Capital Park S.A. — Management Reports 2021

Mar 22, 2021

List Zarządu 31.12.2020 LIST ZARZĄDU Szanowni Państwo, Z ogromną przyjemnością przekazujemy na Państwa ręce raport Grupy Capital Park za 2020 rok. Był on niewątpliwie okresem pełnym trudności i wyzwań związanych z rozwojem pandemii Covid-19, która wpłynęła na życie społeczne i gospodarcze oraz całą branżę nieruchomości. Dzięki zdrowej pozycji bilansowej i gotówkowej powstałej w wyniku sprzedaży pod koniec 2019 roku jednego z naszych flagowych projektów – Eurocentrum Office Complex oraz strukturze naszego portfela projektów nieruchomościowych i odpowiedniemu zarządzaniu kryzysowemu, wpływ pandemii na Grupę był relatywnie niski. Na tle innych obiektów zarządzanych przez Capital Park w najlepszej sytuacji były biura. Odnotowaliśmy wprawdzie w tym segmencie spadek przychodów, który wyniósł kilka procent w ujęciu pieniężnym, ale dotyczył on przede wszystkim tych najemców, którzy biznesowo powiązani są z handlem. W czasie kryzysu bardzo dobrze sprawdziły się obiekty wielofunkcyjne. Dla przykładu Royal Wilanów, w którym około 25.700 m2 stanowią biura, a ponad 11 000 m2 powierzchnia gastronomiczna i handlowo-usługowa, spadki przychodów w żadnym z miesięcy nie przekroczyły 30%. W okresach, w których rząd znosił obostrzenia przestrzeń publiczna na nowo odżywała, lokale handlowe i gastronomiczne odzyskiwały swoich klientów, podczas gdy w większości biur na przykład na Mokotowie przez cały ten czas zamknięte były kantyny, a biura świeciły pustkami. Między innymi dzięki wzrostowi znaczenia lokalizacji poza ścisłym centrum miasta udało nam się także podpisać nowe umowy najmu i na dziś mimo pandemii Royal Wilanów jest w pełni skomercjalizowany. Nieocenionym rozwiązaniem okazała się wprowadzona przez nas w 2019 roku usługa dedykowanej opieki medycznej - Office Doctor. W pierwotnym założeniu chcieliśmy dać pracownikom biur i osobom przebywającym na terenie budynku możliwość szybkiego dostępu do lekarza, skorzystania ze służb ratowniczych oraz specjalistycznej karetki. Każdego miesiąca zespół medyczny przyjmuje około 90 zgłoszeń na terenie kompleksu Royal Wilanów. Podczas epidemii COVID-19 mieliśmy kilka krytycznych interwencji, z czego w trzech przypadkach ekipie Office Doctor udało się uratować ludzkie życie. Pracownicy biurowi cenią sobie obecność ratowników na miejscu, możliwość wykonania badań czy dezynfekcji pomieszczeń biurowych. Mają dostęp do sprawdzonych testów i fachowej porady z zakresu ochrony sanitarno-higienicznej, która jest kluczowa w obecnym czasie. Jedną z najbardziej poszkodowanych branż w wyniku pandemii pozostaje sektor hotelowy co obrazuje ubiegłoroczna znaczna utrata dochodów naszego hotelu Hampton by Hilton Old Town Gdańsk. Z kolei nasze obiekty handlowe to przede wszystkim centra typu convenience, które w trakcie okresowych lockdown’ów w dużej mierze funkcjonowały. To obiekty praktycznie bez części wspólnych z lokalami, do których wejścia są bezpośrednio z parkingu zewnętrznego – i przez to są relatywnie bezpieczne. W segmencie handlowym pandemia miała największy wpływ na projekty ETC Swarzędz i Galeria Zaspa. Ze znaczną większością najemców udało nam się jednak wypracować stanowiska, które zaakceptowały obie strony. Analizowaliśmy footfall, sprawdzaliśmy obroty i staraliśmy się wyjść naprzeciw ich potrzebom