AI assistant
Capital Park S.A. Interim / Quarterly Report 2020
5549_rns_2020-09-04_5db28db7-7f20-4894-9ef5-70d445761958.pdf
Interim / Quarterly Report
Open in viewerOpens in your device viewer
Klimczaka 1, 02-797 Warszawa +48 22 318 88 88 [email protected]
www.capitalpark.pl www.inwestor.capitalpark.pl
SKRÓCONY SKONSOLIDOWANY RAPORT FINANSOWY GRUPY KAPITAŁOWEJ CAPITAL PARK ZA 6 MIESIĘCY 2020 ROKU
2020
WYBRANE SKONSOLIDOWANE DANE FINANSOWE*
| 30.06.2020 | 31.12.2019 | |||
|---|---|---|---|---|
| PLN '000 | EUR '000 | PLN '000 | EUR '000 | |
| Nieruchomości inwestycyjne | 1 000 148 | 223 947 | 890 770 | 209 175 |
| Nieruchomości inwestycyjne w wartości godziwej | 949 615 | 212 632 | 851 894 | 200 046 |
| MSSF 16 – prawo wieczystego użytkowania gruntów | 50 533 | 11 315 | 38 876 | 9 129 |
| Aktywa dostępne do sprzedaży | 563 681 | 126 216 | 543 350 | 127 592 |
| Aktywa dostępne do sprzedaży w wartości godziwej | 533 876 | 119 542 | 519 431 | 121 975 |
| MSSF 16 – prawo wieczystego użytkowania gruntów | 10 657 | 2 386 | 10 657 | 2 502 |
| Środki pieniężne w ramach aktywów dostępnych do sprzedaży |
19 148 | 4 288 | 13 262 | 3 115 |
| Środki pieniężne i ich ekwiwalenty | 163 768 | 36 670 | 590 988 | 138 778 |
| Aktywa razem | 1 837 455 | 411 432 | 2 141 977 | 502 989 |
| Zobowiązania oprocentowane, w tym instrumenty finansowe |
611 836 | 136 999 | 706 202 | 165 833 |
| Zobowiązania razem | 854 138 | 191 253 | 901 171 | 211 617 |
| Aktywa netto (NAV) | 983 318 | 220 179 | 1 240 806 | 291 371 |
| Liczba akcji | 108 333 998 | 108 333 998 | ||
| NAVPS | 9,08 | 2,03 | 11,45 | 2,69 |
| Zobowiązania netto do aktywów razem | 24,15% | 4,87% | ||
| Zobowiązania netto do kapitałów własnych | 0,44 | 0,08 |
| 6 miesięcy 2020 | 6 miesięcy 2019 | |||
|---|---|---|---|---|
| PLN '000 | EUR '000 | PLN '000 | EUR '000 | |
| Przychody operacyjne | 28 720 | 6 467 | 64 060 | 14 939 |
| Zysk operacyjny netto | 20 524 | 4 621 | 47 448 | 11 065 |
| Marża | 71% | 74% | ||
| Koszty ogólnego zarządu i koszty funkcjonowania spółek |
(8 297) | (1 868) | (14 822) | (3 456) |
| Zysk z działalności operacyjnej skorygowany o aktualizację wyceny nieruchomości |
13 029 | 2 934 | 42 634 | 9 943 |
| Zysk/strata z aktualizacji wyceny nieruchomości | 8 553 | 1 926 | 72 998 | 17 024 |
| Zysk/strata z działalności operacyjnej | 21 582 | 4 859 | 115 632 | 26 966 |
| Zysk/strata netto przypadający na akcjonariuszy spółki dominującej |
(30 016) | (6 758) | 80 546 | 18 784 |
| EPS (rozwodniony) | (0,28) | (0,06) | 0,74 | 0,17 |
| Przepływy z działalności operacyjnej | 6 818 | 1 535 | 48 468 | 11 303 |
| Przepływy z działalności inwestycyjnej | (100 061) | (22 530) | (44 538) | (10 387) |
| Przepływy z działalności finansowej | (352 940) | (79 469) | 1 235 | 288 |
* w celu przeliczenia wybranych skonsolidowanych danych finansowych zastosowano wymogi Rozporządzenia Ministra Finansów z 29 marca 2018 r. w sprawie informacji bieżących i okresowych przekazywanych przez emitentów papierów wartościowych oraz warunków uznawania za równoważne informacji wymaganych przepisami prawa państwa niebędącego państwem członkowskim (Dz.U.2018.757 z dnia 2018.04.20); nie zastosowano wymogów MSR 21 w tym zakresie.
SPIS TREŚCI
| WYBRANE SKONSOLIDOWANE DANE FINANSOWE* 2 | ||
|---|---|---|
| 1. | ŚRODROCZNE SKRÓCONE SKONSOLIDOWANE SPRAWOZDANIE Z SYTUACJI FINANSOWEJ5 | |
| 2. | ŚRODROCZNE SKRÓCONE SKONSOLIDOWANE SPRAWOZDANIE Z ZYSKÓW LUB STRAT I INNYCH | |
| CAŁKOWITYCH DOCHODÓW6 | ||
| 3. | ŚRODROCZNE SKRÓCONE SPRAWOZDANIE ZE ZMIAN W SKONSOLIDOWANYM KAPITALE | |
| WŁASNYM 7 | ||
| 4. | ŚRODROCZNE SKRÓCONE SKONSOLIDOWANE SPRAWOZDANIE Z PRZEPŁYWÓW PIENIĘŻNYCH 8 | |
| 5. | OŚWIADCZENIA ZARZĄDU 9 | |
| 6. | INFORMACJE OGÓLNE 10 | |
| 7. | INFORMACJA DODATKOWA DO ŚRODROCZNEGO SKRÓCONEGO SKONSOLIDOWANEGO | |
| SPRAWOZDANIA FINANSOWEGO 13 | ||
| 8. | DODATKOWE NOTY I OBJAŚNIENIA DO ŚRÓDROCZNEGO SKRÓCONEGO SKONSOLIDOWANEGO | |
| SPRAWOZDANIA FINANSOWEGO 17 SEGMENTY SPRAWOZDAWCZE 17 |
||
| NIERUCHOMOŚCI INWESTYCYJNE 18 | ||
| INWESTYCJE W JEDNOSTKI WSPÓŁKONTROLOWANE 23 | ||
| POZOSTAŁE FINANSOWE AKTYWA TRWAŁE WYCENIANE W WARTOŚCI GODZIWEJ PRZEZ WYNIK FINANSOWY | 24 | |
| POZOSTAŁE NALEŻNOŚCI I POZOSTAŁE AKTYWA OBROTOWE 24 | ||
| NALEŻNOŚCI HANDLOWE 24 | ||
| ŚRODKI PIENIĘŻNE I ICH EKWIWALENTY 24 | ||
| KAPITAŁY WŁASNE 25 | ||
| KREDYTY BANKOWE I POZOSTAŁE ZOBOWIĄZANIA FINANSOWE 25 | ||
| ZOBOWIĄZANIA Z TYTUŁU WYEMITOWANYCH OBLIGACJI 26 | ||
| POZOSTAŁE ZOBOWIĄZANIA I REZERWY 27 | ||
| PRZYCHODY OPERACYJNE 27 | ||
| ZYSKI I STRATY Z AKTUALIZACJI WYCENY NIERUCHOMOŚCI INWESTYCYJNYCH 27 | ||
| PRZYCHODY FINANSOWE I KOSZTY FINANSOWE 28 | ||
| PODATEK DOCHODOWY BIEŻĄCY I ODROCZONY 29 | ||
| UDZIELONE PORĘCZENIA 29 | ||
| ZABEZPIECZENIA NA MAJĄTKU GRUPY 29 | ||
| INNE ZOBOWIĄZANIA UMOWNE 29 | ||
| AKTYWOWANE KOSZTY FINANSOWANIA ZEWNĘTRZNEGO 30 | ||
| ZYSK PRZYPADAJĄCY NA JEDNĄ AKCJĘ 30 | ||
| ZARZĄDZANIE KAPITAŁEM 30 | ||
| ROZLICZENIA PODATKOWE 31 | ||
| TRANSAKCJE Z JEDNOSTKAMI POWIĄZNYMI 31 | ||
| KAPITALIZACJA PRAWA UŻYTKOWANIA WIECZYSTEGO ZGODNIE Z MSSF 16 33 | ||
| AKTYWA TRWAŁE PRZEZNACZONE DO SPRZEDAŻY 33 | ||
| ISTOTNE ZDARZENIA PO DNIU RAPORTOWYM 33 |
1. ŚRODROCZNE SKRÓCONE SKONSOLIDOWANE SPRAWOZDANIE Z SYTUACJI FINANSOWEJ
| AKTYWA | 30.06.2020 /Dane niebadane/ |
31.12.2019 /Dane badane/ |
|
|---|---|---|---|
| Aktywa trwałe | |||
| Nieruchomości inwestycyjne | 2 | 1 000 148 | 890 770 |
| Inwestycje w jednostki współkontrolowane | 3 | 41 704 | 51 107 |
| Pozostałe aktywa finansowe wyceniane w wartości godziwej przez wynik finansowy | 4 | 20 735 | 28 138 |
| Pozostałe aktywa finansowe wyceniane w zamortyzowanym koszcie | - | 5 000 | |
| Aktywa z tytułu odroczonego podatku dochodowego | - | 5 835 | |
| Pozostałe aktywa trwałe | 3 537 | 2 331 | |
| 1 066 124 | 983 181 | ||
| Aktywa obrotowe | |||
| Pozostałe należności i pozostałe aktywa obrotowe | 5 | 22 424 | 10 296 |
| Należności handlowe | 6 | 10 037 | 6 589 |
| Pozostałe aktywa finansowe wyceniane w wartości godziwej przez wynik finansowy | 2 | 1 300 | |
| Pozostałe aktywa finansowe wyceniane w zamortyzowanym koszcie | 11 419 | 6 273 | |
| Środki pieniężne i ich ekwiwalenty | 7 | 163 768 | 590 988 |
| Aktywa trwałe zaklasyfikowane jako przeznaczone do sprzedaży | 25 | 563 681 | 543 350 |
| 771 331 | 1 158 796 | ||
| AKTYWA RAZEM | 1 837 455 | 2 141 977 | |
| PASYWA | Nota | 30.06.2020 /Dane niebadane/ |
31.12.2019 /Dane badane/ |
|---|---|---|---|
| Kapitały własne | |||
| Kapitał zakładowy | 8 | 108 334 | 108 334 |
| Kapitał zapasowy ze sprzedaży akcji powyżej ceny nominalnej | 852 525 | 778 139 | |
| Pozostałe kapitały rezerwowe | 8 | 73 420 | 73 420 |
| Różnice kursowe z przeliczenia | 5 036 | 5 007 | |
| Niepodzielony wynik finansowy | (25 981) | 12 968 | |
| Wynik finansowy bieżącego okresu | (30 016) | 262 938 | |
| 983 318 | 1 240 806 | ||
| Zobowiązania długoterminowe | |||
| Kredyty bankowe wyceniane w zamortyzowanym koszcie | 9 | 291 562 | 228 929 |
| Inne zobowiązania finansowe wyceniane w wartości godziwej przez wynik finansowy | 9 | 17 879 | 9 546 |
| Zobowiązania z tytułu wyemitowanych obligacji wyceniane w zamortyzowanym koszcie | 10 | - | 29 361 |
| Zobowiązania z tytułu leasingów | 9, 24 | 48 545 | 37 351 |
| Pozostałe zobowiązania i rezerwy | 11 | 8 003 | 6 802 |
| Rezerwy z tytułu odroczonego podatku dochodowego | 15 | 87 937 | 90 540 |
| 453 926 | 402 529 | ||
| Zobowiązania krótkoterminowe | |||
| Kredyty bankowe wyceniane w zamortyzowanym koszcie | 9 | 41 302 | 27 717 |
| Inne zobowiązania finansowe wyceniane w wartości godziwej przez wynik finansowy | 9 | 6 000 | 2 018 |
| Zobowiązania z tytułu wyemitowanych obligacji wyceniane w zamortyzowanym koszcie | 10 | 30 925 | 163 427 |
| Zobowiązania z tytułu leasingów | 9, 24 | 1 988 | 1 525 |
| Zobowiązania handlowe | 5 779 | 3 575 | |
| Pozostałe zobowiązania i rezerwy | 11 | 21 045 | 17 377 |
| Zobowiązania Grupy klasyfikowane jako przeznaczone do sprzedaży | 25 | 293 172 | 283 003 |
| 400 211 | 498 642 | ||
| PASYWA RAZEM | 1 837 455 | 2 141 977 |
2. ŚRODROCZNE SKRÓCONE SKONSOLIDOWANE SPRAWOZDANIE Z ZYSKÓW LUB STRAT I INNYCH CAŁKOWITYCH DOCHODÓW
| Nota | 6 m-cy 2020 /Dane niebadane/ |
3 m-ce zakończone 30.06.2020 |
6m-cy 2019 /Dane niebadane/ |
3 m-ce zakończone 30.06.2019 |
|
|---|---|---|---|---|---|
| /Dane niebadane/ | /Dane niebadane/ | ||||
| Przychody z wynajmu | 12 | 23 638 | 11 723 | 50 678 | 25 290 |
| Przychody związane z funkcjonowaniem nieruchomości | 12 | 5 082 | 2 611 | 13 382 | 6 428 |
| Przychody operacyjne | 28 720 | 14 334 | 64 060 | 31 718 | |
| Koszty bezpośrednio związane z nieruchomościami | (8 196) | (3 796) | (16 612) | (8 039) | |
| Zysk operacyjny netto (NOI) | 20 524 | 10 538 | 47 448 | 23 679 | |
| Pozostałe przychody, w tym z tytułu usług zarządzania | 2 007 | 634 | 1 817 | 1 074 | |
| Koszty funkcjonowania spółek celowych | (1 706) | (690) | (2 581) | (1 494) | |
| Koszty ogólnego zarządu | (6 592) | (3 409) | (12 241) | (6 716) | |
| Koszty remontów i napraw nieruchomości | (2) | - | (34) | (5) | |
| Koszty wyceny programu motywacyjnego | - | - | (2 228) | (1 937) | |
| Zyski/straty z aktualizacji wyceny nieruchomości | 13 | 8 553 | (83 021) | 72 998 | 69 399 |
| Pozostałe koszty | (1 964) | (90) | (214) | (56) | |
| Udział w zysku/stracie jednostek wycenianych metodą praw własności |
762 | (412) | 2 265 | (988) | |
| Zyski/straty ze sprzedaży jednostek zależnych | - | - | 3 960 | 3 960 | |
| Zysk z utraty kontroli nad jednostkami zależnymi | - | - | 4 442 | ||
| Zysk/Strata z działalności operacyjnej | 21 582 | (76 451) | 115 632 | 86 916 | |
| Przychody z tytułu dywidend | 14 | 190 | - | 249 | |
| Przychody z tytułu odsetek | 14 | 1 735 | 1 111 | 2 015 | 1 289 |
| Koszty odsetek | 14 | (9 673) | (5 010) | (18 298) | (9 946) |
| Pozostałe przychody i koszty finansowe | 14 | (40 115) | 9 136 | 1 154 | 4 418 |
| Zysk/Strata przed opodatkowaniem | (26 281) | (71 213) | 100 752 | 82 677 | |
| Podatek dochodowy | 15 | (3 735) | 9 879 | (20 206) | (17 781) |
| Zysk/Strata netto | (30 016) | (61 334) | 80 546 | 64 896 | |
