Deutsche Konsum REIT-AG

Deutsche Konsum REIT-AG Bilanz zum 30.09.2021 Angaben in TEUR Notes 30.09.2021 30.09.2020 AKTIVA Langfristige Vermögenswerte Renditeliegenschaften 944.304,8 944.019,7 0,0 829.869,7 809.928,6 0,1 (2.1) (2.2) (2.3) Immaterielle Vermögenswerte Sachanlagen 47,4 14,4 Andere finanzielle Vermögenswerte (Ausleihungen) Sonstige langfristige Vermögenswerte 237,7 0,0 4.392,9 15.533,7 (2.5) Kurzfristige Vermögenswerte 78.850,7 4.324,4 150,7 73.722,9 652,7 99.191,1 2.642,2 0,0 96.339,8 209,1 Forderungen aus Lieferungen und Leistungen Ertagssteuererstattungsansprüche Sonstige kurzfristige Vermögenswerte Liquide Mittel (2.4) (2.6) (2.5) (2.7) Zur Veräußerung gehaltene langfristige Vermögenswerte (2.8) 70.148,3 6.669,3 SUMME AKTIVA 1.093.303,8 935.730,1 PASSIVA Summe Eigenkapital Gezeichnetes Kapital Kapitalrücklage (2.9) (2.9) (2.9) (2.9) (2.9) 467.975,3 35.155,9 197.141,6 723,4 390.664,5 35.155,9 197.141,6 723,4 Andere Rücklagen Bilanzgewinn 234.954,4 157.643,6 Langfristige Verbindlichkeiten 565.676,3 347.845,1 171.561,8 36.457,7 3,5 516.356,9 319.377,8 151.092,9 36.308,6 3,5 Verbindlichkeiten gegenüber Kreditinstituten Verbindlichkeiten aus Unternehmensanleihen Verbindlichkeiten aus Wandelanleihen Sonstige Rückstellungen (2.10) (2.12) (2.11) (2.13) (2.14) Sonstige langfristige Verbindlichkeiten 9.808,2 9.574,1 Kurzfristige Verbindlichkeiten 59.262,4 53.444,4 2.733,1 906,5 28.708,7 20.894,6 2.102,2 3.686,5 2.025,4 Verbindlichkeiten gegenüber Kreditinstituten Sonstige Rückstellungen Verbindlichkeiten aus Lieferungen und Leistungen Sonstige kurzfristige Verbindlichkeiten (2.10) (2.13) (2.15) (2.14) 2.178,4 Schulden im Zusammenhang mit z. Veräußerung geh.Vermögenswerten 389,8 0,0 SUMME PASSIVA 1.093.303,8 935.730,1 Gesamtergebnisrechnung für das Geschäftsjahr vom 01. Oktober 2020 bis 30. September 2021 Angaben in TEUR Notes 2020/2021 2019/2020 Gesamte Umsatzerlöse 83.642,0 69.667,0 10.675,0 -34.506,7 45.835,3 70.589,8 56.230,7 10.264,1 -26.568,1 39.926,7 Umsatzerlöse aus Vermietung Erträge aus Betriebs- und Nebenkosten Aufwendungen aus Vermietung Mietergebnis (3.1) (3.1) (3.1) Umsätze aus Verkauf von Renditeliegenschaften Aufwendungen aus Verkauf von Renditeliegenschaften (3.2) (3.2) (3.2) 3.300,0 -3.300,0 4.095,0 -4.100,0 Wertänderung der verkauften Immobilie 580,0 0,0 Verkaufsergebnis Renditeliegenschaften 580,0 -5,0 Sonstige betriebliche Erträge (3.3) (3.4) 330,0 177,8 Gesamtes Bewertungsergebnis Renditeliegenschaften 57.760,9 3.864,3 Rohergebnis 104.506,2 43.963,8 Personalaufwand (3.5) -1.222,4 -12,5 -1.900,7 -3.452,9 97.917,7 -928,3 -11,0 -1.347,1 -2.985,4 38.692,0 Abschreibungen immaterielles Vermögen und Sachanlagen Wertminderungen Vorräte und Forderungen Sonstige betriebliche Aufwendungen EBIT (3.6) (3.7) Zinsertrag Zinsaufwand EBT (3.8) (3.8) 6.139,6 -12.683,7 91.373,6 5.157,5 -9.675,4 34.174,1 Sonstige Steuern Jahresergebnis Jahresergebnis Sonstiges Ergebnis (3.9) -0,4 91.373,2 91.373,2 -0,4 34.173,7 34.173,7 Posten, die in den Gewinn oder Verlust umgegliedert wurden Wertminderung erworbene Darlehen Fair Value-Änderung erworbener Darlehen Fair Value-Änderung erworbener Darlehen in den Gewinn oder Verlust umgegliedert (3.6) (3.6) 108,9 -108,9 90,0 -88,6 (3.6) 0,0 0,0 -1,4 0,0 Zwischensumme Sonstiges Ergebnis Gesamtergebnis 0,0 0,0 91.373,2 34.173,7 Ergebnis je Aktie (in EUR) Unverwässertes Ergebnis je Aktie Verwässertes Ergebnis je Aktie 2,60 1,84 1,03 0,73 Kapitalflussrechnung für den Zeitraum 1. Oktober 2020 bis 30. September 2021 Angaben in TEUR Jahresergebnis +/- Zinsaufwendungen/Zinserträge Notes 2020/2021 91.373,2 6.544,1 2019/2020 34.173,7 4.517,9 (3.8) Abschreibungen/ Zuschreibungen immaterielles Vermögen, Sachanlagen und Finanzanlagen +/- 12,5 1.900,7 -57.760,9 -580,0 0,0 11,0 1.347,1 -3.864,3 5,0 Wertminderungen auf Vorräte und Forderungen Gewinn/ Verlust Bewertungsergebnis Renditeliegenschaften Gewinn/ - Verlust aus Abgängen von Renditeliegenschaften Gewinn/ Verlust aus Abgängen von Sachanlagevermögen Zunahme/ Abnahme der Rückstellungen (3.6) (3.4) (3.2) + -/+ -/+ -/+ +/- - 2,2 96,2 0,0 (2.13) (2.6) 630,9 -150,7 Gezahlte Ertragssteuern Zunahme/Abnahme der Vorräte, der Forderungen aus Lieferungen und Leistungen sowie anderer Aktiva, die nicht der Investitions- oder Finanzierungstätigkeit zuzuordnen sind Zunahme/Abnahme der Verbindlichkeiten aus Lieferungen und Leistungen sowie anderer Passiva, die nicht der Investitions- oder Finanzierungstätigkeit zuzuordnen sind -/+ (2.4, 2.5) -1.533,9 -2.384,4 +/- (2.14, 2.15) -2.470,2 2.035,9 Cashflow aus der betrieblichen Geschäftstätigkeit 37.965,7 35.940,3 + - + - Einzahlungen Abgänge Renditeliegenschaften (abzüglich Veräußerungskosten) Auszahlungen für Investitionen in Renditeliegenschaften Einzahlungen aus Abgängen von Sachanlagen Auszahlungen für Investitionen in immaterielles Vermögen und Sachanlagen Einzahlungen aufgrund von Finanzmittelanlagen im Rahmen der kurzfristigen Finanzdisposition 3.300,0 -132.288,6 0,8 4.095,0 -199.855,2 69,9 (2.1) (2.2, 2.3) (2.5) -1,6 0,0 + 41.315,7 17.682,3 Auszahlungen aufgrund von Finanzmittelanlagen im Rahmen der kurzfristigen Finanzdisposition Erhaltene Zinsen - (2.5) (3.8) -5.490,0 860,1 -87.409,3 1.045,5 + Cashflow aus der Investitionstätigkeit -92.303,6 -264.371,8 Einzahlungen aus der Ausgabe von Anteilen Einzahlungen aus Kapitalerhöhungen 0,0 0,0 0,0 3.196,0 47.939,9 -821,4 40.000,0 -635,2 148.730,0 -253,7 -15.480,5 -8.487,9 -11.185,9 + + - + - + - - Auszahlung Kosten Eigenkapitalbeschaffung (nach Ertragssteuern) Einzahlungen aus der Ausgabe von Unternehmensanleihen Kosten im Zusammenhang mit der Ausgabe von Unternehmensanleihen Einzahlungen aus der Aufnahme von Krediten Auszahlungen im Zusammenhang mit der Aufnahme von Krediten Auszahlungen für die Tilgung von Krediten (2.12) (2.10) (2.10) 20.000,0 -235,0 91.500,0 -419,3 -30.543,4 -11.458,4 -14.062,4 Gezahlte Zinsen Gezahlte Dividenden an andere Gesellschafter - - Cashflow aus der Finanzierungstätigkeit 54.781,5 203.001,3 Zahlungswirksame Veränderungen der liquiden Mittel Liquide Mittel am Anfang der Periode Liquide Mittel am Ende der Periode 443,6 209,1 652,7 -25.430,2 25.639,3 209,1 (2.7) (2.7) Deutsche Konsum REIT-AG, Broderstorf Anhang für das Geschäftsjahr vom 1. Oktober 2020 bis 30. September 2021 Inhalt 1. Allgemeine Angaben........................................................................................................................ 4 1.1 1.2 1.3 1.4 1.5 Die Deutsche Konsum REIT-AG ................................................................................... 4 Grundlagen des Einzelabschlusses.............................................................................. 4 Wesentliche Ermessensentscheidungen und Schätzungen ..................................... 5 Anwendung der IFRS im Geschäftsjahr 2020/2021 ................................................... 6 Einzelne Bilanzierungs- und Bewertungsgrundsätze................................................. 7 Grundsatz ........................................................................................................................ 7 Als Finanzinvestitionen gehaltene Immobilien sowie zur Veräußerung gehaltene 1.5.1 1.5.2 Immobilien....................................................................................................................................... 7 1.5.3 1.5.4 1.5.5 1.5.6 1.5.7 1.5.8 1.5.9 Immaterielle Vermögenswerte ....................................................................................... 8 Sachanlagen..................................................................................................................... 8 Finanzielle Vermögenswerte und Verbindlichkeiten ...................................................... 8 Grundstücke mit unfertigen und fertigen Bauten sowie andere Vorräte..................... 11 Ertragsteuern und latente Steuern ............................................................................... 12 Flüssige Mittel ............................................................................................................... 12 Eigenkapitalabgrenzung ................................................................................................ 12 1.5.10 Sonstige Rückstellungen................................................................................................ 12 1.5.11 Ertragserfassung............................................................................................................ 13 1.5.12 Leasingverhältnisse ....................................................................................................... 14 2. Erläuterungen zur Bilanz ............................................................................................................... 15 2.1 2.2 2.3 2.4 2.5 2.6 2.7 2.8 2.9 Als Finanzinvestition gehaltene Immobilien (Renditeliegenschaften).................... 15 Immaterielle Vermögenswerte ..................................................................................... 17 Sachanlagen................................................................................................................... 17 Forderungen aus Lieferungen und Leistungen ......................................................... 17 Sonstige langfristige und kurzfristige Vermögenswerte........................................... 18 Ertragsteuererstattungsansprüche.............................................................................. 20 Liquide Mittel................................................................................................................... 20 Zur Veräußerung gehaltene Vermögenswerte und Verbindlichkeiten................... 20 Eigenkapital..................................................................................................................... 20 Gezeichnetes Kapital ..................................................................................................... 20 Kapitalrücklage .............................................................................................................. 21 2.9.1 2.9.2 2.9.3 2.9.4 Andere Rücklagen.......................................................................................................... 21 Bilanzgewinn.................................................................................................................. 21 Verbindlichkeiten gegenüber Kreditinstituten ............................................................ 22 Verbindlichkeiten aus Wandelanleihen....................................................................... 22 Verbindlichkeiten aus Unternehmensanleihen.......................................................... 22 Sonstige Rückstellungen .............................................................................................. 23 Sonstige langfristige und kurzfristige Verbindlichkeiten........................................... 23 Verbindlichkeiten aus Lieferungen und Leistungen.................................................. 23 Leasingverhältnisse....................................................................................................... 23 2.10 2.11 2.12 2.13 2.14 2.15 2.16 3. Erläuterungen zur Gesamtergebnisrechnung ............................................................................... 24 3.1 3.2 3.3 3.4 3.5 3.6 3.7 3.8 3.9 3.10 Vermietungsergebnis..................................................................................................... 24 Veräußerungsergebnis.................................................................................................. 25 Sonstige betriebliche Erträge....................................................................................... 25 Bewertungsergebnis der als Finanzinvestitionen gehaltenen Immobilien............. 25 Personalaufwand............................................................................................................ 25 Wertminderungen Vorräte und Forderungen............................................................. 25 Sonstige betriebliche Aufwendungen.......................................................................... 26 Zinsergebnis.................................................................................................................... 26 Sonstige Steuern............................................................................................................ 27 Ergebnis je Aktie ............................................................................................................ 27 4. Erläuterungen zur Kapitalflussrechnung ....................................................................................... 27 5. Angaben zu Finanzinstrumenten und zum beizulegenden Zeitwert............................................. 28 5.1 5.1.1 Finanzrisikomanagement.............................................................................................. 28 Ausfallrisiken ................................................................................................................. 28 Liquiditäts- und Finanzierungsrisiko.............................................................................. 30 Zinsänderungsrisiko....................................................................................................... 31 Nettoergebnisse aus Finanzinstrumenten.................................................................. 32 Saldierung finanzieller Vermögenswerte und Verbindlichkeiten............................. 32 Kapitalsteuerung ............................................................................................................ 32 Bewertungskategorien der Finanzinstrumente nach IFRS 9................................... 33 Beizulegender Zeitwert von Vermögensgegenständen und Verbindlichkeiten.... 34 5.1.2 5.1.3 5.2 5.3 5.4 5.5 5.6 6. Sonstige Angaben.......................................................................................................................... 35 6.1 6.2 6.3 Eventualverpflichtungen und sonstige finanzielle Verpflichtungen ........................ 35 Verpflichtungen aus Leasingverhältnissen................................................................. 35 Angaben über Beziehungen zu nahestehenden Unternehmen und Personen.... 36 6.4 6.5 6.6 6.7 6.8 Aufsichtsrat und Management ..................................................................................... 37 Konzernabschluss.......................................................................................................... 39 Honorar des Abschlussprüfers..................................................................................... 39 Wesentliche Ereignisse nach dem Bilanzstichtag..................................................... 39 Corporate Governance Kodex (Erklärung zum Deutschen Corporate Governance Kodex nach § 161 AktG) ............................................................................................................... 40 1. Allgemeine Angaben 1.1 Die Deutsche Konsum REIT-AG Die Deutsche Konsum REIT-AG (im Folgenden „DKR“, „Unternehmen“ oder „Gesellschaft“) ist ein auf deutsche Einzelhandelsimmobilien des täglichen Bedarfs spezialisierter Bestandshalter mit Sitz in Broderstorf. Gegenstand der Gesellschaft ist der Ankauf und das langfristige Halten und Vermieten von Einzelhandelsimmobilien in Deutschland. Im Einzelfall kann auch ein Verkauf eines Objektes erfolgen. Die DKR ist im Handelsregister des Amtsgerichts Rostock unter HRB 13072 eingetragen. Der Geschäftssitz lautet August-Bebel-Str. 68 in 14482 Potsdam. Die DKR-Aktie (ISIN DE000A14KRD3) ist seit 15. Dezember 2015 gelistet und seit 3. März 2017 im Prime Standard der Deutschen Börse AG sowie seit dem 8. März 2021 im Wege eines Zweitlistings an der JSE (Johannesburg Stock Exchange – Südafrika) notiert. Seit dem 1. Januar 2016 hat die Gesellschaft den Status eines REIT (Real Estate Investment Trust) und ist dadurch auf Gesellschaftsebene ertragsteuerbefreit. Der Einzelabschluss der DKR zum 30. September 2021 wurde am 9. Dezember 2021 aufgestellt. Der Aufsichtsrat wird diesen Einzelabschluss in seiner Sitzung am 13. Dezember 2021 voraussichtlich billigen. Der IFRS-Einzelabschluss wurde freiwillig aufgrund der Börsennotierung erstellt. 1.2 Grundlagen des Einzelabschlusses Der Einzelabschluss zum 30. September 2021 wurde in Übereinstimmung mit den International Financial Reporting Standards (IFRS), wie sie in der EU anzuwenden sind, erstellt. Ergänzend wurden die handelsrechtlichen Vorschriften des § 315e Abs. 1 HGB analog angewandt. Alle relevanten und für das Geschäftsjahr verpflichtend anzuwendenden Standards und Interpretationen wurden berücksichtigt. Der Berichtszeitraum umfasst den Zeitraum vom 1. Oktober 2020 bis zum 30. September 2021. Als Vergleichszahlen dienen die Bilanz zum 30. September 2020 sowie die Gesamtergebnisrechnung für den Zeitraum vom 1. Oktober 2019 bis zum 30. September 2020. Der Einzelabschluss umfasst die Bestandteile Bilanz, Gesamtergebnisrechnung, Eigenkapitalveränderungsrechnung, Kapitalflussrechnung sowie den Anhang und wird in Euro (EUR) aufgestellt. Alle Beträge sind grundsätzlich in Tausend Euro (TEUR) dargestellt (Ausnahmen werden gekennzeichnet), wodurch sich Rundungsdifferenzen ergeben können. Transaktionen in fremder Währung werden zum Umrechnungskurs des Transaktionszeitpunkts umgerechnet. Daraus resultierende Gewinne oder Verluste werden in der Gewinn- und Verlustrechnung als sonstiger betrieblicher Ertrag bzw. Aufwand erfasst. Die Gesellschaft ist zurzeit ein Ein-Segment-Unternehmen. Die Umsätze werden ausschließlich mit Kunden mit Sitz in Deutschland im Bereich Gewerbeimmobilien und in sehr geringem Umfang mit Wohnimmobilien erzielt. Alle Immobilien liegen in Deutschland, in der internen Steuerung findet keine Unterscheidung der geographischen Gebiete statt; verschiedene Dienstleistungen liegen nicht vor. Im Geschäftsjahr betrugen die Umsätze TEUR 83.642,0 (Vj.: TEUR 70.589,8). Ein wesentlicher Teil der Umsatzerlöse wird über die bestehenden Mietverhältnisse mit der Schwarz-Gruppe, Neckarsulm („Kaufland“ und „Lidl“) in Höhe von annualisiert etwa EUR 10,9 Mio. (Vj.: EUR 9,6 Mio.) sowie der EDEKA-Gruppe, Hamburg („Edeka“, „NP, „Netto“, „Diska“, „Trinkgut“) in Höhe von annualisiert etwa EUR 8,4 Mio. (Vj.: EUR 8,5 Mio.) generiert. Alle Erträge und Aufwendungen sowie alle Vermögensgegenstände und Schulden finden sich im Gesamtabschluss wieder. Die Aufstellung des Jahresabschlusses erfolgte unter der Fortführungsprämisse des Unternehmens (going concern). Die Aufstellung der Gesamtergebnisrechnung erfolgte nach dem Gesamtkostenverfahren. 1.3 Wesentliche Ermessensentscheidungen und Schätzungen Bei der Anwendung der Bilanzierungs- und Bewertungsmethoden hat der Vorstand folgende Ermessensentscheidungen getroffen, die die Beträge im Einzelabschluss wesentlich beeinflussen:  In Bezug auf die durch die Gesellschaft gehaltenen Immobilien hat der Vorstand zu jedem Stichtag zu entscheiden, ob diese langfristig zur Vermietung bzw. zu Wertsteigerungszwecken oder zur Veräußerung gehalten werden. In Abhängigkeit von dieser Entscheidung werden die Immobilien nach den Grundsätzen für Renditeliegenschaften, als zur Veräußerung bestimmte Grundstücke mit unfertigen und fertigen Bauten (Vorräte) bzw. als zur Veräußerung bestimmtes langfristiges Vermögen bilanziert und entsprechend der Klassifizierung zu (fortgeführten) Anschaffungskosten oder zum beizulegenden Zeitwert bewertet.   Bei der Beurteilung der Laufzeit von Leasingverhältnissen berücksichtigt das Management sämtliche Tatsachen und Umstände, die einen wirtschaftlichen Anreiz zur Ausübung von Verlängerungsoptionen oder Nicht- Ausübung von Kündigungsoptionen bieten. Sich daraus ergebende Laufzeitänderungen werden nur in die Vertragslaufzeit einbezogen, wenn die Ausübung hinreichend sicher ist. Weitere Ausführungen hierzu sind in Kapitel 6.2 enthalten. Ermessensspielräume ergeben sich zudem bei der Bestimmung des Zeitpunktes der Umsatzrealisierung sowie der Entscheidung, ob die DKR bei den Betriebs- und Nebenkosten als Prinzipal oder Agent auftritt nach IFRS 15. Gemäß IFRS 15 „Erlöse aus Verträgen mit Kunden“ werden Umsatzerlöse dann realisiert, wenn der Kunde die Verfügungsmacht über die vereinbarten Güter und Dienstleistungen erhält. Im Falle von Grundstücksveräußerungen geschieht dies mit dem Nutzen- und Lastenwechsel. Die Gesellschaft agiert bei den Betriebs- und Nebenkosten überwiegend als Prinzipal, da sie die Dienstleistungen selbst erbringt und die Verantwortung für deren Erfüllung trägt. Für weitere Erläuterungen wird auf Kapitel 1.5.12 verwiesen. Die Gesellschaft trifft Einschätzungen und Annahmen, die die Zukunft betreffen. Die hieraus abgeleiteten Schätzungen können naturgemäß von den späteren tatsächlichen Gegebenheiten abweichen. Die Fair Value- Bewertungen der Gesellschaft zum 30. September 2021 enthalten wesentliche Bewertungsunsicherheiten aufgrund von Marktschwankungen infolge der Coronapandemie. Diese Rahmenbedingungen machen die Bewertung nicht ungültig, sondern implizieren eine deutlich höhere Unsicherheit als unter normalen Marktbedingungen. Angesichts dieser Unsicherheit enthalten die Notes eine Sensitivitätsanalyse zu den Annahmen, die bei der Bewertung der Renditeimmobilien verwendet wurden. Die Schätzungen und Annahmen, die ein signifikantes Risiko in Form einer wesentlichen Anpassung der Buchwerte von Vermögenswerten und Schulden innerhalb des nächsten Geschäftsjahres mit sich bringen, werden im Folgenden erörtert:  Die Marktwerte der Renditeliegenschaften basieren auf den Ergebnissen der zu diesem Zweck beauftragten unabhängigen Sachverständigen. Die Bewertung erfolgt auf Basis des Discounted Cash Flow-Verfahrens unter Zugrundelegung von erwarteten künftigen Einzahlungsüberschüssen. Entsprechend werden Faktoren wie zukünftige Mieterträge und anzuwendende Zinssätze durch die Gesellschaft in Zusammenarbeit mit dem Gutachter geschätzt, was unmittelbaren Einfluss auf den beizulegenden Zeitwert der Renditeliegenschaften hat. Die beizulegenden Zeitwerte der Renditeliegenschaften einschließlich der nach IFRS 5 ausgewiesenen betragen zum Stichtag TEUR 1.014.167,9 (Vj.: TEUR 809.928,6). Im Rahmen der Überprüfung der finanziellen Vermögenswerte werden am Ende eines jeden Geschäftsjahres die Buchwerte (fortgeführte Anschaffungskosten oder beizulegender Zeitwert), mit denen die sonstigen finanziellen Vermögenswerte bilanziert werden, mit den beizulegenden Zeitwerten verglichen. Dabei wird die Angemessenheit der Wertansätze auf Basis der verfügbaren Informationen zu den Darlehensnehmern beurteilt und anhand geschätzter Ausfallquoten wertberichtigt. Bei absehbaren Minderungen der beizulegenden Zeitwerte werden entsprechende Wertminderungen auf die Bilanzansätze vorgenommen. Der Buchwert der finanziellen Vermögenswerte, ausgewiesen in den langfristigen finanziellen Vermögenswerten, Forderungen aus Lieferungen und Leistungen und sonstigen kurzfristigen Vermögenswerten, beträgt zum Stichtag TEUR 76.926,3 (Vj.: TEUR 98.704,6) und betrifft Forderungen gegenüber Mietern, im Bestand gehaltene Forderungen aus erworbenen Darlehen von der creditshelf solutions GmbH (vormals creditshelf service GmbH) und Forderungen aus Darlehen gegenüber verbundenen Unternehmen.  Bei den Rückstellungen und Eventualverbindlichkeiten sind z.B. in Bezug auf die Eintrittswahrscheinlichkeiten und Höhe der Inanspruchnahme, verschiedene Annahmen zu treffen. Dabei wurden alle zum Zeitpunkt der Bilanzerstellung vorliegenden Informationen berücksichtigt. Der Betrag der Rückstellungen beläuft sich zum Stichtag auf TEUR 2.736,6 (Vj.: TEUR 2.105,7). 1.4 Anwendung der IFRS im Geschäftsjahr 2020/2021 Die DKR hat die bereits im Vorjahr anzuwendenden Bilanzierungs- und Bewertungsmethoden sowie Angabepflichten unverändert fortgeführt, soweit keine neuen Standards oder Interpretationen verpflichtend anzuwenden waren. Ausnahme hiervon bildet das Vorgehen bei der Wertberichtigung von Mietforderungen, hierzu wird auf Kapitel 2.4 verwiesen. Die folgenden neuen Standards, Änderungen an Standards und neuen Interpretationen wurden durch die DKR im Berichtsjahr erstmalig angewendet: EU Standard Inhalt Erstanwendung Auswirkungen auf Endorsement verpflichtend für den Jahresabschluss Geschäftsjahre beginnend ab 01.01.2020 der DKR 29.11.2019 21.04.2020 29.11.2019 15.01.2020 Framework Änderungen zum Framework Keine wesentlichen Keine Änderungen zu Business Combinations IFRS 3 Änderungen zu Definition of Material IAS 1 und IAS 8 Änderungen zu Interest Rate Benchmark IFRS 9, IAS 39 Reform und IFRS 7 01.01.2020 01.01.2020 01.01.2020 Keine wesentlichen Keine wesentlichen 09.10.2020 Änderungen zu Leasingverhältnisse – 01.06.2020 Keine wesentlichen IFRS 16 Covid 19 Mietstundungen Von den verpflichtend anzuwendenden neuen Standards ergaben sich keine wesentlichen Auswirkungen aus deren Anwendung im Geschäftsjahr 2020/2021. Die folgenden neuen Standards, Interpretationen und Änderungen zu veröffentlichten Standards, die für die DKR im Geschäftsjahr 2020/2021 noch nicht verpflichtend anzuwenden waren, wurden nicht vorzeitig durch die Gesellschaft angewendet: EUR Standard Inhalt Erstanwendung Auswirkungen auf Endorsement verpflichtend für den Jahresabschluss Geschäftsjahre der DKR beginnend ab Noch nicht Änderungen zu IAS 1 Angabe von 01.01.2023 Keine wesentlichen übernommen Bilanzierungs- und Bewertungsgrundsätzen Noch übernommen Noch nicht Änderungen zu IAS Steuern vom übernommen nicht Änderungen zu IAS 8 Schätzungsänderungen 01.01.2023 01.01.2023 Keine wesentlichen Keine wesentlichen und Fehler 12 Einkommen und Ertrag – Latente Steuern Noch übernommen Noch übernommen nicht IFRS 17 Neuer Standard „Versicherungsverträge“ 01.01.2023 01.01.2023 01.04.2021 Keine nicht Änderungen zu IAS 1 Klassifikation von Keine wesentlichen Keine wesentlichen Verbindlichkeiten 30.08.2021 Änderungen zu IFRS Leasingverhältnisse – 16 Covid 19 Mietstundungen nach dem 30. Juni 2021 28.06.2021 Änderungen zu IFRS Business Combinations, 3, IAS 16, IAS 37 und Property, Plant and 01.01.2022 Keine jährliche Verbesserungen Equipment, Provisions, contingent liabilities and contingent assets 15.12.2020 13.01.2021 Änderungen zu IFRS Versicherungsverträge 4 – Anwendung von IFRS 9 Änderungen zu IFRS Interest Rate Benchmark 01.01.2021 9, IAS 39, IFRS 7, Reform Phase 2 IFRS 4 und IFRS 16 01.01.2021 Keine Keine wesentlichen Die DKR erwartet aus den veröffentlichten neuen Standards und Interpretationen keine wesentlichen Auswirkungen auf die Rechnungslegung. 1.5 Einzelne Bilanzierungs- und Bewertungsgrundsätze 1.5.1 Grundsatz Der vorliegende Abschluss basiert auf der Annahme der Unternehmensfortführung. Die Bilanzierung und Bewertung erfolgt grundsätzlich – soweit zulässig – zu fortgeführten Anschaffungskosten. Eine Ausnahme hiervon bilden bei der DKR die creditshelf-Darlehen, die erfolgsneutral zum beizulegenden Zeitwert sowie die Renditeliegenschaften, die freiwillig mit ihrem beizulegenden Zeitwert bewertet werden. Änderungen der Bilanzierungs- und Bewertungsmethoden mit Ausnahme der Anwendung neuer Standards wurden im Geschäftsjahr 2020/2021 nicht vorgenommen. 