Corem Property Group — Interim / Quarterly Report 2014

Oct 24, 2014

KVARTAL 3 DELÅRSRAPPORT JANUARI – SEPTEMBER 2014

DELÅRS-RAPPORT JANUARI – SEPTEM BER 2014

DELÅRSPERIODEN JANUARI – SEPTEMBER (9 MÅN)

• Intäkterna uppgick till 470 mkr (412).
• Driftsöverskottet uppgick till 368 mkr (308).
• Förvaltningsresultatet uppgick till 160 mkr (119).
• Värdeförändringar fastigheter uppgick till 87 mkr (–31) och värdeförändringar derivat påverkade resultatet med –243 mkr (177).
• Resultat efter skatt uppgick till 84 mkr (303); 0,45 kr per stamaktie (3,36), efter att resultatet belastats med 68 mkr avseende skatt hänförlig till pågående skatteärende.
• Nettoinvesteringar i fastigheter uppgick till 391 mkr (233).
• Corem har under perioden förvärvat fyra samt avyttrat sex fastigheter.
• Corem omförhandlade samtliga hyresavtal med Ericsson med ett sammanlagt kontraktsvärde om 200 mkr. Avtalen omfattar cirka 73 000 kvm med en genomsnittlig kontraktstid om cirka 5 år.
• Den 7 april 2014 emitterade Corem ett treårigt, ickesäkerställt, obligationslån om 400 mkr, vilket noterats på NASDAQ OMX Stockholm.

TREDJE KVARTALET (3 MÅN)

• Intäkterna uppgick till 157 mkr (141).
• Driftsöverskottet uppgick till 126 mkr (111).
• Förvaltningsresultatet uppgick till 55 mkr (46).
• Värdeförändringar fastigheter uppgick till 76 mkr (–1) och värdeförändringar derivat påverkade resultatet med –73 mkr (19).
• Resultat efter skatt uppgick till 78 mkr (81); 0,82 kr per stamaktie (0,84).
• Nettoinvesteringar i fastigheter uppgick till –13 mkr (–22).
• Corem har under perioden avyttrat en fastighet.
• I juli 2014 avtalades om förvärv av en nyuppförd logistikanläggning i Roskilde, strax utanför Köpenhamn, med en uthyrbar area om cirka 23 500 kvm. Köpeskillingen uppgår till cirka 185 mkr.

NYCKELTAL

	2014 3 mån jul–sep	2014 9 mån jan–sep	2013 3 mån jul–sep	2013 9 mån jan–sep	2013 12 mån jan–dec	2012 12 mån jan–dec	2011 12 mån jan–dec	2010 12 mån jan–dec
Fastigheternas verkliga värde, mkr	6 866	6 866	6 022	6 022	6 380	5 830	5 418	5 115
Hyresvärde, mkr	662	662	613	613	640	592	552	537
Ekonomisk uthyrningsgrad, %	92	92	91	91	92	92	92	89
Antal fastigheter, st	130	130	131	131	132	132	133	133
Avkastning på totalt kapital, %	11	10	7	6	6	6	7	11
Avkastning på eget kapital, %	13	5	14	18	17	9	2	24
Justerad soliditet, %	32	32	33	33	33	32	32	32
Soliditet, %	28	28	31	31	31	29	29	39
Belåningsgrad, %	59	59	60	60	61	61	61	55

För samtliga nyckeltal, se sid 22.

DETTA ÄR COREM

Corem Property Group är ett fastighetsbolag som äger och förvaltar fastigheter i mellersta och södra Sverige samt i Danmark. Corem har idag ett fastighetsbestånd som huvudsakligen består av lager-, logistik-, industri- och handelsfastigheter.

›AFFÄRSIDÉ

Corem ska skapa långsiktig tillväxt och värdeökning genom att förvalta, förvärva, bygga och förädla fastigheter i lager-, logistik-, industri- och handelsområden.

›MÅL

Corems övergripande mål är att i utvalda regioner bli det ledande fastighetsbolaget inom sitt segment i kombination med att ge Corems aktieägare en långsiktigt hög och stabil avkastning på eget kapital. Detta ska ske med en kontinuerlig strävan att verka för en hållbar utveckling.

› STRATEGI

För att uppnå bolagets mål har Corem fyra övergripande strategier.

INVESTERINGSSTRATEGI – aktivt söka upp och genomföra transaktioner i syfte att förädla och realisera värden.

AFFÄRSSTRATEGI – att genom långsiktigt engagemang optimera fastighetsbeståndet.

ORGANISATIONSSTRATEGI – att skapa långsiktiga hyresgästrelationer genom att ha en marknadsorienterad och skicklig fastighetsförvaltning.

HÅLLBARHETSSTRATEGI – att verka för långsiktig hållbarhet för företaget och dess omgivning.

ANTAL FASTIGHETER, ST VERKLIGT VÄRDE, MKR

130 6 866 942 999

UTHYRBAR AREA, KVM

COREMS FASTIGHETSBESTÅND ÄR OPERATIVT SETT

INDELAT I FEM REGIONER: Region Stockholm, Region Syd, Region Väst, Region Småland och Region Mälardalen/Norr. Coremkoncernen är organiserad med huvudkontor i Stockholm och regionkontor i Stockholm, Malmö, Göteborg, Jönköping och Örebro.

BESTÅNDET OMFATTAR en total uthyrbar area om 942 999 kvm och bestod per den 30 september 2014 av 130 fastigheter. Det totala fastighetsvärdet uppgick till 6 866 mkr. Corem är noterat på NASDAQ OMX Stockholm, Mid Cap.

COREM SKA HA EN DECENTRALISERAD ORGANISATION för att uppnå god marknadskännedom och närhet till hyresgästerna. Per den 30 september 2014 hade Corem totalt 44 (44) anställda, varav 14 (14) kvinnor och 30 (30) män.

MILJÖARBETET ÄR EN NATURLIG OCH VIKTIG DEL av Corems verksamhet. Inom ramen för Corems kärnverksamhet ska miljöarbetet bidra till ett långsiktigt hållbart samhälle, effektivare resursanvändning och en uthållig lönsamhet.

INTÄKTER, KOSTNADER OCH RESULTAT

DRIFTSÖVERSKOTTET ÖKADE UNDER DELÅRS-PERIODEN MED 19 PROCENT TILL 368 MKR

FÖRVALTNINGSRESULTATET ÖKADE UNDER DELÅRS-PERIODEN MED 34 PROCENT TILL 160 MKR

Mkr	2014 3 mån jul–sep	2014 9 mån jan–sep	2013 3 mån jul–sep	2013 9 mån jan–sep	2013 12 mån jan–dec	Rullande 13/14 12 mån okt–sep
Intäkter	157	470	141	412	556	614
Fastighetskostnader	–31	–102	–30	–104	–144	–142
Driftsöverskott	126	368	111	308	412	472
Central administration	–7	–19	–6	–18	–25	–26
Finansnetto	–64	–189	–59	–171	–229	–247
Förvaltningsresultat	55	160	46	119	158	199
Resultatandelar enligt kapitalandelsmedoden	32	144	28	95	121	170
Värdeförändringar fastigheter	76	87	–1	–31	–27	91
Värdeförändringar derivat	–73	–243	19	177	192	–228
Resultat före skatt	90	148	92	360	444	232
Skatt	–12	–64	–11	–57	–72	–79
Periodens resultat	78	84	81	303	372	153

KVARTALS-JÄMFÖRELSE

Resultatposterna nedan, liksom jämförelsebeloppen avseende föregående år, avser perioden januari–september såvida inte annat anges. Balansposternas belopp och jämförelsetal avser ställningen vid periodens, respektive föregående års, utgång.

TREDJE KVARTALET

Hyresintäkterna under tredje kvartalet uppgick till 157 mkr (141). Driftsöverskottet och förvaltningsresultatet uppgick till 126 mkr (111) respektive 55 mkr (46).

Resultatandelar enligt kapitalandelmetoden uppgick under kvartalet till 32 mkr (28).

Värdeförändringar fastigheter uppgick under kvartalet till 76 mkr (–1), varav orealiserade värdeförändringar uppgick till 76 mkr (1). Orealiserade värdeförändringar derivat uppgick till –73 mkr (19).

Resultat efter skatt uppgick för tredje kvartalet till 78 mkr (81).

