Corem Property Group — Annual Report 2009

Mar 31, 2010

Årsredovisning 2009

Corem är ett fastighetsbolag som äger, förvaltar och utvecklar industri-, lager-, logistik- och handelsfastigheter i mellersta och södra Sverige samt i Danmark.

Antal fastigheter 106 Verkligt värde 4332 mkr Uthyrbar area

708 621 kvm

Nyckeltal

	31 dec 2009	31 dec 2008
Fastighetsrelaterade
Antal fastigheter, st	106	100
Uthyrbar area, kvm	708 621	668 784
Verkligt värde fastigheter, mkr	4 332	4 140
Värdeförändringar fastigheter, mkr	–61	–313
Ekonomisk uthyrningsgrad, %	89	94
Överskottsgrad, %	75	70
Finansiella
Soliditet, %	33	27
Eget kapital per aktie, kr	49,06	42,27
Utdelning per stamaktie, kr, förslag	1,00	1,00
Utdelning per preferensaktie per år, kr, förslag	20,00	–
Avkastning på eget kapital, %	17	–20
Totalt antal utestående aktier, st	30 944 720	27 606 306
Genomsnittligt antal aktier, st	30 089 499	26 657 445

Innehåll

Året i korthet 1
VD har ordet 2
Koncernöversikt 4
Affärsidé, mål och strategi 6
Organistation 8
Medarbetare 9
Miljö 11
Fastighetsbeståndet 14
Fastighets- och hyresmarknaden i Sverige 16
Fastighetsbestånd 21
Stockholmsregionen 25
Öresundsregionen 26
Mälardalsregionen 27
Region Mellansverige/Väst 28
Region Norr 29
Projekt- och fastighetsutveckling 30
Fastighetsvärdering 32
Finans 34
Finansiering 36
Intjäningsförmåga 39
Möjligheter och risker 40
Coremaktien och ägarförhållanden 44
Bolagsstyrning 47
Styrelse 54
Ledande befattningshavare och revisorer 55
Finansiella rapporter 56
Förvaltningsberättelse 58
Rapport över totalresultat för koncernen 62
Rapport över finansiell ställning för koncernen 63
Rapport över kassaflöden för koncernen 64
Rapport över förändringar i eget kapital för koncernen 65
Moderbolagets resultaträkning 66
Moderbolagets balansräkning 67
Moderbolagets kassaflödesanalys 68
Förändringar i moderbolagets eget kapital 69
Redovisningsprinciper och noter 70
Revisionsberättelse 87
Bolagsordning 88
Fastighetsförteckning 90
Pressmeddelanden verksamhetsåret 2009 96
Flerårsöversikt 98
Nyckeltal och definitioner 99
Väsentliga händelser efter årets slut 100

Året i korthet

• • Hyresintäkterna för 2009 uppgick till 444 mkr (391).
• • Förvaltningsresultatet uppgick till 178 mkr (135).
• • Årets resultat justerat för effekterna av orealiserade värdeförändringar på derivat efter skatt och fastigheter uppgick till 263 mkr (198), vilket motsvarar 8,74 kronor per aktie (7,43). Orealiserade värdeförändringar på derivat efter skatt och fastigheter påverkade årets resultat efter skatt med –37 mkr (–450).
• • Årets redovisade resultat efter skatt uppgick till 226 mkr (–252), vilket motsvarar 7,51 kronor per aktie (–9,45).
• • Corem har under året genomfört fyra transaktioner. Nio fastigheter med en uthyrbar area om 42 928 kvm har förvärvats till ett värde om 255 mkr. Tre fastigheter med en uthyrbar area om 3 091 kvm har avyttrats till ett värde om 24 mkr med ett resultat om 4 mkr.
• • Corems totala fastighetsbestånd om 106 fastigheter externvärderades per den 31 december 2009. Fastighetsportföljens verkliga värde uppgick till 4 332 mkr (4 140) vid årets slut.
• • Styrelsen föreslår en utdelning om 1,00 kronor per stamaktie (1,00) och en utdelning om 20,00 kronor (0) per år per preferensaktie att utbetalas med 5,00 kronor per kvartal.

Mkr	jan-dec 2009	jan-dec 2008
Hyresintäkter	444	391
Driftsöverskott	332	274
Förvaltningsresultat	178	135
Orealiserade värdeförändringar, aktier	92	53
Orealiserade värdeförändringar, fastigheter	–61	–313
Orealiserade värdeförändringar, derivat	33	–186
Resultat efter skatt	226	–252
Resultat per aktie före och efter utspädning, kr	7,51	–9,45

Nyckeltal

	31 dec 2009	31 dec 2008
Fastighetsrelaterade
Antal fastigheter, st	106	100
Uthyrbar area, kvm	708 621	668 784
Verkligt värde fastigheter, mkr	4 332	4 140
Värdeförändringar fastigheter, mkr	–61	–313
Ekonomisk uthyrningsgrad, %	89	94
Överskottsgrad, %	75	70
Finansiella
Soliditet, %	33	27
Eget kapital per aktie, kr	49,06	42,27
Utdelning per stamaktie, kr, förslag	1,00	1,00
Utdelning per preferensaktie per år, kr, förslag	20,00	–
Avkastning på eget kapital, %	17	–20
Totalt antal utestående aktier, st	30 944 720	27 606 306
Genomsnittligt antal aktier, st	30 089 499	26 657 445

resultatutfall

Vd har ordet

"Vår vision är att bli det ledande fastighetsbolaget inom segmentet industri-, lager-, logistik- och handel. Segmentets stabilitet i kombination med en stor andel långfristig och räntesäkrad externfinansiering ger oss en trygghet och styrka att på ett optimalt sätt fokusera på att bygga bolaget vidare."

Det senaste året har för Corem varit både intensivt och framgångsrikt. Vi har trots den globala finansiella oron lyckats hålla ett fortsatt högt tempo. Under det senaste året har vi ytterligare flyttat fram våra positioner och stärkt bolaget såväl organisatoriskt som finansiellt.

Transaktionsvolymerna på fastighetsmarknaden har under senare tid minskat till följd av den allmänt utbredda kreditåtstramningen. Trots detta har Corem under de senaste två åren lyckats finansiera och genomföra förvärv för närmare 1,5 miljarder kronor. Dessutom har Corem under det sista kvartalet 2009 tecknat avtal om förvärv av ytterligare logistik-, lager- och handelsfastigheter med en köpeskilling om 460 miljoner kronor med tillträde den 31 mars 2010. Härmed har Corem sedan årsskiftet 2007/2008 sammantaget genomfört förvärv och tilläggsinvesteringar i egna objekt om över 2 miljarder kronor. Dessa selektiva investeringar har på ett påtagligt sätt förstärkt och förädlat strukturen på vår fastighetsportfölj.

Det är mycket tack vare våra stabila kassaflöden i kombination med vårt rutinerade team av medarbetare som vi lyckats genomföra dessa omfattande fastighetstransaktioner och projekt även i dessa betydligt tuffare tider. De låga räntorna och den kärvare transaktionsmarknaden skapar för Corem snarare goda förvärvsförutsättningar. Nyckel till framgång i denna del ligger idag snarast i att lyckas erhålla nödvändig externfinansiering. Vi ser många intressanta, potentiella affärsmöjligheter framför oss.

I syfte att realisera våra tillväxtambitioner beslutade vi i fjol att genomföra ett listbyte från NGM-listan till Nasdaq OMX Stockholm. Detta listbyte skedde den 24 juni 2009. I samband med detta genomförde vi också en framgångsrik nyemission som dels inbringade bolaget drygt 100 mkr, men framför allt och mycket glädjande tillförde bolaget knappt 1 000 nya aktieägare. Nyemissionen har påtagligt förbättrat bolagets ägarspridning men också ökat bolagets möjligheter att kunna tillvarata de affärsmöjligheter vi i rådande marknadsläge ger oss utrymme för.

Corem har även, för att underlätta framtida kapitalanskaffningar, under det första kvartalet 2010 genomfört en fondemission av preferensaktier vilka noterades på Nasdaq OMX Stockholm den 9 mars 2010. Preferensaktierna ger rätt till en fast utdelning om 20 kronor per år.

Finanskrisen och konjunkturavmattningen har inneburit en rad nya utmaningar för fastighetsbranschen. Vi fokuserar, i denna kärvare marknad, än hårdare på kundvård, nyuthyrning och kredithantering. Vi upplever att antalet lokalförfrågningar under den senaste tiden ökat något.

Även under fjolåret, tvingades vi, liksom under året dessförinnan, konstatera att fastighetsvärdena fortsatt falla. Vi räknar med att slutet på nedgången i fastighetsvärdena för vår del nu ligger nära. Det kan vara så att botten faktiskt nåddes under fjolårets sista kvartal. Så snart värdenedgången bottnat ur helt ska vi kunna redovisa riktigt goda siffror över hela linjen.

Vår vision är att bli det ledande fastighetsbolaget inom segmentet industri-, lager-, logistik- och handel. Segmentets stabilitet i kombination med en stor andel långfristig och räntesäkrad externfinansiering ger oss en trygghet och styrka att på ett optimalt sätt fokusera på att bygga bolaget vidare. Vi ser därför med tillförsikt fram mot ett spännande och framgångsrikt 2010.

Det nya året har börjat bra om vi bortser från lite extraordinära snöröjningskostnader och lite högre elräkningar till följd av det extrema vintervädret. På det stora hela ser det alltjämt ganska bra ut. Vår hyresmarknad upplever vi som fortsatt stabil och den konjunkturförstärkning vi nu ser tecken på påverkar givetvis våra kunder positivt. Intresset för såväl direkta som indirekta fastighetsinvesteringar i Sverige har glädjande nog återkommit.

Våra förutsättningar att fortsätta utveckla, förädla och expandera vår fastighetsportfölj ser mycket goda ut.

Stockholm 31 mars 2010 Rutger Arnhult, Verkställande direktör Koncernöversikt

178

mkr i förvaltningsresultat

" Corem ska skapa långsiktig tillväxt och värdeökning genom att förvalta, förvärva, bygga och förädla fastigheter i industri-, lager-, logistik- och handelsområden. "

Affärsidé, mål och strategi 6
Organisation 8
Medarbetare 9
Miljö 11

Veddesta 2:79, Järfälla

Affärsidé, mål och strategi

Corem är ett fastighetsbolag som äger, förvaltar och utvecklar industri-, lager-, logistik- och handelsfastigheter i mellersta och södra Sverige samt i Danmark. Corems mål är att kombinera marknadsledarskap inom sitt segment med en över tiden marknadsmässig avkastning.

Affärsidé

Corem ska skapa långsiktig tillväxt och värdeökning genom att förvalta, förvärva, bygga och förädla fastigheter i industri-, lager-, logistik- och handelsområden.

Övergripande mål

Corems övergripande mål är att i vissa utvalda regioner bli det ledande fastighetsbolaget inom sitt segment i kombination med att ge Corems aktieägare en långsiktigt hög och stabil avkastning på eget kapital.

Finansiella mål

Corems finansiella mål är att:

• • Över tiden uppvisa en genomsnittlig avkastning på eget kapital om lägst den riskfria räntan plus tio procent. Med riskfri ränta avses den femåriga statsobligationsräntan. Corems avkastning på eget kapital per den 31 december 2009 uppgick till 17 procent.
• • Soliditeten ska långsiktigt uppgå till minst 25 procent. Corems soliditet per den 31 december 2009 uppgick till 33 procent.

• • Räntetäckningsgraden ska långsiktigt uppgå till 1,5 gånger. Corems räntetäckningsgrad per den 31 december 2009 uppgick till 2,2 gånger.

• • Räntebärande skulders genomsnittliga kreditbindning ska uppgå till minst 1,5 år.

• Corems genomsnittliga kreditbindningstid för bolagets räntebärande skulder uppgick per den 31 december 2009 till 4,6 år.
• • Räntebärande skulders genomsnittliga räntebindning ska uppgå till minst 1,5 år. Corems genomsnittliga räntebindning för bolagets räntebärande skulder uppgick per den 31 december 2009 till 5,4 år.
• • Räntebärande skulder ska till minst 50 procent vara räntesäkrade om minst 3 år. Per den 31 december 2009 var 66 procent av Corems räntebärande skulder räntesäkrade om minst 3 år.
• • Externfinansiering av fastigheter utomlands ska ske i lokal valuta.

Per den 31 december 2009 var samtliga av Corems utländska fastigheter externfinansierade i lokal valuta.

Strategi

För att uppnå dessa mål ska Corem:

• Aktivt söka upp och genomföra transaktioner i syfte att förädla och realisera värden. För att växa och samtidigt generera avkastning i enlighet med

de finansiella målen ska Corem inom utvalda regioner aktivt söka upp och genomföra förvärv av såväl enskilda fastigheter som hela fastighetsbestånd. Fastigheterna ska sedan utvecklas och förädlas. Enskilda fastigheter kan komma att avyttras om avkastningen inte motsvarar Corems krav eller av någon annan anledning inte passar in i beståndet.

• • Vara hyresgästernas naturliga val och samarbetspartner vid lokalfrågor inom segmenten industri, lager, logistik och handel. Genom att äga rätt fastigheter i rätt lägen blir Corem en attraktiv hyresvärd som kan erbjuda såväl befintliga som potentiella hyresgäster passande och effektiva lokaler.
• • Skapa långsiktiga hyresgästrelationer genom att ha en marknadsorienterad och skicklig fastighetsförvaltning. För att säkerställa en god och proaktiv dialog med hyresgästerna förvaltas Corems fastigheter av egen kompetent förvaltningspersonal som har direktkontakt med hyresgästerna. På så sätt kan förändrade behov hos hyresgästerna uppfattas och tillgodoses snabbt. Genom ett nära samarbete med hyresgästerna kan Corem erbjuda flexibla och individuellt anpassade lokallösningar.

Finanspolicy

Corems finansverksamhet styrs av den finanspolicy som bolaget har tagit fram. Finanspolicyns syfte är att begränsa de risker som finns förknippade med bolagets finansiering samt ange riktlinjer och regler för hur finansverksamheten ska bedrivas.

För mer information se sidan 36.

Utdelningspolicy

Corem ska långsiktigt dela ut lägst 50 procent av bolagets förvaltningsresultat efter schablonskatt och efter preferensaktieutdelning.

Det långsiktiga utdelningsmålet har under 2009 ändrats från 25 procent till 50 procent.

Under verksamhetsåret 2009 delade Corem ut 1,00 kronor per aktie, vilket motsvarade en direktavkastning om 2,5 procent på Corems aktiekurs per den 31 december 2008. Utdelningsandelen uppgick till 30 procent av förvaltningsresultatet efter avdrag för schablonskatt för verksamhetsåret 2008.

Den föreslagna utdelningen 2010 om 1,00 kronor per stamaktie motsvarar, om årsstämman bifaller förslaget, 2,2 procent av Corems aktiekurs per den 31 december 2009. Utdelningsandelen motsvarar 45 procent av förvaltningsresultatet, efter avdrag för schablonskatt, för verksamhetsåret 2009, och efter avdrag för en för årsstämman föreslagen preferensaktieutdelning om 20 kronor per år per preferensaktie.

Organisation

Corem karaktäriseras av en organisation med korta beslutsvägar. Detta i kombination med lokal närvaro skapar en stark lokal förankring i de regioner Corem valt att verka i.

Legal struktur

Corem-koncernen bestod den 31 december 2009 av 53 aktiebolag och 18 kommanditbolag, där Corem Property Group AB (publ) är moderbolag. Samtliga fastigheter ägs via dotterföretagen.

Operativ struktur

Corems organisation har under 2009 befunnit sig i ett fortsatt uppbyggnadsskede där organisationen successivt har kompletterats med nödvändig kompetens i takt med att verksamheten har vuxit.

Corem har under 2009 fortsatt arbetet med att med egen personal hantera såväl den tekniska som den ekonomiska förvaltningen, där det har varit ekonomiskt motiverat. Syftet med detta är att generera en ökad närhet till bolagets hyresgäster, vilket skapar förutsättningar för Corem att på ett effektivare och personligare sätt möta hyresgästernas ständigt föränderliga behov. Beslutet att gå mot en organisation med egen personal ger även Corem en ökad kontroll över verksamheten.

Corems fastighetsbestånd är operativt sett indelat i fem regioner, Stockholm, Öresund, Mälardalen, Mellansverige/Väst och Norr. Beståndet omfattar totalt 106 fastigheter fördelat på en total uthyrbar area om 708 621 kvm.

Koncernledning

Koncernledningen består av verkställande direktör, CFO, fastighetschef, förvaltningschef och chef transaktion/analys/IR. Koncernledningen har det övergripande ansvaret för bland annat strategifrågor, affärsutveckling, investeringar och försäljningar, ekonomistyrning, resultatuppföljning, personal- och informationsfrågor.

Förvaltning

Corem-koncernen är organiserad med sitt huvudkontor i Stockholm och regionkontor i Göteborg, Malmö och Örebro samt förvaltningskontor i Märsta och Västberga, Stockholm.

Via Corems samarbetspartner i Småland, Locellus, finns också kontor i Jönköping, Växjö och Tranås.

Corem ska ha en egen decentraliserad organisation för att uppnå god marknadskännedom och närhet till kunderna. Varje region ska också vara tillräckligt stor för en effektiv förvaltning. Corem har nu egna förvaltare i alla regioner förutom i region Mellansverige/Väst där vissa förvaltningstjänster i Småland köps in från Locellus, som har en mycket god kunskap om den delmarknaden. I Stockholmsregionen har Corem även egna fastighetsskötare, men i övriga regioner köps denna typ av tjänster in. All ekonomisk förvaltning, förutom del av hyresadministrationen, sköts av Corem.

Affärs- och projektutveckling

Transaktion/Analys/IR Ekonomi Juridik IT VD Corems projektutveckling har som syfte att utveckla byggnader och mark i befintligt bestånd genom ny-, till- och ombyggnation, i syfte att tillgodose hyresgästernas förändrade behov. Projektorganisationen ska vidare utveckla och genomföra nya fastighetsprojekt att addera till det befintliga beståndet samt understödja förvaltningsorganisationen i större ombyggnadsprojekt och förvärv.

Koncerngemensamma funktioner

MELLANSVERIGE / VÄST STOCKHOLM ÖRESUND MÄLARDALEN NORR Inom Corem utgör Transaktion/Analys/IR, Ekonomi, Juridik och IT koncerngemensamma funktioner, vilka är koncernens affärsstöd. Personalfrågor hanteras av Ekonomi och CFO har det övergripande ansvaret för dessa.

Medarbetare

Corems mål är att vara en jämställd och attraktiv arbetsgivare där det finns goda möjligheter till personlig utveckling och ansvarstagande. Att arbeta på Corem ska ge möjlighet till bra balans mellan arbete och fritid.

Medarbetare

Corem ska vara en attraktiv arbetsgivare i syfte att kunna rekrytera och behålla kompetenta medarbetare. Corem erbjuder en informell och kreativ miljö med stort eget ansvar. Corems medarbetare ska känna att de är delaktiga i verksamheten och att de kan påverka sitt arbete. Personalfrågor och kompetensutveckling är viktiga frågor för Corem då medarbetarna är en av Corems viktigaste framgångsfaktorer. Vid nyanställningar läggs stor vikt vid personliga egenskaper och kvaliteter.

Antalet medarbetare i Corem uppgick per den 31 december 2009 till 25 personer, fördelat på 19 män och 6 kvinnor.

Av Corems anställda är 3 personer mellan 20 och 29 år, 9 personer mellan 30 och 39 år, 8 personer mellan 40 och 49 år, 3 personer mellan 50 och 59 år samt 2 personer mellan 60 och 69 år.

Den totala genomsnittsåldern för de anställda på Corem är 41,7 år, fördelat på en genomsnittsålder för män om 42,7 år och för kvinnor om 38,3 år.

Jämställdhet och arbetsmiljö

Det övergripande syftet med jämställdhetsarbetet inom Corem är att främja lika rättigheter och möjligheter för alla anställda. Alla anställda ska bedömas och utvärderas på objektiva grunder och

inte utifrån könstillhörighet. Arbetsförhållandena i bolaget, såväl de fysiska som psykosociala, ska lämpa sig både för kvinnor och män och alla anställda i bolaget ska kunna förena förvärvsarbete och föräldraskap.

Både personalomsättning och sjukfrånvaro är låg och Corems ambition är att fortsätta hålla den på en låg nivå. Detta ska uppnås genom en trivsam arbetsmiljö, uppmuntran till friskvård och möjligheter att utvecklas inom organisationen. Samtliga anställda omfattas av en förmånlig sjukvårdsförsäkring som säkerställer att anställda snabbt får kvalificerad vård vid sjukdom och samtliga anställda har möjlighet till regelbunden hälsokontroll. Corem uppmuntrar medarbetarna till friskvård. Därför erbjuds alla medarbetare friskvårdscheckar, som kan användas vid ett flertal olika motionsanläggningar och ger möjlighet till egna hälsofrämjande aktiviteter. Även gemensamma friskvårdsaktiviteter genomförs.

Framtiden

Personalarbetet under 2010 kommer att präglas av ytterligare kompetenshöjning hos medarbetarna samt även kompletterande anställningar i takt med att ytterligare uppgifter sköts av den egna organisationen och att förvaltningsbeståndet ökar i omfång. Hyresavtal har också tecknats för nya, större lokaler och en flytt beräknas ske i mitten av maj.

Miljö

Corems miljöarbete ska inom ramen för Corems kärnverksamhet bidra till ett långsiktigt hållbart samhälle, effektivare resursanvändning, en uthållig lönsamhet och ett varumärke som upplevs positivt.

Corems miljöpolicy är ett levande dokument som ska utgöra grunden för bolagets miljöarbete och anpassas i takt med att målen uppnås. Corems målsättning är att ta fram och arbeta med handlingsplaner med tydliga och uppföljningsbara miljömål. Hand-

Corems miljöpolicy

• • Corem ska genomföra och utveckla förvaltning och byggnation av fastigheter så att relevanta miljöaspekter alltid hanteras på ett seriöst och kompetent sätt.
• • Corem ska motivera sina medarbetare till ett miljömässigt ansvarsfullt agerande. Genom löpande utbildning och information ska kunskap och intresse hållas på en hög nivå och medarbetarnas miljöengagemang tas tillvara inom organisationen.
• • Corem ska minska miljöbelastningen från transporter, både vid tjänsteuppdrag och leveranser, genom val av lämpligaste transportsätt och genom att använda ny miljöbesparande teknik.
• • Corem ska minska miljöbelastningen från de egna kontoren genom att minska användningen av energi och materiel samt ställa relevanta miljökrav vid inköp av varor och tjänster.

lingsplanen ska även konkretisera hur policyn ska efterlevas och vara hållbar samt vilka mätbara mål som organisationen ska arbeta mot. Att efterleva gällande lagar och förordningar är ett absolut minimikrav. Miljöpolicyn omfattar bland annat följande:

• • Corem ska minska miljöbelastningen från ägda fastigheter genom att införa miljöbesparande uppvärmningsteknik, uppdatera äldre energikrävande installationer och optimera de driftsanläggningar som finns i fastigheterna. OVK (obligatorisk ventilationskontroll) och energibesiktningar är ett led i detta arbete.
• • Vid om- eller nybyggnadsprojekt ska avfall tas om hand på ett miljöriktigt sätt. Värme och installationssystem, byggnadsmaterial och metoder ska väljas så att miljöbelastningen över tiden blir så låg som möjligt.
• • Corem ska aktivt inhämta och sprida kunskaper inom miljöarbete både internt och externt. En levande dialog ska integreras i verksamheten.

Miljöarbetet i den dagliga verksamheten

Miljöarbetet bedrivs dagligen i såväl stort som smått inom Corems organisation. Under året har många befintliga ventilationsanläggningar förbättrats med nya styrsystem och värmeåtervinning för att minimera resursförbrukningen och öka hyresgästernas komfort. I till exempel fastigheten Domnarvet 10 har hela ventilations- och kylsystemet bytts ut under 2009, vilket beräknas ge en energiförbrukningsbesparing med över 30 procent.

I de fastigheter där oljeeldning fortfarande finns kvar byts dessa system successivt ut mot miljövänligare alternativ såsom till exempel värmepumpar, fjärrvärme och liknande. Detta har till exempel skett i fastigheten Magasinet 6 där oljeeldning har bytts ut mot fjärrvärme under 2009. I fastigheten Lastkajen 3 har ett projekt påbörjats där utbyte av befintlig oljeeldning sker till värmepumpar och spillvärme tillvaratas. Detta beskrivs närmare i avsnittet om projekt på sidorna 30-31. Dessa åtgärder ger så stora energibesparingar att Corem har för avsikt att låta Green Building certifiera byggnaden.

Energideklarationer är utförda eller påbörjade i alla fastigheter och PCB-inventering är utförd eller pågår i berörda fastigheter. Vidare har Corem i Stockholm, som med cirka 31 procent av fastighetsbeståndet är den största regionen, tecknat avtal med Fortum om leverans av s k "Bra Miljöval-märkt el" för samtliga fastigheter. Detta ska successivt göras även i Corems fyra andra regioner.

I det dagliga arbetet används telefon- och webbkonferenser för att minska resandet och medarbetarna väljer, när det är möjligt, att resa med tåg i stället för med bil eller flyg. Corems IT-system har också utformats med säkra uppkopplingar, vilket möjliggör effektivt distansarbete och därmed minskat resande.

Hyresgästsamarbete

Corem samarbetar med hyresgästerna för att minimera energianvändningen. I fastigheten Sicklaön 356:1 utförs ett projekt tillsammans med Bilia där befintlig oljepanna byts ut mot fjärrvärme, belysning byts till moderna, energisnåla ljuskällor, styrsystem moderniseras med mera. Detta medför betydande driftskostnadsbesparingar, till glädje för såväl hyresgäst som fastighetsägare, samt även en minskad miljöbelastning.

Under våren 2009 har samtliga fastigheter gåtts igenom vad avser möjliga yttre föroreningar. Inga fastigheter kunde identifieras där saneringsåtgärder krävdes.

Corems personal har under 2009 utökats med en driftsansvarig för att ytterligare fokusera på förbättringar av installationssystem och energibesparingar.

Corems legala miljömässiga ansvar

Corem är inte ensamt ansvarig för miljöpåverkan från fastigheterna. Enligt Miljöbalken är det i första hand verksamhetsutövaren, det vill säga hyresgästen, som ansvarar för den eventuella miljöpåverkan som orsakas av den verksamhet som bedrivs i lokalen. Fastighetsägaren är endast ansvarig för det fall fastighetsägaren själv också är verksamhetsutövare.

Om inte verksamhetsutövaren kan utföra eller bekosta efterbehandling av en fastighet är det den som förvärvat fastigheten och som vid förvärvet känt till eller då borde ha upptäckt föroreningarna som är ansvarig.

Corem låter regelmässigt genomföra miljöanalyser av de fastigheter som bolaget överväger att investera i. Corem genomför primärt så kallade Fas 1-undersökningar. Dessa undersökningar genomförs med hjälp av specialiserade konsulter. Fas 1-undersökningen sker i syfte att bedöma risken för förekomsten av eventuella miljöbelastningar. Bedöms det att miljöbelastningar kan förekomma görs regelmässigt en så kallad Fas 2-undersökning, i vilken till exempel provtagning i mark och grundvatten sker i syfte att fastställa eventuella miljöföroreningar på fastigheten.

Framtiden

Under 2010 kommer fortsatta energibesparingsåtgärder att genomföras. Förstudier är inledda på flera fastigheter avseende modernisering eller utbyte av installationer. Samarbetet med Bilia ska fortsätta avseende energieffektivisering av fler anläggningar och samarbete med fler hyresgäster ska undersökas där energieffektiva systemlösningar kan utföras. Green Building certifiering av fler fastigheter ska prövas. Återstående oljepannor ska successivt bytas ut.

Systematiskt arbete för miljö- och energivinster

Fastigheten Domnarvet 10 i Lunda industriområde i Spånga utanför Stockholm har under året fått en omfattande genomgång av installationssystemen i syfte att minska energiförbrukningen och förbättra inomhusklimatet för hyresgästerna.

Byggnaden är på cirka 3 460 kvadratmeter och består i huvudsak av kontor. Största hyresgäst är T&T Förvaltning som är verksamma inom fastighetsförvaltning. Henrik Soini, driftsansvarig för Corems hela fastighetsbestånd, har som främsta uppgift att minska resursförbrukningen och han går systematiskt igenom alla fastigheter för att se vad som kan göras. Här beskriver han arbetet.

Flera besparingsåtgärder med effekt

I fastigheten Domnarvet 10 kunde vi snabbt identifiera att det var problem med varmvattnet och fjärrvärmesystemet. När fjärrvärmesystemen fungerar som de ska, ska det vara en värmeskillnad på ingående och utgående vatten från fjärrvärmelevarantören på cirka 45 grader. Här var hastigheten på vattnet genom värmeväxlaren alldeles för hög och vattnet blev inte tillräckligt avkylt. För att få bukt med problemet bytte vi värmeväxlaren.

Eftersom inomhusklimatet i fastigheten var ojämnt och driftsekonomin dålig bestämde vi oss för att även förnya ventilationssystemet. En effektiv metod för att minska energiförbrukningen i en fastighet är att ha en bra energiåtervinning. Två äldre ventilationsaggregat ersattes därför med två moderna aggregat med roterande växlare som kan återvinna 80 procent av värmen i frånluften.

Nästa åtgärd blev att byta ut det gamla kylaggregatet för komfortkyla mot ett nytt och miljövänligare aggregat.

Slutligen byttes även reglerutrustningen ut mot datastyrning med åtkomst via Internet. Just nu pågår injusteringen av de nya systemen. Det brukar ta cirka ett år, med erfarenhet från alla årstider, innan allt fungerar optimalt.

Hela arbetet med de energibesparande åtgärderna tog ungefär tre månader och drygt två miljoner kronor i anspråk. Hyresgästerna berördes bara av arbetet under två till tre veckor och sitter nu i energieffektiva lokaler med ett mycket bra inomhusklimat.

Totalt väntas besparingen på driften till följd av investeringarna bli omkring 30 procent. Miljöaspekten och energibesparingen hörde till de främsta drivkrafterna i såväl detta projekt som inom Corem som helhet. I Stockholmsregionen har Corem till exempel helt gått över till så kallat "Bra miljöval" när det gäller inköp av el.

Uppskattat miljöarbete

Vårt miljöengagemang uppskattas också av många av våra miljömedvetna hyresgäster. För dem är det viktigt med energieffektiva lösningar och det är inte ovanligt att vi tillsammans med hyresgästerna försöker hitta energibesparande lösningar. Ett exempel är återvinningen av värmen från Serveras kylanläggning i fastigheten Lastkajen 3 i Västberga (se sidan 12). Ett annat är samarbetet med Atlas Copco, som hyr en fastighet i Märsta där det för närvarande pågår ett projekt för att återvinna den värme som genereras i deras kompressorrum. Bilia är ytterligare ett exempel på hyresgäst där vi har ett nära miljösamarbete.

Helhetsperspektiv

För alla fastigheter försöker Corem ta ett helhetsperspektiv när det gäller miljö- och energifrågor. Det omfattar även sådant som att skapa förutsättningar för till exempel sopsortering och återvinning. Vi bistår även våra hyresgäster med råd kring exempelvis effektivare belysning och automatiska styrsystem för belysningen. Vanligtvis är det ju hyresgästerna själva som står för elförbrukningen i lokalerna och kan vi hjälpa dem att minska sin elanvändning så blir det en vinst för både dem och miljön.

Corem har ständigt pågående projekt, både stora och små, i syfte att minska miljöbelastningen och spara energi. Corem har fortfarande några fastigheter med oljeeldning och att ersätta dessa med miljövänligare energikällor är förstås prioriterat.

Normalt sett eftersträvar Corem en återbetalningstid på mellan tre till fem år för denna typ av investeringar, men det kan ibland ta längre tid beroende på typ av investering. Att investera för att åstadkomma energibesparingar och bättre miljö är en självklarhet för oss som långsiktiga fastighetsägare, avslutar Henrik.

Fastighetsbestånd

"Corem äger, förvaltar och utvecklar industri-, lager-, logistik- och handelsfastigheter i mellersta och södra Sverige samt i Danmark."

Fastighets- och hyresmarknaden i Sverige 16
Fastighetsbestånd 21
Regioner
Stockholmregionen 25
Öresundsregionen 26
Mälardalsregionen 27
Region Mellansverige/Väst 28
Region Norr 29
Projekt- och fastighetsutveckling 30
Fastighetsvärdering 32

Lager- och logistikmarknaden i Sverige

Svensk ekonomi har under 2009 gått från mörk lågkonjunktur till att under årets två sista kvartal börja uppvisa tecken på en återhämtning.

Följande avsnitt, sidorna 16 till 19, har upprättats tillsammans med Colliers och Bryggan Fastighetsekonomi, två rådgivare inom fastighetsbranschen. De framtidsbedömningar som redovisas i nedanstående text är baserade på Colliers och Bryggans bästa bedömningar om framtiden.

Ekonomisk utsikt

Den svenska industrins sammansättning med ett stort beroende av kapitalintensiva varor som motorfordon och investeringsvaror har varit särskilt ogynnsam i denna kris. Den senaste tiden har det dock kommit många positiva signaler. Förtroendet har stärkts bland konsumenter och företag, liksom på finansmarknaderna.

En viktig dragkraft är den förbättrade internationella konjunkturen. Världshandeln är även på väg att återhämta sig, vilket gör att exporten ökar. Med ökad export och stigande konsumtion skapas det goda förutsättningar för tillväxt, vilket också genererar ökade investeringar. Inköpschefsindex i industrisektorn har stigit till nivåer som tyder på ljusare utsikter och i tjänstesektorn har aktiviteten ökat trots den allmänna nedgången i många ekonomier.

Enligt Riksbanken beräknas BNP växa med 2,7 procent under 2010 och under de kommande åren väntas svensk ekonomi fortsätta att stärkas i takt med att exporten stiger allt snabbare.

Bakomliggande faktorer som styr logistik

Kommersiellt sett har logistik som begrepp länge handlat om att reducera kostnader och ledtider samt att förbättra upplevd leveransservice. Idag får ledord som flexibilitet och dynamik en allt viktigare roll inom logistiken då krav på kundanpassning och leveranstider ökar samtidigt som globalisering och ökad konkurrens ställer höga krav på en effektiv logistikstruktur. Det kanske största kravet på logistikens effektivitet kommer av ett förändrat köpbeteende hos konsumenter.

Logistikmarknad ur ett fastighetsperspektiv

Ovan nämnda drivkrafter inom logistik får tydliga effekter på hyres- och fastighetsmarknaden. Flera företag har på senare år omdisponerat sin logistikstruktur på ett sätt som innebär en centralisering till logistikfastigheter (centrallager). Samtidigt som

Befintliga och beslutade logistiketableringar mellan 2002-2010, överstigande 10 000 kvm

denna konsolidering pågår frigörs mindre lager på flera orter. Till exempel har ICA konsoliderat till ett centrallager i Helsingborg och lämnat lager på andra orter till förmån för detta centrallager. Biltemas centrallager i Halmstad är ytterligare ett exempel.

Denna konsolidering mot stora centrallager är inte på något sätt avslutad. Det är detaljhandeln som hittills har varit drivande i denna process både i egna lager och lager som opereras av så kallade tredjepartlogistikföretag, (3PL), till exempel DHL, Schenker och Bring. 3PL har som kärnverksamhet att hantera kunders logistikverksamhet, allt från bemanning av lager till hantering av fordonsflotta. Fortfarande står många branscher inför en logistisk omstrukturering. Detta gäller bland annat grossister och även bland 3PL företag där det finns ett behov av centralisering.

Geografiskt intressanta regioner för logistik

De senaste tio åren har det byggts cirka 90 logistikanläggningar om vardera överstigande 10 000 kvm i Sverige. Som enskild region är Göteborg inklusive Borås den region som har haft flest antal etableringar följt av Stockholm och Jönköping/Nässjö. Flest etableringar sker dock utanför traditionella logistikorter. Bland dessa orter finns till exempel Halmstad (bland annat Servera, Biltema), Skara (Jula) och Insjön (Clas Ohlson).

Anledningen till Göteborgs attraktivitet är Göteborgs hamns strategiska läge samt dess kapacitet. Under 2008 lossade Göteborgs hamn 67 procent av all containertrafik i Sverige. Göteborg har dock brist på mark, vilket har gjort att många företag sökt sig till Borås (Viared).

Många av de företag som väljer att etablera sig i Stockholm har Finland som delmarknad och för att klara sina leveranstider dit är Stockholm optimalt ur ett logistiskt perspektiv.

Jönköping är populärt för att området rent geografiskt befinner sig mellan de tre storstäderna, Stockholm, Göteborg och Malmö.

Fastighetsmarknaden för lager- och logistikfastighter1)

Lager- och logistikmarknaden är en del av fastighetsmarknadssegmentet industrifastigheter. Industrifastigheter har historiskt sett en hög andel egen användning, vilket innebär att ägaren och nyttjaren av fastigheten är en och samma person. Detta medför att industrifastigheter över tiden inte har varit föremål för transaktioner i lika hög grad som till exempel kontorsfastigheter, där ett hyresgästupplägg varit mer naturligt.

Under de senaste fem till åtta åren har en del "Sale & lease back" transaktioner ägt rum, där fastighetsägaren och hyresgästen initialt är en och samma person. Fastighetsägaren tecknar ett avtal med sig själv som hyresgäst och säljer sedan fastigheten. Under 2009 har transaktionsvolymen varit väldigt låg, vilket gällde för alla fastighetstyper. Den låga transaktionsvolymen beror främst på att det har varit väldigt svårt att få finansiering av bankerna i och med den rådande finanskrisen.

1) Ett lager är en naturlig del av en logistikkedja oavsett om det är nybyggt eller befintligt. Hädanefter definierar vi en logistikfastighet som en större byggnad som besörjer en större population med varor och ett lager som ett utrymme för mindre verksamheter i tätortsområden.

Märsta 24:12, Sigtuna

Finansiering styr transaktionsförutsättningarna

Transaktionsmarknaden är idag näst intill en inhemsk marknad utan utländska aktörer. Många av de utländska investerarna har köpt lager- och logistikfastigheter till låga avkastningskrav och vill inte sälja och därigenom realisera en förlust om de inte är tvungna. Den rådande transaktionsmarknaden präglas även, som nämndes ovan, av en låg tillgänglighet till finansiering. Detta leder till att aktörer som inte behöver låna pengar vid förvärv, som till exempel institutioner, är nästan ensamma förvärvsspekulanter av objekt över 100 mkr. Objekt som är mindre, till exempel kring 20–70 mkr, kan förvärvas av mindre fastighetsaktörer. Dessa objekt är oftast för små med tanke på investeringsvolym för större aktörer. Detta har lett till att avkastningskraven styrs av storleken på objekten, stora objekt som inte institutioner är köpare av har högre avkastningskrav medan mindre fastigheter har relativt lägre avkastningskrav då det finns flera köpare på dessa objekt. Det är lättare att få ihop resurser till det egna kapitalet och finansieringen vid mindre fastighetsaffärer.

Transaktioner i närtid

Segmentet industrifastigheter har blivit en mer mogen marknad med professionella aktörer. Detta beror bland annat på tidigare

Transaktionsvolym

nämnda strukturförändringar inom logistikbranschen. Lager- och logistikfastigheter är de attraktivaste fastighetstyperna inom segmentet industrifastigheter.

Under 2009 har Corem varit en av de mer aktiva köparna med ett, i början av året, förvärv från Nordum, omfattande 8 fastigheter om 33 608 kvm till en köpeskilling om 213 mkr samt avtal, precis innan nyåret, om ett förvärv från Kungsleden omfattande 22 fastigheter om 81 290 kvm till en köpeskilling om 460 mkr. Kungsleden köpte tillbaka fem fastigheter från NLP för 525 mkr som man själv sålt till NLP i juli 2008 för 600 mkr. Övriga nämnbara transaktioner är Svensk Fastighetsfonds köp av en logistikfastighet i Jordbro industriområde samt Sagaxs förvärv av en kyloch fryslagerfastighet belägen i Årsta partihallar för 130 mkr.

Direktavkastning

Direktavkastning är ett centralt avkastningsmått inom fastighetssektorn och mäts lite förenklat såsom fastighetens driftsnetto (hyresintäkter minus fastighetskostnader) i förhållandet till fastighetens marknadsvärde. De mest attraktiva lager- och logistikfastigheterna hade under 2002 ett direktavkastningskrav omkring 9,0 procent som sedan sjönk till omkring 6,0 procent under 2007. Under 2008 började dock direktavkastningskraven

Direktavkastning, lager- och logistikfastigheter

att långsamt öka för att sedan övergå till att öka kraftigt under en sexmånadersperiod i takt med att finanskrisens verkningar blev alltmer kännbara. För närvarande ligger direktavkastningskraven för de attraktivaste lager- och logistikfastigheterna mellan 7,0 till 8,0 procent, vilket innebär att marknaden nästan är tillbaka på samma direktavkastningsnivå som rådde i början av 2000-talet.

Totalavkastning

Totalavkastningen för industrifastigheter, det vill säga fastigheternas direktavkastning plus värdeförändring, var över 25 procent under 2006 och har sedan dess fallit till en nivå omkring 0 procent. Detta innebär generellt att industrifastigheters värdeförändring har varit negativ de senaste åren. En analys av alla försålda industrifastigheter mellan 1999 och 2009 påvisar dock en stabil prisbild med låg volatilitet under ett längre perspektiv, vilket är en av fördelarna med att investera i detta fastighetssegment. Finanskrisens påverkan på fastighetsmarknaden skapar dock stor ovisshet och osäkerhet inför framtiden, vilket bland annat påvisas av de få transaktioner som görs på fastighetsmarknaden.

Hyresmarknaden

Hyrorna för industrifastigheter är mer stabila jämfört med till exempel kontorshyror som har högre volatilitet. Dessutom är oftast hyrorna för industrifastigheter så kallade "kallhyror" där hyresgästerna står för uppvärmningskostnader samt ofta även för alla driftskostnader genom att de har tecknat så kallade "triple net" hyresavtal. Stabiliteten i hyresnivåer samt driftskostnader medför att direktavkastningen är den parameter som påverkar värdet på industrifastigheter mest i ett längre perspektiv.

Hyresmarknaden för logistikfastigheter kan delas upp i två delmarknader, dels i nya logistikfastigheter samt dels i befintliga logistikfastigheter medan hyresmarknaden för lagerfastigheter är mer fragmenterad och kommer enbart att beskrivas för Sveriges tre största städer, vilka stämmer relativt väl överens med Corems tre största geografiska regioner.

Hyresmarknaden för nya logistikfastigheter

För nya logistikfastigheter bestäms hyresnivåerna av investerarnas avkastningskrav i förhållande till för tidpunkten rådande produktionskostnad. De är alltså inte i första hand styrda av efterfrågan hos hyresgästerna. Kravet för att en fastighetsaktör ska påbörja en nybyggnation i Sverige är i regel ett 10-års hyreskontrakt och en storlek på minst 10 000 kvm på den logistikfastighet som ska byggas. Detta innebär att den befintliga stocken av nya logistikfastigheter med ett par undantag är uthyrd på långa kontrakt. Marknaden karaktäriseras av att det i princip inte byggs på spekulation. Detta medför att bristen på spekulationsbyggande håller nere vakanserna i nya logistikfastigheter trots lågkonjunkturen. Fördelen är att hyresmarknaden i Sverige kommer att återhämta sig snabbare jämfört med i till exempel Storbritannien och i Centraleuropa där det finns en stor andel spekulationsbyggen av totala marknaden som ännu inte har blivit uthyrda.