1.5.2 Als Finanzinvestitionen gehaltene Immobilien sowie zur Veräußerung gehaltene Immobilien Die DKR klassifiziert Immobilien bei erstmaligem Ansatz entsprechend der beabsichtigten Nutzung entweder als Finanzinvestition gehaltene Immobilien (IAS 40), als Vorratsimmobilien (IAS 2) oder als selbst genutzte Immobilien im Sachanlagevermögen (IAS 16). Immobilien aus Leasingverhältnissen mit der Gesellschaft als Leasingnehmer werden als Finanzinvestition gehaltene Immobilien klassifiziert und bilanziert. Immobilien, die höchstwahrscheinlich innerhalb von zwölf Monaten veräußert werden, werden als zur Veräußerung gehaltene Vermögenswerte (IFRS 5) ausgewiesen. In der Regel bilanziert die DKR nur als Finanzinvestitionen gehaltene Immobilien, da gemäß dem Geschäftsmodell eine langfristige und nachhaltige Vermietung der Immobilien erfolgt. Als Finanzinvestition gehaltene Immobilien werden bei der Erstbilanzierung zu Anschaffungs- oder Herstellungskosten einschließlich Nebenkosten angesetzt. Im Rahmen der Folgebewertung werden die als Finanzinvestition gehaltenen Immobilien zu ihren beizulegenden Zeitwerten angesetzt, die die Marktbedingungen am Bilanzstichtag widerspiegeln. Ein Gewinn oder Verlust aus der Änderung der beizulegenden Zeitwerte wird in der Gewinn- und Verlustrechnung im Bewertungsergebnis Renditeliegenschaften erfasst. Bei Änderungen des beizulegenden Zeitwerts im Vergleich zum bisher bilanzierten Wert aufgrund eines vorliegenden Verkaufspreises werden diese Effekte separat im Verkaufsergebnis ausgewiesen. Nachträgliche Kosten für den Aus- und Umbau der Immobilie werden berücksichtigt, soweit diese zu einer Steigerung des beizulegenden Zeitwerts der Immobilie beitragen. Rechts- und Beratungskosten, die auf Renditeliegenschaften entfallen, werden im Vermietungsergebnis ausgewiesen. Nach den Regelungen des IFRS 13 ist bei der Bewertung von Renditeliegenschaften von der bestmöglichen Verwendung eines Objekts auszugehen. Geplante Nutzungsänderungen werden bei der Bewertung deshalb berücksichtigt, sofern die technische Durchführbarkeit, die rechtliche Zulässigkeit und die finanzielle Machbarkeit gegeben sind. Jährlich zum 30. Juni erfolgt eine Neubewertung der Immobilien. Ergeben sich bis zum Abschlussstichtag wesentliche Veränderungen der lnputfaktoren, so werden entsprechende Anpassungen vorgenommen. Die Wertermittlung wird durch einen unabhängigen externen Sachverständigen mit Hilfe anerkannter Bewertungsverfahren wie beispielsweise dem Discounted Cash Flow-Verfahren durchgeführt. Die Sachverständigen verfügen über entsprechende berufliche Qualifikationen und Erfahrungen zur Durchführung der Bewertung. Die Ergebnisse der Gutachten basieren auf Informationen, die durch die Gesellschaft zur Verfügung gestellt werden. So fließen Inputfaktoren wie die aktuelle Mieterliste, Instandhaltungs- und Verwaltungskosten, Leerstandsdaten, sowie Annahmen des Gutachters, die auf Marktdaten basieren und auf Basis seiner fachlichen Qualifikation beurteilt werden, z.B. künftige Marktmieten, typisierte Instandhaltungs- und Verwaltungskosten, strukturelle Leerstandsquoten oder Diskontierungs- und Kapitalisierungszinssätze, in die Ermittlung des beizulegenden Zeitwertes ein. Die dem Gutachter zur Verfügung gestellten Informationen und die getroffenen Annahmen sowie die Ergebnisse der Immobilienbewertung werden durch den Vorstand analysiert. Bei unterjährig veräußerten Immobilien wird das Bewertungsergebnis aus der Bewertung zum Verkaufspreis im Vergleich zum bisherigen Buchwert im Verkaufsergebnis ausgewiesen, sodass sich das gesamte Bewertungsergebnis aus dem Bewertungsergebnis zuzüglich dem im Verkaufsergebnis ausgewiesenen Bewertungsergebnis ergibt. Geleistete Anzahlungen auf Renditeliegenschaften werden unter den sonstigen langfristigen Vermögenswerten ausgewiesen. Renditeliegenschaften werden als zur Veräußerung gehalten klassifiziert, wenn die Deutsche Konsum einen Entschluss zum Verkauf der betroffenen Immobilien trifft, diese sofort veräußerbar sind und ab diesem Zeitpunkt mit einer Umsetzung des Verkaufsvorhabens innerhalb von zwölf Monaten zu rechnen ist (IFRS 5). Die Bewertung erfolgt unverändert mit dem beizulegenden Zeitwert. 1.5.3 Immaterielle Vermögenswerte Erworbene immaterielle Vermögenswerte werden beim erstmaligen Ansatz zu Anschaffungs- oder Herstellungskosten bewertet. Nach erstmaligem Ansatz werden immaterielle Vermögenswerte mit ihren Anschaffungs- oder Herstellungskosten angesetzt und planmäßig über ihre jeweilige wirtschaftliche Nutzungsdauer von in der Regel drei bis acht Jahren linear abgeschrieben. 1.5.4 Sachanlagen Sachanlagen werden mit den Anschaffungs- oder Herstellungskosten, vermindert um kumulierte planmäßige Abschreibungen und kumulierte Wertminderungsaufwendungen angesetzt. Die Abschreibungen werden nach der linearen Methode unter Verwendung der geschätzten Nutzungsdauern von in der Regel drei bis acht Jahren (Betriebs- und Geschäftsausstattung) vorgenommen. Die Buchwerte der Sachanlagen werden auf Wertminderung überprüft, sobald Indikatoren dafür vorliegen, dass der Buchwert den erzielbaren Betrag übersteigt. 1.5.5 Finanzielle Vermögenswerte und Verbindlichkeiten Klassifizierung finanzieller Vermögenswerte IFRS 9 enthält einen Einstufungs- und Bewertungsansatz für finanzielle Vermögenswerte, welcher das Geschäftsmodell, in dessen Rahmen die Vermögenswerte gehalten werden, sowie die Eigenschaften ihrer Cashflows widerspiegelt. Eine Umklassifizierung erfolgt nur, wenn sich das Geschäftsmodell zur Steuerung finanzieller Vermögenswerte ändert. Die drei Einstufungskategorien für finanzielle Vermögenswerte sind folgende:    Erfolgsneutral zum beizulegenden Zeitwert mit Wertänderungen im sonstigen Ergebnis bewertet (Fair Value through other comprehensive income, FVtOCI) Erfolgswirksam zum beizulegenden Zeitwert mit Wertänderungen im Gewinn oder Verlust bewertet (Fair Value through profit or loss, FVtPL) Zu fortgeführten Anschaffungskosten bewertet (Amortized Cost, AC) Die Gesellschaft bewertet ihre finanziellen Vermögenswerte zu fortgeführten Anschaffungskosten, wenn folgende zwei Bedingungen erfüllt sind:   Der finanzielle Vermögenswert wird im Rahmen eines Geschäftsmodells gehalten, dessen Zielsetzung darin besteht, finanzielle Vermögenswerte zur Vereinnahmung der vertraglichen Cashflows zu halten, und Die Vertragsbedingungen zu Cashflows führen, die ausschließlich Tilgungs- und Zinszahlungen auf den ausstehenden Kapitalbetrag darstellen. In die Bewertungskategorie Amortized Cost (AC) fallen bei der DKR unter anderem Drittverwalter- und Kautionskonten sowie Auslagen gegenüber der Hausverwaltung. Hierbei handelt es sich um Zahlungsmittelbestände, die täglich fällig sind. Weiterhin umfasst die Bewertungskategorie Forderungen aus Lieferungen und Leistungen, Darlehens- und Zinsforderungen aus der Inanspruchnahme einer Liquiditätslinie und vorausgezahlte Kosten. Erfolgsneutral zum beizulegenden Zeitwert bewertete finanzielle Vermögenswerte umfassen:  Schuldtitel, bei denen die vertraglichen Cashflows sich ausschließlich aus Tilgungs- und Zinszahlungen auf den ausstehenden Kapitalbetrag zusammensetzen und die im Rahmen eines Geschäftsmodells gehalten werden, dessen Zielsetzung in der Vereinnahmung der vertraglichen Cashflows sowie dem Verkauf der finanziellen Vermögenswerte besteht. In diese Kategorie fallen durch die DKR über die Plattform der creditshelf AG erworbene verzinsliche Darlehensforderungen gegenüber gewerblichen Kreditnehmern. Diese Anlagemöglichkeit nutzt die Gesellschaft für eine breit diversifizierte kurzfristige Liquiditätssteuerung. Bei Liquiditätsbedarf können diese Darlehen zeitnah über die Plattform oder direkt an Dritte zurückverkauft werden. Somit gilt hier das Geschäftsmodell Halten und Verkaufen. Da die Darlehen z.T. mehr als ein Jahr Restlaufzeit haben, erfolgte eine entsprechende Zuordnung zu lang- und kurzfristigen Posten. Eine kurzfristige Veräußerung ist unabhängig davon möglich. Soweit eine konkrete Veräußerungsabsicht besteht und die Voraussetzungen erfüllt sind, erfolgt eine Darstellung gemäß IFRS 5. Erfolgswirksam zum beizulegenden Zeitwert bewertete finanzielle Vermögenswerte umfassen:  Vermögenswerte, die die Kriterien der Kategorie „zu fortgeführten Anschaffungskosten“ oder „erfolgsneutral zum beizulegenden Zeitwert“ nicht erfüllen. Die DKR verfügt über keine finanziellen Vermögenswerte, die in diese Bewertungskategorie fallen oder hat die Fair Value-Option gewählt. Derivate werden erstmalig zum beizulegenden Zeitwert zum Zeitpunkt des Abschlusses eines Derivatgeschäfts angesetzt und in der Folge am Ende jeder Berichtsperiode zu ihrem beizulegenden Zeitwert neubewertet. Die Bilanzierung von Änderungen des beizulegenden Zeitwerts in den Folgeperioden ist abhängig davon, ob das Derivat als Sicherungsinstrument designiert ist, und, falls dies der Fall ist, von der Art der zugrundeliegenden Sicherungsbeziehung. Die Deutsche Konsum verfügt in der Berichtsperiode über keine separat zu bilanzierenden Derivate oder bestehende Sicherungsbeziehungen. Bewertung finanzieller Vermögenswerte Beim erstmaligen Ansatz bewertet die Gesellschaft einen finanziellen Vermögenswert und eine finanzielle Verbindlichkeit mit dem beizulegenden Zeitwert der erhaltenen oder geleisteten Gegenleistung am Handelstag, zuzüglich oder abzüglich von direkt zurechenbaren Transaktionskosten. Forderungen aus Lieferungen und Leistungen, die keine signifikante Finanzierungskomponente enthalten, werden beim erstmaligen Ansatz zum Transaktionspreis bewertet. Die Folgebewertung von zu fortgeführten Anschaffungskosten bewerteten finanziellen Vermögenswerten erfolgt zu fortgeführten Anschaffungskosten mittels der Effektivzinsmethode. Die fortgeführten Anschaffungskosten werden durch Wertminderungsaufwendungen gemindert. Der Ausweis der unter Anwendung der Effektivzinsmethode ermittelten Zinserträge erfolgt unter den Finanzerträgen. Ein durch die Ausbuchung eines finanziellen Vermögenswerts entstehender Gewinn oder Verlust, Zinserträge, Währungsgewinne und -verluste sowie Wertminderungen werden erfolgswirksam in der Gewinn- und Verlustrechnung erfasst und separat ausgewiesen. Bei erfolgsneutral zum beizulegenden Zeitwert bewerteten Vermögenswerten werden Veränderungen des beizulegenden Zeitwerts und Wertminderungen im sonstigen Ergebnis erfasst, mit Ausnahme von Wertminderungsaufwendungen oder -erträgen und Zinserträgen, die im Gewinn oder Verlust erfasst werden. Bei Ausbuchung des finanziellen Vermögenswerts wird der im sonstigen Ergebnis angesetzte kumulierte Gewinn oder Verlust aus dem Eigenkapital in den Gewinn oder Verlust umgegliedert. Wertminderung nicht-derivativer finanzieller Vermögenswerte Zum Ende jeder Berichtsperiode hat die Gesellschaft zu untersuchen, ob objektive Hinweise dafür vorliegen, dass ein finanzieller Vermögenswert oder eine Gruppe finanzieller Vermögenswerte wertgemindert ist. Eine Wertminderung liegt vor und ein Wertminderungsaufwand ist dann entstanden, wenn:  Infolge eines oder mehrerer Ereignisse, die nach dem erstmaligen Ansatz des Vermögenswerts eingetreten sind („Verlustereignis“),   Ein objektiver Hinweis auf eine Wertminderung vorlag und Dieses Verlustereignis Auswirkungen auf die erwarteten zukünftigen Cashflows des finanziellen Vermögenswerts hat, die verlässlich geschätzt werden können. Die Wertminderung finanzieller Vermögenswerte wird nicht mehr über das Modell der eingetretenen Verluste (incurred-loss-model), sondern über das Modell der erwarteten Verluste (expected-loss-model) abgebildet. Daraus ergeben sich grundsätzlich zwei Bewertungsebenen:   Lebenslange Kreditausfälle: Erwartete Kreditausfälle aufgrund möglicher Ausfallereignisse über die Gesamtlaufzeit eines Finanzinstruments 12-Monats-Kreditausfälle: Erwartete Kreditausfälle aufgrund möglicher Ausfallereignisse innerhalb der nächsten zwölf Monate nach dem Abschlussstichtag. Die Wertminderungsmethode ist abhängig davon, ob eine signifikante Erhöhung des Kreditrisikos vorliegt. Bei der Beurteilung, ob das Ausfallrisiko eines finanziellen Vermögenswerts seit der erstmaligen Erfassung signifikant gestiegen ist und bei der Schätzung erwarteter Kreditverluste berücksichtigt das Unternehmen angemessene und belastbare Informationen, die relevant und ohne unangemessenen Zeit- und Kostenaufwand verfügbar sind. Dies umfasst quantitative sowie qualitative Informationen und Analysen, die auf vergangenen Erfahrungen der Gesellschaft sowie zukunftsgerichteten Informationen basieren. Die Bewertung nach dem Konzept der lebenslangen Kreditausfälle ist anzuwenden, wenn das Kreditrisiko eines finanziellen Vermögenswertes am Abschlussstichtag seit dem erstmaligen Ansatz signifikant gestiegen ist; ansonsten ist die Bewertung nach dem Konzept der 12-Monats-Kreditausfälle anzuwenden. Die Bewertung nach dem Konzept der lebenslangen Kreditausfälle ist jedoch immer für Forderungen aus Lieferungen und Leistungen und für vertragliche Vermögenswerte ohne eine wesentliche Finanzierungskomponente anzuwenden. Die Wertberichtigungen werden in Höhe der über die Laufzeit zu erwartenden Kreditverluste bemessen. Ausgenommen sind Wertberichtigungen bei Bankguthaben, bei denen sich das Ausfallrisiko seit dem erstmaligen Ansatz nicht signifikant erhöht hat. Hier wird die Wertberichtigung in Höhe des erwarteten 12-Monats-Kreditverlusts bemessen. Für Forderungen aus Lieferungen und Leistungen werden Wertberichtigungen stets in Höhe der über die Laufzeit erwarteten Kreditverluste bemessen. Bei den Mietforderungen findet nunmehr eine vollständige Einzelfall- Beurteilung anhand des Ausfallrisikos je Mieter (im Vorjahr überwiegend pauschal anhand des Alters der Forderungen) statt. Getroffene Mietstundungen und Vertragsverlängerungen werden in die Einzelbetrachtung einbezogen, sodass eine genauere Bemessung der Wertminderung erreicht werden kann. Die erworbenen Darlehen wurden auf erhöhte Ausfallrisiken überprüft und bei Bedarf angepasst. Für die finanziellen Vermögenswerte, die erfolgsneutral zum beizulegenden Zeitwert bewertet werden, wurde der Wertminderungsaufwand anhand der erwarteten Ausfälle bemessen. Für weitere Ausführungen wird auf Kapitel 5.1.1 Ausfallrisiken verwiesen. Saldierung finanzieller Vermögenswerte und Schulden Finanzielle Vermögenswerte und Verbindlichkeiten werden saldiert und in der Bilanz als Nettobetrag ausgewiesen, wenn das Unternehmen einen gegenwärtigen, durchsetzbaren Rechtsanspruch hat, die erfassten Beträge miteinander zu verrechnen und beabsichtigt ist, entweder den Ausgleich auf einer Nettobasis herbeizuführen oder gleichzeitig mit der Verwertung des betreffenden Vermögenswerts die dazugehörige Verbindlichkeit abzulösen. In der dargestellten Berichtsperiode verfügt die DKR über keine finanziellen Vermögenswerte und Schulden, die auf diese Art und Weise saldiert werden. Klassifizierung finanzieller Verbindlichkeiten Die finanziellen Verbindlichkeiten der DKR werden zu fortgeführten Anschaffungskosten bewertet. Die finanziellen Verbindlichkeiten in dieser Kategorie umfassen Verbindlichkeiten gegenüber Kreditinstituten, Verbindlichkeiten gegenüber anderen Kreditgebern, Verbindlichkeiten aus (Wandel-)anleihen, Verbindlichkeiten aus Lieferungen und Leistungen sowie sonstige kurzfristige finanzielle Verbindlichkeiten. Bei zusammengesetzten Finanzinstrumenten erfolgt eine Einstufung in Fremd- und Eigenkapitalkomponente, soweit die Definition eines Eigenkapitalinstruments erfüllt ist. Eingebettete Derivate sind von ihrem Basisvertrag zu trennen, wenn ihre wirtschaftlichen Merkmale und Risiken nicht eng mit denen des Basisvertrags verbunden sind, wenn ein vergleichbares eigenständiges Instrument der Definition eines Derivats entspräche und wenn das zusammengesetzte Instrument nicht ergebniswirksam zum beizulegenden Wert bewertet wird. Wird ein eingebettetes Derivat getrennt, erfolgt eine separate Bilanzierung und Bewertung der Komponenten nach den jeweils maßgebenden Regelungen. Die von der DKR emittierten Wandelschuldverschreibungen beinhalten eine Eigenkapitalkomponente, die bei Einbuchung getrennt erfasst wurde. Bewertung finanzieller Verbindlichkeiten Bei der erstmaligen Erfassung der Verbindlichkeiten werden diese am Handelstag mit dem beizulegenden Zeitwert der erhaltenen Gegenleistung nach Abzug der Transaktionskosten bewertet. Nach erstmaliger Erfassung werden die Verbindlichkeiten unter Anwendung der Effektivzinsmethode zu fortgeführten Anschaffungskosten bewertet. Die Differenz zwischen dem Auszahlungsbetrag (abzgl. Transaktionskosten) und dem Rückzahlungsbetrag wird über die Laufzeit der Verbindlichkeit unter Anwendung der Effektivzinsmethode in der Gesamtergebnisrechnung erfasst. Finanzielle Verbindlichkeiten werden ausgebucht, wenn die dieser Verbindlichkeit zugrundeliegenden Verpflichtungen erfüllt, aufgehoben oder erloschen sind. Sie werden ebenfalls ausgebucht und durch eine neue Verbindlichkeit ersetzt, wenn sich bei einer Modifikation der Verbindlichkeit die vertraglich festgelegten Zahlungsströme wesentlich ändern. Die Differenz zwischen dem Buchwert der ausgebuchten finanziellen Verbindlichkeit und der gezahlten Gegenleistung einschließlich übertragener unbarer Vermögenswerte oder übernommener Verbindlichkeiten wird als Finanzierungsertrag bzw. Finanzierungsaufwand im Gewinn und Verlust erfasst. Finanzielle Verbindlichkeiten werden als kurzfristig eingestuft, wenn die Gesellschaft nicht das unbedingte Recht darauf hat, die Begleichung der Verbindlichkeit auf einen Zeitpunkt mindestens 12 Monate nach dem Bilanzstichtag zu verschieben. 1.5.6 Grundstücke mit unfertigen und fertigen Bauten sowie andere Vorräte Grundstücke mit unfertigen und fertigen Bauten sowie andere Vorräte werden mit dem niedrigeren Wert aus Anschaffungs- oder Herstellungskosten und dem Nettoveräußerungswert bewertet. Der Nettoveräußerungswert ist der geschätzte, im normalen Geschäftsgang erzielbare Verkaufserlös abzüglich der geschätzten Kosten bis zur Fertigstellung und der notwendigen Vertriebskosten. Fremdkapitalkosten, die im Zusammenhang mit dem Erwerb oder der Herstellung von Grundstücken anfallen, werden aktiviert, soweit die Voraussetzungen hierfür vorliegen. Die Grundstücke mit unfertigen und fertigen Bauten enthalten die Immobilien, bei denen bereits bei Erwerb von einem Wiederverkauf ausgegangen wurde. Bei Aufgabe der Veräußerungsabsicht erfolgt eine Umgliederung in die Renditeliegenschaften. 1.5.7 Ertragsteuern und latente Steuern Steuererstattungsansprüche und Steuerschulden werden mit dem Betrag bewertet, in dessen Höhe eine Erstattung bzw. Zahlung an die Steuerbehörden erwartet wird. Dabei werden die Steuersätze und Steuergesetze zugrunde gelegt, die am Bilanzstichtag gelten. Die DKR hat seit dem 1. Januar 2016 den Status eines REIT und ist dadurch von der Körperschaft- und der Gewerbesteuer befreit. Maßgeblich für die Steuerbefreiung ist die Einhaltung der Kriterien des REIT-Gesetzes. Solange die REIT-Kriterien eingehalten werden, wirken sich durch die ertragsteuerliche Befreiung bestehende temporäre Differenzen zwischen IFRS und Steuerbilanz zukünftig nicht steuerlich aus. Deshalb sind bei der DKR derzeit keine latenten Steuern anzusetzen. 1.5.8 Flüssige Mittel Flüssige Mittel umfassen den Kassenbestand sowie kurzfristige und verfügbare Bankguthaben mit ursprünglicher Fälligkeit zum Zeitpunkt des Erwerbs von weniger als drei Monaten. 1.5.9 Eigenkapitalabgrenzung Fremd- und Eigenkapitalinstrumente werden entsprechend dem wirtschaftlichen Gehalt der Vertragsvereinbarung als finanzielle Verbindlichkeiten oder Eigenkapital klassifiziert. Ein Eigenkapitalinstrument ist ein Vertrag, der einen Residualanspruch an den Vermögenswerten eines Unternehmens nach Abzug aller dazugehörigen Schulden begründet. Eigenkapitalinstrumente werden zum erhaltenen Ausgabeerlös abzüglich direkt zurechenbarer Ausgabekosten erfasst. Ausgabekosten sind solche Kosten, die ohne die Ausgabe des Eigenkapitalinstruments nicht angefallen wären. Solche Kosten einer Eigenkapitaltransaktion (z.B. die im Rahmen von Kapitalerhöhungen anfallenden Kosten) werden, gemindert um alle damit verbundenen Ertragssteuervorteile, als Abzug vom Eigenkapital bilanziert und erfolgsneutral mit der Kapitalrücklage verrechnet. Die Bestandteile eines von der Gesellschaft emittierten zusammengesetzten Instruments (z.B. eine Wandelanleihe) werden entsprechend dem wirtschaftlichen Gehalt der Vereinbarung getrennt als finanzielle Verbindlichkeit und als Eigenkapitalinstrument erfasst, soweit die Voraussetzungen für einen Eigenkapitalbestandteil vorliegen. Zum Ausgabezeitpunkt wird der beizulegende Zeitwert der Fremdkapitalkomponente anhand der für vergleichbare nicht wandelbare Instrumente geltenden Marktverzinsung ermittelt. Dieser Betrag wird als finanzielle Verbindlichkeit auf Basis der fortgeführten Anschaffungskosten unter Anwendung der Effektivzinsmethode - bis zur Erfüllung bei Wandlung oder Fälligkeit des Instruments - bilanziert. Die Bestimmung der Eigenkapitalkomponente erfolgt durch Subtraktion des Werts der Fremdkapitalkomponente von dem beizulegenden Zeitwert des gesamten Instruments. Der resultierende Wert wird, abzüglich der Ertragssteuereffekte, als Teil des Eigenkapitals erfasst und unterliegt in der Folge keiner Bewertung. 1.5.10 Sonstige Rückstellungen Eine Rückstellung wird dann angesetzt, wenn die Gesellschaft eine gegenwärtige gesetzliche oder faktische Verpflichtung aufgrund eines vergangenen Ereignisses besitzt, der Abfluss von Ressourcen mit wirtschaftlichem Nutzen zur Erfüllung der Verpflichtung wahrscheinlich und eine verlässliche Schätzung der Höhe der Verpflichtung, trotz Unsicherheiten bezüglich des Betrages oder der zeitlichen Inanspruchnahme, möglich ist. Die Bewertung der sonstigen Rückstellungen erfolgt mit dem Betrag, der bei vernünftiger Betrachtung zur Erfüllung der Verpflichtung zum Abschlussstichtag oder bei Übertragung der Verpflichtung auf einen Dritten im Zeitpunkt der Übertragung gezahlt werden müsste. Risiken und Unsicherheiten werden durch Anwendung von geeigneten Methoden zur Schätzung unter Einbezug von Eintrittswahrscheinlichkeiten berücksichtigt. Langfristige Rückstellungen mit einer Restlaufzeit von über einem Jahr werden abgezinst, soweit der Zinseffekt wesentlich ist. 1.5.11 Ertragserfassung Nach IFRS 15 entspricht die Höhe der Umsatzerlöse der Gegenleistung, auf die die Gesellschaft einen vertraglichen Anspruch besitzt. Umsatzerlöse werden erfasst, wenn die Kontrolle über einen Vermögenswert oder eine Dienstleistung auf den Kunden übergeht. Dabei dient das Fünf-Schritte-Modell zur Bestimmung der Höhe und des Zeitpunktes der Umsatzrealisierung:      Identifizierung der Verträge mit Kunden Identifizierung separater Leistungsverpflichtungen Bestimmung des Transaktionspreises Allokation des Transaktionspreises auf separate Leistungsverpflichtungen Erfassung von Umsatzerlösen bei Erfüllung einzelner Leistungsverpflichtungen Nach IFRS 15 stellt ein Vertrag eine Vereinbarung zwischen zwei oder mehr Parteien dar, die rechtlich durchsetzbare Rechte und Pflichten begründet. Der Vertragsschluss kann dabei schriftlich, mündlich oder stillschweigend aufgrund der gewöhnlichen Geschäftspraxis des Unternehmens stattfinden. Unter bestimmten Umständen sind mehrere Verträge zusammenzufassen. In einem zweiten Schritt sind die einzelnen Leistungsverpflichtungen zu identifizieren. Eine Zusage stellt immer dann eine Leistungsverpflichtung dar, wenn das Gut oder die Dienstleistung unterscheidbar ist. Grundsätzlich enthält ein Vertrag eine Leistungsverpflichtung, sodass der vierte Schritt, die Allokation des Transaktionspreises auf separate Leistungsverpflichtungen, entfällt. Danach erfolgt die Bestimmung des Transaktionspreises, der die Gegenleistung für die übertragenen Güter oder Dienstleistungen darstellt. Der Zeitraum zwischen der Übertragung des Gutes bzw. der Dienstleistung auf den Kunden überschreitet gewöhnlicher Weise kein Jahr, sodass die zugesagte Gegenleistung nicht an den Zeitwert des Geldes angepasst werden muss. Im vierten Schritt erfolgt die Aufteilung des Transaktionspreises auf die identifizierten Leistungsverpflichtungen anhand ihrer relativen Einzelveräußerungspreise. Der Einzelveräußerungspreis ergibt sich als Preis, zu dem das Unternehmen das Gut oder die Dienstleistung unter ähnlichen Umständen an vergleichbare Kunden tatsächlich einzeln veräußert hat. Die in den Vertragsverhältnissen enthaltenen Garantien und Gewährleistungen stellen keine separaten Leistungsverpflichtungen dar, da sie dem Kunden lediglich zusichern, dass das gelieferte Gut oder die geleistete Dienstleistung den vertraglich vereinbarten Spezifikationen entspricht. Es bestehen darüber hinaus keine Rücknahme-, Erstattungs- oder ähnliche Verpflichtungen. Umsatzerlöse werden nach IFRS 15 entweder zeitraum- oder zeitpunktbezogen realisiert, abhängig davon, wann die Leistungsverpflichtung erfüllt bzw. die Verfügungsgewalt an den Kunden übertragen wird. Von der Gesellschaft werden Mietverträge geschlossen, die im Wesentlichen die Netto-Kaltmiete sowie die Betriebskosten umfassen. Der Transaktionspreis ist in den Mietverträgen vereinbart und enthält keine Finanzierungskomponenten. Die Mietzahlungen sind monatlich zu leisten. Die Mietverträge bestehen im Wesentlichen für Einzelhandelsflächen des täglichen Bedarfs. Die Vertragskomponente Netto-Kaltmiete fällt als Leasingverhältnis nicht in den Regelungsbereich des IFRS 15 und wird linear über die Laufzeit der Mietverhältnisse als Umsatzerlöse erfasst. Für rund 74% der Nettokaltmieten sind die gewerblichen Mietverträge mit Wertsicherungsklauseln versehen, die eine Kopplung der Mieten an die Entwicklung des Verbraucherpreisindexes vorsehen. Bei einem untergeordneten Teil der Verträge der DKR bestehen umsatzabhängige Mieten. Die Erlöse aus dem Verkauf von Immobilien werden zu dem Zeitpunkt erfolgswirksam erfasst, zu dem die Verfügungsgewalt auf den Käufer übertragen wird. Dies geschieht in der Regel mit dem Nutzen-Lasten-Wechsel. Die Erträge aus dem Verkauf von zur Veräußerung gehaltenen Immobilien (IFRS 5-Immobilien) werden dabei als Umsatzerlöse ausgewiesen. Die Gegenleistung ist nach Übergang der Immobilie fällig. Nach IFRS 15 ist für die Unterscheidung in Prinzipal- oder Agentenstellung entscheidend, ob eine Vertragspartei vor der Übertragung einer Leistung auf einen Kunden die Kontrolle über die Leistung besitzt. Die Indikatoren für diese Beurteilung, die in ihrer Gesamtheit betrachtet werden und nicht kumulativ erfüllt sein müssen, sind die primäre Verantwortung für die Erfüllung der Leistung, das potenzielle Vorratsrisiko, Kosten nicht weiterbelasten zu können, sowie die Preissetzungsmacht für eine Leistung. Für die Betriebskosten des Mietvertragsverhältnisses agiert die Deutsche Konsum REIT AG aufgrund der Regelungen des IFRS 15 als Prinzipal, da das Unternehmen die Verfügungsgewalt über die Güter und Dienstleistungen erlangt und somit in der Leistungsverpflichtung gegenüber dem Mieter ist. Leistungen, die als Betriebs- und Nebenkosten entsprechend der Prinzipal-Methode abgerechnet werden, werden in der Gewinn- und Verlustrechnung unsaldiert mit den korrespondierenden Erlösen dargestellt. Die Erlösrealisierung erfolgt mit der Leistungserbringung. Der Ausweis erfolgt für weiterbelastete, fremderbrachte Leistungen innerhalb der Umsätze aus Vermietung. Grundsteuern und Gebäudeversicherungen stellen nach IFRS 15 keine separat identifizierbaren Leistungsverpflichtungen dar, die dem Mieter einen abgrenzbaren Nutzen stiften. Für diese Vertragsbestandteile erfolgt eine Allokation des vereinbarten Entgelts auf die anderen identifizierten Vertragskomponenten auf Basis ihrer relativen Einzelveräußerungspreise. Nach IFRS 15 ist eine Vertragsverbindlichkeit auszuweisen, sofern der Kunde seine vertragliche Verpflichtung erfüllt hat, bevor die DKR die Verfügungsgewalt über das Gut oder die Dienstleistung übertragen hat. Bedingt durch das Geschäftsmodell sowie den zugrundeliegenden Zahlungsbedingungen der DKR zahlen die Kunden die Gegenleistung zeitlich korrespondierend zur Erfüllung der Leistungsverpflichtung durch die Gesellschaft, sodass keine Vertragsverbindlichkeit zu erfassen ist. Der unbedingte Anspruch der Deutschen Konsum auf die zu zahlende Gegenleistung wird als Forderung ausgewiesen. Zudem werden keine Vertragsvermögenswerte bilanziert, da die DKR keine Güter oder Dienstleistungen auf den Kunden vor Erhalt der Gegenleistung überträgt. 