Corem Property Group — Annual Report 2015

Mar 30, 2016

ÅRSREDOVISNING 2015

VI SKAPAR UTRYMME FÖR ATT UTVECKLA DIN AFFÄR

INNEHÅLL

• 1A Det här är Corem
• 2A Året i korthet
• 4A VD har ordet
• 6A Investment case
• 9A Affärsmodell
• 10A Affärsidé, mål och strategi
• 13A Hållbart företagande
• 20A Marknadsöversikt
• 23A Aktörer i vårt segment
• 24A Region Stockholm
• 26A Region Syd
• 28A Region Väst
• 30A Region Småland
• 32A Region Mälardalen/Norr
• 34A Fastighetsbestånd
• 36A Transaktioner
• 37A Projektutveckling
• 38A Hyresgästrelationer och avtalsstruktur
• 40A Marknadsvärdering
• 44A Finans
• 47A Aktien och ägarna
• 49A Aktieinnehav Klövern
• 50A Fastighetsförteckning
• 56A Kalendarium
• 56A Ytterligare information

COREMS ÅRSREDOVISNING 2015 PRESENTERAS I TVÅ KOMPLETTERANDE DELAR:

DEL A – ÅRSREDOVISNING MED VERKSAMHETSBERÄTTELSE DEL B – FINANSIELLA RAPPORTER (FORMELL ÅRSREDOVISNING)

DET HÄR ÄR COREM

Corem Property Group är ett fastighetsbolag som äger och förvaltar fastigheter i mellersta och södra Sverige samt i Danmark och är noterat på NASDAQ Stockholm, Mid Cap.

NASDAQ Stockholm, Mid Cap

värde om cirka 7,8 mdkr. Corem ska skapa långsiktig tillväxt och värdeökning genom att förvalta, förvärva, bygga och förädla fastigheter i lager-, logistik-, industri- och handelsområden.

1 016 000 kvm uthyrbar area

7,8 mdkr verkligt värde

133 fastigheter

Corem har idag ett fastighetsbestånd som består av lager-, logistik-, industri- och handelsfastigheter. Fastighetsbeståndet består av drygt 130 fastigheter 1 016 000 kvm och ett verkligt

Corems fastighetsbestånd är operativt sett indelat i fem regioner.

Region Stockholm

• Region Syd
• Region Väst
• Region Småland
• Region Mälardalen/Norr.

Coremkoncernen är organiserad med huvudkontor i Stockholm och platskontor i Sätra, Märsta, Malmö, Göteborg, Jönköping, Örebro och Hudiksvall.

Vårt övergripande mål är att i utvalda regioner vara det ledande fastighetsbolaget inom vårt segment, i kombination med att ge bolagets aktieägare en långsiktigt hög och stabil avkastning på eget kapital.

3,1 mdkr börsvärde

ÅRET I KORTHET

Mkr	2015	2014
Hyresintäkter	626	621
Fastighetskostnader	–145	–141
Driftsöverskott	481	480
Central administration	–41	–26
Finansnetto	–239	–252
Förvaltningsresultat	201	202
Resultatandelar enligt kapitalandelsmetoden	325	180
Värdeförändringar fastigheter	265	138
Värdeförändringar derivat	114	–358
Resultat före skatt	905	162
Skatt	–105	–50
Periodens resultat	800	112

RESULTAT NYCKELTAL

	2015	2014
Antal fastigheter, st	133	131
Uthyrbar area, kvm	1 016 000	982 895
Fastigheternas verkliga värde, mkr	7 776	7 259
Hyresvärde, mkr	696	683
Ekonomisk uthyrningsgrad, %	92	92
Överskottsgrad, %	77	77
Justerad soliditet, %	37	32
Soliditet, %	32	27
Belåningsgrad, %	51	58
Räntetäckningsgrad, ggr	2,7	2,4
Avkastning på totalt kapital, %	11,4	9,4
Avkastning på eget kapital, %	29,9	4,7
Föreslagen utdelning per stamaktie, kr	1,50	0,80
Föreslagen utdelning per preferensaktie, kr	10,00	10,00

• Corem tillträder tidigare kommunicerat förvärv av en fastighet i Greve, Danmark.
• Corems uthyrningschef vinner pris för årets uthyrare (2014) Region Övriga Sverige.
• Två fastigheter Green building certifieras, en i Malmö och en i Stockholm.
• En fastighet avyttras i Norberg och Corem lämnar därmed orten.
• Corem emitterar ett obligationslån om 400 mkr.
• Corem förvärvar fastighet i Halmstad.
• Corem tecknar ett hyresavtal med ASSA OEM om 6 700 kvm i Mölnlycke logistikpark, Härryda, samt ett hyresavtal med Linas Matkasse om 4 400 kvm i Järfälla.
• Efter att Bilia valt att avveckla verksamheten i Danmark sålde Corem tillbaka fyra fastigheter i Danmark till Bilia.
• Corem avyttrar en fastighet i Enköping och lämnar därmed orten.
• Corem emitterar ett obligationslån om 250 mkr.

RÄKENSKAPSÅRET

• Intäkterna uppgick till 626 mkr (621).
• Driftsöverskottet uppgick till 481 mkr (480).
• Förvaltningsresultatet uppgick till 201 mkr (202).
• Värdeförändringar fastigheter uppgick till 265 mkr (138) och värdeförändringar derivat påverkade resultatet med 114 mkr (–358).
• Innehavet i Klövern AB (publ) redovisas enligt kapitalandelsmetoden och uppgick till 1 460 mkr (1 197). Verkligt värde på Corems innehav baserat på börskurs per den 31 december 2015 uppgick till 1 672 mkr (1 356).
• Resultat efter skatt uppgick till 800 mkr (112); 10,00 kr per stamaktie (0,61).
• Nettoinvesteringar i fastigheter uppgick till 278 mkr (724).
• Corem har under året förvärvat nio samt avyttrat sju fastigheter.
• Corem har under året, vid tre olika tillfällen, emitterat ett treårigt icke-säkerställt obligationslån om 750 mkr vilket noterats på NASDAQ Stockholm.
• Corem har under 2015 avtalat om nyproduktion av två anläggningar; 30 000 kvm i Västerås för Svenska Retursystem samt 5 200 kvm i Halmstad för KS Projekt.
• Styrelsen föreslår en utdelning om 1,50 kr (0,80) per stamaktie samt 10,00 kr (10,00) per preferensaktie att utbetalas med 2,50 kr (2,50) per kvartal.

VÄSENTLIGA HÄNDELSER EFTER PERIODENS UTGÅNG

• Corem avtalade den 16 mars 2016 om förvärv av Estancia Logistik med en lager- och logistikportfölj bestående av 21 fastigheter med en total uthyrbar area om drygt 168 500 kvm och ett fastighetsvärde om 1 315 mkr. Fastigheterna förvärvas i bolagsform och planerat tillträde är den 1 juni 2016. I och med förvärvet tar Corem över ett obligationslån om 200 mkr.
• Corem har under februari 2016 avyttrat 1,1 miljoner stamaktier A och 10 miljoner stamaktier B i Klövern AB (publ), samt i mars 2016 avtalat om avyttring av ytterligare 5,5 miljoner stamaktier A i samband med förvärv av Estancia Logistik. Efter dessa försäljningar kommer Corems röstandel att uppgå till 14,84 procent.

• Efter årsskiftet har, fram till och med den 16 mars 2016, inga stamaktier och inga preferensaktier återköpts.

• Corem förvärvar två fastigheter i Stockholm och en i Malmö.

• Corem lägger bud på Tribona AB (publ). Corem ingår även avtal om försäljning av stamaktier i Klövern om 300 mkr och kallar till extra bolagsstämma.
• Corem emitterar obligationslån om 100 mkr.

• Hällsätra 3 i Stockholm blir Corems sjunde fastighet att Green Building certifieras.

• På extra bolagsstämma den 16 oktober 2016 beslutas om fortsatt bolagsstämma. 22 oktober 2016 återkallar Corem budet på Tribona AB (publ) och beslutar att inte genomföra försäljning av aktier i Klövern samt att inte kalla till fortsatt bolagsstämma.

• Corem gör tre betydande uthyrningar och tecknar avtal om totalt 19 000 kvm fördelade på tre fastigheter i Jönköping, Växjö och Kumla. Hyresgäster är Posten, Furniturebox och Loxy Sweden.
• Corem förvärvar två fastigheter, en i Jönköping och en i Växjö.
• I Halmstad görs ytterligare förvärv av två fastigheter och avtal tecknas för nyproduktion för logistik om 5 200 kvm.
• Corem tecknar hyresavtal med Svenska Retursystem om nyproduktion av 30 000 kvm i Västerås.
• Fortsatt renodling, Corem avyttrar en fastighet i Fagersta.

REKORDRESULTAT FÖR 2015 VD HAR ORDET

Vi har för 2015 levererat ett rekordhögt resultat, gjort flertalet förvärv för att förstärka befintliga kluster och avtalat om två större nyproduktioner med befintlig och ny kund. Vi har goda förutsättningar för att under 2016 driva Corems expansion framåt med nya förvärv och förvaltning i egen regi.

Corem kan för 2015 redovisa det högsta resultatet efter skatt i bolagets historia, 800 mkr, vilket är sju gånger högre än föregående år. Detta beror dels på fortsatt värdeökning på våra fastigheter och när det gäller finansverksamheten har våra derivat och finansnettot utvecklats positivt och därtill har också innehavet i Klövern bidragit till den goda utvecklingen.

Vi har fortsatt att driva vår strategi med fokus på lager- och logistikfastigheter i nyckelområden för logistik- och handelsflöden. Vår ekonomiska uthyrningsgrad är åter 92 procent. Det visar att vår strategi, att verka i utvalda områden i mellersta och södra Sverige, är framgångsrik.

Under året har vi förvärvat ytterligare 9 fastigheter motsvarande 72 000 kvm vilket har inneburit ytterligare förstärkning av våra kluster. Vi kan därmed fortsätta att möta våra kunders ständigt förändrade behov på en marknad där logistik är en konkurrensfaktor. Efter årets förvärv har vi nu nått ett fastighetsvärde om cirka 7,8 mdkr och över 1 000 000 kvm i uthyrbar area.

Driftnettot är i princip oförändrat mot föregående år, trots att fyra fullt uthyrda fastigheter i Danmark avyttrades under året. Denna försäljning var en konsekvens av kundens förändrade affärsinriktning.

En god kostnadskontroll och fortsatt arbete med energieffektiviseringar ger oss en överskottsgrad om 77 procent på helåret, vilket visar att vi har en god effektivitet i förvaltningen och en stabil intjäning framöver.

Förvaltningsresultatet är oförändrat trots påverkan av kostnader för det planerade budet på Tribona, vilket återkallades under fjärde kvartalet.

Bland viktigare affärshändelser under året kan nämnas att vi under det fjärde kvartalet tecknade ett 15-årigt hyresavtal med Svenska Retursystem AB om 30 000 kvm i Västerås. Vi kommer där att på nyinköpt mark uppföra en helt ny anläggning med planerad inflyttning våren 2017.

Det råder politisk oro i stora delar i världen med återverkningar på finansmarknaderna men vi kan konstatera en stark utveckling av svensk ekonomi och för Corem en hög efterfrågan på våra lokaler. Den starka tillväxten i Stockholmsregionen har särskilt gynnat Corem i och med vår geografiska koncentration i Stockholm.

Vi kommer under 2016 fortsätta att driva vår strategi med långsiktigt engagemang för att ständigt optimera beståndet. Vi kommer följa kundernas behov av strategiskt placerade lokaler i ett affärsklimat där effektiva transporter och hållbara lösningar är en

viktig konkurrensfaktor. Vi sätter ribban högt och våra medarbetare drivs av att sätta höga mål och av att kunna utveckla bolaget.

Det är en stigande efterfrågan på fastigheter inom vårt prioriterade segment, lager och logistik, men jag ser fortsatt goda förutsättningar att driva Corems expansion med nya förvärv och förvaltning i egen regi.

Som ett led i denna strategi avtalade vi den 16 mars om ett förvärv av en lageroch logistikportfölj om 21 fastigheter som förstärker och kompletterar vår position i samtliga regioner. Genom förvärvet diversifieras intäktsbasen ytterligare genom att Corem tillförs över 100 nya hyresgäster varefter vårt totala antal hyresgäster närmar sig 700 stycken. Förvärvet ökar Corems uthyrbara area och fastighetsvärde med cirka 17 procent. Efter planerat tillträde den 1 juni 2016 uppgår vår totala uthyrbara area till cirka 1 200 000 kvm.

Stockholm den 30 mars 2016 Eva Landén, VD

"EN GOD KOSTNADS-KONTROLL OCH FORTSATT ARBETE MED ENERGIEFFEKTI-VISERINGAR GER OSS EN ÖVERSKOTTS-GRAD OM 77 PROCENT PÅ HELÅRET."

INVESTMENT CASE COREMS AFFÄR

Corem Property Group är ett fastighetsbolag som äger och förvaltar lager-, logistik-, industrioch handelsfastigheter i mellersta och södra Sverige samt i Danmark.

MARKNAD OCH DRIVKRAFTER

Sveriges ekonomi har haft en god tillväxt under året och placerat sig i toppskiktet i jämförelse med andra länder i eurozonen. För fastighetssektorn är ränteläget och inflationen två viktiga faktorer. Vi har i dagsläget historiskt låga räntor vilket är gynnsamt för fastighetssektorn. Tillgången till bankfinansiering bedöms fortsatt som god och först under 2017 förväntas reporäntan börja stiga långsamt. Inflationsutvecklingen har under 2015 varit svag och uppgick till noll procent, vilket innebär att ingen automatisk uppräkning av hyror skedde under året.

Växande städer och förändrad efterfrågan ger ändrade konsumentvanor vilket påverkar utvecklingen av fastighetsbranschen. Då städerna allt oftare vill använda attraktiva lägen för att bygga bostäder och kontor, i kombination med önskad mindre trafik i stadskärnor, flyttas logistiklägen mot de större transportlederna. Den kraftigt ökade e-handeln är gynnsam för utvecklingen av logistikfastigheter då e-handelsföretagen får allt större behov av lager i bra lägen för att på så sätt kunna leverera till sina slutkunder.

Hållbarhetsfrågor får en allt större betydelse för företag och intressenter i fastighetsbranschen. Investerare, hyresgäster, leverantörer och medarbetare har allt större förväntningar på att fastighetsbolagen tar ansvar för sin påverkan på både miljö och en ekonomisk hållbar framgång.

FÖRVÄRVA OCH ÄGA

Corem har en klar strategi för bolagets befintliga och framtida fastigheter och marknader. Noggranna affäranalyser genomförs i syfte att identifiera potentiella tillväxtmöjligheter. Genom en kontinuerlig dialog med marknaden skapas underlag för analyser som styr transaktioner. Alla förvärv och investeringar vi gör i våra fastigheter sker utifrån ett långsiktigt perspektiv. Detta innebär att våra hyresgäster kan vara säkra på långsiktiga och givande relationer.

Vi äger fastigheter i lägen som är värdefulla för våra hyresgäster. Vi har sedan start fokuserat på att äga och utveckla kluster av fastigheter kring Sveriges största städer och logistiska hubbar med närhet till de stora tillfartslederna.

För oss är geografiskt läge, vakansgrad och potential för förädling viktiga faktorer vid transaktioner. Sedan Corems bildande 2007 har beståndets uthyrbara area och verkligt värde fördubblats till drygt 1 miljon kvm och 7,8 mdkr.

Som ett resultat av fastighetsbeståndets sammansättning varierar de enskilda hyresgästernas behov och önskemål. I syfte att skapa en god och långsiktig dialog med hyresgästerna förvaltas våra fastigheter av egen förvaltningspersonal. Korta beslutsvägar och lokal närvaro på bolagets delmarknader prioriteras i syfte att kunna ge Corems hyresgäster bästa möjliga service. Genom att fokusera på ett geografiskt koncentrerat bestånd i våra utvalda regioner ges hyresgästerna möjlighet att utvecklas och växa inom Corems bestånd.

Vi äger och förvaltar cirka 1 miljon kvm och kan erbjuda en mängd olika lokalalternativ – allt från 1 kvm till 20 000! Vi är flexibla om våra hyresgäster behöver öka eller minska sina ytor eller kanske etablera sin verksamhet på annan ort.

Vi arbetar systematiskt med våra vakanser och har alltid den nära relationen till hyresgästen i fokus, men ser även vikten av att, framförallt vid större uthyrningar, bearbeta det lokala näringslivet samt etablera kontakt med kommunen.

FÖRVALTA OCH HYRA UT

Projekt- och fastighetsutveckling är en viktig del i Corems arbete att vidareutveckla fastighetsbeståndet och möta hyresgästernas efterfrågan. Corems projektorganisation arbetar ständigt med att analysera samt vidareutveckla befintligt bestånd utifrån den aktuella hyresmarknaden. Corem genomför varje år ett flertal hyresgästanpassningar, ombyggnationer och energibesparingsåtgärder av olika storlek. Dessa genererar mervärde för bolaget i form av förädlade lokaler, lägre driftskostnader och nöjda hyresgäster. Att utveckla egna fastighetsprojekt från

råmark kan ofta ge en bättre avkastning än att köpa färdiga, uthyrda fastigheter och genom våra byggrätter om 140 000 kvm kan vi även erbjuda skräddarsydda nyproduktioner. Vår målsättning är att attrahera långsiktiga hyresgäster till fastigheter som kan förädlas utifrån deras behov och att teckna långa hyresavtal.

I linje med Corems miljöpolicy satsar bolaget på olika former av energioptimering och vi använder alltid sunda byggnadsmaterial i våra fastigheter. Det innebär att vi minskar belastningen på vår miljö och bidrar till ett bättre samhälle.

AFFÄRSMODELL

Corems affärsmodell bygger på en kontinuerlig process av strategiska transaktioner och optimering av fastighetsbeståndet och skapar värde genom att alltid ha hyresgästen i fokus.

TRANSAKTION

– TILLVÄXT OCH RENODLING Noggranna affärsanalyser genomförs i syfte att identifiera potentiella tillväxtmöjligheter. Förvärv är av intresse om avkastningen är attraktiv och om synergieffekter uppnås. Avyttringsmöjligheter uppstår då avkastningen understiger de fastställda kraven, det geografiska läget inte passar regionstrukturen eller då fastighetstypen inte ligger i bolagets fokus.

FÖRÄDLING – VÄRDESKAPANDE

Corem har ett långsiktigt engagemang i beståndets samtliga fastigheter och strävar efter att optimera fastigheternas avkastning och skapa långsiktiga relationer med våra hyresgäster och leverantörer genom om-, till- eller nybyggnation samt energibesparingsåtgärder.

FÖRVALTNING – HYRESGÄSTFOKUS

I syfte att skapa en god dialog med hyresgäster och leverantörer ska Corems fastigheter förvaltas av egen personal. Korta beslutsvägar och lokal närvaro på bolagets marknader prioriteras i syfte att kunna ge hyresgästerna bästa möjliga service.

TRANSAKTION TILLVÄXT OCH RENODLING

FÖRVALTNING HYRESGÄSTFOKUS

AFFÄRSIDÉ

Corem ska skapa långsiktig tillväxt och värdeökning genom att förvalta, förvärva, bygga och förädla fastigheter i lager-, logistik-, industri- och handelsområden. Corem ska skapa långsiktig tillväxt och värdeökning genom att förvalta, förvärva, bygga och förädla fastigheter i lager-, logistik-, industri- och handelsområden.

MÅL MÅL

Corems övergripande mål är att i utvalda regioner bli det ledande fastighetsbolaget inom sitt segment i kombination med att ge Corems aktieägare en långsiktigt hög och stabil avkastning på eget kapital. Detta ska ske med en kontinuerlig strävan att verka för en hållbar utveckling. Corems övergripande mål är att i utvalda regioner bli det ledande fastighetsbolaget inom sitt segment i kombination med att ge Corems aktieägare en långsiktigt hög och stabil avkastning på eget kapital. Detta ska ske med en kontinuerlig strävan att verka för en hållbar utveckling.

STRATEGIER

INVESTERINGS-STRATEGI INVESTERINGS-STRATEGI

AKTIVT SÖKA UPP OCH GENOMFÖRA TRANSAKTIONER I SYFTE ATT FÖRÄDLA OCH REALISERA VÄRDEN. AKTIVT SÖKA UPP OCH GENOMFÖRA TRANSAKTIONER I SYFTE ATT FÖRÄDLA OCH REALISERA VÄRDEN.

För att växa och samtidigt generera avkastning i enlighet med de finansiella målen ska Corem inom utvalda regioner aktivt söka upp och genomföra förvärv av såväl enskilda fastigheter som hela fastighetsbestånd. Enskilda fastigheter kan komma att avyttras om de inte uppfyller bolagets kriterier för att vara ett strategiskt innehav. För att växa och samtidigt generera avkastning i enlighet med de finansiella målen ska Corem inom utvalda regioner aktivt söka upp och genomföra förvärv av såväl enskilda fastigheter som hela fastighetsbestånd. Enskilda fastigheter kan komma att avyttras om de inte uppfyller bolagets kriterier för att vara ett strategiskt innehav.

AFFÄRSSTRATEGI AFFÄRSSTRATEGI

GENOM LÅNGSIKTIGT ENGAGEMANG OPTIMERA FASTIGHETS-BESTÅNDET GENOM LÅNGSIKTIGT ENGAGEMANG OPTIMERA FASTIGHETS-BESTÅNDET.

Genom att äga rätt fastigheter i rätt lägen blir Corem en attraktiv hyresvärd som kan erbjuda, såväl befintliga som potentiella, hyresgäster effektiva och passande lokaler. Fastigheterna ska efter förvärv utvecklas och förädlas genom en aktiv projekt- och förvaltningsorganisation. Genom äga rätt fastigheter i rätt lägen blir Corem en attraktiv hyresvärd som kan erbjuda såväl befintliga som potentiella hyresgäster effektiva och passande lokaler. Fastigheterna ska efter förvärv utvecklas och förädlas genom en aktiv projekt- och förvaltningsorganisation.

FÖRVALTNINGS-STRATEGI FÖRVALTNINGS-STRATEGI

SKAPA LÅNGSIKTIGA HYRESGÄSTRELATIO-NER GENOM ATT HA EN MARKNADSORIENTERAD OCH SKICKLIG FASTIG-HETSFÖRVALTNING. SKAPA LÅNGSIKTIGA HYRESGÄSTRELATIONER GENOM ATT HA EN MARKNADSORIENTERAD OCH SKICKLIG FASTIG-HETSFÖRVALTNING.

För att säkerställa en god och proaktiv dialog med hyresgästerna förvaltas Corems fastigheter av egen förvaltningspersonal som har direktkontakt med hyresgästerna. Därmed kan förändrade behov hos hyresgästerna snabbt identifieras och tillgodoses. Genom ett nära samarbete med hyresgästerna kan Corem erbjuda flexibla och individuellt anpassade lokallösningar. För att säkerställa en god och proaktiv dialog med hyresgästerna förvaltas Corems fastigheter av egen förvaltningspersonal som har direktkontakt med hyresgästerna. Därmed kan förändrade behov hos hyresgästerna snabbt identifieras och tillgodoses. Genom ett nära samarbete med hyresgästerna kan Corem erbjuda flexibla och individuellt anpassade lokallösningar.

HÅLLBARHETS-STRATEGI VERKA FÖR LÅNGSIK-TIG HÅLLBARHET FÖR HÅLLBARHETS-STRATEGI VERKA FÖR LÅNGSIKTIG HÅLLBARHET FÖR

FÖRETAGET OCH DESS OMGIVNING. FÖRETAGET OCH DESS OMGIVNING.

Verksamheten ska präglas av ett ansvarfullt agerande gentemot hyresgäster, medarbetare och övriga intressenter samt utvecklas med minsta möjliga påverkan på miljön. Corem ska sträva efter en trygg och stabil arbetsmiljö och en tydlig plattform ska finnas för det miljöarbete som sker i organisationen. Verksamheten ska präglas av ett ansvarsfullt agerande gentemot hyresgäster, medarbetare och övriga intressenter samt utvecklas med minsta möjliga påverkan på miljön. Corem ska sträva efter en trygg och stabil arbetsmiljö och en tydlig plattform ska finnas för det miljöarbete som sker i organisationen.

FÖRÄDLING VÄRDESKAPANDE

MÅL	KOMMENTAR	UTFALL UTFALL
AVKASTNING PÅ EGET KAPITAL PÅ EGET KAPITAL Över tiden ska Corem uppvisa en en genomsnittlig avkastning genomsnittlig avkastning på på eget kapital om lägst den eget kapital om lägst den riskfria riskfria räntan plus tio procent räntan plus tio procentenheter. enheter. Med riskfri ränta avses Med riskfri ränta avses den den genomsnittliga femåriga genomsnittliga femåriga stats statsobligationsräntan. För 2014 obligationsräntan. För 2015 uppgick målet till XX procent. 10,2 procent.	Corems avkastning på eget kapital per den 31 december 2014 uppgick till XX procent. Corem har valt ett mål om en avkastning på eget kapital Corems avkastning på eget kapital per den som ska vara attraktiv för aktieägarna samt 31 december 2015 uppgick till 29,9 procent. långsiktigt hållbart. Corem har valt ett mål om en avkastning på eget kapital som ska vara attraktiv för aktie ägarna samt långsiktigt hållbart. Genomsnittlig avkastning över fem år uppgår till 12,3 procent.	AVKASTNING PÅ EGET KAPITAL % 30 25 20 15 10 5 0 2011 2012 2013 2014 2015 Utfall Mål
SOLIDITET SOLIDITET Soliditeten ska långsiktigt Soliditeten ska långsiktigt upp uppgå till minst 25 procent. gå till minst 25 procent. 25% 25%	Corems soliditet per den 31 december 2015 upp Corems soliditet per den 31 december 2014 gick till 32 procent. Soliditetsmålet är fastställt uppgick till XX procent. Soliditetsmålet är fast för att säkerställa en god kapitalstruktur. Det är ställt för att säkerställa en god kapitalstruktur. av största vikt att det egna kapitalet utnyttjas Det är av största vikt att det egna kapitalet ut optimalt för att säkerställa framgång på lång nyttjas optimalt för att säkerställa framgång på sikt och möjliggöra framtida investeringar. lång sikt och möjliggöra framtida investeringar.	SOLIDITET SOLIDITET % 40 35 30 25 20 15 10 5 0 2011 2012 2013 2014 2015 Utfall Mål
RÄNTETÄCKNINGSGRAD RÄNTETÄCKNINGSGRAD Räntetäckningsgraden ska lång Räntetäckningsgraden ska siktigt uppgå till minst 1,5 gånger. långsiktigt uppgå till 1,5 gånger. 1,5 1,5 ggr	Corems räntetäckningsgrad per den 31 december Corems räntetäckningsgrad per den 31 decem 2015 uppgick till 2,7 gånger. Räntekostnader ber 2014 uppgick till X,X gånger. Räntekostna är Corems enskilt största kostnadspost. Det är derna är Corems enskilt största kostnadspost. viktigt att intjäningsförmågan med god marginal Det är viktigt att intjäningsförmågan med god täcker räntekostnadsnivån och en räntetäck marginal täcker intjäningsförmågan med go ningsgrad på 1,5 gånger innebär att Corems marginal täcker räntekostnadsnivån och en resultat efter finansiella intäkter överstiger räntetäckningsgrad på 1,5 gånger innebär att räntekostnaderna med 50 procent. Corems resultat efter finansiella intäkter översti ger räntekostnaderna med 50 procent.	RÄNTETÄCKNINGSGRAD RÄNTETÄCKNINGSGRAD ggr 3,0 2,5 2,0 1,5 1,0 0,5 0,0 2011 2012 2013 2014 2015 Utfall Mål
FÖRVALTNINGSMÅL FÖRVALTNINGSMÅL Sträva efter att vara hyresgäs Sträva efter att vara hyresgäs ternas främsta val som hyres ternas främsta val som hyres värd inom segmenten lager, värd inom segmenten lager, logistik, industri och handel. logistik, industri och handel.	Genom en marknadsorienterad fastighets Genom en marknadsorienterad fastighetsför förvaltning på plats, med lokal förankring och valtning på plats, med lokal förankring och ett ett starkt hyresgästfokus, arbetar Corem aktivt starkt hyresgästfokus, arbetar Corem aktivt för för att skapa långsiktiga hyresgästrelationer. att skapa långsiktiga hyresgästrelationer.	Per den 31 december 2015 Per den 31 december 2014 hade Corem egen förvaltnings hade Corem egen förvalt personal i samtliga regioner. ningspersonal i samtliga regioner.
MILJÖMÅL MILJÖMÅL Minska energiförbrukningen Minska energiförbrukningen med 10 procent per kvm mellan med 10 procent per kvm mellan åren 2013 – 2017 i jämförbart åren 2013 – 2017 i jämförbart bestånd1). bestånd1).	Under 2015 har vi minskat energiförbrukningen Under 2014 har vi minskat energiförbrukningen med 3 procent per kvm i jämförbart bestånd1), med X procent per kvm i jämförbart bestånd1), vilket ger en ackumulerad minskning på 11 procent vilket ger en ackumulerad minskning på XX sedan 1 januari 2013 och vi har därmed upp procent sedan 2013. EU-kommissionens direktiv nått vårt nuvarande miljömål. EU-kommissionens om en minskning av energianvändningen med direktiv om en minskning av energianvändningen 17 procent mellan år 2008–2020 ligger till grund med 17 procent mellan år 2008–2020 ligger till för Corems miljömål. grund för Corems miljömål.	ENERGIBESPARING ENERGIBESPARING % 10% 11% 10 10% 8 6 4 5% 2 0 2013 2014 2015 2016 2017 2013 2014 2015 2016 2017 Utfall Mål

1) I jämförbart bestånd ingår fastigheter ägda vid ingången av föregående år och som fortfarande är ägda vid innevarande års utgång. 1) I jämförbart bestånd ingår fastigheter ägda vid ingången av föregående år och som fortfarande är ägda vid innevarande års utgång.

ATT ARBETA PÅ COREM

Corem har under 2015 fortsatt arbetet med att anställa egen personal som ska hantera bolagets tekniska och ekonomiska förvaltning. Syftet med egen personal är att genom den vardagliga kontakten öka närheten till våra hyresgäster. Detta är Corems viktigaste möten.

EN PLATT ORGANISATION

Corem har en decentraliserad organisation för att uppnå god marknadskännedom och en nära relation till samtliga intressenter. Vi har som mål att varje region ska vara tillräckligt stor för en egen effektiv förvaltning.

Den operativa verksamheten är indelad i fem geografiska regioner; Stockholm, Syd, Väst, Småland samt Mälardalen/Norr. Vi har egna förvaltare, fastighets- och drifttekniker i samtliga regioner. Coremkoncernen är organiserad med sitt huvudkontor i centrala Stockholm samt platskontor i Sätra, Märsta, Malmö, Göteborg, Jönköping, Örebro och Hudiksvall. De lokala regionkontoren sköter driften av fastigheterna och den kontinuerliga kontakten med hyresgästerna. Huvudkontoret ansvarar för personal, ekonomi, transaktioner, hyresadministration samt investerarrelationer och fungerar som affärsmässigt stöd till regionerna och ledningen.

Antalet anställda per den 31 december 2015 var 46, med en medelålder på 45,4 år. Den totala andelen kvinnor var 28 procent och andelen kvinnor på chefspositioner var 31 procent. Fastighetsbranschen anses traditionellt vara mansdominerad men vi kan se att allt fler kvinnor söker sig till branschen.

FÖRETAGSKULTUR

Vi vill att våra medarbetare ska vara stolta över att arbeta på Corem. Vi tillbringar en stor del av vår vakna tid på arbetsplatsen och det är därför viktigt för oss att skapa en arbetsmiljö där personalen trivs och motiveras. Corem som arbetsplats karaktäriseras bäst som informell och kreativ med högt i tak och en stark entreprenörsanda. För att på bästa sätt tillvarata varje medarbetares förutsättningar genomförs årliga medarbetarsamtal med respektive personalansvarig. Under samtalen diskuteras mål, måluppfyllelse, kompetensutveckling och utbyte av idéer för utveckling av bolaget. Dessa samtal fungerar som ett verktyg för att utveckla såväl individen som bolaget.

HÅLLBART FÖRETAGANDE

Hållbart företagande är en del av vårt övergripande mål och bildar därmed en bra plattform för ett fortsatt aktivt och framåtriktat hållbarhetsarbete. Det finns många fördelar med att tänka hållbart. Att driva ett företag på ett hållbart sätt innebär att resurserna används mer effektivt vilket ökar konkurrenskraften och skapar nya affärsmöjligheter. En aktiv dialog med våra intressenter ger Corem kännedom och kunskap kring omvärldens krav och förväntningar på vår verksamhet. Det bidrar till att vi kan utveckla företaget i rätt riktning; mot en hållbar framgång.

ÅLDERSFÖRDELNING

"VI ÄR ETT BOLAG DÄR INGEN MEDARBETARE, HYRESGÄST ELLER LEVERANTÖR FÅR DISKRIMINERAS."

KOMPETENSUTVECKLING

Delaktighet och engagemang är ledord för att Corem ska vara en attraktiv arbetsgivare. Det är av största vikt att medarbetarna är stimulerade och att de ges möjlighet till utveckling. Kompetensutveckling är således ett naturligt inslag och det erbjuds kontinuerligt möjligheter till fördjupning och vidareutbildning. Under året har utbildningar genomförts inom bland annat hyresjuridik, värdering, miljö och ledarskap. Internrekrytering är ett sätt att stimulera kunskapshöjning och Corems anställda har därmed stor möjlighet att flytta mellan olika funktioner inom organisationen.

FOKUS PÅ HÄLSA

Corem sätter stort värde på medarbetarnas hälsa och uppmuntrar ett sunt och friskt leverne. All personal får friskvårdsbidrag och gemensamma friskvårdsaktiviteter genomförs i form av exempelvis olika lopp. Corem strävar efter både låg personalomsättning och låg sjukfrånvaro och hade under 2015 en sjukfrånvaro på 1,4 procent. Vi anser att en god balans mellan arbete och fritid är en viktig ingrediens i en framgångsrik organisation. Corems anställda omfattas av en förmånlig sjukvårdsförsäkring som säkerställer snabb och kvalificerad vård vid sjukdom. Även möjlighet till regelbundna hälsokontroller ges.

EN TRYGG OCH JÄMSTÄLLD ARBETSPLATS

Målsättningen för Corem är att skapa en arbetsmiljö där risk för arbetsskador förebyggs. Arbetsmiljön ska uppfylla lagar och avtal samt vara säker och sund. Arbetsförhållandena i bolaget, såväl de fysiska som psykosociala, ska lämpa sig både för kvinnor och män och alla anställda i bolaget ska kunna förena arbete och föräldraskap. Corem uppmuntrar både män och kvinnor att vara föräldralediga. Vi är ett bolag där ingen medarbetare, hyresgäst eller leverantör får diskrimineras.

VINSTANDELSSTIFTELSE

För att stärka personalens delaktighet i verksamheten, och därmed Corems utveckling, erhåller personalen andelar i Corems vinstandelsstiftelse. Denna instiftades 2011 och eventuell avsättning baseras på Corems resultat, utdelning till aktieägare och avkastningskrav. För 2015 utgick en avsättning om totalt 902 tkr.

SPONSRING

Corem lägger stort fokus på socialt ansvar mot externa parter. Bolaget är bland annat stolt sponsor åt Svenska Handbollsförbundet, Dam- och Herrsidan samt huvudsponsor åt Båstadtennis Corem Open; världens största juniortennistävling utomhus. Corem är även vänföretag till Stockholms Stadsmission. Sponsring grundas i tanken att skapa mötesplatser och stärka vår relation med kunder och medarbetare. Förhoppningsvis bidrar också sponsringen till utveckling och framgångar för våra partners. Vi vill med vår sponsring visa ansvar, samhällsengagemang och skapa stolthet hos våra medarbetare.

UNGA I ARBETSLIVET

Corems ambition är att utveckla och behålla talangfulla och dedikerade medarbetare. I takt med att fastighetsbeståndet växer skapas nya möjligheter för befintliga och nya medarbetare. Varje år erbjuder Corem ett antal studenter möjlighet till praktikplats för att ge ungdomar en inblick i såväl bolaget som branschen. Då bolaget expanderar finns det ett stort intresse av att träffa nya potentiella medarbetare och under 2016 kommer ytterligare rekryteringar att genomföras.

5

MILJÖPOLICY

Det är en självklarhet för Corem att engagera sig i samhällets långsiktiga utveckling. En viktig del av vårt samhällsengagemang är ett aktivt miljöarbete för att inom vår verksamhet bidra till ett långsiktigt hållbart samhälle.

1 Corem bedriver ett systematiskt miljöarbete där miljömål och konkreta handlingsplaner utformats för att minska bolagets miljöpåverkan.

Corem förvaltar och genomför byggnationer på fastigheter på ett sådant sätt att relevanta miljöaspekter alltid hanteras sakligt och kompetent.

3

2

Miljöengagemang hos medarbetare tillvaratas och uppmuntras, vilket bidrar till ett miljömässigt ansvarsfullt agerande i det dagliga arbetet.

Vår ambition är att minimera miljöpåverkan samt att följa kretsloppsprincipen. Det som utvinns ur naturen ska på ett uthålligt sätt kunna användas, återvinnas och slutligen omhändertas med minsta möjliga resursförbrukning utan att skada naturen.

HÅLLBART FÖRETAGANDE FORTSATT FOKUS PÅ MILJÖN

Miljöarbete är en viktig del av vardagen för samtliga medarbetare på Corem. Inom ramen för vår kärnverksamhet ska miljöarbetet bidra till effektivare resursanvändning och ett långsiktigt hållbart samhälle.

Corems övergripande miljömål är att minska energiförbrukningen med 10 procent per kvm mellan åren 2013-2017 i jämförbart bestånd. Vid utgången av 2015 hade vi en ackumulerad minskning på 11 procent; vi nådde därmed vårt övergripande miljömål två år tidigare än planerat!

Corem har identifierat betydande miljöaspekter inom sex områden vilka presenteras nedan.

HÅLLBARHETSSTYRNING

Corems miljöarbete utgår från bolagets miljöpolicy och tydliga övergripande mål. Sedan 2012 finns en miljöstyrgrupp vars syfte är att samordna, organisera och driva miljöarbetet framåt. Gruppen består av representanter från organisationens olika delar och fungerar även som stöd till övrig personal i deras miljöarbete. Miljöstyrgruppen arbetar årligen fram detaljerade, uppföljningsbara mål som definieras i en handlingsplan. Genom denna handlingsplan kan resultatet

av miljöarbetet kontinuerligt följas upp och därmed förbättras.

ENERGIFÖRBRUKNING

Corems största miljöpåverkan är bolagets energiförbrukning. Ett löpande arbete för att minska energiförbrukningen pågår ständigt genom modernisering och upprustning av installationer och styrsystem samt ersättning av beståndets få kvarvarande oljepannor före år 2020. I miljöstyrgruppens handlingsplan finns krav på ett väl fungerande energioch miljöledningssystem. Corem använder sig av ett energiledningssystem, med vilket energiförbrukningen kan följas upp och övervakas. Detta leder i sin tur till att vi tydligt kan identifiera var energibesparingar bör genomföras och hur energibesparingsåtgärderna i sin tur påverkar förbrukningen. Vårt energiledningssystem har även utvecklats med en miljömodul för att lättare kunna identifiera möjligheter att göra miljöbesparingar. Genom miljömodulen kan Corem nu

analysera total minskad energiförbrukning och därmed få ytterligare kontroll över vår miljöpåverkan. Corem fortsatte under 2015 att köpa miljömärkt el och 100 procent av Corems påverkningsbara bestånd har el märkt "Bra Miljöval El". Detta är Naturskyddsföreningens miljömärke, vilken är den enda miljömärkning som även ställer stränga miljökrav på produktionen. Utöver miljö- och energibesparingsprojekt är energioptimering i befintliga installationer en viktig del i förvaltningsorganisationens dagliga arbete. Med rätt kompetens ser vi genom optimeringsarbetet snabba resultat såsom minskad energiförbrukning samt ett förbättrat klimat för våra hyresgäster. Under 2015 har Corems driftgrupp, som består av förvaltningspersonal från våra olika regioner, arbetat vidare med att strukturera arbetsprocesserna och genom erfarenhetsutbyten och utbildningar lyft kompetensen för att energioptimera Corems fastigheter.

EXEMPEL PÅ GENOMFÖRDA MILJÖ- OCH ENERGIBESPARINGSÅTGÄRDER

FASTIGHET	KOMMUN	AREA, KVM	ÅTGÄRD	ENERGIBESPARING
Storsätra 1	STOCKHOLM	31 614	Byte till 6 st luftbehandlingsaggregat i hus 2, vilka var uttjänta, och satt in variabel luftflödesstyrning i delar av lokalerna. Även webbaserad styr- och reglerutrustning.	47%
Kullen 5	MALMÖ	5 187	Byte av fjärrvärmeväxlare och ett luftbehandlingsaggregat samt uppdatering av 3 befintliga lufbehandlingaggregat. Även installerat webbaserat styr- och reglerutrustning, vilket ger åtkomst till fjärr värme och luftbehandlingsaggregat via internet.	36%
Dagskiftet 2	STOCKHOLM	12 050	Byte till webbaserade styrsystemet ecopilot som styr på väderprognos och byggnadens termiska tröghet. För ytterligare information se sid 18A-19A.	–
Märsta 21:34	SIGTUNA	7 042	Konvertering till vattenburet radiatorsystem. Anslutits till fjärr värme och utbyte av 5 st luftbehandlingsaggregat. Fullständig energibesparing väntas 2016.	–

TILLSAMMANS MED VÅRA HYRESGÄSTER

Utifrån tidigare års lyckade hyresgästsamarbeten för att minska energiförbrukning har konceptet under 2015 löpt vidare. Corem arbetar aktivt tillsammans med de hyresgäster som står för sin egen förbrukning för att hitta lämpliga energibesparingsåtgärder. Genom att vara en miljömedveten hyresvärd kan Corem hjälpa dessa hyresgäster att förbättra sitt eget miljöarbete. Att samarbeta med hyresgästerna för att tillsammans uppnå hållbara lösningar gällande energibesparingar och avfallshantering är en självklarhet. Corem har under året genomfört ytterligare hyresgästsamarbeten med Bilia i Montören 1, 2 i Köping och Friledningen 11 i Västerås, i form av webbaserat styr- och reglerutrustning för kontroll på distans via internet.

GREEN BUILDING

Corem är medlem i Sweden Green Building Council (SGBC), en organisation som verkar för att utveckla och påverka miljö- och hållbarhetsarbetet i branschen. Green Building är en certifiering i energibesparing och energieffektivisering. För att certifiera en byggnad krävs att energianvändningen reducerats med 25 procent, att det finns ett energiledningssystem samt ett miljöledningssytem. I april 2012 erhöll Corem miljöpriset Green Building Award för fastigheten Lastkajen 3, Stockholm. Vid utgången av 2015 hade Corem sju fastigheter godkända av SGBC. Ytterligare sju fastigheter har pågående certifieringsärenden.

KOMMUNIKATION OCH TRANSPORT

Corem ska aktivt arbeta med att minska miljöpåverkan från våra interna lokaler och transporter, såväl som öka personalens miljömedvetenhet. Vi arbetar aktivt med vår resepolicy samt rutiner för inköp av kontorsmaterial till samtliga regionkontor. En del av resepolicyn innebär att främja alternativa färdsätt, våra Coremcyklar och SL-kort används flitigt. Vi arbetar även aktivt med att använda intranätet som en källa för information och som kommunikationsverktyg.

MATERIALINKÖP

Corem ska ställa relevanta miljökrav vid inköp av varor och tjänster samt använda miljövänliga byggnadsmaterial och minimera förekomsten av miljöskadliga ämnen. Vid alla större byggnationer tas en miljöplan fram för att minska projektets påverkan på miljön. För projekt över 5 mkr ställs även miljökrav på byggmaterial enligt BASTA eller miljövarubedömningen.

FRAMTID

Stora framsteg har under 2015 lagt grunden för ett fortsatt aktivt miljöarbete. Under 2016 kommer Corem arbeta fram ett nytt övergripande miljömål och fokusera på ytterligare minskad energiförbrukning genom Green Building certifiering, samarbeten med hyresgäster, samt miljövänliga fastighetsförvärv, nybyggnationer samt upphandlingar. Driftgruppen kommer även arbeta vidare med att minska miljöpåverkan i samtliga regioner genom kontinuerliga möten, erfarenhetsutbyten och energibesparingsprojekt.

GREEN BUILDING CERTIFIERINGAR PER DEN 31 DECEMBER 2015

FASTIGHET	KOMMUN	AREA, KVM	STATUS GREEN BUILDING
Lastkajen 3	STOCKHOLM	11 652	Godkänd av SGBC 2012
Domnarvet 10	STOCKHOLM	3 716	Godkänd av SGBC 2013
Elektra 23	STOCKHOLM	7 058	Godkänd av SGBC 2014
Nickeln 2	HALLSTAHAMMAR	1 748	Godkänd av SGBC 2014
Sicklaön 356:1	NACKA	11 427	Godkänd av SGBC 2015
Krukskärvan 8	MALMÖ	5 142	Godkänd av SGBC 2015
Hällsätra 3	STOCKHOLM	10 350	Godkänd av SGBC 2015
Damskon 2	STOCKHOLM	4 685	Pågår
Storsätra 1	STOCKHOLM	31 614	Pågår
Dagskiftet 2	STOCKHOLM	12 050	Pågår
Induktorn 37	STOCKHOLM	6 685	Pågår
Kullen 5	MALMÖ	5 187	Pågår
Nackremmen 1	MALMÖ	1 720	Pågår
Rotorn 1	BORÅS	9 769	Pågår

Corem är medlem i Sweden Green Building Council (SGBC), en organisation som verkar för att utveckla och påverka miljö- och hållbarhetsarbetet i branschen. Green Building är en certifiering i energibesparing och energieffektivisering.

COREM INSTALLERAR ECODRIVING FÖR FASTIGHETER

Fastigheten Dagskiftet 2, Västberga Industriområde, är fullt uthyrd till flertalet hyresgäster med olika typer av ytor och behov såsom lager, butik och kontor. Energiförbrukningen var hög och under 2014 påbörjades en investering med att byta ut det nuvarande styr- och reglersystemet till ett system kallat Ecopilot.

Traditionella styr- och reglerprodukter har svårt att få olika system att samverka men Ecopilot överstyr det befintliga automationssystemet och på så sätt undviker fastighetsägaren att systemen gasar

och bromsar samtidigt. Med Ecopilot utnyttjas all den gratisenergi som varje dag alstras av människor, datorer, belysning och väderlek. Denna lagras sedan i byggnadens väggar, golv, tak, stomme och inredning.

Systemet sattes i drift fullt ut under 2015 och Corem har en beräknad besparing efter ett år på cirka 40 procent och vi kan redan nu se att förbrukningen har minskat avsevärt.

FASTIGHET DAGSKIFTET 2, STOCKHOLM
LAGER 8 176 KVM
KONTOR 3 874 KVM
UTHYRNINGSGRAD 100 PROCENT

FASTIGHETSBESTÅND MARKNADSÖVERSIKT

EFTER ETT STARKT FJÄRDE KVARTAL 2014 SVALNADE TRANSAKTIONS-MARKNADEN AV NÅGOT I BÖRJAN AV 2015. AKTIVITETEN ÖKADE DÄREFTER OCH FORTSATTE SEDAN I ETT HÖGT TEMPO UNDER ÅRET.

Corem gör skillnad på de olika fastighetssegmenten beroende på fastighetens huvudsakliga användning. Lager- och logistikfastigheter nyttjas främst för lagring samt lastning av varor och i handelsfastigheter bedrivs verksamhet för handel inom lagersegmentet. I de fastigheter Corem har klassificerat som industrifastigheter bedrivs lättare och tyngre produktion. Nedan beskriver vi lager- och logistikmarknaden i Sverige och industrisegmentet ska ses som en del av detta.

Marknads- och regionsavsnitten sidorna 20A-22A samt 24A-33A har upprättats tillsammans med Savills Sweden AB, rådgivare inom fastighetsbranschen.

Marknadsbeskrivningen och framtidsbedömningarna som redovisas i nedanstående text är baserade på Savills samlade erfarenheter och bedömningar av marknaden.

DEN SVENSKA EKONOMIN

Sveriges ekonomi har haft en god tillväxt under året och placerat sig i toppskiktet i jämförelse med andra länder i eurozonen. Sverige drivs av en expansiv penningpolitik och tillväxten under året uppgick till 3,8 procent. Drivande faktorer bakom tillväxten har varit den inhemska efterfrågan driven av hushållens konsumtion, investeringar i bostadsbyggandet samt det kraftiga migrationsflödet som bidragit till en ökad offentlig konsumtion. Tillväxtförväntningarna för svensk ekonomi har gradvis justerats upp under året och konsensusprognosen indikerar en stark tillväxt om 3,4 procent för 2016 och 2,8 procent under 2017. Pådrivande faktorer under 2016 och 2017 förväntas vara en fortsatt hög privat och offentlig konsumtion samt att, den för Sverige viktiga exportindustrin, återhämtas med hjälp av den försvagade kronan. Även andra framåtblickande indikatorer, såsom inköpschefsindex och barometerindikatorn, har utvecklats positivt och visar på starkare nivåer än normalt.

Även andra delar av ekonomin har utvecklats positivt under 2015 och förväntas fortsätta i en något skakig men positiv riktning. Sysselsättningen har under året ökat med 1,4 procent och förväntas fortsätta i samma riktning under 2016 med en prognostiserad ökning om 1,7 procent. Trots en ökad sysselsättning kommer arbetslösheten endast sjunka måttligt på kort sikt för att sedan stiga igen mot slutet av 2017. Anledningen till detta beror bland annat på att arbetskraften förväntas öka i samma takt som sysselsättningen. Även polariseringen förväntas öka under kommande år och en stor andel av de arbetslösa kommer utgöras av människor i utsatta grupper som har svårare att finna sysselsättning på arbetsmarknaden. Andra faktorer på arbetsmarknaden som utvecklats i positiv riktning är bland annat att både varseltal och antal konkurser ligger på låga nivåer samt att antalet nyanmälda platser till arbetsförmedlingen ökat kraftigt.