Den totala stocken av ny logistikyta är cirka 2 000 000 kvm, varav cirka hälften ägs av varuägarna själva. I denna delmarknad bedöms den ekonomiska vakansen vara lägre än 3 procent. I genomsnitt produceras årligen i Sverige cirka 200 000 kvm logistikfastigheter där trenden de senaste åren har varit att varuägarna hyr istället för att äga själva.

Större fastighetsbolag inom segmentet är bland annat Brinova, Kilenkrysset och NREP.

Hyror för nya logistikfastigheter

Generellt har de lägsta hyrorna historiskt pendlat mellan 450 till 625 kr/kvm för nybyggnation. Under 2006 bottnade hyrorna samtidigt som direktavkastningen var rekordlåg. Därefter har både hyresnivåerna och direktavkastningskravet stigit. Det ökade avkastningskravet i denna lågkonjunktur har skapat en hyreshöjning under 2009 till cirka 600 kr/kvm för att investeringskalkylen för nybyggda logistikfastigheter ska gå ihop. För 2010 samt 2011 bedöms dessa gå ner till mellan 550 till 575 kr/kvm. Dessa hyror förutsätter hög tillgänglighet av mark i detaljplanelagt område och att produktionen har varit föremål för upphandling. Detta innebär att ovan nämnda hyresnivåer ej är överensstämmande med hyresbilden för nybyggda logistikfastigheter i storstadsregionerna. Där är marktillgången en knapp resurs, vilket gör att hyresnivån måste vara betydligt högre för att en nybyggnation ska bära sig.

Hyresmarknaden för befintliga logistikfastigheter

För hyresmarknaden gällande befintliga logistikfastigheter fungerar hyressättningen enligt vanliga marknadsprinciper om tillgång och efterfrågan. I och med att ingen fastighetsägare i Sverige kan erbjuda nya logistikfastigheter med kort hyresperiod (tre till fem år) så måste de hyresgäster som har denna hyresperiod som krav söka sig till marknaden för befintliga logistikfastigheter.

Hyressättningen avgörs då av faktorer som uthyrbar volym, närhet till hamn, stambana eller europaväg samt in- och uttransporter. Strategiskt placerade fastigheter som kan erbjuda vad som efterfrågas kommer även framöver att ha en hög uthyrningsgrad och bibehållna hyror.

Generellt är efterfrågan högre ju kortare hyreskontrakt som erbjuds, men de flesta hyresgäster efterfrågar hyreskontrakt med löptider om tre till fem år.

Finanskrisen skapade ett omedelbart tryck på många fastighetsägare att snabbt hyra ut sina vakanta ytor, vilket skapade en hyresmarknad med hyresrabatter och sänkta hyror. Detta tryck bedöms ha avtagit och till viss del nu ha normaliserats.

Hyror för befintliga logistikfastigheter

Generella hyresnivåer för befintliga logistikfastigheter bedöms vara cirka 400 till 500 kr/kvm förutom i storstadsregioner där den är betydligt högre. För fastigheter i mindre attraktiva lägen och där den önskade tekniska specifikationen inte kan erbjudas till hyresgäster är hyresnivån runt 300 till 400 kr/kvm.

Veddesta 2:79, Järfälla

Hyresmarknaden för lager i Stockholm

Våren 2009 präglades av försiktighet och avvaktan på hyresmarknaden. Under hösten ökade efterfrågan markant. Trots detta bedöms antalet omflyttningar vara färre än normalt. Antalet konkurser har inte ökat nämnvärt, vilket håller nere vakansgraderna. Hyresnivåerna är stabila och har inte reducerats som en följd av finanskrisen. Däremot bedöms den tid som ett objekt står vakant ha förlängts från sex till nio månader till i genomsnitt nio till tolv månader.

Efterfrågan i Stockholm är proportionell mot ytan, ju mindre yta desto större efterfrågan. Ungefär hälften av hyresgästerna efterfrågar lokaler om 150 till 500 kvm. Störst efterfrågan finns för lokaler i anslutning till E4 norr och söder.

Hyresmarknaden under 2010 lämnar utrymme för en försiktig optimism, flera större företag försöker reducera sina kostnader under en lågkonjunktur. Dessa besparingsåtgärder är nu generellt genomförda och det bedöms bli fler nyuthyrningar under 2010 jämfört med 2009.

En generell kallhyra för lager i Stockholm är cirka 650 till 750 kr/kvm med topphyror kring 800 till 1 000 kr/kvm. Attraktiva industriområden i söderort är bland annat Västberga, Årsta, Högdalen, Länna och Sätra. I norrort efterfrågas lager i Bromma, Lunda och Veddesta.

Större fastighetsbolag inom segmentet är bland annat Corem, Sagax, DK Properties, GE Real Estate, FastPartner, Sveareal och Brostaden.

Hyresmarknaden för lager i Göteborg

Osäkerheten kring regionens bilproduktion har fått konsekvenser för efterfrågan på hyresmarknaden i Göteborg under hela 2009. Antalet varsel och uppsägningar skapade en areamässig vakans som ännu inte har hyrts ut. Dessa "överskottsytor" har skapat en stor andrahandsmarknad som har ökat tillgången till lager samtidigt som efterfrågan har uteblivit.

Kallhyra för lager bedöms vara cirka 650 kr/kvm med topphyror kring 850 kr/kvm i områden som Sisjön. Störst efterfrågan finns i området Sisjön, Arendal och Hisings-Backa. Likväl som i Stockholm har också tiden en lokal står vakant ökat. Marknaden kommer under 2010 troligen att präglas av ett stort utbud och en fortsatt svag efterfrågan.

Större fastighetsbolag inom segmentet är bland annat Kungsleden, Eklandia och Platzer.

Hyresmarknaden för lager i Malmö

Efterfrågan i Malmö har varit låg under hela 2009. Den ökade något direkt efter sommaren, men besluten uteblev gällande större investeringar under hela hösten. När Malmös norra hamn står färdigt om ett år kommer Malmö med säkerhet att locka till sig nya lager- och logistiketableringar. Efterfrågan för närvarande karaktäriseras av mindre ytor (< 500 kvm) samt av produktionsytor om cirka 2 000 till 3 000 kvm. Efterfrågan är störst i Hamnen och Fosie, men även bra lägen kring yttre och inre ringleden är eftertraktade.

Kallhyra för lager ligger mellan 400 till 450 kr/kvm med topphyror kring 650 kr/kvm. För 2010 bedöms det fortfarande vara en avvaktande marknad med färre förfrågningar än normalt.

Större fastighetsbolag inom segmentet är bland annat SveaReal, Kungsleden, Valad och Wihlborgs.

Sicklaön 356:1, Stockholm

Norslunda 1:10, Stockholm

Batteriet 2, Trollhättan Östanbräck 1:45, Hudiksvall

Fastighetsbestånd

Corems fastighetsbestånd har under 2009 indelats i fem geografiska områden: Stockholm, Öresund, Mälardalen, Mellansverige/Väst och Norr. Fastighetsbeståndet består av 106 fastigheter med en total uthyrbar area om 708 621 kvm.

Fastigheternas verkliga värde är baserat på externa marknadsvärderingar per den 31 december 2009 och uppgick till 4 332 mkr. Det totala hyresvärdet bedömdes uppgå till 483 mkr och de kontrakterade hyresintäkterna uppgick till 432 mkr på årsbasis per den 31 december 2009. Den ekonomiska uthyrningsgraden uppgick vid samma tidpunkt till 89 procent.

Geografisk indelning och verkligt värde

Fastighetsbeståndet har under 2009 indelats i fem geografiska områden: Stockholm, Öresund, Mälardalen, Mellansverige/Väst samt Norr. Av Corems uthyrbara area per den 31 december 2009 svarade Stockholm för 31 procent, Öresund för 10 procent, Mälardalen för 17 procent, Mellansverige/Väst för 28 procent och Norr för 14 procent.

Fastighetsbeståndets verkliga värde uppgick per den 31 december till 4 332 mkr. Av detta värde svarade Stockholm för 40 procent, Öresund för 14 procent, Mälardalen för 13 procent, Mellansverige/Väst för 23 procent och Norr för 10 procent.

Hyresvärde och uthyrningsgrad

Fastighetsbeståndets totala hyresvärde bedömdes, per den 31 december 2009, uppgå till 483 mkr. Det bedömda hyresvärdet för vakanta lokaler motsvarade 51 mkr. Av fastigheternas totala uthyrbara area om 708 621 kvm, var 103 243 kvm vakant, vilket motsvarade 15 procent.

Av Corems totala areamässiga vakans var 26 procent hänförlig till Stockholmsregionen. De övriga fyra geografiska regionernas andel av Corems totala areamässiga vakans per den 31 december 2009 var som följer: Öresundsregionen 14 procent, Mälardalsregionen 22 procent, Region Mellansverige/Väst 38 procent samt 0 procent i Region Norr.

Per den 31 december 2009 var den ekonomiska uthyrningsgraden 91 procent i Stockholmsregionen, 86 procent i Öresundsregionen, 87 procent i Mälardalsregionen, 86 procent i Region Mellansverige/Väst samt 100 procent i Region Norr.

Hyresintäkter

Corems kontrakterade hyresintäkter på årsbasis per den 31 december 2009 uppgick till 432 mkr. I hyresintäkterna ingår hyrestillägg för fastighetsskatt, värme och elkostnader som vidarefaktureras hyresgästerna. Corem bedömer att hyresintäkterna ligger på en marknadsmässig nivå.

Av Corems totala hyresintäkter på årsbasis per den 31 december 2009 svarar Stockholm för 43 procent, Öresund för 11 procent, Mälardalen för 14 procent, Mellansverige/Väst för 22 procent och Norr för 10 procent.

Främby 1:33, Falun

Kundrelationer och kontraktsstrukturer

Corem äger och förvaltar industri-, lager-, logistik- kontors-och handelsfastigheter. På grund av fastighetsbeståndets sammansättning varierar de enskilda kundernas behov och önskemål högst

Corems tio största hyresgäster per 31 december 2009

Hyresgäst	Geografisk region
Ericsson	Mellansverige/Väst, Mälardalen, Norr
Bilia Personbilar	Mälardalen, Mellansverige/Väst, Stockholm, Öresund
Elfa	Stockholm
Coop	Mellansverige/Väst
Lunds kommun, Lundafastigheter	Öresund
Drivkraft Värend	Mellansverige/Väst
Atlas Copco Craelius	Stockholm
Indiska Magasinet	Stockholm
UPS SCS (Sweden)	Stockholm
Hennes & Mauritz	Stockholm

väsentligt. I syfte att skapa en god och långsiktig dialog med hyresgästerna förvaltas Corems fastigheter av egen kompetent förvaltningspersonal, vilka har direktkontakt med hyresgästerna. Korta beslutsvägar och lokal närvaro på bolagets delmarknader prioriteras i syfte att kunna ge Corems hyresgäster bästa möjliga service.

Corem har en väl differentierad kontraktsstruktur med avseende på både branscher och löptider. Totalt har Corem 460 unika kunder fördelat på totalt 634 lokalhyresavtal.

Corems tio största hyresgäster förhyr sammanlagt cirka 322 000 kvm, vilket motsvarar 45 procent av fastighetsbeståndets totala uthyrbara area. Hyresintäkterna från de tio största hyresgästerna uppgår till 224 mkr, vilket motsvarar 52 procent av de totala hyresintäkterna. Ericsson är Corems enskilt största hyresgäst och hyr kontors-, lager- och industrilokaler i Region Mellansverige/ Väst, Mälardalsregionen samt i Region Norr.

Kontrakterade hyresintäkter per den 31 december 2009 efter kontraktsstorlek

Kontraktsstorlek, mkr	Antal avtal	Uthyrbar area, kvm	Hyresintäkt, mkr	Andel, %
>3,0	28	350 562	242	56
2,0-3,0	13	48 749	32	8
1,0-2,0	38	62 237	53	12
0,5-1,0	55	52 100	38	9
0,25-0,5	74	32 793	27	6
<0,25	426	54 487	34	8
	634	600 928	426	99
Bostadshyresavtal	87	4 450	4	1
Parkering	296	–	2	0
Totalt	1 017	605 378	432	100

Löptider för Corems hyreskontrakt per den 31 december 2009

År	Antal avtal	Uthyrbar area, kvm	Hyresintäkt, mkr	Andel, %
2010	253	70 179	58	14
2011	146	123 111	83	19
2012	108	52 339	40	9
2013	73	75 972	60	14
>2013	54	279 327	185	43
	634	600 928	426	99
Bostadshyresavtal	87	4 450	4	1
Parkering	296	–	2	0
Totalt	1 017	605 378	432	100

Fastighetskostnader

DriftS- och underhållskostnader

Corems största driftskostnader utgörs av värme, el, vatten och fastighetsskötsel. Exempel på andra driftskostnader är bevakning, försäkring och sophantering. Corem arbetar löpande med åtgärder i syfte att sänka energiförbrukningen i fastighetsbeståndet. Som ett led i att bibehålla och förbättra fastigheternas standard och skick genomförs periodiskt och löpande underhåll. Driftskostnader och kostnader för underhåll uppgick för verksamhetsåret 2009 till 90 mkr (99).

Fastighetsskatt

Den av staten ålagda fastighetsskatten uppgår för närvarande till 1 procent av taxeringsvärdet för lokalfastigheter och 0,5 procent för industrifastigheter. Fastigheter som är klassificerade som specialfastigheter är befriade från fastighetsskatt.

Fastighetsbeståndets taxeringsvärde 2009 uppgick till 1 854 mkr (1 735). Fastighetsskatten uppgick på årsbasis till 13 mkr (10). Merparten av Corems hyresavtal är dock skrivna så att hyresgästerna betalar fastighetsskatten som ett tillägg till ordinarie hyra.

Tomträttsavgäld

Corem innehar 25 fastigheter med tomträtt belägna i kommunerna Göteborg, Hallstahammar, Helsingborg, Malmö, Sigtuna och Stockholm. Innehavare av fastigheter med tomträtt betalar en årlig tomträttsavgäld för den mark som stat och kommun upplåtit med nyttjanderätt. Tomträttsinnehavare äger således inte marken, utan endast uppförda byggnader. Corems totala tomträttsavgäld uppgick på årsbasis till 9 mkr (8).

Investeringar

Investeringskostnader som genererar mervärde i fastighetsbeståndet redovisas som investeringar och resultatförs inte. Dessa åtgärder genomförs primärt för att förlänga fastighetsbeståndets nyttjandeperiod. Exempel på investeringar är hyresgästanpassningar och projektutveckling.

Transaktioner under året

Corem har fram till och med den 31 december 2009 genomfört fyra transaktioner, vilka är hänförliga till årets första och andra kvartal. Under årets tredje och fjärde kvartal har inga transaktioner ägt rum. Av årets fyra genomförda transaktioner är två förvärv och två avyttringar.

Mars

Den 19 mars förvärvade Corem åtta fastigheter om totalt 33 608 kvm. Den sammanlagda köpeskillingen uppgick till 213 mkr. Förvärvet finansierades dels med lån dels med en till säljaren Nordum Fastighetsfond 1 riktad apportemission om 66 mkr.

Den 1 mars avyttrades fastigheterna Realisten 1 och 2 samt del av fastigheten Vipemöllan 38 i Lund om totalt 1 050 kvm. Försäljningspriset uppgick till 9 mkr.

april

Corem förvärvade den 8 april en fullt uthyrd lager- och logistikfastighet i Malmö om totalt 9 320 kvm. Förvärvspriset uppgick till 42 mkr och säljaren var Skanska. Fastigheten, som är belägen i Norra hamnen i Malmö, utgör Kjell & Companys nordiska distributionscentral. Kjell & Company säljer tillbehör inom data, tele, elektronik med mera.

juni

Den 29 juni avyttrades fastigheten Våglängden 2 i Huddinge. Fastigheten består av 2 041 kvm uthyrbar area och avyttrades till ett försäljningspris om 15 mkr.

Transaktioner 1 januari - 31 december 2009

Kvartal	Fastighet	Fastighets Kommun kategori		Uthyrbar area, kvm
Förvärvat
Kvartal 1	Kobbegården 155:2	Göteborg	Lager	5 610
Kvartal 1	Balder 18	Jönköping	Handel/övrigt	808
Kvartal 1	Budkaveln 17	Jönköping	Lager	2 323
Kvartal 1	Budkaveln 18	Jönköping	Lager	8 202
Kvartal 1	Arkadien 4	Jönköping	Handel/övrigt	2 208
Kvartal 1	Barnarp 1:156	Jönköping	Övrigt	2 504
Kvartal 1	Skallsjö 3:8	Lerum	Lager	8 877
Kvartal 1	Måttbandet 10	Täby	Lager	3 076
	Totalt förvärvat kvartal 1			33 608
Kvartal 2	Utlängan 1	Malmö	Lager	9 320
	Totalt förvärvat kvartal 2			9 320
	Totalt förvärvat 1 januari - 31 december 2009			42 928
Avyttrat
Kvartal 1	Realisten 1 & 2	Lund	Övrigt	517
Kvartal 1	Del av Vipemöllan 38	Lund	Övrigt	533
Totalt avyttrat kvartal 1				1 050
Kvartal 2	Våglängden 2	Huddinge	Industri	2 041
Totalt avyttrat kvartal 2				2 041
	Totalt avyttrat 1 januari - 31 december 2009			3 091

Avtal om förvärv av fastigheter

Den 22 december 2009 ingicks avtal med Kungsleden om förvärv av 22 fastigheter till en köpeskilling om 460 mkr. Den uthyrbara arean ökar därmed med drygt 81 000 kvm till knappt 790 000 kvm. Fastigheterna är belägna i Stockholm, Göteborg, Malmö, Borås, Jönköping och Norrköping och utgörs huvudsakligen av lager-, handels- och logistikfastigheter. Tillträdet har skett 31 mars 2010. Dessa fastigheter ingår därmed inte i redovisat bestånd per 31 december 2009.

Mörtö 6, Stockholm

Fördelning per geografiskt område, 31 december 2009

				Verkligt värde			Ekonomisk	Hyresintäkt1)
Region	Antal fastigheter	Uthyrbar area, kvm	Vakant area, kvm	Mkr	Andel, %	Kr/kvm	Hyresvärde, Mkr	uthyrnings grad, %	Mkr	Andel, %
Stockholm	45	218 665	26 564	1 740	40	7 960	203	91	184	43
Öresund	14	68 650	14 117	613	14	8 931	57	86	49	11
Mälardalen	11	118 720	22 912	579	13	4 877	68	87	59	14
Mellansverige/Väst	28	199 925	39 650	974	23	4 873	112	86	97	22
Norr	8	102 661	0	426	10	4 146	43	100	43	10
Totalt Corem	106	708 621	103 243	4 332	100	6 114	483	89	432	100

1) Avser hyresintäkter på årsbasis per den 31 december 2009.

Fördelning av uthyrbar area per lokaltyp och geografiskt område, 31 december 2009

Kvm	Industri	Lager	Kontor	Handel	Övrigt	Totalt	Andel, %
Stockholm	43 893	82 562	76 441	9 207	6 562	218 665	31
Öresund	2 079	15 485	12 777	22 954	15 355	68 650	10
Mälardalen	69 848	25 948	9 594	9 923	3 407	118 720	17
Mellansverige/Väst	52 539	114 778	17 704	3 883	11 021	199 925	28
Norr	93 928	4 492	163	3 503	575	102 661	14
Totalt Corem	262 287	243 265	116 679	49 470	36 920	708 621	100
Andel, %	37	34	17	7	5	100

Hyresvärde och hyresintäkt per geografiskt område

Stockholmsregionen

STOCKHOLM Botkyrka Danderyd Huddinge Järfälla Nacka Sigtuna Sollentuna Tyresö Täby Upplands-Bro Upplands Väsby

Fastighetsbestånd

I Stockholmsregionen ägde Corem per den 31 december 2009 45 fastigheter med ett verkligt värde om 1 740 mkr. Fastigheterna är belägna i kommunerna Botkyrka, Danderyd, Huddinge, Järfälla, Nacka, Sigtuna, Sollentuna, Stockholm, Tyresö, Täby, Upplands-Bro och Upplands Väsby.

Stockholmsregionen svarade för 40 procent av fastighetsbeståndets totala värde och för 43 procent av Corems totala hyresintäkter på årsbasis per den 31 december 2009.

Regionens totala uthyrbara area uppgick per den 31 december 2009 till 218 665 kvm varav 26 564 kvm var vakanta, vilket motsvarar en areamässig vakans om 12 procent. Av regionens totala uthyrbara area svarar industri för 20 procent, lager för 38 procent, kontor för 35 procent, handel för 4 procent och övrigt för 3 procent.

Fastigheternas hyresvärde uppgick till 203 mkr per den 31 december 2009 och de kontrakterade hyresintäkterna uppgick på årsbasis till 184 mkr vid samma period, vilket motsvarade en ekonomisk uthyrningsgrad om 91 procent.

Av det totala beståndet i Stockholmsregionen är 16 av fastigheterna upplåtna med tomträtt och återfinns i Sigtuna respektive Stockholms kommun.

Huvuddelen av fastigheterna är belägna i Sigtuna och Stockholms kommun. Den area- och hyresintäktsmässigt största fastigheten är Storsätra 1 om 31 452 kvm, vilken är belägen i Stockholms kommun. Fastighetens totala area motsvarade 14 procent av Corems uthyrbara area i Stockholmsregionen per den 31 december 2009. Den största hyresgästen i fastigheten är Addtech Nordic AB.

Större konkurrenter

Corems större konkurrenter i Stockholmsregionen är bland annat Sagax, DK Properties, GE Real Estate, FastPartner, Sveareal och Brostaden.

nyckeltal per 31 december 2009

Antal fastigheter, st		45
Total uthyrbar area, kvm		218 665
Hyresvärde, mkr		203
Ekonomisk uthyrningsgrad, %		91
Hyresintäkt, mkr		184
Direktavkastning, %		7,4
Antal hyresgäster, st		241
Kontraktens genomsnittliga återstående löptid, år		4,4
Areamässig vakansgrad, %		12
Mkr	2009 jan-dec	2008 jan-dec
Hyresintäkter	189	165
Fastighetskostnader	–61	–66
Driftsöverskott	128	99
Mkr	2009 31 dec	2008 31 dec
Verkligt värde	1 740	1 739

största hyresgäster

	Kvm
ELFA	27 830
Bilia	12 178
Indiska Magasinet	9 296

fastighetsbestånd Stockholmsregionen

		Uthyrbar area, kvm
Kommun	Antal	Industri	Lager	Kontor	Handel	Övrigt	Totalt
Botkyrka	1	2 320					2 320
Danderyd	1		15	1 173		158	1 346
Huddinge	2	100	554	130	841		1 625
Järfälla	1		14 820	8 240		4 770	27 830
Nacka	1	4 580	1 470	1 944	3 354		11 348
Sigtuna	16	14 238	14 002	16 144	3 610	983	48 977
Sollentuna	1		1 125				1 125
Stockholm	15	22 355	44 890	45 032	1 136	484	113 897
Tyresö	1	300	150	114	266		830
Täby	3		2 670	736		167	3 573
Upplands-Bro	1		1 213				1 213
Upplands Väsby	2		1 653	2 928			4 581
Totalt	45	43 893	82 562	76 441	9 207	6 562	218 665

Öresundsregionen

Fastighetsbestånd

I Öresundsregionen ägde Corem per den 31 december 2009 14 fastigheter med ett verkligt värde om 613 mkr. Fastigheterna är belägna i kommunerna Helsingborg, Lund och Malmö i Sverige samt i Köpenhamnsregionen i Danmark.

Öresundsregionen svarade för 14 procent av fastighetsbeståndets totala värde och för 11 procent av Corems totala hyresintäkter per den 31 december 2009.

Regionens totala uthyrbara area uppgick per den 31 december 2009 till 68 650 kvm varav 14 117 kvm var vakanta, vilket motsvarar en areamässig vakans om 21 procent. Av regionens totala uthyrbara area svarade industri för 3 procent, lager för 23 procent, kontor för 19 procent, handel för 33 procent och övrigt för 22 procent.

Fastigheternas hyresvärde uppgick till 57 mkr per den 31 december 2009 och de kontrakterade hyresintäkterna uppgick på årsbasis till 49 mkr vid samma period, vilket motsvarade en ekonomisk uthyrningsgrad om 86 procent.

Av det totala beståndet i Öresundsregionen är sex av fastigheterna upplåtna med tomträtt och återfinns i Helsingborgs respektive Malmö kommun.

Huvuddelen av fastigheterna är belägna i Malmö kommun. Den area- och hyresintäktsmässigt största fastigheten i Öresundsregionen är Vipemöllan 38 om 11 969 kvm, vilken är belägen i Lunds kommun. Fastighetens totala area motsvarade 17 procent av Corems uthyrbara area i Öresundsregionen per den 31 december 2009. Den största hyresgästen i fastigheten är Lunds kommun.

Större konkurrenter

Corems större konkurrenter i Öresundsregionen är bland annat SveaReal, Kungsleden, Valad och Wihlborgs.

nyckeltal per 31 december 2009

Helsingborg

Antal fastigheter, st	14
Total uthyrbar area, kvm	68 650
Hyresvärde, mkr	57
Ekonomisk uthyrningsgrad, %	86
Hyresintäkt, mkr	49
Direktavkastning, %	6,0
Antal hyresgäster, st	41
Kontraktens genomsnittliga återstående löptid, år	8,9
Areamässig vakansgrad, %	21

Mkr	2009 jan-dec	2008 jan-dec
Hyresintäkter	52	36
Fastighetskostnader	–15	–12
Driftsöverskott	37	24

31 dec	2008 31 dec
613	610
	2009

största hyresgäster

	Kvm
Bilia	22 254
Kjell & Co Elektronik	9 320
Lunds kommun, Lundafastigheter	7 540

Öresundsregionen

Öresundsregionen Sverige		andel av verkligt värde		Uthyrbar area, kvm		andel av verkligt värde
Kommun	Antal	Industri	Lager	Kontor	Handel	Övrigt	Totalt
Helsingborg	1					8 017	23% 8 017
Lund	1		40%	5 856		6 113	11 969
Malmö	8	2 079	15 485	6 921	700	1 225	26 410
Totalt Sverige	10	2 079	15 485	12 777	700	15 355	46 396

Öresundsregionen

Köpenhamn, Danmark				Uthyrbar area, kvm
Kommun	Antal	Stockholmsregionen, Industri	Lager	Kontor	Handel	Region Mellansverige/Väst, Övrigt	Totalt
Albertslund	1	andel av totala hyresintäkter			5 175	andel av verkligt värde	5 175
Höje Taastrup	1				4 599		4 599 22%
Kastrup	1				4 940		4 940
Söborg	1		43%		7 540		7 540
Totalt Danmark	4				22 254		22 254
Totalt Öresundsregionen	14	2 079	15 485	12 777	22 954	15 355	68 650

Mälardalsregionen Enköping

I Mälardalsregionen ägde Corem per den 31 december 2009 elva fastigheter med ett verkligt värde om 579 mkr. Dessa är belägna i kommunerna Enköping, Hallstahammar, Katrineholm, Kumla, Köping, Norrköping, Trosa och Västerås.

Mälardalsregionen svarade för 13 procent av fastighetsbeståndets totala värde och för 14 procent av Corems totala hyresintäkter per den 31 december 2009.

Regionens totala uthyrbara area uppgick per den 31 december 2009 till 118 720 kvm varav 22 912 kvm var vakanta, vilket motsvarar en areamässig vakans om 19 procent. Av regionens totala uthyrbara area svarade industri för 59 procent, lager för 22 procent, kontor för 8 procent, handel för 8 procent och övrigt för 3 procent.

Fastigheternas hyresvärde uppgick till 68 mkr per den 31 december 2009 och de kontrakterade hyresintäkterna uppgick på årsbasis till 59 mkr vid samma period, vilket motsvarade en ekonomisk uthyrningsgrad om 87 procent.

Av det totala fastighetsbeståndet i Mälardalsregionen är en fastighet upplåten med tomträtt och återfinns i Hallstahammars kommun.

Den area- och hyresintäktsmässigt största fastigheten är Transistorn 2 om 35 521 kvm, vilken är belägen i Kumla kommun. Fastighetens totala area motsvarar 30 procent av Corems uthyrbara area i Mälardalsregionen per den 31 december 2009. Den största hyresgästen i fastigheten är Ericsson.

Större konkurrenter

Corems större konkurrenter i Mälardalsregionen är bland annat Aspholmen, Brinova och Klövern.

nyckeltal per 31 december 2009

Kumla Katrineholm Norrköping Trosa

Hallstahammar Köping Västerås

Antal fastigheter, st		11
Total uthyrbar area, kvm		118 720
Hyresvärde, mkr		68
Ekonomisk uthyrningsgrad, %		87
Hyresintäkt, mkr		59
Direktavkastning, %		8,5
Antal hyresgäster, st		60
Kontraktens genomsnittliga återstående löptid, år		5,1
Areamässig vakansgrad, %		19
Mkr	2009 jan-dec	2008 jan-dec
Hyresintäkter	61	65
Fastighetskostnader	–12	–12
Driftsöverskott	49	53
Mkr	2009 31 dec	2008 31 dec

största hyresgäster

	Kvm
Ericsson	50 253
Bilia	15 705
Jönsson Novabolagen	6 960

Verkligt värde 579 563

Mälardalsregionen, andel av verkligt värde

40% Mälardalsregionen

				Uthyrbar area, kvm
Kommun	Antal	Industri	Lager	Kontor	Handel	Övrigt	Totalt
Enköping	1		4 175			555	4 730
Hallstahammar Stockholmsregionen,	1	473 Region Mellansverige/Väst,	144	341	728	116 Öresundsregionen,	1 802
andel av totala hyresintäkter Katrineholm	1	andel av verkligt värde 21 105				andel av totala hyresintäkter 180	21 285
Kumla	2	42 166	22%				11% 42 166
Köping	2	3 180	540	190	3 938	486	8 334
43% Norrköping	2		12 092	5 294	989	890	19 265
Trosa	1		7 314	3 092	524	1 000	11 930
Västerås	1	2 924	1 683	677	3 744	180	9 208
Totalt	11	69 848	25 948	9 594	9 923	3 407	118 720

Region Mellansverige/Väst

Fastighetsbestånd

I Region Mellansverige/Väst ägde Corem per den 31 december 2009 28 fastigheter med ett verkligt värde om 974 mkr. Fastigheterna är belägna i kommunerna Ale, Borås, Göteborg, Jönköping, Lerum, Strömstad, Tranås, Trollhättan, Vänersborg och Växjö.

Region Mellansverige/Väst svarade för 23 procent av fastighetsbeståndets totala värde och för 22 procent av Corems totala hyresintäkter per den 31 december 2009.

Regionens totala uthyrbara area uppgick per den 31 december 2009 till 199 925 kvm varav 39 650 kvm var vakanta, vilket motsvarar en areamässig vakans om 20 procent. Av regionens totala uthyrbara area svarade industri för 26 procent, lager för 57 procent, kontor för 9 procent, handel för 2 procent och övrigt för 6 procent.

Fastigheternas hyresvärde uppgick till 112 mkr per den 31 december 2009 och de kontrakterade hyresintäkterna uppgick på årsbasis till 97 mkr vid samma period, vilket motsvarade en ekonomisk uthyrningsgrad om 86 procent.

Av det totala beståndet i Region Mellansverige/Väst är två fastigheter upplåtna med tomträtt och återfinns i Göteborgs kommun.

Den areamässigt största fastigheten är Lådan 1 om 31 575 kvm, vilken är belägen i Växjö kommun. Fastighetens totala area motsvarade 16 procent av Corems uthyrbara area i Region Mellansverige/Väst per den 31 december 2009. Den största hyresgästen i fastigheten är Coop

Corems hyresintäktsmässigt största fastighet i Region Mellansverige/Väst är Skruven 3 i Borås kommun med en uthyrbar area om 28 290 kvm.

Större konkurrenter

Corems större konkurrenter i Region Mellansverige/Väst är bland annat Kungsleden, Eklandia och Platzer.

nyckeltal per 31 december 2009

Antal fastigheter, st	28
Total uthyrbar area, kvm	199 925
Hyresvärde, mkr	112
Ekonomisk uthyrningsgrad, %	86
Hyresintäkt, mkr	97
Direktavkastning, %	8,1
Antal hyresgäster, st	163
Kontraktens genomsnittliga återstående löptid, år	3,0
Areamässig vakansgrad, %	20

Mkr	2009 jan-dec	2008 jan-dec
Hyresintäkter	99	85
Fastighetskostnader	–20	–22
Driftsöverskott	79	63

Mkr	2009 31 dec	2008 31 dec
Verkligt värde	974	806

största hyresgäster

	Kvm
Coop Sverige Fastigheter	31 575
Ericsson	28 438
Drivkraft Värend	5 376

mellansverige/väst

		Uthyrbar area, kvm
Kommun	Antal	Industri	Lager	Kontor	Handel	Övrigt	Totalt
Ale	1	1 256					1 256 40%
Borås	2	28 290	7 118	2 053			37 461
Göteborg	4	3 691	7 591	985	165	344	12 776
Jönköping	6		14 047	2 073	987	4 316	21 423
Lerum	1		8 877			Stockholmsregionen,	8 877
Strömstad	1	4 915				andel av totala hyresintäkter	4 915
Tranås	3	13 497	13 463	5 854	967	1 499	35 280
Trollhättan	4	890	3 628	4 371	764		9 653 43%
Vänersborg	3		3 054		1 000		4 054
Växjö	3		57 000	2 368		4 862	64 230
Totalt	28	52 539	114 778	17 704	3 883	11 021	199 925

Region Norr

Fastighetsbestånd

I Region Norr ägde Corem per den 31 december 2009 åtta fastigheter med ett verkligt värde om 426 mkr. Fastigheterna är belägna i kommunerna Avesta, Fagersta, Falun, Hedemora, Hudiksvall och Norberg.

Region Norr svarade för 10 procent av fastighetsbeståndets totala värde och för 10 procent av Corems totala hyresintäkter per den 31 december 2009.

Regionens totala uthyrbara area uppgick per den 31 december 2009 till 102 661 kvm varav inga ytor var vakanta. Av regionens totala uthyrbara area svarade industri för 92 procent, lager för 4 procent, kontor för 0 procent, handel för 3 procent och övrigt för 1 procent.

Fastigheternas hyresvärde uppgick till 43 mkr per den 31 december 2009 och de kontrakterade hyresintäkterna uppgick på årsbasis till 43 mkr vid samma period, vilket motsvarade en ekonomisk uthyrningsgrad om 100 procent.

Ingen fastighet i Region Norr är upplåten med tomträtt.

Den area- och hyresintäktsmässigt största fastigheten är Östanbräck 1:45 om 50 411 kvm, vilken är belägen i Hudiksvalls kommun. Fastighetens totala area motsvarar 49 procent av Corems uthyrbara area i Region Norr. Den största hyresgästen i fastigheten är Ericsson.

Större konkurrenter

Corems större konkurrenter i Region Norr är bland annat Kungsleden, NLP, och Diös.

nyckeltal per 31 december 2009

Hudiksvall

Falun Norberg Fagersta

Hedemora

Avesta

Antal fastigheter, st	8
Total uthyrbar area, kvm	102 661
Hyresvärde, mkr	43
Ekonomisk uthyrningsgrad, %	100
Hyresintäkt, mkr	43
Direktavkastning, %	9,2
Antal hyresgäster, st	6
Kontraktens genomsnittliga återstående löptid, år	5,5
Areamässig vakansgrad, %	0

Mkr	2009 jan-dec	2008 jan-dec
Hyresintäkter	43	40
Fastighetskostnader	–4	–5
Driftsöverskott	39	35

2009 31 dec	2008 31 dec
426	422

största hyresgäster

	Kvm
Ericsson	89 678
Bilia	6 355
Arvid Svensson	3 091

Region Norr

		Uthyrbar area, kvm
Kommun Region Mellansverige/Väst,	Antal	Industri Öresundsregionen,	Lager	Kontor	Handel	Övrigt Mälardalsregionen,	Totalt
andel av verkligt värde Avesta	1	andel av totala hyresintäkter 1 782	568	110	892	andel av totala hyresintäkter 191	3 543
Fagersta 22%	3	563	11% 447		1 476	89	14% 2 575
Falun	1	40 540				100	40 640
Hedemora	1	632	809	53	1 135	195	2 824
Hudiksvall	1	50 411					50 411
Norberg	1		2 668				2 668
Totalt	8	93 928	4 492	163	3 503	575	102 661

Projekt- och fastighetsutveckling

Projektutveckling i form av ny- eller tillbyggnation samt hyresgästanpassningar i befintliga fastigheter är en viktig komponent i arbetet med att successivt förbättra Corems egna fastigheter, möta kundernas förändrade behov och därmed uppnå högre kundnöjdhet och också för att höja fastighetsvärdet.

Projektutveckling kan ske genom att utnyttja oexploaterad mark för att uppföra nya byggnader men också genom att bygga om eller bygga till befintligt fastighetsbestånd. Till- eller ombyggnation kan initieras dels av ett förändrat kundbehov, men också på initiativ av fastighetsägaren där det finns en möjlighet att öka fastighetsvärdet genom till exempel ett förändrat användningssätt för en byggnad. När fastighetsägaren projektutvecklar obebyggd mark i stället för en befintlig byggnad tar detta oftast längre tid eftersom nya detaljplaner i de flesta fall behöver tas fram. Större förändringar av befintliga byggnader kan också kräva förändrad detaljplan.

Corem är inte främmande för att köpa in projektfastigheter och därefter projektanpassa fastigheten efter hyresgästens behov i de fall det finns en kund som är intresserad av att teckna ett långt hyresavtal.

Inom Corem har under 2009 pågått flera spännande utvecklingsprojekt. Några exempel på dessa är:

• • En tillbyggnad för befintlig hyresgäst i fastigheten Lastkajen 3 i Västberga slutfördes under 2009. Detta projekt fortsätter nu som ett spännande energiprojekt där gamla oljepannor ersätts med tillvaratagandet av hyresgästens värmeöverskott kompletterat med bergvärme och bergkyla för att minimera fastighetens energiåtgång.
• • I fastigheten Dagskiftet 2 i Västberga har en studie påbörjats för att förändra en kontorsbyggnad till fackhandel och utställningslokaler.
• • I fastigheten Verktyget 4 i Trosa studeras möjligheten att förändra en kontors- och lagerbyggnad till konsumenthandel och verksamhetslokaler.
• • I Norrköping studeras två fastigheter, Bronsen 2 och Stålet 3, avseende förändrat användningssätt där olika möjligheter provas för att förädla fastigheterna.

• I Lund har en förstudie genomförts avseende fastigheten Vipemöllan 38 och möjliga bostadsbyggrätter identifierats. Under 2010 kommer ett arbete med förändrad detaljplan att påbörjas.

Under 2009 genomfördes anpassningar för nya och befintliga kunder samt ombyggnationer till ett värde om 32 mkr.

I befintligt fastighetsbestånd finns flera fastigheter med intressanta utvecklingsmöjligheter. Några exempel, utöver ovan beskriva projekt, är:

Helsingborg, Kroksabeln 10. En fastighet om cirka 2,25 ha i Berga verksamhetsområde nordost om City. Befintlig byggnad på fastigheten har tomställts under 2009, vilket öppnar möjligheter för helt nya verksamheter och ny byggnation.

Järfälla, Veddesta 2:79. Fastigheten omfattar cirka 10,3 ha och befintliga byggnader omfattar cirka 30 000 kvm. Möjlighet finns för ytterligare byggnation på fastigheten.

Märsta, Märsta 15:7. Fastigheten omfattar totalt cirka 10,1 ha. Cirka hälften av fastigheten är bebyggd med lokaler för Atlas Copco medan resterande del är disponibel för nybyggnation. Diskussioner avseende produktion av nya lokaler pågår med ett par potentiella hyresgäster.

Växjö, Grevaryd 1:64. Fastigheten omfattar totalt cirka 33,6 ha och har en lagerbyggnad om cirka 26 000 kvm. Fastigheten har eget stickspår från stambanan och möjlighet finns för ytterligare byggnation på fastigheten.

Sammantaget finns en stor värdepotential i projektutveckling inom Corems fastighetsbestånd.

Framgångsrik fastighetsförädling i Västberga

I Västberga, strax söder om Stockholm City, ligger Corems fastighet Lastkajen 3. Här har vi under året framgångsrikt genomfört ett av företagets hittills mest omfattande förädlingsprojekt för totalt cirka 11 miljoner kronor. Projektet initierades då en av fastighetens hyresgäster Servera, som är en rikstäckande grossist och specialist för restauranger och storkök, fick behov av ytterligare lokalyta.

Intensiv trafik

Varje morgon runt kl 04.00 anländer flera långtradare med livsmedel och andra varor till Servera, som lossas vid fastigheten. När Servera har omfördelat och paketerat varorna enligt kundernas beställningar anländer Serveras mindre lastbilar för att hämta och köra ut leveranserna till kunderna. Omkring kl 11.00 på förmiddagen lämnar den sista lastbilen för dagen och det blir åter lugnt vid anläggningen.

Strategiskt läge

Fastigheten har ett mycket strategiskt läge ur transportsynpunkt, med närhet till de stora transportlederna och Stockholms City. När Servera behövde större kyl- och fryslager och bättre och fler lastdockor ville de därför inte gärna lämna det fina läget. Under sensommaren 2008 påbörjades planeringen för hur Serveras behov skulle kunna tillgodoses genom att bygga om fastigheten. Ett drygt halvår senare kunde Servera ta de nya ytorna i bruk och har nu möjlighet att växa ytterligare tack vare den ökade kapacitet ombyggnationen medförde.

Miljövinster

Före ombyggnationen fanns lastdockor för lastbilar på fastighetens ena långsida och på den andra fanns en gammal lastkaj under tak som inte kunde utnyttjas särskilt väl. Lastkajen gjordes om helt och den tidigare mer eller mindre oanvända ytan har nu blivit 1 000 nya effektiva kvadratmeter som består dels av utökade kyl- och frysutrymmen, men också av nya dockningsstationer för lastbilarna. Men inte nog med det. Under

arbetets gång väcktes tanken att ta tillvara den värme som Serveras kylanläggningar producerar. Denna värme klarar att, tillsammans med ett 20-tal borrhål för bergvärme, stå för merparten av fastighetens energiförsörjning. Energientreprenaden slutförs under våren 2010. Tidigare var den huvudsakliga energikällan olja så med den nya lösningen har miljövinsten blivit stor med bland annat helt uteblivna koldioxidutsläpp i och med att Corem också köper miljöklassad el till värmepumparna. De goda resultaten har gjort att en process med att certifiera fastigheten till en så kallad Green Building påbörjats. Att minska koldioxidbelastningen från Corems fastigheter är generellt en viktig del i miljöarbetet.

