Capital Park S.A. — Annual Report 2015

Mar 18, 2016

ROCZNY JEDNOSTKOWY RAPORT FINANSOWY CAPITAL PARK S.A. ZA 2015 ROK

LIST ZARZĄDU

W imieniu Zarządu Spółki Capital Park S.A. mamy przyjemność przekazać na Państwa ręce Roczny Raport Finansowy Capital Park S.A. za 2015 rok.

Z satysfakcją informujemy, że w 2015 roku zrealizowaliśmy kolejne etapy na drodze realizacji strategii rozwoju Spółki, z którymi w szczegółowy sposób zapoznają się Państwo w dalszej części niniejszego Raportu.

W tym miejscu chcielibyśmy wymienić te działania, z których my, jako Zarząd, jesteśmy najbardziej dumni. Zgodnie z harmonogramem oddaliśmy do użytku obiekt biurowo-usługowy klasy A – Royal Wilanów, usytuowany w prestiżowym sąsiedztwie Pałacu Wilanowskiego oraz ratusza dzielnicy. Royal Wilanów to przyjazna przestrzeń nie tylko dla najemców, ale także okolicznych mieszkańców. Obecnie poziom komercjalizacji budynku wynosi 73%.

Kolejnym sukcesem zeszłego roku była realizacja drugiego etapu kompleksu biurowo-usługowego Eurocentrum Office Complex – budynku Delta. Przebiegła ona zgodnie z planem oraz w ramach ustalonego budżetu. Z przyjemnością informujemy, że w momencie sporządzania niniejszego Raportu, posiadamy już pozwolenie na użytkowanie obiektu, a na powierzchnię wprowadza się pierwszy najemca – Polskie Sieci Elektroenergetyczne.

Kolejny flagowy projekt Grupy to rewitalizacja terenu dawnej Fabryki Norblina. Projekt cieszy się rosnącym zainteresowaniem potencjalnych najemców. Obecnie trwa zaawansowany proces komercjalizacji części handlowo-usługowej, w myśl stworzonej przez nas koncepcji "Make Stories not Stores", w ramach której tworzymy kolekcję marek, nawiązując tym samym do tradycji miejsca i kolekcji platerów produkowanych tu w przeszłości. Jesteśmy na ostatnim etapie prac przygotowującym projekt do budowy.

Rok 2015 na warszawskim rynku biurowym zakończył się rekordowym wolumenem podpisanych transakcji najmu, najwyższą w historii rynku absorpcją netto oraz spadkiem współczynnika pustostanów.

Systematyczny wzrost wskaźników najmu w naszych inwestycjach wynika z wysokiej jakości projektów Capital Park, połączonej z główną przewagą konkurencyjną firmy- unikalną usługą asset managment. Jako jeden z niewielu deweloperów na rynku zarządzamy obiektami po ich realizacji, dzięki czemu tworzymy długoterminową wartość i relacje. Naszą strategię wyróżnia zindywidualizowane podejście do każdego obiektu, unikalny program działań marketingowych i relacji z najemcami oraz wdrożenie koncepcji "Biuro Plus". W samym 2015 roku wynajęliśmy 21 000 mkw. powierzchni, co odzwierciedla atrakcyjność portfela nieruchomości Grupy oraz doświadczenie i profesjonalizm firmy. Przekłada się to na optymalizację wartości i efektywność posiadanego portfela nieruchomości, a jednocześnie osiągnięcie zakładanych celów finansowych.

O skuteczności zarządzania operacyjnego świadczy fakt, iż rok 2015 był kolejnym rokiem, w którym udało nam się utrzymać koszty stałe na bardzo niskim poziomie. Wskaźnik tych kosztów (SG&A) do wartości aktywów wynosił mniej niż 1 proc., co stawia naszą spółkę na jednym z czołowych miejsc wśród deweloperów komercyjnych notowanych na GPW. Cieszy nas rosnące zaufanie Inwestorów, jakim jesteśmy obdarzani.

Sukcesem zakończył się również kolejny rok zarządzania przez Grupę funduszem Real Estate Income Assets FIZ AN. W 2015 roku, zgodnie z planem wypłaciliśmy uczestnikom funduszu roczną dywidendę. W 2016 roku chcemy kontynuować tworzenie produktów inwestycyjnych o charakterze dywidendowym, opartych na nieruchomościach handlowo-usługowych i biurowych, generujących stabilne przepływy pieniężne.

Naszą strategią pozostaje budowa wartości firmy. Wdrażamy ją poprzez konsekwentne realizowanie projektów z naszego portfela oraz identyfikację nowych inwestycji. Koncentrujemy się na nieruchomościach, w których widzimy potencjał wzrostu wartości poprzez ich przebudowę oraz aktywne zarządzanie. W 2015 roku dokonaliśmy zakupu i rozpoczęliśmy proces remodelingu: ETC Gdańsk oraz ETC Swarzędz. Oba projekty są to średniej wielkości centra handlowe pierwszej generacji o ugruntowanej pozycji rynkowej i solidnej bazie najemców. Projekty takie po przebudowie i rekomercjalizacji istotnie zwiększają swoją wartość i mogą w przyszłości być przedmiotem bezpośredniej transakcji rynkowej lub wzbogacać portfolio funduszy nieruchomościowych zarządzanych Capital Park .

W imieniu Zarządu Grupy Capital Park S.A. i całego naszego zespołu dziękujemy za powierzone zaufanie. Mamy nadzieję na dalsze wspólne sukcesy w kolejnym roku.

Jan Motz Michał Koślacz Marcin Juszczyk

WYBRANE DANE FINANSOWE

	31.12.2015		31.12.2014*		31.12.2013*
	000 PLN	000 EUR	000 PLN	000 EUR	000 PLN	000 EUR
Aktywa razem	1 245 423	292 250	1 257 278	294 976	1 207 285	291 108
Inwestycje w jednostki zależ ne	632 317	148 379	701 188	164 509	670 359	161 641
Środki pieniężne i ich ekwiwa lenty	11 031	2 589	123 191	28 902	11 672	2 815
Kapitał własny	964 949	226 434	971 566	227 944	992 026	239 204
Zobowiązania długotermino we	261 856	61 447	215 315	50 516	204 965	49 423
Zobowiązania krótkotermi nowe	18 618	4 369	70 398	16 516	10 294	2 482

	01.01.2015 - 31.12.2015		01.01.2014 - 31.12.2014		01.01.2013 - 31.12.2013
	000 PLN	000 EUR	000 PLN	000 EUR	000 PLN	000 EUR
Przychody z tytułu dywidend	0	0	27 618	6 593	16 489	3 916
Zysk/Strata z działalności operacyjnej	(6 188)	(1 479)	(44 651)	(10 476)	26 914	6 490
Zysk/Strata brutto	(8 731)	(2 086)	(38 404)	(9 167)	25 536	6 064
Zysk/Strata netto	(9 804)	(2 343)	(25 015)	(5 971)	24 543	5 828
Przepływy pieniężne netto
z działalności operacyjnej	(20 575)	(4 917)	(2 460)	(587)	(1 849)	(439)
Przepływy pieniężne netto z działalności inwestycyjnej	(66 276)	(15 837)	(79 887)	(19 070)	(63 297)	(15 031)
Przepływy pieniężne netto z działalności finansowej	(25 310)	(6 048)	193 866	46 277	47 558	11 294

* Tabela przedstawia przekształcone dane porównywalne. Szczegóły przekształcenia zostały przedstawione w Nocie 2 niniejszego sprawozdania finansowego.

ROCZNE JEDNOSTKOWE SPRAWOZDANIE FINANSOWE CAPITAL PARK SA ZA ROK 2015

SPIS TREŚCI

I.	SPRAWOZDANIE Z SYTUACJI FINANSOWEJ 6
II.	SPRAWOZDANIE Z ZYSKÓW I STRAT I INNYCH CAŁKOWITYCH DOCHODÓW 7
III.	SPRAWOZDANIE ZE ZMIAN W KAPITALE WŁASNYM 8
IV.	SPRAWOZDANIE Z PRZEPŁYWÓW PIENIĘŻNYCH 9
V.	OŚWIADCZENIA ZARZĄDU 10
VI.	WPROWADZENIE DO JEDNOSTKOWEGO SPRAWOZDANIA FINANSOWEGO 12
VII.	DODATKOWE INFORMACJE I OBJAŚNIENIA 34
NOTA 1.	INWESTYCJE W JEDNOSTKACH ZALEŻNYCH 34
NOTA 2.	INWESTYCJE W JEDNOSTKI WSPÓŁKONTROLOWANE 35
NOTA 3.	POZOSTAŁE AKTYWA FINANSOWE 36
NOTA 4.	POŻYCZKI DŁUGOTERMINOWE UDZIELONE JEDNOSTKOM ZALEŻNYM I WSPÓŁKONTROLOWANYM 36
NOTA 5.	DŁUGOTERMINOWE ROZLICZENIA MIĘDZYOKRESOWE 37
NOTA 6.	NALEŻNOŚCI HANDLOWE I POZOSTAŁE NALEŻNOŚCI 37
NOTA 7.	KRÓTKOTERMINOWE ROZLICZENIA MIĘDZYOKRESOWE 37
NOTA 8.	ŚRODKI PIENIĘŻNE I ICH EKWIWALENTY 38
NOTA 9.	KAPITAŁY WŁASNE 38
NOTA 10.	DŁUGOTERMINOWE POŻYCZKI OD PODMIOTÓW POWIĄZANYCH 40
NOTA 11.	ZOBOWIĄZANIA Z TYTUŁU KREDYTÓW 40
NOTA 12.	ZOBOWIĄZANIA Z TYTUŁU WYEMITOWANYCH OBLIGACJI 41
NOTA 13.	ZOBOWIĄZANIA HANDLOWE 42
NOTA 14.	POZOSTAŁE ZOBOWIĄZANIA I REZERWY 42
NOTA 15.	PODATEK DOCHODOWY BIEŻĄCY I ODROCZONY 43
NOTA 16.	KOSZTY OPERACYJNE W UKŁADZIE PORÓWNAWCZYM 44
NOTA 17.	PRZYCHODY Z TYTUŁU ODSETEK 45
NOTA 18.	KOSZTY Z TYTUŁU ODSETEK 45
NOTA 19.	POZOSTAŁE PRZYCHODY FINANSOWE 45
NOTA 20.	POZOSTAŁE KOSZTY FINANSOWE 45
NOTA 21.	ZYSK PRZYPADAJĄCY NA JEDNĄ AKCJĘ 46
NOTA 22.	INSTRUMENTY FINANSOWE 46
NOTA 23.	ZARZĄDZANIE RYZYKIEM FINANSOWYM 48
NOTA 24.	ZARZĄDZANIE KAPITAŁEM 50
NOTA 25.	INFORMACJE O TRANSAKCJACH Z JEDNOSTKAMI POWIĄZANYMI 51
NOTA 26.	ZATRUDNIENIE 53
NOTA 27.	WYNAGRODZENIE OSÓB WCHODZĄCYCH W SKŁAD ORGANÓW ZARZĄDZAJĄCYCH, NADZORUJĄCYCH
	I ADMINISTRUJĄCYCH 53
NOTA 28.	WYNAGRODZENIE BIEGŁEGO REWIDENTA 54
NOTA 29.	ZOBOWIĄZANIA WARUNKOWE I POZABILANSOWE 55
NOTA 30.	ZABEZPIECZENIA USTANOWIONE NA MAJĄTKU SPÓŁKI 57
NOTA 31.	ZDARZENIA PO DACIE BILANSU 57

I. SPRAWOZDANIE Z SYTUACJI FINANSOWEJ

AKTYWA	Nota	31.12.2015	31.12.2014*	31.12.2013
Aktywa trwałe
Inwestycje w jednostkach zależnych	1	632 317	701 188	670 359
Inwestycje w jednostkach współkontrolowanych	2	20 469	12 098	31 316
Pożyczki długoterminowe udzielone jednostkom zależnym	4	540 400	396 228	348 808
Długoterminowe rozliczenia międzyokresowe	5,15	29 399	20 773	7 501
Pozostałe aktywa finansowe	3	5 682	0	0
Pozostałe aktywa trwałe		17	0	0
		1 228 284	1 130 287	1 057 984
Aktywa obrotowe
Należności handlowe i pozostałe należności	6	5 946	3 694	137 428
Krótkoterminowe rozliczenia międzyokresowe	7	162	107	201
Środki pieniężne i ich ekwiwalenty	8	11 031	123 191	11 672
		17 139	126 992	149 301
AKTYWA RAZEM		1 245 423	1 257 279	1 207 285

PASYWA	Nota	31.12.2015	31.12.2014	31.12.2013
Kapitały własne
Kapitał zakładowy	9	105 348	104 744	74 559
Kapitał zapasowy ze sprzedaży akcji powyżej ceny nominalnej		858 320	858 320	669 809
Kapitał zapasowy pozostały		24 543	24 543	0
Kapitał rezerwowy z emisji akcji oczekujących na rejestrację		0	0	217 185
Kapitał z wyceny programu motywacyjnego		7 357	4 776	1 734
Niepodzielony wynik finansowy		(20 815)	4 198	4 196
Wynik finansowy bieżącego okresu		(9 804)	(25 015)	24 543
		964 949	971 566	992 026
Zobowiązania długoterminowe
Długoterminowe pożyczki od podmiotów powiąza nych	10	61 408	57 825	57 190
Zobowiązania z tytułu wyemitowanych obligacji	12	142 828	106 344	98 126
Zobowiązania z tytułu kredytów bankowych	11	39 327	42 536	40 919
Rezerwy na zobowiązania oraz z tytułu odroczonego podatku dochodowego	15	18 293	8 610	8 730
		261 856	215 315	204 965
Zobowiązania krótkoterminowe
Zobowiązania z tytułu wyemitowanych obligacji	12	9 286	67 398	3 670
Zobowiązania z tytułu kredytów bankowych	11	7 755	0	0
Zobowiązania handlowe	13	20	173	4 053
Pozostałe zobowiązania i rezerwy	14	1 557	2 827	2 571
		18 618	70 398	10 294
PASYWA RAZEM		1 245 423	1 257 279	1 207 285

* Tabela przedstawia przekształcone dane porównywalne. Szczegóły przekształcenia zostały przedstawione w Nocie 2 niniejszego sprawozdania finansowego.

II. SPRAWOZDANIE Z ZYSKÓW I STRAT I INNYCH CAŁKOWITYCH DOCHODÓW

	Nota	12 miesięcy 2015	12 miesięcy 2014*	12 miesięcy 2013*
Przychody ze sprzedaży		429	370	978
Przychody z tytułu dywidend		0	27 618	16 489
Przychody z tytułu odsetek	17	37 669	24 096	30 458
Koszty z tytułu odsetek	18	(13 632)	(14 510)	(14 990)
Koszty osobowe	16	(611)	(563)	(143)
Pozostałe koszty operacyjne	16	(2 708)	(2 215)	(2 881)
Koszty wyceny programu motywacyjnego	16	(3 656)	(3 906)	1 731
Odpisy aktualizujące wartość udziałów w jednostkach zależnych		(30 641)	(62 859)	0
Udział w zysku/stracie jednostek współkontrolowanych	2	6 962	(12 682)	(4 728)
Strata (zysk) z działalności operacyjnej		(6 188)	(44 651)	26 914
Pozostale przychody finansowe	19	52	10 077	915
Pozostałe koszty finansowe	20	(2 595)	(3 830)	(2 293)
Strata (zysk) przed opodatkowaniem		(8 731)	(38 404)	25 536
Podatek dochodowy	15	(1 073)	13 389	(993)
Strata (zysk) netto		(9 804)	(25 015)	24 543
Suma dochodów całkowitych		(9 804)	(25 015)	24 543
Zysk (strata) netto na jedną akcję (w zł)
Podstawowy za okres obrotowy		(0,09)	(0,24)	0,33
Rozwodniony za okres obrotowy		(0,09)	(0,24)	0,31

* W celu zapewnienia porównywalności danych w sprawozdaniu z zyskow i strat i innych całkowitych dochodów za 2014 rok wyjasniono zmiany w notach 17 i 18 niniejszego Sprawozdania Finansowego

(w tys. PLN)

III. SPRAWOZDANIE ZE ZMIAN W KAPITALE WŁASNYM

99 2 0 26	24 54 3	4 1 96	21 7 18 5	1 7 34	0	66 9 8 09	74 55 9	Ka pit ał w łas ny na dzi eń 31 .12 .20 13
24 54 3	24 54 3	0	0	0	0	0	0	Wy nik ok res u
0	(4 84 5)	4 8 45	0	0	0	0	0	Po dzi ał z ysk u n ett o
(1 73 1)	0	0	0	(1 73 1)	0	0	0	Pła tno ści w for mi e a kcj i w łas nyc h
21 7 1 85	0	0	21 7 1 85	0	0	0	0	Em isja ak cji
75 2 0 29	4 8 45	(64 9)	0	3 4 65	0	66 9 8 09	74 55 9	Ka pit ał w łas ny na dzi eń 01 .01 .20 13
97 1 5 66	(25 01 5)	4 1 98	0	4 7 76	24 54 3	85 8 3 20	104 74 4	Ka pit ał w łas ny na dzi eń 31 .12 .20 14
(25 01 5)	(25 01 5)	0	0	0	0	0	0	Wy nik ok res u
2	(24 54 3)	2	0	0	24 54 3	0	0	Po dzi ał z ysk u n ett o
3 0 42	0	0	0	3 0 42	0	0	0	Pła tno ści w for mi e a kcj i w łas nyc h
1 5 11	0	0	(21 7 1 85 )	0	0	188 51 1	30 185	Em isja ak cji
99 2 0 26	24 54 3	4 1 96	21 7 1 85	1 7 34	0	66 9 8 09	74 55 9	Ka pit ał w łas ny na dzi eń 01 .01 .20 14
96 4 94 9	(9 80 4)	(20 81 5)	0	7 3 57	24 54 3	85 8 3 20	10 5 3 48	Ka pit ał w łas ny na dzi eń 31 .12 .20 15
(34 81 7)	(9 80 4)	(25 01 3)	0	0	0	0	0	Wy Po dzi nik ał z ok ysk res u n u ett o
27 59 6	25 01 5	0	0	2 5 81	0	0	0	Pła tno ści w for mi e a kcj i w łas nyc h
60 4	0	0	0	0	0	0	604	Em isja ak cji
97 1 5 66	(25 01 5)	4 1 98	0	4 7 76	24 54 3	85 8 3 20	104 74 4	Ka pit ał w łas ny na dzi eń 01 .01 .20 15
Raz em ka wła pit sne ały	Wy wy nik ro fin ku tow ob ans ego ro o	wy Sku nik fin mu ans low ow any y	z jąc em Kap ych isji itał na ak re re cji zer jes ocz wo tra eku wy cję	Kap mo itał tyw pro z w acy gra yce jne mu go ny	sow Kap y p itał ozo za st p a a ły	ze Kap spr itał pow zed no za yże mi aży pas nal j ce ak ow nej ny cji y	Kap itał za do kł wy a

IV. SPRAWOZDANIE Z PRZEPŁYWÓW PIENIĘŻNYCH

	12 miesięcy 2015	12 miesięcy 2014	12 miesięcy 2013
DZIAŁALNOŚĆ OPERACYJNA
Zysk / Strata przed opodatkowaniem	(8 731)	(38 404)	25 536
Zyski (straty) z tytułu różnic kursowych	2 543	1 088	(869)
Odsetki i udziały w zyskach (dywidendy)	(24 861)	(10 435)	(30 090)
Zysk (strata) z działalności inwestycyjnej	(8 265)	43 923	0
Zmiana stanu należności	( 2 252)	(663)	(957)
Zmiana stanu zobowiązań, z wyjątkiem pożyczek i kredytów	(5 787)	(6 030)	3 787
Wycena programu akcji pracowniczych	2 581	3 906	(1 728)
Zmiana stanu pozostałych aktywów	(9 752)	957	(7 082)
Zmiana stanu rezerw	0	(802)	2 388
Odpisy aktualizacyjne	30 641	4 000	4 728
Amortyzacja	(17)	0	0
Inne korekty	3 326	0	2 438
Korekty razem	(11 843)	35 944	(27 385)
A. Przepływy pieniężne netto z działalności operacyjnej	(20 574)	(2 460)	(1 849)
DZIAŁALNOŚĆ INWESTYCYJNA
Spłata pożyczek wewnątrzgrupowych	8 585	50 567	25 206
Odsetki otrzymane	824	3 855	1 237
Zbycie udziałów , zwrot dopłat	0	134	40 588
Wpływy z tytułu dywidendy	0	27 618	10 105
Nabycie udziałów	(5)	(46 855)	(3 844)
Udzielone pożyczki wewnątrzgrupowe	(75 680)	(115 206)	(136 589)
B. Przepływy pieniężne netto z działalności inwestycyjnej	(66 276)	(79 887)	(63 297)
DZIAŁALNOŚĆ FINANSOWA
Wpływy z emisji akcji	0	131 795	(1 098)
Wpływ pożyczek od podmiotów powiązanych	0	0	18 263
Wpływ kredytów	5 200	0	42 427
Emisja dłużnych papierów wartościowych	46 115	108 886	0
Wykup dłużnych papierów wartościowych	(65 000)	(35 000)	0
Odsetki zapłacone	(11 501)	(11 815)	(10 718)
Spłaty pożyczek wewnątrzgrupowych	(124)	0	(1 316)
C. Przepływy pieniężne netto z działalności finansowej	(25 310)	193 866	47 558
D. Przepływy pieniężne netto razem	(112 160)	111 519	(17 588)
E. Bilansowa zmiana stanu środków pieniężnych	(112 160)	111 519	(17 588)
F. Środki pieniężne na początek okresu	123 191	11 672	29 260
G. Środki pieniężne na koniec okresu	11 031	123 191	11 672

Oświadczenie Zarządu CAPITAL PARK S.A. w sprawie rzetelnego sporządzenia jednostkowego sprawozdania finansowego

Niniejszym Zarząd CAPITAL PARK S.A. oświadcza, iż wedle najlepszej wiedzy Zarządu, niniejsze roczne jednostkowe sprawozdanie finansowe CAPITAL PARK S.A. i dane porównywalne sporządzone zostały zgodnie z obowiązującymi zasadami rachunkowości, odzwierciedlają w sposób prawdziwy, rzetelny i jasny sytuację majątkową i finansową Spółki oraz jej wynik finansowy. Jednostkowe sprawozdanie zawiera prawdziwy obraz rozwoju i osiągnięć oraz sytuacji Spółki, w tym opis podstawowych ryzyk i zagrożeń.

Jednostkowe sprawozdanie finansowe zostało sporządzone przy założeniu kontynuowania działalności gospodarczej przez Spółkę Capital Park S.A. w dającej się przewidzieć przyszłości. Zarząd Spółki nie stwierdza na dzień podpisania niniejszego jednostkowego sprawozdania finansowego istnienia faktów i okoliczności, które wskazywałyby na zagrożenia dla możliwości kontynuowania działalności w okresie 12 miesięcy po dniu bilansowym, na skutek zamierzonego lub przymusowego zaniechania bądź istotnego ograniczenia dotychczasowej działalności.

Warszawa, dnia 18 marca 2016 r.

PODPISY CZŁONKÓW ZARZĄDU:

Jan Motz Prezes Zarządu

Marcin Juszczyk Michał Koślacz

Członek Zarządu Członek Zarządu

Oświadczenie Zarządu CAPITAL PARK S.A. w sprawie podmiotu uprawnionego do badania rocznego jednostkowego sprawozdania finansowego

Niniejszym Zarząd CAPITAL PARK S.A. oświadcza, iż podmiot uprawniony do badania sprawozdań finansowych, oraz biegły rewident przeprowadzający badanie rocznego jednostkowego sprawozdania finansowego CAPITAL PARK S.A., spełnili warunki do wydania bezstronnych i niezależnych: opinii i raportu z badania, zgodnie z obowiązującymi przepisami i zasadami zawodowymi.

Warszawa, dnia 18 marca 2016 r.

PODPISY CZŁONKÓW ZARZĄDU:

Jan Motz Prezes Zarządu

Marcin Juszczyk Michał Koślacz

Członek Zarządu Członek Zarządu

VI. WPROWADZENIE DO JEDNOSTKOWEGO SPRAWOZDANIA FINANSOWEGO

1. INFORMACJE OGÓLNE O SPÓŁCE

Nazwa:	Capital Park S.A.
Forma prawna:	Spółka Akcyjna
Siedziba:	02-797 Warszawa, ul. Klimczaka 1
Kraj rejestracji:	Polska
Podstawowy przedmiot działalności:	działalność holdingowa
	x realizacja projektów budowlanych związanych ze wznoszeniem budynków x kupno i sprzedaż nieruchomości na własny rachu nek x wynajem i zarządzanie nieruchomościami własny mi
Organ prowadzący rejestr:	Sąd Rejonowy dla m.st. Warszawy w Warszawie, XIII Wydział Gospodarczy Krajowego Rejestru Sądowe go
Numer KRS:	373001
Numer statystyczny REGON:	142742125

2. CZAS TRWANIA

Spółka Capital Park S.A. została utworzona na czas nieoznaczony.

3. IDENTYFIKACJA JEDNOSTKOWEGO SPRAWOZDANIA FINANSOWEGO

Spółka sporządziła jednostkowe sprawozdanie finansowe za okres od 1 stycznia 2015 roku do 31 grudnia 2015 roku, składające się z:

• x Sprawozdania z sytuacji finansowej sporządzonego na dzień 31 grudnia 2015 roku, które po stronie aktywów i pasywów wykazuje sumę 1 245 423 tys. PLN,
• x Sprawozdania z zysków i strat i innych całkowitych dochodów za okres od dnia 1 stycznia 2015 roku do dnia 31 grudnia 2015 roku, wykazującego stratę netto 9 804 tys. PLN,

4. OKRESY PREZENTOWANE

Jednostkowe sprawozdanie finansowe zawiera dane za okres od 1 stycznia 2015 roku do 31 grudnia 2015 roku. Dane porównawcze jednostkowego sprawozdania finansowego prezentowane są:

• x według stanu na dzień 31 grudnia 2014 roku oraz według stanu na dzień 31 grudnia 2013 roku dla sprawozdania z sytuacji finansowej,

• x za okres od 1 stycznia 2014 roku do 31 grudnia 2014 roku oraz za okres od 1 stycznia 2013 roku do 31

• x Sprawozdania ze zmian w kapitale własnym za okres od 1 stycznia 2015 roku do 31 grudnia 2015 roku, wykazującego zmniejszenie stanu kapitału własnego o kwotę 6 617 tys. PLN,

• x Sprawozdania z przepływów pieniężnych za okres od 1 stycznia 2015 roku do 31 grudnia 2015 roku, wykazującego zmniejszenie stanu środków pieniężnych netto o kwotę 112 160 tys. PLN,
• x Dodatkowych informacji i objaśnień.

grudnia 2013 roku dla sprawozdania z zysków i strat i innych całkowitych dochodów oraz sprawozdania z przepływów pieniężnych,

x za okres od 1 stycznia 2014 roku do 31 grudnia 2014 roku oraz za okres od 1 stycznia 2013 roku do 31 grudnia 2013 roku dla sprawozdania ze zmian w kapitale własnym.

5. SKŁAD ORGANÓW JEDNOSTKI WEDŁUG STANU NA DZIEŃ 31 GRUDNIA 2015 r.:

Organami Spółki są Walne Zgromadzenie Akcjonariuszy, Rada Nadzorcza i Zarząd.

Zarząd:

Prezes Zarządu Jan Motz Członek Zarządu Jerzy Kowalski Członek Zarządu Michał Koślacz Członek Zarządu Marcin Juszczyk W okresie od 1 stycznia 2015 roku do 31 grudnia 2015 roku nie nastąpiły zmiany w składzie Zarządu. W dniu 29 stycznia 2016 roku Jerzy Kowalski złożył rezygnację z pełnienia funkcji Członka Zarządu Capital Park S.A.

Rada Nadzorcza:

Przewodniczący Rady Nadzorczej	Keith Breslauer
Członek Rady Nadzorczej	Katarzyna Ishikawa
Członek Rady Nadzorczej	Shane Law
Członek Rady Nadzorczej	Jacek Kseń
Członek Rady Nadzorczej	Anna Frankowska
Członek Rady Nadzorczej	Matthew Utting

W okresie od 1 stycznia 2015 roku do 31 grudnia 2015 roku nie nastąpiły zmiany w składzie Rady Nadzorczej.

6. NOTOWANIA NA RYNKU REGULOWANYM

Od dnia 13 grudnia 2013 r. Spółka jest notowana na Giełdzie Papierów Wartościowych w Warszawie.

7. BIEGLI REWIDENCI

PKF Consult Spółka z ograniczoną odpowiedzialnością Sp.komandytowa.; 02 -695 Warszawa, ul. Orzycka 6 lok. 1B

8. PRAWNICY

Ishikawa Brocławik Sajna Sp.j. Adwokaci i Radcowie Prawni 30-004 Kraków, Al. Słowackiego 66

9. BANKI I INSYTUCJE FINANSOWE

Powszechna Kasa Oszczędności Bank Polski S.A., Getin Noble Bank S.A., Bank Polska Kasa Opieki S.A.

10. KAPITAŁ PODSTAWOWY

Na dzień 31 grudnia 2015 roku kapitał podstawowy Spółki wynosił 105 348 131,00 PLN i dzielił się na 105 348 131 akcji o wartości nominalnej 1,00 PLN każda, w tym:

• 1) 100 000 akcji zwykłych Serii A na okaziciela, nieuprzywilejowanych, objętych za wkład pieniężny,
• 2) 71 693 301 akcji zwykłych Serii B na okaziciela, nieuprzywilejowanych, objętych za wkład pieniężny oraz wkład niepieniężny
• 3) 20 955 314 akcji zwykłych Serii C na okaziciela, nieuprzywilejowanych, objętych za wkład pieniężny
• 4) 604 024 akcji zwykłych Serii D na okaziciela, nieuprzywilejowanych, objętych za wkład pieniężny
• 5) 9 230 252 akcji zwykłych Serii E na okaziciela, nieuprzywilejowanych, objętych za wkład pieniężny oraz wkład niepieniężny
• 6) 2 765 240 akcji zwykłych Serii F imiennych, uprzywilejowanych co do praw głosu, objętych za wkład pieniężny.

Według stanu na dzień 31 grudnia 2015 roku akcjonariuszami Spółki posiadającymi powyżej 5% akcji lub głosów, byli:

		% kapitału akcyj
Akcjonariusz	Liczba akcji	nego	Liczba głosów	% głosów
CP Holdings S. á r. l.	76 869 836	72,97%	76 869 836	71,10%
Jan Motz	2 805 943	2,66%	5 571 183	5,15%
Metlife	5 563 262	5,28%	5 563 262	5,15%
Pozostali	20 109 090	19,09%	20 109 090	18,60%
Razem	105 348 131	100,00%	108 113 371	100,00%

Według stanu na dzień sporządzenia niniejszego sprawozdania finansowego akcjonariuszami Spółki posiadającymi powyżej 5% akcji lub głosów, byli:

		% kapitału akcyj
Akcjonariusz	Liczba akcji	nego	Liczba głosów	% głosów
CP Holdings S. á r. l.	76 869 836	72,97%	76 869 836	71,10%
Jan Motz	2 805 943	2,66%	5 571 183	5,15%
Metlife	5 563 262	5,28%	5 563 262	5,15%
Pozostali	20 109 090	19,09%	20 109 090	18,60%
Razem	105 348 131	100,00%	108 113 371	100,00%

11. INFORMACJA O JEDNOSTKACH POWIĄZANYCH

Spółka jest jednostką dominującą w Grupie Kapitałowej Capital Park i sporządza sprawozdanie skonsolidowane.

Na dzień 31 grudnia 2015 roku w skład Grupy Kapitałowej Capital Park S.A. wchodziły następujące jednostki zależne i współzależne:

				Udział w kapitale
Lp.	Nazwa Spółki	Siedziba	Przedmiot działalności	i prawach głosu
1	Alferno Investments Sp. z o. o. ArtN Sp. z o. o. 1	Warszawa	Działalność deweloperska	100%
2		Warszawa	Działalność deweloperska	100%
3	Aspire Investments Sp. z o. o.	Warszawa	Działalność budowlana i obsługa nieruchomości	100%
4	Capital Park Gdańsk Sp. z o. o.	Warszawa	Działalność budowlana i obsługa nieruchomości	100%
5	Capital Park Kraków Sp. z o. o.	Warszawa	Działalność deweloperska i obsługa nieruchomości	100%
6	Capital Park Racławicka Sp. z o. o.	Warszawa	Działalność budowlana i obsługa nieruchomości	100%
7	Capital Park Opole Sp. z o. o.2	Warszawa	Działalność budowlana i obsługa nieruchomości	100%
8	CP Development S. à r. l.	Luksemburg	Działalność holdingowa	100%
9	Real Assets Towarzystwo Funduszy Inwestycyjnych Spółka Akcyjna	Warszawa	Działalność holdingowa	100%
10	CP Management Sp. z o. o.	Warszawa	Działalność budowlana i obsługa nieruchomości; zarządzanie projek tami Grupy	100%
11	CP Property Sp. z o. o. 10	Warszawa	Działalność holdingowa	15%
12	CP Property Sp. z o. o. "SPV1" SK 3	Warszawa	Obsługa nieruchomości handlowych	15%
13	CP Property Sp. z o. o. "SPV2" SK 3	Warszawa	Obsługa nieruchomości handlowych	15%
14	CP Property Sp. z o. o. "SPV3" SK 3	Warszawa	Obsługa nieruchomości handlowych	15%
15	CP Property Sp. z o. o. "SPV4" SK 3	Warszawa	Obsługa nieruchomości handlowych	15%
16	CP Property Sp. z o. o. "SPV5" SK 3	Warszawa	Obsługa nieruchomości handlowych	15%
17	CP Property Sp. z o. o. "SPV6" SK 3	Warszawa	Obsługa nieruchomości handlowych	15%
18	CP Property S.à r.l.	Luxemburg	Działalność holdingowa	15%
19	CP Property S.C SP	Luxemburg	Działalność holdingowa	15%
20	CP Retail B. V.	Holandia	Działalność holdingowa	100%
21	CP Retail ("SPV1") Sp. z o. o. 12	Warszawa	Działalność budowlana i obsługa nieruchomości	100%
22	CP Retail ("SPV2") Sp. z o. o.	Warszawa	Działalność budowlana i obsługa nieruchomości	100%
23	Dakota Investments Sp. z o. o. 12	Warszawa	Działalność budowlana i obsługa nieruchomości	100%
24	Diamante Investments Sp. z o. o.	Warszawa	Działalność budowlana i obsługa nieruchomości	100%
25	DT-SPV 12 Sp. z o. o.4	Warszawa	Działalność budowlana i obsługa nieruchomości	100%
26	Elena Investments Sp. z o. o.2	Warszawa	Działalność budowlana i obsługa nieruchomości	100%
27	Emir 30 Sp. z o. o.	Warszawa	Działalność budowlana i obsługa nieruchomości	100%
28	Fundacja Otwartego Muzeum Dawnej Fabryki Norblina5	Warszawa	Fundacja	100%
29	Hazel Investments Sp. z o. o.	Warszawa	Działalność budowlana i obsługa nieruchomości	100%

Udział w kapitale i prawach głosu	Przedmiot działalności	Siedziba	Nazwa Spółki	Lp.
100%	Działalność budowlana i obsługa nieruchomości	Warszawa	Marcel Investments Sp. z o. o.	30
100%	Działalność budowlana i obsługa nieruchomości	Warszawa	Marlene Investments Sp. z o. o.	31
100%	Działalność budowlana i obsługa nieruchomości	Warszawa	Nerida Investments Sp. z o. o.	32
53%	Działalność budowlana i obsługa nieruchomości	Warszawa	Oberhausen Sp. z o. o.12	33
100%	Działalność budowlana i obsługa nieruchomości	Warszawa	Orland Investments Sp. z o. o.	34
50%	Działalność holdingowa	Luksemburg	Patron Wilanow S. à r. l. 6	35
15%	Fundusz Inwestycyjny Aktywów Niepublicznych	Warszawa	Real Estate Income Assets Fundusz Inwestycyjny Zamknięty Aktywów Niepublicznych 7	36
100%	Działalność budowlana i obsługa nieruchomości	Warszawa	Sagitta Investments Sp. z o. o.	37
100%	Działalność deweloperska	Warszawa	Sander Investments Sp. z o. o.	38
100%	Działalność deweloperska	Warszawa	Sapia Investments Sp. z o. o.	39
67%	Działalność deweloperska	Warszawa	Sapia Investments Sp. z o. o. Sp.Kom.8	40
100%	Działalność budowlana i obsługa nieruchomości	Warszawa	Silverado Investments Sp. z o.o. 11	41
100%	Sprzedaż detaliczna	Warszawa	Sporty Department Store Sp. z o.o.5	42
50%	Działalność deweloperska	Warszawa	Rezydencje Pałacowa Sp. z o. o. 9	43
50%	Działalność budowlana i obsługa nieruchomości	Warszawa	RM1 Sp. z o. o. 9	44
100%	Działalność budowlana i obsługa nieruchomości	Warszawa	Vera Investments – Bis Sp. z o. o.2	45
100%	Działalność budowlana i obsługa nieruchomości	Warszawa	Zoe Investments Sp. z o. o.	46

Objaśnienia:

¹ Spółka zależna od CP Development S. a r. l.

² Spółki zależne od CP Management Sp. z o. o. ³ Spółki zależne od Real Estate Income Assets Fundusz Inwestycyjny Zamknięty Aktywów Niepublicznych oraz CP Property Sp. z o. o. (komplementariusz, posiada po 1% akcji spółek i 0,1% udziału w zyskach). Spółka posiada pośrednio 15% udziałów ^w kapitałach tych spółek, jednak na podstawie podpisanych umów o zarządzanie posiada pełną zdolność do kierowania. ⁴ Spółka zależna od Vera Investments – Bis Sp. z o.o. i CP Management Sp. z o. o.

⁵ Podmiot zależny od ArtN Sp. z o. o. ⁶ Spółka posiada 50% udziałów w kapitale i prawach głosu oraz 64% udziałów w zysku spółki Patron Wilanow S.à r.l

⁷ Podmiot zależny od CP Retail B. V. Spółka posiada 15% certyfikatów, jednak na podstawie podpisanych umów o zarządzanie

posiada pełną zdolność do kierowania podmiotem. ⁸ Spółka zależna od Sapia Investments Sp. z o. o. 33% udziałów w spółce posiada Wspólnik, podmiot spoza Grupy.

⁹ Spółki zależne od Patron Wilanow S. a r .l. Spółka pośrednio posiada 50% udziałów w kapitale i prawach głosu oraz 64% udzia-

łów w zysku spółek: Rezydencje Pałacowa Sp. z o.o. oraz RM1 Sp. z o. o. 10 Spółki zależne od Real Estate Income Assets Fundusz Inwestycyjny Zamknięty Aktywów Niepublicznych. Grupa posiada pośred-

nio 15% udziałów w kapitale tej Spółki. ¹¹ Podmiot zależny od DT-SVPV 12 Sp. z o. o.

¹² Podmioty zależne od CP Retail B.V.

Zmiany w strukturze jakie miały miejsce w okresie sprawozdawczym, tj. od 1 stycznia do 31 grudnia 2015 r.:

Umowa JV

W dniu 1 kwietnia 2015 r. spółka CP Retail B.V. z siedzibą w Holandii, podmiot zależny od Capital Park S.A. nabyła 53% udziałów w kapitale zakładowym spółki Oberhausen Sp. z o.o. z siedzibą w Warszawie o wartości nominalnej 5 tys. PLN. Drugim udziałowcem, posiadającym 47% udziałów Spółki, jest Galaxy Real Estate Sp. z o.o. podmiot z grupy Akron. Celem porozumienia jest nabycie, przebudowa i zarządzanie centrum handlowym w Gdańsku. W dniu 13 lipca 2015 r. miało miejsce podwyższenie kapitału zakładowego w spółce Oberhausen Sp. z o.o. z kwoty 10 tys. PLN do kwoty 15 tys. PLN, poprzez ustanowienie 100 nowych udziałów, które zostały objęte przed dotychczasowych wspólników w proporcji do ich udziałów we wspólnym przedsięwzięciu. Tym samym CP Retail B.V. spółka zależna od Capital Park S.A. objęła 53 udziałów za kwotę 2 372 tys. PLN, które pokryte zostały gotówką. Nadwyżka wpłaconego kapitału nad ich wartością nominalną, tj. 2 369 tys. PLN została przeznaczona na kapitał zapasowy spółki.

