Copenhagen Capital Præf — Annual Report 2021

Mar 29, 2022

COPENHAGENCAPITAL - 2021 Copenhagen Capital A/SNiels Hemmingsens Gade41153København K307317352138009GSW8ZDUU339432021-01-012021-12-312020-01-012020-12-31Link til redegørelse for corporate governanceÅrsrapport30731735Copenhagen Capital A/SNiels Hemmingsens Gade 41153 København KxWizard version 1.1.1116.2, by EasyX Aps. www.easyx.euRevisionspåtegningGrundlag for konklusionKonklusion2138009GSW8ZDUU339432021-01-012021-12-312138009GSW8ZDUU339432021-01-012021-12-31cmn:ConsolidatedMember2138009GSW8ZDUU339432021-01-012021-12-31cmn:ConsolidatedMember02138009GSW8ZDUU339432021-01-012021-12-31cmn:ConsolidatedMember02138009GSW8ZDUU339432021-01-012021-12-31cmn:ConsolidatedMember12138009GSW8ZDUU339432021-01-012021-12-31cmn:ConsolidatedMember22138009GSW8ZDUU339432021-01-012021-12-31cmn:ConsolidatedMember32138009GSW8ZDUU339432020-01-012020-12-312138009GSW8ZDUU339432021-12-312138009GSW8ZDUU339432020-12-312138009GSW8ZDUU339432021-01-01ifrs-full:SharePremiumMember2138009GSW8ZDUU339432021-01-01copenhagencapital:ProposedDividendsMember2138009GSW8ZDUU339432021-01-012138009GSW8ZDUU339432021-01-01ifrs-full:IssuedCapitalMember2138009GSW8ZDUU339432021-01-01ifrs-full:RetainedEarningsMember2138009GSW8ZDUU339432021-01-01ifrs-full:NoncontrollingInterestsMember2138009GSW8ZDUU339432021-01-012021-12-31ifrs-full:SharePremiumMember2138009GSW8ZDUU339432021-01-012021-12-31copenhagencapital:ProposedDividendsMember2138009GSW8ZDUU339432021-01-012021-12-31ifrs-full:IssuedCapitalMember2138009GSW8ZDUU339432021-01-012021-12-31ifrs-full:RetainedEarningsMember2138009GSW8ZDUU339432021-01-012021-12-31ifrs-full:NoncontrollingInterestsMember2138009GSW8ZDUU339432021-12-31ifrs-full:SharePremiumMember2138009GSW8ZDUU339432021-12-31copenhagencapital:ProposedDividendsMember2138009GSW8ZDUU339432021-12-31ifrs-full:IssuedCapitalMember2138009GSW8ZDUU339432021-12-31ifrs-full:RetainedEarningsMember2138009GSW8ZDUU339432021-12-31ifrs-full:NoncontrollingInterestsMember2138009GSW8ZDUU339432020-01-01ifrs-full:SharePremiumMember2138009GSW8ZDUU339432020-01-01copenhagencapital:ProposedDividendsMember2138009GSW8ZDUU339432020-01-012138009GSW8ZDUU339432020-01-01ifrs-full:IssuedCapitalMember2138009GSW8ZDUU339432020-01-01ifrs-full:RetainedEarningsMember2138009GSW8ZDUU339432020-01-01ifrs-full:NoncontrollingInterestsMember2138009GSW8ZDUU339432020-01-012020-12-31ifrs-full:SharePremiumMember2138009GSW8ZDUU339432020-01-012020-12-31copenhagencapital:ProposedDividendsMember2138009GSW8ZDUU339432020-01-012020-12-31ifrs-full:IssuedCapitalMember2138009GSW8ZDUU339432020-01-012020-12-31ifrs-full:RetainedEarningsMember2138009GSW8ZDUU339432020-01-012020-12-31ifrs-full:NoncontrollingInterestsMember2138009GSW8ZDUU339432020-12-31ifrs-full:SharePremiumMember2138009GSW8ZDUU339432020-12-31copenhagencapital:ProposedDividendsMember2138009GSW8ZDUU339432020-12-31ifrs-full:IssuedCapitalMember2138009GSW8ZDUU339432020-12-31ifrs-full:RetainedEarningsMember2138009GSW8ZDUU339432020-12-31ifrs-full:NoncontrollingInterestsMember2138009GSW8ZDUU339432021-01-012021-12-31cmn:ConsolidatedMember02138009GSW8ZDUU339432021-01-012021-12-31cmn:ConsolidatedMember1iso4217:DKKiso4217:DKKxbrli:shares Årsrapport 2021 COPENHAGEN CAPITAL A/S — Niels Hemmingsens Gade 4 1153 København K CVR: 30 73 17 35 INDHOLD INDHOLD 3 4 SELSKABSOPLYSNINGER FORORD 5 HOVED- OG NØGLETAL