Corem Property Group — Interim / Quarterly Report 2010

Jul 9, 2010

Delårsrapport januari - juni 2010

Delårsrapport januari – juni 2010

Delårsperioden omfattar 1 januari - 30 juni 2010. Den aktuella rapportperioden omfattar 1 april - 30 juni 2010.

Utfall den aktuella delårsperioden (6 mån)

• • Hyresintäkterna uppgick till 227 mkr (224).
• • Förvaltningsresultatet minskade med 1,1 procent till 91 mkr (92), motsvarande 1,98 kr per stamaktie (3,15).
• • Resultat efter skatt uppgick till 53 mkr (118), motsvarande 0,75 kr per stamaktie (4,04).
• • Resultat efter skatt justerat för effekterna av orealiserade värdeförändringar på derivat och fastigheter uppgick till 101 mkr (94), vilket motsvarar 2,29 kr per stamaktie (3,21).
• • Bolagets bedömda intjäningsförmåga före skatt har ökat till 202 mkr, en ökning med 7 procent jämfört med 31 december 2009 då den uppgick till 188.
• • Det egna kapitalet har efter utdelningar minskat till 1 451 mkr (1 518) motsvarande 42,61 kr per aktie (49,06).
• • Investeringarna under perioden uppgick till 482 mkr (273) varav 460 mkr (255) avsåg förvärv av 22 fastigheter (9).
• • Aktiekapitalet har ökat med 23 mkr genom fondemission av 3 109 892 preferensaktier.

Mkr apr-jun 2010

resultatutfall

Mkr	3 mån	6 mån	3 mån	6 mån	12 mån
Hyresintäkter	117	227	115	224	444
Driftsöverskott	87	149	87	164	332
Förvaltningsresultat	66	91	40	92	178
Orealiserade värdeförändringar, aktier	–38	14	44	–1	92
Orealiserade värdeförändringar, fastigheter	12	13	–9	–14	–61
Orealiserade värdeförändringar, derivat	–37	–82	77	52	33
Resultat efter skatt	7	53	141	118	226
Resultat per stamaktie före och efter utspädning, kr	–0,24	0,75	4,83	4,04	7,51

jan-jun 2010 apr-jun 2009 jan-jun 2009 jan-dec 2009

Utfall den aktuella rapportperioden (3 mån)

• • Hyresintäkterna uppgick till 117 mkr (115).
• • Förvaltningsresultatet ökade med 65 procent till 66 mkr (40), motsvarande 1,66 kr per stamaktie (1,37).
• • Resultat efter skatt uppgick till 7 mkr (141), motsvarande –0,24 kr per stamaktie (4,83).
• • Resultat efter skatt justerat för effekterna av orealiserade värdeförändringar på derivat och fastigheter uppgick till 23 mkr (93), vilket motsvarar 0,26 kr per stamaktie (3,19).
• • Investeringarna under kvartalet uppgick till 15 mkr (48) varav ingen del (42) avsåg förvärv av fastigheter (1).

händelser efter periodens utgång

• Den 2 juli 2010 ingick Corem ett avtal med Swedbank om utgivande av ett femårigt, icke säkerställt obligationslån att noteras på Nasdaq OMX Stockholm Privatobligationslistan.

Nyckeltal

	30 jun 2010	30 jun 2009	31 dec 2009
Fastighetsrelaterade
Antal fastigheter, st	128	106	106
Uthyrbar area, kvm	789 911	708 621	708 621
Verkligt värde fastigheter, mkr	4 803	4 377	4 332
Ekonomisk uthyrningsgrad, %	89	93	89
Överskottsgrad, %	66	73	75
Finansiella
Soliditet, %	29	31	33
Eget kapital per aktie, kr	42,61	45,76	49,06
Avkastning på eget kapital, %	7	18	17
Totalt antal utestående stamaktier, st	30 944 720	30 944 720	30 944 720
Genomsnittligt antal stamaktier, st	30 944 720	29 220 103	30 089 499
Totalt antal utestående preferensaktier, st	3 094 472	–	–

Corem Property Group AB (publ) är ett fastighetsbolag som äger, förvaltar och utvecklar industri-, lager-, logistik- och handelsfastigheter i Sverige samt i Danmark. Corems övergripande mål är att vara det ledande fastighetsbolaget inom sitt segment i kombination med att ge bolagets aktieägare en långsiktigt hög och stabil avkastning på eget kapital. Coremaktien är noterad på Nasdaq OMX Stockholm.

Vd har ordet

Inledningen på 2010 har för fastighetssektorn generellt sett varit relativt krävande. Under det första kvartalet drabbades Corem, liksom övriga bolag i sektorn, av den kalla och osedvanligt snörika vintern vilket medförde en hel del extra kostnader.

Under det andra kvartalet har väderförhållandena normaliserats men den redan kärva kreditmarknaden har snarare fått nytt bränsle då den ånyo drabbats av en omfattande oro och osäkerhet kring framtiden. Denna gång är det skenande statsskulder i framförallt Grekland som fått hela den globala finansmarknaden att börja oroa sig för de stora skuldberg som många västländer nu raskt bygger upp. Den framtida och absolut nödvändiga hanteringen av hur detta problem skall komma att hanteras skapar en enorm osäkerhet kring vart världsekonomin egentligen är på väg. Sverige har till synes hittills rullat på relativt bra trots den internationella oron, vilket bland annat visat sig i fortsatt stigande bostadspriser, ökad kreditgivning till hushåll och stigande nybilsförsäljning. Något paradoxalt kan tyckas.

" Våra förutsättningar att fortsätta utveckla, förädla och expandera Corem ser bra ut."

Även vi på Corem upplever att efterfrågan på hyresmarknaden för närvarande är stabil och relativt starkt. Vi kan bara hoppas att efterfrågan håller i sig samtidigt som vi hela tiden är beredda på att det kan komma bakslag. Beträffande kreditmarknaden kan vi bara konstatera att det alltjämt är trögt vad gäller krediter till nya förvärv.

Transaktionsvolymerna på den kommersiella fastighetsmarknaden i Sverige fortsätter dock att öka. Tillgången på investeringskapital till olika fastighetsfonder framstår som riktigt stark. Under det andra kvartalet ökade transaktionsvolymen med omkring 28 miljarder att jämföra med ca 18 miljarder under det första kvartalet. Transaktionsvolymen under det första halvåret blev således nästan tre gånger högre än under motsvarande period föregående år.

Även Corem har under det första halvåret varit fortsatt offensiva genom att tillträda ytterligare 22 stycken logistik-, lageroch handelsfastigheter om totalt ca 81 000 kvm. Den totala köpeskillingen för dessa uppgick till 460 miljoner kronor. Härtill har under perioden ca 20 mkr investerats i olika fastighetsprojekt. Corem har sedan årsskiftet 2007/2008 sammantaget genomfört förvärv och tilläggsinvesteringar om över 2 miljarder kronor! Dessa selektiva investeringar har på ett påtagligt sätt förstärkt och förädlat bolagets fastighetsportfölj.

I syfte att realisera våra tillväxtambitioner och framtida kapitalanskaffningar genomförde Corem under det första halvåret en fondemission av preferensaktier, vilka nu handlas på Nasdaq OMX Stockholm. Corem påbörjade i slutet av perioden arbetet med en emission av ett femårigt obligationslån om 200 mkr. Obligationslånet är fulltecknat. Det emitteras och handeln påbörjas på Nasdaq OMX Privatobligationsmarknad i början på juli.

Vad gäller utvecklingen av fastighetsvärdena så räknar vi med att vi framöver kommer att få se stigande fastighetsvärden. Intresset för såväl direkta som indirekta fastighetsinvesteringar i Sverige har återkommit vilket är positivt för värdeutvecklingen.

Året har börjat bra. Vår hyresmarknad är fortsatt stabil och den konjunkturförstärkning vi ser små tecken på, påverkar våra kunder positivt. Våra förutsättningar att fortsätta utveckla, förädla och expandera Corem ser bra ut. Vi ser fram emot ett fortsatt framgångsrikt 2010.

Stockholm den 9 juli 2010 Rutger Arnhult, Verkställande direktör

Verksamheten

Corem är ett fastighetsbolag som äger, förvaltar och utvecklar industri-, lager-, logistik- och handelsfastigheter i mellersta och södra Sverige samt i Danmark. Corems mål är att kombinera marknadsledning inom sitt segment med en över tiden marknadsmässig avkastning.

Resultatposterna nedan, liksom jämförelsebeloppen avseende föregående år, avser perioden januari - juni, såvida inte annat anges. Balansposternas belopp och jämförelsetal avser ställningen vid periodens respektive föregående års utgång.

Omsättning och resultat

Utvecklingen under andra kvartalet

Hyresintäkterna uppgick under andra kvartalet till 117 mkr (115) och driftsöverskottet respektive förvaltningsresultatet uppgick till 87 mkr (87) respektive 66 mkr (40). Ökningen i hyresintäkter jämfört med föregående års motsvarande kvartal beror främst på förvärvade fastigheter under innevarande år. Samtidigt har hyresintäkterna påverkats negativt på grund av ökade vakanser. Övriga rörelseintäkter inkluderar under andra kvartalet 22 mkr (0) i utdelningsintäkter från innehavet i Klövern AB (publ). Motsvarande utdelning om 19 mkr erhölls föregående år under första kvartalet. Orealiserade värdeförändringar under andra kvartalet uppgick till 12 mkr (–9) avseende fastigheter och –37 mkr (77) avseende derivat. Resultatet efter skatt för kvartalet uppgick till 7 mkr (141). Resultatet under kvartalet har påverkats negativt av värderingar av noterade aktier med –38 mkr (44).

