Cosmos Group Co.,Ltd. — Audit Report / Information 2007

Nov 12, 2007

浙江广宇经贸有限公司整体资产评估项目

浙勤评报字[2007]第139号

评 估 说 明

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目 录

材料一： ................................................................................................1 材料二： ................................................................................................2 材料三： ................................................................................................6 材料四： ..............................................................................................11 材料五： ..............................................................................................13 材料六： ..............................................................................................21

浙江广宇经贸有限公司整体资产评估项目

评估说明

材料一：

关于评估说明使用范围的声明

资产评估机构提供的《评估说明》仅供财产评估主管机关、企业主管部门对资 产评估项目备案或核准和检查评估机构工作之用，非为法律、行政法规规定，材料 的全部或部分内容不得提供给其它任何单位或个人，也不得见诸于公开媒体。

浙江勤信资产评估有限公司

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1 浙江勤信资产评估有限公司

浙江广宇经贸有限公司整体资产评估项目 评估说明

材料二：

关于进行资产评估有关事项的说明

一、委托方与资产占有方概况

本次资产评估的委托方为广宇集团股份有限公司，系股份有限公司（上市）。按 注册号为 3300001010914 号的《企业法人营业执照》记载，注册地址为杭州市平海 路 8 号，注册资本为 24,930 万人民币，法定代表人为王鹤鸣。经营范围为：房地产 投资、房地产开发经营、商品房销售及出租、实业投资，室内外装饰、工程技术咨 询、仓储服务，建筑材料的销售。

本次资产评估的资产占有方为浙江广宇经贸有限公司（以下简称“广宇经贸公 司”），系有限责任公司。按注册号为 3300001012175 号的《企业法人营业执照》记 载，注册地址为上城区平海路 8 号 402 室，注册资本为 1,000 万人民币，法定代表 人为王鹤鸣。经营范围为：装饰装潢，装饰材料、建筑材料、钢材的销售。

浙江广宇经贸有限公司原名杭州河滨房地产开发有限公司，成立于 2001 年 1 月 18 日，企业设立时注册资本为 1,000 万元，由广宇集团股份有限公司（原杭州广 宇房地产集团有限公司）和自然人阮志毅分别出资 900 万元、100 万元，投资比例 分别为 90%、10%。2003 年 4 月，阮志毅将其持有的 10%股权转让给杭州平海投资 有限公司。2007 年 5 月，公司名称变更为浙江广宇经贸有限公司。截至评估基准日， 公司注册资本为 1,000 万元，由广宇集团股份有限公司、杭州平海投资有限公司分 别出资 900 万元、100 万元，投资比例分别为 90%、10%。

2007 年 8 月，广宇集团股份有限公司和杭州平海投资有限公司分别对广宇经贸 公司同比例增资 9,000 万元，增资后注册资本为 10,000 万元，投资比例仍然为 90% 和 10%，并已于 2007 年 8 月 20 日取得变更后的营业执照。

广宇经贸公司执行新颁布的企业会计准则。根据广宇经贸公司提供的会计报表， 截至 2007 年 6 月 30 日，总资产为 45,791,495.80 元，负债为 4,160,204.54 元，净资 产为 41,631,291.26 元，2007 年 1-6 月份的营业收入为 4,796,000.00 元，利润总额为 2,107,977.88 元。评估基准日报表未经注册会计师审计。

近三年和本期的资产负债结构和经营情况如下： 金额单位：人民币元

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年 份 项 目	2004年	2005年	2006年	2007年1-6月
流动资产	200,747,411.97	20,960,783.54	12,391,352.09	7,552,698.760
非流动资产	820,465.71	39,399,683.93	38,555,450.53	38,238,797.040
资产总计	201,567,877.68	60,360,467.47	50,946,802.62	45,791,495.800
流动负债	163,520,599.29	31,479,347.11	10,736,940.19	4,160,204.54
非流动负债	0.00	0.00	0.00	0.00
负债总计	163,520,599.29	31,479,347.11	10,736,940.19	4,160,204.54
净资产	38,047,278.39	28,881,120.36	22,719,820.16	41,631,291.26
营业收入	392,335,746.36	41,187,378.00	30,473,633.93	4,796,000.00
营业成本	316,680,996.30	14,556,090.99	7,408,921.88	2,055,806.22
利润总额	58,147,624.69	21,844,399.54	17,907,627.36	2,107,977.88
净利润	40,893,852.03	14,333,841.97	11,328,742.07	1,412,345.17

二、关于评估目的的说明

广宇集团股份有限公司拟收购广宇经贸公司的部分股权，为此广宇集团股份有 限公司委托浙江勤信资产评估有限公司对该经济行为涉及的广宇经贸公司的全部资 产和相关负债进行评估。

本次评估目的是为该经济行为提供广宇经贸公司净资产现值的参考依据。 三、关于评估范围的说明

评估范围为涉及该经济行为的广宇经贸公司的全部资产和相关负债。按照广宇 经贸公司提供的未经注册会计师审计的 2007 年 6 月 30 日的资产负债表反映，委托 评估总资产账面价值为 45,791,495.80 元，负债账面价值为 4,160,204.54 元，净资产 为 41,631,291.26 元。评估对象包括流动资产、非流动资产、流动负债等。

