Corem Property Group — Annual Report 2010

Mar 31, 2011

Årsredovisning 2010

Corem är ett fastighetsbolag som äger, förvaltar och utvecklar industri-, lager-, logistik- och handelsfastigheter i mellersta och södra Sverige samt i Danmark.

Antal fastigheter

133 Verkligt värde 5 115 mkr Uthyrbar area 817 020 kvm

Innehåll

Året i korthet . VD har ordet.	1 2
Koncernöversikt 4
Affärsidé, mål och strategi 6
Affärsmodell	8
Organistation	10
Medarbetare .	11
Miljö	12
Fastighetsbeståndet. .	14
Marknadsöversikt	16
Fastighetsbestånd	19
Stockholmsregionen	23
Öresundsregionen.	24
Mälardalsregionen.	25
Region Mellansverige/Väst.	26
Region Norr	27
Projekt- och fastighetsutveckling	28
Marknadsvärdering av Corems fastigheter	32
Aktieinnehav	34
Finans. .	36
Finansiering .	38
Möjligheter och risker	42
Aktien och ägarna .	46
Finansiella rapporter.	48
Förvaltningsberättelse	50
Rapport över totalresultat för koncernen	56
Rapport över finansiell ställning för koncernen	57
Rapport över kassaflöden för koncernen	58
Rapport över förändringar i eget kapital för koncernen.	59
Moderbolagets resultaträkning .	60
Moderbolagets balansräkning	61
Moderbolagets kassaflödesanalys	62
Förändringar i moderbolagets eget kapital 63
Redovisningsprinciper och noter .	64
Revisionsberättelse	81
Bolagsstyrning	82
Bolagsordning 88
Styrelse .	90
Ledande befattningshavare och revisorer	91
Fastighetsförteckning.	92
Pressmeddelanden verksamhetsåret 2010 .	100
Flerårsöversikt	102
Nyckeltal och definitioner	103
Väsentliga händelser efter årets slut .	104

Året i korthet

• • Hyresintäkterna för 2010 uppgick till 463 mkr (444).
• • Förvaltningsresultatet uppgick till 162 mkr (178).
• • Årets redovisade resultat efter skatt uppgick till 440 mkr (226), vilket motsvarar 11,61 kr per stamaktie (7,51).
• • Corem har under året förvärvat 28 fastigheter (9) med en uthyrbar area om 110 705 kvm, till ett värde om 707 mkr (255). En fastighet, med en uthyrbar area om 2 306 kvm, har avyttrats till ett värde om 9 mkr.

• • Corems fastighetsbestånd bestod, per den 31 december 2010, av 133 fastigheter (106). Fastighetsportföljens verkliga värde uppgick till 5 115 mkr (4 332) vid årets slut.

• • Den 2 juli 2010 ingick Corem ett avtal med Swedbank om utgivande av ett femårigt, icke säkerställt obligationslån om 200 mkr, vilket noterades på Privatobligationslistan vid NASDAQ OMX Stockholm.

• • Aktiekapitalet har ökat med 75 mkr genom fond-, apport- och nyemission. Antalet aktier har ökat med 6 849 373 stamaktier och 3 193 208 preferensaktier.
• • Styrelsen föreslår en utdelning om 1,00 kr (1,00) per stamaktie samt 20,00 kr (20,00) per preferensaktie att utbetalas med 5,00 kr (5,00) per kvartal.

resultatutfall

Mkr	jan-dec 2010 12 mån	jan-dec 2009 12 mån
Hyresintäkter	463	444
Driftsöverskott	318	332
Förvaltningsresultat	162	178
Orealiserade värdeförändringar aktier	232	92
Orealiserade värdeförändringar fastigheter	60	–61
Orealiserade värdeförändringar derivat	18	33
Resultat efter skatt	440	226
Resultat per stamaktie före och efter utspädning, kr	11,61	7,51

Nyckeltal

	31 dec 2010	31 dec 2009
Fastighetsrelaterade
Antal fastigheter, st	133	106
Uthyrbar area, kvm	817 020	708 621
Verkligt värde fastigheter, mkr	5 115	4 332
Ekonomisk uthyrningsgrad, %	89	91
Överskottsgrad, %	69	75
Finansiella
Soliditet, %	39	33
Eget kapital per aktie, kr	51,16	49,06
Avkastning på eget kapital, %	24	17
Föreslagen utdelning per stamaktie, kr	1,00	1,00
Föreslagen utdelning per preferensaktie, kr per år	20,00	20,00
Totalt antal utestående stamaktier, st	37 794 093	30 944 720
Genomsnittligt antal utestående stamaktier, st	32 558 235	30 089 499
Totalt antal utestående preferensaktier, st	3 177 788	–

VD har ordet

2010 har för Corem varit ett riktigt bra år. Jag är stolt över vad vi lyckats prestera och nu är utmaningen att jobba för att nå samma fina resultat även under 2011.

Under 2010 har bolaget fortsatt att expandera kraftigt genom investeringar i såväl befintliga, 63 mkr, som nya fastigheter, 707 mkr. Därtill har ytterligare investeringar gjorts i aktier, 319 mkr.

Totalt har Corem under 2011 investerat 1,1 miljarder kronor vilket motsvarar en expansion om 21,4 procent. Sammanlagt har 110 705 kvm förvärvats vilket gör att vår uthyrningsbara area vid årsskiftet uppgick till hela 817 000 kvm, vilket motsvarar en ökning av fastighetsvolymen med 18 procent.

Förvärven av aktier har skett i det börsnoterade fastighetsbolaget Klövern. Totalt har 9,8 miljoner aktier nettoköpts till ett värde om 319 mkr. Efter årets utgång har ytterligare 2,1 miljoner aktier förvärvats varefter Corems ägarandel i Klövern uppgår till över 20 procent beräknat på utestående aktier. Corem kommer från och med den 18 mars 2011 redovisa Klövern som ett intressebolag vilket kommer att synliggöra den underliggande intjäningen i Corem på ett tydligare vis.

Den svenska ekonomins styrka fortsätter att imponera vilket givetvis är väldigt glädjande och positivt även för fastighetssektorn. Baksidan på myntet är att denna styrka nu successivt lyfter tillbaka räntorna upp till vad som kanske får anses vara något mera normala nivåer. De senaste åren har låga räntor kraftigt gynnat fastighetssektorn. Detta i kombination med en

trots allt hyggligt stark hyresmarknad har gett fastighetsbolagen fantastiska förutsättningar.

Inflationstrycket påverkas nu uppåt av stigande råvarupriser, högre importpriser och på sikt också av högre lönekostnader till följd av en allt starkare arbetsmarknad. För helåret 2010 växte BNP i Sverige med 5,5 procent! Den svenska ekonomin utvecklas således starkt och av allt att döma är detta en utveckling som håller i sig under åtminstone 2011. Framåtblickande indikatorer, till exempel KI-barometern indikerar en ytterligare ökad optimism hos företagen, bland annat rapporterar näringslivet ökad orderingång och optimistiska försäljnings- och produktionsplaner. En stark industrisektor och en god inhemsk efterfrågan minskar givetvis riskerna för framtida vakanser och förbättrar förutsättningarna för en ökad uthyrningsgrad i fastighetssektorn. Samtidigt gör stigande räntekostnader och höga energipriser att det blir lite tuffare för fastighetsbolagen att förbättra sina rörelseresultat.

Vi räknar med att Riksbanken kommer att leverera ett flertal räntehöjningar under 2011 vilket givetvis utgör ett litet orosmoment för sektorn. Stigande räntor kommer kontinuerligt att ge allt sämre finansnetton som följd i de flesta fastighetsbolagen. Många bolag har valt att ligga med relativt korta räntesäkringar vilket varit väldigt lönsamt under de senaste åren medan vissa valt att räntesäkra något längre, däribland Corem som har en genomsnittlig räntebindning på 5,1 år. Nu har det snabbt blivit betydligt mycket dyrare att räntesäkra en kreditportfölj på längre

" Jag ser positivt på Corems förutsättningar att lyckas nå bra resultat även under 2011."

löptider. På bara 12 månader har de rörliga låneräntorna drygt fördubblats medan räntorna på de längre löptiderna fått rejäl fart uppåt först under de senaste månaderna. Nu går räntetrenden således i motsatt riktning mot vad den gjorde för 2 år sedan då vi fick se korträntan falla handlöst från 5,5 procent till 0,5 procent!

För Corems del känner jag ingen oro med tanke på att vi sedan länge valt att räntesäkra en stor del av våra krediter på långa löptider. Detta medför nu att vi sannolikt kommer att kunna "ta igen" en stor del av den negativa utvecklingen vi drabbats av i räntederivaten under de senaste åren. Att dessa värden nu börjat utveckla sig i positiv riktning framgår tydligt under det sista kvartalet 2010 då räntederivaten hade en positiv utveckling med 116 mkr.

Det är utan tvivel så att det från bankernas sida skett en omprisning av fastighetslån inför de nya finansiella regelverk som kommer att sjösättas under de närmaste åren. Detta framgår tydligt om man jämför när den rörliga låneräntan senast låg kring nuvarande nivåer så uppgick reporäntan till 2,25 procent att jämföra med dagens 1,50 procent. Det ger vid handen att åtstramningseffekten denna gång är betydligt kraftigare än när det senast begav sig. Detta är en omständighet som vi tror att Riksbanken med tiden kommer att beakta och bidra till att dämpa takten i styrräntehöjningarna på lite längre sikt.

Vad som däremot redan idag påverkar såväl Corem som hela fastighetssektorn är att vi fått uppleva en kraftig yield-kompression vilket innebär att samtidigt som avkastningskraven krupit

nedåt så har räntorna klättrat uppåt. Direktavkastningen har till följd av ett fortsatt förstärkt intresse på investerarmarknaden generellt kommit ned med 0,25-0,50 procentenheter samtidigt som räntenivåerna stigit. Vi tror dock inte att vi kommer att få se någon ytterligare värdestegring till följd av lägre avkastningskrav under överskådlig tid. För att skapa värdeökningar i fastighetsportföljerna kommer det framöver istället att krävas traditionellt idogt förvaltningsarbete och då kommer den egna förvaltningsorganisationens förmåga att vara en helt avgörande framgångsfaktor.

Verkligheten kommer att visa vilka fastighetsbolag som bäst klarar av att hantera dessa förutsättningar. Min bedömning är att Corem står mycket väl rustat inför denna utveckling och att vi med befintliga räntesäkringar, långa hyresavtal, nya selektiva fastighetsförvärv och med ett starkt förvaltningsteam kommer att kunna uppvisa en fortsatt positiv resultatutveckling. Så länge svensk ekonomi är fortsatt stark kan vi acceptera stigande räntenivåer. Det handlar trots allt främst om en återgång till något mera normala förutsättningar och på lång sikt har alltid en tillväxtdriven inflationsutveckling visat sig gynna värdeutvecklingen på fastigheter.

Jag ser positivt på Corems förutsättningar att lyckas nå bra resultat även under 2011.

Stockholm den 31 mars 2011

Rutger Arnhult

Koncernöversikt

mkr i förvaltningsresultat

"I kombination med kundfokus, lokal närvaro och korta beslutsvägar skapar Corem en stark lokal förankring i bolagets regioner."

Affärsidé, mål och strategi 6
Affärsmodell 8
Organisation 10
Medarbetare 11
Miljö/Ansvarsfullt företagande 12

Lastkajen 3, Stockholm

Affärsidé, mål och strategi

Corem är ett fastighetsbolag som äger, förvaltar och utvecklar industri-, lager-, logistik- och handelsfastigheter i mellersta och södra Sverige samt i Danmark. Corems mål är att kombinera marknadsledarskap inom sitt segment med en över tiden marknadsmässig avkastning.

Affärsidé

Corem ska skapa långsiktig tillväxt och värdeökning genom att förvalta, förvärva, bygga och förädla fastigheter i industri-, lager-, logistik- och handelsområden.

Övergripande mål

Corems övergripande mål är att i vissa utvalda regioner bli det ledande fastighetsbolaget inom sitt segment i kombination med att ge Corems aktieägare en långsiktigt hög och stabil avkastning på eget kapital.

Finansiella mål

Corems finansiella mål är att:

• • Över tiden uppvisa en genomsnittlig avkastning på eget kapital om lägst den riskfria räntan plus tio procentenheter. Med riskfri ränta avses den femåriga statsobligationsräntan. Corems avkastning på eget kapital per den 31 december 2010 uppgick till 24 procent.

• • Soliditeten ska långsiktigt uppgå till minst 25 procent. Corems soliditet per den 31 december 2010 uppgick till 39 procent.

• • Räntetäckningsgraden ska långsiktigt uppgå till 1,5 gånger. Corems räntetäckningsgrad per den 31 december 2010 uppgick till 2,0 gånger.

• • Räntebärande skulders genomsnittliga kreditbindning ska uppgå till minst 1,5 år.

Corems genomsnittliga kreditbindningstid för bolagets räntebärande skulder uppgick per den 31 december 2010 till 3,1 år.

• • Räntebärande skulders genomsnittliga räntebindning ska uppgå till minst 1,5 år. Corems genomsnittliga räntebindning för bolagets räntebärande skulder uppgick per den 31 december 2010 till 5,1 år.
• • Räntebärande skulder ska till minst 50 procent vara räntesäkrade om minst 3 år. Per den 31 december 2010 var 62 procent av Corems räntebärande skulder räntesäkrade om minst 3 år.
• • Externfinansiering av fastigheter utomlands ska ske i lokal valuta. Per den 31 december 2010 var samtliga av Corems utländska fastigheter externfinansierade i lokal valuta.

Pågående hyresgästanpassning för John Bauergymnasiet. Fabriken 1, Växjö

Strategi

För att uppnå dessa mål ska Corem:

• • Aktivt söka upp och genomföra transaktioner i syfte att förädla och realisera värden. För att växa och samtidigt generera avkastning i enlighet med de finansiella målen ska Corem inom utvalda regioner aktivt söka upp och genomföra förvärv av såväl enskilda fastigheter som hela fastighetsbestånd. Fastigheterna ska sedan utvecklas och förädlas. Enskilda fastigheter kan komma att avyttras om avkastningen inte motsvarar Corems krav eller av någon annan anledning inte passar in i beståndet.
• • Vara hyresgästernas naturliga val och samarbetspartner vid lokalfrågor inom segmenten industri, lager, logistik och handel.

Genom att äga rätt fastigheter i rätt lägen blir Corem en attraktiv hyresvärd som kan erbjuda såväl befintliga som potentiella hyresgäster passande och effektiva lokaler.

• Skapa långsiktiga hyresgästrelationer genom att ha en marknadsorienterad och skicklig fastighetsförvaltning.

För att säkerställa en god och proaktiv dialog med hyresgästerna förvaltas Corems fastigheter av egen kompetent förvaltningspersonal som har direktkontakt med hyresgästerna. På så sätt kan förändrade behov hos hyresgästerna uppfattas och tillgodoses snabbt. Genom ett nära samarbete med hyresgästerna kan Corem erbjuda flexibla och individuellt anpassade lokallösningar.

Finanspolicy

Corems finansverksamhet styrs av den finanspolicy som bolaget har tagit fram. Finanspolicyns syfte är att begränsa de risker som finns förknippade med bolagets finansiering samt ange riktlinjer och regler för hur finansverksamheten ska bedrivas.

För mer information se sidan 38.

Utdelningspolicy

Corem ska långsiktigt dela ut lägst 50 procent av bolagets förvaltningsresultat efter schablonskatt och efter preferensaktieutdelning. Under verksamhetsåret 2010 delade Corem

ut 1,00 kr per stamaktie, vilket motsvarade en direktavkastning om 2,2 procent på Corems aktiekurs per den 31 december 2009. Corem har även delat ut 20,00 kr per preferensaktie, vilket motsvarade en direktavkastning om 8,0 procent på Corems aktiekurs per den 9 mars 2010.

Den föreslagna utdelningen 2011 om 1,00 kr per stamaktie och 20,00 kr per preferensaktie motsvarar, om årsstämman bifaller förslaget, en direktavkastning om 2,2 procent respektive 7,7 procent av Corems aktiekurs per den 31 december 2010. Utdelningsandelen avseende den föreslagna utdelningen på stamaktier uppgår till 69 procent (45) av förvaltningsresultatet, efter avdrag för schablonskatt och efter avdrag för utdelning på preferensaktier.

Externfinansiering av fastigheter utomlands per 31 dec 2010

"Rätt fastigheter i rätt lägen."

Affärsmodell

Ett tydligt kundfokus och kompetenta medarbetare skapar goda hyresgästrelationer och lokal marknadskännedom. Närheten till kunden är centralt för en fortsatt framgångsrik utveckling av Corem.

Transaktioner

Idé/vision

nutid och framtid

Corem ska ha en klar strategi för bolagets befintliga och framtida fastigheter. Bolaget präglas av en miljö med högt i tak som bidrar till att alla medarbetare uppmanas att delta i bolagets utveckling. Genom en kontinuerlig dialog med marknaden skapas underlag för analys som styr förvärv, försäljningar eller investeringar.

synergieffekter och lokal närvaro

Corem ska vara verksamt inom fastighetsmarknaderna för industri, lager, logistik och handel. Corem söker konstant efter intressanta transaktionsmöjligheter som passar bolagets geografiska struktur och analyserar löpande potentiella förvärvsoch tillväxtmöjligheter. Förvärv är av intresse om synergieffekter uppnås men framför allt om avkastningen är attraktiv. Vid förvärvsprocesser är organisationen optimerad, förvärv analyseras av transaktionsavdelningen tillsammans med respektive regionförvaltare. Slutgiltiga investerings- och försäljningsbeslut fattas av Corems styrelse.

Förvaltning

lokal marknadskännedom

I syfte att skapa en god och långsiktig dialog med hyresgästerna ska Corems fastigheter förvaltas av egen förvaltningspersonal, som har direktkontakt med hyresgästerna. Korta beslutsvägar och lokal närvaro på bolagets marknader prioriteras i syfte att kunna ge Corems hyresgäster bästa möjliga service. Corem ska ha egna förvaltare och fastighetsskötare på plats i de regioner man verkar i.

Renodling

Långsiktighet och fokus

Corem har ett långsiktigt engagemang i beståndets samtliga fastigheter och strävar efter att optimera fastigheternas avkastning. Avyttringsmöjligheter uppstår när en fastighet är färdigutvecklad, avkastningen understiger de fastställda kraven eller fastighetens geografiska läge inte passar bolagets regionstruktur.

Organisation

I kombination med lokal närvaro och korta beslutsvägar skapar Corem en stark lokal förankring i de regioner där bolaget är verksamt.

Legal struktur

Corem-koncernen bestod per den 31 december 2010 av 66 aktiebolag och 19 kommanditbolag, där Corem Property Group AB (publ) är moderbolag. Samtliga fastigheter ägs via dotterföretagen.

Operativ struktur

Corems organisation har under 2010 befunnit sig i ett expansivt skede där organisationen successivt har kompletterats och förstärkts med kompetens i takt med att verksamheten har vuxit.

MELLANSVERIGE / VÄST Transaktion/Analys/IR Ekonomi Juridik IT Förvaltning VD Projekt STOCKHOLM ÖRESUND MÄLARDALEN NORR Corem har under 2010 fortsatt arbetet med att med egen personal hantera såväl den tekniska som den ekonomiska förvaltningen, där det har varit ekonomiskt motiverat. Syftet med detta är att generera en ökad närhet till bolagets hyresgäster, vilket skapar förutsättningar för Corem att på ett effektivt och personligt sätt möta hyresgästernas ständigt föränderliga behov. Beslutet att gå mot en organisation med egen personal ger även Corem en ökad kontroll över verksamheten.

Corems fastighetsbestånd är operativt sett indelat i fem regioner, Stockholm, Öresund, Mälardalen, Mellansverige/Väst och Norr. Beståndet omfattar totalt 133 fastigheter fördelat på en total uthyrbar area om 817 020 kvm.

Koncernledning

Koncernledningen består av verkställande direktör, CFO, fastighets-/projektchef, förvaltningschef och chef transaktion/ analys/IR. Koncernledningen har ansvaret för bland annat strategifrågor, affärsutveckling, investeringar och försäljningar, ekonomistyrning, resultatuppföljning, personal- och informationsfrågor.

Förvaltning

Coremkoncernen är organiserad med sitt huvudkontor i Stockholm och regionkontor i Göteborg, Malmö och Örebro samt förvaltningskontor i Märsta och Västberga, Stockholm.

Via Corems samarbetspartner i Småland, Locellus, finns också kontor i Jönköping, Växjö och Tranås.

Corem ska ha en egen decentraliserad organisation för att uppnå god marknadskännedom och närhet till kunderna. Varje region ska också vara tillräckligt stor för en effektiv förvaltning. Corem har egna förvaltare i alla regioner förutom i region Mellansverige/Väst där vissa förvaltningstjänster i Småland upphandlas från Locellus, som har en mycket god kunskap om denna delmarknad. I Stockholmsregionen har Corem egna fastighetsskötare, i övriga regioner köps denna typ av tjänster för närvarande in. All ekonomisk förvaltning sköts av Corem.

Affärs- och projektutveckling

Corems projektutveckling har som syfte att utveckla byggnader och mark i befintligt bestånd genom ny-, till- och ombyggnation, i syfte att tillgodose hyresgästernas förändrade behov. Projektorganisationen ska vidareutveckla och genomföra nya fastighetsprojekt att lägga till det befintliga beståndet samt understödja förvaltningsorganisationen i större ombyggnadsprojekt och förvärv.

Medarbetare

Corems mål är att vara en jämställd och attraktiv arbetsgivare där det finns goda möjligheter till personlig utveckling och ansvarstagande. Att arbeta inom Corem ska ge möjlighet till bra balans mellan arbete och fritid.

Corems medarbetare

Corems arbetsmiljö karaktäriseras bäst som informell och kreativ, samt att det är "högt i tak". Bolagets medarbetare ska kunna påverka sitt arbete och utvecklas inom företaget. För att Corem ska vara en attraktiv arbetsgivare är det viktigt att medarbetarna är stimulerade och att de ges möjlighet till utveckling. Kompetensutveckling är ett naturligt inslag och det erbjuds kontinuerligt möjligheter till fördjupning och vidareutbildning.

För att på bästa sätt ta tillvara varje medarbetares förutsättningar genomförs årligen medarbetarsamtal med respektive personalansvarig. Samtalen fungerar som ett verktyg för att utveckla såväl individen som bolaget. Motiverade medarbetare skapar engagemang och trivsel.

Den 31 december 2010 var 32 personer anställda.

Jämställdhet och arbetsmiljö

Det övergripande syftet med jämställdhetsarbetet inom Corem är att främja lika rättigheter och möjligheter för alla anställda. Alla anställda ska bedömas och utvärderas på objektiva grunder. Arbetsförhållandena i bolaget, såväl de fysiska som psykosociala, ska lämpa sig både för kvinnor och män och alla anställda i bolaget ska kunna förena förvärvsarbete och föräldraskap.

Den 31 december 2010 var 12 kvinnor och 20 män anställda.

Hälsa

Corem verkar för en friskare hälsa och god attityd bland medarbetarna. Bolaget sätter stort värde på medarbetarnas hälsa och uppmuntrar ett sunt och friskt leverne. Samtliga anställda erbjuds generösa friskvårdscheckar, som kan användas hos de flesta friskvårdsanläggningar. Gemensamma friskvårdsaktiviteter genomförs, exempelvis sprang samtliga kvinnliga anställda Tjejmilen 2010!

Både personalomsättning och sjukfrånvaro är låg hos Corem och ambitionen är att fortsätta hålla den på en låg nivå, vilket ska uppnås genom en frisk arbetsmiljö.

Samtliga anställda omfattas av en förmånlig sjukvårdsförsäkring som säkerställer snabb och kvalificerad vård vid sjukdom, det finns även möjlighet till regelbunden hälsokontroll.

Framtiden

I takt med att fastighetsbeståndet växer öppnas det nya möjligheter för befintliga och nya medarbetare. Då bolaget expanderar finns det intresse av att träffa nya medarbetare och under 2011 kommer ytterligare rekryteringar att genomföras.

Miljö/Ansvarsfullt företagande

Miljöarbetet inom Corem ska verka för att kärnverksamheten bidrar till ett långsiktigt hållbart samhälle, effektiv resursanvändning, en uthållig lönsamhet och ett varumärke som upplevs positivt.

Energiförbrukning

Corem arbetar aktivt för att minimera energiförbrukningen i bolagets fastigheter. Större delen av fastighetsbeståndet har inventerats avseende energiåtgärder.

Under 2010 har arbetet med energioptimering påbörjats i merparten av Stockholmsbeståndet, optimeringen beräknas ge driftsbesparingar om minst 10 procent årligen.

I bolagets strävan mot ett mer miljömedvetet verkande har en driftstekniker anställts med fokus på energioptimeringen.

Corem upphandlar samtlig el genom Bixia AB. Bixia levererar el från förnybara energikällor enligt Naturskyddsföreningens kriterier "Bra Miljöval". Corem ska fortsätta, tillsammans med hyresgästerna, att få ned energikostnaderna och spara miljön. Corem ser fram emot ett fortsatt bra samarbete med sina kunder och leverantörer.

GreenBuilding

Corem har gått med i SGBC (Sweden Green Building Council). För att GreenBuilding certifiera en byggnad krävs att energianvändningen reduceras men också att det finns ett energiledningssystem. Det är således inte enbart byggnaden som granskas. Corem, som fastighetsägare, åtar sig att årligen rapportera energianvändningen för de byggnader som antagits av GreenBuildingprogrammet. Fastigheten Lastkajen 3, Stockholm,

blir Corems första GreenBuilding certifierade byggnad. Ytterligare fördjupning av projektet på Lastkajen 3 finns i Corems årsredovisning för 2009. Corem avser att GreenBuilding certifiera fler byggnader i framtiden.

GENOMFÖRDA MILJÖ- OCH ENERGISPARÅTGÄRDER

Åtgärd	Fastighet	Ort	Resultat
Styrsystemen för driften har ersatts av webbaserade system	Elektra 23 Lastkajen 3 Domnarvet 10 Sicklaön 356:1	Stockholm	• Mindre miljöpåverkan • Möjlighet att övervaka och styra på distans • Energibesparing • Förbättrat inomhusklimat för hyresgästerna
Befintliga oljepannor ersatta med fjärrvärme	Magasinet 6 Sicklaön 356:1	Stockholm	• Mindre miljöpåverkan • Lägre kostnad för fastighetsägare och hyresgäst
Installation av pelletspannor	Grevaryd 1:64 Barnarp 1:156 Städet 3	Växjö Jönköping Tranås	• Förnyelsebart bränsle, bidrar ej till ökad växthuseffekt
Befintliga oljepannor ersatta med bergvärmepumpar	Lastkajen 3	Stockholm	• Mindre miljöpåverkan • Lägre kostnader • Återvinner värme genom tillvaratagande av kyla

FRAMTIDA MILJÖ- OCH ENERGISPARÅTGÄRDER

Åtgärd	Fastighet		Resultat
Successivt kommer befintliga oljepannor att ersättas med miljö vänligare alternativ, exempelvis	Oxen 17 Strömmen 1 & 4 Ädelkorallen 10	Kumla Fagersta Jönköping	• Mindre miljöpåverkan • Lägre kostnad för fastighetsägare och hyresgäst
fjärrvärme eller bergvärme.	Märsta 21:50 Löttinge 9:12, 9:21 Märsta 11:14	Sigtuna Täby Sigtuna
Implementera energilednings systemet Mestro	Samtliga fastigheter		• Ökad kontroll över mediaförbrukningen
			• Större möjligheter att styra energi optimeringarna
Miljömodul (till energilednings system)	Samtliga fastigheter		• Visualisera miljörelaterad information och resultat, exempelvis rapporter över förbrukning för andel grön energi, högsta/lägsta förbrukning per kvm och fastighet.

Miljöarbetet i den dagliga verksamheten

Under året har många befintliga ventilationsanläggningar förbättrats med nya styrsystem och värmeåtervinning för att minimera resursförbrukningen och öka hyresgästernas komfort. I de fastigheter där oljeeldning fortfarande finns kvar är målet att dessa successivt skall bytas ut mot miljövänligare alternativ såsom till exempel värmepumpar och fjärrvärme.

I det dagliga arbetet används telefon- och webbkonferenser för att minska resandet och medarbetarna väljer, när det är möjligt, att resa med tåg i stället för med bil eller flyg. Corems IT-system har också utformats med säkra uppkopplingar, vilket möjliggör effektivt distansarbete och därmed minskat resande.

Corems legala miljömässiga ansvar

Corem är inte ensamt ansvarigt för miljöpåverkan från fastigheterna. Enligt Miljöbalken är det i första hand verksamhetsutövaren, det vill säga hyresgästen, som ansvarar för den eventuella miljöpåverkan som orsakas av den verksamhet som bedrivs i lokalen. Fastighetsägaren är endast ansvarig för det fall fastighetsägaren själv också är verksamhetsutövare.

Om inte verksamhetsutövaren kan utföra eller bekosta efterbehandling av en fastighet är det den som förvärvat fastigheten och som vid förvärvet känt till eller då borde ha upptäckt föroreningarna som är ansvarig.

Corems miljöpolicy 2011

• • Corem genomför och utvecklar förvaltning och byggnation av fastigheter så att relevanta miljöaspekter alltid hanteras på ett seriöst och kompetent sätt.
• • Corem bedriver ett systematiskt miljöarbete. Bolaget sätter upp miljömål och utformar konkreta handlingsplaner för att minska vår miljöpåverkan.
• • Corems miljöarbete ska bidra till ett långsiktigt hållbart samhälle och effektivare resursanvändning. Vår ambition är att minimera miljöpåverkan samt att följa kretsloppsprincipen.
• • Corems medarbetares miljöengagemang tillvaratas och uppmuntras vilket ger ett miljömässigt ansvarsfullt agerande i vårt dagliga arbete.

Corems mål för miljöarbetet under 2011

• • Minska energiförbrukningen i fastigheterna.
• • Minska miljöpåverkan från bolagets kontor och transporter.
• • Samarbeta med hyresgästerna för att uppnå hållbara lösningar.
• • Ställa relevanta miljökrav vid inköp av varor och tjänster.
• • Använda miljövänliga byggnadsmaterial.
• • Utbilda Corems personal inom miljöområdet.
• • Öka medarbetarnas miljömedvetenhet.
• • Införa energi- och miljöledningssystem.
• • Genomföra miljöinventering.
• • Fastställa nya miljömål i samarbete med miljökonsulten Geosigma.
• • Utforma handlingsplan utifrån fastställda miljömål.

Fastighetsbeståndet

fastigheter

"Corem äger, förvaltar och utvecklar industri-, lager-, logistik- och handelsfastigheter i mellersta och södra Sverige samt i Danmark."

Marknadsöversikt 16
Fastighetsbestånd 19
Regioner
Stockholmsregionen 23
Öresundsregionen 24
Mälardalsregionen 25
Region Mellansverige/Väst 26
Region Norr 27
Projekt- och fastighetsutveckling 28
Marknadssvärdering av
Corems fastigheter 32
Aktieinnehav 34

Marknadsöversikt

Corems marknader utgörs av mellersta och södra Sverige samt Danmark. Corem äger, förvaltar och utvecklar industri-, lager-, logistik- och handelsfastigheter. För dessa fastighetstyper utgår vi från marknaden för lager och logistik i Sverige. Lager- och logistikmarknaden är att betrakta, i nedanstående avsnitt, som en del av industrisegmentet i Sverige.

Corem gör skillnad mellan de olika fastighetssegmenten beroende på fastighetens huvudsakliga användning. I fastigheter som Corem har klassificerat som industrifastigheter bedrivs lättare samt tyngre produktion. Lager- och logistikfastigheter nyttjas främst för lagring samt lastning av varor och i handelsfastigheter bedrivs verksamhet för handel.

Följande avsnitt, sidorna 16 till 18, har upprättats tillsammans med Colliers och Bryggan Fastighetsekonomi, två rådgivare inom fastighetsbranschen. Marknadsbeskrivningen och framtidsbedömningarna som redovisas i nedanstående text är baserade på Colliers och Bryggans samlade erfarenheter och bedömningar av marknaden.

Ekonomisk utsikt

Sveriges ekonomi är starkt exportberoende. Exportindustrin har börjat återhämta sig och därmed ökar BNP och kapacitetsutnyttjandet snabbt. Den ökade globala efterfrågan har varit viktig för vändningen i svensk ekonomi. Ett ökat kapacitetsnyttjande inom industrin pekar på ökade investeringar framöver.

Hushållens höga konsumtion i kombination med en starkare arbetsmarknad har bidragit till ökad optimism, arbetslösheten bedöms dock falla tillbaka långsamt.

Oroande för den framtida utvecklingen är de ökade globala obalanserna samt oron kring den statsfinansiella situationen i flera länder. BNP växte med 5,5 procent under 2010 och Riksbankens prognos för 2011 är att tillväxten stannar runt 4 procent för att därefter avta.

Fastighetsmarknaden för lager- och logistikfastigheter

Lager- och logistikmarknaden är en del av fastighetsmarknadssegmentet industrifastigheter. Industrifastigheter har historiskt sett en hög andel egen användning, vilket innebär att ägaren och nyttjaren av fastigheten är en och samma person. Detta medför att industrifastigheter över tiden inte har varit föremål för transaktioner i lika hög grad som till exempel kontorsfastigheter, där ett hyresgästupplägg varit mer naturligt. Under de senaste fem till åtta åren har en del "Sale & lease back" transaktioner ägt rum, där fastighetsägaren och hyresgästen initialt är en och

Befintliga och beslutade logistiketableringar mellan 2002 till 2010 överstigande 10 000 kvm

samma person. Fastighetsägaren tecknar ett avtal med sig själv som hyresgäst och säljer sedan fastigheten. Under 2009 var transaktionsvolymen väldigt låg, vilket gällde samtliga fastighetstyper. Under 2010 ökade transaktionsvolymen kraftigt och låg i nivå med åren 2007 och 2008. Det beror främst på att fastighetsinvesterarna blivit mer optimistiska om framtiden. Hyresgäster stannar i sina lokaler eller har till och med ett behov av att utöka vilket leder till att fastighetsaktörer har möjlighet till att vidareutveckla befintligt fastighetsbestånd.

Finansiering styr transaktionsförutsättningarna

Transaktionsmarknaden har under 2010 kommit i gång och har dominerats av svenska köpare. Flertalet transaktioner utförda under året karaktäriseras av att köparen tagit över befintliga lån eller använt en stor del eget kapital. Köparen har ofta varit en aktör med stark finansiell ställning som till exempel börsnoterade fastighetsbolag eller institutioner. Transaktionsmarknaden har präglats av en låg tillgänglighet till nyfinansiering. Konkurrensen bland köpare bedöms komma att öka under 2011 i takt med att banker ökar nyutlåningen.

Transaktioner i närtid

Marknaden för industrifastigheter har de senaste åren mognat med fler professionella aktörer. Lager- och logistikfastigheter är de attraktivaste fastighetstyperna inom detta segment. Under 2010 genomfördes transaktioner inom segmentet för cirka 12 mdr kr vilket nästan motsvarar den genomsnittliga transaktionsvolymen för de sista 12 åren. Transaktionsvolymen för 2009 var cirka 4 mdr kr. Under början av 2011 har ett flertal transaktioner utförts vilket tyder på en fortsatt stark marknad. Köpare har varit aktörer som Corem Property Group, Brinova, Hemfosa, NREP och Sagax.

Direktavkastning

Direktavkastning är ett centralt avkastningsmått inom fastighetssektorn och mäts lite förenklat såsom fastighetens driftnetto (hyresintäkter minus fastighetskostnader) i förhållande till fastighetens marknadsvärde. De mest attraktiva lager- och logistikfastigheterna hade under 2002 ett direktavkastningskrav omkring 9,0 procent som sedan sjönk till omkring 6,0 procent under 2007. Under 2008 började dock direktavkastningskraven att långsamt öka för att sedan övergå till att öka kraftigt i takt med att finanskrisens verkningar blev alltmer kännbara. För närvarande ligger direktavkastningskraven för de attraktivaste lager- och logistikfastigheterna mellan 6,75 och 7,15 procent, vilket innebär att marknaden har en mer optimistisk syn jämfört med för 12 månader sedan.

Arlandastad, översikt

Hyresmarknaden

Sedan 2002 har det byggts och är på väg att byggas ungefär 100 logistikfastigheter (distributionslager) i Sverige, där varje enskild byggnad överstiger 10 000 kvm. 45 procent av dessa distributionslager är belägna i Göteborg/Borås, Jönköping/Nässjö eller Stockholm. Dessa regioner är också de mest eftertraktade som enskilda regioner. Det gemensamma kännetecknet för dessa tre regioner är den begränsade tillgången på mark. I Göteborg har första etableringen påbörjats i Landvetter (Schenker) som ett resultat av den begränsade marktillgången. I Stockholm fortsätter Rosersberg att expandera och även Arlandastad har de senaste två åren fått sina första stora etableringar (CWS Boco, John Deere och Schenker). I Jönköping börjar marktillgången i Torsvik att begränsas vilket fått Expert att etablera sitt nya distributionslager i Vaggeryd, knappt två mil söder om Torsvik. Jönköpings kommun har planlagt ny mark i anslutning till Torsvik för att möta den framtida efterfrågan. Även i Malmöregionen är marktillgången begränsad. Detta har medfört att DSV valt att förlägga sitt nya distributionslager till Landskrona.

Av dessa cirka 100 byggnader är, med några få undantag, samtliga byggda och anpassade för slutanvändaren (hyresgästen). Hyresgästen har i 47 procent av fallen valt att själv också äga fastigheten inom koncernen. 53 procent har sådeles valt att istället hyra med en extern part som fastighetsvärd. Avtalslängden på dessa hyresavtal varierar i regel mellan 10–15 år. Avtalslängden är primärt styrd från investeraren som vill ha en säker investering och ett stabila kassaflöde.

Den ekonomiska vakansgraden bland dessa 100 fastigheter är nära noll eftersom det i Sverige inte byggs logistikfastigheter på spekulation jämfört med många andra marknader inom EU.

Ur ett europeiskt perspektiv anses logistikmarknaden i Sverige inte vara lika utvecklad som inom Central- och Östeuropa (CEE). Inom CEE är det vanligt med både spekulationsbyggande och avtalslängder mellan 3-5 år för nya logistikfastigheter. Investerarna inser att hyresgäster ogärna flyttar efter tre år då det är stora investeringar som följd av en nyetablering av ett distributionslager. Marktillgången i Centraleuropa är dock mer begränsad jämfört med i Sverige. När efterfrågan sjönk efter finanskrisen blev dock vakansgraden påtaglig inom CEE som nu bedöms vara mellan 10-15 procent.

Hyressättningen för nyproducerade distributionslager i Sverige bestäms genom en funktion av produktionskostnad, markkostnad samt investerarens avkastningskrav. För befintliga fastigheter regleras hyressättningen av tillgång och efterfrågan.

Eftersom hyresgäster i Sverige, som söker nya distributionslager, är styrda av ovanstående parametrar och den låga vakansgraden så kan inte efterfrågan mötas upp med utbudet. Denna differens skapar en möjlighet för fastighetsägare med tillgång till lagerfastigheter av god kvalitet och bra läge. Möjligheten blir extra tydlig i citynära lägen där marknadshyror för befintliga lager och avtalslängder mellan 3-5 år är högre än nyproducerade distributionslager.

Direktavkastning, lager- och logistikfastigheter

Underlaget utgörs av cirka 400 fastigheter som är försålda under perioden 2002-2010.

Under 2010 var det många företag som tog beslut om att etablera distributionslager. Skillnaden i efterfrågan mellan 2010 och 2009 är framförallt att under 2010 fattade många styrelser beslut om att flytta sitt distributionslager och därefter engagerades en projektgrupp att verkställa styrelsens beslut. Under 2009 undersökte företag alternativ till den befintliga logistiklösningen utan att beslut, gällande verkställande av flytt, fanns från styrelse.

Hyresmarknaden - Stockholm

Efterfrågan är stark i Stockholm och kännetecknas av att företag vill få möjlighet att verka i ett mer effektivt lager. Efterfrågan följer i praktiken Sveriges BNP och många företag ser en ökad orderingång. Ett tecken på en stark efterfrågan är att det nu byggs mindre lagerenheter (<5 000 kvm) i Stockholm och diskussionerna om spekulationsbyggande åter tagit fart. Efterfrågan på lokaler mellan 1 000-3 000 kvm har ökat under hösten 2010. Vakanstiden har varit upp till 12 månader men den bedöms nu sjunka till mer normala nio månader för bra objekt i bra lägen.

Efterfrågan är som störst i Söderort (Västberga, Årsta, Sätra, Fruängen, Botkyrka). Även Jordbro (Haninge), Norrort (Rosersberg, Arlandastad) samt Västerort (Lunda, Veddesta) har hög efterfrågan. Under 2010 har UPS beslutat att flytta sin parcelverksamhet till Veddesta, John Deree och CWS Boco etablerar sig i Arlandastad.

En generell kallhyra i Stockholm är cirka 700 kr/kvm med högre noteringar i de mest eftertraktande områdena. Topphyror bedöms vara cirka 1 000 kr/kvm.

Hyresmarknaden - Göteborg

Göteborg kännetecknas av låg marktillgång för nya projekt samtidigt som efterfrågan för logistik är en av de högsta i Sverige. Som enskild region betraktat har Göteborg flest antal nyetableringar de senaste 10 åren och den främsta anledningen är närheten till Göteborgs hamn som under 2010 hanterade över 60 procent av containertrafiken till och från Sverige. Flera större logistikkrävande bolag har under året omstrukturerat dess logistik, bland annat Schenker som sålt befintliga terminaler och uppför nytt lager i Landvetter. NYK Logistics har för tillfället valt att lämna den svenska verksamheten.

Befintliga större vakanser återfinns med några få undantag i äldre lagerfastigheter. Generella kallhyror är cirka 650 kr/kvm med topphyror runt 850 kr/kvm i Sisjön. Utanför Göteborg (Partille, Mölnlycke) sjunker hyrorna till cirka 450-500 kr/kvm.

Hyresmarknaden - Malmö

Tillgången på vakanta objekt i varierande storlek i Malmö är generellt god upp till cirka 5 000 kvm, men dessa vakanser är ofta av sämre kvalitet. I regel krävs investeringar från fastighetsägare för att lokalerna ska bli anpassade till efterfrågan och flera fastighetsägare, i framförallt Östra hamnen, har flera projekt som är aktuella för sådana investeringar när rätt hyresgäst lokaliseras. I Östra hamnen ligger snitthyrorna på cirka 450-500 kr/kvm.

I industriområdena Fosie och Bulltofta, som präglas av stor andel lokala aktörer, kan hyror nå nivåer om 800-900 kr/kvm.

Hyresmarknaden - Köpenhamn

Efterfrågan för industri och lagerfastigheter ökar långsamt. Fortfarande är efterfrågan störst på mindre enheter. Större företag tenderar att se över sina lokalbehov men inte ta beslut om att flytta för att inte dra på sig nya investeringar. Den totala vakansen av industri/lager i Danmark är för närvarande 4,2 procent vilket ska jämföras med runt 1,5 procent innan finanskrisen. Marknadshyran är dock stabil då det finns en efterfrågan men detta tenderar ändå till att befintliga hyresgäster omförhandlar sina hyresavtal. I Köpenhamn är de generella kallhyrorna för lager i bra läge cirka 450 DKK/kvm.

Fastighetsbestånd

Corems fastighetsbestånd är indelat i fem geografiska områden: Stockholm, Öresund, Mälardalen, Mellansverige/Väst samt Norr. Fastighetsbeståndet bestod per den 31 december 2010 av 133 fastigheter med en total uthyrbar area om 817 020 kvm.

Fastigheternas verkliga värde, baserat på marknadsvärderingar, uppgick per den 31 december 2010 till 5 115 mkr. För vidare information om fastighetsvärdering se sidorna 32-33. Det totala hyresvärdet bedömdes uppgå till 537 mkr och de kontrakterade hyresintäkterna uppgick till 480 mkr på årsbasis per den 31 december 2010. Den ekonomiska uthyrningsgraden uppgick vid samma tidpunkt till 89 procent.

Geografisk indelning och verkligt värde

Fastighetsbeståndet är indelat i fem geografiska områden: Stockholm, Öresund, Mälardalen, Mellansverige/Väst samt Norr. Av Corems uthyrbara area per den 31 december 2010 svarade Stockholm för 29 procent, Öresund för 9 procent, Mälardalen för 15 procent, Mellansverige/ Väst för 34 procent och Norr för 13 procent.

Fastighetsbeståndets verkliga värde uppgick per den 31 december 2010 till 5 115 mkr. Av detta värde svarade Stockholm för 38 procent, Öresund för 12 procent, Mälardalen för 12 procent, Mellansverige/Väst för 30 procent och Norr för 8 procent.

