31 december 2022. Valberedningens ordförande får inte vara ledamot av styrelsen. Om en ledamot i valberedningen lämnar uppdraget under pågående år, ska denna ersättas av en annan representant från samma aktieägare. En ledamot som inte längre tillhör en av de fyra största aktieägarna, ska ersättas av en nytillkommen ägare.

---

67 Diös Fastigheter AB Årsredovisning 2022

Förvaltningsberättelse

Bolagsstyrning

Finansiella rapporter

Noter

Övrig information

Hållbarhetsrapport

Nyckeltal# Om gällande principer

får till följd att valberedningens leda möter blir färre än tre, ska en företrädare för Aktie spararna erbjudas plats i valberedningen.

Valberedningens uppdrag

Samtliga ledamöter i valberedningen har noga övervägt och kon- staterat att det inte föreligger någon intressekonflikt att acceptera uppdraget som ledamot av valberedningen i Diös. Valberedningen har inför årsstämman 2023 hållit tre protokollförda möten där samtliga frågor som enligt svensk kod för bolagsstyrning har behandlats. Valberedningen har tillämpat regel 4.1 i Svensk kod för bolagsstyrning som mångfaldspolicy vid framtagandet av sitt förslag. Valberedningen har bland annat diskuterat och övervägt:

• i vilken grad den nuvarande styrelsen, som grupp och enskilt, uppfyller de krav som kommer att ställas på styrelsen till följd av Diös verksamhet och utvecklingsskede,
• styrelsens storlek,
• vilka kompetensområden som är samt bör vara företrädda inom styrelsen,
• styrelsens sammansättning avseende erfarenhet, kön och bakgrund,
• arvodering av styrelseledamöter,
• förslag till val av revisorer,
• vilken modell för utseende av ny val beredning inför årsstämman 2023 som ska tillämpas.

Valberedningen har även förberett ett förslag till val av revisorer till styrelsen och årsstämman enligt EU:s revisorsförordning nr 537/2014 samt frågor rörande arvode till revisorn.

Valberedningens arbete utgår från intervjuer med samtliga styrelse - ledamöter, som inte avböjt omval, och ledamöternas kunskaper och erfaren het. Valberedningen har ingående informerat sig om styrelsens arbete och de specifika krav som bolagets verksamhet ställer. Val- beredningen har också tagit del av resultatet av den årligen utförda utvärderingen av enskilda ledamöters bidrag till styrelsearbetet, ordförandens arbete samt hur styrelsen fungerar som grupp. Vd:s före- dragningar om bolagets verksamhet och strategiska inriktning utgör också viktiga underlag.

I enlighet med valberedningens instruktion offentliggörs valberedningens ledamöter, samt de ägare som dessa företräder, senast sex månader före årsstämman. Valberedningens representanter baseras på det kända ägande per den 31 augusti 2022.

Valberedningens sammansättning

I enlighet med de principer som antogs vid årsstämman 2022 består Diös valberedning av representanter för bolagets fyra största aktie- ägare samt styrelsens ordförande: Björn Rentzhog, valberedningens ordförande (AB Persson Invest), Magnus Swärdh, (Backahill Inter AB), Peter Hofvenstam (Nordstjernan AB), Mikael Hallåker (Pensionskassan SHB Försäkringsförening) och Bob Persson (styrelsens ordförande).

Aktieägare som önskar lämna förslag till valberedningen kan göra det via e-post till valberedningen@dios.se eller via brev till: Diös Fastigheter AB, Valberedningen, Box 188, 831 22 Östersund.

STYRELSEN

Deltagande av totalt antal möten	Ålder	Invald	Beroende/oberoende	Styrelsemöten	Ersättningsutskott	Revisionsutskott	Arvode, tkr
Bob Persson, ordförande	72	2007	Beroende gentemot ägare	15/15	1/1	3/3	400
Ragnhild Backman, ledamot	59	2012	Oberoende	15/15	-	3/3	200
Anders Nelson, ledamot	53	2017	Beroende gentemot ägare	15/15	1/1	3/3	200
Peter Strand, ledamot	51	2019	Oberoende	14/15	-	3/3	200
Tobias Lönnevall, ledamot	42	2020	Beroende gentemot ägare	15/15	-	3/3	200
Erika Olsén, ledamot	46	2022	Oberoende	10/10	-	2/2	200
Jenny Svensson, arbetstagar-representant	38	2022	Beroende gentemot bolaget	10/10	-	2/2	-
Eva Nygren, ledamot	67	2018	Oberoende	5/5	-	1/1	175
Tomas Mellberg, arbetstagar-representant	64	2012	Beroende gentemot bolaget	5/5	-	1/1	-

Erika Olsén och Jenny Svensson invaldes i samband med årsstämman 2022-04-05. Samtidigt avtackades Eva Nygren och Tomas Mellberg.

Bolagsstyrning 68

Diös Fastigheter AB Årsredovisning 2022

Styrelsen och ordförandens ansvar

Styrelsen består av sex ledamöter och en arbetstagarrepresentant, utan suppleanter. Ledamöterna väljs årligen av årsstämman för tiden intill nästa årsstämma. Styrelsen har det övergripande ansvaret för bolagets organisation och förvaltning och representerar alla aktieägare. Detta genom att säkerställa att riktlinjerna för bolagets förvaltning är ändamålsenligt utformade. I ansvaret ligger att utveckla och följa upp bolagets strategier och mål, samt att fastslå affärsplan och årsbokslut. Beslut om förvärv och avyttring av verksamheter, större investeringar liksom tillsättningar och ersättningar till koncernledningen, är ytterligare ansvarsområden. I ordförandens ansvar ligger att säkerställa att styrelsen fullgör sitt uppdrag genom ett välorganiserat och effektivt arbete.

Styrelsens arbete

Underlaget för styrelsens arbete utgörs av ordförandens dialog med vd, samt av dokumenterade underlag till styrelseledamöterna för diskussion och beslut. Styrelsens arbetsordning fastställs årligen vid det konstituerande styrelsesammanträdet och revideras vid behov. Arbetsordningen innehåller styrelsens ansvar och arbetsuppgifter, styrelseordförandens arbetsuppgifter samt revisionsfrågor och instruktion till vd. Den anger även vilka rapporter och finansiell information som styrelsen ska få del av inför varje ordinarie styrel- semöte. Den senaste gällande arbetsordningen fastställdes vid det konstituerande styrelsemötet den 5 april 2022 (och finns på dios.se).

Under 2022 genomfördes 13 protokollförda styrelsemöten inklusive ett konstituerande styrelsemöte samt ett styrelse möten per capsulam. Exempel på ordinarie ärenden som styrelsen har behandlat under året är: företagsgemensamma policyer, övergripande strategiplan, arbetsordning för styrelsen, kapitalstruktur och finansieringsbehov, transaktioner, kapitalanskaffning via nyemission, hållbarhetsarbetet, verksamhetsmodell och organisationsfrågor samt process för närstående transaktioner. Framtidsinriktade frågeställningar om marknads- bedömningar, affärsverksamhetens inriktning, jämställdhetsfrågor och organisationsfrågor diskuterades också. Exempelvis strategier kring finansiering, fastighetsvärdering och kredit reserveringar samt hantering av lämnade hyresrabatter och erhållna statliga stöd.

Utvärdering av styrelsens arbete

I enlighet med bolagets arbetsordning har ordföranden säkerställt att styrelsens arbete har utvärderats, samt att valberedningens ord förande har informerats om resultatet av utvärderingen inför valberedningens nomineringsarbete. Utvärderingen består av ett antal fördefinierade och öppna frågor som respektive styrelse- ledamot besvarar individuellt.

Revisionsutskott

Styrelsen har fattat beslut om att styrelsen i sin helhet ska utgöra revisionsutskott. Utskottsarbetet är fastställt i styrelsens arbets- ordning. I revisionsutskottets ansvar ligger att kvalitetssäkra bolagets finansiella rapportering samt effektiviteten i bolagets interna kontroll och riskhantering. I upp draget ingår även att hålla sig informerad om revisionen av årsredovisningen och koncernredovisningen. Revisionsutskottet säkerställer revisorns opartiskhet och självständighet, utvärderar revisionsinsatsen och informerar bolagets valberedning om resultatet av utvärderingen.

Bolagets revisor har närvarat vid tre sammanträden under året för att rapportera sina iakttagelser vid granskning och bedömning av bolagets interna kontroll avseende den finansiella rapporteringen. Utöver detta biträder revisionsutskottet valberedningen vid fram- tagande av förslag till revisorer och ersättning till dem, varvid utskottet ska övervaka att revisorernas mandattid inte överskrider tillämpliga regler, upphandla revision och lämna en motiverad rekommendation i enlighet med vad som anges i artikel 16 i Revisorsförordningen.

Ersättningsutskott

Ersättningsutskottet består av två styrelserepresentanter, Bob Persson och Anders Nelson. I uppdraget ligger att, inom ramen för de riktlinjer som årsstämman 2022 fastställde, arbeta fram förslag angående ersättning till vd. Ersättningsutskottet har under 2022 haft ett sammanträde, där översyn av riktlinjer för ersättning till ledande befattningshavare avhandlats. För mer information se avsnittet Prinicper för ersättning samt not 5 på sidorna 94-95.

Finansråd

För att följa kreditmarknadens utveckling och bereda finansiella ärenden har Diös ett finansråd. Finansrådet lämnar löpande förslag till styrelsen, men har ingen beslutanderätt i finansfrågor. Rådet består av styrelserepresentanterna Bob Persson och Tobias Lönnevall, vd Knut Rost, CFO Rolf Larsson samt finansansvarig Andreas Stattin Berg.

Revisorer

För granskning av bolagets årsredovisning, räkenskaperna samt styrelsens och vd:s förvaltning, utser årsstämman en eller två revisorer med högst två suppleanter. Vid årsstämman 2022 valdes Deloitte AB, med huvudansvarig revisor till Richard Peters för en period för tiden intill årsstämman 2023. Ersättning till revisorer finns specificerat i not 6.

Koncernledningen

Koncernledningens och vd:s ansvar

Koncernledningen vid utgången av 2022 består av vd Knut Rost, CFO Rolf Larsson, chef hållbara affärer Kristina Grahn-Persson, fastighetschef Sofie Stark, projektchef Mats Eriksson samt kom- munikationschef Mia Forsgren. Arbetet leds av vd i enlighet med gällande instruktion. I uppdraget ligger att löpande presentera relevanta informa- tions- och beslutsunderlag inför styrelsemöten och motivera för- slag till beslut. Styrelseordförande har årligen utvärderingssamtal med vd i enlighet med instruktion och gällande kravspecifika- tion. Utvärderingssamtalet behandlas sedan av styrelsen årligen.

Koncernledningen håller möten minst en gång per månad, där strategiska och operativa frågeställningar diskuteras. Dessutom arbetar koncernledningen årligen fram en affärsplan. Denna följs upp via månatliga rapporter där granskningen fokuserar på resul- tatutveckling, hållbarhet, förädling, nyinvesteringar och tillväxt.# Diös Fastigheter AB Årsredovisning 2022

Förvaltningsberättelse

Bolagsstyrning

Styrelsens årsklocka

• Styrelsemöte februari: Genomgång av helårsresultat
• Bokslutskommuniké: Styrelsemöte januari
• Preliminärt resultat: Preliminär utdelning
• Princip för närståendetransaktioner: Styrelsemöte mars
• Fastställande av årsredovisning: Börsregelverk
• Revisors avrapportering: Styrelsemöte april
• Konstituerande styrelsemöte: Fastställande av årsredovisning och Vd-instruktion
• Fastställande av finans: Och kreditpolicy
• Fastställande av delårsrapport Q1: Årsstämma april
• Styrelsemöte juni: Strategier och mål
• Styrelsemöte juli: Fastställande av delårsrapport Q2
• Styrelsemöte augusti: Struktur och fokusområden för Årsredovisning
• Styrelsemöte september: Styrelsemöten och rapportdagar för kommande år
• Styrelsemöte oktober: Fastställande av delårsrapport Q3
• Revisors avrapportering: Styrelsemöte november
• Fastställande av budget: Revisors avrapportering

Bolagsstyrning

70 Diös Fastigheter AB Årsredovisning 2022

ITP-plan. Möjlighet ges till individuell placering. Endast kontant lön utgör underlag för försäkrings- och pensionspremier.

Icke-monetära förmåner
Verkställande direktör har rätt till tjänstebil och tjänstebostad. Övriga ledande befattningshavare har rätt till tjänstebil. Utöver bilförmån erhåller ledande befattningshavare, i likhet med bolagets övriga anställda, förmåner av mindre värde.

Uppsägningstid och pensionsålder
Mellan bolaget och verkställande direktör gäller från bolagets sida 12 månaders uppsägningstid och från verkställande direktörs sida fyra månaders uppsägningstid. För övriga ledande befattningshavare gäller en ömsesidig uppsägningstid mellan den anställde och bolaget om 3–6 månader. Ersättning under uppsägningstiden avräknas från inkomster från annan arbetsgivare. Pensionsåldern för verkställande direktören och övriga ledande befattningshavare är 65 år.

Beaktande av löner och anställnings villkor för bolagets anställda
Vid beredningen av styrelsens förslag till dessa ersättningsriktlinjer har lön och anställningsvillkor för bolagets anställda beaktats genom att uppgifter om anställdas totalersättning, ersättningens komponenter samt ersättningens ökning och ökningstakt över tid utgjort en del av ersättningsutskottets och styrelsens beslutsunderlag vid utvärderingen av skäligheten av riktlinjerna och de begränsningar som följer av dessa.

Översyn av riktlinjerna och hur aktieägarnas synpunkter har beaktats
Med anledning av nya krav som gällde inför årsstämman 2020 har dessa riktlinjer förtydligats genom kopplingen till bolagets affärsstrategi och kriterier för rörlig ersättning. I sak gäller samma riktlinjer som tidigare för såväl fast som rörlig lön, övriga förmåner, avsättning till bolagets vinstandelsstiftelse, anställningsvillkor etc. Inga synpunkter angående riktlinjerna har från aktieägare delgivits bolaget.

Principer för ersättning
Årsstämman 2022 beslutade, i enlighet med styrelsens förslag, om följande riktlinjer för ersättning till ledande befattningshavare i Diös. Riktlinjerna som beslutats av årsstämman ska tillämpas på ersättningar som avtalas samt förändringar som görs i redan avtalade ersättningar, efter det att riktlinjerna antagits av årsstämman 2022.

Bolagsstämman kan därutöver besluta om andra ersättningar, t.ex. aktiekursrelaterade ersättningar, oavsett vad dessa riktlinjer föreskriver, om särskilda skäl föreligger och det anses nödvändigt för att tillgodose bolagets långsiktiga intressen och hållbarhet eller för att säkerställa bolagets ekonomiska bärkraft.

Ersättning och förmåner till verkställande direktör ska beslutas av bolagets styrelse. Ersättningar till övriga ledande befattningshavare beslutas av verkställande direktör i samråd med bolagets styrelse.

Diös affärsstrategi, långsiktiga intressen och hållbarhet
Diös affärsidé är att genom hållbar stadsutveckling skapa inspirerande städer där människor vill vara, arbeta, bo och mötas. Genom goda relationer, lokal närvaro och ansvarsfullt agerande med hållbarhet i fokus utvecklas både kommersiella fastigheter och bostadsfastigheter i tio städer. Genom en unik position är målet att skapa attraktiva platser som skapar värden för våra hyresgäster, våra ägare och för Diös. En framgångsrik implementering av affärsstrategin och tillvaratagandet av bolagets långsiktiga intressen, förutsätter att bolaget kan rekrytera och behålla kvalificerade medarbetare. Ersättningen till medarbetarna ska vara marknadsmässig och konkurrenskraftig samt stå i relation till ansvar och befogenheter.

Beslutsprocessen för att fastställa, utvärdera och tillämpa riktlinjerna
Styrelsens beslut angående förslag till riktlinjer för ersättning till ledande befattningshavare bereds av ersättningsutskottet. Ett förslag till nya riktlinjer ska upprättas av styrelsen åtminstone vart fjärde år. Förslaget läggs fram till beslut vid årsstämman. Riktlinjer antagna på årsstämman gäller till dess att nya riktlinjer godkänts av stämman. För det fall det uppkommer behov av väsentliga ändringar av riktlinjerna, ska styrelsen upprätta ett förslag till nya riktlinjer.

Ersättningsutskottet har i uppdrag att vidare följa och utvärdera under året pågående och avslutade program för rörliga ersättningar för bolagets ledning samt gällande ersättningsnivåer och ersättningsstrukturer i bolaget. Ersättningsutskottet ska även, inom ramen för av årsstämman beslutade riktlinjer, bereda förslag rörande ersättning till verkställande direktören och övriga ledande befattningshavare.

Ledande befattningshavare närvarar inte vid styrelsens behandling av, och beslut i, ersättningsrelaterade frågor, i den mån de själva berörs av frågorna.

Fast lön och incitamentsprogram
Utöver fast kontantlön kan incitamentsprogram med möjlighet till rörlig kontantersättning förekomma för bolagets ledande befattningshavare. Fast kontantlön och rörlig ersättning från incitamentsprogrammet ska fastställas för varje verksamhetsår. Utfallet i incitamentsprogrammet ska bero av i vilken utsträckning i förväg uppställda mål uppfyllts inom ramen för bolagets verksamhet. De i förväg uppställda målen ska ha en tydlig koppling till affärsstrategin och Diös långsiktiga värdeskapande arbete inklusive dess hållbarhetsarbete.

Den rörliga ersättningen för en ledande befattningshavare kan maximalt uppgå till två månadslöner. Inga aktierelaterade ersättningar får förekomma.

Diös har en vinstandelsstiftelse som omfattar samtliga anställda, inklusive ledande befattningshavare. Avsättning till vinstandelsstiftelsen baseras på en kombination av Diös resultat, avkastningskrav och utdelning till aktieägarna och är maximerad till 30 000 kronor per år och anställd.

Pensions- och försäkringsförmåner
Verkställande direktör har rätt till försäkrings- och pensionsförmåner enligt vid vald tidpunkt gällande ITP-plan under anställningstiden. Möjlighet ges till individuell placering. Endast kontant lön utgör underlag för försäkrings- och pensionspremier. Under anställningstiden hos bolaget har övriga ledande befattningshavare rätt till försäkrings- och pensionspremie enligt vid vald tidpunkt gällande

71 Diös Fastigheter AB Årsredovisning 2022

Förvaltningsberättelse Bolagsstyrning Finansiella rapporter Noter Övrig information Hållbarhetsrapport Nyckeltal

Ersättning för 2022
Vd erhöll en fast ersättning om 4 370 tkr, övriga förmåner om 464 tkr, pensionsavsättning om 1 084 tkr samt övrig ersättning om 300 tkr. Övriga ledamöter i koncernledningen erhöll sammanlagt fast ersättning om 8 246 tkr, övrig ersättning om 1 350 tkr, övriga förmåner om 514 tkr och pensionsavsättningar om 2 744 tkr. Gruppen övriga ledamöter i koncernledningen bestod av fem personer. För mer information, se not 5.

Inför årsstämman 2023
Inför årsstämman 2023 kommer styrelsen föreslå viss justering av principen för ersättning till ledande befattningshavare.

Styrelsen om intern kontroll
Styrelsen ansvarar för att Diös har en effektiv intern kontroll. Kvalitetssäkringen sker genom att styrelsen behandlar kritiska redovisningsfrågor, liksom de finansiella rapporter som bolaget lämnar. De frågor som behandlas är hur gällande lagar och regler följs, väsentliga osäkerheter i redovisade värden, eventuella felaktigheter som inte är korrigerade, händelser efter balansdagen, ändringar i uppskattningar och bedömningar, eventuella konstaterade oegentligheter och andra förhållanden som påverkar de finansiella rapporternas kvalitet.

Den interna kontrollen följer det etablerade ramverket Internal Control – Integrated Framework, COSO. Ramverket består av komponenterna: kontrollmiljö, riskbedömning, kontrollaktiviteter, information och kommunikation samt uppföljning.

Kontrollmiljö
Ett effektivt styrelsearbete är grunden för god intern kontroll. Styrelsen har därför fastslagit en arbetsordning med tillhörande arbetsprocesser, i syfte att skapa tydliga riktlinjer för styrelsens arbete. I styrelsens ansvar ligger att utarbeta och godkänna ett antal grundläggande riktlinjer och ramverk, relaterade till bolagets finansiella rapportering. Bolagets styrande dokument är vd-instruktionen, finanspolicyn och kreditpolicyn. Instruktionerna följs upp och

Bolagsstyrning

Hyresgästen Biograf Falan Svenska Bio, Falun.

72 Diös Fastigheter AB Årsredovisning 2022

omarbetas löpande samt kommuniceras till samtliga medarbetare som är involverade i den finansiella rapporteringen. Allt i syfte att skapa en grund för god intern kontroll.

Styrelsen utvärderar löpande verksamhetens prestationer och resultat genom ett anpassat rapportpaket. Det innehåller resultatrapport och framarbetade nyckeltal samt annan väsentlig operationell och finansiell information. I rollen som revisionsutskott har styrelsen övervakat systemen för riskhantering och intern kontroll under året. Detta för att säkerställa att verksamheten är effektiv och bedrivs i enlighet med relevanta lagar och förordningar, samt att den ekonomiska rapporteringen är tillförlitlig.# Styring och intern kontroll

Styrelsen har tagit del av och utvärderat rutinerna för redovisning och ekonomisk rapportering samt följt upp och utvärderat de externa revisorernas arbete, kvalifikationer och oberoende. Under 2022 har styrelsen haft genomgång med, och fått en skriftlig rapport från, bolagets externa revisorer.

Riskbedömning

Diös arbetar fortlöpande och aktivt med riskbedömning och riskhantering. Detta för att säkerställa att identifierade risker hanteras på ett ändamålsenligt sätt inom fastslagna ramar. Diös koncernledning genomför årligen en analys där riskerna analyseras och bedöms utifrån en given gradering. I riskbedömningen beaktas rutinerna avseende exempelvis bolagets administrativa rutiner, avseende fakturering och avtalshantering. Även balans- och resultatposter, där risken för väsentliga fel skulle kunna uppstå, granskas kontinuerligt.

Kontrollaktiviteter

Inom alla delar av redovisnings- och rapporteringsprocessen genomförs löpande kontrollaktiviteter för att hantera de risker som styrelsen bedömer vara väsentliga för den interna kontrollen av den finansiella rapporteringen. Exempel på kontrollaktiviteter är rapportering av beslutsprocesser och beslutsordningar för väsentliga beslut om exempelvis nya stora hyresgäster, större investeringar, finansieringsavtal och löpande avtal. Granskning av presenterade finansiella rapporter är ytterligare en kontrollaktivitet. En organisation med tydlig ansvarsfördelning liksom tydliga rutiner och arbetsroller, utgör grunden för bolagets kontrollstruktur.

Information och kommunikation

Bolagets övergripande styrdokument, såsom riktlinjer och manualer, uppdateras löpande och finns tillgängliga på Diös intranät. Bolaget har utvecklat ett intranät i syfte att skapa större insyn och delaktighet genom bättre struktur, sökfunktion och funktioner för kommunikation. Bolagets externa kommunikation sker i enlighet med Diös kommunikationspolicy, som anger riktlinjer för att säkerställa att Diös lever upp till rådande informationsskyldigheter.

Långsiktigt värdeskapande

En förutsättning för att skapa värde på lång sikt är att verksamheten drivs utifrån ett hållbarhetsfokus. Hållbarhetsarbetet innebär dels miljömässig hänsyn såsom minskad resursanvändning och god kontroll på fastighetsbeståndet, dels ett samhällsansvar genom att bidra till utvecklingen av de orter där Diös verkar. Arbetet innebär också att säkerställa en god arbetsmiljö för de anställda. Hållbarhetsarbetet genomförs i samverkan med kunder och andra intressenter, vilket är en förutsättning för att lyckas. Diös rapporterar arbetet i enlighet med GRI G4, se sidorna 129-138 för mer information. Riktlinjer för hur värdeskapande hållbarhetsarbete bedrivs framgår bland annat i bolagets hållbarhetspolicy och uppförandekod. Återrapportering av arbetet sker regelbundet till Diös styrelse.

Uppföljning

Löpande uppföljning av den interna kontrollen sker på såväl fastighetsnivå som på dotterbolagsnivå och koncernnivå. Styrelsen stämmer av nuläget med bolagets revisor minst en gång per år. Detta utan närvaro av vd eller annan person från koncernledningen. Styrelsen ser även till att bolagets revisorer översiktligt granskar den finansiella rapporten för tredje kvartalet. En årlig utvärdering genomförs om behovet av att tillsätta en separat funktion för internrevision. Behovet har hittills bedömts vara litet.

Diös finansverksamhet, liksom dess ekonomi- och hyresadministration, sköts från huvudkontoret vilket innebär att rutiner och processer blir enhetliga, men ger även förutsättningar för att olika delar av funktionerna kan granska varandras processer. Allt för att öka och förbättra den interna kontrollen.

Uppföljning av resultat och balans görs kvartalsvis, av såväl tjänstemän som av koncernledning och styrelse. Styrelsen granskar delårsrapporter och årsredovisning innan publicering. Styrelsen får också fortlöpande information om riskhantering, intern kontroll och finansiell rapportering från revisorerna. Utöver detta har det också inrättats en visselblåsartjänst, Vi vill göra rätt, som nås via koncernens hemsida. Visselblåsartjänsten är ett tidigt varningssystem som ger både medarbetare och externa intressenter möjlighet att anonymt rapportera eventuella avvikelser från Diös värderingar och affärsetiska riktlinjer. Tjänsten administreras av extern part för att säkerställa anonymitet och professionalism.

73
Diös Fastigheter AB Årsredovisning 2022

Förvaltningsberättelse
Bolagsstyrning
Finansiella rapporter
Noter
Övrig information
Hållbarhetsrapport
Nyckeltal

Bob Persson

Styrelseordförande sedan 2011 och styrelseledamot sedan 2007, född 1950.

Nuvarande funktion: Styrelseordförande och delägare i AB Persson Invest.
Tidigare arbetslivserfarenhet: Koncernchef AB Persson Invest.
Övriga styrelseuppdrag: Ledamot i RELOG AS, Persson Norge AS samt Engcon.
Utbildning: Ekonomistudier, Umeå universitet.
Aktieinnehav i Diös Fastigheter: 350 000 direktägda aktier. 22 074 488 aktier via delägande i bolaget AB Persson Invest.

Peter Strand

Styrelseledamot sedan 2019, född 1971.

Nuvarande funktion: Vd Swedish Logistic Property AB.
Tidigare arbetslivserfarenhet: Vd för fastighetsbolagen Victoria Park AB, Annehem Fastigheter AB och Tribona AB samt ledande befattningar inom fastighetsbolagen Drott och Akelius.
Övriga styrelseuppdrag: Fridam AB, Fridam Invest AB, Fridam Fastigheter AB, BriainLit AB, Rikshem AB samt flera utsedda uppdrag inom Swedish Logistic Propertykoncernen.
Utbildning: Civilingenjör, Lunds tekniska högskola.
Aktieinnehav i Diös Fastigheter: 10 000 direktägda aktier.

Anders Nelson

Styrelseledamot sedan 2017, född 1969.

Nuvarande funktion: Affärsutvecklingschef Backahill AB.
Övriga styrelseuppdrag: Extern v för Båstaden Tennis AB, flertalet styrelseuppdrag inom Backahillkoncernen, styrelseledamot i GRAM Group AB och Foodhills AB.
Utbildning: BBA Management, University of Arkansas at Little Rock, USA.
Aktieinnehav i Diös Fastigheter: 2 900 direktägda aktier. 14 857 452 aktier via bolaget Backahill Inter AB.

Ragnhild Backman

Styrelseledamot sedan 2012, född 1963.

Nuvarande funktion: Vd Backmans Fastighetsutveckling AB.
Tidigare arbetslivserfarenhet: Förvaltningschef Piren.
Övriga styrelseuppdrag: Styrelseordförande Almi Företagspartner Mitt AB, samt ledamot i AB Övikshem, Willhem AB och Fastighetsägarna Sverige.
Utbildning: Civilingenjör, KTH.
Aktieinnehav i Diös Fastigheter: 55 000 direktägda aktier.

Styrelse

Erika Olsén, Bob Persson, Peter Strand, Ragnhild Backman, Anders Nelson, Jenny Svensson och Tobias Lönnevall.

Erika Olsén

Styrelseledamot sedan 2022, född 1976.

Nuvarande funktion: CIO Areim AB
Tidigare arbetslivserfarenhet: CIO Castellum, partner på Tenzing AB, JLL Cross Boarder Team i London och Newsec.
Övriga styrelseuppdrag: Styrelsemedlem i Genova AB och Magnolia AB.
Utbildning: M.Sc. i fastighetsekonomi, KTH.
Aktieinnehav i Diös Fastigheter: -

Tobias Lönnevall

Styrelseledamot sedan 2020, född 1980.

Nuvarande funktion: Investment Director Nordstjernan AB.
Tidigare arbetslivserfarenhet: Via Nordstjernans uppdrag styrelseordförande i KMT Precision Grinding AB och styrelseledamot i Ramirent Plc, tf vd NH Logistics, Finanschef Landic Property, Managementkonsult inom Accenture.
Övriga styrelseuppdrag: Styrelseledamot i Attendo AB och därigenom ordförande i ersättningskommittén samt medlem av revisionskommittén.
Utbildning: Civilekonom, Handelshögskolan Stockholm.
Aktieinnehav i Diös Fastigheter: 11 373 698 aktier via bolaget Nordstjernan AB.

Jenny Svensson

Styrelseledamot (arbetstagarrepresentant) sedan 2022, född 1984.

Nuvarande funktion: Förvaltare, Diös. (avslutade sin anställning feb 2023)
Tidigare arbetslivserfarenhet: Förvaltare på Uppsalahem, Projektledare BFAB, STF Ingenjörsutbildning AB.
Övriga styrelseuppdrag: Ordförande Brf Hörnhuset.
Utbildning: Ekonomi och fastighetsteknikprogrammet med fastighetsekonomisk inriktning, Gävle Högskola.
Aktieinnehav i Diös Fastigheter: -

Bolagsstyrning
74
Diös Fastigheter AB Årsredovisning 2022

Koncernledning

Knut Rost

Vd sedan 2014, född 1959.
Tidigare arbetslivserfarenhet: Olika befattningar inom ICA Fastigheter i Västerås och Castellum.
Övriga uppdrag: Styrelseledamot i Biathlon Events i Sverige AB och Destination Östersund AB.
Utbildning: Civilingenjör, KTH.
Aktieinnehav i Diös: 18 650

Rolf Larsson

CFO sedan 2005, född 1964.
Tidigare arbetslivserfarenhet: Tillförordnad vd för Inlandsbanan AB, administrativ chef för Haninge Bostäder samt redovisningsansvarig för Haningehem.
Utbildning: Civilekonom och executive MBA, Stockholms universitet.
Aktieinnehav i Diös: 11 000

Kristina Grahn-Persson

Chef Hållbara affärer sedan 2016, HR- och Hållbarhetschef sedan 2013, född 1973.
Tidigare arbetslivserfarenhet: Manpower Experis och McKinsey & Company.
Utbildning: Personal- och arbetslivsprogrammet samt executive MBA, Lunds University School of Economics and Management.
Aktieinnehav i Diös: 2 000

Mia Forsgren

Kommunikationschef sedan 2016, född 1969.
Tidigare arbetslivserfarenhet: 25 års erfarenhet av kommunikation och marknadsföring. Marketing Director på Universal Music, vd för Tre Kronor Media, egen konsultbyrå inom PR och kommunikation samt vd för reklambyrån Ogilvy Destination.
Utbildning: Marketing, Institutet för Internationell Utbildning, Stockholms Universitet.
Aktieinnehav i Diös: 1 799

Sofie Stark, Knut Rost, Kristina Grahn-Persson, Mia Forsgren, Rolf Larsson och Mats Eriksson.

Sofie Stark

Fastighetschef sedan 2020, Affärschef Sundsvall sedan 2016, född 1971.
Tidigare arbetslivserfarenhet: Affärsenhetschef Klövern, Verksamhetsutvecklare Tvättbjörnen förvaltning, Näringslivschef Sollefteå kommun, egen konsultbyrå inom fastighet och ekonomi.
Utbildning: Ekonomiutbildning vid Umeå Universitet.
Aktieinnehav i Diös: 9 500

Mats Eriksson

Projektchef sedan 2016, född 1964.
Tidigare arbetslivserfarenhet: Över 20 års erfarenhet av byggproduktion, affärsutveckling och fastighetsbranschen inom Skanska Sverige AB.# Diös Fastigheter AB Årsredovisning 2022

Förvaltningsberättelse

Bolagsstyrning

Utbildning: Utbildning avseende byggproduktion, ekonomi, ledarskap och entreprenadjuridik. Aktieinnehav i Diös: 6 000

Finansiella rapporter

Mia Peterson, redovisningsekonom, och Hanna Gustafsson, ekonomichef.

RESULTATRÄKNING, MKR

Not	2022	2021
Hyresintäkter	1 789	1 587
Serviceintäkter	420	376
Övriga intäkter	-	4
Totala intäkter	2 209	1 967
Fastighetskostnader	-740	-678
Driftöverskott	1 469	1 289
Central administration	-90	-75
Finansiella intäkter	7	4
Finansiella kostnader	-302	-189
Förvaltningsresultat	1 081	1 030
Värdeförändring fastigheter	-140	1 806
Värdeförändring derivatinstrument	104	36
Resultat före skatt	1 045	2 872
Aktuell skatt	-16	-53
Uppskjuten skatt	-199	-495
ÅRETS RESULTAT	830	2 324
Resultat hänförligt till moderbolagets aktieägare	830	2 306
Resultat hänförligt till innehav utan bestämmande inflytande	-	17
Summa	830	2 324

Resultaträkning koncernen

I följande räkningar och noter kan avrundningsdifferenser förekomma.

TOTALRESULTATRÄKNING, MKR

	2022	2021
Årets resultat	830	2 324
ÅRETS TOTALRESULTAT	830	2 324
Totalresultat hänförligt till moderbolagets aktieägare	830	2 306
Totalresultat hänförligt till innehav utan bestämmande inflytande	-	17
Summa	830	2 324

DATA PER AKTIE

	2022	2021
Årets resultat per aktie före och efter utspädning, kr	5,87	17,08
Antal utestående aktier vid periodens utgång	141 430 947	141 343 747
Genomsnittligt antal aktier	141 427 602	134 668 778
Genomsnittligt antal aktier i eget förvar	354 218 441	418
Antal aktier i eget förvar vid periodens utgång	357 563 441	418
Utdelning per aktie, kr	2,00	3,52

1 Någon utspädningseffekt föreligger ej då inga potentiella aktier (till exempel konvertibler) föreligger.
2 Nyckeltalet har beräknats utifrån årets totalresultat hänförligt till moderbolagets aktieägare samt genomsnittligt antal aktier under året.
3 Styrelsens förslag.

Hyresvärde, hyresintäkter och uthyrning

Fastighetsbeståndets totala hyresvärde uppgick till 2 376 mkr (2 141) medan bedömt hyresvärde för vakanta lokaler uppgick till 204 mkr (189). De totala intäkterna uppgick till 2 209 mkr (1 967). Det motsvarar en ekonomisk uthyrningsgrad om 91 procent (89). Hyresintäkterna påverkades föregående år av hyres- rabatter hänförliga till det statliga hyresstödet motsvarande 9 mkr. Statligt stöd hänförligt till givna hyresrabatter uppgick till 4 mkr och redovisades som övrig intäkt. I jämförbart bestånd, exklusive hyresrabatter hänförliga till det statliga hyresstödet, ökade de kontrakterade hyresintäkterna med 6,9 procent jämfört med föregående år. Vakansen uppgick 9 procent (9) för ekonomisk vakansgrad. Nettouthyrningen för året uppgick till 77 mkr (30).

Serviceintäkter

Serviceintäkter uppgick till 420 mkr (376) och bestod av intäkter avseende taxebundna delar, exklusive fastighetsskatt, och fastighets- skötsel samt vidarefaktureringar till hyresgäster avseende utförda arbeten i förhyrda lokaler.

Fastighetskostnader

De totala fastighetskostnaderna uppgick till 740 mkr (678). Av fastighetskostnaderna utgjorde 25 mkr (10) kostnader för arbeten i förhyrda lokaler vilket vidarefaktureras till hyresgäster. Kundför- lusterna var oförändrade och uppgick till 4 mkr (4) vilket mot- svarar 0,2 procent (0,2) av de totala intäkterna.

Driftöverskott och överskottsgrad

Driftöverskottet uppgick till 1 469 mkr (1 289) vilket motsvarar en överskottsgrad om 68 procent (68). I jämförbart bestånd ökade driftöverskottet med 6,9 procent jämfört med föregående år.

Centraladministration och finansnetto

Kostnaderna för centraladministration uppgick till 90 mkr (75). Ökningen förklaras av en kostnad om 10 mkr som avser förstudie på projekt som inte blivit av. Årets finansnetto uppgick till -298 mkr (- 184). De finansiella kostnaderna ökade till -302 mkr (- 189) påverkat av högre Stibor-90. Årets räntekostnader, inklusive kostnader för räntederivat och lånelöften, motsvarar upplåning till en genomsnittlig årsränta om 2,7 procent (1,2). De finansiella intäkterna uppgick till 4 mkr (5).