Powstanie nowej spółki

W dniu 20 marca 2015 r. zawiązano spółkę pod firmą Sporty Department Store Sp. z o.o. w organizacji, której jedynym wspólnikiem jest ArtN Sp. z o.o. z siedzibą w Warszawie. Przeznaczeniem spółki jest działalność handlowa w zakresie produktów sportowych. W dniu 16 kwietnia 2015 r. Spółka została zarejestrowana w Krajowym Rejestrze Gospodarczym.

Obniżenie kapitału zakładowego CP Development S. a r.l.

W dniu 21 grudnia 2015 roku Capital Park S.A. jako jedyny udziałowiec spółki CP Development S. a r.l. z siedzibą w Luksemburgu podjął uchwałę o obniżeniu kapitału zakładowego spółki o kwotę 9 mln EUR. Spółka dokonała zwrotu kapitału przenosząc wierzytelności z tytułu objętych obligacji, których emitentem jest ArtN Sp. z o.o.

12. WALUTA

Jednostkowe sprawozdanie finansowe prezentowane jest w tysiącach złotych polskich (PLN), o ile nie podano inaczej.

13. WYCENA POZYCJI WYRAŻONYCH W WALUTACH OBCYCH

W niniejszym jednostkowym sprawozdaniu finansowym zastosowano następujące kursy wymiany walut.

Kurs EUR/PLN	01.01.2015- 31.12.2015	01.01.2014- 31.12.2014	01.01.2013- 31.12.2013
Kurs obowiązujący na ostatni dzień okresu	4,2615	4,2623	4,1472
Kurs średni obliczony dla okresu sprawozdawczego	4,1848	4,1893	4,2110

14. OŚWIADCZENIE ZARZĄDU

Zarząd Spółki oświadcza, że wedle swojej najlepszej wiedzy, niniejsze jednostkowe sprawozdanie finansowe i dane porównywalne sporządzone zostały zgodnie z obowiązującymi zasadami rachunkowości oraz odzwierciedlają w sposób prawdziwy, rzetelny i jasny sytuację majątkową i finansową Spółki oraz jej wynik finansowy.

Jednostkowe sprawozdanie finansowe zostało sporządzone przy założeniu kontynuowania działalności gospodarczej przez Spółkę w dającej się przewidzieć przyszłości. Zarząd Spółki nie stwierdza na dzień podpisania niniejszego jednostkowego sprawozdania finansowego istnienia faktów i okoliczności, które wskazywałyby na zagrożenia dla możliwości kontynuowania działalności w okresie 12 miesięcy po dniu bilansowym, na skutek zamierzonego lub przymusowego zaniechania bądź istotnego ograniczenia dotychczasowej działalności.

Niniejsze jednostkowe sprawozdanie finansowe zostało sporządzone zgodnie z Międzynarodowymi Standardami Sprawozdawczości Finansowej (MSSF), w kształcie zatwierdzonym przez Unię Europejską (UE) na dzień 31 grudnia 2014 roku. Zgodnie z MSR 1 "Prezentacja sprawozdań finansowych", MSSF składają się z Międzynarodowych Standardów Sprawozdawczości Finansowej (MSSF), Międzynarodowych Standardów Rachunkowo¬ści (MSR) i Interpretacji wydanych przez Komitet ds. Interpretacji Międzynarodowej Sprawozdawczości Finansowej (KIMSF).

Zarząd Spółki oświadcza, że podmiot uprawniony do badania sprawozdań finansowych, dokonujący badania jednostkowego sprawozdania finansowego został wybrany zgodnie z przepisami prawa oraz że podmiot ten i biegli rewidenci, dokonujący tego badania, spełniali warunki do wydania bezstronnych i niezależnych: opinii i raportu z badania, zgodnie z właściwymi przepisami prawa krajowego. Biegły rewident został wybrany przez Radę Nadzorczą Capital Park S.A. uchwałą z dnia 19 czerwca 2015 r. w sprawie wyboru biegłego rewidenta. Rada Nadzorcza dokonała powyższego wyboru, mając na uwadze zagwarantowanie pełnej niezależności i obiektywizmu samego wyboru, jak i realizacji zadań przez biegłego rewidenta.

15. ZATWIERDZENIE JEDNOSTKOWEGO SPRAWOZDANIA FINANSOWEGO

Niniejsze roczne jednostkowe sprawozdanie finansowe zostało zatwierdzone przez Zarząd do publikacji i podpisane w dniu 18 marca 2016 roku.

Warszawa, dnia 18 marca 2016 r.

PODPIS OSOBY SPORZĄDZAJĄCEJ:

Dorota Rycak Puławska Accounting Sp. z o.o.

PODPISY CZŁONKÓW ZARZĄDU:

Jan Motz Prezes Zarządu

Marcin Juszczyk Michał Koślacz

Członek Zarządu Członek Zarządu

VII. INFORMACJA DODATKOWA DO JEDNOSTKOWEGO SPRAWOZDANIA FINANSO-

WEGO

1. ZGODNOŚĆ Z MIĘDZYNARODOWYMI STANDARDAMI SPRAWOZDAWCZOŚCI FINANSOWEJ

Niniejsze jednostkowe sprawozdanie finansowe zostało sporządzone zgodnie z Międzynarodowymi Standardami Sprawozdawczości Finansowej (MSSF), w kształcie zatwierdzonym przez Unię Europejską (UE) na dzień 31 grudnia 2015 roku. Zgodnie z MSR 1 "Prezentacja sprawozdań finansowych", MSSF składają się z Międzynarodowych Standardów Sprawozdawczości Finansowej (MSSF), Międzynarodowych Standardów Rachunkowości (MSR) i Interpretacji wydanych przez Komitet ds. Interpretacji Międzynarodowej Sprawozdawczości Finansowej (KIMSF).

2. PODSTAWA SPORZĄDZENIA JEDNOSTKOWEGO SPRAWOZDANIA FINANSOWEGO

Dane w niniejszym jednostkowym sprawozdaniu finansowym zostały podane w tysiącach polskich złotych, które są walutą funkcjonalną i prezentacji Spółki, po zaokrągleniu do pełnych tysięcy.

Jednostkowe sprawozdanie finansowe zostało sporządzone w oparciu o zasadę kosztu historycznego, za wyjątkiem zobowiązań z tytułu kredytów i wy-

3. OPIS PRZYJĘTYCH ZASAD POLITYKI RACHUNKOWOŚCI

Udziały w spółkach zależnych i współkontrolowanych

Inwestycje w jednostkach zależnych i współkontrolowanych są ujmowane zgodnie z MSR 27 w cenie nabycia.

Nie rzadziej niż na każdy dzień bilansowy Spółka dokonuje weryfikacji wartości tych inwestycji pod kątem utraty wartości zgodnie z MSR 36.

Wśród przesłanek do dokonania testu na utratę wartości danej inwestycji w innej jednostce zależnej lub współkontrolowanej można wymienić:

• istotną różnicę pomiędzy wartością tej inwestycji ujawnioną w księgach Spółki jako jednostki dominującej a wartością aktywów netto danej jednostki zależnej lub współkontrolowanej, która przypada Spółce jako jednostce dominującej;

• znacząco niższy zysk albo poniesiona strata, a w szczególności strata znacząco wyższa, albo znacząco niższe przepływy od tych zakładanych w budżecie.

W celu ustalenia wartości inwestycji w jednostkach zależnych i współkontrolowanych, Spółka ustala przyszłą wartość strumienia pieniężnego, który będzie wygenerowany przez daną jednostkę zależną lub współkontrolowaną (zdolność dywidendowa). Wartość przyszłych strumieni pieniężnych obejmuje również wpływy ze sprzedaży udziałów danej jednostki zależnej lub współkontrolowanej, jeśli w zakładanym horyzoncie czasowym taka transakcja jest planowana. Przy ustalaniu przyszłych przepływów nie uwzględnia się przepływów z działalności finansowej ani podatków, ponieważ wartości te znajdują swoje odzwierciedlenie w stopie emitowanych obligacji wycenianych według zamortyzowanego kosztu.

Niniejsze jednostkowe sprawozdanie finansowe podlegało badaniu przez biegłego rewidenta. Opinia i raport z badania publikowany jest razem z niniejszym jednostkowym sprawozdaniem finansowym.

dyskontowej. Ustalenie zdolności dywidendowej danej inwestycji w jednostkę powinno być oparte na wiarygodnych i realnych założeniach co do przyszłych wyników działalności danej jednostki, z uwzględnieniem przewidywalnych warunków rynkowych, w dającej się przewidzieć perspektywie czasowej, a wynik powinien być zdyskontowany do obecnej wartości przyszłych strumieni pieniężnych.

W dalszej kolejności przyszłe strumienie pieniężne, które mają być wygenerowane przez daną jednostkę zależną w części przypadającej Spółce jako jednostce dominującej porównuje się z wartością inwestycji ujawnioną w księgach.

W szczególnych przypadkach, gdy przyszłe przepływy pieniężne, które mają być wygenerowane przez jednostki zależne i współkontrolowane, będą miały wartość ujemną, Spółka, oprócz wartości odpisu aktualizującego w wysokości wartości księgowej danej inwestycji, ujmuje również zobowiązanie w wysokości odpowiadającej udziałowi w zysku lub stracie danej jednostki, która przewyższa wartości jej aktywów własnych netto.

Straty z tytułu utraty wartości ujmowane są niezwłocznie w wyniku finansowym w ciężar kosztów finansowych.

W przypadku gdy, w wyniku przeprowadzonego testu na utratę wartości inwestycji w jednostce zależnej i współkontrolowanej, okaże się ze przesłanki do ustalenia odpisu aktualizującego ustały, odpisy takie podlegają odwróceniu. zyski wynikające z takiego odwrócenia ujmowane są jako pozostałe przychody finansowe.

Wartości niematerialne i prawne

Do wartości (aktywów) niematerialnych i prawnych zaliczane są możliwe do zidentyfikowania niepieniężne składniki aktywów, nieposiadające postaci fizycznej, a w szczególności:

• x autorskie prawa majątkowe, prawa pokrewne,
• x licencje (w tym na programy komputerowe),
• x koncesje,
• x prawa do wynalazków, patentów, znaków towarowych, wzorów użytkowych oraz zdobniczych,
• x know-how;
• x wartość firmy,
• x zaliczki na wartości niematerialne i prawne.

Składnik wartości niematerialnych może być nabyty lub wytworzony we własnym zakresie, ale jest ujmowany tylko wtedy, gdy:

• 1. jest prawdopodobne, że Spółka osiągnie przyszłe korzyści ekonomiczne, które można przyporządkować danemu składnikowi aktywów oraz
• 1. można wiarygodnie ustalić cenę nabycia lub koszt wytworzenia tego składnika.

Początkowo składnik aktywów niematerialnych wycenia się w cenie nabycia lub koszcie wytworzenia. Na dzień bilansowy wartości niematerialne wycenia są według wartości początkowej pomniejszonej o łączne odpisy amortyzacyjne, a także o ewentualne straty z tytułu utraty wartości, przy czym wartość początkową stanowi dla:

• x wartości firmy wartość początkowa ustalona zgodnie z MSSF 3;
• x pozostałych wartości niematerialnych cena nabycia lub koszt wytworzenia.

Na dzień ujęcia składnika wartości niematerialnych Spółka ocenia, czy okres użytkowania jest określony czy nieokreślony, a w przypadku, gdy jest określony ustala metodę i stawkę amortyzacji. Planowane odpisy amortyzacyjne wartości niematerialnych i prawnych ujmowane są jako koszt amortyzacji i dokonywane są według następujących zasad:

• x amortyzacja naliczana jest metodą liniową w okresach miesięcznych;
• x odpisy dokonywane są począwszy od miesiąca następującego po miesiącu, w którym wartość ta jest

gotowa do użytkowania, do końca tego miesiąca, w którym następuje zrównanie sumy odpisów umorzeniowych z ich wartością początkową lub w którym składnik wartości niematerialnych przestaje być wykorzystywany lub przeznaczono go do sprzedaży zgodnie z MSSF 5;

• x dla składników wartości niematerialnych odpisy amortyzacyjne są ustalane na podstawie przewidywanego okresu ekonomicznej użyteczności,
• x dla niskocennych składników wartości niematerialnych i prawnych, których jednostkowa wartość początkowa nie przekracza 2 tys. PLN można ustalić jednorazową stawkę amortyzacji równą 100% do zastosowania w momencie oddania do użytkowania.

W Spółce stosowane są następujące okresy użytkowania składników wartości niematerialnych:

• x licencje na programy komputerowe 2 lata,
• x pozostałe wartości niematerialne i prawne 5 lat.

Okres i metoda amortyzacji są weryfikowane w ostatnim kwartale każdego roku obrotowego. Ewentualne zmiany są ujmowane prospektywnie w ewidencji wartości niematerialnych, tzn. ze skutkiem od pierwszego dnia kolejnego roku obrotowego.

Na każdy dzień bilansowy Spółka dokonuje weryfikacji wartości niematerialnych pod kątem utraty wartości zgodnie z MSR 36. Jeżeli Spółka stwierdzi przesłanki utraty wartości, podejmuje procedury ustalenia wysokości odpisu aktualizującego wartość aktywów. Straty z tytułu utraty wartości ujmowane są niezwłocznie w wyniku finansowym w ciężar pozostałych kosztów operacyjnych. Wartość firmy oraz składniki o nieokreślonym okresie użytkowania nie są amortyzowane. Aktywa te są testowane pod kątem utraty wartości na koniec każdego roku obrotowego oraz za każdym razem, kiedy istnieją przesłanki, że nastąpiła utrata ich wartości.

W momencie zbycia składników wartości niematerialnych wartość początkowa i dotychczasowe umorzenie są wyksięgowywane, a wynik zbycia jest odnoszony w ciężar rachunku zysków i strat, w pozostałe przychody bądź koszty operacyjne. Wynik na zbyciu wartości niematerialnych i prawnych prezentowany jest per saldo jako zysk albo strata.

Rzeczowe aktywa trwałe

Do rzeczowych aktywów trwałych zaliczane są środki trwałe, które są utrzymywane przy dostawach dóbr i świadczeniu usług, oraz w celach administracyjnych oraz którym towarzyszy oczekiwanie, iż będą wykorzystywane przez czas dłuższy niż jeden rok. Zalicza się do nich w szczególności:

• x maszyny, urządzenia i inne rzeczy,
• x ulepszenia w obcych środkach trwałych,
• x środki trwałe w budowie,
• x zaliczki na środki trwałe w budowie.

Początkowo rzeczowe aktywa trwałe wycenia się według ceny nabycia lub kosztu wytworzenia.

Na dzień bilansowy rzeczowe aktywa trwałe wycenia są według cen nabycia lub kosztów wytworzenia pomniejszonych o łączne odpisy amortyzacyjne (umorzeniowe), a także o łączne straty z tytułu utraty wartości.

Planowane odpisy amortyzacyjne składników rzeczowych aktywów trwałych ujmowane są jako koszt amortyzacji i dokonywane są według następujących zasad:

• x amortyzacja naliczana jest metodą liniową w okresach miesięcznych;
• x odpisy dokonywane są począwszy od miesiąca, w którym składnik rzeczowych aktywów trwałych jest gotowy do użytkowania, do końca tego miesiąca, w którym następuje zrównanie sumy odpisów umorzeniowych z ich wartością początkową lub w którym składnik przestaje być wykorzystywany w działalności lub przeznaczono go do sprzedaży zgodnie z MSSF 5;
• x dla niskocennych składników środków trwałych, których jednostkowa wartość początkowa nie przekracza 2 tys. PLN można ustalić jednorazową stawkę amortyzacji równą 100% do zastosowania w momencie oddania do użytkowania.

W Spółce stosowane są następujące okresy ekonomicznej użyteczności środków trwałych:

• 1. nakłady na obce środki trwałe okres ustalany jest w odniesieniu do umowy najmu danego lokalu,
• 1. sprzęt komputerowy 3 lata,
• 1. pozostałe środki trwałe według okresu ekonomicznej użyteczności.

Okres i metoda amortyzacji są weryfikowane w ostatnim kwartale każdego roku obrotowego. Ewentualne zmiany są ujmowane prospektywnie w ewidencji środków trwałych, tzn. ze skutkiem od pierwszego dnia kolejnego roku obrotowego.

W momencie zbycia składników rzeczowych aktywów trwałych, wartość początkowa i dotychczasowe umorzenie są wyksięgowywane, a wynik zbycia jest odnoszony w ciężar rachunku zysków i strat, w pozostałe przychody bądź koszty operacyjne. Wynik na zbyciu środków trwałych prezentowany jest per saldo jako zysk albo strata.

Nie rzadziej niż raz na cztery lata wszystkie składniki środków trwałych podlegają inwentaryzacji metodą spisu z natury.

Wyniki inwentaryzacji porównuje się z wartością środków trwałych, która wynika z ksiąg. Różnice inwentaryzacyjne odnosi się odpowiednio na pozostałe koszty lub przychody operacyjne w okresie w jakim przeprowadzono inwentaryzację.

Leasing

Umowę leasingu, w ramach której zasadniczo wszystkie ryzyka i pożytki z tytułu posiadania przedmiotu leasingu przysługują Spółce, klasyfikuje się jako leasing finansowy. W Spółce jako leasing finansowy są przede wszystkim klasyfikowane umowy, z których wynika, że:

• x leasingobiorca ma możliwość zakupienia składnika aktywów za cenę, która – według przewidywań – będzie na tyle niższa od wartości godziwej ustalonej na dzień, gdy prawo zakupienia składnika będzie mogło zostać zrealizowane, iż w chwili rozpoczęcia leasingu istnieje wystarczająca pewność, że leasingobiorca skorzysta z tego prawa;
• x aktywa będące przedmiotem leasingu mają na tyle specjalistyczny charakter, że tylko leasingobiorca może z nich korzystać bez dokonywania większych modyfikacji (dotyczy to maszyn i urządzeń produkcyjnych).

Przedmiot leasingu finansowego ujmuje się w aktywach z dniem rozpoczęcia leasingu według niższej z dwóch kwot: wartości godziwej przedmiotu leasingu lub wartości bieżącej minimalnych opłat leasingowych. Leasing finansowy, którego przedmiotem są nieruchomości ujmowany jest w wartościach nieruchomości inwestycyjnych, do których stosuje się zasady wyceny przewidziane dla nieruchomości inwestycyjnych.

Spółka klasyfikuje umowy leasingu finansowego jako nieruchomości inwestycyjne, z uwagi na fakt, że przedmiotem umowy są nieruchomości o takim samym charakterze jak inne posiadane nieruchomości.

Podział podstawowych opłat leasingowych na część kapitałową i odsetkową dokonywany jest za pomocą metody wewnętrznej stopy zwrotu (IRR).

Na każdy dzień bilansowy Spółka dokonuje wyceny nieruchomości inwestycyjnych będących przedmiotem umowy leasingu finansowego zgodnie z zasadami wyceny przewidzianymi dla nieruchomości inwestycyjnych. Zyski i straty z tytułu utraty wartości ujmowane są w wyniku finansowym w ciężar pozostałych kosztów operacyjnych.

Leasing, przy którym znacząca część ryzyka i pożytków z tytułu własności pozostaje udziałem leasingodawcy (finansującego), stanowi leasing operacyjny. Opłaty leasingowe uiszczane w ramach leasingu operacyjnego rozliczane są w koszty metodą liniową przez okres leasingu.

Inne aktywa finansowe (instrumenty finansowe inne niż instrumenty pochodne)

Pożyczki, należności i depozyty ujmowane są w dacie powstania. Wszystkie pozostałe aktywa finansowe (w tym aktywa wyceniane w wartości godziwej przez wynik finansowy) są ujmowane w dniu dokonania transakcji, który jest dniem, gdy Spółka staje się stroną wzajemnego zobowiązania dotyczącego danego instrumentu finansowego.

Spółka zaprzestaje ujmować składnik aktywów finansowych w momencie wygaśnięcia praw wynikających z umowy do otrzymywania przepływów pieniężnych z tego składnika aktywów lub od momentu, kiedy prawa do otrzymywania przepływów pieniężnych z aktywa finansowego są przekazywane w transakcji przenoszącej zasadniczo wszystkie znaczące ryzyka i korzyści wynikające z ich własności. Każdy udział w przekazywanym składniku aktywów finansowych, który jest utworzony lub pozostaje w posiadaniu Spółki jest traktowany jako składnik aktywów lub zobowiązanie.

Aktywa i zobowiązania finansowe kompensuje się ze sobą i wykazuje w sprawozdaniu z sytuacji finansowej w kwocie netto, wyłącznie, jeśli Spółka posiada ważny prawnie tytuł do kompensaty określonych aktywów i zobowiązań finansowych lub zamierza rozliczyć daną transakcję w wartości netto poddanych kompensacie składników aktywów i zobowiązań finansowych lub zamierza jednocześnie podlegające kompensacie aktywa finansowe zrealizować, a zobowiązania finansowe rozliczyć.

Spółka klasyfikuje instrumenty finansowe, inne niż pochodne aktywa finansowe do następujących kategorii: aktywa finansowe wyceniane w wartości godziwej przez wynik finansowy, aktywa finansowe utrzymywane do terminu wymagalności, pożyczki i należności oraz aktywa finansowe dostępne do sprzedaży.

Aktywa finansowe wyceniane w wartości godziwej przez wynik finansowy

Aktywa finansowe są klasyfikowane jako inwestycja wyceniana w wartości godziwej przez wynik finansowy, jeśli są przeznaczone do obrotu lub zostały wyznaczone jako wyceniane w wartości godziwej przez wynik finansowy przy początkowym ujęciu. Aktywa finansowe są zaliczane do wycenianych w wartości godziwej przez wynik finansowy, jeśli Spółka aktywnie zarządza takimi inwestycjami i podejmuje decyzje odnośnie kupna i sprzedaży na podstawie ich wartości godziwej. Koszty transakcyjne związane z inwestycją są ujmowane w zysku lub stracie bieżącego okresu w momencie poniesienia.

Aktywa finansowe wyceniane w wartości godziwej przez wynik finansowy wycenia się według wartości godziwej, a zmiany tej wartości ujmuje się w zysku lub stracie bieżącego okresu. Wszelkie zyski i straty dotyczące tych inwestycji ujmowane są w zysku lub stracie bieżącego okresu.

Aktywa finansowe wyceniane w wartości godziwej przez wynik finansowy obejmują kapitałowe papiery wartościowe, które w innym przypadku byłyby klasyfikowane jako przeznaczone do sprzedaży

Aktywa finansowe utrzymywane do terminu wymagalności

Jeśli Spółka ma zamiar i możliwość utrzymywania dłużnych papierów wartościowych do terminu wymagalności, Spółka zalicza je do aktywów finansowych utrzymywanych do terminu wymagalności. Aktywa finansowe utrzymywane do terminu wymagalności są początkowo ujmowane w wartości godziwej powiększonej o bezpośrednio dające się przyporządkować koszty transakcyjne.

Wycena aktywów finansowych utrzymywanych do terminu wymagalności w terminie późniejszym odbywa się według zamortyzowanego kosztu z zastosowaniem metody efektywnej stopy procentowej, po pomniejszeniu o ewentualne odpisy aktualizujące z tytułu utraty wartości. Zbycie lub przeklasyfikowanie większej niż nieznaczącej kwoty aktywów finansowych utrzymywanych do terminu wymagalności, w terminie innym niż blisko upływu terminu wymagalności, powoduje, iż Spółka przekwalifikowuje wszystkie inwestycje utrzymywane do terminu wymagalności do inwestycji dostępnych do sprzedaży oraz powoduje, iż do końca roku obrotowego oraz przez dwa kolejne lata obrotowe Spółka nie może ujmować nabywanych inwestycji jako aktywa finansowe utrzymywane do terminu wymagalności. Do aktywów finansowych utrzymywanych do terminu wymagalności zalicza się obligacje.

Pożyczki i należności są aktywami finansowymi o ustalonych lub możliwych do ustalenia płatnościach, które nie są notowane na aktywnym rynku. Takie aktywa są początkowo ujmowane według wartości godziwej powiększonej o bezpośrednio dające się przyporządkować koszty transakcyjne.

Wycena pożyczek i należności w terminie późniejszym odbywa się według zamortyzowanego kosztu, z zastosowaniem metody efektywnej stopy procentowej, po pomniejszeniu o ewentualne odpisy aktualizujące z tytułu utraty wartości.

Do pożyczek i należności zalicza się również środki pieniężne i ich ekwiwalenty oraz należności z tytułu dostaw i usług.

Nie rzadziej niż na koniec każdego roku obrotowego wszystkie pozycje aktywów finansowych, a w szczególności pożyczki, podlegają weryfikacji zgodnie z zasadą ostrożności.

Wśród przesłanek do dokonania odpisów aktualizujących wartości pożyczek można wymienić:

• x brak zaplanowanych spłat odsetek lub rat pożyczki pomimo upływu uzgodnionego terminu;
• x wątpliwości co do kondycji finansowej pożyczkobiorcy, która może skutkować problemami w spłacie pożyczek i odsetek,
• x ujemna wartość aktywów własnych netto pożyczkobiorcy,

powzięcie informacji o postawieniu pożyczkobiorcy w stan upadłości.

W przypadku wystąpienia którejkolwiek z wyżej wymienionych przesłanek należy ustalić wartość należności w wysokości możliwej do odzyskania, która co do zasady odpowiada jej wartości godziwej. Różnica pomiędzy wartością księgową a nowo ustaloną wartością godziwą stanowi odpis aktualizujący.

Odpis aktualizujący ujmowany jest w kosztach finansowych Rachunku zysków i strat i innych całkowitych dochodów w okresie, w którym dokonano wyceny należności do wartości godziwej.

W przypadku gdy, w wyniku wyceny należności w kolejnym okresie sprawozdawczym, okaże się ze przesłanki do ustalenia odpisu aktualizującego zanikły, odpisy takie podlegają odwróceniu. Zyski wynikające z takiego odwrócenia ujmowane są jako pozostałe przychody finansowe.

Aktywa finansowe dostępne do sprzedaży

Aktywa finansowe dostępne do sprzedaży obejmują inne niż pochodne aktywa finansowe wyznaczone jako dostępne do sprzedaży lub niesklasyfikowane do żadnej z powyższych kategorii.

Po początkowym ujęciu aktywa finansowe dostępne do sprzedaży są wyceniane w wartości godziwej, a skutki zmiany wartości godziwej, inne niż odpisy z tytułu utraty wartości oraz różnice kursowe dotyczące instrumentów dłużnych dostępnych do sprzedaży, są ujmowane w innych całkowitych dochodach i prezentowane w kapitale własnym jako kapitał z wyceny do wartości godziwej. Na dzień wyłączenia inwestycji z ksiąg rachunkowych, skumulowaną wartość zysków lub strat ujętych w kapitale własnym przenosi się do zysku lub straty bieżącego okresu.

Do aktywów finansowych dostępnych do sprzedaży zalicza się kapitałowe i dłużne papiery wartościowe.

Środki pieniężne i ich ekwiwalenty

Do środków pieniężnych i ich ekwiwalentów zaliczane są środki pieniężne w kasie, w banku, środki pieniężne w drodze, a także lokaty bankowe i inne papiery wartościowe oraz odsetki od aktywów finansowych, które są płatne lub wymagalne w ciągu 3 miesięcy od dnia ich otrzymania, wystawienia, nabycia lub założenia.

Krajowe aktywa wykazuje się w ciągu roku obrotowego i na dzień bilansowy w księgach rachunkowych w wartości nominalnej. Wartość nominalna obejmuje doliczone lub ewentualnie potrącone przez bank odsetki.

Na dzień bilansowy aktywa wyrażone w walucie obcej przelicza się po obowiązującym na ten dzień średnim kursie ogłoszonym dla danej waluty przez Narodowy Bank Polski.

W ciągu roku obrotowego wpływy i wypływy z rachunku walutowego są wyceniane według następujących zasad:

• x w przypadku zrealizowanej sprzedaży lub zakupu waluty ewidencja odbywa się według kursu kupna lub sprzedaży użytego do tej transakcji,
• x w sytuacji gdy nie dochodzi do nabycia lub sprzedaży waluty wycena wpływów na rachunek walutowy bankowy i wypływów z tego rachunku odbywa się poprzez zastosowanie średniego kursu NBP z dnia poprzedzającego dzień transakcji,
• x kolejność wyceny rozchodu środków pieniężnych w walucie obcej na rachunkach walutowych i w kasach walutowych odbywa się według metody FIFO.

Należności z tytułu dostaw i usług

W jednostkowym sprawozdaniu finansowym prezentowane są należności z podziałem na krótkoterminowe i długoterminowe. Jako należności długoterminowe ujmowane są należności wymagalne w okresie powyżej 12 miesięcy od dnia bilansowego, a wymagalne w okresie krótszym lub przeznaczone do obrotu prezentowane są jako krótkoterminowe.

Na dzień nabycia lub powstania należności krótkoterminowe ujmuje się według wartości nominalnej, czyli według wartości określonej przy ich powstaniu. Natomiast na dzień bilansowy należności wycenia się w kwocie wymaganej zapłaty, z uwzględnieniem odpisów aktualizujących ich wartość.

Odpisy aktualizujące wartość należności są szacowane według poniższych zasad:

• x dla należności od dłużników postawionych w stan likwidacji lub upadłości – odpis do wysokości należności nieobjętej gwarancją lub innym zabezpieczeniem, zgłoszonej likwidatorowi lub sędziemu komisarzowi w postępowaniu upadłościowym;
• x dla należności od dłużników w przypadku oddalenia wniosku o ogłoszenie upadłości, jeśli majątek dłużnika nie wystarcza na zaspokojenie kosztów postępowania upadłościowego – odpis w pełnej wysokości należności;
• x dla należności kwestionowanych przez dłużników oraz z których zapłatą dłużnik zalega, a według oceny sytuacji majątkowej i finansowej dłużnika spłata należności w umownej kwocie nie jest praw-

dopodobna – odpis do wysokości należności niepokrytej gwarancją lub innym zabezpieczeniem;

• x dla należności stanowiących równowartość kwot podwyższających należności, w stosunku do których uprzednio dokonano odpisu aktualizującego – odpis do wysokości tych kwot, do czasu ich otrzymania lub odpisania;
• x dla należności przeterminowanych, których ryzyko nieściągalności jest znaczne - według indywidualnej oceny Zarządu Spółki – odpis w wysokości wiarygodnie oszacowanej kwoty;
• x dla należności nieprzeterminowanych, których ryzyko nieściągalności jest znaczne według indywidualnej oceny Zarządu Spółki – odpis w wysokości wiarygodnie oszacowanej kwoty;
• x ze względu na zasadę ostrożności naliczone odsetki z tytułu zwłoki w regulowaniu należności przez odbiorców są obejmowane odpisem aktualizującym w wysokości 100% kwoty naliczonej od razu w momencie naliczenia i ujęcia w księgach rachunkowych odsetek (odpis ujmowany jest w ciężar kosztów finansowych).

Odpisy aktualizujące należności, zależnie od rodzaju danej należności, zalicza się odpowiednio do pozostałych kosztów operacyjnych lub kosztów finansowych.

Należności przeterminowane, przedawnione lub nieściągalne zmniejszają dokonane uprzednio odpisy aktualizujące ich wartość. Jeśli od wyżej wymienionych należności nie dokonano odpisów lub dokonano ich w niepełnej wysokości, to należności te zalicza się wtedy odpowiednio do pozostałych kosztów operacyjnych lub kosztów finansowych.

Jeśli przyczyna, dla której dokonano odpisu aktualizującego wartość należności ustanie, to równowartość kwoty, na którą wcześniej utworzono odpis, zwiększa wartość danej należności, a także odpowiednio pozostałe przychody operacyjne lub przychody finansowe.

Odpisy aktualizujące prezentuje się odpowiednio w pozostałych kosztach operacyjnych bądź kosztach finansowych, w zależności od tego jakich należności dotyczą odpisy aktualizujące.

Na dzień powstania należności w walucie obcej są wyceniane według średniego kursu NBP z dnia poprzedzającego dzień powstania należności (np. wystawienia faktury). Na dzień bilansowy należności w walucie obcej wyceniane są według średniego kursu NBP obowiązującego na dzień bilansowy.

Aktywa i rezerwy z tytułu odroczonego podatku dochodowego

Aktywa i rezerwy z tytułu odroczonego podatku dochodowego ustala się i tworzy, stosując podejście bilansowe. Wycena aktywów i rezerw na odroczony podatek dochodowy jest dokonywana na koniec każdego kwartału.

Aktywa z tytułu odroczonego podatku dochodowego ustala się od wszystkich występujących przejściowych różnic ujemnych, nierozliczonych strat podatkowych oraz niewykorzystanych ulg podatkowych do wysokości, do której jest prawdopodobne osiągnięcie zysku do opodatkowania pozwalającego na potrącenie ujemnych różnic przejściowych, strat i ulg podatkowych;

• x z wyjątkiem sytuacji, gdy aktywa z tytułu odroczonego podatku dotyczące ujemnych różnic przejściowych powstają w wyniku początkowego ujęcia składnika aktywów bądź zobowiązania przy transakcji nie stanowiącej połączenia jednostek gospodarczych i w chwili jej zawierania nie mają wpływu ani na wynik finansowy brutto, ani na dochód do opodatkowania czy stratę podatkową oraz
• x w przypadku ujemnych różnic przejściowych z tytułu inwestycji w jednostkach zależnych lub stowarzyszonych oraz udziałów we wspólnych przedsięwzięciach, składnik aktywów z tytułu odroczonego podatku jest ujmowany w bilansie jedynie w takiej wysokości, w jakiej jest prawdopodobne, iż w dającej się przewidzieć przyszłości ww. różnice przejściowe ulegną odwróceniu i osiągnięty zostanie dochód do opodatkowania, który pozwoli na potrącenie ujemnych różnic przejściowych,
• x z wyjątkiem sytuacji, kiedy aktywo z tytułu podatku odroczonego dotyczy skutków aktualizacji wyceny nieruchomości inwestycyjnych do wartości godziwej w spółkach, których dotyczy plan przekształceń struktury Grupy. Plan ten zakłada, że w momencie realizacji tych aktywów, przy spełnieniu określonych warunków przewidzianych prawem, transakcje takie nie będą podlegały opodatkowaniu, w związku z czym aktywo na podatek odroczony w takim przypadku nie zrealizuje się.

Na każdy dzień bilansowy wartość bilansowa składnika aktywów z tytułu odroczonego podatku dochodowego jest powtórnie weryfikowana, czy jest prawdopodobne osiągnięcie zysku do opodatkowania pozwalającego na potrącenie ujemnych różnic przejściowych, strat i ulg podatkowych, tzn.:

– czy istnieją wystarczające dodatnie różnice przejściowe, na które utworzono rezerwy z tytułu odroczonego podatku dochodowego, lub

– czy osiągnięcie dochodu na poziomie pozwalającym na potrącenie ujemnych różnic przejściowych oraz odliczenie strat i ulg podatkowych jest prawdopodobne (przy czym osiągnięcie wystarczającego dochodu uznaje się za prawdopodobne, gdy wynika to z planów finansowych na lata następne).

Rezerwa na podatek odroczony ujmowana jest w odniesieniu do dodatnich różnic przejściowych:

• x z wyjątkiem sytuacji, gdy rezerwa na podatek odroczony powstaje w wyniku początkowego ujęcia wartości firmy lub początkowego ujęcia składnika aktywów bądź zobowiązania przy transakcji nie stanowiącej połączenia jednostek gospodarczych i w chwili jej zawierania nie mającej wpływu ani na wynik finansowy brutto, ani na dochód do opodatkowania czy stratę podatkową oraz
• x w przypadku dodatnich różnic przejściowych wynikających z inwestycji w jednostkach zależnych lub stowarzyszonych i udziałów we wspólnych przedsięwzięciach – z wyjątkiem sytuacji, gdy terminy odwracania się różnic przejściowych podlegają kontroli inwestora i gdy prawdopodobne jest, iż w dającej się przewidzieć przyszłości różnice przejściowe nie ulegną odwróceniu,
• x z wyjątkiem sytuacji, kiedy rezerwa na podatek odroczony dotyczy skutków aktualizacji wyceny nieruchomości inwestycyjnych do wartości godziwej w spółkach, których dotyczy plan przekształceń struktury Grupy. Plan ten zakłada, że w momencie realizacji tych aktywów, przy spełnieniu określonych warunków przewidzianych prawem, transakcje takie nie będą podlegały opodatkowaniu, w związku z czym rezerwa na podatek odroczony w takim przypadku nie zrealizuje się.

Wartość bilansowa składnika rezerw z tytułu odroczonego podatku jest weryfikowana na każdy dzień bilansowy i ulega stosownemu obniżeniu o tyle, o ile przestało być prawdopodobne wystąpienie zobowiązania z tytułu podatku dochodowego.

Aktywa z tytułu odroczonego podatku dochodowego oraz rezerwy na podatek odroczony wyceniane są z zastosowaniem stawek podatkowych, które według przewidywań będą obowiązywać w okresie, gdy składnik aktywów zostanie zrealizowany lub rezerwa rozwiązana, przyjmując za podstawę stawki podatkowe (i przepisy podatkowe) obowiązujące na dzień bilansowy lub takie, których obowiązywanie w przyszłości jest pewne na dzień bilansowy.

Aktywa i rezerwy z tytułu odroczonego podatku dochodowego są ze sobą kompensowane wówczas, gdy Spółka posiada możliwy do wyegzekwowania tytuł prawny do przeprowadzenia kompensat należności z zobowiązaniami z tytułu bieżącego podatku oraz Spółka zakłada jednoczesną realizację aktywów i rezerw na podatek dochodowy z tego samego tytułu. Kompensacie podlega podatek odroczony od przychodów i kosztów z tytułu wycen nieruchomości inwestycyjnych, instrumentów finansowych oraz innych należności i zobowiązań.

Ujęcie w księgach rachunkowych aktywów i rezerw z tytułu odroczonego podatku dochodowego następuje poprzez księgowanie na koniec okresu sprawozdawczego tylko zmiany sald aktywów i rezerw z tytułu odroczonego podatku dochodowego ustalonych na koniec i początek okresu sprawozdawczego.

Jeżeli ustalone aktywa lub utworzone rezerwy z tytułu odroczonego podatku dochodowego dotyczą operacji gospodarczych, których skutek wpływa na wynik finansowy, to korespondują one również z wynikiem finansowym. Aktywa i rezerwy z tytułu odroczonego podatku dochodowego dotyczące operacji rozliczanych z kapitałem (funduszem) własnym odnosi się również na kapitał (fundusz) własny, a nie na wynik finansowy. W sytuacjach określonych w MSR 12 odroczony poda-

tek dochodowy ujmuje się jako korektę wartości firmy.