DELÅRSPERIODEN JANUARI–SEPTEMBER 2014

INTÄKTER

Periodens intäkter uppgick till 470 mkr (412) och består av hyror för lokaler inklusive tillägg för fastighetskatt och tillägg för

DE FEM STÖRSTA HYRESGÄSTERNA PER DEN 30 SEPTEMBER 2014

Hyresgäst	Region	Andel av intäkter, %	Återstående genomsnittlig kontraktslängd, år
Bilia	Mälardalen/Norr, Stockholm, Syd, Väst	10	8,8
Ericsson1)	Mälardalen/Norr, Väst	7	4,6
ELFA	Stockholm	5	3,7
Posten	Stockholm	4	13,9
NKT Cables	Mälardalen/Norr	3	10,0

1) Per den 1 oktober 2014

UNDER TREDJE KVARTALET HAR VI FORTSATT VÅRT GODA UTHYRNINGSARBETE OCH BLAND ANNAT TECKNAT BETYDANDE AVTAL MED TVÅ STORA HYRESGÄSTER, WEBHALLEN OCH HEXATRONIC, OM TOTALT 21 400 KVM. EVA LANDÉN, VD

taxebundna avgifter (el, värme, vatten) samt eventuella engångsersättningar. Av förändringen om 58 mkr jämfört med samma period föregående år avsåg 24 mkr (1) engångsersättningar, varav 8 mkr (0) avsåg försäkringsersättning. Resterande del av förändringen är hänförlig till nettoförvärv samt in- och avflyttning. Den ekonomiska uthyrningsgraden uppgick till 92 procent (91).

Hyresgäster

Corem har en väldiversifierad intäktsbas då bolagets hyresgäster är verksamma inom många olika områden av svenskt näringsliv. Bolagets mål är att minska beroendet av enskilda hyresgäster vilket främst har gjorts via förvärv. Corems återstående genomsnittliga kontraktslängd uppgick till 5,0 år.

FASTIGHETSKOSTNADER

Fastighetskostnaderna uppgick under perioden till 102 mkr (104) och består i huvudsak av underhåll, tomrättsavgälder, fastighetsskatt, taxebundna avgifter samt fastighetsadministration. Förändringen om 2 mkr beror huvudsakligen på lägre kostnader för snöröjning och taxebundna avgifter till följd av den milda väderleken under perioden.

CENTRAL ADMINISTRATION

De centrala administrationskostnaderna uppgick till 19 mkr (18) och avser kostnader för koncernledning, koncerngemensamma funktioner såsom IT, finans, personal och IR samt bolagets notering på NASDAQ OMX Stockholm. Kostnader för fastighetsadministration inkluderas inte utan ingår i fastighetskostnader.

FINANSNETTO

Finansnettot uppgick till –189 mkr (–171), varav finansiella intäkter uppgick till 0 mkr (1) och periodens räntekostnader och kreditavgifter uppgick till 189 mkr (172). Corems räntekostnader påverkas av förändringen i de korta marknadsräntorna, men då en stor andel av de räntebärande skulderna är räntesäkrade minskar fluktuationerna i finansnettot. Vid periodens slut uppgick den genomsnittliga räntan, inklusive marginaler, till 4,52 procent (5,05). För ytterligare information se sid 11.

RESULTATANDELAR ENLIGT KAPITALANDELSMETODEN

Resultatandelar enligt kapitalandelsmetoden uppgick till 144 mkr (95), varav 144 mkr (95) var hänförligt till Klövern. Resultatandelen som redovisas består av Corems andel av Klöverns resultat efter skatt, med hänsyn tagen till utdelning till Klöverns preferensaktieägare. För ytterligare information se sid 10.

VÄRDEFÖRÄNDRINGAR Fastigheter

Värdeförändringar fastigheter uppgick under perioden till 87 mkr (–31), varav orealiserade värdeförändringar uppgick till 87 mkr (–43) och realiserade värdeförändringar uppgick

till 0 mkr (12). Orealiserade värdeförändringar beror främst på sänkta direktavkastningskrav och uppvärdering av befintliga byggrätter. För ytterligare information se sid 6.

Derivat

Värdet på Corems derivat påverkas av förändringar i de långa marknadsräntorna. De långa marknadsräntorna sjönk under perioden vilket fått en negativ effekt på värderingen av Corems derivat. Orealiserade värdeförändringar på derivat under perioden uppgick till –243 mkr (177).

SKATT

Genom möjligheten att göra skattemässiga avskrivningar och avdrag för vissa ombyggnationer av fastigheter samt utnyttja underskottsavdrag uppstår i princip ingen betald skattekostnad. Betald skatt uppkommer dock i ett fåtal dotterbolag från vilka skattemässiga koncernbidragsmöjligheter inte finns.

Uppskjuten skatt på värdeförändringar fastigheter beror bland annat på klassificeringen vid förvärv samt i vilken form avyttring sker.

De skattemässiga underskottsavdragen beräknas uppgå till cirka 1 490 mkr (1 560). Skattefordran hänförlig till de skattemässiga underskottsavdragen har i koncernens balansräkning upptagits till 237 mkr (237).

Periodens resultat belastas med en aktuell skatt om 68 mkr avseende pågående skatteärende. För ytterligare information se sid 18.

		Aktuell skatt		Uppskjuten skatt		Redovisad skatt
	2014	2013	2014	2013	2014	2013
Mkr	jan-sep	jan-sep	jan-sep	jan-sep	jan-sep	jan-sep
Löpande förvaltningsresultat	–3	–2	–9	–7	–12	–9
Aktuell skatt hänförlig till skatteärende1)	–68	–	–	–	–68	–
Värdeförändringar fastigheter	–	–	–30	–8	–30	–8
Värdeförändringar derivat	–	–	53	–39	53	–39
Ökad temporär skillnad fastigheter härförlig till skattemässiga avskrivningar och direktavdrag	–	–	–22	–16	–22	–16
Omvärdering underskottsavdrag	–	–	15	15	15	15
Totalt	–71	–2	7	–55	–64	–57

1) För ytterligare information se sid 18, Övrig finansiell information.

FASTIGHETSBESTÅND

Corems fastighetsvärde uppgick per den 30 september 2014 till 6 866 mkr och bestod av 130 fastigheter med en total uthyrbar area om 942 999 kvm

Fastighetsbeståndet är indelat i fem geografiska områden: Region Stockholm, Region Syd, Region Väst, Region Småland samt Region Mälardalen/Norr. Värdemässigt är Region Stockholm störst med cirka 44 procent av beståndets totala fastighetsvärde. Beståndet utgörs huvudsakligen av lager-, logistik-, industri- och handelsfastigheter belägna i mellersta och södra Sverige samt i Danmark.

Av Corems totala intäkter på årsbasis per den 30 september 2014, uppgående till 607 mkr, svarade Stockholm för 43 procent, Syd för 13 procent, Väst för 17 procent, Småland för 10 procent och Mälardalen/Norr för 17 procent. Det totala hyresvärdet bedömdes per den 30 september 2014 uppgå till 662 mkr. Den ekonomiska uthyrningsgraden uppgick till 92 procent.

FASTIGHETERNAS VÄRDE OCH VÄRDEFÖRÄNDRINGAR

Corem ser ett fortsatt starkt intresse för fastighetsinvesteringar i marknaden. Normalt är det tredje kvartalet överlag ett kvartal som inte är speciellt transaktionsintensivt. Volymen för gjorda affärer uppgick dock ändå till cirka 25 mdkr, vilket är i stort sett oförändrat i jämförelse med samma period föregående år, men indikerar att den samlade volymen för helåret sannolikt kommer att överstiga snittet för de senaste tio åren. Av totalt genomförda affärer dominerar kontor och bostäder i storstäderna, men gynnsamma finansieringsmöjligheter i samband med ett trots allt rätt begränsat utbud har allmänt inneburit ett bredare investeringsfokus sett till geografi och fastighetstyp. För Corems del är ökad konkurrens och sänkta avkastningskrav nu en realitet. Trots detta ser vi positivt på möjligheten att fortsätta att

växa med lönsamma förvärv på prioriterade marknader.

