Bokslutskommuniké januari–december 2022

Fastigheter för framtiden.

Corem Property Group (publ)

Corem är ett kommersiellt fastighetsbolag med fokus på storstadsområden och tillväxtorter.

Corem äger 458 förvaltningsfastigheter med 3 195 tkvm uthyrningsbar area och ett värde om 78 387 mkr. Beståndet är väl samlat geografiskt, med lokalt baserad förvaltning i egen regi.

Corem har ett brett kunderbjudande och fokus på långsiktigt hållbart ägande, förvaltning, förädling och stadsutveckling.

Stockholm

Jönköping

Kalmar

Linköping

Nyköping

Uppsala

Norrköping

Västerås

FÖRVALTNINGSRESULTAT, Mkr

1 800
1 500
1 200
900
600
300
0
			15 16 17 18 19 20 21 22

BELÅNINGSGRAD, %

SUBSTANSVÄRDE (NAV) PER STAMAKTIE AV SERIE A OCH B, KR

FASTIGHETSVÄRDE PER FASTIGHETSTYP, %

Kontor 62 Lager/logistik 21 Handel 7 Övrigt 10

FASTIGHETSVÄRDE PER STAD, Mkr

Fastighetsvärde 1–2 mdkr Fastighetsvärde 0–1 mdkr

Januari–december 2022

Corem Kelly AB (publ), under 2022 namnändrat från Klövern AB (publ), konsolideras i Corem från den 15 juni 2021.

Intäkterna ökade till 4 491 mkr (2 805).
Driftsöverskottet ökade till 2 933 mkr (1 894).
Finansnettot uppgick till –1 071 mkr (–579), varav utdelning från aktieinnehav utgjorde 67 mkr (106).
Förvaltningsresultatet ökade till 1 675 mkr (1 178).
Värdeförändringar på fastigheter uppgick till –2 934 mkr (3 432).
Värdeförändringar på finansiella tillgångar uppgick till –1 105 mkr (870).
Värdeförändringar på derivat uppgick till 1 375 mkr (256).
Resultatet efter skatt uppgick till –1 938 mkr (4 495), motsvarande –2,25 kr (5,52) per stamaktie av serie A och B.
Nettouthyrningen uppgick till –26 mkr, varav 4 mkr under det fjärde kvartalet.
Värdet på förvaltningsfastigheterna uppgick till 78 387 mkr.
Substansvärdet (NAV) per stamaktie av serie A och B uppgick den 31 december till 26,42 kr.
Styrelsen föreslår en utdelning om 0,40 kr (0,40) per stamaktie av serie A och B, att utbetalas vid fyra tillfällen om vardera 0,10 kr.
Styrelsen föreslår en utdelning om 20,00 kr per stamaktie av serie D och preferensaktie, att utbetalas vid fyra tillfällen om vardera 5,00 kr.

VIKTIGA HÄNDELSER UNDER DET FJÄRDE KVARTALET

I november tecknades ett 12-årigt hyresavtal i fastigheten 1245 Broadway, New York, med Wonder-View Studios avseende cirka 770 kvm kontorsyta. Inflyttning är planerad till sommaren 2023.
Under kvartalet avyttrades 14 fastigheter för 619 mkr och om 60 715 kvm uthyrningsbar area.
Under kvartalet tecknades även avtal om avyttring avseende 53 fastigheter för sammanlagt 5 585 mkr, vilka har frånträde under 2023. Merparten avser försäljning av en portfölj om 47 fastigheter till Blackstone till ett underliggande fastighetsvärde om 5 350 mkr.

HÄNDELSER EFTER PERIODENS UTGÅNG

I januari tecknades ett hyresavtal med R/GA i New York om 1 600 kvm. Hyresgästen flyttade in i Corems projektfastighet 28&7 i januari 2023. Hyrestiden är 5 år.
I januari tecknades även avtal om försäljning av fastigheten 1 kh Rudegård Ny Holte till ett underliggande fastighetsvärde motsvarande 106 miljoner SEK, vilket är i linje med bokfört värde. Fastigheten frånträddes den 10 februari 2023.
I januari sålde Corem hela sitt innehav i Castellum, totalt 8,7 miljoner aktier.
I februari offentliggjorde Corem att utestående obligationer om 484 mkr med förfall 27 februari inte kommer att refinansieras.
I februari tecknades ett hyresavtal med Sveriges Riksbank gällande fastigheten Orgelpipan 4 i Stockholm. Hyrestiden är 6 år och inflyttning är planerad till slutet av 2023.

	2022 3 mån okt–dec	2021 3 mån okt–dec	2022 12 mån jan–dec	2021 12 mån jan–dec
Intäkter, mkr	1 185	1 097	4 491	2 805
Driftsöverskott, mkr	700	667	2 933	1 894
Förvaltningsresultat, mkr	329	367	1 675	1 178
Resultat efter skatt, mkr	–3 543	1 970	–1 938	4 495
Resultat per stamaktie av serie A och B, kr	–3,37	1,64	–2,25	5,52
Substansvärde (NAV) per stamaktie av serie A och B, kr	26,42	29,60	26,42	29,60
Ekonomisk uthyrningsgrad, %	89	89	89	89
Överskottsgrad, %	59	61	65	68
Justerad soliditet, %	39	43	39	43
Räntetäckningsgrad	2,0	2,5	2,5	2,7
Belåningsgrad, %	57	53	57	53

För definitioner av nyckeltal, se sidan 23 samt corem.se.

78 387 Förvaltningsfastigheter, verkligt värde, mkr

1 675 Förvaltningsresultat, mkr

26,42 Substansvärde per stamaktie av serie A och B, kr

4 940 Hyresvärde, mkr

En fortsatt stabil kärnaffär med ett affärsintensivt sista kvartal

Vår kärnaffär inom fastighetsförvaltning är fortsatt stabil och genererar därtill fina resultat till verksamheten. Året präglades av den makroekonomiska utvecklingen och en volatil marknad för obligationer och certifikat. För Corem blev fjärde kvartalet transaktionsintensivt, där vi kommunicerade ett antal avyttringar, varav en större portfölj till Blackstone om totalt 47 fastigheter uppgående till cirka 5 350 mkr. Avyttringarna är ett led i att stärka balansräkningen med fokus på långsiktig uthållig finansiering i en tid av ett fortsatt osäkert makroekonomiskt läge.