För fastighetssektorn är även inflationen och ränteläget två viktiga faktorer. Låga räntor är gynnsamma för fastighetssektorn och riksbanken valde att lämna reporäntan oförändrad i slutet av 2015 på en nivå om –0,35 procent. I februari 2016 sänktes reporäntan med ytterligare 15 punkter och en justering av räntebanan. Köpen av statsobligationer kommer även fortsätta under första halvåret av 2016. En första höjning av reporäntan förväntas ske under början av 2017 vilket sedan kommer fortsätta ske successivt under året. Inflationsutvecklingen har under 2015 varit svag och uppgick till 0 procent, vilket innebär att ingen automatisk uppräkning av hyror skedde under året. Konsensusprognosen för inflationen pekar

FASTIGHETSBESTÅND

på en tillväxt om 1 procent under 2016 för att sedan nå 1,9 procent under slutet av 2017, vilket är strax under riksbankens långsiktiga mål om 2 procent.

FASTIGHETSMARKNADEN I SVERIGE

Efter ett starkt fjärde kvartal 2014 svalnade transaktionsmarknaden något under början av 2015. Aktiviteten ökade därefter och fortsatte sedan i ett högt tempo under året och totalt omsattes fastigheter till ett värde om 152 mdkr, vilket är en minskning med 7 procent i jämförelse med rekordåret 2014. Den något svagare volymen under året ska dock inte ses som ett svaghetstecken, utan som en generell brist på utbud och hade fler aktörer varit intresserade av att sälja hade året likaväl kunnat bli ett nytt rekordår. Sverige behåller sin plats som en av Europas mest likvida fastighetsmarknader rankat efter omsättning och kommer vara den fjärde största marknaden i Europa mätt på omsättning efter UK, Tyskland och Frankrike. 2015 var även en toppnotering volymmässigt för Norden, då 41 miljarder euro omsattes. En starkt bidragande faktor till den goda marknadssituationen är det stora kapitaltillskottet från inhemska institutioner och pensionskapital som riktats mot fastighetsmarknaden. Även det låga ränteläget, samt låg avkastning på institutionernas och pensionsbolagens räntebärande portföljer, har gett upphov till den rådande högkonjunkturen.

Under året har ett rekordhögt transaktionstempo noterats då fler än 640 fastighetstransaktioner, med ett underliggande värde om minst 25 mkr, genomfördes. Jämfört med föregående år är det en ökning om 11 procent. Året kännetecknas även av att andelen utländska aktörer fortsätter att öka sedan bottennoteringen 2009 och av årets totala volym utgjordes 21 procent av utländska aktörer. Under 2014 fördubblades andelen utländska köpare jämfört med 2013 och under 2015 har andelen ökat med ytterligare 11 procent. Denna andel är dock fortfarande låg i jämförelse med åren innan finanskrisen då andelen var uppe på nästan 50 procent. Detta ska inte misstolkas som att internationella aktörer inte är intresserade av den svenska marknaden, tvärtom anses Sverige som en stabil marknad med god tillväxt som klarade sig väl under finanskrisen. Utländska aktörer har dock haft svårt att konkurrera mot inhemskt pensionskapital vilket bidragit till den låga andelen.

Geografiskt sett är de flesta affärer fortsatt lokaliserade till Sveriges tre storstadsregioner. Stockholms-, Göteborgs- och Malmöregionen svarar tillsammans för cirka 65 procent av den totala volymen under året. Malmö är dock en region som under 2015 växt kraftigt och totalt omsattes drygt 55 procent större volym i området jämfört med föregående år. Även norra Sverige har växt kraftigt under året och omsatte 40 procent större volym jämfört med 2014.

Förväntningarna för 2016 är positiva och transaktionsvolymen förväntas vara hög under början av året och sannolikt blir även helåret bra. Reporäntan förväntas vara fortsatt låg vilket ger fastigheter en attraktiv avkastning. Under året har även andelen portföljaffärer av totala antalet affärer ökat med 33 procent jämfört med föregående år, vilket är i samma nivå som rekordåret 2007. Även portföljpremierna, i syfte för köpare att komma över större volymer, är tillbaka på högre nivåer för första gången sedan 2008 vilket brukar vara ett tecken på att fastighetsmarknaden är på en konjunkturell topp.

FASTIGHETSMARKNADEN FÖR LAGER-OCH LOGISTIKFASTIGHETER

Sedan 2000-talets början har lager-, logistik- och industrifastigheter växt fram som ett eget segment på fastighetsmarknaden, med ett antal aktörer som fokuserar mer eller mindre uteslutande på detta segment. Tillgången på fastigheter inom segmentet har stigit kraftigt i takt med att egenanvändare har avyttrat verksamhetsfastigheter i syfte att frigöra kapital till sina kärnverksamheter. Detta utbud bedöms kunna öka ytterligare då Sverige fortfarande är ett land med en hög grad av ägande hos egenanvändarna och nyproduktionen är hög.

2015 var ett starkt transaktionsår för segmentet lager-, logistik- och industrifastigheter. Den totala transaktionsvolymen uppgick till 20,5 mdkr vilket är en ökning om 10 procent jämfört med föregående år. Volymen är historiskt hög och endast 2007, året innan finanskrisen, var starkare då

20,5 MDKR

TRANSAKTIONSVOLYMEN FÖR LAGER-OCH LOGISTIKFASTIGHETER UPPGICK TILL 20,5 MDKR, EN ÖKNING OM 10 PROCENT SEDAN 2014.

60 PROCENT

500 000 KVM LAGER OCH LOGISTIK-FASTIGHETER FÄRDIGSTÄLLDES UNDER 2015, EN ÖKNING MED 60 PROCENT SEDAN 2014.

TRANSAKTIONSVOLYM

TRANSAKTIONER LAGER OCH INDUSTRI

Lager/logistik/industri (i procent av total transaktionsvolym)

2009 201220112010 2013 2014 2015 2016

1) Avser fastigheter större än 5 000 kvm

0 100000

1) Avser fastigheter större än 5 000 kvm

volymen uppgick till 21,9 mdkr inom segmentet. Även segmentets andel av den totala transaktionsvolymen har ökat under året och uppgick till 13,5 procent, vilket kan jämföras med 11,4 procent för 2014. Föregående år var det blandfastigheter som dominerade bland affärerna men i år har volymen renodlade logistikfastigheter stigit med drygt 70 procent i jämförelse med 2014 och dominerar därmed återigen omsättningen.

HYRESMARKNADEN

Hyressättningsprincipen för lager-, logistik, och industrifastigheter kan något förenklat sägas vara styrd av två olika principer – en hyressättningsprincip för nyproducerade fastigheter och en annan utbud- och efterfrågebaserad princip för befintliga fastigheter.

I det första fallet bestäms hyran av produktionskostnaden för fastigheten, där kostnaden även inkluderar kostnaden för mark samt täckning för exploatörens vinstkrav. Viktiga faktorer som påverkar hyran i dessa fall är bland annat anläggningens tekniska komplexitet, avtalstid och markkostnader för att nämna några få. Med undantag för Stockholm och Göteborg är nyproduktionshyran relativt jämn oavsett det geografiska läget, då flertalet kommuner har god tillgång till mark lämplig för exploatering.

Finanskrisen 2008 drabbade nyproduktionen hårt men den återhämtade sig dock snabbt och har legat på en relativt jämn nivå med omkring 300 000–450 000 kvm årligen mellan 2011 och 2014. Under 2015 har produktionen tagit ytterligare fart och nästan en halv miljon kvm färdigställdes inom segmentet. Jämfört med föregående år är det en ökning om drygt 60 procent och ökningen är framför allt fokuserad i området kring Mälardalen och söderut längs E4:an. Förväntningarna för 2016 ser också bra ut och strax under 400 000 kvadratmeter förväntas färdigställas. Än så länge planeras knappt 80 000 kvm under 2017 men tack vare den korta produktionstiden för denna typ av fastigheter kommer denna siffra med stor sannolikhet bli mycket högre.

Hyresnivåerna i befintliga fastigheter bestäms av utbud och efterfrågan och varierar kraftigt mellan olika orter. Orter där man har ett överutbud i form av stora vakanser har ofta låga marknadshyresnivåer, där marknadshyran väsentligt kan understiga nyproduktionshyran. Det omvända är mer ovanligt, dvs där marknadshyrorna överstiger nyproduktionshyran. Det sistnämnda sker nästan uteslutande i storstädernas citynära lägen, där byggbar mark saknas och det råder en generell brist på moderna och ändamålsenliga lokaler. En tydlig trend som växt fram på lager-, logistik- och industrimarknaden är att fler företag väljer kortare hyresavtal. Många efterfrågar avtal som löper mellan tre till fem år vilket är mycket kortare än tio år som anses vara "standard".

DIREKTAVKASTNINGSKRAV

Direktavkastningskravet är ett centralt nyckeltal inom fastighetsbranschen och är ett avkastningsmått som mäts som en fastighets normaliserade driftnetto (intäkter minus kostnader) i förhållande till marknadsvärdet.

Under året har avkastningskrav noterats i olika nivåer mellan 5,5 procent för de bästa objekten till 8,0 procent för sämre objekt. Spridningen i avkastningskrav inom lager-, logistik- och industrisegmentet är generellt större än inom andra segment. Avkastningskraven för de bästa objekten har haft en svagt, men tydlig, nedåtgående trend sedan 2009. Under 2015 har avkastningskraven rört sig ned till en historiskt sett låg nivå på omkring 5,5 procent och detta avser moderna fastigheter med långa hyresavtal. Avkastningskraven för de sämre objekten har däremot legat på en något mer stabil nivå under samma period men har även dessa tagit sig ned till historiskt sett låga nivåer omkring 7,0 procent under slutet av 2015. Inför 2016 förväntas avkastningskraven vara stabila eller sjunkande och skillnaden mellan prime och sekundära objekt bör kunna minska.

FASTIGHETSBESTÅND

AKTÖRER I VÅRT SEGMENT

CASTELLUM

Castellum är ett fastighetsbolag vars bestånd består av kommersiella lokaler vilka ägs och förvaltas av sex helägda dotterbolag. Castellums bestånd är uppdelat i fem regioner; Storgöteborg, Öresundsområdet, Storstockholm, Mälardalen och Östra Götaland.

Catena är ett fastighetsbolag som fokuserar på logistikfastigheter i attraktiva lägen samt projektutveckling av bostäder, kontor och kommersiella lokaler. Fastighetsbeståndet är till största delen beläget i södra Sverige, från Örebro till Malmö. Catena publicerade i oktober 2015 ett offentligt uppköpserbjudande till aktieägarna i Tribona.

CATENA

FASTPARTNER

Fastpartner är ett fastighetsbolag med fokus på kommersiella fastigheter vilka framförallt finns i Stockholmsregionen och Malmö.

KLÖVERN

Klövern är ett fastighetsbolag med inriktning på kommersiella fastigheter med affärsenheter indelade i fyra regioner; Syd, Öst, Stockholm och Mellan/Norr.

Sagax är ett fastighetsbolag som främst investerar i kommersiella fastigheter inom segmentet lager och lätt industri. Sagax har fem marknadsområden; Stockholm, Övriga Sverige, Helsingfors, Övriga Finland samt Övrigt.

SAGAX

TRIBONA

Tribona är ett fastighetsbolag som är specialiserade på moderna och strategiskt belägna logistikfastigheter i Sverige och Danmark. Fastighetsbeståndet finns i större orter inom den nordiska triangeln som Stockholm, Göteborg, Helsingborg och Malmö men också i regionerna Norrköping, Linköping, Örebro och längs större delen av norrlandskusten. I oktober 2015 mottog aktieägarna i Tribona ett offentligt uppköpserbjudande från Catena.

Wihlborgs Fastigheter är ett fastighetsbolag med fokus på kommersiella fastigheter i Öresundsregionen. Beståndetär beläget i Malmö, Helsingborg, Lund samt Köpenhamn.

WIHLBORGS

Segmentet för lager, logistik och lätt industri har inte någon dominerande investerare, därmed är också ägandet väldigt spritt. Corems konkurrenter består av flertalet olika investerarkategorier men våra huvudsakliga konkurrenter finns dock bland de börsnoterade fastighetsbolagen.

Corem har en hög specialiseringsgrad vad gäller fastighetstyp och beståndet har en geografisk koncentration till områdena kring Stockholm, Malmö, Halmstad, Göteborg och Jönköping. Börsnoterade bolag som delvis investerar i samma segment som Corem är Catena, Castellum, Fastpartner, Klövern, Tribona, Sagax och Wihlborgs Fastigheter.

REGIONSTOCKHOLM

SEBASTIAN SCHLASBERG REGIONCHEF REGION STOCKHOLM

COREM I REGION STOCKHOLM

2015 har varit ett händelserikt år för Region Stockholm. Vi har haft merparten av marknadsförutsättningarna i ryggen och samtliga 13 anställda i regionen har starkt bidragit till den positiva utveckling vi sett under 2015.

Efterfrågan på våra lager- och logistiklokaler har varit stor. Utmaningarna har legat i att hyra ut våra kontorsvakanser, men även här har vi under året sett en större geografisk öppenhet hos våra hyresgäster. Ett växande Stockholm, i kombination med ett konstant utbud, har lett till att det som för två-tre år sedan var mindre attraktivt som område för kontor idag är eftertraktat.

En av de större uthyrningar vi genomfört under året är i Damskon 2, belägen i Skärholmen längs med E4an, där vi fyllt upp efter Webhallen som 2014 flyttade sin verksamhet till en av Corems fastigheter i Sollentuna. I Damskon 2, som nu är fullt uthyrd, har Crimson tecknat ett 10-årigt hyresavtal om 3 000 kvm. Crimsons verksamhet består av fotolabb och digitalt tryckeri och lokalen har i nära samarbetet med hyresgästen anpassats efter deras specifika behov.

DE TRE STÖRSTA HYRESGÄSTERNA I REGION STOCKHOLM PER DEN 31 DECEMBER 2015

Hyresgäst	Andel, %
ELFA	11
Posten	8
Bilia	4

Den stora efterfrågan som i dag finns på logistikfastigheter är framför allt märkbar i Stockholmsregionen. Stockholm är Sveriges ekonomiska motor och växer i många aspekter som är gynnsamma för logistikfastigheter. E-handelns framfart har gjort att allt större krav ställs på logistik, då snabb leverans med god precision är viktiga aspekter. I Stockholm kan marknaden för lager-, industri- och logistikfastigheter delas in i tre lägeskategorier; Stadsnära lägen, Närförorter samt Ytterstadslägen. Dessa lägeskategorier skiljer sig avseende hyresnivåer, utbud, modernitet och hyresgäster.

Stadsnära lägen karaktäriseras av en hög efterfrågan, vilket leder till en stark hyresmarknad som driver upp hyrorna och håller vakansgraden låg. Exempel på populära stadsnära lägen är bland annat Årsta/ Västberga, Globen/Slakthusområdet och Ulvsunda. Hyresgäster som söker stadsnära områden är ofta i behov av snabb tillgänglighet till innerstaden och efterfrågan för lageroch lättindustrilokaler är mycket hög i dessa

lägen. Hyresnivåerna har haft en längre tid av positiv utveckling och förväntas fortsätta till följd av en i princip obefintlig exploateringsyta samt att befintliga industriområden konverteras till bostäder.

Närförorter utgörs av områden såsom Högdalen, Segeltorp, Sätra, Vinsta, Veddesta och Lunda. Hyresgäster i dessa lägen har inte lika höga krav på snabb tillgänglighet till innerstaden, även om den är väldigt god, och värdesätter istället en lägre hyra. I dessa områden är nästan alla fastigheter belägna i närhet till huvudvägar och eventuella järnvägsnät. Tillgängligheten till dessa områden är också bättre än för stadsnära lägen som har en begränsad vägkapacitet med flaskhalsar och trängsel. Normalt erbjuder lägen i närförort ofta större volymer och lokalerna är ofta mer moderna och ändamålsenliga. Även i detta lägesområde är exploateringsmöjligheterna oftast begränsade, vakansnivån låg och hyresutvecklingen förväntas vara fortsatt stabilt positiv.

STOCKHOLM

BOTKYRKA HUDDINGE JÄRFÄLLA NACKA SIGTUNA SOLLENTUNA STOCKHOLM TYRESÖ TÄBY UPPLANDS-BRO UPPLANDS VÄSBY

ANTAL FASTIGHETER, ST

HYRESINTÄKTER, MKR

269

EKONOMISK UTHYRNINGSGRAD

92%

VERKLIGT VÄRDE, MKR Handel övrigt 10 % Mode och

3 270 Restauranger 11 %

beklädnad 37 %

298 054 UTHYRBAR AREA, KVM

ANDEL AV VERKLIGT VÄRDE

Restauranger 11 %

Nyproduktionen i Storstockholm har under 2015 varit låg och totalt färdigställdes cirka 35 000 kvm lager-, industri- och logistikprojekt med en minsta yta om 5 000 kvm. Detta kan jämföras med den genomsnittliga produktionsvolymen från de föregående sex åren som ligger på 93 000 kvm/år. Under 2016 bedöms dock produktionsvolymen öka med strax under 130 000 kvm färdigställda projekt. Majoriteten av nyproduktionen har

varit fullt uthyrda innan projektet påbörjades och andelen spekulativa projekt ligger på låga nivåer. Flertalet byggföretag har dock märkt att allt fler objekt byggs i spekulativt syfte. Anledningen bakom detta är att logistikprojekt inte ses som lika riskabla i dag som förr i tiden.

Intresset för lager-, logistik- och industrifastigheter i Storstockholm har fortsatt accelerera under året och totalt omsattes fastigheter för 6,8 mdkr, vilket är en ökning om 112 procent jämfört med 2014. Andelsmässigt svarade Storstockholm för cirka en tredjedel av den totala transaktionsvolymen inom segmentet. Avkastningskraven för de bästa objekten har rört sig kraftigt nedåt under året till en historiskt sett mycket låg nivå omkring 5,5–6,25 procent. För sekundära objekt låg avkastningskraven omkring 7–7,75 procent under året.

LOKALTYP AREA

REGIONSYD

BJÖRN HÄRSTEDT FÖRVALTARE REGION SYD

COREM I REGION SYD

2015 har vart ett mycket lyckat år för Region Syd. Trots att vi sålde tillbaka fyra fastigheter i Danmark till Bilia har vi under året fortsatt växa. Vi har gjort fem spännande förvärv i regionen, varav tre i Halmstad. Halmstad är därmed den största delmarknaden i Region Syd, både ytmässigt med 44 procent av den uthyrbara arean och värdemässigt med 28 procent av fastighetsvärdet. I och med förvärven hälsar vi bland annat Ramirent, Tylö och KS Projekt välkomna som hyresgäster till Corem. På nyförvärvad mark har vi även avtalat om en nyproduktion av KS Projekts nya logistikanläggning om cirka 5 200 kvm med beräknad inflytt i september 2016.

Överskottsgraden uppgick vid årsskiftet till 81 procent i jämförelse med 77 procent den 31 december 2014. Vi ser där resultatet av ett aktivt uthyrningsarbete och sänkta mediekostnader. Under 2015 Green-building certifierades fastigheten Krukskärvan 8, där Corem har sitt platskontor.

Vi har under året bland annat tecknat nya avtal med två befintliga hyresgäster; ett 5-årigt hyresavtal med Hembergs avseende 4 500 kvm i Fällan 3 samt ett nytt 3-årigt hyresavtal med GN Transport avseende 4 120 kvm i Flygaren 21. Båda fastigheterna är belägna i Larsfrids Industriområde, Halmstad.

DE TRE STÖRSTA HYRESGÄSTERNA I REGION SYD PER DEN 31 DECEMBER 2015

Hyresgäst	Andel, %
DSV	15
Tylö	10
Malmö Bilcentrum	7

Under det tredje kvartalet 2015 passerade antalet invånare i Öresundsregionen 3,9 miljoner och med fortsatt tillväxttempo kommer antalet uppgå till 4 miljoner vid slutet av 2017. Öresundsregionen utgör ett fördelaktigt läge för logistikanläggningar med bra tillgänglighet via fartygs-, tågoch lastbilstransporter. Öresundsbron har påverkat området mycket positivt och regionen är en knutpunkt mellan Sverige och kontinenten. Den kommande byggnationen av Fehmarn Bält-tunneln kommer att förkorta restider avsevärt och prognosen är att tunneln kommer ha samma integrations- och tillväxtseffekt som Öresundsbron. Tunneln förväntas stå färdig 2024.

Utbudet av äldre och mindre ändamålsenliga fastigheter är relativt stort i kuststädernas hamnområden vilket leder till att huvuddelen av vakanserna finns i dessa fastigheter. Precis som i Stockholmsområdet pågår dock förändring av dessa kustnära områden och konvertering från

industri till bostäder och kontor planeras. Tillgången på mark är god i de flesta kommuner vilket har lett till hård konkurrens bland kommunerna vid nyetableringar och därmed pressat markpriserna nedåt. Den goda tillgången på mark har lett till att nyetablering dels sker i existerande områden och dels i "nya" lägen, vilket innebär att det finns gott om etableringsalternativ.

Trots stor satsning på logistikhubben "Malmö Industrial Park" har nyproduktionen under de senaste två åren framförallt varit lokaliserade omkring Helsingborg, Ängelholm och Hässleholm. Anledningen till den begränsade nyproduktionen i Malmö tros bero på det högre markpriset som medför högre hyresnivåer, i jämförelse med andra orter i regionen. Den totala nyproducerade volymen i Skåne län har varit stor under 2015, jämfört med snittproduktionen från de senaste sex åren, och uppgick till 87 000 kvm. I Malmöområdet har inga nya projekt färdigställts under 2015 men under 2016

SYD

MALMÖ LUND HALMSTAD KÖPENHAMN

ANTAL FASTIGHETER, ST

EKONOMISK UTHYRNINGSGRAD

98%

1 249 VERKLIGT VÄRDE, MKR Handel övrigt 10 % Mode och

170 557 UTHYRBAR AREA, KVM

ANDEL AV VERKLIGT VÄRDE Restauranger 11 %

kommer DHL flytta in i sin nya miljöcertifierade anläggning i Sunnanå. Huvuddelen av vakanserna i regionens huvudorter tenderar att finnas i äldre och mindre ändamålsenliga lokaler. Vakanserna är dock begränsade till mindre lager- och lättindustrilokaler i de äldre industriområdena som exempelvis Fosie. Precis som i Stockholm finns trenden att större lokalnyttjare, som detaljhandeln och logistikoperatörerna, väljer att lämna stadsnära fastigheter till förmån för nyproducerade ändamålsanpassade fastigheter i utkanten av städerna. För den danska delen av regionen är marknaden i balans och vakanserna ligger stabilt strax under fem procent. Även hyresmarknaden är stabil, med endast mindre förändringar på marknadshyresnivåerna.

Transaktionsmarknaden under 2015 uppgick till drygt 1,4 mdkr vilket är en stark ökning jämfört med 2014 och visar på ett starkt köparintresse. Dock har transaktionsvolymen varit volatil under många år och

den främsta orsaken till detta är det begränsade utbudet och inte på grund av ett lågt köparintresse. Avkastningskraven har precis som i Stockholmsområdet sjunkit markant i Öresundsregionen och på den svenska sidan låg avkastningskraven för de bästa objekten på en nivå omkring 6,0–6,75 procent under året avseende moderna fastigheter med långa hyresavtal. För sekundära objekt låg avkastningskraven på en nivå omkring 7,0–8,0 procent. På den danska sidan ligger avkastningskraven strax under 7,0 procent för de allra mest attraktiva objekten och väsentligt högre, uppemot 9,0 procent för sekundära fastigheter med kortare avtal.

LOKALTYP AREA

REGIONVÄST

URBAN TERLING FÖRVALTARE REGION VÄST

COREM I REGION VÄST

Region Väst har under 2015 präglats av ett aktivt uthyrningsarbete och investeringar. Vi ser en fortsatt växande potential i Mölnlycke Logistikpark, Härryda kommun, där vi har totalt 36 500 kvm i uthyrbar area.

I fastigheten Bråta 2:150 i Mölnlycke Logistikpark, tecknade Corem under 2015 ett hyresavtal med ASSA OEM omfattade drygt 6 800 kvm kontor, produktionsyta och lager i en egen byggnad. Denna byggnad anpassas efter ASSA OEM:s önskemål och den uthyrbara arean i byggnaden utökas med drygt 1 000 kvm. ASSA OEM får på detta sätt en ny, rationell anläggning och kan samla samtliga sina verksamheter i Göteborg på ett ställe.

I grannfastigheten Bråta 2:136 förhyr sedan tidigare Svenska Retursystem drygt 5 500 kvm lager och kontor. Då verksamheten genomgår en stor expansionsfas krävdes större ytor. Corem initierade under 2015 projektering av en tillbyggnation av Svenska Retursystems befintliga lokal om ytterligare drygt 1 500 kvm. I projektet föreslås nya kontorslokaler och en utökad lagerdel och Svenska Retursystems totala yta blir efter färdigställandet totalt 7 100 kvm fördelat på 300 kvm kontor och 6 800 kvm lager. Det är mycket glädjande att se att vi växer tillsammans med en nöjd hyresgäst då vi även tecknat avtal om förhyrning och produktion av Svenska Retursystems nya anläggning i Västerås.

Under året har även MM Sports flyttat in i sina lokaler i fastigheten Kobbegården 155:2 i Sisjön, Göteborg. Avtalet omfattar hela fastigheten om 5 900 kvm lager och kontor och löper på fem år. Högsbo – Sisjön är idag ett av Nordens största företagsområden med över 1 000 verksamma företag.

DE TRE STÖRSTA HYRESGÄSTERNA I REGION VÄST PER DEN 31 DECEMBER 2015

Hyresgäst	Andel, %
Ericsson	19
Bilia	10
Grolls	9

Västsveriges ekonomiska nav, nordens största import- och exporthamn och ett välbyggt järnvägsnät, gör att Göteborg under många år ofta ansetts som Sveriges starkaste lager- och logistikläge. Korta avstånd mellan hamn, lager och tåg ger låga logistikkostnader. Vidare står västra Sverige för en betydande del av hela den industriella sektorn i Sverige och är av stor betydelse för landets export.

Corems fastighetsinnehav är koncentrerat till Storgöteborg och Borås vilka är två stabila delmarknader inom lager-, industrioch logistiksegmentet. Borås är starkt inom distanshandelssegmentet med stor kompetens inom logistik och en välutvecklad infrastruktur. Borås har vuxit i attraktivitet tack vare kopplingen till internethandel/

postorderindustrin samt TEKO-industrin. Storgöteborg är fortfarande mycket starkt, framför allt tack vare hamnen och tung industri.

Region Väst har den största totala nyproduktionsvolymen av Corems regioner under de senaste sex åren. Sedan 2009 har i genomsnitt nästan 100 000 kvm industri-, lager-, och logistikfastigheter färdigställts årligen, vilket visar på en stark efterfrågan. Antalet spekulativa projekt har ökat under 2015 vilket pekar på en positiv framtidssyn inom segmentet. Nyproduktionen under de senaste åren har varit mer geografiskt utspridd än tidigare år, då majoriteten av projekten låg i Göteborgs eller Borås kommun. Under 2014 och 2015 har nyproduktionerna framförallt varit i närliggande

VÄST

GÖTEBORG MÖLNDAL HÄRRYDA LERUM BORÅS

ANTAL FASTIGHETER, ST

HYRESINTÄKTER, MKR

EKONOMISK UTHYRNINGSGRAD

90%

VERKLIGT VÄRDE, MKR Handel övrigt 10 % Mode och

1 371

UTHYRBAR AREA, KVM

ANDEL AV VERKLIGT VÄRDE Restauranger 11 %

LOKALTYP AREA

kommuner till Göteborg såsom Tjörn, Kungälv och Härryda.

Hyresnivåerna för kontor har varit fortsatt stabila under året och i Göteborgsområdet pendlat mellan 600–800 kr/kvm för moderna lokaler med enstaka notering omkring 900–1 000 kr/kvm. För sekundära lokaler pendlar hyresnivåerna mellan 500–700 kr/kvm. Tillgängligheten på mark är fortsatt god, med undantag för stadsnära områden i Göteborg, och marknadshyrorna tenderar att vara begränsade av nyproduktionshyror.

Transaktionstakten i regionen har fortsatt utvecklas starkt och under året omsattes fastigheter till ett värde om nästan 5 mdkr. Andelen av den totala volymen i segmentet var cirka 25 procent. Jämfört

med föregående år, då regionen omsatte strax under 4 mdkr, motsvarar detta en ökning om 25 procent. Avkastningskraven i Göteborg har rört sig nedåt och låg under året på en låg nivå om 5,5–6,25 procent för de bästa objekten. För sekundära objekt som är äldre och icke-ändamålsenliga fastigheter har avkastningskraven legat på en nivå kring 7,0–7,75 procent.

REGIONSMÅLAND

ULRIK ROSKLINT FÖRVALTARE REGION SMÅLAND

COREM I REGION SMÅLAND

2015 har varit ett aktivt år för Region Småland. Under kvartal fyra förvärvades två fastigheter; Krysspricken 2 i Växjö om cirka 16 000 kvm och Flahult 21:36 i Växjö om 7 000 kvm. Båda fastigheterna är belägna på delmarknader där vi sedan tidigare har kluster av fastigheter.

Vi har i regionen genomfört flertalet lyckade uthyrningar och kan glädjande se att den ekonomiska uthyrningsgraden har ökat från 75 procent, per den 31 december 2014, till 90 procent för 2015. Bland dessa uthyrningar finner vi bland annat ett tio-årigt hyresavtal med Posten om 3 480 kvm i Ljungarum Industriområde, Jönköping. Corem har sedan tidigare Posten som hyresgäst i den nya Veddestaterminalen i Järfälla, Region Stockholm, med en yta om cirka 19 600 kvm. Vi har även i vår fastighet i Räppe, Växjö, hyrt ut cirka 2 500 kvm till Alwex Lager & Logistik samt 8 000 kvm till e-handelsföretaget Furniturebox som sedan tidigare hyr 19 000 kvm i Corems fastighet i Lammhult.

Växjöregionen har de senaste åren blivit en alltmer attraktiv logistikort, detta främst tack vare det nya regionala samarbetet och satsningen på e-handel. Under två år har vi tecknat avtal om drygt 43 000 kvm logistikytor fördelat på två fastigheter i Växjö kommun. Uthyrningarna bekräftar Växjö som en väl fungerande logistikort och är ett kvitto på att vi med vår egen personal och lokal kännedom är lyhörda och flexibla för våra hyresgästers behov.

DE TRE STÖRSTA HYRESGÄSTERNA I REGION SMÅLAND PER DEN 31 DECEMBER 2015

Hyresgäst	Andel, %
Furniturebox	14
Gunnebo	8
Posten	5

Region Småland är mycket attraktiv ur ett logistikperspektiv och Corems fastighetsbestånd i regionen är huvudsakligen lokaliserat till Jönköping, Växjö och Tranås. Jönköpingsregionen anses som en av de bättre logistikregionerna i Sverige och har varit mycket framgångsrika med att marknadsföra orten som ett logistiknav. Generellt är de flesta orter i Småland tillväxtorter med ett diversifierat näringsliv och god nyföretagaranda. Tillgängligheten till E4:an, riksväg 40 samt stambanan gynnar även regionen.

Nyproduktionen i regionen har under två år varit blygsam och mindre än 10 000 kvm färdigställdes. Historiskt sett har dock nyproduktionen varit hög i regionen och den ringa nyproduktionen speglar inte efterfrågan på rätt sätt. Under 2015 har nyproduktionen åter tagit fart och totalt färdigställdes drygt 105 000 kvm vilket tyder på god efterfrågan. Under 2016 planeras drygt 46 000 kvm att färdigställas. Andelen spekulativt byggande är nästan obefintligt i regionen och nästan alla projekt är fullt uthyrda innan byggstart.

Hyresgästernas efterfrågan på moderna lager-, logistik- och industrilokaler är framför allt god i Jönköping men betraktas även som god i de allra flesta orter i regionen. Det finns ett stort utbud av byggbar mark i kommunerna som, kombinerat med låga markpriser, gör att nyproduktion är ett konkurrenskraftigt alternativ till att hyra befintliga anläggningar. Endast i industriområden som har en stor andel detaljhandel kan marknadshyrorna för befintliga fastigheter överstiga den jämförbara

SMÅLAND

TRANÅS JÖNKÖPING VÄXJÖ

ANTAL FASTIGHETER, ST

EKONOMISK UTHYRNINGSGRAD

90%

VERKLIGT VÄRDE, MKR

ANDEL AV VERKLIGT VÄRDE

169 620

UTHYRBAR AREA, KVM

nyproduktionshyran. Det starka nyföretagandet har dock lett till en god efterfrågan på mindre lager- och lättindustrilokaler och för nystartade företag står ofta kostnaderna i fokus, vilket innebär att en låg hyra är prioriterad och innebär att man även kan efterfråga äldre lokaler.

Det attraktiva området längs E4:an och den stabila hyresmarknaden har lett till ett starkt intresse från fastighetsinvesterare i regionen. I området längs E4:an söder om Stockholm ned till Skåne omsattes fastigheter till ett värde om nästan 3,6 mdkr under 2015, vilket är en ökning från föregående år med cirka 90 procent. Andelen av den totala volymen inom segmentet har också ökat och uppgick 2015 till 17 procent. Den genomsnittliga transaktionsvolymen har även den varit större under året och

köparna var främst större institutioner och publika fastighetsbolag.

Direktavkastningskraven inom regionen varierar kraftigt beroende på lokalisering, modernitet och standard. Avkastningskraven bedöms ligga på en nivå omkring 6,0–7,0 procent för de allra bästa moderna objekten med långa hyresavtal. För de något sämre fastigheterna som är äldre, icke-ändamålsenliga, bedöms avkastningskraven ligga på en nivå omkring 7,0–8,5 procent.

LOKALTYP AREA

REGIONMÄLARDALEN/NORR

JAN HELANDER FÖRVALTARE REGION MÄLARDALEN/NORR

COREM I REGION MÄLARDALEN/NORR

Trots små avyttringar som ett led i vår renodlingsstrategi har vi under året ökat i regionen och passerade under 2015 ett fastighetsvärde om 1 mdkr.

Corem har i Region Mälardalen/Norr under året tecknat flertalet betydande avtal. I och med ett 10-årigt hyresavtal med det norska tillverkningsföretaget Loxy Sweden, i fastigheten Transistorn 2 i Kumla, har vi bland annat lyckats fylla upp ytterligare delar av de ytor Ericsson tidigare lämnat. Avtalet omfattar cirka 5 000 kvm med planerad inflytt i juli 2016. Efter uthyrningen återstår cirka 6 000 kvm vakant yta.

Norrköping har ett utmärkt lager-och logistikläge. Stora satsningar görs i staden genom en ny containerhamn och med den planerade Ostlänken kommer det ta 50 min med tåg från Norrköping till Stockholm. I Norrköping har Corem tre fastigheter om totalt cirka 13 700 kvm och under en tre-årsperiod har vi gått från cirka 62 procent vakant yta till 16 procent per den 31 december 2015 genom tecknande av avtal med hyresgäster som Casall, Alltransport och Bühler Nordic.

I december tecknade Corem och Svenska Retursystem ett 15-årigt avtal avseende förhyrning av cirka 30 000 kvm i Hacksta verksamhetsområde i Västerås, med planerad inflytt i mars 2017. Corem kommer att förvärva cirka 66 000 kvm mark av Västerås Stad och här uppföra Svenska Retursystems hittills största anläggning vilken kommer att klassificeras enligt Green Building. Svenska Retursystem har idag fyra anläggningar, varav en sedan tidigare är belägen i Corems fastighet i Mölnlycke Logistikpark.

DE TRE STÖRSTA HYRESGÄSTERNA I REGION MÄLARDALEN/NORR PER DEN 31 DECEMBER 2015

Hyresgäst	Andel, %
Ericsson	25
Bilia	20
NKT Cables	18

Regionen är geografiskt sett mycket spridd och omfattar Mälardalen samt Dalarna och norrut. Corems fastighetsbestånd är huvudsakligen beläget i regionens huvudorter. Dessa huvudorter kan dock skilja sig väsentligt åt rent strukturellt med tanke på näringsliv, större arbetsgivare, demografi och arbetsmarknad. En gemensam nämnare är dock att nästan samtliga orter, på vilka Corem innehar fastigheter, är tillväxtorter och samtliga kommuner, i vilka Corem äger fastigheter, kommer ha en genomsnittlig befolkningstillväxt på drygt tio procent fram till 2024. Näringslivet i de norra kommunerna präglas av en traditionell svensk basindustri medan kommunerna kring Mälardalen har ett något mer diversifierat näringsliv. Stora infrastrukturinvesteringar har skett under det senaste decenniet i hela regionen vilket bidragit till ett ökat antal

transporter och knutit samman regionens orter.

Mälardalen är Sveriges demografiska mittpunkt och lokaliserat mellan Stockholm och Göteborg, vilket gör regionen mycket intressant utifrån ett lager-, industri- och logistikperspektiv. Närheten till finlandsfärjorna gynnar också området. Norrköpingsoch Örebroregionen har länge ansetts ligga i toppen avseende Sveriges bästa logistiklägen och har under de senaste åren haft framgångsrika nätverk för att attrahera nya logistiketableringar.

Efter svaga år avseende nyproducerade fastigheter har produktionstakten ökat kraftigt igen. Totalt färdigställdes drygt 94 000 kvm under 2015 och under 2016 planeras en ännu större volym om cirka 143 000 kvm att färdigställas. Till skillnad från Sveriges tre storstadsregioner sker

MÄLARDALEN/ NORR

HUDIKSVALL FALUN HEDEMORA AVESTA FAGERSTA VÄSTERÅS HALLSTAHAMMAR KÖPING KUMLA KATRINEHOLM NORRKÖPING

ANTAL FASTIGHETER, ST

EKONOMISK UTHYRNINGSGRAD

87%

UTHYRBAR AREA, KVM

203 607

1 010

VERKLIGT VÄRDE, MKR

Handel övrigt 10 % Mode och

ANDEL AV VERKLIGT VÄRDE Restauranger 11 %

nästan inget spekulativt byggande utan samtliga projekt är fullt uthyrda innan projektstart. På grund av en relativt likartad prissättning, och ett stort utbud, av mark i regionens samtliga kommuner är marknadshyrorna relativt homogena.

För befintliga lokaler inom regionen är dock hyresmarknaden mer splittrad. Fler vakanser och lägre hyror tenderar att finnas i de områden som drabbats av stora nedläggningar och omstruktureringar av industrier. Däremot tenderar orter med ett mer väldiversifierat näringsliv ha en mer balanserad fastighetsmarknad med lägre vakanser och högre hyresnivåer. Precis som i andra delmarknader drabbar höga vakanser och lägre hyror främst äldre och icke-ändamålsenliga lokaler.

Transaktionsmarknaden har varit stark i regionen under året och totalt omsattes

fastigheter till ett värde om nästan 4 mdkr, vilket är en markant ökning från 2014. Även regionens andel av den totala volymen inom segmentet ligger på en stark nivå om cirka 19 procent. Direktavkastningskraven för de bästa objekten har legat på en nivå om 6,0–7,5 procent medan de lite sämre fastigheterna har legat på väsentligt högre nivåer.

LOKALTYP AREA

FASTIGHETSBESTÅND FASTIGHETSBESTÅND

Corems fastighetsbestånd bestod per den 31 december 2015 av 133 fastigheter med en total uthyrbar area om 1 016 000 kvm och ett fastighetsvärde om 7 776 mkr.

696 MKR TOTALT HYRESVÄRDE

637 MKR KONTRAKTERADE HYRESINTÄKTER Corems fastighetsbestånd är fördelat på fem regioner; Stockholm, Syd, Väst, Småland samt Mälardalen/Norr. Corems geografiska regioner kan alla betraktas som attraktiva för bolagets segment med goda förutsättningar för en positiv utveckling. Beståndet består till 73 procent av lager-, logistik- och industrilokaler.

Fastigheternas verkliga värde uppgick till 7 776 mkr (7 259), vilket är en ökning om 7,1 procent sedan den 31 december 2014. Ökningen av fastighetsvärdet beror främst på nettoinvesteringar om 278 mkr samt orealiserade värdeförändringar om 255 mkr, dels till följd av sänkta avkastningskrav.

Beståndets ekonomiska uthyrningsgrad uppgick till 92 procent.

Samtliga regioner har under året ökat i värde och Region Stockholm står för över 3 mdkr av fastighetsvärdet. Genom vår långsiktiga strategi att renodla har varje region vid årets slut, undantaget Småland, ett fastighetsvärde över 1 mdkr.

Corem avtalade i mars 2016 om förvärv av en lager- och logistikportfölj om 21 fastigheter med en total uthyrbar area om drygt 168 500 kvm och ett fastighetsvärde om 1 315 mkr. Förvärvet förstärker och kompletterar Corems position i samtliga regioner. För ytterligare information se www.corem.se.

FÖRÄNDRING VERKLIGT VÄRDE, ANTAL FASTIGHETER SAMT UTHYRBAR AREA

	Mkr	Antal	Kvm
Totalt per den 31 december 2014	7 259	131	982 895
Förvärv	423	9	71 647
Ny-, till- och ombyggnation	169	–	–2 169
Avyttringar	–314	–7	–36 373
Orealiserade värdeförändringar	255	–	–
Valutaomräkningar	–16	–	–
Totalt per den 31 december 2015	7 776	133	1 016 000

NETTOINVESTERINGAR

FASTIGHETSBESTÅND

FÖRDELNING PER GEOGRAFISKT OMRÅDE

	Intäkter, mkr Kostnader, mkr		Driftsöverskott, mkr		Överskottsgrad, %
Resultat per geografiskt område	2015 jan–dec	2014 jan–dec	2015 jan–dec	2014 jan–dec	2015 jan–dec	2014 jan–dec	2015 jan–dec	2014 jan–dec
Stockholm	277	264	–71	–68	206	196	74	74
Syd	97	81	–19	–19	78	62	81	77
Väst	102	106	–16	–16	86	90	85	85
Småland	59	61	–21	–21	38	40	64	65
Mälardalen/Norr	91	109	–18	–17	73	92	80	84
Totalt	626	621	–145	–141	481	480	77	77

	Verkligt värde, mkr		Uthyrbar area, kvm		Ekonomisk Hyresvärde, mkr uthyrningsgrad, %
Nyckeltal per geografiskt område	2015 31 dec	2014 31 dec	2015 31 dec	2014 31 dec	2015 31 dec	2014 31 dec	2015 31 dec	2014 31 dec
Stockholm	3 270	3 069	298 054	294 694	292	285	92	94
Syd	1 249	1 179	170 557	155 934	93	100	98	99
Väst	1 371	1 294	174 162	173 050	114	114	90	95
Småland	876	740	169 620	146 591	92	79	90	75
Mälardalen/Norr	1 010	977	203 607	212 626	105	105	87	87
Totalt	7 776	7 259	1 016 000	982 895	696	683	92	92

FÖRDELNING AV UTHYRBAR AREA PER LOKALTYP OCH GEOGRAFISKT OMRÅDE

(för fastighetsförteckning, se sid 50A-55A samt www.corem.se)

	Lager/Industri		Kontor		Handel		Övrigt
Uthyrbar area, kvm	2015 31 dec	2014 31 dec	2015 31 dec	2014 31 dec	2015 31 dec	2014 31 dec	2015 31 dec	2014 31 dec
Stockholm	184 364	181 631	87 737	87 110	15 287	15 287	10 666	10 666
Syd	136 775	99 545	17 182	18 289	6 511	26 265	10 089	11 835
Väst	146 062	146 062	19 526	18 414	6 099	6 099	2 475	2 475
Småland	132 227	111 738	21 303	18 763	5 201	5 201	10 889	10 889
Mälardalen/Norr	142 092	148 824	39 534	40 250	12 267	13 179	9 714	10 373
Totalt	741 520	687 800	185 282	182 826	45 365	66 031	43 833	46 238
Andel, %	73	70	18	18	5	7	4	5

FÖRDELNING AV FASTIGHETER, VAKANSER OCH INTÄKTER PER GEOGRAFISKT OMRÅDE

	Antal fastigheter, st		Vakans, kvm		Intäkter1), mkr
	2015 31 dec	2014 31 dec	2015 31 dec	2014 31 dec	2015 31 dec	2014 31 dec
Stockholm	55	53	32 572	22 215	269	269
Syd	22	21	3 453	2 521	91	98
Väst	17	17	27 726	14 840	103	108
Småland	24	22	23 614	48 924	83	59
Mälardalen/Norr	15	18	33 647	34 791	91	92
Totalt	133	131	121 012	123 291	637	626

1) Avser intäkter på årsbasis per den 31 december 2015 respektive 31 december 2014

FASTIGHETSBESTÅND TRANSAKTIONER

Corems förvärv görs med avsikten att långsiktigt äga, förvalta och förädla fastigheterna.

Corem har under 2015 arbetat vidare med att utöka beståndet genom förvärv av 9 fastigheter om 71 647 kvm och ett fastighetsvärde om 423 mkr.

Under perioden har sju fastigheter avyttrats, framför allt som ett led i Corems renodlingsstrategi. Avyttringarna uppgick till 324 mkr med en uthyrningsbar area om 36 373 kvm. Med dessa avyttringar lämnade Corem orterna Norberg och Enköping.

FÖRVÄRV Q1

Den 31 mars 2015 tillträddes en fastighet i Greve Kommun strax utanför Köpenhamn omfattande drygt 90 000 kvm mark, varav cirka 12 500 kvm byggnader. Fastigheten är fullt uthyrd till Ramirent och i samband med tillträdet tecknades ett nytt triple netavtal, vilket omfattar hela fastigheten.

FÖRVÄRV Q2

Corem förvärvade under andra kvartalet lager-/produktionsfastigheten Flygaren 21, belägen i Larsfrids industriområde i Halmstad. Förvärvet ligger i direkt anslutning till Corems övriga fastigheter i Halmstad. Fastigheten omfattar cirka 24 300 kvm. Fastigheten är fullt uthyrd till Tylö AB med en återstående avtalslängd om knappt 13 år.

FÖRVÄRV Q3

Corem tillträdde i september 2015 bilhandelsfastigheten Gånggriften 3 i Malmö, vilken omfattar cirka 6 500 kvm uthyrbar area samt 26 000 kvm mark. Fastigheten är fullt uthyrd till Malmö Bilcentrum och i samband med tillträdet tecknades ett nytt 10-årigt triple netavtal, vilket omfattar hela fastigheten.

Under tredje kvartalet förvärvade Corem även två fastigheter i Rosersberg respektive Arninge. Fastigheterna har en uthyrbar area om totalt cirka 3 500 kvm, varav merparten utgörs av lager och kontorsytor. Båda fastigheterna är fullt uthyrda.

FÖRVÄRV Q4

Under fjärde kvartalet har Corem växt med drygt 23 000 kvm i Region Småland genom förvärv av två produktions- och lagerfastigheter. Flahult 21:36 i Torsvik, Jönköping, omfattar cirka 7 050 kvm uthyrbar area med underliggande fastighetsvärde om 41 mkr. Fastigheten är fullt uthyrd och i samband med tillträdet tecknas ett nytt 15 årigt avtal. Krysspricken 2 i Sjöuddens Industriområde i Växjö förvärvades som ett fastighetsförvärv till en köpeskilling om 61 mkr och omfattar cirka 16 000 kvm i uthyrbar area. Hyresgäst är Gunnebo Industrier med en återstående avtalslängd om cirka 7,5 år. Fastigheten har en uthyrningsgrad om 85 procent.

Corem har även fortsatt öka i Region Syd genom förvärv av den moderna logistikfastigheten Fyllinge 20:466, Halmstad, om cirka 2 000 kvm i uthyrbar area och ett fastighetsvärde om 13 mkr. Hyresgäst är KS Projekt. Corem har även förvärvat fastigheten Halmstad 7:109 bestående av 13 200 kvm mark. Här kommer Corem att uppföra en ny logistikbyggnad om 5 200 kvm för KS Projekt och ett 10-årigt hyresavtal har tecknats. Inflyttning beräknas till november 2016. Samlad investering för mark och nyproduktion uppgår till cirka 40 mkr och projektet genomförs med BRA bygg som totalentreprenör.

I december tecknade Corem och Svenska Retursystem AB ett 15-årigt hyresavtal avseende förhyrning av cirka 30 000 kvm i Västerås. Corem kommer att förvärva cirka 66 000 kvm mark av Västerås Stad och uppföra Svenska Retursystems nya anläggning med Logistic Contractor som planerad totalentreprenör. Beräknad projektkostnad är cirka 215 mkr, varav förvärv av mark uppgår till drygt 16 mkr. Inflyttning är planerad till mars 2017.

AVYTTRINGAR 2015

Vi har sedan 2008 ägt fyra fastigheter fullt uthyrda till Bilia. I mars 2015 kommunicerade Bilia att de valt att avveckla verksamheten i Danmark. Till följd av detta har Corem under perioden avyttrat dessa fyra fastigheter i Danmark till Bilia. Fastigheterna omfattar sammanlagt cirka 22 300 kvm och köpeskillingen uppgick till 283 mkr.

Corem har utöver detta fortsatt renodla beståndet med avyttring av en fastighet i Norberg, en fastighet i Enköping och en fastighet i Fagersta. Avyttringarna har resulterat i en realiserad värdeförändring om 10 mkr.

