Corem Property Group — Interim / Quarterly Report 2009

Feb 23, 2010

Bokslutskommuniké 2009

Bokslutskommuniké 2009

Räkenskapsåret

• • Hyresintäkterna uppgick till 444 mkr (391).
• • Förvaltningsresultatet ökade med 32 procent till 178 mkr (135), motsvarande 5,92 kr per aktie (5,06).
• • Orealiserade värdeförändringar på derivat efter skatt och fastigheter uppgick till –37 mkr (–450).
• • Orealiserade värdeförändringar på aktier uppgick till 92 mkr (53).
• • Resultat efter skatt uppgick till 226 mkr (–252), motsvarande 7,51 kr per aktie (–9,45).
• • Årets resultat justerat för effekterna av orealiserade värdeförändringar på derivat efter skatt och fastigheter uppgick till 263 mkr (198), vilket motsvarar 8,74 kr per aktie (7,43).
• • Uthyrningsgraden uppgick till 89 procent (94).
• • Bolagets bedömda intjäningsförmåga har ökat till 185 mkr (175), en ökning med 6 procent (68).
• • Det egna kapitalet har ökat till 1 518 mkr (1 167) motsvarande 49,06 kr per aktie (42,27).
• • Styrelsen föreslår en utdelning om 1,00 kronor per aktie (1,00).

resultatutfall

Mkr	okt-dec 2009 3 mån	okt-dec 2008 3 mån	jan-dec 2009 12 mån	jan-dec 2008 12 mån
Hyresintäkter	110	119	444	391
Driftsöverskott	79	81	332	274
Förvaltningsresultat 1)	37	44	178	135
Orealiserade värdeförändringar, aktier	13	53	92	53
Orealiserade värdeförändringar, fastigheter	–29	–265	–61	–313
Orealiserade värdeförändringar, derivat	4	–175	33	–186
Resultat efter skatt	20	–285	226	–252
Resultat per aktie före och efter utspädning, kr	0,68	–10,32	7,51	–9,45

1) Med förvaltningsresultat avses redovisat resultat före skatt med återläggning av värdeförändringar.

Fjärde kvartalet

• • Hyresintäkterna uppgick till 110 mkr (119)
• • Förvaltningsresultatet uppgick till 37 mkr (44) motsvarande 1,20 kr per aktie (1,65)
• • Orealiserade värdeförändringar på derivat efter skatt och fastigheter uppgick till –26 mkr (–440)
• • Orealiserade värdeförändringar på aktier uppgick till 13 mkr (53)
• • Resultat efter skatt uppgick till 20 mkr (–285) motsvarande 0,68 kr per aktie (–10,32)

Första kvartalet 2010

• Styrelsen föreslår en fondemission där tio gamla aktier berättigar till en ny preferensaktie. Varje preferensaktie föreslås berättiga till en utdelning om totalt 20 kr per år

Nyckeltal

	31 dec 2009	31 dec 2008
Fastighetsrelaterade
Antal fastigheter, st	106	100
Uthyrbar area, kvm	708 621	668 784
Verkligt värde fastigheter, mkr	4 332	4 140
Värdeförändringar fastigheter, mkr	–61	–313
Ekonomisk uthyrningsgrad, %	89	94
Överskottsgrad, %	75	70
Finansiella
Soliditet, %	33	27
Eget kapital per aktie, kr	49,06	42,27
Föreslagen utdelning per aktie, kr	1,00	1,00
Avkastning på eget kapital, %	17	–20
Totalt antal utestående aktier, st	30 944 720	27 606 306
Genomsnittligt antal aktier, st	30 089 499	26 657 445

Corem Property Group AB (publ) är ett fastighetsbolag som äger, förvaltar och utvecklar industri-, lager-, logistik- och handelsfastigheter i mellersta och södra Sverige samt Danmark. Corems totala fastighetsvärde per den 31 december 2009 uppgick till 4,3 mdkr (4,1). Corems övergripande mål är att bli det ledande fastighetsbolaget inom sitt segment i kombination med att ge bolagets aktieägare en långsiktigt hög och stabil avkastning på eget kapital. Coremaktien är sedan den 24 juni 2009 noterad på Nasdaq OMX Stockholm, Small Cap.

VD har ordet

Det senaste året har för Corem varit både intensivt och framgångsrikt. Vi har trots den globala finansiella oron lyckats hålla ett fortsatt högt tempo. Under det senaste året har vi ytterligare flyttat fram våra positioner och stärkt bolaget såväl organisatoriskt som finansiellt.

Transaktionsvolymerna på fastighetsmarknaden har under senare tid minskat till följd av den allmänt utbredda kreditåtstramningen. Trots detta har Corem under de senaste två åren lyckats finansiera och genomföra förvärv för närmare 1,5 miljarder kronor. Dessutom har Corem under det sista kvartalet 2009 tecknat avtal om förvärv av ytterligare logistik-, lager- och handelsfastigheter med en köpeskilling om 460 miljoner kronor med tillträde den 1 april 2010.

"Det är mycket tack vare våra stabila kassaflöden i kombination med vårt rutinerade team av medarbetare vi lyckats genomföra dessa omfattande fastighetstransaktioner, även i dessa något tuffare tider."

Det är mycket tack vare våra stabila kassaflöden i kombination med vårt rutinerade team av medarbetare som vi lyckats genomföra dessa omfattande fastighetstransaktioner även i dessa något tuffare tider. De låga räntorna och den kärvare transaktionsmarknaden skapar för Corem snarare goda förvärvsförutsättningar. Vi ser många intressanta, potentiella affärsmöjligheter framför oss.

I syfte att realisera våra tillväxtambitioner beslutade vi i fjol att genomföra ett listbyte från NGM-listan till Nasdaq OMX Stockholm. Detta listbyte skedde den 24 juni 2009. I samband med detta genomförde vi också en framgångsrik nyemission som dels inbringade bolaget drygt 100 mkr, men framför allt och mycket glädjande tillförde bolaget drygt 1 000 nya aktieägare. Nyemissionen har påtagligt förbättrat bolagets ägarspridning men också ökat bolagets möjligheter att kunna ta tillvara på de affärsmöjligheter vi i rådande marknadsläge ger oss utrymme för.

Finanskrisen och konjunkturavmattningen har inneburit en rad nya utmaningar för fastighetsbranschen. Vi fokuserar, i denna kärvare marknad, än hårdare på kundvård, nyuthyrning och kredithantering. Vi upplever att antalet lokalförfrågningar under den senaste tiden ökat något.

Även under fjolåret, tvingades vi, liksom under året dessförinnan, konstatera att fastighetsvärdena fallit. Vi räknar med att slutet på nedgången i fastighetsvärdena för vår del nu ligger nära. Det kan vara så att botten faktiskt nåddes under fjolårets sista kvartal. Så snart värdenedgången bottnat ur helt ska vi kunna redovisa riktigt goda siffror över hela linjen.

Vår vision är att bli det ledande fastighetsbolaget inom segmentet industri-, lager-, logistik- och handel. Segmentets stabilitet i kombination med en stor andel långfristig och räntesäkrad externfinansiering ger oss en trygghet och styrka att på ett optimalt sätt fokusera på att bygga bolaget vidare. Vi ser därför med tillförsikt fram mot ett spännande och framgångsrikt 2010.

Våra förutsättningar att fortsätta utveckla, förädla och expandera vår fastighetsportfölj ser mycket goda ut.

Stockholm i februari 2010

Rutger Arnhult Verkställande direktör

Verksamheten

Resultatposterna nedan, liksom jämförelsebeloppen avseende föregående år, avser hela räkenskapsåret, dvs januari-december, såvida inte annat anges. Balansposternas belopp och jämförelsetal avser ställningen vid periodens respektive föregående års utgång.

Omsättning och resultat

Utvecklingen under fjärde kvartalet

Hyresintäkterna uppgick under fjärde kvartalet till 110 mkr (119) och driftsöverskottet respektive förvaltningsresultatet uppgick till 79 mkr (81) respektive 37 mkr (44). Minskningen i hyresintäkter jämfört med föregående års kvartal beror på skillnader i engångsdebiteringar vid lösen av hyrestillägg samt på ökade vakanser. Orealiserade värdeförändringar avseende fastigheter och derivat uppgick under kvartalet till –25 mkr (–440). Resultatet efter skatt för kvartalet uppgick till 20 mkr (–285).

Utvecklingen under ÅRET

Årets resultat efter skatt uppgick till 226 mkr (–252), motsvarande 7,51 kr per aktie (–9,45). Orealiserade värdeförändringar på fastigheter uppgick till –61 mkr (–313) medan orealiserade värdeförändringar på derivat uppgick till 33 mkr (–186). Förvaltningsresultatet, det vill säga resultatet exklusive värdeförändringar och skatt, uppgick till 178 mkr (135), motsvarande 5,92 kr per aktie (5,06).

Utveckling per kvartal Utveckling per kvartal

Årets resultat efter skatt justerat för effekterna av orealiserade värdeförändringar på derivat efter skatt och fastigheter uppgick till 263 mkr (198), vilket motsvarar 8,74 kr per aktie (7,43). Börsnoterade aktier har omvärderats till balansdagens kurs vilket medfört en omvärdering med 92 mkr (53).

