FONCIERE DES REGIONS

Co-créateur d'histoires immobilières

18 Md€ de patrimoine¹ (+1,2 Md€ vs 2014)

96%

549 M€

Revenus locatifs + 5%

Taux d'occupation

333 M€

RNR + 6%

79,4€/action

ANR EPRA + 7%

« Avec 2,1 Md€ d'investissements et des accords locatifs majeurs avec nos partenaires, 2015 est une étape clé dans l'amélioration de la qualité de notre patrimoine. Forts de résultats 2015 en croissance, nous poursuivrons en 2016 la dynamique de développement sur nos meilleurs marchés, au service de cash-flows pérennes et d'un potentiel de création de valeur renforcé. »

Christophe Kullmann, Directeur Général de Foncière des Régions

Résultats 2015 portés par la dynamique d'asset management

Patrimoine à fin 2015 : croissance et amélioration de la qualité

Patrimoine de 18 Md€ et 11 Md€ PdG en hausse de 1,2 Md€ (+13% en PdG)
Niveau record d'investissements à 2,1 Md€
Succès des développements : 15 projets livrés dont 9 en Bureaux France (105 000 m²)
Renforcement en Résidentiel allemand et en Hôtellerie

Succès du modèle partenarial

Activité locative dynamique renouvelant 26% des loyers tertiaires annualisés
Extension des baux avec Telecom Italia et AccorHotels
Taux d'occupation élevé (96%) ; durée moyenne ferme des baux record (7,3 ans)

Résultats annuels en hausse

Résultat Net Récurrent en hausse de 6% à 333 M€ (5,07€ par action)
Croissance de la valeur du patrimoine (+ 4% à périmètre constant)
ANR EPRA par action de 79,4€ en hausse de 7%
Relèvement du rating S&P en juillet à BBB, perspective stable

Perspectives

Poursuite du renforcement en Hôtellerie : montée à 46,5% du capital de FDM et lancement d'une OPE sur le solde sur la base d'une parité de 1 action Foncière des Régions contre 3 actions FDM
Dividende de 4,30€ par action²
Objectif d'un Résultat Net Récurrent 2016 stable par action

¹ 11 Md€ Part du groupe ; ² Sera soumis au vote de l'Assemblée Générale du 27 avril 2016

Les comptes ont été arrêtés par le Conseil d'Administration du 17 février 2016. Les procédures d'audit sur les comptes consolidés ont été effectuées. Le rapport de certification sera émis après finalisation des vérifications spécifiques.

Foncière des Régions détient un patrimoine de 17,7 Md€ (11,0 Md€ PdG) diversifié entre les Bureaux en France (45%) et Italie (17%) et deux secteurs solides et porteurs, que sont le Résidentiel en Allemagne (20%) et l'Hôtellerie en Europe (13%). Foncière des Régions s'appuie sur une stratégie partenariale avec une base locative constituée de grandes signatures (Suez Environnement, Thales, Dassault Systèmes, Orange, EDF, Eiffage, AccorHotels, Telecom Italia …).

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Par son savoir-faire reconnu sur chacune de ses classes d'actifs, Foncière des Régions a réalisé un niveau record d'investissements de 2,1 Md€ (1,4 Md€ PdG) en 2015. Ces acquisitions et nouveaux développements d'actifs, réalisés pour moitié en Allemagne, confortent le positionnement du groupe autour d'un patrimoine de qualité alliant revenus sécurisés sur la durée et création de valeur via une politique active d'asset management et de développements :

en Bureaux France, ce sont 9 projets qui ont été livrés représentant 105 000 m² et 444 M€ d'investissements (309 M€ PdG). Cette stratégie d'investissements sur le pipeline, qui associe qualité immobilière et rentabilité (rendement > 7%), est saluée par une forte création de valeur (28% en moyenne sur les livraisons de l'année) ;
en Bureaux Italie, le groupe a accéléré le rythme de ses investissements en signant l'acquisition de deux immeubles de bureaux à redévelopper en plein centre de Milan ;
en Résidentiel en Allemagne, le groupe s'est significativement renforcé dans les villes dynamiques de Berlin et Hambourg avec 871 M€ d'acquisitions (529 M€ PdG). Le potentiel de croissance locatif de ces investissements atteint 32% en moyenne ;
en Hôtellerie, l'année a été marquée par un renforcement sur ce marché porteur pour l'équivalent de 778 M€ d'actifs (543 M€ PdG).

La rotation qualitative du patrimoine s'est également poursuivie à travers un rythme soutenu de cessions et accords (1,4 Md€ et 849 M€ PdG) sur des actifs non stratégiques et non core. Le patrimoine, composé dorénavant à 95% d'actifs stratégiques, contre 91% fin 2014, dispose d'atouts particulièrement solides, notamment un taux d'occupation élevé de 96% et une durée moyenne ferme des baux record de 7,3 années.

Activité immobilière dynamique à l'origine d'une croissance des loyers de 4,6%

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Maintien d'un taux d'occupation durablement élevé : 96,3%
Maturité moyenne ferme des baux record : 7,3 années (+ 1,5 année)
Stabilité des loyers à périmètre constant : 0,1%
Croissance des valeurs à périmètre constant : + 4,4%

Portés par les renforcements dans les Hôtels et en Résidentiel allemand, les loyers progressent de 4,6% sur un an, à 549 M€ PdG. Le Résidentiel allemand (avec 22% des loyers annualisés) représente dorénavant le 2^e poste des loyers du groupe après les Bureaux France, confortant la qualité et la pérennité des revenus locatifs.

201 5 - Part du Groupe	Taux d'occupation	Maturité ferme des baux	Loyers 1 (M€)	Variation	Var. à périmètre constant
Bureaux - France	95,8%	5,4 ans	238,0	-0,1%	0,8%
Bureaux - Italie	92,8%	9,7 ans	102,1	-11,1%	-4,1%
Bureaux	94,9%	6,6 ans	340,1	-3,7%	-0,9%
Résidentiel allemand	98,0%	n.a.	115,9	12,2%	2,4%
Hôtels / Murs d'exploitation	100,0%	10,7 ans	80,0	57,0%	-0,6%
Autre (Résidentiel France)	n.a.	n.a.	13,3	-24,5%	n.a.
Total	96,3%	7,3 ans	549,4	4,6%	-0,1%
		1 Hor s Log	istiqu e (1 5 ,9	M€), cla ssée en a ctiv	ité a ba n don n ée

Bureaux France : solide performance grâce au travail d'asset management

(5,7 Md€ de patrimoine à 100% ; 4,8 Md€ PdG)

Taux d'occupation élevé : 95,8%
Maturité ferme des baux : 5,4 ans
Croissance des loyers à périmètre constant : + 0,8%
Croissance des valeurs à périmètre constant : + 7,2%
Forte dynamique de verdissement : 61% de patrimoine vert (+ 11 points)
Pipeline de développement : 1,2 Md€

Fort de son track record solide et de savoir-faire reconnus, Foncière des Régions a accéléré en 2015 sa stratégie de développements immobiliers au travers de son pipeline et a livré 9 projets pour 105 000 m² et 444 M€ d'investissements (309 M€ PdG). Cette stratégie vient conforter la qualité du patrimoine immobilier du groupe avec des localisations stratégiques au sein du Grand Paris et des Métropoles Régionales, ainsi qu'un ratio d'immeubles labélisés verts de 61% (+11 points sur un an). Ces développements viennent également renforcer les revenus du groupe (taux d'occupation des livraisons 2015 de 90% vs 71% en début d'année ; durée moyenne ferme des baux de 10 ans) et ont généré une création de valeur moyenne de 28% sur leur coût de revient.

Le groupe a notamment livré Green Corner, immeuble de 20 411 m² à Saint-Denis (Grand Paris), situé au pied du RER B et loué à 86% à la Haute Autorité de Santé et à Systra. Foncière des Régions a renforcé ses liens avec ses partenaires en livrant 11 000 m² à Nanterre et 9 700 m² à Lille-Roubaix, loués pour 9 et 12 ans fermes au groupe Vinci, ainsi que 23 242 m² pour le groupe Eiffage à Vélizy (Grand Paris).

L'année a également été marquée par la performance des équipes d'asset management. Plus de 96 000 m² et 20 M€ de loyers de bureaux ont été renouvelés, à des niveaux proches des loyers en place. Foncière des Régions a notamment renouvelé 11 490 m² de bureaux dans les immeubles Omega A et C à Levallois-Perret (Grand Paris) auprès du groupe Lagardère pour 6 ans fermes. Dans le même temps, les équipes ont réalisé l'acquisition de l'immeuble attenant, Omega B, de 4 700 m² pour 25 M€. Loué majoritairement à Lagardère, cet actif dispose d'un potentiel de création de valeur immédiat par la résorption de sa vacance, actuellement de 27% (rendement potentiel de 6,4 %). A moyen terme, l'actif pourra être connecté aux deux immeubles voisins afin de réaliser un ensemble neuf de 17 700 m², sans compter une possible extension de 3 500 m².

Foncière des Régions a capitalisé sur le potentiel de création de valeur dont recèle le portefeuille Orange, situé à 60% dans Paris. L'immeuble Littré (Paris 6^e ), de 3 560 m², sera reloué au groupe Kering pour 9 ans fermes en contre partie d'une hausse des loyers de plus de 30%. Les équipes ont également loué au groupe OnePoint l'immeuble Steel (Paris 16^e ), de 3 700 m², précédemment occupé par Orange et ayant fait l'objet d'une totale restructuration jusqu'en 2015. Le rendement moyen atteint 6 % pour une création de valeur de plus de 30%.

Les performances opérationnelles sont au rendez-vous. Les loyers à périmètre constant progressent de 0,8% dans un environnement d'inflation nulle et les valeurs d'expertise ont augmenté de 7,2% à périmètre constant. Outre l'impact positif des compressions de taux de rendement à Paris et en 1ère Couronne, cette forte performance tient aussi aux succès du travail d'asset management et de développements qui représentent 40% de la variation de valeur à périmètre constant.

L'année 2016 devrait s'inscrire dans la continuité de 2015 avec une forte dynamique de rotation qualitative du patrimoine. Fort d'un pipeline de développement renouvelé (à 1,2 Md€ dont 506 M€ engagés), grâce notamment aux opérations Edo (Issy-les-Moulineaux), Traversière (Paris 12^e ) et Riverside (Toulouse), le groupe prévoit d'investir 200 M€ de capex. Cette stratégie s'accompagnera de nouvelles cessions d'actifs non core, attendues pour 200 M€.

Bureaux Italie : une ambition renforcée

(3,9 Md€ de patrimoine à 100% ; 1,9 Md€ PdG)

Taux d'occupation : 92,8%
Maturité moyenne ferme des baux record : 9,7 années
Loyers à périmètre constant : 4,1%
Valeurs à périmètre constant : 0,4%

Foncière des Régions est présente en Italie à travers sa filiale Beni Stabili, 1ère foncière italienne, disposant d'un patrimoine de qualité et de revenus sécurisés. Près de 60% du patrimoine est constitué de bureaux situés essentiellement à Milan. Le solde du patrimoine est composé de bureaux loués à Telecom Italia pour 15 ans fermes. Ce positionnement permet de conserver des indicateurs immobiliers solides, avec un taux d'occupation de 92,8%, pour une maturité moyenne ferme des baux de près de 10 ans.

L'année 2015 marque une phase de transition dans un environnement économique et immobilier qui s'améliore.

L'accord majeur avec Telecom Italia (8% des loyers PdG) symbolise le succès de la stratégie partenariale et marque une 1ère étape dans cette nouvelle dynamique stratégique. Les baux ont été allongés de près de 9 ans, à plus de 15 ans fermes, en contrepartie d'une réduction des loyers de 6,9%. L'accord participera à l'amélioration continue de la qualité du patrimoine avec un programme de capex de 38 M€, portant sur des actifs core de centre-ville. Enfin, l'exposition à Telecom Italia a été réduite, avec la cession à Telecom Italia de 126 M€ d'actifs secondaires.

Dans le même temps, Foncière des Régions a repris le chemin des acquisitions en Italie en se portant acquéreur de 2 immeubles de bureaux à redévelopper, dans le centre de Milan. Avec un investissement de 106 M€ (51 M€ PdG), dont 25 M€ de capex et un rendement potentiel de 6,2%, ces acquisitions (effectives en 2016) viendront améliorer la qualité du patrimoine et les perspectives de création de valeur.

Sur les performances opérationnelles, la baisse des loyers de 4,1% à périmètre constant en 2015 tient en large part à la renégociation avec Telecom Italia (-2,5 points) et à l'accroissement de la vacance.

La légère réduction des valeurs à périmètre constant (- 0,4%) se décompose entre une hausse de + 0,4% sur le portefeuille Telecom Italia, traduisant le succès de cet accord, et des performances disparates sur le reste du portefeuille. La compression des taux de rendement sur les actifs prime à Milan, en lien avec l'amélioration du marché de l'investissement, a été compensée par des baisses de valeur sur les actifs vacants sur lesquels la stratégie de valorisation a été adaptée afin de maximiser la possibilité de relocation.

En 2016, le groupe se donne comme objectifs :

d'améliorer les performances opérationnelles en réduisant la vacance actuelle qui s'élève à 14% sur le portefeuille de Bureaux (hors Telecom Italia). Avec 60 M€ (29 M€ PdG) de capex, ce sont 16 M€ (7,8 M€ PdG) de Résultat Net Récurrent supplémentaires qui peuvent être générés à moyen terme,
d'accélérer les investissements en Bureaux à Milan (objectif de 80% du patrimoine à Milan d'ici 2020), participant à améliorer la qualité du patrimoine (objectif de 50% d'immeubles verts en 2020). Le groupe dispose notamment de projets de développements d'envergure dans Milan, à l'image du programme Symbiosis. Les travaux ont démarré pour développer progressivement jusqu'à 125 000 m² et 12 immeubles neufs à la limite du centre de Milan, en face de la nouvelle fondation Prada,
d'accélérer les cessions permettant notamment de réduire l'exposition à Telecom Italia (objectif de 20 % en 2020 vs 41% fin 2015).

Résidentiel en Allemagne : accroissement de l'exposition et du potentiel de croissance

(3,6 Md€ de patrimoine à 100% ; 2,2 Md€ PdG)

Taux d'occupation très élevé : 98,0%
Croissance des loyers à périmètre constant : + 2,4% dont + 4,4% à Berlin
Hausse des valeurs à périmètre constant : + 5,0% dont + 12,2% à Berlin

Avec une présence depuis 2005, le Résidentiel en Allemagne est la 2^e exposition de Foncière des Régions (à 20%) après les Bureaux France. Le patrimoine de 2,2 Md€ PdG en hausse de 31% sur un an, allie rentabilité (46% en Rhénanie du Nord-Westphalie avec un rendement moyen de 6,8%) et croissance (potentiel locatif de 25%-30% à Berlin, Dresde, Leipzig et Hambourg).

Fort d'une stratégie d'investissement différenciante, focalisée sur les actifs prime de centre-ville associant potentiel locatif et marges sur vente à terme, le groupe a poursuivi un rythme record d'acquisitions en 2015. Ainsi, 871 M€ (529 M€ PdG) d'actifs ont été acquis, dans des villes à potentiel telles que Hambourg et Berlin. Dans cette ville, le patrimoine atteint 1,5 Md€ (863 M€ PdG) et 40% du portefeuille Résidentiel allemand vs 28% fin 2014.

Cette stratégie est confortée par la bonne performance des indicateurs. Les loyers ont progressé de 2,4% à périmètre constant, dont 4,4% à Berlin et le taux d'occupation se maintient à 98,0%. La qualité des investissements et le dynamisme du marché porté par des fondamentaux démographiques et économiques solides, se traduit par une croissance des valeurs de 5,0% dont 12,2% à Berlin.

Bénéficiant d'une équipe locale de 400 personnes, Foncière des Régions compte maintenir une rotation d'actifs générant une croissance organique et poursuivre son renforcement dans les villes dynamiques. Cela se traduira par de nouvelles acquisitions, notamment à Berlin, et cessions d'actifs non core en Rhénanie du Nord-Westphalie (après 187 M€ et 114 M€ PdG en 2015). Le groupe attend également une croissance des loyers à périmètre constant de 2,75 % en 2016.

Hôtels/Murs d'exploitation : de nouveaux partenariats et extension en Europe

(3,5 Md€ de patrimoine à 100% ; 1,4 Md€ PdG)

Taux d'occupation maintenu à 100%
Maturité moyenne ferme des baux : 10,7 ans
Loyers à périmètre constant : 0,6%
Croissance des valeurs à périmètre constant : + 3,1% dont + 4,8% en Hôtels

Leader de l'immobilier hôtelier en Europe à travers sa filiale Foncière des Murs, Foncière des Régions s'appuie sur des partenariats long terme avec des acteurs majeurs de l'hôtellerie et des nouveaux entrants aux concepts innovants (AccorHotels, Louvre Hotels, B&B Hôtels, Motel One, Meininger, etc.). Le positionnement unique d'opérateur immobilier hôtelier long terme avec des équipes reconnues, lui permet d'être le partenaire naturel des enseignes.

L'année 2015 a également été marquée par le renforcement de l'exposition et de l'expertise de Foncière des Régions en hôtels. Le groupe a accru sa participation au capital de Foncière des Murs qu'elle contrôle en tant qu'associé commandité et 1er actionnaire à 43,1% à fin 2015. Cette transaction représente 432 M€ d'équivalent d'actifs. Foncière des Régions a également accéléré le rythme des investissements avec ses partenaires hôteliers pour 346 M€ (111 M€ PdG) et la livraison de 6 hôtels B&B. Ces investissements permettent d'intensifier la diversification de l'exposition géographique et des partenaires. En Allemagne notamment, Foncière des Régions a accompagné B&B et a réalisé ses 1 ers investissements avec les opérateurs innovants Motel One et Meininger. Enfin, Foncière des Régions consolide son expertise hôtelière avec le développement de FDM Management (filiale à 40,8% de FDM), véhicule d'investissements en murs et fonds de commerce exploités en contrats de management ou en franchise. D'ores et déjà 120 M€ d'investissements (21 M€ PdG) ont été réalisés par FDM Management.

L'année a également été marquée par le succès du renouvellement des baux avec AccorHotels (6% des loyers PdG). Les baux de 78 hôtels ont été prolongés pour 12 ans fermes, aux conditions en place, et les 46 hôtels restants seront cédés à AccorHotels d'ici mi-2016. En cédant des hôtels moins performants et en réduisant la part des agglomérations de moins de 300 000 habitants, Foncière des Régions améliore significativement la qualité de son patrimoine.

Les loyers baissent légèrement de 0,6% à périmètre constant en raison de la moindre performance des loyers AccorHotels (- 1,6%, variables avec le chiffre d'affaires des hôtels), impactés par les attentats. La diversité géographique du patrimoine et la large part de loyers fixes indéxés ont néanmoins permis d'atténuer ces effets. La valeur du patrimoine progresse de 3,1% à périmètre constant, soutenue par l'accroissement de 4,8% dans les hôtels. Les valeurs ont en particulier bénéficié de la croissance de 6,2% des valeurs des hôtels AccorHotels suite au renouvellement des baux et de la création de valeur de 11% sur le pipeline.

Avec 13% du patrimoine en Hôtels et Murs, contre 9% fin 2014, le groupe compte poursuivre son renforcement dans l'Hôtellerie et conforter sa place de leader en Europe.

Croissance des résultats en 2015

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Un passif redessiné

Moins de 3 ans après l'obtention du rating inaugural à BBB-, perspective Stable, l'agence S&P a relevé en juillet 2015 la notation financière de Foncière des Régions à BBB, perspective Stable. Ce relèvement salue le travail opéré depuis 2012 d'amélioration de la qualité du patrimoine, de renforcement continu des cash-flows, ainsi que la solidité du bilan de Foncière des Régions.

Avec 4,2 Md€ (2,5 Md€ PdG) de financements et refinancements en 2015, soit 45% de la dette PdG, l'année a été marquée par une gestion active du passif permettant une nouvelle amélioration du profil de dette. La maturité de la dette passe ainsi de 4,1 ans fin 2014 à 5,0 ans et le taux moyen diminue de 50 bps, à 2,8%.

Dans un environnement financier volatil, le groupe peut s'appuyer sur une dette diversifiée (55% de dettes unsecured) alliant flexibilité, sécurité et optimisation du coût. L'ICR s'améliore, à 3,0 vs 2,8 fin 2014, et la LTV diminue de 46,1% à 45,4% fin 2015.

Résultat Net Récurrent : 332,8 M€, + 5,8%

Le Résultat Net Récurrent s'élève à 332,8 M€, en croissance de 5,8% sur un an. Cette bonne performance résulte des renforcements en Hôtellerie et en Résidentiel allemand (permettant une croissance des loyers de 4,6%), ainsi que de la réduction du coût de la dette, et ce malgré l'effet des cessions d'actifs de qualité inférieure et au rendement immédiat supérieur.

Par action, le Résultat Net Récurrent ressort à 5,07€, en croissance de 2,2%¹ sur un an du fait de l'impact de l'émission d'actions dans le cadre de l'augmentation de capital de début 2015.

Dividende proposé à 4,30 € par action

Compte tenu des bonnes performances 2015, le groupe proposera au vote de l'Assemblée Générale du 27 avril prochain, un dividende de 4,30€ par action, stable sur un an. Ce dividende représente un taux de distribution de 85% et un rendement de 5,9% sur la base du cours de clôture du 16 février 2016.

ANR EPRA par action en croissance de 6,6%¹

Le succès de l'augmentation de capital de début d'année, destinée à financer les projets de croissance de Foncière des Régions, a permis de lever 255 M€. L'opération a été suivie par l'ensemble des principaux actionnaires du groupe.

Cette augmentation de capital, ainsi que la croissance du Résultat Net Récurrent et la hausse de 4,4% des valeurs d'actifs à périmètre constant, sont à l'origine d'une forte croissance de l'ANR EPRA de 12,0% sur un an, à 5 318 M€ (4 609 M€ en Triplet Net EPRA).

Par action, l'ANR EPRA atteint 79,4€ (68,8€ en Triple Net EPRA), en progression de 6,6%¹ sur un an, compte tenu de l'impact de l'émission d'actions liée à l'augmentation de capital.

Nouveau renforcement en hôtellerie

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Foncière des Régions a signé le 17 février 2016 un accord portant sur l'apport de la part des Assurances du Crédit Mutuel de 3,3% du capital de FDM en échange d'actions Foncière des Régions. Cette opération, qui devra être approuvée par l'Assemblée Générale du 27 avril 2016, représente l'équivalent de 107 M€ d'actifs, permettra à Foncière des Régions de détenir 46,5% du capital de FDM et de se renforcer à nouveau dans le secteur de l'hôtellerie. La parité d'apport, sur la base des ANR EPRA, ressort à 1 action Foncière des Régions contre 3 actions FDM. A la suite de l'apport, Foncière des Régions lancera une OPE à titre obligatoire sur le capital de FDM aux mêmes conditions. Foncière des Régions n'a pas l'intention de mettre en œuvre un retrait obligatoire à l'issue de l'offre. Par ailleurs, FDM nommera un expert indépendant qui se prononcera sur ses conditions financières.

Perspectives 2016 : un meilleur profil de rendement-risque

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La forte dynamique d'investissements, le renforcement des liens avec nos partenaires et la solidité des indicateurs opérationnels confortent notre positionnement stratégique autour de nos piliers que sont les Bureaux en France et en Italie, le Résidentiel en Allemagne et l'Hôtellerie en Europe.

L'année 2015 aura été une étape clé dans le renforcement sur nos meilleures classes d'actifs et l'amélioration de la qualité de nos immeubles. L'impact dilutif à court terme assumé de cette stratégie doit s'accompagner de valeurs d'actifs plus solides, de cash-flows plus pérennes et d'un potentiel de croissance et de création de valeur supérieurs.

Foncière des Régions se donne comme objectif un Résultat Net Récurrent 2016 stable par action.