TRANSAKTIONER 2015 FÖRVÄRVAT 1 JANUARI – 31 DECEMBER

Kvartal	Fastighet	Kommun	Fastighets kategori	Uthyrbar area, kvm	Fastighets värde, mkr
1	Hundigevej 85	Greve	Lager/Industri	12 459	66
2	Flygaren 21	Halmstad	Lager/Industri	24 313	116
3	Rosersberg 11:56	Sigtuna	Lager/Industri	2 003	19
3	Mallen 3	Täby	Lager/Industri	1 357	16
3	Gånggriften 3	Malmö	Lager/Industri	6 486	88
4	Flahult 21:36	Jönköping	Lager/Industri	7 049	41
4	Fyllinge 20:466	Halmstad	Lager/Industri	2 000	13
4	Halmstad 7:109	Halmstad	Lager/Industri	0	3
4	Krysspricken 2	Växjö	Lager/Industri	15 980	61
	Totalt förvärvat 2015			71 647	423

AVYTTRAT 1 JANUARI – 31 DECEMBER

Kvartal	Fastighet	Kommun	Fastighets kategori	Uthyrbar area, kvm	Fastighets värde, mkr
1	Norbergsby 10:66	Norberg	Lager/Industri	3 447	2
2	Biliaportfolio1)	Danmark	Handel	22 254	283
2	Stenvreten 7:60	Enköping	Lager/Industri	4 751	17
4	Ratten 9	Fagersta	Handel	821	2
4	Vipemöllan 382)	Lund	Kontor	5 100	20
	Totalt avyttrat 2015			36 373	324

¹ Avser fastigheterna 10C Höje Taastrup, 10AQ Herstedvester By, 7T Mörkhöj samt 5Y Tämmerup By. 2 Del av fastigheten VIpemöllan 38, Lund.

FASTIGHETSBESTÅND PROJEKTUTVECKLING

Projekt- och fastighetsutveckling är en viktig del i Corems arbete att vidareutveckla fastighetsbeståndet och möta hyresgästernas efterfrågan.

Corems projektorganisation arbetade under 2015 aktivt med att analysera samt vidareutveckla befintligt bestånd utifrån den aktuella hyresmarknaden. Investeringarna sker i syfte att öka fastigheternas värden samt att erhålla en attraktiv avkastning på eget kapital. Målsättningen är att attrahera hyresgäster till de fastigheter som kan förädlas utifrån deras behov och att teckna långa hyresavtal.

Under 2015 har Corem genomfört ett flertal hyresgästanpassningar, ombyggnationer och energibesparingsåtgärder till ett värde av 169 mkr och under året pågick totalt 223 projekt. Dessa genererar mervärde för Corem i form av förädlade lokaler, lägre driftkostnader och nöjda hyresgäster. Genom förädlingen minskar vakanserna och hyresvärdet höjs. Flertalet av Corems projekt är av förhållandevis begränsad storlek. Endast cirka 10 procent av de antal projekt som pågått under året hade en beräknad investering på över 2,5 mkr.

BYGGRÄTTER

Att utveckla egna fastighetsprojekt från råmark kan ofta ge en bättre avkastning än att köpa färdiga, uthyrda fastigheter. Förutsättningarna för genomförande av nybyggnationer på marknaden är fortsatt goda och Corem har under 2015 avtalat om två nybyggnationer om drygt 35 000 kvm lager- och kontorslokaler i Västerås och Halmstad på nyförvärvad mark.

Corem har totalt 140 000 kvm byggrätter och flera intressanta utvecklingsprojekt finns i fastighetsbeståndet. Närmast till hands är exploateringsmöjligheterna på fastigheter i Arlandastad, Borås samt Göteborg. Enbart på dessa fastigheter bedöms upp till 65 500 kvm lokalyta kunna skapas. På delar av byggrätter i Arlandastad togs drygt 5 500 kvm i anspråk 2013. De återstående 25 000 kvm anses mycket attraktiva då Arlandastad och Rosersberg håller på att utvecklas till Norra Stockholms logistiknav, mycket tack vare sin närhet till storstadsregionen och Arlanda. Fastigheterna i Hisings Backa, Göteborg, kommer med det blivande bygget av Marieholmstunneln att få ett utmärkt kommunikationsläge och möjlighet ges därmed att producera allt från handelskvarter till logistikanläggningar och lager med tillhörande kontor.

"COREMS FASTIGHETS-BESTÅND GER PÅ MÅNGA SÄTT MÖJLIGHETER TILL OMBYGGNATION, NYBYGGNATION SAMT OPTIMERING."

BYGGRÄTTER, NYPRODUKTION
Region	Kommun	Lokaltyp	kvm, byggrätt
Stockholm
Märsta 15:7	Sigtuna	Lager/logistik/industri	25 000
Lastkajen 3	Stockholm	Lager	1 000
Syd
Sadelgjorden 1	Malmö	Lager/logistik/industri	2 000
Bredskär 1	Malmö	Lager/logistik/industri	1 500
Hundigevej 85	Greve, DK	Lager/logistik/industri	30 000
Väst
Backa 96:2	Göteborg	Lager/logistik/industri	17 000
Backa 22:17	Göteborg	Lager/logistik/industri	3 500
Skruven 3	Borås	Lager/logsitik/industri	20 000
Småland
Grevaryd 1:64	Växjö	Lager/logistik/industri	30 000
Mälardalen/Norr
Stålet 3	Norrköping	Lager/logistik/industri	10 000
			140 000

FASTIGHETSBESTÅND

HYRESGÄSTRELATIONER OCH AVTALSSTRUKTUR

Under 2015 tecknade Corem totalt 170 hyresavtal, varav 54 procent avsåg befintliga hyresgäster och 46 procent avsåg nya hyresgäster.

"VI HAR FORTSATT ATT TA YTTERLI-GARE MARKNADS-ANDEL HOS E-HANDELS-FÖRETAGEN DÅ VI UNDER ÅRET TECKNAT AVTAL MED BÅDE NYA OCH BEFINTLIGA HYRESGÄSTER INOM SEGMENTET." Corems kontrakterade hyresintäkter på årsbasis uppgick per den 31 december 2015 till 637 mkr, hyresvärdet uppgick till 696 mkr och nettouthyrningen till -13 mkr.

Som ett resultat av fastighetsbeståndets sammansättning varierar de enskilda hyresgästernas behov och önskemål. I syfte att skapa en god och långsiktig dialog med hyresgästerna förvaltas våra fastigheter av egen förvaltningspersonal.

Corem hade, per den 31 december 2015, 648 lokalhyresavtal, varav det största avtalet stod för 5 procent av hyresintäkterna på årsbasis. Under 2015 tecknade Corem totalt 170 hyresavtal, varav 54 procent avsåg befintliga hyresgäster och 46 procent avsåg nya hyresgäster.

STÖRSTA HYRESGÄSTER

Corem har en väldiversifierad intäktsbas med 557 unika hyresgäster som är verksamma inom många olika områden av svenskt näringsliv. Bolagets mål är att minska beroende av enskilda hyresgäster vilket främst har gjorts via förvärv.

Ericsson är Corems enskilt största hyresgäst och hyr industri-, lager- och kontorslokaler i Region Mälardalen/Norr och Region Väst. Ericsson, Bilia och ELFA står för 18 procent av Corems totala hyresintäkter i jämförelse med 22 procent per den 31 december 2014. Ericsson har sammanlagt tre hyresavtal med en genomsnittlig återstående kontraktslängd om 3,4 år. Sammanlagt har Bilia tio hyresavtal med en genomsnittlig återstående kontraktslängd om 7,1 år. ELFA har ett hyresavtal med en återstående kontraktslängd om 2,5 år.

KONTRAKTERADE HYRESINTÄKTER PER 31 DECEMBER 2015

Avtalsstorlek, Mkr	Antal avtal	Uthyrbar area, kvm	Hyresintäkt, Mkr	Andel, %
>3,0	50	538 318	373	58
2,0–3,0	20	70 987	50	8
1,0–2,0	57	108 935	81	13
0,5–1,0	83	77 685	58	9
<0,5	438	98 464	70	11
	648	894 389	632	99
Bostäder	9	599	0	0
Parkering	213	–	5	1
Totalt	870	894 988	637	100

LÖPTIDER FÖR COREMS HYRESAVTAL PER 31 DECEMBER 2015

År	Antal avtal	Uthyrbar area, kvm	Hyresintäkt, Mkr	Andel, %
–2016	187	91 073	62	10
2017	154	121 952	88	14
2018	123	134 232	102	16
2019	84	115 786	79	12
2020–	100	431 346	301	47
	648	894 389	632	99
Bostäder	9	599	0	0
Parkering	213	–	5	1
Totalt	870	894 988	637	100

NETTOUTHYRNING

Nettouthyrningen för året uppgick till –13 mkr. Uthyrningar uppgick till 101 mkr, varav 48 procent avsåg nya hyresgäster. Uppsägningarna uppgick till –114 mkr och den enskilt största uppsägningen är hänförlig till Elfa Distrelec AB's avflyttning per den 1 juli 2018 i fastigheten Veddesta 2:79, Stockholm, där årshyran uppgår till 30 mkr.

UTHYRNINGSARBETET 2015

Corem äger och förvaltar 1 016 000 kvm och kan erbjuda en mängd olika lokalalternativ – allt från 1 kvm till 20 000. Vi arbetar systematiskt med våra vakanser och har alltid den nära relationen till hyresgästen i fokus, men ser även vikten av att, framförallt vid större uthyrningar, bearbeta det lokala näringslivet samt etablera kontakt med kommunen.

Corem har under 2015 gjort flertalet betydande uthyrningar. Vi har fortsatt att ta ytterligare marknadsandel hos e-handelsföretagen då vi både tecknat avtal med nya och befintliga hyresgäster som bedriver e-handel. I Veddesta Industriområde, Järfälla, tecknade Linas Matkasse avtal om cirka 4 400 kvm lagerytor och fastigheten kommer att utgöra Linas Matkasses nya distributionscentral för Stockholmsmarknaden.

Corem har även tecknat två nya hyresavtal i Räppe, Växjö kommun, avseende 8 000 kvm lager för e-handelsföretaget Furniturebox och 2 500 kvm fryslager för Alwex Lager & Logistik AB. Avtalen löper om tre respektive fem år. Furniturebox hyr sedan tidigare 19 000 kvm av Corem i Lammhult. I Mölnlycke Logistikpark belägen i Härryda kommun, där Corem sammantaget har fastigheter om cirka 36 500 kvm i uthyrbar area, har Corem tecknat ett avtal med ASSA OEM. Avtalet omfattar cirka 6 700 kvm kontor, produktionsyta och lager i en egen byggnad. Lokalen har under 2015 anpassats efter ASSA OEM:s önskemål och den uthyrbara arean i byggnaden utökas med drygt 1 000 kvm. ASSA OEM får på detta sätt en ny, rationell anläggning och kan samla alla sina verksamheter i Göteborg på ett ställe. Corem har även under 2015 tecknat ett 10-årigt hyresavtal med det norska tillverkningsföretaget Loxy Sweden i Kumla. Vi ser ett intresse för etableringar i Kumla, som är en del av den attraktiva Örebroregionen, och vid Corems fastighet i Kumla finns flera andra tillverkningsföretag. Avtalet omfattar cirka 5 000 kvm och utgör en del av de ytor Ericsson lämnade hösten 2014.

Hyresvärdets och hyresintäkternas utveckling HYRESVÄRDETS OCH HYRESINTÄKTERNAS UTVECKLING

TIO STÖRSTA HYRESGÄSTERNA PER 31 DECEMBER 2015

Hyresgäst	Genomsnittlig återstående kontraktslängd, år	Region	Andel intäkter, %
Ericsson	3,4	Mälardalen/Norr, Väst	7
Bilia	7,1	Mälardalen/Norr, Stockholm, Väst	6
ELFA	2,5	Stockholm	5
Posten	12,0	Stockholm, Småland	4
NKT Cables	8,8	Mälardalen/Norr	3
DSV	8,8	Syd	2
Hexatronic Scandinavia	6,8	Mälardalen/Norr	2
Internationella Eng. Skolan	19,5	Stockholm	2
Tylö	12,1	Syd	2
Grolls	2,0	Väst	1

NETTOUTHYRNING

MARKNADSVÄRDERING FASTIGHETSBESTÅND

Fortsatt hög transaktionsaktivitet i Sverige under 2015.

"UNDER 2015 HAR VI TRANSAKTIONS-NIVÅER SOM INTE NOTERATS SEDAN FÖRE FINANS- KRISEN 2008."

Trots en betydligt lägre omsättning under årets sista kvartal jämfört med fjolåret, summerade den samlade volymen för 2015 till cirka 150 mdkr. Även om den totala försäljningen i marknaden inte riktigt nådde upp till rekordåret 2014, har vi under 2015 ändå nivåer som inte noterats sedan före finanskrisen 2008. En stark efterfrågan på fastigheter som tillgångsslag, fortsatt god tillgång på kapital och låga räntor har varit en god förutsättning för ytterligare en rekordomsättning på den svenska fastighetsmarknaden. Fortfarande dominerar Svenska institutioner, fonder och börsbolag som köpare i marknaden, men det utländska intresset har fortsatt att öka under året. Detta har också avspeglat sig i gjorda affärer, där utländska investerares andel av gjorda förvärv ökade med drygt 50 procent. Det har varit tydligt att intresset för fastighetsinvesteringar även under 2015 varit starkt inom samtliga delsegment och geografiska marknader. Trots det breda intresset för fastigheter som placeringsslag, noterades rekordvolymer för handelsfastigheter som delsegment under året. I det av Corem prioriterade segmentet lager/ logistikfastigheter var också omsättningen rekordhög, delvis drivet av en stor beståndsaffär i början av året. I en marknad med gynnsamma förutsättningar fortsatte även avkastningskraven att sänkas under 2015 och nådde rekordlåga nivåer i vissa segment av marknaden.

För lager/logistikfastigheter i lägen som Corem efterfrågar märks en större konkurrens och avkastningskraven har generellt tryckts ned. Trots det bedömer Corem att det fortsatt finns intressanta investeringsmöjligheter.

Precis som under 2014, har direktavkastningskraven för Corems samlade fastighetsportfölj fortsatt att sjunka under året. Främst som en följd av generellt lägre avkastningskrav på marknaden. Även Corems ständigt pågående renodling av fastighetsportföljen, genom avyttringar av fastigheter på icke prioriterade orter och icke prioriterade fastighetstyper, har bidragit till sänkt avkastningskrav. Lägre direktavkastningskrav, uppvärdering av byggrätter och värdehöjande investeringar och projekt i egen regi har haft en värdehöjande effekt på fastighetsbeståndet. Fortsatt låg inflation och vakanser under året har haft en motsatt effekt på Corems fastighetsvärden. Sammantaget innebar det ändå en tydligt positiv värdeförändring under året.

VÄRDERINGSMETOD

Samtliga Corems fastigheter värderas varje kvartal, varav ett urval värderas externt. Corem inhämtar kontinuerligt marknadsinformation från externa värderingsinstitut, som stöd för den interna värderingsprocessen. Under den senaste tolvmånadersperioden har fastigheter motsvarande cirka 87 procent externvärderats av olika värderingsinstitut. Under året har Savills Sweden AB, DTZ Danmark, NAI Svefa, Widehov konsult AB, Newsec Advice AB och Cushman & Wakefield anlitats. Corem har till värderarna lämnat information om gällande samt nytecknade hyreskontrakt, löpande drift- och underhållskostnader samt bedömda investeringar utifrån underhållsplaner och bedömda framtida vakanser.

Förändringar under perioden i de icke observerbara indata som tillämpas vid värderingar analyseras vid varje bokslutstillfälle av företagsledningen mot internt tillgänglig information, information från genomförda/ planerade transaktioner samt information från de externa värderarna.

Samtliga värderingar grundar sig på en kassaflödesanalys, innebärande att fastigheternas värde baseras på nuvärdet av prognostiserade kassaflöden jämte restvärde under kalkylperioden. I normalfallet har en tioårig kalkylperiod använts, men då Corem innehar ett antal fastigheter med långa hyresavtal, som har en avtalslängd överstigande tio år, har kalkylperioden i förekommande fall anpassats till detta. Antagandet avseende de framtida kassaflödena görs utifrån analys av:

• Nuvarande och historiska hyror samt kostnader
• Marknadens/närområdets framtida utveckling
• Fastigheternas förutsättningar och position i respektive marknadssegment
• Befintliga gällande hyreskontraktsvillkor
• Marknadsmässiga hyresvillkor vid kontraktstidens slut
• Drift- och underhållskostnader i likartade fastigheter i jämförelse med dem i den aktuella fastigheten

FASTIGHETSBESTÅND

För de fastigheter där det finns outnyttjade byggrätter och tomtmark värderas dessa utifrån ortsprismetoden och/eller utifrån konkreta bud. Det samlade värdet av byggrätter utgör cirka 1 procent av det totala marknadsvärdet för fastighetsbeståndet.

Corems samtliga förvaltningsfastigheter har värderats enligt värderingsnivå 3. Det har inte förekommit någon förflyttning av fastigheteter mellan olika värderingsnivåer. Värderingen har beaktat bästa och maximala användning av fastigheterna.

KALKYLRÄNTA

Utifrån analysen resulterande driftnetton under kalkylperioden och ett restvärde vid kalkylperiodens slut, har sedan diskonterats med bedömd kalkylränta. Den bedömda kalkylräntan ska motsvara ett nominellt avkastningskrav på totalt kapital. Kalkylräntan är anpassad individuellt för varje fastighet och ligger i intervallet 5,0 till 11,0 procent.

Vid värderingen av Corems samlade fastighetsportfölj, avviker den vägda genomsnittliga kalkylräntan för nuvärdeberäkning av driftnettona väldigt lite jämfört med motsvarande kalkylränta för restvärdet. Avrundat uppgår den vägda genomsnittliga kalkylräntan för diskontering av kassaflöden till cirka 8,9 procent och för restvärde till cirka 9,1 procent.

RESTVÄRDE OCH DIREKTAVKASTNING

Restvärdet framräknas såsom tomträttens/ fastighetens marknadsvärde vid kalkylperiodens slut och har sin grund i det prognostiserade driftnettot första året efter kalkylperiodens slut. Det prognostiserade driftnettot evighetskapitaliseras med ett för tomträtten/fastigheten individuellt direktavkastningskrav, för att beräkna restvärdet. Det vägda genomsnittliga direktavkastningskravet vid kalkylperiodens slut uppgår till cirka 7,1 procent. De värdepåverkande parametrar

som används i värderingen motsvarar värderingsinstitutens tolkning av hur investerare och andra aktörer på marknaden resonerar och verkar. Värderingsförfarandet för det svenska fastighetsbeståndet, med tillhörande underlagsinsamling och bearbetning följer anvisningar till SFI (Svenskt Fastighetsindex). I Danmark har värderingsförfarandet följt de normer som gäller för medlemmar av RICS (the Royal Institution of Chartered Surveyers).

FASTIGHETSBESTÅNDETS VÄRDEFÖRÄNDRING

31 december 2015 uppgick det samlade marknadsvärdet på Corems fastighetsportfölj till 7 776 mkr (7 259). Under 2015 är det framför allt genom orealiserade värdeförändringar, som det samlade fastighetsvärdet har ökat. Värdeförändringen för det ursprungliga beståndet och under året förvärvade fastigheter, uppgick totalt till 255 mkr. Den fortsatt låga inflationstakten har haft en negativ värdepåverkan, då den för fastighetsbranschen viktiga indexuppräkningen även för 2015 uteblev. Detta har framför allt motverkats av sänkta avkastningskrav, värdehöjande investeringar och uppvärdering av byggrätter i befintligt bestånd. Sammantaget har det genererat en värdehöjning. I Corems bestånd är avkastningskraven fortsatt sänkta på årsbasis. Det genomsnittliga, viktade, direktavkastningskravet i årsskiftesvärderingarna var cirka 7,1 procent. Fortsatt renodling av fastighetsportföljen under året har sänkt avkastningskravet, då fastigheter på marknader med högre avkastningskrav har sålts och istället fastigheter på prioriterade marknader har förvärvats och ett generellt sänkt avkastningskrav i marknaden. Under 2015 har totalt 169 mkr investerats i ny-, till- och ombyggnationer.

VERKLIGT VÄRDE PER REGION DEN 31 DECEMBER 2015

Region	Värde, mkr	Andel, %
Stockholm	3 270	42
Syd	1 249	16
Väst	1 371	18
Småland	876	11
Mälardalen/Norr	1 010	13
Totalt	7 776	100

DIREKTAVKASTNING OCH KALKYLRÄNTA

				Kalkylränta (nom)
	Direktavkastningskrav (nom), %			Restvärde, %		Driftnetto och investering, %
	låg	hög	låg	hög	låg	hög
Stockholm	6,00	8,00	8,00	10,00	5,00	10,00
Syd	6,50	8,25	8,50	10,25	7,00	10,25
Väst	6,30	9,00	8,30	11,00	8,30	11,00
Småland	6,75	8,25	8,90	10,40	8,90	10,40
Mälardalen/Norr	7,25	8,35	8,50	10,50	8,50	10,50
Vägt genomsnitt	7,10			9,10		8,90

KÄNSLIGHETSANALYS	Förändring driftnetto, %
Mkr	-5,0	+/-0	5,0
Förändring direktavkastningskrav, %-enheter
-0,5	170	590	1 005
+/-0	–390	–	390
+0,5	–875	–510	–150

Värdetidpunkt 31 december 2015

Inflationsantagande, %	2,00
Kalkylperiod, år	10–20
Direktavkastning, %	6,00–9,00
Kalkylränta, %	5,00–11,00
Långsiktig vakans, %	Huvudsakligen 5–10
Hyresantagande	Befintlig hyra och marknadshyra
Drift- och underhållskostnader	Individuellt anpassat utifrån utfall för respektive fastighet och

värderingsinstitutets erfarenhet av likartade objekt.

COREM NYPRODUCERAR FÖR LOGISTIK I HALMSTAD.

I november 2015 förvärvade Corem en modern logistikbyggnad, Fyllinge 20:466, om cirka 2 000 kvm med KS Projekt som hyresgäst. I november 2015 avtalade Corem även om att förvärva fastigheten Halmstad 7:109 i Kårarp, belägen vid norra infarten till Halmstad. Fastigheten består av 13 200 kvm mark där Corem kommer att uppföra en ny logistikbyggnad för KS Projekt. Ett 10-årigt hyresavtal har tecknats med ett årligt hyresvärde om cirka 3,5 mkr och en uthyrbar area om cirka 5 200 kvm. KS Projekt tillhandahåller helhetslösningar för bygg- och inredningsprojekt från konceptualisering till färdig byggnation och har bland annat levererat fem nyckelfärdiga butiker till Mall of Scandinavia. Inflyttning i den nya fastigheten i Kårarp beräknas till november 2016. Efter färdigställande uppgår det bedömda fastighetsvärdet till 48 mkr. I samband med färdigställandet av denna fastighet kommer KS Projekt lämna Fyllinge 20:466.

Corem ser Halmstadsregionen som en viktig och väl fungerande logistikhub och nybyggnationen kompletterar det övriga beståndet i regionen väl.

FASTIGHET FYLLINGE 20:466
UTHYRBAR AREA 2000 KVM
HYRESGÄST KS PROJEKT
UTHYRNINGSGRAD 100 PROCENT

FINANS FINANS

En väldiversifierad kapitalstruktur och lång räntebindning säkerställer en fortsatt framgångsrik utveckling av Corem.

SOLIDITET

RÄNTETÄCKNINGSGRAD

Corem verkar inom en kapitalintensiv marknad och för att kunna vidareutveckla bolaget till att bli den ledande aktören inom sitt segment krävs god tillgång till kapital vid rätt tid till begränsad kostnad och risk. Corem är finansierat med eget kapital och skulder, där 61 procent är räntebärande skulder. Corem analyserar kontinuerligt möjligheterna att bredda sin finansieringsbas, vilket under året har gjorts genom upptagande av ytterligare tre obligationslån.

FINANSPOLICY

Corems finansverksamhet styrs av den finanspolicy som bolaget har tagit fram. Finanspolicyns syfte är att begränsa de risker som finns förknippade med bolagets finansiering samt ange riktlinjer och regler för hur finansverksamheten ska bedrivas. Finanspolicyn fungerar som en vägledning för finansfunktionen. Avsteg från koncernens finanspolicy kräver styrelsens godkännande. Ansvaret för koncernens finansiella transaktioner och risker hanteras av moderbolagets ledning. Finansiella transaktioner ska genomföras utifrån en bedömning av koncernens samlade behov av likviditet, finansiering och ränterisk. Som ett led i att ständigt förbättra och anpassa den finansiella riskhanteringen genomför styrelsen en årlig översyn av finanspolicyn. I finanspolicyn anges limiter för hantering av finansiella risker. För ytterligare information, se sid 32B.

EGET KAPITAL

Koncernens egna kapital uppgick per den 31 december 2015 till 3 011 mkr (2 343). Förändringen av det egna kapitalet under året beror på lämnade utdelningar på aktier, återköp av egna stamaktier samt årets resultat. Corems mål är att över tiden uppvisa en genomsnittlig avkastning på eget kapital om lägst den riskfria räntan plus tio procentenheter. Med riskfri ränta avses den genomsnittliga femåriga statsobligationsräntan. För 2015 uppgick avkastningen på eget kapital till 29,9 procent, jämfört med 4,7 procent för 2014. Avkastningen på eget kapital kan variera stort mellan åren då Corems resultat påverkas av värdeförändringar på derivat, fastigheter och resultatandelar i intresseföretag. Soliditeten, vilken anger relationen mellan eget kapital och balansomslutningen, uppgick till 32 procent (27)

per den 31 december 2015. Corems mål är att soliditeten långsiktigt ska uppgå till minst 25 procent. De uppsatta målen syftar till att uppnå en god relation mellan finansiell risk och avkastning.

RÄNTEBÄRANDE SKULDER OCH KREDITER

Upplåning sker genom upptagande av kortfristiga lån under långfristiga låneavtal i kreditinstitut, obligationslån samt genom säljarreverser. Den 31 december 2015 hade Corem räntebärande skulder uppgående till 5 676 mkr (5 635). Räntebärande nettoskulder, efter avdrag för likviditet om 40 mkr (48) och aktiverade upplåningskostnader om 16 mkr (5) uppgick till 5 620 mkr (5 582). Skuldsättningsgraden beskriver hur stora nettoskulderna är i förhållande till eget kapital. Corems skuldsättningsgrad påverkas dels av vald finansiell risknivå dels av lånemarknadens krav på det egna kapitalets storlek för att bevilja bolaget marknadsmässig finansiering. Per den 31 december 2015 uppgick skuldsättningsgraden till 1,9 ggr (2,4).

KREDITBINDNING

Bolagets totala kreditram om 6 351 mkr (5 793) löper med kredittider om 3 månader till 98 år, varav 5 676 mkr utnyttjats per den 31 december 2015. Under året har Corem omförhandlat krediter om 1 646 mkr. Bolagets genomsnittliga kreditbindningstid uppgick till 3,2 år (3,6) per den 31 december 2015. Bolagets mål är att den genomsnittliga kreditbindningen ska uppgå till minst 1,5 år och på så sätt minska refinansieringsrisken. Corem finansierar samtliga sina utländska fastigheter i lokal valuta och minimerar på så sätt valutariskerna.

KREDITGIVARE

Corems finansieringskälla är kapitalmarknaden och bolaget arbetar främst med långa kreditfaciliteter. Corem har kreditramar fördelade på åtta kreditinstitut (7); Danske Bank, Handelsbanken, Nordea, Realkredit i Danmark, Swedbank, Ålandsbanken, Sparbanken i Enköping samt DNB. Under 2015 har Corem ingått nya kreditramar och låneavtal om 1 278 mkr (514), vilka har gjorts med befintliga kreditgivare och en ny kreditgivare.

OBLIGATIONSLÅN

Corem har sammantaget emitterat tre obligationslån om 300 mkr, 400 mkr och 750 mkr. Det första emitterade lånet löper med rörlig ränta om STIBOR 3M + 3,50 procentenheter, det andra emitterade lånet om 400 mkr löper med en rörlig ränta om STIBOR 3M + 2,70 procentenheter och emitterade lån om sammanlagt 750 mkr löper med en rörlig ränta om STIBOR 3M + 3,50 procentenheter. Obligationslånen diversifierar Corems finansieringsbas och ger ett ökat utrymme för förvärv och investeringar i det befintliga beståndet. Corems obligationslån om totalt 1 450 mkr har en viktad genomsnittlig återstående löptid om 1,6 år. Samtliga obligationslån är icke-säkerställda.

RÄNTEBINDNING

Av Corems räntebärande skulder per den 31 december 2015 var 51 procent (62) räntesäkrade, varefter den genomsnittliga räntebindningstiden uppgick till 4,1 år (4,8). Den genomsnittliga räntan per den 31 december 2015 var 4,01 procent (4,32) inklusive marginaler. Corem eftersträvar en lång räntebindning med målet att räntebindningen ska uppgå till minst 1,5 år samt att räntebärande skulder ska till minst 50 procent vara räntesäkrade. Räntetäckningsgraden, ett mått

som anger vilken förmåga ett bolag har att täcka sina finansiella kostnader, uppgick per den 31 december 2015 till 2,7 ggr (2,4). Corems mål är att räntetäckningsgraden långsiktigt ska uppgå till minst 1,5 ggr.

DERIVAT

Corem innehar derivat i form av ränteswappar för att uppnå önskad räntebindning, minimera ränterisk och skapa förutsägbarhet i bolagets räntekostnader. Vid årsskiftet hade Corem 10 swappavtal (11) om sammanlagt 2 700 mkr (2 900). Marknadsvärdet i räntederivatportföljen uppgick till –454 mkr (–568), där den positiva förändringen beror på under året svagt stigande långa marknadsräntor. Löptider på swapparna är 2016- 2031. Corem använder sig för närvarande av tre (3) typer av swappar; Vanliga-, Tröskel-, och Stängningsbara ränteswappar.

VÄRDERING AV DERIVAT

I enlighet med redovisningsreglerna IAS 39 ska räntederivat marknadsvärderas, vilket innebär att det uppstår ett teoretiskt övereller undervärde om den avtalade räntan avviker från aktuell marknadsränta, där värdeförändringen i Corems fall ska redovisas över resultaträkningen. Derivatens värde styrs av tre parametrar: aktuell marknadsränta,

derivatets räntenivå och återstående löptid på derivatet. Vid löptidens slut är värdet alltid noll och ur ett kassaflödesperspektiv är utfallet detsamma. I Corems fall innebär detta att 454 mkr kommer att återföras till resultatet under swappavtalens löptid.

RÄNTESWAPPAR (VANLIGA)

Corem hade per 31 december 2015 vanliga ränteswappar om 2 200 mkr (2 400). Ränteswapparna innebär att Corem betalar fast ränta och erhåller rörlig ränta. I ett stigande ränteläge ökar värdet på swapparna och i ett sjunkande minskar värdet.

RÄNTE- OCH KREDITFALLOSTRUKTUR

		Räntebindning	Kreditbindning
Förfall, år	Mkr	Snitt ränta, %	Andel, %	Mkr	Andel, %
Rörlig	2 794	2,71
2016	276	3,54	49	8331)	16
2017	–	–	–	2 1011)	37
2018	300	3,65	5	1 4041)	25
2019	100	6,54	2	567	10
2020	239	5,84	4	520	9
2021	300	5,55	6	–	–
2022	–	–	–	–	–
2023	–	–	–	–	–
2024	467	5,19	8	67	1
2025	–	–	–	–	–
2026–	1 200	5,84	21	134	2
Totalt	5 676	4,01	100	5 676	100

1) Varav 300 mkr avser obligation under 2016, 400 mkr avser obligation under 2017 och 750 mkr avser obligationer under 2018.

RÄNTE- OCH KREDITBINDNING

RÄNTESWAPPAR (TRÖSKEL)

Corem betalar fast ränta till en viss fastslagen räntenivå, "tröskelnivå", och erhåller rörlig ränta. Om den rörliga räntan ligger över tröskelnivån betalar Corem rörlig ränta, vilket innebär att inga flöden går i swappen. Fördelen med denna typ av derivat är att den fasta räntan som Corem betalar är lägre än vid motsvarande vanlig ränteswapp, då hänsyn tas i prissättningen till möjligheten att den rörliga räntan passerar tröskelnivån. Per den 31 december 2015 hade Corem 200 mkr (200) i tröskelränteswappar.

RÄNTESWAPPAR (STÄNGNINGSBARA)

Corem betalar fast ränta och erhåller rörlig ränta, men med skillnaden mot en vanlig ränteswapp har Corems motpart vid vissa fastslagna datum möjlighet att avsluta swappavtalet i förtid. Fördelen med denna typ av derivat är att motparten betalar en premie för möjligheten att stänga swappen i förtid, vilket leder till att den fasta räntan Corem erlägger blir lägre än vad fallet hade varit för motsvarande vanlig swapp. Per den 31 december 2015 hade Corem 300 mkr (300) i stängningsbara ränteswappar.

LIKVIDITET

Corem hade per den 31 december 2015 disponibel likviditet om 715 mkr (206) inklusive outnyttjade krediter om 675 mkr (158). Likviditetsprognoser upprättas kontinuerligt för en effektiv finansförvaltning och för att säkerställa att Corem kan fullgöra sina betalningsförpliktelser.

ÖVRIGA EJ RÄNTEBÄRANDE SKULDER

Corems övriga skulder om 699 mkr (780) består av upplupna kostnader, förskottsbetalda hyror, skatteskulder, leverantörsskulder, beslutad utdelning till preferensaktieägarna samt derivat värderade till verkligt värde.

COVENANTER OCH SÄKERHETER

I flera av de låneavtal som Corem ingått framgår fastställda nyckeltal, covenanter, som Corem måste uppfylla för att behålla lånen. Villkoren i covenanterna är exempelvis miniminivå för räntetäckningsgrad och maximinivå för skuldsättningsgrad. Corem följer kontinuerligt upp att inga covenanter riskerar att brytas och villkoren ligger väl inom de uppsatta målen i Corems finanspolicy. Som säkerheter för de räntebärande

skulderna har Corem lämnat aktier i dotterbolag, pantbrev i fastigheter, reverser, pant i noterade innehav samt löften om att upprätthålla sina covenanter.

RISKER I FINANSHANTERINGEN

Corem är i egenskap av nettolåntagare exponerat för finansiella risker. Framförallt utsätts Corem för finansieringsrisk, ränterisk, valutarisk och kreditrisk. Corems finansiella

verksamhet fokuserar på att det befintliga riskmandat man har erhållit används som styrmedel i syfte att anpassa verksamhetens finansiella risknivå efter utvecklingen av Corems rörelserisk.

MÅLUPPYLLELSE 2015

Målen i Corems finanspolicy samt hur Corem presterat i förhållande till dessa mål framgår av tabellen nedan.

RÄNTESWAPPAR

År	Belopp, Mkr	Andel, %	Återstående löptid, år	Marknads värde, Mkr	Snittränta,%
2016	200	7	0	0	1,75
2017	–	–	–	–	–
2018	300	11	2,2	–10	1,45
2019	100	4	3,8	–15	4,35
2020	200	7	4,8	–35	4,33
2021	300	11	5,2	–40	3,36
2022	–	–	–	–	–
2023–	1 600	60	11,1	–354	3,60
Totalt	2 700	100	6,5	–454	3,40

FINANSIELLA MÅL / UTFALL

	Mål	2015 31 dec	2014 31 dec	2013 31 dec	2012 31 dec	2011 31 dec
Avkastning på eget kapital, %	1)	29,9	4,7	16,6	8,4	1,7
Soliditet, %	≥25	32	27	31	29	29
Räntetäckningsgrad, ggr	≥1,5	2,7	2,4	2,2	2,0	2,0
Kreditbindning, år	≥1,5	3,2	3,6	2,8	2,7	2,9
Räntebindning, år	≥1,5	4,1	4,8	4,9	6,0	6,4
Räntesäkrade skulder, %	≥50	51	62	68	75	74
Externfinansiering i lokal valuta, %	100	100	100	100	100	100

1) Den riskfria räntan plus 10 procentenheter. För 2015 uppgick målet till 10,2 procent. Med riskfri ränta avses den genomsnittliga femåriga statsobligationsräntan. Den genomsnittliga femåriga statsobligationsräntan uppgick för 2015 till 0,15 procent.

RÄNTESWAPPAR

AKTIEN OCH ÄGARNA

AKTIERNA

Aktiekapitalet i Corem uppgick per den 31 december 2015 till 309 mkr. Totala antalet registrerade aktier uppgick till 82 507 905 och var fördelade på 75 896 586 stamaktier och 6 611 319 preferensaktier. Kvotvärdet per aktie uppgår till 3,75 kr. Varje stamaktie berättigar till en röst och varje preferensaktie till en tiondels röst. Aktierna är denominerade i svenska kronor och har utfärdats i enlighet med Aktiebolagslagen.

Återköpta aktier uppgick per den 31 december 2015 till 2 505 125 stamaktier.

Enligt Corems bolagsordning ska aktiekapitalet lägst utgöra 187 500 000 kr och högst 750 000 000 kr. Detta innebär att Corem ska ha lägst 50 000 000 aktier och högst 200 000 000 aktier.

Corem är anslutet till Euroclear Sweden ABs kontobaserade värdepapperssystem, varför inga fysiska aktiebrev utfärdas. Samtliga till aktien knutna rättigheter tillkommer den som är registrerad i den av Euroclear Sweden AB förda aktieboken.

AKTIEÄGARE

Antalet aktieägare per den 31 december 2015 uppgick till 3 272. Corems tio största ägare

kontrollerade per detta datum cirka 81 procent av kapitalet och cirka 86 procent av rösterna i bolaget. Antalet privatpersoner som var aktieägare i Corem per den 31 december 2015 uppgick till 2 953 och antalet juridiska personer som var aktieägare i Corem vid motsvarande tidpunkt uppgick till 319.

UTDELNINGSPOLICY

Corem ska långsiktigt dela ut lägst 35 procent av bolagets förvaltningsresultat med tillägg för utdelning från intresseföretag och med avdrag för preferensaktieägarnas rätt till utdelning om 10 kr per preferensaktie och år.

Under verksamhetsåret 2015 delade Corem ut 0,80 kr per stamaktie, vilket motsvarade en direktavkastning om 2,8 procent på stamaktiekursen per den 31 december 2014. Corem har även delat ut 10,00 kr per preferensaktie, vilket motsvarade en direktavkastning om 5,4 procent på preferensaktiekursen per den 31 december 2014.

Den föreslagna utdelningen 2016 om 1,50 kr per stamaktie och 10,00 kr per preferensaktie motsvarar, om årsstämman bifaller förslaget, en direktavkastning om 5,3 procent respektive 6,9 procent per den 31 december 2015. Utdelningsandelen avseende den

Corem är noterat på NASDAQ Stockholm Mid Cap och har två aktieslag; stam- och preferensaktier.

BÖRSVÄRDE, MKR 3 115

3 272

ANTAL AKTIEÄGARE, ST

AKTIEFAKTA, 31 DECEMBER 2015

Börsvärde		3 115 mkr
Antal stamaktier		75 896 586
Antal preferensaktier		6 611 319
Antal aktieägare		3 272
Stängningskurs, stamaktie		28,50 kr
Stängningskurs, preferensaktie 144,00 kr
Marknadsplats:	NASDAQ Stockholm,
		Mid Cap

YTTERLIGARE INFORMATION

Ytterligare information om aktien, aktiekapitalet, villkor med mera återfinns i förvaltningsberättelsen samt i not 17.

DE STÖRSTA AKTIEÄGARNA PER DEN 31 DECEMBER 2015

Aktieägare	Stamaktier		Preferensaktier Andel kapital, %	Andel röster, %
Rutger Arnhult via bolag	28 721 342	1 021 604	37,2	38,9
Gårdarike AB	8 933 767	94 711	11,3	12,1
Länsförsäkringar fonder	7 478 188	–	9,3	10,1
Swedbank Robur fonder	4 940 704	117 167	6,3	6,7
JP Morgan Bank	4 490 010	–	5,6	6,1
Fjärde AP-Fonden	2 740 434	–	3,4	3,7
CBNY-Norges Bank	1 988 988	–	2,5	2,7
Pomona Gruppen AB	1 499 998	–	1,9	2,0
Staffan Rasjö	1 475 813	54 336	1,9	2,0
SEB Life Intl. Assurance	1 383 363	–	1,7	1,9
Livsförsäkrings AB Skandia	1 360 197	–	1,7	1,8
Patrik Tillman via bolag	1 142 882	80 000	1,5	1,6
Folksam Fonder	1 091 226	–	1,4	1,5
Sjunde AP-Fonden	794 094	–	1,0	1,1
Humle Småbolagsfond	594 721	–	0,7	0,8
Övriga aktieägare	4 755 734	5 243 501	12,6	7,1
Totalt antal utestående aktier	73 391 461	6 611 319	100,0	100,0
Återköpta aktier	2 505 125	–	–	–
Totalt antal aktier	75 896 586	6 611 319	100,0	100,0

Källa: Euroclear Sweden AB

föreslagna utdelningen på stamaktier uppgår till 59 procent (32) av förvaltningsresultatet, med tillägg för utdelning från intresseföretag och med avdrag för preferensaktieutdelning per den 31 december 2015.

ANMÄLNINGSSKYLDIGA PERSONER

Corem Property Group 2007−2016

KURSUTVECKLING COREM STAMAKTIE 28 NOVEMBER 2007 TILL 11 MARS 2016

Utöver de personer som ingår i styrelsen för Corem, i bolagets ledningsgrupp, revisorerna i Corem, samt ett antal anställda som har en befattning i bolaget som normalt kan antas medföra tillgång till icke offentliggjord kurspåverkande information, finns inga

personer som är anmälningsskyldiga enligt lagen om anmälningsskyldighet för vissa innehav av finansiella instrument.

ÅTERKÖP OCH ÖVERLÅTELSE AV AKTIER

Årsstämman gav styrelsen bemyndigande att, under tiden till nästa årsstämma, besluta om förvärv av aktier i bolaget. Förvärv får ske av högst så många aktier att bolaget efter varje förvärv innehar högst 10 procent av samtliga aktier i bolaget. Återköpsprogrammet ger ökade möjligheter att kunna anpassa bolagets kapitalstruktur till kapitalbehovet från tid till annan. Härmed ges bland annat fortsatta möjligheter att kunna överlåta aktier som likvid i samband med eventuella förvärv eller för finansiering av fastighetsinvesteringar.

Från årsstämman den 28 april 2015 fram till 31 december 2015 har Corem inte återköpt några stamaktier. Corem ägde 2 505 125 stamaktier per den 31 december 2015.

Efter årsskiftet, fram till och med den 16 mars 2016, har inga stamaktier återköpts.

AKTIEKAPITALETS UTVECKLING TILL OCH MED 31 DECEMBER 2015

År	Transaktion	Ändring av antalet stamaktier	Ändring av antalet preferensaktier	Ökning av aktiekapitalet, kr	Totalt antal aktier	Totalt aktiekapital, kr	Kvotvärde, kr
	Ingående balans vid
	Coremkoncernens bildande
2007	1 november 2007	–	–	–	9 573 183	1 435 977,45	0,15
2007	Apportemission	1 250 317 173	–	187 547 575,95	1 259 890 356	188 983 553,40	0,15
2007	Nyemission	29 330 000	–	4 399 500,00	1 289 220 356	193 383 053,40	0,15
2007	Kvittningsemission	9 573 183	–	1 435 977,45	1 298 793 539	194 819 030,85	0,15
2007	Nyemission	11	–	1,65	1 298 793 550	194 819 032,50	0,15
2007	Sammanläggning 1:50	–1 272 817 679	–	0,00	25 975 871	194 819 032,50	7,50
2008	Apportemission	1 630 435	–	12 228 262,50	27 606 306	207 047 295,00	7,50
2009	Apportemission	1 365 214	–	10 239 105,00	28 971 520	217 286 400,00	7,50
2009	Nyemission	2 127 400	–	15 955 500,00	31 098 920	233 241 900,00	7,50
2010	Fondemission	–	3 109 892	23 324 190,00	34 208 812	256 566 090,00	7,50
2010	Apportemission	550 358	83 316	4 752 555,00	34 842 486	261 318 645,00	7,50
2010	Nyemission	6 236 922	–	46 776 915,00	41 079 408	308 095 560,00	7,50
2010	Nyemission	62 093	–	465 697,50	41 141 501	308 561 257,50	7,50
2011	Aktiesplit 2:1	37 948 293	3 193 208	–	82 283 002	308 561 257,50	3,75
2013	Apport- och nyemission	–	224 903	843 386,25	82 507 905	309 404 643,75	3,75

Corem Property Group 2010–2016 KURSUTVECKLING COREM PREFERENSAKTIE 9 MARS 2010 TILL 11 MARS 2016

AKTIEINNEHAV KLÖVERN FINANS

Corem innehar cirka 19 procent av de utestående rösterna i Klövern AB (publ) och redovisar innehavet som ett intresseföretag.

Klövern är ett noterat fastighetsbolag på NASDAQ Stockholm med inriktning mot kommersiella fastigheter. Klöverns fastighetsbestånd uppgick per den 31 december 2015 till 415 fastigheter (408) med ett marknadsvärde om 35,0 mdkr (30,2) och ett hyresvärde om 3 182 mkr (2 983).

Corems aktieinnehav i Klövern uppgick per den 31 december 2015 till 16 100 000 stamaktier A samt 160 000 000 stamaktier B, motsvarande cirka 19 procent av de utestående rösterna i bolaget. Innehavet uppgick per den 31 december 2015 till 1 460 mkr att jämföra med 1 197 mkr per den 31 december 2014. Corems andel av Klöverns resultat om 323 mkr har ökat det bokförda värdet. Erhållen utdelning om cirka 53 mkr samt försäljning av stamaktier B om 7 mkr har minskat det bokförda värdet.

Verkligt värde på Corems innehav, baserat på börskurs per den 31 december 2015, uppgick till 1 672 mkr.

I november 2008 förvärvade Corem 10,5 procent av aktierna i Klövern och blev därmed bolagets största ägare. Fram till och med 2011 förvärvades ytterligare aktier och innehavet omklassificerades till Andelar i intresseföretag.

COREMS AKTIEINNEHAV I KLÖVERN UPPGICK PER DEN 31 DECEMBER 2015 TILL

16 100 000 STAMAKTIER A 160 000 000

STAMAKTIER B

FINANSIELLA NYCKELTAL, KLÖVERN

	2015	2014	2013	2012	2011
Justerad soliditet, %	35,8	35,9	31,4	31,9	35,8
Räntetäckningsgrad, ggr	2,6	2,0	1,9	1,9	2,2
Belåningsgrad, %	61	60	65	64	63
Avkastning på eget kapital, %	18,9	14,5	11,6	5,8	10,1
Genomsnittlig ränta, %	2,7	3,5	4,3	4,3	4,2
Genomsnittlig räntebindning, år	2,1	2,1	2,7	3,0	2,7
Genomsnittlig kapitalbindning, år	2,8	2,1	2,0	2,2	1,9
Räntebärande skulder, mkr	21 486	18 870	16 163	15 229	9 345

FASTIGHETSRELATERADE NYCKELTAL, KLÖVERN

	2015	2014	2013	2012	2011
Antal fastigheter, st	415	408	402	387	255
Uthyrningsbar area, tkvm	2 872	2 792	2 624	2 529	1 561
Hyresvärde, mkr	3 182	2 983	2 570	2 468	1 554
Verkligt värde fastigheter, mkr	35 032	30 208	24 059	22 624	14 880
Direktavkastningskrav värdering, %	6,5	6,9	7,2	7,2	7,1
Ekonomisk uthyrningsgrad, %	91	90	90	88	89
Ytmässig uthyrningsgrad, %	83	81	82	81	80
Överskottsgrad, %	65	65	63	62	63

ӀGARANDELEN I KLÖVERN BEDÖMS INTRESSANT UR ETT STRATEGISKT OCH FINANSIELLT PERSPEKTIV."

