Coreo AG — Annual Report 2024

Feb 20, 2026

Publication

Coreo AG

Frankfurt am Main

Jahresabschluss zum Geschäftsjahr vom 01.01.2024 bis zum 31.12.2024

Bilanz

Aktiva

	31.12.2024 EUR	31.12.2023 EUR
A. Anlagevermögen	17.748.787,68	26.532.456,60
I. Immaterielle Vermögensgegenstände	3.282,00	7.295,00
II. Sachanlagen	8.682,00	13.342,00
III. Finanzanlagen	17.736.823,68	26.511.819,60
B. Umlaufvermögen	27.870.433,18	26.246.004,26
I. Vorräte	3.540.000,00	5.080.000,00
II. Forderungen und sonstige Vermögensgegenstände	21.397.243,73	17.033.501,98
davon mit einer Restlaufzeit von mehr als einem Jahr	-65.677,02	-44.845,00
III. Kassenbestand, Bundesbankguthaben, Guthaben bei Kreditinstituten und Schecks	2.933.189,45	4.132.502,28
C. Rechnungsabgrenzungsposten	211.910,97	377.274,87
Aktiva	45.831.131,83	53.155.735,73
Passiva
	31.12.2024 EUR	31.12.2023 EUR
A. Eigenkapital	17.118.730,65	23.360.409,57
I. Gezeichnetes Kapital	2.255.202,00	22.552.020,00
II. Kapitalrücklage	24.597.680,86	24.597.680,86
III. Gewinnrücklagen	12.544.585,38	12.544.585,38
IV. Verlustvortrag	16.037.058,67	30.793.246,11
V. Jahresfehlbetrag	6.241.678,92	5.540.630,56
B. Rückstellungen	296.100,00	199.643,50
C. Verbindlichkeiten	28.416.301,18	29.593.335,34
davon mit einer Restlaufzeit bis zu einem Jahr	404.079,82	4.814.062,00
davon mit einer Restlaufzeit von mehr als einem Jahr	28.012.221,36	24.779.273,34
D. Rechnungsabgrenzungsposten	0,00	2.347,32
Passiva	45.831.131,83	53.155.735,73

Anhang für das Geschäftsjahr 2024

Allgemeine Angaben

Die Coreo AG hat ihren Sitz in Frankfurt am Main. Sie ist im Handelsregister des Amtsgericht Frankfurt unter HRB 74535 eingetragen.

Der vorliegende Jahresabschluss wurde gemäß §§ 242 ff. und 264 ff. HGB sowie nach den einschlägigen Vorschriften des AktG aufgestellt. Die Aufstellung des Jahresabschlusses erfolgte unter der Annahme der Fortführung der Unternehmenstätigkeit gemäß § 252 Abs. 1 Nr. 2 HGB.

Nach den in § 267 HGB angegebenen Größenklassen ist die Gesellschaft eine kleine Kapitalgesellschaft. Die größenabhängigen Erleichterungen für eine kleine Kapitalgesellschaft wurden teilweise in Anspruch genommen.

Für die Gewinn- und Verlustrechnung wurde das Gesamtkostenverfahren gemäß § 275 Abs. 2 HGB gewählt. Die Bezeichnung einzelner Bilanzpositionen wurde gemäß § 265 Abs. 6 HGB den Bedürfnissen der Gesellschaft angepasst.

Bilanzierungs- und Bewertungsmethoden

Die entgeltlich erworbenen immateriellen Vermögensgegenstände sind zu Anschaffungskosten bilanziert und werden entsprechend ihrer voraussichtlichen Nutzungsdauer von 3 bis 10 Jahren um planmäßige lineare Abschreibungen vermindert.

Das Sachanlagevermögen ist zu Anschaffungskosten angesetzt und wird, soweit abnutzbar, um planmäßige lineare Abschreibungen über eine Nutzungsdauer von 3 bis 13 Jahren vermindert.

