SKRÓCONY KWARTALNY SKONSOLIDOWANY RAPORT FINANSOWY GRUPY KAPITAŁOWEJ CAPITAL PARK ZA 3 MIESIĄCE 2019 ROKU

SKRÓCONY ŚRÓDROCZNY SKONSOLIDOWANY RAPORT FINANSOWY ZA 3 MIESIĄCE 2019

WYBRANE SKONSOLIDOWANE DANE FINANSOWE

	31.03.2019		31.12.2018		31.03.2018
	PLN '000	PLN '000	PLN '000	EUR '000	PLN '000	EUR '000
			2 360 158			528 835
Nieruchomości inwestycyjne	2 115 573	491 845		548 874	2 225 602
Nieruchomości inwestycyjne	2 066 040	480 329	-	-	-	-
MSSF 16 – wdrożenie od 2019	49 533	11 516	-	-	-	-
Środki pieniężne i ich ekwiwalenty	101 169	23 521	110 338	25 660	144 852	34 419
Aktywa razem	2 342 232	544 541	2 569 908	597 653	2 490 876	591 868
Zobowiązania oprocentowane	1 193 872	277 561	1 330 701	309 465	1 303 208	309 661
Zobowiązania razem	1 352 175	314 364	1 480 127	344 216	1 473 156	350 043
Udziały niekontrolujące	-	-	114 904	26 722	112 686	26 776
Aktywa netto (NAV)	990 057	230 177	1 089 781	253 437	1 017 720	241 825
EPRA NAV (wyłączając udziały niekontrolujące)	1 095 436	254 676	1 079 103	250 954	996 545	236 793
NAV (wyłączając udziały niekontrolujące)	990 057	230 177	974 877	226 715	905 034	215 049
Rozwodniona liczba akcji	108 206 899		107 361 106		107 485 372
EPRA NAVPS (rozwodniony)	10,12	2,35	10,05	2,34	9,27	2,20
NAVPS (rozwodniony)	9,15	2,13	9,08	2,11	8,42	2,00
Zobowiązania netto do aktywów razem	46,65%		47,49%		46,50%
Zobowiązania netto do kapitałów własnych	1,10		1,11		1,14

	3 miesiące 2019		12 miesięcy 2018		3 miesiące 2018
	PLN '000	PLN '000	PLN '000	EUR '000	PLN '000	EUR '000
Przychody czynszowe	32 342	7 525	145 836	34 178	35 027	8 383
Zysk operacyjny netto	23 769	5 531	108 580	25 447	25 607	6 128
Marża	73%		74%		73%
Koszty ogólnego zarządu i koszty funkcjonowania spółek	(6 612)	(1 539)	(14 419)	(3 379)	(2 841)	(680)
Zysk z działalności operacyjnej skorygowany o aktualizację wyceny nieruchomości	25 117	5 844	92 754	21 738	21 970	5 258
Zysk/strata z aktualizacji wyceny nieruchomości	3 599	837	79 198	18 561	21 459	5 136
Zysk/strata z działalności operacyjnej	28 716	6 682	171 951	40 299	43 429	10 394
Zysk/Strata netto przypadający na akcjonariuszy spółki dominu jącej	15 650	3 641	85 339	20 000	22 801	5 457
FFO	10 336	2 405	57 077	13 377	13 222	3 164
EPS (rozwodniony)	0,14	0,03	0,79	0,19	0,21	0,05
Przepływy z działalności operacyjnej	27 044	6 293	106 249	24 901	12 898	3 087
Przepływy z działalności inwestycyjnej	(5 395)	(1 255)	(115 089)	(26 972)	(32 438)	(7 763)
Przepływy z działalności finansowej	(12 128)	(2 822)	(74 148)	(17 377)	(28 934)	(6 924)

Przekształcenie opisano w nocie 29.

KWARTALNE SKONSOLIDOWANE SPRAWOZDANIE FINANSOWE GRUPY KAPITAŁOWEJ CAPITAL PARK ZA 3 MIESIĄCE 2019 ROKU

SPIS TREŚCI

		WYBRANE SKONSOLIDOWANE DANE FINANSOWE 2
		1. SKONSOLIDOWANE SPRAWOZDANIE Z SYTUACJI FINANSOWEJ5
		2. SKONSOLIDOWANE SPRAWOZDANIE Z ZYSKÓW LUB STRAT I INNYCH CAŁKOWITYCH DOCHODÓW7
		3. SPRAWOZDANIE ZE ZMIAN W SKONSOLIDOWANYM KAPITALE WŁASNYM 8
		4. SKONSOLIDOWANE SPRAWOZDANIE Z PRZEPŁYWÓW PIENIĘŻNYCH 10
		5. OŚWIADCZENIA ZARZĄDU 11

		6. INFORMACJE OGÓLNE 13
		7. INFORMACJA DODATKOWA DO SKONSOLIDOWANEGO SPRAWOZDANIA FINANSOWEGO 17
		8. DODATKOWE NOTY I OBJAŚNIENIA DO SKRÓCONEGO ŚRÓDROCZNEGO SKONSOLIDOWANEGO
		SPRAWOZDANIA FINANSOWEGO 36
		SEGMENTY OPERACYJNE 36
		NIERUCHOMOŚCI INWESTYCYJNE 38
		INWESTYCJE W JEDNOSTKI WSPÓŁKONTROLOWANE 40
		POZOSTAŁE FINANSOWE AKTYWA TRWAŁE WYCENIANE W WARTOŚCI GODZIWEJ PRZEZ INNE CAŁKOWITE
	DOCHODY	41
		POZOSTAŁE FINANSOWE AKTYWA TRWAŁE WYCENIANE W WARTOŚCI GODZIWEJ PRZEZ WYNIK
		FINANSOWY 41 POZOSTAŁE AKTYWA TRWAŁE 41
		POZOSTAŁE NALEŻNOŚCI I POZOSTAŁE AKTYWAOBROTOWE 42
		NALEŻNOŚCI HANDLOWE 42
		POZOSTAŁE KRÓTKOTERMINOWE AKTYWA FINANSOWE 42
		ŚRODKI PIENIĘŻNE I ICH EKWIWALENTY 42
		KAPITAŁY WŁASNE 43
		KREDYTY BANKOWE I POZOSTAŁE ZOBOWIĄZANIA FINANSOWE 44
		ZOBOWIĄZANIA Z TYTUŁU WYEMITOWANYCH OBLIGACJI 47
		POZOSTAŁE ZOBOWIĄZANIA I REZERWY 49
		ZOBOWIĄZANIA HANDLOWE 49
		PRZYCHODY Z WYNAJMU 49
		ZYSKI I STRATY Z AKTUALIZACJI WYCENY NIERUCHOMOŚCI INWESTYCYJNYCH 50
		PRZYCHODY FINANSOWE I KOSZTY FINANSOWE 50
		PODATEK DOCHODOWY BIEŻĄCY I ODROCZONY 51
		UDZIELONE PORĘCZENIA 53
		ZABEZPIECZENIA NA MAJĄTKU GRUPY 53
		INNE ZOBOWIĄZANIA UMOWNE 53
		ZYSK PRZYPADAJĄCY NA JEDNĄ AKCJĘ 53
		ZARZĄDZANIE KAPITAŁEM 54
		PROGRAM MOTYWACYJNY DLA CZŁONKÓW ZARZĄDU 54
		ROZLICZENIA PODATKOWE 55
		TRANSAKCJE Z JEDNOSTKAMI POWIĄZNYMI 56
		UTRATA KONTROLI W JEDNOSTKACH ZALEŻNYCH (DEKONSOLIDACJA STRUKTURY FUNDUSZY) 58
		PRZEKSZTAŁCENIE AKTYWÓW I REZERWY Z TYTUŁU ODROCZONEGO PODATKU DOCHODOWEGO 61
		WPŁYW ZASTOSOWANIA MSSF 16 OD 1 STYCZNIA 2019 R. 64
		ZDARZENIA PO DNIU RAPORTOWYM 65
I.		JEDNOSTKOWE SKRÓCONE ŚRÓDROCZNE SPRAWOZDANIE Z SYTUACJI FINANSOWEJ 67
		II. JEDNOSTKOWE SKRÓCONE ŚRÓDROCZNE SPRAWOZDANIE Z ZYSKÓW LUB STRAT I INNYCH
		CAŁKOWITYCH DOCHODÓW 69
		III. JEDNOSTKOWE SKRÓCONE ŚRÓDROCZNE SPRAWOZDANIE ZE ZMIAN W KAPITALE WŁASNYM 70
		IV. JEDNOSTKOWE SKRÓCONE ŚRÓDROCZNE SPRAWOZDANIE Z PRZEPŁYWÓW PIENIĘŻNYCH 72

1. SKONSOLIDOWANE SPRAWOZDANIE Z SYTUACJI FINANSOWEJ

AKTYWA	Nota	31.03.2019	31.12.2018 /badane/	31.03.2018 /przekształcone/*
Aktywa trwałe
Nieruchomości inwestycyjne	2	2 115 573	2 360 158	2 225 602
Inwestycje w jednostki współkontrolowane	3	57 810	54 176	43 636
Pozostałe aktywa finansowe wyceniane w wartości godziwej przez inne całkowite dochody	4	22 076		- -
Pozostałe aktywa finansowe wyceniane w wartości godziwej przez wynik finansowy	5	255	695	2 420
Aktywa z tytułu odroczonego podatku dochodowego	19	3 317	3 344	31 289
Pozostałe aktywa trwałe	6	1 950	1 989	2 305
		2 200 981	2 420 363	2 305 252
Aktywa obrotowe
Pozostałe należności i pozostałe aktywa obrotowe	7	21 934	16 628	21 423
Należności handlowe	8	12 018	16 102	12 793
Pozostałe aktywa finansowe wyceniane w zamortyzowanym koszcie	9	6 130	6 477	6 556
Środki pieniężne i ich ekwiwalenty	10	101 169	110 338	144 852
		141 251	149 545	185 624
AKTYWA RAZEM		2 342 232	2 569 908	2 490 876
PASYWA	Nota	31.03.2019	31.12.2018 /badane/	31.03.2018 /przekształcone/*
Kapitały własne
Kapitał zakładowy	11	107 495	107 495	106 595
Kapitał zapasowy ze sprzedaży akcji powyżej ceny nominalnej		797 655	797 655	858 320
Pozostałe kapitały rezerwowe	11	70 788	71 256	6 915
Kapitał rezerwowy z tytułu niezarejestrowanego kapitału zakła dowego i zapasowego		-		- -
Różnice kursowe z przeliczenia		5 018	5 019	2 291
Niepodzielony wynik finansowy		(6 549)	(91 888)	(91 888)
Wynik finansowy bieżącego okresu		15 650	85 339	22 801
		990 057	974 877	905 034
Udziały niekontrolujące	11	-	114 904	112 686
		990 057	1 089 781	1 017 720
Zobowiązania długoterminowe
Kredyty bankowe wyceniane w zamortyzowanym koszcie	12	949 661	1 089 419	1 017 016
Inne zobowiązania finansowe wyceniane w wartości godziwej przez wynik finansowy	12	3 885	5 157	4 245
Zobowiązania z tytułu wyemitowanych obligacji wyceniane w zamortyzowanym koszcie	13	184 751	192 758	168 875
Pozostałe zobowiązania i rezerwy	14	17 440	19 776	11 913
Rezerwy z tytułu odroczonego podatku dochodowego	19	104 941	110 026	135 757
		1 260 678	1 417 136	1 337 806
Zobowiązania krótkoterminowe
Kredyty bankowe wyceniane w zamortyzowanym koszcie	12	30 885	30 810	77 080
Inne zobowiązania finansowe wyceniane w wartości godziwej	12	124	162	256

przez wynik finansowy
Zobowiązania z tytułu wyemitowanych obligacji wyceniane w zamortyzowanym koszcie	13	24 566	12 395	35 736
Zobowiązania handlowe	15	17 874	7 631	8 424
Pozostałe zobowiązania i rezerwy	14	18 048	11 993	13 854
		91 497	62 991	135 350
PASYWA RAZEM	2 342 232	2 569 908	2 490 876

*Przekształcenie opisano w nocie 29.

2. SKONSOLIDOWANE SPRAWOZDANIE Z ZYSKÓW LUB STRAT I INNYCH CAŁKOWITYCH DOCHODÓW

Nota	3 miesiące 2019	12 miesięcy 2018 /badane/	3 miesiące 2018 /przekształcone/*
Przychody z wynajmu podstawowego 16	32 342	145 836	35 027
Koszty bezpośrednio związane z nieruchomościami	(8 573)	(37 256)	(9 420)
Zysk operacyjny netto	23 769	108 580	25 607
Pozostałe przychody, w tym z tytułu usług 28 zarządzania	5 185	2 610	577
Koszty funkcjonowania spółek celowych	(1 087)	(6 057)	(1 192)
Koszty ogólnego zarządu	(5 525)	(8 362)	(1 649)
Koszty remontów i napraw nieruchomości	(29)	(733)	(170)
Koszty wyceny programu motywacyjnego	(291)	(5 609)	(777)
Zyski/straty z aktualizacji wyceny 17 nieruchomości	3 599	79 198	21 459
Pozostałe koszty	(158)	(652)	(777)
Udział w zysku/stracie jednostek wycenianych metodą praw własności	3 253	2 977	351
Zysk/Strata z działalności operacyjnej	28 716	171 951	43 429
Przychody z tytułu dywidend 18	249	-	-
Przychody z tytułu odsetek 18	726	2 645	656
18 Koszty odsetek	(8 352)	(40 954)	(9 827)
18 Pozostałe przychody i koszty finansowe	(3 264)	(37 099)	(10 812)
Zysk/Strata przed opodatkowaniem	18 075	96 544	23 446
Podatek dochodowy 19	(2 425)	(5 466)	469
Zysk/Strata netto	15 650	91 078	23 915
Różnice kursowe z wyceny jednostek działających za granicą	(760)	2 725	(4)
Suma dochodów całkowitych	14 890	93 803	23 911
Zysk/Strata netto przypadający na akcjonariuszy spółki dominującej	15 650	85 339	22 801
Zysk/Strata netto przypadający na udziałowców niesprawujących kontroli	-	5 739	1 114
Zysk/Strata netto na jedną akcję (w PLN)
Podstawowy za okres obrotowy 23	0,15	0,80	0,21
Rozwodniony za okres obrotowy 23	0,14	0,79	0,21

*Przekształcenie opisano w nocie 29.

Cały zysk dotyczy działalności kontynuowanej.

3. SPRAWOZDANIE ZE ZMIAN W SKONSOLIDOWANYM KAPITALE WŁASNYM

		Kapitał zapasowy	Kapitał rezerwowy
	Kapitał zakładowy	ze sprzedaży akcji powyżej ceny no	z emisji akcji ocze kujących na reje	Pozostałe kapitały	Różnice kursowe z przeliczenia	Niepodzielony wy nik finansowy	Wynik finansowy bieżącego okresu	Udziały niekontro lujące	Razem kapitały własne
		minalnej	strację
Kapitał własny na 01.01.2019 wg stanu na 31.12.2018	107 495	797 655	-	71 256	5 019	(91 888)	85 339	114 904	1 089 781
Korekta opisana w nocie 29	-	-	-	-	-	-	-	-	-
Kapitał własny na 01.01.2019 po korektach	107 495	797 655	-	71 256	5 019	(91 888)	85 339	114 904	1 089 781
Emisja akcji/objęcie udziałów	-	-	-	-	-	-	-	-	-
Płatności w formie akcji własnych	-	-	-	291	-	-	-	-	291
Podział zysku netto	-	-	-	-	-	85 339	(85 339)	-	-
Wypłata dywidendy	-	-	-	-	-	-	-	-	-
Zmiany w strukturze Grupy	-	-	-	-	-	-	-	(114 904)	(114 904)
Razem transakcje z właścicielami	-	-	-	291	-	85 339	(85 339)	(114 904)	(114 613)
Suma dochodów całkowitych	-	-	-	(759)	(1)	-	15 650	-	14 890
Kapitał własny na 31.03.2019	107 495	797 655	-	70 788	5 018	(6 549)	15 650	-	990 057
	Kapitał zakładowy	Kapitał zapasowy ze sprzedaży akcji powyżej ceny no minalnej	Kapitał rezerwowy z emisji akcji ocze kujących na reje strację	Pozostałe kapitały	Różnice kursowe z przeliczenia	Niepodzielony wy nik finansowy	Wynik finansowy bieżącego okresu	Udziały niekontro lujące	Razem kapitały własne
Kapitał własny na 01.01.2018 wg stanu na 31.12.2017	106 484	858 320	45	6 352	2 294	12 877	(1 938)	114 918	1 099 352
Korekta opisana w nocie 29	-	-		-	-	- (90 635)	(12 192)	-	(102 827)
Kapitał własny na 01.01.2018 po korektach	106 484	858 320	45	6 352	2 294	(77 758)	(14 130)	114 918	996 525
Emisja akcji/objęcie udziałów	1 011	-	(45)		-	-	-	- -	966
Płatności w formie akcji własnych	-	-		- 3 975		-	-	- -	3 975
Podział zysku netto	-	(60 665)		- 60 665		- (14 130)	14 130	-	-
Wypłata dywidendy	-	-		-	-	-	-	- (4 608)	(4 608)
Zmiany w strukturze Grupy	-	-		- 264		-	-	- (1 145)	(881)
Razem transakcje z właścicielami	1 011	(60 665)	(45)	64 904	-	(14 130)	14 130	(5 752)	(547)
Suma dochodów całkowitych	-	-		-	- 2 725		- 85 339	5 739	93 803
Kapitał własny na 31.12.2018	107 495	797 655	-	71 256	5 019	(91 888)	85 339	114 904	1 089 781

	Kapitał zakładowy	Kapitał zapasowy ze sprzedaży akcji powyżej ceny no minalnej	Kapitał rezerwowy z emisji akcji ocze kujących na reje strację	Pozostałe kapitały	Różnice kursowe z przeliczenia	Niepodzielony wy nik finansowy	Wynik finansowy bieżącego okresu	Udziały niekontro lujące	Razem kapitały własne
Kapitał własny na 01.01.2018 wg stanu na 31.12.2017	106 484	858 320	45	6 352	2 294	12 877	(1 938)	114 918	1 099 352
Korekta opisana w nocie 29	-	-	-		-	- (90 635)	(12 192)		- (102 827)
Kapitał własny na 01.01.2018 po korektach	106 484	858 320	45	6 352	2 294	(77 758)	(14 130)	114 918	996 525
Emisja akcji/objęcie udziałów	111	-	(45)		-	- -		-	- 66
Płatności w formie akcji własnych	-	-	-	563		- -		-	- 563
Zmiany w strukturze Grupy	-	-	-		-	- (14 130)	14 130		- -
Podział zysku netto	-	-	-		-	- -		- (2 504)	(2 504)
Wypłata dywidendy	-	-	-		-	- -		- (842)	(842)
Razem transakcje z właścicielami	111	-	(45)	563		- (14 130)	14 130	(3 346)	(2 717)
Suma dochodów całkowitych	-	-	-		- (3)	-	22 801	1 114	23 912
Kapitał własny na 31.03.2018 /przekształ cone/	106 595	858 320	-	6 915	2 291	(91 888)	22 801	112 686	1 017 720

Przekształcenie opisano w nocie 29.

4. SKONSOLIDOWANE SPRAWOZDANIE Z PRZEPŁYWÓW PIENIĘŻNYCH

	3 miesiące 2019	12 miesięcy 2018 /badane/	3 miesiące 2018 /przekształcone/*
DZIAŁALNOŚĆ OPERACYJNA
Wpływy ze sprzedaży	47 460	251 486	47 942
Płatność zobowiązań (dostawy i usługi)	(19 846)	(142 138)	(34 621)
Odsetki od depozytów	131	417	94
Gotówka z działalności operacyjnej	27 745	109 765	13 415
Podatek dochodowy zwrócony/(zapłacony)	(701)	(3 515)	(517)
A. Przepływy pieniężne netto z działalności operacyjnej	27 044	106 249	12 898
DZIAŁALNOŚĆ INWESTYCYJNA
Zbycie inwestycji w nieruchomości i zapasów	-	50	50
Wpływy z tytułu sprzedaży udziałów i certyfikatów	-	-	(534)
Nabycie inwestycji w nieruchomości	(6 043)	(111 948)	(31 770)
Wydatki na nabycie udziałów	-	-	-
Udzielone pożyczki	-	(5 092)	-
Spłata udzielonych pożyczek	399	1 900	-
Nabycie wartości niematerialnych oraz rzeczowych aktywów trwałych	-	-	(184)
Wpływy z tytułu dywidend	249	-	-
B. Przepływy pieniężne netto z działalności inwestycyjnej	(5 395)	(115 089)	(32 438)

DZIAŁALNOŚĆ FINANSOWA
Wpływy z emisji akcji	-	-	-
Wpływy z emisji obligacji	-	29 639	2 500
Wpływy z tytułu kredytów	-	59 198	13 429
Dywidendy i inne wypłaty na rzecz właścicieli wypłacone właścicielom certy fikatów przez REIA FIZ i REIA II FIZ	-	(4 608)	(2 504)
Odsetki	(6 671)	(42 265)	(7 491)
Wykup obligacji	-	(46 115)	(11 115)
Spłaty kredytów i pożyczek	(5 457)	(69 997)	(23 753)
C. Przepływy pieniężne netto z działalności finansowej	(12 128)	(74 148)	(28 934)
D. Przepływy pieniężne netto razem	9 521	(82 988)	(48 474)
E. Bilansowa zmiana stanu środków pieniężnych	(9 169)	(82 988)	(48 474)
F. Środki pieniężne na początek okresu	110 338	193 326	193 326
G. Utrata kontroli w jednostkach zależnych	(18 690)	-	-
H. Środki pieniężne na początek okresu	91 648	193 326	193 326
I. Środki pieniężne na koniec okresu	101 169	110 338	144 852
- w tym środki o ograniczonej możliwości dysponowania	31 109	45 872	45 050

Przepływy pieniężne netto razem w kwocie 9 521 tys. PLN różnią się od bilansowej zmiany środków pieniężnych w kwocie -9 169 tys. PLN o kwotę -18 690 tys. PLN w związku z procesem utraty kontroli nad jednostkami zależnymi i procesem dekonsoldiacji opisanym w nocie 28.

*Przekształcenie opisano w nocie 29.

5. OŚWIADCZENIA ZARZĄDU

Oświadczenie Zarządu CAPITAL PARK S.A. w sprawie rzetelnego sporządzenia śródrocznego skróconego skonsolidowanego sprawozdania finansowego

Niniejszym Zarząd CAPITAL PARK S.A. oświadcza, iż wedle najlepszej wiedzy Zarządu, niniejsze śródroczne skrócone skonsolidowane sprawozdanie finansowe Grupy Kapitałowej CAPITAL PARK i dane porównawcze sporządzone zostały zgodnie z obowiązującymi zasadami rachunkowości, odzwierciedlają w sposób prawdziwy, rzetelny i jasny sytuację majątkową i finansową Grupy oraz jej wynik finansowy. Sprawozdanie to zawiera prawdziwy obraz rozwoju i osiągnięć oraz sytuacji Grupy Kapitałowej, w tym opis podstawowych ryzyk i zagrożeń.

Niniejsze śródroczne skrócone skonsolidowane sprawozdanie finansowe zostało sporządzone przy założeniu kontynuowania działalności gospodarczej przez Grupę Kapitałową Capital Park w dającej się przewidzieć przyszłości. Zarząd Jednostki dominującej nie stwierdza na dzień podpisania niniejszego sprawozdania finansowego istnienia faktów i okoliczności, które wskazywałyby na zagrożenia dla możliwości kontynuowania działalności w okresie 12 miesięcy po dniu raportowym, w skutek zamierzonego lub przymusowego zaniechania bądź istotnego ograniczenia dotychczasowej działalności.

Warszawa, 23 maja 2019 r.

PODPISY CZŁONKÓW ZARZĄDU:

Jan Motz Prezes Zarządu

Marcin Juszczyk Kinga Nowakowska Członek Zarządu Członek Zarządu

Oświadczenie Zarządu CAPITAL PARK S.A. w sprawie podmiotu uprawnionego do badania rocznego skonsolidowanego sprawozdania finansowego Grupy Kapitałowej*

Zarząd oświadcza:

firma audytorska oraz członkowie zespołu wykonującego badanie spełniają warunki do sporządzenia bezstronnego i niezależnego sprawozdania z badania rocznego skonsolidowanego sprawozdania finansowego Grupy Kapitałowej CAPITAL PARK za 2019 rok zgodnie z obowiązującymi przepisami, standardami wykonywania zawodu i zasadami etyki zawodowej,
w Spółce są przestrzegane obowiązujące przepisy związane z rotacją firmy audytorskiej i kluczowego biegłego rewidenta oraz obowiązkowymi okresami karencji,
Spółka posiada politykę w zakresie wyboru firmy audytorskiej oraz politykę w zakresie świadczenia na rzecz Spółki przez firmę audytorską, podmiot powiązany z

firmą audytorską lub członka jego sieci dodatkowych usług niebędących badaniem, w tym usług warunkowo zwolnionych z zakazu świadczenia przez firmę audytorską.

Zgodnie z przyjętymi przez Zarząd jednostki dominującej zasadami ładu korporacyjnego, firma audytorska została wybrana przez Radę Nadzorczą Capital Park S.A. uchwałą nr 3/06/2017 z 20 czerwca 2017 roku w sprawie wyboru biegłego rewidenta. Rada Nadzorcza dokonała powyższego wyboru, mając na uwadze zagwarantowanie pełnej niezależności i obiektywizmu samego wyboru, jak i realizacji zadań przez biegłego rewidenta działającego w imieniu firmy audytorskiej.

Warszawa, 23 maja 2019 r.

PODPISY CZŁONKÓW ZARZĄDU:

Jan Motz Prezes Zarządu

Marcin Juszczyk Kinga Nowakowska Członek Zarządu Członek Zarządu

* Na podstawie § 70 ust. 1 pkt. 7) oraz § 71 ust. 1 pkt. 7) Rozporządzenia Ministra Finansów z 29 marca 2018 roku w sprawie informacji bieżących i okresowych przekazywanych przez emitentów papierów wartościowych oraz warunków uznawania za równoważne informacji wymaganych przepisami prawa państwa niebędącego państwem członkowskim.

6. INFORMACJE OGÓLNE

6.1. DANE JEDNOSTKI DOMINUJĄCEJ

Nazwa:	Capital Park S.A.
Forma prawna:	Spółka Akcyjna
Siedziba:	Franciszka Klimczaka 1, 02-797 Warszawa
Kraj rejestracji:	Polska
Podstawowy przedmiot działalności:
	 działalność holdingowa,
	 realizacja projektów budowlanych związanych ze wznoszeniem budynków,
	 kupno i sprzedaż nieruchomości na własny rachunek,
	 wynajem i zarządzanie nieruchomościami własnymi.
Organ prowadzący rejestr:	Sąd Rejonowy dla m.st. Warszawy w Warszawie XIII Wydział Gospodarczy Krajowego Rejestru Sądowego
Numer KRS:	373001
Numer statystyczny REGON:	142742125

6.2. CZAS TRWANIA GRUPY KAPITAŁOWEJ

Spółka dominująca Capital Park S.A. i pozostałe jednostki Grupy Kapitałowej zostały utworzone na czas nieoznaczony.

6.3. OKRESY PREZENTOWANE

Niniejsze śródroczne skonsolidowane sprawozdanie finansowe zawiera dane za okres od 1 stycznia 2019 roku do 31 marca 2019 roku i składa się z:

sprawozdania z sytuacji finansowej sporządzonego na 31 marca 2019 roku, które po stronie aktywów i pasywów wykazuje sumę 2 342 232 tys. PLN,
sprawozdania z zysków lub strat i innych całkowitych dochodów za okres od 1 stycznia do 31 marca 2019 roku wykazującego zysk netto w wysokości 15 650 tys. PLN,
sprawozdania ze zmian w kapitale własnym za okres od 1 stycznia do 31 marca 2019 roku wykazującego spadek stanu kapitału własnego o kwotę 99 724 tys. PLN,
sprawozdania z przepływów pieniężnych za okres od 1 stycznia do 31 marca 2019 roku wykazującego zwiększenie stanu środków pieniężnych netto o kwotę 9 521 tys. PLN,
wprowadzenia do sprawozdania oraz dodatkowych informacji i objaśnień.

Dane porównawcze skonsolidowanego sprawozdania finansowego prezentowane są:

za okres od 1 stycznia 2018 roku do 31 grudnia 2018 r. oraz za okres od 1 stycznia 2018 roku do 31 marca 2018 roku dla skonsolidowanego sprawozdania z zysków lub strat i innych całkowitych dochodów oraz skonsolidowanego sprawozdania z przepływów pieniężnych,
według stanu na 31 grudnia 2018 roku oraz na 31 marca 2018 roku dla skonsolidowanego sprawozdania z sytuacji finansowej,
za okres od 1 stycznia 2018 roku do 31 grudnia 2018 roku oraz za okres od 1 stycznia 2018 roku do 31 marca 2018 roku dla sprawozdania ze zmian w skonsolidowanych kapitale własnym

i jest sporządzone zgodnie z Miedzynarodowym Standardem Rachunkowości 34 – Śródroczna sprawozdawczość finansowa.

Niniejsze śródroczne skrócone skonsolidowane sprawozdanie finansowe składa się z 73 kolejno numerowanych stron. Poprzez dzień raportowy uważa się 31 marca 2019 roku. Poprzez okres raportowy rozumie się okres od 1 stycznia do 31 marca 2019 roku.

6.4. WYCENA POZYCJI WYRAŻONYCH W WALUTACH OBCYCH

W niniejszym sprawozdaniu finansowym zastosowano następujące kursy wymiany walut:

Kurs EUR/PLN	01.01.2019- 31.03.2019	01.01.2018- 31.12.2018	01.01.2018- 31.03.2018
Kurs obowiązujący na ostatni dzień okresu	4,3013	4,3000	4,2085
Kurs średni obliczony dla okresu sprawozdawczego	4,2978	4,2669	4,1784

6.5. BIEGLI REWIDENCI

PricewaterhouseCoopers Polska Sp. z o.o. Audyt Sp. k. (dawniej: PricewaterhouseCoopers Polska Sp. z o.o.).

6.6. PRAWNICY

Ishikawa Brocławik Sajna Sp.p. Adwokaci i Radcowie Prawni.

6.7. BANKI I INSTYTUCJE FINANSOWE

Bank PEKAO S.A., Powszechna Kasa Oszczędności Bank Polski S.A., Alior Bank S.A., Getin Noble Bank S.A., mBank S.A., Raiffeisen Bank Polska S.A., BOŚ Bank S.A., ING Bank Śląski S.A.; Bank of China (Luxembourg) S.A. Oddział w Polsce; ABN AMRO Bank N.V., BNP Paribas Bank Polska S.A. Erste Group Bank AG, Europejski Bank Inwestycyjny.

6.8. AKCJONARIUSZE JEDNOSTKI DOMINUJĄCEJ

Według stanu na dzień raportowy akcjonariuszami jednostki dominującej posiadającymi co najmniej 5% głosów na Walnym Zgromadzeniu Akcjonariuszy byli:

Akcjonariusz	Liczba akcji	% kapitału akcyjnego	Liczba głosów	% głosów
Townsend Holding BV	70 943 843	65,99%	70 943 843	64,34%
CP Holdings S.à r.l.	5 980 993	5,56%	5 980 993	5,42%
Jan Motz	3 209 253	2,99%	5 974 493	5,42%
Metlife OFE	12 904 350	12,00%	12 904 350	11,70%
Pozostali	14 456 704	13,45%	14 456 704	13,11%
Razem	107 495 143	100,00%	110 260 383	100,00%

Według stanu na dzień sporządzenia niniejszego śródrocznego skróconego skonsolidowanego sprawozdania finansowego, · akcjonariuszami jednostki dominującej posiadającymi co najmniej 5% głosów na Walnym Zgromadzeniu Akcjonariuszy byli:

Akcjonariusz	Liczba akcji	% kapitału akcyjnego	Liczba głosów	% głosów
Townsend Holding BV	70 943 843	65,99%	70 943 843	65,99%
Patron Towsend S.à r.l.	5 980 993	5,56%	5 980 993	5,56%
Jan Motz	3 209 253	2,99%	3 209 253	2,99%
Metlife OFE	13 138 825	12,22%	13 138 825	12,22%
Pozostali	14 222 229	13,24%	14 222 229	13,24%
Razem	107 495 143	100,00%	107 495 143	100,00%

Na 31 grudnia 2018 r. CP Holdings S.a r.l. posiadał 71,56% kapitału zakładowego i 69,77% praw głosu w Spółce. Na 31 grudnia 2018 r. 22% akcji Spółki posiadały otwarte fundusze emerytalne, w tym Metlife OFE z 12,00% udziałem. 4,17% akcji Spółki reprezentujących 6,57% ogólnej liczby głosów na WZ należy do Zarządu Capital Park, w tym do Jana Motza, założyciela Grupy Capital Park i Prezesa Zarządu, który posiada 2,99% akcji Spółki, stanowiące 5,42% ogólnej liczby głosów na WZ, Marcin Juszczyk, Członek Zarządu, który posiada 0,94% akcji Spółki, co stanowi 0,91% ogólnej liczby głosów na WZ oraz Kinga Nowakowska, która posiada 0,25% akcji Spółki, co stanowi 0,24% ogólnej liczby głosów na WZ. 8 marca 2019 r. Spółka otrzymała zawiadomienie od CP Holdings S.à r.l. Luksemburga ("CPH"), że 8 marca 2019 r. CPH i MIRELF VI BV z Amsterdamu, Holandia ("MIRELF"), podpisały warunkową umowę sprzedaży przez CPH MIRELF 100% udziałów w Townsend Holding BV z Amsterdam, Holandia ("Townsend Holding") (Umowa sprzedaży i zakupu całego wyemitowanego kapitału zakładowego Townsend Holding

BV) ("Udziały"), która jest właścicielem 65,997% kapitału zakładowego Capital Park S.A. ( Spółka"). MIRELF jest funduszem kontrolowanym przez Madison International Realty LLC, globalnego inwestora w nieruchomości. Zgodnie z powiadomieniem umowa została poddana egzekucji z zastrzeżeniem warunku. Warunkiem nabycia przez MIRELF Udziałów jest, m.in., uzyskanie przez MIRELF zgody Prezesa Urzędu Ochrony Konkurencji i Konsumentów na dokonanie koncentracji. Zakup akcji pociągnie za sobą zobowiązanie MIRELF do ogłoszenia wezwania do składania ofert na akcje Spółki zgodnie z art. 73 ust. 2 ustawy z dnia 29 lipca 2005 r. o ofercie publicznej i warunkach wprowadzania instrumentów finansowych do zorganizowanego systemu obrotu oraz o spółkach publicznych (tj. wezwanie na wiele akcji Spółki, które skutkowałoby uzyskaniem 66% ogólnej liczby głosów) prawa w Spółce).