Det samlade marknadsvärdet för Corems fastighetsportfölj uppgick till 6 866 mkr (6 380) per den 30 september 2014. Orealiserade värdeförändringar under det tredje kvartalet uppgick till 76 (1). Den låga inflationen i Sverige innebär att någon indexuppräkning av hyrorna i 2015 i princip inte blir av, vilket har en negativ inverkan på marknadsvärdet i perioden. Värdeökningen beror istället framför allt på sänkta direktavkastningskrav och uppvärdering av befintliga byggrätter. En försiktig sänkning av avkastningskraven har gjorts i värderingarna och det genomsnittliga avkastningskravet per 30 september 2014 är knappt 7,6 procent.

Corem värderar samtliga fastigheter varje kvartal. För rapportperioden har fastigheter motsvarande knappt fem procent av det samlade värdet externvärderats, medan resten har värderats genom interna kassaflödesvärderingar. För rapportperioden har bolaget anlitat Savills Sweden AB som värderingsinstitut. Corem inhämtar kontinuerligt marknadsinformation från externa värderingsinstitut, som stöd för den interna värderingsprocessen.

För ytterligare information om Corems värderingsprinciper, se Corems Årsredovisning för 2013.

NY-, TILL- OCH OMBYGGNATION

Corem har under perioden totalt investerat 61 mkr (151) i fastigheterna avseende ny-, till- och ombyggnationer vilka framförallt omfattar hyresgästanpassningar och energibesparingsåtgärder. För vidare information om Corems projektutveckling, se Corems Årsredovisning för 2013, sid 35.

VERKLIGT VÄRDE

HYRESVÄRDE

FASTIGHETSTYP AREA

FÖRÄNDRING VERKLIGT VÄRDE, ANTAL FASTIGHETER SAMT UTHYRBAR AREA

	Mkr	Antal	Kvm
Totalt per den 31 december 2013	6 380	132	916 562
Förvärv	387	4	41 635
Ny-, till- och ombyggnation	61	–	–2 815
Avyttringar	–57	–6	–12 383
Värdeförändringar	87	–	–
Valutaomräkningar	8	–	–
Totalt per den 30 september 2014	6 866	130	942 999

FÖRVÄRV OCH AVYTTRINGAR AV FASTIGHETER

Corem har under perioden förvärvat fyra samt avyttrat sex fastigheter.

Den 1 april 2014 tillträddes en fastighet i Mölnlycke Logistikpark, Region Väst, med en uthyrbar area om 16 818 kvm och ett fastighetsvärde om 181 mkr.

I april 2014 förvärvade Corem en fastighet i Rosersberg, Region Stockholm, om 9 132 kvm och ett fastighetsvärde om 102 mkr samt en fastighet i Hisings Backa, Region Väst, om 8 574 kvm och ett fastighetsvärde om 66 mkr.

I juni 2014 förvärvade Corem tomträtten till fastigheten Lillsätra 1 i Sätra, Region Stockholm. Tomträtten har en uthyrbar area om 7 111 kvm och ett fastighetsvärde om 38 mkr.

Corem har under perioden forsatt renodla fastighetsbeståndet och avyttrat fastigheter i Vänersborg, Trollhättan och Täby belägna i Region Väst samt Region Stockholm. Fastigheterna omfattar 12 383 kvm med ett fastighetsvärde om cirka 57 mkr. Med dessa avyttringar lämnar Corem orterna Vänersborg och Trollhättan.

I juli 2014 avtalades om förvärv av en nyuppförd logistikanläggning i Roskilde, strax utanför Köpenhamn, med en uthyrbar area om cirka 23 500 kvm. Köpeskillingen uppgår till cirka 185 mkr. Beräknat tillträde är i slutet av 2014.

TRANSAKTIONER – FÖRVÄRVAT 1 JANUARI – 30 SEPTEMBER 2014

Fastighet	Kommun	Fastighets kategori	Uthyrbar area, kvm	Fastighets värde, mkr
KVARTAL 2
Bråta 2:150	Härryda	Lager	16 818	181
Rosersberg 11:82	Sigtuna	Lager	9 132	102
Backa 22:17	Göteborg	Lager	8 574	66
Lillsätra 1	Stockholm	Lager	7 111	38
Totalt förvärvat kvartal 2			41 635	387
TOTALT FÖRVÄRVAT 1 JAN – 30 SEPT 2014			41 635	387

TRANSAKTIONER – AVYTTRAT 1 JANUARI – 30 SEPTEMBER 2014

Fastighet	Kommun	Fastighets kategori	Uthyrbar area, kvm	Fastighets värde, mkr
KVARTAL 2
Frej 3, 4	Vänersborg	Övrigt	2 978	8
Trucken 4, 6, 7	Trollhättan	Kontor	6 323	11
Totalt avyttrat kvartal 2			9 301	19
KVARTAL 3
Måttbandet 10	Täby	Lager	3 082	38
Totalt avyttrat kvartal 3			3 082	38
TOTALT AVYTTRAT 1 JAN – 30 SEPT 2014			12 383	57

FÖRDELNING PER GEOGRAFISKT OMRÅDE

	Intäkter, mkr		Kostnader, mkr		Driftsöverskott, mkr			Överskottsgrad, %
Resultat per segment	2014 jan–sep	2013 jan–sep	2014 jan–sep	2013 jan–sep	2014 jan–sep	2013 jan–sep	2014 jan–sep	2013 jan–sep
Stockholm	198	167	–50	–53	148	114	75	68
Syd	60	51	–13	–11	47	40	78	78
Väst	81	68	–12	–11	69	57	86	84
Småland	46	44	–15	–17	31	27	67	61
Mälardalen/Norr	85	82	–12	–12	73	70	86	85
Totalt	470	412	–102	–104	368	308	78	75

	Verkligt värde, mkr		Uthyrbar area, kvm		Hyresvärde, mkr		Ekonomisk uthyrningsgrad, %
Nyckeltal per segment	2014 30 sep	2013 30 sep	2014 30 sep	2013 30 sep	2014 30 sep	2013 30 sep	2014 30 sep	2013 30 sep
Stockholm	3 004	2 467	294 694	261 952	285	251	93	94
Syd	917	849	120 785	113 476	80	75	97	98
Väst	1 193	954	163 772	150 006	106	94	95	95
Småland	764	758	151 122	151 122	82	83	74	64
Mälardalen/Norr	988	994	212 626	213 116	109	110	95	96
Totalt	6 866	6 022	942 999	889 672	662	613	92	91

FÖRDELNING AV UTHYRBAR AREA PER LOKALTYP OCH GEOGRAFISKT OMRÅDE

(för fastighetsförteckning, se www.corem.se)

	Industri		Lager		Kontor		Handel		Övrigt
Uthyrbar area, kvm	2014 30 sep	2013 30 sep	2014 30 sep	2013 30 sep	2014 30 sep	2013 30 sep	2014 30 sep	2013 30 sep	2014 30 sep	2013 30 sep
Stockholm	28 264	28 264	153 367	127 623	87 110	80 112	15 287	15 287	10 666	10 666
Syd	8 430	8 430	57 640	54 015	16 615	15 261	26 265	24 105	11 835	11 665
Väst	42 692	44 142	95 493	76 529	17 013	18 056	6 099	6 465	2 475	4 814
Småland	17 769	17 769	96 292	96 292	18 980	18 980	5 706	5 706	12 375	12 375
Mälardalen/Norr	115 661	115 661	33 163	33 653	40 250	40 250	13 179	13 179	10 373	10 373
Totalt	212 816	214 266	435 955	388 112	179 968	172 659	66 536	64 742	47 724	49 893
Andel, %	23	24	46	44	19	19	7	7	5	6

FÖRDELNING AV FASTIGHETER, VAKANSER OCH INTÄKTER

		Antal fastigheter, st		Vakans, kvm	Intäkter1), mkr
	2014 30 sep	2013 30 sep	2014 30 sep	2013 30 sep	2014 30 sep	2013 30 sep
Stockholm	50	51	30 369	22 140	263	236
Syd	19	19	3 916	2 872	78	73
Väst	19	19	12 758	11 728	102	89
Småland	24	24	52 359	70 119	61	53
Mälardalen/Norr	18	18	14 171	11 522	103	105
Totalt	130	131	113 573	118 381	607	556

1) Avser intäkter på årsbasis per den 30 september 2014 respektive 30 september 2013

SEGMENTSINFORMATION ÖVRIGT

Mkr	2014 30 sep	2013 30 sep
Driftsöverskott fördelat enligt ovan	368	308
Ofördelade resultatposter
Central administration	–19	–18
Finansnetto	–189	–171
Förvaltningsresultat	160	119
Resultatandelar enligt kapitalandelsmetoden	144	95
Realiserade värdeförändringar fastigheter	0	12
Orealiserade värdeförändringar fastigheter	87	–43
Orealiserade värdeförändringar derivat	–243	177
Resultat före skatt	148	360

I VÄXJÖ KOMMUN HAR COREM FASTIGHETER MED EN SAMMANLAGD UTHYRBAR AREA OM CIRKA 66 800 KVM. SEDAN BÖRJAN PÅ 2013 HAR VI I KOMMUNEN HYRT UT ÖVER 40 000 KVM OCH VÄLKOMNAT BLAND ANNAT E-HANDELSFÖRETAGEN FURNITUREBOX, OUTNORTH SAMT ATEA LOGISTICS SOM HYRESGÄSTER.