Geringwertige Vermögensgegenstände werden bis zu einem Wert von EUR 800,00 im Jahr des Zugangs voll abgeschrieben.

Die Finanzanlagen werden mit den Anschaffungskosten oder dem niedrigeren beizulegenden Wert angesetzt. Außerplanmäßige Abschreibungen werden auf Vermögensgegenstände des Finanzanlagevermögens nur bei voraussichtlich dauernder Wertminderung durchgeführt. Zuschreibungen erfolgen dann, wenn der Grund für zuvor vorgenommene Abschreibungen entfallen ist.

Die Vorräte werden zu Anschaffungskosten oder dem niedrigeren beizulegenden Wert angesetzt.

Forderungen und sonstige Vermögensgegenstände sind mit ihrem Nennbetrag oder dem niedrigeren beizulegenden Wert angesetzt.

Der Kassenbestand und die Guthaben bei Kreditinstituten sind zum Nominalwert angesetzt.

Die aktiven Rechnungsabgrenzungsposten sind in der Höhe der Ausgaben angesetzt, soweit diese Aufwendungen für einen bestimmten Zeitraum nach dem Bilanzstichtag darstellen.

Die sonstigen Rückstellungen werden in Höhe des nach vernünftiger kaufmännischer Beurteilung notwendigen Erfüllungsbetrags gemäß § 253 Abs. 1 Satz 2 HGB angesetzt und berücksichtigen alle erkennbaren Risiken und ungewissen Verpflichtungen. Soweit notwendig, werden künftige Kostensteigerungen berücksichtigt. Bei Rückstellungen mit einer Restlaufzeit von mehr als einem Jahr erfolgt eine Abzinsung entsprechend § 253 Abs. 2 HGB.

Die Verbindlichkeiten sind zum Erfüllungsbetrag passiviert.

Unter den passiven Rechnungsabgrenzungsposten werden Einnahmen vor dem Bilanzstichtag ausgewiesen, soweit diese Erträge für einen bestimmten Zeitraum nach dem Bilanzstichtag darstellen.

Angaben und Erläuterungen zu den Posten der Bilanz

Anlagevermögen

Die Zusammensetzung und Entwicklung der Einzelposten des Anlagevermögens gemäß § 284 Abs. 3 HGB unterbleibt unter Hinweis auf § 288 Abs. 1 Nr. 1 HGB.

Die Angaben zum Anteilsbesitz gemäß 285 Nr. 11 HGB unterbleiben unter Hinweis auf § 288 Abs. 1 Nr. 1 HGB.

Forderungen und sonstige Vermögensgegenstände

Sämtliche Forderungen und sonstige Vermögensgegenstände haben, mit Ausnahme von sonstigen Vermögensgegenständen in Höhe von 383 TEUR (Vorjahr: 363 TEUR), eine Restlaufzeit bis zu einem Jahr.

Die Forderungen gegen verbundene Unternehmen betreffen mit 722 TEUR (Vorjahr: 501 TEUR) Forderungen aus Lieferungen und Leistungen und mit 13.963 TEUR (Vorjahr: 15.804 TEUR) sonstige Forderungen.

Eigenkapital

Das Grundkapital der Coreo AG ist zum 31. Dezember 2024 eingeteilt in 2.255.202 Stückaktien (Vorjahr: 22.552.020 Stückaktien), die allesamt auf den Inhaber lauten.

Die Hauptversammlung hat am 24.07.2024 beschlossen, das Grundkapital der Gesellschaft nach den Vorschriften des Aktiengesetzes über die ordentliche Kapitalherabsetzung (§§ 222 ff. AktG) von zuvor 22.552.020,00 EUR, eingeteilt in 22.552.020 auf den Inhaber lautende Stückaktien mit einem anteiligen Betrag des Grundkapitals von je 1,00 EUR je Stückaktie, um 20.296.818,00 EUR auf 2.255.202,00 EUR, eingeteilt in 2.255.202 Stückaktien, in der Weise herabzusetzen, dass je zehn Stückaktien zu je einer Stückaktie zusammengelegt werden. Die Zusammenlegung von Aktien erfolgte im Verhältnis 10:1 zum Zwecke der Deckung aufgelaufener Verluste sowie zum Zwecke der Erreichung eines Börsenkurses der einzelnen Aktie, der über dem Mindestausgabebetrag nach § 9 Abs. 1 AktG liegt, um Kapitalmaßnahmen zu ermöglichen.

