Corem Property Group — Earnings Release 2010

Feb 23, 2011

Bokslutskommuniké 2010

Bokslutskommuniké 2010

Räkenskapsåret

• • Resultat efter skatt ökade med 95 procent till 440 mkr (226), motsvarande 11,61 kr per stamaktie (7,51).
• • Det egna kapitalet har, efter utdelningar, ökat till 2 096 mkr (1 518) motsvarande 51,16 kr per stamaktie (49,06).
• • Hyresintäkterna uppgick till 463 mkr (444) och förvaltningsresultatet uppgick till 162 mkr (178), motsvarande 3,07 kr per stamaktie (5,92).
• • Investeringarna uppgick till 770 mkr (285) varav 707 mkr (287) avsåg förvärv av 28 fastigheter (9).
• • Den 2 juli 2010 ingick Corem ett avtal med Swedbank om utgivande av ett femårigt, icke säkerställt obligationslån om 200 mkr, vilket noterades på Privatobligationslistan vid Nasdaq OMX Stockholm.
• • Aktiekapitalet har ökat med 75 mkr genom fond-, apport- och nyemission. Antalet aktier har ökat med 6 849 373 stamaktier och 3 193 208 preferensaktier.
• • Styrelsen föreslår en utdelning om 1,00 kr per stamaktie (1,00) samt 20,00 kr (20,00) per preferensaktie att utbetalas med 5,00 kr (5,00) per kvartal.

Fjärde kvartalet

• • Resultat efter skatt uppgick till 194 mkr (20), motsvarande 5,48 kr per stamaktie (0,68).
• • Hyresintäkterna uppgick till 120 mkr (110) och förvaltningsresultatet uppgick till 28 mkr (37), motsvarande 0,37 kr per stamaktie (1,20).
• • Investeringarna uppgick till 272 mkr (19) varav 247 (0) avsåg förvärv av sex fastigheter. En fastighet har avyttrats för 9 mkr.
• • Under kvartalet genomfördes en apport- och en nyemission vilket ökade aktiekapitalet med 52 mkr.

händelser efter periodens utgång

• • Corems aktier handlas från och med 3 januari 2011 på Mid Cap, Nasdaq OMX Stockholm.
• • Corem tecknade den 12 januari 2011 avtal om att förvärva en fastighet i Järfälla till en köpeskilling om 43 mkr och tillträdet skedde 1 februari 2011.
• • Den 19 januari 2011 avtalades om avyttring av en fastighet i Ale till en köpeskilling om 8 mkr med frånträde 11 mars 2011.
• • Den 1 februari 2011 avtalades om avyttring av en fastighet i Jönköping till en köpeskilling om 17 mkr med frånträde samma dag.
• • Corem har kallat till extra bolagsstämma den 22 mars 2011 för ändring av bolagsordningen.
• • Corem har efter årsskiftet förlängt låneavtal om cirka 530 mkr i ytterligare fyra år.
• • Corem har förnyat och förlängt två hyresavtal med Ericsson. Avtalen har ett sammanlagt hyresvärde som överstiger 115 mkr.

Nyckeltal

	31 dec 2010	31 dec 2009
Fastighetsrelaterade
Antal fastigheter, st	133	106
Uthyrbar area, kvm	817 020	708 621
Verkligt värde fastigheter, mkr	5 115	4 332
Ekonomisk uthyrningsgrad, %	89	89
Överskottsgrad, %	69	75
Finansiella
Soliditet, %	39	33
Eget kapital per aktie, kr	51,16	49,06
Avkastning på eget kapital, %	24	17
Föreslagen utdelning per stamaktie, kr	1,00	1,00
Utdelning per preferensaktie, kr per år	20,00	20,00
Totalt antal utestående stamaktier, st	37 794 093	30 944 720
Genomsnittligt antal utestående stamaktier, st	32 558 235	30 089 499
Totalt antal utestående preferensaktier, st	3 177 788	–

Corem Property Group AB (publ) är ett fastighetsbolag som äger, förvaltar och utvecklar industri-, lager-, logistik- och handelsfastigheter i Sverige samt i Danmark. Corems övergripande mål är att vara det ledande fastighetsbolaget inom sitt segment i kombination med att ge bolagets aktieägare en långsiktigt hög och stabil avkastning på eget kapital. Corem är noterat på Nasdaq OMX Stockholm, Mid Cap.

Mkr	okt-dec 2010 3 mån	okt-dec 2009 3 mån	jan-dec 2010 12 mån	jan-dec 2009 12 mån
Hyresintäkter	120	110	463	444
Driftsöverskott	81	79	318	332
Förvaltningsresultat	28	37	162	178
Orealiserade värdeförändringar, aktier	55	13	232	92
Orealiserade värdeförändringar, fastigheter	36	–29	60	–61
Orealiserade värdeförändringar, derivat	116	4	18	33
Resultat efter skatt	194	20	440	226
Resultat per stamaktie före och efter utspädning, kr	5,48	0,68	11,61	7,51

Vd har ordet

2010 har för Corem varit ett riktigt bra år. Jag är stolt över vad vi lyckats prestera och hoppas att vi skall kunna nå samma fina resultat även under 2011.

Den svenska ekonomins styrka fortsätter att imponera vilket givetvis är väldigt glädjande och positivt även för fastighetssektorn. Baksidan på myntet är att denna styrka nu successivt lyfter tillbaka räntorna upp till vad som kanske får anses vara något mera normala nivåer. De senaste åren har fastighetssektorn kraftigt gynnats av väldigt låga räntenivåer. Detta i kombination med en trots allt hyggligt stark hyresmarknad har gett fastighetsbolagen fantastiska förutsättningar.

Inflationstrycket påverkas nu uppåt av stigande råvarupriser, högre importpriser och på sikt också av högre lönekostnader till följd av en allt starkare arbetsmarknad. För helåret 2010 räknar man med att BNP-tillväxten hamnar på närmare 5,5 procent! Den svenska ekonomin utvecklas således starkt och av allt att döma är detta en utveckling som håller i sig under årets inledning. Framåtblickande indikatorer, t ex KI-barometern indikerar en ytterligare ökad optimism hos företagen, bl.a. rapporterar näringslivet ökad orderingång och optimistiska försäljnings- och produktionsplaner. En stark industrisektor och en god inhemsk efterfrågan minskar givetvis riskerna för framtida vakanser och förbättrar förutsättningarna för en ökad uthyrningsgrad i fastighetssektorn. Samtidigt gör stigande räntekostnader och höga energipriser att det blir jobbigt för fastighetsbolagen att förbättra sina rörelseresultat.

" Jag ser positivt på Corems förutsättningar att lyckas nå bra resultat även under 2011."

Vi räknar med att Riksbanken kommer att leverera ett flertal räntehöjningar under 2011 vilket givetvis utgör ett litet orosmoment. Stigande räntor kommer kontinuerligt att ge allt sämre finansnetton som följd i de flesta fastighetsbolagen. Många bolag har valt att ligga med relativt korta räntesäkringar vilket varit väldigt lönsamt under de senaste åren medan vissa valt att räntesäkra något längre, däribland Corem som har en genomsnittlig räntebindning på 5,1 år. Nu har det snabbt blivit betydligt mycket dyrare att räntesäkra en kreditportfölj på längre löptider. På bara 12 månader har de rörliga låneräntorna drygt fördubblats medan räntorna på de längre löptiderna fått rejäl fart uppåt först under de senaste 3 månaderna. Nu går räntetrenden således i motsatt riktning mot vad det gjorde för 2 år sedan då vi fick se korträntan falla handlöst från 5,5 procent till 0,5 procent!

För Corems del känner jag ingen större oro med tanke på att vi sedan länge valt att räntesäkra en stor del av våra krediter på långa löptider. Detta medför nu att vi sannolikt kommer att kunna "ta igen" en stor del av den negativa utvecklingen vi drabbats av i räntederivaten under de senaste åren. Att dessa värden nu börjat utveckla sig i positiv riktning framgår tydligt under det sista kvartalet 2010 då räntederivaten hade en positiv utveckling med 116 mkr.

Det är utan tvivel så att det från bankernas sida skett en omprisning av fastighetslån inför de nya finansiella regelverk som kommer att sjösättas under de närmaste åren. Detta framgår tydligt om man jämför när den rörliga låneräntan senast låg kring nu-

varande nivåer så uppgick reporäntan till 2,25 procent att jämföra med dagens 1,50 procent. Det ger vid handen att åtstramningseffekten denna gång är betydligt kraftigare än när det senast begav sig. Detta är en omständighet som vi tror att Riksbanken med tiden kommer att beakta och bidra till att dämpa takten i styrräntehöjningarna på lite längre sikt.

Vad som däremot redan idag påverkar såväl Corem som hela fastighetssektorn som helhet är att vi fått uppleva en kraftig yieldkompression vilket innebär att samtidigt som avkastningskraven krupit nedåt så har räntorna klättrat uppåt. Direktavkastningen har till följd av ett fortsatt förstärkt intresse på investerarmarknaden generellt kommit ned med 0,25–0,50 procentenheter samtidigt som räntenivåerna stigit. Vi tror dock inte att vi kommer att få se någon ytterligare värdestegring till följd av lägre avkastningskrav under överskådlig tid. För att skapa värdeökningar i fastighetsportföljerna kommer det framöver istället att krävas traditionellt idogt förvaltningsarbete och då kommer den egna förvaltningsorganisationens förmåga att vara en helt avgörande framgångsfaktor. Verkligheten kommer att visa vilka fastighetsbolag som bäst klarar av att hantera dessa förutsättningar. Min bedömning är att Corem står väl rustade inför denna utveckling och att vi med befintliga räntesäkringar, långa hyresavtal, nya selektiva fastighetsförvärv och med ett starkt förvaltningsteam kommer att kunna uppvisa en fortsatt positiv resultatutveckling. Så länge svensk ekonomi är fortsatt stark kan vi acceptera stigande räntenivåer. Det handlar trots allt främst om en återgång till något mera normala förutsättningar och på lång sikt har alltid en tillväxtdriven inflationsutveckling visat sig gynna värdeutvecklingen på fastigheter.

Jag ser positivt på Corems förutsättningar att lyckas nå bra resultat även under 2011.

Stockholm den 23 februari 2011

Rutger Arnhult

Verksamheten

Corem är ett fastighetsbolag som äger, förvaltar och utvecklar industri-, lager-, logistik- och handelsfastigheter i mellersta och södra Sverige samt i Danmark. Corems mål är att vara det ledande fastighetsbolaget inom sitt segment i kombination med att ge bolagets aktieägare en långsiktigt hög och stabil avkastning på eget kapital.

Resultatposterna nedan, liksom jämförelsebeloppen avseende föregående år, avser perioden januari - december, såvida inte annat anges. Balansposternas belopp och jämförelsetal avser ställningen vid periodens respektive föregående års utgång.