Stabil verksamhet inom fastighetsförvaltning

Efterfrågan på kontorslokaler är fortsatt relativt god på de flesta marknader, detta trots oro i omvärlden och på finansmarknaden. Aktiviteten på hyresmarknaden för citynära logistik är samtidigt fortsatt hög. Nettouthyrningen uppgick till 4 mkr under det fjärde kvartalet och aktiviteten i uthyrningsverksamheten har sammantaget varit hög under året. Totalt tecknades och omförhandlades totalt 1 528 hyresavtal motsvarande ett kontraktsvärde om 501 mkr. Detta vittnar fortsatt om en välmående kärnaffär. Bland tecknade hyresavtal under kvartalet kan nämnas uthyrningen till WonderView Studios i New York om cirka 770 kvm och till Länsstyrelsen i Örebro om cirka 3 900 kvm.

Under året ökade driftsöverskottet med 55 procent till 2 933 mkr samtidigt som förvaltningsresultatet förbättrades med 42 procent till 1 675 mkr.

Ett transaktionsintensivt kvartal

Corem kommunicerade under året att vi avser renodla beståndet ytterligare och att därmed vara nettosäljare under såväl 2022 som 2023. Trots utmanande tider ser vi att det finns en fortsatt fungerande transaktionsmarknad. Under det sista kvartalet 2022 ingicks avtal om avyttringar motsvarande 5 585 mkr gällande totalt 53 fastigheter. Under januari 2023 har Corem avyttrat resterande innehav i Castellum, totalt 8,7 miljoner aktier.

2022 års största transaktion kommunicerades i mitten av december. Corem avyttrar genom denna en portfölj om totalt 47 fastigheter till Blackstone med frånträde under februari respektive april 2023. Genom transaktionen frigörs kapital för att stärka Corems långsiktiga finansiella kapacitet, samt till prioriterade investeringar. Genom avyttringarna renodlar vi beståndet ytterligare och skapar med slutlikviden ett större handlingsutrymme i tider av finansiell osäkerhet.

Under årets sista kvartal har vi skrivit ned fastighetsvärdena med knappt 4 procent. Det sker mot bakgrund av de nya omvärldsförhållanden vi verkar i med högre räntor och stigande inflation. De transaktioner som avtalats och genomförts under året har dock i regel skett nära bokförda värden. Detta visar på en stabilitet i värderingsprocessen.

Högre räntor och en volatil finansmarknad

Hela fastighetssektorn står inför en period av allt högre finansiella kostnader till följd av de höjda räntorna. Finansmarknaden har samtidigt visat sig alltmer volatil. Vi arbetar kontinuerligt med att säkra en stabil, långsiktig finansiering och begränsar ränterisken genom såväl ränteswappar som räntetak. Vår andel bankfinansiering ökar gradvis, vilket ger ökad stabilitet i tider av volatilitet i kapitalmarknaden. Corem har obligationsförfall under 2023 som uppgår till 2 934 mkr där utestående obligationsförfall om 484 mkr i februari kommer att återbetalas på förfallodag utan att refinansieras.

Indexerade hyror

Hög inflation och stigande energipriser skapar fortsatt osäkerhet. Stigande inflation påverkar verksamheten på flera sätt. Det ger ökade kostnader i projekt och i den löpande fastighetsdriften, men har samtidigt en positiv effekt på bolagets hyresintäkter då svenska hyresavtal typiskt sett är indexerade mot konsumentprisindex (KPI). Under 2022 innebar detta en effekt på hyresintäkterna om cirka 90 mkr och under 2023 förväntas det bidra med ökade hyresintäkter om drygt 300 mkr.

Under året hade Corem ökade energikostnader i det svenska beståndet om cirka 18 mkr. Generellt sett har vi stort fokus på kostnadseffektivitet i alla delar av bolaget och ser med anledning av ökande energikostnader ett ökat intresse även från hyresgästerna för energibesparande investeringar och åtgärder. Vårt mål för 2022 var en enförbrukning om max 80 kWh per kvadratmeter vilket vi uppnår med god marginal.

Värdeskapande projektutveckling

Projektutveckling och investeringar i våra fastigheter syftar alltid till att bidra med ett ökat kassaflöde vilket också bidrar till värdeutvecklingen i fastighetsbeståndet. Beslut om nya investeringar tas nu i en kontext med högre byggpriser och ökad kapitalkostnad varför vi fokuserar på att färdigställa och avsluta pågående projekt samt reducerar projektstarter till de allra mest lönsamma projekten.

Vi hade under februari 2023 glädjen att meddela en större uthyrning till Riksbanken i projektfastigheten Orgelpipan 4 på Klarabergsgatan i Stockholm. Fastigheten har genomgått en omfattande ombyggnation och modernisering såväl invändigt som utvändigt och återfår i och med detta sin forna glans. Avtalet löper över 6 år, med förväntad inflytt under slutet av 2023. Utöver detta planeras för restaurang och kafé i gatuplan vilket kommer att bidra ytterligare till den positiva utvecklingen i området.

Våra två största pågående nybyggnationsprojekt är två högkvalitativa kontorsbyggnader med hög miljöklassificering i attraktiva lägen på Manhattan vilka nu är exteriört färdigställda och där interiöra hyresgästanpassningar kommer att löpa vidare även under 2023. Under det sista kvartalet tecknades som nämnts hyresavtal med WonderView Studios avseende cirka 770 kvm i projektet 1245 Broadway. Under inledningen av 2023 tecknades också ett hyresavtal med marknadsföringsbyrån R/GA avseende cirka 1 600 kvm i projektfastigheten 28&7 med omedelbar inflyttning. Det totala årliga kontraktsvärdet för samtliga hittills tecknade hyresavtal i USA uppgår till cirka 11 miljoner USD och den genomsnittliga hyran uppgår till motsvarande drygt 11 000 kr per kvadratmeter. Vi fortsätter att se en återhämtning efter pandemin för nya kontorsbyggnader i premiumsegmentet i New York och ser fram emot ytterligare tecknade hyresavtal under 2023.