四、关于评估基准日的说明

为使得评估基准日与拟进行的经济行为和评估工作日接近，确定以 2007 年 6 月 30 日为评估基准日。

五、可能影响评估工作的重大事项说明

广宇经贸公司存在以下事项，对评估可能存在影响。

• －

• 1、截至评估基准日，广宇经贸公司列入评估范围的位于建国北路471、471 1、

• －

• 471 2号的河滨公寓地下一层商铺（合计建筑面积9,912.99平方米）已出租给杭州河 滨乐购生活购物有限公司，租赁期限自2004年12月14日起至2019年12月13日止。

• － －

• 2、2007年8月2日，广宇经贸公司以其位于建国北路471、471 1、471 2号河

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滨公寓地下一层商铺（合计建筑面积9,912.99平方米）连同相应土地使用权为抵押物， 为母公司广宇集团股份有限公司向交通银行杭州分行的借款提供了最高额为8,000 万元的抵押担保，借款期限自2007年8月7日至2017年7月25日。

广宇经贸公司承诺除以上事项外，不存在其他未决法律诉讼事项及对外担保、 资产抵押、质押事项和重大财务承诺事项。

六、资产负债清查情况的说明

为配合浙江勤信资产评估有限公司对广宇经贸公司进行的资产评估工作，摸清 公司截至评估基准日的资产负债状况和经营成果，在 6 月底对广宇经贸公司委托评 估的全部资产、负债进行了全面的清查和盘点，现将清查的情况说明如下：

1、列入清查范围的资产总值为 45,791,495.80 元，包括流动资产、非流动资产 等；负债总额为 4,160,204.54 元，为流动负债。

2、为使本次清查工作能够顺利进行，广宇经贸公司以主要领导负责，组织了财 务部门以及其他部门的人员，由财务部负责协调，进行清查工作。对往来款项进行 清查、发函对账、准备相关资料；在 6 月底对实物资产进行了盘查。

• 3、广宇经贸公司的相关人员根据盘查的结果填写了资产评估的清册资料，准备

• 了相关资料。

七、评估对象的法律权属情况及声明

1、经清查，列入评估范围的评估对象法律权证齐全，权属情况明确。广宇经贸 公司声明已提供了评估对象的法律权属资料，并对其真实性、合法性、完整性负责。

• 2、广宇经贸公司承诺列入评估范围的资产均属企业所有，委托评估的资产真实、

• 完整，不存在应列入而未列入本次评估范围的资产和负债。

八、提供的资料清单

广宇集团股份有限公司以及广宇经贸公司声明已提供了资产评估所必须的以下 资料，并保证所提供资料的真实、合法与完整。

• 1、资产评估清查明细表；

• 2、资产与负债清查情况说明；

• 3、相关经济行为文件；

• 4、会计报表；

• 5、产权证明资料；

• 6、重大合同、协议等；

• 7、生产经营统计资料；

• 8、其他与评估资产相关的资料。

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评估说明

（本页无正文）

委托方： 资产占有方： 广宇集团股份有限公司 浙江广宇经贸有限公司

企业负责人： 企业负责人：

二〇〇七年八月三十一日 二〇〇七年八月三十一日

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材料三：

资产清查核实情况说明

根据本公司与广宇集团股份有限公司签订的《资产评估业务约定书》，本公司受 托以 2007 年 6 月 30 日为评估基准日对浙江广宇经贸有限公司（以下简称“广宇经贸 公司”）的涉及经济行为的委托评估的全部资产和相关负债进行评估。

广宇经贸公司对委托评估的全部资产、负债和所有者权益进行了全面清查，并 组织财务及其它部门的相关人员，按照评估要求具体填写了委托评估资产清册和负 债清册，收集了有关的资料。在此基础上，本公司的专业人员根据资产类型和分布 情况分小组进行抽查核实，起止时间为 2007 年 8 月 30 日至 2007 年 8 月 31 日。

一、资产清查核实的内容

委托评估的资产总计为 45,791,495.800 元，负债合计 4,160,204.54 元，净资产为 41,631,291.26 元。主要包括流动资产、投资性房地产、设备类固定资产、递延所得 税资产及流动负债等。

二、实物资产的分布情况、特点

－ － 委托评估的实物资产分布于建国北路471、471 1、471 2号等地。

主要的房地产有广宇经贸公司开发的河滨公寓地下一层商铺，位于杭州市建国 － － 北路471、471 1、471 2号；存货为河滨公寓地下车位，位于杭州市建国北路471 号；主要的设备类固定资产包括桑塔纳轿车、空调、电脑等，分布于杭州市平海路8 号的公司办公场所等地。

三、各项资产负债清查的过程和方法

一 ( ) 流动资产

1、货币资金

账面价值 3,786,093.75 元，包括库存现金 853.69 元，银行存款 3,785,240.06 元。 (1) 库存现金

库存现金账面价值 853.69 元，为人民币库存现金。我们对库存现金账户进行了 实地盘点，通过核查评估基准日至盘点日的库存现金日记账及未记账的收付款凭证 倒推至评估基准日的库存数量，库存现金账实相符。库存现金清查调整后账面值为 853.69 元。