Förvaltningsresultat

Årets förvaltningsresultat uppgick till 1 081 mkr (1 030) vilket är en ökning med 5 procent. I jämförbart bestånd var förvaltnings- resultatet oförändrat.

Värdeförändringar fastigheter

Värdeförändringen om -140 mkr (1 806) bestod av orealiserade värdeförändringar uppgående till -150 mkr (1 790) och realiserade värdeförändringar uppgående till 10 mkr (16). Den orealiserade värdeförändringen förklaras främst av högre avkastningskrav för hela beståndet. Värdet har påverkats positivt av en högre KPI komponent som påverkar hyresuppräkningen för 2022. Den genomsnittliga värderingsyielden uppgick vid utgången av året till 5,74 procent (5,44). Värdeförändringen motsvarade 0,4 procent (7,4) av marknadsvärdet. Under året förvärvades och tillträddes 28 fastigheter (14) och 10 fastigheter (7) avyttrades och frånträddes.

Värdeförändringar derivat

Portföljen av finansiella instrument är värderad till verkligt värde. Orealiserade värdeförändringar för de finansiella instrumenten uppgick till 104 mkr (36) vilka i sin helhet har redovisats i resultat- räkningen.

Resultat före skatt

Resultat före skatt uppgick till 1 045 mkr (2 872). Resultatföränd- ringen förklaras främst av negativa värdeförändringar fastigheter jämfört med föregående år.

Skatt

Aktuell skatt uppgick till -16 mkr (- 53). Uppskjuten skatt uppgick till -199 mkr (- 495).

Resultat efter skatt

Resultat efter skatt uppgick till 830 mkr (2 324).

Kommentarer till resultaträkning koncernen

Finansiella rapporter

Hyresintäkter

Kontrakterade hyresintäkter är beroende av hyresgästernas betal- ningsförmåga. Bristande interna processer och engagemang kan resultera i missnöjda hyresgäster och ökade vakanser. Omvärldens och stadens ekonomiska tillväxt, nyproduktion, övrig konkurrens och efterfrågan påverkar uthyrnings graden och därmed hyres- intäkterna. En stor och diversifierad fastighetsportfölj med en välbalanserad hyresgäststruktur minskar risken för lägre hyres- intäkter om en enskild hyresgäst, bransch eller ort skulle möta ekonomiska motgångar. Merparten av alla hyreskontrakt omfattas av en indexkompensation. Betalningsinställelse hanteras i vissa fall av moderbolagsborgen eller bankgaranti.

Fastighetskostnader

Taxebundna kostnader som inte är reglerade i hyresavtal, liksom oförutsedda eller säsongsrelaterade reparations- och under- hållskostnader, utgör uppenbara risker. Risk för ökade kostnader hanteras genom översyn av möjligheterna till vidarefakturering och/eller indexuppräkning i hyresavtalen. En långsitkigt strategi för elinköp ger förutsägbara kostnader för el i upp till fem år i för- väg, vilket är gynsamt i tider av volatila elpriser. Vidare återfinns 74 procent av vårt fastighetsbestånd i elområde 1 och 2 där tillgången på fossilfri elproduktion är god. Vår lokala närvaro ger möjlighet till en proaktiv och kostnadseffektiv förvaltning. Fastig- heterna följer fleråriga underhållsplaner och är försäkrade utifrån bedömt behov.

KÄNSLIGHETSANALYS RESULTAT

Förändring	Resultateffekt, mkr
Kontrakterade totala intäkter +/- 1%	+/-22
Ekonomisk uthyrningsgrad +/- 1%-enhet	+/-24
Fastighetskostnader -/+ 1%	+/-7
Räntenivå för räntebärande skulder -/+ 1%-enhet	+/-149

Riskhantering

Sundsvall. Ränterisk

En förändring av underliggande räntenivå utgör en risk då den kan påverka bolagets värde och/eller kassaflöde negativt. Genom att sträva efter en diversifierad förfallostruktur och räntebindning minskas risken för att enskilda ränteförändringar påverkar resultat och värde påtagligt.

Skatter, regler och bidrag

Förändringar som påverkar bolags-, fastighets- och mervärdesskatt, bostadsbidrag samt ränteavdrag kan medföra merkostnader. I syfte att följa relevanta lagar och regler tillfrågas externa skatteexperter och jurister som förstärkning av den interna kompetensen. I hyres- avtalen regleras oförutsedda kostnader till följd av beslut i riksdag.

TILLGÅNGAR, MKR

Not	2022	2021
Anläggningstillgångar
Materiella och immateriella anläggningstillgångar
Förvaltningsfastigheter	11	31 136
Immateriella anläggningstillgångar	12	0
Nyttjanderättstillgång	18	59
Övriga materiella anläggningstillgångar	13	6
Summa materiella och immateriella anläggningstillgångar	31 201	28 052
Finansiella anläggningstillgångar
Andelar i intresseföretag	15	7
Andra långfristiga värdepappersinnehav	16	1
Reversfordringar	4	4
Summa finansiella anläggningstillgångar	12	12
Summa anläggningstillgångar	31 213	28 064
Omsättningstillgångar
Kortfristiga fordringar
Kundfordringar	19	31
Derivatinstrument	23	143
Övriga fordringar	217	127
Förutbetalda kostnader och upplupna intäkter	41	19
Summa kortfristiga fordringar	432	223
Kassa och bank	88	1 150
Summa omsättningstillgångar	520	1 373
SUMMA TILLGÅNGAR	31 733	29 437

EGET KAPITAL OCH SKULDER, MKR

Not	2022	2021
Eget kapital
Aktiekapital	284	284
Tillskjutet kapital	4 292	4 292
Balanserad vinst	7 526	7 172
Summa hänförlig till moderbolagets aktieägare	12 102	11 748
Innehav utan bestämmande inflytande	20	-
Summa eget kapital	12 102	11 823
Långfristiga skulder
Uppskjuten skatteskuld	17	2 383
Övriga avsättningar	22	10
Skulder till kreditinstitut	23	10 781
Skuld leasing	18	52
Övriga långfristiga skulder	17	-
Summa långfristiga skulder	13 243	11 316
Kortfristiga skulder
Kortfristig del av långfristiga skulder	23	5 478
Kortfristig del av skuld leasing	18	7
Checkräkningskredit	23	-
Leverantörsskulder	159	81
Derivatinstrument	23	0
Övriga skulder	145	20

Balansräkning koncernen

	2022-12-31	2021-12-31
Tillgångar
Omsättningstillgångar
Kassa och bank	88	1 150
Kundfordringar	1189	1090
Skattefordringar	24	118
Övriga fordringar	458	379
Förutbetalda kostnader och upplupna intäkter	112	146
Kortfristig del av nyttjanderättstillgång	450	358
Summa omsättningstillgångar	2 321	2 241
Räntebärande tillgångar
Lån till närstående förvärvsbolag	0	0
Summa räntebärande tillgångar	0	0
Immateriella tillgångar
Immateriella anläggningstillgångar	394	430
Summa immateriella tillgångar	394	430
Materiella tillgångar
Fastigheter för egen förvaltning	29716	27596
Varav byggrätter	1650	1369
Projektfastigheter	183	129
Summa materiella tillgångar	29899	27725
Finansiella anläggningstillgångar
Andelar i intressebolag och samriskföretag	1	1
Övriga finansiella tillgångar	0	0
Summa finansiella anläggningstillgångar	1	1
Summa tillgångar	32615	30397
Eget kapital och skulder
Eget kapital
Aktiekapital	142	142
Reservfond	0	0
Övriga reserver	30	30
Fond för latent skatt	371	326
Årets resultat	745	1623
Summa eget kapital	1288	2121
Obligations- och förusträningsskulder
Uppskjuten skatteskuld	2383	2184
Summa obligations- och förusträningsskulder	2383	2184
Övriga skulder
Skatteskulder	32	10
Skulder till kreditinstitut	16259	14748
Leverantörsskulder	234	256
Upplupna kostnader och förutbetalda intäkter	24	513
Summa kortfristiga skulder	6388	6298
SUMMA EGET KAPITAL OCH SKULDER	31733	29437

Diös Fastigheter AB Årsredovisning 2022

Värde på byggrätterna i värderingen är cirka 1 400 kr/kvm BTA. Värderingarna har genomförts enligt IFRS 13 nivå 3.

Externvärdering

Värderingsmetoden innebär en extern värdering av hela portföljen där värderingskonsulten CBRE värderar samtliga portföljens fastigheter under året. Dessutom genomför CBRE en fysisk besiktning av samtliga fastigheter inom ramen för en treårsperiod samt löpande besiktning vid större förändringar.

VÄRDERINGSANTAGANDEN 2022-12-31

Värderingsantaganden, fastighetskategori (tkr)	Kontor	Butik	Bostäder	Industri/ lager	Övriga	Kontor	Butik	Bostäder	Industri/ lager	Övriga
2022-12-31
Hyresvärde, kr per kvm	1 745	1 868	1 422	789	1 502	1 470	1 697	1 331	715	1 181
Drift & Underhåll, kr per kvm	368	477	459	237	345	333	458	419	220	346
Direktavkastning för bedömning av restvärde 1 , %	5,8	6,1	4,4	5,8	5,8	5,4	5,8	4,3	7,3	5,8
Kalkylränta för diskontering till nuvärde, %	8,2	8,6	6,9	8,3	8,2	7,4	7,9	6,4	9,5	5,8
Långsiktig vakans, %	6,3	6,6	3,5	10,1	5,6	4,7	4,1	1,7	10,7	5,1
2021-12-31

Värderingsmodellen utgår från en kalkylperiod om 10 år eller längre om faktiska avtal som löper längre än 10 år finns. Årsjämförelsen är inte jämförbart bestånd. Värderingsantaganden 2021-12-31 är omräknade med hänsyn till förändrad indelning från fastighetssegment till fastighetskategori.

FASTIGHETERNAS VÄRDEFÖRÄNDRINGAR OCH VÄRDERINGSANTAGANDEN PER AFFÄRSENHET

AFFÄRS- OMRÅDE	Marknadsvärde 2022-12-31, mkr	Marknadsvärde 2021-12-31, mkr	Föränd- ring, %	Föränd- ring, mkr	Varav investeringar, mkr	Varav förvärv, mkr	Varav försäljningar, mkr	Varav orealiserad värdeföränd- ring, mkr	Genom- snittlig kalkylränta, %	Genomsnittligt direktavkast- ningskrav, %
Dalarna	5 316	4 301	23,6	1 015	385	545	-	86	8,23	5,77
Gävle	3 148	2 916	8,0	232	102	68	-	62	8,26	5,81
Sundsvall	4 873	4 545	7,2	328	147	172	-	9	8,19	5,74
Åre/ Östersund	4 976	4 690	6,1	286	192	154	-	1	8,23	5,77
Umeå	4 747	4 721	0,6	26	128	-	-	102	7,96	5,51
Skellefteå	3 271	2 256	45,0	1 015	108	948	-17	25	8,09	5,64
Luleå	4 804	4 563	5,3	241	244	118	-	121	8,40	5,94
TOTALT	31 136	27 993	11,2	3 143	1 307	2 004	-18	150	8,05	5,74

Förvaltningsfastigheter

Fastighetsbeståndet bestod per den 31 december av 363 fastigheter (338) med en total uthyrningsbar area om 1 623 tkvm (1 511). Marknadsvärdet uppgick till 31 136 mkr (27 993). Innehavet bestod till 91 procent (92) av kommersiella fastigheter med följande fördelning av det totala fastighetsvärdet per lokalslag: 53 procent (54) kontor, 16 procent (16) butik, 2 procent (3) lager/industri och 5 procent (5) övrigt. Bostäder utgjorde 9 procent (8) av innehavet.

Fastigheternas värdeförändring

Fastighetsbeståndets marknadsvärde ökade med 3 143 mkr (3 481). Investeringarna i ny-, om- och tillbyggnad för året summerade till 1 307 mkr (1 219). Fastigheter till ett värde om 2 004 mkr (695) förvärvades och fastigheter till ett värde om 18 mkr (224) avyttrades och har påverkat fastighetsbeståndets värde med motsvarande belopp. Värdeförändringarna uppgick till -140 mkr (1 806), varav 10 mkr (16) var realiserat och -150 mkr (1 790) var orealiserat.

FÖRÄNDRING AV FASTIGHETSBESTÅNDET KONCERNEN

Mkr	2022	2021
Ingående bokfört värde	27993	24512
Förvärv	2004	695
Investeringar i befintliga fastigheter	1307	1219
Försäljningar	-18	-224
Värdeförändring	-150	1790
UTGÅENDE BOKFÖRT VÄRDE	31136	27993

Värderingsmetod

Vid varje bokslut värderas samtliga fastigheter till verkligt värde. Syftet är att fastställa fastigheternas individuella värde vid en försäljning som sker genom en ordnad transaktion mellan marknadsaktörer. Eventuella portföljeffekter beaktas således inte. Avseende projektfastigheter, som är avsedda för egen förvaltning och som har kontrakterade hyresgäster, redovisas dessa till verkligt värde med hänsyn tagen till projektrisk och med avdrag för återstående investering.

Grunden i värdering baseras på en kassaflödesmodell med en individuell bedömning för varje fastighet av dels framtida intjäningsförmåga, dels marknadens avkastningskrav. Vid bedömning av en fastighets framtida intjäningsförmåga har, utöver inflationsantagande om 4 procent för 2023 och 2 procent långsiktigt, hänsyn tagits till bedömda marknadshyror vid kontraktsförfall, uthyrningsgrad samt fastighetskostnader.

Marknadens avkastningskrav fastställs genom en analys av genomförda fastighetstransaktioner för fastigheter med liknande standard och läge. Projekt och projektfastigheter har värderats enligt samma princip men med avdrag för återstående investering. Byggrätter har värderats utifrån ett bedömt marknadsvärde kr/kvm BTA för fastställda byggrätter.

VÄRDERINGSANTAGANDEN 2022-12-31

Värderingsantaganden, fastighetskategori (tkr)	Kontor	Butik	Bostäder	Industri/ lager	Övriga	Kontor	Butik	Bostäder	Industri/ lager	Övriga
2022-12-31
Hyresvärde, kr per kvm	1 745	1 868	1 422	789	1 502	1 470	1 697	1 331	715	1 181
Drift & Underhåll, kr per kvm	368	477	459	237	345	333	458	419	220	346
Direktavkastning för bedömning av restvärde 1 , %	5,8	6,1	4,4	5,8	5,8	5,4	5,8	4,3	7,3	5,8
Kalkylränta för diskontering till nuvärde, %	8,2	8,6	6,9	8,3	8,2	7,4	7,9	6,4	9,5	5,8
Långsiktig vakans, %	6,3	6,6	3,5	10,1	5,6	4,7	4,1	1,7	10,7	5,1
2021-12-31

Värderingsmodellen utgår från en kalkylperiod om 10 år eller längre om faktiska avtal som löper längre än 10 år finns. Årsjämförelsen är inte jämförbart bestånd. Värderingsantaganden 2021-12-31 är omräknade med hänsyn till förändrad indelning från fastighetssegment till fastighetskategori.

Värderingsmodell

För att fastställa fastighetsbeståndets värde används en tioårig kassaflödesmodell. Den innebär att fastigheternas driftöverskott för de kommande åren prognostiseras utifrån hyresavtal, information om vakanta objekt, faktiska och budgeterade drift- och underhållskostnader, fastighetsskatt och fastighetsadministration samt uppgifter om pågående och planerade investeringar. Resultat från kontinuerligt genomförda fastighetsbesiktningar kring bland annat klimatrelaterade risker, teknisk status och mikroläge på respektive stads fastighetsbestånd vägs in. Ett nuvärde av varje års driftöverskott, minskat med återstående investeringar på igångsatta projekt, samt nuvärdet av fastigheternas restvärde år tio utgör grunden för fastigheternas värde. Direktavkastningskravet för bedömning av restvärdet fastställs för respektive fastighet beroende på bland annat fastighetens tekniska status, bedömd intjäning, fastighetstyp och geografisk marknad. Bedömningsunderlaget utgår från fastighetsspecifika data från förvaltningsorganisationen och marknadsrelaterad information från CBRE.

Osäkerhetsintervall

Alla fastighetsvärderingar görs utifrån ett antal antaganden om framtiden och marknaden, vilket innebär ett mått av osäkerhet. CBRE anger därför ett osäkerhetsintervall om +/- 7,5 procent vilket innebär ett värdeintervall om 28 801 – 33 471 mkr.

Omsättningstillgångar

Kassa och bank uppgick till 88 mkr (1 150). Övriga omsättningstillgångar utgjordes av kundfordringar, skattefordringar, övriga fordringar, förutbetalda kostnader och upplupna intäkter samt kortfristig del av nyttjanderättstillgång.

Eget kapital

Eget kapital och balansomslutning uppgick till 12 102 mkr (11 823) respektive 31 733 mkr (29 437) vilket ger en soliditet om 38,1 procent (40,2). Avkastningsmålet på eget kapital för 2022 var att nå minst 12 procent i snitt över en femårsperiod. Avkastningen på eget kapital uppgick till 7,0 procent (22,1). Totalt antalet aktier uppgick vid årets slut till 141 785 165 (141 785 165 där alla aktier tillhör samma aktieslag och medför samma rösträtt. Under året har resterande minoritetsandel om 28 procent i Åre Centrum förvärvats.

Uppskjuten skatteskuld

Uppskjuten skatt i balansräkningen uppgick till 2 383 mkr (2 184). Det finns inga skattemässiga underskottsavdrag i koncernen. I övrigt finns obeskattade reserver om 467 mkr (504). Fastigheternas verkliga värde överstiger dess skattemässiga värde med 10 956 mkr (10 216), med avdrag för den uppskjutna skatt som är hänförlig till tillgångsförvärv uppgående till 5 239 mkr (4 172). Den uppskjutna skattefordran avseende de nya skattereglerna för skattereduktion för anskaffade inventarier 2021, har under året förts om till aktuell skatt.

Skulder till kreditinstitut

Skulder till kreditinstitut uppgick till 16 259 mkr (14 748). Av de räntebärande skulderna består 13 010 mkr (9 322) av bankfinansiering, 790 mkr (1 090) av säkerställda obligationer samt 570 mkr (2 613) av certifikat samt 1 900 (1 750) av icke säkerställda obligationer. Kommande refinansieringar slutförhandlas i normalfallet 3-9 månader före förfallodag. Förfallande bank- och obligationslån om 1 500 mkr fram till maj 2023 är refinansierade medan årets återstående förfall är under omförhandling. Beviljad kreditlimit på checkräkningskrediten uppgick till 600 mkr (600) och utöver detta finns outnyttjat kreditutrymme om 1 100 mkr (3 855).

Belåningsgraden uppgick till 51,9 procent (48,6). Den säkerställda belåningsgraden uppgick till 44,0 procent (33,0). Nettoskulden i förhållande till EBITDA visar hur snabbt bolagets skulder kan återbetalas med nuvarande intjäning. Nyckeltalet uppgick per årsskiftet till 11,7 (11,1).

Koncernens räntebärande skulder hade en årlig genomsnittsränta per 31 december om 3,2 procent (1,1) inklusive lånelöften. Den faktiska årliga genomsnittsräntan för 2022, inklusive kostnad för derivatinstrument och lånelöften, uppgick till 2,7 procent (1,2). Lånens genomsnittliga räntebindningstid, inklusive derivat, uppgick till 0,8 år (0,9) och genomsnittlig kapitalbindningstid uppgick till 2,4 år (2,0).# Diös Fastigheter AB Årsredovisning 2022

Finansiella rapporter

Derivatinstrument

Av koncernens totala räntebärande skulder har 4 500 mkr (4 500) räntesäkrats via derivat instrument. Marknadsvärdet av derivat- instrument uppgick till 143 mkr (38) där förändringen beror på stigande räntenivåer.

Tillgångsvärde

Värdet på fastighetsbeståndet påverkas av såväl interna som externa faktorer. De interna faktorerna är kopplade till vår förmåga att förädla beståndet, öka fastigheternas attraktion och avkastning samt värdera fastigheterna. De externa faktorerna är kopplade till omvärldskonjunkturen som styr hyresmarknadens utbud, efterfrågan och avkastningskrav. För att minska riskerna för stora negativa värde- förändringar upprätthåller bolaget en väl diversifierad fastighets- portfölj som är koncentrerad till centrala lägen i tillväxtstäder. Den väl balanserade hyreskontraktsstrukturen minskar risken för stora omedelbara vakanser och uteblivna hyresintäkter. Fastighetsvärde- ringarna görs enligt fastslagna och reviderade metoder.

Finansiella risker

De finansiella riskerna är betydande för ett fastighetsbolag och är avgörande för långsiktigt värdeskapande och ekonomiskt resultat. De finansiella riskerna regleras av finanspolicyn och eventuella risker identifieras och hanteras av styrelsen, koncernledningen och finansavdelningen. För mer information se not 23 och Bolags- styrningsrapporten på sidorna 66–74.

Likviditets- och refinansieringsrisk

Försvårad eller fördyrad finansiering av bolagets kapitalbehov utgör en betydande risk som kan påverka både den finansiella situatio- nen som möjligheten att investera enligt åtaganden. Vår finanspo- licy styr och begränsar de finansiella riskerna. Omvärldsbevakning och goda relationer med banker och kapitalmarknad samt god framförhållning vid likviditets- och refinansieringsbehov minskar risken och skapar förtroende gentemot finansiärer och marknad. Riskerna sprids genom nyttjande av flera finansieringskällor, bland annat bank- och kapitalmarknadsfinansiering och likviditetsreserv i form av outnyttjat kreditutrymme.

Kapitalstruktur

Relationen mellan eget kapital och skulder påverkar riskstrukturen då högre andel lånat kapital är mer riskfyllt. Via finanspolicyns mål, som årligen beslutas av styrelsen, avseende soliditet och belåningsgrad anpassas verksamheten genom en avvägd fördelning mellan flexibilitet och riskprofil. Konjunkturen samt möjligheten till lönsamma investeringar påverkar vald kapitalstruktur.

Kreditrisk

Att motparten i ett avtal inte kan fullgöra sina förpliktelser utgör en risk. Riskerna begränsas i finanspolicyn genom att regler med vilka motparter, och för hur stor volym, ett avtal får ingås. Vid varje avtals ingång samt vid behov görs en dagsaktuell individuell bedömning av motparten.

KÄNSLIGHETSANALYS FASTIGHETSVÄRDERINGAR

Förändring	Verkligt värde, mkr
Hyresvärde +/-50 kr/kvm	+1 347/-1 347
Driftskostnader -/+25 kr/kvm	+673/-673
Direktavkastning -/+0,5%-enhet	+1 476/-1 773
Kalkylränta -/+0,5%-enhet	+1 155/-1 213
Långsiktig vakansgrad -/+-1,0%-enhet	+411/-407

KÄNSLIGHETSANALYS FASTIGHETSVÄRDE

Förändring fastighetsvärde, %	Fastighetsvärde, mkr	Soliditet, %	Belåningsgrad, %
-7,5	28 801	33,2	56,1
0,0	31 136	38,1	51,9
7,5	33 471	42,4	48,3

KÄNSLIGHETSANALYS LÅNEPORTFÖLJEN PER DEN 31 DECEMBER 2022

	Ränte- bindning, år	Kapital- bindning, år	Årlig genom- snittränta, %	Marknads- värde, mkr	Förändring årlig snittränta, %	Förändring årlig snittränte- kostnad, mkr	Förändring marknadsvärdet, mkr
Låneportfölj exkl. derivat	0,2	2,4	3,8	21 259	1,0	+156	-
Derivatportfölj	0,7	-	-	143	-0,6	-7	+72
Låneportfölj inkl. derivat	0,8	2,4	3,2	16 402	0,9	+149	+72

1 Vid känslighetsanalysen har en ränteförändring om 1%-enhet används utifrån enkelhet och marknadspraxis. Det är ingen prognos, eller ska tolkas som sådan, på framtida ränteutveckling.
2 Kostnad för outnyttjat kreditutrymme är inkluderat.

Finansiella rapporter

Förändring av eget kapital och kassaflödesanalys koncernen

Kassaflödesanalys koncernen

MKR	Not	2022	2021
Den löpande verksamheten
Driftöverskott		1 469	1 289
Central administration		-90	-70
Återläggning avskrivningar och nedskrivningar		0	0
Erhållen ränta		4	5
Erlagd ränta		-302	-189
Betald skatt		-16	-53
Kassaflöde från den löpande verksamheten före förändring av rörelsekapital		1 065	982
Förändringar i rörelsekapital
Minskning (+)/ökning (-) av fordringar		-106	91
Minskning (-)/ökning (+) av skulder		178	-60
Summa förändring av rörelsekapital		72	31
Kassaflöde från den löpande verksamheten		1 137	1 013
Investeringsverksamheten
Investeringar i ny-, till- och ombyggnationer		-1 307	-1 219
Förvärv av fastigheter		-2 004	-696
Avyttring av fastigheter		28	240
Kassaflöde från investeringsverksamheten		-3 283	-1 675
Finansieringsverksamheten
Utbetald utdelning		-371	-443
Avyttring av egna aktier		9	-
Nyemission efter avdrag för transaktionskostnader		0	794
Förvärv av minoritetsandel		-65	-
Nyupplåning räntebärande skulder		1 599	1 658
Amortering och lösen av räntebärande skulder		-88	-134
Förändring av checkräkningskredit		-	-63
Kassaflöde från finansieringsverksamheten		1 084	1 812
Periodens kassaflöde		-1 062	1 150
Likvida medel vid årets början		1 150	0
Likvida medel vid årets slut		88	1 150

1 Likvida medel består av kassa och bank.

Kommentarer till förändring av eget kapital

Aktier, aktiekapital och emission

Aktiekapitalet per 31 december uppgick till 283 569 699 kr (283 569 699) och fördelas på 141 785 165 aktier (141 785 165). Aktiens kvotvärde uppgick till 2.

Kommentarer till kassaflödesanalys

Årets kassaflöde från den löpande verksamheten har ökat med 12 procent och uppgick till 1 137 mkr (1 013). Det motsvarar ett kassa flöde per aktie om 7,63 kr (7,40). Förändringar förklaras främst av ett förbättrat förvaltningsresultat.

Investeringsverksamheten

Under året investerades i projekt i form av ny -, till - och ombyggna- tioner vilket påverkade kassaflödet negativt med 1 307 mkr (1 219). Investeringarna omfattade 893 projekt varav 406 är avslutade under 2022. Utöver projektinvesteringar har 28 fastigheter (14) förvärvats vilket har belastat kassaflödet med 2004 mkr (696). 10 fastigheter (7) fastigheter har avyttrats vilket har påverkat kassaflödet positivt med 28 mkr (240).

Finansieringsverksamheten

Aktieägarna fick under året ta del av aktieutdelning om 371 mkr (442) som belastar kassa flödet. Nettoförändringen av räntebärande skulder uppgick till 1 511 mkr (1 524) vilket förklaras av nyupp- låning. Amortering och lösen av räntebärande skulder uppgick till -88 mkr ( -134) och förändringen av checkräkningskrediten har påverkat kassaflödet med 0 mkr (-63). Här ingår även amorterings- delen avseende finansiella leasingavtal.

Förändring av likvida medel

Koncernens likvida medel har under året minskat. Per den 31 december uppgick likvida medel till 88 mkr (1 150).

RESULTATRÄKNING, MKR

	Not	2022	2021
Nettoomsättning	3	189 175	189 175
Bruttoresultat		189	175
Central administration	5,6	-232	-213
Rörelseresultat		-43	-38
Finansiella intäkter	7	828	580
Finansiella kostnader	8	-558	-357
Återföring från periodiseringsfond	15	-	-
Aktuell skatt	10	0	-2
ÅRETS RESULTAT EFTER SKATT		242	183

TOTALRESULTATRÄKNING

	2022	2021
Resultat efter skatt	242	183
ÅRETS TOTALRESULTAT	242	183

Resultaträkning moderbolaget

TILLGÅNGAR, MKR

	Not	2022	2021
Anläggningstillgångar
Materiella och immateriella anläggningstillgångar
Immateriella anläggningstillgångar	12	0	0
Övriga materiella anläggningstillgångar	13	0	0
Summa materiella och immateriella anläggningstillgångar		0	0
Finansiella anläggningstillgångar
Andelar i koncernföretag	14	2 362	2 265
Fordringar hos koncernföretag	16	167	14 243
Summa finansiella anläggningstillgångar		18 529	16 508
Summa anläggningstillgångar		18 529	16 508
Omsättningstillgångar
Kortfristiga fordringar
Fordringar hos koncernföretag		2 750	2 238
Övriga fordringar	19	15	5
Förutbetalda kostnader och upplupna intäkter		3	3
Summa kortfristiga fordringar		2 774	2 256
Kassa och bank		36	1 129
Summa omsättningstillgångar		2 810	3 385
SUMMA TILLGÅNGAR		21 339	19 893

EGET KAPITAL OCH SKULDER, MKR

	Not	2022	2021
Eget kapital
Bundet eget kapital
Aktiekapital	20	284	283
Reservfond		285	285
Summa bundet eget kapital		569	568
Fritt eget kapital
Överskursfond		3 952	3 953
Balanserat resultat		-1 535	-1 229
Årets resultat		242	183
Summa fritt eget kapital		2 659	2 907
Summa eget kapital		3 228	3 475

Finansiella rapporter

Balansräkning moderbolaget

		2022	2021
Obeskattade reserver
Periodiseringsfond		21	16
Summa obeskattade reserver		1	16
Långfristiga skulder
Skuld till koncernföretag		7 139	6 472
Skulder till kreditinstitut		23 4	4 007
Summa långfristiga skulder		11 277	10 479
Kortfristiga skulder
Kortfristig del av långfristiga skulder		23 1	1 675
Skuld till koncernföretag		4 976	4 476
Leverantörsskulder		5	1
Övriga skulder		139	12
Upplupna kostnader och förutbetalda intäkter		24 38	29
Summa kortfristiga skulder		6 833	5 923
SUMMA EGET KAPITAL OCH SKULDER		21 339	19 893

Förändring av eget kapital och kassaflödesanalys moderbolaget

MKR

Not	2022	2021
Den löpande verksamheten
Rörelseresultat	-43	-38
Återläggning av avskrivningar av immateriella och materiella anläggningstillgångar	-	-
Erhållen ränta	619	402
Erlagd ränta	-472	-321
Betald skatt	0	-2
Kassaflöde från den löpande verksamheten före förändring av rörelsekapital	104	41
Förändringar i rörelsekapital
Minskning (+)/ökning (-) av fordringar	-400	-305
Minskning (-)/ökning (+) av skulder	522	161
Summa förändring av rörelsekapital	122	-144
Investeringsverksamheten
Förändring av långa fordringar	-1 924	-1 059
Förvärv av finansiella anläggningstillgångar	-97	-
Kassaflöde från investeringsverksamheten	-2 021	-1 059
Finansieringsverksamheten
Utdelning	-371	-443
Återköp av egna aktier	-	-
Nyemission efter avdrag för transaktionskostnader	-	794
Förändring av långa skulder koncernföretag	667	6
Nyupplåning räntebärande skulder	424	2 031
Amortering och lösen av räntebärande skulder	-17	-14
Förändring av checkräkningskredit	-	-83
KASSAFLÖDE FRÅN FINANSIERINGSVERKSAMHETEN	25 702	2 291
ÅRETS KASSAFLÖDE	-1 093	1 129
LIKVIDA MEDEL VID ÅRETS BÖRJAN	1 129	0
LIKVIDA MEDEL VID ÅRETS SLUT	1 36	1 129

Likvida medel består av kassa och bank.

---

EGET KAPITAL OCH KASSAFLÖDESANALYS MODERBOLAGET

MKR

Antal ute stående aktier, tusental	Aktie- kapital	Reserv- fond	Överkurs- fond	Balanserad vinst	Totalt eget kapital
EGET KAPITAL 31 DECEMBER 2020	134 071	269 285	3 173	-786	2 941
Årets totalresultat efter skatt				183	183
Transaktioner med aktieägare
Nyemission	7 273	15 779	794
Kontantutdelning				-442	-442
EGET KAPITAL 31DECEMBER 2021	141 344	284 285	3 952	-1 046	3 475
Årets totalresultat efter skatt				242	242
Transaktioner med aktieägare
Nyemission	0	0
Avyttring egna aktier	-87	9	9
Kontantutdelning				-496	-496
EGET KAPITAL 31DECEMBER 2022	141 431	284 285	3 952	-1 293	3 228

---

Förvaltningsberättelse

Bolagsstyrning

Finansiella rapporter

Noter

Övrig information

Noter

90
Diös Fastigheter AB Årsredovisning 2022

---

Moderbolaget Förändring av eget kapital

89
Diös Fastigheter AB Årsredovisning 2022

---

Noter

Moderbolaget

Förändringarna i RFR 2, som gäller från räkenskapsåret 2022, har inte haft någon väsentlig påverkan på moderbolagets finansiella rapporter. De ändringar i RFR 2 Redovisning i juridiska personer som träder i kraft fr.o.m. 1 januari 2023 eller senare, förväntas inte få någon väsentlig påverkan när de tillämpas för första gången.

KLIMATFÖRÄNDRING

I den finansiella rapporten har hänsyn tagits till påverkan från klimatförändringar, enligt analysen i TCFD på sidorna 126-127. Vid uppskattning av framtida kassaflöden exempelvis vid värdering av förvaltningsfastigheter, görs bedömningar och antaganden som inte är kopplade till de extrema scenarier som beskrivs i TCFD-analysen. Dessa extrema scenarier är inte i enlighet med företagsledningens uppskattning av de framtida ekonomiska förhållanden som beaktas i den finansiella rapporteringen.

Diös klimatmål bedöms i viss utsträckning innebära kostnader och investeringar för att hantera den omställning som krävs. I dagsläget gör företagsledningen bedömningen att den klimatrelaterade omställningen av verksamheten inte innebär någon materiell påverkan i närtid på den finansiella rapporten. Hänsyn tas till klimatrelaterade parametrar även i värderingen. De antaganden och bedömningar som ligger till grund för gällande värdering beskrivs i not 11. Förståelse för klimatförändringarnas påverkan kräver ett arbetssätt med återkommande och uppdaterade riskbedömningar från företagsledning.

KRITISKA BEDÖMNINGAR OCH UPPSKATTNINGAR

För att kunna upprätta redovisningen i enlighet med IFRS och god redovisningssed, krävs att koncernledningen gör bedömningar och antaganden som påverkar, i bokslutet redovisade tillgångar, skulder, intäkter och kostnader. Dessa bedömningar baseras på såväl historiska erfarenheter som andra faktorer som bedöms som rimliga under rådande omständigheter. Faktiskt utfall kan skilja sig från dessa bedömningar, om andra antaganden görs eller andra förutsättningar föreligger. Bedömningar och antaganden ses över regelbundet. Ändringar av bedömningar redovisas i den period ändringen görs. Detta om ändringen endast påverkar denna period, eller den period ändringen görs, liksom framtida perioder, om ändringen påverkar både aktuell period och framtida perioder.

Vid värdering av förvaltningsfastigheter görs bedömningar som kan ge en betydande påverkan på koncernens resultat och finansiella ställning. Värderingen kräver en bedömning av framtida kassaflöden, samt att rimlig diskonteringsfaktor (avkastningskravet) fastställs. Hänsyn tas till klimatrelaterade parametrar i värderingen. De antaganden och bedömningar som ligger till grund för gällande värdering beskrivs i not 11 Förvaltningsfastigheter. Andra områden där dessa bedömningar sker löpande är gällande tillgångsförvärv kontra rörelseförvärv samt kring uppskjuten skatteskuld. Se mer kring de antaganden och bedömningar som görs i avsnitt Tillgångsförvärv och rörelseförvärv nedan samt i not 17 Uppskjuten skatt.

DEFINITION AV SEGMENT

Identifiering av rapporterbara segment görs baserat på den interna rapporteringen till den högste verkställande beslutsfattaren, vd, tillika koncernchef. Koncernen styrs och rapporteras i sju segment, se avsnitt Verksamheten. Alla affärsenheter, segment, bedriver fastighetsförvaltning och uthyrning av kommersiella lokaler och bostäder. Operativt är koncernen organiserad i affärsenheter enligt en geografisk indelning. De interna rapporteringssystemen är uppbyggda med tanke på uppföljning av respektive affärsenhets genererade avkastning. Geografisk indelning utgör huvudsaklig indelningsgrund. Därutöver följs verksamheten upp baserat på fastighetstyp. De redovisningsprinciper som tillämpas för segmentrapporteringen överensstämmer med de som koncernen tillämpar. Segmentsinformation lämnas endast för koncernen.

KLASSIFICERING

Anläggningstillgångar och långfristiga skulder består i allt väsentligt enbart av belopp som förväntas återvinnas eller betalas efter mer än tolv månader räknat från balansdagen. Omsättningstillgångar och kortfristiga skulder består i allt väsentligt enbart av belopp som förväntas återvinnas eller betalas inom tolv månader räknat från balansdagen.

