Annual Report • Aug 1, 2008
Annual Report
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Bericht des Aufsichtsrats
Konzernlagebericht
Konzernabschluss
Anhang zum Konzernabschluss
Versicherung der Geschäftsführung
Bestätigungsvermerk
Corporate Governance Bericht und Entsprechenserklärung
Bericht des Aufsichtsrats
Der Aufsichtsrat hat im Geschäftsjahr 2007/2008 die ihm obliegenden Aufgaben und Pflichten entsprechend Gesetz und Satzung gewissenhaft wahrgenommen und die Geschäftsführung der Gesellschaft sorgfältig und regelmäßig überwacht und beratend begleitet. Er hat sich laufend von den Geschäftsführern der persönlich haftenden Gesellschafterin der Gesellschaft sowie von der Kommanditistin mit Sonderpflichten R-QUADRAT Immobilien Beratungs GmbH mündlich und schriftlich über den Geschäftsverlauf, die Ertrags- und Finanzlage sowie das Risikomanagement der MAGNAT Real Estate Opportunities GmbH & Co. KGaA berichten lassen. Er hat alle relevanten Geschäftsvorfälle geprüft und sich in regelmäßigen Sitzungen mit der Geschäftsführung über Strategie und grundsätzliche Fragen der Geschäftspolitik sowie über wichtige Vorgänge in der Gesellschaft beraten. Angelegenheiten, die nach Gesetz und Satzung der Mitwirkung des Aufsichtsrats bedurften, wurden von diesem behandelt.
Im Berichtsjahr kam der Aufsichtsrat (einschließlich der konstituierenden Sitzung nach der Neuwahl des Aufsichtsrats auf der ordentlichen Hauptversammlung vom 30. August 2007) zu sechs ordentlichen Sitzungen zusammen. Darüber hinaus wurden Sitzungen im Wege von Telefonkonferenzen abgehalten und weitere Entscheidungen im Umlaufverfahren getroffen. Bis November 2007 war ein Investitionsausschuss eingerichtet, der zu einer Sitzung zusammengetreten ist.
Auch außerhalb der Sitzungen erfolgte eine regelmäßige Abstimmung. Der Vorsitzende des Aufsichtsrats stand über die Regeltermine hinaus persönlich in häufigen Kontakt mit der Geschäftsführung der Komplementärin und hat sich über den aktuellen Geschäftsgang und die wesentlichen Geschäftsvorfälle informiert.
Die ordentliche Hauptversammlung vom 30. August 2007 hat den Aufsichtsrat neu bestellt und nach der Eintragung der Satzungsänderungen im Handelsgericht kam es zu einem auf drei Mitglieder verkleinerten Aufsichtsrat. Der Aufsichtsrat bedankt sich bei den ausgeschiedenen Mitgliedern Dr. Steindl, Dr. Mensching und Herr Quirchmayr für die erfolgreiche Zusammenarbeit. In der konstituierenden Sitzung des neuen Aufsichtsrats am 12. November 2007 wurde Prof. Dr. Schaffer einstimmig – bei Stimmenthaltung durch Prof. Dr. Schaffer – zu seinem neuen Vorsitzenden gewählt. Als Stellvertreter des Vorsitzenden wurde Herr Dr. Strohdeicher gewählt. Im neuen, verkleinerten Aufsichtsrat wurde kein Investitionsausschuss gebildet, da jedem Ausschuss per Gesetz ebenfalls mindestens drei Mitglieder angehören müssen und zusätzlich die Gefahr bestehen würde, dass gerade bei besonders wichtigen oder komplexen Sachverhalten nicht der Sachverstand aller Aufsichtsratsmitglieder zur Verfügung stünde.
Gegenstände der regelmäßigen Beratungen waren insbesondere grundsätzliche Fragen der Strategie und der Geschäftspolitik, die Genehmigung von Investments in Immobilien und Immobilienprojekte, die Abwicklung der Kapitalerhöhungsmaßnahme und vor allem die Überwachung der bestehenden Investments und des Risikomanagementsystems.
Wesentliche Entscheidungen des Aufsichtsrats bzw. des Investitionsausschusses im Berichtszeitraum waren:
Die MAGNAT Real Estate Opportunities GmbH & Co. KGaA blickt auf ein bewegtes Geschäftsjahr zurück. Das Berichtsjahr stand im Zeichen der letzten Kapitalerhöhung und der damit verbundenen Verdoppelung der Eigenkapitalbasis der Gesellschaft sowie dem Segmentwechsel in den Geregelten Markt in Frankfurt. Die der Gesellschaft zu Beginn des Jahres zur Verfügung stehenden Finanzmittel wurden gemeinsam mit den Mitteln aus dieser Kapitalerhöhung im Laufe des Berichtsjahres erfolgreich in Immobilienprojekte investiert. Immobilienprojekte, die im abgelaufenen bzw. im vorangegangenen Wirtschaftsjahr gekauft oder begonnen wurden, konnten wesentlich vorangetrieben werden. Extern wurde MAGNAT und die MAGNAT Aktie durch die Subprime Krise und der daraus resultierenden Verknappung der Liquidität gefordert.
Für den Aufsichtsrat und die Geschäftsführung der Komplementärin bilden die Prinzipien der Corporate Governance einen Orientierungsrahmen für eine verantwortungsvolle und auf den Unternehmenserfolg ausgerichtete Unternehmensführung. Der Corporate Governance Bericht für das Geschäftsjahr 2007/2008 liegt als Teil diesem Finanzbericht bei, die Entsprechenserklärung wurde den Aktionären zeitgleich dauerhaft auf der Internetseite der Gesellschaft zugänglich gemacht.
Die Geschäftsführung der persönlich haftenden Gesellschafterin der Gesellschaft hat dem Aufsichtsrat mitgeteilt, dass für das Geschäftsjahr 2007/2008 kein Abhängigkeitsbericht zu erstellen war.
Der Jahresabschluss der MAGNAT Real Estate Opportunities GmbH & Co. KGaA und der Lagebericht wurden nach den Regeln des Handelsgesetzbuches (HGB) aufgestellt. Der Konzernabschluss und Konzerlagebericht wurden nach den Grundsätzen der International Financial Reporting Standards (IFRS), wie sie in der EU anzuwenden sind, und den ergänzenden nach § 315a Abs. 1 HGB anzuwenden handelsrechtlichen Vorschriften aufgestellt.
Als Abschlussprüfer wurde von der Hauptversammlung die Ernst & Young AG Wirtschaftsprüfungsgesellschaft, Steuerberatungsgesellschaft, Stuttgart, Zweigniederlassung Eschborn, gewählt und vom Aufsichtsrat beauftragt. Der Abschlussprüfer hat den Jahresabschluss und Lagebericht der MAGNAT Real Estate Opportunities GmbH & Co. KGaA und den Konzernabschluss und Konzernlagebericht geprüft und mit uneingeschränkten Bestätigungsvermerken versehen.
Der Jahresabschluss, der Konzernabschluss, der Lagebericht sowie der Konzernlagebericht sowie der Vorschlag der Geschäftsleitung für die Verwendung des Bilanzgewinns sind dem Aufsichtsrat zusammen mit den Prüfungsberichten des Abschlussprüfers rechtzeitig vorgelegt worden. Der Aufsichtsrat hat den Jahres- und Konzernabschluss mit den entsprechenden Lageberichten sorgfältig geprüft und die jeweiligen Ergebnisse des Abschlussprüfers zustimmend zur Kenntnis genommen. An der Bilanzsitzung am 30. Juli 2008 wurden insbesondere der Jahresabschluss, der Konzernabschluss, der Lagebericht sowie der Konzerlagebericht erörtert. An dieser Sitzung hat auch der Abschlussprüfer teilgenommen und über die Prüfung berichtet. Nach dem abschließenden Ergebnis der eigenen Prüfung hat der Aufsichtsrat keine Einwände zu erheben und billigt hiernach den von der Geschäftsleitung aufgestellten Jahresabschluss und den Lagebericht sowie den Konzernabschluss und Konzernlagebericht. Der Aufsichtsrat schlägt daher vor, den Jahresabschluss der Hauptversammlung zur Feststellung vorzulegen.
In der Sitzung am 15. Februar 2008 wurde der Aufsichtsrat über das Ausscheiden von Herrn Waldner aus persönlichen Gründen und damit über einen Wechsel in der Geschäftsführung der geschäftsführenden Gesellschafterin MAGNAT Management GmbH informiert. Der Aufsichtsrat nahm dies mit außerordentlichem Bedauern zur Kenntnis und bedankte sich für die hervorragende, vertrauensvolle und erfolgreiche Zusammenarbeit. Mit Herrn Faè als neuem CFO der Gesellschaft konnte nahtlos ein erfahrener und hochqualifizierter Nachfolger gefunden werden und damit Kontinuität und ein reibungsloser und effektiver Übergang in der Führung sichergestellt werden.
Der Aufsichtsrat dankt der Geschäftsführung und den Mitarbeitern der persönlich haftenden Gesellschafterin sowie der Kommanditistin mit Sonderpflichten R-QUADRAT Immobilien Beratungs GmbH für ihre Tätigkeit und ihr Engagement sowie die konstruktive und erfolgreiche Arbeit im Geschäftsjahr 2007/08.
Frankfurt am Main, 29. Juli 2008
Prof. Dr. Werner Schaffer (Vorsitzender des Aufsichtsrats) Konzernlagebericht
KONZERNLAGEBERICHT für das Geschäftsjahr vom 1. April 2007 bis 31. März 2008
Dieser Lagebericht enthält zukunftsgerichtete Aussagen und Informationen über erwartete Entwicklungen. Solche vorausschauenden Aussagen beruhen auf unseren heutigen Erwartungen und Einschätzungen und bestimmten Annahmen. Sie sind naturgemäß mit Risiken und Unsicherheiten behaftet. Die tatsächlichen Ergebnisse, Erfolge und Leistungen können daher erheblich abweichen. MAGNAT übernimmt keinerlei Verpflichtung und beabsichtigt nicht, solche zukunftsgerichteten Aussagen angesichts neuer Informationen oder künftiger Ereignisse zu aktualisieren.
Die Immobilienkrise in den USA und die dadurch ausgelöste weltweite Verknappung der Liquidität (Stichwort "credit crunch" vor allem durch die weitgehende Austrocknung der Verbriefungsmärkte) haben ab Mitte Juli 2007 an den Börsen zu einer scharfen Korrektur geführt, die das Verhalten der Marktteilnehmer bis heute wesentlich beeinflusst. Die Notenbanken der USA und Europas haben eine Versorgung der Märkte mit Liquidität zur Vermeidung von Engpässen sichergestellt, die Zinspolitik wurde auf die veränderte Situation ausgerichtet. Trotz dieser Maßnahmen kam es in der Folge durch erhöhte Abschreibungen der Finanzinstitute zu einer weiteren Verschärfung vor allem in der Kreditvergabe. Während die Europäische Zentralbank (EZB) den Zinserhöhungszyklus bis März 2008 zunächst gestoppt hat und nach dem Bilanzstichtag Zinserhöhungen durchführte, hat die US-Notenbank erstmals nach über vier Jahren Zinssenkungen durchgeführt. Die Prognosen zur Fortsetzung des Wirtschaftswachstums der vergangenen Jahre in Europa bleiben weiterhin positiv, sind aber deutlich zurückhaltender geworden, verbunden mit einer leichten Rücknahme der Wachstumsprognosen für 2008.
MAGNAT Real Estate Opportunities GmbH & Co. KGaA (in weiterer Folge auch "MAGNAT") ist nicht auf den US-Immobilienmärkten tätig, weder durch Direktinvestments noch über Veranlagungen in Verbriefungsinstrumente. Für MAGNAT ergeben sich somit keine direkten Auswirkungen der US-Probleme. Auf Grund der Folgeund Fernwirkungen der Entwicklungen auf den Kredit-, Immobilien- und Aktienmärkten seit Sommer vergangenen Jahres hat sich aber natürlich auch MAGNAT auf das veränderte Umfeld einzustellen.
Durch die substantielle Einschränkung der verfügbaren Liquidität auf den Kreditmärkten hat sich die Landschaft für die Finanzierung von Immobilientransaktionen geändert. Die objektbezogen erzielbaren Fremdfinanzierungsquoten haben sich reduziert, die Kreditkosten in Form von Zinsaufschlägen und Nebenkosten haben sich erhöht. In diesem geänderten Umfeld konnte MAGNAT folgende Bankfinanzierungen sicherstellen:
Im Immobiliensektor in Europa hat die Krise im Häuser-/Wohnungsmarkt der USA zu der aufgezeigten Kreditverknappung geführt. Anzeichen von zu den USA vergleichbaren Problemen gibt es zwar auch in einzelnen Ländern Europas (England, Irland, Spanien). Doch zeigt sich insgesamt der westeuropäische Immobilienmarkt angesichts der Liquiditätsverknappung und der bestehenden Unsicherheiten weiterhin robust. Die osteuropäischen Immobilienmärkte waren von den Turbulenzen zunächst noch weniger beeinflusst. Generell führten die volkswirtschaftlichen Auswirkungen dazu, dass Investoren zurückhaltender geworden sind und die Sicherstellung von Finanzierungen auf Käuferseite zunehmend zum Thema werden.
Die Gesellschaft investiert auf ausgewählten Märkten innerhalb des Europäischen Wirtschaftsraumes sowie außerhalb des Europäischen Wirtschaftsraumes, insbesondere in Zentral- und Osteuropa (nachfolgend "CEE"), Südosteuropa (nachfolgend "SEE"), der Gemeinschaft Unabhängiger Staaten (nachfolgend "CIS" bzw. gemeinsam mit CEE und SEE die "CEE/SEE/CIS-Region") sowie in Sondersituationen auf dem Heimatmarkt Deutschland.
Die Abkürzung CEE steht für "Central Eastern Europe" und bezeichnet die Mittel- und Osteuropäischen Länder, Südosteuropa (im Deutschen oft auch als SOE abgekürzt, englisch SEE) bezeichnet die Länder im Südosten Europas.
Die Länder Zentral- und Osteuropas und Südosteuropas sind in den vergangenen Jahren von Schwellenländern zu Wachstumsmärkten aufgestiegen. Der Transformationsprozess dieser Staaten entwickelt sich rascher als erwartet und die Region gewinnt zunehmend an politischer und wirtschaftlicher Bedeutung. So wird für das Jahr 2008 für die Türkei mit einem Wirtschaftswachstum von 4,9 % gerechnet. Zum Vergleich sind es für die Ukraine 5,6 %, Russland liegt dabei mit 6,7 % auf dem Spitzenplatz und Ungarn mit prognostizierten 2,8 % auf dem letzten Platz.
Für die MAGNAT von großer Bedeutung ist der türkische Wirtschaftsraum. Die türkische Wirtschaft hat sich nach der Wirtschaftskrise im Jahr 2001 stabilisiert und befindet sich auf einem robusten Wachstumspfad. Die Perspektive der Türkei als Wachstumsmarkt ergibt sich z.B. durch eine relativ junge Erwerbsbevölkerung, ein stabiles Bevölkerungswachstum und fortschreitende Reformen im Zuge der EU-Bemühungen der Türkei. Der türkische Immobilienmarkt verzeichnete im Jahr 2007 eine erhebliche Steigerung. Das größte Wachstum wurde am Wohnungsmarkt verzeichnet. Der ständig wachsende Lebensstandard und ein erleichterter Zugang zu Wohnbaukrediten führte zu deutlichen Preissteigerungen. Für das Jahr 2008 wird mit einem ähnlich guten Jahr für die Immobilienbranche gerechnet. Nach wie vor wachsen die Mietpreise im doppelstelligen Bereich. Spitzenmieten in Istanbul für Qualität A+ zeigen steigenden Trend und erreichten 2006 USD 24 m²/Monat auf der europäischen Seite und USD 16 m²/Monat auf der asiatischen Seite. Basierend auf einem Rückgang der durchschnittlichen Leerstandsrate an Büroflächen, der durch ein Anziehen der Nachfrage bei einem stabilen Angebot erreicht werden konnte, sank der Leerstand in Gebäuden der Klasse B stärker als in A-Klasse Immobilien.
Damit zeichnet sich im Markt für Büroflächen in 2008 ein ähnlicher Trend wie im Wohnmietmarkt ab. In attraktiven Lagen Istanbuls zogen die Mietpreise für Büroflächen in 2007 um insgesamt 25,0 % an. Die Renditen bewegten sich Ende 2006 zwischen 7,5 % und 8,0 % und sind damit im internationalen Vergleich attraktiv.
Commonwealth of Independent States (CIS) steht für die Gemeinschaft Unabhängiger Staaten (kurz: GUS) und bezeichnet den Zusammenschluss der verschiedenen Nachfolgestaaten der Sowjetunion (UdSSR) nach deren Zusammenbruch. Die Gemeinschaft besteht aus 11 Staaten: Armenien, Aserbaidschan, Weißrussland, Georgien, Kasachstan, Kirgisistan, Moldawien, Russland, Tadschikistan, Ukraine und Usbekistan, wobei Turkmenistan seit dem 26. August 2005 nur mehr assoziiertes Mitglied ist. Seit der Gründung der GUS wurden verschiedene wirtschafts-, verteidigungs- und außenpolitische Abkommen unterzeichnet.
Von Interesse für MAGNAT ist aufgrund der Projektschwerpunkte die Ukraine und dort insbesondere der Großraum Kiew. Die Nachfrage nach Büroflächen in Kiew übersteigt nach einer Studie von Jones Lang LaSalle aus dem Jahr 2006 das bestehende Angebot, weshalb die Leerstandsrate geschätzt unterhalb von 4 % liegt, Tendenz fallend.
In 2006 existierten etwa 540.000 m² an moderner Bürofläche in Kiew. Der Markt wurde zu diesem Zeitpunkt noch von lokalen Projektentwicklern dominiert, Ausländer planten jedoch den Markteinstieg. Ende 2007 lag der Bürostand der 2,7 Millionen Einwohner-Metropole bei immer noch sehr niedrigen 690.000 m². Klasse A-Büros sind nach wie vor eine Seltenheit und sehr hochpreisig. Das derzeitige Marktumfeld ist ein Vermietermarkt, in dem drei- bis siebenjährige Mietverträge üblich sind. Es wurden Spitzenmieten von 60 USD pro m² und Monat am Markt erzielt.
In Klasse B-Büroflächen lag der Mietpreis Ende 2007 zwischen 25-50 EUR per m². Die Qualität der Flächen ist generell geringer einzuschätzen als beispielsweise in Moskau oder an vergleichbaren Standorten. Derzeit sind die meisten Büroflächen in oder nahe der Innenstadt gelegen.
Experten gehen davon aus, dass Kiew mindestens 2 Millionen m² an Büroflächen benötigt, um den gegenwärtigen Bedarf annähernd zu befriedigen.
Eine deutliche Steigerung des Flächenangebotes aufgrund neuer Projektentwicklungen, vorrangig in den Außenbezirken, wird in Zukunft erwartet. Allerdings droht die Entwicklung durch Landknappheit behindert zu werden.
Laut einer Studie der Raiffeisen RESEARCH von 2007 wird Kiew auch weiterhin eine positive Entwicklung nehmen und zwar im selben Maße wie die Gesamtentwicklung der Ukraine weiter voran schreitet. An einer Lösung der infrastrukturellen Probleme scheint aufgrund der geplanten Fußballeuropameisterschaft in 2012 mit Nachdruck gearbeitet zu werden.
Die deutsche Wirtschaft präsentierte sich nach Angaben des Statistischen Bundesamtes im Jahr 2007 in robuster Verfassung. Das Bruttoinlandsprodukt stieg in 2007 um 2,5 % und blieb damit nur leicht hinter dem Wachstum des Vorjahres von 2,9 % zurück. Der inländische Beitrag zum Bruttoinlandsprodukt stieg 2007 um 1,1 %, während der Außenbeitrag um 1,4 % wuchs. Im Baugewerbe wurde in 2007 ein Anstieg der Bruttowertschöpfung von 1,7 % erzielt. Die privaten Konsumausgaben ermäßigten sich auf preisbereinigter Basis um 0,3 %.
Die moderaten Preise für Gewerbe- sowie auch Wohnimmobilien locken nicht nur deutsche Unternehmen an, bislang aufgeschobene Investitionen zu tätigen. Verstärkt richten immer mehr ausländische Unternehmen ihren Fokus auf den deutschen Immobilienmarkt.
Neben der Nachfrageerholung im Büromarkt ist vor allem die nachlassende Neubauaktivität ausschlaggebend dafür, dass der Anstieg der Leerstände weitgehend gestoppt werden konnte.
Das Preisgefüge im Wohnungsmarkt bleibt sowohl in West- als auch in Ostdeutschland im Schnitt stabil bis leicht rückläufig. Der verhaltenen Marktentwicklung zum Trotz – durch die Verknappung der Liquidität in den Finanzmärkten ging die Zahl der Käufer zurück – drängen als Investoren verstärkt ausländische Opportunity Fonds in den deutschen Wohnimmobilienmarkt.
Die wirtschaftsstarken Agglomerationsräume und deren Umland, insbesondere im süddeutschen Raum, verfügen demnach über bessere Aussichten auf sich positiv entwickelnde Immobilienmärkte. In den neuen Bundesländern ist abseits der Großstädte und Verkehrsachsen eine unterdurchschnittliche Entwicklung zu erwarten. Einzig der Bundeshauptstadt und dem mit ihr verflochtenen Umland wird eine überdurchschnittliche Marktattraktivität attestiert – andere ostdeutsche Ballungszentren wie Leipzig und Dresden schneiden durchschnittlich ab.
Die MAGNAT Real Estate Opportunities GmbH & Co. KGaA, Frankfurt am Main, ist Deutschlands erste börsennotierte Immobiliengesellschaft mit Fokus auf ImmobilienDevelopment in Osteuropa. Die Investitionsstrategie wird ergänzt um Sondersituationen im Heimatmarkt Deutschland. Im Gegensatz zu klassischen Investmentstrategien basiert das Geschäftsmodell von MAGNAT in erster Linie auf der Erzielung von Entwicklerrenditen ("develop and sell") und Gewinnen aus der Hebung von Wertschöpfungspotentialen in Sondersituationen ("buy and sell"). Die durchschnittlich angestrebte Haltedauer der Investments liegt zwischen zwei und drei Jahren.
MAGNAT konzentriert sich auf Immobilienmärkte, die interessante Entwicklungszyklen aufweisen: Auf unterbewertete Märkte ("antizyklisches Investieren") und auf Märkte mit hohem volkswirtschaftlichem Wachstum ("Wachstumsmärkte"). In Zentral-, Ost- und Südosteuropa – in weiterer Folge wird diese Zielregion auch als CEE/SEE/CIS-Region bezeichnet – investiert MAGNAT vor allem in den Ländern der "zweiten Welle" und dort wiederum in ausgesuchten Ballungsräumen. Die Hauptmärkte sind Ukraine, Russland und die Türkei; weitere Investments im Berichtszeitraum waren in Rumänien, Bulgarien und Georgien. Dieses Development-Portfolio in der CEE/SEE/CIS-Region wird durch ein Trading-Portfolio (Wohnen und Gewerbe) in Deutschland sowie durch zwei Investments in Österreich ergänzt.
Mit dieser strategischen Ausrichtung (Opportunistic Ansatz) positioniert sich MAGNAT in einem Segment, das ein überdurchschnittliches Chancen- / Risikoprofil bietet.
Zentrales Element der Investitionspolitik ist eine Risikodiversifizierung durch einen ausgewogenen Asset-Mix, und zwar in mehrfacher Hinsicht:
Diese bewusst breite strategische Ausrichtung erfordert ein zielorientiertes Outsourcing aller wesentlichen Immobilienaktivitäten, mit entsprechender Auswirkung auf die Aufbauund Ablauforganisation. Die R-QUADRAT Immobilien Beratungs GmbH, Wien, Österreich ("R-QUADRAT"), erbringt als Asset Manager im Rahmen ihrer satzungsmäßigen Sonderpflichten Dienstleistungen für MAGNAT, welche die gesamte Wertschöpfungskette der Immobilienaktivitäten in einem hohen Ausmaß abdecken. Dieses Outsourcing ist für die Tätigkeit in der CEE/SEE/CIS-Region von ganz besonderer Bedeutung, da der Aufbau eigener Ressourcen seitens MAGNAT für die Bearbeitung dieser Märkte in ausreichender Geschwindigkeit und Qualität bzw. mit vertretbarem Kostenaufwand nicht möglich wäre.
Mit der Auflage des Wertpapierprospektes und dem Wechsel in ein Börsensegment mit erhöhten Transparenzanforderungen Ende Oktober 2007, konnte MAGNAT einen weiteren, wichtigen Meilenstein vermelden. Am 30. Oktober 2007 erfolgte die Zulassung der MAGNAT-Aktien zum Handel im General Standard der Frankfurter Wertpapierbörse. Das Listing an der Börse war im Juli 2006 zunächst im Open Market (Freiverkehr) erfolgt. Durch den Segmentwechsel unterliegt MAGNAT den strengen, EU-weit geltenden Transparenzanforderungen des regulierten Marktes.
c. Geschäftsbereiche
Der Bereich umfasst mittelbare und unmittelbare Investments in Immobilien und Immobilienunternehmen mit mittelfristigen Behaltedauern und strategischem Fit zu MAGNAT.
dem deutschen Immobilienmarkt fokussieren. Im Berichtszeitraum hat die Gesellschaft das Büroobjekt "Blue Towers" in Frankfurt am Main erworben. Nach einer Umstrukturierung werden hier rd. 23.500 m² moderne Bürofläche incl. einem Konferenz- und Gastronomiebereich in zwei Hochhaustürmen bestehen. SQUADRA verfügt aufgrund dieses Investments mittelfristig über ein überdurchschnittliches Renditeobjekt.
Der Geschäftsbereich umfasst die klassische Projektentwicklung, also den Erwerb eines Grundstückes und die Errichtung einer oder mehrerer neuer Immobilien auf dem bis dahin unbebauten Grundstück, die Revitalisierung bestehender Immobilien durch Sanierungs-, Modernisierungs- und Umnutzungsmaßnahmen sowie den Einstieg in bereits bestehende Immobilien-Entwicklungsprojekte in unterschiedlichen Phasen. Ziel ist es, die Immobilien nach Fertigstellung entweder als Ganzes (gegebenenfalls durch Verkauf der Anteile an der Projektgesellschaft in Form eines "share deals") oder in einzelnen Einheiten (z.B. in Form von Wohnungseigentum) zu verkaufen. Zusätzlich beinhaltet der Geschäftsbereich die Themen "Land-Banking" und das "Trading-Portfolio". Das Trading-Portfolio umfasst den An- und Verkauf von bereits fertig gestellten bzw. kurz vor Fertigstellung stehenden Immobilien, die bereits ganz oder teilweise vermietet sind bzw. zur Vermietung bestimmt sind. Typischerweise tätigt die Gesellschaft während ihrer Besitzzeit dabei wertsteigernde Maßnahmen, etwa durch die Optimierung des Mietmanagements, den Abbau von Leerständen und die Ausschöpfung von Mieterhöhungspotenzialen zur Optimierung der laufenden Einnahmen. Auch bauliche Verbesserungen sowie gezielte Sanierungsmaßnahmen werden vorgenommen, sofern die Gesellschaft hierin einen Wertbeitrag sieht ("Upgrading von Immobilien"). Dementsprechend werden in diesem Bereich neben betraglich untergeordneten laufenden Erträgen aus den einzelnen Investments in Form von Mieterträgen insbesondere Veräußerungsgewinne im Zuge des Abverkaufs angestrebt.
Das Bestreben von MAGNAT liegt in der optimierten Verwertung des Portfolios. Aus dem Portfolio jener Investments, die im (Rumpf)-Geschäftsjahr 2006/07 sowie im abgelaufenen Geschäftsjahr 2007/08 getätigt wurden, konnten im Berichtszeitraum in den betreffenden Projektgesellschaften eine Reihe von Verkaufsaktivitäten gestartet und Verkäufe realisiert werden.
Ein Schwerpunkt der Geschäftstätigkeit im Berichtszeitraum lag in der Umsetzung des Investitionsprogramms. Das Development-Portfolio wurde im Berichtszeitraum durch folgende Neuinvestitionen erweitert:
• "Vacaresti" / Bukarest (Rumänien): Erwerb eines rd. 6.600 m² großen Grundstücks für insgesamt EUR 8,4 Mio., MAGNAT hält 75 % an der Projektgesellschaft (somit EUR 6,3 Mio. Investment). Auf dem Grundstück ist die Errichtung von rd. 400 Wohnungen des mittleren Qualitätssegments mit einer Wohnfläche von rd. 37.000 m² geplant. Das Grundstück ist für Wohnbau gewidmet, derzeit wird an der Vorplanung und an der Optimierung der Bebauungsmöglichkeiten gearbeitet, eine Baugenehmigung liegt noch nicht vor. Aufgrund der Entwicklung der Grundstückspreise in Bukarest wurden mit Interessenten Verwertungsgespräche für das Grundstück aufgenommen. Die Bauausführungen wurden aus diesem Grund kurzfristig aufgeschoben.
Gesamtprojekts auf Grundlage einer Leasingfinanzierung ist bereits gesichert. Zur Adaptierung von Nebengebäuden im Rahmen des historischen Palais in einer Bestlage in Wien wurde ein Architekturwettbewerb durchgeführt. Das Konzept des Luxushotels wurde aufgrund von Marktstudien hinsichtlich Zimmergrößen und – ausstattung sowie Qualitätsniveau nochmals wesentlich angehoben.
