Cosmos Group Co.,Ltd. — Audit Report / Information 2007

Nov 12, 2007

浙江广宇经贸有限公司整体资产评估项目

浙勤评报字[2007]第139号

资产评估报告书

二○○七年九月十七日

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目 录

一、资产评估报告书·摘要...................................................................1
二、资产评估报告书·正文...................................................................4
一、 委托单位和资产占有单位概况.......................................................................................... 4
二、 评估目的.............................................................................................................................. 5
三、 评估的资产范围和对象...................................................................................................... 5
四、 评估基准日.......................................................................................................................... 5
五、 评估原则及假设.................................................................................................................. 5
六、 评估依据.............................................................................................................................. 6
七、 评估方法.............................................................................................................................. 7
八、 评估过程............................................................................................................................ 12
九、 评估结论............................................................................................................................ 13
十、 特别事项说明.................................................................................................................... 14
十一、 其他事项说明................................................................................................................ 14
十二、 评估报告评估基准日期后重大事项............................................................................ 15
十三、 评估报告的法律效力.................................................................................................... 15
十四、 评估报告提交日期........................................................................................................ 16
三、附件
附件一：委托方及资产占有方《企业法人营业执照》复印件 17
附件二：委托方及资产占有方承诺函 19
附件三：资产评估机构和注册资产评估师承诺函 20
附件四：评估机构《资产评估资格证书》及《从事证券业务资产评估许可证》复印件21
附件五：评估机构《企业法人营业执照》复印件 23
附件六：评估项目组成员名单及签字评估师资格证书复印件 24
附件七：房屋所有权证、国有土地使用证复印件 27
四、评估汇总表及明细表...........................................................................33

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资产评估报告书

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资产评估报告书

浙勤评报字[2007]第 139 号

摘 要

以下内容摘自资产评估报告书，欲了解本评估 项目的全面情况，应认真阅读资产评估报告书全文。

浙江勤信资产评估有限公司接受广宇集团股份有限公司的委托，根据国家有关 资产评估的规定，本着独立、客观、公正、科学的原则，按照公认的评估方法，对 广宇集团股份有限公司拟收购浙江广宇经贸有限公司（以下简称“广宇经贸公司”） 部分股权的经济行为而涉及的广宇经贸公司的全部资产及相关负债进行了评估工 作。提供必要的资料并保证所提供资料的真实性、合法性、完整性是委托方和资产 占有方的责任，我们的责任是按照资产评估准则计划和实施评估工作，对评估对象 在评估基准日特定目的下的价值进行分析、估算并发表专业意见。本公司评估人员 按照必要的评估程序对委托评估的资产实施了实地查勘、市场调查与询证，对委估 的资产在 2007 年 6 月 30 日所表现的市场价值作出了公允反映，但本评估结果不应 被认为是对评估对象未来可实现价格的保证，现将资产评估情况和评估结果报告如 下：

一、评估结论

1、评估结果如下：

在本报告所揭示的假设前提条件基础上，广宇经贸公司的资产、负债及净资产 在 2007 年 6 月 30 日的评估结果为：

资产账面价值为 45,791,495.80 元，清查调整后账面价值为 45,791,495.80 元， 评估价值为 131,583,621.62 元，评估增值额为 85,792,125.82 元，增值率为 187.35 %；

负债账面价值为 4,160,204.54 元，清查调整后账面价值为 4,160,204.54 元，评 估价值为 4,160,204.54 元；

净资产账面价值为 41,631,291.26 元，清查调整后账面价值为 41,631,291.26 元， 评估价值为 127,423,417.08 元，评估增值额为 85,792,125.82 元，增值率为 206.08 %。 评估结论详细情况见评估明细表。