Paris, le 18 février 2016

Une conférence-call dédiée aux analystes et investisseurs

aura lieu aujourd'hui à 14h30 (heure de Paris)

La présentation relative à la conférence-call sera disponible

sur le site de Foncière des Régions : www.foncieredesregions.fr/finance

LiveTweet : suivez en direct dès 14h30 la présentation des Résultats annuels 2015 sur #foncieredesregionsRA2015

Calendrier financier

Chiffre d'affaires 1er trimestre 2016 : 4 mai 2016

Capital Markets Day à Paris : 14 juin 2016

Contacts

Relations Presse Géraldine Lemoine Tel.: + 33 (0)1 58 97 51 00

Relations Investisseurs Paul Arkwright Tel.: + 33 (0)1 58 97 51 85

[email protected]

Relations actionnaires

2015 - Part du Groupe	Valeurs 2015 (a 100%)	Valeurs 2015 (Part du Groupe)	Var. à périm ètre constant $(12 \text{ mois})$	Rendement 2014	Rendement 2015
Bureaux - France	5658	4840	7,2%	6,6%	6,0%
Bureaux - Italie	3905	1893	$-0,4%$	6,1%	5,7%
Bureaux	9.563	6 734	5,0%	6,4%	5,9%
Résidentiel allemand	3603	2175	5,0%	6,5%	6,0%
Hôtels / Murs d'exploitation	3515	1385	3,1%	6,1%	5,9%
Autre (y compris Résidentiel France)	10006 ¹	$695^1$	n.a.	n.a.	n.a.
Total	17 688	10 988	4,4%	6,3%	5,8%

Patrimoine PdG

Foncière des Régions, co-créateur d'histoires immobilières

Acteur de référence de l'immobilier tertiaire, Foncière des Régions a construit son développement et son patrimoine autour d'une valeur clé et caractéristique, celle du partenariat. Avec un patrimoine total de 18 Md€ (11 Md€ en part du groupe) situé sur les marchés porteurs que sont la France, l'Allemagne et l'Italie, Foncière des Régions est aujourd'hui le partenaire reconnu des entreprises et territoires, qu'elle accompagne dans leur stratégie immobilière avec un double objectif : valoriser le patrimoine urbain existant et concevoir l'immobilier de demain.

Foncière des Régions est engagée principalement aux côtés des Grands Comptes (Orange, Suez Environnement, Edf, Dassault Systèmes, Thales, Eiffage…) sur le marché des Bureaux. Le groupe déploie également son activité, de façon pionnière et pertinente, sur deux autres secteurs stratégiques que sont le Résidentiel en Allemagne et l'Hôtellerie en Europe.

Le titre Foncière des Régions est coté sur le compartiment A d'Euronext Paris (FR0000064578 - FDR), admis au SRD et rentre dans la composition des indices MSCI, SBF120, Euronext IEIF « SIIC France », CAC Mid100, dans les indices de référence des foncières européennes « EPRA » et « GPR 250 », ainsi que dans les indices éthiques FTSE4 Good, DJSI World et Euronext Vigeo (World 120, Eurozone 120, Europe 120 et France 20).

Foncière des Régions est notée BBB / Stable par Standard and Poor's. www.foncieredesregions.fr

1. Eléments d'analyse de l'activité	13
2. Eléments d'analyse par segments	21
3. Eléments financiers	48
4. Actif Net Réévalué	54
5. Ressources financières	56
6. Indicateurs financiers	61
7. Glossaire	62

1. Éléments d'analyse de l'activité

Evolution du périmètre :

Foncière des Régions a participé à l'augmentation de capital de sa filiale Beni Stabili le 27 octobre 2014 et détient 48,5% du capital en 2015, vs 50,9% sur les 9 premiers mois de l'année 2014.

Foncière des Régions a augmenté sa participation dans sa filiale hôtelière Foncière des Murs début 2015 et détient 43,1% du capital en 2015, vs 28,5% fin décembre 2014.

A. LOYERS COMPTABILISES : STABILITE A PERIMETRE CONSTANT

		10 0 %			P a rt d u g ro u p e
(M€)	2 0 14	2 0 15	Va r. (%)	2 0 14	2 0 15	Va r. (%)	Va r. (%) à pc	En % des lo ye rs
B u re a u x Fra n c e	2 5 0 , 7	2 5 8 , 9	3 , 3 %	2 3 8 , 2	2 3 8 , 0	- 0 , 1%	0 , 8 %	4 3 %
P a ris	82,5	86,5	5%	77,9	82,0	5%		15%
IDF	101,3	112,1	11%	93,4	95,7	3%		17%
Ré gions	66,9	60,3	- 10%	66,9	60,3	- 10%		11%
B u re a u x Ita lie	2 2 8 , 7	2 10 , 6	- 7 , 9 %	114 , 9	10 2 , 1	- 11, 1%	- 4 , 1%	19 %
P orte fe uille Core	226,0	208,1	- 8%	113,5	100,9	- 11%		18%
P orte fe uille Dyna mique	2,7	2,5	- 6%	1,3	1,2	- 9%		0%
P orte fe uille Dé ve loppe me nt	0,0	0,0	0%	0,0	0,0	0%		0%
To ta l B u re a u x	4 7 9 , 4	4 6 9 , 5	- 2 , 1%	3 5 3 , 1	3 4 0 , 1	- 3 , 7 %	- 0 , 9 %	6 2 %
Hô te ls e t Mu rs	19 6 , 1	2 0 3 , 6	3 , 8 %	5 1, 0	8 0 , 0	5 7 , 0 %	- 0 , 6 %	15 %
Hôte lle rie	142,8	151,5	6%	35,8	57,5	61%		10%
S a nté	16,5	15,2	- 8%	4,7	6,5	39%		1%
Comme rc e s d'e xploita tion	36,7	36,9	1%	10,5	15,9	52%		3%
Ré s id e n tie l Alle ma g n e	17 1, 1	19 0 , 3	11, 2 %	10 3 , 4	115 , 9	12 , 2 %	2 , 4 %	2 1%
Be rlin	38,2	52,7	38%	22,7	31,8	40%		6%
Dre sde & Le ipzig	9,2	16,3	78%	5,4	9,9	85%		2%
Ha mbourg	0,0	7,1	n/a	0,0	4,6	n/a		1%
RNW	123,8	114,2	- 8%	75,3	69,6	- 8%		13%
To ta l Ac tivité s s tra té g iq u e s	8 4 6 , 6	8 6 3 , 4	2 , 0 %	5 0 7 , 4	5 3 6 , 1	5 , 7 %	- 0 , 1%	9 8 %
Au tre	2 8 , 8	2 1, 8	- 2 4 , 5 %	17 , 6	13 , 3	- 2 4 , 5 %	n /a	2 %
To ta l lo ye rs *	8 7 5 , 4	8 8 5 , 2	1, 1%	5 2 5 , 0	5 4 9 , 4	4 , 6 %	- 0 , 1%	10 0 %

* Ho rs Lo gis tique (16 M € en 2015 - 33 M € en 2014), clas s ée en activité abando nnée

À périmètre constant, les loyers des activités stratégiques restent stables, à - 0,1% dans un environnement d'absence d'inflation et de marchés locatifs encore difficiles en Bureaux France et Italie.

La performance reste tout de même positive en Bureaux France (+ 0,8%) et forte en Résidentiel en Allemagne (+ 2,4%). La baisse en Bureaux Italie (- 4,1%) tient pour une large part à l'accord locatif majeur avec Telecom Italia. Enfin, les loyers résistent en Hôtels et Murs (-0,6%) malgré l'impact des attentats en France.

Les loyers PdG s'élèvent à 549 M€, soit une hausse de 4,6% sur la période, qui s'explique principalement par les effets suivants :

le renforcement en Hôtellerie avec la hausse du taux de détention de Foncière des Murs de 28,5% à 43,1% en 2015 (+ 26,6 M€)
les acquisitions (+29,4 M€) en particulier en Résidentiel Allemagne (+17,7 M€) où le groupe s'est renforcé dans les villes dynamiques de Berlin et Hambourg
les livraisons de nouveaux actifs (+ 13,2 M€), essentiellement en Bureaux France
les libérations d'actifs destinés à être restructurés ou redéveloppés (- 10,3 M€)
les cessions d'actifs non core (- 24,4 M€), notamment sur les bureaux France (-10,7 M€)
l'indexation et l'effet mixte des départs et relocations (- 3,5 M€) dont les libérations sur le Résidentiel France (- 1,8 M€) permettant la poursuite des programmes de ventes à l'unité.

B. ÉCHEANCIER DES LOYERS ET TAUX D'OCCUPATION

1. Échéancier des loyers annualisés : 7,3 années fermes de durée résiduelle des baux pour les activités tertiaires

(M€)*	P a r d a te d e 1e re o p tio n d e s o rtie d e b a il	En % du to ta l	P a r d a te d e fin d e ba il	En % du to ta l
2015	33,3	8%	8,3	2%
2016	25,4	6%	13,5	3%
2017	44,6	10%	20,3	5%
2018	47,2	11%	45,6	10%
2019	18,9	4%	20,1	5%
2020	31,4	7%	33,1	8%
2021	35,1	8%	39,3	9%
2022	40,7	9%	39,7	9%
2023	12,6	3%	24,4	6%
2024	49,3	11%	51,7	12%
Au- de là	97,4	22%	139,9	32%
To ta l	4 3 5 , 8	10 0 %	4 3 5 , 8	10 0 %

* hors Résidentiel, hors hôtels sous promesse qui seront cédés en 2016

La durée résiduelle moyenne ferme des baux PdG à fin 2015 atteint un niveau record de 7,3 années fermes contre 5,8 années fermes à fin 2014. Sur le segment Bureaux France, elle atteint 5,4 années fermes. La durée ferme de nos baux est en hausse suite à la renégociation des baux avec Telecom Italia : elle atteint 9,7 années sur le segment Bureaux Italie à fin 2015 contre 6,3 à fin 2014 ; et suite au renouvellement des baux avec AccorHotels en octobre 2015 : la durée des baux Hôtels et Murs atteint de ce fait 10,7 années à fin 2015 contre 6,8 à fin 2014.

(a nné e )	Du ré e ré s id u e lle fe rme des baux		Du ré e ré s id u e lle d e s baux
P d G	2 0 14	2 0 15	2 0 14	2 0 15
Fra nc e	5,4	5,4	6,4	6,4
Ita lie	6,3	9,7	12,1	15,3
B u re a u x	5 , 7	6 , 6	8 , 0	8 , 9
Hôte ls & Murs	6,8	10,7	6,9	11,0
To ta l	5 ,8	7 ,3	7 ,9	9 ,3

2. Taux d'occupation : stable à 96,3%

(%)	Ta ux d'o c c u pa tio n
P d G	2 0 14	2 0 14 p ro fo rma	2 0 15
Fra nc e	96,8%	96,8%	95,8%
Ita lie	95,2%*	92,3%	92,8%
B u re a u x	9 6 , 3 %	9 5 , 5 %	9 4 , 9 %
Hôte ls & Murs	100,0%	100,0%	100,0%
Ré side ntie l Alle ma gne	98,3%*	97,6%	98,0%
To ta l	9 7 , 1%	9 6 , 3 %	9 6 , 3 %

*Taux présentés lors de la Communication Financière FY 2014 - Core uniquement

Le taux d'occupation reste stable à fin 2015 à 96,3% malgré un environnement locatif difficile en Bureaux France et Italie. Sur les Bureaux France, il est en baisse de 1 point et s'établit à 95,8% suite à la livraison de nouveaux actifs d'ores et déjà loués à 90% contre un taux de pré commercialisation de 71% début 2015. Cette bonne performance locative des livraisons montre le succès de la stratégie de développement immobilier en Bureaux France. Sur les Bureaux Italie et le Résidentiel Allemagne, le taux d'occupation est en hausse de respectivement 0,5 et 0,4 point.

C. REPARTITION DES LOYERS PDG

1. Répartition par principaux locataires : une base locative solide

En 2015, Foncière des Régions a poursuivi activement sa stratégie partenariale et a réalisé des opérations locatives ou de développements avec la plupart de ses locataires Grands Comptes. La part des Logements augmente légèrement de 22% à 24% avec l'accroissement dans le Résidentiel allemand et vient renforcer la solidité de la base locative.

$(M@*$	Love rs
	annualisés
PdG	2015	$\frac{0}{0}$
Orange	87,4	15%
Telecom Italia	49,5	8%
Ac c or Hote ls	34,1	6%
Suez Environnement	21,4	4%
EDF	19,0	3%
B&B	14,7	3%
Eiffa g e	11,5	2%
Tha le s	10,7	2%
Na tixis	10,5	2%
Dassault Systèmes	9,8	2%
Ouick	7,3	1%
Vinci	6,6	1%
Korian	6,2	1%
Sunparks	6,0	1%
Jardiland	5,8	1%
Peugeot Citroen	5,5	1%
AON	5,4	1%
Lagardère	5.3	1%
Autres loc a taires $\leq 4M \in$	128,7	22%
Résidentiel Allemagne	130,5	22%
Résidentiel France	10,6	2%
To tallo yers	586,7	100%

*Hors Lo gistique classée en activité ab ando nnée

2. Répartition géographique

D. TAUX DE CHARGE PAR ACTIVITE

	Bureaux France	Bureaux Italie	Hôtels & Murs	Résidentiel Allemagne	Autre	Total
	2015	2015	2015	2015	2015	2014	2015
Loy ers	238.0	102.1	80.0	115.9	33,1	558.1	569,2
Charges locatives non récupérées	$-4.6$	$-12, 2$	$-0,1$	$-3.0$	$-6.2$	$-27.9$	$-26,1$
Charges sur immeubles	$-1,7$	$-4.4$	$-0.0$	$-9, 2$	$-2.0$	$-17.8$	$-17,3$
Charges nettes des créances irrécouvrables	$-0.9$	$-0.9$	$-0.0$	$-1.9$	0.1	$-5,1$	$-3,6$
Lovers nets	230,9	84.7	79.8	101,8	25.0	507.3	522.3
Taux de charges	3.0%	17,1%	0.2%	12,2%	24.3%	9,1%	8.2%

Le taux de charge passe de 9,1% en 2014 à 8,2% en 2015 suite à l'amélioration à la baisse des charges nettes sur créances irrécouvrables du Résidentiel Allemagne (taux de charges de 12,2% vs 14,8% fin 2014). Le taux de charges reste très faible en Bureaux France et en Hôtels & Murs en raison de baux triple nets. En Italie, le taux de charges augmente de 2 points en raison de l'accroissement de la vacance. Enfin, le taux de charges des Autres activités s'explique en partie par la vacance en Résidentiel France, en lien avec la stratégie de ventes à l'unité.

(M€)		Ce s s io n s (a c c ords à fin 2014 c onve rtis) 1	Ac c o rd s à fin 2 0 14 à c o n ve rtir	No u ve lle s c e s s io n s 2 0 15 2	No uve aux a c c o rd s 2 0 15	To ta l 2 0 15	Ma rg e vs va le u rs 2 0 14	Re nde me nt	To ta l Ce s s io ns e ffe c tive s = 1 + 2
Bure a ux Fra nc e	100 %	47	73	46	75	12 0	15,7%	3,6%	9 3
Bure a ux Ita lie	100 %	1	0	202	59	261	0,9%	6,7%	203
	PdG	1	0	98	28	12 6	0,9%	6,7%	9 9
Ré side ntie l Alle ma gne	100%	126	3	58	129	18 7	12,1%	6,6%	18 4
	PdG	77	2	35	79	114	12,1%	6,6%	112
Hote ls & Murs	100 %	5	3	50	366	4 17	0,2%	6,2%	5 5
	P dG	2	1	22	158	18 0	0,2%	6,2%	2 4
Autre	100 %	140	0	185	259	444	1,8%	4,3%	325
	P dG	127	0	113	195	309	1,1%	4,8%	240
To ta l c e s s io n s d 'a c tifs	100 %	319	78	540	888	1 4 2 8	3,7%	5,5%	860
	P d G	2 5 4	7 6	3 14	5 3 5	8 4 9	4 , 4 %	5 , 4 %	5 6 8

E. CESSIONS ET ACCORDS DE CESSIONS : 849 M€

Au cours de l'année 2015, Foncière des Régions a conclu pour 849 M€ PdG de nouvelles cessions (pour 315 M€) et d'accords de cessions (pour 534 M€) qui participent à l'amélioration de la qualité du patrimoine. Suite à la négociation des baux avec AccorHotels, 158 M€ (PdG) d'accords de cessions ont été signés.

Les nouvelles cessions 2015 ont été réalisées avec une marge de 4,4% sur les valeurs d'expertise à fin 2014.

F. ACQUISITION D'ACTIFS : 1,1 MD€ EN PDG

(M€)	Ac q u is itio n s DI* 10 0 % (M€)	Ac q u is itio n s DI* P d G (M€)	Rd t DI* PdG
Bure a ux Fra nc e	46	46	5,5%**
Bure a ux Ita lie	81	39	6,2%***
Ré side ntie l Alle ma gne	871	529	5,0%
Hôte ls & Murs	178	69	6,4%
Murs e t Fonds	120	21	n/a
Re nforc e me nt FDM	432	432	6,1%
To ta l	1 7 2 8	1 13 6	5 , 6 %

*DI : Droit s Inc lus

** Re nde m e nt hors im pac t ac quisit ion Mont rouge

Tot al Re nde m e nt Bure aux Franc e =7,0% aprè s re m plissage de la part ie v ac ant e d'Om é ga B

*** Re nde me nt pot e nt ie l post CAPEX

Avec 1,1 Md€ d'acquisitions PdG dont 46% en Allemagne, Foncière des Régions a poursuivi en 2015 sa stratégie d'acquisition d'actifs dans ses marchés stratégiques avec :

les acquisitions Bureaux France pour 46 M€, avec notamment l'acquisition de l'immeuble Oméga à Levallois-Perret (IDF) pour 25 M€
les acquisitions Bureaux Italie sécurisées en 2015, pour 81 M€, avec une finalisation prévue en 2016
les acquisitions d'hôtels pour un total de 178 M€ (en 100%) et notamment l'acquisition en juin 2015 de 22 hôtels B&B pour 128 M€ en Allemagne, qui renforce la présence du groupe dans ce marché en croissance. A noter que 120 M€ (à 100%) ont été acquis en murs et fonds, mis en équivalence dans nos comptes. Foncière des Régions a également renforcé sa participation dans sa filiale FDM pour 432 M€ d'équivalent actifs.
les investissements de logements en Allemagne pour 871 M€ (en 100%), dont l'OPA réussie sur la société Berlin IV soit l'acquisition de 353 M€ d'actifs prime à Berlin et réalisée en décembre. 68% des actifs acquis en 2015 se situent à Berlin, 26% à Hambourg et 5% à Dresde et Leipzig.

G. PROJETS DE DEVELOPPEMENT : 1,3 MD€ EN PDG

1. 15 projets livrés en 2015 en Bureaux France et Hôtels

L'année 2015 a été marquée par l'accélération de la stratégie de développement immobilier au travers du pipeline. Ce sont 15 projets qui ont été livrés en Bureaux France (9 immeubles pour 105 000 m²) et en Hôtels (6 hôtels B&B en France et Allemagne) pour 486 M€ (321 M€ PdG). Ces immeubles livrés sont loués à 90% contre 71% début 2015 et ont généré une création de valeur moyenne sur leur coût de revient de 26%. Sur l'année, 241 M€ de capex PdG ont été investis dans les projets livrés ou en cours de développements.

2. Projets engagés : 615 M€ en PdG, en hausse de 16%

La stratégie active de renouvellement du pipeline tant en Bureaux France qu'en Bureaux Italie et en Hôtels a permis une croissance de 16% du pipeline engagé à fin 2015, à 615 M€ PdG. En Bureaux France, le renouvellement passe en particulier par les projets Edo (Issy-les-Moulineaux - Grand Paris), Traversière (Paris 12e) et Riverside (Toulouse). En Hôtels, le groupe a notamment démarré les travaux sur les projets Meininger à Munich et Motel One Porte Dorée à Paris. En Bureaux Italie, le projet de développement Symbiosis à Milan et de redéveloppement de Ferrucci à Turin ont démarré en fin d'année 2015.

Le taux de pré-commercialisation sur le pipeline s'élève à 29% au 31 décembre 2015.

Projet s	T y pologie	Loca lisa t ions	Zon es	Pr ojet	Su r fa ce* (m ²)	Livraiso n	Loy ers cibles (€/m ²/a n )	Pré loca t ion (%)	Prix de revient** (M€)	Rendem ent cible	Et at d'av anc ement
Bose	Bu r ea u x - Fr a n ce St Germ ain en	Lay e	IDF	Con str u ction	5 1 00	2 01 6	2 2 5	1 00%	2 0	> 7 %	9 5 %
Eu r om ed Cen ter - Hôtel (QP FdR : 5 0%)	Bu r ea u x - Fr a n ce	Ma r seille	MR	Con str u ction	9 9 00	2 01 6	N/A	1 00%	2 3	> 7 %	9 0%
Sch lu m ber g er Pom pig n a n e	Bu r ea u x - Fr a n ce	Mon tpellier	MR	Con str u ction	3 1 5 0	2 01 6	1 5 5	1 00%	8	> 7 %	8 5 %
Eu r om ed Cen ter - Ca ly pso (QP FdR : 5 0 %)	Bu r ea u x - Fr a n ce	Ma r seille	MR	Con str u ction	9 6 00	2 01 6	2 6 5	3 0%	1 5	> 7 %	8 5 %
Clin iqu e INICEA	Bu r ea u x - Fr a n ce	Sa in t-Ma n dé	IDF	Con str u ction	5 5 00	2 01 6	N/A	1 00%	2 5	6 %	7 0%
DS Ca m pu s Ex ten sion 1 (QP FdR : 5 0%)	Bu r ea u x - Fr a n ce	V élizy	IDF	Con str u ction	1 3 1 00	2 01 6	3 05	1 00%	3 9	6 %	5 5 %
Eu r om ed Cen ter - Bu r ea u x Her m ion e (QP FdR 5 0%)	Bu r ea u x - Fr a n ce	Ma r seille	MR	Con str u ction	1 0 4 00	2 01 7	2 6 5	0%	1 4	> 7 %	5 5 %
Eu r om ed Cen ter - Bu r ea u x Flor ea l (QP FdR 50%)	Bu r ea u x - Fr a n ce	Ma r seille	MR	Con str u ction	1 3 4 5 0	2 01 7	2 6 5	0%	1 8	> 7 %	4 5 %
Silex I	Bu r ea u x - Fr a n ce	Ly on	MR	Con str u ction	1 0 6 00	2 01 7	2 8 0	0%	4 7	6 %	4 0%
Th a ïs	Bu r ea u x - Fr a n ce	Lev a llois	IDF	Con str u ction	5 5 00	2 01 7	4 8 0	0%	4 0	6 %	3 0%
O'r ig in	Bu r ea u x - Fr a n ce	Na n cy	MR	Con str u ction	6 3 00	2 01 7	1 9 5	7 7 %	2 0	6 %	3 0%
Edo	Bu r ea u x - Fr a n ce	Issy -les Mou lin ea u x	IDF	Restru ctu ration Ex ten sion	10 800	2017	450	0%	83	6%	15%
Tr a v er sièr e	Bu r ea u x - Fr a n ce	Pa r is	IDF	Restru ctu ration Ex ten sion	1 3 5 00	201 7	ND	5 %	1 2 2	5 %	5 %
Riv er side	Bu r ea u x - Fr a n ce	Tou lou se	MR	Con str u ction	1 1 000	2 01 8	1 9 5	0%	3 2	> 7 %	5 %
T ot a l Bu r ea u x Fra n ce					127 900			28%	506	>6%	34%
Sy m biosis - Ph a se A	Bu r ea u x - Ita lie	Mila n	Etr a n g er	Con str u ction	1 2 000	2 01 8	3 00	0%	2 9	>7 %	5 %
Fer r u cci	Bu r ea u x - Ita lie	Tu r in	Etr a n g er	Restru ctu ration Ex ten sion	49 294	2019- 2020	130	0%	40	5%	0%
T ot a l Bu r ea u x It a lie					61 294			0%	69	6%	2%
B&B A llem a g n e (5 a ctifs)	Hôtels	A llem a g n e	Etr a n g er	Con str u ction	n /a	2 01 6	n /a	1 00%	1 5	>7 %	5 2 %
B&B Tor cy	Hôtels	Tor cy	IDF	Con str u ction	n /a	2 01 6	n /a	1 00%	3	>7 %	8 6 %
Mot el On e Por te Dor ée	Hôtels	Pa r is	Pa r is	Con str u ction	n /a	2 01 7	n /a	1 00%	8	6 %	3 5 %
Mein in g er Mu n ich	Hôtels	Mu n ich	Etr a n g er	Con str u ction	n /a	2 01 8	n /a	1 00%	1 3	6 %	0%
T ot a l Hôt els et Mu rs					n /a			100%	39	>7%	34%
Total					189 194			29%	615	>6%	30%
*S urface en 100%