Die zum Ende des vorangegangenen Geschäftsjahres 2006/2007 (per 31. März 2007) bereits bestehenden Investments in Polen, Ukraine, Russland und Rumänien entwickelten sich im Berichtszeitraum wie folgt:
• "Housing Estate Nasze Katy" / Breslau (Polen): Errichtung von rd. 1.000 Wohnungen in mehreren Baustufen auf einem rd. 66.000 m² großen Grundstück; MAGNAT ist an der polnischen Projektgesellschaft mit 50 % beteiligt (Investment MAGNAT in Form einer Beteiligung und eines Gesellschafterdarlehens insgesamt EUR 2,8 Mio.). Im Berichtszeitraum wurden alle 67 fertig gestellten Wohnungen der Phase 1 verkauft, die Verkaufspreise lagen mit PLN 4.000 / m² um rd. 25 % über den ursprünglich kalkulierten Verkaufspreisen. Damit konnte die Gewinnprognose des Gesamtprojekts im Vergleich zur Erstkalkulation erhöht werden. Der Start der nächsten Bauphase wurde begonnen, die Finanzierung ist gesichert. Der Fertigstellungsverlauf des entsprechenden Bauteilabschnitts ist ca. 4 Wochen vor Plan, 20 Wohnungen sind verkauft. Derzeit wird der Verkauf von weiteren 26 Wohnungen an die Gemeinde verhandelt, die Verhandlungen stehen kurz vor Abschluss. Da die mit der Umsetzung der Bauaktivitäten beauftragte Bauunternehmung an Kapazitätsgrenzen stößt, wird die Verstärkung bzw. Neuausschreibung geprüft.
Verwertungsgesellschaft verkauft werden. Allerdings hat sich die Bezahlung des Kaufpreises durch die Verwertungsgesellschaft verzögert. Hauptgrund dafür war, dass der Endinvestor die Zahlungsfreigabe nicht erteilte, weil die Abschlussarbeiten betreffend das Gesamtprojekt nicht zeitgerecht abgeschlossen waren und damit behördliche Genehmigungen (beides im Verantwortungsbereich des lokalen Projektpartners) für die Inbetriebnahme des Marktes noch fehlten. Für die Freigabe des Kaufpreises durch den Endinvestor ist weiterhin das Vorliegen der endgültigen Benützungsbewilligung durch die zuständige Landesbehörde erforderlich, deren Erteilung noch mit der Erhöhung der Stromanschlussleistung durch den Einbau von Transformatoren bedingt war. Die Finanzierung der Transformatoren zur Erhöhung der Stromanschlussleistung des gesamten Marktes wurde durch R-QUADRAT, den Asset Manager der MAGNAT, sichergestellt; MAGNAT sind dafür keine Kosten entstanden bzw. wurden hierfür keine weiteren finanziellen Mittel bereitgestellt. Bis zur Bezahlung des Kaufpreises verbleiben die Anteile der Projektgesellschaft zugunsten des Verkäufers MAGNAT verpfändet. Im Oktober 2007 hat MAGNAT entschieden, dem lokalen Projektpartner eine Zwischenfinanzierung über USD 1 Mio. (EUR 0,7 Mio.) gegen entsprechende Besicherung in Form von weiteren 100 Geschäftseinheiten bereitzustellen. Zweck dieser Zwischenfinanzierung war die Sicherstellung der Finanzierung und damit die zeitnahe Durchführung der Abschlussarbeiten. Im Projekt Chmelnitzky haben sich seit dem Bilanzstichtag folgende Entwicklungen ergeben: Aufgrund der bis Anfang Juni 2008 noch nicht erteilten Benützungsbewilligung durch die zuständige Landesbehörde wurde die Zahlungsfrist für den Kaufpreis Phase 1 (USD 8 Mio. für den Verkauf von 500 Geschäftseinheiten) bis 30. September 2008 verlängert. Die behördliche Freigabe erfolgte schließlich am 27. Juni 2008. Die Geschäftsführung geht davon aus, dass die verbleibenden Voraussetzungen erfüllt sind und somit die Zahlung entsprechend der adaptierten Vereinbarung erfolgt; die Anteile an der Projektgesellschaft bleiben bis zur Bezahlung des Kaufpreises zugunsten des Verkäufers verpfändet. Der im 4. Quartal des laufenden Geschäftsjahres erfolgte (aber erlösseitig aufgrund von Auflagen nicht berücksichtigte) Verkauf der vertraglichen Rechte für die Phase 2 und der Beteiligung an der Verwaltungsgesellschaft des Projektes Chmelnitzky wurde jedoch aufgrund der nicht erfüllten Auflagen ohne Einfluss auf das Ergebnis rückabgewickelt. Die Fälligkeit der im Oktober 2007 zusätzlich gewährten Zwischenfinanzierung in Höhe von USD 1 Mio. an den lokalen Projektpartner wurde bis Ende September 2008 verlängert, das Pfandrecht an den dafür als Sicherstellung eingeräumten weiteren 100 Geschäftseinheiten bleibt bestehen.
Die Gesellschaft beabsichtigt, sich in Zukunft noch stärker auf Zentral- und Osteuropa (nachfolgend "CEE"), Südosteuropa (nachfolgend "SEE") sowie die Gemeinschaft unabhängiger Staaten (nachfolgend "CIS" bzw. gemeinsam mit CEE und SEE die "CEE/SEE/CIS-Region") zu fokussieren. Dementsprechend soll der Deutschland-Anteil im Portfolio in einem kurz- bis mittelfristigen Zeitraum durch planmäßige Verwertung der bisherigen Investments reduziert werden. Die Beibehaltung eines Deutschland-Anteils im Portfolio ist zwar auch mittelfristig geplant, allerdings soll dieser in Zukunft indirekt durch die Beteiligung an der SQUADRA dargestellt werden, die sich auf Investitionen in Deutschland konzentriert.
Die Gesellschaft hat seit ihrer Gründung im Bereich der Immobilienentwicklung in Projekte in den Ländern Polen, Ukraine, Deutschland, Bulgarien, Rumänien, Österreich, Georgien, der Türkei und Russland und im Bereich des Grundstück- und Immobilienhandels in Projekte in Rumänien, Ukraine, der Türkei und Deutschland investiert. Mittelfristig soll durch den Rückzug aus Ländern wie z.B. Bulgarien und Rumänien eine stärkere Fokussierung erreicht werden.
Die Gesellschaft betreibt keine eigenen Forschungs- und Entwicklungsaktivitäten.
Das Grundkapital der MAGNAT beträgt EUR 52.900.000. Es ist eingeteilt in 52.850.000 auf den Inhaber lautende Stückaktien mit einem rechnerischen Nennwert von EUR 1,00 und 50.000 auf den Namen lautende Stückaktien mit einem rechnerischen Nennwert von EUR 1,00. Alle Aktien sind voll eingezahlt. Jede Aktie gewährt gemäß Satzung der Gesellschaft in der Hauptversammlung eine Stimme.
Sämtliche Namensaktien wurden von der R-QUADRAT Immobilien Beratungs GmbH, Wien, Österreich, übernommen. Der R-QUADRAT Immobilien Beratungs GmbH obliegt die gesellschafterliche Sonderpflicht der umfassenden Beratung und Unterstützung der Komplementärin bei der Wahrnehmung ihrer Aufgaben im Zusammenhang mit dem Erwerb, der Entwicklung, dem laufenden Management und der Vermietung, sowie der Verwertung von unmittelbaren und mittelbaren Immobilien-Investments.
Die Übertragung der Namensaktien bedarf der Zustimmung der Hauptversammlung der Gesellschaft. Die Zustimmung hat mit einer Mehrheit von 75 % des Grundkapitals der Gesellschaft zu erfolgen.
Weitere Beschränkungen, die Stimmrechte oder die Übertragung von Aktien betreffen, auch solche aus Vereinbarungen zwischen Gesellschaftern, bestehen nach Kenntnis der Geschäftsführung der Komplementärin nicht.
Direkte oder indirekte Beteiligungen am Kapital, die 10 % der Stimmrechte überschreiten Entsprechende Beteiligungen sind nicht vorhanden.
Entsprechende Aktien sind nicht vorhanden.
Entsprechende Beteiligungen sind nicht vorhanden.
Gesetzliche Vorschriften und Bestimmungen der Satzung über die Ernennung und Abberufung der persönlich haftenden Gesellschafterin und über die Änderung der Satzung Die Komplementärin MAGNAT Management GmbH ist für die Führung der Geschäfte der MAGNAT nach Maßgabe der Gesetze und der Satzung der Gesellschaft unbefristet verantwortlich. Sie vertritt die Gesellschaft gegenüber Dritten.
Regelungen über die Aufnahme weiterer persönlich haftender Gesellschafter enthält die Satzung nicht.
Die Komplementärin scheidet gemäß Satzung nur in den folgenden Fällen als persönlich haftende Gesellschafterin aus der Gesellschaft aus:
Jede Satzungsänderung bedarf eines Hauptversammlungsbeschlusses mit einer Mehrheit von mindestens drei Viertel des bei der Beschlussfassung vertretenen Grundkapitals. Zusätzlich bedürfen Satzungsänderungen der Zustimmung der Komplementärin.
Die persönlich haftende Gesellschafterin kann neue Aktien nur auf der Grundlage von Beschlüssen der Hauptversammlung ausgeben.
Die persönlich haftende Gesellschafterin ist ermächtigt, das Grundkapital der Gesellschaft mit Zustimmung des Aufsichtsrates bis zum 30. Juni 2012 durch Ausgabe von bis zu 26.450.000 neuen Stammaktien in Form von auf den Inhaber lautenden Stückaktien gegen Bar- oder Sacheinlage ein- oder mehrmals in Teilbeträgen um bis zu EUR 26.450.000 zu erhöhen (Genehmigtes Kapital 2007). Den Kommanditaktionären steht grundsätzlich ein Bezugsrecht zu, ein Ausschluss des Bezugsrechts in bestimmten im Beschluss der Hauptversammlung vom 30. August 2007 definierten Fällen ist möglich.
Die persönlich haftende Gesellschafterin ist des weiteren ermächtigt, mit Zustimmung des Aufsichtsrats bis zum 30. Juni 2012 einmalig oder mehrmals auf den Inhaber und/oder auf den Namen lautende Wandel- und/oder Optionsschuldverschreibungen ("Schuldverschreibungen") im Gesamtnennbetrag von nominal bis zu EUR 100.000.000 mit oder ohne Laufzeitbegrenzung auszugeben und den Inhabern bzw. Gläubigern von Schuldverschreibungen Options- oder Wandlungsrechte auf neue, auf den Inhaber lautende Stückaktien der Gesellschaft mit einem anteiligen Betrag am Grundkapital von bis zu EUR 26.450.000 nach näherer Maßgabe der im Beschluss der Hauptversammlung vom 30. August 2007 definierten Options- bzw. Wandelanleihebedingungen zu gewähren.
Das Grundkapital der Gesellschaft wird in diesem Zusammenhang um bis zu EUR 26.450.000 bedingt erhöht durch Ausgabe von bis zu 26.450.000 neuen auf den Inhaber lautenden Stückaktien. Die bedingte Kapitalerhöhung dient der Gewährung von Bezugsund/oder Wandlungsrechten an die Inhaber von Options- und/oder Wandelschuldverschreibungen, die gemäß vorstehender Ermächtigung von der Gesellschaft oder nachgeordneten Konzernunternehmen begeben werden. Die bedingte Kapitalerhöhung wird nur insoweit durchgeführt, wie die Inhaber oder Gläubiger von Options- bzw. Wandlungsrechten von diesen Rechten Gebrauch machen oder die zur Wandlung verpflichteten Inhaber ihre Pflicht zur Wandlung erfüllen und nicht ein Barausgleich gewährt oder eigene Aktien oder aus genehmigtem Kapital geschaffene Aktien zur Bedienung eingesetzt werden.
Von den Ermächtigungen wurde im Geschäftsjahr 2007/2008 kein Gebrauch gemacht.
Das Recht der persönlich haftenden Gesellschafterin zum Erwerb eigener Aktien lag zum 31. März 2008 nicht vor.
Vereinbarungen der Gesellschaft, die unter der Bedingung eines Kontrollwechsel infolge eines Übernahmeangebots stehen, bestehen nicht.
Entsprechende Entschädigungsvereinbarungen bestehen nicht.
Im ersten vollen Geschäftsjahr der MAGNAT 2007/2008 erwirtschaftete der Konzern ein Nettobetriebsergebnis (EBIT) in Höhe von EUR 7,1 Mio. (Vorjahr: minus EUR 0,3 Mio.). Die Vermietungen von Vorratsimmobilien trugen mit EUR 2,0 Mio. (Vorjahr: EUR 0,1 Mio.) zum Ergebnis bei. Das Ergebnis stammt ursächlich aus dem Wohn- und Gewerbeportfolio in Deutschland. Hier konnte im Laufe des Jahres die Mieteinnahmenbasis durch Akquisitionen (Saalfeld, Eberswalde, Rostock und Delitzsch) verbreitert und die Mieten durch Reduktion der Leerstände erhöht werden. Das Ergebnis aus der Veräußerung von Immobiliengesellschaften blieb mit EUR 0,02 Mio. (Vorjahr: EUR 0,3 Mio.) hinter den Erwartungen. Dies hat zum Einen technische Gründe, da der Verkauf der Projektgesellschaft Podillja, Chmelnitzky z.B. im Ergebnis aus "At Equity" gezeigt wird. Zum Anderen lagen die Schwerpunkte der Gesellschaft im abgelaufenen Geschäftsjahr in der Investition der verfügbaren Mittel – bei einer erwarteten Haltedauer von 2-3 Jahren sind erste wesentliche Erträge aus der Veräußerung von Projekten in den nächsten 12 – 24 Monaten zu erwarten.
Zum Ergebnis trug das Beteiligungsergebnis aus at Equity bewerteten Unternehmen mit EUR 10,6 Mio. (Vorjahr: EUR -0,02 Mio.) maßgeblich bei. Einen Anteil von EUR 7,8 Mio. hat das Ergebnis aus dem Portfolio YKB, der von der türkischen Bank Yapı ve Kredı Bankası A.Ş. ("YKB") im Konsortium mit den Projektpartnern Adama Holding Public Ltd. (Konsortialführer) und Immoeast AG erworbene Immobilienbestand, bestehend aus insgesamt rund 400 Immobilien unterschiedlicher Nutzungsart mit regionalem Schwerpunkt im Großraum Istanbul. Der Eigenkapitaleinsatz der MAGNAT in diesem Portfolio entspricht mit EUR 13,3 Mio. ca. 12,7 % des Konzerneigenkapitals. Die als Investment Properties bilanzierten Assets des Portfolios werden gemäß IAS 40 mit ihrem beizulegenden Zeitwert bilanziert. Dem zugrunde lagen externe Gutachten eines international anerkannten und neutralen Gutachters, die auf Veranlassung eines Konsortialpartners erstellt wurden und indem ein höherer Portfoliowert ermittelt wurde. Die Wertzuschreibung belief sich demzufolge auf EUR 42,2 Mio. für das Gesamtportfolio. MAGNAT hat sich in diesem Zusammenhang konzernweit – also im Falle des YKB Portfolios und in wesentlich geringerem Umfang im Falle der Squadra – entschieden, für Investment Properties gemäß IAS 40 die Bewertung zum beizulegenden Zeitwert in den betreffenden Teilkonzernen auf Konzernebene MAGNAT beizubehalten. Im überwiegenden Fall der weiteren Investments und vor allem der Developmentprojekte basiert die Bewertung weiterhin ausschließlich auf den historischen Anschaffungskosten.
Die allgemeinen Verwaltungskosten beliefen sich im Geschäftsjahr auf EUR 4,4 Mio. (Vorjahr: EUR 0,6 Mio.). Wesentliche Positionen sind hier die Management Fee an den Asset Manager in der Höhe von EUR 2,2 Mio., Rechts- und Beratungskosten in Höhe von EUR 1,4 Mio. und die Geschäftsführungsvergütung der Komplementärin MAGNAT Management GmbH in Höhe von EUR 0,5 Mio.
Das Finanzergebnis betrug im abgelaufenen Geschäftsjahr EUR 1,0 Mio. (Vorjahr: EUR 0,7 Mio.). Die Finanzerträge in Höhe von EUR 2,3 Mio. (Vorjahr: EUR 0,8 Mio.) resultieren insbesondere aus der Anlage der im Rahmen der Kapitalerhöhung vereinnahmten Mittel und der Vorfinanzierung von Projekten für den Co-Investor. Die Finanzaufwendungen beinhalten Zinsaufwendungen durch die Aufnahme von Fremdkapital.
Damit ergibt sich ein Ergebnis vor Ertragssteuern (EBT) in Höhe von EUR 8,1 Mio. Im Vergleich zum Rumpfgeschäftsjahr 2006/2007 ist dies eine Steigerung um EUR 7,7 Mio. Die Steuerquote beträgt rund 1,2 %. Der Konzernjahresüberschuss nahm um EUR 7,7 Mio. auf EUR 8,0 Mio. zu, wobei sich der Konzernjahresüberschuss mit EUR 8,7 Mio. auf Anteilseigner des Mutterunternehmens und mit EUR -0,7 Mio auf Minderheitsgesellschafter verteilt. Unter Berücksichtigung des den Minderheitsgesellschaftern zuzurechnenden Ergebnisses entspricht dies einem Ergebnis je Aktie von EUR 0,17.
Das Geschäftsjahr 2007/2008 stand für die Gesellschaft im Zeichen der Investition der eingeworbenen Mittel. Die negativen Cashflows aus der laufenden Geschäftstätigkeit in Höhe von EUR 62,2 Mio. sowie aus der Investitionstätigkeit in Höhe von EUR 52,4 Mio. spiegeln diese Mittelverwendung wider. Die Details zu den einzelnen Investitionsaktivitäten wurden im Bericht zur Geschäftstätigkeit bereits ausführlich behandelt. In der konzernweiten Cashflow-Betrachtung schlägt sich dies in einem Aufbau der Vorratsimmobilien um EUR 46,7 Mio. und im Erwerb von Anteilen und für die Erhöhung von Kapitalrücklagen bei at Equity bewerteten Unternehmen in Höhe von EUR 41,3 Mio. nieder. Die Finanzforderungen und sonstigen finanziellen Vermögenswerte erhöhten sich im Berichtszeitraum auf EUR 6,4 Mio.
Das Grundkapital der Gesellschaft stieg im abgelaufenen Geschäftsjahr durch die Ausgabe von 20,7 Mio. junger Aktien im Zug der Kapitalerhöhung im April 2007 um EUR 20,7 Mio. auf EUR 52,9 Mio. Dadurch nahm auch die Kapitalrücklage um EUR 24,8 Mio. zu. Damit verfügt MAGNAT zum Bilanzstichtag über ein Konzerneigenkapital von EUR 104,2 Mio. (inkl. EUR 14,5 Mio. Minderheitenanteile) und über eine solide Eigenkapitalquote in Höhe von 73,9 % (Vorjahr: 90,9 %).
Weiterhin nahm die Gesellschaft im Berichtsjahr Finanzschulden in Höhe von EUR 32,0 Mio. auf. Diese Finanzierungsaktivitäten betrafen beinahe zur Gänze die Fremdfinanzierungen im Deutschlandportfolio.
Der gesamte Mittelzufluss aus Finanzierungstätigkeiten (inkl. Minderheitenanteile) in Höhe von EUR 89,3 Mio. zusammen mit einem Teil der zur Verfügung stehenden Liquidität in Höhe von EUR 25,3 Mio. wurde im abgelaufenen Berichtsjahr wieder in den Erwerb neuer Portfolios bzw. Anteile von Immobiliengesellschaften investiert.
Die Zahlungsmittel zum Bilanzstichtag betrugen EUR 4,8 Mio. (Vorjahr: EUR 30,2 Mio.).
Die Bilanzsumme zum Bilanzstichtag 31. März 2008 erhöhte sich von EUR 50,0 Mio. um EUR 91,0 Mio. auf EUR 141,0 Mio.
Gegenüber dem 31. März 2007 erhöhten sich im Berichtsjahr die langfristigen Vermögenswerte von EUR 4,8 Mio. auf EUR 56,5 Mio. Die Erhöhung ist überwiegend auf die Investitionen in at Equity bewertete Unternehmen zurückzuführen. Innerhalb der kurzfristigen Vermögenswerte stiegen die Vorratsimmobilien von EUR 12,1 Mio. auf EUR 68,4 Mio.. Gegenläufig reduzierte sich der Liquiditätsbestand von EUR 30,2 Mio. um EUR 25,3 Mio. auf EUR 4,8 Mio. Zusätzlich steht der Gesellschaft zum Spitzenausgleich ein Kontokorrentkredit in Höhe von EUR 5,0 Mio. zur Verfügung.
Aufgrund der Kapitalerhöhung und des erwirtschafteten Jahresüberschusses erhöhte sich das Eigenkapital von EUR 45,4 Mio. um EUR 58,8 Mio. auf EUR 104,2. Die Schulden stiegen von EUR 4,5 Mio. um 32,3 Mio. auf EUR 36,8 Mio. und waren durch die Aufnahme von Bankdarlehen bedingt.
Das Geschäftsjahr 2007/2008 stand für die Gesellschaft im Zeichen der Investition der eingeworbenen Mittel. Die Geschäftsaktivitäten der MAGNAT wurden im Berichtsjahr durch Mittelzufluss aus Kapitalerhöhung und Darlehensaufnahmen erheblich erweitert. Die wirtschaftliche Lage des Konzerns ist zum Bilanzstichtag aufgrund der durchaus hohen Eigenkapitalquote in Höhe von 73,9 % stabil. Der Mittelzufluss wurde in diverse renditestarke Projekte investiert. Ein positives Ergebnis konnte im Berichtszeitraum aufgrund von Vermietungsergebnissen und der Offenlegung der Marktwerte in Teilen des Portfolios verzeichnet werden. Eine solide Liquiditätslage konnte durch den Barmittelbestand zum Bilanzstichtag sowie eine der Gesellschaft zur Verfügung stehende Kontokorrentlinie gewährleistet werden.
Die im Februar 2008 getroffene Entscheidung zur Entwicklung von ca. 13.000 m² Wohnfläche im Projekt Vake 28 in Tiflis (Georgien) für insgesamt USD 1,0 Mio. Eigenkapitaleinsatz, MAGNAT hält 37,5 % an der Projektgesellschaft, wurde nach dem Bilanzstichtag umgesetzt. Es wurde ausschließlich ein Gesellschafterdarlehen in Höhe von USD 0,75 Mio. gewährt. Der Baufortschritt verläuft schneller als geplant, positiv ist der Verkauf von bereits 6 Wohnungen in dieser frühen Phase zu verzeichnen. Die weitere Bauphase soll über einen Bankkredit finanziert werden, der bereits in Verhandlung ist, aber aufgrund der positiven Entwicklung wenn überhaupt dann nur in geringerem Umfang als geplant in Anspruch genommen werden wird.
Zu weiteren Veränderungen in bestehenden Projekten verweisen wir auf den Abschnitt Geschäftstätigkeit.
Die Geschäftstätigkeit der MAGNAT ist – im Vergleich zu klassischen Immobilien-Investmentstrategien – auf die Erzielung überdurchschnittlicher Renditen ausgerichtet und damit auch mit entsprechenden Risiken verbunden. Dieses überdurchschnittliche Chancen/Risikoprofil spiegelt sich sowohl im funktionalen (Development sowie opportunistische Nutzung von Sondersituationen) als auch im geographischen Schwerpunkt (CEE/SEE/CIS-Region) der Geschäftstätigkeit wider. Zentrales Element der Investitionspolitik ist eine Risikodiversifizierung durch einen ausgewogenen Asset-Mix nach geographischen, funktionalen und Rendite-Grundsätzen.
Vor diesem strategischen Hintergrund kann die Risikopolitik nicht auf eine gänzliche oder weitgehende Vermeidung von Risiken ausgerichtet sein. Das Risikomanagement konzentriert sich auf die laufende Identifizierung und das aktive Management der geschäftstypischen Risiken. Risiken innerhalb bestimmter Bandbreiten, denen entsprechende Renditechancen gegenüberstehen, werden dabei akzeptiert. Ziel ist es, Spitzenrisiken zu begrenzen, um den Fortbestand des Unternehmens nicht zu gefährden.
Mit dem Risikomanagement sollen Gefährdungspotenziale verringert, der Bestand gesichert sowie die erfolgreiche Weiterentwicklung unterstützt werden. Durch den bewussten Umgang mit Risiken können auch die mit ihnen verbundenen Chancen mit größerer Sicherheit genutzt werden.
Die Risikoidentifikation ist aufgrund der sich ständig ändernden Verhältnisse und Anforderungen eine permanente Aufgabe. Regelmäßig stattfindende Jour Fixe, Controlling-Gespräche, Projektbesprechungen und Einzelgespräche sind zentrale Elemente der Risikofeststellung.
Eine sehr wichtige Rolle spielt dabei die Kommanditaktionärin R-QUADRAT, die im Rahmen ihrer satzungsmäßigen Sonderpflichten Dienstleistungen erbringt, welche die Wertschöpfungskette der Immobilienaktivitäten in einem sehr hohen Umfang abdeckt. In deren Aufgabenbereich fällt auch das Projektmanagement, dem vor allem im Development Geschäft eine hohe Bedeutung zukommt. Der gesamte Risikomanagementprozess wurde in einem Risikomanagementhandbuch festgehalten. Das Risikomanagement wird im MAGNAT Konzern angewendet. R-QUADRAT als Asset Manager ist in das System und in die Weiterentwicklung eingebunden. Eine kritische Überprüfung und gegebenenfalls Überarbeitung erfolgt einmal pro Jahr.
Aufgrund der gegebenen Struktur ist die Geschäftsführung in alle wesentlichen Entscheidungen unmittelbar eingebunden. Die flache Hierarchie ermöglicht ein Risikomanagementsystem mit vergleichsweise einfachen und wenig komplexen Strukturen.
Der Aufsichtsrat wird regelmäßig über die Geschäftsentwicklung sowie die Entwicklung der Projekte / Investments sowie über den Stand des Risikomanagement-Systems und dessen Weiterentwicklung unterrichtet. Die Kontrolltätigkeit des Aufsichtsrats ist ein wesentliches Element des Risikomanagement-Systems von MAGNAT. Der Aufsichtsrat kontrolliert einzelne Objekte auch persönlich vor Ort.
Der Immobilienmarkt ist stark von konjunkturellen Entwicklungen geprägt und beeinflusst, welche ihrerseits wiederum von einer Vielzahl von Faktoren beeinflusst werden. Wesentliche Faktoren innerhalb der einzelnen Volkswirtschaften und Immobilienmärkte bzw. -teilmärkte sind Angebot und Nachfrage seitens der Nutzer, die Verfügbarkeit von Kapital sowie die Kapitalkosten (vor allem über die vorherrschenden Zinsniveaus) und die Baukosten.
Überregional bzw. global ist die Nachfrage von Investoren nach Anlagen in die Asset Klasse Immobilien und deren relative Attraktivität im Vergleich mit anderen Asset Klassen von Bedeutung.
Risiken in diesem Zusammenhang sind in einer möglichen weiteren Eintrübung der wirtschaftlichen Situation mit Auswirkungen auf der Nachfrageseite zu sehen. Diese Situation kombiniert mit einer weiteren Verknappung und Verteuerung von Kapital könnte sich negativ auf die Entwicklung der Gesellschaft auswirken. MAGNAT ist im Sinne der opportunistischen Strategie vor allem in Märkten tätig, die nach Einschätzung der Geschäftsleitung weiterhin hohes Wachstumspotential aufweisen und sich damit etwas vom allgemeinen Trend absetzen können.
In den von MAGNAT bearbeiteten Märkten der CEE/SEE/CIS-Region besteht ein im Vergleich zu den westlichen Industrienationen deutlich höheres Länderrisiko. Dieses Länderrisiko hat unterschiedliche Ausprägungen, z.B. politische Entwicklungen, Instabilität der Rechtssysteme und der Gerichtsbarkeit allgemein sowie speziell im Liegenschafts- und Grundbuchrecht, vorherrschende faktische Gegebenheiten und Geschäftspraktiken. Viele dieser Risiken können von der Gesellschaft weder ausgeschaltet noch vollständig kontrolliert werden.
Ein teilweiser Risikoausgleich wird durch Vermeidung überdurchschnittlich hoher Asset Allokation in einzelne Projekte bzw. in einzelne Länder erreicht, ebenso durch Co-Investments mit gut etablierten lokalen Projektpartnern. MAGNAT hat sich in diesem Zusammenhang zum Ziel gesetzt, maximal 25 % des Eigenkapitals in ein Projekt und maximal 45 % des Eigenkapitals in ein Land zu investieren.
Typische Branchenrisiken des Development Geschäfts sind die Erteilung von Baugenehmigungen (hier wird eine Reduktion des Risikos projektbezogen durch den Einstieg in bereits baugenehmigte Projekte angestrebt) sowie Termin- und Kostenrisiken. Mietausfallsrisiken sind aufgrund des Geschäftsmodells der MAGNAT, welches nicht primär auf die Erzielung von Mieteinnahmen ausgerichtet ist, weniger ausgeprägt.
MAGNAT ist überwiegend in Märkten außerhalb des Euro-Währungsraumes aktiv und daher auch entsprechenden Wechselkursänderungsrisiken ausgesetzt. Soweit möglich und praktikabel werden Projekte währungskongruent abgewickelt (also z.B. währungskongruente Fremdfinanzierung der Baukosten).
Das verbleibende Wechselkursrisikos, welches sich idealtypisch auf das eingesetzte Eigenkapital und das Gewinnpotential beschränkt, wird nur teilweise abgesichert: Grundsätzlich wird einer Absicherung auf aggregierter Basis der Absicherung von projektbezogenen Einzelrisiken der Vorzug gegeben, und hier wiederum wird eine Absicherung nur bei Überschreitung bestimmter Schwankungsbandbreiten, nur für bestimmte Währungen und nur für das eingesetzte Eigenkapital (nicht aber für das Gewinnpotential) in Erwägung gezogen. Diese Vorgangsweise beruht auf Kosten- /Nutzenüberlegungen, aber auch auf der Erkenntnis, dass das Währungsrisiko insgesamt nicht komplett isolierbar ist, sondern vielfältige zusätzliche Interdependenzen außerhalb der reinen Schwankung der Wechselkurse eine Rolle spielen. Zusammenfassend ist das Management der Währungsrisiken somit darauf ausgerichtet, diese innerhalb bestimmter Bandbreiten in Kauf zu nehmen. Eine Absicherung wird lediglich hinsichtlich eines Spitzenrisikos auf aggregierter Ebene und für bestimmte Währungen angestrebt, um Entwicklungen entgegenzuwirken, die den Bestand der Gesellschaft gefährden können. Die Währungs-Absicherungsstrategie wird in enger Abstimmung mit dem Aufsichtsrat festgelegt.