Sammanfattningsvis har vi lagt ännu ett år till handlingarna, ett år präglat av en snabb ränteuppgång, stigande priser och en finansmarknad i obalans. Men trots makroekonomiska utmaningar gläds jag åt ett bra förvaltningsresultat och en kärnaffär som bidrar med fina flöden till verksamheten.

Tillsammans fortsätter vi på Corem att utveckla och optimera verksamheten och fastighetsbeståndet med ett oförändrat fokus på lokal förvaltning nära kunden. Stort tack alla medarbetare för ytterligare ett år!

Eva Landén, VD Stockholm 21 februari 2023

I februari 2023 tecknades ett hyresavtal med Sveriges Riksbank i fastigheten Orgelpipan 4 på Klarabergsgatan 33–35 i Stockholm.

Intäkter, kostnader och resultat

Resultatposter jämförs med motsvarande tidsperiod föregående år. Balansposter avser ställningen vid periodens utgång och jämförs med närmast föregående årsskifte. Kvartalet avser oktober–december. Året och perioden avser januari–december.

INTÄKTER

Intäkterna ökade till 1 185 mkr (1 097) under det fjärde kvartalet och 4 491 mkr (2 805) under året. Ökningen är huvudsakligen hänförlig till förvärvet av Corem Kelly, som konsolideras i Corem från den 15 juni 2021. I kvartalet har även intäktsförts 61 mkr avseende försäkringsersättningar. I jämförbart bestånd ökade intäkterna med 7 procent under året.

KOSTNADER

Fastighetskostnaderna uppgick till 485 mkr (430) under kvartalet och 1 558 mkr (911) under året. I jämförbart bestånd ökade fastighetskostnaderna med 6 procent under året.

Centrala administrationskostnader uppgick till 47 mkr (51) under kvartalet och 187 mkr (116) under året.

RESULTAT

Driftsöverskottet uppgick till 700 mkr (667) under kvartalet och 2 933 mkr (1 894) under året. Överskottsgraden uppgick till 59 procent (61) under kvartalet och 65 procent (68) under året. I jämförbart bestånd ökade driftsöverskottet med 7 procent under året.

Förvaltningsresultatet uppgick till 329 mkr (367) under kvartalet och 1 675 mkr (1 178) under året.

Resultatraden Resultat bostadsutveckling (netto), inkluderade såväl intäkter, kostnader som finansnetto avseende bostadsutveckling.

FINANSNETTO

Finansnettot uppgick till –324 mkr (–249) under kvartalet och –1 071 mkr (–579) under året. De finansiella intäkterna uppgick under året till 98 mkr (122), varav utdelning från aktieinnehav utgjorde 67 mkr (106). De finansiella kostnaderna uppgick under året till 1 169 mkr (701) varav tomträttsavgäld (räntekostnad för leasingskuld) utgjorde 63 mkr (41).

Under motsvarande kvartal och period under 2021 uppgick därutöver finansnetto bostadsutveckling, vilket ingår i resultaträkningens rad Resultat bostadsutveckling (netto), till –1 mkr respektive –10 mkr.

Vid året slut uppgick den genomsnittliga räntan till 3,6 procent (2,4).

För ytterligare information se sidan 13.

RESULTATANDELAR I INTRESSEFÖRETAG

Resultatandelar i intresseföretag uppgick under året till –862 mkr (3), vilket huvudsakligen är hänförligt till Corems innehav i bostadsbolaget Klövern.

VÄRDEFÖRÄNDRINGAR

Fastigheter

Värdeförändringar för Corems förvaltningsfastigheter uppgick under året till –2 934 mkr (3 432), varav realiserade värdeförändringar uppgick till –369 mkr. Under kvartalet uppgick värdeförändringar till –3 110 mkr, varav realiserade värdeförändringar uppgick till –9 mkr. För ytterligare information se sidan 7.

Corem bildade tillsammans med ALM Equity det onoterade bolaget Klövern per den 28 april 2022. En översyn av förvärvsvärdena, mot bakgrund av utvecklingen på finansmarknaden och en ökad inflation, ledde för Corems del till en justering av realiserad värdeförändring kopplat till avyttringen med 361 mkr, vilket redovisades som realiserad negativ värdeförändring i delårsbokslutet per 30 juni 2022.

Finansiella placeringar

Värdeförändringar på finansiella tillgångar uppgick till –1 105 mkr (870) under året och avser främst Corems innehav i Castellum. Innehavet i Castellum har i januari 2023 avyttrats i sin helhet. För ytterligare information se sidan 14.

Derivat

Värdeförändringar på derivat uppgick till 1 375 mkr (256) under året. Värdet på derivaten påverkas av förändringar i marknadsräntorna.

GOODWILL

Under året uppgick nedskrivning av goodwill till –635 mkr (–21). Nedskrivning avser dels goodwill hänförlig till synergier som identifierades i samband med förvärvet av Corem Kelly som ansågs realiserade i och med bildandet av bostadsbolaget Klövern. Nedskrivning avser även goodwill hänförlig till uppskjuten skatt där nedskrivning sker på grund av orealiserad värdeförändring eller avyttring.

SKATT

Under året uppgick uppskjuten skatt till 597 mkr (–1 147) och aktuell skatt till –49 mkr (–40).

ÖVRIGT TOTALRESULTAT

Övrigt totalresultat uppgick under perioden till 942 mkr (295) och avser främst omräkningsdifferenser.

