Capital Park S.A. — Audit Report / Information 2021

Mar 25, 2022

Sprawozdanie Zarzadu z dzialalnosci Spolki i Grupy Capital Park za rok obrotowy 2021 2 1 GRUPA CAPITAL PARK. 33 1.1 PRZEDMIOT DZIAŁALNOŚCI SPÓŁKI I GRUPY KAPITAŁOWEJ CAPITAL PARK. 33 1.2 OPIS PORTFELA NIERUCHOMOŚCI GRUPY. 33 1.3 MODEL BIZNESOWY. 77 1.4 PRZEWAGI KONKURENCYJNE. 88 1.5 STRATEGIA I WARTOŚCI SPÓŁKI I GRUPY. 88 1.6 KLUCZOWE OSIĄGNIĘCIA W 2021 ROKU.. 1010 1.7 STRUKTURA GRUPY, W KTÓREJ SPÓŁKA JEST JEDNOSTKĄ DOMINUJĄCĄ. 1111 1.8 WYBRANE DANE FINANSOWE GRUPY. 1313 1.9 WYBRANE DANE FINANSOWE SPÓŁKI 1414 1.10 ZARZĄD I RADA NADZORCZA. 1414 1.11 AKCJONARIAT. 1515 2 DZIAŁALNOŚĆ OPERACYJNA W 2021 ROKU. 1616 2.1 PROJEKTY INWESTYCYJNE ZAKOŃCZONE W 2021 ROKU.. 1616 2.2 PROJEKTY INWESTYCYJNE W TRAKCIE REALIZACJI 1616 2.3 SEGMENTY DZIAŁALNOŚCI 1616 2.4 INFORMACJA O ISTOTNYCH TRANSAKCJACH POMIĘDZY JEDNOSTKAMI POWIĄZANYMI ZAWARTYCH W 2021 ROKU NA WARUNKACH INNYCH NIŻ RYNKOWE. 1818 2.5 OBJAŚNIENIA DOTYCZĄCE SEZONOWOŚCI LUB CYKLICZNOŚCI DZIAŁALNOŚCI GRUPY KAPITAŁOWEJ CAPITAL PARK. 1818 2.6 RYNKI ZBYTU.. 1818 2.7 NAJWIĘKSI KONTRAHENCI 1818 2.8 ZNACZĄCE UMOWY ZAWARTE PRZEZ SPÓŁKĘ I GRUPĘ W 2021 ROKU.. 1919 2.9 INNE ISTOTNE ZDARZENIA WPŁYWAJĄCE NA DZIAŁALNOŚĆ SPÓŁKI I GRUPY W 2021 ROKU.. 2020 2.10 OPIS CZYNNIKÓW I ZDARZEŃ, W SZCZEGÓLNOŚCI O NIETYPOWYM CHARAKTERZE, MAJĄCYCH ZNACZĄCY WPŁYW NA OSIĄGNIETE WYNIKI FINANSOWE. 2020 2.11 OPIS WYKORZYSTANIA PRZEZ EMITENTA WPŁYWÓW Z EMISJI AKCJI DO CHWILI SPORZĄDZENIA SPRAWOZDANIA Z DZIAŁALNOŚCI 2121 2.12 INFORMACJE DOTYCZACE WYPŁACONEJ (LUB ZADEKLAROWANEJ) DYWIDENDY. 2121 2.13 SPORY SĄDOWE. 2121 2.14 ISTOTNE ZDARZENIA PO DNIU BILANSOWYM.. 2121 2.15 ISTOTNE POZYCJE POZABILANSOWE. 2222 3 ANALIZA SYTUACJI FINANSOWO-MAJĄTKOWEJ SPÓŁKI I GRUPY. 2424 3.1 OTOCZENIE RYNKOWE. 2424 3.2 WYNIKI FINANSOWE GRUPY. 2626 3.3 WYNIKI FINANSOWE SPÓŁKI 3232 3.4 PREZENTACJA RÓŻNIC POMIĘDZY OSIĄGNIĘTYMI WYNIKAMI FINANSOWYMI A OPUBLIKOWANYMI PROGNOZAMI 3636 3.5 WSKAŹNIKI FINANSOWE SPÓŁKI I GRUPY. 3636 3.6 ZARZĄDZANIE ZASOBAMI FINANSOWYMI 3838 3.7 REALIZACJA ZAMIERZEŃ INWESTYCYJNYCH. 3838 3.8 PERSPEKTYWY ROZWOJU DZIAŁALNOŚCI 3939 3.9 CZYNNIKI RYZYKA I ZAGROŻEŃ.. 3939 3.10 STANOWISKO ZARZĄDU ODNOŚNIE MOŻLIWOŚCI ZREALIZOWANIA WCZEŚNIEJ PUBLIKOWANYCH PROGNOZ WYNIKÓW FINANSOWYCH NA DANY ROK. 4343 3.11 CZYNNIKI, KTÓRE BĘDĄ MIAŁY WPŁYW NA OSIĄGNIETE PRZEZ GRUPĘ WYNIKI W PERSPEKTYWIE, CO NAJMNIEJ KOLEJNEGO ROKU.. 4343 4 ŁAD KORPORACYJNY. 4444 4.1 OŚWIADCZENIE O STOSOWANIU ZASAD ŁADU KORPORACYJNEGO.. 4444 4.2 UPRAWNIENIA KONTROLNE. 4949 4.3 ZASADY ZMIANY STATUTU.. 5050 4.4 ZASADY DZIAŁANIA ORGANÓW SPÓŁKI 5050 4.5 WALNE ZGROMADZENIA AKCJONARIUSZY W 2021 ROKU.. 5454 4.6 WYNAGRODZENIA CZŁONKÓW ZARZĄDU I RADY NADZORCZEJ 5454 4.7 AKCJE W POSIADANIU CZŁONKÓW ZARZĄDU I RADY NADZORCZEJ 5656 4.8 OGRANICZENIA PRAW Z AKCJI 5656 4.9 INFORMACJE O ZNANYCH EMITENTOWI UMOWACH W WYNIKU, KTÓRYCH MOGĄ W PRZYSZŁOŚCI NASTĄPIĆ ZMIANY W PROPORCJACH POSIADANYCH AKCJI PRZEZ DOTYCHCZASOWYCH AKCJONARIUSZY I OBLIGATARIUSZY. 5656 4.10 INFORMACJE O SYSTEMIE KONTROLI PROGRAMÓW AKCJI PRACOWNICZYCH. 5656 4.11 ZMIANY W PODSTAWOWYCH ZASADACH ZARZĄDZANIA PRZEDSIĘBIORSTWEM SPÓŁKI I JEJ GRUPĄ KAPITAŁOWĄ. 5656 4.12 SYSTEM KONTROLI WEWNĘTRZNEJ I ZARZĄDZANIA RYZYKIEM.. 5757 4.13 INTERESARIUSZE. 5757 4.14 POLITYKA RÓŻNORODNOŚCI 5958 4.15 SPOŁECZNA ODPOWIEDZIALNOŚĆ BIZNESU.. 5959 4.16 AUDYTOR. 6060 2 SPRAWOZDANIE ZARZĄDU Z DZIAŁALNOŚCI CAPITAL PARK SA ORAZ GRUPY KAPITAŁOWEJ CAPITAL PARK W 2021 R. 1 GRUPA CAPITAL PARK 1.1 PRZEDMIOT DZIAŁALNOŚCI SPÓŁKI I GRUPY KAPITAŁOWEJ CAPITAL PARK Grupa Capital Park, w której jednostką dominującą jest spółka Capital Park S.A., jest uznanym inwestorem, deweloperem i zarządcą nieruchomości działającym na rynku nieruchomości w Polsce od ponad 19 lat, od 8 lat notowanym na warszawskiej Giełdzie Papierów Wartościowych. Grupa ma bogate doświadczenie w tworzeniu wysokiej jakości nowoczesnych nieruchomości biurowych i handlowych klasy A, w tym Royal Wilanów oraz Fabryka Norblina – flagowy projekt rewitalizacyjny w centrum Warszawy. Grupa zarządza portfelem nieruchomości o łącznej powierzchni 177 000 m2 i wartości rynkowej 2,6 mld zł. Podstawowym celem działalności Grupy jest inwestowanie w nieruchomości celem uzyskania wysokiej stopy zwrotu w postaci przychodów ze sprzedaży lub najmu albo obu tych źródeł jednocześnie. Grupa pozyskuje atrakcyjne biznesowo nieruchomości, przekształca, buduje, rozbudowuje, komercjalizuje, wynajmuje a następnie sprzedaje. 1.2 OPIS PORTFELA NIERUCHOMOŚCI GRUPY Portfel nieruchomości Grupy, konsolidowany w 100%, obejmuje łączną obecną i planowaną powierzchnię 126 tys. m2, o wartości wynoszącej 2,2 mld PLN na koniec 2021 roku oraz docelowej wartości wynoszącej 2,3 mld PLN. W portfelu Grupy znajduje się: 126 tys. m2 powierzchni ukończonej w 8 projektach, wynajętych w 93%, o WAULT wynoszącym 5,9 lat, która zapewniają bieżące przychody z najmu. Ponadto pod zarządzaniem Grupy, na dzień 31 grudnia 2021 r., znajdowało się: · 24 tys. m2 powierzchni w 2 ukończonych projektach handlowych w ramach joint-venture, · 25 tys. m2 powierzchni w dwóch funduszach inwestycyjnych zamkniętych, tj.: – REIA FIZAN - 32 nieruchomości typu „high street” zlokalizowanych w 24 miastach w Polsce. – REIA II FIZAN - 5 nieruchomości komercyjnych (handlowych i biurowych) w 5 miastach w Polsce. 2 SPRAWOZDANIE ZARZĄDU Z DZIAŁALNOŚCI CAPITAL PARK SA ORAZ GRUPY KAPITAŁOWEJ CAPITAL PARK W 2021 R. Charakterystyka kluczowych inwestycji: KLUCZOWE INWESTYCJE · Fabryka Norblina – flagowy projekt Grupy. Unikalny, wielofunkcyjny projekt rewitalizacji dawnej fabryki Norblina w Warszawie u zbiegu ulic Żelaznej i Prostej, posiadający 65 681 m2 powierzchni najmu, w tym 41 246 m2 nowoczesnej powierzchni biurowej klasy A oraz 24 435 m2 usługowo-handlowo-rozrywkowo-kulturalnej. 26 sierpnia 2021 roku Fabryka Norblina uzyskała pozwolenie na użytkowanie. Pierwsi najemcy Fabryki Norblina wprowadzili się z początkiem września 2021 r. · Royal Wilanów – budynek biurowo-handlowy klasy A o łącznej powierzchni 36 853 m2, zrealizowany przez Grupę Capital Park i oddany do użytku w sierpniu 2015 roku, jeden z najbardziej charakterystycznych punktów w Wilanowie i ulubione miejsce spotkań okolicznych mieszkańców. Na 4 kondygnacjach znajduje się 29 398 m2 nowoczesnej i funkcjonalnej powierzchni biurowej. Natomiast na parterze budynku 7 455 m2 zajmuje powierzchnia handlowo-usługowa z licznymi sklepami, punktami usługowymi, restauracjami i kawiarniami. Budynek certyfikowany jest w systemie BREEAM na poziomie Very Good. Na dzień raportowy Zarząd jednostki dominującej prezentuje Royal Wilanów, jako aktywo trwałe przeznaczone do sprzedaży. Wartość nieruchomości Royal Wilanów została określona na podstawie bieżącej wyceny rzeczoznawców. POZOSTAŁE INWESTYCJE · Hampton by Hilton Old Town Gdańsk - unikalny projekt hotelowo-handlowy w centrum Gdańska, o łącznej powierzchni 7 094 m2, w którym zlokalizowany jest 3-gwiazdkowy hotel z 174 pokojami, dwoma salami konferencyjnymi, salą fitness dla gości oraz nowoczesną powierzchnię handlowo-usługową (656 m2) na parterze. · Gdańsk Zaspa – pierwsze centrum handlowe trójmiasta – ETC, zlokalizowane w dzielnicy Zaspa przy Al. Rzeczypospolitej w Gdańsku, zakupione w 2015 roku wspólnie z JV partnerem – Grupą Akron, zmodernizowane i oddane do użytku w kwietniu 2016 roku. Od 2017 roku Grupa jest właścicielem inwestycji w 100%. Centrum handlowe po przebudowie oferuje 50 sklepów i punktów usługowych na dwóch kondygnacjach oraz 215 bezpłatnych miejsc postojowych. INWESTYCJE JOINT-VENTURE Grupa posiada trzy inwestycje realizowane w ramach wspólnych przedsięwzięć, które konsolidowane są metodą praw własności. Należą do nich: · ETC Swarzędz – pierwsze centrum handlowe w Wielkopolsce otwarte w 1994 roku. Grupa wspólnie z JV partnerem – Grupą Akron w lipcu 2016 roku rozpoczęła przebudowę budynku. Centrum zostało oddane do użytku w październiku 2017 roku a jego powierzchnia handlowa po przebudowie wyniosła 20 866 m2. W centrum handlowym funkcjonuje obecnie 80 lokali handlowo-usługowych, których najemcami są znane, zarówno ogólnopolskie jak i międzynarodowe sieci handlowe, jak i lokalne marki. · Street Mall Vis à Vis Wilanów – to już czwarte centrum handlowe typu “convenience” pod szyldem Vis à Vis, otwarte w grudniu 2018 roku. Na powierzchni 4 090 m2 znajdują się 22 markowe sklepy i punkty usługowe, w których klienci będą mogli szybko i wygodnie zrobić wszystkie codzienne zakupy w drodze do domu. Centrum zlokalizowane jest w południowej części Warszawy, w sąsiedztwie Wilanowa, przy głównej drodze prowadzącej do Konstancina-Jeziornej. . 2 SPRAWOZDANIE ZARZĄDU Z DZIAŁALNOŚCI CAPITAL PARK SA ORAZ GRUPY KAPITAŁOWEJ CAPITAL PARK W 2021 R. Lokalizacja, rodzaj i terminy realizacji kluczowych nieruchomości Grupy: 2 SPRAWOZDANIE ZARZĄDU Z DZIAŁALNOŚCI CAPITAL PARK SA ORAZ GRUPY KAPITAŁOWEJ CAPITAL PARK W 2021 R. Nieruchomość Miasto Rodzaj obiektu GLA Rodzaj Wskaźnik obłożenia Wartość księgowa Wartość księgowa WAULT Zadłużenie Docelowe NOI Capex do poniesienia Udział Grupy (tys. m2) (mln EUR) (mln zł) (w latach) (mln zł) (mln zł) (mln zł) (%) KLUCZOWE INWESTYCJE Fabryka Norblina Warszawa Biurowo-handlowy 66 Wielofunkcyjny 88% 317 1 456 7,0 624 81 67 100% Royal Wilanów Warszawa Biurowo-handlowy 37 Wielofunkcyjny 100% 121 555 4,8 246 37 3 100% Suma 103 437 2 011 871 118 70 POZOSTAŁE INWESTYCJE Gdańsk Zaspa Gdańsk Handlowy 9 Handlowy 90% 12 55 4,1 37 5 1 100% Hampton By Hilton Old Town Gdańsk Gdańsk Hotel 9 Hotel 100% 15 71 15,0 52 6 0 100% Vis à Vis Łódź Łódź Handlowy 6 Handlowy 94% 8 35 4,4 25 3 1 100% Warszawa Aleja KEN Warszawa Handlowy 0 Handlowy 100% 1 6 4,2 - <1 0 100% Bydgoszcz Krasińskiego Bydgoszcz Handlowy 0 Handlowy 100% <1 1 3,1 - <1 0 100% Pozostałe 5 miast - 1 - n/a 3 12 - - - - 100% Suma 24 39 179 114 14 1 Razem – nieruchomości konsolidowane w 100% 127 476 2 190 984 132 71 INWESTYCJE JOINT-VENTURE ETC Swarzędz Swarzędz Handlowy 21 Handlowy 92% 34 157 4,0 124 12 1 60% Vis à Vis Wilanów Warszawa Handlowy 4 Handlowy 100% 9 43 6,6 19 3 0 66% Suma 25 43 199 143 15 1 RAZEM 152 519 2 390 1 128 147 73 Źródło: Capital Park; Raporty z wyceny portfela nieruchomości Capital Park na dzień 31.12.2021 sporządzone przez Knight Frank Sp. z o.o., Jones Lang LaSalle sp. z o.o., Emmerson Evaluation sp. z o.o.- dla wartości księgowej, docelowe NOI, capex do poniesienia. Dane prezentowane są w mln złotych na dzień 31 grudnia 2021, o ile nie wskazano inaczej. Objaśnienia: 1. Wartości księgowe w PLN, EUR zaprezentowane zostały z wyłączeniem wpływu MSSF 16 2. Wartość księgowa Hampton by Hilton Old Town Gdańsk wynika z zawartej z przedwstępnej umowy sprzedaży nieruchomości. 3. Zadłużenie finansowe prezentowane w kwotach nominalnych, tj. z wyłączeniem wpływu zamortyzowanego kosztu. 4. Capex do poniesienia stanowi nakłady inwestycyjne do poniesienia na danym projekcie po 31 grudnia 2021 roku. 5. W tabeli przedstawiono 100% wartości nieruchomości i zadłużenia projektów joint venture. 6. Zakres yieldów dla projektów biurowych: 4,4%-6,50%, dla projektów handlowych: 5.25%-8.25%, hotelowych: 7,0%-8,50%. 7. Docelowe NOI dla Royal Wilanów i Fabryki Norblina wyliczone zostały w oparciu o zawarte umowy najmu i planowany czynsz rynkowy dla powierzchni niewynajętych. 2 SPRAWOZDANIE ZARZĄDU Z DZIAŁALNOŚCI CAPITAL PARK SA ORAZ GRUPY KAPITAŁOWEJ CAPITAL PARK W 2021 R. 1.3 MODEL BIZNESOWY Sprawdzony model biznesowy spółki inwestycyjnej realizującej atrakcyjne zwroty z inwestycji. KAPITAŁY Kapitał naturalny · Grunty · Zasoby środowiska wykorzystywane do wytworzenia nieruchomości Kapitał ludzki i intelektualny · Zespół naszych pracowników · Oryginalne koncepcje stanowiące wartość dodaną projektu, m.in. biuro+ Kapitał finansowy · Dług · Kapitały własne Kapitał produkcyjny · Wysokiej jakości, zrównoważone inwestycje · Projekty rewitalizacyjne · Wyjątkowe koncepty wielofunkcyjne i lokalne koncepty handlowe - Vis à Vis · Innowacyjne koncepty miastotwórcze Kapitał społeczny i relacyjny · Bliskie i bezpośrednie relacje z najemcami · Relacje z bankami, inwestorami, regulatorem · Partnerzy biznesowi · Wpływ społeczny MODEL BIZNESOWY Nabycie · Wyszukujemy projekty o dużym potencjale budowy wartości · Nabywamy pakiety kontrolne w najlepszych nieruchomościach i portfelach na perspektywicznych rynkach · Wchodzimy we wspólne przedsięwzięcia z renomowanymi funduszami, deweloperami i właścicielami gruntów Projekt i pozwolenie · Rozwijamy funkcjonalne, zrównoważone i zaawansowane architektonicznie koncepty wielofunkcyjne, które są atrakcyjne dla najemców, lokalnej społeczności i inwestorów Budowa/Przebudowa · Realizujemy złożone projekty deweloperskie i rewitalizacyjne, które przynoszą atrakcyjne stopy zwrotu · Odnawiamy, unowocześniamy i przekształcamy przestarzałe projekty w nowoczesne, funkcjonalne kompleksy spełniające najnowsze standardy Komercjalizacja i aktywne zarządzanie nieruchomościami · Zapewniamy optymalny mix najemców w celu maksymalizacji dochodów i wzrostu wartości inwestycji · Dbamy o bliskie i bezpośrednie relacje z najemcami dzięki innowacyjnemu podejściu do nieruchomości: - Rozwijamy koncepcję Biuro+ - Wdrażamy usługi stanowiące wartość dodaną projektów - Zapewniamy aktywny Asset Management ukierunkowany na zwiększenie lojalności najemców Sprzedaż Sprzedajemy ukończone projekty, kiedy warunki rynkowe pozwalają na osiągnięcie założonych zwrotów EFEKTY Bezkonkurencyjne koncepty nieruchomości · Najwyższa jakość i komfortowa przestrzeń, · Ważna rola w kształtowaniu przestrzeni miasta, · Unikalne usługi dla najemców, nabywców i lokalnych społeczności · Wspieranie sztuki i kultury Realizacja istotnej marży deweloperskiej na prowadzonych projektach Zysk dla akcjonariuszy Zwiększenie satysfakcji najemców i wzrost czynszów Efektywność i odpowiedzialność w działaniu · Zarządzanie wpływem na środowisko (zrównoważone budownictwo potwierdzone międzynarodowymi certyfikatami) · Korzystny wpływ na lokalną społeczność · Przyjazny pracodawca 2 SPRAWOZDANIE ZARZĄDU Z DZIAŁALNOŚCI CAPITAL PARK SA ORAZ GRUPY KAPITAŁOWEJ CAPITAL PARK W 2021 R. 1.4 PRZEWAGI KONKURENCYJNE Wysokiej jakości portfel nieruchomości oraz unikalne aktywa w budowie i w przygotowaniu Portfel nieruchomości ukończonych składający się z nowoczesnej powierzchni biurowej i handlowej, z projektami Fabryka Norblina i Royal Wilanów na czele a także silny portfel nieruchomości w przygotowaniu. Bezpieczna struktura kapitałowa potwierdzona zdolność do pozyskiwania zarówno tradycyjnego, jak i innowacyjnego finansowania oraz zapewnione finansowanie dla kluczowych projektów. Dzięki niej możemy stworzyć projekty, które będą kluczowym czynnikiem wzrostu wartości Grupy w najbliższych latach. Zarząd z ponad 20-letnim doświadczeniem w realizacji projektów deweloperskich i w zarządzaniu nieruchomościami, zarówno na polskim jak i amerykańskim rynku, posiadający unikalne pomysły i wizje oraz możliwości w tworzeniu projektów inwestycyjnych generujących wartość dla interesariuszy Spółki. W pełni funkcjonalna platforma operacyjna z doświadczonym, zaangażowanym i lojalnym zespołem 92 profesjonalistów, pozwalająca na kompleksową realizację procesu inwestycyjnego. Wyjątkowa koncepcja Biuro+ zakładająca oferowanie najwyższej jakości powierzchnie biurowe oraz komfortową przestrzeń uzupełnioną szerokim wachlarzem usług. Utrzymujemy bliskie i bezpośrednie relacje z naszymi najemcami, którzy pozostają lojalni i wielokrotnie wyrażali swoje uznanie w badaniach satysfakcji. Stosujemy nowoczesne, energooszczędne rozwiązania oraz najnowocześniejsze systemy informatyczne w naszych kluczowych budynkach, które znacząco zmniejszają koszty eksploatacyjne najemców oraz pomagają tworzyć społeczności wokół naszych nieruchomości i zwiększać komfort ich użytkowania. 1.5 STRATEGIA I WARTOŚCI SPÓŁKI I GRUPY Celem Grupy Capital Park jest maksymalizacja wartości istniejących projektów, uwalnianie zbudowanej wartości portfela nieruchomości poprzez sprzedaż ustabilizowanych aktywów i stopniową dystrybucję środków pieniężnych do akcjonariuszy a także nabywanie nowych projektów w celu dalszego rozwoju. Cele strategiczne na lata 2022-2024 Cele strategiczne Osiągnięcia 2021 roku Dokończenie budowy i komercjalizacja rozpoczętych projektów deweloperskich · Zakończyliśmy rewitalizację Fabryki Norblina w Warszawie. · Wynajęliśmy 100% powierzchni biurowej oraz 68% powierzchni handlowo-usługowej w tym projekcie Sprzedaż ukończonych projektów · Sprzedaliśmy projekt Eurocentrum Hotel & Rezydencje oraz lokale handlowe położone w Warszawie przy ul. Belgradzkiej za cenę przewyższającą wartość księgową · Rozpoczęliśmy proces sprzedaży Royal Wilanow Dystrybucje do akcjonariuszy · Znacząco powiększyliśmy zdolność dywidendową Grupy osiągając jednostkowy zysk netto o wartości 53,2 mln euro · Będziemy dążyć do wypłaty dywidendy dla akcjonariuszy po sprzedaży Royal Wilanowa 2 SPRAWOZDANIE ZARZĄDU Z DZIAŁALNOŚCI CAPITAL PARK SA ORAZ GRUPY KAPITAŁOWEJ CAPITAL PARK W 2021 R. Nabywanie nowych projektów i dalsza budowa portfela nieruchomości · Budujemy pipeline nowych projektów · Finalizujemy umowę nabycia działki w Gdańsku o powierzchni 1,3 ha przy ujściu Motławy do Martwej Wisły, na tzw. Polskim Haku Plany na 2022 rok · Stabilizacja naszej flagowej inwestycji – rewitalizacji dawnej Fabryki Norblina · Nacisk na finalizację transakcji sprzedaży Royal Wilanów · Finalizacja transakcji zakupowych i umów joint venture dla zabezpieczonych projektów oraz dalsze poszukiwanie nowych atrakcyjnych projektów nieruchomościowych NASZE WARTOŚCI Podchodzimy odpowiedzialnie do biznesu i chcemy być godnym zaufania partnerem, cenionym zarówno przez inwestorów, jak i kontrahentów. Nasze podejście jest zawarte w naszych wartościach, które odróżniają nas od innych firm i pomagają w tworzeniu marki, z którą ludzie i organizacje chcą współpracować. SKUTECZNOŚĆ Jesteśmy dumni z naszych osiągnięć i sposobu zarządzania naszymi obiektami · osiągnęliśmy wszystkie cele zakładane w IPO Spółki w 2013 roku, · budynki, które wybudowaliśmy, oddane zostały zgodnie z ustalonym budżetem i harmonogramem a nasz portfel ukończonych nieruchomości obecnie jest wynajęty w 93% , · pomimo pandemii Covid-19, zwiększyliśmy poziom najmu w naszych nieruchomościach w porównaniu do poprzedniego roku, a nasze inwestycje były bardziej odporne na wprowadzone przez rząd obostrzenia i szybko wracały do normy po zniesieniu ograniczeń. ZAUFANIE Myślimy przyszłościowo i budujemy długofalowe relacje z naszymi interesariuszami · tworzymy silne relacje z inwestorami i bankami, · mamy bliskie i bezpośrednie relacje z najemcami potwierdzone badaniami satysfakcji oraz przedłużaniem umów najmu, · jesteśmy doświadczonym i zaangażowanym zespołem posiadającym niezbędne zasoby do kompleksowej realizacji procesu inwestycyjnego, · nasi kontrahenci i partnerzy cenią współpracę z nami. INWESTYCJA W ZRÓWNOWAŻONY ROZWÓJ Zrównoważony rozwój jest integralną częścią naszych podstawowych wartości oraz strategii inwestycyjnej · wykorzystujemy ekologiczne rozwiązania przy projektowaniu budynków, potwierdzone eko certyfikatami, · nasze inwestycje to nowoczesna przestrzeń publiczna z dostępem do kultury i rozrywki, która integruje lokalną społeczność, 2 SPRAWOZDANIE ZARZĄDU Z DZIAŁALNOŚCI CAPITAL PARK SA ORAZ GRUPY KAPITAŁOWEJ CAPITAL PARK W 2021 R. · kształtujemy ekologiczne postawy wśród najemców, pracowników i lokalnej społeczności, · popularyzujemy postawy prospołeczne. ZORIENTOWANIE NA BUDOWANIE WARTOŚCI Wartość decyduje o sukcesie na rynku nieruchomości · tworzymy wysokiej jakości inteligentne budynki zlokalizowane są w najlepszych lokalizacjach, · posiadamy unikalne aktywa w budowie i przygotowaniu o dużym potencjale wzrostu wartości, · nasz portfel charakteryzuje się wysokim obłożeniem i renomowanymi najemcami o ustabilizowanej pozycji na rynku, INNOWACYJNOŚĆ Identyfikujemy nowe możliwości i staramy się być kreatywni w wyszukiwaniu i kreowaniu atrakcyjnych projektów · jesteśmy prekursorem na polskim rynku w tworzeniu unikalnych usług dla najemców i komfortowej przestrzeni budynków, · tworzymy nowoczesną przestrzeń publiczną i przygotowujemy unikatowe koncepty usług w skali Polski, · stworzyliśmy koncepcję Biuro+ i jako jedni z pierwszych wprowadziliśmy usługę concierge do biurowców, · wykorzystujemy nowoczesne technologie w celu poprawy jakości obsługi klienta i optymalizacji wydajności budynku, · rewitalizujemy teren dawnej Fabryki Norblina, który będzie miejscem wyjątkowym i klimatycznym, · kreatywnie podchodzimy do komercjalizacji powierzchni handlowo-usługowej, · stworzyliśmy jeden z pierwszych na polskim rynku nieruchomości fundusz dywidendowy. 