Utvecklingen under fjärde kvartalet

Hyresintäkterna uppgick under fjärde kvartalet till 120 mkr (110) och driftsöverskottet respektive förvaltningsresultatet uppgick till 81 mkr (79) respektive 28 mkr (37). Ökningen i hyresintäkter jämfört med föregående års motsvarande kvartal beror främst på förvärvade fastigheter under innevarande år. Samtidigt har hyresintäkterna påverkats negativt av den försvagade danska kronan och en negativ utveckling av konsumentprisindex under 2009. Årets sista kvartal har även detta belastats av högre snöröjningskostnader och taxebundna kostnader än för ett normalår. Orealiserade värdeförändringar uppgick under kvartalet till 36 mkr (–29) avseende fastigheter och 116 mkr (4) avseende derivat. Resultatet har under kvartalet även påverkats positivt av värderingar till verkligt värde av noterade aktier med 55 mkr (13).

Resultatet efter skatt för kvartalet uppgick till 194 mkr (20).

Utvecklingen under året

Årets resultat efter skatt uppgick till 440 mkr (226), motsvarande 11,61 kr per stamaktie (7,51). Orealiserade värdeförändringar på fastigheter uppgick till 60 mkr (–61) medan orealiserade värdeförändringar på derivat uppgick till 18 mkr (33). Årets resultat efter skatt justerat för effekterna av orealiserade värdeförändringar på derivat efter skatt och fastigheter uppgick till 376 mkr (263), vilket motsvarar 9,65 kr per stamaktie (8,74). Börsnoterade aktier har värderats till balansdagens kurs vilket medfört en omvärdering med 232 mkr (92).

Utveckling per kvartal

Hyresintäkter

Årets hyresintäkter uppgick till 463 mkr (444). Ökningen är främst hänförlig till förvärv under innevarande år minskat med valutakurspåverkan avseende de danska fastigheterna och samtidigt en negativ utveckling av konsumentprisindex i Sverige under 2009. Den ekonomiska uthyrningsgraden uppgick oförändrat till 89 procent (89). Det totala hyresvärdet uppgick på årsbasis per den 31 december 2010 till 537 mkr (483).

Ökningen är framförallt hänförlig till förvärvet av sammanlagt 28 fastigheter under året, varav 22 tillträddes den 31 mars, fem tillträddes den 6 oktober och en tillträddes den 15 december 2010.

Fastighetskostnader, driftsöverskott och förvaltningsresultat

Fastighetskostnaderna uppgick till –145 mkr (–112). Driftsöverskottet uppgick till 318 mkr (332). Förvaltningsresultatet, resultatet exklusive värdeförändringar och skatt, uppgick till 162 mkr (178), motsvarande 3,07 kr per stamaktie (5,92). Under årets första och sista kvartal belastades resultatet kraftigt av högre kostnader för snöröjning och taxebundna kostnader än för ett normalår vilket resulterade i en överskottsgrad om 56 procent respektive 68 procent att jämföras med 74 procent under andra och 75 procent under tredje kvartalet. För hela året uppgick överskottsgraden till 69 procent (75).

Kostnaderna för snöröjning har varit cirka 9 mkr högre jämfört med 2009. Uppvärmningskostnader har ökat kraftigt då förbrukningen under perioden har beräknats till 116 procent (93) av ett normalår enligt graddagsstatistiken.

Övriga rörelseintäkter

Övriga rörelseintäkter uppgick under perioden till 22 mkr (19), vari ingår realiserat resultat från försäljning av aktier i noterade bolag med 0,5 mkr (0). Därutöver ingår 21,7 mkr (19) avseende utdelning från aktieinnehavet i Klövern AB (publ).

Övriga kostnader

De centrala administrationskostnaderna uppgick till –24 mkr (–22). Övriga rörelsekostnader uppgick till 0 mkr (–8). Föregående års övriga rörelsekostnader hade främst samband med OMX–noteringen.

Finansnetto

Finansnettot uppgick till –154 mkr (–143), varav finansiella intäkter uppgick till 9 mkr (5) och periodens räntekostnader och kreditavgifter uppgick till –163 mkr (–148). Vid periodens slut uppgick den genomsnittliga räntan till 4,47 procent (4,02).

För att säkerställa ett stabilt räntenetto över tid, har Corem valt en förhållandevis lång räntebindning. Den genomsnittliga räntebindningstiden uppgick per den 31 december 2010 till 5,1 år (5,4).

Värdeförändringar

Fastigheter

Orealiserade värdeförändringar avseende fastigheter uppgick under året till 60 mkr (–61).

Derivat

I enlighet med IAS 39 ska räntederivat marknadsvärderas, vilket innebär att det uppstår ett teoretiskt över- eller undervärde om den avtalade räntan avviker från aktuell marknadsränta, där värdeförändringen i Corems fall ska redovisas över resultaträkningen då säkringsredovisning ej tillämpas.

Ringpärmen 1, Sollentuna

Marknadsvärdet i räntederivatportföljen har på grund av förändrade långa marknadsräntor och tidsfaktorn, ändrats med 18 mkr (33) och vid årets slut var värdet –135 mkr att jämföras med –153 mkr per 31 december 2009. Värdeförändringen är inte kassaflödespåverkande.

Aktier i noterade bolag

Innehavet av börsnoterade aktier har värderats till verkligt värde till balansdagens kurs vilket medfört en omvärdering med 232 mkr (92), vilket redovisas under Andra vinster/förluster netto.

Resultat efter skatt

Resultatet efter skatt uppgick till 440 mkr (226), vilket med hänsyn tagen till preferensaktiernas del av utdelningen, motsvarar 11,61 kr per stamaktie (7,51).

Fastigheternas värde och värdeförändringar

Tendensen tidigare under året om en ökad aktivitet på den svenska kommersiella fastighetsmarknaden förstärktes under årets sista kvartal. Den totala transaktionsvolymen för kommersiella fastigheter närapå fördubblades, jämfört med samma period förra året. Corem har under fjärde kvartalet noterat ett större utbud och även större konkurrens i de potentiella affärer som har utvärderats. Samma positiva utveckling vi sett på den svenska marknaden är ännu inte lika tydlig på den danska fastighetsmarknaden, där Corem har fastigheter i Köpenhamnsområdet.

Corem ser nu reellt sänkta avkastningskrav, vilket slår igenom i delar av fastighetsportföljen. I Danmark däremot är avkastningskraven i det fjärde kvartalet oförändrade, eller t o m något höjda. Inflationssiffran för oktober överraskade på uppsidan, vilket innebär något högre hyresintäkter för 2011 än tidigare förväntat. En högre indexering har haft en positiv värdepåverkan för perioden. Det genomsnittliga avkastningskravet per 31 december 2010 har sjunkit något och är nu knappt 7,8 procent.

Det samlade marknadsvärdet för Corems fastighetsportfölj uppgick till 5 115 mkr per den 31 december 2010. Jämfört med det tredje kvartalet har värdet på portföljen ökat, framför allt beroende på gjorda förvärv. Orealiserade värdeförändringar under det fjärde kvartalet uppgick till 36 mkr (-29).

förändring verkligt värde

Mkr
Verkligt värde per den 31 december 2009	4 332
Förvärv	707
Investeringar	63
Försäljningar	–8
Värdeförändringar	60
Valutaomräkningar	–39
Verkligt värde per den 31 december 2010	5 115

Corem värderar samtliga fastigheter varje kvartal. För rapportperioden har fastigheter motsvarande knappt femton procent av det samlade värdet externvärderats, medan resten har värderats genom interna kassaflödesvärderingar. För rapportperioden har bolaget anlitat NAI Svefa, DTZ, Savills och Bryggan Fastighetsekonomi som värderingsinstitut. Corem inhämtar kontinuerligt marknadsinformation från externa värderingsinstitut, som stöd för den interna värderingsprocessen.

För ytterligare information om Corems värderingsprinciper, se Corems Årsredovisning för 2009.

Investeringar och projekt

Förutom förvärvet av sammanlagt 28 fastigheter under året har Corem under perioden totalt investerat 63 mkr (32) i fastigheterna avseende ny-, till- och ombyggnationer. För 2011 uppgår Corems planerade investeringsvolym till cirka 100 mkr. Förvärvet av de 28 fastigheterna har med beaktande av IFRS 3 och efter en bedömning av förvärvets innehåll och karaktär redovisats som tillgångsförvärv. En fastighet, med bokfört värde om 8 mkr, har avyttrats under perioden för 9 mkr. Investeringarna har inriktats mot hyresgästanpassningar och energisparåtgärder.

Kunder

Corems största hyresgäster är Ericsson, Bilia och ELFA, vilka står för 18, 12 respektive 6 procent av Corems totala hyresintäkter. Ericsson har sammanlagt sex hyresavtal med en genomsnittlig kontraktslängd om 4,1 år. Bilia har sammanlagt tretton hyresavtal med en genomsnittlig kontraktslängd om 12,7 år. ELFA har ett hyresavtal med en återstående kontraktslängd om 7,5 år. Corem strävar efter att minska beroendet från enskilda hyresgäster och genom de förvärv som gjorts under året har kontraktsbasen ytterligare diversifierats.

Innehav av noterade aktier

Den 31 december 2010 ägde Corem 29 985 600 aktier (20 170 053) i fastighetsbolaget Klövern AB (publ), noterat på Nasdaq OMX Stockolm, till ett marknadsvärde om 1 020 mkr (489). Under året har 2 794 304 aktier avyttrats och 12 609 851 aktier förvärvats. Corems ägarandel uppgick efter dessa förändringar till 18,7 procent (12,5). Efter årets utgång har ytterligare 552 820 aktier förvärvats. Corems ägarandel uppgår efter förvärvet till 19,0 procent.

Samtliga övriga innehav i Northern Logistic Properties ASA, noterat på Oslo Børs och i AB Sagax (publ) noterat på Nasdaq OMX Stockolm har avyttrats under perioden.

Skatt

På grund av möjligheten att göra skattemässiga avskrivningar och avdrag för vissa ombyggnationer av fastigheter samt utnyttja underskottsavdrag uppstår i princip ingen betald skattekostnad. Betald skatt uppkommer dock i ett fåtal dotterbolag från vilka skattemässiga koncernbidragsmöjligheter inte finns. Uppskjuten

skatt redovisas enligt balansräkningsmetoden med utgångspunkt i temporära skillnader mellan redovisade och skattemässiga värden på tillgångar och skulder. Följande temporära skillnader beaktas inte: temporär skillnad som uppkommit vid första redovisningen av tillgångar och skulder som är tillgångsförvärv och som vid tidpunkten för transaktionen varken påverkar redovisat resultat eller skattemässiga resultat. Vidare beaktas inte temporära skillnader hänförliga till andelar i dotterföretag som inte förväntas bli återförda inom överskådlig framtid.

Uppskjutna skatteskulder som uppkommer efter förvärvstidpunkt redovisas till nominell skattesats.

Uppskjutna skattefordringar som uppkommer efter förvärvstidpunkt redovisas i den utsträckning de bedöms kan komma att utnyttjas.

Corem redovisar en skatt om –33 mkr (–20) för året. Aktuell skatt uppgick till –7 mkr (–6) och uppskjuten skattekostnad till –26 mkr (–14). Av den uppskjutna skatten avser bland annat –5 mkr (–9) uppskjuten skatt på temporära skillnader hänförliga till derivat, –13 mkr (–19) skatt hänförlig till den löpande fastighetsrörelsen, –10 (0) avseende orealiserade värdeförändringar i fastigheter samt 0 mkr (17) avseende tillkommande förvärvade underskottsavdrag.

