Corem Property Group — Interim / Quarterly Report 2008

Nov 26, 2008

Delårsrapport januari – september 2008

Delårsrapport januari – september 2008

• Hyresintäkterna för perioden januari-september 2008 uppgick till 272 MKR

• Förvaltningsresultatet UPPGICK till 91 Mkr MOTSVARANDE 3,43 KR PER AKTIE

• Resultat efter finansiella poster uppgick till 32 Mkr

• Resultat efter skatt uppgick till 33 Mkr och vinst per aktie 1,24 kr

• bolagets intjäningsförmåga har ökat med 34 procent sedan årsskiftet

• Det egna kapitalet har ökat till 1 437 Mkr motsvarande 54,18 kr per aktie

• Positiv utveckling av Uthyrningsgraden vilken uppgick till 95 procent

• Värdeförändringar på fastigheter uppgick till –48 MKR

VD har ordet

Corem är ett nytt fastighetsbolag vars vision är att bli det ledande fastighetsbolaget inom segmentet industri-, lager-, logistik- och handel.

Vi firar i dagarna vår 1-årsdag som börsnoterat fastighetsbolag och kan konstatera att mycket har hänt sedan vår första noteringsdag.

Det som i nuläget är mest påtagligt är den dramatiska marknadsutvecklingen till följd av det senaste halvårets tilltagande finansiella oro. Transaktionsvolymerna på fastighetsmarknaden har till följd av en allmänt utbredd kreditåtstramning minskat kraftigt under hösten. En stor osäkerhet råder kring hur effekterna av den konjunkturavmattning vi nu står inför kommer att påverka marknadens prissättning och efterfrågan på lokaler och fastigheter. Fastighetsvärdena, som under många år stigit, viker nu till följd av stigande avkastningskrav. Konjunkturoro, stigande lånekostnader och svårigheter att få bankfinansiering pressar branschen för tillfället.

Dessa händelser till trots har Corems tredje kvartal varit mycket händelserikt. Under kvartalet har vi genomfört en riktad nyemission om 78 Mkr. Vi har förvärvat en på tio år fullt uthyrd logistik & lagerfastighet i Stockholm om cirka 28 000 kvm samt etablerat oss i Köpenhamn genom förvärv av fyra, på mellan 15-18 år, fullt uthyrda handelsfastigheter om totalt 22 300 kvm. Båda dessa förvärv diversifierar Corems hyresbas positivt samtidigt som den genomsnittliga kontraktslängden ökar.

Den tuffa marknadsutvecklingen till trots, så uppvisar vår fastighetsnisch en intressant tillväxtpotential. Segmentets höga

"Lokal närvaro, goda kundrelationer och motiverade medarbetare skapar förutsättningarna för en fortsatt positiv utveckling."

historiska stabilitet skänker oss en trygghet och en möjlighet att fokusera på att bygga bolaget allt starkare. Samtidigt är detta faktorer som gör Corem spännande ur ett investeringsperspektiv. Vår vision med lokal närvaro, goda kundrelationer och motiverade medarbetare skapar förutsättningar för en fortsatt positiv utveckling.

Vi vidhåller även vår positiva hyrestrend, vilket bland annat synliggörs i att vi för tredje kvartalet i rad uppvisar en stigande uthyrningsgrad, vilken idag uppgår till cirka 95 procent.

I syfte att kunna realisera våra tillväxtambitioner har vi tidigare meddelat att vi har haft som målsättning att noteras vid OMX Nordiska Börs Stockholm. Vi har nu initierat noteringsprocessen med målsättning att vara listade vid OMX Nordiska Börs Stockholm under mars månad 2009.

Jag kan med glädje konstatera att årets tredje kvartal har varit utvecklande för Corem på många sätt. Våra förutsättningar att fortsätta utveckla, förädla och expandera vårt bestånd ser alltjämt goda ut.

Stockholm i november 2008

Rutger Arnhult Verkställande direktör

Corem Property Group AB (publ) är ett fastighetsbolag som äger, förvaltar och utvecklar industri-, lager- och logistikfastigheter i mellersta och södra Sverige. Fastighetsvärdet uppgår till cirka 4,4 mdkr.

Corems övergripande mål är att bli det ledande fastighetsbolaget inom sitt segment i kombination med att ge bolagets aktieägare en långsiktigt hög och stabil avkastning på eget kapital. Coremaktien är noterad på Nordic Growth Market (NGM) Equity.

Periodens resultat

	juli-sept	april-juni	jan-mars	jan-sept	1 nov-31 dec
	3 mån	3 mån	3 mån	9 mån	2 mån
Mkr	2008	2008	2008	2008	2007
Hyresintäkter	99	91	82	272	54
Fastighetskostnader	–26	–28	–25	–79	–22
Driftöverskott	73	63	57	193	32
Central administration	–4	–4	–6	–14	–3
Övriga rörelsekostnader	0	–1	–1	–2	–6
Orealiserade
värdeförändringar	–76	0	27	–48	125
Rörelseresultat	–7	58	77	129	148
Finansnetto	–106	34	–25	–97	–15
Resultat före skatt	–113	92	52	32	133
Skatt	–11	–3	15	1	107
Periodens/
Årets resultat	–124	89	67	33	240

Intäkter, kostnader och resultat

Periodens resultat efter skatt uppgick till 33 Mkr, motsvarande 1,24 kr per aktie. Under perioden uppgick värdeförändringar på fastigheter till –48 Mkr. Periodens förvaltningsresultat, det vill säga resultatet exklusive värdeförändringar och skatt, uppgick till 91 Mkr, motsvarande 3,43 kr per aktie. Under perioden har kostnader av engångskaraktär belastat resultatet med 2 Mkr. Med justering för dessa kostnader ökas förvaltningsresultatet för årets tredje kvartal till 93 Mkr motsvarande 3,51 kr per aktie.