| Pozostałe całkowite dochody netto | 29 | (331) | 10 | 770 | |
| - pozycje, które nie zostaną przeklasyfikowane do | |||||
| rachunku zysków i strat - różnice kursowe z wyceny jednostek działających za granicą |
29 | (331) | 10 | 770 | |
| (29 987) | (61 621) | 80 556 | 65 666 | ||
| Suma dochodów całkowitych netto | |||||
| Zysk/Strata netto przypadający na akcjonariuszy spółki dominującej |
(30 016) | (61 334) | 80 546 | 64 896 | |
| Zysk/Strata netto przypadający na udziałowców niesprawujących kontroli |
- | - | - | - | |
| Zysk/Strata netto na jedną akcję (w PLN) | |||||
| Podstawowy za okres obrotowy | 20 | (0,28) | 0,75 | ||
| Rozwodniony za okres obrotowy | 20 | (0,28) | 0,74 |
3. ŚRODROCZNE SKRÓCONE SPRAWOZDANIE ZE ZMIAN W SKONSOLIDOWANYM KAPITALE WŁASNYM
| Kapitał zakładowy | Kapitał zapasowy ze sprzedaży akcji powyżej ceny nominalnej |
Kapitał rezerwowy z emisji akcji oczekujących na rejestrację |
Pozostałe kapitały | Różnice kursowe z przeliczenia |
Niepodzielony wynik finansowy |
Wynik finansowy bieżącego okresu |
Udziały niekontrolujące |
Razem kapitały własne |
|
|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|
| Kapitał własny na 01.01.2020 | 108 334 | 778 139 | - 73 420 |
5 007 | 12 968 | 262 938 | - | 1 240 806 | |
| Podział zysku netto | - | 74 386 | - - |
- | (38 949) |
(35 437) | - | - | |
| Wypłata dywidendy | (227 501) |
(227 501) | |||||||
| Razem transakcje z właścicielami | - | 74 386 | - | - - |
(38 949) | (262 938) | - | (227 501) | |
| Zysk/strata netto za okres sprawozdawczy | - | - | - - |
- | - (30 016) |
- | (30 016) | ||
| Inne całkowite dochody netto za okres sprawozdawczy |
- | - | - - |
29 | - - |
- | 29 | ||
| Suma dochodów całkowitych | - | - | - | - 29 |
- (30 016) |
- | (29 987) | ||
| Kapitał własny na 30.06.2020 | 108 334 | 852 525 | - 73 420 |
5 036 | (25 981) | (30 016) | - | 983 318 | |
| Kapitał zakładowy | Kapitał zapasowy ze sprzedaży akcji powyżej ceny nominalnej |
Kapitał rezerwowy z emisji akcji oczekujących na rejestrację |
Pozostałe kapitały | Różnice kursowe z przeliczenia |
Niepodzielony wynik finansowy |
Wynik finansowy bieżącego okresu |
Udziały niekontrolujące |
Razem kapitały własne |
|
| Kapitał własny na 01.01.2019 | 107 495 | 797 655 | - 71 256 |
5 019 | (91 888) | 85 339 | 114 904 | 1 089 781 | |
| Emisja akcji/objęcie udziałów | - | - | - - |
- | - - |
- | - | ||
| Płatności w formie akcji własnych | - | - | 839 | 2 164 | - | - - |
- | 3 003 | |
| Podział zysku netto | - | (19 516) |
- - |
- | 104 855 | (85 339) | - | - | |
| Wypłata dywidendy | - | - | - - |
- | - - |
- | - | ||
| Zmiany w strukturze Grupy | - | - | - - |
- | - - |
(114 904) | (114 904) | ||
| Razem transakcje z właścicielami | - | (19 516) | 839 | 2 164 | - | 104 855 | (85 339) | (114 904) | (111 901) |
| Zysk/strata netto za okres sprawozdawczy | - | - | - - |
- | - 80 546 |
- | 80 546 | ||
| Inne całkowite dochody netto za okres sprawozdawczy |
- | - | - - |
10 | - - |
- | 10 | ||
| Suma dochodów całkowitych | - | - | - | - 10 |
- 80 546 |
- | 80 556 | ||
| Kapitał własny na 30.06.2019 | 107 495 | 778 139 | 839 | 73 420 | 5 029 | 12 968 | 80 546 | - | 1 058 436 |
4. ŚRODROCZNE SKRÓCONE SKONSOLIDOWANE SPRAWOZDANIE Z PRZEPŁYWÓW PIENIĘŻNYCH
| 6 m-cy 2020 |
6 m-cy 2019 |
|
|---|---|---|
| /Dane niebadane/ | /dane niebadane/ | |
| DZIAŁALNOŚĆ OPERACYJNA | ||
| Wpływy ze sprzedaży | 34 250 | 96 744 |
| Płatność zobowiązań (dostawy i usługi) | (27 357) | (46 488) |
| Odsetki od depozytów | 185 | 208 |
| Gotówka z działalności operacyjnej | 7 078 | 50 464 |
| Podatek dochodowy zwrócony/(zapłacony) | (260) | (1 996) |
| A. Przepływy pieniężne netto z działalności operacyjnej | 6 818 | 48 468 |
| DZIAŁALNOŚĆ INWESTYCYJNA | ||
| Wpływy z tytułu sprzedaży udziałów i certyfikatów | - | 19 082 |
| Wydatki z tytułu nakładów na inwestycje w nieruchomości | (106 191) | (45 635) |
| Udzielone pożyczki | - | (150) |
| Spłata udzielonych pożyczek do jednostek współkontrolowanych | 5 940 | 2 317 |
| Dywidendy otrzymane | 190 | 249 |
| Utrata kontroli w jednostkach zależnych | - | (18 690) |
| Pozostałe wydatki inwestycyjne | - | (1 711) |
| B. Przepływy pieniężne netto z działalności inwestycyjnej | (100 061) | (44 538) |
| DZIAŁALNOŚĆ FINANSOWA | ||
| Wypłata dywidendy | (227 501) | - |
| Wpływy z tytułu kredytów | 84 752 | 51 608 |
| Odsetki | (11 134) | (22 238) |
| Wykup obligacji | (173 083) | (15 000) |
| Spłaty kredytów i pożyczek | (24 469) | (11 000) |
| Płatności z tytułu leasingów | (1 505) | (2 135) |
| C. Przepływy pieniężne netto z działalności finansowej | (352 940) | 1 235 |
| D. Przepływy pieniężne netto razem | (446 183) | 5 165 |
| E. Bilansowa zmiana stanu środków pieniężnych zawierająca zmianę środków ujętych w aktywach przeznaczonych do sprzedaży, w tym: |
(421 334) | 5 165 |
-różnice kursowe dotyczące środków pieniężnych 24 849 - F. Środki pieniężne na początek okresu, w tym dotyczące aktywów przeznaczonych do sprzedaży 604 250 110 338 G. Środki pieniężne na koniec okresu w tym dotyczące aktywów przeznaczonych do sprzedaży - w tym środki o ograniczonej możliwości dysponowania 182 916 16 797 115 503 43 544
5. OŚWIADCZENIA ZARZĄDU
Oświadczenie Zarządu CAPITAL PARK S.A. w sprawie rzetelnego sporządzenia śródrocznego skróconego skonsolidowanego sprawozdania finansowego
Niniejszym Zarząd Capital Park S.A. oświadcza, iż wedle najlepszej wiedzy Zarządu, niniejsze śródroczne skrócone skonsolidowane sprawozdanie finansowe Grupy kapitałowej Capital Park i dane porównawcze sporządzone zostały zgodnie z obowiązującymi zasadami rachunkowości, odzwierciedlają w sposób prawdziwy, rzetelny i jasny sytuację majątkową i finansową Grupy oraz jej wynik finansowy. Sprawozdanie to zawiera prawdziwy obraz rozwoju i osiągnięć oraz sytuacji Grupy Kapitałowej, w tym opis podstawowych ryzyk i zagrożeń.
Śkrócone śródroczne skonsolidowane sprawozdanie finansowe zostało sporządzone przy założeniu kontynuowania działalności gospodarczej przez Grupę Kapitałową w dającej się przewidzieć przyszłości. Zarząd Jednostki dominującej nie stwierdza na dzień podpisania niniejszego skróconego śródrocznego skonsolidowanego sprawozdania finansowego istnienia faktów i okoliczności, które wskazywałyby na zagrożenia dla możliwości kontynuowania działalności w okresie 12 miesięcy po dniu raportowym, w skutek zamierzonego lub przymusowego zaniechania bądź istotnego ograniczenia dotychczasowej działalności.
6. INFORMACJE OGÓLNE
6.1. DANE JEDNOSTKI DOMINUJĄCEJ
| Nazwa: | Capital Park S.A. | ||
|---|---|---|---|
| Forma prawna: | Spółka Akcyjna | ||
| Siedziba: | Klimczaka 1, 02-797 Warszawa | ||
| Kraj rejestracji: | Polska | ||
| Podstawowy przedmiot działalności: | |||
| • działalność holdingowa, |
|||
| • realizacja projektów budowlanych związanych ze wznoszeniem budynków, |
|||
| • kupno i sprzedaż nieruchomości na własny rachunek, |
|||
| • wynajem i zarządzanie nieruchomościami własnymi. |
|||
| Organ prowadzący rejestr: | Sąd Rejonowy dla m.st. Warszawy w Warszawie XIII Wydział Gospodarczy Krajowego Rejestru Sądowego |
||
| Numer KRS: | 373001 | ||
| Numer statystyczny REGON: | 142742125 | ||
6.2. CZAS TRWANIA GRUPY KAPITAŁOWEJ
Spółka dominująca Capital Park S.A. i pozostałe jednostki Grupy Kapitałowej zostały utworzone na czas nieoznaczony.
6.3. OKRESY PREZENTOWANE
Niniejsze śródroczne skrócone skonsolidowane sprawozdanie finansowe zawiera dane za okres od 1 stycznia 2020 roku do 30 czerwca 2020 roku i składa się z:
- śródrocznego skróconego skonsolidowanego sprawozdania z sytuacji finansowej sporządzonego na 30 czerwca 2020 roku, które po stronie aktywów i pasywów wykazuje sumę 1 837 455 tys. PLN,
- śródrocznego skróconego skonsolidowanego sprawozdania z zysków lub strat i innych całkowitych dochodów za okres od1 stycznia do 30 czerwca 2020 roku wykazującego stratę netto w wysokości 30 016 tys. PLN,
- śródrocznego skróconego sprawozdania ze zmian w skonsolidowanym kapitale własnym za okres od 1 stycznia do 30 czerwca 2020 roku wykazującego spadek stanu kapitału własnego o kwotę 257 488 tys. PLN,
- śródrocznego skróconego skonsolidowanego sprawozdania z przepływów pieniężnych za okres od 1 stycznia do 30 czerwca 2020 roku wykazującego spadek stanu środków pieniężnych netto o kwotę 421 334 tys. PLN,
• wprowadzenia do śródrocznego skróconego skonsolidowanego sprawozdania finansowego oraz dodatkowych informacji i objaśnień.
Dane porównawcze śródrocznego skróconego skonsolidowanego sprawozdania finansowego prezentowane są:
- za okres od 1 stycznia 2019 roku do 30 czerwca 2019 r. dla śródrocznego skróconego skonsolidowanego sprawozdania z zysków lub strat i innych całkowitych dochodów,
- za okres od 1 stycznia 2019 roku do 30 czerwca 2019 r. dla śródrocznego skróconego skonsolidowanego sprawozdania z przepływów pieniężnych,
- według stanu na 31 grudnia 2019 roku dla śródrocznego skróconego skonsolidowanego sprawozdania z sytuacji finansowej,
- za okres od 1 stycznia 2019 roku do 30 czerwca 2019 roku śródrocznego skróconego sprawozdania ze zmian w skonsolidowanym kapitale własnym
i jest sporządzone zgodnie z Międzynarodowym Standardem Rachunkowości 34 – Śródroczna sprawozdawczość finansowa.
Niniejsze śródroczne skrócone skonsolidowane sprawozdanie finansowe składa się z 33 kolejno numerowanych stron.
Poprzez dzień raportowy uważa się 30 czerwca 2020 roku. Poprzez okres raportowy rozumie się okres od 1 stycznia do 30 czerwca 2020 roku.
6.4. WYCENA POZYCJI WYRAŻONYCH W WALUTACH OBCYCH
W niniejszym sprawozdaniu finansowym zastosowano następujące kursy wymiany walut:
| Kurs EUR/PLN | 01.01.2020- 30.06.2020 |
01.01.2019- 31.12.2019 |
01.01.2019- 30.06.2019 |
|---|---|---|---|
| Kurs obowiązujący na ostatni dzień okresu | 4,4660 | 4,2585 | 4,2520 |
| Kurs średni obliczony dla okresu sprawozdawczego | 4,4413 | 4,3018 | 4,2880 |
6.5. PRAWNICY
Ishikawa Brocławik Sajna Sp.p. Adwokaci i Radcowie Prawni.
6.6. BANKI I INSTYTUCJE FINANSOWE
Bank PEKAO S.A. PKO BP S.A., Alior Bank S.A., Getin Noble Bank S.A., mBank S.A., BOŚ Bank S.A., ING Bank Śląski S.A.;
ABN AMRO Bank N.V., BNP Paribas Bank Polska S.A., Erste Group Bank AG, Europejski Bank Inwestycyjny.