Hyresvärde och uthyrningsgrad

Fastighetsbeståndets totala hyresvärde bedömdes, per den 31 december 2010, uppgå till 537 mkr. Det bedömda hyresvärdet för vakanta lokaler motsvarade 57 mkr. Av fastigheternas totala uthyrbara area om 817 020 kvm var 111 814 kvm vakant, vilket motsvarade 14 procent.

Av Corems totala areamässiga vakans var 28 procent hänförlig till Stockholm. De övriga fyra geografiska regionernas andel av Corems totala areamässiga vakans per den 31 december 2010 var som följer: Öresund 14 procent, Mälardalen 24 procent, Mellansverige/Väst 34 procent.

Per den 31 december 2010 var den ekonomiska uthyrningsgraden 89 procent i Stockholm, 86 procent i Öresund, 85 procent i Mälardalen, 91 procent i Mellansverige/Väst samt 100 procent i Norr.

Hyresintäkter

Corems kontrakterade hyresintäkter på årsbasis per den 31 december 2010 uppgick till 480 mkr. I hyresintäkterna ingår hyrestillägg för fastighetsskatt, värme och elkostnader som vidarefaktureras hyresgästerna. Corem bedömer att hyresintäkterna ligger på en marknadsmässig nivå.

Av Corems totala hyresintäkter på årsbasis per den 31 december 2010 svarade Stockholm för 38 procent, Öresund för 11 procent, Mälardalen för 12 procent, Mellansverige/Väst för 30 procent och Norr för 9 procent.

"Corem växer i sina utvalda regioner."

Storsätra 1, Stockholm

Kundrelationer och kontraktsstrukturer

På grund av fastighetsbeståndets sammansättning varierar de enskilda kundernas behov och önskemål. I syfte att skapa en god och långsiktig dialog med hyresgästerna förvaltas Corems fastigheter av egen förvaltningspersonal, vilken har direktkontakt med hyresgästerna. Korta beslutsvägar och lokal närvaro på bolagets delmarknader prioriteras i syfte att kunna ge Corems hyresgäster bästa möjliga service.

Ericsson är Corems enskilt största hyresgäst och hyr industri-, lager- och kontorslokaler i regionerna Mellansverige/Väst, Mälardalen samt Norr.

Corems största hyresgäster är Ericsson, Bilia och ELFA, vilka står för 18, 12 respektive 6 procent av Corems totala hyresintäkter. Ericsson har sammanlagt sex hyresavtal med en genomsnittlig kontraktslängd om 4,1 år. Bilia har sammanlagt tretton hyresavtal med en genomsnittlig kontraktslängd om 12,7 år. ELFA har ett hyresavtal med en återstående kontraktslängd om 7,5 år. Corem strävar efter att minska beroendet från enskilda hyresgäster och genom de förvärv som gjorts under året har kontraktsbasen ytterligare diversifierats.

Kontrakterade hyresintäkter per den 31 december 2010

Kontraktsstorlek, Mkr	Antal avtal	Uthyrbar area, kvm	Hyresintäkt, Mkr	Andel, %
>3,0	31	386 798	258	54
2,0-3,0	12	56 438	33	7
1,0-2,0	46	82 536	65	14
0,5-1,0	71	68 067	49	10
0,25-0,5	86	40 341	30	6
<0,25	462	66 184	39	8
	708	700 363	474	99
Bostadshyresavtal	93	4 842	4	1
Parkering	293	–	2	0
Totalt	1 094	705 206	480	100

Corems tio största hyresgäster per 31 december 2010

Hyresgäst	Geografisk region
Ericsson	Mellansverige/Väst, Mälardalen, Norr
Bilia	Stockholm, Öresund, Mälardalen, Mellansverige/Väst, Norr
Elfa	Stockholm
Coop	Mellansverige/Väst
Lunds kommun, Lundafastigheter	Öresund
Drivkraft Värend	Mellansverige/Väst
Björnkläder	Mellansverige/Väst
Broson	Mellansverige/Väst
Indiska Magasinet	Stockholm
Atlas Copco Craelius	Stockholm

Löptider för Corems hyreskontrakt per den 31 december 2010

År	Antal avtal	Uthyrbar area, kvm	Hyresintäkt, Mkr	Andel, %
2011	272	113 052	79	17
2012	152	83 764	57	12
2013	141	105 689	74	15
2014	78	194 725	105	22
>2014	65	203 134	159	33
	708	700 363	474	99
Bostadshyresavtal	93	4 842	4	1
Parkering	293	–	2	0
Totalt	1 094	705 206	480	100

Fastighetskostnader

Drift- och underhållskostnader

Corems största driftkostnader utgörs av värme, el, vatten och fastighetsskötsel. Exempel på andra driftkostnader är bevakning, försäkring och sophantering. Corem arbetar löpande med åtgärder i syfte att sänka energiförbrukningen i fastighetsbeståndet. Som ett led i att bibehålla och förbättra fastigheternas standard och skick genomförs planerat och löpande underhåll.

Fastighetsskatt

Den av staten ålagda fastighetsskatten uppgår för närvarande till 1 procent av taxeringsvärdet för lokalfastigheter och 0,5 procent för industrifastigheter. Fastigheter som är klassificerade som specialfastigheter är befriade från fastighetsskatt.

Tomträttsavgäld

Corem innehar 24 fastigheter med tomträtt belägna i kommunerna Göteborg, Hallstahammar, Helsingborg, Malmö, Sigtuna och Stockholm. Innehavare av fastigheter med tomträtt betalar en årlig tomträttsavgäld för den mark som stat och kommun upplåtit med nyttjanderätt. Tomträttsinnehavare äger således inte marken, utan endast uppförda byggnader.

Investeringar

Investeringskostnader som genererar mervärde i fastighetsbeståndet redovisas som investeringar och resultatförs inte. Dessa åtgärder genomförs primärt för att förlänga fastighetsbeståndets nyttjandeperiod. Exempel på investeringar är hyresgästanpassningar, projektutveckling och energisparåtgärder.

Transaktioner under perioden 1 januari till 31 december 2010

Corem har under perioden 1 januari till 31 december 2010 genomfört 4 transaktioner, den totala köpeskillingen för förvärvade fastigheter uppgick till 707 mkr. Värdet för avyttrade fastigheter uppgick till 9 mkr.

Mars

Den 22 december 2009 ingicks avtal med Kungsleden AB om förvärv av 22 fastigheter till en köpeskilling om 460 mkr. Den uthyrbara arean ökade därmed med 81 290 kvm till 789 911 kvm. Fastigheterna är belägna i Upplands-Bro, Göteborg, Malmö, Borås, Jönköping och Norrköping och utgörs huvudsakligen av lager-, handels- och logistikfastigheter. Dessa fastigheter kompletterar och förstärker tydligt Corems befintliga bestånd på respektive ort. Corem tillfördes cirka femtio nya hyresgäster. Corems intäktsbas diversifierades ytterligare vilket minskar den totala intäktsrisken i Bolaget. Tillträde var den 31 mars 2010. Fastigheterna förvärvades i bolagsform.

Oktober

Den 30 september 2010 tecknade Corem avtal om att förvärva fem fastigheter om 14 415 kvm uthyrbar area. Förvärvspriset uppgick till 130 mkr. Fyra av fastigheterna är belägna i Stockholm och en fastighet i Karlstad. Beståndet utgörs huvudsakligen av lager-, handels- och logistikfastigheter. En del av köpeskillingen erlades i form av Coremaktier. Tillträde var den 6 oktober 2010. Fastigheterna förvärvades i bolagsform.

december

Den 30 september 2010 tecknade Corem avtal om att förvärva en fastighet om totalt 15 000 kvm uthyrbar area. Förvärvspriset uppgick till 117 mkr. Säljare och tillika hyresgäst är Bilia AB, fastigheten förvärvades i bolagsform. Fastigheten är belägen i Mölndal och utgörs huvudsakligen av handels- och lagerytor. Tillträde skedde den 15 december 2010.

Den 28 december avyttrades fastigheten Biskopsgården 45:1 i Göteborg, köpeskillingen uppgick till 9 mkr.

Transaktioner 1 januari 2010 - 31 december 2010

Kvartal	Fastighet	Kommun	Fastighets kategori	Uthyrbar area, kvm
Förvärvat 2010
Kvartal 1	Viby 19:53	Upplands-Bro	Lager	1 961
Kvartal 1	Viby 19:54	Upplands-Bro	Lager	2 089
Kvartal 1	Kullen 5	Malmö	Lager	5 210
Kvartal 1	Smörbollen 12	Malmö	Handel	3 778
Kvartal 1	Slakthuset 14	Norrköping	Lager	2 805
Kvartal 1	Ädelmetallen 5	Jönköping	Lager	4 693
Kvartal 1	Ädelkorallen 1	Jönköping	Lager	1 132
Kvartal 1	Ädelkorallen 10	Jönköping	Lager	435
Kvartal 1	Äreporten 3	Jönköping	Lager	1 285
Kvartal 1	Öronlappen 8	Jönköping	Kontor	1 963
Kvartal 1	Ädelmetallen 12	Jönköping	Kontor	2 018
Kvartal 1	Öronskyddet 9	Jönköping	Kontor	1 713
Kvartal 1	Överlappen 8	Jönköping	Lager	1 858
Kvartal 1	Ädelkorallen 17	Jönköping	Lager	2 313
Kvartal 1	Öronlappen 7	Jönköping	Handel	3 383
Kvartal 1	Överlappen 15	Jönköping	Lager	1 944
Kvartal 1	Pantängen 19	Borås	Handel	2 213
Kvartal 1	Fjädern 3	Borås	Lager	750
Kvartal 1	Fjädern 4	Borås	Lager	5 830
Kvartal 1	Backa 21:8	Göteborg	Lager	16 908
Kvartal 1	Backa 96:2	Göteborg	Lager	6 634
Kvartal 1	Backa 30:4	Göteborg	Lager	10 375
Totalt förvärvat kvartal 1				81 290
Kvartal 4	Dahlian 5	Täby	Lager/Handel	1 279
Kvartal 4	Tumstocken 8	Täby	Lager/Handel	2 455
Kvartal 4	Ringpärmen 1	Sollentuna	Lager/Handel	6 126
Kvartal 4	Hammarby Smedby 1:435	Upplands Väsby	Lager/Handel	1 056
Kvartal 4	Blåsten 2	Karlstad	Lager/Handel	3 499
Kvartal 4	Spinnaren 1	Mölndal	Lager/Handel	15 000
Totaltförvärvat kvartal 4 29 415

Avyttrat 2010

Kvartal 4	Biskopsgården 45:1	Göteborg	Industri	2 306
Totalt avyttrat kvartal 4				2 306

Sicklaön 356:1, Stockholm

Fördelning per geografiskt område, 31 december 2010

Region		Uthyrbar area, kvm	Vakant area, kvm	Verkligt värde			Hyresvärde		Ekonomisk	Hyresintäkt1)
	Antal fastigheter			Mkr	Andel, %	Kr/kvm	Mkr	Andel, %	uthyrnings grad, %	Mkr	Andel, %
Stockholm	51	233 631	31 668	1 930	38	8 263	204	38	89	182	38
Öresund	16	77 638	15 185	619	12	7 966	60	12	86	51	11
Mälardalen	13	125 024	27 317	623	12	4 981	71	12	85	60	12
Mellansverige/Väst	45	278 066	37 644	1 509	30	5 427	159	30	91	144	30
Norr	8	102 661	–	434	8	4 230	43	8	100	43	9
Totalt Corem	133	817 020	111 814	5 115	100	6 261	537	100	89	480	100

1) Avser hyresintäkter på årsbasis per den 31 december 2010.

Fördelning av uthyrbar area per lokaltyp och geografiskt område, 31 december 2010

Kvm	Industri	Lager	Kontor	Handel	Övrigt	Totalt	Andel, %
Stockholm	44 425	91 158	78 773	12 713	6 562	233 631	29
Öresund	3 080	20 166	13 391	25 482	15 519	77 638	9
Mälardalen	69 848	30 963	10 264	10 542	3 407	125 024	15
Mellansverige/Väst	54 595	169 018	28 065	15 692	10 696	278 066	34
Norr	93 928	4 492	163	3 503	575	102 661	13
Totalt Corem	265 876	315 797	130 656	67 932	36 759	817 020	100
Andel, %	33	39	16	8	4	100

Fastighetsförvärv 1)

Fastighetsbestånd, utveckling

Hyresvärde och hyresintäkt per geografiskt område, 31 december 2010

Stockholmsregionen

NYCKELTAL	2010 31 dec	2009 31 dec	2008 31 dec	2007 31 dec
Antal fastigheter, st	51	45	45	38
Total uthyrbar area, kvm	233 631	218 665	217 630	175 997
Hyresvärde, mkr	204	195	174	139
Ekonomisk uthyrningsgrad, %	89	94	96	95
Hyresintäkter på årsbasis, mkr	182	184	167	132
Areamässig vakansgrad, %	14	12	13	16
Verkligt värde, mkr	1 930	1 740	1 739	1 370

Fastighetsbestånd

I Stockholmsregionen ägde Corem per den 31 december 2010 51 fastigheter med ett verkligt värde om 1 930 mkr. Fastigheterna är belägna i kommunerna Botkyrka, Danderyd, Huddinge, Järfälla, Nacka, Sigtuna, Sollentuna, Stockholm, Tyresö, Täby, Upplands-Bro och Upplands Väsby.

Stockholmsregionen svarade för 38 procent av fastighetsbeståndets totala värde och för 38 procent av Corems totala hyresintäkter på årsbasis per den 31 december 2010.

Regionens totala uthyrbara area uppgick per den 31 december 2010 till 233 631 kvm varav 31 668 kvm var vakanta, vilket motsvarar en areamässig vakans om 14 procent. Av regionens totala uthyrbara area svarar industri för 19 procent, lager för 39 procent, kontor för 34 procent, handel för 5 procent och övrigt för 3 procent.

Fastigheternas hyresvärde uppgick till 204 mkr per den 31 december 2010 och de kontrakterade hyresintäkterna uppgick på årsbasis till 182 mkr vid samma period, vilket motsvarar en ekonomisk uthyrningsgrad om 89 procent.

Av det totala beståndet i Stockholmsregionen är 16 av fastigheterna upplåtna med tomträtt och återfinns i Sigtuna respektive Stockholms kommun.

Huvuddelen av fastigheterna är belägna i Sigtuna och Stockholms kommun. Den area- och hyresintäktsmässigt största fastigheten är Storsätra 1 om 31 452 kvm, vilken är belägen i Stockholms kommun. Fastighetens totala area motsvarade 13 procent av Corems uthyrbara area i Stockholmsregionen per den 31 december 2010. Den största hyresgästen i fastigheten är Addtech Nordic AB.

Större konkurrenter

Corems större konkurrenter i Stockholmsregionen är bland annat Brostaden, FastPartner, GE Real Estate, Sagax och SveaReal.

fastighetsbestånd Stockholmsregionen PER DEN 31 December 2010

		Uthyrbar area, kvm
Kommun	Antal	Industri	Lager	Kontor	Handel	Övrigt	Totalt
Botkyrka	1	2 320					2 320
Danderyd	1		15	1 173		158	1 346
Huddinge	2	100	554	130	841		1 625
Järfälla	1		14 820	8 240		4 770	27 830
Nacka	1	4 580	1 470	1 944	3 354		11 348
Sigtuna	16	14 238	14 002	16 144	3 610	983	48 977
Sollentuna	2		5 251	1 000	1 000		7 251
Stockholm	15	22 355	44 890	45 032	1 136	484	113 897
Tyresö	1	300	150	114	266		830
Täby	5		3 284	1 350	2 506	167	7 307
Upplands Väsby	3		1 991	3 646			5 637
Upplands-Bro	3	532	4731				5 263
Totalt	51	44 425	91 158	78 773	12 713	6 562	233 631

Öresundsregionen

NYCKELTAL	2010 31 dec	2009 31 dec	2008 31 dec	2007 31 dec
Antal fastigheter, st	16	14	15	9
Total uthyrbar area, kvm	77 638	68 650	60 380	38 126
Hyresvärde, mkr	60	57	51	30
Ekonomisk uthyrningsgrad, %	86	86	92	88
Hyresintäkter på årsbasis, mkr	51	49	47	26
Areamässig vakansgrad, %	20	21	5	9
Verkligt värde, mkr	619	613	611	335

Fastighetsbestånd

I Öresundsregionen ägde Corem per den 31 december 2010 16 fastigheter med ett verkligt värde om 619 mkr. Fastigheterna är belägna i kommunerna Helsingborg, Lund och Malmö i Sverige samt i Köpenhamnsregionen i Danmark.

Öresundsregionen svarade för 12 procent av fastighetsbeståndets totala värde och för 11 procent av Corems totala hyresintäkter per den 31 december 2010.

Regionens totala uthyrbara area uppgick per den 31 december 2010 till 77 638 kvm varav 15 185 kvm var vakanta, vilket motsvarar en areamässig vakans om 20 procent. Av regionens totala uthyrbara area svarade industri för 4 procent, lager för 26 procent, kontor för 17 procent, handel för 33 procent och övrigt för 20 procent.

Fastigheternas hyresvärde uppgick till 60 mkr per den 31 december 2010 och de kontrakterade hyresintäkterna uppgick på årsbasis till 51 mkr vid samma period, vilket motsvarar en ekonomisk uthyrningsgrad om 86 procent.

Av det totala beståndet i Öresundsregionen är sex av fastigheterna upplåtna med tomträtt och återfinns i Helsingborgs respektive Malmö kommun.

Huvuddelen av fastigheterna är belägna i Malmö kommun. Den area- och hyresintäktsmässigt största fastigheten i Öresundsregionen är Vipemöllan 38 om 11 969 kvm, vilken är belägen i Lunds kommun. Fastighetens totala area motsvarade 15 procent av Corems uthyrbara area i Öresundsregionen per den 31 december 2010. Den största hyresgästen i fastigheten är Lunds kommun.

Större konkurrenter

Corems större konkurrenter i Öresundsregionen är bland annat Briggen, Kungsleden, SveaReal, Valad och Wihlborgs.

FASTIGHETSBESTÅND Öresundsregionen PER DEN 31 december 2010 Stockholmsregionen, Region Mellansverige/Väst,

Öresundsregionen Sverige		andel av verkligt värde andel av verkligt värde Uthyrbar area, kvm
Kommun	Antal	Industri	Lager	Kontor	Handel	Övrigt	Totalt
Helsingborg	1					8 017	30% 8 017
Lund	1		38%	5 856		6 113	11 969
Malmö	10	3 080	20 166	7 535	3 228	1 389	35 398
Totalt Sverige	12	3 080	20 166	13 391	3 228	15 519	55 384

Öresundsregionen

Köpenhamn, Danmark		Uthyrbar area, kvm
Kommun	Antal	Stockholmsregionen, Industri	Lager	Kontor	Handel	Region Mellansverige/Väst, Övrigt	Totalt
Albertslund	1	andel av totala hyresintäkter			5 175	andel av totala hyresintäkter	5 175
Höje Taastrup	1				4 599		4 599
Kastrup	1				4 940		30% 4 940
Söborg	1		38%		7 540		7 540
Totalt Danmark	4				22 254		22 254
Totalt Öresundsregionen	16	3 080	20 166	13 391	25 482	15 519	77 638

Mälardalsregionen Enköping

NYCKELTAL	2010 31 dec	2009 31 dec	2008 31 dec	2007 31 dec
Antal fastigheter, st	13	11	17	9
Total uthyrbar area, kvm	125 024	118 720	130 330	102 847
Hyresvärde, mkr	71	68	76	54
Ekonomisk uthyrningsgrad, %	85	87	99	97
Hyresintäkter på årsbasis, mkr	60	59	75	53
Areamässig vakansgrad, %	22	19	10	13
Verkligt värde, mkr	623	579	637	450

Fastighetsbestånd

I Mälardalsregionen ägde Corem per den 31 december 2010 13 fastigheter med ett verkligt värde om 623 mkr. Dessa är belägna i kommunerna Enköping, Hallstahammar, Karlstad, Katrineholm, Kumla, Köping, Norrköping, Trosa och Västerås.

Mälardalsregionen svarade för 12 procent av fastighetsbeståndets totala värde och för 12 procent av Corems totala hyresintäkter per den 31 december 2010.

Regionens totala uthyrbara area uppgick per den 31 december 2010 till 125 024 kvm varav 27 317 kvm var vakanta, vilket motsvarar en areamässig vakans om 22 procent. Av regionens totala uthyrbara area svarade industri för 56 procent, lager för 25 procent, kontor för 8 procent, handel för 8 procent och övrigt för 3 procent.

Fastigheternas hyresvärde uppgick till 71 mkr per den 31 december 2010 och de kontrakterade hyresintäkterna uppgick på årsbasis till 60 mkr vid samma period, vilket motsvarar en ekonomisk uthyrningsgrad om 85 procent.

Av det totala fastighetsbeståndet i Mälardalsregionen är en fastighet upplåten med tomträtt och återfinns i Hallstahammars kommun.

Den area- och hyresintäktsmässigt största fastigheten är Transistorn 2 om 35 521 kvm, vilken är belägen i Kumla kommun. Fastighetens totala area motsvarar 28 procent av Corems uthyrbara area i Mälardalsregionen per den 31 december 2010. Den största hyresgästen i fastigheten är Ericsson.

Större konkurrenter

Corems större konkurrenter i Mälardalsregionen är bland annat Aspholmen, Brinova och Klövern.

fastighetsbestånd Mälardalsregionen per den 31 december 2010

andel av verkligt värde		andel av verkligt värde		Uthyrbar area, kvm		andel av verkligt värde
Kommun	Antal	Industri	Lager	Kontor	Handel	Övrigt	Totalt 12%
Enköping	1		4 175 30%			555	4 730
Hallstahammar 38%	1	473	144	341	728	116	1 802
Karlstad	1		2 210	670	619		3 499
Katrineholm	1	21 105				180	21 285
Kumla	2	42 166					42 166
Köping	2	3 180	540	190	3 938	486	8 334
Norrköping Stockholmsregionen,	3	Region Mellansverige/Väst,	14 897	5 294	989	890 Öresundsregionen,	22 070
andel av totala hyresintäkter Trosa	1	andel av totala hyresintäkter	7 314	3 092	524	andel av totala hyresintäkter 1 000	11 930
Västerås	1	2 924	1 683 30%	677	3 744	180	9 208 11%
Totalt	13	69 848	30 963	10 264	10 542	3 407	125 024

Region Mellansverige/Väst

NYCKELTAL	2010 31 dec	2009 31 dec	2008 31 dec	2007 31 dec
Antal fastigheter, st	45	28	21	17
Total uthyrbar area, kvm	278 066	199 925	169 393	112 809
Hyresvärde, mkr	159	112	91	64
Ekonomisk uthyrningsgrad, %	91	86	95	94
Hyresintäkter på årsbasis, mkr	144	97	86	60
Areamässig vakansgrad, %	14	20	10	11
Verkligt värde, mkr	1 509	974	805	654

GÖTEBORG Jönköping Tranås Strömstad Vänersborg Trollhättan Ale Borås Växjö Lerum Mölndal

Fastighetsbestånd

I Region Mellansverige/Väst ägde Corem per den 31 december 2010 45 fastigheter med ett verkligt värde om 1 509 mkr. Fastigheterna är belägna i kommunerna Ale, Borås, Göteborg, Jönköping, Lerum, Mölndal, Strömstad, Tranås, Trollhättan, Vänersborg och Växjö.

Region Mellansverige/Väst svarade för 30 procent av fastighetsbeståndets totala värde och för 30 procent av Corems totala hyresintäkter per den 31 december 2010.

Regionens totala uthyrbara area uppgick per den 31 december 2010 till 278 066 kvm varav 37 644 kvm var vakanta, vilket motsvarar en areamässig vakans om 14 procent. Av regionens totala uthyrbara area svarade industri för 20 procent, lager för 61 procent, kontor för 10 procent, handel för 5 procent och övrigt för 4 procent.

Fastigheternas hyresvärde uppgick till 159 mkr per den 31 december 2010 och de kontrakterade hyresintäkterna uppgick på årsbasis till 144 mkr vid samma period, vilket motsvarar en ekonomisk uthyrningsgrad om 91 procent.

Av det totala beståndet i Region Mellansverige/Väst är en fastighet upplåten med tomträtt och återfinns i Göteborgs kommun.

Den areamässigt största fastigheten är Lådan 1 om 31 575 kvm, vilken är belägen i Växjö kommun. Fastighetens totala area motsvarade 11 procent av Corems uthyrbara area i Region Mellansverige/Väst per den 31 december 2010. Den största hyresgästen i fastigheten är Coop.

Corems hyresintäktsmässigt största fastighet i Region Mellansverige/Väst är Skruven 3 i Borås kommun med en uthyrbar area om 28 290 kvm. Den största hyresgästen i fastigheten är Ericsson.

Större konkurrenter

Corems större konkurrenter i Region Mellansverige/Väst är bland annat Corallen, Eklandia, Harry Sjögren, Kungsleden och Platzer.

FASTIGHETSBESTÅND region mellansverige/väst PER DEN 31 december 2010

		Uthyrbar area, kvm andel av verkligt värde
Kommun	Antal	Industri	Lager	Kontor	Handel	Övrigt	Totalt
Ale	1	1 256					1 256
Borås	5	30 266	11 722	2 053	2 213		46 254 38%
Göteborg	6	1 710	39 982	2 511	165	19	44 387
Jönköping	17		23 189	10 332	6 323	4 316	44 160
Lerum	1		8 877				8 877
Mölndal	1	2 061	8 103	576	4 260		15 000
Strömstad	1	4 915					4 915
Tranås	3	13 497	13 463	5 854	967	Stockholmsregionen, 1 499	35 280
Trollhättan	4	890	3 628	4 371	764	andel av totala hyresintäkter	9 653
Vänersborg	3		3 054		1 000		4 054
Växjö	3		57 000	2 368		4 862	64 230
Totalt	45	54 595	169 018	28 065	15 692	10 696	278 066 38%

Region Norr

NYCKELTAL	2010 31 dec	2009 31 dec	2008 31 dec	2007 31 dec
Antal fastigheter, st	8	8	2	2
Total uthyrbar area, kvm	102 661	102 661	91 051	91 051
Hyresvärde, mkr	43	43	33	33
Ekonomisk uthyrningsgrad, %	100	100	100	100
Hyresintäkter på årsbasis, mkr	43	43	33	33
Areamässig vakansgrad, %	0	0	0	0
Verkligt värde, mkr	434	426	348	361

Fastighetsbestånd

I Region Norr ägde Corem per den 31 december 2010 8 fastigheter med ett verkligt värde om 434 mkr. Fastigheterna är belägna i kommunerna Avesta, Fagersta, Falun, Hedemora, Hudiksvall och Norberg.

Region Norr svarade för 8 procent av fastighetsbeståndets totala värde och för 9 procent av Corems totala hyresintäkter per den 31 december 2010.

Regionens totala uthyrbara area uppgick per den 31 december 2010 till 102 661 kvm varav inga ytor var vakanta. Av regionens totala uthyrbara area svarade industri för 92 procent, lager för 4 procent, handel för 3 procent och övrigt för 1 procent.

Fastigheternas hyresvärde uppgick till 43 mkr per den 31 december 2010 och de kontrakterade hyresintäkterna uppgick på årsbasis till 43 mkr vid samma period, vilket motsvarade en ekonomisk uthyrningsgrad om 100 procent.

Ingen fastighet i Region Norr är upplåten med tomträtt. Den area- och hyresintäktsmässigt största fastigheten är Östanbräck 1:45 om 50 411 kvm, vilken är belägen i Hudiksvalls kommun. Fastighetens totala area motsvarar 49 procent av Corems uthyrbara area i Region Norr. Den största hyresgästen i fastigheten är Ericsson.

Större konkurrenter

Corems större konkurrenter i Region Norr är bland annat Diös, Kungsleden och NLP.

Region Mellansverige/Väst, Öresundsregionen, FASTIGHETSBESTÅND Region Norr PER DEN 31 december 2010

andel av verkligt värde		andel av verkligt värde andel av verkligt värde Uthyrbar area, kvm
Kommun 30%	Antal	Industri	12% Lager	Kontor	Handel	Övrigt	12% Totalt
Avesta	1	1 782	568	110	892	191	3 543
Fagersta	3	563	447		1 476	89	2 575
Falun	1	40 540				100	40 640
Hedemora	1	632	809	53	1 135	195	2 824
Hudiksvall	1	50 411					50 411
Norberg	1		2 668				2 668
Region Mellansverige/Väst, Totalt	8	93 928	Öresundsregionen, 4 492	163	3 503	Mälardalsregionen, 575	102 661

Projekt- och fastighetsutveckling

Projekt- och fastighetsutveckling är en viktig komponent för Corem i arbetet med att successivt utöka och förbättra beståndet samt för att möta kundernas förändrade behov.

Projekt- och fastighetsutveckling innefattar nyproduktion, tillbyggnationer, hyresgästanpassningar och förbättringar i syfte att minska driftkostnader och miljöpåverkan. Oftast får projekten en positiv inverkan på fastighetsvärdet.

Under 2010 har Corem genomfört hyresgästanpassningar samt ombyggnationer till ett totalt värde överstigande 60 mkr. Sammantaget har cirka 100 projekt hanterats under 2010.

Fem projekt har budget överstigandes 5 mkr. Corem är inte främmande för att köpa in projektfastigheter och därefter anpassa fastigheten efter hyresgästens behov i de fall det finns en kund som är intresserad av att teckna ett långt hyresavtal.

Inom Corem har under 2010 pågått flera spännande utvecklingsprojekt genomförts och initierats. Några exempel på dessa är:

Fastighet	Projekt	Åtgärd
Spinnaren 1, Mölndal	Tillbyggnation	Corem utvecklar fastigheten i samarbete med sin näst största hyresgäst, Bilia. Tillbyggnationen är påbörjad och beräknas vara klar under våren 2011. Projektet innebär att fastigheten får utökad butiksyta om cirka 1 200 kvm i form av "blackbox", därutöver tillförs cirka 6 000 kvm biluppställning/lager. Total investering om cirka 35 mkr.
Elektra 23, Stockholm	Förädling	Ombyggnation av en äldre härdningsverkstad till en modern yrkesbutikslokal för hyresgästen Caparol, en av Sveriges största färgtillverkare. Projektet är en del i att omvandla Elektra 23 samt Corems närliggande fastighet, Dagskiftet 2, mot yrkesbutiker och kontor.
Stålet 3, Norrköping	Förädling	Fastigheten har delvis byggts om och utvecklats, gällande tillfarter och körytor. Fastigheten har därefter, till stora delar, hyrts ut till Green Cargo.
Vipemöllan 38, Lund	Bostads exploatering	En strukturerad försäljningsprocess avseende möjliga bostadsbyggrätter är genomförd och beräknas vara slut förd under första kvartalet 2011. Bedömd bostadsvolym beräknas uppgå till cirka 40 000 kvm.
Fabriken 1, Växjö	Hyresgäst anpassning	Corem har genomfört omfattande lokalanpassningar för John Bauer Gymnasiet. Cirka 11 mkr har investerats i samband med tilläggsförhyrningar och förlängningar av befintliga kontrakt. Efter genomförda anpassningar uppgår det sammanlagda kontraktsvärdet till cirka 80 mkr.
Märsta 21:42, Sigtuna	Hyresgäst anpassning	Corem genomför en omfattande investering om över 20 mkr för att bygga om DHL:s lokaler i samband med avtalsförlängning. Projektet beräknas vara färdigställt sommaren 2011. Projektet genomförs tillsammans med befintlig hyresgäst DHL.

Genomförda och initierade projekt under 2010

Projektskiss Spinnaren 1, Mölndal

Fastighet	Projekt	Åtgärd
Instrumentet 13 och 18, Stockholm	Hyresgäst anpassning	Planerade investeringar om cirka 11 mkr ska genomföras under det första halvåret 2011. Investeringarna omfattar hyresgästanpassningar i samband med nya uthyrningar bland annat till Stockholms kommun.
Kroksabeln 10, Helsingborg	Ombyggnation	Pågående utredning avseende framtida användningssätt och projektmöjligheter.
Märsta 15:7, Sigtuna	Nybyggnation	Pågående utredning avseende exploaterbar mark. På fastigheten finns 10ha mark, varav 5ha mark är oexploaterad. Diskussion förs med intressenter avseende nyproduktion av lokaler.

Kommande och potentiella projekt

Corems process vid projektutveckling:

• 1. Dialog mellan Corem och hyresgäst/intressent inleds. Bland annat diskuteras behov, önskemål, kvalitet, ekonomi och tider.
• 1. Byggkonsulter, arkitekter med flera kopplas in för att ta fram produktspecifikation, kalkyler och tidplan.
• 1. Nytt hyresavtal tecknas.
• 1. Samarbete med hyresgästen för att säkerställa produkt, inflyttningstid med mera. Vid större projekt anlitas extern projektledning.

Dagskiftet 2, Stockholm

Corem sätter Färg på Västberga

I december 2010 slogs portarna upp för färgtillverkaren Caparols 16:e egna butik i landet. Caparol är en av Sveriges större färgtillverkare. Det svenska bolaget grundades 1918 i Göteborg. Butikslokalerna som ligger i fastigheten Elektra 23 har sedan fastighetens uppförande inhyst verksamheter för härdning av metaller.

Bakgrund

Många av Corems fastigheter ligger i områden som under decennier inte har förändrats nämnvärt, men i några av dessa områden syns tydligt hur den förändrade stadsbilden och marknadens krav ställer fastighetsägarna inför nya utmaningar och möjligheter. Ändrade efterfrågemönster kräver nya idéer och visioner. Behovet av nya strategier för hela fastighetsområden eller enskilda fastigheter blir avgörande för fortsatt värdeskapande.

Corems ambition och målsättning är att vara drivande i dessa förändringar och tidigt fånga upp nya trender på de marknader där bolaget är verksamt.

Västberga, strax söder om Stockholm City, är ett tydligt exempel på ett område med stor potential där den förändrade stadsbilden och marknadens krav skapar stora förädlingsmöjligheter.

Områdesbeskrivning Västberga

I Västberga industriområde ligger Corems fastigheter Elektra 23 och Dagskiftet 2. Området ligger i nära anslutning till de stora genomfartslederna E4/E20. Industriområdet byggdes huvudsakligen ut från slutet av 1940-talet till början av 1970-talet och har varit och kommer framgent huvudsakligen vara ett logistik- och industriområde där företag som exempelvis DHL, Indiska Magasinet, Itella och

Servera med flera förlagt delar av sin verksamhet. Samtidigt genomgår vissa delar av området stora förändringar vilket kräver nya och ändrade strategier för flera av fastigheterna i området.

Dagskiftet 2 och Elektra 23

I korsningen Västberga Allé och Elektravägen, som utgör ett av Västbergas bästa lägen, avetablerade sig under 2010 två av Corems hyresgäster. I Elektra 23 blev en metallverkstad i gatuplan som inhyst samma verksamhet sedan 1950-talet vakant. I Dagskiftet 2 avetablerades en kontorsverksamhet med cirka 250 arbetsplatser som sen tidigt 1970-tal verkat i fastigheten. Sammanlagt omfattar ytorna ca 4 000 kvm.

Vision Västberga

Corem fann såväl det geografiska läget som fastigheternas beskaffenhet vad gäller byggnad och markytor synnerligen lämpade för proffs-/yrkesbutiker. Vidare konstaterades det att det är bland yrkesbutikerna man finner den högsta betalningsviljan i området. Corems strategi blev tydlig: Att skapa ett handelsnav för yrkesfolk i korsningen Västberga Allé och Elektravägen

genom etablerandet av 2 till 4 yrkesbutiker under 2010/2011. Ett genomförande av detta skulle oundvikligen bidra till att närområdets attraktionskraft ökar.

Ett första led i förverkligandet av Corems vision blev etableringen av Caparols nya yrkesbutik på Västberga Allé i fastigheten Elektra 23.

Caparol

Då den tidigare hyresgästen flyttade efter 50 års verksamhet i lokalerna beslutades det att förädla fastigheten genom konvertering av fastighetens verkstadsbetonade inriktning mot istället yrkes- och proffsbutiker.

I samråd med teknikkonsulten Sweco undersöktes lokalernas eventuella miljöskuld och ett saneringsarbete inleddes under sommaren 2010. Tillsammans med Caparols butiksplanerare projekterades butiken och under hösten växte en toppmodern yrkesbutik fram. Butiken är det första steget i en plan om att tillsammans med Corems övriga fastigheter i Västberga och korsningen Västberga Allé och Elektravägen i synnerhet, etablera ett nav av yrkesbutiker med bästa tänkbara läge.

Investering om cirka 3,5 mkr, butiksarea 440 kvm.

Marknadsvärdering av Corems fastigheter

Tendensen i början på året om en ökad aktivitet på den svenska kommersiella fastighetsmarknaden förstärktes under årets sista kvartal. Den totala transaktionsvolymen för kommersiella fastigheter närapå fördubblades, jämfört med föregående år. Den svenska marknadens positiva utveckling var ännu inte lika tydlig på den danska fastighetsmarknaden, där Corem har fastigheter i Köpenhamn.

Corem ser nu reellt sänkta avkastningskrav, vilket slår igenom i delar av fastighetsportföljen. I Danmark däremot var avkastningskraven vid årsskiftet oförändrade, eller till och med något höjda. Inflationssiffran för oktober överraskade på uppsidan, vilket innebär något högre hyresintäkter än tidigare förväntat. En högre indexering har haft en positiv värdepåverkan i årsskiftesvärderingarna

Corems fastighetsbestånd består av 133 fastigheter, merparten inom industri-, lager- och logistiksegmentet. Fastighetsbeståndet är indelat i fem geografiska områden: Stockholm, Öresund, Mälardalen, MellanSverige/Väst samt Norr, där Stockholm är det största området värdemässigt.

Värderingsmetod

Samtliga Corems fastigheter värderas varje kvartal, varav ett urval värderas externt. Corem inhämtar kontinuerligt marknadsinformation från externa värderingsinstitut som stöd för den interna värderingsprocessen. Under den senaste tolvmånadersperioden har fastigheter motsvarande cirka 27 procent externvärderats av olika värderingsinstitut. Under året har Bryggan Fastighetsekonomi, DTZ, NAI Svefa och Savills Sweden anlitats. Corem har till värderarna lämnat information om gällande samt nytecknade hyreskontrakt, löpande drift och underhållskostnader samt bedömda investeringar utifrån underhållsplaner och bedömda framtida vakanser.

Samtliga värderingar grundar sig på en kassaflödesanalys, innebärande att fastigheternas värde baseras på nuvärdet av prognostiserade kassaflöden jämte restvärde under kalkylperioden. I normalfallet har en tioårig kalkylperiod använts, men då Corem innehar ett antal fastigheter med långa hyresavtal, som har en avtalslängd överstigande tio år, har kalkylperioden i förekommande fall anpassats till detta. Antagandet avseende de framtida kassaflödena görs utifrån analys av:

• • Nuvarande och historiska hyror samt kostnader
• • Marknadens/närområdets framtida utveckling
• • Fastigheternas förutsättningar och position i respektive marknadssegment
• • Befintliga gällande hyreskontraktsvillkor
• • Marknadsmässiga hyresvillkor vid kontraktstidens slut
• • Drift- och underhållskostnader i likartade fastigheter i jämförelse med dem i den aktuella fastigheten

Kalkylränta

Utifrån analysen resulterande driftnetton under kalkylperioden och ett restvärde vid kalkylperiodens slut, har sedan diskonterats med bedömd kalkylränta. Den bedömda kalkylräntan skall motsvara ett nominellt avkastningskrav på totalt kapital. Kalkylräntan är anpassad individuellt för varje fastighet och ligger i intervallet 8,0 till 12,5 procent. Vid värderingen av Corems samlade fastighetsportfölj, avviker den vägda genomsnittliga kalkylräntan för nuvärdeberäkning av driftnettona marginellt med motsvarande kalkylränta för restvärdet. Den vägda genomsnittliga kalkylräntan för diskontering av kassaflöden uppgår till cirka 9,7 procent vid årsskiftesvärderingen och motsvarande kalkylränta för diskontering av restvärde till cirka 9,8 procent.

Restvärde och direktavkastning

Restvärdet framräknas såsom tomträttens/fastighetens marknadsvärde vid kalkylperiodens slut och har sin grund i det prognostiserade driftnettot första året efter kalkylperiodens slut. Det prognostiserade driftnettot evighetskapitaliseras, med ett för tomträtten/fastigheten individuellt direktavkastningskrav, för att beräkna restvärdet. Det vägda genomsnittliga direktavkastningskravet vid kalkylperiodens slut uppgår till cirka 7,8 procent. De värdepåverkande parametrar som används i värderingen motsvarar värderingsinstitutens tolkning av hur investerare och andra aktörer på marknaden resonerar och verkar.

Värderingsförfarandet för det svenska fastighetsbeståndet, med tillhörande underlagsinsamling och bearbetning följer anvisningar till SFI (Svenskt Fastighetsindex). I Danmark har värderingsförfarandet följt de normer som gäller för medlemmar av RICS (the Royal Institution of Chartered Surveyers).

Direktavkastning och kalkylränta

			Kalkylränta (nom)
	Direktavkastnings krav (nom), %			Restvärde, %		Driftnetto och investering, %
Område	låg	hög	låg	hög	låg	hög
Stockholm	6,00	8,25	8,00	10,25	8,00	10,25
Öresund	6,50	9,00	8,50	11,00	8,50	11,00
Mälardalen	7,50	10,00	9,50	12,00	9,00	12,00
Mellansverige/Väst	6,20	10,00	8,20	12,00	8,20	12,00
Norr	8,00	10,50	10,00	12,50	9,50	12,50
Vägt genomsnitt	7,80		9,80		9,70

Känslighetsanalys

	Förändring driftnetto, %
Mkr	–5,0	0	+5,0
Förändring direktavkastningskrav, %-enheter
–0,5	+75	+350	+620
0	–255	5 115	+255
+0,5	–550	–310	–70

Fastighetsbeståndets värdeförändring

31 december 2010 uppgick det samlade marknadsvärdet på Corems fastighetsportfölj till 5 115 mkr (4 332). Även under 2010 är det framför allt genom förvärv som det samlade fastighetsvärdet har ökat under året. Värdeförändringen för det ursprungliga beståndet och under året förvärvade fastigheter uppgick totalt till 60 mkr. Framför allt beror värdeuppgången på höjda hyror via indexering, som slår igenom från och med 2011. I Corems bestånd är avkastningskraven i princip oförändrade på årsbasis. Det genomsnittliga, viktade, direktavkastningskravet i årsskiftesvärderingarna var cirka 7,8 procent. Sänkta avkastningskrav för delar av beståndet, motverkas av högre avkastningskrav på under året förvärvade fastigheter och något högre avkastningskrav i Danmark. Uppskrivningen av värdet under året motsvarar en värdeuppgång på cirka 1 procent på det totala fastighetsbeståndet inklusive under året genomförda förvärv.

Under året har totalt 63 mkr investerats i ny-, till- och ombyggnationer.

förändring verkligt värde

Verkligt värde per region 31 dec Andel,

Mkr		Mkr	2010	%
Verkligt värde		Stockholm	1 930	38
per 1 januari 2010	4 332	Öresund	619	12
Förvärv av fastigheter	707	Mälardalen	623	12
Investeringar	63	Mellansverige/Väst	1 509	30
Försäljningar	–8	Norr	434	8
Värdeförändringar	60	Totalt	5 115	100
Valutaomräkningar	–39
Verkligt värde per 31 december 2010	5 115

Värderingsförutsättningar, antaganden

Värdetidpunkt 31 dec 2010
Inflationsantagande, %	2,00
Kalkylperiod, år	10-20
Direktavkastning, %	6,00-10,50
Kalkylränt%,	8,00-12,50
Långsiktig vakans, %	Huvudsakligen 5-10
Hyresantagande	Befintlig hyra och marknadshyra
Drift- och underhållskostnader	Individuellt anpassat utifrån utfall för respektive fastighet och värderingsinstitutets erfarenhet av likartade objekt

Aktieinnehav

Den 31 december 2010 uppgick Corems ägarandel i Klövern AB (publ) till 18,7 procent. Efter årets utgång har ytterligare aktier förvärvats, Corems ägarandel uppgår efter förvärv till 20 procent av utestående aktier. Förändringen innebär att Corem från och med den 18 mars 2011 kommer att redovisa innehavet i Klövern såsom ett intressebolag.

Klövern är ett fastighetsbolag med inriktning mot kommersiella fastigheter i Borås, Karlstad, Kista, Linköping, Norrköping, Nyköping, Täby, Uppsala, Västerås och Örebro. Klövern innehar, per den 31 december 2010, 250 fastigheter med ett marknadsvärde om 13 493 mkr och hyresvärdet uppgick till 1 486 mkr.

Klövern är noterat på NASDAQ OMX Stockholm Mid Cap. Börskursen, per den 31 december 2010, var 34,00 kr per aktie, vilket motsvarar ett totalt börsvärde om 5 467 mkr baserat på antal utestående aktier. Antalet aktieägare uppgick till 27 754.