Nöjd hyresgäst

I samband med ombyggnationen skrevs ett nytt tioårskontrakt med Servera och alla inblandade är mycket nöjda; Corem kunde framgångsrikt förädla en outnyttjad lastkajsyta till bra och effektiv lokalyta och Servera fick sina långsiktiga behov tillgodosedda och kunde stanna kvar i ett bra läge.

– Tack vare de kapacitetshöjande åtgärderna kan vi nu fortsätta att växa på en plats som är mycket bra belägen för vår typ av verksamhet, säger Sven Demitz Helin, ekonomi- och personaldirektör på Servera. Energiprojektet och miljövinsten som det medfört är förstås ett extra plus i kanten. Vi använder ofta anläggningen i Västberga som referensobjekt för Serveras andra anläggningar i landet eftersom vi är mycket nöjda med resultatet.

David Pettersson, Corems fastighetstekniker för fastigheten Lastkajen 3, var inblandad i kommunikationen med fastighetens hyresgäster, byggkonsulter, arkitekter med flera under projektets genomförande.

Corems process vid utvecklingen av detta projekt:

• 1. Dialogen mellan Corem och Servera inleds. Bland annat diskuteras behov, önskemål, kvalitet, ekonomi och tider.
• 1. Byggkonsulter, arkitekter med flera kopplas in för att ta fram produktspecifikation, kalkyler och tidplan.
• 1. Nytt hyresavtal tecknas med Servera.
• 1. Extern konsult kontrakteras som bygg- och projektledare. I fallet Lastkajen 3 föll detta uppdrag på Ebab som genomförde all projektledning och i samråd med Corem handlade

upp entreprenörer. Ebab samordnade även arbetsmiljöansvar, bygglov, tillstånd, med mera. För den övergripande styrningen av projektet fanns en styrgrupp bestående av representanter från Corem, hyresgästen (Servera) och projektledaren (Ebab). Styrgruppen träffades regelbundet för att hantera projektfrågor avseende utförande, ekonomi, tilläggsbeställningar och liknande. Till det lyckade resultatet bidrog ett

mycket gott samarbete mellan alla inblandade parter.

Fastighetsvärdering

Corems fastighetsbestånd består av 106 fastigheter med merparten inom industri-, lager- och logistiksegmentet. Fastighetsbeståndet, där Stockholm är den värdemässigt största regionen med 40 procent av det verkliga värdet, är indelat i fem geografiska områden: Stockholm, Öresund, Mälardalen, Mellansverige/Väst samt Norr.

Värderingsmetod

Samtliga Corems fastigheter har under den senaste tolvmånadersperioden externvärderats av olika värderingsinstitut. Corem har tillsammans med Nordier Property Advisors AB låtit värdera samtliga fastigheter, med värdetidpunkt den 31 december 2009. Under året har Ernst & Young Real Estate, Savills Sweden AB och Nordier Property Advisors AB anlitats. Corem har till värderarna lämnat information om gällande samt nytecknade hyreskontrakt, löpande drifts- och underhållskostnader samt bedömda investeringar utifrån underhållsplaner och bedömda framtida vakanser.

Kassaflödesanalys

Samtliga värderingar grundar sig på en kassaflödesanalys, innebärande att fastigheternas värde baseras på nuvärdet av prognostiserade kassaflöden jämte restvärde under kalkylperioden. I normalfallet har en tioårig kalkylperiod använts, men då Corem innehar ett antal fastigheter med långa hyresavtal, som har en avtalslängd överstigande tio år, har kalkylperioden i förekommande fall anpassats till detta. Antagandet avseende de framtida kassaflödena görs utifrån analys av:

• • Nuvarande och historiska hyror samt kostnader
• • Marknadens/närområdets framtida utveckling
• • Fastigheternas förutsättningar och position i respektive marknadssegment
• • Befintliga gällande hyreskontraktsvillkor
• • Marknadsmässiga hyresvillkor vid kontraktstidens slut
• • Drifts- och underhållskostnader i likartade fastigheter i jämförelse med dem i den aktuella fastigheten

Kalkylränta

Utifrån analysen resulterande driftnetton under kalkylperioden och ett restvärde vid kalkylperiodens slut, har sedan diskonterats med bedömd kalkylränta. Den bedömda kalkylräntan ska motsvara ett nominellt avkastningskrav på totalt kapital. Kalkylräntan är anpassad individuellt för varje fastighet och ligger i intervallet 8,0 till 12,5 procent Vid värderingen av Corems samlade fastighetsportfölj, avviker den vägda genomsnittliga kalkylräntan för nuvärdeberäkning av driftnettona marginellt med motsvarande kalkylränta för restvärdet. Den vägda genomsnittliga kalkylräntan för diskontering av kassaflöden uppgår till cirka 9,7 procent vid årsskiftesvärderingen och motsvarande kalkylränta för diskontering av restvärde till cirka 9,8 procent

Restvärde och direktavkastning

Restvärdet framräknas såsom tomträttens/fastighetens verkliga värde vid kalkylperiodens slut och har sin grund i det prognostiserade driftnettot första året efter kalkylperiodens slut. Det prognostiserade driftnettot evighetskapitaliseras med ett för tomträtten/fastigheten individuellt direktavkastningskrav, för att beräkna restvärdet. Det vägda genomsnittliga direktavkastningskravet vid kalkylperiodens slut uppgår till cirka 7,8 procent. De värdepåverkande parametrar som används i värderingen motsvarar värderingsinstitutens tolkning av hur investerare och andra aktörer på marknaden resonerar och verkar.

Värderingsförfarandet för det svenska fastighetsbeståndet, med tillhörande underlagsinsamling och bearbetning följer anvisningar till SFI (Svenskt Fastighetsindex). I Danmark har värderingsförfarandet följt de normer som gäller för medlemmar av RICS (the Royal Institution of Chartered Surveyers).

Fastighetsbeståndets värdeförändring

Per den 31 december 2009 uppgick det samlade verkliga värdet på Corems fastighetsportfölj till 4 332 mkr (4 140). Även under 2009 är det framför allt genom förvärv, som det samlade fastighetsvärdet har ökat under året. Värdeförändringen för det ursprungliga beståndet och under året förvärvade fastigheter, uppgick totalt till –61 mkr. Framför allt beror värdenedgången på höjda avkastningskrav under året.

I Corems bestånd har avkastningskraven i snitt höjts med cirka 0,3 procentenheter på årsbasis. De höjda avkastningskraven gäller generellt för alla typer av fastigheter och på samtliga Corems marknader. Det genomsnittliga, viktade, direktavkastningskravet i årsskiftesvärderingarna var cirka 7,8 procent. Genomförda investeringar och omförhandlade hyresavtal i fastigheterna motverkar delvis de höjda avkastningskraven. Nedskrivningen av värdet under året motsvarar en värdenedgång på cirka 1,5 procent på det totala fastighetsbeståndet inklusive under året genomförda förvärv.

Under året har totalt 32 mkr investerats i ny-, till- och ombyggnationer.

Verkligt värde per region förändring verkligt värde

Mkr		Mkr	31 dec 2009	Andel. %
Verkligt värde		Stockholm	1 740	40
per 1 januari 2009	4 140	Öresund	613	14
Förvärv av fastigheter	255	Mälardalen	579	13
Investeringar	32
Försäljningar	–20	Mellansverige/Väst	974	23
		Norr	426	10
Värdeförändringar	–61	Totalt	4 332	100
Valutaomräkningar	–14
Verkligt värde per 31 december 2009	4 332

Värderingsförutsättningar, antaganden

Värdetidpunkt 31 dec 2009

Inflationsantagande	2%
Kalkylperiod	10–20 år
Direktavkastning	6,0–10,5%
Kalkylränta	8,0–12,5%
Långsiktig vakans	Huvudsakligen 5–10%
Hyresantagande	Befintlig hyra och marknadshyra
Drift- och underhållskostnad	Individuellt anpassat utifrån utfall för respektive fastighet och värderingsinstitutets erfarenhet av likartade objekt

Finans

444 mkr i hyresintäkter

"Corems övergripande mål är att bli det ledande fastighetsbolaget inom sitt segment i kombination med att ge bolagets aktieägare en långsiktigt hög och stabil avkastning på eget kapital."

Finansiering 36
Intjäningsförmåga 39
Möjligheter och risker 40
Coremaktien och ägarförhållanden 44
Bolagsstyrning 47
Styrelse 54
Ledande befattninghavare och revisorer 55

Finansiering

De under året omförhandlade lånevillkoren har långfristigt säkerställt den externa lånefinansieringen. Den genomsnittliga kredit- och räntebindningen uppgick per årsskiftet till 4,6 respektive 5,4 år.

Corem är finansierat med eget kapital och skulder, där huvuddelen av skulderna utgörs av räntebärande skulder. Corems skuldsättningsgrad påverkas dels av vald finansiell risknivå dels av lånemarknadens krav på det egna kapitalets storlek för att bevilja bolaget marknadsmässig finansiering. Corems långsiktiga mål för kapitalstrukturen är att soliditeten ska uppgå till 25 procent i kombination med att räntetäckningsgraden ska uppgå till 1,5 ggr.

Koncernens egna kapital uppgick per den 31 december 2009 till 1 518 mkr (1 167), de räntebärande skulderna till 3 328 mkr (3 191), derivat till 153 mkr (186) och de icke räntebärande skulderna till 143 mkr (148). Corem har ett kreditlöfte med ett totalt kreditutrymme om 3 433 mkr (3 191), varav 3 328 mkr (3 191) utnyttjats per den 31 december 2009.

Corem hade under 2009 en räntetäckningsgrad om 2,2 ggr (1,9) och vid utgången av året en soliditet om 33 procent (27). Räntetäckningsgraden anger storleken på risk och motståndskraften för förändringar i räntenettot. Soliditeten anger andel eget kapital i relation till totalt kapital.

Räntebärande skulder

Upplåning sker genom upptagande av kortfristiga lån under långfristiga låneavtal i kreditinstitut samt genom säljarreverser.

Den 31 december 2009 hade Corem räntebärande skulder uppgående till 3 328 mkr (3 191). Netto räntebärande skulder efter avdrag för likviditet om 111 mkr (11) uppgick till 3 217 mkr (3 180). Bolagets totala kreditram om 3 433 mkr (3 191) löper med kredittider om 1 till 29 år. Bolagets genomsnittliga kreditbindningstid

uppgår till 4,6 år (5,2). Under året har Corem ingått nya eller omförhandlat låneavtal om 1 032 mkr (3 191).

Ränteförfallostruktur

2009 har kännetecknats av kraftigt fallande rörliga marknadsräntor samt låga bundna räntor. Riksbanken har under året sänkt sin styrränta vid tre tillfällen. Vid årets slut låg styrräntan på 0,25 procent vilket är en minskning med 1,75 procentenheter från årets början. Räntekostnaden är den enskilt största kostnadsposten hos Corem och påverkas av förändring av marknadsräntan och den marginal som kreditgivare kräver i ersättning för att utge lån.

Marknadsräntans påverkan på Corems finansnetto beror på hur snabbt en förändring av marknadsräntan får genomslag och därmed är vald räntebindningstid avgörande. För att säkerställa ett stabilt räntenetto över tid, har Corem valt en förhållandevis lång räntebindning. Detta medför att bolagets genomsnittliga ränta normalt kommer att vara högre än marknadsräntan för motsvarande ränteportfölj i ett sjunkande ränteläge och lägre än marknadsräntan i ett stigande ränteläge. Corem har valt att använda derivat i form av ränteswappar vilket är ett kostnadseffektivt och flexibelt sätt att förlänga lån med kort räntebindning för att uppnå önskad räntebindning. Av Corems räntebärande skulder per den 31 december 2009, var 66 procent (62) räntesäkrade på mellan 3 till 12 år varefter den genomsnittliga räntebindningstiden uppgick till 5,4 år (4,7). Den genomsnittliga räntan per 31 december 2009 var 4,02 procent (5,38).

räntebindningsstruktur

ränte- och låneförfallostruktur

	Räntebindning		Kreditbindning
Förfall, år	Lånebelopp, Mkr	Snittränta, %	Andel, %	Mkr	Andel, %
2010	1 051	1,81	32	74	2
2011	55	4,96	2	606	18
2012	268	3,40	8	1 110	33
2013	4	5,35	0	1 272	38
2014	130	5,60	4	30	1
2015	105	5,67	3	5	1
2016	15	5,35	0	15	1
2017	–	–	–	–	–
2018	700	5,31	21	–	–
2019	800	5,06	24	–	–
2020 –	200	5,51	6	216	6
Totalt	3 328	4,02	100	3 328	100

Rådmannen 3, Katrineholm.

Derivat

I enlighet med redovisningsreglerna IAS 39 ska räntederivat marknadsvärderas, vilket innebär att det uppstår ett teoretiskt över- eller undervärde om den avtalade räntan avviker från aktuell marknadsränta, där värdeförändringen i Corems fall ska redovisas över resultaträkningen. Vid löptidens slut är värdet alltid noll och ur ett kassaflödesperspektiv är utfallet detsamma. Corem innehar derivat i form av ränteswappar i syfte att minska ränterisken och samtidigt bibehålla flexibiliteten i jämförelse med bundna lån. Corem har endast en typ av räntederivat, ränteswappar. Corem byter i sina swapavtal rörlig ränta mot fast ränta.

De under året förändrade långa marknadsräntorna och tidsfaktorn har påverkat årets resultat med 33 mkr (–186). Per den 31 december 2009 uppgick marknadsvärdet i räntederivatportföljen till –153 (–186) mkr. Vid årsskiftet hade Corem åtta swapavtal på sammanlagt 1 900 mkr (1 900).

Riskhantering

Corem är i egenskap av nettolåntagare exponerat för finansiella risker. Framförallt utsätts Corem för finansieringsrisk, ränterisk, valutarisk och kreditrisk. Corems finansiella verksamhet fokuserar på att det befintliga riskmandat man har erhållit används som styrmedel i syfte att anpassa verksamhetens finansiella risknivå efter utvecklingen av Corems rörelserisk. En beskrivning av risktagande finns i avsnittet Möjligheter och risker på sidorna 40 till 43.

I kreditavtalen med vissa banker finns det fastlagda gränsvärden för definierade nyckeltal så kallade covenants. Corems egna finansiella mål stämmer väl överens med bankernas krav.

Kreditgivare

Corems finansieringskälla är penningmarknaden och bolaget arbetar framför allt med långa kreditfaciliteter. Corems låneportfölj är fördelad på fyra kreditinstiut; Swedbank, SBAB, Handelsbanken och Realkredit i Danmark. Som säkerhet för de räntebärande skulderna har Corem bland annat lämnat aktier i dotterbolag, garanti om att upprätthålla vissa finansiella nyckeltal samt pantbrev i fastigheterna. Det är Corems bedömning att pantsättningsavtalen har ingåtts på marknadsmässiga villkor. Fastighetsinteckningar om 2 363 mkr (2 204) har lämnats per den 31 december 2009.

Bolaget för en löpande dialog med finansieringsinstitut på finansmarknaden för att säkerställa att Corem över tiden har en ändamålsenlig och kostnadseffektiv finansiering.

Finanspolicy

Corems finansverksamhet styrs av den finanspolicy som bolaget har tagit fram. Finanspolicyns syfte är att begränsa de risker som finns förknippade med bolagets finansiering samt ange riktlinjer och regler för hur finansverksamheten ska bedrivas.

Finanspolicyn fungerar som en vägledning för finansfunktionen. Avsteg från koncernens finanspolicy kräver styrelsens godkännande. Ansvaret för koncernens finansiella transaktioner och risker hanteras centralt av moderbolagets ledning.

Finansiella transaktioner ska genomföras utifrån en bedömning av koncernens samlade behov av likviditet, finansiering och ränterisk.

Som ett led i att ständigt förbättra och anpassa den finansiella riskhanteringen genomför styrelsen en årlig översyn av finanspolicyn för att förbättra och anpassa den efter Corems nuvarande situation. I finanspolicyn anges limiter för hur hantering av finansiella risker.

Målen i Corems finanspolicy samt hur Corem presterat i förhållande till dem framgår av nedanstående tabell.

Finansiella mål

	Mål	Måluppfyllnad
Avkastning på eget kapital	Corem ska över tiden uppvisa en genom snittlig avkastning på eget kapital om lägst den riskfria räntan plus tio procent. Med riskfri ränta avses den femåriga statsobligationsräntan.
Soliditet	Corems soliditet ska långsiktigt uppgå till minst 25 procent.	27 procent.
Räntetäckningsgrad	Corems räntetäckningsgrad ska långsiktigt uppgå till 1,5 gånger.
Kreditbindning	Corems räntebärande skulders genomsnittliga kreditbindning ska uppgå till minst 1,5 år.	uppgick till 5,2 år.
Räntebindning	Corems räntebärande skulders genomsnittliga räntebindning ska uppgå till minst 1,5 år.	uppgick till 4,7 år.
Räntebunden andel	Corems räntebärande skulder ska till minst 50 procent vara räntesäkrade om minst 3 år.
Valutasäkring	Externfinansieringen av Corems fastigheter ska ske i lokal valuta.

verksamhetsåret 2008 Måluppfyllnad Avkastning på eget kapital uppgick till –20 procent. Soliditeten uppgick till 27 procent. Räntetäckningsgraden uppgick till 1,9 gånger. Räntebärande skulders genomsnittliga kreditbindning uppgick till 5,2 år.

Räntebärande skulders genomsnittliga räntebindning uppgick till 4,7 år.

Räntebärande skulder har till 62 procent räntesäkrats på mellan 3 till 12 år.

100 procent. 100 procent.

verksamhetsåret 2009

Avkastning på eget kapital uppgick till 17 procent.

Soliditeten uppgick till 33 procent.

Räntetäckningsgraden uppgick till 2,2 gånger.

Räntebärande skulders genomsnittliga kreditbindning uppgick till 4,6 år.

Räntebärande skulders genomsnittliga räntebindning uppgick till 5,4 år.

Räntebärande skulder har till 66 procent räntesäkrats på mellan 3 till 12 år.

Intjäningsförmåga

Corem har under året redovisat sin aktuella intjäningsförmåga på årsbasis i samband med kvartalsrapporter och bokslutskommunikéer i syfte att visa hur bolagets underliggande affärsverksamhet utvecklas.

Löpande redovisning av aktuell intjäningsförmåga

Corem har löpande redovisat sin aktuella intjäningsförmåga i samband med kvartalsrapporter och bokslutskommunikéer. I nedanstående sammanställning beräknas fastighetskostnaderna och de centrala administrationskostnaderna för ett normalår. Räntekostnaderna har beräknats utifrån befintlig lånestruktur med hänsyn tagen till aktuellt ränteläge på de lån som löper med rörlig ränta.

Då Corem har stora möjligheter att nyttja skattemässiga värdeminskningsavdrag på fastigheterna, samt innehar betydande skattemässiga underskottsavdrag, beräknas det inte utgå någon aktuell skatt på bolagets löpande resultat, förutom för bolag som förvärvats under innevarande räkenskapsår samt för utländska dotterföretag.

Aktuell intjäningsförmåga på årsbasis

Mkr	2009 31 dec	2008 31 dec
Hyresvärde	483	433
Vakans	–51	–25
Hyresintäkter	432	408
Fastighetskostnader	–106	–100
Driftnetto	326	308
Central administration	–24	–20
Finansnetto1)	–114	–113
Förvaltningsresultat	188	175
Skatt2)	–3	0
Resultat efter skatt	185	175
Resultat per aktie3)	5,98	6,34

1) Utdelning från Klövern ingår.

2) Beräknad aktuell skatt.

3) Beräknat på utestående aktier vid periodens utgång.

Intjäningsförmåga per den 31 december 2009

Efter genomförda förvärv under året, beräknas Corems totala hyresvärde på årsbasis uppgå till 483 mkr (433), vilket motsvarar en ökning sedan ingången 2008 med tolv procent. Bolagets bedömda förvaltningsresultat, det vill säga resultatet före omvärderingar och skatt, beräknas på årsbasis uppgå till omkring 188 mkr (175), vilket motsvarar en ökning med sju procent.

I denna bedömning ligger inga antaganden om framtida förändringar avseende vakanser, ränteläge, hyres- och kostnadsutveckling. Med tanke på att resultatbedömningen avser förvaltningsresultatet ingår inte några antaganden avseende eventuella värdeförändringar på fastigheter eller derivat. I bedömda övriga intäkter avseende 2010 ingår även en prognostiserad utdelningsintäkt avseende Corems aktieinnehav i Klövern AB (publ), vilken är baserad på bolagets utdelningsförslag om 1,25 kr per aktie. Utdelningsintäkten från Klövern, beräknad till cirka 22 mkr, är skattefri då Corems ägarandel i Klövern överstiger 10 procent.

utveckling av intjäningsförmåga

Möjligheter och risker

All affärsverksamhet är förenad med ett visst mått av risktagande, vilket i sin tur även genererar möjligheter. Dessa risker och möjligheter kan påverka Corems verksamhet, finansiella ställning och resultat. Nedan beskrivs Corems väsentliga möjligheter och riskfaktorer samt hur dessa hanteras.

Finansiella risker

Corems verksamhet finansieras framför allt genom eget kapital och lån hos externa kreditgivare. Relationen mellan eget kapital och skulder regleras med utgångspunkt från vald finansiell risknivå samt av mängden eget kapital för att tillgodose långivarnas krav för att erhålla lån. Finansieringen via lån innebär att Corem är exponerat för finansierings-, ränte- och kreditrisker. Som villkor för finansiering finns bland annat krav på lägsta soliditet, belåningsgrad på fastigheter och räntetäckningsgrad. Corems kapitalstruktur innebär att räntekostnaderna blir en betydande kostnadspost. Räntekostnaden påverkas främst av den, vid var tid, aktuella nivån för marknadsräntor, men även av de strategier som Corem väljer vid bindningstiden av räntorna. Marknadsräntor påverkas främst av den förväntade inflationstakten där prissättningen av obligationer och certifikat bestäms av utbud och efterfrågan. De kortare räntorna påverkas främst av Riksbankens styrränta, vilken utgör ett penningpolitiskt styrinstrument.

I tider med stigande inflationsförväntningar kan räntenivån väntas stiga, vilket omgående ökar räntekostnaderna för lån med kort löptid. Ju längre genomsnittlig räntebindningstid som Corem har på sina lån ju längre tid tar det innan en ränteförändring får genomslag i bolagets räntekostnader. Det bör samtidigt noteras att eftersom Corem har en så kallad indexklausul i flertalet hyreskontrakt, så innebär en högre inflation också att bolaget i viss utsträckning kompenseras för högre räntekostnader via ökade hyresintäkter.

Känslighetsanalys

I nedanstående tabell åskådliggörs de viktigaste av de resultatpåverkandefaktorerna för Corem, baserat på bolagets fastighetsbestånd per den 31 december 2009.

Känslighetsanalys

Faktor	Förändring	Förändring helår, mkr
Hyresintäkter	+/–1 procent	+/–4,4
Ekonomisk uthyrningsgrad	+/–1 procentenhet	+/–4,8
Fastighetskostnader	+/–1 procent	–/+1,1
Genomsnittlig räntenivå för räntebärande skulder	+/–1 procentenhet	–/+10,0
Värdeförändring fastigheter	+/–1 procent	+/–43,3

Fastigheternas värdeförändring •

Corems möjligheter att generera positiva värdeförändringar påverkas bland annat av hur väl Corem lyckas förädla och utveckla fastigheterna samt av relationen med kunderna i form av avtals- och kundstruktur. Därtill har det allmänna ränteläget, den allmänna konjunkturutvecklingen, den lokala utbuds- och efterfrågebalansen, den förväntade hyrestillväxten, skattesituationen, möjligheten till lånefinansiering och avkastningskravet betydelse för utvecklingen av fastighetspriserna. Avkastningskravet styrs av den riskfria räntan och varje fastighets unika risk. Avkastningskravet påverkas även av tillgången till och avkastningen på alternativa placeringar. Förändringar i fastigheternas verkliga värde kan påverka Corems resultat negativt. I och med att Corem redovisar sitt innehav av fastigheter till verkligt värde, innebär detta att bokfört värde motsvarar förvaltningsfastigheternas verkliga värde, vilket i sin tur medför att värdeförändringar i bolagets fastighetsbestånd direkt påverkar bolagets resultat- och balansräkning.

Hyresintäkter och hyresutveckling •

Om uthyrningsgrad eller hyresnivåer sjunker, oavsett skäl, påverkas Corems resultat negativt i takt med att respektive hyresavtal omförhandlas. Risken för stora svängningar i vakanser och bortfall av hyresintäkter ökar ju fler enskilt stora hyresgäster ett fastighetsbolag har. Corems fem största hyresavtal svarade per den 31 december 2009 för cirka 24 procent av Corems kontrakterade hyresintäkter. Det finns inga garantier för att Corems större hyresgäster förnyar eller förlänger sina hyresavtal när de löpt ut. Beroendet av enskilda hyresgäster minskar i takt med att Corem fortsätter växa genom förvärv.

Mot bakgrund av att några av Corems fastigheter till ytan är stora och att deras användningsområden specialiserade, bedömer Corem att beroendet av enskilda hyresgäster i några fall är stort.

Corems hyreskontrakt med löptider på tre år eller längre är normalt helt eller delvis bundna till konsumentprisindex (KPI), det vill säga helt eller delvis inflationsjusterade.

Corem är beroende av att hyresgäster betalar sina avtalade hyror i tid. Likväl kvarstår risk för att hyresgäster inställer sina betalningar eller i övrigt inte fullgör sina förpliktelser. Om så inträffar skulle Corems resultat kunna påverkas negativt.

Till skillnad från kommersiella fastigheter omfattas bostadsfastigheter av regleringar som bland annat innebär att den så kallade bruksvärdesprincipen bestämmer hyressättningen. Detta innebär att hyresnivån i allmännyttans fastighetsbestånd på varje ort är styrande även för hyrorna i de privatägda fastigheterna. Corem äger dock endast ett fåtal bostadsfastigheter, varför detta påverkar Corems resultat i ytterst begränsad omfattning.

Drifts- och underhållskostnader •

I Corems fastighetsförvaltning ingår i förekommande fall att Corem ansvarar för drift- och underhållskostnader.

I den mån eventuella kostnadshöjningar inte kompenseras genom reglering i hyreskontrakt eller hyresökning genom omförhandlingar av hyreskontrakt, kan Corems resultat påverkas negativt. Oförutsedda och omfattande reparationsbehov kan också påverka resultatet negativt.

Hantering •

I syfte att skapa värden är projektutveckling en viktig beståndsdel för Corems aktiva fastighetsförvaltning. Inom Corem finns projektutvecklingskompetens och flera intressanta utvecklingsprojekt har identifierats i det egna beståndet. Detta tillsammans med Corems fokus på att skapa långsiktiga hyresgästrelationer genom att ha en marknadsorienterad och skicklig fastighetsförvaltning bidrar till att generera förutsättningar för en stabil värdeutveckling.

Hantering •

Genom att aktivt söka och genomföra transaktioner kommer de enskilda hyresgästernas påverkan på Corems hyresintäkter och hyresutveckling att minska över tiden. Vidare arbetar Corem med att säkerställa en god och proaktiv dialog med hyresgästerna för att på så sätt snabbt kunna uppfatta och tillgodose förändrade behov hos hyresgästerna. I syfte att säkerställa detta förvaltas Corems fastigheter av egen kompetent förvaltningspersonal som har direktkontakt med hyresgästerna. Genom ett nära samarbete kan Corem erbjuda flexibla och individuellt anpassade lokallösningar.

Hantering •

I flertalet av Corems hyreskontrakt svarar hyresgästen för merparten av de löpande drifts- och underhållskostnaderna, vilket begränsar Corems risk.

Tekniska risker •

Fastighetsinvesteringar är förknippade med en teknisk risk. Med teknisk risk förstås de riskförhållanden som är förknippade med den tekniska driften av fastigheten, såsom risken för konstruktionsfel, andra dolda fel eller brister, skador (exempelvis genom brand eller annan naturkraft) samt föroreningar. Om sådana tekniska problem skulle uppstå kan de komma att medföra betydligt ökade kostnader för fastigheten och därmed även komma att påverka bolagets resultat och finansiella ställning negativt.

Organisationsrisk •

Corem har en relativt liten organisation vilket medför ett beroende av enskilda medarbetare. Verksamhetens framtida utveckling beror i hög grad på företagsledningens och andra nyckelpersoners kunskap, erfarenhet och engagemang. Bolaget skulle kortsiktigt kunna påverkas negativt om någon eller flera av dessa nyckelpersoner skulle lämna sin anställning.

Operationella risker •

Inom ramen för den löpande verksamheten kan Corem komma att åsamkas förluster på grund av bristfälliga rutiner, bristande kontroll eller oegentligheter. Ändamålsenliga administrativa system och interna regelverk, god intern kontroll och fastlagda rutiner, kompetensutveckling och tillgång till pålitliga värderingsoch riskmodeller minskar de operationella riskerna.

Skatterisker •

Förändringar i bolags- och fastighetsskatt, liksom övriga statliga pålagor, bostadsbidrag och räntebidrag, kan påverka förutsättningarna för Corems verksamhet. Det kan inte uteslutas att skattesatser förändras i framtiden eller att andra ändringar sker i det statliga systemet som påverkar fastighetsägandet. I flertalet av Corems hyreskontrakt svarar dock hyresgästen för vid varje tid belöpande fastighetsskatt. Förändringar av bolagsskatt och övriga statliga pålagor, kan komma att påverka Corems resultat negativt. En förändring av skattelagstiftning eller praxis innebärande exempelvis förändrade möjligheter till skattemässiga avskrivningar eller till att utnyttja underskottsavdrag kan medföra att Corems framtida skattesituation förändras och därigenom även påverkar resultatet. Det kan inte heller uteslutas att skatteverket inte kommer att godkänna samtliga av Corem yrkade underskottsavdrag.

Refinansieringsrisk •

Med refinansieringsrisk avses risken att finansiering inte alls kan erhållas, eller endast till kraftigt ökade kostnader. Låg belåningsgrad och långa kreditlöften begränsar denna risk och innebär även mindre räntekänslighet. Lånebehovet kan avse refinansiering av befintliga lån eller nyupplåning. Långfristiga krediter med fastställda villkor har tecknats under året.

Hantering •

Corem vidtar löpande åtgärder för att begränsa sin exponering mot denna typ av händelser genom en aktiv förvaltning och tecknandet av fastighetsförsäkringar.

Hantering •

I takt med att Corem och dess organisation växer minskar risken för beroende av enskilda medarbetare. Arbetsuppgifter och kunskap fördelas ut på fler individer, vilket medför att Corem blir mindre känsligt för enskilda medarbetares frånvaro. En aktiv personalpolitik ska också främja viljan att stanna kvar och utvecklas inom bolaget.

Hantering •

Corem arbetar löpande med såväl interna som externa resurser med att övervaka, följa upp och förbättra bolagets administrativa säkerhet och kontrollsystem.

Hantering •

Corem följer löpande politiska beslut i form av till exempel förändringar i nivån på företagsbeskattning, fastighetsskatt, skattelagstiftningen eller dess tolkning och försöker anpassa sig därefter i syfte att skapa en så pass effektiv skattesituation som möjligt.

Hantering •

Corems arbetar med att kreditbindningen för de olika krediterna ska vara fördelade över flera år i syfte att minska refinansieringsrisken vid kapitalförfall. Corems totala kreditram om 3 433 mkr löper med kredittider om 1 till 29 år. Corems genomsnittliga kreditbindningstid uppgår till cirka 4,6 år.

Ränterisk •

Ränterisk definieras som risken att förändringar i ränteläget påverkar Corems finansieringskostnad. Räntekostnaden är en av Corems större kostnadsposter. Corems räntebindningsstrategi innebär en avvägning mellan kort räntebindning för att långsiktigt sänka räntekostnaden och lång räntebindning för att uppnå en stabil räntekostnadsutveckling. Denna avvägning bestäms bland annat av finansiell styrka, kassaflöde och bedömd ränteutveckling.

Hantering •

Corem har valt en förhållandevis lång räntebindning. Corem har valt att skydda sig mot kraftigt stigande räntor genom att använda derivat i form av ränteswappar. Detta innebär att Corem uppnår ett rörligt låns fördel genom att undvika ränteskillnadsersättning vid eventuell förtidsinlösen samtidigt som den ränta som betalas är fast och kostnaden därmed i förväg känd. När avtalad ränta för derivatet avviker från marknadsräntan uppkommer en värdeförändring som påverkar företagets resultat. Värdeförändringen är inte kassaflödespåverkande. Vid löptidens slut är dock alltid värdet på de ränteswappar Corem använder noll.

Corems genomsnittliga räntebindningstid ligger på 5,4 år.

Hantering •

För att minska valutarisken är de danska fastigheterna finansierade med hjälp av lån i danska kronor, vilket gör att intäkter och kostnader för dessa fastigheter är denominerade i samma valuta.

Kreditrisk • Kreditrisk definieras som risken att Corems finansiella motparter inte kan uppfylla sina finansiella åtaganden gentemot Corem. Kreditrisk inom finansverksamheten uppstår bland annat vid placering av likviditetsöverskott, vid tecknande av ränteswapavtal samt vid erhållande av lång- och kortfristiga kreditavtal.

Det finns en risk att verkliga värden och kassaflöden avseende finansiella instrument kan fluktuera när värdet på främmande valutor förändras. Corems ägande av fastigheter i Danmark medför en risk genom att fastigheternas intäkter och kostnader är denominerade i danska kronor, vilket vid en valutakursförändring kan medföra positiva respektive negativa effekter för Corems

Miljörisker •

Valutarisk •

intjäningsförmåga.

Fastighetsförvaltning och fastighetsexploatering medför miljöpåverkan. Corem har fastställt en miljöpolicy och arbetar aktivt med miljöfrågor. Enligt miljöbalken har den som bedrivit en verksamhet som har bidragit till föroreningen även ett ansvar för efterbehandling. Om inte verksamhetsutövaren kan utföra eller bekosta efterbehandling av en förorenad fastighet är den som förvärvat fastigheten, och som vid förvärvet känt till eller då borde ha upptäckt föroreningarna, ansvarig. Det innebär att krav, under vissa förutsättningar, kan riktas mot Corem för marksanering eller efterbehandling avseende förekomst eller misstanke om förorening i mark, vattenområden eller grundvatten för att ställa fastigheten i sådant skick som följer av miljöbalken. Sådana krav kan påverka Corems resultat negativt.

Hantering •

Corem genomför sedvanliga kreditprövningar innan en ny hyresgäst godkänns. Vidare prövas kreditvärdigheten på utfärdare av eventuella reversfordringar som kan uppstå i samband med avyttring av fastigheter och/eller bolag.

Hantering •

Det har inte gjorts någon fullständig utredning av eventuella miljöföroreningar i fastighetsbeståndet. Mot bakgrund av att vissa av Corems dotterbolag har en relativt lång historia kan det inte uteslutas att det finns kvarvarande miljöansvar för tidigare ägda fastigheter. För närvarande finns emellertid inte någon kännedom om några väsentliga miljökrav som kan riktas mot Corem. Corem genomför PCB-utredningar på sina fastigheter och upprättar också OVK-besiktningar och energideklarationer för sitt fastighetsbestånd. Vidare genomför Corem sedvanliga miljöundersökningar vid förvärv och där oklarheter kvarstår begränsar Corem sin expongering mot dessa miljörisker genom att motparten får lämna marknadsmässiga miljögarantier.

Coremaktien och ägarförhållanden

Corems aktier handlas sedan den 24 juni 2009 vid Nasdaq OMX Stockholm Small Cap. Bolagets börsvärde per den 31 december 2009 uppgick till 1 411 mkr och antalet aktieägare uppgick vid samma datum till 3 172.

Corem är sedan den 24 juni noterat på Nasdaq OMX Stockholm. Den 31 december 2009 var stängningskursen 45,60 kronor per aktie, vilket motsvarar ett totalt börsvärde om cirka 1 411 mkr.

Aktiekapitalet i Corem uppgick per den 31 december 2009 till 233 mkr och var fördelat på 31 098 920 aktier. Kvotvärdet per aktie uppgår till 7,50 kr. Varje aktie berättigar till en röst. Vid bolagsstämman får varje röstberättigad rösta för fulla antalet av honom/ henne företrädda aktier utan begränsning i röstetalet. Aktierna är denominerade i svenska kronor och har utfärdats i enlighet med Aktiebolagslagen.

Enligt Corems bolagsordning, antagen vid extra bolagsstämma den 23 februari 2010, ska aktiekapitalet lägst utgöra 187 500 000 kronor och högst 750 000 000 kr. Detta innebär att Corem ska ha lägst 25 000 000 aktier och högst 100 000 000 aktier.

Corem är anslutet till Euroclear Sweden ABs kontobaserade värdepapperssystem, varför inga fysiska aktiebrev utfärdas. Samtliga till aktien knutna rättigheter tillkommer den som är registrerad i den av Euroclear Sweden AB förda aktieboken.

Aktieägare

Antalet aktieägare per den 31 december 2009 uppgick till 3 172. Corems tio största ägare kontrollerade per detta datum cirka 86 procent av kapitalet och rösterna i bolaget. Av Corems aktieägare svarade utländska ägare för cirka sju procent av rösterna och kapitalet i bolaget. Antalet privatpersoner som var aktieägare

40 50 60 70 Kr

Corem stamaktie Carnegie Real Estate Index (indexerad)

1 dec 2008 2 mar 2009

Kursutveckling Corem-aktien 1 januari 2008 – 1 mars 2010

1 sep 2008

Aktiefakta, stamaktien

2 jun 2008

3 mar 2008 1 jan 2008

10 20 30

Kortnamn	CORE	ISIN kod	SE0002257402
GICS	40403020
Marknadsplats	Nasdaq OMX Stockholm, Small Cap

Aktiefakta, preferensaktien

Kortnamn	CORE PREF	ISIN kod	SE0003208792
GICS	40403020
Marknadsplats	Nasdaq OMX Stockholm, Small Cap

i Corem per den 31 december 2009 uppgick till 2 922. Av dessa var 35 personer bosatta utomlands. Antalet juridiska personer som var aktieägare i Corem vid motsvarande tidpunkt uppgick till 250, varav 62 var utlandsregistrerade bolag.

Ägarförhållanden Per den 31 December 2009

Aktieägare	Antal aktier	Andel, %
Rutger Arnhult via bolag	11 967 228	38,67
Fastighets AB Balder	8 073 340	26,09
Allba Holding AB	1 746 497	5,65
Länsförsäkringar Fastighetsfond	1 517 398	4,90
Gårdarike Invest	705 243	2,28
Kattvik Financial Services	600 000	1,94
Nordea Livförsäkringar i Sverige AB	522 062	1,69
Östersjöstiftelsen	455 776	1,47
Grönhögen Förvaltning AB	455 600	1,47
Hollytree Förvaltning AB	455 600	1,47
IS Invest AB	451 100	1,46
Svenska Handelsbanken Småbolagsfond	400 000	1,29
Livförsäkrings AB Skandia	391 221	1,27
Stiftelsen för kunskaps- och kompetensutveckling	300 000	0,97
Övriga Aktieägare	2 903 655	9,38
Totalt antal utestående aktier	30 944 720	100,00
Återköpta aktier	154 200
Totalt antal aktier	31 098 920

Källa: Euroclear Sweden AB

1 mar 2010 1 dec 2009

1 sep 2009

1 jun 2009

Anmälningsskyldiga personer

Utöver de personer som ingår i styrelsen för Corem, i bolagets ledningsgrupp, de auktoriserade revisorerna i Corem, samt ett antal anställda som har en befattning i bolaget som normalt kan antas medföra tillgång till icke offentliggjord kurspåverkande information, finns inga personer som är anmälningsskyldiga enligt lagen om anmälningsskyldighet för vissa innehav av finansiella instrument.

Bemyndigande om nyemission

Vid Corems extra bolagsstämma den 23 februari 2010 bemyndigades styrelsen att vid ett eller flera tillfällen fram till nästkommande årsstämma besluta om nyemission av aktier och/eller konvertibler med eller utan avvikelse från aktieägarnas företrädesrätt. Nyemissionen får motsvara en ökning av aktiekapitalet om högst tio procent av aktiekapitalet. Detta bemyndigande ersatte det tidigare bemyndigande Corems styrelse erhöll vid bolagets årsstämma den 28 maj 2009.

De nya aktierna ska emitteras till en marknadsmässig teckningskurs, med förbehåll för marknadsmässig emissionsrabatt i förekommande fall, och betalning för aktierna ska, förutom kontant betalning, kunna ske med apportegendom eller genom fordringskvittning.

ANTAL AKTIER1)

	Antal ägare
1 – 500	2 841
501 – 5 000	247
5 001 – 50 000	54
50 001 –	30
Totalt	3 172

Källa: Euroclear Sweden AB 1) Per den 31 december 2009

aktieägarkategori1)

	Antal ägare
Fysiska personer bosatta i Sverige	2 887
Fysiska personer bosatta utomlands	35
Juridiska personer bosatta i Sverige	188
Juridiska personer bosatta utomlands	62
Totalt	3 172
Källa: Euroclear Sweden AB

1) Per den 31 december 2009

ÄGARE PER LAND1)

Land	Antal ägare
Sverige	3 075
Storbritannien	10
Danmark	9
Norge	9
USA	9
Övriga	60
Totalt	3 172
Källa: Euroclear Sweden AB

1) Per den 31 december 2009

Vid årsstämman den 28 maj 2009 bemyndigades även styrelsen att under tiden fram till nästkommande årsstämma besluta om kontant nyemission av aktier med eller utan avvikelse från aktieägarnas företrädesrätt. Nyemission med stöd av bemyndigandet ska ske till marknadsmässiga villkor. Genom beslut med stöd av bemyndigandet ska aktiekapitalet kunna ökas med sammanlagt högst 30 procent. Syftet med bemyndigandet var att ge styrelsen möjlighet att besluta om att genomföra en ägarspridning och kapitalanskaffning i samband med den planerade noteringen av aktierna i Corem Property Group AB (publ) vid Nasdaq OMX Stockholm.

Emissioner under verksamhetsåret 2009

Den 19 mars 2009 utnyttjade Corems styrelse det bemyndigande man erhöll vid bolagets extra stämma den 16 december 2008 att, vid ett eller flera tillfällen under tiden fram till nästkommande årsstämma, besluta om nyemission av aktier och/eller konvertibler med eller utan avvikelse från aktieägarnas företrädesrätt. Corems styrelse beslutade härigenom om ökning av bolagets aktiekapital genom en riktad nyemission om 1 365 214 nya aktier, motsvarande en ökning av aktiekapitalet med 10 239 105 kr. Teckningsberättigad i den riktade nyemissionen var Nordum Fastighetsfond 1 AB.

aktiekapitalets utveckling till och med 31 mars 2010

År	Transaktion	Ändring av antalet aktier	Ökning av aktiekapitalet, kr	Totalt antal aktier	Totalt aktiekapital, kr	Kvotvärde, kr
2007	Ingående balans vid Coremkoncernens bildande 1 november 2007	–	–	9 573 183	1 435 977,45	0,15
2007	Apportemission	1 250 317 173	187 547 575,95	1 259 890 356	188 983 553,40	0,15
2007	Nyemission	29 330 000	4 399 500,00	1 289 220 356	193 383 053,40	0,15
2007	Kvittningsemission	9 573 183	1 435 977,45	1 298 793 539	194 819 030,85	0,15
2007	Nyemission	11	1,65	1 298 793 550	194 819 032,50	0,15
2007	Sammanläggning 50:1	–1 272 817 679	0,00	25 975 871	194 819 032,50	7,5
2008	Apportemission	1 630 435	12 228 262,50	27 606 306	207 047 295,00	7,5
2009	Apportemission	1 365 214	10 239 105	28 971 520	217 286 400,00	7,5
2009	Nyemission	2 127 400	15 955 500	31 098 920	233 241 900,00	7,5
2010	Fondemission	3 109 892	23 324 190	34 208 812	256 566 090,00	7,5

Dessa aktier registrerades dock först den 15 april 2009. Efter nyemissionen uppgick antalet aktier till 28 971 520, vilket motsvarade ett aktiekapital om 217 286 400 kr.