1.5.12 Leasingverhältnisse Leasingverhältnisse werden zu dem Zeitpunkt, zu dem das Leasingobjekt der Gesellschaft zur Nutzung zur Verfügung steht, als Nutzungsrecht und entsprechende Verbindlichkeit bilanziert. Die Leasingraten werden in Tilgungs- und Finanzierungsaufwendungen aufgeteilt. Die Erfassung der Finanzierungsaufwendungen über die Laufzeit des Leasingverhältnisses erfolgt erfolgswirksam unter Anwendung der Effektivzinsmethode, sodass sich für jede Periode ein konstanter periodischer Zinssatz auf den Restbetrag der Leasingverbindlichkeit ergibt. Das Nutzungsrecht wird linear über den kürzeren Zeitraum aus Nutzungsdauer und Laufzeit des Leasingverhältnisses abgeschrieben. Bei der Bestimmung der Laufzeit des Leasingverhältnisses werden Verlängerungsoptionen berücksichtigt, sofern deren Ausübung hinreichend sicher ist. Vermögenswerte und Schulden aus Leasingverhältnissen werden beim Erstansatz mit ihren Barwerten erfasst. Die Leasingverbindlichkeit umfasst den Barwert fester Leasingzahlungen, variabler Leasingzahlungen, die an einen Index oder Zinssatz geknüpft sind, erwarteter Restwertzahlungen, des Ausübungspreises einer hinreichend sicheren Kaufoption und Strafzahlungen für die hinreichend sichere Kündigung des Leasingverhältnisses. Das Nutzungsrecht wird zu Anschaffungskosten bewertet, die sich aus dem Betrag der Erstbewertung der Leasingverbindlichkeit, sämtlichen bei und vor der Bereitstellung geleisteten Leasingzahlungen, anfänglichen direkten Kosten und geschätzten Kosten der Demontage oder Beseitigung des Leasingobjekts zusammensetzen. Der Ausweis des Nutzungsrechts erfolgt unter der Bilanzposition, in der auch der zugrunde liegende Vermögenswert bilanziert werden würde. Die Leasingverbindlichkeit wird unter den sonstigen langfristigen bzw. kurzfristigen finanziellen Verbindlichkeiten ausgewiesen. Zahlungen für kurzfristige Leasingverhältnisse oder Leasingverhältnisse über geringwertige Vermögenswerte werden linear als Aufwand in der Gesamtergebnisrechnung erfasst. Die Deutsche Konsum verfügt derzeit jedoch nicht über solche Leasingverhältnisse. Die Abzinsung der Leasingzahlungen erfolgt mit dem Grenzfremdkapitalzinssatz des Leasingnehmers, sofern der implizite Zinssatz, der dem Leasingverhältnis zugrunde liegt, nicht bestimmbar ist. Der Grenzfremdkapitalzinssatz entspricht dabei dem Zinssatz, den der Leasingnehmer zahlen müsste, wenn er den zugrunde liegenden Vermögenswert mit externen Mitteln unter vergleichbaren Umständen erwerben bzw. finanzieren müsste. Die Gesellschaft agiert als Leasingnehmerin von Erbbaurechtsverträgen, Parkplätzen und zwei Kraftfahrzeugen. Die Nutzungsrechte aus Erbbaurechtsverträgen werden in der Bilanz unter den langfristigen Vermögenswerten in der Position Renditeimmobilien ausgewiesen. Die entsprechende Leasingverbindlichkeit ist in den sonstigen kurz- bzw. langfristigen Verbindlichkeiten enthalten. Die Nutzungsrechte für angrenzende Parkplätze werden in den Renditeliegenschaften ausgewiesen, die Leasingverbindlichkeiten unter den lang- bzw. kurzfristigen sonstigen finanziellen Verbindlichkeiten. Der Ausweis der Nutzungsrechte für geleaste Fahrzeuge erfolgt unter der Bilanzposition Sachanlagen. Die korrespondierenden Leasingverbindlichkeiten finden sich in den kurz- bzw. langfristigen sonstigen finanziellen Verbindlichkeiten wieder. Für weitere Informationen verweisen wir auf Kapitel 2.16. Bei Erbbaurechten, die zur Veräußerung gehalten werden, werden die entsprechenden Nutzungsrechte in die Position zur Veräußerung gehaltene langfristige Vermögenswerte und die korrespondierenden Leasingverbindlichkeiten in die Position Schulden im Zusammenhang mit zur Veräußerung gehaltenen langfristigen Vermögenswerten umgegliedert. 2. Erläuterungen zur Bilanz 2.1 Als Finanzinvestition gehaltene Immobilien (Renditeliegenschaften) Im Geschäftsjahr 2020/2021 erfolgte der Nutzen-Lasten-Wechsel von 13 erworbenen Renditeliegenschaften und der Verkauf eines Objektes. Damit umfasst das am 30. September 2021 bilanzierte Immobilienvermögen der DKR 173 Objekte mit einem beizulegenden Wert von TEUR 934.715,8 (Vj.: TEUR 800.718,8) zuzüglich der als Nutzungsrechte bilanzierten Erbbaurechte in Höhe von TEUR 9.008,7 (Vj.: TEUR 8.889,6) sowie der als Nutzungsrechte bilanzierten Leasingobjekte in Höhe von TEUR 295,2 (Vj.: TEUR 320,2). Weiterhin erfolgten werterhöhende Maßnahmen, die in Höhe von TEUR 18.565,9 (Vj.: TEUR 15.104,4) aktiviert wurden. Das unrealisierte Bewertungsergebnis aus der Zeitwertbewertung beläuft sich auf TEUR 57.760,9 (Vj.: TEUR 3.864,3). Die Entwicklung der Renditeliegenschaften stellt sich wie folgt dar: TEUR 2020/ 2021 2019/ 2020 Anfangsbestand zum 01.10. + Immobilien Ankäufe + Aktivierung Erbbaurechte und Nutzungsrechte - Abgang Nutzungsrechte 809.928,6 129.936,9 691,4 619.881,3 170.005,4 1.053,2 0,0 0,0 + Anpassung der Buchwerte für Erbbaurechte aufgrund geänderter Erbbauzinszahlungen 4,3 20,0 - Buchwertabgang durch Verkauf von Immobilien - Umgliederung IFRS 5 + Nachträgliche Anschaffungs- und Herstellungskosten (Capex) -3.300,0 -70.148,3 18.565,9 0,0 0,0 15.104,4 + Bewertungsergebnis der verkauften Immobilien + Unrealisiertes Bewertungsergebnis aus der Zeitwertbewertung (Marktwertveränderung) Endbestand zum Stichtag 580,0 57.760,9 0,0 3.864,3 944.019,7 809.928,6 Von den als Finanzinvestition gehaltenen Immobilien sind am Stichtag Immobilien mit einem Buchwert von TEUR 946.430,0 (Vj.: TEUR 752.560,0) mit Grundpfandrechten oder durch Abtretung von Mieteinnahmen als Sicherheit für finanzielle Verbindlichkeiten hinterlegt. Es bestehen Erbbaurechtsverträge, bei denen die dazugehörigen Grundstücke mit Gewerbeimmobilien bebaut sind. Für die Erbbaurechtsverträge werden Nutzungsrechte und Leasingverbindlichkeiten bilanziert. Der aktivierte Betrag beträgt zum 30. September 2021 TEUR 9.008,7 (Vj.: TEUR 8.889,6). Die passivierte Verbindlichkeit beträgt zum 30. September 2021 TEUR 9.949,3 (Vj.: TEUR 9.656,0). In der Gewinn- und Verlustrechnung sind folgende wesentliche Beträge für die als Finanzinvestition gehaltenen Immobilien enthalten: TEUR Mieterlöse 2020/2021 69.667,0 57.760,9 580,0 10.675,0 -34.506,7 2019/2020 56.230,7 3.864,3 0,0 10.264,1 -26.568,1 Bewertungsergebnis Renditeliegenschaften Bewertungsergebnis aus verkauften Renditeliegenschaften Erträge aus Betriebs- und Nebenkosten Betriebliche Aufwendungen (lnstandhaltungsaufwendungen, Hausbewirtschaftung, Grundsteuern etc.) Gesamt 104.176,2 43.791,0 Die auf leerstehende Immobilien entfallenden betrieblichen Aufwendungen betragen TEUR 3.685,3 (Vj.: TEUR 2.887,7). Grundlage für die Berechnung bildet die Leerstandsquote. Die Bewertung durch einen externen Sachverständigen erfolgte zum Bewertungsstichtag 30. Juni 2021 auf Basis der zu diesem Zeitpunkt bestehenden Bewertungsparameter. Erworbene Immobilien mit Eigentumsübergängen zwischen 1. Juli und 30. September werden zunächst mit den Anschaffungskosten und anschließend mit dem ermittelten beizulegenden Wert zum 30. Juni des Folgejahres bilanziert. Wesentliche Wertschwankungen der Objekte bis zum 30. September werden berücksichtigt, soweit Anzeichen dafür erkennbar werden. Wie im Vorjahr erfolgte die Ermittlung des beizulegenden Zeitwerts auf Basis international anerkannter Bewertungsverfahren auf Grundlage der Discounted Cash Flow-Methode. Beim Discounted Cash Flow-Verfahren werden künftig erwartete Zahlungsmittelüberschüsse eines Objekts unter Anwendung eines marktgerechten, objektspezifischen Diskontierungszinssatzes auf den Bewertungsstichtag abgezinst. Während die Einzahlungen regelmäßig die Nettomieten umfassen, betreffen die Auszahlungen insbesondere die durch den Eigentümer zu tragenden Bewirtschaftungskosten. Die zugrunde gelegte Detailplanungsperiode beträgt zehn Jahre. Für das Ende dieser Periode wird ein potenzieller abgezinster Veräußerungswert (Nettoendwert) des Bewertungsobjekts prognostiziert. Dieser spiegelt den dann höchstwahrscheinlich erzielbaren Veräußerungspreis abzüglich Veräußerungskosten wider. Methodisch werden dafür die abgezinsten Einzahlungsüberschüsse des zehnten Jahres mit dem sogenannten Kapitalisierungszinssatz als ewige Rente kapitalisiert. Die Summe aus den abgezinsten Zahlungsmittelüberschüssen und dem abgezinsten Nettoendwert ergibt den Bruttokapitalwert des Bewertungsobjekts, der vermindert um Transaktionskosten den beizulegenden Zeitwert ergibt. Die nachfolgende Übersicht zeigt die wesentlichen Annahmen, die im Rahmen des Discounted Cash Flow- Verfahrens verwendet wurden: Bewertungsparameter 30.06.2021 1,8 bis 2,0 30.06.2020 0,6 bis 2,0 Marktmietsteigerung p.a. (%) Instandhaltungskosten p.a. (EUR / m²) Verwaltungskosten p.a. (% von Marktmiete) Diskontierungszinssatz (%) 0,00 bis 8,00 0,00 bis 7,50 5,00 bis 13,10 4,40 bis 10,10 1,00 bis 9,97 0,5 bis 13,4 5,50 bis 13,00 5,00 bis 11,0 Kapitalisierungszinssatz (%) Alle Bewertungsparameter entsprechen der Stufe 3 der Fair Value-Hierarchie. Die zur Bewertung der Immobilien verwendeten Annahmen wurden durch den unabhängigen Gutachter auf Basis seiner fachlichen Erfahrungen getroffen und sind mit Unsicherheit behaftet. Bei einer Erhöhung / Verminderung des Diskontierungs- und Kapitalisierungszinssatzes um 1,0 % reduziert / erhöht sich der beizulegende Zeitwert wie folgt: Mio. EUR 30.09.2021 +1 % 30.09.2020 +1 % Veränderung des Diskontierungs- und Kapitalisierungszinssatzes -1 % -1 % Fair Value der Renditeliegenschaften -158,6 231,9 -120,5 169,7 Entsprechende Auswirkungen ergeben sich aus der Veränderung des künftigen Mietergebnisses in Abhängigkeit von Mieterträgen, Leerständen sowie Verwaltungs- und Instandhaltungskosten. Der DKR stehen am 30. September 2021 aus ihren Mietverträgen mit gewerblichen Mietern künftige Mindestleasingzahlungen in Höhe von TEUR 366.474,9 (Vj.: TEUR 309.908,5) zu. Diese verteilen sich wie folgt: in TEUR Summe bis zu 1 Jahr 1 bis 5 Jahre über 5 Jahre Mindestleasingzahlungen 30.09.2021 Mindestleasingzahlungen 30.09.2020 366.474,9 309.908,5 65.434,3 48.717,1 191.452,1 160.135,4 109.588,5 101.056,0 Den Mietern zustehende Verlängerungsoptionen sind hier nicht berücksichtigt. Bei im Portfolio befindlichen Wohnungen bestehen in der Regel Mietverträge mit einer gesetzlichen Kündigungsfrist von drei Monaten. Darüberhinausgehende Ansprüche auf Mindestleasingzahlungen bestehen nicht. Zum Teil bestehen unbefristete Gewerbemietverträge mit einer gesetzlichen Kündigungsfrist von drei Monaten. Aus diesen resultieren jährliche Mieterlöse in Höhe von rund TEUR 5.104,6 (Vj.: TEUR 3.954,0). Die Anzahl der Wohnimmobilien ist von untergeordneter Bedeutung. 2.2 Immaterielle Vermögenswerte Die Immateriellen Vermögenswerte umfassen aktivierte Aufwendungen für die Erstellung der Website, welche linear über fünf Jahre abgeschrieben werden. 2.3 Sachanlagen Das Sachanlagevermögen in Höhe von TEUR 47,4 (Vj.: TEUR 14,4) umfasst im Wesentlichen miterworbenes Inventar für die Objektbewirtschaftung sowie aktivierte Nutzungsrechte für zwei PKW. Die Nutzungsdauern liegen zwischen 3 und 8 Jahren. Die Abschreibung in Höhe von TEUR 12,3 (Vj.: TEUR 10,1) erfolgt linear. 2.4 Forderungen aus Lieferungen und Leistungen Die Forderungen aus Lieferungen und Leistungen setzen sich wie folgt zusammen: TEUR 30.09.2021 5.516,2 402,6 30.09.2020 3.656,3 49,6 Forderungen aus Vermietung Forderungen aus anderen Lieferungen und Leistungen Wertberichtigung auf Forderungen Gesamt -1.594,4 4.324,4 -1.063,7 2.642,2 Bei den Forderungen aus Lieferungen und Leistungen erfolgte im Berichtszeitraum angesichts der Coronapandemie nunmehr eine vollständige Einzelfall-Beurteilung anhand des Ausfallrisikos je Mieter (im Vorjahr überwiegend pauschal anhand des Alters der Forderungen). Die Quote der vorgenommenen Wertberichtigungen im Vergleich zu den offenen Forderungen liegt auf Vorjahresniveau. Forderungen aus Lieferungen und Leistungen in Höhe von TEUR 1.517,1 sind zum 30. September 2021 überfällig, aber noch nicht wertgemindert, davon betreffen TEUR 768,3 noch Zahlungen der Mieter an Voreigentümer, die diese noch nicht weitergeleitet haben. Von den zum Bilanzstichtag bilanzierten Forderungen aus Lieferungen und Leistungen wurden bei Forderungen mit einem Buchwert von TEUR 454,9 Forbearance-Maßnahmen, wie beispielsweise Stundungen, vorgenommen. Aus den einzeln betrachteten Forderungen aus Lieferungen und Leistungen in Höhe von TEUR 5.918,8 (Vj.: TEUR 1.855,8) ergab sich eine Einzelwertberichtigung von TEUR 1.594,4 (Vj.: TEUR 118,2). Wertberichtigungen auf Forderungen aus Lieferungen und Leistungen aus Ausfallrisiken stellten sich in der Vorperiode wie folgt dar: Angaben 2019/2020 in TEUR betrachtung Tage überfällig Einzel- < 30 < 90 Tage < 300 < Tage 360 > Tage 360 Summe überfällig Tage überfällig überfällig überfällig Erwartete 0,0% 25,0% 362,6 50,0% 75,0% 100,0% - Verlustquote Bruttobuchwert Forderungen Lieferungen Leistungen – aus und 1.855,8 245,7 757,2 33,2 451,3 3.705,8 118,2 0,0 90,6 378,7 24,9 451,3 1.063,7 Wertberichtigung Die Wertberichtigungen auf Forderungen aus Lieferungen und Leistungen entwickelten sich wie folgt: TEUR 30.09.2021 30.09.2020 Stand per 01.10. Vorjahr Verbrauch Auflösung 1.063,7 864,0 - - - - Zugänge Endbestand zum Stichtag 530,7 1.594,4 199,7 1.063,7 Neben den Wertberichtigungen auf Mietforderungen wurden im Berichtsjahr Abschreibungen auf Mietforderungen gegenüber in der Regel pandemiebedingt gefährdeten Kleinstmietern in Höhe von insgesamt TEUR 959,1 (Vj.: TEUR 785,3) vorgenommen. In dem Zusammenhang wurden mit diesen von Lockdowns betroffenen Mietern Mietverzichte vereinbart. In Fällen wie Insolvenzen wurden die Forderungen vollständig abgeschrieben. Weiterhin wurden Wertminderungen auf Erwerberabrechnungen i.H.v. TEUR 302,2 (Vj.: TEUR 272,1) erfasst. 2.5 Sonstige langfristige und kurzfristige Vermögenswerte Die sonstigen langfristigen Vermögenswerte beinhalten ausschließlich Forderungen aus erworbenen Darlehen in Höhe von TEUR 237,7 (Vj.: TEUR 4.392,9). Zum Stichtag bestehen keine geleisteten Anzahlungen auf erworbene Renditeimmobilien (Vj.: TEUR 15.533,7), bei denen der Nutzen- und Lastenwechsel noch nicht erfolgt ist. Die sonstigen kurzfristigen Vermögenswerte setzen sich wie folgt zusammen: TEUR 30.09.2021 59.522,9 8.147,4 3.099,1 904,7 30.09.2020 81.197,3 6.948,6 2.282,0 2.600,1 516,9 Forderungen gegen Gesellschafter inkl. Zinsabgrenzung Kurzfristanlage in erworbene Darlehensanteile via creditshelf Pfandguthaben Unfertige Leistungen nach Verrechnung mit erhaltenen Anzahlungen Mieterkautionen 817,3 Aktive Rechnungsabgrenzung Hausverwalterkonten Umsatzsteuerforderungen Erwerberabrechnung Übrige 562,3 84,9 78,1 32,0 482,9 725,6 467,0 816,5 474,2 302,9 Gesamt 73.722,9 96.339,8 Im Geschäftsjahr 2020/2021 hat die DKR überschüssige Liquidität in den Erwerb von Darlehen investiert, die über das Fintech creditshelf AG, Frankfurt, vermittelt werden. Die zum Bilanzstichtag bestehenden Darlehen haben Laufzeiten von bis zu fünf Jahren und werden zwischen 7,5% und 10,0% p.a. verzinst. Daneben erhebt die creditshelf eine Gebühr für die Kreditbearbeitung und damit verbundenen Dienstleistungen. Die Forderungen aus den creditshelf-Darlehen werden erfolgsneutral zum beizulegenden Zeitwert auf der Stufe drei der Bewertungshierarchie bewertet. Dazu wird der investierte Betrag abzüglich bisheriger Tilgungen herangezogen. Die Entwicklung der creditshelf-Darlehen in der Berichtsperiode stellt sich wie folgt dar: TEUR 2020/2021 18.010,8 5.490,0 -10.460,1 -4.586,4 -108,7 0,0 2019/2020 11.551,6 21.925,0 -13.086,6 -2.343,1 -90,0 -230,6 284,5 18.010,8 4.392,9 6.948,6 6.669,3 Anfangsbestand zum 01.10. Erwerb neuer Darlehen Tilgung Verkauf Änderung des beizulegenden Zeitwerts im sonstigen Ergebnis Auflösung Abgrenzung aus Stückzinsen Veränderung Zinsabgrenzung Endbestand zum Stichtag -davon langfristig 39,5 8.385,1 237,7 8.147,4 0,0 -davon kurzfristig -davon zur Veräußerung gehalten Im Berichtszeitraum wurden keine Einzelwertberichtigungen vorgenommen (Vj.: TEUR 147,5). Die Einzelwertberichtigungen aus dem Vorjahr in Höhe von TEUR 147,5 wurden erfolgsneutral in die Abschreibungen umgebucht. Die Obotritia Capital hat für zwei ausfallgefährdete Darlehen, die zum Bilanzstichtag mit TEUR 271,5 bilanziert werden, eine Garantie übernommen, infolge derer keine Einzelwertberichtigung dieser Darlehen vorgenommen werden musste. Im Geschäftsjahr wurden insgesamt Aufwendungen aus Wertminderungen in Höhe von TEUR 108,7 (Vj.: TEUR 90,0) erfolgswirksam im sonstigen Ergebnis erfasst, welche aus der Neubildung von Wertberichtigungen in Höhe von TEUR 321,7 (Vj.: 232,0), davon TEUR 0,0 (Vj.: TEUR 147,5) Einzelwertberichtigung, und der Auflösung bestehender Wertberichtigungen in Höhe von TEUR 213,0 (Vj.: TEUR 142,0) resultieren. Darüber hinaus wurden Einzelwertberichtigungen aus dem Vorjahr in Höhe von TEUR 147,5 erfolgsneutral in die Abschreibungen umgebucht. Die Änderung des beizulegenden Zeitwerts in Höhe von TEUR 108,7 (Vj.: TEUR 88,5) wurde erfolgsneutral im sonstigen Ergebnis erfasst. Im Geschäftsjahr haben keine Darlehensnehmer neue Überbrückungskredite in Anbetracht der Coronapandemie (Vj.: TEUR 2.424,1) erhalten, die sie zur vorzeitigen Tilgung bestehender Darlehen bei der DKR genutzt haben. Die Überbrückungskredite aus dem Vorjahr wurden für die Tilgungen der bestehenden Darlehen in den nachfolgenden Monaten direkt an die Gesellschaft überwiesen. Die im Voraus an die Gesellschaft gezahlten zukünftigen Raten wurden als erhaltene Anzahlungen berücksichtigt. Die Wertberichtigung auf Creditshelf-Darlehen entwickelte sich in den Berichtsperioden wie folgt: TEUR 30.09.2021 482,6 - 30.09.2020 392,6 - Stand per 01.10. Vorjahr Verbrauch Umbuchung in Abschreibungen Auflösung Zugänge -147,5 -213,0 321,7 443,8 - -142,0 232,0 482,6 Endbestand zum Stichtag Die Wertberichtigung der erworbenen Darlehen wird anhand eines durch die creditshelf vorgenommenen Ratings ermittelt. Hierbei werden verschiedene Rating-Stufen herangezogen, denen jeweils eine bestimmte Ausfallwahrscheinlichkeit zugeordnet wird. Die Ausfallwahrscheinlichkeit stellt den wesentlich nicht beobachtbaren Inputparameter dar und beträgt zwischen 1,0% und 26,82%. Für die ausgefallenen Darlehen wurde eine entsprechende vollständige Wertberichtigung vorgenommen. Die quantitativen Ratingergebnisse wurden dahingehend gewürdigt, ob die zugrundeliegenden Abschlussdaten bereits ausreichend die aktuellen Entwicklungen, insbesondere die Coronapandemie, widerspiegeln. Sobald dies nicht der Fall war, wurde eine qualitative Anpassung des Ratings vorgenommen. Hieraus resultiert eine erhöhte Wertberichtigung von TEUR 244,9. Hätten sich sämtliche zum Bilanzstichtag aktiven Darlehen um eine Rating-Stufe verschlechtert bzw. verbessert, hätte sich der bilanzierte Wert und entsprechend das OCI zum Stichtag um TEUR 891,1 gemindert bzw. um TEUR 225,8 erhöht. Von den zum Bilanzstichtag aktiven Darlehen in Höhe von TEUR 7.969,8 vor Zinsabgrenzung wurden bei Darlehen mit einem Fair Value von TEUR 3.711,0 unterjährig Forbearance- Maßnahmen, wie zum Beispiel Prolongationen, Anschlusskredite oder zwischenzeitliche Stundungen, vorgenommen. Vollständig wertberichtigte Darlehen werden der Stufe 3 zugeordnet. Von den zum Bilanzstichtag aktiven Darlehen entfallen TEUR 7.773,0 auf Stufe 1, während der Rest auf Stufe 2 entfällt. Auf weitere finanzielle Vermögenswerte wurden keine Wertminderungen vorgenommen. 2.6 Ertragsteuererstattungsansprüche Seit dem 1. Januar 2021 ist die creditshelf solutions GmbH dazu verpflichtet, die auf die Zinserträge entfallende Kapitalertragsteuer inklusive Solidaritätszuschlag einzubehalten und abzuführen. Aufgrund des REIT-Status und somit Steuerbefreiung der Gesellschaft wurden diese Steuern in Höhe von TEUR 150,7 (Vj.: TEUR 0,0) als Forderung gegenüber dem Finanzamt erfasst. 2.7 Liquide Mittel In den liquiden Mitteln sind Kassenbestände und Guthaben bei Kreditinstituten enthalten. Kautionsguthaben werden unter den sonstigen kurzfristigen Vermögenswerten ausgewiesen. Die Kapitalflussrechnung enthält Bank- und Kassenguthaben unter Berücksichtigung von Kontokorrentverbindlichkeiten. Insofern können sich die liquiden Mittel in der Kapitalflussrechnung von den in der Bilanz ausgewiesenen liquiden Mitteln unterscheiden. 2.8 Zur Veräußerung gehaltene Vermögenswerte und Verbindlichkeiten Die zur Veräußerung gehaltenen Vermögenswerte von TEUR 70.148,3 (Vj.: TEUR 6.669,3) betreffen neun Renditeimmobilien und Erbbaurechte (Vj.: erworbene Darlehensforderungen). Für sieben der neun Renditeimmobilien wurde bereits ein Kaufvertrag vor dem Bilanzstichtag abgeschlossen, der Nutzen- und Lastenwechsel erfolgte jedoch erst nach dem 30. September 2021. Bei zwei Renditeimmobilien fand vor dem Bilanzstichtag keine notarielle Beurkundung statt. Die entsprechenden Nutzungsrechte der betroffenen Erbbaurechte Höhe von TEUR 358,3 und Leasingverbindlichkeiten der betroffenen Erbbaurechte in Höhe von TEUR 389,8 wurden in den zur Veräußerung gehaltenen langfristigen Vermögenswerten bzw. Schulden im Zusammenhang mit zur Veräußerung gehaltenen langfristigen Vermögenswerten ausgewiesen. 2.9 Eigenkapital 2.9.1 Gezeichnetes Kapital Das voll eingezahlte Grundkapital der DKR hat sich im Berichtszeitraum nicht verändert und beträgt zum 30. September 2021 TEUR 35.155,9 (Vj.: TEUR 35.155,9) und ist eingeteilt in 35.155.938 stimmrechtsgleiche, nennwertlose Inhaberstückaktien. Befugnisse des Vorstands zur Ausgabe neuer Aktien Genehmigtes Kapital Durch Beschluss der Hauptversammlung vom 11. März 2021, eingetragen im Handelsregister am 11. Juni 2021, ist der Vorstand ermächtigt worden, das Grundkapital der Gesellschaft mit Zustimmung des Aufsichtsrates bis zum 10. März 2026 durch Ausgabe neuer auf den Inhaber lautender nennwertloser Stückaktien gegen Bar- oder Sacheinlage einmalig oder mehrmals um bis zu insgesamt EUR 17.577.969 zu erhöhen (Genehmigtes Kapital 2021/I). Den Aktionären ist im Rahmen des genehmigten Kapitals grundsätzlich ein Bezugsrecht einzuräumen. Der Vorstand ist jedoch ermächtigt, das Bezugsrecht der Aktionäre nach Maßgabe der Satzung und der Zustimmung des Aufsichtsrats für bestimmte Fälle auszuschließen. Das Genehmigte Kapital 2020/I wurde aufgehoben. Bedingtes Kapital Ebenfalls durch Beschluss der Hauptversammlung vom 11. März 2021 wurde der Vorstand, unter Aufhebung der am 5. März 2020 von der Hauptversammlung beschlossenen Ermächtigung zur Ausgabe von Options- und/oder Wandelschuldverschreibungen, ermächtigt, bis zum 10. März 2026 mit Zustimmung des Aufsichtsrats einmalig oder mehrmals auf den Inhaber lautende Options- oder Wandelschuldverschreibungen (zusammen „Schuldverschreibungen“) im Gesamtnennbetrag von bis zu EUR 150.000.000,00 mit oder ohne Laufzeitbeschränkung auszugeben und den Inhabern bzw. Gläubigern von Optionsschuldverschreibungen Optionsrechte oder -pflichten sowie von Wandelschuldverschreibungen Wandlungsrechte oder -pflichten für auf den Inhaber lautende Aktien der Gesellschaft mit einem anteiligen Betrag am Grundkapital in Höhe von je EUR 1,00 nach näherer Maßgabe der Bedingungen der Schuldverschreibungen zu gewähren oder aufzuerlegen. Sie können auch durch ein nachgeordnetes Konzernunternehmen der Gesellschaft ausgegeben werden. Den Aktionären ist grundsätzlich ein Bezugsrecht einzuräumen. Der Vorstand ist jedoch ermächtigt, mit Zustimmung des Aufsichtsrats das Bezugsrecht der Aktionäre unter bestimmten Bedingungen auszuschließen. Die weiteren Details können der Bekanntmachung im Bundesanzeiger entnommen werden. Darüber hinaus wurde das Grundkapital der Gesellschaft durch Beschluss der Hauptversammlung vom 11. März 2021 (unter Abänderung des Beschlusses der Hauptversammlung vom 5. März 2020) um bis zu EUR 9.577.969 durch Ausgabe von bis zu 9.577.969 neuen, auf den Inhaber lautende Stückaktien bedingt erhöht (Bedingtes Kapital I). Die bedingte Kapitalerhöhung dient der Gewährung von Aktien an die Inhaber von Schuldverschreibungen, die gemäß der von der Hauptversammlung beschlossenen Ermächtigung ausgegeben oder garantiert werden. Das Grundkapital verbleibt durch Beschluss der Hauptversammlung vom 5. März 2020 des Weiteren (unter Abänderung des Beschlusses der Hauptversammlung vom 9. März 2017) um bis zu EUR 8.000.000,00 durch Ausgabe von bis zu 8.000.000 neuen, auf den Inhaber lautende Stückaktien mit Gewinnberechtigung ab Beginn des Geschäftsjahres ihrer Ausgabe bedingt erhöht (Bedingtes Kapital II). Die bedingte Kapitalerhöhung dient der Gewährung von Aktien an die Inhaber der Wandelteilschuldverschreibungen 2015/2025, welche von der Gesellschaft am 30. Januar 2015 aufgrund der Ermächtigung der Hauptversammlung vom 30. Januar 2015 in zwei Tranchen im Gesamtvolumen von EUR 37.000.000,00 ausgegeben wurden und eine Laufzeit bis zum 30. Januar 2025 haben. Im Übrigen bleibt der Beschluss vom 9. März 2017 unverändert. Die weiteren Details zu den bedingten Kapitalia können ebenfalls der Bekanntmachung im Bundesanzeiger entnommen werden. 2.9.2 Kapitalrücklage Die Kapitalrücklage veränderte sich im Berichtszeitraum nicht und beträgt zum Stichtag unverändert TEUR 197.141,6 (Vj.: TEUR 197.141,6). 2.9.3 Andere Rücklagen Die anderen Rücklagen belaufen sich unverändert auf TEUR 723,4 (Vj.: TEUR 723,4) und resultieren aus der IFRS Erstanwendungsrücklage. 2.9.4 Bilanzgewinn Die Entwicklung dieses Postens wird in der Eigenkapitalentwicklung dargestellt. Für das Geschäftsjahr 2019/2020 wurde eine Dividende in Höhe von TEUR 14.062,4 gezahlt, was einer Dividende von 0,40 EUR je Aktie entspricht. Der Vorstand plant auf der nächsten ordentlichen Hauptversammlung auf Basis der aktuellen Aktienanzahl für das Geschäftsjahr 2020/2021 einen Dividendenvorschlag von 0,40 EUR je Aktie (entspricht TEUR 14.062,4), welcher durch den handelsrechtlichen Jahresgewinn in Höhe von TEUR 14.060,4 und eine Entnahme aus dem Gewinnvortrag gespeist wird. Dieser Vorschlag bedarf der Zustimmung von Aufsichtsrat und Hauptversammlung. 2.10 Verbindlichkeiten gegenüber Kreditinstituten Die Verbindlichkeiten gegenüber Kreditinstituten stellen sich wie folgt dar: TEUR 30.09.2021 347.845,1 53.444,4 401.289,5 371.367,5 30.09.2020 319.377,8 20.894,6 340.272,4 330.272,4 Langfristig Kurzfristig Summe davon besichert Die Verbindlichkeiten gegenüber Kreditinstituten haben sich wesentlich durch die Aufnahme neuer besicherter Bankdarlehen erhöht, die zum Aufbau des Immobilienportfolios verwendet werden. Dem standen laufende Tilgungen gegenüber. Zudem wurden zwei unbesicherte Schuldscheindarlehen aufgenommen. Die Tilgungssätze betragen in der Regel zwischen 1,0 % und 16,06 % p. a. Die Verbindlichkeiten gegenüber Kreditinstituten sind bis auf die drei Schuldscheindarlehen vollständig besichert. Als Sicherheiten werden im Wesentlichen Grundpfandrechte sowie Bürgschaften von nahestehenden Personen gewährt. Diese Sicherheiten können von den Kreditinstituten erst nach einem wesentlichen Verstoß gegen den Finanzierungsvertrag (beispielsweise bei einer Verletzung von Financial Covenants) verwertet werden. 