Finansiella nyckeltal, Klövern

	2010	2009	2008
Soliditet, %	32,1	32,7	32,3
Räntetäckningsgrad, ggr	2,8	3,2	2
Skuldsättningsgrad, %	1,9	1,9	1,9
Belåningsgrad fastigheter, %	63	64	64
Avkastning på eget kapital, %	14	5,8	–10,7
Genomsnittlig ränta, %	3,6	2,7	4,2
Genomsnittlig räntebindning, år	2,4	3,2	1,1
Genomsnittlig kapitalbindning, år	2	1,8	2,6
Räntebärande skulder, mkr	8 517	7 646	7 645

Fastighetsrelaterade nyckeltal, Klövern

2010	2009	2008
250	217	217
1 528	1 392	1 382
1 486	1 385	1 360
13 493	12 032	11 895
7,2	7,2	7,1
89	89	90
79	80	82
60	62	62

Innehav Klövern

2009

2009

2009

2009

2008

2010

2010

2010

Finans

soliditet

"Corem har under året framgångsrikt diversifierat sin finansieringsbas."

Finansiering 38
Möjligheter och risker 42
Aktien och ägarna 46

Finansiering

Under 2010 har Corem framgångsrikt diversifierat sin finansieringsbas genom emission av preferensaktier och utgivande av ett femårigt obligationslån.

Corem verkar inom en kapitalintensiv marknad och för att kunna vidareutveckla bolaget till att bli den ledande aktören inom sitt segment krävs god tillgång till kapital. Corem är finansierat med eget kapital och skulder, där 92 procent av skulderna är räntebärande. Corem analyserar kontinuerligt möjligheterna att bredda sin finansieringsbas vilket under året gjorts genom emission av preferensaktier och utgivande av obligationslån.

Finanspolicy

Corems finansverksamhet styrs av den finanspolicy som bolaget har tagit fram. Finanspolicyns syfte är att begränsa de risker som finns förknippade med bolagets finansiering samt ange riktlinjer och regler för hur finansverksamheten ska bedrivas.

Finanspolicyn fungerar som en vägledning för finansfunktionen. Avsteg från koncernens finanspolicy kräver styrelsens godkännande. Ansvaret för koncernens finansiella transaktioner och risker hanteras av moderbolagets ledning. Finansiella transaktioner ska genomföras utifrån en bedömning av koncernens samlade behov av likviditet, finansiering och ränterisk.

Som ett led i att ständigt förbättra och anpassa den finansiella riskhanteringen genomför styrelsen en årlig översyn av finanspolicyn för att förbättra och anpassa den efter Corems nuvarande situation. I finanspolicyn anges limiter för hantering av finansiella risker.

Eget kapital

Koncernens egna kapital uppgick per den 31 december 2010 till 2 096 mkr (1 518). Ökningen av det egna kapitalet under året, trots avdrag för utdelningar beror på genomförda emissioner av stam- och preferensaktier samt årets resultat. Corems mål är att över tiden uppvisa en genomsnittlig avkastning på eget kapital om lägst den riskfria räntan plus tio procentenheter, med riskfriränta avses den femåriga statsobligationsräntan. För 2010 uppgick avkastningen på eget kapital till 24 procent, jämfört med 17 procent för 2009. Avkastningen på eget kapital kan variera

stort mellan åren då Corems resultat påverkas av värdeförändringar på derivat, fastigheter och innehav av noterade aktier. Soliditeten uppgick till 39 procent (33) per 31 december 2010. Corems mål är att soliditeten långsiktigt ska uppgå till minst 25 procent. De uppsatta målen syftar till att uppnå en god relation mellan finansiell risk och avkastning.

Stamaktier

Corem har under 2010 emitterat 6 849 373 stamaktier via apportemission och riktad nyemission. Vid förvärv av fem fastigheter den 6 oktober 2010 emitterades 550 358 stamaktier som delvis finansierade förvärvet. Den riktade nyemissionen som beslutades om vid extra bolagsstämma den 1 november 2010 ökade antalet stamaktier med 6 299 015. Utdelningen på stamaktier, under året, uppgick till 31 mkr (29).

Preferensaktier

Vid extra bolagsstämma den 23 februari 2010 beslutades att Corem, utöver stamaktier, även ska kunna ge ut preferensaktier. Stämman beslutade att 3 109 892 preferensaktier skulle emitteras genom fondemission.

Förvärvet av fem fastigheter den 6 oktober 2010 finansierades delvis via apportemission av 83 316 preferensaktier. Corem ser stora möjligheter att finansiera framtida förvärv på detta sätt.

Totalt under året har 3 193 208 preferensaktier emitterats, varav 15 420 är återköpta. Utdelningen på preferensaktierna under året uppgick till 78 mkr (-). Därav har per 31 december 2010 32 mkr ännu ej utbetalats.

Räntebärande skulder och kreditbindning

Upplåning sker genom upptagande av kortfristiga lån under långfristiga låneavtal i kreditinstitut samt genom säljarreverser. Den 31 december 2010 hade Corem räntebärande skulder uppgående till 4 091 mkr (3 328). Netto räntebärande skulder efter avdrag för likviditet om 229 mkr (111) och aktiverade upplåningskostnader

Utfall Mål Avkastning på eget kapital % –25 –20 –15 –10 –5 0 5 10 15 20 25 2007 2008 2009 2010

Veddesta 2:79, Stockholm

uppgick till 3 856 mkr (3 217). Skuldsättningsgraden beskriver hur stora nettoskulderna är i förhållande till eget kapital. Corems skuldsättningsgrad påverkas dels av vald finansiell risknivå dels av lånemarknadens krav på det egna kapitalets storlek för att bevilja bolaget marknadsmässig finansiering. Per den 31 december 2010 uppgick skuldsättningsgraden till 2,0 ggr (2,2).

Kreditbindning

Bolagets totala kreditram om 4 191 mkr (3 433) löper med kredittider om 1 till 28 år, varav 4 091 mkr utnyttjats per 31 december 2010. Bolagets genomsnittliga kreditbindningstid uppgick till 3,1 år (4,6) per 31 december 2010. Bolagets mål är att den genomsnittliga kreditbindningen ska uppgå till minst 1,5 år och

Kreditgivare

Corems finansieringskälla är penningmarknaden och bolaget arbetar främst med långa kreditfaciliteter. Corems låneportfölj är fördelad på sju kreditinstitut (4); Danske Bank, Erik Penser, Handelsbanken, Realkredit i Danmark, SBAB, Swedbank samt Ålandsbanken. Under 2010 har Corem ingått nya låneavtal om 814 mkr (1 032). De ingångna lånen har gjorts med befintliga kreditgivare, men även med tre nya kreditinstitut vilket medfört en minskad exponering mot respektive kreditgivare.

ränte- och låneförfallostruktur

	Räntebindning				Kreditbindning
Förfall, år	Mkr	Snittränta, %	Andel, %	Mkr	Andel, %
2011	1 298	3,39	32	994	24
2012	239	3,46	6	1 106	27
2013	4	5,35	0	1 548	38
2014	30	5,27	1	30	1
2015	405	5,37	10	210	5
2016	115	3,85	3	15	0
2017	100	3,73	2	–	–
2018	700	5,54	17	–	–
2019	100	5,39	2	–	–
2020	1 100	4,99	27	–	–
2021-	–	–	–	188	5
Totalt	4 091	4,47	100	4 091	100

Covenanter och säkerheter

I flera av de låneavtal som Corem ingått framgår fastställda nyckeltal, covenanter, som Corem måste uppfylla för att behålla lånen. Villkoren i covenanterna är exempelvis miniminivå för räntetäckningsrad och maximinivå för skuldsättningsgrad. Corem följer kontinuerligt upp att inga covenanter riskerar att brytas.

Som säkerheter för de räntebärande skulderna har Corem lämnat aktier i dotterbolag, pantbrev i fastigheterna, pant i noterade innehav samt löften om att upprätthålla sina covenanter.

Obligationslån

Under året har Corem utgivit ett femårigt, icke säkerställt, obligationslån om 200 mkr. Lånet löper med en årlig ränta om 6,75 procent. Obligationslånet diversifierar Corems finansieringsbas och ger ett ökat utrymme för nya förvärv och fortsatta investeringar i det befintliga beståndet.

Räntebindning

.

Av Corems räntebärande skulder per den 31 december 2010 var 62 procent (66) räntesäkrade på minst 3 år, varefter den genomsnittliga räntebindningstiden uppgick till 5,1 år (5,4). Den genomsnittliga räntan per 31 december 2010 var 4,47 procent (4,02). Corem eftersträvar en lång räntebindning med målet att räntebindningen ska uppgå till minst 1,5 år och den räntesäkrade andelen ska uppgå till minst 50 procent. Då Corem valt att ränte-

Känslighetsanalys

säkra en stor del av sin låneportfölj får effekterna av förändringar i marknadsräntorna en begränsad inverkan på Corems räntekostnader. Räntetäckningsgraden, är ett mått som anger vilken förmåga ett bolag har att täcka sina finansiella kostnader, uppgick per den 31 december 2010 till 2,0 ggr (2,2). Corems mål är att räntetäckningsgraden långsiktigt ska uppgå till 1,5 ggr.

Derivat

Corem innehar derivat i form av ränteswappar för att uppnå önskad räntebindning, minimera ränterisk och skapa förutsägbarhet i bolagets räntekostnader. Vid årsskiftet hade Corem elva swapavtal (8) om sammanlagt 2 300 mkr (1 900). Marknadsvärdet i räntederivatportföljen uppgick till –135 (–153) mkr. Swapparna har löptider från 2015-2020. Corem använder sig för närvarande av två typer av swappar, Nominella- och Performancesränteswappar.

Värdering av derivat

I enlighet med redovisningsreglerna IAS 39 ska räntederivat marknadsvärderas, vilket innebär att det uppstår ett teoretiskt över- eller undervärde om den avtalade räntan avviker från aktuell marknadsränta, där värdeförändringen i Corems fall ska redovisas över resultaträkningen. Vid löptidens slut är värdet alltid noll och ur ett kassaflödesperspektiv är utfallet detsamma.

Nominella ränteswappar

Corem hade per 31 december 2010 nominella ränteswappar om 1 500 mkr (1 900). Ränteswapparna innebär att Corem betalar fast ränta och erhåller rörlig ränta. I ett stigande ränteläge ökar värdet på swapparna och i ett avtagande minskar värdet.

Performanceränteswappar

Corem betalar fast ränta till en viss fastslagen räntenivå, "taknivå", och erhåller rörlig ränta. Då den rörliga räntan ligger över taknivån betalar Corem rörlig ränta, vilket innebär att inga flöden går i swappen. Fördelen med denna typ av derivat är att den fasta räntan som Corem betalar är lägre än vid motsvarande nominell ränteswapp, då hänsyn tas i prissättningen till möjligheten att den rörliga räntan passerar taknivån. Per 31 december 2010 hade Corem 800 mkr (0) i Performanceränteswappar.

Likviditet

Corem hade per 31 december 2010 disponibel likviditet om 329 mkr (216) inklusive outnyttjade krediter om 100 mkr (105). Likviditetsprognoser upprättas kontinuerligt för en effektiv finansförvaltning och för att säkerställa att Corem kan fullgöra sina betalningsförpliktelser.

Övriga ej räntebärande skulder

Corems övriga skulder om 369 mkr (301) består av upplupna kostnader, förskottsbetalda hyror, skatteskulder, leverantörsskulder, beslutad utdelning till preferensaktieägarna samt derivat värderade till verkligt värde.

Ränteswappar

År	Belopp, Mkr	Andel, %	Återstående löptid, År	Marknads värde, Mkr	Snittränta, %
2015	200	9	4	–0,4	2,9
2016	100	4	5,8	3,4	2,5
2017	100	4	6,8	4,1	2,6
2018	700	31	7,4	–49,5	4,4
2019	100	4	8,8	–7	4,3
2020	1 100	48	9,7	–85,7	3,9
Summa	2 300	100	8,2	–135,1	3,9

Ränteswappar

Risker i finanshanteringen

Corem är i egenskap av nettolåntagare exponerat för finansiella risker. Framförallt utsätts Corem för finansieringsrisk, ränterisk, valutarisk och kreditrisk. Corems finansiella verksamhet fokuserar på att det befintliga riskmandat man har erhållit används som styrmedel i syfte att anpassa verksamhetens finansiella risknivå efter utvecklingen av Corems rörelserisk. En beskrivning av risktagande finns i avsnittet Möjligheter och risker på sidorna 42 till 45.

Måluppfyllelse 2010

Målen i Corems finanspolicy samt hur Corem presterat i förhållande till dem framgår av nedanstående tabell.

Finanspolicy

	Mål	31 dec 2007	31 dec 2008	31 dec 2009	31 dec 2010
Avkastning på eget kapital, %	*)	18	–20	17	24
Soliditet, %	≥25	37	27	33	39
Räntetäckningsgrad, ggr	1,5	1,5	1,9	2,2	2,0
Kreditbindning, år	≥1,5	0,8	5,2	4,6	3,1
Räntebindning, år	≥1,5	0,1	4,7	5,4	5,1
Räntesäkrade skulder, %	≥50	–	62	60	62
Valutasäkring, %	100	–	100	100	100

*) Den riskfria räntan plus tio procentenheter. För 2010 uppgick målet till 13 procent. Med riskfri ränta avses den femåriga statsobligationsräntan. Den 31 december 2010 uppgick den till 2,89 procent.

Backa 30:4, Göteborg

Möjligheter och risker

All affärsverksamhet är förenad med ett visst mått av risktagande, vilket i sin tur även genererar möjligheter. Dessa risker och möjligheter kan påverka Corems verksamhet, finansiella ställning och resultat. Nedan beskrivs Corems väsentliga möjligheter och riskfaktorer samt hur dessa hanteras.

Finansiella risker

Corems verksamhet finansieras framför allt genom eget kapital och lån hos externa kreditgivare. Relationen mellan eget kapital och skulder regleras med utgångspunkt från vald finansiell risknivå samt av mängden eget kapital för att tillgodose långivarnas krav för att erhålla lån. Allt fastighetsägande förutsätter en fungerande kreditmarknad. Förutsättningarna på kreditmarknaden kan ändras och nya regelverk kan införas. Finansieringen via lån innebär att Corem är exponerat för finansierings-, ränte- och kreditrisker. Som villkor för finansiering finns bland annat krav på lägsta soliditet, belåningsgrad på fastigheter och räntetäckningsgrad. Corems kapitalstruktur innebär att räntekostnaderna blir en betydande kostnadspost. Räntekostnaden påverkas främst av den, vid var tid, aktuella nivån för marknadsräntor, men även av de strategier som Corem väljer vid bindningstiden av räntorna. Marknadsräntor påverkas främst av den förväntade inflationstakten där prissättningen av obligationer och certifikat bestäms av utbud och efterfrågan. De kortare räntorna påverkas främst av Riksbankens styrränta.

I tider med stigande inflationsförväntningar kan räntenivån väntas stiga, vilket omgående ökar räntekostnaderna för lån med kort löptid. Desto längre genomsnittlig räntebindningstid som Corem har på sina lån desto längre tid tar det innan en ränteförändring får genomslag i bolagets räntekostnader. Corem har i de flesta hyreskontrakt en så kallad indexklausul vilket vid en högre inflation också innebär att bolaget i viss utsträckning kompenseras för högre räntekostnader via ökade hyresintäkter.

Känslighetsanalys

I nedanstående tabell åskådliggörs de viktigaste av de resultatpåverkande faktorerna för Corem, baserat på bolagets fastighetsbestånd per den 31 december 2010.

Känslighetsanalys

Faktor	Förändring	Förändring helår, mkr
Hyresintäkter	+/–1 procent	+/–4,8
Ekonomisk uthyrningsgrad	+/–1 procentenhet	+/–5,4
Fastighetskostnader	+/–1 procent	–/+1,5
Genomsnittlig räntenivå för räntebärande skulder	+/–1 procentenhet	–/+13,0
Värdeförändring fastigheter	+/–1 procent	+/–51,1
Värdeförändring noterade innehav	+/–1 procent	+/-10,2

Värdeförändringar i fastigheter •

Corems möjligheter att generera positiva värdeförändringar påverkas bland annat av hur väl Corem lyckas förädla och utveckla fastigheterna samt av relationen med kunderna i form av avtals- och kundstruktur. Därtill har det allmänna ränteläget, den allmänna konjunkturutvecklingen, den lokala utbuds- och efterfrågebalansen, den förväntade hyrestillväxten, skattesituationen, möjligheten till lånefinansiering och avkastningskravet betydelse för utvecklingen av fastighetspriserna. Avkastningskravet styrs av den riskfria räntan och varje fastighets unika risk. Avkastningskravet påverkas även av tillgången till och avkastningen på alternativa placeringar. I och med att Corem redovisar sitt innehav av fastigheter till verkligt värde med värdeförändringar i resultaträkningen innebär det att resultat och även finansiell ställning är volatil.

Hyresintäkter och hyresutveckling •

Om uthyrningsgrad eller hyresnivåer sjunker, oavsett skäl, påverkas Corems resultat negativt i takt med att respektive hyresavtal omförhandlas. Risken för stora svängningar i vakanser och bortfall av hyresintäkter ökar ju fler enskilt stora hyresgäster ett fastighetsbolag har. Mot bakgrund av att några av Corems fastigheter till ytan är stora och att deras användningsområden är specialiserade, bedömer Corem att beroendet av enskilda hyresgäster i några fall är stort.

Corem är beroende av att hyresgäster betalar sina avtalade hyror i tid. Likväl kvarstår risk för att hyresgäster inställer sina betalningar eller i övrigt inte fullgör sina förpliktelser.

Hantering •

I syfte att skapa värden är projektutveckling en viktig beståndsdel för Corems aktiva fastighetsförvaltning. Inom Corem finns projektutvecklingskompetens och flera intressanta utvecklingsprojekt har identifierats i det egna beståndet. Detta tillsammans med Corems fokus på att skapa långsiktiga hyresgästrelationer genom att ha en marknadsorienterad och skicklig fastighetsförvaltning bidrar till att generera förutsättningar för en stabil värdeutveckling.

Hantering •

Genom att aktivt söka och genomföra transaktioner kommer de enskilda hyresgästernas påverkan på Corems hyresintäkter och hyresutveckling att minska över tiden. Genom de förvärv som gjorts under året har kontraktsbasen ytterligare diversifierats. Vidare arbetar Corem med att säkerställa en god och proaktiv dialog med hyresgästerna för att på så sätt snabbt kunna uppfatta och tillgodose förändrade behov hos hyresgästerna. Ett större fastighetsbestånd ger Corem möjligheten att erbjuda hyresgästerna alternativa passande lokallösningar vid omförhandlingar. I syfte att säkerställa detta förvaltas Corems fastigheter av egen kompetent förvaltningspersonal som har direktkontakt med hyresgästerna.

Drift- och underhållskostnader •

I Corems fastighetsförvaltning ingår i förekommande fall att Corem ansvarar för drift- och underhållskostnader.

I den mån eventuella kostnadshöjningar inte kompenseras genom reglering i hyreskontrakt eller hyresökning genom omförhandlingar av hyreskontrakt, kan Corems resultat påverkas negativt. Oförutsedda och omfattande reparationsbehov kan också påverka resultatet negativt.

Hantering •

I flertalet av Corems hyreskontrakt svarar hyresgästen för samtliga eller merparten av de löpande drifts- och underhållskostnaderna och investeringar för att sänka löpande driftskostnader prioriteras, vilket begränsar Corems risk.

Tekniska risker •

Fastighetsinvesteringar är förknippade med en teknisk risk. Med teknisk risk förstås de riskförhållanden som är förknippade med den tekniska driften av fastigheten, såsom risken för konstruktionsfel, andra dolda fel eller brister, skador (exempelvis genom brand eller annan naturkraft) samt föroreningar. Om sådana tekniska problem skulle uppstå kan de komma att medföra betydligt ökade kostnader för fastigheten och därmed även komma att påverka bolagets resultat och finansiella ställning negativt.

Hantering •

Corem vidtar löpande åtgärder för att begränsa sin exponering mot denna typ av händelser genom en aktiv förvaltning och tecknandet av fastighetsförsäkringar. Samtliga Corems fastigheter är fullvärdesförsäkrade.

Miljörisker •

Fastighetsförvaltning och fastighetsexploatering medför miljöpåverkan. Enligt miljöbalken har den som bedrivit en verksamhet och som har bidragit till föroreningen även ett ansvar för efterbehandling. Om inte verksamhetsutövaren kan utföra eller bekosta efterbehandling av en förorenad fastighet är den som förvärvat fastigheten och som vid förvärvet känt till eller då borde ha upptäckt föroreningarna, ansvarig.

Hantering •

Corem arbetar aktivt med miljöfrågor och utreder kontinuerligt förekomsten av eventuella miljöföroreningar i fastighetsbeståndet. För närvarande finns inte någon kännedom om några miljökrav som kan komma att riktas mot Corem. Vid förvärv genomför Corem sedvanliga miljöundersökningar och där oklarheter kvarstår begränsar Corem sin exponering mot miljörisker genom att motparten får lämna marknadsmässiga miljögarantier.

Storleken på innehavet ger Corem möjlighet att aktivt påverka investeringsobjektet.

Värdeförändringar i innehavet av noterade aktier •

Corem har sitt aktieinnehav helt placerat i fastighetssektorn. Portföljrisken är därmed högre än om innehavet hade varit fördelat över flera olika branscher.

Organisationsrisk •

Corem har en relativt liten organisation vilket medför ett beroende av enskilda medarbetare. Verksamhetens framtida utveckling beror i hög grad på företagsledningens och andra nyckelpersoners kunskap, erfarenhet och engagemang. Bolaget skulle kortsiktigt kunna påverkas negativt om någon eller flera av dessa nyckelpersoner skulle lämna sin anställning.

Hantering •

Hantering •

I takt med att Corem och dess organisation växer minskar risken för beroende av enskilda medarbetare. Arbetsuppgifter och kunskap fördelas ut på fler individer, vilket medför att Corem blir mindre känsligt för enskilda medarbetares frånvaro. En aktiv personalpolitik ska också främja viljan att stanna kvar och utvecklas inom bolaget.

Corem arbetar löpande med ändamålsenliga administrativa system, interna regelverk och fastlagda rutiner för att uppnå god intern kontroll. Kompetensutveckling och tillgång till pålitliga värderings- och riskmodeller minskar

Operationella risker •

Inom ramen för den löpande verksamheten kan Corem komma att åsamkas förluster på grund av bristfälliga rutiner, bristande kontroll eller oegentligheter.

Skatterisker •

Förändringar i bolags- och fastighetsskatt, liksom övriga statliga pålagor, bostadsbidrag och räntebidrag, kan påverka förutsättningarna för Corems verksamhet. Det kan inte uteslutas att skattesatser förändras i framtiden eller att andra ändringar sker i det statliga systemet som påverkar fastighetsägandet. Förändringar av bolagsskatt och övriga statliga pålagor, kan komma att påverka Corems resultat negativt. En förändring av skattelagstiftning eller praxis innebärande exempelvis förändrade möjligheter till skattemässiga avskrivningar eller till att utnyttja underskottsavdrag kan medföra att Corems framtida skattesituation förändras och därigenom även påverkar resultatet. Det kan inte heller uteslutas att skatteverket inte kommer att godkänna samtliga av Corem yrkade underskottsavdrag.

Hantering •

de operationella riskerna.

Hantering •

Corem följer löpande politiska beslut i form av till exempel förändringar i nivån på företagsbeskattning, fastighetsskatt, skattelagstiftningen eller dess tolkning och försöker anpassa sig därefter i syfte att skapa en så pass effektiv skattesituation som möjligt. I flertalet av Corems hyreskontrakt svarar hyresgästen för fastighetsskatt.

Refinansieringsrisk •

Med refinansieringsrisk avses risken att finansiering inte alls kan erhållas, eller endast till kraftigt ökade kostnader. Låg belåningsgrad och långa kreditlöften begränsar denna risk och innebär även mindre räntekänslighet. Lånebehovet kan avse refinansiering av befintliga lån eller nyupplåning. Corem har tecknat långfristiga krediter med fastställda villkor under året.

Hantering •

Corem arbetar med att kreditbindningen för de olika krediterna ska vara fördelade över flera år i syfte att minska refinansieringsrisken vid kapitalförfall. Corems totala kreditram om 4 191 mkr löper med kredittider om 1 till 28 år. Corems genomsnittliga kreditbindningstid uppgår till 3,1 år.

Ränterisk •

Ränterisk definieras som risken att förändringar i ränteläget påverkar Corems finansieringskostnad. Räntekostnaden är en av Corems större kostnadsposter. Förutsättningarna på räntemarknaden kan förändras snabbt. Riksbankens penningpolitik, förväntningar om ekonomisk utveckling såväl internationellt som nationellt samt oväntade händelser påverkar marknadsräntan.

Hantering •

Corem har valt att skydda sig mot kraftigt stigande räntor genom att använda derivat i form av ränteswappar. Corems genomsnittliga räntebindningstid ligger på 5,1 år. Corems räntebindningsstrategi innebär en avvägning mellan kort räntebindning för att långsiktigt sänka räntekostnaden och lång räntebindning för att uppnå en stabil räntekostnadsutveckling. Denna avvägning bestäms bland annat av finansiell styrka, kassaflöde och bedömd ränteutveckling.

Valutarisk •

Det finns en risk att verkliga värden och kassaflöden avseende finansiella instrument kan fluktuera när värdet på främmande valutor förändras. Corems ägande av fastigheter i Danmark medför en risk genom att fastigheternas intäkter och kostnader är denominerade i danska kronor, vilket vid en valutakursförändring kan medföra positiva respektive negativa effekter för Corems intjäningsförmåga.

Hantering •

För att minska valutarisken är de danska fastigheterna finansierade med hjälp av lån i danska kronor, vilket gör att intäkter och kostnader för dessa fastigheter är denominerade i samma valuta.

Kreditrisk •

Kreditrisk definieras som risken att Corems finansiella motparter inte kan uppfylla sina finansiella åtaganden gentemot Corem. Kreditrisk inom finansverksamheten uppstår bland annat vid placering av likviditetsöverskott, vid tecknande av ränteswapavtal samt vid erhållande av lång- och kortfristiga kreditavtal.

Hantering •

Corem genomför löpande sedvanliga kreditprövningar innan en ny hyresgäst godkänns. Vidare prövas kreditvärdigheten på utfärdare av eventuella reversfordringar som kan uppstå i samband med avyttring av fastigheter och/ eller bolag.

Aktien och ägarna

Corems aktier handlas vid NASDAQ OMX Stockholm Mid Cap. Bolagets börsvärde uppgick till 2 565 mkr och antalet aktieägare uppgick till 2 985, per den 31 december 2010.

Corem noterades på NASDAQ OMX Stockholm den 24 juni 2009. Det finns efter beslut om fondemission vid extra bolagsstämma den 23 februari 2010 två olika aktieslag; stamaktier och preferensaktier.

Stängningskurser 31 december 2010

• • 46,00 kronor per stamaktie
• • 260,00 kronor per preferensaktie

antal aktier

• • 37 948 293 stamaktier, varav 154 200 återköpta
• • 3 193 208 preferensaktier, varav 15 420 återköpta
• • 41 141 501 totalt antal aktier, varav 169 620 återköpta

börsvärde

• 2 565 mkr

Aktieägare	Stamaktier	Preferens aktier	Andel kapital, %	Andel röster, %
Rutger Arnhult via bolag	14 360 674	1 196 721	38,0	38,0
Länsförsäkringar fonder	4 593 735	–	11,2	12,1
Volati Ltd	3 763 920	–	9,2	9,9
Swedbank Robur fonder	2 119 232	73 836	5,4	5,6
Allba Holding AB	2 095 920	174 649	5,5	5,5
Handelsbanken fonder	1 061 382	–	2,6	2,8
Livförsäkrings AB Skandia	1 042 554	38 879	2,6	2,7
Aktie-Ansvar Sverige	864 000	–	2,1	2,3
Pomona Gruppen AB	749 999	83 316	2,0	2,0
Patrik Tillman via bolag	721 441	60 000	1,9	1,9
Övriga aktieägare	6 421 236	1 550 387	19,5	17,2
Totalt antal utestående aktier	37 794 093	3 177 788	100,0	100,0
Återköpta aktier	154 200	15 420
Totalt antal aktier	37 948 293	3 193 208

de största ägarna per den 31 december 2010

Källa: Euroclear Sweden AB

Aktierna

Aktiekapitalet i Corem uppgick per den 31 december 2010 till 308 mkr. Totala antalet registrerade aktier uppgick till 41 141 501 och var fördelade på 37 948 293 stamaktier och 3 193 208 preferensaktier. Kvotvärdet per aktie uppgår till 7,50 kr. Varje stamaktie berättigar till en röst och varje preferensaktie till en tiondels röst. Vid bolagsstämman får varje röstberättigad rösta för fulla antalet av honom/henne företrädda aktier utan begränsning i röstetalet. Aktierna är denominerade i svenska kronor och har utfärdats i enlighet med Aktiebolagslagen.

Återköpta aktier utgör 154 200 stamaktier och 15 420 preferensaktier.

Enligt Corems bolagsordning ska aktiekapitalet lägst utgöra 187 500 000 kronor och högst 750 000 000 kr. Detta innebär att Corem ska ha lägst 25 000 000 aktier och högst 100 000 000 aktier.

Corem är anslutet till Euroclear Sweden ABs kontobaserade värdepapperssystem, varför inga fysiska aktiebrev utfärdas. Samtliga till aktien knutna rättigheter tillkommer den som är registrerad i den av Euroclear Sweden AB förda aktieboken.

Kursutveckling corem-stamaktien

Omsatt antal aktier ©NASDAQOMX 1000-tal 500 1 000 1 500 2 000 2 500 2007 2009 2010 2011 10 20 30 40 50 60 Stamaktien SX4040 Real Estate_PI Kr Antal aktier i 1000-tal 19 november 2007 till 25 mars 2011

Kursutveckling corem-PREFEReNSaktien 23 februari 2010 till 25 mars 2011

Aktiefakta, stamaktien Kortnamn CORE ISIN kod SE0002257402 GICS 40403020

Marknadsplats NASDAQ OMX Stockholm, Mid Cap Aktiefakta, preferensaktien

Kortnamn CORE PREF ISIN kod SE0003208792 GICS 40403020

Marknadsplats NASDAQ OMX Stockholm, Mid Cap

ANTAL AKTIER1)

	Antal ägare
1 – 500	2 507
501 – 5 000	348
5 001 – 50 000	83
50 001 –	47
Totalt	2 985
Källa: Euroclear Sweden AB 1) Per den 31 december 2010

aktieägarkategori1)

	Antal ägare
Fysiska personer bosatta i Sverige	2 672
Fysiska personer bosatta utomlands	32
Juridiska personer bosatta i Sverige	218
Juridiska personer bosatta utomlands	63
Totalt	2 985
Källa: Euroclear Sweden AB

1) Per den 31 december 2010

ÄGARE PER LAND1) Land Antal ägare Sverige 2 890 Storbritannien 8 Danmark 13 Norge 11 USA 7 Övriga 56 Totalt 2 985 Källa: Euroclear Sweden AB

1) Per den 31 december 2010

Aktieägare

Antalet aktieägare per den 31 december 2010 uppgick till 2 985. Corems tio största ägare kontrollerade per detta datum cirka 81 procent av kapitalet och cirka 83 procent av rösterna i bolaget. Av Corems aktieägare svarade utländska ägare för cirka sju procent av kapitalet och rösterna i bolaget. Antalet privatpersoner som var aktieägare i Corem per den 31 december 2010 uppgick till 2 704. Av dessa var 32 personer bosatta utomlands. Antalet juridiska personer som var aktieägare i Corem vid motsvarande tidpunkt uppgick till 281, varav 63 var utlandsregistrerade bolag.

Anmälningsskyldiga personer

Utöver de personer som ingår i styrelsen för Corem, i bolagets ledningsgrupp, de auktoriserade revisorerna i Corem, samt ett antal anställda som har en befattning i bolaget som normalt kan

aktiekapitalets utveckling till och med 31 december 2010

År	Transaktion	Ändring av antalet stamaktier	Ändring av antalet preferensaktier	Ökning av aktiekapitalet, kr	Totalt antal aktier	Totalt aktiekapital, kr	Kvotvärde, kr
	Ingående balans vid Coremkoncernens bildande
2007	1 november 2007	–	–	–	9 573 183	1 435 977,45	0,15
2007	Apportemission	1 250 317 173	–	187 547 575,95	1 259 890 356	188 983 553,40	0,15
2007	Nyemission	29 330 000	–	4 399 500,00	1 289 220 356	193 383 053,40	0,15
2007	Kvittningsemission	9 573 183	–	1 435 977,45	1 298 793 539	194 819 030,85	0,15
2007	Nyemission	11	–	1,65	1 298 793 550	194 819 032,50	0,15
2007	Sammanläggning 50:1	–1 272 817 679	–	0,00	25 975 871	194 819 032,50	7,5
2008	Apportemission	1 630 435	–	12 228 262,50	27 606 306	207 047 295,00	7,5
2009	Apportemission	1 365 214	–	10 239 105,00	28 971 520	217 286 400,00	7,5
2009	Nyemission	2 127 400	–	15 955 500,00	31 098 920	233 241 900,00	7,5
2010	Fondemission	–	3 109 892	23 324 190,00	34 208 812	256 566 090,00	7,5
2010	Apportemission	550 358	83 316	4 752 555,00	34 842 486	261 318 645,00	7,5
2010	Nyemission	6 236 922	–	46 776 915,00	41 079 408	308 095 560,00	7,5
2010	Nyemission	62 093	–	465 697,50	41 141 501	308 561 257,50	7,5

antas medföra tillgång till icke offentliggjord kurspåverkande information, finns inga personer som är anmälningsskyldiga enligt lagen om anmälningsskyldighet för vissa innehav av finansiella instrument.

Emissioner under verksamhetsåret 2010

Under verksamhetsåret 2010 har det skett en fondemission, en apportemission och en nyemission med företrädesrätt för stamaktieägarna. För ytterligare information se förvaltningsberättelsen på sidorna 50-55.

Ytterligare information

Ytterligare information om aktien, aktiekapitalet, villkor med mera åtefinns i förvaltningsberättelsen samt i Not 18.

Finansiella rapporter

318 mkr i driftsöverskott

"Under det senaste året har vi ytterligare flyttat fram våra positioner och stärkt bolaget såväl organisatoriskt som finansiellt."

Förvaltningsberättelse 2010 50
Rapport över totalresultat för koncernen 56
Rapport över finansiell ställning för koncernen 57
Rapport över kassaflöden för koncernen 58
Rapport över förändringar i eget kapital för koncernen 59
Moderbolagets resultaträkning 60
Moderbolagets balansräkning 61
Moderbolagets kassaflödesanalys 62
Förändringar i moderbolagets eget kapital 63
Redovisningsprinciper och noter 64

Förvaltningsberättelse 2010

Styrelsen och verkställande direktören för Corem Property Group AB (publ), med organisationsnummer 556463-9440, med säte i Stockholm, Sverige, avger härmed redovisning för koncernen och moderbolaget för verksamhetsåret 2010.

Året i sammandrag

• • Resultat efter skatt ökade med 95 procent till 440 mkr (226), motsvarande 11,61 kr per stamaktie (7,51).
• • Det egna kapitalet har, efter utdelningar, ökat till 2 096 mkr (1 518) motsvarande 51,16 kr per stamaktie (49,06).
• • Hyresintäkterna uppgick till 463 mkr (444) och förvaltningsresultatet uppgick till 162 mkr (178), motsvarande 3,07 kr per stamaktie (5,92).
• • Investeringarna uppgick till 770 mkr (285) varav 707 mkr (255) avsåg förvärv av 28 fastigheter (9).
• • Den 2 juli 2010 ingick Corem ett avtal med Swedbank om utgivande av ett femårigt, icke säkerställt obligationslån om 200 mkr, vilket noterades på Privatobligationslistan vid NASDAQ OMX Stockholm.
• • Aktiekapitalet har ökat med 75 mkr genom fond-, apport- och nyemission. Antalet aktier har ökat med 6 849 373 stamaktier och 3 193 208 preferensaktier.
• • Styrelsen föreslår en utdelning om 1,00 kr (1,00) per stamaktie samt 20,00 kr (20,00) per preferensaktie att utbetalas med 5,00 kr (5,00) per kvartal.

Allmänt om verksamheten

Corems affärsidé är att utveckla och förädla fastighetsbeståndet med inriktning på bästa möjliga långsiktiga resultat- och värdetillväxt och att genom en stark och tydlig närvaro erbjuda lokaler anpassade till hyresgästernas behov.

Corems vision är att bli det ledande fastighetsbolaget inom sin nisch i kombination med att ge bolagets aktieägare en långsiktig hög och stabil avkastning på eget kapital. För att uppnå dessa mål ska Corem:

• • Aktivt söka upp och genomföra transaktioner i syfte att förädla och realisera värden.
• • Vara hyresgästernas naturliga val och samarbetspartner vid lokalfrågor inom segmenten industri, lager, logistik och handel.
• • Skapa långsiktiga hyresgästrelationer genom att ha en marknadsorienterad och skicklig fastighetsförvaltning.

Corems finansiella mål är utarbetade i syfte att verka som drivkraft för en långsiktig tillväxt under finansiell balans.

Corems finansiella mål är att:

• • Soliditeten ska långsiktigt uppgå till minst 25 procent.
• • Räntetäckningsgraden ska långsiktigt uppgå till 1,5 gånger.
• • Över tiden uppvisa en genomsnittlig avkastning på eget kapital om lägst den riskfria räntan plus tio procentenheter. Med riskfri ränta avses den femåriga statsobligationsräntan.

• • Räntebärande skulders genomsnittliga kreditbindning ska uppgå till minst 1,5 år.

• • Räntebärande skulders genomsnittliga räntebindning ska uppgå till minst 1,5 år.

• • Räntebärande skulder ska till minst 50 procent vara räntesäkrade om minst 3 år.
• • Externfinansiering av fastigheter utomlands ska ske i lokal valuta.

Aktieinformation AKTIEn

Det finns per bokslutsdagen 40 971 881 utestående aktier i Corem; samtliga med kvotvärde 7,50 kr (7,50). Antalet registrerade stamaktier utgör 37 948 293, varav 154 200 återköpta och antalet registrerade preferensaktier utgör 3 193 208, varav 15 420 är återköpta. Stamaktierna berättigar till en röst medan preferensaktierna berättigar till en tiondels röst. Samtliga preferensaktier har emitterats under året, dels genom en fondemission i februari 2010 av 3 109 892 aktier varav 15 420 utgör återköpta aktier, dels genom en apportemission i oktober 2010 av 83 316 aktier. Det finns inga begränsningar i aktiernas överlåtelsebarhet på grund av bestämmelse i lag eller bolagsordning.

För ytterligare information om aktien se sid 46-47 samt not 18.

Ägare

Antalet aktieägare den 31 december 2010 uppgick till 2 985 (3 172) varav de tio största innehar 82,8 procent (85,6) av rösterna. Två (2) av dessa har ett innehav som överstiger 10 procent.

ÅTERKÖP AV EGNA AKTIER

Vid Corems årsstämma den 21 april 2010 godkändes styrelsens förslag om fortsatt bemyndigande att återköpa och överlåta egna aktier. Förvärv får ske av högst så många aktier att bolaget efter varje förvärv innehar högst tio procent av samtliga aktier i bolaget. Förvärv får ske på en reglerad marknadsplats och till ett pris som ligger inom det vid var tid registrerade kursintervallet. Överlåtelse får ske av samtliga aktier som bolaget innehar vid tiden för styrelsens beslut. Överlåtelse får ske på reglerad marknadsplats eller på annat sätt. Ersättning för överlåtna aktier ska erläggas kontant, genom kvittning, apport eller eljest med villkor.

Syftet med bemyndigandet är att ge styrelsen större möjligheter att kunna anpassa bolagets kapitalstruktur till kapitalbehovet från tid till annan. Styrelsen ges därmed möjlighet att kunna överlåta aktier i samband med eventuella förvärv.

Under första kvartalet 2009 återköptes, i enlighet med tidigare erhållet bemyndigande, 154 200 stamaktier till ett värde om 6 mkr. I samband med fondemissionen av preferensaktier i februari 2010 tillkom 15 420 återköpta preferensaktier. Sammanlagt innehas 169 620 aktier, vilket motsvarar en andel om 0,4 procent (0,5) av totala antalet aktier och av aktiekapitalet.

Styrelsen kommer att föreslå årsstämman i maj 2011 ett nytt mandat för återköp av egna aktier.

Emissioner under verksamhetsåret 2010

Under verksamhetsåret 2010 har det skett en fondemission, en apportemission och en nyemission.

Den 23 februari 2010 fattades vid extra bolagsstämma beslut om ökning av bolagets aktiekapital genom en fondemission varvid aktiekapitalet ökades med 23 324 190 kronor. Vid fondemissionen emitterades 3 109 892 preferensaktier. Preferensaktieägarna

erhåller med företrädesrätt mot stamaktierna en årlig utdelning om 20 kronor att betalas ut med 5 kronor per varje kvartals slut med början 31 mars 2010.

Den 6 oktober 2010 genomfördes en apportemission i samband med förvärv av fem fastigheter. I apportemissionen emitterades 550 358 stamaktier och 83 316 preferensaktier.

På extra bolagsstämma den 1 november 2010 beslutades om en företrädesemission av högst 6 299 015 stamaktier för befintliga stamaktieägare. Företrädesemissionen fulltecknades till 99,0 procent med stöd av teckningsrätter och till 1,0 procent utan stöd av teckningsrätter.

Resultat

Årets resultat efter skatt uppgick till 440 mkr (226), vilket med hänsyn tagen till preferensaktiernas del av utdelningen, motsvarar 11,61 kr per stamaktie (7,51). Under året uppgick orealiserade värdeförändringar på fastigheter till 60 mkr (–61) och orealiserade värdeförändringar på derivat till 18 mkr (33). Årets förvaltningsresultat, det vill säga resultatet exklusive värdeförändringar och skatt, uppgick till 162 mkr (178), motsvarande 3,07 kr per stamaktie (5,92). Årets resultat justerat för effekterna av orealiserade värdeförändringar på derivat efter skatt och fastigheter uppgick till 376 mkr (263), vilket motsvarar 9,65 kr per stamaktie (8,74).

Hyresintäkter

Koncernens hyresintäkter för året uppgick till 463 mkr (444). Den genomsnittliga ekonomiska uthyrningsgraden uppgick jämfört med föregående år till 89 procent (91). Det totala hyresvärdet på årsbasis per den 31 december 2010 uppgick till 537 mkr (475).

Driftsöverskott

Fastighetskostnaderna för året uppgick till –145 mkr (–112) vilket gav ett driftsöverskott om 318 mkr (332).

Under årets första och sista kvartal belastades resultatet kraftigt av högre kostnader för snöröjning och taxebundna kostnader än för ett normalår vilket resulterade i en överskottsgrad om 56 procent respektive 68 procent att jämföras med 74 procent under andra och 75 procent under tredje kvartalet. För hela året uppgick överskottsgraden till 69 procent (75).

Kostnaderna för snöröjning har varit cirka 9 mkr högre jämfört med 2009. Uppvärmningskostnaderna har ökat kraftigt då förbrukningen under perioden har beräknats till 116 procent (93) av ett normalår enligt graddagsstatistiken.

Övriga rörelseintäkter

Övriga rörelseintäkter uppgick under perioden till 22 mkr (19), vari ingår realiserat resultat från försäljning av aktier i noterade bolag med 0,5 mkr (0). Därutöver ingår 21,7 mkr (19) avseende utdelning från aktieinnehavet i Klövern AB (publ).

Övriga kostnader

De centrala administrationskostnaderna uppgick till –24 mkr (–22). Övriga rörelsekostnader uppgick till 0 mkr (–8). Föregående års övriga rörelsekostnader hade främst samband med noteringen på NASDAQ OMX Stockholm.

Finansnetto

Finansnettot uppgick till –154 mkr (–143), varav finansiella intäkter uppgick till 9 mkr (5) och periodens räntekostnader och kreditavgifter uppgick till –163 mkr (–148). Vid periodens slut uppgick den genomsnittliga räntan till 4,47 procent (4,02).

För att säkerställa ett stabilt räntenetto över tid, har Corem valt en förhållandevis lång räntebindning. Den genomsnittliga räntebindningstiden uppgick per den 31 december 2010 till 5,1 år (5,4).

Värdeförändringar Fastigheter

Orealiserade värdeförändringar avseende fastigheter uppgick under året till 60 mkr (–61).

Derivat

I enlighet med IAS 39 ska räntederivat marknadsvärderas, vilket innebär att det uppstår ett teoretiskt över- eller undervärde om den avtalade räntan avviker från aktuell marknadsränta, där värdeförändringen i Corems fall ska redovisas över resultaträkningen då säkringsredovisning ej tillämpas.