INTÄKTER, mkr

FÖRVALTNINGSRESULTAT, mkr

Fastighetsbeståndet

FASTIGHETERNAS VÄRDE

Corems fastighetsbestånd bestod per den 31 december 2022 av 458 förvaltningsfastigheter, med en total uthyrningsbar area om 3 195 tkvm och ett marknadsvärde om 78 387 mkr, samt en fastighet som klassificeras som omsättningsfastighet.

VÄRDEFÖRÄNDRINGAR

Förvaltningsfastigheternas värdeförändringar uppgick under året till –2 934 mkr (3 432), varav orealiserade värdeförändringar utgjorde –2 565 mkr och realiserade värdeförändringar –369 mkr. Under det fjärde kvartalet har högre avkastningskrav och försiktigare antaganden gällande vakanser bidragit negativt till värdeförändringen.

Projektutveckling, inklusive utveckling av byggrätter, bidrog med värdeförändringar på fastigheter om –507 mkr under kvartalet och 162 mkr under året. I genomsnitt har Corems fastigheter, per den 31 december 2022, värderats till ett bedömt direktavkastningskrav om 5,2 procent jämfört med 5,0 vid utgången av tredje kvartalet och 5,1 per föregående årsskifte.

Corem värderar samtliga fastigheter varje kvartal, varav normalt 20 till 30 procent externt. Varje fastighet i beståndet externvärderas en gång per år. Under året har Colliers, Cushman & Wakefield, Newmark, Newsec och Savills anlitats som värderingsinstitut. Corem inhämtar kontinuerligt marknadsinformation från externa värderingsinstitut som stöd för den interna värderingen. För känslighetsanalys och beskrivning av värderingsprinciper se Corems årsredovisning 2021.

FASTIGHETSTRANSAKTIONER Transaktioner under kvartalet

I oktober frånträddes sju fastigheter i Borås, Lerum och Göteborg för ett sammanlagt underliggande fastighetsvärde om 200 mkr. I oktober tecknades även avtal om försäljning av tomträtten till en fastighet i Stockholm för ett underliggande fastighetsvärde om 125 mkr. Tomträtten frånträddes i november.

I november tecknades avtal om försäljning av en fastighet i Malmö till ett underliggande fastighetsvärde om 135 mkr. Fastigheten frånträddes i december.

I december tecknades avtal om försäljning av fyra fastigheter i Malmö, Burlöv, Nyköping och Kalmar till ett underliggande fastighetsvärde om 125 mkr. Frånträden ägde rum under december, respektive planeras till första kvartalet 2023.

I december tecknades avtal om försäljning av tre fastigheter i Partille och Norrköping till ett underliggande fastighetsvärde om 116 mkr. Frånträden ägde rum under december, respektive planeras till första kvartalet 2023.

Övriga avyttringar med frånträde 2023

Den 15 december tecknade Corem avtal om att avyttra en portfölj om

47 fastigheter till Blackstone. Fastighetsportföljen utgörs av fastigheter belägna i Göteborg, Jönköping, Malmö, Stockholm och Västerås. Den totala uthyrningsbara arean uppgår till cirka 357 tkvm och utgörs huvudsakligen av ytor för lager och logistik. Det underliggande fastighetsvärdet i affären uppgår till cirka 5 350 mkr. Portföljen frånträds i två etapper, den första i mitten av februari 2023 samt den andra i mitten av april 2023. Beräknad resultateffekt från transaktionen uppgår till cirka –360 mkr, efter avdrag för uppskjuten skatt, transaktionskostnader och överenskomna prisavdrag samt återföring av tidigare redovisad uppskjuten skatt.

Under december tecknades avtal om försäljning av fyra fastigheter i Nyköping för ett sammanlagt underliggande fastighetsvärde om 168 mkr, vilka har frånträtts respektive planeras att frånträdas under det första kvartalet 2023.

Transaktioner med nybildade Klövern AB

Den 28 april 2022 frånträdde Corem 25 fastigheter till bostadsbolaget Klövern AB, som Corem bildat tillsammans med ALM Equity. Bolagets syfte är att utveckla hyresbostäder för egen förvaltning. I ett senare skede, när detaljplan för bostäder erhålls, kommer Corem även frånträda bostadsbyggrätter i bland annat Stockholm och Uppsala till Klövern. Per den 31 december 2022 uppgick Corems ägande i Klövern till 49,4 procent. Innehavet redovisas som andelar i intresseföretag.

HYRESGÄSTER OCH AVTALSPORTFÖLJ

Den 31 december 2022 hade Corem cirka 4 000 hyresgäster med cirka 7 000 hyreskontrakt. Vid samma tidpunkt uppgick det årliga kontraktsvärdet till 4 417 mkr (4 402), hyresvärdet till 4 940 mkr (4 957) och den ekonomiska uthyrningsgraden till 89 procent (89). Av kontrakterad hyra förfaller 42 procent år 2026 eller senare. Totalt sett uppgick den genomsnittliga återstående kontraktstiden till 3,9 år (3,7).

Nettouthyrning

Nettouthyrningen uppgick till 4 mkr (98) under det fjärde kvartalet och –26 mkr (129) under året. En större uppsägning i Kista under det tredje kvartalet förklarar –43 mkr av den årliga nettouthyrningen. Totalt sett uppgick uthyrningar och omförhandlingar till 154 mkr under kvartalet och 501 under året, där 55 procent avsåg nya kunder och resterade del avsåg uthyrning till befintliga kunder.

Större uthyrningar

Under årets fjärde kvartal tecknades ett flertal stora hyresavtal. I New York har ett 12-årigt avtal tecknats med WonderView Studios

avseende cirka 770 kvm. Inflyttning är planerad till sommaren 2023. I Örebro har ett 6-årigt avtal tecknats med Länsstyrelsen avseende 3 900 kvm i den andra etappen av projektet Örebro Entré. Inflyttning är planerad till andra kvartalet 2024.