Hyresintäkter

Koncernens hyresintäkter för perioden uppgick till 272 Mkr. Den genomsnittliga ekonomiska uthyrningsgraden uppgick till 95 procent. Det totala hyresvärdet uppgick per den 30 september 2008 till 434 Mkr. Tredje kvartalet har uppvisat en fortsatt god efterfrågan på Corems typ av lokaler.

Kostnader

Fastighetskostnaderna uppgick till 79 Mkr, vilket genererar en överskottsgrad om 71 procent. På årsbasis beräknas fastighetskostnaderna med befintlig fastighetsportfölj uppgå till 94 Mkr.

De centrala administrationskostnaderna uppgick till 14 Mkr. På årsbasis beräknas de centrala administrationskostnaderna med nuvarande bolagsstruktur och förvaltningsvolym uppgå till 18 Mkr.

Kostnader i samband med förändringen av Biolight International till fastighetsbolaget Corem Property Group och kostnader i samband med OMX-noteringen har under perioden januari-september 2008 uppgått till 2 Mkr.

Finansnetto

Finansnettot uppgick till 97 Mkr. I beloppet ingår orealiserade värdeförändringar på derivat om –11 Mkr. Den genomsnittliga räntenivån uppgick till 5,51 procent.

Fastighetsförvärv under det tredje kvartalet

Den 1 juli förvärvade Corem en logistik och lagerfastighet i Stockholm om totalt cirka 28 000 kvm uthyrningsbar yta. Fastigheten är fullt uthyrd till ELFA AB på ett hyresavtal som löper under 10 år. Corem tillfördes genom förvärvet dessutom en utvecklingsbar byggrätt om uppskattningsvis 70 000 kvm i ett för logistik & partihandel attraktivt läge. Fastighetens totala areal uppgår till drygt 100 000 kvm.

Fastigheten förvärvades i bolagsform till en sammanlagd köpeskilling om netto 319 Mkr.

Förvärvet finansierades dels med lån dels med en till säljaren Allba Fastighets AB riktad nyemission om 78 Mkr, vilket motsvarar en ägarandel i Corem Property Group om 5,9 procent. Nyemissonen tecknades till en aktiekurs om 47,84 kronor. Efter nyemissionen uppgår det totala antalet aktier till 27 606 306 stycken.

Den 11 juli förvärvade Corem fyra handelsfastigheter i Köpenhamn om totalt cirka 22 300 kvm uthyrningsbar yta. Fastigheterna är fullt uthyrda till Bilia på hyresavtal som löper på mellan 15-18 år. Tillträde ägde rum den 1 september 2008.

Fastigheterna förvärvades i bolagsform till en sammanlagd köpeskilling om 246 Mkr.

Värdeförändringar

Samtliga Corems fastigheter har under den senaste tolvmånadersperioden externvärderats av tre olika värderingsinstitut. Värderingsinstituten är Ernst & Young Real Estate, Bryggan Fastighetsekonomi AB och Svefa AB.

Samtliga av de nyförvärvade fastigheterna har i samband med förvärven externvärderats. Corem internvärderar vid varje kvartalsskifte samtliga fastigheter och har för avsikt att långsiktigt rullande externvärdera minst 25 procent av fastighetsbeståndet årligen.

På en marknad, som präglats av en tilltagande finansiell oro, har antalet fastighetstransaktioner per automatik minskat. Att söka stöd i genomförda fastighetsaffärer, för att därigenom få en uppfattning om hur marknadsvärdena förändrats är med andra ord svårt. Corems allmänna uppfattning är dock att avkastningskraven generellt har höjts, detta brett geografiskt och för samtliga fastighetstyper. Ett något förhöjt avkastningskrav, i kombination med löpande förändringar och bedömda framtida förändringar i fastigheternas kassaflöden, har sammantaget medfört nedskrivningar om totalt 76 Mkr.

Det totala fastighetsvärdet beräknas vid kvartalsbokslutet uppgå till 4 358 Mkr, efter en orealiserad värdenedgång om –48 Mkr.

förändring verkligt värde

Mkr
Verkligt värde per 1 januari 2008	3 168
Förvärv	1 194
Investeringar	44
Försäljningar	0
Värdeförändringar	–48
Verkligt värde per 30 september 2008	4 358

Investeringar och projekt

Under perioden har Corem totalt investerat 44 Mkr i ny-, till- och ombyggnationer.

Eget kapital, finansiering och kassaflöde

Eget kapital och Soliditet

Det egna kapitalet uppgick vid periodens utgång till 1 437 Mkr, vilket motsvarar ett eget kapital per aktie om 54,18 kr. Vid samma tidpunkt uppgick soliditeten till 32 procent.

Nettoökningen av det egna kapitalet för perioden har sin grund i Corems förvärv av en logistik & lagerfastighet i Stockholm om totalt cirka 28 000 kvm uthyrningsbar yta den 1 juli.

Förvärvet finansierades bland annat med en till säljaren, Allba Fastighets AB, riktad nyemission om 78 Mkr. Nyemissonen tecknades till en aktiekurs om 47,84 kronor.

Räntebärande skulder

Den 30 september 2008 hade Corem räntebärande skulder uppgående till 3 132 Mkr. Netto räntebärande skulder efter avdrag för likviditet om 184 Mkr uppgick till 2 948 Mkr. Under perioden har 41 procent av de räntebärande skulderna räntesäkrats på 3 till 12 år varefter den genomsnittliga räntebindningstiden uppgår till 3,3 år. Den genomsnittliga räntan per 30 september 2008 var 5,51 procent.