Utveckling per kvartal

Utveckling per kvartal

Utvecklingen under delårsperioden Hyresintäkter

Periodens hyresintäkter uppgick till 227 mkr (224). Ökningen är främst hänförlig till förvärv minskat med ökade vakanser under perioden. Den ekonomiska uthyrningsgraden uppgick till 89 procent (93). Det totala hyresvärdet på årsbasis per den 30 juni 2010 uppgick till 525 mkr (486). Ökningen är framförallt hänförlig till förvärvet av 22 fastigheter från Kungsleden per den 31 mars 2010.

Fastighetskostnader, driftsöverskott och förvaltningsresultat Utveckling per kvartal

Fastighetskostnaderna för perioden uppgick till –78 mkr (–60). Driftsöverskottet uppgick till 149 mkr (164), vilket genererade en överskottsgrad om 66 procent (73). Förvaltningsresultatet 105 140 Mkr Mkr uppgick under perioden till 91 mkr (92). Under årets första kvartal belastades resultatet kraftigt av högre kostnader för snöröjning och taxebundna kostnader än för ett normalår vilket resulterade i en överskottsgrad om 56 procent att jämföras med 74 procent under andra kvartalet då kostnadsnivån återgått till vad som är att förvänta för ett normalår.

Övriga rörelseintäkter

Övriga rörelseintäkter uppgick under perioden till 23 mkr (19). Där ingår realiserat resultat från försäljning av aktier i noterade bolag med 1 mkr (0). Därutöver ingår 22 mkr (19) avseende utdelning från aktieinnehavet i Klövern AB (publ). Dessa redovisades till och med kvartalsbokslutet september 2009 inom Finansnettot.

Övriga kostnader

De centrala administrationskostnaderna uppgick till –11 mkr (–10). Övriga rörelsekostnader uppgick till 0 mkr (–6). Föregående års övriga rörelsekostnader hade främst samband med OMX–noteringen och nyemissionen.

Finansnetto och derivat

Finansnettot uppgick till –70 mkr (–75), varav finansiella intäkter uppgick till 6 mkr (1) och periodens räntekostnader och kreditavgifter uppgick till –76 mkr (–76). Orealiserade värdeförändringar på derivat uppgick till –82 mkr (52). Vid periodens slut uppgick den genomsnittliga räntan till 4,05 procent (4,23).

I enlighet med IAS 39 ska räntederivat marknadsvärderas, vilket innebär att det uppstår ett teoretiskt över- eller undervärde om den avtalade räntan avviker från aktuell marknadsränta, där värdeförändringen i Corems fall ska redovisas över resultaträkningen. För att säkerställa ett stabilt räntenetto över tid, har Corem valt en förhållandevis lång räntebindning. Den genomsnittliga räntebindningstiden uppgick per den 30 juni 2010 till 4,9 år (5,5). Vid motsvarande tidpunkt uppgick marknadsvärdet i räntederivatportföljen till –235 mkr att jämföras med –153 mkr per 31 december 2009. Värdeförändringen är inte kassaflödespåverkande. 0 100 150 2008 2008 2008 2008 2009 2009 2009 2009

Värdeförändringar

Orealiserade värdeförändringar avseende fastigheter uppgick under perioden till 13 mkr (–14) och värdeförändringar avseende derivat till –82 mkr (52).

Innehavet av börsnoterade aktier har omvärderats till balansdagens kurs vilket medfört en omvärdering med 14 mkr (–1).

Resultat efter skatt

Resultatet efter skatt för perioden uppgick till 53 mkr (118). Justerat för effekterna av orealiserade värdeförändringar på derivat efter skatt och fastigheter uppgick resultat efter skatt till 101 mkr (94), vilket, med hänsyn tagen till preferensaktiernas rätt till utdelning, motsvarar 2,29 kr per aktie (3,21).

Fastigheternas värde och värdeförändringar

Den ökade aktiviteten på marknaden för kommersiella fastigheter, som noterades redan i inledningen på året, har fortsatt under det andra kvartalet. Det samlade värdet av genomförda affärer i andra kvartalet överstiger volymen under det första kvartalet i år. Kontinuerligt analyserar och utvärderar Corem ett antal potentiella förvärv och har i perioden noterat ett något högre utbud av fastigheter till försäljning. Corem ser fortsatta möjligheter att genomföra intressanta förvärv, men har under perioden inte avslutat någon affär. I marknadsvärderingen av Corems samlade fastighetsbestånd är utvecklingen positiv, men Corem är fortsatt försiktig beträffande sänkta avkastningskrav. Det genomsnittliga direktavkastningskravet per 30 juni 2010 är i princip oförändrat jämfört med första kvartalet och uppgick till ca 7,8 procent.

Det samlade marknadsvärdet för Corems fastighetsportfölj uppgick till 4 803 mkr per den 30 juni 2010. Jämfört med det första kvartalet innebär det en mindre värdeökning och orealiserade värdeförändringar under andra kvartalet uppgick till 12 Mkr (–9).

Corem värderar samtliga fastigheter varje kvartal. För andra kvartalet har bolaget anlitat Ernst & Young Real Estate/Savills Sweden AB och Bryggan Fastighetsekonomi AB för att externvärdera delar av fastighetsbeståndet. Fastigheter motsvarande cirka åtta procent av det samlade värdet har externvärderats för perioden, medan resten har värderats genom interna kassaflödesvärderingar. Corem inhämtar kontinuerligt marknadsinformation från externa värderingsinstitut, som stöd för den interna värderingsprocessen. Per den 31 december 2009 externvärderades samtliga fastigheter i samarbete med Nordier Property Advisors AB.

För ytterligare information om Corems värderingsprinciper, se Corems Årsredovisning för 2009.

förändring verkligt värde

Mkr

Verkligt värde per den 30 juni 2010	4 803
Valutaomräkningar	–22
Värdeförändringar	13
Försäljningar	–
Investeringar	20
Förvärv	460
Verkligt värde per den 31 december 2009	4 332

Investeringar och projekt

Förutom förvärvet av de 22 fastigheterna per 31 mars 2010 har Corem under perioden totalt investerat i fastigheterna 20 mkr (18) i ny-, till- och ombyggnationer. För 2010 uppgår Corems planerade investeringsvolym till 77 mkr. Förvärvet av de 22 fastigheterna har med beaktande av IFRS3 och efter en bedömning av förvärvets innehåll och karaktär redovisats som tillgångsförvärv.

Efterfrågan på nyuppförda lokaler har varit låg under perioden. Investeringarna har inriktats mot hyresgästanpassningar, energisparåtgärder och åtgärder som höjer värdet i befintligt bestånd.

Kunder

Corems största hyresgäster är Ericsson, Bilia och ELFA, vilka står för 18, 11 respektive 6 procent av Corems totala hyresintäkter. Ericsson har sammanlagt åtta hyresavtal med en genomsnittlig kontraktslängd om 3,7 år. Bilia har sammanlagt tolv hyresavtal med en genomsnittlig kontraktslängd om 12,9 år. ELFA har ett

hyresavtal med en återstående kontraktslängd om 8,0 år. Corem strävar efter att minska beroendet från enskilda hyresgäster och via förvärvet om 22 fastigheter från Kungsleden under det första kvartalet 2010 har kontraktsbasen ytterligare diversifierats.

Innehav av noterade aktier

Corem äger aktier i noterade bolag till ett marknadsvärde om 462 mkr (489). Den största posten avser 17 375 749 aktier i det OMX-noterade fastighetsbolaget Klövern AB (publ), vilket, efter att 2 794 304 aktier avyttrats under första kvartalet 2010, motsvarar en ägarandel om 10,8 procent (12,5) och ett värde om 420 mkr. Därutöver innehar Corem, efter ytterligare förvärv under andra kvartalet, 1 776 634 aktier i Northern Logistic Properties ASA som är noterat på Oslo börs.

Skatt

På grund av möjligheten att göra skattemässiga avskrivningar och avdrag för vissa ombyggnationer av fastigheter samt utnyttja underskottsavdrag uppstår i princip ingen betald skattekostnad. Betald skatt uppkommer dock i ett fåtal dotterbolag från vilka skattemässiga koncernbidragsmöjligheter inte finns. Uppskjuten skatt redovisas enligt balansräkningsmetoden med utgångspunkt i temporära skillnader mellan redovisade och skattemässiga värden på tillgångar och skulder. Följande temporära skillnader beaktas inte: temporär skillnad som uppkommit vid första redovisningen av tillgångar och skulder som är tillgångsförvärv och som vid tidpunkten för transaktionen varken påverkar redovisat resultat eller skattemässiga resultat. Vidare beaktas inte temporära skillnader hänförliga till andelar i dotterföretag som inte förväntas bli återförda inom överskådlig framtid.

Uppskjutna skatteskulder som uppkommer efter förvärvstidpunkt redovisas till nominell skattesats.

Uppskjutna skattefordringar som uppkommer efter förvärvstidpunkt redovisas till den utsträckning de bedöms kan komma att utnyttjas.