Marknadsvärdet i räntederivatportföljen har på grund av förändrade långa marknadsräntor och tidsfaktorn, ändrats med 18 mkr (33) och vid årets slut var värdet –135 mkr att jämföras med –153 mkr per 31 december 2009. Värdeförändringen är inte kassaflödespåverkande.

Aktier i noterade bolag

Innehavet av börsnoterade aktier har värderats till verkligt värde till balansdagens kurs vilket medfört en omvärdering med 232 mkr (92), vilket redovisas under Andra vinster/förluster netto.

Kassaflöde och finansiell ställning

Koncernens kassaflöde från den löpande verksamheten uppgick vid periodens utgång till –99 mkr (99), vilket motsvarar –5,02 kr per stamaktie (3,29). Den negativa avvikelsen jämfört med föregående år beror framförallt på nettoförvärv av börsnoterade aktier om 298 mkr (79) samt på ökning av icke kassaflödespåverkande poster från –60 mkr till –318 mkr. Kassaflöde från investeringsverksamheten uppgick till –712 mkr (–202) under året och kassaflödet från finansieringsverksamheten uppgick till 930 mkr (203). Likvida medel vid periodens utgång uppgick till 229 mkr (111), varav 8 mkr (0) på spärrat konto, vilket motsvarar 6,05 kronor per aktie (3,59).

Den 31 december 2010 hade Corem räntebärande skulder uppgående till 4 091 mkr (3 328). Netto räntebärande skulder efter avdrag för likviditet om 229 mkr (111) och aktiverade upplåningskostnader uppgick till 3 856 mkr (3 217). Vid årets utgång var 62 procent (66) av de räntebärande skulderna räntesäkrade om minst 3 år. Bolagets genomsnittliga räntebindningstid uppgick per den 31 december 2010 till 5,1 år (5,4) och den genomsnittliga räntan vid samma tidpunkt var 4,47 procent (4,02).

Corem innehar derivat i form av ränteswappar i syfte att minska ränterisken och samtidigt bibehålla flexibiliteten i jämförelse med bundna lån. Vid årsskiftet hade Corem ränteswappar om 2 300 mkr (1 900) med löptider mellan 2015 och 2020.

Bolagets totala krediter om 4 191 mkr (3 433), inklusive outnyttjade krediter om 100 mkr (105) löper med kredittider om 1 till 28 år. Bolagets genomsnittliga kreditbindningstid per den 31 december 2010 uppgick till 3,1 år (4,6). Som säkerhet för de räntebärande skulderna har Corem bland annat lämnat aktier i dotterföretag samt pantbrev i fastigheterna. Det är Corems bedömning att pantsättningsavtalen har ingåtts på marknadsmässiga villkor.

Fastighetsinnehav

Fastighetsbeståndet

Corems fastighetsbestånd består huvudsakligen av industri-, lager-, logistik-, och handelsfastigheter belägna i mellersta och södra Sverige samt i Danmark. Fastighetsbeståndet bestod per den 31 december 2010 av 133 fastigheter (106) med en total uthyrbar area om 817 020 kvm (708 621). Fastigheternas verkliga värde, vilket baserat på marknadsvärderingar, uppgick per den 31 december 2010 till 5 115 mkr (4 332). Corem värderar samtliga fastigheter/tomträtter varje kvartal. Vid årsskiftet har knappt femton procent av det samlade fastighetsbeståndet externvärderats, medan resten har värderats genom interna kassaflödesvärderingar. De värderingsinstitut som har anlitats är NAI Svefa, Savills, DTZ och Bryggan Fastighetsekonomi. För helåret har fastigheter motsvarande cirka 27 procent externvärderats. Det totala hyresvärdet på årsbasis bedöms uppgå till 537 mkr (475) och de kontrakterade hyresintäkterna till 480 mkr (432). Den ekonomiska uthyrningsgraden uppgick till 89 procent (91).

Fastighetsbeståndet är indelat i fem geografiska områden: Stockholm, Öresund, Mälardalen, Mellansverige/Väst samt Norr. Av Corems totala hyresintäkter på årsbasis svarar per den 31 december 2010 Stockholm för 38 procent, Öresund 11 procent, Mälardalen 12 procent, Mellansverige/Väst 30 procent och Norr för 9 procent.

Förvärv och försäljningar MARS

Den 31 mars 2010 slutfördes det avtal med Kungsleden som ingicks den 22 december 2009 om förvärv av 22 fastigheter till ett värde om 460 mkr. Sammanlagt ökade den uthyrbara arean med 81 290 kvm. Fastigheterna är belägna i Stockholm, Göteborg, Malmö, Borås, Jönköping och Norrköping och utgörs huvudsakligen av lager-, handels- och logistikfastigheter. Dessa fastigheter kompletterar och förstärker tydligt Corems befintliga bestånd på respektive ort. Totalt sett tillfördes Corem ett femtiotal nya hyresgäster. Corems intäktsbas diversifieras ytterligare vilket minskar den totala intäktsrisken i bolaget.

OKTOBER

Den 30 september 2010 tecknade Corem två avtal om förvärv av sammanlagt sex fastigheter.

Det ena avtalet omfattade fem fastigheter med en sammanlagd uthyrbar area om 14 415 kvm till en slutlig köpeskilling om 130 mkr. Fyra av fastigheterna är belägna i Stockholm och en fastighet i Karlstad. Beståndet utgörs huvudsakligen av lager-, handels- och logistikfastigheter. En del av köpeskillingen erlades i form av Coremaktier. Tillträdesdatum var 6 oktober 2010.

DECEMBER

Det andra avtalet, som tecknades den 30 september 2010, omfattade en fastighet om 15 000 kvm uthyrbar area till en köpeskilling om 117 mkr. Fastigheten är belägen i Mölndal och passar geografiskt väl in i Corems Region Mellansverige/Väst. Fastigheten utgörs huvudsakligen av handels- och lagerytor. Tillträdesdatum var 15 december 2010.

Under fjärde kvartalet avyttrades fastigheten Biskopsgården 45:1, Göteborg, med en uthyrbar area om 2 306 kvm. Det bokförda värdet uppgick till 8 mkr och köpeskillingen till 9 mkr.

Samtliga fastigheter förvärvades i bolagsform. Corems totala uthyrbara area efter dessa förvärv uppgår efter tillträden och avyttringar till cirka 817 020 kvm.

Samtliga förvärv har med beaktande av IFRS 3 och bedömning av förvärvens innehåll och karaktär redovisats som tillgångsförvärv.

Skatt

Corem förfogar över underskottsavdrag, vilka delvis härstammar från den verksamhet som bedrivits tidigare. Vidare finns underskottsavdrag i koncernens dotterföretag.

Vid värdering av underskottsavdrag görs en bedömning av sannolikheten att underskotten kan utnyttjas. Fastställda underskott som med hög säkerhet kan utnyttjas mot framtida vinster utgör underlag för beräkning av uppskjuten skattefordran.

På grund av möjligheten att göra skattemässiga avskrivningar och avdrag för vissa ombyggnationer av fastigheter samt utnyttja underskottsavdrag uppstår i princip ingen betald skattekostnad. Betald skatt uppkommer dock i ett fåtal dotterföretag från vilka skattemässiga koncernbidragsmöjligheter inte finns.

Corem kan dock inte lämna några garantier för att dagens, eller nya, skatteregler eller praxis, inte innebär begränsningar i möjligheterna att utnyttja underskottsavdragen.

Innehav av noterade aktier

Den 31 december 2010 ägde Corem 29 985 600 aktier (20 170 053) i fastighetsbolaget Klövern AB (publ), noterat på NASDAQ OMX Stockholm, till ett marknadsvärde om 1 020 mkr (489). Under året har 2 794 304 aktier avyttrats och 12 609 851 aktier förvärvats. Corems ägarandel uppgick efter dessa förändringar till 18,7 procent (12,5) beräknat på totalt antal utestående aktier. Efter årets utgång har ytterligare 2 214 400 aktier förvärvats varav 1 661 580 aktier förvärvades efter den 23 februari 2011 då Corems bokslutskommuniké offentliggjordes.

Corems ägarandel uppgår efter förvärven till 20 procent beräknat på totalt antal utestående aktier.

Samtliga övriga innehav i Northern Logistic Properties ASA, noterat på Oslo Børs och i AB Sagax (publ) noterat på NASDAQ OMX Stockholm har avyttrats under perioden.

Legal struktur

Coremkoncernen bestod per den 31 december 2010 av 66 aktiebolag (53) och 19 kommanditbolag (18), där Corem Property Group AB (publ) är moderbolag. Samtliga fastigheter ägs genom dotterföretagen.

Organisation

Corem hade per den 31 december 2010 totalt 32 anställda (25), med fördelningen 12 kvinnor (6) och 20 män (19). Både personalomsättning och sjukfrånvaro är låg. Corems ambition är att fortsätta hålla både personalomsättningen och sjukfrånvaron på en låg nivå. Detta ska uppnås genom en trivsam arbetsmiljö, uppmuntran till friskvård och möjligheter att utvecklas inom Corem.

Tjänster mellan koncernföretag debiteras enligt marknadsprissättning och på affärsmässiga villkor. Koncerninterna transaktioner består av debitering av förvaltningstjänster och internräntor.

Corem har tecknat förvaltningsavtal avseende viss teknisk och ekonomisk förvaltning för bolagets fastigheter med bolag som kontrolleras av Rutger Arnhult, såsom M2 Förvaltning AB, Locellus Förvaltning AB samt bolag som kontrolleras av Erik Selin, Fastighets AB Balder (publ). Corem har under ett flertal år hyrt kontor av Rutger Arnhult. Avtalet har upphört under 2010 och Corem har flyttat till nya lokaler.

På sidorna 10-11 och i not 4 och 26 finns ytterligare information om organisationen, medarbetarna och transaktioner med närstående.

Moderbolaget

Moderbolag är det legala bolaget Corem Property Group AB (publ). Corems moderbolag äger inga fastigheter utan hanterar aktiemarknadsrelaterade frågor och koncerngemensamma verksamhetsfunktioner som administration, transaktion, förvaltning, projektutveckling, ekonomi och finansiering. Resultatet efter skatt för moderbolaget uppgick till 49 mkr (60). Omsättningen som till största del utgörs av intern koncernfakturering uppgick till 40 mkr (34).

Moderbolagets tillgångar uppgick till 2 125 mkr (1 511), varav likvida medel utgjorde 20 mkr (15). Av likvida medel finns 1 mkr (0) på spärrat konto. Eget kapital uppgick till 1 595 mkr (1 388).

Miljö

Corems miljöarbete är en viktig del i det dagliga arbetet. Corems miljöpolicy är ett levande dokument som ska utgöra grunden för bolagets miljöarbete. Genom att arbeta med konkreta handlingsplaner samt tydliga och uppföljningsbara miljömål konkretiseras hur policyn ska efterlevas, vara hållbar och vilka mätbara mål som organisationen arbetar med.

Corem bedriver ingen verksamhet som kräver särskilt miljötillstånd. Mer information om miljöarbetet finns på sidorna 12 till 13 samt i avsnittet om Möjligheter och risker på sidorna 42 till 45.

Möjligheter och risker

I verksamheten som fastighetsbolag finns alltid en exponering för risk. God intern kontroll, ändamålsenliga administrativa system, rutiner, policies och kompetensutveckling är metoder för att kontrollera och minimera riskerna. Mer information finns i avsnittet om Möjligheter och risker på sidorna 42 till 45 samt i not 21.

Möjligheter och risker i kassaflödet

Risker och osäkerhetsfaktorer avseende kassaflödet från den löpande verksamheten är främst hänförliga till förändringar i hyresnivåer, vakansgrad och räntenivåer. Förändringen i hyresintäkter och räntekostnader sker inte exakt samtidigt, varför resultateffekten på kort sikt kan uppstå vid olika tidpunkter.

Möjligheter och risker i fastigheternas värde

Corem redovisar sina fastigheter till verkligt värde med värdeförändringar i resultaträkningen. Det medför framför allt att resultat, men även ställning, kan bli volatil. Fastigheternas värde bestäms av utbud och efterfrågan, där priset främst är beroende av fastigheternas förväntade driftsöverskott och köparens avkastningskrav. En ökad efterfrågan medför lägre avkastningskrav och därmed en prisjustering uppåt, medan en vikande efterfrågan får motsatt effekt. På samma sätt medför en positiv real utveckling av driftsöverskottet en prisjustering uppåt, samtidigt som låg real tillväxt får motsatt effekt.

Finansiell risk

Den största finansiella risken för Corem är att inte ha tillgång till finansiering. Låg belåningsgrad och långa kreditlöften begränsar denna risk. Corems totala kreditram, inklusive outnyttjade krediter om 100 mkr (105), uppgår till 4 191 mkr (3 433) och löper med kredittider om 1 till 28 år. Bolagets genomsnittliga kreditbindningstid uppgår till 3,1 år (4,6) och den genomsnittliga räntebindningstiden uppgår till 5,1 år (5,4). Se ytterligare information i not 21 – Finansiella risker och finanspolicies.

Revisorer

De auktoriserade revisorerna Mats Fridblom och Jörgen Sandell, båda verksamma vid Grant Thornton Sweden AB, är bolagets revisorer sedan den 16 oktober 2007. Revisors mandatperiod löper ut vid slutet av årsstämman som hålls 2011.

Bolagsstyrning

Corem är ett svenskt publikt aktiebolag med säte i Stockholm. Till grund för bolagsstyrning ligger bolagsordningen, aktiebolagslagen samt andra tillämpliga lagar och regelverk. Corem tillämpar sedan den 1 juli 2008 Svensk kod för bolagsstyrning (Koden) vars övergripande syfte är att bidra till förbättrad styrning av svenska bolag vars aktier är upptagna till handel på en reglerad marknad. Koden bygger på principen följ eller förklara. En särskild beskrivning av styrelsens arbete framgår av Bolagsstyrningsrapporten på sidorna 82-87.

Styrelse

Enligt bolagsordningen ska antalet styrelseledamöter, som väljs av bolagsstämman, bestå av lägst fem och högst åtta ledamöter utan suppleanter. Information om styrelsen finns på sidorna 90 samt i Bolagsstyrningsrapporten på sidorna 82-87.

Ersättningsfrågor

Hela styrelsen ansvarar för att bolaget har en formaliserad och transparent process för att fastställa principer, ersättningar och andra anställningsvillkor för bolagsledningen. Ersättningsutskottet beslutar också om ersättningar och andra anställningsvillkor för VD och andra ledande befattningshavare. Lön, ersättningar samt pensionspremier avseende VD, andra ledande befattningshavare och styrelse under 2010 framgår av not 4 i årsredovisningen.

Styrelsens förslag till riktlinjer för ersättning till VD och andra ledande befattningshavare behandlas på årsstämman. Ersättningen ska vara marknadsmässig och konkurrenskraftig samt utgå i form av fast lön. Bonus kan utgå till andra ledande befattningshavare än VD till ett belopp motsvarande maximalt fyra till sex månadslöner. Pensionsvillkor ska vara marknadsmässiga och baseras på avgiftsbestämda pensionslösningar. Styrelsen ska i enlighet med vad som följer av 8 kap. 53 § Aktiebolagslagen ha rätt att frångå riktlinjerna, om det i ett enskilt fall finns särskilda skäl för det. Riktlinjerna ska omfatta verkställande direktören samt bolagets andra ledande befattningshavare.

Väsentliga händelser efter periodens utgång Marknadsplats

Från och med 3 januari 2011 flyttades handeln av Corems aktier på NASDAQ OMX Stockholm från Small Cap till Mid Cap där bolag med ett börsvärde mellan 150 miljoner euro och 1 miljard euro handlas.

FINANSIERING

Corem har efter årsskiftet förlängt låneavtal om cirka 530 mkr i ytterligare fyra år. Bolagets genomsnittliga kreditbindingstid uppgår därefter till 3,5 år.

kunder

Corem har förnyat och förlängt två hyresavtal med Ericsson i fastigheterna Rådmannen 3, Katrineholm och Skruven 3, Borås. De nya avtalstiderna är fyra respektive fem år. Avtalen omfattar cirka 44 000 kvm och har ett sammanlagt hyresvärde som överstiger 115 mkr.

Extra Bolagsstämma

Corem har den 21 februari 2011 kallat till extra bolagsstämma den 22 mars 2011 för beslut om ändring av bolagsordningen avseende villkor för preferensaktierna. Bolaget redovisar preferensaktierna som egetkapitalinstrument. Fråga har uppkommit om preferensaktierna ska klassas som ett skuldinstrument ur ett IFRS-perpektiv. Bolagets styrelse avser att även fortsättningsvis redovisa preferensaktierna som egetkapitalinstrument. Styrelsen har därför föreslagit en ändring av bolagsordningen, vilken godtogs av stämman den 22 mars 2011.

fastighetsförvärv och -avyttringar

• • Den 12 januari 2011 tecknades avtal om att förvärva en fastighet i Stockholm till en köpeskilling om 43 mkr. Fastigheten förvärvades i bolagsform och tillträdet skedde 1 februari 2011.
• • Den 1 februari 2011 avtalades om avyttring av en fastighet i Jönköping till en köpeskilling om 17 mkr med frånträde samma dag.

• Den 19 januari 2011 avtalades om avyttring av en fastighet i Ale till en köpeskilling om 8 mkr med frånträde 11 mars 2011.

Innehav av noterade aktier

Corem förvärvade den 18 februari 2011 ytterligare 552 820 aktier i fastighetsbolaget Klövern AB (publ). Därutöver förvärvades 1 661 580 aktier i mars 2011, dvs efter offentliggörandet av Corems bokslutskommuniké den 23 februari 2011. Corems ägarandel uppgår efter det senaste förvärvet den 18 mars 2011 till 20,0 procent och innebär att Corem från detta datum kommer att redovisa innehavet i Klövern såsom ett intressebolag.

Utsikter för 2011

Den svenska ekonomins styrka har fortsatt att imponera vilket är positivt även för fastighetssektorn. Prognoserna för 2011 visar på en fortsatt god utveckling. En stark industrisektor och god inhemsk efterfrågan minskar givetvis riskerna för framtida vakanser och förbättrar förutsättningarna för en ökad uthyrningsgrad i Corems fastighetssegement. Samtidigt gör de stigande räntekostnaderna och de allt högre energipriserna att det blir svårare för fastighetsbolagen att förbättra sina rörelseresultat. Corem har sedan tidigare valt att räntesäkra en stor del av krediterna på långa löptider. Corems bedömning är att Bolaget står väl rustat inför denna utveckling och att Corem med befintliga räntesäkringar, långa hyresavtal, nya selektiva fastighetsförvärv och med ett starkt förvaltningsteam kommer att kunna uppvisa en fortsatt positiv resultatutveckling.

Vinstdisposition och information om utdelning Utdelningspolicy

Corems strategi är att aktivt söka upp och genomföra transaktioner i syfte att förädla och realisera värden. I syfte att skapa förutsättningar för Corems fortsatta utveckling anser styrelsen att det mest fördelaktiga för bolagets aktieägare är att upparbetade resultat till stor del återinvesteras i den befintliga verksamheten. Corems långsiktiga målsättning är att lägst dela ut 50 procent av bolagets förvaltningsresultat efter schablonskatt och med avdrag för preferensaktiernas rätt till utdelning om 20 kronor per år. Styrelsen avser att föreslå årsstämman en utdelning om 1,00 kronor per stamaktie (1,00). Därutöver föreslås att preferensaktieägare erhåller 20 kronor per år per preferensaktie att betalas ut med 5 kronor varje kvartal. Utdelningsandelen avseende den föreslagna utdelningen på stamaktier uppgår till 69 procent (45) av förvaltningsresultatet efter avdrag för schablonskatt och efter avdrag för utdelning på preferensaktier.

Direktavkastning

Corems föreslagna utdelning om 1,00 kronor per stamaktie motsvarar en direktavkastning om 2,2 procent på Corems aktiekurs per den 31 december 2010.

Förslag till vinstdisposition

I förslag till vinstdisposition, för räkenskapsåret 2010, föreslår styrelsen aktieägarna på årsstämman den 2 maj 2011 att lämna utdelning med 1,00 kronor per stamaktie och 20 kronor per preferensaktie. Utdelningen avseende preferensaktie ska ske med 5 kronor per sista dag i varje kvartal från och med juni 2011. Där

utöver föreslår styrelsen att aktieägarna på årsstämman bemyndigar styrelsen att avseende utdelning på stamaktierna fastställa avstämningsdag till den 5 maj 2011 med utbetalningsdag den 10 maj 2011. För preferensaktieutdelningarna om 5 kronor föreslås 30 juni, 30 september, 30 december 2011 och 31 mars

2012 som avstämningsdagar.

Till årsstämmans förfogande står, 1 286 449 156 kr, enligt nedanstående förteckning:

Kronor

Summa till årsstämmans disposition	1 286 449 156
Årets resultat	49 010 618
Emissionskostnader	–4 246 649
Överkurs vid emissioner	196 548 003
Balanserad vinst	1 045 137 184

Styrelsen föreslår att vinstmedlen disponeras enligt följande:

Kronor

Utdelningsbeloppet är beräknat på antalet utestående aktier per den 31 mars 2011 dvs 37 794 093 stamaktier och 3 177 788 preferensaktier. Det totala antalet stamaktier kan komma att förändras fram till och med avstämningstidpunkten den 5 maj 2011 beroende på återköp av egna aktier och apportemissioner. Likaså kan antalet preferensaktier komma att förändras av samma skäl fram till och med respektive avstämningstidpunkt.

Vad beträffar koncernens och moderbolagets resultat och ställning i övrigt hänvisas till efterföljande resultat- och balansräkningar med tillhörande bokslutskommentarer.

Övrig information avseende utdelning

Beslut om vinstutdelning kan fattas vid Corems årsstämma. Vid eventuell vinstutdelning ombesörjs utbetalningen av Euroclear Sweden AB. Rätt till eventuell utdelning tillfaller den som vid av årsstämman fastställd avstämningsdag är registrerad som aktieägare i den av Euroclear Sweden AB förda aktieboken. I det fall att aktieägare inte kan nås genom Euroclear Sweden AB, kvarstår aktieägarens fordran på Corem avseende utdelningsbeloppet och begränsas endast genom regler avseende preskription. Vid preskription tillfaller utdelningsbeloppet Corem. Det föreligger inte några restriktioner för utdelning eller särskilda förfaranden för aktieägare utanför Sverige. För aktieägare som inte har sin skatterättsliga hemvist i Sverige utgår dock normalt svensk kupongskatt. Preferensaktierna medför vid en eventuell likvidation rätt att ur bolagets behållna tillgångar erhålla 300 kronor per aktie samt eventuellt innestående belopp innan utskiftning sker till stamaktieägarna. Stamaktieägare har rätt till andel av överskott vid en eventuell likvidation i förhållande till det antal aktier som aktieinnehavaren äger.

Corems aktier är inte föremål för inskränkning vad avser överlåtbarhet.

Styrelsens yttrande avseende föreslagen vinstutdelning

Koncernens egna kapital har beräknats i enlighet med de av EU antagna IFRS-standarderna och tolkningarna av dessa (IFRIC) samt i enlighet med svensk lag genom tillämpning av Rådet för finansiell rapporterings rekommendation RFR 1 (Kompletterande redovisningsregler för koncernen). Moderbolagets egna kapital har beräknats i enlighet med svensk lag och med tillämpning av Rådet för finansiell rapporterings rekommendation RFR 2 (Redovisning för juridiska personer).

Styrelsen finner att full täckning finns för bolagets bundna egna kapital efter föreslagen vinstutdelning.

Styrelsen finner även att föreslagen vinstutdelning är försvarlig med hänsyn till de bedömningskriterier som anges i 17 kap. 3 § andra och tredje styckena i Aktiebolagslagen (verksamhetens art, omfattning och risker samt konsolideringsbehov, likviditet och ställning i övrigt).

Styrelsen bedömer att bolagets och koncernens egna kapital efter den föreslagna vinstutdelningen kommer att vara tillräckligt stort i relation till verksamhetens art, omfattning och risker. Styrelsens bedömning av moderbolaget och koncernens ekonomiska ställning innebär att utdelningen är försvarlig i förhållande till de krav som verksamhetens art, omfattning och risker ställer på storleken av moderbolagets och koncernens egna kapital samt moderbolagets och koncernens konsolideringsbehov, likviditet och ställning i övrigt. Föreslagen utdelning på stamaktier utgör 2,4 procent (2,2) och utdelningen på preferensaktier utgör 4,0 procent (4,5) av bolagets egna kapital och 1,8 (2,0) respektive 3,0 procent (4,1) av koncernens egna kapital.

Corems uttalade mål för koncernens kapitalstruktur att soliditeten långsiktigt ska uppgå till minst 25 procent och att räntetäckningsgraden långsiktigt ska uppgå till 1,5 gånger, uppfylls även efter den föreslagna utdelningen. Mot denna bakgrund anser styrelsen att bolaget och koncernen har goda förutsättningar att tillvarata framtida affärsmöjligheter och även tåla eventuella förluster. Planerade investeringar har beaktats vid bestämmande av den föreslagna vinstutdelningen.

Den föreslagna vinstutdelningen kommer inte att påverka bolagets och koncernens förmåga att i rätt tid infria sina betalningsförpliktelser.

Styrelsen har övervägt alla övriga kända förhållanden som kan ha betydelse för bolagets och koncernens ekonomiska ställning och som inte beaktats inom ramen för det ovan anförda. Därvid har ingen omständighet framkommit som gör att den föreslagna utdelningen inte framstår som försvarlig.

Stockholm den 31 mars 2011 Styrelsen

Rapport över totalresultat för koncernen

Mkr	Not	2010	2009
Hyresintäkter	2, 3	463	444
Fastighetskostnader	3, 4, 6	–145	–112
Driftsöverskott		318	332
Central administration	4, 5, 6	–24	–22
Övriga rörelseintäkter	7	22	19
Övriga rörelsekostnader	6	0	–8
Finansnetto (exkl värdeförändringar)	8	–154	–143
Förvaltningsresultat		162	178
Andra vinster/förluster – netto	9	232	92
Realiserade värdeförändringar fastigheter		1	4
Orealiserade värdeförändringar fastigheter	12	60	–61
Orealiserade värdeförändringar derivat	10	18	33
Resultat före skatt		473	246
Skatter	11	–33	–20
Årets resultat		440	226
Övrigt totalresultat
Omräkningsdifferens		–20	–7
Årets totalresultat hänförligt till moderbolagets aktieägare		420	219
	Not	2010	2009
Data per aktie (före och efter utspädning)
Genomsnittligt antal stamaktier, st		32 558 235	30 089 499
Resultat per stamaktie före och efter utspädning, kr	19	11,61	7,51
Utdelning per stamaktie, kr, förslag		1,00	1,00
Utdelning per preferensaktie, kr, förslag		20,00	20,00

Rapport över finansiell ställning för koncernen

Mkr	Not	31 dec 2010	31 dec 2009
TILLGÅNGAR
Anläggningstillgångar
Förvaltningsfastigheter	12	5 115	4 332
Övriga materiella anläggningstillgångar	13	3	1
Uppskjuten skattefordran	11	174	188
Övriga långfristiga fordringar		4	4
Summa anläggningstillgångar		5 296	4 525
Omsättningstillgångar
Kundfordringar	14	3	9
Övriga fordringar	15	2	9
Förutbetalda kostnader och upplupna intäkter	16	6	4
Andra finansiella tillgångar till verkligt värde via resultaträkningen	17	1 020	489
Likvida medel	29	229	111
Summa omsättningstillgångar		1 260	622
SUMMA TILLGÅNGAR	20	6 556	5 147
EGET KA PITAL OCH SKULDER
Eget kapital hänförligt till moderbolagets ägare	18
Aktiekapital		308	233
Övrigt tillskjutet kapital		1 294	1 097
Omräkningsreserver		–11	9
Balanserade vinstmedel inklusive årets resultat		505	179
Summa eget kapital		2 096	1 518
Långfristiga skulder
Räntebärande skulder till kreditinstitut	21	3 091	3 254
Derivat	21	135	153
Uppskjuten skatteskuld	11	17	5
Övriga långfristiga skulder		2	1
Summa långfristiga skulder		3 245	3 413
Kortfristiga skulder
Räntebärande skulder till kreditinstitut	21	994	74
Leverantörsskulder		25	14
Skatteskulder		6	15
Övriga skulder	22	68	25
Upplupna kostnader och förutbetalda intäkter	23	122	88
Summa kortfristiga skulder		1 215	216
Summa skulder	20	4 460	3 629
SUMMA EGET KA PITAL OCH SKULDER		6 556	5 147

För information om koncernens ställda säkerheter och eventualförpliktelser se not 25.

Rapport över kassaflöden för koncernen

Mkr	Not	2010	2009
Den löpande verksamheten
Resultat före skatt		473	246
Ej kassaflödespåverkande poster	29	–318	–60
Betald inkomstskatt		–16	–6
Kassaflöde från den löpande verksamheten före
förändring av rörelsekapital		139	180
Kassaflöde från förändringar i rörelsekapital
Förändring rörelsefordringar		8	4
Förvärv av finansiella tillgångar		–298	–79
Förändring av rörelseskulder		52	–6
Kassaflöde från den löpande verksamheten		–99	99
Investeringsverksamheten
Förvärv av och investeringar i förvaltningsfastigheter 1)		–719	–221
Investeringar i andra materiella anläggningstillgångar		–2	–
Avyttring av förvaltningsfastigheter		9	24
Förvärv av dotterföretag, netto likviditetspåverkan		–	–5
Kassaflöde från investeringsverksamheten		–712	–202
Finansieringsverksamheten
Nyemission		227	101
Emissionskostnader vid fond-, apport- och nyemission		–5	–
Återköp av egna aktier		–	–6
Utbetald utdelning till moderbolagets aktieägare		–77	–29
Upptagna lån		806	197
Amorterade lån		–21	–60
Kassaflöde från finansieringsverksamheten		930	203
Årets kassaflöde		119	100
Likvida medel vid årets början		111	11
Kursdifferens i likvida medel		–1	0
Likvida medel vid årets slut	29	229	111

1) Periodens bruttoinvesteringar i fastigheter uppgår till 770 mkr (287) varav 45 mkr (66) finansierats genom en apportemission. Med hänsyn tagen till apportemission och likvida medel i förvärvad verksamhet har 719 mkr (221) haft en direkt påverkan på likvida medel.

Rapport över förändringar i eget kapital för koncernen

		Övrigt tillskjutet	Omräknings	Balanserade vinstmedel inkl årets	Totalt eget
Eget kapital hänförligt till moderbolagets ägare, Mkr	Aktiekapital	kapital	reserver	resultat	kapital
Ingående eget kapital 1 januari 2009	207	956	16	–12	1 167
Totalresultat januari – december 2009	–	–	–7	226	219
Summa förmögenhetsförändringar, exklusive transaktioner med bolagets ägare	–	–	–7	226	219
Återköp av egna aktier	–	–	–	–6	–6
Utdelning till moderbolagets aktieägare	–	–	–	–29	–29
Apportemission	10	56	–	–	66
Nyemission	16	85	–	–	101
Summa transaktioner med bolagets ägare	75	197	–	–114	158
Utgående eget kapital 31 december 2009	233	1 097	9	179	1 518
Totalresultat januari – december 2010	–	–	–20	440	420
Summa förmögenhetsförändringar, exklusive transaktioner med bolagets ägare	–	–	–20	440	420
Fondemission av preferensaktier	23	–23	–	–	–
Utdelning till stamaktieägare	–	–	–	–31	–31
Utdelning till preferensaktieägare1)	–	–	–	–78	–78
Apportemission	5	40	–	–	45
Nyemission	47	180	–	–	227
Emissionskostnader	–	–	–	–5	–5
Summa transaktioner med bolagets ägare	75	197	–	–114	158
Utgående eget kapital 31 december 2010	308	1 294	–11	505	2 096

1) Därav har 32 mkr ännu ej betalats ut.

Moderbolagets resultaträkning

Mkr	Not	2010	2009
Nettoomsättning	2	40	34
Kostnad sålda tjänster		–19	–19
Bruttoresultat		21	15
Central administration	4, 5, 6	–24	–22
Rörelseresultat		–3	–7
Ränteintäkter och liknande resultatposter	8	68	44
Räntekostnader och liknande
resultatposter	8	–16	–13
Resultat före skatt		49	24
Skatt	11	0	36
Årets resultat		49	60

I moderbolaget finns inga transaktioner hänförliga till Övrigt totalresultat varför någon Rapport över totalresultat inte upprättats.

Moderbolagets balansräkning

Mkr	Not	31 dec 2010	31 dec 2009
TILLGÅNGAR
Anläggningstillgångar
Materiella anläggningstillgångar
Inventarier	13	2	0
Summa materiella anläggningstillgångar		2	0
Finansiella anläggningstillgångar
Andelar i koncernföretag	27	170	170
Fordringar på koncernföretag	28	1 190	920
Uppskjuten skattefordran	11	36	36
Summa finansiella anläggningstillgångar		1 396	1 126
Summa anläggningstillgångar		1 398	1 126
Omsättningstillgångar
Kortfristiga fordringar
Kundfordringar	14	–	–
Fordringar på koncernföretag		45	19
Övriga fordringar	15	2	5
Förutbetalda kostnader och upplupna intäkter Summa kortfristiga fordringar	16	3 50	1 25
Kortfristiga placeringar	17	657	345
Kassa och bank	29	20	15
Summa omsättningstillgångar		727	385
SUMMA TILLGÅNGAR		2 125	1 511
EGET KA PITAL OCH SKULDER	18
Bundet eget kapital
Aktiekapital		308	233
Summa bundet eget kapital		308	233
Fritt eget kapital
Överkursfond		1 302	1 105
Balanserat resultat		–64	–10
Årets resultat		49	60
Summa fritt eget kapital		1 287	1 155
Summa eget kapital		1 595	1 388
Långfristiga skulder
Skulder till kreditinstitut		252	91
Summa långfristiga skulder		252	91
Kortfristiga skulder
Kortfristiga skulder till kreditinstitut		225	23
Leverantörsskulder		8	2
Övriga skulder	22	34	3
Upplupna kostnader och förutbetalda intäkter	23	11	4
Summa kortfristiga skulder		278	32
SUMMA EGET KA PITAL OCH SKULDER		2 125	1 511
Ställda säkerheter	25	Inga	Inga
Ansvarsförbindelser	25	3 407	2 831

Moderbolagets kassaflödesanalys

Mkr, Not 29	2010	2009
Den löpande verksamheten
Resultat före skatt	49	24
Justering för poster som inte ingår i kassaflödet	–12	–
Betald skatt	–	–
Kassaflöde från den löpande verksamheten före
förändring av rörelsekapital	37	24
Kassaflöde från förändringar i rörelsekapital
Förändring rörelsefordringar	–25	371
Förändring rörelseskulder	5	–388
Kassaflöde från den löpande verksamheten	17	7
Investeringsverksamheten
Förvärv av materiella anläggningstillgångar	–3	0
Förvärv av aktier och andelar	–446	–79
Försäljning av aktier och andelar	149	–
Kassaflöde från investeringsverksamheten	–300	–79
Finansieringsverksamheten
Nyemission	227	101
Emissionskostnader	–5	–
Reglerade lån koncernföretag	–226	21
Utbetald utdelning till moderbolagets aktieägare	–77	–29
Återköp egna aktier	–	–6
Upptagna / återbetalda lån	369	–6
Kassaflöde från finansieringsverksamheten	288	81
Årets kassaflöde	5	9
Kassa och bank vid årets början	15	6
Kassa och bank vid årets slut	20	15

Förändringar i moderbolagets eget kapital

			Balanserade vinstmedel inkl	Totalt eget
Mkr	Aktiekapital	Överkursfond	årets resultat	kapital
Ingående eget kapital 1 januari 2009	207	965	25	1 197
Utdelning	–	–	–29	–29
Nyemission	16	85	–	101
Apportemission	10	56	–	66
Återköp av egna aktier	–	–	–6	–6
Årets resultat	–	–	60	60
Utgående eget kapital 31 december 2009	233	1 105	50	1 388
Fondemission	23	–23	–	–
Utdelning till stamaktieägare	–	–	–31	–31
Utdelningar till preferensaktieägare1)	–	–	–78	–78
Apportemission	5	40	–	45
Nyemission	47	180	–	227
Emissionskostnader	–	–	–5	–5
Årets resultat	–	–	49	49
Utgående eget kapital 31 december 2010	308	1 302	–15	1 595

1) Därav har 32 mkr ännu ej betalats ut.

INNEHÅLL NOTER

Not		Sid
	1 Redovisnings- och värderingsprinciper 65
	2 Intäkternas fördelning 69
	3 Segment 69
	4 Anställda och personalkostnader 71
	5 Arvode och kostnadsersättning till revisorer 72
	6 Rörelsens kostnader fördelade på kostnadsslag 72
	7 Övriga rörelseintäkter 72
	8 Finansnetto 72
	9 Andra vinster/förluster - netto 72
	10 Orealiserade värdeförändringar, derivat 72
11	Skatter 72
	12 Förvaltningsfastigheter 73
	13 Övriga materiella anläggningstillgångar 74
	14 Kundfordringar 74
	15 Övriga fordringar 74
	16 Förutbetalda kostnader och upplupna intäkter 74
	17 Andra finansiella tillgångar till verkligt värde via resultaträkningen 74
	18 Eget kapital 75
	19 Resultat per aktie 76
	20 Finansiella instrument per kategori 76
	21 Finansiella risker och finanspolicies 76
	22 Övriga skulder 78
	23 Upplupna kostnader och förutbetalda intäkter 78
	24 Operationell leasing 78
25	Ställda säkerheter, eventualförpliktelser och eventualtillgångar 78
	26 Närstående 78
	27 Andelar i koncernföretag 79
	28 Långfristiga fordringar på koncernföretag 79
	29 Kassaflödesanalys 79
	30 Händelser efter balansdagen 79
	31 Viktiga uppskattningar och bedömningar	80
	32 Uppgifter om moderbolaget	80

Redovisningsprinciper och noter

Belopp i miljoner kronor (mkr) där annat ej anges.

Not 1 Redovisnings- och värderingsprinciper

Corem Property Group AB (publ), organisationsummer 556463–9440, är ett svenskregistrerat aktiebolag med säte i Stockholm. Moderbolagets aktier är sedan den 24 juni 2009 noterade på NASDAQ OMX Stockholm. Dessförinnan var bolaget noterat på Nordic Growth Market (NGM Equity). Adressen till huvudkontoret är Box 56085, 102 17 Stockholm.

Koncernredovisningen för år 2010 består av moderbolaget och dess dotterföretag, tillsammans benämnd Koncernen. Koncernen bildades under 2007 genom ett omvänt förvärv av det noterade Biolight International AB (publ).

Årsredovisningen och koncernredovisningen har godkänts för utfärdande av styrelsen den 31 mars 2011. Koncernens resultat- och balansräkning och moderbolagets resultat- och balansräkning kommer att framläggas för beslut om fastställelse på årsstämman den 2 maj 2011.

Överensstämmelse med normgivning och lag

Koncernredovisningen har upprättats i enlighet med International Financial Reporting Standards (IFRS) utgivna av International Accounting Standard Boards (IASB) samt tolkningsuttalande från International Financial Reporting Interpretations Committee (IFRIC) sådana de antagits av EU. Vidare har koncernredovisningen upprättats i enlighet med svensk lag genom tillämpning av Rådet för finansiell rapporterings rekommendation RFR 1, Kompletterande redovisningsregler för koncerner.

Moderbolaget tillämpar samma redovisningsprinciper som koncernen utom i de fall som anges nedan under avsnittet "Moderbolagets redovisningsprinciper". De avvikelser som förekommer mellan moderbolagets och koncernens principer föranleds av begränsningar i möjligheterna att tillämpa IFRS i moderbolaget till följd av årsredovisningslagen samt i vissa fall på grund av gällande skatteregler.

Nya, ändrade eller omarbetade standarder utgivna av IASB och uttalande från IFRIC baserat på EUs ikraftträdandedatum 1 januari 2010 som påverkat Corem

Ifrs 3R rörelseförvärv och ias 27R koncernredovisning och separata finansiella rapporter

Dessa standarder trädde i kraft den 1 juli 2009 och tillämpas för räkenskapsår som påbörjas från och med detta datum eller senare. Det har för Corems del inneburit en tillämpning på förvärv från och med 1 januari 2010. I den omarbetade standarden, IFRS 3R, har definitionen av rörelseförvärv ändrats. Förvärv av fastigheter i bolag klassificeras som rörelseförvärv eller tillgångsförvärv baserat på den analys av omständigheterna i respektive förvärv som görs. Andra centrala förändringar vid rörelseförvärv är att förvärvsrelaterade kostnader redovisas direkt som en kostnad i resultaträkningen och får ej längre inkluderas i anskaffningsvärdet, villkorade köpeskillingar ska värderas till verkligt värde vid anskaffningstidpunkten och eventuella minoriteter får värderas till antingen verkligt värde eller till den proportionella andelen av den förvärvade rörelsens nettotillgångar. IAS 27R kräver att förändringar i ägarandelar i ett dotterföretag, där majoritetsägaren inte förlorar bestämmande inflytande, redovisas som eget kapital-transaktioner. För Corem har förändringarna i standarderna inte inneburit någon förändrad effekt på redovisningen under 2010 jämfört med tidigare standard och samtliga förvärv har utgjort tillgångsförvärv under 2010.

Övriga förändringar och revideringar av IFRS standarder och tolkningar som trätt i kraft 1 januari 2010 baserat på EUs ikraftträdandedatum och som inte påverkar Corems redovisning

• • IFRS 2 Aktierelaterade ersättningar ändring. Koncerninterna aktierelaterade ersättningar som regleras med kontanter.
• • IAS 39 Finansiella Instrument: Redovisning och värdering ändring. Poster berättigade för säkringsredovisning.
• • IFRIC 12 Avtal om ekonomiska eller samhälleliga tjänster.
• • IFRIC 15 Avtal om uppförande av fastigheter.
• • IFRIC 16 Säkringar av nettoinvesteringar i en utlandsverksamhet.
• • IFRIC 17 Utdelning av sakvärden till ägare.
• • IFRIC 18 Överföringar av tillgångar från kunder.

Standarder, ändringar och tolkningar som ännu inte har trätt i kraft baserat på EUs ikraftträdandedatum och som inte har tillämpats i förtid av koncernen men som bedöms kunna påverka Corem IFRS 9, Financial Instruments: Recognition and Measurement (Ej godkänd av EU)

Denna standard är en del i en fullständig omarbetning av den nuvarande standarden IAS 39. Standarden innebär en minskning av antalet värderingskategorier för finansiella tillgångar och innebär att huvudkategorierna för redovisning är till anskaffningsvärde (upplupet anskaffningsvärde) respektive verkligt värde via resultaträkningen. För vissa investeringar i eget kapitalinstrument finns möjligheten att redovisa till verkligt värde i balansräkningen med värdeförändringen redovisad direkt i övrigt totalresultat, där ingen överföring sker till periodens resultat vid avyttring. Vidare har nya regler införts för hur förändringar i egen kreditspread skall presenteras när skulder redovisas till vekligt värde.

Standarden kommer att kompletteras med regler om nedskrivningar, säkringsredovisning och borttagande ur balansräkningen. IFRS 9 kommer troligen att tillämpas för räkenskapsår som påbörjas den 1 januari 2013 eller senare.

I avvaktan på att alla delar av standarden blir färdiga har koncernen ej utvärderat effekterna av den nya standarden.

IFRIC 19 Utsläckning av finansiella skulder

med egetkapitalinstrument (Godkänd av EU 23 juli 2010) IFRIC 19 ska tillämpas för räkenskapsår som börjar den 1 juli 2010 eller senare.

Tolkningen redogör för hur ett företag ska redovisa omförhandlade villkor för en finansiell skuld som resulterar i att företaget emitterar egetkapitalinstrument till en långivare och som helt eller delvis utsläcker den finansiella skulden.

Tillämpningen av denna tolkning har för närvarande ingen effekt på de finansiella rapporterna för koncernen.

Standarder, ändringar och tolkningar som ännu inte har trätt i kraft baserat på EUs ikraftträdandedatum och som inte bedöms påverka Corem

• • IAS 24 Upplysningar om närstående ändring.
• • IAS 32, Finansiella instrument: Klassificering ändring. Klassificering av teckningsrätter
• • IFRS 7 Financial Instruments: Disclosures ändring. Tillägget gavs ut 7 oktober 2010 av IASB som ett tillägg till IFRS 7 Finansiella Instrument: Upplysningar.
• • IFRIC 14 Förskottsbetalningar av ett lägsta fonderingskrav ändring.
• • Förbättringar av IFRS (utgivna i maj 2010)

Ändring i Årsredovisningslagen

Vid upprättande av årsredovisningar som påbörjas efter 1 mars 2009 får vissa finansiella instrument värderas till verkligt värde i juridisk person. Ändringen i Årsredovisningslagen innebär att företag som idag omfattas av koncernredovisning enligt IFRS får, förutsatt att det är tillåtet enligt IFRS, värdera fler finansiella instrument till verkligt värde jämfört med tidigare i den juridiska personen. Ändringen medför bland annat att andelar i dotterföretag och intresseföretag får värderas till verkligt värde. Corem har valt att inte ändra redovisningen utan att fortsatt redovisa finansiella instrument och andelar till anskaffningsvärde i moderbolaget och samtliga dotterföretag. Utöver detta har krav på upplysningar om ekonomiska arrangemang som inte redovisas i balansräkningen och transaktioner med närstående lagts till. Vidare ska upplysningar om ersättningar till bolagets revisorer presenteras uppdelat på revisionsuppdraget, revisionsverksamhet utöver revisionsuppdraget, skatterådgivning respektive övriga tjänster.