Bolagets totala kreditram om 3 232 Mkr löper med kredittider om 1 till 8 år. Bolagets genomsnittliga kreditbindningstid uppgår till cirka 3,7 år.

ränte- och låneförfallostruktur

	Ränteförfall		Låneförfall
Förfall, år	Lånebelopp, Mkr	Snittränta, procent	Kreditavtal, Mkr	Utnyttjat, Mkr
2008	1 792	5,58	0	0
2009	45	5,77	107	7
2010	25	5,25	737	737
2011–	1 270	5,40	2 388	2 388
Totalt	3 132	5,51	3 232	3 132

Kassaflöde och likvida medel

Koncernens kassaflöde från den löpande verksamheten uppgick vid periodens utgång till 144 Mkr, vilket motsvarar 5,43 kr per aktie. Kassaflöde från investeringsverksamheten uppgår till –1 246 Mkr under perioden och kassaflödet från finansieringsverksamheten uppgår till 1 086 Mkr. Likvida medel vid periodens utgång uppgick till 184 Mkr, vilket motsvarar 6,94 kr per aktie. Detta motsvarar en förändring om –16 Mkr i förhållande till periodens ingång.

Skatter

Corem redovisar för perioden en skatteintäkt om 1 Mkr.

Corem-koncernens ackumulerade underskott per den 30 september 2008 uppgår nominellt till cirka 657 Mkr. Det föreligger vissa begränsningar att utnyttja cirka 183 Mkr av underskotten under en period om 5 år på grund av den så kallade koncernbidragsspärren. Detta innebär att dessa först kan utnyttjas utan begränsningar tidigast under beskattningsåret 2013.

Skattefordran hänförlig till de skattemässiga underskotten har upptagits i balansräkningen per den 30 september 2008 till ett belopp om 138 Mkr. Värdet av den uppskjutna skattefordran kommer att prövas vid varje bokslutstillfälle och vid behov kommer omvärdering att ske.

Aktien

Corem är noterat på NGM, Nordic Growth Market Equity i Stockholm. Den 30 september 2008, kvartalets sista handelsdag, var börskursen 44 kronor per aktie, vilket motsvarar ett totalt börsvärde om cirka 1 215 Mkr. Per den 30 september 2008 var antalet utestående aktier i Corem 27 606 306, vilket är en ökning med 1 630 435 aktier från föregående period. Vid periodens utgång uppgick antalet aktieägare till cirka 3 470. De enskilt största svenska aktieägarna framgår av tabell nedan.

Ägarförhållanden per den 30 september 2008

Aktieägare	Antal aktier	Andel, %
M2 Asset Management AB	9 932 799	36,0
Fastighets AB Balder	9 883 540	35,8
Locellus	2 036 208	7,4
Allba Fastighets AB	1 630 435	5,9
Länsförsäkringar Fastighetsfond	773 054	2,8
Catella Trygghetsfond	510 193	1,9
Kattvik Financial Services	480 000	1,7
IS Invest AB	456 900	1,7
Grönhögen Förvaltning AB	455 552	1,7
Hollytree Förvaltning AB	455 552	1,7
Catella Investments HC2 AB	280 897	1,0
Övriga aktieägare	711 176	2,4
Totalt	27 606 306	100,0

Aktiefakta

Kortnamn	CORE
ISIN kod	SE0002257402
Noterat	2007
Marknadsplats	Nordic Growth Market (NGM) Equity
Handelspost	100 aktier

Kursutveckling Corem-aktien 28 november 2007 - 25 november 2008

Fördelning per geografiskt område

	Antal	Uthyrbar	Vakant		Bokfört värde		Ek. uthyr.	Hyresintäkt,
	fastigheter	Hyresvärde, area, kvm area, kvm Mkr kr/kvm	Mkr	grad, %	Mkr
Stockholm	45	217 630	27 310	1 860	8 547	182	92	167
Göteborg	15	64 921	12 114	390	6 006	39	90	35
Öresund	15	60 380	3 289	547	9 055	51	92	47
Mälardalen	18	130 330	12 930	677	5 194	76	99	75
Småland	7	104 888		528	5 037	52	98	51
Norr	2	91 051		356	3 911	33	100	33
Totalt Corem	102	669 200	55 643	4 358	6 512	434	95	409

Fördelning per fastighetskategori

	Antal	Uthyrbar	Vakant		Bokfört värde		Ek. uthyr.	Hyresintäkt,
	fastigheter	area, kvm	area, kvm	Mkr	kr/kvm	Hyresvärde, Mkr	grad, %	Mkr
Industri	23	237 710	17 092	1 512	6 360	140	91	127
Lager	43	269 680	13 260	1 396	5 177	143	98	140
Kontor	18	78 366	23 167	552	7 046	72	92	66
Handel	14	55 178	1 629	504	9 143	49	96	47
Övrigt	4	28 266	495	393	13 917	29	97	28
Totalt Corem	102	669 200	55 643	4 358	6 512	434	95	409

Fördelning av uthyrbar area per LOKALTYP och geografiskt område

kvm	Industri	Lager	Kontor	Handel	Övrigt	Totalt	Andel, %
Stockholm	45 333	80 823	75 705	9 207	6 562	217 630	33
Göteborg	39 042	15 781	7 825	1 929	344	64 921	10
Öresund	2 079	8 370	10 767	22 954	16 210	60 380	9
Mälardalen	72 825	30 440	9 757	13 426	3 882	130 330	19
Småland	13 497	74 841	9 222	967	6 361	104 888	16
Norr	90 951				100	91 051	14
Totalt Corem	263 727	210 255	113 276	48 483	33 459	669 200	100