**En part du gro upe, y co m pris fo nc ier et co ûts de po rtage # REF! #REF!

3. Projets maîtrisés

Projet s	T y pologie	Loca lisa t io ns	Zon es	Projet	Su rface* (m ²)	Horizon de liv raison
Mu ltiplex Eu r opa cor p	Cin ém a	Ma r seille	MR	Con str u ction	2 8 00 fa u teu ils	>2 01 7
Cœu r d'Or ly Com m er ces (QP FdR 2 5 %)	Bu r ea u x - Fr a n ce	Or ly	IDF	Con str u ction	3 1 000	>2 01 8
Ca m pu s New V élizy Ex ten sion (QP FdR 5 0%)	Bu r ea u x - Fr a n ce	V élizy	IDF	Con str u ction	1 4 000	>2 01 8
Opa le	Bu r ea u x - Fr a n ce	Meu don	IDF	Con str u ction	3 0 000	>2 01 8
Silex II	Bu r ea u x - Fr a n ce	Ly on	MR	Restr u ctu r a tion - Ex ten sion	3 0 7 00	>2 01 9
Ca n opée	Bu r ea u x - Fr a n ce	Meu don	IDF	Con str u ction	4 6 9 00	>2 01 9
DS Ca m pu s Ex ten sion 2 (QP FdR 5 0%)	Bu r ea u x - Fr a n ce	V élizy	IDF	Con str u ction	1 1 000	>2 02 0
A v en u e de la Ma r n e	Bu r ea u x - Fr a n ce	Mon tr ou g e	IDF	Con str u ction	1 8 000	>2 02 0
Cœu r d'Or ly Bu r ea u x (QP FdR 2 5 %)	Bu r ea u x - Fr a n ce	Or ly	IDF	Con str u ction	5 0 000	>2 01 8 -2 02 0
Sch iev a n o	Bu r ea u x - Ita lie	Mila n	Ita lie	Con str u ction	2 7 000	n /a
T ot al					258 600
* surface en 100 %

H. PATRIMOINE

Valorisation et évolution du patrimoine : + 4,4% à périmètre constant

(M€)	Va le ur 2 0 14	Va le u r 2 0 15	Va le u r 2 0 15 PdG	Va r. 12 mo is à pc	Rdt HD 2 0 14 *	Rdt HD 2 0 15 *	En % d u p a trimo in e
B u re a u x Fra n c e	5 032	5 658	4 840	7,2%	6,6%	6,0%	43%
B u re a u x Ita lie	4 093	3 905	1 893	- 0,4%	6,1%	5,7%	17%
To ta l B u re a u x	9 12 5	9 5 6 3	6 7 3 4	5 , 0 %	6 , 4 %	5 , 9 %	6 2 %
Ré s ide ntie l Alle ma g n e	2 746	3 603	2 175	5,0%	6,5%	6,0%	20%
Hô te ls & Mu rs	3 243	3 515	1 385	3,1%	6,1%	5,9%	13%
Au tre	1 088	772	536	- 1,3%	4,7%	4,0%	5%
P a rkin g s	210	186	111	n/a	n/a	n/a	1%
P a trimo in e	16 4 13	17 6 3 9	10 9 4 0	4 , 4 %	6 , 3 %	5 , 8 %	10 0 %
P a rtic ipa tions	20	48	48
To ta l	16 4 3 3	17 6 8 8	10 9 8 8
To ta l P d G	9 7 5 2	10 9 8 8

*R end ement sur le p atrimo ine en exp lo itatio n - ho rs d ro its

Le patrimoine PdG de Foncière des Régions, à fin 2015, s'élève à 11,0 Md€ (17,7 Md€ en 100%) contre 9,8 Md€ à fin 2014, en hausse à périmètre constant de + 4,4% vs fin 2014.

Les variations de valeur à périmètre constant ont été particulièrement soutenues par les segments Bureaux France (+ 7,2% grâce aux développements livrés notamment), Résidentiel Allemagne (+ 5,0% dont +12,2% à Berlin) et Hôtels & Murs (+ 3,1%).

Répartition géographique

I. LISTE DES PRINCIPAUX ACTIFS

La valeur des dix principaux actifs représente près de 16% du patrimoine PdG.

To p 10 Ac tifs (e n P d G )	Ville	Lo c a ta ire s	S u rfa c e (m²)	QP
Tour CB 21	La Dé fe nse (IDF)	S ue z Environne me nt, AIG Europe , Nokia , Groupon	66 000	75%
Na tixis Cha re nton	Cha re nton- le - P ont (IDF)	Na tixis	37 835	100%
Ca rré S uffre n	P a ris 15ème	AON, Institut Fra nç a is, Ministè re Educ a tion	24 864	60%
Da ssa ult Ca mpus	Ve lizy Villa c oubla y (IDF)	Da ssa ult	56 554	50,1%
Comple xe Ga riba ldi	Mila n	Ma ire , Va lvita lia , Linke din, Alita lia	44 650	48,5%
Ne w Ve lizy	Ve lizy Villa c oubla y (IDF)	Tha le s	46 163	50,1%
Imme uble - 23 rue Mé dé ric	P a ris 17ème	Ora nge	11 182	100,0%
Gre e n Corne r	S a int De nis (IDF)	HAS , S ystra , Ca sino	13 220	100,0%
Anjou	P a ris 8ème	Ora nge	10 067	100,0%
P e rc ie r	P a ris 8ème	Chloe	8 544	100,0%
ho rs actifs s o us engagem ents

2. Éléments d'analyse de l'activité par segment

A. BUREAUX FRANCE

Les indicateurs Bureaux France sont présentés en 100% et en Part du Groupe (PdG). Les actifs détenus en quote-part sont les suivants :

Le Ponant détenu à 83,5%
la Tour CB 21 détenue à 75%
Carré Suffren détenu à 60%
les actifs Eiffage situés à Vélizy (siège d'Eiffage Construction et Eiffage Campus, siège d'Eiffage Groupe) et l'actif DS Campus détenus à 50,1% (consolidé par intégration globale)
Thales, New Velizy détenu à 50,1% (mis en équivalence)
Euromed Center détenu à 50% (mis en équivalence)
Askia, 1er immeuble de bureaux du projet Cœur d'Orly, détenu à 25% (mis en équivalence).

En préambule, l'activité Bureaux France de 2015 a été marquée principalement par :

Une forte activité sur les projets de développement, avec notamment la livraison de 9 immeubles dont l'un des enjeux principaux a été leur commercialisation : ainsi, les livraisons génèrent 16 M€ de loyers annualisés. L'activité locative sur 2015 s'est accélérée au dernier semestre avec la signature de 4 baux avec des prises d'effet 1er semestre 2016 pour 12 000 m² de Bureaux et 4,5 M€ de loyers annualisés. Parallèlement, 2 immeubles emblématiques de Foncière des Régions, comptant pour près de 25 000 m² et 10 M€ de loyers annualisés, ont été libérés pour être redéveloppés à court terme (Traversière et Issy Grenelle)
Des actions d'Asset Management via le renouvellement de baux, comme ceux de Lagardère sur les immeubles Omega A et C, pour 4,8 M€ de loyers annualisés et + 6 ans de durée supplémentaire, ou encore le rallongement du bail DS Campus dont l'échéance est désormais 2026
La poursuite de la rotation qualitative du patrimoine via les cessions d'actifs non core, la poursuite de la politique de pipeline avec un stock de projets de l'ordre de 1,2 Md€ et des acquisitions ciblées d'actifs (Levallois Omega B pour 25 M€ principalement) ou de charge foncière visant à régénérer le pipeline dans des zones stratégiques (terrain offrant un potentiel de redéveloppement de 18 000 m² à Montrouge pour 14 M€)
La progression des valeurs de +7,2 % à périmètre constant, notamment portée par les localisations stratégiques du patrimoine (Grand Paris et Métropoles Régionales).

1. Loyers comptabilisés : 238 M€, + 0,8% à périmètre constant

1.1. Répartition géographique : les localisations stratégiques (Île-de-France et Métropoles Régionales – MR) génèrent 88% des loyers

(MG)	Surfaces (m ² )	Nombre d'a c tifs	Lo ve rs 2014 100%	Love rs 2014 PdG	Love rs 2015 100%	Love rs 2015 PdG	Var. PdG $($ %)	Var. P dG (%) àрс	$En \%$ des lovers totaux
Paris Centre Ouest	91092	12	30,5	30.6	35,5	35,7	16,6%	1,1%	15,0%
Paris Sud	77551	11	31,7	26,9	30,4	25,7	$-4.3%$	0.9%	10,8%
Paris Nord Est	121329	6	20.4	20,4	20,6	20,6	0.9%	0.7%	8,6%
Croissant Questet La Defense	191044	20	63,7	57,2	58.5	51.5	$-10.0%$	2,7%	21,6%
lère couronne	372 273	23	21.9	20.4	40.8	31.5	54.1%	$-0.9%$	13,2%
2ème couronne	115 770	49	15.7	15.7	12.8	12,8	$-18.7%$	$-1.8%$	5,4%
To tal IDF	969 060	121	183.8	171.2	198.6	177,7	3,8%	1,1%	74,7%
Métropoles Régionales	411687	74	33.7	33.7	30.8	30.8	$-8.6%$	$-0.3%$	13.0%
Autres Régions	492 267	179	33.2	33.2	29.4	29,4	$-11.3%$	0.2%	12.4%
To tal	1873 013	374	250.7	238.2	258.9	238.0	$-0.1%$	0.8%	100.0%

Les loyers sont stables, à 238 M€ PdG (-0,2 M€) sur un an. Cette variation est le résultat combiné principalement :

des cessions, notamment en 2e couronne et en Régions (- 10,7 M€),
des acquisitions et livraisons d'actifs (+ 18,9 M€) :
8,1 M€ du fait des acquisitions, notamment Natixis Charenton acquis en fin d'année 2014 et Levallois Omega B le 27 novembre 2015
livraisons d'actifs pré-commercialisés comptant pour 10,8 M€ avec celles :
- en janvier, de l'immeuble de Bureaux Astrolabe commercialisé à hauteur de 98%, et du parking Euromed Center de 846 places loué à Urbis Park à Marseille
- d'un immeuble de Bureaux loué à ERDF à 100% pour 9 ans fermes situé à Avignon livré en mai 2015
- de Respiro en mai 2015, immeuble de Bureaux à Nanterre, loué à GTM Bâtiment (Vinci Construction) à 100% pour 9 ans fermes
- de Quatuor en juin 2015, à Roubaix, loué à Vinci à 70% pour 12 ans fermes
- de Steel en juillet 2015, à Paris Centre Ouest, loué à One Point à 100% (prise d'effet 2016) pour 9 ans fermes
- du Campus Eiffage en août 2015, clés-en-mains loué à Eiffage à Vélizy pour 12 ans fermes
- de Green Corner en septembre 2015, à Saint Denis, loué à 86% à la Haute Autorité de Santé (pour une durée de 10 ans fermes, prise d'effet en mars 2016) et à Systra
- d'Askia en octobre 2015, premier immeuble de Bureaux de Cœur d'Orly, loué à 50% à ADP.
des libérations d'actifs (- 9,0 M€) destinées à être restructurés ou redéveloppés entièrement avec notamment les immeubles Edo à Issy-les-Moulineaux (IDF), et les actifs Opale et Canopée, libérés en 2014. A noter que le site parisien de Traversière a été libéré par la SNCF le 31/12/2015 ; cette libération n'a donc pas d'impact sur les loyers comptabilisés 2015.
d'une évolution à périmètre constant de + 0,8% (+1,6 M€) liée à :
o l'effet positif de l'indexation (+ 0,8 M€)
o l'activité locative (+ 0,9 M€) : locations (+ 1,8 M€), libérations (- 0,9 M€)

2. Loyers annualisés : 264 M€

2.1. Répartition par principaux locataires

(M€)	S u rfa c e s	No mb re	Lo ye rs a n n u a lis é s	Lo ye rs a nnua lis é s	Va r.	e n % d e s lo ye rs
P a rt d u G ro u p e	(m²)	d 'a c tifs	2 0 14	2 0 15	(%)	to ta ux
Ora nge	476 139	159	90,4	87,4	- 3,3%	33,1%
S UEZ ENVIRONNEMENT	58 609	2	21,3	21,4	0,4%	8,1%
EDF	158 149	23	18,2	19,0	4,7%	7,2%
Eiffa ge	146 832	69	8,4	11,5	37,0%	4,4%
THALES	88 274	2	10,7	10,7	0,1%	4,0%
Na tixis	37 887	3	10,5	10,5	0,4%	4,0%
Da ssa ult S ystè me s	56 192	1	9,8	9,8	0,0%	3,7%
Vinc i	24 082	2	1,8	6,6	n.a	2,5%
P e uge ot Citroe n	19 531	1	5,2	5,5	5,8%	2,1%
AON	15 592	1	5,4	5,4	- 0,4%	2,0%
La ga rdè re	12 963	3	4,8	5,3	11,0%	2,0%
Autre s Loc a ta ire s	778 763	108	77	71	- 7,4%	26,9%
To ta l	1 8 7 3 0 13	3 7 4	2 6 3 , 1	2 6 4 , 3	0 , 5 %	10 0 %

Les dix premiers locataires représentent 71% des loyers annualisés, pourcentage stable par rapport à fin 2014.

Les principales évolutions des Grands Comptes concernent :

Vinci : livraison de Nanterre Respiro et Quatuor Roubaix, loués à des filiales du groupe
Lagardère : effet de l'acquisition de l'immeuble Omega B, sur lequel Lagardère est locataire au même titre que sur les immeuble Omega A et C dont Foncière des Régions est déjà le propriétaire
Orange : baisse de l'exposition liée à des cessions partielles d'actifs au 30 juin 2015 et au 31 décembre 2015
EDF : hausse des loyers de + 4,7% suite à la livraison de l'actif ERDF Avignon
Eiffage : livraison du Campus Eiffage
Peugeot Citroën : augmentation de loyer prévue dans le bail initial

2.2. Répartition géographique : l'Île-de-France et les Métropoles Régionales représentent 89% des loyers

(M€)	S u rfa c e s	No mb re	Lo ye rs a nnua lis é s	Lo ye rs a nnu a lis é s	Va r.	e n % d e s lo ye rs
P a rt d u Gro u p e	(m²)	d'a c tifs	2 0 14	2 0 15	(%)	to ta ux
P a ris Ce ntre Oue st	91 092	12	34,0	39,8	17,1%	15%
P a ris S ud	77 551	11	28,6	21,2	- 26,0%	8%
P a ris Nord Est	121 329	6	21,4	21,1	- 1,1%	8%
Croissa nt Oue st e t La De fe nse	191 044	20	63,1	59,8	- 5,2%	23%
1è re c ouronne	372 273	23	40,2	47,2	17,5%	18%
2è me c ouronne	115 770	49	13,0	12,3	- 5,6%	5%
To ta l IDF	9 6 9 0 6 0	12 1	2 0 0 , 2	2 0 1, 4	0 , 6 %	7 6 %
Mé tropole s Ré giona le s	411 687	74	32,6	33,2	1,9%	13%
Autre s Ré gions	492 267	179	30,3	29,7	- 2,1%	11%
To ta l	1 8 7 3 0 13	3 7 4	2 6 3 , 1	2 6 4 , 3	0 , 5 %	10 0 %

L'Ile-de-France reste la zone générant le plus de loyers annualisés, stable vs 2014. A noter l'effet sur Paris Sud de la libération par la SNCF de l'immeuble Traversière (13 700 m², -7,6 M€ de loyer), qui fera l'objet d'un redéveloppement.

La progression des loyers des Métropoles Régionales ou de la première couronne tient aux livraisons d'actifs en 2015 à Nanterre, Marseille ou Vélizy.

3. Indexation

L'effet des indexations est de + 0,8 M€ sur 1 an. 77% sont indexés à l'ILAT, 21% à l'ICC, tandis que le solde est indexé sur l'ILC ou IRL. Les loyers bénéficiant d'un plancher d'indexation (1%) représentent 33% des loyers annualisés et sont indexés sur l'ILAT.

4. Activité locative

(M€) - P d G	S u rfa c e s (m²)	Lo ye rs a n nu a lis é s	Lo ye rs a n n u a lis é s (€/m²)
Libé ra tions	56 454	14,9	263,3
Loc a tions	99 548	19,0	190,6
P ré - Loc a tions	4 860	1,0	205,8
Re nouve lle me nts	96 077	18,3	191,0

L'année a été marquée par la signature de baux sur les actifs récemment livrés, notamment :

Astrolabe : les principaux baux ont été signés avec RTM (4 800 m²) pour 9 ans fermes, MGEN (3 000 m²) pour 6 ans fermes, l'EPAEM Euroméditerranée (2 200 m²) pour 6 ans fermes et Fidal (1 400 m²) pour 10 ans fermes.
Steel : location de 100% de l'immeuble à One Point pour 9 ans fermes et un loyer de 2,2 M€/an
Green Corner : prise à bail de Systra sur 2 600 m² pour 9 ans fermes et un loyer de 0,8 M€/an et de Casino sur 380 m² de surface commerciale en RDC
Askia : bail signé avec ADP portant sur 50% des surfaces de Bureaux (loyer de 2,2 M€ / an, 0,5 M€ en PdG)

De plus, un bail a été signé en pré-location : EDF sur Nancy, le 18 décembre 2015, pour une prise à bail à la livraison de l'actif en 2017 pour 77% des surfaces et 12 ans fermes.

La durée moyenne des baux sur les prises à bail intervenues en 2015 est de 9,5 ans fermes.

S'agissant des renouvellements, les principaux effets sont :

Le renouvellement du bail sur DS Campus pour 3,2 M€ pour 4 années supplémentaires (soit 10 ans)
Le renouvellement de Lagardère sur les immeubles Omega A et C (loyers de 4,8 M€) pour 6 ans supplémentaires

56 000 m2 ont été libérés, pour 14,9 M€ de loyers :

Libérations en vue du redéveloppement de l'immeuble Issy Grenelle par Yves Rocher (2,9 M€ de loyers ; projet Edo) et Traversière (7,6 M€)
Libérations d'actifs Orange dont le site de Pantin pour environ 2 M€ de loyers

5. Échéancier et taux d'occupation

(M€)	P a r d a te d e 1è re o ptio n d e s o rtie d e b a il	En % du to ta l	P a r d a te d e fin de ba il	En % du to ta l
2016	29,7	11%	6,5	2%
2017	21,8	8%	12,8	5%
2018	38,1	14%	17,0	6%
2019	26,6	10%	36,6	14%
2020	15,3	6%	19,0	7%
2021	19,7	7%	32,3	12%
2022	19,7	7%	31,2	12%
2023	35,0	13%	36,4	14%
2024	9,1	3%	19,3	7%
2025	29,5	11%	28,2	11%
Au- de là	19,9	8%	25,1	10%
To ta l	2 6 4 , 3	10 0 %	2 6 4 , 3	10 0 %

5.1. Échéancier des baux : 5,4 années de durée résiduelle ferme des baux

La durée résiduelle ferme des baux est stable à 5,4 années. Par date de fin de bail, la durée résiduelle des baux atteint 6,4 années (stable vs fin 2014).

5.2. Taux d'occupation: 95,8%

(%)	2 0 14	2 0 15
P a ris Ce ntre Oue st	100,0%	100,0%
P a ris S ud	99,2%	100,0%
P a ris Nord Est	97,4%	97,0%
Croissa nt Oue st e t La De fe nse	97,7%	97,0%
ère c ouronne 1	99,0%	93,7%
2ème c ouronne	94,0%	89,7%
To ta l IDF	9 7 , 9 %	9 6 , 6 %
Mé tropole s Ré giona le s	95,1%	95,0%
Autre s Ré gions	89,9%	91,6%
To ta l	9 6 ,8 %	9 5 ,8 %

Le taux d'occupation est en diminution par rapport à la fin de l'année 2014 (95,8% vs. 96,8%). Cela s'explique par la livraison d'actifs non encore totalement commercialisés situés en Métropoles Régionales (Lille-Roubaix Quatuor) et en Ile-de-France (Green Corner, Askia).

Ce taux d'occupation intègre les locations signées à fin 2015 qui prendront effet au premier semestre 2016 (hors ces locations, le taux d'occupation est de 94,6%).

6. Impayés provisionnés

(M€)	2 0 14	2 0 15
En % du loye r quitta nc é	0,2%	0,2%
En va le ur *	0,5	0,4
* net do tatio ns / rep rises / passag es en p erte

Sur les Bureaux France, le niveau d'impayés reste très faible étant donnée la qualité de la base clients.

$(M\Theta)$	Cessions (accords à fin $2014$ convertis)	Accords à fin 2014 à convertir	Nouvelles cessions 2015 2	Nouveaux accords 2015	Total 2015	Marge vs valeurs 2014	Rendement	To tal Cessions e ffe c tive s $= 1 + 2$
Paris Centre Quest	0.0	11,5	0,0	0,0	0, 0	0,0%	0.0%	0,0
Paris Sud	0.0	7.3	0.2	0.0	0,2	0.0%	0.0%	0.2
Paris Nord Est	1,3	31,4	0,0	0,0	0, 0	0,0%	0.0%	1,3
Croissant Ouestet La Défense	0,0	5.8	3,2	0,7	3,8	4,7%	1,4%	3,2
lère couronne	4.3	0,0	27,5	56,0	83,5	18.6%	3,3%	31,8
2ème couronne	18,4	6,4	2,1	0,0	2,1	10,6%	2,2%	20,5
lle - De - France	24,0	62,4	33,0	56,7	89,7	17,7%	3,2%	57,0
Mé tropoles Régionales	14,2	1,8	6,2	11,9	18,1	29,1%	3,9%	20,4
Autres Régions	9,2	8,4	6,3	5,9	12, 2	$-8,8%$	6,0%	15,5
Partic ipations	0.0	0.0	0, 0	0, 0	0, 0	$0.0\%$	0,0%	0,0
Total	47,4	72,7	45,5	74,5	120,0	15,7%	3,6%	92,9

7. Cessions et accords de cessions : 120 M€ de nouveaux engagements 2015

Les nouveaux engagements (nouvelles cessions et nouveaux accords) traduisent une volonté d'améliorer la qualité du patrimoine. En volume, ces nouveaux engagements se situent principalement en 1ère couronne (à 70%) via :

La finalisation de l'opération de cession Saint-Mandé : une parcelle Logements a été vendue en septembre 2015 pour 27,5 M€ et une vente à terme de la clinique en développement, louée à 100% à Inicea, a été signée pour juillet 2016, pour 31,7 M€
La signature d'une promesse pour 29 M€ pour un actif situé à Fontenay-sous-Bois

La cession des petites lignes en Régions et en 2ème couronne se poursuit en 2015.

Les cessions cash de la période s'élèvent à 93 M€, réparties entre des cessions entières de 14 actifs pour 34 M€, la parcelle Logements Saint-Mandé (27,5 M€) et des cessions partielles notamment à Orange, dans le cadre des accords de partenariats conclus entre 2012 et 2013.