Förutsättningar vid upprättande av moderbolagets och koncernens finansiella rapporter

Den funktionella valutan är svenska kronor och utgör redovisnings- och presentationsvaluta i såväl moderbolaget som koncernen. Samtliga belopp, om inte annat anges, är avrundade till närmaste miljontal. Tillgångar och skulder är redovisade till historiska anskaffningsvärden, förutom förvaltningsfastigheter, derivatinstrument samt finansiella tillgångar till verkligt värde via resultaträkningen, vilka värderas till verkligt värde. Förvaltningsfastigheter värderas i enlighet med IAS 40. Koncernens redovisningsprinciper har tillämpats konsekvent på rapportering och konsolidering av moderbolag och dotterföretag.

Kritiska bedömningar

För att kunna upprätta redovisningen i enlighet med IFRS och god redovisningssed krävs det att det görs bedömningar och antaganden som påverkar i bokslutet redovisade tillgångar, skulder, intäkter och kostnader samt övrig information. Dessa bedömningar och antaganden baseras på historiska erfarenheter samt andra faktorer som bedöms vara rimliga under rådande omständigheter. Faktiskt utfall kan skilja sig från dessa bedömningar om andra antaganden görs eller andra förutsättningar föreligger.

Förvaltningsfastigheter

Inom området värdering av förvaltningsfastigheter kan bedömningar och antaganden ge en betydande påverkan på koncernens resultat och finansiella ställning. Värderingen kräver bedömning av och antaganden om det framtida kassaflödet samt fastställelse av diskonteringsfaktor (avkastningskrav). För att avspegla den osäkerhet som finns i gjorda antaganden och bedömningar anges vanligtvis vid fastighetsvärdering ett osäkerhetsintervall om +/–5-10 procent. Information om detta samt de antaganden och bedömningar som har gjorts framgår av not 12.

Uppskjuten skatt

Med beaktande av redovisningsreglerna redovisas uppskjuten skatt nominellt utan diskontering. Såväl aktuell som uppskjuten skatt har beräknats utifrån en nominell skattesats om 26,3 procent. Den verkliga skatten är betydligt lägre på grund av dels möjligheten att sälja fastigheter på ett skatteeffektivt sätt, dels på tidsfaktorn.

På grund av möjligheten att göra skattemässiga avskrivningar och avdrag för vissa ombyggnationer av fastigheter samt utnyttja underskottsavdrag uppstår i princip ingen betald skattekostnad. Betald skatt uppkommer dock i ett fåtal dotterföretag från vilka skattemässiga koncernbidragsmöjligheter inte finns.

Uppskjuten skatt redovisas enligt balansräkningsmetoden med utgångspunkt i temporära skillnader mellan redovisade och skattemässiga värden på tillgångar och skulder samt med beaktande av de skattesatser och skatteregler som är beslutade eller aviserade på balansdagen. Följande temporära skillnader beaktas inte: temporär skillnad som uppkommit vid första redovisningen av tillgångar och skulder som är tillgångsförvärv och som vid tidpunkten för transaktionen varken påverkar redovisat resultat eller skattemässiga resultat. Obeskattade reserver redovisas i moderbolaget inklusive skatt.

Uppskjutna skatteskulder som uppkommer efter förvärvstidpunkt redovisas till gällande skattesats. Uppskjutna skattefordringar som uppkommer efter förvärvstidpunkt redovisas till den utsträckning de bedöms kan komma att utnyttjas.

Övriga upplysningar angående uppskjuten skatt finns i not 11.

Klassificering av förvärv

Redovisningsstandarden IFRS 3:s regel om klassificering av förvärv som rörelseförvärv eller tillgångsförvärv utgår från att en individuell bedömning måste göras av varje enskild transaktion. Vid förvärv av verksamheter görs en bedömning av hur redovisning av förvärvet ska ske baserat på följande kriterier: förekomsten av anställda och komplexiteten i interna processer. Vidare beaktas antalet verksamheter och förekomsten av avtal med olika grader av komplexitet. Hög förekomst av dessa kriterier innebär att förvärvet klassificeras som ett rörelseförvärv och låg förekomst som ett tillgångsförvärv. Corems bedömning har för samtliga, under 2010, genomförda förvärv inneburit att transaktionerna har klassificerats som tillgångsförvärv. När förvärv av dotterföretag innebär förvärv av tillgångar som inte utgör rörelse fördelas anskaffningskostnaden på de enskilda tillgångarna och skulderna baserat på deras relativa verkliga värden vid förvärvstidpunkten.

Om istället bedömningen skulle ha resulterat i klassificering som rörelseförvärv, skulle detta ha medfört att det initialt redovisade fastighetsvärdet skulle varit högre liksom uppskjuten skatteskuld och sannolikt också goodwill. Ingen effekt skulle vid förvärvsögonblicket ha uppstått på eget kapital.

Klassificering med mera

Anläggningstillgångar och långfristiga skulder i moderbolaget och koncernen består enbart av belopp som förväntas återvinnas eller betalas senare än tolv månader räknat från balansdagen. Omsättningstillgångar och kortfristiga skulder i moderbolaget och koncernen består enbart av belopp som förväntas återvinnas eller betalas inom tolv månader räknat från balansdagen.

Konsolideringsprinciper

Dotterföretag

Dotterföretag är företag som står under ett bestämmande inflytande från moderbolaget Corem Property Group AB (publ). Bestämmande inflytande innebär direkt eller indirekt en rätt att utforma ett företags finansiella och operativa strategier i syfte att erhålla ekonomiska fördelar. Vid bedömningen om ett bestämmande inflytande föreligger, ska potentiella röstberättigande aktier som utan dröjsmål kan utnyttjas eller konverteras beaktas. Dotterföretag konsolideras enligt förvärvsmetoden. Metoden innebär att förvärv av ett dotterföretag beaktas som en transaktion varigenom koncernen indirekt förvärvar dotterföretagets tillgångar och övertar dess skulder och eventualförpliktelser. Det koncernmässiga anskaffningsvärdet fastställs genom en förvärvsanalys i anslutning till förvärvet. I analysen fastställs dels anskaffningsvärdet för andelarna, dels det verkliga värdet av förvärvade identifierbara tillgångar samt övertagna skulder och eventualförpliktelser.

Dotterföretags finansiella rapporter tas in i koncernredovisningen från och med förvärvstidpunkten till det datum då det bestämmande inflytandet upphör.

Transaktioner i utländsk valuta omräknas, när de tas in i redovisningen, till den funktionella valutan enligt transaktionsdagens valutakurs. Monetära tillgångar och skulder i utländsk valuta omräknas på varje balansdag till balansdagskursen. Kursdifferenser som uppkommer inkluderas i periodens resultat.

Koncernens utlandsverksamheters balansräkningar omräknas från dess funktionella valuta till svenska kronor baserat på balansdagens valutakurs. Intäkts- och kostnadsposter omräknas till periodens genomsnittskurs. Eventuella omräkningsdifferenser som uppstår redovisas i övrigt totalresultat inom Rapport över totalresultat samt under en egen rubrik i Rapport över förändring av eget kapital. Den ackumulerade omräkningsdifferensen omförs och redovisas som del i reavinst eller -förlust i de fall utlandsverksamheten avyttras.

Transaktioner som ska elimineras vid konsolidering

Koncerninterna fordringar och skulder, intäkter eller kostnader och orealiserade vinster eller förluster som uppkommer från koncerninterna transaktioner mellan koncernföretag, elimineras i sin helhet vid upprättande av koncernredovisningen.

Beräkning av verkligt värde

Verkligt värde på finansiella instrument som handlas på en aktiv marknad baseras på noterade marknadspriser och tillhör värderingsnivå 1 enligt IFRS 7. I de fall noterade marknadspriser saknas beräknas verkligt värde genom diskonterade kassaflöden. Dessa värderingar tillhör värderingsnivå 2. Övriga värderingar, för vilka någon variabel baseras på egna bedömningar, tillhör värderingsnivå 3.

För övrig information se not 21.

Intäkter

Hyresintäkter

Hyresintäkter från förvaltningsfastigheter redovisas i resultaträkningen linjärt över hyresperioden. Hyresavtal klassificeras som operationella leasingavtal med utgångspunkten att fastigheten kvarstår i Corems ägo även om avtalet kan löpa på upp till 20 år.

Intäkterna från förtidsinlösen av hyreskontrakt redovisas som intäkt vid den tidpunkt då ersättning erhålles.

Intäkter från fastighetsförsäljning

Intäkt för fastighetsförsäljningar redovisas normalt på tillträdesdagen om inte risker och förmåner övergått till köparen vid ett tidigare tillfälle. Kontrollen över tillgången kan ha övergått vid ett tidigare tillfälle än tillträdestidpunkten och om så har skett intäktsredovisas fastighetsförsäljningen vid denna tidigare tidpunkt. Vid bedömning av intäktsredovisningstidpunkt beaktas vad som avtalats mellan parterna beträffande risker och förmåner samt engagemang i den löpande förvaltningen. Därutöver beaktas omständigheter som kan påverka affärens utgång vilka ligger utanför säljarens och/eller köparens kontroll.

övriga rörelseintäkter

I övriga rörelseintäkter ingår utdelning från andelar som, i balansräkningen, klassificerats som Andra finansiella tillgångar till verkligt värde via resultaträkningen och avseende vilka eventuella värdeförändringar, i resultaträkningen, redovisas som Andra vinster/förluster, netto. Utdelningsintäkter redovisas när utdelningen blivit fastställd och när rätten att erhålla betalning bedömts som säker.

Redovisning av segment

IFRS 8 Rörelsesegment har tillämpats från och med 1 januari 2009 i koncernen. Denna standard kräver att upplysningar lämnas utifrån ledningens perspektiv. Med ledningens perspektiv avses rapporteringen till högsta verkställande beslutsfattaren (HVB), vilket innebär att rapporteringen stämmer överens med hur den presenteras internt. HVB är en funktion som fördelar resurser och utvärderar resultatet. Corem har identifierat styrelsen som HVB. Koncernen är organiserad i och styrs i första hand utifrån geografiska områden. Det finns fem identifierade geografiska områden som

betraktas som enskilda segment. Hyresintäkter och fastighetskostnader är direkt hänförliga till fastigheter i respektive segment. Övriga intäkts- och kostnadsposter har ej fördelats på segment. På samma sätt fördelas endast förvaltningsfastigheter per segment. Övriga tillgångsposter redovisas i kolumnen Koncerngemensamt.

Segmenten redovisas enligt samma värderingsprinciper som i koncernredovisningen. Driftsöverskottet är HVBs centrala styrnings- och rapporteringsbegrepp. Det sker ingen löpande försäljning mellan segment och därför framgår i tabellen i not 3 ingen försäljning mellan segmenten. Eventuella övriga transaktioner sker till marknadsmässiga villkor.

Rörelsekostnader och finansiella intäkter och kostnader Fastighetskostnader

Fastighetskostnader utgörs bland annat av kostnader avseende drift, skötsel, uthyrning, administration och underhåll av fastighetsinnehavet.

Central administration

Central administration utgörs av kostnader för koncerngemensamma funktioner samt ägande av koncernens dotterföretag.

Finansiella intäkter och kostnader

Finansiella intäkter och kostnader består av ränteintäkter på bankmedel och fordringar, sådana utdelningsintäkter som ej klassificeras som Övriga rörelseintäkter och räntekostnader på lån. I finansiella kostnader ingår även kostnader för räntederivat. Eventuella förändringar på grund av marknadsvärdering ingår inte i finansiella intäkter eller kostnader utan redovisas under särskild rubrik som värdeförändringar. Betalningsströmmar hänförliga till derivat resultatförs i den period de avser.

Ränteintäkter och räntekostnader på fordringar respektive skulder beräknas genom tillämpning av effektivräntemetoden.

Ränteintäkter resultatförs i den period de avser. Utdelningsintäkter redovisas när utdelningen blivit fastställd och när rätten att erhålla betalning bedömts som säker.

Räntekostnader inkluderar periodiserade belopp av emissionskostnader och liknande direkta transaktionskostnader för att uppta lån.

Redovisning av lånekostnader

Koncernen och moderbolaget har hittills inte aktiverat ränta i tillgångarnas anskaffningsvärde då Corem inte haft och inte förväntas ha några dylika projekt där denna princip vore tillämplig.

Ersättning till anställda

Ersättningar till anställda såsom löner och sociala kostnader, semester och betald sjukfrånvaro etc redovisas i takt med att de anställda utför tjänster. Corem följer IAS 19, Ersättningar till anställda, såväl som de ytterligare upplysningskrav som följer av årsredovisningslagen (ÅRL).

Avgiftsbestämda pensionsplaner

Samtliga förpliktelser avseende pensioner har klassificerats som avgiftsbestämda pensionsplaner och redovisas som en kostnad i resultaträkningen när de uppstår, se vidare not 4. Pensionsplan enligt ITP tillämpas.

Skatter

Inkomstskatter utgörs av aktuell skatt och uppskjuten skatt. Inkomstskatter redovisas i resultaträkningen utom då underliggande transaktion redovisas direkt mot eget kapital varvid tillhörande skatteeffekt redovisas i eget kapital.

Aktuell skatt är skatt som ska betalas eller erhållas avseende aktuellt år, med tillämpning av de skattesatser som är beslutade eller i praktiken beslutade per balansdagen. Hit hänförs även justering av aktuell skatt hänförlig till tidigare perioder.

Uppskjuten skatt beräknas enligt balansräkningsmetoden med utgångspunkt i temporära skillnader mellan redovisade och skattemässiga värden på tillgångar och skulder. Följande temporära skillnader beaktas inte: temporär skillnad som uppkommit vid första redovisningen av tillgångar och skulder som är tillgångsförvärv och som vid tidpunkten för transaktionen varken påverkar redovisat resultat eller skattemässiga resultat. Värderingen av uppskjuten skatt baserar sig på hur redovisade värden på tillgångar eller skulder förväntas bli realiserade eller reglerade. Uppskjuten skatt beräknas med tillämpning av de skattesatser och skatteregler som är beslutade eller i praktiken beslutade per balansdagen. Uppskjutna skattefordringar avseende avdragsgilla temporära skillnader och underskottsavdrag redovisas endast i den mån det är sannolikt att dessa kommer att kunna utnyttjas. Värdet på uppskjutna skattefordringar reduceras när det inte längre bedöms sannolikt att de kan utnyttjas.

Finansiella instrument

Finansiella instrument värderas och redovisas i enlighet med IAS 39. Finansiella instrument som redovisas i balansräkningen inkluderar på tillgångssidan likvida medel, kundfordringar, övriga fordringar samt aktier. Bland skulder återfinns leverantörsskulder, låneskulder samt övriga skulder. Bolaget tillämpar ej säkringsredovisning.

Finansiella instrument redovisas initialt till anskaffningsvärde motsvarande instrumentets verkliga värde vid förvärvstidpunkten med tillägg för transaktionskostnader för alla finansiella instrument förutom de som tillhör kategorin finansiell tillgång som redovisas till verkligt värde via resultaträkningen exklusive transaktionskostnader. Redovisning sker därefter beroende av hur de har klassificerats enligt nedan.

En finansiell tillgång eller finansiell skuld tas upp i balansräkningen när bolaget blir part enligt instrumentets avtalsmässiga villkor. En finansiell tillgång och finansiell skuld kvittas och redovisas med ett nettobelopp i balansräkningen endast när det föreligger en legal rätt att kvitta beloppen samt att det föreligger avsikt att reglera posterna med ett nettobelopp eller att samtidigt realisera tillgången och reglera skulden.

En finansiell tillgång tas bort från balansräkningen när rättigheterna i avtalet realiseras, förfaller eller bolaget förlorar kontrollen över dem. Detsamma gäller för del av en finansiell tillgång. En finansiell skuld tas bort från balansräkningen när förpliktelsen i avtalet fullgörs eller på annat sätt utsläcks. Detsamma gäller för del av en finansiell skuld. Vid varje rapporttillfälle utvärderar företaget om det finns objektiva indikationer på att en finansiell tillgång eller grupp av finansiella tillgångar är i behov av nedskrivning.

• Finansiella tillgångar och skulder värderade till verkligt värde via Resultaträkningen

Finansiella tillgångar och skulder värderade till verkligt värde via resultaträkningen är tillgångar och skulder som innehas för handel. En finansiell skuld eller tillgång klassificeras i denna kategori om den förvärvas i syfte att huvudsakligen säljas inom kort. Derivat klassificeras som att de innehas för handel om de inte är identifierade som säkringar. Corem innehar ränteswappar, vilket är ett derivatinstrument, som klassificerats i denna kategori då de inte är identifierade som säkringar. Tillgångar och skulder i denna kategori är kortfristiga förutom derivat som är långfristiga. Finansiella tillgångar värderade till verkligt värde via resultaträkningen redovisas första gången till verkligt värde i balansräkningen.

• Lånefordringar och kundfordringar

Kategorin finansiella tillgångar består av en undergrupp: låne- och kundfordringar samt övriga fordringar. Lånefordringar och kundfordringar är finansiella tillgångar som inte är derivat, som har fastställda eller fastställbara betalningar och som inte är noterade på en aktiv marknad och ingår i omsättningstillgångar. Koncernens lånefordringar och kundfordringar utgörs av kundfordringar och andra fordringar i balansräkningen. Lånefordringar och kundfordringar redovisas till upplupet anskaffningsvärde med tillämpning av effektivräntemetoden. Kundfordringar tas upp i balansräkningen när fakturan har skickats.

• Derivatinstrument

Derivatinstrument redovisas i balansräkningen på kontraktsdagen och värderas till verkligt värde, både initialt och vid efterföljande omvärderingar. Corem innehar inga derivatinstrument som identifierats som säkringsinstrument. Corem har ränteswappar för att växla rörlig ränta mot fast ränta. Detta innebär att Corem växlar risken från risk i kassaflöde till risk i verkligt värde. Förändring i verkligt värde för dessa instrument redovisas omedelbart i resultaträkningen i posten Orealiserade värdeförändringar derivat.

• Finansiella skulder

Kategorin finansiella skulder består av en undergrupp: finansiella skulder värderade till upplupet anskaffningsvärde. Corems finansiella skulder, andra än derivatinstrument, utgörs av leverantörsskulder och upplåning. Leverantörsskulder redovisas inledningsvis till verkligt värde och därefter till upplupet anskaffningsvärde. Skuld tas upp när motparten har presterat och avtalsenlig skyldighet föreligger att betala, även om fakturan ännu inte mottagits. Upplåning redovisas inledningsvis till verkligt värde, netto efter transaktionskostnader. Därefter redovisas det till upplupet anskaffningsvärde. Upplåning klassificeras som endera långfristiga eller kortfristiga skulder beroende på om koncernen har en ovillkorlig rätt att skjuta upp betalning av skulden i mer än 12 månader efter balansdagen.

Likvida medel

Likvida medel består av kassamedel och tillgängliga tillgodohavanden hos banker och motsvarande institut.

Övriga fordringar

Övriga fordringar är fordringar som innehas utan avsikt att idka handel med fordringsrätten.

Kundfordringar

Kundfordringar redovisas till det belopp som förväntas inflyta efter avdrag för osäkra fordringar som bedömts individuellt. Nedskrivning av kundfordran sker när det finns risk för att hela eller delar av fordran ej erhålles. Kundfordringars förväntade löptid är kort, varför värdet redovisas till nominellt belopp utan diskontering.

Kortfristiga skulder och leverantörsskulder

Kortfristiga skulder och leverantörsskulder redovisas inledningsvis till verkligt värde och därefter till upplupet anskaffningsvärde. Skuld tas upp när motparten har presterat och avtalsenlig skyldighet föreligger att betala, även om fakturan ännu inte mottagits.

Materiella anläggningstillgångar

Ägda tillgångar

Materiella anläggningstillgångar redovisas i koncernen till anskaffningsvärde efter avdrag för ackumulerade avskrivningar och eventuella nedskrivningar. I anskaffningsvärdet ingår inköpspriset samt kostnader direkt hänförbara till tillgången för att bringa den på plats och i skick att utnyttjas i enlighet med syftet med anskaffningen.

Avskrivningsprinciper maskiner och inventarier

Avskrivning sker linjärt över tillgångens beräknade nyttjandeperiod.

Beräknade nyttjandeperioder:

– Maskiner och inventarier 3–10 år

Bedömning av en tillgångs restvärde och nyttjandeperiod görs årligen.

Förvaltningsfastigheter

Förvaltningsfastigheter är fastigheter som omfattas i syfte att erhålla hyresintäkter eller värdestegring eller en kombination av dessa syften. Individuellt redovisas förvaltningsfastigheter till anskaffningskostnad, vilket inkluderar till förvärvet direkt hänförbara utgifter.

Förvaltningsfastigheter värderas i enlighet med IAS 40 och redovisas i koncernbalansräkningen till verkligt värde, se not 12. Corem värderar samtliga fastigheter/tomträtter varje kvartal. Vid årsskiftet har knappt femton procent av det samlade fastighetsbeståndet externvärderats, medan resten har värderats genom interna kassaflödesvärderingar. Värderingsmodellen som används är avkastningsbaserad enligt kassaflödesmodell. Från utfallet i kassaflödesmodellen bedöms det verkliga värdet på fastigheten före avdrag för försäljningsomkostnader. Såväl orealiserade som realiserade värdeförändringar redovisas i resultaträkningen. Hyresintäkter och intäkter från fastighetsförsäljningar redovisas i enlighet med de principer som beskrivs under avsnittet intäktsredovisning.

Tillkommande utgifter läggs till det redovisade värdet endast om det är sannolikt att de framtida ekonomiska fördelar som är förknippade med tillgången kommer att komma företaget till del. Alla andra tillkommande utgifter redovisas som kostnad i den period de uppkommer. Avgörande för bedömningen när en tillkommande utgift läggs till det redovisade värdet är om utgiften avser utbyten av identifierade komponenter, eller delar därav, varvid sådana utgifter aktiveras. Även i de fall ny komponent tillskapats läggs utgiften till det redovisade värdet. Reparationer och underhållsåtgärder kostnadsförs i samband med att utgiften uppkommer. I större projekt, aktiveras i förekommande fall räntekostnaden under produktionstiden.

Leasingavtal

Leasing klassificeras antingen som finansiell eller operationell leasing. Leasingavtal där i allt väsentligt alla risker och förmåner förknippade med ägandet faller på leasegivaren klassificeras som operationella leasingavtal. Hyreskontrakt hänförliga till förvaltningsfastigheter är att betrakta som operationella leasingavtal. Det finns även ett mindre antal leasingavtal där Corem står som leasetagare och även dessa leasingavtal klassificeras som operationella leasingavtal, vilket innebär att leasingavgiften kostnadsförs över löptiden med utgångspunkt från nyttjandet.

Nedskrivningar

De redovisade värdena på koncernens tillgångar prövas vid varje balansdag för att bedöma om det finns indikation på nedskrivningsbehov. Om någon sådan

indikation finns beräknas tillgångens återvinningsvärde. En nedskrivning återförs endast i den utsträckning tillgångens redovisade värde efter återföring inte överstiger det redovisade värde som tillgången skulle ha haft om nedskrivning inte skett.

Undantag från nedskrivningsprinciperna görs för materiella anläggningstillgångar som innehas för försäljning, förvaltningsfastigheter och uppskjutna skattefordringar som värderas enligt särskilda regler vilket beskrivs på respektive ställen i redovisningsprinciperna.

Avsättningar

En avsättning redovisas i balansräkningen när koncernen har en befintlig legal eller informell förpliktelse som en följd av en inträffad händelse, och det är troligt att ett utflöde av ekonomiska resurser kommer att krävas för att reglera förpliktelsen samt att en tillförlitlig uppskattning av beloppet kan göras. Där effekten av när i tiden betalning sker är väsentlig, beräknas avsättningen genom diskontering av det förväntade framtida kassaflödet till en räntesats före skatt som återspeglat aktuella marknadsbedömningar av pengars tidsvärde och, om det är tillämpligt, de risker som är förknippade med skulden.

Eventualförpliktelser

Moderbolaget har ingått avtal om proprieborgen till förmån för dotterföretag. En eventualförpliktelse redovisas när det finns ett möjligt åtagande som härrör från inträffade händelser och vars förekomst bekräftas endast av en eller flera osäkra framtida händelser eller när det finns ett åtagande som inte redovisas som en skuld eller avsättning på grund av att det inte är troligt att ett utflöde av resurser kommer att krävas.

Kassaflödesanalys

Kassaflödesanalysen har upprättats enligt indirekt metod, vilket innebär att rörelseresultatet justerats för transaktioner som inte medfört in- eller utbetalningar under perioden samt för eventuella intäkter och kostnader som hänförs till investeringsverksamhetens kassaflöden.

Kassaflödesanalysen ska utvisa företagets in- och utbetalningar under perioden där betalningarna hänförs till löpande verksamhet, investeringsverksamhet eller finansieringsverksamhet.

Lämnade utdelningar

Utdelningar redovisas som skuld efter det att årsstämman/extra bolagsstämma godkänt utdelning.

Moderbolagets redovisningsprinciper

Moderbolaget har upprättat sin årsredovisning enligt årsredovisningslagen (1995:1554) och Rådet för finansiell rapporterings rekommendation RFR 2 Redovisning för juridiska personer. Rekommendationen innebär att moderbolaget i årsredovisningen för den juridiska personen ska tillämpa samtliga av EU godkända IFRS och uttalanden så långt detta är möjligt inom ramen för årsredovisningslagen och med hänsyn till sambandet mellan redovisning och beskattning. Corem har dock valt att för vissa finansiella instrument och andelar som till följd av ändringar i årsredovisningslagen skulle tillåta en verkligt värderedovisning även i fortsättningen redovisa dessa tillgångar och skulder till anskaffningsvärde i moderbolaget och dotterföretagen.

Rekommendationen anger vilka undantag och tillägg som ska göras i förhållande till IFRS.

De nedan angivna redovisningsprinciperna för moderbolaget har tillämpats konsekvent på samtliga perioder som presenterats i moderbolagets finansiella rapporter.

Fakturering av koncerninterna tjänster

Moderbolagets verksamhet består i att tillhandahålla löpande tjänster avseende drift, juridisk och finansiell rådgivning, redovisning, marknadsföring samt att hantera övriga koncerngemensamma funktioner. Kostnaderna vidarefaktureras dotterföretagen kvartalsvis.

Dotterföretag

Andelar i dotterföretag redovisas i moderbolaget enligt anskaffningsvärdemetoden. Erhållna utdelningar redovisas endast som intäkt under förutsättning att rätten till utdelning fastställts oavsett om dessa härrör från vinstmedel som intjänats före eller efter förvärvet. I händelse av utdelningar som härrör från vinstmedel som intjänats före förvärvet görs en nedskrivningsprövning av andelarna.

Materiella anläggningstillgångar

Maskiner och inventarier i moderbolaget redovisas till anskaffningsvärde efter avdrag för ackumulerade avskrivningar och eventuella nedskrivningar på samma sätt som för koncernen men med tillägg för eventuella uppskrivningar.

Koncernbidrag och aktieägartillskott för juridiska personer

Företaget redovisar koncernbidrag och aktieägartillskott i enlighet med uttalandet från Rådet för finansiell rapporterings uttalande (UFR2). Aktieägartillskott förs direkt mot eget kapital hos mottagaren och aktiveras i aktier och andelar hos givaren, i den mån nedskrivning ej erfordras. Koncernbidrag redovisas enligt ekonomisk innebörd. Det innebär att koncernbidrag som lämnats och erhållits i syfte att minimera koncernens totala skatt redovisas direkt mot balanserade vinstmedel efter avdrag för dess aktuella skatteeffekt.

Not3 Segment

IFRS 8 Rörelsesegment har tillämpats från och med 1 januari 2009 i koncernen. Denna standard kräver att upplysningar lämnas utifrån ledningens perspektiv. Med ledningens perspektiv avses rapporteringen till högsta verkställande beslutsfattaren (HVB), vilket innebär att rapporteringen stämmer överens med hur den presenteras internt. HVB är en funktion som fördelar resurser och utvärderar resultatet. Corem har identifierat styrelsen som HVB. Koncernen är organiserad i och styrs i första hand utifrån geografiska områden. Det finns fem identifierade segment, se nedan. Hyresintäkter och fastighetskostnader är direkt hänförliga till fastigheter i respektive segment. Övriga intäkts- och kostnadsposter har ej fördelats på segment. På samma sätt fördelas endast förvaltningsfastigheter per segment. Övriga tillgångsposter redovisas under Ofördelade tillgångar.

Not 2 Intäkternas fördelning

	Koncernen			Moderbolaget
	2010	2009	2010	2009
Hyresintäkter från uthyrning av lokaler	463	444	–	–
Fakturering av koncerninterna tjänster	–	–	40	34
Totalt	463	444	40	34

Segmenten redovisas enligt samma värderingsprinciper som i koncernredovisningen. Driftsöverskottet är HVBs centrala styrnings- och rapporteringsbegrepp. Nedan finns avstämning mellan detta resultatbegrepp och koncernredovisningen. Det sker ingen löpande försäljning mellan segment och därför framgår i tabellen nedan ingen försäljning mellan segmenten. Eventuella övriga transaktioner sker på marknadsmässiga villkor.

Corems största hyresgäster är Ericsson, Bilia och ELFA, vilka står för 18, 12 respektive 6 procent av Corems totala hyresintäkter. Ericsson har sammanlagt sex hyresavtal med en genomsnittlig kontraktslängd om 4,1 år. Bilia har sammanlagt tretton hyresavtal med en genomsnittlig kontraktslängd om 12,7 år. ELFA har ett hyresavtal med en återstående kontraktslängd om 7,5 år.

Segmentsredovisning i sammandrag per region, mkr

	Koncernen totalt		Stockholm		Öresund1)		Mälardalen		Mellansverige/Väst		Norr		Koncern gemensamt
Tillgång ar	2010	2009	2010	2009	2010	2009	2010	2009	2010	2009	2010	2009	2010	2009
Förvaltningsfastigheter	5 115	4 332	1 930	1 740	619	613	623	579	1 509	974	434	426	–	–
Ofördelade tillgångar	1 441	815	–	–	–	–	–	–	–	–	–	–	1 441	815
Totala tillgångar	6 556	5 147	1 930	1 740	619	613	623	579	1 509	974	434	426	1 441	815
Resultat	Koncernen totalt		Stockholm		Öresund1)		Mälardalen		Mellansverige/Väst		Norr		Övriga justeringar och elimineringar
januari – december	2010	2009	2010	2009	2010	2009	2010	2009	2010	2009	2010	2009	2010	2009
Hyresintäkter	463	444	186	189	51	52	59	61	124	99	43	43	–	–
Fastighetskostnader	–145	–112	–71	–61	–17	–15	–15	–12	–36	–20	–6	–4	–	–
Driftsöverskott	318	332	115	128	34	37	44	49	88	79	37	39	–	–
Ofördelade resultatposter
Central administration	–24	–22
Övriga rörelseintäkter	22	19
Övriga rörelsekostnader	–	–8
Finansnetto (exkl värdeförändringar)	–154	–143
Förvaltningsresultat	162	178
Andra vinster/förluster netto	232	92
Realiserade värde förändringar fastigheter	1	4
Orealiserade värde förändringar fastigheter	60	–61
Orealiserade värde förändringar derivat	18	33
Resultat före skatt	473	246

1) I segmentet Öresund ingår fastigheter belägna i Danmark. Av hyresintäkterna och av fastighetskostnaderna utgör 23 mkr (25) resp 4 mkr (4) verksamheten i Danmark. Utav Förvaltningsfastigheterna avser 258 mkr (306) de danska fastigheterna. Större delen av minskningen jämfört med föregående år beror på nedgången i den danska valutan.

Fördelning per geografiskt område, 31 december 2010

					Verkligt värde		Hyresvärde		Ekonomisk	Hyresintäkt1)
Region	Antal fastigheter	Uthyrbar area, kvm	Vakant area, kvm	Mkr	Andel, %	Kr/kvm	Mkr	Andel, %	uthyrnings grad, %	Mkr	Andel, %
Stockholm	51	233 631	31 668	1 930	38	8 263	204	38	89	182	38
Öresund	16	77 638	15 185	619	12	7 966	60	12	86	51	11
Mälardalen	13	125 024	27 317	623	12	4 981	71	12	85	60	12
Mellansverige/Väst	45	278 066	37 644	1 509	30	5 427	159	30	91	144	30
Norr	8	102 661	–	434	8	4 230	43	8	100	43	9
Totalt Corem	133	817 020	111 814	5 115	100	6 261	537	100	89	480	100

1) Avser hyresintäkter på årsbasis per den 31 december 2010.

Fördelning av uthyrbar area per lokaltyp och geografiskt område, 31 december 2010

Kvm	Industri	Lager	Kontor	Handel	Övrigt	Totalt	Andel, %
Stockholm	44 425	91 158	78 773	12 713	6 562	233 631	29
Öresund	3 080	20 166	13 391	25 482	15 519	77 638	9
Mälardalen	69 848	30 963	10 264	10 542	3 407	125 024	15
Mellansverige/Väst	54 595	169 018	28 065	15 692	10 696	278 066	34
Norr	93 928	4 492	163	3 503	575	102 661	13
Totalt Corem	265 876	315 797	130 656	67 932	36 759	817 020	100
Andel, %	33	39	16	8	4	100

Fördelning per geografiskt område, 31 december 2009

Antal		Uthyrbar	Vakant		Verkligt värde		Hyresvärde		Ekonomisk uthyrnings	Hyresintäkt1)
Region	fastigheter		area, kvm	area, kvm	Mkr	Andel, %	Kr/kvm	Mkr	Andel, %	grad, %	Mkr	Andel, %
Stockholm	45	218 665	26 564	1 740	40	7 960	195	41	94	184	43
Öresund	14	68 650	14 117	613	14	8 931	57	12	86	49	11
Mälardalen	11	118 720	22 912	579	13	4 877	68	14	87	59	14
Mellansverige/Väst	28	199 925	39 650	974	23	4 873	112	24	86	97	22
Norr	8	102 661	-	426	10	4 146	43	9	100	43	10
Totalt Corem	106	708 621	103 243	4 332	100	6 114	475	100	91	432	100

1) Avser hyresintäkter på årsbasis per den 31 december 2009.

Fördelning av uthyrbar area per lokaltyp och geografiskt område, 31 december 2009

Kvm	Industri	Lager	Kontor	Handel	Övrigt	Totalt	Andel, %
Stockholm	43 893	82 562	76 441	9 207	6 562	218 665	31
Öresund	2 079	15 485	12 777	22 954	15 355	68 650	10
Mälardalen	69 848	25 948	9 594	9 923	3 407	118 720	17
Mellansverige/Väst	52 539	114 778	17 704	3 883	11 021	199 925	28
Norr	93 928	4 492	163	3 503	575	102 661	14
Totalt Corem	262 287	243 265	116 679	49 470	36 920	708 621	100
Andel, %	37	34	17	7	5	100

Hyresvärde och hyresintäkt per geografiskt område, 31 december 2010

Not4 Anställda och personalkostnader

Medelantalet anställda

	2010	män, %	2009	män, %
Moderbolaget	30	63	21	73
Dotterföretag	–	–	–	–
Koncernen totalt	30	63	21	73

Samtliga anställda inom koncernen är anställda i moderbolaget. Koncernen och moderbolaget hade per årsskiftet 32 anställda (25), varav 12 kvinnor (6). Samtliga anställda finns i Sverige.

Könsfördelningen bland ledande befattningshavare

	2010	varav kvinnor	2009	varav kvinnor
Styrelseledamöter	5	1	5	–
VD och ledande befattningshavare	5	1	5	1

Löner och andra ersättningar, fördelade mellan styrelseledamöter och VD och övriga anställda

	2010		2009
	Styrelse och VD	Övriga anställda	Styrelse och VD	Övriga anställda
Moderbolaget	3,8	13,4	3,5	10,0
(varav tantiem o.d)	–	1,2	–	0,6
Koncernen totalt	3,8	13,4	3,5	10,0
(varav tantiem o.d)	–	1,2	–	0,6

Sjukfrånvaro i procent av arbetstiden

Med hänvisning till undantagsregeln i lagstiftningen som säger att uppgiften inte ska lämnas om antalet anställda i gruppen är färre än tio de senaste två åren eller om uppgiften kan hänföras till enskild individ, redovisas sjukfrånvaro inte fördelat på åldersgrupper utan enbart på totalnivå.

	2010		2009
	Män	Kvinnor	Män	Kvinnor
Moderbolaget	0,6	1,1	0,4	0,4
(varav långtidssjukskrivning)	–	–	–	–
Koncernen totalt	0,6	1,1	0,4	0,4
(varav långtidssjukskrivning)	–	–	–	–

Löner, andra ersättningar och sociala kostnader

	2010		2009
	Löner och ersättningar	Sociala kostnader	Löner och ersättningar	Sociala kostnader
Moderbolaget	17,2	8,3	13,5	6,5
(varav pensionskostnad) 1)	–	2,3	–	1,9
Dotterföretag	–	–	–	–
Koncernen totalt	17,2	8,3	13,5	6,5
(varav pensionskostnad)1)	–	2,3	–	1,9

1) Av moderbolagets pensionskostnader avser 1,1 mkr (0,5) VD. Några utestående pensionsförpliktelser finns ej.

Löner, arvoden och förmåner

Samtliga ersättningar till styrelsen, VD och övriga ledande befattningshavare har utgått enbart från moderbolaget.

Styrelse

Till styrelsens ordförande och ledamöter utgår arvode enligt årsstämmans beslut. Vid årsstämman den 21 april 2010 beslutades att styrelsearvode ska utgå med 240 000 kr till styrelsens ordförande och 120 000 kronor vardera till de övriga ledamöterna. Styrelseledamot som samtidigt är VD erhåller inget styrelsearvode.

Verkställande direktör

Ersättning och förmåner till verkställande direktören beslutas efter principer fastställda av stämman, av bolagets styrelse. Ersättningen ska vara marknadsmässig och konkurrenskraftig samt utgå i form av fast lön. Verkställande direktören har rätt till tjänstebil och sjukvårdsförsäkring. Verkställande direktören har rätt till pensionsförmåner motsvarande det som skulle ha utgått enligt ITP-planen om Corem deltagit i dessa. Ingen resultatbaserad lön har avsatts till VD för 2010.

Pensionsåldern för verkställande direktören är 65 år. VD har med bolaget en ömsesidig uppsägningstid om sex månader och ett avgångsvederlag om 18 månader.

Styrelse och ledande befattningshavares förmåner

2010 2009 Löner, arvoden och förmåner Pensions kostnad Summa Löner, arvoden och förmåner Pensions kostnad Summa Styrelsens ordförande, Patrik Essehorn 0,2 – 0,2 0,1 – 0,1 Erik Selin 0,1 – 0,1 0,1 – 0,1 Jan Sundling 0,1 – 0,1 0,1 – 0,1 Christina Tillman, från och med 21 april 2010 0,1 – 0,1 – – – Fred Andersson, till och med 21 april 2010 0,1 – 0,1 0,2 – 0,2 VD, Rutger Arnhult 3,1 1,1 4,2 3,0 0,5 3,5 Andra ledande befattningshavare (4 (4)), varav rörlig ersättning utgör 0,89 mkr (0,47) 5,4 1,0 6,3 4,3 0,8 5,1 Summa 9,2 2,0 11,2 7,8 1,3 9,1

Andra ledande befattningshavare

Ersättning och förmåner till andra ledande befattningshavare beslutas, efter principer fastställda av stämman, av bolagets styrelse. För andra ledande befattningshavare gäller marknadsmässiga och konkurrenskraftiga löner. Maximal årlig bonus kan uppgå till ett belopp motsvarande maximalt fyra till sex månaders grundlöner. För andra ledande befattningshavare avsätts, under anställningstiden hos bolaget, pensionsförmåner motsvarande det som skulle ha utgått enligt ITP-planen om Corem deltagit i dessa. Pensionsåldern för andra ledande befattningshavare är 65 år. Samtliga fyra andra ledande befattningshavare har rätt till tjänstebil och rätt till sjukvårdsförsäkring. För dessa ledande befattningshavare gäller även en ömsesidig uppsägningstid om tre-sex månader. Avtal om avgångsvederlag i 12 månader finns för tre av fyra personer.

Det finns inga avtal mellan medlemmar av Corems styrelse och Corem, eller något av Corems dotterföretag, enligt vilka styrelseordföranden, övriga styrelseledamöter, VD, andra ledande befattningshavare eller andra anställda erhåller förmåner efter det att uppdraget avslutats.

Ersättning i form av aktierelaterade ersättningsprogram, optioner eller andra finansiella instrument finns ej.

Not 5 Arvode och kostnadsersättning till revisorer

	Koncernen		Moderbolaget
	2010	2009	2010	2009
Revisionsuppdrag	1,6	1,6	1,4	1,6
Revisionsverksamhet utöver revisionsuppdraget	0,1	–	0,1	–
Skatterådgivning	–	–	–	–
Övriga tjänster	0,1	0,1	0,1	0,1
Summa, Grant Thornton	1,8	1,7	1,6	1,7

Med revisionsuppdrag avses granskning av årsredovisningen och bokföringen samt styrelsens och verkställande direktörens förvaltning, övriga arbetsuppgifter som det ankommer på bolagets revisor att utföra samt rådgivning eller annat biträde som föranleds av iakttagelser vid sådan granskning eller genomförandet av sådana övriga arbetsuppgifter. Allt annat är andra uppdrag.

Not6 Rörelsens kostnader fördelade på kostnadsslag

Koncernen	2010	2009
Fastighetskostnader1)
El, fjärrkyla och värme	50	44
Köpta tjänster för förvaltning och tjänster	28	14
Reparationer och underhåll	15	11
Fastighetsskatt och tomträttsavgäld	25	22
Personalkostnader	12	8
Avskrivningar	1	1
Övriga fastighetskostnader	14	12
Summa Fastighetskostnader	145	112
Central administration2)	24	22
Övriga rörelsekostnader3)	0	8

1) Fastighetskostnaderna avser i sin helhet fastigheter som genererat intäkter.

2) De centrala administrationskostnaderna består framförallt av kostnader som uppstått i moderbolaget för bolagsadministration, kostnader som sammanhänger med bolagets nuvarande notering på NASDAQ OMX Stockholm samt övergången från NGM-marknaden under juni månad 2009 med mera. Därutöver ingår kostnader för administration av gemensam art såsom revision, upprättande av årsredovisning, koncernledning, datahantering med mera. 3) Övriga rörelsekostnader bestod föregående år framförallt av kostnader i samband med

OMX–noteringen.

Not 7 Övriga rörelseintäkter

Övriga rörelseintäkter uppgick under perioden till 22 mkr (19). Där ingår realiserat resultat från försäljning av aktier i noterade bolag med 0,5 mkr (0). Därutöver ingår 21,7 mkr (19) avseende utdelning från aktieinnehavet i Klövern AB (publ).

Not8 Finansnetto

	Koncernen		Moderbolaget
	2010	2009	2010	2009
Intäkter
Ränteintäkter	1	1	–	–
Ränteintäkter, dotterföretag	–	–	31	25
Realisationsresultat, avyttring av noterade aktier	–	–	15	–
Utdelningar1)	–	–	22	19
Övriga finansiella intäkter	8	4	1	–
Summa	9	5	68	44
Kostnader
Räntekostnader	–163	–148	–14	–6
Räntekostnader, dotterföretag	–	–	–2	–7
Summa	–163	–148	–16	–13

1) Utdelningar redovisas i koncernen som övriga rörelseintäkter.

Not9 Andra vinster/förluster - netto

Posten avser aktier, som klassificerats som Andra finansiella tillgångar till verkligt värde via resultaträkningen, och utgörs av skillnaden mellan anskaffningsvärdet och marknadsvärdet. Se ytterligare information under not 17.

Not 10 Orealiserade värdeförändringar, derivat

Koncernen	2010	2009
Derivatinstrument
Vinster/förluster på ränteswappar	18	33
Summa	18	33

I syfte att uppnå en önskad struktur avseende ränteförfall använder Corem räntederivat från tid till annan. Det teoretiska över- eller undervärde som kan uppstå då den avtalade räntan avviker från marknadsräntan redovisas över resultaträkningen för de finansiella instrument vars värdeförändringar redovisas över resultaträkningen.