Zur Absicherung des USD-Exposures wurde am 28. September 2007 eine Option EUR Call / USD Put über USD 25 Mio. zu einem Ausübungspreis von 1,47 gekauft. Eine gegenläufige Option mit einem Ausübungspreis von 1,25 wurde zur Reduktion des Prämienaufwands verkauft. Diese Absicherungsstrategie deckt die Investments der Gesellschaft, nicht aber die erwarteten Gewinne aus den jeweiligen Projekten ab. Eine weitere Abschwächung des USD wäre somit für den EUR-Gegenwert der Investments neutral, würde sich aber negativ auf die Gewinnpotentiale in diesen Projekten auswirken. Eine Veränderung des Dollarkurses um +/- 10 % würde zu einer Erhöhung bzw. Verminderung der Marktwerte der vorstehend genannten Derivate von rund EUR 1,0 Mio. führen.
Eine Absicherung der Fremdwährungs-Exposures in Rumänien, Bulgarien und Polen erfolgt nicht, da für diese Währungen nach Einschätzung der Geschäftsführung aufgrund der schrittweisen Konvergenz zum EUR keine gravierende Abwertungsgefahr besteht. Im YKB-Investment in der Türkei wird ein Gutteil der wesentlichen Zahlungsströme in EUR abgewickelt. Fremdfinanzierungen in den Projektgesellschaften erfolgen währungskongruent.
Die MAGNAT-Gruppe setzt zur Finanzierung der Immobilienobjekte Fremdkapital, zum Teil mit variabler Verzinsung, ein. Die MAGNAT-Gruppe ist damit einem Zinsänderungsrisiko ausgesetzt, da Erhöhungen des Zinsniveaus die Finanzierungskosten erhöhen. Eine Veränderung des Zinsniveaus um +/- 100 BP würde eine Erhöhung bzw. Verringerung der Zinsaufwendungen des Konzerns von rund EUR 0,1 Mio. bedeuten.
Eine Absicherung dieses Zinsrisikos wird nur im Einzelfall erfolgen. Das Management hält die Übernahme dieses Risikos aus Kosten-/Nutzenüberlegungen für vertretbar, insbesondere vor dem Hintergrund, dass Investments und damit die zugehörigen Finanzierungen nicht langfristig eingegangen werden. Eine Evaluierung dieser Politik erfolgt in regelmäßigen Abständen, zumindest jedoch halbjährlich und in enger Abstimmung mit dem Aufsichtsrat. Im Falle der Refinanzierung im Deutschland-Portfolio wird eine diesbezügliche Absicherung konkret geprüft.
Durch eine rollierende Finanzplanung wird die Liquiditätsentwicklung laufend überprüft. Das Liquiditätsrisiko wurde in der Anfangsphase der Gesellschaft vor allem über die Haltung einer Liquiditätsreserve in Form von jederzeit verfügbaren Bankguthaben gesteuert. Diese Funktion wird nunmehr teilweise durch jederzeit nutzbare Kreditlinien übernommen.
In der Satzung der MAGNAT wurde die Übertragung der Kernprozesse an die Kommanditaktionärin R-QUADRAT geregelt. Im Rahmen der von der R-QUADRAT abzuwickelnden Projekte können klassische Projektrisiken entstehen. Das Management dieser Risiken obliegt der R-QUADRAT. MAGNAT stellt in diesem Zusammenhang sicher, dass systemische Vorgaben eingehalten werden.
Bei Ankauf von Bestandsimmobilien wird im Rahmen der Due Diligence ein unabhängiges, externes Wertgutachten erstellt, um die Einschätzung des Managements durch externes Matching zu validieren bzw. zu überprüfen.
In einzelnen Fällen kann es erforderlich sein, dass insbesondere in den Ländern der CEE/SEE/CIS-Region der Erwerb von Grundstücken oder Anteilen an Projektgesellschaften für MAGNAT durch Treuhänder oder andere vertragliche Regelungen erfolgt. Zielsetzung ist jeweils eine möglichst rasche Auflösung dieser Regelungen und Erlangung des zivilrechtlichen Eigentums. Bei den Grundstücken Konche-Zaspa und Alexander sowie bei den Beteiligungen an den Projektgesellschaften Sadko I und II ist dies noch in Abwicklung.
Im Bereich Immobilien-Development können Fremdfinanzierungen mit Banken üblicherweise erst nach der Entscheidung von MAGNAT über das Investment verhandelt werden, da wesentliche Entscheidungsgrundlagen für die Finanzierung (z.B. Projektplanung und Baugenehmigung) erst nach dem Kauf eines Grundstücks bzw. Einstieg in ein Projekt vorliegen. Wenn Kreditfinanzierungen nicht bzw. nicht wie geplant realisiert werden können, besteht das Risiko, dass sich der Projektzeitplan verzögert und / oder mehr Eigenkapital für ein Projekt erforderlich ist und / oder die Kosten der Fremdfinanzierung höher sind als geplant. Zum Bilanzstichtag konnte die Gesellschaft alle notwendigen Projektfinanzierungen sicherstellen.
Zusammenfassend wird festgehalten, dass unter Berücksichtigung sämtlicher bekannten Tatsachen und Umstände keine Risiken vorliegen, die den Fortbestand des MAGNAT-Konzerns in einem überschaubaren Zeitraum gefährden könnten.
Die Vergütung der geschäftsführenden Komplementärgesellschaft ist in § 8 Abs. 2 der Satzung der Gesellschaft geregelt. Die Hauptversammlung der MAGNAT Real Estate Opportunities GmbH & Co. KGaA am 30. August 2007 hat eine Änderung der Vergütungsregelung für die geschäftsführende Komplementärgesellschaft (MAGNAT Management GmbH, Frankfurt am Main) beschlossen. Die Vergütung für das Geschäftsjahr 2007/08 betrugen:
Übernahme der Geschäftsführungstätigkeit: EUR 502.250 Übernahme der persönlichen Haftung: EUR 2.500
Die Hauptversammlung der MAGNAT Real Estate Opportunities GmbH & Co. KGaA am 30. August 2007 hat für den ersten Aufsichtsrat eine Grundvergütung in Höhe von jeweils EUR 5.000 beschlossen. Der Vorsitzende des Aufsichtsrates erhält das Dreifache. Darüber hinaus erhält jedes Mitglied des Investitionsausschusses ein Sitzungsgeld in Höhe von EUR 6.000. Für die verbleibenden Mitglieder des Aufsichtsrates wurde für das Geschäftsjahr 2007/08 eine Aufwandsentschädigung in Höhe von EUR 12.500 beschlossen. Der Vorsitzende des Aufsichtsrates erhält das Dreifache und der stellvertretende Vorsitzende des Aufsichtsrates erhält das Doppelte des vorgenannten Betrages. Die Gesellschaft erstattet den Mitgliedern des Aufsichtsrates darüber hinaus ihre Auslagen einschließlich der den Aufsichtsratsmitgliedern auf ihre Aufsichtsratsvergütung zu Last fallende Umsatzsteuer.
| Name | Funktion | Zeitraum | Vergütung (exkl. Kostenersatz) |
|---|---|---|---|
| Prof. Dr. Werner Schaffer |
Vorsitzender | seit 7. Juli 2006 | 32.130,00 |
| Dr. Oliver |
Stellvertretender | von 7. Juli 2006 bis |
6.517,32 |
| Mensching | Vorsitzender bis |
24.10.2007 | |
| Ausscheiden | |||
| Dr. Carsten |
Stellvertretender | seit 7. Juli 2006 | 20.230,00 |
| Strohdeicher | Vorsitzender | ||
| Dr. Walter Steindl | von 31. Juli 2006 bis |
0,00 | |
| 24.10.2007 | |||
| Dr. Christoph |
seit 31. Juli 2006 | 2.625,00 | |
| Jeannée | |||
| Wolfgang | von 31. Juli 2006 bis |
5.000,00 *) | |
| Quirchmayr | 24.10.2007 |
*) vor Abzugsteuer gem. § 50a EStG
Im Geschäftsjahr bestand ein Beratungsverhältnis zwischen der MAGNAT Real Estate Opportunities GmbH & Co. KGaA und der Unternehmung des Aufsichtsratsmitglieds von Dr. Carsten Strohdeicher. Der Beratungsvertrag umfasst die Beratung bei und Vermittlung von Fremdfinanzierungen von Immobilienprojekten in Deutschland, die darin vereinbarten Honorare liegen signifikant unter den marktüblichen Konditionen. Im abgelaufenen Geschäftsjahr erwies sich die Beratungsleistung als äußerst vorteilhaft für die Gesellschaft, wichtige Finanzierungsvorhaben konnten entgegen dem Markttrend rasch umgesetzt werden. Der Beratungsvertrag wurde mit Beschluss des Aufsichtsrats genehmigt. Für die erbrachten Beratungsleistungen wurden im Geschäftsjahr EUR 70.000 zzgl. USt gezahlt. An andere Mitglieder des Aufsichtsrats wurden über die Aufsichtsratsvergütung hinaus keine zusätzlichen Vergütungen für erbrachte Leistungen gezahlt.
Die Prognosen zur Fortsetzung des Wirtschaftswachstums der vergangenen Jahre in Europa bleiben weiterhin positiv, sind aber deutlich zurückhaltender geworden, verbunden mit einer leichten Rücknahme der Wachstumsprognosen für 2008. Zentrale Fragen wie etwa die weitere Entwicklung der US-Wirtschaft (vor allem die Auswirkung der Probleme auf dem US-Häusermarkt auf das US-Wirtschaftswachstum), die Ölpreisentwicklung, Inflationsrisiken und die Entwicklung der Wechselkurse können derzeit aber noch nicht ausreichend klar beantwortet werden und sorgen damit für Unsicherheit. Die Bank für den internationalen Zahlungsausgleich (BIZ) warnte in ihrem jüngsten Jahresbericht vor einem "tieferen und längeren weltweiten Abschwung, als offenbar allgemein erwartet." Insbesondere der starke Anstieg der Teuerungsrate treibt die Inflationssorgen. Damit steht die BIZ im klaren Widerspruch zu Aussagen renommierter internationaler Banken, die das Ende der Finanzmarktkrise bereits in Aussicht gestellt haben. Diese widersprüchlichen Aussagen machen deutlich, dass eine stabile Grundlage für Entscheidungen noch nicht erreicht wurde.
Die Wachstumsdynamik der CEE/SEE/CIS-Region ist weiter intakt und aus heutiger Sicht durch die Entwicklungen auf den Kapital- und Kreditmärkten nicht nachhaltig eingeschränkt. Die Verbriefungsmärkte waren für die Finanzierung von Development-Projekten aufgrund der besonderen Anforderungen de facto schon bisher nicht zugänglich. Bankfinanzierungen für Immobilien-Development in der CEE/SEE/CIS-Region sind weiterhin verfügbar, wesentliche Veränderungen der schon bisher vergleichsweise hohen Kreditmargen und Eigenkapitalquoten sind die weitere Verteuerung der Finanzierungen sowie noch höhere Qualitätsansprüche der kaptialgebenden Institutionen. Mehr und mehr zum Thema entwickelt sich der steigende Ölpreis und die einhergehende Steigerung der Inflation. Hier bleibt abzuwarten, auf welchem Niveau sich dieser Trend stabilisieren wird.
Einfluss auf die Aktivitäten von MAGNAT hat zu einem gewissen Grad der US Dollar. Die Geschäftsführung geht von einer Stabilisierung des Dollars auf derzeitigem Niveau aus und rechnet mit einer Stärkung des US Dollars in 2009. Eine weitere Abwertung des US-Dollars gegenüber dem Euro könnte die konjunkturellen Perspektiven weiter eintrüben und hätte einen negativen Effekt auf die Gewinnpotentiale der entsprechenden Developmentprojekte.
Die Immobilienmärkte profitieren jedoch in diesen Regionen weiterhin von der gesamtwirtschaftlichen Dynamik, verbunden mit dem großen Nachholbedarf in fast allen Segmenten. MAGNAT wird sich weiterhin auf diese Märkte konzentrieren und plant mittelfristig eine weitere Verstärkung des Engagements.
Die Potentiale für den Verkauf fertig gestellter Objekte an institutionelle Endinvestoren erscheinen im gewerblichen Development-Portfolio in der CEE/SEE/CIS-Region aus heutiger Sicht durch die Kreditsituation nicht wesentlich eingeschränkt. Abzuwarten bleibt aber, ob Forward Sales an Endinvestoren – d.h. der Verkauf von Objekten noch während der Bauphase – in sehr frühen Phasen des Developments möglich und für die Käufer finanzierbar sein werden.
Spürbare Einschränkungen beim Verkauf von Wohnungen und Wohnhäusern an Eigennutzer in der CEE/SEE/CIS-Region werden nicht erwartet. Vielmehr war es in der Vergangenheit für private Käufer in den meisten Ländern gar nicht möglich, Kreditfinanzierungen in Anspruch zu nehmen. Erst in jüngerer Zeit wurden dafür die gesetzlichen Voraussetzungen geschaffen und werden entsprechende Finanzierungen von den lokalen Banken angeboten. Dies hat zu einer starken Belebung der Wohnungsmärkte in diesen Märkten geführt, von denen MAGNAT entsprechend profitiert.
Im Hinblick auf die Verwertung der deutschen Immobilien kann die veränderte Situation auf den Kreditmärkten für MAGNAT dazu führen, dass sich die Behaltedauer verlängert. Das Interesse der Investoren am deutschen Immobilienmarkt, der immer noch zu den aussichtsreichsten Märkten Westeuropas gehört, bleibt hoch. Allerdings ist es für die Kaufinteressenten schwieriger geworden, entsprechende Finanzierungen sicherzustellen. Damit haben sich auch opportunistische Finanzinvestoren, die den Markt in den letzten Jahren mit geprägt haben, zurückgezogen. Ein wesentlicher Pluspunkt in den Verkaufsverhandlungen nimmt die erreichte Refinanzierung von Teilen des Deutschland Portfolios ein, da hier für den potentiellen Käufer eine attraktive Loan-To-Value Situation, gepaart mit günstigen Kreditkonditionen und der Möglichkeit der Übernahme dieser Finanzierung zu Verfügung stehen. Eine längere Haltedauer sollte aber die erzielbaren Gesamtrenditen aus folgenden Gründen nicht nachhaltig beeinträchtigen: Auf dem deutschen Wohnungsmarkt wird ein Preisanstieg erwartet, da – neben dem vergleichsweise niedrigen Miet- und Preisniveau – die Anzahl der Baugenehmigungen und damit die Schaffung von neuem Wohnraum in den letzten Jahren auf einem Rekordtief angelangt ist (mit der Folge einer mittelfristigen Verknappung des Wohnungsangebots). Die Wertsteigerungspotentiale sind deshalb aufgrund der niedrigen Anschaffungskosten vor allem im Wohnportfolio von EUR 420 pro m² und bei Mietrenditen von rd. 9 % (IST-Mieten bezogen auf die Brutto-Anschaffungskosten) substantiell, mit einem weiteren Upside durch die Reduktion von Leerständen.
Die Aktivitäten von MAGNAT orientieren sich an der Strategie "Buy & Sell" sowie "Develop & Sell". Nach dem erfolgreichen aber überdurchschnittlich intensiven Bestandsaufbau im abgelaufenen ersten, vollständigen Geschäftsjahr rücken jedoch in den kommenden 24 Monaten die Entwicklungs- und Verwertungsaktivitäten in den Mittelpunkt. Notwendige Kapitalmaßnahmen für weitere Akquisitionen sind im derzeitigen Umfeld nicht geplant, Möglichkeiten zur besseren Ausnutzung der überdurchschnittlichen Eigenkapitalbasis durch Aufnahme von Fremdkapital werden geprüft. Cashflows aus Verwertungen sollen reinvestiert werden.
Im Development werden die Fertigstellungsgrade von Projekten wie zum Beispiel Nasze-Katy, Sadko, Peremogi weiter vorangetrieben. Im YKB Portfolio wurden aus dem bestehenden Bestand aussichtsreiche Development Objekte zur weiteren Portfoliooptimierung identifiziert, deren Planung und Umsetzung wird im laufenden Geschäftsjahr weiter konkretisiert werden.
Die Verwertungsbemühungen werden sich im laufenden und im darauf folgenden Geschäftsjahr von folgenden Grundsätzen leiten lassen: Stärkere Fokussierung auf die Wachstumsmärkte vor allem in der CIS Region, Intensivierung der laufenden Verwertungsaktivitäten im Residential Bereich (z.B. Nasze-Katy) sowie Realisierung von erreichten Wertsteigerungen im Land Banking und opportunistischer Verkauf von Kernprojekten. Im Rahmen dieser Länderfokussierung wird derzeit der Rückzug aus Rumänien verhandelt, weiterer wesentlicher Eckpunkt ist hier die weiter oben bereits beschriebene angestrebte Verwertung des Deutschland Portfolios im Laufe der nächsten zwei Geschäftsjahre.
Konzernabschluss
| 01.04.2007 - 31.03.2008 | 06.04.2006 - 31.03.2007 | ||
|---|---|---|---|
| Tz. | EUR | EUR | |
| Erträge aus der Vermietung | D. 1 | 4.457.068 | 106.822 |
| Betriebliche Aufwendungen zur Erzielung von Mieterträgen | D. 2 | -2.416.161 | -12.998 |
| Ergebnis aus der Vermietung von Vorratsimmobilien | 2.040.907 | 93.824 | |
| Erlöse aus der Veräußerung von Immobiliengesellschaften Nettovermögen von veräußerten Immobiliengesellschaften |
23.955 | 900.000 | |
| (einschließlich Veräußerungskosten) | -6.300 | -555.971 | |
| Ergebnis aus der Veräußerung von Immobiliengesellschaften | D. 3 | 17.655 | 344.029 |
| Gewinne aus at Equity bewerteten Unternehmen | 10.975.724 | 2.018 | |
| Verlust aus at Equity bewerteten Unternehmen | -376.061 | -21.185 | |
| Ergebnis aus at equity bewerteten Unternehmen | D. 4 | 10.599.663 | -19.167 |
| Sonstige betriebliche Erträge | 76.192 | 0 | |
| Allgemeine Verwaltungskosten | D. 5 | -4.422.988 | -623.060 |
| Sonstige betriebliche Aufwendungen | D. 6 | -1.187.470 | -110.258 |
| Ergebnis vor Steuern und Zinsen | 7.123.959 | -314.633 | |
| Finanzerträge | D. 7 | 2.280.687 | 777.578 |
| Finanzaufwendungen | D. 7 | -1.316.528 | -110.484 |
| Ergebnis vor Steuern | 8.088.118 | 352.461 | |
| Ertragsteuern | D. 8 | -98.766 | -16.233 |
| Ergebnis nach Steuern | 7.989.352 | 336.228 | |
| Davon entfallen auf: | |||
| Minderheitsgesellschafter | D. 10 | -665.127 | 408 |
| Anteilseigner des Mutterunternehmens | 8.654.479 | 335.820 | |
| Unverwässertes Ergebnis je Aktie | D. 11 | 0,17 | 0,01 |
| Verwässertes Ergebnis je Aktie | D. 11 | 0,17 | 0,01 |
| Tz. | 31.03.2008 EUR |
31.03.2007 EUR |
|
|---|---|---|---|
| Vermögenswerte | |||
| Langfristige Vermögenswerte | |||
| Immaterielle Vermögenswerte Sachanlagen |
E. 1.1 | 102.840 7.256 |
|
| Anteile an at Equity bewerteten Unternehmen | E. 1.2 | 48.802.591 | 2.000.650 |
| Ausleihungen an at Equity bewertete Unternehmen | E. 1.3 | 4.583.300 | 2.824.369 |
| Anzahlungen auf finanzielle Vermögenswerte | E. 1.4 | 1.731.404 | |
| Latente Steueransprüche Derivative Finanzinstrumente |
E. 4.1 E. 1.5 |
30.375 1.260.653 |
|
| Summe langfristige Vermögenswerte | 56.518.419 | 4.825.019 | |
| Kurzfristige Vermögenswerte | |||
| Vorratsimmobilien | E. 2.1 | 68.448.501 | 12.052.357 |
| Forderungen aus Lieferungen und Leistungen und sonstige Vermögenswerte |
E. 2.2 | 4.530.786 | 2.595.026 |
| Finanzforderungen und sonstige finanzielle Vermögenswerte | E. 2.3 | 6.710.343 | 215.000 |
| Derivative Finanzinstrumente | 0 | 145.000 | |
| Zahlungsmittel | E. 2.4 | 4.827.185 | 30.161.665 |
| Summe kurzfristige Vermögenswerte | 84.516.815 | 45.169.048 | |
| Summe Vermögenswerte | 141.035.234 | 49.994.067 | |
| Eigenkapital | |||
| Gesellschaftskapital | 52.950.000 | ||
| Eigenkapital und Schulden Rücklagen Den Anteileignern des Mutterunternehmens zurechenbares |
36.797.183 | ||
| Eigenkapital | 89.747.183 | ||
| Minderheitsanteile | 14.461.556 | ||
| Summe Eigenkapital | E. 3 | 104.208.739 | |
| Schulden | |||
| Langfristige Schulden | |||
| Latente Steuerverbindlichkeiten | E. 4.1 | 52.344 | |
| Derivative Finanzinstrumente | 93.367 | ||
| Langfristige Finanzschulden | E. 4.2 | 13.759.629 | |
| 13.905.340 | |||
| Kurzfristige Schulden | |||
| Abgegrenzte Schulden Verbindlichkeiten aus Lieferungen und Leistungen und |
E. 5.1 | 613.489 | |
| sonstige Verbindlichkeiten | E. 5.2 | 3.782.516 | |
| Kurzfristige Finanzschulden | E. 5.3 | 18.525.150 22.921.155 |
|
| Summe Schulden | 36.826.495 | 32.250.000 11.230.267 43.480.267 1.969.715 45.449.983 13.528 0 0 13.528 223.661 4.279.395 27.500 4.530.556 4.544.085 |
| Tz. | 01.04.2007 - 31.03.2008 TEUR |
06.04.2006 - 31.03.2007 TEUR |
|
|---|---|---|---|
| Konzernergebnis vor Steuern | 8.088 | 352 | |
| Veränderung der Vorratsimmobilien | (46.652) | (5.804) | |
| Veränderung der Forderungen aus Lieferungen und Leistungen und sonstigen Forderungen | (127) | (973) | |
| Veränderung der Finanzforderungen und sonstigen finanzielle Vermögenswerte | (6.495) | (215) | |
| Veränderung der latenten Steuerverbindlichkeiten | 0 | 14 | |
| Veränderung der abgegrenzten Schulden | 390 | 224 | |
| Veränderung der Verbindlichkeiten aus Lieferungen und Leistungen und sonstigen Verbindlichkeiten | (4.302) | 2.713 | |
| Veränderung Derivative Finanzinstrumente | (155) | (145) | |
| Sonstige zahlungsunwirksame Posten | (12.971) | 19 | |
| Cashflow aus der laufenden Geschäftstätigkeit | F | (62.224) | (3.815) |
| Auszahlungen für Investitionen in Sachanlagevermögen | (7) | 0 | |
| Auszahlungen für den Erwerb von Anteilen und für die Erhöhung der Kapitalrücklage bei at Equity bewerteten Unternehmen und anderen Beteiligungen |
(41.278) | (1.418) | |
| Auszahlungen aus der Gewährung von Darlehen an at Equity bewerteten Unternehmen und an anderen Beteiligungen |
(1.759) | (1.880) | |
| Auszahlungen für den Erwerb von Wertpapieren | 0 | (56) | |
| Auszahlungen für den Erwerb von Tochterunternehmen (abzüglich erworbener liquider Mittel) | (9.338) | 7 | |
| Auszahlung für die Erhöhung der Kapitalrücklage bei Tochterunternehmen | 0 | (6.250) | |
| Cashflow aus der Investitionstätigkeit | F | (52.382) | (9.597) |
| Einzahlungen aus Kapitalerhöhungen | 57.315 | 43.546 | |
| Einzahlungen aus der Aufnahme von Finanzschulden | 31.956 | 28 | |
| Cashflow aus der Finanzierungstätigkeit | F | 89.271 | 43.574 |
| Liquiditätswirksame Veränderung der Zahlungsmittel | (25.335) | 30.162 | |
| Finanzmittelfonds am Anfang der Periode | 30.162 | 0 | |
| Finanzmittelfonds am Ende der Periode | 4.827 | 30.162 |
Konzern-Eigenkapitalveränderungsrechnung für die Zeit vom 1. April 2007 bis 31. März 2008 (in TEUR)
| Gesellschaftskapital | Rücklagen | ||||||||
|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|
| TEUR | Tz. | Komplementär Kapital |
Gezeichnetes Kapital |
Kapital rücklage |
Gewinn rücklagen |
sonstige Rücklagen |
Den Anteilseignern des Mutterunternehmens zurechenbares Eigenkapital |
Minderheits anteile |
Summe Eigenkapital |
| 01.04.2007 | G | 50 | 32.200 | 10.894 | 336 | 0 | 43.480 | 1.970 | 45.450 |
| Kapitalerhöhungen | G | 0 | 20.700 | 24.840 | 0 | 0 | 45.540 | 13.963 | 59.503 |
| Eigenkapitalbeschaffungskosten | G | 0 | 0 | -2.188 | 0 | 0 | -2.188 | 0 | -2.188 |
| Währungsdifferenz | G | 0 | 0 | 0 | 0 | -5.738 | -5.738 | -807 | -6.545 |
| Summe des direkt im Eigenkapital erfassten Ergebnisses |
G | 0 | 0 | 0 | 0 | -5.738 | -5.738 | -807 | -6.545 |
| Periodenergebnis | G | 0 | 0 | 0 | 8.654 | 0 | 8.654 | -665 | 7.989 |
| Gesamtes Periodenergebnis | 0 | 0 | 0 | 8.654 | -5.738 | 2.916 | -1.472 | 1.444 | |
| 31.03.2008 | G | 50 | 52.900 | 33.546 | 8.990 | -5.738 | 89.748 | 14.461 | 104.209 |
| 06.04.2006 | 50 | 16.500 | 0 | 0 | 0 | 16.550 | 0 | 16.550 | |
| Kapitalerhöhungen | G | 0 | 15.700 | 12.125 | 0 | 0 | 27.825 | 0 | 27.825 |
| Eigenkapitalbeschaffungskosten | G | 0 | 0 | -1.231 | 0 | 0 | -1.231 | 0 | -1.231 |
| Veränderung Konsolidierungskreis | 0 | 0 | 0 | 0 | 0 | 0 | 1.970 | 1.970 | |
| Periodenergebnis | 0 | 0 | 0 | 336 | 0 | 336 | 0 | 336 | |
31.03.2007 50 32.200 10.894 336 0 43.480 1.970 45.450
Anhang zum Konzernabschluss
Die MAGNAT Real Estate Opportunities GmbH & Co. KGaA (im Folgenden auch kurz "Gesellschaft" bzw. "MAGNAT" oder "MKGaA" genannt) wurde am 6. April 2006 gegründet und am 31. Mai 2006 in das Handelsregister (HRB77281) am Sitz der Gesellschaft in Frankfurt am Main, Deutschland, eingetragen. Der Geschäftssitz der Gesellschaft befindet sich im Grüneburgweg 18 in Frankfurt am Main. Das Geschäftsjahr der Gesellschaft endet jeweils am 31. März.
Die Gesellschaft wurde im Juli 2006 zunächst im Open Market (Freiverkehr) zugelassen. Am 30. Oktober 2007 erfolgte ein Wechsel des Börsensegments. Seit diesem Zeitpunkt werden die Aktien der Gesellschaft im General Standard der Frankfurter Wertpapierbörse notiert. Durch den Segmentwechsel unterliegt MAGNAT den strengen, EU-weit geltenden Transparenzanforderungen des regulierten Marktes.
MAGNAT ist eine Immobiliengesellschaft mit Schwerpunkt auf Immobilien-Development in Osteuropa. Die Strategie von MAGNAT ist darauf ausgerichtet, bewusst opportunistisch Ineffizienzen in Immobilienmärkten zu nutzen. Alle Projekte müssen dabei einer überdurchschnittlichen Renditeanforderung genügen.
Im Gegensatz zu klassischen Investmentstrategien basiert das Geschäftsmodell von MAGNAT somit in erster Linie auf der Erzielung von Entwicklerrenditen ("develop and sell") und Gewinnen aus Immobilienhandel ("buy and sell"). MAGNAT konzentriert sich auf Immobilienmärkte, die interessante Entwicklungszyklen aufweisen, auf unterbewertete Märkte ("antizyklisches Investieren") und auf Märkte mit hohem volkswirtschaftlichem Wachstum ("Wachstumsmärkte"). Der momentane Schwerpunkt der Aktivitäten des Konzerns liegt auf Zentral-, Ost- und Südosteuropa, ergänzt um opportunistische Sondersituationen auch im Heimatmarkt Deutschland. In Zentral-, Ost- und Südosteuropa – in weiterer Folge wird diese Zielregion auch als CEE/SEE/CIS-Region1 bezeichnet – konzentriert sich MAGNAT auf Länder der "zweiten Welle"; dies sind derzeit Russland, Ukraine, Polen, Rumänien, Bulgarien, die Türkei und Georgien.
Die MAGNAT Real Estate Opportunities GmbH & Co. KGaA ist die Muttergesellschaft des MAGNAT-Konzerns. Investitionen in Immobilien- bzw. Immobilienprojekte durch die Muttergesellschaft selbst wurden bis dato nicht getätigt. Die Investitionen werden grundsätzlich über Projektgesellschaften abgewickelt, die Beteiligungen an diesen Projektgesellschaften werden von der Muttergesellschaft unmittelbar oder mittelbar (über Zwischenholdings) gehalten. Die überwiegende Anzahl der bisherigen Investments wurde zusammen mit Co-Investoren getätigt.