Corem redovisar en skatt om 17 mkr (–15) för delårsperioden. Aktuell skatt uppgick till –2 mkr (–2) och uppskjuten skatteintäkt till 19 mkr (–13). Av den uppskjutna skatten avser 24 mkr (–14) uppskjuten skatt på temporära skillnader hänförliga till derivat och noterade aktier, –5 mkr (–17) skatt hänförlig till den löpande fastighetsrörelsen samt 0 mkr (17) avseende tillkommande förvärvade underskottsavdrag.

Eget kapital och Soliditet

Det egna kapitalet uppgick vid periodens utgång till 1 451 mkr (1 518), vilket motsvarar ett eget kapital per aktie om 42,61 kr (49,06). Vid samma tidpunkt uppgick soliditeten till 29 procent (33). Den 23 februari 2010 fattades vid en extra bolagsstämma beslut om utgivande av 3 109 892 preferensaktier genom fondemission. Genom emissionen ökade aktiekapitalet med 23 mkr. Preferensaktierna har genom företrädesrätt gentemot stamaktierna rätt till en årlig utdelning om 20 kronor att utbetalas med 5 kronor vid varje kvartalsslut. Vid årsstämman i april 2010 fattades beslut om utdelning om 1 krona per stamaktie samt beslutades att 20 kronor per preferensaktie ska utbetalas med 5 kronor per kvartal fram till och med 31 mars 2011. Det egna kapitalet har således minskat med 31 mkr (29) avseende stamaktier samt med 77 mkr (0) avseende preferensaktier. Därav har 46 mkr (29) utbetalats under första halvåret 2010.

Kassaflöde och likvida medel

Koncernens kassaflöde från den löpande verksamheten uppgick för delårsperioden till 136 mkr (81), vilket motsvarar 3,43 kr per stamaktie (2,77). Kassaflöde från investeringsverksamheten uppgick till –481 mkr (–183) under perioden och kassaflödet från finansieringsverksamheten uppgick till 236 mkr (195). Likvida medel per 30 juni 2010 uppgick till 2 mkr, varav 1,5 mkr på spärrat konto, vilket motsvarar 0,06 kr per stamaktie (3,29). Disponibel likviditet inklusive outnyttjad checkkredit uppgick till 94 mkr att jämföras med 216 mkr per 31 december 2009.

Räntebärande skulder

Den 30 juni 2010 hade Corem räntebärande skulder uppgående till 3 603 mkr (3 328). Räntebärande nettoskulder efter avdrag för likviditet om 2 mkr (111) uppgick till 3 601 mkr (3 217). Räntetäckningsgraden uppgick per den 30 juni 2010 till 2,2 ggr (2,2). Vid kvartalets utgång var 60 procent (66) av de räntebärande skulderna räntesäkrade på 3 till 12 år. Bolagets genomsnittliga räntebindningstid per den 30 juni 2010 uppgick till 4,9 år och den genomsnittliga räntan vid samma tidpunkt var 4,05 procent att jämföra med 5,4 år respektive 4,02 procent per 31 december 2009. Corem innehar derivat i form av ränteswappar i syfte att minska ränterisken och samtidigt bibehålla flexibiliteten i jämförelse med bundna lån. Vid periodens slut hade Corem ränteswappar om 2 100 mkr (1 900) med löptider mellan 2014 och 2020.

En ökning av de korta marknadsräntorna med en procentenhet skulle höja Corems genomsnittliga upplåningsränta med 0,4 procentenheter. Om marknadsräntan stiger med fem procentenheter ökar Corems upplåningsränta med endast 2,0 procentenheter.

Bolagets totala krediter om 3 603 mkr (3 328) löper med kredittider om 1 till 28 år. Bolagets genomsnittliga kreditbindningstid per den 30 juni 2010 uppgick till 3,8 år (4,6).

Tillgängliga outnyttjade checkkrediter uppgick per 30 juni 2010 till 92 mkr (105).

ränte- och låneförfallostruktur räntebindningsstruktur

		Räntebindning		Kreditbindning
Förfall, år	Lånebelopp, Mkr	Snittränta, %	Andel, %	Mkr	Andel, %
2010	1 106	2,09	31	88	2
2011	94	4,96	3	611	17
2012	249	3,44	7	1 115	31
2013	4	5,35	0	1 541	43
2014	130	5,60	4	30	1
2015	305	4,41	8	5	0
2016	15	5,35	0	15	0
2017	–	–	–	–	–
2018	700	5,31	19	–	–
2019	800	5,06	22	–	–
2020 –	200	5,15	6	198	6
Totalt	3 603	4,05	100	3 603	100

Personal

Corem hade per den 30 juni 2010 totalt 32 anställda att jämföra med 25 per 31 december 2009. Därav var 11 (6) kvinnor och 21 (19) män. Corems mål är att vara en jämställd och attraktiv arbetsgivare där det finns goda möjligheter till personlig utveckling och ansvarstagande. Att arbeta hos Corem ska ge möjlighet till bra balans mellan arbete och fritid. Personalfrågor och kompetensutveckling är viktiga frågor för Corem då medarbetarna är en av Corems viktigaste framgångsfaktorer. Vid nyanställningar läggs stor vikt vid personliga egenskaper och kvaliteter.

Möjligheter och risker

Några viktiga riskområden är fastighetsvärdering, finansiering och kassaflöde.

Fastighetsvärdering

Corem redovisar fastighetsbeståndet till verkligt värde och värdeförändringarna redovisas i resultaträkningen. Dessa värdeförändringar kan få väsentliga effekter på koncernens resultat och ställning.

FINANSIERING

För Corem är det viktigt att det finns tillgång till finansiering vid behov och avsaknaden av detta skulle kunna innebära en risk. Låg belåningsgrad och långa kreditlöften begränsar denna finansieringsrisk.

kassaflöde

Kassaflödet påverkas av faktorer som hyresintäkter, räntenivåer och vakansgrader särskilt då förändringar av dessa faktorer inte alltid sker samtidigt.

Corems möjligheter och risker i övrigt beskrivs i 2009 års årsredovisning på sidorna 40-43. Inga väsentliga förändringar har uppstått därefter.

Närståendetransaktioner

Tjänster mellan koncernföretag debiteras enligt marknadsprissättning och på affärsmässiga villkor. Koncerninterna tjänster består av förvaltningstjänster och debitering av internräntor.

Coremkoncernen har tecknat förvaltningsavtal avseende viss teknisk förvaltning för koncernens fastigheter med M2 Förvaltning AB, Locellus Förvaltning AB och Fastighets AB Balder (publ). I avtalet med Locellus Förvaltning AB ingår även viss ekonomisk och administrativ förvaltning. Corem har under 2010, liksom tidigare år, fortsatt att hyra kontor av Rutger Arnhult. Avtalet avseende kontorshyra är dock uppsagt med anledning av att Corem flyttat till nya lokaler. Samtliga transaktioner är prissatta utifrån marknadsmässiga villkor.

Väsentliga händelser efter periodens utgång

Den 2 juli 2010 ingick Corem ett avtal med Swedbank om utgivande av Obligationslån att noteras på Nasdaq OMX Stockholm Privatobligationslistan. Lånet om 200 mkr löper under fem år med fast ränta om 6,75% och med förfallodag 8 juli 2015.

Moderbolaget

Corems moderbolag äger inga fastigheter utan hanterar aktiemarknadsrelaterade frågor och koncerngemensamma verksamhetsfunktioner som administration, transaktion, förvaltning, projektutveckling, ekonomi och finansiering.

Moderbolagets resultat efter skatt uppgick till 46 mkr (15) för perioden. Omsättningen, som till största delen utgörs av koncernfakturering, uppgick till 18 mkr (15). Moderbolagets tillgångar uppgick till 1 625 mkr (1 511). Likvida medel, varav på spärrat konto 1 mkr (0), uppgick till 4 mkr (15) .

Eget kapital uppgick till 1 325 mkr (1 388).

Redovisningsprinciper

Denna delårsrapport är för koncernen upprättad i enlighet med Årsredovisningslagen och IAS 34 Delårsrapportering och för moderbolaget i enlighet med Årsredovisningslagen och RFR 2.2 Redovisning för juridiska personer. De redovisningsprinciper som tillämpas i denna delårsrapport är de som beskrivs i Corems årsredovisning för 2009, not 1.

Styrelsen och Verkställande direktören försäkrar att rapporten ger en rättvisande översikt av företagets och koncernens verksamhet, ställning och resultat samt beskriver de väsentliga risker och osäkerhetsfaktorer som företaget och de företag som ingår i koncernen står inför.

Stockholm den 9 juli 2010 Corem Property Group AB (publ)

Patrik Essehorn Styrelseordförande

Rutger Arnhult Styrelseledamot och verkställande direktör

Jan Sundling Styrelseledamot

Erik Selin Styrelseledamot Christina Tillman Styrelseledamot

Denna rapport har inte varit föremål för granskning av bolagets revisorer.

Fastighetsbestånd

Corems fastighetsbestånd är indelat i fem geografiska områden: Stockholm, Öresund, Mälardalen, Mellansverige/Väst samt Norr. Av Corems totala hyresintäkter på årsbasis per den 30 juni 2010 svarar Stockholm för 39 procent, Öresund 11 procent, Mälardalen 13 procent, Mellansverige/Väst 28 procent och Norr för 9 procent.

Per den 30 juni 2010 uppgår fastigheternas marknadsvärde till 4 803 mkr. Det totala hyresvärdet bedöms uppgå till 525 mkr och de kontrakterade hyresintäkterna uppgick till 467 mkr på årsbasis per den 30 juni 2010. Den ekonomiska uthyrningsgraden uppgick till 89 procent (93).