Umowa zbycia udziałów Townsend Holding B.V.

W nawiązaniu do informacji z 8 marca 2019 r. przekazanej przez Capital Park S.A. z siedzibą w Warszawie ("Spółka") raportem bieżącym nr 3/2019, w sprawie podpisania 8 marca 2019 r. pomiędzy CP Holdings S.à r.l. z siedzibą w Luksemburgu ("CPH"), któremu doradza Patron Capital Advisers LLP, a MIRELF VI B.V. z siedzibą w Amsterdamie, Holandia ("MI-RELF") warunkowej umowy dotyczącej zbycia przez CPH na rzecz MIRELF 100% udziałów w spółce Townsend Holding B.V. z siedzibą w Amsterdamie, Holandia (Agreement for the sale and purchase of the entire issued share capital of Townsend Holding B.V.) ("Udziały"), która to spółka jest właścicielem 65,997% akcji w kapitale zakładowym Spółki ("Umowa"), Zarząd Spółki niniejszym informuje o otrzymaniu od CPH w dniu 13 maja 2019 r. zawiadomienia wskazującego, że w związku ze spełnieniem się wszystkich przewidzianych w Umowie warunków, w dniu 13 maja 2019 r. MIRELF nabyła Udziały.

W związku z nabyciem Udziałów, MIRELF, w terminie trzech miesięcy od dnia nabycia Udziałów, ogłosi wezwanie następcze na akcje Spółki w trybie art. 73 ust. 2 ustawy z dnia 29 lipca 2005 r. o ofercie publicznej i warunkach wprowadzania instrumentów finansowych do zorganizowanego systemu obrotu oraz o spółkach publicznych (tj. wezwania do zapisywania się na sprzedaż akcji Spółki w liczbie powodującej osiągnięcie 66% ogólnej liczby głosów w Spółce).

6.9. STRUKTURA GRUPY

Poniżej zaprezentowane zostało zestawienie spółek zależnych oraz współkontrolowanych, które są wyceniane dla potrzeb konsolidacji na dzień raportowy:

CP RETAIL B.V.	100%
Dakota Investments Sp. z o. o.	100%
Oberhausen Sp. z o.o.	100%
SO SPV 50	60%

CP RETAIL B.V.	100%
Dakota Investments Sp. z o. o.	100%	Capital Park Gdańsk
Oberhausen Sp. z o.o.	100%
SO SPV 50	60%
		Aspire Investments

	Sporty Department

		Rezydencje Pałacowa

CAPITAL PARK SA

Metoda wyceny udziałów w podmiotach współkontrolowanych (zgodnie z MSR 28 wycena metodą praw własności) tj. Patron Wilanów S.àr.l., Rezydencje Pałacowa Sp. z o.o., RM 1 Sp. z o.o. oraz SO SPV 50 Sp. z o.o.

Zmiany w strukturze Grupy jakie miały miejsce w okresie sprawozdawczym tj. od 1 stycznia do 31 marca 2019 r.:

W okresie od 1 stycznia 2019 r. do dnia publikacji niniejszego sprawozdania wprowadzone zostały niżej wymienione zmiany w strukturze Grupy. Zmiany te są wynikiem działań zmierzających do uproszczenia struktury Grupy kapitałowej mających na celu zwiększenia przejrzystości Grupy, usprawnienie wewnątrzgrupowych przepływów finansowych oraz eliminację zbędnych kosztów.

Utrata kontroli nad jednostkami zależnymi (dekonsolidacja struktury funduszy inwestycyjnych REIA FIZAN oraz REIA II FIZAN)

Na podstawie MSSF 10 Zarząd CP S.A. oświadcza o utracie kontroli nad strukturą funduszy inwestycyjnych tj.: REIA FI-ZAN and REIA II FIZ AN obejmującą jednostki zależne funduszy.

6.10. OŚWIADCZENIA ZARZĄDU

Zarząd jednostki dominującej oświadcza, że wedle swojej najlepszej wiedzy niniejsze śródroczne skrócone skonsolidowane sprawozdanie finansowe i dane porównawcze sporządzone zostały zgodnie z obowiązującymi Grupę zasadami rachunkowości oraz odzwierciedlają w sposób prawdziwy rzetelny i jasny sytuację majątkową i finansową Grupy oraz jej wynik finansowy.

Niniejsze śródroczne skrócone skonsolidowane sprawozdanie finansowe zostało sporządzone przy założeniu kontynuo-

6.11. ZATWIERDZENIE SPRAWOZDANIA FINANSOWEGO

Niniejsze śródroczne skrócone skonsolidowane sprawozdanie finansowe zostało opublikowane 24 maja 2019 r. i podpisane przez Zarząd jednostki dominującej 23 maja 2019 roku.

Warszawa, 23 maja 2019 r.

PODPIS OSOBY SPORZĄDZAJĄCEJ:

Marcin Jeremicz Główny Księgowy

PODPISY CZŁONKÓW ZARZĄDU:

Marcin Juszczyk Członek Zarządu

Należności i zobowiązania oraz transakcje Grupy z wymienionymi jednostkami nie są wyłączane i są prezentowane w skonsolidowanym sprawozdaniu z sytuacji finansowej oraz w skonsolidowanym sprawozdaniu z zysków lub strat i innych całkowitych przychodów.

REIA FIZAN: CP Property 1 Sp. z o.o., CP Property 2 Sp. z o.o., CP Property 3 Sp. z o.o., CP Property 4 Sp. z o.o., CP Property 5 Sp. z o.o., CP Property 6 Sp. z o.o., CP Property 7 Sp. z o.o.,
REIA II FIZAN: Nerida Investments Sp. z o.o., Marcel Investments Sp. z o.o., Orland Investments Sp. z o.o., Sagitta Investments Sp. z o.o., CP Retail ("SPV1") Sp. z o.o., and Capital Park Racławicka Sp. z o.o.

Na podstawie MSSF 10 i wiarygodnej oceny Zarządu CP S.A. Grupa utraciła kontrolę nad REIA FIZAN i REIA II FIZAN począwszy od 1 stycznia 2019 r. Inwestycja w certyfikaty inwestycyjne REIA FIZAN I REIA II FIZAN wyceniana jest na dzień raportowy zgodnie z MSSF 9 w wartości godziwej przez inne całkowite dochody.

wania działalności gospodarczej przez Grupę Kapitałową Capital Park w dającej się przewidzieć przyszłości. Zarząd Jednostki dominującej nie stwierdza na dzień podpisania niniejszego śródrocznego skróconego skonsolidowanego sprawozdania finansowego istnienia faktów i okoliczności, które wskazywałyby na zagrożenia dla możliwości kontynuowania działalności w okresie 12 miesięcy po dniu raportowym na skutek zamierzonego lub przymusowego zaniechania bądź istotnego ograniczenia dotychczasowej działalności.

Jan Motz Kinga Nowakowska Prezes Zarządu Członek Zarządu

7. INFORMACJA DODATKOWA DO SKONSOLIDOWANEGO SPRAWOZDANIA FINANSOWEGO

7.1. ZGODNOŚĆ Z MIĘDZYNARODOWYMI STANDARDAMI SPRAWOZDAWCZOŚCI FINANSOWE

Niniejsze śródroczne skonsolidowane sprawozdanie finansowe zostało sporządzone zgodnie z Międzynarodowym Standardem Rachunkowości 34 – Śródroczna sprawozdawczość finansowa.

MSSF UE obejmują standardy i interpretacje zaakceptowane przez Radę Międzynarodowych Standardów Rachunkowości (RMSR) oraz Komisję ds. Interpretacji Międzynarodowej Sprawozdawczości Finansowej (KIMSF), zatwierdzone do stosowania w UE.

Sporządzając śródroczne skrócone skonsolidowane sprawozdanie finansowe za 3 miesiące 2019 roku jednostka dominująca stosuje takie same zasady rachunkowości jak przy sporządzaniu rocznego skonsolidowanego sprawozdania

7.2. ZASADY PREZENTACJI SKONSOLIDOWANEGO SPRAWOZDANIA FINANSOWEGO

Dane w niniejszym śródrocznym skróconym skonsolidowanym sprawozdaniu finansowym zostały podane w tysiącach polskich złotych, które są walutą funkcjonalną i prezentacji Grupy, po zaokrągleniu do pełnych tysięcy.

Niniejsze śródroczne skrócone skonsolidowane sprawozdanie finansowe zostało sporządzone w oparciu o zasadę kosztu historycznego, za wyjątkiem inwestycji w nieruchomości oraz

7.3. ZASADY KONSOLIDACJI

Jednostki zależne

Jednostki zależne to wszelkie jednostki, w odniesieniu do których Grupa ma zdolność kierowania ich polityką finansową i operacyjną, co zwykle towarzyszy posiadaniu większości ogólnej liczby głosów w organach stanowiących. Przy dokonywaniu oceny, czy Grupa kontroluje daną jednostkę, zgodnie z MSSF 10, uwzględnia się istnienie i wpływ potencjalnych praw głosu, które w danej chwili można zrealizować lub zamienić jak również ekspozycję na zmienne wyniki finansowe jednostki kontrolowanej, możliwość wywierania wpływu na wysokość tych wyników poprzez sprawowanie władzy. W celu ustalenia statusu każdej jednostki, której dane finansowe mogą podlegać konsolidacji, Grupa analizuje zachowanie kontroli nad jednostką, zgodnie z zasadami opisanymi powyżej, na koniec każdego okresu sprawozdawczego, tj. na koniec każdego kwartału kalendarzowego.

Jednostki zależne podlegają pełnej konsolidacji od dnia przejęcia nad nimi kontroli przez Grupę, o ile kontrola taka nie ma charakteru tymczasowego. Przejęcie jednostek zależnych przez Grupę rozlicza się metodą nabycia. Przekazaną zapłatę w ramach przejęcia jednostek wycenia się w wartości godziwej obliczanej jako ustaloną na dzień przejęcia sumę wartości godziwych netto aktywów przeniesionych przez jednostkę przejmującą, zobowiązań zaciągniętych przez jednostkę finansowego za rok 2018, z wyjątkiem zmian do standardów i nowych standardów i interpretacji zatwierdzonych przez Unię Europejską dla okresów sprawozdawczych rozpoczynających się w dniu lub po 1 stycznia 2019 r. W 2019 roku jednostka dominująca przyjęła wszystkie nowe i zatwierdzone standardy i interpretacje wydane przez Radę Międzynarodowych Standardów Rachunkowości i Komitet ds. Interpretacji Międzynarodowych Standardów Rachunkowości i zatwierdzone do stosowania w UE, mające zastosowanie do prowadzonej przez nią działalności i obowiązujące w okresach sprawozdawczych od 1 stycznia 2019 r.

pochodnych instrumentów finansowych wycenianych według wartości godziwej, której zmiana ujmowana jest w skonsolidowanym sprawozdaniu z zysków lub strat i innych całkowitych dochodów oraz zobowiązań z tytułu wyemitowanych obligacji, kredytów wycenianych według zamortyzowanego kosztu.

przejmującą wobec poprzednich właścicieli jednostki przejmowanej oraz udziałów kapitałowych wyemitowanych przez jednostkę przejmującą, zgodnie z treścią MSSF 3.

Nadwyżkę kosztu przejęcia nad wartością godziwą udziału Grupy w możliwych do zidentyfikowania przejętych aktywach netto ujmuje się jako wartość firmy. Jeżeli koszt przejęcia jest niższy od wartości godziwej aktywów netto przejętej jednostki zależnej, różnicę ujmuje się bezpośrednio w skonsolidowanym sprawozdaniu z zysków lub strat i innych całkowitych dochodów.

Grupa zaprzestaje konsolidowania danych finansowych jednostki od dnia ustania kontroli nad nią. Jednostka dominująca traci kontrolę nad jednostką zależną w momencie, gdy traci zdolność do kierowania jej polityką finansową i operacyjną. Utrata kontroli może nastąpić w połączeniu ze zmianą lub bez zmiany bezwzględnej lub względnej wysokości udziału w danej jednostce.

Jednostki współkontrolowane

Jednostki współkontrolowane, czyli takie, co do których Grupa pomimo większościowego udziału w zysku/stracie tych jednostek, nie posiada pełnej zdolności do kierowania

ich polityką finansową i operacyjną, wyceniane są w skonsolidowanym sprawozdaniu finansowym metodą praw własności, zgodnie z MSSF 11.

Grupa stosuje powyższe zasady w związku ze zmianą treści MSSF 10, które obowiązują dla okresów sprawozdawczych rozpoczynających się 1 stycznia 2013 r. i późniejszych. Zmiana prezentacji odnosi się do wszystkich prezentowanych okresów sprawozdawczych, począwszy od najwcześniejszego z nich.

Spółki objęte skonsolidowanym sprawozdaniem finansowym

Niniejsze skonsolidowane sprawozdanie finansowe za 3 miesiące 2019 roku obejmuje jednostki wymienione w punkcie

7.4. OPIS PRZYJĘTYCH ZASAD RACHUNKOWOŚCI

Nieruchomości inwestycyjne

Podstawę do wyceny nieruchomości inwestycyjnych stanowi MSR 40 – "Nieruchomości inwestycyjne". Do nieruchomości inwestycyjnych zalicza się grunty, budynki albo części tych gruntów lub budynków, których właścicielem, współwłaścicielem bądź użytkownikiem wieczystym jest Spółka z Grupy, i które służą osiąganiu korzyści ekonomicznych wynikających z przyrostu ich wartości godziwej bądź z przychodów z wynajmu (lub z obu tych tytułów jednocześnie). Do nieruchomości inwestycyjnych wycenianych w wartości godziwej zalicza się również nieruchomości inwestycyjne w trakcie budowy tj. przed oddaniem do użytkowania jak i projekty do realizacji w najbliższych latach ze względu na to, że Zarząd na żadnym etapie inwestycyjnym nie wyklucza możliwości sprzedaży takiej nieruchomości.

Nieruchomości wykorzystywane częściowo dla korzyści ekonomicznych wynikających z przyrostu ich wartości bądź z przychodów z najmu oraz częściowo na własne potrzeby Spółki, ujmuje się zgodnie z zasadami obowiązującymi dla przeważającej (nie mniej niż 90% powierzchni) części tej nieruchomości, z zachowaniem zasady istotności.

Kwalifikacji nabywanych nieruchomości do nieruchomości inwestycyjnych dokonuje się w momencie początkowego ujęcia tych pozycji w księgach. Zmiana kwalifikacji z nieruchomości inwestycyjnych do innej pozycji aktywów następuje na podstawie decyzji Zarządu o zmianie przeznaczenia danego składnika aktywów. Jednostka ujmuje w swoich księgach nieruchomość inwestycyjną, jeśli jest prawdopodobne uzyskanie przyszłych korzyści ekonomicznych związanych z ta nieruchomością i można wiarygodnie wycenić cenę nabycia lub koszt wytworzenia.

Początkowe ujęcie nieruchomości inwestycyjnych w momencie nabycia następuje według ceny nabycia, z uwzględnieniem kosztów przeprowadzenia transakcji, czyli kosztów bezpośrednio związanych z transakcją zakupu (opłaty 6.9 niniejszego śródrocznego skróconego skonsolidowanego sprawozdania finansowego.

Metody konsolidacji

Jednostki zależne, co do których Grupa ma pełną zdolność kierowania ich polityką finansową i operacyjną konsolidowane są metodą pełną.

Podstawy konsolidacji danych finansowych jednostek zależnych zostały szczegółowo opisane są w punkcie 6.9 niniejszego śródrocznego skróconego skonsolidowanego sprawozdania finansowego.

za obsługę prawną, prowizja za zakup nieruchomości, podatki związane z nabyciem nieruchomości).

Wartość nieruchomości inwestycyjnej, której składnikiem jest budynek lub budowle wytworzone we własnym zakresie ustala się zgodnie z zasadami MSR 16 z uwzględnieniem późniejszych nakładów.

Kosztem wytworzenia na dzień decyzji administracyjnej o pozwoleniu na użytkowanie jest łączna wartość dokonanych nakładów na budowę obiektu do tego momentu, które łącznie stanowią wartość nieruchomości dla celów amortyzacji podatkowej. Obejmują one w szczególności:

bezpośrednie koszty budowlane, koszty projektowe oraz wszelkie inne koszty poniesione w celu przeprowadzenia procesu budowlanego, zgodnie z zamierzeniami Zarządu jednostki,
podatek od nieruchomości oraz opłaty za wieczyste użytkowanie gruntu, w trakcie trwania procesu inwestycyjnego,
pośrednie koszty doradcze dotyczące ściśle obsługi i zarządzania procesem budowlanym, koszty pośrednictwa przy zawieraniu transakcji dotyczących procesu inwestycyjnego,
koszty finansowe dotyczące finansowania zewnętrznego, w tym w szczególności odsetki od kredytów, pożyczek i obligacji, w części w jakiej służą finansowaniu nakładów na wytworzenie nieruchomości inwestycyjnej, zrealizowane różnice kursowe od zobowiązań walutowych dotyczących finansowania nakładów inwestycyjnych, prowizje związane z pozyskaniem finansowania na cele inwestycyjne.

Późniejsze nakłady, które zwiększają wartość całego budynku (np. zainstalowanie nowoczesnej sygnalizacji alarmowej) zwiększają wartość brutto takiej nieruchomości, a tym samym zwiększają podstawę do naliczania amortyzacji podatkowej.

Ze względu na stosowaną technikę budowy zakładającą możliwie szerokie dostosowanie budynku dla potrzeb konkretnego najemcy, moment uzyskania pozwolenia na użytkowanie nie powoduje, iż można uznać na moment decyzji daną nieruchomość, za zdatną do użytkowania. Według utrwalonej praktyki biznesowej, wykończenie powierzchni na potrzeby konkretnego najemcy obejmuje roboty budowlane dotyczące instalacji wewnętrznych, wykończenia ścian i podłóg, zorganizowania powierzchni wspólnych i sanitariatów jak również ciągów komunikacyjnych.

W związku z powyższym nakłady na wykończenie powierzchni najmu na potrzeby konkretnego najemcy lub kilku najemców oraz prowizje, kontrybucje zapłacone za pozyskanie najemców, nawet jeśli są poniesione po dacie decyzji o pozwoleniu na użytkowanie, stanowią nakłady na tę nieruchomość. Są one ewidencjonowane oddzielnie od nakładów na całą nieruchomość, ponieważ nie stanowią podstawy do naliczania amortyzacji podatkowej.

Przyjmuje się, że budynek uzyskuje status w pełni przystosowanego do użytkowania w momencie wykończenia po raz pierwszy całej powierzchni budynku na potrzeby pozyskanych najemców.

Koszty finansowe, w szczególności odsetki od finansowania przeznaczonego na budowę budynku, które dotyczą wyłącznie finansowania poniesionych nakładów na wykończenie powierzchni najmu oraz prowizji za pozyskanie najemców, zwiększają wartość budynku do czasu uzyskania statusu w pełni przystosowanego do użytkowania albo do momentu konwersji kredytu przeznaczonego na budowę, na kredyt inwestycyjny, w zależności od tego które zdarzenie nastąpi wcześniej.

Nakłady na wykończenie powierzchni najmu (powierzchni, która już wcześniej była wykończona na potrzeby poprzedniego najemcy), jak również prowizje za pozyskanie najemców, poniesione po uzyskaniu statusu w pełni przystosowanego do użytkowania, zwiększają wartość nieruchomości, o ile są poniesione po dacie wyceny przez rzeczoznawcę, a przed datą kolejnej wyceny, czyli najczęściej w trakcie roku obrotowego. Tak ustalone nakłady na nieruchomość nie mogą przekroczyć wartości docelowej danej nieruchomości, ustalonej przez rzeczoznawcę majątkowego w operacie. Nakłady ponoszone po oddaniu nieruchomości inwestycyjnej kapitalizowane są tylko do wysokości wartości odzyskiwalnej. Koszty remontów i utrzymania nieruchomości ujmowane są w sprawozdaniu z zysków lub strat i innych całkowitych dochodów.

Po początkowym ujęciu, nie rzadziej niż na koniec każdego roku obrotowego, nieruchomości inwestycyjne są wyceniane według wartości godziwej, która odzwierciedla warunki rynkowe na dzień raportowy. Wartość godziwa to cena, którą by otrzymano za sprzedaż składnika aktywów lub by zapłacono za przeniesienie zobowiązania w transakcji przeprowadzonej na zwykłych warunkach między uczestnikami rynku na dzień wyceny. Wartość godziwa odzwierciedla, w szczególności wysokość przychodów z czynszów z aktualnych umów najmu oraz racjonalne i uzasadnione założenia co do rynkowej oceny przychodów z czynszów z przyszłych umów najmu, jak również wiarygodnie oszacowane wypływy pieniężne dotyczące nieruchomości. Zyski lub straty wynikające ze zmian wartości godziwej nieruchomości inwestycyjnych są ujmowane w wyniku finansowym w tym okresie, w którym powstały.

Dla nieruchomości, co do których zawarto porozumienia o ich sprzedaży albo w inny sposób potwierdzono z nabywcą cenę sprzedaży, przyjmuje się do wyceny cenę wynikającą z tych porozumień. W pozostałych przypadkach Zarząd jednostki dominującej korzysta ze wsparcia ekspertów w zakresie wyceny do wartości godziwej, wykorzystując:

operaty szacunkowe przygotowane przez niezależnych rzeczoznawców na potrzeby bilansowe,
własne wyceny menedżerskie oraz wewnętrzne analizy wartości nieruchomości.

Dla ustalenia wartości godziwej nieruchomości niezależni rzeczoznawcy stosują metody wyceny najbardziej odpowiednie dla wyceny wartości danej nieruchomości. Są to:

1. Podejście dochodowe, metoda inwestycyjna, technika dyskontowania strumieni pieniężnych – stosowana w odniesieniu do nieruchomości, które przynoszą zmienny przychód z najmu, polega na zsumowaniu zdyskontowanych przepływów pieniężnych w przyjętym okresie prognozy oraz wartości rezydualnej nieruchomości,
1. Podejście dochodowe, metoda inwestycyjna, technika kapitalizacji prostej – stosowana w odniesieniu do nieruchomości, które przynoszą stały dochód z najmu, wartość nieruchomości stanowi iloczyn rocznego dochodu możliwego do uzyskania z danej nieruchomości oraz współczynnika kapitalizacji,
1. Podejście porównawcze (metoda porównywania parami lub korygowania ceny średniej) – stosowana w odniesieniu do nieruchomości, dla których można ustalić porównywalne transakcje sprzedaży na danym rynku, a także w odniesieniu do nieruchomości gruntowych,
1. Podejście mieszane, metoda pozostałościowa najczęściej stosowana przy wycenie wartości nieruchomości w trakcie budowy, uwzględniająca jej wartość docelową (oszacowaną w podejściu dochodowym lub porównawczym), pomniejszoną o wielkość nakładów inwestycyjnych pozostających do poniesienia na dany dzień wyceny.

Wartość godziwa nieruchomości jest aktualizowana nie rzadziej niż na koniec każdego roku obrotowego. W przypadku, gdy na koniec określonego śródrocznego okresu sprawozdawczego wyceny wymienione powyżej nie są aktualizowane, wartość nieruchomości inwestycyjnych wycenianych metodą zdyskontowanych przepływów pieniężnych wzrasta o wartość nakładów inwestycyjnych poniesionych od dnia ostatniej wyceny, jak również zmienia się w związku ze zmianą kursu EURO, która jest walutą wyceny dla większości nieruchomości inwestycyjnych.

Skutki wyceny nieruchomości inwestycyjnych do wartość godziwej odnoszone są na wynik finansowy roku, w którym dokonano wyceny. Grupa prezentuje te skutki w części operacyjnej w skonsolidowanym sprawozdaniu z zysków lub strat i innych całkowitych dochodów.

Wycofanie z ksiąg nieruchomości inwestycyjnych następuje z chwilą jej zbycia albo trwałego wycofania z użytkowania, jeśli nie oczekuje się uzyskania w przyszłości żadnych korzyści wynikających z jej zbycia. Zyski lub straty wynikające z wycofania z użytkowania lub zbycia nieruchomości inwestycyjnej, czyli różnicę pomiędzy przychodami netto ze zbycia a wartością bilansową danego składnika aktywów, ujmuje się w skonsolidowanym sprawozdaniu z zysków lub strat i innych całkowitych dochodów.

Leasing

Grupa jest leasingobiorcą

Leasing operacyjny

Leasing operacyjny, to leasing w którym znaczna część ryzyka i korzyści z tytułu własności jest przyporządkowana do leasingodawcy. Płatności, w tym przedpłaty, dokonywane w ramach leasingu operacyjnego (po odjęciu wszelkich zachęt otrzymanych od leasingodawcy) są ujmowane w skonsolidowanym sprawozdaniu z zysków lub strat i innych całkowitych dochodów metodą liniową przez okres trwania leasingu. Nieruchomości wydzierżawione w ramach leasingu operacyjnego są prezentowane w nieruchomościach inwestycyjnych.

Leasing finansowy

Leasing aktywów, w przypadku których Grupa posiada zasadniczo całe ryzyko i wszelkie korzyści z tytułu własności, klasyfikuje się jako leasing finansowy. Leasing finansowy ujmuje się w momencie rozpoczęcia leasingu według niższej z dwóch wartości: wartości godziwej przedmiotu leasingu lub wartości bieżącej minimalnych opłat leasingowych. Każda opłata leasingowa jest alokowana pomiędzy zobowiązania i koszty finansowe. Element odsetkowy kosztu finansowego traktuje się jako koszt finansowania zewnętrznego i ujmuje się w kosztach lub kapitalizuje (w stosownych przypadkach) przez okres leasingu. Nieruchomości inwestycyjne ujęte w leasingu finansowym wycenia się w wartości godziwej.

Grupa jest leasingodawcą w leasingu operacyjnym Nieruchomości oddane w leasing operacyjny są ujmowane jako nieruchomości inwestycyjne w skonsolidowanym sprawozdaniu z sytuacji finansowej.

Grupa jest leasingodawcą - opłaty uiszczane w związku z organizacją leasingu i zachęt leasingowych

Grupa dokonuje płatności na rzecz agentów za usługi związane z negocjowaniem umów najmu z najemcami Grupy. Opłaty za wynajem są kapitalizowane w wartości bilansowej nieruchomości inwestycyjnej i amortyzowane przez okres leasingu. Zachęty leasingowe ujmowane są jako zmniejszenie przychodów z tytułu najmu metodą liniową przez okres leasingu.

Udziały w spółkach współkontrolowanych

Inwestycje w jednostkach współkontrolowanych są wyceniane zgodnie z MSR 28 metodą praw własności.

Na dzień nabycia udziały wyceniane są w równowartości udziału w kapitale własnym jednostki współkontrolowanej ustalonym na dzień nabycia albo dzień zarejestrowania udziałów z tytułu podwyższonego kapitału zakładowego lub zapasowego. Różnicę pomiędzy tak ustaloną wartością nabywanych udziałów a dokonanymi płatnościami za nabywane lub obejmowane udziały ujmuje się jako dodatnią (jeśli cena zapłacona jest wyższa niż nabywane udziały) albo jako zysk z okazyjnego nabycia (jeśli cena zapłacona jest niższa niż nabywane udziały) wartość firmy.

Zysk z okazyjnego nabycia odnoszony jest w wynik finansowy w momencie nabycia. Aktywa z tytułu dodatniej wartości firmy podlegają weryfikacji na każdy raportowy pod kątem utraty wartości.

Nie rzadziej niż na każdy dzień raportowy Spółka dokonuje weryfikacji wartości tych inwestycji w oparciu o wartość aktywów netto każdej spółki współkontrolowanej z uwzględnieniem części kapitału zakładowego albo prawa do zysków przysługujących Grupie.

Skutki aktualizacji wartości inwestycji, to znaczy różnica pomiędzy aktualną wartością aktywów netto w części, jaka przysługuje Grupie a taką wartością na poprzedni dzień raportowy są odnoszone w ciężar wyniku finansowego Grupy.

W przypadku zaniechania inwestycji w jednostce współkontrolowanej wartość udziałów jednostki współkontrolowanej usuwane są ze sprawozdania z sytuacji finansowej Grupy i odnoszone w pozostałe koszty finansowe.

Wartości niematerialne

Do wartości (aktywów) niematerialnych zaliczane są możliwe do zidentyfikowania niepieniężne składniki aktywów, nieposiadające postaci fizycznej, a w szczególności:

autorskie prawa majątkowe, prawa pokrewne,
licencje (w tym na programy komputerowe),
koncesje,
prawa do wynalazków, patentów, znaków towarowych, wzorów użytkowych oraz zdobniczych,
know-how,
wartość firmy,
zaliczki na wartości niematerialne.

Składnik wartości niematerialnych może być nabyty lub wytworzony we własnym zakresie, ale jest ujmowany tylko wtedy, gdy:

1. jest prawdopodobne, że Spółka osiągnie przyszłe korzyści ekonomiczne, które można przyporządkować danemu składnikowi aktywów oraz
1. można wiarygodnie ustalić cenę nabycia lub koszt wytworzenia tego składnika.

Grupa nie posiada wartości niematerialnych wytworzonych we własnym zakresie.

Początkowo składnik aktywów niematerialnych wycenia się w cenie nabycia lub koszcie wytworzenia. Na dzień raportowy wartości niematerialne wycenia są według wartości początkowej pomniejszonej o łączne odpisy amortyzacyjne, a także o ewentualne straty z tytułu utraty wartości, przy czym wartość początkową stanowi dla:

wartości firmy wartość początkowa ustalona zgodnie z MSSF 3;
pozostałych wartości niematerialnych cena nabycia lub koszt wytworzenia.

Na dzień ujęcia składnika wartości niematerialnych Spółka ocenia, czy okres użytkowania jest określony czy nieokreślony, a w przypadku, gdy jest określony ustala metodę i stawkę amortyzacji. Planowane odpisy amortyzacyjne wartości niematerialnych i prawnych ujmowane są jako koszt amortyzacji i dokonywane są według następujących zasad:

amortyzacja naliczana jest metodą liniową w okresach miesięcznych,
odpisy dokonywane są począwszy od miesiąca następującego po miesiącu, w którym wartość ta jest gotowa do użytkowania, do końca tego miesiąca, w którym następuje zrównanie sumy odpisów umorzeniowych z ich wartością początkową lub w którym składnik wartości niematerialnych przestaje być wykorzystywany lub przeznaczono go do sprzedaży zgodnie z MSSF 5,
dla składników wartości niematerialnych odpisy amortyzacyjne są ustalane na podstawie przewidywanego okresu ekonomicznej użyteczności,
dla niskocennych składników wartości niematerialnych, których jednostkowa wartość początkowa nie przekracza 2 tys. PLN można ustalić jednorazową stawkę amortyzacji równą 100% do zastosowania w momencie oddania do użytkowania.

W Spółce stosowane są następujące okresy użytkowania składników wartości niematerialnych:

licencje na programy komputerowe – 2 lata,

pozostałe wartości niematerialne – 5 lat.

Okres i metoda amortyzacji są weryfikowane w ostatnim kwartale każdego roku obrotowego. Ewentualne zmiany są ujmowane prospektywnie w ewidencji wartości niematerialnych tzn. ze skutkiem od pierwszego dnia kolejnego roku obrotowego.

Na każdy dzień raportowy Spółka dokonuje weryfikacji wartości niematerialnych pod kątem utraty wartości zgodnie z MSR 36. Jeżeli Spółka stwierdzi przesłanki utraty wartości, podejmuje procedury ustalenia wysokości odpisu aktualizującego wartość aktywów. Straty z tytułu utraty wartości ujmowane są niezwłocznie w wyniku finansowym w ciężar pozostałych kosztów operacyjnych.

Wartość firmy oraz składniki o nieokreślonym okresie użytkowania nie są amortyzowane. Aktywa te są testowane pod kątem utraty wartości na koniec każdego roku obrotowego oraz za każdym razem, kiedy istnieją przesłanki, że nastąpiła utrata ich wartości.

W momencie zbycia składników wartości niematerialnych wartość początkowa i dotychczasowe umorzenie są wyksięgowywane, a wynik zbycia jest odnoszony w ciężar skonsolidowanego sprawozdania z zysków lub strat i innych całkowitych dochodów, w pozostałe przychody bądź koszty operacyjne. Wynik na zbyciu wartości niematerialnych prezentowany jest per saldo jako zysk albo strata.

Aktywa finansowe – polityka rachunkowości do 31 grudnia 2017 r.

Do 31 grudnia 2017 r. Grupa klasyfikowała aktywa finansowe do następujących kategorii wyceny:

aktywa finansowe wyceniane w wartości godziwej przez wynik finansowy;
aktywa finansowe utrzymywane do terminy wymagalności;
pożyczki i należności;
aktywa finansowe dostępne do sprzedaży;

Aktywa finansowe wyceniane w wartości godziwej przez wynik finansowy

Aktywa finansowe są klasyfikowane jako inwestycja wyceniana w wartości godziwej przez wynik finansowy, jeśli są przeznaczone do obrotu lub zostały wyznaczone jako wyceniane w wartości godziwej przez wynik finansowy przy początkowym ujęciu. Aktywa finansowe są zaliczane do wycenianych w wartości godziwej przez wynik finansowy, jeśli Spółka aktywnie zarządza takimi inwestycjami i podejmuje decyzje odnośnie kupna i sprzedaży na podstawie ich wartości godziwej. Koszty transakcyjne związane z inwestycją są ujmowane w zysku lub stracie bieżącego okresu w momencie poniesienia.

Aktywa finansowe wyceniane w wartości godziwej przez wynik finansowy obejmują kapitałowe papiery wartościowe, które w innym przypadku byłyby klasyfikowane jako przeznaczone do sprzedaży.

Aktywa finansowe utrzymywane do terminu wymagalności

Jeśli Spółka ma zamiar i możliwość utrzymywania dłużnych papierów wartościowych do terminu wymagalności, Spółka zalicza je do aktywów finansowych utrzymywanych do terminu wymagalności. Aktywa finansowe utrzymywane do terminu wymagalności są początkowo ujmowane w wartości godziwej powiększonej o bezpośrednio dające się przyporządkować koszty transakcyjne.

Wycena aktywów finansowych utrzymywanych do terminu wymagalności w terminie późniejszym odbywa się według zamortyzowanego kosztu z zastosowaniem metody efektywnej stopy procentowej, po pomniejszeniu o ewentualne odpisy aktualizujące z tytułu utraty wartości. Zbycie lub przeklasyfikowanie większej niż nieznaczącej kwoty aktywów finansowych utrzymywanych do terminu wymagalności, w terminie innym niż blisko upływu terminu wymagalności, powoduje, iż Spółka przekwalifikowuje wszystkie inwestycje utrzymywane do terminu wymagalności do inwestycji dostępnych do sprzedaży oraz powoduje, iż do końca roku obrotowego oraz przez dwa kolejne lata obrotowe Spółka nie może ujmować nabywanych inwestycji jako aktywa finansowe utrzymywane do terminu wymagalności.

Do aktywów finansowych utrzymywanych do terminu wymagalności zalicza się obligacje.