NOT 1 REDOVISNINGSPRINCIPER

ALLMÄN INFORMATION

Årsredovisningen och koncernredovisningen har godkänts av styrelsen för publicering på www.dios.se 20 mars 2023. Koncernens och moderbolagets resultat- och balansräkningar blir föremål för fastställelse på årsstämman den 18 april 2023. Diös Fastigheter AB (publ), organisationsnummer 556501-1771, är ett svenskt aktiebolag med säte i Östersund som erbjuder centrumnära kommersiella lokaler och bostäder med stor variation avseende lokaltyp och yta i norra Sverige. Huvudkontorets postadress är Box 188, 831 22 Östersund och besöksadressen är Hamngatan 14 i Östersund.

VERKSAMHETEN

Den operativa verksamheten följs upp och sker inom ramen för koncernens sju geografiska affärsenheter: Dalarna, Gävle, Sundsvall, Åre/Östersund, Umeå, Skellefteå och Luleå. Varje affärsenhet har utgjort ett förvaltningsområde. Den centrala administrationen, som innefattar bolagsadministration och koncernövergripande aktiviteter, sköts från huvudkontoret i Östersund.

GRUNDER FÖR REDOVISNINGEN

Koncernredovisningen har upprättats enligt de av EU antagna IFRS-standarderna och tolkningarna av dessa. Vidare har koncernredovisningen upprättats i enlighet med svensk lag och genom tillämpning av Rådet för finansiell rapporterings rekommendation, RFR 1, Kompletterande redovisningsregler för koncerner.

Tillgångar och skulder redovisas till historiskt anskaffningsvärde, förutom förvaltningsfastigheter och derivatinstrument som redovisas till verkligt värde.

Moderbolagets årsredovisning är upprättad i enlighet med svensk lag och med tillämpning av Rådet för finansiell rapporterings rekommendation, RFR 2, Redovisning för juridiska personer och Årsredovisningslagen. Rekommendationen anger att en juridisk person ska tillämpa IFRS, inklusive tolkningar från IFRIC/SIC, med undantag beroende på lagbestämmelser i främst Årsredovisningslagen, samt med hänsyn tagen till sambandet mellan redovisning och beskattning.

Moderbolaget tillämpar samma redovisnings- och värderingsprinciper som koncernredovisningen med följande undantag:

• Moderbolaget tillämpar inte IFRS 9 Finansiella Instrument. I moderbolaget tillämpas en metod med utgångspunkt i anskaffningsvärdet enligt Årsredovisningslagen.
• Derivatinstrument värderas inte till verkligt värde i moderbolaget utan till lägsta värdets princip.
• För koncerninterna fordringar används den generella metoden.
• Materiella anläggningstillgångar som avser främst förvaltningsfastigheter redovisas till anskaffningsvärde med avdrag för ackumulerade av- och nedskrivningar. För dessa ökas redovisat värde i balansräkningen om förutsättningar för uppskrivning föreligger.
• Aktier i dotterbolag redovisas enligt anskaffningsvärdemetoden, där det bokförda värdet fortlöpande prövas mot dotterbolagens koncernmässiga egna kapital. I de fall bokfört värde överstiger koncernmässiga värden, sker nedskrivning som belastar resultaträkningen. Om en tidigare nedskrivning inte längre är motiverad sker återföring av denna.# Förvärvsrelaterade utgifter för dotterbolag, som kostnadsförs i koncern redovisningen, ingår som en del i anskaffningsvärdet för andelar i dotterbolag. Koncern bidrag redovisas som bokslutsdisposition hos både mottagaren och givaren. Eventuell skatteeffekt redovisas som aktuell skatt. Aktieägartillskott redovisas hos givaren som ökning av aktier i dotterbolag och hos mottagaren som ökning av fritt eget kapital. Moderbolaget tillämpar undantagen från IFRS 16 och redovisar leasingavgifter som operationella leasingavtal enligt undantag i RFR 2, det vill säga som kostnad linjärt över leasingperioden.

NYA OCH ÄNDRADE STANDARDER SAMT TOLKNINGAR

Koncernen

Från och med räkenskapsåret 2022 tillämpar koncernen ett antal nya standarder och tolkningar. Dessa nya eller ändrade standarder och nya tolkningar har inte haft någon väsentlig påverkan på koncernens finansiella rapporter 2022. Ändringen i IAS 1 som rör redovisningsprinciper kommer vara tillämplig från och med 1 januari 2023 kommer att få effekter på upplysningar och redovisningsprinciper. Övriga ändrade och nya IFRS-standarder med ikraftträdande under kommande perioder bedöms inte ha någon väsentlig påverkan på koncernens finansiella rapporter.

KONCERNREDOVISNING

Koncernens finansiella rapporter inkluderar både moderbolag och de dotterbolag som moderbolaget har bestämmande inflytande över. Bestämmande inflytande uppnås när moderbolaget har kontroll över ett bolag, är exponerad för, eller har rätt till, rörlig avkastning från innehavet i bolaget samt har möjlighet att använda inflytandet och kontrollen över bolaget för att påverka avkastningen. Koncernen omfattar, utöver moderbolaget, de i not 14 angivna dotterbolagen med tillhörande underkoncerner.

Bokslutet bygger på redovisningshandlingar upprättade för samtliga koncernbolag per balansdagen. Resultatet för ett dotterbolag som förvärvats under året, medräknas i koncernens resultat från och med förvärvstidpunkten. Resultatet från ett dotterbolag som säljs under året medräknas fram till avyttringstidpunkten. Alla koncerninterna mellanhavanden avseende tillgångar, skulder, intäkter och kostnader elimineras i sin helhet vid konsolideringstillfället.

Företagsförvärv redovisas enligt förvärvsmetoden. Förvärvsmetoden innebär att verkligt värde på förvärvade tillgångar och skulder bestäms per den dag då kontroll erhålls över det förvärvade företaget. Skillnaden mellan anskaffningsvärdet, värdet på innehav utan bestämmande inflytande, samt det verkliga värdet på tidigare innehav och det verkliga värdet på förvärvade identifierbara tillgångar, skulder och eventualförpliktelser, redovisas som goodwill. Om det uppstår en negativ skillnad redovisas skillnaden direkt i resultaträkningen. Innehav utan bestämmande inflytande redovisas antingen som en proportionell andel av de förvärvade nettotillgångarna eller till verkligt värde, vilket bedöms per förvärv. Tilläggsköpeskilling redovisas till bedömt verkligt värde med senare förändringar redovisade i resultaträkningen. Vid stegvisa förvärv sker en värdering till verkligt värde vid den tidpunkt då kontroll erhållits. Omvärderingseffekter på tidigare ägd andel innan kontroll erhållits redovisas i resultaträkningen. Ökad eller minskad ägarandel, då dotterbolaget är under fortsatt kontroll redovisas som förändringar inom eget kapital.

Innehav utan bestämmande inflytande redovisas i koncernredovisningen under eget kapital, skiljt från moderbolagets egna kapital. Innehav utan bestämmande inflytande ingår i koncernens resultat och totalresultat och redovisas separat från moderbolagets resultat och totalresultat, som en fördelning av periodens resultat.

TILLGÅNGSFÖRVÄRV KONTRA RÖRELSEFÖRVÄRV

Bolagsförvärv kan klassificeras som antingen rörelseförvärv eller tillgångsförvärv. Bolagsförvärv vars primära syfte är att förvärva bolagets fastighet och där bolagets eventuella förvaltningsorganisation och administration är av underordnad betydelse för förvärvet, klassificeras som tillgångsförvärv. Övriga bolagsförvärv klassificeras som rörelseförvärv. Vid tillgångsförvärv redovisas ingen uppskjuten skatt hänförligt till fastighetsförvärvet, utan eventuell rabatt minskar istället fastighetens anskaffningsvärde. Det innebär att värdeförändringarna kommer att påverkas av skatterabatten vid efterföljande värdering.

För bedömning om ett förvärv är ett tillgångs- kontra rörelseförvärv genomförs ett förenklat koncentrationstest som möjliggör en förenklad bedömning av om en förvärvad uppsättning aktiviteter och tillgångar är ett rörelse- eller tillgångsförvärv. Detta frivilliga test innebär att om väsentligen hela det verkliga värdet av bruttotillgångarna som förvärvats kan hänföras till en tillgång eller en grupp av liknande tillgångar utgör förvärvet inte ett rörelseförvärv utan ett tillgångsförvärv. Att beakta att en förvärvad uppsättning av aktiviteter och tillgångar måste, som minst, inkludera ekonomiska resurser och en substantiell process som tillsammans väsentligen bidrar till en förmåga att generera avkastning.

SAMARBETSARRANGEMANG

Ett samarbetsarrangemang är ett arrangemang över vilket två eller fler parter har gemensamt bestämmande inflytande. Samarbetsarrangemang klassificeras endera som ett joint venture eller som gemensam verksamhet. Diös har bedömt sina samarbetsarrangemang och fastställt att innehavet i Svensk Fastighetsfinansiering AB utgör en gemensam verksamhet. För innehavet i en gemensam verksamhet redovisar Diös sina tillgångar och skulder, inklusive sin andel av gemensamma tillgångar och skulder samt Diös intäkter och kostnader, inklusive sin andel av alla gemensamma intäkter och kostnader. Övriga samarbetsarrangemang utgör joint ventures och redovisas med tillämpning av kapitalandelsmetoden. Enligt kapitalandelsmetoden redovisas andelar i joint venture i balansräkningen till anskaffningsvärde justerat för andel av joint ventures resultat efter förvärvstidpunkten. Erhållna utdelningar minskar innehavets redovisade värde.

RÖRELSEINTÄKTER

Diös intäkter består i allt väsentligt av hyresintäkter i samband med uthyrning av lokaler och bostäder samt övriga hyresavtal inklusive index samt vidaredebitering av investeringar och fastighetsskatt. Dessa klassificeras och redovisas som operationella leasingavtal, i enlighet med IFRS 16. Hyresintäkterna periodiseras linjärt i enlighet med hyresavtal, vilket medför att endast den del av intäkten som avser aktuell period redovisas. Det innebär att förskottshyror redovisas som förutbetalda hyresintäkter. Ersättningar i samband med uppsägning av hyresavtal i förtid intäktsförs direkt om inga förpliktelser kvarstår gentemot hyresgästen. Hyresrabatter periodiseras linjärt över hyreskontraktens löptid. Omsättningsbaserad hyra förekommer i mindre omfattning. Den omsättningsbaserade hyran har i bokslutet uppskattats med inrapporterade om-sättningsuppgifter som grund. Eventuell skillnad mellan fastställd och bedömd årshyra redovisas som en ändrad bedömning i den period årshyran fastställs. De hyresrabatter som lämnats till hyresgäster, under 2020 och 2021, i enlighet med de direktiv kring statligt hyresstöd för fastighetsägare samt övriga stöd redovisas i resultatet över samma period som de kostnader bidragen är avsedda att kompensera för. För mer information, se not 3 Intäkter.

Intäkterna i övrigt avser serviceintäkter bestående av tilläggsdebitering såsom taxebundna intäkter samt intäkter avseende fastighetsskötsel. I fastighetsskötsel ingår teknisk förvaltning av fastigheterna såsom värme, kyla, sopor, vatten, snöröjning m.m. I Diös fall sker intäktsredovisning i resultaträkningen när kontrollen av varan eller tjänsten överförts till morparten vilket i övervägande fall anses ske löpande över tid i takt med leverans av tjänsterna. Intäkterna redovisas till ett belopp som återspeglar den ersättning vi förväntas ha rätt till i utbyte mot dessa varor och tjänster utifrån gällande avtal. Betalningsvillkor sker enligt gällande avtal där hyra betalas i förskott kvartalsvis eller månadsvis utifrån utförd överenskommelse. Vår bedömning är att vi i egenskap av fastighetsägare i allt väsentligt utgör huvudman och ej agent avseende serviceintäkter. För mer information, se not 2 Segmentsredovisning och not 3 Intäkter.

Intäkter från fastighetstransaktioner redovisas normalt på tillträdesdagen om inte kontrollen övergått till köparen vid ett tidigare tillfälle. Om så har skett intäktsredovisas fastighetsförsäljningen vid denna tidigare tidpunkt. Vid bedömning av intäktsredovisningstidpunkt beaktas vad som avtalats mellan parterna beträffande väsentliga bedömningsfaktorer, t.ex. risker och förmåner samt engagemang i den löpande förvaltningen. Därutöver beaktas omständigheter som kan påverka affärens utgång vilka ligger utanför säljarens och/eller köparens kontroll. Resultat från försäljning av fastighet redovisas som skillnaden mellan erhållet försäljningspris efter avdrag för försäljningsomkostnader, och senast redovisat värde, med tillägg för gjorda investeringar efter senaste värderingstidpunkt.

Finansiella intäkter består till större delen av ränteintäkter och redovisas i den period de avser. För moderbolaget redovisas i finansiella intäkter även erhållna koncernbidrag samt erhållen och anteciperad utdelning. Utdelning redovisas som intäkt när aktieägarens rätt att erhålla betalning har fastställts. Vid beräkning av finansiella intäkter tillämpas effektivräntemetoden.

FASTIGHETSKOSTNADER

I fastighetskostnader ingår både direkta och indirekta kostnader för att förvalta en fastighet. Direkta kostnader avser taxebundna kostnader, underhållskostnader och fastighetsskatt. Taxebundna kostnader inkluderar el, uppvärmning kyla, vatten och snöröjning m.m. Indirekta kostnader avser kostnader för uthyrning, hyresadministration och redovisning.# CENTRAL ADMINISTRATION
Central administration omfattar kostnader för bolagsadministration och koncernöver- gripande aktiviteter. Moderbolagets kostnader för bland annat koncernledning, personal- administration, IT, marknadsaktiviteter, IR, revisionsarvoden och finansiella rapporter, liksom kostnader för upprätthållande av börsnotering, ingår i central administration.

FINANSIELLA KOSTNADER

Finansiella kostnader avser ränta och andra kostnader som uppkommer i samband med upptagande av lån. Kostnader för uttagande av pantbrev betraktas inte som en finansiell kostnad utan aktiveras i balansräkningen som förvaltningsfastigheter. Finansiella kostnader resultatförs i den period de avser. Finansiella kostnader inklu - derar även kostnader för räntederivatavtal. Betalningsströmmar under dessa avtal resultatförs i den period de avser. Finansnettot påverkas ej av marknadsvärdering av ingångna räntederivatsavtal, vilka istället redovisas som värdeförändringar under sär - skild rubrik. Räntan beräknas utifrån genomsnittlig upplåningskostnad för koncernen.

FINANSIELLA TILLGÅNGAR OCH SKULDER

Finansiella instrument som redovisas i balansräkningen inkluderar bland tillgångarna likvida medel, hyresfordringar, övriga fordringar och lånefordringar, samt bland skulderna ränte - bärande skulder, räntederivatinstrument, leverantörsskulder, övriga skulder, leasingskulder och låneskulder.

Finansiella instrument redovisas initialt till verkligt värde, motsvarande anskaffningsvärde, med tillägg för transaktionskostnader, med utantag för kategorin finansiella instrument som redovisas till verkligt värde via resultaträkningen där transaktionskostnader inte ingår. Efter - följande redovisning sker därefter beorende på hur klassificering skett enligt nedan.

Finansiella transaktioner såsom in- och utbetalning av räntor och krediter bokförs på konto- förande banks likviddag, medan övriga in- och utbetalningar bokförs på kontoförande banks bokföringsdag.

En finansiell tillgång tas bort från balansräkningen när rättigheterna i avtalet realiseras, förfaller eller bolaget förlorar kontrollen över den. En finansiell skuld tas bort från balansräkningen när förpliktelsen i avtalet fullgjorts eller på annat sätt utsläckts. För samtliga finansiella tillgångar och skulder, om inte annat anges i not, anses det redovisade värdet vara en god approximation av det verkliga värdet.

Likvida medel kan utgöras av koncernens disponibla tillgodohavanden hos banker och motsvarande institut.

Fordringar, finansiella tillgångar som inte är derivat, som har fastställda eller fastställ - bara betalningar och som inte noteras på en aktiv marknad, redovisas som fordringar. Finansiella tillgångar klassificeras som upplupet anskaffningsvärde, verkligt värde via resultaträkningen eller verkligt värde via övrigt totalresultat baserat på karaktären hos tillgångens kassflöde och på den affärsmodell som tillgången omfattas av. Samtliga finansiella tillgångar som inte är derivat uppfyller kriteriet för kontraktsenliga kassaflöden och innehas i en affärsmodell vars syfte är att inkassera dessa kontrakts- enliga kassaflöden. Fordringarna redovisas därmed till upplupet anskaffningsvärde.

I koncernen finns andra långfristiga värdepappersinnehav, hyresfordringar, övriga fordringar där sistnämnda avser främst moms- och skattefordringar samt fordringar hänförliga till sålda fastigheter.

För koncernens fordringar utom likvida medel används den förenklade modellen för kreditreserveringar. Det görs löpande beömning av kreditreserveringar baserat på historik samt nuvarande och framåtblickande faktorer. På grund av fordringarnas korta löptid uppgår reserverna till oväsentliga belopp per balansdagen.

Koncernen definierar fallissemang som fordringar som är förfallna med mer än 90 dagar och i de fallen görs en individuell bedömning och reservering.

För likvida medel bedöms reserven baserat på bankernas sannolikhet för fallissemang och framåtblickande faktorer. På grund av kort löptid och hög kreditvärdighet uppgår reserveringarna till oväsentliga belopp per balansdagen.

ECL på koncerninterna fordringar har beräknats med den generella modellen baserat på intern rating med antagande om låg kreditrisk samt med hänsyn till säkerheter i fast - igheter. Den generella modellen använder en sannolikhet för fallissemang (PD) utifrån ratingen, en exponering vid fallissemang (EAD) och en förlust givet fallissemang (LGD). Sammantaget blir reserven oväsentlig på grund av stabila parter och goda säkerheter och redovisas därför inte. Bolaget följer bedömningen löpande.

Finansiella skulder avser krediter och rörelseskulder såsom t.ex. leverantörsskulder och leasingskulder. Merparten av kreditavtalen är långfristiga. I de fall kortfristiga krediter upptas som täcks av outnyttjande långfristiga kreditavtal anses även dessa vara långfristiga. Krediterna redovisas i balansräkningen på likviddagen och upptas till upplupet anskaffningsvärde. Upplupna ej betalda räntor redovisas under posten upplupna kostnader. Skuld redovisas när motparten har presterat och avtalsenlig skyldighet att betala föreligger, även om faktura ännu inte mottagits. Leverantörsskulder redovisas när faktura mottagits. Leverantörsskulder och andra rörelseskulder med kort löptid redovisas till nominellt värde.

Transaktioner med utländsk valuta omräknas till svenska kronor med den för trans - aktionstillfället aktuella valutakursen. Monetära tillgångar och skulder omräknas till balansdagens kurs.

Räntederivat utgör en finansiell tillgång eller skuld som värderas till verkligt värde med värdeförändringar via resultaträkningen. För att hantera exponering mot fluktationer i marknadsräntan i enlighet med beslutad finanspolicy har koncernen ingått räntederi - vatavtal. Vid användning av räntederivat uppstår värdeförändringar beroende på främst förändringar av marknadsräntan. Räntederivat redovisas initialt i balansräkningen till anskaffningsvärde på affärsdag och värderas därefter till verkligt värde med värdeföränd - ringar i resultaträkningen. Löpande betalningsströmmar under avtalen resultatförs i den period de avser.

FÖRVÄRV OCH FÖRSÄLJNING

Vid förvärv och försäljning av fastigheter redovisas transaktionen på tillträdesdagen om inte kontrollen övergått till köparen eller koncernen vid ett tidigare tillfälle. Detta gäller oavsett om försäljningen sker i bolagsform eller ej.

EGET KAPITAL

Vid återköp av egna aktier reduceras det egna kapitalet med den betalda köpeskillingen inklusive eventuella transaktionskostnader. Utdelningar redovisas som en minskning av eget kapital efter det att årsstämman fattat beslut. Beräkning av resultat per aktie baseras på årets resultat i koncernen hänförligt till moderbolagets aktieägare, och på det genom - snittliga antalet utestående aktier under året.

MATERIELLA OCH IMMATERIELLA ANLÄGGNINGSTILLGÅNGAR

FÖRVALTNINGSFASTIGHETER

Förvaltningsfastigheter är fastigheter som innehas i syfte att generera hyresinkomster eller värdestegring eller en kombination av dessa. Fastighetsbeståndet per balans- dagen utgörs till fullo av förvaltningsfastigheter. Dessa redovisas i balansräkningen till verkligt värde enligt, per balansdagen, genomförd fastighetsvärdering. Omvärderingar av verkligt värde under löpande år, sker kvartalsvis genom extern och intern värdering. Värdeförändringen redovisas i resultaträkningen under posten värdeförändring fastig - het. Verkliga värden baseras på marknadsvärden. Marknadsvärden är det bedömda belopp till vilket fastigheterna skulle kunna säljas i en transaktion mellan kunniga, sinsemellan oberoende, parter som har ett intresse av att transaktionen genomförs.

Avseende projektfastigheter som är avsedda för egen förvaltning och som har kontrak - terade hyresgäster redovisas dessa till verkligt värde med hänsyn tagen till projektrisk och med avdrag för återstående investering. Grunden i värdering är bedömningar om framtida kassaflöde och den prisnivå som beräknas kunna uppnås i en transaktion mellan kunniga parter till marknadsmässiga villkor. För mer information, se not 11 Förvaltningsfastigheter. Värderförändringar redovisas i resultaträkningen i den period de uppkommer.

Hyresin - täkter och intäkter från fastighetsförsäljningar redovisas i enlighet med de principer som beskrivs under avsnittet Intäktsredovisning. Vid förvärv av fastigheter eller bolag, bok - förs transaktionen normalt på tillträdesdagen eftersom kontrollen som följer av ägande vanligen övergår den dagen. För försäljning, se Rörelsens intäkter samt Förvärv och försäljning.

FORTS. NOT 1 REDOVISNINGSPRINCIPER
Noter 92
Diös Fastigheter AB
Årsredovisning 2022

FORTS. NOT 1 REDOVISNINGSPRINCIPER
När en rörelsesfastighet, vilken redovisas som materiell anläggningstillgång, om- klassificeras till förvaltningsfastighet till följd av ändrad användning, redovisas en oreliaserad värdestegring direkt mot övrigt totalresultat i omvärderingsreserven. Denna oreliaserade värdeförändring motsvaras av skillnaden mellan verkligt värde vid omklassificeringstidpunkten och det redovisade värde som rörelsesfastigheten hade omedelbart innan den omklassificerades till förvaltningsfastighet. Vid eventuell framtida avyttring omföres den aktuella fastighetens andel av omvärderingsreserven från omvärderingsreserven till balanserade vinstmedel. Om förlust uppkommer i en sådan transaktion redovisas denna i årets resultat i anslutning till avyttringen.

Om en förvaltningsfastighet övergår till att användas i egen verksamhet, omklassificeras denna från förvaltningsfastighet till rörelsesfastighet. Fastighetens verkliga värde vid omklassificeringstidpunkten, utgör därefter underlag för framtida komponentavskriv - ningar. Om koncernen påbörjar en ombyggnation av en befintlig förvaltningsfast- ighet för fortsatt användning som förvaltningsfastighet redovisas fastigheten även fortsättningsvis som en förvaltningsfastighet.# ÖVRIGA MATERIELLA ANLÄGGNINGSTILLGÅNGAR

Övriga materiella anläggningstillgångar redovisas som tillgång, om det är sannolikt att framtida ekonomiska fördelar kommer att komma bolaget till del och om anskaffnings - värdet för tillgången kan beräknas på ett tillförlitligt sätt. Tillgångarna redovisas i ba- lansräkningen till anskaffningsvärde, med avdrag för ackumulerade avskrivningar och eventuell nedskrivning. I anskaffningsvärdet ingår inköpspriset samt direkt hänförbara kostnader till tillgången för att bringa den på plats och i skick att utnyttjas i enlighet med syftet med anskaffningen. Tillkommande utgifter läggs till anskaffningsvärdet då den förbättrar tillgångens prestanda. Alla andra tillkommande utgifter redovisas som kostnad i den period de uppkommer. Restvärde och nyttjandeperiod omprövas i slutet av varje räkenskapsår. Avskrivningar enligt plan baseras på ursprungliga anskaffningsvärden, i förekom - mande fall med beaktande av tillkommande värdehöjande utgifter samt upp- eller nedskrivningar. Avskrivning sker linjärt över tillgångens beräknade nyttjandeperiod. Starttidpunkt för avskrivningen är anskaffningstillfället. Följande avskrivningar tillämpas:

Moderbolag och koncernen
Inventarier och fordon	10–20%
Kontorsinventarier	20%
Datorer	33%

IMMATERIELLA ANLÄGGNINGSTILLGÅNGAR

Immateriella anläggningstillgångar utgörs i dagsläget av IT-system. IT-system redovisas till anskaffningsvärde efter avdrag för ackumulerade avskrivningar och eventuella ned- skrivningar. I anskaffningsvärdet ingår inköpspriset samt kostnader direkt hänförbara till tillgången för att bringa den på plats och i skick för att utnyttjas i enlighet med an - skaffningens syfte. Avskrivning sker linjärt över tillgångens beräknade nyttjandeperiod. Restvärde och nyttjandeperiod omprövas i slutet av varje räkenskapsår. Följande avskrivningar tillämpas:

Moderbolaget och koncernen
IT-system	20%

LEASING

Tomträtter och avtal som leasetagare

För leasetagare innebär IFRS 16 att finansiella leasingskontrakt redovisas i balansräk - ningen värderade till nuvärdet av framtida leasinginbetalningar. Tomträtter redovisas som nyttjanderättstillgång och skrivs ej av då de ses som eviga hyresavtal och övriga mindre leasingkontrakt redovisas på raden för övriga materiella anläggningstillgångar. Samtliga leasingavtal ingår i leasingsskulden som omvärderas vid förändring i bl.a leasingperiod, restvärdegarantier och ev. förändringar i leasebetalningar. Kostnaden för tomträttsav - gälder redovisas som en finansiell kostnad och övriga kostnader för leasingtillgångarna som avskrivningar och räntekostnader. Korta leasingkontrakt (12 månader eller kortare) och leasingavtal där underliggande tillgång uppgår till lågt värde behöver inte redovisas i rapporten över finansiell ställning. Dessa redovisas i rörelseresultatet på samma sätt som tidigare operationella leasingavtal. För mer information, se not 18 Leasing.

Koncernen bedömer om avtalet är, eller innehåller, ett leasingavtal när avtalet ingås. Koncernen redovisar en nyttjanderätt med tillhörande leasingsskuld för samtliga leasingavtal där koncernen är leasetagare, förutom leasingavtal av lågt värde. För dessa leasingavtal, redovisar koncernen leasingbetalningarna som en kostnad linjärt över leasingavtalet såvida inte en annan systematisk metod är mer representativ för när de ekonomiska fördelarna från de leasade tillgångarna förbrukas av koncernen. Leasingskulden värderas initialt till nuvärdet av de lesingavgifter som inte betalats vid inledningsdatumet, diskonterat med användning av lesingavtalets implicita ränta, om denna räntesats lätt kan fastställas. Om denna räntesats inte lätt kan fastställas ska koncernen använda leasetagarens marginella låneränta. Den marginella låneräntan definieras som den räntesats som en leasetagare skulle behöva betala för en finan - siering genom lån under en motsvarande period och med motsvarande säkerhet. Leasingavgifter som inkluderas i värderingen av leasingsskulden omfattar fasta avgifter med avdrag för eventuella förmåner i samband med teckning av leasingav - tal, variabla leasingavgifter som beror på ett index eller ett pris initialt värderade med hjälp av ett index eller pris som gällde vid avtalets tecknade. Leasingskulden redovisas som en separat post i koncernens rapport över finansiell ställning. Efter inledningsdatumet värderas leasingsskulden löpande. Koncernen omvärderar leasingsskulden om antingen leasingperioden förändras eller om bedömningen av en option att köpa den underliggande tillgången förändras eller om leasingavgifterna förändras till följd av ändringar i ett index eller ett pris eller om det sker en förändring i de belopp som förväntas betalas ut enligt en restvärdesgaranti. Nyttjanderätter omfattar summan av den initiala värderingen av motsvarande leasingsskuld. Därefter värderas de till anskaffningsvärdet efter avdrag för ackumulerade avskrivningar och nedskrivningar. Avskrivningarna påbörjas vid leasingavtalets inledningsdatum och redovisas under materiella anläggningstillgångar. Koncernen tillämpar IAS 36 för att fastställa om det föreligger ett nedskrivningsbehov av nyttjanderätten och redovisar eventuell identifierad nedskrivning.

ERSÄTTNINGAR TILL ANSTÄLLDA

Kortfristiga ersättningar till anställda, såsom löner, betald semester och betald sjuk- frånvaro, samt därpå aktuella sociala kostnader, redovisas i takt med att de anställda har utfört tjänster i utbyte mot ersättning.

PENSIONER

Pensioner och andra ersättningar efter avslutad anställning kan klassificeras som antingen avgiftsbestämda eller förmånsbestämda pensionsplaner. Koncernen har endast avgiftsbestämda pensionsplaner. Det innebär att de rättsliga eller informella förpliktelserna begränsas till det belopp som bolaget har accepterat att bidra med. Storleken på den anställdes ersättningar efter avslutad anställning beror på de avgifter som koncernen betalar till planen eller till ett försäkringsbolag, jämte den kapitalav - kastning som avgifterna ger. Sålunda är det den anställde som bär den aktuariella risken och investeringsrisken. Åtaganden för ålders- och tjänstepension för tjänstemän tryggas genom en försäkring i Alecta. Dessa ska enligt gällande regelverk klassificeras som förmånsbestämda ITP-planer, vilka omfattas av flera arbetsgivare. Ett mindre antal personer har förmånsbestämda ITP-planer med fortlöpande betalningar till Alecta. Dessa redovisas som avgiftsbestämd plan till följd av att Alecta inte levererar den information som krävs, varför brist råder på den information som erfordras för att redovisa planen som en förmånsbestämd plan. Det finns dock inget som indikerar några väsentliga åtaganden överstigande vad som är utbetalt till Alecta. Då det inte föreligger tillräcklig information för att redovisa dessa som förmånsbestämda, redovisas de som avgiftsbestämda planer. Förpliktelser, avseende avgifter till avgiftsbestämda planer, redo - visas som kostnad i resultaträkningen när de uppstår. Se not 5 Löner för mer information.

ERSÄTTNING VID UPPSÄGNING

I samband med uppsägning av personal redovisas ersättningar som en skuld och en kostnad. Detta gäller endast om koncernen bevisligen är förpliktigad att antingen avsluta en anställning före den normala tidpunkten för anställningens upphörande, eller när ersättning lämnas som ett erbjudande för att uppmuntra frivillig avgång. Vid erbjudande om frivillig avgång beräknas ersättningarna baserat på det antal anställda som förväntas acceptera erbjudandet. Detta innebär att ersättningen kostnadsförs utifrån arbetsplikt alternativt direkt om arbetsbefrielse föreligger.

NÄRSTÅENDE

Upplysningar om transaktioner och utestående mellanhavanden med närstående, lämnas i enlighet med IAS 24, Upplysningar om närstående. Med närstående avses en part som, direkt eller indirekt, genom en eller flera händer, utövar ett bestämman - de inflytande över, står under ett bestämmande inflytande från ett bolag, eller under samma bestämmande inflytande som bolaget. Med närstående avses den som har en andel i bolaget, som ger ett betydande inflytande eller har ett gemensamt bestäm - mande inflytande över företaget. Vidare avses med närstående även moderbolag, dotterbolag och systerbolag. Till närstående part räknas också bolag där parten är ett intressebolag, ett joint venture, i vilket bolaget är samägare. Hit räknas också nyckelpersoner i ledande ställning i bolaget eller dess moderbolag, nära familjemedlemmar till någon som definieras som närstående, bolag som står under bestämmande inflytande av, under ett gemensamt bestämmande inflytande av eller under betydande inflytande av nyckelpersoner i ledande ställning eller nära familjemedlem. En transaktion med närstående är en överföring av resurser, tjänster eller förpliktelser mellan närståen - de, oavsett om ersättning utgår eller inte. Bestämmande inflytande innebär rätt att utforma ett bolags finansiella och operativa strategier, i syfte att erhålla ekonomiska fördelar. Gemensamt bestämmande inflytande innebär att två eller flera parter i ett avtal reglerar att gemensamt utöva ett bestämmande inflytande över en ekonomisk verksamhet. Betydande inflytande innebär att ägarbolaget kan delta i de beslut som rör ett bolags finansiella och operativa strategier utan bestämmande inflytande över dessa strategier. Betydande inflytande kan uppnås via aktieinnehav, stadgar eller avtal. Nyckelpersoner i ledande ställning är de personer som har befogenheter och ansvar för att, direkt eller indirekt, planera, leda och styra ett bolags verksamhet. Med nära familjemedlemmar avses personens sammanboende och barn, barn till perso - nens sammanboende och personer som är ekonomiskt, eller på annat sätt, beroende av personen eller dennes sammanboende.

SKATT

Moderbolaget och koncernen tillämpar IAS 12, Inkomstskatter.# NOT 2 SEGMENTSRAPPORTERING

Dalarna | Gävle | Sundsvall | Åre/Östersund | Umeå | Skellefteå | Luleå | Koncernen

Indelat per affärsenhet, mkr

	2022	2021	2022	2021	2022	2021	2022	2021	2022	2021	2022	2021	2022	2021	2022	2021
Hyresintäkter	301	259	189	169	271	267	306	277	245	225	174	116	303	274	1 789	1 587
Serviceintäkter
Taxebundna delar	53	46	27	21	43	36	59	52	29	29	31	19	34	34	275	237
Fastighetsskötsel	24	20	14	14	20	20	35	34	18	19	12	8	23	24	146	139
Övriga intäkter	-	1	-	0	-	0	-	1	-	1	-	0	-	1	-	4
Reparation och underhåll	-15	-13	-6	-7	-11	-9	-15	-15	-10	-10	-9	-5	-10	-10	-77	-69
Taxebundna kostnader	-49	-43	-22	-20	-37	-34	-51	-51	-27	-27	-29	-18	-31	-30	-246	-222
Fastighetsskatt	-14	-14	-13	-11	-19	-17	-20	-17	-20	-17	-12	-7	-24	-22	-123	-106
Övriga fastighetskostnader	-32	-31	-24	-24	-33	-32	-49	-43	-30	-31	-18	-12	-33	-36	-220	-209
Fastighetsadministration	-13	-13	-8	-9	-10	-9	-16	-16	-9	-9	-6	-5	-11	-11	-74	-72
Driftöverskott	253	212	156	133	223	222	247	222	197	180	141	97	251	224	1 469	1 289
Ofördelade poster
Central administration	-	-	-	-	-	-	-	-	-	-	-	-	-	-	-90	-75
Finansnetto	-	-	-	-	-	-	-	-	-	-	-	-	-	-	-298	-184
Förvaltningsresultat	-	-	-	-	-	-	-	-	-	-	-	-	-	-	1 081	1 030
Värdeförändringar
Fastighet, realiserad	-	2	-	3	-	10	1	-	9	-	-	-	10	16
Fastighet, orealiserad	86	272	62	141	9	294	-60	405	-102	211	-25	286	-121	181	-150	1 790
Räntederivat	-	-	-	-	-	-	-	-	-	-	-	-	-	-	104	36
Resultat före skatt	-	-	-	-	-	-	-	-	-	-	-	-	-	-	1 045	2 872
Aktuell skatt	-	-	-	-	-	-	-	-	-	-	-	-	-	-	-16	-53
Uppskjuten skatt	-	-	-	-	-	-	-	-	-	-	-	-	-	-	-199	-495
Resultat hänförligt till innehav utan bestämmande inflytande	-	-	-	-	-	-	-	-	-	-	-	-	-	-	-17	-
ÅRETS RESULTAT HÄNFÖRLIGT TILL MODERBOLAGETS AKTIEÄGARE	830	2 306

Uthyrbar area, kvm

	2022	2021	2022	2021	2022	2021	2022	2021	2022	2021	2022	2021	2022	2021	2022	2021
Dalarna	318 939	289 540	Gävle	159 565	158 569	Åre/Östersund	218 127	215 019	Umeå	315 099	299 257	Skellefteå	220 835	207 306	Luleå	179 033

Hyresvärde

	2022	2021	2022	2021	2022	2021	2022	2021	2022	2021	2022	2021	2022	2021	2022	2021
Dalarna	408	358	Gävle	246	231	Sundsvall	365	343	Åre/Östersund	427	401	Umeå	320	301	Skellefteå	240

Ekonomisk uthyrningsgrad, %

	2022	2021	2022	2021	2022	2021	2022	2021	2022	2021	2022	2021	2022	2021	2022	2021
Dalarna	92	89	Gävle	91	87	Sundsvall	89	85	Åre/Östersund	90	90	Umeå	90	89	Skellefteå	90

Överskottsgrad, %

	2022	2021	2022	2021	2022	2021	2022	2021	2022	2021	2022	2021	2022	2021	2022	2021
Dalarna	68	66	Gävle	69	67	Sundsvall	69	77	Åre/Östersund	65	62	Umeå	68	67	Skellefteå	66

Förändringar av fastighetsbeståndet

Fastighetsbeståndet 1 januari

	2022	2021	2022	2021	2022	2021	2022	2021	2022	2021	2022	2021	2022	2021	2022	2021
Dalarna	4 301	3 580	Gävle	2 916	2 617	Sundsvall	4 545	4 167	Åre/Östersund	4 690	4 111	Umeå	4 721	4 075	Skellefteå	2 256

Förvärv

	2022	2021	2022	2021	2022	2021	2022	2021	2022	2021	2022	2021	2022	2021	2022	2021
Dalarna	545	190	Gävle	68	103	Sundsvall	172	11	Åre/Östersund	154	42	Umeå	-	112	Skellefteå	948

Investeringar i ny-, till-, ombyggnad

	2022	2021	2022	2021	2022	2021	2022	2021	2022	2021	2022	2021	2022	2021	2022	2021
Dalarna	385	307	Gävle	102	124	Sundsvall	147	179	Åre/Östersund	192	133	Umeå	128	323	Skellefteå	108

Försäljningar

	2022	2021	2022	2021	2022	2021	2022	2021	2022	2021	2022	2021	2022	2021	2022	2021
Dalarna	-	48	Gävle	-	70	Sundsvall	-	106	Åre/Östersund	-	1	Umeå	-	-	Skellefteå	-

Orealiserade värdeförändringar

	2022	2021	2022	2021	2022	2021	2022	2021	2022	2021	2022	2021	2022	2021	2022	2021
Dalarna	86	272	Gävle	62	141	Sundsvall	9	294	Åre/Östersund	-60	405	Umeå	-102	211	Skellefteå	-25

Fastighetsbeståndet 31 dec

	2022	2021	2022	2021	2022	2021	2022	2021	2022	2021	2022	2021	2022	2021	2022	2021
Dalarna	5 316	4 301	Gävle	3 148	2 916	Sundsvall	4 873	4 545	Åre/Östersund	4 976	4 690	Umeå	4 747	4 721	Skellefteå	3 271

Avrundningar kan medföra att kolumner/rader inte summerar. Jämförelsetal gällande uthyrningsgrad och överskottsgrad har korrigerats jämfört med föregående år.