FÖRVALTNINGSFASTIGHETER: ANTAL, UTHYRNINGSBAR AREA, VERKLIGT VÄRDE

	2022			2021
	Antal	Kvm	Mkr	Mkr
Totalt årets början	518	3 478 659	83 084	14 002
Rörelseförvärv, Klövern (namnändrat till Corem Kelly)	—	—	—	61 557
Förvärv	1	1 925	80	292
Investeringar i ny-, till- och ombyggnation	—	23 939	2 903	1 771
Avyttringar	–34	–187 257	–2 329	–296
Avyttring till Intressebolag Klövern AB	–25	–122 731	–4 374	—
Omklassificeringar, Omsättningsfastigheter	—	—	—	1 930
Fastighetsreglering	–2	—	—	—
Värdeförändringar, orealiserade	—	—	–2 565	3 421
Valutakursomräkning	—	—	1 588	407
Totalt vid årets slut	458	3 194 535	78 387	83 084

FASTIGHETSTRANSAKTIONER, TILLTRÄDE/FRÅNTRÄDE JAN–DEC 2022

Uthyrningsbar area, kvm

Kvartal	Fastighet	Stad	Kommun	Fastighetskategori	Förvärv	Avyttring
Q1	Del av Fyrislund 6:6	Uppsala	Uppsala	Mark	—	0
Q1	Termiten 1	Borås	Borås	Handel	—	14 676
Q1	Järnet 5	Norrköping	Norrköping	Handel	—	14 975
Q1	Köpmannen 5	Västerås	Västerås	Handel	—	16 742
Q1	Bromsen 3 & 4 och Spindlarna 13 & 14	Borås	Borås	Handel	—	22 732
Q1	Nickeln 2	Hallstahammar	Hallstahammar	Industri	—	1 761
Q1	Brandnävan 1 & 2, Svedjenävan 4	Malmö	Malmö	Kontor, industri och mark	—	3 094
Q2	Grävstekeln 2	Malmö	Malmö	Kontor	1 925	—
Q2	Löplinan 7	Malmö	Malmö	Kontor, lager	—	2 489
Q2	Mörtö 6	Stockholm	Stockholm	Kontor, lager	—	2 596
Q2	Inge 10	Västerås	Västerås	Bostäder, handel, hotell	—	5 855
Q2	Isafjord 1	Kista	Stockholm	Utbildning/vård/övrigt	—	0
Q2	Skaftå 1	Kista	Stockholm	Utbildning/vård/övrigt	—	0
Q2	Startboxen 3	Stockholm	Solna	Kontor	—	19 033
Q2	Regattan 46	Västerås	Västerås	Lager/logistik	—	10 865
Q2	Kryssen 3, 4	Västerås	Västerås	Lager/logistik	—	18 510
Q2	Verkstaden 11	Västerås	Västerås	Lager/logistik	—	20 659
Q2	Spelhagen 1:7	Nyköping	Nyköping	Lager/logistik	—	6 003
Q2	Antennen 5–6	Linköping	Linköping	Lager/logistik	—	2 076
Q2	Antennen 9	Linköping	Linköping	Lager/logistik	—	5 260
Q2	Antennen 15–16, 23–24	Linköping	Linköping	Kontor	—	11 501
Q2	Oboisten 2	Linköping	Linköping	Lager/logistik	—	9 634
Q2	Ackordet 10	Linköping	Linköping	Handel	—	4 372
Q2	Sicklaön 13:138	Stockholm	Nacka	Utbildning/vård/övrigt	—	0
Q2	Sicklaön 369:33	Stockholm	Nacka	Kontor	—	6 655
Q2	Sicklaön 369:39	Stockholm	Nacka	Utbildning/vård/övrigt	—	0
Q2	Orminge 1:59	Stockholm	Nacka	Utbildning/vård/övrigt	—	1 026
Q2	Marievik 22	Stockholm	Stockholm	Kontor	—	4 447
Q2	Marievik 29	Stockholm	Stockholm	Utbildning/vård/övrigt	—	0
Q2	Bävern 2	Stockholm	Tyresö	Utbildning/vård/övrigt	—	0
Q2	Slaktaren 12	Stockholm	Sundbyberg	Utbildning/vård/övrigt	—	2 690
Q3	Fläkten 11	Växjö	Växjö	Kontor	—	8 200
Q3	Fläkten 14	Växjö	Växjö	Lager/logistik	—	5 300
Q3	Fabriken 1	Växjö	Växjö	Utbildning	—	7 521
Q3	Ulvö 8	Jönköping	Jönköping	Lager/logistik	—	5 985
Q3	Hedenstorp 1:99	Jönköping	Jönköping	Lager/logistik	—	4 033
Q3	Hedenstorp 2:41	Jönköping	Jönköping	Lager/logistik	—	10 583
Q4	Fjädern 3	Borås	Borås	Lager/logistik	—	914
Q4	Fjädern 4	Borås	Borås	Lager/logistik	—	5 569
Q4	Pantängen 19	Borås	Borås	Handel	—	1 763
Q4	Rotorn 1	Borås	Borås	Lager/logistik	—	9 766
Q4	Öslanda 1:255	Göteborg	Lerum	Övrigt	—	4 801
Q4	Arendal 5:1	Göteborg	Göteborg	Kontor	—	2 344
Q4	Tingstadsvassen 30:2	Göteborg	Göteborg	Lager/logistik	—	2 738
Q4	Konsumenten 3	Stockholm	Stockholm	Lager/logistik	—	10 158
Q4	Kajan 37	Malmö	Malmö	Lager/logistik	—	14 506
Q4	Brädgården 3	Nyköping	Nyköping	Tomt	—	0
Q4	Sufflören 4	Malmö	Malmö	Kontor	—	5 313
Q4	Sunnanå 12:26	Burlöv	Burlöv	Tomt	—	0
Q4	Partille 4:2	Göteborg	Partille	Tomt	—	0
Q4	Partille 4:25	Göteborg	Partille	Handel	—	2 843

TOTALT KVM 1 925 309 988

NETTOUTHYRNING, mkr

KONTRAKTSFÖRFALL, mkr

Under året har Corem färdigställt en helt ny byggnad i området Lokstallarna i Halmstad. Försäkringskassan hyr drygt 2 300 kvm av den totalt 2 800 kvm uthyrningsbara ytan. FirstOffice, Corems eget koncept för kontorshotell, finns på bottenplanet.