• (2) 银行存款

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银行存款账面价值 3,785,240.06 元，存放于中国工商银行之江支行。我们通过 查阅银行对账单及调节表，了解了未达款项的内容及性质，未发现影响净资产的大 额未达账款。银行存款清查调整后账面值为 3,785,240.06 元。

货币资金清查调整后账面值为 3,786,093.75 元，包括库存现金 853.69 元，银行 存款 3,785,240.06 元。

2、存货

－ 存货均为库存商品，账面价值为3,766,605.01元，系公司开发的河滨公寓1 4＃ 楼未售车位的账面余额，共有22只车位，位于地下二层，目前正在出售中。 账面成本经核实无误，库存商品清查调整后账面价值为3,766,605.01元。 存货清查调整后账面价值为3,766,605.01元。

( 二 ) 非流动资产

1、投资性房地产

投资性房地产合计账面原值40,110,305.38元，账面净值37,735,795.30元。广宇经 － 贸公司列入《投资性房地产清查评估明细表》的房屋共1幢，为河滨公寓1 4＃楼地 下一层商铺，建筑面积为9,912.99平方米。

－ － 以上投资性房地产位于下城区建国北路471、471 1、471 2号（地下第一层）， 框架结构，于2004年8月通过竣工验收，系广宇经贸公司（原名杭州河滨房地产开发 有限公司）投资开发的河滨公寓项目剩余的地下一层商铺。

评估人员通过对上述房屋所有权证、国有土地使用证、原始建设记录及其他资 料进行核对，认为列入评估范围的投资性房地产权属明确，应为资产占有方所有。

在核实权属情况的同时，我们通过核对明细账、总账，核实了投资性房地产的 财务账面记录和折旧情况。

在核实所有权归属和账面记录的基础上，我们对该地下商铺进行了核实。在现 场踏勘的过程中，着重核实了建筑物面积、现状、临街状况、平面布置、建筑结构、 室内外装饰以及周边商业繁华程度、环境、配套、道路状况、交通便捷度等，并作 了必要的记录。

核查中我们发现：广宇经贸公司将该地下商铺（建筑面积为9,912.99平方米）连 同地下二层的卸货区及库房（建筑面积约990平方米）整体出租给杭州河滨乐购生活 购物有限公司，租赁期限自2004年12月14日起至2019年12月13日止，杭州河滨乐购 生活购物有限公司对其进行了装修，目前作为“乐购超市”的营业房。

另据了解，评估基准日后，该地下商铺设定了抵押权，为母公司广宇集团股份

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有限公司向交通银行杭州分行借款提供最高额为8,000万元的抵押担保，抵押期限自 2007年8月7日至2017年7月25日。

投资性房地产清查调整后账面原值40,110,305.38元，清查调整后账面净值 37,735,795.30元。

2、设备类固定资产

设备类固定资产合计账面原值 1,046,555.80 元，账面净值 249,896.87 元。广宇 经贸公司列入《电子设备清查评估明细表》的设备共有 11 台，合计账面原值 85,882.00 元，账面净值 10,858.72 元；列入《车辆清查评估明细表》的车辆有 4 辆，合计账面 原值 960,673.80 元，账面净值 239,038.15 元。

广宇经贸公司在自查基础上提供了《电子设备清查评估明细表》和《车辆清查 评估明细表》。在具体核查时，本公司评估人员与资产占有方设备管理人员一起，根 据《电子设备清查评估明细表》、《车辆清查评估明细表》，对列入评估范围的电子设 备进行了逐台核查，以查明实物，落实评估对象。对于车辆，通过获取车辆行驶证， 证实了其所有权，并对部分车辆的实际车况进行了检视。

在核实中，本公司评估人员还向广宇经贸公司有关人员了解、询问有关设备的 使用、维修等情况；并向财务人员了解了机器设备购建过程中资金的发生和使用情 况，进一步掌握了机器设备评估的有关资料及数据。

经清查核实，未发现不符情况。

设备类固定资产清查调整后账面原值 1,046,555.80 元，清查调整后账面净值 249,896.87 元。

3、递延所得税资产

账面价值为 253,104.87 元，系广宇经贸公司计提的 2007 年 1-6 月投资性房地产 累计折旧和因预收房款而预缴所得税引起的暂时性差异与企业适用的所得税税率的 乘积。我们对其进行了复核，无误。

递延所得税资产清查调整后的的账面值为 253,104.87 元。

( 三 ) 流动负债

1、预收款项

账面价值 1,905,562.05 元，主要为预收的房租、房款、车库款余额。其中“未 知名客户”542,862.05 元，系 2002 年前的预收房款，客户至今未来结算，现已无法 查询，故暂挂于本科目。其余款项查阅了账簿及原始凭证，了解款项内容和期后提 供资产（权利）或偿还款项的情况。

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浙江广宇经贸有限公司整体资产评估项目 评估说明

经核无误。

预收款项清查调整后账面值为 1,905,562.05 元。

2、应付职工薪酬

账面价值 515,315.34 元，包括福利费、工会经费、职工教育经费、社会保险费、 住房公积金等，我们检查了该公司的劳动工资和奖励制度，查阅章程等相关文件规 定，复核企业计提依据，并检查支用情况。