Corems fastighetsbestånd består huvudsakligen av industri-, lager-, logistik- och handelsfastigheter belägna i mellersta och södra Sverige samt i Danmark. Fastighetsbeståndet består av 128 fastigheter med en total uthyrbar area om 789 911 kvm.

Transaktioner under första kvartalet

Den 22 december 2009 ingicks avtal med Kungsleden om förvärv av 22 fastigheter till en köpeskilling om 460 mkr. Transaktionen slutfördes den 31 mars 2010.

Den uthyrbara arean ökade därmed med 81 290 kvm till 789 911 kvm. Fastigheterna är belägna i Stockholm, Göteborg, Malmö, Borås, Jönköping och Norrköping och utgörs huvudsakligen av lager-, handels- och logistikfastigheter. Dessa fastigheter kompletterar och förstärker tydligt Corems befintliga bestånd på respektive ort. Totalt sett tillförs Corem ett femtiotal nya hyresgäster. Corems intäktsbas diversifieras ytterligare vilket minskar den totala intäktsrisken i bolaget.

Transaktioner under andra kvartalet

Under andra kvartalet har inga förvärv eller försäljningar av fastigheter ägt rum.

Transaktioner 1 januari - 30 juni 2010

Kvartal	Fastighet	Kommun	Fastighets kategori	Uthyrbar area, kvm
Förvärvat
Kvartal 1	Viby 19:53	Upplands-Bro	Lager	1 961
Kvartal 1	Viby 19:54	Upplands-Bro	Lager	2 089
Kvartal 1	Kullen 5	Malmö	Lager	5 210
Kvartal 1	Smörbollen 12	Malmö	Handel	3 778
Kvartal 1	Slakthuset 14	Norrköping	Lager	2 805
Kvartal 1	Ädelmetallen 5	Jönköping	Lager	4 693
Kvartal 1	Ädelkorallen 1	Jönköping	Lager	1 132
Kvartal 1	Ädelkorallen 10	Jönköping	Lager	435
Kvartal 1	Äreporten 3	Jönköping	Lager	1 285
Kvartal 1	Öronlappen 8	Jönköping	Kontor	1 963
Kvartal 1	Ädelmetallen 12	Jönköping	Kontor	2 018
Kvartal 1	Öronskyddet 9	Jönköping	Kontor	1 713
Kvartal 1	Överlappen 8	Jönköping	Lager	1 858
Kvartal 1	Ädelkorallen 17	Jönköping	Lager	2 313
Kvartal 1	Öronlappen 7	Jönköping	Handel	3 383
Kvartal 1	Överlappen 15	Jönköping	Lager	1 944
Kvartal 1	Pantängen 19	Borås	Handel	2 213
Kvartal 1	Fjädern 3	Borås	Lager	750
Kvartal 1	Fjädern 4	Borås	Lager	5 830
Kvartal 1	Backa 21:8	Göteborg	Lager	16 908
Kvartal 1	Backa 96:2	Göteborg	Lager	6 634
Kvartal 1	Backa 30:4	Göteborg	Lager	10 375
	Totalt förvärvat kvartal 1			81 290

Mälardalen 13% Öresund 12%

Fördelning per geografiskt område, 30 juni 2010

	Antal	Uthyrbar	Vakant	Verkligt värde			Hyresvärde		Ekonomisk uthyrnings	Hyresintäkt1)
Region	fastigheter	area, kvm	area, kvm	Mkr	Andel, %	Kr/kvm	Mkr	Andel, %	grad, %	Mkr	Andel, %
Stockholm	47	222 715	28 792	1 780	37	7 990	202	39	90	182	39
Öresund	16	77 638	15 954	639	13	8 237	62	12	87	53	11
Mälardalen	12	121 525	28 215	592	12	4 873	69	13	88	58	13
Mellansverige/Väst	45	265 372	45 860	1 365	29	5 142	149	28	87	131	28
Norr	8	102 661	–	427	9	4 161	43	8	100	43	9
Totalt Corem	128	789 911	118 821	4 803	100	6 081	525	100	89	467	100

1) Avser hyresintäkter på årsbasis per den 30 juni 2010.

Fördelning av uthyrbar area per lokaltyp och geografiskt område, 30 juni 2010

Kvm	Industri	Lager	Kontor	Handel	Övrigt	Totalt	Andel, %
Stockholm	44 425	86 080	76 441	9 207	6 562	222 715	28
Öresund	3 080	20 166	13 391	25 482	15 519	77 638	10
Mälardalen	69 848	28 753	9 594	9 923	3 407	121 525	15
Mellansverige/Väst	54 515	160 915	27 489	11 432	11 021	265 372	34
Norr	93 928	4 492	163	3 503	575	102 661	13
Totalt Corem	265 796	300 406	127 078	59 547	37 084	789 911	100
Andel, %	34	38	16	7	5	100

Fördelning per geografiskt område, 30 juni 2009

	Antal	Uthyrbar	Vakant	Verkligt värde			Hyresvärde		Ekonomisk uthyrnings	Hyresintäkt1)
Region	fastigheter	area, kvm	area, kvm	Mkr	Andel, %	Kr/kvm	Mkr	Andel, %	grad, %	Mkr	Andel, %
Stockholm	45	218 665	23 498	1 770	40	8 095	207	42	92	191	42
Öresund	14	68 650	8 858	631	14	9 192	57	12	91	52	12
Mälardalen	11	118 720	21 983	570	13	4 801	68	14	87	60	13
Mellansverige/Väst	28	199 925	10 535	983	23	4 917	111	23	96	107	24
Norr	8	102 661	–	423	10	4 120	43	9	100	42	9
Totalt Corem	106	708 621	64 874	4 377	100	6 177	486	100	93	452	100

1) Avser hyresintäkter på årsbasis per den 30 juni 2009.

Fördelning av uthyrbar area per lokaltyp och geografiskt område, 30 juni 2009

Kvm	Industri	Lager	Kontor	Handel	Övrigt	Totalt	Andel, %
Stockholm	43 893	82 562	76 441	9 207	6 562	218 665	31
Öresund	2 079	15 485	12 777	22 954	15 355	68 650	10
Mälardalen	69 848	25 948	9 594	9 923	3 407	118 720	17
Mellansverige/Väst	52 539	114 778	17 704	3 883	11 021	199 925	28
Norr	93 928	4 492	163	3 503	575	102 661	14
Totalt Corem	262 287	243 265	116 679	49 470	36 920	708 621	100
Andel, %	37	34	17	7	5	100

Fördelning av uthyrbar area

Hyresvärde och hyresintäkt per geografiskt område

Intjäningsförmåga

Löpande redovisning av aktuell intjäningsförmåga

Corem har löpande redovisat sin aktuella intjäningsförmåga i samband med kvartalsrapporter och bokslutskommunikéer. I nedanstående sammanställning beräknas fastighetskostnaderna och de centrala administrationskostnaderna för ett normalår. Räntekostnaderna har beräknats utifrån befintlig lånestruktur med hänsyn tagen till aktuellt ränteläge på de lån som löper med rörlig ränta.

Då Corem har stora möjligheter att nyttja skattemässiga värdeminskningsavdrag på fastigheterna, samt innehar betydande skattemässiga underskottsavdrag, beräknas det inte utgå någon aktuell skatt på bolagets löpande resultat förutom för bolag som förvärvats under innevarande räkenskapsår samt för utländska dotterföretag.

Intjäningsförmåga per den 30 juni 2010

Efter förvärvet som genomfördes per den 31 mars 2010 beräknas Corems totala hyresvärde uppgår till 524 mkr, en ökning om 41 mkr jämfört med 31 december 2009. De beräknade hyresintäkterna på årsbasis förväntas, med justering för bedömda vakanser inom prognosperioden, uppgå till 470 mkr vilket motsvarar en ökning om 38 mkr jämfört med 31 december 2009. Bolagets tolv månaders rullande förvaltningsresultat, det vill säga resultatet före omvärderingar och skatt, beräknas uppgå till cirka 202 mkr att jämföra med 188 mkr per 31 december 2009. I samband med denna beräkning har ingen hänsyn tagits till effekter av Obligationslånet som emitterades i början av juli månad.

Aktuell intjäningsförmåga på årsbasis per respektive datum

Mkr	2010 30 juni	2009 31 dec
Hyresvärde	524	483
Vakans	–54	–51
Hyresintäkter	470	432
Fastighetskostnader	–120	–106
Driftnetto	350	326
Central administration	–24	–24
Övriga rörelseintäkter	22	23
Finansnetto	–146	–137
Förvaltningsresultat	202	188
Skatt1)	–6	–3
Resultat efter skatt	196	185
Resultat per stamaktie, kronor2)	4,39	5,98

1) Beräknad aktuell skatt.