Pożyczki i należności

Pożyczki i należności są aktywami finansowymi o ustalonych lub możliwych do ustalenia płatnościach, które nie są notowane na aktywnym rynku. Takie aktywa są początkowo ujmowane według wartości godziwej powiększonej o bezpośrednio dające się przyporządkować koszty transakcyjne.

Wycena pożyczek i należności w terminie późniejszym odbywa się według zamortyzowanego kosztu, z zastosowaniem metody efektywnej stopy procentowej, po pomniejszeniu o ewentualne odpisy aktualizujące z tytułu utraty wartości.

Do pożyczek i należności zalicza się również środki pieniężne i ich ekwiwalenty oraz należności z tytułu dostaw i usług.

Nie rzadziej niż na koniec każdego roku obrotowego wszystkie pozycje aktywów finansowych, a w szczególności pożyczki, podlegają weryfikacji zgodnie z zasadą ostrożności.

Wśród przesłanek do dokonania odpisów aktualizujących wartości pożyczek można wymienić:

brak zaplanowanych spłat odsetek lub rat pożyczki pomimo upływu uzgodnionego terminu,
wątpliwości co do kondycji finansowej pożyczkobiorcy, która może skutkować problemami w spłacie pożyczek i odsetek,
ujemna wartość aktywów własnych netto pożyczkobiorcy,
powzięcie informacji o postawieniu pożyczkobiorcy w stan upadłości.

W przypadku wystąpienia którejkolwiek z wyżej wymienionych przesłanek należy ustalić wartość należności w wysokości możliwej do odzyskania, która co do zasady odpowiada jej wartości godziwej. Różnica pomiędzy wartością księgową a nowo ustaloną wartością godziwą stanowi odpis aktualizujący.

Odpis aktualizujący ujmowany jest w kosztach finansowych w skonsolidowanym sprawozdaniu z zysków lub strat i innych całkowitych przychodów w okresie, w którym dokonano wyceny należności do wartości godziwej.

W przypadku, gdy w wyniku wyceny należności w kolejnym okresie sprawozdawczym okaże się że przesłanki do ustalenia odpisu aktualizującego zanikły, odpisy takie podlegają odwróceniu. Zyski wynikające z takiego odwrócenia ujmowane są jako pozostałe przychody finansowe.

Aktywa finansowe dostępne do sprzedaży

Aktywa finansowe dostępne do sprzedaży obejmują inne niż pochodne aktywa finansowe wyznaczone jako dostępne do sprzedaży lub niesklasyfikowane do żadnej z powyższych kategorii.

Po początkowym ujęciu aktywa finansowe dostępne do sprzedaży są wyceniane w wartości godziwej, a skutki zmiany wartości godziwej, inne niż odpisy z tytułu utraty wartości oraz różnice kursowe dotyczące instrumentów dłużnych dostępnych do sprzedaży, są ujmowane w innych całkowitych dochodach i prezentowane w kapitale własnym jako kapitał z wyceny do wartości godziwej. Na dzień wyłączenia inwestycji z ksiąg rachunkowych, skumulowaną wartość zysków lub strat ujętych w kapitale własnym przenosi się do zysku lub straty bieżącego okresu.

Do aktywów finansowych dostępnych do sprzedaży zalicza się kapitałowe i dłużne papiery wartościowe.

Środki pieniężne i ich ekwiwalenty

Do środków pieniężnych i ich ekwiwalentów zaliczane są środki pieniężne w kasie, w banku, środki pieniężne w drodze, a także lokaty bankowe i inne papiery wartościowe oraz odsetki od aktywów finansowych, które są płatne lub wymagalne w ciągu 3 miesięcy od dnia ich otrzymania, wystawienia, nabycia lub założenia.

Krajowe aktywa wykazuje się w ciągu roku obrotowego i na dzień bilansowy w księgach rachunkowych w wartości nominalnej. Wartość nominalna obejmuje doliczone lub ewentualnie potrącone przez bank odsetki.

Na dzień bilansowy aktywa wyrażone w walucie obcej przelicza się po obowiązującym na ten dzień średnim kursie ogłoszonym dla danej waluty przez Narodowy Bank Polski.

W ciągu roku obrotowego wpływy i wypływy z rachunku walutowego są wyceniane według następujących zasad:

w przypadku zrealizowanej sprzedaży lub zakupu waluty ewidencja odbywa się według kursu kupna lub sprzedaży użytego do tej transakcji,
w sytuacji gdy nie dochodzi do nabycia lub sprzedaży waluty wycena wpływów na rachunek walutowy bankowy i wypływów z tego rachunku odbywa się poprzez zastosowanie średniego kursu NBP z dnia poprzedzającego dzień transakcji,
kolejność wyceny rozchodu środków pieniężnych w walucie obcej na rachunkach walutowych i w kasach walutowych odbywa się według metody FIFO.

Aktywa finansowe – polityka rachunkowości od 1 stycznia 2018 r.

Od 1 stycznia 2018 r., od kiedy Grupa zastosowała MSSF 9 retrospektywnie i skorzystała z możliwości nieprzekształcania danych za okresy porównawcze, Grupa klasyfikuje aktywa finansowe do następujących kategorii wyceny:

wyceniane według zamortyzowanego kosztu;
wyceniane w wartości godziwej przez wynik finansowy;
wyceniane w wartości godziwej przez pozostałe całkowite dochody;

Klasyfikacja jest uzależniona od przyjętego przez Grupę modelu zarządzania aktywami finansowymi oraz warunkami umownych przepływów pieniężnych. Spółka dokonuje reklasyfikacji inwestycji w instrumenty dłużne wtedy i tylko wtedy, gdy zmienia się model zarządzania tymi aktywami.

Ujmowanie i zaprzestanie ujmowania

Aktywa finansowe ujmuje się, gdy Grupa staje się stroną postanowień umownych instrumentu. Aktywa finansowe wyłącza się z ksiąg rachunkowych, gdy prawa do uzyskania przepływów pieniężnych z aktywów finansowych wygasły lub zostały przeniesione, a Grupa dokonała przeniesienia zasadniczo całego ryzyka i wszystkich pożytków z tytułu ich własności.

Wycena na moment początkowego ujęcia

Na moment początkowego ujęcia, Grupa wycenia składnik aktywów finansowych według wartości godziwej powiększonej o, w przypadku składnika aktywów finansowych, których nie wycenia się w wartości godziwej przez wynik finansowy, koszty transakcji, które można bezpośrednio przyporządkować nabyciu składnika aktywów finansowych. Koszty transakcji dotyczące aktywów finansowych wycenianych w wartości godziwej przez wynik finansowy są ujmowane w wyniku finansowym.

Aktywa finansowe wyceniane w wartości godziwej przez wynik finansowy

Aktywa finansowe, które nie spełniają kryteriów wyceny według zamortyzowanego kosztu lub w wartości godziwej przez pozostałe całkowite dochody, są klasyfikowane jako inwestycja wyceniana w wartości godziwej przez wynik finansowy.

Aktywa finansowe wyceniane w wartości godziwej przez wynik finansowy wycenia się według wartości godziwej, a zmiany tej wartości ujmuje się w zysku lub stracie bieżącego okresu i prezentuje w pozycji "Zyski (straty) z tytułu zmian wartości godziwej instrumentów finansowych", za wyjątkiem przychodów z tytułu odsetek, które oblicza się metodą efektywnej stopy procentowej, ujmowanych w pozycji "Przychody z tytułu odsetek". W szczególności Spółka zalicza do tej kategorii pożyczki, które nie spełniają testu SPPI (tj. przepływy pieniężne z tych pożyczek nie stanowią wyłącznie kapitału i odsetek), ponieważ częstotliwość zmian oprocentowania nie odpowiada formule naliczania odsetek.

Aktywa finansowe wyceniane według zamortyzowanego kosztu

Instrumenty dłużne utrzymywane w celu ściągnięcia umownych przepływów, które obejmują wyłącznie spłaty kapitału i odsetek ("SPPI", ang. Solely payment of principal and interest), są wyceniane według zamortyzowanego kosztu. Przychody z tytułu odsetek oblicza się metodą efektywnej stopy procentowej i wykazuje w pozycji "Przychody z tytułu odsetek" w wyniku finansowym. Odpisy z tytułu trwałej utraty wartości ujmuje się zgodnie z zasadą rachunkowości opisaną w "Utrata wartości aktywów finansowych" i prezentuje w pozycji "Odpisy z tytułu utraty wartości aktywów finansowych". Do aktywów finansowych wycenianych według zamortyzowanego kosztu zalicza się w szczególności:

obligacje,
pożyczki, które spełniają test klasyfikacji SPPI i które zgodnie z modelem biznesowym są wykazywane jako "utrzymywane w celu uzyskiwania przepływów pieniężnych",
środki pieniężne i ich ekwiwalenty.

Aktywa finansowe wyceniane w wartości godziwej przez pozostałe całkowite dochody

Aktywa finansowe wyceniane w wartości godziwej przez pozostałe całkowite dochody obejmują instrumenty dłużne, w których przepływy stanowią wyłącznie płatności kapitału

i odsetek, a które są utrzymywane w celu ściągnięcia umownych przepływów pieniężnych i w celu sprzedaży.

Po początkowym ujęciu ww. aktywa finansowe są wyceniane w wartości godziwej, a skutki zmiany wartości godziwej, inne niż odpisy z tytułu utraty wartości, różnice kursowe oraz przychody z tytułu odsetek są ujmowane w innych całkowitych dochodach i prezentowane w kapitale własnym jako kapitał z wyceny do wartości godziwej. Na dzień wyłączenia inwestycji z ksiąg rachunkowych, skumulowaną wartość zysków lub strat ujętych w kapitale własnym przenosi się do zysku lub straty bieżącego okresu. Przychody z tytułu odsetek od takich aktywów finansowych wylicza się metodą efektywnej stopy procentowej i ujmuje w pozycji "Przychody z tytułu odsetek". Odpisy z tytułu utraty wartości ujmuje się zgodnie z zasadą rachunkowości wskazaną w kategorii "Utrata wartości aktywów finansowych" i prezentuje w pozycji "Odpisy z tytułu trwałej utraty wartości aktywów finansowych". Na dzień raportowy Grupa nie posiadała aktywów finansowych zaklasyfikowanych do tej kategorii.

Utrata wartości aktywów finansowych

W odniesieniu do aktywów finansowych wycenianych według zamortyzowanego kosztu oraz aktywów finansowych wycenianych w wartości godziwej przez pozostałe całkowite dochody, Grupa dokonuje na każdy dzień raportowy szacowania konieczności ujęcia oczekiwanych strat kredytowych. Utrata wartości ze względu na ryzyko kredytowe, a także odwrócenie strat, zawsze ujmowane są w wyniku finansowym, nawet w przypadku, gdy dany składnik aktywów finansowych jest wyceniany przez pozostałe całkowite dochody.

Na każdy dzień raportowy Grupa dokonuje oceny, czy ryzyko kredytowe związane z danym instrumentem finansowym znacznie wzrosło od dnia jego początkowego ujęcia:

w sytuacji, gdy ryzyko kredytowe danego aktywa finansowego jest niewielkie oraz gdy wzrost ryzyka kredytowego od początkowego ujęcia do dnia raportowego nie był znaczący, Grupa szacuje straty kredytowe biorąc pod uwagę tylko zdarzenia niewykonania zobowiązania mogące nastąpić w ciągu 12 miesięcy od dnia raportowego,
w sytuacji, gdy ryzyko kredytowe danego aktywa finansowego znacząco wzrosło od dnia początkowego ujęcia, Grupa szacuje straty ze zdarzeń, jakie mogą wystąpić w okresie całego życia instrumentu.

Środki pieniężne i ich ekwiwalenty

Krajowe aktywa wykazuje się w ciągu roku obrotowego i na dzień raportowy w księgach rachunkowych w wartości nominalnej. Wartość nominalna obejmuje doliczone lub ewentualnie potrącone przez bank odsetki.

Na dzień raportowy aktywa wyrażone w walucie obcej przelicza się po obowiązującym na ten dzień średnim kursie ogłoszonym dla danej waluty przez Narodowy Bank Polski.

W ciągu roku obrotowego wpływy i wypływy z rachunku walutowego są wyceniane według następujących zasad:

w przypadku zrealizowanej sprzedaży lub zakupu waluty ewidencja odbywa się według kursu kupna lub sprzedaży użytego do tej transakcji,
w sytuacji gdy nie dochodzi do nabycia lub sprzedaży waluty wycena wpływów na rachunek walutowy bankowy

i wypływów z tego rachunku odbywa się poprzez zastosowanie średniego kursu NBP z dnia poprzedzającego dzień transakcji,

kolejność wyceny rozchodu środków pieniężnych w walucie obcej na rachunkach walutowych i w kasach walutowych odbywa się według metody FIFO.

Należności handlowe

W sprawozdaniu finansowym prezentowane są należności z podziałem na krótkoterminowe i długoterminowe. Jako należności długoterminowe ujmowane są należności wymagalne w okresie powyżej 12 miesięcy od dnia raportowego, a wymagalne w okresie krótszym lub przeznaczone do obrotu prezentowane są jako krótkoterminowe.

Na dzień nabycia lub powstania należności krótkoterminowe ujmuje się według wartości godziwej, czyli według wartości określonej przy ich powstaniu. Natomiast na dzień raportowy należności wycenia się w zamortyzowanym. W przypadku krótkoterminowych należności handlowych, które nie mają znaczącego elementu finansowania, Spółka stosuje podejście uproszczone wymagane w MSSF 9 i wycenia odpisy z tytułu utraty wartości w wysokości strat kredytowych oczekiwanych w całym okresie życia należności od momentu jej początkowego ujęcia.

Odpisy aktualizujące wartość należności są szacowane według poniższych zasad:

dla należności od dłużników postawionych w stan likwidacji lub upadłości – odpis do wysokości należności nieobjętej gwarancją lub innym zabezpieczeniem, zgłoszonej likwidatorowi lub sędziemu komisarzowi w postępowaniu upadłościowym;
dla należności od dłużników w przypadku oddalenia wniosku o ogłoszenie upadłości, jeśli majątek dłużnika nie wystarcza na zaspokojenie kosztów postępowania upadłościowego – odpis w pełnej wysokości należności;
dla należności kwestionowanych przez dłużników oraz z których zapłatą dłużnik zalega, a według oceny sytuacji majątkowej i finansowej dłużnika spłata należności w umownej kwocie nie jest prawdopodobna – odpis do wysokości należności niepokrytej gwarancją lub innym zabezpieczeniem;
dla należności stanowiących równowartość kwot podwyższających należności, w stosunku do których uprzednio dokonano odpisu aktualizującego – odpis do wysokości tych kwot, do czasu ich otrzymania lub odpisania;
dla należności przeterminowanych, których ryzyko nieściągalności jest znaczne - według indywidualnej oceny Zarządu Spółki – odpis w wysokości wiarygodnie oszacowanej kwoty, uwzględniającej współczynnik niewypełnienia zobowiązania skorygowane o wpływ czynników przyszłych oraz wysokość salda niespłaconego na dzień bilansowy,
dla należności nieprzeterminowanych, których ryzyko nieściągalności jest znaczne według indywidualnej oceny Zarządu Spółki – odpis w wysokości wiarygodnie oszacowanej kwoty uwzględniającej współczynnik niewypełnienia zobowiązania skorygowane o wpływ czynników przyszłych oraz wysokość salda niespłaconego na dzień bilansowy,
dla należności nieprzeterminowanych, których ryzyko nieściągalności nie jest znaczne- odpis w wysokości wiarygodnie oszacowanej kwoty z uwzględnieniem współczynnika niewypełnienia zobowiązania.

Współczynnik niewypełnienia zobowiązania określa się na podstawie analizy nieściągalności za ostatnie lata i bierze pod uwagę wpływy przyszłych czynników na kwotę strat kredytowych.

Należności przeterminowane, przedawnione lub nieściągalne zmniejszają dokonane uprzednio odpisy aktualizujące ich wartość. Jeśli od wyżej wymienionych należności nie dokonano odpisów lub dokonano ich w niepełnej wysokości, to należności te zalicza się wtedy odpowiednio do pozostałych kosztów operacyjnych lub kosztów finansowych.

Jeśli przyczyna, dla której dokonano odpisu aktualizującego wartość należności ustanie, to równowartość kwoty, na którą wcześniej utworzono odpis, zwiększa wartość danej należności, a także odpowiednio pozostałe przychody operacyjne lub przychody finansowe.

Odpisy aktualizujące prezentuje się odpowiednio w pozostałych kosztach operacyjnych bądź kosztach finansowych, w zależności od tego jakich należności dotyczą odpisy aktualizujące.

Na dzień powstania należności w walucie obcej są wyceniane według średniego kursu NBP z dnia poprzedzającego dzień powstania należności (np. wystawienia faktury). Na dzień raportowy należności w walucie obcej wyceniane są według średniego kursu NBP obowiązującego na dzień raportowy.

Aktywa i rezerwy z tytułu odroczonego podatku dochodowego

Aktywa i rezerwy z tytułu odroczonego podatku dochodowego ustala się i tworzy stosując podejście bilansowe. Wycena aktywów i rezerw na odroczony podatek dochodowy jest dokonywana na koniec każdego kwartału.

Aktywa z tytułu odroczonego podatku dochodowego ustala się od wszystkich występujących przejściowych różnic ujemnych, nierozliczonych strat podatkowych oraz niewykorzystanych ulg podatkowych do wysokości, do której jest prawdopodobne osiągnięcie zysku do opodatkowania pozwalającego na potrącenie ujemnych różnic przejściowych, strat i ulg podatkowych.

Na każdy dzień raportowy wartość bilansowa składnika aktywów z tytułu odroczonego podatku dochodowego jest weryfikowana na każdy dzień raportowy, czy jest prawdopodobne osiągnięcie zysku do opodatkowania pozwalającego na potrącenie ujemnych różnic przejściowych, strat i ulg podatkowych, tzn.:

czy istnieją wystarczające dodatnie różnice przejściowe, na które utworzono rezerwy z tytułu odroczonego podatku dochodowego, lub
czy osiągnięcie dochodu na poziomie pozwalającym na potrącenie ujemnych różnic przejściowych oraz odliczenie strat i ulg podatkowych jest prawdopodobne (przy czym osiągnięcie wystarczającego dochodu uznaje się za prawdopodobne, gdy wynika to z planów finansowych na lata następne).

Rezerwa na podatek odroczony ujmowana jest w odniesieniu do dodatnich różnic przejściowych.

Wartość bilansowa składnika rezerw z tytułu odroczonego podatku jest weryfikowana na każdy dzień raportowy i ulega stosownemu obniżeniu o tyle, o ile przestało być prawdopodobne wystąpienie zobowiązania z tytułu podatku dochodowego.

Aktywa z tytułu odroczonego podatku dochodowego oraz rezerwy na podatek odroczony wyceniane są z zastosowaniem stawek podatkowych, które według przewidywań będą obowiązywać w okresie, gdy składnik aktywów zostanie zrealizowany lub rezerwa rozwiązana, przyjmując za podstawę stawki podatkowe (i przepisy podatkowe) obowiązujące na dzień raportowy lub takie, których obowiązywanie w przyszłości jest pewne na dzień raportowy.

Aktywa i rezerwy z tytułu odroczonego podatku dochodowego są ze sobą kompensowane wówczas, gdy Grupa posiada możliwy do wyegzekwowania tytuł prawny do przeprowadzenia kompensat należności z zobowiązaniami z tytułu bieżącego podatku oraz Grupa zakłada jednoczesną realizację aktywów i rezerw na podatek dochodowy z tego samego tytułu. Kompensacie podlega podatek odroczony od przychodów i kosztów z tytułu wycen nieruchomości inwestycyjnych, instrumentów finansowych oraz innych należności i zobowiązań.

Ujęcie w księgach rachunkowych aktywów i rezerw z tytułu odroczonego podatku dochodowego następuje poprzez księgowanie na koniec okresu sprawozdawczego tylko zmiany sald aktywów i rezerw z tytułu odroczonego podatku dochodowego ustalonych na koniec i początek okresu sprawozdawczego.

Jeżeli ustalone aktywa lub utworzone rezerwy z tytułu odroczonego podatku dochodowego dotyczą operacji gospodarczych, których skutek wpływa na wynik finansowy, to korespondują one również z wynikiem finansowym. Aktywa i rezerwy z tytułu odroczonego podatku dochodowego dotyczące operacji rozliczanych z kapitałem (funduszem) własnym odnosi się również na kapitał (fundusz) własny, a nie na wynik finansowy.

W sytuacjach określonych w MSR 12 odroczony podatek dochodowy ujmuje się jako korektę wartości firmy.

Rozliczenia międzyokresowe przychodów i kosztów

Czynne rozliczenia kosztów są dokonywane dla kosztów, które dotyczą więcej niż jednego okresu sprawozdawczego. Do rozliczeń międzyokresowych czynnych zaliczane są m.in.:

opłacone z góry świadczenia, takie jak prenumerata, ubezpieczenia, czynsze i dzierżawy – rozliczane metodą liniową;
opłacone z góry koszty energii elektrycznej, gazu, usług komunikacyjnych lub komunalnych – rozliczane metodą liniową;
opłata wstępna przy zawieraniu umów leasingu rozliczana metodą liniową przez okres trwania umowy;
koszty generalnych remontów tzw. fit-outs rozliczane metodą liniową przez okres od 1 roku do 5 lat w zależności od decyzji Zarządu Spółki;
podatek od nieruchomości, opłata roczna za wieczyste użytkowanie gruntów – rozliczane metodą liniową;
przeniesienie ustalonej na dzień raportowy nadwyżki kosztów wytworzenia niezakończonych usług budowlanych nad kosztami tych usług współmiernych do przychodów – rozliczane zgodnie z zasadami obowiązującymi dla rozliczania usług budowlanych;
koszty emisji akcji do dnia emisji rozliczane w dniu emisji.

Metoda liniowa zastosowana do rozliczania kosztów wymienionych powyżej polega na rozliczeniu tych pozycji stosownie do upływu czasu.

Nie rzadziej niż na koniec każdego roku obrotowego wszystkie pozycje rozliczeń międzyokresowych czynnych są weryfikowane pod kątem ich zasadności. Wszystkie pozycje aktywów, których nie można jednoznacznie przypisać do przychodów, które maja zostać osiągnięte w przyszłych okresach sprawozdawczych powinny być odniesione na wynik bieżący.

Bierne rozliczenia międzyokresowe kosztów obejmują:

zobowiązania wynikające z przyjętych przez Spółkę niefakturowanych dostaw i usług; jednak w sprawozdaniu finansowym zalicza się je do zobowiązań handlowych, i to także wtedy, gdy ustalenie przez Spółkę dokładnej ilości i/lub ceny dostawy/usługi może wymagać szacunków.

Rozliczenia międzyokresowe przychodów obejmują:

zaliczki i przedpłaty na świadczenia, których wykonanie nastąpi w następnych okresach sprawozdawczych;
otrzymane wpłaty lub zafakturowane z góry należności za świadczenia, których wykonanie nastąpi w następnych okresach sprawozdawczych – zalicza się do nich przede wszystkim: otrzymane z góry czynsze, dzierżawy oraz inne zapłaty pobrane z góry, rozliczane w równych ratach w okresach miesięcznych przez okres trwania umowy;
nieotrzymane jeszcze kary umowne i odszkodowania dochodzone na drodze sądowej – ich rozliczenie na pozostałe przychody operacyjne następuje w momencie otrzymania przychodu.

Kapitały

Kapitały własne wyceniane są w wartości nominalnej.

Kapitał podstawowy wykazuje się w wysokości określonej w statucie/umowie i w uchwałach o podwyższeniu/umorzeniu kapitału podstawowego i wpisanej w rejestrze sądowym. Do czasu zarejestrowania podwyższenia kapitału kwoty wniesione przez udziałowców wykazane są w księgach rachunkowych jako rozrachunki, a prezentowane w sprawozdaniu finansowym jako pozostałe kapitały rezerwowe.

Różnice między wartością godziwą uzyskanej zapłaty i wartością nominalną akcji są ujmowane w kapitale zapasowym ze sprzedaży akcji powyżej wartości nominalnej. Koszty emisji akcji poniesione przy powstaniu spółki akcyjnej lub podwyższeniu kapitału zakładowego zmniejszają kapitał zapasowy spółki do wysokości nadwyżki wartości emisji nad wartością nominalną akcji.

Pozostałe kapitały obejmują głównie kapitał z rozliczenia nabycia udziałów w spółce ArtN oraz kapitał z wyceny programu motywacyjnego (wynagrodzenie w formie akcji spółki dominującej).

Płatności w formie akcji – Program motywacyjny

Wartość godziwa przyznanej opcji zakupu akcji Capital Park S.A. jest ujęta jako koszty z tytułu wynagrodzeń w korespondencji ze zwiększeniem kapitału własnego. Wartość godziwa jest określana na dzień przyznania opcji zakupu akcji przez osoby uprawnione i ujmowana w całym okresie, w którym będą nabywane prawa do realizacji opcji.

Kwota obciążająca koszty jest korygowana w celu odzwierciedlenia aktualnej liczby przyznanych opcji, dla których warunki świadczenia pracy oraz warunki nierynkowe nabywania uprawnień są spełnione. W przypadku płatności w formie akcji z warunkami innymi niż warunki nabywania uprawnień, wartość godziwa nagród przyznawanych w płatnościach w formie akcji jest określana w taki sposób, aby odzwierciedlić te warunki natomiast nie jest dokonywana aktualizacja tej wyceny jeżeli występują różnice pomiędzy oczekiwanymi a aktualnymi wynikami.

Wycena zobowiązania jest weryfikowana na koniec każdego okresu sprawozdawczego i na dzień rozliczenia. Wszystkie zmiany w wartości godziwej zobowiązania są wykazywane jako koszty osobowe w zysku lub stracie bieżącego okresu.

Do pozycji Zyski zatrzymane oprócz wyników finansowych za lata poprzednie, odnosi się również skutki istotnych błędów lat poprzednich. Za istotny błąd lat poprzednich uznaje się błąd, w wyniku którego zostanie spełniony jeden z poniższych warunków:

wynik finansowy brutto odchyli się o więcej niż 10% i suma bilansowa odchyli się o więcej niż 1%,
wynik finansowy brutto odchyli się o więcej niż 10% i przychody netto ze sprzedaży odchylą się o więcej niż 1%.

Spółka koryguje istotne błędy lat poprzednich retrospektywnie i przekształca dane retrospektywnie, o ile jest to wykonalne w praktyce. Korekta istotnego błędu lat poprzednich jest odnoszona w kwocie netto, tzn. po uwzględnieniu wpływu błędu na zobowiązania podatkowe (zarówno o charakterze bieżącym, jak i wynikające z tytułu odroczonego podatku dochodowego).

Zyski osiągnięte w latach poprzednich, również takie które wcześniej zostały przeznaczone na kapitał zapasowy i rezerwowy mogą być wypłacone akcjonariuszom i udziałowcom w formie dywidendy, po pokryciu wszelkich strat z lat poprzednich oraz osiągnięciu minimalnej wysokości kapitału zapasowego przewidzianego przez Kodeks Handlowy dla spółek akcyjnych, tj. 1/3 kapitału akcyjnego.

Zobowiązania finansowe nie będące instrumentami pochodnymi

Wyemitowane instrumenty dłużne oraz zobowiązania podporządkowane są ujmowane przez Grupę na dzień ich powstania. Wszystkie pozostałe zobowiązania finansowe, w tym zobowiązania wyceniane w wartości godziwej przez wynik finansowy, są ujmowane na dzień zawarcia transakcji, który jest dniem, w którym Grupa staje się stroną umowy zobowiązującej do wydania instrumentu finansowego.

W momencie początkowego ujęcia Spółka wycenia składnik zobowiązań finansowych w jego wartości godziwej skorygowanej o koszty transakcji, które można bezpośrednio przypisać do nabycia lub emisji tych zobowiązań finansowych.

Grupa wyłącza z ksiąg zobowiązanie finansowe, kiedy zobowiązanie zostanie spłacone, umorzone lub ulegnie przedawnieniu.

Zobowiązania finansowe wyceniane w zamortyzowanym koszcie obejmują zaciągnięte przez Grupę kredyty oraz wyemitowane obligacje. Wycena w zamortyzowanym koszcie odnoszona jest w stosunku do wyceny kredytów i obligacji obejmującej wartość kapitałów, naliczonych odsetek, niezrealizowanych różnic kursowych naliczonych na dzień raportowy oraz nie odpisaną liniowo w koszty wartość poniesionych prowizji.

Koszty odsetkowe z tytułu finansowania zewnętrznego (kredyty, obligacje) korygowane są o wycenę w zamortyzowanym koszcie przy zastosowaniu efektywnej stopy procentowej. Metoda wyceny w zamortzyowanym koszcie przy zastosowaniu efektywnej stopy procentowej polega na ujęciu wszystkich wpływów i wydatków z tytułu kredytu oraz obligacji (zaciągnięcie kredytu, spłaty kredytu, zapłacone prowizje, wszelkie zapłacone pośrednie koszty związane z obsługą kredytu np. doradztwo kredytowe) według daty przepływu pieniężnego i zdyskontowanie tych przepływów pieniężnych stosując wewnętrzną stopę zwrotu (IRR).

Wdrożenie MSSF 9 od 2018 r. nie wpłynęło na zasady wyceny zobowiązań finansowych Grupy w stosunku do polityki rachunkowości obowiązującej do 31 grudnia 2017 r., tj. zasad wyceny określonych w MSR 39.

Pochodne instrumenty finansowe

Grupa używa pochodnych instrumentów finansowych do zabezpieczenia ryzyka kursowego i ryzyka zmiany stóp procentowych. Wbudowane instrumenty pochodne są wydzielane z umowy zasadniczej i wykazywane oddzielnie, jeśli cechy ekonomiczne i ryzyka umowy zasadniczej i wbudowanego instrumentu pochodnego nie są blisko powiązane, oddzielny instrument o tych samych warunkach, co wbudowany instrument pochodny odpowiadałby definicji instrumentu pochodnego i hybrydowy (łączny) instrument nie jest wyceniany według wartości godziwej przez wynik finansowy.

Pochodne instrumenty finansowe są ujmowane początkowo w wartości godziwej. Koszty transakcji są ujmowane w momencie poniesienia w zysku lub stracie bieżącego okresu. Po początkowym ujęciu, Spółka wycenia pochodne instrumenty finansowe w wartości godziwej, zyski i straty

wynikające ze zmiany wartości godziwej ujmuje się w przychodach lub kosztach finansowych.

Grupa nie stosuje rachunkowości zabezpieczeń w rozumieniu MSSF 9.

Kredyty

Kredyty ujmuje się początkowo w wartości godziwej, pomniejszonej o poniesione koszty transakcyjne. Na dzień raportowy kredyty wyceniane są według zamortyzowanego kosztu. Wszelkie różnice pomiędzy wpływami z tytułu kredytów (po potrąceniu kosztów transakcji) a wartością zapłaty ujmuje się jako koszt finansowy w okresie kredytowania, stosując metodę efektywnej stopy procentowej. Opłaty i prowizje uiszczane przy zaciąganiu kredytów są ujmowane jako koszty transakcyjne kredytu w wysokości, w jakiej jest prawdopodobne, że część lub całość kredytu zostanie wypłacona. W takim przypadku opłata jest odraczana do czasu wypłaty. W zakresie, w jakim nie ma przesłanek ku temu, że część lub całość kredytu zostanie wykorzystana, opłata jest kapitalizowana jako przedpłata na usługi płynnościowe i amortyzowana przez okres kredytu, którego dotyczy. Kredyty są usuwane ze skonsolidowanego sprawozdania z sytuacji finansowej, gdy obowiązek określony w umowie został wypełniony, umorzony lub wygasł. Różnica między wartością bilansową zobowiązania finansowego, które wygasło lub zostało przeniesione na inną stronę, a zapłaconą zapłatą, w tym przekazanymi aktywami niepieniężnymi lub przejętymi zobowiązaniami, jest ujmowana w skonsolidowanym rachunku z zysków i strat oraz innych całkowitych dochodów jako pozostałe przychody lub koszty finansowe.

Kredyty zalicza się do zobowiązań krótkoterminowych, chyba że Grupa posiada bezwarunkowe prawo do odroczenia spłaty zobowiązania o co najmniej 12 miesięcy od dnia raportowego.

W przypadku zmodyfikowanych kredytów MSSF 9 wymaga, aby zysk lub stratę obliczyć jako różnicę między pierwotnymi umownymi przepływami pieniężnymi a zmodyfikowanymi przepływami pieniężnymi zdyskontowanymi według pierwotnej efektywnej stopy procentowej.

Rezerwy

Rezerwy zgodnie z MRS 37 tworzone są wówczas, gdy na Grupie ciąży obowiązek (prawny lub zwyczajowo oczekiwany) wynikający ze zdarzeń przeszłych, i gdy prawdopodobne jest, że wypełnienie tego obowiązku spowoduje konieczność wypływu korzyści ekonomicznych oraz można dokonać wiarygodnego oszacowania kwoty tego zobowiązania. Jeżeli Grupa spodziewa się, że koszty objęte rezerwą zostaną zwrócone, na przykład na mocy umowy ubezpieczenia, wówczas zwrot ten jest ujmowany jako odrębny składnik aktywów, ale tylko wtedy, gdy jest rzeczą praktycznie pewną, że zwrot ten rzeczywiście nastąpi.

Podstawą tworzenia rezerwy jest rzetelny szacunek dokonany przez Zarząd każdej Spółki z Grupy. Na każdy dzień raportowy Spółka weryfikuje zasadność i wysokość kwoty utworzonej rezerwy.

Utworzenie lub zwiększenie kwoty rezerwy zalicza się odpowiednio do kosztów podstawowej działalności operacyjnej, kosztów finansowych albo nakładów inwestycyjnych na nieruchomości lub zapasy, zależnie od okoliczności, z którymi przyszłe zobowiązania się wiążą. Wykorzystanie rezerwy jest związane z powstaniem zobowiązania, na które uprzednio utworzono rezerwę, jest ono księgowane jako zmniejszenie rezerwy i zwiększenie zobowiązania. Rezerwa może być wykorzystana wyłącznie zgodnie z celem, na jaki była pierwotnie utworzona. Niewykorzystane rezerwy, wobec zmniejszenia lub ustania ryzyka uzasadniającego ich utworzenie na dzień, na który okazały się zbędne, zmniejszają koszty podstawowej działalności operacyjnej albo odpowiednio zwiększają pozostałe przychody operacyjne lub przychody finansowe, w zależności od tego, które koszty zostały wcześniej obciążone tworzoną rezerwą.