FASTIGHET FABRIKEN 1, VÄXJÖ HYRESGÄSTER ACADEMEDIA EDUCATION MED FLERA AREA 7 443 KVM

INTRESSEFÖRETAG

Med intresseföretag avses innehav redovisade enligt kapitalandelsmetoden.

KLÖVERN AB (PUBL)

Klövern är ett noterat fastighetsbolag på NASDAQ OMX Stockholm, Mid Cap, med inriktning mot kommersiella fastigheter. Corems aktieinnehav i Klövern uppgick per den 30 september 2014 till 32 200 000 stamaktier motsvarande drygt 19 procent av de utestående rösterna i bolaget. Innehavet

uppgick per den 30 september 2014 till 1 160 mkr att jämföra med 1 064 mkr per den 31 december 2013. Corems andel av Klöverns resultat om 144 mkr redovisas i Koncernens rapport över totalresultat. Detta belopp har ökat det bokförda värdet på innehavet i Klövern, medan erhållen utdelning om cirka 48 mkr har minskat det bokförda värdet.

I November 2008 förvärvade Corem 10,5 procent av aktierna i Klövern och blev därmed bolagets största ägare. Fram till och med 2011 förvärvades ytterligare aktier och innehavet omklassificerades till Andelar i intresseföretag.

RESULTATRÄKNING KLÖVERN Mkr	2014 3 mån jul–sep	2014 9 mån jan–sep	2013 3 mån jul–sep	2013 9 mån jan–sep	2013 12 mån jan–dec	2012 12 mån jan–dec	2011 12 mån jan–dec	2010 12 mån jan–dec
Intäkter	641	1 863	549	1 630	2 220	1 948	1 364	1 243
Fastighetskostnader	–197	–625	–186	–597	–828	–733	–507	–498
Driftsöverskott	444	1 238	363	1 033	1 392	1 215	857	745
Central admininstration	–20	–59	–17	–57	–78	–86	–71	–64
Finansnetto	–199	–585	–175	–500	–678	–605	–358	–242
Förvaltningsresultat	225	594	171	476	636	524	428	439
Värdeförändringar mm.1)	23	367	34	290	351	–293	210	321
Skatt	–27	–69	–14	–134	–179	108	–173	–155
Periodens resultat	221	892	191	632	808	339	465	605

1) Inkluderar värdeförändringar fastigheter, derivat, finansiella tillgångar samt resultatandelar i intresseföretag och nedskrivning goodwill.

BALANSRÄKNING KLÖVERN

Mkr	2014 30 sep	2013 30 sep	2013 31 dec	2012 31 dec	2011 31 dec	2010 31 dec
TILLGÅNGAR
Förvaltningsfastigheter	29 387	23 170	24 059	22 624	14 880	13 493
Övriga anläggningstillgångar	787	747	787	633	8	9
Omsättningstillgångar	368	465	384	538	105	165
SUMMA TILLGÅNGAR	30 542	24 382	25 230	23 795	14 993	13 667
EGET KAPITAL OCH SKULDER
Eget kapital	7 925	7 022	7 198	6 696	4 740	4 516
Räntebärande skulder	20 212	15 634	16 163	15 229	9 345	8 517
Ej räntebärande skulder	2 405	1 726	1 869	1 870	908	634
SUMMA EGET KAPITAL OCH SKULDER	30 542	24 382	25 230	23 795	14 993	13 667

NYCKELTAL KLÖVERN	2014 3 mån jul–sep	2014 9 mån jan–sep	2013 3 mån jul–sep	2013 9 mån jan–sep	2013 12 mån jan–dec	2012 12 mån jan–dec	2011 12 mån jan–dec	2010 12 mån jan–dec
Fastighetsrelaterade
Fastigheternas verkliga värde, mkr	29 387	29 387	23 170	23 170	24 059	22 624	14 880	13 493
Hyresvärde, mkr	2 942	2 942	2 485	2 485	2 570	2 468	1 554	1 486
Ekonomisk uthyrningsgrad, %	90	90	89	89	90	88	89	89
Antal fastigheter, st	406	406	390	390	402	387	255	250
Finansiella
Avkastning på eget kapital, %	2,8	11,8	2,7	9,1	11,6	5,8	10,1	14,0
Justerad soliditet, %	29,7	29,7	31,5	31,5	31,4	31,9	35,8	35,1
Belåningsgrad, %	67	67	65	65	65	64	63	63

FINANSIERING

Corem verkar inom en kapitalintensiv marknad och för att kunna vidareutveckla bolaget till att bli den ledande aktören inom sitt segment krävs god tillgång till kapital vid rätt tid till en begränsad kostnad och risk. Corem är finansierat med eget kapital och räntebärande skulder.

EGET KAPITAL OCH SOLIDITET

Koncernens egna kapital uppgick vid periodens utgång till 2 346 mkr (2 405). Förändringen av det egna kapitalet beror på utdelning om –119 mkr, periodens totalresultat om 86 mkr samt återköp av egna stamaktier om –26 mkr. Per den 30 september 2014 uppgick den justerade soliditeten till 32 procent (33) och soliditeten till 28 procent (31).

RÄNTEBÄRANDE SKULDER

Den 30 september 2014 hade Corem räntebärande skulder uppgående till 5 333 mkr (4 921). Räntebärande nettoskulder, efter avdrag för likviditet om 146 mkr (131) och aktiverade upplåningskostnader om 6 mkr (6), uppgick till 5 181 mkr (4 784). Räntetäckningsgraden uppgick till 2,5 ggr (2,2). Vid periodens utgång var 62 procent (68) av de räntebärande skulderna räntesäkrade. Av de räntesäkrade skulderna var 75 procent (66) säkrade om minst 3 år.

För att säkerställa ett stabilt räntenetto över tid har Corem valt en förhållandevis lång räntebindning. Bolagets genomsnittliga räntebindningstid uppgick till 4,9 år och den genomsnittliga räntan uppgick till 4,52 procent att jämföra med 4,9 år respektive 4,90 procent per den 31 december 2013. Corem innehar derivat i form av ränteswappar i syfte att minska ränterisken och samtidigt bibehålla flexibiliteten i jämförelse med bundna lån. Under perioden har Corem, till följd av det låga ränteläget, valt att omstrukturera 1 100 mkr i derivatportföljen. Omstruktureringen har bidragit till att förbättra Corems finansnetto och förlänga räntebindningen.

Vid periodens slut hade Corem ränteswappar om 2 900 mkr (2 900) som löper ut mellan 2015 och 2031. I enlighet med IAS 39 ska räntederivat marknadsvärderas, vilket innebär att det uppstår ett teoretiskt övereller undervärde om den avtalade räntan avviker från aktuell marknadsränta, där värdeförändringen i Corems fall ska redovisas över resultaträkningen då säkringsredovisning ej tillämpas. Per den 30 september 2014 uppgick marknadsvärdet i räntederivatportföljen till –453 mkr att jämföras med –210 mkr per den 31 december 2013. Reserven för dessa undervärden kommer successivt att upplösas och återföras till resultatet fram till derivatens avtalade slutdatum. Vid löptidens slut är värdet alltid noll och ur ett kassaflödesperspektiv är utfallet detsamma.

En ökning av de korta marknadsräntorna med en procentenhet skulle höja Corems genomsnittliga upplåningsränta med 0,38 procentenheter.

Under perioden har Corem emitterat och noterat ett treårigt, icke-säkerställt, obligationslån om 400 mkr.

MKR

Bolagets totala krediter om 5 333 mkr (4 921) löper med kvarstående kredittider om 3 månader till 99 år.