8. Acquisitions : 46 M€ en 2015

Ac tifs	Surfaces (m ² )	Localisation	Locataires	Prix d'acquisition DI(M@)	Rdt DI*
Levallois OMEGAB	4 8 1 6	Le vallois $(92)$	La gardère, Onduline, Novadis, BNP retail	24,7	4,4%
Montrouge	n.a	Montrouge $(92)$		14,0	n/a
Acquisitions partielles Orange	n.a	Paris $(75)$	Orange	4,2	8,5%
Quote Part Eurosic CAP 18	n.a	Paris $(75)$		3,2	9.6%
To tal	4816			46,1	5, 5%

*DI : Dro its inclus - calculé ho rs acquis itio n M o ntro uge

Foncière des Régions a réalisé des acquisitions en 2015 visant à élargir son périmètre de propriété sur des ensembles immobiliers dont elle était déjà partiellement propriétaire :

Acquisition de l'immeuble Levallois Omega B le 27 novembre pour 24,7 M€ à un rendement immédiat de 4,4% (6,4% après remplissage de la vacance d'environ 1 500 m2). Foncière des Régions est déjà propriétaire des immeubles A et C de cet ensemble immobilier et est donc propriétaire post acquisition de 17 700 m2, dont 12 900 m2 sont aujourd'hui loués au Groupe Lagardère
Acquisition d'un terrain situé à Montrouge pour un total de 14,0 M€
Acquisition de la quote-part de 10% d'Eurosic dans la tranche 1 de Cap 18 pour 3,2 M€ : en janvier 2016, Foncière des Régions a également acquis la quote-part restante de 15% de Cicobail et est donc désormais propriétaire de 100% de Cap 18.

D'autres part, Foncière des Régions a également acquis auprès d'Orange des surfaces complémentaires de certains actifs dont Orange a revu la volumétrie technique, pour 4,2 M€, aux prix prévus dans les accords de partenariats avec le Grand Compte.

9. Projets de développement : un pipeline de plus de 1,2 Md€

La politique de développement de Foncière des Régions vise principalement à poursuivre le travail engagé sur la valorisation du patrimoine (amélioration de la qualité des actifs et création de valeur), à accompagner sur le long terme les partenaires Grands Comptes dans le déploiement de leur stratégie immobilière et à maîtriser de nouvelles opérations dans des emplacements stratégiques.

Cette stratégie se décline, en Île-de-France, sur des localisations bien desservies par les transports en commun et/ou dans des quartiers tertiaires établis, et dans les grandes Métropoles Régionales dont le take-up annuel est supérieur à 50 000 m2 par an, sur des localisations « prime » (exemples : gare TGV dans le quartier de La Part-Dieu à Lyon…).

9.1. Projets livrés

Environ 105 000 m² ont été livrés sur l'année 2015, dont 77 000 m² dans des zones tertiaires établies en Ile-de-France et 28 000 m² dans les grandes Métropoles Régionales.

Sur les projets livrés dans l'année, le taux d'occupation s'établit à 90% à fin 2015 versus 71% en début d'année.

9.2. Projets engagés

P ro je ts	Lo c a lis a tio n s	Zo n e s	P ro je t	S u rfa c e u tile * (m²)	Livra is o n	Lo ye r ma n d a t b u re a u x (€/m²/ a n )	P ré - lo c a tio n (%)	P rix d e re vie n t** (M€)	Eta t d'a va nc e me nt	Rdt
Bose	S t Ge rma in e n La ye	IDF	Construc tion	5 100	2016	225	100%	20	95%	> 7%
Eurome d Ce nte r - Hôte l (QP FdR : 50%)	Ma rse ille	MR	Construc tion	9 900	2016	N/A	100%	23	90%	> 7%
S c hlumbe rge r P ompigna ne	Montpe llie r	MR	Construc tion	3 150	2016	155	100%	8	85%	> 7%
Eurome d Ce nte r - Ca lypso (QP FdR : 50%)	Ma rse ille	MR	Construc tion	9 600	2016	265	30%	15	85%	> 7%
Clinique INICEA	S a int- Ma ndé	IDF	Construc tion	5 500	2016	N/A	100%	25	70%	6%
DS Ca mpus Exte nsion 1 (QP FdR : 50%)	Vé lizy	IDF	Construc tion	13 100	2016	305	100%	39	55%	6%
Eurome d Ce nte r - Bure a ux He rmione (QP FdR 50%)	Ma rse ille	MR	Construc tion	10 400	2017	265	0%	14	55%	> 7%
Eurome d Ce nte r - Bure a ux Flore a l (QP FdR 50%)	Ma rse ille	MR	Construc tion	13 450	2017	265	0%	18	45%	> 7%
S ile x I	Lyon	MR	Construc tion	10 600	2017	280	0%	47	40%	6%
Tha ïs	Le va llois	IDF	Construc tion	5 500	2017	480	0%	40	30%	6%
O'rigin	Na nc y	MR	Construc tion	6 300	2017	195	77%	20	30%	6%
Edo	Issy- le s- Mouline a ux	IDF	Re struc tura tion Exte nsion	10 800	2017	450	0%	83	15%	6%
Tra ve rsiè re	P a ris	IDF	Re struc tura tion Exte nsion	13 500	2017	ND	5%	122	5%	5%
Rive rside	Toulouse	MR	Construc tion	11 000	2018	195	0%	32	5%	> 7%
To ta l				12 7 9 0 0			2 8 %	5 0 6	3 4 %	> 6 %

*S urfac e e n 100% **En part du groupe , y c ompris fonc ie r e t c oûts de portage

L'année a été marquée par le lancement des travaux de plusieurs projets, dont :

L'extension du campus Dassault Systèmes de Vélizy sur 13 100 m². Un bail de 10 ans fermes a été signé avec DS et les travaux ont démarré en février.
Thaïs à Levallois, un immeuble neuf de bureaux de 5 500 m². La démolition de l'immeuble existant a été achevée en fin d'année et les travaux de construction sont en cours.
Edo à Issy les Moulineaux, un projet de réhabilitation-extension d'un immeuble de bureaux de 10 800 m². Le permis de construire a été obtenu en juin 2015 et l'immeuble est actuellement en cours de curage-désamiantage.
O'rigin à Nancy, un immeuble neuf de bureaux de 6 300 m² loué à 77% à EDF dans le cadre d'un bail de 12 ans fermes, dont les travaux de construction ont été lancés en fin d'année.

Les travaux se terminent sur les projets Schlumberger Pompignane à Montpellier et Bose Saint Germain-en-Laye avec des livraisons prévues début 2016. Les travaux se poursuivent sur les immeubles Calypso, Hermione et Floreal sur Euromed Center ainsi que sur l'hôtel, avec des livraisons prévues en 2016-2017.

9.3. Projets maîtrisés

Environ 232 000 m2 sont maîtrisés par Foncière des Régions :

P ro je ts	Lo c a lis a tio n s	P ro je t	Zo n e s	S u rfa c e u tile * (m²)	Ho riz o n d e livra is o n
Multiple x Europa c orp	Ma rse ille	Construc tion	MR	2 800 fa ute uils	>2017
Cœ ur d'Orly Comme rc e s (QP FdR 25%)	Orly	Construc tion	IDF	31 000	>2018
Ca mpus Ne w Vé lizy Exte nsion (QP FdR 50%)	Vé lizy	Construc tion	IDF	14 000	>2018
Opa le	Me udon	Construc tion	IDF	30 000	>2018
S ile x II	Lyon	Re struc tura tion - Exte nsion	MR	30 700	>2019
Ca nopé e	Me udon	Construc tion	IDF	46 900	>2019
DS Ca mpus Exte nsion 2 (QP FdR 50%)	Vé lizy	Construc tion	IDF	11 000	>2020
Ave nue de la Ma rne	Montrouge	Construc tion	IDF	18 000	>2020
Cœ ur d'Orly Bure a ux (QP FdR 25%)	Orly	Construc tion	IDF	50 000	>2018- 2020
To ta l				2 3 1 6 0 0

*surface en 100%

Les projets Opale (30 000 m2) et Canopée (47 000 m2) à Meudon sont actuellement en cours de précommercialisation et sont susceptibles d'être engagés en fonction des accords locatifs qui pourraient se concrétiser. L'actif Avenue de la Marne à Montrouge (18 000 m²) a été acquis fin 2015 pour constituer de la réserve foncière en vue d'une pré-commercialisation.

Les permis de construire ont été obtenus et sont devenus définitifs pour la Phase 2 des commerces de Cœur d'Orly (31 000 m²), pour Silex 2 (projet de rénovation – extension de la tour libérée par EDF dans le quartier Part-Dieu à Lyon) et pour le projet de multiplex Europacorp sur Euromed Center à Marseille (2 800 fauteuils).

10. Valorisation du patrimoine

10.1. Évolution de patrimoine : progression de 487 M€ en part du groupe en 2015

(M€) PdG*	Va le u r HD 2 0 14	Va ria tio n de va le ur	Ac q u is itio n s	Ce s s io n s	In ve s t.	Tra n s fe rt / re c la s s e me n t p é rimè tre	Va le u r HD 2 0 15
Ac tifs e n e xploita tion	3 991	296	46	- 65	11	141	4 420
Ac tifs e n dé ve loppe me nt	362	27	0	- 28	212	- 153	420
To ta l	4 3 5 3	3 2 3	4 6	- 9 3	2 2 3	- 12	4 8 4 0

* y compris New V élizy, Euromed et Cœ ur d'Orly en QP

10.2. Évolution à périmètre constant : + 7,2%

En valeurs PdG (y.c. actifs en développement)

(M€)	Va le u r HD 2 0 14 10 0 %	Va le u r HD 2 0 15 10 0 %	Va le u r HD 2 0 15 PdG*	Va r. 12 mo is à pc	Rdt HD 2 0 14	Rdt HD 2 0 15	En % d e la va le u r to ta le
P a ris Ce ntre Oue st	624,6	853,7	853,7	14,8%	5,4%	4,7%	18%
P a ris S ud	584,2	545,8	418,4	11,4%	6,1%	5,1%	9%
P a ris Nord Est	306,0	339,2	339,2	9,1%	7,2%	6,2%	7%
Croissa nt Oue st e t La De fe nse	1 139,0	1 181,2	1 027,2	6,7%	6,4%	5,8%	21%
ère Couronne 1	974,4	1 257,7	841,7	8,8%	5,9%	5,6%	17%
2ème Couronne	170,2	149,2	149,2	- 0,9%	7,7%	8,2%	3%
To ta l IDF	3 7 9 8 , 4	4 3 2 6 , 8	3 6 2 9 , 5	9 , 4 %	6 , 2 %	5 , 5 %	7 5 %
Mé tropole s Ré giona le s	420,1	529,3	483,6	2,3%	7,5%	6,8%	10%
Autre s Ré gions	331,0	307,3	307,3	- 7,1%	9,0%	9,7%	6%
To ta l e n e xp lo ita tio n	4 5 4 9 , 6	5 16 3 , 4	4 4 2 0 , 3	7 , 3 %	6 , 6 %	6 , 0 %	9 1%
Ac tifs e n dé ve loppe me nt	482,8	494,8	419,7	7,0%	n/a	n/a	9%
To ta l	5 0 3 2 , 4	5 6 5 8 , 2	4 8 4 0 , 0	7 , 2 %	6 , 6 %	6 , 0 %	10 0 %

* y co mp ris New V élizy, Euro med et Cœ ur d 'Orly en QP

Les valeurs ont progressé de 7,2 % sur l'année à périmètre constant, portées principalement par la hausse des valeurs sur l'Ile-de-France, et surtout sur Paris. La dichotomie observée sur le marché entre produits sécurisés, zones primes (Paris 1ère couronne, MR) et les zones tertiaires moins avérées (Régions, 2ème couronne) se retrouve dans la valorisation du patrimoine de Foncière des Régions en 2015.

Ainsi, les actifs Parisiens de Foncière des Régions ont bénéficié d'une compression de leurs taux de capitalisation de l'ordre de 75 bps en moyenne. Les taux ont également été comprimés sur les actifs sécurisés, bénéficiant de locataires de qualité, comme Orange à Paris, ou encore Thalès ou Eiffage sur la zone de Vélizy.

La progression de valeur sur les Métropoles Régionales est principalement tirée par Marseille et plus particulièrement par le développement du programme Euromed Center et les bonnes nouvelles locatives sur les immeubles le composant.

Le rendement du patrimoine en exploitation s'établit à 6,0%, soit une baisse de 60 bps vs fin 2014, traduisant la compression des taux et l'amélioration de la qualité du patrimoine.

Les actifs en Développement comptent pour 9% du patrimoine Bureaux France en part du groupe et les valeurs ont progressé de 7% à périmètre constant.

11. Segmentation stratégique du patrimoine

Le patrimoine Core est le socle stratégique du patrimoine, constitué d'actifs résilients offrant des revenus pérennes. Les immeubles matures peuvent être cédés de façon opportuniste dans des proportions maîtrisées, et les ressources ainsi dégagées, réinvesties dans des opérations créatrices de valeurs, notamment par la valorisation de notre patrimoine ou de nouveaux investissements.
Le patrimoine « En cours de valorisation » est constitué d'actifs devant faire l'objet d'actions spécifiques de restructuration ou de valorisation locative. Ces actifs ont vocation à devenir « Core » une fois le travail d'Asset Management achevé.
Le patrimoine « Secondaire » est principalement issu d'opérations d'externalisation auprès de nos grands partenaires-locataires. Ce portefeuille constitue une poche de rendement supérieur à la moyenne du patrimoine bureaux, avec un taux de renouvellement des baux historiquement élevé. La faible taille unitaire de ces actifs et leur liquidité sur les marchés locaux permettent d'envisager leur cession progressive.

	P a trimo in e Co re	En c o u rs d e va lo ris a tio n	P a trimo in e S e c o n d a ire	To ta l
Nombre d'a c tifs	83	45	246	374
Va le ur HD P dG (M€)	3 537	772	530	4 840
Re nde me nt	5,5%	3,3%	8,4%	5,5%
Duré e ré sidue lle fe rme de s ba ux (a nné e s)	6,3	2,1	3,3	5,4
Ta ux d'oc c upa tion	97,8%	90,9%	90,5%	95,8%

Le patrimoine « Core » progresse de 5 points sur l'année et représente, à fin 2015, 73% du patrimoine, notamment suite aux 9 livraisons de l'année et aux progressions de valeur des actifs Parisiens.

Le patrimoine « En cours de valorisation » s'enrichit de l'immeuble Traversière notamment en fin d'année, et s'élève à 772 M€, représentant 16% du patrimoine.

Le patrimoine « Secondaire » poursuit sa baisse et compte pour 11% du patrimoine PdG à fin d'année, soit -3 points par rapport à fin 2014, du fait notamment des cessions.

B. BUREAUX ITALIE

Cotée à la Bourse de Milan depuis 1999, Beni Stabili est la 1re foncière cotée italienne (SIIQ – version italienne du régime SIIC) et filiale de Foncière des Régions à 48,5% contre vs 48,3% fin décembre 2014. Les données chiffrées sont communiquées en 100%.

Le patrimoine de Beni Stabili est principalement composé de bureaux situés dans les villes du nord et du centre de l'Italie, en particulier Milan et Rome. La société dispose d'un patrimoine de 3,9 Md€ à fin 2015.

1. Loyers comptabilisés : - 4,1% à périmètre constant

(M€)	S u rfa c e s (m²)	No mb re d'a c tifs	Lo ye rs 2 0 14	Lo ye rs 2 0 15	Va r. (%)	Va r. (%) à pc	En % d u to ta l
P orte fe uille c ore	1 623 479	206	226,0	208,1	- 7,9%		98,8%
P orte fe uille dyna mique	77 181	34	2,7	2,5	- 5,6%		1,2%
S o u s To ta l	1 7 0 0 6 6 0	2 4 0	2 2 8 , 7	2 10 , 6	- 7 , 9 %		10 0 , 0 %
P orte fe uille de dé ve loppe me nt	49 591	3	0,0	0,0	0,0%		0,0%
To ta l	1 7 5 0 2 5 0	2 4 3	2 2 8 , 7	2 10 , 6	- 7 , 9 %	- 4 , 1%	10 0 , 0 %

Les loyers entre 2014 et 2015 baissent de - 18 M€, soit – 7,9%, principalement due :

aux cessions d'actifs non core : 6,3 M€
à l'effet des libérations et de l'indexation (impact notamment de la libération d'un actif situé à Turin en juin 2014, reclassé en développement en 2015) : -11,2 M€
à la signature au T2 2015 d'un accord majeur avec Telecom Italia de renouvellement sur l'ensemble de ses baux (117 M€ de loyers) incluant une baisse des loyers de 6,9% en contrepartie de l'allongement de la durée ferme des baux de 9 ans, à 15 années
aux livraisons des actifs en développement à fin 2014, principalement Via dell'Arte à Rome et San Nicolao à Milan : + 3,6 M€.

La variation à périmètre constant de - 4,1% sur la période s'explique principalement par la renégociation avec Telecom Italia. Hors cet impact, la variation serait de -1,5%, en lien avec une hausse de la vacance.

2. Loyers annualisés : 207,6 M€

2.1. Répartition par portefeuille

(M€)	S u rfa c e s (m²)	No mb re d 'a c tifs	Lo ye rs a nn ua lis é s 2 0 14	Lo ye rs a n nu a lis é s 2 0 15	Va r. (%)	En % d u to ta l
P orte fe uille c ore	1 623 479	206	228,4	205,8	- 9,9%	99,1%
P orte fe uille dyna mique	77 181	34	2,9	1,8	- 36,9%	0,9%
S o u s To ta l	1 7 0 0 6 6 0	2 4 0	2 3 1, 3	2 0 7 , 6	- 10 , 2 %	10 0 , 0 %
P orte fe uille de dé ve loppe me nt	49 591	3	0,0	0,0	0,0%	0,0%
To ta l	1 7 5 0 2 5 0	2 4 3	2 3 1, 3	2 0 7 , 6	- 10 , 2 %	10 0 , 0 %

Les loyers annualisés diminuent de -10,2% sous l'effet de la baisse à périmètre constant et des cessions d'actifs non core en 2015, notamment Telecom Italia.

2.2. Répartition géographique

(M€)	S u rfa c e s (m²)	No mb re d 'a c tifs	Lo ye rs a nn ua lis é s 2 0 14	Lo ye rs a n nu a lis é s 2 0 15	Va r. (%)	En % d u to ta l
Mila n	408 775	41	94,1	84,5	- 10,2%	40,7%
Rome	115 955	29	21,8	15,6	- 28,5%	7,5%
Turin	159 919	11	11,9	11,6	- 2,3%	5,6%
Ita lie du Nord	640 226	94	62,5	59,9	- 4,3%	28,8%
Autre s	425 376	68	40,9	36,0	- 11,9%	17,4%
To ta l	1 7 5 0 2 5 0	2 4 3	2 3 1, 3	2 0 7 , 6	- 10 , 2 %	10 0 , 0 %

Près de 83% des loyers proviennent d'actifs situés dans le Nord et à Rome. Milan représente toujours près de 41% du portefeuille (pour rappel 40,4% en 2014).

3. Indexation

L'indexation annuelle des loyers est généralement calculée en prenant 75% de la hausse de l'Indice des Prix à la Consommation (IPC), et appliquée à chaque anniversaire de la date de signature du contrat. En 2015, la variation moyenne de l'indice IPC s'élève à - 0,2% sur 12 mois, néanmoins, cette diminution ne s'est pas appliquée dans la mesure où l'ensemble des baux sont protégés contre une indexation négative.

4. Activité locative

Au cours de l'année 2015, l'activité locative se résume comme suit :

(M€)	S u rfa c e s	Lo ye rs	Lo ye rs a n n u a lis é s
	(m²)	a n nu a lis é s	€/m²
Libé ra tions	29 700	8,7	293
Loc a tions	20 141	5,7	281
Re nouve lle me nts	41 024	6,5	159

Les principales nouvelles locations concernent l'actif via Dell'Union à Milan avec deux nouveaux locataires, Intesa San Paolo et Saras (total de 1,5 M€ de loyers), dans le cadre de baux de 6 ans fermes. Un travail d'asset management a également été effectué permettant de relouer les 10 étages de la Tour A Garibaldi pour un total de 2,2 M€ en 2015.

Les renouvellements présentés correspondent aux renouvellements hors baux de Telecom Italia (avec un allongement de la durée ferme des baux, portée à 15 ans, en contrepartie d'une baisse des loyers). Ils concernent principalement l'actif Milanofiori Strada, pour une surface de près de 30 000 m² avec le renouvellement du bail Auchan pour une durée de 8 ans fermes.

Les libérations sont principalement impactées par la libération de l'actif Vittorio Colonna (Milan, 3 435 m²), en avril 2015 et celle de l'actif Via Messina 38 (Milan, 5 962 m²). Le dernier actif a déjà été reloué en début d'année 2016 et la localisation de l'actif Vittorio Colonna permet d'anticiper une relocation prochaine après un travail d'asset management.

5. Échéancier et taux d'occupation

(M€)	P a r d a te d e 1è re o ptio n de s o rtie d e b a il	En % du to ta l	P a r d a te d e fin de ba il	En % du to ta l
2016	5,9	3%	3,8	2%
2017	7,4	4%	1,4	1%
2018	7,8	4%	1,2	1%
2019	24,5	12%	1,7	1%
2020	7,1	3%	2,0	1%
2021	23,6	11%	1,1	1%
2022	26,1	13%	11,1	5%
2023	11,0	5%	6,0	3%
2024	3,7	2%	7,0	3%
2025	0,2	0%	6,8	3%
Au- de là	90,3	43%	165,5	80%
To ta l	2 0 7 , 6	10 0 %	2 0 7 , 6	10 0 %

5.1. Échéancier des baux : 9,7 années fermes de durée résiduelle des baux

Suite à la renégociation des baux avec Telecom Italia, la maturité ferme des baux a nettement augmenté, passant de 6,3 années à fin 2014, à une durée record de 9,7 années au 31 décembre 2015 (15,3 ans de durée totale).

5.2. Taux d'occupation et typologie : un taux d'occupation de 92,8%

(%)	2 0 14	2 0 15
P orte fe uille c ore	95,2%	95,5%
P orte fe uille c ore + dyna mique	92,3%	92,8%

Le taux d'occupation financier spot à fin décembre 2015 s'établit à 92,8% pour le portefeuille en exploitation, en légère hausse par rapport à fin 2014 (92,3%). Cette évolution s'explique par le reclassement de l'actif Corso Ferrucci à Turin en développement en 2015.

6. Impayés provisionnés

(M€)	2 0 14	2 0 15
En % du loye r quitta nc é	1,0%	0,9%
En va le ur *	2,4	1,9
* net d otatio ns / reprises / p assages en perte

Les impayés correspondent au net des dotations, reprises, passages en perte et sont en légère baisse sur un an, à un niveau faible de 0,9%.

7. Cessions et accords de cessions : 260,6 M€

(M€)	Ce s s io ns (a c c ords à fin 2014 c onve rtis) 1	Ac c o rd s à fin 2 0 14 à c o n ve rtir	No u ve lle s c e s s io ns 2 0 15 2	No uve aux a c c o rd s 2 0 15	To ta l 2 0 15	Ma rg e vs va le u rs 2 0 14	Re nde me nt	To ta l Ce s s io ns e ffe c tive s = 1 + 2
Mila n	0,0	0,0	109,8	0,0	10 9 , 8	3,0%	6,1%	10 9 , 8
Rome	0,0	0,0	81,4	50,2	13 1, 6	- 0,1%	7,1%	8 1, 4
Autre s	1,3	0,0	10,9	8,3	19 , 2	- 4,1%	6,9%	12 , 1
To ta l	1, 3	0 , 0	2 0 2 , 0	5 8 , 5	2 6 0 , 6	0 , 9 %	6 , 7 %	2 0 3 , 3

Le montant des cessions et accords de cessions 2015 s'établit à 260,6 M€, dont 202,0 M€ de ventes réalisées. Ces nouveaux engagements 2015 ont été signés à 0,9% au-dessus des valeurs d'expertise 2014 et sur la base d'un rendement de 6,7%.

Les principales ventes incluent la vente d'un hôtel non core à Milan loué à Boscolo et la cession des deux actifs

de bureaux loués à Telecom Italia et situés en périphérie de Rome. L'accélération des cessions en 2015 permet d'améliorer la qualité du patrimoine et se poursuivra dans les prochaines années.