Przykładami rezerw są rezerwy tworzone na:

1. Udzielone gwarancje i poręczenia podstawą oceny prawdopodobieństwa możliwego obowiązku utworzenia rezerwy jest analiza przebiegu wywiązywania się podmiotu, któremu udzielono gwarancji lub poręczenia ze zobowiązań objętych gwarancją lub poręczeniem, w przypadku złej kondycji podmiotu, któremu udzielono gwarancji lub poręczenia wysokość rezerwy będzie zależała od przewidywanej przez Spółkę możliwości spłaty zobowiązania przez ten podmiot; sam fakt udzielenia gwarancji i poręczenia nie jest podstawą utworzenia rezerwy, konieczne jest wtedy natomiast ujawnienie zobowiązania warunkowego;
1. Skutki toczącego się postępowania sądowego podstawą oceny prawdopodobieństwa możliwego obowiązku utworzenia rezerwy może być przebieg postępowania sądowego lub opinie prawników; ustalając kwotę rezerwy, należy wziąć pod uwagę nie tylko kwotę roszczenia określoną w pozwie, ale również koszty postępowania sądowego;
1. Przewidywane straty z podpisanych umów.

Zobowiązania handlowe i pozostałe zobowiązania

W sprawozdaniu finansowym prezentowane są zobowiązania z podziałem na krótkoterminowe i długoterminowe. Jako zobowiązania długoterminowe są ujmowane zobowiązania wymagalne w okresie powyżej 12 miesięcy od dnia raportowego, a wymagalne w okresie krótszym lub przeznaczone do obrotu prezentowane są jako krótkoterminowe.

Zobowiązania handlowe oraz pozostałe zobowiązania są początkowo ujmowane według wartości godziwej, a następnie wyceniane są według zamortyzowanego kosztu przy użyciu metody efektywnej stopy procentowej. Wartość godziwa nieoprocentowanego zobowiązania to jego zdyskontowana kwota spłaty. Jeżeli termin wymagalności zobowiązania jest krótszy niż jeden rok, pomija się dyskontowanie.

Na dzień powstania zobowiązania w walucie obcej są wyceniane według średniego kursu NBP z dnia poprzedzającego dzień powstania zobowiązania (np. wystawienia faktury). Na dzień raportowy zobowiązania w walucie obcej wyceniane są według średniego kursu NBP obowiązującego na dzień raportowy.

Pozostałe zobowiązania obejmują w szczególności kaucje od najemców (jako zabezpieczenia umów najmu), kaucje od generalnych wykonawców (kaucje należytego wykonania umowy oraz kaucje za brak gwarancji dobrego wykonania umowy), zobowiązania z tytułu podatków i zobowiązania z tytułu otrzymanych zaliczek, które będą rozliczone poprzez dostawę towarów, usług lub środków trwałych.

Przychody z działalności operacyjnej

Przychody są wpływami korzyści ekonomicznych danego okresu, powstałymi w toku zwyklej działalności gospodarczej Grupy, które skutkują zwiększeniem kapitału własnego w inny sposób niż wynikający z wpłat udziałowców.

Do przychodów z działalności operacyjnej Grupa zalicza:

przychody z wynajmu nieruchomości biurowych i handlowych, w tym również odszkodowania otrzymane od najemców z tytułu wcześniejszego rozwiązania umowy najmu, w tym opłaty na pokrycie kosztów związanych z użytkowaniem nieruchomości oraz usług świadczonych przez spółki z Grupy w związku z umowami najmu,
zyski ze sprzedaży nieruchomości inwestycyjnych,
przychody z tytułu zarządzania nieruchomościami i portfelem inwestycyjnym.

Grupa prezentuje przychody z najmu z uwzględnieniem uśrednionego czynszu w okresie zawartych umów najmu, co oznacza, że zmiany stawek czynszu w okresie najmu (wakacje czynszowe) są ujmowane memoriałowo.

Przychody są rozpoznawane w wartości godziwej zapłaty otrzymanej lub należnej po pomniejszeniu o podatek od towarów i usług oraz ewentualne rabaty.

Przychody ze sprzedaży ujmuje się w księgach, w momencie gdy są one, zgodnie z zawartymi umowami najmu, należne. W przypadku sprzedaży domów lub mieszkań przyjmuje się, że przychód jest uzyskany w momencie:

zapłaty całości ceny lub

przekazania nabywcy wszystkich ryzyk i korzyści wynikających z władztwa nad przedmiotem transakcji, co najczęściej następuje w momencie podpisania aktu notarialnego albo protokołu zdawczo-odbiorczego.

Grupa przeprowadziła analizę agent vs. principal dla service charge i uznała, że Grupa jest pryncypałem i może rozpoznawać przychody w szyku rozwartym.

Koszty działalności operacyjnej

Do kosztów działalności operacyjnej Grupa zalicza:

koszty funkcjonowania nieruchomości biurowych i handlowych oraz koszty bezpośrednio związane z nieruchomościami, tj. przede wszystkim następujące pozycje: koszty mediów i pozostałe materiały; sprzątanie i ochrona; koszty zarządzania nieruchomościami i obsługi technicznej; opłaty na rzecz wspólnot i spółdzielni; podatki od nieruchomości i opłaty z tytułu wieczystego użytkowania gruntów; koszty ubezpieczenia, a także koszty wynagrodzeń pracowników obsługujących nieruchomości z wyłączeniem kosztów zrefakturowanych na najemców;
koszty funkcjonowania spółek celowych, które obejmują koszty wynagrodzeń, oraz koszty administracyjne związane z funkcjonowaniem spółek celowych jako podmiotów gospodarczych, jak również inne koszty operacyjne nie dotyczące nieruchomości;
koszty ogólnego zarządu obejmujące koszty wynagrodzeń, oraz koszty administracyjne spółki dominującej Capital Park S.A. oraz podmiotu świadczącego usługi wsparcia operacyjnego dla innych podmiotów z Grupy, tj. CP Management Sp. z o.o. takie jak: koszty konsultantów, wydatki biurowe, koszty prawne, prowizje, amortyzację rzeczowych aktywów trwałych, jak również koszty innych spółek Grupy nieposiadających nieruchomości;
koszty remontów i napraw nieruchomości;
koszty sprzedaży;
koszty wyceny programu motywacyjnego dla uprawnionych osób;

Pozostałe pozycje w skonsolidowanego sprawozdania z zysków lub strat i innych całkowitych dochodów prezentowane w działalności operacyjnej:

Zyski/straty z wyceny nieruchomości inwestycyjnych oraz odpisy aktualizujące wartość zapasów obejmujące przede wszystkim zyski i straty z tytułu aktualizacji wartości godziwej nieruchomości inwestycyjnych, które odzwierciedlają zmiany wartości godziwych tych nieruchomości w danym okresie;
Udział w zyskach/stratach jednostek wycenianych metodą praw własności obejmuje cześć zysków albo strat

jakie w danym roku obrotowych uzyskały/poniosły jednostki wyceniane metodą praw własności;

Ustalanie zysku operacyjnego netto z działalności podstawowej

Zysk operacyjny netto wyznaczany jest jako przychody z wynajmu gotowych nieruchomości pomniejszone o koszty bezpośrednio związane z nieruchomościami.

Zysk z działalności operacyjnej wyznaczany jest jako Zysk operacyjny netto powiększony o pozycje innych przychodów operacyjnych, oraz pomniejszony o pozycje innych kosztów operacyjnych.

Wyniki Grupy zależą w dużym stopniu od zmian cen na rynkach nieruchomości, na które wpływ mają między innymi następujące czynniki: wysokość czynszów, obłożenie nieruchomości, zmiany stóp kapitalizacji, zmiany stóp procentowych, koszty budowy, dostępność finansowania bankowego, kurs EUR/PLN i ogólna sytuacja na rynku kredytowym.

Przychody i koszty finansowe

Przychody i koszty z tytułu odsetek są ujmowane zgodnie z metodą memoriałową.

Pozycja innych przychodów oraz kosztów finansowych obejmuje głównie zrealizowane i niezrealizowane różnice kursowe powstające w związku ze spłatą oraz wyceną zobowiązań finansowych.

Koszty finansowania zewnętrznego ujmowane są jako koszty w momencie ich poniesienia, z wyjątkiem kosztów, które są związane z wytworzeniem (budową) lub nabyciem składnika aktywów. W takim przypadku koszty finansowania zewnętrznego są aktywowane, pod warunkiem, że istnieje prawdopodobieństwo, że w przyszłości przyniosą one korzyści ekonomiczne. Grupa aktywuje koszty finansowania zewnętrznego w wartości inwestycji w nieruchomości lub zapasów – w zależności od rodzaju nieruchomości.

Koszty odsetkowe z tytułu finansowania zewnętrznego (kredyty, obligacje) korygowane są o wycenę w zamortyzowanym koszcie przy zastosowaniu efektywnej stopy procentowej. Metoda wyceny w zamortyzowanym koszcie przy zastosowaniu efektywnej stopy procentowej polega na ujęciu wszystkich wpływów i wydatków z tytułu kredytu oraz obligacji (zaciągnięcie kredytu, spłaty kredytu, zapłacone prowizje, wszelkie zapłacone pośrednie koszty związane z obsługą kredytu np. doradztwo kredytowe) według daty przepływu pieniężnego i zdyskontowanie tych przepływów pieniężnych stosując wewnętrzną stopę zwrotu (IRR).

Podatki dochodowe – podatek bieżący

Zobowiązania i należności z tytułu bieżącego podatku za okres bieżący i okresy poprzednie wycenia się w wysokości kwot przewidywanej zapłaty na rzecz organów podatkowych lub podlegających zwrotowi od organów podatkowych.

Wypłata dywidend

Dywidendy są ujmowane w momencie ustalenia praw akcjonariuszy do ich otrzymania.

Zasady prezentacji sprawozdania z przepływów pieniężnych

Grupa sporządza sprawozdanie z przepływów pieniężnych metodą bezpośrednią. Decyzją Zarządu jednostki dominującej począwszy od okresów zakończonych 31 grudnia 2018 r. Grupa zmieniła metodę sporządzania sprawozdania z przepływów pieniężnych z metody pośredniej na metodę bezpośrednią.

Grupa prezentuje przepływy pieniężne w podziale na:

działalność operacyjną która przedstawia wpływy i wydatki z podstawowej działalności Grupy oraz wszelkie inne przepływy gotówkowe nie uwzględnione w żadnej z niżej wymienionych rodzajów działalności,
działalność inwestycyjną która przedstawia wpływy i wydatki z tytułu nabycia i sprzedaży inwestycji długo i krótkoterminowych innych niż środki pieniężne,
działalność finansową która przedstawia zmiany wysokości i struktury wniesionego kapitału własnego oraz zadłużenia Grupy.

Działalność operacyjna

Przepływy pieniężne z działalności operacyjnej pochodzą przede wszystkim z podstawowej działalności przynoszącej Grupie przychody. Są to pieniężne skutki transakcji i innych zdarzeń uwzględnionych przy ustaleniu zysku lub straty Grupy, takich jak:

wpływy ze sprzedaży usług i refakturowania kosztów na najemców,
zapłacone dostawy dóbr i usług,
zapłacone i otrzymane podatki, w tym podatek dochodowy,
zapłacone świadczenia pracownicze,
wpływy z lokowania środków pieniężnych,
inne wpływy i wydatki związane z podstawową działalnością Grupy.

Działalność inwestycyjna

Przepływy pieniężne z działalności inwestycyjnej prezentują nakłady, które będą służyć wytwarzaniu przychodów i generowaniu środków pieniężnych w przyszłości, jak również wpływy ze sprzedaży takich składników majątku, których okres gospodarczego wykorzystania przekraczał standardowy cykl wytwarzania usług przez podmioty z Grupy kapitałowej. Są to w szczególności skutki pieniężne takich transakcji jak:

wpływy i wypływy związane z przejęciem lub sprzedażą jednostek zależnych lub ich części,
środki pieniężne i ich ekwiwalenty w jednostce zależnej, która została przejęta lub sprzedana,
wpływy i wypływy związane z nabyciem i zbyciem środków trwałych i wartości niematerialnych i prawnych, w tym również zaliczki,
wpływy i wypływy związane z nabyciem i zbyciem inwestycji w nieruchomości, w tym również zaliczki,
wpływy i wypływy związane z nabyciem i zbyciem inwestycji mieszkaniowych, w tym również zaliczki,
środki pieniężne otrzymane i zapłacone z tytułu realizacji instrumentów finansowych, chyba ze realizacja takiego instrumentu jest ścisłe związana z działalnością operacyjna lub finansową,
wpływy odsetek od udzielonych pożyczek.

7.5. ZMIANY ZASAD RACHUNKOWOŚCI

Niniejsze śródroczne skrócone skonsolidowane sprawozdanie finansowe zostało sporządzone zgodnie z Międzynarodowym Standardem Rachunkowości 34 – Śródroczna sprawozdawczość finansowa.

Porównawcze dane finansowe za okres 12 miesięcy kończący się 31 grudnia 2018 r. oraz 3 miesięcy kończący się 31 marca 2018 r. zostały przygotowane w oparciu o te same podstawy sporządzenia rocznego skonsolidowanego sprawozdania finansowego.

Sporządzając niniejsze śródroczne skrócone skonsolidowane sprawozdanie finansowe Grupa Kapitałowa stosuje takie same zasady rachunkowości jak przy sporządzaniu rocznego skonsolidowanego sprawozdania finansowego za rok 2018.

W okresie objętym niniejszym śródrocznym skonsolidowanym sprawozdaniem finansowym weszły w życie nowe standardy, które zostały przez Grupę zastosowane po raz pierwszy i wymagały zmiany zasad rachunkowości:

MSSF 16 Leasing. Nowy standard ustanawia zasady ujęcia, wyceny, prezentacji oraz ujawnień dotyczących leasingu. Wszystkie transakcje leasingu skutkują uzyskaniem przez leasingobiorcę prawa do użytkowania aktywa oraz zobowiązania z tytułu obowiązku zapłaty. Tym samym, MSSF 16 znosi klasyfikację leasingu operacyjnego i leasingu finansowego zgodnie z MSR 17 i wprowadza jeden model dla ujęcia księgowego leasingu przez leasingobiorcę. Leasingobiorca będzie

Działalność finansowa

Przepływy pieniężne z działalności finansowej prezentują wpływy i wydatki związane z finansowaniem działalności Grupy, których celem jest możliwość oszacowania roszczeń przyszłych przepływów pieniężnych podmiotów dostarczających Grupie kapitał. Są to w szczególności takie pozycje jak:

wpływy z tytułu emisji akcji lub innych instrumentów finansowych,
środki pieniężne zapłacone akcjonariuszom z tytułu ich udziału w zysku i kapitale własnym,
wpływy i wydatki z tytułu zaciągniętych i spłaconych kredytów, pożyczek, wyemitowanych obligacji i innych papierów wartościowych.

zobowiązany ująć: (a) aktywa i zobowiązania dla wszystkich transakcji leasingu zawartych na okres powyżej 12 miesięcy, za wyjątkiem sytuacji, gdy dane aktywo jest niskiej wartości; oraz (b) amortyzację leasingowanego aktywa odrębnie od odsetek od zobowiązania leasingowego w sprawozdaniu z wyników.

MSSF 16 w znaczącej części powtarza regulacje z MSR 17 dotyczące ujęcia księgowego leasingu przez leasingodawcę. W konsekwencji, leasingodawca kontynuuje klasyfikację w podziale na leasing operacyjny i leasing finansowy oraz odpowiednio różnicuje ujęcie księgowe.

Grupa zastosowała MSSF 16 od 1 stycznia 2019 r. Zarząd przeanalizował wpływ powyższego standardu na sytuację finansową, wyniki działalności Grupy oraz na zakres informacji prezentowanych w sprawozdaniu finansowym. Wdrożenie MSSF 16 od 1 stycznia 2019 r. wywarło istotny wpływ na niniejsze skrócone skonsoldiowane sprawozdanie finansowe. Ujawnienia znajdują się w nocie 30. Zmiany do MSSF 9 Prawo wcześniejszej spłaty z negatywnym wynagrodzeniem. Zmiana do MSSF 9 obowiązuje dla okresów rocznych rozpoczynających się z 1 stycznia 2019 r. lub po tej dacie, z możliwością jej wcześniejszego zastosowania. Na skutek zmiany do MSSF 9, jednostki będą mogły wyceniać aktywa finansowe z tak zwanym prawem do wcześniejszej spłaty z negatywnym wynagrodzeniem według zamortyzowanego kosztu lub według wartości godziwej poprzez inne całkowite dochody, jeżeli spełniony jest określony warunek zamiast dokonywania wyceny według wartości godziwej przez wynik finansowy.

Grupa zastosowała powyższe zmiany do MSSF 9 od 1 stycznia 2019 r. Zarząd przeanalizował wpływ powyższego standardu

na sytuację finansową, wyniki działalności Grupy oraz na zakres informacji prezentowanych w sprawozdaniu finansowym i nie spodziewa się istotnych zmian.

Zmiany do MSR 28 Inwestycje w jednostkach stowarzyszonych i wspólnych przedsięwzięciach. Zmiana obowiązuje dla okresów rocznych rozpoczynających się z 1 stycznia 2019 r. lub po tej dacie. Zmiany do MSR 28 Inwestycje w jednostkach stowarzyszonych i wspólnych przedsięwzięciach wyjaśniają, że w odniesieniu do długoterminowych udziałów w jednostce stowarzyszonej lub wspólnym przedsięwzięciu, do których nie stosuje się metody praw własności, spółki stosują MSSF 9. Dodatkowo, Rada opublikowała również przykład ilustrujący zastosowanie wymogów MSSF 9 i MSR 28 do długoterminowych udziałów w jednostce stowarzyszonej lub wspólnym przedsięwzięciu.

Grupa zastosowała powyższe zmiany do MSR 29 od 1 stycznia 2019 r. Zarząd przeanalizował wpływ powyższego standardu na sytuację finansową, wyniki działalności Grupy oraz na zakres informacji prezentowanych w sprawozdaniu finansowym i nie spodziewa się istotnych zmian. Na dzień raportowy wszystkie inwestycje we wspólnych przedsięwzięciach wyceniane są metodą praw własności.

KIMSF 23 Niepewność związana z ujęciem podatku dochodo-

wego. KIMSF 23 wyjaśnia wymogi w zakresie rozpoznania i wyceny zawarte w MSR 12 w sytuacji niepewności związanej z ujęciem podatku dochodowego. Wytyczne obowiązują dla okresów rocznych rozpoczynających się z 1 stycznia 2019 r. lub po tej dacie.

Grupa zastosowała powyższe zmiany do KIMS 23 od 1 stycznia 2019 r. Zarząd przeanalizował wpływ powyższego standardu na sytuację finansową, wyniki działalności Grupy oraz na zakres informacji prezentowanych w sprawozdaniu finansowym i nie spodziewa się istotnych zmian.

MSR 19 Świadczenia pracownicze. Zmiany do MSR 19 obowiązują dla okresów rocznych rozpoczynających się 1 stycznia 2019 r. lub po tej dacie. Poprawki do standardu określają wymogi związane z ujęciem księgowym modyfikacji, ograniczenia lub rozliczenia programu określonych świadczeń.

Grupa zastosowała powyższe zmiany do MSSF 9 od 1 stycznia 2019 r. Zarząd przeanalizował wpływ powyższego standardu na sytuację finansową, wyniki działalności Grupy oraz na zakres informacji prezentowanych w sprawozdaniu finansowym i nie spodziewa się istotnych zmian.Na dzień sporządzenia niniejszego skonsolidowanego sprawozdania finansowego, zmiana ta nie została jeszcze zatwierdzona przez Unię Europejską.

Opublikowane standardy i interpretacje, które jeszcze nie obowiązują i nie zostały wcześniej zastosowane przez Spółkę:

W niniejszym śródrocznym skonsolidowanym sprawozdaniem finansowym Grupa nie zdecydowała o wcześniejszym zastosowaniu następujących opublikowanych standardów, interpretacji lub poprawek do istniejących standardów przed ich datą wejścia w życie:

Roczne zmiany do MSSF 2015 – 2017. Rada Międzynarodowych Standardów Rachunkowości opublikowała w grudniu 2017 r. "Roczne zmiany MSSF 2015-2017", które wprowadzają zmiany do 4 standardów: MSSF 3 Połączenia przedsięwzięć, MSSF 11 Wspólne ustalenia umowne, MSR 12 Podatek dochodowy oraz MSR 23 Koszty finansowania zewnętrznego.

Poprawki zawierają wyjaśnienia oraz doprecyzowują wytyczne standardów w zakresie ujmowania oraz wyceny.

Na dzień sporządzenia niniejszego skróconego skonsolidowanego sprawozdania finansowego, zmiany te nie zostały jeszcze zatwierdzone przez Unię Europejską.

Zmiany w zakresie referencji do Założeń Koncepcyjnych w MSSF. Zmiany w zakresie referencji do Założeń Koncepcyjnych w MSSF będą miały zastosowanie z 1 stycznia 2020 r.

MSSF 3 Połączenia przedsięwzięć. W wyniku zmiany do MSSF 3 zmodyfikowana została definicja "przedsięwzięcia". Aktualnie wprowadzona definicja została zawężona i prawdopodobnie spowoduje, że więcej transakcji przejęć zostanie zakwalifikowanych jako nabycie aktywów. Zmiany do MSSF 3 obowiązują dla okresów rocznych rozpoczynających się z 1 stycznia 2020 r. lub po tej dacie.

Na dzień sporządzenia niniejszego skróconego skonsolidowanego sprawozdania finansowego, zmiana ta nie została jeszcze zatwierdzona przez Unię Europejską.

MSR 1 Prezentacja sprawozdań finansowych oraz MSR 8 Zasady (polityka) rachunkowości, zmiany wartości szacunkowych i korygowanie błędów.

Rada opublikowała nową definicję terminu "istotność". Zmiany do MSR 1 i MSR 8 doprecyzowują definicję istotności i zwiększają spójność pomiędzy standardami, ale nie oczekuje się, że będą miały znaczący wpływ na przygotowanie sprawozdań finansowych. Zmiana jest obowiązkowa dla okresów rocznych rozpoczynających się z 1 stycznia 2020 r. lub po tej dacie.

Na dzień sporządzenia niniejszego skróconego skonsolidowanego sprawozdania finansowego, zmiany te nie zostały jeszcze zatwierdzone przez Unię Europejską.

MSSF 14 Regulacyjne rozliczenia międzyokresowe. Standard ten pozwala jednostkom, które sporządzają sprawozdanie finansowe zgodnie z MSSF po raz pierwszy (z 1 stycznia 2016 r. lub po tej dacie), do ujmowania kwot wynikających z działalności o regulowanych cenach, zgodnie z dotychczas stosowanymi zasadami rachunkowości. Dla poprawienia porównywalności z jednostkami które stosują już MSSF i nie wykazują takich kwot, zgodnie z opublikowanym MSSF 14 kwoty wynikające z działalności o regulowanych cenach, powinny podlegać prezentacji w odrębnej pozycji zarówno w sprawozdaniu

z sytuacji finansowej jak i w rachunku zysków i strat oraz sprawozdaniu z innych całkowitych dochodów.

Decyzją Unii Europejskiej MSSF 14 nie zostanie zatwierdzony.

Zmiany do MSSF 10 i MSR 28 dot. sprzedaży lub wniesienia aktywów pomiędzy inwestorem a jego jednostkami stowarzyszonymi lub wspólnymi przedsięwzięciami. Zmiany rozwiązują problem aktualnej niespójności pomiędzy MSSF 10 a MSR 28. Ujęcie księgowe zależy od tego, czy aktywa niepieniężne sprzedane lub wniesione do jednostki stowarzyszonej lub wspólnego przedsięwzięcia stanowią "biznes" (ang. business).

W przypadku, gdy aktywa niepieniężne stanowią "biznes", inwestor wykaże pełny zysk lub stratę na transakcji. Jeżeli zaś aktywa nie spełniają definicji biznesu, inwestor ujmuje zysk lub stratę z wyłączeniem części stanowiącej udziały innych inwestorów.

Zmiany zostały opublikowane 11 września 2014 r. Data obowiązywania zmienionych przepisów nie została ustalona przez Radę Międzynarodowych Standardów Rachunkowości.

Na dzień sporządzenia niniejszego skróconego skonsolidowanego sprawozdania finansowego, zatwierdzenie tej zmiany jest odroczone przez Unię Europejską.

7.6. WALUTA FUNKCJONALNA I WALUTA PREZENTACJI

Pozycje zawarte w niniejszym śródrocznym skróconym skonsolidowanym sprawozdaniu finansowym wycenia się w walucie podstawowego środowiska gospodarczego, w którym Grupa prowadzi działalność ("waluta funkcjonalna"). Skonsolidowane sprawozdanie finansowe prezentowane jest w tysiącach złotych polskich (PLN), który jest walutą funkcjonalną i walutą prezentacji Grupy.

Transakcje wyrażone w walutach obcych przelicza się na walutę funkcjonalną według kursu obowiązującego w dniu transakcji. Zyski i straty z tytułu różnic kursowych wynikających z rozliczenia tych transakcji oraz wyceny bilansowej aktywów i zobowiązań pieniężnych wyrażonych w walutach obcych ujmuje się w sprawozdaniu z całkowitych dochodów.

7.7. ISTOTNE WARTOŚCI OPARTE NA PROFESJONALNYM OSĄDZIE I SZACUNKACH

Sporządzenie niniejszego śródrocznego skróconego skonsolidowanego sprawozdania finansowego wymaga dokonania przez Zarząd jednostki dominującej określonych szacunków i założeń, które wpływają na wielkości i sposób prezentacji danych w sprawozdaniu finansowym.

Większość szacunków oparta jest na analizach sytuacji rynkowej oraz przepisów prawnych i podatkowych funkcjonujących w danym okresie obrotowym. Jakkolwiek przyjęte założenia i szacunki opierają się na najlepszej wiedzy Zarządu,

7.8. ISTOTNE OSZACOWANIA I ZAŁOŻENIA ZARZĄDU

Ujmowanie nieruchomości inwestycyjnych według wartości godziwej

Klasyfikacji nabywanych nieruchomości do nieruchomości inwestycyjnych dokonuje się w momencie początkowego ujęcia tych pozycji w księgach na podstawie decyzji Zarządu Grupy, która odzwierciedla założenia co do sposobu wykorzystywania danej nieruchomości. Grupa ujmuje w swoich księgach nieruchomość inwestycyjną jeśli jest prawdopodobne uzyskanie przyszłych korzyści ekonomicznych związanych z tą nieruchomością i można wiarygodnie wycenić cenę nabycia lub koszt wytworzenia.

Nieruchomości inwestycyjne są wyceniane według wartości godziwej, która odzwierciedla warunki rynkowe na dzień raportowy. Wartość godziwa to cena, którą otrzymano by za sprzedaż składnika aktywów lub zapłacono by za przeniesienie zobowiązania w transakcji przeprowadzonej na zwykłych warunkach między uczestnikami rynku na dzień wyceny. Wartość godziwa odzwierciedla w szczególności wysokość rzeczywiste wyniki mogą się różnić od przewidywanych, w szczególności w przypadku zmiany otoczenia rynkowego, prawnego czy podatkowego. Szacunki i związane z nimi założenia podlegają weryfikacji a zmiana z nich wynikająca ujęta jest w okresie, w którym jej dokonano lub w okresach bieżących i przyszłych, jeżeli zmiana szacunku dotyczy zarówno okresu bieżącego jak i przyszłego.

przychodów z czynszów z aktualnych umów najmu oraz racjonalne i uzasadnione założenia co do rynkowej oceny przychodów z czynszów z przyszłych umów najmu, jak również wiarygodnie oszacowane wypływy pieniężne dotyczące nieruchomości.

Dla ustalenia wartości godziwej nieruchomości niezależni rzeczoznawcy stosują metody wyceny najbardziej odpowiednie dla wyceny wartości danej nieruchomości. Sposób ustalenia wartości godziwej nieruchomości inwestycyjnych został przedstawiony w Nocie 2.

Niezależnie od profesjonalnego charakteru metodologii wycen nieruchomości inwestycyjnych, jak w każdym tego typu przypadku, przyjęte założenia są w znaczącym stopniu subiektywne, ponieważ odnoszą się do zdarzeń przyszłych, a więc niepewnych. Zarząd Grupy dąży do ustalenia wartości nieruchomości kierując się zasadą ostrożności, co oznacza, że spośród wielu danych przyjmowanych do wyceny eliminuje

się zarówno te najbardziej pesymistyczne jak i te najbardziej optymistyczne.

Zarząd ściśle monitoruje sytuację gospodarczą w Polsce i na świecie. Zmiany w otoczeniu rynkowym mają duży wpływ na wartość nieruchomości będących w posiadaniu Grupy. Nieruchomości inwestycyjne są wrażliwe na wiele elementów, w tym w szczególności na zmiany stóp kapitalizacji oraz kursu EUR/PLN z uwagi na to, iż podstawą dużej części wycen nieruchomości inwestycyjnych jest czynsz wyrażony w EURO. Wzrost/spadek kursu EUR przekłada się bezpośrednio na wzrost/spadek wartości nieruchomości wyrażonej w PLN i powoduje zysk/stratę z aktualizacji wyceny nieruchomości. Istotnym elementem, który wpływa na wynik finansowy okresu, jest zmiana aktywów i rezerw z tytułu odroczonego podatku dochodowego, związanego z różnicami przejściowymi między wartością bilansową a podatkową nieruchomości inwestycyjnych.

7.9. NAJWAŻNIEJSZE ZDARZENIA, JAKIE MIAŁY MIEJSCE W OKRESIE 3 MIESIĘCY 2019 ROKU

Utrata kontroli nad jednostkami zależnymi – ujawnienia w nocie 28.

Zastosowanie MSSF 16 po raz pierwszy – ujawnienia w nocie 30.

7.10. OPIS CZYNNIKÓW I ZDARZEŃ, W SZCZEGÓLNOŚCI O NIETYPOWYM CHARAKTERZE MAJĄCYCH ZNACZĄCY WPŁYW NA OSIĄGNIĘTE WYNIKI FINANSOWE

Zarząd Grupy Capital Park S.A. mając na uwadze możliwość zmiany strategii w stosunku do nieruchomości Grupy, zdecydował się na rozpoznanie aktywów i rezerwy z tytułu odroczonego podatku dochodowego od różnic pomiędzy wartością księgową a podatkową nieruchomości. Przekształcenie zostało opisane w nocie 29.

7.11. OBJAŚNIENIA DOTYCZĄCE SEZONOWOŚCI LUB CYKLICZNOŚCI DZIAŁALNOŚCI GRUPY KAPITAŁOWEJ CAPITAL PARK

Działalność Grupy nie podlega istotnym zjawiskom sezonowości i cykliczności.

7.12. INFORMACJE DOTYCZĄCE EMISJI, WYKUPU I SPŁATY NIEUDZIAŁOWYCH I KAPITAŁOWYCH PAPIERÓW WARTO-ŚCIOWYCH

Emisja, wykup i spłata obligacji

W okresie 3 miesięcy 2019 r. Grupa nie wykupiła anie nie emitowała nie udziałowych i kapitałowych papierów wartościowych.

7.13. INFORMACJE DOTYCZĄCE WYPŁACONEJ LUB ZADEKLAROWANEJ DYWIDENDY

Emitent (jednostka dominująca) ani jednostki podlegające konsolidacji nie wypłaciły, ani nie zadeklarowały dywidendy w okresie 3 miesięcy 2019 r.

7.14. STANOWISKO ZARZĄDU ODNOŚNIE WCZEŚNIEJ PUBLIKOWANYCH PROGNOZ WYNIKÓW FINANSOWYCH NA DANY ROK

Zarząd nie publikował ani nie deklarował publikacji prognoz finansowych.

7.15. SPRAWY SĄDOWE

Przed sądem organem właściwym dla postępowania arbitrażowego lub organem administracji publicznej nie toczą się żadne postępowania dotyczące zobowiązań lub wierzytelności podmiotów wchodzących w skład Grupy Kapitałowej Capital Park, których wartość stanowiłaby co najmniej 10% kapitałów własnych Grupy Kapitałowej Capital Park.

7.16. INNE INFORMACJE, KTÓRE ZDANIEM ZARZĄDU GRUPY SĄ ISTOTNE DLA OCENY JEJ SYTUACJI KADROWEJ, · MA-JĄTKOWEJ, FINANSOWEJ, WYNIKU FINANSOWEGO I ICH ZMIAN ORAZ INFORMACJE, KTÓRE SĄ ISTOTNE DLA OCENY MOŻLIWOŚCI REALIZACJI ZOBOWIĄZAŃ EMITENTA

W ocenie Zarządu obecna i przewidywana sytuacja finansowa Grupy jest stabilna i nie wskazuje na istnienie zagrożeń w zarządzaniu zasobami finansowymi. Na dzień raportowy nie odnotowano zdarzeń negatywnie wpływających na dalszą działalność Grupy.

7.17. WSKAZANIA CZYNNIKÓW, KTÓRE ZDANIEM GRUPY BĘDĄ MIAŁY WPŁYW NA OSIĄGNIĘTE WYNIKI W PERSPEKTYWIE CO NAJMNIEJ KOLEJNEGO KWARTAŁU

Zmiany kursu EUR/PLN

Zmiany wartości EURO w odniesieniu do złotego mają istotny wpływ na zysk/stratę z aktualizacji wartości nieruchomości i na wyniki finansowe Grupy. Większość nieruchomości inwestycyjnych jest wyceniana i finansowana w EURO, ponieważ aktywa te są aktualizowane według kursu waluty na koniec każdego okresu sprawozdawczego. Wycena z tytułu zmiany kursu walutowego istotnie wpływa na wynik finansowy okresu sprawozdawczego.

8. DODATKOWE NOTY I OBJAŚNIENIA DO SKRÓCONEGO ŚRÓDROCZNEGO SKONSOLIDO-WANEGO SPRAWOZDANIA FINANSOWEGO

SEGMENTY OPERACYJNE

Grupa wyodrębnia 3 zaprezentowane poniżej segmenty sprawozdawcze. Segmenty reprezentują nieruchomości inwestycyjne na innym cyklu procesu inwestycyjnego. Wyodrębniając segmenty operacyjne Zarząd jednostki dominującej wziął pod uwagę zgodnie z MSSF 8 dwa istotne czynniki: pomoc użytkownikom jej sprawozdań finansowych w ocenie rodzaju i skutków finansowych działań gospodarczych, w które jest zaangażowana, oraz środowiska gospodarczego, w którym prowadzi działalność oraz system raportowania zarządczego ustalony w ramach Grupy.

Obecnie działalność Grupy podzielona jest na: (i) Segment Inwestycji ukończonych, to znaczy takich, które są funkcjonującymi nieruchomościami i przynoszą stabilny dochód, (ii) Segment Inwestycji w budowie, czyli inwestycje bądź to na etapie budowy bądź na etapie przygotowania do budowy oraz (iii) Segment pozostałych inwestycji, w którym zgrupowane są nieruchomości, które nie stanowią podstawowej działalności Grupy.

Zarząd analizuje segmenty operacyjne według poniższych ogólnych zasad:

przy inwestycjach zakończonych w oparciu o NOI oraz możliwość generowania nadwyżek finansowych,
przy inwestycjach w budowie w oparciu w wskaźniki opłacalności realizacji projektu, wynikające z możliwej do uzyskania marży po zakończeniu realizacji budowy,
inwestycje pozostałe są to projekty nie stanowiące głównego biznesu z punktu widzenia strategii Grupy.