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2、资产评估结果汇总如下表：

金额单位：人民币元

项 目	账面价值	调整后账面值	评估价值	增减值	增值率%
一、流动资产	7,552,698.76	7,552,698.76	8,661,726.75	1,109,027.99	14.68
二、非流动资产	38,238,797.04	38,238,797.04	122,921,894.87	84,683,097.83	221.46
1、投资性房地产
	37,735,795.30	37,735,795.30	122,360,000.00	84,624,204.70	224.25
2、固定资产
	249,896.87	249,896.87	308,790.00	58,893.13	23.57
其中：建筑物类
设备类
	249,896.87	249,896.87	308,790.00	58,893.13	23.57
在建工程
3、递延所得税资产	253,104.87	253,104.87	253,104.87	/	/
4、其他非流动资产
资产总计
	45,791,495.80	45,791,495.80	131,583,621.62	85,792,125.82	187.35
三、流动负债
	4,160,204.54	4,160,204.54	4,160,204.54	/	/
四、非流动负债
负债总计
	4,160,204.54	4,160,204.54	4,160,204.54	/	/
净 资 产
	41,631,291.26	41,631,291.26	127,423,417.08	85,792,125.82	206.08

二、特别事项说明

1、本公司对广宇经贸公司提供的评估对象的法律权属资料及其来源进了必要 的查验，从广宇经贸公司提供的法律权证、会计资料及其他有关资料看，评估对象 的权属属资产占有方所有。提供有关评估对象真实、合法、完整的法律权属资料是 广宇经贸公司的责任，我们的责任是对广宇经贸公司提供的资料作必要的查验，评 估报告不能作为对评估对象法律权属的确认和保证。若资产占有方不拥有前述评估 对象的所有权，或对前述评估对象的所有权存在部分限制，则前述评估对象的评估 结果和整体评估结果会受到影响。

－ 2、截至评估基准日，广宇经贸公司列入评估范围的位于建国北路 471、471 1、 － 471 2 号的河滨公寓地下一层商铺（合计建筑面积 9,912.99 平方米）已出租给杭州 河滨乐购生活购物有限公司，租赁期限自 2004 年 12 月 14 日起至 2019 年 12 月 13

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日止。

• 3、广宇经贸公司承诺截至评估基准日，不存在未决法律诉讼事项及对外担保、

• 资产抵押、质押事项和重大财务承诺事项。

4、评估基准日后事项：

－ － (1) 2007 年 8 月 2 日，广宇经贸公司以其位于建国北路 471、471 1、471 2 号河滨公寓地下一层商铺（合计建筑面积 9,912.99 平方米）连同相应土地使用权为 抵押物，为母公司广宇集团股份有限公司向交通银行杭州分行的借款提供了最高额 为 8,000 万元的抵押担保，借款期限自 2007 年 8 月 7 日至 2017 年 7 月 25 日。

(2) 2007 年 8 月，广宇集团股份有限公司和杭州平海投资有限公司分别对广宇 经贸公司同比例增资 9,000 万元，增资后广宇经贸公司的注册资本为 10,000 万元， 增资后上述两股东的投资比例仍然为 90%和 10%，广宇经贸公司已于 2007 年 8 月 20 日取得变更后的营业执照。

5、本次评估对资产占有方可能存在的其他影响评估结果的瑕疵事项，在进行 资产评估时资产占有方未作特别说明而评估师根据其执业经验一般不能获悉的情 况下，评估机构和评估人员不承担相关责任。

评估报告使用者应注意上述特别事项对评估结论的影响。

三、根据国家现行规定，本评估结论的有效使用期限为一年，自评估基准日 2007 年 6 月 30 日起至 2008 年 6 月 29 日止。当评估目的在有效期内实现时，可以以评 估结论作为参考依据（若期后产生重大影响事项时，还需进行调整）。超过一年， 需重新进行资产评估。

浙江勤信资产评估有限公司

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注册资产评估师：

报告提交日期：2007 年 9 月 17 日

3 浙江勤信资产评估有限公司

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浙江勤信资产评估有限公司接受广宇集团股份有限公司的委托，根据国家有关 资产评估的规定，本着独立、客观、公正、科学的原则，按照公认的评估方法，对 广宇集团股份有限公司拟收购浙江广宇经贸有限公司（以下简称“广宇经贸公司”） 部分股权的经济行为而涉及的广宇经贸公司的全部资产及相关负债进行了评估工 作。提供必要的资料并保证所提供资料的真实性、合法性、完整性是委托方和资产 占有方的责任，我们的责任是按照资产评估准则计划和实施评估工作，对评估对象 在评估基准日特定目的下的价值进行分析、估算并发表专业意见。本公司评估人员 按照必要的评估程序对委托评估的资产实施了实地查勘、市场调查与询证，对委估 的资产在 2007 年 6 月 30 日所表现的市场价值作出了公允反映，但本评估结果不应 被认为是对评估对象未来可实现价格的保证，现将资产评估情况和评估结果报告如 下：