PROJEKTUTVECKLING

Projektverksamheten gör det möjligt att möta hyresgästers förändrade lokalbehov samt utveckla och skapa mervärden inom fastighetsbeståndet. Investeringar sker ofta i samband med nyuthyrningar och i syfte att anpassa samt modernisera lokaler och därigenom öka hyresvärdet.

Under året har flera projekt färdigställts, bland dessa kan nämnas fastigheten Backa 25:6 i Göteborg för hyresgästen Tesla, fastigheten Idéläran 1 i Linköping för SFI samt del av fastigheten Halmstad 2:28 för Försäkringskassan.

Under 2022 investerades 2 903 mkr (1 771) i fastighetsbeståndet avseende ny-, till- och ombyggnationer, varav 944 mkr har investerats under det fjärde kvartalet. Per den 31 december 2022 uppgick den återstående investeringsvolymen hänförlig till samtliga pågående projekt till 1 544 mkr. Vid samma tidpunkt pågick totalt 12 projekt med en beräknad investering överstigande 50 mkr vardera. Den totala ytmässiga uthyrningsgraden i dessa projekt, som omfattar 86 230 kvm och har en återstående investering om 1 117 mkr, uppgår till 62 procent.

Projektutveckling, inklusive utveckling av byggrätter, bidrog med värdeförändringar på fastigheter om –507 mkr under det fjärde kvartalet och med 162 mkr under hela 2022.

Kommersiella projekt i Sverige

Corem har en betydande portfölj av pågående kommersiella projekt. Flera av dem löper inom ramen för Corems större stadsutvecklingsprojekt i bland annat Uppsala, Västerås, Kista och i Söderstaden i Stockholm.

I Västerås pågår bland annat stora projekt i två av citygalleriorna. I gallerian Punkt öppnas fasaden upp mot resecentrum och interiört sker uppgradering med nya rulltrappor och energieffektiva kompo

nenter. Hyresgästanpassningar pågår för bland annat Coop och Systembolaget vilka under 2022 har tecknat långa hyresavtal, med inflyttning 2023. I den närbelägna Gallerian flyttar Region Västmanlands största vårdcentral samt Apoteket in under 2023.

I centrala Stockholm pågår ombyggnation och modernisering av fastigheten Orgelpipan 4 på Klarabergsgatan. Under 2023 tecknades ett 6-årigt hyresavtal med Sveriges Riksbank med planerad inflyttning under 2023. I Uppsala Business Park uppförs ett nytt avancerat labbhus under namnet Research Hub, som vänder sig till små och medelstora forskningsbolag.

I Arlandastad har en ny lagerbyggnad uppförts för Statens Försvarshistoriska Muséer, som flyttade in under inledningen av 2023.

Kommersiella projekt i New York

Corem äger fyra projektfastigheter på Manhattan i New York. Två projekt är under färdigställande och avser nyproduktion av två högkvalitativa kontorsbyggnader. Projekten benämns 1245 Broadway och 28&7 och båda byggnaderna är exteriört färdigställda medan uthyrningsarbete och interiöra hyresgästanpassningar pågår.

Under det fjärde kvartalet flyttade den första hyresgästen i 28&7 in, Mavik Capital hyr det översta våningsplanet om 600 kvm på ett 5-årigt avtal. Tidigare under året flyttade Avalanche Studios Group in i 1245 Broadway och A24 Films tillträdde sina fem våningsplan i samma fastighet där hyresgästanpassningar nu pågår.

Under året har flertalet nya hyresavtal ingåtts i 1245 Broadway, bland annat ett 12-årigt avtal med 101 Studios om cirka 770 kvm kontorsyta och ett 5-årigt hyresavtal med GumGum, ett amerikanskt företag inom digital marknadsföring, om cirka 555 kvm kontorsyta. Inflyttning är planerad till våren respektive sommaren 2023. I november tecknades ytterligare ett hyresavtal, ett 12-årigt avtal med Wonder-View Studios avseende cirka 770 kvm kontorsyta med planerad inflyttning under sommaren 2023. Under inledningen av januari 2023 tecknades även ett hyresavtal om cirka 1 600 kvm i 28&7 med reklambyrån R/GA, som tillträdde sina lokaler redan samma vecka.

Per den 31 december hade totalt sex hyresavtal tecknats motsvarande 47 procent av den uthyrningsbara ytan i 1245 Broadway och 7 procent av ytan i 28&7. Inkluderat uthyrningen till R/GA under inledningen av januari uppgår nu den ekonomiska uthyrningsgraden till 44 procent i 1245 Broadway och till 24 procent i 28&7. Det totala kontraktsvärdet för de hyresavtal som tecknats i New York uppgick per den 21 februari 2023 till 11,2 miljoner USD motsvarande cirka 115 mkr, eller drygt 11 000 kr/kvm.

Projektportföljen innefattar även två planerade projekt i New York avseende nybyggnation av kontor på 417 Park Avenue och 118 10th Avenue, om 33 000 kvm respektive 13 200 kvm. Förprojektering pågår gällande dessa fastigheter.

Till fastigheterna 1245 Broadway och 118 10th Avenue finns markhyresavtal där nyttjanderättstillgång och leasingskuld redovisas i balansräkningen.

Bostadsutvecklingsprojekt

Även efter bildandet av Klövern (se sid 7 under Fastighetstransaktioner), ett intresseföretag inriktat på hyresbostäder för egen förvaltning, kan Corem komma att bedriva enstaka egna projekt inom bostadsutveckling. Detta kommer i så fall dock att ske i mycket begränsad omfattning och främst kopplat till stadsutvecklingsprojekt, t ex i Västerås och Söderstaden, där bostäder utgör en väsentlig del av stadsbyggandet.