1.6 KLUCZOWE OSIĄGNIĘCIA W 2021 ROKU W 2021 roku działalność Spółki i Grupy koncentrowała się przede wszystkim na budowie, komercjalizacji i oddaniu do użytkowania rozpoczętych projektów deweloperskich oraz przygotowaniu do realizacji projektów. Dążąc do maksymalizacji wartości projektów ukończonych i wzrostu przychodów z wynajmu, Grupa aktywnie zarządzała portfelem nieruchomości m.in. poprzez maksymalizację obłożenia istniejących projektów, utrzymanie najlepszej jakości nieruchomości, tworzenie przyjaznej i funkcjonalnej przestrzeni dla najemców (Biuro+). Do kluczowych osiągnięć Spółki i Grupy w 2021 roku zaliczają się: · W marcu budynek Royal Wilanów zyskał dwóch nowych najemców: LUX MED oraz Hilti Polska. Dzięki tym transakcjom, pomimo panującej pandemii, poziom najmu całego budynku osiągnął 100 proc. · Sprzedaż nieruchomości Eurocentrum Hotel i Rezydencje za kwotę 20 mln EUR. · Zakończenie budowy Fabryki Norblina i uzyskanie pozwolenia na użytkowanie 26 sierpnia 2021 roku. · Otwarcie autorskiego, butikowego kina KinoGram w Fabryce Norblina we wrześniu 2021 roku. · W listopadzie 100 proc. i powierzchni biurowej w Fabryce Norblina zostało wynajęte - największy najemca kompleksu – grupa Allegro.pl – zdecydował się powiększyć swoją dotychczasową przestrzeń i wynajął ostatnie wolne powierzchnie biurowe w inwestycji. 2 SPRAWOZDANIE ZARZĄDU Z DZIAŁALNOŚCI CAPITAL PARK SA ORAZ GRUPY KAPITAŁOWEJ CAPITAL PARK W 2021 R. 1.7 STRUKTURA GRUPY, W KTÓREJ SPÓŁKA JEST JEDNOSTKĄ DOMINUJĄCĄ Na dzień 31 grudnia 2021 roku w skład Grupy Kapitałowej CAPITAL PARK wchodziło 25 podmiotów, w tym spółka Capital Park S.A, jako jednostka dominująca, 23 spółek celowych oraz Fundacja Fabryki Norblina. Funkcje jednostki zarządzającej nieruchomościami i projektami Grupy pełni spółka CP Management Sp. zo.o. Poniżej przedstawiono schemat struktury Grupy Kapitałowej na dzień 31 grudnia 2021 roku. Grupa konsoliduje metodą praw własności następujące spółki: · Wilanow Investments Sarl., · Rezydencje Pałacowa Sp. z o.o., · RM1 Sp. z o. o, · SO SPV 50 Sp. z o.o. Grupa pomimo większościowego udziału w zysku/stracie Spółek, nie posiada pełnej zdolności do kierowania ich polityką finansową i operacyjną, w związku z tym jednostki te wyceniane są w skonsolidowanym sprawozdaniu finansowym metodą praw własności, zgodnie z MSSF 11. W poniższej tabeli zaprezentowano podstawowe informacje dotyczące zawartych umów kwalifikowanych, jako wspólne przedsięwzięcia. 2 SPRAWOZDANIE ZARZĄDU Z DZIAŁALNOŚCI CAPITAL PARK SA ORAZ GRUPY KAPITAŁOWEJ CAPITAL PARK W 2021 R. Grupa Wilanów Investments SO SPV 50 Spółki współkontrolowane Wilanów Investments Sarl z siedzibą w Luksemburgu oraz jej jednostki zależne: Rezydencje Pałacowa Sp. z o.o. oraz RM 1 Sp. z o.o. SO SPV 50 Sp. z o.o. Udział w kapitale zakładowym oraz w zysku/stracie 50 % udziałów w kapitale zakładowym spółki Wilanów Investments Sarl (bezpośrednio) oraz w spółkach Rezydencje Pałacowa Sp. z o.o. oraz RM 1 Sp. z o.o. (pośrednio), 66 % udziałów w zysku/stracie 60 % udziałów w kapitale zakładowym spółki SO SPV 50 Sp. z o.o i 60 % udziałów w zysku/stracie Dane podstawowe o zawartej umowie Porozumienie zawarte 13 sierpnia 2008 roku z Real Management Sp. z o.o. Celem porozumienia jest budowa, sprzedaż oraz zarządzanie nieruchomościami mieszkaniowymi i komercyjnymi na terenie Wilanowa. Porozumienie zawarte 3 lutego 2016 roku z Galaxy Sp. z o.o. Celem porozumienia jest przebudowa, rekomercjalizacja, repozycjonowanie oraz zarządzanie centrum handlowym zlokalizowanym w Swarzędzu. 1.7.1 ZMIANY W STRUKTURZE GRUPY, KTÓREJ JEDNOSTKĄ DOMINUJĄCĄ JEST SPÓŁKA W okresie od 1 stycznia 2021 roku do dnia zatwierdzenia niniejszego sprawozdania wprowadzone zostały niżej wymienione zmiany w strukturze Grupy. Data Opis zdarzenia 24 lutego 2021 roku rejestracja spółki Krynica Investments Sp. z o.o. 26 października 2021 roku połączenie CP Development S.a r.l. and CP Retail B.V 13 grudnia 2021 roku Nabycie udziałów w spółkach CP Property 6 Sp. z o.o. i CP Property 7 Sp. z o.o. 2 SPRAWOZDANIE ZARZĄDU Z DZIAŁALNOŚCI CAPITAL PARK SA ORAZ GRUPY KAPITAŁOWEJ CAPITAL PARK W 2021 R. 1.8 WYBRANE DANE FINANSOWE GRUPY 31.12.2021 31.12.2020 PLN ‘000 EUR ‘000 PLN ‘000 EUR ‘000 Nieruchomości inwestycyjne 1 684 206 366 180 1 171 354 253 826 Nieruchomości inwestycyjne 1 634 992 355 479 1 120 821 242 875 MSSF 16 – wdrożenie od 2020 -PWUG 49 214 10 700 50 533 10 950 Aktywa dostępne do sprzedaży 172 382 37 479 148 853 32 256 Nieruchomości inwestycyjne 565 896 123 037 582 469 126 218 MSSF 16 – wdrożenie od 2020 -PWUG 555 241 120 720 555 738 120 425 Środki pieniężne w ramach aktywów dostępnych do sprzedaży 10 657 2 317 10 657 2 309 Środki pieniężne i ich ekwiwalenty - - 16 074 3 483 Aktywa razem 2 540 689 552 396 2 019 830 437 685 Zobowiązania oprocentowane, w tym prezentowane w zobowiązaniach Grupy do sprzedaży 1 004 254 218 344 808 278 175 149 Zobowiązania razem 1 310 553 284 940 1 030 253 223 250 Aktywa netto (NAV) 1 230 136 267 456 989 577 214 435 Liczba akcji 108 333 998 108 333 998 NAVPS 11,36 2,47 9,13 1,98 Zobowiązania netto do aktywów razem 33,53% 32,85% Zobowiązania netto do kapitałów własnych 0,68 0,65 12 miesięcy 2021 12 miesięcy 2020 PLN ‘000 EUR ‘000 PLN ‘000 EUR ‘000 Przychody operacyjne 65 394 14 286 57 621 12 879 Zysk operacyjny netto 43 000 9 394 40 393 9 028 Marża 66% 70% Koszty ogólnego zarządu i koszty funkcjonowania spółek (16 444) (3 592) (17 064) (3 814) Zysk ze zbycia jednostek zależnych - - 585 131 Zysk z działalności operacyjnej skorygowany o aktualizację wyceny nieruchomości 41 146 8 989 25 831 5 773 Zysk/strata z aktualizacji wyceny nieruchomości 261 167 57 055 46 261 10 340 Zysk/strata z działalności operacyjnej 302 313 66 043 72 092 16 113 Zysk/strata netto przypadający na akcjonariuszy spółki dominującej 245 578 53 649 (23 739) (5 306) EPS (rozwodniony) 2,27 0,50 (0,22) (0,05) Przepływy z działalności operacyjnej 39 190 8 561 18 478 4 130 Przepływy z działalności inwestycyjnej (207 496) (45 330) (249 268) (55 713) Przepływy z działalności finansowej 176 594 38 579 (236 600) (52 881) * w celu przeliczenia wybranych skonsolidowanych danych finansowych zastosowano wymogi Rozporządzenia Ministra Finansów z 29 marca 2018 r. w sprawie informacji bieżących i okresowych przekazywanych przez emitentów papierów wartościowych oraz warunków uznawania za równoważne informacji wymaganych przepisami prawa państwa niebędącego państwem członkowskim (Dz.U.2018.757 z dnia 2018.04.20); nie zastosowano wymogów MSR 21 w tym zakresie. 2 SPRAWOZDANIE ZARZĄDU Z DZIAŁALNOŚCI CAPITAL PARK SA ORAZ GRUPY KAPITAŁOWEJ CAPITAL PARK W 2021 R. 1.9 WYBRANE DANE FINANSOWE SPÓŁKI 31.12.2021 31.12.2020 000 PLN 000 EUR 000 PLN 000 EUR Aktywa razem 1 372 944 298 505 1 211 770 262 583 Inwestycje w jednostki zależne 607 550 132 093 409 158 88 662 Środki pieniężne i ich ekwiwalenty 92 112 20 027 125 355 27 164 Kapitał własny 1 236 248 268 785 991 530 214 859 Zobowiązania długoterminowe 78 667 17 104 105 928 22 954 Zobowiązania krótkoterminowe 58 029 12 617 114 313 24 771 01.01.2021-31.12.2021 01.01.2020-31.12.2020 000 PLN 000 EUR 000 PLN 000 EUR Przychody z tytułu dywidend 19 460 4 251 - - Zysk/Strata z działalności operacyjnej 242 394 52 953 (28 204) (6 304) Zysk/Strata brutto 236 704 51 710 (14 705) (3 287) Zysk/Strata netto 244 718 53 461 (26 127) (5 840) Przepływy pieniężne netto z działalności operacyjnej (2 512) (549) (7 044) (1 574) Przepływy pieniężne netto z działalności inwestycyjnej 50 374 11 005 397 749 88 899 Przepływy pieniężne netto z działalności finansowej (80 260) (17 534) (422 219) (94 368) * w celu przeliczenia wybranych jednostkowych danych finansowych zastosowano wymogi Rozporządzenia Ministra Finansów z 29 marca 2018 r. w sprawie informacji bieżących i okresowych przekazywanych przez emitentów papierów wartościowych oraz warunków uznawania za równoważne informacji wymaganych przepisami prawa państwa niebędącego państwem członkowskim (Dz.U.2018.757 z dnia 2018.04.20); nie zastosowano wymogów MSR 21 w tym zakresie. 1.10 ZARZĄD I RADA NADZORCZA ZARZĄD Imię i Nazwisko Stanowisko Rok pierwszego powołania Rok powołania na obecną kadencję Rok upływu obecnej kadencji Jan Motz Prezes Zarządu 2010 2019 2024 Marcin Juszczyk Członek Zarządu 2010 2019 2024 Kinga Nowakowska Członek Zarządu 2016 2019 2024 W okresie od 1 stycznia 2021 roku do dnia sporządzenia niniejszego sprawozdania nie nastąpiły zmiany w składzie Zarządu. Podział kompetencji Członków Zarządu Spółki Członek Zarządu Jan Motz Marcin Juszczyk Kinga Nowakowska Funkcja, stanowisko Prezes Zarządu, Dyrektor Generalny Członek Zarządu, Dyrektor ds. Inwestycyjnych i Finansowych Członek Zarządu, Dyrektor Operacyjna Nadzór nad obszarami Dział budowlany Wynajem powierzchni biurowych Relacje inwestorskie Inwestycje Finanse i treasury Controlling Księgowość Zarządzanie nieruchomościami Wynajem powierzchni handlowych Dział prawny Marketing Rozwój koncepcji „Biuro+” 2 SPRAWOZDANIE ZARZĄDU Z DZIAŁALNOŚCI CAPITAL PARK SA ORAZ GRUPY KAPITAŁOWEJ CAPITAL PARK W 2021 R. RADA NADZORCZA Imię i Nazwisko Stanowisko Rok pierwszego powołania Rok powołania na obecną kadencję Rok upływu obecnej kadencji Carey Flaherty Przewodniczący Rady Nadzorczej 2021 2021 2023 Kimberly Adamek Członek Rady Nadzorczej 2019 2019 2023 Steffen Meinshausen Członek Rady Nadzorczej 2022 2022 2023 Jonathan Willén Niezależny Członek Rady Nadzorczej 2021 2021 2023 Katarzyna Ishikawa Członek Rady Nadzorczej 2011 2018 2023 Jacek Kseń Niezależny Członek Rady Nadzorczej 2013 2018 2023 W okresie od 1 stycznia 2021 roku do dnia sporządzenia niniejszego sprawozdania z Rady Nadzorczej zostały odwołane następujące osoby: Derek Jacobson, Matthias Oliver Cordier oraz Anna Frankowska – Gzyra. W okresie od 1 stycznia 2021 roku do dnia sporządzenia niniejszego sprawozdania nie nastąpiły zmiany w składzie Zarządu. 1.11 AKCJONARIAT Struktura kapitału zakładowego na dzień publikacji niniejszego sprawozdania przedstawiała się następująco: Seria/emisja rodzaj akcji Liczba akcji Cena nominalna (w zł) Wartość nominalna Sposób pokrycia kapitału Data rejestracji Seria A akcje zwykłe na okaziciela nieuprzywilejowane 100 000 1,0 100 000 wkład pieniężny 2010-12-17 Seria B akcje zwykłe na okaziciela nieuprzywilejowane 74 458 541 1,0 74 458 541 wkład pieniężny oraz wkład niepieniężny 2011-10-13 Seria C akcje zwykłe na okaziciela nieuprzywilejowane 20 955 314 1,0 20 955 314 wkład pieniężny 2014-02-14 Seria D akcje zwykłe na okaziciela nieuprzywilejowane 3 589 891 1,0 3 589 891 wkład pieniężny 2015-03-03 Seria E akcje zwykłe na okaziciela nieuprzywilejowane 9 230 252 1,0 9 230 252 wkład niepieniężny 2014-02-14 Razem 108 333 998 108 333 998 Poniżej przedstawiono strukturę akcjonariatu na dzień publikacji niniejszego raportu, w tym akcje posiadane przez członków Zarządu: Struktura akcjonariatu Liczba akcji [szt.] Udział akcji [%] Liczba głosów [%] Udział głosów na WZA [%] MIRELF VI B.V (w tym akcje posiadane przez Patron Townsend S.à r.l. ) 79 923 911 73,78% 79 923 911 73,78% Europi Property Group AB 23 730 736 21,90% 23 730 736 21,90% Jan Motz 2 728 911 2,52% 2 728 911 2,52% Marcin Juszczyk 926 479 0,86% 926 479 0,86% Kinga Nowakowska 343 346 0,32% 343 346 0,32% Pozostali 680 615 0,63% 680 615 0,63% Total 108 333 998 100,00% 108 333 998 100,00% 4 października 2021 r., MIRELF VI nabył 100% udziałów Patron Townsend S. a r.l. Na dzień publikacji niniejszego raportu podmiotem dominującym wobec Capital Park SA jest spółka Madison International Real Estate Liquidity Fund VI (“MIRELF VI”), należąca do grupy Madison International Realty. Madison International Realty (www.madisonint.com) jest wiodącym dostawcą equity dla inwestorów na rynku nieruchomości na całym świecie. Madison specjalizuje się we wspieraniu właścicieli nieruchomości i inwestorów poszukujących wyjścia z inwestycji. Firma zapewnia środki na dokapitalizowania, wykupy partnerskie, a także nabycia udziałów w spółkach 2 SPRAWOZDANIE ZARZĄDU Z DZIAŁALNOŚCI CAPITAL PARK SA ORAZ GRUPY KAPITAŁOWEJ CAPITAL PARK W 2021 R. typu joint-venture. Madison koncentruje się głównie na obiektach i portfelach już działających w Stanach Zjednoczonych, Wielkiej Brytanii i Europie. Madison posiada biura w Nowym Jorku, Londynie, Luksemburgu, Amsterdamie i Frankfurcie, gdzie firma działa pod nazwą Madison International Realty GmbH. Na dzień publikacji niniejszego raportu MIRELF VI posiadał 73,78% akcji i głosów w Spółce. Na dzień publikacji niniejszego raportu 21,90 % akcji i głosów na WZA Spółki należało do Europi Property Group (https://europi.se/). EPG jest firmą inwestycyjną działającą na rynku nieruchomości od 2019 roku. Została założona przez Jonathana Willéna, poprzednio dyrektora w Blackstone Real Estate Group oraz Brunswick Real Estate Ventures, jednego z wiodących skandynawskich inwestorów i zarządców funduszy nieruchomościowych. Kolejne 3,69% akcji i głosów na WZA Spółki należało do Zarządu Capital Park, w tym Jan Motz – założyciel Grupy Capital Park i Prezes Zarządu posiadał 2,52% akcji i głosów na WZA, Marcin Juszczyk – Członek Zarządu, posiadał 0,86% akcji i głosów na WZA a Kinga Nowakowska posiadała 0,32% akcji i głosów na WZA. 2 DZIAŁALNOŚĆ OPERACYJNA W 2021 ROKU W 2021 roku spółki z Grupy Kapitałowej CAPITAL PARK kontynuowały działalność rozpoczętą w latach poprzednich. 2.1 PROJEKTY INWESTYCYJNE ZAKOŃCZONE W 2021 ROKU 2021 rok był przełomowy dla Fabryki Norblina. Po kilkunastu latach intensywnych prac projektowych, budowlanych i konserwatorskich pofabryczny, zabytkowy teren powrócił na mapę stolicy. Na koniec sierpnia 2021 roku kompleks otrzymał pozwolenie na użytkowanie, a oficjalne otwarcie obiektu z udziałem władz miasta, dzielnicy, partnerów inwestycji i mediów odbyło się w listopadzie 2021. Fabryka Norblina to ponad 65 tys. mkw. powierzchni. Dominującą funkcję w projekcie stanowią nowoczesne biura, które są już w pełni wynajęte, a powierzchnia ponad 24 tys. mkw. od poziomu -1 aż do +2 to przestrzeń wielofunkcyjna z unikatową ofertą kulturalną, rozrywkową, gastronomiczną i handlowo-usługową. 2.2 PROJEKTY INWESTYCYJNE W TRAKCIE REALIZACJI Na dzień 31 grudnia 2021 roku nie ma żadnych projektów w trakcie realizacji. 2.3 SEGMENTY DZIAŁALNOŚCI Obecnie działalność Grupy podzielona jest na dwa segmenty sprawozdawcze, które stanowią odrębne strategiczne części biznesowe i reprezentują nieruchomości inwestycyjne wydzielone pod kątem charakteru danej inwestycji. Segment Operacyjny Opis Segment kluczowych inwestycji nieruchomości o wartości powyżej 50 mln EUR, stanowiące najbardziej reprezentatywną grupę aktywów należących do grupy Segment pozostałych inwestycji projekty nie stanowiące głównego biznesu z punktu widzenia strategii Grupy. Segment kluczowych inwestycji Nazwa podmiotu Nazwa Inwestycji Funkcja Lokalizacja ArtN Sp. z o. o. Fabryka Norblina, Żelazna, Warszawa Biurowo-handlowo-rozrywkowa Warszawa, Żelazna 51/53 Hazel Investments Sp. z o. o. Royal Wilanów Biurowo-handlowa Warszawa, Klimczaka 1 2 SPRAWOZDANIE ZARZĄDU Z DZIAŁALNOŚCI CAPITAL PARK SA ORAZ GRUPY KAPITAŁOWEJ CAPITAL PARK W 2021 R. Segment pozostałych inwestycji Nazwa podmiotu Nazwa Inwestycji Funkcja Lokalizacja Oberhausen Sp. z o.o. Galeria Zaspa Handlowa Gdańsk, Rzeczypospolitej 33 Capital Park Gdańsk Sp. z o. o. Hampton by Hilton Old Town Gdańsk Hotelowo-handlowa Gdańsk, Długa Diamante Investments Sp. z o. o. Street Mall Vis à Vis Łódź Handlowa Łódź, Zgierska 211 Aspire Investments Sp. z o.o. Warszawa, KEN Handlowa Warszawa, KEN Sander Investments Sp. z o.o. Rubinowy Dom Handlowa Bydgoszcz, Krasińskiego CP Management Sp. z o.o. Łódź, Kościuszki Inne Łódź, Kościuszki CP Management Sp. z o.o. Gdańsk, Słomińskiego Inne Gdańsk, Słomińskiego Emir 30 Sp. z o.o. Unieście Grunt Unieście, Mielno Krynica Investments Sp. o.o. Krynica-Zdrój Grunt Krynica-Zdrój 2.3.1 NIERUCHOMOSCI INWESTYCYJNE I AKTYWA PRZEZNACZONE DO SPRZEDAŻY Do nieruchomości inwestycyjnych zalicza się nieruchomości, co, do których Grupa posiada tytuł własności, współwłasności lub prawo wieczystego użytkowania. Zgodnie z MSR 40 – „Nieruchomości inwestycyjne” - wszystkie te nieruchomości inwestycyjne wyceniane są w wartości godziwej. Na potrzeby podatku dochodowego od osób prawnych spółki zależne amortyzują wartość nieruchomości inwestycyjnych, zgodnie z zasadami dotyczącymi środków trwałych w rozumieniu ustawy o podatku dochodowym od osób prawnych. Amortyzacja podatkowa ma charakter pozabilansowy. Zarząd ściśle monitoruje sytuację gospodarczą w Polsce i na świecie. Zmiany w otoczeniu rynkowym mają duży wpływ na wartość nieruchomości będących w posiadaniu Grupy. Nieruchomości inwestycyjne są wrażliwe na wiele elementów, w tym w szczególności na zmiany stóp kapitalizacji oraz kursu EUR/PLN z uwagi na to, iż podstawą dużej części wycen nieruchomości inwestycyjnych jest czynsz wyrażony w euro. Wzrost/spadek kursu euro przekłada się bezpośrednio na wzrost/spadek wartości nieruchomości wyrażonej w złotych i powoduje zysk/stratę z aktualizacji wyceny nieruchomości. Typy inwestycji Ilość projektów Udział na 31.12.2021 31.12.2021 31.12.2020 Inwestycje wyceniane metodą dochodową 6 99,3% 1 672 637 220 650 Inwestycje w budowie – metoda pozostałościowa - 0% - 940 047 Pozostałe metody wyceny 3 0,7% 11 569 10 657 Razem 9 100% 1 684 206 1 171 354 Nieruchomości inwestycyjne 1 634 991 1 120 821 Wdrożenie MSSF 16 – ujęcie prawa do użytkowania aktywa z tytułu wieczystego użytkowania gruntów 49 215 50 533 Poniżej zaprezentowane zostały nieruchomości prezentowane w skonsolidowanym sprawozdaniu finansowym w pozycji „Aktywa przeznaczone do sprzedaży” (nota 34). AKTYWA TRWAŁE PRZEZNACZONE DO SPRZEDAŻY 31.12.2021 31.12.2020 Aktywa dostępne do sprzedaży 565 896 566 395 Total 565 896 566 395 Nieruchomości inwestycyjne 555 239 555 738 MSSF 16 – ujęcie prawa użytkowania wieczystego gruntu 10 657 10 657 Na dzień raportowy Zarząd jednostki dominującej prezentuje Royal Wilanów, jako aktywa trwałe przeznaczone do sprzedaży. Wartość nieruchomości Royal Wilanów została określona na podstawie bieżących wycen rzeczoznawców. 