LEDELSESBERETNING MARKEDSPROGNOSE FORRETNINGSGRUNDLAG RISIKOFAKTORER 6 8 12 15 18 22 26 30 31 35 41 LEDELSE OG ORGANISATION AKTIONÆRINFORMATION LEDELSESPÅTEGNING DEN UAFHÆNGIGE REVISORS REVISIONSPÅTEGNING KONCERN- OG ÅRSREGNSKAB NOTEOVERSIGT 4 Copenhagen Capital Årsrapport 2021 – Selskabsoplysninger SELSKABSOPLYSNINGER Copenhagen Capital A/S Niels Hemmingsens Gade 4 1153 København K CVR-nr.: Hjemsted: Telefon: Internet: E-mail: 30 73 17 35 København K 70 27 10 60 www.copenhagencapital.dk kontakt@copenhagencapital.dk Selskabets stamaktier og præferenceaktier er noteret på NASDAQ OMX Copenhagen Fondskode/ ISIN DK0060093607 (stamaktier) Fondskode/ ISIN DK0060732980 (præferenceaktier) Navn: Copenhagen Capital A/S Kortnavn: CPHCAP ST & CPHCAP PREF Bestyrelse Christian Rossing Lønberg (formand) Hans August Lund (bestyrelsesmedlem) Paul Wissa Hvelplund (bestyrelsesmedlem) Sarah-Alice N.J. Skade-Rasmussen (bestyrelsesmedlem) Direktion Rasmus Bonde Greis (direktør) Revision Deloitte Statsautoriseret Revisionpartnerselskab Weidekampsgade 6, 2300 København Generalforsamling Ordinær generalforsamling afholdes den 26. april 2022 kl.10:00 på adressen Niels Hemmingsens Gade 4, 1153 København. Forord – Copenhagen Capital Årsrapport 2021 5 Copenhagen Capital A/S har i 2021 erhvervet de sidste 50% af ejendommen beliggende på Læderstræde 11, København K, efter et succesfuldt partnerskab med Helmersen Holding A/S. FORORD Som led i Copenhagen Capital A/S fortsatte fokus mod større enheder i det centrale København, er ejendommen på Esthersvej 12, Hellerup solgt pr. 15. juni 2021. Det er med tilfredshed at Copenhagen Capital A/S for året 2021, kan fremlægge selskabets bedste resultat nogensinde, med en totalindkomst på kr. 159,5 mio., og et driftsresultat (EBVAT) på kr. 16,9 mio. Egenkapitalen er ultimo 2021 opgjort til kr. 485 mio. For første gang udgiver vi sammen med årsrapporten ”samfundsansvarsrapport 2021”, hvor vi fortæller om vores ambitioner og tiltag indenfor ESG. Vi ser ansvarlighed som en god forretning, og arbejder dagligt på at reducere koncernens klimaaftryk samt at skabe en alsidig og attraktiv arbejdsplads. Rapporten kan hentes på copenhagencapital.dk/investor-relations/politikker/ . 2021 var året, hvor der blev søgt tilbage til kerneforretningen. I forbindelse med revideringen af FOKUS2024 forretningsplanen blev det besluttet at fokusere på drift og udvikling af selskabets egne velbeliggende ejendomme. Derfor startede Copenhagen Capital A/S året med at frasælge Copenhagen Suites ApS, som udlejer møblerede og servicerede lejligheder til Expats. Dernæst blev det besluttet at fravælge administration af fremmede ejendomme, hvorfor aktiviteterne i Copenhagen Property Management ApS er ophørt ved udgangen af 2021. Makroøkonomisk oplever vi den højeste inflation i mere end 10 år, og i den forløbne del af 2022 har der været ganske store rentestigninger. Copenhagen Capital A/S er godt positioneret og ved årsskiftet var ca. 65% af vores gæld fastforrentet. I takt med at usikkerheden er steget, er andelen af fastforrentede lån øget til ca. 75%. Loan-to- Value ultimo 2021 er opgjort til 47,49%. De strukturelle ændringer har haft indvirkning på organisationen. I foråret blev ledelsen udskiftet, og flere stillinger blev nedlagt. Sommeren blev brugt på at sætte det rigtige hold, til at holde fokus på vores ejendomme