一、委托单位和资产占有单位概况

本次资产评估的委托方为广宇集团股份有限公司，系股份有限公司（上市）。 按注册号为 3300001010914 号的《企业法人营业执照》记载，注册地址为杭州市平 海路 8 号，注册资本为 24,930 万人民币，法定代表人为王鹤鸣。经营范围为：房地 产投资、房地产开发经营、商品房销售及出租、实业投资，室内外装饰、工程技术 咨询、仓储服务，建筑材料的销售。

本次资产评估的资产占有方为浙江广宇经贸有限公司（以下简称“广宇经贸公 司”），系有限责任公司。按注册号为 3300001012175 号的《企业法人营业执照》 记载，注册地址为上城区平海路 8 号 402 室，注册资本为 1,000 万人民币，法定代 表人为王鹤鸣。经营范围为：装饰装潢，装饰材料、建筑材料、钢材的销售。

浙江广宇经贸有限公司原名杭州河滨房地产开发有限公司，成立于 2001 年 1 月 18 日，企业设立时注册资本为 1,000 万元，由广宇集团股份有限公司（原杭州广 宇房地产集团有限公司）和自然人阮志毅分别出资 900 万元、100 万元，投资比例 分别为 90%、10%。2003 年 4 月，阮志毅将其持有的 10%股权转让给杭州平海投资

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有限公司。2007 年 5 月，公司名称变更为浙江广宇经贸有限公司。截至评估基准日， 公司注册资本为 1,000 万元，由广宇集团股份有限公司、杭州平海投资有限公司分 别出资 900 万元、100 万元，投资比例分别为 90%、10%。

2007 年 8 月，广宇集团股份有限公司和杭州平海投资有限公司分别对广宇经贸 公司同比例增资 9,000 万元，增资后注册资本为 10,000 万元，投资比例仍然为 90% 和 10%，并已于 2007 年 8 月 20 日取得变更后的营业执照。

广宇经贸公司执行新颁布的企业会计准则。根据广宇经贸公司提供的会计报 表，截至 2007 年 6 月 30 日，总资产为 45,791,495.80 元，负债为 4,160,204.54 元， 净资产为 41,631,291.26 元，2007 年 1-6 月份的营业收入为 4,796,000.00 元，利润总 额为 2,107,977.88 元。评估基准日报表未经注册会计师审计。

二、评估目的

广宇集团股份有限公司拟收购广宇经贸公司的部分股权，为此广宇集团股份有 限公司委托浙江勤信资产评估有限公司对该经济行为涉及的广宇经贸公司的全部 资产和相关负债进行评估。

本次评估目的是为该经济行为提供广宇经贸公司净资产现值的参考依据。

三、评估的资产范围和对象

评估范围为涉及该经济行为的广宇经贸公司的全部资产和相关负债。按照广宇 经贸公司提供的未经注册会计师审计的 2007 年 6 月 30 日的资产负债表反映，委托 评估总资产账面价值为 45,791,495.80 元，负债账面价值为 4,160,204.54 元，净资产 为 41,631,291.26 元。评估对象包括流动资产、非流动资产、流动负债等。