经核无误。

应付职工薪酬清查调整后的账面价值为 515,315.34 元。

• 3、应交税费

账面价值为 557,185.86 元。我们查阅相关税收政策，了解企业所涉税种、税率， 取得相应申报资料及其他证明文件，并了解期后税款缴纳情况。

广宇经贸公司应缴纳的主要税费为营业税、所得税、土地增值税、房产税、个 人所得税、水利建设基金、地方教育费附加等。评估人员复核税金及附加的计、交 情况，并取得相应的资料。

经核无误。

应交税费清查调整后的账面价值为 557,185.86 元。

4、其他应付款

账面价值 1,182,141.29 元，其他应付款主要包括工程保修款、保证金等。清查 时通过查阅账簿及原始凭证，了解款项发生的时间、原因和期后付款情况，选取部 分款项进行函证；对未收到回函的样本项目，我们采用替代程序审核了债务的相关 文件资料核实交易事项的真实性。

经核无误。

其他应付款清查调整后账面值为 1,182,141.29 元。

四、资产清查结论

1、根据广宇经贸公司提供的评估对象的法律权属资料，我们没有发现评估对象 的法律权属存在瑕疵情况，但我们的清查核实工作不能作为对评估对象法律权属的 确认或保证。

－ 2、截至评估基准日，广宇经贸公司列入评估范围的位于建国北路471、471 1、 － 471 2号的河滨公寓地下一层商铺（合计建筑面积9,912.99平方米）已出租给杭州河 滨乐购生活购物有限公司，租赁期限自2004年12月14日起至2019年12月13日止。

3、广宇经贸公司未能提供排除或确认存在账外无形资产的可能，也没有将可能

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浙江广宇经贸有限公司整体资产评估项目

评估说明

存在的账外无形资产列入评估范围，因而我们没有对可能存在的账外无形资产进行 清查核实和评估。

五、资产清查调整说明

本次评估没有清查调整事项。

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材料四：

评估依据的说明

一、主要法律法规

• 1、国务院1991年11月16日91号令发布的《国有资产评估管理办法》；

• 2、原国家国有资产管理局以国资办发[1992]36号文发布的《国有资产评估管理

• 办法施行细则》；

• 3、中国资产评估协会以中评协(1996)03号文发布的《资产评估操作规范意见(试

• 行)》；

• 4、财政部财评字[1999]91号文印发的《资产评估报告基本内容与格式的暂行规

• 定》；

• 5、国务院办公厅国办发[2001]102号转发财政部《关于改革国有资产评估行政

• 管理方式加强资产评估监督管理工作意见》的通知；

• 6、财政部财企[2001]802号财政部关于印发《国有资产评估项目备案管理办法》

• 的通知；

• 7、财政部财企[2004]20号关于印发《资产评估准则---基本准则》和《资产评估 ---

• 职业道德准则 基本准则》的通知；

• 8、国务院国有资产监督管理委员会[2005]第12号令《企业国有资产评估管理暂

• 行办法》；

9、公司法、合同法、税法、城市房地产管理法、土地管理法及实施条例、城镇 国有土地使用权出让和转让暂行条例、企业会计准则、企业会计制度及其他会计法 规和制度、部门规章等。

二、经济行为文件

资产评估业务约定书。

三、重大合同协议、产权证明文件

• 1、与资产及权利的取得及使用有关的经济合同、协议、资金拨付证明（凭证）、

• 会计报表及其他会计资料；

• 2、房屋所有权证、国有土地使用证、车辆行驶证等权属证明；

• 3、其他产权证明文件。

四、取价标准

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浙江广宇经贸有限公司整体资产评估项目 评估说明

• 1、杭州市房地产市场价格信息、租赁价格信息调查资料；

• 2、杭州市政府有关部门规定的现行收费办法及收费标准；

• 3、《浙江省建筑工程预算定额(2003年)》、《浙江省工程建设其他费用定额》；

• 4、《工程勘察设计收费标准》（2002年修订本）；

• 5、《全国办公设备及家用电器报价》、《精实商情》、《全国汽车报价及评估》和

• 《全国汽贸商情》等价格信息手册和期刊；

• 6、网上询价，向设备生产厂家或其代理商的询价，其他公开市场价格资料；

• 7、资产占有单位提供的委托评估资产清册、原始会计资料、购货合同、发票、

• 付款凭证及相关的资料；

• 8、评估基准日中国人民银行公布的人民币贷款利率和汇率；

• 9、评估专业人员对资产核实、勘察、检测、分析等所搜集的佐证资料；

• 10、其他。

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浙江广宇经贸有限公司整体资产评估项目 评估说明

材料五：

各项资产及负债评估技术说明

本次评估采用成本加和法，以重置各项生产要素为假设前提，根据分项资产的 具体情况采用适宜的方法分别评定估算企业各分项资产的价值并累加求和，再扣减 相关负债评估值，得出成本加和法下净资产的评估价值。 详细说明如下：

一、流动资产

1、货币资金

账面价值 3,786,093.75 元，清查调整后账面价值 3,786,093.75 元，包括库存现金 853.69 元，银行存款 3,785,240.06 元。

• (1) 库存现金

库存现金账面价值 853.69 元，清查调整后账面价值 853.69 元，为人民币现金。 按财务会计制度进行核实，未发现不符情况，以清查调整后账面值 853.69 元为评估 价值。