2 SPRAWOZDANIE ZARZĄDU Z DZIAŁALNOŚCI CAPITAL PARK SA ORAZ GRUPY KAPITAŁOWEJ CAPITAL PARK W 2021 R. 2.3.2 STRUKTURA PRZYCHODÓW Struktura osiągniętych przychodów netto z wynajmu nieruchomości (w tys. złotych) w latach 2020-2021 przedstawia poniższa tabela. PRZYCHODY Z WYNAJMU Udział 2021 12 miesięcy 2021 12 miesięcy 2020 Kluczowe inwestycje 69% 36 361 29 641 Pozostałe inwestycje 31% 16 248 17 009 Razem 100% 52 609 46 650 PRZYCHODY BEZPOŚREDNIO ZWIĄZANE Z FUNKCJONOWANIEM NIERUCHOMOŚCI Udział 2021 12 miesięcy 2021 12 miesięcy 2020 Przychody z tytułu service charge Kluczowe inwestycje 82% 10 537 8 655 Pozostałe inwestycje 18% 2 248 2 316 Razem 100% 12 785 10 971 Przychody z najmu obejmują przychody uzyskiwane z wynajmu oraz opłaty eksploatacyjne i bezpośrednie refaktury kosztów eksploatacyjnych. Portfel najemców jest bardzo zdywersyfikowany, tym samym udział w całości przychodów pojedynczego najemcy jest niewielki i nie przekracza kilku procent. Grupa prezentuje przychody z najmu z uwzględnieniem uśrednionego czynszu w okresie zawartych umów najmu, co oznacza, że zmiany stawek czynszu w okresie najmu (wakacje czynszowe) są ujmowane memoriałowo. 2.4 INFORMACJA O ISTOTNYCH TRANSAKCJACH POMIĘDZY JEDNOSTKAMI POWIĄZANYMI ZAWARTYCH W 2021 ROKU NA WARUNKACH INNYCH NIŻ RYNKOWE W 2021 roku nie wystąpiły transakcje pomiędzy jednostkami powiązanymi na warunkach innych niż rynkowe. 2.5 OBJAŚNIENIA DOTYCZĄCE SEZONOWOŚCI LUB CYKLICZNOŚCI DZIAŁALNOŚCI GRUPY KAPITAŁOWEJ CAPITAL PARK Działalność Grupy nie podlega istotnym zjawiskom sezonowości i cykliczności. 2.6 RYNKI ZBYTU W minionym roku Grupa prowadziła działalność i osiągała przychody z nią związane na terenie Polski. Działalność Grupy koncentruje się przede wszystkim na rynku warszawskim, gdzie zlokalizowane są inwestycje, których przychody stanowiły 77% wszystkich przychodów z najmu Grupy. 2.7 NAJWIĘKSI KONTRAHENCI Pod względem zakupu usług w 2021 roku największymi kontrahentami Grupy byli Warbud SA oraz TKT ENGINEERING Sp. z o.o. wykonawcy obiektu Fabryka Norblina w Warszawie. Obaj kontrahenci nie są powiązani kapitałowo z Grupą. Dostawca Wartość obrotów [tys. zł] Udział w dostawach usług [%] Warbud SA 169 900 35% TKT ENGINEERING Sp. z o.o. 53 670 10% Grupa nie jest uzależniona od żadnego ze swoich odbiorców. Klientami Grupy są najemcy powierzchni komercyjnych (biurowych i handlowych). 2 SPRAWOZDANIE ZARZĄDU Z DZIAŁALNOŚCI CAPITAL PARK SA ORAZ GRUPY KAPITAŁOWEJ CAPITAL PARK W 2021 R. Portfel najemców jest bardzo zdywersyfikowany, tym samym udział w całości przychodów pojedynczego najemcy jest niewielki a wielkość wygenerowanych przez niego obrotów nie przekraczał w 2021 roku 10% procent. Pod względem zakupu usług w 2021 roku największymi kontrahentami jednostki dominującej byli PricewaterhouseCoopers Polska spółka z ograniczoną odpowiedzialnością Audyt spółka komandytowa, CHUBB EUROPEAN oraz Supremis Sp. z o.o. Dostawca Wartość obrotów [tys. zł] Udział w dostawach usług [%] PricewaterhouseCoopers 279 30% CHUBB EUROPEAN 129 14% Supremis Sp. z o.o. 108 12% 2.8 ZNACZĄCE UMOWY ZAWARTE PRZEZ SPÓŁKĘ I GRUPĘ W 2021 ROKU 2.8.1 KREDYTY I POŻYCZKI W 2021 roku nie były zawierane żadne nowe umowy kredytowe ani pożyczek przez jednostkę dominującą ani spółki z Grupy. W minionym roku ArtN Sp. z o.o., podmiot zależny od Capital Park S.A. zaciągnął nowe transze kredytu budowlanego w banku Pekao S.A. oraz Europejskim Banku Inwestycyjnym zgodnie z harmonogramem i stopniem zaawansowania budowy Fabryki Norblina zlokalizowanej w Warszawie, przy ul. Żelaznej. W okresie objętym niniejszym rocznym skonsolidowanym sprawozdaniem finansowym ani po dniu sprawozdawczym nie wystąpiły przypadki naruszenia warunków umów kredytowych. Poniżej zaprezentowane zostało zestawienie umów kredytów Grupy na dzień 31 grudnia 2021 roku. Nazwa banku Kwota kredytu w tys. PLN na dzień 31.12.2021 Kwota kredytu w walucie na dzień 31.12.2021 31.12.2020 Kwota kredytu wg umowy Waluta Oprocentowanie Termin wymagalności Przeznaczenie kredytu BNP Paribas Bank Polska S.A. / ING Bank Śląski S.A. 245 810 53 444 253 519 62 500 EUR 3M EURIBOR + marża do 2022 inwestycyjny Getin Noble Bank S.A. - - 45 984 15 000 EUR 3M EURIBOR + marża spłacony spłacony BOŚ Bank S.A. 51 514 11 200 52 125 11 756 EUR 3M EURIBOR + marża do 2026 inwestycyjny Alior Bank S.A. 36 914 8 026 39 586 9 656 EUR 3M EURIBOR + marża do 2023 inwestycyjny Alior Bank S.A. 24 710 5 372 26 023 6 972 EUR 3M EURIBOR + marża do 2025 inwestycyjny Alior Bank S.A. - - 19 183 4 800 EUR 1M EURIBOR + marża spłacony spłacony Bank PEKAO S.A./EBI 609 396 132 495 282 314 159 300 EUR 3M EURIBOR + marża do 2022 do 2026 budowlany inwestycyjny Bank PEKAO S.A./EBI kredyt VAT 21 029 21 029 23 229 35 000 PLN WIBOR 1M + marża do 2022 VAT Total 989 373 741 964 * Kwoty w zamortyzowanym koszcie. ** Kwoty w walucie z umowy. Wartość nominalna zadłużenia z tytułu kredytów bez uwzględnienia odsetek naliczonych oraz wyceny w zamortyzowanym koszcie oraz pozostałych kosztów, w tym aktywowanych wyniosła na dzień raportowy 1 005 468 tys. 2 SPRAWOZDANIE ZARZĄDU Z DZIAŁALNOŚCI CAPITAL PARK SA ORAZ GRUPY KAPITAŁOWEJ CAPITAL PARK W 2021 R. PLN (218 609 tys. EUR). Wartość godziwa kredytów odpowiada ich wartości bilansowej. Informacje dotyczące zobowiązań z tytułu kredytów Grupy znajdują się w Nocie 10 do Skonsolidowanego Sprawozdania Finansowego. 2.8.2 OBLIGACJE W czerwcu 2021 roku Grupa wykupiła obligacje serii N o wartości 7 000 tys. EUR (31 670 tys. PLN). Na dzień 31 grudnia 2021 r. Grupa nie posiada żadnych zobowiązań z tytułu obligacji, jak również w 2021 roku nie emitowała udziałowych i kapitałowych papierów wartościowych. 2.8.3 UDZIELONE I OTRZYMANE POŻYCZKI W 2021 roku Grupa nie udzielała pożyczek podmiotom spoza Grupy Kapitałowej. Informacje na temat pożyczek udzielonych i otrzymanych przez spółkę Capital Park SA znajdują się w jednostkowym sprawozdaniu finansowym w notach 2 i 7. Udzielone pożyczki prezentowane w skonsolidowanym sprawozdaniu z sytuacji finansowej oraz w sprawozdaniu z przepływów pieniężnych Grupy dotyczą wsparcia finansowego wspólnych przedsięwzięć, zgodnie z zawartymi umowami JV. Więcej informacji o udzielonych pożyczkach znajduje się w Nocie 3 Skonsolidowanego Sprawozdania Finansowego. 2.8.4 UDZIELONE I OTRZYMANE PORĘCZENIA Na dzień 31 grudnia 2021 roku spółki z Grupy posiadały następujące udzielone poręczenia: Poręczyciel Korzystający Tytułem Termin ważności Capital Park SA ArtN sp. z o.o. (spółka zależna) Gwarancja przekroczenia kosztów projektu oraz kosztów hedgingu do kwoty 79 916 tys. zł – koszty niezbędne do ukończenia projektu oraz koszty hedgingu. Gwarancja wygasa w dniu konwersji kredytu budowlanego na kredyt inwestycyjny lub w dniu całkowitej spłaty zadłużenia, w zależności, które ze zdarzeń nastąpi wcześniej Gwarancja w przypadku nieosiągnięcia wymaganego poziomu 1,2 dla kowenantu DSCR. Gwarancja pokrycia kosztów działalności Fundacji. Gwarancja wygasa w dniu całkowitej spłaty kredytu Poręczenie spłaty kredytu VAT do kwoty 35 000 tys. zł. Poręczenie obowiązuje do wcześniejszej z dat: do dnia całkowitej spłaty kredytu lub 31 grudnia 2024 roku. 2.8.5 INNE ZNACZĄCE UMOWY Nie wystąpiły 2.9 INNE ISTOTNE ZDARZENIA WPŁYWAJĄCE NA DZIAŁALNOŚĆ SPÓŁKI I GRUPY W 2021 ROKU Poza zdarzeniami wymienionymi w punkcie 2.10 niniejszego sprawozdanie nie wystąpiły inne istotne zdarzenia mające wpływ na działalność spółki i grupy w 2021 roku. 2.10 OPIS CZYNNIKÓW I ZDARZEŃ, W SZCZEGÓLNOŚCI O NIETYPOWYM CHARAKTERZE, MAJĄCYCH ZNACZĄCY WPŁYW NA OSIĄGNIETE WYNIKI FINANSOWE Pandemia Covid-19 Na początku 2021 r. Polska zmagała się z najtrudniejszą od momentu jej rozpoczęcia w 2020 roku, trzecią falą pandemii a rząd zdecydował się na wprowadzenie kolejnego lockdown’u i zaostrzenie dotychczasowych restrykcji. W celu ograniczenia rozprzestrzeniania się wirusa w Polsce administracja rządowa podjęła szereg działań zapobiegawczych, w tym m.in. wprowadziła czasowe zakazy prowadzenia działalności dla pewnych typów podmiotów gospodarczych a także czasowo wygasiła umowy najmu w galeriach handlowych o powierzchni powyżej 2.000 m2. 2 SPRAWOZDANIE ZARZĄDU Z DZIAŁALNOŚCI CAPITAL PARK SA ORAZ GRUPY KAPITAŁOWEJ CAPITAL PARK W 2021 R. Wpływ Covid-19 na wyniki finansowe W związku z zakazami i ograniczeniami wprowadzonymi dla poszczególnych działalności, a także pogorszeniem sytuacji gospodarczej najemców, epidemia Covid-19 miała negatywny wpływ na skonsolidowane sprawozdanie finansowe Grupy za 12 miesięcy 2021 roku. Na skutek redukcji opłat z tytułu najmu w wyniku czasowego wygaszenia umów przez tzw. Tarczę Antykryzysową a także w wyniku porozumień z najemcami, na mocy których zostały udzielone czasowe obniżki w czynszu w zamian za m.in. wydłużenie umów najmu, nastąpiło obniżenie skonsolidowanych przychodów z wynajmu Grupy za 2021 roku o 6% w stosunku do założeń sprzed pandemii. Ponieważ zgodnie z MSSF 16 Grupa prezentuje przychody z najmu z uwzględnieniem uśrednionego czynszu w okresie zawartych umów najmu (tzw. „straight-line rent”), co oznacza, że zmiany stawek czynszu w okresie najmu (w tym redukcje w wyniku Covid-19, rabaty czy wakacje czynszowe) są ujmowane memoriałowo, negatywny wpływ koronawirusa na przychody zrealizowane w 2021 roku został rozłożony („wypłaszczony”) w całym okresie trwania umów najmu. Wpływ Covid-19 na przyszłą sytuację firmy Grupa przeprowdziła testy/ analizy wykazujące, że nie istnieje istotna niepewność w odniesieniu do założenia kontynuacji działalności Grupy w dającej się przewidzieć przyszłości. Grupa na bieżąco ocenia sytuację i podejmuje działania mające na celu minimalizacje negatywnego wpływu spowodowanego pogorszeniem koniunktury. Na dzień sporządzenia niniejszego raportu sytuacja finansowa Grupy jest stabilna i nie uległa pogorszeniu. Grupa posiada obecnie blisko 123 mln PLN dostępnej gotówki, dzięki czemu utrzymuje bezpieczną pozycję płynnościową w obliczu zawirowań spowodowanych epidemią koronawirusa. 2.11 OPIS WYKORZYSTANIA PRZEZ EMITENTA WPŁYWÓW Z EMISJI AKCJI DO CHWILI SPORZĄDZENIA SPRAWOZDANIA Z DZIAŁALNOŚCI Nie dotyczy. 2.12 INFORMACJE DOTYCZACE WYPŁACONEJ (LUB ZADEKLAROWANEJ) DYWIDENDY Emitent (jednostka dominująca) nie wypłaciła, ani nie zadeklarowała dywidendy w 2021 r. 2.13 SPORY SĄDOWE Na dzień 31 grudnia 2021 roku Spółka lub jednostki od niej zależne nie były stroną jednego pojedynczego postępowania ani dwóch lub więcej postępowań toczących się przed sądem, organem właściwym dla postępowania arbitrażowego lub organem administracji publicznej, dotyczących zobowiązań albo wierzytelności Spółki lub jednostek od niej zależnych, którego lub których wartość stanowiłaby, co najmniej 10% kapitałów własnych Spółki. 2.14 ISTOTNE ZDARZENIA PO DNIU BILANSOWYM 24 lutego Rosja zaatakowała Ukrainę. Konflikt na Ukrainie i związane z nim wydarzenia mają miejsce w czasie znacznej globalnej niestabilności gospodarczej, a jego skutki mogą wchodzić w interakcje i pogłębiać skutki obecnych warunków rynkowych. Wiele sektorów już teraz boryka się ze skutkami rosnących cen towarów i zwiększonych kosztów surowców w wyniku rosnącego popytu w związku z załagodzeniem pandemii Covid. Wąskie gardła w łańcuchu dostaw wynikające ze skutków pandemii, nadal się utrzymują i są potęgowane przez niedobory siły robaczej i tarcia handlowe. Niektóre sektory borykają się również z dużą rotacją personelu, niedoborami pracowników i wynikającymi z tego podwyżkami 2 SPRAWOZDANIE ZARZĄDU Z DZIAŁALNOŚCI CAPITAL PARK SA ORAZ GRUPY KAPITAŁOWEJ CAPITAL PARK W 2021 R. płac. Warunki te mogą zostać znacznie zaostrzone przez szersze skutki konfliktu na Ukrainie, zwiększające się presje inflacyjne i osłabiające globalne ożywienie po pandemii. Ekonomiczne skutki konfliktu mogą obejmować: · Znaczące wzrosty cen surowców, w tym ropy naftowej i gazu ziemnego · Zwiększona niepewność gospodarcza na świecie, może znaleźć odzwierciedlenie w bardziej niestabilnych cenach aktywów oraz kursach wymiany walut · Rosnące koszty kredytu i premie za ryzyko oraz rosnąca inflacja i wyższe stopy procentowe Wszystkie te czynniki mogą istotnie wpłynąć na europejską gospodarkę, jak również sektor w którym działa Grupa. W szczególności branża nieruchomości narażona jest na: · spadek aktywności najemców skutkujący zawieszeniem lub niepowodzeniem zawierania umów najmu w szczególności powierzchni handlowych i gastronomicznych, · brak możliwości rozpoczęcia a co za tym idzie również ukończenia projektów zgodnie z ustalonym harmonogramem i / lub budżetem z powodu przestojów w działalności kontrahentów, niedoborów siły roboczej, zakłóceń łańcucha dostaw, przedłużenia terminów uzyskania pozwoleń i innych procedur administracyjnych, · pogorszenie sytuacji gospodarczej i niepewność na rynku nieruchomości wpływające na czasowe zawieszenie / wydłużenie rozpoczętych procesów sprzedażowych i inwestycyjnych, · utrudniony dostęp do finansowania. Działania wojenne na Ukrainie, poza silnym wpływem na otoczenie sektora nieruchomości, nie mają na ten moment bezpośredniego wpływu na Grupę. Żadne z naszych nieruchomości nie znajdują się na terytorium Ukrainy oraz Rosji. Grupa nie współpracuje i nie posiada finansowania od podmiotów objętych sankcjami. Grupa na bieżąco obserwuje sytuację w celu oceny jej wpływu na działalność Grupy. Grupa posiada szereg narzędzi mających na celu minimalizację wpływu tych zjawisk na działalność biznesową Grupy. Są to instrumenty zabezpieczające stopę procentową zawierane przy zaciąganiu finansowania oraz indeksacja czynszów wynajmowanych nieruchomości o wskaźnik inflacji. Dodatkowo, Grupa stosuje naturalny hedging poprzez finansowanie projektów w walucie, w której pobierane są czynsze za wynajem nieruchomości. Nieruchomości posiadane przez grupę są wynajęte w 93% z WAULT wynoszącym 5,9 roku. W chwili obecnej żadna z nieruchomości posiadanych przez Grupę nie jest w trakcie budowy. Grupa na bieżąco ocenia sytuację i podejmuje działania mające na celu minimalizacje negatywnego wpływu spowodowanego pogorszeniem koniunktury. Na dzień sporządzenia niniejszego sprawozdania sytuacja finansowa Grupy jest stabilna i nie uległa pogorszeniu. Grupa posiada obecnie 123 mln zł wolnych środków pieniężnych, dzięki czemu utrzymuje bezpieczną pozycję płynnościową w obliczu zawirowań gospodarczych, spowodowanych zarówno ciągle trwającą pandemią Covid-19, jak i aktualnym konfliktem zbrojnym. 2.15 ISTOTNE POZYCJE POZABILANSOWE W celu zabezpieczenia spłaty kredytów oraz odsetek od tych kredytów zaciągniętych przez podmioty Grupy Kapitałowej udzielono szeregu zabezpieczeń na rzecz banków finansujących. W szczególności były to następujące zabezpieczenia: · weksle, 2 SPRAWOZDANIE ZARZĄDU Z DZIAŁALNOŚCI CAPITAL PARK SA ORAZ GRUPY KAPITAŁOWEJ CAPITAL PARK W 2021 R. · oświadczenia o poddaniu się egzekucji, · pełnomocnictwa do dysponowania rachunkami bankowymi, · cesje wierzytelności do istniejących i przyszłych umów najmu, umów ubezpieczenia, umów budowlanych i gwarancji dobrego wykonania, · zastawy rejestrowe na obecnych i przyszłych udziałach w spółkach zależnych, · depozyty, · umowy podporządkowania dające pierwszeństwo w zaspokajaniu wierzytelności z tytułu kredytu przed innymi wierzytelnościami. Ponadto ustanowiono szereg zabezpieczeń hipotecznych na nieruchomościach, których właścicielami są podmioty z Grupy Kapitałowej. Łączna wartość takich zabezpieczeń na dzień raportowy wyniosła 511 915 tys. PLN oraz 453 510 tys. EUR. Poza wyżej wymienionymi Grupa nie posiadała istotnych zobowiązań pozabilansowych. 2 SPRAWOZDANIE ZARZĄDU Z DZIAŁALNOŚCI CAPITAL PARK SA ORAZ GRUPY KAPITAŁOWEJ CAPITAL PARK W 2021 R. 3 ANALIZA SYTUACJI FINANSOWO-MAJĄTKOWEJ SPÓŁKI I GRUPY 3.1 OTOCZENIE RYNKOWE WARSZAWSKI RYNEK BIUROWY W 2021 ROKU Istniejące zasoby biurowe 6,2 mln m2 (+5%) Wskaźnik pustostanów 12,7% (+27 p.p.) Nowa podaż 325 tys. m2 (+4%) Powierzchnia biurowa w budowie 337 tys. m2 Wolumen transakcji najmu 650 tys. m2 (+8%) Absorpcja netto 125 tys. m2 (-29%) Czynsze wyjściowe EUR 20-25 Stopy kapitalizacji w sektorze „prime” 4,50% (-0,15 p.p.) · Rok 2021 zakończył się rekordową liczbą zawartych transakcji na warszawskim rynku biurowym (164) przy wolumenie na poziomie 5,71 mld EUR (wzrost o 7% względem 2020 r.). W samym IV kwartale 2021 wartość zawartych transakcji wyniosła 2,18 mln EUR (38% całkowitego wolumenu). II i III kwartał kształtowały się na podobnym poziomie, odpowiednio 1,23 mld EUR i 1,53 mld EUR. Natomiast w I kwartale wyniki transakcji były niższe - 0,77 mln EUR. · Nastąpiła niewielka kompresja stóp kapitalizacji dla obiektów biurowych typu prime do poziomu 4,5%. · Podaż nowej powierzchni biurowej w 2021 roku wyniosła 325 tys. m2 (z czego 255 tys. m2 dotyczyło powierzchni w trzech nowych inwestycjach zlokalizowanych wokół Ronda Daszyńskiego – Skyliner, Generation Park Y i Warsaw UNIT). · Na koniec 2021 roku w trakcie budowy pozostawało około 320 tys. m2 (dla porównania w ciągu ostatnich 10 lat nowa podaż wynosiła około 600-700 tys. m2 rocznie), z czego około 260 tys. m2 zostanie oddane do użytkowania w 2022 r. Powierzchnia ta jest w dużej części objęta umowami przednajmu. W latach 2023/2024 planowana podaż kształtuje się na rekordowo niskim poziomie 60 tys. m2 rocznie. · Popyt na powierzchnie biurowe pozostawał na wysokim poziomie – popyt brutto w 2021 roku wyniósł 646 500 m2, a absorpcja netto w budynkach klasy A - powyżej 170 tys. m2. Wyraźnie widoczny był natomiast odpływ najemców z budynków klasy B. · Na koniec 2021 roku wskaźnik pustostanów wyniósł 12,7%, jednak przy tak dużej dysproporcji pomiędzy popytem a podażą, spodziewamy się istotnego spadku pustostanów o 4-5 p.p. w ciągu 2-3 lat. Zmniejszenie dostępnej powierzchni najmu spowoduje także presję na wzrost czynszów najmu w najbliższych latach. W naszej opinii, dodatkowym czynnikiem popytowym będzie przenoszenie swojej działalności przez firmy zagraniczne z Ukrainy oraz krajów objętych sankcjami gospodarczymi tj. z Rosji i Białorusi. Roczna podaż biurowa, wskaźniki pustostanów i absorpcja netto 2 SPRAWOZDANIE ZARZĄDU Z DZIAŁALNOŚCI CAPITAL PARK SA ORAZ GRUPY KAPITAŁOWEJ CAPITAL PARK W 2021 R. Źródło: CBRE · Prognozy na 2022 rok wskazują na utrzymanie wolumenu inwestycyjnego na poziomie 6,5-7 mln EUR. W ujęciu sektorowym, w dalszym ciągu największy udział będzie przypadał na segment przemysłowo-logistyczny, na drugim miejscu znajdzie się sektor biurowy, a następnie handlowy. RYNEK HANDLOWY W 2021 ROKU Nowoczesne obiekty handlowe o powierzchni 16,4 mln m2 Nowa podaż 546 tys. m2 Zamknięcia 269 tys. m2 (10 obiektów, głównie centra handlowe pierwszej generacji) Powierzchnia handlowa w budowie 420 tys. m2 · W 2021 roku wolumen transakcji inwestycyjnych w sektorze nieruchomości komercyjnych wyniósł 1 mln EUR, co stanowiło 40% w porównaniu do 2020 roku. · Największym zainteresowaniem inwestorów cieszyły się parki handlowe i centra typu convenience. Należy jednak zaznaczyć, że w 2021 po raz pierwszy od wybuchu pandemii COVID-19 przedmiotem transakcji były ponownie duże centra handlowe. Transakcje te dotyczyły głównie aktywów typu value-add lub o wysokiej wartości rezydualnej. · Stopy kapitalizacji za najlepsze centra handlowe typu prime kształtowały się na poziomie 5,25%-5,75%, natomiast za najlepsze parki handlowe na poziomie 6,80%. · W minionym roku obiekty handlowe doznały ożywienia sprzedaży detalicznej wraz z ponownym otwarciem obiektów. W 2021 roku odwiedzalność centrów handlowych była niższa o 29% względem 2019 roku, przy czym dla porównania odwiedzalność w 2020 roku była o 33% niższa niż w 2019 roku. Obroty osiągane przez centra handlowe znacząco się poprawiły w porównaniu do 2020 roku. W 2021 roku obroty były o 16% niższe niż w 2019 roku względem obrotów w 2020 roku, które były niższe o 30% od obrotów w 2019 roku. · W 2021 roku nowa podaż stanowiła 546 tys. m2 z czego 40% stanowiły parki handlowe. Największe parki otwarto w Szczecinie (IKEA 29 ty. m2) i Krakowie (Mozaika 25,4 tys. m2). Z podaży nowoczesnej powierzchni handlowej wycofano około 269 tys. m2, co było wynikiem kontynuacji zamknięć starszych obiektów (głównie TESCO). 