Hyresintäkter

Årets hyresintäkter uppgick till 444 mkr (391). Ökningen beror på nettoförvärv och på hyreshöjningar främst på grund av indexhöjningar. Den genomsnittliga ekonomiska uthyrningsgraden uppgick till 89 procent (94). Det totala hyresvärdet på årsbasis per den 31 december 2009 uppgick till 483 mkr (433). Utveckling per kvartal Mkr Mkr

Fastighetskostnader och driftsöverskott

Fastighetskostnaderna för perioden uppgick till –112 mkr (–117). Driftsöverskottet uppgick till 332 mkr (274), vilket genererade en överskottsgrad om 75 procent (70). 105 150

Övriga intäkter

I övriga intäkter ingick 19 mkr (–) avseende utdelning från aktieinnehavet i Klövern AB. Dessa utdelningar har under tidigare kvartal 2009 redovisats inom Finansnettot.

Övriga kostnader

De centrala administrationskostnaderna uppgick till –22 mkr (–20). Övriga rörelsekostnader som uppgick till –8 mkr (–3) bestod framförallt av kostnader i samband med OMX–noteringen och nyemissionen.

Finansnetto och derivat

Finansnettot uppgick till –143 mkr (–116), varav finansiella intäkter uppgick till 5 mkr (38) och periodens räntekostnader uppgick till –148 mkr (–154). Orealiserade värdeförändringar på derivat uppgick till 33 mkr (–186). Vid periodens slut uppgick den genomsnittliga räntan till 4,02 procent (5,38).

I enlighet med IAS 39 ska räntederivat marknadsvärderas, vilket innebär att det uppstår ett teoretiskt över- eller undervärde om den avtalade räntan avviker från aktuell marknadsränta, där värdeförändringen i Corems fall ska redovisas över resultaträkningen. För att säkerställa ett stabilt räntenetto över tid, har Corem valt en förhållandevis lång räntebindning. Den genomsnittliga räntebindningstiden uppgick per den 31 december 2009 till 5,4 år (4,7). Vid motsvarande tidpunkt uppgick marknadsvärdet i räntederivatportföljen till –153 mkr (–186). Värdeförändringen är inte kassaflödespåverkande. 100 150 200

Fastigheternas värde och värdeförändringar

Under årets sista kvartal var aktiviteten på den svenska kommersiella fastighetsmarknaden generellt fortsatt trög. Corem har dock under fjärde kvartalet noterat ett något större utbud och även större konkurrens i de potentiella affärer som har utvärderats. Under perioden har Corem också lyckats att sluta avtal om förvärv av 22 fastigheter till en köpeskilling om 460 mkr, med tillträde planerat till den 1 april 2010. 2008 2008 2008 2008 2009 2009 2009 2009

Det samlade marknadsvärdet för Corems fastighetsportfölj uppgick till 4 332 mkr per den 31 december 2009. Jämfört med 31 december föregående år, då värdet uppgick till 4 140 mkr, har värdet på portföljen ökat, framför allt beroende på gjorda förvärv. Under perioden har dock Corem fortsatt att marginellt skriva ned marknadsvärdena. I kontakter med värderingsinstitut och vid utvärdering av möjliga förvärv, är det vår uppfattning att den generella värdenedgång vi tidigare sett, nu är på väg att bottna ur.

Generellt är avkastningskraven i värderingen av Corems samlade fastighetsportfölj oförändrade. Den negativa inflationssiffra som presenterades för oktober, har inneburit en begränsad negativ värdepåverkan även under det fjärde kvartalet. Fortsatta investeringar som gjorts i fastigheterna, har påverkat marknadsvärdena positivt. 150 200

Transistorn 2, Kumla

Sammantaget resulterar det i en mindre värdeminskning för det fjärde kvartalet och orealiserade värdeförändringar under det fjärde kvartalet uppgick till – 29 mkr (–265). Den sammanlagda värdeminskningen för 2009 uppgick till –61 mkr (–313).

Corem värderar samtliga fastigheter varje kvartal. Corem inhämtar kontinuerligt marknadsinformation från externa värderingsinstitut, som stöd för den interna värderingsprocessen. Utöver interna kassaflödesvärderingar, brukar bolaget också låta delar av beståndet externvärderas. För perioden har samtliga fastigheter externvärderats i samarbete med Nordier Property Advisors AB.

För ytterligare information om Corems värderingsprinciper, se Corems Årsredovisning för 2008.

förändring verkligt värde

Mkr

Verkligt värde per den 31 december 2008	4 140
Förvärv	255
Investeringar	32
Försäljningar	–20
Värdeförändringar	–61
Valutaomräkningar	–14
Verkligt värde per den 31 december 2009	4 332

Investeringar och projekt

Under perioden har Corem totalt investerat 32 mkr (63) i ny-, till- och ombyggnationer. För 2010 uppgår Corems planerade investeringsvolym till 71 mkr.

Efterfrågan på nyuppförda lokaler har varit låg under perioden. Ett par projekt har kalkylerats men eventuella avslut dröjer in i 2010. Investeringarna har i stället inriktats mot hyresgästanpassningar, energisparåtgärder och åtgärder som höjer värdet i befintligt bestånd.

Kunder

I början av juli förnyade Corem tre stora lokalkontrakt med Ericsson i tre olika fastigheter. De aktuella anläggningarna ligger i Falun, Hudiksvall och Kumla. Avtalen har förlängts med ytterligare fem år under vilken period det sammanlagda hyresvärdet uppgår till cirka 300 mkr.

Corems största hyresgäster är Ericsson, Bilia och ELFA, vilka står för 20, 12 respektive 6 procent av Corems totala hyresintäkter. Ericsson har sammanlagt 8 hyresavtal med en genomsnittlig kontraktslängd om 4,2 år. Bilia har sammanlagt 12 hyresavtal med en genomsnittlig kontraktslängd om 13,4 år. ELFA har ett hyresavtal med en återstående kontraktslängd om 8,5 år.

Innehav av noterade aktier

Corem äger aktier i noterade bolag till ett marknadsvärde om 489 mkr (318). Den största posten avser 20 170 053 aktier i det OMX-noterade fastighetsbolaget Klövern AB (publ), vilket motsvarar en ägarandel om 12,5 procent (10,48). Av dessa aktier förvärvades 2 711 559 under 2009 medan övriga aktier förvärvades under 2008.

Skatt

På grund av möjligheten att göra skattemässiga avskrivningar och avdrag för vissa ombyggnationer av fastigheter samt utnyttja underskottsavdrag uppstår i princip ingen betald skattekostnad. Betald skatt uppkommer dock i ett fåtal dotterbolag från vilka skattemässiga koncernbidragsmöjligheter inte finns. Uppskjuten skatt redovisas enligt balansräkningsmetoden med utgångspunkt i temporära skillnader mellan redovisade och skattemässiga värden på tillgångar och skulder. Följande temporära skillnader beaktas inte: temporär skillnad som uppkommit vid första redovisningen av tillgångar och skulder som är tillgångsförvärv och som vid tidpunkten för transaktionen varken påverkar redovisat resultat eller skattemässiga resultat . Vidare beaktas inte temporära skillnader hänförliga till andelar i dotterföretag som inte förväntas bli återförda inom överskådlig framtid.

Uppskjutna skatteskulder som uppkommer efter förvärvstidpunkt redovisas till nominell skattesats.

Uppskjutna skattefordringar som uppkommer efter förvärvstidpunkt redovisas till den utsträckning de bedöms kan komma att utnyttjas.

Corem redovisar en skatt om –20 mkr (58) för året. Aktuell skatt uppgick till –6 mkr (–5) och uppskjuten skattekostnad till –14 mkr (63). Av den uppskjutna skattekostnaden avser bland annat –9 mkr (49) uppskjuten skatt på temporära skillnader hänförliga till derivat, skatt hänförlig till den löpande fastighetsrörelsen –36 mkr (–26) och skatt avseende tillkommande underskottsavdrag 34 mkr (54).

Eget kapital och Soliditet

Det egna kapitalet uppgick vid periodens utgång till 1 518 mkr (1 167), vilket motsvarar ett eget kapital per aktie om 49,06 kr (42,27). Vid samma tidpunkt uppgick soliditeten till 33 procent (27). Under året har det genomförts dels en apportemission i samband med förvärv och dels en nyemission i samband med bolagets notering på Nasdaq OMX Stockholm. I samband med apportemissionen ökade antalet aktier med 1 365 214. Aktiekapitalet ökade med 10 mkr och övrigt tillskjutet kapital med 56 mkr. Vid nyemissionen ökade antalet aktier med 2 127 400 och aktiekapitalet ökade med 16 mkr medan övrigt tillskjutet kapital ökade med 85 mkr.

Kassaflöde och likvida medel

Koncernens kassaflöde från den löpande verksamheten uppgick vid periodens utgång till 99 mkr (–86), vilket motsvarar 3,29 kr per aktie (–3,23). Nyemissionen tillförde bolaget 101 mkr medan utbetald utdelning och återköp av egna aktier påverkat kassaflödet negativt med 29 mkr respektive 6 mkr. Kassaflöde från investeringsverksamheten uppgick till –202 mkr (–1 168) under perioden och kassaflödet från finansieringsverksamheten uppgick till 203 mkr (1 065). Likvida medel vid periodens utgång uppgick till 111 mkr (11), vilket motsvarar 3,59 kr per aktie (0,40). Disponibel likviditet inklusive outnyttjad checkkredit uppgick per den 31 december 2009 till 216 mkr (11).

