Capital Park S.A. — Interim / Quarterly Report 2020

Nov 6, 2020

Klimczaka 1, 02-797 Warszawa +48 22 318 88 88 biuro@capitalpark.pl

www.capitalpark.pl www.inwestor.capitalpark.pl

SKRÓCONY SKONSOLIDOWANY RAPORT FINANSOWY GRUPY KAPITAŁOWEJ CAPITAL PARK ZA 9 MIESIĘCY 2020 ROKU

2020

WYBRANE SKONSOLIDOWANE DANE FINANSOWE*

	30.09.2020		31.12.2019
	PLN '000	EUR '000	PLN '000	EUR '000
Nieruchomości inwestycyjne	1 085 235	239 736	890 770	209 175
Nieruchomości inwestycyjne w wartości godziwej	1 034 702	228 573	851 894	200 046
MSSF 16 – prawo wieczystego użytkowania gruntów	50 533	11 163	38 876	9 129
Aktywa dostępne do sprzedaży	574 970	127 015	543 350	127 592
Aktywa dostępne do sprzedaży w wartości godziwej	540 788	119 464	519 431	121 975
MSSF 16 – prawo wieczystego użytkowania gruntów	10 657	2 354	10 657	2 502
Środki pieniężne w ramach aktywów dostępnych do sprzedaży	23 525	5 197	13 262	3 115
Środki pieniężne i ich ekwiwalenty	158 663	35 050	590 988	138 778
Aktywa razem	1 925 545	425 366	2 141 977	502 989
Zobowiązania oprocentowane, w tym instrumenty finansowe	722 310	159 563	706 202	165 833
Zobowiązania razem	935 060	206 561	901 171	211 617
Aktywa netto (NAV)	990 485	218 805	1 240 806	291 371
Liczba akcji	108 333 998		108 333 998
NAVPS	9,14	2,02	11,45	2,69
Zobowiązania netto do aktywów razem	28,97%		4,87%
Zobowiązania netto do kapitałów własnych	0,55	0,12	0,08	0,02

	9 MIESIĘCY 2020		9 MIESIĘCY 2019
	PLN '000	EUR '000	PLN '000	EUR '000
Przychody operacyjne	42 885	9 654	95 919	22 262
Zysk operacyjny netto	30 346	6 832	71 327	16 555
Marża	71%		74%
Koszty ogólnego zarządu i koszty funkcjonowania spółek	(12 066)	(2 716)	(21 351)	(4 956)
Zysk z działalności operacyjnej skorygowany o aktualizację wyceny nieruchomości	20 789	4 680	63 365	14 707
Zysk/strata z aktualizacji wyceny nieruchomości	31 194	7 022	134 928	31 316
Zysk/strata z działalności operacyjnej	51 983	11 703	198 293	46 023
Zysk/strata netto przypadający na akcjonariuszy spółki dominującej	(22 843)	(5 142)	89 994	20 887
EPS (rozwodniony)	(0,21)	(0,05)	0,84	0,19
Przepływy z działalności operacyjnej	13 075	2 943	64 745	15 027
Przepływy z działalności inwestycyjnej	(161 020)	(36 249)	(87 580)	(20 327)
Przepływy z działalności finansowej	(300 340)	(67 613)	15 107	3 506

* w celu przeliczenia wybranych skonsolidowanych danych finansowych zastosowano wymogi Rozporządzenia Ministra Finansów z 29 marca 2018 r. w sprawie informacji bieżących i okresowych przekazywanych przez emitentów papierów wartościowych oraz warunków uznawania za równoważne informacji wymaganych przepisami prawa państwa niebędącego państwem członkowskim (Dz.U.2018.757 z dnia 2018.04.20); nie zastosowano wymogów MSR 21 w tym zakresie.

ŚRÓDROCZNE SKRÓCONE SKONSOLIDOWANE SPRAWOZDANIE FINANSOWE GRUPY KAPITAŁOWEJ CAPITAL PARK ZA 9 MIESIĘCY 2020 ROKU

SPIS TREŚCI

	WYBRANE SKONSOLIDOWANE DANE FINANSOWE* 2
1.	ŚRODROCZNE SKRÓCONE SKONSOLIDOWANE SPRAWOZDANIE Z SYTUACJI FINANSOWEJ5
2.	ŚRODROCZNE SKRÓCONE SKONSOLIDOWANE SPRAWOZDANIE Z ZYSKÓW LUB STRAT I
	INNYCH CAŁKOWITYCH DOCHODÓW6
3.	ŚRODROCZNE SKRÓCONE SPRAWOZDANIE ZE ZMIAN W SKONSOLIDOWANYM KAPITALE
	WŁASNYM 7
4.	ŚRODROCZNE SKRÓCONE SKONSOLIDOWANE SPRAWOZDANIE Z PRZEPŁYWÓW
	PIENIĘŻNYCH 8
5.	OŚWIADCZENIA ZARZĄDU 9
6.	INFORMACJE OGÓLNE 10
7.	INFORMACJA DODATKOWA DO ŚRODROCZNEGO SKRÓCONEGO SKONSOLIDOWANEGO
	SPRAWOZDANIA FINANSOWEGO 13
8.	DODATKOWE NOTY I OBJAŚNIENIA DO ŚRÓDROCZNEGO SKRÓCONEGO
	SKONSOLIDOWANEGO SPRAWOZDANIA FINANSOWEGO16
	SEGMENTY SPRAWOZDAWCZE 16
	NIERUCHOMOŚCI INWESTYCYJNE 17
	INWESTYCJE W JEDNOSTKI WSPÓŁKONTROLOWANE 22
	POZOSTAŁE FINANSOWE AKTYWA TRWAŁE WYCENIANE W WARTOŚCI GODZIWEJ PRZEZ WYNIK
	FINANSOWY 22
	POZOSTAŁE NALEŻNOŚCI I POZOSTAŁE AKTYWA OBROTOWE 23 NALEŻNOŚCI HANDLOWE 23
	ŚRODKI PIENIĘŻNE I ICH EKWIWALENTY 23
	KAPITAŁY WŁASNE 23
	KREDYTY BANKOWE I POZOSTAŁE ZOBOWIĄZANIA FINANSOWE 24
	ZOBOWIĄZANIA Z TYTUŁU WYEMITOWANYCH OBLIGACJI 25
	ZOBOWIĄZANIA I REZERWY 25
	PRZYCHODY OPERACYJNE 26
	ZYSKI I STRATY Z AKTUALIZACJI WYCENY NIERUCHOMOŚCI INWESTYCYJNYCH 26
	PRZYCHODY FINANSOWE I KOSZTY FINANSOWE 27
	PODATEK DOCHODOWY BIEŻĄCY I ODROCZONY 28 UDZIELONE PORĘCZENIA 28
	ZABEZPIECZENIA NA MAJĄTKU GRUPY 28
	INNE ZOBOWIĄZANIA UMOWNE 28
	AKTYWOWANE KOSZTY FINANSOWANIA ZEWNĘTRZNEGO 28
	ZYSK PRZYPADAJĄCY NA JEDNĄ AKCJĘ 29
	ZARZĄDZANIE KAPITAŁEM 29
	ROZLICZENIA PODATKOWE 30
	TRANSAKCJE Z JEDNOSTKAMI POWIĄZNYMI 30
	KAPITALIZACJA PRAWA UŻYTKOWANIA WIECZYSTEGO ZGODNIE Z MSSF 16 32
	AKTYWA TRWAŁE PRZEZNACZONE DO SPRZEDAŻY 32 ISTOTNE ZDARZENIA PO DNIU RAPORTOWYM 32
I.	SKRÓDROCZNE SKRÓCONE JEDNOSTKOWE SPRAWOZDANIE Z SYTUACJI FINANSOWEJ34
II.	ŚRÓDROCZNE SKRÓCONE JEDNOSTKOWE SPRAWOZDANIE Z ZYSKÓW LUB STRAT I INNYCH
	CAŁKOWITYCH DOCHODÓW 35
	III. ŚRÓDROCZNE SKRÓCONE JEDNOSTKOWE SPRAWOZDANIE ZE ZMIAN W KAPITALE WŁASNYM 36
	IV. ŚRÓDROCZNE SKRÓCONE JEDNOSTKOWE SPRAWOZDANIE Z PRZEPŁYWÓW PIENIĘŻNYCH37

1. ŚRODROCZNE SKRÓCONE SKONSOLIDOWANE SPRAWOZDANIE Z SYTUACJI FINANSOWEJ

AKTYWA RAZEM		1 925 545	2 141 977
		772 701	1 158 796
Aktywa trwałe zaklasyfikowane jako przeznaczone do sprzedaży	25		574 970 543 350
Środki pieniężne i ich ekwiwalenty	7	158 663	590 988
Pozostałe aktywa finansowe wyceniane w zamortyzowanym koszcie		9 919	6 273
Pozostałe aktywa finansowe wyceniane w wartości godziwej przez wynik finansowy		-	1 300
Należności handlowe	6	7 929	6 589
Pozostałe należności i pozostałe aktywa obrotowe	5	21 220	10 296
Aktywa obrotowe
		1 152 844	983 181
Pozostałe aktywa trwałe		3 973	2 331
Aktywa z tytułu odroczonego podatku dochodowego		-	5 835
Pozostałe aktywa finansowe wyceniane w zamortyzowanym koszcie		-	5 000
Pozostałe aktywa finansowe wyceniane w wartości godziwej przez wynik finansowy	4	21 061	28 138
Inwestycje w jednostki współkontrolowane	3	42 575	51 107
Nieruchomości inwestycyjne	2	1 085 235	890 770
Aktywa trwałe
AKTYWA	Nota	30.09.2020 /dane niebadane/	31.12.2019 /dane badane/

PASYWA	Nota	30.09.2020 /dane niebadane/	31.12.2019 /dane badane/
Kapitały własne
Kapitał zakładowy	8	108 334	108 334
Kapitał zapasowy ze sprzedaży akcji powyżej ceny nominalnej		852 525	778 139
Pozostałe kapitały rezerwowe	8	73 420	73 420
Różnice kursowe z przeliczenia		5 030	5 007
Niepodzielony wynik finansowy		(25 981)	12 968
Wynik finansowy bieżącego okresu		(22 843)	262 938
		990 485	1 240 806
Zobowiązania długoterminowe
Kredyty bankowe wyceniane w zamortyzowanym koszcie	9	316 185	228 929
Inne zobowiązania finansowe wyceniane w wartości godziwej przez wynik finansowy	9	21 902	9 546
Zobowiązania z tytułu wyemitowanych obligacji wyceniane w zamortyzowanym koszcie	10	-	29 361
Zobowiązania z tytułu leasingów	9,	48 545	37 351
Pozostałe zobowiązania i rezerwy	24 11	7 962	6 802
Rezerwy z tytułu odroczonego podatku dochodowego	15	75 648	90 540
		470 242	402 529
Zobowiązania krótkoterminowe
Kredyty bankowe wyceniane w zamortyzowanym koszcie	9	83 763	27 717
Inne zobowiązania finansowe wyceniane w wartości godziwej przez wynik finansowy	9	10 790	2 018
Zobowiązania z tytułu wyemitowanych obligacji wyceniane w zamortyzowanym koszcie	10	31 369	163 427
Zobowiązania z tytułu leasingów	9,	1 988	1 525
Zobowiązania handlowe	24 11	11 498	3 575
Pozostałe zobowiązania i rezerwy	11	14 357	17 377
Zobowiązania Grupy klasyfikowane jako przeznaczone do sprzedaży	25	311 053	283 003
		464 818	498 642
PASYWA RAZEM		1 925 545	2 141 977

2. ŚRODROCZNE SKRÓCONE SKONSOLIDOWANE SPRAWOZDANIE Z ZYSKÓW LUB STRAT I INNYCH CAŁKOWITYCH DOCHODÓW

	Nota	9 M-cy 2020 /dane niebadane/	06-09.2020 /dane niebadane/	9 M-cy 2019 /dane niebadane/	06-09.2019 /dane niebadane/
Przychody z wynajmu	12	35 123	11 485	76 047	25 369
Przychody związane z funkcjonowaniem nieruchomości 12		7 762	2 680	19 872	6 490
Przychody operacyjne		42 885	14 165	95 919	31 859
Koszty bezpośrednio związane z nieruchomościami		(12 539)	(4 343)	(24 592)	(7 980)
Zysk operacyjny netto (NOI)		30 346	9 822	71 327	23 879
Pozostałe przychody, w tym z tytułu usług zarządzania		3 526	1 519	2 484	665
Koszty funkcjonowania spółek celowych		(2 230)	(524)	(3 549)	(968)
Koszty ogólnego zarządu		(9 836)	(3 244)	(17 802)	(5 561)
Koszty remontów i napraw nieruchomości		(2)	-	(50)	(16)
Koszty wyceny programu motywacyjnego		-	-	(2 228)	-
Zyski/straty z aktualizacji wyceny nieruchomości	13	31 194	22 641	134 928	61 930
Pozostałe koszty		(2 133)	(169)	(386)	(170)
Udział w zysku/stracie jednostek wycenianych metodą praw własności		1 119	357	5 167	2 902
Zyski/straty ze sprzedaży jednostek zależnych		-	-	3 960	-
Zysk z utraty kontroli nad jednostkami zależnymi		-	-	4 442	-
Zysk/Strata z działalności operacyjnej		51 983	30 402	198 293	82 661
Przychody z tytułu dywidend	14	190	-	586	338
Przychody z tytułu odsetek	14	2 237	503	2 718	703
Koszty odsetek	14	(13 640)	(3 967)	(26 747)	(8 449)
Pozostałe przychody i koszty finansowe	14	(57 468)	(17 354)	(53 872)	(55 026)
Zysk/Strata przed opodatkowaniem		(16 698)	8 583	120 978	20 227
Podatek dochodowy	15	(6 145)	(2 420)	(30 984)	(10 779)
Zysk/Strata netto		(22 843)	7 173	89 994	9 448
Pozostałe całkowite dochody netto		23	(6)	(84)	(94)
- pozycje, które nie zostaną przeklasyfikowane do rachunku zysków i strat - różnice kursowe z wyceny jednostek działających za granicą		23	(6)	84	(94)
		(22 820)	7 167	89 910	9 354
Suma dochodów całkowitych netto
Zysk/Strata netto przypadający na akcjonariuszy spółki dominującej		(22 843)	(7 173)	89 994	9 448
Zysk/Strata netto przypadający na udziałowców niesprawujących kontroli		-	-	-	-
Zysk/Strata netto na jedną akcję (w PLN)
Podstawowy za okres obrotowy	20	(0,21)		0,84
Rozwodniony za okres obrotowy	20	(0,21)		0,84