四、评估基准日

为使评估基准日与拟进行的经济行为和评估工作日期接近，确定以 2007 年 6 月 30 日为评估基准日，并在资产评估业务约定书中作了相应约定。

评估过程中所选用的各种作价标准、依据均为在该日有效的标准、依据。

五、评估原则

本次评估遵循独立性、客观性、科学性的工作原则，独立操作，不受被评资产 各方当事人利益的影响。

本次评估同时遵循产权利益主体变动原则及持续经营原则、替代性原则、贡献 原则和公开市场原则等操作性原则。

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六、评估依据

一 ( ) 主要法律法规

• 1、国务院1991年11月16日91号令发布的《国有资产评估管理办法》；

• 2、原国家国有资产管理局以国资办发[1992]36号文发布的《国有资产评估管理

• 办法施行细则》；

• 3、中国资产评估协会以中评协(1996)03号文发布的《资产评估操作规范意见(试

• 行)》；

• 4、财政部财评字[1999]91号文印发的《资产评估报告基本内容与格式的暂行规

• 定》；

• 5、国务院办公厅国办发[2001]102号转发财政部《关于改革国有资产评估行政

• 管理方式加强资产评估监督管理工作意见》的通知；

• 6、财政部财企[2001]802号财政部关于印发《国有资产评估项目备案管理办法》

• 的通知；

• 7、财政部财企[2004]20号关于印发《资产评估准则---基本准则》和《资产评估 ---

• 职业道德准则 基本准则》的通知；

• 8、国务院国有资产监督管理委员会[2005]第12号令《企业国有资产评估管理暂

• 行办法》；

9、公司法、合同法、税法、城市房地产管理法、土地管理法及实施条例、城 镇国有土地使用权出让和转让暂行条例、企业会计准则、企业会计制度及其他会计 法规和制度、部门规章等。

(二) 经济行为文件

资产评估业务约定书。

(三) 重大合同协议、产权证明文件

• 1、与资产及权利的取得及使用有关的经济合同、协议、资金拨付证明（凭证）、

• 会计报表及其他会计资料；

• 2、房屋所有权证、国有土地使用证、车辆行驶证等权属证明；

• 3、其他产权证明文件。

(四) 取价标准

• 1、杭州市房地产市场价格信息、租赁价格信息调查资料；

• 2、杭州市政府有关部门规定的现行收费办法及收费标准；

• 3、《浙江省建筑工程预算定额(2003年)》、《浙江省工程建设其他费用定额》；

• 4、《工程勘察设计收费标准》（2002年修订本）；

• 5、《全国办公设备及家用电器报价》、《精实商情》、《全国汽车报价及评

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估》和《全国汽贸商情》等价格信息手册和期刊；

• 6、网上询价，向设备生产厂家或其代理商的询价，其他公开市场价格资料；

• 7、资产占有单位提供的委托评估资产清册、原始会计资料、购货合同、发票、

• 付款凭证及相关的资料；

• 8、评估基准日中国人民银行公布的人民币贷款利率和汇率；

• 9、评估专业人员对资产核实、勘察、检测、分析等所搜集的佐证资料；

• 10、其他。

七、评估方法

评估采用成本加和法，以重置各项生产要素为假设前提，根据分项资产的具体 情况选用适宜的方法分别评定估算企业各分项资产的价值并累加求和，再扣减相关 负债评估值得出成本加和法下企业净资产的评估价值。简要说明如下：

一 ( ) 流动资产

1、货币资金

账面价值 3,786,093.75 元，清查调整后账面价值 3,786,093.75 元，包括库存现 金 853.69 元，银行存款 3,785,240.06 元。

• (1) 库存现金

库存现金账面价值 853.69 元，清查调整后账面价值 853.69 元，为人民币现金。 按财务会计制度进行核实，未发现不符情况，以清查调整后账面值 853.69 元为评 估价值。

(2) 银行存款

银行存款账面价值 3,785,240.06 元，清查调整后账面价值 3,785,240.06 元，存 放于中国工商银行之江支行。我们通过查阅银行对账单及调节表，了解了未达款项 的内容及性质。按财务会计制度进行核实，未发现不符情况，以清查调整后账面值 3,785,240.06 元为评估价值。

货币资金评估价值为 3,786,093.75 元，包括库存现金 853.69 元，银行存款 3,785,240.06 元。

2、存货

存货均为库存商品，账面价值为 3,766,605.01 元，清查调整后账面价值为 － 3,766,605.01元，系公司开发的河滨公寓1 4＃楼未售车位的账面余额，共有22只车 位，位于地下二层，目前正在出售中。

考虑到待估物业的特点，并结合杭州市场车位行情，在对附近区域的车位进行

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了询价等市场调查的基础上对委估车位进行了评估，本次评估以车位的市场价扣除 销售车位应缴纳的营业税及附加、销售费用等合理的税费后的价值为车位的评估价 值，由此确定库存商品评估价值为4,875,633.00元。