6.7. AKCJONARIUSZE JEDNOSTKI DOMINUJĄCEJ
Według stanu na dzień sporządzenia niniejszego skróconego skonsolidowanego sprawozdania finansowego akcjonariuszami jednostki dominującej posiadającymi co najmniej 5% głosów na Walnym Zgromadzeniu Akcjonariuszy byli:
| Akcjonariusz | Liczba akcji | % kapitału akcyjnego |
Liczba głosów | % głosów |
|---|---|---|---|---|
| MIRELF VI B.V | 71 964 356 | 66,43% | 71 964 356 | 66,43% |
| Europi Property Group AB | 15 149 772 | 13,98% | 15 149 772 | 13,98% |
| Patron Townsend S.à r.l. | 7 052 993 | 6,51% | 7 052 993 | 6,51% |
| Pozostali | 14 166 877 | 13,08% | 14 166 877 | 13,08% |
| Razem | 108 333 998 | 100,00% | 108 333 998 | 100,00% |
Według stanu na dzień raportowy akcjonariuszami jednostki dominującej posiadającymi co najmniej 5% głosów na Walnym Zgromadzeniu Akcjonariuszy byli:
| Akcjonariusz | Liczba akcji | % kapitału akcyjnego |
Liczba głosów | % głosów | |
|---|---|---|---|---|---|
| MIRELF VI B.V | 71 964 356 | 66,43% | 71 964 356 | 66,43% | |
| Europi Property Group AB | 13 610 418 | 12,56% | 13 610 418 | 12,56% | |
| Patron Townsend S.à r.l. | 7 052 993 | 6,51% | 7 052 993 | 6,51% | |
| Pozostali | 15 706 231 | 14,50% | 15 706 231 | 14,50% | |
| Razem | 108 333 998 | 100,00% | 108 333 998 | 100,00% |
Struktura akcjonariatu na dzień 31 grudnia 2019 r. przedstawiała się następująco:
| Akcjonariusz | Liczba akcji | % kapitału akcyjnego |
Liczba głosów | % głosów |
|---|---|---|---|---|
| Townsend Holding BV | 71 500 438 | 66,00% | 71 500 438 | 66,00% |
| Metlife OFE | 13 138 825 | 12,13% | 13 138 825 | 12,13% |
| Patron Townsend S.à r.l. | 7 052 993 | 6,51% | 7 052 993 | 6,51% |
| Pozostali | 16 641 742 | 15,36% | 16 641 742 | 15,36% |
| Razem | 108 333 998 | 100,00% | 108 333 998 | 100,00% |
finansowego beneficjentem rzeczywistym jest Pan Ronald Dickerman osoba kontrolująca i beneficjent rzeczywisty MIRELF IV B.V. (spółka posiadająca 100% udziałów w
(w tys. PLN)
6.8. STRUKTURA GRUPY
a) Poniżej zaprezentowane zostało zestawienie spółek zależnych oraz współkontrolowanych, które wchodzą w skład Grupy Kapitałowej na dzień raportowy:
Park S.A.
| CP RETAIL B.V. | 100% | Hazel Investments Sp. z o. o. |
100% | CP Management Sp. z o. o. |
100% |
|---|---|---|---|---|---|
| Oberhausen Sp. z o.o. |
100% | Capital Park Gdańsk Sp. z o. o. |
100% | CP Development S.à r.l. |
100% |
| SO SPV 50* | 60% | Diamante Investments Sp. z o. o. |
100% | ArtN Sp. z o. o. | 100% |
| Wilanów Investments S. à r.l.* |
50% | Alferno Investments Sp. z o. o. |
100% | Fundacja Otwartego Muzeum Dawnej Fabryki Norblina |
100% |
| Rezydencje Pałacowa Sp. z o. o.* |
100% | Aspire Investments Sp. z o. o. |
100% | CP Retail ("SPV 2") Sp. z o.o. |
100% |
| RM1 Sp. z o. o.* | 100% | Sander Investments Sp. z o. o. |
100% | Capital Park Kraków Sp. z o. o. |
100% |
| Sporty Department Store Sp. z o. o. |
100% | Emir 30 Sp. z o. o. | 100% |
*jednostki współkontrolowane
Zmiany w strukturze Grupy jakie miały miejsce w okresie sprawozdawczym tj. od 1 stycznia do 30 czerwca 2020 r.:
W okresie od 1 stycznia 2020 r. do dnia publikacji niniejszego śródrocznego skróconego skonsolidowanego sprawozdania
6.9. ZATWIERDZENIE SPRAWOZDANIA FINANSOWEGO
Niniejsze śródroczne skrócone skonsolidowane sprawozdanie finansowe zostanie opublikowane 4 września 2020 roku i podpisane przez Zarząd jednostki dominującej 3 września 2020 roku.
finansowego nie wystąpiły zmiany w strukturze Grupy kapitałowej.
7.1. ZGODNOŚĆ Z MIĘDZYNARODOWYMI STANDARDAMI SPRAWOZDAWCZOŚCI FINANSOWEJ
Niniejsze śródroczne skrócone skonsolidowane sprawozdanie finansowe zostało sporządzone zgodnie z Międzynarodowym Standardem Rachunkowości 34 – Śródroczna sprawozdawczość finansowa zatwierdzonym przez Unię Europejską (MSSF UE).
MSSF UE obejmują standardy i interpretacje zaakceptowane przez Radę Międzynarodowych Standardów Rachunkowości (RMSR) oraz Komisję ds. Interpretacji Międzynarodowej Sprawozdawczości Finansowej (KIMSF), zatwierdzone do stosowania w UE.
Sporządzając śródroczne skrócone skonsolidowane sprawozdanie finansowe za okres 6 miesięcy kończący się 30 czerwca 2020 roku jednostka dominująca stosuje takie same zasady rachunkowości jak przy sporządzaniu rocznego skonsolidowanego sprawozdania finansowego za rok 2019.
Zmiany do standardów i nowe standardy i interpretacje zatwierdzone przez Unię Europejską dla okresów sprawozdawczych rozpoczynających się w dniu lub po 1 stycznia 2020 r. nie miały istotnego wpływu na prezentowane informacje finansowe.
7.2. ZASADY PREZENTACJI SKONSOLIDOWANEGO SPRAWOZDANIA FINANSOWEGO
Dane w niniejszym śródrocznym skróconym skonsolidowanym sprawozdaniu finansowym zostały podane w tysiącach polskich złotych, które są walutą funkcjonalną i prezentacji Grupy, po zaokrągleniu do pełnych tysięcy.
Śródroczne skrócone skonsolidowane sprawozdanie finansowe zostało sporządzone w oparciu o zasadę kosztu
historycznego, za wyjątkiem inwestycji w nieruchomości oraz pochodnych instrumentów finansowych wycenianych według wartości godziwej, której zmiana ujmowana jest w skonsolidowanym sprawozdaniu z zysków lub strat i innych całkowitych dochodów.
7.3. NAJWAŻNIEJSZE ZDARZENIA JAKIE MIAŁY MIEJSCE W OKRESIE 6 MIESIĘCY ROKU
Pandemia Covid-19
W pierwszych miesiącach 2020 roku na całym świecie gwałtownie rozprzestrzenił się nowy koronawirus wywołując ogólnoświatową pandemię. W celu ograniczenia rozprzestrzeniania się wirusa w Polsce administracja rządowa podjęła szereg działań zapobiegawczych, w tym m.in. w drugiej połowie marca 2020 roku wprowadziła zakaz prowadzenia działalności dla pewnych typów podmiotów gospodarczych a także czasowo wygasiła umowy najmu w galeriach handlowych o powierzchni powyżej 2.000 m2 .
Wpływ Covid-19 na wyniki finansowe
W związku z zakazami i ograniczeniami wprowadzonymi dla poszczególnych działalności, a także pogorszeniem sytuacji gospodarczej najemców, epidemia Covid-19 miała negatywny wpływ na skonsolidowane sprawozdanie finansowe Grupy za I półrocze 2020 roku. Na skutek redukcji opłat z tytułu najmu w wyniku czasowego wygaszenia umów przez tzw. Tarczę Antykryzysową a także w wyniku porozumień z najemcami, na mocy których zostały udzielone czasowe obniżki w czynszu w zamian za m.in. wydłużenie umów najmu, nastąpiło obniżenie skonsolidowanych przychodów z wynajmu Grupy za drugi kwartał 2020 roku o 39%.
Ponieważ zgodnie z MSSF 16 Grupa prezentuje przychody z najmu z uwzględnieniem uśrednionego czynszu w okresie zawartych umów najmu (tzw. "straight-line rent"), co oznacza, że zmiany stawek czynszu w okresie najmu (w tym redukcje w wyniku Covid-19, rabaty czy wakacje czynszowe) są ujmowane memoriałowo, negatywny wpływ koronawirusa na przychody zrealizowane w II kwartale 2020 roku został rozłożony ("wypłaszczony") w całym okresie trwania umów najmu. Szczegóły przedstawia tabela poniżej.
| Zysk operacyjny netto z uwzględnieniem korekty przychodów |
10,0 | 10,5 | 0,5 | 5% |
|---|---|---|---|---|
| Korekta "straight-line rent" związana z Covid-19 | - | 4,7 | 4,7 | |
| Zysk operacyjny netto | 10,0 | 5,9 | (4,1) | (41%) |
| Koszty bezpośrednio związane z nieruchomościami | (4 4) | (3,8) | 0,6 | (14%) |
| Przychody z wynajmu | 14,4 | 9,7 | (4,7) | Q2/Q1 (33%) |
| Dane w mln zł | 1Q 2020 | 2Q 2020 | Zmiana | Zmiana |
Grupa wycenia swoje nieruchomości inwestycyjne w wartości godziwej. W związku z wpływem pandemii Covid-19 na rynek nieruchomości, Grupa dokonała aktualizacji raportów z wycen nieruchomości inwestycyjnych na dzień 30 czerwca 2020 roku. W tabeli poniżej przedstawione zostało porównanie wartości wycen nieruchomości inwestycyjnych sporządzonych na 30 czerwca 2020 r. oraz na dzień 31 grudnia 2019 r.
| Wycena na dzień | Wycena na dzień | |||||
|---|---|---|---|---|---|---|
| Nieruchomość | Miasto | 31.12.2019 | 30.06.2020 | Zmiana % | Yield | Yield |
| [tys. EUR] | [tys. EUR] | 31.12.2019 | 30.06.2020 | |||
| INWESTYCJE UKOŃCZONE | ||||||
| Royal Wilanów | Warszawa | 101 900 | 100 400 | (1%) | 6,50% | 6,60% |
| Hampton by Hilton Old Town Gdańsk |
Gdańsk | 16 864 | 16 864 | 0% | 8,50% | 8,50% |
| Galeria Zaspa | Gdańsk | 14 300 | 13 500 | (6%) | 8,00% | 8,25% |
| Vis a Vis Łódź Zgierska | Łódź | 7 670 | 7 564 | (1%) | 7,75% | 8,00% |
| Warszawa Belgradzka | Warszawa | 6 118 | 6 109 | 0% | 7,25% | 7,50% |
| Warszawa KEN | Warszawa | 1 260 | 1 204 | (4%) | 7,25% | 7,00% |
| Bydgoszcz Krasińskiego | Bydgoszcz | 222 | 191 | (14%) | 7,25% | 8,00% |
| Suma | 148 334 | 145 832 | (2%) | |||
| INWESTYCJE W BUDOWIE I PRZYGOTOWANIU | ||||||
| Fabryka Norblina | Warszawa | 151 420 | 164 870 | 9% | 4,94% | 4,98% |
| Eurocentrum Hotel i Rezydencje | Warszawa | 20 075 | 19 142 | (5%) | - | - |
| Pozostałe | 3 miasta | 2 141 | 2 330 | 9% | - | - |
| Suma | 173 636 | 186 342 | 7% | |||
| Razem | 321 970 | 332 174 | 3% |
Wpływ opisanej powyżej zmiany wartości godziwej nieruchomości inwestycyjnych w EUR na skonsolidowany wynik finansowy Grupy brutto za I półrocze 2020 roku wyniósł 13 mln EUR (nie uwzględniając dodatniego wpływu różnic kursowych) i spowodował zmniejszenie skonsolidowanego zysku brutto o tę kwotę. W I półroczu 2020 r. Grupa poniosła nakłady inwestycyjne w łącznej kwocie 23 mln EUR.
Ok 90% wartości nieruchomości inwestycyjnych Grupy na dzień 30 czerwca 2020 r. zostało wycenionych przy zaangażowaniu zewnętrznych rzeczoznawców, pozostała część została wyceniona wewnętrznie/ do dostępnych ofert z uwzględnieniem zmiany stóp oraz pozostałych założeń zgodnych z dostępną praktyką.
Ogólne pogorszenie koniunktury gospodarczej spowodowanej pandemią ma wpływ na wiele dziedzin gospodarki, w tym na branżę nieruchomości. W obliczu ograniczonej liczby nowych transakcji na rynku nieruchomości oraz na zmieniające się, trudne do przewidzenia warunki, rzeczoznawcy zgodnie z wymogami RICS Red Book Global (VPS 3, VPGA 10) w wycenach zwracają uwagę na znaczącą niepewność związaną z wyceną nieruchomości inwestycyjnych ("material valuation uncertainty"). Znacząca niepewność wynika z nieznanych przyszłych efektów pandemii koronawirusa (COVID-19) na rynek nieruchomości.
Wpływ Covid-19 na realizację projektu w budowie
W okresie I półrocza 2020 Grupa kontynuowała budowę Fabryki Norblina w Warszawie o powierzchni 65 000 m2 . Pomimo pandemii koronawirusa i wprowadzonych obostrzeń budowa przebiega bez większych zakłóceń a jej ukończenie planowane jest zgodnie z harmonogramem na II kwartał 2020 roku.
SKRÓCONE SKONSOLIDOWANE SPRAWOZDANIE FINANSOWE GRUPY KAPITAŁOWEJ CAPITAL PARK ZA 6 MIESIĘCY 2020 ROKU
Wpływ Covid-19 na przyszłą sytuację firmy
Grupa przeprowdziła testy/ analizy wykazujące, że nie istnieje istotna niepewność w odniesieniu do założenia kontynuacji działalności Grupy w dającej się przewidzieć przyszłości.
Grupa na bieżąco ocenia sytuację i podejmuje działania mające na celu minimalizacje negatywnego wpływu spowodowanego pogorszeniem koniunktury.
Na dzień sporządzenia niniejszego sprawozdania Grupa nie identyfikuje znaczącego ryzyka niedotrzymania lub złamania zasad zawartych umów, w szczególności umów kredytów bankowych czy dotyczących obligacji.
Poza wyżej wymienionym, Zarząd zidentyfikował następujące obszary, w jakich wpływ epidemii może być istotny dla Grupy:
- brak możliwości ukończenia projektów zgodnie z ustalonym harmonogramem i / lub budżetem z powodu przestojów w działalności kontrahentów, niedoborów siły roboczej, zakłóceń łańcucha dostaw, przedłużenia terminów uzyskania pozwoleń i innych procedur administracyjnych,
- utrudniony dostęp do finansowania i / lub żądanie przez banki dodatkowych zabezpieczeń umów kredytowych,
• spadek aktywności najemców i partnerów biznesowych na rynku nieruchomości w Polsce skutkujący zawieszeniem lub niepowodzeniem zawierania umów najmu czy realizacji procesu inwestycyjnego,
Zarząd na bieżąco monitoruje proces rozprzestrzeniania się epidemii i podejmuje działania mające na celu zminimalizowanie opisanych powyżej ryzyk, w szczególności, by umożliwić:
- realizację budowy Fabryki Norblina zgodnie z uzgodnionym harmonogramem i budżetem,
- prowadzenie regularnej działalności operacyjnej Grupy z jak najmniejszymi zakłóceniami,
- realizację rozpoczętych procesów sprzedażowych i inwestycyjnych,
- utrzymanie płynności Grupy.