2.11 Verbindlichkeiten aus Wandelanleihen Die Verbindlichkeiten aus Wandelanleihen inkl. Zinsabgrenzung setzen sich unter Berücksichtigung der Emissionskosten wie folgt zusammen: Verbindlichkeiten aus Wandelanleihen in Fälligkeit TEUR 30.09.2021 30.09.2020 langfristig kurzfristig langfristig kurzfristig Wandelanleihe I TEUR 30.000 (nominal), 1,35% Coupon p.a. 30. Januar 2025 30. Januar 2025 29.627,9 6.829,8 0,0 0,0 0,0 29.525,6 6.783,0 0,0 0,0 0,0 Wandelanleihe II TEUR 7.000 (nominal), 1% Coupon p.a. Summe 36.457,7 36.308,6 Beide Wandelanleihen sind in vollem Umfang als langfristige Finanzverbindlichkeiten ausgewiesen. 2.12 Verbindlichkeiten aus Unternehmensanleihen Die Verbindlichkeiten aus der Unternehmensanleihe inkl. Zinsabgrenzung setzen sich unter Berücksichtigung der Emissionskosten wie folgt zusammen: Verbindlichkeiten aus Fälligkeit 30.09.2021 30.09.2020 Unternehmensanleihen in TEUR langfristig kurzfristig langfristig kurzfristig Anleihe TEUR 40.000,0 (besichert), 1,8% Coupon p.a. Anleihe TEUR 70.000,0 (unbesichert), 2,35% Coupon p.a. 31. Mai 2024 5. April 2024 10. März 2025 40.169,4 70.753,3 40.605,0 0,0 0,0 0,0 40.165,6 70.734,6 40.192,7 0,0 0,0 0,0 Stufenzins-Anleihe TEUR 40.000,0 (unbesichert), 2,75% Coupon p.a., ab 10.03.22 - 4,00% Coupon p.a. Anleihe TEUR 20.000,0 (unbesichert), 3,1% Coupon p.a. 28. April 2031 20.034,1 0,0 0,0 0,0 Summe 171.561,8 0,0 151.092,9 0,0 Am 28. April 2021 hat die Gesellschaft eine unbesicherte Anleihe, eingeteilt in 200 Stück mit einem Nennbetrag von jeweils EUR 100.000,00 ausgegeben. Der Nominalbetrag der auf den Inhaber lautenden Schuldverschreibungen beträgt TEUR 20.000,0. Die Schuldverschreibung wird mit 3,1 % p. a. verzinst. Sie hat eine Laufzeit bis zum 28. April 2031. Die Zinszahlung erfolgt jährlich zum 28. April. 2.13 Sonstige Rückstellungen Die sonstigen Rückstellungen setzen sich wie folgt zusammen: TEUR Stand 01.10.2020 Verbrauch 0,0 Auflösung 0,0 Zuführung 0,0 Stand 30.09.2021 Archivierung (langfristig) Rechts-, Beratungs- und Prüfungskosten 3,5 260,0 3,5 300,0 259,1 0,9 300,0 Ausstehende Rechnungen Sonstige Rückstellungen Gesamt 1.308,1 534,1 2.105,7 744,6 381,2 1.384,9 0,0 0,0 0,9 1.263,3 453,4 2.016,7 1.826,8 606,3 2.736,6 Da die wesentlichen Rückstellungen kurzfristig in Anspruch genommen werden, wird aus Wesentlichkeitsgründen auf eine Abzinsung verzichtet. Es bestehen zudem keine wesentlichen Unsicherheiten hinsichtlich des Zeitpunkts oder der Höhe der Inanspruchnahme. 2.14 Sonstige langfristige und kurzfristige Verbindlichkeiten Die sonstigen langfristigen Verbindlichkeiten umfassen im Wesentlichen Leasingverbindlichkeiten für Erbbaurechte, bei denen die DKR Erbbauberechtigte ist. Die korrespondierenden Vermögenswerte werden entsprechend als Renditeliegenschaften ausgewiesen. Die Entwicklung der sonstigen langfristigen und kurzfristigen Verbindlichkeiten stellt sich wie folgt dar: TEUR 30.09.2021 9.808,2 9.808,2 947,9 30.09.2020 9.574,1 9.574,1 637,6 Langfristige Leasingverbindlichkeiten Summe langfristige sonstige Verbindlichkeiten Mietkautionen Verbindlichkeiten aus Erwerberabrechnung Verbindlichkeiten gegenüber Mietern Kurzfristige Leasingverbindlichkeiten Erhaltene Anzahlungen aus erworbenen Darlehen Übrige 447,7 409,2 98,6 0,0 92,5 299,1 89,5 847,2 275,0 59,5 Summe kurzfristige sonstige Verbindlichkeiten Gesamt 2.178,4 11.986,6 2.025,4 11.599,5 2.15 Verbindlichkeiten aus Lieferungen und Leistungen Die Verbindlichkeiten aus Lieferungen und Leistungen betragen im Berichtsjahr TEUR 906,5 (Vj.: TEUR 3.686,5) und beinhalten zum Stichtag im Wesentlichen offene Rechnungen aus bezogenen Instandhaltungs- und Bewirtschaftungsleistungen. 2.16 Leasingverhältnisse Die Gesellschaft agiert als Leasingnehmerin von Erbbaurechtsverträgen, die innerhalb der Renditeliegenschaften bzw. der sonstigen kurz- und langfristigen Verbindlichkeiten ausgewiesen werden. Darüber hinaus werden Nutzungsrechte und Leasingverbindlichkeiten für gemietete Stellplätze und Zufahrten bilanziert. Die Gesellschaft least zudem zwei Kraftfahrzeuge, für welche Nutzungsrechte und Leasingverbindlichkeiten angesetzt werden. Die aktivierten Nutzungsrechte beziehen sich auf folgende Klassen von Vermögenswerten: TEUR 30.09.2021 42,3 30.09.2020 7,4 Anlagen, Betriebs- und Geschäftsausstattung Renditeliegenschaften Zur Veräußerung gehaltene langfristige Vermögenswerte Summe Nutzungsrechte 9.303,9 358,3 9.704,5 9.209,8 0,0 9.217,2 Die Leasingverbindlichkeiten gliedern sich zum Stichtag wie folgt auf: TEUR 30.09.2021 9.808,2 98,6 30.09.2020 9.574,1 89,4 Langfristige Leasingverbindlichkeiten Kurzfristige Leasingverbindlichkeiten Leasingverbindlichkeiten im Zusammenhang mit zur 389,8 0,0 Veräußerung gehaltenen langfristigen Vermögenswerten Summe Leasingverbindlichkeiten 10.296,6 9.663,5 Auf Nutzungsrechte entfallen Abschreibungen in Höhe von TEUR 35,0 (Vj.: TEUR 33,9). Die Zinsaufwendungen aus der Aufzinsung von Leasingverbindlichkeiten betragen TEUR 15,8 (Vj.: TEUR 15,7). 3. Erläuterungen zur Gesamtergebnisrechnung 3.1 Vermietungsergebnis Das Vermietungsergebnis ergibt sich aus den Umsatzerlösen aus Vermietung und den Erlösen aus Betriebs- und Nebenkosten, vermindert um Bewirtschaftungsaufwendungen und stellt sich wie folgt dar: TEUR 2020/2021 69.667,0 10.675,0 80.342,0 -4.999,7 -21.706,0 -7.646,0 -155,0 2019/2020 56.230,7 10.264,1 66.494,8 -3.633,6 -16.859,1 -5.852,0 -223,4 Umsatzerlöse aus Vermietung Erträge aus Betriebs- und Nebenkosten Summe Erlöse Instandhaltung Umlagefähige Nebenkosten Nicht umlagefähige Nebenkosten Erlösschmälerungen Summe Bewirtschaftungsaufwendungen Vermietungsergebnis -34.506,7 45.835,3 -26.568,1 39.926,7 Bei den Umsatzerlösen handelt es sich nahezu ausschließlich um Gewerbemieten aus Objekten in Deutschland. Die Erträge aus Betriebs- und Nebenkosten enthalten keine Eigenleistungen der Gesellschaft. Die Instandhaltungsaufwendungen betreffen Reparaturen und Wartungsarbeiten. Im Geschäftsjahr 2020/2021 erfolgten werterhöhende Instandhaltungsmaßnahmen in Höhe von TEUR 18.565,9 (Vj.: TEUR 15.104,4). Die nicht-umlagefähigen Nebenkosten beinhalten unter anderem Aufwendungen für das Property Management in Höhe von TEUR 1.827,1 (Vj.: TEUR 1.398,1) und Aufwendungen für das Asset Management in Höhe von TEUR 3.687,1 (Vj.: TEUR 2.950,1). Weiterhin enthalten die Nebenkosten periodenfremde Aufwendungen aus Erwerberabrechnungen für Ankaufsobjekte in Höhe von TEUR 2.125,8 (Vj.: TEUR 1.638,9). In den Betriebs- und Nebenkosten sind Umsatzerlöse nach IFRS 15 in Höhe von TEUR 9.075,9 (Vj.: TEUR 8.753,3) enthalten. 3.2 Veräußerungsergebnis Das Veräußerungsergebnis bildet den im Geschäftsjahr 2020/2021 erfolgten Verkauf des Objektes Berlin (Blankenburger Straße) ab, welches als Renditeliegenschaft zum beizulegenden Zeitwert nach IAS 40 bewertet wurde. Der Verkaufspreis betrug TEUR 3.300,0. Das durch die Veräußerung realisierte Bewertungsergebnis belief sich auf TEUR 580,0 im Vergleich zum letzten erfassten Buchwert vor Neubewertung. 3.3 Sonstige betriebliche Erträge Die sonstigen betrieblichen Erträge betragen im Geschäftsjahr TEUR 330,0 (Vj.: TEUR 177,8) und beinhalten im Wesentlichen Erträge aus Versicherungsentschädigungen in Höhe von TEUR 306,0 (Vj.: TEUR 164,4). In den sonstigen betrieblichen Erträgen sind zudem Erträge aus Währungsumrechnung in Höhe von TEUR 1,5 (Vj.: TEUR 0,0) enthalten. 3.4 Bewertungsergebnis der als Finanzinvestitionen gehaltenen Immobilien Das Bewertungsergebnis beinhaltet die saldierten Bewertungsgewinne und -verluste aus der Zeitwertbewertung der Renditeliegenschaften zum Bilanzstichtag durch einen externen und unabhängigen Sachverständigen. Für den Fall, dass Verkaufsverträge vorliegen, wurde der darin vereinbarte Verkaufspreis als beizulegender Zeitwert auf Stufe 1 der Bewertungshierarchie herangezogen, da dieser einen besseren Näherungswert für den Marktwert darstellt. 3.5 Personalaufwand Der Personalaufwand der Gesellschaft betrug im Geschäftsjahr 2020/2021 TEUR 1.222,4 (Vj.: TEUR 928,3). Weitere Leistungen für die Gesellschaft werden von Mitarbeitern der Obotritia Capital KGaA erbracht. Hierfür wird eine Kostenumlage erhoben, die in den sonstigen betrieblichen Aufwendungen erfasst wird. Der Anstieg der Personalaufwendungen resultiert im Wesentlichen aus der Neuanstellung von Mitarbeitern, um dem Wachstum der Gesellschaft Rechnung zu tragen. Vom Personalaufwand entfallen TEUR 171,0 (Vj.: TEUR 101,1) auf soziale Abgaben und Aufwendungen für Altersversorgung sowie TEUR 9,8 (Vj.: TEUR 8,4) auf vermögenswirksame Leistungen. Bei der Gesellschaft waren zum Bilanzstichtag 28 Mitarbeiter (Vj.: 20 Mitarbeiter) direkt angestellt. Dies umfasste zwei Vorstandsmitglieder (Vj.: zwei), drei Angestellte (Vj.: vier), drei Investment-Analysten (Vj.: zwei), elf Objektverwalter (Vj.: sechs), acht geringfügig beschäftigte Mitarbeiter (Vj.: sechs) und einen Praktikanten (Vj.: Null). 3.6 Wertminderungen Vorräte und Forderungen Die Wertminderungen setzen sich wie folgt zusammen: Wertminderungen in TEUR 2020/2021 530,7 2019/2020 199,7 Wertminderungen auf Mietforderungen Abschreibung auf Mietforderungen Wertminderungen auf Erwerberabrechnungen Wertminderungen auf erworbene Darlehen Gesamt 959,1 302,2 108,7 1.900,7 785,3 272,1 90,0 1.347,1 Im Berichtszeitraum wurden auf creditshelf-Darlehen insgesamt Aufwendungen aus Wertminderungen in Höhe von TEUR 108,7 (Vj.: TEUR 90,0) erfolgswirksam erfasst, welche aus der Neubildung von Wertberichtigungen in Höhe von TEUR 321,7 (Vj.: 232,0), davon TEUR 0,0 (Vj.: TEUR 147,5) Einzelwertberichtigung und der Auflösung bestehender Wertberichtigungen in Höhe von TEUR 213,0 (Vj.: TEUR 142,0) resultieren. Darüber hinaus wurden Einzelwertberichtigungen aus dem Vorjahr in Höhe von TEUR 147,5 erfolgsneutral in die Abschreibungen umgebucht. Aufgrund der Coronapandemie hat die Gesellschaft im abgelaufenen Geschäftsjahr im Wesentlichen eine Einzelwertbetrachtung der Werthaltigkeit der Mietforderungen vorgenommen. Für weitere Informationen siehe auch Kapitel 2.4 Forderungen aus Lieferungen und Leistungen sowie Kapitel 2.5 Sonstige langfristige und kurzfristige Vermögenswerte. 3.7 Sonstige betriebliche Aufwendungen Die sonstigen betrieblichen Aufwendungen stellen sich wie folgt dar: TEUR 2020/2021 1.184,9 887,5 2019/2020 860,3 Rechts-, Beratungs- und Prüfungskosten Gebühren 631,6 Geschäftsbesorgungsgebühren Schadensersatz 424,3 373,0 499,6 392,2 Übrige 583,2 601,7 Gesamt davon Einmalaufwendungen Bereinigt 3.452,9 1.578,4 1.874,5 2.985,4 1.199,9 1.785,5 Rechts- und Beratungsaufwendungen umfassen vor allem die laufenden Kosten für Gutachtenerstellung, Prüfungskosten sowie rechtliche Beratung. Die übrigen sonstigen betrieblichen Aufwendungen umfassen im Wesentlichen einmalige Aufwendungen im Zusammenhang mit der Refinanzierung wie Grundschuldeintragungen in Höhe von insgesamt TEUR 169,7. In den übrigen sonstigen betrieblichen Aufwendungen sind Aufwendungen aus Währungsumrechnung in Höhe von TEUR 7,2 (Vj.: TEUR 0,0) enthalten. Bereinigt um Sondereffekte und Einmalaufwendungen ergibt sich ein Anstieg der sonstigen betrieblichen Aufwendungen um TEUR 89,0 (Vj.: TEUR 324,9). 3.8 Zinsergebnis Das Zinsergebnis weist folgende Struktur auf: TEUR 2020/2021 5.224,3 881,7 2019/2020 3.690,8 1.464,2 2,5 Zinserträge aus Gesellschafterdarlehen Zinserträge aus creditshelf-Darlehen Übrige Zinserträge 33,6 Summe Zinserträge 6.139,6 5.157,5 Zinsen für Unternehmensanleihen Zinsen für Wandelanleihen Zinsaufwand aus Gesellschafterdarlehen Zinsaufwendungen für Darlehen gegenüber Kreditinstituten Erbbauzinsen Übrige Zinsaufwendungen Summe Zinsaufwendungen davon nicht zahlungswirksame Zinsaufwendungen -4.168,9 -624,1 0,0 -7.017,1 -554,8 -318,9 -12.683,7 -1.225,3 -3.214,8 -621,5 -6,3 -5.211,7 -515,6 -105,5 -9.675,4 -593,6 Gesamt -6.544,1 -4.517,9 Von den Zinserträgen entfallen TEUR 6.139,6 (Vj.: TEUR 5.157,5) auf Finanzinstrumente, die nach der Effektivzinsmethode bilanziert werden. 3.9 Sonstige Steuern Die sonstigen Steuern betragen im laufenden Geschäftsjahr TEUR 0,4 (Vj.: TEUR 0,4). Die auf die Renditeliegenschaften entfallende Grundsteuer wird in den Aufwendungen aus Vermietung ausgewiesen. 3.10 Ergebnis je Aktie Das Ergebnis je Aktie stellt sich wie folgt dar: TEUR 2020/2021 2019/2020 Periodenergebnis (unverwässert) Zinsaufwendungen auf Wandelanleihen Periodenergebnis (verwässert) 91.373,2 624,1 91.997,3 34.173,7 621,5 34.795,2 Durchschnittliche Anzahl ausgegebener Aktien in der Berichtsperiode (unverwässert) Potenzielle Wandlungsaktien Durchschnittliche Anzahl ausgegebener Aktien in der Berichtsperiode (verwässert) 35.155.938 14.801.326 49.957.264 33.138.794 14.463.552 47.602.346 Ergebnis je Aktie (EUR) Unverwässert Verwässert 2,60 1,84 1,03 0,73 4. Erläuterungen zur Kapitalflussrechnung Die Kapitalflussrechnung wurde hinsichtlich des operativen Teils nach der indirekten Methode erstellt. Es wurde zwischen laufender Geschäfts-, Investitions- und Finanzierungstätigkeit unterschieden. Der zum Stichtag ausgewiesene Bestand an liquiden Mitteln enthält alle innerhalb von drei Monaten nach dem Bilanzstichtag fälligen Guthaben und Kontokorrentverbindlichkeiten. Die Kapitalflussrechnung zeigt, wie sich die Zahlungsmittel durch Mittelzuflüsse und Mittelabflüsse im Laufe des Geschäftsjahres verändert haben. Entsprechend DRS 21/IAS 7 („Kapitalflussrechnungen“) wird zwischen Zahlungsströmen aus der laufenden Geschäftstätigkeit und aus Investitions- und Finanzierungstätigkeit unterschieden. Der Cashflow aus der laufenden Geschäftstätigkeit belief sich im Geschäftsjahr auf TEUR 37.965,7 (Vj.: TEUR 35.940,3). Der positive Cashflow aus dem operativen Bereich steht in direktem Zusammenhang mit der ankaufsbedingten Vergrößerung des Immobilienportfolios. Ein Abbau von Verbindlichkeiten aus Lieferungen und Leistungen in Höhe von rund TEUR 2.780,0 verhinderte einen stärkeren Anstieg des operativen Cashflows. Der Cashflow aus der Investitionstätigkeit lag im Berichtsjahr bei TEUR -92.303,6 (Vj.: TEUR -264.371,8). Die wesentlichen Investitionstätigkeiten der Gesellschaft im Berichtsjahr umfassen die Zahlungen für die verschiedenen Immobilienerwerbe in Höhe von TEUR 132.288,7 (Vj.: TEUR 199.855,2). Der Cashflow aus der Finanzierungstätigkeit betrug im Berichtsjahr TEUR 54.781,5 (Vj.: TEUR 203.001,3). Wesentlich waren im Berichtsjahr die Einzahlungen aus Aufnahmen von Darlehen bei verschiedenen Kreditinstituten in Höhe von insgesamt TEUR 91.500,0 (Vj.: TEUR 148.730,0) und die Einzahlung aus der Ausgabe von Unternehmensanleihen von TEUR 20.000,0 (Vj.: TEUR 40.000,0). Diesen Einzahlungen standen im Wesentlichen die Auszahlungen für die Tilgung von Krediten von TEUR 30.543,4 (Vj.: TEUR 15.480,5) und die gezahlte Dividende von TEUR 14.062,4 (Vj.: TEUR 11.185,9) gegenüber. Der Anfangsbestand der Nettofinanzverbindlichkeiten zum 1. Oktober 2020 lässt sich wie folgt auf den Endbestand zum 30. September 2021 überleiten: Verbindlichkeiten Verbindlichkeiten Verbindlichkeiten aus TEUR gegenüber aus Summe 354.039,0 40.000,0 Unternehmensanleihen Kreditinstituten Wandelanleihen Stand 01.10.2019 206.998,6 36.162,1 110.878,3 Einzahlungen aus der Ausgabe Unternehmensanleihen Kosten von 0,0 0,0 40.000,0 -635,2 aus der von Ausgabe 0,0 0,0 -635,2 Unternehmensanleihen Einzahlungen aus der Aufnahme von Krediten 148.730,0 -253,7 0,0 0,0 0,0 0,0 148.730,0 -253,7 Kosten aus der Ausgabe von Krediten Auszahlungen Tilgung zur von -15.480,5 0,0 0,0 -15.480,5 Finanzverbindlichkeiten Zinsaufwendungen 5.211,7 -4.933,7 621,5 -475,0 3.214,8 -2.365,0 9.048,0 -7.773,7 gezahlte Zinsen Stand 30.09.2020 340.272,3 340.272,3 36.308,6 36.308,6 151.092,9 151.092,9 527.673,9 527.673,9 Stand 01.10.2020 Einzahlungen aus der Ausgabe Unternehmensanleihen Kosten Ausgabe von 0,0 0,0 0,0 0,0 20.000,0 -235,0 20.000,0 -235,0 aus der von Unternehmensanleihen Einzahlungen aus der Aufnahme von Krediten 91.500,0 -419,3 0,0 0,0 0,0 0,0 91.500,0 -419,3 Kosten aus der Ausgabe von Krediten Auszahlungen Tilgung zur von -30.543,4 0,0 0,0 -30.543,4 Finanzverbindlichkeiten Zinsaufwendungen 7.017,1 -6. 537,3 401.289,4 624,1 -475,0 4.168,9 -3.465,0 11.810,0 -10.477,3 609.308,9 gezahlte Zinsen Stand 30.09.2021 36.457,7 171.561,8 5. Angaben zu Finanzinstrumenten und zum beizulegenden Zeitwert 5.1 Finanzrisikomanagement Durch ihre Geschäftstätigkeit ist die DKR verschiedenen finanziellen Risiken ausgesetzt. Zu diesen Risiken zählen im Wesentlichen das Ausfall-, Liquiditäts- und Marktrisiko (Zinsrisiko). Dementsprechend besteht ein richtlinienbasiertes Risikomanagementsystem, welches durch den Bereich Corporate Finance gesteuert wird. Der Rahmen der Finanzpolitik wird durch den Vorstand festgelegt und durch den Aufsichtsrat überwacht. 5.1.1 Ausfallrisiken Als Ausfallrisiko gilt das Risiko eines Verlustes, wenn ein Geschäftspartner seinen vertraglichen Zahlungsverpflichtungen nicht nachkommt. Dies können im wesentlichen Mieter sowie Darlehensnehmer sein. Um diesem Risiko bei Mietern und Darlehensnehmern entgegenzutreten, geht die DKR grundsätzlich nur Geschäftsverbindungen mit kreditwürdigen Vertragsparteien ein. Dazu verwendet die DKR verfügbare Finanzinformationen, um die Bonität der Geschäftspartner zu bewerten. Das Risikoexposure der Gesellschaft wird fortlaufend überwacht. Die Gesellschaft erfasst Wertberichtigungen für erwartete Ausfälle grundsätzlich für:    finanzielle Vermögenswerte, die zu fortgeführten Anschaffungskosten bewertet werden Schuldinstrumente, die erfolgsneutral zum beizulegenden Zeitwert bewertet werden und Vertragsvermögenswerte sowie Forderungen aus Leasingverhältnissen. Die Gesellschaft bemisst die Wertberichtigung in Höhe der über die Laufzeit erwarteten Ausfälle, außer für die folgenden Fälle, in denen der erwartete Zwölfmonats-Kreditverlust zugrunde gelegt wird:   Schuldinstrumente, die am Bilanzstichtag keine beeinträchtigte Bonität aufweisen und Schuldinstrumente, bei denen sich das Ausfallrisiko seit dem erstmaligen Ansatz nicht signifikant erhöht hat. Wertberichtigungen auf Forderungen aus Lieferungen und Leistungen und Vertragsvermögenswerte sowie Forderungen aus Leasingverhältnissen werden generell auf Basis der über die Laufzeit erwarteten Kreditverluste berücksichtigt. Zur Bestimmung, ob eine signifikante Erhöhung des Ausfallrisikos seit der erstmaligen Erfassung vorliegt und zur Schätzung des erwarteten Ausfalls werden angemessene und belastbare Informationen, die ohne unangemessenen Zeit- und Kostenaufwand verfügbar sind, herangezogen. Dies beinhaltet sowohl quantitative als auch qualitative Informationen und Analysen, basierend auf Erfahrungswerten und zukunftsgerichteten Informationen. Der Transfer aus Stufe 1 des Wertminderungsmodells nach IFRS 9 erfolgt, wenn sich das Kreditausfallrisiko seit dem erstmaligen Ansatz signifikant erhöht hat. Indikator hierfür ist in erster Linie, dass die vertraglichen Zahlungen mehr als 30 Tage überfällig sind oder sich das Rating verschlechtert hat. Ein Rücktransfer erfolgt dann, wenn sich das Kreditausfallrisiko zum Stichtag so verringert hat, dass es im Vergleich zum erstmaligen Ansatz nicht mehr signifikant erhöht ist. Dies gilt unabhängig von dem Umfang der Änderung des Kreditausfallrisikos im Verhältnis zum vorangegangenen Abschlussstichtag. Die erwarteten Ausfälle werden grundsätzlich auf Basis der Barwertdifferenz zwischen allen vertraglichen Zahlungen, die geschuldet werden und sämtlichen Zahlungen, die erwartet werden, ermittelt. An jedem Stichtag wird überprüft, ob finanzielle Vermögenswerte, die zu fortgeführten Anschaffungskosten sowie Schuldinstrumente, die erfolgsneutral zum beizulegenden Zeitwert bilanziert werden, eine beeinträchtigte Bonität aufweisen und ggf. wertberichtigt werden müssen. Die Bonität eines finanziellen Vermögenswerts ist beeinträchtigt, wenn ein Ereignis oder mehrere Ereignisse mit nachteiligen Auswirkungen auf die erwarteten künftigen Zahlungsströme eingetreten sind. Indikatoren sind u.a.     Signifikante finanzielle Schwierigkeiten des Kreditnehmers Ein Vertragsbruch wie Ausfall oder Überfälligkeit Es wird wahrscheinlich, dass der Kreditnehmer in Insolvenz oder Sanierungsverfahren geht Zugeständnisse an den Kreditnehmer aus wirtschaftlichen oder rechtlichen Gründen im Zusammenhang mit den finanziellen Schwierigkeiten des Kreditnehmers, die anderenfalls nicht in Betracht gezogen werden würden. Bestehende Mietforderungen werden in den Forderungen aus Lieferungen und Leistungen ausgewiesen und regelmäßig auf ihre Werthaltigkeit überprüft. Zur Bemessung erwarteter Kreditverluste wurden die Mietforderungen in den Forderungen aus Lieferungen und Leistungen auf Basis gemeinsamer Kreditrisikomerkmale und Überfälligkeitstage zusammengefasst. Wertberichtigungen werden dabei aufgrund der Coronapandemie und der dadurch teilweise nur bedingt aussagekräftigen Laufzeitenbänder im Berichtszeitraum erstmalig vollständig und nicht nur überwiegend auf Ebene einer Einzelbetrachtung der Mieter vorgenommen. Im Vorjahr erfolgte für nicht einzeln betrachtete Forderungen eine pauschale Wertminderung anhand der Altersstruktur der Forderungen. Die Wertminderungen auf Forderungen aus Lieferungen und Leistungen sind in den Wertminderungen auf Forderungen und Vorräte ausgewiesen. Die Wertberichtigungen werden vom finanziellen Vermögenswert abgesetzt. Bestehende Darlehensforderungen werden anhand ihrer erwarteten Ausfallwahrscheinlichkeit auf Werthaltigkeit und eine gegebenenfalls signifikante Erhöhung der Ausfallwahrscheinlichkeit überprüft. Eine signifikante Erhöhung wird bei Verschlechterung des Ratings um mindestens eine Stufe angenommen, soweit die dem aktuellen Rating zugeordnete Ausfallwahrscheinlichkeit nach Verschlechterung 1% oder mehr beträgt. Die zugrunde gelegte Ausfallwahrscheinlichkeit der erworbenen Darlehen beruht auf regelmäßigen Kreditanalysen des Serviceproviders creditshelf einschließlich dem dort vorgenommenen Rating. Die Wertminderungen auf finanzielle Vermögenswerte, die erfolgsneutral zum beizulegenden Zeitwert bewertet werden, verringern nicht den Buchwert des Vermögenswerts, sondern werden wie die Fair Value Änderung im sonstigen Ergebnis erfasst. Finanzielle Vermögenswerte werden nach einer angemessenen Einschätzung ausgebucht, wenn keine Realisierbarkeit mehr erwartet wird. Für einzelne Vermögenswerte sieht die Wertberichtigungsvorgabe eine Ausbuchung vor, wenn eine Überfälligkeit von mehr als 360 Tagen vorliegt. Die im Abschluss erfassten finanziellen Vermögenswerte abzüglich etwaiger Wertminderungen stellen das maximale Ausfallrisiko der Gesellschaft dar. Dabei finden erhaltene Sicherheiten keine Berücksichtigung. Darüber hinaus bestehen keine weiteren überfälligen Forderungen, die nicht wertgemindert wurden. Siehe hierzu auch Kapitel 2.5 Forderungen aus Lieferungen und Leistungen. 5.1.2 Liquiditäts- und Finanzierungsrisiko Als Liquiditätsrisiko wird das Risiko bezeichnet, dass die DKR ihren Zahlungsverpflichtungen zu einem vertraglich vereinbarten Zeitpunkt nicht nachkommen kann. Zur Sicherstellung der Liquidität erfolgt eine Liquiditätsplanung, die fortlaufend die erwarteten Liquiditätsbedürfnisse den erwarteten Liquiditätszuflüssen gegenüberstellt. Dabei steuert die DKR Liquiditätsrisiken durch das Halten von angemessenen Rücklagen und Kreditlinien sowie durch fortlaufende Soll/Ist-Abgleiche der prognostizierten und tatsächlichen Cashflows unter Einbeziehung der Fälligkeitsprofile von Forderungen und Verbindlichkeiten. Die folgenden Tabellen zeigen die vertraglichen und undiskontierten Auszahlungen der bilanzierten Verbindlichkeiten nach Restlaufzeit einschließlich Zinsabgrenzungen: Restlaufzeiten Restlaufzeit zum 30.09.2021 in TEUR Summe bis zu 1 Jahr 1 bis 5 Jahre über 5 Jahre Verbindlichkeiten gegenüber Kreditinstituten Verbindlichkeiten aus Wandelanleihen Verbindlichkeiten aus Unternehmensanleihen Verbindlichkeiten aus Leasing 402.093,0 (341.019,7) 37.079,2 (37.079,2) 171.922,9 (151.659,6) 10.256,8 (9.656,0) 906,6 53.674,3 (21.138,6) 79,2 270.576,2 (242.468,6) 37.000,0 (37.079,2) 150.000,0 (151.659,6) 452,4 77.842,5 (77.412,5) 0,0 (0,0) 20.000,0 (0,0) 9.705,6 (9.118,3) 0,0 (0,0) 1.922,9 (0,0) 98,8 (89,4) (448,3) Verbindlichkeiten aus Lieferungen und Leistungen Sonstige kurzfristige Verbindlichkeiten 906,6 0,0 (0,0) 0,0 (0,0) (3.686,5) 2.079,8 (1.935,9) (3.686,5) 2.079,8 (1.935,9) (0,0) 0,0 (0,0) Die Gesellschaft kann Kreditlinien in Anspruch nehmen. Der gesamte, noch nicht in Anspruch genommene Betrag beläuft sich zum Bilanzstichtag auf rund TEUR 24.250,0 (Vj.: TEUR 25.750,0). Die Gesellschaft erwartet, dass sie ihre Verbindlichkeiten aus operativen Cashflows, dem Zufluss der fällig werdenden finanziellen Vermögenswerte und Kapitalmaßnahmen sowie den bestehenden Kreditlinien jederzeit erfüllen kann. Daneben bestehen geschätzte künftige Zahlungsabflüsse aus Zinsen auf finanzielle Verbindlichkeiten innerhalb eines Jahres von rund TEUR 11.093,0 (Vj.: rund TEUR 9.873,0), von mehr als einem, aber weniger als fünf Jahren von rund TEUR 27.310,6 (Vj.: rund TEUR 28.305,7) und nach mehr als fünf Jahren von rund TEUR 9.415,0 (Vj.: rund TEUR 6.577,5). Die zukünftigen Zinszahlungen für Leasing sind in 6.2 dargestellt. Bei 14 Kreditverträgen sind für die jeweils finanzierten Objekte gemäß Kreditverträgen Instandhaltungsrücklagen in Höhe von monatlich TEUR 149,6 vereinbart worden. Hinzu kommen einmalige bereits getätigte Instandhaltungsrücklagen in Höhe von TEUR 85,0 (Vj.: TEUR 85,0). Zum Bilanzstichtag waren Instandhaltungsrücklagen von TEUR 3.099,1 (Vj.: TEUR 2.282,0) angespart worden. Eine Verfügung für Instandhaltungsmaßnahmen ist gegen Rechnungsvorlage möglich. Bei einem Teil der Darlehensverträge bestehen Verpflichtungen zur Einhaltung bestimmter Financial Covenants. Diese umfassen in der Regel Standardkennziffern wie zum Beispiel den Schuldendienstdeckungsgrad (Debt Service Coverage Ratio, DSCR), Zinsdeckungsgrad (Interest Cover Ratio, ICR) und Loan-to-Value (LTV) oder einzuhaltende Instandhaltungsrücklagen bei bestimmten Objekten. Bei einer Verletzung der vereinbarten Kreditvorgaben könnte es zu einer vorzeitigen Rückzahlungsverpflichtung kommen, was in Einzelfällen die Liquidität beeinträchtigen könnte. Zum Stichtag 30. September 2021 wurden alle Auflagen aus Kredit- und Anleiheverträgen eingehalten. Ausnahme hiervon bildete ein Bankdarlehen, bei dem ein Anteil vorfristig getilgt wurde. Die bilanzierten finanziellen Vermögenswerte werden entsprechend ihrer Fälligkeit entweder als kurzfristig oder langfristig eingestuft. Weiterhin ist die DKR grundsätzlich darauf angewiesen, zur Refinanzierung der laufenden Geschäftstätigkeit oder für Akquisitionen Fremdkapital zu angemessenen Konditionen erhalten zu können. So könnten beispielsweise Krisen an den internationalen Finanzmärkten die Fremdkapitalfinanzierung erschweren und dann zu Liquiditätsproblemen führen. Wenn daraus folgend der Kapitaldienst nicht mehr gedeckt werden sollte, könnten Kreditgeber zwangsweise Verwertungen von Immobiliensicherheiten veranlassen, wobei Notverkäufe zu erheblichen finanziellen Nachteilen führen könnten. Insofern nutzt die DKR fortlaufend günstige Marktbedingungen aus, um die Finanzierung günstig und nachhaltig auszurichten. Dies trifft ebenfalls auf die anderen Finanzinstrumente, wie Wandel- und Unternehmensanleihen, zu. 5.1.3 Zinsänderungsrisiko Auf Grund ihrer Geschäftsaktivität ist die DKR einem Zinsänderungsrisiko ausgesetzt. Dieses besteht dabei insbesondere bei variabel verzinslichen Darlehen und bei der Neufestsetzung von Konditionen festverzinslicher Darlehen nach Ablauf der Zinsbindungsfrist, wenn sich durch Zinsanhebungen der EZB höhere Zinszahlungen ergeben. Zur Absicherung setzt die DKR, wenn erforderlich, derivative Finanzinstrumente wie Zinsswaps oder Caps ein, die das Zinsänderungsrisiko bzw. die Zinssensitivität bei steigenden Zinssätzen minimieren. Die Gesellschaft hält zum 30. September 2021 keine Zinssicherungsinstrumente. Für spekulative Zwecke werden keine Derivate eingesetzt. Darüber hinaus ist die DKR fortlaufend in Gesprächen mit den Bankpartnern, um auslaufende Zinsbindungsfristen rechtzeitig zu verlängern oder Darlehen vorzeitig abzulösen oder ggf. umzuschulden. Hierbei kommen grundsätzlich auch Forward-Darlehen in Betracht. Zum 30. September 2021 bestehen bis auf ein variabel verzinsliches Darlehen ausschließlich Darlehen mit einem festen Zinssatz. Wären die Zinssätze im Berichtszeitraum um 1% höher (niedriger) gewesen, dann wäre das Jahresergebnis um TEUR 5.374,2 niedriger (Vj.: TEUR 3.509,4) bzw. TEUR 5.285,9 höher (Vj.: TEUR 3.513,2) gewesen. 