Ein zentrales Element der Geschäftspolitik mit entsprechender Auswirkung auf die Aufbauund Ablauforganisation ist ein umfassendes Outsourcing, insbesondere im Bereich der Immobilienaktivitäten. Die Kommanditaktionärin R-QUADRAT Immobilien Beratungs
1 CEE = Central&Eastern Europe; SEE = South-Eastern Europe; CIS = Commonwealth of Independent States
GmbH, Wien (im Folgenden auch kurz "R-QUADRAT"), erbringt als Asset Manager im Rahmen ihrer satzungsmäßigen Sonderpflichten Dienstleistungen an MAGNAT, welche die gesamte Wertschöpfungskette der Immobilienaktivitäten in einem hohen Ausmaß abdecken.
Entsprechend Artikel 4 der Verordnung (EG) Nr. 1606/2002 des Europäischen Parlaments und des Rates vom 19. Juli 2002 betreffend die Anwendung internationaler Rechnungslegungsstandards erstellt MAGNAT den Konzernabschluss nach den International Financial Reporting Standards (IFRS). Der für die MAGNAT Real Estate Opportunities GmbH & Co. KGaA als Muttergesellschaft aufgestellte Konzernabschluss der MAGNAT-Gruppe ist nach einheitlichen Bilanzierungs- und Bewertungsgrundsätzen aufgestellt. Dabei werden alle für den am 31. März 2008 beendeten Berichtszeitraum verpflichtend anzuwendenden IFRS - einschließlich der noch gültigen International Accounting Standards (IAS) - sowie die Auslegungen des International Financial Reporting Interpretations Committee (IFRIC) – einschließlich der noch gültigen Auslegungen des ehemaligen Standing Interpretations Committee (SIC) – wie sie in der EU anzuwenden sind, berücksichtigt. Die ergänzenden, nach § 315a Abs. 1 HGB anzuwendenden handelsrechtlichen Vorschriften wurden berücksichtigt.
Die angewandten Bilanzierungs- und Bewertungsmethoden entsprechen grundsätzlich den im Vorjahr angewandten Methoden mit folgenden Ausnahmen:
Der International Accounting Standards Board (IASB) und das International Financial Reporting Standards Committee (IFRIC) haben Standards und Interpretationen verabschiedet (die das EU-Anerkennungsverfahren bereits durchlaufen haben), die im Berichtszeitraum erstmals verpflichtend anzuwenden waren.
Am 18. August 2005 hat der International Accounting Standards Board (IASB) den Standard IFRS 7 "Finanzinstrumente: Angaben" veröffentlicht. IFRS 7 ist erstmals für das am 1. Januar 2007 beginnende Geschäftsjahr verpflichtend anzuwenden. Dieser Standard verlangt Angaben, die es dem Abschlussadressaten ermöglichen, die Bedeutung der Finanzinstrumente für die Finanzlage und die Ertragskraft des Konzerns sowie die Art und das Ausmaß der aus diesen Finanzinstrumenten resultierenden Risiken zu beurteilen. Die hieraus resultierenden neuen Angaben ziehen sich durch den gesamten Abschluss durch. Aus der Anwendung ergeben sich keine Auswirkungen auf die Vermögens-, Finanz- und Ertragslage des Konzerns. Die betreffenden Vergleichsinformationen wurden angepasst.
Die in der Berichtsperiode 1. April 2007 bis 31. März 2008 erstmalige Anwendung der Interpretationen IFRIC 8, IFRIC 9, IFRIC 10 und IFRIC 11 hatten keinen materiellen Einfluss auf den Konzernabschluss der Gesellschaft.
Der IASB und das IFRIC haben Standards und Interpretationen verabschiedet, die im Berichtszeitraum noch nicht verpflichtend anzuwenden waren. Eine freiwillige Vorabanwendung setzt grundsätzlich voraus, dass die zum jetzigen Zeitpunkt zum Teil noch ausstehende Anerkennung durch die EU erfolgt ist. Von der unter Umständen bestehenden Möglichkeit einer freiwilligen Vorabanwendung hat die Gesellschaft keinen Gebrauch gemacht. Im Folgenden werden nur diejenigen Standards und Interpretationen beschrieben, die einen Einfluss auf den Konzernabschluss der Gesellschaft haben können.
Im September 2007 veröffentlichte der IASB eine überarbeitete Fassung des IAS 1. Die Neufassung des Standards beinhaltet wesentliche Änderungen in Darstellung und Ausweis von Finanzinformationen im Abschluss. Die Neuerungen beinhalten insbesondere die Einführung einer Gesamtrechnung, die sowohl das in einer Periode erwirtschaftete Ergebnis als auch die noch nicht realisierten Gewinne und Verluste, die bislang innerhalb des Eigenkapitals ausgewiesen wurden, umfasst und die Gewinn- und Verlustrechnung in ihrer bisherigen Form ersetzt. Darüber hinaus muss nunmehr neben der Bilanz zum Bilanzstichtag und der Bilanz zum vorangegangenen Stichtag zusätzlich eine Bilanz zu Beginn der Vergleichperiode aufgestellt werden, sofern das Unternehmen rückwirkend Bilanzierungs- und Bewertungsmethoden anwendet, einen Fehler korrigiert oder einen Abschlussposten umgliedert.
Der neue Standard wird Einfluss auf die Art und Weise der Veröffentlichung von Finanzinformationen des Konzerns haben, jedoch nicht auf den Ansatz und die Bewertung von Vermögenswerten und Schulden im Konzernabschluss. Der überarbeitete Standard ist für Geschäftsjahre anzuwenden, die am oder nach dem 1. Januar 2009 beginnen. Der Standard wurde bisher nicht von der EU in europäisches Recht übernommen.
Im März 2007 veröffentlichte der IASB den überarbeiteten Standard IAS 23 "Fremdkapitalkosten" (IAS 23). Mit IAS 23 wird das bisherige Wahlrecht der sofortigen aufwandswirksamen Erfassung von Fremdkapitalzinsen, die direkt der Anschaffung oder Herstellung so genannter qualifizierter Vermögenswerte zugerechnet werden können, abgeschafft. Mit Anwendung des überarbeiteten IAS 23 sind diese Fremdkapitalkosten zu aktivieren. Der überarbeitete Standard ist auf Fremdkapitalkosten bezogen auf qualifizierte Vermögenswerte anzuwenden, mit deren Aktivierung am oder nach dem 1. Januar 2009 begonnen wird. Der Standard wurde bisher nicht von der EU in europäisches Recht übernommen.
Im Januar 2008 veröffentlichte der IASB im Rahmen des "Business Combinations II"- Projektes eine überarbeitete Fassung des IAS 27 "Konzern- und separate Einzelabschlüsse", der Regelungen zur Konsolidierung enthält. Hier wurde insbesondere erstmals auf Transaktionen eingegangen, bei denen Anteile an einem (Toch- ter- )Unternehmen ge- oder verkauft werden, ohne dass es zu einer Änderung der Beherrschung des Unternehmens kommt. Wesentliche Änderungen gegenüber der alten Fassung ergeben sich zudem insbesondere beim Ansatz und der Bewertung eines verbleibenden Investments beim Verlust der Beherrschung an dem vormaligen Tochterunternehmen sowie beim Ansatz der auf Minderheiten entfallenden Verluste. Die Änderungen gemäß dem überarbeiteten Standard sind auf Geschäftsjahre anzuwenden, die am oder nach dem 1. Juli 2009 beginnen. Der Standard wurde bisher nicht von der EU in europäisches Recht übernommen. Auswirkungen werden sich lediglich prospektiv auf zukünftige derartige Transaktionen ergeben.
Die Änderung des IAS 32 und des IAS 1 wurde im Februar 2008 veröffentlicht und ist erstmals für Geschäftsjahre anzuwenden, die am oder nach dem 1. Januar 2009 beginnen. Die Änderung betrifft die Klassifizierung von kündbaren Gesellschaftereinlagen als Eigenoder als Fremdkapital. Nach bisheriger Regelung waren Unternehmen teilweise gezwungen, das gesellschaftsrechtliche Kapital aufgrund gesetzlich verankerter Kündigungsrechte der Gesellschafter als finanzielle Verbindlichkeiten auszuweisen. Künftig sollen diese Gesellschaftereinlagen in der Regel als Eigenkapital klassifiziert werden, sofern eine Abfindung zum beizulegenden Zeitwert vereinbart wird und die geleisteten Einlagen den nachrangigsten Anspruch auf das Nettovermögen des Unternehmens darstellen.
Aufgrund der Rechtsform des Mutterunternehmens und der Tochterunternehmen sowie den einschlägigen gesetzlichen und gesellschaftsrechtlichen Bestimmungen werden sich aus der Neuregelung keine Auswirkungen auf die Klassifizierung, Bewertung und Ausweis von Gesellschaftereinlagen im Konzernabschluss ergeben.
Im Januar 2008 veröffentlichte der IASB Ergänzungen zu IFRS 2, "Aktienbasierte Vergütung", die zum 1. Januar 2009 in Kraft treten. Die Änderungen stellen klar, dass unter den Ausübungsbedingungen Leistungskonditionen zu verstehen sind. Des Weiteren wird verdeutlicht, dass die Beendigung eines Vertrages bezüglich Aktienbasierter Vergütung, durch einen Mitarbeiter oder eine andere Partei gleich zu behandeln sind. Der Standard wurde bisher nicht von der EU in europäisches Recht übernommen. Da derzeit keine aktienbasierten Vergütungen gewährt werden, erwartet die Gesellschaft keine Auswirkungen aus den Änderungen dieses Standards.
Im Januar 2008 veröffentlichte der IASB im Rahmen des "Business Combinations II"- Projektes eine neue Fassung des IFRS 3 "Unternehmenszusammenschlüsse". Wesentliche Änderungen gegenüber der alten Fassung ergeben sich insbesondere beim Ansatz und der Bewertung der durch einen Zusammenschluss übernommenen Vermögenswerte und Schulden, bei der Bewertung von Minderheitsanteilen sowie der Goodwill-Ermittlung und bei der Abbildung von Transaktionen mit variablen Kaufpreisen. Der überarbeitete Standard ist für Transaktionen anzuwenden, die in Geschäftsjahren stattfinden, die am oder nach dem 1. Juli 2009 beginnen. Der Standard wurde bisher nicht von der EU in europäisches Recht übernommen. Auswirkungen werden sich erst für zukünftige Unternehmenszusammenschlüsse ergeben.
Im November 2007 veröffentlichte der IASB den IFRS 8, "Operating Segments", der die Anforderungen an die Berichterstattung über die Finanzergebnisse der Geschäftssegmente einer Gesellschaft definiert. IFRS 8 löst IAS 14, "Segment Reporting", ab. Er folgt dem so genannten "Management Approach", dem zufolge als Basis zur Bestimmung der operativen Segmente interne Berichte zugrunde zu legen sind, die der so genannte "Chief Operating Decision Maker" regelmäßig verwendet, um Entscheidungen über die Zuteilung von Ressourcen zu einem Segment zu treffen sowie dessen Performance zu beurteilen. IFRS 8 tritt für Geschäftsjahre in Kraft, die am oder nach dem 1. Januar 2009 beginnen. Das EU-Anerkennungsverfahren ist bereits abgeschlossen, sodass eine freiwillige Vorabanwendung grundsätzlich in Betracht käme. Für das Geschäftsjahr 2007/2008 wurde die Segmentberichterstattung weiterhin nach IAS 14 aufgestellt.
Die Interpretationen IFRIC 12, IFRIC 13, IFRIC 14 wurden vom IFRIC vor dem 31. März 2008 veröffentlicht. Nach dem 31. März 2008 wurden die Interpretationen IFRIC 15 und IFRIC 16 vom IFRIC veröffentlicht. Die Gesellschaft erwartet keine materiellen Auswirkungen dieser Interpretationen auf den Konzernabschluss. Alle aufgeführten Interpretationen wurden bisher nicht von der EU in europäisches Recht übernommen.
Bei der Anwendung der Bilanzierungs- und Bewertungsmethoden hat die Unternehmensleitung folgende Ermessensentscheidungen, die die Beträge im Abschluss wesentlich beeinflussen, getroffen. Nicht berücksichtigt werden dabei solche Entscheidungen, die Schätzungen beinhalten:
Der Konzern hat Leasingverträge zur gewerblichen Vermietung seiner als Vorratsimmobilien gehaltenen Immobilien abgeschlossen. Dabei wurde vereinbart, dass alle mit dem Eigentum dieser im Rahmen von Operating-Leasingverhältnissen vermieteten Immobilien verbundenen maßgeblichen Chancen und Risiken eines Eigentümers im Konzern verbleiben, der diese demnach als Operating-Leasingverhältnisse bilanziert.
Die als Vorratsimmobilien ausgewiesenen Grundstücke werden zum Weiterverkauf im Rahmen der gewöhnlichen Geschäftstätigkeit und nicht zur langfristigen Wertsteigerung gehalten.
Die wichtigsten zukunftsbezogenen Annahmen sowie sonstige am Stichtag bestehende wesentliche Quellen von Schätzungsunsicherheiten, aufgrund derer ein Risiko besteht, dass innerhalb des nächsten Geschäftsjahres eine wesentliche Anpassung der Buchwerte von Vermögenswerten und Schulden erforderlich sein wird, werden nachstehend erläutert.
Die Gesellschaft hat erstmalig als Finanzinvestition gehaltene Immobilien im Konzern mit dem beizulegenden Zeitwert angesetzt. In der Vergleichsperiode waren im Konsolidierungskreis keine als Finanzinvestition gehaltenen Immobilien vorhanden. In der Berichtsperiode werden im Konzern als Finanzinvestition gehaltenen Immobilien nur bei dem at Equity bewerteten Unternehmen Squadra Immobilien GmbH & Co. KGaA, Frankfurt am Main, und den at Equity bewerteten Unternehmen des Teilkonzerns GAIA Real Estate Holding S.A., Luxemburg, gehalten. Die beizulegenden Zeitwerte wurden anhand einer Bewertung durch einen externen unabhängigen Sachverständigen ermittelt. Bei der Ermittlung der beizulegenden Zeitwerte werden Annahmen hinsichtlich der Entwicklung der Mieten, Leerstände, Erlösschmälerungen und Instandhaltungskosten als auch der Diskontierungszinssätze vorgenommen. Diese Bewertungsannahmen unterliegen aufgrund der langfristigen Ausrichtung Unsicherheiten, die in Zukunft zu positiven aber auch negativen Wertveränderungen führen können.
Die Vorratsimmobilien werden nach IAS 2 bilanziert. Demzufolge werden die Vorratsimmobilien zum niedrigeren Wert aus Anschaffungs- oder Herstellungskosten und Nettoveräußerungswert bilanziert.
Schätzungen des Nettoveräußerungswertes basieren auf den verlässlichsten substanziellen Hinweisen, die zum Zeitpunkt der Schätzungen im Hinblick auf den für die Vorräte voraussichtlich erzielbaren Betrag verfügbar sind. Diese Schätzungen berücksichtigen Preis- oder Kostenänderungen, die in unmittelbarem Zusammenhang mit Vorgängen nach der Berichtsperiode stehen insoweit, als diese Vorgänge Verhältnisse aufhellen, die bereits am Ende der Berichtsperiode bestanden haben. Schätzungen des Nettoveräußerungswertes berücksichtigen weiterhin den Zweck, zu dem die Vorratsimmobilien gehalten werden.
Der Nettoveräußerungswert wird in jeder Folgeperiode neu ermittelt. Wenn die Umstände, die früher zu einer Wertminderung der Vorräte auf einen Wert unter ihren Anschaffungsoder Herstellungskosten geführt haben, nicht länger bestehen, oder wenn es auf Grund geänderter wirtschaftlicher Gegebenheiten einen substanziellen Hinweis auf eine Erhöhung des Nettoveräußerungswertes gibt, wird der Betrag der Wertminderung insoweit rückgängig gemacht (d.h. der Rückgang beschränkt sich auf den Betrag der ursprünglichen Wertminderung), dass der neue Buchwert dem niedrigeren Wert aus Anschaffungs- und Herstellungskosten und berichtigtem Nettoveräußerungswert entspricht. Dies ist beispielsweise der Fall, wenn sich Vorräte, die auf Grund eines Rückganges ihres Verkaufspreises zum Nettoveräußerungswert angesetzt waren, in einer Folgeperiode noch im Bestand befinden und sich ihr Verkaufspreis wieder erhöht hat.
Latente Steueransprüche werden für alle nicht genutzten steuerlichen Verlustvorträge in dem Maße erfasst, in dem es wahrscheinlich ist, dass hierfür zu versteuerndes Einkommen verfügbar sein wird, sodass die Verlustvorträge tatsächlich genutzt werden können. Die Ermittlung der Höhe der latenten Steueransprüche beruht im Wesentlichen auf der Einschätzung der Unternehmensleitung auf der Grundlage des erwarteten Eintrittszeitpunkts und der Höhe des künftig zu versteuernden Einkommens sowie der zukünftigen Steuergestaltungsmöglichkeiten. Für weitere Erläuterungen wird auf Anhangangabe D.8 verwiesen.
Abschlussprüfer der MKGaA ist die Ernst & Young AG Wirtschaftsprüfungsgesellschaft Steuerberatungsgesellschaft, Stuttgart, Zweigniederlassung Eschborn, Mergenthalerallee 3- 5, 65760 Eschborn ("E&Y"). E&Y hat den Konzernabschluss der MKGaA nach den IFRS, wie sie in der EU anzuwenden sind, und den ergänzend nach § 315a Abs. 1 HGB angewandten handelsrechtlichen Vorschriften zum 31. März 2007 geprüft und mit einem uneingeschränkten Bestätigungsvermerk versehen.
Für den Abschlussprüfer wurden für das Berichtsjahr im MAGNAT-Konzern TEUR 351 inkl. Umsatzsteuer (Vorjahr: TEUR 90) für Aufwendungen für die Abschlussprüfung, sowie TEUR 45 für sonstige Leistungen bezüglich der Erstellung des Comfort Letters im Zusammenhang mit der Zulassung zum Geregelten Markt (General Standard) erfasst
Im Folgenden werden die in den Konzernabschluss einbezogenen wesentlichen Tochterunternehmen sowie die nach der Equity-Methode bewerteten Gemeinschafts- und assoziierten Unternehmen dargestellt (im Folgenden auch kurz als "MAGNAT-Gruppe" bzw. "Konzern" bezeichnet):
| Konzernunternehmen | Anteil an Stimmrechte n |
Gründungs-/ Erwerbs zeitpunkt |
Anschaf fungs kosten 2) TEUR |
||
|---|---|---|---|---|---|
| Unmittelbar gehaltene Anteile: | |||||
| Deutschland | |||||
| Squadra Immobilien GmbH & Co. KGaA, Frankfurt am Main, Deutschland |
assoziiertes Unternehmen | gegründet | 15,93 % | 03.08.2007 | 4.000 |
| Ausland | |||||
| MAGNAT Investment I B.V., Hardinxveld Giessendam, Niederlande |
Tochterunternehmen | erworben | 75,00 % | 09.11.2006 | 19 |
| MAGNAT Investment II B.V., Hardinxveld Giessendam, Niederlande |
Gemeinschaftsunternehm en |
erworben | 50,00 % | 22.01.2007 | 9 |
| R-QUADRAT Polska Alpha Sp. Z. o.o., Warschau, Polen |
Gemeinschaftsunternehm en |
erworben | 50,00 % | 26.03.2007 | 7 |
| GAIA Real Estate Holding S.A. (vormals: SOFA Holdings S.A.), Luxemburg, Luxemburg |
Gemeinschaftsunternehm en |
erworben | 33,33 % | 16.08.2007 | 13.275 |
| Russian Land AG, Wien, Österreich | assoziiertes Unternehmen | gegründet | 49,99 % | 02.10.2007 | 2.525 |
Da bei den Geschäftsführungsorganen der MAGNAT Real Estate Opportunities GmbH & Co. KGaA und der Squadra Immobilien GmbH & Co. KGaA Personenidentität herrscht, wurde trotz einer Beteiligungsquote von unter 20 % Squadra Immobilien GmbH & Co. KGaA als assoziiertes Unternehmen in der MAGNAT Gruppe klassifiziert.
Die GAIA Real Estate Holding S.A. wird als Gemeinschaftsunternehmen klassifiziert, da gemäß der satzungsmäßigen Vereinbarungen alle drei Partnerunternehmen nur gemeinsam die mit der Geschäftstätigkeit verbundene strategische Finanz- und Geschäftspolitik bestimmen können.
| Konzernunternehmen | Anteil an Stimmrechten |
Gründungs-/ Erwerbs zeitpunkt |
Anschaf fungs kosten 2) |
||
|---|---|---|---|---|---|
| TEUR | |||||
| Mittelbar gehaltene Anteile: | |||||
| Deutschland | |||||
| Erste MAGNAT Immobiliengesellschaft mbH, Frankfurt am Main, Deutschland |
Tochterunterneh men |
erworben | 75,00 %1) | 15.11.2006 | 21 |
| Zweite MAGNAT Immobiliengesellschaft mbH, Frankfurt am Main, Deutschland |
Tochterunterneh men |
erworben | 75,00 %1) | 10.11.2006 | 19 |
| Dritte MAGNAT Immobiliengesellschaft, Frankfurt am Main, Deutschland |
Tochterunterneh men |
erworben | 75,00 %1) | 01.02.2007 | 21 |
| Vierte MAGNAT Immobiliengesellschaft mbH, Frankfurt am Main, Deutschland |
Tochterunterneh men |
erworben | 75,00 % 1) | 03.04.2007 | 19 |
| Fünfte MAGNAT Immobiliengesellschaft mbH, Frankfurt am Main, Deutschland |
Tochterunterneh men |
gegründet | 75,00 % 1) | 02.04.2007 | 19 |
| Konzernunternehmen | Anteil an Stimmrechten |
Gründungs-/ Erwerbs zeitpunkt |
Anschaf fungs kosten 2) |
||
|---|---|---|---|---|---|
| TEUR | |||||
| Ausland | |||||
| MAGNAT Real Estate UA III B.V., Hardinxveld Giessendam, Niederlande |
|||||
| Tochterunternehmen | gegründet | 75,00 %1) | 18.01.2007 | 14 | |
| JJW Hotel Palais Schwarzenberg Betriebsgesellschaft mbH, Wien, Österreich |
assoziiertes Unternehmen |
gegründet | 18,75 %1) | 21.08.2007 | 3.094 |
| MAGNAT Real Estate UA VI B.V., Hardinxveld Giesendam, Niederlande |
|||||
| Tochterunternehmen gegründet | 75,00 % 1) | 15.05.2007 | 14 | ||
| SC TEO Impex s.r.l., Bukarest, Rumänien |
|||||
| Tochterunternehmen | erworben | 75,00 % 1) | 01.06.2007 | 0 | |
| R Quadrat Bulgaria EOOD, Sofia, Bulgarien |
|||||
| Tochterunternehmen | gegründet | 75,00 % 1) | 07.06.2007 | 2 | |
| SC Victory International Consulting s.r.l, Bukarest, |
|||||
| Rumänien | Tochterunternehmen | erworben | 75,00 % 1) | 01.06.2007 | 0 |
| OXELTON ENTERPRISES Limited, Nicosia, Zypern |
Gemeinschaftsunter nehmen |
erworben | 45,00 % 1) | 05.07.2007 | 10.87 5 |
| Irao MAGNAT Digomi LLC, Tiflis, Georgien |
|||||
| Tochterunternehmen | gegründet | 56,25 % 1) | 29.06.2007 | 0 | |
| R-Quadrat Ukraine Alpha Ltd., Kiew, Ukraine |
|||||
| Tochterunternehmen erworben | 75,00 % 1) | 31.08.2007 | 3.529 | ||
| R-Quadrat Ukraine Beta Ltd., Kiew, Ukraine |
|||||
| Tochterunternehmen | erworben | 75,00 % 1) | 31.08.2007 | 3.677 |
Im Geschäftsjahr wurden fünf Tochtergesellschaften erworben. Die Unternehmenserwerbe sind einzeln betrachtet unwesentlich. Daher werden die erforderlichen Angaben gemäß IFRS 3.67(f) nachfolgend zusammengefasst dargestellt:
| Buchwert der | Marktwert der | |
|---|---|---|
| Vermögenswerten | Vermögenswerten | |
| und Schulden | und Schulden | |
| TEUR | TEUR | |
| Vorratsimmobilien | 3.782 | 3.782 |
| Forderungen und sonstige Vermögensgegenstände | 1.802 | 1.802 |
| Wertpapiere | 7.758 | 7.758 |
| Kassenbestand, Bundesbankguthaben, Guthaben bei | ||
| Kreditinstituten und Schecks | 299 | 299 |
| Summe Aktiva | 13.641 | 13.641 |
| Eigenkapital | 9.534 | 9.534 |
| Verbindlichkeiten | 4.107 | 4.107 |
| Summe Passiva | 13.641 | 13.641 |
Die Auszahlungen für den Erwerb von Tochterunternehmen abzüglich erworbener liquider Mittel betragen TEUR 9.338. Darin enthalten sind Nebenkosten zum Erwerb von Tochterunternehmen von TEUR 135.
Die nach IFRS 3.70 anzugebenden Umsatzerlöse und die Jahresergebnisse der neuen Tochtergesellschaften werden in folgender Tabelle dargestellt:
| Umsatzerlöse | Periodenergebnis | |
|---|---|---|
| 01.04.2007 - | 01.04.2007 - | |
| 31.03.2008 | 31.03.2008 | |
| TEUR | TEUR | |
| Deutschland | ||
| Vierte MAGNAT Immobiliengesellschaft mbH | 175 | -216 |
| 175 | -216 | |
| Ausland | ||
| SC TEO Impex s.r.l. | 0 | -482 |
| R-Quadrat Ukraine Alpha Ltd. | 0 | -153 |
| R-Quadrat Ukraine Beta Ltd. | 0 | -179 |
| SC Victory International Consulting s.r.l | 1 | -1.409 |
| 1 | -2.223 | |
| Gesamt | 176 | -2.439 |
Der Konzernabschluss umfasst den Abschluss der MAGNAT und ihrer Tochterunternehmen zum 31. März eines jeden Geschäftsjahres. Die Abschlüsse oder Zwischenabschlüsse der Tochterunternehmen werden unter Anwendung einheitlicher Bilanzierungs- und Bewertungsmethoden zum gleichen Bilanzstichtag aufgestellt wie der Abschluss des Mutterunternehmens.
Die Kapitalkonsolidierung erfolgte nach der Erwerbsmethode durch Verrechnung der Anschaffungskosten der Anteile mit dem anteiligen neu bewerteten Eigenkapital der Tochtergesellschaften im Erwerbszeitpunkt. Die danach entstandenen Unterschiedsbeträge werden den Vermögenswerten und Schulden insoweit zugerechnet, als ihre beizulegenden Zeitwerte von den tatsächlichen in den Abschluss übernommenen Ansätzen abweichen. Die aufgedeckten stillen Reserven werden im Rahmen der Folgekonsolidierung entsprechend den korrespondierenden Vermögenswerten und Schulden fortgeführt. Konzerninterne Umsätze, Aufwendungen und Erträge sowie alle Forderungen und Verbindlichkeiten zwischen den konsolidierten Gesellschaften wurden eliminiert.
Assoziierte Unternehmen sowie Gemeinschaftsunternehmen werden at-equity in den Konzern einbezogen.
Für die in ausländischer Währung aufgestellten Abschlüsse der einbezogenen Gesellschaften wird das Konzept der funktionalen Währung angewendet. Gemäß IAS 21 (Auswirkungen von Änderungen der Wechselkurse) werden die Vermögenswerte und Schulden in Fremdwährung jeweils zum Stichtagskurs und die Aufwendungen und Erträge zu Jahresdurchschnittskursen in die Berichtswährung Euro umgerechnet.
Konzernwährung ist der Euro. Bei in Fremdwährung bilanzierenden Tochtergesellschaften bzw. bei at Equity bewerteten Unternehmen wird die funktionale Währung anhand des primären wirtschaftlichen Umfeldes, in welchem die jeweilige Gesellschaft operiert, bestimmt.
Zum Beispiel sind in der Ukraine grundsätzlich nur Transaktionen in der Landeswährung erlaubt. Die Währung, in der der wesentliche Teil der Umsatzerlöse und der Kosten abgewickelt wird, ist die Landeswährung. Die Gesellschaften sind auf dem lokalen Markt weitgehend selbständig tätig.
In der Berichtsperiode wurden die Abschlüsse einiger at Equity bewerteten Unternehmen nicht in der Berichtswährung Euro aufgestellt. Soweit die Unternehmen at equity in den Konzernabschluss einbezogen wurden, wurde das anteilige Eigenkapital nach dem Konzept der funktionalen Währung in die Berichtswährung umgerechnet. Dabei erfolgte die Umrechnung des anteiligen Ergebnisses zu Jahresdurchschnittskursen.
Umrechnungsdifferenzen aus der Währungsumrechnung werden erfolgsneutral im Eigenkapital erfasst (TEUR 6.545, davon in Minderheitsanteilen TEUR 807). Diese beinhalten in Höhe von TEUR 1.403 (davon Minderheitsgesellschafter TEUR 351) Umrechnungsdifferenzen aus monetären Posten gemäß IAS 21.32 bzw. IAS 21.45.
Der Konzernabschluss wurde unter der Annahme der Unternehmensfortführung (Going Concern) aufgestellt.
Vermögenswerte und Schulden sind nach Fristigkeit (über/unter einem Jahr) gegliedert. Latente Steuern werden generell als langfristig ausgewiesen.
Die Gewinn- und Verlustrechnung wurde auf freiwilliger Basis entsprechend der Empfehlungen der EPRA (European Public Real Estate Association), Stand Mai 2008, aufgestellt.
Die Berichtswährung ist der Euro. Soweit auf TEUR gerundet wurde, wurde dieses angegeben.