存货评估价值为4,875,633.00元，评估增值1,109,027.99元，增值率为29.44 %。

3、流动资产评估结果

账面价值 7,552,698.76 元 清查调整后账面价值 7,552,698.76 元 评估价值 8,661,726.75 元 评估增值额 1,109,027.99 元 增值率 14.68 %

( 二 ) 非流动资产

1、投资性房地产

• (1) 资产概况

投资性房地产合计账面原值40,110,305.38元，账面净值37,735,795.30元。广宇经 － 贸公司列入《投资性房地产清查评估明细表》的房屋共1幢，为河滨公寓1 4＃楼 地下一层商铺，建筑面积为9,912.99平方米。

－ － 以上投资性房地产位于下城区建国北路471、471 1、471 2号（地下第一层）， 框架结构，于2004年8月通过竣工验收，系广宇经贸公司（原名杭州河滨房地产开 发有限公司）投资开发的河滨公寓项目剩余的地下一层商铺。

评估人员通过对上述房屋所有权证、国有土地使用证、原始建设记录及其他资 料进行核对，认为列入评估范围的投资性房地产权属明确，应为资产占有方所有。 在核实权属情况的同时，我们通过核对明细账、总账，核实了投资性房地产的 财务账面记录和折旧情况。

核查中我们发现：广宇经贸公司将该地下商铺（建筑面积为9,912.99平方米）连 同地下二层的卸货区及库房（建筑面积约990平方米）整体出租给杭州河滨乐购生 活购物有限公司，租赁期限自2004年12月14日起至2019年12月13日止，杭州河滨乐 购生活购物有限公司对其进行了装修，目前作为“乐购超市”的营业房。

另据了解，评估基准日后，该地下商铺设定了抵押权，为母公司广宇集团股份 有限公司向交通银行杭州分行借款提供最高额为8,000万元的抵押担保，抵押期限自 2007年8月7日至2017年7月25日。

投资性房地产清查调整后账面原值40,110,305.38元，清查调整后账面净值

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37,735,795.30元。

(2) 评估方法

考虑到评估对象的用途、特点，且其现用于出租，存在稳定的收益，故采用收 益现值法对该地下商铺（含相应的土地使用权）进行评估。

收益现值法是通过预测评估对象未来各期的正常净收益，并以适当的折现率将 其折算成评估基准日价值后累加，以此估算评估对象的客观价格或价值的方法。此 次评估对评估对象周边同类型的房屋用于租赁经营的正常租金水平进行了调查了 解，并对目前评估对象租赁期内的租金收入进行了统计，分别估算评估对象在租赁 期内和租赁期满后的年租金净收益，其计算公式为：

评估价值 ＝Σ年租金净收益/(1+折现率)[n]

其中：年租金净收益 = 年租金收入-年成本费用税费等； n为折现年限，各项收入费用视同在租赁年内均匀发生。

(3) 投资性房地产评估结果

账面原值 40,110,305.38元 账面净值 37,735,795.30元 清查调整后账面原值 40,110,305.38元 清查调整后账面净值 37,735,795.30元 评估价值 122,360,000.00元 评估增值额 84,624,204.70元 增值率 224.25%

2、设备类固定资产

(1) 资产概况

设备类固定资产合计账面原值 1,046,555.80 元，账面净值 249,896.87 元。广宇 经贸公司列入《电子设备清查评估明细表》的设备共有 11 台，合计账面原值 85,882.00 元，账面净值 10,858.72 元；列入《车辆清查评估明细表》的车辆有 4 辆，合计账 面原值 960,673.80 元，账面净值 239,038.15 元。

广宇经贸公司在自查基础上提供了《电子设备清查评估明细表》和《车辆清查 评估明细表》。在具体核查时，本公司评估人员与资产占有方设备管理人员一起， 根据《电子设备清查评估明细表》、《车辆清查评估明细表》，对列入评估范围的 电子设备进行了逐台核查，以查明实物，落实评估对象。对于车辆，通过获取车辆 行驶证，证实了其所有权，并对部分车辆的实际车况进行了检视。