Under perioden har Corem omförhandlat krediter om 620 mkr, vilket har förlängt den genomsnittliga kreditbindningen med 0,5 år. Bolagets genomsnittliga kreditbindningstid uppgick till 3,6 år (2,8).

KASSAFLÖDE OCH LIKVIDA MEDEL

Koncernens kassaflöde från den löpande verksamheten uppgick för perioden till 127 mkr (145), vilket motsvarar 1,01 kr per stamaktie (1,27) med hänsyn taget till resultat avseende preferensaktier. Kassaflödet från investeringsverksamheten uppgick till –392 mkr (–157) under perioden och kassaflödet från finansieringsverksamheten uppgick till 280 mkr (55). Likvida medel per den 30 september 2014 uppgick till 146 mkr (131), vilket motsvarar 1,95 kr per stamaktie (1,72). Disponibel likviditet, inklusive outnyttjade krediter om 199 mkr (170), uppgick till 345 mkr att jämföras med 301 mkr per den 31 december 2013.

	Räntebindning Kreditbindning
Mkr	Snitt ränta, %	Andel, %	Mkr	Andel, %
1 974	2,90	37	559	10
644	4,63	12	1 605 1)	30
215	4,23	4	521 2)	11
–	–	–	1 784 3)	33
300	3,84	6	620	12
100	6,73	2	–	–
200	6,71	4	–	–
300	5,74	5	–	–
–	–	–	–	–
–	–	–	–	–
1 600	5,98	30	244	4
5 333	4,52	100	5 333	100

¹⁾ Varav obligationer om 400 mkr.

2) Varav obligation om 300 mkr.

2500
2000
1500
1000
500
0	2014	2015	2016	2017		2018 2019 2020 2021 2022 2023 2024
		Räntebindning			Kreditbindning		Obligation

RAPPORT ÖVER TOTALRESULTAT I SAMMANDRAG

	2014	2014	2013	2013	2013	Rullande 13/14
Mkr	3 mån jul–sep	9 mån jan–sep	3 mån jul–sep	9 mån jan–sep	12 mån jan–dec	12 mån okt–sep
Intäkter	157	470	141	412	556	614
Fastighetskostnader	–31	–102	–30	–104	–144	–142
Driftsöverskott	126	368	111	308	412	472
Central administration	–7	–19	–6	–18	–25	–26
Finansnetto	–64	–189	–59	–171	–229	–247
Förvaltningsresultat	55	160	46	119	158	199
Resultatandelar enligt kapitalandelsmetoden	32	144	28	95	121	170
Realiserade värdeförändringar fastigheter	0	0	–2	12	12	0
Orealiserade värdeförändringar fastigheter	76	87	1	–43	–39	91
Orealiserade värdeförändringar derivat	–73	–243	19	177	192	–228
Resultat före skatt	90	148	92	360	444	232
Skatt	–12	–64	–11	–57	–72	–79
Periodens resultat	78	84	81	303	372	153
Övrigt totalresultat
Poster som kan omföras till periodens resultat
Omräkningsdifferenser mm.	0	2	–3	1	3	4
Totalresultat för perioden hänförligt till moderbolagets aktieägare	78	86	78	304	375	157
Antal aktier och resultat per aktie
Resultat per stamaktie, kr 1)	0,82	0,45	0,84	3,36	4,05	1,12
Antal utestående stamaktier vid periodens utgång	74 749 042	74 749 042	75 896 586	75 896 586	75 833 186	74 749 042
Genomsnittligt antal utestående stamaktier	75 132 024	75 384 361	75 896 586	75 439 931	75 551 470	75 509 511
Antal utestående preferensaktier vid periodens utgång	6 611 319	6 611 319	6 611 319	6 611 319	6 611 319	6 611 319

1) Resultatmått per aktie är framräknat med genomsnittligt antal aktier som bas och med hänsyn tagen till preferensaktiernas rätt till utdelning. Någon utspädningseffekt föreligger ej då inga potentiella aktier (till exempel konvertibler) förekommer.

RAPPORT ÖVER FINANSIELL STÄLLNING I SAMMANDRAG

Mkr	2014 30 sep	2013 30 sep	2013 31 dec
TILLGÅNGAR
Anläggningstillgångar
Förvaltningsfastigheter	6 866	6 022	6 380
Innehav redovisade enligt kapitalandelsmetoden	1 160	1 039	1 064
Övriga materiella anläggningstillgångar	1	2	1
Uppskjuten skattefordran	141	156	135
Fordringar på intresseföretag	–	21	–
Summa anläggningstillgångar	8 168	7 240	7 580
Omsättningstillgångar
Övriga omsättningstillgångar	42	45	22
Likvida medel 1)	146	159	131
Summa omsättningstillgångar	188	204	153
SUMMA TILLGÅNGAR	8 356	7 444	7 733
EGET KAPITAL OCH SKULDER
Summa eget kapital hänförligt till moderbolagets aktieägare	2 346	2 336	2 405
Långfristiga skulder
Räntebärande långfristiga skulder	3 209	4 126	4 204
Derivat	453	225	210
Övriga långfristiga skulder	3	2	1
Summa långfristiga skulder	3 665	4 353	4 415
Kortfristiga skulder
Räntebärande kortfristiga skulder	2 118	560	711
Övriga kortfristiga skulder	227	195	202
Summa kortfristiga skulder	2 345	755	913
Summa skulder	6 010	5 108	5 328
SUMMA EGET KAPITAL OCH SKULDER	8 356	7 444	7 733

1) Disponibel likviditet inklusive outnyttjade krediter uppgick per 30 september 2014 respektive 31 december 2013 till 345 mkr respektive 301 mkr.

RAPPORT ÖVER KASSAFLÖDES- ANALYS I SAMMANDRAG

Mkr	2014 3 mån jul–sep	2014 9 mån jan–sep	2013 3 mån jul–sep	2013 9 mån jan–sep	2013 12 mån jan–dec
Den löpande verksamheten
Resultat före skatt	90	148	92	360	444
Ej kassaflödespåverkande poster	–35	61	–47	–192	–236
Betald inkomstskatt	–66	–66	2	0	3
Kassaflöde, löpande verksamhet före förändringar i rörelsekapital	–11	143	47	168	211
Kassaflöde från förändringar i rörelsekapital
Förändring av rörelsefordringar	–16	–20	–12	–47	–4
Förändring av pantsatta likvida medel	–	–	–	12	12
Förändring av rörelseskulder	8	4	–23	12	32
Kassaflöde, löpande verksamhet	–19	127	12	145	251
Investeringsverksamhet
Förvärv och ny-, till- och ombyggnationer i fastigheter	–25	–449	–35	–293	–640
Investeringar i andra materiella anläggningstillgångar	0	0	0	0	0
Förvärv av dotterföretag, netto likviditetspåverkan	–	–	–	–	5
Avyttring av andelar i intresseföretag	–	–	–	–	2
Avyttring av förvaltningsfastigheter	37	57	13	136	137
Kassaflöde, investeringsverksamhet	12	–392	–22	–157	–496
Finansieringsverksamhet
Upptagna lån	–	567	–	315	578
Amorterade lån	–5	–159	–23	–166	–206
Återköp av egna aktier	–13	–26	–	0	–2
Utbetald utdelning till moderbolagets ägare	–16	–102	–17	–94	–112
Kassaflöde, finansieringsverksamhet	–34	280	–40	55	258
Periodens/Årets kassaflöde	–41	15	–50	43	13
Likvida medel vid periodens/årets början	187	131	209	116	116
Kursdifferens i likvida medel	0	0	0	0	2
Likvida medel vid periodens/årets slut	146	146	159	159	131

RAPPORT ÖVER FÖRÄNDRINGAR I EGET KAPITAL I SAMMANDRAG

Mkr	Aktiekapital	Övrigt tillskjutet kapital	Omräknings reserver mm.	Balanserade vinstmedel inkl årets resultat	Totalt eget kapital
Ingående eget kapital 1 januari 2013	308	1 294	–15	495	2 082
Totalresultat januari – september 2013	–	–	1	303	304
Utdelning till stamaktieägare, 0,60 kr per aktie	–	–	–	–46	–46
Utdelning till preferensaktieägare, 10,00 kr per aktie1)	–	–	–	–66	–66
Apportemission	1	29	–	–	30
Avyttring av egna aktier	–	–	–	32	32
Återköp av egna aktier	–	–	–	0	0
Utgående eget kapital 30 september 2013 hänförligt till moderbolagets aktieägare	309	1 323	–14	718	2 336
Totalresultat oktober – december 2013	–	–	2	69	71
Återköp av egna aktier	–	–	–	–2	–2
Utgående eget kapital 31 december 2013 hänförligt till moderbolagets aktieägare	309	1 323	–12	785	2 405
Totalresultat januari – september 2014	–	–	2	84	86
Utdelning till stamaktieägare, 0,70 kr per aktie	–	–	–	–53	–53
Utdelning till preferensaktieägare, 10,00 kr per aktie2)	–	–	–	–66	–66
Återköp av egna aktier	–	–	–	–26	–26
Utgående eget kapital 30 september 2014 hänförligt till moderbolagets aktieägare	309	1 323	–10	724	2 346

1) Därav utbetalades 16,5 mkr per kvartal med början i juli 2013.