Na dzień sporządzenia niniejszego raportu sytuacja finansowa Grupy jest stabilna i nie uległa pogorszeniu. Grupa posiada obecnie blisko 183 mln złotych dostępnej gotówki, dzięki czemu utrzymuje bezpieczną pozycję płynnościową w obliczu zawirowań spowodowanych epidemią koronawirusa.
7.4. OPIS CZYNNIKÓW I ZDARZEŃ, W SZCZEGÓLNOŚCI O NIETYPOWYM CHARAKTERZE MAJĄCYCH ZNACZĄCY WPŁYW NA OSIĄGNIĘTE WYNIKI FINANSOWE
Pandemia Covid-19 – szczegóły zostały opisane w punkcie 7.3 powyżej.
7.5. OBJAŚNIENIA DOTYCZĄCE SEZONOWOŚCI LUB CYKLICZNOŚCI DZIAŁALNOŚCI GRUPY KAPITAŁOWEJ CAPITAL PARK
Działalność Grupy nie podlega istotnym zjawiskom sezonowości i cykliczności.
7.6. INFORMACJE DOTYCZĄCE EMISJI WYKUPU I SPŁATY NIEUDZIAŁOWYCH I KAPITAŁOWYCH PAPIERÓW WARTOŚCIOWYCH
W I półroczu 2020 roku Grupa wykupiła obligacje serii J, K, L i M o łącznej wartości 38 500 tys. EUR. W I półroczu 2020 roku Grupa nie emitowała udziałowych i kapitałowych papierów wartościowych.
7.7. INFORMACJE DOTYCZĄCE WYPŁACONEJ LUB ZADEKLAROWANEJ DYWIDENDY
Emitent wypłacił dywidendę w wysokości 227.501 tys. PLN w II kwartale 2020 roku.
7.8. STANOWISKO ZARZĄDU ODNOŚNIE WCZEŚNIEJ PUBLIKOWANYCH PROGNOZ WYNIKÓW FINANSOWYCH NA DANY ROK
Zarząd nie publikował ani nie deklarował publikacji prognoz finansowych.
7.9. SPRAWY SĄDOWE
Przed sądem organem właściwym dla postępowania arbitrażowego lub organem administracji publicznej nie toczą się żadne postępowania dotyczące zobowiązań lub wierzytelności podmiotów wchodzących w skład Grupy Kapitałowej Capital Park, których wartość stanowiłaby co najmniej 10% kapitałów własnych Grupy kapitałowej Capital Park.
7.10. INNE INFORMACJE, KTÓRE ZDANIEM ZARZĄDU GRUPY SĄ ISTOTNE DLA OCENY JEJ SYTUACJI KADROWEJ, · MAJĄTKOWEJ, FINANSOWEJ, WYNIKU FINANSOWEGO I ICH ZMIAN ORAZ INFORMACJE, KTÓRE SĄ ISTOTNE DLA OCENY MOŻLIWOŚCI REALIZACJI ZOBOWIĄZAŃ EMITENTA
W ocenie Zarządu obecna i przewidywana sytuacja finansowa Grupy jest stabilna i nie wskazuje na istnienie zagrożeń w zarządzaniu zasobami finansowymi. Na dzień raportowy nie odnotowano zdarzeń negatywnie wpływających na dalszą działalność Grupy.
7.11. WSKAZANIA CZYNNIKÓW, KTÓRE ZDANIEM GRUPY BĘDĄ MIAŁY WPŁYW NA OSIĄGNIĘTE WYNIKI W PERSPEKTYWIE CO NAJMNIEJ KOLEJNEGO KWARTAŁU
Zmiany kursu EUR/PLN
Zmiany wartości EURO w odniesieniu do złotego mają istotny wpływ na zysk/stratę z aktualizacji wartości nieruchomości i na wyniki finansowe Grupy. Większość nieruchomości inwestycyjnych jest wyceniana i finansowana w EURO, ponieważ aktywa te są aktualizowane według kursu waluty na koniec każdego okresu sprawozdawczego. Wycena z tytułu zmiany kursu walutowego istotnie wpłynęła na wynik finansowy okresu sprawozdawczego. Szczególnie wpływ zmiany kursu jest obserwowalny w pozycji Zysk z aktualizacji wyceny nieruchomości oraz w Pozostałych kosztach finansowych.
Pandemia Covid-19
Ujawnienie w punkcie 7.3
8. DODATKOWE NOTY I OBJAŚNIENIA DO ŚRÓDROCZNEGO SKRÓCONEGO SKONSOLIDOWANEGO SPRAWOZDANIA FINANSOWEGO
SEGMENTY SPRAWOZDAWCZE
Grupa wyodrębnia 4 zaprezentowane poniżej segmenty sprawozdawcze. Segmenty reprezentują nieruchomości inwestycyjne na innym etapie procesu inwestycyjnego. Wyodrębniając segmenty operacyjne Zarząd jednostki dominującej wziął pod uwagę zgodnie z MSSF 8 dwa istotne czynniki: pomoc użytkownikom jej sprawozdań finansowych w ocenie rodzaju i skutków finansowych działań gospodarczych, w które jest zaangażowana, oraz środowiska gospodarczego, w którym prowadzi działalność oraz system raportowania zarządczego ustalony w ramach Grupy.
Obecnie działalność Grupy podzielona jest na: (i) Segment Inwestycji ukończonych, to znaczy takich, które są funkcjonującymi nieruchomościami i przynoszą stabilny dochód, (ii) Segment Inwestycji w budowie, czyli inwestycje bądź to na etapie budowy bądź na etapie przygotowania do budowy, (iii) Segment pozostałych inwestycji, w którym zgrupowane są nieruchomości, które nie stanowią podstawowej działalności Grupy oraz (iv) Aktywa dostępne do sprzedaży, które zgodnie z MSSF 5 zostały zaprezentowane w sprawozdaniu z sytuacji finansowej w tej linii.
Zarząd analizuje segmenty operacyjne według poniższych ogólnych zasad:
- przy inwestycjach zakończonych w oparciu o NOI (zysk operacyjny netto, którego uzgodnienie do zysku brutto jest zaprezentowane w ramach Skonsolidowanego sprawozdania z zysków i strat i innych całkowitych dochodów) oraz możliwość generowania nadwyżek finansowych,
- przy inwestycjach w budowie w oparciu w wskaźniki opłacalności realizacji projektu, wynikające z możliwej do uzyskania marży po zakończeniu realizacji budowy,
- inwestycje pozostałe są to projekty nie stanowiące głównego biznesu z punktu widzenia strategii Grupy,
- aktywa dostępne do sprzedaży są to projekty z zamiarem sprzedaży w okresie do 12 miesięcy.
Segment inwestycji ukończonych
| Spółka | Inwestycja |
|---|---|
| Oberhausen Sp. z o.o. | Galeria Zaspa, Gdańsk |
| Capital Park Gdańsk Sp. z o. o. | Hampton by Hilton Old Town Gdańsk |
| Diamante Investments Sp. z o. o. | Street Mall Vis à Vis, Łódź |
| Alferno Investments Sp. z o.o. | Belgradzka, Warszawa |
| Aspire Investments Sp. z o.o. | KEN, Warszawa |
| Sander Investments Sp. z o.o. | Rubinowy Dom, Bydgoszcz |
Segment inwestycji w budowie
| Spółka | Inwestycja |
|---|---|
| ArtN Sp. z o. o. | Fabryka Norblina, Warszawa |
Segment pozostałych inwestycji
| Spółka | Inwestycja |
|---|---|
| CP Management Sp. z o.o. | Kościuszki, Łódź |
| CP Management Sp. z o.o. | Słomińskiego, Gdańsk |
| Emir 30 Sp. z o.o. | Unieście |
Segment aktywów dostępnych do sprzedaży
| Spółka | Inwestycja |
|---|---|
| Hazel Investments Sp. z o. o. | Royal Wilanów, Warszawa |
| CP Retail SPV 2 Sp. z o.o. | Eurocentrum Hotel i Rezydencje, Warszawa |
Zestawienie danych poszczególnych segmentów z danymi całej Grupy za 6 miesięcy 2020 roku
| DANE FINANSOWE | Inwestycje ukończone |
Inwestycje w budowie |
Pozostałe Inwestycje |
Aktywa przeznaczone do sprzedaży |
Kwoty nie alokowane do segmentów |
RAZEM |
|---|---|---|---|---|---|---|
| Wartość nieruchomości, w tym przeznaczonych do sprzedaży |
220 748 | 768 994 | 10 406 | 544 533 | - | 1 544 681 |
| Zobowiązania oprocentowane | 151 109 | 202 369 | - 265 750 |
84 723 | 703 951 | |
| Aktywa razem | 246 702 | 789 568 | 27 068 | 568 383 | 205 734 | 1 837 455 |
| Zobowiązania razem | 158 442 | 261 448 | 11 671 | 303 299 | 119 277 | 854 137 |
| Przychody z tytułu najmu | 7 618 | - | 968 | 15 052 | - | 23 638 |
| Przychody dotyczące funcjonowania nieruchomości |
969 | - | 63 | 4 050 | - | 5 082 |
| Obowiązek świadczenia spełniany w czasie |
969 | - | 63 | 4 050 | - | 5 082 |
| Koszty dotyczące nieruchomości |
(1 766) | (973) | (5 457) | - | (8 196) | |
| Zysk operacyjny netto (NOI) | 6 821 | - | 58 | 13 645 | - | 20 524 |
Zestawienie danych poszczególnych segmentów z danymi całej Grupy za 2019 rok
| DANE FINANSOWE | Inwestycje ukończone |
Inwestycje w budowie |
Pozostałe Inwestycje |
Aktywa przeznaczone do sprzedaży |
Kwoty nie alokowane do segmentów |
RAZEM |
|---|---|---|---|---|---|---|
| Wartość nieruchomości, w tym przeznaczonych do sprzedaży |
211 298 | 670 139 | 9 333 | 530 088 | - | 1 420 858 |
| Zobowiązania oprocentowane | 143 003 | 107 167 | - 255 861 |
249 704 | 755 735 | |
| Aktywa razem | 217 343 | 664 608 | 21 900 | 535 788 | 702 338 | 2 141 977 |
| Zobowiązania razem | 135 241 | 153 115 | 3 182 | 278 562 | 320 941 | 891 041 |
| Przychody z tytułu najmu | 14 392 | - | 1 461 | 82 084 | - | 97 937 |
| Przychody dotyczące funcjonowania nieruchomości |
2 273 | - | (148) | 23 667 | - | 25 792 |
| Obowiązek świadczenia spełniany w czasie |
2 273 | - | (148) | 23 667 | - | 25 792 |
| Razem przychody operacyjne | 16 665 | - | 1 313 | 105 751 | 123 730 | |
| Koszty dotyczące nieruchomości |
(4 041) | - | (629) | (27 301) | - | (31 971) |
| Zysk operacyjny netto (NOI) | 12 624 | - | 684 | 78 450 | - | 91 759 |
W 2020 roku nie wystąpiły transakcje pomiędzy segmentami operacyjnymi. Wszystkie aktywa i zobowiązania w ramach
NIERUCHOMOŚCI INWESTYCYJNE
Do nieruchomości inwestycyjnych zalicza się nieruchomości, co do których Grupa posiada tytuł własności, współwłasności lub prawo wieczystego użytkowania. Zgodnie z MSR 40 – "Nieruchomości inwestycyjne" wszystkie nieruchomości inwestycyjne wyceniane są w wartości godziwej.
Na potrzeby podatku dochodowego od osób prawnych spółki zależne amortyzują wartość nieruchomości inwestycyjnych, zgodnie z zasadami dotyczącymi środków trwałych w rozumieniu ustawy o podatku dochodowym od osób segmentów operacyjnych są zlokalizowane na terytorium Polski.
prawnych. Amortyzacja podatkowa ma charakter pozabilansowy.
Zarząd ściśle monitoruje sytuację gospodarczą w Polsce i na świecie. Zmiany w otoczeniu rynkowym mają duży wpływ na wartość nieruchomości będących w posiadaniu Grupy. Nieruchomości inwestycyjne są wrażliwe na wiele elementów w tym w szczególności na zmiany stóp kapitalizacji oraz kursu EUR/PLN z uwagi na to, iż podstawą dużej części wycen nieruchomości inwestycyjnych jest czynsz wyrażony w EURO. Wzrost/spadek kursu EUR przekłada się
bezpośrednio na wzrost/spadek wartości nieruchomości wyrażonej w PLN i powoduje zysk/stratę z aktualizacji wyceny nieruchomości.
| Typy inwestycji | Ilość projektów | Udział na 30.06.2020 | 30.06.2020 | 31.12.2019 |
|---|---|---|---|---|
| Inwestycje ukończone | 6 | 22% | 220 748 | 211 298 |
| Inwestycje w budowie | 1 | 77% | 768 994 | 670 139 |
| Pozostałe inwestycje | 3 | 1% | 10 406 | 9 333 |
| Razem | 10 | 100% | 1 000 148 | 890 770 |
| Nieruchomości inwestycyjne | 949 615 | 851 894 | ||
| Wdrożenie MSSF 16 – ujęcie prawa do użytkownia aktywa z tytułu wieczystego użytkowania gruntów |
50 533 | 38 876 | ||
| ZMIANA WARTOŚCI NIERUCHOMOŚCI INWESTYCYJNYCH | 30.06.2020 | 31.12.2019 | ||
| Wartość bilansowa na początek okresu | 890 770 | 2 360 158 | ||
| Zwiększenia stanu, z tytułu: | 109 378 | 336 261 | ||
| Aktywowanie późniejszych nakładów1 | 97 922 | 124 311 | ||
| - tym aktywowane koszty finansowania | 9 612 | 16 183 | ||
| Uśrednienie czynszu | 4 091 | - | ||
| Zysk/(strata) netto wynikający z aktualizacji wyceny nieruchomości wg wartości godziwej | (4 292) | 162 417 | ||
| MSSF 16 – kapitalizacja prawa użytkowania wieczystego | 11 657 | 49 533 | ||
| Zmniejszenia stanu, z tytułu: | - | (1 805 649) | ||
| zbycie nieruchomości | - | - | ||
| przekwalifikowanie do aktywów dostępnych do sprzedaży | - | (530 088) | ||
| - tym MSSF 16 – kapitalizacja prawa użytkowania wieczystego | - | (10 657) | ||
| strata netto wynikająca z aktualizacji wyceny nieruchomości wg wartości godziwej | - | - | ||
| utrata kontroli w jednostkach zależnych | - | (1 275 561) | ||
| Wartość bilansowa na koniec okresu [tys. PLN] | 1 000 148 | 890 770 | ||
| Wartość bilansowa na koniec okresu [tys. EUR] | 223 947 | 209 175 |
1Na aktywowane nakłady składają się w głównej mierze: koszty budowlane, koszty architektów, usługi doradcze, koszty finansowania (odsetki od kredytów, pożyczek i obligacji, prowizje), koszty prawne oraz koszty usług pomocniczych.
| Wartość bilansowa brutto na koniec okresu [tys. EUR] | 121 929 | 124 478 |
|---|---|---|
| Wartość bilansowa brutto na koniec okresu [tys. PLN] | 544 533 | 530 088 |
| zysk netto wynikający z aktualizacji wyceny nieruchomości wg wartości godziwej | 12 844 | - |
| uśrednienie czynszu | 863 | - |
| aktywowanie późniejszych nakładów | 738 | - |
| reklasyfikacja z nieruchomości inwestycyjnych | - | 530 088 |
| Zwiększenia stanu, z tytułu: | 14 445 | 530 088 |
| Wartość bilansowa brutto na początek okresu | 530 088 | - |
| ZMIANA WARTOŚCI AKTYWÓW DOSTĘPNYCH DO SPRZEDAŻY | 30.06.2020 | 31.12.2019 |
Ujawnienia zgodnie z MSSF 13 (w oparciu o istotne dane nieobserwowalne Poziom 3)
Na podstawie zasad MSSF 13 Zarząd jednostki dominującej przeprowadził analizę metodologii ustalenia wartości godziwej nieruchomości inwestycyjnych na 30 czerwca 2020 r. oraz na 31 grudnia 2019 r., która doprowadziła do wniosku, że metodologia ta została ustalona w oparciu o 3 poziom hierarchii wyceny do wartości godziwej. Wynika to z faktu, że nie stwierdzono bieżących transakcji o podobnych warunkach, a do wyceny nieruchomości inwestycyjnych przyjęto liczne założenia, które w istotny sposób wpłynęły na ustalenie wartości godziwej.
