Capital Park S.A. — Audit Report / Information 2016

Mar 17, 2017

Sprawozdanie biegłego rewidenta

Opinia niezależnego biegłego rewidenta

z badania skonsolidowanego sprawozdania finansowego Grupy Kapitałowej Capital Park za okres od 01.01.2016 r. do 31.12.2016 r.

$Q_{\parallel}$

OPINIA NIEZALEŻNEGO BIEGŁEGO REWIDENTA

Dla Walnego Zgromadzenia Capital Park S.A.

Opinia o skonsolidowanym sprawozdaniu finansowym

Przeprowadziliśmy badanie załączonego skonsolidowanego sprawozdania finansowego Grupy Kapitałowej Capital Park S.A., której Jednostką Dominującą jest Capital Park S.A. z siedzibą w w Warszawie przy ul. Franciszka Klimczaka 1, zwaną dalej Grupą Kapitałową, na które składa się skonsolidowane sprawozdanie z sytuacji finansowej sporządzone na dzień 31 grudnia 2016 roku, skonsolidowane sprawozdanie z zysków i strat i innych całkowitych dochodów, skonsolidowane sprawozdanie zezmian w kapitale własnym oraz skonsolidowane sprawozdanie z przepływów pieniężnych za rok obrotowy kończący się tego dnia, informacje dodatkowe o przyjętych zasadach rachunkowości oraz inne informacje objaśniające.

Odpowiedzialność Zarządu oraz Rady Nadzorczej Jednostki Dominującej

Zarząd Jednostki Dominującej jest odpowiedzialny za sporządzenie i rzetelną prezentację tego skonsolidowanego sprawozdania finansowego zgodnie z Miedzynarodowymi Standardami Sprawozdawczości Finansowej, które zostały zatwierdzone przez Unię Europejską, jego zgodność z obowiązującymi Grupę Kapitałową przepisami prawa oraz statutem, a także za sporządzenie dokumentacji konsolidacyjnej zgodnie z zasadami określonymi w rozporządzeniu Ministra Finansów z dnia 25 września 2009 r. w sprawie szczegółowych zasad sporządzania przez jednostki inne niż banki, zakłady ubezpieczeń i zakłady reasekuracji skonsolidowanych sprawozdań finansowych grup kapitałowych (Dz. U. z 2009 r. nr 169 poz.1327 z późniejszymi zmianami), zwanym dalej rozporządzeniem w sprawie zasad konsolidacji. Zarząd Jednostki Dominującej jest odpowiedzialny również za kontrolę wewnętrzną, którą uznaje za niezbędną, aby sporządzane skonsolidowane sprawozdania finansowe były wolne od nieprawidłowości powstałych wskutek celowych działań lub błedów.

Zgodnie z ustawą z dnia 29 września 1994 r. o rachunkowości (Dz. U. z 2016 r. poz. 1047 z późniejszymi zmianami), zwanej dalej ustawą o rachunkowości, Zarząd Jednostki Dominującej oraz członkowie Rady Nadzorczej są zobowiązani do zapewnienia, aby skonsolidowane sprawozdanie finansowe spełniało wymagania Międzynarodowych Standardów Sprawozdawczości Finansowej, które zostały zatwierdzone przez Unie Europejska, ustawy o rachunkowości oraz rozporządzenia w sprawie zasad konsolidacji.

Odpowiedzialność Biegłego Rewidenta

Naszym zadaniem jest, w oparciu o przeprowadzone badanie, wyrażenie opinii wraz z raportem o tym skonsolidowanym sprawozdaniu finansowym.

Badanie skonsolidowanego sprawozdania finansowego przeprowadziliśmy stosownie do postanowień Krajowych Standardów Rewizji Finansowej w brzmieniu Międzynarodowych Standardów Badania (uchwała nr 2783/52/2015 Krajowej Rady Biegłych Rewidentów z dnia 10 lutego 2015 r. z późniejszymi zmianami), zwanych dalej Krajowymi Standardami Rewizji Finansowej, oraz rozdziału 7 ustawy o rachunkowości. Regulacje te nakładają na nas obowiązek postępowania zgodnego z zasadami etyki oraz zaplanowania i przeprowadzenia badania w taki sposób, aby uzyskać wystarczającą pewność, że skonsolidowane sprawozdanie finansowe nie zawiera istotnego zniekształcenia.

