Creative Media & Community Trust Corporation — Regulatory Filings 2017

Oct 26, 2017

CIM Commercial Trust Corporation

24 באוקטובר, 2017

דירוג חדש

, התחזית יציבה; קביעת קביעת דירוג חברה '-ilAA' דירוג '-ilA 'להנפקת סדרת מניות בכורה L בהיקף של עד 900 מיליון שקל ע.נ.

.................................................................................................................................................

אנליסט אשראי ראשי: eyal.evron@spglobal.com 972-3-7539723 ,עברון אייל

אנליסט אשראי משני: snir.afek@spglobal.com 972-3-7539712 ,אפק שניר

תוכן עניינים

..................................................................................................................................

תמצית

פעולת הדירוג

שיקולים עיקריים לדירוג

תחזית הדירוג

התאמות לדירוג

מתודולוגיה ומאמרים קשורים

דירוג חדש

קביעת דירוג חברה '-ilAA', התחזית יציבה; קביעת דירוג '-ilA' להנפקת מניות בכורה סדרה L בהיקף של עד 900 מיליון שקל ע.נ.

תמצית

• Corporation Trust Commercial CIM"( החברה"( היא קרן REIT אמריקאית הנסחרת ב-NASDAQ ועוסקת בעיקר בהשכרת בנייני משרדים בארה"ב. נכסי החברה מנוהלים על ידי חברות בשליטת Group CIM המנהלת נכסים בהיקף של מעל 18 מיליארד דולר ברחבי ארה"ב.
• פרופיל הסיכון העסקי של החברה נתמך בעיקר על ידי גודל תיק הנכסים, מיקום ואיכות הנכסים, פיזור ואיכות השוכרים והשתייכות לקבוצת Group CIM המקנה יתרונות לגודל ונגישות גבוהה לעסקאות בשוק ולמערכת הבנקאית. מאידך, הפרופיל העסקי מוגבל על ידי הריכוזיות הגיאוגרפית של תיק הנכסים במדינת קליפורניה ובפרט באוקלנד, על ידי ריכוזיות במספר נכסים מהותיים ועל ידי שיעור רווח תפעולי נמוך יחסית לקבוצת ההשוואה.
• פרופיל הסיכון הפיננסי של החברה נתמך על ידי רמת מינוף נמוכה ויחסי כיסוי חוב וריבית הולמים יחסית לקבוצת ההשוואה ועל ידי פריסת חלויות נוחה. יצוין כי לצורך חישוב היחסים הפיננסים אנו מחשיבים את מניות הבכורה כחוב ואת התשלומים השוטפים למחזיקים בהן כתשלומי ריבית.
• אנו קובעים דירוג '-ilAA 'לחברת Corporation Trust Commercial CIM, המשכירה נכסי משרדים בארה"ב. כמו כן אנו קובעים דירוג '-ilA 'להנפקת מניות בכורה סדרה L בהיקף כולל של עד 900 מיליון ₪ ע.נ.
• הדירוג שנקבע למניות הבכורה משקף הפחתה של שלוש רמות דירוג )נוצ'ים( מדירוג המנפיק, '-ilAA': הפחתת רמת דירוג אחת בגין גמישות שקיימת לחברה בדחיית תשלומי דיבידנד מבלי שהדבר ייחשב כאירוע חדלות פירעון של המנפיק; והפחתת שתי רמות דירוג נוספות בגין הנחיתות המובנית של מניות הבכורה ביחס לחובות אחרים של החברה.
• תחזית הדירוג היציבה משקפת את הערכתנו שתיק הנכסים של החברה יתייצב ב12- החודשים הקרובים עם השלמת תכנית המימושים עד סוף .2017 אנו מצפים כי תיק הנכסים יציג יציבות תפעולית תוך גידול מתון בהכנסות מחוזים קיימים ושמירה על שיעור תפוסה ממוצע גבוה מ.90%- היחסים ההולמים את הדירוג הנוכחי הם יחס מתואם חוב לחוב והון עצמי )על בסיס עלות היסטורית( נמוך מ55%- ויחס EBITDA להוצאות מימון של כ-x.1.8

פעולת הדירוג

ב24- באוקטובר, ,2017 קבעה P&S מעלות דירוג '-ilAA 'לחברת Corporation Trust Commercial CIM, העוסקת בהשכרת נכסי משרדים ובתפעול מלון בארה"ב. תחזית הדירוג יציבה. כמו כן קבעה P&S מעלות דירוג '-ilA 'לסדרת מניות בכורה L בהיקף כולל של עד 900 מיליון ₪ ערך נקוב.

