Cosmos Group Co.,Ltd. — Capital/Financing Update 2014

Jun 20, 2014

广宇集团股份有限公司

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关于本次非公开发行股票募集资金运用的可行性研究报告 ( 修订 )

本次非公开发行A股股票预计募集资金总额不超过80,000万元人民币，发行 数量不超过24,540.00万股。本次非公开发行募集资金，拟用于鼎悦府、舟山“临 城LKa-3-25b地块”二个项目建设。

本次非公开发行募集资金在扣除发行费用后拟投向以下项目：

序号	项目名称	预计总投资（万元）	募集资金拟投入额（万元）
1	舟山•临城LKa-3-25b地块项目	132,565	55,000
2	杭州•鼎悦府项目	125,163	25,000
	合计		不超过80,000

实际募集资金不足部分由公司自筹资金解决。在不改变本次募投项目的前提 下，公司董事会可根据项目的实际需求，对上述项目的募集资金投入顺序和金额 进行适当调整。本次非公开发行募集资金到位之前，公司将根据项目进度的实际 情况以银行贷款、自有资金等自筹资金先行投入，并在募集资金到位之后予以置 换。

（一）舟山 • 临城 LKa-3-25b 地块项目

1 、项目情况要点

项目名称：舟山“临城 LKa-3-25b 地块”

项目总投资：132,565 万元

项目建设期间：2014-2017 年

项目经营主体：舟山鼎宇房地产开发有限公司（本公司直接持股 100%）

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占地面积：53,498 平方米

总建筑面积：154,372 平方米 预计销售额：166,684 万元 预计净利润：25,589 万元

2 、项目基本情况

本项目位于浙江省舟山市临城新区，地块四至范围为：东至临长路、南至翁 山路（临纬二路）、西至中湾路、北至桃湾路（临纬一路），地块东南角至舟山残 联。项目周边云集南海实验学校（从幼儿园到高中的十五年一贯制公办学校）、 舟山中学等知名校区，南侧待建翁山路沿线分布着较多机关单位。

公司于 2013 年 4 月竞得“临城 LKa-3-25b 地块”的国有建设用地使用权。本 项目规划用地面积 53,498 平方米，容积率小于等于 2.0，土地性质为普通商品住 宅用地，总建筑面积（含地下）预计为 154,372 平方米。

3 、项目市场前景

浙江省舟山市西接宁波，北望上海，是长江三角洲对外开发的海上门户和通 道。2009 年舟山跨海大桥开通，大大提升了该区域与杭甬等地的区域衔接；2011 年 6 月 30 日，正式批准设立的浙江舟山群岛新区，成为继上海浦东、天津滨海 和重庆两江后又一个国家级新区。2012 年浙江省政府向新区下放 400 多项省级 行政审批权限，“十二五”期间固定资产投资期望达到 3500 亿元（“十一五”期间 完成 1653 亿元），区域具备较好的长效发展前景。

“临城 LKa-3-25b 地块”位于舟山市政府所在的临城新区，距离新区中心约 1km 左右。临城新区规划起点较高，定位为市政治、经济、文化中心，是未来舟 山城市发展的重心区域。本项目周边云集南海实验学校（从幼儿园到高中的十五 年一贯制公办学校）、舟山中学等知名校区，南侧待建翁山路沿线分布着较多机 关单位，交通便利，环境宜居，已成为舟山市高品质住宅发展的中心区域。舟山 市人均 GDP 浙江省内仅次于“杭甬绍”，购买力强，且对该区域认可度高，因此， 本项目未来销售前景良好。

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4 、资格文件取得情况

4、资格文件取得情况
资格文件	编号	取得时间
国有建设用地使用权出让合同	合同编号：3309012013A21011	2013.05.06
国有建设用地使用权出让合同变 更协议	舟土资合补字（2013）34号	2013.07.12

5 、投资估算

序号		项目	金额（万元）
1	开发成本	土地成本	61,654
2		前期费用	1,852
3		工程费用	46,759
4		不可预见费用	2,338
5		小计	112,604
6	销售费用		3,000
7	管理费用		2,500
8	财务费用		4,460
9	营业税金及附加		10,001
10	总投资		132,565

6 、项目进展与资金筹措

本项目尚未开工，预计投入募集资金 55,000 万元，其余资金将采用自筹资 金、银行贷款及预售回款等途径解决。

7 、项目经济评价

本项目预计实现销售额 166,684 万元，实现税后利润 25,589 万元，税后净利 润率为 15.4%。项目各项经济指标良好，经济性上可行。

项目经济效益指标一览：

序号	项目	金额（万元）
1	总销售收入	166,684
2	开发成本	112,604
3	毛利润	54,080
4	营业税金及附加	10,001
5	销售费用	3,000
6	管理费用	2,500
7	财务费用	4,460
8	所得税费用	8,530