Badanie polega na przeprowadzeniu procedur służących uzyskaniu dowodów badania dotyczących kwot i ujawnień zawartych w skonsolidowanym sprawozdaniu finansowym. Dobór procedur badania zależy od naszego osądu, w tym oceny ryzyka wystąpienia istotnego zniekształcenia skonsolidowanego sprawozdania finansowego na skutek celowych działań lub błędów. Dokonując oceny tego ryzyka bierzemy pod uwagę kontrolę wewnętrzną w zakresie dotyczącym sporządzania oraz rzetelnej prezentacji skonsolidowanego sprawozdania finansowego Grupy Kapitałowej w celu zaprojektowania stosownych w danych okolicznościach procedur badania, nie zaś wyrażenia opinii o skuteczności kontroli wewnętrznej. Badanie obejmuje również ocenę odpowiedniości stosowanej polityki rachunkowości, racjonalności ustalonych przez Zarząd Jednostki Dominującej wartości szacunkowych oraz ocenę ogólnej prezentacji skonsolidowanego sprawozdania finansowego.

Wyrażamy przekonanie, że uzyskane przez nas dowody badania stanowią wystarczającą i odpowiednia podstawę do wyrażenia przez nas opinii z badania.

Zgodnie z ustawą o rachunkowości jesteśmy także zobowiązani stwierdzić w opinii, czy skonsolidowane sprawozdanie finansowe jest zgodne co do formy i treści z obowiązującymi Grupe Kapitałową przepisami prawa i statutem Jednostki Dominującej oraz czy zostało ono sporządzone na podstawie prawidłowo sporządzonej dokumentacji konsolidacyjnej. Stwierdzenia w tym zakresie sformułowaliśmy w oparciu o prace wykonane w trakcie badania.

Opinia

Naszym zdaniem, załączone skonsolidowane sprawozdanie finansowe Grupy Kapitałowei Capital Park:

• przedstawia rzetelnie i jasno sytuację majątkową i finansową Grupy Kapitałowej na 31 grudnia 2016 roku, wynik finansowy oraz przepływy pienieżne za rok dzień obrotowy kończący się tego dnia zgodnie z Międzynarodowymi Standardami Sprawozdawczości Finansowej, które zostały zatwierdzone przez Unię Europejską i przyjętymi zasadami (polityką) rachunkowości Grupy Kapitałowej,
• zostało sporządzone, we wszystkich istotnych aspektach, zgodnie z Międzynarodowymi Standardami Sprawozdawczości Finansowej, które zostały zatwierdzone przez Unię Europejską,
• jest zgodne, we wszystkich istotnych aspektach, co do formy i treści z rozporządzeniem Ministra Finansów z dnia 19 lutego 2009 r. w sprawie informacji bieżących i okresowych przekazywanych przez emitentów papierów wartościowych oraz warunków uznawania za równoważne informacji wymaganych przepisami prawa państwa niebędącego państwem członkowskim (Dz.U. z 2014 r. poz. 133 z późniejszymi zmianami ), zwanym dalej rozporządzeniem o informacjach bieżących i okresowych, oraz z wpływającymi na jego treść postanowieniami statutu Jednostki Dominującej,
• zostało sporządzone na podstawie prawidłowo sporządzonej, we wszystkich istotnych aspektach, dokumentacji konsolidacyjnej zgodnie z wymogami określonymi rozporządzeniem w sprawie zasad konsolidacji.

Sprawozdanie na temat innych wymogów prawa i regulacji

Inne informacje zamieszczone w skonsolidowanym raporcie rocznym

Inne informacje obejmują informacje finansowe i niefinansowe inne niż skonsolidowane sprawozdanie finansowe oraz opinia wraz z raportem z badania. Zarząd Jednostki Dominującej jest odpowiedzialny za te inne informacje. Nasza opinia o skonsolidowanym sprawozdaniu finansowym nie obejmuje tych innych informacji oraz, o ile nie zostało to jednoznacznie wskazane w Sprawozdaniu na temat innych wymogów prawa i regulacji, nie wyrażamy żadnej formy zapewnienia o tych innych informacjach. Ponadto zakres naszych prac oraz charakter naszego zapewnienia są wyłącznie takie jak opisujemy.