שיקולים עיקריים לדירוג

Corporation Trust Commercial CIM"( החברה"( היא קרן REIT אמריקאית הנסחרת ב-NASDAQ. הקרן מוחזקת ברובה על ידי משקיעים פרטיים, בעיקר משקיעים מוסדיים בארה"ב, ומקצתה על ידי הציבור )כ2.5%-(. שוויו הכולל של תיק הנכסים של החברה הוא כ1.6- מיליארד דולר )על בסיס שווי הוגן(, לאחר השלמת מימושי נכסים בהיקף מהותי בשנה האחרונה, והוא מורכב בעיקר מ14- בנייני משרדים )לא כולל נכסים העומדים למכירה( ומבית מלון אחד. נכסי הקרן מנוהלים על ידי חברות בשליטת Group CIM המנהלת נכסים ברחבי ארה"ב בשווי כולל של מעל 18 מיליארד דולר. יצוין כי החברה עוסקת גם במתן הלוואות לעסקים קטנים בארה"ב בהיקף לא מהותי )חלקן מובטחות על ידי הרשות הממשלתית האמריקאית לעסקים קטנים(.

פרופיל הסיכון העסקי של החברה נתמך בגודלו של תיק הנכסים וב-EBITDA שנתי של מעל 70 מיליון דולר )לאחר השלמת תכנית מימוש הנכסים של החברה( אשר הולמים יחסית לקבוצת ההשוואה; במיקום ובאיכות נכסים התואמים את אסטרטגיית החברה להשקיע בנכסי "A class "במיקומים מרכזיים בערים בארה"ב; בפיזור שוכרים )217 שוכרים( ואיכותם כאשר חלק גדול מנכסי החברה מושכר לגופים ממשלתיים )כ30%- מההכנסות השנתיות מדמי שכירות( ולשוכר מהותי )כ15%- מההכנסות השנתיות מדמי שכירות(, Plan Health Foundation Kaiser המדורג בדירוג השקעה גלובלי -AA על ידי Ratings Global P&S ;בשיעורי תפוסה גבוהים של כ93%- בממוצע; ובהשתייכות לקבוצת Group CIM המקנה יתרונות לגודל ונגישות גבוהה לעסקאות בשוק ולמערכת הבנקאית.

מאידך, הפרופיל העסקי מוגבל על ידי הריכוזיות הגיאוגרפית של תיק הנכסים במדינת קליפורניה )כ70%- מה-NOI), ובפרט בעיר אוקלנד; על ידי ריכוזיות בשלושה נכסים מהותיים, שני בנייני משרדים באוקלנד ומלון בסקרמנטו, המהווים כ40%- מה-NOI ;ועל ידי שיעור רווח תפעולי נמוך יחסית לקבוצת ההשוואה אשר נובע להערכתנו בעיקר מתשלום דמי ניהול גבוהים בהשוואה לחברות מדורגות אחרות.

יצוין כי בשנתיים האחרונות מימשה החברה נכסים בהיקף של כ750- מיליון דולר )שווי הוגן( וביצעה רכישות חוזרות של מניות וחלוקות דיבידנדים בהיקף של כמיליארד דולר, מהלכים שהובילו לשחיקה בגודל ופיזור תיק הנכסים וביחסים הפיננסיים. בפרט, החברה מימשה מספר בנייני משרדים שהציגו ביצועים מתחת למצופה או מיצו את פוטנציאל ההשבחה, ואת נכסי ה-Family-Multi שהיו ברשותה תוך חיזוק המיקוד העסקי בתחום המשרדים. אנו מעריכים כי תכנית המימושים של החברה תושלם עם מכירות נכסים בהיקף של כ380- מיליון דולר )תקבולים נטו( שהושלמו או נחתמו ברבעון השלישי והרביעי של .2017 להבנתנו, החברה אינה מתכוונת לממש נכסים נוספים בהיקף מהותי ובכוונתה לשמור על היקף תיק הנכסים ואף לפעול להרחבתו.