REGION STOCKHOLM

REGION STOCKHOLM

							UTHYRBAR AREA, KVM
NR FASTIGHET	KOMMUN	ADRESS	UPPLÅTELSE FORM	LAGER/ INDUSTRI	KONTOR	HANDEL	ÖVRIGT	TOTALT
1 Skyttbrink 30	Botkyrka	Skyttbrinksvägen 12	Äganderätt	2 463	473			2 936
2 Förrådet 12	Huddinge	Dalhemsvägen 26	Äganderätt	683	30			713
3 Förrådet 19	Huddinge	Centralvägen 1	Äganderätt	107	144	734		985
4 Veddesta 2:31	Järfälla	Nettovägen 13	Äganderätt	4 330	392		395	5 117
5 Veddesta 2:63	Järfälla	Fakturavägen 9	Äganderätt	4 080	816			4 896
6 Veddesta 2:79	Järfälla	Elektronikhöjden 12-22	Äganderätt	16 359	7 741		1 609	25 709
7 Veddesta 2:90	Järfälla	Elektronikhöjden 4	Äganderätt	15 885	3 696			19 581
8 Sicklaön 356:1	Nacka	Jarlabergsvägen 2	Äganderätt	6 109	2 086	3 232		11 427
9 Broby 11:6	Sigtuna	Östra Bangatan 18	Äganderätt	370	538			908
10 Broby 12:6	Sigtuna	Östra Bangatan 2	Äganderätt	669	317			986
11 Broby 12:9	Sigtuna	Östra Bangatan 2	Äganderätt	748	479	330		1 557
12 Märsta 11:14	Sigtuna	Generatorgatan 3, 5	Äganderätt	2 768	574			3 342
13 Märsta 15:7	Sigtuna	Bristagatan 13	Äganderätt	14 448	2 916		890	18 254
14 Märsta 21:22	Sigtuna	Maskingatan 17	Äganderätt	1 966	1 381			3 347
15 Märsta 21:34	Sigtuna	Söderbyvägen 1	Tomträtt	1 142	2 719	2 606	575	7 042
16 Märsta 21:42	Sigtuna	Söderbyvägen 3	Äganderätt	2 027	5 289			7 316
17 Märsta 21:46, 21:47	Sigtuna	Generatorgatan 7, 9	Äganderätt	130	2 189			2 319
18 Märsta 21:50	Sigtuna	Maskingatan 29	Äganderätt	2 662	1 231		741	4 634
19 Märsta 21:53	Sigtuna	Kabelgatan 8	Äganderätt	121	191			312
20 Märsta 24:8	Sigtuna	Söderbyvägen 10	Äganderätt	117	922		102	1 141
21 Märsta 24:10	Sigtuna	Söderbyvägen 8	Tomträtt	919				919
22 Märsta 24:12	Sigtuna	Söderbyvägen 14	Tomträtt	520	544		21	1 085
23 Norslunda 1:10	Sigtuna	Lindberghs gata 9	Äganderätt	815	1 980			2 795
24 Rosersberg 11:56	Sigtuna	Stålgatan 15A	Äganderätt	1 638	365			2 003
25 Rosersberg 11:82	Sigtuna	Stålgatan 11-13	Äganderätt	8 232	900			9 132
26 Ringpärmen 1	Sollentuna	Bergkällavägen 26	Äganderätt	4 533	1 172	414	95	6 214
27 Rotorn 1	Sollentuna	Bergkällavägen 25	Äganderätt	754	321	215		1 290
28 Dagskiftet 2	Stockholm	Elektravägen 20, 22	Tomträtt	8 176	3 874			12 050
29 Damskon 2	Stockholm	Elsa Brändströms gata 50, 52	Tomträtt	3 198	1 048	150	289	4 685
30 Domnarvet 10	Stockholm	Domnarvsgatan 31, 33	Tomträtt	1 060	2 631		25	3 716
31 Elektra 23	Stockholm	Elektravägen 25	Tomträtt	3 587	3 023	448		7 058
32 Hällsätra 3	Stockholm	Stensätravägen 5	Tomträtt	7 913	1 430	1 007		10 350
33 Induktorn 37	Stockholm	Ranhammarsvägen 26	Tomträtt	6 150	535			6 685
34 Instrumentet 13	Stockholm	Instrumentvägen 14	Äganderätt	967	1 489			2 456
35 Instrumentet 18	Stockholm	Instrumentvägen 10	Äganderätt	2 041	1 149			3 190
36 Lastkajen 3	Stockholm	Upplagsvägen 34, 38	Tomträtt	10 310	1 302		40	11 652
37 Lillsätra 1	Stockholm	Storsätragränd 5	Tomträtt	4 024	3 087			7 111
38 Lillsätra 3	Stockholm	Storsätragränd 3	Tomträtt	8 210	215		29	8 454
39 Magasinet 6	Stockholm	Konsumentvägen 12, 14	Tomträtt	7 294	611			7 905
40 Mörtö 6	Stockholm	Frykdalsbacken 20	Tomträtt	1 071	1 501			2 572
41 Nattskiftet 12, 14	Stockholm	Drivhjulsvägen 36	Tomträtt	4 963	5 737		208	10 908
42 Stensätra 17	Stockholm	Strömsätravägen 18	Tomträtt	4 360	429	127	143	5 059
43 Storsätra 1	Stockholm	Storsätragränd 4-26	Tomträtt	8 010	14 344	3 985	5 275	31 614
44 Slänten 1	Tyresö	Bollmoravägen 123	Äganderätt	460		196	172	828
45 Dahlian 5	Täby	Enhagsvägen 5	Äganderätt	97	142	998		1 237
46 Mallen 3	Täby	Mallslingan 1, Tillverkarvägen 8	Äganderätt	1 095	262			1 357
47 Tumstocken 8	Täby	Hantverkarvägen 5	Äganderätt	916	652	845		2 413
48 Viby 19:32	Upplands-Bro	Effektvägen 14	Äganderätt	1 180				1 180
49 Viby 19:53	Upplands-Bro	Kraftvägen 30, 32	Äganderätt	1 695	245		57	1 997
50 Viby 19:54	Upplands-Bro	Kraftvägen 26, 28	Äganderätt	1 236	802			2 038
51 Glädjen 1:51	Upplands Väsby	Truckvägen 14	Äganderätt	900	2 314			3 214
52 Glädjen 1:52	Upplands Väsby	Truckvägen 16	Äganderätt	515	741			1 256
53 Hammarby-Smedby 1:435 Upplands Väsby		Travgatan 92	Äganderätt	341	768			1 109
Totalt Region Stockholm				184 364	87 737	15 287	10 666	298 054

REGION SYD

SVERIGE UTHYRBAR AREA, KVM

NR FASTIGHET	KOMMUN	ADRESS	UPPLÅTELSE FORM	LAGER/ INDUSTRI	KONTOR	HANDEL	ÖVRIGT	TOTALT
1 Flygaren 21	Halmstad	Laholmsvägen 82	Äganderätt	21 596	2 171		546	24 313
2 Fogden 6	Halmstad	Västervallavägen 4,6	Äganderätt	25 265	2 399		2 308	29 972
3 Fräsaren 4	Halmstad	Verkstadsgatan 10-12	Äganderätt	10 526	1 101			11 627
4 Fyllinge 20:466	Halmstad	Muskötvägen 7	Äganderätt	1 700	300			2 000
5 Fällan 3	Halmstad	Svetsaregatan 18-20	Äganderätt	3 625	1 354	2 160	170	7 309
6 Halmstad 7:109	Halmstad	Transportvägen 13	Äganderätt					0
7 Vipemöllan 38	Lund	Vipeholmsvägen 13, m fl	Äganderätt				918	918
8 Bredskär 1	Malmö	Fårögatan 6	Tomträtt	1 580	339		247	2 166
9 Båtyxan 1	Malmö	Järnyxegatan 13	Tomträtt	1 802	750			2 552
10 Gånggriften 3	Malmö	Djurhagegatan 14	Äganderätt	3 167	586	2 500	233	6 486
11 Krukskärvan 8	Malmö	Stenyxegatan 34	Äganderätt	3 650	1 492			5 142
12 Kullen 5	Malmö	Sturkögatan 5	Äganderätt	1 377	110		3 700	5 187
13 Nackremmen 1	Malmö	Jägersrovägen 211	Tomträtt	314		303	1 103	1 720
14 Nackremmen 2	Malmö	Jägersrovägen 213	Äganderätt	1 939	721	108		2 768
15 Nosgrimman 1	Malmö	Jägersrovägen 215	Tomträtt	1 186	548		110	1 844
16 Sadelgjorden 1	Malmö	Galoppgatan 4	Tomträtt	8 685	735			9 420
17 Sadelknappen 3	Malmö	Betselgatan 2, m fl	Tomträtt	1 130	314		43	1 487
18 Smörbollen 12	Malmö	Cypressvägen 12	Äganderätt	3 394	298		63	3 755
19 Stridsyxan 5	Malmö	Bronsyxegatan 6	Äganderätt	4 490		1 440		5 930
20 Utlängan 1	Malmö	Tärnögatan 6	Äganderätt	7 633	1 699		648	9 980

NR FASTIGHET	KOMMUN	ADRESS	UPPLÅTELSE FORM	LAGER/ INDUSTRI	KONTOR	HANDEL	ÖVRIGT	TOTALT
1 Flygaren 21	Halmstad	Laholmsvägen 82	Äganderätt	21 596	2 171		546	24 313
2 Fogden 6	Halmstad	Västervallavägen 4,6	Äganderätt	25 265	2 399		2 308	29 972
3 Fräsaren 4	Halmstad	Verkstadsgatan 10-12	Äganderätt	10 526	1 101			11 627
4 Fyllinge 20:466	Halmstad	Muskötvägen 7	Äganderätt	1 700	300			2 000
5 Fällan 3	Halmstad	Svetsaregatan 18-20	Äganderätt	3 625	1 354	2 160	170	7 309
6 Halmstad 7:109	Halmstad	Transportvägen 13	Äganderätt					0
7 Vipemöllan 38	Lund	Vipeholmsvägen 13, m fl	Äganderätt				918	918
8 Bredskär 1	Malmö	Fårögatan 6	Tomträtt	1 580	339		247	2 166
9 Båtyxan 1	Malmö	Järnyxegatan 13	Tomträtt	1 802	750			2 552
10 Gånggriften 3	Malmö	Djurhagegatan 14	Äganderätt	3 167	586	2 500	233	6 486
11 Krukskärvan 8	Malmö	Stenyxegatan 34	Äganderätt	3 650	1 492			5 142
12 Kullen 5	Malmö	Sturkögatan 5	Äganderätt	1 377	110		3 700	5 187
13 Nackremmen 1	Malmö	Jägersrovägen 211	Tomträtt	314		303	1 103	1 720
14 Nackremmen 2	Malmö	Jägersrovägen 213	Äganderätt	1 939	721	108		2 768
15 Nosgrimman 1	Malmö	Jägersrovägen 215	Tomträtt	1 186	548		110	1 844
16 Sadelgjorden 1	Malmö	Galoppgatan 4	Tomträtt	8 685	735			9 420
17 Sadelknappen 3	Malmö	Betselgatan 2, m fl	Tomträtt	1 130	314		43	1 487
18 Smörbollen 12	Malmö	Cypressvägen 12	Äganderätt	3 394	298		63	3 755
19 Stridsyxan 5	Malmö	Bronsyxegatan 6	Äganderätt	4 490		1 440		5 930
20 Utlängan 1	Malmö	Tärnögatan 6	Äganderätt	7 633	1 699		648	9 980
Totalt Region Syd – Sverige				103 059	14 917	6 511	10 089	134 576

NR FASTIGHET	KOMMUN	ADRESS	UPPLÅTELSE FORM	LAGER/ INDUSTRI	KONTOR	HANDEL	ÖVRIGT	TOTALT
21 Hundigevej 85	Greve		Äganderätt	10 767	1 692			12 459
22 Kumlehusvej 1A	Roskilde		Äganderätt	22 949	573			23 522
Totalt Region Syd – Danmark				33 716	573	0	0	35 981

DANMARK, KÖPENHAMN			UTHYRBAR AREA, KVM

NR FASTIGHET	KOMMUN	ADRESS	UPPLÅTELSE FORM	LAGER/ INDUSTRI	KONTOR	HANDEL	ÖVRIGT	TOTALT
21 Hundigevej 85	Greve		Äganderätt	10 767	1 692			12 459
22 Kumlehusvej 1A	Roskilde		Äganderätt	22 949	573			23 522
Totalt Region Syd – Danmark				33 716	573	0	0	35 981
Totalt Region Syd				136 775	17 182	6 511	10 089	170 557

REGION VÄST

UTHYRBAR AREA, KVM

NR FASTIGHET	KOMMUN	ADRESS	UPPLÅTELSE FORM	LAGER/ INDUSTRI	KONTOR	HANDEL	ÖVRIGT	TOTALT
1 Fjädern 3	Borås	Industrigatan 31	Äganderätt	50	235		629	914
2 Fjädern 4	Borås	Industrigatan 29	Äganderätt	5 014	806			5 820
3 Pantängen 19	Borås	Getängsvägen 32	Äganderätt	977	6	688	92	1 763
4 Rotorn 1	Borås	Industrigatan 10	Äganderätt	7 923	1 636		210	9 769
5 Skruven 3	Borås	Sandlidsgatan 3	Äganderätt	26 748	4 338			31 086
6 Arendal 5:1	Göteborg	Kärrlyckegatan 24	Äganderätt	784	1 419		135	2 338
7 Backa 21:8	Göteborg	Exportgatan 19-21	Äganderätt	15 225	1 388		434	17 047
8 Backa 22:17	Göteborg	Exportgatan 65-67	Äganderätt	7 456	1 118			8 574
9 Backa 96:2	Göteborg	Exportgatan 23	Äganderätt	6 646	22		51	6 719
10 Backa 30:4	Göteborg	Importgatan 23-25	Äganderätt	7 921	1 495	721	271	10 408
11 Kobbegården 155:2	Göteborg	Askims Verkstadsväg 9	Äganderätt	5 338	464		234	6 036
12 Tingstadsvassen 30:2	Göteborg	Ringögatan 38	Tomträtt	2 215	49	430	118	2 812
13 Bråta 2:136	Härryda	Fraktvägen 3, m fl	Äganderätt	16 911	1 743			18 654
14 Bråta 2:150	Härryda	Åkarevägen 1-3	Äganderätt	15 428	2 502			17 930
15 Håltsås 1:17	Härryda	Mediavägen 2-4, 8	Äganderätt	7 877	1 401			9 278
16 Skallsjö 3:8	Lerum	Skallsjövägen 36	Äganderätt	9 385	328		301	10 014
17 Spinnaren 1	Mölndal	Göteborgsvägen 92	Äganderätt	10 164	576	4 260		15 000
Totalt Region Väst				146 062	19 526	6 099	2 475	174 162

REGION SMÅLAND FASTIGHETSFÖRTECKNING

					UTHYRBAR AREA, KVM
NR FASTIGHET	KOMMUN	UPPLÅTELSE ADRESS FORM	LAGER/ INDUSTRI	KONTOR	HANDEL	ÖVRIGT	TOTALT
1 Budkaveln 18	Jönköping	Järnvägsgatan 18	Äganderätt	7 657	1 321		77	9 055
2 Flahult 21:18	Jönköping	Betavägen 13	Äganderätt	2 064	242			2 306
3 Flahult 21:36	Jönköping	Betavägen 4	Äganderätt	6 709	340			7 049
4 Ädelkorallen 1	Jönköping	Bultvägen 2	Äganderätt	553	276	504		1 333
5 Ädelkorallen 10	Jönköping	Bultvägen 6 a	Äganderätt	305	86		15	406
6 Ädelkorallen 17	Jönköping	Bultvägen 4	Äganderätt	1 125	995		30	2 150
7 Ädelmetallen 4	Jönköping	Kabelvägen 14	Äganderätt	3 501				3 501
8 Ädelmetallen 5	Jönköping	Kabelvägen 2	Äganderätt	3 177	1 459			4 636
9 Ädelmetallen 12	Jönköping	Grossistgatan 12	Äganderätt	1 687	316			2 003
10 Ädelmetallen 14	Jönköping	Grossistgatan 5, 7	Äganderätt	1 533	851		100	2 484
11 Äreporten 3	Jönköping	Fridhemsvägen 12	Äganderätt	597	705			1 302
12 Ättehögen 9	Jönköping	Fordonsvägen 2	Äganderätt	3 585	735			4 320
13 Öronlappen 7	Jönköping	Bangårdsgatan 1	Äganderätt	597	141	2 498	43	3 279
14 Öronlappen 8	Jönköping	Bangårdsgatan 3	Äganderätt	186	694	705	346	1 931
15 Öronskyddet 9	Jönköping	Gnejsvägen 2	Äganderätt	1 037	108		525	1 670
16 Överlappen 8	Jönköping	Granitvägen 8	Äganderätt	1 226	235	265		1 726
17 Överlappen 15	Jönköping	Granitvägen 10	Äganderätt	1 074	663	262		1 999
18 Bullagärdet 10	Tranås	Rundelgatan 2	Äganderätt	8 414	940		1 072	10 426
19 Hackspetten 21	Tranås	Floragatan 6-12, m fl	Äganderätt	12 380	2 639	967	875	16 861
20 Städet 3	Tranås	Koppargatan 2	Äganderätt	7 480	575		307	8 362
21 Fabriken 1	Växjö	Regementsgatan 9	Äganderätt	127	1 697		5 619	7 443
22 Grevaryd 1:64	Växjö	Nyholmsvägen 1	Äganderätt	24 147	887		428	25 462
23 Krysspricken 2	Växjö	Stinavägen 1	Äganderätt	13 780	2 200			15 980
24 Lådan 1	Växjö	Högsbyvägen 1	Äganderätt	29 286	3 198		1 452	33 936
Totalt Region Småland				132 227	21 303	5 201	10 889	169 620

REGION MÄLARDALEN/NORR FASTIGHETSFÖRTECKNING

					UTHYRBAR AREA, KVM
NR FASTIGHET KOMMUN ADRESS	UPPLÅTELSE FORM	LAGER/ INDUSTRI	KONTOR	HANDEL	ÖVRIGT	TOTALT
1 Bulten 2	Avesta	Bergsnäsgatan 2	Äganderätt	2 510	86	1 056	201	3 853
2 Strömmen 1, 4	Fagersta	Virsbovägen 4	Äganderätt	758	75	1 100	78	2 011
3 Främby 1:33	Falun	Källviksvägen 18	Äganderätt	37 006	3 792		1 696	42 494
4 Nickeln 2	Hallstahammar	Södra gärdesvägen 4	Tomträtt	965	21	762		1 748
5 Norsen 12	Hedemora	Gussarvsgatan 31	Äganderätt	1 578	80	1 078	307	3 043
6 Östanbräck 1:45	Hudiksvall	Kabelvägen 1, m fl	Äganderätt	40 143	7 163		1 793	49 099
7 Rådmannen 3	Katrineholm	Västgötagatan 16	Äganderätt	10 068	8 535		2 583	21 186
8 Transistorn 2	Kumla	Montörgatan 2, m fl	Äganderätt	22 221	12 950		2 256	37 427
9 Montören 1, 2	Katrineholm	Ringvägen 75, 77	Äganderätt	4 344	716	3 671	129	8 860
10 Bronsen 2	Norrköping	Tenngatan 4	Äganderätt	6 384	2 913	636	398	10 331
11 Slakthuset 14	Norrköping	Lindövägen 70	Äganderätt	2 335	88			2 423
12 Stålet 3	Norrköping	Malmgatan 18	Äganderätt	8 736	1 420		273	10 429
13 Friledningen 11	Västerås	Elledningsgatan 1	Äganderätt	5 044	1 695	3 964		10 703
Totalt Region Mälardalen/Norr				142 092	39 534	12 267	9 714	203 607
TOTALT COREM 31 DECEMBER 2015				741 520	185 282	45 365	43 833	1 016 000

KALENDARIUM

FINANSIELLA RAPPORTER OCH ÅRSSTÄMMA

Delårsrapport januari – mars 2016	27 april 2016
Årsstämma 2016	27 april 2016
Delårsrapport januari – juni 2016	13 juli 2016
Delårsrapport januari – september 2016	26 oktober 2016
Bokslutskommuniké 2016	februari 2017

YTTERLIGARE INFORMATION

Ytterligare information kan erhållas av: Eva Landén, VD. E-post: eva.landen@corem.se Tel: 08 503 853 33

Samlad information om verksamheten, styrelse och ledning, ekonomisk rapportering samt pressmeddelanden finns på Corems hemsida, www.corem.se

Grafisk form & produktion: Ineko, Stockholm 2016/244013 Fotograf: Per-Erik Adamsson Kartor: Stadskartan AB Framsida: Lådan 1, Växjö

Corem Property Group AB (publ), Box 56085, 102 17 Stockholm Besök: Riddargatan 13 C. Telefon: 08 503 853 33, Fax: 08 503 853 34 Organisationsnummer: 556463-9440, Styrelsens säte: Stockholm E-post: info@corem.se, Hemsida: www.corem.se

ÅRSREDOVISNING 2015

FINANSIELLA RAPPORTER

INNEHÅLL

• 1B Det här är Corem
• 2B Förvaltningsberättelse
• 7B Möjligheter och risker
• 10B Rapport över totalresultat, koncernen
• 12B Rapport över finansiell ställning, koncernen
• 14B Rapport över kassaflöden, koncernen
• 15B Rapport över förändringar i eget kapital, koncernen
• 16B Resultaträkning, moderbolaget
• 17B Balansräkning, moderbolaget
• 18B Kassaflödesanalys, moderbolaget
• 19B Förändringar i eget kapital, moderbolaget
• 21B Redovisningsprinciper och noter
• 37B Revisionsberättelse
• 38B Bolagsstyrning
• 44B Bolagsordning
• 46B Styrelse
• 47B Ledning och revisorer
• 48B Flerårsöversikt
• 50B Nyckeltal
• 51B Definitioner
• 52B Inbjudan till Årsstämma 2016
• 53B Kalendarium
• 53B Ytterligare information

Sidorna 2B–36B är granskade av Ernst & Young AB.

COREMS ÅRSREDOVISNING 2015 PRESENTERAS I TVÅ KOMPLETTERANDE DELAR:

DEL A – ÅRSREDOVISNING MED VERKSAMHETSBERÄTTELSE DEL B – FINANSIELLA RAPPORTER (FORMELL ÅRSREDOVISNING)

DET HÄR ÄR COREM

›AFFÄRSIDÉ

Corem ska skapa långsiktig

133 fastigheter

›MÅL

› STRATEGI

INVESTERINGSSTRATEGI – aktivt söka upp och genomföra

AFFÄRSSTRATEGI – genom långsiktigt engagemang opti-

ORGANISATIONSSTRATEGI – skapa långsiktiga hyresgäst-

HÅLLBARHETSSTRATEGI – verka för långsiktig hållbarhet

Beståndet omfattar en total uthyrbar area om 1 016 000 kvm och bestod per den 31 december 2015 av 133 fastigheter. Det totala fastighetsvärdet uppgick till 7 776 mkr. Corem är noterat på NASDAQ Stockholm, Mid Cap.

NASDAQ Stockholm, Mid Cap.

Corems fastighetsbestånd är operativt sett indelat i fem regioner.

Region Stockholm

• Region Syd
• Region Väst
• Region Småland
• Region Mälardalen/Norr.

Coremkoncernen är organiserad med huvudkontor i Stockholm och platskontor i Sätra, Märsta, Malmö, Göteborg, Jönköping, Örebro och Hudiksvall.

Corem Property Group är ett fastighetsbolag som äger och förvaltar fastigheter i mellersta och södra Sverige samt idag ett fastighetsbestånd som består av lager-, logistik-, industrioch handelsfastigheter.

FÖRVALTNINGSBERÄTTELSE

Styrelsen och verkställande direktören för Corem Property Group AB (publ), med organisationsnummer 556463-9440, med säte i Stockholm, Sverige, avger härmed redovisning för koncernen och moderbolaget för verksamhetsåret 2015.

AFFÄRSIDÉ, MÅL OCH STRATEGI

Corems affärsidé är att skapa långsiktig tillväxt och värdeökning genom att förvalta, förvärva, bygga och förädla fastigheter i lager-, logistik-, industri- och handelsområden.

Corems övergripande mål är att i utvalda regioner bli det ledande fastighetsbolaget inom sitt segment i kombination med att ge Corems aktieägare en långsiktigt hög och stabil avkastning på eget kapital. Detta ska ske med en kontinuerlig strävan att verka för ett hållbart samhälle. För att uppnå dessa mål ska Corem:

• Aktivt söka upp och genomföra transaktioner i syfte att förädla och realisera värden.
• Genom långsiktigt engagemang optimera fastighetsbeståndet.
• Skapa långsiktiga hyresgästrelationer genom att ha en marknadsorienterad och skicklig fastighetsförvaltning.
• Verka för långsiktig hållbarhet för företaget och dess omgivning.

Corems finansiella mål är att:

• Över tiden uppvisa en genomsnittlig avkastning på eget kapital om lägst den riskfria räntan plus tio procentenheter. Med riskfri ränta avses den genomsnittliga femåriga statsobligationsräntan.
• Soliditeten ska långsiktigt uppgå till minst 25 procent.
• Räntetäckningsgraden ska långsiktigt uppgå till minst 1,5 gånger.
• Räntebärande skulders genomsnittliga kreditbindning ska uppgå till minst 1,5 år.
• Räntebärande skulders genomsnittliga räntebindning ska uppgå till minst 1,5 år.
• Räntebärande skulder ska till minst 50 procent vara räntesäkrade.
• Externfinansiering av fastigheter utomlands ska ske i lokal valuta.

LEGAL STRUKTUR

Koncernen bestod, förutom innehaven redovisade enligt kapitalandelsmetoden, per den 31 december 2015 av 90 aktiebolag (82) och 19 kommanditbolag (18), där Corem Property Group AB (publ) är moderbolag. Samtliga fastigheter ägs genom dotterföretagen.

ORGANISATION

Corem hade per den 31 december 2015 totalt 46 anställda (46), med fördelningen 13 kvinnor (14) och 33 män (32). Corems ambition är att hålla både personalomsättningen och sjukfrånvaron på en låg nivå. Detta ska uppnås genom en trivsam arbetsmiljö, uppmuntran till friskvård och möjligheter att utvecklas inom Corem. Tjänster mellan koncernföretag debiteras enligt marknadsprissättning och på affärsmässiga villkor. Koncerninterna transaktioner består av debitering av förvaltningstjänster och koncernräntor. På sidorna 13A-14A och i not 4 finns ytterligare information om organisationen och medarbetarna.

MILJÖ

Corems miljöarbete är en viktig del i det dagliga arbetet. Corems miljöpolicy är ett levande dokument som ska utgöra grunden för bolagets miljöarbete. Genom att arbeta med konkreta handlingsplaner samt tydliga och uppföljningsbara miljömål konkretiseras hur policyn ska efterlevas, vara hållbar och vilka mätbara mål som organisationen arbetar med. Corem bedriver ingen verksamhet som kräver särskilt miljötillstånd. Mer information om miljöarbetet finns på sidorna 15A-19A samt i avsnittet om Möjligheter och risker på sidorna 7B-9B.

AKTIEINFORMATION

AKTIEN

Per balansdagen fanns totalt 80 002 780 utestående aktier i Corem; samtliga med kvotvärde 3,75 kr (3,75). Totalt antal registrerade aktier per den 31 december 2015 uppgick till 82 507 905 och var fördelade på 75 896 586 stam- och 6 611 319 preferensaktier. Per den 31 december 2015 ägde Corem 2 505 125 återköpta stamaktier. Stamaktierna berättigar till en röst medan preferensaktierna berättigar till en tiondels röst. Det finns inga begränsningar i aktiernas överlåtelsebarhet på grund av bestämmelse

i lag eller bolagsordning. För ytterligare information om aktien se sid 47A-48A samt not 17.

ÄGARE

Antalet aktieägare per den 31 december 2015 uppgick till 3 272 (3 578) varav de tio största innehar 86,2 procent (83,3) av rösterna. Tre (tre) av dessa har ett innehav som, per den 31 december 2015, uppgick till 10 procent eller mer av bolagets röster.

ÅTERKÖP AV EGNA AKTIER

Vid Corems årsstämma den 28 april 2015 godkändes styrelsens förslag om fortsatt bemyndigande att återköpa och överlåta egna aktier. Förvärv får ske av högst så många aktier att bolaget efter varje förvärv innehar högst tio procent av samtliga aktier i bolaget. Förvärv får ske på en reglerad marknadsplats och till ett pris som ligger inom det vid var tid registrerade kursintervallet. Överlåtelse får ske av samtliga aktier som bolaget innehar vid tiden för styrelsens beslut. Överlåtelse får ske på reglerad marknadsplats eller på annat sätt. Ersättning för överlåtna aktier ska erläggas kontant, genom kvittning, apport eller eljest med villkor. Syftet med bemyndigandet är att ge styrelsen större möjligheter att kunna anpassa bolagets kapitalstruktur till kapitalbehovet från tid till annan. Styrelsen ges därmed möjlighet att kunna överlåta aktier i samband med eventuella förvärv.

I enlighet med årsstämmans beslut 2011, 2012, 2013, 2014 respektive 2015 har Corem återköpt aktier, för ytterligare information se Not 17. Under 2015 har 20 200 stamaktier till ett snittpris om 29,02 kr och inga preferensaktier återköpts. Per bokslutsdatum ägde Corem 2 505 125 stamaktier och inga preferensaktier, till ett sammanlagt värde om 71,4 mkr, baserat på börskurs per den 31 december 2015, och samtliga med kvotvärde om 3,75 (3,75). Detta motsvarar 3,0 procent (3,0) av totala antalet registrerade aktier och 3,3 procent (3,2) av röstvärdet.

Efter årsskiftet har, fram till och med den 16 mars 2016, inga stamaktier och inga preferensaktier återköpts.

Styrelsen kommer att föreslå årsstämman i april 2016 ett nytt mandat för återköp av egna aktier.

RESULTAT

Årets resultat efter skatt uppgick till 800 mkr (112), vilket med hänsyn tagen till utdelning till preferensaktieägarna, motsvarar 10,00 kr per stamaktie (0,61). Under året uppgick orealiserade värdeförändringar på fastigheter till 255 mkr (138) och orealiserade värdeförändringar på derivat till 114 mkr (–358).

HYRESINTÄKTER

Koncernens hyresintäkter för året uppgick till 626 mkr (621) och består av hyror för lokaler inklusive tillägg för fastighetskatt och tillägg för taxebundna avgifter (el, värme, vatten) samt eventuella engångsersättningar. Bland intäkterna under året redovisas engångsposter hänförbara till förtidslösen av hyresavtal om 19 mkr (24). Resterande del av förändringen är hänförlig till nettoförvärv samt in– och avflyttningar. Den ekonomiska uthyrningsgraden uppgick till 92 procent (92). Det totala hyresvärdet på årsbasis per den 31 december 2015 uppgick till 696 mkr (683). Nettouthyrningen för året uppgick till –13 mkr. Uthyrningarna uppgick till 101 mkr och uppsägningarna till –114 mkr. Den enskilt största uppsägningen för avflyttning är hänförlig till en avflyttning per den 1 juli 2018 där årshyran uppgår till 30 mkr.

FASTIGHETSKOSTNADER, DRIFTSÖVER-SKOTT OCH FÖRVALTNINGSRESULTAT Fastighetskostnaderna uppgick till 145 mkr (141). Driftsöverskottet uppgick till 481 mkr (480), vilket genererade en överskottsgrad om 77 procent (77). Förvaltningsresultatet uppgick till 201 mkr (202), vilket med hänsyn tagen till preferensaktiernas del av utdelningen, motsvarade 1,83 kr (1,85) per stamaktie. Kostnadsförändringen om 4 mkr beror huvudsakligen på nettoförvärv och övertagna mediaabonnemang i samband med vakanser.

CENTRAL ADMINISTRATION

De centrala administrationskostnaderna uppgick till 41 mkr (26). Kostnaderna har under året ökat på grund av engångsposter om cirka 13 mkr hänförligt till Corems bud på Tribona AB (publ).

RESULTAT FRÅN INTRESSEFÖRETAG Resultatandelar enligt kapitalandelsmetoden uppgick till 323 mkr (180) från Klövern AB (publ) och resultat från försäljning av stamaktier B i Klövern uppgick till 2 mkr (0). Klöverns resultat efter skatt för 2015 uppgick till 2 008 mkr (1 164). Från detta avgår utdelning hänförlig till preferensaktier om 329 mkr (231), varav 0 mkr (0) hänförliga till Corem. Resterande resultat ligger till grund för Corems redovisade resultatandel, baserat på Corems innehav som uppgår till cirka 19 procent av utestående stamaktier.

FINANSNETTO

Finansnettot uppgick till –239 mkr (–252) och avser årets räntekostnader och kreditavgifter. Vid årets slut uppgick den genomsnittliga räntan, inklusive marginaler, till 4,01 procent (4,32). Den genomsnittliga räntebindningstiden uppgick per den 31 december 2015 till 4,1 år (4,8).

VÄRDEFÖRÄNDRINGAR Fastigheter

Orealiserade värdeförändringar avseende fastigheter uppgick under året till 255 mkr (138) medan realiserade värdeförändringar uppgick till 10 mkr (0).

Derivat

I enlighet med IAS 39 ska räntederivat marknadsvärderas, vilket innebär att det uppstår ett teoretiskt över- eller undervärde om den avtalade räntan avviker från aktuell marknadsränta, där värdeförändringen i Corems fall ska redovisas över resultatet då säkringsredovisning ej tillämpas. Marknadsvärdet i räntederivatportföljen uppgick till –454 mkr (–568). Reserven för dessa undervärden kommer successivt att upplösas och återföras till resultatet fram till derivatens avtalade slutdatum. Värdeförändringen, vilken uppgick till 114 mkr (–358), är inte kassaflödespåverkande.

KASSAFLÖDE OCH FINANSIELL STÄLLNING

Koncernens kassaflöde från den löpande verksamheten uppgick vid periodens utgång till 338 mkr (113), vilket motsvarar 3,70 kr (0,62) per stamaktie. Kassaflöde från investeringsverksamheten uppgick till –264 mkr (–717) under året och kassaflödet från finansieringsverksamheten uppgick till –82 mkr (521). Likvida medel vid årets utgång uppgick till 40 mkr (48) vilket motsvarar 0,52 kr (0,65) per stamaktie. Den 31 december 2015 hade Corem räntebärande

skulder uppgående till 5 676 mkr (5 635). Räntebärande nettoskulder, efter avdrag för likviditet om 40 mkr (48) samt aktiverade upplåningskostnader om 16 mkr (5), uppgick till 5 620 mkr (5 582). Vid årets utgång var 51 procent (62) av de räntebärande skulderna räntesäkrade. Av de räntesäkrade skulderna var 80 procent (76) säkrade om minst 3 år. Bolagets genomsnittliga räntebindningstid uppgick till 4,1 år (4,8) och den genomsnittliga räntan vid samma tidpunkt var 4,01 procent (4,32). Corem innehar derivat i form av ränteswappar i syfte att minska ränterisken och samtidigt bibehålla flexibiliteten i jämförelse med bundna lån. Vid årsskiftet hade Corem ränteswappar om 2 700 mkr (2 900) med löptider mellan 2016 och 2031.

Bolagets totala kreditram om 6 351 mkr (5 793), inklusive outnyttjade krediter om 675 mkr (158) löper med kredittider om 3 månader till 98 år. Bolagets genomsnittliga kreditbindningstid per den 31 december 2015 uppgick till 3,2 år (3,6). Som säkerhet för de räntebärande skulderna har Corem bland annat lämnat aktier i dotterföretag samt pantbrev i fastigheterna. Det är Corems bedömning att pantsättningsavtalen har ingåtts på marknadsmässiga villkor.

FASTIGHETSINNEHAV

FASTIGHETSBESTÅNDET

Corems fastighetsbestånd består av lager-, logistik-, industri- och handelsfastigheter belägna i mellersta och södra Sverige samt i Danmark. Fastighetsbeståndet bestod per den 31 december 2015 av 133 fastigheter (131) med en total uthyrbar area om 1 016 000 kvm (982 895). Fastigheternas verkliga värde, baserat på marknadsvärderingar, uppgick till 7 776 mkr (7 259). Corem värderar samtliga fastigheter varje kvartal. Under 2015 har cirka 87 procent av det samlade fastighetsbeståndet externvärderats, medan resten har värderats genom interna kassaflödesvärderingar. De värderingsinstitut som har anlitats är Savills Sweden AB, DTZ Danmark, NAI Svefa, Widehov konsult AB, Newsec Advice AB och Cushman & Wakefield. Fastighetsbeståndet är indelat i fem geografiska områden: Region Stockholm, Region Syd, Region Väst, Region Småland och Region Mälardalen/Norr. Av Corems totala hyresintäkter på årsbasis svarar Stockholm för 42 procent.

KLASSIFICERING AV FÖRVÄRV De fastighetsförvärv som har gjorts i bolagsform utgör med beaktande av IFRS 3 tillgångsförvärv. Corems totala uthyrbara area efter transaktioner gjorda under 2015 uppgår till 1 016 000 kvm.

SKATT

Bolagsskatten i Sverige är nominellt 22 procent. Genom möjligheten att göra skattemässiga avskrivningar och avdrag för vissa ombyggnationer av fastigheter samt utnyttja underskottsavdrag uppstår i princip ingen betald skattekostnad. Betald skatt uppkommer dock i ett fåtal dotterbolag från vilka skattemässiga koncernbidragsmöjligheter inte finns. Redovisad uppskjuten skatt på värdeförändringar fastigheter beror bland annat på klassificeringen vid förvärv samt i vilken form avyttring sker.

De skattemässiga underskotten beräknas uppgå till cirka 1,5 mdkr. Skattefordran hänförlig till de skattemässiga underskotten har upptagits i koncernens balansräkning till 271 mkr (257) och i moderbolagets balansräkning till 31 mkr (25).

Skatteverket har framställt yrkande om tillämpning av lagen om skatteflykt. Kammarrätten har bifallit Skatteverkets yrkande.

Corem analyserar för närvarande kammarrättens dom tillsammans med sina externa skatterådgivare och utreder möjligheterna till att överklaga domen till Högsta förvaltningsdomstolen. Skatteverkets yrkande avser upptaxering av tidigare års resultat. Ett slutgiltigt bifall till Skatteverkets yrkande om upptaxering medför ett skattekrav om cirka 68 mkr (inklusive ränta).

Corem har redan under 2014, med anledning av förvaltningsrättens beslut, kostnadsfört samt betalat in motsvarande belopp om 68 mkr (inklusive ränta) till Skatteverket.

Corem redovisar en total skatt om –105 mkr (–50) för perioden. Aktuell skatt uppgick till –3 mkr (–72) och uppskjuten skatt till –102 mkr (22). Den löpande fastighetsrörelsen har belastats med en skatt om –2 mkr (-9). Vidare avser –25 mkr (79) uppskjuten skatt på temporära skillnader hänförliga till derivat samt –55 mkr (–48) till värdeförändringar fastigheter. En ökad temporär skillnad fastigheter hänförlig till skattemässiga avskrivningar och direktavdrag innebar en uppskjuten skatt om –39 mkr (–36).

FÖRVÄRV OCH AVYTTRINGAR

FÖRVÄRVAT 1 JANUARI – 31 DECEMBER

Kvartal	Fastighet	Kommun	Fastighets kategori	Uthyrbar area, kvm	Fastighets värde, mkr
1	Hundigevej 85	Greve	Lager/Industri	12 459	66
2	Flygaren 21	Halmstad	Lager/Industri	24 313	116
3	Rosersberg 11:56	Sigtuna	Lager/Industri	2 003	19
3	Mallen 3	Täby	Lager/Industri	1 357	16
3	Gånggriften 3	Malmö	Lager/Industri	6 486	88
4	Flahult 21:36	Jönköping	Lager/Industri	7 049	41
4	Fyllinge 20:466	Halmstad	Lager/Industri	2 000	13
4	Halmstad 7:109	Halmstad	Lager/Industri	0	3
4	Krysspricken 2	Växjö	Lager/Industri	15 980	61
	Totalt förvärvat 2015			71 647	423

AVYTTRAT 1 JANUARI – 31 DECEMBER

Kvartal	Fastighet	Kommun	Fastighets kategori	Uthyrbar area, kvm	Fastighets värde, mkr
1	Norbergsby 10:66	Norberg	Lager/Industri	3 447	2
2	Biliaportfolio1)	Danmark	Handel	22 254	283
2	Stenvreten 7:60	Enköping	Lager/Industri	4 751	17
4	Ratten 9	Fagersta	Handel	821	2
4	Vipemöllan 382)	Lund	Kontor	5 100	20
	Totalt avyttrat 2015			36 373	324

Avser fastigheterna 10C Höje Taastrup, 10AQ Herstedvester By, 7T Mörkhöj samt

5Y Tämmerup By.

2 Del av fastigheten VIpemöllan 38, Lund.

Uppskjuten skatt avseende omvärdering av underskottsavdrag uppgick till 16 mkr (32).

ANDELAR I INTRESSEFÖRETAG

Från och med 18 mars 2011, då Corem fick ett betydande inflytande i Klövern, klassificeras innehavet som Intresseföretag och redovisas från detta datum i enlighet med kapitalandelsmetoden. Corems aktieinnehav i Klövern uppgick per den 31 december 2015 till 16 100 000 stamaktier A samt 160 000 000 stamaktier B, motsvarande ett bokfört värde om 1 460 mkr (1 197). Corems andel av Klöverns resultat om 323 mkr har ökat det bokförda värdet på innehavet. Erhållen utdelning om 53 mkr samt försäljning av stamaktier B om 7 mkr har minskat det bokförda värdet.

MODERBOLAGET

Moderbolag är det legala bolaget Corem Property Group AB (publ). Moderbolaget äger inga fastigheter utan dess verksamhet består i att hantera aktiemarknadsrelaterade frågor och koncerngemensamma verksamhetsfunktioner som administration, transaktion, förvaltning, projektutveckling, juridik, marknadsföring, ekonomi och finansiering. Kostnaderna vidarefaktureras dotterföretagen kvartalsvis. Resultatet efter skatt för moderbolaget uppgick till 37 mkr (70). Omsättningen som till största del utgörs av intern koncernfakturering uppgick till 65 mkr (64). Moderbolagets tillgångar uppgick till 3 274 mkr (3 004), varav likvida medel utgjorde 15 mkr (14). Eget kapital uppgick till 1 252 mkr (1 340).

REVISORER

De auktoriserade revisorerna Mikael Ikonen samt Ingemar Rindstig, båda verksamma vid Ernst & Young AB, är bolagets revisorer sedan den 2 maj 2012. De har under perioden mellan årsstämmorna 2015 och 2016 varit närvarande vid styrelsemöten i Corem vid tre tillfällen. Revisors mandatperiod löper ut vid slutet av årsstämman som hålls 2016.

BOLAGSSTYRNING

Corem är ett svenskt publikt aktiebolag med säte i Stockholm. Till grund för bolagsstyrning ligger bolagsordningen, aktiebolagslagen samt andra tillämpliga lagar och regelverk. Corem tillämpar sedan den 1 juli 2008 Svensk kod för bolagsstyrning (Koden) vars övergripande syfte är att bidra till förbättrad styrning av svenska bolag vars aktier är upptagna till handel på en reglerad marknad. Koden bygger på principen följ eller förklara. En särskild beskrivning av styrelsens arbete framgår av Bolagsstyrningsrapporten på sidorna 38B-42B.

STYRELSE

Enligt bolagsordningen ska antalet styrelseledamöter, som väljs av bolagsstämman, bestå av lägst fem och högst åtta ledamöter utan suppleanter. Information om styrelsen finns på sidan 46B samt i Bolagsstyrningsrapporten på sidorna 38B-42B.

ERSÄTTNINGSFRÅGOR

Hela styrelsen ansvarar för att bolaget har en formaliserad och transparent process för att fastställa principer, ersättningar och andra anställningsvillkor för bolagsledningen. Ersättningsutskottet beslutar om ersättningar och övriga anställningsvillkor för VD och andra ledande befattningshavare. Lön, ersättningar samt pensionspremier avseende VD, andra ledande befattningshavare och styrelse under 2015 framgår av not 4. Styrelsens förslag till riktlinjer för ersättning till VD och andra ledande befattningshavare behandlas på årsstämman. Styrelsens förslag rörande principer för ersättningar och anställningsvillkor till årsstämman 2016 är oförändrade jämfört med föregående år. Ersättningen ska vara marknadsmässig och konkurrenskraftig samt utgå i form av fast lön. Bonus kan utgå till ett belopp motsvarande maximalt tre eller sex månadslöner. Pensionsvillkor ska vara marknadsmässiga och baseras på avgiftsbestämda pensionslösningar. Styrelsen ska i enlighet med vad som följer av 8 kap. 53 § Aktiebolagslagen ha rätt att frångå riktlinjerna, om det i ett enskilt fall finns särskilda skäl för det. Riktlinjerna ska omfatta VD samt bolagets andra ledande befattningshavare. I syfte att stärka samtlig personals delaktighet i bolagets verksamhet och resultatutveckling har Corem i enlighet

med årsstämmans beslut 2011 inrättat en vinstandelsstiftelse. Avsättning kan göras med maximalt ett prisbasbelopp per anställd och får ej överstiga 1 procent av föreslagen utdelning till stamaktieägarna. Avsatt belopp för 2015 uppgick till 902 tkr (–).

VÄSENTLIGA HÄNDELSER EFTER PERIODENS UTGÅNG

FASTIGHETSFÖRVÄRV OCH AVYTTRINGAR Corem avtalade den 16 mars 2016 om förvärv av Estancia Logistik med en lager- och logistikportfölj bestående av 21 fastigheter med en total uthyrbar area om drygt 168 500 kvm och ett fastighetsvärde om 1 315 mkr. Fastigheterna förvärvas i bolagsform och planerat tillträde är den 1 juni 2016. I och med förvärvet tar Corem över ett obligationslån om 200 mkr.

COREMS INNEHAV I INTRESSEBOLAG Corem har under februari 2016 avyttrat

1,1 miljoner stamaktier A och 10 miljoner stamaktier B i Klövern AB (publ), samt i mars 2016 avtalat om avyttring av ytterligare 5,5 miljoner stamaktier A i samband med förvärv av Estancia Logistik. Efter dessa försäljningar kommer Corems röstandel att uppgå till 14,84 procent.

ÅTERKÖP AV AKTIER

Efter årsskiftet har, fram till och med den 16 mars 2016, inga stamaktier och inga preferensaktier återköpts.

UTSIKTER FÖR 2016

Corem kommer under 2016 fortsätta att driva sin strategi med långsiktigt engagemang för att ständigt optimera beståndet. Vi kommer följa kundernas behov av strategiskt placerade lokaler i ett affärsklimat där effektiva transporter och hållbara lösningar är en viktig konkurrensfaktor. Corem sätter ribban högt och medarbetarna drivs av att sätta höga mål och av att kunna utveckla bolaget. Det är en stigande efterfrågan på fastigheter inom vårt prioriterade segment, lager och logistik, men vi ser fortsatt goda förutsättningar att driva Corems expansion med nya förvärv och förvaltning i egen regi.

VINSTDISPOSITION OCH INFORMATION OM UTDELNING

Corems utdelningspolicy är att bolaget över tid ska lämna utdelning om lägst 35 procent av bolagets förvaltningsresultat med tillägg för utdelning från intresseföretag och med avdrag för preferensaktiernas rätt till utdelning om 10,00 kronor per aktie och år. Styrelsen föreslår årsstämman en utdelning om 1,50 kr per stamaktie (0,80). Därutöver föreslås att preferensaktieägare erhåller 10,00 kr per år per preferensaktie att betalas ut med 2,50 kr varje kvartal. Utdelningsandelen avseende den föreslagna utdelningen på stamaktier uppgår till 59 procent (32) av förvaltningsresultatet med tillägg för utdelning från intresseföretag och med avdrag för preferensaktieutdelning.

DIREKTAVKASTNING

Corems föreslagna utdelning 2016 om 1,50 kr per stamaktie och 10,00 kr per preferensaktie motsvarar, om årsstämman bifaller förslaget, en direktavkastning om 5,3 procent (2,8) av stamaktiens kurs respektive 6,9 procent (5,4) av preferensaktiens kurs per den 31 december 2015.

FÖRSLAG TILL VINSTDISPOSITION

I förslag till vinstdisposition, för räkenskapsåret 2015, föreslår styrelsen aktieägarna på årsstämman den 27 april 2016 att lämna utdelning med 1,50 kr per stamaktie och 10,00 kr per preferensaktie. Därutöver föreslår styrelsen att aktieägarna på årsstämman bemyndigar styrelsen att avseende utdelning på stamaktierna fastställa avstämningsdag till den 29 april 2016 med utbetalningsdag den 4 maj 2016. Avstämningsdagar för utdelning till preferensaktieägarna är sista bankdagen i respektive kalenderkvartal med utbetalning tre bankdagar därefter.

Till årsstämmans förfogande står, 942 498 911 kr, enligt nedanstående förteckning:

Kronor

Summa till årsstämmans disposition	942 498 911
Årets resultat	36 661 645
Fria medel	905 837 266

Styrelsen föreslår att vinstmedlem disponeras enligt följande:

Kronor

Utdelas till aktieägarna 10,00 kr per preferensaktie, varav för
2,50 kr föreslås avstämningsdag
mars 2017	66 113 190
Utdelas till aktieägarna 1,50 kr per stamaktie	110 087 192
Balanseras i ny räkning	766 298 529
Summa	942 498 911

FÖRVALTNINGSBERÄTTELSE

Utdelningsbeloppet är beräknat på antalet utestående aktier per den 14 mars 2016 det vill säga 73 391 461 stamaktier och 6 611 319 preferensaktier. Det totala antalet utestående stamaktier kan komma att förändras fram till och med avstämningstidpunkten den 29 april 2016 beroende på återköp av egna aktier och apportemissioner. Likaså kan antalet preferensaktier komma att förändras av samma skäl fram till och med respektive avstämningstidpunkt. Vad beträffar koncernens och moderbolagets resultat och ställning i övrigt hänvisas till efterföljande resultat- och balansräkningar med tillhörande bokslutskommentarer.

ÖVRIG INFORMATION AVSEENDE UTDELNING

Beslut om vinstutdelning kan fattas vid Corems årsstämma. Vid eventuell vinstutdelning ombesörjs utbetalningen av Euroclear Sweden AB. Rätt till eventuell utdelning tillfaller den som vid av årsstämman fastställd avstämningsdag är registrerad som aktieägare i den av Euroclear Sweden AB förda aktieboken. I det fall att aktieägare inte kan nås genom Euroclear Sweden AB, kvarstår aktieägarens fordran på Corem avseende utdelningsbeloppet och begränsas endast genom regler avseende preskription.

Vid preskription tillfaller utdelningsbeloppet Corem. Det föreligger inte några restriktioner för utdelning eller särskilda förfaranden för aktieägare utanför Sverige. För aktieägare som inte har sin skatterättsliga hemvist i Sverige utgår dock normalt svensk kupongskatt. Preferensaktierna medför vid en eventuell likvidation rätt att ur bolagets behållna tillgångar erhålla 225 kr per aktie samt eventuellt innestående belopp innan utskiftning sker till stamaktieägarna. Stamaktieägare har rätt till andel av överskott vid en eventuell likvidation i förhållande till det antal aktier som aktieinnehavaren äger.

Corems aktier är inte föremål för inskränkning vad avser överlåtbarhet.

STYRELSENS YTTRANDE AVSEENDE

FÖRESLAGEN VINSTUTDELNING Koncernens egna kapital har beräknats i enlighet med de av EU antagna IFRS-standarderna och tolkningarna av dessa (IFRIC) samt i enlighet med svensk lag genom tillämpning av Rådet för finansiell rapporterings rekommendation RFR 1 (Kompletterande redovisningsregler för koncernen). Moderbolagets egna kapital har beräknats i enlighet med svensk lag och med tillämpning av Rådet för finansiell rapporterings rekommendation RFR 2 (Redovisning för juridiska personer). Styrelsen finner att full täckning finns för bolagets bundna egna kapital efter föreslagen vinstutdelning. Styrelsen finner även att föreslagen vinstutdelning är försvarlig med hänsyn till de bedömningskriterier som anges i 17 kap. 3§ andra och tredje styckena i Aktiebolagslagen (verksamhetens art, omfattning och risker samt konsolideringsbehov, likviditet och ställning i övrigt). Styrelsen bedömer att bolagets och koncernens egna kapital efter den föreslagna vinstutdelningen kommer att vara tillräckligt stort i relation till verksamhetens art, omfattning och risker. Styrelsens bedömning av moderbolaget och koncernens ekonomiska ställning innebär att utdelningen är försvarlig i förhållande till de krav som verksamhetens art, omfattning och risker ställer på storleken av moderbolagets och koncernens egna kapital samt moderbolagets och koncernens konsolideringsbehov, likviditet och ställning i övrigt. Föreslagen utdelning på stamaktier utgör 8,8 procent (4,4) och utdelningen på preferensaktier utgör 5,3 procent (4,9) av bolagets egna kapital och 3,7 (2,5) respektive 2,2 procent (2,8) av koncernens egna kapital per den 31 december 2015.