W związku z przeprowadzanym badaniem skonsolidowanego sprawozdania finansowego naszym zadaniem, zgodnie w wymogami z Krajowych Standardów Rewizji Finansowej, jest zapoznanie się z tymi innymi informacjami oraz rozważenie, czy nie zawierają one istotnej niespójności ze zbadanym skonsolidowanym sprawozdaniem finansowym. Jeśli stwierdzimy takie istotne niespójności jesteśmy zobowiązani poinformować o tym w naszej opinii.

Nie mamy nic do przekazania w tym zakresie.

Sprawozdanie z działalności

Skonsolidowany raport roczny zawiera sprawozdanie z działalności Grupy Kapitałowej za rok obrotowy kończący się 31 grudnia 2016 r. Zarząd Jednostki Dominującej jest odpowiedzialny za jego sporządzenie oraz złożenie w tym sprawozdaniu oświadczenia o stosowaniu ładu korporacyjnego. Zarząd Jednostki Dominującej oraz członkowie Rady Nadzorczej Jednostki Dominującej są odpowiedzialni za zapewnienie, aby sprawozdanie z działalności Grupy Kapitałowej było zgodne z wymogami rozporządzenia o informacjach bieżących i okresowych oraz ustawy o rachunkowości.

Zgodnie z wymogami ustawy o rachunkowości i rozporządzenia o informacjach bieżących i okresowych, jesteśmy zobowiązani sformułować opinie, czy informacie zawarte w sprawozdaniu z działalności Grupy Kapitałowej oraz oświadczeniu o stosowaniu ładu korporacyjnego uwzględniają przepisy rozporządzenia, a odnośnie do sprawozdania z działalności Grupy Kapitałowej także ustawy o rachunkowości, i są zgodne z informaciami zawartymi w skonsolidowanym sprawozdaniu finansowym. Dodatkowo jesteśmy zobowiazani sformułować oświadczenie, czy w świetle wiedzy o Grupie Kapitałowej i jej otoczeniu uzyskanej podczas badania stwierdziliśmy w sprawozdaniu z działalności Grupy Kapitałowej istotne zniekształcenia, a w przypadku ich stwierdzenia wskazać na czym one polegają.

Zapoznaliśmy się ze sprawozdaniem z działalności Grupy Kapitałowej i oświadczeniem o stosowaniu ładu korporacyjnego. Przeanalizowaliśmy, czy zawierają one informacje wymagane powyższymi przepisami prawa oraz sprawdziliśmy, czy informacje w nich zawarte są zgodne z informacjami zawartymi w skonsolidowanym sprawozdaniu finansowym. Czytając sprawozdanie z działalności Grupy Kapitałowej rozważyliśmy, w oparciu o naszą wiedzę o Grupie Kapitałowej i jej otoczeniu, czy nie zawiera ono istotnych zniekształceń.

Opinia o sprawozdaniu z działalności i oświadczeniu o stosowaniu ładu korporacyjnego

Naszym zdaniem, w oparciu o prace wykonane w związku z badaniem skonsolidowanego sprawozdania finansowego:

załączone sprawozdanie z działalności Grupy Kapitałowej uwzględnia, we wszystkich istotnych aspektach, przepisy rozporządzenia o informacjach bieżących i okresowych i informacje, o których mowa w art. 55 ust. 2 a ustawy o rachunkowości oraz informacje prezentowane w tym sprawozdaniu są zgodne z informacjami zawartymi w zbadanym skonsolidowanym sprawozdaniu finansowym,

oświadczenie o stosowaniu ładu korporacyjnego, zawiera, we wszystkich istotnych aspektach, informacje wymagane rozporządzeniem o informacjach bieżących i okresowych oraz informacje zawarte w tym oświadczeniu są zgodne z informacjami zawartymi w zbadanym skonsolidowanym sprawozdaniu finansowym.

Inne stwierdzenia o sprawozdaniu z działalności Grupy Kapitałowej

W świetle wiedzy o Grupie Kapitałowej i jej otoczeniu uzyskanej podczas badania nie stwierdziliśmy w sprawozdaniu z działalności Grupy Kapitałowej istotnych zniekształceń.