NOT 3 INTÄKTER

Total skatt utgörs av aktuell skatt och uppskjuten skatt. Skatter redovisas i resultaträkningen förutom i de fall den är hänförlig till transaktioner som redovisas i övrigt totalresultat eller eget kapital, då även eventuell skatteeffekt redovisas direkt mot eget kapital. Aktuell skatt motsvarar den skatt bolaget är skyldigt att betala utifrån årets skattepliktiga resultat, justerat för eventuell aktuell skatt avseende tidigare perioder. Moderbolaget och koncernen redovisar uppskjuten skatt enligt balansräkningsmetoden. Det innebär att uppskjuten skatt redovisas på samtliga temporära skillnader, förutom till den del den uppskjutna skatten hänförs till den första redovisningen av goodwill eller en tillgång eller skuld som härrör från en transaktion som inte är ett bolagsförvärv och vid tidpunkten för förvärvet inte påverkar vare sig redovisat eller skattepliktigt resultat. Beloppen beräknas baserade på hur de temporära skillnaderna förväntas bli utjämnade och med tillämpning av de skattesatser och skatteregler som är beslutade, eller aviserade, per balansdagen. Uppskjutna skatter värderas utifrån de skattesatser och skatteregler som är beslutade, eller i praktiken beslutade, per balansdagen. Uppskjutna skattefordringar avseende avdragsgilla temporära skillnader och underskottsavdrag redovisas endast i den mån det är sannolikt att dessa kommer att medföra lägre skatteutbetalningar i framtiden. Värdet på uppskjutna skattefordringar reduceras när det inte längre bedöms sannolikt att de kan utnyttjas. Uppskjuten skatt nettoredovisas då vi gör bedömningen att outnyttjade underskott kan kvittas mot framtida vinster.

Intäkterna (hyres- och serviceintäkter) för koncernen uppgick till 2 209 mkr (1 967) motsvarande en ekonomisk uthyrningsgrad om 91 procent (89). I jämförbart bestånd ökade kontrakterade hyresintäkter med 6,9% jämfört med förgående år. Hyresintäkterna har påverkats av hyresrabatter hänförliga till det statliga hyresstödet motsvarande 0 mkr (-9). Statligt stöd hänförligt till givna hyresrabatter uppgick till 0 mkr (4) och redovisas som övrig intäkt. Intäkterna utgörs av hyresvärdet med avdrag för värdet av under året vakanta ytor samt serviceintäkter. Med hyresvärde avses erhållna intäkter plus bedömd marknadshyra för ej uthyrda ytor. I hyresvärdet ingår även tillägg som vidaredebiteras hyresgästen, exempelvis värme, fastighetsskatt och indextillägg. Vi har ingen hyresgäst som står för mer än 10 procent av koncernens intäkter.

Mkr	2022	Kr/kvm	2021	Kr/kvm
KONCERNEN
Jämförbart bestånd	1 958	1 831
Hyresrabatter¹	-	-9
Projektfastigheter	84	82
Färdigställda projekt	6	0
Förvärvade fastigheter	126	0
Sålda	0	5
Kontrakterade intäkter	2 175	1 260	1 909	1 260
Övriga förvaltningsintäkter	34	54
Övriga intäkter	-	4
INTÄKTER	2 209		1 967

¹Rabatter hänförliga till det statliga hyresstödet

Koncerninterna intäkter i moderbolaget avser fakturerad förvaltning och management fees. Kontraktförfallostrukturen för fastighetsbeståndet framgår av nedanstående tabell.

Mkr	2022	2021
MODERBOLAGET
Koncerninterna intäkter	189	175
Övriga intäkter	-	-
Summa	189	175

Hyreskontraktens löptider per den 31 december 2022

Förfallo år	Tecknade avtal	Uthyrd area, kvm	Kontraktsvärde, mkr	Andel av värdet, %
Lokalhyresavtal
2023	1 019	180 352	274	12
2024	867	321 104	469	21
2025	650	237 616	364	16
2026	433	178 941	296	13
>2027	250	352 014	557	25
Summa	3 219	1 270 027	1 959	89
Bostadshyresavtal	2 232	148 529	187	8
Övriga hyresavtal	2 138	-	67	3
TOTALT	7 589	1 418 556	2 213	100

NOT 4 FASTIGHETSKOSTNADER

Mkr	2022	2021
KONCERNEN
Driftkostnader	466	427
Reparations- och underhållskostnader	77	72
Fastighetsskatt	124	106
Fastighetsadministration	73	73
SUMMA	740	678

Fastighetskostnaderna uppgick till 740 mkr (678) vilket motsvarar 456 kr/kvm (448). Kostnaderna avser såväl direkta fastighetskostnader, såsom kostnader för drift, underhåll och fastighetsskatt, som indirekta fastighetskostnader i form av uthyrning och fastighetsadministration. Totalt sett är fastighetskostnaderna högre än föregående år. Det beror främst på högre driftkostnader som en följd av ett större fastighetsbetsånd och delvis högre taxebundna kostnader. Underhållskostnaderna har ökat jämfört med föregående år. I driftkostnader ingår kostnader för bland annat el, värme, vatten, fastighetsskötsel, renhållning, försäkringar, och fastighetsspecifika marknadsföringskostnader. Delar av driftkostnaderna vidaredebiteras hyresgästerna i form av tillägg till hyran. Driftkostnaderna uppgick till 466 mkr (427) vilket motsvarar 287 kr/kvm (282). Av driftkostnaderna utgjorde 25 mkr (14) kostnader för arbeten i förhyrda lokaler vilka vidarefaktureras till hyresgäster. Det motsvarar 16 kr/kvm (9). Reparations- och underhållskostnaderna består av såväl periodiska som löpande åtgärder för att vidmakthålla fastigheternas standard och tekniska system. För 2022 uppgick kostnaderna till 77 mkr (72) vilket motsvarar 47 kr/kvm (48). Fastighetsskatt är en statlig skatt baserad på fastigheternas taxeringsvärde. Huvuddelen av fastighetsskatten vidaredebiteras hyresgästerna. Skattesatsen för 2022 var 1 procent (1) på taxeringsvärdet för kontor/butik och 0,5 procent (0,5) för lager/industri. För bostäder beräknades fastighetsskatten till det lägsta av 1 519 kr/ lägenhet eller 0,3 % av 2022 års taxeringsvärde. Kostnaden för fastighetsskatt uppgick till 124 mkr (106) vilket motsvarar 76 kr/kvm (70). Med fastighetsadministration avses indirekta kostnader för den löpande fastighetsförvaltningen. Kostnaderna innefattar bland annat kostnader för personal som arbetar med uthyrningsverksamhet och hyresförhandlingar, förbrukningsmaterial och projektadministration. Koncernens kostnader för 2022 uppgick till 73 mkr (73) vilket motsvarar 45 kr/kvm (48).

NOT 5 ANSTÄLLDA, PERSONALKOSTNADER OCH ARVODE TILL STYRELSE

Medelantalet anställda	2022	varav män	2021	varav män
Moderbolaget	156	58%	159	58%
Övriga bolag	5	0%	4	0%
KONCERNEN TOTALT	161	57%	163	57%

Vid utgången av 2022 bestod styrelsen i moderbolaget av 6 ledamöter (6) varav 2 kvinnor (2). Antal ledande befattningshavare i moderbolaget uppgick till 6 personer (6) varav 3 (3) var kvinnor. Övriga bolag avser vårt koncept Pick-Pack-Post.

KASSAFLÖDESANALYS

Kassaflödesanalysen har upprättats enligt den indirekta metoden. Det innebär att nettoresultatet justerats för transaktioner som inte medfört in- eller utbetalningar under perioden, samt för eventuella intäkter och kostnader som hänförs till investerings- eller finansieringsverksamhetens kassaflöden.

Diös Fastigheter AB Årsredovisning 2022 Förvaltningsberättelse Bolagsstyrning Finansiella rapporter Noter Övrig information Hållbarhetsrapport Nyckeltal

93# Löner, andra ersättningar och sociala kostnader

	2022	2021
	Tkr	Tkr
Löner och ersättningar	99 702	98 765
Sociala kostnader	32 001	31 774
Moderbolaget
(varav pensionskostnader) 1	(11 846)	(13 235)
	(2 827)	(3 156)
Löner och ersättningar	2 064	2 197
Sociala kostnader	489	572
Övriga bolag
(varav pensionskostnader)	(39)	(63)
	(7)	(14)
KONCERNEN TOTALT	101 766	100 962
	32 490	32 346
(varav pensionskostnader) 2	(11 885)	(13 298)
	(2 834)	(3 170)

1 Av moderbolagets pensionskostnader avser 1 084 tkr (1 104) vd.
2 Av koncernens pensionskostnader avser 1 084 tkr (1 104) vd.

Diös har en vinstandelsstiftelse som omfattar samtliga anställda. Avsättning till vinstandelsstiftelsen baseras på en kombination av Diös resultat, avkastningskrav och utdelning till aktieägarna och är maximerad till 30 000 kr per år och anställd. För 2022 har avsättning skett med totalt 3 846 tkr.

Löner och andra ersättningar fördelade mellan styrelseledamöter, vd och övriga anställda

	2022	2021
	Tkr	Tkr
	Styrelse och vd	Övriga anställda	Styrelse och vd	Övriga anställda
Moderbolaget	7 555	92 148	6 888	91 878
(varav tantiem och dylikt)	-	-	-	-
Övriga bolag	-	2 062	-	2 197
(varav tantiem och dylikt)	-	-	-	-
KONCERNEN TOTALT	7 555	94 209	6 888	94 075
(varav tantiem och dylikt)	-	-	-	-

Ersättningar och övriga förmåner under 2022

	Grundlön/ styrelse- arvode	Övriga förmåner	Pensions- kostnad	Övrig ersätt- ning	Summa	Lagstadgade soc. avg. och löneskatt
Tkr
Styrelsens ordförande	377	-	-	-	377	38
Övrig styrelse	958	-	-	-	958	301
Verkställande direktören	4 370	464	1 084	300	6 218	1 885
Övriga ledande befattningshavare	8 246	514	2 744	1 350	12 855	3 283
SUMMA	13 951	978	3 829	1 650	20 408	5 508

Sociala avgifter och löneskatt till övriga anställda i moderbolaget uppgår till 26 493 tkr (26 596).

95

Diös Fastigheter AB Årsredovisning 2022
Förvaltningsberättelse
Bolagsstyrning
Finansiella rapporter
Noter
Övrig information
Hållbarhetsrapport
Nyckeltal

NOT 6 CENTRAL ADMINISTRATION

I central administration ingår kostnader för koncerngemensamma funktioner som koncernledning, it, årsredovisning, revisionsarvoden, juridisk rådgivning med mera. De centrala administrationskostnaderna uppgick till 90 mkr (75) vilket motsvarar 58 kr/kvm (50). Av kostnaderna utgör 36 mkr (32) ersättningar till anställda och 4 mkr (4) avser avskrivningar på immateriella och materiella anläggningstillgångar. Övriga poster om 40 (39) mkr avser kostnader för bland annat IT och konsultarvoden samt 10 mkr avser kostnad som avser förstudie på projekt som inte blivit av.

Arvode och kostnadsersättningar till revisorer

	KONCERNEN	MODERBOLAGET
Tkr	2022	2021	2022	2021
Deloitte
Revisionsuppdrag	2 033	1 985	2 033	1 985
Revisionsverksamhet utöver revisionsuppdraget	270	290	270	290
Skatterådgivning	206	246	206	246
Andra uppdrag	4	64	4	64
SUMMA	2 514	2 585	2 514	2 585

Revisionsuppdrag avser granskning av årsredovisningen och bokföringen samt styrelsens och verkställande direktörens förvaltning. Revisionsverksamhet utöver revisionsuppdraget innebär andra kvalitetssäkringstjänster som skall utföras enligt författning, bolagsordning eller avtal samt rådgivning eller annat biträde som föranleds av iakttagelser vid ett granskningsuppdrag. Skatterådgivning innehåller både rådgivning och kvalitetssäkring inom skatteområdet. Samtliga kostnader avseende revision och revisionsnära uppdrag redovisas i moderbolaget. Kostnaderna fördelas sedan ut till respektive dotterbolag via management fee.

NOT 9 VÄRDEFÖRÄNDRINGAR I FASTIGHETER

	2022	2021
Mkr
KONCERNEN
Realiserade värdeförändringar	10	16
Orealiserade värdeförändringar	-150	1 790
SUMMA	-140	1 806

Under året har 10 fastigheter (7) avyttrats, med en sammantagen realiserad värdeförändring om 10 mkr (16). 28 fastigheter (14) har förvärvats under året. Samtliga fastigheter har externvärderas av CBRE vid kvartalsboksluten för tredje och fjärde kvartalet samt majoriteten av fastighetsvärdet vid kvartalsboksluten för första och andra kvartalet. Syftet är att fastställa fastigheternas individuella värde vid en försäljning, så eventuella portföljeffekter beaktas således inte. Värderingarna baseras på en kassaflödesmodell

NOT 7 FINANSIELLA INTÄKTER

	Mkr	2022	2021
KONCERNEN
Ränteintäkter, övriga		4	5
SUMMA		4	5
MODERBOLAGET
Ränteintäkter från koncernföretag		619	401
Utdelning från koncernföretag		100	100
Koncernbidrag		81	79
Ränteintäkter, övriga		28	0
SUMMA		828	580

Samtliga ränteintäkter avser finansiella instrument som redovisas till upplupet anskaffningsvärde.

NOT 8 FINANSIELLA KOSTNADER

	Mkr	2022	2021
KONCERNEN
Räntekostnader		273	161
Övriga finansiella kostnader		29	28
SUMMA		302	189
MODERBOLAGET
Räntekostnader från koncernföretag		372	254
Räntekostnader		109	47
Övriga finansiella kostnader		20	19
Koncernbidrag		57	37
SUMMA		558	357

Av koncernens räntekostnader avser 273 mkr (161) räntor hänförligt till skulder värderade till upplupet anskaffningsvärde. Motsvarande för moderbolaget uppgår till 481 mkr (301).

RÄNTEKOSTNAD 2022 INKLUSIVE VÄGD GENOMSNITTLIG RÄNTA

De genomsnittliga räntebärande skulderna uppgick under 2022 till 15 523 mkr (14 012). Faktisk räntekostnad, inklusive kostnad för outnyttjat kreditutrymme samt utfall avseende finansiella instrument, uppgick till 278 mkr (166), vilket motsvarar en årlig genomsnittsränta på 1,8 procent (1,2). Under året uppgick orealiserade värdeförändringar för innehavda derivatinstrument till 104 mkr (36), vilka i sin helhet har redovisats i resultaträkningen.

	KONCERNEN, mkr	Belopp	Årskostnad	Vägd genom- snittlig ränta,%
Räntebärande skuld		15 523	299	1,9
Outnyttjat utrymme kreditfacilitet		1 2	478	7
Finansiella instrument		4 500	-28	-0,2
TOTALT			278	1,8

1 Kostnad för outnyttjat kreditutrymme påverkar den årliga snitträntan med 0,06 procentenheter.

FORTS.

NOT 5 ANSTÄLLDA, PERSONALKOSTNADER OCH ARVODE TILL STYRELSE

Ersättningar och övriga förmåner under 2021

	Grundlön/ styrelse- arvode	Övriga förmåner	Pensions- kostnad	Övrig ersätt- ning	Summa	Lagstadgade soc. avg. och löneskatt
Tkr
Styrelsens ordförande	320	-	-	-	320	33
Övrig styrelse	858	-	-	-	858	233
Verkställande direktören	4 178	427	1 104	-	5 709	1 715
Övriga ledande befattningshavare	7 592	499	2 701	366	11 158	3 197
SUMMA	12 948	926	3 805	366	18 046	5 178

ERSÄTTNING STYRELSE

Till styrelsen utgår arvoden enligt beslut på årsstämman. Vid årsstämman 2022 beslutades om att det framtida styrelsearvodet ska vara 1 400 tkr. 400 tkr går till styrelsens ordförande. Övriga styrelseledamöter erhåller 200 tkr vardera. Inga andra arvoden eller förmåner utgår till styrelsen. Beloppen sträcker sig från 2022-05-01 till och med 2023-04-30.

Tkr	2022	2021
Bob Persson	377	320
Eva Nygren	58	172
Ragnhild Backman	192	172
Anders Nelson	192	172
Peter Strand	192	172
Tobias Lönnevall	192	172
Erika Olsén	133	-
SUMMA	1335	1 180

ERSÄTTNING KONCERNLEDNING OCH VD

Med koncernledningen avses verkställande direktören och övriga medlemmar av ledningsgruppen. Övriga ledande befattningshavare bestod av 5 personer. Ersättning samt förmåner till vd beslutas av bolagets styrelse och ersättningar till övriga ledande befattningshavare beslutas av vd i samråd med bolagets styrelse. Rörlig ersättning för vd och ledande befattningshavare kan maximalt uppgå till två månadslöner. Inga aktierelaterade ersättningar förekommer. Bolaget har under 2022 infört ett tre-årigt program för kontantbaserad långsiktig rörlig ersättning. För programmets långsiktiga del kommer en ändring att föreslås i ersättningsriktlinjerna som gäller från och med stämman 2023. Mer information om programmet finns i Ersättningsrapporten för 2022. För 2022 utgår rörlig ersättning till bolagets vd om 300 tkr (0). Vd har rätt till tjänstebil, tjänstebostad samt rätt till försäkrings- och pensionsförmåner enligt vid tidpunkten gällande ITP-plan under sin anställningstid. Möjlighet ges till individuell placering. Endast kontant lön utgör underlag för försäkrings- och pensionspremier. Pensionsåldern för vd är 65 år. Mellan bolaget och vd gäller, från bolagets sida 12 månaders uppsägningstid, och från vd:s sida 4 månaders uppsägningstid. Ersättning under uppsägningstiden avräknas från inkomster från annan arbetsgivare. Övriga ledande befattningshavare har rätt till tjänstebil. Under anställningstiden hos bolaget har övriga befattningshavare rätt till försäkrings- och pensionspremie enligt vid tidpunkten gällande ITP-plan. Möjlighet ges till individuell placering. Endast kontant lön utgör underlag för försäkrings- och pensionspremier. Pensionsåldern för övriga ledande befattningshavare är 65 år och uppsägningstiden är ömse sidigt 3-6 månader mellan bolaget och den anställde.

Noter 96

Diös Fastigheter AB Årsredovisning 2022

NOT 10 SKATT PÅ ÅRETS RESULTAT

I resultaträkningen fördelas skatten på två poster, aktuell skatt och uppskjuten skatt. Aktuell skatt och uppskjuten skatt har beräknats utifrån en nominell skattesats om 20,6 procent. Aktuell skatt utgår från årets skattepliktiga resultat vilket är lägre än redovisat resultat. Detta beror främst på möjligheten att nyttja skattemässiga avskrivningar på fastigheter, skattemässigt direkt avdrag för vissa ombyggnationer på fastigheter vilka aktiverats redovisningsmässigt samt skattefria försäljningar av fastigheter. Inga kvarvarande underskottsavdrag har funnits för året. Uppskjuten skatt är en avsättning för den skatt som framgent ska betalas vid en direktförsäljning av fastigheterna, då återläggning av skattemässiga avskrivningar och avdragna investeringar görs. Svensk redovisningslagstiftning tillåter inte redovisning av fastigheter till verkligt värde i juridisk enhet, innebärande att värdeförändring på fastigheter enbart sker på koncernnivå och därmed inte påverkar beskattningen. Ränteavdragsbegränsningar medför för Diös del att cirka 20 (10) mkr av koncernens räntekostnader inte är avdragsgilla för 2022. Föregående år påverkades uppskjuten skatt positivt med 32 mkr avseende reglerna för tillfällig skattereduktion avseende förvärv av inventarier under 2021.Faktisk skattereduktion och påverkan på aktuell skatt erhålls 2022. Som framgår av tabellen nedan är det skattepliktiga resultatet för 2022 lägre än det bokföringsmässiga resultatet vilket beror på att Diös kan utnyttja ovan nämnda skattemässiga avskrivningar och skattemässigt avdragsgilla investeringar samtidigt som genomförda försäljningar huvudsakligen skett i form av skattefria andelsöverlåtelser. Övriga skattemässiga justeringar består främst av skattemässiga avdrag för vissa ombyggnationer på fastigheter samt bokslutsdispositioner.

KONCERNEN, MODERBOLAGET

Mkr	2022	2021	2022	2021
Aktuell skatt	-16	-53	0	-2
Uppskjuten skatt	-199	-495	-	-
Summa skatt	-215	-548	0	-2

KONCERNEN, mkr

	Underlag aktuell skatt	Underlag uppskjuten skatt	Underlag aktuell skatt	Underlag uppskjuten skatt
2022	2022	2021	2021
Förvaltningsresultat	1 081	1 030
Ombyggnationer	-95	95	-172	172
Skattemässiga avdragsgilla avskrivningar	-311	311	-267	267
Övriga skattemässiga justeringar	-440	559	-389	441
Skattepliktigt förvaltningsresultat	235	965	203	880
Försäljning fastigheter	0	-9	53	-105
Värdeförändring fastigheter	0	-150	0	1 790
Emissionskostnader	0	0	0	0
Skattepliktigt resultat före underskottsavdrag	235	806	256	2 565
Underskottsavdrag, ingående balans	0	0	0	0
Underskottsavdrag, nyttjade	0	0	0	0
Uppskjuten skatt hänförlig till skattereduktion för anskaffade inventarier 2021.	-156	156	0	-157
Skattepliktigt resultat	79	962	256	2 408
Skattepliktigt resultat	79	962	256	2 408
Skatt 20,6%	-16	-199	-53	-495
Årets skatt enligt resultaträkningen	-16	-199	-53	-495

Underskottsavdrag utgörs av tidigare års skattemässiga förluster. Förlusterna, som inte är tidsbegränsade, rullas vidare till nästkommande år och nyttjas genom kvittning mot framtida skattemässiga vinster. Kvarvarande underskottsavdrag beräknas till 0 mkr (0). Den totala skatten kan avvika från nominell skatt i de fall det finns redovisade intäkter/kostnader som inte är skattepliktiga/avdragsgilla eller till följd av andra typer av skattemässiga justeringar. Diös redovisade skatt är lägre än nominell skatt. Den effektiva skatten på årets förvaltningsresultat uppgår till 21 procent (21).

SKATEKOSTNAD

Mkr	KONCERNEN	KONCERNEN	MODERBOLAGET	MODERBOLAGET
	2022	2021	2022	2021
Årets resultat före skatt	1 045	2 872	242	185
Skatt enligt gällande skattesats, 20,6%	-215	-592	-50	-38
Skatt hänförlig ändrad taxering	0	0	-	-
Skatteeffekt justeringsposter:
Skatt avseende skattereduktion inv.	0	32	0	0
Försäljning fastigheter	2	11	0	0
Övrigt	-2	1	50	38
SKATT PÅ ÅRETS RESULTAT	-215	-548	0	-2

med en individuell bedömning för varje fastighet av dels framtida intjäningsförmåga, dels marknadens avkastningskrav. Vid bedömning av en fastighets framtida intjäningsförmåga har, utöver inflationsantagande om 4 procent för 2023 och 2 procent långsiktigt, hänsyn tagits till bedömda marknadshyror vid kontraktsförfall, uthyrningsgrad samt fastighetskostnader. Marknadens avkastningskrav fastställs genom en analys av genomförda fastighetstransaktioner för fastigheter med liknande standard och läge.

NOT 11 FÖRVALTNINGSFASTIGHETER

Mkr	KONCERNEN	KONCERNEN
	2022	2021
INGÅENDE BOKFÖRT VÄRDE	27 993	24 512
Förvärv	2 004	695
Investeringar i befintliga fastigheter	1 307	1 219
Försäljningar	-18	-224
Värdeförändring, orealiserad	-150	1 790
UTGÅENDE BOKFÖRT VÄRDE	31 136	27 993

Utgående bokfört värde överensstämmer med värde enligt fastighetsvärdering per 2022-12-31. Investeringar har genomförts för totalt 1 307 mkr (1 219), i ny-, till- och ombyggnation. Under året har 28 fastigheter förvärvats (14) och 10 fastigheter avyttrats (7). För information om pantsatta fastigheter, se not 27.

97 Diös Fastigheter AB Årsredovisning 2022
Förvaltningsberättelse
Bolagsstyrning
Finansiella rapporter
Noter
Övrig information
Hållbarhetsrapport
Nyckeltal

Värdering

En tillgångs värde utgörs enligt vedertagen teori av det diskonterade nuvärdet av de framtida kassaflöden som tillgången förväntas generera. Fastighetsbeståndets värde beräknas som summan av driftsöverskottets nuvärde minskat med återstående investeringar på igångsatta projekt, samt nuvärdet av bedömt rest värde. Restvärdet utgörs av summan av driftsöverskottets nuvärde under återstående ekonomisk livslängd. Till detta läggs det bedömda marknadsvärdet av obebyggd mark. Värderingen sker således enligt nivå 3 inom värderingshierarkin i IFRS 13, vilket är i likhet med tidigare år. Av avgörande betydelse för fastighetsbeståndets beräknade värde är avkastningskravet och antagandet om den framtida reala tillväxten. Dessa är de tyngst vägande värdedrivande faktorerna i värderingsmodellen. Avkastningskravet är den vägda kostnaden för lånat och eget kapital. Kostnaden för lånat kapital utgår från marknadsräntan. Kostnaden för eget kapital utgår från riskfri ränta motsvarande lång stats obligationsränta med tillägg för en riskpremie. Riskpremien är individuell för varje investering och beror på investerarens uppfattning om framtida risk och potential.

Förvaltningsfastigheterna redovisas till verkligt värde där samtliga fastigheter värderats externt. Det verkliga värdet är det mest sannolika priset för respektive fastighet som skulle kunna erhållas vid en försäljning på marknaden. En fastighets verkliga värde blir emellertid realitet först vid en genomförd försäljning. Värderingen har genomförts på ett enhetligt sätt och baserats främst på en tioårig kassaflödesmodell. Tidigare år har främst en femårig kassaflödesmodell används. Utgångspunkten för värderingen har varit en individuell bedömning för varje fastighet utifrån dels framtida intjäningsförmåga, dels avkastningskrav. Vid bedömningen av en fastighets framtida intjäningsförmåga har, utöver inflationsantagande om 4 procent för 2023 och 2 procent långsiktigt, hänsyn tagits till dels eventuella förändringar i hyresnivån utifrån respektive kontrakts hyra och förfallotidpunkt jämfört med bedömd aktuell marknadshyra, dels förändring i uthyrningsgrad och fastighetskostnader. Med fastighetskostnader avses kostnader för drift, underhåll, fastighetsskatt, tomträttsavgäld och fastighetsadministration.

Enligt CBRE uppgick den totala transaktionsvolymen i Sverige under 2022 till 160 miljarder. Av dessa svarar Norrland och Dalarna för nästan 10 miljarder. Under 2022 har marknaden för fastighetstransaktioner mattats till följd av stigande marknadsräntor, hög inflation och sämre funktionssätt på kapitalmarknaden och således svårare att anskaffa kapital. Påverkan och effekten av förändrades marknadsförutsättningar har varit relativt lika i både Sverige och i Europa. Med en lägre likviditet och färre genomförda fastighetsaffärer i Sverige under 2022 da större investeringar eller vid andra förändringar som bedömts vara av värdepåverkande karaktär.

Värderingarna visade ett verkligt värde om 31 136 mkr (27 993) och medförde orealiserade värdeförändringar av fastigheternas marknadsvärden om -150 mkr (1 790) vilket innebär en värdeförändring motsvarande -0,5 procent (7,4). I fastigheternas marknadsvärde ingår byggrätter om ca 93 000 kvm till ett värde om 133 mkr (96), värderade till cirka 1 400 kr/kvm.

Effekten av klimatrelaterade risker på fastighetsvärden

Fastighetsbeståndet anpassas och underhålls löpande för att möta hyresgästkrav och säkerställa dess fysiska status och livslängd. Alla fastigheter har en utvecklings- och underhållsplan som uppdateras vid behov och vid större förändringar. Denna plan syftar till att säkerställa fastighetens långsiktiga värde och effektivt bidra till bolagets finansiella mål och hållbarhetsmål. Företagsledningens bedömning är att klimatförändringarnas påverkan på fastighetsbeståndet hanteras löpande i respektive fastighets utvecklings- och underhållsplan och således inte föranleder ökade investeringsbehov. Den klimatriskanalys som genomförts samt de scenarioanalyser för framtida klimateffekter finns till grund för denna bedömning. Vidare bedöms inte klimatrelaterade risker negativt påverka fastigheterna långsiktiga värde, då bedömt investeringsbehov redan är diskonterat i senaste genomförda fastighetsvärdering. Företagsledningen bedömer vidare att inga fastigheter i dagsläget är extremt utsatta för klimatpåverkan som kan leda till stora negativa värdeförändringar eller kostnader.

Av tabellen nedan framgår verkligt värde fördelat per fastighetskategori och affärsenhet.

Fastighetsvärde, mkr 2022-12-31

	Kontor	Butik	Bostäder	Industri/ lager	Övriga	Summa
Dalarna	3 100	636	665	26	889	5 316
Gävle	1 724	710	274	92	348	3 148
Sundsvall	2 825	701	433	0	914	4 873
Åre/Östersund	2 631	1 177	878	151	139	4 976
Skellefteå	1 990	690	172	96	323	3 271
Umeå	3 276	672	210	38	551	4 747
Luleå	3 253	1 288	140	0	122	4 804
SUMMA	18 798	5 875	2 772	403	3 286	31 136

Fastighetsvärde, mkr 2021-12-31

	Kontor	Butik	Bostäder	Industri/ lager	Övriga	Summa
Dalarna	2 726	631	424	30	490	4 301
Gävle	1 564	673	266	89	324	2 916
Sundsvall	2 740	652	383	0	770	4 545
Åre/Östersund	2 503	981	912	152	142	4 690
Skellefteå	1 499	411	111	105	130	2 256
Umeå	3 229	648	195	39	610	4 721
Luleå	3 035	1 325	141	0	62	4 563
SUMMA	17 296	5 321	2 433	415	2 528	27 993

Pågående större investeringar 2022-12-31

FASTIGHET	Affärsenhet	Kategori	Investering, mkr	Investerat under 2022, mkr	Kvar att investera, mkr	Färdigställd	Intagan
1	Dalarna	Kontor	555	147,6	8,9	2023
Noten 3	Sundsvall	Övrigt	442	-3,0	2,9	2023	2
Magne 5	Umeå	Övrigt	402	-13,1	2,2	2023
Stigbygeln 2	Dalarna	Kontor	290	63,9	54,6	2023
Mimer 1	Dalarna	Övrigt	484	156,8	318,2	2024
Porsön 1:423	Luleå	Kontor	182	83,0	68,3	2023
Andersberg 14:58	Gävle	Kontor	76	68,6	7,4	2023
Aeolus 5	Sundsvall	Bostäder	48	43,8	1,5	2023
Kansliet 20	Dalarna	Kontor	42	0,3	0,3	2023
Borgmästaren 10	Sundsvall	Kontor	27	4,9	22,0	2023
Vattenormen 8	Luleå	Kontor	22	12,5	0	2023
Djurläkaren 13	Åre-Östersund	Övrigt	14	12,4	1,8	2023
Rind 5	Umeå	Kontor	12	2,4	9,7	2023
Gamen 21	Luleå	Kontor	11	1,0	10,0	2023
Hjorten 5	Skellefteå	Kontor	15	12,5	0	2023

har fastighetsägare och värderare sämre tillgång till värdefull information som ger betydelsefull vägledning vid# FORTS. NOT 11 FÖRVALTNINGSFASTIGHETER

fastställande av de avkastningskrav som ligger till grund för genomförda värderingar än året innan. Avkastningskravet på eget kapital är individuellt för varje fastighet och baseras på antagande om realränta, inflation samt riskpremie. Riskpremien är individuell för varje fastighet och kan delas upp i två delar, generell respektive individuell risk. Den generella risken är ett tillägg för att en fastighetsplacering inte är likvid i samma utsträckning som en obligation samt att tillgången är beroende av den allmänna ekonomiska utvecklingen. Den individuella risken är specifik för varje fastighet och utgör marknadens sammanvägda bedömning av fastighetens kategori, orten där fastigheten är belägen, fastighetens läge på orten med hänsyn till fastighetens kategori, om fastigheten är rätt utformad, ändamålsenlig och yteffektiv, dess tekniska standard såsom t.ex. materialval, kvalitet på allmänna installationer, inredning och utrustning i lokaler och lägenheter, kontraktssammansättningen. Hänsyn tas till kontraktens längd, storlek och antal. Vidare tas hänsyn till hur utsatt fastigheten är mot klimatrelaterade risker. Ingen individuell eller specifik värdejustering har gjorts utifrån klimatrelaterade risker. Det genomsnittliga avkastningskravet har höjts med 0,30 procentenheter (-0,29) främst till följd av stigande marknadsräntor och således generellt högre finansieringskostnader vilket påverkat fastighetsvärdet negativt. Effekter som motverkat den negativa justeringar är att hyresvärdet under året har ökat till följd av indexjustering om 10,9 procent, nya lönsamma affärer samt minskade vakanser. Långsiktig vakans har på portföljnivå justerats upp något för att återspegla en mer osäker makroekonomisk utveckling och påverkar fastighetsvärdet negativt. Igångsatta projekt har värderats till anskaffningsvärde. Byggrätter har värderats utifrån ett bedömt marknadsvärde kr/kvm BTA för fastställda byggrätter. Byggrätter tas upp till värdering då en detaljplan beslutats och vunnit laga kraft. Värderingarna har genomförts enligt IFRS 13 nivå 3.

Fastighetsbeståndets värde

En marknadsvärdesbedömning av samtliga fastigheter har utförts med värdetidpunkt den 31 december 2022. Underlag för värderingarna har utgjorts av samtliga gällande hyresavtal, information om vakanta objekt, faktiska drift- och underhållskostnader, fastighetsskatt och fastighetsadministration samt uppgifter om pågående och planerade investeringar. Därtill har fastigheterna besiktigats fysiskt i samband med genomför-

1. Initial investeringsvolym överstigande 10 mkr.
2. Lyft av vilande moms vid färdigställande.

Noter 98

Diös Fastigheter AB Årsredovisning 2022

Värderingsantaganden	Kontor	Butik	Bostäder	Industri/ lager	Övriga	Kontor	Butik	Bostäder	Industri/ Lager	Övriga
	2022	2022	2022	2022	2022	2021	2021	2021	2021	2021
Hyresvärde, kr per kvm	1 745	1 868	1 422	789	1 502	1 470	1 697	1 331	715	1 181
Drift & underhåll, kr per kvm	368	477	459	237	345	333	458	419	220	346
Direktavkastning för bedömning av restvärde¹, %	5,8	6,1	4,4	5,8	5,8	5,4	5,8	4,3	7,3	5,8
Kalkylränta för diskontering till nuvärde, %	8,2	8,6	6,9	8,3	8,2	7,4	7,9	6,4	9,5	5,8
Långsiktig vakans, %	6,3	6,6	3,5	10,1	5,6	4,7	4,1	1,7	10,7	5,1

¹ Från undre till övre kvartil i portföljen.