Räntebärande skulder

Den 31 december 2009 hade Corem räntebärande skulder uppgående till 3 328 mkr (3 191). Räntebärande nettoskulder efter avdrag för likviditet om 111 mkr (11) uppgick till 3 217 mkr (3 180). Räntetäckningsgraden uppgick per den 31 december 2009 till 2,2 ggr (1,9). Vid kvartalets utgång var 66 procent (62) av de räntebärande skulderna räntesäkrade på 3 till 12 år. Bolagets genomsnittliga räntebindningstid per den 31 december 2009 uppgår till 5,4 år (4,7). Den genomsnittliga räntan vid samma tidpunkt var 4,02 procent (5,38). Corem innehar derivat i form av ränteswappar i syfte att minska ränterisken och samtidigt bibehålla flexibiliteten i jämförelse med bundna lån. Vid årets slut hade Corem ränteswappar om 1 900 mkr (1 970) med löptider mellan 2014 och 2020.

En ökning av de korta marknadsräntorna med en procentenhet skulle höja Corems genomsnittliga upplåningsränta med 0,3 procentenheter. Om marknadsräntan stiger med fem procentenheter ökar Corems upplåningsränta med endast 1,5 procentenheter.

Bolagets totala krediter om 3 328 mkr (3 191) löper med kredittider om 1 till 30 år. Bolagets genomsnittliga kreditbindningstid per den 31 december 2009 uppgick till 4,6 år (5,2).

Tillgängliga outnyttjade checkkrediter uppgår per 31 december 2009 till 105 mkr (–).

räntebindningsstruktur

ränte- och låneförfallostruktur

		Räntebindning			Kapitalbindning
Förfall, år	Lånebelopp, Mkr	Snittränta, %	Andel, %	Mkr	Andel, %
2010	1 051	1,81	32	74	2
2011	55	4,96	2	606	18
2012	268	3,40	8	1 110	33
2013	4	5,35	0	1 272	38
2014	130	5,60	4	30	1
2015	105	5,67	3	5	1
2016	15	5,35	0	15	1
2017	–	–	–	–	–
2018	700	5,31	21	–	–
2019	800	5,06	24	–	–
2020 –	200	5,51	6	216	6
Totalt	3 328	4,02	100	3 328	100

Aktien

Corem är sedan den 24 juni 2009 noterat på Nasdaq OMX Stockholm. Den 31 december 2009 var stängningskursen 45,60 kr per aktie, vilket motsvarade ett totalt börsvärde om cirka 1 411 mkr. Per den 31 december 2009 uppgick antalet aktier till 31 098 920. Av det totala antalet aktier i Corem har bolaget

återköpt 154 200 aktier under det första kvartalet 2009. Detta medför att totalt antal utestående aktier per den 31 december 2009 uppgick till 30 944 720. Vid periodens utgång uppgick antalet aktieägare till 3 172. De enskilt största aktieägarna framgår av tabell nedan.

ägarstruktur1)

	Antal ägare
1 – 500	2 841
501 – 1 000	115
1 001 – 5 000	132
5 001 – 25 000	45
25 001 – 50 000	9
50 000 –	30
Totalt	3 172

Källa: Euroclear Sweden AB 1) Per den 31 december 2009

aktieägarkategori1)

	Antal ägare
Fysiska personer	2 922
varav boende i Sverige	2 887
Juridiska personer	250
varav boende i Sverige	188
Totalt	3 172
varav boende i Sverige	3 075

Källa: Euroclear Sweden AB 1) Per den 31 december 2009

ÄGARE PER LAND1)

Land	Antal ägare
Sverige	3 075
Storbritannien	10
Danmark	9
Norge	9
USA	9
Schweiz	6
Övriga	54
Totalt	3 172
Källa: Euroclear Sweden AB

1) Per den 31 december 2009

Ägarförhållanden Per den 31 DECEMBER 2009

Aktieägare	Antal aktier	Andel, %
Rutger Arnhult via bolag	11 967 228	38,67
Fastighets AB Balder	8 073 340	26,09
Allba Holding AB	1 746 497	5,64
Länsförsäkringar Fastighetsfond	1 517 398	4,90
Gårdarike Invest	705 243	2,28
Kattvik Financial Services	600 000	1,94
Nordea Livförsäkringar i Sverige AB	522 062	1,69
Östersjöstiftelsen	455 776	1,47
Grönhögen Förvaltning AB	455 600	1,47
Hollytree Förvaltning AB	455 600	1,47
IS Invest AB	451 100	1,46
Handelsbanken Svenska Småbolagsfond	400 000	1,29
Livförsäkrings AB Skandia	391 221	1,26
Stiftelsen för kunskaps och kompetensutveckling	300 000	0,97
Swedbank Robur Småbolagsfond Sverige	250 000	0,81
D. Carnegie AB	220 000	0,71
Swedbank Robur Realinvest	200 000	0,65
Övriga Aktieägare	2 233 655	7,22
Totalt antal utestående aktier	30 944 720	100,00
Återköpta aktier	154 200
Totalt antal aktier	31 098 920

Kursutveckling corem-aktien

28 november 2007 - 19 februari 2010

Aktiefakta

Nov 2007 Jan 2008 Mar 2008 Maj 2008 Jul 2008 Kortnamn Dec 2007 Feb 2008 Apr 2008 Jun 2008	Sep 2008 Nov 2008 Jan 2009 CORE Aug 2008 Okt 2008 Dec 2008 Feb 2009	Mar 2009 Maj 2009 ISIN kod Apr 2009 Jun 2009	Jul 2009 Sep 2009 Nov 2009 Jan 2010 SE0002257402 Aug 2009 Okt 2009 Dec 2009
Nov 2007 Jan 2008 Mar 2008 Maj 2008 Jul 2008 Börsvärde Dec 2007 Feb 2008 Apr 2008 Jun 2008 31 december 2009 December Mars	Sep 2008 Nov 2008 Jan 2009 Aug 2008 Okt 2008 Dec 2008 Feb 2009 1 411 079 232 kr Juni September	Mar 2009 Maj 2009 Apr 2009 Jun 2009 GICS Mars	Jul 2009 Sep 2009 Nov 2009 Aug 2009 Okt 2009 Dec 2009 40403020 Juni
2007 2008 Marknadsplats	December 2008 2008 2008 2009 2009 Nasdaq OMX Stockholm, Small Cap

Källa: Euroclear Sweden AB

Fastighetsbestånd

Corems fastighetsbestånd är indelat i fem geografiska områden: Stockholm, Öresund, Mälardalen, Mellansverige/Väst samt Norr. Av Corems totala hyresintäkter på årsbasis per den 31 december 2009 svarar Stockholm för 43 procent, Öresund 11 procent, Mälardalen 14 procent, Mellansverige/Väst 22 procent och Norr för 10 procent.

Fastigheternas marknadsvärde är baserat på externa marknadsvärderingar per den 31 december 2009 och uppgick till 4 332 mkr. Det totala hyresvärdet bedöms uppgå till 483 mkr och de kontrakterade hyresintäkterna uppgick till 432 mkr på årsbasis per den 31 december 2009. Den ekonomiska uthyrningsgraden uppgick till 89 procent (94).

Corems fastighetsbestånd består huvudsakligen av industri-, lager-, logistik- och handelsfastigheter belägna i mellersta och södra Sverige. Fastighetsbeståndet består av 106 fastigheter med en total uthyrbar area om 708 621 kvm.

Transaktioner under året

Corem har fram till och med den 31 december 2009 genomfört fyra transaktioner, vilka är hänförliga till årets första och andra kvartal. Under årets tredje och fjärde kvartal har inga transaktioner genomförts. Nedan följer en beskrivning av Corems genomförda transaktioner under året.

Mars

Den 19 mars förvärvade Corem åtta fastigheter om totalt cirka 33 600 kvm. Den sammanlagda köpeskillingen uppgick till 213 mkr. Förvärvet finansierades dels med lån dels med en till säljaren Nordum Fastighetsfond 1 riktad apportemission om 66 mkr.

Den 1 mars avyttrades fastigheterna Realisten 1 och 2 samt del av fastigheten Vipemöllan 38 i Lund om totalt cirka 1 050 kvm. Försäljningspriset uppgick till cirka 9 mkr.

april

Corem förvärvade den 8 april en fullt uthyrd lager- och logistikfastighet i Malmö om totalt cirka 9 300 kvm. Förvärvspriset uppgick till 42 mkr och säljaren var Skanska. Fastigheten, som är belägen i norra hamnen i Malmö, utgör Kjell & Companys nordiska distributionscentral. Kjell & Company säljer tillbehör inom data, tele, elektronik med mera.

juni

Under juni månad avyttrades fastigheten Våglängden 2. Fastigheten består av 2 041 kvm uthyrbar area och avyttrades till ett försäljningspris om 15 mkr.