Rozliczenia międzyokresowe przychodów i kosztów

Czynne rozliczenia kosztów są dokonywane dla kosztów, które dotyczą więcej niż jednego okresu sprawozdawczego. Do rozliczeń międzyokresowych czynnych zaliczane są m.in.:

• x opłacone z góry świadczenia, takie jak prenumerata, ubezpieczenia, czynsze i dzierżawy – rozliczane metodą liniową;
• x opłacone z góry koszty energii elektrycznej, gazu, usług komunikacyjnych lub komunalnych – rozliczane metodą liniową;
• x opłata wstępna przy zawieraniu umów leasingu rozliczana metodą liniową przez okres trwania umowy;

• x koszty generalnych remontów rozliczane metodą liniową przez okres od 1 roku do 3 lat w zależności od decyzji Zarządu Spółki;

• x podatek od nieruchomości, opłata roczna za wieczyste użytkowanie gruntów – rozliczane metodą liniową;

• x przeniesienie ustalonej na dzień bilansowy nadwyżki kosztów wytworzenia niezakończonych usług budowlanych nad kosztami tych usług współmiernych do przychodów – rozliczane zgodnie z zasadami obowiązującymi dla rozliczania usług budowlanych;
• x koszty emisji akcji do dnia emisji rozliczane w dniu emisji.

Metoda liniowa zastosowana do rozliczania kosztów wymienionych powyżej polega na rozliczeniu tych pozycji stosownie do upływu czasu.

Nie rzadziej niż na koniec każdego roku obrotowego wszystkie pozycje rozliczeń międzyokresowych czynnych są weryfikowane pod kątem ich zasadności. Wszystkie pozycje aktywów, których nie można jednoznacznie przypisać do przychodów, które maja zostać osiągnięte w przyszłych okresach sprawozdawczych powinny być odniesione na wynik bieżący.

Bierne rozliczenia międzyokresowe kosztów obejmują:

• x koszty wykonania jeszcze niezakończonych umów usługi budowlane, o których mowa w MSR 11 "Umowy o usługę budowlaną";
• x zobowiązania wynikające z przyjętych przez Spółkę niefakturowanych dostaw i usług; jednak w sprawozdaniu finansowym zalicza się je do zobowiązań handlowych, i to także wtedy, gdy ustalenie przez Spółkę dokładnej ilości i/lub ceny dostawy/usługi może wymagać szacunków.

Rozliczenia międzyokresowe przychodów obejmują:

• x zaliczki i przedpłaty na świadczenia, których wykonanie nastąpi w następnych okresach sprawozdawczych;
• x otrzymane wpłaty lub zafakturowane z góry należności za świadczenia, których wykonanie nastąpi w następnych okresach sprawozdawczych – zalicza się do nich przede wszystkim: otrzymane z góry czynsze, dzierżawy oraz inne zapłaty pobrane z góry, rozliczane w równych ratach w okresach miesięcznych przez okres trwania umowy;
• x nieotrzymane jeszcze kary umowne i odszkodowania dochodzone na drodze sądowej – ich rozliczenie na pozostałe przychody operacyjne następuje w momencie otrzymania przychodu.

Kapitały

Kapitały własne wyceniane są w wartości nominalnej.

Kapitał podstawowy wykazuje się w wysokości określonej w statucie/umowie i w uchwałach o podwyższeniu/umorzeniu kapitału podstawowego i wpisanej w rejestrze sądowym. Do czasu zarejestrowania podwyższenia kapitału kwoty wniesione przez udziałowców wykazane są w księgach rachunkowych jako rozrachunki, a prezentowane w jednostkowym sprawozdaniu finansowym jako pozostałe kapitały rezerwowe.

Różnice między wartością godziwą uzyskanej zapłaty i wartością nominalną akcji są ujmowane w kapitale zapasowym ze sprzedaży akcji powyżej wartości nominalnej. Koszty emisji akcji poniesione przy powstaniu spółki akcyjnej lub podwyższeniu kapitału zakładowego zmniejszają kapitał zapasowy spółki do wysokości nadwyżki wartości emisji nad wartością nominalną akcji.

Pozostałe kapitały obejmują głównie kapitał z rozliczenia nabycia udziałów w spółce Art Norblin oraz kapitał z wyceny programu motywacyjnego (wynagrodzenie w formie akcji spółki dominującej).

Płatności w formie akcji – Program motywacyjny

Wartość godziwa przyznanej opcji zakupu akcji Capital Park S.A. jest ujęta jako koszty z tytułu wynagrodzeń w korespondencji ze zwiększeniem kapitału własnego. Wartość godziwa jest określana na dzień przyznania opcji zakupu akcji przez osoby uprawnione i rozłożona na okres, w którym nabędą oni bezwarunkowo prawo do realizacji opcji.

Kwota obciążająca koszty jest korygowana w celu odzwierciedlenia aktualnej liczby przyznanych opcji, dla których warunki świadczenia pracy oraz warunki nierynkowe nabywania uprawnień są spełnione. W przypadku płatności w formie akcji z warunkami innymi niż warunki nabywania uprawnień, wartość godziwa nagród przyznawanych w płatnościach w formie akcji jest określana w taki sposób, aby odzwierciedlić te warunki natomiast nie jest dokonywana aktualizacja tej wyceny jeżeli występują różnice pomiędzy oczekiwanymi a aktualnymi wynikami.

Wycena zobowiązania jest weryfikowana na koniec każdego okresu sprawozdawczego i na dzień rozliczenia. Wszystkie zmiany w wartości godziwej zobowiązania są wykazywane jako koszty osobowe w zysku lub stracie bieżącego okresu.

Do pozycji Zyski zatrzymane oprócz wyników finansowych za lata poprzednie, odnosi się również skutki istotnych błędów lat poprzednich. Za istotny błąd lat poprzednich uznaje się błąd, w wyniku którego zostanie spełniony jeden z poniższych warunków:

• x wynik finansowy brutto odchyli się o więcej niż 10% i suma bilansowa odchyli się o więcej niż 1%,
• x wynik finansowy brutto odchyli się o więcej niż 10% i przychody netto ze sprzedaży odchylą się o więcej niż 1%.

Spółka koryguje istotne błędy lat poprzednich retrospektywnie i przekształca dane retrospektywnie, o ile jest to wykonalne w praktyce. Korekta istotnego błędu lat poprzednich jest odnoszona w kwocie netto, tzn. po uwzględnieniu wpływu błędu na zobowiązania podatkowe (zarówno o charakterze bieżącym, jak i wynikające z tytułu odroczonego podatku dochodowego).

Zyski osiągnięte w latach poprzednich, również takie które wcześniej zostały przeznaczone na kapitał zapasowy i rezerwowy mogą być wypłacone akcjonariuszom i udziałowcom w formie dywidendy, po pokryciu wszelkich strat z lat poprzednich oraz osiągnięciu minimalnej wysokości kapitału zapasowego przewidzianego przez Kodeks Handlowy dla spółek akcyjnych, tj. 1/3 kapitału akcyjnego.

Zobowiązania finansowe nie będące instrumentami pochodnymi

Wyemitowane instrumenty dłużne oraz zobowiązania podporządkowane są ujmowane przez Spółkę na dzień ich powstania. Wszystkie pozostałe zobowiązania finansowe, w tym zobowiązania wyceniane w wartości godziwej przez wynik finansowy, są ujmowane na dzień zawarcia transakcji, który jest dniem, w którym Spółka staje się stroną umowy zobowiązującej do wydania instrumentu finansowego.

W momencie początkowego ujęcia Spółka wycenia składnik zobowiązań finansowych w jego wartości godziwej skorygowanej o koszty transakcji, które można bezpośrednio przypisać do nabycia lub emisji tych zobowiązań finansowych.

Spółka wyłącza z ksiąg zobowiązanie finansowe, kiedy zobowiązanie zostanie spłacone, umorzone lub ulegnie przedawnieniu.

Spółka używa pochodnych instrumentów finansowych do zabezpieczenia ryzyka kursowego i ryzyka zmiany stóp procentowych. Wbudowane instrumenty pochodne są wydzielane z umowy zasadniczej i wykazywane oddzielnie, jeśli cechy ekonomiczne i ryzyka umowy zasadniczej i wbudowanego instrumentu pochodnego nie są blisko powiązane, oddzielny instrument o tych samych warunkach, co wbudowany instrument pochodny odpowiadałby definicji instrumentu pochodnego i hybrydowy (łączny) instrument nie jest wyceniany według wartości godziwej przez wynik finansowy.

W momencie początkowego wyznaczania pochodnego instrumentu finansowego jako instrumentu zabezpieczającego, Spółka formalnie dokumentuje powiązanie pomiędzy instrumentem zabezpieczającym, a pozycją zabezpieczaną. Dokumentacja ta obejmuje cel zarządzania ryzykiem oraz strategię ustanawiania zabezpieczenia oraz zabezpieczanego ryzyka, jak również metody, jakie zostaną użyte przez Spółkę do oceny efektywności instrumentu zabezpieczającego. Spółka ocenia, zarówno w momencie ustanowienia zabezpieczenia, jak i na bieżąco w okresie późniejszym, czy uzasadnione jest oczekiwanie, iż instrumenty zabezpieczające pozostają "wysoce efektywne" w kompensowaniu zmian wartości godziwej lub przepływów pieniężnych poszczególnych pozycji zabezpieczanych od określonego ryzyka, na które zabezpieczenie zostało ustanowione, a także czy rzeczywisty poziom każdego zabezpieczenia mieści się w przedziale 80-125%.

Zabezpieczenia przepływów pieniężnych z przyszłych transakcji stosuje się dla przyszłych, wysoce prawdopodobnych transakcji, obarczonych ryzykiem zmian przepływów pieniężnych, których skutki zostałyby ujęte w zysku lub stracie bieżącego okresu.

Pochodne instrumenty finansowe są ujmowane początkowo w wartości godziwej. Koszty transakcji są ujmowane w momencie poniesienia w zysku lub stracie bieżącego okresu. Po początkowym ujęciu, Spółka wycenia pochodne instrumenty finansowe w wartości godziwej, zyski i straty wynikające ze zmiany wartości godziwej ujmuje się w przychodach lub kosztach finansowych albo jako zwiększenie wartości nieruchomości inwestycyjnych, jeśli instrument pochodny zabezpieczenia przepływy dotyczące wytworzenia takiej nieruchomości we własnym zakresie.

Rezerwy

Rezerwy zgodnie z MRS 37 tworzone są wówczas, gdy na Spółce ciąży obowiązek (prawny lub zwyczajowo oczekiwany) wynikający ze zdarzeń przeszłych, i gdy prawdopodobne jest, że wypełnienie tego obowiązku spowoduje konieczność wypływu korzyści ekonomicznych oraz można dokonać wiarygodnego oszacowania kwoty tego zobowiązania. Jeżeli Spółka spodziewa się, że koszty objęte rezerwą zostaną zwrócone, na przykład na mocy umowy ubezpieczenia, wówczas zwrot ten jest ujmowany jako odrębny składnik aktywów, ale tylko wtedy, gdy jest rzeczą praktycznie pewną, że zwrot ten rzeczywiście nastąpi.

Podstawą tworzenia rezerwy jest rzetelny szacunek dokonany przez Zarząd Spółki. Na każdy dzień bilansowy Spółka weryfikuje zasadność i wysokość kwoty utworzonej rezerwy.

Utworzenie lub zwiększenie kwoty rezerwy zalicza się odpowiednio do kosztów podstawowej działalności operacyjnej, kosztów finansowych albo nakładów inwestycyjnych na nieruchomości lub zapasy, zależnie od okoliczności, z którymi przyszłe zobowiązania się wiążą. Wykorzystanie rezerwy jest związane z powstaniem zobowiązania, na które uprzednio utworzono rezerwę, jest ono księgowane jako zmniejszenie rezerwy i zwiększenie zobowiązania. Rezerwa może być wykorzystana wyłącznie zgodnie z celem, na jaki była pierwotnie utworzona. Niewykorzystane rezerwy, wobec zmniejszenia lub ustania ryzyka uzasadniającego ich utworzenie na dzień, na który okazały się zbędne, zmniejszają koszty podstawowej działalności operacyjnej albo odpowiednio zwiększają pozostałe przychody operacyjne lub przychody finansowe, w zależności od tego, które koszty zostały wcześniej obciążone tworzoną rezerwą. Przykładami rezerw są rezerwy tworzone na:

1. restrukturyzację i likwidację – podstawą tworzenia rezerwy są nakłady, które jednocześnie w sposób nieodzowny wynikają z restrukturyzacji i zarazem nie są związane z bieżącą działalnością Spółki; w kwocie rezerwy mogą być przykładowo uwzględnione odprawy i odszkodowania wynikające z prawa pracy czy też koszty likwidacji działalności objętych restrukturyzacją, jak np. koszty lub straty związane z karami lub odszkodowaniami z tytułu zerwanych umów lub niezrealizowanych umów; rezerwa na restrukturyzację nie obejmuje kosztów związanych z przyszłą działalnością, np. kosztów marketingu, szkolenia pozostającej załogi, koszty zmian przyporządkowania służbowego pozostających pracowników, wprowadzenia nowych systemów i sieci dystrybucji itp. Utworzone rezerwy na restrukturyzację zwiększają pozostałe koszty operacyjne.

2. udzielone gwarancje i poręczenia – podstawą oceny prawdopodobieństwa możliwego obowiązku utworzenia rezerwy jest analiza przebiegu wywiązywania się podmiotu, któremu udzielono gwarancji lub poręczenia ze zobowiązań objętych gwarancją lub poręczeniem, w przypadku złej kondycji podmiotu, któremu udzielono gwarancji lub poręczenia wysokość rezerwy będzie zależała od przewidywanej przez Spółkę możliwości spłaty zobowiązania przez ten podmiot; sam fakt udzielenia gwarancji i poręczenia nie jest podstawą utworzenia rezerwy, konieczne jest wtedy natomiast ujawnienie zobowiązania warunkowego;

3. 1. skutki toczącego się postępowania sądowego podstawą oceny prawdopodobieństwa możliwego obowiązku utworzenia rezerwy może być przebieg postępowania sądowego lub opinie prawników; ustalając kwotę rezerwy, należy wziąć pod uwagę nie tylko kwotę roszczenia określoną w pozwie, ale również koszty postępowania sądowego;
4. 1. przewidywane straty z podpisanych umów.

Zobowiązania handlowe i pozostałe zobowiązania

W jednostkowym sprawozdaniu finansowym prezentowane są zobowiązania z podziałem na krótkoterminowe i długoterminowe. Jako zobowiązania długoterminowe są ujmowane zobowiązania wymagalne w okresie powyżej 12 miesięcy od dnia bilansowego, a wymagalne w okresie krótszym lub przeznaczone do obrotu prezentowane są jako krótkoterminowe.

Zobowiązania krótkoterminowe, w tym krótkoterminowe zobowiązania z tytułu dostaw i usług, zobowiązania z tytułu wynagrodzeń oraz zobowiązania publicznoprawne są wyceniane na dzień bilansowy w kwocie wymagającej zapłaty. Kwota wymagająca zapłaty oznacza obowiązek naliczenia odsetek, np. z tytułu zaległej zapłaty przypadających do zapłaty na dzień bilansowy.

Na dzień powstania zobowiązania te ujmuje się według wartości nominalnej, czyli według wartości określonej przy ich powstaniu.

Na dzień powstania zobowiązania w walucie obcej są wyceniane według średniego kursu NBP z dnia poprzedzającego dzień powstania zobowiązania (np. wystawienia faktury). Na dzień bilansowy zobowiązania w walucie obcej wyceniane są według średniego kursu NBP obowiązującego na dzień bilansowy.

Pozostałe zobowiązania obejmują w szczególności kaucje od najemców (jako zabezpieczenia umów najmu), kaucje od generalnych wykonawców (kaucje należytego wykonania umowy oraz kaucje za brak gwarancji dobrego wykonania umowy), zobowiązania z tytułu podatków i zobowiązania z tytułu otrzymanych zaliczek, które będą rozliczone poprzez dostawę towarów, usług lub środków trwałych.

Przychody z podstawowej działalności operacyjnej

Przychody są wpływami korzyści ekonomicznych danego okresu, powstałymi w toku zwyklej działalności gospodarczej Spółki, które skutkują zwiększeniem kapitału własnego w inny sposób niż wynikający z wpłat udziałowców.

Do podstawowych przychodów z działalności operacyjnej Spółka zalicza:

• x przychody z tytułu należnych dywidend od spółek zależnych,
• x przychody z tytułu udostępniania znaku towarowego,
• x
• x inne przychody z tytułu sprzedaży usług.

Dywidendy są ujmowane w momencie ustalenia praw akcjonariuszy do ich otrzymania.

Koszty podstawowej działalności operacyjnej

Do podstawowych kosztów działalności operacyjnej Spółka zalicza:

• x koszty osobowe, w tym w szczególności koszty wynagrodzeń członków Zarządu oraz Rady Nadzorczej,
• x koszty wyceny programu motywacyjnego członków Zarządu,
• x pozostałe koszty operacyjne, a w szczególności: koszty konsultantów, wydatki administracyjne, koszty prawne, koszty przygotowania i badania sprawozdań finansowych,
• x koszty odpisów aktualizujących wartość aktywów innych niż finansowe, ustalone zgodnie z MSR 36.

Dodatkowo w działalności operacyjne Spółka prezentuje udział w zysku lub stracie jednostek współkontrolowanych, które wyceniane są metodą praw własności.

Przychody i koszty finansowe

Przychody i koszty z tytułu odsetek są ujmowane zgodnie z metodą memoriałową.

Pozycja innych przychodów oraz kosztów finansowych obejmuje głównie zrealizowane i niezrealizowane różnice kursowe powstające w związku ze spłatą oraz wyceną zobowiązań finansowych oraz odpisy aktualizujące wartość aktywów finansowych ustalone zgodnie z MSR 36.

Koszty finansowania zewnętrznego ujmowane są jako koszty w momencie ich poniesienia, z wyjątkiem kosztów, które są związane z wytworzeniem (budową) lub nabyciem składnika aktywów. W takim przypadku koszty finansowania zewnętrznego są aktywowane, pod warunkiem, że istnieje prawdopodobieństwo, że w przyszłości przyniosą one korzyści ekonomiczne.

Podatki dochodowe – podatek bieżący

Zobowiązania i należności z tytułu bieżącego podatku za okres bieżący i okresy poprzednie wycenia się w wysokości kwot przewidywanej zapłaty na rzecz organów podatkowych lub podlegających zwrotowi od organów podatkowych.

Zasady prezentacji sprawozdania z przepływów pieniężnych

Spółka sporządza sprawozdanie z przepływów pieniężnych metodą pośrednią. Metoda pośrednia polega na korygowaniu zysku lub straty o:

• x rezultaty transakcji nie mających gotówkowego charakteru, takie jak zmiany stanu należności i zobowiązań, czynne i bierne rozliczenia międzyokresowe, amortyzacja, zyski i straty z tytułu różnic kursowych
• x wpływy i wypływy dotyczące działalności inwestycyjnej i finansowej.

Spółka prezentuje przepływy pieniężne w podziale na:

• x działalność operacyjną która przedstawia wpływy i wydatki z podstawowej działalności Grupy oraz wszelkie inne przepływy gotówkowe nie uwzględnione w żadnej z niżej wymienionych rodzajów działalności,
• x działalność inwestycyjną która przedstawia wpływy i wydatki z tytułu nabycia i sprzedaży inwestycji długo i krótkoterminowych innych niż środki pieniężne, jak również wpływy i wydatki związane z działalnością w segmencie mieszkaniowym,
• x działalność finansową która przedstawia zmiany wysokości i struktury wniesionego kapitału własnego oraz zadłużenia Grupy.

Działalność operacyjna

Przepływy pieniężne z działalności operacyjnej pochodzą przede wszystkim z podstawowej działalności przynoszącej Spółce przychody. Są to pieniężne skutki transakcji i innych zdarzeń uwzględnionych przy ustaleniu zysku lub straty Spółki, takich jak:

• x wpływy ze sprzedaży usług i refakturowania kosztów na najemców
• x zapłacone dostawy dóbr i usług,
• x zapłacone i otrzymane podatki, w tym podatek dochodowy
• x zapłacone świadczenia pracownicze
• x wpływy i wydatki z tytułu zaciągniętych i spłaconych kredytów, pożyczek, wyemitowanych obligacji i innych papierów wartościowych
• x inne wpływy i wydatki związane z podstawową działalnością Grupy

Działalność inwestycyjna

Przepływy pieniężne z działalności inwestycyjnej prezentują nakłady, które będą służyć wytwarzaniu przychodów i generowaniu środków pieniężnych w przyszłości, jak również wpływy ze sprzedaży takich składników majątku, których okres gospodarczego wykorzystania przekraczał standardowy cykl wytwarzania usług przez Spółkę. Są to w szczególności skutki pieniężne takich transakcji jak:

• x wpływy i wypływy związane z przejęciem lub sprzedażą jednostek zależnych lub ich części,
• x środki pieniężne i ich ekwiwalenty w jednostce zależnej, która została przejęta lub sprzedana,
• x wpływy i wypływy związane z nabyciem i zbyciem środków trwałych i wartości niematerialnych i prawnych, w tym również zaliczki,
• x wpływy i wypływy związane z nabyciem i zbyciem inwestycji w nieruchomości, w tym również zaliczki,
• x wpływy i wypływy związane z nabyciem i zbyciem inwestycji mieszkaniowych, w tym również zaliczki,
• x środki pieniężne otrzymane i zapłacone z tytułu realizacji instrumentów finansowych, chyba ze realizacja takiego instrumentu jest ścisłe związana z działalnością operacyjna lub finansową,
• x wpływy z lokowania środków pieniężnych.

Działalność finansowa

Przepływy pieniężne z działalności finansowej prezentują wpływy i wydatki związane z finansowaniem działalności Spółki, których celem jest możliwość oszacowania roszczeń przyszłych przepływów pieniężnych podmiotów dostarczających Spółce kapitał. Są to w szczególności takie pozycje jak:

• x wpływy z tytułu emisji akcji lub innych instrumentów finansowych
• x środki pieniężne zapłacone akcjonariuszom z tytułu ich udziału w zysku i kapitale własnym

4. ZMIANY MIĘDZYNARODOWYCH STANDARDÓW SPRAWOZDAWCZOŚCI FINANSOWEJ

Sporządzając sprawozdanie finansowe za rok 2015 jednostka stosuje takie same zasady rachunkowości jak przy sporządzaniu rocznego sprawozdania finansowego za rok 2014, z wyjątkiem zmian do standardów i nowych standardów i interpretacji zatwierdzonych przez Unię Europejską, które obowiązują dla okresów sprawozdawczych rozpoczynających się w dniu lub po 1 stycznia 2015 roku:

Poprawki do MSSF (2011-2013) – zmiany w ramach procedury wprowadzania corocznych poprawek do MSSF

MSSF 1 Zastosowanie Międzynarodowych Standardów Sprawozdawczości Finansowej po raz pierwszy – wyjaśnienie dotyczące stosowania różnych wersji standardów. Gdy nowa wersja standardu nie jest jeszcze obowiązkowa, ale możliwe jest jej wcześniejsze zastosowanie, podmiot przyjmujący MSSF może przyjąć starą lub nową wersję, o ile ten sam standard zostanie zastosowany do wszystkich prezentowanych okresów. MSSF 3 Połączenia przedsięwzięć – zmiana polega na wyjaśnieniu, że MSSF 3 nie ma zastosowania do ujęcia utworzenia wspólnych porozumień wg MSSF 11. Wyjaśniono także, ze to wyłączenie z zakresu stosowania standardu dotyczy wyłącznie sprawozdań finansowych samego wspólnego porozumienia.

MSSF 13 Wycena w wartości godziwej – wyjaśnienie, że "wyłączenie portfelowe" zawarte w MSSF 13, które pozwala jednostkom określać wartość godziwą grupy aktywów i zobowiązań finansowych w kwocie netto, dotyczy wszystkich umów (w tym niefinansowych) wchodzących w zakres MSR 39 lub MSSF 9

MSR 40 Nieruchomości inwestycyjne- wyjaśnienie, że MSR 40 i MSSF 3 nie wykluczają się wzajemnie. Wytyczne zawarte w MSR 40 pomagają jednostkom sporządzającym sprawozdanie finansowe odróżnić nieruchomość inwestycyjną od nieruchomości zajmowanych przez właściciela. Jednostki sporządzające sprawozdanie finansowe powinny także korzystać z wytycznych podanych w MSSF 3 w celu ustalenia , czy nabycie nieruchomości inwestycyjnej stanowi połączenie przedsięwzięć.

Poprawki do MSSF (2010-2012) – zmiany w ramach procedury wprowadzania corocznych poprawek do MSSF

x wypływy z tytułu zapłaconych rat leasingowych.

MSSF 2 Płatności oparte na akcjach - wyjaśnienie definicji "warunku nabycia uprawnień" oraz osobno definiuje "warunek związany z wynikami" i "warunek związany ze świadczeniem usługi"

MSSF 3 Połączenia przedsięwzięć – w zmianie wyjaśniono, że zobowiązanie do dokonania zapłaty warunkowej, które spełnia definicję instrumentu finansowego, klasyfikowane jest jako zobowiązanie finansowe lub kapitał własny na podstawie definicji zawartych w MSR 32 Instrumenty finansowe – prezentacja. Wyjaśniono także, że każda zapłata warunkowa, która kwalifikowana jest jako kapitał własny, zarówno finansowa, jak i niefinansowa, jest wyceniana w wartości godziwej na każdy dzień sprawozdawczy, a zmiany wartości godziwej ujmowane są w wyniku finansowym. W związku z ta zmiana zmienione zostały także MSSF 9, MSR 37 i MSR 39.

MSSF 8 Segmenty operacyjne – został wprowadzony wymóg, że osąd dokonany przez kierownictwo przy agregowaniu segmentów operacyjnych musi zostać ujawniony. W takim ujawnieniu należy zaprezentować opis segmentów, które zostały połączone, wskaźniki ekonomiczne na podstawie których ustalono, że połączone segmenty mają podobne cechy ekonomiczne. Poza tym wprowadzony został wymóg, w przypadku wykazywania aktywów segmentu, zaprezentowania uzgodnienia sumy aktywów segmentu z aktywami jednostki w bilansie.

MSR 16 Rzeczowe aktywa trwałe i MSR 38 Wartości niematerialne – zmiana w obu standardach wyjaśnia sposób ujmowania wartości bilansowej brutto i umorzenia, gdy jednostka stosuje model wartości przeszacowanej. W przypadku przeszacowania podział między wartością bilansową brutto a umorzeniem ujmowany jest w jeden z poniżej podatnych sposobów:

x wartość bilansowa brutto jest przeszacowywana w sposób spójny z przeszacowaniem wartości bilansowej, a umorzenie jest korygowane tak, aby było równe różnicy między wartością bilansową brutto a wartością bilansową uwzgledniającą umorzenie i odpisy z tytułu utraty wartości, albo

x umorzenie jest odliczane od wartości bilansowej brutto składników aktywów.

MSR 24 Ujawnianie informacji na temat podmiotów powiązanych – wprowadzono wymóg ujawnienia informacji na temat podmiotu, który świadczy na rzecz jednostki sprawozdawczej lub jej podmiotu dominującego usługi kluczowego personelu kierowniczego ("podmiotu zarządzającego"). Jednostka sprawozdawcza nie jest zobowiązana do ujawniania wynagrodzeń wypłaconych przez podmiot zarządzający pracownikom lub dyrektorom tego podmiotu, ale jest zobowiązana do ujawniania kwot wypłacanych przez jednostkę sprawozdawczą podmiotowi zarządzającemu za wyświadczone usługi.

Zmiany do MSR 19 "Programy określonych świadczeń: składki pracownicze". Składki wpłacone przez pracowników lub strony trzecie, powiązane wyłącznie z pracą świadczoną przez pracowników w tym samym okresie, w którym zostały wpłacone, traktować jako zmniejszenie kosztów zatrudnienia i rozliczać przez ten sam okres.

Pozostałe składki pracownicze byłyby przypisywane do okresu zatrudnienia w ten sam sposób, w jaki rozlicza się świadczenia brutto objęte programem.

W 2015 roku Spółka przyjęła wszystkie nowe i zatwierdzone standardy i interpretacje wydane przez Radę Międzynarodowych Standardów Rachunkowości i Komitet ds. Interpretacji Międzynarodowych Standardów Rachunkowości i zatwierdzone do stosowania w UE, mające zastosowanie do prowadzonej przez nią działalności i obowiązujące w okresach sprawozdawczych od 1 stycznia 2015r.

Przyjęcie powyższych zmian standardów nie spowodowało zmian w polityce rachunkowości Spółki, natomiast spowodowało rozszerzenie ujawnień zawartych w sprawozdaniu finansowym.

Spółka nie skorzystała z możliwości wcześniejszego zastosowania standardów i zmian do standardów zatwierdzonych przez Unię Europejską, które obowiązują dla okresów sprawozdawczych rozpoczynających się w dniu lub po 1 stycznia 2016 roku:

Poprawka do MSR 16 Rzeczowe aktywa trwałe i MSR 38 Wartości niematerialne: Wyjaśnienia dotyczące akceptowalnych metod amortyzacji (rzeczowych aktywów trwałych i wartości niematerialnych) – obowiązująca w odniesieniu do okresów sprawozdawczych rozpoczynających się w dniu lub po 1 stycznia 2016

W odniesieniu do amortyzacji środków trwałych przypomniano, że metoda amortyzacja powinna odzwierciedlać tryb konsumowania przez jednostkę gospodarczą korzyści ekonomicznych ze składnika aktywów. W zmianie do MSR 16 dodano jednak, iż metoda oparta na przychodach (odpisy amortyzacyjne dokonywane proporcjonalnie do przychodów generowanych przez jednostkę z tytułu działalności, w której wykorzystywane są określone składniki aktywów trwałych) nie jest właściwa. RMSR wskazała, że wpływ na wysokość przychodów ma szereg innych czynników, w tym takich jak np. inflacja, która nie ma absolutnie nic wspólnego ze sposobem konsumowania korzyści ekonomicznych ze składników rzeczowych aktywów trwałych.

W odniesieniu do składników aktywów niematerialnych (czyli w ramach poprawki do MSR 38) uznano jednak, że w pewnych okolicznościach można uznać, iż zastosowanie metody amortyzacji opartej na przychodach będzie właściwe. Sytuacja taka wystąpi, jeżeli jednostka wykaże, że istnieje ścisły związek między przychodami a konsumpcją korzyści ekonomicznych ze składnika aktywów niematerialnych oraz dany składnik aktywów niematerialnych jest wyrażony jako prawo do uzyskania określonej kwoty przychodów (kiedy jednostka osiągnie określoną kwotę przychodów dany składnik aktywów niematerialnych wygaśnie) – przykład może stanowić prawo do wydobywania złota ze złoża, aż osiągnięty zostanie określony przychód.

Poprawka do MSSF 11 Wspólne ustalenia umowne: Ujmowanie udziałów we wspólnych działaniach – obowiązująca w odniesieniu do okresów sprawozdawczych rozpoczynających się w dniu lub po 1 stycznia 2016. Poprawka wprowadza dodatkowe wytyczne dla transakcji nabycia (przejęcia) udziałów we wspólnym działaniu, które stanowi przedsięwzięcie zgodnie z definicją MSSF 3. MSSF 11 wskazuje zatem obecnie, że w takiej sytuacji jednostka powinna, w zakresie wynikającym ze swojego udziału we wspólnym działaniu, zastosować zasady wynikające z MSSF 3 Połączenia przedsięwzięć (jak również inne MSSF niestojące w sprzeczności z wytycznymi MSSF 11) oraz ujawnić informacje, które są wymagane w odniesieniu do połączeń. W części B standardu przedstawiono bardziej szczegółowe wskazówki dotyczące sposobu ujęcia m.in. wartości firmy, testów na utratę wartości.

Zmiany do MSR 1 Prezentacja sprawozdań finansowych : Inicjatywa w zakresie ujawniania informacji obowiązujące w odniesieniu do okresów sprawozdawczych rozpoczynających się w dniu lub po 1 stycznia 2016 roku,

Zmiany mają na celu zachęcenie jednostek do zastosowania profesjonalnego osądu w celu określenia, jakie informacje podlegają ujawnieniu w sprawozdaniu finansowym jednostki oraz gdzie i w jakiej kolejności zaprezentować ujawnienia w sprawozdaniu finansowym.

Zmiany do MSR 27 Jednostkowe sprawozdania finansowe : Metoda praw własności w jednostkowym sprawozdaniu finansowym - obowiązujące w odniesieniu do okresów sprawozdawczych rozpoczynających się w dniu lub po 1 stycznia 2016 roku.

Zmiany dotyczą zastosowania metody praw własności w jednostkowych sprawozdaniach finansowych. Mają na celu przywrócenie tej metody jako dodatkowej opcji rozliczania inwestycji w jednostkach zależnych, wspólnych przedsięwzięciach i jednostkach stowarzyszonych.

Poprawki do MSSF (2012-2014) - zmiany w ramach procedury wprowadzania corocznych poprawek do MSSF – obowiązujące w odniesieniu do okresów sprawozdawczych rozpoczynających się w dniu lub po 1 stycznia 2016 roku.

Poprawka do MSR 16 Rzeczowe aktywa trwałe i MSR 41 Rolnictwo : Rośliny produkcyjne – obowiązująca w odniesieniu do okresów sprawozdawczych rozpoczynających się w dniu lub po 1 stycznia 2016. Zmiana wnosi, aby rośliny produkcyjne, obecnie w zakresie standardu MSR 41 Rolnictwo, ujmowane były w oparciu o zapisy MSR 16 Rzeczowe aktywa trwałe, tj. przy zastosowaniu modelu ceny nabycia (kosztu wytworzenia) bądź modelu opartego na wartości przeszacowanej. Zgodnie z MSR 41 wszelkie aktywa biologiczne wykorzystywane w działalności rolniczej wycenia się w wartości godziwej pomniejszonej o szacunkowe koszty związane ze sprzedażą.

MSSF 5 Aktywa trwałe przeznaczone do sprzedaży oraz działalność zaniechana – zmiany w metodach zbycia,

Wprowadzenie specjalnych wytycznych dotyczących przypadku reklasyfikacji składnika aktywów (lub grupy aktywów przeznaczonych do zbycia) z przeznaczonych do sprzedaży na przeznaczone do dystrybucji (lub odwrotnie), lub w przypadku zaniechania ich klasyfikacji jako przeznaczonych do dystrybucji. Tego typu reklasyfikacja nie będzie stanowiła zmiany planu sprzedaży lub dystrybucji, wobec czego dotychczasowe wymogi dotyczącej klasyfikacji, prezentacji i wyceny nie ulegną zmianie. Aktywa, które przestały spełniać kryterium przeznaczonych do dystrybucji (i nie spełniają kryteriów przeznaczonych do sprzedaży) należy traktować tak samo, jak aktywa, które przestały kwalifikować się jako przeznaczone do sprzedaży. Proponuje się, by poprawki miały zastosowanie prospektywne.

MSSF 7 Instrumenty finansowe: ujawnienia – obsługa kontraktów; zastosowanie zmian do MSSF 7 przy kompensacie danych ujawnianych w skróconych śródrocznych sprawozdaniach finansowych,

Dodanie wytycznych precyzujących, czy dany kontrakt usługowy stanowi kontynuację zaangażowania w przekazywany składnik aktywów dla celów ujawnienia informacji wymaganych w odniesieniu do przekazywanych składników aktywów. Paragraf 42C(c) MSSF 7 stanowi, że przekazanie umów zgodnie z kontraktem usługowym nie oznacza samo w sobie ciągłości zaangażowania związanej z obowiązkiem ujawniania informacji o ich przekazaniu. W praktyce jednak większość kontraktów usługowych zawiera dodatkowe klauzule, skutkujące utrzymaniem ciągłości zaangażowania w dany składnik aktywów, np. jeżeli kwota i/lub termin wypłaty opłat za usługi zależy od kwoty i/lub terminu otrzymania wpływów pieniężnych. Proponowane poprawki przyczyniłyby się do wyjaśnienia tej kwestii.

Proponowane poprawki do MSSF 7 eliminują wątpliwości dotyczące uwzględniania wymogów ujawniania kompensaty aktywów i zobowiązań finansowych w skróconych śródrocznych sprawozdaniach finansowych. Proponuje się sprecyzowanie, że ujawnienia dotyczące kompensaty nie są wymagane w stosunku do wszystkich okresów śródrocznych.

MSR 19 Świadczenia pracownicze – stopa dyskonta: emisje na rynkach regionalnych,

Proponuje się wprowadzenie poprawek do MSR 19 w celu wyjaśnienia, że wysoko oceniane obligacje przedsiębiorstw wykorzystywane do szacowania stopy dyskonta świadczeń po okresie zatrudnienia powinny być emitowane w tej samej walucie, co te zobowiązania. Proponowane poprawki umożliwią ocenę wielkości rynku takich obligacji na poziomie waluty. Propozycje obowiązywałyby retrospektywnie.

MSR 34 Śródroczna sprawozdawczość finansowa – ujawnianie informacji "w innym miejscu śródrocznego raportu finansowego".

Proponuje się wyjaśnienie, czy informacje wymagane w MSR 34 przedstawione są w ramach śródrocznego raportu finansowego, ale poza śródrocznym sprawozdaniem finansowym. Zgodnie z propozycją, informacje takie musiałyby być włączone do sprawozdania śródrocznego przez odniesienie do innej części raportu śródrocznego dostępnego dla użytkowników na tych samych warunkach i w tym samym czasie, co śródroczne sprawozdanie finansowe.

Według szacunków Spółki, wymienione wyżej standardy, interpretacje i zmiany do standardów nie będą miały istotnego wpływu na sprawozdanie finansowe Spółki

VIII.DODATKOWE INFORMACJE I OBJAŚNIENIA

NOTA 1. INWESTYCJE W JEDNOSTKACH ZALEŻNYCH

UDZIAŁY W SPÓŁKACH ZALEŻNYCH – W CENIE NABYCIA	31.12.2015	31.12.2014	31.12.2013
udziały lub akcje	715 161	753 392	675 087
odpisy aktualizujące wartość udziałów	(82 844)	(52 204)	(4 728)
	632 317	701 188	670 359
	31.12.2015	31.12.2014	31.12.2013
CP Retail B. V.	290 823	290 823	6 308
CP Development S. à r. l.	96 345	134 574	134 574
Vera Investments-bis Sp. z o.o.	81 128	81 128	0
CP Management Sp. z o. o.	42 735	42 735	42 735
Hazel Investments Sp. z o. o.	31 244	31 244	31 244
Marlene Investments Sp. z o. o.	27 776	27 776	27 776
Diamante Investments Sp. z o. o.	22 597	22 597	11 597
Capital Park Gdańsk Sp. z o. o.	20 872	20 873	20 873
Orland Investments Sp. z o. o.	19 983	19 983	19 983
Capital Park Racławicka Sp. z o. o.	18 372	18 372	18 372
Marcel Investments Sp. z o. o.	15 286	15 286	15 286
Capital Park Kraków Sp. z o. o.	14 685	14 685	14 685
Sander Investments Sp. z o. o.	6 678	6 677	1 133
Sapia Investments Sp. z o. o.	5 322	5 322	5 322
Alferno Investments Sp. z o. o.	5 003	5 003	3
Zoe Investments Sp. z o. o.	4 720	4 720	4 720

Aspire Investments Sp. z o. o. 3 977 3 976 3 976 Sagitta Investments Sp. z o. o. 3 400 3 400 3 400 Emir 30 Sp. z o. o. 3 046 3 046 3 046 CP Invest S.A. 1 050 1 050 0 Nerida Investments Sp. z o. o. 117 117 117 CP Retail ("SPV 2) Sp. z o.o. 5 5 0 Dakota Investments Sp. z o. o. 0 0 224 065 Pozostałe (15 spółek) 0 0 85 872 Razem 715 161 753 392 675 087

Odpisy aktualizujące wartość udziałów

Razem	(82 844)	(52 204)	(4 728)
Pozostałe (3 spółki)	0	0	(4 728)
Zoe Investments Sp. z o. o.	(1 800)	(1 800)	0
Orland Investments Sp. z o. o.	(3 148)	0	0
Diamante Investments Sp. z o. o.	(12 562)	0	0
Sander Investments Sp. z o. o.	(4 872)	(1 879)	0
Marlene Investments Sp. z o. o.	(3 652)	(2 086)	0
CP Management Sp. z o. o.	(9 747)	(4 386)	0
Alferno Investments Sp. z o. o.	(5 003)	(5 003)	0
Capital Park Kraków Sp. z o. o.	(11 999)	(6 989)	0
Vera Investments-bis Sp. z o.o.	(30 061)	(30 061)	0
UDZIAŁY W SPÓŁKACH ZALEŻNYCH – ODPISY AKTUALIZUJĄCE	31.12.2015	31.12.2014	31.12.2013

W wyniku przeprowadzonych na dzień 31 grudnia 2015 r. testów na utratę wartości Zarząd Spółki zdecydował o dokonaniu odpisów aktualizujących wartości udziałów w spółkach zależnych i współkontrolowanych w łącznej wysokości 30 641 tys. PLN. Odpisy aktualizujące są wynikiem:

• i) sprzedaży nieruchomości inwestycyjnych oraz zakończenia działalności przez niektóre spółki zależne oraz,
• ii) uwzględnienia pogorszonych prognoz co do możliwości zrealizowania planów biznesowych przez niektóre spółki zależne.