2) Därav utbetalades 16,5 mkr per kvartal med början i juli 2014.

RESULTATRÄKNING I SAMMANDRAG MODERBOLAGET

	2014 9 mån	2013 9 mån	2013 12 mån
Mkr	jan–sep	jan–sep	jan–dec
Nettoomsättning	45	43	59
Kostnad sålda tjänster	–26	–26	–35
Bruttoresultat	19	17	24
Central administration	–19	–18	–25
Rörelseresultat	0	–1	–1
Ränteintäkter och liknande resultatposter	71	74	82
Räntekostnader och liknande resultatposter	–44	–36	–49
Resultat före skatt	27	37	32
Skatt	0	0	3
Periodens resultat	27	37	35

MODERBOLAGET

BALANSRÄKNING I SAMMANDRAG

Mkr	2014 30 sep	2013 30 sep	2013 31 dec
TILLGÅNGAR
Anläggningstillgångar
Materiella anläggningstillgångar
Maskiner och inventarier	1	1	1
Summa materiella anläggningstillgångar	1	1	1
Finansiella anläggningstillgångar
Andelar i koncernföretag	212	197	212
Andelar i intresseföretag	624	624	624
Fordringar på koncernföretag	1 816	1 190	1 571
Uppskjuten skattefordran	31	28	31
Summa finansiella anläggningstillgångar	2 683	2 039	2 438
SUMMA ANLÄGGNINGSTILLGÅNGAR	2 684	2 040	2 439
Omsättningstillgångar
Fordringar på koncernföretag	–	398	–
Övriga kortfristiga fordringar	19	5	7
Kassa och bank	6	22	3
Summa omsättningstillgångar	25	425	10
SUMMA TILLGÅNGAR	2 709	2 465	2 449
EGET KAPITAL OCH SKULDER
Eget kapital	1 334	1 455	1 452
Räntebärande skulder	1 306	945	940
Ej räntebärande skulder	69	65	57
SUMMA EGET KAPITAL OCH SKULDER	2 709	2 465	2 449

I ETT AV COREMS SAMLADE BESTÅND I VÄSTBERGA, STOCKHOLM, LIGGER FASTIGHETEN DAGSKIFTET 2. COREM HAR I DENNA FASTIGHET KONVERTERAT EN FÖRE DETTA KONTORSBYGGNAD OM CIRKA 3 800 KVM TILL MODERNA PROFFSBUTIKER ÅT HYRESGÄSTERNA BYSMEDEN OCH MEGAKAKEL.

FASTIGHET DAGSKIFTET 2, STOCKHOLM HYRESGÄST BYSMEDEN, MEGAKAKEL MED FLERA AREA 12 050 KVM

ÖVRIG FINANSIELL INFORMATION

MÖJLIGHETER OCH RISKER

Några viktiga riskområden är fastighetsvärdering, finansiering och kassaflöde, vilka beskrivs nedan. Corems möjligheter och risker i övrigt beskrivs i Corems Årsredovisning för 2013 på sid 47–49. Inga väsentliga förändringar har uppstått därefter.

Fastighetsvärdering

Corem redovisar fastighetsbeståndet till verkligt värde och värdeförändringarna redovisas i resultatet. Dessa värdeförändringar kan få väsentliga effekter på koncernens resultat och ställning.

Finansiering

För Corem är det viktigt att det finns tillgång till finansiering vid behov och avsaknaden av detta skulle kunna innebära en risk. Låg belåningsgrad och långa kreditlöften begränsar denna finansieringsrisk.

Kassaflöde

Kassaflödet påverkas av faktorer som hyresintäkter, räntenivåer och vakansgrad särskilt då förändringar av dessa faktorer inte alltid sker samtidigt.

SÄSONGSVARIATIONER

Kostnader för drift och underhåll är föremål för säsongsvariationer. Snörika, kalla vintrar innebär exempelvis högre kostnader för uppvärmning och snöröjning medan varma somrar innebär högre kostnader för kylning.

TRANSAKTIONER MED NÄRSTÅENDE

Tjänster mellan koncernföretag debiteras enligt marknadsprissättning och på affärsmässiga villkor. Koncerninterna tjänster består av förvaltningstjänster och debitering av internräntor.

Coremkoncernen har tecknat förvaltningsavtal avseende viss teknisk förvaltning för koncernens fastigheter med Locellus Förvaltning AB som kontrolleras av styrelseledamoten Rutger Arnhult. Samtliga transaktioner är prissatta utifrån marknadsmässiga villkor och uppgick till 1,2 mkr (1,2) för perioden.

Därutöver köper Coremkoncernen löpande juridiska tjänster från MAQS Law Firm Advokatbyrå AB i vilken styrelsens ordförande Patrik Essehorn är delägare.

Corem har även ett hyresavtal om uthyrning till Wonderful Times Group AB, där Corems styrelseledamot Christina Tillman även är styrelseledamot.

HÄNDELSER EFTER PERIODENS UTGÅNG

Inga väsentliga händelser har inträffat efter periodens utgång.

PÅGÅENDE SKATTEÄRENDEN

Skatteverket har i två fall framställt yrkanden om tillämpning av lagen om skatteflykt. I båda fallen har förvaltningsrätten bifallit Skatteverkets yrkanden. Corem har dock överklagat förvaltningsrättens domar som för närvarande ligger för avgörande i kammarrätten. Skatteverkets yrkanden avser i det ena fallet reducering av tidigare års underskott och i det andra fallet upptaxering av tidigare års resultat.

Ett slutgiltigt bifall till Skatteverkets yrkande om reducering av tidigare års underskott medför inte någon effekt på koncernens resultat.

Ett slutgiltigt bifall till Skatteverkets yrkande om upptaxering medför ett skattekrav om cirka 68 mkr (inklusive ränta). Corems uppfattning är fortsatt att det finns goda grunder för att Skatteverket inte kommer att slutgiltigt vinna bifall för sitt yrkande avseende upptaxering. Denna uppfattning delas av Corems externa rådgivare. Corem har dock, med anledning av förvaltningsrättens beslut samt nyligen meddelad rättspraxis i liknande fall, kostnadsfört samt betalat in motsvarande belopp, 68 mkr (inklusive ränta), till Skatteverket.

MODERBOLAGET

Corems moderbolag ägde per 30 september 2014 inga fastigheter utan hanterar aktiemarknadsrelaterade frågor och koncerngemensamma verksamhetsfunktioner som administration, transaktion, förvaltning,

Stockholm den 24 oktober 2014, Corem Property Group AB (publ)

Styrelsen

projektutveckling, ekonomi och finansiering. Moderbolagets resultat efter skatt uppgick till 27 mkr (37) för perioden. Omsättningen, som till största delen utgörs av koncernfakturering, uppgick till 45 mkr (43). Moderbolagets tillgångar uppgick till 2 709 mkr (2 449). Likvida medel uppgick till 6 mkr (3). Eget kapital uppgick till 1 334 mkr (1 452).

REDOVISNINGSPRINCIPER

Denna delårsrapport är för koncernen upprättad i enlighet med Årsredovisningslagen och IAS 34 Delårsrapportering och för moderbolaget i enlighet med Årsredovisningslagen och RFR 2 Redovisning för juridiska personer. Fastigheterna är värderade enligt nivå 3 i IFRS värderingshierarki. Verkligt värde för finansiella instrument överensstämmer i allt väsentligt med redovisade värden. Inga förändringar har skett under perioden av kategoriseringen av finansiella instrument. Derivaten värderas i enlighet med nivå 2 i verkligt värde hierarkin. För samtliga derivat finns ISDA-avtal som ger rätt att kvitta fordran mot skuld till samma motpart.