2) Beräknat på utestående stamaktier vid periodens utgång med hänsyn tagen till preferensaktieägarnas rätt till utdelning.

utveckling av intjäningsförmåga

utveckling av intäkter, kostnader och resultat

Segmentsredovisning Sammandrag per region, januari-juni 2010

IFRS 8 Rörelsesegment har tillämpats från och med 1 januari 2009 i koncernen. Denna standard kräver att upplysningar lämnas utifrån ledningens perspektiv. Med ledningens perspektiv avses rapporteringen till högsta verkställande beslutsfattaren (HVB), vilket innebär att rapporteringen stämmer överens med hur den presenteras internt. HVB är en funktion som fördelar resurser och utvärderar resultatet. Corem har identifierat styrelsen som HVB. Koncernen är organiserad i och styrs i första hand utifrån geografiska områden. Det finns fem identifierade segment, se nedan. Hyresintäkter och fastighetskostnader är direkt hänförliga till fastigheter i respektive segment. Övriga intäkts- och kostnadsposter har ej fördelats på segment. På samma sätt fördelas endast förvaltningsfastigheter per segment. Övriga tillgångsposter redovisas i raden Ofördelade tillgångar.

Segmenten redovisas enligt samma värderingsprinciper som i koncernredovisningen. Driftsöverskottet är HVBs centrala styrnings- och rapporteringsbegrepp. Nedan finns avstämning mellan detta resultatbegrepp och koncernredovisningen.

Det sker ingen löpande försäljning mellan segment och därför framgår i tabellen nedan ingen försäljning mellan segmenten. Eventuella övriga transaktioner sker på marknadsmässiga villkor.

Segmentsredovisning i sammandrag per region, mkr

Resultat	Stockholm		Öresund		Mälardalen		Mellansverige/Väst		Norr		Övriga justeringar och elimineringar		Koncernen totalt
Januari - juni	2010	2009	2010	2009	2010	2009	2010	2009	2010	2009	2010	2009	2010	2009
Hyresintäkter	94	95	25	26	29	31	57	51	22	21	0	0	227	224
Fastighetskostnader	–39	–33	–8	–7	–9	–7	–19	–11	–3	–2	0	0	–78	–60
Driftsöverskott	55	62	17	19	20	24	38	40	19	19	0	0	149	164
Ofördelade resultatposter
Central administration													–11	–10
Övriga rörelseintäkter													23	–
Övriga rörelsekostnader													0	–6
Finansnetto (exkl värdeförändringar)													–70	–56
Förvaltningsresultat													91	92
Andra vinster/förluster netto													14	–1
Realiserade värde förändringar fastigheter													–	4
Orealiserade värde förändringar fastigheter													13	–14
Orealiserade värde förändringar derivat													–82	52
Resultat före skatt													36	133
	Stockholm		Öresund		Mälardalen		Mellansverige/Väst		Norr		gemensamt	Koncern	Koncernen totalt
Tillgångar	2010 30 jun	2009 31 dec	2010 30 jun	2009 31 dec	2010 30 jun	2009 31 dec	2010 30 jun	2009 31 dec	2010 30 jun	2009 31 dec	2010 30 jun	2009 31 dec	2010 30 jun	2009 31 dec
Förvaltningsfastigheter	1 780	1 740	639	613	592	579	1 365	974	427	426	–	–	4 803	4 332
Ofördelade tillgångar	–	–	–	–	–	–	–	–	–	–	690	810	690	810

Totala tillgångar 1 780 1 740 639 613 592 579 1 365 974 427 426 690 810 5 493 5 142

Aktien

Corem bytte marknadsplats från NGM till Nasdaq OMX Stockholm – Small Cap den 24 juni 2009. Den 23 februari 2010 beslutades vid en extra bolagsstämma att bolaget även ska kunna ge ut preferensaktier som med en företrädesrätt gentemot stamaktierna ska erhålla en årlig utdelning om 20 kronor att betalas ut med 5 kronor per varje kvartals slut med första utdelningstillfälle per 31 mars 2010. Det fattades även beslut om att genom fondemission emittera 3 109 892 preferensaktier och därmed öka aktiekapitalet med 23 mkr.

Vid periodens utgång uppgick antalet aktieägare till 3 038.

Stängningskurser 30 juni 2010

• • 35,30 kronor per stamaktie
• • 235,00 kronor per preferensaktie

antal aktier

• • 31 098 920 stamaktier, varav 154 200 återköpta
• • 3 109 892 preferensaktier, varav 15 420 återköpta

börsvärde

• 1 820 mkr

ägarstruktur 1)

	Antal ägare
1 – 500	2 647
501 – 1 000	113
1 001 – 5 000	166
5 001 – 25 000	62
25 001 – 50 000	32
50 000 –	18
Totalt	3 038

Källa: Euroclear Sweden AB 1) Per den 30 juni 2010

aktieägarkategori 1)

Antal ägare
2 776
2 741
262
204
3 038
2 945

Källa: Euroclear Sweden AB 1) Per den 30 juni 2010

de största ägarna per den 30 juni 2010

Aktieägare	STA MAKT IER	PREFERENS AKT IER	Andel kapital, %	Andel röster, %
Rutger Arnhult via bolag	11 967 228	1 196 721	38,7	38,7
Fastighets AB Balder	4 166 593	622 064	14,1	13,5
Länsförsäkringar fonder	3 105 762	35 986	9,2	9,9
Allba Holding AB	1 746 600	174 649	5,6	5,6
Swedbank Robur fonder	1 727 360	89 236	5,3	5,6
Gårdarike Invest	687 046	92 369	2,3	2,2
Patrik Tillman via bolag	601 205	60 000	1,9	1,9
Aktie-ansvar Sverige	600 000	0	1,8	1,9
Handelsbanken fonder	573 431	1 651	1,7	1,8
Nordea Liv	522 062	52 206	1,7	1,7
Övriga aktieägare	5 247 433	769 590	17,7	17,0
Totalt antal utestående aktier	30 944 720	3 094 472	100,0	100,0
Återköpta aktier	154 200	15 420
Totalt antal aktier	31 098 920	3 109 892

Källa: Euroclear Sweden AB

Aktiefakta

Kortnamn, stamaktien	CORE
Kortnamn, preferensaktien	CORE PREF
ISIN kod, stamaktien	SE0002257402
ISIN kod, preferensaktien	SE0003208792
GICS	40403020
Marknadsplats	Nasdaq OMX Stockholm, Small Cap

Kursutveckling corem-PREFEReNSaktien 9 mars -2 JULI 2010

Koncernens rapport över totalresultat i sammandrag

	2010	2010	2009	2009	2009	Rullande 12 mån
	3 mån	6 mån	3 mån	6 mån	12 mån	jul 2009-
Mkr	apr-jun	jan-jun	apr-jun	jan-jun	jan-dec	jun 2010
Hyresintäkter	117	227	115	224	444	447
Fastighetskostnader	–30	–78	–28	–60	–112	–130
Driftsöverskott	87	149	87	164	332	317
Central administration	–6	–11	–5	–10	–22	–23
Övriga rörelseintäkter	22	23	0	19	19	23
Övriga rörelsekostnader	0	0	–5	–6	–8	–2
Finansnetto (exkl värdeförändringar)	–37	–70	–37	–75	–143	–138
Förvaltningsresultat	66	91	40	92	178	177
Andra vinster/förluster netto	–38	14	44	–1	92	107
Realiserade värdeförändringar fastigheter	–	–	4	4	4	0
Orealiserade värdeförändringar fastigheter	12	13	–9	–14	–61	–34
Orealiserade värdeförändringar derivat	–37	–82	77	52	33	–101
Resultat före skatt	3	36	156	133	246	149
Skatt	4	17	–15	–15	–20	12
Periodens resultat	7	53	141	118	226	161
Omräkningsdifferens	–3	–11	0	–1	–7	–17
Totalresultat för perioden	4	42	141	117	219	144
	Då det inte finns någon minoritet är hela totalresultatet hänförligt till moderbolagets ägare.
Resultat per stamaktie, kronor1)	–0,24	0,75	4,83	4,04	7,51	3,27
Antal utestående stamaktier vid periodens utgång	30 944 720	30 944 720		30 944 720 30 944 720 30 944 720		30 944 720
Genomsnittligt antal stamaktier	30 944 720	30 944 720	29 220 103		29 220 103 30 089 499	30 944 720

1) Resultatmått per aktie är framräknat med genomsnittligt antal aktier som bas och med hänsyn tagen till preferensaktiernas rätt till utdelning.

Någon utspädningseffekt föreligger ej då inga potentiella aktier (till exempel konvertibler) förekommer.

Koncernens rapport över finansiell ställning i sammandrag

Mkr	30 jun 2010	30 jun 2009	31 dec 2009
TILLGÅNGAR
Anläggningstillgångar
Förvaltningsfastigheter	4 803	4 377	4 332
Övriga materiella anläggningtillgångar	3	1	1
Uppskjuten skattefordran	202	185	183
Övriga långfristiga fordringar	4	4	4
Summa anläggningstillgångar	5 012	4 567	4 520
Omsättningstillgångar
Finansiella tillgångar till verkligt värde via resultaträkningen	462	346	489
Övriga omsättningstillgångar	17	29	22
Likvida medel1)	2	104	111
Summa omsättningstillgångar	481	479	622
Summa tillgångar	5 493	5 046	5 142
EGET KAPITAL OCH SK ULDER
Summa Eget kapital	1 451	1 416	1 518
Derivat	235	135	153
Räntebärande skulder	3 603	3 368	3 328
Ej räntebärande skulder	204	127	143
Summa eget kapital och skulder	5 493	5 046	5 142

1) Disponibel likviditet inklusive outnyttjade krediter uppgick per 30 juni 2010 respektive 31 december 2009 till 94 mkr resp 216 mkr.