NOTA 2. INWESTYCJE W JEDNOSTKI WSPÓŁKONTROLOWANE

Spółka prezentuje udziały we wspólnych przedsięwzięciach, wyceniane metodą praw własności. Na wartość bilansową tych wspólnych przedsięwzięć składają się wartość udziałów w tych jednostkach, jak również udzielone tym podmiotom pożyczki wraz z naliczonymi odsetkami z uwzględnieniem odpisów aktualizujących. Spółka prezentuje udziały we wspólnych przedsięwzięciach w wartości netto, to znaczy pomniejszone o zoW dniu 21 grudnia 2015 roku Capital Park S.A. jako jedyny udziałowiec spółki CP Development S. a r.l. z siedzibą w Luksemburgu podjął uchwałę o obniżeniu kapitału zakładowego spółki o kwotę 9 mln EUR. Spółka dokonała zwrotu kapitału przenosząc wierzytelności z tytułu objętych obligacji, których emitentem jest ArtN Sp. z o.o.

bowiązania z tytułu udziału w tych przedsięwzięciach, które odpowiadają oszacowanym przyszłym przepływom pieniężnym z tytułu pokrycia strat we wspólnych przedsięwzięciach.

W poniższej tabeli zaprezentowano szczegóły wyceny zaangażowania we wspólne przedsięwzięcia oraz podstawowe informacje dotyczące zawartego porozumienia jak również podstawowe dane finansowe.

Razem	20 469	12 098	31 316
Rezerwa na szacowane przyszłe przepływy	(5 720)	(12 682)	0
Odpis aktualizujący wartość pożyczek	(4 000)	(4 000)	0
Udzielone pożyczki długoterminowe	30 189	28 780	24 679
Odpis aktualizujący wartość udziałów	(6 637)	(6 637)	0
Wartość udziałów	6 637	6 637	6 637
WARTOŚĆ ZAANGAŻOWANIA WE WSPÓLNE PRZEDSIĘWZIĘCIE PATRON WILANÓW	31.12.2015	31.12.2014*	31.12.2013

* Poniższa tabela przedstawia przekształcone dane porównywalne.

Poniższa tabela przedstawia dane przed i po przekształceniu w związku ze zmianą prezentacji Rezerwy na przyszle przepływy z tytułu zaangażowania we wspólne przedsięwzięcie. Rezerwy te w zatwierdzonym Sprawozdaniu z sytuacji finansowej na dzień 31 grudnia 2014 roku były prezentowane jako Zobowiązania długoterminowe. W przekształconym Sprawozdaniu z sytuacji finansowej Rezerwa ta jest prezentowana łącznie (jako pomniejszenie) z aktywami z tytułu nabytych udziałów w jednostkach współkontrolowanych oraz aktywami z tytułu udzielonych pożyczek tym jednostkom.

PRZEKSZTAŁCONE DANE PORÓWNYWALNE	Dane na 31.12.2014 przekształcone	Zmiana prezen tacji Rezerwy	Dane na 31.12.2014 zatwierdzone
Aktywa razem/Pasywa razem	1 257 279	(12 682)	1 269 961
Inwestycje w jednostkach zależnych i współkontrolowanych	713 286	12 098	701 188
Pożyczki długoterminowe	396 228	(24 780)	421 008
Rezerwa na zobowiązania oraz z tytułu odroczonego podatku dochodo wego	8 610	(12 682)	21 292

Spadek rezerwy na szacowane przyszłe przepływy w stosunku do stanu na dzień 31 grudnia 2014 r. wynika z aktualizacji rezerwy z tego tytułu na dzień 31 grudnia 2015 r. w oparciu o wynik finansowy uzyskany w 2015 roku przez Patron Wilanów S. a r.l. oraz jej jednostki zależne. Zgodnie z umową inwestycyjną Capital Park S.A. ma prawo do udziału w zysku lub stracie spółek współkontrolowanych w części równej 64%.

Rezerwy na zobowiązania z tytułu udziału we wspólnych przedsięwzięciach na dzień 31 grudnia 2015 r. wyniosły 5 720 tys. PLN i odpowiadają oszacowanym przyszłym wypływom pieniężnym z tytułu pokrycia strat we wspólnych przedsięwzięciach.

W poniższej tabeli zaprezentowano podstawowe dane finansowe jednostek współkontrolowanych, kwalifikowanych jako wspólne przedsięwzięcia.

Podstawowe dane finansowe		Grupa Patron Wilanów
	31.12.2015	31.12.2014	31.12.2013
Aktywa jednostek	81 738	79 600	93 939
Zobowiązania jednostek	98 832	99 415	100 461
Kapitał własny jednostek	(9 787)	(19 815)	(6 522)
Wynik jednostek za okres sprawozdawczy	10 879	(17 601)	(5 996)
Udzielone pozyczki	30 189	24 780	24 679

NOTA 3. POZOSTAŁE AKTYWA FINANSOWE

Na dzień 31 grudnia 2015 r. pozostałe aktywa finansowe obejmowały pożyczkę udzieloną jednostce współkontrolowanej Oberhausen Sp. z o.o. w 2015 roku wysokości 5 682 tys. PLN z terminem spłaty przypadającym na 2017 rok z oprocentowaniem w wysokości 8%.

NOTA 4. POŻYCZKI DŁUGOTERMINOWE UDZIELONE JEDNOSTKOM ZALEŻNYM I WSPÓŁKONTROLOWANYM

Udzielone pożyczki	31.12.2015	31.12.2014	31.12.2013
Dakota Investments Sp. z o. o.	172 674	116 347	147 238
CP Development S. à r. l.	128 725	116 081	111 681
Hazel Investments Sp. z o. o.	114 548	102 787	61 757
ArtN Sp. z o.o.	40 772	0	0
Aspire Investments Sp. z o. o.	27 230	26 417	0
CP Retail ("SPV1") Sp. z o.o.	14 555	7 163	0
Orland Investments Sp. z o.o.	2 532	4 400	3 600
Sagitta Investments Sp. z o. o.	2 473	0	0
CP Retail B. V.	2 164	0	0
Alferno Investments Sp. z o.o.	9 105	414	0
Diamante Investments Sp. z o. o.	8 483	6 852	10 306
Vera Investments-bis Sp. z o.o.	4 512	6 579	0
Capital Park Gdańsk Sp. z o. o.	5 316	3 595	2 063
Capital Park Kraków Sp. z o. o.	1 456	1 207	834
Marlene Investments Sp. z o. o.	1 364	1 031	669
Sapia Investments Sp. z o. o.	1 330	982	751
CP Management Sp. z o. o.	0	0	1 271
Pozostałe	3 161	2 372	8 638
Razem	540 400	396 228	348 808

Żadne pożyczki nie są przeterminowane, ani nie nastąpiła utrata ich wartości. Oprocentowanie pożyczek wynosi od 5,55% do 15,25%. Terminy spłat przypadają w latach 2017-2032.

NOTA 5. DŁUGOTERMINOWE ROZLICZENIA MIĘDZYOKRESOWE

Razem	29 399	20 773	7 501
Pozostałe rozliczenia międzyokresowe	19	3	0
Aktywa z tytułu odroczonego podatku	29 380	20 770	7 501
DŁUGOTERMINOWE ROZLICZENIA MIĘDZYOKRESOWE	31.12.2015	31.12.2014	31.12.2013

NOTA 6. NALEŻNOŚCI HANDLOWE I POZOSTAŁE NALEŻNOŚCI

Razem	5 946	3 694	137 428
Należności handlowe	353	14	975
Należności publiczno-prawne	306	308	200
Pozostałe należności	5 287	3 372	136 253
NALEŻNOŚCI HANDLOWE I POZOSTAŁE	31.12.2015	31.12.2014	31.12.2013

Na dzień 31 grudnia 2015 r. pozostałe należności obejmowały głównie należności od jednostek powiązanych z tytułu wynagrodzenia za udzielone poręczenia spłaty kredytów w łącznej kwocie 5 234 tys. PLN.

Na dzień 31 grudnia 2013 roku Grupa prezentowała jako pozostałe należności środki z tytułu emisji akcji, które na ten dzień były w dyspozycji agenta oferującego (Domu Maklerskiego mBanku S. A.). W dniu 14 lutego 2014 roku Sąd Gospodarczy dokonał rejestracji podwyższonego kapitału zakładowego Capital Park S. A. w związku z pierwszą publiczną emisją akcji oraz z tytułu podwyższenia kapitału w wyniku objęcia akcji przez dotychczasowego akcjonariusza CP Holdings S. à r. l. Dnia 17 lutego 2014 roku środki zostały udostępnione Capital Park S. A.

Należności handlowe - struktura przeterminowania na dzień 31.12.2015
	Razem		Nie przeterminowane		Przeterminowanie w dniach
			< 90 dni	91 –180 dni	181 – 360 dni	>360 dni
Należności z tytułu dostaw i usług brutto	353	29	273	51	0	0
Należności z tytułu dostaw i usług netto	353	29	273	51	0	0
Należności handlowe - struktura przeterminowania na dzień 31.12.2014
	Razem		Nie przeterminowane		Przeterminowanie w dniach
			< 90 dni	91 –180 dni	181 – 360 dni	>360 dni
Należności z tytułu dostaw i usług brutto	14	12	2	0	0	0
Należności z tytułu dostaw i usług netto	14	12	2	0	0	0
Należności handlowe - struktura przeterminowania na dzień 31.12.2013
	Razem		Nie przeterminowane		Przeterminowanie w dniach
			< 90 dni	91 –180 dni	181 – 360 dni >360 dni
Należności z tytułu dostaw i usług brutto	975	0	975	0	0	0
Należności z tytułu dostaw i usług netto	975	0	975	0	0	0

NOTA 7. KRÓTKOTERMINOWE ROZLICZENIA MIĘDZYOKRESOWE

Na dzień 31 grudnia 2015 r. krótkoterminowe rozliczenia międzyokresowe w kwocie 162 tys. PLN (na dzień 31 grudnia 2014 r. – 107 tys. PLN, a na dzień 31 grudnia 2013 r. – 201 tys. PLN) obejmowały koszty Spółki rozliczane w czasie, głównie są to koszty dotyczące polisy ubezpieczeniowej – 116 tys. PLN.

NOTA 8. ŚRODKI PIENIĘŻNE I ICH EKWIWALENTY

ŚRODKI PIENIĘŻNE I ICH EKWIWALENTY	31.12.2015	31.12.2014	31.12.2013
Getin Bank	1 608	1 327	1 280
Bank Pekao SA	205	488	10 392
PKO BP SA	223	112	0
Środki pieniężne w kasie i na rachunkach bankowych:	2 036	1 927	11 672
Lokaty krótkoterminowe o terminie realizacji do 3 m-cy	8 993	121 200	0
Naliczone odsetki od lokat krótkoterminowych o okresie realizacji do 3 m-cy	2	64	0
Inne środki pieniężne:	8 995	121 264	0
Razem	11 031	123 191	11 672

Na dzień 31 grudnia 2015 r. Spółka posiada środki pieniężne o ograniczonej możliwości dysponowania w kwocie 1 278 tys. PLN, na dzień 31 grudnia 2014 r. wynosiły 1 279 tys.PLN.

NOTA 9. KAPITAŁY WŁASNE

Struktura kapitału zakładowego na dzień 31 grudnia 2015 przedstawia się następująco:

			Wartość
		Cena nomi	serii / emisji	Sposób
		nalna	wg wartości	pokrycia	Data rejestra
Seria/emisja rodzaj akcji	Liczba akcji	(w zł)	nominalnej	kapitału	cji
Seria A, akcje zwykłe na okaziciela, nieuprzywilejowane	100 000	1,0	100 000	wkład pieniężny	2010-12-17
Seria B, akcje zwykłe na okaziciela, nieuprzywilejowane	71 693 301	1,0	71 693 301	wkład pieniężny oraz wkład niepieniężny	2011-10-13
Seria C, akcje zwykłe na okaziciela, nieuprzywilejowane	20 955 314	1,0	20 955 314	wkład pieniężny	2014-02-14
Seria D, akcje zwykłe na okaziciela, nieuprzywilejowane	604 024	1,0	604 024	wkład pieniężny	2015-03-03 37
Seria E, akcje zwykłe na okaziciela, nieuprzywilejowane	9 230 252	1,0	9 230 252	wkład niepie niężny	2014-02-14
Seria F, akcje zwykłe imienne, uprzywilejowane co do praw głosu	2 765 240	1,0	2 765 240	wkład pieniężny	2013-12-05
Razem	105 348 131		105 348 131

Wartość nominalna wszystkich wyemitowanych akcji wynosi 1 PLN (nie w tysiącach). Akcje zostały w pełni opłacone a prawa do akcji nie są w żaden sposób ograniczone.

Poniższa tabela przedstawia akcjonariat Spółki na dzień 31 grudnia 2015 r., w tym akcje posiadane przez członków Zarządu:

	% kapitału akcyj
Akcjonariusz	Liczba akcji	nego	Liczba głosów	% głosów
CP Holdings S. á r. l.	76 869 836	72,97%	76 869 836	71,10%
Jan Motz	2 805 943	2,66%	5 571 183	5,15%
Jerzy Kowalski*	2 792 707	2,65%	2 792 707	2,58%
Michał Koślacz	320 257	0,30%	320 257	0,30%
Marcin Juszczyk	302 012	0,29%	302 012	0,28%
Pozostali	22 257 376	21,13%	22 257 376	20,59%
Razem	105 348 131	100,00%	108 113 371	100,00%

*W dniu 29 stycznia 2016 roku Jerzy Kowalski złożyl rezygnację z pelnienia funkcji Członka Zarządu Spółki.

Struktura kapitału zakładowego Spółki według stanu na dzień sporządzenia niniejszego sprawozdania finansowego przedstawiona została poniżej:

Seria/emisja rodzaj akcji	Liczba akcji	Cena nomi nalna (w zł)	Wartość serii / emisji wg wartości nominalnej	Sposób pokrycia kapitału	Data rejestra cji
Seria A, akcje zwykłe na okaziciela, nieuprzywilejowane	100 000	1,0	100 000	wkład pieniężny	2010-12-17
Seria B, akcje zwykłe na okaziciela, nieuprzywilejowane	71 693 301	1,0	71 693 301	wkład pieniężny oraz wkład niepieniężny	2011-10-13
Seria C, akcje zwykłe na okaziciela, nieuprzywilejowane	20 955 314	1,0	20 955 314	wkład pieniężny	2014-02-14
Seria D, akcje zwykłe na okaziciela, nieuprzywilejowane	604 024	1,0	604 024	wkład pieniężny	2015-03-03
Seria E, akcje zwykłe na okaziciela, nieuprzywilejowane	9 230 252	1,0	9 230 252	wkład niepie niężny	2014-02-14
Seria F, akcje zwykłe imienne, uprzy wilejowane co do praw głosu	2 765 240	1,0	2 765 240	wkład pieniężny	2013-12-05
Razem	105 348 131		105 348 131

W dniu 14 stycznia 2015 r. Marcin Juszczyk i Michał Koślacz skorzystali ze swoich praw wynikających z warrantów subskrypcyjnych i nabyli, każdy z nich, po 302 012 akcji serii D, po cenie nominalnej 1 PLN za akcję.

zakładowy Spółki wzrósł z kwoty 104 744 107 PLN do kwoty 105 348 131, w drodze emisji 604 024 akcji zwykłych na okaziciela serii D, w ramach warunkowego podwyższenia kapitału zakładowego poprzez wykonywanie praw z 604 024 warrantów subskrypcyjnych.

3 marca 2015 r. akcje serii D zostały zarejestrowane przez Krajowy Rejestr Sądowy. W konsekwencji, kapitał

Poniższa tabela przedstawia akcjonariat Spółki na dzień sporządzenia niniejszego sprawozdania finansowego, w tym akcje posiadane przez członków zarządu:

Razem	105 348 131	100,00%	108 113 371	100,00%
Pozostali	25 050 083	23,78%	25 050 083	23,17%
Marcin Juszczyk	302 012	0,29%	302 012	0,28%
Michał Koślacz	320 257	0,30%	320 257	0,30%
Jan Motz	2 805 943	2,66%	5 571 183	5,15%
CP Holdings S. á r. l.	76 869 836	72,97%	76 869 836	71,10%
Akcjonariusz	Liczba akcji	nego	Liczba głosów	% głosów
		% kapitału akcyj

NOTA 10. DŁUGOTERMINOWE POŻYCZKI OD PODMIOTÓW POWIĄZANYCH

POŻYCZKI ZACIĄGNIĘTE	31.12.2015	31.12.2014	31.12.2013
Vera Investments-bis Sp. z o.o.**	56 997	53 515	0
Silverado Investments Sp. z o.o.	2 501	2 263	2 165
CP Management	1 910	1 910	0
Zoe Investments Sp. z o.o.	0	137	127
Calista Investments Sp. z o.o.*	0	0	4 519
Octavio Investments Sp. z o.o.**	0	0	5 611
Pablo Investments Sp. z o.o.**	0	0	8 250
Tetrao Investments Sp. z o.o.**	0	0	5 517
Cresida Investments Sp. z o.o.**	0	0	5 909
CP TMI Sp. z o.o.**	0	0	1 325
Makai Investments Sp. z o.o.**	0	0	5 368
Marco Investments Sp. z o.o.**	0	0	2 426
Capone Investments Sp. z o.o.**	0	0	7 166
Camael Investments Sp. z o.o.**	0	0	989
Doria Investments Sp. z o.o.**	0	0	5 381
Aspire Investments Sp. z o.o.**	0	0	487
Roan Investments Sp. z o.o.**	0	0	1 950
Razem	61 408	57 825	57 190

* Spółka zlikwidowana w 2014 r.

** spółki połączone w 2014 r. oraz spółka powstała z połączenia 14 spółek

NOTA 11. ZOBOWIĄZANIA Z TYTUŁU KREDYTÓW

KREDYTY BANKOWE	31.12.2015	31.12.2014	31.12.2013
Kredyt bankowy - Getin Noble Bank	42 101	42 536	40 919
Kredyt bankowy - PKO BP	4 982	0	0
Razem	47 082	42 536	40 919
Długoterminowe zobowiązania z tytułu kredytu	39 327	42 536	40 919
Krótkoterminowe zobowiązania z tytułu kredytu	7 755	0	0

W dniu 22 lipca 2013 r. Capital Park S.A. podpisała z Getin Noble Bank umowę kredytową, zgodnie z którą został Spółce udostępniony kredyt w wysokości do 10 mln EUR z przeznaczeniem na finansowanie bieżącej działalności. Kredyt jest oprocentowany według zmiennej stopy procentowej równej Euribor 3M + marża. Termin spłaty kredytu przypada dnia 20 grudnia 2018 r.

W dniu 16 marca 2015 r. spółka Capital Park S.A zawarła z bankiem Powszechna Kasa Oszczędności Bank Polski SA umowę limitu kredytu wielocelowego na

kwotę 10 mln EUR. Kredyt został udzielony na okres od 16 marca 2015 r. do 15 marca 2020 r, z okresem wykorzystania do 15 marca 2018 r. W dniu 16 września 2015 r. Spółka uruchomiła kredyt w kwocie 1 240 tys. EUR z przeznaczeniem na częściowe sfinansowanie zakupu nieruchomości przy ul. Pileckiego 67 w Warszawie dokonanego przez spółkę celową CP Retail ("SPV 1") Sp. z o.o. Kredyt jest oprocentowany według zmiennej stopy procentowej równej Euribor 3M + marża. Ostateczny termin spłaty tego wykorzystania przypada na 14 września 2016 r.

Razem	47 082	42 536	40 919
Płatne powyżej 5 lat	0	0	0
Płatne od 3 do 5 lat	0	0	0
Płatne od 1 roku do 3 lat	39 327	42 536	40 919
Zobowiązania poniżej roku	7 755	0	0
STRUKTURA ZAPADALNOŚCI	31.12.2015	31.12.2014	31.12.2013

NOTA 12. ZOBOWIĄZANIA Z TYTUŁU WYEMITOWANYCH OBLIGACJI

Spółka wycenia obligacje wg zamortyzowanego kosztu (zgodnie z MSR 39), co oznacza, że wartość zobowiąza-

Obligacje serii A notowane na rynku Catalyst

W dniu 9 lipca 2012 r. Spółka Capital Park S. A. wyemitowała 1 000 tys. sztuk obligacji na okaziciela o łącznej

Obligacje serii B notowane na rynku Catalyst

W dniu 12 czerwca 2014 r. Spółka Capital Park S. A. wyemitowała 350 tys. sztuk obligacji serii B na okaziciela o łącznej wartości nominalnej 35 mln PLN. Wpły-

Obligacje serii C notowane na rynku Catalyst

W dniu 23 września 2014 r. Grupa wyemitowała 200 000 sztuk 3-letnich niezabezpieczonych obligacji na okaziciela serii C o wartości nominalnej 100 PLN każda, o łącznej wartości 20 000 tys. PLN z terminem wykupu przypadającym 23 września 2017 r. Oprocentowanie wy z emisji Spółka przeznaczyła na zrefinansowanie w drodze przedterminowego wykupu części obligacji serii A, co miało miejsce 9 lipca 2014 r.

nia wynika z planowanych przepływów pieniężnych

wartości nominalnej 100 mln PLN (obligacje serii A). W 2015 roku obligacje serii A zostały w całości wykupione.

związanych z jego realizacją.

obligacji wynosi WIBOR 6M powiększony o marżę 5,3 % i jest wypłacane w cyklach półrocznych. Obligacje zostały wyemitowane w celu finansowania budowy projektu Eurocentrum II Faza (budynek Delta).

wyniosła 100 PLN a oprocentowanie WIBOR 3M powiększony o marżę 4,3 %. Celem emisji był przedterminowy wykup obligacji serii A, co miało miejsce

w styczniu 2015 r.

Obligacje serii D notowane na rynku Catalyst

W dniu 23 grudnia 2014r. Capital Park S.A. wyemitowała 538 855 sztuk obligacji Serii D do łącznej wartości 53 886 tys. PLN z terminem wykupu przypadającym 23 grudnia 2017 r. Wartość nominalna jednej obligacji

Obligacje serii E notowane na rynku Catalyst

W dniu 18 marca 2015 r. Spółka Capital Park S. A. wyemitowała 111 145 sztuk 3-letnich niezabezpieczonych obligacji na okaziciela serii E o wartości nominalnej 100 PLN każda, o łącznej wartości 11 115 tys. PLN

Obligacje serii F notowane na rynku Catalyst

W dniu 3 czerwca 2015 r. Spółka Capital Park S. A. wyemitowała 331 163 sztuk 3-letnich niezabezpieczonych obligacji na okaziciela serii F o wartości nominalnej 100 PLN każda, o łącznej wartości 33 116 tys. PLN

Obligacje serii G notowane na rynku Catalyst

W dniu 14 sierpnia 2015 r. Spółka Capital Park S. A. wyemitowała 18 840 sztuk 3-letnich niezabezpieczonych obligacji na okaziciela serii G o wartości nominalnej 100 PLN każda, o łącznej wartości 1 884 tys. PLN

z terminem wykupu przypadającym 18 marca 2018 r. Oprocentowanie obligacji wynosi WIBOR 6M powiększony o marżę 4,3 %. Obligacje zostały wyemitowane w celu finansowania działalności bieżącej.

z terminem wykupu przypadającym 3 czerwca 2018 r. Oprocentowanie obligacji wynosi WIBOR 6M powiększony o marżę 4,3 %. Obligacje zostały wyemitowane w celu finansowania działalności bieżącej.

z terminem wykupu przypadającym 14 sierpnia 2018 r. Oprocentowanie obligacji wynosi WIBOR 6M powiększony o marżę 4,3 %. Obligacje zostały wyemitowane w celu finansowania działalności bieżącej.

Obligacje notowane na rynku Catalyst	31.12.2015	31.12.2014	31.12.2013	Kwota nominalna	Oprocentowanie	Termin wyma galności
Obligacje serii A	0	64 374	98 126	65 000	6M WIBOR + 5%	lipiec 2015
Obligacje serii B	34 490	34 446	0	35 000	6M WIBOR + 5,5%	czerwiec 2017
Obligacje serii C	19 523	19 405	0	20 000	6M WIBOR + 5,3%	wrzesień 2017
Obligacje serii D	52 816	52 493	0	53 886	3M WIBOR + 4,3%	grudzień 2017
Obligacje serii E	10 894	0	0	11 115	6M WIBOR + 4,3%	marzec 2018
Obligacje serii F	31 793	0	0	33 116	6M WIBOR + 4,3%	czerwiec 2018
Obligacje serii G	1 827	0	0	1 884	3M WIBOR + 4,3%	sierpień 2018
Odsetki naliczone	771	3 024	3 670	0	---	2016
Razem	152 114	173 742	101 796	173 886
Obligacje długotermi nowe	142 828	106 344	98 126
Obligacje krótkotermi nowe	9 286	67 398	3 670

NOTA 13. ZOBOWIĄZANIA HANDLOWE

Razem	20	173	4 053
Wobec jednostek pozostałych	2	1	3 960
Wobec jednostek powiązanych	18	172	93
ZOBOWIĄZANIA HANDLOWE	31.12.2015	31.12.2014	31.12.2013

Zobowiązania handlowe - struktura przeterminowania:

		Nie przetermino			Przeterminowane, lecz ściągalne
31.12.2015	Razem	wane	< 90 dni	91 – 180 dni	181 – 360 dni	>360 dni
Wobec jednostek powiązanych	18	17	1	0	0	0
Wobec jednostek pozostałych	2	2	0	0	0	0
	20	19	1	0	0	0

		Nie przetermino			Przeterminowane, lecz ściągalne
31.12.2014	Razem	wane	< 90 dni	91 – 180 dni	181 – 360 dni	>360 dni
Wobec jednostek powiązanych	172	169	2	1	0	0
Wobec jednostek pozostałych	1	0	1	0	0	0
	173	169	3	1	0	0

		Nie przetermino		Przeterminowane, lecz ściągalne
31.12.2013	Razem	wane	< 90 dni	91 – 180 dni	181 – 360 dni	>360 dni
Wobec jednostek powiązanych	93	93	0	0	0	0
Wobec jednostek pozostałych	3 960	3 960	0	0	0	0
	4 053	4 053	0	0	0	0

NOTA 14. POZOSTAŁE ZOBOWIĄZANIA I REZERWY

	19 850	11 437	11 301
Zobowiązania z tytułu wynagrodzeń	0	0	35
Zobowiązania publicznoprawne	18	13	28
Rezerwa na badanie sprawozdania finansowego	105	62	110
Zobowiązania z tytułu poręczeń	412	244	0
Pozostałe rezerwy	1 022	2 508	2 398
Rezerwa z tytułu podatku odroczonego	18 293	8 610	8 730
POZOSTAŁE ZOBOWIĄZANIA I REZERWY	31.12.2015	31.12.2014	31.12.2013

Długoterminowe pozostałe zobowiązania i rezerwy	18 293	8 610	8 730
Krótkoterminowe pozostałe zobowiązania i rezerwy	1 557	2 827	2 571

Pozostałe rezerwy na 31.12.2015 r. obejmują głównie rezerwy na premie dla członków zarządu w kwocie 951

tys. PLN, odpowiednio na 31.12.2014 r. rezerwy na premie dla członków zarządu wynosiły 865 tys. PLN.

NOTA 15. PODATEK DOCHODOWY BIEŻĄCY I ODROCZONY

PODATEK DOCHODOWY BIEŻĄCY	12 miesięcy 2015	12 miesięcy 2014	12 miesięcy 2013
STRATA/ ZYSK BRUTTO	(8 731)	(38 404)	25 536
Koszty niestanowiące kosztów uzyskania przychodów	38 495	84 435	3 347
Odsetki naliczone od pożyczek zaciągniętych	3 875	3 467	0
Ujemne różnice kursowe	0	1 052	0
Rezerwy na koszty	1 127	1 113	234
Inne	272	220	6 575
Wycena programu motywacyjnego	2 580	3 042	(3 462)
Odpisy aktualizujące wartość udziałów, pożyczek	30 641	62 859	0
Udział w zysku jednostek współkontrolowanych	0	12 682	0
Koszty zwiększające koszty uzyskania przychodów	(1 449)	(3 401)	(4 972)
Koszty dot. planowanej emisji akcji	0	0	(4 852)
Rozwiązane rezerwy na koszty	(509)	(234)	(120)
Koszty emisji obligacji	(940)	(3 167)	0
Przychody niepodlegające opodatkowaniu	(44 769)	(48 135)	(54 696)
Odsetki naliczone od pożyczek udzielonych	(36 799)	(18 666)	(37 170)
Udział w stracie jednostek współkontrolowanych	6 962	0	0
Wycena kredytów i obligacji wg zamortyzowanego kosztu	(970)	0	0
Dodatnie różnice kursowe	(38)	0	(1 037)
Dywidendy	0	(27 618)	(16 489)
Inne	0	(1 851)	0
Strata	(16 454)	(5 505)	(30 785)
Podatek dochodowy wykazany w rachunku zysków i strat	12 miesięcy 2015	12 miesięcy 2014	12 miesięcy 2013
Bieżący podatek dochodowy	0	0	0
Odroczony podatek dochodowy	(1 073)	13 389	(993)
Obciążenie podatkowe wykazane w rachunku zysków i strat	(1 073)	13 389	(993)
Bieżący podatek dochodowy	12 miesięcy 2015	12 miesięcy 2014	12 miesięcy 2013
Zysk przed opodatkowaniem	(8 731)	(38 404)	25 536
Podatek dochodowy	(1 073)	13 389	(993)
Efektywna stawka podatku (udział podatku dochodowego
w zysku przed opodatkowaniem)	12,29%	34,86%	3,89%
Straty podatkowe z lat ubiegłych możliwe do odliczenia	Ogółem		Do wykorzystania w latach:
2011 r.	1 380		2016
2013 r.	30 785		2016-2018
2014 r.	5 505		2016-2019

2015 r. 16 454 2016-2020 Razem 54 124 -

Aktywa z tytułu odroczonego podatku	31.12.2015	utworzone	rozwiązane	wykorzystane	31.12.2014
Straty możliwe do odliczenia od przyszłych dochodów do opodatkowania	10 284	2 908	0	0	7 376
Niezapłacone odsetki	1 880	162	0	0	1 718
Ujemne różnice kursowe z wyceny	0	0	0	(8)	8
Odpis aktualizujący wartość udzia łów	17 002	5 822	0	0	11 180
Pozostałe	214	214	0	(488)	488
Razem	29 380	9 106	0	(496)	20 770
Rezerwa z tytułu odroczonego podatku	31.12.2015	utworzone	rozwiązane	wykorzystane	31.12.2014
Nieotrzymane odsetki	18 290	9 693	0	0	8 597
Dodatnie różnice kursowe z wyceny	3	3	0	0	0
Pozostałe	0	0	0	(13)	13
Razem	18 293	9 696	0	(13)	8 610

Aktywa z tytułu odroczonego podatku	31.12.2014	utworzone	rozwiązane	wykorzystane	31.12.2013
Straty możliwe do odliczenia od przyszłych dochodów do opodatkowania	7 376	1 047	0	0	6 329
Niezapłacone odsetki	1 718	1 718	0	(697)	697
Ujemne różnice kursowe z wyceny	8	8	0	0	0
Odpis aktualizujący wartość udzia łów	11 180	11 180	0	0	0
Pozostałe	488	488	0	(475)	475
Razem	20 770	14 441	0	(1 172)	7 501
Rezerwa z tytułu odroczonego podatku	31.12.2014	utworzone	rozwiązane	wykorzystane	31.12.2013
Nieotrzymane odsetki	8 597	673	0	(614)	8 538
Dodatnie różnice kursowe z wyceny	0	0	(191)	0	191
Pozostałe	13	12	0	0	1
Razem	8 610	685	(191)	(614)	8 730

NOTA 16. KOSZTY OPERACYJNE W UKŁADZIE PORÓWNAWCZYM

KOSZTY OPERACYJNE PREZENTOWANE
W WERSJI PORÓWNAWCZEJ	12 miesięcy 2015	12 miesięcy 2014	12 miesięcy 2013
Amortyzacja	4	0	0
Zużycie materiałów i energii	5	66	18
Usługi obce	1 735	1 738	1 815
Podatki i opłaty	400	196	876
Świadczenia pracownicze	611	563	(143)
Wycena programu motywacyjnego	3 656	3 906	1 731
Pozostałe koszty	564	161	172
Razem	6 975	6 630	1 293

NOTA 17. PRZYCHODY Z TYTUŁU ODSETEK

Razem	37 669	24 096	30 458
Odsetki od lokat i depozytów	866	2 239	253
Odsetki od udzielonych pożyczek wewnątrzgrupowych	36 803	21 857	30 205
PRZYCHODY Z TYTUŁU ODSETEK	12 miesięcy 2015	12 miesięcy 2014	12 miesięcy 2013

* Zmiana prezentacji: w 2014 r. przychody z tytułu odsetek prezentowane były w działalności finansowej

NOTA 18. KOSZTY Z TYTUŁU ODSETEK

Razem	13 632	14 510	14 990
Pozostałe odsetki	7	0	13
Odsetki pożyczki od akcjonariusza	0	0	3 590
Odsetki od pożyczek, obligacji wewnątrzgrupowych	3 898	4 188	2 287
Odsetki od obligacji	8 396	8 505	8 380
Odsetki od kredytów	1 331	1 817	720
KOSZTY Z TYTUŁU ODSETEK	12 miesięcy 2015	12 miesięcy 2014	12 miesięcy 2013

* Zmiana prezentacji: w 2014 r. koszty z tytułu odsetek prezentowane były w działalności finansowej

NOTA 19. POZOSTAŁE PRZYCHODY FINANSOWE

Razem	52	10 077	915
Pozostałe przychody finansowe	0	8 163	0
Zyski ze zbycia inwestycji finansowych	0	1 851	46
Nadwyżka innych dodatnich różnic kursowych	43	0	774
Nadwyżka dodatnich różnic kursowych wewnątrzgrupowych	9	63	95
POZOSTAŁE PRZYCHODY FINANSOWE	12 miesięcy 2015	12 miesięcy 2014	12 miesięcy 2013

NOTA 20. POZOSTAŁE KOSZTY FINANSOWE

Razem	2 595	3 830	2 293
Pozostałe	3	93	378
Różnice kursowe	0	1 116	0
Koszty związane z obsługą hipoteki	225	300	300
Koszty związane z kredytem	138	461	354
Koszty związane z emisją obligacji	2 229	1 860	1 261
POZOSTAŁE KOSZTY FINANSOWE	12 miesięcy 2015	12 miesięcy 2014	12 miesięcy 2013

NOTA 21. ZYSK PRZYPADAJĄCY NA JEDNĄ AKCJĘ

Zysk podstawowy przypadający na jedną akcję oblicza się poprzez podzielenie zysku netto za okres przypadający na zwykłych akcjonariuszy Spółki przez średnią ważoną liczbę wyemitowanych akcji zwykłych występujących w ciągu okresu.

Zysk rozwodniony przypadający na jedną akcję oblicza się poprzez podzielenie zysku netto za okres przypadający na zwykłych akcjonariuszy przez średnią ważoną liczbę wyemitowanych akcji zwykłych występujących w ciągu okresu (skorygowaną o wpływ opcji rozwadniających oraz rozwadniających umarzalnych akcji uprzywilejowanych zamiennych na akcje zwykłe).

12 miesięcy 2015	12 miesięcy 2014	12 miesięcy 2013
(9 804)	(25 015)	24 543
(9 804)	(25 015)	24 543
	0	0
(9 804)	(25 015)	24 543
31.12.2015	31.12.2014	31.12.2013
105 246	104 744	74 559
1 440	2 666	3 383
1 740	3 554	4 097
106 685	107 410	77 942
(0,09)	(0,24)	0,33
(0,09)	(0,24)	0,31

Cała poniesiona strata dotyczy działalności kontynuowanej.

NOTA 22. INSTRUMENTY FINANSOWE

Do głównych instrumentów finansowych, z których korzysta Spółka należą kredyty bankowe, pożyczki, obligacje oraz zobowiązania handlowe. Dzięki kredytom bankowym oraz pożyczkom Spółka pozyskuje środki na finansowanie swojej bieżącej działalności. Spółka posiada aktywa finansowe, takie jak należności handlowe, udzielone pożyczki, gotówka oraz depozyty krótkoterminowe.

Zgodnie z przyjętą polityką, Spółka nie prowadzi obrotu instrumentami finansowymi.

Poniższa tabela przedstawia porównanie wartości bilansowych i wartości godziwych wszystkich instrumentów finansowych Spółki, w podziale na poszczególne klasy i kategorie aktywów i zobowiązań.

		Wartość bilansowa (godziwa)	Maksymalne	Kategoria
AKTYWA FINANSOWE	31.12.2015	31.12.2014	31.12.2013	narażenie na ryzyko kredytowe	instrumentów finansowych
Należności handlowe oraz pozostałe należności	572 535	424 702	510 915	572 535	Należności
- należności handlowe	353	14	975	353	i pożyczki
- pozostałe należności	5 593	3 680	136 453	5 593
- udzielone pożyczki	566 589	421 008	373 487	566 588
Środki pieniężne i ich ekwiwalenty	11 031	123 191	11 672	11 031	Należności i pożyczki

	Wartość bilansowa			Kategoria instrumentów finanso
ZOBOWIĄZANIA FINANSOWE	31.12.2015	31.12.2014	31.12.2013	wych
Oprocentowane kredyty bankowe i pożyczki i obligacje, w tym:	202 801	219 571	199 905
- oprocentowane wg zmiennej stopy procentowej	199 196	219 571	199 905	Pozostałe zobowiązania finansowe
- oprocentowane wg stałej stopy pro centowej		0	0
Zobowiązania handlowe oraz pozostałe zobowiązania	1 577	3 000	6 624
- zobowiązania handlowe	20	173	4 053	Pozostałe zobowiązania finansowe
- pozostałe zobowiązania	1 557	2 827	2 571

NOTA 23. ZARZĄDZANIE RYZYKIEM FINANSOWYM

Działalność Spółki narażona jest na wiele różnych ryzyk finansowych, a w szczególności ryzyko zmiany stóp procentowych, ryzyko zmiany kursów walut, ryzyko kredytowe oraz ryzyko braku płynności. Zarząd Spółki weryfikuje i uzgadnia zasady zarządzania każdym z tych rodzajów ryzyka – zasady te zostały w skrócie omówione poniżej. Spółka monitoruje również ryzyko cen rynkowych dotyczące wszystkich posiadanych przez nią instrumentów finansowych.