Not 11 Skatter

Redovisad i resultaträkningen

	Koncernen		Moderbolaget
	2010	2009	2010	2009
Aktuell skatt
Periodens skattekostnad	–7	–6	–	–
Summa aktuell skatt	–7	–6	–	–
Uppskjuten skatt
Under året utnyttjat/aktiverat skattevärde i underskottsavdrag	–	17	–	–
Förändring av periodiseringsfonder	–2	–	–	–
Derivat	–5	–9	–	–
Löpande förvaltningsresultat	–13	–19	–	–
Orealiserade värdeförändringar fastigheter	–10	–	–	–
Omprövning/omvärdering av redovisat värde av under skottsavdrag	–	–	–	36
Fastighetsförsäljningar	–	–3	–	–
Övrigt	4	–	–	–
Summa uppskjuten skatt	–26	–14	0	36
Totalt redovisad skatt	–33	–20	0	36

Avstämning av effektiv skatt

Koncernen	2010	2009
Resultat före skatt	473	246
Nominell skatt 26,3% på resultat före skatt	–124	–65
Ej skattepliktiga intäkter/ej avdragsgilla kostnader	2	5
Underskottsavdrag	18	34
Orealiserade värdeförändringar fastigheter	6	–16
Andra vinster/förluster - netto	61	24
Övriga justeringar	4	–2
Redovisad effektiv skatt	–33	–20
Moderbolaget	2010	2009

Redovisad effektiv skatt	0	36
Utnyttjande av tidigare ej aktiverad uppskjuten skatt	–	1
Aktivering av tidigare ej redovisad uppskjuten skatt	–	36
Ej skattepliktiga intäkter/ej avdragsgilla kostnader	13	5
Nominell skatt 26,3% på resultat före skatt	–13	–6
Resultat före skatt	49	24

Redovisad i balansräkningen

Uppskjutna skattefordringar /skatteskulder

Koncernen	2010	2009
Derivat	36	40
Underskottsavdrag	138	148
Skattefordringar	174	188
Skillnad mellan bokfört och skattemässigt värde avse ende fastigheter	–10	–
Periodiseringsfonder etc.	–7	–5
Skatteskulder	–17	–5
Moderbolaget	2010	2009
Underskottsavdrag	36	36
Skattefordringar	36	36

Uppskjuten skatt

Underskottsavdrag utgörs av tidigare års skattemässiga förluster. Dessa förluster är inte tidsbegränsade och rullas vidare till nästkommande år och nyttjas genom att kvittas mot framtida skattemässiga vinster. De skattemässiga underskottsavdragen beräknas uppgå till 622 mkr (659).

Det föreligger vissa begränsningar att utnyttja 95 mkr (95) av underskotten på grund av den så kallade koncernbidragsspärren. Detta innebär att dessa kan utnyttjas utan begränsningar tidigast under beskattningsåret 2013. I övrigt finns inga begränsningar i tid när dessa kan utnyttjas.

Skattefordran hänförlig till de skattemässiga underskotten har upptagits i koncernens balansräkning till 138 mkr (148) och i moderbolagets balansräkning till 36 mkr (36).

Inga uppskjutna skattefordringar för temporära skillnader utöver derivat har redovisats per den 31 december 2010.

Not 12 Förvaltningsfastigheter

Förvaltningsfastigheter redovisas till verkligt värde.

Koncernen	2010	2009
Ingående verkligt värde	4 332	4 140
Förvärv av fastigheter	707	255
Investeringar i befintliga fastigheter	63	32
Värde av sålda fastigheter	–8	–20
Omräkningsdifferenser	–39	–14
Orealiserade värdeförändringar	60	–61
Utgående verkligt värde	5 115	4 332
Taxeringsvärde	2 377	1 854

Värderingsmetod

Förvaltningsfastigheter redovisas i balansräkningen till verkligt värde och värdeförändringarna redovisas över resultaträkningen.

Corem värderar samtliga fastigheter/tomträtter varje kvartal. Vid årsskiftet har cirka 15 procent av det samlade fastighetsbeståndet externvärderats, medan resten har värderats genom interna kassaflödesvärderingar. De värderingsinstitut som har anlitats är NAI Svefa, Savills, DTZ och Bryggan Fastighetsekonomi. För helåret har fastigheter motsvarande cirka 27 procent externvärderats. Corem har till värderarna lämnat information om gällande samt nytecknade hyreskontrakt, löpande drifts- och underhållskostnader samt bedömda investeringar utifrån underhållsplaner och bedömda framtida vakanser.

Värdebedömningen grundar sig på en kassaflödesanalys, innebärande att fastigheternas värde baseras på nuvärdet av prognostiserade kassaflöden jämte restvärde under kalkylperioden. I normalfallet har en tioårig kalkylperiod använts. Då Corem innehar ett antal fastigheter med långa hyresavtal, som har en avtalslängd överstigande tio år, har kalkylperioden i förekommande fall anpassats till detta. Antagandet avseende de framtida kassaflödena har gjorts utifrån analys av:

• • Nuvarande och historiska hyror samt kostnader
• • Marknadens/närområdets framtida utveckling
• • Fastighetens förutsättningar och position i respektive marknadssegment
• • Befintliga gällande hyreskontraktsvillkor
• • Marknadsmässiga hyresvillkor vid kontraktstidens slut
• • Drifts- och underhållskostnader i likartade fastigheter i jämförelse med dem i den aktuella fastigheten.

Utifrån analysen resulterande driftnetton under kalkylperioden och ett restvärde vid kalkylperiodens slut, har sedan diskontering skett med bedömd kalkylränta. Kalkylräntan är anpassad individuellt för varje fastighet och ligger i intervallet 8,0 till 12,5 procent. Restvärdet framräknas såsom tomträttens/ fastighetens verkliga värde vid kalkylperiodens slut och har sin grund i det prognostiserade driftnettot första året efter kalkylperiodens slut. Det prognostiserade driftnettot evighetskapitaliseras med ett för tomträtten/fastigheten individuellt direktavkastningskrav, för att beräkna restvärdet. Det vägda genomsnittliga direktavkastningskravet vid kalkylperiodens slut uppgår till cirka 7,8 procent. De värdepåverkande parametrar som används i värderingen motsvarar värderingsinstitutens tolkning av hur investerare och andra aktörer på marknaden resonerar och verkar.

Värderingsförfarandet för det svenska fastighetsbeståndet, med tillhörande underlagsinsamling och bearbetning följer anvisningar från SFI (Svenskt Fastighetsindex). I Danmark har värderingsförfarandet följt de normer som gäller för medlemmar av RICS (the Royal Institution of Chartered Surveyers).

Fastighetsbeståndets värdeförändring

Per den 31 december 2010 uppgick det samlade verkliga värdet på Corems fastighetsportfölj till 5 115 mkr (4 332). Det samlade verkliga värdet på fastigheterna har ökat under året, framför allt genom förvärv. Värdeförändringen för det ursprungliga beståndet och under året förvärvade fastigheter, uppgick totalt till 60 mkr (–61). Värdeuppgången förklaras framför allt av ökade hyresintäkter, men även av sänkta avkastningskrav för delar av beståndet. På årsbasis är avkastningskraven i princip oförändrade. Det genomsnittliga, viktade, direktavkastningskravet i årsskiftesvärderingarna var cirka 7,8 procent (7,8), marginellt en sänkning men avrundat oförändrat. Uppskrivningen av värdet under året motsvarar en värdeuppgång på drygt 1 procent (–1). Under året har totalt 63 mkr (32) investerats i ny-, till- och ombyggnationer.

Värderingsantaganden

Värdetidpunkt	31 dec 2010
Inflationsantagande	2%
Kalkylperiod	10–20 år
Direktavkastning	6,0–10,5%
Kalkylränta	8,0–12,5%
Långsiktig vakans	Huvudsakligen 5–10 %
Hyresantagande	Befintlig hyra och marknadshyra
	Drifts- och underhållskostnader Individuellt anpassat utifrån utfall för respektive fastighet och värderingsinstitutets erfarenhet av likartade objekt

Känslighetsanalys

Mkr	F örändring direktavkastningskrav, procent
	–5,0	+/– 0	5,0
Förändring driftnetto, procentenheter
–0,5	+75	+350	+620
+/– 0	–255	5 115	+255
+0,5	–550	–310	–70

Not 13 Övriga materiella anläggningstillgångar

Inventarier	Koncernen		Moderbolaget
	2010	2009	2010	2009
Anskaffningsvärde
Ingående balans	5	2	0	0
Förvärvade inventarier	3	1	3	0
Avyttringar, utrangeringar och övriga justeringar	–3	2	0	0
Utgående balans	5	5	3	0
Avskrivningar
Ingående balans	–4	–1	0	0
Årets avskrivningar	–1	–1	–1	0
Avyttringar, utrangeringar och övriga justeringar	3	–2	0	0
Utgående balans	–2	–4	–1	0
Redovisade värden	3	1	2	0

Not 14 Kundfordringar

Corem utvärderar sina kundfordringar varje kvartal och gör individuella bedömningar av samtliga kundfordringar överstigande 30 dagar. För osäkra kundfordringar görs reserveringar och vid konkurser eller andra konstaterade kundförluster bokas fordran som kundförlust. Vid uthyrning görs alltid en kreditbedömning av hyresgästen.

Kundfordringarna är upptagna till nominellt belopp, bedöms motsvara verkligt värde och redovisas med hänsyn tagen till konstaterade och befarade kundförluster. Något ytterligare reserveringsbehov av kundförluster föreligger inte.

Det fanns per bokslutsdagen inga kundfordringar i utländsk valuta.

Moderbolaget har inga kundfordringar och inga kundförluster.

Åldersfördelade kundfordringar

Dagar	2010	2009
Ej förfallet	1	0
1–30	0	6
31–90	0	1
91–	5	6
Osäkra kundfordringar	–3	–4
	3	9

Not 15 Övriga fordringar

	Koncernen		Moderbolaget
	2010	2009	2010	2009
Handpenning fastighets förvärv	–	5	–	5
Övriga kortfristiga fordringar	2	4	2	–
	2	9	2	5

Not 16 Förutbetalda kostnader och upplupna intäkter

	Koncernen		Moderbolaget
	2010	2009	2010	2009
Förutbetalda tomträttsavgälder och arrenden	2	3	–	–
Övriga poster	4	1	3	1
	6	4	3	1

Not 17 Andra finansiella tillgångar till verkligt värde via resultaträkningen

	Koncernen	Moderbolaget
Ingående balans 1 jan 2009	318	265
Förvärv av aktier	79	79
Omvärdering till verkligt värde	92	–
Utgående balans 31 dec 2009	489	345
Förvärv av aktier	446	446
Avyttring av aktier	–147	–134
Omvärdering till verkligt värde på grund av förändring i börskurs	232	–
Utgående balans 31 dec 2010	1 020	657

I moderbolaget redovisas dessa innehav som kortfristiga placeringar till nominellt anskaffningsvärde.

	Koncernen		Moderbolaget
Antal aktier	2010	2009	2010	2009
Klövern AB (publ)	29 985 600	20 170 053	29 985 600	20 170 053
Northern Logistic Property ASA	–	392 400	–	392 400
AB Sagax (publ)	–	201 684	–	201 684
Totalt	29 985 600	20 764 137	29 985 600	20 764 137

Bolaget förvärvade under 2008 och 2009 20 170 053 aktier, motsvarande 12,5 procent, i det OMX-noterade fastighetsbolaget Klövern AB (publ.). Under 2010 har 2 794 304 aktier avyttrats och 12 609 851 aktier förvärvats. Efter dessa transaktioner äger Corem 29 985 600 aktier i Klövern, vilket motsvarar en ägarandel om 18,7 procent (12,5). Efter bokslutsdagen har ytterligare 2 214 400 aktier till ett värde om 73 mkr förvärvats. Därav förvärvades 1 661 580 aktier till ett värde om 55 mkr efter den 23 februari 2011 då Corems bokslutskommuniké offentliggjordes. Ägarandelen uppgår efter dessa förvärv till 20 procent av utestående aktier.

Under första kvartalet avyttrades innehavet i Sagax. I gengäld förvärvades under samma period 1 706 666 aktier i Northern Logistic Property ASA (NLP). Hela innehavet i NLP avyttrades under fjärde kvartalet.

Det verkliga värdet baseras på stängningskurs per bokslutsdagen med, i förekommande fall, hänsyn tagen till förändring i valutakurs avseende aktier noterade på en utländsk marknad. Det finns per innevarande år inga aktier noterade på utländsk marknad. Föregående år uppgick valutakurseffekten till mindre än 0,1 mkr. Förändringar i andra finansiella tillgångar till verkligt värde via resultaträkningen redovisas under Andra vinster/förluster – netto i resultaträkningen.

Utdelningar redovisas under Övriga rörelseintäkter. I kassaflödet ingår Andra finansiella tillgångar till verkligt värde via resultaträkningen i Kassaflöde från den löpande verksamheten.

Aktiekapitalets förändring 2009 Apportemission

Den 19 mars förvärvade Corem åtta fastigheter om totalt 33 608 kvm. Den sammanlagda köpeskillingen uppgick till 213 mkr. Förvärvet finansierades dels med lån dels med en till säljaren Nordum Fastighetsfond 1 AB riktad apportemission om 66 mkr. Sammanlagt emitterades 1 365 214 nya aktier till en kurs om 48,00 kr, varav 10 mkr har ökat aktiekapitalet medan resterande del redovisas som Övrigt tillskjutet kapital.

Nyemission

Den 2 juni 2009 beslutade styrelsen, med stöd av bemyndigande lämnat vid årsstämman den 28 maj 2009, att genomföra en nyemission med avvikelse från aktieägarnas företrädesrätt. Nyemissionen genomfördes i syfte att underlätta bolagets fortsatta utveckling och tillväxt samt för att uppnå erforderlig spridning av ägandet i bolaget inför börsnoteringen vid NASDAQ OMX Stockholm. Totalt tecknades 2 127 400 aktier i nyemissionen, motsvarande en ökning av aktiekapitalet med 15 955 500 kronor. Efter nyemissionen uppgår antalet aktier till 31 098 920, vilket motsvarar ett aktiekapital om 233 241 900 kronor. Antalet aktieägare ökade med knappt 1 000.

Återköp av egna aktier

Vid Corems extra stämma den 16 december 2008 godkändes styrelsens förslag om bemyndigande att återköpa och överlåta egna aktier. Vid årsstämman den 28 maj 2009 fick styrelsen fortsatt bemyndigande att återköpa och överlåta egna aktier.

Förvärv får ske av högst så många aktier att bolaget efter varje förvärv innehar högst tio procent av samtliga aktier i bolaget. Bolaget har per den 31 december 2010 ett antal om 154 200 egna aktier, motsvarande 0,5 procent av totalt antal registrerade aktier. Anskaffningspriset har i genomsnitt uppgått till 40,48 kronor per aktie. Det nominella värdet på de återköpta aktierna uppgår till 1 156 500 kronor, då kvotvärdet per aktie uppgår till 7,50 kronor. Förvärv får ske på reglerad marknadsplats och till ett pris som ligger inom det vid var tid registrerade kursintervallet.

Överlåtelse får ske av samtliga aktier som bolaget innehar vid tiden för styrelsens beslut. Överlåtelse får ske på reglerad marknadsplats eller på annat sätt. Ersättning för överlåtna aktier ska erläggas kontant, genom kvittning eller apport eller eljest med villkor.

emission av aktier och konvertibler

Vid Corems årsstämma den 28 maj 2009 godkändes styrelsens förslag till upptagande av konvertibelt obligationslån. Styrelsen bemyndigades av stämman att besluta om det belopp som ska betalas för varje konvertibel, räntefot samt även att besluta om konverteringskursen. Stämman beslutade dessutom att bemyndiga styrelsen att vid ett eller flera tillfällen under tiden fram till nästkommande årsstämma besluta om nyemission av aktier och/eller konvertibler med eller utan avvikelse från aktieägarnas företrädesrätt. Nyemissionen får motsvara en ökning av aktiekapitalet om högst 10 procent.

Aktiekapitalets förändring 2010 NyTT AKTIESLAG SAMT FONDemission

Den 23 februari 2010 hölls en extra bolagsstämma vid vilken det beslutades att ändra bolagsordningen så att det blir möjligt att i framtiden emittera två olika aktieslag, stamaktier och preferensaktier. Preferensaktierna medför företräde till utdelning framför stamaktierna. Stamaktie ska medföra en röst medan preferensaktie ska medföra en tiondels röst. Tidigare utgivna aktier ska vara stamaktier.

Därutöver fattades beslut om att aktiekapitalet ökas genom fondemission varvid bolagets aktiekapital ökades med 23 324 190 kronor genom emission av 3 109 892 nya preferensaktier. Av dessa nyemitterade aktier utgör 15 420 aktier i eget förvar. Det nominella värdet på dessa aktier i eget förvar uppgår med ett kvotvärde på 7,50 kronor till 115 650 kronor.

APPORTEMISSION

Den 6 oktober 2010 genomfördes en apportemission i samband med ett fastighetsförvärv. Sammanlagt emitterades 550 358 stamaktier och 83 316 preferensaktier. Aktiekapitalet ökade med 5 mkr och övrigt tillskjutet kapital med 40 mkr.

NYEMISSION

Den 30 november 2010 genomfördes en nyemission med företräde för befintliga stamaktieägare. Sammanlagt emitterades 6 236 922 stamaktier. Aktiekapitalet ökade med 47 mkr och övrigt tillskjutet kapital med 180 mkr.

emissionskostnader

Emissionskostnader under året uppgick till 5 mkr och har redovisats direkt mot Balanserade vinstmedel inom det egna kapitalet.

Utdelning

Styrelsen avser föreslå årsstämman en utdelning om 1,00 kronor per stamaktie med avstämningsdag 5 maj 2011, Därutöver avser styrelsen föreslå årsstämman en utdelning om 20 kronor per år per preferensaktie att utbetalas med 5 kronor vid varje kvartals slut med första avstämningsdag 30 juni 2011.

Omräkningsreserv i koncernen

Omräkningsreserver består av ackumulerade omräkningsdifferenser vid omräkning av finansiella rapporter för utländska verksamheter.

Övrigt tillskjutet kapital i koncernen och Överkursfond i moderbolaget Avser överkurs vid emissioner.

Antal aktier	Datum	Förändring antal stamaktier	Förändring antal preferensaktier	Totalt antal utestående aktier Kvotvärde, kr		Förändring aktiekapital, kr	Totalt aktie kapital, kr
Vid årets början 2007	2007–01–01			435 144 653	0,03		13 054 340
Nedsättning av aktiekapital	2007–01–04			435 144 653	0,0015	–12 401 623	652 717
Sammanläggning 100:1	2007–02–14	–430 793 206		4 351 447	0,15	–	652 717
Nyemission	2007–10–29	5 221 736		9 573 183	0,15	783 260	1 435 977
Apportemission	2007–11–21	1 250 317 173		1 259 890 356	0,15	187 547 576	188 983 553
Nyemission	2007–12–07	29 330 000		1 289 220 356	0,15	4 399 500	193 383 053
Kvittningsemission	2007–12–07	9 573 183		1 298 793 539	0,15	1 435 977	194 819 030
Nyemission	2007–12–07	11		1 298 793 550	0,15	2	194 819 032
Sammanläggning 50:1	2007–12–07	–1 272 817 679		25 975 871	7,50	–	194 819 032
Apportemission	2008–08–01	1 630 435		27 606 306	7,50	12 228 263	207 047 295
Återköp av egna aktier	Kvartal 1	–154 200		27 452 106	7,50	–	207 047 295
Apportemission	2009–04–15	1 365 214		28 817 320	7,50	10 239 105	217 286 400
Nyemission	2009–07–06	2 127 400		30 944 720	7,50	15 955 500	233 241 900
Vid föregående års slut	2009–12–31			30 944 720	7,50		256 566 090
Fondemission	2010–02–23		3 109 892	34 054 612	7,50	23 324 190	256 566 090
Fondemission, därav utgörande egna aktier	2010–02–23		–15 420	34 039 192	7,50	–	256 566 090
Apportemission	2010–10–06	550 358	83 316	34 672 866	7,50	4 752 555	261 318 645
Nyemission	2010–11–30	6 236 922		40 909 788	7,50	46 776 915	308 095 560
Nyemission	2010–12–10	62 093		40 971 881	7,50	465 698	308 561 258
Vid årets slut 2010	2010–12–31			40 971 881	7,50		308 561 258

Per den 31 december 2010 omfattade det registrerade aktiekapitalet 41 141 501 stam- och preferensaktier, därav utgör 169 620 återköpta aktier.

Innehavare av stamaktier är berättigade till utdelning som fastställs efter hand och aktieinnehavet berättigar till rösträtt vid års- och bolagsstämmor. Innehavare av preferensaktier är berättigade till en årlig utdelning om 20,00 kronor och berättigar till rösträtt med en tiondels röst vid års- och bolagsstämmor.

Not 19 Resultat per aktie

Beräkningen av resultat per stamaktie 11,61 kronor (7,51) har baserats på årets resultat 440 mkr (226) med avdrag för preferensaktieägarnas andel av resultatet om 62 mkr och på ett vägt genomsnittligt antal utgivna stamaktier uppgående till 32 558 235 under 2010 respektive 30 089 499 under 2009. Resultat per preferensaktie uppgår till 20,00 per aktie per år.

Not 20 Finansiella instrument per kategori

Redovisat värde, efter eventuella nedskrivningar, för kundfordringar och leverantörsskulder bedöms i stort motsvara deras verkliga värden, eftersom dessa poster är kortfristiga till sin natur. Verkligt värde på finansiella skulder värderade till upplupet anskaffningsvärde beräknas, för upplysningssyfte, genom att diskontera det framtida kontrakterade kassaflödet till den aktuella marknadsräntan som är tillgänglig för Corem för liknande finansiella instrument.

I stort sett samtliga Corems långfristiga finansiella skulder löper med en rörlig ränta som bedöms vara marknadsmässig och således bedömer Corem att inga väsentliga skillnader mellan redovisat belopp och verkligt värde föreligger.

	Tillgångar värderade
	till verkligt värde via	Låne- och
Koncernen 31 december 2010	resultat räkningen	kundford	ringar Summa
Tillgångar i balansräkningen
Kundfordringar och andra fordringar	–	11	11
Finansiella tillgångar till verkligt värde via resultaträkningen
Värdepapper som innehas för handel, Nivå 1	1 020	–	1 020
Likvida medel	–	229	229
Summa	1 020	240	1 260
	Skulder värderade till verkligt värde via resultat–	Övriga finansiella
	räkningen	skulder Summa
Skulder i balansräkningen
Derivatinstrument, Nivå 2	135		135
Upplåning	–	4 085	4 085
Leverantörsskulder och andra skulder	–	223	223
Summa	135	4 308	4 443
	Tillgångar värderade till verkligt värde via resultat–	Låne– och kund–
Koncernen 31 december 2009	räkningen	fordringar Summa
Tillgångar i balansräkningen
Kundfordringar och andra fordringar	–	22	22
Finansiella tillgångar till verkligt värde via resultaträkningen
Värdepapper som innehas för handel, Nivå 1	489	–	489
Likvida medel	–	111	111
Summa	489	133	622
	Skulder värderade till verkligt värde via resultat– räkningen	Övriga finansiella skulder Summa
Skulder i balansräkningen
Derivatinstrument, Nivå 2	153	–	153
Upplåning	–	3 328	3 328
Leverantörsskulder och andra skulder	–	142	142
Summa	153	3 470	3 623

Verkligt värde på finansiella instrument som handlas på en aktiv marknad baseras på noterade marknadspriser på balansdagen. Corem använder den aktuella köpkursen. Dessa instrument återfinns i nivå 1. De investeringar som återfinns i nivå 1 utgörs främst av aktier noterade på NASDAQ OMX Stockholm och är klassificerade som värdepapper som innehas för handel.

Verkligt värde på finansiella instrument som inte handlas på en aktiv marknad fastställs med hjälp av olika värderingstekniker. Härvid används i så stor utsträckning som möjligt marknadsinformation då denna finns tillgänglig medan företagsspecifik information används i så liten utsträckning som möjligt. Om samtliga väsentliga indata som krävs för verkligt värde värderingen av ett instrument är observerbara återfinns instrumentet i nivå 2. För Corems del utgörs detta av Corems innehav av derivat.

I de fall ett eller flera väsentliga indata inte baseras på observerbar marknadsinformation klassificeras det berörda instrumentet i nivå 3. Corem har inga instrument i denna kategori.

Corem har inte omfört några finansiella instrument mellan de olika nivåerna under perioden.

Not 21 Finansiella risker och finanspolicies

Finanspolicy

Koncernen är genom sin verksamhet exponerad för olika slags finansiella risker. Med finansiella risker avses finansieringsrisk, likviditetsrisk, prisrisk, ränterisk, valutarisk och kreditrisk.

Corems finanspolicy, vilken är fastställd av styrelsen, anger riktlinjer och regler för de finansiella riskerna.

Avsteg från koncernens finanspolicy kräver styrelsens godkännande. Ansvaret för koncernens finansiella transaktioner och risker hanteras centralt av moderbolagets ledning. Finansfrågor av strategisk betydelse behandlas i styrelsen.

Corems riskexponering ska vara begränsad och så långt som möjligt kontrollerad vad avser val av placeringsobjekt, hyresgäster och avtalsvillkor, finansieringsvillkor samt affärspartners. Ytterligare information finns i avsnittet om Finansiering på sidorna 38-41 samt i avsnittet Möjligheter och risker på sidorna 42-45.

Målen i finanspolicyn är att:

• • soliditeten över tiden ska vara minst 25 procent
• • räntetäckningsgraden långsiktigt ska vara 1,5 gånger
• • över tiden uppvisa en genomsnittlig avkastning på eget kapital om lägst den riskfria räntan plus tio procentenheter. Med riskfri ränta avses den femåriga statsobligationsräntan.
• • räntebärande skulders genomsnittliga kreditbindning ska uppgå till minst 1,5 år.
• • räntebärande skulders genomsnittliga räntebindning ska uppgå till minst 1,5 år.
• • räntebärande skulder till minst 50 procent ska vara räntesäkrade om minst tre år.
• • externfinansiering av fastigheter utomlands ska ske i lokal valuta.

Finansiella mål	Mål	Utfall
Soliditet, %	≥ 25	39
Räntetäckningsgrad, ggr	1,5	2,0
Avkastning eget kapital, %	≥ 13	24
Kreditbindning, år	≥ 1,5	3,1
Räntebindning, år	≥ 1,5	5,1
Räntesäkrade skulder, %	≥ 50	62
Externfinansiering i lokal valuta, %	100	100

Styrelsen ska årligen gå igenom finanspolicyn för att förbättra och anpassa den efter Corems vid tidpunkten gällande situation.

Finansieringsrisk

Med finansieringsrisk avses risken att finansiering inte alls kan erhållas, eller endast till kraftigt ökade kostnader.

Låg belåningsgrad och långa kreditlöften begränsar denna risk och innebär även mindre räntekänslighet. Bolagets totala kreditram om 4 191 mkr (3 433), inklusive outnyttjade krediter om 100 mkr (105), löper med kredittider om 1 till 28 år. Bolagets genomsnittliga kreditbindningstid uppgår till 3,1 år (4,6).

Likviditetsrisk

Med likviditetsrisk avses risken att sakna tillräckligt med likvida medel för att kunna fullfölja företagets betalningsåtaganden. Styrelsen kan oaktat långsiktigt mål besluta om tillfälligt ökad likviditet till exempel vid ökad beredskap och större affärer. I samband med kvartalsrapportering upprättas interna

likviditetsprognoser för kommande tolv månader, där samtliga kassflödespåverkande poster analyseras på koncernnivå. Syftet med likviditetsprognosen är att verifiera behovet av kapital. Corems likvida medel uppgick per den 31 december 2010 till 229 mkr (111).

Prisrisk

Corem exponeras för prisrisk avseende aktier på grund av placeringar som innehas av Corem och som i balansräkningen har klassificerats som "Andra finansiella tillgångar värderade till verkligt värde via resultaträkningen". Således påverkar förändringar i pris resultaträkningen. En möjlig rimlig förändring om 1 procent i aktiepriset med alla andra variabler oförändrade skulle öka/minska resultatet med 10 mkr.

Ränterisk

Ränterisk avser risk för att förändringar i ränteläget påverkar koncernens upplåningskostnad. Ränterisk kan dels bestå av förändring i fastigheternas verkliga värde, dvs en prisrisk, dels förändringar i kassaflöde, det vill säga en kassaflödesrisk. En betydande faktor som påverkar ränterisken är räntebindningstiden. Långa räntebindningstider påverkar främst kassaflödesrisken medan kortare räntebindningstider påverkar prisrisken.

Hanteringen av koncernens ränteexponering är centraliserad, vilket innebär att den centrala finansfunktionen ansvarar för att identifiera och hantera denna exponering. Corem använder sig av finansiella instrument i syfte att begränsa ränterisker samt för att på ett flexibelt sätt påverka låneportföljens genomsnittliga bindningstid. Corem innehar derivat i form av två typer av ränteswappar. Vid årsskiftet hade Corem elva (8) swapavtal om 2 300 mkr (1 900), som löper mellan 2015–2020.

Den 31 december 2010 var 62 procent (66) av de räntebärande skulderna räntesäkrade om minst 3 år, varefter den genomsnittliga räntebindningstiden uppgick till 5,1 år (5,4). Den genomsnittliga räntan per 31 december 2010 var 4,47 procent (4,02).

Upplåning, förfallostruktur och räntor

Vid årets utgång uppgick de räntebärande skulderna till 4 091 mkr (3 328). Netto räntebärande skulder efter avdrag för likviditet om 229 mkr (111) och aktiverade upplåningskostnader om 6 mkr (0) uppgick till 3 856 mkr (3 217). Värdet på derivatportföljen uppgår till –135 mkr (–153). Orealiserade värde-

förändringar i årets resultat uppgick till 18 mkr (33). Ränteswapparna har värderats av Swedbank genom att framtida kassaflöden diskonterats till nuvärde.

Derivatinstrument klassificeras från och med 2009 som långfristiga skulder i balansräkningen och värderas, liksom tidigare år, enligt IAS 39 löpande till verkligt värde. Värdeförändringar redovisas i resultaträkningen på separat rad, Orealiserade värdeförändringar derivat.

Säkerhet för de räntebärande skulderna är reversfordringar på dotterföretag med däri pantförskrivna pantbrev samt säkerhet i noterade innehav. Säkerheten har kompletterats med pant i vissa av dotterföretagens aktier.

Säkerheten kompletteras med miniminivå för räntetäckningsgrad samt maximinivå för belåningsgrad.

		Räntebindning		Kreditbindning				Räntebindning		Kreditbindning
		Snittränta,						Snittränta,
Förfall, år	Mkr	%	Andel, %	Mkr	Andel, %	Förfall, år	Mkr	%	Andel, %	Mkr	Andel, %
2011	1 298	3,39	32	994	24	2010	1 051	1,81	32	74	2
2012	239	3,46	6	1 106	27	2011	55	4,96	2	606	18
2013	4	5,35	0	1 548	38	2012	268	3,40	8	1 110	33
2014	30	5,27	1	30	1	2013	4	5,35	0	1 272	38
2015	405	5,37	10	210	5	2014	130	5,60	4	30	1
2016	115	3,85	3	15	0	2015	105	5,67	3	5	1
2017	100	3,73	2	–	–	2016	15	5,35	0	15	1
2018	700	5,54	17	–	–	2017	–	–	–	–	–
2019	100	5,39	2	–	–	2018	700	5,31	21	–	–
2020	1 100	4,99	27	–	–	2019	800	5,06	24	–	–
2021–	–	–	–	188	5	2020–	200	5,51	6	216	6
Totalt	4 091	4,47	100	4 091	100	Totalt	3 328	4,02	100	3 328	100

Villkoren för utlåning angivna i låneavtalen är förenliga med Corems finansiella mål. Kreditavtalen innehåller sedvanliga uppsägningsvillkor.

Förfallostrukturen för låneavtalen, som framgår av tabellen nedan, visar när i tiden låneavtalen förfaller till omförhandling eller återbetalning.

Vid en omedelbar förändring av marknadsräntan med en procentenhet och antagande om oförändrad låneskuld skulle Corems genomsnittliga låneränta förändras med 0,31 procentenheter och räntekostnaden med 13 mkr (10). Om marknadsräntan stiger fem procentenheter ökar Corems upplåningsränta med endast 1,82 procentenheter baserat på räntebindningsstrukturen per den 31 december 2010. Räntekostnaderna skulle påverkas med 74 mkr (50).

För finansiella tillgångar och skulder överensstämmer redovisat värde med verkligt värde.

Valutarisk

Med valutarisk avses risken för negativ påverkan på Corems resultat- och balansräkning till följd av förändrade valutakurser. Corem äger fyra fastigheter i Danmark. För att minska valutariskerna är de danska fastigheterna finansierade med hjälp av lån i danska kronor. Valutakursförändringar ger på detta sätt effekt endast på nettoresultatet för fastigheten.

Kreditrisk

Med kreditrisk avses risken för förlust om motparten inte fullföljer sina åtaganden. Risken begränsas genom att endast kreditvärdiga motparter accepteras i finansiella transaktioner. Risken att koncernens kunder inte uppfyller sina åtaganden, dvs att betalning ej erhålles för kundfordringar utgör en kundkreditrisk. Koncernens kunder kreditkontrolleras varvid information om kundernas finansiella ställning inhämtas från olika kreditupplysningsföretag. Koncernen har upprättat en kreditpolicy för hur kundkrediterna ska hanteras. En beräkning av kreditrisken görs i samband med nyuthyrning och lokalanpassning för befintlig kund.

Bankgarantier, dispositioner av förtida hyror eller annan säkerhet krävs för kunder med låg kreditvärdighet eller otillräcklig kredithistorik. I syfte att följa kundernas kreditvärdighetsutveckling sker en löpande kreditbevakning. På motsvarande sätt provas även kreditvärdigheten beträffande de reversfordringar som eventuellt uppstår i samband med avyttring av fastigheter och bolag.

Corems maximala kreditrisk uppgår till 5 mkr (18) per den 31 december 2010. Under räkenskapsåret har inga kreditgränser överskridits vid något tillfälle och ej heller förväntar sig bolagets ledning några förluster på grund av uteblivna

betalningar. Moderbolaget är ett holdingbolag. Den finansiella och operativa verksamheten bedrivs i dotterföretagen.

ränte- och låneförfallostruktur, 2010 ränte- och låneförfallostruktur, 2009

Räntebindning Kreditbindning					Räntebindning		Kreditbindning
Snittränta,						Snittränta,
%	Andel, %	Mkr	Andel, %	Förfall, år	Mkr	%	Andel, %	Mkr	Andel, %
3,39	32	994	24	2010	1 051	1,81	32	74	2
3,46	6	1 106	27	2011	55	4,96	2	606	18
5,35	0	1 548	38	2012	268	3,40	8	1 110	33
5,27	1	30	1	2013	4	5,35	0	1 272	38
5,37	10	210	5	2014	130	5,60	4	30	1
3,85	3	15	0	2015	105	5,67	3	5	1
3,73	2	–	–	2016	15	5,35	0	15	1
5,54	17	–	–	2017	–	–	–	–	–
5,39	2	–	–	2018	700	5,31	21	–	–
4,99	27	–	–	2019	800	5,06	24	–	–
–	–	188	5	2020–	200	5,51	6	216	6

	Koncernen		Moderbolaget
	2010	2009	2010	2009
Momsskuld	14	14	2	1
Skuld till preferensaktieägare	32	–	32	–
Övriga skulder	22	11	–	2
	68	25	34	3

Not 23 Upplupna kostnader och förutbetalda intäkter

	Koncernen		Moderbolaget
	2010	2009	2010	2009
Upplupna räntekostnader	25	13	6	–
Förutbetalda hyror	79	61	–	–
Upplupna driftskostnader	8	6	–	–
Konsultarvoden	2	2	2	2
Övriga poster	8	6	3	2
	122	88	11	4

Not 24 Operationell leasing

Leasingavtal där koncernen är leasetagare

Koncernen hyr ett antal tomträtter enligt operationella leasingavtal. Avgäldsbetalningarna omförhandlas vart tionde år för att reflektera marknadshyrorna. Betalning kostnadsförs linjärt över leasingperioden.

Leasingkostnaderna i koncernen uppgick under 2010 till 11 mkr (10). I moderbolaget uppgick leasingkostnaderna till knappt 1 mkr (0,5).

Icke uppsägningsbara leasingbetalningar uppgår till:

Operationell leasing

Koncernen	2010	2009
Inom ett år	9	9
1–5 år	39	39
> 5 år	14	13
Summa	62	61

Leasingavtal där koncernen är leasegivare

Koncernen hyr ut sina förvaltningsfastigheter enligt operationella leasingavtal. Den vanligast förekommande löptiden vid nytecknade kontrakt är tre till fem år med en uppsägningstid om nio månader.

Tabellen nedan visar framtida hyresintäkter avseende befintliga hyreskontrakt:

Löptider för Corems hyreskontrakt per den 31 december 2010

År	Antal avtal	Uthyrbar area, kvm	Hyresintäkt, mkr	Andel, %
2011	272	113 052	79	17
2012	152	83 764	57	12
2013	141	105 689	74	15
2014	78	194 725	105	22
>2014	65	203 134	159	33
	708	700 363	474	99
Bostadshyresavtal	93	4 842	4	1
Parkering	293	–	2	0
Totalt	1 094	705 206	480	100

Not 25 Ställda säkerheter, eventualförpliktelser och eventualtillgångar

	Koncernen			Moderbolaget
	2010	2009	2010	2009
Ställda panter
Fastighetsinteckningar	2 857	2 363	–	–
Pantsatta aktier i dotterföretag	478	163	–	–
Pantsatta aktier i noterade företag	742	–	–	–
Reversfordringar koncernföretag	550	468	–	–
Summa ställda panter	4 627	2 994	–	–
Eventualförpliktelser
Borgensförbindelser avseende dotterföretag	–	–	3 407	2 831
Summa eventualförpliktelser	–	–	3 407	2 831

Det finns inga eventualtillgångar per 31 december 2010 (0). Pantsatta aktier i dotterföretag avser dotterföretagens andel av koncernens nettotillgångar.

Närståenderelationer

Koncernen

Koncernen står under inflytande från Rutger Arnhult genom bolag som innehar 37,97 procent (38,67) av kapitalet och 37,99 procent (38,67) av rösterna i moderbolaget Corem Property Group AB (publ).

Koncernen har tidigare under året även stått under inflytande från Fastighets AB Balder (publ) som 31 december 2009 innehade 26,09 procent av rösterna i moderbolaget Corem Property Group AB genom stamaktier. Detta innehav har successivt sålts under året. Fastighets AB Balder innehar dock vid årets slut 612 064 preferensaktier vilket motsvarar 1,49 procent av kapitalet och 0,16 procent av rösterna i Corem. Näst största aktieägare per 31 december 2010 efter Rutger Arnhult genom bolag är Länsförsäkringar fonder med 11,21 procent av kapitalet och 12,05 procent av rösterna vilket innebär visst enskilt väsentligt inflytande på Corem.

Moderbolaget

Utöver de närståenderelationer som anges för koncernen har moderbolaget bestämmande inflytande över dotterföretagen, se not 27.

Sammanställning över närståendetransaktioner

Koncernen

Corem Property Group AB (publ) har under delar av 2010 hyrt kontor av Rutger Arnhult. Samtliga kontrakt, som dock sagts upp, är skrivna enligt marknadsmässiga villkor. Hyra för 2010 är erlagd med 0,6 mkr (0,8). Bolaget har inga skulder till Rutger Arnhult per bokslutsdagen.

Coremkoncernen har tecknat förvaltningsavtal avseende viss teknisk förvaltning för koncernens fastigheter med M2 Förvaltning AB, Locellus Förvaltning AB och Fastighets AB Balder (publ). I avtalet med Locellus Förvaltning AB ingår även viss ekonomisk och administrativ förvaltning. Transaktionerna är prissatta till marknadsmässiga villkor. Avtalet med M2 Asset Management har upphört och inga kostnader har fakturerats under 2010. Därutöver köper Coremkoncernen löpande juridiska tjänster från MAQS Law Firm Advokatbyrå AB, i vilken styrelsens ordförande Patrik Essehorn är delägare.

Corem har under 2010 erlagt 0,5 mkr (1,0) till M2 Förvaltning AB, 0 mkr (0,8) till M2 Asset Management AB, 3,3 mkr (2,7) till Locellus Förvaltning AB och 1,1 mkr (1,5) till Fastighets AB Balder. Bolagets skulder per bokslutsdagen till ovan nämnda företag understiger 0,5 mkr (0,5).

Moderbolaget

Långfristiga fordringar på dotterföretag, netto, uppgår per 31 december 2010 till 1 190 mkr (920) och kortfristiga fordringar till 45 mkr (19).

Transaktioner med nyckelpersoner i ledande ställning

Företagets styrelseledamöter samt bolag ägda av dessa kontrollerar 41,2 procent av kapitalet och 40,2 procent (65) av rösterna i företaget.

Beträffande styrelsen, VD och övriga befattningshavares löner och andra ersättningar, kostnader och avtal som avser pensioner och liknande förmåner samt avtal angående avgångsvederlag, se not 4.

Not 27 Andelar i koncernföretag

Andelar i koncernföretag

	2009
Ackumulerade anskaffningsvärden vid årets början	170
Förvärv	–
Avyttringar	–
Summa	170
	2010
Ingående nedskrivningar	–
Nedskrivningar	–
Summa	–
Bokfört värde vid årets slut	170

Från 1 november 2007 är endast Corem AB direktägt av Corem Property Group AB, se nedan. Övriga koncernbolag ägs av Corem AB direkt eller indirekt av dess dotterföretag. Dessa i koncernen ingående bolag redovisas ej i moderbolagets årsredovisning eftersom uppgifterna med hänsyn till kravet på rättvisande bild är av ringa betydelse. Övriga bolag framgår dock av respektive dotterföretags årsredovisningar. Angiven kapitalandel inkluderar andra koncernbolags andel. Totalt finns i koncernen 66 aktiebolag och

Moderbolagets innehav av aktier och andelar

19 kommanditbolag.

i koncernföretag
Dotterföretag	Organisations nummer	Säte	Andel i %	Bokfört värde 31 dec 2010
Corem AB	556731–4231	Stockholm	100	170
Summa				170

Nettoförsäljningsvärdet på dotterföretagsaktierna har bedömts enligt nedanstående beskrivning:

Substansvärde på dotterföretagsaktierna efter beaktande av verkligt värde på tillgångar och skulder med avdrag för bedömda försäljningskostnader för aktieinnehavet. Vid substansvärdebedömningen har också beaktats värde av skattemässiga underskottsavdrag i koncernen vilka på rimliga och konsekventa grunder har kunnat allokeras till dotterföretagsaktierna. Vid beräkningen av det verkliga värdet på fastigheterna i dotterföretagen har bedömda marknadsmässiga avkastningskrav tillämpats i enlighet med metoder och antaganden beskrivna under not 12 – Förvaltningsfastigheter.

Not 28 Långfristiga fordringar på koncernföretag

2009
Ingående balans	875
Tillkommande	50
Avgående	–5
Summa	920

2010
Ingående balans	920
Tillkommande	270
Avgående	–
Summa	1 190

Not 29 Kassaflödesanalys

Likvida medel	Koncernen		Moderbolaget
	2010	2009	2010	2009
Följande delkomponenter ingår i likvida medel:
Kassa och bank	229	111	20	15
Summa enligt balansräkningen	229	111	20	15
Summa enligt kassaflödesanalysen	229	111	20	15
Betalda räntor	Koncernen		Moderbolaget
	2010	2009	2010	2009
Erhållen ränta	1	5	31	25
Erlagd ränta	–157	–135	–16	–13
	–156	–130	15	12

Justeringar för poster som inte ingår i kassaflödet

	Koncernen		Moderbolaget
	2010	2009	2010	2009
Av- och nedskrivning på mate riella och immateriella anlägg ningstillgångar	1	1	1	–
Värdeförändringar fastigheter	–60	61	–	–
Värdeförändringar derivat instrument
	–18	–33	–	–
Andra vinster/förluster - netto	–232	–92	–	–
Realisationsresultat från avyttrade tillgångar	–2	–4	–13	–
Orealiserade kursdifferenser	–7	7	–	–
	–318	–60	–12	–

Transaktioner som inte medför betalningar

		Koncernen		Moderbolaget
	2010	2009	2010	2009
Förvärv av förvaltningsfastig heter genom apportemission	45	66	45	66

Not30 Händelser efter balansdagen

Byte av marknadsplats

Från och med 3 januari 2011 flyttades handeln av Corems aktier på NASDAQ OMX Stockholm från Small Cap till Mid Cap där bolag med ett börsvärde mellan 150 miljoner euro och 1 miljard euro handlas.