(2) 银行存款

银行存款账面价值 3,785,240.06 元，清查调整后账面价值 3,785,240.06 元，存 放于中国工商银行之江支行。我们通过查阅银行对账单及调节表，了解了未达款项 的内容及性质。按财务会计制度进行核实，未发现不符情况，以清查调整后账面值 3,785,240.06 元为评估价值。

货币资金评估价值为 3,786,093.75 元，包括库存现金 853.69 元，银行存款 3,785,240.06 元。

2、存货

存货均为库存商品，账面价值为 3,766,605.01 元，清查调整后账面价值为 － 3,766,605.01元，系公司开发的河滨公寓1 4＃楼未售车位的账面余额，共有22只车 位，位于地下二层，目前正在出售中。

考虑到待估物业的特点，并结合杭州市场车位行情，在对附近区域的车位进行 了询价等市场调查的基础上对委估车位进行了评估，本次评估以车位的市场价扣除 销售车位应缴纳的营业税及附加、销售费用等合理的税费后的价值为车位的评估价 值，由此确定库存商品评估价值为4,875,633.00元。

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浙江广宇经贸有限公司整体资产评估项目 评估说明

存货评估价值为4,875,633.00元，评估增值1,109,027.99元，增值率为29.44 %。

3、流动资产评估结果 账面价值 7,552,698.76 元 清查调整后账面价值 7,552,698.76 元 评估价值 8,661,726.75 元 评估增值额 1,109,027.99 元 增值率 14.68 % 二、非流动资产 一 ( )投资性房地产

1、资产概况

投资性房地产合计账面原值40,110,305.38元，账面净值37,735,795.30元。广宇经 － 贸公司列入《投资性房地产清查评估明细表》的房屋共1幢，为河滨公寓1 4＃楼地 下一层商铺，建筑面积为9,912.99平方米。

－ － 以上投资性房地产位于下城区建国北路471、471 1、471 2号（地下第一层）， 框架结构，于2004年8月通过竣工验收，系广宇经贸公司（原名杭州河滨房地产开发 有限公司）投资开发的河滨公寓项目剩余的地下一层商铺。

评估人员通过对上述房屋所有权证、国有土地使用证、原始建设记录及其他资 料进行核对，认为列入评估范围的投资性房地产权属明确，应为资产占有方所有。 在核实权属情况的同时，我们通过核对明细账、总账，核实了投资性房地产的 财务账面记录和折旧情况。

核查中我们发现：广宇经贸公司将该地下商铺（建筑面积为9,912.99平方米）连 同地下二层的卸货区及库房（建筑面积约990平方米）整体出租给杭州河滨乐购生活 购物有限公司，租赁期限自2004年12月14日起至2019年12月13日止，杭州河滨乐购 生活购物有限公司对其进行了装修，目前作为“乐购超市”的营业房。

另据了解，评估基准日后，该地下商铺设定了抵押权，为母公司广宇集团股份 有限公司向交通银行杭州分行借款提供最高额为8,000万元的抵押担保，抵押期限自 2007年8月7日至2017年7月25日。

投资性房地产清查调整后账面原值40,110,305.38元，清查调整后账面净值 37,735,795.30元。

2、评估方法及评估过程

考虑到评估对象的用途、特点，且其现用于出租，存在稳定的收益，故采用收

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益现值法对该地下商铺（含相应的土地使用权）进行评估。

收益现值法是通过预测评估对象未来各期的正常净收益，并以适当的折现率将 其折算成评估基准日价值后累加，以此估算评估对象的客观价格或价值的方法。此 次评估对评估对象周边同类型的房屋用于租赁经营的正常租金水平进行了调查了 解，并对目前评估对象租赁期内的租金收入进行了统计，分别估算评估对象在租赁 期内和租赁期满后的年租金净收益，其计算公式为：

评估价值 ＝Σ年租金净收益/(1+折现率)[n]

其中：年租金净收益 = 年租金收入-年成本费用税费等；

n为折现年限，各项收入费用视同在租赁年内均匀发生；

在计算2007年7月1日至2007年底这段时间的租金净收益时，n＝0.25； 在计算2008年的租金净收益时，n＝1；

在计算2009年的租金净收益时，n＝2；

……

在计算2040年的租金净收益时，n＝33；

在计算2041年1月至11月15日的租金净收益时，n＝33.98。

根据现行相关法律规定，商业用房的国有土地使用权出让期限到期后，其土地 使用权连同地上建筑物将被无偿收回。因此本次评估时收益期限计算至土地使用权 出让年限终止日期止，也不考虑土地使用权到期后地上建筑物的残值。

(1)年租金收入的确定

A、在租赁期内，即自2007年7月1日起至2019年12月13日止，按照租赁合同约 定的租金确定年租金收入(未考虑合同中可能存在的背离市场公允租赁价值的情 况)，即2007年7月1日至2007年底租金收入为276万元、2008年至2018年租金收入分 别为578万元、578万元、579万元、606万元、606万元、608万元、637万元、637万 元、638万元、669万元、669万元，2019年1月至12月13日的租金收入为641万元。