Ub. Telege

Biegły rewident nr 10935

biegły rewident grupy przeprowadzający badanie w imieniu PKF Consult Spółka z ograniczoną odpowiedzialnością Sp. k. podmiotu uprawnionego do badania sprawozdań finansowych nr 477

ul. Orzycka 6 lok. 1B 02-695 Warszawa

Warszawa 17 marca 2017 r.

PKF CONSULT

Spółka z ograniczona odpowiedzialnością Sp.k. 02-695 Warszawa, ul. Orzycka 6 lok. 18 tel. +48 22 560 76 50, fax +48 22 560 76 63 REGON 010143080, NIP 521-052-77-10

Raport

z badania skonsolidowanego sprawozdania finansowego Grupy Kapitałowej Capital Park za okres od 01.01.2016 r. do 31.12.2016 r.

$\overline{a}$

Spis treści

1.	Część ogólna raportu	2
1.1.	Dane identyfikujące Grupę Kapitałową	2
1.1.1.	Nazwa Grupy Kapitałowej	$\overline{2}$
	Siedziba jednostki dominującej	2
1.1.2.	Rejestracja jednostki dominującej w Krajowym Rejestrze Sądowym	2
1.1.3.		2
1.1.4.	Kierownik jednostki dominującej	$\overline{2}$
1.2.	Informacje o jednostkach wchodzących w skład Grupy Kapitałowej	2
1.2.1.	Jednostki objęte skonsolidowanym sprawozdaniem finansowym	4
1.3.	Informacje dotyczące przeprowadzonego badania
1.3.1.	Formalne wymogi dotyczące badania	4
1.3.2.	Informacja o uzyskaniu żądanych informacji, wyjaśnień i oświadczeń	4
1.4.	Informacje o skonsolidowanym sprawozdaniu finansowym za poprzedni rok
	obrotowy	4
		5
2.	Część szczegółowa raportu	5
2.1.	Sytuacja majątkowa i finansowa Grupy Kapitałowej oraz jej wynik finansowy	5
2.2.1.	Sytuacja majątkowa i finansowa Grupy Kapitałowej	6
2.2.2.	Wynik finansowy Grupy Kapitałowej	7
2.2.3.	Wybrane wskaźniki finansowe
2.2.	Prawidłowość stosowanego systemu rachunkowości	8

PKF Consult Spółka z ograniczoną odpowiedzialnością Sp. k. 02-695 Warszawa, ul. Orzycka 6 lok. 1B
Podmiot wpisany na listę podmiotów uprawnionych do badania sprawozdań finansowych pod numerem 477
Sąd Rejonowy dla m.st. War

$\triangledown$

Grupa Kapitałowa Capital Park Raport z badania skonsolidowanego sprawozdania finansowego za rok obrotowy kończący się 31 grudnia 2016 r.

XIII Wydział Gospodarczy

Część ogólna raportu 1.

Dane identyfikujące Grupę Kapitałową $1.1.$

1.1.1. Nazwa Grupy Kapitałowej

Capital Park S.A.

1.1.2. Siedziba jednostki dominującej

02-797 Warszawa, ul. Franciszka Klimczaka 1

1.1.3. Rejestracja jednostki dominującej w Krajowym Rejestrze Sądowym

Sad rejestrowy:

Data: Numer rejestru: REGON: NIP:

Sąd Rejonowy w Warszawie, Krajowego Rejestru Sądowego 17.12.2010 r. KRS0000373001 142742125 1080009913

1.1.4. Kierownik jednostki dominującej

Funkcie kierownika Jednostki Dominującej sprawuje Zarząd.

W skład Zarządu Jednostki Dominującej w roku badanym oraz do dnia wydania opinii wchodzili:

imię i nazwisko	funkcja	okres pełnienia funkcji
Jan Motz	Prezes Zarządu	od 30.09.2013 r.
Marcin Juszczyk	Członek Zarządu	od.30.09.2013 r.
Kinga Nowakowska	Członek Zarządu	od 19.10.2016 r.
Michał Koślacz	Członek Zarządu	do 19.10.2016 r.
Jerzy Kowalski	Członek Zarządu	do 29.01.2016 r.