Rapport över kassaflödesanalys i sammandrag

Mkr	2010 3 mån apr-jun	2010 3 mån jan-jun	2009 3 mån apr-jun	2009 6 mån jan-jun	2009 12 mån jan-dec
Löpande verksamhet
Resultat före skatt	3	36	156	133	246
Ej kassaflödespåverkande poster	57	57	116	41	–60
Betald inkomstskatt	–1	–2	–1	–2	–6
Kassaflöde, löpande verksamhet före förändring av rörelsekapital	59	91	39	90	180
Förändring i rörelsekapital
Förändring av rörelsefordringar	–4	5	13	–5	4
Avyttring/förvärv av finansiella tillgångar, netto	–	42	–2	–29	–79
Förändring av rörelseskulder	–4	–2	61	25	–6
Kassaflöde, löpande verksamhet	51	136	111	81	99
Investeringsverksamhet
Förvärv och investeringar i fastigheter 1)	–13	–479	–46	–207	–221
Investeringar i andra materiella anläggningstillgångar	–2	–2	–	–	–
Avyttring av förvaltningsfastigheter	–	–	15	24	24
Förvärv av dotterföretag, netto likviditetspåverkan	–	–	–	–	–5
Kassaflöde, investeringsverksamhet	–15	–481	–31	–183	–202
Finansieringsverksamhet
Upptagna lån	8	298	–	179	197
Amorterade lån	–	–15	–50	–50	–60
Återköp av egna aktier	–	–	–	–6	–6
Utbetald utdelning till moderbolagets ägare	–46	–46	–29	–29	–29
Nyemission	–	–	101	101	101
Emissionskostnader vid fondemission	–	–1	–	–	–
Kassaflöde, finansieringsverksamhet	–38	236	22	195	203
Periodens/Årets kassaflöde	–2	–109	102	93	100
Likvida medel vid periodens/årets början	4	111	2	11	11
Likvida medel vid periodens/årets slut	2	2	104	104	111

1) Årets bruttoinvesteringar i fastigheter uppgick till 480 mkr (273) varav 0 mkr (66) finansierats genom en apportemission.

Rapport över förändringar i eget kapital för koncernen

		Övrigt		Balanserade vinstmedel
		tillskjutet	Omräknings	inkl årets	Totalt eget
Mkr	Aktiekapital	kapital	reserver	resultat	kapital
Ingående eget kapital 1 januari 2009	207	956	16	–12	1 167
Återköp av egna aktier	–	–	–	–6	–6
Utbetald utdelning till moderbolagets aktieägare	–	–	–	–29	–29
Apportemission	10	56	–	–	66
Nyemission	16	85	–	–	101
Omräkningsdifferenser	–	–	–7	–	–7
Årets resultat	–	–	–	226	226
Utgående eget kapital 31 december 2009	233	1 097	9	179	1 518
Fondemission av preferensaktier	23	–23	–	–	–
Emissionskostnader	–	–	–	–1	–1
Utdelning till stamaktieägare	–	–	–	–31	–31
Utdelning till preferensaktieägare 1)	–	–	–	–77	–77
Omräkningsdifferenser	–	–	–11	–	–11
Omföringar	1	–1	1	–1	–
Årets resultat	–	–	–	53	53
Utgående eget kapital 30 juni 2010	257	1 073	–1	122	1 451

1) Därav har 62 mkr ännu ej utbetalats.

Det föreligger inga minoritetsintressen varför hela resultatet hänför sig till moderbolagets aktieägare.

Moderbolagets resultaträkning i sammandrag

Mkr	2010 6 mån jan-jun	2009 6 mån jan-jun	2009 12 mån jan-dec
Nettoomsättning	18	15	34
Kostnad sålda tjänster	–9	–11	–19
Bruttoresultat	9	4	15
Central administration	–11	–11	–22
Rörelseresultat	–2	–7	–7
Ränteintäkter och liknande resultatposter	51	30	44
Räntekostnader och liknande resultatposter	–3	–8	–13
Resultat före skatt	46	15	24
Uppskjuten skatt	–	–	36
Periodens resultat	46	15	60

Moderbolagets balansräkning i sammandrag

Mkr	30 jun 2010	30 jun 2009	31 dec 2009
TILLGÅNGAR
Anläggningstillgångar
Finansiella anläggningstillgångar
Andelar i koncernföretag	170	170	170
Fordringar på koncernföretag	1 080	943	920
Uppskjuten skattefordran	36	–	36
Summa anläggningstillgångar	1 286	1 113	1 126
Övriga omsättningstillgångar
Övriga kortfristiga fordringar	11	402	25
Kortfristiga placeringar	324	294	345
Kassa och Bank	4	105	15
Summa omsättningstillgångar	339	801	385
Summa tillgångar	1 625	1 914	1 511
EGET KAPITAL OCH SK ULDER
Eget kapital	1 325	1 343	1 388
Räntebärande skulder	116	116	114
Ej räntebärande skulder	184	455	9
Summa eget kapital och skulder	1 625	1 914	1 511

Fastighetsförteckning

STockholmsregionen

						Uthyrbar area, kvm
Fastighet	Kommun	Adress	Upplåtelseform	Industri	Lager	Kontor	Handel	Övrigt	Totalt
Skyttbrink 30	Botkyrka	Skyttbrinksvägen 12	Äganderätt	2 320					2 320
Rödbetan 1	Danderyd	Bryggare Bergs Väg 2	Äganderätt		15	1 173		158	1 346
Förrådet 12	Huddinge	Dalhemsvägen 21	Äganderätt		554	75			629
Förrådet 19	Huddinge	Centralvägen 1	Äganderätt	100		55	841		996
Veddesta 2:79	Järfälla	Elektronikhöjden 12-22	Äganderätt		14 820	8 240		4 770	27 830
Sicklaön 356:1	Nacka	Jarlabergsvägen 2	Äganderätt	4 580	1 470	1 944	3 354		11 348
Broby 11:6	Sigtuna	Östra Bangatan 18	Äganderätt	942					942
Broby 12:6	Sigtuna	Östra Bangatan 2	Äganderätt		655	317			972
Broby 12:9	Sigtuna	Östra Bangatan 2	Äganderätt		1 075	486			1 561
Märsta 11:14	Sigtuna	Generatorgatan 3, 5	Äganderätt		2 320	908			3 228
Märsta 15:7	Sigtuna	Bristagatan 13	Äganderätt	11 993				322	12 315
Märsta 21:22	Sigtuna	Maskingatan 17	Äganderätt		2 707	370			3 077
Märsta 21:34	Sigtuna	Söderbyvägen 1	Tomträtt		28	2 726	3 610	624	6 988
Märsta 21:42	Sigtuna	Söderbyvägen 3	Äganderätt	1 303		5 685		37	7 025
Märsta 21:46, 21:47	Sigtuna	Generatorgatan 7, 9	Äganderätt		1 319	957			2 276
Märsta 21:50	Sigtuna	Maskingatan 29	Äganderätt		3 850	720			4 570
Märsta 21:53	Sigtuna	Kabelgatan 8	Äganderätt			194			194
Märsta 24:8	Sigtuna	Söderbyvägen 10	Äganderätt			1 130			1 130
Märsta 24:10	Sigtuna	Söderbyvägen 8	Tomträtt		953				953
Märsta 24:12	Sigtuna	Söderbyvägen 14	Tomträtt		465	390			855
Norslunda 1:10	Sigtuna	Lindberghs Gata 9	Äganderätt		630	2 261			2 891
Rotorn 1	Sollentuna	Bergkällavägen 25	Äganderätt		1 125				1 125
Barnhuset 15	Stockholm	Wallingatan 11	Tomträtt			1 320			1 320
Dagskiftet 2	Stockholm	Elektravägen 20, 22	Tomträtt		8 176	3 874			12 050
Damskon 2	Stockholm	Elsa Brändströms Gata 50, 52	Tomträtt		4 083	678			4 761
Domnarvet 10	Stockholm	Domnarvsgatan 31, 33	Tomträtt		358	3 102			3 460
Elektra 23	Stockholm	Elektravägen 25	Tomträtt	2 676	2 144	2 058			6 878
Hällsätra 3	Stockholm	Stensätravägen 5	Tomträtt	8 887	1 844		210		10 941
Induktorn 37	Stockholm	Ranhammarsvägen 26	Tomträtt		6 146				6 146
Instrumentet 13	Stockholm	Instrumentvägen 14	Äganderätt		992	1 490			2 482
Instrumentet 18	Stockholm	Instrumentvägen 10	Äganderätt		2 495	890		25	3 410
Lastkajen 3	Stockholm	Upplagsvägen 34, 38	Tomträtt		9 491	775			10 266
Magasinet 6	Stockholm	Konsumentvägen 12, 14	Tomträtt		7 294	611			7 905
Mörtö 6	Stockholm	Frykdalsbacken 20	Tomträtt		1 531	1 074			2 605
Nattskiftet 12, 14	Stockholm	Drivhjulsvägen 36	Tomträtt	5 769		4 093		359	10 221
Storsätra 1	Stockholm	Storsätragränd 4-26	Tomträtt	5 023	336	25 067	926	100	31 452
Slänten 1	Tyresö	Bollmoravägen 123	Äganderätt	300	150	114	266		830
Löttinge 9:12, 9:21	Täby	Löttingelundsvägen 92	Äganderätt		330			167	497
Måttbandet 10	Täby	Linjalvägen 3	Äganderätt		2 340	736			3 076
Viby 19:32	Upplands-Bro	Effektvägen 14	Äganderätt		1 213				1 213
Viby 19:53	Upplands-Bro	Kraftvägen 30, 32	Äganderätt	532	1 429				1 961
Viby 19:54	Upplands-Bro	Kraftvägen 26, 28	Äganderätt		2 089				2 089
Glädjen 1:51	Upplands Väsby	Truckvägen 14	Äganderätt		1 357	1 916			3 273
Glädjen 1:52	Upplands Väsby	Truckvägen 16	Äganderätt		296	1 012			1 308
Totalt Stockholmsregionen 30 juni 2010				44 425	86 080	76 441	9 207	6 562	222 715