3. ŚRODROCZNE SKRÓCONE SPRAWOZDANIE ZE ZMIAN W SKONSOLIDOWANYM KAPITALE WŁASNYM

	Kapitał zakładowy	Kapitał zapasowy ze sprzedaży akcji powyżej ceny nominalnej	Kapitał rezerwowy z emisji akcji oczekujących na rejestrację	Pozostałe kapitały	Różnice kursowe z przeliczenia	Niepodzielony wynik finansowy	Wynik finansowy bieżącego okresu	Udziały niekontrolujące	Razem kapitały własne
Kapitał własny na 01.01.2020	108 334	778 139		- 73 420	5 007	12 968	262 938	-	1 240 806
Podział zysku netto	-	74 386		- -	-	(38 949)	(35 437)	-	-
Wypłata dywidendy							(227 501)		(227 501)
Razem transakcje z właścicielami	-	74 386		- -	-	(38 949)	(262 938)	-	(227 501)
Zysk/strata netto za okres sprawozdawczy	-	-		- -	-	-	(22 843)	-	(22 843)
Inne całkowite dochody netto za okres sprawozdawczy	-	-		- -	23	-	-	-	23
Suma dochodów całkowitych	-	-		- -	23		- (22 843)	-	(22 820)
Kapitał własny na 30.09.2020	108 334	852 525		- 73 420	5 030	(25 981)	(22 843)	-	990 485
	Kapitał zakładowy	Kapitał zapasowy ze sprzedaży akcji powyżej ceny nominalnej	Kapitał rezerwowy z emisji akcji oczekujących na rejestrację	Pozostałe kapitały	Różnice kursowe z przeliczenia	Niepodzielony wynik finansowy	Wynik finansowy bieżącego okresu	Udziały niekontrolujące	Razem kapitały własne
Kapitał własny na 01.01.2019	107 495	797 655		- 71 256	5 019	(91 888)	85 339	114 904	1 089 781
Emisja akcji/objęcie udziałów	839	-	(839)	-	-		- -	-	-
Płatności w formie akcji własnych	-	-	839	2 164	-		- -	-	3 003
Podział zysku netto	-	(19 516)		- -	-	104 855	(85 339)	-	-
Wypłata dywidendy	-	-		- -	-		- -	-	-
Zmiany w strukturze Grupy	-	-		- -	-		- -	(114 904)	(114 904)
Razem transakcje z właścicielami	-	(19 516)		- 2 164	-	104 855	(85 339)	(114 904)	(111 901)
Zysk/strata netto za okres sprawozdawczy	-	-		- -	-		- 89 994	-	89 994
Inne całkowite dochody netto za okres sprawozdawczy	-	-		- -	(84)		- -	-	(84)
Suma dochodów całkowitych	-	-		- -	(84)		- 89 994	-	89 910
Kapitał własny na 30.09.2019	108 334	778 139		- 73 420	4 935	12 968	89 994	-	1 067 790

4. ŚRODROCZNE SKRÓCONE SKONSOLIDOWANE SPRAWOZDANIE Z PRZEPŁYWÓW PIENIĘŻNYCH

	9 M-cy	9 M-cy
	2020 /dane niebadane/	2019 /dane niebadane/
DZIAŁALNOŚĆ OPERACYJNA
Wpływy ze sprzedaży	54 781	141 325
Płatność zobowiązań (dostawy i usługi)	(41 740)	(73 692)
Odsetki od depozytów	184	302
Gotówka z działalności operacyjnej	13 225	67 935
Podatek dochodowy zwrócony/(zapłacony)	(151)	(3 190)
A. Przepływy pieniężne netto z działalności operacyjnej	13 075	64 745
DZIAŁALNOŚĆ INWESTYCYJNA
Wpływy/wydatki związane ze sprzedażą udziałów i certyfikatów	(1 799)	19 082
Wydatki z tytułu nakładów na inwestycje w nieruchomości	(165 351)	(88 942)
Udzielone pożyczki	-	(150)
Spłata udzielonych pożyczek do jednostek współkontrolowanych	5 940	2 317
Dywidendy otrzymane	190	586
Utrata kontroli w jednostkach zależnych	-	(18 690)
Pozostałe wydatki inwestycyjne	-	(1 783)
B. Przepływy pieniężne netto z działalności inwestycyjnej	(161 020)	(87 580)
DZIAŁALNOŚĆ FINANSOWA
Wypłata dywidendy	(227 501)	-
Wpływy z tytułu kredytów	154 564	82 721
Odsetki	(15 370)	(31 024)
Wykup obligacji	(173 083)	(15 000)
Spłaty kredytów i pożyczek	(37 445)	(19 455)
Płatności z tytułu leasingów	(1 505)	(2 135)
C. Przepływy pieniężne netto z działalności finansowej	(300 340)	15 107
D. Przepływy pieniężne netto razem	(448 284)	(7 728)
E. Bilansowa zmiana stanu środków pieniężnych zawierająca zmianę środków ujętych w aktywach przeznaczonych do sprzedaży, w tym:	(422 062)	(7 728)
-różnice kursowe dotyczące środków pieniężnych	26 222	-
F. Środki pieniężne na początek okresu, w tym dotyczące aktywów przeznaczonych do sprzedaży	604 250	110 338
G. Środki pieniężne na koniec okresu w tym dotyczące aktywów przeznaczonych do sprzedaży - w tym środki o ograniczonej możliwości dysponowania	182 188 18 490	102 610 33 350

5. OŚWIADCZENIA ZARZĄDU

Oświadczenie Zarządu CAPITAL PARK S.A. w sprawie rzetelnego sporządzenia śródrocznego skróconego skonsolidowanego sprawozdania finansowego

Niniejszym Zarząd Capital Park S.A. oświadcza, iż wedle najlepszej wiedzy Zarządu, niniejsze śródroczne skrócone skonsolidowane sprawozdanie finansowe Grupy Kapitałowej Capital Park i dane porównawcze sporządzone zostały zgodnie z obowiązującymi zasadami rachunkowości, odzwierciedlają w sposób prawdziwy, rzetelny i jasny sytuację majątkową i finansową Grupy oraz jej wynik finansowy. Sprawozdanie to zawiera prawdziwy obraz rozwoju i osiągnięć oraz sytuacji Grupy Kapitałowej, w tym opis podstawowych ryzyk i zagrożeń.

Śkrócone śródroczne skonsolidowane sprawozdanie finansowe zostało sporządzone przy założeniu kontynuowania działalności gospodarczej przez Grupę Kapitałową w dającej się przewidzieć przyszłości. Zarząd Jednostki dominującej nie stwierdza na dzień podpisania niniejszego skróconego śródrocznego skonsolidowanego sprawozdania finansowego istnienia faktów i okoliczności, które wskazywałyby na zagrożenia dla możliwości kontynuowania działalności w okresie 12 miesięcy po dniu raportowym, w skutek zamierzonego lub przymusowego zaniechania bądź istotnego ograniczenia dotychczasowej działalności.

6. INFORMACJE OGÓLNE

6.1. DANE JEDNOSTKI DOMINUJĄCEJ

Nazwa:	Capital Park S.A.
Forma prawna:	Spółka Akcyjna
Siedziba:	Klimczaka 1, 02-797 Warszawa
Kraj rejestracji:	Polska
Podstawowy przedmiot działalności:
	• działalność holdingowa,
	• realizacja projektów budowlanych związanych ze wznoszeniem budynków,
	• kupno i sprzedaż nieruchomości na własny rachunek,
	• wynajem i zarządzanie nieruchomościami własnymi.
Organ prowadzący rejestr:	Sąd Rejonowy dla m.st. Warszawy w Warszawie XIII Wydział Gospodarczy Krajowego Rejestru Sądowego
Numer KRS:	373001
Numer statystyczny REGON:	142742125

6.2. CZAS TRWANIA GRUPY KAPITAŁOWEJ

Spółka dominująca Capital Park S.A. i pozostałe jednostki Grupy Kapitałowej zostały utworzone na czas nieoznaczony.

6.3. OKRESY PREZENTOWANE

Niniejsze śródroczne skrócone skonsolidowane sprawozdanie finansowe zawiera dane za okres od 1 stycznia 2020 roku do 30 września 2020 roku i składa się z:

• śródrocznego skróconego skonsolidowanego sprawozdania z sytuacji finansowej sporządzonego na 30 września 2020 roku, które po stronie aktywów i pasywów wykazuje sumę 1 925 545 tys. PLN,
• śródrocznego skróconego skonsolidowanego sprawozdania z zysków lub strat i innych całkowitych dochodów za okres od 1 stycznia do 30 września 2020 roku wykazującego stratę netto w wysokości 22 843 tys. PLN,
• śródrocznego skróconego sprawozdania ze zmian w skonsolidowanym kapitale własnym za okres od 1 stycznia do 30 września 2020 roku wykazującego spadek stanu kapitału własnego o kwotę 250 321 tys. PLN,
• śródrocznego skróconego skonsolidowanego sprawozdania z przepływów pieniężnych za okres od 1 stycznia do 30 września 2020 roku wykazującego spadek stanu środków pieniężnych netto o kwotę 422 062 tys. PLN,

• wprowadzenia do śródrocznego skróconego skonsolidowanego sprawozdania finansowego oraz dodatkowych informacji i objaśnień.

Dane porównawcze śródrocznego skróconego skonsolidowanego sprawozdania finansowego prezentowane są:

• za okres od 1 stycznia 2019 roku do 30 września 2019 r. dla śródrocznego skróconego skonsolidowanego sprawozdania z zysków lub strat i innych całkowitych dochodów,
• za okres od 1 stycznia 2019 roku do 30 września 2019 r. dla śródrocznego skróconego skonsolidowanego sprawozdania z przepływów pieniężnych,
• według stanu na 31 grudnia 2019 roku dla śródrocznego skróconego skonsolidowanego sprawozdania z sytuacji finansowej,
• za okres od 1 stycznia 2019 roku do 30 września 2019 roku śródrocznego skróconego sprawozdania ze zmian w skonsolidowanym kapitale własnym

i jest sporządzone zgodnie z Międzynarodowym Standardem Rachunkowości 34 – Śródroczna sprawozdawczość finansowa.

Niniejsze śródroczne skrócone skonsolidowane sprawozdanie finansowe składa się z 37 kolejno numerowanych stron.

Poprzez dzień raportowy uważa się 30 września 2020 roku. Poprzez okres raportowy rozumie się okres od 1 stycznia do 30 września 2020 roku.

6.4. WYCENA POZYCJI WYRAŻONYCH W WALUTACH OBCYCH

W niniejszym sprawozdaniu finansowym zastosowano następujące kursy wymiany walut:

Kurs EUR/PLN	01.01.2020- 30.09.2020	01.01.2019- 31.12.2019	01.01.2019- 30.09.2019
Kurs obowiązujący na ostatni dzień okresu	4,5268	4,2585	4,3736
Kurs średni obliczony dla okresu sprawozdawczego	4,4420	4,3018	4,3086

6.5. PRAWNICY

Ishikawa, Brocławik. Adwokaci i Radcowie Prawni Sp.p.

6.6. BANKI I INSTYTUCJE FINANSOWE

Bank PEKAO S.A. PKO BP S.A., Alior Bank S.A., Getin Noble Bank S.A., mBank S.A., BOŚ Bank S.A., ING Bank Śląski S.A.;

ABN AMRO Bank N.V., BNP Paribas Bank Polska S.A., Erste Group Bank AG, Europejski Bank Inwestycyjny.

6.7. AKCJONARIUSZE JEDNOSTKI DOMINUJĄCEJ

Według stanu na dzień sporządzenia niniejszego skróconego skonsolidowanego sprawozdania finansowego akcjonariuszami jednostki dominującej posiadającymi co najmniej 5% głosów na Walnym Zgromadzeniu Akcjonariuszy byli:

Akcjonariusz	Liczba akcji	% kapitału akcyjnego	Liczba głosów	% głosów
MIRELF VI B.V	71 964 356	66,43%	71 964 356	66,43%
Europi Property Group AB	15 187 199	14,02%	15 187 199	14,02%
Patron Townsend S.à r.l.	7 052 993	6,51%	7 052 993	6,51%
Pozostali	14 129 450	13,04%	14 129 450	13,04%
Razem	108 333 998	100,00%	108 333 998	100,00%

Według stanu na dzień raportowy akcjonariuszami jednostki dominującej posiadającymi co najmniej 5% głosów na Walnym Zgromadzeniu Akcjonariuszy byli:

Akcjonariusz	Liczba akcji	% kapitału akcyjnego	Liczba głosów	% głosów
MIRELF VI B.V	71 964 356	66,43%	71 964 356	66,43%
Europi Property Group AB	15 149 772	13,98%	15 149 772	13,98%
Patron Townsend S.à r.l.	7 052 993	6,51%	7 052 993	6,51%
Pozostali	14 166 877	13,08%	14 166 877	13,08%
Razem	108 333 998	100,00%	108 333 998	100,00%

Struktura akcjonariatu na dzień 31 grudnia 2019 r. przedstawiała się następująco:

Akcjonariusz	Liczba akcji	% kapitału akcyjnego	Liczba głosów	% głosów
Townsend Holding BV	71 500 438	66,00%	71 500 438	66,00%
Metlife OFE	13 138 825	12,13%	13 138 825	12,13%
Patron Townsend S.à r.l.	7 052 993	6,51%	7 052 993	6,51%
Pozostali	16 641 742	15,36%	16 641 742	15,36%
Razem	108 333 998	100,00%	108 333 998	100,00%

Na dzień 31 grudnia 2019 r. oraz na dzień sporządzenia niniejszego skróconego skonsolidowanego sprawozdania finansowego beneficjentem rzeczywistym jest Pan Ronald Dickerman, osoba kontrolująca i beneficjent rzeczywisty spółki MIRELF VI B.V. posiadającej 66,43 % akcji Capital Park S.A.

6.8. STRUKTURA GRUPY

a) Poniżej zaprezentowane zostało zestawienie spółek zależnych oraz współkontrolowanych, które wchodzą w skład Grupy Kapitałowej na dzień raportowy:

*jednostki współkontrolowane

Zmiany w strukturze Grupy jakie miały miejsce w okresie sprawozdawczym tj. od 1 stycznia do 30 września 2020 r oraz do dnia publikacji niniejszego środrocznego skonsolidowanego sprawozdania finansowego:

W październiku 2020 roku, Capital Park S.A. utworzyła dwie nowe spółki - Polski Hak Sp. z o.o. i Kinorblin Sp. z o.o.

6.9. ZATWIERDZENIE SPRAWOZDANIA FINANSOWEGO

Niniejsze śródroczne skrócone skonsolidowane sprawozdanie finansowe zostanie opublikowane i podpisane przez Zarząd jednostki dominującej 6 listopada 2020 roku.