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			25,589 32.4% 15.4%
	9	净利润	25,589
	10	销售毛利率	32.4%
	11	销售净利率	15.4%

（二）杭州•鼎悦府项目

1 、项目情况要点

项目名称：鼎悦府

立项批文：余发改备（2011）70 号；杭发改变备（2011）71 号； 项目总投资：125,163 万元

项目建设期间：2011-2014 年

项目经营主体：浙江广宇新城房地产开发有限公司（本公司直接持股 100%） 占地面积：35,722.6 平方米

总建筑面积：114,968.32 平方米 预计销售额：149,197 万元

预计净利润：18,025 万元

2 、项目概况

“鼎悦府”项目为规划“余政挂出【2010】102 号、103 号地块”，其中“102 号 地块”四至范围为：东至南苑街道联盟社区、南至规划三号路、西至南大街、北 至翁梅路；“103 号地块”四至范围为：东至贝利集团土地、南至贝利集团土地、 西至南大街、北至规划三号路。项目位于临平新城 CBD，距“杭州地铁临平站” 约 700 米，毗邻购物中心、医院、幼儿园、小学和中学。

公司于 2010 年 12 月、2011 年 1 月以招拍挂方式分别竞得上述地块土地开发 权使用权。本项目规划用地 35,722.6 平方米，容积率小于等于 2.4，用地性质为 商住，总建筑面积（含地下）为 114,968.32 平方米。

3 、项目市场前景

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—— 本项目位于杭州市余杭区副城中心核心区 临平新城，临平新城是杭州市 余杭区迄今为止最大规模的政府性主导项目，2010 年 7 月 10 日正式启动建设， 目前区域内交通和生活设施发展成熟，未来将成为杭州接轨上海、融入长三角的 门户和枢纽。

本项目坐落于中轴线“迎宾大道”东侧，紧邻双地铁口，其中“杭州地铁临平 站”仅 700 米，距高铁余杭站约 3 公里，处临平新城 CBD 两翼高品质生活配套居 住区，与老城居住生活区无缝连接。项目交通便利，沿杭州地铁 1 号线，往返杭 州市中心武林广场仅 30 分钟；地理位置优越，生活购物、精品商业、休闲娱乐、 学校和医院等配套设施齐全；项目定位于改善型商品住房，设计理念先进，得房 率较高，具备很高的性价比，该类型产品在杭州市场极受欢迎。因此，本项目的 销售前景良好。

4 、资格文件取得情况

4、资格文件取得情况
资格文件	编号	取得时间
立项批文	余发改备（2011）70号	2011.05.09
	杭发改变备（2011）71号	2011.05.09
环评批复	环评批（2011）345号	2011.07.21
余杭区国有建设用地使用权出让 合同	合同编号：3301102010A21206	2010.12.20
	合同编号：3301102011A21056	2011.01.29
关于3301102011A21056号《国有 建设用地使用权出让合同》的补充 协议1		2011.03.04
关于3301102011A21056号《国有 建设用地使用权出让合同》的补充 协议2		2011.03.12
国有土地使用证	杭余国用（2011）第103-439号	2011.05.31
	杭余国用（2011）第103-440号	2011.05.31
建设用地规划许可证及附件	地字第201101501018号	2011.05.16
	地字第201101501019号	2011.05.16
建设工程规划许可证	建字第201101501057号	2011.11.14
建设工程施工许可证	编号330125201111090101	2011.11.09

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	商品房预售许可证	余售许字（2013）第0044号	2013.04.14
		余售许字（2013）第0065号	2013.04.25
		余售许字（2013）第0066号	2013.04.25
		余售许字（2013）第0069号	2013.04.27
		余售许字（2013）第0110号	2013.06.28

5 、投资估算

序号		项目	金额（万元）
1	开发成本	土地成本	75,174
2		前期费用	1,696
3		工程费用	31,488
4		不可预见费用	1,024
5		小计	109,381
6	销售费用		1,300
7	管理费用		1,500
8	财务费用		4,030
9	营业税金及附加		8,952
10	总投资		125,163

6 、项目进展与资金筹措

本项目已开工，预计投入募集资金 25,000 万元，其余资金将采用自筹资金、 银行贷款及预售回款等途径解决。

7 、项目经济评价

本项目预计实现销售额 149,197 万元，实现税后利润 18,025 万元，税后净利 润率 12.1%为。项目各项经济指标良好，经济性上可行。

项目经济效益指标一览：

序号	项目	金额（万元）
1	总销售收入	149,197
2	开发成本	109,381
3	毛利润	39,816
4	营业税金及附加	8,952
5	销售费用	1,300
6	管理费用	1,500
7	财务费用	4,030
8	所得税费用	6,008
9	净利润	18,025

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		广宇集团股份有限公司	广宇集团股份有限公司
			26.7% 12.1%
	10	销售毛利率	26.7%
	11	销售净利率	12.1%

广宇集团股份有限公司董事会 2014 年 6 月 19 日

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