Från och med 2014 tillämpar Corem IFRIC 21 Levies. IFRIC 21 Levies anger att statliga avgifter, för Corems del fastighetsskatt, ska skuldföras i sin helhet då förpliktelsen uppstår. Då förpliktelsen uppstår årsvis per den 1 januari har Corem redovisat hela årets skuld i delårsrapporten för januari-september 2014. Dessutom redovisas en förutbetald kostnad av fastighetsskatten vilken periodiseras linjärt över räkenskapsåret. Den ändrade principen har inte påverkat koncernens resultat. Övriga redovisningsprinciper som tillämpas i denna delårsrapport är i väsentliga delar de som beskrivs i not 1 i Corems Årsredovisning för 2013.

REVISORS GRANSKNINGSRAPPORT

Corem Property Group AB (publ), org.nr 556463-9440

INLEDNING

Vi har utfört en översiktlig granskning av den finansiella delårsinformationen i sammandrag (delårsrapporten) för Corem Property Group AB (publ) per 30 september 2014 och den niomånadersperiod som slutade per detta datum. Det är styrelsen och verkställande direktören som har ansvaret för att upprätta och presentera denna delårsrapport i enlighet med IAS 34 och årsredovisningslagen. Vårt ansvar är att uttala en slutsats om denna delårsrapport grundad på vår översiktliga granskning.

DEN ÖVERSIKTLIGA GRANSKNINGENS INRIKTNING OCH OMFATTNING

Vi har utfört vår översiktliga granskning i enlighet med International Standard on Review Engagements ISRE 2410 Översiktlig granskning av finansiell delårsinformation utförd av företagets valda revisor. En översiktlig granskning består av att göra förfrågningar, i första hand till personer som är ansvariga för finansiella frågor och redovisningsfrågor, att utföra analytisk granskning och att vidta andra översiktliga granskningsåtgärder. En översiktlig granskning har en annan inriktning och en betydligt mindre omfattning jämfört med den inriktning och omfattning som en revision enligt International Standards on Auditing och god revisionssed i övrigt har.

De granskningsåtgärder som vidtas vid en översiktlig granskning gör det inte möjligt för oss att skaffa oss en sådan säkerhet att vi blir medvetna om alla viktiga omständigheter som skulle kunna ha blivit identifierade om en revision utförts. Den uttalade slutsatsen grundad på en översiktlig granskning har därför inte den säkerhet som en uttalad slutsats grundad på en revision har.

SLUTSATS

Grundat på vår översiktliga granskning har det inte kommit fram några omständigheter som ger oss anledning att anse att delårsrapporten inte, i allt väsentligt, är upprättad för koncernens del i enlighet med IAS 34 och årsredovisningslagen samt för moderbolagets del i enlighet med årsredovisningslagen.

Stockholm den 24 oktober 2014 Ernst & Young AB

Mikael Ikonen Ingemar Rindstig Auktoriserad revisor Auktoriserad revisor

Corem är noterat på NASDAQ OMX Stockholm Mid Cap och har två aktieslag; stamaktier och preferensaktier.

AKTIEFAKTA, 30 SEPTEMBER 2014

Börsvärde	2 950 mkr
Antal stamaktier	75 896 586
Antal preferensaktier	6 611 319
Antal aktieägare	3 802
Stängningskurs, stamaktie	23,90 kr
Stängningskurs, preferensaktie 176,00 kr
Marknadsplats: NASDAQ OMX Stockholm,
Mid Cap

STAMAKTIE

Corem har totalt 75 896 586 stamaktier. Varje stamaktie berättigar till en röst. Utdelning om 0,70 kr per stamaktie (0,60) för 2013 är utbetald per den 8 maj 2014.

PREFERENSAKTIE

Corem har totalt 6 611 319 preferensaktier. Varje preferensaktie berättigar till en tiondels röst. Utdelning om 10,00 kr per preferensaktie (10,00) för 2013, betalas ut med 2,50 kr (2,50) varje kvartal från och med juli 2014.

ÅTERKÖP AV AKTIER

Under perioden har Corem återköpt 548 988 stamaktier. Per den 30 september 2014 ägde Corem 1 147 544 återköpta stamaktier.

DE STÖRSTA AKTIEÄGARNA PER DEN 30 SEPTEMBER 2014

Aktieägare	Stamaktier	Preferens aktier	Andel kapital, %	Andel röster, %
Rutger Arnhult via bolag	28 721 348	1 251 606	36,8	38,3
Gårdarike AB	7 868 294	112 711	9,8	10,4
Länsförsäkringar fonder	7 455 534	–	9,2	9,9
Swedbank Robur fonder	4 940 464	–	6,1	6,6
JP Morgan Bank	3 049 048	–	3,7	4,0
JPM CHASE NA	2 016 150	–	2,5	2,7
Livförsäkrings AB Skandia	1 860 282	–	2,3	2,5
Pomona Gruppen AB	1 499 998	–	1,8	2,0
Aktie-Ansvar Sverige	1 431 000	–	1,8	1,9
SEB Life Intl. Assurance	1 383 363	–	1,7	1,8
Folksam Fonder	1 334 400	5 560	1,6	1,8
Nordea Liv	1 252 948	104 412	1,7	1,7
Patrik Tillman via bolag	1 142 882	120 000	1,6	1,5
JP Morgan Europé Limited	1 086 144	–	1,3	1,4
Fonden Zenit	1 049 544	–	1,3	1,4
Övriga aktieägare	8 657 643	5 017 030	16,8	12,1
Totalt antal utestående aktier	74 749 042	6 611 319	100,0	100,0
Återköpta aktier	1 147 544	–	–	–
Totalt antal aktier	75 896 586	6 611 319	100,0	100,0

Källa: Euroclear Sweden AB

COREM PROPERTY GROUP 2007−2014 KURSUTVECKLING COREM STAMAKTIE (CORE SE2002257402) 28 NOVEMBER 2007 TILL 20 OKTOBER 2014

COREM PROPERTY GROUP – PREFERRED SHARE KURSUTVECKLING COREM PREFERENSAKTIE (CORE PREF SE0003208792) 9 MARS 2010 TILL 20 OKTOBER 2014

KVARTALSÖVERSIKT

Mkr	2014 Q3 jul–sep	2014 Q2 apr–jun	2014 Q1 jan–mar	2013 Q4 okt–dec	2013 Q3 jul-sep	2013 Q2 apr-jun	2013 Q1 jan–mar	2012 Q4 okt–dec	2012 Q3 jul-sep
Intäkter	157	156	157	144	141	137	134	138	131
Fastighetskostnader	–31	–32	–39	–40	–30	–33	–41	–39	–29
Driftsöverskott	126	124	118	104	111	104	93	99	102
Central administration	–7	–6	–6	–7	–6	–6	–6	–7	–5
Finansnetto	–64	–65	–60	–58	–59	–57	–55	–56	–54
Förvaltningsresultat	55	53	52	39	46	41	32	36	43
Resultatandelar enligt kapitalandelsmetoden	32	105	7	26	28	37	30	–20	16
Realiserade värdeförändringar fastigheter	0	0	0	–	–2	3	11	2	–
Orealiserade värdeförändringar fastigheter	76	3	8	4	1	–37	–7	10	–3
Orealiserade värdeförändringar derivat	–73	–96	–74	15	19	85	73	6	–58
Resultat före skatt	90	65	–7	84	92	129	139	34	–2
Skatt	–12	–56	4	–15	–11	–25	–21	6	0
Periodens resultat	78	9	–3	69	81	104	118	40	–2
Kassaflöde från den löpande verksamheten	–19	118	28	106	12	60	73	–4	90
Totalt kassaflöde	–41	87	–31	–30	–50	21	72	–29	103
Kassaflöde, löpande verksamhet
per stamaktie, kr	–0,47	1,33	0,15	1,18	–0,06	0,57	0,77	–0,27	0,67
Avkastning på eget kapital, %	13	2	–1	12	14	19	22	11	–3
Eget kapital per aktie, kr	28,84	27,85	29,16	29,18	28,31	27,37	27,10	25,73	25,22