Die Erstellung des Konzernabschlusses erfolgt grundsätzlich unter Anwendung des Anschaffungskostenprinzips. Hiervon ausgenommen sind unter anderem derivativen Finanzinstrumente sowie Wertpapiere, die zum beizulegenden Zeitwert bewertet werden. Als Finanzinvestitionen gehaltene Immobilien werden bei erstmaliger Erfassung zu Anschaffungs- bzw. Herstellungskosten einschließlich Nebenkosten bewertet. Im Rahmen der Folgebewertung werden die als Finanzinvestitionen gehaltenen Immobilien zum beizulegenden Zeitwert bewertet (IAS 40).
Die Konzessionen, gewerbliche Schutzrechte und ähnliche Rechte und Werte sowie Lizenzen an solchen Rechten und Werten wurden mit Ihren Anschaffungs- oder Herstellungskosten aktiviert. Die immateriellen Vermögenswerte beinhalten einen Geschäfts- und Firmenwert in Höhe von TEUR 103.
Der Wert wird mindestens einmal jährlich einem Werthaltigkeitstest (sog. "impairment test") nach IAS 36 unterzogen, in dessen Rahmen die Werthaltigkeit des Ansatzes nachgewiesen werden muss ("impairment-only-approach"). Dieser planmäßige Werthaltigkeitstest wird immer im dritten Quartal auf Basis der Halbjahreszahlen durchgeführt. Sofern Hinweise auf eine Wertminderung vorliegen, sind unabhängig von dem verpflichtend einmal jährlich durchzuführenden Werthaltigkeitstest erneute Überprüfungen vorzunehmen.
Gegenstände des Anlagevermögens sind mit ihren Anschaffungs- oder Herstellungskosten abzüglich planmäßiger linearer Abschreibungen aktiviert.
Vermögenswerte im Sinne von IAS 36.1 werden auf eine Wertminderung hin überprüft, wenn Sachverhalte oder Änderungen der Umstände darauf hindeuten, dass der Buchwert eines Vermögenswertes nicht erzielbar sein könnte. Sobald der Buchwert eines Vermögenswertes seinen erzielbaren Betrag übersteigt, wird eine Wertminderung ergebniswirksam erfasst. Der erzielbare Betrag ist der höhere Betrag aus Nettoveräußerungspreis und Nutzungswert eines Vermögenswertes. Der Nettoveräußerungspreis ist der aus einem Verkauf eines Vermögenswertes zu marktüblichen Bedingungen erzielbare Betrag, abzüglich der Veräußerungskosten. Der Nutzungswert ist der Barwert der geschätzten künftigen Cash-Flows, die aus der fortgesetzten Nutzung eines Vermögenswertes und seinem Abgang am Ende der Nutzungsdauer erwartet werden. Der erzielbare Betrag wird für jeden Vermögenswert einzeln oder, falls dies nicht möglich ist, für die zahlungsmittelgenerierende Einheit, zu der der Vermögenswert gehört, ermittelt.
Eine Zuschreibung auf einmal wertgeminderte Vermögenswerte ist zwingend, wenn der Grund für die Wertminderung entfallen ist. Ausgenommen hiervon sind lediglich Wertminderungen auf Geschäfts- oder Firmenwerte, bei denen eine Zuschreibung ausdrücklich verboten ist.
Finanzielle Vermögenswerte und Finanzschulden werden bei Zugang entsprechend den Kategorien des IAS 39 klassifiziert. Die Gesellschaft hält im Wesentlichen Finanzinstrumente der Kategorien Kredite und Forderungen, Derivate des Handelsbestandes und finanzielle Schulden zu fortgeführten Anschaffungskosten.
Ausleihungen, Forderungen und sonstige Vermögenswerte werden der Kategorie "Kredite und Forderungen" zugeordnet und sind zum Zeitpunkt der Erstbewertung zu Anschaffungskosten unter Berücksichtigung eventuell anfallender Transaktionskosten anzusetzen. In der Folge werden diese zu fortgeführten Anschaffungskosten bilanziert. Ausfallrisiken sind durch Wertberichtigungen berücksichtigt worden, sofern sie nicht durch Versicherungen abgedeckt sind. Unverzinsliche und niedrig verzinsliche Forderungen sind zum Barwert bilanziert.
Derivative Finanzinstrumente werden vollumfänglich als "zu Handelszwecken gehalten" klassifiziert und zum Anschaffungszeitpunkt sowie zum Bilanzstichtag mit dem beizulegenden Zeitwert (Fair Value) bilanziert. Die Bilanzierung erfolgt dabei zum Handelstag. Derivative Finanzinstrumente werden als Vermögenswerte angesetzt, wenn ihr Fair Value positiv ist, und als Schulden, wenn ihr Fair Value negativ ist. Zum Anschaffungszeitpunkt entspricht der beizulegende Zeitwert den Anschaffungskosten. Die Veränderungen des Fair Values zwischen Anschaffungszeitpunkt und Stichtag wurden – sofern sie nicht die Kriterien für die Bilanzierung als Sicherungsbeziehungen erfüllen jeweils in voller Höhe erfolgswirksam erfasst. Die beizulegenden Zeitwerte werden anhand anerkannter Bewertungsmethoden mit Optionspreismodellen ermittelt. Als Vergleich werden die von den Kontraktpartnern ausgestellten Bestätigungen zum Stichtag herangezogen.
Hedge-Accounting wird mangels Vorliegen der Voraussetzungen nach IAS 39 derzeit nicht angewandt.
Von der Möglichkeit, finanzielle Vermögenswerte oder Schulden im Zugangszeitpunkt als erfolgswirksam zum beizulegenden Wert bewertet zu designieren, wurde kein Gebrauch gemacht.
Die Gesellschaft bucht einen finanziellen Vermögenswert aus, wenn dieser aufgrund von Zahlung erloschen ist oder mit der Zahlung nicht mehr gerechnet wird.
Der Konzern ermittelt an jedem Bilanzstichtag, ob eine Wertminderung eines finanziellen Vermögenswerts oder einer Gruppe von finanziellen Vermögenswerten vorliegt.
Besteht ein objektiver Hinweis, dass eine Wertminderung bei mit fortgeführten Anschaffungskosten bilanzierten Krediten und Forderungen eingetreten ist, ergibt sich die Höhe des Verlusts als Differenz zwischen dem Buchwert des Vermögenswerts und dem Barwert der erwarteten künftigen Cashflows (mit Ausnahme erwarteter künftiger, noch nicht eingetretener Kreditausfälle), abgezinst mit dem ursprünglichen Effektivzinssatz des finanziellen Vermögenswerts (d. h. dem bei erstmaligem Ansatz ermittelten Effektivzinssatz).
Der Buchwert des Vermögenswerts wird unter Verwendung eines Wertberichtigungskontos reduziert. Der Wertminderungsverlust wird ergebniswirksam erfasst.
Es wird zunächst festgestellt, ob ein objektiver Hinweis auf Wertminderung bei finanziellen Vermögenswerten, die für sich gesehen bedeutsam sind, individuell und bei finanziellen Vermögenswerten, die für sich gesehen nicht bedeutsam sind, individuell oder zusammen besteht. Stellt der Konzern fest, dass für einen individuell untersuchten finanziellen Vermögenswert, sei er bedeutsam oder nicht, kein objektiver Hinweis auf Wertminderung vorliegt, ordnet er den Vermögenswert einer Gruppe finanzieller Vermögenswerte mit vergleichbaren Ausfallrisikoprofilen zu und untersucht sie zusammen auf Wertminderung. Vermögenswerte, die individuell auf Wertminderung untersucht werden und für die eine Wertberichtigung erfasst wird, werden nicht in die pauschale Wertminderungsbeurteilung auf Portfoliobasis einbezogen.
Verringert sich die Höhe der Wertberichtigung in einer der folgenden Berichtsperioden und kann diese Verringerung objektiv auf einen nach der Erfassung der Wertminderung aufgetretenen Sachverhalt zurückgeführt werden, wird die früher erfasste Wertberichtigung rückgängig gemacht. Die Wertaufholung ist der Höhe nach auf die fortgeführten Anschaffungskosten zum Zeitpunkt der Wertaufholung beschränkt. Die Wertaufholung wird ergebniswirksam erfasst. Liegen bei Forderungen aus Lieferungen und Leistungen objektive Hinweise (wie z. B. die Wahrscheinlichkeit einer Insolvenz oder signifikante finanzielle Schwierigkeiten des Schuldners) dafür vor, dass nicht alle fälligen Beträge gemäß den ursprünglich vereinbarten Rechnungskonditionen eingehen werden, wird eine Wertminderung unter Verwendung eines Wertberichtigungskontos vorgenommen. Wertminderungsbeträge werden ausgebucht, wenn sie als uneinbringlich eingestuft werden. Als zahlungsmittelgenerierende Einheit wird das jeweilige Unternehmen angesehen.
Anteile an Unternehmen, bei denen die MAGNAT Real Estate Opportunities GmbH & Co. KGaA einen maßgeblichen Einfluss ausüben kann, aber keine Kontrolle besitzt, werden gemäß IAS 28 nach der Equity-Methode mit dem anteiligen Eigenkapital angesetzt. Ebenso werden Anteile an Gemeinschaftsunternehmen gemäß IAS 31 nach der Equity-Methode mit dem anteiligen Eigenkapital angesetzt. In der Folge erhöht und verringert sich der Buchwert der Anteile entsprechend dem Anteil des Anteilseigners am Periodengewinn (inklusiv der Währungsumrechnung) des at Equity bewerteten Unternehmens. Die Anwendung der Equity-Methode endet, wenn der maßgebliche Einfluss wegfällt bzw. wenn das Unternehmen nicht mehr als Gemeinschaftsunternehmen klassifiziert wird.
Nach Anwendung der Equity-Methode ermittelt der Konzern, ob es erforderlich ist, einen zusätzlichen Wertminderungsaufwand für die Anteile des Konzerns an at Equity bewerteten Unternehmen zu erfassen. Der Konzern ermittelt an jedem Bilanzstichtag, inwiefern objektive Anhaltspunkte dafür vorliegen, dass ein Anteil an einem at Equity bewerteten Unternehmen wertgemindert ist. Ist dies der Fall, so wird die positive Differenz zwischen dem Buchtwert und dem erzielbaren Betrag (der höhere der beiden Beträge, Nutzungswert und beizulegender Zeitwert abzüglich Veräußerungskosten) als Wertminderungsaufwand erfolgswirksam erfasst.
Die Gesellschaft hat erstmalig als Finanzinvestition gehaltene Immobilien im Konzern mit dem beizulegenden Zeitwert angesetzt. In der Vergleichsperiode waren im Konsolidierungskreis keine als Finanzinvestition gehaltenen Immobilien vorhanden. In der Berichtsperiode werden im Konzern als Finanzinvestition gehaltenen Immobilien nur bei dem at Equity bewerteten Unternehmen Squadra Immobilien GmbH & Co. KGaA, Frankfurt am Main, und den at Equity bewerteten Unternehmen des Teilkonzerns GAIA Real Estate Holding S.A., Luxemburg, gehalten. Die beizulegenden Zeitwerte wurden anhand einer Bewertung durch einen externen unabhängigen Sachverständigen ermittelt. Bei der Ermittlung der beizulegenden Zeitwerte werden Annahmen hinsichtlich der Entwicklung der Mieten, Leerstände, Erlösschmälerungen und Instandhaltungskosten als auch der Diskontierungszinssätze vorgenommen. Diese Bewertungsannahmen unterliegen aufgrund der langfristigen Ausrichtung Unsicherheiten, die in Zukunft zu positiven aber auch negativen Wertveränderungen führen können.
Die Vorratsimmobilien werden gemäß IAS 2 bilanziert. Die Vorratsimmobilien werden mit dem niedrigeren Wert aus Anschaffungs-/Herstellungskosten und dem Nettoveräußerungswert angesetzt. Der Nettoveräußerungswert ist der geschätzte, im normalen Geschäftsgang erzielbare Verkaufserlös abzüglich der geschätzten Kosten bis zur Fertigstellung und der geschätzten Vertriebskosten. Die Anschaffungs-/ Herstellungskosten beinhalten neben den direkt zurechenbaren Einzelkosten auch die dem Herstellungsprozess zuzurechnenden Gemeinkosten. Fremdkapitalkosten werden gemäß IAS 23 nicht in die Herstellungskosten einbezogen (Benchmark – Methode), sondern als Aufwand erfasst. Da die Vorratsimmobilien ausschließlich zum Zwecke der Weiterveräußerung gehalten werden, wurden im Geschäftsjahr keine planmäßigen Abschreibungen vorgenommen.
Die tatsächlichen Steuererstattungsansprüche und Steuerschulden für die abgelaufene Periode werden mit dem Betrag bemessen, in dessen Höhe eine Erstattung von der Steuerbehörde bzw. eine Zahlung an die Steuerbehörde erwartet wird. Der Berechnung des Betrags werden die Steuersätze und Steuergesetze zugrunde gelegt, die zum Bilanzstichtag gelten.
Die Bildung latenter Steuern erfolgt unter Anwendung der Verbindlichkeitsmethode auf zum Bilanzstichtag bestehende temporäre Differenzen zwischen dem Wertansatz eines Vermögenswerts bzw. einer Schuld in der Bilanz und dem steuerlichen Wertansatz. Latente Steuerschulden werden für alle zu versteuernden temporären Differenzen erfasst, mit Ausnahme der latenten Steuerschuld aus zu versteuernden temporären Differenzen, die im Zusammenhang mit Beteiligungen an Tochterunternehmen, assoziierten Unternehmen und Gemeinschaftsunternehmen stehen, wenn der zeitliche Verlauf der Umkehrung der temporären Differenzen gesteuert werden kann und es wahrscheinlich ist, dass sich die temporären Unterschiede in absehbarer Zeit nicht umkehren werden.
Latente Steueransprüche werden für alle abzugsfähigen temporären Unterschiede, noch nicht genutzten steuerlichen Verlustvorträge und nicht genutzten Steuergutschriften in dem Maße erfasst, in dem es wahrscheinlich ist, dass zu versteuerndes Einkommen verfügbar sein wird, gegen das die abzugsfähigen temporären Differenzen und die noch nicht genutzten steuerlichen Verlustvorträge und Steuergutschriften verwendet werden können, mit Ausnahme von:
o latenten Steueransprüchen aus abzugsfähigen temporären Differenzen, die aus dem erstmaligen Ansatz eines Vermögenswerts oder einer Schuld bei einem Geschäftsvorfall entstehen, der kein Unternehmenszusammenschluss ist und der zum Zeitpunkt des Geschäftsvorfalls weder das handelsrechtliche Periodengewinn noch das zu versteuernde Ergebnis beeinflusst, und
o latenten Steueransprüchen aus zu versteuernden temporären Differenzen, die im Zusammenhang mit Beteiligungen an Tochterunternehmen, assoziierten Unternehmen und Gemeinschaftsunternehmen stehen, wenn es wahrscheinlich ist, dass sich die temporären Unterschiede in absehbarer Zeit nicht umkehren werden und kein ausreichendes zu versteuerndes Ergebnis zur Verfügung stehen wird, gegen das die temporären Differenzen verwendet werden können.
Der Buchwert der latenten Steueransprüche wird an jedem Bilanzstichtag überprüft und in dem Umfang reduziert, in dem es nicht mehr wahrscheinlich ist, dass ein ausreichendes zu versteuerndes Ergebnis zur Verfügung stehen wird, gegen das der latente Steueranspruch zumindest teilweise verwendet werden kann. Nicht angesetzte latente Steueransprüche werden an jedem Bilanzstichtag überprüft und in dem Umfang angesetzt, in dem es wahrscheinlich geworden ist, dass ein künftig zu versteuerndes Ergebnis die Realisierung des latenten Steueranspruchs ermöglicht.
Latente Steueransprüche und -schulden werden anhand der Steuersätze bemessen, deren Gültigkeit für die Periode, in der ein Vermögenswert realisiert wird oder eine Schuld erfüllt wird, erwartet wird. Dabei werden die Steuersätze (und Steuergesetze) zugrunde gelegt, die zum Bilanzstichtag gelten. Die latenten Steueransprüche und -schulden der Tochtergesellschaften werden anhand der Steuersätze des jeweiligen Landes bemessen.
Latente Steuern, die sich auf Posten beziehen, die direkt im Eigenkapital erfasst werden, werden nicht in der Gewinn- und Verlustrechnung, sondern im Eigenkapital erfasst. Latente Steueransprüche und latente Steuerschulden werden miteinander verrechnet, wenn der Konzern einen einklagbaren Anspruch zur Aufrechnung der tatsächlichen Steuererstattungsansprüche gegen tatsächliche Steuerschulden hat und diese sich auf Ertragsteuern des gleichen Steuersubjekts beziehen, die von der gleichen Steuerbehörde erhoben werden.
Umsatzerlöse, Aufwendungen und Vermögenswerte werden nach Abzug der Umsatzsteuer erfasst, mit Ausnahme folgender Fälle:
Der Umsatzsteuerbetrag, der von der Steuerbehörde erstattet oder an diese abgeführt wird, wird in der Konzern-Bilanz unter Forderungen bzw. Schulden erfasst.
Zahlungsmittel beinhalten Barmittel sowie Sichteinlagen und sind zum Nennbetrag bilanziert. Zahlungsmittel in Fremdwährung wurden zum Stichtagskurs umgerechnet.
Verbindlichkeiten werden nach der erstmaligen Erfassung zu fortgeführten Anschaffungskosten bewertet. Gewinne und Verluste werden im Periodengewinn erfasst, wenn die Verbindlichkeiten ausgebucht werden.
Finanzschulden werden mit ihren Anschaffungskosten abzüglich aller in diesem Zusammenhang direkt anfallenden und zurechenbaren Transaktionskosten sowie eventuell vorhandenen Disagien angesetzt. In den Folgeperioden werden die Transaktionskosten und Disagien mittels der Effektivzinsmethode fortgeschrieben. Der Ansatz der Finanzschulden erfolgt dann zu fortgeführten Anschaffungskosten. Eine Finanzschuld wird ausgebucht wenn sie getilgt oder endgültig erloschen ist.
Für die künftigen Verpflichtungen gegenüber Dritten, für die ein Ressourcenabfluss wahrscheinlich ist, wurden im Geschäftsjahr entsprechende Verbindlichkeiten bilanziert. Verbindlichkeiten für Verpflichtungen, die voraussichtlich nicht bereits im Folgejahr zu einer Vermögensbelastung führen, werden in Höhe des Barwertes des erwarteten Vermögensabflusses gebildet. Der Wertansatz der Verbindlichkeiten wird zu jedem Bilanzstichtag überprüft. Verbindlichkeiten in Fremdwährung sind zum Stichtagkurs umgerechnet.
Die Anteile anderer Gesellschafter am Reinvermögen wurden ermittelt und getrennt von den Anteilen der Gesellschafter des Mutterunternehmens im Eigenkapital des Konzerns ausgewiesen. Die Anteile anderer Gesellschafter am Reinvermögen bestehen aus dem Betrag der Minderheitsanteile zum Bilanzstichtag des Vorjahres und dem Anteil der Minderheit an den Eigenkapitalbewegungen im Geschäftsjahr.
Die Feststellung, ob eine Vereinbarung ein Leasingverhältnis ist oder enthält, erfolgt auf Grundlage des wirtschaftlichen Gehalts der Vereinbarung zu Beginn aufgrund der Einschätzung, ob die Erfüllung der Vereinbarung von der Nutzung eines bestimmten Vermögenswerts abhängt und die Vereinbarung ein Recht auf Nutzung des Vermögenswerts überträgt.
Eine erneute Beurteilung, ob eine Vereinbarung ein Leasingverhältnis beinhaltet, ist nach dem Beginn des Leasingverhältnisses nur dann vorzunehmen, wenn eine der folgenden Bedingungen erfüllt ist:
Leasingverhältnisse, bei denen nicht im Wesentlichen alle mit dem Eigentum verbundenen Chancen und Risiken vom Konzern auf den Leasingnehmer übertragen werden, werden als Operating-Leasingverhältnis klassifiziert. Anfängliche direkte Kosten, die bei den Verhandlungen und Abschluss eines Operating-Leasingvertrags entstehen, werden dem Buchwert des Leasinggegenstands hinzugerechnet und über die Laufzeit des Leasingverhältnisses korrespondierend zu den Mieterträgen als Aufwand erfasst. Bedingte Mietzahlungen werden in der Periode als Ertrag erfasst, in der sie erwirtschaftet werden.
Die vom Konzern abgeschlossenen Mietverhältnisse im Zusammenhang mit Wohnimmobilien stellen kein Leasingverhältnis im Sinne von IAS 17 dar, weil die Mietverträge zumeist nicht für eine fest vereinbarte Laufzeit, sondern über einen unbegrenzten Zeitraum abgeschlossen wurden. Die Mieter können innerhalb der gesetzlichen Fristen kündigen.
Leasingzahlungen für Operating-Leasingverhältnisse werden linear über die Laufzeit des Leasingverhältnisses als Aufwand in der Gewinn- und Verlustrechnung erfasst.
Die Umsatzerlöse umfassen Erlöse aus der Veräußerung von Immobiliengesellschaften, Nettomieten sowie Mietnebenkosten. Nettomieten und Mietnebenkosten wurden in der Gewinn- und Verlustrechnung des Konzerns als Einnahmen aus der Vermietung ausgewiesen. Umsatzerlöse werden periodengerecht in Zeitpunkt der Realisierung erfasst.
Bei Veräußerungsgeschäften wird die Ertragsrealisierung vorgenommen, wenn
• alle wesentlichen Chancen und Risiken im Zusammenhang mit dem Eigentum auf den Erwerber übergegangen sind,
Bezüglich der Vergleichbarkeit mit den Vorjahreszahlen ist zu beachten, dass das Vorjahr ein Rumpfgeschäftsjahr (vom 6. April 2006 bis 31. März 2007) war.
Die Erträge aus der Vermietung des Konzerns setzten sich wie folgt zusammen:
| in TEUR | 01.04.2007 | 06.04.2006 |
|---|---|---|
| - | - | |
| 31.03.2008 | 31.03.2007 | |
| Nettomieten | 3.209 | 95 |
| Erlöse aus Mietnebenkosten | 1.248 | 12 |
| 4.457 | 107 |
Die Erträge aus der Vermietung resultieren aus der Vermietung der Grundstücke mit Geschäfts- und Wohnbauten.
Die betrieblichen Aufwendungen für die Erzielung von Mieterträgen betragen im Berichtsjahr TEUR 2.416 (Vorjahr: TEUR 13). Die betrieblichen Aufwendungen in Höhe von TEUR 1.248 (Vorjahr: 12) sind umlagefähig und können an Mieter weitergegeben werden. Die betrieblichen Aufwendungen in Höhe von TEUR 1.168 sind nicht umlagefähig.
Die Gesellschaft hat in der Vergleichsperiode Anteile in Höhe von 94,5 % an einer Immobiliengesellschaft zu einem Kaufpreis von TEUR 900 veräußert. In der Gesellschaft war im Wesentlichen eine Immobilie enthalten. Der Kaufpreis wurde zum 31. März 2007 unter den Forderungen aus Lieferungen und Leistungen und sonstigen Vermögenswerte ausgewiesen.
Der Aufwand aus der Veräußerung der Immobiliengesellschaft in der Vergleichsperiode resultiert im Wesentlichen aus dem Abgang des Nettovermögens der Immobiliengesellschaft in Höhe von TEUR 534. Des Weiteren hat die Gesellschaft Veräußerungskosten in Höhe von TEUR 22 abgegrenzt.
Das Ergebnis aus at equity bewerteten Unternehmen (TEUR 10.600; Vorjahr: -TEUR 19) beinhaltet im Wesentlichen das anteilige Ergebnis der GAIA Real Estate Holding S.A., Luxemburg, (TEUR 7.776) sowie das anteilige Ergebnis der Squadra Immobilien GmbH & Co. KGaA, Frankfurt am Main, Deutschland (TEUR 339). Die jeweiligen Erträge resultieren im Wesentlichen aus der Bewertung der als Finanzinvestition gehaltenen Immobilien zum beizulegenden Zeitwert gemäß IAS 40.
Bei dem at Equity bilanzierten Unternehmen R-QUADRAT Polska Alpha Sp. Z.o.o. wurden erstmalig anteilige Verluste in Höhe von TEUR 126 nicht erfasst.
| in TEUR | 01.04.2007 | 06.04.2006 |
|---|---|---|
| - | - | |
| 31.03.2008 | 31.03.2007 | |
| Management Fees | 2.247 | 37 |
| Rechts- und Beratungskosten | 1.442 | 322 |
| Geschäftsführungsvergütung MAGNAT Management GmbH | 505 | 186 |
| Werbe- und Reisekosten | 133 | 16 |
| Vergütung des Aufsichtsrates | 96 | 62 |
| 4.423 | 623 |
| in TEUR | 01.04.2007 | 06.04.2006 |
|---|---|---|
| - 31.03.2008 |
- 31.03.2007 |
|
| Nicht abziehbare Vorsteuer | 331 | 75 |
| Wertberichtigung auf Forderungen aus Lieferungen und Leistungen |
103 | 0 |
| Aufwendungen für Hauptversammlung und Aktienbetreuung | 86 | 23 |
| Sonstige | 667 | 12 |
| 1.187 | 110 | |
| Finanzergebnis 7. |
||
| in TEUR | 01.04.2007 - |
06.04.2006 - |
| 31.03.2008 | 31.03.2007 | |
| Finanzerträge | 2.281 | 778 |
| Finanzaufwendungen | -1.317 | -111 |
| 964 | 667 |
Die Finanzerträge resultieren insbesondere aus der Anlage der im Rahmen der Kapitalerhöhung vereinnahmten finanziellen Mittel und der Vorfinanzierung von Projekten für den Co-Investor. Die Finanzerträge enthalten TEUR 868 aus der Bewertung von Fremdwährungsderivaten zum beizulegenden Zeitwert.
Die Finanzaufwendungen beinhalten im Wesentlichen den aus der hohen Investitionstätigkeit des Konzerns resultierenden Zinsaufwand gegenüber Kreditinstituten und Gesellschaftern. Es wird verwiesen auf I.1.
| in TEUR | 01.04.2007 | 06.04.2006 |
|---|---|---|
| - 31.03.2008 |
- 31.03.2007 |
|
| Laufender Ertragsteueraufwand | 90 | 3 |
| Latenter Ertragsteueraufwand | 9 | 13 |
| 99 | 16 |
Die laufenden Steueraufwendungen beinhalten die Körperschaft- und die Gewerbeertragsteuern der inländischen Gesellschaften.
Zum Bilanzstichtag bestehen bei den in den Konzernabschluss einbezogenen Unternehmen insgesamt noch nicht genutzte steuerliche Verlustvorträge in Höhe von TEUR 7.061 (Vorjahr: TEUR 875). Die steuerliche Verlustvorträge ergeben sich aus den Verlustvorträgen des Teilkonzerns Investment I B.V. (TEUR 4.144) und den Verlustvorträgen der MAGNAT (TEUR 2.917). Eine Aktivierung von latenten Steueransprüchen auf diese Verlustvorträge erfolgt nur dann, wenn ein Ausgleich mit zukünftig erzielten Gewinnen in absehbarer Zeit wahrscheinlich ist.
Die steuerliche Überleitungsrechnung zwischen dem theoretischen und dem tatsächlichen (inklusive des latenten) Steueraufwand wird auf der Grundlage eines Konzernsteuersatzes von 29,7 % (Vorjahr 37,5 %) dargestellt.
| in TEUR | 01.04.2007 | 06.04.2006 |
|---|---|---|
| - 31.03.2008 |
- 31.03.2007 |
|
| Ergebnis vor Steuern | 8.091 | 352 |
| Erwarteter Steueraufwand | 2.403 | 132 |
| Steuereffekt aus Neutralisierung von Kapitalbeschaffungskosten |
-650 | -461 |
| Steuereffekt aus nicht abzugsfähigen Betriebsausgaben | 126 | 19 |
| Steuereffekt aus erfolgsneutralen Währungsumrechnungen | -417 | 0 |
| Steuereffekte aus steuerfreien Einnahmen | -3.038 | 0 |
| Steuereffekte aus nicht genutzten Verlustvorträgen, für die keine aktiven latenten Steuern aktiviert wurden |
1.690 | 328 |
| Sonstige | -15 | -2 |
| Effektive Ertragsteuern (originäre + latente Steuern) | 99 | 16 |
| Konzernsteuerquote (in %) | 1,2 | 4,5 |
Die steuerfreien Einnahmen (Steuereffekt TEUR 3.038) resultieren aus steuerfreien Beteiligungserträgen.
Das Ergebnis der Minderheitsgesellschafter am Ergebnis nach Steuern in Höhe von TEUR -665 (Vorjahr: TEUR 0,4) entfällt im Wesentlichen auf die Anteile anderer Gesellschafter an der MAGNAT Investment I B.V., Niederlande.
Das unverwässerte Ergebnis je Aktie ergibt sich aus dem den Anteilseignern des Unternehmens zurechenbaren Anteilen am Periodengewinn dividiert durch die gewichtete durchschnittliche Anzahl der theoretisch ausstehenden Aktien. Entsprechend der Unterteilung des Grundkapitals in Höhe von EUR 52,9 Mio. in 52,9 Mio. Aktien (nach Kapitalerhöhungen) ergibt sich für das Komplementärkapital eine theoretische Aktienzahl von 50.000.
| 01.04.2007 - 31.03.2008 |
06.04.2006 - 31.03.2007 |
|
|---|---|---|
| Den Anteilseignern des Mutterunternehmens zurechenbarer Anteil am Periodengewinn (TEUR) |
8.654 | 336 |
| Gewichtete durchschnittliche Anzahl theoretisch ausstehender Aktien |
51.915.500 25.793.889 | |
| Unverwässertes Ergebnis je Aktie (EUR) | 0,17 | 0,01 |
| Verwässertes Ergebnis je Aktie (EUR) | 0,17 | 0,01 |
Da keine Verwässerungen vorliegen, entspricht das unverwässerte Ergebnis dem verwässerten.