Fördelning av uthyrbar area per lokaltyp och fastighetskategori

kvm	Industri	Lager	Kontor	Handel	Övrigt	Totalt	Andel, %
Industri	240 275	8 277	10 624	4 887	1 477	265 540	40
Lager	7 348	187 092	35 416	2 929	9 065	241 850	36
Kontor	8 232	11 615	54 970	2 364	1 185	78 366	12
Handel	7 872	3 271	4 042	38 303	1 690	55 178 Fastighetsrelaterade nyckeltal	8
Övrigt			8 224		20 042 Xxxx	28 266	4
Totalt Corem	263 727	210 255	113 276	48 483	33 459	669 200	100

fastighetsrelaterade nyckeltal1)

	2008 sept	2008 juni	2008 mars	2007 dec
Hyresvärde, kr/kvm	648	625	614	630
Ekonomisk uthyrningsgrad, %	95	94	93	93
Fastighetskostnader, kr/kvm	140	181	145	142
Driftsöverskott, kr/kvm	470	404	426	442
Verkligt värde, kr/kvm	6 512	6 217	5 962	6 083
Antal fastigheter	102	98	84	75
Uthyrbar area, tkvm	669 200	619 116	577 830	520 830

1) Ovanstående nyckeltal är beräknade på årsbasis per varje givet kvartal

Industri 31% Kontor 16% Handel 12% Övrigt 7%

Lager 34%

Fördelning av hyresintäkter per fastighetskategori

Fördelning av bokfört värde per geografiskt område

Hyresvärde Driftsöverskott Fastighetskostnader 0 nov-dec 2007 jan-mars 2008 mars-juni 2008 juli-sept 2008

Fastighetsbestånd

Corems fastighetsbestånd består huvudsakligen av industri-, lager-, logistik- och handelsfastigheter belägna i mellersta och södra Sverige. Fastighetsbeståndet består av 102 fastigheter med en total uthyrbar area om cirka 669 200 kvm.

Fastigheternas marknadsvärde är baserat på externa och interna marknadsvärderingar och uppgår till 4 358 Mkr. Det totala hyresvärdet bedöms uppgå till 434 Mkr och de kontrakterade hyresintäkterna till 409 Mkr på årsbasis per den 30 september 2008. Den ekonomiska uthyrningsgraden uppgår till 94,6 procent, vilket motsvarar en ökning cirka 1 procent i förhållande till föregående kvartal.

Fastighetsbeståndet är indelat i sex geografiska områden: Stockholm, Göteborg, Öresund, Mälardalen, Småland samt Norr. Av de totala hyresintäkterna svarar Stockholm för 41 procent, Göteborg 9 procent, Öresund 12 procent, Mälardalen 18 procent, Småland 12 procent och Norr för 8 procent.

Av Corems totala hyresintäkter på årsbasis per den 30 september 2008 fördelar de sig per fastighetskategori enligt öljande; industrifastigheter 31 procent, lagerfastigheter 34 procent, kontorsfastigheter 16 procent, handelsfastigheter 12 procent och övriga fastigheter 7 procent.

Händelser efter periodens utgång

Corem förvärvade den 4 november 17 458 494 st aktier i det OMX-noterade fastighetsbolaget Klövern AB (publ), vilket motsvarar en ägarandel om 10,48 procent.

Corems förvärv i Klövern skall ses som en kapitalplacering och påverkar inte Corems övergripande mål att bli det ledande fastighetsbolaget inom sitt segment – industri, lager, logistik och handel.

Intjäningsförmåga

Efter genomförda förvärv beräknas Corems totala hyresvärde uppgå till 434 Mkr. Bolagets 12 månaders rullande förvaltningsresultat, det vill säga resultatet före omvärderingar och skatt, beräknas uppgå till cirka 150 Mkr. Den totala uthyrbara arean uppgår efter förvärven till cirka 669 200 kvm.

Möjligheter och risker

Corems möjligheter och risker beskrivs i 2007 års årsredovisning på sidan 33. Under det tredje kvartalet tillkom en möjlighets- och riskfaktor som Corem ej tidigare har varit exponerad mot och därav ej har beskrivit.

Den 15 september förvärvade Corem fyra handelsfastigheter i Köpenhamn om totalt cirka 22 300 kvm uthyrningsbar yta. Fastigheterna förvärvades i bolagsform till en sammanlagd köpeskilling om 246 Mkr.

Fastigheterna är finansierade med eget kapital, revers samt banklån. Banklånen och reversen avseende dessa fyra fastigheter är denominerade i SEK.

Det sätt som valutaexponeringen idag kan medföra en risk för Corems aktieägare har sin grund i att fastigheternas intäkter och kostnader är denominerade i DKK, vilket vid en valutakursförändring kan medföra positiva respektive negativa effekter för Corems intjäningsförmåga.

Moderbolaget

Resultatet efter skatt för moderbolaget uppgick till 14 Mkr. Omsättningen som till största del utgörs av intern koncernfakturering, uppgick till 7 Mkr.

Moderbolagets tillgångar uppgick till 1 451 Mkr, varav likvida medel utgjordes av 26 Mkr. Eget kapital uppgick till 1 164 Mkr.

Personal

Corem hade vid periodens utgång 14 anställda med fördelningen 6 kvinnor och 8 män.

Valberedning

Enligt årsstämman 2008 skall en valberedning inrättas inför årsstämman 2009 i syfte att lägga fram förslag beträffande antalet styrelseledamöter, val av styrelseledamöter inklusive ordförande samt ersättning till styrelseledamöterna.

Valberedningen tillsätts enligt årsstämmans beslut genom att styrelsens ordförande fått i uppdrag att kontakta de två största ägarregistrerade eller på annat sätt kända aktieägarna vid utgången av kvartal tre och be dem att utse en ledamot vardera till valberedeningen. Det är styrelsens ordförande tillsammans med de utsedda ledamöterna som sammankallande utgör valberedningen.

Valberedningen utgörs av Erik Selin representerande Fastighets AB Balder, Ken Wendelin representerande M2 Asset Management AB samt styrelsens ordförande Fred Andersson.