7.1. ZGODNOŚĆ Z MIĘDZYNARODOWYMI STANDARDAMI SPRAWOZDAWCZOŚCI FINANSOWEJ

Niniejsze śródroczne skrócone skonsolidowane sprawozdanie finansowe zostało sporządzone zgodnie z Międzynarodowym Standardem Rachunkowości 34 – Śródroczna sprawozdawczość finansowa zatwierdzonym przez Unię Europejską (MSSF UE).

MSSF UE obejmują standardy i interpretacje zaakceptowane przez Radę Międzynarodowych Standardów Rachunkowości (RMSR) oraz Komisję ds. Interpretacji Międzynarodowej Sprawozdawczości Finansowej (KIMSF), zatwierdzone do stosowania w UE.

Sporządzając śródroczne skrócone skonsolidowane sprawozdanie finansowe za okres 9 miesięcy kończący się 30 września 2020 roku jednostka dominująca stosuje takie same zasady rachunkowości jak przy sporządzaniu rocznego skonsolidowanego sprawozdania finansowego za rok 2019.

Zmiany do standardów i nowe standardy i interpretacje zatwierdzone przez Unię Europejską dla okresów sprawozdawczych rozpoczynających się w dniu lub po 1 stycznia 2020 r. nie miały istotnego wpływu na prezentowane informacje finansowe.

7.2. ZASADY PREZENTACJI SKONSOLIDOWANEGO SPRAWOZDANIA FINANSOWEGO

Dane w niniejszym śródrocznym skróconym skonsolidowanym sprawozdaniu finansowym zostały podane w tysiącach polskich złotych, które są walutą funkcjonalną i prezentacji Grupy, po zaokrągleniu do pełnych tysięcy.

Śródroczne skrócone skonsolidowane sprawozdanie finansowe zostało sporządzone w oparciu o zasadę kosztu

historycznego, za wyjątkiem inwestycji w nieruchomości oraz pochodnych instrumentów finansowych wycenianych według wartości godziwej, której zmiana ujmowana jest w skonsolidowanym sprawozdaniu z zysków lub strat i innych całkowitych dochodów.

7.3. NAJWAŻNIEJSZE ZDARZENIA JAKIE MIAŁY MIEJSCE W OKRESIE 9 MIESIĘCY 2020 ROKU

Pandemia Covid-19

W pierwszych miesiącach 2020 roku na całym świecie gwałtownie rozprzestrzenił się nowy koronawirus wywołując ogólnoświatową pandemię. W celu ograniczenia rozprzestrzeniania się wirusa w Polsce administracja rządowa podjęła szereg działań zapobiegawczych, w tym m.in. w drugiej połowie marca 2020 roku wprowadziła zakaz prowadzenia działalności dla pewnych typów podmiotów gospodarczych a także czasowo wygasiła umowy najmu w galeriach handlowych o powierzchni powyżej 2.000 m2. W czerwcu prawie wszystkie restrykcje zostały zniesione i gospodarka wróciła do normalności. W sierpniu, rząd wdrożył system oznaczania stref kolorami, z różnymi obowiązującymi restrykcjami w zależności od liczby osób zakażonych w regionie. Jednakże, wraz z jesiennym powrotem do szkół, rozpoczęła się druga fala epidemii, i zaczęto odnotowywać rekordowe wzrosty zakażeń i przypadków COVID-19 w Polsce. Od 24 października 2020, cały kraj został uznany za czerwoną strefę. Restrykcje obowiązujące w czerwonej strefie, zawierają między innymi: zamknięcie restauracji (jedynie dozwolone jest jedzenie na wynos i z dostawą), siłowni, limity osób w sklepach (5 osób przypadających na 1 kasę), całkowity zakaz organizowania wesel i zdalne nauczanie dla studentów i uczniów szkół średnich.

Wpływ Covid-19 na wyniki finansowe

W związku z zakazami i ograniczeniami wprowadzonymi dla poszczególnych działalności, a także pogorszeniem sytuacji gospodarczej najemców, epidemia Covid-19 miała negatywny wpływ na skonsolidowane sprawozdanie finansowe Grupy za 9 miesięcy 2020 roku. Na skutek redukcji opłat z tytułu najmu w wyniku czasowego wygaszenia umów przez tzw. Tarczę Antykryzysową a także w wyniku porozumień z najemcami, na mocy których zostały udzielone czasowe obniżki w czynszu w zamian za m.in. wydłużenie umów najmu, nastąpiło obniżenie skonsolidowanych przychodów z wynajmu Grupy za drugi i trzeci kwartał 2020 roku o odpowiednio 39% i 9% w stosunku do założeń sprzed pandemii.

Ponieważ zgodnie z MSSF 16 Grupa prezentuje przychody z najmu z uwzględnieniem uśrednionego czynszu w okresie zawartych umów najmu (tzw. "straight-line rent"), co oznacza, że zmiany stawek czynszu w okresie najmu (w tym redukcje w wyniku Covid-19, rabaty czy wakacje czynszowe) są ujmowane memoriałowo, negatywny wpływ koronawirusa na przychody zrealizowane w 2020 roku został rozłożony ("wypłaszczony") w całym okresie trwania umów najmu. Szczegóły przedstawia tabela poniżej:

-	4,7	0,8	(83%)	-
10,0	5,9	9,0	54%	(41%)
(4,4)	(3,8)	(4,3)	14%	(14%)
14,4	9,7	13,4	38%	(33%)
1Q 2020	2Q 2020	3Q 2020	Zmiana Q3/Q2	Zmiana Q2/Q1

Grupa wycenia swoje nieruchomości inwestycyjne w wartości godziwej. W związku z wpływem pandemii Covid-19 na rynek nieruchomości, Grupa dokonała aktualizacji. raportów z wycen nieruchomości inwestycyjnych na dzień 30 czerwca 2020 roku.

Wpływ zmiany wartości godziwej nieruchomości inwestycyjnych na skonsolidowany wynik finansowy Grupy brutto za 9 m-cy 2020 roku wyniósł 50 mln PLN (z wyłączeniem dodatniego wpływu różnic kursowych wynoszącego 81 mln PLN) i spowodował zmniejszenie skonsolidowanego zysku brutto o tę kwotę. W okresie 9 miesiący 2020 r. Grupa poniosła nakłady inwestycyjne w łącznej kwocie 168 mln PLN.

Ok 90% wartości nieruchomości inwestycyjnych Grupy zostało wycenionych przy zaangażowaniu zewnętrznych rzeczoznawców, pozostała część została wyceniona wewnętrznie/ do dostępnych ofert z uwzględnieniem zmiany stóp oraz pozostałych założeń zgodnych z dostępną praktyką.

Ogólne pogorszenie koniunktury gospodarczej spowodowanej pandemią ma wpływ na wiele dziedzin gospodarki, w tym na branżę nieruchomości. W obliczu ograniczonej liczby nowych transakcji na rynku nieruchomości oraz na zmieniające się, trudne do przewidzenia warunki, rzeczoznawcy zgodnie z wymogami RICS Red Book Global (VPS 3, VPGA 10) w wycenach zwracają uwagę na znaczącą niepewność związaną z wyceną nieruchomości inwestycyjnych ("material valuation uncertainty"). Znacząca niepewność wynika z nieznanych przyszłych efektów pandemii koronawirusa (COVID-19) na rynek nieruchomości.

Wpływ Covid-19 na realizację projektu w budowie

W okresie 9 miesięcy 2020 Grupa kontynuowała budowę Fabryki Norblina w Warszawie o powierzchni 65 000 m² . Pomimo pandemii koronawirusa i wprowadzonych obostrzeń budowa przebiega bez większych zakłóceń a jej ukończenie planowane jest zgodnie z harmonogramem na II kwartał 2021 roku.

Wpływ Covid-19 na przyszłą sytuację firmy

Grupa przeprowdziła testy/ analizy wykazujące, że nie istnieje istotna niepewność w odniesieniu do założenia kontynuacji działalności Grupy w dającej się przewidzieć przyszłości.

Grupa na bieżąco ocenia sytuację i podejmuje działania mające na celu minimalizacje negatywnego wpływu spowodowanego pogorszeniem koniunktury.

Poza wyżej wymienionym, Zarząd zidentyfikował następujące obszary, w jakich wpływ epidemii może być istotny dla Grupy:

• brak możliwości ukończenia projektów zgodnie z ustalonym harmonogramem i / lub budżetem z powodu przestojów w działalności kontrahentów, niedoborów siły roboczej, zakłóceń łańcucha dostaw, przedłużenia terminów uzyskania pozwoleń i innych procedur administracyjnych,
• utrudniony dostęp do finansowania i / lub żądanie przez banki dodatkowych zabezpieczeń umów kredytowych,
• spadek aktywności najemców i partnerów biznesowych na rynku nieruchomości w Polsce skutkujący zawieszeniem lub niepowodzeniem zawierania umów najmu czy realizacji procesu inwestycyjnego.

Zarząd na bieżąco monitoruje proces rozprzestrzeniania się epidemii i podejmuje działania mające na celu zminimalizowanie opisanych powyżej ryzyk, w szczególności, by umożliwić:

• realizację budowy Fabryki Norblina zgodnie z uzgodnionym harmonogramem i budżetem,
• prowadzenie regularnej działalności operacyjnej Grupy z jak najmniejszymi zakłóceniami,
• realizację rozpoczętych procesów sprzedażowych i inwestycyjnych,
• utrzymanie płynności Grupy.

Na dzień sporządzenia niniejszego sprawozdania Grupa nie identyfikuje znaczącego ryzyka niedotrzymania lub złamania zasad zawartych umów, w szczególności umów kredytów bankowych czy dotyczących obligacji.

Na dzień sporządzenia niniejszego raportu sytuacja finansowa Grupy jest stabilna i nie uległa pogorszeniu. Grupa posiada obecnie blisko 177 mln PLN dostępnej gotówki, dzięki czemu utrzymuje bezpieczną pozycję płynnościową w obliczu zawirowań spowodowanych epidemią koronawirusa.

7.4. OPIS CZYNNIKÓW I ZDARZEŃ, W SZCZEGÓLNOŚCI O NIETYPOWYM CHARAKTERZE MAJĄCYCH ZNACZĄCY WPŁYW NA OSIĄGNIĘTE WYNIKI FINANSOWE

Pandemia Covid-19 – szczegóły zostały opisane w punkcie 7.3 powyżej.

7.5. OBJAŚNIENIA DOTYCZĄCE SEZONOWOŚCI LUB CYKLICZNOŚCI DZIAŁALNOŚCI GRUPY KAPITAŁOWEJ CAPITAL PARK

Działalność Grupy nie podlega istotnym zjawiskom sezonowości i cykliczności.

7.6. INFORMACJE DOTYCZĄCE EMISJI WYKUPU I SPŁATY NIEUDZIAŁOWYCH I KAPITAŁOWYCH PAPIERÓW WARTOŚCIOWYCH

W I półroczu 2020 roku Grupa wykupiła obligacje serii J, K, L i M o łącznej wartości 38 500 tys. EUR. W trakcie 9 miesięcy

2020 roku Grupa nie emitowała udziałowych i kapitałowych papierów wartościowych.

7.7. INFORMACJE DOTYCZĄCE WYPŁACONEJ LUB ZADEKLAROWANEJ DYWIDENDY

Emitent wypłacił dywidendę w wysokości 227.501 tys. PLN w II kwartale 2020 roku.

7.8. STANOWISKO ZARZĄDU ODNOŚNIE WCZEŚNIEJ PUBLIKOWANYCH PROGNOZ WYNIKÓW FINANSOWYCH NA DANY ROK

Zarząd nie publikował ani nie deklarował publikacji prognoz finansowych.

7.9. SPRAWY SĄDOWE

Przed sądem organem właściwym dla postępowania arbitrażowego lub organem administracji publicznej nie toczą się żadne postępowania dotyczące zobowiązań lub wierzytelności podmiotów wchodzących w skład Grupy Kapitałowej Capital Park, których wartość stanowiłaby co najmniej 10% kapitałów własnych Grupy kapitałowej Capital Park.

7.10. INNE INFORMACJE, KTÓRE ZDANIEM ZARZĄDU GRUPY SĄ ISTOTNE DLA OCENY JEJ SYTUACJI KADROWEJ, · MAJĄTKOWEJ, FINANSOWEJ, WYNIKU FINANSOWEGO I ICH ZMIAN ORAZ INFORMACJE, KTÓRE SĄ ISTOTNE DLA OCENY MOŻLIWOŚCI REALIZACJI ZOBOWIĄZAŃ EMITENTA

W ocenie Zarządu obecna i przewidywana sytuacja finansowa Grupy jest stabilna i nie wskazuje na istnienie zagrożeń w zarządzaniu zasobami finansowymi. Na dzień raportowy nie odnotowano zdarzeń negatywnie wpływających na dalszą działalność Grupy.

7.11. WSKAZANIA CZYNNIKÓW, KTÓRE ZDANIEM GRUPY BĘDĄ MIAŁY WPŁYW NA OSIĄGNIĘTE WYNIKI W PERSPEKTYWIE CO NAJMNIEJ KOLEJNEGO KWARTAŁU

Zmiany kursu EUR/PLN

Zmiany wartości EURO w odniesieniu do złotego mają istotny wpływ na zysk/stratę z aktualizacji wartości nieruchomości i na wyniki finansowe Grupy. Większość nieruchomości inwestycyjnych jest wyceniana i finansowana w EURO, ponieważ aktywa te są aktualizowane według kursu waluty na koniec

Pandemia Covid-19

Ujawnienie w punkcie 7.3

każdego okresu sprawozdawczego. Wycena z tytułu zmiany kursu walutowego istotnie wpłynęła na wynik finansowy okresu sprawozdawczego. Szczególnie wpływ zmiany kursu jest obserwowalny w pozycji Zysk z aktualizacji wyceny nieruchomości oraz w Pozostałych kosztach finansowych.

8. DODATKOWE NOTY I OBJAŚNIENIA DO ŚRÓDROCZNEGO SKRÓCONEGO SKONSOLIDOWANEGO SPRAWOZDANIA FINANSOWEGO

SEGMENTY SPRAWOZDAWCZE

Grupa wyodrębnia 4 zaprezentowane poniżej segmenty sprawozdawcze. Segmenty reprezentują nieruchomości inwestycyjne na innym etapie procesu inwestycyjnego. Wyodrębniając segmenty operacyjne Zarząd jednostki dominującej wziął pod uwagę zgodnie z MSSF 8 dwa istotne czynniki: pomoc użytkownikom jej sprawozdań finansowych w ocenie rodzaju i skutków finansowych działań gospodarczych, w które jest zaangażowana, oraz środowiska gospodarczego, w którym prowadzi działalność oraz system raportowania zarządczego ustalony w ramach Grupy.