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在核实中，本公司评估人员还向广宇经贸公司有关人员了解、询问有关设备的 使用、维修等情况；并向财务人员了解了机器设备购建过程中资金的发生和使用情 况，进一步掌握了机器设备评估的有关资料及数据。

经清查核实，未发现不符情况。

设备类固定资产清查调整后账面原值 1,046,555.80 元，清查调整后账面净值 249,896.87 元。

• (2) 评估方法

设备类固定资产的评估主要采用重置成本法。

重置成本法的基本公式为：

评估价值＝重置价值×成新率

1）重置价值的确定

重置价值由购置价、运杂费、安装调试费、建设期管理费和资本化利息以及其 他费用中的若干项组成。

A、购置价

a. 能直接在当前市场上询得市场价的国产通用设备或行业专用设备，以市场价 为购置价。询价方法有：查阅相关价格信息手册，如《机电产品报价手册》或上网 查询等。询价后，经分析，确定购置价格；

b. 难以直接获得市场价的国产通用设备或行业专用设备，以类似规格型号设备 的现行市场价或该设备的历史价格，用系数法进行调整，如价格指数法等；

c. 对于车辆，直接上网查询，经分析、调整，以当前市场价作为购置价。 B、相关费用

电子设备的相关费用：由于委估设备均为价值量较小的办公设备，故本次评估 不考虑运杂费、安装调试费、建设期管理费和资金成本等相关费用。

车辆的相关费用：按扣除增值税后的购置价的 10%计算车辆购置附加税，按扣 除增值税后的购置价的 2%计算相关证照杂费。

2）成新率的确定

在确定设备成新率时，根据各种设备自身特点及使用情况，综合考虑设备的经 济寿命、技术寿命确定使用年限。

A、对于一般价值量较小的设备，以及电脑、空调等办公设备,主要以使用年限 法为基础，结合设备的使用维修和外观现状，确定成新率。

B、车辆的成新率以使用年限法为基础，并考虑车辆的实际使用和维护情况后

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综合评定。

• (3) 设备类固定资产评估结果

账面原值 1,046,555.80 元 账面净值 249,896.87 元 清查调整后账面原值 1,046,555.80 元 清查调整后账面净值 249,896.87 元 重置价值 633,200.00 元 评估价值 308,790.00 元 评估增值额 58,893.13 元 增值率 23.57 %

3、递延所得税资产

账面价值为 253,104.87 元，清查调整后账面值为 253,104.87 元，系广宇经贸公 司计提的 2007 年 1-6 月投资性房地产累计折旧和因预收房款而预缴所得税引起的暂 时性差异与企业适用的所得税税率的乘积。我们对其进行了复核，无误。本次评估 以清查调整后账面值 253,104.87 元为评估值。

4、非流动资产评估结果

账面价值 38,238,797.04 元 清查调整后账面价值 38,238,797.04 元 评估价值 122,921,894.87 元 评估增值额 84,683,097.83 元 增值率 221.46 %

( 三 ) 流动负债

1、预收款项

账面价值 1,905,562.05 元，清查调整后账面价值 1,905,562.05 元。按财务会计 制度核实，未发现不符情况。清查调整后预收款项主要为预收的房租、房款车库款 余额。经核，期后需正常结算，以清查调整后账面值 1,905,562.05 元为评估值。

2、应付职工薪酬

账面价值 515,315.34 元，清查调整后账面价值 515,315.34 元。按财务会计制 度核实，未发现不符情况。清查调整后应付职工薪酬包括福利费、工会经费、职工 教育经费、社会保险费、住房公积金等，经核应需支付，以清查调整后的账面价值 515,315.34 元为评估值。

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3、应交税费

账面价值为 557,185.86 元，清查调整后账面价值为 557,185.86 元。按财务会 计制度进行核实，未发现不符情况。清查调整后应交税费为应缴纳的营业税、所得 税、土地增值税、房产税、个人所得税、水利建设基金、地方教育费附加等。评估 人员复核税金及附加的计、交情况，按企业提供的有关资料核实无误，应需支付， 以清查调整后的账面价值 557,185.86 元为评估值。

4、其他应付款

账面价值 1,182,141.29 元，清查调整后账面价值 1,182,141.29 元。按财务会计 制度进行核实，未发现不符情况。清查调整后其他应付款主要包括工程保修款、保 证金等，经核实，无确凿证据表明各款项不需支付，以清查调整后账面值 1,182,141.29 元为评估值。