Ägare som önskar komma i kontakt med valberedningen gör detta genom e-post till: valberedning@corem.se alternativt till postadress: Corem Property Group AB, "Valberedning", Bredgränd 4, 111 30 Stockholm.

Redovisningsprinciper

Corem följer de av EU antagna IFRS standarderna och tolkningarna av dessa (IFRIC). Denna delårsrapport är upprättad enligt Årsredovisningslagen och IAS 34 Delårsrapportering och för moderbolaget i enlighet med Årsredovisningslagen. Redovisningsprinciper och beräkningsmetoder är oförändrade jämfört med 2007 års årsredovisning.

Koncernredovisningen för Corem-koncernen är genom det omvända förvärvet en fortsättning på koncernredovisningen avseende M2 Industrilokaler-koncernen. Då M2 Industrilokaler-koncernen är nybildad per 1 november 2007 finns inga jämförelsetal avseende motsvarande delårsperiod för resultatoch balansräkning. Bildandet av koncernen Corem Property Group AB (publ) beskrivs i 2007 års årsredovisning på sidorna 43-44.

Stockholm den 26 november 2008

Corem Property Group AB (publ)

Rutger Arnhult, verkställande direktör

Denna delårsrapport har inte varit föremål för granskning av bolagets revisorer.

Ytterligare information

Ytterligare information kan erhållas av Corems VD Rutger Arnhult, telefon 08-503 853 33.

På Corems hemsida / www.corem.se / finns samlad information om verksamheten, styrelse och ledning, ekonomisk rapportering samt pressmeddelanden.

Ekonomisk rapportering 2008

Bokslutskommuniké 2008	Onsdag18 februari 2009
Årsredovisning 2008	Mars 2009
Årsstämma 2009	Torsdag 28 maj 2009, kl 10:00

Informationen i denna delårsrapport är sådan som Corem ska offentliggöra enligt lagen om värdepappersmarknaden. Informationen lämnades för offentliggörande kl 14:30, den 26 november 2008.

Koncernens resultaträkning

Mkr	2008 3 mån juli – sept	2008 3 mån april – juni	2008 3 mån jan – mars	2008 9 mån jan – sept	2007 2 mån 1 nov – 31 dec
Hyresintäkter	99	91	82	272	54
Fastighetskostnader	–26	–28	–25	–79	–22
Driftsöverskott	73	63	57	193	32
Central administration	–4	–4	–6	–14	–3
Övriga rörelseintäkter	0	0	0	0	0
Övriga rörelsekostnader	0	–1	–1	–2	–6
Realiserade värdeförändringar fastigheter	0	0	0	0	0
Orealiserade värdeförändringar fastigheter	–75	0	27	–48	125
Rörelseresultat	–6	58	77	129	148
Finansiella intäkter	17	0	3	20	1
Finansiella kostnader	–44	–33	–29	–106	–16
Orealiserade värdeförändringar finansiella instrument	–79	67	1	–11	–
Resultat före skatt	–112	92	52	32	133
Aktuell skatt	–4	–3	–1	–8	2
Uppskjuten skatt	–7	0	16	9	105
Periodens resultat	–123	89	67	33	240
Resultat per aktie1)	-4,64	3,43	2,58	1,24	9,22
Antal aktier vid periodens utgång	27 606 306	25 975 871	25 975 871	25 975 871	25 975 871
Genomsnittligt antal aktier	26 523 315	25 975 871	25 975 871	26 523 315	25 975 871

1) Resultatmått per aktie framräknat med genomsnittligt antal aktier som bas.

Koncernens balansräkning

Mkr	2008-09-30	2007-12-31
Tillgångar
Fastigheter	4 358	3 168
Övriga anläggningtillgångar	3	3
Uppskjuten skattefordran	138	130
Övriga långfristiga fordingar	3	–
Finansiella instrument	–	–
Omsättningstillgångar	47	113
Likvida medel	184	200
Summa tillgångar	4 733	3 615
Eget kapital och skulder
Eget kapital	1 437	1 325
Finansiella instrument	11	–
Räntebärande skulder	3 132	2 124
Ej räntebärande skulder	153	166
Summa eget kapital och skulder	4 733	3 615

Kassaflödesanalys

	2008 3 mån	2008 3 mån	2008 3 mån	2008 9 mån	2007 2 mån
Mkr	juli – sept	april – juni	jan – mars	jan – sept	1 nov – 31 dec
Löpande verksamhet
Resultat efter finansiella poster
exkl. avskrivningar och värdeförändringar	44	22	25	91	7
Betald inkomstskatt	0	0	0	0	5
Kassaflöde, löpande verksamhet före föränd
ring av rörelsekapital	44	22	25	91	12
Förändring i rörelsekapital
Förändring av rörelsefordringar	0	60	6	66	–113
Förändring av rörelseskulder	26	–39	0	–13	154
Kassaflöde, löpande verksamhet	70	43	31	144	53
Investeringsverksamhet
Förvärv och investeringar i fastigheter	–589	–404	–250	–1 243	–1 9981)
Förvärv av övriga anläggningstillgångar	–3	0	0	–3	–2
Kassaflöde, investeringsverksamhet	–592	–404	–250	–1 246	–2 000
Finansieringsverksamhet
Förändring av långfristiga skulder	522	266	220	1008	2 124
Nyemission	78	–	–	78	24
Utbetald utdelning	–	–	–	–	–
Kassaflöde, finansieringsverksamhet	600	220	220	1 086	2 148
Periodens/Årets kassaflöde	78	–95	1	–16	200
Likvida medel vid periodens/årets början	106	201	200	200	0
Likvida medel vid periodens/årets slut	184	106	201	184	200

1) Periodens bruttoinvesteringar i fastigheter uppgår till 3 043 Mkr varav 1 045 Mkr finansierats genom

en apportemission, varför endast 1 998 Mkr har haft en direkt påverkan av likvida medel.