Eget kapital och Soliditet

Det egna kapitalet uppgick vid periodens utgång till 2 096 mkr (1 518), vilket motsvarar ett eget kapital per aktie om 51,16 kr (49,06). Vid samma tidpunkt uppgick soliditeten till 39 procent (33). Den 23 februari 2010 fattades vid en extra bolagsstämma beslut om utgivande av 3 109 892 preferensaktier genom fondemission. Emissionen ökade aktiekapitalet med 23 mkr. Preferensaktierna har företrädesrätt till en årlig utdelning om 20 kronor att utbetalas med 5 kronor vid varje kvartalsslut med första utbetalningstillfälle 31 mars 2010. Vid årsstämman i april 2010 fattades beslut om utdelning om 1 krona per stamaktie samt beslutades att 20 kronor per preferensaktie ska utbetalas med

	Räntebindning		Kreditbindning
Förfall, år	Lånebelopp, Mkr	Snittränta, %	Andel, %	Mkr	Andel, %
2011	1 298	3,39	32	994	24
2012	239	3,46	6	1 106	27
2013	4	5,35	0	1 548	38
2014	30	5,27	1	30	1
2015	405	5,37	10	210	5
2016	115	3,85	3	15	0
2017	100	3,73	2	–	–
2018	700	5,54	17	–	–
2019	100	5,39	2	–	–
2020	1 100	4,99	27	–	–
2021-	–	–	–	188	5
Totalt	4 091	4,47	100	4 091	100

5 kronor per kvartal fram till och med 31 mars 2011. Det egna kapitalet har således minskat med 31 mkr (29) avseende utdelning på stamaktier samt med 78 mkr (0) avseende utdelningar på preferensaktier. Därav har 46 mkr (0) utbetalats till och med tredje kvartalet 2010.

Den 30 september med tillträde 6 oktober 2010 tecknades avtal om förvärv av fem fastigheter där köpeskilling till viss del utgjordes av aktier i Corem Property Group AB (publ). En apportemission ökade det egna kapitalet med 45 mkr varav 5 mkr ökade aktiekapitalet.

Den 1 november 2010 fattades beslut om en nyemission med företrädesrätt för stamaktieägarna. Emissionen inbringade efter avdrag för emissionskostnader 222 mkr, varav 47 mkr ökade aktiekapitalet.

Kassaflöde och likvida medel

Koncernens kassaflöde från den löpande verksamheten uppgick för året till –99 mkr (99), vilket motsvarar –5,02 kr per stamaktie (3,29). Kassaflöde från investeringsverksamheten uppgick till –712 mkr (–202) under perioden och kassaflödet från finansieringsverksamheten uppgick till 930 mkr (203). Likvida medel per 31 december 2010 uppgick till 229 mkr (111), varav 8 mkr (0) på spärrat konto, vilket motsvarar 6,05 kr per stamaktie (3,59). Disponibel likviditet inklusive outnyttjad checkkredit uppgick till 329 mkr att jämföras med 216 mkr per 31 december 2009.

Räntebärande skulder

Den 31 december 2010 hade Corem räntebärande skulder uppgående till 4 091 mkr (3 328). Räntebärande nettoskulder efter avdrag för likviditet om 229 mkr (111) och aktiverade upplåningskostnader uppgick till 3 856 mkr (3 217). Räntetäckningsgraden uppgick per den 31 december 2010 till 2,0 ggr (2,2). Vid kvartalets utgång var 62 procent (66) av de räntebärande skulderna räntesäkrade på 3 till 12 år. Bolagets genomsnittliga räntebindningstid uppgick per den 31 december 2010 till 5,1 år och den genomsnitt

ränte- och låneförfallostruktur ränte- och låneförfallostruktur

liga räntan vid samma tidpunkt var 4,47 procent att jämföra med 5,4 år respektive 4,02 procent per 31 december 2009. Bolagets långivare utgörs av de större nordiska bankerna. Efter årsskiftet förlängdes lån om cirka 530 mkr till 2015.

Under året har Corem tagit upp 838 mkr (197) i nya krediter och amorterat 21 mkr (60). Av de nya lånen utgör 200 mkr (0) ett obligationslån som Corem emitterade 1 juli 2010. Det femåriga lånet, som löper med en fast ränta om 6,75 procent, är noterat på Nasdaq OMX Stockolm. Övriga lån har framförallt tagits upp i samband med förvärven av fastigheterna under året samt i samband med förvärv av noterade aktier i Klövern AB.

Corem innehar derivat i form av ränteswappar i syfte att minska ränterisken och samtidigt bibehålla flexibiliteten i jämförelse med bundna lån. Vid periodens slut hade Corem ränteswappar om 2 300 mkr (1 900) med löptider mellan 2014 och 2020.

En ökning av de korta marknadsräntorna med en procentenhet skulle höja Corems genomsnittliga upplåningsränta med 0,31 procentenheter. Om marknadsräntan stiger med fem procentenheter ökar Corems upplåningsränta med endast 1,82 procentenheter baserat på räntebindningsstrukturen per den 31 december 2010.

Bolagets totala krediter om 4 091 mkr (3 328) löper med kredittider om 1 till 28 år. Bolagets genomsnittliga kreditbindningstid per den 31 december 2010 uppgick till 3,1 år (4,6).

Tillgängliga outnyttjade checkkrediter uppgick per 31 december 2010 till 100 mkr (105).

Personal

Corem hade per den 31 december 2010 totalt 32 anställda att jämföra med 25 per 31 december 2009. Därav var 12 (6) kvinnor och 20 (19) män. Corems mål är att vara en jämställd och attraktiv arbetsgivare där det finns goda möjligheter till personlig utveckling och ansvarstagande. Att arbeta hos Corem ska ge möjlighet till bra balans mellan arbete och fritid. Personalfrågor och kompetensutveckling är viktiga frågor för Corem då medarbetarna är en av Corems viktigaste framgångsfaktorer. Vid nyanställningar läggs stor vikt vid personliga egenskaper och kvaliteter.

Möjligheter och risker

Corems möjligheter och risker beskrivs i 2009 års årsredovisning på sidorna 40-43. Inga väsentliga förändringar har uppstått därefter.

Närståendetransaktioner

Tjänster mellan koncernföretag debiteras enligt marknadsprissättning och på affärsmässiga villkor. Koncerninterna tjänster består av förvaltningstjänster och debitering av internräntor.

Coremkoncernen har tecknat förvaltningsavtal avseende viss teknisk förvaltning för koncernens fastigheter med bolag som kontrolleras av Ruger Arnhult, såsom M2 Förvaltning AB, Locellus Förvaltning AB samt bolag som kontrolleras av Erik Selin, Fastighets AB Balder (publ).

Corem har under ett flertal år hyrt kontor av Rutger Arnhult. Avtalet har upphört under 2010 och Corem har flyttat till nya lokaler.

Samtliga transaktioner är prissatta utifrån marknadsmässiga villkor och uppgick under 2010 till sammanlagt 5 mkr (7).

Väsentliga händelser efter periodens utgång marknadsplats

Nasdaq OMX Stockholm har beslutat att handeln av Corems aktier från och med 3 januari 2011 flyttas från Small Cap till Mid Cap där bolag med ett börsvärde mellan 150 miljoner euro och 1 miljard euro handlas.

FINANSIERING

Corem har efter årsskiftet förlängt låneavtal om cirka 530 mkr i ytterligare fyra år. Bolagets genomsnittliga kreditbindingstid uppgår därefter till 3,5 år.

kunder

Corem har förnyat och förlängt två hyresavtal med Ericsson i fastigheterna Rådmannen 3, Katrineholm och Skruven 3, Borås. De nya avtalstiderna är 4 respektive 5 år. Avtalen omfattar cirka 44 000 kvm och har ett sammanlagt hyresvärde som överstiger 115 mkr.

Extra Bolagsstämma

Corem har kallat till extra bolagsstämma den 22 mars 2011 för beslut om ändring av bolagsordningen avseende villkor för preferensaktierna. Bolaget redovisar preferensaktierna som egetkapitalinstrument. Fråga har uppkommit om preferensaktierna ska klassas som ett skuldinstrument ur ett IFRS-perspektiv. Bolagets styrelse avser att även fortsättningsvis redovisa preferensaktierna som egetkapitalinstrument. Styrelsen har därför föreslagit en ändring av bolagsordningen.

Fastighetsförvärv och -avyttringar

• • Corem Property Group AB (publ) tecknade den 12 januari 2011 avtal om att förvärva en fastighet i Stockholm till en köpeskilling om 43 mkr. Fastigheten förvärvades i bolagsform och tillträdet skedde 1 februari 2011.
• • Den 1 februari 2011 avtalades om avyttring av en fastighet i Jönköping till en köpeskilling om 17 mkr med frånträde samma dag.
• • Den 19 januari 2011 avtalades om avyttring av en fastighet i Ale till en köpeskilling om 8 mkr med frånträde 11 mars 2011.

Innehav av noterade aktier

• Den 18 februari 2011 har ytterligare 552 820 aktier i fastighetsbolaget Klövern AB (publ) förvärvats, Corems ägarandel uppgår efter dessa förändringar till 19,0 procent.

Moderbolaget

Corems moderbolag ägde per 31 december 2010 inga fastigheter utan hanterar aktiemarknadsrelaterade frågor och koncerngemensamma verksamhetsfunktioner som administration, transaktion, förvaltning, projektutveckling, ekonomi och finansiering.

Moderbolagets resultat efter skatt uppgick till 49 mkr (60) för perioden. Omsättningen, som till största delen utgörs av koncernfakturering, uppgick till 40 mkr (34). Moderbolagets tillgångar uppgick till 2 125 mkr (1 511). Likvida medel, varav på spärrat konto 1 mkr (0), uppgick till 20 mkr (15). Eget kapital uppgick till 1 596 mkr (1 388).

Väsentliga händelser i moderbolaget utgörs av fond, apportoch nyemissioner vilka, efter emissionskostnader, ökat det egna kapitalet med 267 mkr (167) samt emissionen av ett obligationslån om 200 mkr viket handlas på Nasdaq OMX Stockolm. Vid årsstämman 2010 beslutades om utdelning av 31 mkr (29) till bolagets stamaktieägare och 78 mkr (0) till preferensaktieägarna. Av utdelningen till preferensaktieägarna ska i enlighet med bolagsordningen 32 mkr betalas ut under 2011. Bolaget har därutöver ökat sitt innehav i kortfristiga placeringar med netto 312 mkr.

Redovisningsprinciper

Denna delårsrapport är för koncernen upprättad i enlighet med Årsredovisningslagen och IAS 34 Delårsrapportering och för moderbolaget i enlighet med Årsredovisningslagen och RFR 2 Redovisning för juridiska personer. De redovisningsprinciper som tillämpas i denna delårsrapport är de som beskrivs i Corems årsredovisning för 2009, not 1.