2 SPRAWOZDANIE ZARZĄDU Z DZIAŁALNOŚCI CAPITAL PARK SA ORAZ GRUPY KAPITAŁOWEJ CAPITAL PARK W 2021 R. Sprzedaż w 2021 69 000 mieszkań (łącznie w 6 regionach) Nowa podaż 2021 58 100 mieszkań (łącznie w 6 regionach) Średnie ceny od 8 100 zł/m2 w Łodzi do 12 900 zł/m2 w Warszawie · W 2021 roku sprzedano łącznie 69 tys. lokali. Więcej mieszkań w jednym roku sprzedano tylko w 2017 roku. Podaż nowych lokali wyniosła 58,1 tys. Tak dużej różnicy pomiędzy popytem a podażą nie odnotowano od 2013 roku. Wysoki popyt, wyższe ceny materiałów, a także rosnąca inflacja spowodowały kilkunastoprocentowe wzrosty cen mieszkań. W skali roku, na pięciu głównych rynkach tj. w Warszawie, Krakowie, Poznaniu, Wrocławiu i Trójmieście ceny wzrosły od 14% do 18%, podczas gdy w Łodzi o 21%. Znacząca część mieszkań kupowanych jest za gotówkę. · Rosnąca inflacja powoduje, że coraz większą część nabywców lokali stanowią inwestorzy, dla których głównym celem staje się utrzymanie wartości posiadanego kapitału. W odpowiedzi na wysoką inflację od IV kwartału Rada Polityki Pieniężnej rozpoczęła proces podnoszenia stóp procentowych. Po sześciu podwyżkach cykl zacieśniania polityki pieniężnej ma być dalej kontynuowany. Taki wzrost kosztów obsługi kredytów mieszkaniowych przełoży się na ograniczenie popytu grupy klientów kupujących na kredyt. Z drugiej strony ograniczenie dostępności kredytów mieszkaniowych oraz wzrost cen zakupu mieszkań może potencjalnie zwiększyć popyt na rynku najmu. Rozwój rynku najmu związany będzie również z coraz większą obecnością inwestorów instytucjonalnych, oferujących nowoczesny produkt inwestycyjny w postaci apartamentów na wynajem. · Dodatkowym aspektem wpływającym na rynek najmu jest sytuacja migracyjna w Polsce spowodowana działaniami wojennymi w Ukrainie. Spodziewamy się, że wyczerpująca się oferta mieszkań na wynajem oraz rozwój rynku mieszkań na wynajem (Private Rented Sector – PRS) będzie czynnikiem stymulującym deweloperów do rozpoczynania kolejnych projektów mieszkaniowych z przeznaczeniem na wynajem. 3.2 WYNIKI FINANSOWE GRUPY 3.2.1 WYBRANE DANE FINANSOWE ZE SKONSOLIDOWANEGO SPRAWOZDANIA Z SYTUACJI FINANSOWEJ GRUPY Poniższa tabela przedstawia roczne skonsolidowane sprawozdanie z sytuacji finansowej Grupy Capital Park na dzień 31 grudnia 2021 roku. Dane porównawcze prezentowane są na dzień 31 grudnia 2020 roku. Dane zaprezentowane w tys. zł. AKTYWA 31.12.2021 (badane) % sumy bilansowej 31.12.2020 (badane) % sumy bilansowej Nieruchomości inwestycyjne 1 684 206 66% 1 171 354 58% Inwestycje w jednostki współkontrolowane 37 677 2% 40 999 2% Aktywa finansowe 21 263 1% 21 554 1% Pozostałe aktywa trwałe 28 572 1% 14 378 1% Aktywa trwałe 1 771 718 70% 1 248 285 62% Należności i pozostałe aktywa obrotowe 30 693 1% 31 755 2% Aktywa finansowe - 0% 8 468 0% Środki pieniężne i ich ekwiwalenty 172 382 7% 148 853 7% Aktywa trwałe zaklasyfikowane, jako przeznaczone do sprzedaży 565 896 22% 582 469 29% Aktywa obrotowe 768 971 30% 771 545 38% AKTYWA RAZEM 2 540 689 100% 2 019 830 100% 2 SPRAWOZDANIE ZARZĄDU Z DZIAŁALNOŚCI CAPITAL PARK SA ORAZ GRUPY KAPITAŁOWEJ CAPITAL PARK W 2021 R. PASYWA 31.12.2021 % sumy bilansowej 31.12.2020 % sumy bilansowej Kapitał zakładowy 108 334 4% 108 334 5% Kapitał zapasowy ze sprzedaży akcji powyżej ceny nominalnej 826 398 33% 852 525 42% Pozostałe kapitały rezerwowe 73 420 3% 73 420 4% Różnice kursowe z przeliczenia - 0% 5 019 0% Niepodzielony wynik finansowy 221 984 9% (49 721) (2%) Kapitały własne 1 230 136 48% 989 577 49% Kredyty bankowe 714 613 28% 374 021 19% Inne zobowiązania finansowe 13 984 1% 24 122 1% Zobowiązania z tytułu leasingów 47 297 2% 48 545 2% Pozostałe zobowiązania i rezerwy 22 501 1% 8 910 0% Rezerwy z tytułu odroczonego podatku dochodowego 160 767 6% 74 634 4% Zobowiązania długoterminowe 959 162 38% 530 232 26% Kredyty bankowe 274 760 11% 114 424 6% Inne zobowiązania finansowe 897 0% 7 447 0% Zobowiązania z tytułu wyemitowanych obligacji - 0% 32 007 2% Zobowiązania z tytułu leasingów 1 918 0% 1 988 0% Zobowiązania handlowe i pozostałe 63 159 2% 31 423 2% Zobowiązania Grupy do zbycia klasyfikowane, jako przeznaczone do sprzedaży 10 657 0% 312 732 15% Zobowiązania krótkoterminowe 351 391 14% 500 021 25% PASYWA RAZEM 2 540 689 100% 2 019 830 100% Wyjaśnienie kluczowych pozycji ze skonsolidowanego sprawozdania z sytuacji finansowej na dzień 31 grudnia 2021 roku oraz porównanie z rokiem zakończonym 31 grudnia 2020 roku. Nieruchomości inwestycyjne i aktywa przeznaczone do sprzedaży 88% aktywów Grupy stanowią nieruchomości inwestycyjne razem z aktywami przeznaczonymi do sprzedaży. Są to nieruchomości komercyjne: biurowe, handlowe i wielofunkcyjne. 99,3% wartości portfela nieruchomości stanowią projekty ukończone w tym kluczowe inwestycje grupy: Fabryka Norblina i Royal Wilanów. Nieruchomości dostępne do sprzedaży stanowią 25% wartości portfela nieruchomości. W 2021 roku na zmianę wartości nieruchomości miały wpływ: · Poniesione nakłady inwestycyjne w kwocie 360 mln zł, · Zysk z aktualizacji wyceny nieruchomości w kwocie 274 mln zł, wynikający głównie ze wzrostu wartości Royal Wilanów i Fabryki Norblina · Ujemne różnice kursowe w kwocie 5 mln zł, · Sprzedaż nieruchomości 115 mln zł. 2 SPRAWOZDANIE ZARZĄDU Z DZIAŁALNOŚCI CAPITAL PARK SA ORAZ GRUPY KAPITAŁOWEJ CAPITAL PARK W 2021 R. Więcej informacji na temat nieruchomości inwestycyjnych znajduje się w Nocie 2 Skonsolidowanego Sprawozdania Finansowego. Inwestycje w jednostki współkontrolowane Grupa prezentuje w tej pozycji inwestycje w jednostki współkontrolowane w ramach umów joint venture, które wyceniane są metodą praw własności. Spadek wartości inwestycji w jednostki współkontrolowane wynika głównie z odpisów aktualizujących pożyczki. Grupa ujmuje część zysków albo strat poniesionych przez jednostki współkontrolowane, która zgodnie z zawartymi umowami JV przysługuje Grupie z tytułu jej zaangażowania. Więcej informacji na temat Aktywów Finansowych znajduje się w Nocie 3 Skonsolidowanego Sprawozdania Finansowego. Finansowe aktywa trwałe Grupa w tej pozycji prezentuje wartość certyfikatów inwestycyjnych posiadanych w funduszach REIA FIZAN i REIA II FIZAN, które na koniec 2021 roku wyniosły 21 mln zł. Pozostałe aktywa trwałe Na pozostałe aktywa trwałe będące w posiadaniu Grupy składają się przede wszystkim · Rzeczowe aktywa trwałe – nakłady poniesione przez Kinogram w związku z inwestycją w kino w Fabryce Norblina oraz inwestycje w obcych środkach trwałych w siedzibie Grupy. Wszystkie rzeczowe aktywa trwałe są własnością spółek z Grupy i nie występują ograniczenia w dysponowaniu rzeczowymi aktywami trwałymi. · Długoterminowe rozliczenia międzyokresowe - przedpłaty oraz gwarancje dobrego wykonania umowy. · Należności długoterminowe - zapłacony zadatek na zakup udziałów w Spółce Projekt I Sp. z o.o. oraz długoterminowe kaucje. Należności i pozostałe aktywa obrotowe Pozostałe należności i pozostałe aktywa obrotowe obejmują głównie: · należności publiczno-prawne w wysokości 17 mln zł, przede wszystkim z tytułu podatku od towarów i usług, które spółki z Grupy odzyskują na bieżąco w toku prowadzonej działalności inwestycyjnej. Należności publiczno-prawne związane są z należnościami z tytułu podatku VAT rozpoznanymi przez ArtN w związku z trwającym procesem budowy Fabryki Norblina. · Należności handlowe z tytułu czynszów i innych opłat wynikających z zawartych umów najmu w wysokości 11 mln zł. Środki pieniężne i ich ekwiwalenty Środki pieniężne i ich ekwiwalenty wykazane w bilansie obejmują środki pieniężne w banku i w kasie oraz lokaty krótkoterminowe o pierwotnym okresie zapadalności nieprzekraczającym trzech miesięcy. W środkach pieniężnych zawierają się środki o ograniczonej możliwości dysponowania na 31 grudnia 2021 r. wynosiły one 40 mln zł (na 31 grudnia 2020 r. 20 mln zł). Środki te są ulokowane na rachunkach technicznych banku z tytułu uruchomionych, lecz jeszcze niewydatkowanych środków z kredytu jak również na rachunkach zablokowanych na zabezpieczenie spłaty kredytów, jakie posiadają spółki z Grupy. 2 SPRAWOZDANIE ZARZĄDU Z DZIAŁALNOŚCI CAPITAL PARK SA ORAZ GRUPY KAPITAŁOWEJ CAPITAL PARK W 2021 R. Szczegółowe informacje na temat zmian w poziomie środków pieniężnych i ich przyczyn zawarte zostały w punkcie 3.2.3 niniejszego sprawozdania. Kredyty bankowe i pozostałe zobowiązania finansowe Grupa wycenia kredyty bankowe oraz pozostałe zobowiązania finansowe wg zamortyzowanego kosztu (zgodnie z MSSF 9), co oznacza, że wartość zobowiązania wynika z planowanych przepływów pieniężnych związanych z jego realizacją z uwzględnieniem efektywnej stopy procentowej. Skonsolidowany poziom zadłużenia z tytułu kredytów wzrósł z 741 mln zł na koniec 2020 roku do 989 mln zł na koniec 2021 roku. Było to spowodowane uruchomieniem kolejnych transzy kredytu budowlanego w inwestycji Fabryka Norblina. Wartość nominalna zadłużenia z tytułu kredytów bez uwzględnienia odsetek naliczonych oraz wyceny w zamortyzowanym koszcie oraz pozostałych kosztów, w tym aktywowanych wyniosła na dzień raportowy 1 005 mln zł. Wartość godziwa kredytów odpowiada ich wartości bilansowej. Krótkoterminowe zobowiązania z tytułu kredytów stanowiły przede wszystkim kredyt projektu Royal Wilanów, przeznaczonego na sprzedaż w okresie 12 miesięcy, jak również raty kapitałowe płatne zgodnie z harmonogramem. W 2021 roku wszystkie zobowiązania z tytułu kredytów były przez Grupę na bieżąco obsługiwane, jak również Grupa wywiązała się z obowiązku utrzymania wymaganych wskaźników finansowych. Zobowiązania z tytułu wyemitowanych obligacji W czerwcu 2021 roku Grupa wykupiła obligacje serii N o wartości 7 000 tys. EUR (31 670 tys. PLN). Na dzień 31 grudnia 2021 r. Grupa nie posiada żadnych zobowiązań z tytułu obligacji, jak również w 2021 roku nie emitowała udziałowych i kapitałowych papierów wartościowych. Zobowiązania handlowe i pozostałe W tej pozycji Grupa prezentuje: · zobowiązania handlowe i pozostałe w łącznej kwocie 60 mln zł, głównie wobec wykonawców inwestycji Fabryka Norblina, wzrost wartości tej pozycji wynika ze wzrostu zaangażowania robót budowlanych, · kaucje od najemców w kwocie 21 mln zł - Wzrost kaucji od najemców związany jest z otwarciem Fabryki Norblina. · kaucje gwarancyjne od generalnych wykonawców w kwocie 3 mln zł. 3.2.2 WYBRANE DANE ZE SKONSOLIDOWANEGO SPRAWOZDANIA Z ZYSKÓW LUB STRAT I INNYCH CAŁKOWITYCH DOCHODÓW GRUPY Poniższa tabela przedstawia wybrane dane finansowe z rocznego skonsolidowanego sprawozdania z zysków lub strat i całkowitych dochodów Grupy Capital Park za okres od 1 stycznia 2021 roku do 31 grudnia 2021 roku Dane porównawcze prezentowane są za okres od 1 stycznia 2020 roku do 31 grudnia 2020 roku. Dane w tys. zł 2021 2020 Zmiana % Przychody z wynajmu 52 609 46 650 13% Przychody związane z funkcjonowaniem nieruchomości 12 785 10 971 17% Przychody operacyjne 65 394 57 621 13% Koszty bezpośrednio związane z nieruchomościami (22 394) (17 228) 30% Zysk operacyjny netto (NOI) 43 000 40 393 6% 2 SPRAWOZDANIE ZARZĄDU Z DZIAŁALNOŚCI CAPITAL PARK SA ORAZ GRUPY KAPITAŁOWEJ CAPITAL PARK W 2021 R. Pozostałe przychody, w tym z tytułu usług zarządzania 14 315 4 247 237% Koszty funkcjonowania spółek celowych (3 334) (3 085) 8% Koszty ogólnego zarządu (13 110) (13 979) (6%) Zyski/straty z aktualizacji wyceny nieruchomości 261 167 46 261 465% Pozostałe koszty (201) (2 347) (91%) Udział w zysku/stracie jednostek wycenianych metodą praw własności 476 17 2694% Utrata kontroli nad jednostkami zależnymi - 585 (100%) Zysk/Strata z działalności operacyjnej 302 313 72 092 321% Przychody z tytułu dywidend - 190 (100%) Przychody z tytułu odsetek 1 969 2 823 (30%) Koszty odsetek (19 513) (17 856) 9% Pozostałe przychody i koszty finansowe 6 392 (71 995) (109%) Zysk/Strata przed opodatkowaniem 291 161 (14 745) (2075%) Podatek dochodowy (45 583) (8 994) 407% Zysk/Strata netto 245 578 (23 739) (1134%) Pozostałe całkowite dochody netto (5 019) 12 (41925%) - pozycje, które mogą zostać przeklasyfikowane do rachunku zysków i strat - różnice kursowe z wyceny jednostek działających za granicą (5 019) 12 (41925%) Suma dochodów całkowitych netto 240 559 (23 728) (1 114%) Wyjaśnienie kluczowych pozycji ze skonsolidowanego sprawozdania z zysków lub strat i całkowitych dochodów za okres za 12 miesięcy zakończonych 31 grudnia 2021 roku oraz porównanie wyników finansowych z tym samym okresem 2020 roku. Przychody z wynajmu podstawowego Przychody Grupy z wynajmu podstawowego wzrosły o 13% z kwoty 58 mln zł do kwoty 65 mln zł, co wynikało przede wszystkim z otwarcia Fabryki Norblina. Koszty bezpośrednio związane z nieruchomościami Koszty bezpośrednio związane z nieruchomościami to koszty funkcjonowania nieruchomości takie jak: koszty energii elektrycznej, ogrzewania i zużycia innych mediów; koszty obsługi tych nieruchomości, ubezpieczenia i podatków. Wzrost kosztów bezpośrednio związanych z nieruchomościami wynikał przede wszystkim z otwarcia Fabryki Norblina we wrześniu 2021 roku oraz wzrostu cen usług i materiałów. Koszty funkcjonowania spółek celowych Koszty te obejmują przede wszystkim koszty związane z funkcjonowaniem spółek, jako podmiotów gospodarczych, takie jak: koszty administracyjne, koszty prawne, bankowe, opłaty sądowe, które to koszty nie dotyczą usług w związku z umowami najmu. 2 SPRAWOZDANIE ZARZĄDU Z DZIAŁALNOŚCI CAPITAL PARK SA ORAZ GRUPY KAPITAŁOWEJ CAPITAL PARK W 2021 R. Koszty ogólnego zarządu Koszty ogólnego zarządu obejmują koszty wynagrodzeń, koszty konsultantów oraz koszty funkcjonowania jednostki dominującej Capital Park S.A. oraz jej podmiotu zależnego CP Management Sp. z o.o. jako podmiotów gospodarczych, koszty prawne, bankowe, opłaty sądowe a także koszty przygotowania i badania sprawozdania finansowego. Zyski/straty z aktualizacji wyceny nieruchomości Pozycja ta obejmuje zysk z aktualizacji wartości nieruchomości inwestycyjnych, które odzwierciedlają zmiany wartości godziwych tych nieruchomości w danym okresie pomniejszone o poniesione nakłady inwestycyjne. Zysk z aktualizacji wartości nieruchomości wynika głównie ze wzrostu wartości Fabryki Norblina w związku z zakończeniem budowy i oddaniem jej do użytkowania w sierpniu 2021 roku oraz wzrostu wartości Royal Wilanów Koszty odsetek Koszty odsetek obejmują koszty z tytułu odsetek od kredytów oraz obligacji. Wzrost kosztów odsetek od kredytu związany jest głównie z ujęciem kosztów odsetek od kredytu ArtN za okres od września do grudnia 2021 w wyniku finansowym, zamiast kapitalizowania ich na nieruchomości jak do tej pory, w związku z zakończeniem procesu budowy Fabryki Norblina. Pozostałe przychody i koszty finansowe Pozostałe przychody i koszty finansowe obejmują przed wszystkim przychody z tytułu wyceny instrumentów finansowych, co związane jest ze wzrostem stóp procentowych oraz spadkiem kursu EUR. 3.2.3 WYBRANE DANE ZE SKONSOLIDOWANEGO SPRAWOZDANIA Z PRZEPŁYWÓW PIENIĘŻNYCH Poniższa tabela przedstawia wybrane dane ze skonsolidowanego sprawozdania z przepływów pieniężnych Grupy Capital Park za okres od 1 stycznia do 31 grudnia 2021 roku oraz okres porównywalny od 1 stycznia 2020 roku do 31 grudnia 2020 roku. Dane w tys. zł 2021 2020 Zmiana Zmiana % Środki pieniężne na początek okresu 164 927 604 250 (439 323) (73%) Przepływy pieniężne z działalności operacyjnej 39 190 18 478 20 712 112% Przepływy pieniężne netto z działalności inwestycyjnej (207 496) (249 268) 41 772 (17%) Przepływy pieniężne netto z działalności finansowej 176 594 (236 600) 413 194 (175%) Różnice kursowe (833) 28 067 (28 900) (103%) Środki pieniężne na koniec okresu 172 382 164 927 7 455 5% Saldo środków pieniężnych w 2021 roku wzrosło o 7 mln zł i na koniec roku wyniosło 172 mln zł. Grupa odnotowała wpływy z działalności operacyjnej w wysokości 39 mln PLN w roku 2021. Wzrost o 112% rok do roku wynikał przede wszystkim z wpływu kaucji wpłaconych przez najemców Fabryki Norblina otwartej we wrześniu 2021 roku oraz z niższych wpływów z tytułu czynszów w 2020 roku w związku z wprowadzeniem szeregu działań zapobiegawczych przez administrację rządową w Polsce m.in. w postaci zamknięcia galerii handlowych o powierzchni ponad 2000 m2 oraz zwolnienie najemców z opłat w odpowiedzi na pandemię Covid-19. Na przepływy pieniężne z działalności inwestycyjnej w wysokości 207 mln zł, składają się przede wszystkim wydatki na nieruchomości (332 mln zł) w tym głównie nakłady inwestycyjne poniesione w związku z realizacją budowy Fabryki Norblina oraz wpływy ze sprzedaży nieruchomości (114 mln zł). 2 SPRAWOZDANIE ZARZĄDU Z DZIAŁALNOŚCI CAPITAL PARK SA ORAZ GRUPY KAPITAŁOWEJ CAPITAL PARK W 2021 R. W minionym roku wydatki z działalności finansowej obejmowały przede wszystkim spłatę kredytów w wysokości 153 mln zł oraz spłatę obligacji w wysokości 32 mln zł. Z kolei wpływy z działalności finansowej obejmowały przede wszystkim wpływy z tytułu kredytu budowlanego dot. projektu Fabryka Norblina. Saldo środków pieniężnych na 31 grudnia 2021 roku zawierało środki o ograniczonej możliwości dysponowania, które wynosiły 40 mln zł (odpowiednio na 31 grudnia 2020 r. 20 mln zł). Środki te są ulokowane na rachunkach technicznych banku z tytułu uruchomionych, lecz jeszcze niewydatkowanych środków z kredytu jak również na rachunkach zablokowanych na zabezpieczenie spłaty kredytów, jakie posiadają spółki z Grupy. 