5、流动负债评估结果

账面价值 4,160,204.54 元 清查调整后账面价值 4,160,204.54 元 评估价值 4,160,204.54 元

八、评估过程

• 评估工作时间：2007 年 8 月 30 日至 2007 年 9 月 17 日，主要工作步骤如下： 1、项目调查与评估、接受委托、签署资产评估业务委托协议；

• 2、明确评估目的、评估对象和范围；

• 3、选定评估基准日，拟定评估方案和计划；

• 4、组成项目小组，并进行指导；

• 5、评估机构提供表格，协助资产占有方对资产负债进行清查，搜集准备资料；

• 6、检查核实资产，验证资料；

• 7、检测鉴定资产；

• 8、选择评估方法和计算公式；

• 9、针对具体对象进行评定估算；

• 10、分析确定评估结果，撰写评估说明；

• 11、汇总编写资产评估报告，汇集资产评估工作底稿；

• 12、评估机构内部审核检验评估结果；

• 13、提交资产评估报告书，并按规定报送有关材料。

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九、评估结论

1、评估结果

在本报告所揭示的假设前提条件基础上，广宇经贸公司的资产、负债及净资产 在 2007 年 6 月 30 日的评估结果为：

资产账面价值为 45,791,495.80 元，清查调整后账面价值为 45,791,495.80 元， 评估价值为 131,583,621.62 元，评估增值额为 85,792,125.82 元，增值率为 187.35 %； 负债账面价值为 4,160,204.54 元，清查调整后账面价值为 4,160,204.54 元，评 估价值为 4,160,204.54 元；

净资产账面价值为 41,631,291.26 元，清查调整后账面价值为 41,631,291.26 元， 评估价值为 127,423,417.08 元，评估增值额为 85,792,125.82 元，增值率为 206.08 %。 评估结论详细情况见评估明细表。

2、资产评估结果汇总如下表：

金额单位：人民币元

项 目	账面价值	调整后账面值	评估价值	增减值	增值率%
一、流动资产	7,552,698.76	7,552,698.76	8,661,726.75	1,109,027.99	14.68
二、非流动资产	38,238,797.04	38,238,797.04	122,921,894.87	84,683,097.83	221.46
1、投资性房地产	37,735,795.30	37,735,795.30	122,360,000.00	84,624,204.70	224.25
2、固定资产	249,896.87	249,896.87	308,790.00	58,893.13	23.57
其中：建筑物类
设备类	249,896.87	249,896.87	308,790.00	58,893.13	23.57
在建工程
3、递延所得税资产	253,104.87	253,104.87	253,104.87	/	/
4、其他非流动资产
资产总计	45,791,495.80	45,791,495.80	131,583,621.62	85,792,125.82	187.35
三、流动负债	4,160,204.54	4,160,204.54	4,160,204.54	/	/
四、非流动负债
负债总计	4,160,204.54	4,160,204.54	4,160,204.54	/	/
净 资 产	41,631,291.26	41,631,291.26	127,423,417.08	85,792,125.82	206.08

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十、特别事项说明

1、本公司对广宇经贸公司提供的评估对象的法律权属资料及其来源进了必要 的查验，从广宇经贸公司提供的法律权证、会计资料及其他有关资料看，评估对象 的权属属资产占有方所有。提供有关评估对象真实、合法、完整的法律权属资料是 广宇经贸公司的责任，我们的责任是对广宇经贸公司提供的资料作必要的查验，评 估报告不能作为对评估对象法律权属的确认和保证。若资产占有方不拥有前述评估 对象的所有权，或对前述评估对象的所有权存在部分限制，则前述评估对象的评估 结果和整体评估结果会受到影响。

－ 2、截至评估基准日，广宇经贸公司列入评估范围的位于建国北路 471、471 1、 － 471 2 号的河滨公寓地下一层商铺（合计建筑面积 9,912.99 平方米）已出租给杭州 河滨乐购生活购物有限公司，租赁期限自 2004 年 12 月 14 日起至 2019 年 12 月 13 日止。