Med stöd av bemyndigande lämnat vid årsstämman den 28 maj 2009 beslutade styrelsen den 2 juni att genomföra en nyemission med avvikelse från aktieägarnas företrädesrätt. Nyemissionen genomfördes i syfte att underlätta bolagets fortsatta utveckling och tillväxt samt för att uppnå erforderlig spridning av ägandet i bolaget för en börsnotering vid Nasdaq OMX Stockholm. Anmälningsperioden för att teckna aktier i Corems nyemission avslutades den 16 juni 2009. Totalt tecknades 2 127 400 aktier i nyemissionen, motsvarande en ökning av aktiekapitalet med 15 955 500 kr. Efter nyemissionen uppgick antalet aktier till 31 098 920, vilket motsvarar ett aktiekapital om 233 241 900 kr.

Genom nyemissionen tillfördes Corem nästan 1 000 nya aktieägare och uppfyllde därmed väl Nasdaq OMX Stockholms spridningskrav.

Likviditetsgarant

Corem har ingått ett avtal med HQ Bank om åtagande att vara likviditetsgarant i Corems aktier. Åtagandet innebär i korthet att likviditetsgaranten åtar sig att under Nasdaq OMX Stockholms ordinarie handelstid fortlöpande och för egen räkning ställa köpoch säljkurser avseende Coremaktier. Syftet med likviditetsgarantin är att främja likviditeten i aktien.

Återköp av egna aktier

Vid Corems extra stämma den 23 februari 2010 godkändes styrelsens förslag om bemyndigande att återköpa och överlåta egna aktier. Förvärv får ske av högst så många aktier att bolaget efter varje förvärv innehar högst 10 procent av samtliga aktier i bolaget. Under perioden 1 januari till 31 mars 2009 har Corem återköpt 154 200 aktier, motsvarande 0,6 procent av totalt antal registrerade aktier. Anskaffningspriset har i genomsnitt uppgått till 40,48 kronor per aktie. Det nominella värdet på de återköpta aktierna uppgår till 1 156 500 kr, då kvotvärdet per aktie uppgår till 7,50 kr. Vid stämman godkändes att återköp även kan ske av preferensaktier.

Enligt styrelsens bemyndigande får återköp av aktier ske på en reglerad marknadsplats och till ett pris som ligger inom det vid var tid registrerade kursintervallet. Överlåtelse får ske av samtliga aktier som Corem innehar vid tiden för styrelsens beslut. Överlåtelse får ske på reglerad marknadsplats eller på annat sätt. Ersättning för överlåtna aktier ska erläggas kontant, genom kvittning, apport eller eljest med villkor.

Styrelsen kommer att föreslå den kommande årsstämman om ett nytt mandat för återköp av Corem-aktier motsvarande maximalt 10 procent av utestående aktier.

Utdelning och övrig information

Beslut om vinstdelning kan fattas vid Corems årsstämma. Vid eventuell vinstdelning ombesörjs utbetalningen av Euroclear Sweden AB. Rätt till eventuell utdelning tillfaller den som vid av årsstämman fastställd avstämningsdag är registrerad som aktieägare i den av Euroclear Sweden AB förda aktieboken. I det fall att aktieägare inte kan nås genom Euroclear Sweden AB, kvarstår aktieägarens fordran på Corem avseende utdelningsbeloppet och begränsas endast genom regler avseende preskription. Vid preskription tillfaller utdelningsbeloppet Corem. Det föreligger inte några restriktioner för utdelning eller särskilda förfaranden för aktieägare utanför Sverige. För aktieägare som inte har sin skatterättsliga hemvist i Sverige utgår dock normalt svensk kupongskatt. Aktieägare har rätt till andel av överskott vid en eventuell likvidation i förhållande till det antal aktier som aktieinnehavaren äger.

Corems aktier är inte föremål för inskränkning vad avser överlåtbarhet.

Förslag till utdelning

Styrelsen avser att föreslå årsstämman en utdelning om 1,00 kronor (1,00) per stamaktie och en årlig utdelning om 20 kronor per preferensaktie att utbetalas vid varje kvartals slut. Utdelningsandelen på stamaktierna uppgår till 45 procent (28) av förvaltningsresultatet efter avdrag för schablonskatt och preferensaktieutdelning. Avstämningsdag för utdelning på stamaktierna föreslås vara den 26 april 2010. Avstämningsdagar för utdelning på preferensaktierna föreslås vara 30 juni, 30 september, 30 december 2010 och 31 mars 2011.

Direktavkastning

Corems föreslagna utdelning om 1,00 kronor per stamaktie motsvarar en direktavkastning om 2,2 procent på Corems aktiekurs per den 31 december 2009.

Utgivande av preferensaktier

Vid en extra bolagsstämma den 23 februari 2010 fattades beslut om att nyemittera 3 109 892 preferensaktier genom fondemission. Beslutet innebar att aktiekapitalet utökades med 23 324 190 kronor och att antalet aktier efter nyemissionen uppgår till 34 208 812. Av det totala antalet aktier i Corem Property Group AB (publ) har bolaget sedan tidigare återköpt 154 200 aktier, vilket medför att totalt antal utestående aktier från den 26 februari 2010 uppgår till 34 039 192, varav stamaktier 30 944 720 och preferensaktier 3 094 472.

Tio gamla aktier berättigar till en ny preferensaktie. Varje preferensaktie ska berättiga till en utdelning om totalt 20 kronor per år. Beslutet innebar också att bolagsordningen ändrades och att aktier kan ges ut i två serier; stamaktier och preferensaktier.

Bolagsstyrning 2009

Corem är ett svenskt publikt aktiebolag noterat på Nasdaq OMX Stockholm. Corem tillämpar Svensk kod för bolagsstyrning och lämnar här 2009 års bolagsstyrningsrapport.

Denna bolagsstyrningsrapport har inte granskats av bolagets externa revisorer. Rapporten utgör inte en del av de formella årsredovisningshandlingarna.

Svensk kod för bolagsstyrning

Svensk kod för bolagsstyrning trädde i kraft den 1 juli 2005 och den reviderade koden trädde i kraft den 1 juli 2008. Koden har reviderats ytterligare per den 1 februari 2010. Det är god sed på aktiemarknaden för svenska aktiebolag vars aktier är upptagna till handel på en reglerad marknad att tillämpa koden.

Koden är avsedd att utgöra ett led i självregleringen inom det svenska näringslivet. Den bygger på principen "följ eller förklara", vilket innebär att samtliga regler inte alltid måste följas och att det inte alltid innebär något brott att avvika från en eller flera enskilda regler i koden om motiv finns och förklaras. Koden behandlar det beslutssystem genom vilket ägarna direkt eller indirekt styr bolaget. Tyngdpunkten ligger på styrelsen i dess egenskap av centralaktör i bolagsstyrningen. Svensk kod för bolagsstyrning förvaltas av Kollegiet för Svensk Bolagsstyrning och finns att tillgå på www.bolagsstyrning.se. Regler på bolagsstyrningsområdet för börsnoterade bolag finns i aktiebolagslagen, börsernas noteringskrav och noteringsavtal samt i uttalanden av Aktiemarknadsnämnden.

Aktieägare

Corem är sedan den 24 juni 2009 noterat på Nasdaq OMX Stockholm. Det fanns per 31 december 2009 endast ett aktieslag och antalet uppgick till 31 098 920 med ett kvotvärde om 7,50 kronor.

Av det totala antalet aktier i Corem har bolaget återköpt 154 200 aktier under det första kvartalet 2009. Detta medför att totalt antal utestående aktier per den 31 december 2009 uppgick till 30 944 720. Stängningskursen var per bokslutsdagen 45,60 kronor per aktie, vilket motsvarar ett totalt börsvärde om cirka 1 411 mkr. Vid periodens utgång uppgick antalet aktieägare till 3 172.

För ytterligare information om aktien och aktieägare se sidorna 44–46 samt Corems webbplats, www.corem.se.

Årsstämma

Ordinarie årsstämma 2009 ägde rum torsdagen den 28 maj i Stockholm. Vid stämman närvarade nio aktieägare, personligen eller genom ombud, och dessa representerade 77,21 procent av rösterna. En aktieägare, Fastighets AB Balder (publ), representerade ensamt 34,30 procent av rösterna på stämman. Till stämmans ordförande valdes Fred Andersson. Samtliga styrelseledamöter valda av stämman var närvarande, med undantag av Jan Sundling.

Beslut

Protokollet från årsstämman återfinns på Corems webbplats, www.corem.se. Utöver obligatoriska ärenden som anges i bolagsordningen beslutade stämman följande:

• • Att i enlighet med styrelsens och VDs förslag dela ut 1,00 kronor per aktie för verksamhetsåret 2008.
• • Fastställande av arvode till styrelse och revisor.
• • Riktlinjer för ersättning till ledande befattningshavare.
• • Bemyndigande för styrelsen att emittera aktier och konvertibler.
• • Bemyndigande för styrelsen att återköpa och överlåta egna aktier.

Valberedning

I enlighet med beslut på bolagsstämma den 28 maj 2009 har en valberedning utsetts med tre ledamöter. En av ledamöterna ska vara Thomas Lifvendahl, som ska vara valberedningens ordförande. Årsstämman 2009 uppdrog åt styrelsens ordförande att ta kontakt med de två röstmässigt största aktieägarna eller ägargrupperna som vardera utser en representant att jämte styrelseordföranden utgöra valberedning för tiden intill dess att ny valberedning utsetts enligt mandat från nästa årsstämma. Namnen på de två övriga ledamöterna samt de ägare dessa företräder ska offentliggöras sex månader före årsstämman 2010 och baseras på det kända ägandet omedelbart före offentliggörandet.

De övriga två ledamöterna är deltagare från bolagets två största ägare, vilka är Rutger Arnhult via bolag genom Lars Höckenström och Fastighets AB Balder genom Erik Selin. Valberedningen består av ovan nämnda personer. Valberedningen representerar 70,62 procent av aktieägarnas röster per den 30 september 2009. Ingen ersättning ska utgå till valberedningens ledamöter.

Valberedningen ska utföra de uppgifter som följer av Svensk kod för bolagsstyrning. Valberedningen ska arbeta fram förslag till styrelseledamöter och styrelseordförande samt ersättning till styrelseledamöter och styrelseutskott, att föreläggas årsstämman 2010 för beslut. Valberedningens sammansättning meddelades på Corems webbplats och genom pressmeddelande den 21 oktober 2009. De största ägarnas riktlinjer för urvalet till nominering är att personerna ska ha kunskaper och erfarenheter som är relevanta för Corem. De regler som gäller för oberoende styrelseledamöter enligt Svensk kod för bolagsstyrning iakttas.

Styrelse

Corems styrelse ska enligt bolagsordningen bestå av lägst fem och högst åtta ledamöter utan suppleanter. Corems styrelse består av fem ledamöter som valdes vid årsstämman 2009 vari inkluderas verkställande direktören tillika koncernchefen. Samtliga ledamöter omvaldes och suppleant Christina Tillman entledigades. Uppdraget för samtliga ledamöter löper till slutet av kommande årsstämma. Styrelsens adress är Bredgränd 4, 111 30 Stockholm, telefon 08-503 853 33.

Styrelsen har därmed följande sammansättning: Fred Andersson (ordförande), Rutger Arnhult, Patrik Essehorn, Erik Selin och Jan Sundling.

Styrelsens oberoende

Styrelsens bedömning, som delas av valberedningen, rörande ledamöternas beroendeställning i förhållande till bolaget och aktieägarna framgår av nedan tabell "Styrelsens sammansättning". Som framgår uppfyller Corem Nasdaq OMX Stockholms regelverk och

Svensk kod för bolagsstyrnings krav på att majoriteten av de stämmovalda ledamöterna är oberoende i förhållande till bolaget och bolagsledningen, samt att minst två av dessa även är oberoende i förhållande till bolagets större aktieägare. Med oberoende i förhållande till Bolaget och till dess huvudägare åsyftas att omfattande affärsförbindelser med Bolaget inte finns samt att styrelsemedlemmarna enskilt representerar mindre än tio procent av det högsta av aktierna eller rösterna i Bolaget. Fyra av styrelsens fem ledamöter äger aktier direkt eller via bolag i Bolaget. Sammanlagt uppgick ledamöternas innehav till 20 088 568 aktier per den 31 december 2009, motsvarande 64,92 procent av kapital och röster.

Styrelsens arbete

Styrelsen utses av bolagsstämman. Enligt aktiebolagslagen svarar styrelsen för Bolagets organisation och förvaltningen av Bolagets angelägenheter. Det är styrelsen som för ägarnas räkning förvaltar Corem genom att fastställa mål och strategi, utvärdera den operativa ledningen samt säkerställa rutiner och system för uppföljning av de fastslagna målen. Detta innebär bland annat att styrelsen fortlöpande ska bedöma Bolagets ekonomiska situation samt se till att Bolagets ekonomiska förhållanden kontrolleras på ett betryggande sätt. Styrelsen ska även utse verkställande direktör samt granska att den verkställande direktören fullgör sina åtaganden och fastställer lön och annan ersättning till denne. Det är vidare även styrelsens ansvar att säkerställa att rätt information ges till Corems intressenter, att Corem följer lagar och regler samt att Bolaget tar fram och implementerar interna policys och etiska riktlinjer.

styrelsens sammansättning

					Oberoende	Oberoende	Styrelsemöten
Ledamot	Invald	Befattning	Född	Nationalitet	i förhållande till bolaget och bolagsledningen	i förhållande till bolagets större aktieägare	Totalt antal möten	Närvaro
Rutger Arnhult1)	2007	Ledamot	1967	Svensk	Nej	Nej	14	14
Fred Andersson	2007	Ordförande	1946	Finsk	Ja	Ja	14	12
Erik Selin	2007	Ledamot	1967	Svensk	Ja	Nej	14	13
Jan Sundling	2007	Ledamot	1947	Svensk	Ja	Ja	14	10
Patrik Essehorn	2008	Ledamot	1967	Svensk	Nej	Ja	14	14

1) Verkställande direktör

Styrelsen i Corem har för sitt arbete fastställt en arbetsordning samt en instruktion för den verkställande direktören där styrelsens respektive verkställande direktörens åtaganden samt arbetsfördelningen mellan dem regleras. Instruktionen för den verkställande direktören uppställer bland annat begränsningar vilka avtal som den verkställande direktören kan ingå.

Koncernens CFO, Eva Landén, deltar vid styrelsemöten. Andra tjänstemän i koncernen deltar i styrelsens sammanträden såsom föredragande av särskilda frågor.

Antalet styrelsemöten uppgick under 2009 till 14.

• Huvudfrågor har varit:
• • Förvärv och avyttringar
• • Emissioner
• • Återköp av aktier
• • Finansiering
• • Antagande av policys
• • Ekonomisk rapportering
• • Strategi och framtidsfrågor

Utöver de protokollförda sammanträdena har styrelsen även vid ett tillfälle samlats för att diskutera bolagets framtida strategier. Styrelsens arbete har genom styrelseordförandes försorg utvärderats och resultatet har sedan diskuterats i styrelsen.

Styrelsens ansvar för den finansiella rapporteringen

Styrelsen säkerställer kvaliteten i den finansiella rapporteringen dels genom instruktion för verkställande direktören, instruktion för ekonomisk rapportering till styrelsen och genom Kommunikationspolicyn, samt genom att behandla rapport från revisionsutskottet i form av upprättade protokoll samt observationer, rekommendationer och förslag till beslut och åtgärder. Styrelsen säkerställer vidare kvaliteten i den finansiella rapporteringen genom att ingående behandla delårsrapport, årsredovisning och bokslutskommuniké på styrelsemöten. De finansiella mål som styrelsen har fastställt följs löpande upp i samband med fastställande av budgetar och kvartalsrapporter.

Styrelsen har delegerat till bolagsledningen att säkerställa kvaliteten i pressmeddelanden med finansiellt innehåll samt presentationsmaterial i samband med möten med media, ägare och finansiella institutioner.

Styrelsens ordförande

Styrelsens ordförande utses av årsstämman och har ett särskilt ansvar för att styrelsens arbete är väl organiserat och bedrivs effektivt. Ordförande ska särskilt:

• • Hålla fortlöpande kontakt med och fungera som diskussionspartner och stöd för verkställande direktören samt samråda med verkställande direktören i strategiska frågor.
• • Tillse att styrelsen erhåller tillfredsställande information och beslutsunderlag för sitt arbete.
• • Tillse att styrelsens ledamöter genom verkställande direktörens försorg fortlöpande får den information som behövs för att kunna följa bolagets ställning och utveckling.
• • Vara ordförande på styrelsemötena, samråda med verkställande direktören om dagordning samt tillse att kallelse sker.
• • Organisera och leda styrelsens arbete, uppmuntra en öppen och konstruktiv diskussion i styrelsen, för att skapa bästa möjliga förutsättningar för styrelsens arbete.
• • Tillse att handläggning av ärenden inte sker i strid med bestämmelserna i aktiebolagslagen och bolagsordningen.
• • Tillse att styrelsemedlemmarna är insatta i insiderlagstiftningen och bolagets insiderpolicy.
• • Ansvara för att ny styrelseledamot genomgår erforderlig introduktionsutbildning samt den utbildning i övrigt som styrelseordföranden och ledamoten gemensamt finner lämplig.
• • Ansvara för att styrelsen kontinuerligt uppdaterar och fördjupar sina kunskaper om Corem.
• • Ta ansvar för kontakter med ägarna i ägarfrågor och förmedla synpunkter från ägarna till styrelsen.
• • Följa upp att styrelsens beslut verkställs på ett effektivt och korrekt sätt.
• • Ansvara för att styrelsens arbete årligen utvärderas.

Koncernledning

Rutger Arnhult, verkställande direktören tillika koncernchef, leder verksamheten enligt den svenska aktiebolagslagen, andra lagar och förordningar, gällande regler för aktiemarknadsbolag inklusive svensk kod för bolagsstyrning, bolagsordningen samt inom de ramar styrelsen lagt fast bland annat i instruktion för verkställande direktören. VD tar i samråd med styrelsens ordförande fram nödvändig information och dokumentation som underlag för

styrelsens arbete och för att styrelsen ska kunna fatta väl underbyggda beslut, föredrar ärenden och motiverar förslag till beslut, samt rapporterar till styrelsen om bolagets utveckling. VD leder koncernledningens arbete och fattar beslut i samråd med övriga i ledningen.

Koncernledningen bestod under 2009 av fyra personer exklusive VD. Dessa var och är:

• • CFO och vice VD Eva Landén
• • Fastighetschef och vice VD Jerker Holmgren
• • Transaktionschef Håkan Engstam
• • Förvaltningschef Roland Siggesson

Corem håller koncernledningsmöte varannan vecka. Mötena följer en förbestämd agenda över punkter som ska behandlas på varje koncernledningsmöte och berör frågor av både strategisk och operativ karaktär såsom transaktionsfrågor, uthyrningsfrågor och avstämning mellan budget och utfall.

Ersättningsutskott och Revisionsutskott

Corems styrelse beslutade på styrelsemöte den 25 augusti 2008 att själv utföra de uppgifter som i annat fall skulle ankomma på ett ersättningsutskott respektive ett revisionsutskott att utföra, då detta ansågs vara den mest ändamålsenliga och ekonomiska lösningen för Corem. Eftersom Rutger Arnhult i egenskap av VD tillhör företagsledningen i Bolaget deltar han inte i arbetet som rör dessa frågor. Ersättningsutskottet beslutar bland annat om ersättning till VD och övriga ledande befattningshavare.

En av följderna av detta beslut blir att styrelsen har till uppgift att genomföra analyser av för Corem viktiga redovisningsfrågor kvalitetssäkra Bolagets finansiella rapportering samt även arbetet med att följa upp resultatet av de externa revisorernas granskning. Styrelsen träffar fortlöpande Bolagets revisor för att informeras om revisionens inriktning och omfattning samt diskutera synen på Bolagets risker. Styrelsen fastställer riktlinjer för vilka andra tjänster än revision som Bolaget får upphandla av Bolagets revisor.

Styrelsen utvärderar revisionsinsatsen och informerar Bolagets valberedning eller i förekommande fall särskilda valberedning om resultatet av utvärderingen samt biträder valberedningen vid framtagandet av förslag till revisor och arvodering av revisorsinsatsen.

Revisorer

Revisorerna ska granska bolagets årsredovisning och bokföring samt styrelsens och den verkställande direktörens förvaltning. Revisorerna ska efter varje räkenskapsår lämna en revisionsberättelse till årsstämman. Revisorerna utses av årsstämman för en mandattid om normalt fyra år. Bolagets revisorer har vid två tillfällen varit närvarande vid styrelsemöten i Corem under perioden mellan årsstämmorna 2008 och 2009.

Corems revisorer är auktoriserade revisorerna Mats Fridblom och Jörgen Sandell, båda verksamma vid Grant Thornton Sweden AB. Mats Fridblom och Jörgen Sandell har varit Bolagets revisorer sedan den 16 oktober 2007. Ersättning till revisorerna framgår av tabellen nedan

ersättning till revisorerna

Mkr	2009	2008
Grant Thornton, revisionsuppdrag	1,6	1,5
Grant Thornton, konsultation	0,1	0,1
Totalt	1,7	1,6

Ersättning till styrelse och ledande befattningshavare

Nedanstående principer för ersättning till ledande befattningshavare i Corem fastställdes vid årsstämma 2009.

Corems principer för ersättning till ledande befattningshavare är att bolaget ska erbjuda marknadsmässiga villkor som gör att bolaget kan rekrytera, utveckla och behålla ledande befattningshavare.

Kompensationsstrukturen ska bestå av fast och rörlig lön, pension och övriga ersättningar vilka tillsammans utgör individens totala kompensation. Corem inhämtar och utvärderar kontinuerligt information om marknadsmässiga ersättningsnivåer för relevanta branscher och marknader.

Ersättning till styrelse 2009

Styrelsearvode ska utgå enligt beslut på årsstämma och för 2009 uppgick arvodet till 240 000 kronor till styrelsens ordförande och 120 000 kronor till de övriga ledamöterna. Ledamot Rutger Arnhult som tillika är VD i Corem erhåller dock ej något arvode för sitt styrelseuppdrag från och med årsstämman 2009. Det finns inga avtal mellan medlemmar av Corems styrelse och Corem,

eller något av Corems dotterföretag, enligt vilka styrelseordföranden eller övriga styrelseledamöter erhåller förmåner efter det att uppdraget har avslutats. Konsultarvoden till styrelseledamöter har ej utgått.

Ersättning till verkställande direktör

Ersättning och förmåner till övriga ledande befattningshavare i koncernledningen beslutas, efter principer fastställda av Corems årsstämma, av styrelsen. Ersättning, förmåner samt övriga anställningsvillkor till Corems VD och koncernledning framgår av nedanstående tabell.

Under 2009 har verkställande direktören, tillika koncernchef, uppburit fast lön enligt med nedanstående tabell. Verkställande direktören har rätt till tjänstebil och sjukvårdsförsäkring. Verkställande direktören har ett pensionsavtal med pensionsålder 65 år. Verkställande direktören har rätt till pensionsförmåner motsvarande det som skulle ha utgått enligt ITP planen om Corem deltagit i denna.

Verkställande direktören har med bolaget en ömsesidig uppsägningstid om 6 månader och ett avgångsvederlag om 18 månadslöner.

Ersätttning till övriga ledande befattningshavare

Principen för ersättning till andra ledande befattningshavare bygger på fast och rörlig lön. Den maximala årliga bonusen kan uppgå till ett belopp motsvarande maximalt fyra till sex månaders grundlöner.

Tre av fyra har rätt till tjänstebil och samtliga har rätt till sjukvårdsförsäkring.

Övriga ledande befattningshavare har rätt till pensionsförmåner motsvarande det belopp som skulle ha utgått enligt ITP planen om Corem deltagit i denna.

För andra ledande befattningshavare gäller en ömsesidig uppsägningstid om 3-6 månader. Avtal om avgångsvederlag i 12 månader finns för tre av fyra personer.

STYRELSENS RAPPORT OM INTERN KONTROLL

Styrelsens ansvar för intern kontroll regleras i den svenska aktiebolagslagen och i svensk kod för bolagsstyrning som innehåller krav på årlig extern informationsgivning om hur den interna kontrollen avseende den finansiella rapporteringen är organiserad. Intern kontroll avseende den finansiella rapporteringen är en del av den totala interna kontrollen inom Corem. Den följande beskrivningen har upprättats i enlighet med svensk kod för bolagsstyrning och utgör styrelsens rapport om intern kontroll avseende den finansiella rapporteringen. Denna beskrivning utgör inte del av de formella årsredovisningshandlingarna och har inte granskats av bolagets revisor.

Corem har definierat intern kontroll som en process, som påverkas av styrelsen, revisionsutskottet, ersättningsutskottet, VD, koncernledningen och övriga medarbetare och som utformats för att ge en rimlig försäkran om att Corems mål uppnås vad gäller ändamålsenlig och effektiv verksamhet, tillförlitlig rapportering och efterlevnad av tillämpliga lagar och förordningar. Processen baseras på kontrollmiljön som skapar disciplin och struktur för de övriga

ersättning till styrelse och koncernledning

	2009			2008
Mkr	Löner, arvoden och förmåner	Pensionskostnad	Totalt	Löner, arvoden och förmåner	Pensionskostnad	Totalt
Fred Andersson, Ordförande	0,2	–	0,2	0,2	–	0,2
Rutger Arnhult, VD	3,0	0,5	3,5	1,9	0,5	2,4
Erik Selin	0,1	–	0,1	0,1	–	0,1
Jan Sundling	0,1	–	0,1	0,1	–	0,1
Patrik Essehorn	0,1	–	0,1	–	–	–
Börje Hag, till och med 17 november 2008	–	–	–	0,1	–	0,1
Henrik Treschow, till och med 4 november 2008	–	–	–	0,1	–	0,1
Andra ledande befattningshavare	4,3	0,8	5,1	3,5	0,3	3,8

fyra komponenterna i processen – riskbedömning, kontrollaktiviteter, information och kommunikation samt uppföljning. Corem har enligt investeringsstrategin för avsikt att fortsätta sin tillväxt genom förvärv av fastigheter och genom investeringar i befintliga fastigheter. Bolaget investerar i fastigheter vilka uppfyller koncernens krav på god avkastning och balanserad risk. Varje investering prövas separat vid varje enskilt beslutstillfälle. Styrelsen ska vidare se till att bolaget har god intern kontroll och fortlöpande hålla sig informerad om och utvärdera att systemen för intern kontroll fungerar.

Kontrollmiljö

Kontrollmiljön är de värderingar och den etik som styrelsen, revisionsutskottet, VD och koncernledningen kommunicerar och verkar utifrån samt koncernens organisationsstruktur, ledarskap, beslutsvägar, befogenheter, ansvar samt den kompetens som medarbetarna besitter. Corems värderingar utgör ett långsiktigt åtagande som kopplat till affärsidé, mål och strategier, vägleder medarbetarna i den dagliga verksamheten.

Styrande för den interna kontrollen är även de beslutsvägar, befogenheter och ansvar som dokumenterats och kommunicerats i styrande dokument såsom styrelsens arbetsordning, VD-instruktion, finanspolicy, instruktion för ekonomisk rapportering till styrelsen och attestinstruktion. Interna policies, riktlinjer och manualer är också av vikt för den interna kontrollen. Ansvaret för att upprätthålla en effektiv kontrollmilö och att det löpande arbetet med den interna kontrollen efterlevs är delegerat till VD.

Policydokument

Bolagets styrelse har antagit följande policies: finanspolicy, informationspolicy, insiderpolicy, personalpolicy, jämställdhetsplan, utbildningspolicy, miljöpolicy, arbetsmiljöansvar, etiska regler och handlingsplan avseende alkohol och droger. Därutöver tar styrelsen årligen ställning till eventuella revideringar av instruktionen för den verkställande direktören, för ekonomisk rapportering, ersättningskommitté, revisionskommitté, attestinstruktion samt styrelsens arbetsordning. Revidering av policies ska göras då så erfordras för att tillse att alla policies är aktuella och stödjer verksamheten

att uppfylla uppställda syften och mål. Ett viktigt instrument för att säkerställa god intern kontroll är ekonomihandboken med rutinbeskrivningar, attestinstruktioner och liknande. Styrelsen för dessutom en fortlöpande dialog med bolagets revisorer och ledning för att ytterligare försäkra sig om att systemen för intern kontroll fungerar.

Corems insiderpolicy syftar till att minska riskerna för att någon medarbetare inom Corem bryter mot gällande insiderlagstiftning. Insiderpolicyn är ett komplement till gällande insiderlagstiftning och ställer i vissa hänseenden strängare krav än lagen. Insiderpolicyn omfattar alla personer med insynsställning, närstående till dessa samt övriga personer som underrättats om att de omfattas av policyn.

Finanspolicyn anger riktlinjer och regler för hur finansverksamheten i Corem ska bedrivas. Den fastställs av styrelsen och anger hur de olika riskerna i finansverksamheten ska begränsas och vilka risker Corem får ta. Finanspolicyn fastställer ansvarsfördelning och administrativa regler och ska även fungera som vägledning i det dagliga arbetet för personal inom finansfunktionen. Alla bolag i koncernen omfattas av finanspolicyn.

Information och kommunikation extern och intern

Extern information och kommunikation består till exempel av rapportering till myndigheter och extern finansiell rapportering. Intern information och kommunikation handlar om att skapa medvetenhet hos koncernens medarbetare om externa och interna styrinstrument, inklusive befogenheter och ansvar. Intern information och kommunikation handlar också om att den information som genereras i Corems process för intern kontroll återkopplas till Corems styrelse, revisionsutskott, VD och koncernledning som underlag för att kunna fatta väl grundade beslut.

Bolaget ska leverera snabb, samtidig, korrekt, relevant och tillförlitlig information till befintliga och potentiella aktieägare och andra investerare som inte bara motsvarar Nasdaq OMX Stockholms och aktiemarknadens krav vid var tid, utan även bolagets egna högt ställda krav. Bolaget lämnar delårsrapporter över verksamheten kvartalsvis samt bokslutskommuniké och årsredovisning för hela verksamhetsår. Corem använder hemsidan för att

snabbt kunna leverera information till aktiemarknaden. Väsentliga händelser offentliggörs genom separata pressmeddelanden. Corems informationspolicy syftar till en effektiv och korrekt informationsgivning avseende den finansiella rapporteringen. Informationspolicyn ska följas av samtliga anställda, styrelseledamöter och externt anlitade konsulter. Information till företagets omvärld ges främst i form av pressmeddelanden och ekonomiska rapporter. Även bolagets insiderpolicy och finanspolicy behandlar information.

Riskbedömning

Riskhantering finns inbyggd i bolagets processer och olika metoder används för att värdera och begränsa risker samt för att säkerställa att de risker som Corem är utsatt för hanteras i enlighet med fastställda policies och riktlinjer.

I enlighet med arbetsordningen gör styrelsen en gång om året en genomgång av intern kontroll tillsammans med bolagets revisorer. Identifiering görs av de risker som bedöms finnas och åtgärder fastställs för att reducera dessa risker

Kontrollaktiviteter

Intern Kontroll avseende den finansiella rapporteringen syftar till att ge rimlig säkerhet avseende tillförlitligheten i den externa finansiella rapporteringen i form av delårsrapporter, årsredovisningar och bokslutskommunikeér och att den externa finansiella rapporteringen är upprättad i överensstämmelse med lag, tillämpliga redovisningsstandarder och övriga krav på noterade bolag.

De risker som identifierats avseende den finansiella rapporteringen hanteras via bolagets kontrollstrukturer och resulterar i ett antal kontrollaktiviteter. Kontrollaktiviteterna syftar till att förebygga, upptäcka och korrigera fel och avvikelser och omfattar till exempel analytisk uppföljning på flera nivåer i organisationen och jämförelse av resultatposter, kontoavstämningar, uppföljning och avstämning av styrelsebeslut och av styrelsen fastställda policies, godkännande och redovisning av affärstransaktioner, fullmaktsoch behörighetsstrukturer, firmatecknare, koncerngemensamma definitioner, mallar, rapporteringsverktyg samt redovisnings- och värderingsprinciper.

Löpande uppföljning av resultatutfall sker på flera nivåer i koncernen, såväl på fastighetsnivå som på koncernnivå. Uppföljning av utfall sker mot budget och prognos. Resultatet analyseras av såväl förvaltningsavdelningen som ekonomiavdelningen.

Fastighetsförvaltarna har ett tydligt resultatansvar för de fastigheter de är ansvariga för. Deras regelbundna analys av fastigheternas finansiella rapportering är tillsammans med den analys som görs på koncernnivå en viktig del av den interna kontrollen för att säkerställa att den finansiella rapporteringen inte innehåller några väsentliga fel. Corems fastighetsbestånd har ökat från de 75 fastigheter, vilka förvärvades vid grundandet av bolaget 2007, till att omfatta 106 fastigheter den 31 december 2009.

Revisorerna ska rapportera sina iakttagelser från granskningen och sin bedömning av den interna kontrollen. Rapporteringen från revisorerna ska ske minst två gånger per år. Styrelsen har det övergripande ansvaret för den interna kontrollen avseende den finansiella rapporteringen.

Behov av internrevision

Effektiviteten vid internrevision är till stor del beroende av bolagets organisationsstruktur och organisationens storlek. Corem har en relativt liten organisation där såväl finans- och ekonomiadministrationen sköts från bolagets kontor i Stockholm. Uppföljning av resultat och balans görs kvartalsvis av såväl de olika funktionerna inom bolaget som av bolagsledningen. Sammantaget medför detta att det inte anses motiverat att ha en särskild enhet för internrevision

Stockholm i mars 2010 Styrelsen i Corem Property Group AB (publ)

Styrelse

Fred Andersson

Stockholm, född 1946 Ekonomutbildning i Finland Styrelseordförande sedan den 30 oktober 2007.

Andra uppdrag:

Styrelseordförande och ledamot i Climatewell AB, ledamot i Hammarplastgruppen AB. Koncernchef för Oriflame EA LTD.

Innehav i Corem Property Group AB1):

24 000 stamaktier, 2 400 preferensaktier

Beroendeförhållande enligt bolagsstyrningskoden:

Oberoende i förhållande till bolaget, bolagsledningen och i förhållande till större aktieägare.

Rutger Arnhult

Patrik Essehorn Stockholm, född 1967

Styrelseledamot sedan den 16 december 2008. Andra uppdrag: Partner i MAQS Law Firm och styrelseledamot i Patrik Essehorn Advokat AB Innehav i Corem Property

Beroendeförhållande enligt bolagsstyrnings-

Beroende i förhållande till bolaget men oberoende i förhållande till bolagsledningen och i förhållande till större aktieägare.

Advokat

Group AB1): 0 aktier

koden:

Stockholm, född 1967 Civilekonom Styrelseledamot och verkställande direktör sedan den 30 oktober 2007.

Andra uppdrag:

Styrelseordförande och ledamot i Locellus AB, M2 Gruppen AB och Vytal Diagnostics AB. Ledamot Klövern AB.

Innehav i Corem Property Group AB1):

11 967 228 stamaktier, 1 196 722 preferensaktier, samtliga via bolag.

Beroendeförhållande enligt bolagsstyrningskoden:

Beroende i förhållande till bolaget, bolagsledningen och i förhållande till större aktieägare.

Jan Sundling

Enköping, född 1947 Sjökaptensexamen samt högre företagsekonomisk utbildning vid Frans Schartau. Styrelseledamot sedan den 30 oktober 2007.

Andra uppdrag:

Styrelseordförande i Tågoperatörerna, Sjöfartsverket, DB Schenker Rail Scandinavia A/S, Infranord AB och TAF/TSI Deployment Board. Styrelseledamot i Amapola Flyg, Salenia Air Cargo, COOP Sverige och Concordia Bus.

Innehav i Corem Property Group AB1):

24 000 stamaktier, 2 400 preferensaktier, samtliga via bolag.

Beroendeförhållande enligt bolagsstyrningskoden:

Oberoende i förhållande till bolaget, bolagsledningen och i förhållande till bolagets större aktieägare.

Erik Selin

Göteborg, född 1967 Gymnasieekonom Styrelseledamot sedan den 30 oktober 2007.

Andra uppdrag:

Verkställande direktör och ledamot i Fastighets AB Balder. Ledamot i Catena AB

Innehav i Corem Property Group AB1):

4 231 593 stamaktier, 622 064 preferensaktier genom Fastighets AB Balder.

Beroendeförhållande enligt bolagsstyrningskoden:

Beroende i förhållande till bolagets större aktieägare, men oberoende i förhållande till bolaget och bolagsledningen.

1) Ovanstående uppgifter är per den 19 mars 2010 och avser eget, närståendes samt närstående bolags innehav.

Ledande befattningshavare och revisorer

Roland Siggesson Stockholm, född 1952

Diplomerad Fastighetsförvaltare

Förvaltningschef sedan den 1 juni 2008.

Innehav i Corem Property Group AB1): 5 100 stamaktier, 510 preferensaktier

Roland har tidigare bland annat varit fastighetschef för M2 Gruppen samt förhandlingsansvarig hos Hyresgästföreningen i Storstockholm. Roland har även mer än 20 års erfarenhet av energibranschen, bland annat som förste avdelningsingenjör på Fortum.

Rutger Arnhult Stockholm, född 1967

Civilekonom

Styrelseledamot och verkställande direktör sedan den 30 oktober 2007.

Innehav i Corem Property Group AB1): 11 967 228 stamaktier, 1 196 722 preferensaktier, samtliga via bolag

Rutger har mer än 20 års erfarenhet från fastighetsoch finansbranschen, genom egen verksamhet i såväl M2 Gruppen som Locellus samt genom sin tidigare bakgrund som fastighetsanalytiker hos Alfred Berg FK, Öhman J:or FK och Svenska Handelsbanken.

Håkan Engstam Stockholm, född 1963

Civilingenjör/fastighetsekonom

Transaktionschef sedan den 1 november 2007.

Innehav i Corem Property Group AB1): 6 500 stamaktier, 650 preferensaktier

Håkan har tidigare bland annat arbetat på WASA Kapitalförvaltning, varit projektledare hos Lundberg och Partners, finansanalytiker och ansvarig för fastighetsbolag, bygg- och byggmaterialbolag hos Robur Kapitalförvaltning samt fondförvaltare av Roburs fastighetsfond "Realinvest".

Eva Landén Stockholm, född 1965

Civilekonom

CFO sedan den 1 mars 2008 och vVD sedan den 26 november 2008.

Innehav i Corem Property Group AB1): 2 100 stamaktier, 230 preferensaktier

Eva har tidigare bland annat varit ekonomichef på Bonnier Cityfastigheter samt revisor hos Öhrlings Pricewaterhouse Coopers Revisionsbyrå.

Jerker Holmgren Stockholm, född 1960

Civilingenjör

Projektchef sedan den 30 juni 2008. Fastighetschef och vVD sedan den 26 november 2008.

Innehav i Corem Property Group AB1): 900 stamaktier, 90 preferensaktier

Jerker har tidigare bland annat varit affärsansvarig för projektutveckling hos AP Fastigheter, marknadschef och projektchef hos Peab samt fastighetschef och projektchef hos Skanska Fastigheter.

Revisorer

Mats Fridblom Stockholm, född 1954 Auktoriserad revisor Grant Thornton

Jörgen Sandell Stockholm, född 1957 Auktoriserad revisor Grant Thornton

1) Ovanstående uppgifter 19 mars 2010 avser eget, närståendes samt närstående bolags innehav.

Finansiella rapporter

332 mkr i driftsöverskott

"Under det senaste året har vi ytterligare flyttat fram våra positioner och stärkt bolaget såväl organisatoriskt som finansiellt".

Förvaltningsberättelse 58
Rapport över totalresultat för koncernen 62
Rapport över finansiell ställning för koncernen 63
Rapport över kassaflöden för koncernen 64
Rapport över förändringar i eget kapital för koncernen 65
Moderbolagets resultaträkning 66
Moderbolagets balansräkning 67
Moderbolagets kassaflödesanalys 68
Förändringar i moderbolagets eget kapital 69
Redovisningsprinciper och noter 70

Förvaltningsberättelse 2009

Styrelsen och verkställande direktören för Corem Property Group AB (publ), med organisationsnummer 556463-9440, med säte i Stockholm, Sverige avger härmed redovisning för koncernen och moderbolaget för verksamhetsåret 2009.

Allmänt om verksamheten

Corems affärsidé är att utveckla och förädla fastighetsbeståndet med inriktning på bästa möjliga långsiktiga resultat- och värdetillväxt och att genom en stark och tydlig närvaro erbjuda lokaler anpassade till hyresgästernas behov.

Corems vision är att bli det ledande fastighetsbolaget inom sin nisch i kombination med att ge bolagets aktieägare en långsiktig hög och stabil avkastning på eget kapital. För att uppnå dessa mål ska Corem:

• • Vara hyresgästernas naturliga val och samarbetspartner vid lokalfrågor inom lokaltyperna industri, lager, logistik och handel.
• • Skapa långsiktiga hyresgästrelationer genom att ha en marknadsorienterad och skicklig fastighetsförvaltning.
• • Etablera nära samarbete med hyresgästerna i syfte att kunna erbjuda individuellt anpassade lokallösningar för hyresgästernas ständigt föränderliga behov.
• • Kontinuerligt söka efter för Corem intressanta och lönsamma förvärv och utvecklingsprojekt.

Corems finansiella mål är utarbetade i syfte att verka som drivkraft för en långsiktig tillväxt under finansiell balans.

Corems finansiella mål är att:

• • Soliditeten ska långsiktigt uppgå till minst 25 procent.
• • Räntetäckningsgraden ska långsiktigt uppgå till 1,5 gånger.
• • Över tiden uppvisa en genomsnittlig avkastning på eget kapital om lägst den riskfria räntan plus tio procent. Med riskfri ränta avses den femåriga statsobligationsräntan.
• • Räntebärande skulders genomsnittliga kreditbindning ska uppgå till minst 1,5 år.
• • Räntebärande skulders genomsnittliga räntebindning ska uppgå till minst 1,5 år.
• • Räntebärande skulder ska till minst 50 procent vara räntesäkrade om minst 3 år.
• • Externfinansiering av fastigheter utomlands ska ske i lokal valuta.

Aktieinformation

AKTIEn

Det finns per bokslutsdagen 30 944 720 utestående aktier i Corem. Varje aktie motsvarar en röst. Det finns inga begränsningar i aktiernas överlåtelsebarhet på grund av bestämmelse i lag eller bolagsordning. Den 23 februari 2010 fattades beslut om att emittera preferensaktier. Se vidare not 18. De tidigare utgivna aktierna ska utgöra stamaktier.