Dla ustalenia wartości godziwej nieruchomości niezależni rzeczoznawcy stosują metody wyceny najbardziej odpowiednie dla wyceny wartości danej nieruchomości. Są to:
Wycena nieruchomości w podejściu dochodowym, metodą inwestycyjną
W metodzie tej stosuje się dwie techniki: dyskontowania strumieni pieniężnych oraz kapitalizacji prostej. W ten sposób wyceniane są głównie nieruchomości o zakończonym procesie inwestycyjnym i przeznaczeniu komercyjnym. Przy użyciu techniki dyskontowania strumieni dochodów wartość nieruchomości określa suma zdyskontowanych strumieni dochodów możliwych do uzyskania z wycenianej nieruchomości w przyjętym okresie prognozy, powiększoną o zdyskontowaną wartość rezydualną nieruchomości. Prognoza strumieni dochodów dla okresu obowiązywania umów najmu dokonywana jest w oparciu o parametry istniejących umów najmu. Prognoza strumieni dochodów dla okresu po zakończeniu obecnych umów najmu przygotowana jest w oparciu o parametry rynkowe, to znaczy rynkowy czynsz najmu możliwy do uzyskania, straty w dochodzie spowodowane rynkowymi okresami poszukiwania najemcy a także okresami wakacji czynszowych oraz ewentualnymi nakładami na wykończenie powierzchni najemców. Prognoza strumieni dochodów w całym okresie prognozy uwzględnia ewentualne straty związane z niepełną przenaszalnością kosztów operacyjnych nieruchomości – to znaczy wpływy z tytułu czynszu zostają pomniejszone o część kosztów operacyjnych pokrywanych przez właściciela nieruchomości. Wszystkie wymienione parametry rynkowe są określane przez niezależnych rzeczoznawców majątkowych i wynikają z aktualnej sytuacji na rynku nieruchomości komercyjnych. Przy wycenie nieruchomości techniką kapitalizacji prostej wartość nieruchomości stanowi iloczyn rocznego dochodu możliwego do uzyskania z danej nieruchomości oraz współczynnika kapitalizacji.
Nieruchomości wyceniane wyżej opisaną metodą stanowią łącznie 22% całego portfela nieruchomości inwestycyjnych Grupy.
Poniżej zaprezentowano podstawowe założenia przyjęte do ustalenia wartości godziwej tej kategorii nieruchomości na 30 czerwca 2020 r.
| Nazwa projektu | Lokalizacja | Status | Powierzchnia całkowita (w tys. m2 ) |
Obłożenie | Docelowy NOI (w tys. PLN)* |
Yield**** | Nakłady do poniesienia po 30.06.2020 (w tys. PLN) |
Wartość księgowa (w tys. PLN)** |
Wartość docelowa (w tys. PLN) |
|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|
| Galeria Zaspa | Gdańsk | zakończony | 9 | 93% | 5 158 | 8,25% | 1 063 | 60 291 | 62 524 |
| Hampton by Hilton Old Town Gdańsk |
Gdańsk | zakończony | 7 | 100% | 6 402 | 8,50%* |
- | 75 315 | 75 315 |
| Vis à Vis Łódź | Łódź | zakończony | 6 | 91% | 2 702 | 8,00% | 718 | 33 781 | 34 496 |
| Warszawa, Belgradzka |
Warszawa | zakończony | 3 | 63% | 2 019 | 7,25% | 589 | 27 283 | 27 871 |
| Warszawa, KEN | Warszawa | zakończony | <1 | 100% | 376 | 7,00% | - | 5 377 | 5 377 |
| Bydgoszcz, Krasińskiego |
Bydgoszcz | zakończony | <1 | 100% | 68 | 8,00% | - | 853 | 853 |
| Razem | 202 900 | ||||||||
| PWUG zgodnie z MSSF 16 | 17 848 | ||||||||
| Nieruchomości inwestycyjne – segment "Inwestycje ukończone" |
220 748 |
* NOI – docelowy średni roczny zysk operacyjny netto, przyjęty w raportach z wyceny nieruchomości
** Wartość księgowa nieruchomości nie obejmuje aktywa z tytułu prawa użytkowania wieczystego w związku z wdrożeniem MSSF 16
*** W związku z zawartą warunkową umową sprzedaży udziałów CP Gdańsk Sp. z o.o. wycena nieruchomości została przeprowadzona w oparciu o zapisy umowne **** Yield – stopa kapitalizacji przyjęta w wycenach nieruchomości. Reversionary yield (wynikowa stopa kapitalizacji, tj. stosunek czynszu rynkowego przy pełnym
wynajęciu nieruchomości do wartości nieruchomości) dla Galerii Zaspa wynosi 8,83%
Poniżej zaprezentowano podstawowe założenia przyjęte do ustalenia wartości godziwej tej kategorii nieruchomości na 31 grudnia 2019 r.
| Nazwa projektu | Lokalizacja | Status | Powierzchnia całkowita (w tys. m2 ) |
Obłożen ie |
Docelowy NOI (w tys. PLN)* |
Yield**** | Nakłady do poniesienia po 31.12.2019 (w tys. PLN) |
Wartość księgowa (w tys. PLN)** |
Wartość docelowa (w tys. PLN) |
|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|
| Galeria Zaspa | Gdańsk | zakończony | 9 | 93% | 4 974 | 8,00% | 707 | 60 897 | 62 174 |
| Hampton by Hilton Old Town Gdańsk |
Gdańsk | zakończony | 7 | 100% | 6 104 | 8,50%* |
- | 71 815 | 71 815 |
| Vis à Vis Łódź | Łódź | zakończony | 6 | 89% | 2 531 | 7,75% | - | 32 663 | 32 663 |
| Warszawa, Belgradzka |
Warszawa | zakończony | 3 | 63% | 1 889 | 7,25% | - | 26 054 | 26 054 |
| Warszawa, KEN | Warszawa | zakończony | <1 | 100% | 389 | 7,25% | - | 5 366 | 5 366 |
| Bydgoszcz, Krasińskiego |
Bydgoszcz | zakończony | <1 | 100% | 69 | 7,25% | - | 945 | 945 |
| Razem | 197 739 | ||||||||
| PWUG zgodnie z MSSF 16 | 13 559 | ||||||||
| Nieruchomości inwestycyjne – segment "Inwestycje | 211 298 |
ukończone"
* NOI – docelowy średni roczny zysk operacyjny netto, przyjęty w raportach z wyceny nieruchomości
** Wartość księgowa nieruchomości nie obejmuje aktywa z tytułu prawa użytkowania wieczystego w związku z wdrożeniem MSSF 16
*** W związku z zawartą warunkową umową sprzedaży udziałów CP Gdańsk Sp. z o.o. wycena nieruchomości została przeprowadzona w oparciu o zapisy umowne **** Yield – stopa kapitalizacji przyjęta w wycenach nieruchomości. Reversionary yield (wynikowa stopa kapitalizacji, tj. stosunek czynszu rynkowego przy pełnym wynajęciu nieruchomości do wartości nieruchomości) dla Galerii Zaspa wynosi 8,00%
Wycena nieruchomości w podejściu mieszanym, metodą pozostałościową
Najczęściej stosowana przy wycenie wartości nieruchomości w trakcie budowy, uwzględniająca jej wartość docelową (oszacowaną w podejściu dochodowym lub porównawczym), pomniejszoną o wielkość nakładów inwestycyjnych pozostających do poniesienia na dany dzień wyceny. W ten sposób wyceniane są głównie nieruchomości z rozpoczętym lecz niezakończonym procesem inwestycyjnym tj.: obiekty o przeznaczeniu komercyjnym, biurowym oraz mieszanym komercyjno-biurowym. Wartość docelową, tj. po zrealizowaniu rozwoju, określono w podejściu dochodowym, metodą inwestycyjną, techniką kapitalizacji prostej.
Nieruchomości wyceniane wyżej opisaną metodą stanowią łącznie 77% całego portfela nieruchomości inwestycyjnych Grupy.
Poniżej zaprezentowano podstawowe założenia przyjęte do ustalenia wartości godziwej tej kategorii nieruchomości na 30 czerwca 2020 r.
| Nieruchomości inwestycyjne – segment "Inwestycje w budowie" |
768 994 | |||||||
|---|---|---|---|---|---|---|---|---|
| PWUG zgodnie z MSSF 16 | 32 685 | |||||||
| Razem | 736 309 | |||||||
| Fabryka Norblina | Warszawa | w budowie | 65 | 64% | 70 169 | 4,98% | 533 939 | 736 309 |
| Nazwa projektu | Lokalizacja | Status | Powierzchni a całkowita (w tys. m2) |
Pre-let 30.06. 2019 |
Docelowy NOI (w tys. PLN)* |
Yield** | Nakłady do poniesienia po 30.06.2020 |
Wartość księgowa (w tys. PLN) |
* NOI – docelowy średni roczny zysk operacyjny netto, przyjęty w raportach z wyceny nieruchomości
** Yield – stopa kapitalizacji przyjęta w wycenach nieruchomości. Reversionary yield (wynikowa stopa kapitalizacji, tj. stosunek czynszu rynkowego przy pełnym wynajęciu nieruchomości do wartości nieruchomości) dla projektu Fabryka Norblina wynosi 5,10%
Poniżej zaprezentowano podstawowe założenia przyjęte do ustalenia wartości godziwej tej kategorii nieruchomości na 31 grudnia 2019 r.
| Nieruchomości inwestycyjne – segment "Inwestycje w budowie" |
25 317 670 139 |
|||||||
|---|---|---|---|---|---|---|---|---|
| PWUG zgodnie z MSSF 16 | ||||||||
| Razem | 644 822 | |||||||
| Fabryka Norblina | Warszawa | w budowie | 65 | 37% | 65 919 | 4,94% | 564 898 | 644 822 |
| Nazwa projektu | Lokalizacja | Status | Powierzchnia całkowita (w tys. m2) |
Pre-let 31.12. 2019 |
Docelowy NOI (w tys. PLN)* |
Yield** | Nakłady do poniesienia po 31.12.2019 |
Wartość księgowa (w tys. PLN) |
* NOI – docelowy średni roczny zysk operacyjny netto, przyjęty w raportach z wyceny nieruchomości
** Yield – stopa kapitalizacji przyjęta w wycenach nieruchomości. Reversionary yield (wynikowa stopa kapitalizacji, tj. stosunek czynszu rynkowego przy pełnym wynajęciu nieruchomości do wartości nieruchomości) dla projektu Fabryka Norblina wynosi 4,94%
Wycena nieruchomości w podejściu porównawczym, metodą porównywania parami
Stosowana w odniesieniu do nieruchomości, dla których można ustalić porównywalne transakcje sprzedaży na danym rynku, a także w odniesieniu do nieruchomości gruntowych i mieszkaniowych. Do wyceny tych nieruchomości analizuje się nieruchomości o podobnych atrybutach, które są przedmiotem transakcji sprzedaży na rynku, znane są cechy nieruchomości od których uzależniana jest cena zakupu oraz warunki przeprowadzonych transakcji. Ze względu na małą liczbę oraz dużą rozbieżność cenową transakcji nieruchomościami porównawczymi, przy wycenie
nieruchomości zastosowano metodę porównywania parami. W ten sposób Grupa wycenia głównie nieruchomości niezabudowane lub zabudowane o nieokreślonym przeznaczeniu, na których nie dokonywano nakładów inwestycyjnych oraz lokale mieszkalne przeznaczone do odsprzedaży.
Nieruchomości wyceniane wyżej opisaną metodą stanowią łącznie 1% całego portfela nieruchomości inwestycyjnych Grupy.