Avtal om förvärv av fastigheter

Den 22 december 2009 ingicks avtal med Kungsleden om förvärv av 22 fastigheter till en köpeskilling om 460 mkr. Den uthyrbara arean ökar därmed med 81 000 kvm till 790 000 kvm. Fastigheterna är belägna i Stockholm, Göteborg, Malmö, Borås, Jönköping och Norrköping och utgörs huvudsakligen av lager-, handels- och logistikfastigheter. Tillträdet beräknas ske 1 april 2010. Dessa fastigheter ingår därmed inte i redovisat bestånd per 31 december 2009.

Transaktioner 1 januari - 31 december 2009

Kvartal	Fastighet	Kommun	Fastighets kategori	Uthyrbar area, kvm
Förvärvat
Kvartal 1	Kobbegården 155:2	Göteborg	Lager	5 610
Kvartal 1	Balder 18	Jönköping	Handel/övrigt	808
Kvartal 1	Budkaveln 17	Jönköping	Lager	2 323
Kvartal 1	Budkaveln 18	Jönköping	Lager	8 202
Kvartal 1	Arkadien 4	Jönköping	Handel/övrigt	2 208
Kvartal 1	Barnarp 1:156	Jönköping	Övrigt	2 504
Kvartal 1	Skallsjö 3:8	Lerum	Lager	8 877
Kvartal 1	Måttbandet 10	Täby	Lager	3 076
	Totalt förvärvat kvartal 1			33 608
Kvartal 2	Utlängan 1	Malmö	Lager	9 320
	Totaltförvärvat kvartal 2			9 320
	Totalt förvärvat 1 januari - 31 december 2009			42 928
Avyttrat
Kvartal 1	Realisten 1 & 2	Lund	Övrigt	517
Kvartal 1	Del av Vipemöllan 38	Lund	Övrigt	533
	Totalt avyttrat kvartal 1			1 050
Kvartal 2	Våglängden 2	Huddinge	Industri	2 041
	Totalt avyttrat kvartal 2			2 041
	Totalt avyttrat 1 januari - 31 december 2009			3 091

Intjäningsförmåga

Löpande redovisning av aktuell intjäningsförmåga

Corem har löpande redovisat sin aktuella intjäningsförmåga i samband med kvartalsrapporter och bokslutskommunikéer. I nedanstående sammanställning beräknas fastighetskostnaderna och de centrala administrationskostnaderna för ett normalår. Räntekostnaderna har beräknats utifrån befintlig lånestruktur med hänsyn tagen till aktuellt ränteläge på de lån som löper med rörlig ränta.

Då Corem har stora möjligheter att nyttja skattemässiga värdeminskningsavdrag på fastigheterna, samt innehar betydande skattemässiga underskottsavdrag, beräknas det inte utgå någon aktuell skatt på bolagets löpande resultat förutom för bolag som förvärvats under innevarande räkenskapsår samt för utländska dotterföretag.

Intjäningsförmåga per den 31 december 2009

Efter genomförda förvärv per den 31 december 2009 beräknas Corems totala hyresvärde uppgå till 483 mkr (433) och de beräknade hyresintäkterna på årsbasis till 432 mkr (408), med justering för bedömda vakanser inom prognosperioden. Bolagets tolv månaders rullande förvaltningsresultat, det vill säga resultatet före omvärderingar och skatt, beräknas uppgå till cirka 188 mkr (175). I dessa beräkningar ingår inte de avtalade 22 fastigheter till vilka tillträdet beräknas ske 1 april 2010.

utveckling av intjäningsförmåga

utveckling av intäkter, kostnader och resultat

31 dec -07 31 mar -08 30 jun -08 30 sep -08 31 dec -09 31 mar -09 30 jun -09 30 sep -09 31 dec -09 Hyresintäkter Driftnetto Förvaltningsresultat Fastighetskostnader

Aktuell intjäningsförmåga på årsbasis per respektive datum

Mkr	2009 31 dec	2009 30 sep	8 2009 30 jun 7	2009 31 mar	2008 31 dec	2008 30 sep	2008 30 jun	2008 31 mar	2007 31 dec
Hyresvärde	483	485	487 6	488	433	434	387	355	317
Vakans	–51	–47	5 –43	–48	–25	–25	–25	–25	–10
Hyresintäkter	432	438	4 444	440	408	409	362	330	307
Fastighetskostnader	–106	–102	3 –103	–102	–100	–94	–112	–84	–74
Driftnetto	326	336	2 341	338	308	315	250	246	233
Central administration	–24	–21	1 –21 0	–20	–20	–18	–18	–18	–15
31 dec -0731 mar -0830 jun -0830 sep -08 31 dec -0931 mar -0930 jun-0930 sep -0931 dec -09 Finansnetto 1)	–114	–117	–120	–123	–113	–147	–82	–124	–108
Förvaltningsresultat	188	198	200	195	175	150	150	104	110
Skatt2)	–3	–5	–5	–5	0	0	0	0	0
Resultat efter skatt	185	193	195	190	175	150	150	104	110
Resultat per aktie3)	5,98	6,24	6,30	6,55	6,34	5,43	5,77	3,99	4,23

1) Utdelning från Klövern ingår

2) Beräknad aktuell skatt.

3) Beräknat på utestående aktier vid periodens utgång.

Segmentsredovisning Sammandrag per region, januari-december 2009

IFRS 8 Rörelsesegment har tillämpats från och med 1 januari 2009 i koncernen. Denna standard kräver att upplysningar lämnas utifrån ledningens perspektiv. Med ledningens perspektiv avses rapporteringen till högsta verkställande beslutsfattaren (HVB), vilket innebär att rapporteringen stämmer överens med hur den presenteras internt. HVB är en funktion som fördelar resurser och utvärderar resultatet. Corem har identifierat styrelsen som HVB. Koncernen är organiserad i och styrs i första hand utifrån geografiska områden. Det finns fem identifierade segment, se nedan. Hyresintäkter och fastighetskostnader är direkt hänförliga till fastigheter i respektive segment. Övriga intäkts- och kostnadsposter har ej fördelats på segment. På samma sätt fördelas endast förvaltningsfastigheter per segment. Övriga tillgångsposter redovisas i raden Ofördelade tillgångar.

Segmenten redovisas enligt samma värderingsprinciper som i koncernredovisningen. Driftsöverskottet är HVBs centrala styrnings- och rapporteringsbegrepp. Nedan finns avstämning mellan detta resultatbegrepp och koncernredovisningen.

Det sker ingen löpande försäljning mellan segment och därför framgår i tabellen nedan ingen försäljning mellan segmenten. Eventuella övriga transaktioner sker på marknadsmässiga villkor.

	Stockholm		Öresund			Mälardalen		Mellansverige/Väst		Norr		Övriga justeringar och elimineringar		Koncernen totalt
	2009	2008	2009	2008	2009	2008	2009	2008	2009	2008	2009	2008	2009	2008
Hyresintäkter	189	165	52	36	61	65	99	85	43	40	–	–	444	391
Kostnader	–61	–66	–15	–12	–12	–12	–20	–22	–4	–5	–	–	–112	–117
Driftsöverskott	128	99	37	24	49	53	79	63	39	35	–	–	332	274
Ofördelade resultatposter
Central administration													–22	–20
Övriga rörelseintäkter													19	–
Övriga rörelsekostnader													–8	–3
Finansnetto (exkl värdeförändringar)													–143	–116
Förvaltningsresultat													178	135
Andra vinster/förluster netto													92	53
Realiserade värde förändringar fastigheter													4	1
Orealiserade värde förändringar fastigheter													–61	–313
Orealiserade värde förändringar derivat													33	–186
Resultatföre skatt													246	–310

Segmentsredovisning I sammandrag per region

		Stockholm		Öresund		Mälardalen		Mellansverige/Väst		Norr		Koncern gemensamt		Koncernen totalt
Per den 31 dec	2009	2008	2009	2008	2009	2008	2009	2008	2009	2008	2009	2008	2009	2008
Fastigheter	1 740	1 739	613	610	579	563	974	806	426	422	–	–	4 332	4 140
Ofördelade tillgångar	–	–	–	–	–	–	–	–	–	–	810	552	810	552
Totala tillgångar	1 740	1 739	613	610	579	563	974	806	426	422	810	552	5 142	4 692

Fördelning per geografiskt område, 31 December 2009

Region			Vakant area,	Verkligt värde			Ekonomisk	Hyresintäkt1)
	Antal fastigheter	Uthyrbar area, kvm	kvm	Mkr	Kr/kvm	Hyresvärde, Mkr	uthyrnings– grad, %	Mkr	Andel, %
Stockholm	45	218 665	26 564	1 740	7 960	203	91%	184	43
Öresund	14	68 650	14 117	613	8 931	57	86%	49	11
Mälardalen	11	118 720	22 912	579	4 877	68	87%	59	14
Mellansverige/Väst	28	199 925	39 650	974	4 873	112	86%	97	22
Norr	8	102 661	0	426	4 146	43	100%	43	10
Totalt Corem	106	708 621	103 243	4 332	6 114	483	89	432	100

1) Avser kontrakterade hyresintäkter på årsbasis per den 31 december 2009.