Segment inwestycji ukończonych

Spółka	Inwestycja
Dakota Investments Sp. z o. o.	Eurocentrum – budynki Alfa, Beta Gamma i Delta, Warszawa
Hazel Investments Sp. z o. o.	Royal Wilanów, Warszawa
Oberhausen Sp. z o.o.	Galeria Zaspa, Gdańsk
Capital Park Gdańsk Sp. z o. o.	Hampton by Hilton Old Town Gdańsk
Diamante Investments Sp. z o. o.	Street Mall Vis à Vis, Łódź
Alferno Investments Sp. z o.o.	Belgradzka, Warszawa
Aspire Investments Sp. z o.o.	KEN, Warszawa
Sander Investments Sp. z o.o.	Rubinowy Dom, Bydgoszcz

Segment inwestycji w budowie

Spółka	Inwestycja
ArtN Sp. z o. o.	ArtN, Warszawa
CP Retail SPV 2 Sp. z o.o.	Eurocentrum Hotel i Rezydencje, Warszawa

Segment pozostałych inwestycji

Spółka	Inwestycja
CP Management Sp. z o.o.	Kościuszki, Łódź
CP Management Sp. z o.o.	Słomińskiego, Gdańsk
Emir 30 Sp. z o.o.	Unieście
Marlene Investments Sp. z o.o.	Święcajty, Mazury

Zestawienie danych poszczególnych segmentów z danymi całej Grupy za 3 miesiące 2019 roku

DANE FINANSOWE	Inwestycje ukończone	Inwestycje w budowie	Pozostałe inwestycje	Kwoty nie aloko wane do segmen tów	RAZEM
Wartość nieruchomości	1 572 470	512 197	30 905	-	2 115 573
Zobowiązania oprocentowane	916 616	25 317	-	251 939	1 193 872
Aktywa razem	1 630 465	506 257	45 868	159 641	2 342 232
Zobowiązania razem	972 291	50 930	11 167	317 787	1 352 175
Przychody z tytułu najmu	31 786	-	556	-	32 342
Obowiązek świadczenia spełniany w czasie	31 167	-	556	-	31 723
Obowiązek świadczenia spełniany jedno razowo/w określonym momencie	619	-	-	-	619
Koszty dotyczące nieruchomości	(8 332)	-	(241)	-	(8 573)
Wynik operacyjny netto	23 454	-	315	-	23 769
Pozostałe przychody	38	-	1	5 146	5 185
Pozostałe koszty	(1 686)	(252)	(40)	(5 112)	(7 090)
Udział w zysku/stracie jednostek wyce nianych metodą praw własności	-	-	-	3 253	3 253
Wynik operacyjny	21 806	(252)	275	3 287	25 117
Przychody finansowe/koszty finansowe	(12 183)	52	-	1 490	(10 641)
Wynik działalności operacyjnej	9 623	(200)	275	4 777	14 476
Aktualizacja wartości nieruchomości	(364)	3 963	-	-	3 599
Wynik przed opodatkowaniem	9 259	3 763	275	4 777	18 075
Podatek dochodowy	(2 066)	493	1	(853)	(2 425)

Zestawienie danych poszczególnych segmentów z danymi całej Grupy za 2018 rok

DANE FINANSOWE	Inwestycje ukończone	Inwestycje w budowie	Pozostałe inwestycje	Kwoty nie aloko wane do segmen tów	RAZEM
Wartość nieruchomości	1 857 763	471 490	30 905	-	2 360 158
Zobowiązania oprocentowane	1 082 866	-	-	247 835	1 330 701
Aktywa razem	1 948 382	490 970	44 846	82 893	2 569 908
Zobowiązania razem	1 166 411	43 239	5 643	264 834	1 480 127
Przychody z tytułu najmu	144 337	-	1 499	-	145 836
Obowiązek świadczenia spełniany w czasie	144 950	-	1 499	-	146 449
Obowiązek świadczenia spełniany jedno razowo/w określonym momencie	(613)	-	-	-	(613)
Koszty dotyczące nieruchomości	(36 938)	-	(319)	-	(37 256)
Wynik operacyjny netto	107 399	-	1 180	-	108 580
Pozostałe przychody	375	-	12	2 223	2 610
Pozostałe koszty	(9 602)	(1 514)	(163)	(10 133)	(21 413)
Udział w zysku/stracie jednostek wyce nianych metodą praw własności	-	-	-	2 977	2 977
Wynik operacyjny	98 172	(1 514)	1 029	(4 934)	92 753
Przychody finansowe/koszty finansowe	(55 616)	(533)	-	(19 259)	(75 408)
Wynik działalności operacyjnej	63 244	(2 047)	1 029	(24 193)	17 346
Aktualizacja wartości nieruchomości	40 780	38 465	(47)	-	79 198
Wynik przed opodatkowaniem	83 337	36 419	981	(24 193)	96 544
Podatek dochodowy	(2 719)	(6 152)	(342)	3 748	(5 466)

SKRÓCONY ŚRÓDROCZNY SKONSOLIDOWANY RAPORT FINANSOWY ZA 3 MIESIĄCE 2019

Zestawienie danych poszczególnych segmentów z danymi całej Grupy za 3 miesiące 2018 roku /przekształcone/

DANE FINANSOWE	Inwestycje ukończone	Inwestycje w budowie	Pozostałe inwestycje	Kwoty nie aloko wane do segmen tów	RAZEM
Wartość nieruchomości	1 750 341	444 278	30 983	-	2 225 602
Zobowiązania oprocentowane	1 023 853	49 305	-	225 548	1 298 706
Przychody z tytułu najmu	34 737	-	290	-	35 027
Koszty dotyczące nieruchomości	(9 352)	-	(68)	-	(9 420)
Wynik operacyjny netto	25 385	-	224	-	25 607
Pozostałe przychody	-	-	-	-	-
Pozostałe koszty	(2 226)	(407)	(35)	(969)	(3 637)
Wynik operacyjny	23 159	(407)	189	(969)	21 970
Przychody finansowe/koszty finansowe	(17 058)	(294)	(7)	(2 624)	(19 983)
Wynik działalności operacyjnej	6 101	(701)	182	(3 593)	1 987
Aktualizacja wartości nieruchomości	14 016	7 412	31	-	21 459
Wynik przed opodatkowaniem	20 117	6 711	213	(3 593)	23 446

W okresie 3 miesięcy 2019 r. nie wystąpiły transakcje pomiędzy segmentami operacyjnymi. Wszystkie aktywa i zobowiązania w ramach segmentów operacyjnych są zlokalizowane na terytorium Polski.

NIERUCHOMOŚCI INWESTYCYJNE

Do nieruchomości inwestycyjnych zalicza się nieruchomości, co do których Grupa posiada tytuł własności, współwłasności lub prawo wieczystego użytkowania. Zgodnie z MSR 40 – "Nieruchomości inwestycyjne" wszystkie nieruchomości inwestycyjne wyceniane są w wartości godziwej.

Na potrzeby podatku dochodowego od osób prawnych spółki zależne amortyzują wartość nieruchomości inwestycyjnych, zgodnie z zasadami dotyczącymi środków trwałych w rozumieniu ustawy o podatku dochodowym od osób prawnych. Amortyzacja podatkowa ma charakter pozabilansowy.

Zarząd ściśle monitoruje sytuację gospodarczą w Polsce i na świecie. Zmiany w otoczeniu rynkowym mają duży wpływ na wartość nieruchomości będących w posiadaniu Grupy. Nieruchomości inwestycyjne są wrażliwe na wiele elementów w tym w szczególności na zmiany stóp kapitalizacji oraz kursu EUR/PLN z uwagi na to, iż podstawą dużej części wycen nieruchomości inwestycyjnych jest czynsz wyrażony w EURO. Wzrost/spadek kursu EUR przekłada się bezpośrednio na wzrost/spadek wartości nieruchomości wyrażonej w PLN i powoduje zysk/stratę z aktualizacji wyceny nieruchomości.

Typy inwestycji	Ilość projektów	Udział na 31.03.2019	31.03.2019	31.12.2018	31.03.2018
Inwestycje ukończone	8	74%	1 572 470	1 857 763	1 750 341
w tym w strukturach FIZ	-	-	-	311 909	320 806
Inwestycje w budowie	2	24%	512 197	471 490	444 278
Pozostałe inwestycje	4	2%	30 906	30 905	30 983
Razem	14	100%	2 115 573	2 360 158	2 225 602
Nieruchomości inwestycyjne			2 066 040	2,360,158	2,225,602
MSSF 16 – wdrożenie od 2019			49 533	-	-

ZMIANA WARTOŚCI NIERUCHOMOŚCI INWESTYCYJNYCH	31.03.2019	31.12.2018	31.03.2018
Wartość bilansowa brutto na początek okresu	2 360 158	2 174 397	2 174 397
Zwiększenia stanu, z tytułu:	67 322	185 781	51 275
nabycie nieruchomości	-	-	-
aktywowanie późniejszych nakładów1	14 190	106 583	29 816
- tym aktywowane koszty finansowania	3 835	16 998	2 925
zysk netto wynikający z aktualizacji wyceny nieruchomości wg wartości godziwej	3 599	79 198	21 459

Aktywowanie PWUG zgodnie z MSSF 16	49 533	-	-
Zmniejszenia stanu, z tytułu:	(311 909)	(20)	(70)
zbycie nieruchomości	-	(20)	(70)
strata netto wynikająca z aktualizacji wyceny nieruchomości wg warto ści godziwej	-	-	-
utrata kontroli nad jednostkami zależnymi	(311 909)	-	-
Wartość bilansowa brutto na koniec okresu [tys. PLN]	2 115 573	2 360 158	2 225 602
Wartość bilansowa brutto na koniec okresu [tys. EUR]	491 845	548 874	528 835

¹Na aktywowane nakłady składają się w głównej mierze: koszty budowlane, koszty architektów, usługi doradcze, koszty finansowania (odsetki od kredytów, pożyczek i obligacji, prowizje), koszty prawne oraz koszty usług pomocniczych, jakimi podmiot z Grupy CP Management Sp. z o. o. obciąża spółki celowe.

Ujawnienia zgodnie z MSSF 13 (w oparciu o istotne dane nieobserwowalne Poziom 3)

Na podstawie zasad MSSF 13 Zarząd jednostki dominującej przeprowadził analizę metodologii ustalenia wartości godziwej nieruchomości inwestycyjnych na 31 marca 2019 r., 31 grudnia 2018 r. oraz na 31 marca 2018 r., która doprowadziła do wniosku, że metodologia ta została ustalona w oparciu o 3 poziom hierarchii wyceny do wartości godziwej. Wynika to z faktu, że nie stwierdzono bieżących transakcji o podobnych warunkach, a do wyceny nieruchomości inwestycyjnych przyjęto liczne założenia, które w istotny sposób wpłynęły na ustalenie wartości godziwej.

Dla ustalenia wartości godziwej nieruchomości niezależni rzeczoznawcy stosują metody wyceny najbardziej odpowiednie dla wyceny wartości danej nieruchomości. Są to:

Wycena nieruchomości w podejściu dochodowym, metodą inwestycyjną

W metodzie tej stosuje się dwie techniki: dyskontowania strumieni pieniężnych oraz kapitalizacji prostej. W ten sposób wyceniane są głównie nieruchomości o zakończonym procesie inwestycyjnym i przeznaczeniu komercyjnym. Przy użyciu techniki dyskontowania strumieni dochodów wartość nieruchomości określa suma zdyskontowanych strumieni dochodów możliwych do uzyskania z wycenianej nieruchomości w przyjętym okresie prognozy, powiększoną o zdyskontowaną wartość rezydualną nieruchomości. Prognoza strumieni dochodów dla okresu obowiązywania umów najmu dokonywana jest w oparciu o parametry istniejących umów najmu. Prognoza strumieni dochodów dla okresu po zakończeniu obecnych umów najmu przygotowana jest w oparciu o parametry rynkowe, to znaczy rynkowy czynsz najmu możliwy do uzyskania, straty w dochodzie spowodowane rynkowymi okresami poszukiwania najemcy a także okresami wakacji czynszowych oraz ewentualnymi nakładami na wykończenie powierzchni najemców. Prognoza strumieni dochodów w całym okresie prognozy uwzględnia ewentualne straty związane z niepełną przenaszalnością kosztów operacyjnych nieruchomości – to znaczy wpływy z tytułu czynszu zostają pomniejszone o część kosztów operacyjnych pokrywanych przez właściciela nieruchomości. Wszystkie wymienione parametry rynkowe są określane przez niezależnych rzeczoznawców majątkowych i wynikają z aktualnej sytuacji na rynku nieruchomości komercyjnych. Przy wycenie nieruchomości techniką kapitalizacji prostej wartość nieruchomości stanowi iloczyn rocznego dochodu możliwego do uzyskania z danej nieruchomości oraz współczynnika kapitalizacji.

Nieruchomości wyceniane wyżej opisaną metodą stanowią łącznie 79% całego portfela nieruchomości inwestycyjnych Grupy.

Nazwa projektu	Lokalizacja	Status	Powierzchnia całkowita (w tys. m2 )	Obłożenie	Docelowy NOI1	Yield2	Nakłady do poniesienia po 31.03.2019	Wartość księgowa3	Wartość docelowa
Eurocentrum - Beta, Gamma	Warszawa	zakończony	45	97%	30 969	6,25%		2 028 488 726	495 510
Eurocentrum - Delta	Warszawa	zakończony	27	86%	20 162	6,25%	7 590	312 750	322 598
Eurocentrum Alfa	Warszawa	zakończony	14	86%	9 234	7,75%	393	112 826	119 149
Royal Wilanów	Warszawa	zakończony	37	96%	28 769	6,50%	1 897	438 239	442 604
Galeria Zaspa	Gdańsk	zakończony	9	93%	5 067	7,75%	386	64 520	65 380
Hampton by Hilton Old Town Gdańsk	Gdańsk	zakończony	7	100%	5 452	8,50%4	-	64 141	64 141
Vis à Vis Łódź	Łódź	zakończony	6	55%	2 715	8,00%	-	33 933	33 933
Warszawa, Bel gradzka	Warszawa	zakończony	3	56%	1 965	7,25%	-	27 098	27 098
Warszawa, KEN	Warszawa	zakończony	<1	100%	368	7,25%	-	5 076	5 076

Poniżej zaprezentowano podstawowe założenia przyjęte do ustalenia wartości godziwej tej kategorii nieruchomości (dane w tys. PLN):

SKRÓCONY ŚRÓDROCZNY SKONSOLIDOWANY RAPORT FINANSOWY ZA 3 MIESIĄCE 2019

Bydgoszcz, Krasiń skiego	Bydgoszcz	zakończony	<1	100%	<1	7,25%	-	946	946
-----------------------------	-----------	------------	----	------	----	-------	---	-----	-----

1 NOI – docelowy średni roczny zysk operacyjny netto, przyjęty w raportach z wyceny nieruchomości

2 Yield – stopa kapitalizacji przyjęta w wycenach nieruchomości. Reversionary yield (wynikowa stopa kapitalizacji, tj. stosunek czynszu rynkowego przy pełnym wynajęciu nieruchomości do wartości nieruchomości) dla kluczowych projektów kształtuje się następująco: Eurocentrum Beta i Gamma: 7,00%, Delta: 7,05%, Alfa: 8,90%, Royal Wilanów. 7,10%.

³Wartość księgowa na potrzeby ww. zestawienia nie obejmuje kapitalizacji PWUG zgodnie z MSSF 16

4 W związku z zawartą warunkową umową sprzedaży udziałów CP Gdańsk Sp. z o.o. wycena nieruchomości została przeprowadzona w oparciu o zapisy umowne Wycena nieruchomości w podejściu mieszanym, metodą pozostałościową

Najczęściej stosowana przy wycenie wartości nieruchomości w trakcie budowy, uwzględniająca jej wartość docelową (oszacowaną w podejściu dochodowym lub porównawczym), pomniejszoną o wielkość nakładów inwestycyjnych pozostających do poniesienia na dany dzień wyceny. W ten sposób wyceniane są głównie nieruchomości z rozpoczętym lecz niezakończonym procesem inwestycyjnym tj.: obiekty o przeznaczeniu komercyjnym, biurowym oraz mieszanym komercyjno-biurowym. Wartość docelową, tj. po zrealizowaniu rozwoju, określono w podejściu dochodowym, metodą inwestycyjną, techniką kapitalizacji prostej.

Nieruchomości wyceniane wyżej opisaną metodą stanowią łącznie 18% całego portfela nieruchomości inwestycyjnych Grupy.

Poniżej zaprezentowano podstawowe założenia przyjęte do ustalenia wartości godziwej tej kategorii nieruchomości (dane w tys. zPLN):

Nazwa projektu	Lokalizacja	Status	Powierzchnia całkowita (w tys. m2 )	Pre-let 31.03.2019	Docelowy NOI1	Yield2	Nakłady do poniesienia po 31.03.2019	Wartość księgowa3
ArtN	Warszawa	w budowie	67	21%	64 158	5,10%	665 819	420 798
1 NOI – docelowy średni roczny zysk operacyjny netto, przyjęty w raportach z wyceny nieruchomości

3 Wartość księgowa na potrzeby ww. zestawienia nie obejmuje kapitalizacji PWUG zgodnie z MSSF 16

Wycena nieruchomości w podejściu porównawczym, metodą porównywania parami

Stosowana w odniesieniu do nieruchomości, dla których można ustalić porównywalne transakcje sprzedaży na danym rynku, a także w odniesieniu do nieruchomości gruntowych i mieszkaniowych. Do wyceny tych nieruchomości analizuje się nieruchomości o podobnych atrybutach, które są przedmiotem transakcji sprzedaży na rynku, znane są cechy nieruchomości od których uzależniana jest cena zakupu oraz warunki przeprowadzonych transakcji. Ze względu na małą liczbę oraz dużą rozbieżność cenową transakcji nieruchomościami porównawczymi, przy wycenie nieruchomości zastosowano metodę porównywania parami. W ten sposób Grupa wycenia głównie nieruchomości niezabudowane lub zabudowane o nieokreślonym przeznaczeniu, na których nie dokonywano nakładów inwestycyjnych oraz lokale mieszkalne przeznaczone do odsprzedaży.

Nieruchomości wyceniane wyżej opisaną metodą stanowią łącznie 3% całego portfela nieruchomości inwestycyjnych Grupy.

INWESTYCJE W JEDNOSTKI WSPÓŁKONTROLOWANE

INWESTYCJE DŁUGOTERMINOWE	31.03.2019	31.12.2018	31.03.2018
Wartość zaangażowania we wspólne przedsięwzięcie Patron Wilanów	36 618	33 720	27 316
Wartość zaangażowania we wspólne przedsięwzięcie SO SPV 50	21 192	20 456	16 320
Razem	57 810	54 176	43 636

Grupa prezentuje udziały we wspólnych przedsięwzięciach wyceniane metodą praw własności. Na wartość bilansową tych wspólnych przedsięwzięć składają się wartość udziałów w tych jednostkach jak również udzielone tym podmiotom pożyczki wraz z naliczonymi odsetkami z uwzględnieniem odpisów aktualizujących.

Grupa prezentuje udziały we wspólnych przedsięwzięciach w wartości netto, to znaczy pomniejszone o zobowiązania z tytułu udziału w tych przedsięwzięciach, które odpowiadają oszacowanym przyszłym przepływom pieniężnym z tytułu pokrycia strat we wspólnych przedsięwzięciach.

7 maja 2018 r. SO SPV 50 Sp. z o.o. otrzymała negatywną decyzję Naczelnika Świętokrzyskiego Urzędu Celno-Skarbowego w siedzibą w Kielcach dotyczącą transakcji przeprowadzonej przez SO SPV 50 Sp. z o.o. z partnerem biznesowym w 2015 r. Decyzja nie obliguje Spółki do płatności zobowiązania podatkowego. Postępowanie zostało przesunięte do Dyrektora Izby Skarbowej w Warszawie. Na dzień raportowy Zarząd SO SPV 50 Sp. z o.o. zadecydował o nie tworzeniu rezerwy.

Całkowita ekspozycja na wyniki Grupy wynosi na dzień raportowy 6 619 tys. PLN . Zarząd SO SPV 50 Sp. z o.o. stale monitoruje sytuację.

W poniższej tabeli zaprezentowano podstawowe informacje dotyczące zawartych umów kwalifikowanych jako wspólne przedsięwzięcia.

	Grupa Patron Wilanów	SO SPV 50
Spółki współkontrolowane	Patron Wilanów S. à r. l. z siedzibą w Luksemburgu oraz jej jednostki zależne: Rezydencje Pałacowa Sp. z o.o. oraz RM 1 Sp. z o.o.	SO SPV 50 Sp. z o.o.
Udział w kapitale zakłado wym oraz w zysku/stracie	50% udziałów w kapitale zakładowym spółki Pa tron Wilanów S. à r.l. (bezpośrednio) oraz w spół kach Rezydencje Pałacowa Sp. z o.o. oraz RM 1 Sp. z o.o. (pośrednio), 66% udziałów w zysku/stracie	60% udziałów w kapitale zakładowym spółki SO SPV 50 Sp. z o.o i 60% udziałów w zysku/stracie
Dane podstawowe o za wartej umowie	Porozumienie zawarte 13 sierpnia 2008 r. z Real Management Sp. z o.o. Celem porozumienia jest budowa, sprzedaż oraz zarządzanie nierucho mościami mieszkaniowymi i komercyjnymi na te renie Wilanowa.	Porozumienie zawarte 3 lutego 2016 roku z Galaxy Sp. z o.o. Celem porozumienia jest przebudowa, re komercjalizacja, repozycjonowanie oraz zarządzanie centrum handlowym zlokalizowanym w Swarzędzu.

POZOSTAŁE FINANSOWE AKTYWA TRWAŁE WYCENIANE W WARTOŚCI GODZIWEJ PRZEZ INNE CAŁKOWITE DO-CHODY

POZOSTAŁE FINANSOWE AKTYWA TRWAŁE WYCENIANE W WARTOŚCI GODZIWEJ PRZEZ POZOSTAŁE CAŁKOWITE DOCHODY	31.03.2019	31.03.2018
Certyfikaty inwestycyjne w REIA FIZAN	12 900	- -
Certyfikaty inwestycyjne w REIA II FIZAN	9 176	- -
Razem	22 076	- -

W pozycji pozostałych aktywów finansowych wycenianych w wartości godziwej przez wynik finansowy Grupa prezentuje certyfikaty inwestycyjne posiadane w zamkniętych funduszach inwestycyjnych - REIA FIZAN (18,70%) oraz REIA II FI-ZAN (15,00%). Ww. aktywa finansowe zostały rozpoznane w wartości godziwej na dzień utraty kontroli nad jednostkami zależnymi w związku z procesem dekonsoldiacji struktury funduszy inwestycyjnych.

POZOSTAŁE FINANSOWE AKTYWA TRWAŁE WYCENIANE W WARTOŚCI GODZIWEJ PRZEZ WYNIK FINANSOWY

POZOSTAŁE FINANSOWE AKTYWA TRWAŁE WYCENIANE W WARTOŚCI GODZIWEJ PRZEZ WYNIK FINANSOWY	31.03.2019	31.12.2018	31.03.2018
Wycena pochodnych instrumentów finansowych	255	695	2 420
Razem	255	695	2 420

W pozycji pozostałych aktywów finansowych wycenianych w wartości godziwej przez wynik finansowy Grupa prezentuje instrument finansowy (CAP) związany z kredytem w Bank of China zawartym w 2016 r.

Grupa zawarła umowę na instrument zabezpieczający (CAP), który zabezpiecza wysokość stopy procentowej do maksymalnego poziomu 0,35%. Dodatkowo umowa kredytowa zawiera ograniczenie stopy procentowej na poziomie nie niższym niż 0,0%.

POZOSTAŁE AKTYWA TRWAŁE

POZOSTAŁE AKTYWA TRWAŁE	31.03.2019	31.12.2018	31.03.2018
Rzeczowe aktywa trwałe	577	573	649
Długoterminowe rozliczenia międzyokresowe	447	424	621
Wartości niematerialne	408	466	508
Należności długoterminowe	518	526	527
Razem	1 950	1 989	2 305

Na rzeczowe aktywa trwałe będące w posiadaniu Grupy składają się przede wszystkim inwestycje w obcych środkach trwałych w siedzibie Grupy. W okresie objętym niniejszym skonsolidowanym sprawozdaniem finansowym Grupa posiadała rzeczowe aktywa trwałe w grupach: budynki i budowle maszyny i urządzenia oraz pozostałe środki trwałe. Grupa nie tworzyła odpisu aktualizującego z tytułu utraty wartości rzeczowych aktywów trwałych. Wszystkie rzeczowe aktywa trwałe są własnością spółek z Grupy i nie występują ograniczenia w dysponowaniu rzeczowymi aktywami trwałymi. W długoterminowe rozliczenia międzyokresowe Grupa prezentuje długoterminowe przedpłaty oraz gwarancje dobrego wykonania umowy. W pozycji należności długoterminowych Grupa prezentuje długoterminowe kaucje.

W okresie objętym skonsolidowanym sprawozdaniem finansowym Grupa posiadała wartości niematerialne w grupach: programowanie komputerowe, czyli system służący do obsługi księgowości i zarządzania nieruchomościami. Grupa nie utworzyła odpisu aktualizującego z tytułu utraty wartości niematerialnych.

POZOSTAŁE NALEŻNOŚCI I POZOSTAŁE AKTYWA OBROTOWE

POZOSTAŁE NALEŻNOŚCI I POZOSTAŁE AKTYWA OBROTOWE	31.03.2019	31.12.2018	31.03.2018
Należności publiczno-prawne	6 577	7 938	8 717
Krótkoterminowe rozliczenia międzyokresowe	14 531	8 603	12 547
Pozostałe należności	826	87	159
Razem	21 934	16 628	21 423

W należnościach publiczno-prawnych Grupa prezentuje przede wszystkim należności z tytułu podatku od towarów i usług, które spółki z Grupy odzyskują na bieżąco w toku prowadzonej działalności inwestycyjnej. Krótkoterminowe rozliczenia międzyokresowe obejmują podatki od nieruchomości oraz opłaty za wieczyste użytkowania gruntu, jak również nakłady na przyszłe projekty Grupy oraz memoriałową korektę przychodów z tytułu okresów bezczynszowych (619 tys. PLN).

NALEŻNOŚCI HANDLOWE

NALEŻNOŚCI HANDLOWE	31.03.2019	31.12.2018	31.03.2018
Należności handlowe brutto	19 608	25 945	25 059
Odpisy aktualizujące	(7 590)	(9 843)	(12 266)
Należności handlowe netto	12 018	16 102	12 793

Grupa nie posiada istotnych należności handlowych dochodzonych na drodze sądowej.

W związku z utratą kontroli w jednostkach zależnych opisaną w nocie 28 na 1 stycznia 2019 r. Grupa ujawniła dodatkowe należności handlowe w kwocie 1 553 tys. PLN, które w poprzednich okresach w związku z konsolidowaniem funduszy metodą pełną były eliminowane.

POZOSTAŁE KRÓTKOTERMINOWE AKTYWA FINANSOWE

POZOSTAŁE KRÓTKOTERMINOWE AKTYWA FINANSOWE	31.03.2019	31.12.2018	31.03.2018
Udzielone pożyczki krótkoterminowe	6 130	6 477	6 556
Razem	6 130	6 477	6 556

Pożyczka udzielona na nabycie nieruchomości w Krynicy nie jest zabezpieczona. Oprocentowanie pożyczki wynosi 6% w skali roku.

ŚRODKI PIENIĘŻNE I ICH EKWIWALENTY

ŚRODKI PIENIĘŻNE W KASIE I NA RACHUNKACH BANKOWYCH	31.03.2019	31.12.2018	31.03.2018
Środki na rachunkach bankowych	45 385	63 788	125 028
Lokaty krótkoterminowe o terminie realizacji do 3 miesięcy	55 784	46 550	19 824
Razem	101 169	110 338	144 852

W środkach pieniężnych prezentowanych powyżej zawarte są środki o ograniczonej możliwości dysponowania - na 31 marca 2019 r. wynosiły one 31 109 tys. PLN (odpowiednio na 31 grudnia 2018 r. 45 872 tys. PLN). Środki te są ulokowane na rachunkach technicznych banku z tytułu uruchomionych, lecz jeszcze niewydatkowanych środków z kredytu jak również na rachunkach zablokowanych na zabezpieczenie spłaty kredytów, jakie posiadają spółki z Grupy.

KAPITAŁY WŁASNE

Struktura kapitału zakładowego na dzień raportowy przedstawia się następująco:

Razem	107 495 143		107 495 143
Seria F akcje zwykłe imienne uprzywilejowane co do praw głosu	2 765 240	1,0	2 765 240	wkład pieniężny	05.12.2013
Seria E akcje zwykłe na okaziciela nieuprzywilejowane	9 230 252	1,0	9 230 252	wkład niepieniężny	14.02.2014
Seria D akcje zwykłe na okaziciela nieuprzywilejowane	2 751 036	1,0	2 751 036	wkład pieniężny	03.03.2015
Seria C akcje zwykłe na okaziciela nieuprzywilejowane	20 955 314	1,0	20 955 314	wkład pieniężny	14.02.2014
Seria B akcje zwykłe na okaziciela nieuprzywilejowane	71 693 301	1,0	71 693 301	wkład pieniężny oraz wkład niepieniężny	13.10.2011
Seria A akcje zwykłe na okaziciela nieuprzywilejowane	100 000	1,0	100 000	wkład pieniężny	17.12.2010
Seria/emisja rodzaj akcji	Liczba akcji	Cena nominalna (w zł)	Wartość nominalna serii / emisji	Sposób pokrycia kapitału	Data rejestracji

Poniższa tabela przedstawia akcjonariat jednostki dominującej na dzień raportowy, w tym akcje posiadane przez członków Zarządu:

Akcjonariusz	Liczba akcji	% kapitału akcyjnego	Liczba głosów	% głosów
Townsend Holding BV	70 943 843	65,99%	70 943 843	64,34%
CP Holdings S.à r.l.	5 980 993	5,56%	5 980 993	5,42%
Jan Motz	3 209 253	2,99%	5 974 493	5,42%
Marcin Juszczyk	1 006 708	0,94%	1 006 708	0,91%
Kinga Nowakowska	267 575	0,25%	267 575	0,24%
Metlife OFE	12 904 350	12,00%	12 904 350	11,70%
Pozostali	13 182 421	12,26%	13 182 421	11,96%
Razem	107 495 143	100,00%	110 260 383	100,00%

Struktura kapitału zakładowego na dzień sporządzenia niniejszego sprawozdania finansowego przedstawia się następująco:

Seria/emisja rodzaj akcji	Liczba akcji	Cena nomi nalna (w zł)	Wartość nominalna	Sposób pokrycia ka pitału	Data reje stracji
Seria A akcje zwykłe na okaziciela nieuprzywilejowane	100 000	1,0	100 000	wkład pieniężny 17.12.2010
Seria B akcje zwykłe na okaziciela nieuprzywilejowane	71 693 301	1,0	71 693 301	wkład pieniężny oraz wkład niepieniężny	13.10.2011
Seria C akcje zwykłe na okaziciela nieuprzywilejowane	20 955 314	1,0	20 955 314	wkład pieniężny 14.02.2014
Seria D akcje zwykłe na okaziciela nieuprzywilejowane	2 751 036	1,0	2 751 036	wkład pieniężny 03.03.2015
Seria E akcje zwykłe na okaziciela nieuprzywilejowane	9 230 252	1,0	9 230 252	wkład niepieniężny	14.02.2014
Seria F akcje zwykłe imienne uprzywilejowane co do praw głosu	2 765 240	1,0	2 765 240	wkład pieniężny 05.12.2013
Razem	107 495 143		107 495 143

Poniższa tabela przedstawia akcjonariat jednostki dominującej na dzień sporządzenia niniejszego sprawozdania finansowego, w tym akcje posiadane przez członków Zarządu:

AKCJONARIUSZ	Liczba akcji	% kapitału akcyj nego	Liczba głosów	% głosów
Townsend Holding BV	70 943 843	65,99%	70 943 843	65,99%
Patron Towsend S.à r.l.	5 980 993	5,56%	5 980 993	5,56%
Jan Motz	3 209 253	2,99%	3 209 253	2,99%
Marcin Juszczyk	1 006 708	0,94%	1 006 708	0,94%
Kinga Nowakowska	267 575	0,25%	267 575	0,25%
Metlife OFE	13 138 825	12,22%	13 138 825	12,22%
Pozostali	12 947 946	12,05%	12 947 946	12,05%
Razem	107 495 143	100,00%	107 495 143	100,00%

Poniższa tabela przedstawia pozostałe kapitały rezerwowe na dzień raportowy:

POZOSTAŁE KAPITAŁY REZERWOWE	31.03.2019	31.12.2018	31.03.2018
Kapitał wynikający ze zmian z strukturze Grupy	(3 423)	(3 423)	(3 687)
Kapitał wynikający z wyceny programu motywacyjnego dla uprawnio nych osób	14 306	14 014	10 602
Pozostały kapitał rezerwowy (utworzony z zysków zatrzymanych)	60 664	60 664	-
Wycena pozostałych aktywów finansowych	(759)	-	-
Razem	70 788	71 256	6 915

Poniższa tabela przedstawia kapitał przypadający na udziałowców niesprawujących kontroli na dzień raportowy:

ZMIANA STANU KAPITAŁU PRZYPADAJĄCEGO NA UDZIAŁOWCÓW NIESPRAWUJĄCYCH KONTROLI	31.03.2019	31.12.2018	31.03.2018
Na początek okresu	114 904	114 918	114 918
Nabycie/zbycie certyfikatów	-	350	350
Dywidendy wypłacone inwestorom	-	(4 608)	(2 504)
Udział w wyniku jednostek zależnych	-	5 739	1 114
Nabycie własnych certyfikatów	-	(1 197)	(1 197)
Umorzenie certyfikatów	-	(263)	-
Pozostałe	-	(36)	5
Utrata kontroli w jednostkach zależnych	(114 904)	-	-
Na koniec okresu	-	114 904	112 686

KREDYTY BANKOWE I POZOSTAŁE ZOBOWIĄZANIA FINANSOWE

Grupa wycenia kredyty bankowe oraz pozostałe zobowiązania finansowe wg zamortyzowanego kosztu (zgodnie z MSSF 9), co oznacza, że wartość zobowiązania wynika z planowanych przepływów pieniężnych związanych z jego realizacją z uwzględnieniem efektywnej stopy procentowej.