Infolge der beschriebenen ordentlichen Kapitalherabsetzung, die zum Zwecke der Deckung aufgelaufener sonstiger Verluste erfolgte, verminderte sich der Bilanzverlust im Geschäftsjahr 2024 um 20.296.818,00 EUR.

Der Vorstand ist durch Beschluss der Hauptversammlung vom 04.08.2022 ermächtigt, das Grundkapital bis zum 03.08.2027 mit Zustimmung des Aufsichtsrats um bis zu 11.276.010,00 EUR gegen Bar- und/oder Sacheinlage einmal oder mehrmals zu erhöhen, wobei das Bezugsrecht der Aktionäre ausgeschlossen werden kann (Genehmigtes Kapital 2022/I).

Das Grundkapital ist durch Beschluss der Hauptversammlung vom 04.08.2022 um bis zu 1.500.000,00 EUR bedingt erhöht (Bedingtes Kapital 2022/I). Das bedingte Kapital dient ausschließlich der Gewährung von Bezugsrechten auf Aktien (Aktienoptionen) an Vorstandsmitglieder der Gesellschaft oder an Geschäftsführer von mit der Gesellschaft verbundenen Unternehmen sowie an Arbeitnehmer der Gesellschaft oder von mit der Gesellschaft verbundenen Unternehmen, die aufgrund der Ermächtigung der Hauptversammlung vom 04.08.2022 im Rahmen des Aktienoptionsprogramms 2022 gewährt werden.

Ferner wurde durch Beschluss der Hauptversammlung vom 04.08.2022 das Bedingte Kapital 2016/I auf 159.000,00 EUR reduziert und das Bedingte Kapital 2019/I aufgehoben.

Das Grundkapital ist durch Beschluss der Hauptversammlung vom 14.09.2021 um bis zu 7.522.230,00 EUR bedingt erhöht (Bedingtes Kapital 2021/I). Das bedingte Kapital dient der Gewährung von Optionsrechten bzw. Optionspflichten bzw. Wandlungsrechten bzw. Wandlungspflichten.

Das Grundkapital ist durch Beschluss der Hauptversammlung vom 28.08.2013 und nach Reduzierung vom 19.06.2018 nun um bis zu 624.000,00 EUR bedingt erhöht (Bedingtes Kapital 2013/I). Das bedingte Kapital dient der Gewährung von Optionsrechten bzw. Optionspflichten bzw. Wandlungsrechten bzw. Wandlungspflichten.

Die Kapitalrücklage in Höhe von 24.598 TEUR (Vorjahr: 24.598 TEUR) wird nach § 272 Abs. 2 Nr. 1 HGB bilanziert.

Rückstellungen

Die sonstigen Rückstellungen betreffen im Wesentlichen Rückstellungen für rückständigen Urlaub und Personalkosten, Jahresabschluss- sowie Kosten für die Hauptversammlung.

Verbindlichkeiten

Die Verbindlichkeiten gegenüber Kreditinstituten sind, wie im Vorjahr, vollständig durch Grundschulden auf Immobilienvermögen besichert.In den sonstigen Verbindlichkeiten wird ein Darlehen in Höhe von 24.600 TEUR (Vorjahr: 24.200 TEUR) gegenüber weiteren Fremdkapitalgebern ausgewiesen.