Fördelning av uthyrbar area per lokaltyp och geografiskt område, 31 december 2009

Kvm	Industri	Lager	Kontor	Handel	Övrigt	Totalt	Andel, %
Stockholm	43 893	82 562	76 441	9 207	6 562	218 665	31
Öresund	2 079	15 485	12 777	22 954	15 355	68 650	10
Mälardalen	69 848	25 948	9 594	9 923	3 407	118 720	17
Mellansverige/Väst	52 539	114 778	17 704	3 883	11 021	199 925	28
Norr	93 928	4 492	163	3 503	575	102 661	14
Totalt Corem	262 287	243 265	116 679	49 470	36 920	708 621	100

Fördelning per geografiskt område, 31 December 2008

			Uthyrbar area,		Verkligt värde			Ekonomisk	Hyresintäkt1)
Kvm	Antal fastigheter	kvm	Vakant area, kvm	Mkr	Kr/kvm	Hyresvärde, Mkr	uthyrnings– grad, %	Mkr	Andel, %
Stockholm	45	217 630	27 310	1 739	7 990	182	92%	167	41
Öresund	15	60 380	3 289	611	10 118	51	92%	47	12
Mälardalen	11	118 720	12 930	564	4 751	67	99%	66	16
Mellansverige/Väst	21	169 393	17 614	805	4 754	91	95%	86	21
Norr	8	102 661	0	421	4 101	42	100%	42	10
Totalt Corem	100	668 784	61 143	4 140	6 191	433	94	408	100

1) Avser kontrakterade hyresintäkter på årsbasis per den 31 december 2008.

Fördelning av uthyrbar area per lokaltyp och geografiskt område, 31 december 2008

Kvm	Industri	Lager	Kontor	Handel	Övrigt	Totalt	Andel, %
Stockholm	45 333	80 823	75 705	9 207	6 562	217 630	32
Öresund	2 079	8 370	10 767	22 954	16 210	60 380	9
Mälardalen	69 848	25 948	9 594	9 923	3 407	118 720	18
Mellansverige/Väst	52 539	90 622	16 631	2 896	6 705	169 393	26
Norr	93 928	4 492	163	3 503	575	102 661	15
Totalt Corem	263 727	210 255	112 860	48 483	33 459	668 784	100

Personal

Corem hade per den 31 december 2009 totalt 25 (18) anställda med fördelningen 6 (6) kvinnor och 19 (12) män. Corems mål är att vara en jämställd och attraktiv arbetsgivare där det finns goda möjligheter till personlig utveckling och ansvarstagande. Att arbeta hos Corem ska ge möjlighet till bra balans mellan arbete och fritid. Personalfrågor och kompetensutveckling är viktiga frågor för Corem då medarbetarna är en av Corems viktigaste framgångsfaktorer. Vid nyanställningar läggs stor vikt vid personliga egenskaper och kvaliteter.

Möjligheter och risker

Några viktiga riskområden är fastighetsvärdering, finansiering och kassaflöde.

Fastighetsvärdering

Corem redovisar fastighetsbeståndet till verkligt värde och värdeförändringarna redovisas i resultaträkningen. Dessa värdeförändringar kan få väsentliga effekter på koncernens resultat och ställning.

FINANSIERING

För Corem är det viktigt att det finns tillgång till finansiering vid behov och avsaknaden av detta skulle kunna innebära en risk. Låg belåningsgrad och långa kreditlöften begränsar denna finansieringsrisk.

kassaflöde

Kassaflödet påverkas av faktorer som hyresintäkter, räntenivåer och vakansgrader särskilt då förändringar av dessa faktorer inte alltid sker samtidigt.

Corems möjligheter och risker i övrigt beskrivs i 2008 års årsredovisning på sidorna 35–37. Inga väsentliga förändringar har uppstått därefter.

Närståendetransaktioner

Tjänster mellan koncernföretag debiteras enligt marknadsprissättning och på affärsmässiga villkor. Koncerninterna tjänster består av förvaltningstjänster och debitering av internräntor.

Coremkoncernen har tecknat förvaltningsavtal avseende viss teknisk förvaltning för koncernens fastigheter med M2 Förvaltning AB, M2 Asset Management AB, Locellus Förvaltning AB och Fastighets AB Balder (publ). I avtalen med M2 Asset Management AB och Locellus Förvaltning AB ingår även viss ekonomisk och administrativ förvaltning. Corem har under 2009, liksom tidigare år, hyrt kontor av Rutger Arnhult. Samtliga transaktioner är prissatta utifrån marknadsmässiga villkor.

Väsentliga händelser efter periodens utgång

I januari 2010 fattade styrelsen ett beslut att kalla till en extra bolagsstämma den 23 februari, 2010, dvs samma dag som denna rapport offentliggörs, och för Corems aktieägare bl.a. föreslå en fondemission, ändring av bolagsordningen samt nyemission genom utgivande av preferensaktier. I korthet innebär förslaget att aktiekapitalet ökas genom fondemission varvid aktiekapitalet ökas med 23 324 190 kronor genom emission av 3 109 892 nya preferensaktier. Därvid ska tio gamla aktier berättiga till en ny preferensaktie. Varje preferensaktie ska berättiga till en utdelning om totalt 20 kr per år. Förslaget innebär också att bolagsordningen ändras och att aktier ska kunna ges ut i två serier; stamaktier och preferensaktier.

I övrigt har inga väsentliga händelser inträffat efter räkenskapsårets utgång.

Moderbolaget

Corems moderbolag äger inga fastigheter utan hanterar aktiemarknadsrelaterade frågor och koncerngemensamma verksamhetsfunktioner som administration, transaktion, förvaltning, projektutveckling, ekonomi och finansiering.

Moderbolagets resultat efter skatt uppgick till 60 mkr (46) för perioden. I resultatet ingår aktivering av tidigare ej aktiverad uppskjuten skatt på tillgängliga underskottsavdrag med 36 mkr. Omsättningen, som till största delen utgörs av koncernfakturering, uppgick till 34 mkr (23). Moderbolagets tillgångar uppgick till 1 511 mkr (1 712), varav likvida medel utgjordes av 15 mkr (6). Eget kapital uppgick till 1 388 mkr (1 197).

Redovisningsprinciper

Corem följer de av EU antagna International Financial Reporting Standards (IFRS) standarderna och tolkningarna av dessa International Financial Reporting Interpretations Committee (IFRIC). Denna delårsrapport är upprättad enligt Årsredovisningslagen och IAS 34 Delårsrapportering och för moderbolaget i enlighet med Årsredovisningslagen och RFR 2.2 Redovisning för juridiska personer.

Den omarbetade standarden IAS 1 Utformning av finansiella rapporter har tillämpats i denna rapport. Standarden delar upp förändringar i eget kapital till följd av transaktioner med ägare och andra förändringar. Uppställningen över förändringar i eget kapital kommer endast att innehålla detaljer avseende ägartransaktioner. Andra förändringar än ägartransaktioner i eget kapital presenteras på en rad i uppställningen över förändringar i eget kapital. Därutöver introducerar standarden begreppet "Rapport över totalresultat" (statement of comprehensive income) som visar alla poster avseende intäkter och kostnader, antingen i en enskild uppställning, eller i två sammanhängande uppställningar. Koncernen har valt att presentera rapport över totalresultat i en enskild uppställning.

IFRS 8 avseende Rörelsesegment kräver upplysningar om koncernens rörelsesegment och ersätter kravet på att bestämma primära och sekundära segment i koncernen. Implementeringen av denna standard har inte haft någon effekt på koncernens finansiella ställning. I samband med implementeringen av IFRS 8 identifierades 5 rörelsesegment baserat på geografisk tillhörighet. IAS 23 avseende lånekostnader skall tillämpas från 1 januari 2009. Enligt standarden ska lånekostnader som är direkt hänförbara till inköp, konstruktion eller produktion av en tillgång som tar betydande tid i anspråk att färdigställa för avsedd användning eller försäljning aktiveras. Corem har ännu inte haft några sådana projekt och har hittills inte aktiverat ränta i tillgångarnas anskaffningsvärde.

IAS 40 gällande förvaltningsfastigheter har uppdaterats innebärande att även pågående projekt skall värderas till verkligt värde. I övrigt är redovisningsprinciper och beräkningsmetoder oförändrade jämfört med 2008 års årsredovisning.

Valberedning

I enlighet med beslut på årsstämman den 28 maj 2009 för Corem Property Group AB (publ) har en valberedning utsetts med deltagare från bolagets två största ägare, vilka är M2 Asset Management AB genom Lars Höckenström och Fastighets AB Balder genom Erik Selin. Valberedningen består av ovan nämnda personer samt ordföranden i valberedningen som för närvarande är Thomas Lifvendahl.

Styrelsens förslag till årsstämman 2010

Styrelsen avser att föreslå årsstämman den 21 april 2010 att besluta om:

• • Utdelning om 1,00 kronor (1,00) per aktie.
• • Att ge styrelsen bemyndigande att till nästa årsstämma återköpa Corem-aktier motsvarande maximalt 10 procent av utestående aktier.
• • Att ge styrelsen bemyndigande att vid ett eller flera tillfällen under tiden fram till nästkommande årsstämma besluta om nyemission av stam- och/eller preferensaktier motsvarande en ökning av aktiekapitalet om högst 10 procent. Aktierna skall kunna tecknas kontant, genom apport, med kvittningsrätt eller på villkor enligt 2 kap. 5 § aktiebolagslag.