Informacje o jednostkach wchodzących w skład Grupy Kapitałowej $1.2.$

1.2.1. Jednostki objęte skonsolidowanym sprawozdaniem finansowym

Według stanu na dzień 31 grudnia 2016 r. następujące jednostki wchodzące w skład Grupy Kapitałowej zostały objęte konsolidacją:

Jednostka dominująca:

Capital Park S.A.

Jednostki zależne objęte konsolidacją metodą pełną:

Lp.	Nazwa Spółki	Udział w kapitale i prawach głosu
1	Alferno Investments Sp. z o. o.	100%
$\overline{c}$	ArtN Sp. z o. o.	100%
3	Aspire Investments Sp. z o. o.	100%
4	Capital Park Gdańsk Sp. z o. o.	100%
5	Capital Park Kraków Sp. z o. o.	100%
6	Capital Park Racławicka Sp. z o. o.	100%
$\overline{\mathcal{I}}$	Capital Park Opole Sp. z o. o.	100%
8	CP Development S. à r. l.	100%
9	Real Assets Towarzystwo Funduszy Inwestycyjnych Spółka Akcyjna	100%
10	CP Management Sp. z o. o.	100%
11	CP Property Sp. z o. o.	16%
12	CP Property Sp. z o. o. "SPV1" SK	16%
13	CP Property Sp. z o. o. "SPV2" SK	16%
14	CP Property Sp. z o. o. "SPV3" SK	16%
15	CP Property Sp. z o. o. "SPV4" SK	16%
16	CP Property Sp. z o. o. "SPV5" SK	16%
17	CP Property Sp. z o. o. "SPV6" SK	16%
18	CP Property S.à r.l.	16%
19	CP Property S.C SP	16%
20	CP Property S.C SP 2	16%
21	CP Property S.C SP 3	16%
22	CP Property S.C SP 4	16%
23	CP Retail B.V.	100%
24	CP Retail ("SPV1") Sp. z o. o.	100%
25	CP Retail ("SPV2") Sp. z o. o.	100%
26	Dakota Investments Sp. z o. o.	100%
27	Diamante Investments Sp. z o. o.	100%
28	DT-SPV 12 Sp. z o. o.	100%
29	Elena Investments Sp. z o. o.	100%
30	Emir 30 Sp. z o. o.	100%
31	Fundacja Otwartego Muzeum Dawnej Fabryki Norblina	100%
32	Hazel Investments Sp. z o. o.	100%
33	Marcel Investments Sp. z o. o.	100%
34	Marlene Investments Sp. z o. o.	100%
35	Nerida Investments Sp. z o. o.	100%
36	Orland Investments Sp. z o. o.	100%
37	Real Estate Income Assets Fundusz Inwestycyjny Zamknięty	16%
	Aktywów Niepublicznych	100%
38	Sagitta Investments Sp. z o. o.	100%
39	Sander Investments Sp. z o. o.	100%
40	Silverado Investments Sp. z o.o.	100%
41	Sporty Department Store Sp. z o.o.	100%
42	Vera Investments - Bis Sp. z o. o.	100%
43	Roryd Investments Sp. z o. o.	100%
44	SO SPV 106 Sp. z o.o.	16%
45	Real Estate Income Assets II FIZAN

PKF Consult Spółka z ograniczoną odpowiedzialnością Sp. k. 02-695 Warszawa, ul. Orzycka 6 lok. 1B
Podmiot wpisany na listę podmiotów uprawnionych do badania sprawozdań finansowych pod numerem 477
Sąd Rejonowy dla m.st. War

$3|8$

$\triangledown$

Grupa Kapitałowa Capital Park Raport z badania skonsolidowanego sprawozdania finansowego za rok obrotowy kończący się 31 grudnia 2016 r.