Valberedning

I enlighet med beslut på årsstämman den 21 april 2010 för Corem Property Group AB (publ) har en valberedning utsetts med deltagare från bolagets två största ägare, vilka är M2 Asset Management AB genom Lars Höckenström och Länsförsäkringar Fondförvaltning AB genom Eva Gottfridsdotter-Nilsson. Valberedningen består av ovan nämnda personer samt ordföranden i valberedningen som är Thomas Lifvendahl.

Styrelsens förslag till årsstämman 2011

Styrelsen avser att föreslå årsstämman den 2 maj 2011, att besluta om:

• • Utdelning om 1,00 kronor (1,00) per stamaktie.
• • Utdelning om 20,00 kronor (20,00) per preferensaktie.
• • Att ge styrelsen bemyndigande att till nästa årsstämma återköpa och överlåta aktier i Corem motsvarande maximalt 10 procent av utestående aktier.
• • Att ge styrelsen bemyndigande att vid ett eller flera tillfällen under tiden fram till nästkommande årsstämma besluta om nyemission av stam- och/eller preferensaktier motsvarande en ökning av aktiekapitalet om högst 10 procent. Aktierna skall kunna tecknas kontant, genom apport, med kvittningsrätt eller på villkor enligt 2 kap 5§ aktiebolagslagen.

Stockholm den 23 februari 2011 Corem Property Group AB (publ)

Rutger Arnhult Verkställande direktör

Denna rapport har ej varit föremål för granskning av bolagets revisorer.

Fastighetsbestånd

Corems fastighetsbestånd är indelat i fem geografiska områden: Stockholm, Öresund, Mälardalen, Mellansverige/Väst samt Norr. Av Corems totala hyresintäkter på årsbasis per den 31 december 2010 svarade Stockholm för 38 procent, Öresund för 11 procent, Mälardalen för 12 procent, Mellansverige/Väst för 30 procent och Norr för 9 procent.

Per den 31 december 2010 uppgick fastigheternas marknadsvärde till 5 115 mkr. Det totala hyresvärdet bedömdes uppgå till 537 mkr och de kontrakterade hyresintäkterna uppgick till 480 mkr på årsbasis per den 31 december 2010. Den ekonomiska uthyrningsgraden uppgick liksom föregående år till 89 procent (89).

Corems fastighetsbestånd består huvudsakligen av industri-, lager-, logistik- och handelsfastigheter belägna i mellersta och södra Sverige samt i Danmark. Fastighetsbeståndet bestod per den 31 december 2010 av 133 fastigheter med en total uthyrbar area om 817 020 kvm.

Transaktioner under året

Corem har fram till och med den 31 december 2010 genomfört fyra transaktioner, vilka är hänförliga till årets första och fjärde kvartal. Under årets andra och tredje kvartal har inga transaktioner genomförts. Samtliga fastigheter har förvärvats i bolagsform och har, med beaktande av IFRS 3 och bedömning av förvärvens innehåll och karaktär, redovisats som tillgångsförvärv.

Mars

Den 22 december 2009 ingicks avtal med Kungsleden om förvärv av 22 fastigheter till en köpeskilling om 460 mkr. Transaktionen slutfördes den 31 mars 2010.

Den uthyrbara arean ökade därmed med 81 290 kvm till 789 911 kvm. Fastigheterna är belägna i Stockholm, Göteborg, Malmö, Borås, Jönköping och Norrköping och utgörs huvudsakligen av lager-, handels- och logistikfastigheter. Dessa fastigheter kompletterar och förstärker tydligt Corems befintliga bestånd på respektive ort. Totalt sett tillfördes Corem ett femtiotal nya hyresgäster. Corems intäktsbas diversifieras ytterligare vilket minskar den totala intäktsrisken i bolaget.

oktober

Den 30 september 2010 tecknade Corem två avtal om förvärv av sammanlagt sex fastigheter.

Det ena avtalet omfattade fem fastigheter med en sammanlagd uthyrbar area om 14 415 kvm till en slutlig köpeskilling om 130 mkr. Fyra av fastigheterna är belägna i Stockholm och en fastighet i Karlstad. Beståndet utgörs huvudsakligen av lager-, handels- och logistikfastigheter. En del av köpeskillingen erlades i form av Coremaktier. Tillträdesdatum var 6 oktober 2010.

december

Det andra avtalet omfattade en fastighet om 15 000 kvm uthyrbar area till en köpeskilling om 117 miljoner kronor. Fastigheten är belägen i Mölndal och passar geografiskt väl in i Corems Region Mellansverige/Väst. Fastigheten utgörs huvudsakligen av handelsoch lagerytor. Tillträdesdatum var 15 december 2010.

Under fjärde kvartalet avyttrades en fastighet med en uthyrbar area om 2 306 kvm. Det bokförda värdet uppgick till 8 mkr och köpeskillingen till 9 mkr.

Transaktioner efter rapportperiodens utgång

Den 12 januari 2011 tecknades avtal om att förvärva en fastighet om 4 952 kvm uthyrbar area till en köpeskilling om 43 mkr. Fastigheten är belägen i Veddesta, Järfälla kommun, och passar väl in i Corems Stockholmsbestånd. Fastigheten utgörs av 83 procent lager- och 17 procent kontorsytor. Fastigheten förvärvades i bolagsform och tillträdet skedde 1 februari 2011.

Den 1 februari 2011 avyttrades en fastighet till en köpeskilling om 17 mkr. Fastigheten är belägen i Jönköping med en uthyrbar area om 5 378 kvm.

Den 19 januari 2011 avtalades om avyttring av en fastighet i Ale, med en uthyrbar area om 1 256 kvm, till en köpeskilling om 8 mkr med frånträde 11 mars 2011.

Corems totala uthyrbara area uppgår efter dessa förändringar till 815 338 kvm.

Kvartal	Fastighet	Kommun	Fastighets kategori	Uthyrbar area, kvm
Förvärvat 2010
Kvartal 1	Viby 19:53	Upplands-Bro	Lager	1 961
Kvartal 1	Viby 19:54	Upplands-Bro	Lager	2 089
Kvartal 1	Kullen 5	Malmö	Lager	5 210
Kvartal 1	Smörbollen 12	Malmö	Handel	3 778
Kvartal 1	Slakthuset 14	Norrköping	Lager	2 805
Kvartal 1	Ädelmetallen 5	Jönköping	Lager	4 693
Kvartal 1	Ädelkorallen 1	Jönköping	Lager	1 132
Kvartal 1	Ädelkorallen 10	Jönköping	Lager	435
Kvartal 1	Äreporten 3	Jönköping	Lager	1 285
Kvartal 1	Öronlappen 8	Jönköping	Kontor	1 963
Kvartal 1	Ädelmetallen 12	Jönköping	Kontor	2 018
Kvartal 1	Öronskyddet 9	Jönköping	Kontor	1 713
Kvartal 1	Överlappen 8	Jönköping	Lager	1 858
Kvartal 1	Ädelkorallen 17	Jönköping	Lager	2 313
Kvartal 1	Öronlappen 7	Jönköping	Handel	3 383
Kvartal 1	Överlappen 15	Jönköping	Lager	1 944
Kvartal 1	Pantängen 19	Borås	Handel	2 213
Kvartal 1	Fjädern 3	Borås	Lager	750
Kvartal 1	Fjädern 4	Borås	Lager	5 830
Kvartal 1	Backa 21:8	Göteborg	Lager	16 908
Kvartal 1	Backa 96:2	Göteborg	Lager	6 634
Kvartal 1	Backa 30:4	Göteborg	Lager	10 375
	Totalt förvärvat kvartal 1			81 290

Kvartal	Fastighet	Kommun	Fastighets kategori	Uthyrbar area, kvm
Kvartal 4	Dahlian 5	Täby	Lager/Handel	1 279
Kvartal 4	Tumstocken 8	Täby	Lager/Handel	2 455
Kvartal 4	Ringpärmen 1	Sollentuna	Lager/Handel	6 126
Kvartal 4	Hammarby Smedby 1:435	Upplands Väsby	Lager/Handel	1 056
Kvartal 4	Blåsten 2	Karlstad	Lager/Handel	3 499
Kvartal 4	Spinnaren 1	Mölndal	Lager/Handel	15 000
	Totaltförvärvat kvartal 4			29 415
Avyttrat 2010

Totalt avyttrat kvartal 4				2 306
Kvartal 4	Biskopsgården 45:1	Göteborg Industri

Kontrakterade hyresintäkter per den 31 december 2010 efter kontraktsstorlek

Kontraktsstorlek, Mkr	Antal avtal	Uthyrbar area, kvm	Hyresintäkt, Mkr	Andel, %
>3,0	31	386 798	258	54
2,0-3,0	12	56 438	33	7
1,0-2,0	46	82 536	65	14
0,5-1,0	71	68 067	49	10
0,25-0,5	86	40 341	30	6
<0,25	462	66 184	39	8
	708	700 363	474	99
Bostadshyresavtal	93	4 842	4	1
Parkering	293	–	2	0
Totalt	1 094	705 206	480	100

Löptider för Corems hyreskontrakt per den 31 december 2010

År	Antal avtal	Uthyrbar area, kvm	Hyresintäkt, Mkr	Andel, %
2011	272	113 052	79	17
2012	152	83 764	57	12
2013	141	105 689	74	15
2014	78	194 725	105	22
>2014	65	203 134	159	33
	708	700 363	474	99
Bostadshyresavtal	93	4 842	4	1
Parkering	293	–	2	0
Totalt	1 094	705 206	480	100

Fördelning per geografiskt område, 31 december 2010

	Antal	Uthyrbar	Vakant	Verkligt värde		Hyresvärde		Ekonomisk uthyrnings	Hyresintäkt1)
Region	fastigheter	area, kvm	area, kvm	Mkr	Andel, %	Kr/kvm	Mkr	Andel, %	grad, %	Mkr	Andel, %
Stockholm	51	233 631	31 668	1 930	38	8 263	204	38	89	182	38
Öresund	16	77 638	15 185	619	12	7 966	60	12	86	51	11
Mälardalen	13	125 024	27 317	623	12	4 981	71	12	85	60	12
Mellansverige/Väst	45	278 066	37 644	1 509	30	5 427	159	30	91	144	30
Norr	8	102 661	0	434	8	4 230	43	8	100	43	9
Totalt Corem	133	817 020	111 814	5 115	100	6 261	537	100	89	480	100

1) Avser hyresintäkter på årsbasis per den 31 december 2010.