Corems uttalade mål för koncernens kapitalstruktur att soliditeten långsiktigt ska uppgå till minst 25 procent och att räntetäckningsgraden långsiktigt ska uppgå till minst 1,5 gånger, uppfylls även efter den föreslagna utdelningen. Mot denna bakgrund anser styrelsen att bolaget och koncernen har goda förutsättningar att tillvarata framtida affärsmöjligheter och även tåla eventuella förluster. Planerade investeringar har beaktats vid bestämmande av den föreslagna vinstutdelningen.

Den föreslagna vinstutdelningen kommer inte att påverka bolagets och koncernens förmåga att i rätt tid infria sina betalningsförpliktelser.

Styrelsen har övervägt alla övriga kända förhållanden som kan ha betydelse för bolagets och koncernens ekonomiska ställning och som inte beaktats inom ramen för det ovan anförda. Därvid har ingen omständighet framkommit som gör att den föreslagna utdelningen inte framstår som försvarlig.

Stockholm den 30 mars 2016 Styrelsen

MÖJLIGHETER OCH RISKER FÖRVALTNINGSBERÄTTELSE

All affärsverksamhet är förenad med ett visst mått av risktagande, vilket i sin tur även genererar möjligheter. Dessa möjligheter och risker kan påverka Corems verksamhet, finansiella ställning och resultat.

FASTIGHETER

MER OM COREMS FASTIGHETER: SID 34A-41A.

	RISK	HANTERING
VÄRDE FÖRÄNDRING FASTIGHETER	Corem redovisar sitt innehav av fastigheter till verkligt värde, vilket ger en direkt påverkan på resultat och finansiell ställning. Värdet på fastigheterna påverkas av hur väl vi lyckas förädla och utveckla fastigheterna, av relationerna med hyresgästerna i form av avtals- och hyresgäststruktur samt yttre faktorer som påverkar den lokala utbuds- och efterfrågebalansen.	I syfte att skapa värden är projektutveckling en viktig beståndsdel för Corems aktiva fastighetsförvaltning. Inom Corem finns projektutvecklingskompetens och flera intressanta utvecklingsprojekt har identifierats i det egna beståndet. Detta tillsammans med Corems fokus på att skapa långsiktiga hyresgästrelationer genom att ha en marknadsorienterad och skicklig fastighetsförvalt ning bidrar till att generera förutsättningar för en stabil värdeutveckling.
HYRES­ INTÄKTER OCH UTHYRNINGS­ GRAD	Corems resultat påverkas av uthyrningsgrad och bortfall av hyresintäkter. Risken för stora svängningar i vakanser och bortfall av hyresintäkter ökar ju fler enskilt stora hyresgäster ett fastighetsbolag har. Corem är beroende av att hyresgäster betalar sina avtalade hyror i tid. Likväl kvarstår risk för att hyresgäster ställer in sina betalning ar eller i övrigt inte fullgör sina förpliktelser.	Genom att aktivt söka och genomföra transaktioner kommer de enskilda hyresgästernas påverkan på Corems hyresintäkter och hyresutveckling att minska över tiden. Genom förvärv diversifieras kontraktsbasen. Vidare arbe tar Corem med att säkerställa en god och proaktiv dialog med hyresgästerna för att på så sätt snabbt kunna upp fatta och tillgodose förändrade behov hos hyresgästerna. Ett större fastighetsbestånd ger Corem möjligheten att erbjuda hyresgästerna alternativa passande lokallösning ar vid omförhandlingar.
DRIFT- OCH UNDERHÅLLS KOSTNADER	Större kostnadsposter inom Corems fastighetsförvalt ning utgörs av taxebundna avgifter för framförallt el, vatten och värme samt kostnader för fastighetsskatt och löpande fastighetsskötsel. Det ingår i förekommande fall att Corem ansvarar för drift- och underhållskostnader. I den mån kostnadshöjningar inte kompenseras genom reglering i hyresavtal, kan Corems resultat påverkas negativt. Även oförutsedda och omfattande repara tionsbehov kan påverka resultatet.	Ett kontinuerligt arbete genomförs för att bibehålla och förbättra fastigheternas skick, vilket minskar riskerna för omfattande reparationsbehov. Ett stort fokus läggs även på energibesparingsåtgärder och i flertalet av Corems hyresavtal svarar hyresgästen för samtliga eller merpar ten av de löpande drift- och underhållskostnaderna.
TEKNISKA RISKER	Fastigheter är förknippade med tekniska risker såsom risken för konstruktionsfel, skador (exempelvis genom brand eller annan naturkraft) samt föroreningar. Tekniska problem kan komma att medföra ökade kostnader för fastigheten och därmed komma att påverka bolagets resultat och finansiella ställning negativt.	Corem vidtar löpande åtgärder för att begränsa sin expo nering mot tekniska risker genom en aktiv förvaltning och tecknandet av fastighetsförsäkringar. Samtliga Corems fastigheter är fullvärdesförsäkrade. Vid förvärv genom för Corem sedvanliga tekniska undersökningar och där oklarheter kvarstår begränsar Corem sin risk genom att motparten får lämna marknadsmässiga garantier.

Fastighetsförvaltning och fastighetsexploatering medför en miljöpåverkan. Enligt miljöbalken har den som bedrivit en verksamhet som har bidragit till föroreningen även ett ansvar för efterbehandling. Om inte verksamhetsutövaren kan utföra eller bekosta efterbehandling av en förorenad fastighet är den som förvärvat fastigheten, och som vid förvärvet känt till eller då borde ha upptäckt föroreningarna, ansvarig.

ORGANISATION

MILJÖ

Corem har en relativt liten organisation vilket medför ett beroende av enskilda medarbetare. Verksamhetens framtida utveckling beror i hög grad på företagsledningens och andra nyckelpersoners kunskap, erfarenhet och engagemang. Inom ramen för den löpande verksamheten kan Corem komma att åsamkas förluster på grund av bristfälliga rutiner, bristande kontroll eller oegentligheter.

MER OM COREMS HÅLLBARHETSARBETE: SID 13A-19A.

RISK HANTERING

Corem arbetar aktivt med miljöfrågor och utreder kontinuerligt förekomsten av eventuella miljöföroreningar i fastighetsbeståndet. För närvarande finns inte någon kännedom om några miljökrav som kan komma att riktas mot Corem. Vid förvärv genomför Corem sedvanliga miljöundersökningar och där oklarheter kvarstår begränsar Corem sin exponering mot miljörisker genom att motparten får lämna marknadsmässiga miljögarantier.

I takt med att Corem och dess organisation växer minskar beroendet av enskilda medarbetare. Arbetsuppgifter och kunskap fördelas ut på fler individer och dokumenteras i tydliga process- och rutinbeskrivningar, vilket medför att Corem blir mindre känsligt för enskilda medarbetares frånvaro. En aktiv personalpolitik ska också främja viljan att stanna kvar och utvecklas inom bolaget.

Corem arbetar löpande med ändamålsenliga administrativa system, interna regelverk och fastlagda rutiner för att uppnå god intern kontroll och kvalitet i det arbete som utförs. Kompetensutveckling och tillgång till pålitliga värderings- och riskmodeller minskar de organisatoriska riskerna.

MER OM COREMS NOTERADE INNEHAV: SID 49A.

NOTERADE INNEHAV

RISK HANTERING Corem har sitt noterade innehav helt placerat i aktier i det noterade fastighetsbolaget Klövern AB (publ). Corem är största ägare i Klövern. Storleken på aktieinnehavet medför att Corem innehar en styrelsepost, vilket ger Corem möjlighet att i hög grad aktivt påverka investeringsobjektet. Klövern är verksamt i en sektormässigt närliggande del av fastighetsmarknaden, men med ett värdemässigt mer diversifierat och betydligt större fastighetsbestånd än vad Corem har. Av den anledningen NOTERADE INNEHAV

SKATT

SKATT

Förutsättningarna för Corems verksamhet påverkas av förändringar i bolags- och fastighetsskatt, liksom övriga statliga avgifter. Det kan inte uteslutas att skattesatser förändras i framtiden eller att andra ändringar sker i det statliga systemet som påverkar fastighetsägandet. En förändring av skattelagstiftning eller praxis innebärande exempelvis förändrade möjligheter till skattemässiga avskrivningar, att utnyttja underskottsavdrag eller till avdragsrätt för räntekostnader, kan medföra att Corems framtida skattesituation förändras och därigenom även påverka resultatet. Det kan inte heller uteslutas att Skatteverket inte kommer att godkänna samtliga av Corem yrkade underskottsavdrag.

RISK HANTERING

Corem följer löpande politiska beslut i form av förändringar i nivån på företagsbeskattning, fastighetsskatt, skattelagstiftningen eller dess tolkning och försöker anpassa sig därefter i syfte att skapa en effektiv skattesituation. Corem anlitar skatteexpertis från flera olika välrenommerade firmor. I flertalet av Corems hyreskontrakt svarar hyresgästen för fastighetsskatt.

bedöms risken att inneha aktier i Klövern inte vara större än risken som uppstår i Corems egna verksamhet.

MER OM COREMS SKATT: SID 4B.

FÖRVALTNINGSBERÄTTELSE

FINANSIERING

MER OM COREMS FINANSER SE SID 44A-46A SAMT NOT 20.

	RISK	HANTERING
FINANSIERING	Med finansieringsrisk avses risken att upplåning uteblir eller endast kan genomföras till ofördelaktiga villkor. Oro på kreditmarknaden gör att förutsättningar för, och tillgång till, krediter snabbt kan förändras. Om Corem inte längre kan förlänga eller ta upp nya lån eller om vill koren är oförmånliga begränsas möjligheterna att kunna fullfölja åtaganden och genomföra affärer.	Corem arbetar med att kreditbindningen för de olika kre diterna ska vara fördelade över flera år i syfte att minska refinansieringsrisken vid kapitalförfall. Omförhandling av kreditavtal sker kontinuerligt och Corem har under året tecknat långfristiga krediter med fastställda villkor. Risken hanteras vidare genom att upplåning fördelas på ett antal olika finansieringskällor.
RÄNTOR	Räntekostnaden är en av Corems större kostnadsposter. Förutsättningarna på räntemarknaden, och i sin tur ränteläget, kan snabbt förändras vilket påverkar Corems finansieringskostnad. Riksbankens penningpolitik, för väntningar om ekonomisk utveckling såväl internatio nellt som nationellt samt oväntade händelser påverkar marknadsräntorna.	Corem har valt att skydda sig mot kraftigt stigande räntor genom att använda derivat i form av ränteswappar. Corems räntebindningsstrategi innebär en avvägning mellan kort räntebindning för att långsiktigt sänka räntekostnaden och lång räntebindning för att uppnå en stabil räntekostnadsutveckling. Denna avvägning bestäms bland annat av finansiell styrka, kassaflöde och bedömd ränteutveckling.
VALUTA	Corems ägande av fastigheter i Danmark medför en risk genom att fastigheternas intäkter och kostnader är denominerade i danska kronor, vilket vid en valutakurs förändring kan medföra positiva respektive negativa effekter för Corems intjäningsförmåga.	För att minska valutarisken är de danska fastigheterna finansierade med lån i danska kronor, vilket gör att intäk ter och kostnader för dessa fastigheter är denominerade i samma valuta.
LIKVIDITET	Med likviditetsrisk avses risken att Corem saknar tillräck ligt med likvida medel för att kunna fullfölja koncernens betalningsåtaganden.	Styrelsen kan oaktat långsiktigt mål besluta om tillfällig ökad likviditet till exempel vid ökad beredskap och större affärer. Varje månad upprättas interna likviditetsprognoser för kommande tolv månader, där samtliga kassaflödes påverkande poster analyseras på koncernnivå. Syftet med likviditetsprognosen är att verifiera behovet av kapital.

Förändring	Förändring helår, Mkr
+/–1 procent	+/–6,4
+/–1 procentenhet	+/–7,0
+/–1 procent	–/+1,5
+/–1 procentenhet	–/+27,8
+/–1 procent	+/–77,8

KONCERNEN

RAPPORT ÖVER TOTALRESULTAT

Mkr	Not	2015	2014
Intäkter	2, 3	626	621
Fastighetskostnader	3, 4, 6	–145	–141
Driftsöverskott		481	480
Central administration	4, 5, 6	–41	–26
Finansnetto	7	–239	–252
Förvaltningsresultat		201	202
Resultatandelar enligt kapitalandelsmetoden	12	323	180
Resultat från försäljning av andelar i intresseföretag	8	2	–
Realiserade värdeförändringar fastigheter	11	10	0
Orealiserade värdeförändringar fastigheter	11	255	138
Orealiserade värdeförändringar derivat	9	114	–358
Resultat före skatt		905	162
Skatt	10	–105	–50
Årets resultat		800	112
Övrigt totalresultat
Poster som kan omföras till periodens resultat
Omräkningsdifferenser mm.		–7	7
Årets totalresultat hänförligt till moderbolagets aktieägare		793	119
Data per aktie (före och efter utspädning)
Genomsnittligt antal utestående stamaktier, st		73 391 981	75 332 965
Resultat per stamaktie före och efter utspädning, kr	18	10,00	0,61
Utdelning per stamaktie, kr, föreslagen		1,50	0,80
Utdelning per preferensaktie, kr, föreslagen		10,00	10,00

KOMMENTARER

INTÄKTER

Periodens intäkter uppgick till 626 mkr (621) och består av hyror för lokaler inklusive tillägg för fastighetskatt och tillägg för taxebundna avgifter (el, värme, vatten) samt eventuella engångsersättningar. Bland intäkterna under året redovisas engångsposter hänförbara till förtidslösen av hyror om 19 mkr (24). Resterande del av förändringen är hänförlig till nettoförvärv samt in– och avflyttningar. Nettouthyrningen för året uppgick till –13 mkr, där uthyrningarna uppgick till 101 mkr, varav 48 procent avser nya hyresgäster. Uppsägningarna uppgick till –114 mkr och den enskilt största uppsägningen är hänförlig till en avflyttning per den 1 juli 2018, där årshyran uppgår till 30 mkr.

FLERÅRSÖVERSIKT

FASTIGHETSKOSTNADER

Fastighetskostnaderna uppgick under året till 145 mkr (141) och består i huvudsak av underhåll, tomträttsavgälder, fastighetsskatt, taxebundna avgifter samt fastighetsadministration. Förändringen om 4 mkr beror huvudsakligen på nettoförvärv samt övertagna mediaabonnemang i samband med vakanser.

CENTRAL ADMINISTRATION

De centrala administrationskostnaderna uppgick till 41 mkr (26) och avser kostnader för koncernledning, koncerngemensamma funktioner såsom IT, finans, personal och IR samt bolagets notering på NASDAQ Stockholm. Kostnader för fastighetsadministration inkluderas inte utan ingår i fastighetskostnader. Kostnaderna har under året ökat på grund av engångsposter om cirka 13 mkr hänförligt till Corems bud på Tribona AB (publ).

FINANSNETTO

Finansnettot uppgick till –239 mkr (–252) och avser årets räntekostnader och kreditavgifter. Corems räntekostnader påverkas av förändringen i de korta marknadsräntorna, men då en stor andel av de räntebärande skulderna är räntesäkrade minskar fluktuationerna i finansnettot.

RESULTAT FRÅN INTRESSEFÖRETAG

Resultatandelar enligt kapitalandelsmetoden uppgick till 323 mkr (180) från Klövern AB (publ) , och resultat från försäljning av stamaktier B i Klövern uppgick till 2 mkr (0). Resultatandelen som redovisas består av Corems andel av Klöverns resultat efter skatt, med hänsyn tagen till utdelning till Klöverns preferensaktieägare.

VÄRDEFÖRÄNDRINGAR

Värdeförändringar fastigheter uppgick under året till 265 mkr (138), varav orealiserade värdeförändringar uppgick till 255 mkr (138) och realiserade värdeförändringar uppgick till 10 mkr (0). Orealiserade värdeförändringar beror främst på sänkta direktavkastningskrav.

Orealiserade värdeförändringar på derivat under året uppgick till 114 mkr (–358). Värdet på Corems derivat påverkas av förändringar i de långa marknadsräntorna.

SKATT

Periodens skatt uppgick till –105 mkr (–50), varav aktuell skatt –3 mkr (–72) samt uppskjuten skatt –102 mkr (22). För ytterligare information se tabell nedan.

RESULTAT

Corem kan för 2015 rapportera det högsta resultatet efter skatt i bolagets historia om 800 mkr, vilket motsvarar 10,00 kr per stamaktie (0,61). Resultat före skatt uppgick till 905 mkr (162). Förvaltningsresultatet uppgick till 201 mkr (202), trots påverkan av engångspost om 13 mkr. Lägre räntenivåer under året har i sin tur haft en positiv effekt på förvaltningsresultatet.

	Redovisad skatt
Mkr	2015 jan–dec	2014 jan–dec
Löpande förvaltningsresultat	–2	–9
Aktuell skatt hänförlig till skatteärende	–	–68
Värdeförändringar fastigheter	–55	–48
Värdeförändringar derivat	–25	79
Ökad temporär skillnad fastigheter hänförlig till skattemässiga
avskrivningar och direktavdrag	–39	–36
Omvärdering underskottsavdrag	16	32
Totalt	–105	–50

KONCERNEN

RAPPORT ÖVER FINANSIELL STÄLLNING

Mkr	Not	31 dec 2015	31 dec 2014
TILLGÅNGAR
Anläggningstillgångar
Förvaltningsfastigheter	11	7 776	7 259
Innehav redovisade enligt kapitalandelsmetoden	12	1 460	1 197
Övriga materiella anläggningstillgångar	13	2	1
Uppskjuten skattefordran	10	54	157
Övriga fordringar		0	0
Summa anläggningstillgångar		9 292	8 614
Omsättningstillgångar
Kundfordringar	14	8	4
Övriga fordringar	15	9	68
Förutbetalda kostnader och upplupna intäkter	16	21	19
Likvida medel		40	48
Summa omsättningstillgångar		78	139
SUMMA TILLGÅNGAR	19	9 370	8 753
EGET KAPITAL OCH SKULDER
Eget kapital hänförligt till moderbolagets ägare
Aktiekapital	17	309	309
Övrigt tillskjutet kapital		1 323	1 323
Omräkningsreserver mm.		–12	–5
Balanserade vinstmedel inklusive årets resultat		1 391	716
Summa eget kapital		3 011	2 343
Långfristiga skulder
Räntebärande skulder	20	4 783	3 428
Derivat	19, 20	454	568
Övriga skulder		3	3
Summa långfristiga skulder		5 240	3 999
Kortfristiga skulder
Räntebärande skulder	20	877	2 202
Leverantörsskulder		31	26
Aktuella skatteskulder		3	4
Övriga skulder	21	56	58
Upplupna kostnader och förutbetalda intäkter	22	152	121
Summa kortfristiga skulder		1 119	2 411
Summa skulder	19	6 359	6 410
SUMMA EGET KAPITAL OCH SKULDER		9 370	8 753

För information om koncernens ställda säkerheter och eventualförpliktelser se not 24.

KOMMENTARER

ANLÄGGNINGSTILLGÅNGAR

Corem har under 2015 arbetat vidare med att utöka beståndet genom förvärv av nio fastigheter. Den totala förvärvade uthyrbara arean uppgick till 71 647 kvm med ett fastighetsvärde om 423 mkr. Under perioden har sju fastigheter avyttrats som ett led i Corems renodlingsstrategi och Corem lämnade orterna Norberg och Enköping. Corem har under året bland annat sålt tillbaka fyra fastigheter till Bilia då de under 2015 valde att avveckla sin verksamhet i Danmark. Avyttringarna uppgick totalt till 324 mkr med en uthyrningsbar area om 36 373 kvm. Avyttringarna resulterade i en realiserad värdeförändring om 10 mkr.

Corem har under perioden totalt investerat 169 mkr (99) i fastigheterna avseende ny-, till- och ombyggnationer vilka framförallt omfattar hyresgästanpassningar och energibesparingsåtgärder.

Värdeförändringar fastigheter uppgick under året till 265 mkr (138), varav orealiserade värdeförändringar uppgick till 255 mkr (138) och realiserade värdeförändringar uppgick till 10 mkr (0). Orealiserade värdeförändringar beror främst på sänkta direktavkastningskrav.

Corems aktieinnehav i Klövern uppgick per den 31 december 2015 till 16 100 000 stamaktier A samt 160 000 000 stamaktier B, motsvarande cirka 19 procent av de utestående rösterna i bolaget och innehavet är klassificerat som Innehav redovisade enligt kapitalandelsmetoden. Innehavet uppgick per den 31 december 2015 till 1 460 mkr att jämföra med 1 197 mkr per den 31 december 2014. Verkligt värde för Corems innehav baserat på börskurs per den 31 december 2015 uppgick till 1 672 kr (1 356).

OMSÄTTNINGSTILLGÅNGAR

Likvida medel per den 31 december 2015 uppgick till 40 mkr (48), vilket motsvarar 0,52 kr per stamaktie (0,65).

EGET KAPITAL

Koncernens egna kapital uppgick vid periodens utgång till 3 011 mkr (2 343), vilket motsvarar 28,05 kr per stamaktie (15,35), 144,00 kr per preferensakie (184,00) samt EPRA NAV 33,50 kr per stamaktie (20,94). Förändringen av det egna kapitalet beror på lämnad utdelning om –124 mkr, periodens totalresultat om 793 mkr samt återköp av egna stamaktier om –1 mkr.

SKATT

Genom möjligheten att göra skattemässiga avskrivningar och avdrag för vissa ombyggnationer av fastigheter samt utnyttja underskottsavdrag uppstår i princip ingen betald skattekostnad. Betald skatt uppkommer dock i ett fåtal dotterbolag från vilka skattemässiga koncernbidragsmöjligheter inte finns. Uppskjuten skatt på värdeförändringar fastigheter beror bland annat på klassificeringen vid förvärv samt i vilken form avyttring sker. De skattemässiga underskottsavdragen beräknas uppgå till cirka 1 499 mkr (1 509). Skattefordran hänförlig till de skattemässiga underskottsavdragen har i koncernens balansräkning upptagits till 271 mkr (257).

RÄNTEBÄRANDE SKULDER

Den 31 december 2015 hade Corem räntebärande skulder uppgående till 5 676 mkr (5 635). Räntebärande nettoskulder, efter avdrag för likviditet om 40 mkr (48) och aktiverade upplåningskostnader om 16 mkr (5), uppgick till 5 620 mkr (5 582). Räntetäckningsgraden uppgick till 2,7 ggr (2,4). Vid periodens utgång var 51 procent (62) av de räntebärande skulderna räntesäkrade. Av de räntesäkrade skulderna var 80 procent (76) säkrade om minst 3 år.

Under året har Corem omförhandlat krediter om 1 646 mkr. Bolagets genomsnittliga kreditbindningstid uppgick till 3,2 år (3,6).

Under året har Corem emitterat och noterat ett treårigt, icke-säkerställt, obligationslån om 750 mkr.

ÖVRIGA SKULDER INKLUSIVE DERIVAT

Per den 31 december 2015 uppgick marknadsvärdet i räntederivatportföljen till –454 mkr (–568). Reserven för dessa undervärden kommer successivt att upplösas och återföras till resultatet fram till derivatens avtalade slutdatum. Vid löptidens slut är värdet alltid noll och ur ett kassaflödesperspektiv är utfallet detsamma. Största posterna, utöver derivat, är skuld till preferensaktieägare om 33 mkr (33) samt förutbetalda hyror om 98 mkr (73).

FÖRÄNDRING VERKLIGT VÄRDE, ANTAL FASTIGHETER SAMT UTHYRBAR AREA

	Mkr	Antal	Kvm
Totalt per den 31 december 2014	7 259	131	982 895
Förvärv	423	9	71 647
Ny-, till- och ombyggnation	169	–	–2 169
Avyttringar	–314	–7	–36 373
Orealiserade värdeförändringar	255	–	–
Valutaomräkningar	–16	–	–
Totalt per den 31 december 2015	7 776	133	1 016 000

KONCERNEN

RAPPORT ÖVER KASSAFLÖDEN1)

Mkr	Not	2015	2014
Den löpande verksamheten
Driftsöverskott		481	480
Central administration		–41	–26
Avskrivningar		1	1
Erhållen ränta, utdelningar mm		54	49
Erlagd ränta		–233	–263
Betald inkomstskatt		–4	–75
Kassaflöde före förändringar i rörelsekapital	28	258	166
Förändring av kortfristiga fordringar		43	–62
Förändring av kortfristiga skulder		37	9
Kassaflöde från den löpande verksamheten		338	113
Investeringsverksamheten
Investeringar i ny-, till- och ombyggnationer		–172	–99
Förvärv av fastigheter		–423	–718
Avyttring av fastigheter		324	97
Förvärv av dotterföretag, netto likviditetspåverkan		0	3
Förändring övriga anläggningstillgångar		7	0
Kassaflöde från investeringsverksamheten		–264	–717
Finansieringsverksamheten
Utbetald utdelning till moderbolagets ägare		–124	–119
Återköp egna aktier		–1	–62
Upptagna lån		1 267	914
Amorterade lån		–1 224	–212
Kassaflöde från finansieringsverksamheten		–82	521
Årets kassaflöde		–8	–83
Likvida medel vid årets början		48	131
Kursdifferens i likvida medel		0	0
Likvida medel vid årets slut		40	48

1) För att bättre återspegla koncernens verksamhet har uppställningsformen för kassaflödesanalysen ändrats från och med 1 januari 2015. Även jämförelseperioder har ändrats.

RAPPORT ÖVER FÖRÄNDRINGAR I EGET KAPITAL

Eget kapital hänförligt till moderbolagets ägare, mkr	Aktiekapital	Övrigt tillskjutet kapital	Omräknings reserver mm.	Balanserade vinstmedel inkl årets resultat	Totalt eget kapital
Ingående eget kapital 1 januari 2014	309	1 323	–12	785	2 405
Totalresultat januari – december 2014	–	–	7	112	119
Summa förmögenhetsförändringar, exklusive transaktioner med bolagets ägare	–	–	7	112	119
Återköp av egna aktier	–	–	–	–62	–62
Utdelning till stamaktieägare, 0,70 kr per aktie	–	–	–	–53	–53
Utdelning till preferensaktieägare, 10,00 kr per aktie	–	–	–	–66	–66
Summa transaktioner med bolagets ägare	–	–	–	–181	–181
Utgående eget kapital 31 december 2014	309	1 323	–5	716	2 343
Totalresultat januari – december 2015	–	–	–7	800	793
Summa förmögenhetsförändringar, exklusive transaktioner med bolagets ägare	–	–	–7	800	793
Återköp av egna aktier	–	–	–	–1	–1
Utdelning till stamaktieägare, 0,80 kr per aktie	–	–	–	–58	–58
Utdelning till preferensaktieägare, 10,00 kr per aktie1)	–	–	–	–66	–66
Summa transaktioner med bolagets ägare	–	–	–	–125	–125
Utgående eget kapital 31 december 2015	309	1 323	–12	1 391	3 011

1) Därav utbetalas 16,5 mkr i januari respektive april 2016.

RESULTATRÄKNING MODERBOLAGET

Mkr	Not	2015	2014
Nettoomsättning	2	65	64
Kostnad sålda tjänster		–38	–37
Bruttoresultat		27	27
Central administration	4, 5, 6	–41	–26
Rörelseresultat		–14	1
Resultat från försäljning av andelar i intresseföretag	8	5	–
Ränteintäkter och liknande resultatposter	7	107	135
Räntekostnader och liknande resultatposter	7	–67	–60
Resultat före skatt		31	76
Skatt	10	6	–6
Årets resultat		37	70

I moderbolaget finns inga transaktioner hänförliga till Övrigt totalresultat varför någon Rapport över totalresultat inte upprättats.

MODERBOLAGET

BALANSRÄKNING

Mkr	Not	2015 31 dec	2014 31 dec
TILLGÅNGAR
Anläggningstillgångar
Materiella anläggningstillgångar
Maskiner och inventarier	13	2	1
Summa materiella anläggningstillgångar		2	1
Finansiella anläggningstillgångar
Andelar i koncernföretag	26	332	212
Andelar i intresseföretag Fordringar på koncernföretag	12 27	620 2 263	624 2 124
Uppskjuten skattefordran	10	31	25
Summa finansiella anläggningstillgångar		3 246	2 985
SUMMA ANLÄGGNINGSTILLGÅNGAR		3 248	2 986
Omsättningstillgångar
Kortfristiga fordringar
Övriga fordringar		6	2
Förutbetalda kostnader och upplupna intäkter	16	5	2
Summa kortfristiga fordringar		11	4
Kassa och bank		15	14
Summa omsättningstillgångar		26	18
SUMMA TILLGÅNGAR		3 274	3 004
EGET KAPITAL OCH SKULDER
Bundet eget kapital
Aktiekapital	17	309	309
Summa bundet eget kapital		309	309
Fritt eget kapital
Överkursfond		1 331	1 331
Balanserat resultat		–425	–370
Årets resultat		37	70
Summa fritt eget kapital		943	1 031
Summa eget kapital		1 252	1 340
Långfristiga skulder
Skulder till kreditinstitut		1 146	713
Summa långfristiga skulder		1 146	713
Kortfristiga skulder
Skulder till kreditinstitut		813	890
Leverantörsskulder		6	2
Övriga skulder	21	36	37
Upplupna kostnader och förutbetalda intäkter Summa kortfristiga skulder	22	21 876	22 951
SUMMA EGET KAPITAL OCH SKULDER		3 274	3 004
Ställda säkerheter	24	950	900
Ansvarsförbindelser	24	4 038	4 206

KASSAFLÖDESANALYS MODERBOLAGET

Mkr Not	2015	2014
Den löpande verksamheten
Resultat före skatt	31	76
Justering för poster som inte ingår i kassaflödet	–33	–51
Betald skatt	–	–
Kassaflöde från den löpande verksamheten före förändringar i rörelsekapital 28	–2	25
Kassaflöde från förändringar i rörelsekapital
Förändring av rörelsefordringar	–8	2
Förändring av rörelseskulder	5	3
Kassaflöde från den löpande verksamheten	–5	30
Investeringsverksamheten
Förvärv av materiella anläggningstillgångar	–1	0
Investeringar i dotterföretag	–120	–
Avyttring av andelar i intresseföretag	9	–
Kassaflöde från investeringsverksamheten	–112	0
Finansieringsverksamheten
Förändring lån koncernföretag	–140	–553
Utbetald utdelning till moderbolagets ägare	–124	–119
Återköp egna aktier	–1	–62
Erhållna och lämnade koncernbidrag	32	56
Upptagna lån	796	693
Amorterade lån	–445	–34
Kassaflöde från finansieringsverksamheten	118	–19
Årets kassaflöde	1	11
Likvida medel vid årets början	14	3
Likvida medel vid årets slut	15	14

FÖRÄNDRINGAR I EGET KAPITAL MODERBOLAGET

Mkr	Aktiekapital	Överkursfond	Balanserade vinstmedel inkl årets resultat	Totalt eget kapital
Ingående eget kapital 1 januari 2014	309	1 331	–189	1 451
Återköp av egna aktier	–	–	–62	–62
Utdelning till stamaktieägare	–	–	–53	–53
Utdelning till preferensaktieägare	–	–	–66	–66
Årets resultat	–	–	70	70
Utgående eget kapital 31 december 2014	309	1 331	–300	1 340
Återköp av egna aktier	–	–	–1	–1
Utdelning till stamaktieägare	–	–	–58	–58
Utdelning till preferensaktieägare 1)	–	–	–66	–66
Årets resultat	–	–	37	37
Utgående eget kapital 31 december 2015	309	1 331	–388	1 252

1) Därav utbetalas 16,5 mkr i januari respektive april 2016.

NOTER INNEHÅLL

21B	Not 1	Redovisnings- och värderingsprinciper
25B	Not 2	Intäkternas fördelning
25B	Not 3	Segment
26B	Not 4	Anställda och personalkostnader
27B	Not 5	Arvode och kostnadsersättning till revisorer
27B	Not 6	Rörelsens kostnader fördelade på kostnadsslag
27B	Not 7	Finansnetto
27B	Not 8	Resultat från försäljning av andelar i intresseföretag
27B	Not 9	Orealiserade värdeförändringar, derivat
27B	Not 10	Skatter
28B	Not 11	Förvaltningsfastigheter
30B	Not 12	Resultatandelar och innehav redovisade enligt kapitalandelsmetoden
30B	Not 13	Övriga materiella anläggningstillgångar
30B	Not 14	Kundfordringar
30B	Not 15	Övriga fordringar
30B	Not 16	Förutbetalda kostnader och upplupna intäkter
31B	Not 17	Eget kapital
31B	Not 18	Resultat per aktie
32B	Not 19	Finansiella instrument per kategori
32B	Not 20	Finansiella risker och finanspolicy
34B	Not 21	Övriga kortfristiga skulder
34B	Not 22	Upplupna kostnader och förutbetalda intäkter
34B	Not 23	Operationell leasing
34B	Not 24	Ställda säkerheter, eventualförpliktelser och ansvarsförbindelser
35B	Not 25	Närstående
35B	Not 26	Andelar i koncernföretag
35B	Not 27	Långfristiga fordringar på koncernföretag
35B	Not 28	Kassaflödesanalys
35B	Not 29	Händelser efter balansdagen
36B	Not 30	Viktiga uppskattningar och bedömningar

REDOVISNINGSPRINCIPER OCH NOTER

Belopp i miljoner kronor (mkr) där annat ej anges

1 REDOVISNINGS- OCH VÄRDERINGSPRINCIPER

Corem Property Group AB (publ), organisationsummer 556463-9440, är ett svenskregistrerat aktiebolag med säte i Stockholm. Moderbolagets aktier är sedan den 24 juni 2009 noterade på NASDAQ Stockholm. Dessförinnan var bolaget noterat på Nordic Growth Market (NGM Equity). Adressen till huvudkontoret är Riddargatan 13C, 114 51 Stockholm. Koncernredovisningen för år 2015 består av moderbolaget och dess dotter- och intresseföretag, tillsammans benämnd Koncernen. Koncernen bildades under 2007 genom ett omvänt förvärv av det noterade Biolight International AB (publ). Årsredovisningen och koncernredovisningen har godkänts för utfärdande av styrelsen den 30 mars 2016. Koncernens resultat- och balansräkning och moderbolagets resultat- och balansräkning kommer att framläggas för beslut om fastställelse på årsstämman den 27 april 2016.

Överensstämmelse med normgivning och lag

Koncernredovisningen har upprättats i enlighet med årsredovisningslagen, International Financial Reporting Standards (IFRS) utgivna av International Accounting Standards Board (IASB) och uttalanden från IFRS Interpretation Committee sådana de antagits av EU samt Rådet för finansiell rapporterings rekommendation RFR 1, Kompletterande redovisningsregler för koncerner. Moderbolaget tillämpar samma redovisningsprinciper som koncernen utom i de fall som anges nedan under avsnittet "Moderbolagets redovisningsprinciper". De avvikelser som förekommer mellan moderbolagets och koncernens principer föranleds av begränsningar i möjligheterna att tillämpa IFRS i moderbolaget till följd av årsredovisningslagen samt i vissa fall på grund av gällande skatteregler.

Nya ändrade eller omarbetade standarder utgivna av IASB och uttalande från IFRIC som trätt i kraft 2015

Endast ett fåtal ändringar av standarder har trätt i kraft 2015. Ingen av dessa har haft någon effekt på Corems redovisning.

Standarder, ändringar och tolkningar som ännu inte trätt i kraft och som inte har tillämpats i förtid av koncernen men som bedöms kunna påverka Corem

IFRS 9 FINANCIAL INSTRUMENTS

Standarden kommer att ersätta IAS 39 Finansiella instrument: Redovisning och värdering. Standarden innebär en minskning av antalet värderingskategorier för finansiella tillgångar och innebär att huvudkategorierna för redovisning är till anskaffningsvärde (upplupet anskaffningsvärde), verkligt värde via resultatet samt verkligt värde via övrigt totalresultat. I nedskrivningsmodellen ska även förväntade framtida förluster beaktas. Säkringsredovisningen bygger mer på den interna riskhanteringen för att företagets riskhantering ska återspeglas i de finansiella rapporterna. S.k. makrosäkringar har flyttats till ett särskilt projekt. Standarden ska tillämpas från 2018 men är ännu ej godkänd av EU. Corem har ännu inte utvärderat den nya standarden men bedömer preliminärt att den inte kommer att ha någon väsentlig påverkan på Corems redovisning.

IFRS 15 REVENUE FROM CONTRACTS WITH CUSTOMERS

Standarden behandlar redovisningen av intäkter från kontrakt med kunder och från försäljning av vissa icke-finansiella tillgångar. Den omfattar inte hyresintäkter men olika typer av tjänster som Corem utför eller förmedlar till våra hyresgäster omfattas. Standarden kommer att ersätta IAS 11 Entreprenadavtal och IAS 18 Intäkter samt tillhörande tolkningar. Den ska tillämpas från 2018 men är ännu inte godkänd av EU. Corem har ännu inte gjort en heltäckande utvärdering av den nya standarden men bedömer preliminärt att den kommer att ha begränsad påverkan på Corems redovisning.

IFRS 16 LEASES

Standarden kräver att leasetagare redovisar tillgångar och skulder hänförliga till alla leasingavtal, med undantag för avtal som är kortare än 12 månader och/eller avser små belopp. Redovisningen för leasegivare kommer i allt väsentligt att vara oförändrad. Standarden ersätter IAS 17 Leasingavtal samt tillhörande tolkningar. Standarden ska tillämpas från 2019 men är ännu inte godkänd av EU.

Förutsättningar vid upprättande av moderbolagets och koncernens finansiella rapporter

Den funktionella valutan är svenska kronor och utgör presentationsvaluta i koncernen samt redovisningsvaluta i moderbolaget. Samtliga belopp, om inte annat anges, är avrundade till närmaste miljontal. Koncernens redovisningsprinciper har tillämpats konsekvent på rapportering och konsolidering av moderbolag och dotterföretag. De viktigaste redovisningsprinciperna som används vid upprättande av koncernens finansiella rapporter sammanfattas nedan.

Kritiska bedömningar

För att kunna upprätta redovisningen i enlighet med IFRS och god redovisningssed krävs det att det görs bedömningar och antaganden som påverkar i bokslutet redovisade tillgångar, skulder, intäkter och kostnader samt övrig information. Dessa bedömningar och antaganden baseras på historiska erfarenheter samt andra faktorer som bedöms vara rimliga under rådande omständigheter. Faktiskt utfall kan skilja sig från dessa bedömningar om andra antaganden görs eller andra förutsättningar föreligger.

FÖRVALTNINGSFASTIGHETER

Inom området värdering av förvaltningsfastigheter kan bedömningar och antaganden ge en betydande påverkan på koncernens resultat och finansiella ställning. Värderingen kräver bedömning av och antaganden om framtida kassaflöden samt fastställelse av diskonteringsfaktor (avkastningskrav). För att avspegla den osäkerhet som finns i gjorda antaganden och bedömningar anges vanligtvis vid fastighetsvärdering ett osäkerhetsintervall om +/–5-10 procent. Information om detta samt de antaganden och bedömningar som har gjorts framgår av not 11.

UPPSKJUTEN SKATT

Med beaktande av redovisningsreglerna redovisas uppskjuten skatt nominellt utan diskontering. Den verkliga skatten är betydligt lägre på grund av dels möjligheten att sälja fastigheter via bolag och därmed på ett skatteeffektivt sätt, dels på tidsfaktorn. På grund av möjligheten att göra skattemässiga avskrivningar och avdrag för vissa ombyggnationer av fastigheter, vilka aktiveras i redovisningen, samt utnyttja underskottsavdrag uppstår i princip ingen betald skattekostnad. Betald skatt uppkommer dock i ett fåtal dotterföretag från vilka skattemässiga koncernbidragsmöjligheter inte finns.

Uppskjuten skatt redovisas enligt balansräkningsmetoden med utgångspunkt i temporära skillnader mellan redovisade och skattemässiga värden på tillgångar och skulder samt med beaktande av de skattesatser och skatteregler som är beslutade eller aviserade på balansdagen. Temporära skillnader som uppkommit vid första redovisningen av tillgångar och skulder som är tillgångsförvärv och som vid tidpunkten för transaktionen varken påverkar redovisat resultat eller skattemässiga resultat påverkas inte. Obeskattade reserver redovisas i moderbolaget inklusive skatt.

Uppskjutna skatteskulder som uppkommer efter förvärvstidpunkt redovisas till gällande skattesats. Uppskjutna skattefordringar som uppkommer efter förvärvstidpunkt redovisas i den utsträckning de bedöms kan komma att utnyttjas. Övriga upplysningar angående uppskjuten skatt finns i not 10.

KLASSIFICERING AV FÖRVÄRV

Redovisningsstandarden IFRS 3:s regel om klassificering av förvärv som rörelseförvärv eller tillgångsförvärv utgår från att en individuell bedömning måste göras av varje enskild transaktion. Vid förvärv av verksamheter görs en bedömning av hur redovisning av förvärvet ska ske baserat på följande kriterier: förekomsten av anställda och komplexiteten i interna processer. Vidare beaktas antalet verksamheter och förekomsten av avtal med olika grader av komplexitet. Hög förekomst av dessa kriterier innebär att förvärvet klassificeras som ett rörelseförvärv och låg förekomst som ett tillgångsförvärv. Corems bedömning har för samtliga, genomförda förvärv inneburit att transaktionerna har klassificerats som tillgångsförvärv. När förvärv av dotterföretag innebär förvärv av tillgångar som inte utgör rörelse fördelas anskaffningskostnaden på de enskilda tillgångarna och skulderna baserat på deras relativa verkliga värden vid förvärvstidpunkten. Uppskjuten skatt redovisas inte på initiala temporära skillnader vid tillgångsförvärv.

Om istället bedömningen skulle ha resulterat i klassificering som rörelseförvärv, skulle detta ha medfört att det initialt redovisade fastighetsvärdet skulle varit högre liksom uppskjuten skatteskuld och sannolikt också goodwill. Ingen effekt skulle vid förvärvsögonblicket ha uppstått på eget kapital.

Klassificering med mera

Anläggningstillgångar och långfristiga skulder i moderbolaget och koncernen består enbart av belopp som förväntas återvinnas eller betalas senare än tolv månader räknat från balansdagen. Omsättningstillgångar och kortfristiga skulder i moderbolaget och koncernen består enbart av belopp som förväntas återvinnas eller betalas inom tolv månader räknat från balansdagen.

Konsolideringsprinciper

DOTTERFÖRETAG

Dotterföretag är företag som står under ett bestämmande inflytande från moderbolaget Corem Property Group AB (publ). Bestämmande inflytande innebär att Corem är exponerat för rörlig avkastning från sitt engagemang och kan påverka avkastningen med hjälp av sitt inflytande över företaget. Vid bedömningen om ett bestämmande inflytande föreligger, ska potentiella röstberättigande aktier som utan dröjsmål kan utnyttjas eller konverteras samt andra avtalsförhållanden beaktas. Dotterföretag konsolideras enligt förvärvsmetoden. Metoden innebär att förvärv av ett dotterföretag beaktas som en transaktion varigenom koncernen indirekt förvärvar dotterföretagets tillgångar och övertar dess skulder och eventualförpliktelser. Det koncernmässiga anskaffningsvärdet fastställs genom en förvärvsanalys i anslutning till förvärvet. I analysen fastställs dels anskaffningsvärdet för andelarna, dels det verkliga värdet av förvärvade identifierbara tillgångar samt övertagna skulder och eventualförpliktelser. Dotterföretags finansiella rapporter tas in i koncernredovisningen från och med förvärvstidpunkten till det datum då det bestämmande inflytandet upphör.

UTLÄNDSK VALUTA

Transaktioner i utländsk valuta omräknas, när de tas in i redovisningen, till den funktionella valutan enligt transaktionsdagens valutakurs. Monetära tillgångar och skulder i utländsk valuta omräknas på varje balansdag till balansdagskursen. Kursdifferenser som uppkommer inkluderas i periodens resultat.

Koncernens utlandsverksamheters balansräkningar omräknas från dess funktionella valuta till svenska kronor baserat på balansdagens valutakurs. Intäktsoch kostnadsposter omräknas till periodens genomsnittskurs.

Eventuella omräkningsdifferenser som uppstår redovisas i övrigt totalresultat inom Rapport över totalresultat och de ackumulerade differenserna redovisas i omräkningsreserven i eget kapital. Den ackumulerade omräkningsdifferensen omförs och redovisas som del i reavinst eller förlust i de fall utlandsverksamheten avyttras.

TRANSAKTIONER SOM SKA ELIMINERAS VID KONSOLIDERING

Koncerninterna fordringar och skulder, intäkter eller kostnader och orealiserade vinster eller förluster som uppkommer från transaktioner mellan koncernföretag, elimineras i sin helhet vid upprättande av koncernredovisningen.

INNEHAV REDOVISADE ENLIGT KAPITALANDELSMETODEN Intresseföretag

Ett bolag redovisas som intresseföretag då Corem innehar minst 20 procent men ej mer än 50 procent av rösterna eller på annat sätt har ett betydande inflytande över den driftsmässiga och finansiella styrningen. I koncernredovisningen redovisas intresseföretag i enlighet med kapitalandelsmetoden. Andelar i intresseföretag redovisas i balansräkningen under rubriken Innehav redovisade enligt kapitalandelsmetoden, till anskaffningsvärde justerat för förändringar i koncernens andel i intresseföretagets nettotillgångar. Vid transaktioner mellan koncernföretag och intresseföretag elimineras den del av orealiserade vinster och förluster som motsvarar koncernens andel av intresseföretaget utom då det gäller orealiserade förluster som beror på nedskrivning av en överlåten tillgång.

Samarbetsarrangemang

Som samarbetsarrangemang räknas gemensamt ägda företag där Corem innehar 50 procent av rösterna och där parterna har gemensamt bestämmande inflytande. Beroende på förutsättningarna redovisas innehavet som ett joint venture eller som en gemensam verksamhet.

Intäkter

HYRESINTÄKTER

Hyresintäkter från förvaltningsfastigheter redovisas i resultatet linjärt över hyresperioden. Hyresavtal klassificeras som operationella leasingavtal med utgångspunkten att fastigheten kvarstår i Corems ägo även om avtalet kan löpa på upp till 20 år. I de fall hyreskontrakt under viss tid medger en reducerad hyra som motsvaras av en vid annan tidpunkt högre hyra, periodiseras mellanskillnaden linjärt. Intäkterna från förtidsinlösen av hyreskontrakt redovisas som intäkt vid den tidpunkt då ersättning erhålles.

INTÄKTER FRÅN FASTIGHETSFÖRSÄLJNING

Intäkt för fastighetsförsäljningar redovisas normalt på tillträdesdagen. I händelse av att kontrollen över tillgången har övergått vid ett tidigare tillfälle än tillträdestidpunkten intäktsredovisas fastighetsförsäljningen vid denna tidigare tidpunkt. Vid bedömning av intäktsredovisningstidpunkt beaktas vad som avtalats mellan parterna beträffande risker och förmåner samt engagemang i den löpande förvaltningen. Därutöver beaktas omständigheter som kan påverka affärens utgång vilka ligger utanför säljarens och/eller köparens kontroll.

Redovisning av segment

IFRS 8 kräver att upplysningar lämnas utifrån ledningens perspektiv. Med ledningens perspektiv avses rapporteringen till högsta verkställande beslutsfattaren (HVB), vilket innebär att rapporteringen stämmer överens med hur den presenteras internt. HVB är en funktion som fördelar resurser och utvärderar resultatet. Corem har identifierat VD som HVB. Koncernen är organiserad i och styrs i första hand utifrån geografiska områden. Det finns fem identifierade geografiska områden som betraktas som enskilda segment. Hyresintäkter och fastighetskostnader är direkt hänförliga till fastigheter i respektive segment. Övriga intäkts- och kostnadsposter har ej fördelats på segment. På samma sätt fördelas endast förvaltningsfastigheter per segment. Segmenten redovisas enligt samma värderingsprinciper som i koncernredovisningen. Driftsöverskottet är HVBs centrala styrnings- och rapporteringsbegrepp. Det sker ingen löpande försäljning mellan segment och därför framgår i tabellen i not 3 ingen försäljning mellan segmenten. Eventuella övriga transaktioner sker till marknadsmässiga villkor.

Rörelsekostnader och finansiella intäkter och kostnader

FASTIGHETSKOSTNADER

Fastighetskostnader utgörs bland annat av kostnader avseende drift, skötsel, uthyrning, administration och underhåll av fastighetsinnehavet.

CENTRAL ADMINISTRATION

Central administration utgörs av kostnader för koncerngemensamma funktioner samt ägande av koncernens dotterföretag.

FINANSIELLA INTÄKTER OCH KOSTNADER

Finansiella intäkter och kostnader består av ränteintäkter på bankmedel och fordringar, sådana utdelningsintäkter som ej klassificeras som Övriga rörelseintäkter samt räntekostnader på lån. I finansiella kostnader ingår även kostnader för räntederivat. Eventuella förändringar på grund av marknadsvärdering ingår inte i finansiella intäkter eller kostnader utan särredovisas i poster beroende på om förändringen är realiserad eller orealiserad.

Ränteintäkter och räntekostnader på fordringar respektive skulder beräknas genom tillämpning av effektivräntemetoden.

Ränteintäkter resultatförs i den period de avser. Utdelningsintäkter redovisas när utdelningen blivit fastställd och när rätten att erhålla betalning bedömts som säker. Räntekostnader inkluderar periodiserade belopp av emissionskostnader och liknande direkta transaktionskostnader för att uppta lån.

REDOVISNING AV LÅNEKOSTNADER

Lånekostnader som direkt är hänförliga till inköp, konstruktion eller produktion av större ny-, till- eller ombyggnader aktiveras under produktionstiden.