Für die Absicherung dieses Darlehens wurden folgende Geschäftsanteile verpfändet:

• Coreo Göttingen AM UG (haftungsbeschränkt)

• Coreo Han AM UG (haftungsbeschränkt)

• Coreo Wubi Residential UG (haftungsbeschränkt) UG & Co. KG

• Coreo Han UG (haftungsbeschränkt) & Co. KG

• Dritte Coreo Immobilien VVG mbH

• Coreo Göttingen Residential UG (haftungsbeschränkt) & Co. KG

• Vierte Coreo Immobilien VVG mbH

Darüber hinaus wurde ein Bankkonto der Coreo AG, welches für Zwecke dieses Darlehensvertrags genutzt wird, verpfändet.

Diese Sicherheiten können von den Kreditinstituten bzw. Fremdkapitalgebern erst nach einem wesentlichen Verstoß gegen den Finanzierungsvertrag (z. B. Verletzung der Financial Covenants) verwertet werden. Zum Bilanzstichtag wurde ein Financial Covenant gegenüber einem Finanzierungspartner nicht eingehalten. Es liegt eine Vereinbarung mit diesem Finanzierungspartner vor, in dem der Finanzierungspartner den Verzicht auf die Ausübung des Kündigungsrechts erklärt (sog. Waiver). Sämtliche weiteren Financial Covenants wurden zum Bilanzstichtag eingehalten.

Das von diesem Finanzierungspartner gewährte Darlehen, welches zum 31. Dezember 2024 über EUR 24,6 Mio. valutiert, läuft am 30. Dezember 2025 aus. Die notwendige Refinanzierung bzw. Verlängerung des Darlehens stellt eine wesentliche Unsicherheit dar und hat wesentlichen Einfluss auf die Beurteilung der Fortführung der Unternehmenstätigkeit der Gesellschaft. Die Coreo AG befindet sich in konstruktiven Gesprächen mit dem Finanzierungspartner und verhandelt aktuell eine Verlängerung des Darlehens um bis zu 24 Monate über Ende 2025 hinaus. Die Verhandlungen laufen konstruktiv und in beiderseitigem Interesse. Wenngleich noch kein Ergebnis erzielt werden konnte geht die Gesellschaft mit einer überwiegenden Wahrscheinlichkeit von der Verlängerung des Darlehens aus.

Sämtliche Verbindlichkeiten gegenüber verbundenen Unternehmen betreffen, wie im Vorjahr, sonstige Verbindlichkeiten.

Angaben und Erläuterungen zu den Posten der Gewinn- und Verlustrechnung

Sonstige betriebliche Erträge

Die sonstigen betrieblichen Erträge enthalten im Wesentlichen Erträge aus der Zuschreibung von Immobilienvorräten, sonstige Sachbezüge sowie Erstattungen aufgrund des Aufwandsausgleichsgesetzes.

Sonstige betriebliche Aufwendungen

Die sonstigen betrieblichen Aufwendungen betreffen im Wesentlichen Fremdleistungen, Raumkosten, Nebenkosten des Geldverkehrs sowie Rechts- und Beratungskosten.

Aufwendungen von außergewöhnlicher Größenordnung und Bedeutung

In den sonstigen betrieblichen Aufwendungen sind Aufwendungen aus Forderungsverzichten gegenüber verbundenen Unternehmen in Höhe von 4.186 TEUR (Vorjahr: 1.880 TEUR) enthalten, die für die Gesellschaft von außergewöhnlicher Größenordnung und Bedeutung sind.

Sonstige Angaben

Haftungsverhältnisse

Dritte Coreo Immobilien VVG mbH

Gegenüber einer Bank besteht zur Absicherung der Darlehensverbindlichkeit in Höhe von 1.458 TEUR zum 31.12.2024 aus der Finanzierung der Immobilienanschaffung eine Ausfallbürgschaft in Höhe von 1.958 TEUR für die Dritte Coreo Immobilien VVG mbH, wobei die Coreo AG aus dieser erst in Anspruch genommen werden kann, wenn feststeht, dass die Inanspruchnahme der Dritte Coreo Immobilien VVG mbH, gegebenenfalls auch die Verwertung aller ihrer Sicherheiten, keinen Erfolg verspricht.