Nieruchomości inwestycyjne zaklasyfikowane jako przeznaczone do sprzedaży
Poniżej zaprezentowano podstawowe założenia przyjęte do ustalenia wartości godziwej tej kategorii nieruchomości na 30 czerwca 2020 r.
| Nazwa projektu Lokalizacja | Status | Metoda wyceny |
Powierzchnia całkowita (w tys. m2 ) |
Obłożen ie |
Docelowy NOI (w tys. PLN) |
Yield* | Nakłady do poniesienia po 30.06.2020 (w tys. PLN) |
Wartość księgowa (w tys. PLN) |
Wartość docelowa (w tys. PLN) |
|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|
| Royal Wilanów | Warszawa zakończony | Podejście dochodowe |
37 | 97% | 29 947 6,60% | 1 894 | 448 386 | 453 746 | |
| Eurocentrum Hotel i RezydencjeWarszawa |
Grunt przeznaczony na sprzedaż |
W oparciu o cenę ofertową |
- | - | - | - | - | 85 490 | - |
| Razem | 533 876 | ||||||||
| PWUG zgodnie z MSSF 16 | 10 657 | ||||||||
| Aktywa przeznaczone do sprzedaży, w tym PWUG zgodnie z MSSF 16 | 544 533 |
* Yield – stopa kapitalizacji przyjęta w wycenach nieruchomości. Reversionary yield (wynikowa stopa kapitalizacji, tj. stosunek czynszu rynkowego przy pełnym wynajęciu nieruchomości do wartości nieruchomości) dla Royal Wilanów wynosi 7,30%,
Poniżej zaprezentowano podstawowe założenia przyjęte do ustalenia wartości godziwej tej kategorii nieruchomości na 31 grudnia 2019 r.
| Nazwa projektu Lokalizacja | Status | Metoda wyceny |
Powierzch nia całkowita (w tys. m2 ) |
Obłożenie | Docelowy NOI (w tys. PLN) |
Yield* | Nakłady do poniesienia po 31.12.2019 (w tys. PLN) |
Wartość księgowa (w tys. PLN) |
Wartość docelowa (w tys. PLN) |
|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|
| Royal Wilanów | Warszawa zakończony | Podejście dochodowe |
37 | 97% | 28 483 6,50% | 1 715 | 433 941 | 438 200 | |
| Eurocentrum Hotel i RezydencjeWarszawa |
Grunt przeznaczony na sprzedaż |
W oparciu o cenę ofertową |
- | - | - | - | - | 85 490 | - |
| Razem | 519 431 | ||||||||
| PWUG zgodnie z MSSF 16 | 10 657 | ||||||||
| Aktywa przeznaczone do sprzedaży, w tym PWUG zgodnie z MSSF 16 | 530 088 |
* Yield – stopa kapitalizacji przyjęta w wycenach nieruchomości. Reversionary yield (wynikowa stopa kapitalizacji, tj. stosunek czynszu rynkowego przy pełnym wynajęciu nieruchomości do wartości nieruchomości) dla Royal Wilanów wynosi 6,50%,
INWESTYCJE W JEDNOSTKI WSPÓŁKONTROLOWANE
| INWESTYCJE DŁUGOTERMINOWE | 30.06.2020 | 31.12.2019 |
|---|---|---|
| Wartość zaangażowania we wspólne przedsięwzięcie Wilanów Investments | 21 071 | 31 627 |
| Wartość zaangażowania we wspólne przedsięwzięcie SO SPV 50 | 20 633 | 19 480 |
| Razem | 41 704 | 51 107 |
Grupa prezentuje udziały we wspólnych przedsięwzięciach wyceniane metodą praw własności. Na wartość bilansową tych wspólnych przedsięwzięć składają się wartość udziałów w tych jednostkach jak również udzielone tym podmiotom pożyczki wraz z naliczonymi odsetkami z uwzględnieniem odpisów aktualizujących. Spadek wartości w stosunku do 31 grudnia 2019 r. wynika głównie z utworzenia odpisów aktualizujących udzielone pożyczki.
Grupa prezentuje udziały we wspólnych przedsięwzięciach w wartości netto, to znaczy pomniejszone o zobowiązania z tytułu udziału w tych przedsięwzięciach, które odpowiadają oszacowanym przyszłym przepływom pieniężnym z tytułu pokrycia strat we wspólnych przedsięwzięciach.
7 maja 2018 r. SO SPV 50 Sp. z o.o. otrzymała negatywną decyzję Naczelnika Świętokrzyskiego Urzędu Celno-Skarbowego w siedzibą w Kielcach dotyczącą transakcji przeprowadzonej przez SO SPV 50 Sp. z o.o. z partnerem biznesowym w 2015 roku. 8 listopada 2019 roku decyzja została utrzymana w mocy przez Dyrektora Izby Administracji Skarbowej w Warszawie. Spółka złożyła odwołanie od tej decyzji do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Warszawie. W dniu 16 czerwca 2020 r. WSA wydał orzeczenie, którym w całości podzielił stanowisko Spółki i uchylił zaskarżoną Decyzję Dyrektora Izby Administracji Skarbowej oraz poprzedzającą ją decyzję Naczelnika UCS, a także umorzył postępowanie w całości. Spółka oczekuje obecnie na nadanie wyrokowi klauzuli prawomocności.
W poniższej tabeli zaprezentowano podstawowe informacje dotyczące zawartych umów kwalifikowanych jako wspólne przedsięwzięcia.
| Grupa Wilanów Investments | SO SPV 50 | |
|---|---|---|
| Spółki współkontrolowane | Wilanów Investments S. à r. l. z siedzibą w Luksemburgu oraz jej jednostki zależne: Rezydencje Pałacowa Sp. z o.o. oraz RM 1 Sp. z o.o. |
SO SPV 50 Sp. z o.o. |
| Udział w kapitale zakładowym oraz w zysku/stracie |
50 % udziałów w kapitale zakładowym spółki Wilanów Investments S. à r.l. (bezpośrednio) oraz w spółkach Rezydencje Pałacowa Sp. z o.o. oraz RM 1 Sp. z o.o. (pośrednio), 66 % udziałów w zysku/stracie |
60 % udziałów w kapitale zakładowym spółki SO SPV 50 Sp. z o.o i 60 % udziałów w zysku/stracie |
| Dane podstawowe o zawartej umowie |
Porozumienie zawarte 13 sierpnia 2008 r. z Real Management Sp. z o.o. Celem porozumienia jest budowa, sprzedaż oraz zarządzanie nieruchomościami mieszkaniowymi i komercyjnymi na terenie Wilanowa. |
Porozumienie zawarte 3 lutego 2016 roku z Galaxy Sp. z o.o. Celem porozumienia jest przebudowa, rekomercjalizacja, repozycjonowanie oraz zarządzanie centrum handlowym zlokalizowanym w Swarzędzu. |
POZOSTAŁE FINANSOWE AKTYWA TRWAŁE WYCENIANE W WARTOŚCI GODZIWEJ PRZEZ WYNIK FINANSOWY
| POZOSTAŁE FINANSOWE AKTYWA TRWAŁE WYCENIANE W WARTOŚCI GODZIWEJ PRZEZ WYNIK FINANSOWY |
30.06.2020 | 31.12.2019 |
|---|---|---|
| Certyfikaty inwestycyjne REIA FIZ AN | 11 663 | 12 771 |
| Certyfikaty inwestycyjne REIA II FIZ AN | 9 062 | 9 305 |
| Wycena pochodnych instrumentów finansowych | 10 | 6 062 |
| Razem | 20 735 | 28 138 |
Grupa w pozycji pozostałych aktywów finansowych zaprezentowała instrument finansowy CAP oraz FWD związany z kredytem w PEKAO S.A. zawartym w 2019 r. i przeznaczonym na inwestycję zlokalizowaną w Warszawie przy ulicy Żelaznej.
POZOSTAŁE NALEŻNOŚCI I POZOSTAŁE AKTYWA OBROTOWE
| POZOSTAŁE NALEŻNOŚCI I POZOSTAŁE AKTYWA OBROTOWE | 30.06.2020 | 31.12.2019 |
|---|---|---|
| Należności publiczno-prawne | 18 915 | 8 540 |
| Krótkoterminowe rozliczenia międzyokresowe | 3 163 | 503 |
| Pozostałe należności | 346 | 74 |
| Memoriałowa korekta okresów bezczynszowych | - | 1 179 |
| Razem | 22 424 | 10 296 |
Wzrost należności publiczno-prawnych związany jest z należnościami z tytułu podatku VAT rozpoznanymi przez ArtN w związku z trwającym procesem budowy Fabryki Norblina.
Wzrost krótkoterminowych rozliczeń międzyokresowych wynika głównie z rozpoznanej opłaty z tytułu prawa wieczystego użytkowania i podatku od nieruchomości za 2020 rok.
NALEŻNOŚCI HANDLOWE
| NALEŻNOŚCI HANDLOWE | 30.06.2020 | 31.12.2019 |
|---|---|---|
| Należności handlowe brutto | 15 827 | 10 454 |
| Odpisy aktualizujące | (5 790) | (3 865) |
| Należności handlowe netto | 10 037 | 6 589 |
Grupa dokonała oszacowania odpisów aktualizujących w drodze indywidualnej analizy sald należności, zgodnie z najlepszą wiedzą i doświadczeniem Grupy.
ŚRODKI PIENIĘŻNE I ICH EKWIWALENTY
| ŚRODKI PIENIĘŻNE W KASIE I NA RACHUNKACH BANKOWYCH | 30.06.2020 | 31.12.2019 |
|---|---|---|
| Środki na rachunkach bankowych | 73 780 | 539 483 |
| Lokaty krótkoterminowe o terminie realizacji do 3 miesięcy | 89 988 | 51 505 |
| Razem | 163 768 | 590 988 |
| Środki na rachunkach bankowych aktywów przeznaczonych do sprzedaży | 19 148 | 13 262 |
| Razem | 182 916 | 604 250 |
W środkach pieniężnych prezentowanych powyżej zawierają się środki o ograniczonej możliwości dysponowania na 30 czerwca 2020 r. wynosiły one 16 797 tys. PLN (odpowiednio na 31 grudnia 2019 r. 16 073 tys. PLN). Środki te są ulokowane na rachunkach technicznych banku z tytułu uruchomionych, lecz jeszcze niewydatkowanych środków z kredytu jak również na rachunkach zablokowanych na zabezpieczenie spłaty kredytów, jakie posiadają spółki z Grupy.
Spadek salda środków pieniężnych wynika głównie z wypłaty dywidendy, które miała miejsce w drugim kwartale 2020 roku.
KAPITAŁY WŁASNE
Struktura kapitału zakładowego na dzień raportowy i dzień sporządzenia niniejszego skróconego sprawozdania finansowego przedstawia się następująco:
| Seria/emisja rodzaj akcji | Liczba akcji | Cena nominalna (w zł) |
Wartość nominalna serii / emisji |
Sposób pokrycia kapitału |
Data rejestracji |
|---|---|---|---|---|---|
| Seria A akcje zwykłe na okaziciela nieuprzywilejowane | 100 000 | 1,0 | 100 000 wkład pieniężny | 17.12.2010 | |
| Seria B akcje zwykłe na okaziciela nieuprzywilejowane | 74 458 541 | 1,0 | 74 458 541 | wkład pieniężny oraz wkład niepieniężny |
13.10.2011 |
| Seria C akcje zwykłe na okaziciela nieuprzywilejowane | 20 955 314 | 1,0 | 20 955 314 wkład pieniężny | 14.02.2014 | |
| Seria D akcje zwykłe na okaziciela nieuprzywilejowane | 3 589 891 | 1,0 | 3 589 891 wkład pieniężny | 03.03.2015 | |
| Seria E akcje zwykłe na okaziciela nieuprzywilejowane | 9 230 252 | 1,0 | 9 230 252 | wkład niepieniężny |
14.02.2014 |
| Razem | 108 333 998 | 108 333 998 |
Struktura akcjonariatu została przedstawiona w punkcie 6.7 Informacji ogólnych.
Poniższa tabela przedstawia pozostałe kapitały rezerwowe na dzień raportowy:
| POZOSTAŁE KAPITAŁY REZERWOWE | 30.06.2020 | 31.12.2019 |
|---|---|---|
| Kapitał wynikający ze zmian z strukturze Grupy | (3 423) | (3 423) |
| Kapitał wynikający z wyceny programu motywacyjnego dla uprawnionych osób | 16 178 | 16 178 |
| Pozostały kapitał rezerwowy (utworzony z zysków zatrzymanych) | 60 665 | 60 665 |
| Razem | 73 420 | 73 420 |
KREDYTY BANKOWE I POZOSTAŁE ZOBOWIĄZANIA FINANSOWE
Grupa wycenia kredyty bankowe oraz pozostałe zobowiązania finansowe wg zamortyzowanego kosztu (zgodnie z MSSF 9), co oznacza, że wartość zobowiązania wynika z planowanych przepływów pieniężnych związanych z jego realizacją z uwzględnieniem efektywnej stopy procentowej.
| KREDYTY BANKOWE I POZOSTAŁE ZOBOWIĄZANIA FINANSOWE | 30.06.2020 | 31.12.2019 |
|---|---|---|
| Kredyty bankowe | 584 627 | 498 426 |
| Zobowiązania leasingowe* | 61 190 | 49 533 |
| Pochodne instrumenty finansowe (IRS, forward)** | 27 209 | 14 988 |
| Razem | 673 026 | 562 947 |
| Zobowiązania sklasyfikowane jako przeznaczone do sprzedaży | (265 750) | (255 861) |
| Razem | 407 276 | 307 068 |
| Długoterminowe kredyty bankowe i pozostałe zobowiązania finansowe |
357 986 | 289 283 |
| Krótkoterminowe kredyty bankowe i pozostałe zobowiązania finansowe |
315 040 | 273 664 |
* Ujawnienie użytkowania wieczystego zgodnie z MSSF 16
** Instrumenty pochodne dotyczą zabezpieczeń Grupy przed zmianą stóp procentowych i ryzykiem kursowym zaciągniętych przez Grupę zobowiązaniach i nie są przedmiotem obrotu
| STRUKTURA ZAPADALNOŚCI | 30.06.2020 | 31.12.2019 | |
|---|---|---|---|
| Zobowiązania poniżej roku | 315 040 | 273 664 | |
| Płatne od 1 roku do 3 lat* | 228 444 | 164 720 | |
| Płatne od 3 do 5 lat | 47 572 | 27 532 | |
| Płatne powyżej 5 lat | 81 970 | 97 031 | |
| Razem | 673 026 | 562 947 |
*Saldo zawiera zobowiązania z tytułu kredytu zaciągniętego przez ArtN, który zostanie skonwertowany na kredy inwestycyjny po zakończeniu procesu budowy.
NAJISTOTNIEJSZE ZMIANY W KREDYTACH BANKOWYCH
Grupa współpracuje z większością banków działających w Polsce oraz kilkoma bankami zagranicznymi. Większość kredytów zaciągniętych przez spółki z Grupy to kredyty inwestycyjne lub budowlane. Większość kredytów jest denominowana w euro i wyceniana na dzień raportowy, wzwiązku z tym zmiany kursu EUR/PLN mają istotny wpływ na strukturę bilansową Grupy wyrażoną wPLN. Wszystkie umowy kredytowe wykazane w sprawozdaniu finansowym za okres kończący się 31 grudnia 2019 r. pozostają w mocy na dzień 30 czerwca 2020 r. W okresie zakończonym 30 czerwca 2020 r. nie podpisano nowych umów kredytowych. W pierwszym półroczu 2020 r. ArtN Sp. z o.o.,
podmiot zależny od Capital Park S.A. zaciągnął nowe transze kredytu budowlanego w banku Pekao S.A. oraz Europejskim Banku Inwestycyjnym zgodnie z harmonogramem i stopniem zaawansowanie budowy Fabryki Norblina zlokalizowanej w Warszawie, przy ul. Żelaznej.