ERSÄTTNING TILL ANSTÄLLDA

Ersättningar till anställda såsom löner och sociala kostnader, semester och betald sjukfrånvaro etc kostnadsförs i takt med att de anställda utför tjänster åt företaget.

AVGIFTSBESTÄMDA PENSIONSPLANER

Samtliga förpliktelser avseende pensioner har klassificerats som avgiftsbestämda pensionsplaner och redovisas som en kostnad i resultatet när de uppstår, se vidare not 4. Pensionsplan i enlighet med ITP tillämpas.

Skatter

Inkomstskatter utgörs av aktuell skatt och uppskjuten skatt. Inkomstskatter redovisas i resultatet utom då underliggande transaktion redovisas i övrigt totalresultat eller direkt mot eget kapital varvid tillhörande skatteeffekt redovisas i övrigt totalresultat respektive i eget kapital. Aktuell skatt är skatt som ska betalas eller erhållas avseende aktuellt år, med tillämpning av de skattesatser som är

beslutade eller i praktiken beslutade per balansdagen. Hit förs även justering av aktuell skatt hänförlig till tidigare perioder.

Uppskjuten skatt beräknas enligt balansräkningsmetoden med utgångspunkt i temporära skillnader mellan redovisade och skattemässiga värden på tillgångar och skulder. Temporära skillnader som uppkommit vid första redovisningen av tillgångar och skulder som är tillgångsförvärv och som vid tidpunkten för transaktionen varken påverkar redovisat resultat eller skattemässiga resultat påverkas inte. Värderingen av uppskjuten skatt baserar sig på hur redovisade värden på tillgångar eller skulder förväntas bli realiserade eller reglerade. Uppskjuten skatt beräknas med tillämpning av de skattesatser och skatteregler som är beslutade eller i praktiken beslutade på balansdagen. Uppskjutna skattefordringar avseende avdragsgilla temporära skillnader och underskottsavdrag redovisas endast i den mån det är sannolikt att dessa kommer att kunna utnyttjas. Värdet på uppskjutna skattefordringar reduceras när det inte längre bedöms sannolikt att de kan utnyttjas.

Finansiella instrument

Finansiella instrument som redovisas i balansräkningen inkluderar på tillgångssidan likvida medel, kundfordringar, övriga fordringar samt aktier. Bland skulder återfinns leverantörsskulder, låneskulder, räntederivat samt övriga skulder. Bolaget tillämpar ej säkringsredovisning avseende räntederivat. Finansiella instrument redovisas initialt till anskaffningsvärde motsvarande instrumentets verkliga värde vid förvärvstidpunkten med tillägg för transaktionskostnader för alla finansiella instrument förutom de som tillhör kategorin finansiell tillgång som redovisas till verkligt värde via resultatet. Redovisning sker därefter beroende av hur de har klassificerats enligt nedan. En finansiell tillgång eller finansiell skuld tas upp i balansräkningen när bolaget blir part enligt instrumentets avtalsmässiga villkor. En finansiell tillgång och finansiell skuld kvittas och redovisas med ett nettobelopp i balansräkningen endast när det föreligger en legal rätt att kvitta beloppen samt att det föreligger avsikt att reglera posterna med ett nettobelopp eller att samtidigt realisera tillgången och reglera skulden.

En finansiell tillgång tas bort från balansräkningen när rättigheterna i avtalet realiseras, förfaller eller bolaget förlorar kontrollen över dem. Det samma gäller för del av en finansiell tillgång. En finansiell skuld tas bort från balansräkningen när förpliktelsen i avtalet fullgörs eller på annat sätt utsläcks. Detsamma gäller för del av en finansiell skuld. Vid varje rapporttillfälle utvärderar företaget om det finns objektiva indikationer på att en finansiell tillgång eller grupp av finansiella tillgångar är i behov av nedskrivning.

• Finansiella tillgångar och skulder värderade till verkligt värde via resultatet

Finansiella tillgångar och skulder värderade till verkligt värde via resultatet är tillgångar och skulder som innehas för handel eller utgör derivatinstrument. En finansiell skuld eller tillgång klassificeras i denna kategori om den förvärvas i syfte att huvudsakligen säljas inom kort. Tillgångar och skulder i denna kategori är kortfristiga förutom derivat som är långfristiga.

• Lånefordringar och kundfordringar

Kategorin finansiella tillgångar består av en undergrupp: låne- och kundfordringar samt övriga fordringar. Lånefordringar och kundfordringar är finansiella tillgångar som inte är derivat, som har fastställda eller fastställbara betalningar och som inte är noterade på en aktiv marknad och ingår i omsättningstillgångar. Koncernens lånefordringar och kundfordringar utgörs av kundfordringar och andra fordringar i balansräkningen. Lånefordringar och kundfordringar redovisas till upplupet anskaffningsvärde med tillämpning av effektivräntemetoden. Kundfordringar tas upp i balansräkningen när fakturan har skickats.

• Derivatinstrument

Derivatinstrument redovisas i balansräkningen på kontraktsdagen och värderas till verkligt värde, både initialt och vid efterföljande omvärderingar. Corem innehar inga derivatinstrument som identifierats som säkringsinstrument. Corem har ränteswappar för att växla rörlig ränta mot fast ränta. Detta innebär att Corem växlar risken från risk i kassaflöde till risk i verkligt värde. Förändring i verkligt värde för dessa instrument redovisas omedelbart i resultatet i posten Orealiserade värdeförändringar derivat.

• Finansiella skulder

Kategorin finansiella skulder består av en undergrupp: finansiella skulder värderade till upplupet anskaffningsvärde. Corems finansiella skulder, andra än derivatinstrument, utgörs av leverantörsskulder och låneskulder. Leverantörsskulder redovisas inledningsvis till verkligt värde och därefter till upplupet anskaffningsvärde. Skuld tas upp när motparten har presterat och avtalsenlig skyldighet föreligger att betala, även om fakturan ännu inte mottagits. Upplåning redovisas inledningsvis till verkligt värde, netto efter transaktionskostnader. Därefter redovisas det till upplupet anskaffningsvärde. Upplåning klassificeras som endera långfristiga eller kortfristiga skulder beroende på om koncernen har en ovillkorlig rätt att skjuta upp betalning av skulden i mer än 12 månader efter balansdagen.

INDELNING AV FINANSIELLA INSTRUMENT I VÄRDERINGSNIVÅER Verkligt värde på finansiella instrument som handlas på en aktiv marknad baseras på noterade marknadspriser och tillhör värderingsnivå 1 enligt IFRS 13. I de fall noterade marknadspriser saknas beräknas verkligt värde genom diskonterade kassaflöden. Dessa värderingar tillhör värderingsnivå 2. Övriga värderingar, för vilka någon variabel baseras på egna bedömningar, tillhör värderingsnivå 3. För övrig information se not 19.

Indata för värderingsnivåer vid värdering till verkligt värde

Nivå 1: Noterade, ojusterade, priser på aktiva marknader för identiska tillgångar eller skulder som Corem har tillgång till vid värderingstidpunkten.

Nivå 2: Andra indata än de noterade priser som ingår i Nivå 1, vilka är direkt eller indirekt observerbara för tillgångar eller skulder.

Nivå 3: Indata på Nivå 3 är icke observerbara indata för tillgångar eller skulder.

Likvida medel

Likvida medel består av kassamedel och tillgängliga tillgodohavanden hos banker och motsvarande institut.

Övriga fordringar

Övriga fordringar är fordringar som innehas utan avsikt att idka handel med fordringsrätten.

Kundfordringar

Kundfordringar redovisas till det belopp som förväntas inflyta efter avdrag för osäkra fordringar som bedömts individuellt. Nedskrivning av kundfordran sker när det finns risk för att hela eller delar av fordran ej erhålles. Kundfordringars förväntade löptid är kort, varför värdet redovisas till nominellt belopp utan diskontering.

Kortfristiga skulder och leverantörsskulder

Kortfristiga skulder och leverantörsskulder redovisas inledningsvis till verkligt värde och därefter till upplupet anskaffningsvärde. Skuld tas upp när motparten har presterat och avtalsenlig skyldighet föreligger att betala, även om fakturan ännu inte mottagits.

Anläggningstillgångar

FÖRVALTNINGSFASTIGHETER

Förvaltningsfastigheter är fastigheter som innehas i syfte att erhålla hyresintäkter eller värdestegring eller en kombination av dessa syften. Initialt redovisas förvaltningsfastigheter till anskaffningskostnad, vilket inkluderar till förvärvet direkt hänförbara utgifter. Förvaltningsfastigheter redovisas i koncernbalansräkningen till verkligt värde, se not 11. Corem värderar samtliga fastigheter/tomträtter varje kvartal. För helåret har cirka 87 procent av det samlade fastighetsbeståndet externvärderats, medan resten har värderats genom interna kassaflödesvärderingar. Värderingsmodellen som används är avkastningsbaserad enligt kassaflödesmodell. Från utfallet i kassaflödesmodellen bedöms det verkliga värdet på fastigheten före avdrag för försäljningsomkostnader. Såväl orealiserade som realiserade värdeförändringar redovisas i resultaträkningen. Hyresintäkter och intäkter från fastighetsförsäljningar redovisas i enlighet med de principer som beskrivs under avsnittet intäktsredovisning. Tillkommande utgifter läggs till det redovisade värdet endast om det är sannolikt att de framtida ekonomiska fördelar som är förknippade med tillgången kommer att komma företaget till del. Avgörande för bedömningen när en tillkommande utgift läggs till det redovisade värdet är huruvida åtgärden innebär en förbättring jämfört med standarden före åtgärdens genomförande. Reparationer och underhållsåtgärder kostnadsförs i samband med att utgiften uppkommer. I större projekt, aktiveras i förekommande fall räntekostnaden under produktionstiden.

ÖVRIGA MATERIELLA TILLGÅNGAR

Övriga materiella anläggningstillgångar redovisas i koncernen till anskaffningsvärde efter avdrag för ackumulerade avskrivningar och eventuella nedskrivningar. I anskaffningsvärdet ingår inköpspriset samt kostnader direkt hänförbara till tillgången för att bringa den på plats och i skick att utnyttjas i enlighet med syftet med anskaffningen.

Avskrivningsprinciper maskiner och inventarier: Avskrivning sker linjärt över tillgångens beräknade nyttjandeperiod.

Beräknade nyttjandeperioder: – Maskiner och inventarier 3–10 år Bedömning av en tillgångs restvärde och nyttjandeperiod görs årligen.

LEASADE TILLGÅNGAR

Leasingavtal där Corem är leasetagare klassificeras antingen som finansiell eller operationell leasing. Leasingavtal där i allt väsentligt alla risker och förmåner förknippade med ägandet faller på leasegivaren klassificeras som operationella leasingavtal. Hyreskontrakt hänförliga till förvaltningsfastigheter är att betrakta som operationella leasingavtal. Corem har ett mindre antal leasingavtal klassificerade som operationella leasingavtal, vilket innebär att leasingavgiften kostnadsförs över löptiden med utgångspunkt från nyttjandet.

Nedskrivningar

De redovisade värdena på koncernens tillgångar prövas vid varje balansdag för att bedöma om det finns indikation på nedskrivningsbehov. Om någon sådan indikation finns beräknas tillgångens återvinningsvärde. En nedskrivning återförs endast i den utsträckning tillgångens redovisade värde efter återföring inte överstiger det redovisade värde som tillgången skulle ha haft om nedskrivning inte skett.

Undantag från nedskrivningsprinciperna görs för materiella anläggningstillgångar som innehas för försäljning, förvaltningsfastigheter och uppskjutna skattefordringar som värderas enligt särskilda regler vilket beskrivs på respektive ställen i redovisningsprinciperna.

Avsättningar

En avsättning redovisas i balansräkningen när koncernen har en befintlig legal eller informell förpliktelse som en följd av en inträffad händelse, och det är troligt att ett utflöde av ekonomiska resurser kommer att krävas för att reglera förpliktelsen samt att en tillförlitlig uppskattning av beloppet kan göras. Där effekten av när i tiden betalning sker är väsentlig, beräknas avsättningen genom diskontering av det förväntade framtida kassaflödet till en räntesats före skatt som återspeglat aktuella marknadsbedömningar av pengars tidsvärde och, om det är tillämpligt, de risker som är förknippade med skulden.

Eventualförpliktelser

En eventualförpliktelse redovisas när det finns ett möjligt åtagande som härrör från inträffade händelser och vars förekomst bekräftas endast av en eller flera osäkra framtida händelser eller när det finns ett åtagande som inte redovisas som en skuld eller avsättning på grund av att det inte är troligt att ett utflöde av resurser kommer att krävas.

Resultaträkningens uppställningsform

I koncernen tillämpas den uppställningsform som är praxis för ett större antal företag inom fastighetsbranschen. Detta innebär att resultaträkningen utvisar resultat för driftsöverskott, förvaltningsresultat och resultat före skatt. I förvaltningsresultatet ingår Finansnetto inklusive realiserade värdeförändringar avseende derivat. Övriga värdeförändringar redovisas efter finansnettot.

I moderbolaget används Rapportformen för funktionsindelning med bruttoresultat och rörelseresultat.

Kassaflödesanalys

Kassaflödesanalysen har upprättats enligt indirekt metod, vilket innebär att rörelseresultatet justerats för transaktioner som inte medfört in- eller utbetalningar under perioden samt för eventuella intäkter och kostnader som hänförs till investeringsverksamhetens kassaflöden. Kassaflödesanalysen ska utvisa företagets in- och utbetalningar under perioden där betalningarna hänförs till löpande verksamhet, investeringsverksamhet eller finansieringsverksamhet.

Lämnade utdelningar

Utdelningar redovisas som skuld efter det att årsstämman/extra bolagsstämma godkänt utdelning.

Moderbolagets redovisningsprinciper

Moderbolaget har upprättat sin årsredovisning enligt årsredovisningslagen (1995:1554) och Rådet för finansiell rapporterings rekommendation RFR 2 Redovisning för juridiska personer. Rekommendationen innebär att moderbolaget i årsredovisningen för den juridiska personen ska tillämpa samtliga av EU godkända IFRS och uttalanden så långt detta är möjligt inom ramen för årsredovisningslagen och med hänsyn tagen till sambandet mellan redovisning och beskattning. RFR tillåter att alla finansiella instrument i moderbolaget värderas till anskaffningsvärde vilket moderbolaget gjort. De nedan angivna redovisningsprinciperna för moderbolaget har tillämpats konsekvent på samtliga perioder som presenterats i moderbolagets finansiella rapporter.

DOTTERFÖRETAG

Andelar i dotterföretag värderas i moderbolaget enligt anskaffningsvärdemetoden. Erhållna utdelningar redovisas som intäkt oavsett om dessa härrör från vinstmedel som intjänats före eller efter förvärvet. I händelse av utdelningar som härrör från vinstmedel som intjänats före förvärvet görs en nedskrivningsprövning av andelarna.

MATERIELLA ANLÄGGNINGSTILLGÅNGAR

Maskiner och inventarier i moderbolaget redovisas till anskaffningsvärde efter avdrag för ackumulerade avskrivningar och eventuella nedskrivningar på samma sätt som för koncernen men med tillägg för eventuella uppskrivningar.

KONCERNBIDRAG OCH AKTIEÄGARTILLSKOTT FÖR JURIDISKA PERSONER Koncernbidrag redovisas i resultatet enligt dess ekonomiska innebörd, dvs som en finansiell intäkt vid erhållande av koncernbidrag eller som andelar i dotterföretag vid lämnade koncernbidrag. Aktieägartillskott förs direkt mot eget kapital hos mottagaren och aktiveras i aktier och andelar hos givaren, i den mån nedskrivning ej erfordras.

2 INTÄKTERNAS FÖRDELNING

		Koncernen	Moderbolaget
	2015	2014	2015	2014
Hyresintäkter från uthyrning av lokaler	626	621	–	–
Fakturering av koncerninterna tjänster	–	–	65	64
Summa	626	621	65	64

3 SEGMENT

IFRS 8 kräver att upplysningar lämnas utifrån ledningens perspektiv, det vill säga högsta verkställande beslutsfattaren (HVB), vilket innebär att rapporteringen stämmer överens med hur den presenteras internt. HVB är en funktion som fördelar resurser och utvärderar resultatet. Corem har identifierat VD som HVB. Koncernen är organiserad i och styrs i första hand utifrån geografiska områden. Det finns fem identifierade segment, se nedan. Hyresintäkter och fastighetskostnader är direkt hänförliga till fastigheter i respektive segment. Övriga intäkts- och kostnadsposter har ej fördelats på segment. På samma sätt fördelas endast förvaltningsfastigheter per segment.

Segmenten redovisas enligt samma värderingsprinciper som i koncernre-

dovisningen. Driftsöverskottet är HVBs centrala styrnings- och rapporteringsbegrepp.

Det sker ingen löpande försäljning mellan segment och därför framgår i tabellen nedan ingen försäljning mellan segmenten. Eventuella övriga transaktioner sker på marknadsmässiga villkor.

Corems största hyresgäster är Ericsson, Bilia och ELFA, vilka står för 7, 6 respektive 5 procent av Corems totala hyresintäkter. Ericsson har sammanlagt tre hyresavtal med en genomsnittlig återstående kontraktslängd om 3,4 år. Bilia har sammanlagt 10 hyresavtal med en genomsnittlig återstående kontraktslängd om 7,1 år. ELFA har ett hyresavtal med en återstående kontraktslängd om 2,5 år.

FÖRDELNING PER GEOGRAFISKT OMRÅDE

	Intäkter, mkr		Kostnader, mkr		Driftsöverskott, mkr		Överskottsgrad, %		Investeringar, mkr
Resultat per geografiskt område	2015 jan-dec	2014 jan-dec	2015 jan-dec	2014 jan-dec	2015 jan-dec	2014 jan-dec	2015 jan-dec	2014 jan-dec	2015 jan-dec	2014 jan-dec
Stockholm	277	264	–71	–68	206	196	74	74	70	39
Syd	97	81	–19	–19	78	62	81	77	7	6
Väst	102	106	–16	–16	86	90	85	85	38	4
Småland	59	61	–21	–21	38	40	64	65	12	15
Mälardalen/Norr	91	109	–18	–17	73	92	80	84	42	35
Totalt	626	621	–145	–141	481	480	77	77	169	99

FÖRDELNING AV UTHYRBAR AREA PER LOKALTYP OCH GEOGRAFISKT OMRÅDE

(för fastighetsförteckning se sid 50A-55A eller www.corem.se)

		Lager/Industri		Kontor		Handel	Övrigt
Uthyrbar area, kvm	2015 31 dec	2014 31 dec	2015 31 dec	2014 31 dec	2015 31 dec	2014 31 dec	2015 31 dec	2014 31 dec
Stockholm	184 364	181 631	87 737	87 110	15 287	15 287	10 666	10 666
Syd	136 775	99 545	17 182	18 289	6 511	26 265	10 089	11 835
Väst	146 062	146 062	19 526	18 414	6 099	6 099	2 475	2 475
Småland	132 227	111 738	21 303	18 763	5 201	5 201	10 889	10 889
Mälardalen/Norr	142 092	148 824	39 534	40 250	12 267	13 179	9 714	10 373
Totalt	741 520	687 800	185 282	182 826	45 365	66 031	43 833	46 238
Andel %	73	70	18	18	5	7	4	5

FÖRDELNING AV FASTIGHETER, VAKANSER OCH INTÄKTER PER GEOGRAFISKT OMRÅDE

		Antal fastigheter, st		Uthyrbar area, kvm		Vakans, kvm		Intäkter 1), mkr
	2015 31 dec	2014 31 dec	2015 31 dec	2014 31 dec	2015 31 dec	2014 31 dec	2015 31 dec	2014 31 dec
Stockholm	55	53	298 054	294 694	32 572	22 215	269	269
Syd	22	21	170 557	155 934	3 453	2 521	91	98
Väst	17	17	174 162	173 050	27 726	14 840	103	108
Småland	24	22	169 620	146 591	23 614	48 924	83	59
Mälardalen/Norr	15	18	203 607	212 626	33 647	34 791	91	92
Totalt	133	131	1 016 000	982 895	121 012	123 291	637	626

1) Avser hyresintäkter på årsbasis per den 31 december 2015 respektive 31 december 2014.

4 ANSTÄLLDA OCH PERSONALKOSTNADER

MEDELANTALET ANSTÄLLDA

	2015	män, %	2014	män, %
Moderbolaget	46	71	46	69

Samtliga anställda inom koncernen är anställda i moderbolaget. Koncernen och moderbolaget hade vid årsskiftet 46 (46), varav 13 kvinnor (14) och 33 (32) män. Samtliga anställda finns i Sverige.

LÖNER, ANDRA ERSÄTTNINGAR OCH SOCIALA KOSTNADER

	2015		2014
	Löner och ersättningar	Sociala kostnader	Löner och ersättningar	Sociala kostnader
Moderbolaget	29,8	13,8	28,4	12,8
varav pensionskostnad 1)	–	3,7	–	3,3
Koncernen totalt	29,8	13,8	28,4	12,8
varav pensionskostnad 1)	–	3,7	–	3,3

1) Av moderbolagets pensionskostnader avser 0,73 mkr (0,69) VD. Några utestående pensionsförpliktelser finns ej.

LÖNER, ARVODEN OCH FÖRMÅNER

Samtliga ersättningar till styrelsen, VD och övriga ledande befattningshavare har utgått enbart från moderbolaget.

STYRELSE

Till styrelsens ordförande och ledamöter utgår arvode enligt årsstämmans beslut. Vid årsstämman den 28 april 2015 beslutades att styrelsearvode ska utgå med 250 000 kr till styrelsens ordförande och 150 000 kr vardera till de övriga ledamöterna.

VERKSTÄLLANDE DIREKTÖR

Ersättning och förmåner till VD beslutas efter principer fastställda av stämman, av bolagets styrelse. Ersättningen ska vara marknadsmässig och konkurrenskraftig samt utgå i form av fast och rörlig lön. Maximal årlig bonus kan uppgå till ett belopp motsvarande maximalt sex ordinarie månadslöner.

VD har rätt till tjänstebil och sjukvårdsförsäkring samt del i Corems vinstandelsstiftelse. VD har rätt till pensionsförmåner i enlighet med ITP-planen. Pensionsåldern för VD är 65 år. VD har med bolaget en ömsesidig uppsägningstid om nio månader och ett avgångsvederlag om 15 månader.

ANDRA LEDANDE BEFATTNINGSHAVARE

Ersättning och förmåner till andra ledande befattningshavare beslutas, efter principer fastställda av stämman, av bolagets styrelse. För andra ledande befattningshavare gäller marknadsmässiga och konkurrenskraftiga löner.

STYRELSE OCH LEDANDE BEFATTNINGSHAVARES FÖRMÅNER

KÖNSFÖRDELNINGEN BLAND LEDANDE BEFATTNINGSHAVARE

		2015 varav kvinnor		2014 varav kvinnor
Styrelseledamöter	5	2	5	1
VD och ledande befattningshavare	5	2	5	2

LÖNER OCH ANDRA ERSÄTTNINGAR, FÖRDELADE MELLAN STYRELSE-LEDAMÖTER , VD OCH ÖVRIGA ANSTÄLLDA

		2015		2014
	Styrelse och VD	Övriga anställda	Styrelse och VD	Övriga anställda
Moderbolaget	4,0	25,8	3,7	24,7
varav tantiem o.d	0,4 1)	0,6	0,3	0,6
Koncernen totalt	4,0	25,8	3,7	24,7
varav tantiem o.d	0,4 1)	0,6	0,3	0,6

1) Av de totala kostnaderna för tantiem om 0,4 mkr (0,3) avser 0,4 mkr (0,3) bolagets VD, Eva Landén.

Maximal årlig bonus kan uppgå till ett belopp motsvarande maximalt tre eller sex månaders grundlöner. Bonusen är inte pensionsgrundande. För andra ledande befattningshavare avsätts, under anställningstiden hos bolaget, pensionsförmåner i enlighet med ITP-planen.

Pensionsåldern för andra ledande befattningshavare är 65 år. Samtliga fyra andra ledande befattningshavare har rätt till tjänstebil och rätt till sjukvårdsförsäkring samt del i Corems vinstandelsstiftelse. För dessa ledande befattningshavare gäller även en ömsesidig uppsägningstid om tre till sex månader. Avtal om avgångsvederlag i 12 månader finns för två av fyra personer.

Det finns inga avtal mellan medlemmar av Corems styrelse och Corem, eller något av Corems dotterföretag, enligt vilka styrelseordföranden, övriga styrelseledamöter, VD, andra ledande befattningshavare eller andra anställda erhåller förmåner efter det att uppdraget avslutats.

Ersättning i form av aktierelaterade ersättningsprogram, optioner eller andra finansiella instrument finns ej. Ersättningar och förmåner följer de principer som beslutades av årsstämman 2015.

VINSTANDELSSTIFTELSE

Corem har i enlighet med beslut på årsstämman i maj 2011 inrättat en vinstandelsstiftelse som omfattar alla anställda som har minst halvtidsanställning och som är närvarande till mer än 25 procent av tjänstgöringstiden under året. Avsättning kan göras med maximalt ett prisbasbelopp per anställd och får ej överstiga 1 procent av föreslagen utdelning till stamaktieägarna. För 2015 utgick en avsättning om 902 tkr (–).

	2015			2014
Tkr	Löner, arvoden och förmåner	Pensions kostnad	Sociala kostnader inkl löneskatt	Summa	Löner, arvoden och förmåner	Pensions kostnad	Sociala kostnader inkl löneskatt	Summa
Styrelsens ordförande, Patrik Essehorn	250	–	79	329	250	–	79	329
Rutger Arnhult	150	–	47	197	150	–	47	197
Johanna Skogestig, från och med 28 april 2015	100	–	31	131	–	–	–	–
Karl Perlhagen, till och med 28 april 2015	50	–	16	66	150	–	47	197
Jan Sundling	150	–	47	197	150	–	47	197
Christina Tillman	150	–	47	197	150	–	47	197
VD Eva Landén	3 195	728	1 181	5 104	2 875	691	1 071	4 637
Andra ledande befattningshavare 4 (4), varav rörlig ersättning utgör 0,6 mkr (0,6)	5 772	1 177	2 099	9 048	4 830	947	1 747	7 524
Summa	9 817	1 905	3 547	15 269	8 555	1 638	3 085	13 278

5 ARVODE OCH KOSTNADSERSÄTTNING TILL REVISORER

	Koncernen			Moderbolaget
	2015	2014	2015	2014
Revisionsuppdrag	0,9	0,7	0,7	0,7
Revisionsverksamhet utöver revisionsuppdraget	0,2	0,2	0,2	0,2
Övrig konsultation	1,3	–	1,2	–
Summa arvoden till revisorer	2,4	0,9	2,1	0,9

Med revisionsuppdrag avses granskning av årsredovisningen och bokföringen samt styrelsens och verkställande direktörens förvaltning, samt rådgivning eller annat biträde som föranleds av iakttagelser vid sådan granskning eller genomförande av sådana övriga uppgifter.

Med revisionsverksamhet utöver revisionsuppdraget avses olika typer av kvalitetssäkringstjänster som ska utmynna i en rapport, intyg eller liknande. Här ingår exempelvis granskning av delårsrapport och skatterådgivning. Med skatterådgivning avses rådgivning relaterat till skatter, moms och personalbeskattning. Allt annat är övrig konsultation.

6 RÖRELSENS KOSTNADER FÖRDELADE PÅ KOSTNADSSLAG

Koncernen	2015	2014
Fastighetskostnader 1)
El, fjärrkyla och värme	42	41
Köpta tjänster för förvaltning	18	16
Reparationer och underhåll	12	12
Fastighetsskatt, tomträttsavgäld och arrenden	31	31
Personalkostnader	27	26
Avskrivningar	1	1
Övriga fastighetskostnader	14	14
Summa fastighetskostnader3)	145	141

1) Fastighetskostnaderna avser i sin helhet fastigheter som genererat intäkter. 2) De centrala administrationskostnaderna består framförallt av kostnader som uppstått i moder-

bolaget för bolagsadministration samt kostnader som sammanhänger med bolagets nuvarande notering på NASDAQ Stockholm. Därutöver ingår kostnader för administration av gemensam art såsom revision, upprättande av årsredovisning, koncernledning, datahantering med mera. Kostnaderna har under året ökat på grund av engångsposter om cirka 13 mkr hänförligt till Corems bud på Tribona AB (publ).

Central administration 2,3) 41 26

3) De koncerninterna kostnaderna uppgår till 0 mkr (0).

10 SKATTER

UPPSKJUTEN SKATT

Underskottsavdrag utgörs av tidigare års skattemässiga förluster. Dessa förluster är inte tidsbegränsade och rullas vidare till nästkommande år och nyttjas genom att kvittas mot framtida skattemässiga vinster. De skattemässiga underskotten beräknas totalt uppgå till 1 499 mkr (1 509). Skattefordran hänförlig till de skattemässiga underskotten har upptagits i koncernens balansräkning till 271 mkr (257) och i moderbolagets balansräkning till 31 mkr (25).

Skatteverket har framställt yrkande om tillämpning av lagen om skatteflykt. Kammarrätten har bifallit Skatteverkets yrkande.

Corem analyserar för närvarande kammarrättens dom tillsammans med sina externa skatterådgivare och utreder möjligheterna till att överklaga domen till Högsta förvaltningsdomstolen. Skatteverkets yrkande avser upptaxering av tidigare års resultat. Ett slutgiltigt bifall till Skatteverkets yrkande om upptaxering medför ett skattekrav om cirka 68 mkr (inklusive ränta).

Corem har redan under 2014, med anledning av förvaltningsrättens beslut, kostnadsfört samt betalat in motsvarande belopp om 68 mkr (inklusive ränta) till Skatteverket.

7 FINANSNETTO

	Koncernen			Moderbolaget
	2015	2014	2015	2014
Intäkter
Ränteintäkter	0	1	0	0
Ränteintäkter, dotterföretag	–	–	22	31
Utdelningar  från intresseföretag 1)	–	–	53	48
Koncernbidrag	–	–	32	56
Summa intäkter	0	1	107	135
Kostnader
Räntekostnader2)	–239	–253	–67	–60
Räntekostnader, dotterföretag	–	–	0	0
Summa kostnader	–239	–253	–67	–60
Summa finansnetto	–239	–252	40	75

1) Utdelningar från intresseföretag elimineras i koncernredovisningen. 2) Inklusive aktiverade räntekostnader i koncernen om 0 mkr (0).

8 RESULTAT FRÅN FÖRSÄLJNING AV ANDELAR I INTRESSEFÖRETAG

	Koncernen			Moderbolaget
	2015	2014	2015	2014
Klövern AB (publ)
Försäljningsintäkt inkl försäljnings kostnader	9	–	9	–
Bokfört värde	–7	–	–4	–
Summa	2	–	5	–

9 OREALISERADE VÄRDEFÖRÄNDRINGAR, DERIVAT

Koncernen	2015	2014
Derivatinstrument
Vinster/förluster på ränteswappar	114	–358
Summa	114	–358

I syfte att uppnå en önskad struktur avseende ränteförfall använder Corem räntederivat från tid till annan. Det teoretiska över- eller undervärde som kan uppstå då den avtalade räntan avviker från marknadsräntan redovisas över resultatet för de finansiella instrument vars värdeförändringar redovisas över resultatet.

Uppskjuten skatt inkluderar skillnaden mellan fastigheternas verkliga värde och skattemässiga värde (temporär skillnad) och uppgår till cirka 4,6 mdkr (4,3). Med beaktande av förvärvade temporära skillnader uppgår beloppet till cirka 1,2 mdkr (0,7).

Inga uppskjutna skattefordringar för temporära skillnader utöver derivat har redovisats per den 31 december 2015.

Genom möjligheten att göra skattemässiga avskrivningar och avdrag för vissa ombyggnationer av fastigheter samt utnyttja underskottsavdrag uppstår i princip ingen betald skattekostnad. Betald skatt uppkommer dock i ett fåtal dotterbolag från vilka skattemässiga koncernbidragsmöjligheter inte finns. Uppskjuten skatt redovisas enligt balansräkningsmetoden med utgångspunkt i temporära skillnader mellan redovisade och skattemässiga värden på tillgångar och skulder.

Corem nettoredovisar från och med 1 januari 2013 uppskjuten skatt i balansräkningen.

10 SKATTER (FORTS.)

REDOVISAD I RESULTATET

	Koncernen		Moderbolaget
	2015	2014	2015	2014
Aktuell skatt
Periodens skattekostnad	–3	–72	–	–
Summa aktuell skatt	–3	–72	–	–
Uppskjuten skatt
Under året utnyttjat/aktiverat skattevärde i underskottsavdrag	–	–	6	-6
Värdeförändring derivat	–25	79	–	–
Löpande förvaltningsresultat	1	–5	–	–
Värdeförändringar och temporära skillnader fastigheter	–55	–48	–	–
Ökad temporär skillnad fastigheter hänförlig till skattemässiga avskriv ningar och direktavdrag	–39	–36	–	–
Omvärdering underskottsavdrag	16	32	–	–
Summa uppskjuten skatt	–102	22	6	–6
Totalt redovisad skatt	–105	–50	6	–6

AVSTÄMNING AV EFFEKTIV SKATT

Koncernen	2015	2014
Resultat före skatt	905	162
Nominell skatt 22% på resultat före skatt	–199	–36
Ej skattepliktiga intäkter/ej avdragsgilla kostnader	0	0
Underskottsavdrag	16	32
Värdeförändringar fastigheter	4	–18
Resultat från innehav enligt kapitalandelsmetoden	72	40
Aktuell skatt hänförlig till skatteärende	–	–68
Övriga justeringar	2	0
Redovisad effektiv skatt	–105	–50
Moderbolaget	2015	2014
Resultat före skatt	31	76
Nominell skatt 22 % på resultat före skatt	–7	–17
Ej skattepliktiga intäkter/ej avdragsgilla kostnader	13	11
Redovisad effektiv skatt	6	–6

REDOVISAD I BALANSRÄKNINGEN UPPSKJUTNA SKATTEFORDRINGAR /SKATTESKULDER

Koncernen	2015	2014
Derivat	100	125
Underskottsavdrag	271	257
Skattefordringar	371	382
Skillnad mellan bokfört och skattemässigt värde avseende fastigheter	–310	–220
Periodiseringsfonder etc.	–7	–5
Skatteskulder	–317	–225
Netto, uppskjuten skattefordran i balansräkningen	54	157
Moderbolaget	2015	2014
Underskottsavdrag	31	25
Skattefordringar	31	25

11 FÖRVALTNINGSFASTIGHETER

Förvaltningsfastigheter redovisas till verkligt värde

Koncernen	2015	2014
Totalt per den 31 december 2014	7 259	6 380
Förvärv	423	723
Ny-, till- och ombyggnation	169	99
Avyttringar	–314	–98
Orealiserade värdeförändringar	255	138
Omräkningsdifferenser	–16	17
Totalt per den 31 december 2015	7 776	7 259

MARKNADSVÄRDERING AV COREMS FASTIGHETER

Trots en betydligt lägre omsättning under årets sista kvartal jämfört med fjolåret, summerade den samlade volymen för 2015 till cirka 150 mdkr. Även om den totala försäljningen i marknaden inte riktigt nådde upp till rekordåret 2014, har vi under 2015 ändå nivåer som inte noterats sedan före finanskrisen 2008. En stark efterfrågan på fastigheter som tillgångsslag, fortsatt god tillgång på kapital och låga räntor har varit en god förutsättning för ytterligare en rekordomsättning på den svenska fastighetsmarknaden. Fortfarande dominerar Svenska institutioner, fonder och börsbolag som köpare i marknaden, men det utländska intresset har fortsatt att öka under året. Detta har också har avspeglat sig i gjorda affärer, där utländska investerares andel av gjorda förvärv ökade med drygt 50 procent. Det har varit tydligt att intresset för fastighetsinvesteringar även under 2015 varit starkt inom samtliga delsegment och geografiska marknader. Trots det breda intresset för fastigheter som placeringsslag, noterades rekordvolymer för handelsfastigheter som delsegment under året. I det av Corem prioriterade segmentet lager/logistikfastigheter var också omsättningen rekordhög, delvis drivet av en stor beståndsaffär i början av året. I en marknad med gynnsamma förutsättningar fortsatte även avkastningskraven att sänkas under 2015 och nådde rekordlåga nivåer i vissa segment av marknaden. För lager/logistikfastigheter i lägen som Corem efterfrågar märks en större konkurrens och avkastningskraven har generellt tryckts ned. Trots det bedömer Corem att det fortsatt finns intressanta investeringsmöjligheter.

Precis som under 2014, har direktavkastningskraven för Corems samlade fastighetsportfölj fortsatt att sjunka under året. Främst som en följd av generellt lägre avkastningskrav på marknaden. Även Corems ständigt pågående renodling av fastighetsportföljen, genom avyttringar av fastigheter på icke prioriterade orter och icke prioriterade fastighetstyper, har bidragit till sänkt avkastningskrav. Lägre direktavkastningskrav, uppvärdering av byggrätter och värdehöjande investeringar och projekt i egen regi har haft en värdehöjande effekt på fastighetsbeståndet. Fortsatt låg inflation och vakanser under året har haft en motsatt effekt på Corems fastighetsvärden. Sammantaget innebar det ändå en tydligt positiv värdeförändring under året.

VÄRDERINGSMETOD

Samtliga Corems fastigheter värderas varje kvartal, varav ett urval värderas externt. Corem inhämtar kontinuerligt marknadsinformation från externa värderingsinstitut, som stöd för den interna värderingsprocessen. Under den senaste tolvmånadersperioden har fastigheter motsvarande cirka 87 procent externvärderats av olika värderingsinstitut. Under året har Savills Sweden AB, DTZ Danmark, NAI Svefa, Widehov Konsult AB, Newsec Advice AB och Cushman & Wakefield anlitats.

Corem har till värderarna lämnat information om gällande samt nytecknade hyreskontrakt, löpande drift- och underhållskostnader samt bedömda investeringar utifrån underhållsplaner och bedömda framtida vakanser.

Förändringar under perioden i det icke observerbara indata som tillämpas vid värderingar analyseras vid varje bokslutstillfälle av företagsledningen mot internt tillgänglig information, information från genomförda/planerade transaktioner samt information från de externa värderarna. Samtliga värderingar grundar sig på en kassaflödesanalys, innebärande att fastigheternas värde baseras på nuvärdet av prognostiserade kassaflöden jämte restvärde under kalkylperioden. I normalfallet har en tioårig kalkylperiod använts, men då Corem innehar ett antal fastigheter med långa hyresavtal, som har en avtalslängd överstigande tio år, har kalkylperioden i förekommande fall anpassats till detta. Antagandet avseende de

framtida kassaflödena görs utifrån analys av:

• Nuvarande och historiska hyror samt kostnader
• Marknadens/närområdets framtida utveckling
• Fastigheternas förutsättningar och position i respektive marknadsegment
• Befintliga gällande hyreskontraktsvillkor
• Marknadsmässiga hyresvillkor vid kontraktstidens slut
• Drift- och underhållskostnader i likartade fastigheter i jämförelse med de i den aktuella fastigheten

För de fastigheter där det finns outnyttjade byggrätter och tomtmark värderas dessa utifrån ortsprismetoden och/eller utifrån konkreta bud. Det samlade värdet av byggrätter utgör cirka 1 procent av det totala marknadsvärdet för fastighetsbeståndet.

Corems samtliga förvaltningsfastigheter har värderats enligt värderingsnivå 3. Det har inte förekommit någon förflyttning av fastigheteter mellan olika värderingsnivåer. Värderingen har beaktat bästa och maximala användning av fastigheterna.

KALKYLRÄNTA

Utifrån analysen resulterande driftnetton under kalkylperioden och ett restvärde vid kalkylperiodens slut, har sedan diskonterats med bedömd kalkylränta. Den bedömda kalkylräntan ska motsvara ett nominellt avkastningskrav på totalt kapital. Kalkylräntan är anpassad individuellt för varje fastighet och ligger i intervallet 5,0 till 11,0 procent. Vid värderingen av Corems samlade fastighetsportfölj, avviker den vägda genomsnittliga kalkylräntan för nuvärdeberäkning av driftnettona väldigt lite jämfört med motsvarande kalkylränta för restvärdet. Avrundat uppgår den vägda genomsnittliga kalkylräntan för diskontering av kassaflöden till cirka 8,9 procent och för restvärde till cirka 9,1 procent.

RESTVÄRDE OCH DIREKTAVKASTNING

Restvärdet framräknas såsom tomträttens/fastighetens marknadsvärde vid kalkylperiodens slut och har sin grund i det prognostiserade driftnettot första året efter kalkylperiodens slut. Det prognostiserade driftnettot evighetskapitaliseras med ett för tomträtten/fastigheten individuellt direktavkastningskrav, för att beräkna restvärdet. Det vägda genomsnittliga direktavkastningskravet vid kalkylperiodens slut uppgår till cirka 7,1 procent. De värdepåverkande parametrar som används i värderingen motsvarar värderingsinstitutens tolkning av hur investerare och andra aktörer på marknaden resonerar och verkar. Värderingsförfarandet för det svenska fastighetsbeståndet, med tillhörande underlagsinsamling och bearbetning följer anvisningar till SFI (Svenskt Fastighetsindex). I Danmark har värderingsförfarandet följt de normer som gäller för medlemmar av RICS (the Royal Institution of Chartered Surveyers).

VÄRDERINGSANTAGANDEN

Värdetidpunkt	31 dec 2015
Inflationsantagande, %	2,00
Kalkylperiod, år	10–20
Direktavkastning, %	6,00–9,00
Kalkylränta, %	5,00–11,00
Långsiktig vakans, %	Huvudsakligen 5–10
Hyresantagande	Befintlig hyra och marknadshyra
Drift- och underhållskostnader	Individuellt anpassat utifrån utfall för respektive fastighet och värderingsinstitutets erfarenhet av likartade objekt

KÄNSLIGHETSANALYS

Värdepåverkan vid förändrat driftnetto och/eller direktavkastningskrav, mkr

		Förändring driftnetto, %
	–5,0	+/-0	+5,0
Förändring direktavkastningskrav, %-enheter
–0,5	+170	+590	+1 005
+/– 0	–390	0	+390
0,5	–875	–510	–150

De olika parametrarna påverkas var för sig av olika antaganden och i normalfallet samverkar de inte i samma riktning.

SKATTEMÄSSIGT RESTVÄRDE

Fastigheternas skattemässiga restvärde uppgick per den 31 december 2015 till 3 140 mkr (2 985).

FASTIGHETSBESTÅNDETS VÄRDEFÖRÄNDRING

31 december 2015 uppgick det samlade marknadsvärdet på Corems fastighetsportfölj till 7 776 mkr (7 259). Under 2015 är det framför allt genom orealiserade värdeförändringar, som det samlade fastighetsvärdet har ökat. Värdeförändringen för det ursprungliga beståndet och under året förvärvade fastigheter, uppgick totalt till 255 mkr. Den fortsatt låga inflationstakten har haft en negativ värdepåverkan, då den för fastighetsbranschen viktiga indexuppräkningen även för 2015 uteblev. Detta har framför allt motverkats av sänkta avkastningskrav, värdehöjande investeringar och uppvärdering av byggrätter i befintligt bestånd. Sammantaget har det genererat en värdehöjning. I Corems bestånd är avkastningskraven fortsatt sänkta på årsbasis. Det genomsnittliga, viktade, direktavkastningskravet i årsskiftesvärderingarna var cirka 7,1 procent. Fortsatt renodling av fastighetsportföljen under året har sänkt avkastningskravet, då fastigheter på marknader med högre avkastningskrav har sålts och istället fastigheter på prioriterade marknader har förvärvats och ett generellt sänkt avkastningskrav i marknaden. Under 2015 har totalt 169 mkr investerats i ny-, till- och ombyggnationer.

FÖRVALTNINGSFASTIGHETER – PÅVERKAN PÅ ÅRETS RESULTAT

Koncernen, mkr	2015	2014
Intäkter	626	621
Direkta kostnader för förvaltningsfastigheter som genererat hyresintäkter under perioden	–145	–141
Direkta kostnader för förvaltningsfastigheter som ej genererat hyresintäkter under perioden	–	–

TAXERINGSVÄRDEN 1)

Summa taxeringsvärde	3 221	3 035
Taxeringsvärden mark	900	863
Taxeringsvärden byggnader	2 321	2 172
Koncernen, mkr	2015	2014

1) Avser enbart de svenska fastigheterna, då andra regler föreligger i Danmark beträffande fastighetstaxering.

		Verkligt värde, mkr		Uthyrbar area, kvm		Hyresvärde, mkr		Ekonomisk uthyrningsgrad, %		Vägt avkastnings krav, %
Nyckeltal per geografiskt område	2015 31 dec	2014 31 dec	2015 31 dec	2014 31 dec	2015 31 dec	2014 31 dec	2015 31 dec	2014 31 dec	2015 31 dec	2014 31 dec
Stockholm	3 270	3 069	298 054	294 694	292	285	92	94	6,9	7,2
Syd	1 249	1 179	170 557	155 934	93	100	98	99	7,1	7,2
Väst	1 371	1 294	174 162	173 050	114	114	90	95	6,9	7,3
Småland	876	740	169 620	146 591	92	79	90	75	7,6	8,1
Mälardalen/Norr	1 010	977	203 607	212 626	105	105	87	87	7,6	8,1
Totalt	7 776	7 259	1 016 000	982 895	696	683	92	92	7,1	7,4

12 RESULTATANDELAR OCH INNEHAV REDOVISADE ENLIGT KAPITALANDELSMETODEN

Firma		Klövern AB (publ)
Klassificering		Intresseföretag
Organisationsnummer		556482-5833
Säte		Nyköping
Innehav	2015	2014
Klövern A	16 100 000	16 100 000
Klövern B	160 000 000	161 000 000
Totalt av Corem ägt antal aktier	176 100 000	177 100 000
Kapitalandel, % 1)	18,9	19,0
Röstandel, %	19,2	19,1

1) Baserat på antal utestående aktier. Storleken på innehavet innebär att Corem innehar en styrelsepost, vilket ger Corem möjlighet att i hög grad påverka investeringsobjektet.

	Koncernen	Moderbolaget
Ingående balans 1 jan 2015	1 197	624
Förvärv/Tillkommande resultatandelar	323	–
Utdelning	–53	–
Avyttring	–7	–4
Utgående balans 31 dec 2015	1 460	620

I moderbolaget redovisas innehavet som Andelar i intresseföretag. Utdelningar redovisas i moderbolaget under Ränteintäkter och liknande resultatposter medan de elimineras i koncernredovisningen. Baserat på börskursen per den 31 december 2015 uppgick marknadsvärdet på Corems aktieinnehav i Klövern AB (publ) till 1 672 mkr (1 356). Inga eventualförpliktelser finns i Corem avseende Klövern.

FINANSIELL INFORMATION I SAMMANDRAG, KLÖVERN AB (PUBL)

Klövern upprättar sin årsredovisning i enlighet med International Financial Reporting Standards, IFRS.

Mkr	2015	2014
Intäkter	2 718	2 521
Förvaltningsresultat	1 043	789
Värdeförändringar fastigheter	1 252	1 207
Värdeförändringar derivat	91	–565
Periodens resultat	2 008	1 164
Periodens totalresultat	2 006	1 168
Förvaltningsfastigheter	35 032	30 208
Övriga tillgångar	851	1 450
Tillgångar	35 883	31 658
Eget kapital	11 390	9 988
Långfristiga skulder	19 890	13 770
Kortfristiga skulder	4 603	7 900
Eget kapital och skulder	35 883	31 658

13 ÖVRIGA MATERIELLA ANLÄGGNINGSTILLGÅNGAR

		Koncernen	Moderbolaget
	2015	2014	2015	2014
Anskaffningsvärde
Ingående balans	7	6	5	4
Förvärvade inventarier	1	1	1	1
Avyttringar, utrangeringar och övriga justeringar	–1	0	–1	0
Utgående anskaffnings värde	7	7	5	5
Avskrivningar
Ingående balans	–6	–5	–4	–3
Årets avskrivningar	–1	–1	–1	–1
Avyttringar, utrangeringar och övriga justeringar	2	0	2	0
Utgående avskrivningar	–5	–6	–3	–4
Bokfört värde	2	1	2	1

14 KUNDFORDRINGAR

Corem utvärderar sina kundfordringar varje kvartal och gör individuella bedömningar av samtliga kundfordringar överstigande 30 dagar. För osäkra kundfordringar görs reserveringar och vid konkurser eller andra konstaterade kundförluster bokas fordran som kundförlust. Vid uthyrning görs alltid en kreditbedömning av hyresgästen.

Kundfordringarna är upptagna initialt till nominellt belopp, vilket motsvarar verkligt värde vid den tidpunkten och redovisas med hänsyn tagen till konstaterade och befarade kundförluster. Något ytterligare reserveringsbehov av kundförluster föreligger inte.

Det fanns per balansdagen inga kundfordringar i utländsk valuta.

ÅLDERSFÖRDELADE KUNDFORDRINGAR

Dagar	2015	2014
Ej förfallet	3	2
1–30	1	1
31–90	0	0
91–	7	6
Osäkra kundfordringar	–3	–5
Summa	8	4

15 ÖVRIGA FORDRINGAR

Posten inkluderade 2014 huvudsakligen ingående moms hänförlig till fastighetsförvärv i Danmark. I enlighet med dansk mervärdesskattelagstiftning utgår moms på vissa fastighetsförvärv. Denna moms har reglerats/återbetalats i början av 2015.

16 FÖRUTBETALDA KOSTNADER OCH UPPLUPNA INTÄKTER

		Koncernen	Moderbolaget
	2015	2014	2015	2014
Förutbetalda tomträttsavgälder och arrenden	3	3	–	–
Övriga poster	18	16	5	2
Summa	21	19	5	2

17 EGET KAPITAL

AKTIEKAPITALETS FÖRÄNDRING 2015

Årsstämman gav styrelsen bemyndigande att, under tiden till nästa årsstämma, besluta om förvärv av aktier i bolaget. Förvärv får ske av högst så många aktier att bolaget efter varje förvärv innehar högst tio procent av samtliga aktier i bolaget. Återköpsprogrammet ger ökade möjligheter att kunna anpassa bolagets kapitalstruktur till kapitalbehovet från tid till annan. Härmed ges bland annat möjlighet att kunna överlåta aktier som likvid i samband med eventuella förvärv eller för finansiering av fastighetsinvesteringar.