KREDYTY BANKOWE I POZOSTAŁE ZOBOWIĄZANIA FINANSOWE	31.03.2019	31.12.2018	31.03.2018
Kredyty bankowe	931 013	1 120 230	1 094 096
Zobowiązania z tytułu leasingu*	49 533	-	-
Pochodne instrumenty finansowe (IRS)**	4 009	5 318	4 501
Razem	984 555	1 125 548	1 098 597
Długoterminowe kredyty bankowe i pozostałe zobowiązania finansowe	953 546	1 094 576	1 021 261
Krótkoterminowe kredyty bankowe i pozostałe zobowiązania finansowe	31 009	30 972	77 336

* Zobowiązania z tytułu leasingu dotyczą korekty z tytułu PWUG zgodnie z MSSF 16

** Instrumenty pochodne dotyczą zabezpieczeń Grupy przed zmianą stóp procentowych zaciągniętych przez Grupę zobowiązaniach i nie są przedmiotem obrotu

Płatne od 1 roku do 3 lat	126 067	293 200	191 357
Płatne od 3 do 5 lat	732 399	744 486	780 579
Płatne powyżej 5 lat	95 080	56 890	49 324

Na dzień raportowy zobowiązania wymagalne w ciągu roku zawierają:

krótkoterminową część kredytów długoterminowych w kwocie 30 885 tys. PLN,
krótkoterminową część wycen instrumentów finansowych na dzień raportowy w kwocie 124 tys. PLN.

NAJISTOTNIEJSZE KREDYTY BANKOWE

Grupa współpracuje z większością banków działających w Polsce oraz kilkoma bankami zagranicznymi. Większość kredytów zaciągniętych przez spółki z Grupy to kredyty inwestycyjne lub budowlane. W umowach kredytowych spółki z Grupy zobowiązują się do utrzymania wybranych wskaźników finansowych na określonych poziomach. Najważniejsze z nich to: wskaźnik wartości kredytu do wartości nieruchomości (Loan-to-Value) oraz wskaźnik obsługi zadłużenia (Debt Service Coverage Ratio). Większość kredytów jest denominowana w euro i wyceniana na dzień raportowy. W związku z tym zmiany kursu EUR/PLN mają istotny wpływ na strukturę bilansową Grupy wyrażoną w PLN.

Umowa kredytu Getin Noble Bank S.A.

25 czerwca 2018 r. Capital Park S.A. podpisała z Getin Noble Bank S.A. umowę korporacyjnej linii kredytowej, zgodnie z którą został Spółce udostępniony kredyt w wysokości do 10 000 tys. EUR z przeznaczeniem na statutową działalność spółki. Kredyt jest oprocentowany według zmiennej stopy procentowej równej Euribor 3M + marża. Termin spłaty ostatniej transzy kredytu przypada na 31 grudnia 2022 r. W dniu 19 kwietnia 2019 r. został podpisany aneks nr 2 do umowy kredytowej zwiększający kwotę kredytu do 15 000 tys. EUR.

Na dzień raportowy saldo kredytu wynosiło 10 000 tys. EUR.

Umowa kredytu Bank of China (Luxembourg) S.A. Oddział w Polsce

22 września 2016 r. Dakota Investments Sp. z o.o. podpisała umowę kredytową z Bank of China (Luxembourg) S.A. Oddział w Polsce w kwocie 124 430 tys. EUR.

Kredyt udzielony przez Bank of China jest oprocentowany według zmiennej stopy procentowej równej Euribor 3M + marża banku. Termin spłaty kredytu przypada na 22 września 2022 r. Na dzień raportowy saldo zadłużenia wyniosło 118 208 tys. EUR.

Spółka zawarła umowę na instrument zabezpieczający (CAP), który zabezpiecza wysokość stopy procentowej do maksymalnego poziomu 0,35%. Dodatkowo umowa kredytowa zawiera ograniczenie stopy procentowej na poziomie nie niższym niż 0,0%.

Umowa kredytu konsorcjalnego BNP Paribas Bank Polska S.A. / ING Bank Śląski S.A.

30 czerwca 2017 r. Hazel Investments Sp. z o.o., podmiot zależny od Capital Park S.A., podpisała umowę kredytu inwestycyjnego w kwocie 62 500 tys. EUR z konsorcjum banków BNP Paribas Bank Polska S.A. i ING Bank Śląski S.A. (zaangażowanie każdego z banków wynosi po 50% udzielonej kwoty kredytu). Kredyt został zawarty w celu finansowania projektu Royal Wilanów. Kredyt oprocentowany jest według zmiennej stopy procentowej równej EURIBOR 3M + marża. Termin spłaty kredytu przypada na 30 czerwca 2022 roku.

Na dzień raportowy saldo zadłużenia wyniosło 58 945 tys. EUR.

Spółka zawarła także z każdym z banków umowy na instrument zabezpieczający stopę procentową (IRS) na poziomie 0,48%, które łącznie zabezpieczają 70% kwoty kredytu. Umowa kredytowa zawiera ograniczenie stopy procentowej na poziomie nie niższym niż 0,0% dla niezabezpieczonej kwoty kredytu (dla 30%).

Umowa kredytowa z Bankiem Ochrony Środowiska S.A.

16 marca 2015 r. Capital Park Gdańsk Sp. z o.o. podpisała z bankiem Bank Ochrony Środowiska S.A. umowę kredytu nieodnawialnego (budowlanego) na kwotę 49 650 tys. PLN oraz umowę kredytu odnawialnego (na VAT) na kwotę 3 000 tys. PLN z przeznaczeniem na realizację inwestycji Neptun House w Gdańsku. Oprocentowanie kredytów zostało ustalone w oparciu o WI-BOR 3M + marża Banku.

28 czerwca 2018 r. kredyt budowlany został skonwertowany na kredyt inwestycyjny zgodnie z zawartą transakcją Forward. Kredyt jest oprocentowany w oparciu o EURIBOR 3M+marża.

Na dzień raportowy saldo zadłużenia kredytu inwestycyjnego wyniosło 11 756 tys. EUR. Kredyt VAT został spłacony.

Umowa kredytu Alior Bank S.A.

24 października 2012 r. Diamante Investment Sp. z o. o., podmiot zależny od Capital Park S.A., podpisała z Alior Bank S.A. umowy kredytowe, zgodnie z którymi zostały Spółce udostępnione kredyty w łącznej wysokości 32 366 tys. PLN z przeznaczeniem na finansowanie budowy centrum handlowego w Łodzi oraz spłatę wcześniej zaciągniętego kredytu.

31 marca 2015 r. kredyt został skonwertowany na kredyt inwestycyjny w kwocie 6 961 tys. EUR. Oprocentowanie kredytu wynosi EURIBOR 3M + marża.

Na dzień raportowy saldo zadłużenia kredytu wyniosło 5 984 tys. EUR.

Umowa kredytu Alior Bank S.A.

1 kwietnia 2015 r. Oberhausen Sp. z o.o., podmiot zależny od Capital Park S.A., podpisała z Alior Bank SA umowę kredytową na zakup i finansowanie przebudowy nieruchomości o nazwie Galera Zaspa położonej w Gdańsku. Obiekt został ukończony w drugim kwartale 2016 r., kredyt budowlany został skonwertowany na kredyt inwestycyjny a bieżąca obsługa raty kapitałowo-odsetkowej rozpoczęła się 30 września 2016 r.

Na dzień raportowy saldo kredytu wynosiło 8 931 tys. EUR.

Oprocentowanie kredytu wynosi EURIBOR 3M+marża. Spółka zawarła także umowę na instrument zabezpieczający (IRS), na poziomie 0,03% , który zabezpiecza 75% salda kredytu. Umowa kredytowa zawiera ograniczenie stopy procentowej na poziomie nie niższym niż 0,0% dla niezabezpieczonej kwoty kredytu (dla 25%). Termin zapadalności kredytu przypada na 7 lipca 2021 r.

Umowa kredytu Alior Bank S.A.

13 września 2017 r. Alferno Investments Sp. z o.o., podmiot zależny od Capital Park S.A., podpisała z Alior Bank S.A. umowy kredytowe – kredyt inwestycyjny oraz kredyt VAT z przeznaczeniem na sfinansowanie zakupu nieruchomości położonej w Warszawie przy ul. Belgradzkiej. Kredyt inwestycyjny został udzielony w kwocie 4 800 tys. EUR z przeznaczeniem na zapłatę ceny netto, sfinansowanie wydatków na wykończenie powierzchni dla najemców oraz obsługę kosztów odsetkowych obu kredytów w okresie karencji. Kredyt VAT w kwocie 5 520 tys. PLN został udzielony w celu pokrycia kwoty VAT od ceny zakupu. Kredyt inwestycyjny oprocentowany jest w oparciu o stopę EURIBOR 1M+marża, kredyt VAT oprocentowany jest w oparciu o stopę WIBOR 1M+marża.

Na dzień raportowy saldo kredytu inwestycyjnego wyniosło 4 341 tys. EUR. Saldo kredytu VAT na dzień raportowy wyniosło 291 tys. PLN.

Umowa kredytu Pekao S.A.

14 listopada 2017 r. ArtN Sp. z o. o., podmiot zależny od Capital Park S.A., podpisał z Bankiem Pekao SA umowę kredytową, na mocy której kredytobiorca pozyskał kredyt budowlany w wysokości 159 300 tys. EUR oraz kredyt VAT w wysokości 35 000 tys. PLN w celu realizacji inwestycji budowlanej ArtN zlokalizowanej w Warszawie, przy ul. Żelaznej.

W związku z pozyskaniem finansowania na budowę inwestycji ArtN z Europejskiego Banku Inwestycyjnego (szczegóły opisane poniżej) w dniu 21 grudnia 2018 r. został podpisany aneks nr 1 do umowy kredytowej, obniżający kwotę kredytu budowlanego do 99 300 tys. EUR.

Zgodnie z uzgodnionymi warunkami umowy kredytowej po zakończeniu procesu budowlanego kredyt budowlany zostanie skonwertowany na kredyt inwestycyjny.

Na dzień raportowy kredyt nie został wypłacony.

Umowa kredytu - Europejski Bank Inwestycyjny

21 grudnia 2018 r. ArtN Sp. z o.o. podmiot zależny od Capital Park S.A., podpisał z Europejskim Bankiem Inwestycyjnym umowę kredytu inwestycyjnego, na mocy której kredytobiorca pozyskał kredyt budowlany w kwocie 60 000 tys. EUR w celu realizacji inwestycji budowlanej ArtN zlokalizowanej w Warszawie, przy ul. Żelaznej.

Na dzień raportowy kredyt nie został wypłacony.

Nazwa banku	31.03.2019*	31.12.2018*	31.03.2018*	Kwota kredytu wg umowy**	Waluta	Oprocentowa nie	Termin wymagalności
Bank of China	504 705	506 890	502 169	124 430	EUR	3M EURIBOR + marża	do 2022
BNP Paribas Bank Polska S.A. / ING Bank Śląski S.A.	250 238	251 818	252 696	62 500	EUR	3M EURIBOR + marża	do 2022
BOŚ Bank S.A.	50 555	50 517		- 11 756	EUR	3M EURIBOR + marża	do 2033
Getin Noble Bank S.A.	42 622	42 682		- 10 000	EUR	3M EURIBOR + marża	do 2022
Alior Bank S.A.	38 131	38 572	38 517	9 656	EUR	3M EURIBOR + marża	do 2021
Alior Bank S.A.	25 703	26 019	26 326	6 972	EUR	3M EURIBOR + marża	do 2025
Alior Bank S.A.	19 059	19 106	18.317	4 800	EUR	1M EURIBOR + marża	do 2022
Hypo Noe (REIA FIZ AN)	-	100 454	100 549	26 150	EUR	3M EURIBOR + marża	utrata kontroli
Hypo Noe (REIA II FIZ AN)	-	84 172	85 279	20 838	EUR	6M EURIBOR + marża	utrata kontroli

BOŚ Bank S.A.	-	-	49 305	49 650	PLN	3M WIBOR + marża	spłacony
Getin Noble Bank S.A.	-	-	20 938	10 000	EUR	3M EURIBOR + marża	spłacony
Total	931 013	1 120 230	1 094 096

* kwoty w zamortyzowanym koszcie, ** kwoty w walucie z umowy.

Wartość nominalna zadłużenia z tytułu kredytów bez uwzględnienia odsetek naliczonych oraz wyceny w zamortyzowanym koszcie wyniosła na dzień raportowy 930 228 tys. PLN. Wartość godziwa kredytów odpowiada ich wartości bi-

W celu zabezpieczenia spłaty kredytów oraz odsetek od tych kredytów zaciągniętych przez podmioty Grupy Kapitałowej udzielono szeregu zabezpieczeń na rzecz banków finansujących.

W szczególności były to następujące zabezpieczenia:

weksle,

lansowej.

oświadczenia o poddaniu się egzekucji,
pełnomocnictwa do dysponowania rachunkami bankowymi,
cesje wierzytelności do istniejących i przyszłych umów najmu, umów ubezpieczenia, umów budowlanych i gwarancji dobrego wykonania,
zastawy rejestrowe na obecnych i przyszłych udziałach w spółkach zależnych,
depozyty,
umowy podporządkowania dające pierwszeństwo w zaspokajaniu wierzytelności z tytułu kredytu przed innymi wierzytelnościami.

Ponadto ustanowiono szereg zabezpieczeń hipotecznych na nieruchomościach, których właścicielami są podmioty z Grupy Kapitałowej. Łączna wartość takich zabezpieczeń na dzień raportowy wyniosła 233 293 tys. PLN oraz 607 011 tys. EUR.

ZOBOWIĄZANIA Z TYTUŁU WYEMITOWANYCH OBLIGACJI

Grupa wycenia obligacje wg zamortyzowanego kosztu (zgodnie z MSSF 9), co oznacza że wartość zobowiązania wynika z planowanych przepływów pieniężnych związanych z jego realizacją z uwzględnieniem efektywnej stopy procentowej.

Obligacje serii H,I notowane na rynku Catalyst

22 kwietnia 2016 r. Capital Park S. A. wyemitowała 92 000 sztuk 3-letnich niezabezpieczonych obligacji na okaziciela serii H o wartości nominalnej 100 PLN każda, o łącznej wartości 9 200 tys. PLN z terminem wykupu przypadającym 15 kwietnia 2019 r. Oprocentowanie obligacji wynosi WIBOR 3M powiększony o marżę 4,8 % i jest wypłacane w cyklach kwartalnych. Celem emisji było pozyskanie finansowania projektu Neptun House w Gdańsku oraz Centrum handlowego ETC w Swarzędzu.

3 czerwca 2016 r. Capital Park S. A. wyemitowała 58 000 sztuk 3-letnich niezabezpieczonych obligacji na okaziciela serii I o wartości nominalnej 100 PLN. każda, o łącznej wartości 5 800 tys. PLN z terminem wykupu przypadającym 15 kwietnia 2019 r. Oprocentowanie obligacji wynosi WIBOR 3M powiększony o marżę 4,8 % i jest wypłacane w cyklach kwartalnych. Celem emisji było pozyskanie finansowania na bieżącą działalność inwestycyjną Grupy.

17 sierpnia 2016 r. Zarząd Krajowego Depozytu dokonał asymilacji 92 000 sztuk obligacji na okaziciela serii H z 5 800 obligacji na okaziciela serii I. 15 kwietnia 2019 r. Grupa spłaciła oblihacje H i I.

Obligacje serii J

3 marca 2017 r. Capital Park S. A. wyemitowała 20 000 sztuk 3-letnich niezabezpieczonych obligacji na okaziciela serii J o wartości nominalnej 100 EUR każda, o łącznej wartości 2 000 tys. EUR z terminem wykupu przypadającym 17 marca 2020 r.

Oprocentowanie obligacji wynosi 3,75 % i jest wypłacane w cyklach kwartalnych. Celem emisji była zmiana profilu walutowego zadłużenia Spółki poprzez refinansowanie obligacji zapadających w 2017 r. oraz finansowanie potrzeb inwestycyjnych Grupy.

Obligacje serii K, L notowane na rynku Catalyst

27 kwietnia 2017 r. Capital Park S. A. wyemitowała 156 700 sztuk 3-letnich niezabezpieczonych obligacji na okaziciela serii K o wartości nominalnej 100 EUR każda, o łącznej wartości 15 670 tys. EUR z terminem wykupu przypadającym 27 kwietnia 2020 r. Oprocentowanie obligacji wynosi 4,1 % i jest wypłacane w cyklach półrocznych. Celem emisji była zmiana profilu walutowego zadłużenia Spółki poprzez refinansowanie obligacji zapadających w 2017 r. oraz finansowanie potrzeb inwestycyjnych Grupy.

3 lipca 2017 r. Spółka Capital Park S. A. wyemitowała 57 050 sztuk 3-letnich niezabezpieczonych obligacji na okaziciela serii L o wartości nominalnej 100 EUR każda, o łącznej wartości 5 705 tys. EUR z terminem wykupu przy-padającym 27 kwietnia 2020 r. Oprocentowanie obligacji wynosi 4,1 % i jest wypłacane w cyklach półrocznych. Celem emisji była

zmiana profilu walutowego zadłużenia Spółki poprzez refinansowanie obligacji zapadających w 2017 r. oraz finansowanie potrzeb inwestycyjnych Grupy.

3 listopada 2017 r. Zarząd Krajowego Depozytu dokonał asymilacji 156 700 sztuk obligacji na okaziciela serii K z 57 050 obligacji na okaziciela serii L.

Obligacje serii M notowane na rynku Catalyst

21 grudnia 2017 r. Capital Park S. A. wyemitowała 151 250 sztuk 3-letnich niezabezpieczonych obligacji na okaziciela serii M o wartości nominalnej 100 EUR każda, o łącznej wartości 15 125 tys. EUR z terminem wykupu przypadającym 21 grudnia 2020 r. Oprocentowanie obligacji wynosi 4,1 % i jest wypłacane w cyklach półrocznych. Celem emisji była zmiana profilu walutowego zadłużenia Spółki poprzez refinansowanie obligacji zapadających w 2018-2019 r. oraz finansowanie potrzeb inwestycyjnych Grupy.

Obligacje serii N notowane na rynku Catalyst

18 czerwca 2018 r. Capital Park S. A. wyemitowała 70 000 sztuk 3-letnich niezabezpieczonych obligacji na okaziciela serii N o wartości nominalnej 100 EUR każda, o łącznej wartości 7 000 tys. EUR z terminem wykupu przypadającym 18 czerwca 2021 r. Oprocentowanie obligacji wynosi 4,3% i jest wypłacane w cyklach kwartalnych. Celem emisji było finansowanie potrzeb inwestycyjnych Grupy Emitenta, zmiana struktury walutowej zadłużenia Grupy Emitenta poprzez refinansowanie obligacji Emitenta zapadających w 2018 oraz 2019 roku lub refinansowanie zadłużenia korporacyjnego Emitenta.

Obligacje notowane na rynku Catalyst	31.03.2019*	31.12.2018*	31.03.2018*	Kwota nominalna	Waluta	Oprocentowa nie	Termin wymagalności
Obligacje serii F	-	-	33 005	32 630	PLN	3M WIBOR +	Spłacone
Obligacje serii G	-	-	1 874	1 884	PLN	4,3% 3M WIBOR +	Spłacone
Obligacje serii H, I	14 999	14 957	14 846	15 000	PLN	4,3% 3M WIBOR +	kwiecień 2019
Obligacje serii J**	8 478	8 461	8 239	2 000	EUR	4,8% Stałe 3,75%	marzec 2020
Obligacje serii K, L	90 984	90 804	88 467	21 375	EUR	Stałe 4,1%	kwiecień 2020
Obligacje serii M	64 061	63 989	55 522	15 125	EUR	Stałe 4,1%	grudzień 2020
Obligacje serii N	28 202	25 928	-	7 000	EUR	Stałe 4,3%	czerwiec 2021
Odsetki naliczone	2 593	1 013	2 658	-		-	2019
Razem	209 317	205 153	204 611
Obligacje długoterminowe	184 751	192 758	168 875
Obligacje krótkoterminowe	24 566	12 395	35 736

* kwoty w zamortyzowanym koszcie

** seria J nienotowana na rynku Catalyst

Wartość nominalna zobowiązań z tytułu wyemitowanych obligacji bez uwzględnienia wyceny w zamortyzowanym koszcie, naliczonych odsetek oraz pozostałych kosztów związanych z obligacjami wyniosła na dzień raportowy 207 162 tys. PLN.

Wartość godziwa obligacji odpowiada ich wartości bilansowej.

Kowenanty dotyczące obligacji

Obligacje serii H, I

W warunkach emisji obligacji H, I spółka Capital Park S.A. zobowiązała się do spełniania szeregu kowenantów, które w momencie ich naruszenia dają obligatariuszom prawo żądania wcześniejszego wykupu obligacji. Głównymi kowenantami są:

utrzymywanie Wskaźnika Zadłużenia Netto Grupy na poziomie nie wyższym niż 1,2. Wskaźnik Zadłużenia Netto Grupy stanowi stosunek łącznej wartości Skonsolidowanego Długu Netto do Kapitałów Własnych Grupy, wyliczony na podstawie ostatniego opublikowanego skonsolidowanego sprawozdania finansowego Grupy,

utrzymywanie Jednostkowego Wskaźnika Zadłużenia Netto na poziomie nie wyższym niż 0,35. Jednostkowy Wskaźnik Zadłużenia Netto stanowi stosunek łącznej wartości Jednostkowego Długu Netto do Kapitałów Własnych Emitenta, wyliczony na podstawie ostatniego opublikowanego jednostkowego sprawozdania finansowego Emitenta,
ograniczenie możliwości wypłaty dywidendy przez Capital Park S.A. Wcześniejszy wykup obligacji na żądanie obligatariuszy możliwy jest w przypadku gdy emitent wypłaci dywidendę lub dokona skupu akcji własnych lub w jakikolwiek inny sposób o zbliżonym sensie ekonomicznym przekaże środki pieniężne akcjonariuszom, chyba że środki na wypłatę dywidendy będą pochodzić ze sprzedaży przed podmiot z Grupy Emitenta do podmiotu nienależącego do Grupy Emitenta dowolnej z następujących nieruchomości: Eurocentrum Alfa (Al. Jerozolimskie 136, 00-813 Warszawa), Eurocentrum Beta&Gamma (Al. Jerozolimskie 134, 00-813 Warszawa), Eurocentrum Delta (Al. Jerozolimskie 132, 00- 813 Warszawa), Royal Wilanów (ul. Klimczaka róg Przyczółkowej, Warszawa), Racławicka Point (ul. Racławicka

93, 02-639 Warszawa), Warszawa Sobieskiego (ul. Sobieskiego 104, 00-764 Warszawa), Art Norblin (ul. Żelazna 51/53, 00-841 Warszawa) i łączna kwota przekazanych środków pieniężnych będzie nie wyższa od 80% różnicy pomiędzy ceną sprzedaży nieruchomości, a wykazywanym w dniu transakcji saldem zadłużenia zabezpieczonego na nieruchomości będącej przedmiotem transakcji.

Obligacje serii K, L, M, N

W warunkach emisji obligacji K, L, M, N spółka Capital Park S.A. zobowiązała się do spełniania szeregu kowenantów, które w momencie ich naruszenia dają obligatariuszom prawo żądania wcześniejszego wykupu obligacji. Głównym kowenantem jest utrzymywanie wskaźnika Zadłużenia Netto Grupy na poziomie nie wyższym niż 0,6. Wskaźnik Zadłużenia Netto Grupy oznacza stosunek łącznej wartości Skonsolidowanego Długu Netto do Skonsolidowanych Aktywów, wyliczony na podstawie ostatniego opublikowanego skonsolidowanego sprawozdania finansowego Grupy.

POZOSTAŁE ZOBOWIĄZANIA I REZERWY

POZOSTAŁE ZOBOWIĄZANIA I REZERWY	31.03.2019	31.12.2018	31.03.2018
Pozostałe zobowiązania i rezerwy	7 765	6 800	5 109
Kaucje od najemców	8 847	11 325	11 208
Zobowiązania z tytułu podatków, ceł, ubezpieczeń społecznych	8 505	3 340	4 699
Kaucje gwarancyjne od generalnych wykonawców	8 917	9 249	3 875
Rozliczenia międzyokresowe przychodów	300	300	300
Pozostałe zobowiązania	1 154	755	576
Razem	35 488	31 769	25 767
Długoterminowe pozostałe zobowiązania i rezerwy	17 440	19 776	11 913
Krótkoterminowe pozostałe zobowiązania i rezerwy	18 048	11 993	13 854

ZOBOWIĄZANIA HANDLOWE

ZOBOWIĄZANIA HANDLOWE	31.03.2019	31.12.2018	31.03.2018
Wobec jednostek pozostałych	17 874	7 631	8 424
Wobec jednostek powiązanych	-	-	-
Razem	17 874	7 631	8 424

Istotny wzrost zobowiązań handlowych wynika ze wzrostu zobowiązań inwestycyjnych związanych z projektem ArtN oraz projektem Eurocentrum Hotel i Rezydencje. Na dzień raportowy zobowiązania te wyniosły 12 780 tys. PLN (31.12.2018: 2 755 tys. PLN, 31.03.2018: 3 042 tys. PLN).

PRZYCHODY Z WYNAJMU

Przychody z najmu obejmują przychody uzyskiwane z wynajmu oraz opłaty eksploatacyjne i bezpośrednie refaktury kosztów eksploatacyjnych. Grupa prezentuje przychody z wynajmu w podziale na segmenty operacyjne. Portfel najemców jest bardzo zdywersyfikowany tym samym udział w całości przychodów pojedynczego najemcy jest niewielki i nie przekracza kilku procent.

PRZYCHODY Z WYNAJMU	Udział 2019	3 miesiące 2019	12 miesięcy 2018	3 miesiące 2018
Inwestycje ukończone	98%	31 786	144 337	34 737
W tym w strukturach FIZ	-	-	28 594	7 454
Inwestycje w budowie	-	-	-	-
Pozostałe inwestycje	2%	556	1 499	290
Razem	100%	32 342	145 836	35 027

Spadek przychodów z tytułu czynszów wynika z utraty kontroli nad jednostkami zależnymi – strukturą funduszy inwestycyjnych (REIA FIZAN i REIA II FIZAN) oraz ich jednostkami zależnymi. W okresach porównawczych fundusze i ich jednostki zależne były konsoldiowane przy zastosowaniu metody pełnej.

ZYSKI I STRATY Z AKTUALIZACJI WYCENY NIERUCHOMOŚCI INWESTYCYJNYCH

Nie rzadziej niż na każdy dzień raportowy Grupa wycenia posiadane nieruchomości według wartości godziwej. Zyski lub straty wynikające ze zmian tych wartości ujmowane są w wyniku finansowym bieżącego okresu. Wyniki Grupy zależą w dużym stopniu od zmian cen na rynkach nieruchomości, na które wpływ mają między innymi następujące czynniki: wysokość czynszów, poziom wynajętej powierzchni nieruchomości, zmiany stóp kapitalizacji, zmiany stóp procentowych, koszty budowy, dostępność finansowania bankowego, kurs EUR/PLN i ogólna sytuacja na rynku kredytowym.

AKTUALIZACJA WYCENY NIERUCHOMOŚCI INWESTYCYJNYCH	Udział 2019	3 miesiące 2019	12 miesięcy 2018	3 miesiące 2018
Inwestycje ukończone	(10%)	(364)	40 780	15 031
W tym w strukturach FIZ	-	-	(6 630)	2 968
Inwestycje w budowie	110%	3 963	38 465	7 412
Pozostałe inwestycje	-	-	(47)	31
	100%	3 599	79 198	22 474
Korekta aktualizacji nieruchomości inwestycyj nych z tytułu memoriałowej prezentacji przycho dów z umów najmu		-	-	(1 015)
Razem		3 599	79 198	21 459

Zysk z aktualizacji wartości nieruchomości wynika głównie ze wzrostu kursu EUR w porównaniu do kursu na 31 grudnia 2018 r. Większość nieruchomości inwestycyjnych jest wyceniana i finansowana w EURO, ponieważ aktywa te są aktualizowane według kursu waluty na koniec każdego okresu sprawozdawczego. Wycena z tytułu zmiany kursu walutowego istotnie wpływa na wynik finansowy okresu sprawozdawczego.

PRZYCHODY FINANSOWE I KOSZTY FINANSOWE

PRZYCHODY Z DYWIDEND	3 miesiące 2019	3 miesiące 2018
REIA FIZAN	80	- -
REIA II FIZAN	169	- -
Razem	249	- -

Przychody z dywidend stanowią przychody otrzymane przez jednostkę zależną CP Retail BV od REIA FIZAN i REIA II FIZAN. W okresach porównawczych w związku z konsolidowaniem

REIA FIZAN i REIA II FIZAN metodą pełną dywidenda była eliminowana na poziomie skonsolidowanego sprawozdania z zysków lub strat oraz innych całkowitych dochodów.

PRZYCHODY Z TYTUŁU ODSETEK	3 miesiące 2019	12 miesięcy 2018	3 miesiące 2018
Odsetki od lokat i depozytów	131	424	95
Odsetki od udzielonych pożyczek	595	2 221	561
Razem	726	2 645	656

KOSZTY Z TYTUŁU ODSETEK	3 miesiące 2019	12 miesięcy 2018	3 miesiące 2018
Odsetki od kredytów	(5 795)	(31 716)	(7 296)
Odsetki od obligacji	(2 152)	(9 206)	(2 515)
Pozostałe odsetki	(405)	(32)	(16)
Razem	(8 352)	(40 954)	(9 827)

POZOSTAŁE PRZYCHODY I KOSZTY FINANSOWE	3 miesiące 2019	12 miesięcy 2018	3 miesiące 2018
Nadwyżka ujemnych/dodatnich różnic kursowych	(1 332)	(36 609)	(9 444)
Koszty emisji	(353)	(1 455)	-
Wycena instrumentów pochodnych	(478)	(1 063)	61
Zrealizowany strata na instrumentach pochodnych	-	(937)	-
Pozostałe	(1 101)	2 965	(1 429)
Razem	(3 264)	(37 099)	(10 812)

Grupa wycenia zobowiązania finansowe według zamortyzowanego kosztu zgodnie z MSSF 9. Wynik tej wyceny odnoszony jest na wynik finansowy jako korekta kosztów odsetek od kredytów.

Nadwyżka ujemnych różnic kursowych wynika z wyceny zobowiązań walutowych głównie kredytów i zobowiązań z tytułu obligacji walutowych.

PODATEK DOCHODOWY BIEŻĄCY I ODROCZONY

PODATEK OBCIĄŻAJĄCY WYNIK	3 miesiące 2019	12 miesięcy 2018	3 miesiące 2018 /przekształcone/
Bieżący podatek dochodowy	(631)	(4 459)	(169)
Odroczony podatek dochodowy	(1 794)	(1 007)	665
Obciążenie/(uznanie) podatkowe wykazane w skonsolidowanym sprawozdaniu z całkowitych dochodów	(2 425)	(5 466)	469
BIEŻĄCY PODATEK	3 miesiące 2019	12 miesięcy 2018	3 miesiące 2018 /przekształcone/
Zysk/(strata) przed opodatkowaniem	18 075	96 544	23 446
Podatek dochodowy	(2 425)	(5 466)	469
Efektywna stawka podatku (udział podatku dochodowego w zysku/(stracie) przed opodatkowaniem)	(13,42%)	(5,66%)	2,00%

Utrata wartości aktywów z tytułu odroczonego podatku dochodowego od strat podatkowych została rozpoznana w wysokości 5 640 tys. PLN (wartość ujemnej różnicy przejściowej – 34 084 tys. PLN). Grupa rozpoznała wszystkie ujemne i dodatnie różnice kursowe, od których utworzyła odpowiednia aktywa i rezerwę z tytułu odroczonego podatku odchodowego. Zarząd Capital Park S.A. oświadcza, że wszystkie rozpoznane aktywa z tytułu odroczonego podatku dochodowego są realizowalne w przyszłych okresach.

Wyceny instrumentów pochodnych obejmują wyceny kontraktów instrumentów zabezpieczających IRS oraz instrumenty opcyjnego typu CAP, które zabezpieczają przyszłe przepływy związane z planowanymi spłatami kredytów oraz

ich przewalutowaniem.

AKTYWA Z TYTUŁU ODROCZONEGO PODATKU	31.03.2019	Utworzone	Rozwiązanie	Wykorzystane	01.01.2019
Straty możliwe do odliczenia od przyszłych do chodów do opodatkowania	34 364	-	(194)	-	34 558
Niezapłacone odsetki od zobowiązań finansowych	11 680	2 809	(351)	-	9 222
Aktualizacja inwestycji w nieruchomości	2 285	-	(77)	-	2 362
Ujemne różnice kursowe z wyceny	2 075	46	(717)	-	2 746
Pozostałe	2 854	-	(964)	-	3 818
Razem	53 258	2 855	(2 303)	-	52 706
Kompensata aktywów z rezerwą	(49 941)	-	-	-	(49 362)
Razem	3 317				3 344

REZERWA Z TYTUŁU ODROCZONEGO PODATKU	31.03.2019	Utworzone	Rozwiązanie	Wykorzystane	01.01.2019
Niezapłacone odsetki od pożyczek udzielonych	26 912	1 698	(2)	-	25 216
Aktualizacja inwestycji w nieruchomości	123 762	2 112	(8 173)	-	129 823
Dodatnie różnice kursowe z wyceny	704	164	(207)	-	747
Pozostałe	3 504	-	(98)	-	3 602
Razem	154 882	3 974	(8 480)	-	159 388
Kompensata aktywów z rezerwą	(49 941)	-	-	-	(49 362)
Razem	104 941		(8 455)		110 026
AKTYWA Z TYTUŁU ODROCZONEGO PODATKU	31.12.2018	Utworzone	Rozwiązanie	Wykorzystane	01.01.2018
Straty możliwe do odliczenia od przyszłych dochodów do opodatkowania	34 558	20 502	(4 133)	(1 366)	19 555
Niezapłacone odsetki od zobowiązań finansowych	9 222	11 901	-	(3 596)	917
Aktualizacja inwestycji w nieruchomości	2 362	-	(2 408)	-	4 770
Ujemne różnice kursowe z wyceny	2 746	1 902	-	-	844
Pozostałe	3 818	3 244	-	-	574
Razem	52 706	37 549	(6 541)	(4 962)	26 661
Kompensata aktywów z rezerwą	(49 362)	-	-	-	-
Razem	3 344	-	-	-	26 661

REZERWA Z TYTUŁU ODROCZONEGO PODATKU	31.12.2018	Utworzone	Rozwiązanie	Wykorzystane	01.01.2018
Niezapłacone odsetki od pożyczek udzielonych	25 216	7 707	-	-	17 509
Aktualizacja inwestycji w nieruchomości	129 823	20 834	-	-	108 989
Dodatnie różnice kursowe z wyceny	747	-	(5 091)	-	5 838
Pozostałe	3 602	3 602	-	-	-
Razem	159 388	32 143	(5 091)	-	132 336
Kompensata aktywów z rezerwą	(49 362)	-	-	-	-
Razem	110 026	-	-	-	132 336
AKTYWA Z TYTUŁU ODROCZONEGO PODATKU	31.03.2018	Utworzone	Rozwiązanie	Wykorzystane	01.01.2018
Straty możliwe do odliczenia od przyszłych dochodów do opodatkowania	25 014	5 560	-	(101)	19 555
Niezapłacone odsetki od zobowiązań finansowych	952	35	-	-	917
Aktualizacja inwestycji w nieruchomości	3 458	-	-	(1 312)	4 770
Ujemne różnice kursowe z wyceny	-	-	(844)	-	844
Pozostałe	1 865	1 291	-	-	574
Razem	31 289	6 886	(844)	(1 413)	26 661
Kompensata aktywów z rezerwą	-	-	-	-	-
Razem	31 289	6 886	(844)	(1 413)	26 661
REZERWA Z TYTUŁU ODROCZONEGO PODATKU	31.03.2018	Utworzone	Rozwiązanie	Wykorzystane	01.01.2018
Niezapłacone odsetki od pożyczek udzielonych	11 013	11 013	(17 509)	-	17 509
Aktualizacja inwestycji w nieruchomości	111 711	4 113	(1 391)	-	108 989
Dodatnie różnice kursowe z wyceny	2 517	-	(3 321)	-	5 838
Pozostałe	10 516	10 516	-	-	-
Razem	135 757	25 642	(22 221)	-	132 336
Kompensata aktywów z rezerwą	-	-	-	-	-
Razem	135 757	25 642	(22 221)	-	132 336

Przekształcenie aktywów i rezerw z tytułu odroczonego podatku dochodowego zostało ujawnione w nocie 29.