Obecnie działalność Grupy podzielona jest na: (i) Segment Inwestycji ukończonych, to znaczy takich, które są funkcjonującymi nieruchomościami i przynoszą stabilny dochód, (ii) Segment Inwestycji w budowie, czyli inwestycje bądź to na etapie budowy bądź na etapie przygotowania do budowy, (iii) Segment pozostałych inwestycji, w którym zgrupowane są nieruchomości, które nie stanowią podstawowej działalności Grupy oraz (iv) Aktywa dostępne do sprzedaży, które zgodnie z MSSF 5 zostały zaprezentowane w sprawozdaniu z sytuacji finansowej w tej linii.

Zarząd analizuje segmenty operacyjne według poniższych ogólnych zasad:

• przy inwestycjach zakończonych w oparciu o NOI (zysk operacyjny netto, którego uzgodnienie do zysku brutto jest zaprezentowane w ramach Skonsolidowanego sprawozdania z zysków i strat i innych całkowitych dochodów) oraz możliwość generowania nadwyżek finansowych,
• przy inwestycjach w budowie w oparciu w wskaźniki opłacalności realizacji projektu, wynikające z możliwej do uzyskania marży po zakończeniu realizacji budowy,
• inwestycje pozostałe są to projekty nie stanowiące głównego biznesu z punktu widzenia strategii Grupy,
• aktywa dostępne do sprzedaży są to projekty z zamiarem sprzedaży w okresie do 12 miesięcy.

Segment inwestycji ukończonych

Spółka	Inwestycja
Oberhausen Sp. z o.o.	Galeria Zaspa, Gdańsk
Capital Park Gdańsk Sp. z o. o.	Hampton by Hilton Old Town Gdańsk
Diamante Investments Sp. z o. o.	Street Mall Vis à Vis, Łódź
Alferno Investments Sp. z o.o.	Belgradzka, Warszawa
Aspire Investments Sp. z o.o.	KEN, Warszawa
Sander Investments Sp. z o.o.	Rubinowy Dom, Bydgoszcz

Segment inwestycji w budowie

Spółka	Inwestycja
ArtN Sp. z o. o.	Fabryka Norblina, Warszawa

Segment pozostałych inwestycji

Spółka	Inwestycja
CP Management Sp. z o.o.	Kościuszki, Łódź
CP Management Sp. z o.o.	Słomińskiego, Gdańsk
Emir 30 Sp. z o.o.	Unieście

Segment aktywów dostępnych do sprzedaży

Spółka	Inwestycja
Hazel Investments Sp. z o. o.	Royal Wilanów, Warszawa
CP Retail SPV 2 Sp. z o.o.	Eurocentrum Hotel i Rezydencje, Warszawa

Zestawienie danych poszczególnych segmentów z danymi całej Grupy za 9 miesięcy 2020 roku

DANE FINANSOWE	Inwestycje Inwestycje ukończone w budowie		Pozostałe Inwestycje	Aktywa przeznaczone do sprzedaży	Kwoty nie alokowane do segmentów	RAZEM
Wartość nieruchomości, w tym przeznaczonych do sprzedaży	224 285	850 584	10 366	551 445	-	1 636 681
Zobowiązania oprocentowane	153 054	275 536	-	268 958	85 952	783 500
Aktywa razem	242 193	868 829	24 456	579 099	210 968	1 925 545
Zobowiązania razem	160 959	338 883	9 728	305 603	119 885	935 059
Przychody z tytułu najmu	11 113	-	1 435	22 575	-	35 123
Przychody dotyczące funcjonowania nieruchomości	1 515	-	92	6 155	-	7 762
Obowiązek świadczenia spełniany w czasie	1 515	-	92	6 155	-	7 762
Koszty dotyczące nieruchomości	(2 745)	-	(1 478)	(8 316)	-	(12 539)
Zysk operacyjny netto (NOI)	9 883	-	49	20 414	-	30 346

Zestawienie danych poszczególnych segmentów z danymi całej Grupy za 2019 rok

DANE FINANSOWE	Inwestycje Inwestycje ukończone w budowie		Pozostałe Inwestycje	Aktywa przeznaczone do sprzedaży	Kwoty nie alokowane do segmentów	RAZEM
Wartość nieruchomości, w tym przeznaczonych do sprzedaży	211 298	670 139	9 333	530 088	-	1 420 858
Zobowiązania oprocentowane	143 003	107 167		- 255 861	249 704	755 735
Aktywa razem	217 343	664 608	21 900	535 788	702 338	2 141 977
Zobowiązania razem	135 241	153 115	3 182	278 562	320 941	891 041
Przychody z tytułu najmu	14 392	-	1 461	82 084	-	97 937
Przychody dotyczące funcjonowania nieruchomości	2 273	-	(148)	23 667	-	25 792
Obowiązek świadczenia spełniany w czasie	2 273	-	(148)	23 667	-	25 792
Razem przychody operacyjne	16 665	-	1 313	105 751		123 730
Koszty dotyczące nieruchomości	(4 041)	-	(629)	(27 301)	-	(31 971)
Zysk operacyjny netto (NOI)	12 624	-	684	78 450	-	91 759

W 2020 roku nie wystąpiły transakcje pomiędzy segmentami operacyjnymi. Wszystkie aktywa i zobowiązania w ramach

NIERUCHOMOŚCI INWESTYCYJNE

Do nieruchomości inwestycyjnych zalicza się nieruchomości, co do których Grupa posiada tytuł własności, współwłasności lub prawo wieczystego użytkowania. Zgodnie z MSR 40 – "Nieruchomości inwestycyjne" wszystkie nieruchomości inwestycyjne wyceniane są w wartości godziwej.

Na potrzeby podatku dochodowego od osób prawnych spółki zależne amortyzują wartość nieruchomości inwestycyjnych, zgodnie z zasadami dotyczącymi środków trwałych w rozumieniu ustawy o podatku dochodowym od osób segmentów operacyjnych są zlokalizowane na terytorium Polski.

prawnych. Amortyzacja podatkowa ma charakter pozabilansowy.

Zarząd ściśle monitoruje sytuację gospodarczą w Polsce i na świecie. Zmiany w otoczeniu rynkowym mają duży wpływ na wartość nieruchomości będących w posiadaniu Grupy. Nieruchomości inwestycyjne są wrażliwe na wiele elementów w tym w szczególności na zmiany stóp kapitalizacji oraz kursu EUR/PLN z uwagi na to, iż podstawą dużej części wycen nieruchomości inwestycyjnych jest czynsz wyrażony w EURO. Wzrost/spadek kursu EUR przekłada się wyceny nieruchomości.

Typy inwestycji	Ilość projektów	Udział na 30.09.2020	30.09.2020	31.12.2019
Inwestycje ukończone	6	21%	224 285	211 298
Inwestycje w budowie	1	78%	850 584	670 139
Pozostałe inwestycje	3	1%	10 366	9 333
Razem	10	100%	1 085 235	890 770
Nieruchomości inwestycyjne			1 034 702	851 894
Wdrożenie MSSF 16 – ujęcie prawa do użytkownia aktywa z tytułu wieczystego użytkowania gruntów			50 533	38 876
ZMIANA WARTOŚCI NIERUCHOMOŚCI INWESTYCYJNYCH			30.09.2020	31.12.2019
Wartość bilansowa na początek okresu			890 770	2 360 158
Zwiększenia stanu, z tytułu:			194 465	336 261
Aktywowanie późniejszych nakładów1		166 057	124 311
- tym aktywowane koszty finansowania			14 510	16 183
Uśrednienie czynszu			4 920	-
Zysk/(strata) netto wynikający z aktualizacji wyceny nieruchomości wg wartości godziwej			11 831	162 417
MSSF 16 – kapitalizacja prawa użytkowania wieczystego			11 657	49 533
Zmniejszenia stanu, z tytułu:			-	(1 805 649)
zbycie nieruchomości			-	-
przekwalifikowanie do aktywów dostępnych do sprzedaży			-	(530 088)
- tym MSSF 16 – kapitalizacja prawa użytkowania wieczystego			-	(10 657)
strata netto wynikająca z aktualizacji wyceny nieruchomości wg wartości godziwej			-	-
utrata kontroli w jednostkach zależnych			-	(1 275 561)
Wartość bilansowa na koniec okresu [tys. PLN]	1 085 235	890 770
Wartość bilansowa na koniec okresu [tys. EUR]			239 736	209 175

¹Na aktywowane nakłady składają się w głównej mierze: koszty budowlane, koszty architektów, usługi doradcze, koszty finansowania (odsetki od kredytów, pożyczek i obligacji, prowizje), koszty prawne oraz koszty usług pomocniczych.

ZMIANA WARTOŚCI AKTYWÓW DOSTĘPNYCH DO SPRZEDAŻY	30.09.2020	31.12.2019
Wartość bilansowa brutto na początek okresu	530 088	-
Zwiększenia stanu, z tytułu:	21 357	530 088
reklasyfikacja z nieruchomości inwestycyjnych	-	530 088
aktywowanie późniejszych nakładów	1 592	-
uśrednienie czynszu	402	-
zysk netto wynikający z aktualizacji wyceny nieruchomości wg wartości godziwej	19 363	-
Wartość bilansowa brutto na koniec okresu [tys. PLN]	551 445	530 088
Wartość bilansowa brutto na koniec okresu [tys. EUR]	121 818	124 478

Ujawnienia zgodnie z MSSF 13 (w oparciu o istotne dane nieobserwowalne Poziom 3)

Na podstawie zasad MSSF 13 Zarząd jednostki dominującej przeprowadził analizę metodologii ustalenia wartości godziwej nieruchomości inwestycyjnych na 30 września 2020 r. oraz na 31 grudnia 2019 r., która doprowadziła do wniosku, że metodologia ta została ustalona w oparciu o 3 poziom hierarchii wyceny do wartości godziwej. Wynika to z faktu, że nie stwierdzono bieżących transakcji o podobnych warunkach, a do wyceny nieruchomości inwestycyjnych przyjęto liczne założenia, które w istotny sposób wpłynęły na ustalenie wartości godziwej.

Dla ustalenia wartości godziwej nieruchomości niezależni rzeczoznawcy stosują metody wyceny najbardziej odpowiednie dla wyceny wartości danej nieruchomości. Są to:

Wycena nieruchomości w podejściu dochodowym, metodą inwestycyjną

W metodzie tej stosuje się dwie techniki: dyskontowania strumieni pieniężnych oraz kapitalizacji prostej. W ten sposób wyceniane są głównie nieruchomości o zakończonym procesie inwestycyjnym i przeznaczeniu komercyjnym. Przy użyciu techniki dyskontowania strumieni dochodów wartość nieruchomości określa suma zdyskontowanych strumieni dochodów możliwych do uzyskania z wycenianej nieruchomości w przyjętym okresie prognozy, powiększoną o zdyskontowaną wartość rezydualną nieruchomości. Prognoza strumieni dochodów dla okresu obowiązywania umów najmu dokonywana jest w oparciu o parametry istniejących umów najmu. Prognoza strumieni dochodów dla okresu po zakończeniu obecnych umów najmu przygotowana jest w oparciu o parametry rynkowe, to znaczy rynkowy czynsz najmu możliwy do uzyskania, straty w dochodzie spowodowane rynkowymi okresami poszukiwania najemcy a także okresami wakacji czynszowych oraz ewentualnymi nakładami na wykończenie powierzchni najemców. Prognoza strumieni dochodów w całym okresie prognozy uwzględnia ewentualne straty związane z niepełną przenaszalnością kosztów operacyjnych nieruchomości – to znaczy wpływy z tytułu czynszu zostają pomniejszone o część kosztów operacyjnych pokrywanych przez właściciela nieruchomości. Wszystkie wymienione parametry rynkowe są określane przez niezależnych rzeczoznawców majątkowych i wynikają z aktualnej sytuacji na rynku nieruchomości komercyjnych. Przy wycenie nieruchomości techniką kapitalizacji prostej wartość nieruchomości stanowi iloczyn rocznego dochodu możliwego do uzyskania z danej nieruchomości oraz współczynnika kapitalizacji.

Nieruchomości wyceniane wyżej opisaną metodą stanowią łącznie 21% całego portfela nieruchomości inwestycyjnych Grupy.

Poniżej zaprezentowano podstawowe założenia przyjęte do ustalenia wartości godziwej tej kategorii nieruchomości na 30 września 2020 r.

Nazwa projektu	Lokalizacja	Status	Powierzchnia całkowita (w tys. m2 )	Obłoże nie	Docelowy NOI (w tys. PLN)(1)	Yield(4)	Nakłady do poniesienia po 30.09.2020 (w tys. PLN)	Wartość księgowa (w tys. PLN)(2)	Wartość docelowa (w tys. PLN)
Galeria Zaspa	Gdańsk	zakończony	9	87%	5 228	8,25%	1 078	61 163	63 375
Hampton by Hilton Old Town Gdańsk	Gdańsk	zakończony	7	100%		6 489 8,50%(3)	-	76 340	76 340
Vis à Vis Łódź	Łódź	zakończony	6	91%	2 797	8,00%	552	34 443	34 966
Warszawa, Belgradzka	Warszawa	zakończony	3	80%	2 119	7,50%	118	28 171	28 250
Warszawa, KEN	Warszawa	zakończony	<1	100%	382	7,00%	-	5 455	5 455
Bydgoszcz, Krasińskiego	Bydgoszcz	zakończony	<1	100%	69	8,00%	-	865	865
Razem								206 437
PWUG zgodnie z MSSF 16								17 848

Nieruchomości inwestycyjne – segment "Inwestycje ukończone" 224 285

1 NOI – docelowy średni roczny zysk operacyjny netto, przyjęty w raportach z wyceny nieruchomości

2 Wartość księgowa nieruchomości nie obejmuje aktywa z tytułu prawa użytkowania wieczystego w związku z wdrożeniem MSSF 16

3 W związku z zawartą warunkową umową sprzedaży udziałów CP Gdańsk Sp. z o.o. wycena nieruchomości została przeprowadzona w oparciu o zapisy umowne 4 Yield – stopa kapitalizacji przyjęta w wycenach nieruchomości. Reversionary yield (wynikowa stopa kapitalizacji, tj. stosunek czynszu rynkowego przy pełnym wynajęciu nieruchomości do wartości nieruchomości) dla Galerii Zaspa wynosi 8,83%

Poniżej zaprezentowano podstawowe założenia przyjęte do ustalenia wartości godziwej tej kategorii nieruchomości na 31 grudnia 2019 r.