Förändring eget kapital

	2008	2007
	9 mån	2 mån
Mkr	1 jan – 30 sept	1 nov – 31 dec
Ingående balans	1 325	0
Periodens/Årets resultat	33	240
Kursdifferens	1
Koncernmässig emission vid omvänt
förvärv av Biolight International AB	–	16
Apportemission	–	1 045
Nyemission	78	24
Eget kapital	1 437	1 325

Moderbolag resultaträkning

Mkr	2008 9 mån jan – sept	2007 9 mån jan – sept	2007 12 mån jan – dec
Nettoomsättning	7	1	1
Kostnad sålda tjänster	–3	–9	–9
Bruttoresultat	4	–8	–8
Central administration	–14	–	–6
Rörelseresultat	–10	–8	–14
Ränteintäkter och liknande resultatposter	25	0	9
Räntekostnader och liknande resultatposter	–1	0	–16
Resultat före skatt	14	–8	–21
Skatt	–	–	–
Periodens resultat	14	–8	–21

Moderbolag balansräkning

Mkr	2008-09-30	2007-12-31
Tillgångar
Andelar i koncernföretag	170	170
Fordran på koncernbolag	875	875
Övriga omsättningstillgångar	380	10
Likvida medel	26	34
Summa tillgångar	1 451	1 089
Eget kapital och skulder
Eget kapital	1 164	1 073
Räntebärande skulder	95	–
Ej räntebärande skulder	192	16
Summa eget kapital och skulder	1 451	1 089

Fastighetsförteckning

						Uthyrbar area, kvm
Fastighet	Kommun	Adress	Upplåtelse form	Industri	Lager	Kontor	Handel	Övrigt	Totalt
Stockholmsregionen
Skyttbrink 30	Botkyrka	Skyttbrinksvägen 12	Äganderätt	2 320					2 320
Rödbetan 1	Danderyd	Bryggare Bergs Väg 2	Äganderätt		15	1 173		158	1 346
Förrådet 12	Huddinge	Dalhemsvägen 21	Äganderätt		554	75			629
Förrådet 19	Huddinge	Centralvägen 1	Äganderätt	100		55	841		996
Våglängden 2	Huddinge	Gamla Nynäsvägen 545	Äganderätt	1 440	601				2 041
Veddesta 2:79	Järfälla	Elektronikhöjden 12-22	Äganderätt		14 820	8 240		4 770	27 830
Sicklaön 356:1	Nacka	Jarlabergsvägen 2	Äganderätt	4 580	1 470	1 944	3 354		11 348
Broby 11:6	Sigtuna	Östra Bangatan 18	Äganderätt	942					942
Broby 12:6	Sigtuna	Östra Bangatan 2	Äganderätt		655	317			972
Broby 12:9	Sigtuna	Östra Bangatan	Äganderätt		1 075	486			1 561
Märsta 11:14	Sigtuna	Generatorgatan 3, 5	Äganderätt		2 320	908			3 228
Märsta 15:7	Sigtuna	Bristagatan 13	Äganderätt	11 993				322	12 315
Märsta 21:22	Sigtuna	Maskingatan 17	Äganderätt		2 707	370			3 077
Märsta 21:34	Sigtuna	Söderbyvägen 1	Tomträtt		28	2 726	3 610	624	6 988
Märsta 21:42	Sigtuna	Söderbyvägen 3	Äganderätt	1 303		5 685		37	7 025
Märsta 21:46-47	Sigtuna	Generatorgatan 7, 9	Äganderätt		1 319	957			2 276
Märsta 21:50	Sigtuna	Maskingatan 29	Äganderätt		3 850	720			4 570
Märsta 21:53	Sigtuna	Kabelgatan 8	Äganderätt			194			194
Märsta 24:8	Sigtuna	Söderbyvägen 10	Äganderätt			1 130			1 130
Märsta 24:10	Sigtuna	Söderbyvägen 8	Tomträtt		953				953
Märsta 24:12	Sigtuna	Söderbyvägen 14	Tomträtt		465	390			855
Norslunda 1:10	Sigtuna	Lindberghs Gata 9	Äganderätt		630	2 261			2 891
Rotorn 1	Sollentuna	Bergkällavägen 25	Äganderätt		1 125				1 125
Barnhuset 15	Stockholm	Wallingatan 11	Tomträtt			1 320			1 320
Dagskiftet 2	Stockholm	Elektravägen 20 ,22	Tomträtt		8 176	3 874			12 050
Damskon 2	Stockholm	Elsa Brändströms Gata 50, 52	Tomträtt		4 083	678			4 761
Domnarvet 10	Stockholm	Domnarvsgatan 31, 33	Äganderätt		358	3 102			3 460
Elektra 23	Stockholm	Elektravägen 25	Tomträtt	2 676	2 144	2 058			6 878
Hällsätra 3	Stockholm	Stensätravägen 5	Tomträtt	8 887	1 844		210		10 941
Induktorn 37	Stockholm	Ranhammarsvägen 26	Tomträtt		6 146				6 146
Instrumentet 13	Stockholm	Instrumentvägen 14	Äganderätt		992	1 490			2 482
Instrumentet 18	Stockholm	Instrumentvägen 10	Äganderätt		2 495	890		25	3 410
Lastkajen 3	Stockholm	Upplagsvägen 34, 38	Tomträtt		9 491	775			10 266
Magasinet 6	Stockholm	Konsumentvägen 12, 14	Tomträtt		7 294	611			7 905
Mörtö 6	Stockholm	Frykdalsbacken 20	Tomträtt		1 531	1 074			2 605
Nattskiftet 12, 14	Stockholm	Drivhjulsvägen 36	Tomträtt	5 769		4 093		359	10 221
Storsätra 1	Stockholm	Storsätragränd 4-26	Tomträtt	5 023	336	25 067	926	100	31 452
Slänten 1	Tyresö	Bollmoravägen 123	Äganderätt	300	150	114	266		830
Löttinge 9:12, 9:21	Täby	Löttingelundsvägen 92	Äganderätt		330			167	497
Viby 19:32	Upplands Bro	Effektvägen 14	Äganderätt		1 213				1 213
Glädjen 1:51	Upplands Väsby	Truckvägen 14	Äganderätt		1 357	1 916			3 273
Glädjen 1:52	Upplands Väsby	Truckvägen 16	Äganderätt		296	1 012			1 308
Totalt Stockholmsregionen				45 333	80 823	75 705	9 207	6 562	217 630
Göteborgsregionen
Ale Starkärr 4:58	Ale	Garverivägen 10, 16	Äganderätt	1 256					1 256
Rotorn 1	Borås	Industrigatan 10	Äganderätt		7 118	2 053			9 171
Skruven 3	Borås	Sandlidsgatan 3	Äganderätt	28 290					28 290
Arendal 5:1	Göteborg	Kärrlyckegatan 24	Äganderätt	218	1 981	180		19	2 398
Backa 27:33	Göteborg	Backa Bergögata 12A	Äganderätt			416			416
Biskopsgården 45:1	Göteborg	Ruskvädersgatan 22	Äganderätt	1 981				325	2 306
Tingstadsvassen 30:2	Göteborg	Ringögatan 38	Tomträtt	1 492		805	165		2 462
Mekanikern 1	Strömstad	Prästängsvägen 30	Äganderätt	4 915					4 915
Batteriet 2	Trollhättan	Magnetvägen 3, 5	Äganderätt		600	508	375		1 483