5.2 Nettoergebnisse aus Finanzinstrumenten Die Nettogewinne und -verluste aus Finanzinstrumenten verteilen sich auf die jeweiligen IFRS 9- Bewertungskategorien wie folgt: Angaben 30.09.2021 in TEUR zum Zinserträge Zinsauf- Wertminderungen (im sonst. betr. Aufwand) 108,7 Sonstiges Bewertungs- ergebnis wendungen Finanzinstrumente bewertet zu FVtOCI Finanzinstrumente bewertet zu FVtPL Finanzielle 881,7 (1.464,2) 0,0 (0,0) 5.224,3 (3.690,8) 0,0 (0,0) 0,0 (0,0) 0,0 -152,3 (-247,6) 0,0 -108,7 (-90,0) 0,0 (90,0) 0,0 (0,0) (0,0) (0,0) 1.792,0 (1.257,1) 0,0 0,0 Vermögenswerte bewertet zu AC (0,0) (0,0) (0,0) Nettoergebnis finanziellen aus 6.106,0 (5.155,0) 0,0 (0,0) 1.900,7 (1.347,1) -152,3 (-247,6) -108,7 (-90,0) Vermögenswerten Finanzielle 0,0 0,0 0,0 0,0 0,0 Verbindlichkeiten bewertet zu FVtOCI Finanzielle (0,0) (0,0) (0,0) (0,0) (0,0) 0,0 0,0 0,0 0,0 0,0 Verbindlichkeiten bewertet zu FVtPL Finanzielle Verbindlichkeiten bewertet zu AC (0,0) (0,0) (0,0) (0,0) (0,0) 0,0 (0,0) 11.810,0 (9.054,3) 0,0 (0,0) 0,0 (0,0) 0,0 (0,0) Nettoergebnis finanziellen aus 0,0 (0,0) 11.810,0 (9.054,3) 0,0 (0,0) 0,0 (0,0) 0,0 (0,0) Verbindlichkeiten Das sonstige Ergebnis aus erfolgsneutral zum beizulegenden Zeitwert bewerteten Vermögenswerten umfasst Gebühren für die laufende Kreditbearbeitung und das Servicing durch creditshelf. Das Bewertungsergebnis der Kategorie FVtOCI beinhaltet die im sonstigen Ergebnis erfasste Fair Value-Änderung. 5.3 Saldierung finanzieller Vermögenswerte und Verbindlichkeiten Finanzielle Vermögenswerte und Verbindlichkeiten werden aufgrund von Globalnettingvereinbarungen nur dann saldiert, wenn am Bilanzstichtag ein durchsetzbarer Rechtsanspruch auf Verrechnung besteht und ein Ausgleich auf Nettobasis beabsichtigt ist. Ist ein Anspruch auf Saldierung im gewöhnlichen Geschäftsverlauf nicht durchsetzbar, schafft die Globalnettingvereinbarung nur einen bedingten Anspruch auf Verrechnung. In diesem Falle werden die finanziellen Vermögenswerte und Verbindlichkeiten am Bilanzstichtag mit ihren Bruttobeträgen in der Bilanz ausgewiesen. In der Bilanz zum 30. September 2021 wurden branchenüblich Forderungen aus noch nicht abgerechneten Betriebskosten von TEUR 12.694,1 (Vj.: TEUR 10.156,2) mit erhaltenen Anzahlungen aus Betriebskostenvorauszahlungen in Höhe von TEUR 11.789,4 (Vj.: TEUR 7.556,0) verrechnet. 5.4 Kapitalsteuerung Ziele der Kapitalsteuerung sind die Aufrechterhaltung einer hohen Bonität sowie die Maximierung des Shareholder Value, indem ein optimales Verhältnis zwischen Eigen- und Fremdkapital angestrebt wird (Eigenkapitalquote) und die Vorgaben des REIT-Gesetzes eingehalten werden, welche eine Mindesteigenkapitalquote von 45% auf das unbewegliche Vermögen vorschreiben. Die Eigenkapitalquote stellt sich zum Jahresende wie folgt dar: In TEUR Eigenkapital Bilanzsumme Eigenkapitalquote in % 30.09.2021 467.975,3 1.093.303,8 42,8 30.09.2020 390.664,5 935.730,1 41,7 Die Eigenkapitalquote nach REIT-Gesetz stellt sich wie folgt dar: In TEUR Eigenkapital 30.09.2021 467.975,3 1.014.167,9 46,1 30.09.2020 390.664,5 809.928,6 48,2 Als Finanzinvestition gehaltene Immobilien / unbewegliches Vermögen Eigenkapitalquote in % Eine weitere Steuerungsgröße ist der Loan-to-Value, welcher das Verhältnis der Nettofinanzverbindlichkeiten zum Wert der bilanzierten Immobilienwerte darstellt. Die DKR strebt einen LTV von etwa 50% an: In TEUR Finanzverbindlichkeiten 30.09.2021 609.308,9 -1.555,0 -67.908,0 539.845,9 944.019,6 70.148,3 0,0 30.09.2020 527.673,8 -1.451,7 -99.208,3 427.013,8 809.928,6 0,0 15.533,7 825.462,3 51,7% abzüglich Zahlungsmittel inkl. Treuhandkonten Abzüglich kurzfristig kündbare Finanzanlagen Nettofinanzverbindlichkeiten Renditeliegenschaften Zum Verkauf bestimmte Renditeliegenschaften Anzahlungen auf akquirierte Renditeliegenschaften Summe Immobilienvermögen Loan-to-Value (LTV), % 1.014.167,9 53,2% 5.5 Bewertungskategorien der Finanzinstrumente nach IFRS 9 Eine Übersicht der Bewertungskategorien der finanziellen Vermögenswerte und Verbindlichkeiten zum Bilanzstichtag nach IFRS 9 findet sich in der nachfolgenden Tabelle: Angaben in TEUR Kategorie nach IFRS 9 zum 30.09.2021 Buchwert AC FVtOCI IFRS 16 Beizulegender Zeitwert zum hierarchie 30.09.2021 Bewertungs- Finanzielle Vermögenswerte Sonstige finanzielle Vermögenswerte Zur langfristige FVtOCI FVtOCI AC 237,7 (4.392,9) - (-) 237,7 (4.392,9) - (-) 237,7 (4.392,9) Stufe 3 Veräußerung - - (-) - - (-) - Stufe 1 Stufe 2 Stufe 2 gehaltene (6.669,3) (6.669,3) (6.669,3) Vermögenswerte Forderungen Lieferungen Leistungen Zahlungsmittel aus und 4.324,5 (2.642,2) 4.324,5 (2.642,2) - (-) - (-) 4.324,5 (2.642,2) und AC 652,7 652,7 - - 652,7 Zahlungsmitteläquivalen te (209,1) (209,1) (-) (-) (209,1) Sonstige Vermögenswerte Sonstige Vermögenswerte Summe Vermögenswerte kurzfristige FVtOCI AC 8.147,4 (6.948,6) 63.564,1 (85.720,9) 76.926,4 (106.583,0 ) - (-) 63.564,1 (85.720,9) 68.541,3 8.147,4 (6.948,6) - - (-) - (-) 0,0 (-) 8.147,4 (6.948,6) 63.564,1 (85.720,9) 76.926,4 Stufe 3 Stufe 2 kurzfristige (-) finanzielle 8.385,1 (18.010,8) (88.572,2) (106.583,0) Finanzielle Verbindlichkeiten Verbindlichkeiten gegenüber AC 401.289,4 (340.272,3 ) 401.289,4 (340.272,3) - (-) - (-) 403.698,2 (342.557,6) Stufe 2 Kreditinstituten Verbindlichkeiten Wandelanleihen Verbindlichkeiten aus aus AC AC 36.457,7 (36.308,6) 171.561,8 (151.092,9 ) 36.457,7 (36.308,6) 171.561,8 (151.092,9) - (-) - - (-) - 200.188,0 (222.077,8) 170.000,0 Stufe 1 Stufe 1 Unternehmensanleihen (-) (-) (150.000,0) Verbindlichkeiten Leasingverhältnissen Verbindlichkeiten Lieferungen aus - 10.296,5 (9.663,5) 409,2 - (-) 409,2 (299,1) - 10.296,5 10.296,5 (9.663,5) 409,2 Stufe 2 Stufe 2 (-) (9.663,5) - (-) aus und AC - (-) (299,1) (299,1) Leistungen Sonstige Verbindlichkeiten kurzfristige AC - 1.440,1 (771,7) 1.440,1 (771,7) - (-) - (-) 1.440,1 (771,7) Stufe 2 Stufe 1 Schulden im 389,8 (-) - (-) - (-) 389,8 389,8 (-) Zusammenhang mit zur Veräußerung gehaltenen langfristigen (-) Vermögenswerten Summe Verbindlichkeiten finanzielle 621.844,5 (538.408,2 ) 611.158,2 (528.744,6) 0,0 10.686,3 786.421,8 (725.369,7) (-) (9.663,5) 5.6 Beizulegender Zeitwert von Vermögensgegenständen und Verbindlichkeiten Die IFRS bestimmen den Ansatz eines beizulegenden Zeitwertes (Fair Value) bei verschiedenen Vermögenswerten und Verbindlichkeiten. Der beizulegende Zeitwert ist im IFRS 13 definiert und soll unter Verwendung möglichst marktnaher Bewertungsmethoden und lnputparameter bestimmt werden. Dabei unterteilt eine Bewertungshierarchie die Inputdaten nach ihrer Qualität in drei Stufen: Stufe 1 Auf aktiven Märkten für identische Vermögenswerte oder Verbindlichkeiten notierte (unverändert übernommene) Preise, wie zum Beispiel Börsenkurse Stufe 2 lnputfaktoren, bei denen es sich nicht um die auf Stufe 1 berücksichtigten notierten Preise handelt, die sich aber für den Vermögenswert oder die Verbindlichkeit entweder direkt oder indirekt (d. h. in Ableitung von Preisen) beobachten lassen Stufe 3 Nicht auf beobachtbaren Marktdaten basierende Faktoren für die Bewertung des Vermögenswerts oder der Verbindlichkeit Soweit lnputfaktoren verschiedener Stufen Anwendung finden, wird der beizulegende Zeitwert der jeweils niedrigeren Hierarchiestufe zugeordnet. Die Gesellschaft erfasst Umgruppierungen zwischen verschiedenen Stufen grundsätzlich zum Ende der Berichtsperiode, in der die Änderung eingetreten ist. Im Geschäftsjahr wurden Renditeimmobilien und Nutzungsrechte mit einem Buchwert in Höhe von TEUR 70.148,3, die bislang unter den Renditeimmobilien ausgewiesen waren, in die zur Veräußerung gehaltenen Vermögenswerte umgegliedert und dort mit einem beizulegenden Zeitwert in Höhe von TEUR 70.148,3 angesetzt. Die zum beizulegenden Zeitwert in der Bilanz erfassten Vermögenswerte und Verbindlichkeiten stellen sich wie folgt dar: In TEUR Bewertungshierarchie Stufe 3 30.09.2021 944.019,6 8.385,1 0,0 30.09.2020 809.928,6 11.341,5 6.669,3 Renditeliegenschaften Erworbene Darlehen Zum Verkauf bestimmte erworbene Darlehen Stufe 3 Stufe 1 Zum Renditeliegenschaften Zum Verkauf Verkauf bestimmte Stufe 1 Stufe 3 69.088,3 1.060,0 0,0 0,0 bestimmte Renditeliegenschaften Summe Aktiva 1.022.553,0 827.939,4 Schulden im Zusammenhang mit zur Stufe 1 389,8 0,0 Veräußerung gehaltenen Renditeliegenschaften Summe Passiva 389,8 0,0 Der beizulegende Zeitwert langfristiger Vermögenswerte oder Verbindlichkeiten entspricht dem Barwert der erwarteten Zahlungen unter Berücksichtigung laufzeit- und risikokongruenter Marktzinsen, soweit kein Börsenkurs verfügbar ist. Kurzfristige Forderungen aus Lieferungen und Leistungen sowie sonstige Vermögenswerte und liquide Mittel entsprechen daher annähernd ihren beizulegenden Zeitwerten. Der beizulegende Zeitwert der erworbenen Darlehen entspricht den Anschaffungskosten, angepasst um erfolgte Tilgungen, unter Berücksichtigung von Bewertungsanpassungen auf Basis kreditspezifischer Ausfallwahrscheinlichkeiten, die regelmäßig aktualisiert werden. Da der Verkaufspreis einen beizulegenden Zeitwert auf Stufe 1 der Fair-Value-Hierarchie darstellt, wurde dieser herangezogen und ein Transfer von Stufe 3 (Marktwertgutachten) in Stufe 1 (Verkaufspreis am Markt) vorgenommen. 6. Sonstige Angaben 6.1 Eventualverpflichtungen und sonstige finanzielle Verpflichtungen Die Gesellschaft hat folgende finanzielle Verpflichtungen aus langfristigen Verträgen: TEUR 30.09.2021 11.229,3 508,7 30.09.2020 11.460,3 519,2 Asset- und Propertymanagementverträge Verträge über Verwaltungsumlage Fahrzeugleasing 40,1 7,2 Gesamt davon bis zu 1 Jahr davon über ein Jahr bis fünf Jahre (undiskontiert) davon über fünf Jahre (undiskontiert) 11.778,1 4.980,0 6.798,1 0,0 11.986,7 4.899,3 7.087,4 0,0 Am Bilanzstichtag 30. September 2021 hat die Gesellschaft keine Kaufpreisverpflichtungen aus notariell beurkundeten Kaufverträgen. Weiterhin bestehen aus einem Konsortialvertrag für verschiedene Objekte zukünftige Instandhaltungs- verpflichtungen in Höhe von TEUR 7.728,0. Es bestehen keine sonstigen Haftungsverhältnisse. 6.2 Verpflichtungen aus Leasingverhältnissen Als Leasingnehmerin von Erbbaurechtsverträgen, Stellplätzen und Zufahrten bestehen langfristige Leasingverbindlichkeiten, die in den Folgejahren zu Auszahlungen führen. Diese verteilen sich wie folgt: in TEUR Summe bis zu 1 Jahr 1 bis 5 Jahre über 5 Jahre Mindestleasingzahlungen 30.09.2021 davon Zinszahlungen davon Tilgungen Mindestleasingzahlungen 30.09.2020 davon Zinszahlungen davon Tilgungen 32.024,0 21.767,2 10.256,8 30.816,2 21.160,2 9.656,0 674,0 575,2 98,8 633,4 543,9 89,5 2.691,2 2.238,8 452,4 2.515,2 2.066,9 448,3 28.658,8 18.953,2 9.705,6 27.667,6 18.549,4 9.118,2 Die Erbbaurechtsverträge haben eine Restnutzungsdauer von durchschnittlich 40,5 Jahren und werden durch Wertsicherungsklauseln an vereinbarte Indizes angepasst. Im Berichtsjahr fand eine Indexanpassung statt, infolge derer die Buchwerte der Erbbaurechte um TEUR 4,3 erhöht wurden. Dieser Effekt auf die Leasingverbindlichkeiten und Nutzungsrechte wurde erfolgsneutral erfasst. Weiterhin liegen zum Teil Verlängerungsoptionen vor. 6.3 Angaben über Beziehungen zu nahestehenden Unternehmen und Personen Die Gesellschaft unterhält geschäftliche Beziehungen zu nahestehenden Unternehmen und Personen. Im Wesentlichen umfassen diese Beziehungen Konzernumlagen, Finanzdienstleistungen durch kurzfristige Liquiditätsbereitstellungen auf Basis von abgeschlossenen Verträgen sowie Dienstleistungen für das Property- und das Assetmanagement des Immobilienbestandes. Die der Gesellschaft nach IAS 24 nahestehenden Unternehmen und Personen umfassen nachfolgende Gruppen:    Mutterunternehmen, Weitere Gesellschafter, Sonstige nahestehende Unternehmen - hierunter fallen die Tochterunternehmen, Gemeinschaftsunternehmen und assoziierten Unternehmen der Gesellschafter mit mindestens maßgeblichem Einfluss sowie von der Geschäftsführung kontrollierte Unternehmen,  Mitglieder des Vorstands und des Aufsichtsrats der Gesellschaft sowie des Vorstands und des Aufsichtsrats der Muttergesellschaft sowie deren nahe Familienangehörige. Der Umfang der einzelnen Transaktionen mit den nahestehenden Unternehmen ist im Folgenden dargestellt: Die Obotritia Capital KGaA ist an der Deutsche Konsum REIT AG wesentlich beteiligt. Für die Nutzung von Geschäftsräumen, die Bereitstellung von Büroausstattung und Verwaltungspersonal einschließlich der Tätigkeit des Vorstandsvorsitzenden (CEO) wurde von der Obotritia Capital KGaA im Berichtszeitraum eine Umlage von TEUR 424,3 (Vj.: TEUR 499,6) im Rahmen des abgeschlossenen Geschäftsbesorgungsvertrags in Rechnung gestellt. Mit Vertrag vom 13. April 2013 und Nachtrag vom 29. Januar 2015, 30. Juni 2016 sowie 1. Dezember 2016 wurde der DKR von der Obotritia Capital KGaA eine Kreditlinie im Rahmen eines Kontokorrentdarlehensrahmens von TEUR 25.000 gewährt. Das Darlehen wird auf Anforderung der Deutsche Konsum REIT-AG ausgezahlt und ist jederzeit, aber spätestens zum Ende der Vertragslaufzeit am 31. Dezember 2023 zurückzuzahlen. Es entstehen ausschließlich auf den ausstehenden Betrag Zinsen, Bereitstellungszinsen werden nicht zusätzlich berechnet. Der Zinssatz beträgt 8,0% und wird jährlich berechnet. Die Zinszahlungen werden gestundet und sind spätestens mit Beendigung des Darlehens fällig. Sicherheiten wurden nicht vereinbart. Im Geschäftsjahr 2020/2021 wurden davon TEUR 0,0 in Anspruch genommen (Vj.: TEUR 0,0). Mit Datum vom 30. April 2015 wurde ein Darlehensrahmenvertrag mit der Obotritia Capital KGaA abgeschlossen, in dem die Gesellschaft der Obotritia Capital KGaA ein Darlehen zur Verfügung stellen kann. Mit letztem Nachtrag vom 1. Mai 2020 wurde der Darlehensrahmen auf bis zu TEUR 95.000,0 erhöht. Der Vertrag läuft bis zum 31. Dezember 2025. Der Zinssatz beträgt 8,0% p.a. Die Zinszahlungen werden gestundet und sind spätestens mit Beendigung des Darlehens fällig. Für das Geschäftsjahr 2020/2021 wurden Zinserträge von TEUR 5.224,3 erzielt (Vj.: TEUR 3.690,8) und Zinsaufwendungen von TEUR 0,0 (Vj.: TEUR 6,3) geleistet. Zum Stichtag 30. September 2021 bestand eine Forderung von TEUR 59.522,9 (Vj.: TEUR 81.197,3). Darüber hinaus hat die Obotritia Capital gegenüber der DKR eine Garantie für zwei ausfallgefährdete Darlehen in Höhe der bestehenden Buchwerte übernommen. Die Darlehen werden zum Stichtag mit TEUR 271,5 bilanziert. Über das Property Management des wesentlichen Immobilienbestandes besteht ein Verwaltervertrag mit der GV Nordost Verwaltungsgesellschaft mbH, Rostock. Die vereinbarte Vergütung beträgt je nach Objekt monatlich zwischen 2% und 3% der erhaltenen Nettomieterträge (zzgl. Umsatzsteuer). Im Berichtszeitraum sind Aufwendungen in Höhe von TEUR 1.827,1 (Vj.: TEUR 1.398,1) angefallen. Über das Asset Management besteht ein Management- und Beratungsvertrag mit der Elgeti Brothers GmbH, Berlin. Die vereinbarte Vergütung beträgt jährlich 0,5% des Bruttovermögenswertes der Immobilien, berechnet anhand der Erwerbspreise und Transaktionskosten und wird in vierteljährlichen Abschlägen entrichtet. Im Berichtszeitraum betrugen die Aufwendungen TEUR 3.687,1 (Vj.: TEUR 2.950,1). Mit Vertrag vom 6. Dezember 2019 wurde ein Pachtvertrag mit der Diana Contracting GmbH über die Nutzung der Dachflächen für den Betrieb von Photovoltaikanlagen abgeschlossen. Die Vertragsdauer läuft bis zum 31. Dezember 2030 und die jährliche Pacht beläuft sich auf TEUR 1,6. Weiterhin hat die Gesellschaft im Berichtszeitraum kurzfristig überschüssige Liquidität in Höhe von TEUR 5.490,0 (Vj.: TEUR 22.105,0) in den Erwerb von Darlehen von der creditshelf solutions GmbH, Frankfurt, angelegt. Aufgrund der Höhe der Beteiligung der von der Obotritia Capital KGaA gehaltenen Anteile an der creditshelf AG sind diese und deren Tochtergesellschaft, die creditshelf solutions GmbH, als nahestehende Personen einzustufen. Die Deutsche Konsum verkaufte im Geschäftsjahr 2020/2021 Darlehen mit einem ausstehenden Nominalbetrag in Höhe von TEUR 4.586,4 (Vj.: TEUR 2.343,1) an die creditshelf solutions GmbH zurück. Für die laufende Kreditbearbeitung und das Servicing hat creditshelf von der Deutschen Konsum TEUR 152,3 (Vj.: TEUR 247,6) erhalten. Seit dem 1. Januar 2021 ist creditshelf dazu verpflichtet, die auf die Zinserträge entfallende Kapitalertragsteuer inklusive Solidaritätszuschlag einzubehalten und abzuführen. Aufgrund des REIT-Status und somit Steuerbefreiung der Gesellschaft wurden diese Steuern in Höhe von TEUR 150,7 (Vj.: TEUR 0,0) als Forderung gegenüber dem Finanzamt erfasst. Darüber hinaus hat die Deutsche Konsum über die Plattform der creditshelf AG Darlehen an die Edeloptics GmbH („Edeloptics“) erworben. Die Obotritia Capital übt beherrschenden Einfluss auf die Edeloptics aus, sodass diese als verbundenes Unternehmen zu klassifizieren ist. Im Berichtszeitraum hat die DKR ein weiteres Darlehen an die Edeloptics mit einem Investitionsvolumen von insgesamt TEUR 2.000,0 (Vj.: TEUR 4.000,0) erworben. Darüber hinaus bestanden im Geschäftsjahr drei weitere Darlehen, von denen zwei in Höhe von insgesamt TEUR 3.000,0 vollständig getilgt wurden. Die Zinssätze der zum Bilanzstichtag noch bestehenden Darlehen betragen zwischen 8,00% und 10,00%. Zum Bilanzstichtag besteht daraus eine Forderung in Höhe von TEUR 4.147,9 inkl. Zinsen (Vj.: TEUR 4.352,0). Im Geschäftsjahr 2020/2021 wurden aus Edeloptics-Darlehen Zinserträge in Höhe von TEUR 371,0 (Vj.: TEUR 324,3) und neue Wertberichtigungen in Höhe von TEUR 78,6 (Vj.: TEUR 144,0) erfasst, denen Auflösungen bestehender Wertberichtigungen in Höhe von TEUR 79,3 (Vj.: TEUR 115,1) gegenüberstanden. In der Bilanz bestehen folgende Forderungen und Verbindlichkeiten gegenüber nahestehenden Unternehmen und Personen: TEUR 30.09.2021 30.09.2020 Sonstige langfristige/kurzfristige Vermögenswerte Gegenüber Obotritia Capital KGaA Gegenüber Edeloptics GmbH 59.522,9 4.147,9 81.197,3 4.352,0 Sonstige kurzfristige Verbindlichkeiten Gegenüber creditshelf solutions GmbH 49,5 42,7 Des Weiteren hat Herr Rolf Elgeti selbstschuldnerische Bürgschaften in Höhe von insgesamt TEUR 5.970,0 (Vj.: TEUR 1.300,0) für Kredite der DKR gegenüber Kreditinstituten übernommen. An nahestehende Personen wurden keine Kredite und Vorschüsse gewährt. Nahe Familienangehörige des Vorstands und des Aufsichtsrats haben keinen Einfluss auf die unternehmerischen Entscheidungen der Gesellschaft. 6.4 Aufsichtsrat und Management Im Berichtszeitraum setzte sich der Aufsichtsrat wie folgt zusammen: Name Beruf Mitgliedschaften in anderen Kontrollgremien Hans-Ulrich Sutter Aufsichtsratsvorsitzender Im Ruhestand, Mitglied in weiteren Aufsichtsräten  Deutsche Industrie REIT-AG, Rostock (Aufsichtsratsvorsitzender), börsennotiert TAG Colonia-Immobilien AG, Hamburg (Stellvertretender  Mitglied und Vorsitzender seit November 2014. Aufsichtsratsvorsitzender) Achim Betz Erster stellvertretender Aufsichtsratsvorsitzender Wirtschaftsprüfer, Steuerberater, Diplom- Kaufmann,   Hevella Capital GmbH & Co. KGaA, Potsdam (Aufsichtsratsvorsitzender) Deutsche Leibrenten Grundbesitz AG, Frankfurt am Main (Stellvertretender Aufsichtsratsvorsitzender) Deutsche Industrie REIT-AG, Rostock (Zweiter stellvertretender Aufsichtsratsvorsitzender), börsennotiert NeXR Technologies SE, Berlin (Stellvertretender Mitglied und stellvertretender ba audit gmbh Wirtschaftsprüfungsgesellschaft, Berlin (Managing Partner).   Vorsitzender seit November 2014. Erster stellvertretender Aufsichtsratsvorsitzender seit März 2020. Verwaltungsratsvorsitzender), börsennotiert   Bankhaus Obotritia GmbH, München (Mitglied des Prüfungsausschusses) Linus Digital Finance AG, Berlin (Aufsichtsratsmitglied) (seit 22. Januar 2021) Biocrates Life Sciences AG, Innsbruck, Österreich (Aufsichtsratsmitglied) Cynora GmbH, München (Vorsitzender des Beirats) Kristian Schmidt-Garve Zweiter stellvertretender Aufsichtsratsvorsitzender Rechtsanwalt, MIG Verwaltungs AG (Vorstand/General Partner), München.  Mitglied seit März 2018. Zweiter stellvertretender Vorsitzender seit März 2020.  Cathy Bell-Walker Aufsichtsratsmitglied Rechtsanwältin (Solicitor, England & Wales),   Deutsche Industrie REIT-AG, Rostock (Aufsichtsratsmitglied), börsennotiert Mitglied seit März 2020. Johannes C.G. (Hank) Boot Allen & Overy LLP, London. CIO, Gerlin NV, Maarsbergen, Niederlande (Aufsichtsratsmitglied) Aufsichtsratsmitglied Lotus Family Office, London. Mitglied seit April 2016. Nicholas Cournoyer Aufsichtsratsmitglied Vorsitzender,  Keine Montpelier Foundation Limited, London. Mitglied seit April 2016. Die Vergütung des Aufsichtsrats für das Geschäftsjahr betrug TEUR 40,0 (Vj.: TEUR 36,3) ohne Umsatzsteuer. Mitgliedern des Aufsichtsrats wurden keine Kredite und Vorschüsse gewährt; ebenso wurden keine Haftungsverhältnisse zugunsten von Aufsichtsratsmitgliedern eingegangen. Im Berichtszeitraum setzte sich der Vorstand wie folgt zusammen: Name Beruf Mitgliedschaften in anderen Kontrollgremien Rolf Elgeti Vorstandsvorsitzender Chief Executive Officer (CEO)  TAG Immobilien AG, Hamburg (Aufsichtsratsvorsitzender), börsennotiert Deutsche Leibrenten Grundbesitz AG, Frankfurt am Main  (Aufsichtsratsvorsitzender)   creditshelf Aktiengesellschaft, Frankfurt am Main (Aufsichtsratsvorsitzender), börsennotiert NeXR Technologies SE, Berlin (Vorsitzender des Verwaltungsrats), börsennotiert   Obotritia Hotel SE, Potsdam (Vorsitzender des Verwaltungsrats seit 15. Juli 2021) OboTech Acquisition SE, Bitbourg, Luxemburg (Vorsitzender des Verwaltungsrats und CEO seit März 2021), börsennotiert   HLEE (Highlight Event and Entertainment AG) Pratteln, Schweiz (Mitglied des Verwaltungsrats), börsennotiert Laurus Property Partners, München (Mitglied des Beirats)   Bankhaus Obotritia GmbH, München (Mitglied des Prüfungsausschusses) Keine Alexander Kroth Vorstandsmitglied Chief Investment Officer (CIO) Christian Hellmuth Vorstandsmitglied Chief Financial Officer (CFO)  Keine Für Einzelheiten zur Aufsichtsrats- und Vorstandsvergütung wird auf den Vergütungsbericht im Lagebericht der DKR verwiesen. 6.5 Konzernabschluss Die DKR wird in den Konzernabschluss der Obotritia Capital KGaA, Potsdam, einbezogen. Der Jahresabschluss 2020/2021 wird in den Konzernabschluss der Obotritia Capital KGaA mit Sitz in Potsdam für den größten und kleinsten Kreis von Unternehmen einbezogen, der im Bundesanzeiger offengelegt wird. 6.6 Honorar des Abschlussprüfers Das Abschlussprüferhonorar stellte sich im abgelaufenen Geschäftsjahr wie folgt dar: TEUR 30.09.2021 121,1 2,2 30.09.2020 118,0 4,2 Abschlussprüfungsleistungen Andere Bestätigungsleistungen Sonstige Leistungen Gesamt 0,0 123,3 3,3 0,0 122,2 12,2 davon periodenfremd Die anderen Bestätigungsleistungen betreffen die Prüfung nach § 1 Abs. 4 REIT-Gesetz zum 30. September 2020. Aus Nachberechnungen sind TEUR 3,3 (Vj.: TEUR 12,2) periodenfremde Honorare enthalten. 6.7 Wesentliche Ereignisse nach dem Bilanzstichtag Mit notariellen Beurkundungen im Oktober und November 2021 wurden zwei weitere lebensmittelgeankerte Immobilien erworben. Die Objekte befinden sich in Altenburg/Nobitz (Thüringen) sowie in Schiffweiler (Saarland). Das Investitionsvolumen für diese Objekte beträgt rund EUR 8,6 Mio. Die annualisierte Miete der erworbenen Objekte beträgt ca. TEUR 877,4. Der Nutzen- und Lastenwechsel der Objekte erfolgt voraussichtlich zwischen dem 1. Januar 2022 und dem 1. Februar 2022. Demgegenüber wurde das Objekt in Oer-Erkenschwick (Nordrhein-Westfalen) per notarieller Beurkundung im November 2021 zu einem Preis von EUR 22,7 Mio. verkauft, was dem 18-fachen der Jahresmiete entspricht. Der Nutzen- und Lastenwechsel des Objekts erfolgt voraussichtlich zum 1. Januar 2022. Weiterhin hat die Gesellschaft am 22. November 2021 die bestehende unbesicherte Unternehmensanleihe 2021/2031 um EUR 30 Mio. auf EUR 50 Mio. aufgestockt und davon EUR 10 Mio. valutiert. Das noch nicht abgerufene Anleihevolumen steht auf Abruf zur Verfügung. 6.8 Corporate Governance Kodex (Erklärung zum Deutschen Corporate Governance Kodex nach § 161 AktG) Am 13. September 2021 haben Vorstand und Aufsichtsrat der Deutsche Konsum REIT-AG die aktuelle Entsprechenserklärung zum Deutsche Corporate Governance Kodex nach § 161 AktG abgegeben sowie am 25. November 2021 die aktuelle Erklärung zur Unternehmensführung. Die Erklärung wurde den Aktionären unter www.deutsche-konsum.de dauerhaft zugänglich gemacht. Potsdam, 9. Dezember 2021 Rolf Elgeti Alexander Kroth Vorstand (CIO) Christian Hellmuth Vorstand (CFO) Vorstandsvorsitzender (CEO) Deutsche Konsum REIT-AG, Broderstorf Lagebericht für das Geschäftsjahr 2020/2021 Inhaltsverzeichnis 1.1 Grundlagen der Deutsche Konsum REIT-AG.........................................................................2 Geschäftsmodell, Strategie und Struktur .................................................................................................... 2 Steuerungssystem........................................................................................................................................ 3 1.1.1 1.1.2 1.2 Wirtschaftsbericht....................................................................................................................3 Gesamtwirtschaftliche Entwicklung............................................................................................................. 3 Entwicklung am deutschen Gewerbeimmobilienmarkt............................................................................... 4 Geschäftsverlauf........................................................................................................................................... 5 Vermögens-, Finanz- und Ertragslage ......................................................................................................... 8 1.2.1 1.2.2 1.2.3 1.2.4 1.3 Chancen-und Risikobericht sowie Prognosebericht........................................................... 13 Chancen- und Risikobericht....................................................................................................................... 