CZYNNIKI RYZYKA FINANSOWEGO

		31.12.2014
RODZAJ ZOBOWIAZAŃ I AKTYWÓW NARAŻONYCH NA RYZYKO RYNKOWE	Razem	w tym narażone na ryzyko walutowe	w tym narażone na ryzyko zmiany stopy procentowej
Zobowiązania finansowe	274 103	42 536	274 103
Pożyczki i należności	421 008	0	421 008
		31.12.2013
RODZAJ ZOBOWIAZAŃ I AKTYWÓW NARAŻONYCH NA RYZYKO RYNKOWE	Razem	w tym narażone na ryzyko walutowe	w tym narażone na ryzyko zmiany stopy procentowej
Zobowiązania finansowe	199 905	40 919	199 905

Pożyczki i należności 373 487 0 373 487

RYZYKO ZMIANY STÓP PROCENTOWYCH

Narażenie Spółki na zmiany stóp procentowych wynika przede wszystkim z charakteru prowadzonej działalności i stosowanych źródeł finansowania (płatności rat kapitałowo-odsetkowych). Kredyty i pożyczki oraz papiery dłużne o zmiennym oprocentowaniu narażają Spółkę na ryzyko zmiany przepływów pieniężnych w wyniku zmiany stóp procentowych. Spółka na bieżąco analizuje poziom ryzyka zmiany stóp procentowych i ocenia ich potencjalny wpływ na wynik finansowych Spółki.

Poniższa tabela przedstawia wrażliwość wyniku finansowego brutto za okres od 1 stycznia do 31 grudnia 2015 na racjonalnie możliwe zmiany stóp procentowych przy założeniu niezmienności innych czynników (w związku z oprocentowanymi aktywami i zobowiązaniami):

	12 miesięcy 2015 Wpływ na wynik finansowy brutto oraz kapitał własny		12 miesięcy 2014			12 miesięcy 2013
			Wpływ na wynik finansowy brutto oraz kapitał własny		Wpływ na wynik finansowy brutto oraz kapitał własny
	przy wzroście stóp procento wych o 1 p.p.	przy spadku stóp procento wych o 1 p.p.	przy wzroście stóp procento wych o 1 p.p.	przy spadku stóp procento wych o 1 p.p.	przy wzroście stóp procento wych o 1 p.p.	przy spadku stóp procento wych o 1 p.p.
Zobowiązania finansowe	(2 528)	2 602	(2 741)	2 741	(1 427)	1 427
Pożyczki i należności	5 666	(5 666)	4 210	(4 210)	3 735	(3 735)
Razem	3 138	(3 138)	1 469	(1 469)	2 308	(2 308)

Jeżeli, na dzień 31 grudnia 2015 r. oprocentowanie kredytów i pożyczek oraz papierów dłużnych, wyrażonych w PLN wynosiłaby w skali roku 1 punkt procentowy powyżej/poniżej obecnego poziomu przy niezmienionych pozostałych parametrach, wynik finansowy za rok obrotowy oraz kapitały Spółki na 31 grudnia 2015 r. byłyby o 3 138 tys. PLN (na dzień 31 grudnia 2014 r. odpowiednio 1 469 tys. PLN, a na dzień 31 grudnia 2013 r. odpowiednio 2 308 tys. PLN) powyżej/poniżej obecnego poziomu, głównie w wyniku wyższych/niższych przychodów odsetkowych od pożczek i kosztów odsetkowych od kredytu i obligacji o zmiennym oprocentowaniu.

RYZYKO ZMIANY KURSU WALUT

Poniższa tabela przedstawia wrażliwość wyniku finansowego brutto oraz kapitału własnego (w związku ze zmianą wartości godziwej zobowiązań finansowych) oraz kapitału własnego Spółki na możliwe wahania kursu euro przy założeniu niezmienności innych czynników:

	12 miesięcy 2015 Wpływ na wynik finansowy brutto oraz kapitał własny			12 miesięcy 2014		12 miesięcy 2013
			Wpływ na wynik finansowy brutto oraz kapitał własny		Wpływ na wynik finansowy brutto oraz kapitał własny
	przy osłabieniu PLN w stosunku do EUR o 1 p.p.	przy wzmocnie niu się PLN w stosunku do EUR o 1 p.p.	przy osłabieniu PLN w stosunku do EUR o 1 p.p.	przy wzmocnie niu się PLN w stosunku do EUR o 1 p.p.	przy osłabieniu PLN w stosunku do EUR o 1 p.p.	przy wzmocnie niu się PLN w stosunku do EUR o 1 p.p.
Zobowiązania finanso we	(393)	393	(425)	425	(409)	409

do kalkulacji zastosowano kursy: bilansowy 31 grudnia 2015 równy 4,2615 oraz powiększony o 1 p.p. tj. 4,3041

Gdyby PLN osłabł/wzmocnił się o 1 punkt procentowy w stosunku do EUR, przy niezmienionych pozostałych parametrach, wynik finansowy Spółki za rok obrotowy oraz kapitały własne Spółki byłyby niższe/wyższe o 393 tys. PLN, głównie w rezultacie ujemnych/dodatnich różnic kursowych z przeliczenia wyrażonych w walucie EUR zobowiązań finansowych.

RYZYKO KREDYTOWE

Ryzyko kredytowe wynika przede wszystkim ze środków pieniężnych i ich ekwiwalentów, depozytów w bankach, udzielonych pożyczek oraz niezrealizowanych należności.

W odniesieniu do aktywów finansowych Spółki, takich jak środki pieniężne i ich ekwiwalenty, aktywa finansowe dostępne do sprzedaży oraz niektóre instrumenty pochodne, maksymalne narażenie na ryzyko kredytowe jest równe wartości bilansowej tych instrumentów.

Struktura przeterminowania należności na dzień 31 grudnia 2015, 31 grudnia 2014 i 31 grudnia 2013 przedstawia się następująco:

		Nie przetermino			Przeterminowanie w dniach
31.12.2015	Razem	wane	< 90 dni	91 –180 dni	181 – 360 dni	>360 dni
Należności handlowe	353	29	273	51	0	0
Pozostałe należności	5 593	5 593	0	0	0	0
	5 946	5 620	273	51	0	0

		Nie przetermino			Przeterminowanie w dniach
31.12.2014	Razem	wane	< 90 dni	91 –180 dni	181 – 360 dni	>360 dni
Należności handlowe	14	12	2	0	0	0
Pozostałe należności	3 372	3 372	0	0	0	0
	3 386	3 384	2	0	0	0

31.12.2013		Nie przetermino			Przeterminowanie w dniach
	Razem	wane	< 90 dni	91 –180 dni	181 – 360 dni	>360 dni
Należności handlowe	975	0	975	0	0	0
Pozostałe należności	136 453	136 453	0	0	0	0
	137 428	136 453	975	0	0	0

RYZYKO BRAKU PŁYNNOŚCI

Celem Spółki jest utrzymanie równowagi pomiędzy ciągłością finansowania działalności inwestycyjnej a terminową spłatą zadłużenia, poprzez pozyskiwanie różnych źródeł finansowania, takich jak kredyty bankowe, pożyczki oraz obligacje.

Tabela poniżej przedstawia zobowiązania finansowe Grupy na dzień 31 grudnia 2014 roku i 31 grudnia 2013 roku wg zapadalności na podstawie umownych niezdyskontowanych płatności.

31.12.2015	Razem	< 12 miesięcy	Od 1-3	Od 3 do 5 lat	> 5 lat
Oprocentowane kredyty, pożyczki, leasing	47 082	7 755	39 327	0	0
Wyemitowane obligacje	152 114	9 286	142 828	0	0
	199 196	17 041	182 155	0	0
31.12.2014	Razem	< 12 miesięcy	Od 1-3	Od 3 do 5 lat	> 5 lat
Oprocentowane kredyty, pożyczki, leasing	42 536	0	42 536	0	0
Wyemitowane obligacje	173 742	67 398	106 344	0	0
	216 278	67 398	148 880	0	0
31.12.2013	Razem	< 12 miesięcy	Od 1-3	Od 3 do 5 lat	> 5 lat
Oprocentowane kredyty, pożyczki, leasing	40 919	0	9 815	31 104	0
Wyemitowane obligacje	101 796	3 670	98 126	0	0
	142 715	3 670	107 941	31 104	0

Zarząd Spółki stale monitoruje wykonanie wszystkich umów kredytowych i leasingowych pod kątem zachowania kowenantów.

NOTA 24. ZARZĄDZANIE KAPITAŁEM

Głównym celem zarządzania kapitałem Spółki jest utrzymanie bezpiecznej struktury kapitałowej Spółki oraz zapewnienie akcjonariuszom zwrotu z inwestycji. Spółka monitoruje stan kapitałów stosując wskaźnik zadłużenia netto, który jest liczony jako stosunek zadłużenia netto do sumy kapitałów własnych i zadłużenia netto oraz wskaźnik zadłużenia, który jest liczony jako stosunek zobowiązań razem do pasywów razem.

	31.12.2015	31.12.2014	31.12.2013
Oprocentowane dłużne papiery wartościowe, kredyty i pożycz ki	260 604	274 103	199 905
Minus środki pieniężne i ich ekwiwalenty	(11 031)	(123 191)	(11 672)
Zadłużenie netto	249 573	150 912	188 233
Kapitał razem	964 949	971 566	992 026
Kapitał i zadłużenie netto	1 214 522	1 122 478	1 180 259
Wskaźnik zadłużenia netto	20,5%	13,4%	15,9%

NOTA 25. INFORMACJE O TRANSAKCJACH Z JEDNOSTKAMI POWIĄZANYMI

		Należności od podmiotów powiązanych			Zobowiązania wobec podmiotów powiązanych
Jednostki zależne	2015	2014	2013	2015	2014	2013
CP MANAGEMENT	291	0	0	17	76	0
ARTN	62	0	0	0	92	93
CP INVEST S.A.	0	11	0	0	0	0
CP RETAIL ("SPV2")	0	1	0	0	0	0
DAKOTA	0	0	463	0	0	0
EMIR 30	0	0	0	1	4	0
HAZEL	0	0	511	0	0	0
SAGITTA	0	2	0	0	0	0

Pożyczki udzielone podmiotom powiązanym Pożyczki otrzymane od podmiotów powiązanych
Jednostki zależne	2015	2014	2013	2015	2014	2013
CP DEVELOPMENT	128 725	116 081	111 681	0	0	0
CP MANAGEMENT	0	0	1 271	1 910	1 910	0
ALFERNO	9 105	414	360	0	0	0
CP GDAŃSK	5 316	3 595	2 063	0	0	0
ELENA	1 704	1 395	1 271	0	0	0
FOXY	0	0	196	0	0	0
SANDER	284	978	823	0	0	0
VERA	0	0	5 671	0	0	0
ARTN	40 772	0	0	0	0	0
ASPIRE	27 230	26 417	0	0	0	487
CALISTA	0	0	0	0	0	4 519
CAMAEL	0	0	0	0	0	989
CAPONE	0	0	0	0	0	7 166
CP KRAKÓW	1 456	1 207	834	0	0	0
CP OPOLE	10	0	0	0	0	0
CP RACŁAWICKA	580	0	0	0	0	0
CP RETAIL B.V.	2 164	0	0	0	0	0
CP RETAIL ("SPV1")	14 555	7 163	0	0	0	0
CP RETAIL ("SPV2")	62	0	0	0	0	0
CP TMI	0	0	0	0	0	1 325
CRESSIDA	0	0	0	0	0	5 909
DAKOTA	172 674	116 347	147 238	0	0	0
DIAMANTE	8 483	6 852	10 306	0	0	0
DT SPV-12	52	0	0	0	0	0
DORIA	0	0	0	0	0	5 381
EMILY	0	0	89	0	0	0
EMIR 30	0	0	51	0	0	0
FELIPE	0	0	34	0	0	0
HAZEL	114 548	102 787	61 757	0	0	0
MARCEL	313	0	0	0	0	0
MAKAI	0	0	0	0	0	5 367
MARCO	0	0	0	0	0	2 426
MARLENE	1 364	1 031	669	0	0	0
OCTAVIO	0	0	0	0	0	5 611
ORLAND	2 532	4 399	3 600	0	0	0
PABLO	0	0	0	0	0	8 251
PATRON WILANOW	30 189	28 780	0	0	0	0
ROAN	0	0	0	0	0	1 950
SAGITTA	2 472	0	0	0	0	0
SAPIA	1 330	982	751	0	0	0
SILVERADO	0	0	0	2 501	2 263	2 166
SPORTY DEPARTMENT
STORE	154	0	0	0	0	0
TETRAO	0	0	0	0	0	5 517
VERA BIS	4 512	6 579	0	56 997	53 515	0
ZOE	0	0	0	0	137	128

W okresie od 1 stycznia do 31 grudnia 2015 roku nie wystąpiły transakcje pomiędzy Capital Park S.A. a

jednostkami powiązanymi na warunkach innych niż rynkowe.

NOTA 26. ZATRUDNIENIE

PRZECIĘTNE ZATRUDNIENIE Z UMÓW O PRACĘ	2015	2014	2013
Zarząd	4	4	4
Razem	4	4	4

NOTA 27. WYNAGRODZENIE OSÓB WCHODZĄCYCH W SKŁAD ORGANÓW ZARZĄDZAJĄCYCH, NADZORUJĄCYCH

I ADMINISTRUJĄCYCH

Razem	1 682	1 436	126
Rada Nadzorcza	360	390	84
Zarząd	1 322	1 046	42
WYNAGRODZENIE BRUTTO	12 miesięcy 2015	12 miesięcy 2014	12 miesięcy 2013

Wynagrodzenie z tytułu bycia członkiem zarządu w 2015 roku pobierali poniżsi członkowie:

• x Frankowska Anna 120 tys.PLN
• x Ishikawa Katarzyna 120 tys.PLN
• x Kseń Jacek 120 tys.PLN

PROGRAM MOTYWACYJNY DLA CZŁONKÓW ZARZĄDU

Celem Programu Motywacyjnego jest stworzenie bodźców, które zachęcą, zatrzymają i zmotywują Uprawnione Osoby – członków zarządu Spółki w dniu utworzenia Programu – do działania na rzecz wzrostu wartości dla akcjonariuszy poprzez umożliwienie im objęcia Akcji Spółki.

Podstawowe założenia programu motywacyjnego określono w Uchwale Nadzwyczajnego Zgromadzenia Akcjonariuszy Capital Park S.A. z dnia 30 września 2013 r. oraz w Regulaminie Programu Motywacyjnego, który jest załącznikiem do wymienionej Uchwały.

W związku ze złożoną rezygnacją z funkcji Członka Zarządu, co miało miejsce 29 stycznia 2016 r., Jerzy Kowalski nie jest już uczestnikiem programu, ale zachował prawo do wyemitowanych wcześniej warrantów.

Podstawowe założenia Programu Motywacyjnego

• x program Motywacyjny jest skierowany do Jana Motza, Michała Koślacza oraz Marcina Juszczyka, tak długo jak pozostają oni członkami Zarządu Spółki dominującej,
• x w ramach Programu Motywacyjnego Spółka może wyemitować nie więcej niż 7 218 738 imiennych warrantów subskrypcyjnych uprawniających łącznie do objęcia 7 218 738 akcji zwykłych na okaziciela serii D Spółki. Warranty subskrypcyjne zostaną wyemitowane w seriach oznaczonych kolejnymi literami od A do G i będą wydawane nieodpłatnie. Warranty

subskrypcyjne nie mogą być obciążane, podlegają dziedziczeniu oraz nie są zbywalne,

• x data przydziału dla warrantów serii A została określona na dzień przypadający nie później niż jeden miesiąc po dokonaniu przydziału akcji w ramach oferty publicznej. Data przydziału dla warrantów serii B-G została określona na dzień nie późniejszy niż dwa miesiące po opublikowaniu rocznego lub półrocznego sprawozdania finansowego, które podlegało badaniu lub przeglądowi przez biegłego rewidenta,
• x w dacie przydziału warrantów serii A wydano łącznie Marcinowi Juszczykowi i Michałowi Koślaczowi 604 024 warrantów serii A. Ilość warrantów serii B-G przeznaczonych do objęcia w każdej z kolejnych dat przydziału będzie zależeć od następujących kryteriów ekonomicznych: przyrostu wartości aktywów netto w dacie przydziału oraz przyrostu ceny rynkowej akcji Spółki w dacie przydziału,
• x każdy warrant będzie upoważniał do nabycia 1 akcji serii D. Cena emisji akcji będzie wynosić 1 PLN,
• x całość praw do objęcia akcji serii D w wykonaniu praw z warrantów wygaśnie dnia 31 grudnia 2019 r.

Do wyceny warrantów subskrypcyjnych w ramach Programu Motywacyjnego wykorzystano model Blacka-Scholesa, który umożliwia oszacowanie bieżącej wartości tych warrantów.

Zgodnie z aktualizacją wyceny programu motywacyjnego dokonaną na dzień 31 grudnia 2015 r. założono, że łącznie w ramach programu wymianie na akcje będzie podlegać 2 343 656 warrantów. Całkowita wartość programu, wyceniona z uwzględnieniem powyższej ilości warrantów oraz bieżącego kursu akcji Spółki została oszacowana na 10 167 tys. PLN. Całkowity koszt programu obciąża koszty proporcjonalnie do upływu jego trwania. Saldo kapitału rezerwowego z wyceny programu motywacyjnego na dzień 31 grudnia 2015

wyniosło 7 357 tys. PLN. W ciężar kosztów odniesiono różnicę pomiędzy wartością kapitału rezerwowego z tytułu programu motywacyjnego na dzień 31 grudnia 2015 r. a 31 grudnia 2014 r. co przedstawia poniższa tabela:

KOSZTY Z TYTUŁU WYCENY PROGRAMU MOTYWACYJNE GO	31.12.2015	31.12.2014	31.12.2013
Koszty/korekta kosztów z tytułu wyceny programu	2 581	3 042	(1 731)
Rezerwa na koszty premii na wykorzystanie warrantów	1 075	864	0
Razem	3 656	3 906	(1 731)

Na podstawie uchwały nr 1/12/2013 Rady Nadzorczej z dnia 19 grudnia 2013 r., w dniu 3 stycznia 2014 r. wydanych zostało Marcinowi Juszczykowi oraz Michałowi Koślaczowi, w ramach Programu Motywacyjnego obowiązującego w Spółce, po 302 012 warrantów subskrypcyjnych serii A uprawniających do nabycia takiej samej ilości akcji Spółki serii D za cenę 1 PLN. Przyznane warranty subskrypcyjne mogły zostać zamienione na

akcje Spółki nie wcześniej niż po upływie roku od dnia ich wydania, tj. 3 stycznia 2015 r.

W dniu 14 stycznia 2015 r. Marcin Juszczyk oraz Michał Koślacz wykonali przysługujące im uprawnienia z tytułu przyznanych warrantów i objęli po 302 012 akcji serii D po cenie nominalnej 1 PLN.

Szczegółowe informacje na temat akcji Spółki posiadanych przez Członków Zarządu w znajdują się w nocie 7 niniejszego sprawozdania.

NOTA 28. WYNAGRODZENIE BIEGŁEGO REWIDENTA

W dniu 19 czerwca 2015 r. Nadzwyczajne Walne Zgromadzenie Akcjonariuszy Capital Park S.A. podjęło uchwałę o wyborze PKF Consult Sp. z o. o. Sp.k. do badania sprawozdania finansowego Capital Park S.A. za

rok obrotowy kończący się 31 grudnia 2015 r. oraz badania skonsolidowanego sprawozdania finansowego Grupy Capital Park za rok obrotowy kończący się 31 grudnia 2015 r.

Razem	169	247	288
Przegląd jednostkowego i skonsolidowanego sprawozdania pół rocznego Grupy Kapitałowej CP	64	143	178
Badanie rocznego jednostkowego sprawozdania CP SA i skonsoli dowanego sprawozdania Grupy Kapitałowej CP	105	104	110
WYNAGRODZENIE WYPŁACONE LUB NALEŻNE ZA ROK OBROTOWY	2015	2014	2013

NOTA 29. ZOBOWIĄZANIA WARUNKOWE I POZABILANSOWE

PORĘCZENIA
poręczyciel	korzystający	kwota porę czenia	kwota porę czenia w PLN	Rodzaj zabezpieczenia	zapadalność
CP SA	Diamante	28 886 PLN	28 886 PLN	poręczenie spłaty kredytu inwestycyjne go i kredytu vat	Poręczenie obowiązuje do czasu przeprowadzenia przez kolejne 3 miesiące, przez wyznaczony Rachunek Cesji czynszów i opłat za obsługę w pełnej wysokości od wszystkich najem ców pierwszy miesiąc do spełnienia warunku to kwiecień 2015r. Łączna kwota czynszów i opłat nie może być niższa niż 200 000 PLN za każdy mie siąc.
CP SA	Dakota	3 000 EUR	12 785 PLN	poręczenie dla obu Etapów	Poręczenie obowiązuje do czasu, gdy współczynnikDSCR dla budowanych nieruchomości osiągnie poziom 1,0 nie później jednak niż do dnia 31 grudnia 2021 r.
CP SA	Hazel			wsparcie gdy w ciągu 2 lat po zakonczeniu budowy DSCR < 1,05	Poręczenie obowiązuje 2 lata po zakonczeniu projektu i co najmiej 6 miesięcy od dnia usiągnięcia wskaźnika DSCR na poziomie minimum 1,05

Ponadto, Capital Park S.A. zobowiązała się wobec banków finansujących do wsparcia spółek celowych w przypadku przekroczenia budzetów projektów inwestycyjnych: Eurocentrum Etap I i II oraz Royal Wilanów do łącznej kwoty 74 020 tys. PLN. Zobowiązanie to wyga-

Na dzień sporządzenia niniejszego jednostkowego sprawozdania spółka Capital Park S.A. posiada następujące zobowiązania pozabilansowe:

• x Na mocy ramowej umowy pożyczki z dnia 12 grudnia 2011 r. spółka Capital Park S.A. zobowiązała się do udzielenia pożyczki spółce zależnej Alferno Investments Sp. z o.o. do maksymalnej kwoty 1.000 tys. PLN w okresie do dnia 12 grudnia 2014 r. Do dnia 31 grudnia 2014 r. spółka Capital Park S.A. wypłaciła spółce pożyczkę w kwocie 377,3 tys. PLN.
• x Na mocy ramowej umowy pożyczki z dnia 22 sierpnia 2011 r. spółka Capital Park S.A. zobowiązała się do udzielenia pożyczki spółce zależnej Capital Park Gdańsk Sp. z o.o. do maksymalnej kwoty 14.500 tys. PLN w okresie do dnia 30 września 2014 r. Do dnia 31 grudnia 2014 r. spółka Capital Park S.A. wypłaciła spółce pożyczkę w kwocie 2.785,4 tys. PLN
• x Na mocy ramowej umowy pożyczki z dnia 18 listopada 2011 r. spółka Capital Park S.A. zobowiązała się do udzielenia pożyczki spółce zależnej Capital Park Kraków Sp. z o.o. do maksymalnej kwoty 1.500 tys. PLN w okresie do dnia 18 listopada 2014 r. Do dnia 31 grudnia 2014 r. spółka Capital Park S.A. wypłaciła spółce pożyczkę w kwocie 1.040 tys. PLN
• x Na mocy ramowej umowy pożyczki z dnia 12 grudnia 2011 r. spółka Capital Park S.A. zobowiązała się

śnie w momencie konwersji kredytów lub zakończenia budowy projektu. Na dzień bilansowy budowa wszystkich wymienionych projektów została zakończona bez przekroczeń budżetu.

do udzielenia pożyczki spółce zależnej Marlene Investments Sp. z o.o. do maksymalnej kwoty 950 tys. PLN w okresie do dnia 12 grudnia 2014 r. Do dnia 31 grudnia 2014 r. spółka Capital Park S.A. wypłaciła spółce pożyczkę w kwocie 890 tys. PLN

• x Na mocy umowy z dnia 6 kwietnia 2011 zmienionej aneksem z dnia 8 października 2014 r. spółka Capital Park S.A. zobowiązała się do udzielenia pożyczki spółce zależnej Patron Wilanow s.à r.l. wypłacanej w transzach do maksymalnej kwoty 21.300 tys. PLN w okresie do dnia 21 października 2012 r. z możliwością automatycznego wydłużenia na okres kolejnych 12 miesięcy. Do dnia 31 grudnia 2013 r. spółka Capital Park S.A. wypłaciła spółce pożyczkę w kwocie 21.202 tys. PLN
• x Na mocy ramowej umowy pożyczki z dnia 22 sierpnia 2011 r., spółka Capital Park S.A. zobowiązała się do udzielenia pożyczki spółce zależnej Sapia Investments sp. z o.o. do maksymalnej kwoty 1.000 tys. PLN w okresie do dnia 30 września 2014 r. Do dnia 31 grudnia 2014 r. spółka Capital Park S.A. wypłaciła spółce pożyczkę w kwocie 828,4 tys. PLN
• x Na mocy ramowej umowy pożyczki z dnia 25 lutego 2013 r. spółka Capital Park S.A. zobowiązała się do udzielenia pożyczki spółce zależnej CP Development s.à r.l. do maksymalnej kwoty 72.000 tys. PLN

w okresie do dnia 30 listopada 2015 r. Do dnia 31 grudnia 2014 r. spółka Capital Park S.A. wypłaciła spółce pożyczkę w kwocie 71.538 tys. PLN.

• x Na mocy ramowej umowy pożyczki z dnia 4 sierpnia 2014 r. spółka Capital Park S.A. zobowiązała się do udzielenia pożyczki spółce zależnej CP Development s.à r.l. do maksymalnej kwoty 4.000 tys. PLN w okresie do dnia 31 grudnia 2017 r. Do dnia 31 grudnia 2014 r. spółka Capital Park S.A. wypłaciła spółce pożyczkę w kwocie 3.500 tys. PLN.
• x Na mocy ramowej umowy pożyczki z dnia 14 lutego 2014 r. spółka Capital Park S.A. zobowiązała się do udzielenia pożyczki spółce zależnej Aspire Investments Sp. z o.o. do maksymalnej kwoty 11.000 tys. PLN w okresie do dnia 11 października 2016 r. Do dnia 31 grudnia 2014 r. spółka Capital Park S.A. wypłaciła spółce pożyczkę w kwocie 9.530 tys. PLN.
• x Na mocy ramowej umowy pożyczki z dnia 1 września 2014 r. spółka Capital Park S.A. zobowiązała się do udzielenia pożyczki spółce zależnej Aspire Investments Sp. z o.o. do maksymalnej kwoty 17.200 tys. PLN w okresie do dnia 31 sierpnia 2017 r. Do dnia 31 grudnia 2014 r. spółka Capital Park S.A. wypłaciła spółce pożyczkę w kwocie 15.830 tys. PLN.
• x Na mocy ramowej umowy pożyczki z dnia 25 czerwca 2014 r. spółka Capital Park S.A. zobowiązała się do udzielenia pożyczki spółce zależnej CP Retail SPV 1 Sp. z o. o. do maksymalnej kwoty 7.400 tys. PLN w okresie do dnia 31 grudnia 2017 r. Do dnia 31 grudnia 2014 r. spółka Capital Park S.A. wypłaciła spółce pożyczkę w kwocie 6.988 tys. PLN.

• x Na mocy ramowej umowy pożyczki z dnia 25 lipca 2013 r. spółka Capital Park S.A. zobowiązała się do udzielenia pożyczki spółce zależnej Dakota Investments Sp. z o. o. do maksymalnej kwoty 19.000 tys. PLN w okresie do dnia 30 czerwca 2032 r. Do dnia 31 grudnia 2014 r. spółka Capital Park S.A. wypłaciła spółce pożyczkę w kwocie 15.979,6 tys. PLN.

• x Na mocy ramowej umowy pożyczki z dnia 3 grudnia 2014 r. spółka Capital Park S.A. zobowiązała się do udzielenia pożyczki spółce zależnej Dakota Investments Sp. z o. o. do maksymalnej kwoty 20.000 tys. PLN w okresie do dnia 30 czerwca 2032 r. Do dnia 31 grudnia 2014 r. spółka Capital Park S.A. wypłaciła spółce pożyczkę w kwocie 5.000 tys. PLN.

• x Na mocy ramowej umowy pożyczki z dnia 3 grudnia 2014 r. spółka Capital Park S.A. zobowiązała się do udzielenia pożyczki spółce zależnej Dakota Investments Sp. z o. o. do maksymalnej kwoty 18.500 tys. PLN w okresie do dnia 30 czerwca 2032 r. Do dnia 31 grudnia 2014 r. spółka Capital Park S.A. nie wypłaciła spółce żadnych środków z tej pożyczki.
• x Na mocy ramowej umowy pożyczki z dnia 3 grudnia 2014 r. spółka Capital Park S.A. zobowiązała się do udzielenia pożyczki spółce zależnej Dakota Investments Sp. z o. o. do maksymalnej kwoty 11.200 tys. PLN w okresie do dnia 30 czerwca 2032 r. Do dnia 31 grudnia 2014 r. spółka Capital Park S.A. nie wypłaciła spółce żadnych środków z tej pożyczki.
• x Na mocy ramowej umowy pożyczki z dnia 8 października 2014 r. spółka Capital Park S.A. zobowiązała się do udzielenia pożyczki spółce zależnej Elena Investments Sp. z o. o. do maksymalnej kwoty 500 tys. PLN w okresie do dnia 31 grudnia 2017 r. Do dnia 31 grudnia 2014 r. spółka Capital Park S.A. wypłaciła spółce pożyczkę w kwocie 30 tys. PLN.
• x Na mocy ramowej umowy pożyczki z dnia 7 sierpnia 2014 r. spółka Capital Park S.A. zobowiązała się do udzielenia pożyczki spółce zależnej Orland Investments Sp. z o. o. do maksymalnej kwoty 2.500 tys. PLN w okresie do dnia 7 sierpnia 2017 r. Do dnia 31 grudnia 2014 r. spółka Capital Park S.A. wypłaciła spółce pożyczkę w kwocie 2.200 tys. PLN. Pożyczka ta została spłacona 17 grudnia 2014 r.

NOTA 30. ZABEZPIECZENIA USTANOWIONE NA MAJĄTKU SPÓŁKI

Na zabezpieczenie spłat kredytów i zobowiązań leasingowych zaciągniętych przez spółki zależne zostały ustanowione zabezpieczenia w postaci zastawów rejestrowych na udziałach w spółkach zależnych.

NOTA 31. ZDARZENIA PO DACIE BILANSU

Rezygnacja Członka Zarządu

W dniu 29 stycznia 2016 r. pan Jerzy Kowalski złożyl rezygnację z pełnienia funkcji Członka Zarządu spółki Capital Park S.A.

Warszawa, dnia 18 marca 2016 r.

PODPIS OSOBY SPORZĄDZAJĄCEJ:

Dorota Rycak Puławska Accounting Sp. z o.o.

PODPISY CZŁONKÓW ZARZĄDU:

Jan Motz Prezes Zarządu

Marcin Juszczyk Michał Koślacz

Członek Zarządu Członek Zarządu

SPRAWOZDANIE ZARZĄDU Z DZIAŁALNOŚCI SPÓŁKI AKCYJNEJ CAPITAL PARK ZA 2015 ROK

Warszawa, 18 marca 2016 r.

SPIS TREŚCI

1	OPIS DZIAŁALNOŚCI GRUPY 5
	1.1 PRZEDMIOT DZIAŁALNOŚCI SPÓŁKI I GRUPY KAPITAŁOWEJ CAPITAL PARK 5
	1.2 SEGMENTY DZIAŁALNOŚCI 5
	1.3 STRUKTURA PRZYCHODÓW 7
	1.4 OPIS PORTFELA NIERUCHOMOŚCI GRUPY 8
	1.5 RYNKI ZBYTU 9
	1.6 NAJWIĘKSI KONTRAHENCI 9
2	STRATEGIA I WYKONANIE 9
	3.1 WYBRANE DANE FINANSOWE ZE SKONSOLIDOWANEGO SPRAWOZDANIA Z SYTUACJI FINANSOWEJ 10
	3.2 WYBRANE DANE FINANSOWE ZE SKONSOLIDOWANEGO SPRAWOZDANIA Z ZYSKÓW LUB STRAT I INNYCH
	CAŁKOWITYCH DOCHODÓW 12
	3.3 WYBRANE DANE ZE SKONSOLIDOWANEGO SPRAWOZDANIA Z PRZEPŁYWÓW PIENIĘŻNYCH 13
	3.4 PREZENTACJA RÓŻNIC POMIĘDZY OSIĄGNIĘTYMI WYNIKAMI FINANSOWYMI A OPUBLIKOWANYMI
	PROGNOZAMI 13
5	OCENA ZARZĄDZANIA ZASOBAMI FINANSOWYMI 15
7	ZDARZENIA WPŁYWAJĄCE NA DZIAŁALNOŚĆ GRUPY 16
	7.1 PROJEKTY INWESTYCYJNE ZAKOŃCZONE W 2015 ROKU 16
	7.2 PROJEKTY INWESTYCYJNE W TRAKCIE REALIZACJI 16
	7.3 INFORMACJE O ISTOTNYCH TRANSAKCJACH GRUPY 16
	8.1 UMOWY ZAWARTE Z AKCJONARIUSZAMI 17
	8.2 UMOWY WSPÓŁNYCH PRZEDSIĘWZIĘĆ 17
	8.3 UMOWY UBEZPIECZENIA GRUPY KAPITAŁOWEJ 17
	8.4 UMOWY KREDYTÓW I POŻYCZEK 17
16	CZYNNIKI RYZYKA I ZAGROŻEŃ 21
17	ZMIANY W STRUKTURZE GRUPY, KTÓREJ JEDNOSTKĄ DOMINUJĄCĄ JEST SPÓŁKA24
18	KIERUNKI I PERSPEKTYWY ROZWOJU DZIAŁALNOŚCI GOSPODARCZEJ GRUPY 26
19	OŚWIADCZENIE O STOSOWANIU ZASAD ŁADU KORPORACYJNEGO27

WPROWADZENIE

Grupa Capital Park, której jednostką dominującą jest Capital Park S.A. jest jedną z czołowych i najbardziej dynamicznie rozwijających się firm inwestycyjnych na rynku nieruchomości w Polsce. Od ponad 10 lat zajmuje się realizacją i zarządzaniem projektami nieruchomościowymi, specjalizując się w skomplikowanych projektach deweloperskich i rewitalizacyjnych o ponadprzeciętnych marżach.

Od rozpoczęcia działalności przeprowadziliśmy ponad 100 transakcji inwestycyjnych i obecnie posiadamy lub zarządzamy portfelem nieruchomości obejmującym 73 projekty o łącznej powierzchni ok. 257 tys. m2, zlokalizowanych w całej Polsce. Zarządzamy nieruchomościami własnymi oraz na zlecenie instytucji finansowych (TFI).

W 2015 roku dostarczyliśmy na polski rynek ponad 36 tys. m2 nowej powierzchni biurowo-handlowej w Royal Wilanów a także ponad 27 tys. m2 powierzchni biurowej w ostatnim etapie Eurocentrum w lutym 2016.

Naszą ambicją jest stworzenie najbardziej przyjaznych najemcom budynków w Polsce. Realizujemy to m.in. poprzez unikalną koncepcję "Biuro Plus" oferując bogatą ofertę usług dodatkowych.

Capital Park S.A. rozpoczęła działalność 12 listopada 2010 r. jako spółka holdingowa, konsolidując dotychczasową działalność Grupy Capital Park. Od 28 lipca 2011 r. Spółka jest podmiotem dominującym Grupy Kapitałowej CAPITAL PARK ("Grupa") i sporządza skonsolidowane sprawozdanie finansowe.

Od 13 grudnia 2013 r. spółka Capital Park S.A. jest notowana na warszawskiej Giełdzie Papierów Wartościowych a do grona jej inwestorów dołączyły czołowe polskie fundusze emerytalne oraz towarzystwa funduszy inwestycyjnych.

1 OPIS DZIAŁALNOŚCI SPÓŁKI

1.1 PRZEDMIOT DZIAŁALNOŚCI SPÓŁKI CAPITAL PARK JAKO JEDNOSTKI DOMINUJĄCEJ

Grupa Capital Park, której jednostką dominującą jest Capital Park S.A. jest inwestorem i developerem działającym na rynku nieruchomości w Polsce od ponad 10 lat. Podstawowym celem działalności Grupy jest inwestowanie w nieruchomości celem uzyskania korzystnej stopy zwrotu w postaci przychodów ze sprzedaży lub najmu albo obu tych źródeł jednocześnie. Grupa pozyskuje atrakcyjne biznesowo nieruchomości, przekształca, buduje, rozbudowuje, komercjalizuje, a następnie wynajmuje bądź sprzedaje.

INFORMACJE O PODSTAWOWYCH PRODUKTACH WRAZ Z ICH OKREŚLENIEM WARTOŚCIOWYM I ILO-ŚCIOWYM ORAZ UDZIAŁEM POSZCZEGÓLNYCH GRUP PRODUKTÓW W SPRZEDAŻY GRUPY KAPITAŁO-WEJ CAPITAL PARK, A TAKŻE ZMIANACH W TYM ZAKRESIE W ROKU OBROTOWYM

1.2 SEGMENTY DZIAŁALNOŚCI

Grupa wyodrębnia cztery zaprezentowane poniżej segmenty sprawozdawcze, które stanowią strategiczne wyodrębnione organizacyjnie działy. Działalność operacyjna poszczególnych segmentów sprawozdawczych Grupy jest następująca:

• x Segment Biurowy obejmuje nieruchomości o przeważającym przeznaczeniu biurowym,
• x Segment Handlowy obejmuje nieruchomości z powierzchnią handlową,
• x Segment Wielofunkcyjny objmuje nieruchomości, w których połączone są funkcje biurowe i handlowe bez wyraźnej rzewagi żadnej z nich,

x Segment Pozostałych inwestycji – obejmuje nieruchomości mieszkaniowe oraz niesklasyfikowane do żadnego z wyżej wymienionych segmentów.

W ramach każdego segmentu Grupa nabywa nieruchomości pod budowę lub przebudowę obiektów, przygotowuje projekt, organizuje prace administracyjne oraz finansowanie, prowadzi proces budowlany i jednocześnie poszukuje najemców. Po zakończeniu budowy Grupa zarządza istniejącym budynkiem lub go sprzedaje.

Poniżej zaprezentowane zostało przyporządkowanie poszczególnych nieruchomości inwestycyjnych do segmentów operacyjnych funkcjonujących w ramach Grupy Kapitałowej Capital Park.

Segment Biurowy

Podmiot	Inwestycja
Capital Park Racławicka Sp. z o. o.	Warszawa, Racławicka Point
Dakota Investments Sp. z o. o.	Warszawa, Eurocentrum – budynek Alfa
Dakota Investments Sp. z o. o.	Warszawa, Eurocentrum – budynki: Beta, Gamma (Etap I)
Dakota Investments Sp. z o. o.	Warszawa, Eurocentrum – budynek Delta (Etap II)
Elena Investments Sp. z o. o.	Gdańsk, Piano House
Sagitta Investments Sp. z o. o.	Kraków, Topos

Na dzień 31 grudnia 2015 roku 2 z wymienionych powyżej projektów były w trakcie budowy: Eurocentrum II Etap – budynek Delta oraz Topos w Krakowie. Na dzień publikacji niniejszego sprawozdania oba te projekty miały już status "gotowe" w związku z uzyskanymi pozwoleniami na użytkowanie.

Projekt biurowy Piano House w Gdańsku jest obecnie w fazie przygotowawczej.

Segment biurowy to łącznie ponad 88 tys. m2 nowowczesnej powierzchni użytkowej.

Wartość nieruchomości segmentu biurowego wynosi 822 021 tys. PLN, co stanowi 42% wartości całego portfela nieruchomości Grupy. Segment ten wygenerował w 2015 roku 37 826 tys. PLN przychodów z wynajmu, co stanowi ponad połowę (52%) wszystkich przychodów Grupy z tego tytułu.

Więcej informacji finansowych o działalności segmentu biurowego w roku 2015 i 2014 znajduje się w Nocie 1 Skonsolidowango Sprawozdania Finansowego.