B、租赁期满后，即2019年12月14日至2041年11月15日（土地使用权终止日期 为2041年11月15日，本次评估假定最长可以出租到2041年11月15日为止），年租金收 入 = 单位建筑面积日租赁价格×(1-空置率)×建筑面积×365天

a.日租赁价格的确定

租赁期满后每年的日租赁价格系以测算的评估基准日时的正常日租赁价格为 基础，按照预计的租金增长率计算得出。本次评估在对评估对象周边同类型的房屋 用于租赁经营的正常租金水平进行调查了解之后，确定目前评估对象的市场合理日

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租赁价格为3.6元/平方米·天；考虑到近阶段我国的经济增长趋势特别是房地产行业 发展情况以及通货膨胀等因素，结合评估对象的实际特点，本次评估假定目前至2020 年约12年的时间里，租金价格与上一年相比以每年4％的增幅上涨，由此测算出2019 年12月14日起至2019年底的半个月以及2020年一年，评估对象的日租赁价格为3.6× （1＋4％）[12] 元/平方米·天；而自2020年后即从2021年开始，租金增幅变缓，租金 价格与上一年相比以每年3％的增幅上涨，由此测算出2021年日租赁价格为3.6×（1 ＋4％）[12] ×（1＋3％）元/平方米·天、2022年日租赁价格为3.6×（1＋4％）[12] ×（1 ＋3％）[2] 元/平方米·天、……、2041年1月至11月15日的日租赁价格为3.6×（1＋4 ％）[12] ×（1＋3％）[21] 元/平方米·天。

b.空置率的确定

空置指房屋没有使用、处于等待出售或出租的状况，空置是房地产市场的常见 现象，空置率的计算是为了了解市场对房屋的需求趋势。从空置空间看，空置商品 房一般由两部分组成，其一是开发商尚未销售或出租而存在的空置商品房，其二是 开发商成功出售或出租后，小业主或承租人并未实际利用而导致的空置商品房；从 空置时间看，假设评估对象可以在公开市场上出租，交易达成前需要一段合理的洽 谈议价时间，且在此期间评估对象的租赁价格将保持稳定。由于评估对象本身的特 点以及优越的地理位置，考虑空置率主要是考虑空置时间，本次评估考虑租赁市场 情况结合物业特点确定空置率为3％。

• (2)与房地产租赁相关的成本费用和税费的确定

考虑评估对象的实际情况及本次评估目的，考虑以下成本费用和税费： A、房产税：租金收入的12%；

• B、营业税、城建税及教育费附加：租金收入的5.60%（其中：营业税为租金收

• 入的5%，城建税为营业税的7%，教育费附加为营业税的5%）；

• C、水利基金：租金收入的0.10%；

• D、管理费：租金收入的2%；

• D、修缮费：租金收入的1.5%；

• E、保险费：租金收入的0.5%；

• F、所得税：根据评估对象每年的租金收入、减去折旧以及上述成本费用、税费，

• 测算得到所得税约占租金收入的10％左右。

• (3)折现率的确定

本次评估选用以下方法测定：

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折现率=无风险报酬率+风险报酬率

2006年底国债市场上所有债券的平均年利率为3.28%，本次评估以此作为无风险 报酬率。

风险报酬率＝经营风险报酬率＋财务风险报酬率＋行业风险报酬率＋其他风险 报酬率

＝1%＋1%+1%+0.72% ＝4%

则，折现率 = 3%＋4% = 7%

其中经营风险报酬率、财务风险报酬率、行业风险报酬率以及其他风险报酬率 均取为1%，主要考虑资产占有方的经营风险、财务风险、行业风险以及其他风险都 较低。

3、投资性房地产评估结果

账面原值 40,110,305.38元 账面净值 37,735,795.30元 清查调整后账面原值 40,110,305.38元 清查调整后账面净值 37,735,795.30元 评估价值 122,360,000.00元 评估增值额 84,624,204.70元 增值率 224.25%

(二) 设备类固定资产

1、资产概况

设备类固定资产合计账面原值 1,046,555.80 元，账面净值 249,896.87 元。广宇 经贸公司列入《电子设备清查评估明细表》的设备共有 11 台，合计账面原值 85,882.00 元，账面净值 10,858.72 元；列入《车辆清查评估明细表》的车辆有 4 辆，合计账面 原值 960,673.80 元，账面净值 239,038.15 元。

广宇经贸公司在自查基础上提供了《电子设备清查评估明细表》和《车辆清查 评估明细表》。在具体核查时，本公司评估人员与资产占有方设备管理人员一起，根 据《电子设备清查评估明细表》、《车辆清查评估明细表》，对列入评估范围的电子设 备进行了逐台核查，以查明实物，落实评估对象。对于车辆，通过获取车辆行驶证， 证实了其所有权，并对部分车辆的实际车况进行了检视。

在核实中，本公司评估人员还向广宇经贸公司有关人员了解、询问有关设备的

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使用、维修等情况；并向财务人员了解了机器设备购建过程中资金的发生和使用情