Ägare

Antalet aktieägare den 31 december 2009 uppgick till 3 172 varav de tio största innehar 85,6 procent.

ÅTERKÖP AV EGNA AKTIER

Vid Corems årsstämma den 28 maj 2009 godkändes styrelsens förslag om fortsatt bemyndigande att återköpa och överlåta egna aktier. Förvärv får ske av högst så många aktier att bolaget efter varje förvärv innehar högst tio procent av samtliga aktier i bolaget. Förvärv får ske på en reglerad marknadsplats och till ett pris som ligger inom det vid var tid registrerade kursintervallet. Överlåtelse får ske av samtliga aktier som bolaget innehar vid tiden för styrelsens beslut. Överlåtelse får ske på reglerad marknadsplats eller på annat sätt. Ersättning för överlåtna aktier ska erläggas kontant, genom kvittning, apport eller eljest med villkor. Under första kvartalet 2009 återköptes, i enlighet med föregående årsstämmas bemyndigande, 154 200 aktier (0) till ett värde om 6 mkr (0), vilket motsvarar en andel om 0,5 procent av totala antalet aktier. Vid extra bolagsstämma den 23 februari 2010 fattades beslut om att återköp även kan ske av preferensaktier. Styrelsen kommer att föreslå årsstämman i april 2010 ett nytt mandat för återköp av egna aktier.

Resultat

Årets resultat efter skatt uppgick till 226 mkr (–252), motsvarande 7,51 kronor per aktie (–9,45). Under året uppgick orealiserade värdeförändringar på fastigheter till –61 mkr (–313) och orealiserade värdeförändringar på derivat till 33 mkr (–186). Årets förvaltningsresultat, det vill säga resultatet exklusive värdeförändringar och skatt, uppgick till 178 mkr (135), motsvarande 5,92 kr per aktie (5,06). Årets resultat justerat för effekterna av orealiserade värdeförändringar på derivat efter skatt och fastigheter uppgick till 263 mkr (198), vilket motsvarar 8,74 kronor per aktie (7,43).

Hyresintäkter

Koncernens hyresintäkter för året uppgick till 444 mkr (391). Den genomsnittliga ekonomiska uthyrningsgraden uppgick till 89 procent (94). Det totala hyresvärdet på årsbasis per den 31 december 2009 uppgick till 483 mkr (433).

Driftsöverskott

Fastighetskostnaderna för året uppgick till –112 mkr (–117), vilket genererade en överskottsgrad om 75 procent (70). Detta gav ett driftsöverskott om 332 mkr (274).

Övriga rörelseintäkter

I övriga intäkter ingick 19 mkr (–) avseende utdelning från aktieinnehavet i Klövern AB (publ).

Övriga kostnader

De centrala administrationskostnaderna uppgick till –22 mkr (–20). Övriga rörelsekostnader bestod av kostnader i samband med OMX–noteringen och nyemissionen. Dessa har under året uppgått till –8 mkr (–3). Föregående års belopp inkluderar även kostnader i samband med omvandlingen av Biolight International AB (publ) till fastighetsbolaget Corem Property Group AB (publ).

Finansnetto

Finansnettot uppgick till –143 mkr (–116), varav finansiella intäkter uppgick till 5 mkr (38) och årets räntekostnader till –148 mkr (–154). Orealiserade värdeförändringar på derivat uppgick till 33 mkr (–186). Vid årets slut uppgick den genomsnittliga räntan till 4,02 procent (5,38).

Derivat ska marknadsvärderas över resultaträkningen. Vid årets utgång uppgick värdet till –153 mkr (–186), det vill säga en positiv förändring om 33 mkr. Värdeförändringen är inte kassaflödespåverkande.

Kassaflöde och finansiell ställning

Koncernens kassaflöde från den löpande verksamheten uppgick vid periodens utgång till 99 mkr (–86), vilket motsvarar 3,29 kr per aktie (–3,23). Det förbättrade kassaflödet beror dels på ett högre driftsresultat jämfört med föregående år och dels på lägre investeringar. Kassaflöde från investeringsverksamheten uppgick till –202 mkr (–1 168) under perioden och kassaflödet från finansieringsverksamheten uppgick till 203 mkr (1 065). Likvida medel vid periodens utgång uppgick till 111 mkr (11), vilket motsvarar 3,59 kronor per aktie (0,40).

Den 31 december 2009 hade Corem räntebärande skulder uppgående till 3 328 mkr (3 191). Netto räntebärande skulder efter avdrag för likviditet om 111 mkr (11) uppgick till 3 217 mkr (3 180). Under året har 66 procent (62) av de räntebärande skulderna räntesäkrats på 3 till 12 år varefter den genomsnittliga räntebindningstiden uppgick till 5,4 år (4,7).

Den genomsnittliga räntan per 31 december 2009 var 4,02 procent (5,38).

Corem innehar derivat i form av ränteswappar i syfte att minska ränterisken och samtidigt bibehålla flexibiliteten i jämförelse med bundna lån. Vid årsskiftet hade Corem ränteswappar om 1 900 mkr (1 900).

Bolagets totala kreditram om 3 433 mkr (3 191) löper med kredittider om 1 till 29 år. Bolagets genomsnittliga kreditbindningstid uppgick till 4,6 år (5,2). Som säkerhet för de räntebärande skulderna har Corem bland annat lämnat aktier i dotterbolag samt pantbrev i fastigheterna. Det är Corems bedömning att pantsättningsavtalen har ingåtts på marknadsmässiga villkor.

Fastighetsinnehav

Fastighetsbeståndet

Corems fastighetsbestånd består huvudsakligen av industri-, lager-, logistik-, och handelsfastigheter belägna i mellersta och södra Sverige samt i Danmark. Fastighetsbeståndet bestod den 31 december 2009 av 106 fastigheter (100) med en total uthyrbar area om 708 621 kvm (668 784). Fastigheternas verkliga värde är baserat på externa marknadsvärderingar och uppgick per den 31 december 2009 till 4 332 mkr (4 140). Samtliga 106 fastigheter har externvärderats. Det totala hyresvärdet på årsbasis bedöms uppgå till 483 mkr (433) och de kontrakterade hyresintäkterna till 432 mkr (408). Den ekonomiska uthyrningsgraden uppgick till 89 procent (94).

Fastighetsbeståndet är indelat i fem geografiska områden: Stockholm, Öresund, Mälardalen, Mellansverige/Väst samt Norr. Av Corems totala hyresintäkter på årsbasis svarar per den 31 december 2009 Stockholm för 43 procent, Öresund 11 procent, Mälardalen 14 procent, Mellansverige/Väst 22 procent och Norr för 10 procent.

Förvärv och försäljningar MARS

Den 19 mars förvärvade Corem åtta fastigheter om totalt 33 608 kvm. Den sammanlagda köpeskillingen uppgick till 213 mkr. Förvärvet finansierades dels med lån dels med en till säljaren, Nordum Fastighetsfond 1, riktad apportemission om 66 mkr.

Den 1 mars avyttrades fastigheterna Realisten 1 och 2 samt del av fastigheten Vipemöllan 38 i Lund om totalt 1 050 kvm. Försäljningspriset uppgick till 9 mkr.

APRIL

Corem förvärvade den 8 april en fullt uthyrd lager- och logistikfastighet i Malmö om totalt 9 320 kvm. Förvärvspriset uppgick till 42 mkr och säljaren var Skanska. Fastigheten, som är belägen i Norra hamnen i Malmö, utgör Kjell & Companys nordiska distributionscentral. Kjell & Company säljer tillbehör till data, tele, elektronik med mera.

JUNI

Den 29 juni avyttrades fastigheten Våglängden 2 i Huddinge. Fastigheten består av 2 041 kvm uthyrbar area och avyttrades till ett försäljningspris om 15 mkr.

DECEMBER

Den 22 december tecknade Corem avtal med Kungsleden AB (publ) om förvärv av 22 fastigheter till ett förvärvspris om 460 mkr. De 22 fastigheterna har cirka 81 000 kvm uthyrningsbar area. Tillträdesdag är den 31 mars 2010. Dessa fastigheter ingår därmed inte i redovisat bestånd per den 31 december 2009.

Skatt

Corem förfogar över underskottsavdrag, vilka delvis härstammar från den verksamhet som bedrivits tidigare. Vidare finns underskottsavdrag i koncernens dotterföretag.

Vid värdering av underskottsavdrag görs en bedömning av sannolikheten att underskotten kan utnyttjas. Fastställda underskott som med hög säkerhet kan utnyttjas mot framtida vinster utgör underlag för beräkning av uppskjuten skattefordran.

Corem kan dock inte lämna några garantier för att dagens, eller nya, skatteregler eller praxis, inte innebär begränsningar i möjligheterna att utnyttja underskottsavdragen.

Förvärv av noterade aktier

Under 2009 har Corem förvärvat 2 711 559 aktier, motsvarande 2,02 procent, i det OMX-noterade fastighetsbolaget Klövern AB (publ). Under föregående år förvärvades 17 458 494 aktier varefter innehavet uppgår till 20 170 053 aktier, motsvarande 12,5 procent (10,48). Därutöver har i december 201 684 aktier förvärvats i det OMX-noterade fastighetsbolaget AB Sagax (publ) samt 392 400 aktier i Northern Logistic Property ASA som är noterat på Oslo Börs. Under första kvartalet 2010 har samtliga aktier i Sagax och 2 794 304 av aktierna i Klövern sålts. Vidare har 1 706 666 aktier i Northern Logistic Property ASA förvärvats.

Legal struktur

Corem-koncernen bestod den 31 december 2009 av 53 aktiebolag (43) och 18 kommanditbolag (16), där Corem Property Group AB (publ) är moderbolag. Samtliga fastigheter ägs genom dotterföretagen.

Organisation

Corem hade per den 31 december 2009 totalt 25 anställda (18), med fördelningen 6 kvinnor (6) och 19 män (12). Både personalomsättning och sjukfrånvaro är låg och Corems ambition är att fortsätta hålla den på en låg nivå. Detta ska uppnås genom en trivsam arbetsmiljö, uppmuntran till friskvård och möjligheter att utvecklas inom Corem.

Corem har tecknat förvaltningsavtal avseende viss teknisk och ekonomisk förvaltning för bolagets fastigheter med M2 Förvaltning AB, M2 Asset Management AB, Locellus Förvaltning AB och Fastighets AB Balder (publ).

På sidan 8-9 och i not 4 finns ytterligare information om organisationen och medarbetarna.

Moderbolaget

Moderbolag är det legala bolaget Corem Property Group AB (publ). Corems moderbolag äger inga fastigheter utan hanterar aktiemarknadsrelaterade frågor och koncerngemensamma verksamhetsfunktioner som administration, transaktion, förvaltning, projektutveckling och finansiering. Resultatet efter skatt för moderbolaget uppgick till 60 mkr (46). Omsättningen som till största del utgörs av intern koncernfakturering uppgick till 34 mkr (23). Årets resultat efter skatt har påverkats positivt med 36 mkr med aktivering av uppskjutna skatter hänförliga till tillgängliga underskottsavdrag.

Moderbolagets tillgångar uppgick till 1 511 mkr (1 712), varav likvida medel utgjorde 15 mkr (6). Eget kapital uppgick till 1 388 mkr (1 197).

Miljö

Corems miljöarbete är en viktig del av det dagliga arbetet. Corems miljöpolicy är ett levande dokument som ska utgöra grunden för bolagets miljöarbete. Genom att arbeta med konkreta handlingsplaner och tydliga och uppföljningsbara miljömål konkretiseras hur policyn ska efterlevas, vara hållbar och vilka mätbara mål som organisationen arbetar med.

Corem bedriver ingen verksamhet som kräver särskilt miljötillstånd. Mer information om miljöarbetet finns på sidorna 11 till 13 samt i avsnittet om Möjligheter och risker på sidorna 40 till 43.

Möjligheter och risker

I verksamheten som fastighetsbolag finns alltid en exponering för risk. God intern kontroll, ändamålsenliga administrativa system, rutiner, policies och kompetensutveckling är metoder för att kontrollera och minimera riskerna.

Möjligheter och risker i kassaflödet

Risker och osäkerhetsfaktorer avseende kassaflödet från den löpande verksamheten är främst hänförliga till förändringar i hyresnivåer, vakansgrad och räntenivåer. Förändringen i hyresintäkter och räntekostnader sker inte exakt samtidigt, varför resultateffekten på kort sikt kan uppstå vid olika tidpunkter.

Möjligheter och risker i fastigheternas värde

Corem redovisar sina fastigheter till verkligt värde med värdeförändringar i resultaträkningen. Det medför framför allt att resultat, men även ställning, kan bli mer volatila. Fastigheternas värde bestäms av utbud och efterfrågan, där priset främst är beroende av fastigheternas förväntade driftsöverskott och köparens avkastningskrav. En ökad efterfrågan medför lägre avkastningskrav och därmed en prisjustering uppåt, medan en vikande efterfrågan får motsatt effekt. På samma sätt medför en positiv real utveckling av driftsöverskottet en prisjustering uppåt, samtidigt som låg real tillväxt får motsatt effekt.

Finansiell risk

Den största finansiella risken för Corem är att inte ha tillgång till finansiering. Låg belåningsgrad och långa kreditlöften begränsar denna risk. Corems totala kreditram om 3 433 mkr (3 191) löper med kredittider om 1 till 29 år. Bolagets genomsnittliga kreditbindningstid uppgår till 4,6 år (5,2) och den genomsnittliga räntebindningstiden uppgår till 5,4 år (4,7). Se ytterligare information i not 21 - Finansiella risker och finansiella policies.

Revisorer

De auktoriserade revisorerna Mats Fridblom och Jörgen Sandell, båda verksamma vid Grant Thornton Sweden AB, är bolagets revisorer sedan den 16 oktober 2007. Revisors mandatperiod löper ut vid slutet av årsstämman som hålls 2011.

Bolagsstyrning

Corem är ett svenskt publikt aktiebolag med säte i Stockholm. Till grund för bolagsstyrning ligger bolagsordningen, aktiebolagslagen samt andra tillämpliga lagar och regelverk. Corem tillämpar sedan den 1 juli 2008 Svensk kod för bolagsstyrning (Koden) vars övergripande syfte är att bidra till förbättrad styrning av svenska bolag vars aktier är upptagna till handel på en reglerad marknad. Koden bygger på principen följ eller förklara. En särskild beskrivning av styrelsens arbete framgår av Bolagsstyrningsrapporten på sidan 47.

Ersättningsfrågor

Hela styrelsen ansvarar för att bolaget har en formaliserad och transparent process för att fastställa principer, ersättningar och andra anställningsvillkor för bolagsledningen. Ersättningsutskottet beslutar också om ersättningar och andra anställningsvillkor för VD och andra ledande befattningshavare. Lön, ersättningar samt pensionspremier avseende VD, andra ledande befattningshavare och styrelse under 2009 framgår av not 4 i årsredovisningen.

Styrelsens förslag till riktlinjer för ersättning till ledande befattningshavare behandlas på årsstämman. Ersättningen ska vara marknadsmässig och konkurrenskraftig samt utgå i form av fast lön. Bonus kan utgå till andra ledande befattningshavare än VD till ett belopp motsvarande maximalt fyra till sex månadslöner. Pensionsvillkor ska vara marknadsmässiga och baseras på avgiftsbestämda pensionslösningar. Styrelsen ska i enlighet med vad som följer av 8 kap. 53 § aktiebolagslagen ha rätt att frångå riktlinjerna, om det i ett enskilt fall finns särskilda skäl för det. Riktlinjerna ska omfatta verkställande direktören samt bolagets ledande befattningshavare.

Händelser efter balansdagen

Den 23 februari 2010 fattades beslut om emission av preferensaktier genom fondemission.

I december 2009 ingicks avtal med Kungsleden om förvärv av 22 fastigheter. Köpet har genomförts under första kvartalet 2010.

Utsikter för 2010

Corem upplever hyresmarknaden som fortsatt stabil och den konjunkturförstärkning som man nu kan se tecken på påverkar givetvis Corems kunder positivt. Intresset för såväl direkta som indirekta fastighetsinvesteringar i Sverige har glädjande nog återkommit.

Utdelning

Corems strategi är att aktivt söka upp och genomföra transaktioner i syfte att förädla och realisera värden. I syfte att skapa förutsättningar för Corems fortsatta utveckling anser styrelsen att det mest fördelaktiga för bolagets aktieägare är att upparbetade resultat till stor del återinvesteras i den befintliga verksamheten. Corems styrelse har under 2009 ändrat den långsiktiga målsättningen vad avser utdelning från 25 till lägst 50 procent av bolagets förvaltningsresultat efter schablonskatt och med avdrag för preferensaktiernas rätt till utdelning om 20 kronor per år. Styrelsen avser att föreslå årsstämman en utdelning om 1,00 kronor per stamaktie (1,00). Därutöver erhåller preferensaktieägare 20 kronor per år per preferensaktie att betalas ut med 5 kronor fyra gånger per år. Utdelningsandelen avseende den föreslagna utdelningen på stamaktier uppgår till 45 procent (28) av förvaltningsresultatet efter avdrag för schablonskatt och efter avdrag för utdelning på preferensaktier.

Förslag till vinstdisposition

I förslag till vinstdisposition, för räkenskapsåret 2009, föreslår styrelsen aktieägarna på årsstämman den 21 april 2010 att lämna utdelning med 1,00 kronor per stamaktie och 20 kronor per preferensaktie. Utdelningen avseende preferensaktie ska ske med 5 kronor per sista dag i varje kvartal från och med 30 juni 2010. Därutöver föreslår styrelsen att aktieägarna på årsstämman bemyndigar styrelsen att avseende utdelning på stamaktierna fastställa avstämningsdag till den 26 april 2010 med utbetalningsdag den 29 april 2010. För preferensaktieutdelningarna om 5 kronor föreslås 30 juni, 30 september, 30 december 2010 och 31 mars 2011 som avstämningsdagar.

Till årsstämmans förfogande står, 1 138 804 505 kr, enligt nedanstående förteckning:

Kronor

Summa till årsstämmans disposition	1 138 804 505
Därav utdelat till preferensaktieägare per 31 mars 2010, 5 kronor per preferensaktie	–15 472 360
Summa	1 154 276 865
Årets resultat	59 558 494
Återköp av egna aktier	–6 241 914
Överkurs vid emissioner	140 387 167
Balanserad vinst	960 573 118

Styrelsen föreslår att vinstmedlen disponeras enligt följande:

Kronor
Utdelas till aktieägarna 20 kronor per preferensaktie, varav för 5 kronor föreslås avstämningsdag i mars 2011	61 889 440
Utdelas till aktieägarna 1 kronor per stamaktie	30 944 720
Balanseras i ny räkning	1 045 970 345
Summa	1 138 804 505

Utdelningsbeloppet är beräknat på antalet utestående aktier per den 31 mars 2010 det vill säga 30 944 720 stamaktier och 3 094 472 preferensaktier. Det totala antalet stamaktier kan komma att förändras fram till och med avstämningstidpunkten den 26 april 2010 beroende på återköp av egna aktier och apportemissioner. Likaså kan antalet preferensaktier komma att förändras av samma skäl fram till och med respektive avstämningstidpunkt.

Vad beträffar koncernens och moderbolagets resultat och ställning i övrigt hänvisas till efterföljande resultat- och balansräkningar med tillhörande bokslutskommentarer.

Styrelsens yttrande avseende föreslagen vinstutdelning

Koncernens egna kapital har beräknats i enlighet med de av EU antagna IFRS-standarderna och tolkningarna av dessa (IFRIC) samt i enlighet med svensk lag genom tillämpning av Rådet för finansiell rapporterings rekommendation RFR 1:2 (Kompletterande redovisningsregler för koncernen). Moderbolagets egna kapital har beräknats i enlighet med svensk lag och med tillämpning av Rådet för finansiell rapporterings rekommendation RFR 2:2 (Redovisning för juridiska personer).

Styrelsen finner att full täckning finns för bolagets bundna egna kapital efter föreslagen vinstutdelning.

Styrelsen finner även att föreslagen vinstutdelning är försvarlig med hänsyn till de bedömningskriterier som anges i 17 kap. 3 § andra och tredje styckena i Aktiebolagslagen (verksamhetens art, omfattning och risker samt konsolideringsbehov, likviditet och ställning i övrigt).

Styrelsen bedömer att bolagets och koncernens egna kapital efter den föreslagna vinstutdelningen kommer att vara tillräckligt stort i relation till verksamhetens art, omfattning och risker. Styrelsens bedömning av moderbolaget och koncernens ekonomiska ställning innebär att utdelningen är försvarlig i förhållande till de krav som verksamhetens art, omfattning och risker ställer på storleken av moderbolagets och koncernens egna kapital samt moderbolagets och koncernens konsolideringsbehov, likviditet och ställning i övrigt. Föreslagen utdelning på stamaktier utgör 2,2 procent och utdelningen på preferensaktier utgör 4,5 procent av bolagets egna kapital och 2,0 respektive 4,1 procent av koncernens egna kapital.

Corems uttalade mål för koncernens kapitalstruktur att soliditeten långsiktigt ska uppgå till minst 25 procent och att räntetäckningsgraden långsiktigt ska uppgå till 1,5 gånger, uppfylls även efter den föreslagna utdelningen. Mot denna bakgrund anser styrelsen att bolaget och koncernen har goda förutsättningar att tillvarata framtida affärsmöjligheter och även tåla eventuella förluster. Planerade investeringar har beaktats vid bestämmande av den föreslagna vinstutdelningen.

Den föreslagna vinstutdelningen kommer inte att påverka bolagets och koncernens förmåga att i rätt tid infria sina betalningsförpliktelser.

Styrelsen har övervägt alla övriga kända förhållanden som kan ha betydelse för bolagets och koncernens ekonomiska ställning och som inte beaktats inom ramen för det ovan anförda. Därvid har ingen omständighet framkommit som gör att den föreslagna utdelningen inte framstår som försvarlig.

Stockholm den 31 mars 2010 Styrelsen

Rapport över totalresultat för koncernen

Mkr	Not	2009	2008
Hyresintäkter	2, 3	444	391
Fastighetskostnader	3, 4, 6	–112	–117
Driftsöverskott		332	274
Central administration	4, 5, 6	–22	–20
Övriga rörelseintäkter	7	19	–
Övriga rörelsekostnader	6	–8	–3
Finansnetto (exkl värdeförändringar)	8	–143	–116
Förvaltningsresultat		178	135
Andra vinster/förluster – netto	9	92	53
Realiserade värdeförändringar fastigheter		4	1
Orealiserade värdeförändringar fastigheter	12	–61	–313
Orealiserade värdeförändringar derivat	10	33	–186
Resultat före skatt		246	–310
Skatter	11	–20	58
Årets resultat		226	–252
Övrigt totalresultat
Omräkningsdifferens		–7	16
Årets totalresultat		219	–236

Det föreligger inga minoritetsintressen varför hela resultatet hänför sig till moderbolagets aktieägare

Not	2009	2008
	30 089 499	26 657 445
19	7,51	–9,45
	1,00	1,00
	20,00	–

Rapport över finansiell ställning för koncernen

Mkr	Not	31 dec 2009	31 dec 2008
TILLG ÅNGAR
Anläggningstillgångar
Förvaltningsfastigheter	12	4 332	4 140
Övriga materiella anläggningstillgångar	13	1	1
Uppskjuten skattefordran	11	183	193
Övriga långfristiga fordringar		4	4
Summa anläggningstillgångar		4 520	4 338
Omsättningstillgångar
Kundfordringar	14	9	2
Övriga fordringar	15	9	17
Förutbetalda kostnader och upplupna intäkter	16	4	6
Andra finansiella tillgångar till verkligt värde via resultaträkningen	17	489	318
Likvida medel	29	111	11
Summa omsättningstillgångar		622	354
SUMMA TILLG ÅNGAR	20	5 142	4 692
EGET KAPITAL OCH SKULDER
Eget kapital	18
Aktiekapital		233	207
Övrigt tillskjutet kapital		1 097	956
Omräkningsreserver		9	16
Balanserade vinstmedel inklusive årets resultat		179	–12
Summa eget kapital1)		1 518	1 167
Långfristiga skulder
Räntebärande skulder till kreditinstitut	21	3 254	3 161
Derivat	21	153	–
Övriga långfristiga skulder		1	–
Summa långfristiga skulder		3 408	3 161
Kortfristiga skulder
Derivat	21	–	186
Räntebärande skulder till kreditinstitut	21	74	30
Leverantörsskulder		14	29
Skatteskulder		15	13
Övriga skulder	22	25	22
Upplupna kostnader och förutbetalda intäkter	23	88	84
Summa kortfristiga skulder		216	364
Summa skulder	20	3 624	3 525
SUMMA EGET KAPITAL OCH SKULDER		5 142	4 692

För information om koncernens ställda säkerheter och eventualförpliktelser se not 25.

1) Det föreligger inga minoritetsintressen varför hela resultatet hänför sig till moderbolagets aktieägare.

Rapport över kassaflöden för koncernen

Mkr	Not	2009	2008
Den löpande verksamheten
Resultat före skatt		246	–310
Ej kassaflödespåverkande poster	29	–60	432
Betald inkomstskatt		–6	–5
Kassaflöde från den löpande verksamheten före
förändring av rörelsekapital		180	117
Kassaflöde från förändringar i rörelsekapital
Förändring rörelsefordringar		4	95
Förvärv av finansiella tillgångar		–79	–265
Förändring av rörelseskulder		–6	–33
Kassaflöde från den löpande verksamheten		99	–86
Investeringsverksamheten
Förvärv av och investeringar i förvaltningsfastigheter1)		–221	–1 169
Avyttring av förvaltningsfastigheter		24	3
Förvärv av dotterföretag, netto likviditetspåverkan		–5	–2
Kassaflöde från investeringsverksamheten		–202	–1 168
Finansieringsverksamheten
Nyemission		101	–
Återköp av egna aktier		–6	–
Utbetald utdelning till moderbolagets aktieägare		–29	–
Upptagna lån		197	1 068
Amorterade lån		–60	–3
Kassaflöde från finansieringsverksamheten		203	1 065
Årets kassaflöde		100	–189
Likvida medel vid årets början		11	200
Likvida medel vid årets slut	29	111	11

1) Periodens bruttoinvesteringar i fastigheter uppgår till 287 mkr (1 247) varav 66 mkr (78) finansierats

genom en apportemission, varför endast 221 mkr (1 169) har haft en direkt påverkan på likvida medel.

Rapport över förändringar i eget kapital för koncernen

Mkr	Aktie kapital	Övrigt tillskjutet kapital	Om räknings reserver	Balanserade vinstmedel inkl årets resultat	Totalt eget kapital
Ingående eget kapital 1 jan 2008	195	890	–	240	1 325
Apportemission	12	66	–	–	78
Omräkningsdifferenser	–	–	16	–	16
Årets resultat	–	–	–	–252	–252
Utgående eget kapital 31 dec 2008	207	956	16	–12	1 167
Utbetald utdelning till moderbolagets aktieägare	–	–	–	–29	–29
Återköp av egna aktier	–	–	–	–6	–6
Apportemission	10	56	–	–	66
Nyemission	16	85	–	–	101
Omräkningsdifferenser	–	–	–7	–	–7
Årets resultat	–	–	–	226	226
Utgående eget kapital 31 dec 2009	233	1 097	9	179	1 518

Det föreligger inga minoritetsintressen varför hela resultatet hänför sig till moderbolagets aktieägare.

Moderbolagets resultaträkning (ÅRL)

Mkr	Not	2009	2008
Nettoomsättning	2	34	23
Kostnad sålda tjänster		–19	–5
Bruttoresultat		15	18
Central administration	4, 5, 6	–22	–20
Rörelseresultat		–7	–2
Ränteintäkter och liknande resultatposter	8	44	55
Räntekostnader och liknande resultatposter	8	–13	–7
Resultat före skatt		24	46
Skatt	11	36	–
Årets resultat		60	46

Moderbolagets balansräkning (ÅRL)

Mkr	Not	31 dec 2009	31 dec 2008
TILLG ÅNGAR
Anläggningstillgångar
Materiella anläggningstillgångar
Inventarier	13	0	0
Summa materiella anläggningstillgångar		0	0
Finansiella anläggningstillgångar
Andelar i koncernföretag	27	170	170
Fordringar på koncernföretag	28	920	875
Uppskjuten skattefordran	11	36	–
Summa finansiella anläggningstillgångar		1 126	1 045
Summa anläggningstillgångar		1 126	1 045
Omsättningstillgångar
Kortfristiga fordringar
Kundfordringar	14	–	2
Fordringar på koncernföretag		19	393
Övriga fordringar	15	5	1
Förutbetalda kostnader och upplupna intäkter	16	1	0
Summa kortfristiga fordringar		25	396
Kortfristiga placeringar	17	345	265
Kassa och bank	29	15	6
Summa omsättningstillgångar		385	667
SUMMA TILLG ÅNGAR		1 511	1 712
EGET KAPITAL OCH SKULDER	18
Bundet eget kapital
Aktiekapital		233	207
Summa bundet eget kapital		233	207
Fritt eget kapital
Överkursfond		1 105	965
Balanserat resultat		–10	–21
Årets resultat		60	46
Summa fritt eget kapital		1 155	990
Summa eget kapital		1 388	1 197
Långfristiga skulder
Skulder till kreditinstitut		91	120
Summa långfristiga skulder		91	120
Kortfristiga skulder
Kortfristiga skulder till kreditinstitut		23	–
Leverantörsskulder		2	2
Skulder till koncernföretag		–	383
Övriga skulder	22	3	4
Upplupna kostnader och förutbetalda intäkter	23	4	6
Summa kortfristiga skulder		32	395
SUMMA EGET KAPITAL OCH SKULDER		1 511	1 712
Ställda säkerheter	25	Inga	Inga
Ansvarsförbindelser	25	2 831	2 799

Moderbolagets kassaflödesanalys (ÅRL)

Mkr, Not 29	2009	2008
Den löpande verksamheten
Resultat före skatt	24	46
Justering för poster som inte ingår i kassaflödet	–	–
Betald skatt	–	–
Kassaflöde från den löpande verksamheten före
förändring av rörelsekapital	24	46
Kassaflöde från förändringar i rörelsekapital
Förändring rörelsefordringar	371	–3091)
Förändring rörelseskulder	–388	380
Kassaflöde från den löpande verksamheten	7	117
Investeringsverksamheten
Förvärv av aktier och andelar	–79	–265
Kassaflöde från investeringsverksamheten	–79	–265
Finansieringsverksamheten
Nyemission	101	–
Reglerade lån koncernföretag	21	–
Utbetald utdelning till moderbolagets aktieägare	–29	–
Återköp egna aktier	–6	–
Återbetalda / Upptagna lån	–6	120
Kassaflöde från finansieringsverksamheten	81	120
Årets kassaflöde	9	–28
Kassa och bank vid årets början	6	34
Kassa och bank vid årets slut	15	6

1) Från förändring rörelsefordringar har 78 mkr avräknats från rörelsefordringar då de ej är kassaflödespåverkande.

Förändringar i moderbolagets eget kapital

Mkr	Aktiekapital	Överkursfond	Balanserade vinstmedel inkl årets resultat	Totalt eget kapital
Ingående eget kapital 1 jan 2008	195	899	–21	1 073
Apportemission	12	66	–	78
Årets resultat	–	–	46	46
Utgående eget kapital 31 dec 2008	207	965	25	1 197
Utdelning	–	–	–29	–29
Nyemission	16	85	–	101
Apportemission	10	56	–	66
Återköp av egna aktier	–	–	–6	–6
Årets resultat	–	–	60	60
Utgående eget kapital 31 dec 2009	233	1 105	50	1 388

INNEHÅLL NOTER

Not		Sid
1	Redovisnings- och värderingsprinciper	71
2	Intäkternas fördelning	75
3	Segment	75
4	Anställda och personalkostnader	77
5	Arvode och kostnadsersättning till revisorer	78
6	Rörelsens kostnader fördelade på kostnadsslag	78
7	Övriga rörelseintäkter	78
8	Finansnetto	78
9	Andra vinster / förluster - netto	78
10	Orealiserade värdeförändringar, derivat	78
11	Skatter	78
12	Förvaltningsfastigheter	79
13	Övriga materiella anläggningstillgångar	80
14	Kundfordringar	80
15	Övriga fordringar	80
16	Förutbetalda kostnader och upplupna intäkter	80
17	Andra finansiella tillgångar till verkligt värde via
	resultaträkningen	80
18	Eget kapital	81
19	Resultat per aktie	82
20	Finansiella instrument per kategori	82
21	Finansiella risker och finanspolicies	82
22	Övriga skulder	84
23	Upplupna kostnader och förutbetalda intäkter	84
24	Operationell leasing	84
25	Ställda säkerheter, eventualförpliktelser och eventualtillgångar	84
26	Närstående	84
27	Andelar i koncernföretag	85
28	Fordringar på koncernföretag	85
29	Kassaflödesanalys	85
30	Händelser efter balansdagen	85
31	Viktiga uppskattningar och bedömningar	86
32	Uppgifter om moderbolaget	86

Redovisningsprinciper och noter

Belopp i miljoner kronor (mkr) där annat ej anges.

Not 1 • Redovisnings- och värderingsprinciper

Corem Property Group AB (publ), organisationsummer 556463–9440, är ett svenskregistrerat aktiebolag med säte i Stockholm. Moderbolagets aktier är sedan den 24 juni 2009 noterade på Nasdaq OMX Stockholm. Dessförinnan var bolaget noterat på Nordic Growth Market (NGM Equity). Adressen till huvudkontoret är Bredgränd 4, 111 30 Stockholm.

Koncernredovisningen för år 2009 består av moderbolaget och dess dotterföretag, tillsammans benämnd Koncernen. Koncernen bildades under 2007 genom ett omvänt förvärv av det noterade Biolight International AB (publ).

Årsredovisningen och koncernredovisningen har godkänts för utfärdande av styrelsen den 31 mars 2010. Koncernens resultat- och balansräkning och moderbolagets resultat- och balansräkning kommer att framläggas för beslut om fastställelse på årsstämman den 21 april 2010.

Överensstämmelse med normgivning och lag

Koncernredovisningen har upprättats i enlighet med International Financial Reporting Standards (IFRS) utgivna av International Accounting Standard Boards (IASB) samt tolkningsuttalande från International Financial Reporting Interpretations Committee (IFRIC) sådana de antagits av EU. Vidare har koncernredovisningen upprättats i enlighet med svensk lag genom tillämpning av Rådet för finansiell rapporterings rekommendation RFR 1.2, Kompletterande redovisningsregler för koncerner.

Moderbolaget tillämpar samma redovisningsprinciper som koncernen utom i de fall som anges nedan under avsnittet "Moderbolagets redovisningsprinciper". De avvikelser som förekommer mellan moderbolagets och koncernens principer föranleds av begränsningar i möjligheterna att tillämpa IFRS i moderbolaget till följd av årsredovisningslagen samt i vissa fall på grund av gällande skatteregler.

Nya standarder och tolkningar som ännu inte börjat tillämpas

Nya standarder och tolkningsuttalanden (IFRS resp IFRIC) som trätt i kraft först från och med räkenskapsåret 2010 och senare, har inte tillämpats vid upprättandet av dessa finansiella rapporter.

Nya och ändrade eller omarbetade standarder

De ändrade redovisningsprinciper som tillämpas från och med 1 januari 2009 redovisas nedan. Eventuella övriga ändringar av IFRS och som trätt i kraft 1 januari 2009 bedöms inte ha inneburit några väsentliga förändringar i Corems redovisning.

IAS 1 Utformning av finansiella rapporter

Den omarbetade standarden som tillämpas på bokslut som påbörjas 1 januari 2009 innebär bland annat att ägartransaktioner ska särskiljas från andra transaktioner som ger förändringar i värdet på företagets tillgångar och skulder. Detta innebär att transaktioner som inte är ägartransaktioner och som tidigare redovisats i eget kapital nu ska redovisas som övrigt totalresultat inom Rapport över totalresultat för perioden. Corem redovisar totalresultatet i direkt anslutning till resultaträkningen och under egen rubrik i Rapport över förändringar i eget kapital.

IAS 23 Lånekostnader

Den omarbetade versionen kräver aktivering av lånekostnader som är direkt hänförliga till inköp, konstruktion eller produktion av tillgång, som med nödvändighet tar betydande tid i anspråk att färdigställa för avsedd användning eller försäljning. Då Corem inte haft och inte förväntas ha några dylika projekt får standarden inte någon effekt på Corems redovisning.

Ifrs 3 rörelseförvärv

Standarden trädde i kraft den 1 juli 2009 och tillämpas för räkenskapsår som påbörjas från och med samma datum. Det innebär att för Corems del sker en tillämpning på förvärv från och med 1 januari 2010. Indirekta förvärv av fastigheter i bolag klassificeras som rörelseförvärv eller tillgångsförvärv, vilket kan påverka redovisningen. I den omarbetade standarden har definitionen av rörelseförvärv ändrats vilket kan komma påverka Corems klassificering i samband med framtida förvärv. Därutöver ska förvärvsrelaterade kostnader redovisas direkt som en kostnad i resultaträkningen och får ej längre inkluderas i anskaffningsvärdet.

IFRS 7 Finansiella instrument

Ytterligare upplysningar ska lämnas avseende finansiella instrument redovisade till verkliga värden i balansräkningen. Av upplysningarna ska det framgå i vilken omfattning verkligt värde är baserat på observerbara indata enligt en hierarki med nivåerna 1 – 3. Upplysningar ska också lämnas med avseende på inbördes förändringar mellan hierarkinivåerna för finansiella instrument redovisade till verkligt värde. Om ett verkligt värde har beräknats i enlighet med nivå 3 (ej observerbara indata) ska upplysningar lämnas avseende värdeförändringen av dessa instrument och en analys presenteras av förändringen av redovisat värde under året. Därutöver har kraven på upplysningar om likviditetsrisk utökats.

Ändringen i IFRS 7 har inneburit att ytterligare upplysningar lämnats om finansiella instrument och utökade kommentarer om likviditetsplaneringen.

IFRS 8 Rörelsesegment

Denna standard som införts på bokslut som påbörjas 1 januari 2009 innehåller upplysningskrav avseende koncernens rörelsesegment och ersätter kravet att definiera och presentera primära och sekundära segment baserat på rörelsegrenar och geografiska områden enligt hittills gällande rekommendation IAS 14. Den nya standarden kräver istället att segmentinformation presenteras utifrån ledningens perspektiv, vilket innebär att den presenteras på det sätt som används i den interna rapporteringen. Vidare ska viss geografisk information lämnas samt information om förekomst av kunder som svarar för mer än 10 procent av koncernens omsättning. Implementeringen av IFRS 8 har inte haft någon väsentlig inverkan på koncernens segmentsredovisning.

Förutsättningar vid upprättande av moderbolagets och koncernens finansiella rapporter

Moderbolagets funktionella valuta är svenska kronor som även utgör presentationsvaluta för moderbolaget och koncernen. Samtliga belopp, om inte annat anges, är avrundade till närmaste miljontal. Tillgångar och skulder är redovisade till historiska anskaffningsvärden, förutom förvaltningsfastigheter, derivatinstrument samt finansiella tillgångar till verkligt värde via resultaträkningen, vilka värderas till verkligt värde. Förvaltningsfastigheter värderas i enlighet med IAS 40. Koncernens redovisningsprinciper har tillämpats konsekvent på rapportering och konsolidering av moderbolag och dotterföretag.

Kritiska bedömningar

För att kunna upprätta redovisningen i enlighet med IFRS och god redovisningssed krävs det att det görs bedömningar och antaganden som påverkar i bokslutet redovisade tillgångar, skulder, intäkter och kostnader samt övrig information. Dessa bedömningar och antaganden baseras på historiska erfarenheter samt andra faktorer som bedöms vara rimliga under rådande omständigheter. Faktiskt utfall kan skilja sig från dessa bedömningar om andra antaganden görs eller andra förutsättningar föreligger.

Förvaltningsfastigheter

Inom området värdering av förvaltningsfastigheter kan bedömningar och antaganden ge en betydande påverkan på koncernens resultat och finansiella ställning. Värderingen kräver bedömning av och antaganden om det framtida kassaflödet samt fastställelse av diskonteringsfaktor (avkastningskrav). För att avspegla den osäkerhet som finns i gjorda antaganden och bedömningar anges vanligtvis vid fastighetsvärdering ett osäkerhetsintervall om +/–5-10 procent. Information om detta samt de antaganden och bedömningar som har gjorts framgår av not 12.

Uppskjuten skatt

Med beaktande av redovisningsreglerna redovisas uppskjuten skatt nominellt utan diskontering, Såväl aktuell som uppskjuten skatt har från och med 2009 beräknats utifrån en nominell skattesats om 26,3 procent. Aktuell skatt beräknades föregående år utifrån en skattesats om 28 procent. Den verkliga skatten är betydligt lägre på grund av dels möjligheten att sälja fastigheter på ett skatteeffektivt sätt, dels tidsfaktorn.

På grund av möjligheten att göra skattemässiga avskrivningar och avdrag för vissa ombyggnationer av fastigheter samt utnyttja underskottsavdrag uppstår i princip ingen betald skattekostnad. Betald skatt uppkommer dock i ett fåtal dotterföretag från vilka skattemässiga koncernbidragsmöjligheter inte finns.

Uppskjuten skatt redovisas enligt balansräkningsmetoden med utgångspunkt i temporära skillnader mellan redovisade och skattemässiga värden på tillgångar och skulder och med beaktande av de skattesatser och skatteregler som är beslutade eller aviserade på balansdagen. Följande temporära skillnader beaktas inte: för temporär skillnad som uppkommit vid första redovisningen av tillgångar och skulder som är tillgångsförvärv och som vid tidpunkten för transaktionen varken påverkar redovisat resultat eller skattemässiga resultat. Obeskattade reserver redovisas i moderbolaget inklusive skatt.

Not 1 • fortsättning

Uppskjutna skatteskulder som uppkommer efter förvärvstidpunkt redovisas till gällande skattesats. Uppskjutna skattefordringar som uppkommer efter förvärvstidpunkt redovisas till den utsträckning de bedöms kan komma att utnyttjas.

Övriga upplysningar angående uppskjuten skatt finns i not 11.

Klassificering av förvärv

Redovisningsstandarden IFRS 3s regel om klassificering av förvärv som rörelseförvärv eller tillgångsförvärv utgår från att en individuell bedömning måste göras av varje enskild transaktion. Vid förvärv av verksamheter görs en bedömning av hur redovisning av förvärvet ska ske baserat på följande kriterier: Förekomsten av anställda och komplexiteten i interna processer. Vidare beaktas antalet verksamheter och förekomsten av avtal med olika grader av komplexitet. Hög förekomst av dessa kriterier innebär att förvärvet klassificeras som ett rörelseförvärv och låg förekomst som ett tillgångsförvärv. Corems bedömning har för samtliga under 2009 genomförda förvärv inneburit att transaktionerna har klassificerats som tillgångsförvärv. När förvärv av dotterföretag innebär förvärv av tillgångar som inte utgör rörelse fördelas anskaffningskostnaden på de enskilda tillgångarna och skulderna baserat på deras relativa verkliga värden vid förvärvstidpunkten.