Stockholm den 23 februari 2010

Corem Property Group AB (publ)

Rutger Arnhult Verkställande direktör

Denna rapport har inte varit föremål för granskning av bolagets revisorer.

Inbjudan till årsstämma 2010

Corem Property Group ABs årsstämma äger rum onsdagen den 21 april 2010, kl 10:00 hos MAQS Law Firm Advokatbyrå AB, Norrmalmstorg 1 i Stockholm.

Kallelse till årsstämman kommer att ske den 24 mars 2010. Övriga handlingar som ska läggas fram på stämman kommer att finnas tillgängliga på bolagets hemsida www.corem.se senast den 7 april 2010. Av kallelsen kommer det att framgå vilka ärenden som ska behandlas vid stämman.

Corems årsredovisning kommer att finnas tillgänglig på bolagets hemsida i mars 2010.

Aktieägare som önskar delta i årsstämman ska:

• • dels vara införd i den av Euroclear Sweden AB förda aktieboken senast den 15 april 2010.
• • dels anmäla sig till bolaget senast den 15 april 2010 kl 16:00, under adress Corem Property Group AB, Bredgränd 4, 111 30 Stockholm, per telefon 08-503 853 33 eller via Corems hemsida www.corem.se

Vid anmälan ska aktieägare uppge namn, personnummer/organisationsnummer, adress, telefonnummer, aktieinnehav samt eventuella biträden vid stämman. Aktieägare som valt att förvaltarregistrera sina aktier måste i god tid före den 15 april 2010, genom förvaltarens försorg, tillfälligt inregistrera aktierna i eget namn för att erhålla rätt att delta i stämman. Begäran om sådan registrering görs hos den bank eller det värdepappersinstitut som förvaltar aktierna. Om deltagande sker med stöd av fullmakt ska denna insändas i original i anslutning till anmälan. Till sådan anmälan bifogas också i förekommande fall registreringsbevis.

Ytterligare information

Ytterligare information kan erhållas av Corems VD Rutger Arnhult, telefon 08 - 503 853 33. På Corems hemsida / www.corem.se / finns samlad information om verksamheten, styrelse och ledning, ekonomisk rapportering samt pressmeddelanden.

Kalendarium

Årsredovisning 2009 Mars 2010 Årsstämma 2009 Onsdag 21 april 2010 Delårsrapport januari - mars 2010 Onsdag 21 april 2010 Delårsrapport januari - juni 2010 Fredag 9 juli 2010 Delårsrapport januari - september 2010 Fredag 22 oktober 2010

Informationen i denna bokslutskommuniké är sådan som Corem ska offentliggöra enligt lagen om värdepappersmarknaden. Informationen lämnades för offentliggörande kl 11:00, den 23 februari 2010.

Koncernens rapport över totalresultat i sammandrag

	2009 3 mån	2008 3 mån	2009 12 mån	2008 12 mån
Mkr	okt-dec	okt-dec	jan-dec	jan-dec
Hyresintäkter	110	119	444	391
Fastighetskostnader	–31	–38	–112	–117
Driftsöverskott	79	81	332	274
Central administration	–7	–6	–22	–20
Övriga rörelseintäkter	–	–	19	–
Övriga rörelsekostnader	–2	–1	–8	–3
Finansnetto (exkl värdeförändringar)	–33	–30	–143	–116
Förvaltningsresultat	37	44	178	135
Andra vinster/förluster netto	13	53	92	53
Realiserade värdeförändringar fastigheter	–	1	4	1
Orealiserade värdeförändringar fastigheter	–29	–265	–61	–313
Orealiserade värdeförändringar derivat	4	–175	33	–186
Resultat före skatt	25	–342	246	–310
Skatt	–5	57	–20	58
Periodens resultat	20	–285	226	–252
Omräkningsdifferens	–2	–	–7	16
Totalresultat för perioden	18	–285	219	–236
Då det inte finns någon minoritet är hela totalresultatet hänförligt till moderbolagets ägare.
Resultat per aktie, kr1)	0,68	–10,32	7,51	–9,45
Antal utestående aktier vid periodens utgång	30 944 720	27 606 306	30 944 720	27 606 306
Genomsnittligt antal aktier	30 944 720	27 606 306	30 089 499	26 657 445

1) Resultatmått per aktie är framräknat med genomsnittligt antal aktier som bas.

Någon utspädningseffekt föreligger ej då inga potentiella aktier (till exempel konvertibler) förekommer

Koncernens rapport över finansiell ställning i sammandrag

Mkr	31 dec 2009	31 dec 2008
TILLGÅNGAR
Anläggningstillgångar
Förvaltningsfastigheter	4 332	4 140
Övriga materiella anläggningtillgångar	1	1
Uppskjuten skattefordran	183	193
Övriga långfristiga fordringar	4	4
Summa anläggningstillgångar	4 520	4 338
Omsättningstillgångar
Andra finansiella tillgångar värderade
till verkligt värde via resultaträkningen	489	318
Övriga omsättningstillgångar	22	25
Likvida medel1)	111	11
Summa omsättningstillgångar	622	354
Summa tillgångar	5 142	4 692
EGET KAPITAL OCH SK ULDER
Summa Eget kapital	1 518	1 167
Långfristiga skulder
Räntebärande skulder	3 254	3 161
Derivat	153	–
Övriga långfristiga skulder	1	–
Summa långfristiga skulder	3 408	3 161
Kortfristiga skulder
Räntebärande kortfristiga skulder	74	30
Derivat	–	186
Övriga kortfristiga skulder	142	148
Summa kortfristiga skulder	216	364
Summa skulder	3 624	3 525
Summa eget kapital och skulder	5 142	4 692

1) Disponibel likviditet inklusive outnyttjade krediter uppgick till 216 mkr (11).

Rapport över kassaflödesanalys i sammandrag

	2009 3 mån	2008 3mån	2009 12 mån	2008 12 mån
Mkr	okt-dec	okt-dec	jan-dec	jan-dec
Löpande verksamhet
Resultat före skatt	25	–342	246	–310
Ej kassaflödespåverkande poster	20	373	–60	432
Betald inkomstskatt	–2	–5	–6	–5
Kassaflöde, löpande verksamhet före
förändring av rörelsekapital	43	26	180	117
Förändring i rörelsekapital
Förändring av rörelsefordringar	–10	29	4	95
Förvärv av finansiella tillgångar	–50	–265	–79	–265
Förändring av rörelseskulder	19	–20	–6	–33
Kassaflöde, löpande verksamhet	2	–230	99	–86
Investeringsverksamhet
Förvärv och investeringar i fastigheter 1)	–7	–4	–221	–1 169
Avyttring av förvaltningsfastigheter	–	3	24	3
Förvärv av dotterföretag, netto likviditetspåverkan	–	1	–5	–2
Kassaflöde, investeringsverksamhet	–7	–	–202	–1 168
Finansieringsverksamhet
Förändring av långfristiga skulder, netto	–25	57	137	1 065
Utbetald utdelning till moderbolagets ägare	–	–	–29	–
Återköp av egna aktier	–	–	–6	–
Nyemission	–	–	101	–
Kassaflöde, finansieringsverksamhet	–25	57	203	1 065
Periodens/Årets kassaflöde	–30	–173	100	–189
Likvida medel vid periodens/årets början	141	184	11	200
Likvida medel vid periodens/årets slut	111	11	111	11

1) Årets bruttoinvesteringar i fastigheter uppgick till 287 mkr (1 247) varav 66 mkr (78) finansierats genom en apportemission.

Rapport över förändringar i eget kapital för koncernen

Mkr	Aktiekapital	Övrigt tillskjutet kapital	Omräknings reserver	Balanserade vinstmedel inkl årets resultat	Totalt eget kapital
Ingående eget kapital 1 jan 2008	195	890	–	240	1 325
Apportemission	12	66	–	–	78
Omräkningsdifferenser	–	–	16	–	16
Årets resultat	–	–	–	–252	–252
Utgående eget kapital 31 dec 2008	207	956	16	–12	1 167
Utbetald utdelning till moderbolagets aktieägare	–	–	–	–29	–29
Återköp av egna aktier	–	–	–	–6	–6
Apportemission	10	56	–	–	66
Nyemission	16	85	–	–	101
Omräkningsdifferenser	–	–	–7	–	–7
Årets resultat	–	–	–	226	226
Utgående eget kapital 31 dec 2009	233	1 097	9	179	1 518

Det föreligger inga minoritetsintressen varför hela resultatet hänför sig till moderbolagets aktieägare.