NYCKELTAL

	2014 3 mån jul–sep	2014 9 mån jan–sep	2013 3 mån jul–sep	2013 9 mån jan–sep	2013 12 mån jan–dec	2012 12 mån jan–dec	2011 12 mån jan–dec	2010 12 mån jan–dec
Fastighetsrelaterade
Fastigheternas verkliga värde, mkr	6 866	6 866	6 022	6 022	6 380	5 830	5 418	5 115
Direktavkastningskrav värdering, %	7,6	7,6	7,8	7,8	7,7	7,7	7,8	7,8
Hyresvärde, mkr	662	662	613	613	640	592	552	537
Uthyrbar area, kvm	942 999	942 999	889 672	889 672	916 562	868 322	842 955	837 616
Ekonomisk uthyrningsgrad, %	92	92	91	91	92	92	92	89
Överskottsgrad, %	80	78	79	75	74	75	74	69
Antal fastigheter, st	130	130	131	131	132	132	133	133
Finansiella
Avkastning på totalt kapital, %	11	10	7	6	6	6	7	11
Avkastning på eget kapital, %	13	5	14	18	17	9	2	24
Justerad soliditet, %	32	32	33	33	33	32	32	32
Soliditet, %	28	28	31	31	31	29	29	39
Nettoskuldsättning, mkr	5 181	5 181	4 527	4 527	4 784	4 407	4 156	2 867
Belåningsgrad, %	59	59	60	60	61	61	61	55
Belåningsgrad fastigheter, %	59	59	63	63	63	67	68	76
Räntetäckningsgrad, ggr	2,5	2,5	2,2	2,2	2,2	2,0	2,0	2,0
Genomsnittlig ränta, %	4,52	4,52	5,05	5,05	4,90	4,66	4,90	4,47
Genomsnittlig räntebindning, år	4,9	4,9	5,3	5,3	4,9	6,0	6,4	5,1
Genomsnittlig kreditbindning, år	3,6	3,6	3,0	3,0	2,8	2,7	2,9	3,1
Aktierelaterade1)
Resultat per stamaktie, kr	0,82	0,45	0,84	3,36	4,05	1,48	–0,38	5,81
Resultat per preferensaktie, kr	2,50	7,50	2,50	7,50	10,00	10,00	10,00	10,00
Eget kapital per aktie, kr	28,84	28,84	28,31	28,31	29,18	25,73	24,79	25,58
Kassaflöde, löpande verksamhet per stamaktie, kr	–0,47	1,01	–0,06	1,27	2,45	1,61	–0,07	–2,51
Kassaflöde, totalt per stamaktie, kr	–0,55	0,20	–0,66	0,57	0,17	0,21	–1,71	1,81
Utdelning per stamaktie, kr	–	–	–	–	0,70	0,60	0,50	0,50
Utdelning per preferensaktie, kr	–	–	–	–	10,00	10,00	10,00	10,00
Börskurs per stamaktie, kr2)	23,90	23,90	20,50	20,50	20,00	20,00	20,00	23,00
Börskurs per preferensaktie, kr2)	176,00	176,00	148,00	148,00	150,00	131,00	122,50	130,00
Antal utestående stamaktier, st3)	74 749 042	74 749 042	75 896 586	75 896 586	75 833 186	74 533 198	74 669 553	75 588 186
Genomsnittligt antal utestående stamaktier, st3) 75 132 024		75 384 361	75 896 586	75 439 931	75 551 470	74 659 586	75 387 854	65 116 470
Antal utestående preferensaktier, st3)	6 611 319	6 611 319	6 611 319	6 611 319	6 611 319	6 386 416	6 339 263	6 355 576

1) Samtliga belopp är beräknade med hänsyn tagen till split om 2:1 juni 2011. I enlighet med IAS33 Resultat per aktie har justering skett retroaktivt för alla rapporterade perioder.

2) Vid periodens utgång.

3) Exklusive återköpta aktier.

DEFINITIONER

Avkastning på eget kapital

Resultat efter skatt på årsbasis i procent av genomsnittligt eget kapital under perioden.

Avkastning på totalt kapital

Resultat före skatt, exklusive finansiella kostnader och orealiserade värdeförändringar på derivat, på årsbasis, i procent av genomsnittlig balansomslutning under perioden.

Belåningsgrad

Räntebärande skulder efter avdrag för marknadsvärde på noterade aktieinnehav samt likvida medel i relation till fastigheternas verkliga värde vid periodens utgång.

Belåningsgrad fastigheter

Räntebärande skulder med säkerhet i fastigheter i relation till fastigheternas verkliga värde vid periodens utgång.

Direktavkastningskrav

Avkastningkravet på restvärdet i fastighetsvärderingarna.

Eget kapital per aktie

Eget kapital i förhållande till antal utestående stam- och preferensaktier per balansdagen.

Ekonomisk uthyrningsgrad

Intäkter på årsbasis dividerat med bedömt hyresvärde.

Hyresvärde

Kontrakterad årshyra som gäller vid periodens utgång med tillägg för bedömd marknadshyra för vakanta lokaler.

IFRS

Förkortning för International Financial Reporting Standards. Internationella redovisningsstandarder för koncernredovisning som börsnoterade företag inom EU ska tillämpa från och med 2005.

Kassaflöde per stamaktie

Kassaflöde för perioden från den löpande verksamheten, justerat med preferensaktieutdelning, respektive totalt kassaflöde i förhållande till genomsnittligt antal stamaktier.

Nettoskuldsättning

Nettot av räntebärande avsättningar och skulder minus finansiella tillgångar inklusive likvida medel.

Orealiserade värdeförändringar, fastigheter

Förändring av verkligt värde efter avdrag för gjorda investeringar för fastighetsinnehavet vid respektive periods utgång.

Realiserade värdeförändringar, fastigheter

Realiserade fastighetsförsäljningar efter avdrag för fastigheternas senast redovisade verkliga värde och omkostnader vid försäljning.

Resultat per stamaktie

Resultat efter skatt i förhållande till genomsnittligt antal stamaktier och med hänsyn tagen till preferensaktiernas del av resultatet för perioden.

Resultat per preferensaktie

Preferensaktiens andel av resultatet motsvarande periodens ackumulerade andel av årlig utdelning om 10,00 kr per preferensaktie.

Räntetäckningsgrad

Förvaltningsresultat, inklusive realiserade värdeförändringar, samt andel av intresseföretags förvaltningsresultat, inklusive realiserade värdeförändringar, plus finansiella kostnader dividerat med finansiella kostnader.

Soliditet

Eget kapital i procent av balansomslutningen.

Soliditet, justerad

Eget kapital justerat för värdet på derivat inklusive skatt och bokförd uppskjuten skatt fastigheter, samt belastning uppskjuten skatt om 5 procent hänförlig till skillnaden mellan fastigheternas verkliga värde och skattemässigt restvärde, i procent av balansomslutningen.

Uthyrbar area

Total area som är tillgänglig för uthyrning.

Överskottsgrad

Driftsöverskott i procent av intäkter.

KALENDARIUM

FINANSIELLA RAPPORTER OCH ÅRSSTÄMMA

31 mars 2015
28 april 2015
28 april 2015

UTDELNING

Sista dag för handel inklusive rätt till utdelning till preferensaktieägare	23 december 2014
Avstämningsdag för utdelning till preferensaktieägare	30 december 2014
Förväntad dag för utdelning till preferensaktieägare från Euroclear	7 januari 2015
Sista dag för handel inklusive rätt till utdelning till preferensaktieägare	27 mars 2015
Avstämningsdag för utdelning till preferensaktieägare	31 mars 2015
Förväntad dag för utdelning till preferensaktieägare från Euroclear	7 april 2015

YTTERLIGARE INFORMATION

Ytterligare information kan erhållas av: Eva Landén, VD. E-post: eva.landen@corem.se Håkan Engstam, vVD, Transaktions- och IR-chef. E-post: hakan.engstam@corem.se Tel: 08 503 853 33

Samlad information om verksamheten, styrelse och ledning, ekonomisk rapportering samt pressmeddelanden finns på Corems hemsida, www.corem.se

Corem Property Group AB (publ), Box 56085, 102 17 Stockholm Besök: Riddargatan 13 C. Telefon 08 503 853 33, Fax 08 503 853 34 Organisationsnummer: 556463-9440, Styrelsens säte: Stockholm E-post: info@corem.se, hemsida: www.corem.se