Capital Park S.A. — Management Reports 2020

Apr 17, 2020

Szanowni Państwo,

Z ogromną przyjemnością prezentujemy Państwu raport Capital Park SA za 2019 rok. Ubiegły rok był dla nas niezwykle owocny i obfitował w wiele przełomowych wydarzeń, które miały niebagatelny wpływ na umocnienie naszej pozycji na rynku.

Jednym z najważniejszych wydarzeń w minionym roku dla naszej Grupy było pozyskanie nowego partnera strategicznego. W maju 2019 roku Madison International Realty, globalny inwestor działający na rynku nieruchomości, sfinalizował przejęcie pakietu kontrolnego, 65,99% akcji w Capital Park SA od Patron Capital Partners, paneuropejskiego inwestora instytucjonalnego z branży nieruchomości – naszego dotychczasowego głównego inwestora. Patron Capital Partners zatrzymał mniejszościowy pakiet udziałów w Grupie. Dzięki tej transakcji pozyskaliśmy silnego partnera, z którym będziemy mogli podejmować nowe wyzwania i być bardziej aktywni na rynku inwestycyjnym, a jednocześnie w akcjonariacie spółki pozostał nasz wieloletni inwestor, z którym przez niemal 14 lat realizowaliśmy strategię biznesową i budowaliśmy silną pozycję naszej Grupy na rynku nieruchomości w Polsce. W 2020 roku przebudowa struktury udziałów trwa. W marcu szwedzki inwestor Europi Property Group nabył 12,27% akcji w Capital Park SA od MetLife OFE, który był obecny w naszym akcjonariacie od debiutu na GPW w 2013 roku. EPG to firma inwestycyjna działająca na rynku nieruchomości od 2019 roku. Została założona przez Jonathana Willéna, poprzednio dyrektora w Blackstone Real Estate Group oraz Brunswick Real Estate Ventures, jednego z wiodących skandynawskich inwestorów i zarządców funduszy nieruchomościowych. Jesteśmy ogromnie wdzięczni za wsparcie, którym obdarzali nas nasi dotychczasowi partnerzy i dziękujemy nowym za kredyt zaufania i wsparcie obecnej strategii rozwoju Grupy.

Kolejnym kluczowym wydarzeniem w Grupie Capital Park była sprzedaż jednego z naszych flagowych projektów - Eurocentrum Office Complex. Pod koniec listopada 2019 roku największy zielony kompleks biurowy w Warszawie oferujący łącznie ponad 85 100 m² powierzchni najmu trafił w ręce jednej z wiodących firm sektora nieruchomości w Europie Środkowo-Wschodniej – CPI Property Group. Eurocentrum był historycznie pierwszym tego typu obiektem biurowym na lokalnym rynku i obecnie odgrywa dominującą rolę w górnej części Alei Jerozolimskich, a także wyznacza trendy na rynku nieruchomości biurowych w kraju. Wyróżnia się ponadczasowym designem i najwyższej jakości standardem budowlanym oraz nowoczesnymi rozwiązaniami technologicznymi. Jest w pełni skomercjalizowany, a lojalni najemcy, do których należą m.in. Unilever, COTY, Group One, Randstadt, SAGE, PSE i Urząd Transportu Kolejowego, generują stabilne dochody z wynajmu. Eurocentrum jest największym biurowcem z ekologicznymi funkcjami i szeroką gamą usług bardzo cenionych przez najemców i jesteśmy przekonani, że wygeneruje wartość dodaną i rosnące zyski dla nowego właściciela.

Rok 2019 upłynął także pod znakiem intensywnych prac przy naszej największej i najbardziej prestiżowej inwestycji – Fabryce Norblina. Prace rewitalizacyjne i budowlane na dwuhektarowym terenie dawnych zakładów Norblin, Bracia Buch i T. Werner na warszawskiej Woli toczyły się pełną parą. W 2019 roku większość specjalistycznych robót wykonywanych było pod ziemią przy 4-kondygnacyjnym parkingu, a także przy zabezpieczaniu 10 zabytkowych budynków. Na budowie miały miejsce ponadto wyjątkowe i niezwykle rzadko wykonywane operacje. W kwietniu na swoje pierwotne miejsce powrócił przesunięty o 15 metrów 900-tonowy budynek. Z kolei dwa inne zabytkowe obiekty o łącznej wadze 750 ton zostały podwieszone około metra nad gruntem, by wykonać pod nimi docelowy strop betonowy nad częścią podziemną budynku. Równolegle z pracami budowlanymi i konserwatorskimi toczyła się komercjalizacja projektu. W 2019 roku projekt został wynajęty w blisko 40 % a na dzień sporządzenia niniejszego raportu poziom przednajmu osiągnął 47%. Zostało także uruchomione finansowanie kredytowe udzielone przez banki Pekao SA (99,3 mln euro) oraz Europejski Bank Inwestycyjny (60 mln euro), które łącznie ze środkami własnymi Grupy Capital Park w pełni pokrywają koszty jego budowy. Zakończenie wszystkich prac planowane jest na II kwartał 2021 roku. Zrewitalizowana, zabytkowa przestrzeń zostanie przywrócona miastu i jego mieszkańcom. Chcemy by Fabryka Norblina była atrakcyjna także dla turystów odwiedzających Warszawę, aby było to miejsce, które łączyć będzie wiele różnorodnych funkcji i odniesie się do niesamowitej historii fabryki i jej międzynarodowych sukcesów.