Om istället bedömningen skulle ha resulterat i klassificering som rörelseförvärv, skulle detta ha medfört att det initialt redovisade fastighetsvärdet skulle varit högre liksom uppskjuten skatteskuld och sannolikt också goodwill. Ingen effekt skulle vid förvärvsögonblicket ha uppstått på eget kapital.

Klassificering med mera

Anläggningstillgångar och långfristiga skulder i moderbolaget och koncernen består enbart av belopp som förväntas återvinnas eller betalas senare än tolv månader räknat från balansdagen medan omsättningstillgångar och kortfristiga skulder i moderbolaget och koncernen består enbart av belopp som förväntas återvinnas eller betalas inom tolv månader räknat från balansdagen.

Konsolideringsprinciper

Dotterföretag

Dotterföretag är företag som står under ett bestämmande inflytande från moderbolaget Corem Property Group AB (publ). Bestämmande inflytande innebär direkt eller indirekt en rätt att utforma ett företags finansiella och operativa strategier i syfte att erhålla ekonomiska fördelar. Vid bedömningen om ett bestämmande inflytande föreligger, ska potentiella röstberättigande aktier som utan dröjsmål kan utnyttjas eller konverteras beaktas. Dotterföretag konsolideras enligt förvärvsmetoden. Metoden innebär att förvärv av ett dotterföretag beaktas som en transaktion varigenom koncernen indirekt förvärvar dotterföretagets tillgångar och övertar dess skulder och eventualförpliktelser. Det koncernmässiga anskaffningsvärdet fastställs genom en förvärvsanalys i anslutning till förvärvet. I analysen fastställs dels anskaffningsvärdet för andelarna, dels det verkliga värdet av förvärvade identifierbara tillgångar samt övertagna skulder och eventualförpliktelser.

Dotterföretags finansiella rapporter tas in i koncernredovisningen från och med förvärvstidpunkten till det datum då det bestämmande inflytandet upphör.

Transaktioner i utländsk valuta omräknas, när de tas in i redovisningen, till den funktionella valutan enligt transaktionsdagens valutakurs. Monetära tillgångar och skulder i utländsk valuta omräknas på varje balansdag till balansdagskursen. Kursdifferenser som uppkommer inkluderas i periodens resultat.

Koncernens utlandsverksamheters balansräkningar omräknas från dess funktionella valuta till svenska kronor baserat på balansdagens valutakurs. Intäkts- och kostnadsposter omräknas till periodens genomsnittskurs. Eventuella omräkningsdifferenser som uppstår redovisas i övrigt totalresultat inom Rapport över totalresultat samt under en egen rubrik i Rapport över förändring av eget kapital. Den ackumulerade omräkningsdifferensen omförs och redovisas som del i reavinst eller -förlust i de fall utlandsverksamheten avyttras.

Transaktioner som ska elimineras vid konsolidering

Koncerninterna fordringar och skulder, intäkter eller kostnader och orealiserade vinster eller förluster som uppkommer från koncerninterna transaktioner mellan koncernföretag, elimineras i sin helhet vid upprättande av koncernredovisningen.

Beräkning av verkligt värde

Verkligt värde på finansiella instrument som handlas på en aktiv marknad baseras på noterade marknadspriser och tillhör värderingsnivå 1 enligt IFRS 7. I de fall noterade marknadspriser saknas beräknas verkligt värde genom diskonterade kassaflöden. Dessa värderingar tillhör värderingsnivå 2. Övriga värderingar, för vilka någon variabel baseras på egna bedömningar, tillhör värderingsnivå 3.

Corems transaktioner av finansiella instrument som värderas till verkligt värde tillhör huvudsakligen värderingsnivå 1.

Intäkter

Hyresintäkter

Hyresintäkter från förvaltningsfastigheter redovisas i resultaträkningen linjärt över hyresperioden. Hyresavtal klassificeras som operationella leasingavtal med utgångspunkten att fastigheten kvarstår i Corems ägo även om avtalet kan löpa på upp till 20 år.

Intäkterna från förtidsinlösen av hyreskontrakt redovisas som intäkt vid den tidpunkt då ersättning erhålles.

Intäkter från fastighetsförsäljning

Intäkt för fastighetsförsäljningar redovisas normalt på tillträdesdagen om inte risker och förmåner övergått till köparen vid ett tidigare tillfälle. Kontrollen över tillgången kan ha övergått vid ett tidigare tillfälle än tillträdestidpunkten och om så har skett intäktsredovisas fastighetsförsäljningen vid denna tidigare tidpunkt. Vid bedömning av intäktsredovisningstidpunkt beaktas vad som avtalats mellan parterna beträffande risker och förmåner samt engagemang i den löpande förvaltningen. Därutöver beaktas omständigheter som kan påverka affärens utgång vilka ligger utanför säljarens och/eller köparens kontroll.

övriga rörelseintäkter

I övriga rörelseintäkter ingår utdelning från andelar som, i balansräkningen, klassificerats som Andra finansiella tillgångar till verkligt värde via resultaträkningen och avseende vilka eventuella värdeförändringar, i resultaträkningen, redovisas som Andra vinster/förluster, netto. Utdelningsintäkter redovisas när utdelningen blivit fastställd och när rätten att erhålla betalning bedömts som säker.

Redovisning av segment

IFRS 8 Rörelsesegment har tillämpats från och med 1 januari 2009 i koncernen. Denna standard kräver att upplysningar lämnas utifrån ledningens perspektiv. Med ledningens perspektiv avses rapporteringen till högsta verkställande beslutsfattaren (HVB), vilket innebär att rapporteringen stämmer överens med hur den presenteras internt. HVB är en funktion som fördelar resurser och utvärderar resultatet. Corem har identifierat styrelsen som HVB. Koncernen är organiserad i och styrs i första hand utifrån geografiska områden. Det finns fem identifierade geografiska områden som betraktas som enskilda segment. Hyresintäkter och fastighetskostnader är direkt hänförliga till fastigheter i respektive segment. Övriga intäkts- och kostnadsposter har ej fördelats på segment. På samma sätt fördelas endast förvaltningsfastigheter per segment. Övriga tillgångsposter redovisas i kolumnen Koncerngemensamt.

Segmenten redovisas enligt samma värderingsprinciper som i koncernredovisningen. Driftsöverskottet är HVBs centrala styrnings- och rapporteringsbegrepp. Det sker ingen löpande försäljning mellan segment och därför framgår i tabellen i not 3 ingen försäljning mellan segmenten. Eventuella övriga transaktioner sker till marknadsmässiga villkor.

Rörelsekostnader och finansiella intäkter och kostnader Fastighetskostnader

Fastighetskostnader utgörs bl.a. av kostnader avseende drift, skötsel, uthyrning, administration och underhåll av fastighetsinnehavet.

Central administration

Central administration av kostnader för koncerngemensamma funktioner samt ägande av koncernens dotterföretag.

Finansiella intäkter och kostnader

Finansiella intäkter och kostnader består av ränteintäkter på bankmedel och fordringar, sådana utdelningsintäkter som ej klassificeras som Övriga rörelseintäkter och räntekostnader på lån. I finansiella kostnader ingår även kostnader för räntederivat. Eventuella förändringar på grund av marknadsvärdering ingår inte i finansiella intäkter eller kostnader utan redovisas under särskild rubrik som värdeförändringar. Betalningsströmmar hänförliga till derivat resultatförs i den period de avser.

Ränteintäkter och räntekostnader på fordringar respektive skulder beräknas genom tillämpning av effektivräntemetoden.

Ränteintäkter resultatförs i den period de avser. Utdelningsintäkter redovisas när utdelningen blivit fastställd och när rätten att erhålla betalning bedömts som säker.

Räntekostnader inkluderar periodiserade belopp av emissionskostnader och liknande direkta transaktionskostnader för att uppta lån.

Not 1 • fortsättning

Redovisning av lånekostnader

Koncernen och moderbolaget har hittills inte aktiverat ränta i tillgångarnas anskaffningsvärde då Corem inte haft och inte förväntas ha några dylika projekt där denna princip vore tillämplig.

Ersättning till anställda

Ersättningar till anställda såsom löner och sociala kostnader, semester och betald sjukfrånvaro etc redovisas i takt med att de anställda utför tjänster. Corem följer IAS 19, Ersättningar till anställda, såväl som de ytterligare upplysningskrav som följer av årsredovisningslagen (ÅRL).

Avgiftsbestämda pensionsplaner

Samtliga förpliktelser avseende pensioner har klassificerats som avgiftsbestämda pensionsplaner och redovisas som en kostnad i resultaträkningen när de uppstår, se vidare not 3. Pensionsplan enligt ITP tillämpas.

Skatter

Inkomstskatter utgörs av aktuell skatt och uppskjuten skatt. Inkomstskatter redovisas i resultaträkningen utom då underliggande transaktion redovisas direkt mot eget kapital varvid tillhörande skatteeffekt redovisas i eget kapital.

Aktuell skatt är skatt som ska betalas eller erhållas avseende aktuellt år, med tillämpning av de skattesatser som är beslutade eller i praktiken beslutade per balansdagen. Hit hänförs även justering av aktuell skatt hänförlig till tidigare perioder.

Uppskjuten skatt beräknas enligt balansräkningsmetoden med utgångspunkt i temporära skillnader mellan redovisade och skattemässiga värden på tillgångar och skulder. Följande temporära skillnader beaktas inte: för temporär skillnad som uppkommit vid första redovisningen av tillgångar och skulder som är tillgångsförvärv och som vid tidpunkten för transaktionen varken påverkar redovisat resultat eller skattemässiga resultat. Värderingen av uppskjuten skatt baserar sig på hur redovisade värden på tillgångar eller skulder förväntas bli realiserade eller reglerade. Uppskjuten skatt beräknas med tillämpning av de skattesatser och skatteregler som är beslutade eller i praktiken beslutade per balansdagen. Uppskjutna skattefordringar avseende avdragsgilla temporära skillnader och underskottsavdrag redovisas endast i den mån det är sannolikt att dessa kommer att kunna utnyttjas. Värdet på uppskjutna skattefordringar reduceras när det inte längre bedöms sannolikt att de kan utnyttjas.

Finansiella instrument

Finansiella instrument värderas och redovisas i enlighet med IAS 39. Finansiella instrument som redovisas i balansräkningen inkluderar på tillgångssidan likvida medel, kundfordringar, övriga fordringar samt aktier. Bland skulder återfinns leverantörsskulder, låneskulder samt övriga skulder. Bolaget tillämpar ej säkringsredovisning.

Finansiella instrument redovisas initialt till anskaffningsvärde motsvarande instrumentets verkliga värde vid förvärvstidpunkten med tillägg för transaktionskostnader för alla finansiella instrument förutom de som tillhör kategorin finansiell tillgång som redovisas till verkligt värde via resultaträkningen exklusive transaktionskostnader. Redovisning sker därefter beroende av hur de har klassificerats enligt nedan.

En finansiell tillgång eller finansiell skuld tas upp i balansräkningen när bolaget blir part enligt instrumentets avtalsmässiga villkor. En finansiell tillgång och finansiell skuld kvittas och redovisas med ett nettobelopp i balansräkningen endast när det föreligger en legal rätt att kvitta beloppen samt att det föreligger avsikt att reglera posterna med ett nettobelopp eller att samtidigt realisera tillgången och reglera skulden.

En finansiell tillgång tas bort från balansräkningen när rättigheterna i avtalet realiseras, förfaller eller bolaget förlorar kontrollen över dem. Detsamma gäller för del av en finansiell tillgång. En finansiell skuld tas bort från balansräkningen när förpliktelsen i avtalet fullgörs eller på annat sätt utsläcks. Detsamma gäller för del av en finansiell skuld. Vid varje rapporttillfälle utvärderar företaget om det finns objektiva indikationer på att en finansiell tillgång eller grupp av finansiella tillgångar är i behov av nedskrivning.

• Finansiella tillgångar och skulder värderade till verkligt värde via Resultaträkningen

Finansiella tillgångar och skulder värderade till verkligt värde via resultaträkningen är tillgångar och skulder som innehas för handel. En finansiell skuld eller tillgång klassificeras i denna kategori om den förvärvas i syfte att huvudsakligen säljas inom kort. Derivat klassificeras som att de innehas för

handel om de inte är identifierade som säkringar. Corem innehar ränteswappar, vilket är ett derivatinstrument, som klassificerats i denna kategori då de inte är identifierade som säkringar. Tillgångar och skulder i denna kategori är kortfristiga förutom derivat som är långfristiga. Finansiella tillgångar värderade till verkligt värde via resultaträkningen redovisas första gången till verkligt värde i balansräkningen.

• Lånefordringar och kundfordringar

Kategorin finansiella tillgångar består av en undergrupp: låne- och kundfordringar samt övriga fordringar. Lånefordringar och kundfordringar är finansiella tillgångar som inte är derivat, som har fastställda eller fastställbara betalningar och som inte är noterade på en aktiv marknad och ingår i omsättningstillgångar. Koncernens lånefordringar och kundfordringar utgörs av kundfordringar och andra fordringar i balansräkningen. Lånefordringar och kundfordringar redovisas till upplupet anskaffningsvärde med tillämpning av effektivräntemetoden. Kundfordringar tas upp i balansräkningen när fakturan har skickats.

• Derivatinstrument

Derivatinstrument redovisas i balansräkningen på kontraktsdagen och värderas till verkligt värde, både initialt och vid efterföljande omvärderingar. Corem innehar inga derivatinstrument som identifierats som säkringsinstrument. Corem har ränteswappar för att växla rörlig ränta mot fast ränta. Detta innebär att Corem växlar risken från risk i kassaflöde till risk i verkligt värde. Förändring i verkligt värde för dessa instrument redovisas omedelbart i resultaträkningen i posten Orealiserade värdeförändringar derivat.

• Finansiella skulder

Kategorin finansiella skulder består av en undergrupp: finansiella skulder värderade till upplupet anskaffningsvärde. Corems finansiella skulder, andra än derivatinstrument, utgörs av leverantörsskulder och upplåning. Leverantörsskulder redovisas inledningsvis till verkligt värde och därefter till upplupet anskaffningsvärde. Skuld tas upp när motparten har presterat och avtalsenlig skyldighet föreligger att betala, även om fakturan ännu inte mottagits. Upplåning redovisas inledningsvis till verkligt värde, netto efter transaktionskostnader. Därefter redovisas det till upplupet anskaffningsvärde. Upplåning klassificeras som endera långfristiga eller kortfristiga skulder beroende på om koncernen har en ovillkorlig rätt att skjuta upp betalning av skulden i mer än 12 månader efter balansdagen.

Likvida medel

Likvida medel består av kassamedel och tillgängliga tillgodohavanden hos banker och motsvarande institut.

Övriga fordringar

Övriga fordringar är fordringar som innehas utan avsikt att idka handel med fordringsrätten.

Kundfordringar

Kundfordringar redovisas till det belopp som förväntas inflyta efter avdrag för osäkra fordringar som bedömts individuellt. Nedskrivning av kundfordran sker när det finns risk för att hela eller delar av fordran ej erhålles. Kundfordringars förväntade löptid är kort, varför värdet redovisas till nominellt belopp utan diskontering.

Kortfristiga skulder och leverantörsskulder

Kortfristiga skulder och leverantörsskulder redovisas inledningsvis till verkligt värde och därefter till upplupet anskaffningsvärde. Skuld tas upp när motparten har presterat och avtalsenlig skyldighet föreligger att betala, även om fakturan ännu inte mottagits.

Materiella anläggningstillgångar

Ägda tillgångar

Materiella anläggningstillgångar redovisas i koncernen till anskaffningsvärde efter avdrag för ackumulerade avskrivningar och eventuella nedskrivningar. I anskaffningsvärdet ingår inköpspriset samt kostnader direkt hänförbara till tillgången för att bringa den på plats och i skick att utnyttjas i enlighet med syftet med anskaffningen.

Not 1 • fortsättning

Avskrivningsprinciper maskiner och inventarier

Avskrivning sker linjärt över tillgångens beräknade nyttjandeperiod.

Beräknade nyttjandeperioder:

– Maskiner och inventarier 3–10 år Bedömning av en tillgångs restvärde och nyttjandeperiod görs årligen.

Förvaltningsfastigheter

Förvaltningsfastigheter är fastigheter som omfattas i syfte att erhålla hyresintäkter eller värdestegring eller en kombination av dessa syften. Individuellt redovisas förvaltningsfastigheter till anskaffningskostnad, vilket inkluderar till förvärvet direkt hänförbara utgifter.

Förvaltningsfastigheter värderas i enlighet med IAS 40 och redovisas i koncernbalansräkningen till verkligt värde, se not 12. Vid årsskiftet värderades 100 procent av fastighetsbeståndet externt. Värderingsmodellen som används är avkastningsbaserad enligt kassaflödesmodell. Från utfallet i kassaflödesmodellen bedöms det verkliga värdet på fastigheten före avdrag för försäljningsomkostnader. Såväl orealiserade som realiserade värdeförändringar redovisas i resultaträkningen. Hyresintäkter och intäkter från fastighetsförsäljningar redovisas i enlighet med de principer som beskrivs under avsnittet intäktsredovisning.

Tillkommande utgifter läggs till det redovisade värdet endast om det är sannolikt att de framtida ekonomiska fördelar som är förknippade med tillgången kommer att komma företaget till del. Alla andra tillkommande utgifter redovisas som kostnad i den period de uppkommer. Avgörande för bedömningen när en tillkommande utgift läggs till det redovisade värdet är om utgiften avser utbyten av identifierade komponenter, eller delar därav, varvid sådana utgifter aktiveras. Även i de fall ny komponent tillskapats läggs utgiften till det redovisade värdet. Reparationer och underhållsåtgärder kostnadsförs i samband med att utgiften uppkommer. I större projekt, aktiveras i förekommande fall räntekostnaden under produktionstiden.

Leasingavtal

Leasing klassificeras antingen som finansiell eller operationell leasing. Leasingavtal där i allt väsentligt alla risker och förmåner förknippade med ägandet faller på leasegivaren klassificeras som operationella leasingavtal. Hyreskontrakt hänförliga till förvaltningsfastigheter är att betrakta som operationella leasingavtal. Det finns även ett mindre antal leasingavtal där Corem står som leasetagare och även dessa leasingavtal klassificeras som operationella leasingavtal, vilket innebär att leasingavgiften kostnadsförs över löptiden med utgångspunkt från nyttjandet.

Nedskrivningar

De redovisade värdena på koncernens tillgångar prövas vid varje balansdag för att bedöma om det finns indikation på nedskrivningsbehov. Om någon sådan indikation finns beräknas tillgångens återvinningsvärde. En nedskrivning återförs endast i den utsträckning tillgångens redovisade värde efter återföring inte överstiger det redovisade värde som tillgången skulle ha haft om nedskrivning inte skett.

Undantag från nedskrivningsprinciperna görs för materiella anläggningstillgångar som innehas för försäljning, förvaltningsfastigheter och uppskjutna skattefordringar som värderas enligt särskilda regler vilket beskrivs på respektive ställen i redovisningsprinciperna.

Avsättningar

En avsättning redovisas i balansräkningen när koncernen har en befintlig legal eller informell förpliktelse som en följd av en inträffad händelse, och det är troligt att ett utflöde av ekonomiska resurser kommer att krävas för att reglera förpliktelsen samt att en tillförlitlig uppskattning av beloppet kan göras. Där effekten av när i tiden betalning sker är väsentlig, beräknas avsättningen genom diskontering av det förväntade framtida kassaflödet till en räntesats före skatt som återspeglat aktuella marknadsbedömningar av pengars tidsvärde och, om det är tillämpligt, de risker som är förknippade med skulden.

Eventualförpliktelser

Moderbolaget har ingått avtal om proprieborgen till förmån för dotterföretag. En eventualförpliktelse redovisas när det finns ett möjligt åtagande som härrör från inträffade händelser och vars förekomst bekräftas endast av en eller flera osäkra framtida händelser eller när det finns ett åtagande som inte redovisas som en skuld eller avsättning på grund av att det inte är troligt att ett utflöde av resurser kommer att krävas.

Kassaflödesanalys

Kassaflödesanalysen har upprättats enligt indirekt metod, vilket innebär att rörelseresultatet justerats för transaktioner som inte medfört in- eller utbetalningar under perioden samt för eventuella intäkter och kostnader som hänförs till investeringsverksamhetens kassaflöden.

Kassaflödesanalysen ska utvisa företagets in- och utbetalningar under perioden där betalningarna hänförs till löpande verksamhet, investeringsverksamhet eller finansieringsverksamhet.

Lämnade utdelningar

Utdelningar redovisas som skuld efter det att årsstämman/extra bolagsstämma godkänt utdelning.

Moderbolagets redovisningsprinciper

Moderbolaget har upprättat sin årsredovisning enligt årsredovisningslagen (1995:1554) och Rådet för finansiell rapporterings rekommendation RFR 2:2 Redovisning för juridiska personer. Rekommendationen innebär att moderbolaget i årsredovisningen för den juridiska personen ska tillämpa samtliga av EU godkända IFRS och uttalanden så långt detta är möjligt inom ramen för årsredovisningslagen och med hänsyn till sambandet mellan redovisning och beskattning.

Rekommendationen anger vilka undantag och tillägg som ska göras i förhållande till IFRS.

De nedan angivna redovisningsprinciperna för moderbolaget har tillämpats konsekvent på samtliga perioder som presenterats i moderbolagets finansiella rapporter.

Fakturering av koncerninterna tjänster

Moderbolagets verksamhet består i att tillhandahålla löpande tjänster avseende drift, juridisk och finansiell rådgivning, redovisning, marknadsföring samt att hantera övriga koncerngemensamma funktioner. Kostnaderna vidarefaktureras dotterföretagen kvartalsvis.

Dotterföretag

Andelar i dotterföretag redovisas i moderbolaget enligt anskaffningsvärdemetoden. Erhållna utdelningar redovisas endast som intäkt under förutsättning att dessa härrör från vinstmedel som intjänats efter förvärvet. Utdelningar som överstiger dessa intjänade vinstmedel betraktas som en återbetalning av investeringen och reducerar andelens redovisade värde.

Materiella anläggningstillgångar

Maskiner och inventarier i moderbolaget redovisas till anskaffningsvärde efter avdrag för ackumulerade avskrivningar och eventuella nedskrivningar på samma sätt som för koncernen men med tillägg för eventuella uppskrivningar.

Koncernbidrag och aktieägartillskott för juridiska personer

Företaget redovisar koncernbidrag och aktieägartillskott i enlighet med uttalandet från Rådet för finansiell rapporterings uttalande (UFR2). Aktieägartillskott förs direkt mot eget kapital hos mottagaren och aktiveras i aktier och andelar hos givaren, i den mån nedskrivning ej erfordras. Koncernbidrag redovisas enligt ekonomisk innebörd. Det innebär att koncernbidrag som lämnats och erhållits i syfte att minimera koncernens totala skatt redovisas direkt mot balanserade vinstmedel efter avdrag för dess aktuella skatteeffekt.

Not 2 • Intäkternas fördelning

	Koncernen		Moderbolaget
	2009	2008	2009	2008
Hyresintäkter från uthyrning av lokaler	444	391	–	–
Fakturering av koncerninterna tjänster	–	–	34	23
Totalt	444	391	34	23

Not 3 • Segment

IFRS 8 Rörelsesegment har tillämpats från och med 1 januari 2009 i koncernen. Denna standard kräver att upplysningar lämnas utifrån ledningens perspektiv. Med ledningens perspektiv avses rapporteringen till högsta verkställande beslutsfattaren (HVB), vilket innebär att rapporteringen stämmer överens med hur den presenteras internt. HVB är en funktion som fördelar resurser och utvärderar resultatet. Corem har identifierat styrelsen som HVB. Koncernen är organiserad i och styrs i första hand utifrån geografiska områden. Det finns fem identifierade segment, se nedan. Hyresintäkter och fastighetskostnader är direkt hänförliga till fastigheter i respektive segment. Övriga intäkts- och kostnadsposter har ej fördelats på segment. På samma sätt fördelas endast förvaltningsfastigheter per segment. Övriga tillgångsposter redovisas under Ofördelade tillgångar.

Segmenten redovisas enligt samma värderingsprinciper som i koncernredovisningen. Driftsöverskottet är HVBs centrala styrnings- och rapporteringsbegrepp. Nedan finns avstämning mellan detta resultatbegrepp och koncernredovisningen. Det sker ingen löpande försäljning mellan segment och därför framgår i tabellen nedan ingen försäljning mellan segmenten. Eventuella övriga transaktioner sker på marknadsmässiga villkor.

I början av juli förnyade Corem tre stora lokalkontrakt med Ericsson i tre olika fastigheter. De aktuella anläggningarna ligger i Falun, Hudiksvall och Kumla. Avtalen har förlängts med ytterligare fem år under vilken period det sammanlagda hyresvärdet uppgår till cirka 300 mkr.

Corems största hyresgäster är Ericsson, Bilia och ELFA, vilka står för 20, 12 respektive 6 procent av Corems totala hyresintäkter.

Ericsson har sammanlagt 8 hyresavtal med en genomsnittlig kontraktslängd om 4,2 år. Bilia har sammanlagt 12 hyresavtal med en genomsnittlig kontraktslängd om 13,4 år. ELFA har ett hyresavtal med en återstående kontraktslängd om 8,5 år.

Stockholm Öresund Mälardalen Mellansverige/ Väst Norr Övriga justeringar och elimineringar Koncernen totalt Januari - December 2009 2008 2009 2008 2009 2008 2009 2008 2009 2008 2009 2008 2009 2008 Hyresintäkter 189 165 52 36 61 65 99 85 43 40 – – 444 391 Fastighetskostnader –61 –66 –15 –12 –12 –12 –20 –22 –4 –5 – – –112 –117 Driftsöverskott 128 99 37 24 49 53 79 63 39 35 – – 332 274 Ofördelade resultatposter Central administration –22 –20 Övriga rörelseintäkter 19 – Övriga rörelsekostnader –8 –3 Finansnetto (exkl värdeförändringar) –143 –116 Förvaltningsresultat 178 135 Andra vinster/förluster netto 92 53 Realiserade värdeförändringar fastigheter 4 1 Orealiserade värdeförändringar fastigheter –61 –313 Orealiserade värdeförändringar derivat 33 –186 Resultat före skatt 246 –310

	Stockholm		Öresund		Mälardalen		Mellansverige/ Väst		Norr		Koncern gemensamt		Koncernen totalt
Per den 31 december	2009	2008	2009	2008	2009	2008	2009	2008	2009	2008	2009	2008	2009	2008
Förvaltningsfastigheter	1 740	1 739	613	610	579	563	974	806	426	422	–	–	4 332	4 140
Ofördelade tillgångar	–	–	–	–	–	–	–	–	–	–	810	552	810	552
Totala tillgångar	1 740	1 739	613	610	579	563	974	806	426	422	810	552	5 142	4 692

Segmentsredovisning i sammandrag per region

Not 3 • fortsättning

Fördelning per geografiskt område, 31 december 2009

			Vakant area, kvm	Verkligt värde			Ekonomisk	Hyresintäkt1)
Region	Antal fastigheter	Uthyrbar area, kvm		Mkr	Kr/kvm	Hyresvärde, Mkr	uthyrnings– grad, %	Mkr	Andel, %
Stockholm	45	218 665	26 564	1 740	7 960	203	91	184	43
Öresund	14	68 650	14 117	613	8 931	57	86	49	11
Mälardalen	11	118 720	22 912	579	4 877	68	87	59	14
Mellansverige/Väst	28	199 925	39 650	974	4 873	112	86	97	22
Norr	8	102 661	0	426	4 146	43	100	43	10
Totalt Corem	106	708 621	103 243	4 332	6 114	483	89	432	100

1) Avser kontrakterade hyresintäkter på årsbasis per den 31 december 2009.

Fördelning av uthyrbar area per lokaltyp och geografiskt område, 31 december 2009

Kvm	Industri	Lager	Kontor	Handel	Övrigt	Totalt	Andel, %
Stockholm	43 893	82 562	76 441	9 207	6 562	218 665	31
Öresund	2 079	15 485	12 777	22 954	15 355	68 650	10
Mälardalen	69 848	25 948	9 594	9 923	3 407	118 720	17
Mellansverige/Väst	52 539	114 778	17 704	3 883	11 021	199 925	28
Norr	93 928	4 492	163	3 503	575	102 661	14
Totalt Corem	262 287	243 265	116 679	49 470	36 920	708 621	100

Fördelning per geografiskt område, 31 december 2008

Kvm		Uthyrbar area, kvm	Vakant area, kvm		Verkligt värde		Ekonomisk	Hyresintäkt1)
	Antal fastigheter			Mkr	Kr/kvm	Hyresvärde, Mkr	uthyrnings– grad, %	Mkr	Andel, %
Stockholm	45	217 630	27 310	1 739	7 990	182	92	167	41
Öresund	15	60 380	3 289	611	10 118	51	92	47	12
Mälardalen	11	118 720	12 930	564	4 751	67	99	66	16
Mellansverige/Väst	21	169 393	17 614	805	4 754	91	95	86	21
Norr	8	102 661	0	421	4 101	42	100	42	10
Totalt Corem	100	668 784	61 143	4 140	6 191	433	94	408	100

1) Avser kontrakterade hyresintäkter på årsbasis per den 31 december 2008.

Fördelning av uthyrbar area per lokaltyp och geografiskt område, 31 december 2008

Kvm	Industri	Lager	Kontor	Handel	Övrigt	Totalt	Andel, %
Stockholm	45 333	80 823	75 705	9 207	6 562	217 630	32
Öresund	2 079	8 370	10 767	22 954	16 210	60 380	9
Mälardalen	69 848	25 948	9 594	9 923	3 407	118 720	18
Mellansverige/Väst	52 539	90 622	16 631	2 896	6 705	169 393	26
Norr	93 928	4 492	163	3 503	575	102 661	15
Totalt Corem	263 727	210 255	112 860	48 483	33 459	668 784	100

Tabellerna ovan avser de fastigheter som Corem ägde vid respektive periods slut.

Sålda fastigheter har exkluderats och förvärvade fastigheter har räknats upp till helårsvärden.

Not 4 • Anställda och personalkostnader

Medelantalet anställda

	2009	män, %	2008	män, %
Moderbolaget	21	73	9	61
Dotterföretag	–	–	–	–
Koncernen totalt	21	73	9	61

Samtliga anställda inom koncernen är anställda i moderbolaget. Koncernen och moderbolaget hade per årsskiftet 25 anställda (18), varav 6 kvinnor (6). Samtliga anställda finns i Sverige.

Könsfördelningen bland ledande befattningshavare

	2009	varav kvinnor	2008	varav kvinnor
Styrelseledamöter	5	–	5	–
VD och ledande befattningshavare	5	1	5	1

Löner, andra ersättningar och sociala kostnader

	2009		2008
	Löner och ersättningar	Sociala kostnader	Löner och ersättningar	Sociala kostnader
Moderbolaget	13,5	6,5	6,3	3,4
(varav pensionskostnad) 1)	-	1,9	–	1,0
Dotterföretag	–	–	–	–
Koncernen totalt	13,5	6,5	6,3	3,4
(varav pensionskostnad) 1)	–	1,9	–	1,0

1) Av moderbolagets pensionskostnader avser 0,5 mkr (0,5) gruppen

styrelse och VD. Några utestående pensionsförpliktelser finns ej.

Löner, arvoden och förmåner

Samtliga ersättningar till styrelsen, VD och övriga ledande befattningshavare har utgått enbart från moderbolaget.

Styrelse

Till styrelsens ordförande och ledamöter utgår arvode enligt årsstämmans beslut. Vid årsstämman den 28 maj 2009 beslutades att styrelsearvode ska utgå med 240 000 kr till styrelsens ordförande och 120 000 kronor vardera till de övriga ledamöterna. Styrelseledamot som samtidigt är VD erhåller inget styrelsearvode från och med 28 maj 2009.

Verkställande direktör

Ersättning och förmåner till verkställande direktören beslutas efter principer faställda av stämman, av bolagets styrelse. Ersättningen ska vara marknadsmässig och konkurrenskraftig samt utgå i form av fast lön. Verkställande direktören har rätt till tjänstebil och sjukvårdsförsäkring. Verkställande direktören har rätt till pensionsförmåner motsvarande det som skulle ha utgått enligt ITP-planen om Corem deltagit i dessa. Ingen resultatbaserad lön har avsatts till VD för 2009.

Pensionsåldern för verkställande direktören är 65 år. VD har med bolaget en ömsesidig uppsägningstid om sex månader och ett avgångsvederlag om 18 månader.

Löner och andra ersättningar, fördelade mellan styrelseledamöter och VD och övriga anställda

		2009		2008
	Styrelse och VD	Övriga anställda	Styrelse och VD	Övriga anställda
Moderbolaget	3,5	10,0	2,5	3,8
(varav tantiem o.d)	–	0,6	–	0,1
Koncernen totalt	3,5	10,0	2,5	3,8
(varav tantiem o.d)	–	0,6	–	0,1

Sjukfrånvaro i procent av arbetstiden

Med hänvisning till undantagsregeln i lagstiftningen som säger att uppgiften inte ska lämnas om antalet anställda i gruppen är färre än tio de senaste två åren eller om uppgiften kan hänföras till enskild individ, redovisas sjukfrånvaro inte fördelat på åldersgrupper utan enbart på totalnivå.

	2009		2008
	Män	Kvinnor	Män	Kvinnor
Moderbolaget	0,4	0,4	0,3	0,3
(varav långtidsskjukskrivning)	–	–	–	–
Koncernen totalt	0,4	0,4	0,3	0,3
(varav långtidsskjukskrivning)	–	–	–	–

Andra ledande befattningshavare

I beloppet för andra ledande befattningshavare ingår arvode fakturerat genom bolag med 0 mkr (1,9).

Ersättning och förmåner till andra ledande befattningshavare beslutas, efter principer fastställda av stämman, av bolagets styrelse. För andra ledande befattningshavare gäller marknadsmässiga och konkurrenskraftiga löner. Maximal årlig bonus kan uppgå till ett belopp motsvarande maximalt fyra till sex månaders grundlöner. För andra ledande befattningshavare avsätts, under anställningstiden hos bolaget, pensionsförmåner motsvarande det som skulle ha utgått enligt ITP-planen om Corem deltagit i dessa. Pensionsåldern för andra ledande befattningshavare är 65 år. Tre av fyra har rätt till tjänstebil och samtliga har rätt till sjukvårdsförsäkring. För andra ledande befattningshavare gäller en ömsesidig uppsägningstid om tre–sex månader. Avtal om avgångsvederlag i 12 månader finns för tre av fyra personer.

Ingen resultatbaserad lön har, i bokslutet avsatts till andra ledande befattningshavare för 2009 då dessa utbetalts löpande under året.

Det finns inga avtal mellan medlemmar av Corems styrelse och Corem, eller något av Corems dotterföretag, enligt vilka styrelseordföranden, övriga styrelseledamöter, VD, andra ledande befattningshavare eller andra anställda erhåller förmåner efter det att uppdraget avslutats.

Ersättning i form av aktierelaterade ersättningsprogram, optioner eller andra finansiella instrument finns ej.

Ledande befattningshavares förmåner

	2009				2008
	Löner, arvoden och förmåner	Pensions kostnad	Summa	Löner, arvoden och förmåner	Pensions kostnad	Summa
Styrelsens ordförande, Fred Andersson	0,2	–	0,2	0,2	–	0,2
Patrik Essehorn, från och med 16 december 2008	0,1	–	0,1	–	–	–
Börje Hag, till och med 17 november 2008	–	–	–	0,1	–	0,1
Erik Selin	0,1	–	0,1	0,1	–	0,1
Jan Sundling	0,1	–	0,1	0,1	–	0,1
Henrik Treschow, till och med 4 november 2008	–	–	–	0,1	–	0,1
VD, Rutger Arnhult	3,0	0,5	3,5	1,9	0,5	2,4
Andra ledande befattningshavare (4 (4))	4,3	0,8	5,1	3,5	0,3	3,8
Summa	7,8	1,3	9,1	6,0	0,8	6,8

Not 5 • Arvode och kostnadsersättning till revisorer

		Koncernen				Moderbolaget
	2009	2008	2009	2008
Grant Thornton, revisionsuppdrag	1,6	1,5	1,6	1,1
Grant Thornton, konsultation	0,1	0,1	0,1	0,1
Summa	1,7	1,6	1,7	1,2

Med revisionsuppdrag avses granskning av årsredovisningen och bokföringen samt styrelsens och verkställande direktörens förvaltning, övriga arbetsuppgifter som det ankommer på bolagets revisor att utföra samt rådgivning eller annat biträde som föranleds av iakttagelser vid sådan granskning eller genomförandet av sådana övriga arbetsuppgifter. Allt annat är andra uppdrag.

Not 6 • Rörelsens kostnader fördelade på kostnadsslag

Koncernen	2009	2008
Fastighetskostnader1)
El, fjärrkyla och värme	44	40
Köpta tjänster för förvaltning och tjänster	14	15
Reparationer och underhåll	11	18
Fastighetsskatt och tomträttsavgäld	22	18
Personalkostnader	8	5
Avskrivningar	1	0
Övriga fastighetskostnader	12	21
Summa Fastighetskostnader	112	117
Central administration2)	22	20
Övriga rörelsekostnader3)	8	3

1) Fastighetskostnaderna avser i sin helhet fastigheter som genererat intäkter.

2) De centrala administrationskostnaderna består framförallt av kostnader som uppstått i moderbolaget för bolagsadministration, kostnader som sammanhänger med bolagets nuvarande notering på Nasdaq OMX Stockholm samt övergången från NGM-marknaden under juni månad m.m. Därutöver ingår kostnader för administration av gemensam art såsom revision, upprättande av årsredovisning, koncernledning, datahantering m.m.

3) Övriga rörelsekostnader består framförallt av kostnader i samband med

OMX–noteringen och nyemissionen.

Not 7 •Övriga rörelseintäkter

Posten avser utdelning på aktier som klassificerats som Andra finansiella tillgångar till verkligt värde via resultaträkningen.

Not 8 • Finansnetto

	Koncernen		Moderbolaget
	2009	2008	2009	2008
Intäkter
Ränteintäkter	1	10	–	–
Ränteintäkter, dotterföretag	–	–	25	55
Utdelningar1)	–	–	19	–
Övriga finansiella intäkter	4	28	–	–
Summa	5	38	44	55
Kostnader
Räntekostnader	–148	–154	–6	–2
Räntekostnader, dotterföretag	–	–	–7	–5
Summa	–148	–154	–13	–7

1) Utdelningar redovisas i koncernen som övriga rörelseintäkter.

Not 9 • Andra vinster/förluster - netto

Posten avser aktier, som klassificerats som Andra finansiella tillgångar till verkligt värde via resultaträkningen, och utgörs av skillnaden mellan anskaffningsvärdet och marknadsvärdet. Se ytterligare information under not 17.

Not 10 • Orealiserade värdeförändringar, derivat

Koncernen	2009	2008
Derivatinstrument
Vinster/förluster på ränteswappar	33	–186
Summa	33	–186

I syfte att uppnå en önskad struktur avseende ränteförfall använder Corem räntederivat från tid till annan. Det teoretiska över- eller undervärde som kan uppstå då den avtalade räntan avviker från marknadsräntan redovisas över resultaträkningen för de finansiella instrument vars värdeförändringar redovisas över resultaträkningen.

Not 11 • Skatter

Redovisad i resultaträkningen

	Koncernen		Moderbolaget
	2009	2008	2009	2008
Aktuell skatt
Periodens skattekostnad	–6	–5	–	–
Summa aktuell skatt	–6	–5	–	–
Uppskjuten skatt
Under året aktiverat skattevärde i underskottsavdrag	34	54	–	–
Förändring av periodiseringsfonder	–	–10	–	–
Effekt av ändrad skattesats, från 28% till 26,3%	–	–7	–	–
Derivat	–9	49	–	–
Löpande förvaltningsresultat	–36	–26	–	–
Omprövning/omvärdering av redovisat värde av under skottsavdrag	–	3	36	–
Fastighetsförsäljningar	–3	–	–	–
Totalt redovisad uppskjuten skatteintäkt	–14	63	36	–

Avstämning av effektiv skatt

Koncernen	2009	2008
Resultat före skatt	246	–310
Nominell skatt 26,3% på resultat före skatt	–65	87
Effekt av ändrad skattesats, från 28% till 26,3%	–	–12
Ej skattepliktiga intäkter/ej avdragsgilla kostnader	5	0
Underskottsavdrag	34	57
Orealiserade värdeförändringar fastigheter	–16	–88
Andra vinster/förluster - netto	24	14
Övriga justeringar	–2	–
Redovisad effektiv skatt	–20	58

Not 11 • fortsättning

Moderbolaget	2009	2008
Resultat före skatt	24	46
Nominell skatt 26,3% på resultat före skatt	–6	–13
Ej skattepliktiga intäkter/ej avdragsgilla kostnader	5	0
Aktivering av tidigare ej redovisad uppskjuten skatt	36	–
Utnyttjande av tidigare ej aktiverad uppskjuten skatt	1	–
Ökning av underskott utan motsvarande aktivering av uppskjuten skatt	–	13
Redovisad effektiv skatt	36	0

Redovisad i balansräkningen Uppskjutna skattefordringar

Koncernen	2009	2008
Derivat	40	49
Underskottsavdrag	148	154
Periodiseringsfonder etc.	–5	–10
Skattefordringar/–skulder, netto	183	193
Moderbolaget	2009	2008
Underskottsavdrag	36	–
Skattefordringar/–skulder, netto	36	–

Uppskjuten skatt

De skattemässiga underskottsavdragen beräknas uppgå till 659 mkr (682). Det föreligger vissa begränsningar att utnyttja 95 mkr (95) av underskotten på grund av den så kallade koncernbidragsspärren. Detta innebär att dessa kan utnyttjas utan begränsningar tidigast under beskattningsåret 2013.

Skattefordran hänförlig till de skattemässiga underskotten har upptagits i koncernens balansräkning till 148 mkr (154) och i moderbolagets balansräkning till 36 mkr (–).

Inga uppskjutna skattefordringar för temporära skillnader utöver derivat har redovisats per den 31 december 2009.

Not 12 • Förvaltningsfastigheter

Förvaltningsfastigheter redovisas till verkligt värde.

Koncernen	2009	2008
Ingående verkligt värde	4 140	3 168
Förvärv av fastigheter	255	1 189
Investeringar i befintliga fastigheter	32	63
Värde av sålda fastigheter	–20	–3
Omräkningsdifferenser	–14	36
Orealiserade värdeförändringar	–61	–313
Utgående verkligt värde	4 332	4 140
Taxeringsvärde	1 854	1 735

Värderingsmetod

Förvaltningsfastigheter redovisas i balansräkningen till verkligt värde och värdeförändringarna redovisas över resultaträkningen.

Samtliga Corems fastigheter har per årsskiftet externvärderats i samarbete med Nordier Property Advisors AB. Corem har till värderarna lämnat information om gällande samt nytecknade hyreskontrakt, löpande drifts- och underhållskostnader samt bedömda investeringar utifrån underhållsplaner och bedömda framtida vakanser.