פרופיל הסיכון הפיננסי של החברה משקף מינוף נמוך ויחסי כיסוי חוב וריבית הולמים יחסית לקבוצת ההשוואה. יצוין כי יחסי המינוף וכיסוי הריבית מושפעים מכך שאנו מתייחסים למניות הבכורה של החברה )סדרה L המוצעת וסדרה A הקיימת( כחוב פיננסי ומחשיבים את התשלומים התקופתיים עליהן כתשלומי ריבית. כמו כן, פרופיל הסיכון הפיננסי של החברה נתמך במדיניות הפיננסית שהוצגה לנו לשמור על רמת מינוף ההולמת את הדירוג.

תרחיש הבסיס שלנו מתבסס על ההנחות המרכזיות שלהלן:

• הנפקת מניות בכורה בהיקף של כ250- מיליון דולר ע.נ. אשר ישמשו בעיקר להחלפת חוב בנקאי קיים בהיקף של כ200- מיליון דולר ולרכישת נכסים חדשים.
  • גידול מתון )5%-3% בשנה( בהכנסות מחוזים קיימים הנתמך בהעלאות דמי שכירות בחוזים שחודשו בשנה האחרונה.
    • יציבות בשיעור הרווחיות הגולמית מדמי השכירות בשנים .2019-2017
    • הוצאות הנהלה וכלליות שנתיות בהיקף של כ16%- מההכנסות, בדומה לשנים קודמות.
• חלוקת דיבידנדים על בסיס מדיניות החברה לחלק 50%-40% מה-FFO( operations from funds )או 2.5%-2.0% מה-NAV .)net asset value(

תחת תרחיש הבסיס שלנו, יחסי המינוף וכיסוי החוב צפויים לעמוד בשנים הבאות על:

• יחס מתואם EBITDA להוצאות מימון של x-1.7x.2.0
  • יחס מתואם חוב ל-EBITDA של x-9.0x.10.0

יחס חוב לחוב והון עצמי של 50%-45% )על בסיס עלות היסטורית(. יצוין כי יחס זה בניתוח על בסיס שווי הוגן צפוי להערכתנו לעמוד על .45%-40%

נזילות

אנו מעריכים את רמת הנזילות של Corporation Trust Commercial CIM כהולמת. אנו צופים כי היחס בין המקורות של החברה לשימושים שלה יעלה על x1.2 ב12- החודשים הקרובים. הערכה זו מתבססת על היקף הגיוס המתוכנן, על תזרים חיובי שוטף מפעילות, על מימושי נכסים שהושלמו, על פירעון חוב בנקאי מתמורת ההנפקה ועל חלוקות נוספות הצפויות מתמורת מימושי הנכסים. נזילות החברה נתמכת בהיקף נכסים לא משועבדים בסך כ670- מיליון דולר )על בסיס שווי הוגן( ובפריסת החלויות הנוחה של חובות החברה.

להלן המקורות והשימושים העיקריים של החברה, לפי הערכתנו, ב12- החודשים שהתחילו ב1- ביולי, :2017

עיקריים שימושים		עיקריים מקורות
מיליון .\$ סך כ200- הנפקה ב תמורת ה ב בנקאי מ פירעון חו		ל בהיקף ש נפקה הוצאות ה ה בניכוי ניות בכור הנפקת מ 
ה. יות החבר בסיס מדינ בידנד על חלוקת די		מיליון .\$ כ233-
נכסים מימושי ה בעקבות של מניות נוספות וזרות רכישות ח		מיליון .\$ 45-40 פת של עילות שוט תזרים מפ 
שבוצעו.		בסך או נחתמו שהושלמו נכסים ושי נטו ממימ תקבולים 
מיליון .\$ סך כ10- שוטפות ב CAPEX השקעות		.\$ מיליון כ380-

תחזית הדירוג

תחזית הדירוג היציבה משקפת את הערכתנו שתיק הנכסים של החברה יתייצב ב12- החודשים הקרובים עם השלמת תכנית המימושים הצפויה עד סוף .2017 אנו מצפים כי תיק הנכסים יציג יציבות תפעולית תוך גידול מתון בהכנסות מחוזים קיימים ושמירה על שיעור תפוסה ממוצע גבוה מ.90%- היחסים ההולמים את הדירוג הנוכחי הם יחס המתואם חוב לחוב והון עצמי )על בסיס עלות היסטורית( נמוך מ55%- ויחס EBITDA להוצאות מימון של כ-x.1.8