3.3 WYNIKI FINANSOWE SPÓŁKI 3.3.1 WYBRANE DANE FINANSOWE ZE SPRAWOZDANIA Z SYTUACJI FINANSOWEJ SPÓŁKI Poniższa tabela przedstawia roczne sprawozdanie z sytuacji finansowej Spółki Capital Park na dzień 31 grudnia 2021 roku. Dane porównawcze prezentowane są na dzień 31 grudnia 2020 roku. Dane w tys. zł 31.12.2021 /badane/ % sumy bilansowej 31.12.2020 /badane/ % sumy bilansowej Inwestycje w jednostkach zależnych 607 550 44% 409 158 34% Inwestycje w jednostkach współkontrolowanych 15 428 1% 20 676 2% Pożyczki długoterminowe udzielone jednostkom zależnym wyceniane w zamortyzowanym koszcie 494 033 36% 505 383 42% Pozostałe aktywa finansowe wyceniane w zamortyzowanym koszcie 14 747 1% 14 164 1% Pozostałe należności długoterminowe 2 777 0% 3 320 0% AKTYWA TRWAŁE 1 134 535 83% 952 700 79% Pożyczki krótkoterminowe udzielone jednostkom zależnym wyceniane w zamortyzowanym koszcie 144 470 11% 132 950 11% Należności handlowe i pozostałe 1 729 0% 745 0% Krótkoterminowe rozliczenia międzyokresowe 98 0% 20 0% Środki pieniężne i ich ekwiwalenty 92 112 7% 125 355 10% AKTYWA OBROTOWE 269 901 17% 259 070 21% AKTYWA RAZEM 1 372 944 100% 1 211 770 100% Dane w tys. zł 31.12.2021 /badane/ % sumy bilansowej 31.12.2020 /badane/ % sumy bilansowej Kapitał zakładowy 108 334 8% 108 334 9% Kapitał zapasowy ze sprzedaży akcji powyżej ceny nominalnej 775 299 56% 801 426 66% Kapitał zapasowy pozostały 91 719 7% 91 719 8% Kapitał z wyceny programu motywacyjnego 16 178 1% 16 178 1% Niepodzielony wynik finansowy 244 718 18% (26 127) (2%) KAPITAŁY WŁASNE 1 236 248 90% 991 530 82% Długoterminowe pożyczki od podmiotów powiązanych wyceniane w zamortyzowanym koszcie 48 258 4% 44 090 4% Zobowiązania z tytułu kredytów bankowych wyceniane w zamortyzowanym koszcie - 0% 23 036 2% Rezerwy na zobowiązania oraz z tytułu odroczonego podatku dochodowego 30 410 2% 38 802 3% ZOBOWIĄZANIA DŁUGOTERMINOWE 114 182 6% 105 928 9% 2 SPRAWOZDANIE ZARZĄDU Z DZIAŁALNOŚCI CAPITAL PARK SA ORAZ GRUPY KAPITAŁOWEJ CAPITAL PARK W 2021 R. Krótkoterminowe pożyczki od podmiotów powiązanych wyceniane w zamortyzowanym koszcie 57 844 4% 58 305 5% Zobowiązania z tytułu wyemitowanych obligacji wyceniane w zamortyzowanym koszcie - 0% 32 007 3% Zobowiązania z tytułu kredytów bankowych wyceniane w zamortyzowanym koszcie - 0% 22 948 2% Zobowiązania handlowe 18 0% 140 0% Pozostałe zobowiązania i rezerwy 166 0% 913 0% ZOBOWIĄZANIA KRÓTKOTERMINOWE 58 029 4% 114 313 9% PASYWA 1 372 944 100% 1 211 770 100% Wyjaśnienie kluczowych pozycji ze sprawozdania z sytuacji finansowej na dzień 31 grudnia 2021 roku oraz porównanie z rokiem zakończonym 31 grudnia 2020 roku. Inwestycje w jednostkach zależnych Spółka, zgodnie z regulacjami MSR 27, ujmuje inwestycje w jednostkach zależnych wg zasad opisanych w MSSF 9. Udziały i akcje w jednostkach zależnych wycenia się w wartości godziwej przez wynik finansowy. Nie rzadziej niż na dzień raportowy Spółka wycenia inwestycje w jednostki zależne w wartości godziwej przy zastosowaniu założeń opisanych poniżej: · dla każdej kategorii inwestycji jednostka stosuje ten sam sposób ujmowania, · zmiany wartości godziwej ujmuje się w zysku lub stracie bieżącego okresu, · zaklasyfikowane jako przeznaczone do sprzedaży (bądź wchodzące w skład grupy do zbycia zaklasyfikowanej jako przeznaczona do sprzedaży) zgodnie z MSSF 5, ujmuje się zgodnie z tym MSSF w zakresie prezentacji i ujawnień, w zakresie wyceny zastosowanie znajduję konsekwentnie MSSF 9. Ponieważ jednostki zależne są spółkami celowymi z jedynym aktywem w postaci nieruchomości inwestycyjnej oraz zobowiązaniami finansowymi związanymi z finansowaniem inwestycji, w szacowaniu wartości godziwej jednostek zależnych Spółka bazuje na wartości aktywów netto jednostek zależnych. Nieruchomości inwestycyjne wyceniane są w wartości godziwej według operatów szacunkowych, natomiast zobowiązania finansowe z tytułu kredytów i pożyczek wyceniane są w zamortyzowanym koszcie. Model wyceny inwestycji w jednostki zależne bazuje na danych z jednostkowych sprawozdań finansowych jednostek zależnych i jest sporządzony z poziomu Capital Park S.A. Udziały jednostek kontrolowanych bezpośrednio przez Capital Park S.A. w wartości księgowej (historycznej) są porównywane z wartością aktywów netto kontrolowanych jednostek. W przypadku, gdy kontrolowana spółka posiada jednostki zależne niższego szczebla, udziały tych jednostek są wyceniane do wartości godziwej zgodnie z powyższą metodologią. Efekt tej wyceny jest ujęty w skorygowanych aktywach netto ujętych w ostatecznej wycenie. Aktualizacja wartości inwestycji w jednostkach zależnych do wartości godziwej ujmowana jest w sprawozdaniu z zysków lub strat oraz innych całkowitych dochodów w wyniku finansowym w linii „Wycena inwestycji w jednostki zależne do wartości godziwej”. Inwestycje w jednostki współkontrolowane Spółka prezentuje w tej pozycji udziały we wspólnych przedsięwzięciach, wyceniane metodą praw własności. Na wartość bilansową wspólnych przedsięwzięć składają się wartość udziałów w tych jednostkach, jak również udzielone tym podmiotom pożyczki wraz z naliczonymi odsetkami z uwzględnieniem skutków wyceny bilansowej. 2 SPRAWOZDANIE ZARZĄDU Z DZIAŁALNOŚCI CAPITAL PARK SA ORAZ GRUPY KAPITAŁOWEJ CAPITAL PARK W 2021 R. Pożyczki udzielone jednostkom zależnym Spółka pozyskuje finansowanie zewnętrzne i transferuje je do swoich jednostek zależnych w postaci pożyczek. Spadek salda udzielonych pożyczek w porównaniu do stanu na koniec 2020 wynikało głównie ze spłaty pożyczek przez Alferno Sp. z o.o. i CP Retail („SPV2”) Sp. z o.o. Pozostałe aktywa finansowe wyceniane w zamortyzowanym koszcie W tej pozycji Spółka prezentuje pożyczkę udzieloną jednostce współzależnej SO SPV 50 Sp. z o.o. Ze względu na długoterminowe zaangażowanie Spółki w inwestycję w jednostce współzależnej, Spółka prezentuje ww. pożyczkę w kategorii długoterminowych, bez względu na termin spłaty pożyczki. Środki pieniężne i ich ekwiwalenty Środki pieniężne i ich ekwiwalenty wykazane w bilansie obejmują środki pieniężne w banku oraz lokaty krótkoterminowe o pierwotnym okresie zapadalności nieprzekraczającym trzech miesięcy. Spadek salda środków pieniężnych wynikał głównie ze spłaty obligacji i kredytu oraz wzrostu pożyczek udzielonych do jednostek zależnych. Rezerwy na zobowiązania oraz z tytułu odroczonego podatku dochodowego Na 31 grudnia 2021 roku Spółka rozpoznała rezerwę z tytułu podatku odroczonego w kwocie 30 mln zł dotyczącą głównie odsetek od pożyczek udzielonych. Więcej informacji na temat rezerwy na podatek odroczony znajduje się w nocie 10 do jednostkowego sprawozdania finansowego. Zobowiązania z tytułu wyemitowanych obligacji W czerwcu 2021 roku Spółka wykupiła obligacje serii N o wartości 7 000 tys. EUR (31 670 tys. PLN). Na dzień 31 grudnia 2021 r. Spółka nie posiada żadnych zobowiązań z tytułu obligacji, jak również w 2021 roku nie emitowała udziałowych i kapitałowych papierów wartościowych. Kredyty bankowe Spadek zobowiązań z tytułu kredytów bankowych wynika ze spłaty w 2021 roku korporacyjnej linii kredytowej udzielonej przez Getin Noble Bank SA. 3.3.2 WYBRANE DANE FINANSOWE ZE SPRAWOZDANIA Z ZYSKÓW LUB STRAT I INNYCH CAŁKOWITYCH DOCHODÓW SPÓŁKI Poniższa tabela przedstawia wybrane dane finansowe z rocznego sprawozdania z zysków lub strat i całkowitych dochodów Spółki Capital Park za okres od 1 stycznia 2021 roku do 31 grudnia 2021 roku. Dane porównawcze prezentowane są za okres od 1 stycznia 2020 roku do 31 grudnia 2020 roku. Dane w tys. zł 12 miesięcy 2021 /badane/ 12 miesięcy 2020 /badane/ Zmiana Zmiana % Przychody ze sprzedaży 83 347 (264) (76%) )Przychody z tytułu dywidend 19 460 - 19 460 100% Wycena inwestycji w jednostkach zależnych do wartości godziwej 196 725 (44 758) 241 483 (540%) Przychody z tytułu odsetek 35 375 30 358 5 017 17% Koszty z tytułu odsetek (6 441) (11 946) 5 505 (46%) Koszty osobowe (1 192) (1 170) (22) 2% Pozostałe przychody/koszty operacyjne (1 616) (2 314) 698 (30%) 2 SPRAWOZDANIE ZARZĄDU Z DZIAŁALNOŚCI CAPITAL PARK SA ORAZ GRUPY KAPITAŁOWEJ CAPITAL PARK W 2021 R. Udział w zysku/stracie jednostek współkontrolowanych - 1 279 (1 279) (100%) Zysk (strata) z działalności operacyjnej 242 394 (28 204) 270 598 (959%) Pozostałe przychody finansowe 1 250 26 249 (24 999) (95%) Pozostałe koszty finansowe (6 940) (12 750) 5 810 (46%) Zysk (strata) przed opodatkowaniem 236 704 (14 705) 251 409 (1710%) Podatek dochodowy 8 014 (11 422) 19 436 (170%) Zysk (strata) netto 244 718 (26 127) 270 845 (1037%) Suma dochodów całkowitych 244 718 (26 127) 270 845 (1037%) Wyjaśnienie kluczowych pozycji ze sprawozdania z zysków lub strat i całkowitych dochodów za okres od 1 stycznia 2021 roku do 31 grudnia 2021 roku oraz porównanie wyników finansowych za 12 miesięcy zakończonych 31 grudnia 2021 roku z tym samym okresem 2020 roku Przychody z tytułu dywidend W 2021 roku Spółka otrzymała dywidendę od CP Retail („SPV2”) Sp. z o.o. Wycena inwestycji w jednostkach zależnych do wartości godziwej Zysk na wycenie inwestycji w jednostkach zależnych do wartości godziwej wynika głównie ze wzrostu wartości udziałów w Hazel Investments Sp. o.o. (właściciel Royal Wilanów) oraz ArtN Sp z o.o. (właściciel Fabryki Norblina) w związku z istotnym wzrostem wartości nieruchomości posiadanych przez te spółki. Przychody z tytułu odsetek Przychody z tytułu odsetek stanowią w głównej mierze odsetki od pożyczek udzielonych jednostkom zależnym. Przychody z tytułu odsetek wyniosły 35 mln zł w 2021 roku w porównaniu do 30 mln zł zrealizowanych w 2020 roku. Różnica r/r wynikała przede wszystkim z naliczenia odsetek od udzielonych w 2020 roku pożyczek do jednostki zależnej Kinogram Sp. z o.o. Koszty z tytułu odsetek Spadek na tej pozycji wynika ze spłat obligacji i kredytu. Udział w zysku/stracie jednostek współkontrolowanych Spółka prezentuje udziały we wspólnych przedsięwzięciach, wyceniane metodą praw własności. Na wartość bilansową tych wspólnych przedsięwzięć składają się wartość udziałów w tych jednostkach, jak również udzielone tym podmiotom pożyczki wraz z naliczonymi odsetkami z uwzględnieniem skutków wyceny bilansowej. Pozostałe przychody finansowe W pozycji pozostałych przychodów finansowych Spółka wykazuje przede wszystkim przychody z tytułu prowizji za pozyskiwanie finansowania oraz z tytułu poręczeń kredytów bankowych w spółkach zależnych. Spadek przychodów finansowych w stosunku do 2020 roku wynika głównie z faktu, iż w ubiegłym roku Spółka rozpoznała istotne dodatnie różnice kursowe dotyczące środków pieniężnych. 2 SPRAWOZDANIE ZARZĄDU Z DZIAŁALNOŚCI CAPITAL PARK SA ORAZ GRUPY KAPITAŁOWEJ CAPITAL PARK W 2021 R. Pozostałe koszty finansowe Pozycja ta obejmuje przede wszystkim ujemne różnice kursowe. 3.3.3 WYBRANE DANE ZE SPRAWOZDANIA Z PRZEPŁYWÓW PIENIĘŻNYCH SPÓŁKI Poniższa tabela przedstawia wybrane dane ze sprawozdania z przepływów pieniężnych Spółki Capital Park za okres od 1 stycznia 2021 roku do 31 grudnia 2021roku. Dane w tys. zł 2021 2020 Zmiana Zmiana % Środki pieniężne na początek okresu 125 355 129 538 (4 183) (3%) Przepływy pieniężne z działalności operacyjnej (2 512) (7 044) 4 532 (64%) Przepływy pieniężne netto z działalności inwestycyjnej 50 374 397 749 (347 375) (87%) Przepływy pieniężne netto z działalności finansowej (80 260) (422 219) 341 959 (81%) Różnice kursowe (845) 27 331 (28 176) (103%) Środki pieniężne na koniec okresu 92 112 125 355 (33 243) (27%) Saldo środków pieniężnych w 2021 roku zmniejszyło się o 33 mln zł i na koniec roku wyniosło 92 mln zł. Przepływy z działalności inwestycyjnej obejmują przede wszystkim wpływy z tytuły dywidendy w wysokości 18 mln zł i spłaty udzielonych pożyczek w wysokości 60 mln zł oraz odsetek od nich w wysokości 8 mln zł, a także udzielone pożyczki wewnątrzgrupowe w wysokości 36 mln zł. Przepływy z działalności finansowej pokazują przede wszystkim spłatę obligacji o wartości 32 mln zł oraz spłaty kredytu w wysokości 46 mln zł. 3.4 PREZENTACJA RÓŻNIC POMIĘDZY OSIĄGNIĘTYMI WYNIKAMI FINANSOWYMI A OPUBLIKOWANYMI PROGNOZAMI Spółka ani Grupa nie publikowały prognoz na 2021 rok. 3.5 WSKAŹNIKI FINANSOWE SPÓŁKI I GRUPY Poniżej przedstawiono wybrane wskaźniki finansowe Grupy: WSKAŹNIKI PŁYNNOŚCI GRUPY WSKAŹNIKI PŁYNNOŚCI GRUPY 31.12.2021 31.12.2020 Wskaźnik bieżący 2,2 1,5 Wskaźnik natychmiastowy 0,5 0,3 Wskaźnik bieżący (aktywa obrotowe/zobowiązania krótkoterminowe) – Zwiększenie wskaźnika w porównaniu z poprzednim rokiem wynika ze wzrostu salda środków pieniężnych co związane jest sprzedażą nieruchomości przez Alferno i CP Retail („SPV2”) oraz spłaty obligacji i kredytu przez Alferno i CP S.A. Wskaźnik natychmiastowy (środki pieniężne/zobowiązania krótkoterminowe) –Zwiększenie wskaźnika wynika z czynników opisanych powyżej. Grupa na bieżąco monitoruje ryzyko braku funduszy przy pomocy narzędzia okresowego planowania płynności. Narzędzie to uwzględnia terminy wymagalności zarówno inwestycji jak i aktywów finansowych oraz prognozowane przepływy pieniężne z działalności operacyjnej. 2 SPRAWOZDANIE ZARZĄDU Z DZIAŁALNOŚCI CAPITAL PARK SA ORAZ GRUPY KAPITAŁOWEJ CAPITAL PARK W 2021 R. Celem Grupy jest utrzymanie równowagi pomiędzy ciągłością finansowania działalności inwestycyjnej a terminową spłatą zadłużenia poprzez pozyskiwanie różnych źródeł finansowania, takich jak kredyty bankowe, pożyczki, obligacje, umowy leasingu. Do bieżącej obsługi zobowiązań Grupa wykorzystuje także środki pieniężne uzyskiwane z przychodów z czynszów z tytułu najmu oraz refinansowania dotychczasowych zobowiązań kredytami inwestycyjnymi. WSKAŹNIKI ZADŁUŻENIA GRUPY WSKAŹNIKI ZADŁUŻENIA GRUPY 31.12.2021 31.12.2020 Zadłużenie netto/aktywa 32,16% 32,9% Zadłużenie netto/kapitały własne 0,66 0,65 Zadłużenie netto do aktywów - (zadłużenie netto, tj. oprocentowane kredyty i pożyczki pomniejszone o środki pieniężne/aktywa razem) – Wskaźnik pozostaje na porównywalnym poziomie do roku ubiegłego Zadłużenie netto do kapitałów własnych - (zadłużenie netto, tj. oprocentowane kredyty i pożyczki pomniejszone o środki pieniężne/kapitały własne) – Wskaźnik pozostaje na porównywalnym poziomie do roku ubiegłego Poniżej przedstawiono wybrane wskaźniki finansowe Spółki: WSKAŹNIKI PŁYNNOŚCI SPÓŁKI WSKAŹNIKI PŁYNNOŚCI SPÓŁKI 31.12.2021 31.12.2020 Wskaźnik bieżący 4,1 2,3 Wskaźnik natychmiastowy 1,6 1,1 Wskaźnik bieżący (aktywa obrotowe/zobowiązania krótkoterminowe) – Wzrost wskaźnika w porównaniu do roku poprzedniego wynika ze spłaty zobowiązań z tytułu kredytów i obligacji. Wskaźnik oznacza, że sytuacja płynnościowa Spółki jest bardzo dobra a jej aktywa bieżące blisko 4-krotnie pokrywają zobowiązania krótkoterminowe. Wskaźnik natychmiastowy (środki pieniężne/zobowiązania krótkoterminowe) – Wzrost wskaźnika wynika z czynników opisanych powyżej Spółka na bieżąco monitoruje ryzyko braku funduszy przy pomocy narzędzia okresowego planowania płynności. Narzędzie to uwzględnia terminy wymagalności zarówno inwestycji jak i aktywów finansowych oraz prognozowane przepływy pieniężne z działalności operacyjnej. Celem Spółki jest utrzymanie równowagi pomiędzy ciągłością finansowania działalności inwestycyjnej a terminową spłatą zadłużenia poprzez pozyskiwanie różnych źródeł finansowania, takich jak kredyty bankowe, pożyczki, obligacje, umowy leasingu. WSKAŹNIKI ZADŁUŻENIA SPÓŁKI WSKAŹNIKI ZADŁUŻENIA SPÓŁKI 31.12.2021 31.12.2020 Zadłużenie netto/aktywa 0,55% 4,5% Zadłużenie netto/kapitały własne 0,01 0,06 2 SPRAWOZDANIE ZARZĄDU Z DZIAŁALNOŚCI CAPITAL PARK SA ORAZ GRUPY KAPITAŁOWEJ CAPITAL PARK W 2021 R. Zadłużenie netto do aktywów - (zadłużenie netto, tj. oprocentowane kredyty i pożyczki pomniejszone o środki pieniężne/aktywa razem) – Spadek wskaźnika wynikał ze zmniejszenia salda zobowiązań spółki w wyniku spłaty kredytu i obligacji w 2021 roku. Zadłużenie netto do kapitałów własnych - (zadłużenie netto, tj. oprocentowane kredyty i pożyczki pomniejszone o środki pieniężne/aktywa własne) – Spadek wskaźnika wynika z czynników opisanych powyżej 3.6 ZARZĄDZANIE ZASOBAMI FINANSOWYMI 3.6.1 OCENA ZARZĄDZANIA ZASOBAMI FINANSOWYMI W ocenie Zarządu obecna i przewidywana sytuacja finansowa Grupy jest stabilna i nie wskazuje na istnienie zagrożeń w zarządzaniu zasobami finansowymi, innych niż ryzyka opisane w dalszej części Sprawozdania Zarządu. Poza wpływem pandemii Covid-19 na wyniki Grupy w 2021 roku, opisanym w punkcie 2.10 i konfliktem na Ukrainie opisanym w punkcie 2.14 niniejszego raportu, na dzień sporządzenia sprawozdania finansowego nie odnotowano zdarzeń negatywnie wpływających na dalszą działalność Grupy. Grupa przeprowadziła testy / analizy wykazujące, że nie istnieje istotna niepewność w odniesieniu do założenia kontynuacji działalności Grupy w dającej się przewidzieć przyszłości. Grupa na bieżąco ocenia sytuację i podejmuje działania mające na celu minimalizacje negatywnego wpływu spowodowanego pogorszeniem koniunktury. Na dzień sporządzenia raportu struktura i poziom zapadalności długu Grupy jest na bezpiecznym poziomie a także Grupa nie identyfikuje znaczącego ryzyka niedotrzymania lub złamania zasad zawartych umów, w szczególności umów kredytów bankowych. Na dzień sporządzenia niniejszego sprawozdania finansowego sytuacja finansowa Grupy jest stabilna i nie uległa pogorszeniu. Grupa posiada obecnie 123 mln zł wolnych środków pieniężnych, dzięki czemu utrzymuje bezpieczną pozycję płynnościową w obliczu zawirowań gospodarczych, spowodowanych zarówno ciągle trwającą pandemią Covid-19, jak i aktualnym konfliktem zbrojnym. 3.7 REALIZACJA ZAMIERZEŃ INWESTYCYJNYCH Obecnie większość działalności operacyjnej Grupy Kapitałowej CAPITAL PARK prowadzona jest bezpośrednio przez podmioty zależne i współkontrolowane przez Spółkę dominującą. Kluczowym założeniem finansowania Grupy jest pozyskiwanie finansowania bankowego w ramach spółek celowych realizujących osobne projekty inwestycyjne. Taka strategia umożliwia Grupie ograniczenie wpływu ryzyka na inne projekty, a jednocześnie niweluje ogólne ryzyko związane z działalnością gospodarczą Grupy w związku z potencjalnym ryzykiem dotyczącym pojedynczej inwestycji. Celem Grupy jest zapewnienie wystarczających środków pieniężnych oraz gotowych do wykorzystania kredytów bankowych. Na dzień sporządzenia niniejszego sprawozdania finansowego, Grupa posiada 123 mln zł gotówki. Grupa posiada stabilną sytuację finansową oraz zabezpieczone środki zarówno bieżącą działalność, jak i na realizację przyszłych inwestycji. Grupa stara się wypracować sytuację, dzięki której ma dostęp do finansowania na najlepszych możliwych do uzyskania w danej chwili warunkach. Zarząd uważa, że Grupa posiada korzystną sytuację dla pozyskiwania finansowania w przyszłości na potrzeby realizacji planowanych projektów inwestycyjnych. Dobra reputacja na rynku poparta 2 SPRAWOZDANIE ZARZĄDU Z DZIAŁALNOŚCI CAPITAL PARK SA ORAZ GRUPY KAPITAŁOWEJ CAPITAL PARK W 2021 R. udowodnionymi osiągnięciami umożliwia Grupie dostęp do dużej liczby instytucji finansowych oraz zdywersyfikowanych źródeł finansowania. Fabryka Norblina 2021 rok był przełomowy dla Fabryki Norblina. Po kilkunastu latach intensywnych prac projektowych, budowlanych i konserwatorskich pofabryczny, zabytkowy teren powrócił na mapę stolicy. Na koniec sierpnia 2021 roku kompleks otrzymał pozwolenie na użytkowanie, a oficjalne otwarcie obiektu z udziałem władz miasta, dzielnicy, partnerów inwestycji i mediów odbyło się w listopadzie 2021. Fabryka Norblina to ponad 65 tys. mkw. powierzchni. Dominującą funkcję w projekcie stanowią nowoczesne biura, które są już w pełni wynajęte, a powierzchnia ponad 24 tys. mkw. od poziomu -1 aż do +2 to przestrzeń wielofunkcyjna z unikatową ofertą kulturalną, rozrywkową, gastronomiczną i handlowo-usługową. 