Die Hauptversammlung vom 13. Februar 2007 hat eine Erhöhung des Grundkapitals um EUR 4,6 Mio. beschlossen. Darüber hinaus wurde der Aufsichtsrat ermächtigt, das Grundkapital um weitere EUR 16,1 Mio. auf EUR 52,9 Mio. zu erhöhen. Von dieser Ermächtigung haben die Geschäftsführung mit Beschluss vom 22. März 2007 sowie der Aufsichtsrat mit Genehmigung vom 23. März 2007 Gebrauch gemacht. Die Durchführung beider Kapitalerhöhungen wurde am 18. April 2007 ins Handelsregister eingetragen.
Nach IAS 33.64 sind die Auswirkung auf das unverwässerte und das verwässerte Ergebnis je Aktie zu zeigen, als ob die Kapitalerhöhung schon zu Beginn des Geschäftsjahres vorgelegen hätte. Die Auswirkungen auf das unverwässerte und das verwässerte Ergebnis je Aktie ist wie folgt:
| 01.04.2007 - 31.03.2008 |
06.04.2006 - 31.03.2007 |
|
|---|---|---|
| Den Anteilseignern des Mutterunternehmens zurechenbarer Anteil am Periodengewinn (TEUR) |
8.654 | 336 |
| Anzahl ausstehender Aktien | 52.900.000 52.900.000 | |
| Unverwässertes Ergebnis je Aktie (EUR) | 0,16 | 0,01 |
| Verwässertes Ergebnis je Aktie (EUR) | 0,16 | 0,01 |
Die immateriellen Vermögenswerte beinhalten den im Rahmen der Kapitalkonsolidierung ermittelten Geschäfts- und Firmenwert der Tochtergesellschaften der MAGNAT Investment I BV.
Die Anteile an at Equity bewerteten Unternehmen (TEUR 48.803) beinhalten die Anteile an assoziierten Unternehmen (TEUR 10.595) und an Gemeinschaftsunternehmen (TEUR 38.208).
| Gesellschaft | Bilanzwert zum | Bilanzwert zum |
|---|---|---|
| 31.03.2008 | 31.03.2007 | |
| TEUR | TEUR | |
| Squadra Immobilien GmbH & Co. KGaA | 4.339 | 0 |
| Russian Land AG | 2.494 | 0 |
| JJW Hotel Palais Schwarzenberg Betriebsgesellschaft mbH | 3.762 | 0 |
| Gesamt | 10.595 | 0 |
In der nachfolgenden Tabelle sind vollständige Vermögenswerte, Schulden, Erlöse und Periodenergebnisse der assoziierten Unternehmen zusammenfassend dargestellt.
Zusammenfassende Finanzinformationen der assoziierten Unternehmen:
| in TEUR | 31.03.2008 31.03.2007 | |
|---|---|---|
| Aggregierte Vermögenswerte | 46.039 | 0 |
| Aggregierte Schulden | 3.171 | 0 |
| Aggregierte Erlöse | 612 | 0 |
| Aggregierte Periodenergebnisse | 1.418 | 0 |
Folgende assoziierte Unternehmen und Teilkonzerne haben einen vom Konzernstichtag abweichenden Bilanzstichtag: JJW Palais Schwarzenberg Betriebsgesellschaft mbH, Russian Land AG. Die MAGNAT übt maßgeblichen Einfluss gemeinsam mit den anderen Anteilseignern an den assoziierten Unternehmen aus und daher kann nicht auf das Wirtschaftsjahr der MAGNAT Real Estate Opportunities KGaA abgestellt werden. Im Rahmen der Erstellung des Konzernabschlusses werden für die Gesellschaften Zwischenabschlüsse erstellt.
| Gesellschaft | Bilanzwert zum | Bilanzwert zum |
|---|---|---|
| 31.03.2008 | 31.03.2007 | |
| TEUR | TEUR | |
| R-QUADRAT Polska Alpha Sp. Z.o.o. | 0 | 9 |
| MAGNAT Investment II B.V. | 5.489 | 1.992 |
| GAIA Holdings S.A. | 17.824 | 0 |
| OXELTON ENTERPRISES Limited | 14.895 | 0 |
| Gesamt | 38.208 | 2.001 |
Zusammenfassende Finanzinformationen der Gemeinschaftsunternehmen gemäß IAS 31.56 (Anteilige Werte der Teilkonzerne):
| in TEUR | 31.03.2008 31.03.2007 | |
|---|---|---|
| Aggregierte langfristige Vermögenswerte | 37.403 | 5.941 |
| Aggregierte kurzfristige Vermögenswerte | 68.995 | 6.727 |
| Aggregierte langfristige Schulden | 3.108 | 2.031 |
| Aggregierte kurzfristige Schulden | 77.081 | 4.655 |
| Aggregierte Erträge | 31.669 | 5 |
| Aggregierte Aufwendungen | 19.610 | 43 |
Folgende Gemeinschaftsunternehmen und Teilkonzerne haben einen vom Konzernstichtag abweichenden Bilanzstichtag: R-QUADRAT Polska Alpha Sp. Z.o.o., GAIA Holdings S.A., OXELTON ENTERPRISES Limited. Im Rahmen der Erstellung des Konzernabschlusses werden für die Gesellschaften Zwischenabschlüsse erstellt.
Die Ausleihungen an at Equity bewertete Unternehmen in Höhe von TEUR 4.583 (Vorjahr: TEUR 2.824) betreffen im Wesentlichen ein Darlehen an R-QUADRAT Polska Alpha Sp. z o.o, Polen, und ein Darlehen an OXELTON ENTERPRISES Limited, Zypern, (TEUR 1.000). Das Darlehen an R-QUADRAT Polska Alpha Sp. z o.o, wurde für die Entwicklung des Projekts "Katy Wroclawskie" gewährt und wird mit einem Zinssatz von 11 % p.a. verzinst. Das Darlehen hat eine Laufzeit von 4 Jahren. Die Vereinbarung ist von jeder Seite innerhalb von 3 Monaten kündbar. Der Rückzahlungszeitpunkt bezüglich des Darlehens an OXELTON ENTERPRISES Limited orientiert sich am Eintritt bestimmter zukünftiger Bedingungen und wird mit 10 % p.a. verzinst. Das Darlehen ist spätestens am 31. Dezember 2011 zurückzuzahlen.
Die Anzahlungen auf finanzielle Vermögenswerte betreffen Anzahlungen zur Finanzierung des Projekts Sadko.
Die ausgewiesenen Finanzinstrumente in Höhe von TEUR 1.261 betreffen die Long-Position der MAGNAT (Devisenoptionsgeschäfte). Diesbezüglich wird auf I.1 verwiesen.
Die ausgewiesenen Vorratsimmobilien betreffen in Höhe von TEUR 61.764 (Vorjahr: 6.249) unbebaute und bebaute Grundstücke, welche zur Weiterveräußerung bestimmt sind. Zusätzlich wurden in Höhe von TEUR 6.685 (Vorjahr: 5.803) Anzahlungen für weitere Grundstücke und Gebäude geleistet. Hinweise auf einen Wertminderungsbedarf bestanden nicht. Wertaufholungen wurden im Berichtsjahr ebenfalls nicht vorgenommen.
Die Vorratsimmobilien wurden zum niedrigeren Wert von Anschaffungskosten und beizulegendem Zeitwert (Nettoveräußerungswert) angesetzt. Im Berichtszeitraum wurden keine Wertminderungen auf Vorratsimmobilien erfasst.
| Folgende Vorratsimmobilien wurden als Sicherheiten für Verbindlichkeiten verpfändet: | ||
|---|---|---|
| Gesellschaft | Buchwert TEUR |
Liegenschaft |
|---|---|---|
| Erste MAGNAT Immobiliengesellschaft mbH | 6.266 | Arbeitsamt Worms, |
| Arbeitsamt Parchim, | ||
| Arbeitsamt Schwerin, | ||
| Telekom Halle | ||
| Zweite MAGNAT Immobiliengesellschaft mbH | 24.857 | Eberswalde |
| Dritte MAGNAT Immobiliengesellschaft mbH | 3.059 | Rostock |
| Vierte MAGNAT Immobiliengesellschaft mbH | 7.899 | Saalfeld |
| Fünfte MAGNAT Immobiliengesellschaft mbH | 5.429 | Delitzsch |
| 47.510 |
| in TEUR | 31.03.2008 | 31.03.2007 |
|---|---|---|
| Forderungen aus Lieferungen und Leistungen gegen Dritte | 2.366 | 1.424 |
| Forderungen aus Ertragsteuern | 371 | 243 |
| Verwalterkonten | 144 | 79 |
| Sonstige | 1.650 | 849 |
| 4.531 | 2.595 |
Sämtliche Forderungen sind kurzfristig fällig. Es wurden Wertberichtigungen in Höhe von TEUR 103 berücksichtigt. Weiter liegen keine wesentlichen Überfälligkeiten vor.
Die Finanzforderungen und sonstigen finanziellen Vermögenswerte enthalten im Wesentlichen kurzfristige Finanzforderungen der MKGaA gegen R Quadrat Capital Beta GmbH in Höhe von TEUR 4.706 sowie kurzfristige Finanzforderungen der MAGNAT Investment I B.V. gegen R Quadrat Capital Beta GmbH in Höhe von TEUR 973. Desweiteren beinhaltet die Position TEUR 573 Zinsen aus Ausleihungen an at Equity bewertete Unternehmen.
Die Zahlungsmittel in Höhe von TEUR 4.827 (Vorjahr: TEUR 30.162) betreffen Kassenbestände und Guthaben bei Kreditinstituten.
Das Grundkapital der MAGNAT beträgt derzeit EUR 52.900.000,00. Es ist eingeteilt in 52.850.000 auf den Inhaber lautende Stückaktien mit einem rechnerischen Nennwert von EUR 1,00 und 50.000 auf den Namen lautende Stückaktien mit einem rechnerischen Nennwert von EUR 1,00. Alle Aktien sind voll eingezahlt.
Die Übertragung der Namensaktien bedarf der Zustimmung der Hauptversammlung der Gesellschaft. Die Zustimmung hat mit einer Mehrheit von 75 % des Grundkapitals der Gesellschaft zu erfolgen. Bei einer Kapitalerhöhung kann die Gewinnbeteiligung neuer Aktien abweichend von § 60 Abs. 2 AktG bestimmt werden.
Der Kapitalanteil des persönlich haftenden Gesellschafters beträgt EUR 50.000,00.
Die Kommanditaktionäre haben keinen Anspruch auf Einzelverbriefung der Kommanditaktien. Die Gesellschaft kann Einzelaktien einer Gattung in Aktienurkunden zusammenfassen, die eine Mehrzahl von Aktien verbriefen. Die Kommanditaktien sind in mehreren Globalurkunden verbrieft.
Die latenten Steueransprüche und Steuerverbindlichkeiten setzen sich aus temporären Unterschieden in den folgenden Bilanzposten zusammen:
| In TEUR | 31.03.2008 | 31.03.2007 |
|---|---|---|
| At Equity bewertete Unternehmen | 144 | 0 |
| Verlustvorträge | 407 | 0 |
| Aktive latente Steuern | 551 | 0 |
| At Equity bewertete Unternehmen | 114 | 0 |
| Vorratsimmobilien | 199 | 13 |
|---|---|---|
| Sonstige | 2 | 0 |
| Passive latente Steuern | 573 | 13 |
Hinsichtlich TEUR 521 sind die Voraussetzungen des IAS 12.74 erfüllt. Nach der Saldierung der latenten Steueransprüche mit den latenten Steuerschulden verbleiben folgende latente Steueransprüche und Steuerverbindlichkeiten:
| In TEUR | 31.03.2008 | 31.03.2007 |
|---|---|---|
| At Equity bewertete Unternehmen | 30 | 0 |
| Aktive latente Steuern | 30 | 0 |
| Vorratsimmobilien | 50 | 13 |
| Sonstige | 2 | 0 |
| Passive latente Steuern | 52 | 13 |
Die langfristigen Finanzschulden in Höhe von TEUR 13.760 beinhalten ausschließlich Verbindlichkeiten gegenüber Kreditinstituten mit einer Restlaufzeit von über einem Jahr.
| Langfristiger Anteil aus Darlehen | Nominalzinssatz % |
Fälligkeit | 31.03.2008 TEUR |
31.03.2007 TEUR |
|---|---|---|---|---|
| - DKB Roll-over-Kredit für | ||||
| 1. MAGNAT Immobilienges. mbH | 3M-EURIBOR | 30.12.2010 | 3.782 | - |
| + 1,20 % | ||||
| - DKB Roll-over-Kredit für | ||||
| 4. MAGNAT Immobilienges. mbH | 3M-EURIBOR | 30.12.2010 | 5.843 | - |
| + 1,20 % | ||||
| - DKB Roll-over-Kredit für | ||||
| 5. MAGNAT Immobilienges. mbH | 3M-EURIBOR | 30.12.2010 | 4.135 | - |
| + 1,20 % | ||||
| SUMME: | 13.760 | 0 |
Der Nominalzins entspricht nahezu dem Effektivzins, da nur geringfügige Transaktionskosten angefallen sind.
| in TEUR | 31.03.2008 31.03.2007 | |
|---|---|---|
| Abschluss- und Prüfungskosten | 469 | 138 |
| Vergütung des Aufsichtsrates | 96 | 62 |
| Ausstehende Rechnungen | 48 | 24 |
| 613 | 224 |
| 3.782 | 4.279 | |
|---|---|---|
| Übrige | 106 | 84 |
| Verbindlichkeiten aus Umsatzsteuer | 9 | 164 |
| Verbindlichkeiten aus Ertragsteuern | 61 | 1 |
| Verbindlichkeiten gegenüber Verwalter | 230 | 0 |
| Verbindlichkeiten aus Lieferungen und Leistungen | 470 | 3.084 |
| Verbindlichkeiten gegenüber nahe stehenden Unternehmen | 2.906 | 946 |
| in TEUR | 31.03.2008 31.03.2007 |
Die Verbindlichkeiten gegenüber nahe stehenden Unternehmen bestehen gegenüber R-QUADRAT Immobilien Beratungs GmbH.
Die Verbindlichkeiten aus Lieferungen und Leistungen in Höhe von TEUR 470 (Vorjahr: 3.084) bestehen vollständig gegenüber Dritten und sind kurzfristiger Art. Sie resultieren insbesondere aus der Durchführung von Investment-Projekten.
Verbindlichkeiten gegenüber Verwalter bestehen im Wesentlichen aus den geschuldeten Betriebskosten der vermieteten Objekte. Die Verbindlichkeiten sind kurzfristiger Natur.
Die laufenden Ertragsteuerverbindlichkeiten in Höhe von TEUR 61 (Vorjahr: TEUR 1) betreffen die Gewerbesteuer (TEUR 30) und die Körperschaftsteuer (TEUR 31).
Die kurzfristigen Finanzschulden setzen sich aus Verbindlichkeiten gegenüber Kreditinstituten in Höhe von TEUR 15.342 und Verbindlichkeiten gegenüber Unternehmen, mit denen ein Beteiligungsverhältnis besteht, in Höhe von TEUR 3.183 zusammen.
Sämtliche gegenwärtigen und künftigen Forderungen der Zweiten MAGNAT Immobilien GmbH und der Dritten MAGNAT Immobilien GmbH aus Miet- und Pachtverträgen und aus Kaufpreisansprüchen werden zur Sicherung einer kurzfristigen Rahmenkreditlinie über EUR 15,0 Mio. an die Bank abgetreten. Die Verpfändung der Bankguthaben der Zweiten MAGNAT Immobilien GmbH und der Dritten MAGNAT Immobilien GmbH dient zur Sicherung für eine kurzfristige Rahmenkreditlinie über EUR 15,0 Mio.
In den Verbindlichkeiten gegenüber Kreditinstituten sind Zinsverbindlichkeiten in Höhe von TEUR 207 enthalten.
Die Verbindlichkeiten gegenüber Beteiligungsunternehmen sind kurzfristig und betreffen Verbindlichkeiten gegenüber Minderheitsgesellschaftern und der Komplementärgesellschaft.
| Kurzfristiger Anteil aus Darlehen | Nominalzinssatz % |
Fälligkeit | 31.03.2008 TEUR |
31.03.2007 TEUR |
|---|---|---|---|---|
| - Rahmenkreditlinie TEUR 15.000 Hypo Vereinsbank für 2. und 3. MAGNAT Immobilienges. mbH |
7,25 % | 31.08.2008 | 14.770 | - |
| - Darlehen der R-Quadrat Capital Beta GmbH für MAGNAT Investment I BV |
7,40 % | 31.12.2008 | 2.944 | - |
| - Darlehen der R-Quadrat Capital Beta GmbH für 2. MAGNAT Immobilienges. mbH |
7,40 % | 31.12.2008 | 239 | - |
| - Zinsverbindlichkeiten für lang- und kurzfristige Darlehen |
n/a | n/a | 207 | - |
| - Tilgung DKB Darlehen für 1. MAGNAT Immobilienges. mbH |
3M-EURIBOR + 1,20 % |
31.07. bzw. 31.12.2008 |
116 | - |
| - Tilgung DKB Darlehen für 4. MAGNAT Immobilienges. mbH |
3M-EURIBOR + 1,20 % |
31.07. bzw. 31.12.2008 |
120 | - |
| - Tilgung DKB Darlehen für 5. MAGNAT Immobilienges. mbH |
3M-EURIBOR + 1,20 % |
31.07. bzw. 31.12.2008 |
124 | - |
| - Verbindlichkeit Kontokorrentkonto MAGNAT ReOp KGaA |
5,69 % | n/a | 5 | 28 |
| SUMME: | 18.525 | 28 |
Der Nominalzins entspricht nahezu dem Effektivzins, da nur geringfügige Transaktionskosten angefallen sind.
Mit der geschäftsführenden Komplementärin MAGNAT Management GmbH bestehen hauptsächlich für deutsche Konzerngesellschaften Untermietverträge. Aus diesen Verträgen ergibt sich für das folgende Geschäftsjahr eine Verbindlichkeit in Höhe von ca. TEUR 7 und für fünf Geschäftsjahre eine Verbindlichkeit in Höhe von TEUR 36.
Der Konzern hat mit dem Kauf der Immobilien in den zum Verkauf bestimmten Immobilienobjektgesellschaften Leasingverträge für die gewerbliche Vermietung übernommen. Die gehaltenen Immobilien umfassen vom Konzern nicht selbst genutzte Büroräume. Die Restmietlaufzeiten dieser unkündbaren Leasingverhältnisse liegen zwischen 2,5 und 3,5 Jahren.
Es bestehen zum Stichtag folgende Leasingverhältnisse:
Beim Objekt "Arbeitsamt Parchim" besteht eine unkündbare Restmietlaufzeit bis Ende Mai 2011. Der Mieter hat zwei einseitige Verlängerungsoptionen der Festmietzeit von jeweils fünf Jahren. Bei dem dazugehörigen Anbau besteht eine unkündbare Restmietlaufzeit bis Ende November 2010. Der Mieter hat eine einseitige Verlängerungsoption der Festmietzeit von sechs Jahren.
Beim Objekt "Arbeitsamt Worms" besteht eine unkündbare Restmietlaufzeit bis Ende März 2011. Der Mieter hat zwei einseitige Verlängerungsoptionen der Festmietzeit von jeweils fünf Jahren.
Beim Objekt "Telekom Halle Peissen" besteht eine unkündbare Restmietlaufzeit bis Ende September 2011. Der Mieter hat drei einseitige Verlängerungsoptionen der Festmietzeit von jeweils fünf Jahren.
Beim Objekt Delitzsch besteht für einen wesentlichen Mieter eine unkündbare Restmietlaufzeit bis Ende 2010. Der Mieter hat zwei einseitige Verlängerungsoptionen der Festmietzeit von jeweils zwei Jahren. Für die restlichen Mieter bestehen unterschiedliche unkündbare Restlaufzeiten, die sich in einem Zeitraum von bis Mitte September 2008 bis Ende Februar 2009 bewegen. Zusätzlich bestehen verschieden gestaltete Verlängerungsoptionen.
Wie oben ausgeführt stellen die vom Konzern abgeschlossenen Mietverhältnisse in Zusammenhang mit Wohnimmobilien kein Leasingverhältnis im Sinne von IAS 17 dar.
Zum 31. März 2008 bestehen folgende Forderungen auf künftige Mindestleasingzahlungen aufgrund von unkündbaren Operating-Leasingverhältnissen:
| TEUR | |
|---|---|
| Bis 1 Jahr | 666 |
| 1 bis 5 Jahre | 1.391 |
| Über 5 Jahre | 0 |
| 2.057 |
Der Cashflow aus der laufenden Geschäftstätigkeit wird nach der indirekten Methode ermittelt. Die Cashflows aus Investitions- und Finanzierungstätigkeit werden zahlungsbezogen ermittelt.
Im Mittelzufluss aus laufender Geschäftstätigkeit sind Auszahlungen in Höhe von TEUR 371 für Ertragssteuern enthalten. Ertragssteuer Erstattungen lagen im Geschäftsjahr nicht vor.
Der Cashflow enthält erhaltene Zinsen in Höhe von TEUR 1.723 und gezahlte Zinsen in Höhe von TEUR 1.524.
Der Cashflow aus laufender Geschäftstätigkeit in Höhe von insgesamt TEUR -62.224 ist im Wesentlichen geprägt von dem Aufbau des in Grundstücken bestehenden Vorratsvermögens (TEUR 46.652), sowie den Finanzforderungen und sonstige finanziellen Vermögenswerten (TEUR 6.495). Aus den Veränderungen der Verbindlichkeiten aus Lieferungen und Leistungen und sonstigen Verbindlichkeiten sowie aus der Veränderung der abgegrenzten Schulden resultieren Auswirkungen in Höhe von TEUR 3.912 (saldiert). Die zahlungsunwirksamen Aufwendungen und Erträge betrugen TEUR 12.971. Eine Aufteilung der wesentlichen Positionen ist im Abschnitt "Zahlungsunwirksame Aufwendungen und Erträge" gesondert dargestellt.
Ein Großteil der Anteile an assoziierten Unternehmen und sonstigen Beteiligungen wurde in der Berichtsperiode erworben. Der Mittelabfluss beträgt darauf bezogen insgesamt TEUR 41.278. Auszahlungen für den Erwerb von Tochterunternehmen betrugen in der Berichtsperiode TEUR 9.338. Aus der Gewährung von Darlehen an assoziierte Unternehmen und andere Beteiligungen resultierten Auszahlungen in Höhe von TEUR 1.759, aus Investitionen in das Sachanlagevermögen Auszahlungen in Höhe von TEUR 7.
Der Mittelzufluss aus Finanzierungstätigkeit in Höhe von insgesamt TEUR 89.271 resultiert im Wesentlichen aus den im Berichtsjahr durchgeführten Kapitalerhöhungen (TEUR 57.315) und aus der Aufnahme von Finanzschulden in Höhe von TEUR 31.956.
Der Finanzmittelfonds entspricht dem Bilanzansatz der Zahlungsmittel und Zahlungsmitteläquivalente in der Konzernbilanz.
Die zahlungsunwirksamen Posten resultieren im Wesentlichen aus dem Ergebnis assoziierter Unternehmen (TEUR 10.600), aus Währungsumrechnung (TEUR 1.403) und dem Ergebnis der Neubewertung der derivativen Finanzinstrumente nach IAS 39 (TEUR 868).
Am 18. April 2007 wurden die im Februar 2007 bereits beschlossenen Kapitalerhöhungen in Höhe von EUR 4,6 Mio. und EUR 16,1 Mio. (genehmigtes Kapital 2007/I) in das Handelsregister eingetragen und damit wirksam. Nach den Kapitalerhöhungen, die sich im Berichtsjahr ausgewirkt haben, hat sich das Grundkapital von EUR 32,2 Mio. auf EUR 52,9 Mio. erhöht. Im Rahmen der Kapitalerhöhungen wurde ein Agio in Höhe von EUR 24,8 Mio. erzielt, das in die Kapitalrücklage eingestellt wurde.
Ausschüttungen an Anteilseigner wurden im Berichtsjahr sowie im Folgejahr bis zum Zeitpunkt der Abschlusserstellung nicht vorgenommen.
Die Transaktionskosten in Verbindung mit der Ausgabe von Grundkapital betragen TEUR 2.188 und haben die Kapitalrücklage erfolgsneutral gemindert.
Die weiteren erfolgsneutralen Veränderungen des Eigenkapitals ergeben sich aus einer negativen Währungsumrechnungsdifferenz in Höhe von TEUR 6.545, davon entfallen auf Minderheitsgesellschafter TEUR 807.
Das den Anteilseignern des Mutterunternehmens zurechenbare Periodenergebnis beträgt TEUR 8.654, auf die Minderheitsgesellschafter entfällt ein Verlustanteil von TEUR 665.
Das gezeichnete Kapital (Grundkapital) der MAGNAT Real Estate Opportunities GmbH & Co. KGaA in Höhe von EUR 32,2 Mio. ist zum Bilanzstichtag 31. März 2007 eingeteilt in 32.150.000 auf den Inhaber lautende Stückaktien mit einem rechnerischen Nennwert von einem Euro sowie 50.000 auf den Namen lautende Stückaktien mit einem rechnerischen Wert von einem Euro. In dieser Periode hat sich die Aktienzahl seit der Gründung der Muttergesellschaft durch die Ausgabe neuer Aktien im Rahmen von drei Kapitalerhöhungen (genehmigtes Kapital) von 16.500.000 um 15.700.000 auf 32.200.000 erhöht.
Die Gesellschaft wurde am 6. April 2006 mit einem Eigenkapital von EUR 16,55 Mio. gegründet.
Bei der Gründung der Gesellschaft wurde die Geschäftsführung mit der Ausgabe von bis zu 8.000.000 Aktien zum Nennwert von EUR 1 gegen Bar- oder Sacheinlage (Genehmigtes Kapital I) ermächtigt.
Auf der außerordentlichen Hauptversammlung der Gesellschaft am 7. Juli 2006 wurde beschlossen, das Grundkapital der Gesellschaft von TEUR 16.500 um bis zu TEUR 5.000 auf bis zu TEUR 21.500 gegen Bareinlagen zu erhöhen. Des Weiteren wurde eine Genehmigung für die weitere Ausgabe von bis zu 2.750.000 Aktien zum Nennwert von EUR 1 gegen Bar- oder Sacheinlage (Genehmigtes Kapital II) erteilt.
Die persönlich haftende Gesellschafterin hat am 17. Juli 2006 beschlossen das Grundkapital der MKGaA nicht um die von der Hauptversammlung der Gesellschaft am 7. Juli 2006 beschlossenen TEUR 5.000 sondern um TEUR 6.500 zu erhöht. Die zusätzliche Erhöhung um TEUR 1.500 wird durch das genehmigte Kapital in Höhe von TEUR 8.000 gedeckt. Das Grundkapital der Gesellschaft beträgt damit TEUR 23.000.
Das genehmigte Kapital I beträgt nach der Kapitalerhöhung TEUR 6.500. Der Aufsichtsrat der MKGaA hat die am 17. Juli 2006 von der persönlich haftenden Gesellschafterin MAGNAT Management GmbH gefassten Beschlüsse am 17. Juli 2006 gebilligt.
Die persönlich haftende Gesellschafterin MAGNAT Management GmbH fasste am 18. September 2006 den Beschluss, unter vollständiger Ausnutzung des Genehmigten Kapitals I (TEUR 6.500) und unter teilweiser Ausnutzung des genehmigten Kapitals II (TEUR 2.700 von TEUR 2.750) das Grundkapital von TEUR 23.000 um TEUR 9.200 auf TEUR 32.200 zu erhöhen. Der Aufsichtsrat der MKGaA hatte den am 18. September 2006 von der persönlich haftenden Gesellschafterin MAGNAT Management GmbH gefassten Beschluss am 15. September 2006 gebilligt.