Darüber hinaus besteht gegenüber einer Bank eine selbstschuldnerische Bürgschaft in Höhe von 1.300 TEUR zur Absicherung der Darlehensverbindlichkeit aus der Finanzierung der Immobilienanschaffung in Höhe von 3.925 TEUR zum 31.12.2024.

Vierte Coreo Immobilien VVG mbH

Die Coreo AG hat gegenüber einer Bank zur Absicherung der Darlehensverbindlichkeit in Höhe von 5.980 TEUR zum 31.12.2024 aus der Finanzierung der Immobilienanschaffung eine selbstschuldnerische Bürgschaft für die Vierte Coreo Immobilien VVG mbH in Höhe von 2.310 TEUR übernommen.

Coreo Han UG & Co. KG

Die Coreo AG hat gegenüber einer Bank zur Absicherung der Darlehensverbindlichkeit in Höhe von 11.047 TEUR aus der Finanzierung der Immobilienanschaffung eine Patronatserklärung für die Coreo Han UG (haftungsbeschränkt) & Co. KG abgegeben. In der Patronatserklärung verpflichtet sich die Coreo AG gegenüber der finanzierenden Bank ihre Tochtergesellschaft, die Coreo Han UG (haftungsbeschränkt) & Co. KG, jederzeit in den Stand zu versetzen, ihren Verpflichtungen aus dem Kreditverhältnis nachzukommen.

Coreo Wubi Residential UG & Co. KG

Die Coreo AG hat gegenüber einer Bank zugunsten der Coreo Wubi Residential UG (haftungsbeschränkt) & Co. KG zur Absicherung einer Darlehensverbindlichkeit in Höhe von 2.331 TEUR zum 31.12.2024 aus der Finanzierung des Wohnungsportfolios Wuppertal und Bielefeld eine selbstschuldnerische Bürgschaft in Höhe von 2.720 TEUR übernommen.

Coreo Wiesbaden PE UG & Co. KG Die Coreo AG hat gegenüber einer Bank zugunsten der Coreo Wiesbaden PE UG (haftungsbeschränkt) & Co. KG zur Absicherung einer Darlehensverbindlichkeit in Höhe von 2.164 TEUR zum 31.12.2024 aus der Finanzierung zweier Grundstücke in Wiesbaden eine selbstschuldnerische Bürgschaft in Höhe von 2.530 TEUR übernommen.

Zum Bilanzstichtag bestanden bei der Coreo AG keine weiteren Haftungsverhältnisse gegenüber fremden Dritten.

Durchschnittliche Zahl der während des Geschäftsjahres beschäftigten Arbeitnehmer

Die durchschnittliche Zahl der während des Geschäftsjahres im Unternehmen beschäftigten Arbeitnehmer betrug 13.

Organe der Gesellschaft

Dem Vorstand gehörten im Geschäftsjahr 2024 an:

• Herr Jürgen Georg Faè, Unternehmer, Chief Executive Officer (CEO), Wien, Österreich

Dem Aufsichtsrat gehörten im Geschäftsjahr 2024 an:

• Herr Stefan Schütze, Rechtsanwalt (LL.M. in Mergers and Acquisitions), Frankfurt am Main, (Vorsitzender),

• Herr Dr. Friedrich Schmitz (stellv. Vorsitzender), Kaufmann, München

• Herr Dr. Christoph Jeannée, Rechtsanwalt, Wien, Österreich

Frankfurt am Main, den 22. Mai 2025

Jürgen Georg Faè, Vorstand / CEO

sonstige Berichtsbestandteile

• Herr Jürgen Georg Faè, Unternehmer, Chief Executive Officer (CEO), Wien, Österreich

Angaben zur Feststellung:

Der Jahresabschluss wurde am 22.05.2025 festgestellt.