8. Acquisitions

Ac tifs	S u rfa c e s (m²)	Lo c a lis a tio n	P rix d 'a c q u is itio n DI* (M€)	Rd t DI*
Corso Ita lia e t Via P rinc ipe Ama de o	22 445	Mila n	81,0	6,2%**
To ta l			8 1, 0	6 , 2 %
*DI = Droits Inclus

** R endement Potentiel p ost redévelo pp ement

En fin d'année 2015, 81 M€ d'acquisitions ont été sécurisées, avec un horizon de transfert de propriété au 1er semestre 2016. Il s'agit de deux immeubles de bureaux situés dans le centre de Milan et disposant d'un potentiel de redéveloppement (nécessitant environ 25 M€ de capex supplémentaires). Une fois restructurés, ces deux actifs viendront améliorer la qualité du patrimoine et conforter les cash-flows.

9. Projets de développement

9.1. Projets engagés

P ro je ts	Lo c a lis a tio n	P ro je t	S u rfa c e (m²)	Livra is o n	Lo ye rs c ib le s b u re a u x (€/m²/a n )	P ré - lo c a tio n (%)	P rix d e re vie n t (M€)	Re nde me nt c ib le	Eta t d 'a va n c - e me nt
S ymbiosis - P ha se A	Mila n	Construc tion	12 000	2018	300	0%	60	>7%	5%
Fe rruc c i	Turin	Re struc tura tion- Exte nsion	49 294	2019- 2020	130	0%	82	5%	0%
To ta l			6 1 2 9 4			0 %	14 3	6 %	2 %

L'année 2015 a été marquée par le lancement de deux projets :

La 1ère phase du projet de développement Symbiosis. La totalité du projet concerne un potentiel de 125 000 m² en douze immeubles tertiaires neufs à la limite sud du centre de Milan, en face de la nouvelle fondation Prada. Le développement progressif de la zone devrait nécessiter un total de 250 M€ de capex. Les premiers travaux ont démarré en 2015.
Le projet de redéveloppement de l'actif existant Ferrucci, situé à Turin, avec un horizon de livraison en 2020.

9.2. Projets maîtrisés

P ro je ts	Lo c a lis a tio n	Zo n e s	S u rfa c e (m²)	Ho riz o n d e livra is o n
S c hie va no	Mila n	Ita lie	27 000	n/a
To ta l			27 000

Le projet Schievano consiste en la construction de trois immeubles de bureaux pour un total de 27 000 m², situé à la limite sud du centre de Milan.

10. Valorisation du patrimoine

10.1. Évolution de patrimoine

(M€)	Va le u r HD 2 0 14	Va r. de va le ur	Ce s s io n s	In ve s t.	Re c la s s .	Va le u r HD 2 0 15
P orte fe uille c ore	3 769	11	- 199	11	- 34	3 557
P orte fe uille dyna mique	143	- 23	- 1	1	- 23	98
S o u s To ta l	3 9 12	- 12	- 2 0 0	12	- 5 7	3 6 5 5
P orte fe uille de dé ve loppe me nt	181	- 3	0	15	57	250
To ta l	4 0 9 3	- 14	- 2 0 0	2 7	0	3 9 0 5

Le patrimoine ressort à 3,9 Md€ à fin 2015, en baisse de -188 M€ sur un an du fait principalement des cessions réalisées en 2015. L'augmentation de la part du portefeuille en développement tient notamment au reclassement de l'actif Corso Ferrucci (57 M€), précédemment en portefeuille Core et sur lequel des capex sont prévus afin de permettre sa relocation. L'actif Boscovich, à Milan, a été également reclassé, du portefeuille dynamique au portefeuille Core.

10.2. Évolution à périmètre constant : - 0,4%

(M€)	Va le u r HD 2 0 14 10 0 %	Va le u r HD 2 0 15 10 0 %	Va r. 12 mo is à pc	Rdt HD 2 0 14	Rdt HD 2 0 15	En % d u to ta l
P orte fe uille c ore	3 768,9	3 556,9	0,3%	6,1%	5,8%	91,1%
P orte fe uille dyna mique	143,4	97,6	- 18,7%	2,0%	1,8%	2,5%
S o u s To ta l	3 9 12 , 3	3 6 5 4 , 5	- 0 , 3 %	5 , 9 %	5 , 7 %	9 3 , 6 %
P orte fe uille de dé ve loppe me nt	180,7	250,3	- 1,1%	n/a	n/a	6,4%
To ta l	4 0 9 3 , 0	3 9 0 4 , 9	- 0 , 4 %	5 , 9 %	5 , 7 %	10 0 , 0 %

La valeur du patrimoine est en légère baisse de 0,4% à périmètre constant en 2015, principalement due à la baisse sur le portefeuille Dynamique. Au sein du patrimoine Core, le portefeuille Telecom Italia est en légère croissance de + 0,4%, l'allongement des baux ayant plus que compensé la réduction des loyers. Le reste du portefeuille Core est en légère croissance de + 0,3%.

La baisse du rendement entre 2014 et 2015 s'explique principalement par la renégociation Telecom Italia avec une baisse des loyers de 6,9%.

C. HOTELS ET MURS D'EXPLOITATION

Foncière des Murs (FDM), filiale à 43,1% (vs 28,5% fin 2014) de Foncière des Régions, est une Société d'Investissements Immobiliers Cotée (SIIC) spécialisée dans la détention de murs d'exploitation notamment dans les secteurs de l'hôtellerie, de la santé et des commerces d'exploitation. La politique d'investissement de la société privilégie les partenariats avec des opérateurs leaders sur leur secteur d'activité. Les données chiffrées sont communiquées en 100% et en QP FDM.

En termes d'activité hôtelière, 2015 a été marquée par un début d'année stable au niveau de la France mais les performances montrent un net recul en fin d'année, sous l'effet combiné de l'impact des attentats à Paris et de la montée en puissance de nouveaux concurrents de type Airbnb. Les fondamentaux restent néanmoins solides avec une activité touristique dynamique (la croissance du secteur touristique en Europe est attendue à 3,3% par an entre 2014 et 2019 selon l'UNWTO) et une amélioration progressive de la conjoncture économique. Dans ce contexte, Foncière des Régions a poursuivi l'amélioration et la diversification de son patrimoine, tant en termes de partenaires/locataires que de répartition géographique de son patrimoine (en mettant notamment l'accent sur les investissements outre-Rhin via plusieurs opérations d'acquisition et de développement).

1. Loyers comptabilisés : -0,6% à périmètre constant

Les actifs détenus en quote-part correspondent aux 167 hôtels B&B acquis depuis 2012 (détention à 50,2%), ainsi que les 22 actifs B&B (93,0%) et 2 actifs Motel One (94,0%) situés en Allemagne et acquis au S1 2015.

(M€)	No mb re d 'a c tifs	No mb re de c h a mb re s	Lo ye rs 2 0 14 10 0 % FDM	Lo ye rs 2 0 14 e n QP FDM	Lo ye rs 2 0 15 10 0 % FDM	Lo ye rs 2 0 15 e n QP FDM	Va r. (%) à 10 0 %	Va r. (%) e n QP FDM	Va r. (%) à pc (QP)	En % des lo ye rs to ta ux
Hôte lle rie	349	33 484	142,8	125,8	151,5	133,3	6,1%	6,0%	- 1,0%	72%
S a nté	27	n/a	16,5	16,5	15,2	15,2	- 8,3%	- 8,3%	0,5%	8%
Comme rc e s d'e xploita tion	185	n/a	36,7	36,7	36,9	36,9	0,5%	0,5%	0,2%	20%
To ta l	5 6 1	3 3 4 8 4	19 6 , 1	17 9 , 0	2 0 3 , 6	18 5 , 4	3 , 8 %	3 , 5 %	- 0 , 6 %	10 0 %

1.1. Répartition par secteur d'activité

Les loyers consolidés s'établissent à 203,6 M€ en 100% à fin décembre 2015, soit une hausse de 3,8% (+7,5 M€) par rapport à décembre 2014.

Cette évolution s'explique en partie par les différents mouvements sur le patrimoine :

Les acquisitions et livraisons d'actifs en développement 2014 et 2015, qui augmentent les loyers de 10,9 M€
Des compléments de loyers suite à des travaux réalisés sur le portefeuille Quick (+0,1 M€)
Les cessions d'actifs non core (principalement des hôtels AccorHotels et actifs Korian) qui impactent les loyers 2015 pour -2,5 M€.

La baisse des loyers à périmètre constant (-1,1 M€) s'explique par les moindres performances des hôtels AccorHotels (-1,6%) sur la fin d'année 2015, notamment à la suite des attentats. La légère indexation sur les loyers fixes (58% des loyers) et la diversification géographique du patrimoine ont permis d'en atténuer les effets négatifs.

2. Loyers annualisés : 187,2 M€ (QP FDM)

(M€)	No mb re d'a c tifs	No mb re d e c h a mb re s	Lo ye rs a nnu a lis é s 2 0 14	Lo ye rs a nn ua lis é s 2 0 15	Va r. (%)	En % d e s lo ye rs to ta ux
Hôte lle rie	349	33 484	127,6	135,7	6,4%	73%
S a nté	27	n/a	15,6	14,4	- 7,7%	8%
Comme rc e s d'e xploita tion	185	n/a	36,7	37,0	0,8%	20%
To ta l	5 6 1	3 3 4 8 4	18 0 , 0	18 7 , 2	4 , 0 %	10 0 %

2.1. Répartition secteur d'activité

2.2. Répartition par locataire

(M€)	No mb re d'a c tifs	No mb re d e c h a mb re s	Lo ye rs a nnu a lis é s 2 0 14	Lo ye rs a nn ua lis é s 2 0 15	Va r. (%)	En % d e s lo ye rs to ta ux
Ac c orHote ls	123	15 214	83,4	79,0	- 5,2%	42%
B&B	218	17 189	23,8	34,0	42,8%	18%
Koria n	27	n/a	15,6	14,4	- 7,7%	8%
Quic k	81	n/a	16,6	16,9	1,9%	9%
Ja rdila nd	49	n/a	13,5	13,5	0,0%	7%
S unpa rks	4	n/a	13,7	13,9	1,2%	7%
Courte pa ille	55	n/a	6,6	6,6	- 0,2%	4%
Club Me d	1	392	3,4	3,4	0,3%	2%
NH	1	232	3,3	3,3	0,2%	2%
Mote l One	2	457	0,0	2,1	n/a	1%
To ta l	5 6 1	3 3 4 8 4	18 0 , 0	18 7 , 2	4 , 0 %	10 0 %

Suite à l'acquisition de 22 hôtels B&B en Allemagne et l'ouverture de plusieurs B&B en développement en France et en Allemagne au cours de l'année 2015, la contribution de ce locataire au chiffre d'affaires a fortement augmenté, tandis que l'exposition au groupe AccorHotels (en loyer variable) a légèrement diminué et diminuera en 2016 (33% à patrimoine constant) suite aux accords de cessions signés récemment (cf. 6. Cessions et accords de cessions).

La stratégie de diversification géographiques et de partenaires s'est traduite par l'apparition d'un nouveau locataire en 2015, après l'acquisition de 2 hôtels Motel One en Allemagne en février 2015.

2.3. Répartition géographique

(M€)	No mb re d'a c tifs	No mb re d e c h a mb re s	Lo ye rs a nnu a lis é s 2 0 14	Lo ye rs a nn ua lis é s 2 0 15	Va r. (%)	En % d e s lo ye rs to ta ux
P a ris	9	2 347	20,5	19,7	- 4,1%	11%
ère c ouronne 1	33	3 122	18,0	18,2	1,4%	10%
2ème c ouronne	55	2 875	15,6	14,9	- 4,0%	8%
IDF	9 7	8 3 4 4	5 4 , 1	5 2 , 8	- 2 , 3 %	28%
Mé tropole s Ré giona le s	108	7 314	32,8	33,1	0,9%	18%
Autre s Ré gions	290	10 997	60,2	57,3	- 4,7%	31%
Etra nge r	66	6 829	33,0	43,9	33,2%	23%
To ta l	5 6 1	3 3 4 8 4	18 0 , 0	18 7 , 2	4 , 0 %	10 0 %

Suite aux acquisitions dans le marché dynamique allemand, les loyers à l'étranger progressent fortement (en valeur, +33%, et en part des loyers totaux, de 18% à 23%).

3. Indexation

56% des loyers sont indexés sur des indices de référence. Compte tenu de l'évolution récente de ces indices (ICC, ILC), l'impact de l'indexation en 2015 est faible (+0,2 M€ en 2015).

42% des loyers sont indexés sur le chiffre d'affaires AccorHotels dont l'évolution a généré une baisse de loyers de 1,2 M€ (-1,6%) en 2015. Cette variation négative est liée aux résultats des mois de novembre et décembre qui ont été fortement impactés par les attentats à Paris. La diversité géographique du patrimoine AccorHotels a néanmoins permis d'atténuer ces impacts.

4. Échéancier et taux d'occupation

	P a r d a te
(M€)	de 1è re o p tio n	En %	P a r d a te	En %
	d e s o rtie d e	du to ta l	d e fin d e ba il	du to ta l
	b a il
2016	1,8	0%	0,0	0%
2017	0,0	0%	0,0	0%
2018	6,2	4%	6,2	4%
2019	20,3	12%	18,9	12%
2020	0,3	0%	0,3	0%
2021	0,7	0%	0,7	0%
2022	6,4	4%	6,4	4%
2023	1,0	1%	1,0	1%
2024	4,0	2%	4,0	2%
2025	45,5	28%	46,9	29%
Au- de là	78,1	48%	79,9	49%
To ta l	16 4 , 2	10 0 %	16 4 , 2	10 0 %

La durée résiduelle ferme des baux est de 10,7 ans à fin décembre 2015 (hors promesses), contre 6,8 ans à fin 2014. Ce rallongement a été permis par les nouvelles acquisitions et ouvertures, mais surtout par la renégociation des baux AccorHotels dont les échéances sont passées de 2017-2018 à 2029-2030, permettant ainsi de sécuriser les flux de loyers sur le long terme. Le taux d'occupation reste de 100% à fin décembre 2015.

5. Impayés provisionnés

Le portefeuille n'a pas connu d'impayé provisionné au cours de l'année 2015, comme en 2014.

6. Cessions et accords de cessions : amélioration de la qualité du patrimoine

(M€)	Ce s s io ns (a c c ords à fin 2014 c onve rtis) 1	Ac c o rd s à fin 2 0 14 à c o n ve rtir	No uve lle s c e s s io n s 2 0 15 2	No uve a ux a c c o rd s 2 0 15	To ta l 2 0 15	Ma rg e vs va le u rs 2 0 14	Re nde me nt	To ta l Ce s s io ns e ffe c tive s = 1 + 2
Hôte lle rie	4,6	0,0	43,2	361,5	404,7	0,3%	6,4%	47,8
S a nté	0,0	0,0	7,3	2,0	9,3	- 2,1%	0,0%	7,3
Comme rc e s d'e xploita tion	0,0	3,1	0,0	2,9	2,9	-0,3%	5,4%	0,0
To ta l	4 , 6	3 , 1	5 0 , 5	3 6 6 , 4	4 16 , 9	0 , 2 %	6 , 2 %	5 5 , 0

Au cours de l'année 2015, 8 actifs ont été cédés pour une valeur de 55,0 M€. Ces cessions ont concerné 6 hôtels et 2 maisons de santé.

Par ailleurs, dans le cadre de la négociation sur l'allongement des baux avec le groupe AccorHotels, ce dernier s'est engagé à racheter 46 de ses hôtels (dont un déjà cédé fin 2015). Vendant les hôtels AccorHotels les moins performants et ceux situés dans les petites villes régionales (de moins de 300 000 habitants), Foncière des Régions améliore significativement la qualité de son patrimoine.

A fin 2015, 48 actifs sont sous promesse, représentant un montant total d'engagement de cession de 369,5 M€.

7. Acquisitions

Ac tifs	No mb re d e c h a mb re s	Lo c a lis a tio n	Lo c a ta ire s	P rix d 'a c q u is itio n DI* 10 0 % (M€)	P rix d 'a c q u is itio n DI* QP FDM (M€)	Rd t DI*
B&B Fra nc e (4 a c tifs)	355	Fra nc e	B&B	13,7	6,9	7,1%
Mote l One (2 a c tifs)	457	Alle ma gne	Mote l One	36,0	33,8	6,3%
B&B Alle ma gne (22 a c tifs)	2 270	Alle ma gne	B&B	128,0	119,0	6,4%
To ta l Ac q u is itio n s Mu rs	3 0 8 2			17 7 , 7	15 9 , 7	6 , 4 %
Ac q u is itio n s Mu rs e t Fo n d s	1 18 7			12 0 , 4	4 9 , 1	9 , 0 % **
*DI = Dro its inclus

**R endem ent EB ITDA

Foncière des Régions a poursuivi la diversification de son patrimoine et son développement à l'étranger via plusieurs acquisitions réalisées en 2015, principalement en Allemagne :

en février 2015, la société a acquis 2 hôtels Motel One en Allemagne pour un montant de 36 M€ (34 M€ QP FDM) avec des baux d'une durée de 19 ans fermes ;
en mars et en octobre, 4 hôtels B&B ont été acquis par le partenariat d'investissement B2 Hotel Invest (détenu à 50,2% par FDM) pour un montant de 13,7 M€ (6,9 M€ QP FDM) ;
en juin, un portefeuille de 22 hôtels B&B en Allemagne a été acquis pour 128 M€ (119 M€ QP FDM) avec des baux d'une durée de 17 ans fermes.

L'année 2015 a été également marquée par les investissements effectués en Murs et Fonds pour un total de 120 M€ (en 100%).

8. Projets de développement : un pipeline de 107 M€

8.1. Projets engagés : 107 M€ pré-loués à 100%

P ro je ts	Lo c a lis a tio n s	Zo n e s	P ro je t	Nb de c h a mb re s	Livra is o n	Lo ye rs c ib le s (€/m²/ a n )	Re nde me nt c ib le	P ré - lo c a tio n (%)	P rix d e re vie n t (M€)*	Eta t d'a va n c e me nt
B&B Duisburg	Alle ma gne	Etra nge r	dé ve loppe me nt	101	ja nv- 16	na	>7%	100%	5,5	90%
B&B Torc y	Fra nc e	IDF	dé ve loppe me nt	130	fé vr- 16	na	>7%	100%	7,4	86%
B&B P otsda m	Alle ma gne	Etra nge r	dé ve loppe me nt	100	a oût- 16	na	>7%	100%	4,9	31%
B&B Konsta nz	Alle ma gne	Etra nge r	dé ve loppe me nt	100	a vr- 16	na	>7%	100%	5,9	52%
B&B Ha mburg	Alle ma gne	Etra nge r	dé ve loppe me nt	155	juil- 16	na	>7%	100%	11,0	50%
B&B Be rlin	Alle ma gne	Etra nge r	dé ve loppe me nt	135	ma rs- 17	na	>7%	100%	8,1	40%
Mote l One P orte Doré e	Fra nc e	P a ris	dé ve loppe me nt	255	S 2 2017	na	6,2%	100%	17,5	35%
Me ininge r Munic h	Alle ma gne	Etra nge r	c onve rsion	173	S 1 2018	na	6%	100%	29,5	0%
To ta l							> 7 %	10 0 %	9 0 , 0	3 4 %

* M o ntants présentés en QP FDM

En 2015, Foncière des Régions a accompagné le développement de B&B en France et en Allemagne avec la livraison de 6 nouveaux hôtels. Six autres hôtels pré-loués à B&B Hôtels seront livrés en 2016 et 2017:

un hôtel à Torcy comprenant 130 chambres ;
5 hôtels en Allemagne pour un total de 591 chambres.

De plus, deux nouveaux accords ont été signés en 2015, en ligne avec la stratégie de Foncière des Régions d'accompagner ses partenaires historiques et nouveaux dans leur développement européen :

en juin, un accord a été signé pour la conversion d'un immeuble de bureaux en hôtel Meininger de 173 chambres à Munich pour un budget de 29,5 M€ et une livraison en 2018,
en décembre, Foncière des Régions a signé une promesse pour l'acquisition d'un hôtel à construire en VEFA à Paris Porte Dorée. Cet hôtel de 255 chambres, premier de la marque en France, ouvrira ses portes fin 2017 ou début 2018.

9. Valorisation du patrimoine

9.1. Évolution de patrimoine

(M€)	Va le u r HD 2 0 14 QP FDM	Va ria tio n d e va le ur	Ac q u is itio n s	Ce s s io n s	In ve s t.	Tra n s fe rt	Va le u r HD 2 0 15 QP FDM
Ac tifs e n e xploita tion	2 944	91	160	- 58	6	37	3 18 0
Ac tifs e n dé ve loppe me nt	21	5	0	0	40	- 37	2 9
To ta l Hô te ls e t Mu rs	2 9 6 5	9 6	16 0	- 5 8	4 6	0	3 2 0 9
Murs e t Fonds (100%)	0	8	120				12 8 , 4
To ta l yc Mu rs e t Fo n d s (Q P FDM)	2 9 6 5	9 9	2 0 9	- 5 8	4 6	0	3 2 6 1

Foncière des Régions a poursuivi son renforcement en hôtellerie en 2015 par l'accroissement de sa part dans le capital de FDM et par un rythme soutenu d'investissements. Le patrimoine Hôtels et Murs (hors actifs détenus en Murs et Fonds) est ainsi en hausse de 244 M€ suite aux acquisitions et à la variation positive des valeurs à périmètre constant.

Dans un souci de poursuivre l'accompagnement des opérateurs hôteliers dans leurs stratégies et de renforcer les compétences hôtelières du groupe, Foncière des Régions a également développé une nouvelle activité d'investissements en Murs et Fonds par l'intermédiaire de la société FDM Management, détenue à 41% par FDM. FDM Management a d'ores et déjà réalisé pour 120 M€ d'acquisitions.

9.2. Évolution à périmètre constant : + 3,1%

	Va le u r HD	Va le u r HD	Va le u r HD	Va r.	Rdt HD	Rdt HD	En % d e la
(M€)	2 0 14	2 0 15	2 0 15	12 mo is	2 0 14	2 0 15	va le u r to ta le
	QP FDM	10 0 %	QP FDM	à pc
P a ris	391,5	432,2	425,1	8,6%	5,2%	4,6%	12,3%
1è re c ouronne	313,1	372,6	333,7	4,8%	5,8%	5,5%	10,6%
2è me c ouronne	263,4	294,2	264,3	1,6%	5,9%	5,8%	8,4%
To ta l IDF	9 6 7 , 9	10 9 9 , 0	10 2 3 , 1	5 , 5 %	5 , 6 %	5 , 2 %	3 1, 3 %
MR	537,2	640,7	562,6	5,1%	6,1%	5,9%	18,2%
Autre s Ré gions	940,6	1039,4	898,5	- 0,6%	6,4%	6,4%	29,6%
Etra nge r	519,6	735,9	724,5	3,0%	6,3%	6,3%	20,9%
To ta l Hô te ls e t Mu rs	2 9 6 5 , 3	3 5 14 , 9	3 2 0 8 , 9	3 , 1%	6 , 1%	5 , 9 %	10 0 , 0 %
Murs e t Fonds (100%)	0,0	128,4	52,4	n.a .	n.a .	n.a .
To ta l yc Mu rs e t Fo n d s	2 9 6 5 , 3	3 6 4 3 , 4	3 2 6 1, 3		6 , 1%	5 , 9 %

	Va le u r HD	Va le u r HD	Va le u r HD	Va r.
(M€)	2 0 14	2 0 15	2 0 15	12 mo is	Rdt HD	Rdt HD	En % d e la
	QP FDM	10 0 %	QP FDM	à pc	2 0 14	2 0 15	va le u r to ta le
Hôte lle rie	2 111,5	2 671,6	2 365,5	4,8%	6,0%	5,7%	76,0%
S a nté	235,5	232,9	232,9	2,2%	6,4%	6,2%	6,6%
Comme rc e s d'e xploita tion	597,5	581,8	581,8	- 2,8%	6,3%	6,4%	16,6%
To ta l e n e xp lo ita tio n	2 9 4 4 , 5	3 4 8 6 , 3	3 18 0 , 2	3 , 0 %	6 , 1%	5 , 9 %	9 9 , 2 %
Ac tifs e n dé ve loppe me nt	20,8	28,6	28,6	10,1%	n/a	n/a	0,8%
To ta l Hô te ls e t Mu rs	2 9 6 5 , 3	3 5 14 , 9	3 2 0 8 , 9	3 , 1%	6 , 1%	5 , 9 %	10 0 , 0 %
Murs e t Fonds (100%)	0,0	128,4	52,4	n.a .	n.a .	n.a .
To ta l yc Mu rs e t Fo n d s	2 9 6 5 , 3	3 6 4 3 , 4	3 2 6 1, 3		6 , 1%	5 , 9 %

En hôtellerie, le patrimoine est en hausse de 4,8% à périmètre constant sur un an, liée 1° à la compression des taux de capitalisation des actifs situés dans les grandes agglomérations ; 2° à l'impact positif du renouvellement des baux avec AccorHotels ; 3° aux développements livrés (+11%). Les actifs du secteur de la santé sont en hausse de 2,2% à périmètre constant sous le même effet de la compression des taux de capitalisation tandis que les commerces sont en baisse de 2,8% suite à un contexte de marché encore difficile en 2015.