tak, aby mogli przetrwać cały miniony rok. Ogółem, w całym portfelu Grupy, koronawirus spowodował 16% straty w przychodach z najmu i 18% w NOI w 2020 w stosunku do prognoz sprzed pandemii. Analizując te dane nie sposób pominąć faktu braku uwzględnienia interesów właścicieli i zarządców nieruchomości w Tarczach Antykryzysowych. Ustawy wypracowane przez rząd zamiast rozłożyć ciężar proponowanych rozwiązań proporcjonalnie na wszystkie strony: Państwo, banki, zarządców nieruchomości i najemców, obarczyły problemem tylko właścicieli nieruchomości. Na tę chwilę sytuacja jest stabilna i możemy pozwolić sobie na znacznie bardziej optymistyczne prognozy. Pomimo pandemii, z zachowaniem wszelkich obostrzeń reżimu sanitarnego, intensywnie pracowaliśmy przy naszej największej i najbardziej prestiżowej inwestycji – Fabryce Norblina. W październiku 2020 roku zakończyliśmy prace konstrukcyjne ośmiu naziemnych kondygnacji, osiągając tym samym docelową wysokość 44 metrów. Obecnie trwają roboty elewacyjne oraz wykończeniowe powierzchni wewnątrz budynku, a także prace konserwatorsko-restauratorskie przy dziesięciu zabytkowych budynkach dawnej fabryki. W 2020 roku zawarte zostały także kluczowe dla tego projektu umowy najmu. Powierzchnia biurowa została wynajęta w 71%, a handlowo-usługowa w blisko 60%. Grono najemców Fabryki Norblina w 2020 roku powiększyło się o takie marki jak Allegro.pl, Globalne Centrum Usług Biznesowych Japan Tobacco International, renomowany bank skandynawski czy pierwszą w Polsce digitalową galerię sztuki. 3 lutego 2021 roku Grupa zawarła aneks do umowy z głównym wykonawcą inwestycji - Warbud S.A., wydłużający termin realizacji projektu o dwa miesiące. Tym samym proces rewitalizacji tego dwuhektarowego kompleksu zakończy się uzyskaniem pozwolenia na użytkowanie planowanym na trzeci kwartał br. Rok 2020 był udany także pod względem liczby zawartych umów najmu. Pomimo trudnej sytuacji spowodowanej pandemią nasze działy komercjalizacji podpisały umowy na 43.000 m2 powierzchni w naszych obiektach. W tym ponad 29.000 m2 to umowy przednajmu zawarte dla Fabryki Norblina, 6.000 m2 to powierzchnia dotycząca umów przedłużonych z dotychczasowymi najemcami, a 8.000 m2 to łączna powierzchnia dla nowych umów podpisanych dla istniejących obiektów. Warto podkreślić, że na datę publikacji raportu poziom komercjalizacji naszych projektów wynosi 95%, ze średnioważonym, ponad pięcioletnim okresem wynajmu. Sytuacja finansowa Grupy jest stabilna. Przychody operacyjne w 2020 wyniosły 57,6 mln zł i kształtowały się na zbliżonym poziomie do wyniku za 2019 w wysokości 57,5 mln zł (tj. po wyłączeniu przychodów osiąganych ze sprzedanego w 2019 roku. projektu Eurocentrum Office Complex). Nadwyżki pieniężne wypracowane ze sprzedaży Eurocentrum Office Complex pozwoliły nam na wypłatę dywidendy za 2019 roku w kwocie PLN 227,5 mln zł tj. 2,10 zł za akcję, spłatę obligacji zapadających w 2020 roku oraz zabezpieczenie wykupu tych obligacji, które zapadają w 2021 roku. Wpływ pandemii koronawirusa SARS-CoV-2 spowodował spadek NOI o 18% w stosunku do prognozowanych przychodów na 2020. Skutki pandemii znalazły odbicie w wycenie nieruchomości inwestycyjnych poprzez dekompresję stóp kapitalizacji, a także konserwatywne podejście w zakresie przyjętych w wycenach założeń dotyczących czynszu rynkowego, okresu poszukiwania najemców oraz zachęt dla najemców w postaci okresów bezczynszowych. Poza bieżącą działalnością intensywnie pracowaliśmy także na polu poszerzania portfolio Grupy. W czerwcu wzięliśmy udział w premierze spektakularnego projektu wielofunkcyjnego Nowy Wełnowiec w Katowicach, którego jesteśmy partnerem strategicznym. To idealnie zaprojektowana dzielnica miasta, która w centrum uwagi stawia człowieka, ekologię, klimat oraz niepowtarzalną przestrzeń. 