3.8 PERSPEKTYWY ROZWOJU DZIAŁALNOŚCI W 2021 roku Grupa będzie dążyć do dalszego wzrostu wartości. Działalność Grupy będzie się koncentrowała na zakończeniu komercjalizacji inwestycji Fabryka Norblina oraz finalizacji rozpoczętych procesów sprzedaży projektów nieruchomościowych. Ponadto Grupa będzie kładła nacisk na ustabilizowanie projektów ukończonych i ich sprzedaż, kiedy warunki rynkowe pozwolą na realizację założonych zwrotów. Grupa będzie również dążyła do zwiększenie skali zarządzanych aktywów poprzez kolejne akwizycje i dalszą rozbudowę portfela nieruchomości. 3.9 CZYNNIKI RYZYKA I ZAGROŻEŃ Podejście Spółki i Grupy do zarządzania ryzykiem jest odzwierciedleniem stosowanego modelu biznesowego oraz bazuje na doświadczeniach i wiedzy zaangażowanego zespołu menedżerskiego. Wszelkie decyzje inwestycyjne oraz postępy prac nad projektami są omawiane na cyklicznych spotkaniach Zarządu. Niżej opisane obszary ryzyka oraz skuteczność zarządzania nimi podlegają również stałej weryfikacji przez Dział Kontroli Wewnętrznej oraz Komitet Audytu. Decyzje inwestycyjne mogące nieść potencjalnie wyższe ryzyko lub związane z zaangażowaniem znacznych nakładów podlegają też weryfikacji Komitetu Inwestycyjnego. Poniżej przedstawione zostały kluczowe czynniki ryzyka, które zdaniem Zarządu mają największy wpływ na działalność Grupy. Omówione poniżej ryzyka nie stanowią kompletnej ani wyczerpującej listy i w konsekwencji nie mogą być traktowane, jako jedyne ryzyka, na które narażona jest Grupa. 2 SPRAWOZDANIE ZARZĄDU Z DZIAŁALNOŚCI CAPITAL PARK SA ORAZ GRUPY KAPITAŁOWEJ CAPITAL PARK W 2021 R. 3.9.1 ZEWNĘTRZNE CZYNNIKI RYZYKA Czynniki ryzyka Wpływ Działania ograniczające ryzyko RYZYKO ZWIĄZANE Z ROZPRZESTRZENIANIEM SIĘ COVID-19 I KONFLIKTEM ZBROJNYM NA UKRAINIE · Zakaz wykonywania określonych rodzajów działalności · Ograniczenie mobilności społecznej · Spowolnienie wzrostu gospodarczego · Pogorszenie ogólnych warunków gospodarczych na świecie oraz w Polsce · Niepewność związana z czasem trwania pandemii i skalą działań administracji rządowej · Pogorszenie sytuacji finansowej najemców i/lub potencjalne bankructwa najemców · Spadek wpływów z wynajmu nieruchomości · Brak możliwości ukończenia projektów zgodnie z ustalonym harmonogramem i/lub budżetem z powodu przestojów w działalności kontrahentów, niedoborów siły roboczej, zakłóceń łańcucha dostaw, przedłużenia terminów uzyskania pozwoleń i innych procedur administracyjnych · Utrudniony dostęp do finansowania i/lub żądanie przez banki dodatkowych zabezpieczeń umów kredytowych · Spadek aktywności najemców i partnerów biznesowych na rynku nieruchomości w Polsce skutkujący zawieszeniem lub niepowodzeniem zawierania umów najmu czy realizacji procesu inwestycyjnego · Negatywny wpływ renegocjacji warunków umów najmu, restrukturyzacji najemców na zawarte umowy najmu, dochód z wynajmu i wartość nieruchomości · Aktywne zarządzanie nieruchomościami i optymalizacja kosztów · Utrzymywanie bezpośrednich i bliskich relacji z najemcami w celu wypracowania najlepszych rozwiązań, zawieranie porozumień z najemcami, którzy doświadczyli pogorszenia sytuacji finansowej (udzielanie czasowych rabatów w czynszu w zamian za wydłużenie umów najmu) · Podejmowanie działań umożliwiających prowadzenie regularnej działalności operacyjnej Grupy z jak najmniejszymi zakłóceniami · Zabezpieczanie aktywów oraz minimalizacja ekspozycji pracowników na wpływ Covid-19 (praca zdalna) · Utrzymywanie płynności Grupy na bezpiecznym poziomie · Prowadzenie negocjacji z bankami w zakresie zawieszenia spłaty kapitału i odsetek, tam gdzie jest to konieczne i możliwe, w celu ograniczenia skutków zmniejszonych wpływów czynszów z najmu (kluczowym celem jest utrzymanie samofinansowania wszystkich zakończonych projektów, bez potrzeby dalszych dopłat kapitałowych) 2 SPRAWOZDANIE ZARZĄDU Z DZIAŁALNOŚCI CAPITAL PARK SA ORAZ GRUPY KAPITAŁOWEJ CAPITAL PARK W 2021 R. Czynniki ryzyka Wpływ Działania ograniczające ryzyko RYZYKO ZMIENNEJ SYTUACJI MAKROEKONOMICZNEJ Czynniki ryzyka Wpływ Działania ograniczające ryzyko · Pogorszenie ogólnych warunków gospodarczych na świecie oraz w Polsce · Pogorszenie koniunktury na rynku nieruchomości i w branży deweloperskiej · Cykliczność rynku nieruchomości · Pogorszenie sytuacji w branży finansowej · Zmiany w polskim systemie finansowym – postępująca deregulacja OFE · Spadek wartości rynkowej nieruchomości. · Zmniejszenie możliwości sprzedaży nieruchomości prowadzący do utraty płynności · Upadłość najemców prowadząca do pogorszenia płynności · Spadek czynszów uzyskiwanych z najmu nieruchomości · Mniejsza dostępność kredytów · Mniejszy popyt lub całkowity brak popytu na nowe emisje obligacji. · Wyższe koszty finansowania · Odpowiedni dobór nieruchomości wchodzących w skład portfela. Staranna analiza lokalizacji i jakości nieruchomości · Podnoszenie wartości nieruchomości poprzez systematyczne remonty i modernizacje · Dobór najemców o stabilnej sytuacji finansowej i silnej marce. Zawieranie umów z najemcami sieciowymi i renomowanymi instytucjami · Wykorzystywanie zróżnicowanych rodzajów finansowania dłużnego. · Dywersyfikacja źródeł finansowania i utrzymywanie dobrych relacji z wiodącymi instytucjami finansowymi · Rozbudowa przychodów o element dywidendowy i zarządzanie nieruchomościami RYZYKO KURSOWE · Wahania kursów walut, w szczególności EUR/PLN · Mniejsze wpływy ze sprzedaży nieruchomości wyrażone w PLN · Mniejsze przychody z najmu · Spadek kursu EUR/PLN prowadzi z kolei do spadku wycen bilansowych nieruchomości · Stosowanie naturalnego hedgingu poprzez dostosowanie waluty najmu do waluty kredytu. Ze względu jednak na fakt, że walutą bazową wyceny nieruchomości jest EUR a hedging bilansowy jest niepełny, Grupa ma i będzie miała profil „eksportera”. Całkowite wyeliminowanie ryzyka kursowego jest niemożliwe · Stosowanie w ograniczonym zakresie dostępnych na rynku instrumentów pochodnych RYZYKO STÓP PROCENTOWYCH Czynniki ryzyka Wpływ Działania ograniczające ryzyko · Wzrost stóp procentowych · Spadek stóp procentowych · Wzrost kosztów obsługi długu spowodowany wzrostem stóp procentowych · Wzrost stóp kapitalizacji, (czyli spadek wartości nieruchomości będących w posiadaniu Grupy). Stopy kapitalizacji są w dużym stopniu skorelowane z tzw. stopami wolnymi od ryzyka i mogą rosnąć wraz ze wzrostem stóp procentowych · Odwrotna sytuacja: spadek stóp kapitalizacji w wyniku spadku stóp procentowych powodujący wzrost cen nieruchomości, które Grupa chce nabywać · Stosowanie długoterminowej strategii zarządzania aktywami generującymi dochód · Ciągłe monitorowanie rynku nieruchomości oraz sytuacji gospodarczej i odpowiednie dostosowywanie przyjętej strategii · Wykorzystywanie transakcji zamiany stóp procentowych (swapy). Transakcje te nie pokrywają jednak 100% ekspozycji. Stopień pokrycia ekspozycji jest kompromisem pomiędzy mniejszym ryzykiem a wyższym kosztem 2 SPRAWOZDANIE ZARZĄDU Z DZIAŁALNOŚCI CAPITAL PARK SA ORAZ GRUPY KAPITAŁOWEJ CAPITAL PARK W 2021 R. RYZYKO KONKURENCJI Czynniki ryzyka Wpływ Działania ograniczające ryzyko · Działania firm konkurencyjnych · Działania lokalnych inwestorów indywidualnych · Spadek czynszów i cen sprzedaży nieruchomości · Wzrost poziomu pustostanów · Wzrost cen i kosztów zakupu nieruchomości · Utrudnienie i wydłużenie procesu inwestycyjnego · Staranny dobór nieruchomości oraz wykorzystanie możliwości związanych z „distressed assets” · Wykorzystanie doświadczenia w realizacji projektów i znajomości rynku do realizacji unikalnych projektów · Wykorzystanie potencjału finansowego i organizacyjnego Grupy · Aktywne zarządzanie nieruchomościami · Opracowanie unikalnych koncepcji wyróżniających projekty Capital Park na rynku, m.in. „Biuro Plus” czy „The place to be, the place to work” RYZYKO KLIMATYCZNE Czynniki ryzyka Wpływ Działania ograniczające ryzyko · Zagrożenia fizyczne spowodowane zmianami klimatu, w tym wzrost emisji gazów cieplarnianych, wzrost temperatury, pogorszenie jakości powietrza itp. · Rosnąca świadomość zmian klimatu w społeczeństwie, powodująca wzrost presji na firmy by dbały o związki między klimatem, zrównoważonym rozwojem i społeczeństwem · Przejście na technologie i modele niskoemisyjne, odporność na zmiany klimatu · Wprowadzenie regulacji prawnych wymagających dostosowanie działalności biznesowej do wymagań zrównoważonego rozwoju i zarządzania ryzykiem klimatycznym · Działania UE zmierzające do stworzenia systemu finansowego wspierającego zrównoważony rozwój · Wzrost kosztów realizacji inwestycji i / lub konieczność poniesienia dodatkowych nakładów inwestycyjnych w istniejących budynkach · Ograniczenia w pozyskiwaniu finansowania · Ograniczenia w nabywaniu nowych gruntów inwestycyjnych · Zielona” certyfikacja budynków, jako potwierdzenie działania zgodnie z zasadami zrównoważonego budownictwa na wszystkich etapach inwestycji, tj. projektowania, budowy i eksploatacji. Royal Wilanów i Norblin Factory otrzymały certyfikaty BREEAM z oceną „Very Good” · Promowanie odpowiedzialnych postaw wśród pracowników, najemców i mieszkańców (tj. skuteczne zarządzanie odpadami) · Opracowanie Programu Edukacji Ekologicznej oraz specjalnego „zielonego” przewodnika dla najemców w kluczowych budynkach Grupy, w celu promocji angażowanie się w inicjatywy na rzecz ochrony środowiska i rozwijania ekologicznych nawyków w ich codziennym życiu · Bieżąca ocena ryzyka związanego z klimatem w toku działalności Grupy, jej dostawców, partnerów biznesowych i we wszystkich społecznościach, w których działa 3.9.2 CZYNNIKI RYZYKA ZWIĄZANE Z PORTFELEM NIERUCHOMOŚCI RYZYKO ZWIĄZANE Z UTRATĄ NAJEMCÓW Czynniki ryzyka Wpływ Działania ograniczające ryzyko · Utrata najemców biurowych i handlowych lub trudności w ich pozyskaniu · Niepozyskanie najemców biurowych w Warszawie ze względu na dużą podaż powierzchni biurowej · Utrata kluczowego najemcy („anchor tenant") · Utrata przychodów i płynności poprzez m.in.: - Spadek przychodu z najmu - Brak możliwości sprzedaży nieruchomości - Brak możliwości uruchomienia finansowania bankowego · Staranny dobór najemców · Współpraca z renomowanymi zewnętrznymi firmami specjalizującymi się w usługach pośrednictwa w najmie · Atrakcyjna oferta dla najemców · Systematyczny monitoring zadowolenia najemców i podejmowanie działań naprawczych. · Stosowanie kaucji i gwarancji bankowych, jako zabezpieczenia umów najmu 2 SPRAWOZDANIE ZARZĄDU Z DZIAŁALNOŚCI CAPITAL PARK SA ORAZ GRUPY KAPITAŁOWEJ CAPITAL PARK W 2021 R. RYZYKO ZWIĄZANE Z WYCENĄ NIERUCHOMOŚCI Czynniki ryzyka Wpływ Działania ograniczające ryzyko · Spadek wartości nieruchomości rozpoznawany, jako strata z aktualizacji wyceny · Przyjęcie błędnych założeń prowadzących do błędów w wycenie nieruchomości i wdrożenie błędnych strategii dla danego projektu · Niższe od zakładanych wpływy z czynszów i ze sprzedaży nieruchomości · Wartość bilansowa nieruchomości nieodzwierciedlająca wartości godziwej · Współpraca z niezależnymi rzeczoznawcami majątkowymi · Staranny dobór metod wyceny · Stosowanie kilkuetapowej procedury akceptacji wyceny · Systematyczny przegląd nieruchomości i monitoring głównych założeń RYZYKO ZWIĄZANE Z PROJEKTAMI W BUDOWIE Czynniki ryzyka Wpływ Działania ograniczające ryzyko · Przekroczenie budżetu · Niedotrzymanie przez generalnych wykonawców przyjętych standardów jakości i terminów · Nieuzyskanie pozwolenia na użytkowanie · Spadek marży deweloperskiej · Opóźnienie realizacji projektu prowadzące do spadku przychodów z najmu · Naruszenie kowenantów umowy o finansowanie bankowe · Pojawienie się roszczeń · Negatywny wpływ na wizerunek Grupy i możliwość wynajęcia powierzchni · Współpraca z renomowanymi wykonawcami o stabilnej sytuacji finansowej · Zabezpieczenia zawarte w umowach o generalne wykonawstwo inwestycji · Stały monitoring i nadzór nad realizacją prac budowlanych przez inspektorów lub specjalistyczne firmy zewnętrzne · Zatrudnienie w Grupie doświadczonych specjalistów · Doświadczenie w realizacji projektów deweloperskich oraz stały monitoring przebiegu prac RYZYKO PROCEDUR ADMINISTRACYJNYCH Czynniki ryzyka Wpływ Działania ograniczające ryzyko · Opieszałość działania krajowej administracji i urzędów · Działania organizacji społecznych lub właścicieli nieruchomości sąsiednich oraz okolicznych mieszkańców · Brak lokalnych planów zagospodarowania przestrzennego. · Nieuzyskanie lub opóźnienie w uzyskaniu pozwoleń i decyzji prowadzące do opóźnienia lub zaniechania realizacji projektu inwestycyjnego · Wydłużenie procesu pozyskania pozwoleń prowadzące do obniżenia rentowności inwestycji · Cofnięcie uzyskanych pozwoleń · Wykorzystanie doświadczenia w przeprowadzaniu procedur administracyjnych · Zatrudnianie specjalistów w wielu dziedzinach, w tym: w zakresie finansów, prawa, budowy i procedur administracyjnych 3.10 STANOWISKO ZARZĄDU ODNOŚNIE MOŻLIWOŚCI ZREALIZOWANIA WCZEŚNIEJ PUBLIKOWANYCH PROGNOZ WYNIKÓW FINANSOWYCH NA DANY ROK Zarząd nie publikował ani nie deklarował publikacji prognoz finansowych. 3.11 CZYNNIKI, KTÓRE BĘDĄ MIAŁY WPŁYW NA OSIĄGNIETE PRZEZ GRUPĘ WYNIKI W PERSPEKTYWIE, CO NAJMNIEJ KOLEJNEGO ROKU Zmiany kursu EUR/PLN Grupa jest eksponowana na ryzyko kursowe, głównie PLN/EUR. Wynika ono głównie z różnic między walutą raportowania sprawozdań finansowych (złoty) a walutą wyceny nieruchomości, zobowiązań oraz umów z najemcami (euro). 3 KLUCZOWE MIEJSCA WPŁYWU ZMIAN PLN/EUR NA SPRAWOZDANIE FINANSOWE PRZYCHODY AKTYWA ZOBOWIĄZANIA · 99% przychodów z najmu Grupy oparta jest o czynsze w euro, a wyniki sprzedaży raportowane są w PLN. · 99% nieruchomości Grupy wycenianych jest w euro. Wynik na rewaluacji projektów (aktywów w bilansie) wynika z oszacowania wartości projektów w euro, a następnie przeliczenia ich na PLN. · Zadłużenie bilansowe jest w większości (98%) w euro. Wartość kredytów jest przeliczana na datę bilansową na PLN, a różnica pokazywana w RZiS. 2 SPRAWOZDANIE ZARZĄDU Z DZIAŁALNOŚCI CAPITAL PARK SA ORAZ GRUPY KAPITAŁOWEJ CAPITAL PARK W 2021 R. Utrzymanie się wysokiego kursu EUR/PLN lub jego dalszy wzrost/spadek może przyczynić się istotnie do wzrostu/spadku przychodów Grupy z wynajmu – czynsze wyrażone w euro stanowią zdecydowaną większość przychodów Grupy. Z drugiej strony, może mieć istotny wpływ na strukturę zobowiązań finansowych Grupy wyrażoną w PLN, ponieważ 98% kredytów bankowych na dzień 31 grudnia 2021 roku była denominowana w euro. Niemniej jednak, Grupa dzięki finansowaniu w euro oraz wycenie nieruchomości w euro w naturalny sposób ogranicza skutki wyceny wynikające z niezrealizowanych różnic kursowych na wynik Grupy. Poza czynnikami opisanymi powyżej oraz w rozdziale „Czynniki ryzyka i zagrożeń” niniejszego Sprawozdania, na dzień publikacji Raportu nie są znane Grupie jakiekolwiek czynniki czy zdarzenia, które mogłyby istotnie wpłynąć na osiągnięte przez Grupę wyniki w perspektywie, co najmniej kolejnego roku. 4 ŁAD KORPORACYJNY 4.1 OŚWIADCZENIE O STOSOWANIU ZASAD ŁADU KORPORACYJNEGO W roku 2021 Spółka podlegała następującym zasadom ładu korporacyjnego: A. w okresie od dnia 1 stycznia 2021 r. do dnia 30 czerwca 2021 r. - Zasadom wynikającym ze zbioru zasad ładu korporacyjnego, zawartych w dokumencie „Dobre Praktyki Spółek Notowanych na GPW 2016” stanowiącym załącznik do Uchwały Rady Giełdy nr 26/1413/2015 z dnia 13 października 2015 r. („DPSN2016”) B. w okresie od dnia 1 lipca 2021 r. do dnia 31 grudnia 2021 r. Zasadom wynikającym ze zbioru zasad ładu korporacyjnego, zawartych w dokumencie „Dobrych Praktyk Spółek Notowanych na GPW 2021” stanowiących załącznik do Uchwały Nr 14/1834/2021 Rady Giełdy z dnia 29 marca 2021 r. („DPSN2021”) Kodeks dostępny jest na stronie GPW https://www.gpw.pl/dobre-praktyki. Ad. A. W okresie od dnia 1 stycznia 2021 r. do dnia 30 czerwca 2021 r. Spółka stosowała wszystkie zasady ładu korporacyjnego zgodnie z dokumentem DPSN2016, z zastrzeżeniem następujących zasad, które nie były stosowane w Spółce lub też były stosowane w ograniczonym zakresie: Zasady niestosowane w Spółce Wyjaśnienie I.Z.1.16. Co do obowiązku zamieszczenia na stronie internetowej Spółki - informacji na temat planowanej transmisji obrad walnego zgromadzenia – nie później niż w terminie 7 dni przed datą walnego zgromadzenia, oraz zasada powiązana z powyższą zasadą: IV.Z.2. Obecnie w Statucie Spółki nie ma zapisów, które pozwalałyby na udział akcjonariuszy w walnym zgromadzeniu przy wykorzystaniu środków komunikacji elektronicznej. Z uwagi na brzmienie art. 406 Kodeksu spółek handlowych, który zezwala na wprowadzenie komunikacji elektronicznej w ramach walnego zgromadzenia tylko w sytuacji, gdy statut to dopuszcza, Spółka aktualnie nie zapewnia akcjonariuszom udziału w walnym zgromadzeniu przy wykorzystaniu środków komunikacji elektronicznej w czasie rzeczywistym. Ponadto wysokie koszty zapewnienia odpowiedniego sprzętu i możliwości technicznych, które pozwalałaby na zrealizowanie zasady są niewspółmierne do potencjalnych korzyści wynikających dla akcjonariuszy, zważywszy na strukturę akcjonariatu. Spółka realizuje natomiast obowiązek umieszczenia na stronie internetowej zapisu przebiegu obrad walnego zgromadzenia w formie audio lub wideo, a także stosuje pozostałe reguły dotyczące organizacji i przebiegu walnego zgromadzenia. Spółka przestrzega obowiązujących w tym zakresie przepisów prawa oraz dąży do realizowania właściwej polityki informacyjnej. 2 SPRAWOZDANIE ZARZĄDU Z DZIAŁALNOŚCI CAPITAL PARK SA ORAZ GRUPY KAPITAŁOWEJ CAPITAL PARK W 2021 R. II.Z.2. Zasiadanie członków zarządu spółki w zarządach lub radach nadzorczych spółek spoza grupy kapitałowej spółki wymaga zgody rady nadzorczej. Regulacje obowiązujące w Spółce oraz umowy z członkami Zarządu nie przewidują ograniczeń wskazanych w powyższej zasadzie. Spółka stosuje się w tym zakresie do obowiązujących przepisów prawa, tj. art. 380 KSH regulującego objęcie funkcji w spółkach konkurencyjnych. IV.Z.2. W powiązaniu z rekomendacją IV. R. 2 Jeżeli jest to uzasadnione z uwagi na strukturę akcjonariatu spółki, spółka zapewnia powszechnie dostępną transmisję obrad walnego zgromadzenia w czasie rzeczywistym. Przyczyny odstąpienia od stosowania w Spółce powyższej zasady zostały podane w wyjaśnieniu o niestosowaniu zasady I.Z.1.16. W Statucie Spółki nie ma zapisów, które by pozwalały na udział akcjonariuszy w Walnym Zgromadzeniu Spółki przy wykorzystaniu środków komunikacji elektronicznej. Z uwagi na brzmienie art. 406 Kodeksu spółek handlowych, który zezwala na wprowadzenie komunikacji elektronicznej w ramach Walnego Zgromadzenia tylko w sytuacji, gdy statut to dopuszcza, Spółka aktualnie nie może zapewnić akcjonariuszom udziału w Walnym Zgromadzeniu przy wykorzystaniu środków komunikacji elektronicznej w czasie rzeczywistym. Spółka realizuje natomiast obowiązek umieszczenia na stronie internetowej zapisu przebiegu obrad walnego zgromadzenia w formie audio lub wideo, a także stosuje pozostałe reguły dotyczące organizacji i przebiegu walnego zgromadzenia. Spółka przestrzega obowiązujących w tym zakresie przepisów prawa oraz dąży do realizowania właściwej polityki informacyjnej. IV.Z.9. Spółka dokłada starań, aby projekty uchwał walnego zgromadzenia zawierały uzasadnienie, jeżeli ułatwi to akcjonariuszom podjęcie uchwały z należytym rozeznaniem. W przypadku, gdy umieszczenie danej sprawy w porządku obrad walnego zgromadzenia następuje na żądanie akcjonariusza lub akcjonariuszy, zarząd lub przewodniczący walnego zgromadzenia zwraca się o przedstawienie uzasadnienia proponowanej uchwały. W istotnych sprawach lub mogących budzić wątpliwości akcjonariuszy spółka przekaże uzasadnienie, chyba, że w inny sposób przedstawi akcjonariuszom informacje, które zapewnią podjęcie uchwały z należytym rozeznaniem. Powyższa zasada będzie stosowana w Spółce częściowo, przez co należy rozumieć, iż Spółka będzie dokładać starań, aby przekazać akcjonariuszom uzasadnienia w szczególności do projektów uchwał w sprawach istotnych lub mogących budzić wątpliwości. W ocenie Spółki uzasadnienie każdej uchwały walnego zgromadzenia, w tym uchwał, które podejmowane są standardowo zgodnie przepisami Kodeksu spółek handlowych nie jest niezbędne dla procesu podejmowania decyzji przez walne zgromadzenie. W przypadku, gdy implementowanie zasad ładu korporacyjnego będzie wymagać dokonania zmian w dokumentacji korporacyjnej Spółki (Statut, regulamin Zarządu, regulamin Rady Nadzorczej, regulamin Walnego Zgromadzenia), Zarząd Spółki zainicjuje niezbędne działania w tym kierunku. Zarząd Spółki zamierza także rekomendować Radzie Nadzorczej i Walnemu Zgromadzeniu przestrzeganie wszystkich zasad Dobrych Praktyk Spółek Notowanych na GPW z wyjątkami wskazanymi powyżej. Należy podkreślić, że decyzja, co do przestrzegania części zasad określonych w Dobrych Praktykach Spółek Notowanych na GPW należeć będzie do akcjonariuszy Spółki oraz do Rady Nadzorczej. 