W okresie objętym niniejszym śródrocznym skróconym skonsolidowanym sprawozdaniem finansowym ani po dniu sprawozdawczym nie wystąpiły przypadki naruszenia warunków umów kredytowych.
| Nazwa banku | 30.06.2020* | 31.12.2019* | Kwota kredytu wg umowy** |
Waluta | Oprocentowanie | Termin wymagalności |
Przeznaczenie kredytu |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| BNP Paribas Bank Polska S.A. / ING Bank Śląski S.A. |
251 764 | 241 780 | 62 500 | EUR | 3M EURIBOR + marża |
do 2022 | inwestycyjny |
| Getin Noble Bank S.A. | 53 798 | 56 916 | 15 000 | EUR | 3M EURIBOR + marża |
do 2022 | operacyjny |
| BOŚ Bank S.A. | 49 733 | 49 357 | 11 920 | EUR | 3M EURIBOR do 2033 + marża |
inwestycyjny | |
| Alior Bank S.A. | 38 632 | 37 119 | 9 656 | EUR | 3M EURIBOR do 2021 + marża |
inwestycyjny | |
| Alior Bank S.A. | 25 794 | 24 620 | 6 972 | EUR | 3M EURIBOR + marża |
do 2025 | inwestycyjny |
| Alior Bank S.A. | 18 959 | 18 181 | 4 800 | EUR | 1M EURIBOR do 2022 + marża |
inwestycyjny | |
| Bank PEKAO S.A./EBI | 145 947 | 70 453 | 159 300 | EUR | 3M EURIBOR + marża |
do 2021 | budowlany |
| Total | 584 627 | 498 426 |
* Kwoty w zamortyzowanym koszcie.
** Kwoty w walucie z umowy.
Wartość nominalna zobowiązań z tytułu kredytów wynosi 606 617 tys. PLN (135 830 tys. EUR).
ZOBOWIĄZANIA Z TYTUŁU WYEMITOWANYCH OBLIGACJI
Grupa wycenia obligacje wg zamortyzowanego kosztu (zgodnie z MSSF 9), co oznacza że wartość zobowiązania wynika z planowanych przepływów pieniężnych związanych z jego realizacją z uwzględnieniem efektywnej stopy procentowej.
W I półroczu 2020 roku Grupa wykupiła obligacje serii J, K, L i M o łącznej wartości 38 500 tys. EUR. Nie wyemitowano nowych obligacji w pierwszym półroczu 2020 r.
| Obligacje notowane na rynku Catalyst | 30.06.2020* | 31.12.2019* | Kwota nominalna |
Waluta | Oprocentowanie | Termin wymagalności |
|---|---|---|---|---|---|---|
| Obligacje serii J** | - | 8 437 | 2 000 | EUR | Stałe 3,75% | spłacone |
| Obligacje serii K, L | - | 90 552 | 21 375 | EUR | Stałe 4,1% | spłacone |
| Obligacje serii M | - | 63 597 | 15 125 | EUR | Stałe 4,1% | spłacone |
| Obligacje serii N | 30 881 | 29 403 | 7 000 | EUR | Stałe 4,3% | czerwiec 2021 |
| Odsetki naliczone | 44 | 799 | - | - | 2020 | |
| Razem | 30 925 | 192 788 | ||||
| Obligacje długoterminowe | - | 29 361 | ||||
| Obligacje krótkoterminowe | 30 925 | 163 427 | ||||
| * kwoty w zamortyzowanym koszcie |
** seria J nienotowana na rynku Catalyst
Wartość nominalna zobowiązań z tytułu wyemitowanych obligacji bez uwzględnienia wyceny w zamortyzowanym koszcie, naliczonych odsetek oraz pozostałych kosztów, w tym aktywowanych, związanych z obligacjami wyniosła na dzień raportowy 31.262 tys. PLN (7.000 tys. EUR).
Wartość godziwa obligacji odpowiada ich wartości bilansowej.
POZOSTAŁE ZOBOWIĄZANIA I REZERWY
| POZOSTAŁE ZOBOWIĄZANIA I REZERWY | 30.06.2020 | 31.12.2019 |
|---|---|---|
| Pozostałe zobowiązania i rezerwy* | 14 560 | 14 717 |
| Kaucje od najemców | 6 964 | 5 849 |
| Zobowiązania z tytułu podatków, ceł, ubezpieczeń społecznych | 6 461 | 1 751 |
| Kaucje gwarancyjne od generalnych wykonawców | 1 063 | 988 |
| Pozostałe zobowiązania | - | 874 |
| Razem | 29 048 | 24 179 |
| Długoterminowe pozostałe zobowiązania i rezerwy | 8 003 | 6 802 |
| Krótkoterminowe pozostałe zobowiązania i rezerwy | 21 045 | 17 377 |
*Pozostałe zobowiązania i rezerwy dotyczą głównie nakładów inwestycyjnych.
PRZYCHODY OPERACYJNE
A. PRZYCHODY Z WYNAJMU
Przychody z najmu obejmują przychody uzyskiwane z wynajmu ukończonych nieruchomosci inwestycyjnych. Grupa prezentuje przychody z wynajmu w podziale na segmenty sprawozdawcze. Portfel najemców jest bardzo zdywersyfikowany tym samym udział w całości przychodów pojedynczego najemcy jest niewielki i nie przekracza kilku procent.
Spadek przychodów spowodowany jest sprzedaż projektu "Eurocentrum".
Grupa prezentuje przychody z najmu z uwzględnieniem uśrednionego czynszu w okresie zawartych umów najmu, co oznacza, że zmiany stawek czynszu w okresie najmu (wakacje czynszowe) są ujmowane memoriałowo.
| Pozostałe inwestycje Razem |
4% 100% |
968 23 638 |
1 480 50 678 |
|---|---|---|---|
| Inwestycje prezentowane jako aktywa na sprzedaż | 63% | 15 052 | - |
| Inwestycje ukończone | 33% | 7 618 | 49 198 |
| PRZYCHODY Z WYNAJMU | Udział 2020 | 6 miesięcy 2020 |
6 miesięcy 2019 |
B. PRZYCHODY BEZPOŚREDNIO ZWIĄZANE Z FUNKCJONOWANIEM NIERUCHOMOŚCI
| PRZYCHODY BEZPOŚREDNIO ZWIĄZANE Z FUNKCJONOWANIEM NIERUCHOMOŚCI |
Udział 2020 | 6 miesięcy 2020 |
6 miesięcy 2019 |
|---|---|---|---|
| Przychody z tytułu service charge | |||
| Inwestycje ukończone | 19% | 969 | 13 312 |
| Inwestycje prezentowane jako aktywa na sprzedaż | 80% | 4 050 | - |
| Pozostałe inwestycje | 1% | 63 | 70 |
| Razem | 100% | 5 082 | 13 382 |
ZYSKI I STRATY Z AKTUALIZACJI WYCENY NIERUCHOMOŚCI INWESTYCYJNYCH
Nie rzadziej niż na każdy dzień raportowy Grupa wycenia posiadane nieruchomości według wartości godziwej. Zyski lub straty wynikające ze zmian tych wartości ujmowane są w wyniku finansowym bieżącego okresu. Wyniki Grupy zależą w dużym stopniu od zmian cen na rynkach nieruchomości, na
które wpływ mają między innymi następujące czynniki: wysokość czynszów, poziom wynajętej powierzchni nieruchomości, zmiany stóp kapitalizacji, zmiany stóp procentowych, koszty budowy, dostępność finansowania
| AKTUALIZACJA WYCENY NIERUCHOMOŚCI INWESTYCYJNYCH | 6 miesięcy 2020 |
6 miesięcy 2019 |
|---|---|---|
| Inwestycje ukończone | 715 | (20 237) |
| Inwestycje w budowie | (5 006) | 93 235 |
| Inwestycje prezentowane jako aktywa na sprzedaż | 12 844 | - |
| Razem | 8 553 | 72 998 |
Zysk z aktualizacji wartości nieruchomości wynika głównie ze wzrostu kursu EUR, w stosunku do 31 grudnia 2019 r., skompensowanego częściowo przez spadek wartości nieruchomości wynikający z rozpoznania nowych wycen na dzień 30 czerwca 2020 r. Większość nieruchomości inwestycyjnych jest wyceniana i finansowana w EURO. Ponieważ aktywa te są aktualizowane według kursu waluty na koniec każdego okresu sprawozdawczego, wycena z tytułu zmiany kursu walutowego istotnie wpływa na wynik finansowy okresu sprawozdawczego. Szczegóły dotyczące wpływu COVID-19 na wyceny nieruchomości zostały ujawnione w sekcji informacja dodatkowa w punkcie 7.3.
PRZYCHODY FINANSOWE I KOSZTY FINANSOWE
| PRZYCHODY Z DYWIDEND | 6 miesięcy 2020 |
6 miesięcy 2019 |
|---|---|---|
| REIA FIZ AN | - | 80 |
| REIA II FIZ AN | 190 | 169 |
| Razem | 190 | 249 |
| PRZYCHODY Z TYTUŁU ODSETEK | 6 miesięcy 2020 |
6 miesięcy 2019 |
|---|---|---|
| Odsetki od lokat i depozytów | 196 | 208 |
| Odsetki od udzielonych pożyczek | 1 539 | 1 807 |
| Razem | 1 735 | 2 015 |
| Razem | (9 673) | (18 298) |
|---|---|---|
| Pozostałe odsetki | (7) | (62) |
| Odsetki od leasingu | (559) | (442) |
| Odsetki od obligacji | (3 766) | (4 082) |
| Odsetki od kredytów | (5 341) | (13 712) |
| KOSZTY Z TYTUŁU ODSETEK | 6 miesięcy 2020 |
6 miesięcy 2019 |
| POZOSTAŁE PRZYCHODY I KOSZTY FINANSOWE | 6 miesięcy 2020 |
6 miesięcy 2019 |
|---|---|---|
| Nadwyżka ujemnych/dodatnich różnic kursowych | (12 004) | 12 600 |
| Koszty emisji | (733) | (707) |
| Wycena instrumentów pochodnych | (19 376) | (8 335) |
| Pozostałe | (8 002) | (2 404) |
| Razem | (40 115) | 1 154 |
Grupa wycenia zobowiązania finansowe według zamortyzowanego kosztu zgodnie z MSSF 9. Wynik tej wyceny odnoszony jest na wynik finansowy jako korekta kosztów odsetek od kredytów. Nadwyżka ujemnych różnic kursowych wynika z wyceny zobowiązań walutowych głównie kredytów i zobowiązań z tytułu obligacji walutowych. Instrumenty finansowe wyceniane są do wartości godziwej. Wyceny instrumentów pochodnych obejmują wyceny kontraktów instrumentów zabezpieczających IRS, forward oraz instrumenty opcyjnego
typu CAP, które zabezpieczają przyszłe przepływy związane z planowanymi spłatami kredytów oraz ich przewalutowaniem. Wzost kosztów finansowych z tytułu wyceny instrumentów finansowych związany jest ze spadkiem stóp procentowych oraz wzrostem kursu EUR.
PODATEK DOCHODOWY BIEŻĄCY I ODROCZONY
| PODATEK OBCIĄŻAJĄCY WYNIK | 6 miesięcy 2020 |
6 miesięcy 2019 |
|---|---|---|
| Bieżący podatek dochodowy | (223) | (1 869) |
| Odroczony podatek dochodowy | (3 512) | (18 337) |
| (Obciążenie)/uznanie podatkowe wykazane w skonsolidowanym sprawozdaniu z całkowitych dochodów |
(3 735) | (20 206) |
| PODATEK DOCHODOWY | 6 miesięcy 2020 |
6 miesięcy 2019 |
|---|---|---|
| Zysk/(strata) przed opodatkowaniem | (26 281) | 100 752 |
| Podatek dochodowy | (3 735) | (20 206) |
| Efektywna stawka podatku (udział podatku dochodowego w zysku/(stracie) przed opodatkowaniem) |
(14,21%) | 20,06% |
Zmiana podatku odroczonego wynika głównie ze wzrostu rezerwy z tytułu podatku odroczonego związanego z wyceną nieruchomości skopensowanego przez wzrost aktywa z tytułu podatku odroczonego na wycenie zobowiązań z tytułu kredytów.
Odpis pożyczki udzielonej jednostce współkontrolowanej oraz nierozpoznanie aktywa z tytułu podatku odrocznonego dla dwóch jednostek zależnych mają nawiększy wpływ na efektywną stawkę podatku.
UDZIELONE PORĘCZENIA
Zgodnie z przyjętą polityką Grupa kapitałowa Capital Park wykorzystuje poręczenia wewnętrzne tj. nie mające wpływu na niniejsze skonsolidowane sprawozdanie finansowe.
ZABEZPIECZENIA NA MAJĄTKU GRUPY
W celu zabezpieczenia spłaty kredytów oraz odsetek od tych kredytów zaciągniętych przez podmioty Grupy Kapitałowej udzielono szeregu zabezpieczeń na rzecz banków finansujących. W szczególności były to następujące zabezpieczenia:
• weksle,
- oświadczenia o poddaniu się egzekucji,
- pełnomocnictwa do dysponowania rachunkami bankowymi,
- hipoteki na nieruchomościach,
INNE ZOBOWIĄZANIA UMOWNE
Na 30 czerwca 2020 r. Grupa posiadała zobowiązanie inwestycyjne wynikające z:
• zawartego kontraktu dotyczącego realizacji budowy projektu Fabryka Norblina w wysokości 501 476 tys. PLN
- cesje wierzytelności do istniejących i przyszłych umów najmu, umów ubezpieczenia, umów budowlanych i gwarancji dobrego wykonania,
- zastawy rejestrowe na obecnych i przyszłych udziałach w spółkach zależnych,
- depozyty,
- umowy podporządkowania dające pierwszeństwo w zaspokajaniu wierzytelności z tytułu kredytu przed innymi wierzytelnościami.
Zobowiązanie te będzie sfinansowane z dostępnych środków pieniężnych Grupy oraz w ramach istniejących umów kredytowych z Bankiem PEKAO S.A. oraz Europejskim Bankiem Inwestycyjnym.
AKTYWOWANE KOSZTY FINANSOWANIA ZEWNĘTRZNEGO
Zgodnie z MSR 23 Grupa ujmuje jako zwiększenie wartości nieruchomości inwestycyjnych koszty finansowania zewnętrznego poniesione w okresie prowadzonego procesu budowlanego. Są to głównie koszty od kredytów i obligacji, które zostały wykorzystane na finansowanie inwestycji (odsetki, prowizje oraz różnice kursowe).
| AKTYWOWANE KOSZTY FINANSOWANIA ZEWNĘTRZNEGO | 6 miesięcy 2020 |
6 miesięcy 2019 |
|---|---|---|
| Nieruchomości inwestycyjne | 9 612 | 7 778 |
| Razem | 9 612 | 7 778 |
ZYSK PRZYPADAJĄCY NA JEDNĄ AKCJĘ
Zysk podstawowy przypadający na jedną akcję oblicza się poprzez podzielenie zysku netto za okres przypadającego na zwykłych akcjonariuszy Grupy przez średnią ważoną liczbę wyemitowanych akcji zwykłych występujących w ciągu okresu.