Värderingsmodellen utgår i regel från en kalkylperiod om 10 år eller längre om faktiska avtal som löper längre än 10 år finns. Årsjämförelsen är inte i jämförbart bestånd. Värderingsantagande 2021-12-31 är omräknade med hänsyn till förändrad indelning från fastighetssegment till fastighetskategori.

Känslighetsanalys, fastighetskategori (mkr)

	Kontor	Butik	Bostäder	Industri	Övrigt	Total
Hyresvärde, +/- 50 kr per kvm	675	-675	305	-305	147	-147
Drift & underhåll, +/- 25 kr per kvm	-338	338	-153	153	-73	73
Direktavkastning +/- 0,5%	-802	959	-320	377	-175	221
Kalkylränta +/- 0,5 %	-612	642	-267	279	-99	104
Långsiktig vakansgrad, +/- 1%	-218	218	-104	104	-42	42

Osäkerhetsintervall

En fastighets marknadsvärde kan endast fastställas då den säljs. Fastighetsvärderingar är beräkningar gjorda enligt vedertagna principer utifrån vissa antaganden. Det värdeintervall som anges vid fastighetsvärderingar och som oftast ligger inom +/- 5–10 procent skall ses som mått på den osäkerhet som finns i gjorda antaganden och beräkningar. Vid ett bedömt osäkerhetsintervall om +/- 7,5 procent innebär ett värdeintervall om 28 801–33 471 mkr.

FORTS. NOT 11 FÖRVALTNINGSFASTIGHETER

NOT 14 ANDELAR I KONCERNFÖRETAG

Mkr	2022	2021
MODERBOLAGET
Ackumulerade anskaffningsvärden	2 265	2 265
Nedskrivning/nedsättning	0	0
Inköp/avyttring	97	0
REDOVISAT VÄRDE VID PERIODENS SLUT	2 362	2 265

Specifikation av moderbolagets direktägda dotterbolag framgår nedan. Antalet dotterbolag uppgår till 11 st (11). Övriga koncernföretag återfinns i respektive dotterbolags årsredovisning. Principer för konsolidering av koncernbolag framgår av redovisningsprinciperna i not 1.

NOT 12 IMMATERIELLA ANLÄGGNINGSTILLGÅNGAR

KONCERNEN	Mkr	2022	2021	MODERBOLAGET	Mkr	2022	2021
Ingående anskaffningsvärde		4	4			4	4
Utgående anskaffningsvärde		4	4			4	4
Ingående ack. avskrivningar		-4	-4			-4	-4
Årets avskrivningar		0	0			0	0
Utgående ack. avskrivningar		-4	-4			-4	-4
UTGÅENDE PLANENLIGT RESTVÄRDE		0	0			0	0

NOT 13 ÖVRIGA MATERIELLA ANLÄGGNINGSTILLGÅNGAR

KONCERNEN	Mkr	2022	2021	MODERBOLAGET	Mkr	2022	2021
Ingående anskaffningsvärde		47	43			7	7
Årets anskaffning		6	4			0	0
Försäljningar/utrangeringar		-	-			-	-
Utgående anskaffningsvärde		53	47			7	7
Ingående avskrivningar		-46	-42			-7	-7
Försäljningar/utrangeringar		-	-			-	-
Årets avskrivningar		-1	-4			0	0
Utgående ack. avskrivningar		-47	-46			-7	-7
UTGÅENDE PLANENLIGT RESTVÄRDE		6	1			0	0

99

Diös Fastigheter AB Årsredovisning 2022

Förvaltningsberättelse Bolagsstyrning Finansiella rapporter Noter Övrig information Hållbarhetsrapport Nyckeltal

NOT 15 ANDELAR I INTRESSEFÖRETAG OCH GEMENSAM VERKSAMHET

KONCERNEN	Mkr	2022	2021	MODERBOLAGET	Mkr	2022	2021
Ingående anskaffningsvärde		7	7			-	-
Förvärv		-	-			-	-
Omklassificering		-	-			-	-
Försäljningar		-	-			-	-
Utgående anskaffningsvärde		7	7			-	-
Bokfört värde		7	7			-	-

Namn/Org nr	Säte	Kapitalandel i %	Bokfört värde
Fastighetsaktiebolaget Norkom, 556483-5337	Härjedalen	50,0	0,5
Idun Samfällighetsförening, 716415-4358	Skellefteå	25,0	6,5
SUMMA			7,0

1. Diös innehav i Fastighetsaktiebolaget Norkom ägs indirekt via Diös Norrland AB.
2. Diös innehav i Iduns samfällighetsförening ägs indirekt via Diös Skellefteå I AB och Diös Fastigheter Idun AB.

Intresseföretagens resultat- och balansräkning i sammandrag, mkr (100%)

Mkr	2022	2021	Koncernen
Resultaträkning
Hyresintäkter	5	5
Driftöverskott	2	3
Årets resultat	1	2
Balansräkning
Anläggningstillgångar	8	8
Omsättningstillgångar	10	11
SUMMA TILLGÅNGAR	18	19
Eget kapital	14	12
Långfristiga skulder	2	4
Övriga skulder	2	3
SUMMA EGET KAPITAL OCH SKULDER	18	19

Gemensam verksamhet

Koncernen har gemensam verksamhet. Diös bedriver finansiell verksamhet i ett intresseföretag, Svensk FastighetsFinansiering AB, vilket bildades 2015. Bolaget ägs gemensamt av Catena AB, Diös Fastigheter AB, Fabege AB, Platzer Fastigheter Holding AB och Wihlborgs Fastigheter AB till 20 procent vardera. Avsikten är att bredda basen i bolagets finansiering. Diös Fastigheters innehav i Svensk FastighetsFinansiering AB ägs indirekt via Diös Obligation AB. Verksamheten består i att bedriva inlåningsverksamhet i form av upptagande av lån på kapitalmarknaden genom utgivande av obligationer (MTN-Medium Term Notes) samt utlåningsverksamhet genom utgivande av kontantlån. Under året har en obligation om 300 mkr förfallit. Inga nya obligationer har emitterats.

DOTTERBOLAG

Namn	Org.nr	Säte	Kapitalandel i %	Bokfört värde, mkr
Diös Fastigheter I AB	556544-4998	Östersund	100	16
Diös Fastigheter II AB	556610-9111	Östersund	100	160
Diös Fastigheter V AB	556571-9969	Östersund	100	0
Diös Fastigheter VI AB	556561-0861	Östersund	100	33
Diös Fastigheter Parkering AB	556589-8433	Östersund	100	2
Åre Centrum AB	556624-4678	Åre	100	155
Fastighets AB Uprum	556711-2619	Östersund	100	40
Diös Obligation Holding AB	556912-4471	Östersund	100	99
Plock Pack och Posttjänst i Sverige Holding AB	559000-9279	Östersund	100	3
Diös Gamla Bergsskolan AB	559041-8355	Östersund	100	934
Diös Struktur 1 AB	559067-1912	Östersund	100	920
SUMMA BOKFÖRT VÄRDE				2 362

Dotterbolag med innehav utan bestämmande inflytande

Koncernen har några få icke helägda dotterbolag. Under 2022 har resterande del av innehav utan bestämmande inflytande om 28,2 procent i Åre Centrum AB förvärvats. Under räkenskapsåret uppgår resultatet hänförligt till innehav utan bestämmande inflytande till 0 mkr (-1). Det ackumulerade innehavet utan bestämmande inflytande i Åre Centrum AB uppgår till 0 mkr (57) per den 31 december 2022.

Nedan följer summerad finansiell information för Åre Centrum AB (koncernen).

Mkr	2022	2021
Summerad resultaträkning
Nettoomsättning	0	49
Rörelseresultat	0	18
Periodens resultat	0	12
Periodens totalresultat	0	12

Mkr	2022	2021
Summerad balansräkning
Anläggningstillgångar	0	441
Omsättningstillgångar	0	4
SUMMA TILLGÅNGAR	0	445
Långfristiga skulder	0	222
Kortfristiga skulder	0	58
SUMMA SKULDER	0	280
Eget kapital hänförligt till moderbolagets aktieägare	0	91
innehav utan bestämmande inflytande	0	74
SUMMA EGET KAPITAL	0	165

FORTS. NOT 14 ANDELAR I KONCERNFÖRETAG

via Svensk FastighetsFinansiering AB, säkerheterna har istället finansierats via bank. Den effektiva räntan för alla utestående obligationer per 2022-12-31 är 3,06 procent. För gemensam verksamhet redovisar Diös sin andel av tillgångar, skulder, intäkter och kostnader samt sin andel av gemensamma tillgångar, skulder, intäkter och kostnader post för post i koncernens finansiella rapporter. Transaktioner och andra mellanhavanden med gemensam verksamhet har eliminerats i koncernredovisningen.# Sammandrag av vår andel av resultat och ställning i gemensam verksamhet
Mkr
| | 2022 | 2021 |
| ----------------- | ---- | ---- |
| Resultaträkning | | |
| Rörelsekostnader | -1 | -1 |
| Finansnetto | 1 | 1 |
| Skatt | 0 | 0 |
| Årets resultat | 0 | 0 |
| Balansräkning | | |
| Anläggningstillgångar | 267 | 831 |
| Omsättningstillgångar | 658 | 393 |
| Summa tillgångar | 925 | 1 224 |
| Eget kapital | 132 | 132 |
| Långfristiga skulder | 196 | 790 |
| Övriga skulder | 597 | 302 |
| Summa eget kapital och skulder | 925 | 1 224 |

Noter

100 Diös Fastigheter AB Årsredovisning 2022

NOT 16 ANDRA LÅNGFRISTIGA VÄRDEPAPPERSINNEHAV

	KONCERNEN		MODERBOLAGET
Mkr	2022	2021	2022	2021
Ingående anskaffningsvärde	1	1	0	0
Förvärv	-	-	-	-
Nedskrivningar	-	-	-	-
Omklassificering	0	0	-	-
Försäljningar	-	-	-	-
Utgående anskaffningsvärde	1	1	0	0
Bokfört värde	1	1	0	0

NOT 17 UPPSKJUTEN SKATTEFORDRAN/ SKATTESKULD

	Mkr	2022	2021
KONCERNEN
Uppskjuten skatteskuld hänförlig till temporär skillnad fastigheter		-2 257	-2 105
Uppskjuten skatteskuld hänförlig till övriga poster		-126	-79
SUMMA UPPSKJUTEN SKATTEFORDRAN/SKATTESKULD		-2 383	-2 184

Per den 31 december 2022 uppgick redovisad uppskjuten skatteskuld till -2 383 mkr (-2 184). Värdet av eventuell uppskjuten skattefordran/skuld kommer att prövas vid varje boksluts tillfälle och vid behov kommer omvärdering att ske. Det skattemässiga underskottsavdraget bedömdes uppgå till 0 mkr (0). Vid 20,6 procents skattesats uppgick uppskjuten skattefordran avseende skattemässiga underskottsavdrag till 0 mkr (0). Redovisade temporära skillnader, det vill säga fastigheternas verkliga värden minus skattemässiga restvärden, uppgick till 10 956 mkr (10 216) med avdrag för den uppskjutna skatt som är hänförlig till tillgångsförvärv uppgående till 5 239 mkr (4 172). Uppskjuten skatt beräknas till 20,6 procent. Uppskjuten skatteskuld har beräknats med den skatt som gäller vid tidpunkten den uppskjutna skatteskulden bedöms bli reglerad. Uppskjuten skatteskuld avseende temporära skillnader uppgick per den 31 december till 2 257 mkr (2 105). I räkenskaperna har uppskjuten skattefordran kvittats mot uppskjuten skatteskuld. Övriga uppskjutna skatter redovisas med 126 mkr (79). Övriga uppskjutna skatter beräknas till större delen på obeskattade reserver. Förändring av uppskjuten skatt har i sin helhet redovisats i koncernens resultaträkning.

NOT 18 LEASING

De leasingåtaganden som återfinns avser i allt väsentligt leasing avseende tomträttsavgälder och leasing avseende fordon. Tomträttsavgälder är den avgift en ägare till byggnad på kommunalt ägd mark årligen betalar till kommunen. Avgälden för dessa beräknas för närvarande så att kommunen erhåller en realränta på markens uppskattade marknadsvärde. Tomträttsavgälden är fördelad över tiden och omförhandlas oftast med 10 till 20 års intervall. Diös hade vid 2022 års utgång 16 (20) antal fastigheter upplåtna med tomträtt. Vidare har Diös åtaganden gällande leasing av fordon. Dessa avtal sträcker sig i genomsnitt 3 år och dessa redovisas till nyttjanderättens ingående värde med avdrag för avskrivningar samt en finansiell kostnad.

BELOPP REDOVISADE I BALANSRÄKNINGEN

Mkr	Tomträtter	Bilar	Övrigt	Totalt
Nyttjanderättstillgångar
IB/UB per leasingklass
1 januari 2022	45	13	0	58
Förvärv	0	13	-	13
Omvärdering	-8	-	-	-8
Avskrivningar	-	-4	-	-4
Summa	37	22	0	59

LEASINGSKULD REDOVISAD I BALANSRÄKNINGEN

	Mkr	2022	2021
Kortfristig skuld		7	4
Långfristig skuld		52	54
Summa		59	58

BELOPP REDOVISADE I RESULTATRÄKNINGEN

	Mkr	2022	2021
Avskrivning på nyttjanderättstillgångar		4	4
Räntekostnader för leasingskulder		4	4
Kostnader hänförliga till korttidsleasingavtal		0	0
Kostnader hänförliga till leasingavtal av lågt värde		1	2
Kostnader hänförliga till variabla leasingavgifter		0	0

Den 31 december har koncernen förpliktelser gällande korttidsleasingavtal om 1 (1) MSEK.

FRAMTIDA LEASINGBETALNINGAR

	Mkr	2022	2021
År 1		4	4
År 2–5		16	16
Senare än 5 år		39	38
Summa		59	58

Namn/Org nr	Säte	Kapitalandel i, %	Bokfört värde
Destination Östersund AB, 556798-5592	Östersund	4,4	0
Offerdalsvind ekonomisk förening, 769606-0719	Krokom	16,2	1
Åre Destination AB, 556171-5961	Åre	2,4	0
SUMMA			1

NOT 19 KUNDFORDRINGAR

	Mkr	2022	2021
KONCERNEN
Åldersfördelade kundfordringar
Kundfordringar ej förfallna samt förfallna upp till 30 dagar		25	29
Kundfordringar förfallna mellan 31-60 dagar		2	2
Kundfordringar förfallna mellan 61-90 dagar		3	1
Kundfordringar förfallna över 91 dagar		25	28
Reserv		-23	-22
SUMMA		31	38

Reserv
Reserv vid årets början		22
Årets reserveringar		18
Återförda reserveringar		-16
Konstaterade kreditförluster		-1
UTGÅENDE BALANS		23

NOT 20 EGET KAPITAL

Den 31 december 2022 uppgick aktiekapitalet i Diös Fastigheter AB (publ) till 283 569 699 kronor. Det totala antalet aktier uppgick vid årets slut till 141 785 165 aktier med ett kvotvärde om 2 kronor per aktie. Varje aktie har en röst. Några potentiella aktier (t ex konvertibler) förekommer inte, ej heller någon företrädesrätt till ackumulativ utdelning (preferensaktier).

Aktiekapitalets förändring

Tidpunkt	Händelse	Ökning av antalet aktier	Totalt antal aktier	Ökning av aktiekapitalet, kr	Totalt aktiekapital, kr	Kvotvärde, kr
2005-01-01	Vid periodens början	-	10 000	-	100 000	10,00
2005-06-21	Split	990 000	1 000 000	-	100 000	0,10
2005-06-21	Nyemission	1 489 903	2 489 903	148 990	248 990	0,10
2005-09-14	Apportemission	1 503 760	3 993 663	150 376	399 366	0,10
2006-01-02	Fondemission	-	3 993 663	39 537 264	39 936 630	10,00
2006-01-02	Split	15 974 652	19 968 315	-	39 936 630	2,00
2006-05-18	Nyemission	8 333 400	28 301 715	16 666 800	56 603 430	2,00
2006-07-11	Apportemission	5 000 000	33 301 715	10 000 000	66 603 430	2,00
2007-04-19	Apportemission	666 250	33 967 965	1 332 500	67 935 930	2,00
2010-10-29	Apportemission	99 729	34 067 694	199 458	68 135 388	2,00
2010-12-14	Nyemission	3 285 466	37 353 160	6 570 332	74 705 720	2,00
2010-12-17	Nyemission	11 407	37 364 567	22 814	74 728 534	2,00
2011-12-05	Nyemission	22 854 136	60 218 703	45 708 272	120 436 806	2,00
2011-12-14	Nyemission	14 510 431	74 729 134	29 020 862	149 457 668	2,00
2017-01-27	Nyemission	59 629 748	134 358 882	119 259 496	268 717 164	2,00
2017-01-31	Nyemission	153 556	134 512 438	307 112	269 024 276	2,00
2021-12-01	Nyemission	7 272 727	141 785 165	14 545 423	283 569 699	2,00
2022-12-31	VID ÅRETS SLUT		141 785 165		283 569 699	2,00

NOT 21 OBESKATTADE RESERVER

	Mkr	2022	2021
MODERBOLAGET
Periodiseringsfond 2019		-	8
Periodiseringsfond 2020		1	8
SUMMA		1	16

NOT 22 ÖVRIGA AVSÄTTNINGAR

	KONCERNEN		MODERBOLAGET
Mkr	2022	2021	2022	2021
Vid årets början	10	10	-	1
Avsättning pensioner	-	-	-1	-
Förändring skatter	-	1	-	-
REDOVISAT VÄRDE VID PERIODENS SLUT	10	10	-	-

Utdelning föreslås av styrelsen i enlighet med bestämmelserna i Aktiebolagslagen och beslutas av årsstämman. Styrelsen i Diös Fastigheter föreslår en utdelning för räkenskapsåret 2022 med 2,00 kronor (3,52) per aktie uppdelat på fyra utbetalningstillfällen om vardera 0,50 kr, motsvarande totalt 284 mkr (498). Förslaget innebär att 24,6 procent (48,4) av koncernens resultat, exklusive orealiserade värdeförändringar och uppskjutna skatter, delas ut till aktieägarna. Beloppet redovisas som skuld först då årsstämman fattat beslut om utdelning. Summan av föreslagen utdelning om 283 570 330 kr kan komma att ändras om antalet återköpta aktier förändras innan avstämningsdag för utdelning.

Till årsstämmans förfogande i moderbolaget står:
Balanserat resultat 2 418 888 562 kr
Årets resultat 242 021 533 kr
Summa 2 660 910 095 kr

Styrelsen föreslår att vinstmedlen disponeras enligt följande:
Att delas ut till stamaktieägarna 283 570 330 kr
I ny räkning balanseras 2 377 339 765 kr
Summa 2 660 910 095 kr

NOT 23 SKULDER TILL KREDITINSTITUT

Ränte- och låneförfallostruktur per den 31 december 2022

Förfall, år	Lånebelopp, mkr	Snittränta, %	Kreditavtal, mkr	Utnyttjat, mkr
2023	5 478	3,6	4 303	4 003
2024	8 785	3,9	6 500	6 450
2025	743	3,3	1 545	795
2026	1 263	3,9	1 848	1 848
>2027	-	-	3 174	3 174
TOTALT	16 270	3,8	17 370	16 270

	KONCERNEN		MODERBOLAGET
Räntebärande skulder, mkr	2022	2021	2022	2021
Förfallotidpunkt från balansdagen:
< 1 år	4 003	3 925	1 675	1 405
1-2 år	6 450	5 918	3 353	1 903
2-3 år	795	2 971	795	2 117
3-4 år	1 848	-	-	-
> 4 år	3 174	1 960	-	-
SUMMA	16 270	14 773	5 823	5 425

	KONCERNEN		MODERBOLAGET
Checkräkningskredit, mkr	2022	2021	2022	2021
Beviljad kreditlimit	600	600	600	600
Outnyttjad del	600	600	600	600
Utnyttjad del	0	0	0	0

	2022-12-31		2021-12-31
Mkr	Tillgång	Skuld	Netto	Tillgång
Räntederivat	143	-	143	38
Bruttovärde derivat	143	-	143	38
Omfattas av nettning	-	-	-	-
NETTOVÄRDE DERIVAT	143	0	143	38

Samtliga upptagna lån, exklusive obligationer utgivna av Diös, har säkerhet i form av pantbrev. Moderbolaget har reversfordringar på dotterbolagen med däri pantförskrivna pantbrev. Säkerheterna kompletteras med garanti om belåningsgrad, soliditet och räntetäckningsgrad. Oavsett typ av låneavtal innehåller de sedvanliga uppsägningsvillkor samt omförhandlingsvillkor vid förändrad verksamhetsinriktning om det för långivaren uppstår ett oacceptabelt enhandsengagemang. Utnyttjandet kan öka respektive minska under låneavtalen med kort framförhållning. I avtalen med kreditgivare finns gränsvärden för olika finansiella nyckeltal, covenants, i syfte att begränsa motpartsrisken för bolagets kreditgivare. Finansiella nyckeltal med gränsvärden är soliditet, belåningsgrad och räntetäckningsgrad. Miniminivån för soliditeten är 25 procent, belåningsgraden får högst vara 65 procent och räntetäckningsgraden måste överstiga 1,8 gånger. Vid årets utgång uppgick soliditeten till 38,1 procent, belåningsgraden uppgick till 51,9 procent, den säkerställda belåningsgraden uppgick till 44,0 procent och räntetäckningsgraden uppgick till 4,6 gånger varmed gränsvärden uppnåddes.# PRINCIPER FÖR FINANSIERING OCH FINANSIELL RISKHANTERING

I egenskap av nettolåntagare föreligger finansiella risker, framför allt ränterisk, refinansieringsrisk och kreditrisk. Per den 31 december 2022 fanns ingen exponering i utländsk valuta. Finansiering och hantering av finansiella risker bedrivs i enlighet med den av styrelsen fastställda finanspolicyn. För en utförligare beskrivning finanspolicyn, se not 26.

RÄNTERISK

Ränterisk avser risken för att förändringar i ränteläget påverkar koncernens upplåningskostnad och värdet på räntederivat. Räntekostnaden är en av de större kostnadsposterna. Koncernens räntebärande skulder uppgick till 16 259 mkr (14 748) med en årlig genomsnittsränta på 3,2 procent (1,1) inklusive lånelöften och derivat. Den genomsnittliga räntebindningstiden inklusive derivat uppgick till 0,8 år (0,9) och den genomsnittliga kapitalbindningstiden uppgick till 2,4 år (2,0). Av koncernens totala räntebärande skulder har 4 500 mkr (4 500) räntesäkrats via derivatinstrument med en återstående genomsnittlig löptid på 2,4 år (2,3). Av koncernens utestående lån löper 570 mkr (2 913) med fast ränta varav 570 mkr (2 613) avser certifikat.

För att ge en enkel och normaliserad bild av hur räntehöjningar påverkar räntekostnader och orealiserade värdeförändringar på derivat, och således resultat och balansräkning, har en fiktiv känslighetsanalys med räntehöjning om 1 procentenhet per använts. Om räntorna hade höjts med 1 procentenhet per den 31 december 2022, skulle räntekostnaden, exklusive effekt av derivatinstrument, ökat med 156 mkr på årsbasis. Effekten av derivatinstrumenten skulle inneburit en minskning av räntekostnaderna med 7 mkr på årsbasis. Det skulle inneburit att räntekostnaderna totalt ökar med 149 mkr på årsbasis, inklusive effekten av derivatinstrument. Om räntorna hade höjts med 1 procentenhet per den 31 december 2022, skulle den genomsnittliga räntan ha stigit med 0,9 procentenheter och värdet på derivatinstrumenten skulle ha ökat med 72 mkr. Under året uppgick orealiserade värdeförändringar för derivatinstrument till 104 mkr (36), vilka i sin helhet har redovisats i resultaträkningen.

FINANSIERINGS- OCH LIKVIDITETSRISK

Med likviditets- och upplåningsrisker avses risken att tillräcklig likviditet inte är tillgänglig vid önskad tidpunkt, samt att refinansiering av förfallna lån blir kostsam eller försvårad. Finanspolicyn anger att likvida medel och outnyttjade kreditfaciliteter ska finnas för att garantera en god betalningsberedskap. Koncernens likvida medel hanteras via instrument som har god likviditet eller kort löptid. Koncernen hade vid årsskiftet outnyttjade kreditfaciliteter uppgående till 1 100 mkr, varav 530 mkr avsåg outnyttjade lånelöften då utestående certifikatvolym är subtraherad från lånelöftet, samt outnyttjad checkräkningskredit om 600 mkr. Tillgången till likviditet bedöms vara tillräcklig för att hantera kommande 12 månaders likviditetsbehov. Framtida refinan - sieringsbehov hanteras i enlighet med aktuell finanspolicy.

KREDITRISK

Med kreditrisk avses risken för förlust om motparten inte fullföljer sina åtaganden. I syfte att sprida kreditriskerna, begränsar finanspolicyn med vilka motparter, och för hur stor volym, ett avtal får ingås. Vi sluter bara avtal med välkända och väl genom - lysta motparter, där den externa kreditvärderingen är hög. Sedvanliga kreditprövningar ska genomföras innan ny hyresgäst accepteras. Den maximala kreditexponeringen, avseende kundfordringar och reversfordringar, motsvaras av dess redovisade värde. Kreditrisken i finansiella motparter motsvaras av bokfört värde för kassa och bank. Vid årsskiftet förekom inga koncentrationer avseende kundfordringar och övriga fordringar. Nedskrivning avseende kundfordringar uppgick till 4 tkr (4). De tio största kunderna stod för 17 procent (16) av omsättningen.

Finansiella instrument värderade till verkligt värde

	Mkr	2022-12-31	Nivå 2
KONCERNEN
Derivatinstrument		143	143
SUMMA		143	143

För värdering av finansiella instrument till verkligt värde, kan tre olika nivåer användas.

1: Värdering som baseras på noterade priser på en aktiv marknad för identiska tillgångar och skulder.
2: Värdering som huvudsakligen är baserad på observerbara marknadsdata för tillgången eller skulden.
3: Värdering som huvudsakligen baseras på egna antaganden.

Samtliga finansiella instrument värderas enligt nivå 2. Vid fastställande av verkligt värde för derivatinstrument, sker diskontering av framtida kassaflöden med noterad marknadsränta för respektive löptid. De framtida kassaflödena i derivatportföljen beräknas som skillnaden mellan den fasta avtalade räntan enligt respektive derivat- avtal och den implicita stiborräntan för respektive period. De kommande ränteflödena som därmed uppstår nuvärdesberäknas med den implicita stiborkurvan. För de stängningsbara swapar som finns i portföljen har optionsmomentet inte åsatts något värde, då stängning inte ger upphov till någon resultateffekt. Utgivaren beslutar om stängning skall ske. Verkligt värde av en derivataffär kan beskrivas som det riskfria marknadsvärdet med justering för värdet av motpartsrisk. Värdet av motpartsrisken kan beräknas genom att estimera förväntad kreditexponering vid fallissemangstidpunkten, risken för fallissemang samt återvinningsgraden av exponerade krediter. Om en derivataffär avslutas i förtid, med anledning av motparts fallissemang, uppstår förluster för derivat med positiva marknadsvärden. För derivat med negativa marknadsvärden föreligger ingen förlust. För att begränsa motpartsrisken omfattas samtliga derivataffärer av ramavtal med nettningsklausuler. Detta möjliggör för kvittning av positiva och negativa marknads- värden så att fordran eller skulden till motparten utgörs av nettot av samtliga marknadsvärden på utestående derivataffärer parterna emellan. Mot bakgrund av nettoskulden bedöms motpartsrisken på derivataffärerna som försumbar i förhål - lande till utestående marknadsvärden. Koncernen har anslutit sig till ISDA:s 2013 EMIR-protokoll som behandlar de riskbegränsningstekniker som föreskrivs i EMIR.

103 Diös Fastigheter AB Årsredovisning 2022
Förvaltningsberättelse Bolagsstyrning Finansiella rapporter Noter Övrig information Hållbarhetsrapport Nyckeltal

Löptidsanalys avseende finansiella tillgångar

Mkr	2022			1–3 år	2021			1–3 år
	0–1 månad	1–3 månader	3–12 månader		0–1 månad	1–3 månader	3–12 månader
KONCERNEN
Reversfordringar	-	0	-	-	-	0	1	0
Kundfordringar	-	31	-	-	-	38	-	-
Övriga fordringar	-	61	251	-	-	184	33	-
Likvida medel	-	-	-	-	-	-	-	-
SUMMA	0	92	251	0	0	222	34	0

Löptidsanalys avseende finansiella tillgångar

Mkr	2022			1–3 år	2021			1–3 år
	0–1 månad	1–3 månader	3–12 månader		0–1 månad	1–3 månader	3–12 månader
MODERBOLAGET
Kundfordringar	-	0	-	-	-	0	-	-
Fordringar hos koncernföretag	-	0	0	-	-	0	1	188
Övriga fordringar	-	240	12	-	-	43	14	-
Likvida medel	-	-	-	-	-	-	-	-
SUMMA	0	241	12	0	0	43	1	202

Nedan framgår de olika kategorier av finansiella instrument som finns i koncernens balansräkning.

	Finansiella tillgångar värderade till upplupet anskaffningsvärde	Finansiella skulder värderade till verkligt värde via resultatet	Derivat som används i säkringsredovisningen	Finansiella skulder värderade till upplupet anskaffningsvärde	Icke finansiella instrument
Mkr	2022	2021	2022	2021	2022
TILLGÅNGAR
Hyresfordringar	31	38	-	-	-
Övriga fordringar	454	123	-	-	-
Kassa och bank	88	1	150	-	-
Övrigt	-	-	-	-	-
SKULDER
Räntederivat	-143	-38	-	-	-
Långfristiga skulder	-	-	-	-	18
Leverantörsskulder	-	-	-	-	159
Övriga skulder	-	-	-	-	709
Övrigt	-	-	-	-	-
SUMMA	573	1 311	-143	-38	0

Den totala kreditexponeringen motsvaras av de värden som anges i ovanstående tabeller. Finansiella instrument, såsom hyresfordringar, leverantörsskulder etc., redovisas till upplupet anskaffningsvärde med avdrag för eventuell nedskrivning. Det verkliga värdet bedöms därför överensstämma med redovisat värde. Långfristiga räntebärande skulder löper i huvudsak med kort räntebindning. Det innebär att upplupet anskaffningsvärde i huvudsak överensstämmer med verkligt värde.

FORTS. NOT 23

SKULDER TILL KREDITINSTITUT

Noter	104 Diös Fastigheter AB Årsredovisning 2022
	KONCERNEN		MODERBOLAGET
Mkr	2022	2021	2022	2021
Förskottsbetalda hyror	405	331	-	-
Upplupna driftskostnader	30	22	-	-
Upplpna personalkostnader	25	21	25	21
Upplupna räntekostnader	9	5	6	2
Övriga poster	130	134	7	6
SUMMA	599	513	38	29

NOT 25 FÖRÄNDRING SKULDER FRÅN FINANSIERINGSVERKSAMHETEN

Mkr	Bokfört värde 2021	Kassaflöde	Ej kassaflödespåverkande förändringar	Bokfört värde 2022
			Orealiserade värdeförändringar Förvärv Omklassificering
KONCERNEN
Långfristiga skulder till kreditinstitut	9 068	1 599	- - 114	10 781
Kortfristig del av långfristiga skulder	5 680	-88	- - -114	5 478
Checkräkningskredit	-	-	- - -	-
TOTALA SKULDER FRÅN FINANSIERINGSVERKSAMHETEN	14 748	1 511	- - 0	16 259

Mkr	Bokfört värde 2021	Kassaflöde	Ej kassaflödespåverkande förändringar	Bokfört värde 2022
			Orealiserade värdeförändringar Omklassificering
MODERBOLAGET
Långfristiga skulder till koncernföretag	6 472	667	- -	7 139
Långfristiga skulder till kreditinstitut	4 007	424	-293	4 138
Kortfristig del av långfristiga skulder	1 405	-17	287	1 675
Checkräkningskredit	-	-	-	-
TOTALA SKULDER FRÅN FINANSIERINGSVERKSAMHETEN	11 884	1 074	-6	12 952

NOT 24 UPPLUPNA KOSTNADER OCH FÖRUTBETALDA INTÄKTER

Löptidsanalys avseende finansiella skulder

Mkr	2022			1–3 år	2021			1–3 år
	0–1 månad	1–3 månader	3–12 månader		0–1 månad	1–3 månader	3–12 månader
MODERBOLAGET
Leverantörsskulder	-	5	-	-	-	-	-	-
Amortering av skulder	-	104	1 586	4 175	-	232	1 173	4 020
Räntekostnader	-	55	165	439	-	16	47	124
Derivatinstrument	-	-24	-66	-84	-	1	2	7
SUMMA	0	140	1 684	4 530	0	248	1 222	4 150

Löptidsanalys avseende finansiella skulder

Mkr	2022			1–3 år	2021			1–3 år
	0–1 månad	1–3 månader	3–12 månader		0–1 månad	1–3 månader	3–12 månader
KONCERNEN
Leverantörsskulder	-	159	-	-	-	82	-	-
Amortering av skulder	-	432	3 660

Verksamheten finansieras med eget kapital och skulder. Relationen mellan eget kapital och skulder regleras med utgångspunkt från vald finansiell risknivå samt av mängden eget kapital för att tillgodose långivarnas krav för att erhålla lån. Målet för kapitalskulden sätts i syfte att tillgodose avkastningskravet på eget kapital, öka möjligheten att erhålla erforderlig lånefinansiering samt för att säkerställa utrymme för investeringar.

Målet för kapitalstrukturen är en soliditet om lägst 35 procent och en belåningsgrad om högst 55 procent. Diös har en covenant på våra finansiella avtal som medger en räntetäckningsgrad om lägst 1,8 gånger, en soliditet om lägst 25 procent och belåningsgrad om högst 65 procent.

Värdet på tillgångarna uppgick per den 31 december 2022 till 31 733 mkr (29 437). Dessa finansierades dels genom eget kapital om 12 102 mkr (11 823), dels genom skulder om 19 631 mkr (17 614), varav 16 259 mkr (14 748) var räntebärande fastighetskrediter.

Finansiering och hantering av finansiella risker bedrivs i enlighet med den av styrelsen fastställda finanspolicyn. Den finansiella verksamheten är centraliserad till moderbolaget. Finansfunktionen fungerar som koncernens internbank med ansvar för koncernens finansiering, hantering av finansiella risker samt cash management. I finanspolicyn anges mandat och limiter för hantering av de finansiella riskerna samt den övergripande ansvarsfördelningen.

Den finansiella verksamheten skall bedrivas så att kostnaderna för finansiell riskhantering minimeras. Det innebär att finansiella transaktioner genomförs utifrån bedömning av koncernens behov av finansiering, likviditet och önskad ränterisk. Det innebär också att en koncernintern transaktion, såsom ett internt lån, inte nödvändigtvis innebär att en identisk extern lånetransaktion genomförs. Externa lån upptas först efter bedömning av koncernens samlade lånebehov. Via ett koncernkontosystem möjliggörs nettohantering av koncernens betalningsflöden. För att uppnå en kostnadseffektiv hantering av kon - cernens ränterisk, görs en bedömning av den ränterisk som uppstår vid upptagande av ett enskilt lån med kort räntebindning. Därefter genomförs räntederivattransaktioner vid behov i syfte att uppnå önskad räntebindningstid på total upplåning.

Policy	Mål	Utfall
Belåningsgrad	Ej över 65%	51,9%
Räntetäckningsgrad	Minst 1,8 ggr	4,6 ggr
Valutarisk	Inte tillåtet	Ingen exponering
Likviditetsrisk	Likviditetsreserv för att kunna fullgöra betalningsförpliktelser	1 100 mkr i outnyttjat beviljat kreditutrymme
Soliditet	Minst 25%	38,1%

Finanspolicyn är fristående från de finansiella målen varför vissa avvikelser före-kommer. Koncernens covenanter är soliditet, belåningsgrad och räntetäckningsgrad. Miniminivån för soliditeten är 25 procent, belåningsgraden får högst vara 65 procent och räntetäckningsgraden måste överstiga 1,8 gånger.

NOT 27 STÄLLDA SÄKERHETER

	KONCERNEN		MODERBOLAGET
Mkr	2022	2021	2022	2021
Aktier i dotterbolag	8 411	8 188	2 106	2 076
Företagsinteckningar	239	239	-	-
Fastighetsinteckningar	15 523	14 081	-	-
Långfristiga fordringar i koncernföretag	-	-	4 176	3 530
SUMMA	24 173	22 508	6 282	5 606

NOT 28 EVENTUALFÖRPLIKTELSER

	KONCERNEN		MODERBOLAGET
Mkr	2022	2021	2022	2021
Borgensförbindelser till koncernföretag	-	-	10 447	9 349
Övriga eventualförpliktelser	2	2	2	2
SUMMA	2	2	10 449	9 351

När upplåning sker direkt mot fastighetsägande bolag ställer moderbolaget ut borgen.