Fördelning av uthyrbar area per lokaltyp och geografiskt område, 31 december 2010

Kvm	Industri	Lager	Kontor	Handel	Övrigt	Totalt	Andel, %
Stockholm	44 425	91 158	78 773	12 713	6 562	233 631	29
Öresund	3 080	20 166	13 391	25 482	15 519	77 638	9
Mälardalen	69 848	30 963	10 264	10 542	3 407	125 024	15
Mellansverige/Väst	54 595	169 018	28 065	15 692	10 696	278 066	34
Norr	93 928	4 492	163	3 503	575	102 661	13
Totalt Corem	265 876	315 797	130 656	67 932	36 759	817 020	100
Andel, %	33	39	16	8	4	100

Fördelning per geografiskt område, 31 december 2009

	Antal	Uthyrbar	Vakant		Verkligt värde		Hyresvärde		Ekonomisk uthyrnings	Hyresintäkt1)
Region	fastigheter	area, kvm	area, kvm	Mkr	Andel, %	Kr/kvm	Mkr	Andel, %	grad, %	Mkr	Andel, %
Stockholm	45	218 665	26 564	1 740	40	7 960	203	42	91	184	43
Öresund	14	68 650	14 117	613	14	8 931	57	12	86	49	11
Mälardalen	11	118 720	22 912	579	13	4 877	68	14	87	59	14
Mellansverige/Väst	28	199 925	39 650	974	23	4 873	112	23	86	97	22
Norr	8	102 661	0	426	10	4 146	43	9	100	43	10
Totalt Corem	106	708 621	103 243	4 332	100	6 114	483	100	89	432	100

1) Avser hyresintäkter på årsbasis per den 31 december 2009.

Fördelning av uthyrbar area per lokaltyp och geografiskt område, 31 december 2009

Kvm	Industri	Lager	Kontor	Handel	Övrigt	Totalt	Andel, %
Stockholm	43 893	82 562	76 441	9 207	6 562	218 665	31
Öresund	2 079	15 485	12 777	22 954	15 355	68 650	10
Mälardalen	69 848	25 948	9 594	9 923	3 407	118 720	17
Mellansverige/Väst	52 539	114 778	17 704	3 883	11 021	199 925	28
Norr	93 928	4 492	163	3 503	575	102 661	14
Totalt Corem	262 287	243 265	116 679	49 470	36 920	708 621	100
Andel, %	37	34	17	7	5	100

Hyresvärde och hyresintäkt per geografiskt område, 31 december 2010

Segmentsredovisning

Sammandrag per region, januari-december 2010

IFRS 8 Rörelsesegment har tillämpats från och med 1 januari 2009 i koncernen. Denna standard kräver att upplysningar lämnas utifrån ledningens perspektiv. Med ledningens perspektiv avses rapporteringen till högsta verkställande beslutsfattaren (HVB), vilket innebär att rapporteringen stämmer överens med hur den presenteras internt. HVB är en funktion som fördelar resurser och utvärderar resultatet. Corem har identifierat styrelsen som HVB. Koncernen är organiserad i och styrs i första hand utifrån geografiska områden. Det finns fem identifierade segment, se nedan. Hyresintäkter och fastighetskostnader är direkt hänförliga till fastigheter i respektive segment. Övriga intäkts- och

kostnadsposter har ej fördelats på segment. På samma sätt fördelas endast förvaltningsfastigheter per segment. Övriga tillgångsposter redovisas i raden Ofördelade tillgångar.

Segmenten redovisas enligt samma värderingsprinciper som i koncernredovisningen. Driftsöverskottet är HVBs centrala styrnings- och rapporteringsbegrepp. Nedan finns avstämning mellan detta resultatbegrepp och koncernredovisningen.

Det sker ingen löpande försäljning mellan segment och därför framgår i tabellen nedan ingen försäljning mellan segmenten. Eventuella övriga transaktioner sker på marknadsmässiga villkor.

	Koncernen totalt		Stockholm		Öresund		Mälardalen		Mellansverige/Väst		Norr		Koncern gemensamt
Tillgångar	2010	2009	2010	2009	2010	2009	2010	2009	2010	2009	2010	2009	2010	2009
Förvaltningsfastigheter	5 115	4 332	1 930	1 740	619	613	623	579	1 509	974	434	426	–	–
Ofördelade tillgångar	1 441	815	–	–	–	–	–	–	–	–	–	–	1 441	815
Totala tillgångar	6 556	5 147	1 930	1 740	619	613	623	579	1 509	974	434	426	1 441	815
Resultat	Koncernen totalt		Stockholm		Öresund		Mälardalen		Mellansverige/Väst		Norr		Övriga justeringar och elimineringar
januari - december	2010	2009	2010	2009	2010	2009	2010	2009	2010	2009	2010	2009	2010	2009
Hyresintäkter	463	444	186	189	51	52	59	61	124	99	43	43	–	–
Fastighetskostnader	–145	–112	–71	–61	–17	–15	–15	–12	–36	–20	–6	–4	–	–
Driftsöverskott	318	332	115	128	34	37	44	49	88	79	37	39	–	–
Ofördelade resultatposter
Central administration	–24	–22
Övriga rörelseintäkter	22	19
Övriga rörelsekostnader	–	–8
Finansnetto (exkl värdeförändringar)	–154	–143
Förvaltningsresultat	162	178
Andra vinster/förluster netto	232	92
Realiserade värde förändringar fastigheter	1	4
Orealiserade värde förändringar fastigheter	60	–61
Orealiserade värde förändringar derivat	18	33
Resultatföre skatt	473	246

Segmentsredovisning i sammandrag per region, mkr

Aktien

Stängningskurser 31 december 2010

• • 46,00 kronor per stamaktie
• • 260,00 kronor per preferensaktie

antal aktier

börsvärde

• • 37 948 293 stamaktier, varav 154 200 återköpta

• 2 565 mkr

• 3 193 208 preferensaktier, varav 15 420 återköpta

Corem är sedan den den 24 juni 2009, efter byte från marknadsplatsen NGM, noterat på Nasdaq OMX Stockholm. Den 3 januari 2011 flyttades Coremaktierna från Small Cap till Mid Cap.

Vid årets utgång uppgick antalet aktieägare till 2 985.

Emissioner under verksamhetsåret

Den 23 februari 2010 beslutades vid en extra bolagsstämma att bolaget även ska kunna ge ut preferensaktier som med en företrädesrätt gentemot stamaktierna ska erhålla en årlig utdelning om 20 kronor att betalas ut med 5 kronor per varje kvartals slut med första utdelningstillfälle per 31 mars 2010. Det fattades även beslut om att genom fondemission emittera 3 109 892 preferensaktier och därmed öka aktiekapitalet med 23 mkr.

I samband med förvärvet av fem fastigheter med tillträde i oktober 2010 avtalades att en del av köpeskillingen skulle utgå i form av aktier. Den 6 oktober registrerades en apportemission innebärande att 550 358 nya stamaktier och 83 316 nya preferensaktier emitterades. Aktiekapitalet ökade med 5 mkr.

Den 1 november 2010 beslutades vid en extra bolagsstämma om en nyemission med företräde för stamaktieägarna om maximalt 6 299 015 stamaktier. Totalt emitterades 6 236 922 nya stamaktier den 7 december 2010 och 62 093 stamaktier den 17 december 2010, aktiekapitalet ökade med 47 mkr.

Sammanlagt har 6 849 373 stamaktier och 3 193 208 preferensaktier emitterats under året vilket ökat aktiekapitalet med 75 mkr och övrigt tillskjutet kapital med 220 mkr.

Aktiefakta

Kortnamn, stamaktien CORE Kortnamn, preferensaktien CORE PREF ISIN kod, stamaktien SE0002257402 ISIN kod, preferensaktien SE0003208792 GICS 40403020 Marknadsplats Nasdaq OMX Stockholm, Mid Cap

Kursutveckling corem, stamaktien 19 november 2007 till 18 februari 2011

de största ägarna per den 31 december 2010

Aktieägare	STA MAKT IER	PREFERENS AKT IER	Andel kapital, %	Andel röster, %
Rutger Arnhult via bolag	14 360 674	1 196 721	38,0	38,0
Länsförsäkringar fonder	4 593 735	–	11,2	12,1
Volati Ltd	3 763 920	–	9,2	9,9
Swedbank Robur fonder	2 119 232	73 836	5,4	5,6
Allba Holding AB	2 095 920	174 649	5,5	5,5
Handelsbanken fonder	1 061 382	–	2,6	2,8
Livförsäkrings AB Skandia	1 042 554	38 879	2,6	2,7
Aktie-Ansvar Sverige	864 000	–	2,1	2,3
Patrik Tillman via bolag	749 999	83 316	2,0	2,0
Nordea Liv	721 441	60 000	1,9	1,9
Övriga aktieägare	6 421 236	1 550 387	19,5	17,2
Totalt antal utestående aktier	37 794 093	3 177 788	100,0	100,0
Återköpta aktier Totalt antal aktier	154 200 37 948 293	15 420 3 193 208

Källa: Euroclear Sweden AB

ägarstruktur1)
	Antal ägare
1 – 500	2 507
501 – 1 000	189
1 001 – 5 000	159
5 001 – 25 000	70
25 001 – 50 000	13
50 000 –	47
Totalt	2 985
Källa: Euroclear Sweden AB

aktieägarkategori1)

	Antal ägare
Fysiska personer	2 704
varav i Sverige	2 672
Juridiska personer	281
varav i Sverige	218
Totalt	2 985
varav i Sverige	2 890

Källa: Euroclear Sweden AB 1) Per den 31 december 2010

1) Per den 31 december 2010

Kursutveckling corem, PREFEReNSaktien 9 mars 2010 till 18 februari 2011

Koncernens rapport över totalresultat i sammandrag

Mkr	2010 3 mån okt-dec	2009 3 mån okt-dec	2010 12 mån jan-dec	2009 12 mån jan-dec
Hyresintäkter	120	110	463	444
Fastighetskostnader	–39	–31	–145	–112
Driftsöverskott	81	79	318	332
Central administration	–7	–7	–24	–22
Övriga rörelseintäkter	–	–	22	19
Övriga rörelsekostnader	–	–2	–	–8
Finansnetto (exkl. värdeförändringar)	–46	–33	-154	–143
Förvaltningsresultat	28	37	162	178
Andra vinster/förluster netto	55	13	232	92
Realiserade värdeförändringar fastigheter	1	–	1	4
Orealiserade värdeförändringar fastigheter	36	–29	60	–61
Orealiserade värdeförändringar derivat	116	4	18	33
Resultat före skatt	236	25	473	246
Skatt	–42	–5	–33	–20
Periodens resultat	194	20	440	226
Övrigt totalresultat
Omräkningsdifferens	–2	–2	–20	–7
Totalresultat för perioden	192	18	420	219
Då det inte finns någon minoritet är hela totalresultatet hänförligt till moderbolagets ägare.
Resultat per stamaktie före och efter utspädning, kronor1)	5,50	6,44	11,61	7,51
Antal utestående stamaktier vid periodens utgång	37 794 093	30 944 720	37 794 093	30 944 720
Genomsnittligt antal stamaktier	37 346 167	30 944 720	32 558 235	30 089 499

1) Resultatmått per aktie är framräknat med genomsnittligt antal aktier som bas och med hänsyn tagen till preferensaktiernas rätt till utdelning.