Moderbolagets resultaträkning i sammandrag

Mkr	2009 jan-dec	2008 jan-dec
Nettoomsättning	34	23
Kostnad sålda tjänster	–19	–5
Bruttoresultat	15	18
Central administration	–22	–20
Rörelseresultat	–7	–2
Ränteintäkter och liknande resultatposter	44	55
Räntekostnader och liknande resultatposter	–13	–7
Resultat före skatt	24	46
Uppskjuten skatt	36	–
Periodens resultat	60	46

Moderbolagets balansräkning i sammandrag

Mkr	31 dec 2009	31 dec 2008
TILLGÅNGAR
Anläggningstillgångar
Finansiella anläggningstillgångar
Andelar i koncernföretag	170	170
Fordringar på koncernföretag	920	875
Uppskjuten skattefordran	36	–
Summa finansiella anläggningstillgångar	1 126	1 045
Summa anläggningstillgångar	1 126	1 045
Kortfristiga fordringar
Fordringar på koncernföretag	19	393
Övriga kortfristiga fordringar	6	3
Summa kortfristiga fordringar	25	396
Omsättningstillgångar
Kortfristiga placeringar	345	265
Kassa och Bank	15	6
Summa omsättningstillgångar	360	271
Summa tillgångar	1 511	1 712
EGET KAPITAL OCH SK ULDER
Summa eget kapital	1 388	1 197
Långfristiga skulder
Långfristiga räntebärande skulder	91	120
Summa långfristiga skulder	91	120
Kortfristiga skulder
Skulder till koncernföretag	–	383
Övriga kortfristiga skulder	32	12
Summa kortfristiga skulder	32	395
Summa eget kapital och skulder	1 511	1 712

Fastighetsförteckning

Stockholmsregionen

						Uthyrbar area, kvm
Fastighet	Kommun	Adress	Upplåtelseform	Industri	Lager	Kontor	Handel	Övrigt	Totalt
Skyttbrink 30	Botkyrka	Skyttbrinksvägen 12	Äganderätt	2 320					2 320
Rödbetan 1	Danderyd	Bryggare Bergs Väg 2	Äganderätt		15	1 173		158	1 346
Förrådet 12	Huddinge	Dalhemsvägen 21	Äganderätt		554	75			629
Förrådet 19	Huddinge	Centralvägen 1	Äganderätt	100		55	841		996
Veddesta 2:79	Järfälla	Elektronikhöjden 12-22	Äganderätt		14 820	8 240		4 770	27 830
Sicklaön 356:1	Nacka	Jarlabergsvägen 2	Äganderätt	4 580	1 470	1 944	3 354		11 348
Broby 11:6	Sigtuna	Östra Bangatan 18	Äganderätt	942					942
Broby 12:6	Sigtuna	Östra Bangatan 2	Äganderätt		655	317			972
Broby 12:9	Sigtuna	Östra Bangatan 2	Äganderätt		1 075	486			1 561
Märsta 11:14	Sigtuna	Generatorgatan 3, 5	Äganderätt		2 320	908			3 228
Märsta 15:7	Sigtuna	Bristagatan 13	Äganderätt	11 993				322	12 315
Märsta 21:22	Sigtuna	Maskingatan 17	Äganderätt		2 707	370			3 077
Märsta 21:34	Sigtuna	Söderbyvägen 1	Tomträtt		28	2 726	3 610	624	6 988
Märsta 21:42	Sigtuna	Söderbyvägen 3	Äganderätt	1 303		5 685		37	7 025
Märsta 21:46, 21:47	Sigtuna	Generatorgatan 7,9	Äganderätt		1 319	957			2 276
Märsta 21:50	Sigtuna	Maskingatan 29	Äganderätt		3 850	720			4 570
Märsta 21:53	Sigtuna	Kabelgatan 8	Äganderätt			194			194
Märsta 24:10	Sigtuna	Söderbyvägen 8	Tomträtt		953				953
Märsta 24:12	Sigtuna	Söderbyvägen 14	Tomträtt		465	390			855
Märsta 24:8	Sigtuna	Söderbyvägen 10	Äganderätt			1 130			1 130
Norslunda 1:10	Sigtuna	Lindberghs Gata 9	Äganderätt		630	2 261			2 891
Rotorn 1	Sollentuna	Bergkällavägen 25	Äganderätt		1 125				1 125
Barnhuset 15	Stockholm	Wallingatan 11	Tomträtt			1 320			1 320
Dagskiftet 2	Stockholm	Elektravägen 20, 22	Tomträtt		8 176	3 874			12 050
Damskon 2	Stockholm	Elsa Brändströms Gata 50, 52	Tomträtt		4 083	678			4 761
Domnarvet 10	Stockholm	Domnarvsgatan 31, 33	Tomträtt		358	3 102			3 460
Elektra 23	Stockholm	Elektravägen 25	Tomträtt	2 676	2 144	2 058			6 878
Hällsätra 3	Stockholm	Stensätravägen 5	Tomträtt	8 887	1 844		210		10 941
Induktorn 37	Stockholm	Ranhammarsvägen 26	Tomträtt		6 146				6 146
Instrumentet 13	Stockholm	Instrumentvägen 14	Äganderätt		992	1 490			2 482
Instrumentet 18	Stockholm	Instrumentvägen 10	Äganderätt		2 495	890		25	3 410
Lastkajen 3	Stockholm	Upplagsvägen 34, 38	Tomträtt		9 491	775			10 266
Magasinet 6	Stockholm	Konsumentvägen 12, 14	Tomträtt		7 294	611			7 905
Mörtö 6	Stockholm	Frykdalsbacken 20	Tomträtt		1 531	1 074			2 605
Nattskiftet 12, 14	Stockholm	Drivhjulsvägen 36	Tomträtt	5 769		4 093		359	10 221
Storsätra 1	Stockholm	Storsätragränd 4-26	Tomträtt	5 023	336	25 067	926	100	31 452
Slänten 1	Tyresö	Bollmoravägen 123	Äganderätt	300	150	114	266		830
Löttinge 9:12, 9:21	Täby	Löttingelundsvägen 92	Äganderätt		330			167	497
Måttbandet 10	Täby	Linjalvägen 3	Äganderätt		2 340	736			3 076
Viby 19:32	Upplands Bro	Effektvägen 14	Äganderätt		1 213				1 213
Glädjen 1:51	Upplands Väsby	Truckvägen 14	Äganderätt		1 357	1 916			3 273
Glädjen 1:52	Upplands Väsby	Truckvägen 16	Äganderätt		296	1 012			1 308
Totalt Stockholmsregionen				43 893	82 562	76 441	9 207	6 562	218 665

ÖRESUNDSREGIONEN

Öresundsregionen – Sverige						Uthyrbar area, kvm
Fastighet	Kommun	Adress	Upplåtelseform	Industri	Lager	Kontor	Handel	Övrigt	Totalt
Kroksabeln 10	Helsingborg	Muskötgatan 13	Tomträtt					8 017	8 017
Vipemöllan 38	Lund	Vipeholmsvägen 13, m fl	Äganderätt			5 856		6 113	11 969
Bredskär 1	Malmö	Fårögatan 6	Tomträtt		2 020				2 020
Båtyxan 1	Malmö	Järnyxegatan 13	Tomträtt	1 016	207	1 270			2 493
Krukskärvan 8	Malmö	Stenyxegatan 34	Äganderätt	179	2 458	1 794	640		5 071
Nackremmen 1	Malmö	Jägersrovägen 211	Tomträtt		720			1 030	1 750
Nackremmen 2	Malmö	Jägersrovägen 213	Äganderätt		995	1 302	60		2 357
Nosgrimman 1	Malmö	Jägersrovägen 215	Tomträtt	242	1 100	545			1 887
Sadelknappen 3	Malmö	Betselgatan 2, m fl	Tomträtt	642	870				1 512
Utlängan 1	Malmö	Tärnögatan 6	Äganderätt		7 115	2 010		195	9 320
Summa Öresundsregionen – Sverige				2 079	15 485	12 777	700	15 355	46 396

Öresundsregionen – Köpenhamn, Danmark						Uthyrbar area, kvm
Fastighet	Kommun	Adress	Upplåtelseform	Industri	Lager	Kontor	Handel	Övrigt	Totalt
10C Höje Taastrup By	Höje Taastrup	Danmark	Äganderätt				4 599		4 599
10AQ Herstedvester By	Albertslund	Danmark	Äganderätt				5 175		5 175
7T Mörkhöj	Söborg	Danmark	Äganderätt				7 540		7 540
5Y Tömmerup By	Kastrup	Danmark	Äganderätt				4 940		4 940
Summa Öresundsregionen – Köpenhamn, Danmark				–	–	–	22 254	–	22 254
Totalt Öresundsregionen				2 079	15 485	12 777	22 954	15 355	68 650