Według stanu na 31.12.2016 r. jednostka dominująca jest znaczącym inwestorem (bezpośrednio lub pośrednio) dla następujących spółek:

Lp.	Nazwa Spółki	Udział w kapitale i prawach głosu
	SO SPV 50	60%
2.	Oberhausen Sp. z o.o.	53%
3.	Patron Wilansów S.à.r.l.	50%
4.	Rezydencja Pałacowa Sp. z o.o.	50%
5.	RM1 Sp. z o.o.	50%

$1.3.$ Informacje dotyczące przeprowadzonego badania

1.3.1. Formalne wymogi dotyczące badania

Badanie skonsolidowanego sprawozdania finansowego przeprowadziliśmy zgodnie z umową z dnia 01.07.2016 r., zawartą na podstawie uchwały Rady Nadzorczej z dnia 28.06.2016 r. odnośnie wyboru podmiotu uprawnionego do badania sprawozdania finansowego.

Biegły rewident grupy oraz PKF Consult Spółka z ograniczoną odpowiedzialnością Sp.k. spełniają wymóg niezależności od badanej Grupy Kapitałowej w rozumieniu art. 56 ust. 3 i 4 ustawy z dnia 7 maja 2009 roku o biegłych rewidentach i ich samorządzie, podmiotach uprawnionych do badania sprawozdań finansowych oraz o nadzorze publicznym (tekst jedn. Dz. U. 2016, poz. 1000).

Informacja o uzyskaniu żądanych informacji, wyjaśnień i oświadczeń $1.3.2.$

Zakres naszych prac nie został ograniczony. W trakcie badania skonsolidowanego sprawozdania finansowego uzyskaliśmy żądane przez nas informacje oraz wyjaśnienia niezbędne do uzyskania właściwych i odpowiednich dowodów badania

Zarząd Jednostki Dominującej złożył w dniu wydania niniejszego raportu oświadczenie o rzetelności i jasności skonsolidowanego sprawozdania finansowego przedstawionego do badania oraz niezaistnieniu zdarzeń po dniu bilansowym wpływających w sposób znaczący na dane wykazane w skonsolidowanym sprawozdaniu finansowym za rok badany.

W trakcie badania skonsolidowanego sprawozdania finansowego Zarząd Jednostki Dominującej złożył wszystkie żądane przez nas oświadczenia, wyjaśnienia i informacje oraz udostepnił nam wszelkie dokumenty i informacje niezbedne do wydania opinii i przygotowania raportu.

Zakres planowanej i wykonanej pracy nie został w żaden sposób ograniczony.

$1.4.$ Informacje o skonsolidowanym sprawozdaniu finansowym za poprzedni rok obrotowy

Skonsolidowane sprawozdanie finansowe sporządzone na dzień 31 grudnia 2015 r. i za okres kończący się tego dnia zostało zbadane przez PKF Consult Spółka z ograniczoną odpowiedzialnością Sp. k. i uzyskało opinię biegłego rewidenta bez zastrzeżeń.

Skonsolidowane sprawozdanie finansowe zostało zatwierdzone w dniu 20.06.2016 r. przez Walne Zgromadzenie Jednostki Dominującej.

Skonsolidowane sprawozdanie finansowe zostało złożone w Sądzie Rejestrowym w dniu 28.10.2016 r.