Segment Handlowy

Podmiot	Inwestycja
Marcel Investments Sp. z o. o.	Street Mall Vis à Vis Radom
Diamante Investments Sp. z o. o.	Street Mall Vis à Vis Łódź
Aspire Investments Sp. z o.o.	Street Mall Vis à Vis Toruń
Aspire Investments Sp. z o.o.	Olsztyn, Piłsudskiego
Aspire Investments Sp. z o.o.	Warszawa, KEN
Nerida Investments Sp. z o. o.	Lidzbark Warmiński, Capitol
Zoe Investments Sp. z o. o.	Warszawa, Leszno
Real Estate Income Assets FIZAN

Segment Handlowy obejmuje wyłącznie nieruchomości "gotowe", które generują stałe przychody z najmu. Większość z tych nieruchomości jest zlokalizowanych przy głównych ulicach handlowych miast. Są to lokalne centra handlowe po marką "Vis a Vis".

Nieruchomości segmentu handlowego to ponad 39 tys. m2 powierzchni użytkowej w 46 projektach.

Wartość nieruchomości segmentu handlowego wynosi 306 870 tys. PLN, co stanowi 16% wartości

całego portfela nieruchomości Grupy. Segment ten wygenerował w 2015 roku 26 819 tys. PLN przychodów z wynajmu, co stanowi 37% wszystkich przychodów Grupy z tego tytułu.

Więcej informacji finansowych o działalności segmentu handlowego w roku 2015 i 2014 znajduje się w Nocie 1 Skonsolidowango Sprawozdania Finansowego.

Segment Wielofunkcyjny

Podmiot	Inwestycja
ArtN Sp. z o. o.	Warszawa, Żelazna
Capital Park Gdańsk Sp. z o. o.	Gdańsk, Neptun House
Hazel Investments Sp. z o. o.	Warszawa, Royal Wilanów
Orland Investments Sp. z o. o.	Warszawa, Sobieskiego

W ramach segmentu wieofunkcyjnego Grupa wyróżnia 4 projekty, spośród których 2 są w fazie przygotowawczej: Dawna Fabryka Norblina w Warszawie (ArtN Sp. z o. o.) oraz Neptun House w Gdańsku (Capital Park Gdańsk Sp. z o. o.), który na dzień publikacji tego sprawodania jest już w trakcie budowy.

Pozostałe 2 projekty to: Royal Wilanów – nowoczesny budynek biurowo-usługowy zlokalizowany w Warszawie w dzielnicy Wilanow o łącznej powierzchni 37 tys. m2, który został odday do użytkowania w trzecim kwartale 2015 roku; oraz Warszawa Sobieskiego – kompleks biurowo-usługowy o powierzchni 3,7 tys. m2 zlokalizowany na Mokotowie w Warszawie.

Wartość nieruchomości segmentu wielofukcyjnego wynosi 720 947 tys. PLN, co stanowi 37% wartości całego portfela nieruchomości Grupy. Segment ten wygenerował w 2015 roku 7 229 tys. PLN przychodów z wynajmu, co stanowi 10% wszystkich przychodów Grupy z tego tytułu.

Więcej informacji finansowych o działalności segmentu wielofukcyjnego w roku 2015 i 2014 znajduje się w Nocie 1 Skonsolidowango Sprawozdania Finansowego.

Podmiot	Inwestycja
Capital Park Kraków Sp. z o. o.	Kraków, Apartamenty Stachowicza
CP Management Sp. z o. o.	Gdańsk, Al. Słomińskiego
CP Management Sp. z o. o.	Tuchola, Kościuszki
CP Management Sp. z o. o.	Bydgoszcz, Pomorzanin
CP Management Sp. z o. o.	Grudziądz, Tivoli
CP Management Sp. z o. o.	Brodnica, kino Świt
Dakota Investments Sp. z o. o.	Warszawa, grunt przy Al. Jerozolimskich 136
Emir 30 Sp. z o. o.	Unieście
Marlene Investments Sp. z o. o.	Święcajty, Mazury
Sander Investments Sp. z o. o.	Bydgoszcz, Rubinowy Dom
Sapia Investments Sp. z o. o. Sp. kom.	Warszawa, Śmiała
Vera Investments-Bis Sp. z o. o.	Grudziądz, Chełmińska

Segment Pozostałych inwestycji

Segment Pozostałych inwestycji składa się z projektów mieszkaniowych, gruntów oraz pozostałych projektów nie stanowiących podstawowej działalności Grupy.

W roku 2015 Grupa zbyła 3 nieruchomości zaliczane wcześniej do tego segmentu. Jest to zgodne z polityką inwestycyjną Grupy, która zakłada koncentrację na projektach, które w przyszłości mogą przynosić znaczące przychody i zyski.

Wartość nieruchomości segmentu pozostałych inwestycji wynosi 97 678 tys. PLN, co stanowi 5% wartości całego portfela nieruchomości Grupy. Segment ten wygenerował w 2015 roku 499 tys. PLN przychodów z wynajmu, co stanowi 1% wszystkich przychodów Grupy z tego tytułu.

Więcej informacji finansowych o działalności segmentu pozostałych inwestycji w roku 2015 i 2014 znajduje się w Nocie 1 Skonsolidowango Sprawozdania Finansowego.

1.3 STRUKTURA PRZYCHODÓW

Struktura osiągniętych przychodów (w tys. PLN) w latach 2015-2013 przedstawia poniższa tabela.

Struktura przychodów	2015	2014	2013
Przychody z tytułu odsetek	37 669	24 096	30 458
Przychody ze sprzedaży	429	370	978
Przychody z tytułu dywidend	0	27 618	16 489
Razem	38 098	52 084	47 925

Przychodami Capital Park S.A. są głównie odsetki do pożyczek udzielonych jednostkom zależnym i współkontrolowanym. Pożyczki te służą pozyskiwaniu nieruchomości, finansowaniu budowy lub rozbudowy albo finansowaniu bieżącej działalności spółek.

1.4 OPIS PORTFELA NIERUCHOMOŚCI GRUPY, KTÓREJ JEDNOSTKĄ DOMINUJĄCĄ JEST CAPITAL PARK S.A.

Portfel Grupy obejmuje łączną obecną i planowaną powierzchnię około 257 tys. m2, z czego powierzchnia nieruchomości ukończonych wynosi 133 tys. m2 a planowanych 124 tys. m2.

W portfelu zarządzanym przez Grupę znajduje się:

• 56 ukończonych projektów, które zapewniają bieżące przychody z wynajmu (w tym 39 nieruchomości znajdujących się w Real Estate Income Assets FIZAN),
• 3 projekty w budowie oraz
• 14 projektów w przygotowaniu znajdujących się na różnym etapie realizacji.

Trzy kluczowe inwestycje Grupy stanowią 67% obecnej wartości portfela nieruchomości, tj.:

• Eurocentrum Office Complex 85 tys. m2 powierzchni biurowej położonej w Al. Jerozolimskich w Warszawie,
• Royal Wilanów 37 tys. m2 powierzchni biurowej i handlowej w obiekcie położonym przy wjeździe do Miasteczka Wilanów,
• ArtN 64 tys. m2 powierzchni w unikalnym obiekcie u zbiegu ulic Żelaznej i Prostej, na terenie Dawnej Fabryki Norblina, łączącym funkcje biurowe, usługowe i handlowe.

Ukończenie powyższych projektów Grupy stanowi jeden z najistotniejszych czynników wzrostu wartości Grupy.

PRAWIE 258 MLN PLN ZAINWESTOWANYCH W 2015

W 2015 roku prowadziliśmy budowę czterech obiektów oraz przygotowywaliśmy do realizacji kilka kolejnych.

• 111 mln PLN przeznaczyliśmy na budowę biurowca Eurocentrum, którego Etap II (budynek Delta) oddaliśmy do użytku w lutym 2016,
• 127 mln PLN przeznaczyliśmy na budowę obiektu wielofunkcyjnego Royal Wilanów, który oddaliśmy do użytkowania w sierpniu 2015,
• 8 mln PLN przeznaczyliśmy na budowę centrum handlowego Galeria Zaspa w Gdańsku,

który planujemy oddać do użytku w kwietniu 2016,

• 3,5 mln PLN przeznaczyliśmy na budowę kameralnego biurowca w Krakowie przy ulicy Pawiej, który oddaliśmy do użytku w lutym 2016,
• 9 mln PLN nakładów inwestycyjnych ponieśliśmy w związku z przygotowaniem inwestycji wielofunkcyjnej ArtN.

KRYSTALIZACJA WARTOŚCI NIERUCHOMOŚCI

W 2015 roku ukończyliśmy jeden duży projekt o łącznej powierzchni najmu około 36 tys. m2. Udział gotowych projektów wzrósł z 54% na koniec 2014 do 69% na koniec 2015, tj. odpowiednio z 877 mln zł do 1 341 mln PLN.

Oznacza to, że przekształcamy portfel z pierwotnie dużym udziałem gruntów w portfel ukończonych nieruchomości, które generują stabilne przepływy środków pieniężnych.

PRZEWAGA PROJEKTÓW WIELOFUNKCYJNYCH

Jedną trzecią wartości portfela Grupy stanowią projekty wielofunkcyjne a ich wartość będzie rosła wraz z oddaniem inwestycji Neptun House w Gdańsku, zakładającej przebudowę zespołu kamienic przy ulicach Długiej i Piwnej w Gdańsku pod hotel Hampton by Hilton, oraz Art N, projektu zagospodarowania poprzemysłowego terenu Dawnej Fabryki Norblina przy ul. Żelaznej w Warszawie, dla którego w sierpniu 2014 Grupa uzyskała prawomocne pozwolenie na budowę.

Połączenie powierzchni biurowej z powierzchnią handlową stanowi istotną przewagę konkurencyjną projektów Grupy. Powierzchnia handlowo-usługowa ułatwia komercjalizację obiektu na wymagającym rynku biurowym w Warszawie oraz wzbogaca ofertę usługową dla pracowników najemców. Grupa Capital Park posiada w swoim portfolio cztery projekty wielofunkcyjne na różnym etapie realizacji o wartości księgowej wynoszącej 720 947 mln zł wg stanu na koniec 2015 r.

INFORMACJE O RYNKACH ZBYTU ORAZ ŹRÓDŁACH ZAOPATRZENIA W MATERIAŁY DO PRODUKCJI, ZE WSKAZANIEM UZALEŻNIENIA OD JEDNEGO LUB KILKU ODBIORCÓW I DOSTAWCÓW

1.5 RYNKI ZBYTU

W ciągu roku obrotowego 2015 r. Spółka, prowadziła działalność i osiągała przychody z nią związane na terenie Polski. Działalność Spółki, w związku z jej pozycją spółki holdingowej koncentruje się przede wszystkim na rynku warszawskim, gdzie zlokalizowane są inwestycje stanowiące ponad 70% bieżącej wartości portfela Grupy.

1.6 NAJWIĘKSI KONTRAHENCI

Spółka nie jest uzależniona od żadnego ze swoich odbiorców ani dostawców. Klientami Spółki, zw względu na działalność holdingową, są głównie jednostki zależne.

2 STRATEGIA I WYKONANIE

Celem zarówno Spółki jak i Grupy Capital Park jest maksymalizacja wartości portfela nieruchomości poprzez wymienione poniżej działania.

Ukończenie z sukcesem realizowanych obiektów

Grupa oddaje do użytkowania kolejne obiekty z zachowaniem przyjętych harmonogramów oraz budżetów. W roku 2015 oddano do użytku nowoczesny obiekt biurowo-usługowy Royal Wilanów jak również realizowano projekt Eurocentrum II Etap – budynek Delta, który został oddny do użytku w pierwszym kwartale 2016 roku. Łącznie na przestrzeni ostatnich 3 lat udało nam się zwiekszyc wartość naszego portfela nieruchomości o ponad 50% to jest o blisko 700 mln PLN.

Aktywne zarządzanie portfelem nieruchomości generujących dochód a tym samym wzrost wartości

Grupa dąży do optymalnego wykorzystania nieruchomości poprzez optymalizację struktury najemców oraz wzrost ogólnej liczby wynajętej powierzchni. W roku 2015 udalo się pozyskać najemców na prawie 23 tys. m2 powierzchni, co przełożyło się na znaczący spadek udziału powierzchni niewynajętej w całości powierzchni jaką dysponuje Grupa. W wybranych obiektach uzyskaliśmy komercjallizację na poziomie 100%.

Dzieki tym czynnikom stale zwiększamy swoje przychody z tytułu najmu. W roku 2015 przychody z tego tytułu wzrosły o prawie 22 mln PLN, co stanowi wrost o ponad 40% w stosunku do przychodów za rok 2014.

Tworzymy unikalne projekty typu Biuro+, czyli przyjazne, funkcjonalne przestrzenie dla najemców powierzchni biurowych. Jeśli jest to niezbędne, nasze nieruchomości są przebudowywane, zmianie podlega ich podstawowa funkcja czy wynajmowane powierzchnie. Staramy się również rewitalizować otoczenie naszych nieruchomości poprzez organizowanie przestrzeni publicznych.

Identyfikacja nowych projektów inwestycyjnych

Rozbudowujemy nasz program Vis a Vis, czyli male centra handlowe typu convenience centres, które stanowią ciekawą propozycję dla klientów w porównaniu do dużych centrów handlowych. Na dzień 31 grudnia 2015 roku w naszym portfelu znajdują się już 3 tego typu nieruchomości (Radom, Łódź i Toruń).

Tworzymy fundusze inwestycyjne w oparciu o portfele nieruchomości, zarządzamy nimi pozostając mniejszościowym udziałowcem (REIA FIZAN). Regularnie wypłacamy dochody posiadaczom certyfikatow inwestycyjnych, a wartość tych certyfikatów stale wzrasta.

Poszukujemy aliansów strategicznych z partnerami operacyjnymi, z którymi prowadzimy dochodowe przedsięwzięcia joint-venture oparte na nieruchomościach komercyjnych. W roku 2015 nabyto 53% udziałów w spółce Oberhausen, która jest wlaścicielem centrum handlowego w Gdańsku. Łącznie z istniejącym wspólnym projektem (Patron Wilanów) w roku 2015 odnotowalismy ponad 9 mln zysku z tytułu udziału we wspólnych przedsięwzięciach.

3 ANALIZA SYTUACJI FINANSOWO-MAJĄTKOWEJ SPÓŁKI CAPITAL PARK

3.1 WYBRANE DANE FINANSOWE ZE SPRAWOZDANIA Z SYTUACJI FINANSOWEJ

Poniższa tabela przedstawia roczne sprawozdanie z sytuacji finansowej Spółki Capital Park na dzień 31 grudnia 2015 r. Dane porównawcze prezentowane są na dzień 31 grudnia 2014 r.

		% sumy bilan		% sumy
AKTYWA	31.12.2015	sowej	31.12.2014	bilansowej
Aktywa trwałe
Inwestycje w jednostkach zależnych	632 317	50,8%	701 188	55,8%
Inwestycje w jednostkach współkontrolowanych	20 469	1,6%	12 098	1,0%
Pożyczki długoterminowe udzielone jednostkom zależnym	540 400	43,4%	396 228	31,5%
Długoterminowe rozliczenia międzyokresowe	29 399	2,4%	20 773	1,7%
Pozostałe aktywa finansowe	5 682	0,5%	0	0,0%
Pozostałe aktywa trwałe	17	0,0%	0	0,0%
	1 228 284	98,6%	1 130 287	89,9%
Aktywa obrotowe
Należności handlowe i pozostałe należności	5 946	0,5%	3 694	0,3%
Krótkoterminowe rozliczenia międzyokresowe	162	0,0%	107	0,0%
Środki pieniężne i ich ekwiwalenty	11 031	0,9%	123 191	9,8%
	17 139	1,4%	126 992	10,1%
AKTYWA RAZEM	1 245 423	100%	1 257 279	100,0%

		% sumy		% sumy bilan
PASYWA	31.12.2015	bilansowej	31.12.2014	sowej
Kapitały własne
Kapitał zakładowy	105 348	8,4%	104 744	8,3%
Kapitał zapasowy ze sprzedaży akcji powyżej ceny nominalnej	858 320	68,9%	858 320	68,3%
Kapitał zapasowy pozostały	24 543	2,0%	24 543	1,9%
Kapitał z wyceny programu motywacyjnego	7 357	0,6%	4 776	0,3%
Niepodzielony wynik finansowy	(20 815)	(1,7%)	4 198	0,3%
Wynik finansowy bieżącego okresu	(9 804)	(7,8%)	(25 015)	(2,2%)
	964 949	77,5%	971 566	77,3%
Zobowiązania długoterminowe
Długoterminowe pożyczki od podmiotów powiąza nych	61 408	4,9%	57 825	4,6%
Zobowiązania z tytułu wyemitowanych obligacji	142 828	11,5%	106 344	8,5%
Zobowiązania z tytułu kredytów bankowych	39 327	3,1%	42 536	3,4%
Rezerwy na zobowiązania oraz z tytułu odroczone go podatku dochodowego	18 293	1,5%	8 610	0,7%
	261 856	21,0%	215 315	17,2%
Zobowiązania krótkoterminowe
Zobowiązania z tytułu wyemitowanych obligacji	9 286	0,7%	67 398	5,4%
Zobowiązania z tytułu kredytów bankowych	7 755	0,6%	0	0,0%
Zobowiązania handlowe	20	0,0%	173	0,0%
Pozostałe zobowiązania i rezerwy	1 557	0,1%	2 827	0,2%
	18 618	1,5%	70 398	5,6%
PASYWA RAZEM	1 245 423	100%	1 257 279	100%

Wyjaśnienie kluczowych pozycji ze sprawozdania z sytuacji finansowej na dzień 31 grudnia 2015 r. oraz porównanie dwunastu miesięcy zakończonych 31 grudnia 2015 r. z rokiem zakończonym 31 grudnia 2014 r.

Inwestycje w jednostkach zależnych

Ponad połowę aktywów Spółki stanowią udziały w jednostkach zależnych. W ciągu roku 2015 Spółka dokonała odpisów aktualizujących wartość tych inwestycji o ponad 30 mln PLN z uwagi na pogorszone prognozy co do możliwości zrealizowania planów biznesowych przez te jednostki.

W grudniu 2015 roku kapitał zakładowy jednostki zależnej z siedziba w Luksemburgu została obniżony o 9 mln EUR, to jest o ponad 38 mln PLN.

Pożyczki udzielone jednostkom zależnym

Spółka pozyskuje finansowanie zewnętrzne i transferuje je do swoich jednostek zależych w postaci pożyczek. Wzrost wartości tych aktywów w porówaniu do stanu na koniec 2014 wynika z ponad 75 mln PLN pożyczek udzielonych przez Spółke w 2015 roku oraz ze wzrostu stanu naliczonych odsetek od tcyh pożyczek.

Środki pieniężne i ich ekwiwalenty

Środki pieniężne i ich ekwiwalenty wykazane w bilansie obejmują środki pieniężne w banku i w kasie oraz lokaty krótkoterminowe o pierwotnym okresie zapadalności nieprzekraczającym trzech miesięcy.

Największe pozycje wydatków stanowią udzielone pożyczki wewnatrzgriupowe (ponad 75 mln PLN), wykupione obligacje (65 mln PLN) oraz zapłacone odsetki od finansowania (ponad 11 mln PLN). Wpływy to głównie spłaty wcześniej udzielonych pozyczek wewnątrzgrupowych oraz wpływy z tytułu kredytów i emisji obligacji (łącznie ponad 52 mln PLN).

Więcej informacji na temat wpływów i wydatków Spółki znajduje się w Sprawozdaniu z Przepływów Pieniężnych.

Kredyty bankowe

Pozycja ta obejmuje przede wszystkim kredyty bankowe, które wyceniane są metodą zamortyzowanego kosztu. W roku 2015 Spółka pozyskała nowy kredyt w PKO BP na cele finansowania nabywania nieruchomości.

Zobowiązania z tytułu wyemitowanych obligacji

W tej pozycji Grupa prezentuje obligacje serii B – G, które emitowane są przez spółkę dominującą Capital Park S.A. Łączne zobowiązania z tego tytułu spadły w porównaniu do stanu na 31 grudnia 2014 r. o ponad 21 mln PLN, głównie w wyniku wykupu obligacji serii A (częściowo dokonanego przed wymaganym terminem).

Więcej Informacji na temat Zobowiązań z tytułu Wyemitowanych Obligacji znajduje się w Nocie 12 Sprawozdania Finansowego.

Kapitały własne – wartość aktywów netto

Na dzień 31 grudnia 2015 r. Spółka odnotowała spadek wartości aktywów netto (NAV) należnej akcjonariuszom Spółki o 6,6 mln PLN. Spadek ten wynika przede wszystkim ze straty poniesionej przez Spółke z działalności w 2015 roku.

Więcej szczegółów na ten temat znajduje się w Sprawozdaniu ze Zmian w Kapitale Własnym.

3.2 WYBRANE DANE FINANSOWE ZE SPRAWOZDANIA Z ZYSKÓW LUB STRAT I INNYCH CAŁKO-WITYCH DOCHODÓW

Poniższa tabela przedstawia wybrane dane finansowe z rocznego sprawozdania z zysków lub strat i całkowitych dochodów Spółki Capital Park za okres od 1 stycznia 2015 r. do 31 grudnia 2015r. Dane porównawcze prezentowane są za okres od 1 stycznia 2014 r. do 31 grudnia 2014 r.

	2015	Zmiana w %	2014
Przychody ze sprzedaży	429	15,9%	370
Przychody z tytułu dywidend	0	(100%)	27 618
Przychody z tytułu odsetek	37 669	56,3%	24 096
Koszty z tytułu odsetek	(13 632)	(6,1%)	(14 510)
Koszty osobowe	(611)	8,5%	(563)
Pozostałe koszty operacyjne	(2 708)	22,3%	(2 215)
Koszty wyceny programu motywacyjnego	(3 656)	(6,4%)	(3 906)
Odpisy aktualizujące wartość udziałów w jednostkach zależnych	(30 641)	22,3%	(62 859)
Udział w zysku/stracie jednostek współkontrolowanych	6 962	(154,9%)	(12 682)
Strata (zysk) z działalności operacyjnej	(6 188)	(86,1%)	(44 651)
Pozostale przychody finansowe	52	(99,5)	10 077
Pozostałe koszty finansowe	(2 595)	(32,2%)	(3 830)
Strata (zysk) przed opodatkowaniem	(8 731)	(77,3%)	(38 404)
Podatek dochodowy	(1 073)	(108,0%)	13 389
Strata (zysk) netto	(9 804)	(60,8%)	(25 015)

Wyjaśnienie kluczowych pozycji ze sprawozdania z zysków lub strat i całkowitych dochodów za okres od 1 stycznia 2015 r. do 31 grudnia 2014 r. oraz porównanie wyników finansowych za 12 miesięcy zakończonych 31 grudnia 2015 r. z tym samym okresem 2014 r.

Przychody z tytułu odsetek

Spółka udziela pożyczek swoim jednostkom zależnym i współkontrolowanym. Naliczone odsetki od tych pożyczek stanowią przychody Spółki. Wzrost wartości tych odsetek za 2015 rok wynika z większego wolumenu pożyczek będących podstawą do naliczania odsetek.

Koszty Osobowe

Koszty osobowe stanowią wynagrodzenia Członków Zarządu i Rady Nadzorczej.

Koszty wyceny programu motywacyjnego

Spółka ujmuje w sprawozdaniu z zysków i strat wycenę wartości programu motywacyjnego proporcjonalnie do upływu jego trwania. W ciężar kosztów odniesiono różnicępomiędzy wartościa wyceny programu na dzień 31 grudnia 2015 r. a dniem 31 grudnia 2014 r.

Odpisy aktualizujące wartość udziałów w jednostkach zależnych

W wyniku przeprowadzonych na dzień 31 grudnia 2015 r. testów na utratę wartości Zarząd Spółki zdecydował o dokonaniu odpisów aktualizujących wartości udziałów w spółkach zależnych i współkontrolowanych w łącznej wysokości 30 641 tys. PLN. Odpisy aktualizujące są wynikiem:

• i) sprzedaży nieruchomości inwestycyjnych oraz zakończenia działalności przez niektóre spółki zależne oraz,
• ii) uwzględnienia pogorszonych prognoz co do możliwości zrealizowania planów biznesowych przez niektóre spółki zależne.

Udział w zysku jednostek współkontrolowanych

Spółka prezentuje udział w zysku lub stracie jednostek współkontrolowanych, które wyceniane są metodą praw własności.

W roku 2015 nabyto 53% udziałów w spółce Oberhausen, która jest wlaścicielem centrum handlowego w Gdańsku. Łącznie z istniejącym wspólnym projektem (Patron Wilanów) w roku 2015 uzyskano ponad 9 mln zysku z tytułu udziału we wspólnych przedsięwzięciach.

3.3 WYBRANE DANE ZE SKONSOLIDOWANEGO SPRAWOZDANIA Z PRZEPŁYWÓW PIENIĘŻNYCH

Poniższa tabela przedstawia wybrane dane ze sprawozdania z przepływów pieniężnych Spółki Capital Park za okres od 1 stycznia 2015 r. do 31 grudnia 2015 r.

	2015	2014	Zmiana
Środki pieniężne na początek okresu	123 191	11 672	101 572
Przepływy pieniężne z działalności operacyjnej	(20 574)	(2 460)	(18 114)
Przepływy pieniężne netto z działalności inwestycyjnej	(66 276)	(79 887)	13 611
Przepływy pieniężne netto z działalności finansowej	(25 309)	193 866	(219 175)
Środki pieniężne na koniec okresu	11 031	123 191	(55 979)

Największe pozycje wydatków w działalności inwestycyjnej stanowią udzielone pożyczki wewnątrzgrupowe, jednocześnie część pożyczek jest spłacana co ma swoje odzwirciedlenie w postaci wpływów w działalności inwestycyjnej.

Działalność finansowa to głównie wykupione obligacje oraz zapłacone odsetki od finansowania,jak również wpływy z tytułu kredytów i emisji obligacji.

Więcej informacji na temat wpływów i wydatków Spółki znajduje się w Sprawozdaniu z Przepływów Pieniężnych.

3.4 PREZENTACJA RÓŻNIC POMIĘDZY OSIĄGNIĘTYMI WYNIKAMI FINANSOWYMI A OPUBLIKO-WANYMI PROGNOZAMI

Spółka nie publikowała prognoz na 2015 r.

4 WSKAŹNIKI FINANSOWE

Poniżej przedstawiono wybrane wskaźniki finansowe Spółki:

WSKAŹNIKI PŁYNNOŚCI SPÓŁKI	31.12.2015	31.12.2014
Wskaźnik bieżący	0,9	1,8
Wskaźnik natychmiastowy	0,6	1,7

Wskaźnik bieżący (aktywa obrotowe/zobowiązania krótkoterminowe) – Wzrost wskaźnika w porównaniu do roku poprzedniego wynika ze zmniejszenia zobowiązań krótkoterminowych, co z kolei spowodowane jest zmianą struktury zadłużenia z krótkoterminowego na długoterminowe.

Wskaźnik natychmiastowy (środki pieniężne/ zobowiązania krótkoterminowe) – Wzrost wskaźnika wynika z tych samych czynników jak w przypadku wskaźnika bieżącego.

Spółka na bieżąco monitoruje ryzyko braku funduszy przy pomocy narzędzia okresowego planowania płynności. Narzędzie to uwzględnia terminy wymagalności/ zapadalności zarówno inwestycji jak i aktywów finansowych oraz prognozowane przepływy pieniężne z działalności operacyjnej.

Celem Spółki jest utrzymanie równowagi pomiędzy ciągłością finansowania działalności inwestycyjnej a terminową spłatą zadłużenia poprzez pozyskiwanie różnych źródeł finansowania, takich jak kredyty bankowe, obligacje.

WSKAŹNIKI ZADŁUŻENIA SPÓŁKI

WSKAŹNIKI ZADŁUŻENIA SPÓŁKI	31.12.2015	31.12.2014
Wskaźnik zadłużenia netto	20,0%	13,4%
Wskaźnik ogólnego zadłużenia	22,5%	22,9%

Wskaźnik zadłużenia netto (zadłużenie netto, tj. oprocentowane kredyty i pożyczki pomniejszone o środki pieniężne/(kapitał własny + zadłużenie netto) – Wzrost wskaźnika wynika ze wzrostu zadłużenia z tytułu finansowania bankowego projektów budowlanych prowadzonych w 2015 r.

Wskaźnik zadłużenia (zobowiązania ogółem/aktywa ogółem) – Wzrost wskaźnika spowodowane jest wzrostem zadłużenia w stosunku do aktywów Grupy. Wartość wskaźnika wskazuje na 22-proc. udział kapitałów obcych w strukturze finansowania majątku Spółki.

5 OCENA ZARZĄDZANIA ZASOBAMI FINANSOWYMI

W ocenie Zarządu obecna i przewidywana sytuacja finansowa Spółki jest stabilna i nie wskazuje na istnienie zagrożeń w zarządzaniu zasobami finansowymi, innych niż ryzyka opisane w dalszej części Sprawozdania Zarządu. Na dzień sporządzenia sprawozdania finansowego nie odnotowano zdarzeń negatywnie wpływających na dalszą działalność Spółki.

6 OCENA MOŻLIWOŚCI REALIZACJI ZAMIERZEŃ INWESTYCYJNYCH

Obecnie większość działalności operacyjnej Grupy Kapitałowej CAPITAL PARK, której Capital Park S.A. jest jednostką dominującą, prowadzona jest bezpośrednio przez podmioty zależne i współkontrolowane. Kluczowym założeniem finansowania Grupy jest pozyskiwanie finansowania bankowego poprzez Spółkę dominującą, albo w ramach spółek celowych realizujących osobne projekty inwestycyjne. Taka strategia umożliwia Grupie ograniczenie wpływu ryzyka na inne projekty, a jednocześnie niweluje ogólne ryzyko związane z działalnością gospodarczą Grupy w związku z potencjalnymi ryzykami dotyczącymi pojedynczej inwestycji.

ArtN

Na początku 2015 r. rozpoczęto procedurę wyboru generalnego wykonawcy robót budowlanych inwestycji ArtN. Przewiduje się, że w roku 2016 zostanie pozyskane finansowanie niezbędne do realizacji tego projektu. Proces inwestycyjny obejmie negocjacje z firmami budowlanymi a następnie opracowanie projektu wykonawczego obiektu.

Celem Grupy jest zapewnienie wystarczających środków pieniężnych oraz gotowych do wykorzystania kredytów bankowych. Grupa stara się wypracować sytuację, dzięki której ma dostęp do finansowania na najlepszych możliwych do uzyskania w danej chwili warunkach. Zarząd uważa, że Grupa posiada korzystną sytuację dla pozyskiwania finansowania w przyszłości na potrzeby realizacji planowanych projektów inwestycyjnych. Dobra reputacja na rynku poparta udowodnionymi osiągnięciami umożliwia Grupie dostęp do dużej liczby instytucji finansowych oraz zdywersyfikowanych źródeł finansowania.

7 ZDARZENIA WPŁYWAJĄCE NA DZIAŁALNOŚĆ SPÓŁKI I GRUPY

W 2015 roku spółki z Grupy Kapitałowej CAPITAL PARK zarówno kontynuowały działalność rozpoczętą w latach poprzednich jak i realizowały nowo rozpoczęte projekty inwestycyjne.

7.1 PROJEKTY INWESTYCYJNE ZAKOŃCZONE W 2015 ROKU

Royal Wilanów

W dniu 18 sierpnia 2015 r. Grupa otrzymała pozwolenie na użytkowanie części obiektu biurowo – usługowego Royal Wilanów (projekt spółki zależnej Hazel Investement Sp. z o.o.). 19 sierpnia br. nastąpiło otwarcie Royal Wilanów – nowoczesnego projektu zrealizowanego przez Grupę Capital Park, mieszczącego się w centrum warszawskiego Wilanowa. Royal Wilanów to wysokiej jakości budynek wielofunkcyjny, o powierzchni biurowej klasy A+ oraz starannie zaplanowanej powierzchni handlowo-usługowej.

7.2 PROJEKTY INWESTYCYJNE W TRAKCIE REALIZACJI

Na dzień 31 grudnia 2015 r. następujące projekty Grupy znajdowały się w fazie realizacji:

Royal Wilanów – Na dzień 31 grudnia 2015 r. pozostała do wykończenia ta cześć powierzchni obiektu, która nie została jeszcze wynajęta.

Eurocentrum Office Complex – etap II (budynek Beta Gamma) – Na dzień 31 grudnia 2015 r. pozostała do wykończenia ta cześć powierzchni obiektu, która nie została jeszcze wynajęta.

Eurocentrum Office Complex – etap II (budynek Delta) – inwestycja biurowa zlokalizowana w Warszawie w Al. Jerozolimskich 124/136, której inwestorem jest Dakota Investments Sp. z o.o., podmiot zależny od Spółki. Drugi etap inwestycji to 15-kondygnacyjny budynek, który ma ponad 27 tys. m² powierzchni najmu. Pierwsze prace budowlane ruszyły we wrześniu 2014 r. Generalnym wykonawcą inwestycji jest firma Erbud. Inwestycja została oddana do użytkowania w pierwszym

Topos w Krakowie – kameralny budynek biurowy o powierzchni 0,5 tys. m2 w centrum miasta. W lutym 2016 uzyskano pozwolenie na użytkowanie dla tego obiektu.

kwartale 2016 roku.

7.3 INFORMACJE O ISTOTNYCH TRANSAKCJACH SPÓŁKI I GRUPY

Umowa JV

W dniu 1 kwietnia 2015 r. spółka CP Retail B.V. z siedzibą w Holandii, podmiot zależny od Capital Park S.A. nabyła 53% udziałów w kapitale zakładowym spółki Oberhausen Sp. z o.o. z siedzibą w Warszawie o wartości nominalnej 5 tys. PLN. Drugim udziałowcem, posiadającym 47% udziałów Spółki, jest Galaxy Real Estate Sp. z o.o. podmiot z grupy Akron. Celem porozumienia jest nabycie i zarządzanie centrum handlowym w Gdańsku.

Nabycie nieruchomości inwestycyjnej przez jednostkę współkontrolowaną

W dniu 1 kwietnia 2015 r. Oberhausen Sp. z o.o. nabyła nieruchomość inwestycyjną - Centrum Handlowe ETC w Gdańsku. Zgodnie z planami Spółki wymienione centrum handlowe zostanie zmodernizowane i przebudowane. Prace zostaną ukończone w kwietniu 2016 r.

Nabycie nieruchomości handlowej w Warszawie przy ulicy Pileckiego

W dniu 31 sierpnia 2015 r. CP Retail SPV 1 Sp. z o.o. jednostka zależna od Capital Park S.A., nabyła nieruchomość handlową o łącznej powierzchni użytkowej 1 tys. m2 zlokalizowaną w Warszawie przy ulicy Pileckiego.

8 ZNACZĄCE UMOWY ZAWARTE PRZEZ SPÓŁKĘ W 2015 ROKU

8.1 UMOWY ZAWARTE Z AKCJONARIUSZAMI

Spółka Capital Park nie posiada żadnych informacji na temat znaczących dla jej działalności umów zawartych w 2015 r. pomiędzy akcjonariuszami.

8.2 UMOWY WSPÓŁNYCH PRZEDSIĘWZIĘĆ

W dniu 1 kwietnia 2015 r. spółka CP Retail B.V. z siedzibą w Holandii, podmiot zależny od Capital Park S.A. nabyła 53% udziałów w kapitale zakładowym spółki Oberhausen Sp. z o.o. z siedzibą w Warszawie o wartości nominalnej 5 tys. PLN. Drugim udziałowcem, posiadającym 47% udziałów Spółki, jest Galaxy Real Estate Sp. z o.o. podmiot z grupy Akron. Celem porozumienia jest nabycie, przebudowa i zarządzanie centrum handlowym w Gdańsku. W dniu 13 lipca 2015 r. miało miejsce podwyższenie kapitału zakładowego w spółce Oberhausen Sp. z o.o. z kwoty 10 tys. PLN do kwoty 15 tys. PLN, poprzez ustanowienie 100 nowych udziałów, które zostały objęte przed dotychczasowych wspólników w proporcji do ich udziałów we wspólnym przedsięwzięciu. Tym samym CP Retail B.V. spółka zależna od Capital Park S.A. objęła 53 udziałów za kwotę 2 372 tys. PLN, które pokryte zostały gotówką. Nadwyżka wpłaconego kapitału nad ich wartością nominalną, tj. 2 369 tys. PLN została przeznaczona na kapitał zapasowy spółki.

8.3 UMOWY UBEZPIECZENIA SPÓŁKI

Przedmiot ubezpieczenia	Ubezpieczyciel	Suma ubezpieczenia
		[tys. PLN]
Prospekt emisyjny z dn. 14.11.2013 r.	AIG Europe Limited Sp. z o.o. Oddział w Polsce	50 000
D&O	AIG Europe Limited Sp. z o.o. Oddział w Polsce	100 000
Razem		150 000

8.4 UMOWY KREDYTÓW I POŻYCZEK

Nowa umowa kredytowa PKO BP

W dniu 16 marca 2015 r. spółka Capital Park S.A zawarła z bankiem Powszechna Kasa Oszczędności Bank Polski SA umowę limitu kredytu wielocelowego na kwotę 10 mln EUR. Kredyt został udzielony na okres od 16 marca 2015 r. do 15 marca 2020 r, z okresem wykorzystania do 15 marca 2018 r. W dniu 16 września 2015 r. Spółka uruchomiła kredyt w kwocie 1 240 tys. EUR z przeznaczeniem na częściowe sfinansowanie zakupu nieruchomości przy ul. Pileckiego 67 w Warszawie dokonanego przez spółkę celową CP Retail ("SPV 1") Sp. z o.o. Kredyt jest oprocentowany według zmiennej stopy procentowej równej Euribor 3M + marża. Ostateczny termin spłaty tego wykorzystania przypada na 14 września 2016 r.

8.5 OPIS CZYNNIKÓW I ZDARZEŃ, W SZCZEGÓLNOŚCI O NIETYPOWYM CHARAKTERZE, MAJĄCYCH ZNACZĄCY WPŁYW NA OSIĄGNIĘTE WYNIKI FINANSOWE

W roku 2015 nie zanotowano znaczących czynników o nietypowym charakterze, które mogłyby mieć wpływ na osiągnięte wyniki finansowe.

8.6 OBJAŚNIENIA DOTYCZĄCE SEZONOWOŚCI LUB CYKLICZNOŚCI DZIAŁALNOŚCI SPÓŁKI CAPITAL PARK

Działalność Spółki nie podlega istotnym zjawiskom sezonowości i cykliczności.

9 OPIS WYKORZYSTANIA PRZEZ EMITENTA WPŁYWÓW Z EMISJI AKCJI DO CHWILI SPORZĄDZENIA SPRAWOZDANIA Z DZIAŁALNOŚCI

Dnia 17 lutego 2014 r. na rachunek Capital Park S.A. wpłynęły środki pieniężne pozyskane z pierwszej publicznej emisji akcji 132 355 tys. PLN (środki z emisji w wysokości 136 210 tys. PLN po potrąceniu wynagrodzenia agentów oferujących).

W kolejnych latach, tj w 2014 i 2015 roku środki pozyskane z emisji akcji zostały przeznaczone na wydatki inwestycyjne związane z budową największych projektów Grupy, tj. Eurocentrum Office Complex oraz Royal Wilanów w Warszawie.

10 INFORMACJA O WYEMITOWANYCH W 2015 ROKU DŁUŻNYCH PAPIERACH WARTOŚCIOWYCH

Obligacje serii E notowane na rynku Catalyst

W dniu 18 marca 2015 r. Spółka Capital Park S. A. wyemitowała 111 145 sztuk 3-letnich niezabezpieczonych obligacji na okaziciela serii E o wartości nominalnej 100 PLN każda, o łącznej wartości 11 115 tys.

Obligacje serii F notowane na rynku Catalyst

W dniu 3 czerwca 2015 r. Spółka Capital Park S. A. wyemitowała 331 163 sztuk 3-letnich niezabezpieczonych obligacji na okaziciela serii F o wartości nominalnej 100 PLN każda, o łącznej wartości 33 116 tys.