UDZIELONE PORĘCZENIA

Poręczenie zabezpieczające spłatę kredytu inwestycyjnego oraz kredytu VAT udzielonego spółce Alferno Investments Sp. z o.o.

Zgodnie z umową kredytową podpisaną 13 września 2017 r. pomiędzy Alferno Investments Sp. z o.o. i Alior Bank SA, Capital Park S.A. udzieliła poręczenia spłaty obu kredytów do 200% kwoty kredytów. Poręczenie obowiązuje do momentu przeprowadzenia przez spółkę przez 6 kolejnych miesięcy czynszów od najemców w minimalnej kwocie 190 tys. PLN miesięcznie.

Poręczenie zabezpieczające spłatę kredytu korporacyjnego udzielonego spółce Capital Park S.A.

Zgodnie z umową kredytową z 25 czerwca 2018 pomiędzy Capital Park S.A. i Getin Noble Bank SA, CP Retail B.V., spółka zależna od Capital Park S.A., udzieliła poręczenia spłaty kredytu otrzymanego przez Capital Park S.A. do wysokości 200% kwoty kredytu. Poręczenie obowiązuje do 31 grudnia 2024 r.

ZABEZPIECZENIA NA MAJĄTKU GRUPY

W celu zabezpieczenia spłaty kredytów oraz odsetek od tych kredytów zaciągniętych przez podmioty Grupy Kapitałowej udzielono szeregu zabezpieczeń na rzecz banków finansujących. W szczególności były to następujące zabezpieczenia:

weksle,
oświadczenia o poddaniu się egzekucji,
pełnomocnictwa do dysponowania rachunkami bankowymi,
hipoteki na nieruchomościach,

INNE ZOBOWIĄZANIA UMOWNE

Na 31 marca 2019 r. Grupa posiadała zobowiązanie inwestycyjne wynikające z:

zawartego kontraktu dotyczącego realizacji budowy projektu ArtN (dawna fabryka Norblina) w wysokości 665 819 tys. PLN

ZYSK PRZYPADAJĄCY NA JEDNĄ AKCJĘ

Zysk podstawowy przypadający na jedną akcję oblicza się poprzez podzielenie zysku netto za okres przypadającego na zwykłych akcjonariuszy Grupy przez średnią ważoną liczbę wyemitowanych akcji zwykłych występujących w ciągu okresu.

Umowa wsparcia zabezpieczająca spłatę kredytu inwestycyjnego udzielonego Capital Park Gdańsk Sp. z o.o.

Capital Park S.A. zobowiązała się wobec Banku Ochrony Środowiska tj. banku finansującego budowę inwestycji Hampton by Hilton Gdańsk Old Town w Gdańsku do wsparcia projektu w przypadku wystąpienia braku środków w spółce celowej realizującej inwestycję (Capital Park Gdańsk Sp. z o.o.) pozwalających na obsługę raty kapitałowo odsetkowej w terminie jej wymagalności. Umowa wsparcia obowiązuje do czasu przedłożenia zatwierdzonego sprawozdania finansowego za 2019 r. oraz spełnienia łącznie następujących warunków:

braku naruszenia kowenantów (dług netto/EBITDA oraz wskaźnik płynności bieżącej),
osiągnięcie zgodnie z postanowieniami Umowy Kredytu Inwestycyjnego wskaźnika WOD większego niż 1.1;
ustanowieniu na rzecz Banku depozytu obsługi długu w wysokości 3-miesięcznej raty kapitało-odsetkowej.
cesje wierzytelności do istniejących i przyszłych umów najmu, umów ubezpieczenia, umów budowlanych i gwarancji dobrego wykonania,
zastawy rejestrowe na obecnych i przyszłych udziałach w spółkach zależnych,
depozyty,
umowy podporządkowania dające pierwszeństwo w zaspokajaniu wierzytelności z tytułu kredytu przed innymi wierzytelnościami.

Zobowiązanie te będzie sfinansowane z dostępnych środków pieniężnych Grupy oraz w ramach istniejących umów kredytowych z Bankiem PEKAO S.A. oraz Europejskim Bankiem Inwestycyjnym.

Zysk rozwodniony przypadający na jedną akcję oblicza się poprzez podzielenie zysku netto za okres przypadającego na zwykłych akcjonariuszy przez średnią ważoną liczbę wyemitowanych akcji zwykłych występujących w ciągu okresu (skorygowaną o wpływ opcji rozwadniających oraz rozwadniających umarzalnych akcji uprzywilejowanych zamiennych na akcje zwykłe).

WYLICZENIE ZYSKU/(STRATY) NA JEDNĄ AKCJE – ZAŁOŻENIA	3 miesiące 2019	12 miesięcy 2018	3 miesiące 2018 /przekształcone/
Zysk/(strata) netto z działalności kontynuowanej	15 650	85 339	22 801
Zysk/(strata) na działalności zaniechanej	-	-	-
Zysk/(strata) wykazany dla potrzeb wyliczenia wartości podstawowego zysku przypadającego na jedną akcję	15 650	85 339	22 801
Efekt rozwodnienia	-	-	-
Zysk/(strata) wykazany dla potrzeb wyliczenia wartości rozwodnionego zysku przypadającego na jedną akcję	15 650	85 339	22 801

LICZBA WYEMITOWANYCH AKCJI	31.03.2019	31.12.2018	31.03.2018 /przekształcone/
Średnia ważona liczba akcji wykazana dla potrzeb wyliczenia wartości podstawowego zysku na jedną akcję w tys. szt.	107 495	106 667	106 523
Efekt rozwodnienia liczby akcji zwykłych	712	689	962
opcje na akcje	839	839	1 147
Średnia ważona liczba akcji zwykłych wykazana dla potrzeb wyliczenia wartości rozwodnionego zysku na jedną akcję w tys. szt.	108 207	107 356	107 485

Zysk/(strata) netto na jedną akcję (w PLN)	3 miesiące 2019	12 miesięcy 2018	3 miesiące 2018 /przekształcone/
Podstawowy za okres obrotowy	0,15	0,80	0,21
Rozwodniony za okres obrotowy	0,14	0,79	0,21

Cały zysk dotyczy działalności kontynuowanej.

ZARZĄDZANIE KAPITAŁEM

Głównym celem zarządzania kapitałem Grupy jest utrzymanie bezpiecznej struktury kapitałowej. Grupa monitoruje stan kapitałów stosując wskaźnik zadłużenia netto, który jest liczony jako:

stosunek zadłużenia netto do sumy kapitałów własnych,
stosunek zobowiązań netto do sumy aktywów.

WSKAŹNIK ZADŁUŻENIA NETTO	31.03.2019	31.12.2018	31.03.2018
Oprocentowane kredyty, pożyczki, obligacje	1 193 872	1 330 701	1 303 208
Środki pieniężne i ich ekwiwalenty	(101 169)	(110 338)	(144 852)
Zadłużenie netto	1 092 702	1 220 363	1 158 356
Aktywa razem	2 342 232	2 569 908	2 490 876
Zadłużenie netto do aktywów razem	46,65%	47,49%	46,50%

Capital Park S.A. nie planuje wypłaty dywidendy w najbliższym okresie. Niemniej w przypadku potencjalnej sprzedaży kluczowych aktywów, Zarząd może zarekomendować podział zysku w drodze wypłaty dywidendy. Jednostka dominująca, ani jednostki zależne nie udzielały pożyczek Członkom Zarządu oraz Członkom Rady Nadzorczej w okresie raportowym zakończonym 31 marca 2019 r.

PROGRAM MOTYWACYJNY DLA CZŁONKÓW ZARZĄDU

Celem Programu Motywacyjnego jest stworzenie bodźców, które zachęcą, zatrzymają i zmotywują Osoby Uprawnione – członków zarządu Spółki ("Pierwotne Osoby Uprawnione") oraz innych pracowników Spółki, niebędących członkami Zarządu, ustalonych według uznania Zarządu w drodze uchwały ("Wtórne Osoby Uprawnione") – do działania na rzecz wzrostu wartości dla akcjonariuszy poprzez umożliwienie im objęcia Akcji Spółki.

Szczegółowe założenia programu motywacyjnego określone zostały w Uchwale Nadzwyczajnego Zgromadzenia Akcjonariuszy Capital Park S.A. z 28 lipca 2011 r., zmienionej 30 września 2013 r. oraz 21 marca 2017 r., oraz w Regulaminie Programu Motywacyjnego, który jest załącznikiem do wymienionej Uchwały.

Podstawowe założenia Programu Motywacyjnego:

W ramach Programu Motywacyjnego Spółka może wyemitować nie więcej niż 7 218 738 imiennych warrantów subskrypcyjnych uprawniających łącznie do objęcia 7 218 738 akcji zwykłych na okaziciela serii D Spółki po cenie emisyjnej wynoszącej 1,00 PLN.
Warranty subskrypcyjne nie mogą być obciążane, podlegają dziedziczeniu oraz nie są zbywalne.
Ilość warrantów przeznaczonych do objęcia w każdej z kolejnych dat przydziału zależy od następujących kryteriów ekonomicznych i czasowych: wzrost wartości aktywów netto oraz wzrost ceny akcji, upływu czasu, co zapewnia zrównanie interesów kadry zarządzającej oraz akcjonariuszy Capital Park S.A.
Warranty subskrypcyjne serii A-G zostały objęte wyłącznie przez Pierwotne Osoby Uprawnione, war- ranty serii H-J zostały objęte przez Pierwotne oraz Wtórne Osoby Uprawnione, natomiast warranty subskrypcyjne

kolejnych serii K-M mogą być obejmowane przez Pierwotne oraz Wtórne Osoby Uprawnione.

Do dnia sporządzenia niniejszego sprawozdania finansowego Osobom Uprawnionym zostały przydzielone warranty w ramach serii A-K.
Do dnia sporządzenia niniejszego sprawozdania finansowego Osoby Uprawnione wykonały prawa z warrantów serii A-H.
Daty przydziału warrantów serii I-K zaprezentowane zostały w tabeli poniżej, natomiast daty przydziału ko- lejnych serii L-M przypadają nie później niż dwa miesiące po opublikowaniu rocznego lub półrocznego sprawozdania finansowego, które będą podlegały ba- daniu lub przeglądowi przez biegłego rewidenta.
Możliwość wykonania praw z warrantów serii L-M wygaśnie 30 czerwca 2021 r.

Seria	Data przydziału warrantów	Jan Motz	Marcin Juszczyk	Kinga Nowakowska	Wtórne Osoby Uprawnione
I	21.11.2017	37 056	24 704	24 704	37 055
J	19.04.2018 12.05.2018	37 056	24 704	24 704	37 055
K	29.12.2018	177 546	118 363	118 363	177 546

WARRANTY PRZYDZIELONE I ZREALIZOWANE

Szczegółowe informacje na temat akcji Spółki posiadanych przez Członków Zarządu w znajdują się w nocie 10 niniejszego sprawozdania.

Do wyceny warrantów subskrypcyjnych w ramach Programu Motywacyjnego wykorzystano model Blacka-Scholesa, który umożliwia oszacowanie bieżącej wartości tych warrantów.

Zgodnie z aktualizacją wyceny programu motywacyjnego dokonaną na dzień raportowy założono, że łącznie w ramach programu wymianie na akcje będzie podlegać 3 659 384 warrantów.

Całkowita wartość programu, wyceniona z uwzględnieniem powyższej ilości warrantów oraz bieżącego kursu akcji Spółki została oszacowana na 16 138 tys. PLN. Całkowity koszt programu obciąża koszty proporcjonalnie do upływu jego trwania. Saldo kapitału rezerwowego z wyceny programu motywacyjnego na dzień raportowy wyniosło 14 014 tys. PLN. W ciężar kosztów odniesiono różnicę pomiędzy wartością kapitału rezerwowego z tytułu programu motywacyjnego na dzień raportowy, a 31 grudnia 2018 r. co przedstawia poniższa tabela:

KOSZTY Z TYTUŁU WYCENY PROGRAMU MOTYWACYJNEGO	31.03.2019	31.12.2018	31.03.2018
Koszty z tytułu wyceny programu	(291)	(3 975)	(563)
Rezerwa na koszty premii na wykorzystanie warrantów	-	(1 634)	(214)
Razem	(291)	(5 609)	(777)

ROZLICZENIA PODATKOWE

Rozliczenia podatkowe oraz inne obszary działalności podlegające regulacjom mogą być przedmiotem kontroli organów administracyjnych, które uprawnione są do nakładania wysokich kar i sankcji. Brak odniesienia do utrwalonych regulacji prawnych w Polsce powoduje występowanie w obowiązujących przepisach niejasności i niespójności. Często występujące różnice w opiniach co do interpretacji prawnej przepisów podatkowych zarówno wewnątrz organów państwowych jak i pomiędzy organami państwowymi i przedsiębiorstwami powodują powstawanie obszarów niepewności i konfliktów.

Rozliczenia podatkowe mogą być przedmiotem kontroli przez okres pięciu lat począwszy od końca roku, w którym nastąpiła zapłata podatku. W wyniku przeprowadzanych

kontroli dotychczasowe rozliczenia podatkowe Spółek Grupy mogą zostać powiększone o dodatkowe zobowiązania podatkowe.

TRANSAKCJE Z JEDNOSTKAMI POWIĄZNYMI

	Należności od podmiotów powiązanych z tytułu pożyczek	Zobowiązania wobec podmiotów powiązanych z tytułu pożyczek
	31.03.2019	31.03.2019
Patron Wilanów S.à r.l	32 767	-
SO SPV 50 Sp. z o.o.	12 758	-
Jan Motz	6 130	-
REIA FIZ AN	-	-
CP Property 1 Sp. z o.o.	-	-
CP Property 2 Sp. z o.o.	-	-
CP Property 3 Sp. z o.o.	-	-
CP Property 4 Sp. z o.o.	-	-
CP Property 5 Sp. z o.o.	-	-
CP Property 6 Sp. z o.o.	-	-
CP Property 7 Sp. z o.o.	-	-
REIA II FIZ AN	-	-
CP Racławicka Sp. z o.o.	-	-
Marcel Investments Sp. z o.o.	-	-
Nerida Investments Sp. z o.o.	-	-
Orland Investments Sp. z o.o.	-	-
Sagitta Investments Sp. z o.o.	-	-
CP Retail (SPV1) Sp. z o.o.	-	-

	Pozostałe należności od podmiotów powiązanych	Pozostałe zobowiązania wobec podmiotów powiązanych
	31.03.2019	31.03.2019
SO SPV 50 Sp. z o.o.	272	-
Varsovia Food Company Sp. z o.o.	-	-
Beyond PR Sp. z o.o.	-	36
Myecolife Sp. z o.o.	-	5
Mount TFI S.A.	8	-
Invipay S.A.	42	-
REIA FIZ AN	-	-
CP Property 1 Sp. z o.o.	267	-
CP Property 2 Sp. z o.o.	168	-
CP Property 3 Sp. z o.o.	199	-
CP Property 4 Sp. z o.o.	133	-
CP Property 5 Sp. z o.o.	140	-
CP Property 6 Sp. z o.o.	13	-
CP Property 7 Sp. z o.o.	13	-
REIA II FIZ AN	-	-
CP Racławicka Sp. z o.o.	19	-
Marcel Investments Sp. z o.o.	106	-
Nerida Investments Sp. z o.o.	12	-
Orland Investments Sp. z o.o.	75	-
Sagitta Investments Sp. z o.o.	235	-
CP Retail (SPV1) Sp. z o.o.	138	-
RM1 Sp. z o.o.	16	-

	Przychody z tytułu odsetek od udzielonych pożyczek oraz dywidendy	Koszty z tytułu odsetek od zaciągniętych pożyczek
	3 miesiące 2019	3 miesiące 2019
Patron Wilanów S.à r.l	339	-
SO SPV 50 Sp. z o.o.	204	-
Jan Motz	52	-
REIA FIZ AN	80	-
CP Property 1 Sp. z o.o.	-	-
CP Property 2 Sp. z o.o.	-	-
CP Property 3 Sp. z o.o.	-	-
CP Property 4 Sp. z o.o.	-	-
CP Property 5 Sp. z o.o.	-	-
CP Property 6 Sp. z o.o.	-	-
CP Property 7 Sp. z o.o.	-	-
REIA II FIZ AN	169	-
CP Racławicka Sp. z o.o.	-	-
Marcel Investments Sp. z o.o.	-	-
Nerida Investments Sp. z o.o.	-	-
Orland Investments Sp. z o.o.	-	-
Sagitta Investments Sp. z o.o.	-	-
CP Retail (SPV1) Sp. z o.o.	-	-

Przychody z tytułu sprzedaży usług	Koszty z tytułu nabycia usług
3 miesiące 2019	3 miesiące 2019
157	-
-	377
-	185
-	155
1	31
-	22
-	-
10	53
84	-
76	-
-	-
56	-
38	-
48	-
32	-
37	3
7	-
7	-
-	-
37	-
44	-
11	-
41	-
53	-
13	-
109	-

Transakcje z tytułu dostaw i usług wynikające z działalności operacyjnej zostały zawarte na warunkach nie odbiegających istotnie od warunków rynkowych. W przypadku wystąpienia niestandardowych, materialnych transakcji, Grupa dokonuje stosownego ujawnienia.

UTRATA KONTROLI W JEDNOSTKACH ZALEŻNYCH (DEKONSOLIDACJA STRUKTURY FUNDUSZY)

Na podstawie MSSF 10 Zarząd CP S.A. oświadcza o utracie kontroli nad strukturą funduszy inwestycyjnych tj.: REIA FI-ZAN and REIA II FIZAN obejmującą jednostki zależne funduszy.

REIA FIZAN: CP Property 1 Sp. z o.o., CP Property 2 Sp. z o.o., CP Property 3 Sp. z o.o., CP Property 4 Sp. z o.o., CP Property 5 Sp. z o.o., CP Property 6 Sp. z o.o., CP Property 7 Sp. z o.o.,
REIA II FIZAN: Nerida Investments Sp. z o.o., Marcel Investments Sp. z o.o., Orland Investments Sp. z o.o., Sagitta Investments Sp. z o.o., CP Retail ("SPV1") Sp. z o.o., and Capital Park Racławicka Sp. z o.o.

Na podstawie MSSF 10 i wiarygodnej oceny Zarządu CP S.A. Grupa utraciła kontrolę nad REIA FIZAN i REIA II FIZA począwszy od 1 stycznia 2019 r. Inwestycja w certyfikaty inwestycyjne REIA FIZ I REIA FIZ II wyceniana jest na dzień raportowy zgodnie z MSSF 9 w wartości godziwej przez inne całkowite dochody.

Zarząd Spółki dokonał analizy utraty kontroli w oparciu o regulacje MSSF 10. MSSF 10 w definicjach [MSSF 10.6] wskazuje, że inwestor sprawuje kontrolę nad jednostką, w której dokonano inwestycji w przypadku, gdy z tytułu swojego zaangażowania w tę jednostkę podlega ekspozycji na zmienne wyniki finansowe lub gdy ma prawo do zmiennych wyników finansowych oraz ma możliwość wywierania wpływu na wysokość tych wyników finansowych poprzez sprawowanie władzy nad tą jednostką.

MSSF 10 pkt 7 stanowi, iż inwestor sprawuje kontrolę nad jednostką, w której dokonano inwestycji, wtedy i tylko wtedy, gdy inwestor ten jednocześnie:

sprawuje władzę nad jednostką, w której dokonano inwestycji,
z tytułu swojego zaangażowania w jednostce, w której dokonano inwestycji, podlega ekspozycji na zmienne wyniki finansowe lub posiada prawa do zmiennych wyników finansowych, oraz
posiada możliwość wykorzystania sprawowanej władzy nad jednostką, w której dokonano inwestycji, do wywierania wpływu na wysokość swoich wyników finansowych.

Sprawowanie władzy

Zgodnie z MSSF 10 [MSSF 10.10] inwestor posiada władzę nad jednostką, w której dokonano inwestycji, w przypadku, gdy dysponuje aktualnymi prawami dającymi mu możliwość bieżącego kierowania istotnymi działaniami, tj. działaniami, które znacząco wpływają na wyniki finansowe tej jednostki. Władza zatem może wynikać zarówno z posiadanych aktualnych praw głosu dających możliwość bieżącego kierowania znaczącymi działaniami, jak również z dodatkowych ustaleń umownych zmieniających proces podejmowania decyzji. Na uwagę zasługuje również zapis MSSF 10 pkt 14 stanowiący, iż podmiot, który dysponuje jedynie prawami ochronnymi, nie posiada władzy nad jednostką, w której dokonuje inwestycji.

Na 31 marca 2019 r. CP Retail B.V., podmiot w 100% zależny od Capital Park S.A., posiadał 19% Certyfikatów Inwestycyjnych REIA FIZAN oraz 15% Certyfikatów Inwestycyjnych REIA II FIZAN. Zgodnie z zapisami Statutu Funduszy, każdy Certyfikat Inwestycyjny daje Uczestnikowi prawo do jednego głosu na zgromadzeniu Inwestorów. Uchwały zapadają zwykłą większością głosów, z zastrzeżeniem:

uchwały o rozwiązaniu Funduszu, która jest podjęta, jeżeli głosy za rozwiązaniem Funduszu oddali Uczestnicy reprezentujący łącznie, co najmniej 2/3 (kworum: dwie trzecie inwestorów musi być obecna) ogólnej liczby certyfikatów inwestycyjnych; decyduje większość;
uchwały o zmianie zarządzającego Funduszem na towarzystwo funduszy inwestycyjnych inne niż Mount TFI określać będzie termin w jakim ma nastąpić powyższa zmiana oraz podmiot, który ma przejąć zarządzenie Funduszem od Mount TFI. Uchwała taka może zostać podjęta, jeżeli w Zgromadzeniu Inwestorów biorą udział Uczestnicy reprezentujący łącznie co najmniej 10% ogólnej liczby certyfikatów inwestycyjnych (kworum), zwykłą większością głosów;
uchwały w sprawie wyrażenia zgody na zmianę Statutu, jeżeli głosy za wyrażeniem zgody na tą zmianę oddali Uczestnicy Funduszu reprezentujący łącznie co najmniej 2/3 (kworum: dwie trzecie inwestorów musi być obecna) ogólnej liczby certyfikatów inwestycyjnych; decyduje większość.

Pozostałe decyzje podejmowane przez Zgromadzenie inwestorów zwykłą większością głosów (bez konieczności kworum) mają co do zasady charakter administracyjny i poza ww. decyzjami są to:

zatwierdzenie rocznego sprawozdania,
wyrażenie zgody na zmianę depozytariusza,
wyrażenie zgody na emisję nowych certyfikatów.

Natomiast decyzje inwestycyjne, np. nabycie/zbycie nieruchomości/udziałów w spółkach celowych, decyzje dotyczące lokat/obligacji nie wymagają zgody Zgromadzenia Inwestorów bez względu na wartość Aktywów Funduszu, których decyzja dotyczy. Decyzje te podejmuje w pełnym zakresie Mount TFI. Zakres decyzji inwestycyjnych/parametry inwestycyjne nie są wąsko zdefiniowane, np. rodzaj nieruchomości, czy też określona stopa zwrotu; inwestycje dotyczące nieruchomości nie są ograniczone w żaden sposób. Zarówno w przypadku aktywów (spółki celowe) jak i lokat, Mount TFI kieruje się ogólną zasadą maksymalizacji wartości aktywów przy uwzględnieniu minimalizacji ryzyka inwestycyjnego.

Aktywami Funduszu są: udziały w spółkach celowych (100%) oraz obligacje wyemitowane przez te spółki celowe (100%).

Na 31 marca 2019 r. Mount TFI powołało nowych członków do zarządów powyższych spółek celowych, nie będących członkami zarządu Capital Park S.A. ani innych osób pracujących w Capital Park S.A.

Członkowie Zarządu spółek celowych wybierani są przez Mount TFI jako podmiot reprezentujący Fundusze, z uwagi na to, że jedynymi właścicielami spółek celowych są fundusze. Brak obecności osób z Capital Park S.A. w zarządach jest potwierdzeniem braku wpływu na decyzje spółek na podejmowane decyzje. Zarządy Spółek celowych podejmują decyzje w zakresie:

wyboru firmy zarządzającej nieruchomościami (CP Management Sp. z o.o. – patrz opis poniżej),
decyzje dotyczące finansowania, np. emisje obligacji, pozyskanie kredytów bankowych,
decyzje dot. podpisania umowy z nowym najemcą,
decyzje dot. generalnych remontów.

Natomiast transakcje nabywania/zbycia nieruchomości przez SPV wymagają zgody Mount TFI.

Uwzględniając przytoczone powyżej zasady podejmowania decyzji w ramach Funduszy oraz Spółek celowych oraz zaistniałe zmiany w zarządach spółek celowych jak i możliwość podjęcia decyzji przez Zgromadzenie Inwestorów o likwidacji funduszy należy przyjąć, że Capital Park S.A. Nie pełni władzy nad funduszami, a kierowanie ich istotnymi działaniami, które wynikają jedynie z wykorzystywanych praw głosu nie pozwalają na potwierdzenie sprawowania władzy.

Ekspozycja na zmienność wyników finansowych

Kolejnym aspektem stanowiącym o kontroli jest ekspozycja na zmienne wyniki finansowe lub posiadanie prawa do zmiennych wyników finansowych przez inwestora.

CP Retail B.V., Spółka zależna w 100% od Capital Park S.A., Z uwagi na posiadane certyfikaty inwestycyjne Funduszy uzyskuje prawo do wypłaty dochodów na zasadach określonych w statutach Funduszy proporcjonalnie do posiadanych certyfikatów. Celem inwestycyjnym Funduszy jest dążenie do osiągniecia regularnych dochodów z lokat Funduszu, które podlegają wypłacie w dwóch półrocznych transzach (REIA II FIZAN), oraz jest wzrost wartości aktywów funduszu w wyniku wzrostu wartości lokat (REIA FIZAN). Uczestnicy Funduszy podlegają zatem ekspozycji na zmienne wyniki finansowe z uwagi na różne kryteria doboru lokat. Ponieważ CP S.A. utraciło możliwość podejmowania decyzji w zakresie zarządzania posiadanymi aktywami przez Fundusze, a decyzje inwestycyjne są wyłącznie podejmowane są przez Mount TFI. W związku z powyższym to decyzje Mount TFI mają znaczący wpływ na osiągane przez Uczestników Funduszy dochody.

Dodatkowo, istnieje możliwość podjęcia przez Uczestników decyzji o likwidacji Funduszy, którzy posiadają bezwzględna większość bez głosów CP S.A.

Możliwość wykorzystania sprawowanej władzy do wywierania wpływu na wysokość wyników finansowych

Ostatnim kryterium pozwalającym ocenić zakres kontroli jest możliwość wykorzystania sprawowanej władzy nad jednostką, w której dokonano inwestycji, do wywierania wpływu na wysokość wyników finansowych.

Fakt, iż spółki celowe zarządzane są przez Zarządy tych spółek, które powoływane i odwoływane są przez Mount TFI nie są od 31 marca 2019 r. powiązane osobowo z Capital Park S.A. jest dostateczny, by stwierdzić, że władza wynikająca z możliwości kierowania polityką inwestycyjną spółek celowych, a tym samym brak wpływu na wyniki finansowe funduszu i potwierdza brak sprawowania kontroli nad funduszem.

Mount TFI, w sposób osobowy powiązane z Capital Park S.A. (osoba prezesa) zobowiązane jest do zapewnienia nieprzerwanego funkcjonowania funduszy, w sposób zaplanowany poprzez przygotowywanie odpowiednich budżetów, zarządzania płynnością spółek celowych, jak również zarządzania rentownością projektów, niemniej jednak obowiązkiem ustawowym Mount TFI jest dbanie o interesy wszystkich uczestników Funduszu i Capital Park S.A. jako mniejszościowy udziałowiec nie ma możliwości wpływu na politykę decyzyjną Mount TFI.

Dokonawszy analizy ww. kryteriów Zarząd Spółki stwierdza fakt utraty kontroli nad REIA FIZAN I REIA II FIZAN oraz jednostkami zależnymi od funduszy na 1 stycznia 2019 r. W opinii Zarządu Spółki określenie 1 stycznia 2019 r. jako dnia utraty kontroli w sposób rzetelny odzwierciedla zdarzenie gospodarcze oraz zwiększa czytelności dla inwestorów Grupy.

W prezentowanym okresie nie nastąpiła zmiana zasad rachunkowości.

Wpływ utraty kontroli w jednostkach zależnych na dane finansowe Grupy na dzień utraty kontroli tj. 1 stycznia 2019 r:

AKTYWA	1 stycznia 2019 (wg stanu na dzień 31 grudnia 2018)	Utrata kontroli nad jednostkami zależnymi	1 stycznia 2019 po utracie kontroli
Aktywa trwałe
Nieruchomości inwestycyjne	2 360 158	(311 909)	2 048 249
Aktywa z tytułu odroczonego podatku dochodowego	3 344	(111)	3 233
Inwestycje w jednostki współkontrolowane	54 176	22 835	77 011
Pozostałe aktywa finansowe wyceniane w wartości godziwej przez wynik finansowy	695		- 695
Pozostałe aktywa trwałe	1 989	(29)	1 960
	2 420 363	(289 214)	2 131 149
Aktywa obrotowe
Pozostałe należności i pozostałe aktywa obrotowe	16 628	(371)	16 257
Należności handlowe	16 102	132	16 234
Pozostałe aktywa finansowe wyceniane w wartości godziwej przez wynik finansowy	-		- -
Pozostałe aktywa finansowe wyceniane w zamortyzowanym koszcie	6 477		- 6 477
Środki pieniężne i ich ekwiwalenty	110 338	(18 690)	91 648
	149 545	(18 929)	130 616
AKTYWA RAZEM	2 569 908	(308 143)	2 261 765

PASYWA RAZEM	2 569 908	(308 143)	2 261 765
	62 991	(7 954)	55 037
Pozostałe zobowiązania i rezerwy	11 993	(1 699)	10 294
Zobowiązania handlowe	7 631	(561)	7 070
Zobowiązania z tytułu wyemitowanych obligacji wyceniane w zamortyzowanym koszcie	12 395		- 12 395
Inne zobowiązania finansowe wyceniane w wartości godziwej przez wynik finansowy	162	(55)	107
Kredyty bankowe wyceniane w zamortyzowanym koszcie	30 810	(5 639)	25 171
Zobowiązania krótkoterminowe
	1 417 136	(189 727)	1 227 409
Rezerwy z tytułu odroczonego podatku dochodowego	110 026	(6 963)	103 063
Pozostałe zobowiązania i rezerwy	19 776	(2 045)	17 731
Zobowiązania z tytułu wyemitowanych obligacji wyceniane w zamortyzowanym koszcie	192 758		- 192 758
Inne zobowiązania finansowe wyceniane w wartości godziwej przez wynik finansowy	5 157	(1 732)	3 425
Kredyty bankowe wyceniane w zamortyzowanym koszcie	1 089 419	(178 987)	910 432
Zobowiązania długoterminowe
	1 089 781	(110 462)	979 319
Udziały niekontrolujące	114 904	(114 904)	-
	974 877	4 442	979 319
Wynik finansowy bieżącego okresu	-	4 442	4 442
Niepodzielony wynik finansowy	(6 549)	-	(6 549)
i zapasowego Różnice kursowe z przeliczenia	5 019	-	5 019
Kapitał rezerwowy z tytułu niezarejestrowanego kapitału zakładowego	-		- -
Pozostałe kapitały rezerwowe	71 256	-	71 256
Kapitał zapasowy ze sprzedaży akcji powyżej ceny nominalnej	797 655		- 797 655
Kapitał zakładowy	107 495	-	107 495
Kapitały własne
PASYWA	1 stycznia 2019 (wg stanu na dzień 31 grudnia 2018)	Utrata kontroli nad jednostkami zależnymi	1 stycznia 2019 po utracie kontroli

PRZEKSZTAŁCENIE AKTYWÓW I REZERWY Z TYTUŁU ODROCZONEGO PODATKU DOCHODOWEGO

Odroczony podatek dochodowy z tytułu wyceny nieruchomości inwestycyjnych

W poprzednich latach obrotowych Grupa nie rozpoznawała aktywów i rezerwy z tytułu odroczonego podatku dochodowego od różnic pomiędzy wartością księgową a podatkową nieruchomości, w przypadku których Grupa nie planowała sprzedaży. Począwszy od 30 czerwca 2018 r. Zarząd Capital Park S.A. podjął decyzję w zakresie rozpoznania aktywów i rezerwy z tytułu odroczonego podatku dochodowego w odniesieniu do wyceny nieruchomości inwestycyjnych, w związku w możliwością zmiany strategii w zakresie posiadach przez Grupę nieruchomości inwestycyjnych.

Aktywo z tytułu odroczonego podatku dochodowego zostało ujęte w kwocie, wobec której Zarząd ma pewność, co do odzyskiwalności, zaś odzyskiwalność nie budzi wątpliwości.

Całkowity wpływ na kapitał własny Grupy wyniósł na dzień raportowy 102 827 tys. PLN - odniesiono na stratę z lat ubiegłych.

W prezentowanym okresie nie nastąpiła zmiana zasad rachunkowości.