Der im Rahmen der Kapitalerhöhungen über den Nennwert hinaus erzielte Betrag wurde jeweils in die Kapitalrücklage eingestellt. Die Kosten der Kapitalbeschaffung in Höhe von TEUR 1.231 wurden direkt von der Kapitalrücklage abgesetzt. Latente Steuern wurden dabei nicht berücksichtigt, da von einer zukünftigen Nutzbarkeit der insbesondere durch die Kapitalbeschaffungskosten entstandenen Verluste nicht auszugehen war. Im Zeitraum 6. April 2006 bis 31. März 2007 enthält die Position Minderheitsanteile ausschließlich Anteile von Minderheitsgesellschaftern an der MAGNAT Investment I B.V., Niederlande.
| 1. April 2007 - 31. März 2008 | Segmente nach Geschäftsfeldern | |||
|---|---|---|---|---|
| TEUR | Bestand | Development | Nicht operativ | Konzern |
| Umsatz | 0 | 4.457 | 24 | 4.481 |
| Sonstige Erträge | 0 | 67 | 1 | 68 |
| Gewinne aus at Equity bewerteten Unternehmen | 8.115 | 2.861 | 0 | 10.976 |
| Segmenterlöse | 8.115 | 7.385 | 25 | 15.525 |
| Sonstige Aufwendungen | 0 | -5.000 | -3.025 | -8.025 |
| Verlust aus at Equity bewerteten Unternehmen | 0 | -376 | 0 | -376 |
| Segmentaufwendungen | 0 | -5.376 | -3.025 | -8.401 |
| Segmentergebnis | 8.115 | 2.009 | -3.000 | 7.124 |
| Zinserträge | 2.281 | |||
| Zinsaufwendungen | -1.317 | |||
| Ertragsteuern | -99 | |||
| Periodenergebnis | 7.989 | |||
| Weitere Informationen | ||||
| Segmentvermögen | 22.164 | 94.495 | 12.681 | 129.340 |
| davon Anteile an at Equity bewerteten Unternehmen | 22.164 | 26.639 | 0 | 48.803 |
| Ausleihungen an at Equity bewertete Unternehmen | 4.583 | |||
| Finanzforderungen und sonstige finanzielle Vermögenswerte | 6.710 | |||
| Steueransprüche | 401 | |||
| Summe Vermögenswerte | 141.035 | |||
| Segmentschulden | 0 | 1.282 | 3.198 | 4.480 |
| Langfristige Finanzschulden | 13.760 | |||
| Kurzristige Finanzschulden | 18.525 | |||
| Steuerschulden | 61 | |||
| Summe Schulden | 36.826 |
1) Ergebnisse der Konsolidierung (inklusive Teilkonzerne)
| Geographische Segmente | |||
|---|---|---|---|
| TEUR | Deutschland | CEE/SEE/CIS 1) | Konzern |
| Umsatz | 4.480 | 1 | 4.481 |
| sonstige Erträge | 43 | 25 | 68 |
| Gewinn aus at Equity bewerteten Unternehmen | 339 | 10.637 | 10.976 |
| Segmenterlöse | 4.862 | 10.663 | 15.525 |
| Weitere Informationen | |||
| Segmentvermögen | 60.723 | 68.617 | 129.340 |
| 6. April 2007 - 31. März 2008 | Segmente nach Geschäftsfeldern | |||
|---|---|---|---|---|
| TEUR | Bestand | Development | Nicht operativ | Konzern |
| Umsatz | 0 | 1.007 | 0 | 1.007 |
| Gewinne aus at Equity bewerteten Unternehmen | 0 | 2 | 0 | 2 |
| Segmenterlöse | 0 | 1.009 | 0 | 1.009 |
| Sonstige Aufwendungen | 0 | -657 | -645 | -1.302 |
| Verlust aus at Equity bewerteten Unternehmen | 0 | -21 | 0 | -21 |
| Segmentaufwendungen | 0 | -678 | -645 | -1.323 |
| Segmentergebnis | 0 | 331 | -645 | -314 |
| Zinserträge | 777 | |||
| Zinsaufwendungen | -111 | |||
| Ertragsteuern | -16 | |||
| Periodenergebnis | 336 | |||
| Weitere Informationen | ||||
| Segmentvermögen | 0 | 16.441 | 30.271 | 46.712 |
| davon Anteile an at Equity bewerteten Unternehmen | 0 | 2.001 | 0 | 2.001 |
| Ausleihungen an at Equity bewertete Unternehmen | 2.824 | |||
| Finanzforderungen und sonstige finanzielle Vermögenswerte | 215 | |||
| Steueransprüche | 243 | |||
| Summe Vermögenswerte | 49.994 | |||
| Segmentschulden | 0 | 4.217 | 284 | 4.501 |
| Kurzristige Finanzschulden | 28 | |||
| Steuerschulden | 15 | |||
| Summe Schulden | 4.544 | |||
1) Ergebnisse der Konsolidierung (inklusive Teilkonzerne)
| Geographische Segmente | ||||
|---|---|---|---|---|
| TEUR | Deutschland | CEE/SEE/CIS 1) | Konzern | |
| Umsatz | 1.007 | 0 | 1.007 | |
| Gewinn aus at Equity bewerteten Unternehmen | 0 | 2 | 2 | |
| Segmenterlöse | 1.007 | 2 | 1.009 |
Weitere Informationen
Segmentvermögen 37.530 9.182 46.712
Die Segmentierung der Jahresabschlussdaten erfolgt gem. IAS 14 entsprechend der internen Ausrichtung nach strategischen Geschäftsfeldern (primäres Segment) sowie regionalen Gesichtspunkten (sekundäres Segment). Der Konzern ist primär in die beiden Geschäftssegmente Bestand sowie Development gegliedert. Das Segment Bestand beinhaltet jene Informationen, die sich auf im langfristigen Sachanlagevermögen gehaltene Immobilien beziehen. Das Segment Development umfasst die Geschäftsfelder Revitalisierung, Projektentwicklung und Land Banking. Das "nicht operative Segment" enthält die Holding Gesellschaften, die kein eigenständiges Segment i. S. v. IAS 14 darstellen. Dazu zählen unter anderem die Aktivitäten der MKGaA als Konzernholding. Dennoch erfolgt aus Übersichtlichkeitsgründen eine separate Darstellung.
Die Umsatzerlöse des Geschäftsjahres resultieren hauptsächlich aus Vermietung und wurden im Wesentlichen im Bereich Development in Deutschland erzielt.
Erlöse aus Transaktionen zwischen den Segmenten ergaben sich im Geschäftsjahr nicht.
Im Geschäftsbereich und Primärsegment Bestand wird die Gesellschaft Squadra Immobilien GmbH & Co. KGaA, Frankfurt am Main, und der Teilkonzern GAIA Real Estate Holding S.A. Luxemburg, ausgewiesen, die nach der at-equity Methode in den Konzernabschluss einbezogen wurden. Da der Teilkonzern GAIA im Wesentlichen Investment Properties beinhaltet, wird der Teilkonzern aus Vereinfachungsgründen vollständig dem Segment Bestand zugeordnet.
Die Tätigkeit der Gesellschaften des nicht operativen Bereichs bzw. des Primärsegments nicht operativ begrenzt sich auf die Verwaltung der untergliederten Tochtergesellschaften und weiteren Gesellschaften. Die Umsatzerlöse des Segments in Höhe von TEUR 24 wurden durch den Verkauf von Finanzanlagen an externe Kunden erzielt.
Die fortgeführten Beteiligungsbuchwerte der at Equity bewerteten Unternehmen (TEUR 48.803) verteilen sich wie folgt auf die Primärsegmente: Bestand TEUR 22.164 und Development TEUR 26.639.
Das Periodenergebnis der at Equity bewerteten Unternehmen beträgt TEUR 10.600 und setzt sich aus TEUR 8.115 im Segment Bestand und TEUR 2.485 im Segment Development zusammen.
Der Periodengewinn des Konzerns resultiert hauptsächlich aus den at Equity bewerteten Unternehmen der CEE/SEE/CIS – Region, die im Wesentlichen im Geschäftsbereich Bestand tätig sind.
Die fortgeführten Beteiligungsbuchwerte der at Equity bewerteten Unternehmen (TEUR 48.803) verteilen sich wie folgt auf die Sekundärsegmente: Deutschland TEUR 4.339 und Region CEE/SEE/CIS TEUR 44.464.
Die Muttergesellschaft MKGaA hat mit einer Bank im Geschäftsjahr zwei Devisenoptionsgeschäfte (EUR/USD Plain Vanilla OTC-Devisenoptionen) abgeschlossen. Diese haben zwar grundsätzlich Sicherungscharakter, erfüllen aber die Voraussetzung zur Bilanzierung als Sicherungsgeschäft gemäß IAS 39 nicht.
Die Devisenoptionen werden daher als zu Handelszwecken gehalten klassifiziert und werden zum Bilanzstichtag mit dem Fair Value bewertet. Der Bilanzwert setzt sich aus der im Kaufzeitpunkt aufgewendeten Prämienzahlung in Höhe von TEUR 400 und der Veränderung des Fair Values zwischen Kauf und Bilanzstichtag zusammen; die Veränderung in Höhe von TEUR 861 wurde erfolgswirksam als Ertrag in der Konzern-Gewinn- und Verlustrechnung unter dem Finanzergebnis erfasst.
Der als langfristige Schulden bilanzierte Betrag derivativer Finanzinstrumente in Höhe von TEUR 93 ist der Prämienertrag aus den Devisenoptionsgeschäften der MAGNAT (Stillhalter-Position der MAGNAT), bewertet zum Bilanzstichtag. Zum Kaufzeitpunkt der beiden Devisenoptionen wurde der Prämienertrag in Höhe von damals TEUR 100 unter der Position "Langfristige Schulden" zu Anschaffungskosten passiviert. Die Veränderung des Fair Values zwischen Kaufzeitpunkt und Bilanzstichtag in Höhe von TEUR 7 wurde ebenfalls erfolgswirksam als Ertrag in der Konzern-Gewinn- und Verlustrechnung unter dem Finanzergebnis angesetzt.
Im Vorjahr wurden derivative Finanzinstrumente als kurzfristige Vermögenswerte vom Konzern nur insoweit gehalten, als Optionen auf den Erwerb von Anteilen an vier noch nicht zum Konzern gehörigen Gesellschaften erworben wurden. Bei den Gesellschaften, an deren Anteilen die Optionsrechte bestanden, handelte es sich nicht um börsennotierte Unternehmen. Die Optionsprämie wurde bei Ausübung auf den späteren Kaufpreis angerechnet.
Im Einzelnen handelte es sich um Optionsverträge die der Gesellschaft das Recht einräumte, sich an verschiedenen Projektgesellschaften zu beteiligen. Die vier Optionen sind von der Gesellschaft am 15. Mai 2007 ausgeübt worden. Es handelt sich dabei um die Optionen "Sadko I", "Sadko II", "Village Vitali" und "Alexander".
Die Option Sadko I räumte der Gesellschaft das Recht ein, 20,3125 % der Geschäftsanteile an der OOO Sadko Invest zu erwerben. Die Option Sadko II räumte der Gesellschaft das Recht ein, 20,3125 % der Geschäftsanteile an der OOO New Sadko Invest zu erwerben. Die Ausübungsfrist der Optionen lief bis zum 30. Juni 2007. Der Ausübungspreis betrug 50 % des zur Zeit der Ausübung ausbezahlten Kapitals zzgl. 11 % p.a. als Abgeltung für die Kosten der Zwischenfinanzierung für den Stillhalter. Die geleistete Optionsprämie wird auf den Kaufpreis angerechnet.
Die Option "Alexander" räumte der MKGaA das Recht ein, 75 % der Geschäftsanteile an der R-QUADRAT Ukraine Alpha Ltd. zu erwerben. Der Ausübungspreis betrug 75 % des zur Zeit der Ausübung ausbezahlten Kapitals zzgl. 11 % p.a. als Abgeltung für die Kosten der Zwischenfinanzierung.
Die Option "Village Vitaly" räumte der MKGaA das Recht ein, 50 % der Geschäftsanteile an der R-QUADRAT Ukraine Gamma Ltd. zu erwerben. Der Ausübungspreis betrug 50 % des zur Zeit der Ausübung ausbezahlten Kapitals zzgl. 11 % p.a. als Abgeltung für die Kosten der Zwischenfinanzierung.
Die Ausübungsfrist der Optionen lief bis zum 30. Juni 2007. Die geleisteten Optionsprämien werden auf den Kaufpreis angerechnet.
Da es sich bei den Optionen somit um derivative Finanzinstrumente handelte, die mit Eigenkapitalinstrumenten verbunden sind, für die kein auf einem aktiven Markt notierter Preis vorliegt und deren beizulegender Zeitwert nicht verlässlich ermittelt werden konnte, erfolgte die Bewertung zu fortgeführten Anschaffungskosten abzüglich etwaiger Wertminderungen. Hinweise auf eine Wertminderung lagen im Vorjahr nicht vor. Der Ausweis erfolgte unter der Position derivative Finanzinstrumente. Die Laufzeit aller Optionen betrug zum 31. März 2007 noch weniger als ein Jahr.
Zinsänderungsrisiken bezüglich Cash-Flows bestehen bezüglich der auf Tagesgeldkonten angelegten flüssigen Mittel sowie der fixen und variablen Fremdkapitalzinsen. Negative Auswirkungen von Zinsänderungen sind auf Dauer nicht in wesentlichem Maße zu erwarten, da die flüssigen Mittel lediglich bis zur Vornahme von Investitionen in der zum Bilanzstichtag bestehenden wesentlichen Höhe zur Verfügung stehen und nach den Planungen anschließend in Projekten gebunden sein werden. Bei dem zum Bilanzstichtag angelegten Betrag in Höhe von TEUR 4.827 ergibt sich aus einer Verringerung des Zinssatzes um 0,5 % p.a. eine Verminderung der jährlichen Zinserträge um TEUR 24 (entspricht monatlich TEUR 2).
Das maximale Kreditrisiko aller finanziellen Vermögenswerte entspricht den Buchwerten der Ausleihungen in den übrigen Finanzanlagen, Anzahlungen auf finanzielle Vermögenswerte, Forderungen aus Lieferungen und Leistungen und sonstige Vermögenswerte und Finanzforderungen und sonstigen finanziellen Vermögenswerten, somit TEUR 26.643.
Dem Kreditrisiko wird begegnet, indem enger Kontakt mit den Schuldnern gehalten wird und so ungünstige Entwicklungen frühzeitig erkannt werden.
Die finanziellen Vermögenswerte des Konzerns umfassen im Wesentlichen Anteile und Ausleihungen an at Equity bewerteten Unternehmen, Anzahlungen, Forderungen aus Lieferungen und Leistungen, Finanzforderungen, sonstige Vermögenswerte und Bankguthaben. Der Gutteil der Forderungen aus Lieferungen und Leistungen setzt sich aus Mieten zusammen. Potentielle Zahlungsausfälle in diesem Zusammenhang werden berücksichtigt. Bei Verwertungen von Projektgesellschaften im Konzernverbund werden im Allgemeinen die übertragenen Geschäftsanteile bis zur Vollständigen Abwicklung zu Gunsten des Verkäufers verpfändet. Bei Einzelverkäufen geht erst nach vollständiger Kaufpreiszahlung, das Eigentum auf den Käufer über.
Die wesentlichen durch den Konzern verwendeten finanziellen Verbindlichkeiten – mit Ausnahme derivativer Finanzinstrumente – umfassen Bankdarlehen und Kontokorrentkredite, Schulden aus Lieferungen und Leistungen, erhaltene Anzahlungen sowie gewährte Darlehen. Der Hauptzweck dieser finanziellen Verbindlichkeiten ist die Finanzierung der Geschäftstätigkeit des Konzerns.
Des Weiteren verfügt der Konzern auch über derivative Finanzinstrumente. Hierzu gehören vor allem Währungsabsicherungsgeschäfte. Zweck dieser derivativen Finanzinstrumente ist die Absicherung gegen Währungsrisiken, die aus der Geschäftstätigkeit des Konzerns vor allem in US Dollar orientierten Ländern resultieren.
Durch seine Geschäftstätigkeit ist der Konzern verschiedenen finanziellen Risiken ausgesetzt: dem Fremdwährungsrisiko, dem Zinsrisiko, dem Kreditrisiko und dem Liquiditätsrisiko. Das übergeordnete Risikomanagement konzentriert sich auf die laufende Identifizierung und das aktive Management der geschäftstypischen Risiken. Risiken innerhalb bestimmter Bandbreiten, denen entsprechende Renditechancen gegenüberstehen, werden dabei akzeptiert. Ziel ist es, Spitzenrisiken zu begrenzen, um den Fortbestand des Unternehmens nicht zu gefährden.
Die Geschäftsführung der Komplementärin identifiziert, bewertet und sichert finanzielle Risiken in enger Zusammenarbeit mit dem Asset Manager und in Abstimmung mit dem Aufsichtsrat des Konzerns.
MAGNAT ist überwiegend in Märkten außerhalb des Euro-Währungsraumes aktiv und daher auch entsprechenden Wechselkursänderungsrisiken ausgesetzt. Soweit möglich und praktikabel werden Projekte währungskongruent abgewickelt (also z.B. währungskongruente Fremdfinanzierung der Baukosten).
Das verbleibende Wechselkursrisikos, welches sich idealtypisch auf das eingesetzte Eigenkapital und das Gewinnpotential beschränkt, wird nur teilweise abgesichert: Grundsätzlich wird einer Absicherung auf aggregierter Basis der Absicherung von projektbezogenen Einzelrisiken der Vorzug gegeben, und hier wiederum wird eine Absicherung nur bei Überschreitung bestimmter Schwankungsbandbreiten, nur für bestimmte Währungen und nur für das eingesetzte Eigenkapital (nicht aber für das Gewinnpotential) in Erwägung gezogen. Diese Vorgangsweise beruht auf Kosten- /Nutzenüberlegungen, aber auch auf der Erkenntnis, dass das Währungsrisiko insgesamt nicht komplett isolierbar ist, sondern vielfältige zusätzliche Interdependenzen außerhalb der reinen Schwankung der Wechselkurse eine Rolle spielen. Zusammenfassend ist das Management der Währungsrisiken somit darauf ausgerichtet, diese innerhalb bestimmter Bandbreiten in Kauf zu nehmen. Eine Absicherung wird lediglich hinsichtlich eines Spitzenrisikos auf aggregierter Ebene und für bestimmte Währungen angestrebt, um Entwicklungen entgegenzuwirken, die den Bestand der Gesellschaft gefährden können. Die Fremdwährungs-Absicherungsstrategie wird in enger Abstimmung mit dem Aufsichtsrat festgelegt.
Zum Bilanzstichtag bestand zur Absicherung des USD-Exposures eine Option EUR Call / USD Put über USD 25 Mio. zu einem Ausübungspreis von 1,47. Eine gegenläufige Option mit einem Ausübungspreis von 1,25 wurde zur Reduktion des Prämienaufwands verkauft. Diese Absicherungsstrategie deckt die Investments der Gesellschaft, nicht aber die erwarteten Gewinne aus den jeweiligen Projekten ab.
Die MAGNAT-Gruppe setzt zur Finanzierung der Immobilienobjekte Fremdkapital, zum Teil mit variabler Verzinsung, ein. Die MAGNAT-Gruppe ist damit einem Zinsänderungsrisiko ausgesetzt, da Erhöhungen des Zinsniveaus die Finanzierungskosten erhöhen.
Eine Absicherung dieses Zinsrisikos wird nur im Einzelfall erfolgen. Das Management hält die Übernahme dieses Risikos aus Kosten-/Nutzenüberlegungen für vertretbar, insbesondere vor dem Hintergrund, dass Investments und damit die zugehörigen Finanzierungen nicht langfristig eingegangen werden. Eine Evaluierung dieser Politik erfolgt in regelmäßigen Abständen, zumindest jedoch halbjährlich und in enger Abstimmung mit dem Aufsichtsrat.
Im Konzern bestehen grundsätzlich keine wesentlichen Konzentrationen von Kreditrisiken.
Ein vorsichtiges Liquiditätsmanagement schließt das Halten einer ausreichenden Reserve an flüssigen Mitteln ein. Der Konzern überwacht laufend das Risiko eines Liquiditätsengpasses mittels einer kurz- und mittelfristigen Liquiditätsplanung. Diese Planung berücksichtigt die Laufzeiten der Finanzinvestitionen und der finanziellen Cashflows aus der Geschäftstätigkeit. Aus Immobilienverkäufen zufließende liquide Mittel dienen der zusätzlichen Sicherstellung der Liquidität. Weitere Instrumente der Liquiditätsabsicherung sind die Aufnahme langfristiger Immobilienkredite, die Sicherstellung von Kreditlinien und Eigenkapitalmaßnahmen.
Das Liquiditätsrisiko wurde in der Anfangsphase der Gesellschaft vor allem über die Haltung einer Liquiditätsreserve in Form von jederzeit verfügbaren Bankguthaben gesteuert. Diese Funktion wird nunmehr teilweise durch jederzeit nutzbare Kreditlinien übernommen.
Vorrangiges Ziel der Kapitalsteuerung des Konzerns ist es sicherzustellen, dass auch in Zukunft die Schuldentilgungsfähigkeit und die finanzielle Substanz des Konzerns erhalten bleibt.
Der Konzern überwacht sein Kapital anhand der Eigenkapitalquote. MAGNAT beabsichtigt die zur Verfügung stehenden Eigenmittel im Sinne eines besseren Leverage zu nutzen, wird aber weiterhin eine im branchenvergleich überdurchschnittliche Eigenkapitalbasis halten. Die Eigenkapitalquote betrug am 31. März 2008 73,9 % (Vorjahr: 90,9 %).
| 31. März 2008 | Wertansatz nach IAS 39 | Wert | ||||
|---|---|---|---|---|---|---|
| Bewertungs- | Fair-Value | fortgeführte | nach | |||
| in TEUR | kategorie | Buchwert | erfolgswirksam | Anschaff. | at Equity | Fair-Value |
| Anteile an at Equity bewerteten | ||||||
| Unternehmen | L&R | 48.803 | 48.803 | |||
| Ausleihungen an at Equity bewertete | ||||||
| Unternehmen | L&R | 4.583 | 4.583 | 4.583 | ||
| Anzahlungen auf finanzielle | ||||||
| Vermögenswerte | L&R | 1.731 | 1.731 | 1.731 | ||
| Derivative Finanzinstrumente | AtFVtPL | 1.261 | 1.261 | 1.261 | ||
| Forderungen aus Lieferungen und | ||||||
| Leistungen und sonstige | ||||||
| Vermögenswerte | L&R | 4.531 | 4.531 | 4.531 | ||
| Finanzforderungen | L&R | 6.710 | 6.710 | 6.710 | ||
| Zahlungsmittel | L&R | 4.827 | 4.827 | 4.827 | ||
| Derivative Finanzinstrumente | AtFVtPL, n.a. | 93 | 93 | 93 | ||
| Langfristige Finanzschulden | o.L., n.a. | 13.760 | 13.760 | 13.760 | ||
| Verbindlichkeiten aus Lieferungen und | ||||||
| Leistungen | o.L., n.a. | 3.783 | 3.783 | 3.783 | ||
| Kurzfristige Finanzschulden | o.L., n.a. | 18.525 | 18.525 | 18.525 | ||
| Wert je Bewertungskategorie | ||||||
| L&R | 22.382 | |||||
| AtFVtPL | 1.261 | |||||
| AtFVtPL | -93 |
| 31. März 2007 | Wertansatz nach IAS 39 | Wert | ||||
|---|---|---|---|---|---|---|
| in TEUR | Bewertungs- kategorie |
Buchwert | Fair-Value erfolgswirksam |
fortgeführte Anschaff. |
nach at Equity |
Fair-Value |
| Anteile an at Equity bewerteten | ||||||
| Unternehmen | L&R | 2.001 | 2.001 | |||
| Ausleihungen an at Equity bewertete | ||||||
| Unternehmen | L&R | 2.824 | 2.824 | 2.824 | ||
| Forderungen aus Lieferungen und | ||||||
| Leistungen und sonstige | ||||||
| Vermögenswerte | L&R | 2.595 | 2.595 | 2.595 | ||
| Finanzforderungen | L&R | 215 | 215 | 215 | ||
| Derivative Finanzinstrumente | AtFVtPL | 145 | 145 | 145 | ||
| Zahlungsmittel | L&R | 30.162 | 30.162 | 30.162 | ||
| Verbindlichkeiten aus Lieferungen und | ||||||
| Leistungen | o.L., n.a. | 4.279 | 4.279 | 4.279 | ||
| Kurzfristige Finanzschulden | o.L., n.a. | 28 | 28 | 28 | ||
| Wert je Bewertungskategorie | ||||||
| L&R | 35.796 | |||||
| AtFVtPL | 145 | |||||
| o.L. | -4.307 |
o.L. -36.068
| Netto Gewinne- und Verluste (TEUR) | Aus der Folgebewertung | ||||
|---|---|---|---|---|---|
| 01.04.2007 - 31.03.2008 | aus Zinsen | zum Fair Value | Währungsdifferenz | Wertberichtigung | Nettoergebnis |
| Loans and Receivables | 1.414 | -103 | 1.311 | ||
| Derivate | 867 | 867 | |||
| Other Liabilities | -1.317 | 42 | -1.275 | ||
| SUMME | 97 | 867 | 42 | -103 | 903 |
| Netto Gewinne- und Verluste (TEUR) | Aus der Folgebewertung | ||||
|---|---|---|---|---|---|
| 06.04.2006 - 31.03.2007 | aus Zinsen | zum Fair Value | Wertberichtigung | Nettoergebnis | |
| Loans and Receivables | 777 | 777 | |||
| Derivate Other Liabilities |
-110 | 0 -110 |
|||
| SUMME | 667 | 0 | 0 | 667 | |
| * Bedeutung AtFVtPL: |
At | der Fair Value beizulegenden |
through Profit Zeitwert (Fair Vermögenswerte und finanzielle Verbindlichkeiten |
and Loss/ Value) |
* Abkürzungen: Erfolgswirksam zum bewertete finanzielle |
| L&R: | Loans | and | Receivables/ | Darlehen | und Forderungen |
| n.a | nicht | anwendbar | |||
| o.L. | Other Liabilities/ andere Verbindlichkeiten | ||||
| 2008/2009 | 2009/2010 | 2010/2011 | 2011/2012 | ||
| Zahlungsströme aus | in TEUR | in TEUR | in TEUR | in TEUR | |
| Darlehen | |||||
| DKB - Magnat 1 | |||||
| Zins | 230 | 190 | 168 | 0 | |
| Tilgung | 116 | 116 | 3.666 | 0 | |
| DKB - Magnat 4 | |||||
| Zins | 353 | 294 | 262 | 0 | |
| Tilgung | 120 | 120 | 5.723 | 0 | |
| DKB - Magnat 5 | |||||
| Zins | 252 | 208 | 183 | 0 | |
| Tilgung | 124 | 124 | 4.010 | 0 | |
| Rahmenkreditlinie | |||||
| Zins | 535 | ||||
| Tilgung | 14.770 | ||||
| Darlehen R-Quadrat 1 | |||||
| Zins | 163 | ||||
| Tilgung | 2.944 | ||||
| Darlehen R-Quadrat 2 | |||||
| Zins | 13 | ||||
| Tilgung | 239 | ||||
| Kontokorrrent | 5 | ||||
| Zwischensumme: | 19.864 | 1.052 | 14.012 | 0 | |
| Derivate | 93 | ||||
| Verbindlichkeiten Lieferungen | |||||
| und Leistungen | 3.783 | ||||
| SUMME: | 23.647 | 1.145 | 14.012 | 0 |
Die Komplementärin der Muttergesellschaft nimmt deren Geschäftsführungstätigkeit wahr. Gemäß der Satzung der Muttergesellschaft erhält sie dafür einen Aufwandsersatz, welcher in Abhängigkeit vom bilanziellen Eigenkapital der Gesellschaft gemäß konsolidierten IFRS Jahresabschluss für das jeweilige Geschäftsjahr begrenzt ist. Der Aufwandsersatz beträgt maximal 0,5 % des bilanziellen Eigenkapitals. Darüberhinaus erhält die Komplementärin eine Haftungsvergütung in Höhe von 5 % ihres eigenen Stammkapitals, nach derzeitigen Verhältnissen somit TEUR 2,5 p.a. Alle Beträge verstehen sich gegebenenfalls zuzüglich gesetzlicher Umsatzsteuer.
Die Gründungs-Kommanditaktionärin R-QUADRAT Immobilien Beratungs GmbH, Wien, ist als Inhaberin der vinkulierten Namensaktien laut Satzung der Muttergesellschaft zur Erbringung besonderer Beratungsleistungen im Zusammenhang mit der Akquisition, der Durchführung sowie der Veräußerung von Projekten gegenüber der Muttergesellschaft verpflichtet. Die Vergütung ergibt sich als Prozentsatz vom Volumen der erworbenen, entwickelten bzw. veräußerten Investments. Die Muttergesellschaft berechnet ihrerseits die von der R-QUADRAT Immobilien Beratungs GmbH in Rechnung gestellten Beträge verursachungsgerecht an die betreffenden Projektgesellschaften weiter, aus Vereinfachungsgründen kann dies auch direkt erfolgt sein.
Eventualschulden in Höhe von TEUR 986 wurden vor allem in der Form von Patronatserklärungen begründet. Zusätzlich wurde im Rahmen des Ankaufs einer Liegenschaft eine variable Kaufpreiserhöhung in Abhängigkeit vom zukünftigen Vermietungsstand vereinbart.
Zur Besicherung des dem YKB-Portfolio zur Verfügung gestellten Bridge Loans wurden die von MKGaA gehaltenen Anteile an der GAIA Real Estate Holding S.A. (vormals SOFA Holdings S.A.) gemäß einer entsprechenden Vereinbarung verpfändet. Alle Forderungen, Rechte, Ansprüche und Dividenden aus diesen Anteilen werden vorrangig der vollständigen Erfüllung der besicherten Verbindlichkeiten abgetreten.
Als nahe stehende Unternehmen im Sinne von IAS 24 werden die MAGNAT Management GmbH, Frankfurt am Main, und die R-QUADRAT Immobilien Beratungs GmbH, Wien, und deren Organe verstanden.
a) MAGNAT Management GmbH
Die MAGNAT Management GmbH ist persönlich haftende Gesellschafterin (im Folgenden Komplementärin) der MAGNAT Real Estate Opportunities GmbH & Co KGaA mit Sonderpflichten. Der Komplementärin obliegt die Geschäftsführung, welche alle Aufgaben im Zusammenhang mit dem Gegenstand der Gesellschaft, insbesondere den Erwerb, die Vermietung und die Entwicklung sowie die Verwertung von unmittelbaren und mittelbaren Immobilieninvestments umfasst.
Die MAGNAT Management GmbH erhält als Komplementärin gemäß § 8 Abs. 2 der Satzung der Ge-sellschaft die folgenden Vergütungen:
Für die Geschäftsführungstätigkeit einen Ausgleich der im Rahmen des ordnungsgemäßen laufenden Geschäftsbetriebes anfallenden Kosten und Aufwendungen bei der Komplementärin, insbesondere Personal- und Sachkosten, zzgl. 3 % auf diesen insgesamt anfallenden Betrag,, zzgl. gegebenenfalls anfallender gesetzlicher Umsatzsteuer; jedoch maximal 0,5 % des bilanziellen Eigenkapitals der Gesellschaft gem. konsolidiertem Jahresabschluss für das jeweilige Geschäftsjahr (auf Basis IFRS / International Financial Reporting Standards)
Für die Übernahme der persönlichen Haftung eine Vergütung von 5 % des Stammkapitals der Komplementärin, zzgl. gegebenenfalls anfallender gesetzlicher Umsatzsteuer. Diese Vergütung ist zahlbar jährlich nach Abschluss des Geschäftsjahres.