Obligacje serii G notowane na rynku Catalyst

W dniu 14 sierpnia 2015 r. Spółka Capital Park S. A. wyemitowała 18 837 sztuk 3-letnich niezabezpie- czonych obligacji na okaziciela serii G o wartości nominalnej 100 PLN każda, o łącznej wartości 1 884 tys. PLN z PLN z terminem wykupu przypadającym 18 marca 2018 r. Oprocentowanie obligacji wynosi WIBOR 6M powiększony o marżę 4,3 %. Obligacje zostały wyemitowane w celu finansowania działalności bieżącej.

PLN z terminem wykupu przypadającym 3 czerwca 2018 r. Oprocentowanie obligacji wynosi WIBOR 6M powiększony o marżę 4,3 %. Obligacje zostały wyemitowane w celu finansowania działalności bieżącej.

terminem wykupu przypadającym 14 czerwca 2018 r. Oprocentowanie obligacji wynosi WIBOR 6M powiększony o marżę 4,3 %. Obligacje zostały wyemitowane w celu finansowania działalności bieżącej.

Więcej informacji o Zobowiązaniach z tytułu wyemitowanych obligacji w Nocie 12 do Skonsolidowanego Sprawozdania Finansowego.

11 INFORMACJA O UDZIELONYCH W 2015 ROKU POŻYCZKACH

W 2015 r. Spółka nie udzielała pożyczek podmiotom spoza Grupy Kapitałowej.

Udzielone pożyczki prezentowane w Sprawozdaniu z sytuacji Finansowej oraz w Sprawozdaniu z Przepływów Pieniężnych dotyczą wsparcia finansowego wspólnych przedsięwzięć (Patron Wilanów oraz Oberhasuen), zgodnie z zawartymi umowami JV jak również pozyczki udzielone jednostkom zależnym na finansowanie ich działalności.

Więcej informacji o udzielonych pożyczkach w Nocie 2 i 4 do Sprawozdania Finansowego.

12 INFORMACJA O UDZIELONYCH I OTRZYMANYCH W 2015 ROKU PORĘCZE-NIACH I GWARANCJACH

PORĘCZENIA
poręczyciel	korzystający	kwota porę czenia	kwota porę czenia w PLN	Rodzaj zabezpieczenia	zapadalność
CP SA	Diamante	28 886 PLN	28 886 PLN	poręczenie spłaty kredytu inwestycyjne go i kredytu vat	Poręczenie obowiązuje do czasu przeprowadzenia przez kolejne 3 miesiące, przez wyznaczony Rachunek Cesji czynszów i opłat za obsługę w pełnej wysokości od wszystkich najem ców pierwszy miesiąc do spełnienia warunku to kwiecień 2015r. Łączna kwota czynszów i opłat nie może być niższa niż 200 000 PLN za każdy mie siąc.
CP SA	Dakota	3 000 EUR	12 785 PLN	poręczenie dla obu Etapów	Poręczenie obowiązuje do czasu, gdy współczynnikDSCR dla budowanych nieruchomości osiągnie poziom 1,0 nie później jednak niż do dnia 31 grudnia 2021 r.
CP SA	Hazel			wsparcie gdy w ciągu 2 lat po zakonczeniu budowy DSCR < 1,05	Poręczenie obowiązuje 2 lata po zakonczeniu projektu i co najmiej 6 miesięcy od dnia usiągnięcia wskaźnika DSCR na poziomie minimum 1,05

Ponadto, Capital Park S.A. zobowiązała się wobec banków finansujących do wsparcia spółek celowych w przypadku przekroczenia budzetów projektów inwestycyjnych: Eurocentrum Etap I i II oraz Royal Wilanów do łącznej kwoty 74 020 tys. PLN. Zobowiązanie to wygaśnie w momencie konwersji kredytów lub zakończenia budowy projektu. Na dzień bilansowy budowa wszystkich wymienionych projektów została zakończona bez przekroczeń budżetu.

13 INFORMACJE O ISTOTNYCH TRANSAKCJACH POMIĘDZY JEDNOSTKAMI POWIĄZANYMI ZAWARTYCH W 2015 ROKU NA WARUNKACH INNYCH NIŻ RYNKOWE

W 2015 roku nie wystąpiły transakcje pomiędzy jednostkami powiązanymi na warunkach innych niż rynkowe.

14 SPORY SĄDOWE

Na dzień 31 grudnia 2015 r. Spółka lub jednostki od niej zależne nie były stroną jednego pojedynczego postępowania ani dwóch lub więcej postępowań toczących się przed sądem, organem właściwym dla postępowania arbitrażowego lub organem administracji publicznej, dotyczących zobowiązań albo wierzytelności Spółki lub jednostek od niej zależnych, którego lub których wartość stanowiłaby co najmniej 10% kapitałów własnych Spółki.

15 ISTOTNE ZDARZENIA PO DNIU 31 GRUDNIA 2015 ROKU

Istotne zdarzenia po dniu 31 grudnia 2015 r. opisane są w Sprawozdaniu Finansowym Spółki Capital Park za 2015 r. w Nocie nr 31 do sprawozdania.

16 CZYNNIKI RYZYKA I ZAGROŻEŃ

Podejście Spółki i Grupy do zarządzania ryzykiem jest odzwierciedleniem stosowanego modelu biznesowego oraz bazuje na doświadczeniach i wiedzy zaangażowanego zespołu menedżerskiego. Wszelkie decyzje inwestycyjne oraz postępy prac nad projektami są omawiane na cyklicznych spotkaniach Zarządu. Niżej opisane obszary ryzyka oraz skuteczność zarządzania nimi podlegają również stałej weryfikacji przez Dział Kontroli Wewnętrznej oraz Komitet Audytu. Decyzje inwestycyjne mogące nieść potencjalnie wyższe ryzyko lub związane z zaangażowaniem znacznych nakładów, podlegają też weryfikacji Komitetu Inwestycyjnego.

Z uwagi na to, że Spółka Capital Park S.A., jako jednostka dominująca w Grupie Kapitałowej CAPITAL PARK, realizuje swoje zadania głównie poprzez działalność podmiotów zależnych, poniżej przedstawione zostały kluczowe czynniki ryzyka, które zdaniem Zarządu mają największy wpływ na działalność Grupy. Omówione poniżej ryzyka nie stanowią kompletnej ani wyczerpującej listy i w konsekwencji nie mogą być traktowane jako jedyne ryzyka, na które narażona jest Grupa. Pełna lista czynników ryzyka, które Grupa aktualnie uważa za istotne, została przedstawiona w prospekcie emisyjnym podstawowym dotyczącym publicznego programu emisji obligacji w łącznej wartości 100 mln PLN, zatwierdzonym prze Komisję Nadzoru Finansowego w dniu 24 listopada 2014 r., opublikowanym na stronie internetowej Spółki.

16.1 ZEWNĘTRZNE CZYNNIKI RYZYKA

CZYNNIKI RYZYKA	WPŁYW	DZIAŁANIA OGRANICZAJĄCE RYZYKO
	RYZYKO ZMIENNEJ SYTUACJI MAKROEKONOMICZNEJ
x Pogorszenie ogólnych warun ków gospodarczych na świecie oraz w Polsce x Pogorszenie koniunktury na rynku nieruchomości i w branży deweloperskiej x Cykliczność rynku nierucho mości x Pogorszenie sytuacji w branży finansowej x Zmiany w polskim systemie finansowym – postępująca de regulacja OFE	x Spadek wartości rynkowej nieruchomo ści x Zmniejszenie możliwości sprzedaży nieruchomości prowadzący do utraty płynności x Upadłość najemców prowadząca do pogorszenia płynności x Spadek czynszów uzyskiwanych z najmu nieruchomości x Mniejsza dostępność kredytów x Mniejszy popyt lub całkowity brak popytu na nowe emisje obligacji x Wyższe koszty finansowania	x Odpowiedni dobór nieruchomości wchodzą cych w skład portfela. Staranna analiza loka lizacji i jakości nieruchomości x Podnoszenie wartości nieruchomości po przez systematyczne remonty i modernizacje, x Dobór najemców o stabilnej sytuacji finan sowej i silnym brandzie. Zawieranie umów z najemcami sieciowymi i renomowanymi in stytucjami x Wykorzystywanie zróżnicowanych rodzajów finansowania dłużnego x Dywersyfikacja źródeł finansowania i utrzymywanie dobrych relacji z wiodącymi instytucjami finansowymi x Rozbudowa przychodów o element dywi dendowy i zarządzanie nieruchomościami
	RYZYKO KURSOWE
x Wahania kursów walut, w szczególności EUR/PLN.	x Mniejsze wpływy ze sprzedaży nieru chomości wyrażone w PLN x Mniejsze przychody z najmu x Spadek kursu EUR/PLN prowadzi z kolei do spadku wycen bilansowych nieru chomości	x Stosowanie naturalnego hedgingu poprzez dostosowanie waluty najmu do waluty kre dytu. Ze względu jednak na fakt, że walutą bazową wyceny nieruchomości jest EUR a hedging bilansowy jest niepełny, Grupa ma i będzie miała profil "eksportera". Całkowite wyeliminowanie ryzyka kursowego jest nie możliwe x Stosowanie w ograniczonym zakresie do stępnych na rynku instrumentów pochod nych

CZYNNIKI RYZYKA	WPŁYW	DZIAŁANIA OGRANICZAJĄCE RYZYKO
	RYZYKO STÓP PROCENTOWYCH
x Wzrost stóp procentowych x Spadek stóp procentowych	x Wzrost kosztów obsługi długu spowo dowany wzrostem stóp procentowych x Wzrost stóp kapitalizacji (czyli spadek wartości nieruchomości będących w posiadaniu Grupy). Stopy kapitalizacji są w dużym stopniu skorelowane z tzw. stopami wolnymi od ryzyka i mogą ro snąć wraz ze wzrostem stóp procento wych x Odwrotna sytuacja: spadek stóp kapita lizacji w wyniku spadku stóp procento wych powodujący wzrost cen nieru chomości, które Grupa chce nabywać	x Stosowanie długoterminowej strategii zarządzania aktywami generującymi dochód x Ciągłe monitorowanie rynku nieruchomości oraz sytuacji gospodarczej i odpowiednie dostosowywanie przyjętej strategii x Wykorzystywanie transakcji zamiany stóp procentowych (swapy). Transakcje te nie pokrywają jednak 100% ekspozycji. Stopień pokrycia ekspozycji jest kompromisem po między mniejszym ryzykiem a wyższym kosztem
	RYZYKO KONKURENCJI
x Działania firm konkurencyj nych x Działania lokalnych inwesto rów indywidualnych	x Spadek czynszów i cen sprzedaży nieru chomości x Wzrost poziomu pustostanów x Wzrost cen i kosztów zakupu nierucho mości x Utrudnienie i wydłużenie procesu inwe stycyjnego	x Staranny dobór nieruchomości oraz wyko rzystanie możliwości związanych z "distressed assets" x Wykorzystanie doświadczenia w realizacji projektów i znajomości rynku do realizacji unikalnych projektów x Wykorzystanie potencjału finansowego i organizacyjnego Grupy

16.2 CZYNNIKI RYZYKA ZWIĄZANE Z PORTFELEM NIERUCHOMOŚCI

CZYNNIKI RYZYKA	WPŁYW	DZIAŁANIA OGRANICZAJĄCE RYZYKO
	RYZYKO ZWIĄZANE Z UTRATĄ NAJEMCÓW
x Utrata najemców biurowych i handlowych lub trudności w ich pozyskaniu x Niepozyskanie najemców biurowych w Warszawie ze względu na dużą podaż po wierzchni biurowej x Utrata kluczowego najemcy ("anchor tenant")	x Utrata przychodów i płynności poprzez m.in.: Spadek przychodu z najmu Brak możliwości sprzedaży nieru chomości Brak możliwości uruchomienia fi nansowania bankowego	x Staranny dobór najemców x Współpraca z renomowanymi zewnętrznymi firmami specjalizującymi się w usługach po średnictwa w najmie x Atrakcyjna oferta dla najemców x Systematyczny monitoring zadowolenia najemców i podejmowanie działań napraw czych x Stosowanie kaucji i gwarancji bankowych jako zabezpieczenia umów najmu
	RYZYKO ZWIĄZANE Z WYCENĄ NIERUCHOMOŚCI
x Spadek wartości nieruchomo ści rozpoznawany jako strata z aktualizacji wyceny x Przyjęcie błędnych założeń prowadzących do błędów w wycenie nieruchomości i wdrożenie błędnych strategii dla danego projektu	x Niższe od zakładanych wpływy z czynszów i ze sprzedaży nieruchomości x Wartość bilansowa nieruchomości nieodzwierciedlająca wartości godziwej	x Współpraca z niezależnymi rzeczoznawcami majątkowymi x Staranny dobór metod wyceny x Stosowanie kilkuetapowej procedury akcep tacji wyceny x Systematyczny przegląd nieruchomości i monitoring głównych założeń
	RYZYKO ZWIĄZANE Z PROJEKTAMI W BUDOWIE
x Przekroczenie budżetu x Niedotrzymanie przez gene ralnych wykonawców przyję tych standardów jakości i terminów x Nieuzyskanie pozwolenia na użytkowanie	x Spadek marży deweloperskiej x Opóźnienie realizacji projektu prowa dzące do spadku przychodów z najmu x Naruszenie kowenantów umowy o finansowanie bankowe x Pojawienie się roszczeń x Negatywny wpływ na wizerunek Grupy i możliwość wynajęcia powierzchni	x Współpraca z renomowanymi wykonawcami o stabilnej sytuacji finansowej x Zabezpieczenia zawarte w umowach o generalne wykonawstwo inwestycji x Stały monitoring i nadzór nad realizacją prac budowlanych przez inspektorów lub specja listyczne firmy zewnętrzne x Zatrudnienie w Grupie doświadczonych specjalistów x Doświadczenie w realizacji projektów dewe loperskich oraz stały monitoring przebiegu prac
	RYZYKO PROCEDUR ADMINISTRACYJNYCH
x Opieszałość działania krajo wej administracji i urzędów x Działania organizacji społecz nych lub właścicieli nieru chomości sąsiednich oraz oko licznych mieszkańców x Brak lokalnych planów zago spodarowania przestrzennego	x Nieuzyskanie lub opóźnienie w uzyskaniu pozwoleń i decyzji prowa dzące do opóźnienia lub zaniechania realizacji projektu inwestycyjnego x Wydłużenie procesu pozyskania pozwo leń prowadzące do obniżenia rentowno ści inwestycji x Cofnięcie uzyskanych pozwoleń	x Wykorzystanie doświadczenia w przeprowadzaniu procedur administracyj nych x Zatrudnianie specjalistów w wielu dziedzi nach, w tym: w zakresie finansów, prawa, budowy i procedur administracyjnych

17 ZMIANY W STRUKTURZE GRUPY, KTÓREJ JEDNOSTKĄ DOMINUJĄCĄ JEST SPÓŁKA

17.1 STRUKTURA GRUPY KAPITAŁOWEJ

Na dzień 31 grudnia 2015 r. w skład Grupy Kapitałowej CAPITAL PARK wchodziło 47 podmiotów, w tym spółka Capital Park S.A. jako jednostka dominująca, oraz 46 spółki celowe. Funkcje jednostki zarządzającej nieruchomościami i projektami Grupy pełni spółka CP Management Sp. z o.o.

Poniżej przedstawiono schemat struktury Grupy Kapitałowej na dzień 31 grudnia 2015 r.

				CAPITAL PARK SA
CP RETAIL B.V.	100%	Hazel Investments Sp. z o. o.	100%	CP Development S.à r.l.	100%	Sander Investments Sp. z o. o.	100%
Dakota Investments Sp. z o. o.	100%	Capital Park Gdańsk Sp. z o. o.	100%	ArtN Sp. z o. o.	100%	Sapia Investments Sp. z o. o.	100%
Oberhausen Sp. z o. o.	53%	Orland Investments Sp. z o. o.	100%	Sporty Department Store Sp. z o. o.	90%	Sapia Investments Sp. z o. o. SK	67%
CP Retail ("SPV 1") Sp. z o. o.	100%	Capital Park Racławicka Sp. z o. o.	100%	Fundacja Otwartego Muzeum Dawnej Fabryki Norblina	100%	Patron Wilanow S. à r.l.	50%
REIA FIZAN	15%	Sagitta Investments Sp. z o. o.	100%	CP Management Sp. z o. o.	100%	Rezydencje Pałacowa Sp. z o. o.	100%
CP Property S.à r.l	100%	Zoe Investments Sp. z o. o.	100%	DT-SPV 12 Sp. z o. o.	100%	RM1 Sp. z o. o.	100%
CP Property Sp. z o. o.	100%	Marcel Investments Sp. z o. o.	100%	Silverado Investments Sp. z o. o.	100%	Marlene Investments Sp. z o. o.	100%
CP Property SCSp	100%	Diamante Investments Sp. z o. o.	100%	Capital Park Opole Sp. z o. o.	100%	Capital Park Kraków Sp. z o. o.	100%
CP Property Sp. z o. o. ("SPV1") SK	100%	Alferno Investments Sp. z o. o.	100%	Elena Investments Sp. z o. o.	100%	Emir 30 Sp. z o. o.	100%
CP Property Sp. z o. o. ("SPV2") SK	100%	Aspire Investments Sp. z o. o.	100%	Vera Investments Bis Sp. z o. o.	100%	CP Retail ("SPV 2") Sp. z o.o.	100%
CP Property sp. z o. o. ("SPV3") SK	100%	Nerida Investments Sp. z o. o.	100%			CP Invest S.A.	100%
CP Property Sp. z o. o. ("SPV4") SK	100%
CP Property Sp. z o. o. ("SPV5") SK	100%

Objaśnienia:

1 CP Retail B.V. posiada 15% certyfikatów inwestycyjnych Real Estate Income Assets FIZ AN ("REIA FIZ AN"). Na dzień publikacji sprawozdania Grupa sprawuje kontrolę nad REIA FIZ AN.

2 Spółka zależna od REIA FIZ AN. Grupa pośrednio poprzez posiadane certyfikaty inwestycyjne REIA FIZ AN posiada 15% udziałów w kapitale spółki. Na Datę Prospektu Grupa sprawuje kontrolę nad FIZ AN i jego spółkami celowymi.

3 Spółka zależna od CP Property SCSp oraz CP Property Sp. Z o.o. – spółek zależnych od REIA FIZ AN. CP Property Sp. z o.o. jest komplementariuszem, a CP Property SCSp. jest komandytariuszem. Grupa pośrednio poprzez posiadane certyfikaty inwestycyjne REIA FIZ AN uczestniczy w zysku lub stracie spółki w 15%. Na Datę Prospektu Grupa sprawuje kontrolę nad REIA FIZ AN i jego spółkami celowymi.

4 CP Management Sp. z o.o. posiada 667 udziałów (25%) w spółce DT-SPV 12 Sp. z o.o., a Vera Investments – Bis Sp. Z o.o. – 1 973 udziały (75%).

5 ArtN Sp. z o.o. jest fundatorem w Fundacji Otwartego Muzeum Dawnej Fabryki Norblina. 6 Pozostałe 50% udziałów w Patron Wilanow S. à r.l., celowej spółce joint venture, posiada Real Management S.A. Patron Wilanow S. à r.l. posiada 100% udziałów w Rezydencje Pałacowa Sp. z o.o. jak i w RM1 Sp. z o.o.

7 Spółka zależna od Patron Willanow S. à r.l. Grupa posiada pośrednio 50% udziałów w kapitale oraz 64% udział w zysku tej spółki.

100%

CP Property Sp. z o. o. ("SPV6") SK

8 Sapia Investments Sp. z o.o., jest komplementariuszem spółki Sapia Investments Sp. z o.o. sp. k., komandytariuszem jest podmiot spoza Grupy. 9 Vera Investments - Bis Sp. z o.o. powstała w wyniku połączenia 14 spółek z Grupy. Capital Park S.A. posiada 41 710 udziałów (73,81%) w Vera Investments - Bis Sp. z o.o., a CP Management Sp. z o.o. posiada 14 800 udziałów (26,19%).

17.2 ZMIANY W STRUKTURZE GRUPY, KTÓREJ JEDNOSTKĄ DOMINUJĄCĄ JEST SPÓŁKA

Umowa JV

W dniu 1 kwietnia 2015 r. spółka CP Retail B.V. z siedzibą w Holandii, podmiot zależny od Capital Park S.A. nabyła 53% udziałów w kapitale zakładowym spółki Oberhausen Sp. z o.o. z siedzibą w Warszawie o wartości nominalnej 5 tys. PLN. Drugim udziałowcem, posiadającym 47% udziałów Spółki, jest Galaxy Real Estate Sp. z o.o. podmiot z grupy Akron. Celem porozumienia jest nabycie, przebudowa i zarządzanie centrum handlowym w Gdańsku. W dniu 13 lipca 2015 r. miało miejsce podwyższenie kapitału zakładowego w spółce Oberhausen Sp. z o.o. z kwoty 10 tys. PLN do kwoty 15 tys. PLN, poprzez ustanowienie 100 nowych udziałów, które zostały objęte przed dotychczasowych wspólników w proporcji do ich udziałów we wspólnym przedsięwzięciu. Tym samym CP Retail B.V. spółka zależna od Capital Park S.A. objęła 53 udziałów za kwotę 2 372 tys. PLN, które pokryte zostały gotówką. Nadwyżka wpłaconego kapitału nad ich wartością nominalną, tj. 2 369 tys. PLN została przeznaczona na kapitał zapasowy spółki.

Powstanie nowej spółki

W dniu 20 marca 2015 r. zawiązano spółkę pod firmą Sporty Department Store Sp. z o.o. w organizacji, której jedynym wspólnikiem jest ArtN Sp. z o.o. z siedzibą w Warszawie. Przeznaczeniem spółki jest działalność handlowa w zakresie produktów sportowych. W dniu 16 kwietnia 2015 r. Spółka została zarejestrowana w Krajowym Rejestrze Gospodarczym.

Obniżenie kapitału zakładowego CP Development S. a r.l.

W dniu 21 grudnia 2015 roku Capital Park S.A. jako jedyny udziałowiec spółki CP Development S. a r.l. z siedzibą w Luksemburgu podjął uchwałę o obniżeniu kapitału zakładowego spółki o kwotę 9 mln EUR. Spółka dokonała zwrotu kapitału przenosząc wierzytelności z tytułu objętych obligacji, których emitentem jest ArtN Sp. z o.o.

18 KIERUNKI I PERSPEKTYWY ROZWOJU DZIAŁALNOŚCI GOSPODARCZEJ SPÓŁKI I GRUPY

Spółka i jej jednostki zależne mają na celu maksymalizację wartości dla akcjonariuszy przez skuteczną realizację planów biznesowych związanych z posiadaną bazą projektów (w szczególności projektów w Warszawie) oraz przez zakup nowych projektów przy wzroście znaczenia polskiego rynku na świecie i pojawiających się na nim okazji inwestycyjnych, również w segmentach, w których dotychczas nie inwestowała.

Grupa będzie dążyć do sprzedaży zakończonych projektów osiągających stabilne dochody z ograniczonym potencjałem rozwoju, gdy warunki na rynku będą sprzyjały takiej sprzedaży. Może również zachować część udziałów w projektach, podobnie jak to jest w przypadku Real Estate Income Assets FIZ AN. Grupa może być zaangażowana w zarządzanie takimi projektami, czerpiąc z tego tytułu dochody.

Strategia biznesowa Grupy obejmuje następujące elementy:

• x ukończenie z sukcesem realizowanych projektów,
• x aktywne zarządzanie portfelem aktywów generujących dochód i wzrost wartości,
• x Identyfikacja nowych projektów inwestycyjnych.

PLANOWANA STRUKTURA GRUPY KAPITAŁOWEJ CAPITAL PARK

Grupa na bieżąco dostosowuje swoją strukturę na potrzeby realizacji przyjętych planów inwestycyjnych poprzez zawiązywanie nowych spółek, przekształcanie dotychczasowych albo ich łączenie.

Grupa planuje w najbliższym czasie wnieść aportem do swojej spółki zależnej CP Retail BV z siedzibą w Holandii znaczące aktywa w postaci udziałów w spółkach Hazel Investments Sp. z o.o. i ArtN SP. z o.o., które są właścicielami dużych nieruchomości inwestycyjnych gotowych (Royal Wilanów) albo na etapie przygotowania (wielofunkcyjny projekt na terenie dawnej fabryki Norblina).

19 OŚWIADCZENIE O STOSOWANIU ZASAD ŁADU KORPORACYJNEGO

Zbiór zasad ładu korporacyjnego, któremu podlegał Capital Park S.A. w 2015 r., zawarty był w dokumencie "Dobre Praktyki Spółek Notowanych na GPW" stanowiącym załącznik do Uchwały Rady Giełdy nr 12/1170/2007 z dnia 4 lipca 2007 roku w sprawie uchwalenia "Dobrych Praktyk Spółek Notowanych na GPW" w brzmieniu ustalonym uchwałą Rady Giełdy nr 17/1249/2010 z dnia 19 maja 2010 roku, zmienionym Uchwałą Rady Giełdy nr 20/1287/2011 z dnia 19 października 2011 roku oraz Uchwałą Rady Giełdy nr 19/1307/2012 z dnia 21 listopada 2012 roku.

Tekst jednolity obowiązujących Spółkę w 2015 roku "Dobrych Praktyki Spółek Notowanych na GPW" stanowi załącznik do Uchwały Rady Giełdy nr 19/1307/2012 z dnia 21 listopada 2012 roku. Zbiór ten dostępny jest na stronie internetowej Giełdy Papierów Wartościowych w Warszawie S.A. pod adresem http://www.corp-gov.gpw.pl.

W 2015 r. Zarząd stosował wszystkie zasady ładu korporacyjnego zgodnie z dokumentem Dobre Praktyki Spółek Notowanych na GPW obowiązyującym w 2015 r., z zastrzeżeniem następujących:

i) Rekomendacja I.5 – w zakresie, w jakim odnosi się do posiadania przez Spółkę polityki wynagrodzeń oraz zasad jej ustalania.

Spółka nie posiada polityki wynagrodzeń oraz zasad jej ustalania odnośnie członków Rady Nadzorczej i Zarządu. Spółka rozważa możliwość stworzenia takiej polityki i zasad w przyszłości.

ii) Rekomendacja I.9 – w zakresie, w jakim odnosi się do zapewnienia przez Spółkę zrównoważonego udziału kobiet i mężczyzn w wykonywaniu funkcji zarządu i nadzoru.

Spółka na moment złożenia niniejszego oświadczenia nie zapewnia zrównoważonego udziału kobiet i mężczyzn w Zarządzie i Radzie Nadzorczej. W skład czteroosobowego Zarządu nie wchodzi żadna kobieta, natomiast w sześcioosobowej Radzie Nadzorczej są dwie kobiety, przy czym Spółka nie może zapewnić, że tę proporcję utrzyma w przyszłości. Spółka wyraża poparcie dla powyższej rekomendacji, jednakże decyzja o składzie Rady Nadzorczej podejmowana jest przez akcjonariuszy na Walnym Zgromadzeniu. Spółka prowadzi politykę, zgodnie z którą w Spółce zatrudniane są osoby kompetentne, kreatywne oraz posiadające odpowiednie doświadczenie zawodowe i wykształcenie.

iii) Rekomendacja I.12 – w zakresie, w jakim odnosi się do zapewnienia akcjonariuszom przez Spółkę możliwości wykonywania osobiście lub przez pełnomocnika prawa głosu w toku walnego zgromadzenia, poza miejscem odbywania walnego zgromadzenia, przy wykorzystaniu środków komunikacji elektronicznej

Spółka wyjaśnia, iż obecnie w Statucie Spółki nie ma zapisów, które by pozwalały na udział akcjonariuszy w Walnym Zgromadzeniu Spółki przy wykorzystaniu środków komunikacji elektronicznej. Z uwagi na brzmienie Art. 4065 Kodeksu spółek handlowych, który zezwala na wprowadzenie komunikacji elektronicznej w ramach Walnego Zgromadzenia tylko w sytuacji, gdy statut to dopuszcza, Spółka aktualnie nie może zapewnić akcjonariuszom udziału w Walnym Zgromadzeniu przy wykorzystaniu środków komunikacji elektronicznej w czasie rzeczywistym. Przyczyną odstąpienia od stosowania w Spółce powyższej zasady są również zbyt wysokie koszty zapewnienia odpowiedniego sprzętu i możliwości technicznych, pozwalających na realizowanie wynikających z niej zadań, niewspółmierne do potencjalnych korzyści wynikających dla akcjonariuszy

• iv) Rekomendacja IV.10 w zakresie w jakim odnosi się do zapewnienia akcjonariuszom możliwości udziału w walnym zgromadzeniu przy wykorzystaniu środków komunikacji elektronicznej, polegającego na:
• 1) transmisji obrad walnego zgromadzenia w czasie rzeczywistym,
• 2) dwustronnej komunikacji w czasie rzeczywistym, w ramach której akcjonariusze mogą wypowiadać się w toku obrad walnego zgromadzenia przebywając w miejscu innym niż miejsce obrad."

Przyczyną odstąpienia od stosowania przez Spółkę powyższej zasady są zbyt wysokie koszty zapewnienia odpowiedniego sprzętu i możliwości technicznych, pozwalających na realizowanie wynikających z niej zadań, niewspółmierne do potencjalnych korzyści wynikających dla akcjonariuszy.

Statut przewiduje obowiązek składania Spółce przez osobę kandydującą do Rady Nadzorczej lub członka Rady Nadzorczej, niezwłocznie po ich powołaniu, pisemnego oświadczenia o spełnieniu kryteriów niezależności określonych w Załączniku II do Zalecenia Komisji Europejskiej z dnia 15 lutego 2005 r. dotyczącego roli dyrektorów niewykonawczych lub będących członkami rady nadzorczej spółek giełdowych i komisji rady (Nadzorczej) oraz niezwłocznego informowania Spółki w przypadku, gdyby w trakcie kadencji sytuacja w tym.

zakresie uległa zmianie. W 2015 roku Zarząd podjął decyzję o rozpoczęciu stosowania zasady ładu korporacyjnego, o której mowa w punkcie 1.9a części II "Dobrych Praktyk Spółek Notowanych na GPW", polegającej na rejestracji obrad Walnego Zgromadzenia Akcjonariuszy w formie audio i zamieszczania go na stronie internetowej Spółki począwszy od obrad najbliższego Walnego Zgromadzenia.

Należy zauważyć, że 13 października 2015 roku Rada Giełdy podjęła uchwałę w sprawie przyjęcia nowego zbioru zasad ładu korporacyjnego pod nazwą "Dobre Praktyki Spółek Notowanych na GPW 2016". Nowe zasady ładu korporacyjnego wynikające z "Dobrych Praktyk Spółek Notowanych na GPW 2016" obowiązują od 1 stycznia 2016 roku.

W przypadku gdy implementowanie zasad ładu korporacyjnego wynikających z "Dobrych Praktyk Spółek Notowanych na GPW 2016" będzie wymagać dokonania zmian w dokumentacji korporacyjnej Spółki (Statut, regulamin Zarządu, regulamin Rady Nadzorczej, regulamin Walnego Zgromadzenia), Zarząd zainicjuje niezbędne działania w tym kierunku.

[Zarząd zamierza także rekomendować Radzie Nadzorczej i Walnemu Zgromadzeniu przestrzeganie wszystkich zasad ładu korporacyjnego wynikających z Dobrych Praktyk Spółek Notowanych na GPW 2016 z wyjątkiem rekomendacji i zasad szczegółowych wskazanych w raporcie bieżącym dotyczącym zakresu stosowania Dobrych Praktyk opublikowanym na stronie internetowej Spółki .

Należy podkreślić, że decyzja co do przestrzegania części zasad ładu korporacyjnego określonych w Dobrych Praktykach Spółek Notowanych na GPW 2016, które obowiązują od 1 stycznia 2016 r należeć będzie do akcjonariuszy Spółki oraz do Rady Nadzorczej.

19.1 KAPITAŁ ZAKŁADOWY I AKCJONARIUSZE

AKCJONARIUSZE

Na dzień 31 grudnia 2015 r. kapitał zakładowy Spółki wynosił 105 348 131,00 PLN i dzielił się na 105 348 131 akcji o wartości nominalnej 1,00 PLN każda, w tym:

1) 100 000 akcji zwykłych imiennych serii A,

2) 71 693 301 akcji zwykłych imiennych serii B,

3) 20 955 314 akcji imiennych serii C,

4) 604 024 akcji zwykłych imiennych serii D,

4) 9 230 252 akcji imiennych serii E,

5) 2 765 240 akcji imiennych serii F, uprzywilejowanych w ten sposób, że na jedną akcję przypadają dwa głosy na Walnym Zgromadzeniu Spółki.

Poniższa tabela przedstawia akcjonariuszy posiadających znaczne pakiety akcji na dzień 31 grudnia 2015 r.

Akcjonariusz	Liczba akcji	% kapitału akcyjnego	Liczba głosów	% głosów
CP Holdings S. á r. l.	76 869 836	72,97%	76 869 836	71,10%
Jan Motz	2 805 943	2,66%	5 571 183	5,15%
Metlife	5 563 262	5,28%	5 563 262	5,15%
Pozostali	20 109 090	19,09%	20 109 090	18,60%
Razem	105 348 131	100,00%	108 113 371	100,00%

Dnia 3 marca 2015 r. akcje serii D zostały zarejestrowane przez Krajowy Rejestr Sądowy. W konsekwencji, kapitał zakładowy Spółki wzrósł z kwoty 104 744 107 PLN do kwoty 105 348 131, w drodze emisji 604 024 akcji zwykłych na okaziciela serii D, w ramach warunkowego podwyższenia kapitału zakładowego poprzez wykonywanie praw z 604 024 warrantów subskrypcyjnych.

UPRAWNIENIA KONTROLNE

Zgodnie z art. 13 pkt 1 i 2 Statutu Spółki, Jan Motz i Jerzy Kowalski działając łącznie jako "Pierwsza Uprawniona Grupa" (przy czym w dniu 1 lutego 2016 r. Jerzy Kowalski zrzekł się uprawnień osobistych przysługujących mu na podstawie § 13 i § 19 statutu Capital Park S.A., w związku z czym powyższe uprawnienia są realizowane indywidualnie przez Jana Motza jako jedynego pozostałego członka Pierwszej Uprawnionej Grupy), oraz CP Holdings S.à r.l. działając jako "Druga Uprawniona Grupa" posiadają uprawnienie osobiste do zażądania od Zarządu zwołania nadzwyczajnego Walnego Zgromadzenia Akcjonariuszy ("WZA") nie później niż w terminie pięciu tygodni po złożeniu takiego żądania oraz do żądania umieszczenia konkretnych spraw w porządku obrad takiego WZA. Jeżeli nadzwyczajne WZA nie zostanie zwołane w ciągu dwóch tygodni od złożenia wniosku do Zarządu lub jeżeli wnioskowane sprawy nie zostaną umieszczone w porządku obrad takiego WZA, każda z uprawnionych grup posiada uprawnienie osobiste do zwołania i ustalenia porządku obrad nadzwyczajnego WZA.

Zgodnie z art. 19 pkt 3 Statutu Spółki, tak długo, jak akcjonariusze wchodzący w skład Pierwszej Uprawnionej Grupy posiadają łącznie co najmniej 5% głosów w Spółce, przysługują im uprawnienia osobiste do powoływania i odwoływania jednego członka Rady Nadzorczej.

Zgodnie z art. 19 pkt 4 Statutu Spółki, tak długo, jak akcjonariusze wchodzący w skład Pierwszej Uprawnionej Grupy posiadają łącznie co najmniej 2,1% lecz poniżej 5% głosów w Spółce, przysługują im uprawnienia do:

x wskazania co najmniej dwóch kandydatów na członków Rady Nadzorczej, spośród których WZA wybierze jednego. W takiej sytuacji, w przypadku, gdy WZA nie powoła członka Rady Nadzorczej spośród kandydatów zgłoszonych przez Pierwszą Uprawnioną Grupę, przysługiwać jej będzie uprawnienie osobiste do powołania członka Rady Nadzorczej spośród zgłoszonych przez siebie uprzednio kandydatów. W przypadku, gdy WZA powoła członków Rady Nadzorczej wyłącznie spoza grona kandydatów zgłoszonych przez Pierwszą Uprawnioną Grupę, przysługiwać jej będzie uprawnienie osobiste do odwołania jednego z członków Rady Nadzorczej powołanych przez WZA i powołania członka Rady Nadzorczej spośród zgłoszonych przez siebie uprzednio kandydatów.

x żądania odwołania przez WZA członka Rady Nadzorczej powołanego w trybie określonym w punkcie powyżej, pod warunkiem jednoczesnego przedstawienia nowych kandydatów. W sytuacji gdy WZA nie odwoła takiego członka Rady Nadzorczej, Pierwszej Uprawnionej Grupie przysługiwać będzie uprawnienie osobiste do odwołania takiego członka Rady Nadzorczej i powołania członka Rady Nadzorczej spośród zgłoszonych przez siebie uprzednio kandydatów.

Zgodnie z art. 19 pkt 5 Statutu Spółki, tak długo, jak akcjonariusze wchodzący w skład Drugiej Uprawnionej Grupy posiadać będą co najmniej 5% głosów w Spółce, lecz mniej niż 10% głosów w Spółce, przysługuje jej uprawnienie osobiste do powołania i odwołania jednego członka Rady Nadzorczej, będącego jednocześnie Przewodniczącym Rady Nadzorczej.

Ponadto, zgodnie z art. 19 pkt 6 Statutu Spółki, tak długo, jak akcjonariusze wchodzący w skład Drugiej Uprawnionej Grupy posiadać będą co najmniej 10% głosów w Spółce, lecz mniej niż 25% (dwadzieścia pięć procent) głosów w Spółce, przysługuje jej uprawnienie osobiste do powołania i odwołania dwóch członków Rady Nadzorczej z Przewodniczącym Rady Nadzorczej włącznie.

Ponadto, zgodnie z art. 19 pkt 7, tak długo, jak akcjonariusze wchodzący w skład Drugiej Uprawnionej Grupy posiadać będą co najmniej 25% głosów w Spółce, przysługuje jej uprawnienie osobiste do powołania i odwołania trzech członków Rady Nadzorczej z Przewodniczącym Rady Nadzorczej włącznie.

Powyższe uprawnienia wykonuje się w drodze doręczenia Spółce pisemnego oświadczenia, odpowiednio, o powołaniu lub odwołaniu danego członka lub danych członków Rady Nadzorczej, podpisanego zgodnie z reprezentacją przez wszystkich członków odpowiedniej Uprawnionej Grupy.

Na dzień sporządzenia niniejszego sprawozdania, Jan Motz stanowiący Pierwszą Uprawnioną Grupę posiada łącznie 5,15% głosów na WZA Spółki, natomiast CP Holdings S.à r.l., stanowiący Drugą Uprawnioną Grupę, posiada 71,10% głosów na WZA Spółki.

AKCJE W POSIADANIU CZŁONKÓW ZARZĄDU I RADY NADZORCZEJ

Na dzień 31 grudnia 2015 r. jak również na dzień sporządzenia niniejszego sprawozdania, łączna liczba i wartość nominalna akcji, będących w posiadaniu osób zarządzających przedstawiała się następująco:

2 805 943	2,66%
2 792 707	2,65%
320 257	0,30%
302 012	0,29%

* 29 stycznia 2016 roku Jerzy Kowalski złożył rezygnację z pelnienia funkcji Członka Zarządu

W dniu 14 stycznia 2015 r. Marcin Juszczyk i Michał Koślacz skorzystali ze swoich praw wynikających z warrantów subskrypcyjnych i nabyli każdy z nich po 302 012 akcji serii D, po cenie nominalnej 1 PLN za akcję. 3 marca 2015 r. akcje serii D zostały zarejestrowane przez Krajowy Rejestr Sądowy. W konsekwencji, kapitał zakładowy Spółki wzrósł z kwoty 104 744 107 PLN do kwoty 105 348 131 w drodze emisji 604 024 akcji zwykłych na okaziciela serii D, w ramach warunkowego podwyższenia kapitału zakładowego poprzez wykonywanie praw z 604 024 warrantów subskrypcyjnych.