ÖRESUNDSREGIONEN

Öresundsregionen – Sverige						Uthyrbar area, kvm
Fastighet	Kommun	Adress	Upplåtelseform	Industri	Lager	Kontor	Handel	Övrigt	Totalt
Kroksabeln 10	Helsingborg	Muskötgatan 13	Tomträtt					8 017	8 017
Vipemöllan 38	Lund	Vipeholmsvägen 13, m fl	Äganderätt			5 856		6 113	11 969
Bredskär 1	Malmö	Fårögatan 6	Tomträtt		2 020				2 020
Båtyxan 1	Malmö	Järnyxegatan 13	Tomträtt	1 016	207	1 270			2 493
Kullen 5	Malmö	Sturkögatan 5	Äganderätt	1 001	3 688	357		164	5 210
Krukskärvan 8	Malmö	Stenyxegatan 34	Äganderätt	179	2 458	1 794	640		5 071
Nackremmen 1	Malmö	Jägersrovägen 211	Tomträtt		720			1 030	1 750
Nackremmen 2	Malmö	Jägersrovägen 213	Äganderätt		995	1 302	60		2 357
Nosgrimman 1	Malmö	Jägersrovägen 215	Tomträtt	242	1 100	545			1 887
Sadelknappen 3	Malmö	Betselgatan 2, m fl	Tomträtt	642	870				1 512
Smörbollen 12	Malmö	Cypressvägen 12	Äganderätt		993	257	2 528		3 778
Utlängan 1	Malmö	Tärnögatan 6	Äganderätt		7 115	2 010		195	9 320
	Summa Öresundsregionen – Sverige 30 juni 2010			3 080	20 166	13 391	3 228	15 519	55 384

Öresundsregionen – Köpenhamn, Danmark				Uthyrbar area, kvm
Fastighet	Kommun	Adress	Upplåtelseform	Industri	Lager	Kontor	Handel	Övrigt	Totalt
10C Höje Taastrup By	Höje Taastrup	Danmark	Äganderätt				4 599		4 599
10AQ Herstedvester By	Albertslund	Danmark	Äganderätt				5 175		5 175
7T Mörkhöj	Söborg	Danmark	Äganderätt				7 540		7 540
5Y Tömmerup By	Kastrup	Danmark	Äganderätt				4 940		4 940
Summa Öresundsregionen – Köpenhamn, Danmark 30 juni 2010				–	–	–	22 254	–	22 254
Totalt Öresundsregionen 30 juni 2010				3 080	20 166	13 391	25 482	15 519	77 638

Mälardalsregionen						Uthyrbar area, kvm
Fastighet	Kommun	Adress	Upplåtelseform	Industri	Lager	Kontor	Handel	Övrigt	Totalt
Stenvreten 7:60	Enköping	Kvartsgatan 1 A-C	Äganderätt		4 175			555	4 730
Nickeln 2	Hallstahammar	Södra Gärdesvägen 4	Tomträtt	473	144	341	728	116	1 802
Rådmannen 3	Katrineholm	Västgötagatan 16	Äganderätt	21 105				180	21 285
Oxen 17	Kumla	Västra Drottninggatan 38	Äganderätt	6 645					6 645
Transistorn 2	Kumla	Montörgatan 2, m fl	Äganderätt	35 521					35 521
Montören 1, 2	Köping	Ringvägen 75, 77	Äganderätt	3 180	540	190	3 938	486	8 334
Bronsen 2	Norrköping	Tenngatan 4	Äganderätt		3 401	3 769	989	890	9 049
Slakthuset 14	Norrköping	Lindövägen 70	Äganderätt		2 805				2 805
Stålet 3	Norrköping	Malmgatan 18	Äganderätt		8 691	1 525			10 216
Verktyget 4	Trosa	Industrigatan 4-8, m fl	Äganderätt		7 314	3 092	524	1 000	11 930
Friledningen 11	Västerås	Elledningsgatan 1	Äganderätt	2 924	1 683	677	3 744	180	9 208
Totalt Mälardalsregionen 30 juni 2010				69 848	28 753	9 594	9 923	3 407	121 525

REGION m	ellansverige/väst				Uthyrbar area, kvm
Fastighet	Kommun	Adress	Upplåtelseform	Industri	Lager	Kontor	Handel	Övrigt	Totalt
Ale Starkärr 4:58	Ale	Garverivägen 10, 16	Äganderätt	1 256					1 256
Fjädern 3	Borås	Industrigatan 31	Äganderätt		750				750
Fjädern 4	Borås	Industrigatan 29	Äganderätt	1 976	3 854				5 830
Pantängen 19	Borås	Getängsvägen 32	Äganderätt				2 213		2 213
Rotorn 1	Borås	Industrigatan 10	Äganderätt		7 118	2 053			9 171
Skruven 3	Borås	Sandlidsgatan 3	Äganderätt	28 290					28 290
Arendal 5:1	Göteborg	Kärrlyckegatan 24	Äganderätt	218	1 981	180		19	2 398
Backa 21:8	Göteborg	Exportgatan 19-21	Äganderätt		15 382	1 526			16 908
Backa 96:2	Göteborg	Exportgatan 23	Äganderätt		6 634				6 634
Backa 30:4	Göteborg	Importgatan 23-25	Äganderätt		10 375				10 375
Biskopsgården 45:1	Göteborg	Ruskvädersgatan 22	Tomträtt	1 981				325	2 306
Kobbegården 155:2	Göteborg	Askims Verkstadsväg 9	Äganderätt		5 610				5 610
Tingstadsvassen 30:2	Göteborg	Ringögatan 38	Tomträtt	1 492		805	165		2 462
Arkadien 4	Jönköping	Lantmätargränd 22, m fl	Äganderätt			217	505	1 486	2 208
Balder 18	Jönköping	Vättergatan 3	Äganderätt				482	326	808
Barnarp 1:156	Jönköping	Thorsviksvägen 6A, m fl	Äganderätt					2 504	2 504
Budkaveln 17	Jönköping	Långgatan 9	Äganderätt		2 323				2 323
Budkaveln 18	Jönköping	Järnvägsgatan 18	Äganderätt		7 346	856			8 202
Flahult 21:8	Jönköping	Frysvägen 6	Äganderätt		4 378	1 000			5 378
Ädelmetallen 5	Jönköping	Kabelvägen 2	Äganderätt		2 974	1 719			4 693
Ädelkorallen 1	Jönköping	Bultvägen 2	Äganderätt		1 132				1 132
Ädelkorallen 10	Jönköping	Bultvägen 6 A	Äganderätt		435				435
Äreporten 3	Jönköping	Fridhemsvägen 12	Äganderätt				1 285		1 285
Öronlappen 8	Jönköping	Bangårdsgatan 3	Äganderätt			1 295	668		1 963
Ädelmetallen 12	Jönköping	Grossistgatan 12	Äganderätt		480	1 538			2 018
Öronskyddet 9	Jönköping	Gnejsvägen 2	Äganderätt			1 713			1 713
Överlappen 8	Jönköping	Granitvägen 8	Äganderätt		1 858				1 858
Ädelkorallen 17	Jönköping	Bultvägen 4	Äganderätt		1 287	1 026			2 313
Öronlappen 7	Jönköping	Bangårdsgatan 1	Äganderätt				3 383		3 383
Överlappen 15	Jönköping	Granitvägen 10	Äganderätt		976	968			1 944
Skallsjö 3:8	Lerum	Skallsjövägen 36	Äganderätt		8 877				8 877
Mekanikern 1	Strömstad	Prästängsvägen 30	Äganderätt	4 915					4 915
Bullagärdet 10	Tranås	Rundelgatan 2	Äganderätt	7 430	1 500	1 500			10 430
Hackspetten 21	Tranås	Floragatan 6-12, m fl	Äganderätt	5 062	7 318	2 639	967	875	16 861
Städet 3	Tranås	Koppargatan 2	Äganderätt	1 005	4 645	1 715		624	7 989
Batteriet 2	Trollhättan	Magnetvägen 3, 5	Äganderätt		600	508	375		1 483
Trucken 4, 6, 7	Trollhättan	Bilprovarevägen 3, 5	Äganderätt	890	3 028	3 863	389		8 170
Frej 2	Vänersborg	Tenggrenstorpsvägen 16	Äganderätt				1 000		1 000
Frej 3, 4	Vänersborg	Tenggrenstorpsvägen 18, 20	Äganderätt		3 054				3 054
Fabriken 1	Växjö	Regementsgatan 9	Äganderätt			2 368		4 862	7 230
Grevaryd 1:64	Växjö	Nyholmsvägen 1	Äganderätt		25 425				25 425
Lådan 1	Växjö	Högsbyvägen 1	Äganderätt		31 575				31 575
Totalt Region Mellansverige/Väst 30 juni 2010				54 515	160 915	27 489	11 432	11 021	265 372