Koncernens rapport över finansiell ställning i sammandrag

Mkr	31 dec 2010	31 dec 2009
TILLGÅNGAR
Anläggningstillgångar
Förvaltningsfastigheter	5 115	4 332
Övriga materiella anläggningtillgångar	3	1
Uppskjuten skattefordran	174	188
Övriga långfristiga fordringar	4	4
Summa anläggningstillgångar	5 296	4 525
Omsättningstillgångar
Finansiella tillgångar till verkligt värde via resultaträkningen	1 019	489
Övriga omsättningstillgångar	12	22
Likvida medel1)	229	111
Summa omsättningstillgångar	1 260	622
Summa tillgångar	6 556	5 147
EGET KAPITAL OCH SK ULDER
Summa Eget kapital	2 0962)	1 518
Långfristiga skulder
Räntebärande skulder	3 091	3 254
Derivat	135	153
Uppskjutna skatteskulder	17	5
Övriga långfristiga skulder	2	1
Summa långfristiga skulder	3 245	3 413
Kortfristiga skulder
Räntebärande skulder	994	74
Övriga kortfristiga skulder	221	142
Summa kortfristiga skulder	1 215	216
Summa skulder	4 460	3 629
Summa eget kapital och skulder	6 556	5 147

1) Disponibel likviditet inklusive outnyttjade krediter uppgick per 31 december 2010 respektive 31 december 2009 till 329 mkr resp 216 mkr.

2) Bolaget redovisar preferensaktierna som egetkapitalinstrument. Fråga har uppkommit om preferensaktierna ska klassas som ett skuldinstrument ur ett IFRS-perspektiv. I sådant fall skulle skuldbeloppet ha uppgått till cirka 908 mkr. Bolagets styrelse avser att även fortsättningsvis redovisa preferensaktierna som egetkapitalinstrument. Styrelsen har därför föreslagit att vid extra bolagsstämma besluta om en ändring av bolagsordningen.

Rapport över kassaflödesanalys i sammandrag

	2010	2009	2010	2009
Mkr	3 mån okt-dec	3 mån okt-dec	12 mån jan-dec	12 mån jan-dec
Löpande verksamhet
Resultat före skatt	237	25	473	246
Ej kassaflödespåverkande poster	–207	20	–318	–60
Betald inkomstskatt	–11	–2	–16	–6
Kassaflöde, löpande verksamhet före förändring av rörelsekapital	19	43	139	180
Förändring i rörelsekapital
Förändring av rörelsefordringar	–1	–10	8	4
Avyttring/förvärv av finansiella tillgångar, netto	–273	–50	–298	–79
Förändring av rörelseskulder	72	19	52	–6
Kassaflöde, löpande verksamhet	–183	2	–99	99
Investeringsverksamhet
Förvärv och investeringar i fastigheter1)	–221	–7	–719	–221
Investeringar i andra materiella anläggningstillgångar	–	–	–2	–
Avyttring av förvaltningsfastigheter	9	–	9	24
Förvärv av dotterföretag, netto likviditetspåverkan	–	–	–	–5
Kassaflöde, investeringsverksamhet	–212	–7	–712	–202
Finansieringsverksamhet
Upptagna lån	314	–	806	197
Amorterade lån	–1	–25	–21	–60
Återköp av egna aktier	–	–	–	–6
Utbetald utdelning till moderbolagets ägare	–15	–	–77	–29
Nyemission	227	–	227	101
Emissionskostnader vid fond-, apport- och nyemission	–3	–	–5	–
Kassaflöde, finansieringsverksamhet	522	–25	930	203
Periodens/Årets kassaflöde	127	–30	119	100
Likvida medel vid periodens/årets början	103	141	111	11
Kursdifferens i likvida medel	–1	0	–1	0
Likvida medel vid periodens/årets slut	229	111	229	111

1) Årets bruttoinvesteringar i fastigheter uppgick till 770 mkr (287) varav 45 mkr (66) finansierats genom en apportemission.

Rapport över förändringar i eget kapital för koncernen i sammandrag

		Övrigt		Balanserade vinstmedel
		tillskjutet	Omräknings	inkl årets	Totalt eget
Mkr	Aktiekapital	kapital	reserver	resultat	kapital
Ingående eget kapital 1 januari 2009	207	956	16	–12	1 167
Återköp av egna aktier	–	–	–	–6	–6
Utdelning till moderbolagets aktieägare	–	–	–	–29	–29
Apportemission	10	56	–	–	66
Nyemission	16	85	–	–	101
Totalresultat januari-december 2009	–	–	–7	226	219
Utgående eget kapital 31 december 2009	233	1 097	9	179	1 518
Fondemission av preferensaktier	23	–23	–	–	–
Utdelning till stamaktieägare	–	–	–	–31	–31
Utdelning till preferensaktieägare1)	–	–	–	–78	–78
Apportemission	5	40	–	–	45
Nyemission	47	180	–	–	227
Emissionskostnader	–	–	–	–5	–5
Totalresultat januari-december 2010	–	–	–20	440	420
Utgående eget kapital 31 december 2010	308	1 294	–11	505	2 096

1) Därav har 32 mkr ännu ej betalats ut.

Det föreligger inga minoritetsintressen varför hela resultatet hänför sig till moderbolagets aktieägare.

Moderbolagets resultaträkning i sammandrag

Mkr	2010 12 mån jan-dec	2009 12 mån jan-dec
Nettoomsättning	40	34
Kostnad sålda tjänster	–19	–19
Bruttoresultat	21	15
Central administration	–24	–22
Rörelseresultat	–3	–7
Ränteintäkter och liknande resultatposter	68	44
Räntekostnader och liknande resultatposter	–16	–13
Resultat före skatt	49	24
Uppskjuten skatt	0	36
Periodens resultat	49	60

Moderbolagets balansräkning i sammandrag

Mkr	31 dec 2010	31 dec 2009
TILLGÅNGAR
Anläggningstillgångar
Materiella anläggningstillgångar
Maskiner och inventarier	2	0
Summa materiella anläggningstillgångar	2	0
Finansiella anläggningstillgångar
Andelar i koncernföretag	170	170
Fordringar på koncernföretag	1 190	920
Uppskjuten skattefordran	36	36
Summa finansiella anläggningstillgångar	1 396	1 126
Summa anläggningstillgångar	1 398	1 126
Övriga omsättningstillgångar
Fordringar på koncernföretag	45	19
Övriga kortfristiga fordringar	5	6
Kortfristiga placeringar	657	345
Kassa och Bank	20	15
Summa omsättningstillgångar	727	385
Summa tillgångar	2 125	1 511
EGET KAPITAL OCH SK ULDER
Eget kapital	1 596	1 388
Räntebärande skulder	483	114
Ej räntebärande skulder	46	9
Summa eget kapital och skulder	2 125	1 511

Fastighetsförteckning

STockholmsregionen

						Uthyrbar area, kvm
Fastighet	Kommun	Adress	Upplåtelseform	Industri	Lager	Kontor	Handel	Övrigt	Totalt
Skyttbrink 30	Botkyrka	Skyttbrinksvägen 12	Äganderätt	2 320					2 320
Rödbetan 1	Danderyd	Bryggare Bergs Väg 2	Äganderätt		15	1 173		158	1 346
Förrådet 12	Huddinge	Dalhemsvägen 26	Äganderätt		554	75			629
Förrådet 19	Huddinge	Centralvägen 1	Äganderätt	100		55	841		996
Veddesta 2:79	Järfälla	Elektronikhöjden 12-22	Äganderätt		14 820	8 240		4 770	27 830
Sicklaön 356:1	Nacka	Jarlabergsvägen 2	Äganderätt	4 580	1 470	1 944	3 354		11 348
Broby 11:6	Sigtuna	Östra Bangatan 18	Äganderätt	942					942
Broby 12:6	Sigtuna	Östra Bangatan 2	Äganderätt		655	317			972
Broby 12:9	Sigtuna	Östra Bangatan 2	Äganderätt		1 075	486			1 561
Märsta 11:14	Sigtuna	Generatorgatan 3, 5	Äganderätt		2 320	908			3 228
Märsta 15:7	Sigtuna	Bristagatan 13	Äganderätt	11 993				322	12 315
Märsta 21:22	Sigtuna	Maskingatan 17	Äganderätt		2 707	370			3 077
Märsta 21:34	Sigtuna	Söderbyvägen 1	Tomträtt		28	2 726	3 610	624	6 988
Märsta 21:42	Sigtuna	Söderbyvägen 3	Äganderätt	1 303		5 685		37	7 025
Märsta 21:46, 21:47	Sigtuna	Generatorgatan 7, 9	Äganderätt		1 319	957			2 276
Märsta 21:50	Sigtuna	Maskingatan 29	Äganderätt		3 850	720			4 570
Märsta 21:53	Sigtuna	Kabelgatan 8	Äganderätt			194			194
Märsta 24:8	Sigtuna	Söderbyvägen 10	Äganderätt			1 130			1 130
Märsta 24:10	Sigtuna	Söderbyvägen 8	Tomträtt		953				953
Märsta 24:12	Sigtuna	Söderbyvägen 14	Tomträtt		465	390			855
Norslunda 1:10	Sigtuna	Lindberghs Gata 9	Äganderätt		630	2 261			2 891
Ringpärmen 1	Sollentuna	Bergkällavägen 26	Äganderätt	4 126	1 000	1 000		6 126	1 056
Rotorn 1	Sollentuna	Bergkällavägen 25	Äganderätt		1 125				1 125
Barnhuset 15	Stockholm	Wallingatan 11	Tomträtt			1 320			1 320
Dagskiftet 2	Stockholm	Elektravägen 20, 22	Tomträtt		8 176	3 874			12 050
Damskon 2	Stockholm	Elsa Brändströms Gata 50, 52	Tomträtt		4 083	678			4 761
Domnarvet 10	Stockholm	Domnarvsgatan 31, 33	Tomträtt		358	3 102			3 460
Elektra 23	Stockholm	Elektravägen 25	Tomträtt	2 676	2 144	2 058			6 878
Hällsätra 3	Stockholm	Stensätravägen 5	Tomträtt	8 887	1 844		210		10 941
Induktorn 37	Stockholm	Ranhammarsvägen 26	Tomträtt		6 146				6 146
Instrumentet 13	Stockholm	Instrumentvägen 14	Äganderätt		992	1 490			2 482
Instrumentet 18	Stockholm	Instrumentvägen 10	Äganderätt		2 495	890		25	3 410
Lastkajen 3	Stockholm	Upplagsvägen 34, 38	Tomträtt		9 491	775			10 266
Magasinet 6	Stockholm	Konsumentvägen 12, 14	Tomträtt		7 294	611			7 905
Mörtö 6	Stockholm	Frykdalsbacken 20	Tomträtt		1 531	1 074			2 605
Nattskiftet 12, 14	Stockholm	Drivhjulsvägen 36	Tomträtt	5 769		4 093		359	10 221
Storsätra 1	Stockholm	Storsätragränd 4-26	Tomträtt	5 023	336	25 067	926	100	31 452
Slänten 1	Tyresö	Bollmoravägen 123	Äganderätt	300	150	114	266		830
Dahlian 5	Täby	Enhagsvägen 5	Äganderätt				1 279		1 279
Tumstocken 8	Täby	Hantverkarvägen 5	Äganderätt		614	614	1 227		2 455
Löttinge 9:12, 9:21	Täby	Löttingelundsvägen 92	Äganderätt		330			167	497
Måttbandet 10	Täby	Linjalvägen 3	Äganderätt		2 340	736			3 076
Viby 19:32	Upplands-Bro	Effektvägen 14	Äganderätt		1 213				1 213
Viby 19:53	Upplands-Bro	Kraftvägen 30, 32	Äganderätt	532	1 429				1 961
Viby 19:54	Upplands-Bro	Kraftvägen 26, 28	Äganderätt		2 089				2 089
Glädjen 1:51	Upplands Väsby	Truckvägen 14	Äganderätt		1 357	1 916			3 273
Glädjen 1:52	Upplands Väsby	Truckvägen 16	Äganderätt		296	1 012			1 308
Hammarby-Smedby 1:435	Upplands Väsby	Travgatan 92	Äganderätt		338	718			1 056
Totalt Stockholmsregionen 31 december 2010				44 425	91 158	78 773	12 713	6 562	233 631