D. RESIDENTIEL ALLEMAND

Foncière des Régions intervient sur le secteur Résidentiel en Allemagne au travers de sa filiale Immeo SE, détenue à hauteur de 61,04%. La société détient près de 45 000 lots localisés essentiellement à Berlin, Hambourg, Dresde, Leipzig et en Rhénanie-du-Nord-Westphalie.

La stratégie est de poursuivre le développement sur des marchés en croissance comme Berlin et Hambourg et l'amélioration de la qualité du patrimoine par la cessions d'actifs non core en Rhénanie-du-Nord-Westphalie en particulier.

L'année 2015 a été marquée par le renforcement de Foncière des Régions dans le Résidentiel allemand à travers une politique d'acquisition très dynamique avec 871 M€ d'opérations signées.

Les données chiffrées sont présentées en Part du Groupe Foncière des Régions.

1. Loyers : +2,4% à périmètre constant

(M€)	S u rfa c e s (m²)	No mb re de lo ts	Lo ye rs 2 0 14 10 0 % Imme o	Lo ye rs 2 0 14 PdG FDR	Lo ye rs 2 0 15 10 0 % Imme o	Lo ye rs 2 0 15 PdG FDR	Va r. (%)	Va r. à pc	En % d e s lo ye rs to ta ux
Be rlin	885 372	12 135	38,2	22,7	5 2 , 7	3 1, 8	40,4%	4,4%	27%
Dre sde & Le ipzig	252 111	4 276	9,2	5,4	16 , 3	9 , 9	84,8%	3,2%	9%
Ha mbourg	123 452	2 022	0,0	0,0	7,1	4,6	N/A	N/A	4%
RNW	1 749 930	26 506	123,8	75,3	114 , 2	6 9 , 6	- 7,6%	1,6%	60%
To ta l	3 0 10 8 6 4	4 4 9 3 9	17 1, 1	10 3 , 4	19 0 , 3	115 , 9	12 , 2 %	2 , 4 %	10 0 %

1.1. Répartition géographique

Les loyers comptabilisés s'établissent à 115,9 M€ en 2015 contre 103,4 M€ en 2014 (en PdG FDR), en hausse de 12%, par l'effet combiné :

des acquisitions dans les villes en croissance de Berlin et Hambourg (+ 17,7 M€)
de la forte croissance des loyers à périmètre constant (+ 1,5 M€)
des cessions d'actifs non core (- 6,9 M€).

A périmètre constant, les loyers évoluent de + 2,4% sur un an. Cette forte augmentation dans un environnement d'inflation nulle, est tirée essentiellement par la dynamique des portefeuilles localisés à Berlin (+ 4,4%) ainsi qu'à Dresde et à Leipzig (+ 3,2%), et témoigne de la pertinence de la politique de diversification géographique du patrimoine entamée en 2011.

2. Loyers annualisés : 131 M€

2.1. Répartition géographique

(M€)	S u rfa c e s (m²)	No mb re de lo ts	Lo ye rs a nnua lis é s 2 0 14 10 0 % Imme o	Lo ye rs a nn u a lis é s 2 0 14 PdG FDR	Lo ye rs a n n ua lis é s 2 0 15 10 0 % Imme o	Lo ye rs a nnua lis é s 2 0 15 PdG FDR	Va r. (%)	Lo ye r mo ye n €/m²/mo is	e n % d e s lo ye rs to ta ux
Be rlin	885 372	12 135	44,0	26,9	72,5	44,1	63,7%	7,1	34%
Dre sde & Le ipzig	252 111	4 276	14	8,5	17 , 1	10 , 6	25,1%	5,9	8%
Ha mbourg	123 452	2 022	n/a	n/a	12 , 6	8 , 2	n/a	8,7	6%
RNW	1 749 930	26 506	120	73,4	110 , 9	6 7 , 7	-7,8%	5,4	52%
To ta l	3 0 10 8 6 4	4 4 9 3 9	17 8 , 1	10 8 , 8	2 13 , 0	13 0 , 5	2 0 , 0 %	6 , 1	10 0 %

Suite aux acquisitions réalisées ces dernières années, la part des villes dynamiques (Berlin, Hambourg, Dresde & Leipzig) est en forte croissance et atteint 48% des loyers contre 32% il y a un an. Le niveau moyen des loyers du patrimoine, de 6,1 €/m²/mois, laisse anticiper un potentiel de croissance encore important, de l'ordre de 25%-30% dans les villes dynamiques.

3. Indexation

Les loyers des logements en Allemagne évoluent selon trois mécanismes :

Pour les loyers de relocation :

Il est en principe possible d'augmenter le loyer librement sans que celui-ci ne puisse être abusif.

Par exception à ce principe de liberté de fixation des loyers, certaines villes ont appliqué un plafonnement des loyers de relocation, c'est le cas notamment à Berlin (depuis le 1er juin 2015), à Hambourg (depuis le 1er juillet 2015) ainsi que dans certaines villes de Rhénanie du Nord-Westphalie sur lesquelles FdR n'est que peu ou pas implantée (depuis le 1er juillet 2015).

Dans ces villes, le loyer de relocation ne peut excéder de 10% un loyer de référence. En cas de réalisation de travaux contribuant à la valorisation de l'immeuble (montant de travaux supérieur à 30% de la valeur du logement), le loyer de relocation pourra également être augmenté dans la limite de + 11% de ces derniers.

Pour les baux en cours :

Il est possible d'augmenter le loyer en cours dans la limite de 15% à 20% selon les régions et sans pouvoir dépasser le Mietspiegel (« miroir des loyers ») ou une expertise ou le loyer moyen d'au moins trois logements comparables. Cette augmentation ne peut être réalisée que par période triennale.

Pour les baux en cours avec réalisation de travaux :

En cas de réalisation de travaux, le loyer peut également être augmenté dans la limite de 11% du montant de ces derniers ainsi que du Mietspiegel.

Cette augmentation est soumise à deux conditions :

Les travaux doivent contribuer à la valorisation de l'immeuble
Le locataire doit être prévenu de cette augmentation de loyers dans un délai de 3 mois.

4. Taux d'occupation

(%)	2 0 14	2 0 15
Be rlin	98,3%	98,1%
Dre sde & Le ipzig	98,2%	98,2%
Ha mbourg	N/A	99,1%
RNW	97,3%	97,7%
To ta l Co re + d yn a miq u e	9 7 , 6 %	9 8 , 0 %

Le taux d'occupation des actifs en exploitation s'établit à 98,0% en 2015 contre 97,6% en 2014. Il est en hausse en Rhénanie-du-Nord-Westphalie. La légère baisse à Berlin s'explique par la reprise en gestion des portefeuilles récemment acquis et sur lesquels un travail de property management est nécessaire.

5. Impayés provisionnés

(M€)	2 0 14	2 0 15
En % du loye r quitta nc é	3,3%	1,4%
En va le ur *	5,5	2,6
* net d otatio ns / reprises / p assages en p erte

Le montant des impayés provisionnés correspond à 1,4% des loyers, en baisse significative par rapport à 2014.

(M€)	Ce s s io n s (a c c ords à fin 2014 c onve rtis) 1	Ac c o rd s à fin 2 0 14 à c o n ve rtir	No u ve lle s c e s s io ns 2 0 15 2	Nouve a ux a c c o rd s 2 0 15	To ta l 2 0 15	Ma rg e vs va le u rs 2 0 14	Re nde me nt	To ta l Ce s s io ns e ffe c tive s = 1 + 2
Be rlin	1,3	0,0	22,2	8,0	30,3	34,0%	4,3%	23,6
Dre sde & Le ipzig	0,0	0,0	2,6	0,0	2,6	24,5%	7,2%	2,6
Ha mbourg	0,0	0,0	0,0	0,0	0,0	n/a	n/a	0,0
RNW	124,8	2,5	32,7	121,5	15 4 , 2	8,4%	7,0%	15 7 , 5
T ot a l	12 6 , 1	2 , 5	5 7 , 5	12 9 , 5	18 7 , 0	12 , 1%	6 , 6 %	18 3 , 6

6. Cessions et accords de cessions : 187 M€ à 100%

L'année 2015 a été particulièrement active avec 187,0 M€ de nouveaux engagements signés en 2015 affichant une marge IFRS brute de 12,1%. Il s'agit principalement d'actifs non core en RNW. Les cessions et accords de cessions sur les nouveaux marchés, qui représentent 18% des transactions, ont concerné des actifs matures et généré des marges élevées : +34% de marge IFRS brute à Berlin et + 24,5% à Dresde et Leipzig.

7. Acquisitions : 871 M€ à 100% dont une première implantation significative à Hambourg

Ac tifs	S u rfa c e s (m²)	No mb re d e lo ts	P rix d 'a c q u is itio n DI* 10 0 % Imme o (M€)	P rix d 'a c q u is itio n DI* P d G FDR (M€)	Rd t b ru t DI*
Be rlin	318 081	4 074	595,2	350,9	4,6%
Dre sde & Le ipzig	43 441	611	37,4	22,8	7,0%
Ha mbourg	123 362	2 012	231,1	150,2	5,5%
RNW	5 330	76	7,7	5,0	5,6%
To ta l	4 9 0 2 14	6 7 7 3	8 7 1, 4	5 2 8 , 9	5 , 0 %

* Droits inclus

L'année 2015 a été exceptionnelle en termes d'acquisition avec 871 M€ d'investissements (à 100%) réalisés affichant un taux de rendement moyen de 5,0%. Le potentiel de croissance moyen des loyers de ces acquisitions s'élève à 36%, sans compter un potentiel à terme de marge sur vente à l'unité. En particulier, 3 transactions significatives ont marqué l'année :

l'acquisition d'un portefeuille de 231 M€ d'actifs à Hambourg, a permis à la société de s'implanter dans la 2e plus grande ville d'Allemagne qui dispose d'un potentiel de croissance important
l'OPA réussie sur la société danoise Berlin IV a permis de mettre la main sur un portefeuille de logements prime en centre-ville de Berlin de (353 M€)
l'acquisition d'un portefeuille de logements prime en centre-ville de Berlin pour (182 M€) est venu renforcer à nouveau l'exposition à cette ville en forte croissance et améliorer la qualité du patrimoine.

8. Valorisation du patrimoine

8.1. Évolution de patrimoine

(M€) - P d G FDR	Va le u r HD 2 0 14	Va ria tio n de va le ur	Ac q u is itio n s	Ce s s io n s	In ve s t.	Va le u r HD 2 0 15
Be rlin	458	65	351	- 12		863
Dre sde & Le ipzig	134	5	23	- 1		160
Ha mbourg	0	3	150	0		153
RNW	1 063	23	5	- 92		999
To ta l	1 6 5 5	9 6	5 2 9	- 10 5	0	2 17 5

Au 31/12/2015, le patrimoine est valorisé à 2 175 M€ contre 1 655 M€ à fin 2014, en forte croissance de 31%, qui s'explique par :

l'impact du rythme record d'acquisitions (+ 529 M€)
la variation de valeur de 96 M€ dont 5,0 % à périmètre constant
ces éléments étant en partie compensés par l'impact des cessions (-105 M€).

Au cours de l'année, 32 M€ (18,7€/m²) de travaux de CAPEX (à plus de 70% de modernisation) et 9 M€ (5,0€/m²) de travaux d'OPEX ont été réalisés sur le patrimoine venant améliorer la qualité des actifs et permettant d'accroitre le potentiel de croissance des loyers.

8.2. Évolution à périmètre constant : + 5,0%

(M€)	Va le u r HD 2 0 14 10 0 % Imme o	Va le u r HD 2 0 14 PdG FDR	Va le u r HD 2 0 15 10 0 % Imme o	Va le u r HD 2 0 15 PdG FDR	Va r. 12 mo is à pc	Rdt HD 2 0 14	Rdt HD 2 0 15	En % d e la va le u r to ta le
Be rlin	773	458	1 457	863	12,2%	5,8%	5,1%	40%
Dre sde & Le ipzig	230	134	273	160	2,9%	6,0%	6,4%	7%
Ha mbourg	0	0	239	153	N/A	n/a	5,2%	7%
RNW	1 748	1 063	1 634	999	1,9%	6,9%	6,8%	46%
To ta l Alle ma g n e	2 7 5 1	1 6 5 5	3 6 0 3	2 17 5	5 , 0 %	6 , 5 %	6 , 0 %	10 0 %

A périmètre constant, les valeurs progressent fortement de + 5,0% sur l'année, soutenues par la croissance des loyers et la baisse des taux de rendement. Berlin, avec une progression de + 12,2% bénéficie de la plus forte évolution avec une revalorisation de son patrimoine à périmètre constant sur un an de +56 M€, signe du dynamisme de la ville.

E. AUTRES ACTIVITES

I. RESIDENTIEL FRANCE

L'activité Résidentiel France est opérée par Foncière Développement Logements, filiale à 61,3% de Foncière des Régions.

Les données sont présentées en 100% FDL.

1. Loyers comptabilisés :

(M€)	Lo ye rs 2 0 14	Lo ye rs 2 0 15	Va r. (%)	En % d e s lo ye rs to ta ux
P a ris e t Ne uilly	14 , 0	10 , 1	-28%	47%
IDF (hors P a ris e t Ne uilly)	5,4	4,3	-20%	20%
Rhone s Alpe s	2 , 8	1, 9	- 31%	9%
P ACA	4,1	3,4	- 17%	16%
Gra nd Oue st	1, 5	0 , 9	-40%	4%
Est	0,4	0,4	- 1%	2%
To ta l	2 8 , 2	2 1, 1	- 2 5 , 1%	9 7 %
To ta l Lu xe mb o u rg	0 , 6	0 , 6	10 %	3 %
To ta l FDL	2 8 , 8	2 1, 8	- 2 4 , 4 %	10 0 %

Les loyers s'établissent à 21,8 M€ en 2015 contre 28,8 M€ fin décembre 2014. Cette évolution s'explique principalement par :

l'impact de la poursuite de la stratégie de cessions (- 4,4 M€)
l'impact des libérations permettant des ventes à l'unité (- 2,9 M€)
l'impact de l'indexation, très faible (+ 0,2 M€)
l'impact des acquisitions (+ 0,1 M€)

2. Loyers annualisés :

(M€)	Lo ye rs a n nu a lis é s 2 0 14	Lo ye rs a n nua lis é s 2 0 15	Va r. (%)	e n % d e s lo ye rs to ta ux
P a ris e t Ne uilly	12 , 8	6 , 8	-47%	39%
IDF (hors P a ris e t Ne uilly)	4,9	3,4	-30%	20%
Rhône s Alpe s	2 , 4	1, 4	-40%	8%
P ACA	3,8	3,0	- 20%	18%
Gra nd Oue st	1, 0	0 , 8	- 18%	5%
Est	0 , 4	1, 1	183%	7%
To ta l Fra n c e	2 5 , 3	16 , 7	- 3 4 , 1%	9 7 %
To ta l Lu xe mb o u rg	0 , 6	0 , 6	12 %	3 %
To ta l FDL	2 5 , 9	17 , 3	- 3 3 , 1%	10 0 %

La baisse des loyers annualisés de 33% est la conséquence de l'accélération du programme de cessions en 2015.

3. Indexation

L'indice utilisé dans le calcul de l'indexation des logements en France est l'IRL. L'indexation 2015 a été particulièrement faible, en lien avec une inflation quasi nulle.

(M€)	Ce s s io ns (a c c ords à fin 2014 c onve rtis) 1	Ac c o rd s à fin 2 0 14 à c o n ve rtir	No uve lle s c e s s io ns 2 0 15 2	Nouve aux a c c o rd s 2 0 15	To ta l 2 0 15	Ma rg e vs va le u rs 2 0 14	Re nde me nt	To ta l Ce s s io ns e ffe c tive s = 1 + 2
France	32,4	0,1	184,9	30,2	215,1	5,7%	2,0%	217,3
Lu x em bou r g	0,0	0,0	0,0	0,0	0,0	0,0%	0,0%	0,0
T ot al	3 2 , 4	0 , 1	18 4 , 9	3 0 , 2	2 15 , 1	5 , 7 %	2 , 0 %	2 17 , 3

4. Cessions et accords de cessions : 215 M€

L'année a été marquée par une accélération des cessions d'actifs avec 215 M€ de ventes et accords, à l'unité (70%) ou en bloc, avec un rendement moyen particulièrement faible de 2,0%. Sur l'ensemble des nouveaux engagements 50% ont été réalisés à Paris et à Neuilly-sur-Seine.

Le montant des nouveaux engagements réalisé est en augmentation d'environ 80% par rapport à l'année précédente.

5. Valorisation du patrimoine : + 3,0% à périmètre constant

À fin 2015, le patrimoine de Foncière Développement Logements (France et Luxembourg) est valorisé à 609 M€ affichant une hausse à périmètre constant de + 3% sur l'année.

Cette progression s'explique principalement par le passage de quelques actifs parisiens significatifs d'une valeur bloc à une valeur détail occupé suite à un engagement de cession obtenu sur ces actifs, et par la compression des taux de capitalisation retenus par les experts sur certains actifs.

(M€)	Va le u r HD 2 0 14 10 0 %	Va le u r HD 2 0 15 10 0 %	Va r. 12 mo is à pc	Rd t HD 2 0 14	Rdt HD 2 0 15
Fra nc e + Luxe mbourg	799	609	3,0%	3,2%	2,8%
To ta l	7 9 9 ,3	6 0 9	3 ,0 %	3 ,2 %	2 ,8 %

II. LOGISTIQUE

1. Loyers comptabilisés : + 1,7% à périmètre constant

(M€)	S u rfa c e s (m²)	Lo ye rs 2 0 14	Lo ye rs 2 0 15	Va r. (%)	Va r. (%) à pc	En % d e s lo ye rs to ta ux
To ta l	3 8 0 0 5 6	3 3 , 1	15 , 9	- 5 1, 9 %	1, 7 %	10 0 %

A fin 2015, les loyers s'élèvent à 16 M€, soit une diminution de 52% par rapport à fin décembre 2014, en raison :

des cessions réalisées en 2014 et 2015 (- 17,3 M€), avec la sortie de Pantin du patrimoine en juillet 2015
des entrées-sorties de locataires (+ 0,4 M€), avec notamment les libérations de Lisses (départ de Toy's R us en septembre) ou du bâtiment 1 de Saint Martin de Crau par Castorama
des renouvellements (- 0,2 M€).

À périmètre constant, les loyers sont en augmentation de + 1,7%.

2. Loyers annualisés : 11,0 M€

(M€)	S u rfa c e s (m²)	No mb re d'a c tifs	Lo ye rs a nn ua lis é s 2 0 14	Lo ye rs a nn ua lis é s 2 0 15	Va r. (%)	En % d e s lo ye rs to ta ux
To ta l	3 8 0 0 5 6	8	19 , 7	11, 0	- 4 4 , 0 %	10 0 %

3. Indexation

Les indices utilisés dans le calcul de l'indexation sont l'lCC et l'ILAT en France. Les loyers bénéficiant d'un tunnel d'indexation représentent 28% des loyers annualisés.

4. Taux d'occupation : 71%

Le taux d'occupation au 31 décembre 2015 est de 71% contre 80,2% au 31 décembre 2014, en baisse du fait de la vente de l'actif de Pantin, qui disposait d'un taux d'occupation plus important que le reste du portefeuille. La stratégie est de poursuivre le travail d'asset management sur les actifs vacants avant leur cession.

5. Impayés provisionnés

L'impact des impayés dans les comptes de la société en 2015 est de -0,3 M€.

6. Cessions et accords de cessions : 101 M€ de nouveaux engagements signés en 2015

(M€)	Ce s s io ns (a c c ords à fin 2014 c onve rtis) 1	Ac c o rd s à fin 2 0 14 à c o n ve rtir	No u ve lle s c e s s io n s 2 0 15 2	Nouve aux a c c o rd s 2 0 15	To ta l 2 0 15	Ma rg e vs va le u rs 2 0 14	Rdt	To ta l Ce s s io ns e ffe c tive s = 1 + 2
To ta l	10 7 , 1	0 , 0	0 , 0	10 1, 0	10 1, 0	- 4 , 1%	8 , 3 %	10 7 , 1

La cession de l'actif Pantin, sous accord de vente au 30 juin 2015, a été réalisée le 16 juillet 2015. Par ailleurs, une promesse portant sur 4 actifs loués (Dunkerque, Bollène et terrains, Salon de Provence et Chalon) a été signée le 15 décembre 2015 pour 101 M€ et devrait être réalisée fin mars 2016.

7. Valorisation du patrimoine

7.1 Évolution de patrimoine : de 288 M€ à 163 M€ sous l'effet combiné de la cession de Pantin et des baisses de valeurs

(M€)	Va le u r HD 2 0 14	Va ria tio n de va le ur	Ac q u is itio n s	Ce s s io n s	In ve s t.	Tra n s fe rt	Va le u r HD 2 0 15
To ta l	2 8 8	- 18	0	- 10 7			16 3

Post cession effective des 101 M€ sous promesse, le patrimoine s'élèvera à 62 M€.

7.2. Évolution à périmètre constant : -9,8%

(M€)	Va le u r HD 2 0 14 10 0 %	Va le u r HD 2 0 15 10 0 %	Va le u r HD 2 0 15 PdG	Va r. 12 mo is à pc	Rdt HD 2 0 14	Rd t HD 2 0 15	En % de la va le ur to ta le
To ta l	2 8 8 , 3	16 3 , 2	16 3 , 2	- 9 , 8 %	7 , 2 %	6 , 8 %	10 0 %

Les valeurs d'expertises baissent de 9,8% à périmètre constant sur l'année. Des programmes de travaux ont été réajustés sur les derniers actifs en portefeuille afin de pouvoir lancer la valorisation des sites pour une cession à court terme. Les valeurs intègrent par ailleurs les libérations des plateformes de Saint Martin de Crau, Bussy et Lisses par leurs locataires.

3. Éléments financiers et commentaires

L'activité de Foncière des Régions consiste en l'acquisition, la propriété, l'administration et la location d'immeubles bâtis ou non, notamment de Bureaux, de Logements, d'Hôtels et Murs d'exploitation, et plus marginalement de sites Logistiques, et de Parkings.

Enregistrée en France, Foncière des Régions est une société anonyme à Conseil d'Administration.

COMPTES CONSOLIDES

A. Périmètre de consolidation

Au 31 décembre 2015, le périmètre de consolidation de Foncière des Régions comprend des sociétés situées en France et dans huit pays européens (Bureaux : Italie ; Résidentiel : Allemagne, Autriche, Danemark ; Hôtels et Murs d'Exploitation : Allemagne, Portugal, Belgique, Pays-Bas et Luxembourg). Les principaux taux de détention des sociétés consolidées en intégration globale et non détenues à 100% sont les suivants :

Filia le s	2 0 14	2 0 15
Fonc iè re Dé ve loppe me nt Loge me nts	61,3%	61,3%
Fonc iè re de s Murs	28,5%	43,1%
Imme o	60,9%	61,0%
Be ni S ta bili	48,3%	48,5%
OP CI CB 21 (Tour CB 21)	75,0%	75,0%
Urbis P a rk	59,5%	59,5%
Fé dé rimmo (Ca rré S uffre n)	60,0%	60,0%
S CI La té c oè re (DS Ca mpus)	50,1%	50,1%
S CI 11, P la c e de l'Europe (Ca mpus Eiffa ge )	50,1%	50,1%

Foncière des Régions a augmenté sa participation dans Foncière des Murs suite à l'acquisition en début d'année 2015 de 10 864 286 titres au prix de 23€ par action. Le taux de détention passe ainsi de 28,46% à 43,15% au 31 décembre 2015.