Finansiering

Corem har efter årsskiftet förlängt låneavtal om cirka 530 mkr i ytterligare fyra år. Bolagets genomsnittliga kreditbindingstid uppgår därefter till 3,5 år.

Kunder

Corem har förnyat och förlängt två hyresavtal med Ericsson i fastigheterna Rådmannen 3, Katrineholm och Skruven 3, Borås.

De nya avtalstiderna är fyra respektive fem år. Avtalen omfattar cirka 44 000 kvm och har ett sammanlagt hyresvärde som överstiger 115 mkr.

Extra Bolagsstämma

Corem kallade den 21 februari 2011 till extra bolagsstämma för beslut om ändring av bolagsordningen avseende villkor för preferensaktierna. Bolaget redovisar preferensaktierna som egetkapitalinstrument. Fråga har uppkommit om preferensaktierna ska klassas som ett skuldinstrument ur ett IFRS-perspektiv. Bolagets styrelse avser att även fortsättningsvis redovisa preferensaktierna som egetkapitalinstrument. Styrelsen har därför föreslagit en ändring av bolagsordningen vilken godkändes på extra bolagsstämma den 22 mars 2011.

Fastighetsförvärv och -avyttringar

• Den 12 januari 2011 tecknades avtal om att förvärva en fastighet i Stockholm till en köpeskilling om 43 mkr. Fastigheten förvärvades i bolagsform och tillträdet skedde 1 februari 2011.

Not30 fortsättning

• • Den 1 februari 2011 avtalades om avyttring av en fastighet i Jönköping till en köpeskilling om 17 mkr med frånträde samma dag.
• • Den 19 januari 2011 avtalades om avyttring av en fastighet i Ale till en köpeskilling om 8 mkr med frånträde 11 mars 2011.

Innehav av noterade aktier

Efter bokslutsdagen har ytterligare 2 214 400 aktier i fastighetsbolaget Klövern AB (publ) förvärvats, varav 1 661 580 aktier förvärvades efter den 23 februari 2011, det vill säga efter offentliggörandet av Corems bokslutskommuniké. Corems ägarandel uppgår efter dessa förändringar till 20,0 procent på Klövern ABs utestående aktier.

Att upprätta de finansiella rapporterna i enlighet med IFRS kräver att styrelsen och företagsledningen gör bedömningar och uppskattningar samt gör antaganden som påverkar tillämpningen av redovisningsprinciperna och de redovisade beloppen av tillgångar, skulder, intäkter och kostnader. Uppskattningarna och antagandena är baserade på historiska erfarenheter och ett antal faktorer som under rådande förhållanden synes vara rimliga.

Resultatet av dessa uppskattningar och antaganden används sedan för att bedöma redovisade värden på tillgångar och skulder som inte annars framgår tydligt från andra källor. Verkliga utfallet kan avvika från dessa uppskattningar och bedömningar.

Uppskattningarna och antagandena ses över regelbundet. Ändringar av uppskattningar redovisas i den period ändringen görs om ändringen påverkat endast denna period. I annat fall redovisas de i den period ändringen görs och framtida perioder om ändringen påverkar både aktuell period och framtida perioder. Bedömningar gjorda av styrelsen och företagsledningen vid tillämpningen av

IFRS, som har en betydande inverkan på de finansiella rapporterna och gjorda uppskattningar som kan medföra väsentliga justeringar i påföljande års finansiella rapporter, avser värdering av förvaltningsfastigheter, vilket beskrivs närmare nedan och i not 12.

Förvaltningsfastigheter

För viktiga antaganden och bedömningar i samband med värdering av förvaltningsfastigheter se not 12, Förvaltningsfastigheter. Corem redovisar sina fastigheter till verkligt värde, vilket innebär att värdeförändringar redovisas i resultaträkningen. Resultatet kan därför påverkas väsentligt.

Värdet på fastigheterna påverkas av ett antal faktorer, dels fastighetsspecifika såsom uthyrningsgrad, hyresnivå, driftskostnader dels av externa faktorer såsom ränte- och inflationsnivå samt utbud och efterfrågan av en viss typ av fastigheter. Corem värderar samtliga fastigheter/tomträtter varje kvartal. Vid årsskiftet har knappt femton procent av det samlade fastighetsbeståndet externvärderats, medan resten har värderats genom interna kassaflödesvärderingar. De värderingsinstitut som har anlitats är Bryggan Fastighetsekonomi, DTZ, NAI Svefa och Savills Sweden. För helåret har fastigheter motsvarande cirka 27 procent externvärderats. Corem har till värderarna lämnat information om gällande samt nytecknade hyreskontrakt, löpande drifts- och underhållskostnader samt bedömda investeringar utifrån underhållsplaner och bedömda framtida vakanser.

Corem Property Group AB (publ), organisationsummer 556463-9440, är ett svenskregistrerat aktiebolag med säte i Stockholm. Moderbolagets aktier är registrerade på NASDAQ OMX Stockholm.

Adressen till huvudkontoret är Box 56085, 102 17 Stockholm. Besöksadressen är: Riddargatan 13C, Stockholm.

Koncernredovisningen för år 2010 består av moderbolaget och dess dotterföretag, tillsammans benämnd koncernen.

Styrelse och VD försäkrar härmed att koncern- och årsredovisningen, har upprättats i enlighet med de internationella redovisningsstandards IFRS, sådana de antagits av EU, respektive god redovisningssed och ger en rättvisande bild av koncernens och företagets ställning och resultat, samt att förvaltningsberättelsen för koncernen respektive moderbolaget ger en rättvisande översikt över utvecklingen av koncernens och företagets verksamhet, ställning och resultat samt beskriver väsentliga risker och osäkerhetsfaktorer som de företag som ingår i koncernen står inför.

Stockholm den 31 mars 2011

Patrik Essehorn Ordförande

Erik Selin Styrelseledamot

Jan Sundling Styrelseledamot Christina Tillman Styrelseledamot

Rutger Arnhult Verkställande direktör

Vår revisionsberättelse beträffande denna årsredovisning och koncernredovisning har avgivits den 31 mars 2011.

Mats Fridblom

Auktoriserad revisor Grant Thornton Sweden AB

Jörgen Sandell

Auktoriserad revisor Grant Thornton Sweden AB

Revisionsberättelse

Till årsstämman i

Corem Property Group AB (publ) Org.nr 556463-9440

Vi har granskat årsredovisningen, koncernredovisningen och bokföringen samt styrelsens och verkställande direktörens förvaltning i Corem Property Group AB (publ) för år 2010. Bolagets års- och koncernredovisning ingår i den tryckta versionen av detta dokument på sidorna 50-80. Det är styrelsen och verkställande direktören som har ansvaret för räkenskapshandlingarna och förvaltningen och för att årsredovisningslagen tillämpas vid upprättandet av årsredovisningen samt för att internationella redovisningsstandarder IFRS sådana de antagits av EU och årsredovisningslagen tillämpas vid upprättandet av koncernredovisningen. Vårt ansvar är att uttala oss om årsredovisningen, koncernredovisningen och förvaltningen på grundval av vår revision.

Revisionen har utförts i enlighet med god revisionssed i Sverige. Det innebär att vi planerat och genomfört revisionen för att med hög men inte absolut säkerhet försäkra oss om att årsredovisningen och koncernredovisningen inte innehåller väsentliga felaktigheter. En revision innefattar att granska ett urval av underlagen för belopp och annan information i räkenskapshandlingarna.

I en revision ingår också att pröva redovisningsprinciperna och styrelsens och verkställande direktörens tillämpning av dem samt att bedöma de betydelsefulla uppskattningar som styrelsen och verkställande direktören gjort när de upprättat årsredovisningen och koncernredovisningen samt att utvärdera den samlade informationen i årsredovisningen och koncernredovisningen. Som underlag för vårt uttalande om ansvarsfrihet har vi granskat väsentliga beslut, åtgärder och förhållanden i bolaget för att kunna bedöma om någon styrelseledamot eller verkställande direktören är ersättningsskyldig mot bolaget. Vi har även granskat om någon styrelseledamot eller verkställande direktören på annat sätt har handlat i strid med aktiebolagslagen, årsredovisningslagen eller bolagsordningen. Vi anser att vår revision ger oss rimlig grund för våra uttalanden nedan.

Årsredovisningen har upprättats i enlighet med årsredovisningslagen och ger en rättvisande bild av bolagets resultat och ställning i enlighet med god redovisningssed i Sverige. Koncernredovisningen har upprättats i enlighet med internationella redovisningsstandarder IFRS sådana de antagits av EU och årsredovisningslagen och ger en rättvisande bild av koncernens resultat och ställning. Förvaltningsberättelsen är förenlig med årsredovisningens och koncernredovisningens övriga delar.

Vi tillstyrker att årsstämman fastställer resultaträkningen och balansräkningen för moderbolaget samt rapporten över totalresultatet och rapporten över finansiell ställning för koncernen, disponerar vinsten i moderbolaget enligt förslaget i förvaltningsberättelsen och beviljar styrelsens ledamöter och verkställande direktören ansvarsfrihet för räkenskapsåret.

Stockholm den 31 mars 2011

Mats Fridblom

Jörgen Sandell

Auktoriserad revisor Grant Thornton Sweden AB

Auktoriserad revisor Grant Thornton Sweden AB

Bolagsstyrning 2010

Bolagsstyrningsrapporten beskriver på vilket sätt Corems ägare direkt och indirekt styr Corems arbete genom olika beslutssystem.

Bolagsstyrningsrapporten lämnas som en särskild rapport i tillägg till årsredovisningen, i enlighet med årsredovisningslagen (1995:1554 6 kap. 6 §) och den svenska koden för bolagsstyrning. Rapporten har granskats av Corems revisor i enlighet med årsredovisningslagen och en rapport från revisorn utgör ett särskilt avsnitt inom revisionsberättelsen.

Bolagsstyrning kallas det sätt på vilket rättigheter och skyldigheter är fördelade mellan bolagets organ i enlighet med gällande lagar, regler och processer. Det handlar om systemen för beslutsfattande och om den struktur genom vilken ägarna direkt eller indirekt styr bolaget.

Aktieägare

Corem är sedan den 24 juni 2009 noterat på NASDAQ OMX Stockholm. Det fanns per 31 december 2010 två aktieslag, stamoch preferensaktier. Antalet registrerade stamaktier uppgick till 37 948 293 och antalet registrerade preferensaktier uppgick till 3 193 208. Stamaktierna har en röst medan preferensaktierna har en tiondels röst vid stämmor. Kvotvärdet är 7,50 kronor för samtliga aktier.

Av det totala antalet aktier i Corem återköptes 154 200 aktier under det första kvartalet 2009. Därutöver tillkom 15 420 aktier i eget förvar i samband med fondemissionen av 3 109 892 preferensaktier under februari 2010. Detta medför att totalt antal utestående aktier per den 31 december 2010 uppgick till 37 794 093 stam- och 3 177 788 preferensaktier. Stängningskursen var per bokslutsdagen 46,00 kronor (45,60) per stamaktie och 260,00 kronor (–) per preferensaktie, vilket motsvarar ett totalt börsvärde om 2 565 mkr. Vid periodens utgång uppgick antalet aktieägare till 2 985.

Per den 31 december 2010 ägde Rutger Arnhult via bolag 38 procent av kapitalet samt rösterna, Länsförsäkringar fonder ägde 11,2 procent av kapitalet och 12,1 procent av rösterna och Volati Ltd ägde 9,2 procent av kapitalet och 9,9 procent av rösterna.

För ytterligare information om aktien och aktieägare se sidorna 46-47 samt Corems webbplats, www.corem.se.

Bolagsordning

Bolagsordningen, som antas på bolagsstämma, innehåller uppgifter om bland annat verksamhet, aktiekapital, antal styrelseledamöter och revisorer samt bestämmelser om kallelse och dagordning för årsstämman, finns i sin helhet att tillgå på bolagets hemsida under avsnittet om bolagsstyrning. Ändringar i bolagsordning sker enligt föreskrifterna i aktiebolagslagen.

Bolagets firma är Corem Property Group AB och bolaget är ett svenskt publikt (publ) bolag med sitt registrerade säte i Stockholm med adress Box 56085, 102 17 Stockholm, besöksadress Riddargatan 13 C, telefon 08-503 853 33.

Bolaget har till föremål för sin verksamhet att – direkt eller indirekt genom hel- eller delägda bolag – förvärva, förvalta, utveckla och försälja fast egendom och värdepapper samt att bedriva annan därmed förenlig verksamhet.

Årsstämma

Ordinarie årsstämma 2010 ägde rum torsdagen den 21 april 2010 i Stockholm. Vid stämman närvarade 20 (9) aktieägare, personligen eller genom ombud, och dessa representerade 50,1 procent (77,21) av rösterna. Till stämmans ordförande valdes Patrik Essehorn. Samtliga styrelseledamöter valda av stämman var närvarande.

Beslut på årsstämman

Protokollet från årsstämman återfinns på Corems webbplats, www.corem.se. Utöver obligatoriska ärenden som anges i bolagsordningen beslutade stämman följande:

• • Att omvälja samtliga styrelseledamöter utom Fred Andersson som avböjt omval såväl till styrelsen som posten som styrelsens ordförande. Christina Tillman valdes till ny styrelseledamot och Patrik Essehorn valdes till ny styrelseordförande.
• • Att i enlighet med styrelsens och VDs förslag dela ut 1,00 kronor per stamaktie för verksamhetsåret 2010 och 20,00 kronor per år per preferensaktie att delas ut med 5,00 kronor per kvartal.
• • Fastställande av arvode till styrelse och revisor.
• • Riktlinjer för ersättning till ledande befattningshavare.
• • Bemyndigande för styrelsen att emittera aktier och konvertibler.
• • Bemyndigande för styrelsen att återköpa och överlåta egna aktier.

Valberedning

I enlighet med beslut på årsstämma den 21 april 2010 skall bolaget ha en valberedning bestående av tre ledamöter. En av ledamöterna skall enligt beslut på stämman vara Thomas Lifvendahl som skall vara valberedningens ordförande. De övriga två ledamöterna skall utses av de två största aktieägarna. Namnen på de två övriga ledamöterna samt de ägare dessa företräder ska offentliggöras senast sex månader före årsstämman 2011 och baseras på det kända ägandet per den 30 september 2010. Valberedningens sammansättning meddelades på Corems webbplats och genom pressmeddelande den 20 oktober 2010.

Valberedningen utgörs av Thomas Lifvendahl, valberedningens ordförande, samt Lars Höckenström som representerar ägaren Rutger Arnhult via bolag och Eva Gottfridsdotter-Nilsson som

representant för Länsförsäkringar fonder. Valberedningen representerar 50,1 procent av aktieägarnas röster per den 30 september 2010.

Mandatperioden för valberedningen löper intill dess att ny valberedning utses enligt mandat från nästa årsstämma. Ingen ersättning utgår till valberedningens ledamöter.

Valberedningen ska utföra de uppgifter som följer av Svensk kod för bolagsstyrning. Valberedningen ska arbeta fram förslag till styrelseledamöter och styrelseordförande samt ersättning till styrelseledamöter och styrelseutskott, att föreläggas årsstämman 2011 för beslut. De största ägarnas riktlinjer för urvalet till nominering är att personerna ska ha kunskaper och erfarenheter som är relevanta för Corem. De regler som gäller för oberoende styrelseledamöter enligt Svensk kod för bolagsstyrning iakttas. Valberedningen ska även lämna förslag till val och arvodering av revisor.

Styrelse och koncernledning

Corems styrelse ska enligt bolagsordningen bestå av lägst fem och högst åtta ledamöter utan suppleanter. Corems styrelse består av fem ledamöter som valdes vid årsstämman 2010 vari inkluderas verkställande direktören tillika koncernchefen. Samtliga ledamöter omvaldes utom Fred Andersson som avböjt omval. Till ny ledamot valdes Christina Tillman. Uppdraget för samtliga ledamöter löper till slutet av kommande årsstämma. Styrelsen har därmed följande sammansättning: Patrik Essehorn (ordförande), Rutger Arnhult, Erik Selin, Jan Sundling och Christina Tillman.

Styrelsens oberoende

Styrelsens bedömning, som delas av valberedningen, rörande ledamöternas beroendeställning i förhållande till bolaget och aktieägarna framgår av nedan tabell "Styrelsens sammansättning". Som framgår uppfyller Corem NASDAQ OMX Stockholms regelverk och Svensk kod för bolagsstyrnings krav på att majoriteten av de stämmovalda ledamöterna är oberoende i förhållande till bolaget och bolagsledningen, samt att minst två av dessa även är oberoende i förhållande till bolagets större aktieägare. Med oberoende i förhållande till Bolaget och till dess huvudägare åsyftas att omfattande affärsförbindelser med Bolaget inte finns samt att styrelsemedlemmarna enskilt representerar mindre än tio procent av det högsta av aktierna eller rösterna i Corem. Samtliga styrelseledamöter äger aktier, direkt eller via bolag, i Corem. Sammanlagt uppgick ledamöternas innehav till 16 992 100 aktier, varav 15 120 915 stamaktier och 1 871 185 preferensaktier, per den 31 december 2010. Innehaven motsvarar 41,47 procent (64,92) av kapital och 40,17 procent (64,92) av röster.

Styrelsens arbete

Styrelsen utses av bolagsstämman. Enligt aktiebolagslagen svarar styrelsen för Bolagets organisation och förvaltningen av Bolagets angelägenheter. Det är styrelsen som för ägarnas räkning förvaltar Corem genom att fastställa mål och strategi, utvärdera den operativa ledningen samt säkerställa rutiner och system för uppföljning av de fastslagna målen. Detta innebär bland annat att styrelsen fortlöpande ska bedöma Bolagets ekonomiska situation samt se till att Bolagets ekonomiska förhållanden kontrolleras på ett betryggande sätt. Styrelsen ska även utse verkställande direktör samt granska att den verkställande direktören fullgör sina åtaganden och fastställer lön och annan ersättning till denne. Det är vidare även styrelsens ansvar att säkerställa att rätt information ges till Corems intressenter, att Corem följer lagar och regler samt att Bolaget tar fram och implementerar interna policys och etiska riktlinjer.

Styrelsen i Corem har för sitt arbete fastställt en arbetsordning samt en instruktion för den verkställande direktören där styrelsens respektive verkställande direktörens åtaganden samt arbetsfördelningen mellan dem regleras. Instruktionen för den verkställande direktören uppställer bland annat begränsningar vilka avtal som den verkställande direktören kan ingå.

Koncernens CFO, Eva Landén, deltar vid styrelsemöten. Andra tjänstemän i koncernen deltar i styrelsens sammanträden såsom föredragande av särskilda frågor.

Antalet styrelsemöten uppgick under 2010 till 21. Huvudfrågor har varit:

• • Förvärv och avyttringar
• • Emissioner
• • Finansiering
• • Antagande av policys
• • Ekonomisk rapportering
• • Strategi och framtidsfrågor

Utöver de protokollförda sammanträdena har styrelsen även vid ett tillfälle samlats för att diskutera bolagets framtida strategier. Styrelsens arbete har genom styrelseordförandes försorg utvärderats och resultatet har sedan diskuterats i styrelsen.

Styrelsens ansvar för den finansiella rapporteringen

Styrelsen säkerställer kvaliteten i den finansiella rapporteringen dels genom instruktion för verkställande direktören, instruktion för ekonomisk rapportering till styrelsen och genom Kommunikationspolicyn, samt genom att behandla rapport från revisionsutskottet i form av upprättade protokoll samt observationer,

styrelsens sammansättning

					Oberoende	Oberoende	Styrelsemöten
Ledamot	Invald	Befattning	Född	Nationalitet	i förhållande till bolaget och bolagsledningen	i förhållande till bolagets större aktieägare	Totalt antal möten	Närvaro
Rutger Arnhult 1)	2007	Ledamot	1967	Svensk	Nej	Nej	21	21
Patrik Essehorn	2008	Ordförande	1967	Svensk	Nej	Ja	21	21
Erik Selin	2007	Ledamot	1967	Svensk	Ja	Ja	21	19
Jan Sundling	2007	Ledamot	1947	Svensk	Ja	Ja	21	20
Christina Tillman, from 21 april, 2010	2010	Ledamot	1968	Svensk	Ja	Ja	13	12
Fred Andersson, tom 21 april 2010	2007	Ordförande	1946	Finsk	Ja	Ja	8	6

1) Verkställande direktör

rekommendationer och förslag till beslut och åtgärder. Styrelsen säkerställer vidare kvaliteten i den finansiella rapporteringen genom att ingående behandla delårsrapport, årsredovisning och bokslutskommuniké på styrelsemöten. De finansiella mål som styrelsen har fastställt följs löpande upp i samband med fastställande av budgetar och kvartalsrapporter.

Styrelsen har delegerat till bolagsledningen att säkerställa kvaliteten i pressmeddelanden med finansiellt innehåll samt presentationsmaterial i samband med möten med media, ägare och finansiella institutioner.

Styrelsens ordförande

Styrelsens ordförande utses av årsstämman och har ett särskilt ansvar för att styrelsens arbete är väl organiserat och bedrivs effektivt. Ordförande ska särskilt:

• • Hålla fortlöpande kontakt med och fungera som diskussionspartner och stöd för verkställande direktören samt samråda med verkställande direktören i strategiska frågor.
• • Tillse att styrelsen erhåller tillfredsställande information och beslutsunderlag för sitt arbete.
• • Tillse att styrelsens ledamöter genom verkställande direktörens försorg fortlöpande får den information som behövs för att kunna följa bolagets ställning och utveckling.
• • Vara ordförande på styrelsemötena, samråda med verkställande direktören om dagordning samt tillse att kallelse sker.
• • Organisera och leda styrelsens arbete, uppmuntra en öppen och konstruktiv diskussion i styrelsen, för att skapa bästa möjliga förutsättningar för styrelsens arbete.
• • Tillse att handläggning av ärenden inte sker i strid med bestämmelserna i aktiebolagslagen och bolagsordningen.
• • Tillse att styrelsemedlemmarna är insatta i insiderlagstiftningen och bolagets insiderpolicy.
• • Ansvara för att ny styrelseledamot genomgår erforderlig introduktionsutbildning samt den utbildning i övrigt som styrelseordföranden och ledamoten gemensamt finner lämplig.
• • Ansvara för att styrelsen kontinuerligt uppdaterar och fördjupar sina kunskaper om Corem.
• • Ta ansvar för kontakter med ägarna i ägarfrågor och förmedla synpunkter från ägarna till styrelsen.
• • Följa upp att styrelsens beslut verkställs på ett effektivt och korrekt sätt.
• • Ansvara för att styrelsens arbete årligen utvärderas.

Koncernledning

Rutger Arnhult, verkställande direktören tillika koncernchef, leder verksamheten enligt den svenska aktiebolagslagen, andra lagar och förordningar, gällande regler för aktiemarknadsbolag inklusive svensk kod för bolagsstyrning, bolagsordningen samt inom de ramar styrelsen lagt fast bland annat i instruktion för verkställande direktören. VD tar i samråd med styrelsens ordförande fram nödvändig information och dokumentation som underlag för styrelsens arbete och för att styrelsen ska kunna fatta väl underbyggda beslut, föredrar ärenden och motiverar förslag till beslut, samt rapporterar till styrelsen om bolagets utveckling. VD leder koncernledningens arbete och fattar beslut i samråd med övriga i ledningen.

Koncernledningen bestod under 2010 av fyra personer exklusive VD. Dessa var och är:

• • CFO och vice VD Eva Landén
• • Fastighetschef och vice VD Jerker Holmgren
• • Transaktionschef Håkan Engstam
• • Förvaltningschef Roland Siggesson

Corem håller koncernledningsmöte varannan vecka. Mötena följer en förbestämd agenda över punkter som ska behandlas på varje koncernledningsmöte och berör frågor av både strategisk och operativ karaktär såsom transaktionsfrågor, uthyrningsfrågor och avstämning mellan budget och utfall.

Ersättningsutskott och Revisionsutskott

Corems styrelse beslutade på styrelsemöte den 25 augusti 2008 att själv utföra de uppgifter som i annat fall skulle ankomma på ett ersättningsutskott respektive ett revisionsutskott att utföra, då detta ansågs vara den mest ändamålsenliga och ekonomiska lösningen för Corem. Eftersom Rutger Arnhult i egenskap av VD tillhör företagsledningen i Bolaget deltar han inte i arbetet som rör dessa frågor. Ersättningsutskottet beslutar bland annat om ersättning till VD och övriga ledande befattningshavare.

En av följderna av detta beslut blir att styrelsen har till uppgift att genomföra analyser av för Corem viktiga redovisningsfrågor kvalitetssäkra Bolagets finansiella rapportering samt även arbetet med att följa upp resultatet av de externa revisorernas granskning. Styrelsen träffar fortlöpande Bolagets revisor för att informeras om revisionens inriktning och omfattning samt diskutera synen på Bolagets risker. Styrelsen fastställer riktlinjer för vilka andra tjänster än revision som Bolaget får upphandla av Bolagets revisor.

Styrelsen utvärderar revisionsinsatsen och informerar Bolagets valberedning eller i förekommande fall särskilda valberedning om resultatet av utvärderingen samt biträder valberedningen vid framtagandet av förslag till revisor och arvodering av revisorsinsatsen.

Revisorer

Revisorerna ska granska bolagets årsredovisning och bokföring samt styrelsens och den verkställande direktörens förvaltning. Revisorerna ska efter varje räkenskapsår lämna en revisionsberättelse till årsstämman. Revisorerna utses av årsstämman för en mandattid om normalt fyra år. Bolagets revisorer har vid två tillfällen varit närvarande vid styrelsemöten i Corem under perioden mellan årsstämmorna 2010 och 2011.

Corems revisorer är auktoriserade revisorerna Mats Fridblom och Jörgen Sandell, båda verksamma vid Grant Thornton Sweden AB. Mats Fridblom och Jörgen Sandell har varit Bolagets revisorer sedan den 16 oktober 2007.

ersättning till revisorerna, Grant Thornton

Mkr	2010	2009
Revisionsuppdrag	1,6	1,6
Revisionsverksamhet utöver revisionsuppdraget	0,1	–
Övrig konsultation	0,1	0,1
Totalt	1,8	1,7

Ersättning till styrelse och ledande befattningshavare

Nedanstående principer för ersättning till ledande befattningshavare i Corem fastställdes vid årsstämma 2010 och är oförändrade jämfört med föregående år.

Corems principer för ersättning till ledande befattningshavare är att bolaget ska erbjuda marknadsmässiga villkor som gör att bolaget kan rekrytera, utveckla och behålla ledande befattningshavare.

Kompensationsstrukturen ska bestå av fast och rörlig lön, pension och övriga ersättningar vilka tillsammans utgör individens totala kompensation. Corem inhämtar och utvärderar kontinuerligt information om marknadsmässiga ersättningsnivåer för relevanta branscher och marknader.

Ersättning och förmåner till övriga ledande befattningshavare i koncernledningen beslutas, efter principer fastställda av Corems årsstämma, av styrelsen. Ersättning, förmåner samt övriga anställningsvillkor till Corems VD och koncernledning framgår av nedanstående tabell.

Ersättning till styrelse 2010

Styrelsearvode ska utgå enligt beslut på årsstämma och för 2010 uppgick arvodet till 240 000 kronor till styrelsens ordförande och 120 000 kronor till de övriga ledamöterna. Ledamot Rutger Arnhult som tillika är VD i Corem erhåller sedan 2009 års årsstämma ej något arvode för sitt styrelseuppdrag. Det finns inga avtal mellan medlemmar av Corems styrelse och Corem, eller något av Corems dotterföretag, enligt vilka styrelseordföranden eller övriga styrelseledamöter erhåller förmåner efter det att uppdraget har avslutats. Konsultarvoden till styrelseledamöter har ej utgått.

Ersättning till verkställande direktör

Under 2010 har verkställande direktören, tillika koncernchef, uppburit fast lön enligt med nedanstående tabell. Verkställande direktören erhåller ingen bonus eller annan rörlig ersättning. Verkställande direktören har rätt till tjänstebil och sjukvårdsförsäkring. Verkställande direktören har ett pensionsavtal med pensionsålder 65 år. Verkställande direktören har rätt till pensionsförmåner motsvarande det som skulle ha utgått enligt ITP planen om Corem deltagit i denna. Verkställande direktören har med bolaget en ömsesidig uppsägningstid om sex månader och ett avgångsvederlag om arton månadslöner.

Ersättning till övriga ledande befattningshavare

Principen för ersättning till andra ledande befattningshavare bygger på fast och rörlig lön. Den maximala årliga bonusen kan uppgå till ett belopp motsvarande maximalt fyra till sex månaders grundlöner. Samtliga har rätt till tjänstebil och sjukvårdsförsäkring. Övriga ledande befattningshavare har rätt till pensionsförmåner motsvarande det belopp som skulle ha utgått enligt ITP planen om Corem deltagit i denna. För andra ledande befattningshavare gäller en ömsesidig uppsägningstid om tre till sex månader. Avtal om avgångsvederlag i tolv månader finns för tre av fyra personer.

STYRELSENS RAPPORT OM INTERN KONTROLL

Styrelsens ansvar för intern kontroll regleras i den svenska aktiebolagslagen och i svensk kod för bolagsstyrning som innehåller krav på årlig extern informationsgivning om hur den interna kontrollen avseende den finansiella rapporteringen är organiserad. Kod för bolagsstyrning och utgör styrelsens rapport om intern kontroll avseende den finansiella rapporteringen.

Corem har definierat intern kontroll som en process, som påverkas av styrelsen, revisionsutskottet, ersättningsutskottet, VD, koncernledningen och övriga medarbetare och som utformats för att ge en rimlig försäkran om att Corems mål uppnås vad gäller ändamålsenlig och effektiv verksamhet, tillförlitlig rapportering och efterlevnad av tillämpliga lagar och förordningar. Processen baseras på kontrollmiljön som skapar disciplin och struktur för de övriga fyra komponenterna i processen – riskbedömning, kontrollaktiviteter, information och kommunikation samt uppföljning.

Corem har enligt investeringsstrategin för avsikt att fortsätta sin tillväxt genom förvärv av fastigheter och genom investeringar i befintliga fastigheter. Bolaget investerar i fastigheter vilka uppfyller koncernens krav på god avkastning och balanserad risk. Varje investering prövas separat vid varje enskilt beslutstillfälle. Styrelsen ska vidare se till att bolaget har god intern kontroll och fortlöpande hålla sig informerad om och utvärdera att systemen för intern kontroll fungerar.

Kontrollmiljö

Kontrollmiljön är de värderingar och den etik som styrelsen, revisionsutskottet, VD och koncernledningen kommunicerar och verkar utifrån samt koncernens organisationsstruktur, ledarskap, beslutsvägar, befogenheter, ansvar samt den kompetens som medarbetarna besitter. Corems värderingar utgör ett långsiktigt åtagande som kopplat till affärsidé, mål och strategier, vägleder medarbetarna i den dagliga verksamheten.

ersättning till styrelse och koncernledning

		2010		2009
Mkr	Löner, arvoden och förmåner	Pensionskostnad	Totalt	Löner, arvoden och förmåner	Pensionskostnad	Totalt
Patrik Essehorn, Ordförande från och med 21 april 2010	0,2	–	0,2	0,1	–	0,1
Rutger Arnhult, VD	3,1	1,1	4,2	3,0	0,5	3,5
Erik Selin	0,1	–	0,1	0,1	–	0,1
Jan Sundling	0,1	–	0,1	0,1	–	0,1
Christina Tillman, från och med 21 april 2010	0,1	–	0,1	0,1	–	0,1
Fred Andersson, till och med 21 april 2010, fd Ordförande	0,1	–	0,1	0,2	–	0,2
Andra ledande befattningshavare (4 (4))	5,4	1,0	6,4	4,3	0,8	5,1

Styrande för den interna kontrollen är även de beslutsvägar, befogenheter och ansvar som dokumenterats och kommunicerats i styrande dokument såsom styrelsens arbetsordning, VD-instruktion, finanspolicy, instruktion för ekonomisk rapportering till styrelsen och attestinstruktion. Interna policies, riktlinjer och manualer är också av vikt för den interna kontrollen. Ansvaret för att upprätthålla en effektiv kontrollmiljö och att det löpande arbetet med den interna kontrollen efterlevs är delegerat till VD.

Policydokument

Bolagets styrelse har antagit följande policies: finanspolicy, informationspolicy, utdelningspolicy, insiderpolicy, personalpolicy, jämställdhetsplan, utbildningspolicy, miljöpolicy, arbetsmiljöansvar, etiska regler och handlingsplan avseende alkohol och droger. Därutöver tar styrelsen årligen ställning till eventuella revideringar av instruktionen för den verkställande direktören, för ekonomisk rapportering, ersättningskommitté, revisionskommitté, attestinstruktion samt styrelsens arbetsordning. Revidering av policies ska göras då så erfordras för att tillse att alla policies är aktuella och stödjer verksamheten att uppfylla uppställda syften och mål. Ett viktigt instrument för att säkerställa god intern kontroll är ekonomihandboken med rutinbeskrivningar, attestinstruktioner och liknande. Styrelsen för dessutom en fortlöpande dialog med bolagets revisorer och ledning för att ytterligare försäkra sig om att systemen för intern kontroll fungerar.

Corems insiderpolicy syftar till att minska riskerna för att någon medarbetare inom Corem bryter mot gällande insiderlagstiftning. Insiderpolicyn är ett komplement till gällande insiderlagstiftning och ställer i vissa hänseenden strängare krav än lagen. Insiderpolicyn omfattar alla personer med insynsställning, närstående till dessa samt övriga personer som underrättats om att de omfattas av policyn.

Finanspolicyn anger riktlinjer och regler för hur finansverksamheten i Corem ska bedrivas. Den fastställs av styrelsen och anger hur de olika riskerna i finansverksamheten ska begränsas och vilka risker Corem får ta. Finanspolicyn fastställer ansvarsfördelning och administrativa regler och ska även fungera som vägledning i det dagliga arbetet för personal inom finansfunktionen. Alla bolag i koncernen omfattas av finanspolicyn.

Information och kommunikation extern och intern

Extern information och kommunikation består till exempel av rapportering till myndigheter och extern finansiell rapportering. Intern information och kommunikation handlar om att skapa medvetenhet hos koncernens medarbetare om externa och interna styrinstrument, inklusive befogenheter och ansvar. Intern information och kommunikation handlar också om att den information som genereras i Corems process för intern kontroll återkopplas till Corems styrelse, revisionsutskott, VD och koncernledning som underlag för att kunna fatta väl grundade beslut.

Bolaget ska leverera snabb, samtidig, korrekt, relevant och tillförlitlig information till befintliga och potentiella aktieägare och andra investerare som inte bara motsvarar NASDAQ OMX Stockholms och aktiemarknadens krav vid var tid, utan även bolagets egna högt ställda krav. Bolaget lämnar delårsrapporter över verksamheten kvartalsvis samt bokslutskommuniké och årsredovisning för hela verksamhetsår. Corem använder hemsidan för att snabbt kunna leverera information till aktiemarknaden. Väsentliga händelser offentliggörs genom separata pressmeddelanden.

Corems informationspolicy syftar till en effektiv och korrekt informationsgivning avseende den finansiella rapporteringen. Informationspolicyn ska följas av samtliga anställda, styrelseledamöter och externt anlitade konsulter. Information till företagets omvärld ges främst i form av pressmeddelanden och ekonomiska rapporter. Även bolagets insiderpolicy och finanspolicy behandlar information.

Riskbedömning

Riskhantering finns inbyggd i bolagets processer och olika metoder används för att värdera och begränsa risker samt för att säkerställa att de risker som Corem är utsatt för hanteras i enlighet med fastställda policies och riktlinjer.

I enlighet med arbetsordningen gör styrelsen en gång om året en genomgång av intern kontroll tillsammans med bolagets revisorer. Identifiering görs av de risker som bedöms finnas och åtgärder fastställs för att reducera dessa risker.

Kontrollaktiviteter

Intern kontroll avseende den finansiella rapporteringen syftar till att ge rimlig säkerhet avseende tillförlitligheten i den externa finansiella rapporteringen i form av delårsrapporter, årsredovisningar och bokslutskommunikéer och att den externa finansiella rapporteringen är upprättad i överensstämmelse med lag, tillämpliga redovisningsstandarder och övriga krav på noterade bolag.

De risker som identifierats avseende den finansiella rapporteringen hanteras via bolagets kontrollstrukturer och resulterar i ett antal kontrollaktiviteter. Kontrollaktiviteterna syftar till att förebygga, upptäcka och korrigera fel och avvikelser och omfattar till exempel kontoavstämningar, uppföljning och avstämning av styrelsebeslut och av styrelsen fastställda policies, godkännande och redovisning av affärstransaktioner, fullmakts- och behörighetsstrukturer, firmatecknare, koncerngemensamma definitioner, mallar, rapporteringsverktyg samt redovisnings- och värderingsprinciper.

Löpande uppföljning av resultatutfall sker på flera nivåer i koncernen, såväl på fastighetsnivå som på koncernnivå. Uppföljning av utfall sker mot budget och prognos. Resultatet analyseras av såväl förvaltningsavdelningen som ekonomiavdelningen.

Fastighetsförvaltarna har ett tydligt resultatansvar för de fastigheter de är ansvariga för. Deras regelbundna analys av fastigheternas finansiella rapportering är tillsammans med den analys som görs på koncernnivå en viktig del av den interna kontrollen.

Revisorerna ska rapportera sina iakttagelser från granskningen och sin bedömning av den interna kontrollen. Rapporteringen från revisorerna ska ske minst två gånger per år. Styrelsen har det övergripande ansvaret för den interna kontrollen avseende den finansiella rapporteringen.

Behov av internrevision

Effektiviteten vid internrevision är till stor del beroende av bolagets organisationsstruktur och organisationens storlek. Corem har en relativt liten organisation där såväl finans- och ekonomiadministrationen sköts från bolagets kontor i Stockholm. Uppföljning av resultat och balans görs kvartalsvis av såväl de olika funktionerna inom bolaget som av bolagsledningen. Sammantaget medför detta att det inte anses motiverat att ha en särskild enhet för internrevision.

Stockholm 31 mars 2011 Styrelsen i Corem Property Group AB (publ)

Patrik Essehorn Ordförande

Erik Selin Styrelseledamot

Jan Sundling Styrelseledamot Christina Tillman Styrelseledamot

Rutger Arnhult Verkställande direktör

Revisorns yttrande om bolagsstyrningsrapporten

Det är styrelsen och verkställande direktören som har ansvaret för bolagsstyrningsrapporten på sidorna 82-87 och för att den är upprättad i enlighet med årsredovisningslagen.

Som underlag för vårt uttalande om att en bolagsstyrningsrapport har upprättats och är förenlig med årsredovisningens och koncernredovisningens övriga delar, har vi läst bolagsstyrningsrapporten och bedömt dess lagstadgade innehåll baserat på vår kunskap om bolaget.

En bolagsstyrningsrapport har upprättats, och dess lagstadgade information är förenlig med årsredovisningens och koncernredovisningens övriga delar.

Stockholm 31 mars 2011

Mats Fridblom Auktoriserad revisor Grant Thornton Sweden AB

Jörgen Sandell Auktoriserad revisor Grant Thornton Sweden AB

Bolagsordning

1 FIRMA

Bolagets firma är Corem Property Group AB (publ).

2 SÄTE

Styrelsen har sitt säte i Stockholms kommun.

3 VERKSAMHET

Bolaget skall, direkt eller indirekt genom dotterbolag, förvärva, äga, förvalta, utveckla och försälja fastigheter, samt bedriva därmed förenlig verksamhet.

4 AKTIEKAPITAL

Aktiekapitalet skall utgöra lägst 187 500 000 kronor och högst 750 000 000 kronor.

5 AKTIER

5.1 Antal aktier och aktieslag

Antalet aktier i Bolaget skall vara lägst 25 000 000 och högst 100 000 000.

Aktier kan utges i två serier, stamaktier och preferensaktier. Stamaktier och preferensaktier får emitteras till ett belopp motsvarande högst 100 procent av aktiekapitalet. Stamaktie medför en röst. Preferensaktie medför en tiondels röst.

5.2 Vinstutdelning

Preferensaktierna skall medföra företrädesrätt framför stamaktierna till årlig utdelning av tjugo (20) kronor per aktie med kvartalsvis utbetalning om 5 kronor per aktie. Avstämningsdagar för utbetalningarna skall vara sista vardagen i juni, september respektive december månad efter årsstämman samt mars månad året efter årsstämman. Härtill skall preferensaktierna medföra företrädesrätt framför stamaktierna till en utdelning om 5 kronor per aktie under första kvartalet 2010 med avstämningsdag för utbetalning sista vardagen i mars 2010.

Om ingen utdelning lämnats till preferensaktieägare, eller om endast utdelning understigandes tjugo (20) kronor per preferensaktie lämnats under ett eller flera år, skall preferensaktierna medföra rätt att av följande års utdelningsbara medel också erhålla Innestående Belopp, såsom det definieras nedan, (innefattande på Innestående Belopp belöpande Uppräkningsbelopp såsom det definieras nedan) innan utdelning på stamaktierna sker. Om ingen utdelning lämnas eller om endast utdelning understigande tjugo (20) kronor per preferensaktie lämnats under ett eller flera år ankommer det på följande års årsstämma att fatta beslut om fördelningen av den kvartalsvisa utbetalningen av Innestående Belopp. Preferensaktierna skall i övrigt inte medföra någon rätt till utdelning.

Vid varje enskilt kvartal läggs skillnaden mellan 5 kronor och utbetalad utdelning per preferensaktie (förutsatt att den vid årsstämma beslutade utdelningen understiger tjugo (20) kronor) till "Innestående Belopp". För det fall utdelning på preferensaktie sker enligt beslut vid annan bolagsstämma än årsstämma skall utdelat belopp per preferensaktie dras från Innestående Belopp. Avdraget skall ske per den dag då utbetalning sker till preferensaktieägare och därvid anses utgöra reglering av den del av Innestående Belopp som uppkommit först i tiden. Innestående Belopp skall räknas upp med en faktor motsvarande en årlig räntesats om sju (7) procent ("Uppräkningsbeloppet"), varvid uppräkning skall ske med början från den kvartalsvisa tidpunkt då utbetalning av utdelningen skett och baseras på skillnaden mellan 5 kronor och den vid samma kvartalsvisa tidpunkt utbetalade utdelningen per preferensaktie. För det fall denna beräkning sker vid en annan tidpunkt än vid ett helt årtal räknat från dag då tillägg respektive avdrag har skett från Innestående Belopp, skall uppräkning av belopp som lagts till eller dragits ifrån ske med ett belopp motsvarande uppräkningsfaktorn multiplicerad med den kvotdel av året som har förflutit. Upplupet Uppräkningsbelopp läggs till Innestående Belopp och skall därefter ingå i beräkningen av Uppräkningsbeloppet.

5.3 Emissioner

Vid ökning av aktiekapitalet genom kontantemission eller kvittningsemission har aktieägarna företrädesrätt till de nya aktierna på så vis att en gammal aktie ger företrädesrätt till en ny aktie av samma slag, att aktier som inte tecknas av de i första hand berättigade aktieägarna skall erbjudas samtliga aktieägare samt att, om inte hela antalet aktier som tecknas på grund av sistnämnda erbjudande kan ges ut, aktierna skall fördelas mellan tecknarna i förhållande till det antal aktier de förut äger och, i den mån detta inte kan ske, genom lottning.

Vid ökning av aktiekapitalet genom kontantemission eller kvittningsemission av endast ett aktieslag har aktieägarna företrädesrätt till de nya aktierna endast i förhållande till det antal aktier av detta slag som de förut äger.

Vad som sagts ovan skall inte innebära någon inskränkning i möjligheten att fatta beslut om kontantemission eller kvittningsemission med avvikelse från aktieägarnas företrädesrätt.

Beslutar Bolaget att genom kontantemission eller kvittningsemission ge ut teckningsoptioner eller konvertibler har aktieägarna företrädesrätt att teckna teckningsoptioner eller konvertibler som om emissionen gällde de aktier som kan komma att nytecknas med på grund av optionsrätten eller bytas ut mot konvertiblerna.

Ökning av aktiekapitalet genom fondemission får endast ske genom utgivande av stamaktier. Därvid gäller att endast stamaktieägarna har rätt till de nya aktierna. Fondaktierna fördelas mellan stamaktieägarna i förhållande till det antal stamaktier de förut äger.

5.4 Inlösen

Minskning av aktiekapitalet, dock inte under minimikapitalet, kan från och med år 2015 äga rum efter beslut av bolagsstämma genom inlösen av preferensaktier enligt följande grunder.

Bolagsstämman bestämmer det antal preferensaktier som varje gång skall inlösas. Vilka preferensaktier som skall inlösas bestämmes genom lottning. Om beslutet biträds av samtliga preferensaktieägare kan dock stämman besluta vilka preferensaktier som skall inlösas.