forts. Göteborgsregionen						Uthyrbar area, kvm
Fastighet	Kommun	Adress	Upplåtelse form	Industri	Lager	Kontor	Handel	Övrigt	Totalt
Trucken 4, 6, 7	Trollhättan	Bilprovarevägen 3, 5	Äganderätt	890	3 028	3 863	389		8 170
Frej 2	Vänersborg	Tenggrenstorpsvägen 16	Äganderätt				1 000		1 000
Frej 3, 4	Vänersborg	Tenggrenstorpsvägen 18, 20	Äganderätt		3 054				3 054
Totalt Göteborgsregionen				39 042	15 781	7 825	1 929	344	64 921
Fastighet	Kommun	Adress	Upplåtelse form	Industri	Lager	Kontor	Butik	Övrigt	Totalt
Öresundsregionen - Sverige
Kroksabeln 10	Helsingborg	Muskötgatan 13	Tomträtt					8 017	8 017
Vipemöllan 38	Lund	Vipeholmsvägen 13 m fl	Äganderätt			5 856		6 646	12 502
Realisten 1 & 2	Lund	Knut Wicksells Väg 7, 9	Äganderätt					517	517
Bredskär 1	Malmö	Fårögatan 6	Tomträtt		2 020				2 020
Båtyxan 1	Malmö	Järnyxegatan 13	Tomträtt	1 016	207	1 270			2 493
Krukskärvan 8	Malmö	Stenyxegatan 34	Äganderätt	179	2 458	1 794	640		5 071
Nackremmen 1	Malmö	Jägersrovägen 211	Tomträtt		720			1 030	1 750
Nackremmen 2	Malmö	Jägersrovägen 213	Äganderätt		995	1 302	60		2 357
Nosgrimman 1	Malmö	Jägersrovägen 215	Tomträtt	242	1 100	545			1 887
Sadelknappen 3	Malmö	Betselgatan 2, m fl	Tomträtt	642	870				1 512
Summa Öresundsregionen - Sverige				2 079	8 370	10 767	700	16 210	38 126
Öresundsregionen - Danmark
10C Höje Taastrup By	Höje Taastrup	Danmark	Äganderätt				4 599		4 599
10AQ Herstedvester By	Albertslund	Danmark	Äganderätt				5 175		5 175
7T Mörkhöj	Söborg	Danmark	Äganderätt				7 540		7 540
5 Y Tömmerup By	Kastrup	Danmark	Äganderätt				4 940		4 940
Summa Öresundsregionen - Danmark							22 254		22 254
Totalt Öresundsregionen				2 079	8 370	10 767	22 954	16 210	60 380
Mälardalsregionen
Bulten 2	Avesta	Bergsnäsgatan 2	Äganderätt	1 782	568	110	892	191	3 543
Stenvreten 7:60	Enköping	Kvartsgatan 1 A-C	Äganderätt		4 175			555	4 730
Ratten 9	Fagersta	Kristiansbergsvägen 10	Äganderätt		380		423		803
Strömmen 1 & 4	Fagersta	Virsbovägen 4	Äganderätt	563	67		1 053	89	1 772
Nickeln 2	Hallstahammar	Södra Gärdesvägen 4	Tomträtt	473	144	341	728	116	1 802
Norsen 12	Hedemora	Gussarvsgatan 31	Äganderätt	632	809	53	1 135	195	2 824
Rådmannen 3	Katrineholm	Västgötagatan 16	Äganderätt	21 105				180	21 285
Oxen 17	Kumla	Västra Drottninggatan 38	Äganderätt	6 645					6 645
Transistorn 2	Kumla	Montörgatan 2, m fl	Äganderätt	35 521					35 521
Montören 1 & 2	Köping	Ringvägen 75, 77	Äganderätt	3 180	540	190	3 938	486	8 334
Norbergsby 10:24, 10:66	Norberg	Koppargatan 18	Äganderätt		2 668				2 668
Bronsen 2	Norrköping	Tenngatan 4	Äganderätt		3 401	3 769	989	890	9 049
Stålet 3	Norrköping	Malmgatan 18	Äganderätt		8 691	1 525			10 216
Verktyget 4	Trosa	Industrigatan 4-8, m fl	Äganderätt		7 314	3 092	524	1 000	11 930
Friledningen 11	Västerås	Elledningsgatan 1	Äganderätt	2 924	1 683	677	3 744	180	9 208
Totalt Mälardalsregionen				72 825	30 440	9 757	13 426	3 882	130 330
Smålandsregionen
Flahult 21:8	Jönköping	Frysvägen 6	Äganderätt		4 378	1 000			5 378
Bullagärdet 10	Tranås	Rundelgatan 2	Äganderätt	7 430	1 500	1 500			10 430
Hackspetten 21	Tranås	Floragatan 6-12, m fl	Äganderätt	5 062	7 318	2 639	967	875	16 861
Städet 3	Tranås	Koppargatan 2	Äganderätt	1 005	4 645	1 715		624	7 989
Lådan 1	Växjö	Högsbyvägen 1	Äganderätt		31 575				31 575
Grevaryd 1:64	Växjö	Nyholmsvägen 1	Äganderätt		25 425				25 425
Fabriken 1	Växjö	Regementsgatan 9	Äganderätt			2 368		4 862	7 230
Totalt Smålandsregionen				13 497	74 841	9 222	967	6 361	104 888
Region Norr
Främby 1:33	Falun	Källviksvägen 18	Äganderätt	40 540				100	40 640
Östanbräck 1:45	Hudiksvall	Kabelvägen 1, m fl	Äganderätt	50 411					50 411
Totalt Region Norr				90 951				100	91 051
Totalt cor em				263 727	210 255	113 276	48 483	33 459	669 200