התרחיש החיובי

נשקול פעולת דירוג חיובית אם החברה תשפר באופן משמעותי את גודל ופיזור תיק הנכסים ואת הביצועים התפעוליים )כולל שיעורי תפוסה( ובנוסף תציג יחס מתואם חוב לחוב והון עצמי )על בסיס עלות היסטורית( נמוך מ50%- ויחס EBITDA להוצאות מימון של כ-x.2.5

התרחיש השלילי

פעולת דירוג שלילית תיתכן אם תחול התדרדרות בביצועים התפעוליים של תיק הנכסים או אם החברה תבצע שינויים מהותיים בהרכב תיק הנכסים ובמיקוד העסקי. נשקול פעולת דירוג שלילית גם אם החברה לא תעמוד ביחסים הפיננסיים ההולמים את הדירוג הנוכחי. להערכתנו, תרחיש זה ייתכן אם החברה תבצע חלוקות ו/או רכישות נכסים בהיקף מהותי מעבר לתרחיש הבסיס שלנו.

התאמות לדירוג

פיזור עסקי: ניטרלי מבנה הון: ניטרלי נזילות: ניטרלי מדיניות פיננסית: ניטרלי ניהול, אסטרטגיה וממשל תאגידי: ניטרלי השוואה לקבוצת ייחוס: ניטרלי

מתודולוגיה ומאמרים קשורים

• מתודולוגיה: המדריך להון היברידי, 15 בספטמבר, 2008
• מתודולוגיה כללי: השימוש בתחזית דירוג וב-CreditWatch, 14 בספטמבר, 2009
• מתודולוגיה: מתודולוגיה להערכת ניהול וממשל תאגידי של חברות ומבטחים, 13 בנובמבר, 2012
• מתודולוגיה כללי: עיתוי התשלומים, תקופות גרייס, ערבויות, והשימוש בדירוגים 'D( 'כשל פירעון( ו-'SD( 'כשל פירעון סלקטיבי(, 24 באוקטובר, 2013
  • מתודולוגיה: גורמי מפתח לדירוג חברות נדל"ן, 19 בנובמבר, 2013
    • מתודולוגיה: דירוג קבוצות חברות, 19 בנובמבר, 2013
  • מתודולוגיה: דירוגי חברות - יחסים פיננסיים והתאמות, 19 בנובמבר, 2013
  • מתודולוגיה מאמרי ליבה: מתודולוגיה כללית לדירוג תאגידים, 19 בנובמבר, 2013
    • מתודולוגיה: מתודולוגיה להערכת סיכון מדינה, 19 בנובמבר, 2013
      • מתודולוגיה: סיכון ענפי, 19 בנובמבר, 2013
    • סולמות דירוג והגדרות: דירוג אשראי בסולמות מקומיים, 22 בספטמבר, 2014
• מתודולוגיה מאמרי ליבה: קריטריונים לדירוג הנפקות של חברות לא פיננסיות בסולם הדירוג המקומי של P&S מעלות, 22 בספטמבר, 2014
  • מתודולוגיה: מתודולוגיה להערכת פרופיל הנזילות של תאגידים, 16 בדצמבר, 2014
  • מתודולוגיה כללי: טבלאות ההמרה של P&S בין דירוגים בסולם הגלובלי לדירוגים בסולמות מקומיים, 14 באוגוסט, 2017
    • 2017 ,ביוני 26 ,S&P Global Ratings של הדירוג הגדרות
    • דעות ופרשנות: הקשר בין סולם הדירוג הגלובלי לבין סולם הדירוג הישראלי, 25 בינואר, 2016

	CIM Commercial Trust Corporation מנפיק דירוג)י( ה
ilAA Stable-	טווח ארוך מי - דירוג מקו
	נפקה דירוג)י( ה
	רה מניית בכו
-ilA	L רה סדרה מניות בכו
	המנפיק ת דירוג היסטוריי
	טווח ארוך מי - דירוג מקו
ilAA-/Stable	2017 ,24 אוקטובר
	ספים פרטים נו
14:56 24/10/2017	רוע רחש האי זמן בו הת
14:56 24/10/2017	רוע ה על האי ע לראשונ זמן בו נוד
מדורגת החברה ה	ג יוזם הדירו

מעקב אחר דירוג אשראי

אנו עוקבים באופן שוטף אחר התפתחויות שעשויות להשפיע על דירוג האשראי של מנפיקים או של סדרות אג"ח ספציפיות שאנו מדרגים, מטרת המעקב היא להבטיח כי הדירוג יהיה מעודכן באופן שוטף ולזהות את הפרמטרים שיכולים להוביל לשינוי בדירוג.