NOT 29 TRANSAKTIONER MED NÄRSTÅENDE

Inga väsentliga transaktioner med närstående har skett under perioden. De transaktioner med närstående som förekommit, bedöms ha skett till marknadsmässiga villkor. Ingen styrelseledamot, ledande befattningshavare eller revisor i Diös Fastigheter AB eller dess dotterbolag har själv, via bolag eller närstående, haft någon delaktighet i affärstransaktioner som varit eller är ovanliga till sin karaktär eller villkor och som inträffat under 2022.

Transaktioner med bolagets största ägare AB Persson Invest uppgick till 1,0 procent (1,0) av bolagets inköpskostnader under året och avser leasing av personbilar. Dessa transaktioner skedde på marknadsmässiga villkor. Ersättningar till styrelsen och ledande befattningshavare framgår av not 5.

NOT 30 HÄNDELSER EFTER ÅRETS UTGÅNG

Inga väsentliga händelser efter balansdagens slut.

Nina Uibo, fastighetstekniker i Östersund.

Diös Fastigheter AB Årsredovisning 2022 Övrig information Hyresgästen Marcus Hanser, Dalarna Digital, tillsammans med Maria Jälmestål, kommersiell förvaltare, och Markus Olsson, projektledare, i Falun.

Vinstdisposition och vinstutdelning

Utdelningspolicy

Utdelningen ska uppgå till cirka 50 procent av årets resultat efter skatt exklusive orealiserade värdeförändringar och uppskjuten skatt, om inte investeringar eller bolagets finansiella ställning i övrigt motiverar en avvikelse.

Förslag till vinstdisposition

Till årsstämmans för fogande i moderbolaget står:

• Balanserat resultat: 2 418 888 562 kr
• Årets resultat: 242 021 533 kr
• Summa: 2 660 910 095 kr

Styrelsen föreslår att vinstmedlen disponeras enligt följande:

• Att delas ut till stamaktieägarna: 283 570 330 kr
• I ny räkning balanseras: 2 377 339 765 kr
• Summa: 2 660 910 095 kr

Per den sista december 2022 uppgick antalet registrerade aktier i Diös till 141 785 165 aktier.

Förslag till utdelning

Inför årsstämman 2022 föreslår styrelsen en utdelning om 2,00 kr per aktie, uppdelat på fyra utbetalningstillfällen om vardera 0,50 kr. Det totala utdelningsbeloppet kan komma att förändras fram till och med avstämningstidpunkten beroende på återköp eller försälj- ning av egna aktier. Förslaget skulle innebära att 24,6 procent av årets resultat efter skatt, exklusive orealiserade värdeförändringar och uppskjuten skatt, delas ut till aktieägarna.

Styrelsens yttrande avseende föreslagen vinstutdelning

Koncernens egna kapital har beräknats enligt de av EU antagna IFRS-standards samt i enlighet med svensk lag genom tillämpning av Rådet för finansiell rapporterings rekommendation RFR 1. Moderbolagets egna kapital har beräknats enligt de av EU antagna IFRS-standarderna samt i enlighet med svensk lag genom tillämp- ning av Rådet för finansiell rapporterings rekommendation RFR 2. Med hänvisning till ovan benämnda beräkningsmetoder och vad som angetts, anser styrelsen att den föreslagna vinstutdelningen är försvarlig med hänsyn till de krav som framgår i 17 kap 3 §, andra och tredje styckena, i Aktiebolagslagen.

Verksamhetens art och omfattning medför inte risker i större om fattning än vad som normalt förekommer i branschen. Styrelsens bedömning av moderbolagets och koncernens ekonomiska ställning innebär att utdelningen är försvarlig i förhållande till de krav som verksamhetens art, samt omfattningen och risker, ställer på storleken av moder- bolagets och koncernens egna kapital samt moderbolagets och koncernens konsolideringsbehov, likviditet och ställning i övrigt.

Styrelsen bedömer att den föreslagna utdelningen inte kommer att påverka bolagets förmåga att fullgöra sina förpliktelser på kort och lång sikt eller att göra nödvändiga investeringar. Den före- slagna vinstutdelningen utgör 26,3 procent av koncernens resultat efter skatt, exklusive orealiserad värdeförändring och uppskjuten skatt, vilket är lägre än uttalad målsättning. Detta för att skapa det mest gynnsamma läget för ägarna och bolaget givet de nya finan- siella förutsättningarna.

Styrelsen finner att det finns full täckning för det bundna egna kapitalet efter den föreslagna vinstutdelning- en. Moderbolaget och koncernen har god tillgång till likviditets- reserver i form av både kort- och långfristiga krediter. Krediterna kan lyftas med kort varsel. Det innebär att det finns god beredskap att klara såväl variationer i likviditeten som eventuella oväntade händelser.

Styrelsen har övervägt alla i övrigt kända förhållanden som kan ha betydelse för moderbolagets och koncernens eko- nomiska ställning och som inte beaktats inom ramen för det ovan anförda. Därvid har ingen omständighet framkommit som gör att den föreslagna utdelningen inte framstår som försvarlig.

Östersund den 17 mars 2023
Styrelsen i Diös Fastigheter AB (publ)
Organisationsnummer 556501-1771

Diös Fastigheter AB Årsredovisning 2022 Styrelsen och verkställande direktören i Diös Fastigheter AB (publ) intygar härmed att årsredovis ningen har upprättats enligt Årsredo- visningslagen och RFR 2. Årsredovisningen ger en rättvisande bild av bolagets ställning och resultat. Förvaltnings berättelsen ger en rätt visande översikt av bolagets utveckling, ställning och resultat samt beskriver väsentliga risker och osäkerhetsfaktorer som bolaget står inför.

Styrelsen och verkställande direktören intygar härmed att koncern redovisningen har upprättats enligt International Financial Reporting Standards (IFRS), såsom de antagits av EU. Koncern- redovisningen ger en rättvisande bild av koncernens ställning och resultat. Förvaltningsberättelsen ger en rättvisande översikt av kon- cernens utveckling, ställning och resultat samt beskriver väsentliga risker och osäkerhets faktorer som koncernens bolag står inför.# Revisionsberättelse

Knut Rost
Verkställande direktör

Vår revisionsberättelse har avgivits den 17 mars 2023

Deloitte AB
Richard Peters
Auktoriserad revisor

Östersund den 17 mars 2023

Årsredovisningens undertecknande

Bob Persson
Ordförande

Ragnhild Backman
Ledamot

Erika Olsén
Ledamot

Peter Strand
Ledamot

Anders Nelson
Ledamot

Tobias Lönnevall
Ledamot

109

Diös Fastigheter AB Årsredovisning 2022

Förvaltningsberättelse
Bolagsstyrning
Finansiella rapporter
Noter
Övrig information
Hållbarhetsrapport
Nyckeltal
Revisionsberättelse

Till bolagsstämman i Diös Fastigheter AB (publ) organisationsnummer 556501-1771

Rapport om årsredovisningen och koncernredovisningen

Uttalanden

Vi har utfört en revision av årsredovisningen och koncernredovisningen för Diös Fastigheter AB (publ) för räkenskapsåret 2022-01-01 - 2022-12-31 med undantag för bolagsstyrningsrapporten på sidorna 65-74. Bolagets årsredovisning och koncernredovisning ingår på sidorna 59-108 i detta dokument.

Enligt vår uppfattning har årsredovisningen upprättats i enlighet med årsredovisningslagen och ger en i alla väsentliga avseenden rättvisande bild av moderbolagets finansiella ställning per den 31 december 2022 och av dess finansiella resultat och kassaflöde för året enligt årsredovisningslagen.

Koncernredovisningen har upprättats i enlighet med årsredovisningslagen och ger en i alla väsentliga avseenden rättvisande bild av koncernens finansiella ställning per den 31 december 2022 och av dess finansiella resultat och kassaflöde för året enligt International Financial Reporting Standards (IFRS), så som de antagits av EU, och årsredovisningslagen.

Våra uttalanden omfattar inte bolagsstyrningsrapporten på sidorna 65-74. Förvaltningsberättelsen är förenlig med årsredovisningens och koncernredovisningens övriga delar. Vi tillstyrker därför att bolagsstämman fastställer resultaträkningen och balansräkningen för moderbolaget och koncernen.

Våra uttalanden i denna rapport om årsredovisningen och koncernredovisningen är förenliga med innehållet i den kompletterande rapport som har överlämnats till moderbolagets styrelse i enlighet med Revisorsförordningens (537/2014/EU) artikel 11.

Grund för uttalanden

Vi har utfört revisionen enligt International Standards on Auditing (ISA) och god revisionssed i Sverige. Vårt ansvar enligt dessa standarder beskrivs närmare i avsnittet Revisorns ansvar. Vi är oberoende i förhållande till moderbolaget och koncernen enligt god revisorssed i Sverige och har i övrigt fullgjort vårt yrkesetiska ansvar enligt dessa krav. Detta innefattar att, baserat på vår bästa kunskap och övertygelse, inga förbjudna tjänster som avses i Revisorsförordningens (537/2014/EU) artikel 5.1 har tillhandahållits det granskade bolaget eller, i förekommande fall, dess moderföretag eller dess kontrollerade företag inom EU. Vi anser att de revisionsbevis vi har inhämtat är tillräckliga och ändamålsenliga som grund för våra uttalanden.

Särskilt betydelsefulla områden

Särskilt betydelsefulla områden för revisionen är de områden som enligt vår professionella bedömning var de mest betydelsefulla för revisionen av årsredovisningen och koncernredovisningen för den aktuella perioden. Dessa områden behandlades inom ramen för revisionen av, och i vårt ställningstagande till, årsredovisningen och koncernredovisningen som helhet, men vi gör inga separata uttalanden om dessa områden.

Värdering av förvaltningsfastigheter

Diös Fastigheter AB (publ) redovisar sina förvaltningsfastigheter till verkligt värde och fastighetsbeståndet var per den 31 december 2022 upptaget till 31 136 mkr. Fastigheterna har värderats externt per den 31 december 2022. Utgångspunkten för värderingen av varje fastighet utgörs av en individuell bedömning av framtida intjäningsförmåga och marknadens avkastningskrav. Värderingen bygger på väsentliga bedömningar och antaganden som kan ge en betydande påverkan på koncernens resultat och finansiella ställning. För ytterligare information hänvisas till avsnittet om fastigheternas värdering på sidorna 80-81, avsnittet om risker och riskhantering på sidorna 62-64, koncernens redovisningsprinciper på sidorna 90-92 och not 11 Förvaltningsfastigheter i årsredovisningen.

Vår revision omfattade följande granskningsåtgärder men var inte begränsad till dessa:
* Vi har kartlagt och utvärderat metoden och processen avseende värdering av förvaltningsfastigheter.
* För att bedöma fullständighet och riktighet har vi för ett urval av fastigheter granskat indata för bl.a. intäkter samt de beräkningar som som bolagets externa värderingsinstitut gjort i värderingsmodellen.
* För ett urval av fastigheter har vi utvärderat och bedömt de väsentliga antaganden och bedömningar, däribland avkastningskrav, som använts i värderingsmodellen.
* Vi har granskat att ändamålsenliga redovisningsprinciper tillämpats och erforderliga upplysningar lämnats i relevanta noter till de finansiella rapporterna.

Annan information än årsredovisningen och koncernredovisningen

Det är styrelsen och verkställande direktören som har ansvaret för den andra information. Den andra informationen består av ersättningsrapporten samt sidorna 1-58, 114-145 i detta dokument men innefattar inte årsredovisningen, koncernredovisningen och vår revisionsberättelse avseende dessa. Vårt uttalande avseende årsredovisningen och koncernredovisningen omfattar inte denna information och vi gör inget uttalande med bestyrkande avseende denna andra information.

I samband med vår revision av årsredovisningen och koncernredovisningen är det vårt ansvar att läsa den information som identifieras ovan och överväga om informationen i väsentlig utsträckning är oförenlig med årsredovisningen och koncernredovisningen. Vid

Revisionsberättelse Övrig information
110

Diös Fastigheter AB Årsredovisning 2022 forts.

Revisionsberättelse

denna genomgång beaktar vi även den kunskap vi i övrigt inhämtat under revisionen samt bedömer om informationen i övrigt verkar innehålla väsentliga felaktigheter. Om vi, baserat på det arbete som har utförts avseende denna information, drar slutsatsen att den andra informationen innehåller en väsentlig felaktighet, är vi skyldiga att rapportera detta. Vi har inget att rapportera i det avseendet.

Styrelsens och verkställande direktörens ansvar

Det är styrelsen och verkställande direktören som har ansvaret för att årsredovisningen och koncernredovisningen upprättas och att de ger en rättvisande bild enligt årsredovisningslagen och, vad gäller koncernredovisningen, enligt IFRS så som de antagits av EU.

Styrelsen och verkställande direktören ansvarar även för den interna kontroll som de bedömer är nödvändig för att upprätta en årsredovisning och koncernredovisning som inte innehåller några väsentliga felaktigheter, vare sig dessa beror på oegentligheter eller misstag.

Vid upprättandet av årsredovisningen och koncernredovisningen ansvarar styrelsen och verkställande direktören för bedömningen av bolagets och koncernens förmåga att fortsätta verksamheten. De upplyser, när så är tillämpligt, om förhållanden som kan påverka förmågan att fortsätta verksamheten och att använda antagandet om fortsatt drift. Antagandet om fortsatt drift tillämpas dock inte om styrelsen och verkställande direktören avser att likvidera bolaget, upphöra med verksamheten eller inte har något realistiskt alternativ till att göra något av detta.

Revisorns ansvar

Våra mål är att uppnå en rimlig grad av säkerhet om huruvida årsredovisningen och koncernredovisningen som helhet inte innehåller några väsentliga felaktigheter, vare sig dessa beror på oegentligheter eller misstag, och att lämna en revisionsberättelse som innehåller våra uttalanden. Rimlig säkerhet är en hög grad av säkerhet, men är ingen garanti för att en revision som utförs enligt ISA och god revisionssed i Sverige alltid kommer att upptäcka en väsentlig felaktighet om en sådan finns. Felaktigheter kan uppstå på grund av oegentligheter eller misstag och anses vara väsentliga om de enskilt eller tillsammans rimligen kan förväntas påverka de ekonomiska beslut som användare fattar med grund i årsredovisningen och koncernredovisningen.

Som del av en revision enligt ISA använder vi professionellt omdöme och har en professionellt skeptisk inställning under hela revisionen. Dessutom:
* identifierar och bedömer vi riskerna för väsentliga felaktigheter i årsredovisningen och koncernredovisningen, vare sig dessa beror på oegentligheter eller misstag,
* utformar och utför granskningsåtgärder bland annat utifrån dessa risker och inhämtar revisionsbevis som är tillräckliga och ändamålsenliga för att utgöra en grund för våra uttalanden. Risken för att inte upptäcka en väsentlig felaktighet till följd av oegentligheter är högre än för en väsentlig felaktighet som beror på misstag, eftersom oegentligheter kan innefatta agerande i maskopi, förfalskning, avsiktliga utelämnanden, felaktig information eller åsidosättande av intern kontroll.
* skaffar vi oss en förståelse av den del av bolagets interna kontroll som har betydelse för vår revision för att utforma granskningsåtgärder som är lämpliga med hänsyn till omständigheterna, men inte för att uttala oss om effektiviteten i den interna kontrollen.
* utvärderar vi lämpligheten i de redovisningsprinciper som används och rimligheten i styrelsens och verkställande direktörens uppskattningar i redovisningen och tillhörande upplysningar.
* drar vi en slutsats om lämpligheten i att styrelsen och verkställande direktören använder antagandet om fortsatt drift vid upprättandet av årsredovisningen och koncernredovisningen. Vi drar också en slutsats, med grund i de inhämtade revisionsbevisen, om huruvida det finns någon väsentlig osäkerhetsfaktor som avser sådana händelser eller förhållanden som kan leda till betydande tvivel om bolagets och koncernens förmåga att fortsätta verksamheten.# Rapport om andra krav enligt lagar och andra författningar

Uttalanden

Utöver vår revision av årsredovisningen och koncernredovisningen har vi även utfört en revision av styrelsens och verkställande direktörens förvaltning för Diös Fastigheter AB (publ) för år 2022-01-01 - 2022-12-31 samt av förslaget till dispositioner beträffande bolagets vinst eller förlust. Vi tillstyrker att bolagsstämman disponerar vinsten enligt förslaget i förvaltningsberättelsen och beviljar styrelsens ledamöter och verkställande direktören ansvarsfrihet för räkenskapsåret.

Grund för uttalanden

Vi har utfört revisionen enligt god revisionssed i Sverige. Vårt ansvar enligt denna beskrivs närmare i avsnittet Revisorns ansvar. Vi är oberoende i förhållande till moderbolaget och koncernen enligt god revisorssed i Sverige och har i övrigt fullgjort vårt yrkesetiska ansvar enligt dessa krav. Vi anser att de revisionsbevis vi har inhämtat är tillräckliga och ändamålsenliga som grund för våra uttalanden.

Styrelsens och verkställande direktörens ansvar

Det är styrelsen som har ansvaret för förslaget till dispositioner beträffande bolagets vinst eller förlust. Vid förslag till utdelning innefattar detta bland annat en bedömning av om utdelningen är försvarlig med hänsyn till de krav som bolagets och koncernens verksamhetsart, omfattning och risker ställer på storleken av moderbolagets och koncernens egna kapital, konsolideringsbehov, likviditet och ställning i övrigt. Styrelsen ansvarar för bolagets organisation och förvaltningen av bolagets angelägenheter. Detta innefattar bland annat att fortlöpande bedöma bolagets och koncernens ekonomiska situation, och att tillse att bolagets organisation är utformad så att bokföringen, medelsförvaltningen och bolagets ekonomiska angelägenheter i övrigt kontrolleras på ett betryggande sätt. Verkställande direktören ska sköta den löpande förvaltningen enligt styrelsens riktlinjer och anvisningar och bland annat vidta de åtgärder som är nödvändiga för att bolagets bokföring ska fullgöras i överensstämmelse med lag och för att medelsförvaltningen ska skötas på ett betryggande sätt.

Revisorns ansvar

Vårt mål beträffande revisionen av förvaltningen, och därmed vårt uttalande om ansvarsfrihet, är att inhämta revisionsbevis för att med en rimlig grad av säkerhet kunna bedöma om någon styrelseledamot eller verkställande direktören i något väsentligt avseende företagit någon åtgärd eller gjort sig skyldig till någon försummelse som kan föranleda ersättningsskyldighet mot bolaget, eller på något annat sätt handlat i strid med aktiebolagslagen, årsredovisningslagen eller bolagsordningen. Vårt mål beträffande revisionen av förslaget till dispositioner av bolagets vinst eller förlust, och därmed vårt uttalande om detta, är att med rimlig grad av säkerhet bedöma om förslaget är förenligt med aktiebolagslagen. Rimlig säkerhet är en hög grad av säkerhet, men ingen garanti för att en revision som utförs enligt god revisionssed i Sverige alltid kommer att upptäcka åtgärder eller försummelser som kan föranleda ersättningsskyldighet mot bolaget, eller att ett förslag till dispositioner av bolagets vinst eller förlust inte är förenligt med aktiebolagslagen. Som en del av en revision enligt god revisionssed i Sverige använder vi professionellt omdöme och har en professionellt skeptisk inställning under hela revisionen. Granskningen av förvaltningen och förslaget till dispositioner av bolagets vinst eller förlust grundar sig främst på revisionen av räkenskaperna. Vilka tillkommande granskningsåtgärder som utförs baseras på vår professionella bedömning med utgångspunkt i risk och väsentlighet. Det innebär att vi fokuserar granskningen på sådana åtgärder, områden och förhållanden som är väsentliga för verksamheten och där avsteg och överträdelser skulle ha särskild betydelse för bolagets situation. Vi går igenom och prövar fattade beslut, beslutsunderlag, vidtagna åtgärder och andra förhållanden som är relevanta för vårt uttalande om ansvarsfrihet. Som underlag för vårt uttalande om styrelsens förslag till dispositioner beträffande bolagets vinst eller förlust har vi granskat styrelsens motiverade yttrande samt ett urval av underlagen för detta för att kunna bedöma om förslaget är förenligt med aktiebolagslagen.

Revisorns uttalande om Esef-rapporten

Uttalande

Utöver vår revision av årsredovisningen och koncernredovisningen har vi även utfört en granskning av att styrelsen och verkställande direktören har upprättat årsredovisningen och koncernredovisningen i ett format som möjliggör enhetlig elektronisk rapportering (Esef-rapporten) enligt 16 kap. 4 a § lagen (2007:528) om värdepappersmarknaden för Diös Fastigheter AB (publ) för räkenskapsåret 2022-01-01 - 2022-12-31. Vår granskning och vårt uttalande avser endast det lagstadgade kravet. Enligt vår uppfattning har Esef-rapporten upprättats i ett format som i allt väsentligt möjliggör enhetlig elektronisk rapportering.

Grund för uttalandet

Vi har utfört granskningen enligt FARs rekommendation RevR 18 Revisorns granskning av Esef-rapporten. Vårt ansvar enligt denna rekommendation beskrivs närmare i avsnittet Revisorns ansvar. Vi är oberoende i förhållande till Diös Fastigheter AB (publ) enligt god revisorssed i Sverige och har i övrigt fullgjort vårt yrkesetiska ansvar enligt dessa krav. Vi anser att de bevis vi har inhämtat är tillräckliga och ändamålsenliga som grund för vårt uttalande.

Styrelsens och verkställande direktörens ansvar

Det är styrelsen och verkställande direktören som har ansvaret för att Esef-rapporten har upprättats i enlighet med 16 kap. 4 a § lagen (2007:528) om värdepappersmarknaden, och för att det finns en sådan intern kontroll som styrelsen och verkställande direktören bedömer nödvändig för att upprätta Esef-rapporten utan väsentliga felaktigheter, vare sig dessa beror på oegentligheter eller misstag.

Revisorns ansvar

Vår uppgift är att uttala oss med rimlig säkerhet om Esef-rapporten i allt väsentligt är upprättad i ett format som uppfyller kraven i 16 kap. 4 a § lagen (2007:528) om värdepappersmarknaden, på grundval av vår granskning. RevR 18 kräver att vi planerar och genomför våra granskningsåtgärder för att uppnå rimlig säkerhet att Esef-rapporten är upprättad i ett format som uppfyller dessa krav. Rimlig säkerhet är en hög grad av säkerhet, men är ingen garanti för att en granskning som utförs enligt RevR 18 och god revisionssed i Sverige alltid kommer att upptäcka en väsentlig felaktighet om en sådan finns. Felaktigheter kan uppstå på grund av oegentligheter eller misstag och anses vara väsentliga om de enskilt eller tillsammans rimligen kan förväntas påverka de ekonomiska beslut som användare fattar med grund i Esef-rapporten. Revisionsföretaget tillämpar International Standard on Quality Management 1, som kräver att företaget utformar, implementerar och hanterar ett system för kvalitetsstyrning inklusive riktlinjer eller rutiner avseende efterlevnad av yrkesetiska krav, standarder för yrkesutövningen och tillämpliga krav i lagar och andra författningar. Granskningen innefattar att genom olika åtgärder inhämta bevis om att Esef-rapporten har upprättats i ett format som möjliggör enhetlig elektronisk rapportering av årsredovisning och koncernredovisning. Revisorn väljer vilka åtgärder som ska utföras, bland annat genom att bedöma riskerna för väsentliga felaktigheter i rapporteringen vare sig dessa beror på oegentligheter eller misstag.## Revisorns rapport över översiktlig granskning av Diös Fastigheter ABs hållbarhetsredovisning samt yttrande avseende den lagstadgade hållbarhetsrapporten.

Till Diös Fastigheter AB, org.nr 556501-1771

Inledning

Vi har fått i uppdrag av styrelsen i Diös Fastigheter AB att översiktligt granska Diös Fastigheter ABs hållbarhetsredovisning för år 2022. Företaget har definierat hållbarhetsredovisningens omfattning på 114-138 varav den lagstadgade hållbarhetsrapporten definieras på sidan 134.

Styrelsens och företagsledningens ansvar

Det är styrelsen och företagsledningen som har ansvaret för att upprätta hållbarhetsredovisningen inklusive den lagstadgade hållbarhetsrapporten i enlighet med tillämpliga kriterier respektive årsredovisningslagen. Kriterierna framgår på sidorna 114-138 i hållbarhetsredovisningen, och utgörs av de delar av ramverket för hållbarhetsredovisning utgivet av GRI (Global Reporting Initiative) som är tillämpliga för hållbarhetsredovisningen, samt av företagets egna framtagna redovisnings- och beräkningsprinciper. Detta ansvar innefattar även den interna kontroll som bedöms nödvändig för att upprätta en hållbarhetsredovisning som inte innehåller väsentliga felaktigheter, vare sig dessa beror på oegentligheter eller misstag.

Revisorns ansvar

Vårt ansvar är att uttala en slutsats om hållbarhetsredovisningen grundad på vår översiktliga granskning och lämna ett yttrande avseende den lagstadgade hållbarhetsrapporten. Vårt uppdrag är begränsat till den historiska information som redovisas och omfattar således inte framtidsorienterade uppgifter. Vi har utfört vår översiktliga granskning i enlighet med ISAE 3000 (omarbetad) Andra bestyrkandeuppdrag än revisioner och översiktliga granskningar av historisk finansiell information. En översiktlig granskning består av att göra förfrågningar, i första hand till personer som är ansvariga för upprättandet av hållbarhetsredovisningen, att utföra analytisk granskning och att vidta andra översiktliga granskningsåtgärder. Vi har utfört vår granskning avseende den lagstadgade hållbarhetsrapporten i enlighet med FARs rekommendation RevR 12 Revisorns yttrande om den lagstadgade hållbarhetsrapporten. En översiktlig granskning och en granskning enligt RevR 12 har en annan inriktning och en betydligt mindre omfattning jämfört med den inriktning och omfattning som en revision enligt International Standards on Auditing och god revisionssed i övrigt har. Revisionsföretaget tillämpar International Standard on Quality Management 1, som kräver att företaget utformar, implementerar och hanterar ett system för kvalitetsstyrning inklusive riktlinjer eller rutiner avseende efterlevnad av yrkesetiska krav, standarder för yrkesutövningen och tillämpliga krav i lagar och andra författningar. Vi är oberoende i förhållande till Diös Fastigheter AB enligt god revisorssed i Sverige och har i övrigt fullgjort vårt yrkesetiska ansvar enligt dessa krav. De granskningsåtgärder som vidtas vid en översiktlig granskning och granskning enligt RevR 12 gör det inte möjligt för oss att skaffa oss en sådan säkerhet att vi blir medvetna om alla viktiga omständigheter som skulle kunna ha blivit identifierade om en revision utförts. Den uttalade slutsatsen grundad på en översiktlig granskning och granskning enligt RevR 12 har därför inte den säkerhet som en uttalad slutsats grundad på en revision har. Vår granskning av hållbarhetsredovisningen utgår från de av styrelsen och företagsledningen valda kriterier, som definieras ovan. Vi anser att dessa kriterier är lämpliga för upprättande av hållbarhetsredovisningen. Vi anser att de bevis som vi skaffat under vår granskning är tillräckliga och ändamålsenliga i syfte att ge oss grund för våra uttalanden nedan.

Uttalanden

Grundat på vår översiktliga granskning har det inte kommit fram några omständigheter som ger oss anledning att anse att hållbarhetsredovisningen inte, i allt väsentligt, är upprättad i enlighet med de ovan av styrelsen och företagsledningen angivna kriterierna.

En lagstadgad hållbarhetsrapport har upprättats.

Östersund den 17 mars 2023

Deloitte AB

Richard Peters
Auktoriserad revisor

---

114Diös Fastigheter AB Årsredovisning 2022

Hållbarhetsrapport

Hyresgästen Andreas Johansson, Cygni, tillsammans med Urban Olofsson, kommersiell förvaltare, i Luleå.

115Diös Fastigheter AB Årsredovisning 2022

Förvaltningsberättelse
Bolagsstyrning
Finansiella rapporter
Noter
Övrig information
Hållbarhetsrapport
Nyckeltal

FÖRDJUPNING

Vårt hållbarhetsarbete

Hållbara lösningar är en del av Diös vardag. Vi har valt en strategi där kloka, långsiktiga beslut leder till bättre fastigheter och mer hållbara städer för framtida generationer. Vår hållbarhetsrapport sammanfattar resultat av och påverkan från vår verksamhet med utgångspunkt i våra fokusområden miljö och klimat, människor samt schyssta affärer. I rapporten, sidorna 114-138, redogör vi för vårt hållbarhetsarbete och vårt övergripande klimatmål med utgångspunkt i försiktighetsprincipen. Mer om hur arbetet skapar förutsättningar för vår affär går att läsa på sidorna 47–57. En översikt av väsentliga hållbarhetsrisker finns på sidorna 62–64. Hållbarhetsrapporteringen innehåller detaljer om styrning, mätning och uppföljning av vårt hållbarhetsarbete, samt kompletterande upplysningar som efterfrågas i de olika redovisningsramverk vi följer. Hållbarhetsrapporten är översiktligt granskad av extern part, se revisorsutlåtande på sidan 113. Vd är ytterst ansvarig för hållbarhetsredovisningen och hållbarhetschefen ansvarar för upprättandet. Rapporterna publiceras samtidigt som den finansiella redovisningen och omfattar perioden 1 januari till 31 december 2022. Rapportering sker årligen och tidigare års hållbarhetsrapporter finns publicerade på vår hemsida.

Hållbarhetsrapport

EPRA sBPR

Vi presenterar sedan 2017 hållbarhetsdata enligt EPRA sBPR. I år återfinns hänvisningar i vår hänvisningsguide i vår GRI-index på sidorna 128–133. På vår hemsida finns vårt fullständiga EPRA-rapport.

TCFD

Under 2022 slutfördes arbetet med att kartlägga våra klimatrisker enligt TCFD:s rekommendationer. En sammanfattande rapportering finns på sidorna 126–127.

FN Global Compact

Diös stödjer Agenda 2030 och arbetar utifrån våra branschspecifika lösningar till att bidra till de globala målen. Som supporterar av FN:s Global Compact rapporterar vi årligen i Kommunikation on Progress.

GRESB

Vi rapporterar årligen fastighetsdata till den investerar-rivna organisationen GRESB. De förser finanssektorn med hållbarhetsdata och marknadsjämförelser för bolag inom fastighet och även infrastruktur.

GRI

Diös arbetar och rapporterar enligt GRI:s ramverk sedan 2017 och har i år uppdaterat till ramverket 2021-standarder. Index finns på sidorna 128-133.

---

116Diös Fastigheter AB Årsredovisning 2022

Miljö och klimat

I såväl förvaltning som utveckling av våra fastigheter arbetar vi för att ta hänsyn till miljö och klimat. Fastighetssektorn i Sverige står för cirka 20 procent av utsläppen och Diös utmaningar ligger främst i driftskede och byggproduktion. Därför är frågor inom energi-, vatten- och övrig resursanvändning alltid i fokus. Diös fastighetsbestånd är övervägande centralt placerat och utvecklas främst genom om- och utbyggnad av befintliga fastigheter eller genom förtätning av staden på redan hårdgjorda ytor. Med hjälp av moderniseringar skapas energieffektiva fastigheter och vi använder oss av energi från förnyelsebar produktion där vi samverkar med våra energileverantörer för att nå gemensamma klimatmål.Medvetna material- och teknikval i byggprocessen samt återbruksinitiativ minskar vår negativa påverkan och skapar mer- värden för både bolag och hyresgäst samtidigt som våra gemen- samma resurser tillvaratas. Genom miljöcertifieringsstandarder ställer vi krav på hur våra fastigheter ska byggas och förvaltas. Kostnadseffektiva fastigheter med låg risk och attraktiva erbjudanden stärker vår affär på kort såväl som lång sikt. Risker och möjligheter Klimatanpassning av fastighetsbestånd Attraktivt erbjudande för hyresgäster och investerare Förändrade lagar och regler, skatter och andra avgifter Läs mer om hur vi hanterar våra risker och möjligheter under risk- avsnittet på sidorna 62–64 samt TCFD-rapporteringen på sidorna 126-127.

Styrning

Väsentliga aspekter är energianvändning, vattenanvändning, avfall, koldioxidutsläpp och miljöcertifiering. Vd är tillsammans med chef hållbara affärer ytterst ansvariga för Diös hållbarhetsfrågor. Hållbar- hetschefen har ett operativt ansvar att driva och utveckla hållbar- hetsarbetet i bolaget tillsammans med övriga verksamhetschefer.

Styrande policys:
* Hållbarhetspolicy
* Miljöpolicy
* Policy för Ansvarsfullt byggande

Omvärldsfaktorer:
* Agenda 2030 och FN:s globala utvecklingsmål, SDG
* EU:s klimatmål och taxonomi
* GHG-protokollet samt Science Based Target initiative, SBTi
* Nationell miljölagstiftning och klimatmål

Mål
* Halverade utsläpp 
* 55% gröna fastigheter till 2026
* 3% energi­effektivisering årligen

Utsläpp TON CO 2 -EKVIVALENTER

	2022		2021
	ton CO 2 e	kg/kvm Atemp	ton CO 2 e	kg/kvm Atemp
Scope 1 Tjänstebilar	48	6
Servicebilar	3	2
Köldmedieläckage	1	450	450
Summa scope 1	501		458
SCOPE 2 - market based
Inköpt energi, AB	5 298	2.94	4 919²	3.25
Summa	5 298		4 919
Scope 3
Energi- och bränslerelaterade utsläpp	748	691	3.6
Tjänsteresor	53	4	18	5
Summa	801		709
TOTALT	6 601		6 086

Utsläpp GRI 305–1, 305–2, 305–3 och 305–4

Året som gått
Målet om att halvera våra utsläpp till 2030 på väg mot nettonoll ligger fast och vi konstaterar att reserelaterade utsläpp inom scope 1 och 3 ökar från låga nivåer under pandemin. Som en vidareutveckling av vår klimatkartläggning från iol genomfördes i år en fördjupad kartläggning av våra utsläpp inom scope 1 för köldmedieläckage. Kartläggningen gör att vi i år kan redovisa beräkningsbaserade siffror¹. Därutöver gjordes under året en omräkning av historiska utsläpp tillbaka till dateringen av vårt basår då vi hittade en felkälla i datatäckningen för våra utsläpp inom scope 2. Detta påverkar även föregående års siffror². Justeringen gör att historiska utsläpp ökar. I samband med omräkningen uppdaterade vi även vår metodik enligt nya branschrekommendationer. Fastighetsägarnas nya vägledning för beräkningar av utsläpp inom scope 3 kommer ligga till grund för framtida arbetssätt, skapa mer jämförbarhet och förbättra interna processer för att säkra datatäckning. Enligt deras rekommendationer har vi nu fördelat om utsläpp från scope 2 till scope 3, kategori 3 för bränsle- och energirelaterade aktiviteter vilket även påverkat historiska data.

Scope 1: Tjänstebilar och servicebilar

Utsläppsdata för tjänste- och servicebilar kommer från vår leve- rantör och baseras på bilarnas verkliga drivmedelsförbrukning och antal körda mil i tjänsten. Utsläppen från våra eldrivna service- bilar avser dieselvärmare samt tankning av två arbetsfordon.

Scope 1: Köldmedieläckage

Läckage från köldmedier beräknas med en försiktighetsprincip om 4 procent av total fyllnadsmängd. Under 2023 tittar vi på styr dokument för att säkerställa att våra utsläpp från läckage minimeras. Vi har goda möjligheter att arbeta vidare för att ersätta köldmediekyla med hållbarare val såsom frikyla, ärrkyla eller naturliga köldmedier och därigenom sänka våra scope 1-utsläpp.

Scope 2: Köpt energi

Utsläpp från energianvändning omfattar all energi som Diös köper till våra fastigheter. Utsläppen omfattar inte energi där hyresgästerna har egna avtal med leverantörer. Utsläppsfaktorerna kommer från energileverantörerna och vi använder oss av market based-metoden för att beräkna utsläpp från elanvändning. I år publicerar vi även utsläpp enligt location based-metodiken³.

Scope 3: Tjänsteresor

Vår affär bygger till stor del på affärsskapande och att arbeta nära och aktivt med befintliga och potentiella hyresgäster. Pandemin underlättade förflyttningen till ett mer digitalt arbetssätt men vi ser att våra resor är tillbaka på nivåer i paritet med utsläppen innan pandemin. Utsläppsstatistiken från resor som bokas via resebyrå tillhandahålls från vår resebyrå, för övriga resor används sammanställd data för bolaget som helhet från SJ och SAS:s årliga miljö statistikrapporter. Majoriteten av resorna är flygresor med SAS mellan Östersund och Arlanda.

Scope 3: Privata bilar i tjänsten

Utsläpp från användningen av privata bilar i tjänst baseras på med- arbetarnas inrapportering av körda mil under 2022. Bränslet antas vara bensin för alla privata bilar. Sträckan multipliceras med emis- sionsfaktorn 0,22 enligt Trafikverket, tabell ”2020, Stad/Land”.

Scope 3: Hotellnätter

I år är första året vi redovisar utsläpp från hotellnätter i kategorin 3.6 Tjänsteresor⁴. Emissionsfaktorn är baserad på DEFRA:s miljö- statistik.