Nazwa projektu	Lokalizacja	Status	Powierzchnia całkowita (w tys. m2 )	Obłoże nie	Docelowy NOI (w tys. PLN)(1)	Yield(4)	Nakłady do poniesienia po 31.12.2019 (w tys. PLN)	Wartość księgowa (w tys. PLN) (2)	Wartość docelowa (w tys. PLN)
Galeria Zaspa	Gdańsk	zakończony	9	93%	4 974	8,00%	707	60 897	62 174
Hampton by Hilton Old Town Gdańsk	Gdańsk	zakończony	7	100%		6 104 8,50%(3)	-	71 815	71 815
Vis à Vis Łódź	Łódź	zakończony	6	89%	2 531	7,75%	-	32 663	32 663
Warszawa, Belgradzka	Warszawa	zakończony	3	63%	1 889	7,25%	-	26 054	26 054
Warszawa, KEN	Warszawa	zakończony	<1	100%	389	7,25%	-	5 366	5 366
Bydgoszcz, Krasińskiego	Bydgoszcz	zakończony	<1	100%	69	7,25%	-	945	945
Razem								197 739
PWUG zgodnie z MSSF 16								13 559
Nieruchomości inwestycyjne – segment "Inwestycje ukończone"								211 298

1 NOI – docelowy średni roczny zysk operacyjny netto, przyjęty w raportach z wyceny nieruchomości

2 Wartość księgowa nieruchomości nie obejmuje aktywa z tytułu prawa użytkowania wieczystego w związku z wdrożeniem MSSF 16

3 W związku z zawartą warunkową umową sprzedaży udziałów CP Gdańsk Sp. z o.o. wycena nieruchomości została przeprowadzona w oparciu o zapisy umowne 4 Yield – stopa kapitalizacji przyjęta w wycenach nieruchomości. Reversionary yield (wynikowa stopa kapitalizacji, tj. stosunek czynszu rynkowego przy pełnym wynajęciu nieruchomości do wartości nieruchomości) dla Galerii Zaspa wynosi 8,00%

Wycena nieruchomości w podejściu mieszanym, metodą pozostałościową

Najczęściej stosowana przy wycenie wartości nieruchomości w trakcie budowy, uwzględniająca jej wartość docelową (oszacowaną w podejściu dochodowym lub porównawczym), pomniejszoną o wielkość nakładów inwestycyjnych pozostających do poniesienia na dany dzień wyceny. W ten sposób wyceniane są głównie nieruchomości z rozpoczętym lecz niezakończonym procesem inwestycyjnym tj.: obiekty o przeznaczeniu komercyjnym, biurowym oraz mieszanym komercyjno-biurowym. Wartość docelową, tj. po zrealizowaniu rozwoju, określono w podejściu dochodowym, metodą inwestycyjną, techniką kapitalizacji prostej.

Nieruchomości wyceniane wyżej opisaną metodą stanowią łącznie 78% całego portfela nieruchomości inwestycyjnych Grupy.

Poniżej zaprezentowano podstawowe założenia przyjęte do ustalenia wartości godziwej tej kategorii nieruchomości na 30 września 2020 r.

PWUG zgodnie z MSSF 16 Nieruchomości inwestycyjne – segment "Inwestycje w budowie"								32 685 850 584
Razem								817 899
Fabryka Norblina	Warszawa	w budowie	65	66%	71 125	4,98%	466 236	817 899
Nazwa projektu	Lokalizacja	Status	Powierzchnia całkowita (w tys. m2 )	Pre-let	Docelowy NOI (w tys. PLN)(1)	Yield(2)	Nakłady do poniesienia po 30.09.2020	Wartość księgowa (w tys. PLN)

1 NOI – docelowy średni roczny zysk operacyjny netto, przyjęty w raportach z wyceny nieruchomości

2 Yield – stopa kapitalizacji przyjęta w wycenach nieruchomości. Reversionary yield (wynikowa stopa kapitalizacji, tj. stosunek czynszu rynkowego przy pełnym wynajęciu nieruchomości do wartości nieruchomości) dla projektu Fabryka Norblina wynosi 5,31%

Poniżej zaprezentowano podstawowe założenia przyjęte do ustalenia wartości godziwej tej kategorii nieruchomości na 31 grudnia 2019 r.

Nieruchomości inwestycyjne – segment "Inwestycje w budowie"								670 139
PWUG zgodnie z MSSF 16								25 317
Razem								644 822
Fabryka Norblina	Warszawa	w budowie	65	37%	65 919	4,94%	564 898	644 822
Nazwa projektu	Lokalizacja	Status	Powierzchnia całkowita (w tys. m2 )	Pre-let	Docelowy NOI (w tys. PLN)(1)	Yield(2)	Nakłady do poniesienia po 31.12.2019	Wartość księgowa (w tys. PLN)

1 NOI – docelowy średni roczny zysk operacyjny netto, przyjęty w raportach z wyceny nieruchomości

2 Yield – stopa kapitalizacji przyjęta w wycenach nieruchomości. Reversionary yield (wynikowa stopa kapitalizacji, tj. stosunek czynszu rynkowego przy pełnym wynajęciu nieruchomości do wartości nieruchomości) dla projektu Fabryka Norblina wynosi 4,94%

Wycena nieruchomości w podejściu porównawczym, metodą porównywania parami

Stosowana w odniesieniu do nieruchomości, dla których można ustalić porównywalne transakcje sprzedaży na danym rynku, a także w odniesieniu do nieruchomości gruntowych i mieszkaniowych. Do wyceny tych nieruchomości analizuje się nieruchomości o podobnych atrybutach, które są przedmiotem transakcji sprzedaży na rynku, znane są cechy nieruchomości od których uzależniana jest cena zakupu oraz warunki przeprowadzonych transakcji. Ze względu na małą liczbę oraz dużą rozbieżność cenową transakcji nieruchomościami porównawczymi, przy wycenie nieruchomości zastosowano metodę porównywania parami. W ten sposób Grupa wycenia głównie nieruchomości niezabudowane lub zabudowane o nieokreślonym przeznaczeniu, na których nie dokonywano nakładów inwestycyjnych oraz lokale mieszkalne przeznaczone do odsprzedaży.

Nieruchomości wyceniane wyżej opisaną metodą stanowią łącznie 1% całego portfela nieruchomości inwestycyjnych Grupy.

Nieruchomości inwestycyjne zaklasyfikowane jako przeznaczone do sprzedaży

Poniżej zaprezentowano podstawowe założenia przyjęte do ustalenia wartości godziwej tej kategorii nieruchomości na 30 września 2020 r.

Nazwa projektu Lokalizacja	Status	Metoda wyceny	Powierzchnia całkowita (w tys. m2 )	Obłożen ie	Docelowy NOI (w tys. PLN)	Yield*	Nakłady do poniesienia po 30.09.2020 (w tys. PLN)	Wartość księgowa (w tys. PLN)	Wartość docelowa (w tys. PLN)
Royal Wilanów	Warszawa zakończony	Podejście dochodowe	37	98%	30 355 6,60%		1 231	455 298	459 923
Eurocentrum Hotel i RezydencjeWarszawa	Grunt przeznaczony na sprzedaż	W oparciu o cenę ofertową	-	-	-	-	-	85 490	-
Razem								540 788
PWUG zgodnie z MSSF 16								10 657
Aktywa przeznaczone do sprzedaży, w tym PWUG zgodnie z MSSF 16								551 445

* Yield – stopa kapitalizacji przyjęta w wycenach nieruchomości. Reversionary yield (wynikowa stopa kapitalizacji, tj. stosunek czynszu rynkowego przy pełnym wynajęciu nieruchomości do wartości nieruchomości) dla Royal Wilanów wynosi 7,30%,

Poniżej zaprezentowano podstawowe założenia przyjęte do ustalenia wartości godziwej tej kategorii nieruchomości na 31 grudnia 2019 r.

Nazwa projektu Lokalizacja	Status	Metoda wyceny	Powierzch nia całkowita (w tys. m2 )	Obłożenie	Docelowy NOI (w tys. PLN)	Yield*	Nakłady do poniesienia po 31.12.2019 (w tys. PLN)	Wartość księgowa (w tys. PLN)	Wartość docelowa (w tys. PLN)
Royal Wilanów	Warszawa zakończony	Podejście dochodowe	37	97%	28 483 6,50%		1 715	433 941	438 200
Eurocentrum Hotel i RezydencjeWarszawa	Grunt przeznaczony na sprzedaż	W oparciu o cenę ofertową	-	-	-	-	-	85 490	-
Razem								519 431
PWUG zgodnie z MSSF 16								10 657
Aktywa przeznaczone do sprzedaży, w tym PWUG zgodnie z MSSF 16								530 088

* Yield – stopa kapitalizacji przyjęta w wycenach nieruchomości. Reversionary yield (wynikowa stopa kapitalizacji, tj. stosunek czynszu rynkowego przy pełnym wynajęciu nieruchomości do wartości nieruchomości) dla Royal Wilanów wynosi 6,50%,

INWESTYCJE W JEDNOSTKI WSPÓŁKONTROLOWANE

INWESTYCJE DŁUGOTERMINOWE	30.09.2020	31.12.2019
Wartość zaangażowania we wspólne przedsięwzięcie Wilanów Investments	21 345	31 627
Wartość zaangażowania we wspólne przedsięwzięcie SO SPV 50	21 230	19 480
Razem	42 575	51 107

Grupa prezentuje udziały we wspólnych przedsięwzięciach wyceniane metodą praw własności. Na wartość bilansową tych wspólnych przedsięwzięć składają się wartość udziałów w tych jednostkach jak również udzielone tym podmiotom pożyczki wraz z naliczonymi odsetkami z uwzględnieniem odpisów aktualizujących. Spadek wartości w stosunku do 31 grudnia 2019 r. wynika głównie z utworzenia odpisów aktualizujących udzielone pożyczki.

Grupa prezentuje udziały we wspólnych przedsięwzięciach w wartości netto, to znaczy pomniejszone o zobowiązania z tytułu udziału w tych przedsięwzięciach, które odpowiadają oszacowanym przyszłym przepływom pieniężnym z tytułu pokrycia strat we wspólnych przedsięwzięciach.

7 maja 2018 r. SO SPV 50 Sp. z o.o. otrzymała negatywną decyzję Naczelnika Świętokrzyskiego Urzędu Celno-Skarbowego w siedzibą w Kielcach dotyczącą transakcji przeprowadzonej przez SO SPV 50 Sp. z o.o. z partnerem biznesowym w 2015 roku. 8 listopada 2019 roku decyzja została utrzymana w mocy przez Dyrektora Izby Administracji Skarbowej w Warszawie. Spółka złożyła odwołanie od tej decyzji do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Warszawie. W dniu 16 września 2020 r. WSA wydał orzeczenie, którym w całości podzielił stanowisko Spółki i uchylił zaskarżoną Decyzję Dyrektora Izby Administracji Skarbowej oraz poprzedzającą ją decyzję Naczelnika UCS, a także umorzył postępowanie w całości. Dyrektor Izby Administracji Skarbowej nie odwołał się od wyroku, w związku z czym orzeczenie Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego jest wiążące.

W poniższej tabeli zaprezentowano podstawowe informacje dotyczące zawartych umów kwalifikowanych jako wspólne przedsięwzięcia.

	Grupa Wilanów Investments	SO SPV 50
Spółki współkontrolowane	Wilanów Investments S. à r. l. z siedzibą w Luksemburgu oraz jej jednostki zależne: Rezydencje Pałacowa Sp. z o.o. oraz RM 1 Sp. z o.o.	SO SPV 50 Sp. z o.o.
Udział w kapitale zakładowym oraz w zysku/stracie	50 % udziałów w kapitale zakładowym spółki Wilanów Investments S. à r.l. (bezpośrednio) oraz w spółkach Rezydencje Pałacowa Sp. z o.o. oraz RM 1 Sp. z o.o. (pośrednio), 66 % udziałów w zysku/stracie	60 % udziałów w kapitale zakładowym spółki SO SPV 50 Sp. z o.o i 60 % udziałów w zysku/stracie
Dane podstawowe o zawartej umowie	Porozumienie zawarte 13 sierpnia 2008 r. z Real Management Sp. z o.o. Celem porozumienia jest budowa, sprzedaż oraz zarządzanie nieruchomościami mieszkaniowymi i komercyjnymi na terenie Wilanowa.	Porozumienie zawarte 3 lutego 2016 roku z Galaxy Sp. z o.o. Celem porozumienia jest przebudowa, rekomercjalizacja, repozycjonowanie oraz zarządzanie centrum handlowym zlokalizowanym w Swarzędzu.

POZOSTAŁE FINANSOWE AKTYWA TRWAŁE WYCENIANE W WARTOŚCI GODZIWEJ PRZEZ WYNIK FINANSOWY

POZOSTAŁE FINANSOWE AKTYWA TRWAŁE WYCENIANE W WARTOŚCI GODZIWEJ PRZEZ WYNIK FINANSOWY	30.09.2020	31.12.2019
Certyfikaty inwestycyjne REIA FIZ AN	11 743	12 771
Certyfikaty inwestycyjne REIA II FIZ AN	9 306	9 305
Wycena pochodnych instrumentów finansowych	12	6 062
Razem	21 061	28 138

Grupa w pozycji pozostałych aktywów finansowych zaprezentowała instrument finansowy CAP oraz FWD związany z kredytem w PEKAO S.A. zawartym w 2019 r. i przeznaczonym na inwestycję zlokalizowaną w Warszawie przy ulicy Żelaznej.

POZOSTAŁE NALEŻNOŚCI I POZOSTAŁE AKTYWA OBROTOWE

POZOSTAŁE NALEŻNOŚCI I POZOSTAŁE AKTYWA OBROTOWE	30.09.2020	31.12.2019
Należności publiczno-prawne	18 607	8 540
Krótkoterminowe rozliczenia międzyokresowe	1 926	503
Pozostałe należności	687	74
Memoriałowa korekta okresów bezczynszowych	-	1 179
Razem	21 220	10 296

Wzrost należności publiczno-prawnych związany jest z należnościami z tytułu podatku VAT rozpoznanymi przez ArtN w związku z trwającym procesem budowy Fabryki Norblina.

Wzrost krótkoterminowych rozliczeń międzyokresowych wynika głównie z rozpoznanej opłaty z tytułu prawa wieczystego użytkowania i podatku od nieruchomości za 2020 rok.