况，进一步掌握了机器设备评估的有关资料及数据。

经清查核实，未发现不符情况。

设备类固定资产清查调整后账面原值 1,046,555.80 元，清查调整后账面净值 249,896.87 元。

2、评估方法

设备类固定资产的评估主要采用重置成本法。

重置成本法的基本公式为：

评估价值＝重置价值×成新率

（1）重置价值的确定

重置价值由购置价、运杂费、安装调试费、建设期管理费和资本化利息以及其 他费用中的若干项组成。

1）购置价

A、能直接在当前市场上询得市场价的国产通用设备或行业专用设备,以市场价 为购置价。询价方法有：查阅相关价格信息手册，如《机电产品报价手册》或上网 查询等。询价后，经分析，确定购置价格；

B、难以直接获得市场价的国产通用设备或行业专用设备，以类似规格型号设备 的现行市场价或该设备的历史价格，用系数法进行调整，如价格指数法等；

C、对于车辆，直接上网查询，经分析、调整，以当前市场价作为购置价。

2）相关费用

电子设备的相关费用：由于委估设备均为价值量较小的办公设备，故本次评估 不考虑运杂费、安装调试费、建设期管理费和资金成本等相关费用。

车辆的相关费用：按扣除增值税后的购置价的 10%计算车辆购置附加税，按扣 除增值税后的购置价的 2%计算相关证照杂费。

（2）成新率的确定

在确定设备成新率时，根据各种设备自身特点及使用情况，综合考虑设备的经 济寿命、技术寿命确定使用年限。

• 1）对于一般价值量较小的设备，以及电脑、空调等办公设备，主要以使用年限

• 法为基础，结合设备的使用维修和外观现状，确定成新率。

2）车辆的成新率以使用年限法为基础，并考虑车辆的实际使用和维护情况后综 合评定。

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3、设备类固定资产评估结果 账面原值 1,046,555.80 元 账面净值 249,896.87 元 清查调整后账面原值 1,046,555.80 元 清查调整后账面净值 249,896.87 元 重置价值 633,200.00 元 评估价值 308,790.00 元 评估增值额 58,893.13 元 增值率 23.57 %

(三) 递延所得税资产

账面价值为 253,104.87 元，清查调整后账面值为 253,104.87 元，系广宇经贸公 司计提的 2007 年 1-6 月投资性房地产累计折旧和因预收房款而预缴所得税引起的暂 时性差异与企业适用的所得税税率的乘积。我们对其进行了复核，无误。本次评估 以清查调整后账面值 253,104.87 元为评估值。

(四) 非流动资产评估结果

账面价值 38,238,797.04 元 清查调整后账面价值 38,238,797.04 元 评估价值 122,921,894.87 元 评估增值额 84,683,097.83 元 增值率 221.46 %

三、流动负债

1、预收款项

账面价值 1,905,562.05 元，清查调整后账面价值 1,905,562.05 元。按财务会计 制度核实，未发现不符情况。清查调整后预收款项主要为预收的房租、房款、车库 款余额。经核，期后需正常结算，以清查调整后账面值 1,905,562.05 元为评估值。

2、应付职工薪酬

账面价值 515,315.34 元，清查调整后账面价值 515,315.34 元。按财务会计制度 核实，未发现不符情况。清查调整后应付职工薪酬包括福利费、工会经费、职工教 育经费、社会保险费、住房公积金等，经核应需支付，以清查调整后的账面价值 515,315.34 元为评估值。

3、应交税费

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账面价值为 557,185.86 元，清查调整后账面价值为 557,185.86 元。按财务会计 制度进行核实，未发现不符情况。清查调整后应交税费为应缴纳的营业税、所得税、 土地增值税、房产税、个人所得税、水利建设基金、地方教育费附加等。评估人员 复核税金及附加的计、交情况，按企业提供的有关资料核实无误，应需支付，以清 查调整后的账面价值 557,185.86 元为评估值。

• 4、其他应付款

账面价值 1,182,141.29 元，清查调整后账面价值 1,182,141.29 元。按财务会计 制度进行核实，未发现不符情况。清查调整后其他应付款主要包括工程保修款、保 证金等，经核实，无确凿证据表明各款项不需支付，以清查调整后账面值 1,182,141.29 元为评估值。

5、流动负债评估结果

账面价值 4,160,204.54 元 清查调整后账面价值 4,160,204.54 元 评估价值 4,160,204.54 元

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材料六：

评估结论及其分析

一、评估结论

以下评估结论是本公司在委托方和资产占有方提供的评估资料的基础上，通过 对评估对象实施了实地查勘、市场调查与询证等必要的评估程序和估算后出具的。 提供必要的资料并保证所提供资料的真实性、合法性、完整性是委托方和资产占有 方的责任，我们的责任是按照资产评估准则计划和实施评估工作，对评估对象在评 估基准日特定目的下的价值进行分析、估算并发表专业意见，评估结果不应被认为 是对评估对象未来可实现价格的保证。

广宇经贸公司的委托评估的资产、负债及净资产在 2007 年 6 月 30 日的评估结 果为：

资产账面价值为 45,791,495.80 元，清查调整后账面价值为 45,791,495.80 元， 评估价值为 131,583,621.62 元，评估增值额为 85,792,125.82 元，增值率为 187.35 %；

负债账面价值为 4,160,204.54 元，清查调整后账面价值为 4,160,204.54 元，评 估价值为 4,160,204.54 元；

净资产账面价值为 41,631,291.26 元，清查调整后账面价值为 41,631,291.26 元， 评估价值为 127,423,417.08 元，评估增值额为 85,792,125.82 元，增值率为 206.08 %。 评估结论详细情况见评估明细表。