ÖRESUNDSREGIONEN

Öresundsregionen – Sverige Uthyrbar area, kvm

Fastighet	Kommun	Adress	Upplåtelseform	Industri	Lager	Kontor	Handel	Övrigt	Totalt
Kroksabeln 10	Helsingborg	Muskötgatan 13	Tomträtt					8 017	8 017
Vipemöllan 38	Lund	Vipeholmsvägen 13, m fl	Äganderätt			5 856		6 113	11 969
Bredskär 1	Malmö	Fårögatan 6	Tomträtt		2 020				2 020
Båtyxan 1	Malmö	Järnyxegatan 13	Tomträtt	1 016	207	1 270			2 493
Kullen 5	Malmö	Sturkögatan 5	Äganderätt	1 001	3 688	357		164	5 210
Krukskärvan 8	Malmö	Stenyxegatan 34	Äganderätt	179	2 458	1 794	640		5 071
Nackremmen 1	Malmö	Jägersrovägen 211	Tomträtt		720			1 030	1 750
Nackremmen 2	Malmö	Jägersrovägen 213	Äganderätt		995	1 302	60		2 357
Nosgrimman 1	Malmö	Jägersrovägen 215	Tomträtt	242	1 100	545			1 887
Sadelknappen 3	Malmö	Betselgatan 2, m fl	Tomträtt	642	870				1 512
Smörbollen 12	Malmö	Cypressvägen 12	Äganderätt		993	257	2 528		3 778
Utlängan 1	Malmö	Tärnögatan 6	Äganderätt		7 115	2 010		195	9 320
	Summa Öresundsregionen – Sverige 31 december 2010			3 080	20 166	13 391	3 228	15 519	55 384

Öresundsregionen – Köpenhamn, Danmark					Uthyrbar area, kvm
Fastighet	Kommun	Adress	Upplåtelseform	Industri	Lager	Kontor	Handel	Övrigt	Totalt
10C Höje Taastrup By	Höje Taastrup	Danmark	Äganderätt				4 599		4 599
10AQ Herstedvester By	Albertslund	Danmark	Äganderätt				5 175		5 175
7T Mörkhöj	Söborg	Danmark	Äganderätt				7 540		7 540
5Y Tömmerup By	Kastrup	Danmark	Äganderätt				4 940		4 940
		Summa Öresundsregionen – Köpenhamn, Danmark 31 december 2010		–	–	–	22 254	–	22 254
Totalt Öresundsregionen 31 december 2010				3 080	20 166	13 391	25 482	15 519	77 638

Mälardalsregionen				Uthyrbar area, kvm
Fastighet	Kommun	Adress	Upplåtelseform	Industri	Lager	Kontor	Handel	Övrigt	Totalt
Stenvreten 7:60	Enköping	Kvartsgatan 1 A-C	Äganderätt		4 175			555	4 730
Nickeln 2	Hallstahammar	Södra Gärdesvägen 4	Tomträtt	473	144	341	728	116	1 802
Blåsten 2	Karlstad	Stormgatan 4	Äganderätt		2 210	670	619		3 499
Rådmannen 3	Katrineholm	Västgötagatan 16	Äganderätt	21 105				180	21 285
Oxen 17	Kumla	Västra Drottninggatan 38	Äganderätt	6 645					6 645
Transistorn 2	Kumla	Montörgatan 2, m fl	Äganderätt	35 521					35 521
Montören 1, 2	Köping	Ringvägen 75, 77	Äganderätt	3 180	540	190	3 938	486	8 334
Bronsen 2	Norrköping	Tenngatan 4	Äganderätt		3 401	3 769	989	890	9 049
Slakthuset 14	Norrköping	Lindövägen 70	Äganderätt		2 805				2 805
Stålet 3	Norrköping	Malmgatan 18	Äganderätt		8 691	1 525			10 216
Verktyget 4	Trosa	Industrigatan 4-8, m fl	Äganderätt		7 314	3 092	524	1 000	11 930
Friledningen 11	Västerås	Elledningsgatan 1	Äganderätt	2 924	1 683	677	3 744	180	9 208
	Totalt Mälardalsregionen 31 december 2010			69 848	30 963	10 264	10 542	3 407	125 024

REGION m ellansverige/väst				Uthyrbar area, kvm
Fastighet	Kommun	Adress	Upplåtelseform	Industri	Lager	Kontor	Handel	Övrigt	Totalt
Starkärr 4:58	Ale	Garverivägen 10, 16	Äganderätt	1 256					1 256
Fjädern 3	Borås	Industrigatan 31	Äganderätt		750				750
Fjädern 4	Borås	Industrigatan 29	Äganderätt	1 976	3 854				5 830
Pantängen 19	Borås	Getängsvägen 32	Äganderätt				2 213		2 213
Rotorn 1	Borås	Industrigatan 10	Äganderätt		7 118	2 053			9 171
Skruven 3	Borås	Sandlidsgatan 3	Äganderätt	28 290					28 290
Arendal 5:1	Göteborg	Kärrlyckegatan 24	Äganderätt	218	1 981	180		19	2 398
Backa 21:8	Göteborg	Exportgatan 19-21	Äganderätt		15 382	1 526			16 908
Backa 96:2	Göteborg	Exportgatan 23	Äganderätt		6 634				6 634
Backa 30:4	Göteborg	Importgatan 23-25	Äganderätt		10 375				10 375
Kobbegården 155:2	Göteborg	Askims Verkstadsväg 9	Äganderätt		5 610				5 610
Tingstadsvassen 30:2	Göteborg	Ringögatan 38	Tomträtt	1 492		805	165		2 462
Arkadien 4	Jönköping	Lantmätargränd 22, m fl	Äganderätt			217	505	1 486	2 208
Balder 18	Jönköping	Vättergatan 3	Äganderätt				482	326	808
Barnarp 1:156	Jönköping	Thorsviksvägen 6A, m fl	Äganderätt					2 504	2 504
Budkaveln 17	Jönköping	Långgatan 9	Äganderätt		2 323				2 323
Budkaveln 18	Jönköping	Järnvägsgatan 18	Äganderätt		7 346	856			8 202
Flahult 21:8	Jönköping	Frysvägen 6	Äganderätt		4 378	1 000			5 378
Ädelmetallen 5	Jönköping	Kabelvägen 2	Äganderätt		2 974	1 719			4 693
Ädelkorallen 1	Jönköping	Bultvägen 2	Äganderätt		1 132				1 132
Ädelkorallen 10	Jönköping	Bultvägen 6 A	Äganderätt		435				435
Äreporten 3	Jönköping	Fridhemsvägen 12	Äganderätt				1 285		1 285
Öronlappen 8	Jönköping	Bangårdsgatan 3	Äganderätt			1 295	668		1 963
Ädelmetallen 12	Jönköping	Grossistgatan 12	Äganderätt		480	1 538			2 018
Öronskyddet 9	Jönköping	Gnejsvägen 2	Äganderätt			1 713			1 713
Överlappen 8	Jönköping	Granitvägen 8	Äganderätt		1 858				1 858
Ädelkorallen 17	Jönköping	Bultvägen 4	Äganderätt		1 287	1 026			2 313
Öronlappen 7	Jönköping	Bangårdsgatan 1	Äganderätt				3 383		3 383
Överlappen 15	Jönköping	Granitvägen 10	Äganderätt		976	968			1 944
Skallsjö 3:8	Lerum	Skallsjövägen 36	Äganderätt		8 877				8 877
Spinnaren 1	Mölndal	Göteborgsvägen	Äganderätt		2 465		4 972	7 563	15 000
Mekanikern 1	Strömstad	Prästängsvägen 30	Äganderätt	4 915					4 915
Bullagärdet 10	Tranås	Rundelgatan 2	Äganderätt	7 430	1 500	1 500			10 430
Hackspetten 21	Tranås	Floragatan 6-12, m fl	Äganderätt	5 062	7 318	2 639	967	875	16 861
Städet 3	Tranås	Koppargatan 2	Äganderätt	1 005	4 645	1 715		624	7 989
Batteriet 2	Trollhättan	Magnetvägen 3, 5	Äganderätt		600	508	375		1 483
Trucken 4, 6, 7	Trollhättan	Bilprovarevägen 3, 5	Äganderätt	890	3 028	3 863	389		8 170
Frej 2	Vänersborg	Tenggrenstorpsvägen 16	Äganderätt				1 000		1 000
Frej 3, 4	Vänersborg	Tenggrenstorpsvägen 18, 20	Äganderätt		3 054				3 054
Fabriken 1	Växjö	Regementsgatan 9	Äganderätt			2 368		4 862	7 230
Grevaryd 1:64	Växjö	Nyholmsvägen 1	Äganderätt		25 425				25 425
Lådan 1	Växjö	Högsbyvägen 1	Äganderätt		31 575				31 575
Totalt Region Mellansverige/Väst 31 december 2010				52 534	163 380	27 489	16 404	18 259	278 066

Region Norr				Uthyrbar area, kvm
Fastighet	Kommun	Adress	Upplåtelseform	Industri	Lager	Kontor	Handel	Övrigt	Totalt
Bulten 2	Avesta	Bergsnäsgatan 2	Äganderätt	1 782	568	110	892	191	3 543
Ratten 9	Fagersta	Kristiansbergsvägen 10	Äganderätt		380		423		803
Strömmen 1, 4	Fagersta	Virsbovägen 4	Äganderätt	563	67		1 053	89	1 772
Främby 1:33	Falun	Källviksvägen 18	Äganderätt	40 540				100	40 640
Norsen 12	Hedemora	Gussarvsgatan 31	Äganderätt	632	809	53	1 135	195	2 824
Östanbräck 1:45	Hudiksvall	Kabelvägen 1, m fl	Äganderätt	50 411					50 411
Norbergsby 10:66	Norberg	Koppargatan 18	Äganderätt		2 668				2 668
Totalt Region Norr 31 december 2010				93 928	4 492	163	3 503	575	102 661

		Uthyrbar area, kvm
	Industri	Lager	Kontor	Handel	Övrigt	Totalt
Totalt Stockholmsregionen	44 425	91 158	78 773	12 713	6 562	233 631
Totalt Öresundsregionen	3 080	20 166	13 391	25 482	15 519	77 638
Totalt Mälardalsregionen	69 848	30 963	10 264	10 542	3 407	125 024
Totalt Region Mellansverige/Väst	54 595	169 018	28 065	15 692	10 696	278 066
Totalt Region Norr	93 928	4 492	163	3 503	575	102 661
TOTALT CORE M 31 DECE MBER 2010	265 876	315 797	130 656	67 932	36 759	817 020