Mälardalsregionen						Uthyrbar area, kvm
Fastighet	Kommun	Adress	Upplåtelseform	Industri	Lager	Kontor	Handel	Övrigt	Totalt
Stenvreten 7:60	Enköping	Kvartsgatan 1 A-C	Äganderätt		4 175			555	4 730
Nickeln 2	Hallstahammar	Södra Gärdesvägen 4	Tomträtt	473	144	341	728	116	1 802
Rådmannen 3	Katrineholm	Västgötagatan 16	Äganderätt	21 105				180	21 285
Oxen 17	Kumla	Västra Drottninggatan 38	Äganderätt	6 645					6 645
Transistorn 2	Kumla	Montörgatan 2, m fl	Äganderätt	35 521					35 521
Montören 1, 2	Köping	Ringvägen 75, 77	Äganderätt	3 180	540	190	3 938	486	8 334
Bronsen 2	Norrköping	Tenngatan 4	Äganderätt		3 401	3 769	989	890	9 049
Stålet 3	Norrköping	Malmgatan 18	Äganderätt		8 691	1 525			10 216
Verktyget 4	Trosa	Industrigatan 4-8, m fl	Äganderätt		7 314	3 092	524	1 000	11 930
Friledningen 11	Västerås	Elledningsgatan 1	Äganderätt	2 924	1 683	677	3 744	180	9 208
Totalt Mälardalsregionen				69 848	25 948	9 594	9 923	3 407	118 720

mellansverige/väst				Uthyrbar area, kvm
Fastighet	Kommun	Adress	Upplåtelseform	Industri	Lager	Kontor	Handel	Övrigt	Totalt
Ale Starkärr 4:58	Ale	Garverivägen 10, 16	Äganderätt	1 256					1 256
Rotorn 1	Borås	Industrigatan 10	Äganderätt		7 118	2 053			9 171
Skruven 3	Borås	Sandlidsgatan 3	Äganderätt	28 290					28 290
Arendal 5:1	Göteborg	Kärrlyckegatan 24	Äganderätt	218	1 981	180		19	2 398
Biskopsgården 45:1	Göteborg	Ruskvädersgatan 22	Tomträtt	1 981				325	2 306
Kobbegården 155:2	Göteborg	Askims Verkstadsväg 9	Äganderätt		5 610				5 610
Tingstadsvassen 30:2	Göteborg	Ringögatan 38	Tomträtt	1 492		805	165		2 462
Arkadien 4	Jönköping	Lantmätargränd 22, m fl	Äganderätt			217	505	1 486	2 208
Balder 18	Jönköping	Vättergatan 3	Äganderätt				482	326	808
Barnarp 1:156	Jönköping	Thorsviksvägen 6A, m fl	Äganderätt					2 504	2 504
Budkaveln 17	Jönköping	Långgatan 9	Äganderätt		2 323				2 323
Budkaveln 18	Jönköping	Järnvägsgatan 18	Äganderätt		7 346	856			8 202
Flahult 21:8	Jönköping	Frysvägen 6	Äganderätt		4 378	1 000			5 378
Skallsjö 3:8	Lerum	Skallsjövägen 36	Äganderätt		8 877				8 877
Mekanikern 1	Strömstad	Prästängsvägen 30	Äganderätt	4 915					4 915
Bullagärdet 10	Tranås	Rundelgatan 2	Äganderätt	7 430	1 500	1 500			10 430
Hackspetten 21	Tranås	Floragatan 6-12, m fl	Äganderätt	5 062	7 318	2 639	967	875	16 861
Städet 3	Tranås	Koppargatan 2	Äganderätt	1 005	4 645	1 715		624	7 989
Batteriet 2	Trollhättan	Magnetvägen 3, 5	Äganderätt		600	508	375		1 483
Trucken 4, 6, 7	Trollhättan	Bilprovarevägen 3, 5	Äganderätt	890	3 028	3 863	389		8 170
Frej 2	Vänersborg	Tenggrenstorpsvägen 16	Äganderätt				1 000		1 000
Frej 3, 4	Vänersborg	Tenggrenstorpsvägen 18, 20	Äganderätt		3 054				3 054
Fabriken 1	Växjö	Regementsgatan 9	Äganderätt			2 368		4 862	7 230
Grevaryd 1:64	Växjö	Nyholmsvägen 1	Äganderätt		25 425				25 425
Lådan 1	Växjö	Högsbyvägen 1	Äganderätt		31 575				31 575
Totalt Mellansverige/Väst				52 539	114 778	17 704	3 883	11 021	199 925

Region Norr				Uthyrbar area, kvm
Fastighet	Kommun	Adress	Upplåtelseform	Industri	Lager	Kontor	Handel	Övrigt	Totalt
Bulten 2	Avesta	Bergsnäsgatan 2	Äganderätt	1 782	568	110	892	191	3 543
Ratten 9	Fagersta	Kristiansbergsvägen 10	Äganderätt		380		423		803
Strömmen 1, 4	Fagersta	Virsbovägen 4	Äganderätt	563	67		1 053	89	1 772
Främby 1:33	Falun	Källviksvägen 18	Äganderätt	40 540				100	40 640
Norsen 12	Hedemora	Gussarvsgatan 31	Äganderätt	632	809	53	1 135	195	2 824
Östanbräck 1:45	Hudiksvall	Kabelvägen 1, m fl	Äganderätt	50 411					50 411
Norbergsby 10:66	Norberg	Koppargatan 18	Äganderätt		2 668				2 668
Totalt Region Norr				93 928	4 492	163	3 503	575	102 661
TOTALT CORE M 31 DECE	MBER 2009			263 727	243 866	116 679	49 470	36 920	708 621

nyckeltal

Finansiella	2009 12 mån jan-dec	2009 9 mån jan–sept	2009 6 mån jan-juni	2009 3 mån jan–mars	2008 12 mån jan–dec
Avkastning på eget kapital, %	17	20	37	–8	–20
Avkastning på totalt kapital, %	7	8	13	1	–4
Soliditet, %	33	33	31	26	27
Belåningsgrad fastigheter, %	76	77	77	76	77
Räntetäckningsgrad, ggr	2,2	2,3	2,2	2,4	1,9
Skuldsättningsgrad, ggr	2,2	2,2	2,4	2,6	2,4
Nettoskuldsättning, mkr	2 726	2 771	2 918	3 069	2 862
Aktierelaterade
Resultat per aktie, kr1)	7,51	6,88	4,04	–0,83	–9,45
Eget kapital per aktie, kr2)	49,06	48,47	45,76	41,75	42,27
Kassaflöde från den löpande verksamheten per aktie, kr1)	3,29	3,22	2,77	–1,08	–3,23
Fastighetsvärde per aktie, kr2)	140	141	141	151	150
Nettoskuldsättning per aktie, kr2)	88	90	94	106	115
Antal utestående aktier, exklusive återköpta aktier st	30 944 720	30 944 720	30 944 720	28 817 3203)	27 606 306
Genomsnittligt antal aktier, st	30 089 499	29 801 293	29 220 103	27 606 3773)	26 657 445

1) Framräknat med genomsnittligt antal aktier som bas.

2) Framräknat med antal utestående aktier som bas.

3) Därav 1 365 214 under registrering. Registreringen slutfördes den 15 april.

Fastighetsrelaterade

Antal fastigheter, st	106	106	106	106	100
Fastigheternas verkliga värde, mkr	4 332	4 350	4 377	4 352	4 140
Uthyrbar area, kvm	708 621	708 621	708 621	701 342	668 784
Ekonomisk uthyrningsgrad, %	89	90	93	94	94
Överskottsgrad, %	75	76	73	71	70

DEFINITIONER

Antal fastigheter

Totalt antal fastigheter i Corems ägo.

Avkastning på eget kapital Resultat efter skatt på årsbasis i procent av genomsnittligt eget kapital.

Avkastning på totalt kapital Rörelseresultat plus finansiella intäkter på årsbasis

i procent av genomsnittlig balansomslutning.

Belåningsgrad fastigheter Fastighetsrelaterade räntebärande skulder i procent av fastighetsvärdet.

Direktavkastning Driftnetto på årsbasis i procent av fastighetsvärdet.

Eget kapital per aktie Eget kapital i förhållande till antal utestående aktier per balansdagen.

Ekonomisk uthyrningsgrad Hyresintäkter på årsbasis dividerat med bedömt hyresvärde.

Förvaltningsresultat Redovisat resultat med återläggning av värdeförändringar och skatt.

Hyresvärde

Kontrakterad årshyra som gäller vid periodens utgång med tillägg för bedömd marknadshyra för vakanta lokaler.

IFRS

Förkortning för International Financial Reporting Standards. Internationella redovisningsstandarder för koncernredovisning som börsnoterade företag inom EU ska tillämpa från och med 2005.

Kassaflöde per aktie

Kassaflöde från den löpande verksamheten i förhållande till genomsnittligt antal aktier.

Nettoskuldsättning

Nettot av räntebärande avsättningar och skulder minus finansiella tillgångar inklusive likvida medel.

Orealiserade värdeförändringar, fastigheter

Förändring av verkligt värde efter avdrag för gjorda investeringar för fastighetsinnehavet vid respektive periods utgång.

Realiserade värdeförändringar, fastigheter Realiserade fastighetsförsäljningar efter avdrag för fastigheternas senast redovisade verkliga värde och omkostnader vid försäljning.

Resultat per aktie

Resultat efter skatt i förhållande till genomsnittligt antal aktier.

Räntetäckningsgrad

Resultat, exklusive värdeförändringar, efter finansnetto plus finansiella kostnader dividerat med finansiella kostnader.

Skuldsättningsgrad Räntebärande nettoskuld dividerat med eget kapital.

Soliditet, justerad

Eget kapital i procent av balansomslutningen justerat med finansiella tillgångar inklusive likvida medel.

Uthyrbar area

Total area som är tillgänglig för uthyrning.

Verkligt värde/Fastighetsvärde

Värde för byggnader, mark och pågående nyanläggningar och fastighetsinventarier vid periodens slut.

Överskottsgrad

Driftnetto i procent av hyresintäkter.