二、评估结果与账面之比较变动情况及主要原因

评估结果变动情况及主要变动原因如下：

1、流动资产评估增值 1,109,027.99 元，系存货中河滨公寓地下车位的市价上涨 所致。

2、非流动资产评估增值 84,683,097.83 元，主要原因为：(1)投资性房地产评估 － 增值 84,624,204.70 元，主要系河滨公寓 1 4＃楼地下一层商铺的市场价值远高于其 成本价所致；(2)设备类固定资产评估增值 58,893.13 元，主要系车辆折旧年限短于 经济耐用年限所致。

三、评估结论成立的条件

• 1、上述评估结论系根据上述原则、依据、前提、方法、程序得出，只有在上述

• 原则、依据、前提存在的条件下成立；

• 2、上述评估结论仅为本评估目的服务；

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• 3、上述评估结论系对评估基准日资产公允价值的反映；

• 4、上述评估结论未考虑国家宏观经济政策发生重大变化以及遇有自然力和其他

• 不可抗力的影响；

• 5、上述评估结论未考虑特殊交易方式对评估结论的影响；

• 6、上述评估结论是本公司出具的，受本公司评估人员的职业水平和能力的影响。 四、评估结论的瑕疵事项

1、本公司对广宇经贸公司提供的评估对象的法律权属资料及其来源进了必要的 查验，从广宇经贸公司提供的法律权证、会计资料及其他有关资料看，评估对象的 权属属资产占有方所有。提供有关评估对象真实、合法、完整的法律权属资料是广 宇经贸公司的责任，我们的责任是对广宇经贸公司提供的资料作必要的查验，评估 报告不能作为对评估对象法律权属的确认和保证。若资产占有方不拥有前述评估对 象的所有权，或对前述评估对象的所有权存在部分限制，则前述评估对象的评估结 果和整体评估结果会受到影响。

• －

• 2、截至评估基准日，广宇经贸公司列入评估范围的位于建国北路471、471 1、

• －

• 471 2号的河滨公寓地下一层商铺（合计建筑面积9,912.99平方米）已出租给杭州河 滨乐购生活购物有限公司，租赁期限自2004年12月14日起至2019年12月13日止。

3、广宇经贸公司承诺截至评估基准日，不存在未决法律诉讼事项及对外担保、 资产抵押、质押事项和重大财务承诺事项。

4、本次评估对资产占有方可能存在的其他影响评估结果的瑕疵事项，在进行资 产评估时资产占有方未作特别说明而评估师根据其执业经验一般不能获悉的情况 下，评估机构和评估人员不承担相关责任。

评估报告使用者应注意上述特别事项对评估结论的影响。

五、评估基准日的期后事项说明及对评估结论的影响

1、2007 年 8 月，广宇集团股份有限公司和杭州平海投资有限公司分别对广宇 经贸公司同比例增资 9,000 万元，增资后广宇经贸公司的注册资本为 10,000 万元， 增资后上述两股东的投资比例仍然为 90%和 10%，广宇经贸公司已于 2007 年 8 月 20 日取得变更后的营业执照。

－ － 2、2007年8月2日，广宇经贸公司以其位于建国北路471、471 1、471 2号的 河滨公寓地下一层商铺（合计建筑面积9,912.99平方米）连同相应土地使用权为抵押 物，为母公司广宇集团股份有限公司向交通银行杭州分行的借款提供了最高额为 8,000万元的抵押担保，借款期限自2007年8月7日至2017年7月25日。

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3、评估基准日后、有效期以内资产数量发生变化，应根据原评估方法对资产额 进行相应调整；若资产价格标准发生变化，并对资产评估价值产生明显影响时,应及 时聘请评估机构重新确定评估价值。

六、评估结论的法律效力、使用范围与有效期

一 ( ) 评估报告的前提条件和假设条件

• 1、被评估资产在可预知的法律、经济和技术条件许可的范围内处于正常、合理、

• 合法的运营、使用及维护状况；

2、资产占有方取得相关资产权益，使用或支配相应资产，从事相应生产经营活 动，承担相应负债，获取相关收益，支付相关成本费用；

3、本项资产评估结果是反映评估对象在本次评估目的下，根据公开市场原则确 定的现行公允市价，没有考虑将来可能承担的抵押、担保事宜，以及特殊的交易方 式可能追加付出的价格等对其评估价的影响，也未考虑国家宏观经济政策发生变化 以及遇有自然力和其他不可抗力对资产价格的影响。当前述条件以及评估中遵循的 持续经营原则等其他情况发生变化时，评估结果一般会失效。

(二) 评估报告的使用依照法律法规的有关规定发生法律效力；

(三) 以上评估结果有效期为一年，即自 2007 年 6 月 30 日起至 2008 年 6 月 29 日止。

(四) 本项资产评估结论仅供委托方为本次评估目的使用和送交资产评估主管 机关核准或备案使用，评估报告的使用权归委托方所有，未经委托方许可本公司不 随意向他人提供或公开。委托方因资产评估报告书使用不当引起不良后果的，本公 司不承担任何责任。

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