3、广宇经贸公司承诺截至评估基准日，不存在未决法律诉讼事项及对外担保、 资产抵押、质押事项和重大财务承诺事项。

4、本次评估对资产占有方可能存在的其他影响评估结果的瑕疵事项，在进行 资产评估时资产占有方未作特别说明而评估师根据其执业经验一般不能获悉的情 况下，评估机构和评估人员不承担相关责任。

评估报告使用者应注意上述特别事项对评估结论的影响。

十一、其他事项说明

1、本次评估是在独立、客观、公正、科学的原则下作出的，评估结论由评估 机构出具，受具体参加本次项目的评估人员的职业水平和能力的影响。本公司和参 与本次资产评估的工作人员与资产占有单位及其他产权变动利益主体之间均无任 何特殊利害关系，不受各方利益的影响。评估人员在评估过程中恪守职业道德和规 范，并进行了充分努力。

2、本评估报告所依据的有关财务和其他基础资料均由资产占有单位提供。资 产占有单位对所提供资料的真实性、可靠性、完整性和所填报资产的真实性、合法 性、完整性负责，并承担相应的法律责任。

3、本评估结论是对 2007 年 6 月 30 日这一评估基准日所委托评估资产价值的 客观公允反映，本评估机构对评估基准日以后该资产发生评估时不能预测到的、可 能出现的重大变化而导致其价值发生重大变化不承担任何责任。

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十二、评估报告评估基准日期后重大事项

1、2007 年 8 月，广宇集团股份有限公司和杭州平海投资有限公司分别对广宇 经贸公司进行同比例增资 9,000 万元，增资后广宇经贸公司的注册资本为 10,000 万 元，增资后上述两股东的投资比例仍然为 90%和 10%，广宇经贸公司已于 2007 年 8 月 20 日取得变更后的营业执照。

－ － 2、2007 年 8 月 2 日，广宇经贸公司以其位于建国北路 471、471 1、471 2 号河滨公寓地下一层商铺（合计建筑面积 9,912.99 平方米）连同相应土地使用权为 抵押物，为母公司广宇集团股份有限公司向交通银行杭州分行的借款提供了最高额 为 8,000 万元的抵押担保，借款期限自 2007 年 8 月 7 日至 2017 年 7 月 25 日。

3、评估基准日后、有效期以内资产数量发生变化，应根据原评估方法对资产额 进行相应调整；若资产价格标准发生变化，并对资产评估价值产生明显影响时,应及 时聘请评估机构重新确定评估价值。

十三、评估报告的法律效力

一 ( ) 评估报告成立的假设前提条件

1、本评估报告及评估结果在前述评估假设前提基础上成立。

2、本评估报告所称评估对象的“评估价值”系指我们对所评估资产在前述假设前 提下，为本评估报告书所列明的目的而提出的公允估值意见。即本项资产评估结果 是反映评估对象在本次评估目的下，根据公开市场原则确定的现行公允市价，没有 考虑现在或将来可能承担的抵押、质押、担保等事宜，以及特殊的交易方式可能追 加付出的价格等对其评估价的影响，也未考虑国家宏观经济政策发生变化以及遇有 自然力和其他不可抗力对资产价格的影响。当前述条件以及评估中遵循的持续经营 原则等其他情况发生变化时，评估结果一般会失效。

(二) 评估报告的使用依照法律、法规的有关规定发生法律效力。

(三) 根据国家现行规定，本评估结论的有效使用期限为一年，自评估基准日 2007 年 6 月 30 日起计算至 2008 年 6 月 29 日止。当评估目的在有效期内实现时， 可以评估结论作为参考依据（若期后产生重大影响事项时，还需进行调整）。超过 一年，需重新进行资产评估。

(四) 本项资产评估结论仅供委托单位为本次评估目的使用和送交资产评估主 管部门核准、备案使用。评估报告的使用权归委托方所有，未经委托方许可评估机 构不随意向他人提供或公开。委托单位因资产评估报告书使用不当引起不良后果

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的，本评估公司不承担任何责任。

十四、评估报告提交日期

本资产评估报告书于 2007 年 9 月 17 日提交给委托单位。

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法 定 代 表 人：

注册资产评估师：

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