Värdebedömningen grundar sig på en kassaflödesanalys, innebärande att fastigheternas värde baseras på nuvärdet av prognostiserade kassaflöden jämte restvärde under kalkylperioden. I normalfallet har en tioårig kalkylperiod använts. Då Corem innehar ett antal fastigheter med långa hyresavtal, som har en avtalslängd överstigande tio år, har kalkylperioden i förekommande fall anpassats till detta. Antagandet avseende de framtida kassaflödena har gjorts utifrån analys av:

• • Nuvarande och historiska hyror samt kostnader
• • Marknadens/närområdets framtida utveckling
• • Fastighetens förutsättningar och position i respektive marknadssegment
• • Befintliga gällande hyreskontraktsvillkor
• • Marknadsmässiga hyresvillkor vid kontraktstidens slut
• • Drifts- och underhållskostnader i likartade fastigheter i jämförelse med dem i den aktuella fastigheten.

Utifrån analysen resulterande driftsnetton under kalkylperioden och ett restvärde vid kalkylperiodens slut, har sedan diskontering skett med bedömd kalkylränta. Kalkylräntan är anpassad individuellt för varje fastighet och ligger i intervallet 8,0 till 12,5 procent. Restvärdet framräknas såsom tomträttens/ fastighetens verkliga värde vid kalkylperiodens slut och har sin grund i det prognostiserade driftsnettot första året efter kalkylperiodens slut. Det prognostiserade driftsnettot evighetskapitaliseras med ett för tomträtten/fastigheten individuellt direktavkastningskrav, för att beräkna restvärdet. Det vägda genomsnittliga direktavkastningskravet vid kalkylperiodens slut uppgår till cirka 7,8 procent. De värdepåverkande parametrar som används i värderingen motsvarar värderingsinstitutens tolkning av hur investerare och andra aktörer på marknaden resonerar och verkar.

Värderingsförfarandet för det svenska fastighetsbeståndet, med tillhörande underlagsinsamling och bearbetning följer anvisningar från SFI (Svenskt Fastighetsindex). I Danmark har värderingsförfarandet följt de normer som gäller för medlemmar av RICS (the Royal Institution of Chartered Surveyers).

Fastighetsbeståndets värdeförändring

Per den 31 december 2009 uppgick det samlade verkliga värdet på Corems fastighetsportfölj till 4 332 mkr (4 140). Det samlade verkliga värdet på fastigheterna har ökat under året, framför allt genom förvärv. Värdeförändringen för det ursprungliga beståndet och under året förvärvade fastigheter, uppgick totalt till –61 mkr (–313). Framför allt beror värdenedgången på höjda avkastningskrav under året. I Corems bestånd har avkastningskraven i snitt höjts med cirka 0,3 procentenheter på årsbasis. De höjda avkastningskraven gäller generellt för alla typer av fastigheter och på samtliga Corems marknader. Det genomsnittliga, viktade, direktavkastningskravet i årsskiftesvärderingarna var cirka 7,8 procent (7,5). Genomförda investeringar och förbättrade driftsnetton i fastigheterna motverkar delvis de höjda avkastningskraven. Nedskrivningen av värdet under året motsvarar en värdenedgång på drygt 1 procent (7). Under året har totalt 32 mkr (63) investerats i ny-, till- och ombyggnationer.

Värderingsantaganden Nordier Property Advisors vägt genomsnitt

Värdetidpunkt	31 dec 2009
Inflationsantagande	2%
Kalkylperiod	10–20 år
Direktavkastning	6,0–10,5%
Kalkylränta	8,0–12,5%
Långsiktig vakans	Huvudsakligen 5–10 %
Hyresantagande	Befintlig hyra och marknadshyra
	Drifts- och underhållskostnader Individuellt anpassat utifrån utfall för respektive fastighet och värderingsinstitutets erfarenhet av likartade objekt

Not 13 • Övriga materiella anläggningstillgångar

Inventarier	Koncernen		Moderbolaget
	2009	2008	2009	2008
Anskaffningsvärde
Ingående balans	2	7	0	0
Förvärvade inventarier	1	–	0	0
Avyttringar, utrangeringar och övriga justeringar	2	–5	0	0
Utgående balans	5	2	0	0
Avskrivningar
Ingående balans	–1	–4	0	0
Förvärvade inventarier	–	–	0	0
Årets avskrivningar	–1	–1	0	0
Avyttringar, utrangeringar och övriga justeringar	–2	4	0	0
Utgående balans	–4	–1	0	0
Redovisade värden	1	1	0	0

Not 14 • Kundfordringar

Corem utvärderar sina kundfordringar varje kvartal och gör individuella bedömningar av samtliga kundfordringar överstigande 30 dagar. För osäkra kundfordringar görs reserveringar och vid konkurser eller andra konstaterade kundförluster bokas fordran som kundförlust. Vid uthyrning görs alltid en kreditbedömning av hyresgästen.

Kundfordringarna är upptagna till nominellt belopp och redovisas med hänsyn tagen till konstaterade och befarade kundförluster. Något ytterligare reserveringsbehov av kundförluster föreligger inte.

Det fanns per bokslutsdagen inga kundfordringar i utländsk valuta. Moderbolaget har inga kundförluster.

Åldersfördelade kundfordringar

Dagar	2009	2008
Ej förfallet	0	0
1–30	6	0
31–90	1	1
91–	6	3
Osäkra kundfordringar	–4	–2
	9	2

Not 15 • Övriga fordringar

	Koncernen		Moderbolaget
	2009	2008	2009	2008
Avräkning skatter och avgifter	–	1	–	1
Handpenning fastighets förvärv	5	–	5	–
Övriga kortfristiga fordringar	4	16	–	–
	9	17	5	1

Not 16 • Förutbetalda kostnader och upplupna intäkter

	Koncernen		Moderbolaget
	2009	2008	2009	2008
Förutbetalda försäkringar	–	1	–	–
Förutbetalda tomträttsavgälder	3	2	–	–
Upplupna intäkter	–	3	–	–
Övriga poster	1	–	1	0
	4	6	1	0

Not 17 • Andra finansiella tillgångar till verkligt värde via resultaträkningen

Koncernen	Koncernen	Moderbolaget
Ingående balans 1 jan 2008	–	–
Förvärv av aktier	265	265
Omvärdering till verkligt värde	53	–
Utgående balans 31 dec 2008	318	265
Förvärv av aktier	79	79
Omvärdering till verkligt värde pga föränd
ring i börskurs	92	–
Omvärdering till verkligt värde på grund av
valutakursförändring	0	–
Utgående balans 31 dec 2009	489	345

I moderbolaget redovisas dessa innehav som kortfristiga placeringar till nominellt anskaffningsvärde.

	Koncernen		Moderbolaget
Antal aktier	2009	2008	2009	2008
Klövern AB (publ)	20 170 053	17 458 494	20 170 053	17 458 494
Northern Logistic Property ASA	392 400	–	392 400	–
AB Sagax (publ)	201 684	–	201 684	–
Totalt	20 764 137	17 458 494	20 764 137	17 458 494

Bolaget förvärvade under 2008 17 458 494 aktier, motsvarande 10,48 procent, i det OMX-noterade fastighetsbolaget Klövern AB (publ.) Under 2009 förvärvades ytterligare 2 711 559 aktier. Efter dessa transaktioner äger Corem 20 170 053 aktier i Klövern, vilket motsvarar en ägarandel om 12,5 procent (10,48). Därutöver har i december 201 684 aktier förvärvats i det OMXnoterade fastighetsbolaget AB Sagax (publ) vilket motsvarar en ägarandel om 0,6 procent samt 392 400 aktier i Northern Logistic Property ASA som är noterat på Oslo Börs.

Det verkliga värdet baseras på den aktuella köpkursen per bokslutsdagen med hänsyn tagen till förändring i valutakurs avseende aktier noterade på en utländsk marknad. Valutakurseffekten uppgår till mindre än 0,1 mkr (0). Förändringar i andra finansiella tillgångar till verkligt värde via resultaträkningen redovisas under Andra vinster/förluster – netto i resultaträkningen.

Utdelningar redovisas under Övriga rörelseintäkter. I kassaflödet ingår Andra finansiella tillgångar till verkligt värde via resultaträkningen i Kassaflöde från den löpande verksamheten.

Under första kvartalet 2010 har samtliga aktier i Sagax och 2 794 304 av aktierna i Klövern avyttrats. Vidare har 1 706 666 aktier i Northern Logistic Property ASA har anskaffats.

Not 18 • Eget kapital

Aktiekapitalets förändring 2008

Den 1 juli förvärvade Corem en logistik- och lagerfastighet i Stockholm om totalt cirka 28 000 kvm uthyrbar arena. Förvärvet finansierades dels med lån dels med en till säljaren Allba Fastighets AB riktad apportemission om 78 mkr. Sammanlagt emitterades 1 630 435 nya aktier till en kurs om 47,84 kronor, varav 12 mkr har ökat aktiekapitalet medan resterande del redovisas som Övrigt tillskjutet kapital.

Aktiekapitalets förändring 2009

Apportemission

Den 19 mars förvärvade Corem åtta fastigheter om totalt 33 608 kvm. Den sammanlagda köpeskillingen uppgick till 213 mkr. Förvärvet finansierades dels med lån dels med en till säljaren Nordum Fastighetsfond 1 AB riktad apportemission om 66 mkr. Sammanlagt emitterades 1 365 214 nya aktier till en kurs om 48,00 kr, varav 10 mkr har ökat aktiekapitalet medan resterande del redovisas som Övrigt tillskjutet kapital.

Nyemission

Den 2 juni 2009 beslutade styrelsen, med stöd av bemyndigande lämnat vid årsstämman den 28 maj 2009, att genomföra en nyemission med avvikelse från aktieägarnas företrädesrätt. Nyemissionen genomfördes i syfte att underlätta bolagets fortsatta utveckling och tillväxt samt för att uppnå erforderlig spridning av ägandet i bolaget inför börsnoteringen vid Nasdaq OMX Stockholm. Totalt tecknades 2 127 400 aktier i nyemissionen, motsvarande en ökning av aktiekapitalet med 15 955 500 kronor. Efter nyemissionen uppgår antalet aktier till 31 098 920, vilket motsvarar ett aktiekapital om 233 241 900 kronor. Antalet aktieägare ökade med knappt 1 000.

Återköp av egna aktier

Vid Corems extra stämma den 16 december 2008 godkändes styrelsens förslag om bemyndigande att återköpa och överlåta egna aktier. Vid årsstämman den 28 maj 2009 fick styrelsen fortsatt bemyndigande att återköpa och överlåta egna aktier.

Förvärv får ske av högst så många aktier att bolaget efter varje förvärv innehar högst tio procent av samtliga aktier i bolaget. Bolaget har per den 31 december 2009 ett antal om 154 200 egna aktier, motsvarande 0,5 procent av totalt antal registrerade aktier. Anskaffningspriset har i genomsnitt uppgått till 40,48 kronor per aktie. Det nominella värdet på de återköpta aktierna uppgår till 1 156 500 kronor, då kvotvärdet per aktie uppgår till 7,50 kronor. Förvärv får ske på reglerad marknadsplats och till ett pris som ligger inom det vid var tid registrerade kursintervallet.

Överlåtelse får ske av samtliga aktier som bolaget innehar vid tiden för styrelsens beslut. Överlåtelse får ske på reglerad marknadsplats eller på annat sätt. Ersättning för överlåtna aktier ska erläggas kontant, genom kvittning eller apport eller eljest med villkor. Den 23 februari 2010 beslutades på extra bolagsstämma att återköp även får ske av preferensaktier.

emission av aktier och konvertibler

Vid Corems årsstämma den 28 maj 2009 godkändes styrelsens förslag till upptagande av konvertibelt obligationslån. Styrelsen bemyndigades av stämman att besluta om det belopp som ska betalas för varje konvertibel, räntefot samt även att besluta om konverteringskursen. Stämman beslutade dessutom att bemyndiga styrelsen att vid ett eller flera tillfällen under tiden fram till nästkommande årsstämma besluta om nyemission av aktier och/eller konvertibler med eller utan avvikelse från aktieägarnas företrädesrätt. Nyemissionen får motsvara en ökning av aktiekapitalet om högst 10 procent.

Aktiepåverkande beslut som fattats efter räkenskapsårets utgång

Den 23 februari 2010 hölls en extra bolagsstämma vid vilken det beslutades att ändra bolagsordningen så att det blir möjligt att i framtiden emittera två olika aktieslag, stamaktier och preferensaktier. Preferensaktierna ska medföra företräde till utdelning framför stamaktierna. Stamaktie ska medföra en röst. Preferensaktie ska medföra en tiondels röst. Hittills utgivna aktier ska vara stamaktier. Vidare föreslås ändring av bolagsordningens kallelsebestämmelser för att möjliggöra registrering.

Därutöver fattades beslut om att aktiekapitalet ökas genom fondemission enligt nedan:

(a) Bolagets aktiekapital ökas med 23 324 190 kronor genom emission av 3 109 892 nya preferensaktier, varvid ska gälla att tio gamla aktier ska berättiga till en ny preferensaktie.

(b) Överskjutande fondaktierätter säljs genom bolagets försorg varvid styrelsen bemyndigas att träffa avtal med part som förvärvar fondaktierätterna för marknadspris, varefter likviden redovisas till aktieägarna.

(c) Det belopp varmed aktiekapitalet ökas ska tillföras från överkursfonden inom fritt eget kapital.

De nya aktierna ska direkt berättiga till utdelning enligt bolagsordningens bestämmelser.

Utdelning

Styrelsen avser föreslå årsstämman en utdelning om 1,00 kronor per stamaktie med avstämningsdag 26 april 2010, Därutöver avser styrelsen föreslå årsstämman en utdelning om 20 kronor per år per preferensaktie att utbetalas med 5 kronor vid varje kvartals slut med första avstämningsdag 30 juni 2010.

Omräkningsreserv i koncernen

Omräkningsreserver består av ackumulerade omräkningsdifferenser vid omräkning av finansiella rapporter för utländska verksamheter.

Övrigt tillskjutet kapital i koncernen och

Överkursfond i moderbolaget

Avser överkurs vid emissioner.

Antal aktier	Datum	Förändring antal aktier	Totalt antal utestående aktier	Kvotvärde	Förändring aktiekapital	Totalt aktie kapital, kr
Vid årets början 2007	2007–01–01		435 144 653	0,03		13 054 340
Nedsättning av aktiekapital	2007–01–04		435 144 653	0,0015	–12 401 623	652 717
Sammanläggning 100:1	2007–02–14	–430 793 206	4 351 447	0,15	–	652 717
Nyemission	2007–10–29	5 221 736	9 573 183	0,15	783 260	1 435 977
Apportemission	2007–11–21	1 250 317 173	1 259 890 356	0,15	187 547 576	188 983 553
Nyemission	2007–12–07	29 330 000	1 289 220 356	0,15	4 399 500	193 383 053
Kvittningsemission	2007–12–07	9 573 183	1 298 793 539	0,15	1 435 977	194 819 030
Nyemission	2007–12–07	11	1 298 793 550	0,15	2	194 819 032
Sammanläggning 50:1	2007–12–07	–1 272 817 679	25 975 871	7,50	–	194 819 032
Apportemission	2008–08–01	1 630 435	27 606 306	7,50	12 228 263	207 047 295
Vid föregående års slut	2008–12–31		27 606 306	7,50		207 047 295
Återköp av egna aktier	Kvartal 1	–154 200	27 452 106	7,50	–	207 047 295
Apportemission	2009–04–15	1 365 214	28 817 320	7,50	10 239 105	217 286 400
Nyemission	2009–07–06	2 127 400	30 944 720	7,50	15 955 500	233 241 900
Vid årets slut	2009–12–31		30 944 720	7,50		233 241 900

Per den 31 december 2009 omfattade det registrerade aktiekapitalet 31 098 920 stamaktier.

Innehavaren av stamaktier är berättigade till utdelning som fastställs efter hand och aktieinnehavet berättigar till rösträtt vid bolagsstämman.

Not 19 • Resultat per aktie

Beräkningen av resultat per aktie har baserats på årets resultat 226 mkr (–252) och på ett vägt genomsnittligt antal utgivna aktier uppgående till 30 089 499 under 2009 respektive 26 657 445 under 2008. Ingen utspädning har skett.

Not 20 • Finansiella instrument per kategori

Koncernen 31 december 2009	Tillgångar värderade till verkligt värde via resultat– räkningen	Låne– och kundford ringar	Summa
Tillgångar i balansräkningen
Kundfordringar och andra fordringar	–	22	22
Finansiella tillgångar till verkligt värde via resultaträkningen	489	–	489
Likvida medel	–	111	111
Summa	489	133	622

	Skulder värderade till verkligt värde via resultat– räkningen	Övriga finansiella skulder	Summa
Skulder i balansräkningen
Derivatinstrument	153	–	153
Upplåning	–	3 328	3 328
Leverantörsskulder och andra skulder	–	142	142
Summa	153	3 470	3 623

Koncernen 31 december 2008	Tillgångar värderade till verkligt värde via resultat– räkningen	Låne– och kund– fordringar	Summa
Tillgångar i balansräkningen
Kundfordringar och andra fordringar	–	25	25
Finansiella tillgångar till verkligt värde via resultaträkningen	318	–	318
Likvida medel	–	11	11
Summa	318	36	354

	Skulder värderade till verkligt värde via resultat– räkningen	Övriga finansiella skulder	Summa
Skulder i balansräkningen
Derivatinstrument	186	–	186
Upplåning	–	3 191	3 191
Leverantörsskulder och andra skulder	–	148	148
Summa	186	3 339	3 525

Corems transaktioner av finansiella instrument som värderas till verkligt värde tillhör huvudsakligen värderingsnivå 1.

Not 21 • Finansiella risker och finanspolicies

Finanspolicy

Koncernen är genom sin verksamhet exponerad för olika slags finansiella risker. Med finansiella risker avses finansieringsrisk, likviditetsrisk, ränterisk, valutarisk och kreditrisk.

Corems finanspolicy, vilken är fastställd av styrelsen, anger riktlinjer och regler för de finansiella riskerna.

Avsteg från koncernens finanspolicy kräver styrelsens godkännande. Ansvaret för koncernens finansiella transaktioner och risker hanteras centralt av moderbolagets ledning.

Corems riskexponering ska vara begränsad och så långt som möjligt kontrollerad vad avser val av placeringsobjekt, hyresgäster och avtalsvillkor, finansieringsvillkor samt affärspartners. Finansiella transaktioner ska genomföras utifrån en bedömning av koncernens samlade behov av likviditet, finansiering och ränterisk.

Målen i finanspolicyn är att:

• • soliditeten över tiden ska vara minst 25 procent
• • räntetäckningsgraden långsiktigt ska vara 1,5 gånger
• • över tiden uppvisa en genomsnittlig avkastning på eget kapital om lägst den riskfria räntan plus tio procent. Med riskfri ränta avses den femåriga statsobligationsräntan.
• • räntebärande skulders genomsnittliga kreditbindning ska uppgå till minst 1,5 år.
• • räntebärande skulders genomsnittliga räntebindning ska uppgå till minst 1,5 år.
• • räntebärande skulder till minst 50 procent ska vara räntesäkrade om minst tre år.
• • externfinansiering av fastigheter utomlands ska ske i lokal valuta.

Finansiella mål	Mål	Utfall
Soliditet, %	≥ 25	33
Räntetäckningsgrad, ggr	1,5	2,2
Avkastning eget kapital, %	≥ 13	17
Kreditbindning, år	≥ 1,5	4,6
Räntebindning, år	≥ 1,5	5,4
Räntesäkrade skulder, %	≥ 50	66
Externfinansiering i lokal valuta, %	100	100

Styrelsen ska årligen gå igenom finanspolicyn för att förbättra och anpassa den efter Corems vid tidpunkten gällande situation.

Finansieringsrisk

Med finansieringsrisk avses risken att finansiering inte alls kan erhållas, eller endast till kraftigt ökade kostnader.

Låg belåningsgrad och långa kreditlöften begränsar denna risk och innebär även mindre räntekänslighet. Bolagets totala kreditram om 3 433 mkr (3 191), inklusive outnyttjade krediter om 105 mkr (0), löper med kredittider om 1 till 29 år. Bolagets genomsnittliga kreditbindningstid uppgår till 4,6 år (5,2).

Likviditetsrisk

Med likviditetsrisk avses risken att sakna tillräckligt med likvida medel för att kunna fullfölja företagets betalningsåtaganden. Styrelsen kan oaktat långsiktigt mål besluta om tillfälligt ökad likviditet till exempel vid ökad beredskap och större affärer. Corems likvida medel uppgick per den 31 december 2009 till 111 mkr (11).

Not 21 • fortsättning

Ränterisker

Ränterisk avser risk för att förändringar i ränteläget påverkar koncernens upplåningskostnad. Ränterisk kan dels bestå av förändring i fastigheternas verkliga värde, dvs en prisrisk, dels förändringar i kassaflöde, dvs en kassaflödesrisk. En betydande faktor som påverkar ränterisken är räntebindningstiden. Långa räntebindningstider påverkar främst kassaflödesrisken medan kortare räntebindningstider påverkar prisrisken.

Hanteringen av koncernens ränteexponering är centraliserad, vilket innebär att den centrala finansfunktionen ansvarar för att identifiera och hantera denna exponering. Corem använder sig av finansiella instrument, huvudsakligen i form av ränteswappar, i syfte att begränsa ränterisker samt för att på ett flexibelt sätt påverka låneportföljens genomsnittliga bindningstid. Under året har 66 procent (62) av de räntebärande skulderna räntesäkrats på 3 till 12 år varefter den genomsnittliga räntebindningstiden uppgår till 5,4 år (4,7). Den genomsnittliga räntan per 31 december 2009 var 4,02 procent (5,38). Vid årsskiftet hade Corem ränteswappar om 1 900 mkr (1 900). Derivatportföljen värderas enligt IAS 39 till verkligt värde.

Upplåning, förfallostruktur och räntor

Vid årets utgång uppgick de räntebärande skulderna till 3 328 mkr (3 191). Netto räntebärande skulder efter avdrag för likviditet om 111 mkr (11) uppgick till 3 217 mkr (3 180).

Samtliga de räntebärande skulderna löper med rörlig ränta.

Värdet på derivatportföljen uppgår till –153 mkr (–186). Orealiserade värdeförändringar i årets resultat uppgår till 33 mkr (–186). Ränteswapparna har värderats av Swedbank genom att framtida kassaflöden diskonterats till nuvärde.

Derivatinstrument klassificeras från och med 2009 som långfristiga skulder i balansräkningen och värderas, liksom tidigare år, löpande till verkligt värde. Värdeförändringar redovisas i resultaträkningen på separat rad, Orealiserade värdeförändringar derivat.

Säkerhet för de räntebärande skulderna är reversfordringar på dotterföretag med däri pantförskrivna pantbrev. Säkerheten har kompletterats med pant i vissa av dotterföretagens aktier.

Säkerheten kompletteras med miniminivå för räntetäckningsgrad samt maximinivå för belåningsgrad.

Villkoren för utlåning angivna i låneavtalen är förenliga med Corems finansiella mål. Kreditavtalen innehåller sedvanliga uppsägningsvillkor.

Förfallostrukturen för låneavtalen, som framgår av tabellen nedan, visar när i tiden låneavtalen förfaller till omförhandling eller återbetalning.

Vid en omedelbar förändring av marknadsräntan med en procentenhet och antagande om oförändrad låneskuld skulle räntekostnaderna de närmaste året påverkas med 10 mkr (12).

För finansiella tillgångar och skulder överensstämmer redovisat värde med verkligt värde.

Valutarisk

Med valutarisk avses risken för negativ påverkan på Corems resultat- och balansräkning till följd av förändrade valutakurser. Corem äger fyra fastigheter i Danmark. För att minska valutarisker är de danska fastigheterna finansierade med hjälp av lån i danska kronor. Valutakursförändringar ger på detta sätt effekt endast på nettoresultatet för fastigheten.

Kreditrisker

Med kreditrisk avses risken för förlust om motparten inte fullföljer sina åtaganden. Risken begränsas genom att endast kreditvärdiga motparter accepteras i finansiella transaktioner. Risken att koncernens kunder inte uppfyller sina åtaganden, dvs att betalning ej erhålles för kundfordringar utgör en kundkreditrisk. Koncernens kunder kreditkontrolleras varvid information om kundernas finansiella ställning inhämtas från olika kreditupplysningsföretag. Koncernen har upprättat en kreditpolicy för hur kundkrediterna ska hanteras. En beräkning av kreditrisken görs i samband med nyuthyrning och lokalanpassning för befintlig kund.

Beslutsnivåer för olika kreditrisker anges, hur värdering av krediter och osäkra fordringar ska hanteras. Bankgarantier, dispositioner av förtida hyror eller annan säkerhet krävs för kunder med låg kreditvärdighet eller otillräcklig kredithistorik. I syfte att följa kundernas kreditvärdighetsutveckling sker en löpande kreditbevakning. På motsvarande sätt provas även kreditvärdigheten beträffande de reversfordringar som eventuellt uppstår i samband med avyttring av fastigheter och bolag.

Corems maximala kreditrisk uppgår till 18 mkr (19) per den 31 december 2009. Under räkenskapsåret har inga kreditgränser överskridits vid något tillfälle och ej heller förväntar sig bolagets ledning några förluster på grund av uteblivna betalningar.

Moderbolaget är ett holdingbolag. Den finansiella och operativa verksamheten bedrivs i dotterföretagen.

Räntebindning		2009		2008
Förfall, år	Bokfört värde, Mkr	Snittränta, %	Andel, %	Bokfört värde, Mkr	Snittränta, %	Andel, %
2009	–	–	–	1 196	5,58	37
2010	1 051	1,81	31	–	–	–
2011	55	4,96	2	25	5,25	1
2012	268	3,40	8	–	–	–
2013–2017	254	5,61	8	1 070	5,15	34
2018–	1 700	5,21	51	900	5,39	28
Totalt	3 328	4,02	100	3 191	5,38	100

Kreditbindning	2009		2008
Förfall, år	Bokfört värde, Mkr	Andel, %	Bokfört värde, Mkr	Andel, %
2009	–	–	30	1
2010	74	2	737	23
2011	606	18	586	18
2012	1 110	33	277	9
2013–2017	1 322	40	1 333	42
2018–	216	7	228	7
Totalt	3 328	100	3 191	100

Bokfört värde, Mkr	Andel, %

Not 22 • Övriga skulder

		Koncernen		Moderbolaget
	2009	2008	2009	2008
Momsskuld	14	11	1	3
Övriga skulder	11	11	2	1
	25	22	3	4

Not 23 • Upplupna kostnader och förutbetalda intäkter

	Koncernen		Moderbolaget
	2009	2008	2009	2008
Upplupna räntekostnader	13	27	–	–
Förutbetalda hyror	61	45	–	–
Upplupna driftskostnader	6	4	–	–
Konsultarvoden	2	5	2	4
Övriga poster	6	3	2	2
	88	84	4	6

Not 24 • Operationell leasing

Leasingavtal där koncernen är leasetagare

Koncernen hyr ett antal tomträtter enligt operationella leasingavtal. Avgäldsbetalningarna omförhandlas vart 10 år för att reflektera marknadshyrorna. Betalning kostnadsförs linjärt över leasingperioden.

Leasingkostnaderna i koncernen uppgick under 2009 till 10 mkr (10). I moderbolaget uppgick leasingkostnaderna till mindre än 0,5 mkr (0).

Icke uppsägningsbara leasingbetalningar uppgår till:

Operationell leasing

Koncernen	2009	2008
Inom ett år	9	8
1–5 år	39	27
> 5 år	13	5
Summa	61	40

Leasingavtal där koncernen är leasegivare

Löptider för Corems hyreskontrakt per den 31 december 2009

Koncernen hyr ut sina förvaltningsfastigheter enligt operationella leasingavtal. Den vanligast förekommande löptiden vid nytecknade kontrakt är 3–5 år med en uppsägningstid om nio månader.

Tabellen nedan visar framtida hyresintäkter avseende befintliga hyreskontrakt:

År Antal avtal Uthyrbar area, kvm Hyresintäkt, mkr Andel, % 2010 253 70 179 58 14 2011 146 123 111 83 19 2012 108 52 339 40 9 2013 73 75 972 60 14 >2013 54 279 327 185 43 634 600 928 426 99 Bostadshyresavtal 87 4 450 4 1 Parkering 296 – 2 0 Totalt 1 017 605 378 432 100

Not 25 • Ställda säkerheter, eventualförpliktelser och eventualtillgångar

	Koncernen		Moderbolaget
	2009	2008	2009	2008
Ställda panter
Fastighetsinteckningar	2 363	2 204	–	–
Pantsatta aktier i dotterföretag	163	46	–	–
Reversfordringar koncernföretag	468	595	–	–
Summa ställda panter	2 994	2 845	–	–
Eventualförpliktelser
Borgensförbindelser avseende dotterföretag	–	–	2 831	2 799
Summa eventualförpliktelser	–	–	2 831	2 799

Det finns inga eventualtillgångar per 31 december 2009 (0). Pantsatta aktier i dotterföretag avser dotterföretagens andel av koncernens nettotillgångar.

Not 26 • Närstående

Närståenderelationer

Koncernen

Koncernen står under inflytande från Rutger Arnhult genom bolag som innehar 38,67 procent (43,4) av rösterna i moderbolaget Corem Property Group AB (publ).

Koncernen står även under inflytande från Fastighets AB Balder (publ) som innehar 26,09 procent (35,8) av rösterna i moderbolaget Corem Property

Group AB. Moderbolaget i den största koncernen där Fastighets AB Balder ingår är Erik Selin Fastigheter AB.

Moderbolaget

Utöver de närståenderelationer som anges för koncernen har moderbolaget bestämmande inflytande över dotterföretagen, not 27.

Sammanställning över närståendetransaktioner Koncernen

Corem Property Group AB (publ) har under 2009 hyrt kontor av Rutger Arnhult. Samtliga kontrakt är skrivna enligt marknadsmässiga villkor. Hyra för 2009 är erlagd med 0,8 mkr (0,7). Bolaget har inga skulder till Rutger Arnhult per bokslutsdagen.

Coremkoncernen har tecknat förvaltningsavtal avseende viss teknisk förvaltning för koncernens fastigheter med M2 Förvaltning AB, M2 Asset Management AB, Locellus Förvaltning AB och Fastighets AB Balder (publ). I avtalen med M2 Asset Management AB och Locellus Förvaltning AB ingår även viss ekonomisk och administrativ förvaltning. Transaktionerna är prissatta till marknadsmässiga villkor.

Corem har under 2009 erlagt 1,0 mkr (7,7) till M2 Förvaltning AB, 0,8 mkr (0,4) till M2 Asset Management AB, 2,7 mkr (1,2) till Locellus Förvaltning AB och 1,5 mkr (7,2) till Fastighets AB Balder. Bolagets skulder per bokslutsdagen till ovan nämnda företag understiger 0,5 mkr.

Moderbolaget

Fordringar på dotterföretag, netto, uppgår per 31 december 2009 till 920 mkr (875).

Transaktioner med nyckelpersoner i ledande ställning

Företagets styrelseledamöter samt bolag ägda av dessa kontrollerar 65 procent (79) av rösterna i företaget.

Beträffande styrelsen, VD och övriga befattningshavares löner och andra ersättningar, kostnader och avtal som avser pensioner och liknande förmåner samt

avtal angående avgångsvederlag, se not 4.

Not 27 • Andelar i koncernföretag

	Andelar i koncernföretag

	2009	2008
Ackumulerade anskaffningsvärden vid årets början	170	170
Förvärv	–	–
Avyttringar	–	–
Summa	170	170
	2009	2008
Ingående nedskrivningar	–	–
Nedskrivningar	–	–
Summa	–	–
Bokfört värde vid årets slut	170	170

Från 1 november 2007 är endast Corem AB direktägt av Corem Property Group AB, se nedan. Övriga koncernbolag ägs av dotterföretag till Corem AB. Dessa i koncernen ingående bolag redovisas ej i moderbolagets årsredovisning eftersom uppgifterna med hänsyn till kravet på rättvisande bild är av ringa betydelse. Övriga bolag framgår dock av respektive dotterföretags årsredovisningar. Angiven kapitalandel inkluderar andra koncernbolags andel. Totalt finns i koncernen 53 aktiebolag och 18 kommanditbolag.

Moderbolagets innehav av aktier och andelar

i koncernföretag
Dotterföretag	Organisations nummer	Säte	Andel i %	Bokfört värde 31 dec 2009
Corem AB	556731–4231	Stockholm	100	170
Summa				170

Nettoförsäljningsvärdet på dotterföretagsaktierna har bedömts enligt nedanstående beskrivning:

Substansvärde på dotterföretagsaktierna efter beaktande av verkligt värde på tillgångar och skulder med avdrag för bedömda försäljningskostnader för aktieinnehavet. Vid substansvärdebedömningen har också beaktats värde av skattemässiga underskottsavdrag i koncernen vilka på rimliga och konsekventa grunder har kunnat allokeras till dotterföretagsaktierna. Vid beräkningen av det verkliga värdet på fastigheterna i dotterföretagen har bedömda marknadsmässiga avkastningskrav tillämpats i enlighet med metoder och antaganden beskrivna under not 12 – Förvaltningsfastigheter.

Not 28 • Fordringar på koncernföretag

2008
Ingående balans	875
Tillkommande	–
Avgående	–
Summa	875
2009
Ingående balans	875
Tillkommande	50
Avgående	–5
Summa	920

Not 29 • Kassaflödesanalys

Likvida medel	Koncernen		Moderbolaget
	2009	2008	2009	2008
Följande delkomponenter ingår i likvida medel:
Kassa och bank	111	11	15	6
Summa enligt balansräkningen	111	11	15	6
Summa enligt kassaflödesanalysen	111	11	15	6
Betalda räntor	Koncernen		Moderbolaget
	2009	2008	2009	2008
Erhållen ränta	5	20	25	55
Erlagd ränta	–135	–146	–13	–7
	–130	–126	12	48

Justeringar för poster som inte ingår i kassaflödet

	Koncernen		Moderbolaget
	2009	2008	2009	2008
Av- och nedskrivning på mate riella och immateriella anlägg ningstillgångar	1	1	–	–
Värdeförändringar fastigheter	61	313	–	–
Värdeförändringar derivat instrument	–33	186	–	–
Andra vinster/förluster - netto	–92	–53	–	–
Realisationsresultat från avytt rade anläggningstillgångar	–4	–4	–	–
Orealiserade kursdifferenser	7	–11	–	–
	–60	432	–	–

Transaktioner som inte medför betalningar

	Koncernen			Moderbolaget
	2009	2008	2009	2008
Förvärv av förvaltningsfastig heter genom apportemission	66	78	66	78

Not 30 • Händelser efter balansdagen

Emittering av preferensaktier

Vid en extra bolagsstämma den 23 februari 2010 fattades beslut om att nyemittera 3 109 892 preferensaktier genom fondemission. Beslutet innebar att aktiekapitalet ökar med 23 324 190 kronor och att antalet aktier efter nyemissionen uppgår till 34 208 812.

Av det totala antalet aktier i Corem Property Group AB (publ) har bolaget sedan tidigare återköpt 154 200 aktier, vilket medför att totalt antal utestående aktier från den 26 februari 2010 uppgår till 34 039 192, varav stamaktier 30 944 720 och preferensaktier 3 094 472. Tio gamla aktier berättigar till en ny preferensaktie. Varje preferensaktie ska berättiga till en utdelning om totalt 20 kronor per år. Därutöver ska preferensaktierna medföra företrädesrätt framför stamaktierna till en utdelning om 5 kronor per aktie under första kvartalet 2010 med avstämningsdag för utbetalning sista vardagen i mars 2010.

Beslutet innebar också att bolagsordningen ändrades och att aktier kan ges ut i två serier; stamaktier och preferensaktier.

Förvärv av fastigheter

I december 2009 ingick Corem ett avtal med Kungsleden om ett förvärv av sammanlagt 22 fastigheter till en köpeskilling om 460 mkr. Köpet har genomförts under första kvartalet 2010 och ingår i Corems fastighetsbestånd från och med 31 mars 2010.

Not 31 • Viktiga uppskattningar och bedömningar

Att upprätta de finansiella rapporterna i enlighet med IFRS kräver att styrelsen och företagsledningen gör bedömningar och uppskattningar samt gör antaganden som påverkar tillämpningen av redovisningsprinciperna och de redovisade beloppen av tillgångar, skulder, intäkter och kostnader. Uppskattningarna och antagandena är baserade på historiska erfarenheter och ett antal faktorer som under rådande förhållanden synes vara rimliga.

Resultatet av dessa uppskattningar och antaganden används sedan för att bedöma redovisade värden på tillgångar och skulder som inte annars framgår tydligt från andra källor. Verkliga utfallet kan avvika från dessa uppskattningar och bedömningar.

Uppskattningarna och antagandena ses över regelbundet. Ändringar av uppskattningar redovisas i den period ändringen görs om ändringen påverkat endast denna period. I annat fall redovisas de i den period ändringen görs och framtida perioder om ändringen påverkar både aktuell period och framtida perioder. Bedömningar gjorda av styrelsen och företagsledningen vid tillämpningen av IFRS, som har en betydande inverkan på de finansiella rapporterna och gjorda uppskattningar som kan medföra väsentliga justeringar i påföljande års finansiella rapporter, avser värdering av förvaltningsfastigheter, vilket beskrivs närmare nedan och i not 12.

Förvaltningsfastigheter

För viktiga antaganden och bedömningar i samband med värdering av förvaltningsfastigheter se not 12, Förvaltningsfastigheter. Corem redovisar sina fastigheter till verkligt värde, vilket innebär att värdeförändringar redovisas i resultaträkningen. Resultatet kan därför påverkas väsentligt.

Värdet på fastigheterna påverkas av ett antal faktorer, dels fastighetsspecifika såsom uthyrningsgrad, hyresnivå, driftskostnader dels av externa faktorer såsom ränte- och inflationsnivå samt utbud och efterfrågan av en viss typ av fastigheter. Corems fastigheter har externvärderats i samarbete med värderingsinstitutet Nordier Property Advisors AB. Värdetidpunkten är 31 december 2009. Antal värderade fastigheter uppgår till 106 vilket motsvarar 100 procent av Corems fastighetsbestånd.

Not 32 • Uppgifter om moderbolaget

Corem Property Group AB (publ), organisationsummer 556463-9440, är ett svenskregistrerat aktiebolag med säte i Stockholm. Moderbolagets aktier är registrerade på Nasdaq OMX Stockholm.

Adressen till huvudkontoret är Bredgränd 4, 111 30 Stockholm. Koncernredovisningen för år 2009 består av moderbolaget och dess dotterföretag, tillsammans benämnd koncernen.

Styrelse och VD försäkrar härmed att koncern- och årsredovisningen, har upprättats i enlighet med de internationella redovisningsstandards IFRS, sådana de antagits av EU, respektive god redovisningssed och ger en rättvisande bild av koncernens och företagets ställning och resultat, samt att förvaltningsberättelsen för koncernen respektive moderbolaget ger en rättvisande översikt över utvecklingen av koncernens och företagets verksamhet, ställning och resultat samt beskriver väsentliga risker och osäkerhetsfaktorer som de företag som ingår i koncernen står inför.

Stockholm den 31 mars 2010

Fred Andersson Ordförande

Patrik Essehorn Styrelseledamot

Jan Sundling Styrelseledamot

Erik Selin Styrelseledamot

Rutger Arnhult Verkställande direktör

Vår revisionsberättelse beträffande denna årsredovisning och koncernredovisning har avgivits den 31 mars 2010.

Mats Fridblom Auktoriserad revisor Grant Thornton Sweden AB

Jörgen Sandell Auktoriserad revisor Grant Thornton Sweden AB

Revisionsberättelse

Till årsstämman i

Corem Property Group AB (publ) Org.nr 556463-9440

Vi har granskat årsredovisningen, koncernredovisningen och bokföringen samt styrelsens och verkställande direktörens förvaltning i Corem Property Group AB (publ) för år 2009. Bolagets års- och koncernredovisning ingår i den tryckta versionen av detta dokument på sidorna 58-86. Det är styrelsen och verkställande direktören som har ansvaret för räkenskapshandlingarna och förvaltningen och för att årsredovisningslagen tillämpas vid upprättandet av årsredovisningen samt för att internationella redovisningsstandarder IFRS sådana de antagits av EU och årsredovisningslagen tillämpas vid upprättandetav koncernredovisningen. Vårt ansvar är att uttala oss om årsredovisningen, koncernredovisningen och förvaltningen på grundval av vår revision.

Revisionen har utförts i enlighet med god revisionssed i Sverige. Det innebär att vi planerat och genomfört revisionen för att med hög men inte absolut säkerhet försäkra oss om att årsredovisningen och koncernredovisningen inte innehåller väsentliga felaktigheter. En revision innefattar att granska ett urval av underlagen för belopp och annan information i räkenskapshandlingarna.

I en revision ingår också att pröva redovisningsprinciperna och styrelsens och verkställande direktörens tillämpning av dem samt att bedöma de betydelsefulla uppskattningar som styrelsen och verkställande direktören gjort när de upprättat årsredovisningen och koncernredovisningen samt att utvärdera den samlade informationen i årsredovisningen och koncernredovisningen. Som underlag för vårt uttalande om ansvarsfrihet har vi granskat väsentliga beslut, åtgärder och förhållanden i bolaget för att kunna bedöma om någon styrelseledamot eller verkställande direktören är ersättningsskyldig mot bolaget. Vi har även granskat om någon styrelseledamot eller verkställande direktören på annat sätt har handlat i strid med aktiebolagslagen, årsredovisningslagen eller bolagsordningen. Vi anser att vår revision ger oss rimlig grund för våra uttalanden nedan.

Årsredovisningen har upprättats i enlighet med årsredovisningslagen och ger en rättvisande bild av bolagets resultat och ställning i enlighet med god redovisningssed i Sverige. Koncernredovisningen har upprättats i enlighet med internationella redovisningsstandarder IFRS sådana de antagits av EU och årsredovisningslagen och ger en rättvisande bild av koncernens resultat och ställning. Förvaltningsberättelsen är förenlig med årsredovisningens och koncernredovisningens övriga delar.

Vi tillstyrker att årsstämman fastställer resultaträkningen och balansräkningen för moderbolaget samt rapporten över totalresultatet och rapporten över finansiell ställning för koncernen, disponerar vinsten i moderbolaget enligt förslaget i förvaltningsberättelsen och beviljar styrelsens ledamöter och verkställande direktören ansvarsfrihet för räkenskapsåret.

Stockholm den 31 mars 2010

Mats Fridblom Auktoriserad revisor Grant Thornton Sweden AB

Jörgen Sandell Auktoriserad revisor Grant Thornton Sweden AB

Bolagsordning

1 FIRMA

Bolagets firma är Corem Property Group AB (publ).

2 SÄTE

Styrelsen har sitt säte i Stockholms kommun.

3 VERKSAMHET

Bolaget skall, direkt eller indirekt genom dotterbolag, förvärva, äga, förvalta, utveckla och försälja fastigheter, samt bedriva därmed förenlig verksamhet.

4 AKTIEKAPITAL

Aktiekapitalet skall utgöra lägst 187 500 000 kronor och högst 750 000 000 kronor.

5 AKTIER

5.1 Antal aktier och aktieslag

Antalet aktier i Bolaget skall vara lägst 25 000 000 och högst 100 000 000.