Członkowie Zarządu nie posiadali bezpośrednio udziałów w żadnej ze spółek celowych należących do Grupy Capital Park.

Członkowie Rady Nadzorczej nie posiadali akcji w Spółce Capital Park S.A. ani udziałów w innych podmiotach Grupy.

OGRANICZENIA PRAW Z AKCJI

Ograniczenia w wykonywaniu prawa głosu

Statut Spółki nie przewiduje ograniczeń dotyczących wykonywania prawa głosu.

Ograniczenia w przenoszeniu prawa własności papierów wartościowych emitenta

W 2015 r. 1 813 123 akcje należące do Jana Motza oraz 1 813 123 akcje należące do Jerzego Kowalskiego podlegały ograniczeniom zbywalności (tzw. lock-up) w ten sposób, że:

• x 906 562 akcje należące do Jana Motza oraz 906 562 należące do Jerzego Kowalskiego - do czasu wystąpienia wcześniejszego z poniższych zdarzeń:
• i) upływu trzech lat od daty nabycia wymienionych powyżej akcji przez Jana Motza i Jerzego Kowalskiego, tj. do 5 grudnia 2016 r., oraz
• ii) osiągnięcia przez CP Holdings określonego minimalnego progu zwrotu z inwestycji w Spółkę.

x 906 561 akcji należących do Jana Motza oraz 906 561 akcji należących do Jerzego Kowalskiego - do chwili osiągnięcia przez Patron Wilanów S.à r.l zwrotu minimalnego ustalonego zgodnie z Umową Inwestycyjną.

W związku z rezygnacją z pełnienia funkcji członka Zarządu złożoną w dniu 29 stycznia 2016 r. przez Jerzego Kowalskiego zmianie uległy powyższe ograniczenia w zakresie zbywalności 1 813 123 akcji należących do Jerzego Kowalskiego w ten sposób, że: (i) zniesione zostały całkowicie ograniczenia zbywalności (tzw. lock-up) 906 561 akcji należących do Jerzego Kowalskiego oraz (ii) wprowadzone zostało ograniczenie zbywalności 906 562 akcji należących do Jerzego Kowalskiego do chwili osiągnięcia przez Patron Wilanów S.à r.l zwrotu minimalnego ustalonego zgodnie z Umową Inwestycyjną.

INFORMACJE O ZNANYCH EMITENTOWI UMOWACH, W WYNIKU KTÓRYCH MOGĄ W PRZYSZŁOŚCI NASTĄPIĆ ZMIANY W PROPORCJACH POSIADANYCH AKCJI PRZEZ DOTYCHCZASOWYCH AKCJONARIUSZY I OBLIGATARIUSZY

W dniu 5 grudnia 2013 roku pomiędzy akcjonariuszami CP Holdings S.à r.l. i Janem Motzem została podpisana umowa, w wyniku której Jan Motz jest warunkowo zobowiązany do zwrotnego przeniesienia na rzecz CP Holdings S.à r.l. 906 562 akcji Capital Park S.A. uprzywilejowanych co do głosu w przypadku nie osiągnięcia przez CP Holdings S.à r.l. założonej w umowie stopy zwrotu. Jednocześnie w sytuacji osiągnięcia przez CP Holdings S.à r.l. określonych w umowie "stóp zwrotu" Jan Motz uzyska prawo do otrzymania maksymalnie do 3 142 323 akcji zwykłych Capital Park S.A.

W dniu 3 grudnia 2013 r. pomiędzy akcjonariuszami CP Holdings S.à r.l. i Jerzym Kowalskim została podpisana umowa, w wyniku której Jerzy Kowalski jest warunkowo zobowiązany do zwrotnego przeniesienia na rzecz CP Holdings S.à r.l. 906 562 akcji zwykłych Capital Park S.A. w przypadku nieosiągnięcia przez CP Holdings S.à r.l. założonej w umowie stopy zwrotu. W związku z rezygnacją z pełnienia funkcji członka zarządu Capital Park S.A., złożoną w dniu 29 stycznia 2016 r., Jerzy Kowalski zrzekł się również wszelkich uprawnień związanych z nabywaniem w przyszłości akcji zwykłych Capital Park S.A., które przysługiwały mu na podstawie ww. umowy. Ponadto w dniu 1 lutego 2016 r. Jerzy Kowalski zrzekł się uprawnień osobistych przysługujących mu na podstawie § 13 i § 19 statutu Capital Park S.A., w związku z czym powyższe uprawnienia są realizowane indywidualnie przez Jana Motza jako jedynego pozostałego członka Pierwszej Uprawnionej Grupy (zgodnie z definicją zawartą w statucie Capital Park S.A.).

ZASADY ZMIANY STATUTU

Zmiana statutu Spółki wymaga uchwały Walnego Zgromadzenia Akcjonariuszy Spółki Capital Park S.A. oraz wpisu do rejestru przedsiębiorców Krajowego Rejestru Sądowego.

19.2 WALNE ZGROMADZENIE

Walne Zgromadzenie obraduje jako zwyczajne Walne Zgromadzenie lub nadzwyczajne Walne Zgromadzenie i jako organ Spółki działa w oparciu o przepisy Kodeksu Spółek Handlowych ("KSH") oraz Statutu Spółki.

Prawo uczestnictwa w Walnym Zgromadzeniu mają tylko osoby będące akcjonariuszami Spółki na 16 dni przed datą Walnego Zgromadzenia (dzień rejestracji uczestnictwa na Walnym Zgromadzeniu).

Walne Zgromadzenie jest ważnie odbyte bez względu na liczbę reprezentowanych na nim akcji

Uchwały Walnego Zgromadzenia zapadają bezwzględną większością głosów, o ile przepisy KSH lub Statut nie stanowią inaczej. Uchwały Walnego Zgromadzenia dotyczące odwołania któregokolwiek z członków Zarządu podejmowane są większością dwóch trzecich głosów.

Nie ma możliwości oddania przez akcjonariusza Spółki głosu na Walnym Zgromadzeniu drogą korespondencyjną. Nie jest także przewidziane odbywanie Walnych Zgromadzeń przy wykorzystaniu środków komunikacji elektronicznej.

Walne Zgromadzenie zwołuje Zarząd. Rada Nadzorcza może zwołać Walne Zgromadzenie, jeżeli Zarząd nie zwoła go w terminie, oraz nadzwyczajne Walne Zgromadzenie, jeżeli zwołanie go uzna za wskazane.

Walne Zgromadzenie może zostać zwołane przez akcjonariuszy Spółki w drodze wykonania uprawnień osobistych, o których mowa w pkt. 4.1.2 niniejszego sprawozdania

Walne Zgromadzenie zwołuje się przez ogłoszenie dokonywane na stronie internetowej Spółki oraz w sposób określony dla przekazywania informacji bieżących zgodnie z Ustawą o Ofercie Publicznej. Ogłoszenie powinno być dokonane co najmniej na 26 dni przed terminem Walnego Zgromadzenia

Do kompetencji Walnego Zgromadzenia należą m.in.:

• x rozpatrywanie i zatwierdzanie sprawozdania Zarządu z działalności Spółki oraz sprawozdania finansowego za ubiegły rok obrotowy,
• x podział zysku albo pokrycie straty,
• x udzielanie członkom Zarządu oraz członkom Rady Nadzorczej absolutorium z wykonania przez nich obowiązków,
• x zmiany Statutu,
• x podwyższenie lub obniżenie kapitału zakładowego,
• x połączenie, podział lub przekształcenie Spółki,
• x rozwiązanie Spółki i otwarcie jej likwidacji,
• x uchwalanie Regulaminu Walnego Zgromadzenia oraz Regulaminu Rady Nadzorczej,
• x rozpatrywanie i rozstrzyganie wniosków przedstawionych przez Radę Nadzorczą,
• x inne sprawy zastrzeżone do kompetencji Walnego Zgromadzenia przepisami prawa lub postanowieniami Statutu.

19.3 ZARZĄD

nego Zgromadzenia.

ZASADY POWOŁYWANIA, ODWOŁYWANIA ZARZĄDU

użytkowania wieczystego nie wymagają uchwały Wal-

Zgodnie ze Statutem Zarząd Spółki może liczyć od jednego do czterech członków. Członkowie Zarządu są powoływani na okres wspólnej pięcioletniej kadencji. Liczba członków Zarządu określana jest przez Radę Nadzorczą. Rada Nadzorcza ma prawo do zawieszania, z ważnych powodów, w czynnościach poszczególnych lub wszystkich członków Zarządu oraz do delegowania członków Rady Nadzorczej na okres nie dłuższy niż trzy miesiące. Członek Zarządu może być również odwołany lub zawieszony w czynnościach uchwałą Walnego Zgromadzenia.

SKŁAD OSOBOWY ZARZĄDU

Na dzień 31 grudnia 2015 r. w skład Zarządu wchodzili:

Jan Motz - Prezes Zarządu

Jest współzałożycielem Grupy i Prezesem Zarządu Capital Park S.A. od momentu jej zawiązania. W latach 1986- 2001 był właścicielem spółki Progressive Development Inc, realizującej wiele inwestycji budowlanych na rynku amerykańskim, a w latach 1988-1997 był współwłaścicielem spółki Real Management Inc. W szczytowym momencie, firmy budowlane Jana Motza zatrudniały 1.500 osób na licznych równoległych budowach. W latach 1997-2007 Jan Motz był założycielem i udziałowcem Grupy Communication One Inc., w skład której wchodziła między innymi spółka Call Center Poland sp. z o.o. – lider na polskim rynku usług call center. W latach 90. Jan Motz był udziałowcem w grupie polskich firm należących do jednego z wiodących koncernów marketingowych w Europie: Euro RSCG. Studiował na Wydziale Weterynarii Szkoły Głównej Gospodarstwa Wiejskiego w Warszawie.

Jerzy Kowalski - Członek Zarządu

Jest współzałożycielem Grupy oraz Członkiem Zarządu Capital Park S.A. od momentu jej zawiązania. W latach 1996-2006 Jerzy Kowalski pełnił funkcję członka zarządu oraz był udziałowcem spółki Kinoplex Sp. z o.o. (od roku 2002 Kinoplex S.A.), zarządzającej siecią Multipleksów w Polsce. Od 2007 r. Jerzy Kowalski sprawuje funkcję członka zarządu wielu spółek zależnych. Od roku 2008 Jerzy Kowalski jest członkiem Polskiej Rady Biznesu, stowarzyszenia zrzeszającego prezesów i właścicieli największych polskich i działających w Polsce firm międzynarodowych. Studiował na Uniwersytecie Warszawskim w Instytucie Stosowanych Nauk Społecznych.

Marcin Juszczyk - Członek Zarządu, Dyrektor Inwestycyjny

Od ponad 12 lat związany z Grupą Capital Park, Członek Zarządu Capital Park S.A. od momentu jej zawiązania. W latach 1995-1997 pracował w Agencji Doradztwa Gospodarczego AM Jesiołowscy jako konsultant, zajmując się wycenami przedsiębiorstw. W latach 1997- 2001 pracował jako lider projektów w Normax sp. z o.o. (należącej do międzynarodowej grupy doradczej Hogart). W latach 2001-2006 pełnił funkcję dyrektora finansowego w Call Center Poland S.A. W latach 2004- 2005 pełnił funkcję dyrektora finansowego w Grupie, a od roku 2005 jest dyrektorem inwestycyjnym Grupy. Studiował w Akademii Ekonomicznej w Krakowie na kierunku Informatyka i Ekonometria. Uzyskał członkostwo w międzynarodowym stowarzyszeniu ACCA (Association of Chartered Certified Accountants), a od 2010 roku posługuje się tytułem FCCA.

Michał Koślacz - Członek Zarządu, Dyrektor Finansowy

Od 11 lat związany z Grupą Capital Park, Członek Zarządu Capital Park S.A. od momentu jej zawiązania. Od 2005 roku pełni funkcję dyrektora finansowego Grupy. Wcześniej, w okresie od 2001 do 2005 był audytorem w spółce doradczej Salustro Reydel Polska, gdzie specjalizował się w audycie spółek z branży budowlanej i deweloperskiej. Doradzał również w procesie przygotowania prospektów emisyjnych. W 2003 roku pracował we Francji w RSM Salustro Reydel specjalizując się w wycenie przedsiębiorstw oraz doradztwie w zakresie fuzji i przejęć (M&A). Swoją karierę finansową zaczynał w latach 2000-2001 pracując w spółce ZCH S.A. Pracował tam na stanowisku analityka finansowego. Studiował na Politechnice Śląskiej w Gliwicach oraz w Śląskiej Międzynarodowej Szkole Handlowej w Katowicach, międzynarodowej uczelni ekonomicznej utworzonej przez uniwersytety trzech państw: Polski, Wielkiej Brytanii oraz Francji.

W okresie od 1 stycznia 2014 r. do 31 grudnia 2015 r. nie wystąpiły zmiany w składzie Zarządu. W dniu 29 stycznia 2016 roku Jerzy Kowalski złożył rezygnację z pełnienia funkcji Członka Zarządu. W tym samym

ZASADY DZIAŁANIA ZARZĄDU

Zarząd kieruje działalnością Spółki, zarządza jej majątkiem oraz reprezentuje Spółkę na zewnątrz przed sądami, organami władzy i wobec osób trzecich. Zarząd podejmuje decyzje we wszystkich sprawach, niezastrzeżonych przez postanowienia Statutu lub przepisy prawa do wyłącznej kompetencji Rady Nadzorczej lub Walnego Zgromadzenia.

Zarząd działa na podstawie przepisów Kodeksu Spółek Handlowych, postanowień Statutu Spółki oraz Regulaminu Zarządu zatwierdzonego przez Radę Nadzorczą w dniu 18 listopada 2013 r.

Uchwały Zarządu zapadają bezwzględną większością głosów. W razie równej liczby głosów decyduje głos Prezesa Zarządu. Prezes Zarządu kieruje pracami Zarządu, określa wewnętrzny podział zadań i kompetencji pomiędzy członków Zarządu, zwołuje i przewodniczy posiedzeniom Zarządu, wydaje zarządzenia wewnętrzne Spółki. Prezes Zarządu może upoważnić inne osoby do dniu Rada Nadzorcza na mocy swojej uchwały tę rezygnację przyjęła. Tym samym na dzień sporządzenia niniejszego Sprawozdania Jerzy Kowalski nie jest już członkiem Zarządu Capital Park S.A.

zwoływania i przewodniczenia posiedzeniom Zarządu oraz do wydawania zarządzeń wewnętrznych Spółki.

Zgodnie ze Statutem posiedzenia Zarządu mogą się odbywać, a uchwały Zarządu mogą być podejmowane przy użyciu bezpośrednich środków komunikacji na odległość, szczególnie w formie wideo lub telekonferencji.

Do reprezentacji Spółki upoważniony jest każdy członek Zarządu jednoosobowo.

Zgodnie ze Statutem, Zarząd zobowiązany jest do składania Radzie Nadzorczej co najmniej kwartalnych sprawozdań, dotyczących wszystkich istotnych zdarzeń, jakie wystąpiły w stosunku do działalności Spółki. Sprawozdanie to obejmować będzie również raport o przychodach, kosztach i wynikach finansowych Spółki, a w szczególności kwartalne, półroczne lub, odpowiednio, roczne jednostkowe i skonsolidowane sprawozdania finansowe Spółki i Grupy.

19.4 RADA NADZORCZA

ZASADY POWOŁYWANIA, ODWOŁYWANIA RADY NADZORCZEJ

Zgodnie ze Statutem Rada Nadzorcza składa się z sześciu członków powoływanych na wspólną pięcioletnią kadencję. Dwóch członków Rady Nadzorczej powołuje i odwołuje Walne Zgromadzenie, natomiast czterech

SKŁAD OSOBOWY RADY NADZORCZEJ

Na dzień 31 grudnia 2015 r. w skład Rady Nadzorczej wchodzili:

Keith Breslauer – Przewodniczący Rady Nadzorczej

Założyciel Grupy Patron Capital Partners w 1999 r., dyrektor zarządzający Patron Capital Advisers LLP oraz doradca inwestycyjny funduszy z Grupy Patron. Kieruje wszelkimi inicjatywami wszystkich funduszy grupy Patron Capital Partners. Keith Breslauer rozpoczął swoją karierę w 1987 r. w Lehman Brothers a w 1993 r. przeniósł się do Londynu, gdzie stworzył i kierował tzw. Podstawową Grupą Finansową (Principal Finance Group), powołaną w celu inwestowania kapitału Lehman Brothers w instytucje finansowe oraz spółki i aktywa członków Rady Nadzorczej powołują i odwołują akcjonariusze Spółki w drodze wykonania uprawnień osobistych, o których mowa w pkt. 4.1.2 niniejszego sprawozdania.

nieruchomościowe zlokalizowane w całej Europie. Keith Breslauer kierował również lub wspierał inwestycje w aktywa o łącznej wartości przekraczającej 16 mld USD, w tym liczne inwestycje w nieruchomości, dług hipoteczny oraz funkcjonujące przedsiębiorstwa (hotele, przedsiębiorstwa usługowe oraz instytucje hipoteczne). Posiada także rozległe doświadczenie w zakresie transakcji korporacyjnych, poczynając od połączeń i przejęć, a skończywszy na pozyskiwaniu kapitału lub długu, a także finansowaniu typu "structured finance". Posiada tytuł naukowy MBA na Uniwersytecie w Chicago oraz tytuł Bachelor of Science na New York University School of Business.

Jacek Kseń – Niezależny Członek Rady Nadzorczej

Od kilkudziesięciu lat związany z rynkami finansowymi. Posiada wieloletnie doświadczenie w radach nadzorczych podmiotów gospodarczych, w tym m.in.: Wydawnictwa Szkolne i Pedagogiczne S.A., Polimex-Mostostal S.A., AmRest Holdings S.E., a obecnie zasiada w radach nadzorczych Sygnity S.A., NWAI Dom Maklerski S.A., ORBIS S.A. oraz Caspar Asset Management S.A. Ponadto jest doradcą operacyjnym w Polsce jednego z największych funduszy typu private equity – Advent International. W latach 2001-2007 był prezesem Banku Zachodniego WBK S.A. Ukończył Wydział Handlu Zagranicznego Akademii Ekonomicznej w Poznaniu oraz studia doktoranckie z zakresu międzynarodowych rynków finansowych w Szkole Głównej Planowania i Statystyki w Warszawie (obecnie SGH).

Shane Law – Członek Rady Nadzorczej

Jest dyrektorem operacyjnym w Patron Capital Advisers LLP należącej do Grupy Funduszy Patron Capital Partners, do której dołączył w 2003 r. Oprócz swojej funkcji dyrektora ds. operacyjnych Shane Law koncentruje się na inwestycjach korporacyjnych i kapitałowych grupy Patron. Przed przejściem do Patron Capital Partners pracował 6 lat w sektorze bankowości inwestycyjnej, koncentrując się na europejskich połączeniach, przejęciach oraz ofertach publicznych, a wcześniej przez 3 lata pracował w Ernst & Young. Posiada tytuł Bachelor of Science na Uniwersytecie w Durham, a od 1997 r. roku posługuje się tytułem Chartered Accountant (FCCA).

Matthew Edward Utting – Członek Rady Nadzorczej

Od 2000 r. jest dyrektorem ds. inwestycji w Patron Capital Advisers LLP. Wcześniej pracował na stanowiskach analitycznych dla Bank of Nova Scotia, Citibank i Bank of Montreal. Ukończył Uniwersytet w Waterloo z tytułem Master of Arts na kierunku ekonomia oraz z tytułem Bachelor of Arts na kierunku ekonomia stosowana.

Anna Frankowska – Niezależny Członek Rady Nadzor-

czej

Jest adwokatem amerykańskim i partnerem w kancelarii Weil, Gotshal & Manges – Paweł Rymarz sp. k. Ukończyła St. Louis University, gdzie uzyskała tytuł magistra, oraz University of Illinois, Champaign-Urbana, gdzie w 1990 r. otrzymała tytuł Juris Doctor. W lipcu 1990 r. złożyła egzamin adwokacki i została członkiem Rady Adwokackiej stanu Illinois. Po ukończeniu studiów pracowała dla Sidley & Austin, jednej z czołowych amerykańskich firm prawniczych, w departamencie bankowości i finansów. W lipcu 1991 r. podjęła pracę w Altheimer & Gray w Chicago w departamencie spółek handlowych i transakcji międzynarodowych. Od 1996 r. współpracuje z kancelarią Weil, Gotshal & Manges. Specjalizuje się w transakcjach na rynku kapitałowym.

Katarzyna Ishikawa – Członek Rady Nadzorczej

Jest adwokatem, absolwentką Wydziału Prawa i Administracji Uniwersytetu Jagiellońskiego w Krakowie. Ukończyła aplikację sądową i adwokacką. Zawód adwokata wykonuje od 2001 r., w tym od 2009 r. jako partner w kancelarii Ishikawa, Brocławik, Sajna. Adwokaci i Radcowie Prawni sp. p. W latach 2002-2007 pełniła funkcję członka rady nadzorczej Call Center Poland S.A. W latach 2004-2007 pełniła funkcję arbitra Sądu Giełdowego przy Giełdzie Papierów Wartościowych w Warszawie S.A. Posiada wieloletnie doświadczenie w zakresie prawa obrotu nieruchomościami, inwestycjami budowlanymi, komercjalizacją powierzchni.

Zmiany w składzie Rady Nadzorczej Grupy

W 2015 roku oraz do dnia sporządzenie niniejszego raportu nie wystąpiły żadne zmiany w składzie Rady Nadzorczej Grupy.

ZASADY DZIAŁANIA RADY NADZORCZEJ

Rada Nadzorcza działa na podstawie Statutu oraz uchwalonego przez Radę Nadzorczą uchwałą nr 3/11/2013 w dniu 18 listopada 2013 r. Regulaminu Rady Nadzorczej. Rada Nadzorcza sprawuje stały nadzór nad działalnością Spółki we wszystkich dziedzinach jej działalności.

Zgodnie ze Statutem, do ważności uchwał Rady Nadzorczej wymagane jest zaproszenie wszystkich i obecność na posiedzeniu, na którym uchwały mają zostać podjęte, co najmniej czterech jej członków.

Uchwały Rady Nadzorczej zapadają bezwzględną większością głosów. W przypadku równej liczby głosów za i przeciw decyduje głos Przewodniczącego Rady Nadzorczej. Uchwały Rady Nadzorczej dotyczące zawieszania lub odwoływania członków Zarządu podejmowane są przynajmniej większością czterech z sześciu głosów.

Uchwały Rady Nadzorczej mogą być podejmowane w trybie pisemnym lub przy wykorzystaniu środków bezpośredniego porozumiewania się na odległość.

Oprócz spraw zastrzeżonych przepisami Kodeksu Spółek Handlowych do kompetencji Rady Nadzorczej należy m.in:

• x zatwierdzanie rocznych planów finansowych,

• x wyrażanie zgody na wszelkie transakcje lub czynności prawne, które nie były uwzględnione albo realizowane są na warunkach odbiegających od przed-

• x wybór podmiotu uprawnionego do badania sprawozdań finansowych i do przeprowadzenia czynności rewizji finansowej Spółki,

• x wykonywanie praw głosu przez Zarząd działający w imieniu Spółki jako akcjonariusza lub wspólnika jej podmiotów zależnych na walnym zgromadzeniu lub zgromadzeniu wspólników takich podmiotów zależnych w wybranych sprawach.

Komitety Rady Nadzorczej

W ramach Rady Nadzorczej zostały powołane: Komitet Inwestycyjny, Komitet Audytu oraz Komitet Wynagrodzeń. Skład komitetów w 2015 r. i na dzień sporządzenia niniejszego sprawozdania kształtował się jak poniżej:

	Komitet Inwestycyjny	Komitet Audytu	Komitet Wynagrodzeń
Keith Breslauer	V		V
Jacek Kseń		V	V
Shane Law	V	V
Matt Utting	V	V
Anna Frankowska			V
Katarzyna Ishikawa

Komitet Audytu

Rada Nadzorcza powołuje komitet audytu, w skład którego wchodzi co najmniej trzech jej członków, w tym przynajmniej jeden członek powinien spełniać warunki niezależności i posiadać kwalifikacje w dziedzinie rachunkowości lub rewizji finansowej, a przynajmniej jeden członek powinien być powołany przez Drugą Uprawnioną Grupę.

Do zadań Komitetu Audytu należy w szczególności:

• x nadzór nad komórką organizacyjną zajmującą się audytem wewnętrznym;
• x monitorowanie procesu sprawozdawczości finansowej;
• x monitorowanie skuteczności systemów kontroli wewnętrznej, audytu wewnętrznego oraz zarządzania ryzykiem;
• x monitorowanie wykonywania czynności rewizji finansowej;
• x rekomendowanie Radzie Nadzorczej wyboru podmiotu uprawnionego do badania sprawozdań finansowych;
• x monitorowanie niezależności biegłego rewidenta i podmiotu uprawnionego do badania sprawozdań finansowych;
• x dokonywanie przeglądu sprawozdań finansowych Spółki oraz przedstawianie Radzie Nadzorczej opinii na ich temat;
• x przegląd transakcji z podmiotami powiązanymi.

Komitet Inwestycyjny

Do zadań Komitetu Inwestycyjnego należy przede wszystkim konsultowanie i rozpatrywanie:

• x proponowanych inwestycji i nabycia mienia Grupy,
• x wszelkiej dokumentacji finansowej i prawnej związanej z inwestycjami Grupy,
• x wyboru osób na stanowiska wykonawcze wyższego szczebla,
• x nadzoru nad wydatkami kapitałowymi Grupy.
• x Komitet Inwestycyjny odbywa posiedzenia z członkami Zarządu co najmniej raz w miesiącu oraz ma prawo do żądania odbycia posiedzenia z członkami Zarządu według własnego uznania. Komitet Inwestycyjny otrzymuje miesięczne sprawozdania z zarządzania oraz projekty sprawozdań dotyczących istotnych zdarzeń, które zaszły w działalności Spółki. Ponadto Komitet Inwestycyjny otrzymuje projekty biznesplanów.

Komitet Wynagrodzeń

W zakresie zadań i funkcjonowania Komitetu Wynagrodzeń i Komitetu Nominacji stosuje się Załącznik I do Zalecenia Komisji Europejskiej (2005/162/WE) z dnia 15 lutego 2005 r. dotyczącego roli dyrektorów niewykonawczych.

W Spółce istnieje też komórka Audytu Wewnętrznego, która na bieżąco monitoruje przestrzeganie zasad ładu korporacyjnego.

19.5 WYNAGRODZENIA CZŁONKÓW ZARZĄDU I RADY NADZORCZEJ

WYNAGRODZENIE I ZASADY WYNAGRADZANIA CZŁONKÓW ZARZĄDU

W tabeli poniżej przedstawiono wysokość wypłaconego wynagrodzenia otrzymanego przez poszczególnych członków Zarządu od Spółki oraz jej podmiotów zależnych w 2015 r.

	(w tys. PLN)
Jan Motz	49
Jerzy Kowalski	49
Marcin Juszczyk	612
Michał Koślacz	612

Kontrakty menedżerskie z członkami zarządu określające wypłatę odprawy w przypadku ich rezygnacji lub zwolnienia ze stanowiska bez istotnej przyczyny

Umowy o pracę zawarte przez członków Zarządu przewidują również świadczenia wypłacane w chwili rozwiązania stosunku pracy (odprawy), wynoszące 1.482 tys. PLN w odniesieniu do Jana Motza i Jerzego Kowalskiego, 522 tys. PLN w odniesieniu do Marcina Juszczyka i 462 tys. PLN w odniesieniu do Michała Koślacza. Członkowie Zarządu zawarli również umowy o zakazie konkurencji ze Spółką. Umowy te zawierają postanowienia dotyczące zakazu zajmowania się przez członka Zarządu, bez uzyskania pisemnej zgody Spółki, bezpośrednio lub pośrednio działalnością konkurencyjną w stosunku do Spółki, w okresie trwania umowy, jak również w ciągu osiemnastu miesięcy od dnia jej rozwiązania, za co przewidziane jest – po rozwiązaniu stosunku pracy – wynagrodzenie w wysokości: 31 tys. PLN miesięcznie w odniesieniu do Jana Motza i Jerzego Kowalskiego, 11 tys. PLN miesięcznie w odniesieniu do Marcina Juszczyka oraz 10 tys. PLN miesięcznie w odniesieniu do Michała Koślacza.

Program motywacyjny dla Członków Zarządu

Celem Programu Motywacyjnego jest stworzenie bodźców, które zachęcą, zatrzymają i zmotywują Uprawnione Osoby – członków zarządu Spółki w dniu utworzenia Programu – do działania na rzecz wzrostu wartości dla akcjonariuszy poprzez umożliwienie im objęcia Akcji Spółki.

Podstawowe założenia programu motywacyjnego określono w Uchwale Nadzwyczajnego Zgromadzenia Akcjonariuszy Capital Park S.A. z dnia 30 września 2013 r. oraz w Regulaminie Programu Motywacyjnego, który jest załącznikiem do wymienionej Uchwały.

W związku ze złożoną rezygnacją z funkcji Członka Zarządu, co miało miejsce 29 stycznia 2016 r., Jerzy Kowalski nie jest już uczestnikiem programu, ale zachował prawo do wyemitowanych wcześniej warrantów.

Podstawowe założenia Programu Motywacyjnego

• x program Motywacyjny jest skierowany do Jana Motza, Michała Koślacza oraz Marcina Juszczyka, tak długo jak pozostają oni członkami Zarządu Spółki dominującej. Na dzień sporządzenia niniejszego Sprawozdania Jerzy Kowalski nie jest już Członkiem Zarządu, jednak zgodnie z regulaminem zachowal prawo do warrantów, które zostały już wyemitowane;
• x w ramach Programu Motywacyjnego Spółka może wyemitować nie więcej niż 7 218 738 imiennych warrantów subskrypcyjnych uprawniających łącznie do objęcia 7 218 738 akcji zwykłych na okaziciela serii D Spółki. Warranty subskrypcyjne zostaną wyemitowane w seriach oznaczonych kolejnymi literami od A do G i będą wydawane nieodpłatnie. Warranty subskrypcyjne nie mogą być obciążane, podlegają dziedziczeniu oraz nie są zbywalne,
• x data przydziału dla warrantów serii A została określona na dzień przypadający nie później niż jeden miesiąc po dokonaniu przydziału akcji w ramach oferty publicznej. Data przydziału dla warrantów serii B-G została określona na dzień nie późniejszy niż dwa miesiące po opublikowaniu rocznego lub półrocznego sprawozdania finansowego, które podlegało badaniu lub przeglądowi przez biegłego rewidenta,
• x w dacie przydziału warrantów serii A wydano łącznie Marcinowi Juszczykowi i Michałowi Koślaczowi 604 024 warrantów serii A. Ilość warrantów serii B-G przeznaczonych do objęcia w każdej z kolejnych dat przydziału będzie zależeć od następujących kryteriów ekonomicznych: przyrostu wartości aktywów netto w dacie przydziału oraz przyrostu ceny rynkowej akcji Spółki w dacie przydziału,
• x każdy warrant będzie upoważniał do nabycia 1 akcji serii D. Cena emisji akcji będzie wynosić 1 PLN,

Do dnia sporządzenia niniejszego sprawozdania w ramach Programu Motywacyjnego wydanych zostało 1 851 tys. warrantów.

Do wyceny warrantów subskrypcyjnych w ramach Programu Motywacyjnego wykorzystano model Blacka-Scholesa, który umożliwia oszacowanie bieżącej wartości tych warrantów.

Zgodnie z aktualizacją wyceny programu motywacyjnego dokonaną na dzień 31 grudnia 2015 r. założono, że łącznie w ramach programu wymianie na akcje będzie podlegać 2 343 656 warrantów. Całkowita wartość programu, wyceniona z uwzględnieniem powyższej ilości warrantów oraz bieżącego kursu akcji Spółki została oszacowana na 10 167 tys. PLN. Całkowity koszt programu obciąża koszty proporcjonalnie do upływu jego trwania. Saldo kapitału rezerwowego z wyceny programu motywacyjnego na dzień 31 grudnia 2015 wyniosło 7 357 tys. PLN. W ciężar kosztów odniesiono różnicę pomiędzy wartością kapitału rezerwowego z tytułu programu motywacyjnego na dzień 31 grudnia 2015 r. a 31 grudnia 2014 r. co przedstawia poniższa tabela:

Koszty z tytułu wyceny programu motywacyjnego	31.12.2015	31.12.2014
Koszty/korekta kosztów z tytułu wyceny programu	2 581	3 042
Rezerwa na koszty premii na wykorzystanie warrantów	1 075	864
Razem	3 656	3 906

Na podstawie uchwały nr 1/12/2013 Rady Nadzorczej z dnia 19 grudnia 2013 r., w dniu 3 stycznia 2014 r. wydanych zostało Marcinowi Juszczykowi oraz Michałowi Koślaczowi, w ramach Programu Motywacyjnego obowiązującego w Spółce, po 302 012 warrantów subskrypcyjnych serii A uprawniających do nabycia takiej samej ilości akcji Spółki serii D za cenę 1 PLN. Przyznane warranty subskrypcyjne mogły zostać zamienione na akcje Spółki nie wcześniej niż po upływie roku od dnia ich wydania, tj. 3 stycznia 2015 r.

W dniu 14 stycznia 2015 r. Marcin Juszczyk oraz Michał Koślacz wykonali przysługujące im uprawnienia z tytułu przyznanych warrantów i objęli po 302 012 akcji serii D po cenie nominalnej 1 PLN. Szczegółowe informacje na temat akcji Spółki dominującej posiadanych przez Członków Zarządu znajdują się w punkcie "Akcje w posiadaniu członków zarządu i Rady nadzorczej" niniejszego sprawozdania.

WYNAGRODZENIE I ZASADY WYNAGRADZANIA CZŁONKÓW RADY NADZORCZEJ

	W Spółce (w tys. PLN)	W innych podmiotach Grupy (w tys. PLN)
Katarzyna Ishikawa	139	-
Anna Frankowska	139	-
Jacek Kseń	138	-
Razem	416	-

Na dzień sporządzenia raportu, nie istnieją umowy zawarte pomiędzy Spółką lub jej podmiotami zależnymi a Członkami Rady Nadzorczej określające świadczenia wypłacane w chwili rozwiązania stosunku pracy.

INFORMACJE O SYSTEMIE KONTROLI PROGRAMÓW AKCJI PRACOWNICZYCH

W Spółce nie funkcjonuje program akcji pracowniczych inny niż opisany w punkcie dotyczącym wynagradzania członków zarządu.

ZMIANY W PODSTAWOWYCH ZASADACH ZARZĄDZANIA PRZEDSIĘBIORSTWEM SPÓŁKI I JEJ GRUPĄ KAPITAŁOWĄ

W 2015 roku nie nastąpiły istotne zmiany w podstawowych zasadach zarządzania przedsiębiorstwem Spółki i jej Grupą Kapitałową.

SYSTEM KONTROLI WEWNĘTRZNEJ I ZARZĄDZANIA RYZYKIEM

W Spółce CAPITAL PARK S.A. istnieje system kontroli wewnętrznej i zarządzania ryzykiem w postaci wyodrębnionej komórki organizacyjnej, który w procesie sporządzania sprawozdań finansowych oraz skonsolidowanych sprawozdań finansowych realizowany jest poprzez:

Procedury wewnętrzne i zarządzanie ryzykiem

W Spółce funkcjonują wewnętrzne procedury dotyczące informacji finansowej i obiegu dokumentów, mające na celu identyfikację i eliminację obszarów ryzyk i nieprawidłowości we wszystkich dziedzinach aktywności Spółki. Procedury kontrolne podlegają okresowej analizie i aktualizacji.

Regularną ocenę procedur kontroli wewnętrznej

Procedury kontroli wewnętrznej są nadzorowane przez Kontrolera Finansowego w celu zapewnienia bezpieczeństwa i skuteczności ich funkcjonowania oraz zgodności z przyjętymi regulacjami.

Regularną ocenę działalności Spółek w oparciu o okresowe raporty finansowe

W trakcie roku w Spółce Capital Park przygotowywane są szczegółowe raporty finansowe umożliwiające Zarządom spółek analizę i ocenę wyników ich bieżącej działalności.

Sformalizowany system tworzenia budżetów i planów finansowych oraz bieżący monitoring ich wykonania

Podstawę oceny i kontroli w szczególności bieżących i planowanych projektów inwestycyjnych stanowią opracowane przez Spółkę modele finansowe poszczególnych projektów inwestycyjnych. Szczegółowe budżety inwestycyjne sporządzane są w oparciu o wieloletnie doświadczenie i dogłębną wiedzę na temat rynku nieruchomości zespołu konsultantów Spółki Capital Park. Stworzone plany finansowe umożliwiają Grupie nadzorowanie i ocenę przebiegu całego procesu deweloperskiego, kontrolę kosztów i wykonania budżetu oraz monitorowanie harmonogramów. Budżety projektów będących trakcie realizacji aktualizowane są na bieżąco, natomiast pozostałe projekty inwestycyjne nie rzadziej jak co 3 miesiące.

Jasno określony zakres obowiązków i kompetencji w procesie przygotowania i autoryzowania sprawozdań finansowych

Sprawozdania finansowe spółek z Spółki CAPITAL PARK przygotowywane są przez księgowych, weryfikowane przez Kontrolera Finansowego Spółki (odpowiedzialnego za procedury kontroli wewnętrznej w Spółce). Za sporządzenie sprawozdania finansowego Spółki oraz skonsolidowanego sprawozdania Grupy Kapitałowej CAPITAL PARK odpowiedzialność ponosi Zarząd Spółki, który zatwierdza sprawozdania a przed publikacją przedstawia je do oceny Radzie Nadzorczej Spółki oraz Komitetowi Audytu.

Weryfikację sprawozdań finansowych przez niezależnego biegłego rewidenta

Roczne sprawozdanie finansowe spółki Capital Park S.A. podlega badaniu przez niezależnego biegłego rewidenta.

AUDYTOR

Zgodnie z uchwałą Rady Nadzorczej z dnia 19 czerwca 2015 r., podmiotem uprawnionym do badania skonsolidowanego sprawozdania finansowego Grupy Kapitałowej Capital Park za rok obrotowy kończący się 31 grudnia 2015 r. jest firma PKF Consult Sp. z ograniczoną odpowiedzialnością Sp. k z siedzibą w Warszawie, ul. Orzyckiej 6 lok. 1B, wpisana na listę Krajowej Izby Biegłych Rewidentów pod numerem 477.

Firma PKF Consult Sp. z o.o. jest także audytorem jednostkowego sprawozdania Capital Park S.A. oraz jednostkowych sprawozdań finansowych wybranych spółek zależnych wchodzących w skład Grupy Kapitałowej Capital Park.

Wynagrodzenie wypłacone lub należne za rok obrotowy	2015	2014
Za badanie rocznego sprawozdania finansowego CPSA i skonsolidowanego sprawozdania finansowego Grupy oraz badanie wybranych spółek z Grupy Oraz przegląd półrocznego jednostkowego i skonsolidowanego aprawozdania finansowego	105	353
Za inne usługi poświadczające	64	6
Razem	169	359

Warszawa, dnia 18 marca 2016 r.

PODPISY CZŁONKÓW ZARZĄDU CAPITAL PARK S.A.

Jan Motz

Prezes Zarządu

Marcin Juszczyk Michał Koślacz

Członek Zarządu Członek Zarządu

CAPITAL PARK SA

02-797 Warszawa

T +48 22 318 88 88 F +48 22 318 88 89 biuro@capitalpark.pl

SPRAWOZDANIE ZARZĄDU Z DZIAŁALNOŚCI CAPITAL PARK SA ZA ROK 2015 40 40 www.capitalpark.pl