Scope 3: Byggprojekt

Som bolag fortsätter vi lära, hämta in kunskap från bransch- kollegor och utvecklar vårt arbetssätt för att minimera våra utsläpp redan i tidigt skede. Tillsammans med andra aktörer har vi anslutit oss till lokala återbruksprojekt där målet är att skapa synergier på lokal och regional nivå. Avfall från byggprojekt redovisas i EPRA-rapporten för våra nyproduktionsprojekt.

Scope 3: Våra hyresgästers klimatavtryck

Inom scope 3 ryms även utsläpp relaterade till våra hyresgästers energianvändning, avfall och resande. Vi har idag inte möjlighet att sammanställa dataunderlag för dessa poster.

¹ Omräkning av vårt basår har uppdaterat all historisk data vilket även påverkar föregående års siffror.
² Omräkning av basår och historiska utsläpp.
³ I år redovisar Diös för första gången utsläpp genom location based-metoden med ett scope 2-utsläpp om 20 412 ton CO 2 e.
⁴ 2022 ingår hotellnätter, ca 1 ton CO 2 e.
⁵ 2021 var tjänsteresor uppdelade på resor bokade via respektive utanför resebyrå (7 + 6 + 5 CO 2 e).

ENERGIANVÄNDNING PER ENERGISLAG

Ener	Absoluta tal, MWh	LfL, kWh/kvm	Andel fossilfri, %	Absoluta tal, MWh	LfL, kWh/kvm	Andel fossilfri, %
El	85 669	27.7	100	81 516	25.8	100
Fjärmvärme	119 211	38.5	96	134 999	42.7	98
Fjärrkyla	5 122	1.6	95	3 790	1.2	96
Egen elproduktion	2 045		100	1 834		100
Solceller	1 466			1 159
Vindkraft	579
Total energianvändning	210 002		98	220 305		98

Energi GRI 302-1

Energianvändning

Vattenförbrukning GRI 303–5

Året som gått
Arbete med att identifiera potential för långsiktiga energiprojekt för att effektivisera och optimera våra fastigheters energiförbruk- ning har under året intensifierats vilket skapat vinster för oss, våra hyresgäster och klimatet. Sedan 2020 har vi har ett årligt energieffektiviseringsmål på -3 procent i jämförbart bestånd¹. För 2022 redovisar vi en energibesparing om -3,3 procent över hela bolaget.

Metodik
Förbrukning i absoluta tal (Abs) är all energi som använts i de fastigheter som varit i Diös ägo någon gång under året. Data för jämförbart bestånd (LfL) kommer från fastigheter som varit i Diös ägo under hela 2022 samt 2021. Ytan som används är tempererad area (Atemp). Det är den yta vi anser vara mest relevant för jäm- förelse av energisiffror. Vi kan i dagsläget inte redovisa hur mycket energi som debiteras vidare till våra hyresgäster.

Vattenförbrukning

Datatäckningen för våra fastigheters vattenförbrukning är bristfällig, för 2022 redovisar vi därför endast vår vattenförbrukning i vår EPRA-rapport. Att arbeta med automatiserade vattenmätare och strukturerat få tillgång till dataunderlag kommer vare en fråga vi arbetar vidare med under 2023. Vårt fastighetsbestånd finns inte i områden med historisk vattenstress eller framtida betydande risk.

El

All el vi köper är ursprungsmärkt från förnyelsebara källor.

Fjärrvärme

För ärrvärme har vi valt att presentera andel fossilfri energi- produktion, i definitionen ingår energi från förnyelsebara källor samt spillvärme från industrin. Emissionsfaktorer för ärrvärme kommer från Svensk ärrvärmes årliga sammanställning men då 2022 års miljödata släpps först till våren används data från 2021. Fjärrvärmedata normalårskorrigeras med graddagar från Degreedays eller SMHI (Gävle).

Fjärrkyla

För ärrkyla använder vi idag samma miljövärden som för ärrvärme eftersom inga andra värden finns tillgängliga.

¹ Datatäckningen för fjärrkyla är bristfällig och ingår därför inte i vårt energimål men följs upp och redovisas i totalen.

Produktansvar: Miljöcertifiering CRE 8

Certifieringar

MILJÖCERTIFIERINGAR

Certifiering	2022		2021
	Antal fastigheter % av total yta		Antal fastigheter % av total yta
BREEAM In-Use	49	21	42	21
Vara gör eller högre	27	13
BREEAM-SE	2	2	2	2
Vara gör eller högre	2	2
Miljöbyggnad, silver	2	1	2	1
Svanen	1	0	1	0
Totalt	54	23	47	24

Året som gått
Vid årets slut hade vi 54 fastigheter (47) miljöcertifierade enligt Miljöbyggnad, Svanen, BREEAM-SE eller BREEAM In-Use. Totalt är 37 procent (35) av marknadsvärdet är miljöcertifierat och 22 procent (16) uppfyller certifieringskravet för vårt gröna finansieringsramverk Green Finance Framework, GFF. Vi certifierar all nyproduktion och arbetet med att förflytta befintligt bestånd genom främst energieffektiviseringar och klimat- anpassningar intensifierades under året med fler klimat- och sårbarhetsanalyser.# Hållbarhetsrapport

Människor

Utifrån vår affärsmodell skapar vi värden för människor i våra städer. Att utveckla fastigheter, kvarter och stadsdelar där människor känner sig trygga, vill bo och leva bygger Diös långsiktigt starka affär där nyckeln för att lyckas är att vara relationsskapare. Våra goda relationer med hyresgäster, leverantörer och andra aktörer bygger på att våra medarbetare mår bra. Tillsammans bygger vi en trygg kultur utifrån våra värdeord enkla, nära, aktiva. Våra attraktiva kontor skapar efterlängtade energifyllda mötesplatser för bra idéer och runt dem bygger vi vidare på en god företagskultur med kunskapsutbyte i fokus genom Diös Academy och Diös Talks. Hemarbetet skapade nya möjligheter för flexibilitet under ansvar och de starka team som byggdes upp har skapat en stor tillit inom bolaget som vi värnar och fortsätter utveckla. För att ytterligare värna hälsofrämjande aktiviteter och skapa en god arbetsmiljö stöttar Diös den medarbetardrivna idrottsförening Diös IF.

Risker och möjligheter

• Engagemang och effektivitet
• Säkerhet och hälsa
• Varumärke och relationer

Läs mer om hur vi hanterar våra risker under riskavsnittet på sidorna 62–64.

Styrning

Detta fokusområde omfattar väsentliga aspekterna kring hälsa och säkerhet, utbildning samt mångfald och lika möjligheter. VD är tillsammans med chef hållbara affärer ytterst ansvarig för hållbarhetsfrågorna. Det operativa ansvaret för att driva och utveckla sociala hållbarhetsfrågor i bolaget ligger hos hr och hållbarhetschef.

Ansvar & respekt

Genom att stödja de principerna i FN:s Global Compact vill Diös utmärka vikten av att agera för att stödja och respektera internationella mänskliga rättigheter inom vår inflyttande samt säkra att vi inte är inblandade i kränkningar mot människor. På det sättt vill vi förager med gott exempel och vårda om alla människor i vårt städer. På den svenska marknaden är respekten för mänskliga rättigheter att betrakta som en självklarhet, den svenska modellens skapar ett tydligt ramverk för oss som bolag att förhålla oss till samt ger medarbetare en stark arbetstidsutsträckning och om dess medarbetare.

Styrande policys:

• Hållbarhetspolicy
• Uppförandekod
• Likabehandlingspolicy
• Arbetsmiljöpolicy

Omvärldsfaktorer:

• Agenda 2030 och FN:s utvecklingsmål
• UN Global Compact
• Nationell arbetsmiljölagstiftning
• Kollektivavtal

Mål & ställningstagande

	2022	2021
Nolltolerans
mot diskriminering och trakasserier
Inga olycksfall i arbetet
Bibehållen hög sjukfrånvaronivå
Rekommenderad tid

SJUKFRÅNVARO

	2022	2021
Sjukfrånvaro (AR)	4,2 %	3,3 %
Varav kvinnor	4,5 %	3,5 %
Varav män	3,9 %	3,1 %
Varav annat	-	-

Året som gått

Vi har en något högre sjukfrånvaro efter pandemin men ligger fortfarande på en låg nivå. Möjligheten att återgå till kontoret samtidigt som vi bibehåller flexibla arbetsplatser har fått positiva betyg i våra medarbetarundersökningar. Förändringen i antal anställda är delvis påverkad av statistikens utformning och valet att redovisa siffror per 31 december. Medelantalet anställda för året var 156 (159), se vidare not 5 på sidan 94.

Metodik

Dataunderlag bygger på antalet anställda 31 december 2022 för tillsvidare- samt visstidsanställda. Icke-anställda medarbetare redovisas ej. Diös använder Skatteverkets bestämmelser kring juridiskt kön vid dataset gällande könsfördelning och ersättningsförhållanden. Våra medarbetares anställning i respektive affärsenhet ligger till grund för den regionala fördelningen.

403-1 Systematiskt arbetsmiljöarbete

Diös systematiska arbetsmiljöarbete följer svensk arbetsmiljölagstiftning och föreskriften AFS 2001:1. Enligt arbetsmiljölagen är vi som arbetsgivare skyldig att planera, leda, kontrollera och undersöka, riskbedöma, åtgärda samt följa upp verksamheten på ett sätt som främjar arbetsmiljön på arbetsplatsen. Respektive chef ansvarar för sina medarbetares arbetsmiljö där

Anställda och icke-anställda

GRI 2-7 och GRI 2-8

	2022		2021
	Total, st	Kvinna, %	Total, st	Kvinna, %
Totalt antal anställda per 31 dec	165	43	146	43
Antal tillsvidareanställda	157	42	144	43
Varav heltid	153	41	140	40
Varav deltid	4	100	4	100
Antal allmänt visstidsanställda	8	63	2	0
Antal icke-anställda	-	-	-	-

Per affärsenhet (tillsvidareanställda)

	2022		2021
	Total, st	Kvinna, %	Total, st	Kvinna, %
Luleå	16	38	14	43
Varav heltid	16	38	14
Varav deltid	0	-	0
Skellefteå	10	50	6	33
Varav heltid	10	50	6
Varav deltid	0	-	0
Umeå	13	23	14	21
Varav heltid	13	23	14
Varav deltid	0	-	0
Östersund/Åre	23	26	19	26
Varav heltid	23	26	19
Varav deltid	0	-	0
Sundsvall	9	56	9	56
Varav heltid	9	56	9
Varav deltid	0	-	0
Dalarna	19	32	21	33
Varav heltid	18	28	20
Varav deltid	1	100	1
Gävle	11	27	12	33
Varav heltid	11	27	12
Varav deltid	0	-	0
Huvudkontoret	56	57	49	59
Varav heltid	53	55	46
Varav deltid	3	100	3

Diös arbetsmiljöpolicy och arbetsmiljöguide hjälper oss i arbetet. Det är viktigt för oss som arbetsgivare att samverka med de anställda i arbetsmiljöarbetet. Det gör vi bland annat genom vår arbetsmiljögrupp som består av representanter från alla affärsenheter, huvudkontoret och HR.

403-8 Anställda som omfattas

Såväl medarbetare anställda av Diös som externa personer som arbetar för Diös räkning eller i vår verksamhet omfattas av vårt arbetsmiljöarbete. I dagsläget väljer vi att inte rapportera statistik för hur många icke-anställda som omfattas.

403-9 Arbetsrelaterade skador

Under 2022 skedde totalt 4 olyckor (2) under året vilket innebär en skadefrekvens på 2,7 (1,6) per 200 000 arbetade timmar. Under året skedde också 1 tillbud (7), vilket ger en tillbudsfrekvens på 0,7 (5,7) per 200 000 arbetade timmar. Skador och tillbud har varit av lättare karaktär såsom muskelsträckning men vi har även ett rapporterat benbrott samt en medarbetare som i tjänst möttes av en hotfull individ i en av våra fastigheter. Inga arbetsrelaterade skador rapporterades som ledde till dödsfall eller som hade större konsekvens för den skadade.

403-10 Arbetsrelaterad ohälsa

Diös rapporterar inte statistik på arbetsrelaterade ohälsa.

Kompetensutveckling

404-1 Utbildningstimmar

Alla våra medarbetare erbjuds löpande individuell och bolagsgemensam utbildning. Under 2022 har utbildning erbjudits vid strax under 50 olika tillfällen. Nuvarande utbildningssystem kan inte rapportera utbildningstimmar för visningar som inte sker live, detta kommer förbättras i vår nya kompetensplattform.

	2022		2021
	Kvinnor, h/person	Män, h/person	Kvinnor, h/person	Män, h/person
Genomsnittlig utbildningstid	12,1	15,0	18,6	16,3
- Tjänstemän (ej fördelat per kön)	15,4	18,1
- Kollektivanställda (ej fördelat per kön)	13,1	16,3

404–2 Kompetensutveckling

Under 2022 har våra utbildningsinsatser inom Diös Academy bland annat handlat om inomhusklimat och miljöcertifieringar. Under året har vi även påbörjat ett löpande utbildningsprojekt inom ramen för it- och cybersäkerhet som kommer fortgå in under 2023. Syftet är att stärka våra medarbetares riskmedvetenhet.

404–3 Utvecklingssamtal

2022 har 83 procent (69) av tillsvidareanställda haft utvecklingssamtal, av dessa samtal hölls 22 procent med kollektivanställda och 40 procent var med kvinnor.

ANSTÄLLDA	2022		2021
	Antal, st	Andel kvinnor, %	Antal, st	Andel kvinnor, %
Styrelse	1	6	33	6
- Varav under 30 år	0	0	0	0
- Varav 30–50 år	2	50	2	0
- Varav över 50 år	4	25	4	50
Tjänstemän	2 125	50	115	51
- Varav under 30 år	4	75	4	75
- Varav 30–50 år	90	54	85	55
- Varav över 50 år	31	32	26	35
Kollektivanställda	2 32	13	29	7
- Varav under 30 år	5	40	4	25
- Varav 30–50 år	20	10	17	12
- Varav över 50 år	7	0	9	0
Totalt antal anställda	2 157	42	144	42

1 Arbetsplatsrepresentant ej inräknad.
2 Tillsvidareanställda.

Året som gått

Under pandemin blev våra digitala utbildningar genom Diös Academy mycket uppskattade. Möjligheten att delta på distans och ta del av utbildningarna i efterhand har ökat deltagandet och varit uppskattat bland våra medarbetare. Detta har även skapat nya förutsättningar för en mer interaktiv process vid nyanställning. Arbetet med att fortsätta skapa och erbjuda interaktiva, medarbetarstyrda utbildningar kommer intensifieras under 2023 när vi börjar påbörjar ett samarbeta med en digital kompetensplattform.

Mångfald och lika möjligheter

Kompetensutveckling

404–1 Utbildningstimmar

Alla våra medarbetare erbjuds löpande individuell och bolagsgemensam utbildning. Under 2022 har utbildning erbjudits vid strax under 50 olika tillfällen. Nuvarande utbildningssystem kan inte rapportera utbildningstimmar för visningar som inte sker live, detta kommer förbättras i vår nya kompetensplattform.

	2022		2021
	Kvinnor, h/person	Män, h/person	Kvinnor, h/person	Män, h/person
Genomsnittlig utbildningstid	12,1	15,0	18,6	16,3
- Tjänstemän (ej fördelat per kön)	15,4	18,1
- Kollektivanställda (ej fördelat per kön)	13,1	16,3

404–2 Kompetensutveckling

Under 2022 har våra utbildningsinsatser inom Diös Academy bland annat handlat om inomhusklimat och miljöcertifieringar. Under året har vi även påbörjat ett löpande utbildningsprojekt inom ramen för it- och cybersäkerhet som kommer fortgå in under 2023. Syftet är att stärka våra medarbetares riskmedvetenhet.

404–3 Utvecklingssamtal

2022 har 83 procent (69) av tillsvidareanställda haft utvecklingssamtal, av dessa samtal hölls 22 procent med kollektivanställda och 40 procent var med kvinnor.# Diös Fastigheter AB Årsredovisning 2022

Förvaltningsberättelse

Bolagsstyrning

Statistiken baseras på hur många samtal som är registrerade i vårt HR-system. Att vara en nära och engagerad chef är viktigt för oss på Diös och vi tror därför att siffran kan vara högre utifrån att alla samtal inte registreras.

2–21 Årsersättningsförhållande

Ersättningsförhållande utifrån lönemedianen baseras på grundlön och ligger på 8,69. Löneutvecklingen under 2022 ligger för vd på 2,90 procent och på 2,40 procent för medianlön, vilket ger ett förhållande om 1,21. Bolaget har ingen publik ersättningspolicy och ersättningar baserar sig på individuell lönesättning för samtliga medarbetare.

Finansiella rapporter

Noter

Övrig information

Hållbarhetsrapport

Nyckeltal

Schyssta affärer

Ett högt förtroende är en förutsättning för att bedriva verksamhet på ett värdeskapande sätt och det möjlig- görs genom att Diös värdesätter schyssta affärer. Att vara transparenta i vår rapportering skapar dels för- troende för vår affär och upprätthåller goda relationer i våra leverantörsled. Det bygger förutsättningar för långsiktiga samarbeten och ett gott anseende för Diös som affärspart.

Fastighetsbranschen har historiskt varit exponerad mot riskfyllda aktiviteter och har därför sett en snabb utveckling av uppdaterade lagar, regleringar och direktiv. Vår verksamhet är på samma sätt som övrig marknad exponerad mot dessa risker; att följa gällande lagar och regler är därför en hygienfaktor för oss och våra affärsrelationer. Diös arbetar för att säkerställa effektiva rutiner för att leva upp till nya förutsättningar.

Arbetet med att ta fram vårt finansieringsramverk är ett exempel på där vi gynnas av att våga ta steget in i framtiden även när förutsättningarna inte är helt klarlagda vilket stärker vår affär på både lång och kort sikt.

Nyproduktionsprojekt genomförs oftast i totalentreprenad. Genom trygga affärsrelationer arbetar vi förebyggande med infor- mation och uppföljning. Att tidigt i projekt titta på materialval, stadsbyggnads- och klimataspekter ger oss goda förutsättningar att arbeta långsiktigt med våra affärer utifrån ett såväl ekonomiska, sociala som miljömässiga perspektiv.

• Risker och möjligheter
• Lag och regelefterlevnad
• Säkerhet och personlig integritet
• Långsiktigt förtroende och anseende

Läs mer om hur vi hanterar identifierade risker under risk- avsnittet på sidorna 62–64.

Styrning

Detta fokusområde omfattar de väsentliga aspekterna ekonomisk utveckling och antikorruption. Vd är tillsammans med chef hållbara affärer ytterst ansvarig för hållbarhetsfrågorna. CFO tillsammans med hållbarhetschefen ansvarar för att driva och utveckla bolagets antikorruptionsarbete.

Styrande policys:
* Hållbarhetspolicy
* Uppförandekod för medarbetare och leverantörer
* Antikorruptionspolicy

Omvärldsfaktorer:
* Agenda 2030 och FN:s globala utvecklingsmål
* UN Global Compact
* EU:s taxonomi om minimala skyddsåtgärder
* Nationell visselblåsarlagstiftning

Mål & ställningstagande:
* Nolltolerans mot korruption

Jan Fredriksson, teknisk förvaltare, och Markus Westman, kommersiell Förvaltare hos hyresgäst i Mora.

Hållbarhetsrapport

Ekonomisk utveckling och Antikorruption

	2022	%	2021	%
Intjänat värde	2 237		2 212
Värdefördelning av intäkter
- Löner och för­­­–

Ersättningsförhållande
utifrån lönemedianen baseras på grundlön och ligger på 8,69. Löneutvecklingen under 2022 ligger för vd på 2,90 procent och på 2,40 procent för medianlön, vilket ger ett förhållande om 1,21. Bolaget har ingen publik ersättningspolicy och ersättningar baserar sig på individuell lönesättning för samtliga medarbetare.

123 Diös Fastigheter AB Årsredovisning 2022

Förvaltningsberättelse

Bolagsstyrning

Finansiella rapporter

Noter

Övrig information

Hållbarhetsrapport

Nyckeltal

Schyssta affärer

Ett högt förtroende är en förutsättning för att bedriva verksamhet på ett värdeskapande sätt och det möjlig- görs genom att Diös värdesätter schyssta affärer. Att vara transparenta i vår rapportering skapar dels för- troende för vår affär och upprätthåller goda relationer i våra leverantörsled. Det bygger förutsättningar för långsiktiga samarbeten och ett gott anseende för Diös som affärspart.

Fastighetsbranschen har historiskt varit exponerad mot riskfyllda aktiviteter och har därför sett en snabb utveckling av uppdaterade lagar, regleringar och direktiv. Vår verksamhet är på samma sätt som övrig marknad exponerad mot dessa risker; att följa gällande lagar och regler är därför en hygienfaktor för oss och våra affärsrelationer. Diös arbetar för att säkerställa effektiva rutiner för att leva upp till nya förutsättningar.

Arbetet med att ta fram vårt finansieringsramverk är ett exempel på där vi gynnas av att våga ta steget in i framtiden även när förutsättningarna inte är helt klarlagda vilket stärker vår affär på både lång och kort sikt.

Nyproduktionsprojekt genomförs oftast i totalentreprenad. Genom trygga affärsrelationer arbetar vi förebyggande med infor- mation och uppföljning. Att tidigt i projekt titta på materialval, stadsbyggnads- och klimataspekter ger oss goda förutsättningar att arbeta långsiktigt med våra affärer utifrån ett såväl ekonomiska, sociala som miljömässiga perspektiv.

• Risker och möjligheter
• Lag och regelefterlevnad
• Säkerhet och personlig integritet
• Långsiktigt förtroende och anseende

Läs mer om hur vi hanterar identifierade risker under risk- avsnittet på sidorna 62–64.

Styrning

Detta fokusområde omfattar de väsentliga aspekterna ekonomisk utveckling och antikorruption. Vd är tillsammans med chef hållbara affärer ytterst ansvarig för hållbarhetsfrågorna. CFO tillsammans med hållbarhetschefen ansvarar för att driva och utveckla bolagets antikorruptionsarbete.

Styrande policys:
* Hållbarhetspolicy
* Uppförandekod för medarbetare och leverantörer
* Antikorruptionspolicy

Omvärldsfaktorer:
* Agenda 2030 och FN:s globala utvecklingsmål
* UN Global Compact
* EU:s taxonomi om minimala skyddsåtgärder
* Nationell visselblåsarlagstiftning

Mål & ställningstagande:
* Nolltolerans mot korruption

Jan Fredriksson, teknisk förvaltare, och Markus Westman, kommersiell Förvaltare hos hyresgäst i Mora.

Hållbarhetsrapport

Ekonomisk utveckling och Antikorruption

	2022	%	2021	%
Intjänat värde	2 237		2 212
Värdefördelning av intäkter
- Löner och för­­­
/  273 12 189 9
-  168 8 147 7
- Utdelning till aktieägare 283 13 498 23
-  485 22 441 20
Bibehållet ekonomiskt värde till aktieägarna 896 40 807 36

GRI 2–6 Värdekedja

Det är viktigt för oss att våra leverantörer och samarbetspartners lever upp till den standard som förväntas av oss och kunden. Vi har idag ca 1 600 leverantörer, varav byggtjänster står för de största inköpen. Vi jobbar aktivt med att stärka vår inköpsprocess, minska antalet avtal för att förenkla kvalitetssäkringen och minimera vår riskexponering mot ohederliga aktörer. Vår uppförandekod för leverantörer bifogas alla leverantörsavtal för att tydliggöra våra förväntningar och teknisk förvaltning har löpande avstämningar med våra leverantörer för att säkerställa förväntningar och krav.

GRI 205–2 Antikorruptionspolicy och processer

Antikorruptionspolicyn gäller alla anställda och kommuniceras till alla medarbetare i samband med nyanställning. Policyn är beslutad i koncernledning och presenterad för styrelsen. Vi har en uppförande- kod för såväl medarbetare som leverantörer och behandlar god affärssed, fri konkurrens, korruption, mutor och penningtvätt. Inga ytterligare insatser för medarbetare eller leverantörer har genomförts i Diös regi utöver ÅRL:s krav.

Värdet av en hållbar och långsiktig värdekedja

Våra affärer ska präglas av hög affärsmoral och Diös uppfö- randekod sätter minimikraven för hur vår verksamhet ska bedrivas för att värna FN:s principer om mänskliga rättigheter, arbetsvillkor, miljö och antikorruption. Vi har många leverantörer, framför allt i vår tekniska verksamhet. För oss är det en självklarhet att så långt vi kan säkerställa våra leverantörers hantering av mänskliga rättighe- ter och minska risken för brist på lagefterlevnad eller andra kränkningar i leverantörsled. Det gör vi genom vår uppfö- randekod för leverantörer. Under året gjordes inga betydande förändringar i leveran- törsled eller värdekedja. Inga fall av kränkningar av mänskliga rättigheter eller korruption har rapporterats under 2022.

GRI 205–3 Bekräftade korruptionsfall

Inga anmälningar eller orosanmälningar gällande korruption har inkommit under året. Vid misstanke om otillbörligt agerande av medarbetare eller annan part finns en extern visselblåsartjänst tillgänglig för alla intressenter via vår hemsida.

Daniel Jansson Westblom, uthyrare i Gävle.

125 Diös Fastigheter AB Årsredovisning 2022

Förvaltningsberättelse

Bolagsstyrning

Finansiella rapporter

Noter

Övrig information

Hållbarhetsrapport

Nyckeltal

Intressentdialog

Diös håller löpande dialoger med intressenter som på olika sätt påverkas av eller påverkar vår verksamhet. Dialogerna tillsammans med en mer omfattande väsentlighetsanalys ligger till grund för prioriteringsordning som fortsatt bedöms vara relevant och väsentlig. Intressenternas förväntningar tillsammans med den omvärldsbevakning vi gör och aktuella prioriteringar styr utvecklingen av Diös hållbarhetsarbete.

INTRESSENTER	EXEMPEL PÅ INTRESSENTERNAS FÖRVÄNTNINGAR	EXEMPEL PÅ DIALOG OCH AKTIVITET 2022
Medarbetare	Möjligheter till kompetens- och karriär­­­, 368 17 441 20
Bibehållet ekonomiskt värde till aktieägarna 896 40 807 36

GRI 2–6 Värdekedja

Det är viktigt för oss att våra leverantörer och samarbetspartners lever upp till den standard som förväntas av oss och kunden. Vi har idag ca 1 600 leverantörer, varav byggtjänster står för de största inköpen. Vi jobbar aktivt med att stärka vår inköpsprocess, minska antalet avtal för att förenkla kvalitetssäkringen och minimera vår riskexponering mot ohederliga aktörer. Vår uppförandekod för leverantörer bifogas alla leverantörsavtal för att tydliggöra våra förväntningar och teknisk förvaltning har löpande avstämningar med våra leverantörer för att säkerställa förväntningar och krav.

GRI 205–2 Antikorruptionspolicy och processer

Antikorruptionspolicyn gäller alla anställda och kommuniceras till alla medarbetare i samband med nyanställning. Policyn är beslutad i koncernledning och presenterad för styrelsen. Vi har en uppförande- kod för såväl medarbetare som leverantörer och behandlar god affärssed, fri konkurrens, korruption, mutor och penningtvätt. Inga ytterligare insatser för medarbetare eller leverantörer har genomförts i Diös regi utöver ÅRL:s krav.

Värdet av en hållbar och långsiktig värdekedja

Våra affärer ska präglas av hög affärsmoral och Diös uppfö- randekod sätter minimikraven för hur vår verksamhet ska bedrivas för att värna FN:s principer om mänskliga rättigheter, arbetsvillkor, miljö och antikorruption. Vi har många leverantörer, framför allt i vår tekniska verksamhet. För oss är det en självklarhet att så långt vi kan säkerställa våra leverantörers hantering av mänskliga rättighe- ter och minska risken för brist på lagefterlevnad eller andra kränkningar i leverantörsled. Det gör vi genom vår uppfö- randekod för leverantörer. Under året gjordes inga betydande förändringar i leveran- törsled eller värdekedja. Inga fall av kränkningar av mänskliga rättigheter eller korruption har rapporterats under 2022.

GRI 205–3 Bekräftade korruptionsfall

Inga anmälningar eller orosanmälningar gällande korruption har inkommit under året. Vid misstanke om otillbörligt agerande av medarbetare eller annan part finns en extern visselblåsartjänst tillgänglig för alla intressenter via vår hemsida.

Daniel Jansson Westblom, uthyrare i Gävle.

125 Diös Fastigheter AB Årsredovisning 2022

Förvaltningsberättelse

Bolagsstyrning

Finansiella rapporter

Noter

Övrig information

Hållbarhetsrapport

Nyckeltal

Intressentdialog

Diös håller löpande dialoger med intressenter som på olika sätt påverkas av eller påverkar vår verksamhet. Dialogerna tillsammans med en mer omfattande väsentlighetsanalys ligger till grund för prioriteringsordning som fortsatt bedöms vara relevant och väsentlig. Intressenternas förväntningar tillsammans med den omvärldsbevakning vi gör och aktuella prioriteringar styr utvecklingen av Diös hållbarhetsarbete.

INTRESSENTER	EXEMPEL PÅ INTRESSENTERNAS FÖRVÄNTNINGAR	EXEMPEL PÅ DIALOG OCH AKTIVITET 2022
Medarbetare	Möjligheter till kompetens- och karriär­­­# Hållbarhetsrapport

Arbetet övergår nu till ett förvaltningsskede för att säkerställa och stödja vår verksamhet att navigera mot våra övergripande bolagsmål samt säkra ett långsiktigt robust fastighetsbestånd i våra städer.

Fysiska risker

För bedömning av fysiska klimatrisker utgår bolagets analys från de risker som listas i Appendix A i EU:s taxonomi gällande målet för klimatanpassning. De fysiska risker som identifierats och bedöms som betydande för vårt fastighetsbestånd är:

• Översvämning. Huvudsakligen till följd av regn men på vissa orter även nederbörd i kombination med stigande havsnivåer.
• Högre temperaturer. Våra städer ligger i ett nordligt klimat där behovet av komfortkyla i fastigheterna historiskt varit begränsad. De senaste åren har vi sett en ökad efterfrågan på kyla i kontorslokaler vilket vi bedömer beror på ökade komfortkrav snarare än ett faktiskt ökat behov.

Vår bedömning att översvämning i dagsläget är en mer prioriterad risk än högre temperaturer men kommer utreda risker kopplade till högre temperaturer mer noggrant. Utöver dessa finns även regionala skillnader där klimatriskanalysen pekar på större risk och utsatthet för exempelvis ras och skred. Se riskkartan över fysiska klimatrisker på sidan 55.

Omställningsrisker

Vid bedömning av Diös övergångsrisker har riskbedömningen utgått ifrån scenarioanalys från det globala hållbarhetsnätverket Network for Greening the Financial System, NGFS. Diös har identifierat ett antal risker som bedöms vara affärskritiska eller innebära regelbunden ekonomisk påverkan, händelser som redan idag inträffar eller med stor sannolikhet kommer inträffa inom en nära framtid:

• Höjda priser på både råvaror, utsläpp av växthusgaser samt klimatsmart teknologi
• Reglering av befintliga produkter och tjänster
• Ökade kostnader för energi till följd av den industriella utvecklingen i vår region.

Riskhantering

Identifiering av hållbarhetsrisker är en förlängning av vårt ordinarie riskarbete där vi bedömer sannolikhet och konsekvenspåverkan av ett brett spektrum av risker. Vi ser att risker kopplade till klimatförändringar framöver förutsätter ett fördjupat analysarbete av hållbarhetsteamet för att bolagets riskhanteringsstrategi ska vara välgrundad i fakta samt med uppdaterad omvärldsbevakning. Klimatriskerna finns med i koncernledningens årliga riskrevisionsarbete. Under 2022 genomfördes även lokala översvämningskarteringar och sårbarhetsanalyser i förvaltningen på fastighetsnivå i våra tre orter Östersund, Umeå och Luleå. Under 2023 fortlöper de lokala karteringarna och arbetet med att genomföra sårbarhetsanalys på fastighetsnivå för att upprätta lokala adaptionsplaner och förvaltningsrutiner. I förvaltningsskedet är fortsatt intern kompetensutveckling av stor vikt för att skapa förståelse och arbeta förebyggande. Genom förankring i organisationen implementeras ett arbetssätt kopplat till förvaltningsrutiner.

Indikationer och mål

Diös långsiktiga klimatmål är att halvera våra koldioxidutsläpp från 2018 till år 2030 på vägen mot nettonoll senast 2045. Våra underliggande mål är att nå 55 procent gröna fastigheter till 2026 samt en årlig sänkning av vår energianvändning i jämförbart bestånd med 3 procent. Mål och måluppföljning beskrivs i avsnitt Miljö och klimat på sidorna 48 och 116. Utsläpp fördelat på scope 1, 2 och 3 finns presenterat på sidan 117. Mellan åren 2020–2021 genomförde vi en klimatkartläggning för alla utsläpp inom bolaget, den finns att läsa i sin helhet på vår hemsida.

Vägen framåt

Klimatriskanalysen har möjliggjort för Diös att, utifrån identifierade risker och möjligheter, arbeta vidare med att skapa konkreta aktiviteter och rutiner för att underlätta omställningen till en mer klimatvänlig och robust verksamhet. Den regionala karteringen har gett förvaltning och affärsenheter bättre verktyg för att arbeta vidare med inventeringen av det totala beståndet på fastighetsnivå och skapa proaktiva förvaltningsrutiner. Genom att aktivt arbeta med hela bolaget och samlas kring våra hållbarhetsmål och skapa förståelse för våra egen påverkan ökar vi kunskapen internt för att etablera rutiner och arbetssätt. Arbetet med fysiska risker samt omställningsrisker ger Diös möjlighet att fatta informerade beslut, agera framåtlutat mot kommande regelverk och bli än mer konkurrenskraftiga i ett föränderligt samhälle.

127
Diös Fastigheter AB
Årsredovisning 2022

Förvaltningsberättelse Bolagsstyrning Finansiella rapporter Noter Övrig information Hållbarhetsrapport Nyckeltal

Styrning

Strategi
a. Beskriv de klimatrelaterade risker och möjligheter som organisationen har identifierat på kort, med dellnng och lång sikt.
b. Beskriv effekten av klimatrelaterade risker och möjligheter på organisationens verksamhet, strategi, ekonomisk planering.
c. Beskriv motståndskraften i organisationens strategi med hänsyn till olika klimatrelaterade scenarier, inklusive ett 3°C eller längre scenario.

Riskhantering
a. Beskriv organisationens process för att identifiera och bedöma klimatrelaterade risker.
b. Beskriv organisationens process för hantering klimatrelaterade risker.
c. Beskriv hur processen för att identifiera, bedöma och hantera klimatrelaterade risker integreras i organisationens övergripande riskhantering.

Mål och mätetal
a. Redovisa mätvärdena som används av organisationen för att bedöma klimatrelaterade risker och möjligheter i linje med bolagets strategi och riskhanteringsprocess.
b. Redovisa utsläpp inom scope 1 och scope 2 samt, om relevant, scope 3-utsläpp av växthusgaser (GHG) och relaterade risker.
c. Beskriv de mål som används av organisationen för att hantera klimatrelaterade risker och som möjligt även väl bolagets netts dess mål.

Hållbarhetsrapport

Rekommenderade upplysningar enligt TCFD

Diös väsentlighetsanalys är gjord utifrån Global Reporting Initiative (GRI) tidigare ramverksstandard. En uppdatering av ramverket har nu presenterats och vi avser att genomföra en uppdatering av vår väsentlighetsanalys under 2023 för att linjera mot de nya skrivningarna. Nedan redovisar vi våra väsentliga hållbarhetsfrågor utifrån en sammanvägd gradering av relevans för intressenter och Diös påverkan.

Väsentlighetsanalys

Relevans för intressenter	Diös påverkan på hållbar utveckling
HÖG	HÖGRE
• Årlig påföljd o möjlighet	• Effektivisera vattenanvändning
• Bidra till ett hälsosamt samhälle	• Långsiktigt ekonomiskt resultat och styrning
	• Minska riskerna genom klimatförändringar
	• Effektivisera energianvändningen
	• Skapa trygga platser i städerna
	• Bra hantering av avfall och återvinning
	• Minska klimatpåverkan
	• Vara en attraktiv arbetsgivare
	• Höga miljöprestanda i fastigheterna

Under 2023 kommer ett översynsarbete påbörjas för att säkerställa att våra identifierade områden är relevanta för vår affär även eventuellt addera ytterligare perspektiv utifrån EU:s kommande direktiv CSRD.