$2.$ Część szczegółowa raportu

Sytuacja majątkowa i finansowa Grupy Kapitałowej oraz jej wynik $2.1.$ finansowy

2.2.1. Sytuacja majątkowa i finansowa Grupy Kapitałowej

AKTYWA	2015-12-31 zł '000	$%$ sumy bilansowej	2016-12-31 zł '000	% sumy bilansowej	Zmiana %
AKTYWA TRWALE
Nieruchomości inwestycyjne	1934 579	89,9%	2 084 314	89,2%	7,7%
Aktywa z tytułu odroczonego podatku
dochodowego	14 111	0,7%	15 5 91	0,7%	10,5%
Inwestycje w jednostki współkontrolowane	30 709	1,4%	44 697	1,9%	45,6%
Pozostałe aktywa finansowe		0,0%	4 187	0,2%	100,0%
Pozostałe aktywa trwałe	2 4 0 3	0,1%	2 2 4 3	0,1%	$-6,7%$
	1981802	92,1%	2 151 032	92,0%	8,5%
AKTYWA OBROTOWE
Zapasy	12 937	0,6%		0,0%	$-100,0%$
Pozostałe należności i pozostałe aktywa
obrotowe	17 529	0,8%	13 240	0,6%	$-24,5%$
Należności handlowe	9523	0,4%	10 359	0,4%	8,8%
Pozostałe aktywa finansowe	17 123	0,8%	6 2 6 9	0,3%	$-63,4%$
Środki pieniężne i ich ekwiwalenty	113 607	5,3%	156 550	6,7%	37,8%
	170 719	7,9%	186 418	8,0%	9,2%
AKTYWA RAZEM	2 152 521	100,0%	2 3 3 7 4 5 0	100,0%	8,6%
PASYWA	2015-12-31 zł '000	% sumy bilansowej	2016-12-31 zł '000	% sumy bilansowej	Zmiana %
KAPITAŁ WŁASNY
Kapitały własne akcjonariuszy
jednostki dominującej	959 621	44,6%	989 217	42,3%	3,1%
Kapitał zakładowy	105 348	4,9%	106 202	4,5%	0,8%
Kapitał zapasowy	858 320	39,9%	858 320	36,7%	0,0%
Pozostałe kapitały rezerwowe	15 149	0,7%	17 066	0,7%	12,7%
Kapitał rezerwowy z tytułu
niezarejestrowanego kapitału		0,0%	170	0,0%	100,0%
zakladowego i zapasowego Różnice kursowe z przeliczenia	$-2134$	$-0,1%$	$-5418$	$-0,2%$	153,9%
Niepodzielny wynik finansowe	$-61014$	$-2,8%$	$-17062$	$-0,7%$	$-72,0%$
Wynik finansowy bieżącego okresu	43 952	2,0%	29 939	1,3%	$-31,9%$
Udziały niekontrolujące	72 583	3,4%	71 745	3,1%	$-1,2%$
	1 032 204	48,0%	1 060 962	45,4%	2,8%
ZOBOWIĄZANIA DŁUGOTERMINOWE
Kredyty bankowe i inne zobowiązania finansowe	862 764	40,1%	1 003 032	42,9%	16,3%
Zobowiązania z tytułu wyemitowanych obligacji	142 828	6,6%	55 374	2,4%	$-61,2%$
Pozostałe zobowiązania i rezerwy	7 3 8 4	0,3%	47	0,0%	$-99,4%$
Rezerwy z tytułu odroczonego podatku
dochodowego	6 3 8 4	0,3%	5425	0,2%	$-15,0%$
	1 019 360	47,4%	1 063 878	45,5%	4,4%

$5|8$

Grupa Kapitałowa Capital Park
Raport z badania skonsolidowanego sprawozdania
finansowego za rok obrotowy kończący się
31 grudnia 2016 r.

ZOBOWIĄZANIA KRÓTKOTERMINOWE
Kredyty bankowe i inne zobowiązania
finansowe	50 674	2.4%	71 572	3.1%	41.2%
Zobowiązania z tytułu wyemitowanych
obligacji	9 2 8 6	0.4%	113 039	4.8%	1117.3%
Zobowiązania handlowe	14 033	0.7%	11 445	0.5%	$-18.4%$
Pozostałe zobowiązania i rezerwy	26 964	1,3%	16 554	$0.7\%$	$-38.6%$
	100 957	4.7%	212 610	9,1%	110,6%
PASYWA RAZEM	2 152 521	100.0%	2 337 450	100,0%	8,6%