NALEŻNOŚCI HANDLOWE

NALEŻNOŚCI HANDLOWE	30.09.2020	31.12.2019
Należności handlowe brutto	13 888	10 454
Odpisy aktualizujące	(5 959)	(3 865)
Należności handlowe netto	7 929	6 589

Grupa dokonała oszacowania odpisów aktualizujących w drodze indywidualnej analizy sald należności, zgodnie z najlepszą wiedzą i doświadczeniem Grupy.

ŚRODKI PIENIĘŻNE I ICH EKWIWALENTY

ŚRODKI PIENIĘŻNE W KASIE I NA RACHUNKACH BANKOWYCH	30.09.2020	31.12.2019
Środki na rachunkach bankowych	37 724	539 483
Lokaty krótkoterminowe o terminie realizacji do 3 miesięcy	120 939	51 505
Razem	158 663	590 988
Środki na rachunkach bankowych aktywów przeznaczonych do sprzedaży	23 525	13 262
Razem	182 188	604 250

W środkach pieniężnych prezentowanych powyżej zawierają się środki o ograniczonej możliwości dysponowania na 30 września 2020 r. wynosiły one 18 490 tys. PLN (odpowiednio na 31 grudnia 2019 r. 16 073 tys. PLN). Środki te są ulokowane na rachunkach technicznych banku z tytułu uruchomionych, lecz jeszcze niewydatkowanych środków z kredytu jak również na rachunkach zablokowanych na zabezpieczenie spłaty kredytów, jakie posiadają spółki z Grupy.

Spadek salda środków pieniężnych wynika głównie z wypłaty dywidendy, które miała miejsce w drugim kwartale 2020 roku.

KAPITAŁY WŁASNE

Struktura kapitału zakładowego na dzień raportowy i dzień sporządzenia niniejszego skróconego sprawozdania finansowego przedstawia się następująco:

Seria/emisja rodzaj akcji	Liczba akcji	Cena nominalna (w zł)	Wartość nominalna serii / emisji	Sposób pokrycia kapitału	Data rejestracji
Seria A akcje zwykłe na okaziciela nieuprzywilejowane	100 000	1,0	100 000	wkład pieniężny	17.12.2010
Seria B akcje zwykłe na okaziciela nieuprzywilejowane	74 458 541	1,0	74 458 541	wkład pieniężny oraz wkład niepieniężny	13.10.2011
Seria C akcje zwykłe na okaziciela nieuprzywilejowane	20 955 314	1,0	20 955 314	wkład pieniężny	14.02.2014
Seria D akcje zwykłe na okaziciela nieuprzywilejowane	3 589 891	1,0	3 589 891	wkład pieniężny	03.03.2015
Seria E akcje zwykłe na okaziciela nieuprzywilejowane	9 230 252	1,0		9 230 252 Wkład niepieniężny	14.02.2014
Razem	108 333 998		108 333 998

Struktura akcjonariatu została przedstawiona w punkcie 6.7 Informacji ogólnych.

Poniższa tabela przedstawia pozostałe kapitały rezerwowe na dzień raportowy:

POZOSTAŁE KAPITAŁY REZERWOWE	30.09.2020	31.12.2019
Kapitał wynikający ze zmian z strukturze Grupy	(3 423)	(3 423)
Kapitał wynikający z wyceny programu motywacyjnego dla uprawnionych osób	16 178	16 178
Pozostały kapitał rezerwowy (utworzony z zysków zatrzymanych)	60 665	60 665
Razem	73 420	73 420

KREDYTY BANKOWE I POZOSTAŁE ZOBOWIĄZANIA FINANSOWE

Grupa wycenia kredyty bankowe oraz pozostałe zobowiązania finansowe wg zamortyzowanego kosztu (zgodnie z MSSF 9), co oznacza, że wartość zobowiązania wynika z planowanych przepływów pieniężnych związanych z jego realizacją z uwzględnieniem efektywnej stopy procentowej.

KREDYTY BANKOWE I POZOSTAŁE ZOBOWIĄZANIA FINANSOWE	30.09.2020	31.12.2019
Kredyty bankowe	655 166	498 426
Zobowiązania leasingowe*	61 190	49 533
Pochodne instrumenty finansowe (IRS, forward)**	35 775	14 988
Razem	752 131	562 947
Zobowiązania sklasyfikowane jako przeznaczone do sprzedaży	(268 958)	(255 861)
Razem	483 173	307 068
Długoterminowe kredyty bankowe i pozostałe zobowiązania finansowe	386 632	289 283
Krótkoterminowe kredyty bankowe i pozostałe zobowiązania finansowe	365 499	273 664
* Ujawnienie użytkowania wieczystego zgodnie z MSSF 16

** Instrumenty pochodne dotyczą zabezpieczeń Grupy przed zmianą stóp procentowych i ryzykiem kursowym zaciągniętych przez Grupę zobowiązaniach i nie są przedmiotem obrotu

STRUKTURA ZAPADALNOŚCI	30.09.2020	31.12.2019
Zobowiązania poniżej roku	365 499	273 664
Płatne od 1 roku do 3 lat*	274 043	164 720
Płatne od 3 do 5 lat	30 256	27 532
Płatne powyżej 5 lat	82 333	97 031
Razem	752 131	562 947

*Saldo zawiera zobowiązania z tytułu kredytu zaciągniętego przez ArtN, który zostanie skonwertowany na kredy inwestycyjny po zakończeniu procesu budowy.

NAJISTOTNIEJSZE ZMIANY W KREDYTACH BANKOWYCH

Grupa współpracuje z większością banków działających w Polsce oraz kilkoma bankami zagranicznymi. Większość kredytów zaciągniętych przez spółki z Grupy to kredyty inwestycyjne lub budowlane. Większość kredytów jest denominowana w euro i wyceniana na dzień raportowy, wzwiązku z tym zmiany kursu EUR/PLN mają istotny wpływ na strukturę bilansową Grupy wyrażoną wPLN. Wszystkie umowy kredytowe wykazane w sprawozdaniu finansowym za okres kończący się 31 grudnia 2019 r. pozostają w mocy na dzień 30 września 2020 r. W okresie zakończonym 30 września 2020 r. nie podpisano nowych umów kredytowych. W okresie 9 miesiecy zakończonym 30 września

2020 r. ArtN Sp. z o.o., podmiot zależny od Capital Park S.A. zaciągnął nowe transze kredytu budowlanego w banku Pekao S.A. oraz Europejskim Banku Inwestycyjnym zgodnie z harmonogramem i stopniem zaawansowania budowy Fabryki Norblina zlokalizowanej w Warszawie, przy ul. Żelaznej.

W okresie objętym niniejszym śródrocznym skróconym skonsolidowanym sprawozdaniem finansowym ani po dniu sprawozdawczym nie wystąpiły przypadki naruszenia warunków umów kredytowych.

Nazwa banku	30.09.2020*	31.12.2019*	Kwota kredytu wg umowy**	Waluta	Oprocentowanie	Termin wymagalności	Przeznaczenie kredytu
BNP Paribas Bank Polska S.A. / ING Bank Śląski S.A.	255 218	241 780	62 500	EUR	3M EURIBOR + marża	do 2022	inwestycyjny
Getin Noble Bank S.A.	54 583	56 916	15 000	EUR	3M EURIBOR + marża	do 2022	operacyjny
BOŚ Bank S.A.	51 104	49 357	11 920	EUR	3M EURIBOR + marża	do 2033	inwestycyjny
Alior Bank S.A.	39 166	37 119	9 656	EUR	3M EURIBOR + marża	do 2021	inwestycyjny
Alior Bank S.A.	25 765	24 620	6 972	EUR	3M EURIBOR + marża	do 2025	inwestycyjny
Alior Bank S.A.	19 052	18 181	4 800	EUR	1M EURIBOR + marża	do 2022	inwestycyjny
Bank PEKAO S.A./EBI	210 278	70 453	159 300	EUR	3M EURIBOR + marża	do 2021	budowlany
Total	655 166	498 426

* Kwoty w zamortyzowanym koszcie.

** Kwoty w walucie z umowy.

Wartość nominalna zobowiązań z tytułu kredytów wynosi 674 632 tys. PLN (149 031 tys. EUR).

ZOBOWIĄZANIA Z TYTUŁU WYEMITOWANYCH OBLIGACJI

Grupa wycenia obligacje wg zamortyzowanego kosztu (zgodnie z MSSF 9), co oznacza że wartość zobowiązania wynika z planowanych przepływów pieniężnych związanych z jego realizacją z uwzględnieniem efektywnej stopy procentowej.

W I półroczu 2020 roku Grupa wykupiła obligacje serii J, K, L i M o łącznej wartości 38 500 tys. EUR. Nie wyemitowano nowych obligacji w 2020 r.

Obligacje notowane na rynku Catalyst	30.09.2020*	31.12.2019*	Kwota nominalna	Waluta	Oprocentowanie	Termin wymagalności
Obligacje serii J**	-	8 437	2 000	EUR	Stałe 3,75%	spłacone
Obligacje serii K, L	-	90 552	21 375	EUR	Stałe 4,1%	spłacone
Obligacje serii M	-	63 597	15 125	EUR	Stałe 4,1%	spłacone
Obligacje serii N	31 325	29 403	7 000	EUR	Stałe 4,3%	czerwiec 2021
Odsetki naliczone	44	799	-		-	2020
Razem	31 369	192 788
Obligacje długoterminowe	-	29 361
Obligacje krótkoterminowe	31 369	163 427

* kwoty w zamortyzowanym koszcie ** seria J nienotowana na rynku Catalyst

Wartość nominalna zobowiązań z tytułu wyemitowanych obligacji bez uwzględnienia wyceny w zamortyzowanym koszcie, naliczonych odsetek oraz pozostałych kosztów, w tym aktywowanych, związanych z obligacjami wyniosła na dzień raportowy 31 688 tys. PLN (7.000 tys. EUR).

Wartość godziwa obligacji odpowiada ich wartości bilansowej.

ZOBOWIĄZANIA I REZERWY

ZOBOWIĄZANIA HANDLOWE	30.09.2020	31.12.2019
Zobowiązania handlowe	11 498	3 575
Razem	11 498	3 575

Wzrost zobowiazań handlowych wynika głównie ze wzrostu zobowiazań inwestycyjnych w związku z budową Fabryki Norblina.

POZOSTAŁE ZOBOWIĄZANIA I REZERWY	30.09.2020	31.12.2019
Pozostałe zobowiązania i rezerwy*	11 548	14 717
Kaucje od najemców	6 893	5 849
Zobowiązania z tytułu podatków, ceł, ubezpieczeń społecznych	2 839	1 751
Kaucje gwarancyjne od generalnych wykonawców	1 040	988
Pozostałe zobowiązania	-	874
Razem	22 319	24 179
Długoterminowe pozostałe zobowiązania i rezerwy	7 962	6 802
Krótkoterminowe pozostałe zobowiązania i rezerwy	14 357	17 377

*Pozostałe zobowiązania i rezerwy dotyczą głównie nakładów inwestycyjnych.

PRZYCHODY OPERACYJNE

A. PRZYCHODY Z WYNAJMU

Przychody z najmu obejmują przychody uzyskiwane z wynajmu ukończonych nieruchomosci inwestycyjnych. Grupa prezentuje przychody z wynajmu w podziale na segmenty sprawozdawcze. Portfel najemców jest bardzo zdywersyfikowany tym samym udział w całości przychodów pojedynczego najemcy jest niewielki i nie przekracza kilku procent.

Spadek przychodów spowodowany jest sprzedażą projektu "Eurocentrum".

Grupa prezentuje przychody z najmu z uwzględnieniem uśrednionego czynszu w okresie zawartych umów najmu, co oznacza, że zmiany stawek czynszu w okresie najmu (wakacje czynszowe) są ujmowane memoriałowo.

PRZYCHODY Z WYNAJMU	Udział 2020	9 MIESIĘCY 2020	9 MIESIĘCY 2019
Inwestycje ukończone	32%	11 113	10 706
Inwestycje prezentowane jako aktywa na sprzedaż	64%	22 575	63 686
Pozostałe inwestycje	4%	1 435	1 655
Razem	100%	35 123	76 047

B. PRZYCHODY BEZPOŚREDNIO ZWIĄZANE Z FUNKCJONOWANIEM NIERUCHOMOŚCI

PRZYCHODY BEZPOŚREDNIO ZWIĄZANE Z FUNKCJONOWANIEM NIERUCHOMOŚCI	Udział 2020	9 MIESIĘCY 2020	9 MIESIĘCY 2019
Przychody z tytułu service charge
Inwestycje ukończone	20%	1 515	1 532
Inwestycje prezentowane jako aktywa na sprzedaż	79%	6 155	18 232
Pozostałe inwestycje	1%	92	108
Razem	100%	7 762	19 872

ZYSKI I STRATY Z AKTUALIZACJI WYCENY NIERUCHOMOŚCI INWESTYCYJNYCH

Nie rzadziej niż na każdy dzień raportowy Grupa wycenia posiadane nieruchomości według wartości godziwej. Zyski lub straty wynikające ze zmian tych wartości ujmowane są w wyniku finansowym bieżącego okresu. Wyniki Grupy zależą w dużym stopniu od zmian cen na rynkach nieruchomości, na które wpływ mają między innymi następujące czynniki:

wysokość czynszów, poziom wynajętej powierzchni nieruchomości, zmiany stóp kapitalizacji, zmiany stóp procentowych, koszty budowy, dostępność finansowania bankowego, kurs EUR/PLN i ogólna sytuacja na rynku kredytowym.

AKTUALIZACJA WYCENY NIERUCHOMOŚCI INWESTYCYJNYCH	9 MIESIĘCY 2020	9 MIESIĘCY 2019
Inwestycje ukończone	13 589	13 147
Inwestycje w budowie	(1 758)	66 927
Inwestycje prezentowane jako aktywa na sprzedaż	19 363	54 854
Razem	31 194	134 928

Zysk z aktualizacji wartości nieruchomości wynika głównie ze wzrostu kursu EUR, w stosunku do 31 grudnia 2019 r., skompensowanego częściowo przez spadek wartości nieruchomości wynikający z rozpoznania nowych wycen na dzień 30 czerwca 2020 r., które zostały zaktualizowane na dzień 30 września 2020 r. o naklady inwestycyjne poniesione w 3 kwartale. Większość nieruchomości inwestycyjnych jest wyceniana i finansowana w EURO. Ponieważ aktywa te są aktualizowane według kursu waluty na koniec każdego okresu sprawozdawczego, wycena z tytułu zmiany kursu walutowego istotnie wpływa na wynik finansowy okresu sprawozdawczego. Szczegóły dotyczące wpływu COVID-19 na wyceny nieruchomości zostały ujawnione w sekcji informacja dodatkowa w punkcie 7.3.