128
Diös Fastigheter AB
Årsredovisning 2022

Förvaltningsberättelse Bolagsstyrning Finansiella rapporter Noter Övrig information Hållbarhetsrapport Nyckeltal

Hållbarhetsrapport

GRI-index

GRI 2: Generella standardupplysningar

1. BOLAGET OCH DESS RAPPORTFÖRANDE

GRI-STANDARD	SIDA	UTELÄMNADE KRAV	ANLEDNING	FÖRKLARING	EPRA-KODER inklusive hänvisning till EPRA-koder
2-1 Organisationsprofil	a-d.	Bolagsnamn och ägarföre-för- och huvudkontor, platsering samt länder med verksamhet	–		Statement of us
2-2 Organisation-enheter inkluderade i hållbarhetsrapporteringen	a-c.	Organisationenheter, anspråk och konsolidering av information	–
2-3 Rapportperiod, -cykel och kontaktuppgifter	a-c.	Rapportperiod, -cykel och publika-tiodatum	–
d.	Kontaktuppgifter	–	Baksidan
2-4 Väsentliga förändringar	a.	Nya definier- eller områdena	–	117, 118, 121, 143
2-5 Extern granskning	a-b.	Extern deklaration-er eller principer samt granskning av hållbarhetsrapporten	–	113

2. EKONOMISKA AKTIVITETER OCH ANSTÄLLDA

GRI-STANDARD	SIDA	UTELÄMNADE KRAV	ANLEDNING	FÖRKLARING	EPRA-KODER inklusive hänvisning till EPRA-koder
2-6 Aktiviteter, värdekedja och andra affärsrelationer	a-d.	Bransch, värdekedja och affärsrelationer samt för-ningar	–	18-29, 52, 59-61
2-7 Anställda	a-e.	Rapportering av bolagets anställda	–	121
2-8 Icke-anställda	a-c.	Rapportering av bolagets icke-anställda	Vissa anse inte infor-tion vara väsentlig	Viss anser inte infor-tion vara
				väsentlig

GRI-STANDARD	SIDA	UTELÄMNADE KRAV	ANLEDNING	FÖRKLARING	EPRA-KODER inklusive hänvisning till EPRA-koder
Statement of us	–	Diös Fastigheter AB (org. 556603-1277) har rappor-terat enligt GRI Standards för rapport-året 2022	GRI-ramverk 2021		GRI 1: Foundation 2021
		Applicerbar sektorstandard	–	Bolaget utgör från tidiga utgivna standar-der från GRI kopplade till fastighets-sektor

3. STYRNING

GRI 2: Generella standardupplysningar

2-9 Styrningsstruktur och styrelsens sammansättning

GRI-STANDARD	SIDA	UTELÄMNADE KRAV	ANLEDNING	FÖRKLARING	EPRA-KODER inklusive hänvisning till EPRA-koder
2-9 Styrningsstruktur och styrelsens sammansättning	a-c.	Styringsstruktur, sammansättning och ansvarsgrupper	a. Underrepre-senterade grupper	–	I enlighet med etiska skäl redovisa vi enbart utifrån kön eller ålder
				Viktigt: För att tillämpa etiskt skäl redovisar vi inte annan information som antalet
2-10 Tillsättning av styrelse	a-b.	Till-sättning av eller urvalskriterier för styrelse	–	67-68
2-11 Styrelseordförande	a-b.	Styrelseordföran-des operativa roll, ansvar för hantering av intressekonflikter	–	66-72
2-12 Ansvar för anställningsfrågor	a-c.	Rollfördelning, ansvar på-verkan samt uppföljnings-arbete	–	66-73
2-13 Delegering av ansvar	a-b.	Delegering av höllbarhets-ansvar överrapportering	–	98-105, 115-116, 120, 123
2-14 Styrelsens roll i hållbarhetsrapporteringen	a-b.	Ansvar, delegering av rollfördelning över hållbarhets-information	–	68-72
2-15 Hantering av intressekonflikter	a-b.	Hantering av rapportering av intressekonflikter	–	97, 71-72
2-16 Kritiska angelägenheter	a-b.	Rapportering av kritiska angelägenheter	–	66-71
2-17 Kollektiv kunskap för hållbar utveckling	a.

GRI-STANDARD SIDA UTELÄMNADE KRAV ANLEDNING FÖRKLARING EPRA-KODER

2. Styrelsens och ledningens styrning av bolaget

2-10 Styrelsearbete
a-b. Styrelsens arbete och uppföljning av verksamheten 66-72
2-11 Styrelseordförande
a. Styrelseordförandens roll 66-72
2-12 Styrelsens sammansättning
a-c. Styrelsens sammansättning, oberoende och jäv 66-72
2-13 Styrelsens kompetens och erfarenhet
a. Styrelsens kompetens och erfarenhet 66-72
2-14 Styrelsens utvärdering av sitt arbete
a-b. Utvärdering av styrelsens arbete 66-72
2-15 Styrdokument för ersättning
a-b. Ersättningspolicy och dess påverkan på vinstning 70-71
2-16 Process för ersättningsbestämmelser
a-b. Process för ersättningsbestämmelser och intressenters deltagande 66-72
2-17 Årsersättningsförhållanden
a-c. Ersättningsförhållanden och utveckling 122

4. Strategi, styrdokument och processtyrning

2-22 Vd-ord om bolagets hållbarhetsstrategi och utveckling
a. Vd-ord 6-7
2-23 Värderingar, principer och styrande dokument
a-f. Styrdokument, värderingar, principer och åtaganden 115, 120, 123
2-24 Operationell styrning
a. Hantering av styrdokument i egen verksamhet 71-72
2-25 Processer för att avhjälpa negativ påverkan
a-e. Negativ påverkan och klagomålshantering 55, 71-75, 115, 120, 123
2-26 Mekanismer för råd och delaktighet
a. Mekanismer för råd och delaktighet: Väsentlighetsfunktion 55, 75, 126
2-27 Lag- och regelefterlevnad
a-d. Företagande och regelöverträdelser 55, 127
2-28 Medlemskap
a. Delaktighet i medlemskapsorganisationer 115

5. Intressentdialog

2-29 Intressentdialog
a. Intressentdialog och dialog 125
2-30 Kollektivavtal
a-b. Anställda med kollektivavtal. Förhandlande om anställningsvillkor är inte kollativt förhandlade eller stöttade av annan facklig organisation.

GRI 3: Väsentliga aspekter

3-1 Process för att besluta om väsentliga aspekter
a-b. Rapporten innehåller och ramar 115
3-2 Väsentliga aspekter
a-b. Väsentliga aspekter för förändringar i rapportering 115-118, 120, 123, 128-155
3-3 Styrning av väsentliga aspekter, se respektive avsnitt 131

Diös Fastigheter AB Årsredovisning 2022

Förvaltningsberättelse Bolagsstyrning Finansiella rapporter Noter Övrig information Hållbarhetsrapport Nyckeltal Hållbarhetsrapport

GRI-STANDARD SIDA UTELÄMNADE KRAV ANLEDNING FÖRKLARING EPRA-KODER

GRI 201: EKONOMISK UTVECKLING 2016

3-3 Hantering av väsentliga aspekter
1.1 Styrning av väsentliga aspekter 66-72
201-1 Direkt ekonomiskt värde
a-b. Direkt ekonomiskt värde 124
201-2 Finansiella risker och möjligheter till följd av klimatförändringarna
a. Risker och möjligheter, inklusive ränterisker 95-97, 125-127

GRI 205: ANTIKORRUPTION 2016

3-3 Hantering av väsentliga aspekter
1.1-1.2 Styrning av väsentliga aspekter och riskprocess 123
205-1 Riskfyllda aktiviteter med hänseende till korruption
a-b. Ekonomiska aktiviteter i risk för korruptionsrelaterade överenden 123-124
205-2 Antikorruptionspolicy och processer
a-e. Interna och externa utbildningsinsatser för att motverka korruption 124
205-3 Bekräftade korruptionsfall
a-d. Bekräftade korruptionsfall eller eventuella legala påföljder 124

GRI 302: ENERGI 2016

3-3 Hantering av väsentliga aspekter
1.1 Styrning av väsentliga aspekter 116
302-1 Energianvändning
a-g. Energianvändning och bränsleförbrukning
c. Gasförbrukning
d. biobränsle
e. Dieselanvändning
f. Produktionen av värme, kyla
g. Gas
c. Dieselanvändning inte gas som ett energislag
d. Överskott av egenproducerad solel till säljer
118
c. I div. Gasanvändning
d. I div. Produktionen av värme, kyla
c. Dieselanvändning
d. I div. Gas
c. Dieselanvändning inte gas som ett energislag
d. I div. Produktionen av värme, kyla
e. Överskott av egenproducerad solel till säljer
302-3 Energiintensitet
a-d. Energiintensitet 118

GRI 303: VATTENANVÄNDNING 2018

3-3 Hantering av väsentliga aspekter
Vatten-Abs, Vatten-Fjärrvärme 1.1 Styrning av väsentliga aspekter 116
303-5 Vattenanvändning
Vatten-Abs, Vatten-Fjärrvärme
a-d. Vattenförbrukning, vattenström och lagring 118, EPRA-tabell

GRI 305: UTSLÄPP 2016

3-3 Hantering av väsentliga aspekter
1.1-1.2 Styrning av väsentliga aspekter och kompensationåtgärder 116
305-1 Direkta GHG-utsläpp, scope 1
GHG-Dir-Abs
a-g. Utsläpp inom scope 1 117
305-2 Indirekta GHG-utsläpp från inköpt energi, scope 2
GHG-Indir-Abs
a-g. Utsläpp inom scope 2, lokation samt parket baserad 117
305-3 Övriga indirekta GHG-utsläpp, scope 3
a-g. Utsläpp inom scope 3 117
305-4 Utsläppsintensitet, byggnader
GHG-Int
a-d. Utsläppsintensitet 117

GRI 306: AVFALL 2020

3-3 Hantering av väsentliga aspekter
1.1 Styrning av väsentliga aspekter 116
306-1 Avfall och eventuellt betydande påverkan
a. Betydande faktiskt och potentiellt avfallspåverkande 93, 117-118
306-2 Avfallshantering
Vast-Abs, Vast-Fjärrvärme
a-c. Avfallflöden

EPRA-tabell

GRI 403: HÄLSA OCH SÄKERHET 2018

3-3 Hantering av väsentliga aspekter, nyckel och uppföljning 1.1-1.2 Styrning av väsentliga aspekter, nyckel och uppföljning 120
403-1 Systematiskt arbetsmiljöarbete
Emp-Training
a. Styrande regelverk och anställda samt icke-anställda som omfattas 121
403-8 Anställda som omfattas
a. Arbetsmiljöområdet omfattning 121
403-9 Arbetsrelaterade skador
H&S-Asset
a-g. Förekomst av och att förebygga arbetsrelaterade skador för anställda samt icke-anställda
b. Icke-anställda skadefrekvens inkl. totalt antal
Vi rapporterar inte statistik för icke-anställda
Vi anser inte informationen vara väsentlig
403-10 Arbetsrelaterad ohälsa
a-e. Förekomst av och att förebygga arbetsrelaterad ohälsa för anställda samt icke-anställda
b. Antal fall av arbetsrelaterad ohälsa av det art, icke-anställda
Vi rapporterar inte statistik för icke-anställda
Vi anser inte informationen vara väsentlig

GRI 404: KOMPETENSUTVECKLING 2016

3-3 Hantering av väsentliga aspekter
1.1 Styrning av väsentliga aspekter 51, 120
404-1 Utbildningstimmar
Emp-Training
a. Antal utbildningstimmar 122
404-2 Kompetensutveckling
a-b. Kompetensutvecklingsprogram och övergående systemintering 122
404-3 Utvecklingssamtal
Emp-Dev
a. Deltagande i utvecklingssamtal 122

GRI 405: MÅNGFALD OCH LIKA MÖJLIGHETER 2016

33-3 Hantering av väsentliga aspekter
1.1 Styrning av väsentliga aspekter 120
405-1 Sammansättning av bolaget
Diversitet-Emp
a-b. Mångfald inom bolaget
Data saknas
Rättsligt grunder för bolaget att hålla register över könslig personuppgifter saknas
c.c.c. Andra mångfaldsaspekter
Data saknas
Rättsligt grunder för bolaget att hålla register över könslig personuppgifter saknas
405-2 Jämlik lönefördelning och ersättning
Diversitet-Pay
a-b. Jämlik löne- och ersättningsnivå 50, 121

CRE-AVSNITT
Vattenförbrukning
Vatten-Int CRE 2 Vattenintensitet
EPRA-tabell
Produktansvar Cert-Tor CRE 8 Miljöutifiering 119

MILJÖ PERSONAL SOCIALA FÖRHÅLLANDEN MÄNSKLIGA RÄTTIGHETER ANTIKORRUPTION AFFÄRSMODELL

10 Affärsmodell, 77 Investeringar för framtiden, 78 Miljö och klimat, 115 Djur, hållbarhetsrapport, 119 Miljö och Klimat
10 Affärsmodell, 77 Investeringar för framtiden, 50 Människor, 115 Djur, hållbarhetsrapport, 120 Människor
10 Affärsmodell, 77 Investeringar för framtiden, 50 Människor, 115 Djur, hållbarhetsrapport, 120 Människor
10 Affärsmodell, 77 Investeringar för framtiden, 50 Människor, 115 Djur, hållbarhetsrapport, 120 Människor, 123 Schyssta affärer, Styrning
10 Affärsmodell, 77 Investeringar för framtiden, 50 Människor, 115 Djur, hållbarhetsrapport, 120 Människor, 123 Schyssta affärer, Styrning

VÄSENTLIGA RISKER OCH HUR DESSA HANTERAS

115 Miljö och klimat, Risker och möjligheter 120 Människor, Risker och möjligheter 120 Människor, Risker och möjligheter 123 Schyssta affärer, Risker och möjligheter 123 Schyssta affärer, Risker och möjligheter

RESULTATINDIKATORER

117 Utsläpp, 117 Energi och vattenförbrukning 121 Anställda och icke-anställda
122 Kompetensutveckling, Mångfald och lika möjligheter 121 Anställda och icke-anställda
122 Kompetensutveckling, Mångfald och lika möjligheter 123 Människor, Moljör och lika möjligheter
121 Anställda och icke-anställda 122 Kompetensutveckling, Mångfald och lika möjligheter
123 Människor, Moljör och lika möjligheter 126 Människor, Moljör och lika möjligheter
123 Schyssta affärer, Mål och styrning 126 Schyssta affärer, Mål och styrning
125 Människor, Mål och styrning 127 Schyssta affärer, Mål och styrning
127 Schyssta affärer, Mål och styrning

Hållbarhetsrapportering enligt årsredovisningslagen

I tabellen nedan anges hänvisningar till hållbarhetsrapporten som upprättas enligt Årsredovisningslagen.

Taxonomirapportering

Diös träffas ännu inte av rapporteringskraven från EU:s taxonomi. Vi väljer att rapportera fullständigt för ökad transparens och jämförbarhet inom branschen. Vår bedömning är att hela Diös verksamhet omfattas av EU:s taxonomi genom vår primära ekonomiska verksamhet som utgör förvärv och ägande av fastigheter, aktivitet 7.7. Förvaltning av dessa fastigheter inbegriper aktiviteter som kan klassas in under aktivitet 7.2–7.6. Om dessa inte genomförs separat redovisas de under aktivitet 7.7. De ekonomiska verksamheterna är exponerade mot miljömål 1 om att begränsa vår klimatpåverkan. Som fastighetsägare kan vi bidra till klimatomställningen i samhället genom att energi- effektivisera våra fastigheter, ställa krav mot våra leverantörer om förnybar energi samt verka för ett lågt klimatavtryck i samband med nyproduktion samt om- och tillbyggnation.

Aktivitet 7.7 – Förvärv och ägande av fastigheter
Samtliga av Diös fastigheter faller in under aktivitet 7.7 – förvärv och ägande av fastigheter.

Kriterier för att väsentligt bidra
Fastigheter som vi bedömer vara förenliga med taxonomins kriterier för att väsentligt bidra mot mål 1 har: Ett vägt primärenergital som tillhör topp 15 utifrån dess hyreskategori.Vi följer Fastighetsägarnas rekommendationer för topp 15 procent som presenterades i slutet av 2022. Våra fastigheters vägda primärenergital stäms av mot gränsvärdena för respektive hyreskategori. Diös kommer löpande uppdatera matchningen mot gränsvärdena i de fall nya branschrekommen- dationer eller officiella myndighetssiffror presenteras.

Löpande energioptimeringsarbete. Energioptimering och effekt ivisering är en prioriterad fråga för Diös och varje affärs- enhet ansvarar för att löpande underhålla och arbeta med energifrågor kopplade till våra fastigheter.

Fastigheter som uppfyller kriterierna för att väsentligt bidra till mål 1 är förenliga med taxonomins tekniska granskningskriterier.

Kriterier avseende att inte orsaka skada, DNSH
Fastigheter som klarar de tekniska granskningskriterierna för att vä- sentligt bidra klassas därefter utifrån hur de möter upp mot kriterier avseende att inte orsaka skada mot övriga fem miljö- och klimatmål. EU-taxonomins appendix A sätter upp en rad klimatrisker som vi som bolag ska värdera. Under 2022 genomfördes en bolagsöver- gripande klimat- och sårbarhetsanalys som karterade regionala och lokala risker samt värderade dessa utifrån respektive stads fastig- hetsbestånd. I tre av våra städer - Luleå, Umeå och Östersund - har fastighetsbesök genomförts. På dessa orter har fastighetsspecifika risker identifierats och förvaltningen har satt upp åtgärds- och förvaltningsplaner för fastigheterna. Fastigheter med en klassificerad låg eller medelhög risk, alternativt att klimatrisken som sådan bedöms som låg vid lokal kartering, bedöms vara förenlig med taxonomins mål 2 och orsakar ingen skada för övriga miljö- och klimatmål.

Minimiskyddsåtgärder
Fastighetsbranschen påverkar inte enbart miljö och klimat, taxonomin betonar även sociala frågor genom krav på sociala minimiskyddsåtgärder. För att säkerställa att Diös agerar korrekt mot människor och miljö i alla avseenden har bolaget ett tydligt definierat arbetssätt som stöttas av policy och riskprocess för att vi som bolag ska leva upp till våra samt externt ställda krav. Inga anmärkningar, rapporter eller anmälningar om överträ- delser har inkommit under året. Diös bedöms således uppfylla EU-taxonomins krav på minimiskyddsåtgärder i enlighet med FN:s vägledande principer för företag och mänskliga rättigheter samt OECD:s riktlinjer för multinationella företag.

Nyckeltal
Fastigheter som uppfyller samtliga granskningskriterier, inte riskerar skada andra målsättningar samt uppfyller kraven för mini- miskyddsåtgärder utgör underlag för taxonomiförenlig verksamhet. Nyckeltalen för vår taxonomiredovisning utgår ifrån följande definitioner:

Omsättning: Hyresintäkter exklusive vidaredebiterad fastighets- skatt samt serviceintäkter som avser fastighetsskötsel.
Driftsutgifter: Alla löpande utgifter som rör intern- och extern fastighetsskötsel samt reparation och underhåll, i syfte att bibe- hålla värdet på våra fastigheter.
Kapitalutgifter: Verksamhetsutgifter som höjer värdet på våra fastigheter inklusive ombyggnation, nybyggnation och förvärv samt tillkommande nyttjanderätter under 2022.

Tabellerna på sidorna 136-138 presenterar den andel av Diös om- sättning, kapitalutgifter, samt driftkostnader efter justeringar för de fastigheter som omfattas som härrör från miljömässigt hållbara ekonomiska verksamheter. Nyckeltalens sifferunderlag kommer från koncernens finansiella redovisning. Taxonomi beräkningarna utgår ifrån samma redovisningsprinciper som övrig finansiell rapportering, se sidorna 90-92.

1 Vissa mer­värd­e­s­skatt­e­­­
      -  Om- ställ- ning mkr % % % % % % % % % % A.1. Miljömässigt hållbara verksamheter (taxonomiförenliga) 7.7 230 12 100 0 J - - - - J 12 De miljömässigt hållbara verksamheternas omsättning (A.1) 230 12 100 0 12 A.2 Verksamheter som omfattas av taxonomin men ej är miljömässigt hållbara (ej taxonomiförenliga) 7.7 1 613 88 Omsättning hos verksamheter som omfattas av taxonomin men som ej är miljömässigt hållbara (A.2) 1 613 88 0 Totalt (A.1 + A.2) 1 843 100 12 B. Verksamheter som inte omfattas av taxonomin (B) 0 0 Totalt (A + B) 1 843 Aktivitet 7.7 – Förvärv och ägande av fastigheter Ekonomiska verksamheters omsättning

137
Diös Fastigheter AB Årsredovisning 2022

Förvaltningsberättelse
Bolagsstyrning
Finansiella rapporter
Noter
Övrig information
Hållbarhetsrapport
Nyckeltal
Hållbarhetsrapport

Kriterier för väsentligt bidrag
Kriterier avseende att inte orsaka betydande skada (DNSH)
Taxonomi- förenlig andel
Verksamhets- kategori
Ekonomiska verksamheter
Körd(er)
Totala drifts- utgifter
Andel av drifts- utgifter
Begräns- ning av klimatför- ändringar
Anpassning till klimatför- ändringarna
Vatten och marina resurser
Cirkulär ekonomi
Föroreningar
Biologisk mångfald och ekosystem
Begräns- ning av klimatför- ändringar
Anpassning till klimatför- ändringarna
Vatten och marina resurser
Cirkulär ekonomi
Föroreningar
Biologisk mångfald och ekosystem
Minimi- skydds- åtgärder (MSÅ)
2022
2021
Miljö-
görande
Om- ställ- ning
mkr % % % % % % %
NA NA
NA NA
NA NA
NA NA
NA NA
% %
M O
A. Ekonomiskt hållbara verksamheter (taxonomiförenliga)
Andel av ägande av byggnader
7.7
18
10
100
0
J
-
-
-
-
J
10
De miljömässigt hållbara verksamheternas driftsutgifter (A.1)
18
10
100
0
10
A.2 Verksamheter som omfattas av taxonomin men ej är miljömässigt hållbara (ej taxonomiförenliga)
Andel av ägande av byggnader
7.7
156
90
Driftsutgifter från verksamheter som omfattas av taxonomin men som ej är miljömässigt hållbara (A.2)
156
90
0
Totalt (A.1 + A.2)
174
100
10
B. Verksamheter som inte omfattas av taxonomin (B)
Driftsutgifter från verksamheter som inte omfattas av taxonomin (B)
0
0
Totatl (A + B)
174
Aktivitet 7.7 – Förvärv och ägande av fastigheter
Ekonomiska verksamheters driftsutgifter, OpEx

138
Diös Fastigheter AB Årsredovisning 2022

Kriterier för väsentligt bidrag
Kriterier avseende att inte orsaka betydande skada (DNSH)
Taxonomi- förenlig andel
Verksamhets- kategori
Ekonomiska verksamheter
Körd(er)
Totala kapital- utgifter
Andel av kapital- utgifter
Begräns- ning av klimatför- ändringar
Anpassning till klimatför- ändringarna
Vatten och marina resurser
Cirkulär ekonomi
Föroreningar
Biologisk mångfald och ekosystem
Begräns- ning av klimatför- ändringar
Anpassning till klimatför- ändringarna
Vatten och marina resurser
Cirkulär ekonomi
Föroreningar
Biologisk mångfald och ekosystem
Minimi- skydds- åtgärder (MSÅ)
2022
2021
Miljö-
görande
Om- ställ- ning
mkr % % % % % % %
NA NA
NA NA
NA NA
NA NA
NA NA
% %
M O
A. Ekonomiskt hållbara verksamheter (taxonomiförenliga)
Andel av ägande av byggnader
7.7
34
3
100
0
J
-
-
-
-
J
3
De miljömässigt hållbara verksamheternas kapitalutgifter (A.1)
34
3
100
0
3
A.2 Verksamheter som omfattas av taxonomin men ej är miljömässigt hållbara (ej taxonomiförenliga)
Andel av ägande av byggnader
7.7
1 285
97
Kapitalutgifter från verksamheter som omfattas av taxonomin men som ej är miljömässigt hållbara (A.2)
1 285
97
0
Totalt (A.1 + A.2)
1 320
100
3
B. Verksamheter som inte omfattas av taxonomin (B)
Kapitalutgifter från verksamheter som inte omfattas av taxonomin (B)
0
0
Totalt (A + B)
1 320
Aktivitet 7.7 – Förvärv och ägande av fastigheter
Ekonomiska verksamheters kapitalutgifter, CapEx

139
Diös Fastigheter AB Årsredovisning 2022

Förvaltningsberättelse
Bolagsstyrning
Finansiella rapporter
Noter
Övrig information
Hållbarhetsrapport
Nyckeltal
Nyckeltal & definitioner

Samson Getu, redovisningsekonom.

140
Diös Fastigheter AB Årsredovisning 2022

Finansiella nyckeltal

Bolaget presenterar vissa finansiella mått i årsredovisningen som inte definieras enligt IFRS. Vi anser att dessa mått ger värdefull kompletterande information till investerare, bedömare och bolagets ledning då de möjliggör utvärdering av relevanta trender och bolagets prestation. Eftersom inte alla företag beräknar finansiella mått på samma sätt, är dessa inte alltid jämförbara med mått som används av andra företag. Dessa finansiella mått ska därför inte ses som en ersättning för mått som definieras enligt IFRS. I ned- anstående tabell presenteras mått som inte definieras enligt IFRS, om inte annat anges. Vidare återfinns definitionerna av dessa mått på sidan 143. Finansiella mål för 2022 fastslagna av styrelsen återfinns på sidan 60. Uppgifter i mkr om inget annat anges.# VERKSAMHETENS RESULTAT

Vår strategi är att skapa ett mervärde genom att genomföra attraktiva omvärderingstillväxtgenomföranden och såsom en följd av detta en ökad omvärde genomförande. Vi redovisar även de alternativa nyckeltal årligen den dess nyckelallt anser vara relevanta för en investerare och som bedömer även det alter nativa nyckelallt anses vara relevant för en investerare och som ger en komplett bild av resultat. Nyckeltal ger en bild såsom faktorer som delvis ligger utanför bolagets kontroll, såsom förändringar i fastighetsvärde och såsom förändringar i fastighetsvärde och såsom förändringar i fastighetsvärde.

	2022 12 mån jan-dec	2021 12 mån jan-dec
Förvaltningsresultat
Resultat före skatt	1 045	2 872
Återläggning
Värdejustering fastighet	140	-1 806
Värdejustering derivat	-104	-36
Förvaltningsresultat	1 081	1 030
EPRA Earnings (förvaltningsresultat efter skatt)
Förvaltningsresultat	1 081	1 030
Efterläggning aktuelt skatt förvaltningsresultat	-16	-42
Minoritetens andel av resultat	-	-17
EPRA Earnings	1 064	971
EPRA Earnings per aktie, kr	7,52	7,21

	2022 12 mån jan-dec	2021 12 mån jan-dec
Antal utestående aktier vid årets utgång (balansräkningsrelaterade nyckeltal)	141 431	141 344
Genomsnittligt antal aktier (resultaträkningsrelaterade nyckeltal)	141 428	134 669

Någon utspädningseffekt föreligger ej då inga potentiella aktier (till exempel konvertibler) föreligger.

FINANSIELL RISK

Vår strategi är att stå ututveckling. Verksamheten ska bedrivas på ett hållbart finansiellt riskaggande. Detta utvecklar i att belåningsgraden varaktigt inta ska överstiga 15 procent och såsom en följd av detta att soliditeten ska överstiga 35 procent. Nyckeltalen belåningsgrad också visar belånings uthållighet vilka visar belånings uthållighet att betala räntekostnader visar belånings uthållighet att betala räntekostnader. Netto skuld genom EBITA visar vår förmåga att generera kassaflöde i förhållande till våra skulder. Dessa nyckeltal bedöms vara relevanta för investerare och som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som bedömer även det som# Nyckeltal

Aktierelaterade

Eget kapital per aktie

Eget kapital vid periodens utgång dividerat med antalet utestående aktier vid periodens utgång.

EBITDA

Driftsöverskottet minnes centraladministration med återläggning av planeliga avskrivningar. Beräkningen görs på 12 månader rullande utifall, in et annat angies.

EPRA Earnings

Förvaltningsresultat med avdrag för för eventuell skatt hänförlig till förvaltningsresultatet, dividerat med genomsnittligt antal aktier. Med skattelikt förvaltningsresultat avses förvaltningsresultat per avdrag för transaktions- och bebyggandeperioder.

EPRA Net Reinstatement Value (NRV)

Eget kapital vid periodens utgång enligt balansräkningen med återläggning av räntebärande skulder, uppskjutet skatt hänförlig till temporära skillnader i fastigheter och innehav utan bestämmande inflytande av kapitalet.

EPRA Net Tangible Asset (NTA)

Eget kapital vid periodens utgång enligt balansräkningen justerad för verkliga värde på räntebärande och verkligt uppskjutet skatt hänförlig till temporära skillnader i kapitalet.

EPRA Net Disposal Value (NDV)

Eget kapital vid periodens utgång enligt balansräkningen justerad för innehav utav bestämmande inflytande av kapitalet.

Genomsnittligt antal utestående aktier

Antal utestående aktier vid periodens bäran, justerad per antalet aktier som emitterats eller återköpts under perioden, viktat per antalet dagar som aktierna varit utestående i förhållande till totalt antal dagar i perioden.

Kassaflöde per aktie

Resultat före skatt, hänförligt till innehavare av aktier, dividerat med genomsnittligt antal utestående aktier.

Nettoskuld genom EBITDA

Nettoskuld beräknas som räntebärande skulder minus likvida medel per checkräkning. Nettoskulden delas sedan genom genomsnitt EBTDA.

Resultat per aktie

Periodens resultat efter skatt, hänförligt till innehavare av aktier, dividerat med genomsnittligt antal utestående aktier.

Utdelning per aktie

Beslutat eller förslags utdelning dividerat med antalet utestående aktier vid periodens utgång.

Fastighetsrelaterade och övriga

Direktavkastning

Periodens driftöverskott dividerat med fastigheternas parknadsvärde vid periodens utgång.

Driftkostnader

Kostnader för el, uppvärmning, vatten, fastighetskostnadssköl, renhållning, försäkringar samt löpa underhåll.

Driftöverskott

Hyresintäkter minnes driftkostnader, totalt sett avgållt, fastighetskatt också fastighetens administration.

Ekonomisk uthyrningsgrad

Periodens kontrakterade hyresintäkter dividerat med hyresvärde vid periodens utgång.

Ekonomisk vakansgrad

Beräknad parknadshyra för oautnyttjade lokaler dividerat med det totala hyresvärde.

EPRA vakansgrad

Beräknad parknadshyra för vakanta ytor dividerat med hyresvärde på öersbasis för hela fastighetsportföljen.

Fastighetskategori

Fastigheternas huvudsakliga användning baserad på arean. Den typ av lokaler som svarar för den största andelen av fastighetens totala area avgör hur fastigheten definieras.

Fastigheternas marknadsvärde

Beräknat parknadsvärde enligt senast gjorda värderingar.

Förvaltningsresultat

Intäkter minnes fastighetskostnader, kostnader för central administration också finansiella poster.

Grönt hyresavtal NY DEFINITION

Ett grönt bilåla, främst utfående av Fastighetsägarna, som läggs till det ordinarie hyresavtalet och som sätter ramarna för gemensam insatser som bidrar till minskad miljööörverkan också energianvändning.

Koldioxidekvivalenter, CO 2 e

Anger hur stor väthusseffket ett utsläpp av en gas har i jämförelse med utsläpp av mängd koldioxide (CO 2 ).

Kontrakterade hyresintäkter

Periodens debiterade hyror minnes hyres förluster också hyresrabatter inklusive serviceintäkter.

Hyresvärde

Debiterad hyra för perioden till tillgång för hyres för de vakanta lokaler.

Jämförbart bestånd

Jämförbart bestånds avser de fastigheter som ägts under hela perioden och även hela jämförelseperioden. Begreppet används för att belysa utvecklingen av hyresintäkter, exklusive engångseffekter för hyrtidiga avflyttningar också fastighetens kostnader samt sålda fastigheter.

Nettouthyrning

Nettot av öershyra, exklusive ränteåter, också tillägg, är nytecknade, uppsagda också ohförhandlade kontrakt. Ingen hänsyn tagen till kontraktstiden.

Projektfastighet

Nyproduktion eller förfalllingsfastighet med ett beslut investering uppgående till minst 20 procent av intitala parknadsvärdet också ett projekt tid översiktande 12 månader. En projektfastighet öterförs som förvaltningsfastighet 12 månader efter färdigställande.

• Nyproduktion - mark och fastigheter med pågående nyproduktion/totaltbyggnation.
• Förädlingsfastighet - fastigheter med pågående eller planerad omdag – eller – tillbyggnation som väsentligt påverkar fastighetens driftssskott, standard och – eller – ändrar användningen av fastigheten.
• Hyresgästanpassning - fastigheter med pågående eller anpassning av lokaler som är av mindre karatär.

Ytmässig uthyrningsgrad

Uthyrd area i relation till total uthyrningsbar area.

Överskottsgrad

Periodens driftöverskott dividerat med periodens kontrakterade hyresintäkter.

RESULTATRÄKNING

Mkr	2022	2021	2020	2019	2018
Intäkter	2 209	1 967	1 878	1 854	1 810
Fastighetskostnader	-740	-678	-659	-667	-670
Driftöverskott	1 469	1 289	1 219	1 187	1 140
Central administration	-90	-75	-76	-73	-71
Resultat från finansiella poster	-298	-184	-185	-162	-175
Förvaltningsresultat	1 081	1 030	958	952	894
Oreaeliserade värdförändringar räntebådar	104	36	0	0	16
Värdeförändring fastigheter, realiserade	10	16	-4	19	9
Värdeförändring fastigheter, orealiserade	-150	1 790	198	331	678
Resultat före skatt	1 045	2 872	1 152	1 302	1 597
Aktuell skatt	-16	-53	-75	-79	-90
Uppskjuten skatt	-199	-495	-164	-173	-166
Avgör resultat hänförligt till innehav után bestämmande inflytande	-17	1	-9	3	0
ÅRETS RESULTAT HÄNFÖRLIGT TILL MODER- BOLAGETS AKTIEÄGARE	830	2 306	914	1 041	1 338

KASSAFLÖDESANALYS

Mkr	2022	2021	2020	2019	2018
Kassaflöde från den löpande verksamheten	1 137	1 013	713	908	800
Kassaflöde från investeringsverksamheten	-3 283	-1 675	-1 415	-1 331	-495
Kassaflöde från finansieringsverksamheten	1 084	1 812	702	423	-337
Årets kassaflöde	-1 062	1 150	0	0	-32
LIKVIDA MEDEL VID ÅRETS SLUT	88	1 150	0	0	0

FINANSIELLA NYCKELTAL

	2022	2021	2020	2019	2018
Avkastning på eget kapital, %	7,0	22,1	10,4	15,8	18,5
Avkastning på totalt kapital, %	4,4	11,6	5,9	9,7	8,7
Avkastning på sysselsatt kapital, %	4,5	11,5	5,8	9,9	9,3
Soliditet, %	41,4	40,5	39,7	39,9	37,5
Belåningsgrad fastigheter, %	51,9	47,5	54,6	54,3	54,6
Räntetäckning, ...	4,5	9,3	9,3	9,5	5,9
Skuldsättningsgrad, ...	1,6	1,5	1,7	1,7	1,7

DATA PER AKTIE

	2022	2021	2020	2019	2018
Resultat per aktie, kr	5,87	17,08	6,74	7,77	9,77
Eget kapital per aktie, kr	85,9	86,9	97,5	96,1	87,6
Kassaflöde per aktie, kr	7,96	7,03	6,57	6,95	6,38
EPRA Earnings per aktie, kr	7,54	7,51	6,96	6,76	6,38
EPRA NRV per aktie, kr	103,5	97,7	69,7	66,7	65,1
Genomsnittligt antal utestående aktier, tusen	141 428	134 669	134 166	134 512	134 512
Antal utestående aktier vid periodens utgång, tusen	141 431	141 344	134 071	134 512	134 512
Utdelning	1,33	1,50	6,54	6,60	1,65

FASTIGHETSRELATERADE NYCKELTAL VID ÅRETS SLUT

	2022	2021	2020	2019	2018
Antal fastigheter	363	338	329	333	330
Uthyrd yta, kvm	1 622 607	1 511 421	1 455 094	1 482 780	1 463 822
Marknadsvärde fastigheter, tkr	31 136	27 993	24 512	22 885	20 802
Hyresvärde, tkr	2 376	2 141	2 070	2 018	1 936
Ekonomisk uthyrningsgrad, %	91	89	89	90	91
Överskottgrad, %	68	68	66	65	64

BALANSRÄKNING

Mkr	2022	2021	2020	2019	2018
Förvaltningsfastigheter	31 136	27 993	24 512	22 885	20 802
Övriga anläggningstillhörande	77	71	74	81	54
Korttidsfördering	432	223	304	221	201
Likvida medel	88	1 150	-	-	-
TILLGÅNGAR	31 733	29 437	24 890	23 187	21 057
Eget kapital	12 102	11 823	9 148	8 484	7 839
Uppskjuten skatteskuld	2 383	2 194	1 699	1 533	1 362
Räntebärande skulder	16 259	14 748	13 247	12 145	11 099
Checkräkningsskredit	-	-	63	206	198
Lånefritt skuldlåneting	52	54	55	53	-
Kortfristiga skulder	920	618	678	766	559
SKULDER OCH EGET KAPITAL	31 733	29 437	24 890	23 187	21 057

Femårsöversikt

Nyckeltal

146
Diös Fastigheter AB
Årsredovisning 2022
Åhuset, Gävle.