Jesteśmy dumni, że możemy przekazać Państwu raport roczny, który prezentuje rekordowe zyski skonsolidowane Grupy Capital Park. Skonsolidowany zysk netto Grupy Capital Park za 2019 rok wyniósł 263 mln zł. Głównymi czynnikami tak dobrego wyniku za 2019 rok są sprzedaż Eurocentrum Office Complex znacząco powyżej wartości księgowej oraz postępy w realizacji i wynajmie Fabryki Norblina, które przy sprzyjającym rynku nieruchomości i kompresji stóp kapitalizacji obserwowanej w 2019 roku przełożyły się na wysoki zysk z aktualizacji wyceny nieruchomości inwestycyjnych i tym samym na rekordowo wysoki wzrost NAV (+27% r/r). Dzięki wpływom ze sprzedaży tego kluczowego projektu saldo gotówki Grupy na koniec roku wyniosło rekordowe 604 mln zł a wskaźniki zadłużenia netto spadły aż do poziomu 5%.

Najbardziej jednak cieszy nas fakt, że po wybitnym 2019 roku możemy zarekomendować naszej Radzie Nadzorczej i Walnemu Zgromadzeniu pierwszą w historii Spółki wypłatę dywidendy w wysokości 2,10 PLN na akcję, tj. 227,5 mln zł o co stanowi 83,3% zysku Capital Park SA za 2019 rok. Tak dobre wyniki nie byłyby możliwe do osiągnięcia, gdyby nie efekty komercjalizacji naszych kluczowych projektów. Eurocentrum Office Complex był sprzedawany z 99% poziomem komercjalizacji. Na koniec 2019 roku nasz drugi kluczowy projekt - Royal Wilanów był wynajęty w 97%. W 2019 roku zawarliśmy umowy najmu na łączną powierzchnię 22 000 m² . Na datę publikacji raportu poziom komercjalizacji naszych projektów wynosi 94%, ze średnioważonym, ponad pięcioletnim okresem wynajmu.

Nasze sukcesy biznesowe nie byłyby możliwe bez zaangażowanego i kompetentnego zespołu, któremu w imieniu Zarządu Grupy Capital Park SA chcielibyśmy ogromnie podziękować. Naszą wdzięczność za partnerską współpracę i okazane zaufanie kierujemy także do wszystkich inwestorów, banków, najemców, dostawców, partnerów biznesowych oraz współpracowników.

Koniec pierwszego kwartału 2020 roku przyniósł dramatyczne wydarzenia związane z rozwojem epidemii wirusa COVID-19. Z niepokojem obserwujemy bezpośrednie skutki pandemii, jak również jej pośredni wpływ na różne dziedziny życia, ograniczenie swobód obywatelskich oraz środki bezpieczeństwa związane w wdrażaniem polityki dystansu społecznego. Zamknięcie lub wygaszenie działalności gospodarczej w wielu jej obszarach oznacza często dla przedsiębiorców utratę jedynego źródła utrzymania. Ciągłość działania wielu biznesów stanęła pod znakiem zapytania. Kryzys bezpośrednio boleśnie dotknął najemców obiektów handlowych i obiektów mixed-use, którzy musieli zamknąć swoje sklepy, hotele i punkty usługowe. Utrata przychodów przez część naszych najemców przekłada się na ograniczenie ich zdolności do zapłaty czynszu z najmu. Środki wdrożone przez rząd w ramach Tarczy Antykryzysowej na dzień publikacji niniejszego raportu zawiesiły obowiązki wynikające z umów najmu dla najemców centrów handlowych o powierzchni sprzedaży przekraczającej 2 000 m² . W wyniku tych działań większość naszych projektów począwszy od pierwszych zakazów działalności wprowadzonych 14 marca 2020 roku utraciły znaczącą część przychodów z czynszów. Do daty publikacji raportu w większości przypadków udało się porozumieć z bankami finansującymi poszczególne projekty co do odroczenia spłat rat kapitałowych lub kapitałowo-odsetkowych. Niemniej jednak kryzys spowoduje istotną utratę przychodów w 2020 roku, a w zależności od postawy banków finansujących, może mieć istotny, negatywny wpływ na płynność w poszczególnych spółkach celowych. Pragniemy podkreślić, że mimo utraty bieżących przychodów w 2020 roku, wypracowane w 2019 roku i latach poprzednich zyski, wysokie saldo środków pieniężnych oraz niski poziom zadłużenia dają poczucie bezpieczeństwa i tworzą solidny bufor chroniący Grupę Capital Park przed negatywnym wpływem kryzysu koronawirusa. Szczegółowy opis wpływu epidemii wywołanej przez wirus COVID-19 na działalność Grupy Capital Park oraz związanych z tym nowych ryzyk dla naszej działalności został zamieszczony w dalszej części niniejszego raportu.

Głęboko wierzymy, że mimo obecnego kryzysu w chwili obecnej nasza pozycja jest stabilna, jesteśmy gotowi nie tylko do obsługi zadłużenia zapadającego w 2020 i kolejnych latach, ale również do realizacji bieżących zadań inwestycyjnych i potencjalnych nowych akwizycji. Z nadzieją patrzymy w przyszłość i wierzymy, że z obecnego kryzysu wyjdziemy mądrzejsi, silniejsi i bardziej zjednoczeni.

Z wyrazami szacunku,

Jan Motz, Prezes Zarządu, Dyrektor Generalny Kinga Nowakowska, Członek Zarządu, Dyrektor Operacyjna Marcin Juszczyk, Członek Zarządu, Dyrektor ds. Inwestycyjnych i Finansowych