Innehavare av till inlösen bestämd preferensaktie skall vara skyldig att tre månader efter det att han underrättats om inlösningsbeslutet mottaga lösen för aktien med ett belopp beräknat som summan av 350 kronor plus Innestående Belopp enligt punkt 5.2 (innefattande på Innestående Belopp belöpande Uppräkningsbelopp till och med den dag då lösenbeloppet förfaller till betalning). Från den dag lösenbeloppet förfaller till betalning upphör all ränteberäkning därå.

5.5 Bolagets upplösning

Upplöses Bolaget skall preferensaktierna medföra rätt att ur Bolagets behållna tillgångar erhålla 300 kronor per aktie samt eventuellt Innestående Belopp (innefattande på Innestående Belopp belöpande Uppräkningsbelopp) enligt punkt 5.2 innan utskiftning sker till ägarna av stamaktierna. Preferensaktierna skall i övrigt inte medföra någon rätt till skiftesandel.

6 STYRELSE

Styrelsen skall bestå av lägst fem och högst åtta ledamöter utan suppleanter.

7 REVISORER

Bolaget skall ha en eller två revisorer med högst lika många suppleanter.

8 KALLELSE TILL BOLAGSSTÄMMA

Kallelse till årsstämma samt kallelse till extra bolagsstämma där fråga om ändring av bolagsordningen kommer att behandlas skall utfärdas tidigast sex veckor och senast fyra veckor före stämman. Kallelse till annan extra bolagsstämma skall utfärdas tidigast sex veckor och senast tre veckor före stämman. Kallelse till bolagsstämma skall alltid ske genom annonsering i Post- och Inrikes Tidningar samt på bolagets webbplats. Att kallelse skett skall annonseras i Svenska Dagbladet.

9 ÄRENDEN PÅ ÅRSSTÄMMA

• På årsstämma skall följande ärenden förekomma till behandling:
• 1. Val av ordförande vid stämman.
• 1. Upprättande och godkännande av röstlängd.
• 1. Godkännande av dagordningen.
• 1. Val av en eller två justerare.
• 1. Prövning av om stämman blivit behörigen sammankallad.
• 1. Framläggande av årsredovisningen och revisionsberättelsen
• samt koncernredovisningen och koncernrevisionsberättelsen. 7. Beslut om:
• a) fastställande av resultaträkningen och balansräkningen samt koncernresultaträkningen och koncernbalansräkningen,
• b) dispositioner beträffande Bolagets vinst eller förlust enligt den fastställda balansräkningen,
• c) ansvarsfrihet åt styrelseledamöterna och verkställande direktören.
• 1. Fastställande av antalet styrelseledamöter och suppleanter samt antalet revisorer och revisorssuppleanter.
• 1. Fastställande av arvoden åt styrelsen och revisor eller revisorer.
• 1. Val av styrelse samt i förekommande fall revisor eller revisorer.
• 1. Annat ärende, som ankommer på stämman enligt aktiebolagslagen (2005:551) eller bolagsordningen.

10 RÄKENSKAPSÅR

Bolagets räkenskapsår skall vara kalenderår.

11 DELTAGANDE I BOLAGSSTÄMMA

För att få delta i bolagsstämman skall aktieägare anmäla sig hos Bolaget senast den dag som anges i kallelse till stämman, före kl 16.00. Denna dag får inte vara söndag, annan allmän helgdag, lördag, midsommarafton, julafton eller nyårsafton och inte infalla tidigare än femte vardagen före stämman.

Aktieägare får vid bolagsstämma medföra ett eller två biträden, dock endast om aktieägaren gjort anmälan härom enligt föregående stycke.

12 BERÄTTIGANDE TILL UTDELNING M.M.

Den aktieägare eller förvaltare som på avstämningsdagen är införd i aktieboken och antecknad i ett avstämningsregister enligt 4 kap. lagen (1998:1479) om kontoföring av finansiella instrument eller den som är antecknad på avstämningskonto enligt 4 kap. 18 § första stycket 6-8 nämnda lag skall antas vara behörig att utöva de rättigheter som följer av 4 kap. 39 § aktiebolagslagen (2005:551).

Denna bolagsordning har antagits på extra bolagsstämma den 22 mars 2011.

Styrelse

Patrik Essehorn

Stockholm, född 1967 Advokat Styrelseledamot sedan den 16 december 2008. Styrelseordförande sedan den 21 april 2010.

Andra uppdrag:

Partner i MAQS Law Firm och styrelseledamot i Patrik Essehorn Advokat AB.

Innehav i Corem Property Group AB1): 10 000 stamaktier, samtliga

via bolag

Beroendeförhållande enligt bolagsstyrningskoden: Beroende i förhållande

till Bolaget men oberoende i förhållande till bolagsledningen och i förhållande till större aktieägare.

Rutger Arnhult

Stockholm, född 1967 Civilekonom Styrelseledamot och verkställande direktör sedan den 30 oktober 2007.

Andra uppdrag:

Styrelseordförande och styrelseledamot i M2 Gruppen AB. Styrelseledamot i Klövern AB (publ), Locellus AB och Vytal Diagnostics AB.

Innehav i Corem Property Group AB1): 14 360 674 stamaktier, 1 196 721 preferensaktier,

samtliga via bolag.

Beroendeförhållande enligt bolagsstyrningskoden: Beroende i förhållande till Bolaget, bolagsledningen och i förhållande till större aktieägare.

Erik Selin

Göteborg, född 1967 Gymnasieekonom Styrelseledamot sedan den 30 oktober 2007.

Andra uppdrag:

Verkställande direktör och styrelseledamot i Fastighets AB Balder (publ). Styrelseledamot i Catena AB (publ).

Innehav i Corem Property Group AB1):

0 stamaktier, 612 064 preferensaktier genom Fastighets AB Balder (publ).

Beroendeförhållande enligt bolagsstyrningskoden:

Oberoende i förhållande till Bolaget, bolagsledningen och i förhållande till Bolagets större aktieägare.

Jan Sundling

Enköping, född 1947 Sjökaptensexamen samt högre företagsekonomisk utbildning vid Frans Schartau. Styrelseledamot sedan den 30 oktober 2007.

Andra uppdrag:

Styrelseordförande och styrelseledamot i Infranord AB, Sjöfartsverket och Sveriges Tågoperatör Service AB. Styrelseledamot i Nobina Europe Holding AB, Coop Butiker & Stormarknader AB och Nobina AB (publ).

Innehav i Corem Property Group AB1):

28 800 stamaktier, 2 400 preferensaktier, samtliga via bolag.

Beroendeförhållande enligt

bolagsstyrningskoden: Oberoende i förhållande till Bolaget, bolagsledningen och i förhållande till Bolagets större aktieägare.

Christina Tillman

Stockholm, född 1968 Civilekonom Styrelseledamot sedan den 21 april 2010.

Andra uppdrag:

Verkställande direktör i Odd Molly International AB (publ), Styrelseledamot i YPO (Young Presidents Organisation AB), Styrelsesuppleant i ASFB (Association of Swedish Fashion Brands), Styrelsesuppleant i Kattvik Financial Services AB med dotterbolag.

Innehav i Corem Property Group AB1):

721 441 stamaktier, 60 000 preferensaktier, via närståendes bolag.

Beroendeförhållande enligt bolagsstyrningskoden:

Oberoende i förhållande till Bolaget, bolagsledningen och i förhållande till Bolagets större aktieägare.

1) Ovanstående uppgifter är per den 31 december 2010 och avser eget, närståendes samt närstående bolags innehav.

Ledande befattningshavare och revisorer

Roland Siggesson Stockholm, född 1952

Diplomerad Fastighetsförvaltare

Förvaltningschef sedan den 1 juni 2008.

Innehav i Corem Property Group AB1): 6 424 stamaktier, 520 preferensaktier

Roland har tidigare bland annat varit fastighetschef för M2 Gruppen samt förhandlingsansvarig hos Hyresgästföreningen i Storstockholm. Roland har även mer än 20 års erfarenhet av energibranschen, bland annat som förste avdelningsingenjör på Fortum.

Håkan Engstam Stockholm, född 1963

Civilingenjör/fastighetsekonom

Transaktionschef sedan den 1 november 2007.

Innehav i Corem Property Group AB1): 7 800 stamaktier, 650 preferensaktier

Håkan har tidigare bland annat arbetat på WASA Kapitalförvaltning, varit projektledare hos Lundberg och Partners, finansanalytiker och ansvarig för fastighetsbolag, bygg- och byggmaterialbolag hos Robur Kapitalförvaltning samt fondförvaltare av Roburs fastighetsfond "Realinvest".

Eva Landén Stockholm, född 1965

Civilekonom

CFO sedan den 1 mars 2008 och vVD sedan den 26 november 2008.

Innehav i Corem Property Group AB1): 2 760 stamaktier, 250 preferensaktier

Eva har tidigare bland annat varit ekonomichef på Bonnier Cityfastigheter samt revisor hos Öhrlings PricewaterhouseCoopers Revisionsbyrå.

Jerker Holmgren Stockholm, född 1960

Civilingenjör

Projektchef sedan den 30 juni 2008. Fastighetschef och vVD sedan den 26 november 2008.

Innehav i Corem Property Group AB1): 1 200 stamaktier, 90 preferensaktier

Jerker har tidigare bland annat varit affärsansvarig för projektutveckling hos AP Fastigheter, marknadschef och projektchef hos Peab samt fastighetschef och projektchef hos Skanska Fastigheter.

Rutger Arnhult

Stockholm, född 1967

Civilekonom

Styrelseledamot och verkställande direktör sedan den 30 oktober 2007.

Innehav i Corem Property Group AB1): 14 360 674 stamaktier,

1 196 721 preferensaktier, samtliga via bolag

Rutger har mer än 20 års erfarenhet från fastighetsoch finansbranschen, genom egen verksamhet i såväl M2 Gruppen som Locellus samt genom sin tidigare bakgrund som fastighetsanalytiker hos Alfred Berg FK, Öhman J:or FK och Svenska Handelsbanken.

Revisorer

Mats Fridblom

Stockholm, född 1954 Auktoriserad revisor Medlem i FAR Grant Thornton

Jörgen Sandell

Stockholm, född 1957 Auktoriserad revisor Medlem i FAR Grant Thornton

1) Ovanstående uppgifter är per den 31 december 2010 och avser eget, närståendes samt närstående bolags innehav.

Fastighetsförteckning

E4 Fastighetsbestånd per 31 december 2010

Måttbandet 10, Täby

Storsätra 1, Stockholm

Stockholmsregionen

							Uthyrbar area, kvm
	Nr Fastighet	Kommun	Adress	Upplåtelseform	Industri	Lager	Kontor	Handel	Övrigt	Totalt
1	Skyttbrink 30	Botkyrka	Skyttbrinksvägen 12	Äganderätt	2 320					2 320
2	Rödbetan 1	Danderyd	Bryggare Bergs Väg 2	Äganderätt		15	1 173		158	1 346
3	Förrådet 12	Huddinge	Dalhemsvägen 26	Äganderätt		554	75			629
4	Förrådet 19	Huddinge	Centralvägen 1	Äganderätt	100		55	841		996
5	Veddesta 2:79	Järfälla	Elektronikhöjden 12-22	Äganderätt		14 820	8 240		4 770	27 830
6	Sicklaön 356:1	Nacka	Jarlabergsvägen 2	Äganderätt	4 580	1 470	1 944	3 354		11 348
7	Broby 11:6	Sigtuna	Östra Bangatan 18	Äganderätt	942					942
8	Broby 12:6	Sigtuna	Östra Bangatan 2	Äganderätt		655	317			972
9	Broby 12:9	Sigtuna	Östra Bangatan	Äganderätt		1 075	486			1 561
	10 Märsta 11:14	Sigtuna	Generatorgatan 3, 5	Äganderätt		2 320	908			3 228
11	Märsta 15:7	Sigtuna	Bristagatan 13	Äganderätt	11 993				322	12 315
	12 Märsta 21:22	Sigtuna	Maskingatan 17	Äganderätt		2 707	370			3 077
	13 Märsta 21:34	Sigtuna	Söderbyvägen 1	Tomträtt		28	2 726	3 610	624	6 988
	14 Märsta 21:42	Sigtuna	Söderbyvägen 3	Äganderätt	1 303		5 685		37	7 025
	15 Märsta 21:46, 21:47	Sigtuna	Generatorgatan 7,9	Äganderätt		1 319	957			2 276
	16 Märsta 21:50	Sigtuna	Maskingatan 29	Äganderätt		3 850	720			4 570
	17 Märsta 21:53	Sigtuna	Kabelgatan 8	Äganderätt			194			194
	18 Märsta 24:8	Sigtuna	Söderbyvägen 10	Äganderätt			1 130			1 130
	19 Märsta 24:10	Sigtuna	Söderbyvägen 8	Tomträtt		953				953
	20 Märsta 24:12	Sigtuna	Söderbyvägen 14	Tomträtt		465	390			855
	21 Norslunda 1:10	Sigtuna	Lindberghs Gata 9	Äganderätt		630	2 261			2 891
	22 Ringpärmen 1	Sollentuna	Bergkällavägen 26	Äganderätt		338	718			1 056
	23 Rotorn 1	Sollentuna	Bergkällavägen 25	Äganderätt		1 125				1 125
	24 Barnhuset 15	Stockholm	Wallingatan 11	Tomträtt			1 320			1 320
	25 Dagskiftet 2	Stockholm	Elektravägen 20, 22	Tomträtt		8 176	3 874			12 050
	26 Damskon 2	Stockholm	Elsa Brändströms Gata 50, 52	Tomträtt		4 083	678			4 761
	27 Domnarvet 10	Stockholm	Domnarvsgatan 31, 33	Tomträtt		358	3 102			3 460
	28 Elektra 23	Stockholm	Elektravägen 25	Tomträtt	2 676	2 144	2 058			6 878
	29 Hällsätra 3	Stockholm	Stensätravägen 5	Tomträtt	8 887	1 844		210		10 941
	30 Induktorn 37	Stockholm	Ranhammarsvägen 26	Tomträtt		6 146				6 146
	31 Instrumentet 13	Stockholm	Instrumentvägen 14	Äganderätt		992	1 490			2 482
	32 Instrumentet 18	Stockholm	Instrumentvägen 10	Äganderätt		2 495	890		25	3 410
	33 Lastkajen 3	Stockholm	Upplagsvägen 34, 38	Tomträtt		9 491	775			10 266
	34 Magasinet 6	Stockholm	Konsumentvägen 12, 14	Tomträtt		7 294	611			7 905
	35 Mörtö 6	Stockholm	Frykdalsbacken 20	Tomträtt		1 531	1 074			2 605
	36 Nattskiftet 12, 14	Stockholm	Drivhjulsvägen 36	Tomträtt	5 769		4 093		359	10 221
	37 Storsätra 1	Stockholm	Storsätragränd 4-26	Tomträtt	5 023	336	25 067	926	100	31 452
	38 Slänten 1	Tyresö	Bollmoravägen 123	Äganderätt	300	150	114	266		830
	39 Dahlian 5	Täby	Enhagsvägen 5	Äganderätt				1 279		1 279
	40 Löttinge 9:12, 9:21	Täby	Löttingelundsvägen 92	Äganderätt		330			167	497
	41 Måttbandet 10	Täby	Linjalvägen 3	Äganderätt		2 340	736			3 076
	42 Tumstocken 8	Täby	Hantverkarvägen 5	Äganderätt		614	614	1 227		2 455
	43 Viby 19:32	Upplands-Bro	Effektvägen 14	Äganderätt		1 213				1 213
	44 Viby 19:53	Upplands-Bro	Kraftvägen 30, 32	Äganderätt	532	1 429				1 961
	45 Viby 19:54	Upplands-Bro	Kraftvägen 26, 28	Äganderätt		2 089				2 089
	46 Glädjen 1:51	Upplands Väsby	Truckvägen 14	Äganderätt		1 357	1 916			3 273
	47 Glädjen 1:52	Upplands Väsby	Truckvägen 16	Äganderätt		296	1 012			1 308
	48 Hammarby-Smedby 1:435 Upplands Väsby		Travgatan 92	Äganderätt		4 126	1 000	1 000		6 126
	Totalt Stockholmsregionen 31 december 2010				44 425	91 158	78 773	12 713	6 562	233 631

Kullen 5 och Utlängan 1, Malmö

Fastighetsbestånd per 31 december 2010

5Y Tömmerup By, Danmark Jägersro, Malmö

ÖRESUNDSREGIONEN

	Öresundsregionen – Sverige				Uthyrbar area, kvm
	Nr Fastighet	Kommun	Adress	Upplåtelseform	Industri	Lager	Kontor	Handel	Övrigt	Totalt
1	Kroksabeln 10	Helsingborg	Muskötgatan 13	Tomträtt					8 017	8 017
2	Vipemöllan 38	Lund	Vipeholmsvägen 13, m fl	Äganderätt			5 856		6 113	11 969
3	Bredskär 1	Malmö	Fårögatan 6	Tomträtt		2 020				2 020
4	Båtyxan 1	Malmö	Järnyxegatan 13	Tomträtt	1 016	207	1 270			2 493
5	Krukskärvan 8	Malmö	Stenyxegatan 34	Äganderätt	179	2 458	1 794	640		5 071
6	Kullen 5	Malmö	Sturkögatan 5	Äganderätt	1 001	3 688	357		164	5 210
7	Nackremmen 1	Malmö	Jägersrovägen 211	Tomträtt		720			1 030	1 750
8	Nackremmen 2	Malmö	Jägersrovägen 213	Äganderätt		995	1 302	60		2 357
9	Nosgrimman 1	Malmö	Jägersrovägen 215	Tomträtt	242	1 100	545			1 887
	10 Sadelknappen 3	Malmö	Betselgatan 2, m fl	Tomträtt	642	870				1 512
11	Smörbollen 12	Malmö	Cypressvägen 12	Äganderätt		993	257	2 528		3 778
	12 Utlängan 1	Malmö	Tärnögatan 6	Äganderätt		7 115	2 010		195	9 320
	Summa Öresundsregionen – Sverige 31 december 2010				3 080	20 166	13 391	3 228	15 519	55 384

Öresundsregionen – Köpenhamn, Danmark						Uthyrbar area, kvm
Nr Fastighet	Kommun	Adress	Upplåtelseform	Industri	Lager	Kontor	Handel	Övrigt	Totalt
13 10C Höje Taastrup By	Höje Taastrup	Danmark	Äganderätt				4 599		4 599
14 10AQ Herstedvester By	Albertslund	Danmark	Äganderätt				5 175		5 175
15 7T Mörkhöj	Söborg	Danmark	Äganderätt				7 540		7 540
16 5Y Tömmerup By	Kastrup	Danmark	Äganderätt				4 940		4 940
Summa Öresundsregionen – Köpenhamn, Danmark 31 december 2010							22 254		22 254
Totalt Öresundsregionen 31 december 2010				3 080	20 166	13 391	25 482	15 519	77 638

Slakthuset 14, Norrköping Rådmannen 3, Katrineholm

Fastighetsbestånd per 31 december 2010

	Mälardalsregionen					Uthyrbar area, kvm
	Nr Fastighet	Kommun	Adress	Upplåtelseform	Industri	Lager	Kontor	Handel	Övrigt	Totalt
1	Stenvreten 7:60	Enköping	Kvartsgatan 1 A-C	Äganderätt		4 175			555	4 730
2	Nickeln 2	Hallstahammar	Södra Gärdesvägen 4	Tomträtt	473	144	341	728	116	1 802
3	Blåsten 2	Karlstad	Stormgatan 4	Äganderätt	0	2 210	670	619		3 499
4	Rådmannen 3	Katrineholm	Västgötagatan 16	Äganderätt	21 105				180	21 285
5	Oxen 17	Kumla	Västra Drottninggatan 38	Äganderätt	6 645					6 645
6	Transistorn 2	Kumla	Montörgatan 2, m fl	Äganderätt	35 521					35 521
7	Montören 1, 2	Köping	Ringvägen 75, 77	Äganderätt	3 180	540	190	3 938	486	8 334
8	Bronsen 2	Norrköping	Tenngatan 4	Äganderätt		3 401	3 769	989	890	9 049
9	Slakthuset 14	Norrköping	Lindövägen 70	Äganderätt		2 805				2 805
	10 Stålet 3	Norrköping	Malmgatan 18	Äganderätt		8 691	1 525			10 216
11	Verktyget 4	Trosa	Industrigatan 4-8, m fl	Äganderätt		7 314	3 092	524	1 000	11 930
	12 Friledningen 11	Västerås	Elledningsgatan 1	Äganderätt	2 924	1 683	677	3 744	180	9 208
	Totalt Mälardalsregionen 31 december 2010				69 848	30 963	10 264	10 542	3 407	125 024

Östanbräck 1:45, Hudiksvall

Fastighetsbestånd per 31 december 2010

REGION NORR							Uthyrbar area, kvm
	Nr Fastighet	Kommun	Adress	Upplåtelseform	Industri	Lager	Kontor	Handel	Övrigt	Totalt
1	Bulten 2	Avesta	Bergsnäsgatan 2	Äganderätt	1 782	568	110	892	191	3 543
2	Ratten 9	Fagersta	Kristiansbergsvägen 10	Äganderätt		380		423		803
3	Strömmen 1, 4	Fagersta	Virsbovägen 4	Äganderätt	563	67		1 053	89	1 772
4	Främby 1:33	Falun	Källviksvägen 18	Äganderätt	40 540				100	40 640
5	Norsen 12	Hedemora	Gussarvsgatan 31	Äganderätt	632	809	53	1 135	195	2 824
6	Östanbräck 1:45	Hudiksvall	Kabelvägen 1, m fl	Äganderätt	50 411					50 411
7	Norbergsby 10:66	Norberg	Koppargatan 18	Äganderätt		2 668				2 668
Totalt Region Norr 31 december 2010					93 928	4 492	163	3 503	575	102 661

E14

Skruven 3, Borås Backa 21:8, Göteborg Västerås

Båstad Laholm Fastighetsbestånd per 31 december 2010

Trelleborg

Budkaveln 17-18, Huskvarna Lådan 1, Växjö

region mellansverige/väst Uthyrbar area, kvm

	Nr Fastighet	Kommun	Adress	Upplåtelseform	Industri	Lager	Kontor	Handel	Övrigt	Totalt
1	Ale Starkärr 4:58	Ale	Garverivägen 10, 16	Äganderätt	1 256					1 256
2	Fjädern 3	Borås	Industrigatan 31	Äganderätt		750				750
3	Fjädern 4	Borås	Industrigatan 29	Äganderätt	1 976	3 854				5 830
4	Pantängen 19	Borås	Getängsvägen 32	Äganderätt				2 213		2 213
5	Rotorn 1	Borås	Industrigatan 10	Äganderätt		7 118	2 053			9 171
6	Skruven 3	Borås	Sandlidsgatan 3	Äganderätt	28 290					28 290
7	Arendal 5:1	Göteborg	Kärrlyckegatan 24	Äganderätt	218	1 981	180		19	2 398
8	Backa 21:8	Göteborg	Exportgatan 19-21	Äganderätt		15 382	1 526			16 908
9	Backa 96:2	Göteborg	Exportgatan 23	Äganderätt		6 634				6 634
	10 Backa 30:4	Göteborg	Importgatan 23-25	Äganderätt		10 375				10 375
11	Kobbegården 155:2	Göteborg	Askims Verkstadsväg 9	Äganderätt		5 610				5 610
	12 Tingstadsvassen 30:2	Göteborg	Ringögatan 38	Tomträtt	1 492		805	165		2 462
	13 Arkadien 4	Jönköping	Lantmätargränd 22, m fl	Äganderätt			217	505	1 486	2 208
	14 Balder 18	Jönköping	Vättergatan 3	Äganderätt				482	326	808
	15 Barnarp 1:156	Jönköping	Thorsviksvägen 6A, m fl	Äganderätt					2 504	2 504
	16 Budkaveln 17	Jönköping	Långgatan 9	Äganderätt		2 323				2 323
	17 Budkaveln 18	Jönköping	Järnvägsgatan 18	Äganderätt		7 346	856			8 202
	18 Flahult 21:8	Jönköping	Frysvägen 6	Äganderätt		4 378	1 000			5 378
	19 Ädelkorallen 1	Jönköping	Bultvägen 2	Äganderätt		1 132				1 132
	20 Ädelkorallen 10	Jönköping	Bultvägen 6 A	Äganderätt		435				435
	21 Ädelkorallen 17	Jönköping	Bultvägen 4	Äganderätt		1 287	1 026			2 313
	22 Ädelmetallen 5	Jönköping	Kabelvägen 2	Äganderätt		2 974	1 719			4 693
	23 Ädelmetallen 12	Jönköping	Grossistgatan 12	Äganderätt		480	1 538			2 018
	24 Äreporten 3	Jönköping	Fridhemsvägen 12	Äganderätt				1 285		1 285
	25 Öronlappen 7	Jönköping	Bangårdsgatan 1	Äganderätt				3 383		3 383
	26 Öronlappen 8	Jönköping	Bangårdsgatan 3	Äganderätt			1 295	668		1 963
	27 Öronskyddet 9	Jönköping	Gnejsvägen 2	Äganderätt			1 713			1 713
	28 Överlappen 8	Jönköping	Granitvägen 8	Äganderätt		1 858				1 858
	29 Överlappen 15	Jönköping	Granitvägen 10	Äganderätt		976	968			1 944
	30 Skallsjö 3:8	Lerum	Skallsjövägen 36	Äganderätt		8 877				8 877
	31 Spinnaren 1	Mölndal	Göteborgsvägen	Äganderätt	2 061	8 103	576	4 260		15 000
	32 Mekanikern 1	Strömstad	Prästängsvägen 30	Äganderätt	4 915					4 915
	33 Bullagärdet 10	Tranås	Rundelgatan 2	Äganderätt	7 430	1 500	1 500			10 430
	34 Hackspetten 21	Tranås	Floragatan 6-12, m fl	Äganderätt	5 062	7 318	2 639	967	875	16 861
	35 Städet 3	Tranås	Koppargatan 2	Äganderätt	1 005	4 645	1 715		624	7 989
	36 Batteriet 2	Trollhättan	Magnetvägen 3, 5	Äganderätt		600	508	375		1 483
	37 Trucken 4, 6, 7	Trollhättan	Bilprovarevägen 3, 5	Äganderätt	890	3 028	3 863	389		8 170
	38 Frej 2	Vänersborg	Tenggrenstorpsvägen 16	Äganderätt				1 000		1 000
	39 Frej 3, 4	Vänersborg	Tenggrenstorpsvägen 18, 20	Äganderätt		3 054				3 054
	40 Fabriken 1	Växjö	Regementsgatan 9	Äganderätt			2 368		4 862	7 230
	41 Grevaryd 1:64	Växjö	Nyholmsvägen	Äganderätt		25 425				25 425
	42 Lådan 1	Växjö	Högsbyvägen 1	Äganderätt		31 575				31 575
	Totalt Region Mellansverige/Väst 31 december 2010				54 595	169 018	28 065	15 692	10 696	278 066

TOTALT COREM 31 DECEMBER 2010 265 876 315 797 130 656 67 932 36 759 817 020

Pressmeddelanden verksamhetsåret 2010

26 januari	Kallelse till extra bolagsstämma i Corem den 23 februari
9 februari	Corem offentliggör villkor för utgivande av preferensaktier
23 februari	Corem offentliggör Bokslutskommuniké för 2009
23 februari	Corem ger ut preferensaktier
23 februari	Corem höjer sitt utdelningsmål
26 februari	Corem offentliggör prospekt avseende
	utgivande av preferensaktier
26 februari	Corem anmäler nytt antal aktier
23 mars	Kallelse till årsstämma i Corem den 21 april
31 mars	Corem förvärvar 22 fastigheter
31 mars	Corem publicerar årsredovisning för 2009
21 april	Corem publicerar delårsrapport för januari – mars 2010
21 april	Årsstämma i Corem
21 april	Skatteverkets bedömning av omkostnads
	belopp för preferensaktier erhållna vid fond emission med avstämningsdag 5 mars 2010
1 juli 7 juli	Corem emitterar femårigt obligationslån Corem offentliggör prospekt avseende
	obligationslån
9 juli	Corem publicerar delårsrapport för januari - juni 2010
3 september	Förändring av ägarstrukturen i Corem
30 september	Corem tecknar avtal om förvärv av fem fastigheter för 124 mkr
1 oktober	Corem tecknar avtal om förvärv av en fastighet för 117 mkr
15 oktober	Corem genomför företrädesemission om cirka 200 mkr
18 oktober	Kallelse till extra bolagsstämma i Corem
20 oktober	Corems valberedning utsedd
22 oktober	Corem publicerar delårsrapport för januari - september 2010
22 oktober	Corem förvärvar aktier i Klövern
28 oktober	Corems styrelse fastställer villkoren
29 oktober	för företrädesemissionen
	Corem anmäler nytt antal aktier
1 november	Kommuniké Corem extra bolagsstämma 1 november 2010
3 november	Corem offentliggör prospekt avseende företrädesemissionen
24 november	Corems företrädesemission övertecknad
29 november	Slutligt resultat av Corems företrädesemission
30 november	Corem anmäler nytt antal aktier
15 december 30 december	Corem tillträder Biliafastighet Corem anmäler nytt antal aktier

Flerårsöversikt

RESULTATRÄKNINGAR

Hyresintäkter 463 444 391 54 Fastighetskostnader –145 –112 –117 –22 Driftsöverskott 318 332 274 32 Central administration –24 –22 –20 –3 Övriga rörelseintäkter 22 19 – – Övriga rörelsekostnader 0 –8 –3 –6 Finansnetto (exkl värdeförändringar) –154 –143 –116 –15 Förvaltningsresultat 162 178 135 8 Andra vinster/förluster – netto 232 92 53 – Realiserade värdeförändringar fastigheter 1 4 1 – Orealiserade värdeförändringar fastigheter 60 –61 –313 125 Orealiserade värdeförändringar derivat 18 33 –186 – Resultat före skatt 473 246 –310 133 Skatt –33 –20 58 107 Årets resultat 440 226 –252 240 Omräkningsdifferens –20 –7 16 – Årets totalresultat hänförligt till moderbolagets aktieägare 420 219 –236 240 BALANSRÄKNINGAR Förvaltningsfastigheter 5 115 4 332 4 140 3 168 Uppskjuten skattefordran 174 188 203 130 Övriga anläggningstillgångar 7 5 5 3 Summa anläggningstillgångar 5 296 4 525 4 348 3 301 Övriga tillgångar 11 22 25 113 Andra finansiella tillgångar till verkligt värde via resultaträkningen 1 020 489 318 – Likvida medel 229 111 11 200 Summa omsättningstillgångar 1 260 622 354 313 Summa tillgångar 6 556 5 147 4 702 3 614 Eget kapital hänförligt till moderbolagets aktieägare 2 096 1 518 1 167 1 325 Räntebärande skulder till kreditinstitut 3 091 3 254 3 161 – Derivat 135 153 – – Uppskjutna skatteskulder 17 5 10 – Övriga långfristiga skulder 2 1 – – Summa långfristiga skulder 3 245 3 413 3 171 – Derivat 2) – – 186 – Räntebärande skulder till kreditinstitut 994 74 30 2 124 Övriga kortfristiga skulder 221 142 148 165 Summa kortfristiga skulder 1 215 216 364 2 289 Summa skulder 4 460 3 629 3 535 2 289 Summa eget kapital och skulder 6 556 5 147 4 702 3 614 KassaflödesanalysER Kassaflöde från den löpande verksamheten –99 99 –86 53 Kassaflöde från investeringsverksamheten –712 –202 –1 168 –2 000 Kassaflöde från finansieringsverksamheten 930 203 1 065 2 148 Årets kassaflöde 119 100 –189 200 Kursdifferens i likvida medel –1 0 0 – Likvida medel vid årets början 111 11 200 0 Likvida medel vid årets slut 229 111 11 200	Belopp i mkr	2010	2009	2008	20071)

1) Corem bildades den 1 november 2007, vilket medför att siffrorna för verksamhetsåret 2007 enbart är baserade på perioden

1 november till 31 december 2007.

2) Derivatinstrument klassificeras från och med 2009 som långfristiga skulder i balansräkningen och värderas, liksom tidigare år, löpande till verkligt värde. Värdeförändringar redovisas i resultaträkningen på separat rad, Orealiserade värdeförändringar derivat.

Nyckeltal och Definitioner

nyckeltal

	2010 12 mån	2009 12 mån	2008 12 mån	20071) 2 mån
Finansiella	jan–dec	jan–dec	jan–dec	1 nov–31 dec
Avkastning eget kapital, %	24	17	–20	18
Avkastning på totalt kapital, %	11	7	–4	4
Soliditet, %	39	33	27	37
Belåningsgrad fastigheter, %	76	76	77	67
Räntetäckningsgrad, ggr	2,0	2,2	1,9	1,5
Skuldsättningsgrad, ggr	2,0	2,2	2,4	1,6
Nettoskuldsättning, mkr	2 867	2 726	2 862	1 923
Aktierelaterade
Resultat per stamaktie, kr 2)	11,61	7,51	–9,45	9,22
Resultat per preferensaktie, kr	20,00	–	–	–
Eget kapital per aktie, kr 3)	51,16	49,06	42,27	51,01
Kassaflöde, löpande, per stamaktie, kr 2)	–5,02	3,29	–3,23	2,04
Kassaflöde, totalt, per stamaktie, kr 2)	3,62	3,38	3,75
Fastighetsvärde per stamaktie, kr 3)	135	140	150	122
Nettoskuldsättning per stamaktie, kr 3)	76	88	115	81
Antal utestående stamaktier, exklusive återköpta aktier, st	37 794 093	30 944 720	27 606 306	25 975 871
Genomsnittligt antal stamaktier, st	32 558 235	30 089 499	26 657 445	25 975 871
Antal utestående preferensaktier, exklusive återköpta aktier, st	3 177 788	–	–	–
Fastighetsrelaterade
Antal fastigheter, st	133	106	100	75
Fastigheternas verkliga värde, mkr	5 115	4 332	4 140	3 168
Uthyrbar area, kvm	817 020	708 621	668 784	520 830
Ekonomisk uthyrningsgrad, %	89	91	96	95
Överskottsgrad, %	69	75	70	60

1) Corem bildades den 1 november 2007, vilket medför att siffrorna för verksamhetsåret 2007 enbart är baserade på perioden 1 november till 31 december 2007.

2) Framräknat med genomsnittligt antal stamaktier som bas. 3) Framräknat med antal utestående stamaktier som bas.

DEFINITIONER

Antal fastigheter

Totalt antal fastigheter i Corems ägo per bokslutsdatum.

Avkastning på eget kapital

Resultat efter skatt på årsbasis i procent av genomsnittligt eget kapital.

Avkastning på totalt kapital

Rörelseresultat plus finansiella intäkter på årsbasis i procent av genomsnittlig balansomslutning.

Belåningsgrad fastigheter Räntebärande skulder i procent av fastighetsvärdet.

Direktavkastning

Driftnetto på årsbasis i procent av fastighetsvärdet.

Eget kapital per aktie Eget kapital i förhållande till antal utestående aktier per balansdagen.

Ekonomisk uthyrningsgrad

Hyresintäkter på årsbasis dividerat med bedömt

hyresvärde.

Förvaltningsresultat Redovisat resultat med återläggning av värdeförändringar och skatt.

Hyresvärde

Kontrakterad årshyra som gäller vid periodens utgång med tillägg för bedömd marknadshyra för vakanta lokaler.

IFRS

Förkortning för International Financial Reporting Standards. Internationella redovisningsstandarder för koncernredovisning som börsnoterade företag inom EU ska tillämpa från och med 2005.

Kassaflöde per aktie

Kassaflöde från den löpande verksamheten i förhållande till genomsnittligt antal aktier.

Nettoskuldsättning

Nettot av räntebärande avsättningar och skulder minus finansiella tillgångar inklusive likvida medel.

Orealiserade värdeförändringar, fastigheter Förändring av verkligt värde efter avdrag för gjorda investeringar för fastighetsinnehavet vid respektive periods utgång.

Realiserade värdeförändringar, fastigheter

Realiserade fastighetsförsäljningar efter avdrag för fastigheternas senast redovisade verkliga värde och omkostnader vid försäljning.

Resultat per aktie

Resultat efter skatt i förhållande till genomsnittligt antal aktier.

Räntetäckningsgrad

Resultat, exklusive värdeförändringar, efter finansnetto plus finansiella kostnader dividerat med finansiella kostnader.

Skuldsättningsgrad

Räntebärande nettoskuld dividerat med eget kapital.

Soliditet

Eget kapital i procent av balansomslutningen justerat med finansiella tillgångar inklusive likvida medel.

Uthyrbar area

Total area som är tillgänglig för uthyrning.

Överskottsgrad

Driftnetto i procent av hyresintäkter.

Rådmannen 3, Katrineholm

Väsentliga händelser efter årets slut

marknadsplats

NASDAQ OMX Stockholm har beslutat att handeln av Corems aktier från och med 3 januari 2011 flyttas från Small Cap till Mid Cap där bolag med ett börsvärde mellan 150 miljoner euro och 1 miljard euro handlas.

FINANSIERING

Corem har efter årsskiftet förlängt låneavtal om cirka 530 mkr i ytterligare fyra år. Bolagets genomsnittliga kreditbindingstid uppgår därefter till 3,5 år.

kunder

Corem har förnyat och förlängt två hyresavtal med Ericsson i fastigheterna Rådmannen 3, Katrineholm och Skruven 3, Borås. De nya avtalstiderna är fyra respektive fem år. Avtalen omfattar cirka 44 000 kvm och har ett sammanlagt hyresvärde som överstiger 115 mkr.

Extra Bolagsstämma

Corem kallade till extra bolagsstämma den 22 mars 2011 för beslut om ändring av bolagsordningen avseende villkor för preferensaktierna. Bolaget redovisar preferensaktierna som egetkapitalinstrument. Fråga har uppkommit om preferensaktierna ska

klassas som ett skuldinstrument ur ett IFRS-perspektiv. Bolagets styrelse avser att även fortsättningsvis redovisa preferensaktierna som egetkapitalinstrument. Styrelsens föreslagna ändring av bolagsordningen beslutades på den extra stämman den 22 mars 2011.

Fastighetsförvärv och -avyttringar

• • Corem tecknade den 12 januari 2011 avtal om att förvärva en fastighet i Stockholm till en köpeskilling om 43 mkr. Fastigheten förvärvades i bolagsform och tillträdet skedde 1 februari 2011.
• • Den 1 februari 2011 avtalades om avyttring av en fastighet i Jönköping till en köpeskilling om 17 mkr med frånträde samma dag.
• • Den 19 januari 2011 avtalades om avyttring av en fastighet i Ale till en köpeskilling om 8 mkr med frånträde 11 mars 2011.

Innehav av noterade aktier

• Efter bokslutsdagen har ytterligare 2 214 400 aktier i fastighetsbolaget Klövern AB förvärvats. Corems ägarandel uppgår efter det senaste förvärvet per den 18 mars 2011 till 20,0 procent beräknat på totalt antal utestående aktier och förändringen innebär att Corem kommer att redovisa innehavet i Klövern AB såsom ett intressebolag.

transaktioner till och med 31 mars 2011

			Adress Upplåtelseform	Uthyrbar area, kvm
Fastighet	Kommun			Industri	Lager	Kontor	Handel	Övrigt	Totalt
Ale Starkärr 4:58	Ale	Garverivägen 10, 16	Äganderätt	1 256					1 256
Flahult 21:8	Jönköping	Frysvägen 6	Äganderätt		4 378	1 000			5 378
Totalt Avyttrat kvartal 1 2011				1 256	4 378	1 000	0	0	6 634
Veddesta 2:63	Järfälla	Fakturavägen 9	Äganderätt		4 094	858			4 952
Totalt Förvärvat kvartal 1 2011				0	4 094	858	0	0	4 952
Totalt Corem 31 mars 2011				264 620	315 513	130 514	67 932	36 759	815 338

Inbjudan till årsstämma 2011

Corem Property Group ABs årsstämma äger rum måndagen den 2 maj 2011, kl 10.00 hos MAQS Law Firm Advokatbyrå AB, Norrmalmstorg 1 i Stockholm.

Kallelse till årsstämman kommer att ske den 4 april 2011, kallelsen kommer att finnas tillgänglig på www.corem.se.

Övriga handlingar som ska läggas fram på stämman tillgängliggörs på bolagets hemsida, www.corem.se, senast den 11 april 2011. Av kallelsen framgår vilka ärenden som ska behandlas vid stämman.

Aktieägare som önskar delta i årsstämman ska:

• • dels vara införd i den av Euroclear Sweden AB (tidigare VPC AB) förda aktieboken senast den 26 april 2011.
• • dels ha anmält sin avsikt att delta i årsstämman till Corem senast den 26 april 2011, kl 16:00.

Anmälan om deltagande i stämman kan ske på följande sätt:

• • per telefon 08-503 853 33
• • per post till Corem Property Group AB, Box 56085, 102 17 Stockholm eller
• • via Corems hemsida www.corem.se

Vid anmälan ska aktieägare uppge namn, personnummer/ organisationsnummer, adress, telefonnummer, aktieinnehav samt eventuella biträden vid stämman.

Så blir man ägarregistrerad

Aktieägare som valt att förvaltarregistrera sina aktier måste i god tid före den 26 april 2011, genom förvaltarens försorg, tillfälligt inregistrera aktierna i eget namn för att erhålla rätt att delta i stämman. Begäran om sådan registrering görs hos den bank eller det värdepappersinstitut som förvaltar aktierna.

Deltagande genom fullmakt

Om deltagande sker med stöd av fullmakt ska denna insändas i original i anslutning till anmälan. Till sådan anmälan bifogas också i förekommande fall registreringsbevis.

Föreslagen utdelning

Styrelsen avser att föreslå årsstämman en utdelning om 1,00 kronor per stamaktie, motsvarande 69 procent av förvaltningsresultatet efter avdrag för schablonskatt och preferensaktieutdelning samt en årlig utdelning om 20 kronor per preferensaktie att utbetalas med 5 kronor per kvartal.

Avstämningsdag

Avstämningsdag för utdelning av stamaktien föreslås vara den 5 maj 2011 med beräknad utbetalningsdag den 10 maj 2011, sista handelsdag inklusive rätt till utdelning 2 maj 2011.

Avstämningsdagar för preferensaktien ska vara:

• • den 30 juni 2011 med beräknad utbetalningsdag den 5 juli 2011, sista handelsdag inklusive rätt till utdelning 27 juni 2011
• • den 30 september 2011 med beräknad utbetalningsdag den 5 oktober 2011, sista handelsdag inklusive rätt till utdelning 27 september 2011
• • den 30 december 2011 med beräknad utbetalningsdag den 4 januari 2012, sista handelsdag inklusive rätt till utdelning 27 december 2011
• • den 30 mars 2012 med beräknad utbetalningsdag den 4 april 2012, sista handelsdag inklusive rätt till utdelning 27 mars 2012

Ytterligare information

Ytterligare information kan erhållas av Corems VD Rutger Arnhult eller CFO och vVD Eva Landén, telefon 08-503 853 33.

På Corems hemsida / www.corem.se / finns samlad information om verksamheten, styrelse och ledning, ekonomisk rapportering samt pressmeddelanden.

Ekonomisk rapportering 2011

Årsstämma 2011 Måndag den 2 maj 2011 Delårsrapport januari – mars 2011 Måndag den 2 maj 2011 Halvårsrapport januari – juni 2011 Fredag den 8 juli 2011 Delårsrapport januari – september 2011 Fredag den 21 oktober 2011

Produktion: Corem, Addira. Tryck: Larsson Offsettryck, Linköping. Foto: Per-Erik Adamsson. Foto sid 1, 18 Jeanette Hägglund.

Corem per den 31 mars 2011

Mälardalen/ Norr 28%

Småland

Mälardalen/ Norr 26%

Småland

Januari

2011-01-03

Corem flyttas från Small Cap till Mid Cap

2011-02-22

Corem har förnyat och förlängt två hyresavtal med Ericsson i fastigheterna Rådmannen 3, Katrineholm och Skruven 3, Borås. Avtalen har ett sammanlagt hyresvärde som överstiger 115 mkr.

Från och med 1 januari 2011 ändrades Corems regionsindelning

Ytterligare 2 214 400 aktier har förvärvats i Klövern AB. Corems ägarandel uppgår, per den 18 mars 2011, till 20,0 procent, beräknat på totalt antal utestående aktier. Förändringen innebär att Corem kommer att redovisa innehavet i Klövern AB såsom ett intressebolag.

2011-03-21

2011-03-22

Extra bolagsstämma i Corem godkände enhälligt styrelsens förslag till ändring av bolagsordningen avseende villkor för preferensaktier.

Corem 31 mars 2011

Antal fastigheter 132

Verkligt värde 5 134 mkr

Uthyrbar area 815 338 kvm

Corem Property Group AB, Box 56085, 102 17 Stockholm. Besök: Riddargatan 13 C Telefon 08-503 853 33, fax 08-503 853 34 Organisationsnummer: 556463-9440, styrelsens säte: Stockholm info@corem.se / www.corem.se