2.2.2. Wynik finansowy Grupy Kapitałowej

	2015 zł '000	2016 zł '000	Zmiana %
Przychody ze sprzedaży produktów	72 373	107 732	48,9%
Przychody ze sprzedaży usług	$-16736$	$-26321$	57,3%
Zysk operacyjny netto	55 637	81 411	46,3%
Przychody z tytułu usług zarządzania	907	1897	109,2%
Strata ze sprzedaży nieruchomości	$-2043$	$-2949$	44,3%
Koszty funkcjonowania spółek celowych	$-5310$	$-5561$	4,7%
Koszty ogólnego zarządu	$-8312$	$-10594$	27,5%
Koszty remontów i napraw nieruchomości	$-682$	$-467$	$-31,5%$
Koszty wyceny programu motywacyjnego	$-3656$	$-3022$	$-17,3%$
Zyski/straty z wyceny nieruchomości	58 754	68 889	17,2%
Pozostałe koszty		$-3881$	100,0%
Udział w zysku/stracie jednostek wycenianych metodą
praw własności	9086	$-1309$	$-114,4%$
Zysk/strata z działalności operacyjnej	104 381	124 414	19,2%
Przychody z tytułu odsetek	2648	2654	0,2%
Koszty odsetek	$-38263$	$-51716$	35,2%
Straty z wyceny zobowiązań finansowych	$-12560$	$-42045$	234,8%
Zysk (strata) przed opodatkowaniem	56 206	33 307	$-40,7%$
Podatek dochodowy	14	1 904	13500,0%
Zysk (strata) netto	56 220	35 211	$-37,4%$
Różnice kursowe z wyceny jednostek działających za
granicą	$-2531$	$-3284$	29,8%
Suma dochodów całkowitych	53 689	31 927	$-40,5%$
Zysk/strata netto przypadająca na akcjonariuszy spółki dominującej	43 952	29 939	$-31,9%$
Zysk/strata netto przypadająca na udziałowców nie sprawujących kontroli	12 2 68	5 2 7 2	$-57,0%$

PKF Consult Spółka z ograniczoną odpowiedzialnością Sp. k. 02-695 Warszawa, ul. Orzycka 6 lok. 1B
Podmiot wpisany na listę podmiotów uprawnionych do badania sprawozdań finansowych pod numerem 477
Sąd Rejonowy dla m.st. War

$6|8$

$\mathbb{P}$

2.2.3. Wybrane wskaźniki finansowe

	Wyszczególnienie	j.m.	2014	2015	2016
1.	Rentowność sprzedaży produktów, towarów i materiałów	$\frac{0}{0}$	81,9%	76.9%	75,6%
	(zysk operacyjny netto / przychody z wynajmu)*100
2.	Rentowność kapitałów własnych (ROE)	$\frac{0}{0}$	$-6.1\%$	4.7%	3.1%
	(wynik finansowy przypadający jednostce dominującej / przeciętny stan kapitałów własnych z wyłączeniem udziałów niekontrolujących) *100
3.	Wskaźnik ogólnego zadłużenia	%	47.3%	52,0%	54.6%
	(zobowiązania ogółem / aktywa ogółem) *100
4.	Wskaźnik płynności l		1,3	1,7	0,9
	(aktywa obrotowe /zobowiązania krótkoterminowe)

PKF Consult Spółka z ograniczoną odpowiedzialnością Sp. k. 02-695 Warszawa, ul. Orzycka 6 lok. 1B
Podmiot wpisany na listę podmiotów uprawnionych do badania sprawozdań finansowych pod numerem 477
Sąd Rejonowy dla m.st. War

$\n 2$

$2.2.$ Prawidłowość stosowanego systemu rachunkowości

Jednostka Dominująca posiada, w istotnym zakresie, aktualną dokumentację opisującą zasady rachunkowości Grupy Kapitałowej, przyjęte przez Zarząd Jednostki Dominującej, w zakresie wymaganym przepisami art. 10 ustawy o rachunkowości oraz dokumentacie konsolidacyjną określoną w rozdziale 6 rozporządzenia w sprawie zasad konsolidacji.

W trakcie przeprowadzonych prac nie stwierdziliśmy znaczących nieprawidłowości dotyczących systemu rachunkowości, które nie zostałyby usunięte, a które mogłyby mieć istotny wpływ na badane skonsolidowane sprawozdanie finansowe i nasze stwierdzenie w opinii dotyczące prawidłowości dokumentacji konsolidacyjnej zgodnie z rozporządzeniem w sprawie zasad konsolidacji i ustawa o rachunkowości.

1. Tilege

Zbigniew Telega Biegły rewident nr 10935

biegły rewident grupy przeprowadzający badanie w imieniu PKF Consult Spółka z ograniczoną odpowiedzialnością Sp. k. podmiotu uprawnionego do badania sprawozdań finansowych nr 477

ul. Orzycka 6 lok. 1B 02-695 Warszawa

Warszawa 17 marca 2017 r.

PKF CONSULT

Spółka z ograniczoną odpowiedzialnością Sp.k. 02-695 Warszawa, ul. Orzycka 6 lok. 18 tel. +48 22 560 76 50, fax +48 22 560 76 63 REGON 010143080, NIP 521-052-77-10