13 Prognosebericht ......................................................................................................................................... 21 1.3.1 1.3.2 1.4 Vergütungsbericht.................................................................................................................. 23 Abhängigkeitsbericht und Gesamteinschätzung ................................................................ 26 Übernahmerelevante Angaben nach §289a HGB................................................................. 26 Erklärung zur Unternehmensführung gemäß § 289f HGB .................................................. 29 1.5 1.6 1.7 1.1 Grundlagen der Deutsche Konsum REIT-AG Geschäftsmodell, Strategie und Struktur 1.1.1 Die Deutsche Konsum REIT-AG (im Folgenden „DKR“) ist ein auf Einzelhandelsimmobilien des täglichen Bedarfs spezialisierter Bestandshalter. Die Geschäftstätigkeit umfasst im Wesentlichen den Erwerb, die Vermietung und die Bewirtschaftung inländischer Einzelhandelsimmobilien in mittleren und regionalen Zentren Deutschlands in funktionierenden Mikrolagen. In Einzelfällen können auch Objektveräußerungen erfolgen. Das Listing der DKR-Aktie (ISIN DE000A14KRD3) erfolgte am 15. Dezember 2015. Seitdem ist die Aktie an allen gängigen Börsen handelbar und seit dem 3. März 2017 im Prime Standard der Deutsche Börse AG notiert. Darüber hinaus notiert die Aktie seit dem 8. März 2021 im Rahmen eines Zweitlistings im Main Board der Johannesburger Börse („JSE“) in Südafrika. Seit dem 1. Januar 2016 hat die Gesellschaft den Status eines REIT (Real Estate Investment Trust) und ist dadurch auf Gesellschaftsebene ertragsteuerbefreit. Der Investitionsfokus der DKR liegt auf Zentren und Ballungsräumen abseits großer Metropolen, da sich hier durch geringeren Wettbewerb und niedrigere Ankaufspreise höhere Anfangsrenditen bei einem gleichzeitig überschaubaren Investitionsrisiko erzielen lassen. Die DKR agiert dabei als professioneller Investor in einer Nische, da das Investitionsvolumen je Objekt in der Regel bis zu EUR 25 Mio. beträgt und somit für Privatinvestoren meistens zu hoch, gleichzeitig jedoch für Institutionelle Investoren zu gering ist. Die wesentlichen Mieteinnahmen werden zudem durch große deutsche Lebensmitteleinzelhandelskonzerne erzielt, die als relativ nichtzyklisch und somit konjunkturresistent eingeschätzt werden. Ziel der DKR ist es, durch die weitere Akquisition funktionierender Einzelhandelsstandorte mit hohen Anfangsrenditen ein leistungsfähiges Immobilienportfolio aufzubauen, das regelmäßig eine attraktive Dividendenausschüttung gewährleistet. Weiterhin wird durch strategisches Asset- und Portfoliomanagement sowie gezielte und wertschöpfende Investitionen in den Immobilienbestand die Grundlage für Leerstandsreduzierungen und Mietvertragsverlängerungen gelegt, woraufhin die Immobilien Wertzuwächse verzeichnen können. Insofern werden auch bewusst entwicklungsfähige Objekte mit höherem Leerstand und kurzen Mietvertragsrestlaufzeiten angekauft, da die DKR hier Wertschöpfungsmöglichkeiten ausnutzen kann. Zum 30. September 2021 umfasst das bilanzierte Immobilienportfolio der DKR 173 Einzelhandelsimmobilien mit einer Vermietungsfläche von rund einer Million m² und einem Buchwert von EUR 1,014 Mrd. Gesellschaftsrechtlich besteht die DKR aus einer Kapitalgesellschaft, die sämtliche Immobilien hält und bilanziert. Dieser gesellschaftsrechtlich einfache Aufbau sowie die REIT-Eigenschaft ermöglichen der Gesellschaft besonders schlanke Verwaltungsstrukturen. Zudem verhelfen das bestehende Netzwerk, die langjährige Erfahrung des Managements sowie die flachen unternehmensinternen Hierarchien zu einer hohen Ankaufsgeschwindigkeit, was in Ankaufsprozessen vorteilhaft ist. Größter Aktionär der DKR ist derzeit die Obotritia Capital KGaA („Obocap“) mit ihrem persönlich haftenden Gesellschafter Rolf Elgeti, die zusammen mit ihren Tochterunternehmen derzeit rund 27,94% der Aktien hält. Die DKR nutzt die Geschäftsräume und die IT-Infrastruktur sowie teilweise das Personal der Obocap, welches anteilig über eine Konzernumlage an die Gesellschaft weiterbelastet wird. Die DKR ist nach §312 AktG für den Zeitraum als Tochterunternehmen der Obotritia Capital KGaA zur Aufstellung eines Abhängigkeitsberichtes verpflichtet. 1.1.2 Steuerungssystem Die Steuerung der DKR erfolgt im Wesentlichen anhand der finanziellen Kennziffern FFO (funds from operations) und Net-LTV (loan to value). Ferner werden die Quote der laufenden Verwaltungsaufwendungen im Vergleich zu den Mieterlösen, der EPRA NAV per share (EPRA net asset value), die Anfangsrendite und der aFFO (adjusted funds from operations) zur Steuerung genutzt. Nichtfinanzielle Steuerungsgrößen der DKR sind Leerstandsquoten sowie die durchschnittliche Restlaufzeit der befristeten Mietverträge WALT (weighted average lease term) auf Einzelobjektebene als auch auf Gesamtportfolioebene. Durch den dem Geschäftsmodell entsprechenden Zukauf von Objekten mit höherem Leerstand und geringen Mietvertragsrestlaufzeiten sind diese nichtfinanziellen Kennziffern deutlichen Schwankungen unterworfen. Weiterhin verfügt die DKR über Planungsinstrumente wie einer Unternehmensplanung sowie einer rollierenden Liquiditätsplanung, die zur Steuerung der operativen Geschäftsentwicklung genutzt werden. 1.1.3 Forschung und Entwicklung Im Rahmen ihres Geschäftszwecks betreibt die DKR keine Forschungs- und Entwicklungstätigkeiten und ist nicht von Lizenzen und Patenten abhängig. 1.2 Wirtschaftsbericht 1.2.1 Gesamtwirtschaftliche Entwicklung Im Berichtszeitraum war der weltweite Konjunkturzyklus von großen Bewegungen geprägt. Obwohl die Zahl der Neuinfektionen mit dem Coronavirus stark zugenommen hatte und die Eindämmungsmaßnahmen in vielen Ländern erneut verschärft worden waren, habe sich die Weltwirtschaft laut eines im März 2021 veröffentlichten Konjunkturberichts des Instituts für Weltwirtschaft in Kiel (IfW) nach dem kräftigen Anstieg der Produktion im Sommer 2020 auch im folgenden Winterhalbjahr weiter erholt.1 Im ersten Halbjahr 2021 habe sich die Dynamik der weltweiten Konjunkturerholung als Folge von neuen Covid-19-Schüben und Problemen in den Lieferketten jedoch wieder deutlich verlangsamt.2 Das Coronavirus bestimmte im Jahr 2020 auch die Entwicklung der deutschen Konjunktur maßgeblich und hatte hier zum größten Rückgang des Bruttoinlandsprodukts (BIP) seit der Weltfinanzkrise 2009 geführt. Damit endete ein Zyklus von 10 Jahren des insbesondere in seiner Endphase langsamen, aber stetigen Aufschwungs.3 Laut Statistischem Bundesamt (Destatis) erholte sich die deutsche Wirtschaft im Jahr 2021 zunehmend von den Auswirkungen der Coronapandemie. Die Wirtschaftsleistung habe dabei aber noch 3,3 % unter Vorkrisenniveau gelegen. Das Bruttoinlandsprodukt (BIP) stieg im zweiten Quartal 2021 gegenüber dem ersten Quartal 2021 – preis-, saison- und kalenderbereinigt – um 1,6 %. Das erste Quartal 2021 hatte gegenüber dem Vorquartal noch einen Rückgang von -2,0 % verzeichnet.4 Die Erholung der Weltwirtschaft habe laut Bundesbank im zweiten Vierteljahr 2021 an Schwung gewonnen. Das Wachstum verstärke sich vor allem in den Industrieländern, die bei der Pandemiebekämpfung vorankämen. Aufgrund der raschen Ausbreitung der Delta-Variante des Coronavirus könnten jedoch auch für die Industrieländer neue Einschränkungen und Rückschläge im Erholungsprozess nicht ausgeschlossen werden. Wichtig sei es daher, die Impfkampagnen weiter 1 Kieler Konjunkturberichte Nr. 75 (2021/Q1) vom 18. März 2021: Weltwirtschaft im Frühjahr 2021, Seite 3. 2 Kieler Konjunkturberichte Nr. 81 (2021/Q3) vom 23. September 2021: Weltwirtschaft im Herbst 2021, Seite 3. 3 Pressemitteilung des Statistischen Bundesamts (Destatis) vom 14. Januar 2021. 4 Pressemitteilung des Statistischen Bundesamts (Destatis) vom 24. August 2021. voranzutreiben, um die wirtschaftlichen Folgen erneuter Infektionswellen zu begrenzen. Die internationalen Finanzmärkte hätten, laut Bundesbank, im Spannungsfeld zwischen wirtschaftlicher Erholung und der aktuellen Einschätzung des weiteren Pandemieverlaufs gestanden. Gleichzeitig sei die unerwartet stark gestiegene Inflation in den Fokus der Marktteilnehmer gerückt.5 Die führenden Wirtschaftsforschungsinstitute (Projektgruppe Gemeinschaftsdiagnose)6 gingen im Oktober 2021 davon aus, dass die deutsche Wirtschaft im Verlauf des Jahres 2022 wieder ihre Normalauslastung erreichen dürfte. Gemäß der Prognose der Institute werde das Bruttoinlandsprodukt im Jahr 2021 um 2,4 % und im Jahr 2022 um 4,8 % steigen. Zunächst dürfte im Winterhalbjahr 2021/2022 jedoch die Erholung vom Frühjahr 2021 erneut durch nur geringe Aktivitäten im Dienstleistungsbereich sowie Lieferengpässe, welche die Produktion im Verarbeitenden Gewerbe belasten7 und die Erzeugerpreise ansteigen ließen8, gebremst werden. Im Jahr 2022 sollten diese Beeinträchtigungen jedoch allmählich überwunden sein, so dass eine Normalauslastung wieder erreicht werden könne.9 Das Zinsniveau im Euroraum befindet sich weiterhin auf einem historischen Tiefstand. Am 16. März 2016 senkte die Europäische Zentralbank (EZB) den Leitzins um 5 Basispunkte, so dass der Hauptrefinanzierungssatz seitdem 0,00 % beträgt.10 Damit finden Immobilienunternehmen wie die Deutsche Konsum REIT-AG, die ihren Bestand zu einem erheblichen Teil durch Aufnahme von Fremdkapital finanzieren, weiterhin grundsätzlich günstige Rahmenbedingungen für die Finanzierung ihrer Investitionen vor. 1.2.2 Entwicklung am deutschen Gewerbeimmobilienmarkt Der deutsche Markt für Gewerbeimmobilien habe sich laut der Hahn Gruppe im Jahr 2020 immun gegen die globale Coronapandemie und ihre Auswirkungen gezeigt. Die Nachfrage heimischer und internationaler Investoren nach hiesigen Immobilien sei ungebrochen stark gewesen. Hierbei hätte neben der Werthaltigkeit sowie den Wertsteigerungsmöglichkeiten der Immobilien auch das ungebrochen starke Vertrauen in die deutsche Wirtschaft und den deutschen Immobilien-Investmentmarkt weiterhin eine Rolle gespielt. So wurden im Jahr 2020 auf dem Immobilien-Investmentmarkt in Deutschland EUR 79,2 Mrd. investiert.11 Das Transaktionsvolumen am Investmentmarkt für Gewerbeimmobilien in Deutschland habe hierbei bei EUR 59,2 Mrd. gelegen.12 Hiervon entfielen knapp EUR 12,3 Mrd. auf Einzelhandelsimmobilien.13 Den Investmentmarkt für einzelhandelsgenutzte Immobilien haben die Geschehnisse im Pandemiejahr 2020 laut dem Habona Report 2021 kaum berührt. Mit einem deutschlandweiten Transaktionsvolumen von EUR 10,4 Mrd. konnte der Markt sein Vorjahresniveau nahezu halten und habe nur 6 % unter dem Ergebnis aus dem Jahr 2019 gelegen. In der Pandemie seien Nahversorger und Drogerien ein Anker der Stabilität gewesen. Entsprechend sei die Nachfrage nach Supermärkten, Discountern oder anderen lebensmittelgeankerten Fachmarktobjekten nach wie vor hoch. Daran werde sich laut Habona Report mittel- bis langfristig auch nichts ändern. Im Gegenteil: Der Konkurrenzdruck um die besten Objekte werde weiter zunehmen. Im Jahr 2020 hätten die Fachmärkte/Fachmarktzentren einen Anteil von 37 % 5 Deutsche Bundesbank: Monatsbericht August 2021, Seiten 7 und 48. 6 Projektgruppe Gemeinschaftsdiagnose: Deutsches Institut für Wirtschaftsforschung (DIW Berlin), ifo Institut – Leibniz-Institut für Wirtschaftsforschung an der Universität München e.V. in Kooperation mit der Konjunkturforschungsstelle der ETH Zürich (KOF), Institut für Weltwirtschaft Kiel (IfW Kiel), Leibniz-Institut für Wirtschaftsforschung Halle (IWH) und RWI – Leibniz-Institut für Wirtschaftsforschung in Kooperation mit dem Institut für Höhere Studien Wien. 7 Pressemitteilung der Projektgruppe Gemeinschaftsdiagnose vom 14. Oktober 2021. 8 Deutsche Bundesbank, ebd., Seite 7. 9 Pressemitteilung der Projektgruppe Gemeinschaftsdiagnose, ebd. 10 https://www.finanzen.net/zinsen/leitzins, zuletzt geprüft am 26. Oktober 2021. 11 Hahn Gruppe in Kooperation mit bulwiengesa, CBRE, EHI Retail Institute: Retail Real Estate Report 2021/2022. 16. Ausgabe, Seite 80. 12 Pressemitteilung CBRE vom 8. Januar 2021. 13 Hahn Gruppe, ebd., Seite 80. und die Supermärkte/Discounter von 21 % am gesamten Transaktionsvolumen erreicht. Mit insgesamt 58 % hätten die Fachmarktobjekte den Markt also deutlich dominiert.14 Für den Zeitraum Januar bis September 2021 wurde laut einer Studie von Jones Lang LaSalle (JLL) im Investmentmarkt für Gewerbeimmobilien in Deutschland ein Transaktionsvolumen15 von insgesamt EUR 60,8 Mrd. verzeichnet (+ 5 % gegenüber 2020). Vor allem eine Reihe hochpreisiger Einzeltransaktionen hätten gezeigt, dass das Vertrauen in den deutschen Investmentmarkt nach wie vor vorhanden sei. Dabei hätten Einzelhandelsimmobilien mit 10 % nach Living (38 %), Büroimmobilien (27 %) und Logistik- Industrie-Immobilien (11 %) den vierten Platz innerhalb dieser Anlageklasse belegt.16 Weiterhin würden innerhalb dieser Nutzungsart die eher sicherheitsorientierten Fachmarktkonzepte sowie Supermärkte und Discounter dominieren. Die strukturellen und pandemiebedingten Auswirkungen seien laut JLL im Investmentmarkt für Einzelhandelsimmobilien nach wie vor spürbar gewesen.17 CBRE schätzt ein Investitionsvolumen von rund EUR 7,3 Mrd. im deutschen Einzelhandelsimmobilienmarkt in den ersten drei Quartalen des Jahres 2021. Das Investoreninteresse habe hierbei vor allem über die Sommermonate hinweg noch einmal deutlich zugenommen. Auf Fachmärkte und Fachmarktzentren, inkl. Lebensmittelmärkten, sei dabei ein Anteil von fast 60 % (EUR 4,1 Mrd.) entfallen.18 Ebenso wird im Hahn-Report angegeben, dass die bereits vor der Pandemie bei Investoren stark nachgefragten Lebensmittelmärkte sowie lebensmittelgeankerten Fach- und Nahversorgungszentren ihre Beliebtheit im Jahr 2020 noch einmal steigern konnten. Grund hierfür sei vor allem gewesen, dass sich viele dieser Handelsimmobilientypen während der Pandemie als systemrelevant erwiesen hätten und von den verschiedenen Lockdown-Phasen nicht oder nicht vollumfänglich betroffen gewesen seien. Die heterogene Gruppe der Fachmärkte und Fachmarktzentren19 gelte laut Hahn-Report hierbei mit einem Investitionsvolumen von EUR 6,3 Mrd. und einem Marktanteil von 51,6 % im Jahr 2020 als die dominierende Anlageklasse auf dem Markt für Handelsimmobilien in Deutschland.20 Im ersten Halbjahr 2021 habe das Interesse an der Gruppe der Fach- und Lebensmittelmärkte sowie der Nahversorgungs- und Fachmarktzentren sogar noch einmal deutlich zugenommen, was sich in einem Transaktionsvolumen von EUR 1,5 Mrd. bzw. einem Anteil von 44 % am Einzelhandelsinvestmentmarkt zeige.21 Diese Entwicklung unterstreicht die vorausschauende und defensive Strategie der DKR, die bereits seit dem Jahr 2014 in derartige lebensmittelgeankerte Nahversorgungsimmobilien mit nichtzyklischen Mietern investiert. 1.2.3 Geschäftsverlauf Portfoliowert übersteigt erstmals eine Milliarde Euro / Veräußerung eines Teilportfolios Im Geschäftsjahr 2020/2021 hat die DKR insgesamt 13 Einzelhandelsimmobilien mit einem Kaufpreis von rund EUR 120 Mio. und einer Jahresmiete zum Zeitpunkt des Ankaufs von EUR 10,9 Mio. akquiriert. Zudem wurden im Berichtszeitraum Revitalisierungs- und Modernisierungsmaßnahmen in Höhe von EUR 18,6 Mio. 14 Habona Report 2021, hrsg. von Habona Invest GmbH in Kooperation mit Statista GmbH und JLL SE, Seiten 78-79. 15 Das Transaktionsvolumen beinhaltet neben dem gewerblichen Transaktionsvolumen auch die neue Kategorie Living, die Mehrfamilienhäuser und Wohnportfolios ab 10 Wohneinheiten, Appartementhäuser, Studentenwohnen, Senioren/Pflegeimmobilien und Kliniken umfasst. JLL, Investmentmarktüberblick. Research Deutschland. 3. Quartal 2021. Oktober 2021, Seite 2. 16 JLL, Investmentmarktüberblick. ebd., Seite 7. 17 JLL, Investmentmarktüberblick. ebd., Seite 5. 18 Pressemitteilung CBRE vom 7. Oktober 2021. 19 Hahn Gruppe, ebd., Seite 96. Hierzu gehören laut der Studie verschiedenen Typen von Stand-alone- Lebensmittelmärkten, Nahversorgungszentren, Baumärkte oder Cash & Carry-Märkte. 20 Hahn Gruppe, ebd., Seite 96. 21 Hahn Gruppe, ebd., Seite 97. vorgenommen, die aktiviert worden sind. Dem steht die Veräußerung eines Discounters in Berlin-Pankow gegenüber, dessen Abgang zum 16. September 2021 mit einem Bewertungsgewinn von TEUR 580,0 erfolgte. Weiterhin erfolgte zum 30. Juni 2021 die turnusgemäße Immobilienbewertung des Immobilienportfolios durch den externen und unabhängigen Gutachter CBRE GmbH, Berlin. Daraus ergab sich ein Bewertungsgewinn von EUR 57,8 Mio. Damit umfasst das am 30. September 2021 bilanzierte Immobilienportfolio der DKR 173 Objekte mit einem Bilanzwert von rund EUR 1,014 Mrd. und einer Mietfläche von rund einer Million m². Mit notarieller Beurkundung vom 29. September 2021 hat die DKR ein Teilportfolio mit einer Mietfläche von circa 28.000 m², bestehend aus den Standorten Bad Harzburg, Verden, Bergen und Krempe sowie Niesky (Rothenburger Straße), Krakow am See und Altentreptow (Fritz-Reuter-Straße) veräußert. Die Objekte erwirtschaften derzeit eine Jahresmiete von EUR 2,6 Mio. bei einer Restmietlaufzeit von circa neun Jahren und einem Leerstand von 1%. Der Veräußerungspreis von EUR 47,2 Mio. liegt demnach bei mehr als dem 18- fachen der Jahresmiete. Die Nutzen- und Lastenübergänge aller Objekte werden bis Januar 2022 erwartet. Ein Teil der erwarteten Verkaufserlöse soll der Hauptversammlung 2023 – entsprechend den Vorschriften des REIT-Gesetzes – als zusätzliche Dividende für das Geschäftsjahr 2021/2022 vorgeschlagen werden. Die verbleibenden Mittel sollen zum Ankauf neuer lebensmittelgeankerter Einzelhandelsobjekte genutzt werden. Auch im abgelaufenen Geschäftsjahr 2020/2021 stabile Mieteinkünfte trotz COVID-19 Pandemie Auch der Beginn des Geschäftsjahres 2020/2021 war gekennzeichnet durch zeitweise Lockdowns im Einzelhandel aufgrund der zweiten und dritten Welle der COVID-19 Pandemie. Hier waren jedoch abermals systemrelevante Einzelhandelsgeschäfte, die der Versorgung der Bevölkerung dienen, ausgenommen. Da Nahversorger und Anbieter von Waren des täglichen Bedarfs den Großteil der Einzelhandelsmieter der DKR stellen, war die Gesellschaft von den Lockdowns nur in geringem Ausmaß betroffen. Insgesamt wurden seit Beginn der Pandemie in den folgenden Lockdowns Mieten von etwa EUR 3,9 Mio. durch die Mieter zurückbehalten. Davon wurden im abgelaufenen Geschäftsjahr EUR 0,7 Mio. aufgrund von Mietverzichten ausgebucht (Vorjahr: EUR 0,5 Mio.). Weiterhin wurden im Berichtszeitraum etwa EUR 1,6 Mio. Einzelwertberichtigungen auf offene Mietforderungen vorgenommen, da hier davon auszugehen ist, dass diese Forderungen nicht mehr vollständig werthaltig sind. Diese Ausbuchungen und Wertberichtigungen entsprechen damit rund 4 % der annualisierten Jahresmiete des Immobilienportfolios. Emission einer unbesicherten Anleihe und weitere Finanzierungen Am 28. April 2021 hat die DKR eine unbesicherte Anleihe 2021/2031 mit einer Laufzeit von zehn Jahren emittiert (ISIN DE000A3E5KJ6). Das Anleihevolumen beträgt EUR 20 Mio. und wird mit einem Coupon von 3,1 % p.a. verzinst. Darüber hinaus hat die DKR sowohl im März 2021 als auch im April 2021 ein Schuldscheindarlehen im Volumen von jeweils EUR 10 Mio. mit einer Laufzeit von fünf Jahren und einem Zinssatz von 2,4 % bzw. 2,55 % aufgenommen. Im Geschäftsjahr 2020/2021 nahm die DKR darüber hinaus besicherte Bankdarlehen bei Sparkassen, Volksbanken und Pfandbriefbanken über EUR 71,5 Mio. mit Festzinssätzen zwischen 1,05 % p.a. und 3,35 % p.a. auf. Die Gesellschaft verhandelt derzeit weitere Darlehensaufnahmen zu attraktiven Konditionen bei verschiedenen Banken und Sparkassen und unter Berücksichtigung des Ziel-LTV von rund 50 %. Rating bestätigt Das bestehende Scope-Rating wurde am 30. April 2021 bestätigt: Das Emittentenrating liegt weiterhin bei „BB+ stable“ und das Rating für besichertes und unbesichertes Fremdkapital bei „BBB“ und „BBB-“ (Investment Grade). Ordentliche Hauptversammlung der DKR stimmte allen Beschlussvorlagen zu/ Dividendenausschüttung in Höhe von EUR 0,40 je Aktie Am 11. März 2021 fand die ordentliche Hauptversammlung der DKR als virtuelle Hautversammlung ohne physische Präsenz der Aktionäre oder ihrer Bevollmächtigten statt. Dabei wurden alle Beschlussvorschläge mit der erforderlichen Mehrheit angenommen. Insbesondere wurde die Ausschüttung einer Dividende für das Geschäftsjahr 2019/2020 in Höhe von EUR 0,40 je Aktie beschlossen. Dabei wurden insgesamt TEUR 14.062 ausgeschüttet. Kapitalbeschlüsse auf der Hauptversammlung am 11. März 2021 Die ordentliche Hauptversammlung beschloss am 11. März 2021 neben weiteren Themen die Ermächtigungen zur Erhöhung des Genehmigten und des Bedingten Kapitals sowie zum Erwerb und zur Verwendung eigener Aktien. Hiernach wurde der Vorstand ermächtigt, bis zum 10. März 2026 das Grundkapital der Gesellschaft mit Zustimmung des Aufsichtsrats durch Ausgabe neuer auf den Inhaber lautender nennwertloser Stückaktien gegen Bar- oder Sacheinlagen einmal oder mehrmals um bis zu insgesamt EUR 17.577.969,00 zu erhöhen (Genehmigtes Kapital 2021/I). Die Hauptversammlung beschloss außerdem, das Grundkapital um bis zu EUR 9.577.969,00 durch Ausgabe von bis zu 9.577.969 neuen, auf den Inhaber lautende Stückaktien bedingt zu erhöhen (Bedingtes Kapital I). Die bedingte Kapitalerhöhung dient der Gewährung von Aktien an die Inhaber von Schuldverschreibungen, die gemäß der von der Hauptversammlung beschlossenen Ermächtigung ausgegeben oder garantiert werden. Weiterhin ermächtigte die Hauptversammlung den Vorstand zum Erwerb und zur Verwendung eigener Aktien gemäß § 71 Abs. 1 Nr. 8 AktG. Die Beschlussfassung ermöglicht den Erwerb eigener Aktien in Höhe von insgesamt bis zu 10 % des zum Zeitpunkt der Beschlussfassung bestehenden Grundkapitals und gilt bis zum 10. März 2026. Die zuvor bestehende Ermächtigung zum Erwerb eigener Aktien wäre am 19. April 2021 ausgelaufen. Zweitnotierung der DKR-Aktie an der Johannesburg Stock Exchange („JSE“) Seit dem 8. März 2021 wird die Aktie der DKR im Rahmen eines Zweitlistings im Main Board der Johannesburger Börse („JSE“) in Südafrika gehandelt, nachdem die Gesellschaft alle rechtlichen Bedingungen zur Zulassung zum Handel erfüllen konnte. Der Notierungsaufnahme ging eine mehrtägige virtuelle Roadshow voraus, in der der Vorstand der DKR das Unternehmen institutionellen südafrikanischen Investoren vorstellte. Hintergrund der Zweitnotiz ist ein hohes Interesse professioneller südafrikanischer Investoren an europäischen REITs. Aufgrund bestehender Handelsregelungen dürfen südafrikanische Investoren jedoch nur beschränkt im Ausland investieren. Über eine Zweitnotiz an der JSE kann die Deutsche Konsum bestehende Restriktionen beim Handel umgehen und bietet dabei ein attraktives Investment für institutionelle Investoren aus Südafrika. Von dem Aktientransfer zwischen Deutschland und Südafrika verspricht sich die Gesellschaft mittelfristig ein deutlich erhöhtes Handelsvolumen der DKR-Aktie. Mit der Erschließung des südafrikanischen Kapitalmarkts erhöht sich zudem die Flexibilität bei der Aufnahme von weiterem Eigen- oder Fremdkapital durch potenzielle neue Investoren. 1.2.4 Vermögens-, Finanz- und Ertragslage Vermögenslage Die Bilanzsumme erhöhte sich um TEUR 157.573,7 auf TEUR 1.093.303,8 (30.09.2020: TEUR 935.730,1). Dies ergab sich aus dem Aufbau des Immobilienportfolios sowie aus dem Bewertungsgewinn. Die Renditeliegenschaften werden zum 30. September 2021 mit TEUR 944.019,6 bilanziert (30.09.2020: TEUR 809.928,6). Zudem werden Veräußerungsobjekte als Zur Veräußerung gehaltene Immobilien im Wert von TEUR 70.148,3 (30.09.2020: TEUR 0,0) ausgewiesen. Das Eigenkapital der Gesellschaft erhöhte sich im Geschäftsjahr um TEUR 77.310,8 auf TEUR 467.975,3 (30.09.2020: TEUR 390.664,5). Dies ergab sich aus dem positiven Periodenergebnis in Höhe von TEUR 91.373,2. Eigenkapitalmindernd wirkte sich demgegenüber mit TEUR 14.062,4 die im März 2021 erfolgte Dividendenauszahlung für das Geschäftsjahr 2019/2020 aus. Der EPRA NAV je Aktie (unverwässert) stellt sich am 30. September 2021 wie folgt dar: TEUR 30.09.2021 467.975,3 35.155.938 13,31 30.09.2020 390.664,5 35.155.938 11,11 Eigenkapital (TEUR) Anzahl Aktien zum Bilanzstichtag EPRA NAV je Aktie, EUR Die lang- und kurzfristigen Finanzverbindlichkeiten gegenüber Kreditinstituten haben sich durch die Aufnahme von besicherten Bank- und unbesicherten Schuldscheindarlehen auf TEUR 401.289,4 erhöht (30.09.2020: TEUR 340.272,4). Weiterhin ergab sich ein Anstieg der Finanzverbindlichkeiten aus der Herausgabe einer Unternehmensanleihe in Höhe von nominal TEUR 20.000. Insgesamt ergibt sich zum Bilanzstichtag eine Erhöhung der Finanzverbindlichkeiten um TEUR 81.635,1 auf TEUR 609.308,9 (30.09.2020: TEUR 527.673,9). Demnach stellt sich der Net-LTV zum 30. September 2021 wie folgt dar: TEUR 30.09.2021 401.289,4 36.457,7 171.561,8 609.308,9 -652,7 30.09.2020 340.272,4 36.308,6 151.092,9 527.673,9 -209,1 Finanzverbindlichkeiten gegenüber Kreditinstituten Wandelschuldverschreibungen Unternehmensanleihen Summe Verbindlichkeiten abzüglich Flüssige Mittel abzüglich treuhänderischer Mittel der Objektverwaltung abzüglich Ausleihungen -902,3 -1.242,5 -81.197,3 -18.010,9 427.014,1 809.928,6 0,0 -59.522,9 -8.385,1 abzüglich verzinslicher Anlagen Nettoverschuldung 539.845,9 944.019,6 70.148,3 Als Finanzinvestitionen gehaltene Immobilien Zur Veräußerung gehaltene Immobilien Geleistete Anzahlungen für den Erwerb von als Finanzinvestitionen gehaltenen Immobilien Summe Renditeliegenschaften 0,0 15.533,7 1.014.167,9 825.462,3 Net-LTV 53,2% 51,7% Finanzlage Die Kapitalflussrechnung stellt sich wie folgt dar: TEUR 2020/2021 37.965,7 -92.303,6 54.781,5 443,6 2019/2020 35.940,3 -264.371,8 203.001,3 -25.430,2 25.639,3 209,1 Cashflow aus der laufenden Geschäftstätigkeit Cashflow aus der Investitionstätigkeit Cashflow aus der Finanzierungstätigkeit Zahlungswirksame Veränderungen des Finanzmittelfonds Finanzmittelfonds am Anfang der Periode Finanzmittelfonds am Ende der Periode 209,1 652,7 Der Cashflow aus der laufenden Geschäftstätigkeit belief sich im Geschäftsjahr auf TEUR 37.965,7 (Vorjahr: TEUR 35.940,3). Der positive Cashflow aus dem operativen Bereich steht in direktem Zusammenhang mit der Erhöhung des Bestandes an Vermietungsobjekten. Ein Abbau von Verbindlichkeiten aus Lieferungen und Leistungen in Höhe von rund TEUR 2.780,0 verhinderte einen stärkeren Anstieg des operativen Cashflows. Der Cashflow aus der Investitionstätigkeit lag im Berichtsjahr bei TEUR -92.303,6 (Vorjahr: TEUR - 264.371,8) und setzt sich im Wesentlichen zusammen aus der Auszahlung für Renditeliegenschaften von TEUR -132.288,6 (Vorjahr: TEUR -199.855,2), denen Rückflüsse aus Finanzmittelanlagen im Rahmen der kurzfristigen Finanzmitteldisposition von TEUR 35.825,7 (Vorjahr: TEUR -69.726,9) entgegenstehen. Der Cashflow aus der Finanzierungstätigkeit betrug im Berichtsjahr TEUR 54.781,5 (Vorjahr: TEUR 203.001,3) und betrifft im Wesentlichen Einzahlungen aus der Aufnahme von Krediten von TEUR 91.500,0 (Vorjahr: TEUR 148.730,0) sowie die Einzahlungen aus der Ausgabe der Unternehmensanleihe von TEUR 20.000 (Vorjahr: TEUR 40.000), denen Auszahlungen für die Tilgung von Krediten von TEUR -30.543,4 (Vorjahr: TEUR -15.480,5) gegenüberstehen. Die Gesellschaft war jederzeit in der Lage, ihren Zahlungsverpflichtungen nachzukommen. Ertragslage Die Ertragslage der Deutsche Konsum hat sich im Geschäftsjahr 2020/2021 wie