25 ha terenu stanie się miejscem do życia, pracy, spotkań i odpoczynku w zgodzie z naturą, z dala od zgiełku miasta, a jednocześnie w zasięgu jego głównych atrakcji. Dzielnica będzie otwarta na Katowice i będzie służyć wszystkim mieszkańcom. W październiku z kolei zawarliśmy przedwstępną umowę zakupu dwóch działek w Gdańsku o łącznej powierzchni 1,3 ha, na tzw. Polskim Haku. Na tym unikatowym, historycznym terenie planujemy zabudowę mieszkaniową z częścią handlowo-usługową, a także reprezentacyjną przestrzenią rekreacyjną, dostępną dla wszystkich mieszkańców Gdańska i turystów odwiedzających miasto. Niezwykle ważnym obszarem dla Grupy Capital Park jest również działalność pozafinansowa. Decydując się na rewitalizację Fabryki Norblina, powołaliśmy do życia działającą przy niej Fundację Fabryki Norblina, która funkcjonuje w czterech kluczowych obszarach: plakat i malarstwo, design i sztuka użytkowa, film oraz muzyka. Poprzez jej działania chcemy wskrzesić dzieło pierwszych właścicieli fabryki, pasjonatów sztuki i hojnych darczyńców, którzy wspierali cele kulturalne i społeczne. Zarządzając naszymi obiektami promujemy równocześnie postawy proekologiczne i zdrowy tryb życia. Ponadto w 2020 roku zaangażowaliśmy się w akcje charytatywne takie jak „Projekt 28 marzeń – niepełnosprawni w drodze na szczyt”, wsparcie Wielkiej Orkiestry Świątecznej Pomocy, Domu Wsparcia dla Powstańców Warszawskich, a także przyłączyliśmy się do akcji branżowej „Property4Heroes” wspierającej najemców oraz medyków będących na pierwszej linii frontu walki z pandemią. Tą aktywność Grupy szczegółowo opisujemy w dalszej części niniejszego raportu. Za nami bardzo wymagający oraz intensywny rok. Skuteczne funkcjonowanie Grupy w sytuacji, która zaskoczyła nas wszystkich nie byłoby możliwe bez naszego zaangażowanego i kompetentnego zespołu. W imieniu Zarządu Grupy Capital Park chcielibyśmy ogromnie podziękować wszystkim pracownikom za niezwykłą solidarność, kreatywność w rozwiązywaniu problemów wywołanych pandemią, a czasami nawet nadludzką siłę i umiejętność godzenia pracy z domu z dodatkowymi obowiązkami rodzinnymi związanymi np. z nauką online. Naszą wdzięczność za partnerską współpracę i okazane zaufanie kierujemy także do wszystkich inwestorów, banków, najemców, dostawców oraz partnerów biznesowych. Obecnie, mimo przedłużającej się pandemii, kondycja finansowa Grupy Capital Park jest dobra, mamy niski poziom zadłużenia, projekty generujące stabilny dochód z czynszów, utrzymujemy bezpieczne saldo środków pieniężnych - jesteśmy zatem dobrze przygotowani do realizacji bieżących zadań inwestycyjnych i potencjalnych nowych akwizycji. Z nadzieją patrzymy w przyszłość i wierzymy, że z obecnego kryzysu wyjdziemy mądrzejsi, silniejsi i bardziej zjednoczeni. Z wyrazami szacunku, Jan Motz, Prezes Zarządu Kinga Nowakowska, Członek Zarządu Marcin Juszczyk, Członek Zarządu