Region Norr						Uthyrbar area, kvm
Fastighet	Kommun	Adress	Upplåtelseform	Industri	Lager	Kontor	Handel	Övrigt	Totalt
Bulten 2	Avesta	Bergsnäsgatan 2	Äganderätt	1 782	568	110	892	191	3 543
Ratten 9	Fagersta	Kristiansbergsvägen 10	Äganderätt		380		423		803
Strömmen 1, 4	Fagersta	Virsbovägen 4	Äganderätt	563	67		1 053	89	1 772
Främby 1:33	Falun	Källviksvägen 18	Äganderätt	40 540				100	40 640
Norsen 12	Hedemora	Gussarvsgatan 31	Äganderätt	632	809	53	1 135	195	2 824
Östanbräck 1:45	Hudiksvall	Kabelvägen 1, m fl	Äganderätt	50 411					50 411
Norbergsby 10:66	Norberg	Koppargatan 18	Äganderätt		2 668				2 668
Totalt Region Norr 30 juni 2010				93 928	4 492	163	3 503	575	102 661

		Uthyrbar area, kvm
	Industri	Lager	Kontor	Handel	Övrigt	Totalt
Totalt Stockholmsregionen	44 425	86 080	76 441	9 207	6 562	222 715
Totalt Öresundsregionen	3 080	20 166	13 391	25 482	15 519	77 638
Totalt Mälardalsregionen	69 848	28 753	9 594	9 923	3 407	121 525
Totalt Region Mellansverige/Väst	54 515	160 915	27 489	11 432	11 021	265 372
Totalt Region Norr	93 928	4 492	163	3 503	575	102 661
TOTALT CORE M 30 JUNI 2010	265 796	300 486	127 078	59 547	37 084	789 911

Kvartalsöversikt

	2010 3mån	2010 3mån	2009 3mån	2009 3mån	2009 3 mån	2009 3mån	2008 3mån	2008 3mån
Mkr	apr-jun	jan–mar	okt-dec	jul-sep	apr-jun	jan–mar	okt-dec	jul-sep
Hyresintäkter	117	110	110	110	115	109	119	99
Fastighetskostnader	–30	–48	–31	–21	–28	–32	–38	–26
Driftsöverskott	87	62	79	89	87	77	81	73
Central administration	–6	–5	–7	–5	–5	–5	–6	–4
Övriga rörelseintäkter	22	1	–	–	0	19	–	–
Övriga rörelsekostnader	–	–	–2	–	–5	–1	–1	–
Finansnetto (exkl värdeförändringar)	–37	–33	–33	–35	–37	–38	–30	–27
Förvaltningsresultat	66	25	37	49	40	52	44	42
Andra vinster/förluster netto	–38	52	13	80	44	–45	53	–
Realiserade värdeförändringar fastigheter	–	–	–	–	4	0	1	–
Orealiserade värdeförändringar fastigheter	12	1	–29	–18	–9	–5	–265	–75
Orealiserade värdeförändringar derivat	–37	–45	4	–23	77	–25	–175	–79
Resultat före skatt	3	33	25	88	156	–23	–342	–112
Skatt	4	13	–5	–1	–15	0	57	–11
Periodens resultat	7	46	20	87	141	–23	–285	–123
Kassaflöde från den löpande verksamheten	51	85	2	16	111	–30	–230	70
Totalt kassaflöde	–2	–107	–30	37	102	–9	–173	78

Nyckeltal

	2010 3 mån	2010 6 mån	2009 3 mån	2009 6 mån	2009 12 mån
	apr-jun	jan-jun	apr–jun	jan–jun	jan–dec
Fastighetsrelaterade
Antal fastigheter, st	128	128	106	106	106
Fastigheternas verkliga värde, mkr	4 803	4 803	4 377	4 377	4 332
Uthyrbar area, kvm	789 911	789 911	708 621	708 621	708 621
Ekonomisk uthyrningsgrad, %	89	89	93	93	89
Överskottsgrad, %	75	66	76	73	75
Finansiella
Avkastning på eget kapital, %	9	11	43	18	17
Avkastning på totalt kapital, %	10	7	18	13	7
Soliditet, %	29	29	31	31	33
Belåningsgrad fastigheter, %	74	75	77	77	76
Räntetäckningsgrad, ggr	2,7	2,2	2,1	2,2	2,2
Skuldsättningsgrad, ggr	2,5	2,5	2,4	2,4	2,2
Nettoskuldsättning, mkr	3 138	3 138	2 918	2 918	2 726
Aktierelaterade
Resultat per stamaktie, kr	–0,24	0,75	4,83	4,04	7,51
Resultat per preferensaktie, kr	5,0	10,0	–	–	–
Eget kapital per aktie, kr	42,61	42,61	45,76	45,76	49,06
Kassaflöde från den löpande verksamheten per stamaktie, kr	1,16	3,43	3,80	2,77	3,29
Kassaflöde för perioden per stamaktie, kr	–0,30	–2,77	3,49	3,18	3,38
Börskurs per stamaktie vid periodens utgång, kr	35,30	35,30	45,30	45,30	45,60
Börskurs per preferensaktie vid periodens utgång, kr	235,00	235,00	–	–	–
Fastighetsvärde per stamaktie, kr	155	155	141	141	140
Nettoskuldsättning per stamaktie, kr	101	101	94	94	88
Antal utestående stamaktier, exklusive återköpta aktier, st	30 944 720	30 944 720	30 944 720	30 944 720	30 944 720
Genomsnittligt antal stamaktier, st	30 944 720	30 944 720	29 220 103	29 220 103	30 089 499
Antal utestående preferensaktier, exklusive återköpta aktier, st	3 094 472	3 094 472	–	–	–

DEFINITIONER

Antal fastigheter Totalt antal fastigheter i Corems ägo.

Avkastning på eget kapital

Resultat efter skatt på årsbasis i procent av genomsnittligt eget kapital under perioden.

Avkastning på totalt kapital

Rörelseresultat plus finansiella intäkter på årsbasis i procent av genomsnittlig balansomslutning under perioden.

Belåningsgrad fastigheter

Fastighetsrelaterade räntebärande skulder i procent av fastighetsvärdet.

Eget kapital per aktie

Eget kapital i förhållande till antal utestående stam- och preferensaktier per balansdagen. Preferensaktier har i samband med likvidation av Bolaget, företrädesrätt till 300 kronor av eget kapital jämte periodens andel av ackumulerad rätt till årlig utdelning om 20 kronor.

Ekonomisk uthyrningsgrad

Hyresintäkter på årsbasis dividerat med bedömt hyresvärde.

Förvaltningsresultat

Redovisat resultat med återläggning av värdeförändringar och skatt.

Förvaltningsresultat per stamaktie

Förvaltningsresultatet reducerat med preferensaktiernas rätt till utdelning för perioden delat med genomsnittligt antal utestående stamaktier.

Hyresvärde

Kontrakterad årshyra som gäller vid periodens utgång med tillägg för bedömd marknadshyra för vakanta lokaler.

IFRS

Förkortning för International Financial Reporting Standards. Internationella redovisningsstandarder för koncernredovisning som börsnoterade företag inom EU ska tillämpa från och med 2005.

Kassaflöde per stamaktie

Kassaflöde från den löpande verksamheten respektive totalt kassaflöde justerat med preferensaktieutdelning för perioden i förhållande till genomsnittligt antal stamaktier.

Nettoskuldsättning

Nettot av räntebärande avsättningar och skulder minus finansiella tillgångar inklusive likvida medel.

Orealiserade värdeförändringar, fastigheter

Förändring av verkligt värde efter avdrag för gjorda investeringar för fastighetsinnehavet vid respektive periods utgång.

Realiserade värdeförändringar, fastigheter

Realiserade fastighetsförsäljningar efter avdrag för fastigheternas senast redovisade verkliga värde och omkostnader vid försäljning.

Resultat per STAMaktie

Resultat efter skatt i förhållande till genomsnittligt antal stamaktier och med hänsyn tagen till preferensaktiernas del av resultatet för perioden.

Resultat per preferensaktie

Preferensaktiens andel av resultatet motsvarande periodens ackumulerade andel av årlig utdelningen om 20 kronor per preferensaktie.

Räntetäckningsgrad

Resultat, exklusive värdeförändringar, efter finansnetto plus finansiella kostnader dividerat med finansiella kostnader.

Skuldsättningsgrad

Räntebärande nettoskuld dividerat med eget kapital.

Soliditet, justerad

Eget kapital i procent av balansomslutningen justerat med finansiella tillgångar inklusive likvida medel.

Uthyrbar area Total area som är tillgänglig för uthyrning.

Överskottsgrad

Driftsöverskott i procent av hyresintäkter.

Ytterligare information

Ytterligare information kan erhållas av Corems VD Rutger Arnhult.

På Corems hemsida / www.corem.se / finns samlad information om verksamheten, styrelse och ledning, ekonomisk rapportering samt pressmeddelanden.

Ekonomisk rapportering

Delårsrapport januari - september 2010 Fredag 22 oktober 2010

Corem Property Group AB, Box 56085, 102 17 Stockholm. Besök: Riddargatan 13 C. Telefon 08 503 853 33, fax 08 503 853 34 Organisationsnummer: 556463-9440, Styrelsens säte: Stockholm E-post: info@corem.se, Internet: www.corem.se