folgt entwickelt: TEUR 2020/2021 2019/2020 Vermietungsergebnis 45.835,3 39.926,7 Veräußerungsergebnis (Bewertungsergebnis auf veräußerte 580,0 -5,0 Renditeliegenschaften) Sonstige betriebliche Erträge Bewertungsergebnis Betriebliche Aufwendungen EBIT 330,0 57.760,9 -6.588.5 97.917,7 -6.544,1 91.373,6 177,8 3.864,3 -5.271,8 38.692,1 -4.517,9 34.174,2 Finanzergebnis EBT Ertragsteuern und sonstige Steuern -0,4 -0,4 Periodenergebnis 91.373,2 34.173,7 Das Vermietungsergebnis erhöhte sich maßgeblich durch das ankaufsbedingt deutlich vergrößerte Immobilienportfolio. Insofern erhöhten sich die Vermietungserlöse um TEUR 13.436,3 auf TEUR 69.667,0 (2019/2020: TEUR 56.230,7). Damit korrespondierend ergab sich ein entsprechender Anstieg der Bewirtschaftungsaufwendungen, welche im Berichtsjahr zusätzlich periodenfremde Aufwendungen aus Erwerberabrechnungen enthalten. Das Bewertungsergebnis zum Stichtag 30. Juni 2021 ergibt sich aus dem Bewertungsgutachten des unabhängigen und externen Immobiliengutachters. Der Bewertungsgewinn spiegelt im Wesentlichen die Wertschöpfungsaktivitäten der DKR sowie die erheblich gestiegene Investorenbewertung lebensmittelgeankerter Einzelhandelsimmobilien wider. Die Erhöhung der betrieblichen Aufwendungen war im Wesentlichen durch höhere Wertminderungen auf Mietforderungen sowie durch die gestiegenen allgemeinen Verwaltungskosten bedingt. Der Personalaufwand stieg aufgrund der Einstellung von zusätzlichen Mitarbeitern im Zuge des Aufbaus der Gesellschaft. Bereinigt um Einmaleffekte ergibt sich insgesamt ein Anstieg der internen Verwaltungskosten (ohne externe Property- und Assetmanagementgebühren), der jedoch deutlich unterproportional gegenüber dem Anstieg der Mieterlöse gewachsen ist. Die Verwaltungskostenquote ergibt sich wie folgt: TEUR 2020/2021 -1.222,4 -3.452,9 1.578,4 2019/2020 -928,3 Personalaufwendungen Sonstige betriebliche Aufwendungen Bereinigung der Einmal- und Sondereffekte Bereinigte Verwaltungskosten Mieterlöse -2.985,3 1.199,9 -3.096,9 69.667,0 -2.713,7 56.230,7 Verwaltungskostenquote 4,4% 4,8% In Summe ergibt sich ein Anstieg des EBIT um TEUR 59.225,7 auf TEUR 97.917,7 (2019/2020: TEUR 38.692,1), welches im Wesentlichen aus dem deutlich höheren Bewertungsergebnis im Vergleich zum Vorjahresvergleichszeitraum resultiert. Der Rückgang des Finanzergebnisses resultiert im Wesentlichen aus gestiegenen Zinsaufwendungen, die aufgrund der Finanzierung neu erworbener Objekte angefallen sind. Ertragsteuern fallen aufgrund der Steuerbefreiung von REIT-Gesellschaften im laufenden Geschäftsjahr nicht an. Die im Geschäftsjahr ausgewiesenen Steuern betreffen ausschließlich sonstige Steuern. Insgesamt ergibt sich daraus ein Jahresüberschuss von TEUR 91.373,2 (2019/2020: TEUR 34.173,7), aus dem sich FFO und aFFO wie folgt ableiten: TEUR 2020/2021 91.373,2 0,0 2019/2020 34.173,7 0,0 Periodenergebnis Bereinigung der Ertragsteuern Bereinigung der Abschreibungen Bereinigung des Bewertungsergebnisses 12,5 11,0 -57.760,9 -3.864,3 Bereinigung des Veräußerungsergebnisses -580,0 4.801,4 5,0 1.826,5 Bereinigung um zahlungsunwirksame Aufwendungen/Erträge Bereinigung um Einmal- und Sondereffekte 3.322,2 2.838,8 FFO 41.168,4 -18.565,9 22.602,4 34.990,7 -15.104,4 19.886,3 - Capex aFFO Die zahlungsunwirksamen Aufwendungen und Erträge beinhalten die Aufzinsungen der Wandelanleihen und der Darlehen nach der Effektivzinsmethode sowie pandemiebedingte Mietverzichte und Wertberichtigungen von Mietforderungen. Die Einmaleffekte enthalten nichtwiederkehrende Aufwendungen und Erträge. Im Geschäftsjahr 2020/2021 umfasste dies vor allem periodenfremde Aufwendungen sowie Gebühren, Rechts- und Beratungskosten, die im Zusammenhang mit Finanzierungen, Objektankäufen und dem Zweitlisting in Südafrika angefallen sind. Weiterhin sind hier zeitlich begrenzte Aufwendungen für Sponsoringprojekte enthalten. Die Investitionen in den Bestand (Capex) umfassen hauptsächlich werterhöhende Bau- und Verbesserungsmaßnahmen in den Revitalisierungsobjekten Rostock, Hohenmölsen, Drebkau, Greifswald I, Angermünde, Spiegelau und Eisenhüttenstadt III. Daraus ergibt sich ein FFO je Aktie von EUR 1,17 (2019/2020: EUR 1,06) sowie ein aFFO von EUR 0,64 je Aktie (2019/2020: EUR 0,60). Gesamtaussage des Vorstands zur wirtschaftlichen Lage und zum Geschäftsverlauf Das Geschäftsjahr 2020/2021 verlief trotz des pandemiebedingt schwierigen Gesamtumfelds für die DKR erneut sehr positiv. Das Einzelhandelsimmobilienportfolio wuchs akquisitionsbedingt weiterhin stark, was zu einem deutlichen Anstieg der Mieterlöse führte. Gleichzeitig konnte die operative Performance des Portfolios (like-for-like) durch Leerstandsreduzierungen, Mietvertragsverlängerungen sowie durch Revitalisierungsmaßnahmen gesteigert werden. Dies und die deutlich höhere Marktnachfrage nach lebensmittelgeankerten Investitionsimmobilien hat zu einem deutlichen Bewertungsgewinn bei der jährlichen Immobilienbewertung geführt. Im abgelaufenen Geschäftsjahr 2020/2021 wurden insgesamt Mieterlöse von EUR 69,7 Mio. erzielt, wodurch die im Vorjahr getroffene Prognose (EUR 70 Mio. bis EUR 74 Mio.) nur knapp unterschritten wurde. Ursächlich dafür war vor allem ein coronabedingt geringeres Ankaufsvolumen im Vergleich zum Vorjahr sowie deutlich verzögerte Prozesse beim Besitzübergang der Objekte, die deshalb erst spät im abgelaufenen Geschäftsjahr Mieterlöse generierten. Dennoch wurde die angepasste FFO-Prognose (EUR 40 Mio. bis EUR 41 Mio.) mit einer Steigerung des FFO auf EUR 41,2 Mio. erreicht (Vorjahr: EUR 35,0 Mio.). Auf der Finanzierungsseite konnte durch die Aufnahme weiterer Darlehen zu günstigeren Zinskonditionen eine Verringerung der durchschnittlichen Fremdkapitalkosten erreicht werden. Durch die Emission einer unbesicherten Stufenzinsanleihe im Vorjahr sowie die Aufnahme weiteren unbesicherten Fremdkapitals liegt der LTV zum Stichtag mit 53,2 % leicht über dem Zielkorridor von rund 50 %. Weiterhin wurde ein HGB-Ergebnis von EUR 14,1 Mio. erzielt. Auf dieser Basis wird der Vorstand der Hauptversammlung einen Dividendenvorschlag von EUR 0,40 je Aktie unterbreiten, was damit dem gleichen Niveau der Vorjahresdividende je Aktie entspricht. Die Effekte der Zukäufe und der günstigeren Darlehensaufnahmen werden sich erst ab dem neuen Geschäftsjahr 2021/2022 ganzjährig auswirken. Zudem sieht die DKR ihre Mieteinnahmen zu großen Teilen als unabhängig von der derzeitigen pandemischen Lage an, wodurch weiterhin mit robusten Mieteinnahmen gerechnet werden kann. Deshalb sieht der Vorstand die DKR für eine weitere erfolgreiche und profitable Entwicklung sehr gut aufgestellt. Weitere nicht-finanzielle Leistungsindikatoren Die Leerstandsquote beträgt zum Bilanzstichtag für das gesamte Portfolio 10,7 % (30.09.2020: 9,9 %) und ist stichtagsbezogen insbesondere durch die Zukäufe von Objekten mit vergleichsweise höherem Leerstandsanteil leicht angestiegen. Die WALT des Portfolios beträgt zum Stichtag 5,5 Jahre (30.09.2020: 5,4 Jahre). 1.3 Chancen-und Risikobericht sowie Prognosebericht Chancen- und Risikobericht 1.3.1 Risikomanagementsystem der DKR Das Risikomanagement ist darauf ausgerichtet, Wertschöpfungspotenziale der geschäftlichen Aktivitäten der Gesellschaft zu identifizieren und ihre Ausschöpfung in einer Art und Weise zu ermöglichen, die zu einer nachhaltigen Steigerung des Unternehmenswerts führt. Integraler Bestandteil dieses Systems ist eine strukturierte, frühzeitige Auseinandersetzung mit potenziell ungünstigen Entwicklungen und Ereignissen (Risiken), die es dem Vorstand ermöglicht, rechtzeitig vor Eintritt eines erheblichen Schadens gegensteuernde Maßnahmen zu ergreifen. Das Risikomanagementsystem der DKR umfasst eine systematische Identifikation, Analyse, Bewertung und Überwachung wesentlicher Risiken durch den Vorstand der Gesellschaft. In Anbetracht der überschaubaren Unternehmensstrukturen und Geschäftsprozesse ist der Formalisierungsgrad des Risikomanagementsystems gering, aber effektiv und angemessen. Durch eine enge Einbindung des Vorstands in die wesentlichen Geschäftsabschlüsse und Projekte wird ein laufendes Monitoring über die auftretenden Risiken sichergestellt. Das eingesetzte Risikomanagementsystem beinhaltet die folgenden wesentlichen Elemente:  ein Controlling- und Reportingsystem, das in der Lage ist, geschäftliche Fehlentwicklungen frühzeitig aufzuzeigen und der Unternehmensführung zu kommunizieren;   eine regelmäßige oder anlassbezogene Risikoinventur; die Dokumentation relevanter Risiken zur regelmäßigen oder anlassbezogenen Information der Unternehmensführung;   eine in zeitlichen Abständen durchgeführte, regelmäßige Bewertung der festgestellten Risiken und die Entscheidung hinsichtlich etwaiger Gegenmaßnahmen beziehungsweise der bewussten Akzeptanz überschaubarer Risiken durch den Vorstand; ein internes Kontrollsystem (IKS), das mit Elementen wie dem Vier-Augen-Prinzip sowie Funktionstrennungen ausgestattet und welches auf eine richtige und vollständige Rechnungslegung ausgerichtet ist und einen sicheren Rechnungseingangs- und Auszahlungsprozess gewährleistet. Im Detail spiegeln sich die wesentlichen Elemente des Risikomanagementsystems im nachfolgend aufgeführten Risikomanagementprozess wider: a) Festlegung der Vorgaben: Der Vorstand definiert die methodischen und inhaltlichen Vorgaben an das Risikomanagementsystem, wobei die Erwartungen der Gesellschaft festgelegt und das Risikobewusstsein gestärkt werden. b) Risikoidentifizierung und -analyse: Alle unternehmerischen Risiken werden vollständig erfasst, auf ihre Ursachen und Auswirkungen hin analysiert, bewertet und in fünf Risikokategorien unterteilt. Zusätzlich werden mögliche Gegenmaßnahmen identifiziert. c) Berichterstattung: Der Vorstand wird regelmäßig und frühzeitig über alle bestehenden Risiken und möglichen Gegenmaßnahmen informiert. Im Rahmen der Berichtszyklen erfolgt die Berichterstattung je nach Sachverhalt und Risikobewertung ad hoc, wöchentlich, monatlich oder quartalsweise. d) Risikosteuerung: Aufgrund der Entscheidungen über die steuernden Maßnahmen durch den Vorstand wird in dieser Phase auf die identifizierten, analysierten und bewerteten Risiken aktiv reagiert. e) Risikocontrolling: Gegenstand des Risikocontrollings ist die methodische und inhaltliche Planung, Überwachung und Steuerung des Risikomanagementsystems durch einen qualifizierten Risikomanager. Das Risikocontrolling umfasst alle Phasen des Risikomanagementprozesses und ist vom Vorstand regelmäßig methodisch und inhaltlich anzupassen. Die Bewertung der Risiken erfolgt anhand festgelegter Schwellenwerte im Hinblick auf Schadenshöhe und Eintrittswahrscheinlichkeit: EUR Mio. hoch mittel gering > 10,0 5,0 bis 10,0 < 5,0 mittel mittelgering gering mittelhoch mittel hoch mittelhoch mittel mittelgering < 10% 10% bis 50% > 50% gering mittel hoch Eintrittswahrscheinlichkeit Die DKR ist den folgenden Risikokategorien bzw. Einzelrisiken ausgesetzt, die sich einzeln oder zusammen nachteilig auf die Vermögens-, Finanz- und Ertragslage und die weitere wirtschaftliche Entwicklung des Unternehmens auswirken können: 1. a) Allgemeine, strategische und marktspezifische Risiken Politische, rechtliche und gesellschaftliche Risiken Da die Geschäftstätigkeit der DKR durch rechtliche Rahmenbedingungen für Immobilien reguliert wird, könnte diese durch Änderungen nationaler und/oder europarechtlicher Normen sowie durch eine geänderte Auslegung oder Anwendung bestehender Rechtsnormen beeinträchtigt werden. Diese umfassen unter anderem das Mietrecht, das öffentliche Baurecht und das Steuerrecht. Weiterhin können politische Veränderungen auch zu Veränderungen der rechtlichen Rahmenbedingungen führen und somit auch indirekte Auswirkungen auf die DKR haben. Ebenso könnten Einschränkungen aufgrund von politischen Maßnahmen zur Bekämpfung von Pandemien Auswirkungen auf das Geschäft von Mietern haben und die laufenden Mietzahlungen negativ beeinflussen. b) Konjunkturelle Risiken Die DKR erzielt ihre Umsätze bislang ausschließlich in Deutschland. In Anbetracht dessen kann insbesondere eine Verschlechterung der nationalen konjunkturellen Rahmenbedingungen, verbunden mit einem Anstieg der Erwerbslosenzahl, zu einem negativen Einfluss auf das Miet- und Preisniveau führen und die Bonität der potenziellen Mieter und Käufer von Immobilien beeinträchtigen. Dies kann sich regional auch unterschiedlich stark auswirken, so dass die DKR hier betroffen sein kann. Weiterhin kann die nationale Konjunktursituation auch erheblich von der internationalen Entwicklung abhängen. c) Branchenrisiken im Einzelhandelssektor Die Immobilienbranche ist vom intensiven Wettbewerb der zahlreichen Anbieter geprägt. Diesbezüglich besteht die Gefahr, dass die Konkurrenz zu einem verstärkten Preisdruck beim Objektankauf sowie bei Mietvertragsverhandlungen führt, was in geringeren Margen resultiert. Dies kann sich auch auf die Situation der verschiedenen Einzelhandelsstandorte der DKR nachteilig auswirken, indem Mietverträge nicht verlängert oder Mieten reduziert werden. Weiterhin sieht sich der stationäre Einzelhandel aufgrund der Digitalisierung deutlichen zukünftigen Veränderungen unterworfen. So erproben große Lebensmitteleinzelhändler und Onlinehandelsplattformen derzeit Lebensmittellieferdienste in Großstädten. Sollte sich dieser Trend mittel- bis langfristig auch in den regionalen Standorten der DKR vollkommen durchsetzen, besteht die Gefahr, dass Mietverträge hier nicht verlängert werden. Der Vorstand schätzt diese Risiken aktuell insgesamt als gering ein, da die deutsche Lebensmittelbranche derzeit weiterhin boomt und weiter expandiert, was sich konkret auch in der Verlängerung einer Vielzahl von Mietverträgen bei der DKR gezeigt hat. Weiterhin sehen wir auf absehbare Zeit kein signifikantes Risiko für die Geschäftstätigkeit der DKR durch Onlinelieferservices, die sich noch in den Ursprüngen der Entwicklung befinden und im Moment weder profitabel noch ökologisch ausgereift sind. Zudem sind diese Services an den Hauptinvestitionsstandorten der DKR nicht vorhanden und werden dies voraussichtlich auf absehbare Zeit auch nicht sein. d) Änderungen des Finanzierungsumfelds/Kapitalmarktes Eine besondere Bedeutung für die nationale Immobiliennachfrage kommt der Entwicklung des Zinsniveaus in Deutschland zu. Eine Erhöhung des Zinsniveaus würde Immobilieninvestitionen aufgrund einer wachsenden Zinsbelastung erschweren. Zusätzlich würden sich in diesem Fall die Fremdfinanzierungskosten der von den Immobiliengesellschaften aufgenommenen Kredite ergebnisbelastend verteuern. 2. a) Unternehmensspezifische Risiken Risiken aufgrund der Nutzung der IT Die DKR nutzt alle gängigen und modernen IT-Anwendungen und wird hier durch einen externes Systemhaus betreut. In diesem Zusammenhang besteht grundsätzlich ein Risiko von Totalausfällen sowohl bei der DKR als auch beim Dienstleister, was zu erheblichen Störungen im Geschäftsablauf führen könnte. Weiterhin besteht das Risiko von Angriffen auf die Systeme der DKR und somit dem Zugriff von Unberechtigten auf die Daten der DKR. Das unbefugte Erlangen von sensiblen Unternehmensdaten könnte zu einem Reputationsverlust führen. Darüber hinaus könnten finanzielle Schäden in Form von Ausgleichszahlungen zur Wiedererlangung der Daten auftreten. Um dem entgegenzuwirken, nimmt der Dienstleister regelmäßig alle notwendigen Betriebs-, Administrations- und Wartungsarbeiten vor und übernimmt auch die vertragliche Haftung dafür. Alle Mitarbeiter sind zudem angehalten, sich bei der Nutzung der IT anwendungsgerecht zu verhalten. Mit der verpflichtenden Anwendung der europäischen Datenschutzgrundverordnung (DSGVO) wurde den Unternehmen die Verantwortung zum Schutz von Userdaten übertragen. Damit einhergehend hat die DKR gespeicherte Daten vor Missbrauch zu schützen bzw. im Falle eines Missbrauchs eine unverzügliche Meldung an die Betroffenen durchzuführen. Bei Zuwiderhandlungen drohen Bußgelder bis zu 4 % des Jahresumsatzes. Die DKR hat hierfür rechtzeitig einen externen professionellen Datenschutzbeauftragten berufen, der diese Vorgänge überwacht und für Zweifelsfragen zur Verfügung steht. b) Personalrisiken Aufgrund der schlanken Personal- und Verwaltungsstruktur der DKR besteht ein Risiko, dass qualifizierte, leistungsstarke und mit den unternehmensinternen Prozessen vertraute Mitarbeiter und Wissensträger das Unternehmen verlassen und nicht in angemessener Zeit ersetzt werden können. c) Finanzwirtschaftliche Risiken Im Rahmen ihrer Geschäftstätigkeit ist die DKR Finanzierungs-, Liquiditäts- und Zinsrisiken ausgesetzt. Finanzierungsrisiken bestehen insoweit, dass Fremdkapitalbeschaffungen sich durch verändernde unternehmens- oder marktbezogene Entwicklungen nicht oder nur zu ungünstigeren Bedingungen vorgenommen werden können, was sich negativ auf die weitere Ankaufsfinanzierung sowie die Ertragslage der DKR auswirken könnte. Sollten hieraus Probleme bei der Bedienung laufender Kredite resultieren, könnten Kreditgeber zwangsweise Verwertungen von Immobiliensicherheiten veranlassen. Solche Notverkäufe könnten zu erheblichen finanziellen Nachteilen für die DKR führen. Um diesem Risiko zu begegnen, arbeitet die DKR mit unterschiedlichen Kreditinstituten zusammen und beobachtet intensiv die Entwicklung des Finanzierungsmarkts. Hierbei werden auch kurzfristige Finanzierungsmöglichkeiten in Anspruch genommen, um sich durch geplante Mietvertragsverlängerungen attraktive langfristige Finanzierungsmöglichkeiten zu sichern. Weiterhin bestehen verschiedene Risiken im Hinblick auf die Unternehmensliquidität. Diese können sich zum einen als Folge möglicher Mietausfälle ergeben. Darüber hinaus können sich im Einzelfall negative Liquiditätsauswirkungen ergeben, wenn Mietverträge nicht verlängert werden können und dadurch Leerstand entsteht. Darüber hinaus kann auch ein Bruch von vereinbarten Kennziffern in Darlehensverträgen (Covenants) zu einer Sonderkündigung der darlehensgebenden Bank führen und einen ungeplanten Liquiditätsabfluss aus der Darlehensrückführung verursachen. Um Mietausfälle zu vermeiden, erfolgt im Zusammenhang mit dem Abschluss von Mietverträgen regelmäßig eine Prüfung der Bonität des potenziellen Mieters. Weiterhin wird den Liquiditätsrisiken durch umfangreiche Liquiditätsplanungsinstrumente begegnet, die sowohl im kurz- als auch im mittelfristigen Bereich laufende Geschäftsvorgänge mit den Plandaten spiegeln. Es erfolgt ein regelmäßiges Liquiditätsreporting und ein Liquiditätsforecast an den Vorstand. Zudem wird im Rahmen eines Bankenreportings ein sich abzeichnender Bruch von Covenants möglichst frühzeitig erkannt und durch geeignete Maßnahmen verhindert. Zinsrisiken bestehen hinsichtlich der zur Prolongation beziehungsweise Umfinanzierung anstehenden Verbindlichkeiten sowie bei geplanten Darlehen zur Finanzierung von Immobilienbeständen. Um sich gegen nachteilige Auswirkungen von Änderungen des Zinsniveaus abzusichern, nutzt die DKR für die Finanzierungen in Abhängigkeit von der Marktsituation und von der Beurteilung der Marktperspektiven Zinsfestschreibungen. Der direkte Einfluss von Änderungen des allgemeinen Zinsniveaus auf den Erfolg des Unternehmens über die Veränderungen der Cashflows ist relativ gering im Vergleich zu den möglichen mittelbaren Effekten aus Änderungen des allgemeinen Zinsniveaus auf die Immobiliennachfrage. Die auf fremde Währung lautenden Transaktionen können aufgrund sich ändernder Währungskurse negative Auswirkungen haben und zu steigenden Aufwendungen führen. Transaktionen in Fremdwährung finden jedoch nur in unwesentlichem Ausmaß statt. Zudem bestehen Ausfallrisiken im Hinblick auf die im Rahmen der kurzfristigen Finanzmitteldisposition zinstragend angelegten flüssigen Mittel, wenn die Darlehensnehmer aus wirtschaftlichen Gründen den Kapitaldienst nicht leisten. Diesem Risiko wirkt die DKR entgegen, indem zum einen nur Anlagen zu bestmöglicher Bonität getätigt werden und darüber hinaus ein laufendes Monitoring der bestehenden Anlagen erfolgt, um sich andeutenden Risiken entgegenzuwirken. d) Rechts- und Prozessrisiken Im Rahmen ihrer Geschäftstätigkeit ist die DKR dem Risiko von Rechtsstreitigkeiten sowie (potenziellen) Gewährleistungs- und Schadensersatzansprüchen ausgesetzt, ohne selbst Ansprüche gegen dritte Parteien geltend machen zu können. Sonstige rechtliche Risiken, insbesondere aus Rechtsstreitigkeiten, die einen erheblichen Einfluss auf die wirtschaftliche Lage der Gesellschaft haben könnten, bestehen gegenwärtig nicht. Durch den Börsengang hat die Gesellschaft die Pflichten des WpHG umzusetzen. Ein Verstoß gegen gesetzliche Bestimmungen wie beispielsweise der Bekanntmachung offenlegungspflichtiger Vorgänge könnte zu Strafzahlungen führen und würde damit die Finanzlage negativ beeinflussen. Ferner könnten Gesetzesänderungen und Ergänzungen des regulatorischen Umfeldes die Aufwendungen zur Einhaltung dieser Bestimmungen erhöhen. Dies gilt insbesondere im Zusammenhang mit dem Zweitlisting an der Johannesburger Börse (JSE). Daraus ergeben sich hohe organisatorische und informatorische Anforderungen, die zwangsläufig mit entsprechenden Kosten verbunden sind. Diesem Risiko wird durch die Beschäftigung einer erfahrenen IR-Managerin begegnet. e) Steuerliche Risiken Zur Wahrung der REIT-Eigenschaft hat die DKR den Regelungen des REIT-Gesetzes zu entsprechen. So sind der Investitionsgegenstand, das Investitionsvolumen sowie die Geschäftstätigkeit insbesondere durch folgende Regelungen eingeschränkt oder beeinflusst: • • • • • Ausschluss des Erwerbs von inländischen Bestandsmietwohnimmobilien, Ausschluss des Erwerbs von Anteilen an Immobilien-Kapitalgesellschaften, Ausschluss des Immobilienhandels, Begrenzung der Rücklagenbildung, Nur geringe Liquiditätsbildung aufgrund der Mindestausschüttung von 90% des handelsrechtlichen Jahresergebnisses, • • Begrenzung der immobiliennahen Nebentätigkeiten für Dritte, Mindesteigenkapital von 45% des unbeweglichen Vermögens. Bei Nichterfüllung der gesetzlichen Anforderungen droht der DKR der Verlust der Steuerbefreiung. Dies kann zu bestimmten Nachversteuerungspflichten führen. Aufgrund der Beschränkungen aus dem REIT-Gesetz können zudem im Einzelfall bestimmte Chancen oder Opportunitäten im Immobilien- und Finanzierungsmarkt nicht oder nur begrenzt wahrgenommen werden. Des Weiteren können der Gesellschaft (Straf-)Zahlungen aus der Nichteinhaltung der Bestimmungen des REIT-Gesetzes drohen. Der Gesellschaft drohen darüber hinaus gemäß den Satzungsbestimmungen Entschädigungsansprüche der Aktionäre bei Verlust des REIT-Status wegen Verstoßes gegen die Streubesitzquote von mindestens 15 % und/oder der Höchstbeteiligungsquote von 10 %. Anspruchsberechtigt sind Aktionäre, denen weniger als 3 % der Stimmrechte zustehen. Die fehlende Praxis in der Anwendung des REIT-Gesetzes durch die zuständigen Aufsichts- und Steuerbehörden könnte in strittigen Einzelfällen zu einer nachteiligen Auslegung der Gesetzesanwendung führen oder die Gesellschaft zwingen, sich der neuen Rechtslage anzupassen. f) Pandemische Risiken Der Ausbruch und die Verbreitung des SARS-COV-2-Virus seit Dezember 2019 zu einer noch immer anhaltenden Pandemie macht deutlich, dass derartige pandemiebedingte Krisen ein wesentliches und existenzgefährdendes Risiko für viele Unternehmen darstellen können. So waren durch die bislang drei staatlich verordneten Lockdowns in Deutschland insbesondere große Teile des deutschen Einzelhandels von Schließungen und massiven Umsatzeinbußen betroffen. Spätere Lockerungen in Verbindung mit Zugangsbeschränkungen wie „3G - Geimpft, genesen und getestet“, die im Zuge der vierten Welle seit Herbst 2021 wieder deutlich verschärft worden sind („Lockdown für Ungeimpfte“), haben dem Einzelhandel zwischenzeitlich geholfen, aber von Normalumsätzen sind viele Händler weit entfernt. Hinzu kommen neue Virusmutationen, die die bisherigen Impferfolge in Deutschland zur Bekämpfung der Pandemie wieder infrage stellen. Diese Situation ist für viele deutsche Einzelhändler trotz massiver Staatshilfen existenzbedrohend, da grundsätzlich auch die Vermieter dieser Händler von deren Insolvenzen aufgrund des Wegfalls von Mietzahlungen betroffen wären. Von den Lockdowns ausgenommen sind die systemrelevanten Einzelhandelssektoren wie zum Beispiel Lebensmitteleinzelhändler, Drogerien, Apotheken u.a., die zur Nahversorgung der Bevölkerungen mit den Waren und Dienstleistungen des täglichen Bedarfs dienen, die trotz Pandemie ihr Geschäft weitgehend normal betreiben können und deren Mietzahlungen an die Vermieter daher auch nicht fraglich sind. Darunter befindet sich ein Großteil der DKR-Mieter, da sich der Investmentansatz der DKR seit Gründung auf nichtzyklische (systemrelevante) Nahversorgungsimmobilien fokussiert hat. Insofern begegnet die DKR dem pandemischen Risiko grundsätzlich durch ihren defensiven und systemrelevanten Mietermix als eines der wesentlichen Investmentkriterien beim Erwerb einer Immobilie. Dem Teil der von Lockdowns betroffenen Mieter in ihrem Portfolio begegnet die DKR mit individuellen Vereinbarungen zur Überbrückung der Krise wie beispielsweise Mietstundungen, Ratenzahlungsvereinbarungen oder zeitweisen Mietverzichten. Hierfür ist das Asset Management der DKR im individuellen Austausch mit jedem betroffenen Mieter. Grundsätzlich wird der Bestand der Mietforderungen fortlaufend durch die Mietenbuchhaltung überwacht. Soweit die Einbringlichkeit von Mietforderungen zweifelhaft wird, erfolgen entsprechende Wertberichtigungen. g) Risiken durch Outsourcing Mit der Entscheidung, Drittverwalter für die technische und kaufmännische Objektverwaltung einzusetzen, geht die Gefahr der Schlechtverwaltung und des Datenverlustes einher. Dem begegnet die DKR mit einer regelmäßigen Kontrolle der Tätigkeit der externen Dienstleister. Wesentliche Maßnahmen wie die Verlängerung bestehender und der Abschluss neuer Mietverträge sowie die Durchführung von Instandhaltungs- und Modernisierungsmaßnahmen werden stets in Abstimmung mit dem Vorstand umgesetzt und von diesem freigegeben. 