Suite à la modification du pacte d'actionnaire de la société Latécoère (actif DS campus), la société précédemment mise en équivalence est désormais consolidée en intégration globale à compter du 1er avril.

B. Principes comptables

Les comptes consolidés sont établis en conformité avec les normes comptables internationales édictées par l'IASB (International Accounting Standards Board) et adoptées par l'Union européenne à la date d'arrêté. Ces normes comprennent les IFRS (International Financial Reporting Standards), ainsi que leurs interprétations. Les comptes ont été arrêtés par le Conseil d'Administration le 17 février 2016.

(M€) - P d G	2 0 14	2 0 15	va r.	%
Loye rs Ne ts	479,6	504,8	25,2	5,3%
Coûts de fonc tionne me nt	- 54,2	- 57,3	- 3,1	5,7%
Ré sulta t de s a utre s a c tivité s	21,5	18,8	- 2,7	- 12,6%
Amortisse me nt de s bie ns d'e xploita tion	- 10,3	- 9,6	0,7	- 6,8%
Va ria tion ne tte de s provisions e t a utre s	- 7,2	- 25,8	- 18,6	-
Ré s u lta t o p é ra tio n n e l c o u ra n t	4 2 9 , 4	4 3 0 , 9	1, 5	0 , 3 %
Ré sulta t ne t de s imme uble s e n stoc k	- 1,2	- 3,1	- 1,9	-
Ré sulta t de s c e ssions d'a c tifs	0,9	3,2	2,3	-
Ré sulta t de s a juste me nts de va le ur	110,6	347,6	237,0	-
Ré sulta t de s c e ssions de titre s	0,0	0,1	0,1	-
Ré sulta t de s va ria tions de pé rimè tre	1,2	- 7,0	- 8,2	-
Ré s u lta t o p é ra tio n n e l	5 4 0 , 9	7 7 1, 7	2 3 0 , 8	4 2 , 7 %
Ré sulta t de s soc ié té s non c onsolidé e s	0,9	0,2	- 0,7	-
Coût de l'e nde tte me nt fina nc ie r ne t	- 168,1	- 167,0	1,1	- 0,7%
Ajuste me nt de va le ur de s instrume nts dé rivé s	- 183,2	- 105,3	77,9	- 42,5%
Ac tua lisa tion de s de tte s e t c ré a nc e s	- 3,2	- 4,6	- 1,4	43,8%
Va ria tion ne tte de s provisions fina nc iè re s	- 65,4	- 19,8	45,6	- 69,7%
Quote - pa rt de ré sulta t de s e ntre prise s a ssoc ié e s	19,8	43,3	23,5	-
Ré s u lta t n e t a va n t imp ô ts	14 1, 7	5 18 , 5	3 7 6 , 8	-
Impôts diffé ré s	- 40,1	- 19,2	20,9	- 52,1%
Impôts sur le s soc ié té s	- 6,8	- 4,8	2,0	- 29,4%
Ré s u lta t n e t d e la p é rio d e	9 4 , 8	4 9 4 , 5	3 9 9 , 7	-
P rofit ou pe rte de s a c tivité s a ba ndonné e s	23,7	- 13,0	- 36,7	-
Ré s u lta t n e t d e la p é rio d e	118 , 5	4 8 1, 5	3 6 3 , 0	-

C. Comptes de résultat simplifié Part du Groupe (EPRA)

L'activité abandonnée correspond au secteur Logistique, en cours de cession.

Hausse des loyers nets en Part du Groupe de 5,3%

Les loyers nets progressent principalement sous l'effet de la hausse du taux de détention de Foncière des Régions dans Foncière des Murs de +14,7 points, et suite aux acquisitions dans le secteur du Résidentiel Allemand.

Les loyers nets par secteur opérationnel sont les suivants :

(M€) P d G	2 0 14	2 0 15	va r.	%
Bure a ux Fra nc e	230,2	229,7	- 0,5	- 0,2%
Bure a ux Ita lie	97,6	84,7	- 12,9	- 13,2%
To ta l lo ye rs n e ts B u re a u x	3 2 7 , 8	3 14 , 4	- 13 , 4	- 4 , 1%
Murs d'e xploita tion	50,9	79,8	28,9	56,8%
Ré side ntie l Alle ma gne	88,0	101,8	13,8	15,7%
Ré side ntie l Fra nc e	13,0	8,9	- 4,1	- 31,5%
To ta l d e s lo ye rs n e ts	4 7 9 , 6	5 0 4 , 8	2 5 , 2	5 , 3 %

A noter que les loyers des Bureaux Italie baissent sous l'effet conjugué des cessions (-3 M€) et des renégociations des baux (-1 M€) notamment avec le locataire Telecom Italia, ainsi que de la baisse du taux de détention de -2,6 points (-4 M€) en 2014.

Coûts de fonctionnement nets

Les coûts de fonctionnement nets s'élèvent à 57,3 M€ contre 54,2 M€ au 31 décembre 2014, soit une augmentation de 3,1 M€ principalement liée à :

l'augmentation du taux de détention dans FDM,
le renforcement des équipes en Résidentiel Allemand,
la perte des revenus de gestion de la société BS SGR qui a été déconsolidée en janvier 2015.

Revenus des autres activités

Le résultat des autres activités concerne principalement l'activité « Parkings » (7,5 M€), parcs de stationnement détenus en propres ou en concessions, ainsi que les activités de promotion immobilière (honoraires et marges ; 11 M€).

Variation nette des provisions et autres

Les variations nettes de provisions et autres ont un impact négatif sur le compte de résultat 2015 de -25,8 M€. Cet impact est principalement lié à la constatation d'une provision pour litige fiscal en Italie ayant trait au paiement de droits d'enregistrement pour 27 M€. En Août 2010 Beni Stabili avait fait appel de la décision ayant conduit au remboursement par l'administration fiscale en Avril 2012. En décembre 2015, la cour de cassation a annulé la décision de la Cour d'Appel et demandé de recommencer la procédure.

Variation de juste valeur des actifs

Le compte de résultat enregistre les variations de valeurs des actifs sur la base des expertises réalisées sur le patrimoine. Au titre de l'exercice 2015, la variation de juste valeur des actifs de placement est positive de 347,6 M€. La ventilation des variations de valeurs des immeubles de placement par secteur opérationnel est la suivante :

Bureaux France : + 262,2 M€
Bureaux Italie : 5,6 M€
Murs d'exploitation : + 37,2 M€
Résidentiel Allemagne : + 51,6 M€
Résidentiel France : + 2,2 M€

Le résultat opérationnel s'élève ainsi à 771,7 M€ contre 540,9 M€ au 31 décembre 2014.

Agrégats financiers

La variation de juste valeur des instruments financiers est de – 105,3M€ contre - 183,2 M€ au 31 décembre 2014. Celle-ci est principalement composée de variation positive de valeurs des instruments de couverture pour 15 M€, et des variations négatives de valeurs des Ornanes pour -120 M€.

A noter que les variations nettes des provisions financières de l'exercice 2014 étaient impactées par la restructuration de la dette à taux fixe.

Quote-part de résultat des entreprises associées

Données PdG	En % de dé te ntion	Valeur 2014	Contribution aux résultats	Valeur 2015	Var. $($ %)
OPCIFoncière des Murs	8.58%	19,7	3,1	31.5	37,5%
SCILatécoëre (Dassault Campus)	50.10%	92,8	1,6	$n.a*$	n.a
Lé novilla (New Ve lizy)	50.10%	13,8	22,2	36.0	61,7%
Euromed	50.00%	10,3	17,1	27.5	62,5%
SCILatécoëre 2 (Extension DS)	50.10%		$-0.9$	$-0.9$	n.a
FDM Management	17.62%		$-0.9$	7.5	n.a
Fonds BeniStabili	48.49%	0.6	1,3	9.9	93.9%
Autres participations	n/a	1,2	$-0.2$	3,6	65,6%
Total		138.5	43,3	115,0	$-20.5%$

* S CI Lateco ëre co ns o lidée en intégratio n glo bale

La variation de valeur des immeubles de placement des actifs New Velizy et Euromed impacte le résultat de la période à hauteur de + 35 M€.

Fiscalité

La fiscalité constatée correspond à celle :

o des sociétés étrangères ne bénéficiant pas ou partiellement de régime de transparence fiscale (Allemagne, Belgique)
o des filiales françaises n'ayant pas opté pour le régime SIIC
o des filiales françaises SIIC ou italiennes possédant une activité taxable.

L'impôt sur les sociétés de – 4,8 M€ correspond principalement au secteur Résidentiel Allemagne (- 3 M€).

Résultat net récurrent en hausse de 18 M€ et + 5,8%

	Résultat net	Re traite ments	RNR	RNR
	PdG		2015	2014
Lovers Nets	504,8	0, 5	505,3	480,9
Coûts de fonctionnement	$-57.3$	1.8	$-55,5$	$-53,2$
Résultat des autres activités	18.8	0,1	18,9	21,2
Amortis sement des biens d'exploitation	$-9,6$	9,6	0.0	0,0
Variation nette des provisions et autres	$-25.8$	25,8	0.0	0,0
Résultat opérationnel courant	430.9	37,8	468,7	448,9
Résultat net des immeubles en stock	$-3,1$	3,1	0.0	0,0
Résultat des cessions d'actifs	3,2	$-3,2$	0.0	0,0
Résultat des ajustements de valeur	347,6	$-347,6$	0.0	0,0
Résultat des cessions de titres	0.1	$-0,1$	0.0	0,0
Résultat des variations de périmètre	$-7.0$	7,0	0.0	$-0,1$
Résultat opérationnel	771,7	$-303,0$	468,7	448,8
Résultat des sociétés non consolidées	0,2	0,0	0,2	0,9
Coût de l'endettement financiernet	$-167,0$	11,7	$-155,3$	$-166,4$
Ajustement de valeur des instruments dérivés	$-105,3$	105,3	0.0	0,0
Actualisation des dettes et créances	$-4,6$	4,6	0.0	0,0
Variation nette des provisions financières	$-19.8$	19,8	0.0	0,0
Quote-part de résultat des entreprises associées	43.3	$-32,1$	11,2	14,2
Résultat net avant impôts	518,5	$-193,8$	324,7	297,6
Impôts différés	$-19.2$	19,2	0.0	0,0
Impôts sur les sociétés	$-4,8$	2,9	$-1,9$	$-2,7$
Résultat net de la période	494,3	$-171,7$	322,8	295,0
Profit ou perte des activités abandonnées	$-13,0$	22,9	10,0	19.5
Résultat net de la période	481,3	$-148,7$	332,8	314,5

Les résultats de variations de périmètre correspondent exclusivement aux frais d'acquisitions de titres de sociétés consolidées conformément à la norme IFRS3 R. Ces coûts sont exclus du résultat net récurrent.
Le coût de l'endettement est impacté à hauteur de 11,7 M€ des coûts de restructuration anticipée de dette principalement en Allemagne et Italie. Ces coûts sont exclus du résultat net récurrent.
Les impôts sur les sociétés enregistrent les impôts sur vente d'actifs en Allemagne à hauteur de 2,9 M€. Ces impôts sont exclus du résultat net récurrent.

D. Comptes de résultat consolidé simplifié (EPRA)

(M€) - Co n s o lid é	2 0 14	2 0 15	va r.	%
Loye rs Ne ts	799,2	810,1	10,9	1,4%
Coûts de fonc tionne me nt	- 85,3	- 89,5	- 4,2	4,9%
Ré sulta t de s a utre s a c tivité s	26,9	23,8	- 3,1	- 11,5%
Amortisse me nt de s bie ns d'e xploita tion	- 15,6	- 14,8	0,8	- 5,1%
Va ria tion ne tte de s provisions e t a utre s	- 16,4	- 53,3	- 36,9	-
Ré s u lta t o p é ra tio n n e l c o u ra n t	7 0 8 , 9	6 7 6 , 2	- 3 2 , 7	- 4 , 6 %
Ré sulta t ne t de s imme uble s e n stoc k	- 2,1	- 6,4	- 4,3	-
Ré sulta t de s c e ssions d'a c tifs	2,0	2,7	0,7	35,0%
Ré sulta t de s a juste me nts de va le ur	167,4	445,0	277,6	-
Ré sulta t de s c e ssions de titre s	0,0	0,0	0,0	-
Ré sulta t de s va ria tions de pé rimè tre	1,9	- 10,0	- 11,9	-
Ré s u lta t o p é ra tio n n e l	8 7 8 , 2	1 10 7 , 6	2 2 9 , 4	2 6 , 1%
Ré sulta t de s soc ié té s non c onsolidé e s	0,9	0,2	- 0,7	-
Coût de l'e nde tte me nt fina nc ie r ne t	- 282,2	- 265,5	16,7	- 5,9%
Ajuste me nt de va le ur de s instrume nts dé rivé s	- 303,7	- 141,6	162,1	- 53,4%
Ac tua lisa tion de s de tte s e t c ré a nc e s	- 3,3	- 4,6	- 1,3	39,4%
Va ria tion ne tte de s provisions fina nc iè re s	- 124,0	- 33,5	90,5	- 73,0%
Quote - pa rt de ré sulta t de s e ntre prise s a ssoc ié e s	21,1	47,4	26,3	-
Ré s u lta t n e t a va n t imp ô ts	18 7 , 0	7 0 9 , 9	5 2 2 , 9	-
Impôts diffé ré s	- 81,1	- 34,4	46,7	- 57,6%
Impôts sur le s soc ié té s	- 10,3	- 8,3	2,0	- 19,4%
Ré s u lta t n e t d e la p é rio d e	9 5 , 6	6 6 7 , 3	5 7 1, 7	-
P rofit ou pe rte de s a c tivité s a ba ndonné e s	24,0	- 13,0	- 37,0	-
Ré s u lta t n e t d e la p é rio d e	119 , 6	6 5 4 , 3	5 3 4 , 7	-
Inté rê ts minorita ire s	- 1,1	- 172,8	- 171,7	-
Ré s u lta t n e t d e la p é rio d e P d G	118 , 5	4 8 1, 5	3 6 3 , 0	-

Hausse des loyers nets consolidés de 10,9 M€ (1,4 %)

Les loyers nets progressent principalement sous l'effet des acquisitions dans le secteur du Résidentiel Allemand, de la livraison de développements sur Bureaux France, des acquisitions et de livraisons d'hôtels dans le secteur Murs d'exploitation. Cette progression est atténuée par les cessions, et les renégociations de baux à la baisse sur le secteur Bureaux Italie.

Les loyers nets par secteur opérationnel sont les suivants :

(M€) - 10 0 %	2 0 14	2 0 15	va r.	%
Bure a ux Fra nc e	242,1	250,7	8,6	3,6%
Bure a ux Ita lie	194,2	174,6	- 19,6	- 10,1%
To ta l lo ye rs n e ts B u re a u x	4 3 6 , 3	4 2 5 , 3	- 11, 0	- 2 , 5 %
Murs d'e xploita tion	196,0	203,2	7,2	3,7%
Ré side ntie l Alle ma gne	145,7	167,1	21,4	14,7%
Ré side ntie l Fra nc e	21,2	14,5	- 6,7	- 31,6%
To ta l d e s lo ye rs n e ts	7 9 9 , 2	8 10 , 1	10 , 9	1, 4 %

E. Bilan consolidé simplifié PdG

Ac tif	2 0 14	2 0 15	P a s s if	2 0 14	2 0 15
Immobilisa tions	8 650	9 907
P a rtic ipa tions da ns le s e ntre prise s a ssoc ié e s	139	206
Ac tifs fina nc ie rs	181	115	Ca p ita u x p ro p re s	4 15 8	4 639
Impôts diffé ré s a c tifs	8	10	Emprunts	5 765	6 389
Instrume nts fina nc ie rs	55	47	Instrume nts fina nc ie rs	417	459
Ac tifs de stiné s à la ve nte	373	551	Impôts diffé ré s	135	202
Tré sore rie	801	853	Autre s	313	424
Ac tivité s Aba ndonné e s	311	174	Ac tivité s a ba ndonné e s	47	35
Autre s	318	286
To ta l	10 8 3 6	12 14 8		10 8 3 6	12 14 8

Immobilisations

Le patrimoine à fin décembre par secteur opérationnel est le suivant :

(M€)	2 0 14	2 0 15	va r.	d o n t va r. d e JV
Bure a ux Fra nc e	3 798	4 400	602	262
Bure a ux Ita lie	1 888	1 803	- 85	- 5
Murs d'e xploita tion	835	1 219	384	37
Ré side ntie l Alle ma gne	1 577	2 110	533	52
Ré side ntie l Fra nc e	466	353	- 113	2
P a rkings	86	22	- 64	n.a
To ta l d e s immo b ilis a tio n s	8 6 5 0	9 9 0 7	1 2 5 7	3 4 8

La variation des immobilisations en Bureaux France est principalement impactée par la variation de juste valeur des immeubles de placement (+ 262 M€), la consolidation en intégration globale de la SCI Latécoère (l'actif DS Campus à Vélizy, + 158 M€) et les travaux de la période.

La variation des immobilisations du secteur Murs d'exploitation est essentiellement liée à l'augmentation du taux de détention.

La variation des immobilisations du secteur Résidentiel Allemagne est impactée des acquisitions de la période.

Actifs destinés à la vente

Les actifs destinés à la vente sont majoritairement composés d'actifs pour lesquels une promesse de cession est signée. La variation entre 2014 et 2015 de 177 M€ est principalement liée aux accords de cessions signés avec AccorHotels sur le secteur Murs d'exploitation (156 M€).

Capitaux propres Groupe

Les capitaux propres passent de 4 158 M€ à fin 2014 à 4 639 M€ au 31 décembre 2015, soit une hausse de 481,3 M€ qui s'explique principalement par :

o Le résultat de la période : + 481,5 M€
o L'augmentation de capital nette de frais, ayant servie à l'acquisition complémentaire des titres FDM : + 252,5 M€
o L'impact de la distribution en numéraire du dividende : 269,4 M€
o Les instruments financiers en capitaux propres : + 13,2 M€
o La variation de taux de détention dans FDM : + 1,3 M€
o Le passage en intégration globale de la SCI Latécoère (DS Campus): + 2,3 M€.

F. Bilan consolidé simplifié

Ac tif	2 0 14	2 0 15	P a s s if	2 0 14	2 0 15
Immobilisa tions	14 760	15 855	Ca pita ux propre s pa rt du groupe	4 158	4 639
P a rtic ipa tions da ns le s e ntre prise s a ssoc ié e s	189	211	Inté rê ts non c ontrola nts	3 142	3 089
Ac tifs fina nc ie rs	185	179	Ca p ita u x p ro p re s	7 3 0 0	7 7 2 8
Impôts diffé ré s a c tifs	17	19	Emprunts	8 913	9 492
Instrume nts fina nc ie rs	60	54	Instrume nts fina nc ie rs	618	597
Ac tifs de stiné s à la ve nte	537	956	P a ssifs d'impôts diffé ré s	261	357
Tré sore rie	1 027	950	Ac tivité s a ba ndonné e s	47	35
Ac tivité s a ba ndonné e s	311	174	Autre s	427	604
Autre s	481	414
To ta l	17 5 6 6	18 8 13		17 5 6 6	18 8 13

Immobilisations

Les immobilisations augmentent de 1 095 M€ du fait des acquisitions et des développements pour 1 200 M€ minorés du transfert des sociétés parkings en actifs destinés à être cédés pour – 100 M€.

Participations dans les entreprises associées

Les titres de participations dans les entreprises associées baissent de – 10 M€. Cette variation est liée au passage de Mise en Equivalence à Intégration Globale de la société Latécoère (DS Campus) pour – 93 M€ compensée par l'entrée de nouvelles sociétés (FDM Management) et à la prise en compte du résultat de l'exercice.

Activités abandonnées (activité Logistique)

Suite à la cession de l'actif Pantin Logistique pour 107 M€ et à la baisse des valeurs d'expertise de ce secteur (- 20 M€), le poste activités abandonnées s'élève à 174 M€ au 31 décembre 2015 contre 311 M€ au 31 décembre 2014.

Impôts différés

Les impôts différés s'établissent à 357 M€ contre 261 M€ au 31 décembre 2014. Cette hausse de 95 M€ est principalement due aux acquisitions réalisées et à la prise de valeur des actifs sur les secteurs Résidentiel Allemagne et Murs d'exploitation.

Autres

A noter que l'augmentation de ce poste de 177 M€ comprend notamment l'avance reçue sur la cession d'un portefeuille du secteur Résidentiel Allemagne pour 95,5 M€ ainsi qu'une provision pour litige fiscal sur le secteur Bureaux Italie pour 55,3 M€.

4. Actif Net Réévalué (ANR)

	2 0 14	2 0 15	Va r. vs 2 0 14	Va r. (%) vs 2 0 14
ANR EP RA (M€)	4 753,5	5 3 18 , 2	564,7	11,9%
ANR EP RA / a c tio n (€)	74,5*	79,4	4,9	6,6%
ANR Triple Ne t EP RA (M€)	4 145,1	4 609,3	464,2	11,2%
ANR Triple Ne t EP RA / a c tion (€)	65,0*	68,8	3,8	5,9%
Nombre d'a c tions	62 941 712	66 947 020	4 005 308	6,4%

* Post ajustement d e la distrib utio n de DPS liés à l'aug mentation d e cap ital d e déb ut 2 015 (co efficient d 'ajustement de 0 ,98 6)

A NR 2 014 no n ajusté = 75,5, A NR Trip le Net no n ajusté = 6 8,8

1 Post ajustement de la distribution de DPS liés à l'augmentation de capital de début 2015 (coefficient d'ajustement de 0,986)

	M€	€/a c tio n
Ca p ita u x p ro p re s	4 639,3	69,3
Mise e n juste va le ur de s imme uble s (e xploit + stoc ks)	36,2
Mise e n juste va le ur de s pa rkings	24,5
Mise e n juste va le ur de s fonds de c omme rc e Murs e t fonds	2,7
De tte s à ta ux fixe	- 80,5
P rise e n c ompte a ugme nta tion de s droits 2016	- 31,0
Optimisa tion droits de muta tions	18,0
ANR Trip le Ne t EP RA	4 6 0 9 , 3	6 8 , 8
Instrume nts fina nc ie rs e t de tte s à ta ux fixe	347,3
Impôts diffé ré s	191,5
ORNANE	170,1
ANR EP RA	5 3 18 , 2	7 9 , 4
ANR IFRS	4 6 3 9 , 3	6 9 , 3

Les missions d'évaluation sont réalisées conformément au Code de déontologie des SIIC, ainsi que conformément à la Charte de l'expertise en évaluation immobilière, aux recommandations du groupe de travail COB/CNCC présidé par M. Barthès de Ruyther, et au plan international conformément aux normes européennes de TEGoVA ainsi que les standards du Red Book de la Royale institution of Chartered Surveysors (RICS).

Le patrimoine immobilier détenu en direct par le groupe a été intégralement évalué au 31 décembre 2015 par des experts immobiliers indépendants dont REAG, DTZ Eurexi, CBRE, JLL, BNP Paribas Real Estate, Cushman, Yard Valtech.

Les actifs sont estimés en valeurs hors droits et/ou droits compris, et les loyers en valeur de marché. Les estimations sont réalisées sur la base de la méthode comparative, de la méthode de capitalisation des loyers et de la méthode de l'actualisation des flux futurs (discounted cash flows).

Les parcs de stationnement font l'objet d'une valorisation par capitalisation des EBE (Excédents Bruts d'Exploitation) dégagés par l'activité.