2 SPRAWOZDANIE ZARZĄDU Z DZIAŁALNOŚCI CAPITAL PARK SA ORAZ GRUPY KAPITAŁOWEJ CAPITAL PARK W 2021 R. Ad. B. W okresie od dnia 1 lipca 2021 r. do dnia 31 grudnia 2021 r. Spółka stosowała zasady ładu korporacyjnego zgodnie z dokumentem DPSN2021, z zastrzeżeniem części zasad, które nie były stosowane w Spółce: Zasady niestosowane w Spółce Wyjaśnienie POLITYKA INFORMACYJNA I KOMUNKACJA Z INWESTORAMI 1.3. W swojej strategii biznesowej spółka uwzględnia również tematykę ESG, w szczególności obejmującą: 1.3.1. zagadnienia środowiskowe, zawierające mierniki i ryzyka związane ze zmianami klimatu i zagadnienia zrównoważonego rozwoju; 1.3.2. sprawy społeczne i pracownicze, dotyczące m.in. podejmowanych i planowanych działań mających na celu zapewnienie równouprawnienia płci, należytych warunków pracy, poszanowania praw pracowników, dialogu ze społecznościami lokalnymi, relacji z klientami. Spółka nie stosuje powyższej zasady. Obecnie Spółka nie ma przyjętego odrębnego dokumentu strategii biznesowej zawierającej tematykę ESG. 1.4. W celu zapewnienia należytej komunikacji z interesariuszami, w zakresie przyjętej strategii biznesowej spółka zamieszcza na swojej stronie internetowej informacje na temat założeń posiadanej strategii, mierzalnych celów, w tym zwłaszcza celów długoterminowych, planowanych działań oraz postępów w jej realizacji, określonych za pomocą mierników, finansowych i niefinansowych. Informacje na temat strategii w obszarze ESG powinny m.in.: 1.4.1. objaśniać, w jaki sposób w procesach decyzyjnych w spółce i podmiotach z jej grupy uwzględniane są kwestie związane ze zmianą klimatu, wskazując na wynikające z tego ryzyka 1.4.2. przedstawiać wartość wskaźnika równości wynagrodzeń wypłacanych jej pracownikom, obliczanego jako procentowa różnica pomiędzy średnim miesięcznym wynagrodzeniem (z uwzględnieniem premii, nagród i innych dodatków) kobiet i mężczyzn za ostatni rok, oraz przedstawiać informacje o działaniach podjętych w celu likwidacji ewentualnych nierówności w tym zakresie, wraz z prezentacją ryzyk z tym związanych oraz horyzontem czasowym, w którym planowane jest doprowadzenie do równości. Spółka nie stosuje powyższej zasady. Obecnie Spółka nie ma przyjętego odrębnego dokumentu strategii biznesowej zawierającej tematykę ESG. 2 SPRAWOZDANIE ZARZĄDU Z DZIAŁALNOŚCI CAPITAL PARK SA ORAZ GRUPY KAPITAŁOWEJ CAPITAL PARK W 2021 R. ZARZĄD I RADA NADZORCZA 2.1. Spółka powinna posiadać politykę różnorodności wobec zarządu oraz rady nadzorczej, przyjętą odpowiednio przez radę nadzorczą lub walne zgromadzenie. Polityka różnorodności określa cele i kryteria różnorodności m.in. w takich obszarach jak płeć, kierunek wykształcenia, specjalistyczna wiedza, wiek oraz doświadczenie zawodowe, a także wskazuje termin i sposób monitorowania realizacji tych celów. W zakresie zróżnicowania pod względem płci warunkiem zapewnienia różnorodności organów spółki jest udział mniejszości w danym organie na poziomie nie niższym niż 30%. Spółka nie stosuje powyższej zasady, albowiem nie posiada wdrożonej polityki różnorodności. Spółka podejmie działania w celu jej opracowania do końca 2022 r. Aktualnie wybór członków organów, tj. Zarządu i Rady Nadzorczej odbywa się w trybie przewidzianym przepisami prawa oraz statut Spółki. Jednakże Spółka zwraca uwagę, że różnorodność to wartość niezwykle bliska działalności biznesowej Spółki i całej jej grupy kapitałowej. Spółka kieruje się zasadą równego traktowania wszystkich pracowników i współpracowników oraz wspiera przeciwdziałanie wszelkiego rodzaju dyskryminacji, aktywnie podchodząc do zwiększania różnorodności i zapewnienia równych szans rozwoju zawodowego. Podejmując decyzje o nawiązaniu współpracy z kandydatami, Spółka kieruje się doświadczeniem zawodowym, stażem pracy w zawodzie, posiadanym wykształceniem stosownie do zakresu powierzanych zadań. W grupie kapitałowej zatrudnione są zarówno kobiety, jak i mężczyźni w różnym przedziale wiekowym, biorąc pod uwagę ocenę spełnienia przez kandydatów kryteriów merytorycznych. W skład Zarządu oraz Rady Nadzorczej wchodzą członkowie z wykształceniem m.in. w zakresie prawa, ekonomii i finansów oraz różnorodnym doświadczeniem zawodowym. Na 31 grudnia 2021 roku w skład Zarządu wchodziła jedna kobieta i dwóch mężczyzn, a w skład Rady Nadzorczej wchodziły dwie kobiety i czterech mężczyzn. Na 31 grudnia 2021 roku 63% wszystkich pracowników i konsultantów grupy kapitałowej stanowiły kobiety. W kluczowej kadrze menadżerskiej większość stanowią kobiety. 2.2. Osoby podejmujące decyzje w sprawie wyboru członków zarządu lub rady nadzorczej spółki powinny zapewnić wszechstronność tych organów poprzez wybór do ich składu osób zapewniających różnorodność, umożliwiając m.in. osiągnięcie docelowego wskaźnika minimalnego udziału mniejszości określonego na poziomie nie niższym niż 30%, zgodnie z celami określonymi w przyjętej polityce różnorodności, o której mowa w zasadzie 2.1. Spółka nie stosuje powyższej zasady. Spółka nie posiada wdrożonej Polityki różnorodności. Spółka podejmie działania w celu jej opracowania do końca 2022 r. Pomimo braku wdrożenia polityki różnorodności Spółka spełnia wskaźnik mniejszości z uwagi na płeć. 2 SPRAWOZDANIE ZARZĄDU Z DZIAŁALNOŚCI CAPITAL PARK SA ORAZ GRUPY KAPITAŁOWEJ CAPITAL PARK W 2021 R. 2.7. Pełnienie przez członków zarządu spółki funkcji w organach podmiotów spoza grupy spółki wymaga zgody rady nadzorczej. Spółka nie stosuje tej zasady. W ramach obowiązujących przepisów prawa, ograniczenia co do pełnienia funkcji w organach podmiotów spoza grupy spółki stosowane są do działalności konkurencyjnej (art. 380 KSH). 2.11.6. informację na temat stopnia realizacji polityki różnorodności w odniesieniu do zarządu i rady nadzorczej, w tym realizacji celów, o których mowa w zasadzie 2.1. Spółka nie stosuje zasady z przyczyn wskazanych w pkt. 2.1. SYSTEMY I FUNKCJE WEWNĘTRZNE 3.6. Kierujący audytem wewnętrznym podlega organizacyjnie prezesowi zarządu, a funkcjonalnie przewodniczącemu komitetu audytu lub przewodniczącemu rady nadzorczej, jeżeli rada pełni funkcję komitetu audytu. Spółka nie stosuje tej zasady z uwagi na brak wyodrębnienia jednostki audytu wewnętrznego. WALNE ZGROMADZENIE I RELACJE Z AKCJONARIUSZAMI 4.1. Spółka powinna umożliwić akcjonariuszom udział w walnym zgromadzeniu przy wykorzystaniu środków komunikacji elektronicznej (e-walne), jeżeli jest to uzasadnione z uwagi na zgłaszane spółce oczekiwania akcjonariuszy, o ile jest w stanie zapewnić infrastrukturę techniczną niezbędną dla przeprowadzenia takiego walnego zgromadzenia. Spółka nie stosuje powyższej zasady. Z uwagi na strukturę akcjonariatu Spółka nie organizuje walnych zgromadzeń przy wykorzystaniu środków komunikacji elektronicznej. 4.3. Spółka zapewnia powszechnie dostępną transmisję obrad walnego zgromadzenia w czasie rzeczywistym. Spółka nie stosuje powyższej zasady. Z uwagi na strukturę akcjonariatu Spółka nie organizuje walnych zgromadzeń przy wykorzystaniu środków komunikacji elektronicznej ani nie zapewnia powszechnie dostępnej transmisji obrad. W przypadku, gdy Spółka będzie organizować e-wza, wówczas transmisja zostanie zapewniona. 4.7. Rada nadzorcza opiniuje projekty uchwał wnoszone przez zarząd do porządku obrad walnego zgromadzenia. Spółka nie stosuje tej zasady w zakresie zapewnienia uzasadnienia wszystkich uchwał wnoszonych do porządku WZA. Spółka zapewnia takie uzasadnienie w zakresie istotnych uchwał lub dotyczących spraw budzących wątpliwości. 4.8. Projekty uchwał walnego zgromadzenia do spraw wprowadzonych do porządku obrad walnego zgromadzenia powinny zostać zgłoszone przez akcjonariuszy najpóźniej na 3 dni przed walnym zgromadzeniem. Spółka nie stosuje tej zasady. Spółka nie ma wpływu na zastosowanie się przez akcjonariuszy do obowiązku wynikającego z omawianej zasady. 4.14. Spółka powinna dążyć do podziału zysku poprzez wypłatę dywidendy. Pozostawienie całości zysku w spółce jest możliwe, jeżeli zachodzi którakolwiek z poniższych przyczyn: a) wysokość tego zysku jest minimalna, a w konsekwencji dywidenda byłaby nieistotna w relacji do wartości akcji; b) spółka wykazuje niepokryte straty z lat ubiegłych, a zysk przeznaczony jest na ich zmniejszenie; c) spółka uzasadni, że przeznaczenie zysku na inwestycje przyniesie akcjonariuszom wymierne korzyści; d) spółka nie wygenerowała środków pieniężnych umożliwiających wypłatę dywidendy; e) wypłata dywidendy istotnie zwiększyłaby ryzyko naruszenia kowenantów wynikających z wiążących spółkę umów kredytowych lub warunków emisji obligacji; f) pozostawienie zysku w spółce jest zgodne z rekomendacją instytucji sprawującej nadzór nad spółką z racji prowadzenia przez nią określonego rodzaju działalności. Spółka nie stosuje powyższej zasady. Decyzję w przedmiotowym zakresie podejmuje każdorazowo walne zgromadzenie w trybie przewidzianym przepisami prawa po uwzględnieniu sytuacji Spółki w dacie podejmowania decyzji. 2 SPRAWOZDANIE ZARZĄDU Z DZIAŁALNOŚCI CAPITAL PARK SA ORAZ GRUPY KAPITAŁOWEJ CAPITAL PARK W 2021 R. WYNAGRODZENIA 6.2. Programy motywacyjne powinny być tak skonstruowane, by między innymi uzależniały poziom wynagrodzenia członków zarządu spółki i jej kluczowych menedżerów od rzeczywistej, długoterminowej sytuacji spółki w zakresie wyników finansowych i niefinansowych oraz długoterminowego wzrostu wartości dla akcjonariuszy i zrównoważonego rozwoju, a także stabilności funkcjonowania spółki. Spółka nie stosuje tej zasady. Walne Zgromadzenie Spółki przyjęło politykę wynagrodzeń, która reguluje zasady przyznawania wynagrodzenia zmiennego. Wynagrodzenie zmienne kluczowych menedżerów w Spółce nie jest oparte na przesłankach wskazanych w zasadzie. 6.3. Jeżeli w spółce jednym z programów motywacyjnych jest program opcji menedżerskich, wówczas realizacja programu opcji winna być uzależniona od spełnienia przez uprawnionych, w przeciągu co najmniej 3 lat, z góry wyznaczonych, realnych i odpowiednich dla spółki celów finansowych i niefinansowych oraz zrównoważonego rozwoju, a ustalona cena nabycia przez uprawnionych akcji lub rozliczenia opcji nie może odbiegać od wartości akcji z okresu uchwalania programu. Spółka nie stosuje tej zasady. Decyzja w tym zakresie podejmowana jest przez walne zgromadzenie zgodnie z przepisami prawa i polityką wynagrodzeń. 4.2 UPRAWNIENIA KONTROLNE W okresie od 1 stycznia do 31 grudnia 2021 akcjonariusze posiadali następujące uprawnienia kontrolne: Uprawniony akcjonariusz Rodzaj uprawnienia Podstawa prawna Jan Motz oraz MIRELF VI B.V. Żądanie zwołania nadzwyczajnego Walnego Zgromadzenia Akcjonariuszy („WZA”) nie później niż na dzień przypadający pięć tygodni po złożeniu takiego żądania oraz do żądania umieszczenia konkretnych spraw w porządku obrad takiego WZA art. 13 pkt 1 i 2 Statutu Spółki Jan Motz (tak długo, jak posiada, co najmniej 2.307.274 akcji) Powołania i odwołania jednego członka Rady Nadzorczej art. 19 pkt 3 w związku z § 26 Statutu Spółki 2 SPRAWOZDANIE ZARZĄDU Z DZIAŁALNOŚCI CAPITAL PARK SA ORAZ GRUPY KAPITAŁOWEJ CAPITAL PARK W 2021 R. MIRELF VI B.V. (tak długo jak posiadać będzie, co najmniej 5% głosów w Spółce, lecz mniej niż 10% głosów w Spółce) Powołania i odwołania jednego członka Rady Nadzorczej, będącego jednocześnie Przewodniczącym Rady Nadzorczej. art. 19 pkt 4 Statutu Spółki MIRELF VI B.V. (tak długo jak posiadać będzie, co najmniej 10% głosów w Spółce, lecz mniej niż 25% głosów w Spółce) Powołanie i odwołanie dwóch członków Rady Nadzorczej z Przewodniczącym Rady Nadzorczej włącznie. art. 19 pkt 5 Statutu Spółki MIRELF VI B.V. (tak długo jak posiadać będzie, co najmniej 25% głosów w Spółce) Powołanie i odwołanie trzech członków Rady Nadzorczej z Przewodniczącym Rady Nadzorczej włącznie. art. 19 pkt 6 Statutu Spółki Na dzień sporządzenia niniejszego sprawozdania MIRELF VI BV posiada 73,78% głosów na WZA Spółki, a Jan Motz posiada 2,52% głosów na WZA Spółki. 4.3 ZASADY ZMIANY STATUTU Zmiana statutu Spółki wymaga uchwały Walnego Zgromadzenia Akcjonariuszy Spółki Capital Park S.A. oraz wpisu do rejestru przedsiębiorców Krajowego Rejestru Sądowego. 4.4 ZASADY DZIAŁANIA ORGANÓW SPÓŁKI 2 SPRAWOZDANIE ZARZĄDU Z DZIAŁALNOŚCI CAPITAL PARK SA ORAZ GRUPY KAPITAŁOWEJ CAPITAL PARK W 2021 R. Komitety Rady Nadzorczej W ramach Rady Nadzorczej zostały powołane: Komitet Inwestycyjny, Komitet Audytu oraz Komitet Wynagrodzeń. Członkowie komitetów na dzień sporządzenia niniejszego sprawozdania : Komitet audytu Kimberly Adamek Jonathan Willén Jacek Kseń Komitet inwestycyjny Kimberly Adamek Carey Flaherty Adamek Steffen Meinshausen Komitet wynagrodzeń Kimberly Adamek Jonathan Willén Jacek Kseń Działalność Komitet Audytu w 2021 roku W 2021 roku Członkowie Komitetu Audytu spełniali kryteria niezależności w rozumieniu art. 129 ust. 3 i 4 Ustawy o biegłych rewidentach, firmach audytorskich oraz nadzorze publicznym, a także w rozumieniu zasady II.Z.4. DPSN2016, a także w rozumieniu pkt. 2.3. DPSN2021. W przypadku Spółki wiedzę i umiejętności w zakresie rachunkowości posiadają wszyscy członkowie Komitetu Audytu w Spółce. Wiedzę i umiejętności w powyższym zakresie członkowie Komitetu Audytu nabyli poprzez uzyskanie 2 SPRAWOZDANIE ZARZĄDU Z DZIAŁALNOŚCI CAPITAL PARK SA ORAZ GRUPY KAPITAŁOWEJ CAPITAL PARK W 2021 R. wykształcenia w zakresie nauk ekonomicznych i pokrewnych w ramach studiów wyższych, studiów podyplomowych, specjalistycznych kursów i szkoleń oraz poprzez doświadczenie zawodowe związane z pełnieniem funkcji w organach zarządzających i nadzorczych spółek kapitałowych (w tym także pełnienie funkcji członka Komitetu Audytu tych organów). W szczególności w odniesieniu do posiadanego wykształcenia członków Komitetu Audytu można wskazać, iż: · Pan Jacek Kseń skończył studia na Wydziale Handlu Zagranicznego Akademii Ekonomicznej w Poznaniu. Następnie obronił doktorat z tematyki międzynarodowych rynków finansowych na dawnej SGPiS (obecnie SGH) w Warszawie. · Pani Kimberly Adamek Cholewa ukończyła studia MBA na New York University oraz uzyskała stopień BS w dziedzinie finansów na Northern Arizona University. · Pan Jonathan Willen Uzyskał z wyróżnieniem tytuł BSc w London School of Economics oraz tytuł MDes na wydziale Real Estate & the Built Environment na Harvard Graduate School of Design. Wiedzę i umiejętności z zakresu branży, w której działa Spółka posiadają wszyscy członkowie Rady Nadzorczej. Pani Kimberly Adamek wiedzę z zakresu branży uzyskała m.in. pełniąc funkcję zarządzającego portfelem w Madison International Realty LLC, będąc odpowiedzialną za zarządzanie aktywami krajowego i zagranicznego portfela inwestycyjnego Madison. Przed dołączeniem do Madison w 2014 roku, p. Adamek pracowała przez siedem lat w CBRE Global Investors, gdzie pełniła funkcję dyrektora ds. nabyć, będąc odpowiedzialną za identyfikowanie możliwości inwestycyjnych, ocenę ryzyka i nabycie aktywów komercyjnych. Pan Jacek Kseń uzyskał wiedzę z zakresu branży, w której działa Spółka będąc m.in. w latach 2009-2015 doradcą operacyjnym w Polsce jednego z największych funduszy typu Private Equity Advent International. Pan Jonathan Willén jest Dyrektorem Generalnym i współzałożycielem Europi Property Group, paneuropejskiego funduszu inwestującego na rynku nieruchomości mającego siedziby w Londynie i Sztokholmie. Pan Jonathan Willén jest również wspólnikiem w Brunswick Real Estate, udziałowcu założycielu Europi oraz menedżerem inwestycyjnym na kraje nordyckie. Ponadto jest członkiem założycielem Harvard Alumni Real Estate Board. Od 2015 roku Jonathan Willén piastował stanowisko dyrektora w funduszu inwestycyjnym private equity Blackstone z siedzibą w Londynie. W roku 2021 Komitet Audytu odbył 4 posiedzenia, których głównym tematem były: wyniki finansowe i operacyjne Grupy, zakres, przebieg i metodologia prac audytora związanych z przeglądem i badaniem jednostkowych i skonsolidowanych sprawozdań finansowych Spółki, przeglądów systemu kontroli wewnętrznej i zarządzania ryzykiem pod kątem zapewnienia, iż główne ryzyka strategiczne, operacyjne i finansowe są prawidłowo identyfikowane i zarządzane, szczegółowa analiza projektów jednostkowych i skonsolidowanych sprawozdań finansowych, uzyskiwanie dodatkowych informacji i wyjaśnień na ich temat od Zarządu Spółki oraz wskazywanie konieczności wprowadzenia ewentualnych sprostowań, dodatkowych wyjaśnień lub komentarzy. W Spółce są przestrzegane obowiązujące przepisy związane z rotacją firmy audytorskiej i kluczowego biegłego rewidenta oraz obowiązkowymi okresami karencji. Spółka posiada politykę w zakresie wyboru firmy audytorskiej oraz politykę w zakresie świadczenia na rzecz Spółki przez firmę audytorską, podmiot powiązany z firmą audytorską lub członka jego sieci dodatkowych usług niebędących badaniem, w tym usług warunkowo zwolnionych z zakazu świadczenia przez firmę audytorską. Główne założenia opracowanej przez Komitet Audytu i przyjętej do stosowania w Spółce polityki wyboru firmy audytorskiej do przeprowadzania badania sprawozdań finansowych obejmują: 2 SPRAWOZDANIE ZARZĄDU Z DZIAŁALNOŚCI CAPITAL PARK SA ORAZ GRUPY KAPITAŁOWEJ CAPITAL PARK W 2021 R. Spółka zgodnie z obowiązującymi przepisami prawa poddaje swoje jednostkowe i skonsolidowane sprawozdania finansowe przeglądom oraz badaniom przeprowadzanym przez firmę audytorską. Wybór podmiotu uprawnionego do badania sprawozdań finansowych Spółki powinien być realizowany w oparciu o następujące zasady: · Firma audytorska uprawniona do badania oraz przeglądu jednostkowych i skonsolidowanych sprawozdań finansowych Spółki oraz Grupy Kapitałowej Spółki wybierana jest przez Radę Nadzorczą Spółki po przedstawieniu rekomendacji komitetu audytu. Decyzja o wyborze firmy audytorskiej podejmowana jest w