Zysk rozwodniony przypadający na jedną akcję oblicza się poprzez podzielenie zysku netto za okres przypadającego na zwykłych akcjonariuszy przez średnią ważoną liczbę wyemitowanych akcji zwykłych występujących w ciągu okresu (skorygowaną o wpływ opcji rozwadniających oraz rozwadniających umarzalnych akcji uprzywilejowanych zamiennych na akcje zwykłe).
| WYLICZENIE ZYSKU/(STRATY) NA JEDNĄ AKCJE – ZAŁOŻENIA | 6 miesięcy 2020 |
6 miesięcy 2019 |
|---|---|---|
| Zysk/(strata) netto z działalności kontynuowanej | (30 016) | 80 546 |
| Zysk/(strata) na działalności zaniechanej | - | - |
| Zysk/(strata) wykazany dla potrzeb wyliczenia wartości podstawowego zysku przypadającego na jedną akcję |
(30 016) | 80 546 |
| Efekt rozwodnienia | - | - |
| Zysk/(strata) wykazany dla potrzeb wyliczenia wartości rozwodnionego zysku przypadającego na jedną akcję |
(30 016) | 80 546 |
| LICZBA WYEMITOWANYCH AKCJI | 30.06.2020 | 31.12.2019 |
| Średnia ważona liczba akcji wykazana dla potrzeb wyliczenia wartości podstawowego zysku na jedną akcję w tys. szt. |
108 334 | 107 495 |
| Efekt rozwodnienia liczby akcji zwykłych | - | 712 |
| Opcje na akcje | - | 839 |
| Średnia ważona liczba akcji zwykłych wykazana dla potrzeb wyliczenia wartości rozwodnionego zysku na jedną akcję w tys. szt. |
108 334 | 108 207 |
| Zysk/(strata) netto na jedną akcję (w PLN) | 6 miesięcy 2020 |
6 miesięcy 2019 |
| Podstawowy za okres obrotowy | (0,28) | 0,75 |
| Rozwodniony za okres obrotowy | (0,28) | 0,74 |
Cały zysk dotyczy działalności kontynuowanej.
ZARZĄDZANIE KAPITAŁEM
Głównym celem zarządzania kapitałem Grupy jest utrzymanie bezpiecznej struktury kapitałowej. Grupa monitoruje stan kapitałów stosując wskaźnik zadłużenia netto, który jest liczony jako:
- stosunek zadłużenia netto do sumy kapitałów własnych,
- stosunek zobowiązań netto do sumy aktywów.
| WSKAŹNIK ZADŁUŻENIA NETTO | 30.06.2020 | 31.12.2019 | |
|---|---|---|---|
| Oprocentowane kredyty, pożyczki, obligacje oraz instrumenty finansowe | 611 836 | 706 202 | |
| Środki pieniężne i ich ekwiwalenty | (182 916) | (604 250) | |
| Zadłużenie netto | 428 920 | 101 952 | |
| Aktywa razem z wyłączeniem MSSF 16 - PWUG | 1 776 265 | 2 092 444 | |
| Zadłużenie netto do aktywów razem | 24,15% | 4,87% |
ROZLICZENIA PODATKOWE
Rozliczenia podatkowe oraz inne obszary działalności podlegające regulacjom mogą być przedmiotem kontroli organów administracyjnych, które uprawnione są do nakładania wysokich kar i sankcji. Brak odniesienia do utrwalonych regulacji prawnych w Polsce powoduje występowanie w obowiązujących przepisach niejasności i niespójności. Często występujące różnice w opiniach co do interpretacji prawnej przepisów podatkowych zarówno wewnątrz organów państwowych jak i pomiędzy organami państwowymi i przedsiębiorstwami powodują powstawanie obszarów niepewności i konfliktów.
Rozliczenia podatkowe mogą być przedmiotem kontroli przez okres pięciu lat począwszy od końca roku, w którym nastąpiła zapłata podatku. W wyniku przeprowadzanych kontroli dotychczasowe rozliczenia podatkowe Spółek Grupy mogą zostać powiększone o dodatkowe zobowiązania podatkowe.
TRANSAKCJE Z JEDNOSTKAMI POWIĄZNYMI
| Typ powiązania | Należności od podmiotów powiązanych z tytułu pożyczek |
Zobowiązania wobec podmiotów powiązanych z tytułu pożyczek |
||||
|---|---|---|---|---|---|---|
| 30.06.2020 | 30.06.2019 | 30.06.2020 | 30.06.2019 | |||
| Wilanów Investments S.à r.l | jednostka współzależna | 22 896 | 33 864 | - | - | |
| SO SPV 50 Sp. z o.o. | jednostka współzależna | 13 728 | 12 915 | - | - | |
| Jan Motz | kluczowy personel kierowniczy | 6 369 | 6 177 | - | - |
| Typ powiązania | Pozostałe należności od podmiotów powiązanych |
Pozostałe zobowiązania wobec podmiotów powiązanych |
|||
|---|---|---|---|---|---|
| 30.06.2020 | 30.06.2019 | 30.06.2020 | 30.06.2019 | ||
| SO SPV 50 Sp. z o.o. | jednostka współzależna | 206 | 170 | - | - |
| Beyond PR Sp. z o.o. | powiązanie osobowe | - | - | - | 38 |
| Myecolife Sp. z o.o. | powiązanie osobowe | - | 42 | 5 | |
| Mount TFI S.A. | powiązanie osobowe | 2 | 1 | - | - |
| Invipay S.A. | powiązanie osobowe | 16 | 16 | - | - |
| CP Property 1 Sp. z o.o. | powiązanie osobowe | 646 | 529 | - | - |
| CP Property 2 Sp. z o.o. | powiązanie osobowe | 428 | 231 | - | - |
| CP Property 3 Sp. z o.o. | powiązanie osobowe | 517 | 288 | - | - |
| CP Property 4 Sp. z o.o. | powiązanie osobowe | 368 | 194 | - | - |
| CP Property 5 Sp. z o.o. | powiązanie osobowe | 337 | 205 | - | - |
| CP Property 6 Sp. z o.o. | powiązanie osobowe | 59 | 23 | - | - |
| CP Property 7 Sp. z o.o. | powiązanie osobowe | 59 | 23 | - | - |
| CP Racławicka Sp. z o.o. | powiązanie osobowe | 94 | 40 | - | - |
| Marcel Investments Sp. z o.o. | powiązanie osobowe | 45 | 72 | - | - |
| Nerida Investments Sp. z o.o. | powiązanie osobowe | 18 | 8 | - | - |
| Orland Investments Sp. z o.o. | powiązanie osobowe | 61 | - | - | - |
| Sagitta Investments Sp. z o.o. | powiązanie osobowe | 56 | 48 | - | - |
| CP Retail (SPV1) Sp. z o.o. | powiązanie osobowe | 105 | 157 | - | - |
| RM1 Sp. z o.o. | powiązanie osobowe | 60 | 71 | - | - |
| Marta Motz | powiązanie osobowe | 12 | - | ||
| Jan Motz | kluczowy personel kierowniczy | - | - | 183 | 174 |
| Marcin Paweł Juszczyk | kluczowy personel kierowniczy | - | - | 99 | 94 |
|---|---|---|---|---|---|
| Kinga Nowakowska | kluczowy personel kierowniczy | - | - | - | 85 |
| Ishikawa, Brocławik, Sajna, Adwokaci i Radcowie Prawni, sp. p. |
powiązanie osobowe | - | - | 26 | - |
| Typ powiązania | Przychody z tytułu odsetek od udzielonych pożyczek oraz dywidendy |
Koszty z tytułu odsetek od zaciągniętych pożyczek |
|||
|---|---|---|---|---|---|
| 6 miesięcy 2020 6 miesięcy 2019 | 6 miesięcy 2020 6 miesięcy 2019 | ||||
| Wilanów Investments S.à r.l | jednostka współzależna | 502 | 683 | - | - |
| SO SPV 50 Sp. z o.o. | jednostka współzależna | 399 | 411 | - | - |
| Jan Motz | kluczowy personel kierowniczy | 95 | 99 | - | - |
| REIA FIZ AN | powiązanie osobowe | - | 80 | - | - |
| REIA II FIZ AN | powiązanie osobowe | - | 169 | - | - |
| Przychody z tytułu sprzedaży usług |
Koszty z tytułu nabycia usług | ||||
| Typ powiązania | 6 miesięcy 2020 6 miesięcy 2019 | 6 miesięcy 2020 6 miesięcy 2019 | |||
| SO SPV 50 Sp. z o.o. | jednostka współzależna | 1 056 | 340 | - | |
| Jan Motz | kluczowy personel kierowniczy | - | 887 | 1 567 | |
| Marcin Juszczyk | kluczowy personel kierowniczy | - | 487 | 1 190 | |
| Kinga Nowakowska | kluczowy personel kierowniczy | - | 428 | 1 132 | |
| Marta Motz | powiązanie osobowe | 2 | 2 | 62 | 62 |
| Ishikawa, Brocławik, Sajna, Adwokaci i Radcowie Prawni, sp. p. |
powiązanie osobowe | - | 164 | - | |
| Myecolife Sp. z o.o. | powiązanie osobowe | - | 76 | 48 | |
| Varsovia Food Company Sp. z o.o. | powiązanie osobowe | - | - | - | |
| Beyond PR Sp. z o.o. | powiązanie osobowe | 26 | 22 | 149 | 108 |
| Invipay S.A. | powiązanie osobowe | 3 | 117 | - | - |
| Mount TFI S.A. | powiązanie osobowe | 136 | 132 | - | - |
| CP Property 1 Sp. z o.o. | powiązanie osobowe | 163 | 123 | - | - |
| CP Property 2 Sp. z o.o. | powiązanie osobowe | 107 | 891 | - | - |
| CP Property 3 Sp. z o.o. | powiązanie osobowe | 107 | 121 | - | - |
| CP Property 4 Sp. z o.o. | powiązanie osobowe | 94 | 82 | - | - |
| CP Property 5 Sp. z o.o. | powiązanie osobowe | 78 | 80 | 5 | 5 |
| CP Property 6 Sp. z o.o. | powiązanie osobowe | 19 | 15 | - | - |
| CP Property 7 Sp. z o.o. | powiązanie osobowe | 19 | 15 | - | - |
| CP Racławicka Sp. z o.o. | powiązanie osobowe | 146 | 105 | - | - |
| Marcel Investments Sp. z o.o. | powiązanie osobowe | 124 | 99 | - | - |
| Nerida Investments Sp. z o.o. | powiązanie osobowe | 48 | 27 | - | - |
| Orland Investments Sp. z o.o. | powiązanie osobowe | 111 | 79 | - | - |
| Sagitta Investments Sp. z o.o. | powiązanie osobowe | 119 | 36 | - | - |
| CP Retail (SPV1) Sp. z o.o. | powiązanie osobowe | 33 | 28 | - | - |
| RM1 Sp. z o.o. | powiązanie osobowe | 102 | 164 | - | - |
Transakcje z tytułu dostaw i usług wynikające z działalności operacyjnej zostały zawarte na warunkach nie odbiegających istotnie od warunków rynkowych. W przypadku wystąpienia niestandardowych, materialnych transakcji, Grupa dokonuje stosownego ujawnienia.
KAPITALIZACJA PRAWA UŻYTKOWANIA WIECZYSTEGO ZGODNIE Z MSSF 16
| KAPITALIZACJA PRAWA WIECZYSTEGO UŻYTKOWANIA GRUNTÓW W WARTOŚCI AKTYWÓW ZGODNIE Z MSSF 16 NA DZIEŃ RAPORTOWY |
30.06.2020 | 31.12.2019 |
|---|---|---|
| Nieruchomości inwestycyjne | 50 533 | 37 351 |
| Aktywa dostępne do sprzedaży | 10 657 | 12 182 |
| Razem aktywa | 61 190 | 49 533 |
| Zobowiązania z tyt. leasingu – część długoterminowa | 48 545 | 37 351 |
| Zobowiązania z tyt. leasingu – część krótkoterminowa | 12 645 | 12 182 |
| Razem zobowiążania | 61 190 | 49 533 |
AKTYWA TRWAŁE PRZEZNACZONE DO SPRZEDAŻY
Na dzień raportowy Zarząd jednostki dominującej prezentuje Royal Wilanów oraz CP Retail "SPV2" Sp. z o.o. jako aktywa trwałe przeznaczone do sprzedaży. Wartość nieruchości Royal Wilanów została określona na podstawie bieżących wycen rzeczoznawców, natomiast wartość nieruchomości posiadanej prze CP Retali "SPV2" została określona na podstawie listu intencyjnego.
| AKTYWA TRWAŁE PRZEZNACZONE DO SPRZEDAŻY | 30.06.2020 | 31.12.2019 |
|---|---|---|
| Royal Wilanów, Warszawa | 477 833 | 457 490 |
| - w tym środki na rachunkach bankowych | 18 790 | 12 892 |
| Eurocentrum Hotel i Rezydencje, Warszawa | 85 848 | 85 860 |
| - w tym środki na rachunkach bankowych | 358 | 370 |
| Total | 563 681 | 543 350 |
| - w tym środki na rachunkach bankowych | 19 148 | 13 262 |
| ZOBOWIĄZANIA DO ZBYCIA KLASYFIKOWANE JAKO PRZEZNACZONE DO SPRZEDAŻY | 30.06.2020 | 31.12.2019 |
| Kredyty bankowe wyceniane w zamortyzowanym koszcie | 251 764 | 241 780 |
| Inne zobowiązania finansowe wyceniane w wartości godziwej przez wynik finansowy | 3 329 | 3 424 |
| Zobowiązania z tytułu leasingów | 10 657 | 10 657 |
| Rezerwa z tytułu odroczonego podatku dochodowego | 27 422 | 27 142 |
| Total | 293 172 | 283 003 |
ISTOTNE ZDARZENIA PO DNIU RAPORTOWYM
Po dniu raportowym nie wystąpiły istotne zdarzenia podlegające ujawnieniu.
IDENTYFIKACJA OSÓB SKŁADAJĄYCH PODPIS ELEKTORONICZNY NA SPRAWOZDANIU FINANSOWYM:
Jan Motz - Prezes Zarządu
Kinga Nowakowska - Członek Zarządu
Marcin Juszczyk- Członek Zarządu
Anna Wziątek-Cybartowska - Osoba sporządzająca sprawozdanie finansowe
(w tys. PLN)
Klimczaka 1, 02-797 Warsaw +48 22 318 88 88 [email protected]
www.capitalpark.pl www.inwestor.capitalpark.pl
SKRÓCONE JEDNOSTKOWE SPRAWOZDANIE FINANSOWE CAPITAL PARK S.A. ZA 3 MIESIĄCE 2020 ROKU 34