Im abgelaufenen Geschäftsjahr wurden der MAGNAT Management GmbH Leistungen in Höhe von TEUR 505 zuzüglich gegebenenfalls angefallener gesetzlicher Umsatzsteuer an die Muttergesellschaft erbracht. Von diesem Betrag sind am Bilanzstichtag noch TEUR 79 nicht beglichen.
b) R-QUADRAT Immobilien Beratungs GmbH
Die R-QUADRAT Immobilien Beratungs GmbH, als Gründungs-Kommanditaktionärin der Gesellschaft und Inhaberin der vinkulierten Namensaktien mit gesellschafterlicher Sonderpflicht, erhält für ihre vorstehend genannten Tätigkeiten gemäß der Satzung der Gesellschaft die folgenden Vergütungen:
Diese Vergütung versteht sich zuzüglich einer gegebenenfalls anfallenden gesetzlichen Umsatzsteuer und ist zahlbar vierteljährlich, und zwar nachträglich zum 15. eines Monats nach Ablauf des Quartals. Wenn das betreffende Immobilien-Investment nicht während des gesamten Quartals gehalten wurde, steht die Vergütung zeitanteilig zu.
Einmalig 1,0% der Anschaffungskosten inklusive Anschaffungsnebenkosten gem. IFRS / International Financial Reporting Standards bei unmittelbaren oder mittelbaren Immobilieninvestments; Bemessungsgrundlage bei mittelbaren Immobilien-Investments, insbesondere im Fall von direkten oder indirekten Mehrheitsbeteiligungen an Immobilien-Projektgesellschaften, welche vollkonsolidiert werden, sind die Anschaffungskosten inklusive Anschaffungsnebenkosten gem. Konzernbilanz nach IFRS / International Financial Reporting Standards, jeweils multipliziert mit der Beteiligungsquote der Gesellschaft; Bemessungsgrundlage bei mittelbaren Immobilien-Investments, insbesondere im Fall von direkten oder indirekten Minderheitsbeteiligungen an ImmobilienProjektgesellschaften, welche nicht vollkonsolidiert werden, sind die sinngemäß zu ermittelnden Anschaffungskosten inklusive Anschaffungsnebenkosten nach IFRS / International Financial Reporting Standards, jeweils multipliziert mit der Beteiligungsquote der Gesellschaft als pauschale Abgeltung für den erhöhten Aufwand, der mit dem Erwerb von unmittelbaren und mittelbaren Immobilien-Investments oder von immobiliennahen Investments verbunden ist, also insbesondere für die strukturierte Suche nach geeigneten Immobilien und Immobilienprojekten, Vorauswahl und Vorprüfung der Objekte einschließlich Koordination einer Due Diligence, Verhandlungsführung im Namen und Auftrag der Komplementärin, Vorbereitung von Verträgen unter Einschaltung von Rechtsanwälten etc., Abwicklung, sowie die Arrangierung der Finanzierung (Verhandlungen mit Kreditinstituten, Optimierung der Finanzierungsstruktur). Diese Vergütung versteht sich zuzüglich einer gegebenenfalls anfallenden gesetzlichen Umsatzsteuer und ist zahlbar nach dem rechtsverbindlichen Abschluss des Anschaffungsvorganges.
Einmalig 2,5 % der Herstellungskosten inklusive Herstellungsnebenkosten gem. IFRS / International Financial Reporting Standards bei unmittelbaren oder mittelbaren Immobilieninvestments; Bemessungsgrundlage bei mittelbaren Immobilien-Investments, insbesondere im Fall von direkten oder indirekten Mehrheitsbeteiligungen an Immobilien-Projektgesellschaften, welche vollkonsolidiert werden, sind die Herstellungskosten inklusive Herstellungsnebenkosten gem. Konzernbilanz nach IFRS / International Financial Reporting Standards, jeweils multipliziert mit der Beteiligungsquote der Gesellschaft; Bemessungsgrundlage bei mittelbaren Immobilien-Investments, insbesondere im Fall von direkten oder indirekten Minderheitsbeteiligungen an Immobilien-Projektgesellschaften, welche nicht vollkonsolidiert werden, sind die sinngemäß zu ermittelnden Herstellungskosten inklusive Herstellungsnebenkosten nach IFRS / International Financial Reporting Standards, jeweils multipliziert mit der Beteiligungsquote der Gesellschaft als pauschale Abgeltung für den erhöhten Aufwand, der mit der Unterstützung bei und Koordination aller Aktivitäten im Zusammenhang mit der Entwicklung von Immobilien, in welche die Gesellschaft unmittelbar oder mittelbar investiert ist, sowie mit der Prüfung und Aufbereitung der Entwicklungsmöglichkeiten im Vorfeld, verbunden ist.
Diese Vergütung versteht sich zuzüglich einer gegebenenfalls anfallenden gesetzlichen Umsatzsteuer und ist, verteilt auf den geplanten Zeitraum der Herstellung, vierteljährlich zahlbar, und zwar nachträglich zum 15. eines Monats nach Ablauf des Quartals. Während des Zeitraums der Herstellung sind der quartalsweisen Abrechnung die geschätzten Herstellungskosten zu Grunde zu legen, eine Endabrechnung erfolgt nach Fertigstellung.
Diese Vergütung steht jedoch nur zu, wenn der Gesamtgewinn des veräußerten Investments (vor Ertragsteuern) einer jährliche Verzinsung (Internal Rate of Return) auf das eingesetzte Eigenkapital der Gesellschaft von zumindest 15%, bezogen auf die gesamte Haltedauer des Investments, entspricht. Erreicht der Gesamtgewinn des Investments (vor Ertragsteuern) nicht eine so ermittelte jährliche Verzinsung (Internal Rate of Return) von 15%, jedoch von zumindest 10%, beträgt die Vergütung 1,25%. Erreicht der Gesamtgewinn des Investments (vor Ertragsteuern) eine so ermittelte jährliche Verzinsung (Internal Rate of Return) zwischen 10% und 15%, dann steht eine durch Interpolation zu ermittelnde Vergütung zu (also z.B. 1,875% bei einer Internal Rate of Return von 12,5%).
Für Zwecke der Berechnung des Internal Rate of Return sind dem Gesamtertrag aus dem Investment (insbesondere Veräußerungserlös, Erlöse aus der Vermietung und sonstige Erträge) die Anschaffungs- sowie Herstellungskosten (einschließlich Nebenkosten), einschließlich aller zurechenbaren Einzelkosten, Fremdfinanzierungskosten und dem Projekt zurechenbaren Vergütungen gem. diesem Absatz 3, gegenüberzustellen.
Diese Vergütung versteht sich zuzüglich einer gegebenenfalls anfallenden gesetzlichen Umsatzsteuer und ist zahlbar nach der rechtsverbindlichen Abwicklung des Veräußerungsvorganges.
Die vorstehend unter Ziffern 1 bis 4 angeführten Leistungen der R-QUADRAT Immobilien Beratungs GmbH werden auf Grundlage der Bestimmungen dieses § 8 gegenüber der Gesellschaft erbracht und von der Gesellschaft – im Falle mittelbarer Immobilien-Investments – verursachungsgerecht an die betreffenden Projektgesellschaften weiterverrechnet. In Abstimmung mit der Komplementärin kann im jeweiligen Einzelfall auch eine direkte Leistungserbringung und -verrechnung an die betreffenden Projektgesellschaften erfolgen.
Die R-QUADRAT Immobilien Beratungs GmbH, als Gründungs-Kommanditaktionärin der Gesellschaft und Inhaberin der vinkulierten Namensaktien mit gesellschafterlicher Sonderpflicht, erhält des weiteren eine erfolgsabhängige Vergütung, die sich wie folgt errechnet:
Diese Vergütung versteht sich zuzüglich einer gegebenenfalls anfallenden gesetzlichen Umsatzsteuer und ist zahlbar nach Fertigstellung und Prüfung des Konzernabschlusses.
In der Berichtsperiode hat die R-QUADRAT Immobilien Beratungs GmbH im folgenden Umfang Leistungen an die Konzernunternehmen ausgeführt:
| in TEUR | 01.04.2007 | 06.04.2006 |
|---|---|---|
| - | - | |
| 31.03.2008 | 31.03.2007 | |
| Mutterunternehmen | 2.432 | 0,0 |
| Tochtergesellschaften | 1.709 | 886 |
| At Equity bewertete Unternehmen | 549 | 60 |
| Summe | 4.690 | 946 |
Verbindlichkeiten aus Leistungen der R-QUADRAT Immobilien Beratungs GmbH an die Konzernunternehmen bestanden zum Bilanzstichtag in Höhe von TEUR 2.906 (Vorjahr: TEUR 946).
Im abgelaufenen Geschäftsjahr stellte die Squadra Immobilien GmbH & Co. KGaA Bridge Loans an zwei Projektgesellschaften zur Verfügung. Die Gesamtsumme dieser Transaktion betrug TEUR 8.600. Die Beträge wurden noch im Geschäftsjahr rückgezahlt und mit einem Betrag von insgesamt TEUR 111 verzinst.
Im Geschäftsjahr bestand ein Beratungsverhältnis zwischen der MAGNAT Real Estate Opportunities GmbH & Co KGaA und der Unternehmung des Aufsichtsratsmitglieds Dr. Carsten Strohdeicher. Der Beratungsvertrag umfasst die Beratung bei und Vermittlung von Fremdfinanzierungen von Immobilienprojekten in Deutschland, die darin vereinbarten Honorare liegen signifikant unter den marktüblichen Konditionen. Im abgelaufenen Geschäftsjahr erwies sich die Beratungsleistung als äußerst vorteilhaft für die Gesellschaft, wichtige Finanzierungsvorhaben konnten entgegen dem Markttrend rasch umgesetzt werden. Der Beratungsvertrag wurde mit Beschluss des Aufsichtsrats genehmigt. Für die erbrachten Beratungsleitungen wurden im Geschäftsjahr EUR 70.000 zzgl. USt gezahlt An andere Mitglieder des Aufsichtsrats wurden über die Aufsichtsratsvergütung hinaus keine zusätzlichen Vergütungen für erbrachte Leistungen gezahlt.
c) Minderheitsgesellschafter
Des Weiteren hat die MAGNAT Beziehungen zur den Minderheitsgesellschafter gehabt. Die Beziehungen bestehen im Wesentlichen aus der Finanzierung und dem Erwerb der Tochterunternehmen.
Die MAGNAT hat zum Bilanzstichtag Forderungen gegen den Minderheitsgesellschafter, R-QUADRAT Capital Beta GmbH, Wien, in Höhe von TEUR 6.295 und Verbindlichkeiten in Höhe von TEUR 209.
Die im abgelaufenen Geschäftsjahr erreichte kurzfristige Akquisitionsfinanzierung der deutschen Wohnobjekte Eberswalde und Rostock in Höhe von EUR 15 Mio. (mit einer Fremdkapitalquote von 60% der Anschaffungskosten) konnte im Juni 2008 durch eine langfristige Fremdfinanzierung für Eberswalde in Höhe von EUR 20,8 Mio. (und dadurch einer wesentlich höheren Fremdkapitalquote) zu günstigeren Konditionen (3-Monats EURIBOR + 1,1 %; Laufzeit bis 30. März 2013) abgelöst werden. Basis für diese vorteilhafte Refinanzierung waren die vorangeschrittenen Sanierungsmaßnahmen sowie die eingeleiteten Maßnahmen zur Reduzierung der Leerstandsrate. In Prüfung in diesem Zusammenhang steht eine mögliche Zinsabsicherung.
a. Geschäftsführung
Die Geschäftsführung der Muttergesellschaft wird gemäß der Satzung durch deren Komplementärin MAGNAT Management GmbH, Frankfurt am Main, wahrgenommen. Die Geschäftsführer der Komplementärin sind Herr Peter Waldner (bis 28. Februar 2008), Herr Jürgen Georg Faè (ab 29. Februar 2008) und Herr Jan Oliver Rüster.
Die Vergütung wird unter den Punkten D.5 und I.4 erläutert.
b. Aufsichtsrat und Mitarbeiter
Die Mitglieder des Aufsichtsrates der Gesellschaft, ihre Namen, ausgeübte Tätigkeiten und weitere Funktionen in anderen Kontrollgremien sind der nachstehenden Aufstellung zu entnehmen.
| Name | Funktion | Beruf | Zeitraum |
|---|---|---|---|
| Prof. Dr. Werner Schaffer | Vorsitzender | Steuerberater | seit 7. Juli 2006 |
| Dr. Oliver Mensching | Stellvertretender | Wirtschaftsprüfer/ | von 7. Juli 2006 |
| Vorsitzender bis |
Steuerberater | bis | |
| Ausscheiden | 24.10.2007 | ||
| Dr. Carsten Strohdeicher | Stellvertretender | Kaufmännischer | seit 7. Juli 2006 |
| Vorsitzender | Of Counsel | ||
| Dr. Walter Steindl | Sachverständiger | von 31. Juli 2006 | |
| bis 24.10.2007 | |||
| Dr. Christoph Jeannée | Rechtsanwalt | seit 31. Juli 2006 | |
| Wolfgang Quirchmayr | Wirtschaftsprüfer/ | von 31. Juli 2006 | |
| Steuerberater | bis 24.10.2007 |
Unter der Voraussetzung, dass die Hauptversammlung der Gesellschaft die vorgeschlagene Vergütung des Aufsichtsrates beschließt, betragen die Gesamtbezüge des Aufsichtsrates TEUR 109.
Die Konzerngesellschaften beschäftigen einen Mitarbeiter (Angestellte). Die Personalaufwendungen betragen im Geschäftsjahr TEUR 7. Sie setzen sich aus Gehalt in Höhe von TEUR 6 und gesetzlichen Sozialaufwendungen in Höhe von TEUR 1 zusammen.
c. Erklärung zum Corporate Governance Kodex
Die nach § 161 AktG vorgeschriebenen Erklärungen zum Corporate Governance Kodex werden von der Gesellschaft ein Mal im Kalenderjahr den Aktionären zugänglich gemacht.
Frankfurt am Main, den 29. Juli 2008 MAGNAT Real Estate Opportunities GmbH & Co. KGaA
Jan Oliver Rüster Jürgen Georg Faè
(Geschäftsführer der MAGNAT Management GmbH als Geschäftsführerin der Gesellschaft)
Versicherung der Geschäftsführung
Als Geschäftsführer der MAGNAT Management GmbH (geschäftsführende Komplementärin der MAGNAT Real Estate Opportunities GmbH & Co. KGaA) versichern wir nach bestem Wissen, dass gemäß den anzuwendenden Rechnungslegungsgrundsätzen der Konzernabschluss ein den tatsächlichen Verhältnissen entsprechendes Bild der Vermögens-, Finanz- und Ertragslage des Konzerns vermittelt und im Konzernlagebericht der Geschäftsverlauf einschließlich des Geschäftsergebnisses und die Lage des Konzerns so dargestellt sind, dass ein den tatsächlichen Verhältnissen entsprechendes Bild vermittelt wird sowie die wesentlichen Chancen und Risiken der voraussichtlichen Entwicklung des Konzerns beschrieben sind.
Frankfurt am Main, 29. Juli 2008 MAGNAT Real Estate Opportunities GmbH & Co. KGaA
Jan Oliver Rüster Jürgen Georg Faè
Bestätigungsvermerk
Wir haben den von der MAGNAT Real Estate Opportunities GmbH & Co. KGaA, Frankfurt am Main, aufgestellten Konzernabschluss - bestehend aus Bilanz, Gewinnund Verlustrechnung, Eigenkapitalveränderungsrechnung, Kapitalflussrechnung und Anhang - sowie den Konzernlagebericht für das Geschäftsjahr vom 1. April 2007 bis 31. März 2008 geprüft. Die Aufstellung von Konzernabschluss und Konzernlagebericht nach den IFRS, wie sie in der EU anzuwenden sind, und den ergänzend nach § 315a Abs. 1 HGB anzuwendenden handelsrechtlichen Vorschriften liegt in der Verantwortung der gesetzlichen Vertreter der Gesellschaft. Unsere Aufgabe ist es, auf der Grundlage der von uns durchgeführten Prüfung eine Beurteilung über den Konzernabschluss und den Konzernlagebericht abzugeben.
Wir haben unsere Konzernabschlussprüfung nach § 317 HGB unter Beachtung der vom Institut der Wirtschaftsprüfer (IDW) festgestellten deutschen Grundsätze ordnungsmäßiger Abschlussprüfung vorgenommen. Danach ist die Prüfung so zu planen und durchzuführen, dass Unrichtigkeiten und Verstöße, die sich auf die Darstellung des durch den Konzernabschluss unter Beachtung der anzuwendenden Rechnungslegungsvorschriften und durch den Konzernlagebericht vermittelten Bildes der Vermögens-, Finanz- und Ertragslage wesentlich auswirken, mit hinreichender Sicherheit erkannt werden. Bei der Festlegung der Prüfungshandlungen werden die Kenntnisse über die Geschäftstätigkeit und über das wirtschaftliche und rechtliche Umfeld des Konzerns sowie die Erwartungen über mögliche Fehler berücksichtigt. Im Rahmen der Prüfung werden die Wirksamkeit des rechnungslegungsbezogenen internen Kontrollsystems sowie Nachweise für die Angaben im Konzernabschluss und Konzernlagebericht überwiegend auf der Basis von Stichproben beurteilt. Die Prüfung umfasst die Beurteilung der Jahresabschlüsse der in den Konzernabschluss einbezogenen Unternehmen, der Abgrenzung des Konsolidierungskreises, der angewandten Bilanzierungs- und Konsolidierungsgrundsätze und der wesentlichen Einschätzungen der gesetzlichen Vertreter sowie die Würdigung der Gesamtdarstellung des Konzernabschlusses und des Konzernlageberichts. Wir sind der Auffassung, dass unsere Prüfung eine hinreichend sichere Grundlage für unsere Beurteilung bildet.
Unsere Prüfung hat zu keinen Einwendungen geführt.
Nach unserer Beurteilung aufgrund der bei der Prüfung gewonnenen Erkenntnisse entspricht der Konzernabschluss den IFRS, wie sie in der EU anzuwenden sind, und den ergänzend nach § 315a Abs. 1 HGB anzuwendenden handelsrechtlichen Vorschriften und vermittelt unter Beachtung dieser Vorschriften ein den tatsächlichen Verhältnissen entsprechendes Bild der Vermögens-, Finanz- und Ertragslage des Konzerns. Der Konzernlagebericht steht in Einklang mit dem Konzernabschluss, vermittelt insgesamt ein zutreffendes Bild von der Lage des Konzerns und stellt die Chancen und Risiken der zukünftigen Entwicklung zutreffend dar.
Eschborn/Frankfurt am Main, den 29. Juli 2008
Ernst & Young AG Wirtschaftsprüfungsgesellschaft Steuerberatungsgesellschaft
Elsner Sauer
Wirtschaftsprüfer Wirtschaftsprüfer
Corporate Governance Bericht und Entsprechenserklärung
Für die MAGNAT Real Estate Opportunities GmbH & Co. KGaA bilden die Prinzipien der Corporate Governance einen Orientierungsrahmen für eine verantwortungsvolle und auf den Unternehmenserfolg ausgerichtete Unternehmensführung. Transparenz hat für uns einen hohen Stellenwert und zwar gleichermaßen in der Unternehmensführung wie in der Kommunikation. Deshalb kommunizieren wir regelmäßig und aktuell über die Lage unseres Unternehmens sowie über wesentliche geschäftliche Veränderungen.
Wir informieren im Wesentlichen über unsere Quartals- und Geschäftsberichte, Pressemitteilungen sowie über Veranstaltungen mit Finanzanalysten im In- und Ausland. Über unseren Finanzkalender informieren wir frühzeitig über die Termine unserer regelmäßigen Berichterstattung. Neben der Regelpublizität veröffentlichen wir über Adhoc-Mitteilungen Umstände, die den Börsenkurs unserer Gesellschaft erheblich beeinflussen können. Unsere neue Homepage, die unter der klaren Vorgabe hin zu Transparenz und gehaltvoller Informationsvielfalt stehen wird, dokumentiert, dass für die MAGNAT Corporate Governance nicht nur in der Theorie ein Thema ist.
Im Sinne möglichst großer Transparenz, Nachvollziehbarkeit und Vergleichbarkeit mit den entsprechenden Verhältnissen anderer Unternehmen hat die MAGNAT Real Estate Opportunities GmbH & Co. KGaA nach eingehender Prüfung entschieden, den Corporate Governance Kodex (in der gültigen Fassung vom 14. Juni 2007) sinngemäß auch auf eine Kommanditgesellschaft auf Aktien anzuwenden und somit auf einen ebenfalls zulässigen eigenen Kodex zu verzichten. Im Rahmen der Corporate Governance der MAGNAT wurde den Verhaltensempfehlungen der Kodex-Kommission zur Unternehmensleitung und überwachung in der Vergangenheit und wird in der Zukunft bei sinngemäßer Anwendung bis auf wenige Ausnahmen entsprochen.
Zum besseren Verständnis erläutern wir im Folgenden generell die Gesellschaftsform KGaA und anschließend die spezifische Situation der MAGNAT.
"Die Kommanditgesellschaft auf Aktien (KGaA) ist eine Gesellschaft mit eigener Rechtspersönlichkeit, bei der mindestens ein Gesellschafter den Gesellschaftsgläubigern unbeschränkt haftet (persönlich haftender Gesellschafter) und die übrigen an dem in Aktien zerlegten Grundkapital beteiligt sind, ohne persönlich für die Verbindlichkeiten der Gesellschaft zu haften (Kommanditaktionäre)" (§ 278 Abs. 1 AktG).
Die KGaA ist also eine Mischform mit Elementen von Aktiengesellschaft und Kommanditgesellschaft. Sie ist einerseits juristische Person mit einem in Aktien zerlegten Grundkapital, das die Beteiligung der Kommanditaktionäre darstellt; sie hat andererseits einen für die Verbindlichkeiten der KGaA auch persönlich haftenden Gesellschafter, auf den überwiegend die Vorschriften über die Kommanditgesellschaft Anwendung finden (§ 278 Abs. 2 AktG). Die KGaA kann als juristische Person nur durch ihre Organe tätig werden. Wie die Aktiengesellschaft hat sie einen Aufsichtsrat (§ 287 AktG) und eine Hauptversammlung (§ 285 AktG), dagegen keinen Vorstand. Seine Aufgaben nehmen die persönlich haftenden Gesellschafter wahr. Die persönlich haftenden Gesellschafter haben nach § 283 AktG eine Stellung, die derjenigen des Vorstandes einer AG entspricht. Die entsprechenden aktienrechtlichen Vorschriften sind sinngemäß anwendbar. Dem persönlich haftenden Gesellschafter steht damit die Geschäftsführung und die Vertretung der KGaA zu. Der Aufsichtsrat der KGaA hat eine Doppelfunktion. Er ist einerseits Überwachungsorgan und überwacht die Geschäftsführung der Gesellschaft. Andererseits ist er aber auch Vertretungsorgan, das die Beschlüsse der Kommanditaktionäre ausführt (§ 287 Abs. 1 AktG) und diese bei Rechtsstreitigkeiten mit dem persönlich haftenden Gesellschafter vertritt (§ 287 Abs. 2 AktG). In der Hauptversammlung der KGaA sind nur die Kommanditaktionäre vertreten (§ 285 Abs. 1 AktG). Die persönlich haftenden Gesellschafter haben also nur dann Stimmrecht, wenn und soweit sie zugleich Kommanditaktionäre sind. Sämtliche wichtigen Beschlüsse der Hauptversammlung bedürfen allerdings der Zustimmung der persönlich haftenden Gesellschafter (§ 285 Abs. 2 AktG).
Die Komplementäre besitzen eine stärkere Stellung als der Vorstand in der AG: Ihre Zustimmung ist grundsätzlich bei allen außergewöhnlichen Geschäftsführungsmaßnahmen und Grundlagengeschäften erforderlich. Den Kommanditaktionären fehlt im Vergleich zu Aktionären in einer AG mittelbare Personalkompetenz für die Geschäftsleitung, da der Aufsichtsrat die Komplementäre weder bestellen noch abberufen kann. Dem Aufsichtsrat fehlen im Vergleich zur AG noch weitere Befugnisse: Eine Mitwirkung an der Geschäftsführung stehet dem Kontrollgremium in der KGaA nicht zu; § 111 Abs. 4 S. 2 AktG ist nicht anwendbar (mitbestimmungsrechtliche Privilegierung der KGaA).
Einige der Verhaltensempfehlungen des auf Aktiengesellschaften zugeschnittenen Kodex sind daher generell auf eine KGaA nur entsprechend anwendbar.
Bei der Gesellschaft handelt es sich um eine Kommanditgesellschaft auf Aktien, deren Komplementärin nach deutschem Recht die Geschäftsführung und Vertretung wahrnimmt. Persönlich haftende Gesellschafterin (Komplementärin) der Gesellschaft ist die MAGNAT Management GmbH, Frankfurt. Die Geschäfte der Gesellschaft werden von der MAGNAT Management GmbH geführt, die nur durch einen Beschluss des Aufsichtsrats und nur bei Vorliegen eines wichtigen Grundes und bei Zustimmung der Hauptversammlung mit einer Mehrheit von 75% des Grundkapitals abberufen werden kann. Die MAGNAT Management GmbH übernimmt in diesem Zusammenhang – unter maßgeblicher beratender Unterstützung der Kommanditistin mit Sonderrechten und –pflichten, R-QUADRAT Immobilien Beratungs GmbH, - die Verwaltung des Portfolios sowie die Abwicklung des laufenden Geschäftsverkehrs der MAGNAT. Der R-QUADRAT Immobilien Beratungs GmbH, Wien, als Inhaberin vinkulierter Kommandit-Namensaktien, obliegt die gesellschafterliche Sonderpflicht der umfassenden Beratung und Unterstützung der Komplementärin der Gesellschaft bei der Wahrnehmung ihrer Aufgaben im Zusammenhang mit dem Erwerb, der Entwicklung, dem laufenden Management und der Vermietung, sowie der Verwertung von unmittelbaren und mittelbaren Immobilien-Investments. Die R-QUADRAT Immobilien GmbH, Wien ist in Höhe von 100% am Stammkapital der Komplementärin (MAGNAT Management GmbH) und in Höhe von 100% am Stammkapital der Kommanditistin mit Sonderpflichten (R-QUADRAT Immobilien Beratungs GmbH) beteiligt.
Die Geschäftsführung der persönlich haftenden Gesellschafterin (MAGNAT Management GmbH) und der Aufsichtsrat der MAGNAT Real Estate Opportunities GmbH & Co. KGaA (nachfolgend auch die "Gesellschaft") erklären hiermit, dass den vom Bundesministerium der Justiz im amtlichen Teil des elektronischen Bundesanzeigers bekannt gemachten Empfehlungen der "Regierungskommission Deutscher Corporate Governance Kodex" in der Fassung vom 14. Juni 2007 im Geschäftsjahr 2007/08 (seit dem Wechsel in den General Standard am 30. Oktober 2007) entsprochen wurde und künftig entsprochen wird, abgesehen von folgenden Abweichungen, die teilweise durch rechtsformspezifische Besonderheiten der KGaA und deren Gestaltung in der Satzung bedingt sind und legen wie folgt dar, welche Empfehlungen nicht angewendet werden oder wurden.
Der Präambel wird sinngemäß entsprochen.
Den Empfehlungen wird sinngemäß entsprochen.
Den Empfehlungen wird mehrheitlich sinngemäß entsprochen. Ein Selbstbehalt bei der D&O Versicherung gemäß Ziffer 3.8 ist nicht vorgesehen.
Aufgrund ihrer Rechtsform als Kommanditgesellschaft auf Aktien, deren Geschäftsführung durch eine Komplementärgesellschaft wahrgenommen wird, kann den Empfehlungen des Abschnitts 4 nicht wortgemäß entsprochen werden. Den Empfehlungen des Abschnitts 4 wird allerdings sinngemäß entsprochen, mit Ausnahme von Ziffer 4.2.3 (Vergütungsregelung der Geschäftsführung sieht ausschließlich einen fixen Bestandteil vor – die Vergütung der geschäftsführenden Komplementärgesellschaft ist in § 8 Abs. 2 der Satzung der Gesellschaft geregelt) und Ziffer 4.3.1 sowie 4.3.5. (Vergütungsbericht siehe Lagebericht)
Ebenso wie Abschnitt 4 kann den Empfehlungen des Abschnitts 5 nur sinngemäß entsprochen werden, mit Ausnahme der Ziffer 5.3. (der Aufsichtsrat der Gesellschaft setzt sich aus 3 Mitgliedern zusammen; würde aus diesem Gremium ein noch kleinerer Ausschuss gebildet, so bestünde die Gefahr, dass gerade bei besonders wichtigen oder komplexen Sachverhalten nicht der Sachverstand aller Aufsichtsratsmitglieder zur Verfügung stünde; daher erscheint die Befassung im Aufsichtsratsplenum vorzugswürdig), Ziffer 5.4.6 (die aktuell bestellten Mitglieder des Aufsichtsrates sind für die gleiche Periode bestellt) und Ziffer 5.4.7 (Die Mitglieder des Aufsichtsrates erhalten keine erfolgsorientierte Vergütung).
Den Empfehlungen des Abschnitts 6 wird sinngemäß entsprochen.
Den Empfehlungen des Abschnitts 7 wird sinngemäß entsprochen, mit Ausnahme der Ziffer 7.1.2. (die Gesellschaft orientiert sich bis auf weiteres an den gesetzlichen Publikationsfristen, wird sich aber durch eine laufenden Verbesserung der Prozesse und des Reportings bemühen, sich in Zukunft an den kürzeren Fristen des Corporate Governance Kodex zu orientieren).
Diese Erklärung wird den Aktionären durch die Aufnahme in den Geschäftsbericht 2007/08 sowie durch die unmittelbare Wiedergabe auf der neuen Homepage www.magnat-reop.com zugängig gemacht.
Frankfurt am Main, 29. Juli 2008 MAGNAT Real Estate Opportunities GmbH & Co. KGaA
Für den Aufsichtsrat Für die Geschäftsführung Prof. Dr. Werner Schaffer Jan Oliver Rüster Jürgen Georg Faè
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