Les autres actifs et passifs sont évalués selon les principes des normes IFRS sur les comptes consolidés. L'application de la juste valeur concerne essentiellement la valorisation des couvertures sur la dette et les ORNANES.

Pour les sociétés partagées avec d'autres investisseurs, seule la quote-part du groupe a été prise en compte.

Mise en juste valeur des immeubles et fonds de commerce

Conformément aux normes IFRS, les immeubles d'exploitation et en stocks sont évalués au coût historique. Un ajustement de valeur, afin de prendre en compte la valeur d'expertise, est réalisé dans l'ANR pour un montant total de 36,2 M€.

Les fonds de commerce portés par FDM Management n'étant pas valorisés dans les comptes consolidés, un retraitement pour constater leur juste valeur (telle qu'elle a été calculée par des évaluateurs) est réalisé dans l'ANR pour un montant de 2,7 M€ au 31 décembre 2015.

Mise en juste valeur des parcs de stationnement

Les parcs de stationnement sont évalués au coût historique dans les comptes consolidés. Dans l'ANR, un retraitement est effectué pour prendre en compte la valeur d'expertise de ces actifs ainsi que l'effet des amodiations et des subventions perçues d'avance. L'impact est de 24,5 M€ sur l'ANR au 31 décembre 2015.

Mise en juste valeur des dettes à taux fixe

Le groupe a contracté des emprunts à taux fixe. Conformément aux principes édictés par l'EPRA, l'ANR triple net est corrigé de la juste valeur des dettes à taux fixe, soit un impact au 31 décembre 2015 de - 63,6 M€.

Impact de l'augmentation des droits de mutation applicable à compter du 1er janvier 2016

Dans les comptes consolidés au 31 décembre 2015, la hausse des droits de mutation votée par le conseil de Paris en novembre 2015 (+70 bps) et la taxe additionnelle sur les cessions à usage de bureaux en Ile-de-France de la loi de finance rectificative pour 2015 (+60 bps) ne sont pas appréhendées pour calculer les valeurs d'expertises hors droits. Afin d'appréhender ces impacts, un ajustement de -31 M€ est opéré dans le calcul des ANR.

Re-calcul de la base Hors Droits de certains actifs

Lorsque la cession de la société, plutôt que de l'actif qu'elle porte, est réalisable, les droits de mutation sont recalculés sur la base de l'actif net réévalué de la société. La différence entre ces droits recalculés et les droits de mutation déjà déduits de la valeur des actifs, génère un retraitement de 18 M€ au 31 décembre 2015.

5. Ressources financières

A. Caractéristiques principales de l'endettement

PdG	2 0 14	2 0 15
De tte ne tte (e n M€)	4 962	5 536
Ta ux moye n de la de tte	3,29%	2,80%
Ma turité moy. de la de tte (e n a nné e s)	4,1	5,0
Ta ux de c ouve rture Ac tive moye n	84%	88%
Ma turité moye nne de la c ouve rture	5,1	5,4
LTV DI	46,1%	45,4%
ICR	2,76	3,02

5.1. Dette par nature

La dette nette PdG de Foncière des Régions s'élève au 31 décembre 2015 à 5,5 Md€ (8,5 Md€ en consolidé). En engagement total, la part de l'endettement corporate reste majoritaire, à 55% au 31 décembre 2015.

Par ailleurs, fin décembre 2015, les disponibilités de Foncière des Régions s'élèvent à près de 2,1 Md€ en PdG (2,4 Md€ en consolidé). Au 31 décembre 2015, Foncière des Régions dispose notamment d'un encours de BT de 805 M€.

5.2. Échéanciers des dettes

La maturité moyenne de la dette de Foncière des Régions a été allongée de près d'un an, à 5,0 années à fin décembre 2015. Les échéances 2016 et 2017 sont entièrement couvertes par les disponibilités existantes et concernent principalement des dettes corporate (notamment l'ORNANE à échéance début 2017), en Résidentiel allemand (Immeo) et en Bureaux Italie (Beni Stabili).

Echéancier d'amortissement d'Engagement par sociétés (en PdG)

Echéancier d'amortissement d'Engagement par sociétés (en consolidé)

5.3. Principaux mouvements de la période

Une activité de financement et refinancements particulièrement dynamique : 4,2 Md€ en 100% (2,5 Md€ en PdG)
o Foncière des Régions : 1,4 Md€ (1,2 Md€ en PdG) :
- Au cours de l'année 2015, Foncière des Régions a poursuivi le processus de renégociation de ses crédits corporate à des fins d'optimisation de leurs conditions financières et de rallongement de la maturité. 290 M€ ont ainsi été renégociés ou refinancés à échéance. 60 M€ de nouvelles dettes corporate ont par ailleurs été souscrites.
- En mars 2015, Foncière des Régions a refinancé à 8 ans le campus Dassault Systèmes à Vélizy (168 M€). Le financement de l'extension de ce même campus, dont les travaux ont débuté en début d'année 2015, a été mis en place en juin pour 45 M€.
- En juillet 2015, Foncière des Régions a refinancé à 10 ans la dette adossée à l'actif CB21 pour 280 M€.
- Enfin, en décembre 2015, Foncière des Régions a refinancé à 8 ans l'actif Carré Suffren pour 145 M€.

Ces refinancements ont permis un allongement sensible de la maturité de la dette à des conditions financières optimisées.

Evènement post clôture:

Fin janvier, Foncière des Régions a renégocié 125 M€ de crédit corporate (extension de la maturité et amélioration des conditions financières).
Début février, Foncière des Régions a également sécurisé le refinancement du portefeuille Orange pour 300 M€, sur une maturité de 10 ans.
o Bureaux Italie (Beni Stabili) : 1,0 Md€ levé sur la période (0,5 Md€ en PdG) :
Beni Stabili a procédé en mars 2015 à un placement privé obligataire de 125 M€, présentant un coupon de 2,125% l'an pour une échéance à mars 2022 (maturité de 7 ans). Cette émission permet de poursuivre la stratégie de diversification des sources de financements, de baisse du coût de la dette et d'allongement de sa maturité.
En juin 2015, Beni Stabili a également levé 255 M€ de dette hypothécaire d'une maturité de 10 ans.
Au cours du premier semestre, Beni Stabili a par ailleurs levé un financement hypothécaire de 110 M€ et 6 ans sur un portefeuille d'actifs essentiellement situés dans la région de Milan
En août, Beni Stabili a réalisé une émission de 200 M€ d'obligations convertibles échéance janvier 2021 (ORNANE) présentant un coupon de 0,875% et permettant notamment un rachat des obligations convertibles échéance 2018.
o Hôtels et Murs d'exploitation (FDM) : 1,0 Md€ levé sur la période (0,4 Md€ en PdG) :
En mai 2015, FDM a souscrit un placement privé de 200 M€, à échéance mai 2023 au taux de 2,218%. Cette émission permet de poursuivre la stratégie de diversification des sources de financements, de baisse du coût de la dette et d'allongement de sa maturité.
FDM a également renégocié au cours du second semestre 2015 une part importante de ses crédits hypothécaires, pour un montant global d'environ 730 M€. Ces renégociations ont notamment permis un allongement de la maturité et une optimisation des conditions financières de ces crédits.
En novembre 2015, dans le cadre de l'acquisition du portefeuille de 22 actifs B&B en Allemagne, FDM a mis en place un financement hypothécaire de 75 M€.
o Résidentiel allemand (Imméo) : 0,7 Md€ levé sur la période (0,5 Md€ en PdG) :
Au cours du premier trimestre 2015, Immeo a refinancé à 10 ans pour 216 M€ de financements hypothécaires permettant une amélioration sensible des conditions financières et de la maturité.
Immeo a également levé pour 270 M€ de nouveaux financements à 10 ans accompagnant les acquisitions dans les régions de Berlin, Dresde, Hambourg, Leipzig et Cologne essentiellement.
Sur cette même période, Immeo a refinancé, à des fins d'optimisation des conditions financières et d'allongement de la maturité, pour plus de 200 M€ de dettes hypothécaires.

5.4. Profil de couverture

Au cours de l'année 2015, le cadre de la politique de couvertures est resté inchangé, soit une dette couverte entre 90% et 100%, dont 75% minimum en couverture ferme, l'ensemble étant d'une maturité supérieure à la celle de la dette.

Sur la base de la dette nette à fin décembre 2015, Foncière des Régions est couverte (en PdG) à hauteur de 89% contre 87% à fin 2014. La durée de vie moyenne de la couverture est de 5,4 ans en PdG.

Echéancier des couvertures

5.5. Taux moyen de la dette et sensibilité

Le taux moyen de la dette de Foncière des Régions ressort à 2,8% en PdG, contre 3,3% en 2014. Cette diminution s'explique principalement par l'effet année pleine du refinancement de la dette titrisée de Beni Stabili en septembre 2014, de l'émission en septembre 2014 d'une nouvelle obligation sur Foncière des Régions pour 500 M€ à 1,75% pour 7 ans, par l'impact des renégociations 2014 et 2015 et des restructurations de couvertures. À titre d'information, une hausse des taux de 50 bps de l'Euribor 3 mois aurait un impact négatif de 4,0 M€ sur le résultat net récurrent de 2016.

Structure financière

À l'exclusion des dettes levées sans recours sur les filiales du groupe, les dettes de Foncière des Régions et de ses filiales sont généralement assorties de covenants bancaires (ICR et LTV) portant sur les états financiers consolidés de l'emprunteur. À défaut de respect de ces covenants, les dettes seraient susceptibles d'être exigibles de manière anticipée. Ces covenants sont établis en PdG au niveau de Foncière des Régions et de FDM et en consolidé au niveau des autres filiales de Foncière des Régions (si leurs dettes en sont assorties).

o Les covenants de LTV consolidée les plus restrictifs s'élèvent au 31 décembre 2015 à 60% sur Foncière des Régions, FDM, FDL et Beni Stabili.
o Le seuil des covenants d'ICR consolidé est distinct d'une foncière à l'autre, en fonction notamment de la typologie des actifs, et peut être distinct d'une dette à l'autre sur une même foncière en fonction de l'antériorité des dettes.

Les covenants d'ICR Consolidé les plus restrictifs applicables aux foncières sont les suivants :

o pour Foncière des Régions : 200%
o pour FDM : 200%
o pour FDL : 150%
o pour Beni Stabili : 150%.

S'agissant d'Immeo, dont la dette est levée sur un format de type « sans recours », les financements de portefeuilles ne sont assortis d'aucun covenant consolidé.

Enfin, concernant Foncière des Régions, les crédits corporate incluent pour certains les ratios suivants :

Ra tio	Co ve na nt	2 0 15
LTV	60%*	50,9%
ICR	200,0%	302,0%
Ra tio de tte ga gé e	25%**	6,5%

*un seul crédit de 75 M€ et de maturité inférieure 1 an présente un covenant à 55% **un crédit de 75 M€ présente un covenant à 22.5%

L'ensemble des covenants sont pleinement respectés à fin décembre 2015. Aucun crédit n'est assorti d'une clause d'exigibilité sur le niveau de rating de Foncière des Régions.

Détails du calcul de la LTV

(M€)
PdG	2 0 14	2 0 15
De tte ne tte c ompta ble *	4 911	5 594
P rome sse s	- 338	- 609
Cré a nc e s sur c e ssions	- 39	- 15
De tte a dossé e a u c ré dit- ba il	- 2	- 2
De tte n e tte p a rt d u g ro u p e	4 5 3 2	4 9 6 8
Va le ur d'e xpe rtise de s a c tifs immobilie rs (DI)	9 871	11 290
P rome sse s	- 338	- 609
De tte s sur a c quisitions	0	- 35
Ac tifs fina nc ie rs	39	13
Fonds de c omme rc e	2	0
Cré a nc e s ra tta c hé e s a ux pa rtic ipa tions MEE	117	162
P a rt de s e ntre prise s a ssoc ié e s	139	115
Va le u r d e s a c tifs	9 8 2 9	10 9 3 7
LTV Ho rs Dro its	4 8 , 5 %	4 8 , 0 %
LTV Dro its In c lu s	4 6 , 1%	4 5 , 4 %

* Co rrigée d e la variatio n de la juste valeur d es OR NA NE, et d es passifs d estinés à la vente

6. Indicateurs financiers des principales activités

	Fo n c iè re d e s Mu rs			B e n i S ta b ili
	2 0 14	2 0 15	Va r. (%)	2 0 14	2 0 15	Va r. (%)
Ré sulta t ne t ré c urre nt (M€)	120,0	13 3 , 0	10,8%	87,2	99,4	13,9%
ANR EP RA (M€)	1922	19 6 5	2,3%	1983	18 7 0	- 5,7%
ANR EP RA triple ne t (M€)	1679	17 6 5	5,1%	1809	17 15	- 5,2%
% de c a pita l dé te nu pa r FDR	28,3%	4 3 , 1%	15%	48,3%	48,5%	0%
LTV droits inc lus	34,7%	3 1, 3 %	- 3,4%	50,8%	50,9%	0,1%
ICR	3,21	3,87	0,66	1,79	2,30	0,51

	Imme o
	2 0 14	2 0 15	Va r. (%)
Ré sulta t ne t ré c urre nt (M€)	67,5	86,2	27,7%
ANR EP RA (M€)	1386	16 5 7	19,6%
ANR EP RA triple ne t (M€)	1089	13 14	20,7%
% de c a pita l dé te nu pa r FDR	60,9%	6 1, 0 %	0%
LTV droits inc lus	41,8%	45,0%	3,2%
ICR	2,40	2,91	0,51

7. GLOSSAIRE

Actif Net Réévalué par action (ANR/action) et ANR Triple net par action

Le calcul de l'ANR par action (ANR Triple net par action) est effectué en application des recommandations de l'EPRA, sur la base des actions existantes à la date de la clôture (hors actions propres), et corrigé de l'impact de la dilution.

Actifs en exploitation

Actifs loués ou actifs disponibles à la location et faisant l'objet d'une démarche de commercialisation active.

Activité locative

L'activité locative présente les surfaces totales et les loyers annualisés des baux renouvelés, libérés et loués sur la période.

Pour les renouvellements et les locations, les données tiennent compte de l'ensemble des contrats signés sur l'exercice afin de refléter la commercialisation effectuée, même si le démarrage des baux est postérieur à la période.

Les locations effectuées sur les actifs en développement (prenant effet à la livraison du projet) sont identifiées sous la catégorie « Pré-locations ».

Cout de revient des projets de développement

Cet indicateur est calculé yc portage financier. Il comprend également les coûts du foncier et les coûts des travaux.

Définition des acronymes et abréviations utilisés :

MR : Métropoles Régionales, soit Bordeaux, Grenoble, Lille, Lyon, Metz, Aix Marseille, Montpellier, Nantes, Nice, Rennes, Strasbourg, Toulouse

HD : Hors droits
DI : Droits inclus
IDF : Ile de France
ILAT : Indice des loyers des activités tertiaires
ICC : Indice du coût de la construction
IPC : Indice des prix à la consommation
IRL : Indice de référence des loyers
PACA : Provence Alpes Cote d'Azur
PC : Périmètre constant
PdG : Part du groupe
QCA : Quartier Central des Affaires
Rdt : Rendement
Var. : Variation
VLM : Valeur Locative de Marché

Durée résiduelle ferme des baux

Durée de bail restante moyenne calculée en prenant en compte la date de 1ère option de sortie du locataire

Immeubles verts

Les immeubles « verts » sont ceux bénéficiant d'une certification du bâti et/ou de leur exploitation (HQE, BREEAM, LEED…) et/ou d'un niveau de performance énergétique reconnu (Label BBC-effinergie®, HPE, THPE ou RT Globale).

Impayés (%)

Les impayés correspondent au net entre les dotations, reprises, pertes sur créances irrécouvrables divisé par les loyers quittancés. Ils sont en lecture direct sur le compte de résultat dans la ligne charges nettes des créances irrécouvrables (sauf en Italie où les impayés non relatifs aux loyers ont été retraités).

LTV (Loan To Value)

Le calcul de la LTV est détaillé en partie 7 « Ressources financières »

Loyers

Les loyers comptabilisés correspondent au montant brut des loyers comptables sur la période prenant en compte, conformément aux normes IFRS, l'étalement des éventuelles franchises accordées aux locataires.

Les loyers comptabilisés à périmètre constant permettent de comparer les loyers comptabilisés d'un exercice sur l'autre avant prise en compte des évolutions de patrimoine (acquisitions, cessions, travaux, livraison de développements…). Cet indicateur est calculé sur les actifs en exploitation ie, actifs loués ou actifs disponibles à la location et faisant l'objet d'une démarche de commercialisation active.

Les loyers annualisés « topped-up » correspondent au montant des loyers bruts en place en année pleine sur la base des actifs existants en fin de période non impactés des franchises.

Patrimoine

Le patrimoine présenté inclut, à leur juste valeur, les immeubles de placement, les immeubles en développement, ainsi que les immeubles d'exploitation et les immeubles en stock pour chacune des entités. Pour les bureaux France, le patrimoine inclut la valorisation des actifs Euromed et New Velizy qui sont consolidés par Mise en Equivalence.

Projets

o Projets engagés : Il s'agit de projets pour lesquels les contrats de promotion/construction ont été signés et/ou des travaux ont été initiés (et non encore achevés à la date de clôture) et dont la date de livraison de l'actif a été fixée. Il peut s'agir de VEFA ou de repositionnement d'actifs existants.
o Projets maîtrisés : Il s'agit de projets susceptibles d'être engagés et dont la date de livraison n'a pas encore été fixée. C'est à dire pour lesquels la décision de lancer l'opération n'a pas été arrêtée.

Rendements

Les rendements du patrimoine sont calculés selon la formule suivante :

Loyers annualisés topped-up bruts (non corrigés de la vacance)

Valeur HD sur le périmètre concerné (exploitation ou développement)

Les rendements des actifs cédés ou acquis sont calculés selon la formule suivante :

Loyers annualisés topped-up bruts (non corrigés de la vacance)

Valeur d'acquisition DI ou de cessions HD

Résultat Net Récurrent par action (RNR/action)

Le calcul du RNR par action est effectué, sur la base du nombre d'actions moyen (hors actions propres) sur la période considérée, et corrigé de l'impact de la dilution.

Surface

SHON : surface hors œuvre net

SUB : surface utile brut

Taux de la dette

Taux moyen :

Charges Financières de la Dette Bancaire de la période

Charges Financières de la Couverture de la période

Encours Moyen de la Dette Bancaire de la période

Taux spot : Définition comparable au taux moyen sur une durée réduite au dernier jour de la période.

Taux d'occupation

Le taux d'occupation correspond au taux d'occupation financier spot fin de période et se calcul selon la formule suivante :

1 - Perte de loyer liée à la vacance (calculée à la VLM) loyers actifs occupés + perte de loyer

Cet indicateur se calcule uniquement sur les actifs pour lesquels un travail d'asset management est réalisé et n'inclut donc pas les actifs libres sous promesse. Les Taux d'occupation sont calculés à partir de données annualisées sur la base des activités stratégiques uniquement.

L'indicateur « Taux d'occupation en exploitation » inclus l'ensemble des actifs hors les actifs en développement.

Variation des loyers à périmètre constant

Cet indicateur compare les loyers comptabilisés d'un exercice à l'autre sans prise en compte des variations de périmètres : acquisitions, cessions, développements dont libérations d'actifs et livraisons d'actifs. La variation se calcule sur la base des loyers quittancés IFRS pour les activités stratégiques.

Cette variation est retraitée : des indemnités de départs et des produits liés à la taxe IMU.

Le périmètre actuel inclus l'ensemble des actifs hors les actifs en développement.

Variation des valeurs à périmètre constant

Cet indicateur permet de comparer les valeurs d'actifs d'un exercice sur l'autre sans prise en compte des variations de périmètres : acquisitions, cessions, développements dont libérations d'actifs et livraisons d'actifs.

La variation présentée dans le tableau de patrimoine est une variation avec prise en compte des travaux réalisés sur le patrimoine existant. La variation des valeurs à périmètre constant retraitée de ces travaux est mentionnée en commentaires.

Cet indicateur est calculé sur l'ensemble des périmètres.

AI assistant

Covivio — Audit Report / Information 2015

1222_iss_2016-02-18_2503f4ff-0c64-42bf-b7ae-c7e6f1c10b9d.pdf

FONCIERE DES REGIONS

Résultats 2015 portés par la dynamique d'asset management

Patrimoine à fin 2015 : croissance et amélioration de la qualité

Succès du modèle partenarial

Résultats annuels en hausse

Perspectives

Activité immobilière dynamique à l'origine d'une croissance des loyers de 4,6%

Bureaux France : solide performance grâce au travail d'asset management

Bureaux Italie : une ambition renforcée

Résidentiel en Allemagne : accroissement de l'exposition et du potentiel de croissance

Hôtels/Murs d'exploitation : de nouveaux partenariats et extension en Europe

Croissance des résultats en 2015

Un passif redessiné

Résultat Net Récurrent : 332,8 M€, + 5,8%

Dividende proposé à 4,30 € par action

ANR EPRA par action en croissance de 6,6%1

Nouveau renforcement en hôtellerie

Perspectives 2016 : un meilleur profil de rendement-risque

Calendrier financier

Contacts

Patrimoine PdG

Foncière des Régions, co-créateur d'histoires immobilières

1. Éléments d'analyse de l'activité

Evolution du périmètre :

A. LOYERS COMPTABILISES : STABILITE A PERIMETRE CONSTANT

B. ÉCHEANCIER DES LOYERS ET TAUX D'OCCUPATION

1. Échéancier des loyers annualisés : 7,3 années fermes de durée résiduelle des baux pour les activités tertiaires

2. Taux d'occupation : stable à 96,3%

C. REPARTITION DES LOYERS PDG

1. Répartition par principaux locataires : une base locative solide

2. Répartition géographique

D. TAUX DE CHARGE PAR ACTIVITE

E. CESSIONS ET ACCORDS DE CESSIONS : 849 M€

F. ACQUISITION D'ACTIFS : 1,1 MD€ EN PDG

G. PROJETS DE DEVELOPPEMENT : 1,3 MD€ EN PDG

1. 15 projets livrés en 2015 en Bureaux France et Hôtels

2. Projets engagés : 615 M€ en PdG, en hausse de 16%

3. Projets maîtrisés

H. PATRIMOINE

Valorisation et évolution du patrimoine : + 4,4% à périmètre constant

Répartition géographique

I. LISTE DES PRINCIPAUX ACTIFS

2. Éléments d'analyse de l'activité par segment

A. BUREAUX FRANCE

1. Loyers comptabilisés : 238 M€, + 0,8% à périmètre constant

2. Loyers annualisés : 264 M€

2.1. Répartition par principaux locataires

2.2. Répartition géographique : l'Île-de-France et les Métropoles Régionales représentent 89% des loyers

3. Indexation

4. Activité locative

5. Échéancier et taux d'occupation

5.1. Échéancier des baux : 5,4 années de durée résiduelle ferme des baux

5.2. Taux d'occupation: 95,8%

6. Impayés provisionnés

7. Cessions et accords de cessions : 120 M€ de nouveaux engagements 2015

8. Acquisitions : 46 M€ en 2015

9. Projets de développement : un pipeline de plus de 1,2 Md€

9.1. Projets livrés

9.2. Projets engagés

9.3. Projets maîtrisés

10. Valorisation du patrimoine

10.1. Évolution de patrimoine : progression de 487 M€ en part du groupe en 2015

10.2. Évolution à périmètre constant : + 7,2%

11. Segmentation stratégique du patrimoine

B. BUREAUX ITALIE

1. Loyers comptabilisés : - 4,1% à périmètre constant

2. Loyers annualisés : 207,6 M€

2.1. Répartition par portefeuille

2.2. Répartition géographique

3. Indexation

4. Activité locative

5. Échéancier et taux d'occupation

5.1. Échéancier des baux : 9,7 années fermes de durée résiduelle des baux

5.2. Taux d'occupation et typologie : un taux d'occupation de 92,8%

6. Impayés provisionnés

7. Cessions et accords de cessions : 260,6 M€

8. Acquisitions

Covivio Audit Report / Information 2015

ANR EPRA par action en croissance de 6,6%¹