Aktier kan utges i två serier, stamaktier och preferensaktier. Stamaktier och preferensaktier får emitteras till ett belopp motsvarande högst 100 procent av aktiekapitalet. Stamaktie medför en röst. Preferensaktie medför en tiondels röst.

5.2 Vinstutdelning

Preferensaktierna skall medföra företrädesrätt framför stamaktierna till årlig utdelning av tjugo (20) kronor per aktie med kvartalsvis utbetalning om 5 kronor per aktie. Avstämningsdagar för utbetalningarna skall vara sista vardagen i juni, september respektive december månad efter årsstämman samt mars månad året efter årsstämman. Härtill skall preferensaktierna medföra företrädesrätt framför stamaktierna till en utdelning om 5 kronor per aktie under första kvartalet 2010 med avstämningsdag för utbetalning sista vardagen i mars 2010.

Den vinst enligt fastställd balansräkning, som enligt lag får delas ut till preferensaktieägare, får inte undantas från utdelning med mindre beslut därom biträds av minst två tredjedelar av vid bolagsstämman företrädda preferensaktier. Om ingen sådan utdelning lämnats eller om endast utdelning understigandes tjugo (20) kronor per preferensaktie lämnats under ett eller flera år, skall preferensaktierna medföra rätt att av följande års utdelningsbara medel också erhålla Innestående Belopp, såsom det definieras nedan, (innefattande på Innestående Belopp belöpande Uppräkningsbelopp såsom det definieras nedan) innan utdelning på stamaktierna sker. Om ingen utdelning lämnas eller om endast utdelning understigande tjugo (20) kronor per preferensaktie lämnats under ett eller flera år ankommer det på följande års årsstämma att fatta beslut om fördelningen av den

kvartalsvisa utbetalningen av Innestående Belopp. Preferensaktierna skall i övrigt inte medföra någon rätt till utdelning.

Vid varje enskilt kvartal läggs skillnaden mellan 5 kronor och utbetalad utdelning per preferensaktie (förutsatt att den vid årsstämma beslutade utdelningen understiger tjugo (20) kronor) till "Innestående Belopp". För det fall utdelning på preferensaktie sker enligt beslut vid annan bolagsstämma än årsstämma skall utdelat belopp per preferensaktie dras från Innestående Belopp. Avdraget skall ske per den dag då utbetalning sker till preferensaktieägare och därvid anses utgöra reglering av den del av Innestående Belopp som uppkommit först i tiden. Innestående Belopp skall räknas upp med en faktor motsvarande en årlig räntesats om sju (7) procent ("Uppräkningsbeloppet"), varvid uppräkning skall ske med början från den kvartalsvisa tidpunkt då utbetalning av utdelningen skett och baseras på skillnaden mellan 5 kronor och den vid samma kvartalsvisa tidpunkt utbetalade utdelningen per preferensaktie. För det fall denna beräkning sker vid en annan tidpunkt än vid ett helt årtal räknat från dag då tillägg respektive avdrag har skett från Innestående Belopp, skall uppräkning av belopp som lagts till eller dragits ifrån ske med ett belopp motsvarande uppräkningsfaktorn multiplicerad med den kvotdel av året som har förflutit. Upplupet Uppräkningsbelopp läggs till Innestående Belopp och skall därefter ingå i beräkningen av Uppräkningsbeloppet.

5.3 Emissioner

Vid ökning av aktiekapitalet genom kontantemission eller kvittningsemission har aktieägarna företrädesrätt till de nya aktierna på så vis att en gammal aktie ger företrädesrätt till en ny aktie av samma slag, att aktier som inte tecknas av de i första hand berättigade aktieägarna skall erbjudas samtliga aktieägare samt att, om inte hela antalet aktier som tecknas på grund av sistnämnda erbjudande kan ges ut, aktierna skall fördelas mellan tecknarna i förhållande till det antal aktier de förut äger och, i den mån detta inte kan ske, genom lottning.

Vid ökning av aktiekapitalet genom kontantemission eller kvittningsemission av endast ett aktieslag har aktieägarna företrädesrätt till de nya aktierna endast i förhållande till det antal aktier av detta slag som de förut äger.

Vad som sagts ovan skall inte innebära någon inskränkning i möjligheten att fatta beslut om kontantemission eller kvittningsemission med avvikelse från aktieägarnas företrädesrätt.

Beslutar Bolaget att genom kontantemission eller kvittningsemission ge ut teckningsoptioner eller konvertibler har aktieägarna företrädesrätt att teckna teckningsoptioner eller konvertibler som om emissionen gällde de aktier som kan komma att nytecknas med på grund av optionsrätten eller bytas ut mot konvertiblerna.

Ökning av aktiekapitalet genom fondemission får endast ske genom utgivande av stamaktier. Därvid gäller att endast stamaktieägarna har rätt till de nya aktierna. Fondaktierna fördelas mellan stamaktieägarna i förhållande till det antal stamaktier de förut äger.

5.4 Inlösen

Minskning av aktiekapitalet, dock inte under minimikapitalet, kan från och med år 2015 äga rum efter beslut av bolagsstämma genom inlösen av preferensaktier enligt följande grunder.

Bolagsstämman bestämmer det antal preferensaktier som varje gång skall inlösas. Vilka preferensaktier som skall inlösas bestämmes genom lottning. Om beslutet biträds av samtliga preferensaktieägare kan dock stämman besluta vilka preferensaktier som skall inlösas.

Innehavare av till inlösen bestämd preferensaktie skall vara skyldig att tre månader efter det att han underrättats om inlösningsbeslutet mottaga lösen för aktien med ett belopp beräknat som summan av 350 kronor plus Innestående Belopp enligt punkt 5.2 (innefattande på Innestående Belopp belöpande Uppräkningsbelopp till och med den dag då lösenbeloppet förfaller till betalning). Från den dag lösenbeloppet förfaller till betalning upphör all ränteberäkning därå.

5.5 Bolagets upplösning

Upplöses Bolaget skall preferensaktierna medföra rätt att ur Bolagets behållna tillgångar erhålla 300 kronor per aktie samt eventuellt Innestående Belopp (innefattande på Innestående Belopp belöpande Uppräkningsbelopp) enligt punkt 5.2 innan utskiftning sker till ägarna av stamaktierna. Preferensaktierna skall i övrigt inte medföra någon rätt till skiftesandel.

6 STYRELSE

Styrelsen skall bestå av lägst fem och högst åtta ledamöter utan suppleanter.

7 REVISORER

Bolaget skall ha en eller två revisorer med högst lika många suppleanter.

8 KALLELSE TILL BOLAGSSTÄMMA

Kallelse till bolagsstämma skall ske genom kungörelse i Postoch Inrikes Tidningar samt i Svenska Dagbladet.

Kallelse till årsstämma och till extra bolagsstämma där fråga om ändring av bolagsordningen skall behandlas skall utfärdas tidigast sex veckor och senast fyra veckor före stämman. Kallelse till annan extra bolagsstämma skall utfärdas tidigast sex veckor och senast två veckor före stämman.

9 ÄRENDEN PÅ ÅRSSTÄMMA

• På årsstämma skall följande ärenden förekomma till behandling:
• 1. Val av ordförande vid stämman.
• 1. Upprättande och godkännande av röstlängd.
• 1. Godkännande av dagordningen.
• 1. Val av en eller två justerare.
• 1. Prövning av om stämman blivit behörigen sammankallad.
• 1. Framläggande av årsredovisningen och revisionsberättelsen samt koncernredovisningen och koncernrevisionsberättelsen.
• 1. Beslut om: a) fastställande av resultaträkningen och balansräkningen samt
• koncernresultaträkningen och koncernbalansräkningen, b) dispositioner beträffande Bolagets vinst eller förlust enligt den fastställda balansräkningen,
• c) ansvarsfrihet åt styrelseledamöterna och verkställande direktören.
• 1. Fastställande av antalet styrelseledamöter och suppleanter samt antalet revisorer och revisorssuppleanter.
• 1. Fastställande av arvoden åt styrelsen och revisor eller revisorer.
• 1. Val av styrelse samt i förekommande fall revisor eller revisorer.
• 1. Annat ärende, som ankommer på stämman enligt aktiebolagslagen (2005:551) eller bolagsordningen.

10 RÄKENSKAPSÅR

Bolagets räkenskapsår skall vara kalenderår.

11 DELTAGANDE I BOLAGSSTÄMMA

För att få delta i bolagsstämman skall aktieägare anmäla sig hos Bolaget senast den dag som anges i kallelse till stämman, före kl 16.00. Denna dag får inte vara söndag, annan allmän helgdag, lördag, midsommarafton, julafton eller nyårsafton och inte infalla tidigare än femte vardagen före stämman.

Aktieägare får vid bolagsstämma medföra ett eller två biträden, dock endast om aktieägaren gjort anmälan härom enligt föregående stycke.

12 BERÄTTIGANDE TILL UTDELNING M.M.

Den aktieägare eller förvaltare som på avstämningsdagen är införd i aktieboken och antecknad i ett avstämningsregister enligt 4 kap. lagen (1998:1479) om kontoföring av finansiella instrument eller den som är antecknad på avstämningskonto enligt 4 kap. 18 § första stycket 6-8 nämnda lag skall antas vara behörig att utöva de rättigheter som följer av 4 kap. 39 § aktiebolagslagen (2005:551).

Denna bolagsordning har antagits på extra bolagsstämma den 23 februari 2010.

Fastighetsförteckning

Stockholmsregionen

					Uthyrbar area, kvm
	Nr Fastighet	Kommun	Adress	Upplåtelseform	Industri	Lager	Kontor	Handel	Övrigt	Totalt
1	Skyttbrink 30	Botkyrka	Skyttbrinksvägen 12	Äganderätt	2 320					2 320
2	Rödbetan 1	Danderyd	Bryggare Bergs Väg 2	Äganderätt		15	1 173		158	1 346
3	Förrådet 12	Huddinge	Dalhemsvägen 21	Äganderätt		554	75			629
4	Förrådet 19	Huddinge	Centralvägen 1	Äganderätt	100		55	841		996
5	Veddesta 2:79	Järfälla	Elektronikhöjden 12-22	Äganderätt		14 820	8 240		4 770	27 830
6	Sicklaön 356:1	Nacka	Jarlabergsvägen 2	Äganderätt	4 580	1 470	1 944	3 354		11 348
7	Broby 11:6	Sigtuna	Östra Bangatan 18	Äganderätt	942					942
8	Broby 12:6	Sigtuna	Östra Bangatan 2	Äganderätt		655	317			972
9	Broby 12:9	Sigtuna	Östra Bangatan	Äganderätt		1 075	486			1 561
	10 Märsta 11:14	Sigtuna	Generatorgatan 3, 5	Äganderätt		2 320	908			3 228
11	Märsta 15:7	Sigtuna	Bristagatan 13	Äganderätt	11 993				322	12 315
	12 Märsta 21:22	Sigtuna	Maskingatan 17	Äganderätt		2 707	370			3 077
	13 Märsta 21:34	Sigtuna	Söderbyvägen 1	Tomträtt		28	2 726	3 610	624	6 988
	14 Märsta 21:42	Sigtuna	Söderbyvägen 3	Äganderätt	1 303		5 685		37	7 025
	15 Märsta 21:46, 21:47	Sigtuna	Generatorgatan 7,9	Äganderätt		1 319	957			2 276
	16 Märsta 21:50	Sigtuna	Maskingatan 29	Äganderätt		3 850	720			4 570
	17 Märsta 21:53	Sigtuna	Kabelgatan 8	Äganderätt			194			194
	18 Märsta 24:8	Sigtuna	Söderbyvägen 10	Äganderätt			1 130			1 130
	19 Märsta 24:10	Sigtuna	Söderbyvägen 8	Tomträtt		953				953
	20 Märsta 24:12	Sigtuna	Söderbyvägen 14	Tomträtt		465	390			855
	21 Norslunda 1:10	Sigtuna	Lindberghs Gata 9	Äganderätt		630	2 261			2 891
	22 Rotorn 1	Sollentuna	Bergkällavägen 25	Äganderätt		1 125				1 125
	23 Barnhuset 15	Stockholm	Wallingatan 11	Tomträtt			1 320			1 320
	24 Dagskiftet 2	Stockholm	Elektravägen 20, 22	Tomträtt		8 176	3 874			12 050
	25 Damskon 2	Stockholm	Elsa Brändströms Gata 50, 52	Tomträtt		4 083	678			4 761
	26 Domnarvet 10	Stockholm	Domnarvsgatan 31, 33	Tomträtt		358	3 102			3 460
	27 Elektra 23	Stockholm	Elektravägen 25	Tomträtt	2 676	2 144	2 058			6 878
	28 Hällsätra 3	Stockholm	Stensätravägen 5	Tomträtt	8 887	1 844		210		10 941
	29 Induktorn 37	Stockholm	Ranhammarsvägen 26	Tomträtt		6 146				6 146
	30 Instrumentet 13	Stockholm	Instrumentvägen 14	Äganderätt		992	1 490			2 482
	31 Instrumentet 18	Stockholm	Instrumentvägen 10	Äganderätt		2 495	890		25	3 410
	32 Lastkajen 3	Stockholm	Upplagsvägen 34, 38	Tomträtt		9 491	775			10 266
	33 Magasinet 6	Stockholm	Konsumentvägen 12, 14	Tomträtt		7 294	611			7 905
	34 Mörtö 6	Stockholm	Frykdalsbacken 20	Tomträtt		1 531	1 074			2 605
	35 Nattskiftet 12, 14	Stockholm	Drivhjulsvägen 36	Tomträtt	5 769		4 093		359	10 221
	36 Storsätra 1	Stockholm	Storsätragränd 4-26	Tomträtt	5 023	336	25 067	926	100	31 452
	37 Slänten 1	Tyresö	Bollmoravägen 123	Äganderätt	300	150	114	266		830
	38 Löttinge 9:12, 9:21	Täby	Löttingelundsvägen 92	Äganderätt		330			167	497
	39 Måttbandet 10	Täby	Linjalvägen 3	Äganderätt		2 340	736			3 076
	40 Viby 19:32	Upplands-Bro	Effektvägen 14	Äganderätt		1 213				1 213
	41 Glädjen 1:51	Upplands Väsby	Truckvägen 14	Äganderätt		1 357	1 916			3 273
	42 Glädjen 1:52	Upplands Väsby	Truckvägen 16	Äganderätt		296	1 012			1 308
	Totalt Stockholmsregionen 31 december 2009				43 893	82 562	76 441	9 207	6 562	218 665

FÖRVÄRVAT 1 jan – 31 MARS 2010						Uthyrbar area, kvm		Övrigt Totalt 1 961
Nr Fastighet	Kommun	Adress	Upplåtelseform	Industri	Lager	Kontor	Handel
43 Viby 19:53	Upplands-Bro	Kraftvägen 30, Kraftvägen 32	Äganderätt	532	1 429
44 Viby 19:54	Upplands-Bro	Kraftvägen 26, Kraftvägen 28	Äganderätt		2 089				2 089
Totalt förvärvat 1 jan – 31 mars 2010					3 518				4 050
Totalt Stockholmsregionen 31 mars 2010				44 425	86 080	76 441	9 207	6 562	222 715

ÖRESUNDSREGIONEN

	Öresundsregionen – Sverige						Uthyrbar area, kvm
	Nr Fastighet	Kommun	Adress	Upplåtelseform	Industri	Lager	Kontor	Handel	Övrigt	Totalt
1	Kroksabeln 10	Helsingborg	Muskötgatan 13	Tomträtt					8 017	8 017
2	Vipemöllan 38	Lund	Vipeholmsvägen 13 m fl	Äganderätt			5 856		6 113	11 969
3	Bredskär 1	Malmö	Fårögatan 6	Tomträtt		2 020				2 020
4	Båtyxan 1	Malmö	Järnyxegatan 13	Tomträtt	1 016	207	1 270			2 493
5	Krukskärvan 8	Malmö	Stenyxegatan 34	Äganderätt	179	2 458	1 794	640		5 071
6	Nackremmen 1	Malmö	Jägersrovägen 211	Tomträtt		720			1 030	1 750
7	Nackremmen 2	Malmö	Jägersrovägen 213	Äganderätt		995	1 302	60		2 357
8	Nosgrimman 1	Malmö	Jägersrovägen 215	Tomträtt	242	1 100	545			1 887
9	Sadelknappen 3	Malmö	Betselgatan 2, m fl	Tomträtt	642	870				1 512
	10 Utlängan 1	Malmö	Tärnögatan 6	Äganderätt		7 115	2 010		195	9 320
	Summa Öresundsregionen – Sverige 31 december 2009				2 079	15 485	12 777	700	15 355	46 396

	Öresundsregionen – Köpenhamn, Danmark			Uthyrbar area, kvm
	Nr Fastighet	Kommun	Adress	Upplåtelseform	Industri	Lager	Kontor	Handel	Övrigt	Totalt
11	10C Höje Taastrup By	Höje Taastrup	Danmark	Äganderätt				4 599		4 599
	12 10AQ Herstedvester By	Albertslund	Danmark	Äganderätt				5 175		5 175
	13 7T Mörkhöj	Söborg	Danmark	Äganderätt				7 540		7 540
	14 5Y Tömmerup By	Kastrup	Danmark	Äganderätt				4 940		4 940
	Summa Öresundsregionen – Köpenhamn, Danmark 31 december 2009							22 254		22 254
	Totalt Öresundsregionen 31 december 2009			2 079	15 485	12 777	22 954	15 355	68 650

FÖRVÄRVAT öresundsregionen1 jan – 31 MARS 2010

Öresundsregionen – Sverige						Uthyrbar area, kvm
Nr Fastighet	Kommun	Adress	Upplåtelseform	Industri	Lager	Kontor	Handel	Övrigt	Totalt
15 Kullen 5	Malmö	Sturkögatan 5	Äganderätt	1 001	3 688	357		164	5 210
16 Smörbollen 12	Malmö	Cypressvägen 12	Äganderätt		993	257	2 528		3 778
Totalt förvärvat 1 jan – 31 mars 2010				1 001	4 681	614	2 528	164	8 988
Totalt Öresundsregionen 31 mars 2010				3 080	20 166	13 391	25 482	15 519	77 638

	Mälardalsregionen						Uthyrbar area, kvm
	Nr Fastighet	Kommun	Adress	Upplåtelseform	Industri	Lager	Kontor	Handel	Övrigt	Totalt
1	Stenvreten 7:60	Enköping	Kvartsgatan 1 A-C	Äganderätt		4 175			555	4 730
2	Nickeln 2	Hallstahammar	Södra Gärdesvägen 4	Tomträtt	473	144	341	728	116	1 802
3	Rådmannen 3	Katrineholm	Västgötagatan 16	Äganderätt	21 105				180	21 285
4	Oxen 17	Kumla	Västra Drottninggatan 38	Äganderätt	6 645					6 645
5	Transistorn 2	Kumla	Montörgatan 2, m fl	Äganderätt	35 521					35 521
6	Montören 1, 2	Köping	Ringvägen 75, 77	Äganderätt	3 180	540	190	3 938	486	8 334
7	Bronsen 2	Norrköping	Tenngatan 4	Äganderätt		3 401	3 769	989	890	9 049
8	Stålet 3	Norrköping	Malmgatan 18	Äganderätt		8 691	1 525			10 216
9	Verktyget 4	Trosa	Industrigatan 4-8, m fl	Äganderätt		7 314	3 092	524	1 000	11 930
	10 Friledningen 11	Västerås	Elledningsgatan 1	Äganderätt	2 924	1 683	677	3 744	180	9 208
	Totalt Mälardalsregionen 31 december 2009				69 848	25 948	9 594	9 923	3 407	118 720

	FÖRVÄRVAT 1 jan – 31 MARS 2010					Uthyrbar area, kvm
	Nr Fastighet	Kommun	Adress	Upplåtelseform	Industri	Lager	Kontor	Handel	Övrigt	Totalt
11	Slakthuset 14	Norrköping	Lindövägen 70	Äganderätt		2 805				2 805
	Totalt förvärvat 1 jan – 31 mars 2010					2 805				2 805
	Totalt Mälardalsregionen 31 mars 2010				69 848	28 753	9 594	9 923	3 407	121 525

Fastighetsbestånd per 31 december 2009 Förvärv 1 januari-31 mars 2010

region mellansverige/väst Uthyrbar area, kvm
	Nr Fastighet	Kommun	Adress	Upplåtelseform	Industri	Lager	Kontor	Handel	Övrigt	Totalt
1	Ale Starkärr 4:58	Ale	Garverivägen 10, 16	Äganderätt	1 256					1 256
2	Rotorn 1	Borås	Industrigatan 10	Äganderätt		7 118	2 053			9 171
3	Skruven 3	Borås	Sandlidsgatan 3	Äganderätt	28 290					28 290
4	Arendal 5:1	Göteborg	Kärrlyckegatan 24	Äganderätt	218	1 981	180		19	2 398
5	Biskopsgården 45:1	Göteborg	Ruskvädersgatan 22	Tomträtt	1 981				325	2 306
6	Kobbegården 155:2	Göteborg	Askims Verkstadsväg 9	Äganderätt		5 610				5 610
7	Tingstadsvassen 30:2	Göteborg	Ringögatan 38	Tomträtt	1 492		805	165		2 462
8	Arkadien 4	Jönköping	Lantmätargränd 22 m fl	Äganderätt			217	505	1 486	2 208
9	Balder 18	Jönköping	Vättergatan 3	Äganderätt				482	326	808
	10 Barnarp 1:156	Jönköping	Thorsviksvägen 6A mfl	Äganderätt					2 504	2 504
11	Budkaveln 17	Jönköping	Långgatan 9	Äganderätt		2 323				2 323
	12 Budkaveln 18	Jönköping	Järnvägsgatan 18	Äganderätt		7 346	856			8 202
	13 Flahult 21:8	Jönköping	Frysvägen 6	Äganderätt		4 378	1 000			5 378
	14 Skallsjö 3:8	Lerum	Skallsjövägen 36	Äganderätt		8 877				8 877
	15 Mekanikern 1	Strömstad	Prästängsvägen 30	Äganderätt	4 915					4 915
	16 Bullagärdet 10	Tranås	Rundelgatan 2	Äganderätt	7 430	1 500	1 500			10 430
	17 Hackspetten 21	Tranås	Floragatan 6-12, m fl	Äganderätt	5 062	7 318	2 639	967	875	16 861
	18 Städet 3	Tranås	Koppargatan 2	Äganderätt	1 005	4 645	1 715		624	7 989
	19 Batteriet 2	Trollhättan	Magnetvägen 3, 5	Äganderätt		600	508	375		1 483
	20 Trucken 4, 6, 7	Trollhättan	Bilprovarevägen 3, 5	Äganderätt	890	3 028	3 863	389		8 170
	21 Frej 2	Vänersborg	Tenggrenstorpsvägen 16	Äganderätt				1 000		1 000
	22 Frej 3, 4	Vänersborg	Tenggrenstorpsvägen 18, 20	Äganderätt		3 054				3 054
	23 Fabriken 1	Växjö	Regementsgatan 9	Äganderätt			2 368		4 862	7 230
	24 Grevaryd 1:64	Växjö	Nyholmsvägen	Äganderätt		25 425				25 425
	25 Lådan 1	Växjö	Högsbyvägen 1	Äganderätt		31 575				31 575
	Totalt Region Mellansverige/Väst 31 december 2009				52 539	114 778	17 704	3 883	11 021	199 925

FÖRVÄRVAT 1 jan – 31 MARS 2010 Uthyrbar area, kvm Fastighet Kommun Adress Upplåtelseform Industri Lager Kontor Handel Övrigt Totalt Ädelmetallen 5 Jönköping Kabelvägen 2 Äganderätt 2 974 1 719 4 693 Ädelkorallen 1 Jönköping Bultvägen 2 Äganderätt 1 132 1 132 Ädelkorallen 10 Jönköping Bultvägen 6 A Äganderätt 435 435 Äreporten 3 Jönköping Fridhemsvägen 12 Äganderätt 1 285 1 285 Öronlappen 8 Jönköping Bangårdsgatan 3 Äganderätt 1 295 668 1 963 Ädelmetallen 12 Jönköping Grossistgatan 12 Äganderätt 480 1 538 2 018 Öronskyddet 9 Jönköping Gnejsvägen 2 Äganderätt 1 713 1 713 Överlappen 8 Jönköping Granitvägen 8 Äganderätt 1 858 1 858 Ädelkorallen 17 Jönköping Bultvägen 4 Äganderätt 1 287 1 026 2 313 Öronlappen 7 Jönköping Bangårdsgatan 1 Äganderätt 3 383 3 383 Överlappen 15 Jönköping Granitvägen 10 Äganderätt 976 968 1 944 Pantängen 19 Borås Getängsvägen 32 Äganderätt 2 213 2 213 Fjädern 3 Borås Industrigatan 31 Äganderätt 750 750 Fjädern 4 Borås Industrigatan 29 Äganderätt 1 976 3 854 5 830 Backa 21:8 Göteborg Exportgatan 19-21 Äganderätt 15 382 1 526 16 908 Backa 96:2 Göteborg Exportgatan 23 Äganderätt 6 634 6 634 Backa 30:4 Göteborg Importgatan 23-25 Äganderätt 10 375 10 375 Totalt förvärvat 1 jan – 31 mars 2010 1 976 47 163 8 759 7 549 65 447 Totalt Region Mellansverige/Väst 31 mars 2010 54 515 161 941 26 463 11 432 11 021 265 372

REGION NORR Uthyrbar area, kvm Nr Fastighet Kommun Adress Upplåtelseform Industri Lager Kontor Handel Övrigt Totalt Bulten 2 Avesta Bergsnäsgatan 2 Äganderätt 1 782 568 110 892 191 3 543 Ratten 9 Fagersta Kristiansbergsvägen 10 Äganderätt 380 423 803 Strömmen 1, 4 Fagersta Virsbovägen 4 Äganderätt 563 67 1 053 89 1 772 Främby 1:33 Falun Källviksvägen 18 Äganderätt 40 540 100 40 640 Norsen 12 Hedemora Gussarvsgatan 31 Äganderätt 632 809 53 1 135 195 2 824 Östanbräck 1:45 Hudiksvall Kabelvägen 1, mfl Äganderätt 50 411 50 411 Norbergsby 10:66 Norberg Koppargatan 18 Äganderätt 2 668 2 668 Totalt Region Norr 31 december 2009 93 928 4 492 163 3 503 575 102 661 Totalt Region Norr 31 mars 2010 93 928 4 492 163 3 503 575 102 661 TOTALT COREM 31 DECEMBER 2009 262 287 243 265 116 679 49 470 36 920 708 621 TOTALT COREM 31 MARS 2010 265 796 301 432 126 052 59 547 37 084 789 911

Fastighetsbestånd per 31 december 2009

Pressmeddelanden verksamhetsåret 2009

13 januari	Corem inleder återköp av egna aktier.
6 februari	Corem förvärvar åtta fastigheter och emitterar nya aktier.
18 februari	Corem offentliggör bokslutskommuniké för verksamhetsåret 2008.
31 mars	Corem publicerar årsredovisning för 2008.
2 april	Corem förvärvar en fullt uthyrd lager och logistikfastighet i Malmö.
29 april	Kallelse till årsstämma i Corem den 28 maj.
14 maj	Corem offentliggör delårsrapport januari – mars 2009.
28 maj	Årsstämma i Corem.
2 juni	Corem offentliggör eget kapital per 31 maj 2009.
3 juni	Corem offentliggör planer på nyemission och notering på Nasdaq OMX Stockholm.
17 juni	Ägarspridning i Corem genomförd – noteras på Nasdaq OMX Stockholm den 24 juni 2009.
24 juni	Corem noteras på Nasdaq OMX Stockholm, Small Cap.
25 juni	Corem tidigarelägger delårsrapport januari – juni 2009.
7 juli	Corem förnyar tre stora hyreskontrakt med Ericsson.
10 juli	Corem offentliggör delårsrapport januari – juni 2009.
31 juli	Corem anmäler nytt antal aktier.
21 oktober	Corems valberedning utsedd.
23 oktober	Corem offentliggör delårsrapport januari – september 2009.
22 december	Corem säkerställer långfristig finansiering.
22 december	Corem tecknar avtal om förvärv av 22 fastigheter.

Dagskiftet 2, Stockholm Veddesta 2:79, Järfälla

Rotorn 1, Sollentuna

Flerårsöversikt

RESULTATRÄKNINGAR

Belopp i mkr	2009	2008	20071)
Hyresintäkter	444	391	54
Fastighetskostnader	–112	–117	–22
Driftsöverskott	332	274	32
Central administration	–22	–20	–3
Övriga rörelseintäkter	19	–	–
Övriga rörelsekostnader	–8	–3	–6
Finansnetto (exkl värdeförändringar)	–143	–116	–15
Förvaltningsresultat	178	135	8
Andra vinster/förluster – netto	92	53	–
Realiserade värdeförändringar fastigheter	4	1	–
Orealiserade värdeförändringar fastigheter	–61	–313	125
Orealiserade värdeförändringar derivat	33	–186	–
Resultat före skatt	246	–310	133
Skatt	–20	58	107
Årets resultat	226	–252	240
Omräkningsdifferens	–7	16	–
Årets totalresultat	219	–236	240
BALA NSRÄK NINGAR
Förvaltningsfastigheter	4 332	4 140	3 168
Övriga anläggningstillgångar	188	198	133
Summa anläggningstillgångar	4 520	4 338	3 301
Övriga tillgångar	22	25	113
Andra finansiella tillgångar till verkligt värde via resultaträkningen	489	318	–
Likvida medel	111	11	200
Summa omsättningstillgångar	622	354	313
Summa tillgångar	5 142	4 692	3 614
Eget kapital	1 518	1 167	1 325
Räntebärande skulder till kreditinstitut	3 254	3 161	–
Derivat	153	–	–
Övriga långfristiga skulder	1	–	–
Summa långfristiga skulder	3 408	3 161	–
Derivat2)	–	186	–
Räntebärande skulder till kreditinstitut	74	30	2 124
Övriga kortfristiga skulder	142	148	165
Summa kortfristiga skulder	216	364	2 289
Summa skulder	3 624	3 525	2 289
Summa eget kapital och skulder	5 142	4 692	3 614

KassaflödesanalysER

Kassaflöde från den löpande verksamheten	99	–86	53
Kassaflöde från investeringsverksamheten	–202	–1 168	–2 000
Kassaflöde från finansieringsverksamheten	203	1 065	2 148
Årets kassaflöde	100	–189	200
Likvida medel vid årets början	11	100	0
Likvida medel vid årets slut	111	11	200

1) Corem bildades den 1 november 2007, vilket medför att siffrorna för verksamhetsåret 2007

enbart är baserade på perioden 1 november till 31 december 2007.

2) Derivatinstrument klassificeras från och med 2009 som långfristiga skulder i balansräkningen och värderas, liksom tidigare år, löpande till verkligt värde. Värdeförändringar redovisas i resultaträkningen på separat rad, Orealiserade värdeförändringar derivat.

Nyckeltal och Definitioner

nyckeltal

Finansiella	2009 12 mån jan–dec	2008 12 mån jan–dec	2007 1) 2 mån 1 nov–31 dec
Avkastning eget kapital, %	17	–20	18
Avkastning på totalt kapital, %	7	–4	4
Soliditet, %	33	27	37
Belåningsgrad fastigheter, %	76	77	67
Räntetäckningsgrad, ggr	2,2	1,9	9,3
Skuldsättningsgrad, ggr	2,2	2,4	1,6
Nettoskuldsättning, mkr	2 726	2 862	1 923

Aktierelaterade
Resultat per aktie, kr 2)	7,51	–9,45	9,22
Eget kapital per aktie, kr 3)	49,06	42,27	51,01
Kassaflöde per aktie, kr 2)	3,29	–3,23	2,04
Fastighetsvärde per aktie, kr 3)	140	150	122
Nettoskuldsättning per aktie, kr 3)	88	115	81
Antal utestående aktier, st	30 944 720	27 606 306	25 975 871
Genomsnittligt antal aktier, st	30 089 499	26 657 445	25 975 871

Fastighetsrelaterade
Antal fastigheter, st	106	100	75
Fastigheternas verkliga värde, mkr	4 332	4 140	3 168
Uthyrbar area, kvm	708 621	668 784	520 830
Ekonomisk uthyrningsgrad, %	89	94	93
Överskottsgrad, %	75	70	60

1) Corem bildades den 1 november 2007, vilket medför att siffrorna för verksamhetsåret 2007 enbart är baserade på perioden 1 november till 31 december 2007.

2) Framräknat med genomsnittligt antal aktier som bas. 3) Framräknat med antal utestående aktier som bas.

DEFINITIONER

Antal fastigheter

Totalt antal fastigheter i Corems ägo per den 31 december 2009.

Avkastning på eget kapital

Resultat efter skatt på årsbasis i procent av genomsnittligt eget kapital.

Avkastning på totalt kapital

Rörelseresultat plus finansiella intäkter på årsbasis i procent av genomsnittlig balansomslutning.

Belåningsgrad fastigheter Räntebärande skulder i procent av fastighetsvärdet.

Direktavkastning Driftnetto på årsbasis i procent av fastighetsvärdet.

Eget kapital per aktie Eget kapital i förhållande till antal utestående aktier

per balansdagen.

Ekonomisk uthyrningsgrad Hyresintäkter på årsbasis dividerat med bedömt

hyresvärde.

Förvaltningsresultat

Redovisat resultat med återläggning av värdeförändringar och skatt.

Hyresvärde

Kontrakterad årshyra som gäller vid periodens utgång med tillägg för bedömd marknadshyra för vakanta lokaler.

IFRS

Förkortning för International Financial Reporting Standards. Internationella redovisningsstandarder för koncernredovisning som börsnoterade företag inom EU ska tillämpa från och med 2005.

Kassaflöde per aktie

Kassaflöde från den löpande verksamheten i förhållande till genomsnittligt antal aktier.

Nettoskuldsättning

Nettot av räntebärande avsättningar och skulder minus finansiella tillgångar inklusive likvida medel.

Orealiserade värdeförändringar, fastigheter Förändring av verkligt värde efter avdrag för gjorda investeringar för fastighetsinnehavet vid respektive periods utgång.

Realiserade värdeförändringar, fastigheter Realiserade fastighetsförsäljningar efter avdrag för fastigheternas senast redovisade verkliga värde och omkostnader vid försäljning.

Resultat per aktie

Resultat efter skatt i förhållande till genomsnittligt antal aktier.

Räntetäckningsgrad

Resultat, exklusive värdeförändringar, efter finansnetto plus finansiella kostnader dividerat med finansiella kostnader.

Skuldsättningsgrad

Räntebärande nettoskuld dividerat med eget kapital.

Soliditet

Eget kapital i procent av balansomslutningen justerat med finansiella tillgångar inklusive likvida medel.

Uthyrbar area

Total area som är tillgänglig för uthyrning.

Överskottsgrad

Driftnetto i procent av hyresintäkter.

Backa 21:8, Göteborg Ädelmetallen 12, Jönköping

Väsentliga händelser efter årets slut

Utgivande av preferensaktier

Vid extra bolagsstämma den 23 februari 2010 fattades beslut om att nyemittera 3 109 892 preferensaktier genom fondemission. Beslutet innebar att aktiekapitalet utökades med 23 324 190 kronor och antalet aktier uppgår efter nyemissionen till 34 208 812.

Tio gamla aktier berättigar till en ny preferensaktie. Varje preferensaktie ska berättiga till en utdelning om totalt 20 kronor per år. Beslutet innebar också att bolagsordningen ändrades och att aktier kan ges ut i två serier; stamaktier och preferensaktier.

Avtal om förvärv av fastigheter

Den 22 december 2009 ingicks avtal med Kungsleden om förvärv av 22 fastigheter till en köpeskilling om 460 mkr. Den uthyrbara arean ökar därmed med drygt 81 000 kvm till knappt 790 000 kvm. Fastigheterna är belägna i Stockholm, Göteborg, Malmö, Borås, Jönköping och Norrköping och utgörs huvudsakligen av lager-, handels- och logistikfastigheter. Tillträdet ägde rum den 31 mars 2010.

Fastighet	Kommun	Adress	Upplåtelseform	Uthyrbar area, kvm
				Industri	Lager	Kontor	Handel	Övrigt	Totalt
Viby 19:53	Upplands-Bro	Kraftvägen 30, Kraftvägen 32	Äganderätt	532	1 429				1 961
Viby 19:54	Upplands-Bro	Kraftvägen 26, Kraftvägen 28	Äganderätt		2 089				2 089
Kullen 5	Malmö	Sturkögatan 5	Äganderätt	1 001	3 688	357		164	5 210
Smörbollen 12	Malmö	Cypressvägen 12	Äganderätt		993	257	2 528		3 778
Slakthuset 14	Norrköping	Lindövägen 70	Äganderätt		2 805				2 805
Ädelmetallen 5	Jönköping	Kabelvägen 2	Äganderätt		2 974	1 719			4 693
Ädelkorallen 1	Jönköping	Bultvägen 2	Äganderätt		1 132				1 132
Ädelkorallen 10	Jönköping	Bultvägen 6 A	Äganderätt		435				435
Äreporten 3	Jönköping	Fridhemsvägen 12	Äganderätt				1 285		1 285
Öronlappen 8	Jönköping	Bangårdsgatan 3	Äganderätt			1 295	668		1 963
Ädelmetallen 12	Jönköping	Grossistgatan 12	Äganderätt		480	1 538			2 018
Öronskyddet 9	Jönköping	Gnejsvägen 2	Äganderätt			1 713			1 713
Överlappen 8	Jönköping	Granitvägen 8	Äganderätt		1 858				1 858
Ädelkorallen 17	Jönköping	Bultvägen 4	Äganderätt		1 087	1 026			2 313
Öronlappen 7	Jönköping	Bangårdsgatan 1	Äganderätt				3 383		3 383
Överlappen 15	Jönköping	Granitvägen 10	Äganderätt		976	968			1 944
Pantängen 19	Borås	Getängsvägen 32	Äganderätt				2 213		2 213
Fjädern 3	Borås	Industrigatan 31	Äganderätt		750				750
Fjädern 4	Borås	Industrigatan 29	Äganderätt	1 976	3 854				5 830
Backa 21:8	Göteborg	Exportgatan 19-21	Äganderätt		15 382	1 526			16 908
Backa 96:2	Göteborg	Exportgatan 23	Äganderätt		6 634				6 634
Backa 30:4	Göteborg	Importgatan 23-25	Äganderätt		10 375				10 375
Totalt förvärv				3 509	58 167	9 373	10 077	164	81 290
TOTALT CORE M EFTER FÖRVÄRV				265 796	301 432	126 052	59 547	37 084	789 911

FÖRVÄRVAT TILL OCH MED 31 MARS 2010

Inbjudan till årsstämma 2010

Corem Property Group ABs årsstämma äger rum onsdag den 21 april 2010, kl 10:00 hos MAQS Law Firm Advokatbyrå AB, Norrmalmstorg 1 i Stockholm.

Kallelse till årsstämman har skett den 24 mars och kallelsen finns tillgänglig på www.corem.se.

Corems årsredovisning och övriga handlingar som ska läggas fram på stämman tillgängliggörs på bolagets hemsida senast den 31 mars respektive 7 april. Av kallelsen framgår vilka ärenden som ska behandlas vid stämman.

Aktieägare som önskar delta i årsstämman ska:

• • dels vara införd i den av Euroclear Sweden AB (tidigare VPC AB) förda aktieboken senast den 15 april 2010.
• • dels ha anmält sin avsikt att delta i årsstämman till Corem senast den 15 april 2010, kl 16:00.

Anmälan om deltagande i stämman kan ske på följande sätt: • per telefon 08-503 853 33

• • per post till Corem Property Group AB, Bredgränd 4, 111 30 Stockholm eller
• • via Corems hemsida www.corem.se Vid anmälan ska aktieägare uppge namn, personnummer/ organisationsnummer, adress, telefonnummer, aktieinnehav samt eventuella biträden vid stämman.

Så blir man ägarregistrerad

Aktieägare som valt att förvaltarregistrera sina aktier måste i god tid före den 15 april 2010, genom förvaltarens försorg, tillfälligt inregistrera aktierna i eget namn för att erhålla rätt att delta i stämman. Begäran om sådan registrering görs hos den bank eller det värdepappersinstitut som förvaltar aktierna.

Deltagande genom fullmakt

Om deltagande sker med stöd av fullmakt ska denna insändas i original i anslutning till anmälan. Till sådan anmälan bifogas också i förekommande fall registreringsbevis.

Föreslagen utdelning

Styrelsen avser att föreslå årsstämman en utdelning om 1,00 kronor per stamaktie, motsvarande 45 procent av förvaltningsresultatet efter avdrag för schablonskatt och preferensaktieutdelning samt en årlig utdelning om 20 kronor per preferensaktie att utbetalas med 5 kronor per kvartal.

Avstämningsdag

Avstämningsdag för utdelning av stamaktien föreslås vara den 26 april 2010 med beräknad utbetalningsdag den 29 april 2010.

Avstämningsdagar för preferensaktie ska vara:

• • den 30 juni 2010 med beräknad utbetalningsdag den 5 juli 2010,
• • den 30 september 2010 med beräknad utbetalningsdag den 5 oktober 2010,
• • den 30 december 2010 med beräknad utbetalningsdag den 5 januari 2011, samt
• • den 31 mars 2011 med beräknad utbetalningsdag den 5 april 2011.

Ytterligare information

Ytterligare information kan erhållas av Corems VD Rutger Arnhult, telefon 08-503 853 33.

På Corems hemsida / www.corem.se / finns samlad information om verksamheten, styrelse och ledning, ekonomisk rapportering samt pressmeddelanden.

Ytterligare information

Ytterligare information kan erhållas av Corems VD Rutger Arnhult eller CFO och vVD Eva Landén, telefon 08-503 853 33.

På Corems hemsida / www.corem.se / finns samlad information om verksamheten, styrelse och ledning, ekonomisk rapportering samt pressmeddelanden.

Ekonomisk rapportering 2010 Årsstämma 2010 Onsdag 21 april 2010 Delårsrapport januari - mars 2010 Onsdag 21 april 2010 Halvårsrapport januari - juni 2010 Fredag 9 juli 2010 Delårsrapport januari - september 2010 Fredag 22 oktober 2010

Produktion: Corem, Addira. Tryck: Larsson Offsettryck, Linköping. Foto: Jeanette Hägglund. Flygfoton: Per-Erik Adamsson. Foto sid 100 Lars Håbro.

9 mars

Första handelsdag för Corems preferensaktie på Nasdaq OMX Stockholm Small Cap.

31 MARS

Corem förvärvade 22 fastigheter om totalt 81 290 kvm uthyrbar area av Kungsleden AB (publ). Förvärvspriset uppgick till 460 mkr.

Corem är ett fastighetsbolag som äger, förvaltar och utvecklar industri-, lager-, logistik- och handelsfastigheter i mellersta och södra Sverige samt i Danmark.

Antal fastigheter

128 Verkligt värde 4 792 mkr Uthyrbar area 789 911 kvm

Corem Property Group AB, Bredgränd 4, 111 30 Stockholm. Telefon 08-503 853 33, fax 08-503 853 34 Organisationsnummer: 556463-9440, styrelsens säte: Stockholm info@corem.se / www.corem.se