Wpływ przekształcenia aktywów i rezerwy z tytułu odroczonego podatku dochodowego na śródroczne skrócone skonsolidowane sprawozdanie z sytuacji finansowej – dane na 31.03.2018

AKTYWA	31.03.2018 /przekształcone/	31.03.2018 /opublikowane/	Korekta
Aktywa trwałe
Nieruchomości inwestycyjne	2 225 602	2 225 602	-
Aktywa z tytułu odroczonego podatku dochodowego	31 289	27 831	3 458
Inwestycje w jednostki współkontrolowane	43 636	43 636	-
Pozostałe aktywa finansowe	2 420	2 420	-
Pozostałe aktywa trwałe	2 305	2 305	-
	2 305 252	2 301 794	3 458
Aktywa obrotowe
Pozostałe należności i pozostałe aktywa obrotowe	21 423	21 423	-
Należności handlowe	12 793	12 793	-
Pozostałe aktywa finansowe	6 556	6 556	-
Środki pieniężne i ich ekwiwalenty	144 852	144 852	-
	185 624	185 624	-
AKTYWA RAZEM	2 490 876	2 487 418	3 458

PASYWA	31.03.2018 /przekształcone/	31.03.2018 /opublikowane/	Korekta
Kapitały własne
Kapitał zakładowy	106 595	106 595	-
Kapitał zapasowy ze sprzedaży akcji powyżej ceny nominalnej	858 320	858 320	-
Pozostałe kapitały rezerwowe	6 915	6 915	-
Kapitał rezerwowy z tytułu niezarejestrowanego kapitału zakłado wego i zapasowego	-	-	-
Różnice kursowe z przeliczenia	2 291	2 291	-
Niepodzielony wynik finansowy	(91 888)	11 075	(102 963)
Wynik finansowy bieżącego okresu	22 801	28 091	(5 290)
	905 034	1 013 287	(108 253)
Udziały niekontrolujące	112 686	112 686	-
	1 017 720	1 125 973	(108 253)
Zobowiązania długoterminowe
Kredyty bankowe i inne zobowiązania finansowe	1 021 261	1 021 261	-
Zobowiązania z tytułu wyemitowanych obligacji	168 875	168 875	-
Pozostałe zobowiązania i rezerwy	11 913	11 913	-

PASYWA RAZEM	2 490 876	2 487 418	3 458
	135 350	135 350	-
Pozostałe zobowiązania i rezerwy	13 854	13 854	-
Zobowiązania handlowe	8 424	8 424	-
Zobowiązania z tytułu wyemitowanych obligacji	35 736	35 736	-
Kredyty bankowe i inne zobowiązania finansowe	77 336	77 336	-
Zobowiązania krótkoterminowe
	1 337 806	1 226 095	111 711
Rezerwy z tytułu odroczonego podatku dochodowego	135 757	24 046	111 711

Wpływ przekształcenia aktywów i rezerwy z tytułu odroczonego podatku dochodowego na śródroczne skrócone skonsolidowane sprawozdanie z zysków lub strat i innych całkowitych dochodów – dane na 31.03.2018

	3 miesiące 2018	3 miesiące 2018	Korekta
	/przekształcone/	/opublikowane/
Przychody z wynajmu podstawowego	35 027	35 027	-
Koszty bezpośrednio związane z nieruchomościami	(9 420)	(9 420)	-
Zysk operacyjny netto	25 607	25 607	-
Pozostałe przychody, tym z tytułu usług zarządzania	577	577	-
Strata ze sprzedaży nieruchomości	-	-	-
Koszty funkcjonowania spółek celowych	(1 192)	(1 192)	-
Koszty ogólnego zarządu	(1 649)	(1 649)	-
Koszty remontów i napraw nieruchomości	(170)	(170)	-
Koszty wyceny programu motywacyjnego	(777)	(777)	-
Zyski/straty z aktualizacji wyceny nieruchomości	21 459	21 459	-
Odpisy aktualizujące	(777)	(777)	-
Udział w zysku/stracie jednostek wycenianych metodą praw własno ści	351	351
Zysk/Strata z działalności operacyjnej	43 429	43 429	-
Przychody z tytułu odsetek	656	656	-
Koszty odsetek	(9 827)	(9 827)	-
Pozostałe przychody i koszty finansowe	(10 812)	(10 812)	-
Zysk/Strata przed opodatkowaniem	23 446	23 446	-
Podatek dochodowy	469	5 759	(5 290)
Zysk/Strata netto	23 915	29 205	(5 290)
Różnice kursowe z wyceny jednostek działających za granicą	(4)	(4)	-
Suma dochodów całkowitych	23 911	29 201	(5 290)
Zysk/Strata netto przypadający na akcjonariuszy spółki dominującej	22 801	28 091	(5 290)
Zysk/Strata netto przypadający na udziałowców niesprawujących kontroli	1 114	1 114	-
Zysk/Strata netto na jedną akcję (w PLN)
Podstawowy za okres obrotowy	0,21	0,26	(0,05)
Rozwodniony za okres obrotowy	0,21	0,26	(0,05)
Cały zysk dotyczy działalności kontynuowanej.

Wyżej opisane przekształcenie nie miało wpływu na śródroczne skrócone skonsolidowane sprawozdanie z przepływów pieniężnych.

WPŁYW ZASTOSOWANIA MSSF 16 OD 1 STYCZNIA 2019 R.

W styczniu 2016 roku Rada Międzynarodowych Standardów Rachunkowości wydała Międzynarodowy Standard Sprawozdawczości Finansowej 16 Leasing ("MSSF 16"), który zastąpił MSR 17 Leasing, KIMSF 4 Ustalenie, czy umowa zawiera leasing, SKI 15 Leasing operacyjny – specjalne oferty promocyjne oraz SKI 27 Ocena istoty transakcji wykorzystujących formę leasingu. MSSF 16 określa zasady ujmowania dotyczące leasingu w zakresie wyceny, prezentacji i ujawniania informacji.

MSSF 16 wprowadza jednolity model rachunkowości leasingobiorcy i wymaga, aby leasingobiorca ujmował aktywa i zobowiązania wynikające z każdego leasingu z okresem przekraczającym 12 miesięcy, chyba że bazowy składnik aktywów ma niską wartość, tym samym, MSSF 16 znosi klasyfikację leasingu operacyjnego i leasingu finansowego. W dacie rozpoczęcia leasingobiorca ujmuje składnik aktywów z tytułu prawa do użytkowania bazowego składnika aktywów oraz zobowiązanie z tytułu leasingu, które odzwierciedla jego obowiązek dokonywania opłat leasingowych.

Leasingobiorca odrębnie ujmuje amortyzację składnika aktywów z tytułu prawa do użytkowania i odsetki od zobowiązania z tytułu leasingu w sprawozdaniu z wyników. Leasingobiorca aktualizuje wycenę zobowiązania z tytułu leasingu po wystąpieniu określonych zdarzeń (np. zmiany w odniesieniu do okresu leasingu, zmiany w przyszłych opłatach leasingowych wynikającej ze zmiany w indeksie lub stawce stosowanej do ustalenia tych opłat). Co do zasady, leasingobiorca ujmuje aktualizację wyceny zobowiązania z tytułu leasingu jako korektę wartości składnika aktywów z tytułu prawa do użytkowania.

MSSF 16 wymaga, zarówno od leasingobiorcy jak i od leasingodawcy, dokonywania szerszych ujawnień niż w przypadku MSR 17.

Leasingobiorca ma prawo wyboru pełnego bądź zmodyfikowanego podejścia retrospektywnego, a przepisy przejściowe przewidują pewne praktyczne rozwiązania. MSSF 16 obowiązuje dla okresów rocznych rozpoczynających się dnia 1 stycznia 2019 roku i później. Grupa podjęła decyzję o wdrożeniu MSSF 16 przy zastosowaniu uproszczonego podejścia tj. retrospektywnie z łącznym efektem pierwszego zastosowania standardy ujętym w dniu pierwszego zastosowania. Pozwala to na nieprzekształcanie danych porównawczych, oraz ujęcie efektu zastosowania niniejszego standardu jako korekty bilansu otwarcia zysków zatrzymanych w dniu pierwszego zastosowania.

Grupa dokonała pogrupowania obecnie występujących umów leasingu operacyjnego oraz dokonała identyfikacji kategorii umów nieujmowanych do tej pory jako leasing, a mogących spełniać definicję leasingu zgodnie z MSSF 16.

W szczególności Grupa posiada nieruchomości w ramach umów wieczystego użytkowania gruntów, które zgodnie z nowym standardem zostaną zaprezentowane jako aktywa z tytułu praw do użytkowania, a przyszłe płatności z tytułu opłat zostaną zdyskontowane i wykazane jako zobowiązanie. Grupa dokonała oceny wartości potencjalnych zobowiązań oraz aktywów z tytułu praw do użytkowania tych nieruchomości przyjmując następujące założenia:

Okresem leasingu będzie okres pozostały w wieczystym użytkowaniu od dnia niniejszego sprawozdania finansowego,
Stopa procentowa leasingu określona została jako krańcowa stopa pożyczania Grupy. Krańcowa stopa pożyczania dla Grupy określona została na podstawie obecnych umów leasingu finansowego oraz kredytowych ujętych w sprawozdaniu finansowym,
Opłaty z tytułu wieczystego użytkowania pozostaną na poziomie z roku 2018 (zgodnie z akapitem 27.b standardu wskazującym na traktowanie zmiennych opłat leasingowych w momencie pierwszego ujęcia),
Zgodnie z akapitem C8.b.2 standardu Grupa przyjęła, iż wartość aktywów z tytułu prawa użytkowania w momencie zastosowania standardu po raz pierwszy zostanie przyjęta w wartości równej zobowiązaniom.

W wyniku przyjętych założeń oraz przeprowadzonych wyliczeń, Grupa oszacowała, iż w przypadku zastosowania standardu MSSF 16 po raz pierwszy na dzień 1 stycznia 2019 r. wartość zobowiązań leasingowych oraz aktywów z tytułu prawa użytkowania byłaby wyższa o kwotę: 49 533 tys. PLN. Dodatkowo, na 1 stycznia 2019 r. Grupa rozpozna w swoich księgach 49 533 tys. PLN aktywów z tytułu używania przedmiotów w leasingu w kategorii aktywa finansowe z tytułu leasingu – 49 533 tys. PLN.

WPŁYW ZASTOSOWANIA MSSF 16 OD 1 STYCZNIA 2019 R.	01.01.2019	Korekta	31.12.2018
KOREKTA MSSF 16 (prezentowana jako zwiększenie nieruchomości in westycyjnych)	49 533	49 533	-
ZOBOWIĄZANIA FINANSOWE Z TYT. LEASINGU	49 533	49 533	-
- długoterminowe	47 491	47 491	-
- krótkoterminowe	2 042	2 042	-

ZDARZENIA PO DNIU RAPORTOWYM

Zmiany w statucie Spółki przyjęte uchwałami podjętymi na Nadzwyczajnym Walnym Zgromadzeniu 8 kwietnia 2019 roku:

Zmiana definicji Drugiego Uprawnionego Akcjonariusza z CP Holdings Sarl z siedzibą w Luksemburgu na Townsend Holding BV z siedzibą w Amsterdamie, Holandia,
Drugiemu Uprawnionemu Akcjonariuszowi przysługuje uprawnienie osobiste do odwołania trzech członków Rady Nadzorczej powołanych do Rady Nadzorczej przez CP Holdings S.àr.l. z siedzibą w Luksemburgu w wykonaniu uprawnienia osobistego przysługującego CP Holdings S.àr.l. w okresie, kiedy CP Holdings S.àr.l. pozostawał akcjonariuszem Spółki.

Cel zmiany: zmiany zaproponowane w związku ze zmianą akcjonariusza, o czym Spółka informowała w raporcie bieżącym nr 5/2019 z 8 marca 2019 roku.

Umowa kredytowa zawarta z Europejskim Bankiem Inwestycyjnym oraz Bankiem Polska Kasa Opieki Spółka Akcyjna

Zarząd Capital Park S.A. z siedzibą w Warszawie ("Spółka") informuje, że 26 kwietnia 2019 roku Spółka oraz jednostki zależne od Spółki, tj. ARTN Sp. z o.o. ("ARTN") oraz CP Development s.ar.l., posiadająca 100% udziałów w kapitale zakładowym ARTN, zawarły z Bankiem Polska Kasa Opieki Spółką Akcyjną z siedzibą w Warszawie ("Bank Pekao") oraz z Europejskim Bankiem Inwestycyjnym z siedzibą w Luksemburgu ("EBI") umowy i inne dokumenty zabezpieczające spłatę kredytów i zapłatę związanych z tymi kredytami należności Banku Pekao i EBI z tytułu zawartej przez ARTN z Bankiem Pekao 14 listopada 2017 roku umowy kredytu, z późniejszymi zmianami ("Umowa Kredytu") oraz z tytułu zawartej przez ARTN z EBI 21 grudnia 2018 roku umowy finansowania ("Umowa Finansowania"), na podstawie której to Umowy Kredytu oraz Umowy Finansowania Bank Pekao oraz EBI udzieliły ARTN kredytów w łącznej wysokości 159 300 000 EUR i 35 000 000 PLN.

Zabezpieczenia spłaty kredytów i związanych z tymi kredytami należności Banku Pekao i EBI, które zostały ustanowione w dniu 26 kwietnia 2019 roku, stanowią między innymi: gwarancje korporacyjne udzielone przez Spółkę na warunkach i w kwocie przewidzianej w Umowie Kredytu i Umowie Finansowania; zastawy finansowe i rejestrowe na udziałach w ARTN; zastawy finansowe i rejestrowe na rachunkach bankowych spółki ARTN; zastawy finansowe i rejestrowe na obligacjach wyemitowanych przez ARTN, a przysługujących CP Development s.ar.l. i Spółce; hipoteka na nieruchomościach spółki ARTN położonych w Warszawie do wysokości 318 600 000 EUR, 70 000 000 PLN oraz 340 000000 PLN; oświadczenia o poddaniu się egzekucji złożone przez Spółkę, ARTN oraz jej wspólnika; przelew przysługujących spółce ARTN wierzytelności na zabezpieczenie; pełnomocnictwo do rachunków bankowych spółki ARTN; umowa podporządkowania dotycząca wierzytelności innych podmiotów wobec ARTN.

Umowa kredytowa z Getin Noble Bank SA

W dniu 19 kwietnia 2019 r. został podpisany aneks nr 2 do umowy kredytowej zwiększający kwotę kredytu do 15 000 tys. EUR.

Umowa zbycia udziałów Townsend Holding B.V.

W nawiązaniu do informacji z dnia 8 marca 2019 r. przekazanej przez Capital Park S.A. z siedzibą w Warszawie ("Spółka") raportem bieżącym nr 3/2019, w sprawie podpisania 8 marca 2019 r. pomiędzy CP Holdings S.à r.l. z siedzibą w Luksemburgu ("CPH"), któremu doradza Patron Capital Advisers LLP, a MIRELF VI B.V. z siedzibą w Amsterdamie, Holandia ("MI-RELF") warunkowej umowy dotyczącej zbycia przez CPH na rzecz MIRELF 100% udziałów w spółce Townsend Holding B.V. z siedzibą w Amsterdamie, Holandia (Agreement for the sale and purchase of the entire issued share capital of Townsend Holding B.V.) ("Udziały"), która to spółka jest właścicielem 65,997% akcji w kapitale zakładowym Spółki ("Umowa"), Zarząd Spółki niniejszym informuje o otrzymaniu od CPH w dniu 13 maja 2019 r. zawiadomienia wskazującego, że w związku ze spełnieniem się wszystkich przewidzianych w Umowie warunków, w dniu 13 maja 2019 r. MIRELF nabyła Udziały.

Warunkowa rezygnacja członków Rady Nadzorczej oraz otrzymanie informacji o warunkowym powołaniu nowych członków Rady Nadzorczej

Zarząd Capital Park S.A. z siedzibą w Warszawie ("Spółka"), niniejszym informuje, że 10 maja 2019 roku Pan Keith Breslauer, Pan Shane Law oraz Pan Matthew Utting złożyli rezygnację z członkostwa w Radzie Nadzorczej Spółki skuteczną z chwilą nabycia przez MIRELF VI B.V. wszystkich udziałów w kapitale zakładowym Townsend Holding B.V. z siedzibą w Amsterdamie, posiadającej 65,997% akcji w kapitale zakładowym Spółki oraz 65,997% głosów

na walnym zgromadzeniu Spółki. Jednocześnie Zarząd Spółki informuje, iż na podstawie § 19 pkt. 7 statutu Spółki w skład Rady Nadzorczej Spółki zostali powołani: - Pana Derek Jacobson do pełnienia funkcji Przewodniczącego Rady Nadzorczej Capital Park S.A. ; - Pani Kimberly Adamek; - Pana Matthias Oliver Cordier. Powołanie jest skuteczne z chwilą nabycia przez MIRELF VI B.V. wszystkich udziałów w kapitale zakładowym Townsend Holding B.V. z siedzibą w Amsterdamie, posiadającej 65,997% akcji w kapitale zakładowym Spółki oraz 65,997% głosów na walnym zgromadzeniu Spółki. Informacje dotyczące nowopowołanych członków Rady Nadzorczej znajdują się w załączniku do niniejszego raportu.

Warszawa, 23 maja 2019 r.

PODPIS OSOBY SPORZĄDZAJĄCEJ:

Marcin Jeremicz

Główny Księgowy

PODPISY CZŁONKÓW ZARZĄDU:

Jan Motz Kinga Nowakowska

Prezes Zarządu Członek Zarządu

Marcin Juszczyk

Członek Zarządu

Wykup obligacji serii H-I

15 kwietnia 2019 r. Spółka wykupiła obligacje serii H-I za kwotę 15 000 tys. PLN.

Po dniu raportowym nie wystąpiły pozostałe istotne zdarzenia podlegające ujawnieniu.

SKRÓCONY ŚRÓDROCZNY SKONSOLIDOWANY RAPORT FINANSOWY ZA 3 MIESIĄCE 2019

9. SKRÓCONE ŚRÓDROCZNE JEDNOSTKOWE SPRAWOZDANIE FINANSOWE ZA 3 MIESIĄCE 2019 ROKU

I. JEDNOSTKOWE SKRÓCONE ŚRÓDROCZNE SPRAWOZDANIE Z SYTUACJI FINANSOWEJ

AKTYWA	31.03.2019	31.12.2018 /badane/	31.03.2018
Aktywa trwałe
Inwestycje w jednostkach zależnych	595 891	589 891	593 768
Inwestycje w jednostkach współkontrolowanych	36 618	33 720	27 203
Pożyczki długoterminowe udzielone jednostkom zależnymwyceniane w zamortyzowanym koszcie	474 891	475 368	380 877
Długoterminowe rozliczenia międzyokresowe	-	-	28 746
Pozostałe aktywa finansowe wyceniane w zamortyzo wanym koszcie	12 758	12 554	6,937
Pozostałe należności długoterminowe	833	673	-
	1 120 991	1 112 206	1 037 531
Aktywa obrotowe
Pożyczki krótkoterminowe udzielone jednostkom zależnym wyceniane w zamortyzowanym koszcie	127,636	127 636	172 324
Należności handlowe i pozostałe należności	513	463	3 504
Krótkoterminowe rozliczenia międzyokresowe	80	8	83
Środki pieniężne i ich ekwiwalenty	30 707	29 135	66 900
	158 936	157 241	242 811
AKTYWA RAZEM	1 279 927	1 269 448	1 280 342

AKTYWA	31.03.2019	31.12.2018 /badane/	31.03.2018
Aktywa trwałe
Inwestycje w jednostkach zależnych	595 891	589 891	593 768
Inwestycje w jednostkach współkontrolowanych	36 618	33 720	27 203
Pożyczki długoterminowe udzielone jednostkom zależnym wyceniane w zamortyzowanym koszcie	474 891	475 368	380 877
Długoterminowe rozliczenia międzyokresowe	-	-	28 746
Pozostałe aktywa finansowe wyceniane w zamortyzowanym koszcie	12 758	12 554	6,937
Pozostałe należności długoterminowe	833	673	-
	1 120 991	1 112 206	1 037 531
Aktywa obrotowe
Pożyczki krótkoterminowe udzielone jednostkom zależnym wy ceniane w zamortyzowanym koszcie	127 636	127 636	172 324
Należności handlowe i pozostałe należności	513	463	3 504
Krótkoterminowe rozliczenia międzyokresowe	80	8	83
Środki pieniężne i ich ekwiwalenty	30 707	29 135	66 900
	158 936	157 241	242 811
AKTYWA RAZEM	1 279 927	1 269 448	1 280 342

PASYWA	31.03.2019	31.12.2018 /badane/	31.03.2018
Kapitały własne
Kapitał zakładowy	107 495	107 495	106 595
Kapitał zapasowy ze sprzedaży akcji powyżej ceny nominalnej	797 655	797 655	858 320
Kapitał zapasowy pozostały	40 620	40 620	5 796
Kapitał rezerwowy z emisji akcji oczekujących na rejestrację	-	-	-
Kapitał z wyceny programu motywacyjnego	14 305	14 014	10 602
Niepodzielony wynik finansowy	(19 516)	-	(25 840)
Wynik finansowy bieżącego okresu	5 976	(19 516)	9 834
	946 535	940 269	965 307
Zobowiązania długoterminowe Długoterminowe pożyczki od podmiotów powiązanych wyceniane w zamortyzowanym koszcie	6 095	5 353	6 392
Zobowiązania z tytułu wyemitowanych obligacji wyceniane w zamortyzowanym koszcie	186 185	196 435	168 875
Zobowiązania z tytułu kredytów bankowych wyceniane w zamortyzowanym koszcie	42 601	42 513	-
Rezerwy na zobowiązania oraz z tytułu odroczonego podatku dochodowego	13 288	12 089	14 963
	248 169	256 389	190 230
Zobowiązania krótkoterminowe
Krótkoterminowe pożyczki od podmiotów powiązanych wyceniane w zamortyzowanym koszcie	57 992	57 992	59 599
Zobowiązania z tytułu wyemitowanych obligacji wyceniane w zamortyzowanym koszcie	24 566	12 395	42 682
Zobowiązania z tytułu kredytów bankowych wyceniane w zamortyzowanym koszcie	21	169	20 938
Zobowiązania handlowe	318	114	97
Pozostałe zobowiązania i rezerwy	2 325 85 222	2 121 72 791	1 489 124 805
PASYWA RAZEM	1 279 927	1 269 448	1 280 342

II. JEDNOSTKOWE SKRÓCONE ŚRÓDROCZNE SPRAWOZDANIE Z ZYSKÓW LUB STRAT I INNYCH CAŁKOWITYCH DOCHODÓW

	3 miesiące 2019	12 miesięcy 2018 /badane/	3 miesiące 2018
Przychody ze sprzedaży	68	152	53
Przychody z tytułu dywidend	-	-	-
Zyski/straty ze sprzedaży udziałów	-	-	-
Odpisy aktualizujące wartość udziałów w jednostkach zależnych i współkontrolowanych	-	(8 387)	-
Przychody z tytułu odsetek	9 937	24 236	8 932
Koszty z tytułu odsetek	(3 258)	(12 454)	(3 609)
Koszty osobowe	(202)	(744)	(188)
Pozostałe przychody/koszty operacyjne	(1 266)	(2 265)	(492)
Koszty wyceny programu motywacyjnego	(291)	(5 609)	(777)
Udział w zysku/stracie jednostek współkontrolowanych	2 721	3 997	(107)
Zysk (strata) z działalności operacyjnej	7 709	(1 074)	3 812
Pozostałe przychody finansowe	91	5 977	1 866
Pozostałe koszty finansowe	(624)	(5 279)	(2 576)
Zysk (strata) przed opodatkowaniem	7 176	(376)	3 102
Podatek dochodowy	(1 200)	(19 140)	6 732
Zysk (strata) netto	5 976	(19 516)	9 834
Suma dochodów całkowitych	5 976	(19 516)	9 834
Zysk (strata) netto na jedną akcję (w zł)
Podstawowy za okres obrotowy	0,06	(0,18)	0,09
Rozwodniony za okres obrotowy	0,06	(0,18)	0,09

SKRÓCONY ŚRÓDROCZNY SKONSOLIDOWANY RAPORT FINANSOWY ZA 3 MIESIĄCE 2019

III. JEDNOSTKOWE SKRÓCONE ŚRÓDROCZNE SPRAWOZDANIE ZE ZMIAN W KAPITALE WŁASNYM

	Kapitał zakładowy	Kapitał zapasowy ze sprzedaży akcji powyżej ceny nominalnej	Kapitał zapasowy pozostały	Kapitał z wyceny pro gramu motywacyjnego	Kapitał rezerwowy z emisji akcji oczekujących na rejestrację	Skumulowany wynik finansowy	Wynik finansowy roku obrotowego	Razem kapitały własne
Kapitał własny na dzień 01.01.2019	107 495	797 655	40 620	14 014	-	-	(19 516)	940 269
Emisja akcji	-	-	-	-	-	-	-	-
Płatności w formie akcji własnych	-	-	-	291	-	-	-	291
Podział zysku netto	-	-	-	-	-	(19 516)	19 516	-
Razem transakcje z właścicielami	-	-	-	291	-	(19 516)	19 516	291
Suma dochodów całkowitych	-	-	-	-	-	-	5 976	5 976
Kapitał własny na dzień 31.03.2019	107 495	797 655	40 620	14 305	-	(19 516)	(5 976)	946 535

	Kapitał zapasowy	Kapitał zapasowy ze sprzedaży akcji powyżej ceny nominalnej	Kapitał zapasowy pozostały	Kapitał z wyceny pro gramu motywacyjnego	Kapitał rezerwowy z emisji akcji oczekujących na rejestrację	Skumulowany wynik finansowy	Wynik finansowy roku obrotowego	Razem kapitały własne
Kapitał własny na dzień 01.01.2018	106 484	858 320	5 795	10 040	45	(3 461)	(22 379)	954 844
Emisja akcji	1 011	-	-	-	(45)	-	-	967
Płatności w formie akcji własnych	-	-	-	3 975	-	-	-	3 975
Podział zysku netto	-	(60 665)	34 825	-	-	3 461	22 379	-
Razem transakcje z właścicielami	1 011	(60 665)	34 825	3 975	(45)	3 461	22 379	4 941
Suma dochodów całkowitych	-	-	-	-	-	-	(19 516)	(19 516)
Kapitał własny na dzień 31.12.2018	107 495	797 655	40 620	14 014	-	-	(19 516)	940 269

SKRÓCONY ŚRÓDROCZNY SKONSOLIDOWANY RAPORT FINANSOWY ZA 3 MIESIĄCE 2019

Kapitał własny na dzień 31.03.2018	106 595	858 320	5 795	10 603	-	(25 840)	9 834	965 307
Suma dochodów całkowitych	-	-	-	-	-	-	9 834	9 834
Razem transakcje z właścicielami	-	-	-	-	-	(22 379)	22 379	-
Podział zysku netto	-	-	-	-	-	(22 379)	22 379	629
Płatności w formie akcji własnych	-	-	-	563	-	-	-	563
Emisja akcji	111	-	-	-	(45)	-	-	66
Kapitał własny na dzień 01.01.2018	106 484	858 320	5 795	10 040	45	(3 461)	(22 379)	954 844
	Kapitał zapasowy	Kapitał zapasowy ze sprzedaży akcji powyżej ceny nominalnej	Kapitał zapasowy pozostały	Kapitał z wyceny pro gramu motywacyjnego	Kapitał rezerwowy z emisji akcji oczekujących na rejestrację	Skumulowany wynik finansowy	Wynik finansowy roku obrotowego	Razem kapitały własne

	3 miesiące 2019	12 miesięcy 2018 /badane/	3 miesiące 2018
DZIAŁALNOŚĆ OPERACYJNA
Inne wydatki i wpływy operacyjne	(1 165)	(1 340)	(389)
Odsetki otrzymane	58	120	52
Gotówka z działalności operacyjnej	(1 107)	(1 220)	(337)
Podatek dochodowy zwrócony/(zapłacony)	-	-	-
A. Przepływy pieniężne netto z działalności operacyjnej	(1 107)	(1 220)	(337)
DZIAŁALNOŚĆ INWESTYCYJNA
Spłata pożyczek wewnątrzgrupowych	12 888	6 706	-
Odsetki otrzymane	2 753	7 560	3 528
Zbycie udziałów, zwrot dopłat	-	-	-
Wpływy z tytułu dywidendy	-	-	-
Nabycie udziałów	-	-	-
Udzielone pożyczki wewnątrzgrupowe	(11 862)	(73 401)	(20 600)
Nabycie wartości niematerialnych oraz rzeczowych aktywów trwa łych	-	-	-
Inne wpływy inwestycyjne	-	2 453	-
B. Przepływy pieniężne netto z działalności inwestycyjnej	- 3 779	(56 683)	- (17 072)
DZIAŁALNOŚĆ FINANSOWA
Wpływy z emisji akcji	-	-	66
Wpływ pożyczek od podmiotów powiązanych	-	-	(270)
Wpływ kredytów	-	43 262	-
Emisja dłużnych papierów wartościowych	-	29 639	-
Wykup dłużnych papierów wartościowych	-	(46 115)	(11 114)
Odsetki zapłacone	(1 079)	(12 313)	(1 216)
Spłata otrzymanych pożyczek od podmiotów powiązanych	-	(2 855)	-
Spłaty kredytów	(22)	(31 850)	(10 427)
C. Przepływy pieniężne netto z działalności finansowej	(1 101)	(20 232)	(22 961)
D. Przepływy pieniężne netto razem	1 572	(78 135)	(40 370)
E. Bilansowa zmiana stanu środków pieniężnych	1 572	(78 135)	(40 370)
F. Środki pieniężne na początek okresu	29 135	107 270	107 270
G. Środki pieniężne na koniec okresu	30 707	29 135	66 900
- w tym środki o ograniczonej możliwości dysponowania	1 230	1 290	1 481

CAPITAL PARK SA ul. Klimczaka 1 02-797 Warszawa

(PLN '000)

SKRÓCONY ŚRÓDROCZNY SKONSOLIDOWANY RAPORT FINANSOWY ZA 3 MIESIĄCE 2019 T +48 22 318 88 88 F +48 22 318 88 89 [email protected]

AI assistant

Capital Park S.A. — Interim / Quarterly Report 2019

5549_rns_2019-05-24_161b23d5-ba16-4af5-9c9b-c54591df5bca.pdf

WYBRANE SKONSOLIDOWANE DANE FINANSOWE

KWARTALNE SKONSOLIDOWANE SPRAWOZDANIE FINANSOWE GRUPY KAPITAŁOWEJ CAPITAL PARK ZA 3 MIESIĄCE 2019 ROKU

SPIS TREŚCI

1. SKONSOLIDOWANE SPRAWOZDANIE Z SYTUACJI FINANSOWEJ

2. SKONSOLIDOWANE SPRAWOZDANIE Z ZYSKÓW LUB STRAT I INNYCH CAŁKOWITYCH DOCHODÓW

*Przekształcenie opisano w nocie 29.

3. SPRAWOZDANIE ZE ZMIAN W SKONSOLIDOWANYM KAPITALE WŁASNYM

4. SKONSOLIDOWANE SPRAWOZDANIE Z PRZEPŁYWÓW PIENIĘŻNYCH

5. OŚWIADCZENIA ZARZĄDU

Oświadczenie Zarządu CAPITAL PARK S.A. w sprawie rzetelnego sporządzenia śródrocznego skróconego skonsolidowanego sprawozdania finansowego

Oświadczenie Zarządu CAPITAL PARK S.A. w sprawie podmiotu uprawnionego do badania rocznego skonsolidowanego sprawozdania finansowego Grupy Kapitałowej*

Zarząd oświadcza:

firmą audytorską lub członka jego sieci dodatkowych usług niebędących badaniem, w tym usług warunkowo zwolnionych z zakazu świadczenia przez firmę audytorską.

Warszawa, 23 maja 2019 r.

PODPISY CZŁONKÓW ZARZĄDU:

6. INFORMACJE OGÓLNE

6.1. DANE JEDNOSTKI DOMINUJĄCEJ

6.2. CZAS TRWANIA GRUPY KAPITAŁOWEJ

6.3. OKRESY PREZENTOWANE

6.4. WYCENA POZYCJI WYRAŻONYCH W WALUTACH OBCYCH

6.5. BIEGLI REWIDENCI

6.6. PRAWNICY

6.7. BANKI I INSTYTUCJE FINANSOWE

6.8. AKCJONARIUSZE JEDNOSTKI DOMINUJĄCEJ

Umowa zbycia udziałów Townsend Holding B.V.

6.9. STRUKTURA GRUPY

Zmiany w strukturze Grupy jakie miały miejsce w okresie sprawozdawczym tj. od 1 stycznia do 31 marca 2019 r.:

6.10. OŚWIADCZENIA ZARZĄDU

6.11. ZATWIERDZENIE SPRAWOZDANIA FINANSOWEGO

7. INFORMACJA DODATKOWA DO SKONSOLIDOWANEGO SPRAWOZDANIA FINANSOWEGO

7.1. ZGODNOŚĆ Z MIĘDZYNARODOWYMI STANDARDAMI SPRAWOZDAWCZOŚCI FINANSOWE

7.2. ZASADY PREZENTACJI SKONSOLIDOWANEGO SPRAWOZDANIA FINANSOWEGO

7.3. ZASADY KONSOLIDACJI

Jednostki zależne

Jednostki współkontrolowane

Spółki objęte skonsolidowanym sprawozdaniem finansowym

7.4. OPIS PRZYJĘTYCH ZASAD RACHUNKOWOŚCI

Nieruchomości inwestycyjne

Metody konsolidacji

Leasing

Grupa jest leasingobiorcą

Leasing finansowy

Udziały w spółkach współkontrolowanych

Wartości niematerialne

Aktywa finansowe – polityka rachunkowości do 31 grudnia 2017 r.

Aktywa finansowe wyceniane w wartości godziwej przez wynik finansowy

Aktywa finansowe utrzymywane do terminu wymagalności

Pożyczki i należności

Aktywa finansowe dostępne do sprzedaży

Środki pieniężne i ich ekwiwalenty

Aktywa finansowe – polityka rachunkowości od 1 stycznia 2018 r.

Ujmowanie i zaprzestanie ujmowania

Wycena na moment początkowego ujęcia

Aktywa finansowe wyceniane w wartości godziwej przez wynik finansowy

Aktywa finansowe wyceniane według zamortyzowanego kosztu

Aktywa finansowe wyceniane w wartości godziwej przez pozostałe całkowite dochody

Utrata wartości aktywów finansowych

Środki pieniężne i ich ekwiwalenty

Należności handlowe

Aktywa i rezerwy z tytułu odroczonego podatku dochodowego

Rozliczenia międzyokresowe przychodów i kosztów

Kapitały

Płatności w formie akcji – Program motywacyjny

Zobowiązania finansowe nie będące instrumentami pochodnymi

Pochodne instrumenty finansowe

Kredyty

Rezerwy

Zobowiązania handlowe i pozostałe zobowiązania

Przychody z działalności operacyjnej

Koszty działalności operacyjnej

Ustalanie zysku operacyjnego netto z działalności podstawowej

Przychody i koszty finansowe

Podatki dochodowe – podatek bieżący

Wypłata dywidend

Zasady prezentacji sprawozdania z przepływów pieniężnych

Działalność operacyjna

Działalność inwestycyjna

Capital Park S.A. Interim / Quarterly Report 2019