PRZYCHODY FINANSOWE I KOSZTY FINANSOWE

PRZYCHODY Z DYWIDEND	9 MIESIĘCY 2020	9 MIESIĘCY 2019
REIA FIZ AN	-	219
REIA II FIZ AN	190	367
Razem	190	586
PRZYCHODY Z TYTUŁU ODSETEK	9 MIESIĘCY 2020	9 MIESIĘCY 2019
Odsetki od lokat i depozytów	203	303
Odsetki od udzielonych pożyczek	2 034	2 415
Razem	2 237	2 718
KOSZTY Z TYTUŁU ODSETEK	9 MIESIĘCY 2020	9 MIESIĘCY 2019
Odsetki od kredytów	(8 752)	(19 967)
Odsetki od obligacji	(4 077)	(6 046)
Odsetki od leasingu	(797)	(662)
Pozostałe odsetki	(14)	(72)
Razem	(13 640)	(26 747)
POZOSTAŁE PRZYCHODY I KOSZTY FINANSOWE	9 MIESIĘCY 2020	9 MIESIĘCY 2019
Nadwyżka ujemnych/dodatnich różnic kursowych	(20 812)	(19 993)
Koszty emisji	(603)	(1 015)
Wycena instrumentów pochodnych	(28 122)	(30 309)
Pozostałe	(7 931)	(2 555)
Razem	(57 468)	(53 872)

Grupa wycenia zobowiązania finansowe według zamortyzowanego kosztu zgodnie z MSSF 9. Wynik tej wyceny odnoszony jest na wynik finansowy jako korekta kosztów odsetek od kredytów. Nadwyżka ujemnych różnic kursowych wynika z wyceny zobowiązań walutowych głównie kredytów i zobowiązań z tytułu obligacji walutowych. Instrumenty finansowe wyceniane są do wartości godziwej. Wyceny instrumentów pochodnych obejmują wyceny instrumentów zabezpieczających IRS, forward oraz instrumenty opcyjnego typu CAP, które zabezpieczają przyszłe przepływy związane z planowanymi spłatami kredytów oraz ich przewalutowaniem. Rozpozanie kosztów finansowych z tytułu wyceny instrumentów finansowych związane jest ze spadkiem stóp procentowych oraz wzrostem kursu EUR.

PODATEK DOCHODOWY BIEŻĄCY I ODROCZONY

PODATEK OBCIĄŻAJĄCY WYNIK	9 MIESIĘCY 2020	9 MIESIĘCY 2019
Bieżący podatek dochodowy	(249)	(2 546)
Odroczony podatek dochodowy	(5 897)	(28 438)
(Obciążenie)/uznanie podatkowe wykazane w skonsolidowanym sprawozdaniu z całkowitych dochodów	(6 145)	(30 984)
PODATEK DOCHODOWY	9 MIESIĘCY 2020	9 MIESIĘCY 2019
Zysk/(strata) przed opodatkowaniem	(16 698)	120 978
Podatek dochodowy	(6 145)	(30 984)
Efektywna stawka podatku (udział podatku dochodowego w zysku/(stracie) przed opodatkowaniem)	36,8%	(25,61%)

Zmiana podatku odroczonego wynika głównie ze wzrostu rezerwy z tytułu podatku odroczonego związanego z wyceną nieruchomości skompensowanego przez wzrost aktywa z tytułu podatku odroczonego na wycenie zobowiązań z tytułu kredytów.

Odpis pożyczki udzielonej jednostce współkontrolowanej oraz nierozpoznanie aktywa z tytułu podatku odrocznonego dla dwóch jednostek zależnych mają nawiększy wpływ na efektywną stawkę podatku.

UDZIELONE PORĘCZENIA

Zgodnie z przyjętą polityką Grupa kapitałowa Capital Park wykorzystuje poręczenia wewnętrzne tj. nie mające wpływu na niniejsze skonsolidowane sprawozdanie finansowe.

ZABEZPIECZENIA NA MAJĄTKU GRUPY

W celu zabezpieczenia spłaty kredytów oraz odsetek od tych kredytów zaciągniętych przez podmioty Grupy Kapitałowej udzielono szeregu zabezpieczeń na rzecz banków finansujących. W szczególności były to następujące zabezpieczenia:

• weksle,
• oświadczenia o poddaniu się egzekucji,
• pełnomocnictwa do dysponowania rachunkami bankowymi,
• hipoteki na nieruchomościach,

INNE ZOBOWIĄZANIA UMOWNE

Na 30 września 2020 r. Grupa posiadała zobowiązanie inwestycyjne wynikające z zawartego kontraktu dotyczącego realizacji budowy projektu Fabryka Norblina w wysokości 431 306 tys. PLN.

• cesje wierzytelności do istniejących i przyszłych umów najmu, umów ubezpieczenia, umów budowlanych i gwarancji dobrego wykonania,

• zastawy rejestrowe na obecnych i przyszłych udziałach w spółkach zależnych,
• depozyty,
• umowy podporządkowania dające pierwszeństwo w zaspokajaniu wierzytelności z tytułu kredytu przed innymi wierzytelnościami.

Zobowiązanie te będzie sfinansowane z dostępnych środków pieniężnych Grupy oraz w ramach istniejących umów kredytowych z Bankiem PEKAO S.A. oraz Europejskim Bankiem Inwestycyjnym.

AKTYWOWANE KOSZTY FINANSOWANIA ZEWNĘTRZNEGO

Zgodnie z MSR 23 Grupa ujmuje jako zwiększenie wartości nieruchomości inwestycyjnych koszty finansowania zewnętrznego poniesione w okresie prowadzonego procesu budowlanego. Są to głównie koszty kredytów, które zostały wykorzystane na finansowanie inwestycji (odsetki, prowizje oraz różnice kursowe).

AKTYWOWANE KOSZTY FINANSOWANIA ZEWNĘTRZNEGO	9 MIESIĘCY 2020	9 MIESIĘCY 2019
Nieruchomości inwestycyjne	14 510	11 967
Razem	14 510	11 967

ZYSK PRZYPADAJĄCY NA JEDNĄ AKCJĘ

Zysk podstawowy przypadający na jedną akcję oblicza się poprzez podzielenie zysku netto przypadającego na zwykłych akcjonariuszy Grupy przez średnią ważoną liczbę wyemitowanych akcji zwykłych występujących w ciągu okresu.

Zysk rozwodniony przypadający na jedną akcję oblicza się poprzez podzielenie zysku netto przypadającego na zwykłych akcjonariuszy przez średnią ważoną liczbę wyemitowanych akcji zwykłych występujących w ciągu okresu (skorygowaną o wpływ opcji rozwadniających oraz rozwadniających umarzalnych akcji uprzywilejowanych zamiennych na akcje zwykłe).

WYLICZENIE ZYSKU/(STRATY) NA JEDNĄ AKCJE – ZAŁOŻENIA	9 MIESIĘCY 2020	9 MIESIĘCY 2019
Zysk/(strata) netto z działalności kontynuowanej	(22 843)	89 994
Zysk/(strata) na działalności zaniechanej	-	-
Zysk/(strata) wykazany dla potrzeb wyliczenia wartości podstawowego zysku przypadającego na jedną akcję	(22 843)	89 994
Efekt rozwodnienia	-	-
Zysk/(strata) wykazany dla potrzeb wyliczenia wartości rozwodnionego zysku przypadającego na jedną akcję	(22 843)	89 994
LICZBA WYEMITOWANYCH AKCJI	30.09.2020	30.09.2019
Średnia ważona liczba akcji wykazana dla potrzeb wyliczenia wartości podstawowego zysku na jedną akcję w tys. szt.	108 334	107 893
Efekt rozwodnienia liczby akcji zwykłych	-	-
Opcje na akcje	-	-
Średnia ważona liczba akcji zwykłych wykazana dla potrzeb wyliczenia wartości rozwodnionego zysku na jedną akcję w tys. szt.	108 334	107 893
Zysk/(strata) netto na jedną akcję (w PLN)	9 MIESIĘCY 2020	9 MIESIĘCY 2019
Podstawowy za okres obrotowy	(0,21)	0,84
Rozwodniony za okres obrotowy	(0,21)	0,84

Cały zysk dotyczy działalności kontynuowanej.

ZARZĄDZANIE KAPITAŁEM

Głównym celem zarządzania kapitałem Grupy jest utrzymanie bezpiecznej struktury kapitałowej. Grupa monitoruje stan kapitałów stosując wskaźnik zadłużenia netto, który jest liczony jako stosunek zobowiązań netto do sumy aktywów.

WSKAŹNIK ZADŁUŻENIA NETTO	30.09.2020	31.12.2019
Oprocentowane kredyty, pożyczki, obligacje oraz instrumenty finansowe	722 310	706 202
Środki pieniężne i ich ekwiwalenty	(182 188)	(604 250)
Zadłużenie netto	540 122	101 952
Aktywa razem z wyłączeniem MSSF 16 - PWUG	1 864 354	2 092 444
Zadłużenie netto do aktywów razem	28,97%	4,87%

ROZLICZENIA PODATKOWE

Rozliczenia podatkowe oraz inne obszary działalności podlegające regulacjom mogą być przedmiotem kontroli organów administracyjnych, które uprawnione są do nakładania wysokich kar i sankcji. Brak odniesienia do utrwalonych regulacji prawnych w Polsce powoduje występowanie w obowiązujących przepisach niejasności i niespójności. Często występujące różnice w opiniach co do interpretacji prawnej przepisów podatkowych zarówno wewnątrz organów państwowych jak i pomiędzy organami

państwowymi i przedsiębiorstwami powodują powstawanie obszarów niepewności i konfliktów.

Rozliczenia podatkowe mogą być przedmiotem kontroli przez okres pięciu lat począwszy od końca roku, w którym nastąpiła zapłata podatku. W wyniku przeprowadzanych kontroli dotychczasowe rozliczenia podatkowe Spółek Grupy mogą zostać powiększone o dodatkowe zobowiązania podatkowe.

TRANSAKCJE Z JEDNOSTKAMI POWIĄZNYMI

	Typ powiązania	Należności od podmiotów powiązanych z tytułu pożyczek		Zobowiązania wobec podmiotów powiązanych z tytułu pożyczek
		30.09.2020	31.12.2019	30.09.2020	31.12.2019
Wilanów Investments S.à r.l	jednostka współzależna	23 103	22 783	-	-
SO SPV 50 Sp. z o.o.	jednostka współzależna	13 968	13 338	-	-
Jan Motz	kluczowy personel kierowniczy	6 417	6 273	-	-

	Typ powiązania	Pozostałe należności od podmiotów powiązanych		Pozostałe zobowiązania wobec podmiotów powiązanych
		30.09.2020	31.12.2019	30.09.2020	31.12.2019
SO SPV 50 Sp. z o.o.	jednostka współzależna	143	64	-
Beyond PR Sp. z o.o.	powiązanie osobowe	-	4	-
Myecolife Sp. z o.o.	powiązanie osobowe	-	-	42
Mount TFI S.A.	powiązanie osobowe	1	-	-
Invipay S.A.	powiązanie osobowe	-	20	-
CP Property 1 Sp. z o.o.	powiązanie osobowe	144	481	-
CP Property 2 Sp. z o.o.	powiązanie osobowe	109	318	-
CP Property 3 Sp. z o.o.	powiązanie osobowe	119	397	-
CP Property 4 Sp. z o.o.	powiązanie osobowe	76	268	-
CP Property 5 Sp. z o.o.	powiązanie osobowe	81	291	-
CP Property 6 Sp. z o.o.	powiązanie osobowe	19	40	-
CP Property 7 Sp. z o.o.	powiązanie osobowe	19	40	-
CP Racławicka Sp. z o.o.	powiązanie osobowe	21	15	-
Marcel Investments Sp. z o.o.	powiązanie osobowe	38	18	-
Nerida Investments Sp. z o.o.	powiązanie osobowe	2	5	-
Orland Investments Sp. z o.o.	powiązanie osobowe	78	17	-
Sagitta Investments Sp. z o.o.	powiązanie osobowe	56	43	-
CP Retail (SPV1) Sp. z o.o.	powiązanie osobowe	36	186	-
RM1 Sp. z o.o.	powiązanie osobowe	5	-	-
Marta Motz	powiązanie osobowe	-	-	12
Jan Motz	kluczowy personel kierowniczy	-	-	185	174

Marcin Paweł Juszczyk	kluczowy personel kierowniczy	-	-	100	94
Kinga Nowakowska	kluczowy personel kierowniczy	-	-	90	-
Ishikawa, Brocławik, Adwokaci i Radcowie Prawni, sp. p.	powiązanie osobowe	-	-	27	24

	Typ powiązania	Przychody z tytułu odsetek od udzielonych pożyczek oraz dywidendy		Koszty z tytułu odsetek od zaciągniętych pożyczek
		9 MIESIĘCY 2020 9 MIESIĘCY 2019			9 MIESIĘCY 2020 9 MIESIĘCY 2019
Wilanów Investments S.à r.l	jednostka współzależna	1 260	1 030		- -
SO SPV 50 Sp. z o.o.	jednostka współzależna	630	620		- -
Jan Motz	kluczowy personel kierowniczy	143	148		- -
REIA FIZ AN	powiązanie osobowe	-	219		- -
REIA II FIZ AN	powiązanie osobowe	-	367		- -
		Przychody z tytułu sprzedaży usług		Koszty z tytułu nabycia usług
	Typ powiązania	9 MIESIĘCY 2020 9 MIESIĘCY 2019			9 MIESIĘCY 2020 9 MIESIĘCY 2019
SO SPV 50 Sp. z o.o.	jednostka współzależna	589	574		-
Jan Motz	kluczowy personel kierowniczy	-		1 331	3 053
Marcin Juszczyk	kluczowy personel kierowniczy	-		727	2 126
Kinga Nowakowska	kluczowy personel kierowniczy	-		716	2 044
Marta Motz	powiązanie osobowe	3	3	93	93
Ishikawa, Brocławik, Adwokaci i Radcowie Prawni, sp. p.	powiązanie osobowe	-		222	265
Myecolife Sp. z o.o.	powiązanie osobowe	-		100	68
Varsovia Food Company Sp. z o.o.	powiązanie osobowe	-			-
Beyond PR Sp. z o.o.	powiązanie osobowe	29	34	212	157
Invipay S.A.	powiązanie osobowe		3 138		- 16
Mount TFI S.A.	powiązanie osobowe	151	229		- -
CP Property 1 Sp. z o.o.	powiązanie osobowe	188	192		- -
CP Property 2 Sp. z o.o.	powiązanie osobowe	124	135		- -
CP Property 3 Sp. z o.o.	powiązanie osobowe	127	177	103	-
CP Property 4 Sp. z o.o.	powiązanie osobowe	109	121		- -
CP Property 5 Sp. z o.o.	powiązanie osobowe	92	134		8 8
CP Property 6 Sp. z o.o.	powiązanie osobowe	22	25	18	-
CP Property 7 Sp. z o.o.	powiązanie osobowe	22	25	18	-
CP Racławicka Sp. z o.o.	powiązanie osobowe	163	151		- -
Marcel Investments Sp. z o.o.	powiązanie osobowe	140	155		- -
Nerida Investments Sp. z o.o.	powiązanie osobowe	41	40		- -
Orland Investments Sp. z o.o.	powiązanie osobowe	126	130		- -
Sagitta Investments Sp. z o.o.	powiązanie osobowe	136	103		- -
CP Retail (SPV1) Sp. z o.o.	powiązanie osobowe	40	44	18	-
RM1 Sp. z o.o.	powiązanie osobowe	121	454		- -

Transakcje z tytułu dostaw i usług wynikające z działalności operacyjnej zostały zawarte na warunkach nie odbiegających istotnie od warunków rynkowych. W przypadku wystąpienia niestandardowych, materialnych transakcji, Grupa dokonuje stosownego ujawnienia.