I dagsläget har Corem ett pågående bostadsprojekt, K1 Nacka Strand, som omfattar 60 lägenheter. Projektet är uppdelat i säljetapper och 49 av de 54 lägenheter som erbjudits marknaden är sålda. De resterande 6 lägenheterna har inte säljstartats ännu. Inflyttning beräknas ske under det fjärde kvartalet 2023.

COREMS STÖRSTA PÅGÅENDE KOMMERSIELLA PROJEKT (ENDAST BYGGSTARTADE)

Stad	Fastighet	Beskrivning	Uthyrd yta, kvm	Projektyta, kvm	Beräknad investering, mkr	Återstående investering, mkr	Hyres värde, mkr	Färdig ställande, år/kvartal
New York1	1245 Broadway	Nybyggnation kontorslokaler	8 005	17 115	1 676	441	211	23Q4
New York1, 2 28&7		Nybyggnation kontorslokaler	2 200	9 095	892	145	100	23Q4
	Stockholm2 Orgelpipan 4	Ombyggnation kontorslokaler	3 518	4 244	337	101	34	23Q4
Uppsala	Fyrislund 6:6	Nybyggnation kontor och laboratorium	0	3 097	158	45	11	23Q3
Västerås	Loke 24 Ombyggnation fastighet, och hyresgäst anpassning för vårdcentral		4 419	6 799	157	40	11	23Q3
		Stockholm Nattskiftet 12 & 14 Nybyggnation garage samt ombyggnation kontorslokaler	7 425	8 168	151	36	6	23Q4
	Stockholm Sicklaön 356:1	Ombyggnation för Bilia	10 942	10 942	148	92	11	24Q1
Örebro	Olaus Petri 3:234	Om- och påbyggnation för Trafikverket och Länsstyrelsen. Etapp 2	2 625	10 200	187	113	17	24Q2
Västerås	Mats 5	Ombyggnation av fastighet	3 529	3 985	131	74	8	23Q3
Norrköping Stålet 3		Nybyggnation för Bravida	3 295	3 295	84	3	5	23Q1
Västerås	Gustavsvik	Ombyggnation kontor/gym. Uppdatering av teknik i fastigheten.	5 358	5 358	70	15	7	23Q2
Borås	Skruven 3	Nybyggnation för Dagab samt logistiklokaler	2 531	3 936	68	13	5	23Q1
TOTALT			53 847	86 234	4 059	1 117	426

1) Beräknad och återstående investering avseende projekt i New York är baserad på SEK/USD-kursen per 31 dec 2022.

2) Inkluderar hyresavtal som tecknats efter periodens utgång.

COREMS PÅGÅENDE BOSTADSPROJEKT

Stad	Plats	Projektnamn	Antal bostäder	Sålda bostäder	Andel sålda, %	BTA, kvm	BOA, kvm	Projekt start, år	Beräknat färdigt, år
Stockholm	Nacka	K1 Nacka Strand	60	49	82	5 000	3 700	2021	2023
TOTALT			60	49	82	5 000	3 700

Fyrislund 6:6, Uppsala

Pågående projekt, under namnet Research Hub, i Uppsala Business Park. Beräknas färdigställas under tredje kvartalet 2023.

Sicklaön 356:1, Stockholm

Pågående projekt. Beräknas färdigställas under första kvartalet 2024.

Loke 24, Västerås Pågående projekt. Beräknas färdigställas under tredje kvartalet 2023.

28&7, New York Pågående projekt. Beräknas färdigställas under slutet av 2023.

Örebro Entré, Örebro

Pågående projekt. Första etappen (bild ovan) slutfördes under första kvartalet 2022 och andra etappen beräknas färdigställas under andra kvartalet 2024.

Skruven 3, Borås Pro Stop, etapp 3B. Pågående projekt avseende cirka 4 000 kvm lageroch butiksytor. Beräknas färdigställas under första kvartalet 2023.

Orgelpipan 4, Stockholm Pågående projekt under namnet Klarabergsgatan. Beräknas färdigställas under fjärde kvartalet 2023.

FÖRDELNING PER GEOGRAFISKT OMRÅDE

Corems fastighetsbestånd och operativa verksamhet är indelad i geografiska och affärsinriktade regioner. Verksamheten i Sverige är indelad i Region Stockholm, Region Stockholm Logistik, Region Väst och Region Öst.

Region Stockholm består av affärsenheterna Stockholm Norra, Stockholm Södra, Västerås och Uppsala.

Region Stockholm Logistik består av affärsenheterna Stockholm Syd Logistik, Stockholm Mitt Logistik och Stockholm Norr Logistik.

Region Väst består av affärsenheterna Göteborg, Malmö, Halmstad, Göteborg Logistik och Malmö Logistik.

Region Öst består av affärsenheterna Nyköping, Norrköping, Linköping, Kalmar och Jönköping.

Verksamheten i utlandet är indelad i Köpenhamn och New York.