P&S מעלות הוא שמה המסחרי של חברת "אס אנד פי גלובל רייטינגס מעלות בע"מ". לרשימת הדירוגים המעודכנים ביותר ולמידע נוסף אודות מדיניות המעקב אחר דירוג האשראי, יש לפנות לאתר אס אנד פי גלובל רייטינגס מעלות בע"מ בכתובת il.co.maalot.www.

כל הזכויות שמורות © אין לשנות, לבצע הנדסה חוזרת, לשכפל, להפיץ בכל דרך, לשנות או לאחסן במאגר מידע או במערכת לאחזור מידע את התוכן )לרבות הדירוגים, האנליזות, המידע, ההערכות, התוכנה ותוצריה(, וכל חלק ממנו )להלן, יחדיו, ה"תוכן"(, מבלי לקבל את הסכמתה מראש ובכתב של אס אנד פי גלובל רייטינגס מעלות בע"מ או חברות הקשורות לה )להלן, יחדיו, "P&S)". P&S וצדדים שלישיים הנותנים לה שירותים, לרבות הדירקטורים שלה, המנהלים שלה, בעלי המניות שלה, עובדיה ושלוחיה )להלן, יחדיו, ")ה(צדדים )ה(קשורים"( אינם מבקרים את התוכן ואינם מאמתים את נכונותו או שלמותו, לרבות, אך לא רק, אי-דיוקים, חוסרים, היותו מעודכן או זמין בכל עת. התוכן מסופק על בסיס IS-AS. P&S והצדדים הקשורים לא נותנים כל התחייבות או מצג, במישרין או בעקיפין, לרבות, אך לא רק, בעניין מידת האיכות מספקת או התאמה לצורך כזה או אחר, וכי התוכן לא יכלול טעויות ו/או שגיאות.

P&S והצדדים הקשורים לא יישאו בכל אחריות שהיא לנזקים ישירים ו/או עקיפים מכל מין וסוג שהוא, לרבות נזקים נלווים או תוצאתיים )ובכלל זה, מבלי לגרוע מכלליות האמור, פיצויים בגין הפסד עבודה ועסקים, הפסד הכנסות או רווחים, הפסד או איבוד מידע, פגיעה בשם טוב, אבדן הזדמנויות עסקיות או מוניטין(, אשר נגרמו בקשר עם שימוש בתוכן, גם במידה ונודע מראש על האפשרות לנזקים כאמור.

אנליזות הקשורות לדירוג ואנליזות אחרות, לרבות, אך לא רק, הדירוגים, ומידע אחר הכלול בתוכן מהוות הבעת דעה סובייקטיבית של P&S נכון למועד פרסומן, ואינן מהוות דבר שבעובדה, או המלצה לרכוש, להחזיק או למכור ניירות ערך כלשהם, או לקבלת החלטה בעניין ביצוע השקעות. P&S אינה נוטלת על עצמה כל מחויבות לעדכן את התוכן לאחר פרסומו. אין להסתמך על התוכן בקבלת החלטות בנוגע להשקעות. P&S אינה משמשת כ"מומחה" או כיועץ לעניין השקעות ו/או ניירות ערך.

על מנת לשמר את העצמאות והיעדר התלות של פעולותיהן של היחידות השונות של P&S, P&S שומרת על הפרדה בין פעולות אלו. כתוצאה מכך, ייתכן וליחידות מסוימות יהיה מידע אשר אינו זמין ליחידות אחרות של P&S. P&S גיבשה נהלים ותהליכים על-מנת לשמור על סודיות מידע שאינו פומבי המתקבל בקשר להליכים האנליטיים שהיא מבצעת. P&S מקבלת תמורה כספית עבור מתן שירותי הדירוג והניתוחים האנליטיים שהיא מבצעת, בדרך כלל מהמנפיקים או מהחתמים של ניירות הערך המדורגים, או מהחייבים, לפי העניין. P&S שומרת לעצמה את הזכות להפיץ את חוות הדעת שלה והאנליזות. הדירוגים הפומביים של P&S והאנליזות מופיעים באתר P&S מעלות, בכתובת il.co.maalot.www ובאתר P&S, בכתובת com.standardandpoors.www, ויכולים גם להופיע בפרסומים אחרים של P&S ושל צדדים שלישיים.