Under perioden 1 januari 2015 till och med 31 december 2015 har Corem återköpt 20 200 stamaktier till ett snittpris om 29,02 kr.

AKTIER

Corem är noterat på Nasdaq Stockholm, Mid Cap och har två aktieslag; stamaktier och preferensaktier.

Innehavare av stamaktier är berättigade till utdelning som fastställs efter

hand och berättigar till en rösträtt vid års- och bolagsstämmor. Innehavare av preferensaktier är berättigade till en årligt utdelning om 10,00 kr och berättigar till rösträtt med en tiondels röst vid års- och bolagsstämmor.

UTDELNING

Styrelsen avser föreslå årsstämman en utdelning om 1,50 kr per stamaktie med avstämningsdag 29 april 2016. Därutöver avser styrelsen föreslå årsstämman en utdelning om 10,00 kr per år per preferensaktie att utbetalas med 2,50 kr vid varje kvartals slut med första avstämningsdag 30 juni 2016.

SPECIFIKATION ÖVER FÖRÄNDRING AV EGET KAPITAL 2014 OCH 2015

Specifikation över förändring av Eget kapital återfinns i Rapport över förändringar i Eget kapital för koncernen på sid 15B respektive Förändringar i Eget kapital i moderbolaget på sid 19B.

			ANTAL
ANTAL AKTIER	År			Stamaktier Preferensaktier Totalt antal aktier	Kvotvärde, kr	Aktiekapital, kr
Vid årets början	2007	435 144 653		435 144 653	0,03	13 054 340
Nedsättning av aktiekapital	2007			435 144 653	0,0015	652 717
Apport-, kvittnings- och nyemissioner	2007	1 294 442 103		1 729 586 756	0,15	194 819 032
Sammanläggningar	2007	–1 703 610 885		25 975 871	7,5	194 819 032
Vid årets slut	2007	25 975 871		25 975 871	7,5	194 819 032
Apportemission	2008	1 630 435		27 606 306	7,5	207 047 295
Vid årets slut	2008	27 606 306		27 606 306	7,5	207 047 295
Apport- och nyemission	2009	3 492 614		31 098 920	7,5	233 241 900
Vid årets slut	2009	31 098 920		31 098 920	7,5	233 241 900
Fond-, apport- och nyemissioner	2010	6 849 373	3 193 208	41 141 501	7,5	308 561 258
Vid årets slut	2010	37 948 293	3 193 208	41 141 501	7,5	308 561 258
Aktiesplit 2:1	2011	37 948 293	3 193 208	82 283 002	3,75	308 561 258
Vid årets slut	2011	75 896 586	6 386 416	82 283 002	3,75	308 561 258
Apport- och nyemission	2013		224 903	82 507 905	3,75	309 404 644
Vid årets slut	2015	75 896 586	6 611 319	82 507 905	3,75	309 404 644

ÅTERKÖP OCH AVYTTRINGAR AV EGNA AKTIER

Totalt antal utestående aktier vid årets slut	2015	73 391 461	6 611 319	80 002 780
Antal återköpta egna aktier vid årets slut	2015	2 505 125	0	2 505 125
Återköp av egna aktier1)	2015	20 200	–	20 200
Antal återköpta egna aktier vid årets slut	2014	2 484 925	0	2 484 925
Återköp av egna aktier1)	2014	2 421 525	–	2 421 525
Antal återköpta egna aktier vid årets slut	2013	63 400	0	63 400
Återköp av egna aktier1)	2013	87 400	–	87 400
Avyttring av egna aktier2)	2013	–1 387 388	–	–1 387 388
Antal återköpta egna aktier vid årets slut	2012	1 363 388	0	1 363 388
Avyttring av egna aktier2)	2012	–99 083	–56 453	–155 536
Återköp av egna aktier1)	2012	235 438	9 300	244 738
Antal återköpta egna aktier vid årets slut	2011	1 227 033	47 153	1 274 186
Återköp av egna aktier1)	2011	918 633	16 313	934 946
Antal återköpta egna aktier vid årets slut	2010	308 400	30 840	339 240
Fondemission, därav utgörande egna aktier, efter split 2:1	2010	–	30 840	30 840
Antal återköpta egna aktier vid årets slut	2009	308 400		308 400
Återköp av egna aktier, efter split 2:1	2009	308 400		308 400

1) 2012 återköptes stamaktier till ett snittpris om 19,76 kr och preferensaktier till ett snittpris om 123,83 kr, 2013 stamaktier till ett snittpris om 19,67 kr,

2014 till ett snittpris om 25,48 kr samt 2015 stamaktier till ett snittpris om 29,02 kr.

2) Samtliga avyttringar av egna aktier är relaterade till fastighetsförvärv.

18 RESULTAT PER AKTIE

Beräkningen av resultat per stamaktie 10,00 kr (0,61) har baserats på årets resultat 800 mkr (112) med avdrag för preferensaktieägarnas andel av resultatet om 66 mkr (66) och på ett vägt genomsnittligt antal utestående stamaktier

uppgående till 73 391 981 under 2015 respektive 75 332 965 under 2014. Resultat per preferensaktie uppgår till 10,00 kr per aktie och år. Någon utspädningseffekt föreligger ej då inga potentiella aktier (till exempel konvertibler) förekommer.

19 FINANSIELLA INSTRUMENT PER KATEGORI

VERKLIGT VÄRDE PÅ FINANSIELLA TILLGÅNGAR OCH SKULDER

Redovisat värde, efter eventuella nedskrivningar, för kundfordringar och leverantörsskulder bedöms i stort motsvara deras verkliga värden, eftersom dessa poster är kortfristiga till sin natur.

I stort sett samtliga Corems långfristiga finansiella skulder löper med en rörlig ränta som bedöms vara marknadsmässig och således bedömer Corem att inga väsentliga skillnader mellan redovisat belopp och verkligt värde föreligger.

		Koncernen 31 december 2015			Koncernen 31 december 2014
	Finansiella tillgångar och skulder värderade till verkligt värde via resultatet	Låne- och kundfordringar	Finansiella skulder värderade till upplupet anskaffningsvärde	Finansiella tillgångar och skulder värderade till verkligt värde via resultatet	Låne- och kundfordringar	Finansiella skulder värderade till upplupet anskaffningsvärde
Tillgångar
Kundfordringar och andra fordringar	–	38	–	–	91	–
Likvida medel	–	40	–	–	48	–
Summa	–	78	–	–	139	–
Skulder
Derivatinstrument, nivå 2	454	–	–	568	–	–
Upplåning	–	–	5 676	–	–	5 635
Leverantörsskulder och andra skulder	–	–	245	–	–	212
Summa	454	–	5 921	568	–	5 847

Verkligt värde på finansiella instrument som handlas på en aktiv marknad baseras på noterade marknadspriser på balansdagen. Corem använder i förekommande fall den aktuella köpkursen. Dessa instrument återfinns i nivå 1. De investeringar som återfunnits i nivå 1 har framförallt utgjorts av aktier noterade på NASDAQ Stockholm och som varit klassificerade som värdepapper som innehas för handel fram till dess de övergick till att klassificeras som andelar i intresseföretag. Verkligt värde på finansiella instrument som inte handlas på en aktiv marknad fastställs med hjälp av olika värderingstekniker.

Härvid används i så stor utsträckning som möjligt marknadsinformation då denna finns tillgänglig medan företagsspecifik information används i så liten ut-

20 FINANSIELLA RISKER OCH FINANSPOLICY

FINANSPOLICY

Koncernen är genom sin verksamhet exponerad för olika slags finansiella risker. Med finansiella risker avses finansieringsrisk, likviditetsrisk, ränterisk, valutarisk och kreditrisk.

Corems finanspolicy, vilken är fastställd av styrelsen, anger riktlinjer och regler för de finansiella riskerna.

Avsteg från koncernens finanspolicy kräver styrelsens godkännande. Ansvaret för koncernens finansiella transaktioner och risker hanteras centralt av moderbolagets ledning. Finansfrågor av strategisk betydelse behandlas i styrelsen.

Corems riskexponering ska vara begränsad och så långt som möjligt kontrollerad vad avser val av placeringsobjekt, hyresgäster och avtalsvillkor, finansieringsvillkor samt affärspartners. Ytterligare information finns i avsnittet om Finansiering på sid 44A-46A samt i avsnittet Möjligheter och risker på sid 7B-9B.

Målen i finanspolicyn är att:

• över tiden uppvisa en genomsnittlig avkastning på eget kapital om lägst den riskfria räntan plus tio procentenheter. Med riskfri ränta avses den genomsnittliga femåriga statsobligationsräntan.
• soliditeten över tiden ska vara minst 25 procent.
• räntetäckningsgraden långsiktigt ska vara minst 1,5 gånger.
• räntebärande skulders genomsnittliga kreditbindning ska uppgå till minst 1,5 år.
• räntebärande skulders genomsnittliga räntebindning ska uppgå till minst 1,5 år.
• räntebärande skulder ska till minst 50 procent vara räntesäkrade.
• externfinansiering av fastigheter utomlands ska ske i lokal valuta.

sträckning som möjligt. Om samtliga väsentliga indata som krävs för verkligt värde värderingen av ett instrument är observerbara återfinns instrumentet i nivå 2. För Corems del utgörs detta av Corems innehav av derivat. I de fall ett eller flera väsentliga indata inte baseras på observerbar marknadsinformation klassificeras det berörda instrumentet i nivå 3. Corem har inga instrument i denna kategori.

Corem har inte omfört några finansiella instrument mellan de olika nivåerna under perioden.

Avtal finns som möjliggör nettning av förpliktelser gentemot samma motpart avseende derivat. Inga derivatinstrument har nettoredovisats.

Finansiella mål	Mål	Utfall
Avkastning på eget kapital, %	≥1 0	29,9
Soliditet, %	≥25	32
Räntetäckningsgrad, ggr	≥1,5	2,7
Kreditbindning, år	≥1,5	3,2
Räntebindning, år	≥1,5	4,1
Räntesäkrade skulder, %	≥50	51
Externfinansiering i lokal valuta, %	100	100

Styrelsen ska årligen gå igenom finanspolicyn för att förbättra och anpassa den efter Corems vid tidpunkten gällande situation.

FINANSIERINGSRISK

Med finansieringsrisk avses risken att finansiering inte alls kan erhållas, eller endast till ofördelaktiga villkor.

Låg belåningsgrad och långa kreditlöften begränsar denna risk och innebär även mindre räntekänslighet. Koncernens totala kreditram om 6 351 mkr (5 793), inklusive outnyttjade krediter om 675 mkr (158), löper med kredittider om 3 månader till 98 år. Koncernens genomsnittliga kreditbindningstid uppgick till 3,2 år (3,6).

20 FINANSIELLA RISKER OCH RISKPOLICY (FORTS.)

LIKVIDITETSRISK

Med likviditetsrisk avses risken att sakna tillräckligt med likvida medel för att kunna fullfölja koncernens betalningsåtaganden. Styrelsen kan oaktat långsiktigt mål besluta om tillfälligt ökad likviditet till exempel vid ökad beredskap och större affärer. Varje månad upprättas interna likviditetsprognoser för kommande tolv månader, där samtliga kassaflödespåverkande poster analyseras på koncernnivå. Syftet med likviditetsprognosen är att verifiera behovet av kapital. Corems likvida medel uppgick per den 31 december 2015 till 40 mkr (48).

RÄNTERISK

Ränterisk avser risk för att förändringar i ränteläget påverkar koncernens upplåningskostnad. Ränterisk kan dels bestå av förändring i fastigheternas verkliga värde, dvs en prisrisk, dels förändringar i kassaflöde, det vill säga en kassaflödesrisk. En betydande faktor som påverkar ränterisken är räntebindningstiden. Långa räntebindningstider påverkar främst kassaflödesrisken medan kortare räntebindningstider påverkar prisrisken.

Hanteringen av koncernens ränteexponering är centraliserad, vilket innebär att den centrala finansfunktionen ansvarar för att identifiera och hantera denna exponering. Corem använder sig av finansiella instrument i syfte att begränsa ränterisker samt för att på ett flexibelt sätt påverka låneportföljens genomsnittliga bindningstid. Corem innehar derivat i form av tre typer av ränteswappar. Vid årsskiftet hade Corem 10 (11) swappavtal om 2 700 mkr (2 900), som löper mellan 2016–2031.

Per den 31 december 2015 var 51 procent (62) av de räntebärande skulderna räntesäkrade, varefter den genomsnittliga räntebindningstiden uppgick till 4,1 år (4,8). Den genomsnittliga räntan per den 31 december 2015 var 4,01 procent (4,32).

		Räntebindning			Kreditbindning		Räntebindning
Förfall, år	Mkr	Snittränta, %	Andel, %	Mkr	Andel, %	Förfall, år	Mkr	Snittränta, %	Andel, %
Rörligt	2 794	2,71	49			Rörligt	2 164	2,67	38
2016	276	3,54	5	8831)	16	2015	624	4,60	12
2017	–	–	–	2 1011)	37	2016	215	4,23	4
2018	300	3,65	5	1 4041)	25	2017	–	–	–
2019	100	6,54	2	567	10	2018	300	3,84	5
2020	239	5,84	4	520	9	2019	100	6,73	2
2021	300	5,55	6	–	–	2020	200	6,71	4
2022	–	–	–	–	–	2021	300	5,74	5
2023	–	–	–	–	–	2022	–	–	–
2024	467	5,19	8	67	1	2023	–	–	–
2025	–	–	–	–	–	2024	532	5,00	9
2026–	1 200	5,84	21	134	2	2025–	1 200	6,03	21
Totalt	5 676	4,01	100	5 676	100	Totalt	5 635	4,32	100

1) Varav 300 mkr avser obligation under 2016, 400 mkr avser obligation under 2017 och 750 mkr avser obligationer under 2018.

UPPLÅNING, FÖRFALLOSTRUKTUR OCH RÄNTOR

Vid årets utgång uppgick de räntebärande skulderna till 5 676 mkr (5 635). Räntebärande nettoskulder, efter avdrag för likviditet om 40 mkr (48) och aktiverade upplåningskostnader om 16 mkr (5) uppgick till 5 620 mkr (5 582). Under året har Corem omförhandlat krediter om 1 646 mkr. Värdet på derivatportföljen uppgick till –454 mkr (–568). Orealiserade värdeförändringar i årets resultat uppgick till 114 mkr (–358). Ränteswapparna har värderats av Swedbank genom att framtida kassaflöden diskonterats till nuvärde.

Derivatinstrument klassificeras från och med 2009 som långfristiga skulder i balansräkningen och värderas, liksom tidigare år, enligt IAS 39 löpande till verkligt värde. Värdeförändringar redovisas i resultatet på separat rad, Orealiserade värdeförändringar derivat.

Säkerhet för de räntebärande skulderna är reversfordringar på dotterföretag med däri pantförskrivna pantbrev samt säkerhet i noterade innehav. Säkerheten har kompletterats med pant i vissa av dotterföretagens aktier.

Säkerheten kompletteras med miniminivå för räntetäckningsgrad samt maximinivå för belåningsgrad.

Villkoren för utlåning angivna i låneavtalen är förenliga med Corems finansiella mål. Kreditavtalen innehåller sedvanliga uppsägningsvillkor.

Förfallostrukturen för låneavtalen, som framgår av tabellen nedan, visar när i tiden låneavtalen förfaller till omförhandling eller återbetalning. Vid en omedelbar förändring av marknadsräntan med en procentenhet och antagande om oförändrad låneskuld skulle Corems genomsnittliga upplåningsränta förändras med 0,49 procentenheter och räntekostnaden med cirka 28 mkr (22).

RÄNTE- OCH KREDITFÖRFALLOSTRUKTUR, 2015 RÄNTE- OCH KREDITFÖRFALLOSTRUKTUR, 2014

		Räntebindning			Kreditbindning		Räntebindning			Kreditbindning
Förfall, år	Mkr	Snittränta, %	Andel, %	Mkr	Andel, %	Förfall, år	Mkr	Snittränta, %	Andel, %	Mkr	Andel, %
Rörligt	2 794	2,71	49			Rörligt	2 164	2,67	38
2016	276	3,54	5	8831)	16	2015	624	4,60	12	2 205 1)	39
2017	–	–	–	2 1011)	37	2016	215	4,23	4	521 1)	9
2018	300	3,65	5	1 4041)	25	2017	–	–	–	1 878 1)	33
2019	100	6,54	2	567	10	2018	300	3,84	5	649	12
2020	239	5,84	4	520	9	2019	100	6,73	2	–	–
2021	300	5,55	6	–	–	2020	200	6,71	4	–	–
2022	–	–	–	–	–	2021	300	5,74	5	–	–
2023	–	–	–	–	–	2022	–	–	–	–	–
2024	467	5,19	8	67	1	2023	–	–	–	–	–
2025	–	–	–	–	–	2024	532	5,00	9	74	1
2026–	1 200	5,84	21	134	2	2025–	1 200	6,03	21	308	6
Totalt	5 676	4,01	100	5 676	100	Totalt	5 635	4,32	100	5 635	100

1) Varav 400 mkr avser obligationer under 2015, 300 mkr avser obligation under 2016 och 400 mkr avser obligation under 2017.

VALUTARISK

Med valutarisk avses risken för negativ påverkan på Corems resultat- och balansräkning till följd av förändrade valutakurser. Corem äger två fastigheter i Danmark. För att minska valutariskerna är de danska fastigheterna finansierade med lån i danska kronor. Valutakursförändringar ger på detta sätt effekt endast på nettoresultatet för fastigheten.

KREDITRISK

Med kreditrisk avses risken för förlust om motparten inte fullföljer sina åtaganden. Risken begränsas genom att endast kreditvärdiga motparter accepteras i finansiella transaktioner. Risken att koncernens hyresgäster inte uppfyller sina åtaganden, det vill säga att betalning ej erhålles för kundfordringar utgör en kundkreditrisk. Koncernens hyresgäster kreditkontrolleras varvid information om deras finansiella ställning inhämtas från olika kreditupplysningsföretag. Koncernen har upprättat en kreditpolicy för hur kundkrediterna ska hanteras. En beräkning av kreditrisken görs i samband med nyuthyrning och lokalanpassning för befintlig hyresgäst.

Bankgarantier, depositioner av förtida hyror eller annan säkerhet krävs för kunder med låg kreditvärdighet eller otillräcklig kredithistorik. I syfte att följa hyresgästernas kreditvärdighetsutveckling sker en löpande kreditbevakning. På motsvarande sätt provas även kreditvärdigheten beträffande de reversfordringar som eventuellt uppstår i samband med avyttring av fastigheter och bolag.

Corems maximala kreditrisk uppgår till 8 mkr (4) per den 31 december 2015. Under räkenskapsåret har inga kreditgränser överskridits vid något tillfälle

och ej heller förväntar sig koncernens ledning några förluster på grund av uteblivna betalningar.

21 ÖVRIGA KORTFRISTIGA SKULDER

	Koncernen		Moderbolaget
	2015	2014	2015	2014
Momsskuld	17	13	2	3
Skuld till preferensaktieägare	33	33	33	33
Övriga skulder	6	12	1	1
Summa	56	58	36	37

22 UPPLUPNA KOSTNADER OCH FÖRUTBETALDA INTÄKTER

		Koncernen	Moderbolaget
	2015	2014	2015	2014
Upplupna räntekostnader	26	28	10	12
Förutbetalda hyror	98	73	–	–
Upplupna driftskostnader	17	10	–	–
Övriga poster	11	10	11	10
Summa	152	121	21	22

23 OPERATIONELL LEASING

LEASINGAVTAL DÄR KONCERNEN ÄR LEASETAGARE

Koncernen hyr ett antal tomträtter enligt operationella leasingavtal. Avgäldsbetalningarna omförhandlas vart tionde år för att reflektera marknadshyrorna. Betalning kostnadsförs linjärt över betalningsperioden.

Leasingkostnaderna i koncernen uppgick under 2015 till 16 mkr (16). I moderbolaget uppgick leasingkostnaderna, inklusive lokaler, till 5 mkr (5). Icke uppsägningsbara leasingbetalningar uppgår till:

OPERATIONELL LEASING

Koncernen	2015	2014
Inom 1 år	16	15
Inom 2–5 år	30	30
> 5 år	11	13
Summa	57	58

LEASINGAVTAL DÄR KONCERNEN ÄR LEASEGIVARE

Koncernen hyr ut sina förvaltningsfastigheter enligt operationella leasingavtal. Den vanligast förekommande löptiden vid nytecknade avtal är tre till fem år med en uppsägningstid om 9 månader.

Tabellen nedan visar framtida hyresintäkter avseende befintliga hyreskontrakt:

LÖPTIDER FÖR COREMS HYRESAVTAL PER DEN 31 DECEMBER 2015

År	Antal avtal	Uthyrbar area, kvm	Hyresintäkt, mkr	Andel, %
–2016	187	91 073	62	10
2017	154	121 952	88	14
2018	123	134 232	102	16
2019	84	115 786	79	12
2020–	100	431 346	301	47
	648	894 389	632	99
Bostadshyresavtal	9	599	0	0
Parkering	213	–	5	1
Totalt	870	894 988	637	100

24 STÄLLDA SÄKERHETER, EVENTUAL-FÖRPLIKTELSER OCH ANSVARSFÖRBINDELSER

		Koncernen	Moderbolaget
	2015	2014	2015	2014
Ställda säkerheter
Fastighetsinteckningar	3 715	3 624	–	–
Pantsatta aktier i dotterföretag	1 211	920	–	–
Pantsatta aktier i noterade företag	1 672	1 356	620	624
Reversfordringar koncernföretag	–	–	330	276
Summa ställda säkerheter	6 598	5 900	950	900
Eventualförpliktelser / ansvarsförbindelser
Borgensförbindelser till förmån för dotterföretag	–	–	4 038	4 206
Summa eventualförpliktelser / ansvarsförbindelser	–	–	4 038	4 206

Pantsatta aktier i dotterföretag anges till dotterföretagens andel av koncernens nettotillgångar. Pantsatta aktier i noterade företag är i koncernen upptagna till marknadsvärde och till bokfört värde i moderbolaget.

Bolaget har under senare år genomfört ett antal förvärv och försäljningar av fastigheter och bolag. I vissa fall har försäljningarna skett efter interna omstruktureringar i syfte att skapa en av köparna efterfrågad förvärvsstruktur. I samband med transaktioner kan transaktionsrisker i form av garantier och skatter med mera uppkomma. Bolagets exponering mot sådana risker uppgår till betydande belopp. Den sannolika risken för framtida utbetalningar av betydande belopp bedöms vara lägre. Bolaget kan dock inte utesluta att någon sådan anledning till framtida utbetalning kan komma att uppstå.

Som ett led i koncernens verksamhet är koncernbolagen inblandade i mindre tvister. Ingen av dessa bedöms vara väsentliga för koncernen.

Moderbolaget har ingått avtal om proprieborgen till förmån för dotterföretag.

25 NÄRSTÅENDE

NÄRSTÅENDE RELATIONER

KONCERNEN

Koncernen står under inflytande från Rutger Arnhult genom bolag som innehar 37,2 procent (37,2) av kapitalet och 38,9 procent (38,9) av rösterna i moderbolaget Corem Property Group AB (publ).

Näst största aktieägare per 31 december 2014 är Gårdarike AB med 11,3 procent av kapitalet och 12,1 procent av rösterna, vilket innebär visst enskilt väsentligt inflytande på Corem.

MODERBOLAGET

Utöver de närståenderelationer som anges för koncernen har moderbolaget bestämmande inflytande över dotterföretagen, se not 26.

SAMMANSTÄLLNING ÖVER NÄRSTÅENDETRANSAKTIONER

KONCERNEN

Coremkoncernen har tecknat förvaltningsavtal avseende viss teknisk förvaltning för koncernens fastigheter med Locellus Förvaltning AB som kontrolleras av styrelseledamoten Rutger Arnhult. Samtliga transaktioner är prissatta utifrån marknadsmässiga villkor och uppgick till 1,6 mkr (1,7) för året.

26 ANDELAR I KONCERNFÖRETAG

ANDELAR I KONCERNFÖRETAG

	2015	2014
Ackumulerade anskaffningsvärden vid årets början	212	212
Aktieägartillskott	120	–
Summa	332	212

Från 1 november 2007 är endast Corem AB direktägt av Corem Property Group AB, se nedan. Övriga koncernbolag ägs av Corem AB direkt eller indirekt av dess dotterföretag. Dessa i koncernen ingående bolag redovisas ej i moderbolagets årsredovisning eftersom uppgifterna med hänsyn till kravet på rättvisande bild är av ringa betydelse. Övriga bolag framgår dock av respektive dotterföretags årsredovisningar. Angiven kapitalandel inkluderar andra koncernbolags andelar. Totalt finns i koncernen 90 aktiebolag (85) och 19 kommanditbolag (18). Därutöver äger Corem cirka 19 procent i ett intresseföretag.

MODERBOLAGETS INNEHAV AV AKTIER OCH ANDELAR I KONCERNFÖRETAG

Dotterföretag	Organisations nummer	Säte	Andel i %	Bokfört värde 31 dec 2015
Corem AB	556731–4231	Stockholm	100	332
Summa				332

Nettoförsäljningsvärdet på dotterföretagsaktierna har bedömts enligt nedanstående beskrivning:

Substansvärde på dotterföretagsaktierna efter beaktande av verkligt värde på tillgångar och skulder med avdrag för bedömda försäljningskostnader för aktieinnehavet. Vid substansvärdebedömningen har också beaktats värde av skattemässiga underskottsavdrag i koncernen vilka på rimliga och konsekventa grunder har kunnat allokeras till dotterföretagsaktierna. Vid beräkningen av det verkliga värdet på fastigheterna i dotterföretagen har bedömda marknadsmässiga avkastningskrav tillämpats i enlighet med metoder och antaganden beskrivna under not 11.

27 LÅNGFRISTIGA FORDRINGAR PÅ KONCERNFÖRETAG

	2015	2014
Ingående balans	2 124	1 571
Omklassificering från kortfristiga fordringar på koncernföretag	85	277
Reversfordringar	54	276
Summa	2 263	2 124

Corem har även tecknat ett entreprenadavtal med Logistic Contractor (LC) avseende uppförande av ny anläggning i Västerås. Projektstart är i början av 2016 varav entreprenadavtal med LC uppgår till 172 mkr. LC kontrolleras av styrelseledamoten Rutger Arnhult. Därutöver köper Coremkoncernen löpande juridiska tjänster från MAQS Stockholm Advokatbyrå AB i vilken styrelsens ordförande Patrik Essehorn är delägare.

Bolaget har inga skulder till Rutger Arnhult per balansdagen.

MODERBOLAGET

Långfristiga fordringar på dotterföretag, netto, uppgår per 31 december 2015 till 2 263 mkr (2 124) och kortfristiga fordringar till 0 mkr (0).

TRANSAKTIONER MED NYCKELPERSONER I LEDANDE STÄLLNING

Företagets styrelseledamöter samt bolag ägda av dessa kontrollerar 38,83 procent (39,01) av kapitalet och 40,60 procent (40,90) av rösterna i företaget. För ytterligare information se sid 46B-47B. Beträffande styrelsen, VD och övriga befattningshavares löner och andra ersättningar, kostnader och avtal som avser pensioner och liknande förmåner samt avtal angående avgångsvederlag, se not 4.

28 KASSAFLÖDESANALYS

RÄNTOR

		Koncernen		Moderbolaget
	2015	2014	2015	2014
Erhållen ränta	1	1	21	31
Erlagd ränta	–233	–263	–64	–60
Summa	–232	–262	–43	–29

JUSTERINGAR FÖR POSTER SOM INTE INGÅR I KASSAFLÖDET

Moderbolaget	2015	2014
Av- och nedskrivning på materiella och immateriella anläggningstillgångar	1	1
Realisationsresultat från avyttrade tillgångar	–5	–
Justering för erlagda räntor	3	4
Erhållna koncernbidrag	–32	–56
Summa	–33	–51

29 HÄNDELSER EFTER BALANSDAGEN

FASTIGHETSFÖRVÄRV OCH AVYTTRINGAR

Corem avtalade den 16 mars 2016 om förvärv av Estancia Logistik med en lageroch logistikportfölj bestående av 21 fastigheter med en total uthyrbar area om drygt 168 500 kvm och ett fastighetsvärde om 1 315 mkr. Fastigheterna förvärvas i bolagsform och planerat tillträde är den 1 juni 2016. I och med förvärvet tar Corem över ett obligationslån om 200 mkr.

COREMS INNEHAV I INTRESSEBOLAG

Corem har under februari 2016 avyttrat 1,1 miljoner stamaktier A och 10 miljoner stamaktier B i Klövern AB (publ), samt i mars 2016 avtalat om avyttring av ytterligare 5,5 miljoner stamaktier A i samband med förvärv av Estancia Logistik. Efter dessa försäljningar kommer Corems röstandel att uppgå till 14,84 procent.

ÅTERKÖP AV AKTIER

Efter årsskiftet har, fram till och med den 16 mars 2016, inga stamaktier och inga preferensaktier återköpts.

30 VIKTIGA UPPSKATTNINGAR OCH BEDÖMNINGAR

Att upprätta de finansiella rapporterna i enlighet med IFRS kräver att styrelsen och företagsledningen gör bedömningar och uppskattningar samt gör antaganden som påverkar tillämpningen av redovisningsprinciperna och de redovisade beloppen av tillgångar, skulder, intäkter och kostnader. Uppskattningarna och antagandena är baserade på historiska erfarenheter och ett antal faktorer som under rådande förhållanden synes vara rimliga.

Resultatet av dessa uppskattningar och antaganden används sedan för att bedöma redovisade värden på tillgångar och skulder som inte annars framgår tydligt från andra källor. Verkliga utfallet kan avvika från dessa uppskattningar och bedömningar.

FÖRVALTNINGSFASTIGHETER

Corem redovisar sina fastigheter till verkligt värde, vilket innebär att värdeförändringar redovisas i resultatet. Resultatet kan därför påverkas väsentligt. Värdet på fastigheterna påverkas av ett antal faktorer, dels fastighetsspecifika såsom uthyrningsgrad, hyresnivå, driftskostnader dels av externa faktorer såsom ränte- och inflationsnivå samt utbud och efterfrågan av en viss typ av fastigheter. Corem värderar samtliga fastigheter varje kvartal. För helåret har fastigheter motsvarande cirka 87 procent externvärderats av olika värderingsinstitut. Under året har Savills Sweden AB, DTZ Danmark, NAI Svefa, Widehov konsult AB, Newsec Advice AB och Cushman & Wakefield anlitats.

Corem har till värderarna lämnat information om gällande samt nytecknade hyreskontrakt, löpande drift och underhållskostnader samt bedömda investeringar utifrån underhållsplaner och bedömda framtida vakanser. För viktiga antaganden och bedömningar i samband med värdering av förvaltningsfastigheter, se not 11.

UPPSKJUTEN SKATT

Vid värdering av underskottsavdrag görs en bedömning av sannolikheten att underskotten kan utnyttjas. Fastställda underskott som med hög säkerhet kan nyttjas mot framtida vinster utgör underlag för beräkning av uppskjuten skattefordran. För ytterligare information, se not 10.

REDOVISNING AV PREFERENSAKTIER

Antalet utestående preferensaktier uppgick vid årsskiftet till 6 611 319 st. Bolagets bedömning är att ingen avtalsmässig förpliktelse att betala utdelning eller återbetala insatt kapital föreligger mellan Corem och innehavarna av preferensaktier vid tidpunkten för utgivandet av preferensaktierna. Corem kan inte med säkerhet dra slutsatsen att det i framtiden kommer att betalas utdelning eller återbetala insatt kapital till innehavarna av preferensaktier. En utbetalning av utdelning är ytterst beroende av ett beslut av bolagsstämman. Mot bakgrund av detta har preferensaktierna klassificerats som eget kapital.

Styrelsen och verkställande direktören försäkrar härmed att koncern- och årsredovisningen, har upprättats i enlighet med de internationella redovisningsstandards IFRS, sådana de antagits av EU, respektive god redovisningssed och ger en rättvisande bild av koncernens och moderbolagets ställning och resultat, samt att förvaltningsberättelsen för koncernen respektive moderbolaget ger en rättvisande översikt över utvecklingen av koncernens och moderbolagets verksamhet, ställning och resultat samt beskriver väsentliga risker och osäkerhetsfaktorer som de företag som ingår i koncernen står inför.

Stockholm den 30 mars 2016

Patrik Essehorn Styrelseordförande

Rutger Arnhult Styrelseledamot

Johanna Skogestig Styrelseledamot

Styrelseledamot

Jan Sundling

Christina Tillman Styrelseledamot

Eva Landén Verkställande Direktör

Vår revisionsberättelse beträffande denna årsredovisning och koncernredovisning har avgivits den 30 mars 2016

Ernst & Young AB

Mikael Ikonen Auktoriserad revisor

Ingemar Rindstig Auktoriserad revisor

REVISIONSBERÄTTELSE

Till årsstämman i Corem Property Group AB, org.nr 556463-9440

RAPPORT OM ÅRSREDOVISNINGEN OCH KONCERNREDOVISNINGEN

Vi har utfört en revision av årsredovisningen och koncernredovisningen för Corem Property Group AB för räkenskapsåret 2015. Bolagets årsredovisning och koncernredovisning ingår i den tryckta versionen av detta dokument på sidorna 2B-36B.

STYRELSENS OCH VERKSTÄLLANDE DIREKTÖRENS ANSVAR FÖR ÅRSREDOVISNINGEN OCH KONCERNREDOVISNINGEN

Det är styrelsen och verkställande direktören som har ansvaret för att upprätta en årsredovisning som ger en rättvisande bild enligt årsredovisningslagen och koncernredovisning som ger en rättvisande bild enligt International Financial Reporting Standards, såsom de antagits av EU, och årsredovisningslagen, och för den interna kontroll som styrelsen och verkställande direktören bedömer är nödvändig för att upprätta en årsredovisning och koncernredovisning som inte innehåller väsentliga felaktigheter, vare sig dessa beror på oegentligheter eller på fel.

REVISORNS ANSVAR

Vårt ansvar är att uttala oss om årsredovisningen och koncernredovisningen på grundval av vår revision. Vi har utfört revisionen enligt International Standards on Auditing och god revisionssed i Sverige. Dessa standarder kräver att vi följer yrkesetiska krav samt planerar och utför revisionen för att uppnå rimlig säkerhet att årsredovisningen och koncernredovisningen inte innehåller väsentliga felaktigheter.

En revision innefattar att genom olika åtgärder inhämta revisionsbevis om belopp och annan information i årsredovisningen och koncernredovisningen. Revisorn väljer vilka åtgärder som ska utföras, bland annat genom att bedöma riskerna för väsentliga felaktigheter i årsredovisningen och koncernredovisningen, vare sig dessa beror på oegentligheter eller på fel. Vid denna riskbedömning beaktar revisorn de delar av den interna kontrollen som är relevanta för hur bolaget upprättar årsredovisningen och koncernredovisningen för att ge en rättvisande bild i syfte att utforma granskningsåtgärder som är ändamålsenliga med hänsyn till omständigheterna, men inte i syfte att göra ett uttalande om effektiviteten i bolagets interna kontroll. En revision innefattar också en utvärdering av ändamålsenligheten i de redovisningsprinciper som har använts och av rimligheten i styrelsens och verkställande direktörens uppskattningar i redovisningen, liksom en utvärdering av den övergripande presentationen i årsredovisningen och koncernredovisningen.

Vi anser att de revisionsbevis vi har inhämtat är tillräckliga och ändamålsenliga som grund för våra uttalanden.

UTTALANDEN

Enligt vår uppfattning har årsredovisningen upprättats i enlighet med årsredovisningslagen och ger en i alla väsentliga avseenden rättvisande bild av moderbolagets finansiella ställning per den 31 december 2015 och av dess finansiella resultat och kassaflöden för året enligt årsredovisningslagen. Koncernredovisningen har upprättats i enlighet med årsredovisningslagen och ger en i alla väsentliga avseenden rättvisande bild av koncernens finansiella ställning per den 31 december 2015 och av dess finansiella resultat och kassaflöden för året enligt International Financial Reporting Standards, såsom de antagits av EU, och årsredovisningslagen. Förvaltningsberättelsen är förenlig med årsredovisningens och koncernredovisningens övriga delar.

Vi tillstyrker därför att årsstämman fastställer resultaträkningen och balansräkningen för moderbolaget och rapporten över totalresultat och rapporten över finansiell ställning för koncernen.

RAPPORT OM ANDRA KRAV ENLIGT LAGAR OCH ANDRA FÖRFATTNINGAR

Utöver vår revision av årsredovisningen och koncernredovisningen har vi även utfört en revision av förslaget till dispositioner beträffande bolagets vinst eller förlust samt styrelsens och verkställande direktörens förvaltning för Corem Property Group AB för räkenskapsåret 2015.

STYRELSENS OCH VERKSTÄLLANDE DIREKTÖRENS ANSVAR

Det är styrelsen som har ansvaret för förslaget till dispositioner beträffande bolagets vinst eller förlust, och det är styrelsen och verkställande direktören som har ansvaret för förvaltningen enligt aktiebolagslagen.

REVISORNS ANSVAR

Vårt ansvar är att med rimlig säkerhet uttala oss om förslaget till dispositioner beträffande bolagets vinst eller förlust och om förvaltningen på grundval av vår revision. Vi har utfört revisionen enligt god revisionssed i Sverige.

Som underlag för vårt uttalande om styrelsens förslag till dispositioner beträffande bolagets vinst eller förlust har vi granskat styrelsens motiverade yttrande samt ett urval av underlagen för detta för att kunna bedöma om förslaget är förenligt med aktiebolagslagen.

Som underlag för vårt uttalande om ansvarsfrihet har vi utöver vår revision av årsredovisningen och koncernredovisningen granskat väsentliga beslut, åtgärder och förhållanden i bolaget för att kunna bedöma om någon styrelseledamot eller verkställande direktören är ersättningsskyldig mot bolaget. Vi har även granskat om någon styrelseledamot eller verkställande direktören på annat sätt har handlat i strid med aktiebolagslagen, årsredovisningslagen eller bolagsordningen.

Vi anser att de revisionsbevis vi har inhämtat är tillräckliga och ändamålsenliga som grund för våra uttalanden.

UTTALANDEN

Vi tillstyrker att årsstämman disponerar vinsten enligt förslaget i förvaltningsberättelsen och beviljar styrelsens ledamöter och verkställande direktören ansvarsfrihet för räkenskapsåret.

Stockholm den 30 mars 2016 Ernst & Young AB

Mikael Ikonen Auktoriserad revisor

Ingemar Rindstig Auktoriserad revisor

BOLAGSSTYRNINGSRAPPORT

COREM PROPERTY GROUP AB (PUBL) ÄR ETT SVENSKT PUBLIKT FASTIGHETSBOLAG NOTERAT PÅ NASDAQ STOCKHOLM MID CAP. GOD STYRNING, STRUKTURERADE INTERNA PROCESSER OCH TYDLIGHET ÄR GRUNDLÄGGANDE FÖR COREM. BOLAGSSTYR-NINGSRAPPORTEN BESKRIVER PÅ VILKET SÄTT COREMS ÄGARE DIREKT OCH INDIREKT HAR STYRT COREM UNDER 2015 GENOM OLIKA BESLUTSYSTEM.

Bolagsstyrningsrapporten lämnas som en särskild rapport i tillägg till årsredovisningen, i enlighet med årsredovisningslagen (1995:1554 6 kap. 6 §) och den svenska koden för bolagsstyrning. Rapporten har granskats av Corems revisor i enlighet med årsredovisningslagen och en särskild rapport från revisorn bifogas detta dokument.

Bolagsstyrning kallas det sätt på vilket rättigheter och skyldigheter är fördelade mellan bolagets organ i enlighet med gällande lagar, regler och processer. Det handlar om systemen för beslutsfattande och om den struktur genom vilken ägarna direkt eller indirekt styr bolaget.

AKTIEÄGARE

Corem är sedan den 24 juni 2009 noterat på NASDAQ Stockholm. Det fanns per den 31 december 2015 två aktieslag, stam- och preferensaktier. Antalet registrerade stamaktier uppgick per den 31 december 2015 till 75 896 586 och antalet registrerade preferensaktier uppgick till 6 611 319. Stamaktierna har en röst medan preferensaktierna har en tiondels röst vid stämmor. Kvotvärdet är 3,75 kr för samtliga aktier.

Under 2015 har 20 200 stamaktier återköpts. Detta medför att per den 31 december 2015 uppgår totalt antal återköpta stamaktier till 2 505 125 och återköpta preferensaktier uppgår till 0. Antalet utestående aktier per den 31 december 2015 uppgick till 73 391 461 stamoch 6 611 319 preferensaktier. Stängningskursen var per balansdagen 28,50 kr (28,70) per stamaktie och 144,00 kr (184,00) per preferensaktie, vilket motsvarar ett totalt börsvärde om 3 115 mkr (3 323). Vid periodens utgång uppgick antalet aktieägare till 3 272 (3 578). Per den 31 december 2015 ägde Rutger Arnhult via bolag 37,2 procent (37,2) av kapitalet och 38,9 procent (38,9) av rösterna, Gårdarike AB 11,3 procent (10,0) av kapitalet och 12,1 procent (10,7) av rösterna och Länsförsäkringar fonder ägde 9,3 procent (9,3) av kapitalet och 10,1 procent (10,1) av rösterna.

För ytterligare information om aktien och aktieägare se sidorna 47A-48A samt Corems webbplats, www.corem.se.

BOLAGSORDNING

Bolagsordningen, som antas på bolagsstämma, innehåller uppgifter om bland annat verksamhet, aktiekapital, antal styrelseledamöter och revisorer samt bestämmelser om kallelse och dagordning för årsstämman, finns i sin helhet att tillgå på bolagets hemsida under avsnittet om bolagsstyrning samt på sidorna 44B-45B i årsredovisningen. Ändringar i bolagsordning sker enligt föreskrifterna i aktiebolagslagen. Bolagets firma är Corem Property Group AB och bolaget är ett svenskt publikt (publ) bolag med sitt registrerade säte i Stockholm med adress Box 56085, 102 17 Stockholm, besöksadress Riddargatan 13 C och telefon 08 503 853 33.

Bolaget skall – direkt eller indirekt genom dotterbolag – förvärva, äga, förvalta, utveckla och försälja fastigheter, samt bedriva därmed förenlig verksamhet.

ÅRSSTÄMMA

Ordinarie årsstämma 2015 ägde rum tisdagen den 28 april 2015 i Stockholm. Vid stämman närvarade 33 (30) aktieägare, personligen eller genom ombud, och dessa representerade 65,6 procent (60,7) av rösterna. Till stämmans ordförande valdes Patrik Essehorn. Vid stämman deltog samtliga styrelseledamöter valda av stämman.

BESLUT PÅ ÅRSSTÄMMAN

Protokollet från årsstämman återfinns på Corems webbplats, www.corem.se. Utöver obligatoriska ärenden som anges i bolagsordningen beslutade stämman följande:

• Omval av samtliga styrelseledamöter, utom Karl Perlhagen som avböjt omval, samt nyval av Johanna Skogestig.
• Patrik Essehorn omvaldes till styrelseordförande.
• I enlighet med styrelsens och VDs förslag dela ut 0,80 kr per stamaktie för verksamhetsåret 2014 och 10,00 kr per år per preferensaktie att delas ut med 2,50 kr per kvartal.
• Fastställande av arvode till styrelse och revisor.
• Riktlinjer för ersättning till ledande befattningshavare.
• Bemyndigande för styrelsen att emittera stam- och preferensaktier.
• Bemyndigande för styrelsen att återköpa och överlåta egna aktier.
• Beslut om ändring av bolagsordning avseende – Villkoren för bolagets preferensaktie; inlösenkurs och belopp att erhålla vid bolagets upplösning
• Deltagande i bolagsstämma.

VALBEREDNING

I enlighet med beslut på årsstämma den 28 april 2015 ska bolaget ha en valberedning bestående av deltagare från bolagets till röstantalet tre största ägare per den 30 september 2015 vilka är Rutger Arnhult via bolag genom Mia Arnhult, Gårdarike AB genom Lars Höckenström och Länsförsäkringar genom Jesper Bonnivier. Valberedningen består därutöver av styrelsens ordförande Patrik Essehorn. Valberedningens sammansättning meddelades på Corems webbplats den 23 oktober 2015.

Valberedningen representerar 61,1 procent av aktieägarnas röster per den 31 december 2015. Mandatperioden för valberedningen löper intill dess att ny valberedning utses enligt mandat från nästa års stämma. Ingen ersättning utgår till valberedningens ledamöter.

Valberedningen ska utföra de uppgifter som följer av Svensk kod för bolagsstyrning.

Valberedningen ska arbeta fram förslag till styrelseledamöter och styrelseordförande samt ersättning till styrelseledamöter och styrelseutskott, att föreläggas årsstämman 2016 för beslut. De största ägarnas riktlinjer för urvalet till nominering är att personerna ska ha kunskaper och erfarenheter som är relevanta för Corem. De regler som gäller för oberoende styrelseledamöter enligt Svensk kod för bolagsstyrning iakttas. Valberedningen ska även lämna förslag till val och arvodering av revisor.

STYRELSE OCH KONCERNLEDNING

Corems styrelse ska enligt bolagsordningen bestå av lägst fem och högst åtta ledamöter utan suppleanter. Corems styrelse består av fem ledamöter som valdes vid årsstämman 2015. Samtliga ledamöter från 2014 omvaldes, förutom Karl Perlhagen som avböjde omval. Till ny ledamot valdes Johanna Skogestig. Uppdraget för samtliga

ledamöter löper till slutet av kommande årsstämma. Styrelsen har därmed följande sammansättning: Patrik Essehorn (ordförande), Rutger Arnhult, Jan Sundling, Christina Tillman och Johanna Skogestig. Övrig information om styrelsens ledamöter finns på sidan 46B.

STYRELSENS OBEROENDE

Styrelsens bedömning, som delas av valberedningen, rörande ledamöternas beroendeställning i förhållande till bolaget och aktieägarna framgår av nedanstående tabell "Styrelsens sammansättning". Som framgår uppfyller Corem NASDAQ Stockholms regelverk och Svensk kod för bolagsstyrnings krav på att majoriteten av de stämmovalda ledamöterna är oberoende i förhållande till bolaget och bolagsledningen, samt att minst två av dessa även är oberoende i förhållande till bolagets större aktieägare. Med oberoende i förhållande till Bolaget och till dess huvudägare åsyftas att omfattande affärsförbindelser med Bolaget inte finns samt att styrelsemedlemmarna enskilt representerar mindre än 10 procent av det högsta av aktierna eller rösterna i Corem. Sammanlagt uppgick ledamöternas innehav till 31 061 928 aktier, varav 29 955 224 stamaktier och 1 106 704 preferensaktier, per den 31 december 2015. Innehaven motsvarar 38,83 procent (39,01) av kapitalet och 40,60 procent (40,90) av rösterna.

STYRELSENS ARBETE

Styrelsen utses av bolagsstämman. Enligt aktiebolagslagen svarar styrelsen för Bolagets organisation och förvaltningen av Bolagets angelägenheter. Det är styrelsen som för ägarnas räkning förvaltar Corem genom att fastställa mål och strategi, utvärdera den operativa ledningen samt säkerställa rutiner och system för uppföljning av de fastslagna målen. Detta innebär bland annat att styrelsen fortlöpande ska bedöma Bolagets ekonomiska situation samt se till att Bolagets ekonomiska förhållanden kontrolleras på ett betryggande sätt. Styrelsen ska även utse verkställande direktör, samt granska att den verkställande direktören fullgör sina åtaganden, och fastställer lön

och annan ersättning till denne. Det är vidare även styrelsens ansvar att säkerställa att rätt information ges till Corems intressenter, att Corem följer lagar och regler samt att Bolaget tar fram och implementerar interna policys och etiska riktlinjer.

Styrelsen i Corem har för sitt arbete fastställt en arbetsordning samt en instruktion för den verkställande direktören där styrelsens respektive verkställande direktörens åtaganden samt arbetsfördelningen mellan dem regleras. Instruktionen för den verkställande direktören uppställer bland annat begränsningar avseende vilka avtal som den verkställande direktören kan ingå. Andra tjänstemän i koncernen deltar i styrelsens sammanträden såsom föredragande av särskilda frågor. Antalet styrelsemöten uppgick under 2015 till 20. Huvudfrågor har varit:

• Förvärv och avyttringar
• Finansiering
• Antagande av policys
• Ekonomisk rapportering
• Projekt och uthyrning
• Strategi och framtidsfrågor

Utöver de protokollförda sammanträdena har styrelsen även vid ett tillfälle samlats för att diskutera bolagets framtida strategier. Styrelsen har under 2015 genomfört en skriftlig utvärdering av dess arbete vilken har sammanställts och presenterats till valberedningen för diskussion.

Utvärderingen visar på en fungerande beslutsprocess samt ett öppet och konstruktivt styrelseklimat. Efterföljande styrelsediskussion tjänar som underlag för en fortlöpande utveckling av styrelsens arbetssätt.

STYRELSENS ANSVAR FÖR DEN FINANSIELLA RAPPORTERINGEN

Styrelsen säkerställer kvaliteten i den finansiella rapporteringen genom instruktion för verkställande direktören, instruktion för ekonomisk rapportering till styrelsen och genom informationspolicyn, samt genom att behandla rapport från revisionsutskottet i form av

STYRELSENS SAMMANSÄTTNING					Oberoende i förhål lande till	Oberoende i förhål lande till	Styrelsemöten
Ledamot	Invald	Befattning	Född	Nationalitet	bolaget och bolags ledningen	bolagets större aktieägare	Totalt antal möten	Närvaro
Rutger Arnhult	2007	Ledamot	1967	Svensk	Nej	Nej	20	19
Patrik Essehorn	2008	Ordförande	1967	Svensk	Nej	Ja	20	20
Karl Perlhagen	2012, till och med 28 april 2015	Ledamot	1970	Svensk	Ja	Ja	5	5
Johanna Skogestig	2015, från och med 28 april 2015	Ledamot	1974	Svensk	Ja	Ja	15	15
Jan Sundling	2007	Ledamot	1947	Svensk	Ja	Ja	20	20
Christina Tillman	2010	Ledamot	1968	Svensk	Ja	Ja	20	20

upprättade protokoll samt observationer, rekommendationer och förslag till beslut och åtgärder. Styrelsen säkerställer vidare kvaliteten i den finansiella rapporteringen genom att ingående behandla delårsrapporter, årsredovisning och bokslutskommuniké på styrelsemöten. De finansiella mål som styrelsen har fastställt följs löpande upp i samband med fastställande av budgetar och kvartalsrapporter.