KAPITALIZACJA PRAWA UŻYTKOWANIA WIECZYSTEGO ZGODNIE Z MSSF 16

KAPITALIZACJA PRAWA WIECZYSTEGO UŻYTKOWANIA GRUNTÓW W WARTOŚCI AKTYWÓW ZGODNIE Z MSSF 16 NA DZIEŃ RAPORTOWY	30.09.2020	31.12.2019
Nieruchomości inwestycyjne	50 533	38 876
Aktywa dostępne do sprzedaży	10 657	10 657
Razem aktywa	61 190	49 533
Zobowiązania z tyt. leasingu – część długoterminowa	48 545	37 351
Zobowiązania z tyt. leasingu – część krótkoterminowa	12 645	12 182
Razem zobowiążania	61 190	49 533

AKTYWA TRWAŁE PRZEZNACZONE DO SPRZEDAŻY

Na dzień raportowy Zarząd jednostki dominującej prezentuje Royal Wilanów oraz CP Retail "SPV2" Sp. z o.o. jako aktywa trwałe przeznaczone do sprzedaży. Wartość nieruchości Royal Wilanów została określona na podstawie bieżących wycen rzeczoznawców, natomiast wartość nieruchomości posiadanej prze CP Retali "SPV2" została określona na podstawie listu intencyjnego.

AKTYWA TRWAŁE PRZEZNACZONE DO SPRZEDAŻY	30.09.2020	31.12.2019
Royal Wilanów, Warszawa	489 098	457 490
- w tym środki na rachunkach bankowych	23 143	12 892
Eurocentrum Hotel i Rezydencje, Warszawa	85 872	85 860
- w tym środki na rachunkach bankowych	382	370
Total	574 970	543 350
- w tym środki na rachunkach bankowych	23 525	13 262
ZOBOWIĄZANIA DO ZBYCIA KLASYFIKOWANE JAKO PRZEZNACZONE DO SPRZEDAŻY	30.09.2020	31.12.2019
Kredyty bankowe wyceniane w zamortyzowanym koszcie	255 218	241 780
Inne zobowiązania finansowe wyceniane w wartości godziwej przez wynik finansowy	3 083	3 424
Zobowiązania z tytułu leasingów	10 657	10 657
Rezerwa z tytułu odroczonego podatku dochodowego	42 096	27 142
Total	311 053	283 003

ISTOTNE ZDARZENIA PO DNIU RAPORTOWYM

Po dniu raportowym nie wystąpiły istotne zdarzenia podlegające ujawnieniu.

IDENTYFIKACJA OSÓB SKŁADAJĄYCH PODPIS ELEKTRONICZNY NA SPRAWOZDANIU FINANSOWYM:

Jan Motz - Prezes Zarządu

Kinga Nowakowska - Członek Zarządu

Marcin Juszczyk- Członek Zarządu

Anna Wziątek-Cybartowska - Osoba sporządzająca sprawozdanie finansowe

ŚRÓDROCZNE SKRÓCONE JEDNOSTKOWE SPRAWOZDANIE FINANSOWE CAPITAL PARK S.A. ZA 9 MIESIĘCY 2020 ROKU

I. SKRÓDROCZNE SKRÓCONE JEDNOSTKOWE SPRAWOZDANIE Z SYTUACJI FINANSOWEJ

AKTYWA	30.09.2020 /dane niebadane/	31.12.2019 /dane badane/
Aktywa trwałe
Inwestycje w jednostkach zależnych	412 048	447 363
Inwestycje w jednostkach współkontrolowanych	21 345	31 627
Pożyczki długoterminowe udzielone jednostkom zależnym wyceniane w zamortyzowanym koszcie	624 419	430 092
Pozostałe aktywa finansowe wyceniane w zamortyzowanym koszcie	13 968	13 338
Pozostałe należności długoterminowe	2 945	1 141
	1 074 724	923 561
Aktywa obrotowe
Pożyczki krótkoterminowe udzielone jednostkom zależnym wyceniane w zamortyzowanym koszcie	-	128 987
Należności handlowe i pozostałe należności	489	440 512
Krótkoterminowe rozliczenia międzyokresowe	209	8
Środki pieniężne i ich ekwiwalenty	141 538	129 538
	142 236	699 045
AKTYWA RAZEM	1 216 960	1 622 606
PASYWA	30.09.2020 /dane niebadane/	31.12.2019 /dane badane/
Kapitały własne
Kapitał zakładowy	108 334	108 334
Kapitał zapasowy ze sprzedaży akcji powyżej ceny nominalnej	801 426	778 139
Kapitał zapasowy pozostały	91 719	40 620
Kapitał z wyceny programu motywacyjnego	16 178	16 178
Niepodzielony wynik finansowy	-	28 691
Wynik finansowy bieżącego okresu	(22 291)	273 197
	995 366	1 245 159
Zobowiązania długoterminowe
Długoterminowe pożyczki od podmiotów powiązanych wyceniane w zamortyzowanym koszcie	100 467	36 958
Zobowiązania z tytułu wyemitowanych obligacji wyceniane w zamortyzowanym koszcie	-	29 361
Zobowiązania z tytułu kredytów bankowych wyceniane w zamortyzowanym koszcie	45 185	42 452
Rezerwy na zobowiązania oraz z tytułu odroczonego podatku dochodowego	34 605	27 525
	180 258	136 296
Zobowiązania krótkoterminowe
Krótkoterminowe pożyczki od podmiotów powiązanych wyceniane w zamortyzowanym koszcie	-	59 294
Zobowiązania z tytułu wyemitowanych obligacji wyceniane w zamortyzowanym koszcie	31 369	163 428
Zobowiązania z tytułu kredytów bankowych wyceniane w zamortyzowanym koszcie	9 398	14 464
Zobowiązania handlowe	11	3 391
Pozostałe zobowiązania i rezerwy	559	575
	41 336	241 151
PASYWA RAZEM	1 216 960	1 622 606

II. ŚRÓDROCZNE SKRÓCONE JEDNOSTKOWE SPRAWOZDANIE Z ZYSKÓW LUB STRAT I INNYCH CAŁKOWITYCH DOCHODÓW

	9 miesięcy 2020 /dane niebadane/	06-09.2020 /dane niebadane/	9 miesięcy 2019 /dane niebadane, przekształcone/	06-09.2019 /dane niebadane, przekształcone/
Przychody ze sprzedaży	-	-	100	14
Wycena inwestycji w jednostkach zależnych do wartości godziwej	(41 857)	(2 220)	79 911	11 627
Przychody z tytułu odsetek	25 674	9 474	30 983	9 737
Koszty z tytułu odsetek	(11 708)	(2 247)	(11 265)	(3 840)
Koszty osobowe	(874)	(285)	(2 677)	(251)
Pozostałe przychody/koszty operacyjne	(1 348)	(394)	(2 057)	(334)
Koszty z tytułu wyceny programu motywacyjnego	-		(2 228)	-
Udział w zysku/stracie jednostek współkontrolowanych	1 766	(206)	4 087	2 388
Zysk (strata) z działalności operacyjnej	(28 348)	4 122	96 854	19 341
				-
Pozostałe przychody finansowe	40 080	20 795	2 774	(426)
Pozostałe koszty finansowe	(26 942)	(15 442)	(5 592)	(3 016)
				-
Zysk (strata) przed opodatkowaniem	(15 210)	9 475	94 036	15 898
				-
Podatek dochodowy	(7 081)	(2 868)	(8 721)	(326)
				-
Zysk (strata) netto	(22 291)	6 607	85 315	15 572
				-
Suma dochodów całkowitych	(22 291)	6 607	85 315	15 572
				-
Zysk (strata) netto na jedną akcję (w zł)				-
Podstawowy za okres obrotowy	(0,26)		0,79
Rozwodniony za okres obrotowy	(0,26)		0,79

Spółka dokonała przekształcenia danych za 9 m-cy kończących się 30 września 2019 roku, w celu odzwierciedlenia zmiany polityliki rachunkowości dotyczącej wyceny inwestycji w jednostkach zależnych do wartości godziwej, która miała miejsce w poprzednim roku finansowym.

III. ŚRÓDROCZNE SKRÓCONE JEDNOSTKOWE SPRAWOZDANIE ZE ZMIAN W KAPITALE WŁASNYM

	Kapitał zakładowy	Kapitał zapasowy ze sprzedaży akcji powyżej ceny nominalnej	Kapitał zapasowy pozostały	Kapitał z wyceny programu motywacyjnego	Kapitał rezerwowy z emisji akcji oczekujących na rejestrację	Skumulowany wynik finansowy	Wynik finansowy roku obrotowego	Razem kapitały własne
Kapitał własny na dzień 01.01.2020	108 334	778 139	40 620	16 178	-	28 691	273 197	1 245 159
Podział zysku netto	-	23 287	51 099	-	-	(28 691)	(45 695)	-
Wypłata dywidendy	-	-	-	-	-	-	(227 501)	(227 501)
Razem transakcje z właścicielami	-	23 287	51 099	-	-	(28 691)	(273 197)	(227 501)
Zysk/strata netto za okres sprawozdawczy	-	-	-	-	-	-	(22 291)	(22 291)
Suma dochodów całkowitych	-	-	-	-	-	-	(22 291)	(22 291)
Kapitał własny na dzień 30.09.2020	108 334	801 426	91 719	16 178	-	-	(22 291)	995 366

	Kapitał zakładowy	Kapitał zapasowy ze sprzedaży akcji powyżej ceny nominalnej	Kapitał zapasowy pozostały	Kapitał z wyceny programu motywacyjnego	Kapitał rezerwowy z emisji akcji oczekujących na rejestrację	Skumulowany wynik finansowy	Wynik finansowy roku obrotowego	Razem kapitały własne
Kapitał własny na dzień 01.01.2019 wg stanu na 31.12.2018	107 495	797 655	40 620	14 015	-	-	(19 516)	940 269
Korekta opisana w nocie 21 rocznego SF	-	-	-	-	-	28 691	-	28 691
Kapitał własny na dzień 01.01.2019 po korektach	107 495	797 655	40 620	14 015	-	28 691	(19 516)	968 961
Emisja akcji	839	-	-	-	-	-	-	839
Płatności w formie akcji własnych	-	-	-	2 164	-	-	-	2 164
Podział zysku netto		(19 516)	-	-	-	-	19 516	-
Razem transakcje z właścicielami	839	(19 516)	-	2 164	-	-	19 516	3 003
Zysk/strata netto za okres sprawozdawczy*	-	-	-	-	-	-	85 315	85 315
Suma dochodów całkowitych	-	-	-	-	-	-	85 315	85 315
Kapitał własny na dzień 30.09.2019 /przekształcone/	108 334	778 139	40 620	16 179	-	28 691	85 315	1 057 278

*DANE PRZEKSZTAŁCONE – SZCZEGÓŁY OPISANE W ŚRODROCZNYM SKRÓCONYM JEDNOSTKOWYM SPRAWOZDANIU Z ZYSKÓW LUB STRAT I INNYCH CAŁKOWITYCH DOCHODÓW

IV. ŚRÓDROCZNE SKRÓCONE JEDNOSTKOWE SPRAWOZDANIE Z PRZEPŁYWÓW PIENIĘŻNYCH

	9 miesięcy 2020 /dane niebadane/	9 miesięcy 2019 /dane niebadane/
DZIAŁALNOŚĆ OPERACYJNA
Inne wydatki i wpływy operacyjne	(6 447)	(5 961)
Odsetki otrzymane	176	114
Gotówka z działalności operacyjnej	(6 271)	(5 847)
Podatek dochodowy zwrócony/(zapłacony)	-	-
A. Przepływy pieniężne netto z działalności operacyjnej	(6 271)	(5 847)
DZIAŁALNOŚĆ INWESTYCYJNA
Odsetki otrzymane	2 826	5 595
Zbycie udziałów, zwrot dopłat	315 173	-
Wpływy z tytułu dywidendy	125 050	-
Spłata pożyczkek wewnątrzgrupowych	3 564	38 341
Udzielone pożyczki wewnątrzgrupowe	(39 712)	(52 564)
B. Przepływy pieniężne netto z działalności inwestycyjnej	406 902	(8 628)
DZIAŁALNOŚĆ FINANSOWA
Wpływ pożyczek od podmiatów powiązanych	600	35 500
Wpływ kredytów	-	21 504
Wykup dłużnych papierów wartościowych	(173 083)	(15 000)
Odsetki zapłacone	(6 775)	(6 730)
Spłaty pożyczek wewnątrzgrupowych	(1 660)	(4 850)
Spłaty kredytów	(5 959)	-
Dywidendy i inne wypłaty na rzecz właścicieli	(227 501)	-
C. Przepływy pieniężne netto z działalności finansowej	(414 379)	30 424
D. Przepływy pieniężne netto razem	(13 749)	15 949
E. Bilansowa zmiana stanu środków pieniężnych	12 000	15 949
- różnice kursowe dotyczące środków pieniężnych	25 749	-
F. Środki pieniężne na początek okresu	129 538	29 135
G. Środki pieniężne na koniec okresu	141 538	45 084
- w tym środki o ograniczonej możliwości dysponowania	1 358	1 312

(w tys. PLN)

Klimczaka 1, 02-797 Warsaw +48 22 318 88 88 biuro@capitalpark.pl

www.capitalpark.pl www.inwestor.capitalpark.pl

SKRÓCONE JEDNOSTKOWE SPRAWOZDANIE FINANSOWE CAPITAL PARK S.A. ZA 3 MIESIĄCE 2020 ROKU 38