Kvartalsöversikt

Mkr	2010 3 mån okt-dec	2010 3mån jul-sep	2010 3mån apr-jun	2010 3mån jan–mar	2009 3mån okt-dec	2009 3mån jul-sep	2009 3 mån apr-jun	2009 3mån jan–mar
Hyresintäkter	120	116	117	110	110	110	115	109
Fastighetskostnader	–39	–29	–30	–48	–31	–21	–28	–32
Driftsöverskott	81	87	87	62	79	89	87	77
Central administration	–7	–6	–6	–5	–7	–5	–5	–5
Övriga rörelseintäkter	–	–	22	1	–	–	0	19
Övriga rörelsekostnader	–	–	–	–	–2	–	–5	–1
Finansnetto (exkl. värdeförändringar)	–46	–39	–37	–33	–33	–35	–37	–38
Förvaltningsresultat	28	42	66	25	37	49	40	52
Andra vinster/förluster netto	55	163	–38	52	13	80	44	–45
Realiserade värdeförändringar fastigheter	1	–	–	–	–	–	4	0
Orealiserade värdeförändringar fastigheter	36	12	12	1	–29	–18	–9	–5
Orealiserade värdeförändringar derivat	116	–17	–37	–45	4	–23	77	–25
Resultatföre skatt	236	200	3	33	25	88	156	–23
Skatt	–42	–7	4	13	–5	–1	–15	0
Periodens resultat	194	193	7	46	20	87	141	–23
Kassaflöde från den löpande verksamheten	–183	–54	51	85	2	16	111	–30
Totalt kassaflöde	127	101	–2	–107	–30	37	102	–9

Nyckeltal

	2010 12 mån jan-dec	2010 9 mån jan-sep	2010 6 mån jan-jun	2010 3 mån jan-mar	2009 12 mån jan–dec	2008 12 mån jan–dec
Fastighetsrelaterade
Antal fastigheter, st	133	128	128	128	106	100
Fastigheternas verkliga värde, mkr	5 115	4 821	4 803	4 784	4 332	4 140
Uthyrbar area, kvm	817 020	789 911	789 911	789 911	708 621	668 784
Ekonomisk uthyrningsgrad, %	89	89	89	90	89	94
Överskottsgrad, %	69	69	66	56	75	70
Finansiella
Avkastning på eget kapital, %	24	21	11	12	17	–20
Avkastning på totalt kapital, %	11	11	7	9	7	–4
Soliditet, %	39	32	29	31	33	27
Belåningsgrad fastigheter, %	76	78	75	75	76	77
Räntetäckningsgrad, ggr	2,0	2,0	2,2	1,7	2,2	1,9
Skuldsättningsgrad, ggr	2,0	2,3	2,5	2,3	2,2	2,4
Nettoskuldsättning, mkr	2 867	2 982	3 138	3 100	2 726	2 862
Aktierelaterade
Resultat per stamaktie, kr	11,61	6,44	0,75	0,99	7,51	–9,45
Resultat per preferensaktie, kr	20,00	15,00	10,00	5,00	–	–
Eget kapital per aktie, kr	51,16	48,07	42,61	45,21	49,06	42,27
Kassaflöde från den löpande verksamheten per stamaktie, kr	–5,02	1,15	3,43	2,26	3,29	–3,23
Kassaflöde för perioden per stamaktie, kr	3,62	–0,29	–2,77	–3,46	3,38	3,75
Börskurs per stamaktie vid periodens utgång, kr	46,00	45,00	35,30	36,70	45,60	39,70
Börskurs per preferensaktie vid periodens utgång, kr	260,00	252,50	235,00	247,50	–	–
Fastighetsvärde per stamaktie, kr	135	156	155	155	140	150
Nettoskuldsättning per stamaktie, kr	76	96	101	100	88	115
Antal utestående stamaktier, exklusive återköpta aktier, st	37 794 093	30 944 720	30 944 720	30 944 720	30 944 720	27 606 306
Genomsnittligt antal stamaktier, st	32 558 235	30 944 720	30 944 720	30 944 720	30 089 499	26 657 445
Antal utestående preferensaktier, exklusive återköpta aktier, st	3 177 788	3 094 472	3 094 472	3 094 472	–	–

Definitioner

DEFINITIONER

Antal fastigheter

Totalt antal fastigheter i Corems ägo.

Avkastning på eget kapital Resultat efter skatt på årsbasis i procent av genomsnittligt eget kapital under perioden.

Avkastning på totalt kapital

Rörelseresultat plus finansiella intäkter på årsbasis i procent av genomsnittlig balansomslutning under perioden.

Belåningsgrad fastigheter

Fastighetsrelaterade räntebärande skulder i procent av fastighetsvärdet.

Eget kapital per aktie

Eget kapital i förhållande till antal utestående stam- och preferensaktier per balansdagen. Preferensaktier har i samband med likvidation av Bolaget företrädesrätt till 300 kronor av eget kapital jämte periodens andel av ackumulerad rätt till årlig utdelning om 20 kronor.

Ekonomisk uthyrningsgrad

Hyresintäkter på årsbasis dividerat med bedömt hyresvärde.

Förvaltningsresultat

Redovisat resultat med återläggning av värdeförändringar och skatt.

Förvaltningsresultat per stamaktie

Förvaltningsresultatet reducerat med preferensaktieutdelning för perioden delat med genomsnittligt antal utestående stamaktier.

Hyresvärde

Kontrakterad årshyra som gäller vid periodens utgång med tillägg för bedömd marknadshyra för vakanta lokaler.

IFRS

Förkortning för International Financial Reporting Standards. Internationella redovisningsstandarder för koncernredovisning som börsnoterade företag inom EU ska tillämpa från och med 2005.

Kassaflöde per stamaktie

Kassaflöde från den löpande verksamheten respektive totalt kassaflöde justerat med preferensaktieutdelning för perioden i förhållande till genomsnittligt antal stamaktier.

Nettoskuldsättning

Nettot av räntebärande avsättningar och skulder minus finansiella tillgångar inklusive likvida medel.

Orealiserade värdeförändringar,

fastigheter Förändring av verkligt värde efter avdrag för gjorda investeringar för fastighetsinnehavet vid respektive periods utgång.

Realiserade värdeförändringar, fastigheter

Realiserade fastighetsförsäljningar efter avdrag för fastigheternas senast redovisade verkliga värde och omkostnader vid försäljning.

Resultat per STAMaktie

Resultat efter skatt i förhållande till genomsnittligt antal stamaktier och med hänsyn tagen till preferensaktiernas del av resultatet för perioden.

Resultat per preferensaktie

Preferensaktiens andel av resultatet motsvarande periodens ackumulerade andel av årlig utdelning om 20 kronor per preferensaktie.

Räntetäckningsgrad

Resultat, exklusive värdeförändringar, efter finansnetto plus finansiella kostnader dividerat med finansiella kostnader.

Skuldsättningsgrad Räntebärande nettoskuld dividerat med eget kapital.

Soliditet, justerad

Eget kapital i procent av balansomslutningen justerat med finansiella tillgångar inklusive likvida medel.

Uthyrbar area Total area som är tillgänglig för uthyrning.

Överskottsgrad

Driftsöverskott i procent av hyresintäkter.

Årsstämma 2011

Västberga, Stockholm

Corem Property Group ABs årsstämma äger rum måndagen den 2 maj 2011, kl 10.00 hos MAQS Law Firm Advokatbyrå AB, Norrmalmstorg 1, Stockholm.

Kallelse till årsstämman kommer att ske den 4 april 2011. Övriga handlingar som ska läggas fram på stämman kommer att finnas tillgängliga på bolagets hemsida www.corem.se senast den 11 april 2011. Av kallelsen kommer det att framgå vilka ärenden som ska behandlas vid stämman. Corems årsredovisning kommer att finnas tillgänglig på

bolagets hemsida i mars 2011.

Aktieägare som önskar delta i årsstämman ska:

• • dels vara införd i den av Euroclear Sweden AB förda aktieboken senast den 26 april 2011.
• • dels anmäla sig till bolaget senast den 26 april 2011 kl 16:00, under adress Corem Property Group AB, Box 560 85, 102 17 Stockholm, per telefon 08-503 853 33 eller via email: info@corem.se

Vid anmälan ska aktieägare uppge namn, personnummer/organisationsnummer, adress, telefonnummer, aktieinnehav samt eventuella biträden vid stämman. Aktieägare som valt att förvaltarregistrera sina aktier måste i god tid före den 26 april 2011, genom förvaltarens försorg, tillfälligt inregistrera aktierna i eget namn för att erhålla rätt att delta i stämman. Begäran om sådan registrering görs hos den bank eller det värdepappersinstitut som förvaltar aktierna. Om deltagande sker med stöd av fullmakt ska denna insändas i original i anslutning till anmälan. Till sådan anmälan bifogas också i förekommande fall registreringsbevis.

Styrelsens förslag till årsstämman 2011

Styrelsen avser att föreslå årsstämman den 2 maj 2011, att besluta om:

• • Utdelning om 1,00 kronor (1,00) per stamaktie.
• • Utdelning om 20,00 kronor (20,00) per preferensaktie.
• • Att ge styrelsen bemyndigande att till nästa årsstämma återköpa och överlåta aktier i Corem motsvarande maximalt 10 procent av utestående aktier.
• • Att ge styrelsen bemyndigande att vid ett eller flera tillfällen under tiden fram till nästkommande årsstämma besluta om nyemission av stam- och/eller preferensaktier motsvarande en ökning av aktiekapitalet om högst 10 procent. Aktierna skall kunna tecknas kontant, genom apport, med kvittningsrätt eller på villkor enligt 2 kap 5§ aktiebolagslagenen.

Ytterligare information

Ytterligare information kan erhållas av Corems VD Rutger Arnhult tel: 08-503 853 33 På Corems hemsida / www.corem.se / finns samlad information om verksamheten, styrelse och ledning, ekonomisk rapportering samt pressmeddelanden.

Kalendarium

Extra bolagsstämma Tisdag den 22 mars 2011 Årsredovisning 2010 mars 2011 Årsstämma 2011 Måndag den 2 maj 2011 Delårsrapport januari - mars 2011 Måndag den 2 maj 2011 Delårsrapport januari - juni 2011 Fredag den 8 juli 2011 Delårsrapport januari - september 2011 Fredag den 21 oktober 2011 Bokslutskommuniké 2011 Måndag den 20 februari 2012

Informationen i denna bokslutskommuniké är sådan som Corem ska offentliggöra enligt lagen om värdepappersmarknaden. Informationen lämnades för offentliggörande kl 13, den 23 februari 2011.

Corem Property Group AB, Box 56085, 102 17 Stockholm. Besök: Riddargatan 13 C. Telefon 08 503 853 33, fax 08 503 853 34 Organisationsnummer: 556463-9440, Styrelsens säte: Stockholm E-post: info@corem.se, Internet: www.corem.se