Styrelsen har delegerat till bolagsledningen att säkerställa kvaliteten i pressmeddelanden med finansiellt innehåll samt presentationsmaterial i samband med möten med media, ägare och finansiella institutioner.

STYRELSENS ORDFÖRANDE

Styrelsens ordförande utses av årsstämman och har ett särskilt ansvar för att styrelsens arbete är väl organiserat och bedrivs effektivt. Ordförande ska särskilt:

• Hålla fortlöpande kontakt med och fungera som diskussionspartner och stöd för verkställande direktören samt samråda med verkställande direktören i strategiska frågor.
• Tillse att styrelsen erhåller tillfredsställande information och beslutsunderlag för sitt arbete.
• Tillse att styrelsens ledamöter genom verkställande direktörens försorg fortlöpande får den information som behövs för att kunna följa bolagets ställning och utveckling.
• Vara ordförande på styrelsemötena, samråda med verkställande direktören om dagordning samt tillse att kallelse sker.
• Organisera och leda styrelsens arbete, uppmuntra en öppen och konstruktiv diskussion i styrelsen, för att skapa bästa möjliga förutsättningar för styrelsens arbete.
• Tillse att handläggning av ärenden inte sker i strid med bestämmelserna i aktiebolagslagen och bolagsordningen.
• Tillse att styrelsemedlemmarna är insatta i insiderlagstiftningen och bolagets insiderpolicy.
• Ansvara för att ny styrelseledamot genomgår erforderlig introduktionsutbildning samt den utbildning i övrigt som styrelseordföranden och ledamoten gemensamt finner lämplig.
• Ansvara för att styrelsen kontinuerligt uppdaterar och fördjupar sina kunskaper om Corem.
• Ta ansvar för kontakter med ägarna i ägarfrågor och förmedla synpunkter från ägarna till styrelsen.
• Följa upp att styrelsens beslut verkställs på ett effektivt och korrekt sätt.
• Ansvara för att styrelsens arbete årligen utvärderas.

KONCERNLEDNING

Från och med 1 januari 2012 är Eva Landén verkställande direktör. Hon var tidigare bolagets CFO och vice VD. Verkställande direktören, tillika koncernchef, leder verksamheten enligt den svenska aktiebolagslagen, andra lagar och förordningar, gällande regler för aktiemarknadsbolag inklusive Svensk kod för bolagsstyrning, bolagsordningen samt inom de ramar styrelsen lagt fast bland annat i instruktion för verkställande direktören. VD tar i samråd med styrelsens ordförande fram nödvändig information och dokumentation som underlag för styrelsens arbete och för att styrelsen ska kunna fatta väl underbyggda beslut, föredrar ärenden och motiverar förslag till beslut, samt rapporterar till styrelsen om bolagets utveckling.

VD leder koncernledningens arbete och fattar beslut i samråd med övriga i ledningen.

Koncernledningen bestod per den 31 december 2015 av fem personer inklusive VD. Dessa var och är:

• VD, Eva Landén
• Vice VD, Transaktions- och IR-chef, Håkan Engstam
• Vice VD, Fastighetschef, Jerker Holmgren
• CFO, Ulrika Allgulander
• Uthyrningschef, Jesper Carlsöö

Corem håller koncernledningsmöte varannan vecka. Mötena följer en förbestämd agenda över punkter som ska behandlas på varje koncernledningsmöte och berör frågor av både strategisk och operativ karaktär såsom transaktionsfrågor, uthyrningsfrågor och avstämning mellan budget och utfall.

ERSÄTTNINGSUTSKOTT OCH REVISIONSUTSKOTT

Corems styrelse beslutade på styrelsemöte den 25 augusti 2008 att själv utföra de uppgifter som i annat fall skulle ankomma på ett ersättningsutskott respektive ett revisionsutskott att utföra, då detta ansågs vara den mest ändamålsenliga och ekonomiska lösningen för Corem. En av följderna av detta beslut blir att styrelsen har till uppgift att genomföra analyser av för Corem viktiga redovisningsfrågor, kvalitetssäkra Bolagets finansiella rapportering samt även arbetet med att följa upp resultatet av de externa revisorernas granskning. Styrelsen träffar fortlöpande Bolagets revisor för att informeras om revisionens inriktning och omfattning samt diskutera synen på Bolagets risker. Styrelsen fastställer riktlinjer för vilka andra tjänster än revision som Bolaget får upphandla av Bolagets revisor. Styrelsen utvärderar revisionsinsatsen och informerar Bolagets valberedning eller i förekommande fall särskilda valberedning om resultatet av utvärderingen samt biträder valberedningen vid framtagandet av förslag till revisor och arvodering av revisorsinsatsen.

REVISORER

Revisorerna ska granska bolagets årsredovisning och bokföring samt styrelsens och den verkställande direktörens förvaltning. Revisorerna ska efter varje räkenskapsår lämna en revisionsberättelse till årsstämman. Revisorerna utses av årsstämman för en mandattid om normalt ett år. I samband med årsstämman 2015 omvaldes de auktoriserade revisorerna Mikael Ikonen samt Ingemar Rindstig till huvudansvariga revisorer. Båda är verksamma vid Ernst & Young AB. De har under perioden mellan årsstämmorna 2015 och 2016 varit närvarande vid styrelsemöten i Corem vid 3 tillfällen.

MKR	2015	2014
Revisionsuppdraget Ernst & Young AB	0,9	0,7
Revisionsverksamhet utöver revisions
uppdraget Ernst & Young AB	0,2	0,2
Övrig konsultation Ernst & Young AB	1,3	-
Totalt	2,4	0,9

ERSÄTTNING TILL STYRELSE OCH LEDANDE BEFATTNINGSHAVARE

Nedanstående principer för ersättning till ledande befattningshavare i Corem fastställdes vid årsstämma 2015 och är oförändrade jämfört med föregående år.

Corems principer för ersättning till ledande befattningshavare är att bolaget ska erbjuda marknadsmässiga villkor som gör att bolaget kan rekrytera, utveckla och behålla ledande befattningshavare.

Kompensationsstrukturen ska bestå av fast och rörlig lön, pension och övriga ersättningar vilka tillsammans utgör individens totala kompensation. Corem inhämtar och utvärderar kontinuerligt information om marknadsmässiga ersättningsnivåer för relevanta branscher och marknader. Ersättning och förmåner till övriga ledande befattningshavare i koncernledningen beslutas, efter principer fastställda av Corems årsstämma, av styrelsen. Ersättning, förmåner samt övriga anställningsvillkor till Corems VD och koncernledning framgår av tabell på sid 41B.

ERSÄTTNING TILL STYRELSE OCH LEDANDE BEFATTNINGSHAVARE

		2015				2014
Tkr	Löner, arvoden och förmåner	Pensions kostnad	Sociala kost nader inkl löneskatt	Summa	Löner, arvoden och förmåner	Pensions kostnad	Sociala kost nader inkl löneskatt	Summa
Styrelsens ordförande, Patrik Essehorn	250	–	79	329	250	–	79	329
Rutger Arnhult	150	–	47	197	150	–	47	197
Johanna Skogestig, från och med 28 april 2015	100	–	31	131	–	–	–	–
Karl Perlhagen, till och med 28 april 2015	50	–	16	66	150	–	47	197
Jan Sundling	150	–	47	197	150	–	47	197
Christina Tillman	150	–	47	197	150	–	47	197
VD, Eva Landén	3 195	728	1 181	5 104	2 875	691	1 071	4 637
Andra ledande befattningshavare 4 (4), varav rörlig ersättning utgör 0,6 mkr (0,6)	5 772	1 177	2 099	9 048	4 830	947	1 747	7 524
Summa	9 817	1 905	3 547	15 269	8 555	1 638	3 085	13 278

ERSÄTTNING TILL STYRELSE 2015

Styrelsearvode ska utgå enligt beslut på årsstämma och för 2015 uppgick arvodet till 250 000 kr till styrelsens ordförande och 150 000 kr till de övriga ledamöterna. Det finns inga avtal mellan medlemmar av Corems styrelse och Corem, eller något av Corems dotterföretag, enligt vilka styrelseordföranden eller övriga styrelseledamöter erhåller förmåner efter det att uppdraget har avslutats. Konsultarvoden till styrelseledamöter har ej utgått.

ERSÄTTNING TILL VERKSTÄLLANDE DIREKTÖR

Under 2015 har verkställande direktören, tillika koncernchef, uppburit fast och rörlig lön i enlighet med tabell ovan. Den maximala årliga bonusen kan uppgå till maximalt sex ordinarie månadslöner. Verkställande direktören har rätt till tjänstebil och sjukvårdsförsäkring. Verkställande direktören har ett pensionsavtal med pensionsålder från 65 år. Verkställande direktören har rätt till pensionsförmåner motsvarande det som skulle ha utgått enligt ITP-planen om Corem deltagit i denna. Verkställande direktören har med bolaget en ömsesidig uppsägningstid om nio månader och ett avgångsvederlag om 15 månadslöner.

ERSÄTTNING TILL ÖVRIGA LEDANDE BEFATTNINGSHAVARE

Principen för ersättning till andra ledande befattningshavare bygger på fast och rörlig lön. Den maximala årliga bonusen kan uppgå till ett belopp motsvarande maximalt tre eller sex månaders grundlöner. Samtliga har rätt till tjänstebil och sjukvårdsförsäkring. Övriga ledande befattningshavare har rätt till pensionsförmåner motsvarande det belopp som skulle ha utgått enligt ITP-planen om Corem deltagit i denna. För övriga ledande befattningshavare gäller en ömsesidig uppsägningstid om tre till sex månader. Avtal om avgångsvederlag i tolv månader finns per 31 december 2015 för två av fyra personer.

STYRELSENS RAPPORT OM INTERN KONTROLL

Styrelsens ansvar för intern kontroll regleras i den svenska aktiebolagslagen och i Svensk kod för bolagsstyrning som innehåller krav på årlig extern informationsgivning om hur den interna kontrollen avseende den finansiella rapporteringen är organiserad. Den följande beskrivningen har upprättats i enlighet med Svensk kod för bolagsstyrning och utgör styrelsens rapport om intern kontroll avseende den finansiella rapporteringen.

Corem har definierat intern kontroll som en process, som påverkas av styrelsen, revisionsutskottet, ersättningsutskottet, VD, koncernledningen och övriga medarbetare och som utformats för att ge en rimlig försäkran om att Corems mål uppnås vad gäller ändamålsenlig och effektiv verksamhet, tillförlitlig rapportering och efterlevnad av tillämpliga lagar och förordningar. Processen baseras på kontrollmiljön som skapar disciplin och struktur för de övriga fyra komponenterna i processen – riskbedömning, kontrollaktiviteter, information och kommunikation samt uppföljning.

Corem har enligt investeringsstrategin för avsikt att fortsätta sin tillväxt genom förvärv av fastigheter och genom investeringar i befintliga fastigheter. Bolaget investerar i fastigheter vilka uppfyller koncernens krav på god avkastning och balanserad risk. Varje investering prövas separat vid varje enskilt beslutstillfälle. Styrelsen ska vidare se till att bolaget har god intern kontroll och fortlöpande hålla sig informerad om och utvärdera att systemen för intern kontroll fungerar.

KONTROLLMILJÖ

Kontrollmiljön är de värderingar och den etik som styrelsen, revisionsutskottet, VD och koncernledningen kommunicerar och verkar utifrån samt koncernens organisationsstruktur, ledarskap, beslutsvägar, befogenheter, ansvar samt den kompetens som medarbetarna besitter. Corems värderingar utgör ett långsiktigt åtagande som kopplat till affärsidé, mål och strategier, vägleder medarbetarna i den dagliga verksamheten.

Styrande för den interna kontrollen är även de beslutsvägar, befogenheter och ansvar som dokumenterats och kommunicerats i styrande dokument såsom styrelsens arbetsordning, VD instruktion, finanspolicy, instruktion för ekonomisk rapportering till styrelsen och attestinstruktion. Interna policies, riktlinjer och manualer är också av vikt för den interna kontrollen. Ansvaret för att upprätthålla en effektiv kontrollmiljö och att det löpande arbetet med den interna kontrollen efterlevs är delegerat till VD.

POLICYDOKUMENT

Bolagets styrelse har antagit följande policies: finanspolicy, informationspolicy, utdelningspolicy, insiderpolicy, personalpolicy, jämställdhetsplan, miljöpolicy, arbetsmiljöansvar, etiska regler och handlingsplan avseende alkohol och droger, mutpolicy, krishanteringspolicy, policy för personuppgiftsbehandling och policy angående upphandling av varor och tjänster från närstående företag. Därutöver tar styrelsen årligen ställning till eventuella revideringar av instruktionen för den verkställande direktören, för ekonomisk rapportering, ersättningskommitté, revisionskommitté,

attestinstruktion samt styrelsens arbetsordning. Revidering av policies ska göras då så erfordras för att tillse att alla policies är aktuella och stödjer verksamheten att uppfylla uppställda syften och mål. Ett viktigt instrument för att säkerställa god intern kontroll är ekonomihandboken med rutinbeskrivningar, attestinstruktioner och liknande. Styrelsen för dessutom en fortlöpande dialog med bolagets revisorer och ledning för att ytterligare försäkra sig om att systemen för intern kontroll fungerar.

Corems insiderpolicy syftar till att minska riskerna för att någon medarbetare inom Corem bryter mot gällande insiderlagstiftning. Insiderpolicyn är ett komplement till gällande insiderlagstiftning och ställer i vissa hänseenden strängare krav än lagen. Insiderpolicyn omfattar alla personer med insynsställning, närstående till dessa samt övriga personer som underrättats om att de omfattas av policyn.

Finanspolicyn anger riktlinjer och regler för hur finansverksamheten i Corem ska bedrivas. Den fastställs av styrelsen och anger hur de olika riskerna i finansverksamheten ska begränsas och vilka risker Corem får ta. Finanspolicyn fastställer ansvarsfördelning och administrativa regler och ska även fungera som vägledning i det dagliga arbetet för personal inom finansfunktionen. Alla bolag i koncernen omfattas av finanspolicyn.

INFORMATION OCH KOMMUNIKATION EXTERN OCH INTERN

Extern information och kommunikation består till exempel av rapportering till myndigheter och extern finansiell rapportering. Intern information och kommunikation handlar om att skapa medvetenhet hos koncernens medarbetare om externa och interna styrinstrument, inklusive befogenheter och ansvar. Intern information och kommunikation handlar också om att den information som genereras i Corems process för intern kontroll återkopplas till Corems styrelse, revisionsutskott, VD och koncernledning som underlag för att kunna fatta väl grundade beslut. Bolaget ska leverera snabb, samtidig, korrekt, relevant och tillförlitlig information till befintliga och potentiella aktieägare och andra investerare som inte bara motsvarar NASDAQ Stockholms och aktiemarknadens krav vid var tid, utan även bolagets egna högt ställda krav. Bolaget lämnar delårsrapporter över verksamheten kvartalsvis samt bokslutskommuniké och årsredovisning för hela verksamhetsår. Corem använder hemsidan för att snabbt kunna leverera information till aktiemarknaden. Väsentliga händelser offentliggörs genom separata pressmeddelanden.

Corems informationspolicy syftar till en effektiv och korrekt informationsgivning avseende den finansiella rapporteringen. Informationspolicyn ska följas av samtliga anställda, styrelseledamöter och externt anlitade konsulter. Information till företagets omvärld ges främst i form av pressmeddelanden och ekonomiska rapporter. Även bolagets insiderpolicy och finanspolicy behandlar information.

RISKBEDÖMNING

Riskhantering finns inbyggd i bolagets processer och olika metoder används för att värdera och begränsa risker samt för att säkerställa att de risker som Corem är utsatt för hanteras i enlighet med fastställda policies och riktlinjer.

I enlighet med arbetsordningen gör styrelsen en gång om året en genomgång av intern kontroll tillsammans med bolagets revisorer. Identifiering görs av de risker som bedöms finnas och åtgärder fastställs för att reducera dessa risker.

KONTROLLAKTIVITETER

Intern kontroll avseende den finansiella rapporteringen syftar till att ge rimlig säkerhet avseende tillförlitligheten i den externa finansiella rapporteringen i form av delårsrapporter, årsredovisningar och bokslutskommunikéer och att den externa finansiella rapporteringen är upprättad i överensstämmelse med lag, tillämpliga redovisningsstandarder och övriga krav på noterade bolag.

De risker som identifierats avseende den finansiella rapporteringen hanteras via bolagets kontrollstrukturer och leder till ett antal kontrollaktiviteter. Kontrollaktiviteterna syftar till att förebygga, upptäcka och korrigera fel och avvikelser. De omfattar till exempel kontoavstämningar, uppföljning och avstämning av styrelsebeslut och av styrelsen fastställda policies, godkännande och redovisning av affärstransaktioner, fullmakts- och behörighetsstrukturer, firmatecknare, koncerngemensamma definitioner, mallar, rapporteringsverktyg samt redovisnings- och värderingsprinciper.

Löpande uppföljning av resultatutfall sker på flera nivåer i koncernen, såväl på fastighetsnivå som på koncernnivå. Uppföljning av utfall sker mot budget och prognos. Resultatet analyseras av såväl förvaltningsavdelningen som ekonomiavdelningen.

Fastighetsförvaltarna har ett tydligt resultatansvar för de fastigheter de är ansvariga för. Deras regelbundna analys av fastigheternas finansiella rapportering är tillsammans med den analys som görs på koncernnivå en viktig del av den interna kontrollen.

Revisorerna ska rapportera sina iakttagelser från granskningen och sin bedömning av den interna kontrollen. Rapporteringen från revisorerna ska ske minst två gånger per år. Styrelsen har det övergripande ansvaret för den interna kontrollen avseende den finansiella rapporteringen.

BEHOV AV INTERNREVISION

Effektiviteten vid internrevision är till stor del beroende av bolagets organisationsstruktur och organisationens storlek. Corem har en relativt liten organisation där såväl finans- som ekonomiadministrationen sköts från bolagets kontor i Stockholm. Uppföljning av resultat och balans görs kvartalsvis av de olika funktionerna inom bolaget liksom av bolagsledningen. Sammantaget medför detta att det inte anses motiverat att ha en särskild enhet för internrevision.

Stockholm den 30 mars 2016

Patrik Essehorn Styrelseordförande

Rutger Arnhult Styrelseledamot

Jan Sundling Styrelseledamot

Christina Tillman Styrelseledamot

Johanna Skogestig Styrelseledamot

REVISORS YTTRANDE OM BOLAGSSTYRNINGSRAPPORTEN

Till årsstämman i Corem Property Group AB, org.nr 556463-9440

Det är styrelsen som har ansvaret för bolagsstyrningsrapporten för år 2015 (på sidorna 38B-42B) och för att den är upprättad i enlighet med årsredovisningslagen.

Vi har läst bolagsstyrningsrapporten och baserat på denna läsning och vår kunskap om bolaget och koncernen anser vi att vi har tillräcklig grund för våra uttalanden. Detta innebär att vår lagstadgade

genomgång av bolagsstyrningsrapporten har en annan inriktning och en väsentligt mindre omfattning jämfört med den inriktning och omfattning som en revision enligt International Standards on Auditing och god revisionssed i Sverige har.

Vi anser att en bolagsstyrningsrapport har upprättats, och att dess lagstadgade information är förenlig med årsredovisningen och koncernredovisningen.

Stockholm den 30 mars 2016 Ernst & Young AB

Mikael Ikonen Auktoriserad revisor

Ingemar Rindstig Auktoriserad revisor

BOLAGSORDNING

1. FIRMA

Bolagets firma är Corem Property Group AB (publ).

2. SÄTE

Styrelsen har sitt säte i Stockholms kommun.

3. VERKSAMHET

Bolaget skall, direkt eller indirekt genom dotterbolag, förvärva, äga, förvalta, utveckla och försälja fastigheter, samt bedriva därmed förenlig verksamhet.

4. AKTIEKAPITAL

Aktiekapitalet skall utgöra lägst 187 500 000 kronor och högst 750 000 000 kronor.

5. AKTIER

5.1 ANTAL AKTIER OCH AKTIESLAG Antalet aktier i Bolaget skall vara lägst 50  000 000 och högst 200 000 000.

Aktier kan utges i två serier, stamaktier och preferensaktier. Stamaktier och preferensaktier får emitteras till ett belopp motsvarande högst 100 procent av aktiekapitalet. Stamaktie medför en röst. Preferensaktie medför en tiondels röst.

5.2 VINSTUTDELNING

Preferensaktierna skall medföra företrädesrätt framför stamaktierna till årlig utdelning av tio (10) kronor per aktie med kvartalsvis utbetalning om 2,50 kronor per aktie. Avstämningsdagar för utbetalningarna skall vara sista vardagen i juni, september respektive december månad efter årsstämman samt mars månad året efter årsstämman. Härtill skall preferensaktierna medföra företrädesrätt framför stamaktierna till en utdelning om 5 kronor per aktie under första kvartalet 2010 med avstämningsdag för utbetalning sista vardagen i mars 2010.

Om ingen utdelning lämnats till preferensaktieägare, eller om endast utdelning understigandes tio (10) kronor per preferensaktie lämnats under ett eller flera år, skall preferensaktierna medföra rätt att av följande års utdelningsbara medel också erhålla Innestående Belopp, såsom det definieras nedan, (innefattande på Innestående Belopp belöpande Uppräkningsbelopp såsom det definieras nedan) innan utdelning på stamaktierna sker. Om ingen utdelning lämnas

eller om endast utdelning understigande tio (10) kronor per preferensaktie lämnats under ett eller flera år ankommer det på följande års årsstämma att fatta beslut om fördelningen av den kvartalsvisa utbetalningen av Innestående Belopp. Preferensaktierna skall övrigt inte medföra någon rätt till utdelning.

Vid varje enskilt kvartal läggs skillnaden mellan 2,50 kronor och utbetalad utdelning per preferensaktie (förutsatt att en vid årsstämma beslutade utdelningen understiger tio (10) kronor) till "Innestående Belopp". För det fall utdelning på preferensaktie sker enligt beslut vid annan bolagsstämma än årsstämma skall utdelat belopp per preferensaktie dras från Innestående Belopp. Avdraget skall ske per den dag då utbetalning sker till preferensaktieägare och därvid anses utgöra reglering av den del av lnnestående Belopp som uppkommit först i tiden. Innestående Belopp skall räknas upp med en faktor motsvarande en årlig räntesats om sju (7) procent ("Uppräkningsbeloppet"), varvid uppräkning skall ske med början från den kvartalsvisa tidpunkt då utbetalning av utdelningen skett och baseras på skillnaden mellan 2,50 kronor och den vid samma kvartalsvisa tidpunkt utbetalade utdelningen per preferensaktie. För det fall denna beräkning sker vid en annan tidpunkt än vid ett helt årtal räknat från dag då tillägg respektive avdrag har skett från Innestående Belopp, skall uppräkning av belopp som lagts till eller dragits ifrån ske med ett belopp motsvarande uppräkningsfaktorn multiplicerad med den kvotdel av året som har förflutit. Upplupet Uppräkningsbelopp läggs till Innestående Belopp och skall därefter ingå i beräkningen av Uppräkningsbeloppet.

5.3 EMISSIONER

Vid ökning av aktiekapitalet genom kontantemission eller kvittningsemission har aktieägarna företrädesrätt till de nya aktierna på så vis att en gammal aktie ger företrädesrätt till en ny aktie av samma slag, att aktier som inte tecknas av de i första hand berättigade aktieägarna skall erbjudas samtliga aktieägare samt att, om inte hela antalet aktier som tecknas på grund av sistnämnda erbjudande kan ges ut, aktierna skall fördelas mellan tecknarna i förhållande till det antal aktier de förut äger och, i den mån detta inte kan ske, genom lottning.

Vid ökning av aktiekapitalet genom kontantemission eller kvittningsemission av endast ett aktieslag har aktieägarna företrädesrätt till de nya aktierna endast i förhållande till det antal aktier av detta slag som de förut äger. Vad som sagts ovan skall inte innebära någon inskränkning i möjligheten att fatta beslut om kontantemission eller kvittningsemission med avvikelse från aktieägarnas företrädesrätt.

Beslutar Bolaget att genom kontantemission eller kvittningsemission ge ut teckningsoptioner eller konvertibler har aktieägarna företrädesrätt att teckna teckningsoptioner eller konvertibler som om emissionen gällde de aktier som kan komma att nytecknas med på grund av optionsrätten eller bytas ut mot konvertiblerna.

Ökning av aktiekapitalet genom fondemission får endast ske genom utgivande av stamaktier. Därvid gäller att endast stamaktieägarna har rätt till de nya aktierna. Fondaktierna fördelas mellan stamaktieägarna i förhållande till det antal stamaktier de förut äger.

5.4 INLÖSEN

Minskning av aktiekapitalet, dock inte under minimikapitalet, kan från och med år 2015 äga rum efter beslut av bolagsstämma genom inlösen av preferensaktier enligt följande grunder.

Bolagsstämman bestämmer det antal preferensaktier som varje gång skall inlösas. Vilka preferensaktier som skall inlösas bestämmes genom lottning. Om beslutet biträds av samtliga preferensaktieägare kan dock stämman besluta vilka preferensaktier som skall inlösas.

Innehavare av till inlösen bestämd preferensaktie skall vara skyldig att tre månader efter det att han underrättats om inlösningsbeslutet mottaga lösen för aktien med ett belopp beräknat som summan av 250 kronor plus Innestående Belopp enligt punkt 5.2 (innefattande på lnnestående Belopp belöpande Uppräkningsbelopp till och med den dag då lösenbeloppet förfaller till betalning). Från den dag lösenbeloppet förfaller till betalning upphör all ränteberäkning därå.

5.5 BOLAGETS UPPLÖSNING

Upplöses Bolaget skall preferensaktierna medföra rätt att ur Bolagets behållna tillgångar erhålla 225 kronor per aktie samt eventuellt Innestående Belopp (innefattande på Innestående Belopp belöpande Uppräkningsbelopp) enligt punkt 5.2 innan utskiftning sker till ägarna av stamaktierna. Preferensaktierna skall i övrigt inte medföra någon rätt till skiftesandel.

6. STYRELSE

Styrelsen skall bestå av lägst fem och högst åtta ledamöter utan suppleanter.

7. REVISORER

Bolaget skall ha en eller två revisorer med högst lika många suppleanter.

8. KALLELSE TILL BOLAGSSTÄMMA

Kallelse till årsstämma samt kallelse till extra bolagsstämma där fråga om ändring av bolagsordningen kommer att behandlas skall utfärdas tidigast sex veckor och senast fyra veckor före stämman. Kallelse till annan extra bolagsstämma skall utfärdas tidigast sex veckor och senast tre veckor före stämman. Kallelse till bolagsstämma skall alltid ske genom annonsering i Post- och Inrikes Tidningar samt på bolagets webbplats. Att kallelse skett skall annonseras i Svenska Dagbladet.

9. ÄRENDEN PÅ ÅRSSTÄMMA

På årsstämma skall följande ärenden förekomma till behandling:

• 1 Val av ordförande vid stämman.
• 2 Upprättande och godkännande av röstlängd.
• 3 Godkännande av dagordningen.
• 4 Val av en eller två justerare.
• 5 Prövning av om stämman blivit behörigen sammankallad.
• 6 Framläggande av årsredovisningen och revisionsberättelsen samt koncernredovisningen och koncernrevisionsberättelsen.
• 7 Beslut om:
• a. fastställande av resultaträkningen och balansräkningen samt koncernresultat räkningen och koncernbalansräkningen,
• b. dispositioner beträffande Bolagets vinst eller förlust enligt den fastställda balansräkningen,

• c. ansvarsfrihet åt styrelseledamöterna och verkställande direktören.

• 8 Fastställande av antalet styrelseledamöter och suppleanter samt antalet revisorer och revisorssuppleanter.

• 9 Fastställande av arvoden åt styrelsen och revisor eller revisorer.
• 10Val av styrelse samt i förekommande fall revisor eller revisorer.
• 11 Annat ärende, som ankommer på stämman enligt aktiebolagslagen (2005:551) eller bolagsordningen.

10. RÄKENSKAPSÅR

Bolagets räkenskapsår skall vara kalenderår.

11. DELTAGANDE I BOLAGGSTÄMMA

För att få delta i bolagsstämman skall aktieägare anmäla sig hos Bolaget senast den dag som anges i kallelse till stämman. Denna dag får inte vara söndag, annan allmän helgdag, lördag, midsommarafton, julafton eller nyårsafton och inte infalla tidigare än femte vardagen före stämman.

Aktieägare får vid bolagsstämma medföra ett eller två biträden, dock endast om aktieägaren gjort anmälan härom enligt föregående stycke.

12. BERÄTTIGANDE TILL UTDELNING M.M.

Den aktieägare eller förvaltare som på avstämningsdagen är införd i aktieboken och antecknad i ett avstämningsregister enligt 4 kap. lagen (1998:1479) om kontoföring av finansiella instrument eller den som är antecknad på avstämningskonto enligt 4 kap. 18 § första stycket 68 nämnda lag skall antas vara behörig att utöva de rättigheter som följer av 4 kap. 39 § aktiebolagslagen (2005:551).

Denna bolagsordning har antagits på årsstämma den 28 april 2015.

STYRELSE COREMS

Från vänster: Johanna Skogestig, Rutger Arnhult, Jan Sundling, Christina Tillman och Patrik Essehorn.

PATRIK ESSEHORN

Befattning: Styrelseordförande (sedan 21 april 2010) Invald: 16 december 2008 Född: 1967 Utbildning: Jur kand

Andra uppdrag: Delägare i MAQS Stockholm Advokatbyrå AB. Styrelseordförande i Suburban Properties AB. Styrelseledamot i A Group of Retail Assets Sweden AB samt Patrik Essehorn Advokat AB.

Beroende i förhållande till Bolaget, bolagsledningen. Oberoende i förhållande till Bolagets större aktieägare. Innehav i Corem Property Group AB 1): Stamaktier 20 000, preferensaktier 0.

CHRISTINA TILLMAN

Befattning: Styrelseledamot Invald: 21 april 2010 Född: 1968 Utbildning: Civilekonom Andra uppdrag: Styrelseordförande House of Dagmar AB samt styrelseledamot COOP Sverige AB.

Oberoende i förhållande till Bolaget, bolagsledningen. Oberoende i förhållande till Bolagets större aktieägare.

Innehav i Corem Property Group AB 1): Stamaktier 1 142 882, preferensaktier 80 300.

RUTGER ARNHULT

Befattning: Styrelseledamot Invald: 30 oktober 2007 Född: 1967 Utbildning: Civilekonom Andra uppdrag: VD och styrelseledamot i Klövern AB (publ). Styrelseordförande i M2 Asset Management AB samt Arnia Holding AB.

Styrelseledamot i A Group of Retail Assets Sweden AB.

Beroende i förhållande till Bolaget, bolagsledningen. Beroende i förhållande till Bolagets större aktieägare.

Innehav i Corem Property Group AB 1): Stamaktier 28 721 342, preferensaktier 1 021 604.

JOHANNA SKOGESTIG

Befattning: Styrelseledamot Invald: 28 april 2015 Född: 1974 Utbildning: Civilingenjör Andra uppdrag: Chef för fastighetsinvesteringar på Vasakronan samt styrelseledamot i Fastighets AB Regio.

Oberoende i förhållande till bolagsledningen. Oberoende i förhållande till Bolagets större aktieägare.

Innehav i Corem Property Group AB 1): Stamaktier 0, preferensaktier 0.

JAN SUNDLING

Befattning: Styrelseledamot Invald: 30 oktober 2007 Född: 1947 Utbildning: Sjökaptensexamen samt högre företagsekonomisk utbildning vid Frans Schartau.

Andra uppdrag: Styrelseordförande i SJ AB, Sjöfartsverket, Institutet för Kvalitetsutveckling SIQ och Jan Sundling i Ytterkvarn AB. Ledamot i Aditro Logistics AB.

Oberoende i förhållande till bolagsledningen. Oberoende i förhållande till Bolagets större aktieägare.

Innehav i Corem Property Group AB 1): Stamaktier 71 000, preferensaktier 4 800.

1) Ovanstående uppgifter är per den 31 december 2015 och avser eget, närståendes samt eget och närståendes bolags innehav.

COREMS

LEDNING & REVISORER

Från vänster: Jesper Carlsöö, Ulrika Allgulander, Håkan Engstam, Eva Landén och Jerker Holmgren.

EVA LANDÉN

Befattning: VD Anställd sedan: 2008 Född: 1965 Utbildning: Civilekonom

Arbetslivserfarenhet: Eva har tidigare bland annat varit CFO och Vice VD på Corem, ekonomichef på Bonnier Cityfastigheter och innan dess auktoriserad revisor hos PWC Revisionsbyrå. Eva är även styrelseledamot i Klövern AB (publ) och Specialfastigheter Sverige AB. Innehav i Corem Property Group AB 1): Stamaktier 9 020, preferensaktier 500.

JERKER HOLMGREN

Befattning: Vice VD och fastighetschef Anställd sedan: 2008 Född: 1960 Utbildning: Civilingenjör Arbetslivserfarenhet: Jerker har tidigare bland annat varit affärsansvarig för projektutveckling hos AP Fastigheter, marknadschef och

projektchef hos Peab samt fastighetschef och projektchef hos Skanska Fastigheter. Innehav i Corem Property Group AB 1): Stamaktier 8 000, preferensaktier 780.

HÅKAN ENGSTAM

Befattning: Vice VD samt Transaktions- och IR-chef Anställd sedan: 2008 Född: 1963

Utbildning: Civilingenjör/Fastighetsekonom Arbetslivserfarenhet: Håkan har tidigare bland annat arbetat på WASA Kapitalförvaltning, varit projektledare hos Lundberg och Partners, finansanalytiker och ansvarig för fastighetsbolag, bygg- och byggmaterialbolag hos Robur Kapitalförvaltning samt fondförvaltare av Roburs fastighetsfond "Realinvest". Innehav i Corem Property Group AB 1):

Stamaktier 16 900, preferensaktier 1 300.

JESPER CARLSÖÖ

Befattning: Uthyrningschef Anställd sedan: 2008 Född: 1971 Utbildning: Ekonomi vid Stockholms Universitet Arbetslivserfarenhet: Jesper har tidigare varit Regionchef Stockholm på Corem och förvaltare på M2 Gruppen. Dessförinnan drev Jesper under drygt 10 års tid en av Sveriges största reklambyråer med verksamhet i Sverige, Norge och Danmark.

Innehav i Corem Property Group AB 1): Stamaktier 6 500, preferensaktier 200.

ULRIKA ALLGULANDER

Befattning: CFO Anställd sedan: 2014 Född: 1964 Utbildning: Civilekonom Arbetslivserfarenhet: Ulrika har tidigare arbetat som finanschef på SAS Institute och dessförinnan bland annat varit auktoriserad revisor hos EY.

Innehav i Corem Property Group AB 1): Stamaktier 1 000, preferensaktier 100.

Revisorer

MIKAEL IKONEN

Född: 1963 Auktoriserad revisor. Medlem i FAR, Ernst & Young AB INGEMAR RINDSTIG Född: 1949 Auktoriserad revisor Medlem i FAR, Ernst & Young AB

1) Ovanstående uppgifter är per den 31 december 2015 och avser eget, närståendes samt eget och närståendes bolags innehav.

FLERÅRSÖVERSIKT

RESULTATRÄKNING Mkr	2015	2014	2013	2012	2011
Intäkter	626	621	556	544	497
Fastighetskostnader	–1 145	–141	–144	–135	–131
Driftsöverskott	481	480	412	409	366
Central administration	–41	–26	–25	–24	–26
Övriga rörelsekostnader	–	–	–	–	0
Finansnetto	–239	–252	–229	–214	–203
Förvaltningsresultat	201	202	158	171	137
Resultatandelar enligt kapitalandelsmetoden	325	180	121	51	60
Andra vinster/förluster - netto	–	–	–	–	–7
Realiserade värdeförändringar fastigheter	10	0	12	3	2
Orealiserade värdeförändringar fastigheter	255	138	–39	16	83
Orealiserade värdeförändringar derivat	114	–358	192	–36	–231
Resultat före skatt	905	162	444	205	44
Skatt	–105	–50	–72	–30	–9
Årets Resultat	800	112	372	175	35
Poster som kan omföras till periodens resultat
Omräkningsdifferenser mm	–7	7	3	–3	–1
Årets totalresultat hänförligt till moderbolagets aktieägare	793	119	375	172	34
Resultat per stamaktie, kr	10,00	0,61	4,05	1,48	–0,38

FLERÅRSÖVERSIKT

BALANSRÄKNING Mkr	2015	2014	2013	2012	2011
Förvaltningsfastigheter	7 776	7 259	6 380	5 830	5 418
Innehav redovisat enligt kapitalandelsmetoden	1 460	1 197	1 064	992	1 097
Uppskjuten skattefordran	54	157	135	211	173
Övriga anläggningstillgångar	2	1	1	3	4
Summa anläggningstillgångar	9 292	8 614	7 580	7 036	6 692
Övriga tillgångar	38	91	22	25	17
Likvida medel	40	48	131	116	100
Summa omsättningstillgångar	78	139	153	141	117
Summa tillgångar	9 370	8 753	7 733	7 177	6 809
Eget kapital hänförligt till moderbolagets aktieägare	3 011	2 343	2 405	2 082	2 008
Räntebärande skulder	4 783	3 428	4 204	2 900	2 882
Derivat	454	568	210	402	365
Övriga långfristiga skulder	3	3	1	2	2
Summa långfristiga skulder	5 240	3 999	4 415	3 304	3 249
Räntebärande skulder	877	2 202	711	1 635	1 374
Övriga skulder	242	209	202	156	178
Summa kortfristiga skulder	1 119	2 411	913	1 791	1 552
Summa skulder	6 359	6 410	5 328	5 095	4 801
Summa eget kapital och skulder	9 370	8 753	7 733	7 177	6 809

KASSAFLÖDESANALYS Mkr	2015	2014	2013	2012	2011
Kassaflöde från den löpande verksamheten	338	113	251	184	58
Kassaflöde från investeringsverksamheten	–264	–717	–496	–345	–240
Kassaflöde från finansieringsverksamheten	–82	521	258	177	53
Årets kassaflöde	–8	–83	13	16	–129
Kursdifferens i likvida medel	0	0	2	0	0
Likvida medel vid årets början	48	131	116	100	229
Likvida medel vid årets slut	40	48	131	116	100

NYCKELTAL

	2015	2014	2013	2012	2011
Fastighetsrelaterade
Fastigheternas verkliga värde, mkr	7 776	7 259	6 380	5 830	5 418
Direktavkastningskrav värdering, %	7,1	7,4	7,7	7,7	7,8
Hyresvärde, mkr	696	683	640	592	552
Uthyrbar area, kvm	1 016 000	982 895	916 562	868 322	842 955
Ekonomisk uthyrningsgrad, %	92	92	92	92	92
Överskottsgrad, %	77	77	74	75	74
Antal fastigheter, st	133	131	132	132	133
Finansiella
Avkastning på totalt kapital, %	11,4	9,4	6,5	6,5	7,1
Avkastning på eget kapital, %	29,9	4,7	16,6	8,4	1,7
Justerad soliditet, %	37	32	33	32	32
Soliditet, %	32	27	31	29	29
Nettoskuldsättning, mkr	5 620	5 582	4 784	4 407	4 156
Belåningsgrad, %	51	58	61	61	61
Belåningsgrad fastigheter, %	52	59	63	67	68
Räntetäckningsgrad, ggr	2,7	2,4	2,2	2,0	2,0
Genomsnittlig ränta, %	4,01	4,32	4,90	4,66	4,90
Genomsnittlig räntebindning, år	4,1	4,8	4,9	6,0	6,4
Genomsnittlig kreditbindning, år	3,2	3,6	2,8	2,7	2,9
Aktierelaterade
Resultat per stamaktie, kr	10,00	0,61	4,05	1,48	–0,38
Resultat per preferensaktie, kr	10,00	10,00	10,00	10,00	10,00
EPRA NAV per stamaktie, kr	33,50	20,94	19,63	19,27	19,06
Eget kapital per stamaktie, kr	28,05	15,35	18,64	16,70	16,50
Eget kapital per preferensaktie, kr	144,00	184,00	150,00	131,00	122,50
Kassaflöde, löpande verksamhet per stamaktie, kr	3,70	0,62	2,45	1,61	–0,07
Kassflöde, totalt per stamaktie, kr	–0,11	–1,10	0,17	0,21	–1,71
Utdelning per stamaktie, kr 1)	1,50	0,80	0,70	0,60	0,50
Utdelning per preferensaktie, kr	10,00	10,00	10,00	10,00	10,00
Börskurs per stamaktie, kr 2)	28,50	28,70	20,00	20,00	20,00
Börskurs per preferensaktie, kr 2)	144,00	184,00	150,00	131,00	122,50
Antal utestående stamaktier, st	73 391 461	73 411 661	75 833 186	74 533 198	74 669 553
Genomsnittligt antal utestående stamaktier, st	73 391 981	75 332 965	75 551 470	74 659 586	75 387 854
Antal utestående preferensaktier, st	6 611 319	6 611 319	6 611 319	6 386 416	6 339 263

1) För 2015 föreslagen utdelning och för övriga år beslutad utdelning.

2) Vid periodens utgång.

DEFINITIONER

Avkastning på eget kapital

Resultat efter skatt på årsbasis i procent av genomsnittligt eget kapital under perioden.

Avkastning på totalt kapital

Resultat före skatt, exklusive finansiella kostnader och orealiserade värdeförändringar på derivat, på årsbasis, i procent av genomsnittlig balansomslutning under perioden.

Belåningsgrad

Räntebärande skulder efter avdrag för marknadsvärde på noterade aktieinnehav samt likvida medel i relation till fastigheternas verkliga värde vid periodens utgång.

Belåningsgrad fastigheter

Räntebärande skulder med säkerhet i fastigheter i relation till fastigheternas verkliga värde vid periodens utgång.

Direktavkastningskrav

Avkastningskravet på restvärdet i fastighetsvärderingarna.

Eget kapital per stamaktie

Redovisat eget kapital, efter hänsyn tagits till preferenskapitalet, i relation till antalet utestående stamaktier vid periodens slut.

Eget kapital per preferensaktie

Baserad på aktiekursen för preferensaktien vid respektive tidsperiods slut.

Ekonomisk uthyrningsgrad

Intäkter på årsbasis dividerat med bedömt hyresvärde.

EPRA

European Public Real Estate Association är en intresseorganisation för börsnoterade fastighetsbolag och investerare i Europa. En del av deras arbete är att sätta standards för finansiell rapportering och nyckeltal bl a EPRA NAV (Net Asset Value) som kan likställas med långsiktigt substansvärde.

EPRA NAV per stamaktie

Redovisat eget kapital, efter hänsyn tagits till preferenskapitalet, med återläggning av derivat och uppskjuten skatt enligt rapport över finansiell ställning, i relation till antalet utestående stamaktier vid periodens slut.

Hyresvärde

Kontrakterad årshyra som gäller vid periodens utgång med tillägg för bedömd marknadshyra för vakanta lokaler.

IFRS

Förkortning för International Financial Reporting Standards. Internationella redovisningsstandarder för koncernredovisning som börsnoterade företag inom EU ska tillämpa från och med 2005.

Kassaflöde per stamaktie

Kassaflöde för perioden från den löpande verksamheten, justerat med preferensaktieutdelning, respektive totalt kassaflöde i förhållande till genomsnittligt antal stamaktier.

Nettoskuldsättning

Nettot av räntebärande avsättningar och skulder minus finansiella tillgångar inklusive likvida medel.

Nettouthyrning

Årshyror för under perioden tecknade hyresavtal, reducerat för under perioden uppsagda hyresavtal och konkurser.

Orealiserade värdeförändringar, fastigheter

Förändring av verkligt värde efter avdrag för gjorda investeringar för fastighetsinnehavet vid respektive periods utgång.

Realiserade värdeförändringar, fastigheter

Realiserade fastighetsförsäljningar efter avdrag för fastigheternas senast redovisade verkliga värde och omkostnader vid försäljning.

Resultat per stamaktie

Resultat efter skatt i förhållande till genomsnittligt antal stamaktier och med hänsyn tagen till preferensaktiernas del av resultatet för perioden.

Resultat per preferensaktie

Preferensaktiens andel av resultatet motsvarande periodens ackumulerade andel av årlig utdelning om 10,00 kr per preferensaktie.

Räntetäckningsgrad

Förvaltningsresultat, inklusive realiserade värdeförändringar, samt andel av intresseföretags förvaltningsresultat, inklusive realiserade värdeförändringar, plus finansiella kostnader dividerat med finansiella kostnader.

Soliditet

Eget kapital i procent av balansomslutningen.

Soliditet, justerad

Eget kapital justerat för värdet på derivat inklusive skatt och bokförd uppskjuten skatt fastigheter, samt belastning uppskjuten skatt om 5 procent hänförlig till skillnaden mellan fastigheternas verkliga värde och skattemässigt restvärde, i procent av balansomslutningen.

Triple netavtal

Hyresavtal där hyresgästen, utöver hyran, betalar kostnader som belöper på fastigheten och som normalt hade belastat fastighetsägaren. Dessa inkluderar exempelvis drifts- och underhållskostnader samt fastighetsskatt.

Uthyrbar area

Total area som är tillgänglig för uthyrning.

Årshyra

Hyra inklusive tillägg och index på årsbasis.

Överskottsgrad

Driftsöverskott i procent av intäkter.

INBJUDAN TILL ÅRSSTÄMMA 2016

Corem Property Group ABs årsstämma äger rum den 27 april 2016, kl 10.00 hos MAQS Stockholm Advokatbyrå AB, Mäster Samuelsgatan 20 i Stockholm.

Kallelse till årsstämman kommer att ske senast den 30 mars 2016 och den kommer att finnas tillgänglig på www.corem.se

Övriga handlingar som ska läggas fram på stämman offentliggörs på bolagets hemsida, www.corem.se, senast den 7 april 2016. Av kallelsen framgår vilka ärenden som ska behandlas vid stämman.

Aktieägare som önskar delta i årsstämman ska:

• dels vara införd i den av Euroclear Sweden AB (tidigare VPC AB) förda aktieboken senast den 21 april 2016.
• dels ha anmält sin avsikt att delta i årsstämman till Corem senast den 21 april 2016.

Anmälan om deltagande i stämman kan ske på följande sätt: • per telefon 08-503 853 33

• per post till Corem Property Group AB, Box 56085, 102 17 Stockholm eller
• via info@corem.se

Vid anmälan ska aktieägare uppge namn, personnummer/organisationsnummer, adress, telefonnummer, aktieinnehav samt eventuella biträden vid stämman.

SÅ BLIR MAN ÄGARREGISTRERAD

Aktieägare som valt att förvaltarregistrera sina aktier måste i god tid före den 21 april 2016, genom förvaltarens försorg, tillfälligt inregistrera aktierna i eget namn för att erhålla rätt att delta i stämman. Begäran om sådan registrering görs hos den bank eller det värdepappersinstitut som förvaltar aktierna.

DELTAGANDE VIA FULLMAKT

Om deltagande sker med stöd av fullmakt ska denna insändas i original i anslutning till anmälan. Till sådan anmälan bifogas också i förekommande fall registreringsbevis.

FÖRESLAGEN UTDELNING

Styrelsen avser att föreslå årsstämman en utdelning om 1,50 kronor per stamaktie samt en årlig utdelning om 10,00 kronor per preferensaktie att utbetalas med 2,50 kronor per kvartal.

AVSTÄMNINGSDAG

Avstämningsdag för utdelning av stamaktien föreslås vara den 29 april 2016 med beräknad utbetalningsdag den 4 maj 2016, sista handelsdag inklusive rätt till utdelning 27 april 2016.

föreslagna avstämningsdagar för preferensaktien:

• den 30 juni 2016 med beräknad utbetalningsdag den 5 juli 2016, sista handelsdag inklusive rätt till utdelning 28 juni 2016,
• den 30 september 2016 med beräknad utbetalningsdag den 5 oktober 2016, sista handelsdag inklusive rätt till utdelning 28 september 2016,
• den 30 december 2016 med beräknad utbetalningsdag den 4 januari 2017, sista handelsdag inklusive rätt till utdelning 28 december 2016,
• den 31 mars 2017 med beräknad utbetalningsdag den 5 april 2017, sista handelsdag inklusive rätt till utdelning 29 mars 2017.

KALENDARIUM

FINANSIELLA RAPPORTER OCH ÅRSSTÄMMA

Delårsrapport januari – mars 2016	27 april 2016
Årsstämma 2016	27 april 2016
Delårsrapport januari – juni 2016	13 juli 2016
Delårsrapport januari – september 2016	26 oktober 2016
Bokslutskommuniké 2016	februari 2017

YTTERLIGARE INFORMATION

Ytterligare information kan erhållas av: Eva Landén, VD. E-post: eva.landen@corem.se Tel: 08 503 853 33

Samlad information om verksamheten, styrelse och ledning, ekonomisk rapportering samt pressmeddelanden finns på Corems hemsida, www.corem.se

Grafisk form & produktion: Ineko, Stockholm 2016/244013 Fotograf: Per-Erik Adamsson Kartor: Stadskartan AB Framsida: Lådan 1, Växjö

Corem Property Group AB (publ), Box 56085, 102 17 Stockholm Besök: Riddargatan 13 C. Telefon: 08 503 853 33, Fax: 08 503 853 34 Organisationsnummer: 556463-9440, Styrelsens säte: Stockholm E-post: info@corem.se, Hemsida: www.corem.se