3. a) Immobilienspezifische Risiken Investitionsrisiko der Einzelimmobilie Der wirtschaftliche Erfolg und das weitere Wachstum der Gesellschaft ist maßgebend von Auswahl und Erwerb geeigneter Immobilien abhängig. Damit verbunden ist das Risiko, die baulichen, rechtlichen, wirtschaftlichen und sonstigen Belastungen der anzukaufenden Objekte falsch einzuschätzen oder nicht zu erkennen. Darüber hinaus könnten sich die getroffenen Annahmen in Bezug auf das Ertragspotenzial der Immobilien nachträglich teilweise oder in vollem Umfang als unzutreffend herausstellen. Insbesondere könnten falsche Einschätzungen hinsichtlich der Attraktivität des Objektstandorts und anderer aus Mieter- oder Käufersicht entscheidungsrelevanter Faktoren dazu führen, dass die Bewirtschaftung der betreffenden Immobilie nicht zu den erwarteten Ergebnissen führt. Diesen objektspezifischen Risiken wird durch eine eingehende Prüfung der betreffenden Immobilien begegnet. Im Rahmen der Objektbeurteilung werden unter anderem der zu erwartende Sanierungs-, Instandhaltungs- und Modernisierungsbedarf bestimmt sowie der Ertragswert und die grundsätzliche Schuldendienstfähigkeit nach bankenkonformen Maßstäben untersucht. b) Bestands- und Bewertungsrisiken Das Unternehmen hält Immobilienbestände, um aus der Bewirtschaftung dieser Bestände über einen längeren Zeitraum möglichst stabile Cashflows zu erzielen. Während sich die Immobilien im Bestand des Unternehmens befinden, können sich unterschiedliche Bestands- und Bewertungsrisiken manifestieren, die zu Wertverlusten für das Unternehmen führen könnten. So könnten sich beispielsweise die Sozialstrukturen eines Standorts nach dem Erwerb von Immobilien durch die DKR verschlechtern und in der Folge die Vermietungsaktivitäten sowie die erzielbaren Mieteinnahmen negativ beeinflussen. Weiterhin kann es bei von der Gesellschaft gehaltenen Immobilienbeständen zu einer übermäßigen Abnutzung kommen, die früher oder in größerem Umfang als ursprünglich geplant Instandhaltungs- und Revitalisierungsmaßnahmen erfordert. Zudem kann sich auch herausstellen, dass die baulichen Anlagen einen anfänglich nicht erwarteten Sanierungsbedarf aufweisen, der zu Mehrkosten für die Gesellschaft führt, ohne dass diese zunächst entsprechenden Mehreinnahmen gegenüberstehen. Im Zusammenhang mit diesen Risiken, aber auch aufgrund anderer Einflussfaktoren wie unerwartet auftretender Wettbewerber im engeren Umfeld des Standorts, können sich Leerstände erhöhen und zu geringeren Mieteinnahmen bei gleichzeitig höheren Vermietungsaufwendungen führen. Neben negativen Auswirkungen auf die laufenden operativen Erträge und Aufwendungen der Gesellschaft können sich diese Risiken auch negativ auf die Bewertung der von der DKR gehaltenen Immobilien und damit auf das Ergebnis der Gesellschaft auswirken. Sofern Altlasten und andere Gebäude-, Boden- und Umweltbelastungen festgestellt werden, könnte die Gesellschaft verpflichtet sein, aufwändige und kostenintensive Maßnahmen zu deren Beseitigung zu ergreifen. Mit dem weiteren Wachstum des Immobilienportfolios und der dadurch besseren Standort- und Mieterdiversifikation werden sich diese Einzelrisiken aus der Gesamtportfolioperspektive verringern. Den Immobilienbestands-, Bewertungs- sowie Umweltrisiken für die jeweiligen Standorte wird mit den unter a) beschriebenen Maßnahmen begegnet. Zudem besteht wie bei allen Sachwerten grundsätzlich das Risiko der Zerstörung einzelner Objekte durch höhere Gewalt oder Elementarschäden. Diesen Risiken wird durch ausreichenden Versicherungsschutz mit namhaften und leistungsstarken Versicherungsgesellschaften begegnet. c) Vermietungsrisiko Es besteht das Risiko, dass Veränderungen von Angebot und Nachfrage am Vermietungsmarkt und Verschlechterungen der Wettbewerbsfähigkeit einzelner Immobilien im jeweiligen lokalen Marktumfeld direkte negative Auswirkungen auf die von der DKR erzielten Mieteinnahmen sowie auf die Entwicklung der Leerstände im Immobilienportfolio des Unternehmens haben. Zudem können dadurch zusätzliche Kosten entstehen, die nicht auf die Mieter umgelegt werden können. Diesen Risiken wird durch ein aktives Asset- und Propertymanagement begegnet, welches zunächst eine permanente Analyse des Vermietungsmarkts und der Mieterbedürfnisse einschließt. Weiterhin zählen dazu ein professionelles Vermietungsmanagement sowie laufende Instandhaltungs-, Sanierungs- und Modernisierungsmaßnahmen, die die Attraktivität und damit die Wettbewerbsfähigkeit der Standorte sicherstellen. d) Baurisiko Soweit bauliche Maßnahmen an den Objekten erforderlich sind, besteht das Risiko, dass die Baukosten die Sollwerte erheblich übersteigen. Diesem Risiko wird durch eine detaillierte Planung der Baukosten und deren straffe Überwachung begegnet. Zu den Baurisiken können auch Unsicherheiten beitragen, ob, wann und unter welchen Auflagen und/oder Nebenbedingungen die baurechtlichen Genehmigungen für die Projekte erteilt werden. So ist das Unternehmen teilweise auf das Ermessen einzelner Behörden angewiesen, und auch Auseinandersetzungen mit Be- und Anwohnern können die Erteilung von Genehmigungen erheblich verzögern oder negativ beeinflussen. Jeder dieser Umstände kann dazu führen, dass geplante Baumaßnahmen nicht zu den angenommenen Kosten, nicht im geplanten Zeitrahmen oder gar nicht durchgeführt werden können. Diese Risikofaktoren werden bereits im Vorfeld einzelner Baumaßnahmen eingehend überprüft. Internes Kontrollsystem und Risikomanagementsystem im Hinblick auf den Rechnungslegungsprozess Das rechnungslegungsbezogene interne Kontrollsystem bei der DKR wurde mit dem Ziel implementiert, durch die Einrichtung geeigneter Kontrollmechanismen innerhalb des internen und externen Rechnungslegungs- und Berichterstattungsprozesses eine hinreichende Sicherheit im Hinblick auf einen vollständigen und richtigen Jahresabschluss zu gewährleisten. Mindestens im Quartalsrhythmus erhält die Gesellschaft von ihren beauftragten Dienstleistern nach ihren Vorgaben Objekt- und Portfolioinformationen, in denen sie über wichtige, vertragsrelevante und gegebenenfalls von der Planung abweichende Vorgänge informiert wird. Die Auswertungen werden analysiert und plausibilisiert und auf erkennbare Risiken untersucht. Erkannte Risiken werden bewertet und in die turnusmäßige bzw. ad-hoc Risikoberichterstattung an den Aufsichtsrat aufgenommen. Das rechnungslegungsbezogene Risikomanagementsystem der DKR zielt darauf ab, das Risiko wesentlicher Fehler oder nicht sachgerechter Darstellung der Vermögens-, Finanz- und Ertragslage zu vermindern. Dazu werden die zugrundeliegenden Daten regelmäßig analytisch anhand von Erwartungswerten gespiegelt. Der für wesentliche Teile des Rechnungslegungsprozesses der Gesellschaft beauftragte Dienstleister wird insofern eng und fortlaufend über die aktuelle Geschäftsentwicklung informiert. Die Dienstleistungen umfassen die Erfüllung der Buchführungspflichten gemäß Handelsgesetzbuch sowie die Übernahme des Zahlungsverkehrs, die Erstellung von Ergebnisrechnungen, Kontenanalysen, monatlichen Umsatzsteuer-Voranmeldungen sowie betriebswirtschaftlichen Auswertungen und die quartalsweise Erstellung des Zwischenabschlusses nach HGB und IFRS sowie von Objekt- und Portfolio-Informationen. Der Rechnungslegungsprozess wird sowohl bei den Dienstleistern als auch bei der Gesellschaft durch ein internes Kontrollsystem überwacht, das die Ordnungsmäßigkeit der Rechnungslegung und die Einhaltung der gesetzlichen Bestimmungen sichert. Hierbei sind insbesondere die klare Zuordnung von Verantwortung und Kontrolle unter Beachtung des Vier-Augen-Prinzips und des Prinzips der Funktionstrennung, angemessene Zugriffsregelungen in den abschlussrelevanten EDV-Systemen und Berücksichtigung der erkannten und bewerteten Risiken zu nennen. Für die Ermittlung von Marktwerten der Immobilien zieht die Gesellschaft externe Sachverständige hinzu. Die DKR hat sich von der fachlich-qualitativen und kapazitativen Eignung der mit dem Rechnungslegungsprozess und den Bewertungsgutachten befassten Dienstleister und Mitarbeiter überzeugt. Angesichts der noch geringen Unternehmensgröße hat die DKR bisher von der Einrichtung einer Internen Revision abgesehen. Sonstige Einflüsse Neben den genannten Risiken bestehen allgemeine Einflüsse, die nicht vorhersehbar und damit auch kaum beherrschbar sind. Dazu zählen beispielsweise politische Veränderungen, soziale Einflüsse und Risikofaktoren wie Naturkatastrophen oder Terroranschläge. Solche Einflüsse könnten negative Effekte auf die konjunkturelle Lage haben und mittelbar die weitere wirtschaftliche Entwicklung der DKR beeinträchtigen. Einschätzung des Gesamtrisikos Trotz der aktuell unsicheren Marktaussichten und unabschätzbaren Folgen der Coronakrise stuft der Vorstand die Gesamtrisikolage für die DKR weiterhin als noch gering ein, da das Geschäftsmodell als solches relativ nichtzyklisch ist. Dies bestätigte sich auch während der Lockdowns. Bei den genannten Einzelrisiken schätzen wir derzeit das Wettbewerbsrisiko sowie die Finanzierungsrisiken aus sich erhöhenden Leitzinsen, gerade auch als mögliche Folge der Stützungsmaßnahmen der Notenbanken und der Bundesregierung in der COVID-19-Pandemie, sowie Risiken aus dem Assetmanagement als mittlere Risiken ein. Nach unserer Einschätzung bestehen derzeit keine konkreten bestandsgefährdenden Risiken. Chancen der künftigen Entwicklung Durch die im Berichtsjahr erfolgten Zukäufe weiterer renditestarker Einzelhandelsimmobilien, die sich erst ab dem neuen Geschäftsjahr ganzjährig im Ergebnis niederschlagen, wird die DKR ihren Cashflow aus der Vermietung weiter steigern. Dem stehen zunächst jedoch teilweise Reduzierungen der Mieterlöse durch den Verkauf eines Teilportfolios entgegen, dessen Erlöse schnellstmöglich in den Ankauf neuer Objekte reinvestiert werden sollen, was im Ergebnis zu einer Steigerung der Funds from Operations (FFO) führen soll. Weiterhin werden Fremdkapitalneuaufnahmen sowie Refinanzierungen älterer Bestandsdarlehen zu geringeren Fremdkapitalzinssätzen erfolgen und somit zur Steigerung der Profitabilität beitragen. Aufgrund des gestiegenen Marktinteresses an den Einzelhandelsimmobilien der DKR erwartet der Vorstand auch für das kommende Geschäftsjahr mögliche Objektveräußerungen, sofern diese zu Konditionen erfolgen, die zu einer deutlichen Wertsteigerung für die DKR-Aktionäre führen. 1.3.2 Prognosebericht Die nachfolgenden Aussagen zum zukünftigen Geschäftsverlauf der DKR beruhen auf den Einschätzungen des Vorstands. Die getroffenen Annahmen werden auf der Grundlage der vorliegenden Informationen derzeit als realistisch betrachtet. Grundsätzlich bergen zukunftsbezogene Aussagen jedoch ein Risiko, dass die Entwicklungen weder in ihrer Tendenz noch ihrem Ausmaß tatsächlich eintreten. Prognose für das Geschäftsjahr 2021/2022 Auch das Geschäftsjahr 2021/2022 wird weiterhin durch die anhaltende Coronapandemie beeinflusst werden. Wie sich bereits in den beiden vorangegangenen Geschäftsjahren gezeigt hat, ist das defensive Geschäftsmodell der DKR auch bei einem weiteren Fortbestehen der Krise nicht wesentlich beeinträchtigt, so dass der Vorstand eine weiterhin robuste Geschäftsentwicklung erwartet. Dennoch sind nachteilige Auswirkungen aufgrund eines erneuten Aufflammens der Pandemie auf die DKR sowie den Immobiliensektor insgesamt nicht ausgeschlossen. Auch im Geschäftsjahr 2021/2022 liegt der operative Schwerpunkt auf einer effizienten Bestandsbewirtschaftung, der Akquisition weiterer Einzelhandelsimmobilien gemäß den Investitionskriterien sowie der wertschaffenden Revitalisierung von Objekten. Auf der Finanzierungsseite soll durch marktgerechte Darlehensneuaufnahmen und Refinanzierungen eine signifikante Verringerung der Fremdkapitalkosten erreicht werden. Falls erforderlich, soll das weitere Wachstum durch Kapitalmaßnahmen in maßvollem Umfang unterlegt werden. Dabei wird ein LTV von rund 50% angestrebt. Der Vorstand erwartet auf Basis der aktuellen Planung für das Geschäftsjahr 2021/2022 Mieterlöse von EUR 70 Mio. bis EUR 74 Mio. sowie einen damit korrespondierenden Anstieg des FFO. Dieser Planung legt der Vorstand ein Wachstum auf Basis eines ähnlich starken Akquisitionsvolumens wie im abgelaufenen Geschäftsjahr 2020/2021 zugrunde; weiterhin berücksichtigt er die bisher getätigten Objektveräußerungen und nimmt an, dass keine wesentlichen negativen Auswirkungen aus der fortbestehenden Coronapandemie auftreten. 1.4 Vergütungsbericht Vergütungssystem für den Aufsichtsrat Die Mitglieder des Aufsichtsrats erhalten für jedes volle Geschäftsjahr ihrer Zugehörigkeit zum Aufsichtsrat eine feste Barvergütung von TEUR 5 zuzüglich der Prämien für eine angemessene Organhaftpflichtversicherung (D&O-Versicherung). Die Stellvertreter des Vorsitzenden erhalten das 1,5- Fache dieser Grundvergütung, der Vorsitzende des Aufsichtsrats erhält das 2-Fache. Ausschüsse wurden nicht gegründet und Sitzungsgelder werden nicht gewährt. Eine variable Vergütung, die sich am Erfolg der Gesellschaft oder an anderen Kriterien orientiert, wird nicht gewährt. Die Vergütung des Aufsichtsrats für das Geschäftsjahr betrug TEUR 40,0 (2019/2020: TEUR 36,3) zzgl. Auslagen und Umsatzsteuer und verteilt sich wie folgt: Aufsichtsratsmitglied 2020/2021 (TEUR) 10,0 2019/2020 (TEUR) 10,0 Hans-Ulrich Sutter (Vorsitzender) Achim Betz (Erster stellvertretender Vorsitzender) Kristian Schmidt-Garve (Zweiter stellvertretender Vorsitzender) 7,5 7,5 7,5 6,3 Johannes C.G. (Hank) Boot Nicholas Cournoyer 5,0 5,0 5,0 5,0 Cathy Bell-Walker 5,0 2,5 Gesamt 40,0 36,3 Vergütungssystem für den Vorstand Grundsätzliches Vergütungssystem Die Vorstände der DKR erhalten eine erfolgsunabhängige Grundvergütung in bar sowie eine erfolgsabhängige variable Vergütung in bar, die sich an kurzfristigen und langfristigen Zielen orientiert. Der Vorstandsvorsitzende Rolf Elgeti ist von diesem Vergütungssystem ausgenommen und erhält eine pauschale Jahresvergütung von rund TEUR 85,5. Die Vergütung erfolgt durch Kostenumlage von der Obotritia Capital KGaA, da zwischen der Gesellschaft und dem Vorstandsvorsitzenden kein Anstellungsvertrag besteht. Die erfolgsunabhängige Grundvergütung besteht aus dem festen Jahresgehalt, das in zwölf monatlichen Raten ausgezahlt wird. Zum Teil nutzen die Vorstände Dienstwagen, die als geldwerter Vorteil versteuert werden. Außerdem werden Zuschüsse zur Rentenversicherung gezahlt. Weitere Leistungen als sonstige Bezüge werden nicht gewährt. Pensionsansprüche begründen die Vorstandsverträge nicht. Für die variable Vergütung gibt es ein Vergütungssystem, welches sich an operativen Zielen orientiert und das grundlegend auf einem festen Berechnungsschema basiert, das kurz- und langfristige Komponenten beinhaltet. Nur in Ausnahmefällen kann der Aufsichtsrat im Hinblick auf besondere Situationen und/oder besondere Leistungen des einzelnen Vorstandsmitglieds etwas Abweichendes beschließen. Der Aufsichtsrat kann bei außergewöhnlichen Entwicklungen auch die Gewichtung einzelner Kriterien verändern. Im Falle des regulären Ausscheidens eines Vorstands hat dieser Anspruch auf Auszahlung der dann noch nicht ausgezahlten variablen Vergütungsbestandteile. Für den Fall einer sonstigen vorzeitigen Beendigung des Dienstverhältnisses enthalten die Vorstandsverträge die Regelung, dass Zahlungen den Wert von zwei Jahresvergütungen nicht überschreiten dürfen (Abfindungs-Cap). Im Falle eines Kontrollwechsels („Change of Control“), d.h. wenn ein Aktionär oder mehrere gemeinsam handelnde Aktionäre mindestens 30 % der Stimmrechte an der DKR erwerben, steht den Mitgliedern des Vorstands das Recht zur Kündigung des Anstellungsvertrages mit einer zweimonatigen Frist (Sonderkündigungsrecht) zu. Wird von diesem Sonderkündigungsrecht Gebrauch gemacht, so zahlt die Gesellschaft eine zum Ausscheidenszeitpunkt fällige Bruttoabfindung in Höhe der gemäß dem Dienstvertrag ausstehenden Vergütung, jedoch maximal 150 % des Abfindungs- Cap. Variable Vergütung für das Geschäftsjahr 2020/2021 Vor dem Hintergrund der Fortschreibung des Deutschen Corporate Governance Kodex („DCGK“) im Jahre 2017, der im Hinblick auf die variable Vergütung eine mehrjährige, zukunftsbezogene Bemessungsgrundlage empfiehlt, hat sich der Aufsichtsrat im Oktober 2017 mit einer Aktualisierung der variablen Vergütung des Vorstands befasst und in seiner Sitzung am 8. März 2018 eine Neuregelung beschlossen, die seit dem Geschäftsjahr 2017/2018 gültig ist. Mit Beschluss des Aufsichtsrats vom 16. Dezember 2020 wurde die variable Vorstandsvergütung in ihrer Zielgewichtung auf den Schwerpunkt FFO-Wachstum ausgerichtet sowie die erreichbare variable Vergütung aufgrund der gewachsenen Unternehmensgröße angehoben. Weiterhin wurde das Vergütungssystem hinsichtlich der langfristigen variablen Vergütungskomponente an die aktuellen Empfehlungen des DCGK angepasst, die die variable Vorstandsvergütung noch langfristiger ausrichtet. Das Vorstandsvergütungssystem ist durch die ordentliche Hauptversammlung am 11. März 2021 gebilligt worden. In seiner Sitzung vom 23. März 2021 beschloss der Aufsichtsrat die Festsetzung des von der Hauptversammlung gebilligten Vergütungssystems des Vorstands gemäß § 87a Abs. 2 AktG. Demnach wurden im abgelaufenen Geschäftsjahr 2020/2021 für die variable Vorstandsvergütung folgende gleichgewichtete Ziele zugrunde gelegt: - Erhöhung des Aktienkurses um 20 % im Geschäftsjahr (nach Eliminierung der im Geschäftsjahr gezahlten Dividende), - Erhöhung des EPRA NAV je Aktie um 20 % im Geschäftsjahr (nach Eliminierung der im Geschäftsjahr gezahlten Dividende), - Erhöhung des FFO je Aktie um 25 % im Geschäftsjahr. Bei voller Zielerreichung (100 %) hat der Aufsichtsrat für das Geschäftsjahr 2020/2021 eine variable Vergütung von TEUR 125 (Vorjahr: TEUR 125) je Vorstandsmitglied festgelegt. Bei Übererfüllung dieser Zielerreichung steigt die variable Vergütung proportional zum Zielerreichungsgrad an, aber beträgt maximal TEUR 187,5 („Cap“). Die sich ergebende variable Vergütung teilt sich anschließend - zu 45 % auf in eine kurzfristige Vergütungskomponente STI („Short Term Incentive“), die mit Feststellung des Jahresabschlusses durch den Aufsichtsrat sofort auszahlbar wird, und - zu 55 % auf in eine langfristige Vergütungskomponente LTI („Long Term Incentive“), die erst nach dem Ablauf drei (Vorjahr: zwei) weiterer Geschäftsjahre zur Auszahlung gelangt, soweit in den Folgejahren eine Mindestzielerreichung von 30 % erreicht wird. Anderenfalls entfällt der Auszahlungsanspruch. Die Werte werden im Vergleich zum Vorjahr bezogen auf den VWAP (volume-weighted average price – volumengewichteter Durchschnittspreis) der DKR-Aktie im Monat September bzw. zum Stichtag 30. September (NAV) bzw. dem Vorjahresvergleichszeitraum (FFO) errechnet und basieren auf dem IFRS-Abschluss. Eine Auszahlung des LTI in Form von DKR-Aktien behält sich der Aufsichtsrat vor. Bezüge des Vorstands im Geschäftsjahr 2020/2021 Die Bezüge des Vorstands, die im abgelaufenen Geschäftsjahr erdient wurden (gewährte Zuwendungen), belaufen sich auf TEUR 485,3 (2019/2020: TEUR 467,6). Die im abgelaufenen Geschäftsjahr dem Vorstand zugeflossenen Beträge, die zum Teil auch in Vorjahren erdiente Vergütungen und Vorschüsse enthalten, belaufen sich auf TEUR 533,1 (2019/2020: TEUR 414,0). Die individuelle Vorstandsvergütung stellte sich auf Basis der Zielerreichung im Geschäftsjahr 2020/2021 wie folgt dar: in TEUR Rolf Elgeti CEO Alexander Kroth CIO Christian Hellmuth CFO 2019/20 2020/20 2019/20 2020/20 2020/20 2020/20 2019/20 2020/20 2020/20 2020/20 20 21 20 21 21 21 20 21 21 21 (Ist) (Ist) (Ist) (Ist) (Min.) (Max.) (Ist) (Ist) (Min.) (Max.) Gewährte Vergütung Festvergütung Nebenleistungen Summe 71,3 0 85,5 0 120,0 18,3 138,3 32,6 32,7 65,3 120,0 18,6 138,6 29,7 36,4 66,1 120,0 18,6 138,6 0 120,0 18,6 120,0 7,4 120,0 9,0 120,0 9,0 129,0 0 120,0 9,0 71,3 0 85,5 0 138,6 84,4 127,4 32,6 32,7 65,3 129,0 29,7 36,4 66,1 129,0 84,4 STI LTI 0 0 0 103,1 187,5 0 103,1 187,5 Summe 0 0 0 0 Gesamtvergütu ng 71,3 85,5 203,6 204,7 138,6 326,1 192,7 195,1 129,0 316,5 Bezogene Vergütung Festvergütung Nebenleistungen Summe 71,3 0 85,5 0 120,0 18,3 138,3 75,0 0 120,0 18,6 138,6 35,9 54,1 90,0 120 7,4 120 9,0 71,3 0 85,5 0 127,4 2,0 129,0 35,9 54,1 90,0 STI LTI 0 0 0 Summe 0 0 75,0 2,0 Gesamtvergütu ng 71,3 85,5 213,3 228,6 129,4 219,0 Für die oben genannten variablen Vergütungsbestandteile mit langfristiger Anreizwirkung wurden Rückstellungen in Höhe von TEUR 217,2 gebildet, die sich wie folgt auf die Vorstandsmitglieder verteilen: Herr Rolf Elgeti TEUR 0,0 Herr Alexander Kroth TEUR 108,6 Herr Christian Hellmuth TEUR 108,6 1.5 Abhängigkeitsbericht und Gesamteinschätzung Die DKR war im Geschäftsjahr 2020/2021 ein von der Obotritia Capital KGaA abhängiges Unternehmen. Entsprechend den gesetzlichen Vorschriften hat der Vorstand der DKR für die Zeit, in der die DKR ein von der Obotritia Capital KGaA abhängiges Unternehmen war, für das abgelaufene Geschäftsjahr einen Bericht über die Beziehungen zu verbundenen Unternehmen (Abhängigkeitsbericht) erstellt und darin abschließend erklärt: „Hiermit erklären wir gemäß § 312 Abs. 3 AktG, dass unsere Gesellschaft bei den im vorstehenden Bericht über Beziehungen zu verbundenen Unternehmen aufgeführten Rechtsgeschäften nach den Umständen, die uns in dem Zeitpunkt bekannt waren, in dem die Rechtsgeschäfte vorgenommen wurden, bei jedem Rechtsgeschäft eine angemessene Gegenleistung erhalten hat. Maßnahmen auf Veranlassung oder im Interesse der Obotritia Capital KGaA oder mit ihr verbundenen Unternehmen wurden weder getroffen noch unterlassen.“ 1.6 Übernahmerelevante Angaben nach §289a HGB Zusammensetzung des Grundkapitals, Stimmrechte und Sonderrechte Das Grundkapital der Gesellschaft ist eingeteilt in 35.155.938 auf Inhaber lautende nennwertlose Stückaktien. Zum Bilanzstichtag hält die Gesellschaft keine eigenen Aktien. Mit allen Aktien sind die gleichen Rechte und Pflichten verbunden. Jede Aktie steht für eine Stimme in der Hauptversammlung. Die Aktien können nach den für auf den Inhaber lautende Aktien geltenden rechtlichen Vorschriften frei übertragen werden. Es wurden keine Aktien mit Sonderrechten ausgegeben, die Kontrollbefugnisse verleihen. Soweit Arbeitnehmer an der Gesellschaft beteiligt sind, üben diese ihr Kontrollrecht unmittelbar aus. Anteilsbesitz von 10 % oder mehr der Stimmrechte Kein Aktionär darf in Übereinstimmung mit § 11 Abs. 4 REITG 10 % oder mehr der Aktien oder Stimmrechte direkt halten (Höchstbeteiligungsgrenze). Für den Fall der Überschreitung der Höchstbeteiligungsgrenze hat der betroffene Aktionär innerhalb von zwei Monaten nach Aufforderung durch den Vorstand die Reduzierung seiner direkten Beteiligung in geeigneter Form nachzuweisen. Ein fortgesetzter Verstoß gegen die Höchstbeteiligungsgrenze kann laut Satzung zu einer entschädigungslosen Übertragung der über die Höchstbeteiligungsgrenze hinausgehenden Aktien oder zu einer entschädigungslosen Zwangseinziehung dieser Aktien führen. Zum Bilanzstichtag hält kein Aktionär 10 % oder mehr der Stimmrechte. Ermächtigung des Vorstands zum Erwerb eigener und zur Ausgabe neuer Aktien Genehmigtes Kapital Durch Beschluss der Hauptversammlung vom 11. März 2021, eingetragen im Handelsregister am 11. Juni 2021, ist der Vorstand ermächtigt worden, das Grundkapital der Gesellschaft mit Zustimmung des Aufsichtsrats bis zum 10. März 2026 durch Ausgabe neuer auf den Inhaber lautender nennwertloser Stückaktien gegen Bar- oder Sacheinlagen einmal oder mehrmals um bis zu insgesamt EUR 17.577.969,00 zu erhöhen (Genehmigtes Kapital 2021/I). Den Aktionären ist im Rahmen des genehmigten Kapitals grundsätzlich ein Bezugsrecht einzuräumen. Der Vorstand ist jedoch ermächtigt, mit Zustimmung des Aufsichtsrats das Bezugsrecht der Aktionäre in bestimmten Fällen ganz oder teilweise nach Maßgabe des Beschlusses auszuschließen. Das genehmigte Kapital 2020/I wurde aufgehoben. Bedingtes Kapital Ebenfalls durch Beschluss der Hauptversammlung vom 11. März 2021 wurde der Vorstand, unter Aufhebung der am 5. März 2020 von der Hauptversammlung beschlossenen Ermächtigung zur Ausgabe von Options- und/oder Wandelschuldverschreibungen, ermächtigt, bis zum 10. März 2026 mit Zustimmung des Aufsichtsrats einmalig oder mehrmals auf den Inhaber lautende Options- oder Wandelschuldverschreibungen (zusammen „Schuldverschreibungen“) im Gesamtnennbetrag von bis zu EUR 150.000.000,00 mit oder ohne Laufzeitbeschränkung auszugeben und den Inhabern bzw. Gläubigern von Optionsschuldverschreibungen Optionsrechte oder -pflichten sowie von Wandelschuldverschreibungen Wandlungsrechte oder -pflichten für auf den Inhaber lautende Aktien der Gesellschaft mit einem anteiligen Betrag am Grundkapital in Höhe von je EUR 1,00 nach näherer Maßgabe der Bedingungen der Schuldverschreibungen zu gewähren oder aufzuerlegen. Sie können auch durch ein nachgeordnetes Konzernunternehmen der Gesellschaft ausgegeben werden. Den Aktionären ist grundsätzlich ein Bezugsrecht einzuräumen. Der Vorstand ist jedoch ermächtigt, mit Zustimmung des Aufsichtsrats das Bezugsrecht der Aktionäre unter bestimmten Bedingungen auszuschließen. Die weiteren Details können der Bekanntmachung im Bundesanzeiger entnommen werden. Das Grundkapital der Gesellschaft wurde durch Beschluss der Hauptversammlung vom 11. März 2021 (unter Abänderung des Beschlusses der Hauptversammlung vom 5. März 2020) um bis zu EUR 9.577.969,00 durch Ausgabe von bis zu 9.577.969 neuen, auf den Inhaber lautende Stückaktien bedingt erhöht (Bedingtes Kapital I). Die bedingte Kapitalerhöhung dient der Gewährung von Aktien an die Inhaber von Schuldverschreibungen, die gemäß der von der Hauptversammlung beschlossenen Ermächtigung ausgegeben oder garantiert werden. Das Grundkapital verbleibt durch Beschluss der Hauptversammlung vom 5. März 2020 des Weiteren (unter Abänderung des Beschlusses der Hauptversammlung vom 9. März 2017) um bis zu EUR 8.000.000,00 durch Ausgabe von bis zu 8.000.000 neuen, auf den Inhaber lautende Stückaktien mit Gewinnberechtigung ab Beginn des Geschäftsjahres ihrer Ausgabe bedingt erhöht (Bedingtes Kapital II). Die bedingte Kapitalerhöhung dient der Gewährung von Aktien an die Inhaber der Wandelteilschuldverschreibungen 2015/2025, welche von der Gesellschaft am 30. Januar 2015 aufgrund der Ermächtigung der Hauptversammlung vom 30. Januar 2015 in zwei Tranchen im Gesamtvolumen von EUR 37.000.000,00 ausgegeben wurden und eine Laufzeit bis zum 30. Januar 2025 haben. Im Übrigen bleibt der Beschluss vom 9. März 2017 unverändert. Die weiteren Details zu den bedingten Kapitalia können ebenfalls der Bekanntmachung im Bundesanzeiger entnommen werden. Rückkauf eigener Aktien Mit Beschluss der Hauptversammlung am 11. März 2021 wurde der Vorstand ermächtigt, bis zum 10. März 2026 eigene Aktien von insgesamt bis zu 10 % des zum Zeitpunkt der Beschlussfassung bestehenden Grundkapitals oder – falls dieser Betrag geringer ist – des zum Zeitpunkt der jeweiligen Ausübung der vorliegenden Ermächtigung bestehenden Grundkapitals zu jedem zulässigen Zweck im Rahmen der gesetzlichen Beschränkungen zu erwerben. Die bisherige Ermächtigung zum Erwerb eigener Aktien vom 20. April 2016 wurde aufgehoben. Der Erwerb der eigenen Aktien darf nach Wahl des Vorstands über die Börse oder mittels eines an alle Aktionäre gerichteten öffentlichen Kaufangebots erfolgen. Der zu zahlende Gegenwert je Aktie (ohne Erwerbsnebenkosten) darf den Mittelwert der jeweils letzten Aktienkurse (Schlusskurse) der Aktie der Gesellschaft im XETRA-Handel der Frankfurter Wertpapierbörse an den letzten zehn Handelstagen vor dem Abschluss des Verpflichtungsgeschäfts zum Erwerb bzw. dem Tag der Veröffentlichung des Angebots nicht um mehr als 10 % über- oder unterschreiten. Satzungsänderungen Für Satzungsänderungen bedarf es der im Aktiengesetz vorgeschriebenen Mehrheit von 75% der in der Hauptversammlung vertretenen Stimmrechte. Ernennung und Abberufung von Vorstandsmitgliedern Die Bestimmung der Anzahl sowie die Bestellung der ordentlichen Vorstandsmitglieder und der stellvertretenden Vorstandsmitglieder, der Abschluss der Anstellungsverträge und der Widerruf der Bestellung erfolgen durch den Aufsichtsrat. 1.7 Erklärung zur Unternehmensführung gemäß § 289f HGB Der Vorstand der Deutsche Konsum REIT-AG hat mit Datum vom 25. November 2021 eine Erklärung zur Unternehmensführung nach § 289f HGB abgegeben und diese auf der Internetseite www.deutsche- konsum.de im Bereich Investor Relations unter der Rubrik Corporate Governance/Erklärung zur Unternehmensführung zugänglich gemacht. Potsdam, 9. Dezember 2021 Deutsche Konsum REIT-AG Rolf Elgeti Alexander Kroth Vorstand (CIO) Christian Hellmuth Vorstand (CFO) Vorstandsvorsitzender (CEO)

AI Terminal

More from Deutsche Konsum REIT-AG

Talk to a Data Expert