formie uchwały Rady Nadzorczej. · Dokonując wyboru firmy audytorskiej, Rada Nadzorcza Spółki zwraca uwagę na: - Posiadane doświadczenie, kwalifikacje i umiejętności zespołu audytowego, w szczególności w badaniu sprawozdań finansowych spółek notowanych na Giełdzie Papierów Wartościowych w Warszawie S.A. - Doświadczenie w obszarze rynku nieruchomości inwestycyjnych, zarządzania ryzykiem, kontroli wewnętrznej i ładu korporacyjnego. - Dostęp firmy audytorskiej do ekspertów z zakresu podatków, finansów przedsiębiorstw, systemów informatycznych i kontroli wewnętrznej, z których pomocy będzie mogła skorzystać w razie potrzeby przy badaniu Spółki. - Kryterium kosztowe, które nie ma charakteru decydującego w wyborze firmy audytorskiej. · Wybór jest dokonywany z uwzględnieniem zasad bezstronności i niezależności firmy audytorskiej oraz analizy prac realizowanych przez nią na rzecz Spółki, a wykraczających poza zakres badania sprawozdań finansowych celem uniknięcia konfliktu interesów (zachowanie bezstronności i niezależności). · Podstawą prowadzonego badania i przeglądu przez firmę audytorską są obowiązujące przepisy prawa, w szczególności ustawa o rachunkowości, Międzynarodowe Standardy Sprawozdawczości Finansowej oraz wymogi Giełdy Papierów Wartościowych w Warszawie S.A. · Rada Nadzorcza Spółki kieruje się zasadą rotacji firmy audytorskiej zgodnie z Ustawą oraz Rozporządzeniem Parlamentu Europejskiego i Rady (UE) nr 537/2014 z dnia 16 kwietnia 2014 roku w sprawie szczegółowych wymogów dotyczących ustawowych badań sprawozdań finansowych jednostek interesu publicznego, uchylające decyzję Komisji 2005/909/WE („Rozporządzenie”). · Firma audytorska rozpoczyna badanie lub przegląd po podpisaniu umowy ze Spółką. Umowa z firmą audytorską zawierana jest na okresy oraz na warunkach zgodnych z ustawą z dnia 11 maja 2017 roku o biegłych rewidentach, firmach audytorskich oraz nadzorze publicznym i Rozporządzeniem. Główne założenia opracowanej przez Komitet Audytu i przyjętej do stosowania w Spółce polityki świadczenia przez firmę audytorską przeprowadzającą badanie, przez podmioty powiązane z tą firmą audytorską oraz przez członka sieci firmy audytorskiej (dalej: „Podmioty Objęte Procedurą”) dozwolonych usług niebędących badaniem (usług dodatkowych) obejmują: · Spółka zgodnie z obowiązującymi przepisami prawa poddaje swoje jednostkowe i skonsolidowane sprawozdania finansowe przeglądom oraz badaniom przeprowadzanym przez firmę audytorską. · Świadczenie przez Podmiot Objęty Procedurą dozwolonych usług niebędących badaniem (usług dodatkowych), powinno być realizowane w oparciu o przepisy wynikające z ustawy o biegłych rewidentach, firmach audytorskich 2 SPRAWOZDANIE ZARZĄDU Z DZIAŁALNOŚCI CAPITAL PARK SA ORAZ GRUPY KAPITAŁOWEJ CAPITAL PARK W 2021 R. oraz nadzorze publicznym i innych przepisów prawa, standardy zawodowe biegłego rewidenta oraz powinno uwzględniać następujące zasady: - Podmioty Objęte Procedurą nie mogą świadczyć bezpośrednio ani pośrednio na rzecz Spółki ani jednostek powiązanych żadnych zabronionych usług niebędących badaniem sprawozdań finansowych ani czynnościami rewizji finansowej (dalej: „Usługi Zabronione”). - Usługami Zabronionymi niebędącymi badaniem sprawozdań finansowych są usługi wskazane w art. 5 ust. 1 Rozporządzenia, - Usługami Zabronionymi nie są usługi wskazane w art. 136 ust. 2 ustawy o biegłych rewidentach, firmach audytorskich oraz nadzorze publicznym, - Spółka może zlecić świadczenie usług wskazanych w art. 136 ust. 2 ustawy o biegłych rewidentach, firmach audytorskich oraz nadzorze publicznym, Podmiotom Objętym Procedurą jedynie w zakresie niezwiązanym z polityką podatkową Spółki, po przeprowadzeniu przez Komitet Audytu oceny zagrożeń i zabezpieczeń niezależności, o której mowa w art. 69-73 ustawy o biegłych rewidentach, firmach audytorskich oraz nadzorze publicznym, - Przed zleceniem Podmiotom Objętym Procedurą świadczenia usług wskazanych w art. 136 ust. 2 ustawy o biegłych rewidentach, firmach audytorskich oraz nadzorze publicznym, Spółka zwraca się do biegłego rewidenta lub firmy audytorskiej z pytaniem, czy nie są to Usługi Zabronione w rozumieniu Ustawy o biegłych rewidentach, firmach audytorskich oraz nadzorze publicznym; - Komitet Audytu dokonuje oceny zagrożeń i zabezpieczeń niezależności, o której mowa w art. 69-73 ustawy o biegłych rewidentach, firmach audytorskich oraz nadzorze publicznym na wniosek Zarządu Spółki, zawierający: wskazanie usług dodatkowych, jakie mają być świadczone, a także informację o tym czy biegły rewident lub firma audytorska potwierdziła, że wskazana usługa dodatkowa nie jest Usługą Zabronioną. 4.5 WALNE ZGROMADZENIA AKCJONARIUSZY W 2021 ROKU Data Rodzaj zgromadzenia Opis 30 czerwca 2021 Zwyczajne Walne Zgromadzenie Zatwierdzenie rocznego sprawozdania finansowego Spółki i Grupy za 2020 rok oraz rocznego sprawozdania z działalności Spółki i Grupy w 2020 roku, decyzja o pokryciu straty oraz udzielenie absolutorium wszystkim Członkom Rady Nadzorczej i Zarządu. 15 listopada 2021 Nadzwyczajne Walne Zgromadzenie Nadzwyczajne Walne Zgromadzenie podjęło uchwałę z zmianach w składzie Rady Nadzorczej Spółki. 4.6 WYNAGRODZENIA CZŁONKÓW ZARZĄDU I RADY NADZORCZEJ W dniu 28 sierpnia 2020 roku Nadzwyczajne Walne Zgromadzenie Spółki przyjęło Politykę Wynagrodzeń Członków Zarządu i Rady Nadzorczej Capital Park S.A. Celem Polityki Wynagrodzeń jest w szczególności: · realizacja strategii biznesowej Spółki oraz jej krótko i długoterminowych celów oraz zapewnienie stabilności Spółki; · przyciągnięcie, motywowanie i utrzymanie wysoko wykwalifikowanych członków kadry menedżerskiej i nadzorczej dzięki konkurencyjnemu pakietowi wynagrodzeń, który ukierunkowany jest na długoterminowy 2 SPRAWOZDANIE ZARZĄDU Z DZIAŁALNOŚCI CAPITAL PARK SA ORAZ GRUPY KAPITAŁOWEJ CAPITAL PARK W 2021 R. rozwój Spółki i jej spółek zależnych („Grupa”) oraz ma zapewnić ich pełne zaangażowanie i trwałe związanie ze Spółką; · zapewnienie Członkom Zarządu spójnego i motywacyjnego poziomu wynagradzania, odpowiedniego do ich poziomu doświadczenia, kwalifikacji i zakresu odpowiedzialności; · przeciwdziałanie powstawaniu konfliktów interesów. Przy ustaleniu wynagrodzenia Członków Zarządu i Rady Nadzorczej brane są pod uwagę obiektywne kryteria, w tym w szczególności: · zakres obowiązków na danym stanowisku, wymagane doświadczenie i kwalifikacje; · standardy rynkowe w zakresie poziomu wynagrodzenia na danym stanowisku w branży deweloperskiej. Przy ustalaniu Polityki Wynagrodzeń zostały wzięte pod uwagę warunki pracy i płacy pracowników Spółki innych niż Członkowie Zarządu i Członkowie Rady Nadzorczej. W szczególności dokonano przeglądu tych warunków w celu zapewnienia, że poziom wynagrodzenia Członków Zarządu i Rady Nadzorczej odpowiada ich poziomowi odpowiedzialności, kwalifikacji oraz wpływu na realizację strategii biznesowej Spółki i Grupy oraz uwzględnia sytuację finansową Spółki i Grupy. Szczegółowe założenia polityki wynagrodzeń Członków Zarządu i Rady Nadzorczej znajdują się w załączniku do raportu bieżącego nr 20/2020 opublikowanego przez Spółkę w dniu 28 sierpnia 2020 roku. WYNAGRODZENIE BRUTTO 31.12.2021 31.12.2020 Zarząd 8 890 4 211 WYNAGRODZENIE BRUTTO 31.12.2021 31.12.2020 Jan Motz 3 634 1 986 Marcin Juszczyk 2 630 1 081 Kinga Nowakowska 2 626 1 144 Umowy z członkami zarządu określające wypłatę odprawy w przypadku ich rezygnacji lub zwolnienia ze stanowiska Umowy zawarte przez członków Zarządu przewidują również świadczenia wypłacane w chwili rozwiązania stosunku pracy bez istotnej przyczyny (odprawy). Członkowie Zarządu zawarli również umowy o zakazie konkurencji ze Spółką. Umowy te zawierają postanowienia dotyczące zakazu zajmowania się przez członka Zarządu, bez uzyskania pisemnej zgody Spółki, bezpośrednio lub pośrednio działalnością konkurencyjną w stosunku do Spółki, w okresie trwania umowy, jak również w ciągu dwunastu miesięcy od dnia jej rozwiązania, za co przewidziane jest – po rozwiązaniu stosunku pracy wynagrodzenie. WYNAGRODZENIE BRUTTO 31.12.2021 31.12.2020 Rada Nadzorcza 360 360 WYNAGRODZENIE BRUTTO 31.12.2021 31.12.2020 Anna Frankowska-Gzyra 110 120 Katarzyna Ishikawa 120 120 Jacek Kseń 120 120 2 SPRAWOZDANIE ZARZĄDU Z DZIAŁALNOŚCI CAPITAL PARK SA ORAZ GRUPY KAPITAŁOWEJ CAPITAL PARK W 2021 R. Na dzień sporządzenia raportu, nie istnieją umowy zawarte pomiędzy Spółką lub jej podmiotami zależnymi a Członkami Rady Nadzorczej określające świadczenia wypłacane w chwili rozwiązania stosunku pracy. 4.7 AKCJE W POSIADANIU CZŁONKÓW ZARZĄDU I RADY NADZORCZEJ Na dzień sporządzenia niniejszego sprawozdania, łączna liczba i wartość nominalna akcji, będących w posiadaniu osób zarządzających przedstawiała się następująco: Liczba akcji [szt.] Wartość nominalna [tys. zł] Jan Motz 2 728 911 2 729 Marcin Juszczyk 926 479 926 Kinga Nowakowska 343 346 343 Zmiany stanu posiadania akcji W okresie od przekazania poprzedniego raportu kwartalnego stan posiadania akcji przez Członków Zarządu nie uległ zmianie. Członkowie Zarządu nie posiadali bezpośrednio udziałów w żadnej ze spółek celowych należących do Grupy Capital Park. Członkowie Rady Nadzorczej nie posiadali akcji w Spółce Capital Park S.A. ani udziałów w innych podmiotach Grupy. 4.8 OGRANICZENIA PRAW Z AKCJI Ograniczenia w wykonywaniu prawa głosu Statut Spółki nie przewiduje ograniczeń dotyczących wykonywania prawa głosu. Ograniczenia w przenoszeniu prawa własności papierów wartościowych emitenta Nie wystąpiły. 4.9 INFORMACJE O ZNANYCH EMITENTOWI UMOWACH W WYNIKU, KTÓRYCH MOGĄ W PRZYSZŁOŚCI NASTĄPIĆ ZMIANY W PROPORCJACH POSIADANYCH AKCJI PRZEZ DOTYCHCZASOWYCH AKCJONARIUSZY I OBLIGATARIUSZY Na dzień publikacji raportu, Emitent nie jest świadomy istnienia umów na podstawie których mogą wystąpić zmiany w proporcjach posiadanych akcji przez dotychczasowych akcjonariuszy. 4.10 INFORMACJE O SYSTEMIE KONTROLI PROGRAMÓW AKCJI PRACOWNICZYCH W Spółce nie funkcjonuje system kontroli programu akcji pracowniczych. 4.11 ZMIANY W PODSTAWOWYCH ZASADACH ZARZĄDZANIA PRZEDSIĘBIORSTWEM SPÓŁKI I JEJ GRUPĄ KAPITAŁOWĄ W 2021 roku nie nastąpiły istotne zmiany w podstawowych zasadach zarządzania przedsiębiorstwem Spółki i jej Grupą Kapitałową. 2 SPRAWOZDANIE ZARZĄDU Z DZIAŁALNOŚCI CAPITAL PARK SA ORAZ GRUPY KAPITAŁOWEJ CAPITAL PARK W 2021 R. 4.12 SYSTEM KONTROLI WEWNĘTRZNEJ I ZARZĄDZANIA RYZYKIEM W Grupie Capital Park istnieje system kontroli wewnętrznej i zarządzania ryzykiem, który za pomocą wyodrębnionej komórki organizacyjnej w procesie sporządzania sprawozdań finansowych oraz skonsolidowanych sprawozdań finansowych realizowany jest poprzez: PROCEDURY WEWNĘTRZNE I ZARZĄDZANIE RYZYKIEM W Grupie funkcjonują wewnętrzne procedury dotyczące informacji finansowej i obiegu dokumentów, mające na celu identyfikację i eliminację obszarów ryzyka i nieprawidłowości we wszystkich dziedzinach aktywności Spółek z Grupy. Procedury kontrolne podlegają okresowej analizie i aktualizacji. REGULARNĄ OCENĘ PROCEDUR KONTROLI WEWNĘTRZNEJ Procedury kontroli wewnętrznej są nadzorowane przez Kontrolera Finansowego w celu zapewnienia bezpieczeństwa i skuteczności ich funkcjonowania oraz zgodności z przyjętymi regulacjami. REGULARNĄ OCENĘ DZIAŁALNOŚCI SPÓŁEK W OPARCIU O OKRESOWE RAPORTY FINANSOWE W trakcie roku w spółkach Grupy Capital Park przygotowywane są szczegółowe raporty finansowe umożliwiające Zarządom spółek analizę i ocenę wyników ich bieżącej działalności. SFORMALIZOWANY SYSTEM TWORZENIA BUDŻETÓW I PLANÓW FINANSOWYCH ORAZ BIEŻĄCY MONITORING ICH WYKONANIA Podstawę oceny i kontroli w szczególności bieżących i planowanych projektów inwestycyjnych stanowią opracowane przez Grupę modele finansowe poszczególnych projektów inwestycyjnych. Szczegółowe budżety inwestycyjne sporządzane są w oparciu o wieloletnie doświadczenie i dogłębną wiedzę na temat rynku nieruchomości zespołu konsultantów Grupy Capital Park. Stworzone plany finansowe umożliwiają Grupie nadzorowanie i ocenę przebiegu całego procesu deweloperskiego, kontrolę kosztów i wykonania budżetu oraz monitorowanie harmonogramów. Budżety projektów będących w trakcie realizacji aktualizowane są na bieżąco, natomiast pozostałe projekty inwestycyjne nie rzadziej, jak co 3 miesiące. JASNO OKREŚLONY ZAKRES OBOWIĄZKÓW I KOMPETENCJI W PROCESIE PRZYGOTOWANIA I AUTORYZOWANIA SPRAWOZDAŃ FINANSOWYCH Sprawozdania finansowe spółek z Grupy Capital Park przygotowywane są przez księgowych, weryfikowane przez Kontrolera Finansowego Grupy (odpowiedzialnego za procedury kontroli wewnętrznej w Grupie). Za sporządzenie sprawozdania finansowego Spółki oraz skonsolidowanego sprawozdania Grupy Kapitałowej Capital Park odpowiedzialność ponosi Zarząd Spółki, który zatwierdza sprawozdania a przed publikacją przedstawia je do oceny Radzie Nadzorczej Spółki oraz Komitetowi Audytu. 4.13 INTERESARIUSZE Jako Grupa Capital Park dążymy do systematycznego dialogu ze wszystkimi grupami interesariuszy. Dbamy o to, by nasza bieżąca działalność była transparentna i jasna dla naszych grup docelowych. Wierzymy, że jedynie otwarta i dwustronna komunikacja z naszymi partnerami jest w stanie zbudować długofalowe relacje, które przekładają się na sukces biznesowy. Za relacje z poszczególnymi interesariuszami odpowiedzialne są dedykowane osoby, które na bieżąco reagują na wszelkie potrzeby informacyjne i oczekiwania konkretnych grup. 2 SPRAWOZDANIE ZARZĄDU Z DZIAŁALNOŚCI CAPITAL PARK SA ORAZ GRUPY KAPITAŁOWEJ CAPITAL PARK W 2021 R. Grupy interesariuszy Formy dialogu Akcjonariusze i rynek kapitałowy · Biuro Relacji Inwestorskich · Dedykowana strona www http://inwestor.capitalpark.pl/ · Raporty bieżące i okresowe · Kwartalne konferencje wyników finansowych · Prezentacje kwartalne podsumowujące wyniki finansowe i operacyjne · Bezpośredni dialog na spotkaniach i konferencjach · Kontakty mailowe i telefoniczne · Roadshow, study tour Instytucje finansowe · Spotkania indywidualne · Raportowanie cykliczne · Stały kontakt mailowy i telefoniczny Najemcy · Stały kontakt mailowy i telefoniczny · Budżety partycypacyjne · Ankiety satysfakcji najemców · Media społecznościowe · Newslettery · Organizacja wydarzeń · Przewodniki dla najemców · Strony internetowe dedykowane poszczególnym inwestycjom Pracownicy i konsultanci · Stały dialog · Szkolenia i warsztaty · Ankiety satysfakcji · Spotkania integracyjne Partnerzy biznesowi, alianse strategiczne, brokerzy · Spotkania indywidualne · Kontakt telefoniczny i mailowy · Konferencje branżowe · Spotkania i prezentacje online Dostawcy · Regularny dialog · Kontakt telefoniczny i mailowy · Strona korporacyjna Regulatorzy i władze samorządowe · Proces uzyskiwania pozwoleń i zarządzania nimi · Współpraca przy lokalnych wydarzeniach · Spotkania · Proces konsultacji · Kontakt telefoniczny i mailowy Społeczności lokalne · Konsultacje społeczne · Strony internetowe dedykowane poszczególnym inwestycjom · Media społecznościowe poszczególnych inwestycji · Sponsoring wydarzeń · Organizacja wydarzeń promujących sport i zdrowy tryb życia · Organizacja wydarzeń kulturalnych i społecznych Otoczenie biznesowe i konkurenci · Konferencje i targi · Media społecznościowe · Sponsoring wydarzeń branżowych · Udział w stowarzyszeniach nieruchomości · Udział w grupach roboczych Liderzy opinii, stowarzyszenia, organizacje pozarządowe · Prezentacje i wykłady · Wizje lokalne · Bezpośredni dialog · Organizacja wspólnych wydarzeń Media · PR i biuro prasowe Grupy · Konferencje i targi · Wydarzenia związane z procesem inwestycyjnym danego projektu · Wywiady · Spotkania prasowe na terenie realizowanych inwestycji · Współpraca marketingowa i reklamowa · Media społecznościowe · Strona korporacyjna 2 SPRAWOZDANIE ZARZĄDU Z DZIAŁALNOŚCI CAPITAL PARK SA ORAZ GRUPY KAPITAŁOWEJ CAPITAL PARK W 2021 R. 4.14 POLITYKA RÓŻNORODNOŚCI Różnorodność, otwartość, wzajemny szacunek i zaufanie to wartości niezwykle bliskie działalności biznesowej Grupy Capital Park. Grupa kieruje się zasadą równego traktowania wszystkich pracowników oraz wspiera przeciwdziałanie wszelkiego rodzaju dyskryminacji, aktywnie podchodząc do zwiększania różnorodności i zapewnienia równych szans rozwoju zawodowego wśród pracowników, co przekłada się na efektywność pracy i rozwój Grupy. Zarząd Grupy kładzie szczególny nacisk na stworzenie takiego środowiska pracy, w którym pracownicy, niezależnie od różnic pomiędzy sobą, mają szanse na pełne wykorzystanie swojego potencjału. Podejmując decyzje o nawiązaniu współpracy z kandydatami, Grupa kieruje się doświadczeniem zawodowym, stażem pracy w zawodzie, posiadanym wykształceniem stosownie do zakresu powierzanych zadań. Grupa zatrudnia zarówno kobiety, jak i mężczyzn w różnym przedziale wiekowym, biorąc pod uwagę ocenę spełnienia przez kandydatów kryteriów merytorycznych. W skład Zarządu oraz Rady Nadzorczej wchodzą członkowie z wykształceniem m.in. w zakresie prawa, ekonomii i finansów oraz różnorodnym doświadczeniem zawodowym. Na 31 grudnia 2021 roku w skład Zarządu wchodziła jedna kobieta i dwóch mężczyzn a w skład Rady Nadzorczej wchodziły dwie kobiety i czterech mężczyzn. Kluczowa kadra menedżerska, obejmująca dyrektorów poszczególnych departamentów tj. inwestycyjnego, finansowego, księgowego, prawnego, budowlanego, wynajmu handlowego, wynajmu biurowego, zarządzania nieruchomościami i relacji inwestorskich, składa się z 7 kobiet i 2 mężczyzn. Na 31 grudnia 2021 roku 62% wszystkich pracowników i konsultantów Grupy stanowiły kobiety. 4.15 SPOŁECZNA ODPOWIEDZIALNOŚĆ BIZNESU Tworząc nasze inwestycje mamy świadomość, że nierozerwalnie wrastają w najbliższe otoczenie i krajobraz całego miasta. Dlatego też dbamy, by były przyjazne środowisku, atrakcyjne architektonicznie i komfortowe dla użytkowników i przynosiły także wartość dodaną – w myśl zasady dobrego sąsiedztwa. Tworzymy przestrzeń, do której oprócz jej użytkowników zapraszamy także lokalną społeczność. Zarządzając naszymi obiektami promujemy równocześnie postawy proekologiczne, zdrowy tryb życia i kulturę. Angażujemy się w zewnętrzne akcje charytatywne i współpracujemy z organizacjami, których działalność jest zbieżna z wartościami naszej firmy. Szczegóły dotyczące społecznej odpowiedzialności biznesu opisane są w naszym raporcie rocznym. 2 SPRAWOZDANIE ZARZĄDU Z DZIAŁALNOŚCI CAPITAL PARK SA ORAZ GRUPY KAPITAŁOWEJ CAPITAL PARK W 2021 R. 4.16 AUDYTOR 7 lipca 2020 roku Rada Nadzorcza Capital Park S.A. podjęła uchwałę o wyborze PricewaterhouseCoopers Polska Sp. z o.o. Audyt Sp. K (dawniej: PricewaterhouseCoopers Polska Sp. z o.o.) jako podmiotu dokonującego badania sprawozdania finansowego Capital Park S.A. za rok 2021 oraz skonsolidowanego sprawozdania finansowego Grupy Capital Park za rok 2021. WYNAGRODZENIE WYPŁACONE LUB NALEŻNE ZA ROK OBROTOWY 31.12.2021 31.12.2020 Badanie rocznego sprawozdania finansowego i skonsolidowanego sprawozdania finansowego 137 113 Przegląd śródrocznego sprawozdania finansowego i skonsolidowanego sprawozdania finansowego 62 62 Badanie jednostek zależnych 172 174 Za inne usługi poświadczające 26 26 Razem 397 374 Warszawa, dnia 24 marca 2022 roku PODPISY CZŁONKÓW ZARZĄDU CAPITAL PARK S.A. Jan Motz – Prezes Zarządu Marcin Juszczyk - Członek Zarządu Kinga Nowakowska - Członek Zarządu 2