RESULTATRÄKNINGSPOSTER OCH INVESTERINGAR PER GEOGRAFISKT OMRÅDE

	Intäkter, mkr		Fastighetskostnader, mkr		Driftöverskott, mkr		Överskottsgrad, %		Investeringar, mkr
	2022 jan–dec	2021 jan–dec	2022 jan–dec	2021 jan–dec	2022 jan–dec	2021 jan–dec	2022 jan–dec	2021 jan–dec	2022 jan–dec	2021 jan–dec
Region Stockholm	1 774	927	–735	–390	1 039	537	59	58	967	433
Region Stockholm Logistik	611	570	–183	–167	428	402	70	71	352	196
Region Öst	896	534	–302	–159	594	376	66	70	477	241
Region Väst	855	611	–288	–188	567	423	66	69	394	306
Utland – Köpenhamn	298	163	–24	–6	274	158	92	96	23	96
Utland – New York	57	—	–26	–1	31	–1	54	—	690	499
Totalt	4 491	2 805	–1 558	–911	2 933	1 894	65	68	2 903	1 771
Förvaltningsbestånd	4 264	2 620	–1 420	–823	2 844	1 797	67	69	1 587	1 075
Förädlingsbestånd	227	185	–138	–88	89	97	39	53	1 316	696
Totalt	4 491	2 805	–1 558	–911	2 933	1 894	65	68	2 903	1 771

NYCKELTAL PER GEOGRAFISKT OMRÅDE

	Antal fastigheter, st		Verkligt värde, mkr		Hyresvärde, mkr		Ekonomisk uthyrningsgrad, %		Uthyrningsbar area, tkvm
	2022 31 dec	2021 31 dec	2022 31 dec	2021 31 dec	2022 31 dec	2021 31 dec	2022 31 dec	2021 31 dec	2022 31 dec	2021 31 dec
Region Stockholm	111	127	30 686	34 821	2 062	2 106	86	85	1 021	1 128
Region Stockholm Logistik	90	95	8 591	9 052	628	616	96	95	462	476
Region Öst	118	140	11 931	12 653	929	944	91	90	767	863
Region Väst	125	141	12 150	13 173	948	1 010	89	89	780	851
Utland – Köpenhamn	10	10	7 942	7 361	301	280	95	97	158	161
Utland – New York1)	4	5	7 087	6 024	72	—	100	—	7	—
Totalt	458	518	78 387	83 084	4 940	4 956	89	89	3 195	3 479
Förvaltningsbestånd	419	448	66 732	68 854	4 595	4 657	91	90	2 985	3 194
Förädlingsbestånd	39	70	11 655	14 230	345	300	70	73	210	284
Totalt	458	518	78 387	83 084	4 940	4 957	89	89	3 195	3 479

1) Hyresvärde, Ekonomisk uthyrningsgrad och Uthyrningsbar area avser aktiva hyresavtal.

FASTIGHETSVÄRDE PER KVM OCH UTHYRNINGSBAR AREA

Uthyrningsbar area

UTHYRNINGSBAR AREA PER TYP, %

HYRESVÄRDE PER KVM

Förvaltningsresultat Förvaltningsresultat/kvm

Finansiering

RÄNTEBÄRANDE SKULDER

Den 31 december 2022 uppgick de räntebärande skulderna till 47 644 mkr (46 738). Periodiserade låneomkostnader uppgick till 171 mkr (174), vilket innebär räntebärande skulder i balansräkningen om 47 473 mkr (46 564).

Corems räntebärande skulder är huvudsakligen säkerställda med pantbrev och/eller aktier i dotterbolag. Icke-säkerställda räntebärande skulder består av företagscertifikat och icke-säkerställda obligationer, vilka uppgick till 350 mkr (2 322) respektive 11 418 mkr (11 558) vid årets slut. Corems certifikatprogram har en ram uppgående till 5 000 mkr. Utestående företagscertifikat har back-uper i form av odragna kreditfaciliteter i nordiska banker.

Den genomsnittliga kapitalbindningen uppgick till 3,3 år (3,8). Belåningsgraden uppgick till 57 procent (53).

RÄNTEBÄRANDE NETTOSKULD mkr	2022 31 dec	2021 31 dec
Räntebärande skulder	47 473	46 564
Justering periodiserade låneomkostnader	171	174
Räntebärande tillgångar	–122	–86
Aktieinnehav	–1 104	–2 263
Likvida medel	–979	–571
Räntebärande nettoskuld	45 439	43 818

Obligationslån

Vid årets utgång fanns i koncernen 11 418 mkr i utestående noterade obligationslån med förfall 2023 till 2025. Det finns ett icke-säkerställt Medium Term Note-program (MTN) med en ram uppgående till 10 000 mkr, inom vilken 5 550 mkr har emitterats.

RÄNTEFÖRFALLOSTRUKTUR

Den 31 december 2022 uppgick den genomsnittliga räntan i låneportföljen till 3,6 procent (2,4).

För att begränsa ränterisken finns ränteswappar och räntetak. Vid kvartalets slut fanns ränteswappar till ett nominellt värde om 22 790 mkr (8 890), varav 5 000 mkr i forwardstartade swappar, och räntetak för 9 679 mkr (23 539). Exklusive forwardstartade swappar motsvarar detta 58 procent av de räntebärande skulderna. Tillsammans med de lån som löper med fast ränta innebär det att 59 procent av de räntebärande skulderna var räntesäkrade. Swapparna har räntenivåer i intervallet –0,4–3,7 procent medan taken har räntenivåer i intervallet 1,5–3,0 procent. Den 31 december 2022 uppgick marknadsvärdet i räntederivatportföljen netto till 1 290 mkr (–86). Värdeförändring på derivat uppgick under kvartalet till –83 mkr (79).

Den genomsnittliga räntebindningen uppgick vid årets slut till 1,9 år (2,6) med beaktande av derivat. Räntetäckningsgraden uppgick under året till 2,5 (2,7).

LIKVIDA MEDEL

Den 31 december 2022 uppgick likvida medel till 979 mkr (571). Spärrade medel om 668 mkr har från och med fjärde kvartalet 2022 upptagits i likvida medel i enlighet med IFRS IC förtydligande att tillgodohavanden som är spärrade på bankkonto, på grund av att avtal ingåtts med tredje part om att inte använda insatta medel annat än för visst ändamål, anses utgöra likvida medel.

Därutöver fanns outnyttjade kreditramar, inklusive back-up faciliteter för utestående företagscertifikat, om totalt 2 877 mkr varav 1 616 mkr var möjliga att omedelbart utnyttja med befintliga säkerheter. Resterande utrymme kan användas till förvärv av aktier och fastigheter samt till viss del finansiering av pågående projekt. Den räntebärande nettoskulden uppgick till 45 439 mkr (43 818).