nyckeltal

Finansiella	2008 9 mån jan–sept	2008 6 mån jan–juni	2008 3 mån jan–mars	2007 2 mån 1 nov–31 dec
Avkastning eget kapital, %	3	19	15	18
Avkastning på totalt kapital, %	4	10	8	4
Soliditet, %	32	36	36	37
Belåningsgrad fastigheter, %	72	68	68	67
Räntetäckningsgrad, ggr	1,9	1,8	1,8	9,3
Skuldsättningsgrad, ggr	2,2	1,8	1,7	1,6
Nettoskuldsättning, Mkr	2 948	2 504	2 143	1 923

Aktierelaterade1)
Resultat per aktie, kr	1,24	6,04	2,58	9,22
Eget kapital per aktie, kr	54,18	57,04	53,59	51,01
Kassaflöde per aktie, kr	5,43	2,85	1,19	2,04
Fastighetsvärde per aktie, kr	164	148	133	122
Nettoskuldsättning per aktie, kr	111	96	82	81
Antal utestående aktier, st	27 606 303	25 975 871	25 975 871	25 975 871
Genomsnittligt antal aktier	26 523 315	25 975 871	25 975 871	25 975 871

1) Resultatmått per aktie framräknat med genomsnittligt antal aktier som bas.

Fastighetsrelaterade
Antal fastigheter	102	98	84	75
Fastigheternas marknadsvärde, Mkr	4 358	3 849	3 445	3 168
Uthyrbar area, kvm	669 200	619 116	577 830	520 830
Ekonomisk uthyrningsgrad, %	95	94	93	93
Överskottsgrad, %	71	69	70	60

DEFINITIONER

Antal fastigheter Totalt antal fastigheter i Corems ägo per den 30 september 2008.

Avkastning på eget kapital Resultat efter finansnetto på årsbasis i procent av eget kapital.

Avkastning på totalt kapital Resultat efter finansnetto plus finansiella kostnader på årsbasis i procent av balansomslutning.

Belåningsgrad fastigheter Räntebärande skulder i procent av fastighetsvärdet.

Direktavkastning Driftnetto på årsbasis i procent av fastighetsvärde.

Eget kapital per aktie Eget kapital i förhållande till genomsnittligt antal aktier.

Ekonomisk uthyrningsgrad Hyresintäkter på årsbasis dividerat med bedömt hyresvärde.

Kassaflöde per aktie Kassaflöde från den löpande verksamheten i förhållande till genomsnittligt antal aktier.

Nettoskuldsättning Nettot av räntebärande avsättningar och skulder minus finansiella tillgångar inklusive likvida medel.

Orealiserade värdeförändringar fastigheter Förändring av verkligt värde efter avdrag för gjorda investeringar för fastighetsinnehavet vid respektive periods utgång.

Realiserade värdeförändringar fastigheter Realiserade fastighetsförsäljningar efter avdrag för fastigheternas senast redovisade verkliga värde och omkostnader vid försäljning.

Resultat per aktie Resultat efter skatt i förhållande till antal aktier.

Räntetäckningsgrad Resultat efter finansnetto plus finansiella kostnader dividerat med finansiella kostnader.

Skuldsättningsgrad Räntebärande skulder dividerat med eget kapital.

Soliditet Eget kapital i procent av balansomslutningen justerat med likvida medel.

Uthyrbar area Total area som är tillgänglig för uthyrning.

Verkligt värde/Fastighetsvärde Värde för byggnader, mark och pågående nyanläggningar och fastighetsinventarier vid periodens slut.

Överskottsgrad Driftnetto i procent av hyresintäkter.

Produktion: Corem, Addira, Ctrl Print. Fotograf: Omslagsbild: Per-Erik Adamsson, VD-bild: Patrik Makris. Omslaget: Norslunda 1:10, egenproducerad fastighet, Lindeberghs Gata 9, Arlandastad

Corem Property Group AB, Bredgränd 4, 111 30 Stockholm. Telefon 08 503 853 33, fax 08 503 853 34. info@corem.se www.corem.se