og højne vores serviceniveau og kvalitet. Besparelserne for omstruktureringen er indregnet i 2022 prognosen. Ledelsen i Copenhagen Capital A/S glæder sig over at levere endnu et stærkt resultat til vores aktionærer. Kursen på selskabets stamaktier steg i 2021 67%, og er i gennemsnit over de seneste 5 år steget med 28% p.a. Præferenceaktien leverede en kursstigning på 8%, og med tillæg af udbytte blev totalafkastet for året 12%. At være tæt på vores kunder er vigtigt for os, vi tror på at vi er de bedste til at servicere vores kunder og derved gøre en forskel. Derfor holder vi kundekontakten in-house både når det kommer til Facility og Property Management. For 2022 forventer selskabet et resultat af primær drift på mellem kr. 17 mio. og kr. 20 mio. før kurs- og værdireguleringer. Resultatet kan påvirkes af køb/salg af ejendomme, af COVID-19 og konsekvenser af Ruslands invasion af Ukraine. Risikoen vedrørende COVID-19 vurderes uændret som værende ”lav”. Copenhagen Capital A/S har ikke nogen investeringer udenfor de danske grænser eller eksponering mod fremmedvaluta, dog kan de makroøkonomiske/politiske ændringer som følge af krigen få påvirkning på resultatet. Vi oplever stor efterspørgsel på vores produkter, både indenfor studieboliger, herskabslejligheder, butikslokaler og kontorer, hvorfor vi efter afslutningen og udlejningen af Frederikssundsvej 11 og Læderstræde 11 har en meget lav tomgang. De seneste års coronapandemi har reelt ikke påvirket koncernens resultater. Copenhagen Capital A/S prioriterer attraktive beliggenheder og et højt serviceniveau i forventning om, at det giver styrke i svære tider. Vi ser frem til fortsat at udvikle vores portefølje og markedsposition i det kommende år, og vil benytte lejligheden til at takke vores aktionærer, kunder og medarbejdere for tilliden. Copenhagen Capital A/S har øget eksponeringen i København K. Akkvisitionen af Ole Suhrs Gade 13-15, med 20 gode boliger á 78 m2 med altaner, og forventningen til at der kan opnås tilladelse til at opføre tagboliger i de gamle tørlofter, gør at investeringen passer godt i Copenhagen Capitals strategi og portefølje. København d. 29. marts 2021 Christian Rossing Lønberg Bestyrelsesformand Rasmus Greis Direktør 6 Copenhagen Capital Årsrapport 2021 – Hoved- og nøgletal HOVED- OG NØGLETAL Resultatopgørelse 2021 2020 2019 2018 2017 Nettoomsætning DKK '000 DKK '000 DKK '000 DKK '000 DKK '000 DKK ’000 DKK '000 DKK ’000 36.123 28.775 22.344 -7.114 37.965 30.227 21.068 -6.267 14.801 39.622 32.424 285 29.804 24.286 15.104 -6.072 9.032 22.868 17.378 11.767 -5.573 6.194 48.888 37.078 0 17.812 14.720 10.561 -5.439 5.122 45.177 42.548 0 Bruttoresultat Resultat før finansielle poster (EBIT) Resultat af finansielle poster Resultat før kurs og værdireg (EBVAT) Resultat før skat 16.853 196.900 159.536 6.200 75.540 52.540 5.446 Totalindkomst, Copenhagen Capital A/S Totalindkomst, minoritetsinteresser Balance Egenkapital DKK '000 DKK ’000 DKK '000 DKK '000 DKK '000 DKK '000 DKK '000 470.271 14.686 316.423 31.731 285.542 23.446 198.418 0 158.908 0 Minoritetsinteresser Balancesum 1.123.274 119.084 1.112.000 11.015 885.153 45.851 800.970 270.027 774.900 16.903 491.437 100.307 446.645 22.894 377.289 137.594 335.653 27.844 Investering i materielle anlægsaktiver Investeringsejendomme Kortfristede aktiver 849.300 27.970 Nettorentebærende gæld (NIBD) 528.137 458.632 423.131 263.676 203.219 Pengestrømme 9.819 -45.780 50.189 14.228 10.640 -70.723 56.397 -3.686 12.115 -80.474 84.345 15.986 Driftsaktiviteter (CFFO) Investeringsaktiviteter (CFFI) Finansieringsaktiviteter (CFFF) I alt DKK '000 DKK '000 DKK '000 DKK '000 16.363 -96.718 66.645 -13.710 9.437 -226.930 207.788 -9.705 Regnskabsrelaterede nøgletal EBVAT / gns.egenkapital Egenkapitalforretning (ROE) Rentedækning % % x 4,05 38,30 3,13 4,50 9,95 3,56 20,71 2,44 3,47 20,98 2,10 4,00 33,19 1,94 3,05 Soliditet % % % 43,17 47,49 3,66 39,33 54,00 4,20 38,58 53,78 4,41 42,07 55,21 4,38 43,54 58,40 4,29 Loan to value Vægtet afkastkrav 1.200.000 1.000.000 800.000 600.000 400.000 200.000 0 45,00% 40,00% 35,00% 30,00% 25,00% 20,00% 15,00% 10,00% 5,00% 40.000 35.000 30.000 25.000 20.000 15.000 10.000 5.000 0 0,00% 2017 2018 2019 2020 2021 2017 2018 2019 2020 2021 Nettoomsætning DKK ’000 Egenkapitalforrentning (ROE)% Egenkapital DKK ’000 Resultat før finansielle poster (EBIT) DKK ’000 Materielle aktiver DKK ’000 Selskabet anvender overgangsreglen for IFRS 16, hvorfor det ikke er tilpasset sammenligningstallene for 2017-2018 Hoved- og nøgletal – Copenhagen Capital Årsrapport 2021 7 Aktierelaterede nøgletal 2021 2020 2019 2018 2017 Aktiekurs stamaktie 31.12 Aktiekurs præferenceaktie 31.12 Indre værdi pr. aktie (præf. indløses) Børskurs/indre værdi (P/BV) Resultat pr. aktie (EPS) DKK 6,45 1,99 3,86 1,85 3,56 1,90 3,00 1,85 2,38 1,80 DKK DKK 7,57 4,65 4,03 3,06 2,30 DKK 0,85 0,86 0,92 0,96 1,04 DKK 3,14 0,61 0,83 0,77 0,71 Udvandet resultat pr. aktie (EPS-D) Price earnings (PE) DKK 3,12 0,59 0,81 0,75 0,70 x 2,05 6,33 3,24 4,00 3,35 Antal stamaktier ultimo stk. '000 stk. '000 stk. '000 DKK '000 48.931 50.000 98.931 415.107 46.557 50.000 96.557 272.210 46.000 50.000 96.000 258.760 45.500 29.667 75.167 191.384 45.500 27.167 72.667 157.190 Antal præferenceaktier ultimo Antal aktier ultimo Markedsværdi Ejendomsrelaterede nøgletal Total antal kvadratmeter Dagsværdi pr. m2 m2 27.842 39.940 26.706 31.801 25.917 29.899 17.068 26.169 13.593 24.693 DKK Lejeændring på +/- DKK 100 pr. m2 EBIT ændres med +/- DKK '000 % 2.784 11,55 2.671 12,68 2.592 17,16 1.707 14,51 1.359 12,87 Markedsværdien ændres +/- DKK ’000 76.071 63.586 59.036 38.968 31.685 Afkastprocenten falder med 0,50% Dagsværdi pr. m2 DKK '000 DKK 181.305 46.452 626.375 10,92 121.634 36.356 443.026 7,12 96.710 32.372 384.422 5,90 55.696 29.449 232.637 3,86 38.945 27.558 179.654 2,90 Egenkapital DKK '000 DKK Indre værdi pr. aktie (præf indløses) Afkastprocenten stiger med 0,50% Dagsværdi pr. m2 DKK '000 DKK -136.043 35.053 378.843 3,83 -95.016 28.244 274.042 2,84 -75.089 27.002 250.419 2,61 -43.319 23.631 155.405 2,07 -30.075 22.481 125.819 1,73 Egenkapital DKK '000 DKK Indre værdi pr. aktie (præf. indløses ikke) Definitioner og beregningsmetoder findes i note 1 1,80 80,00% 70,00% 60,00% 50,00% 40,00% 30,00% 20,00% 10,00% 0,00% 1,60 1,40 1,20 1,00 0,80 0,60 0,40 0,20 0,00 45.000 40.000 35.000 30.000 25.000 20.000 15.000 10.000 5.000 0 2017 2018 2019 2020 2021 2017 2018 2019 2020 2021 Pris pr. m2 Årlig kursstigning stamaktie Børskurs / Indre værdi (P/BV) Resultat pr. aktie (EPS) Total antal m25 8 Copenhagen Capital Årsrapport 2021 – Ledelsesberetning LEDELSESBERETNING OVERBLIK KØB AF EJENDOMME Copenhagen Capital koncernen realiserede i 2021 et nettoresultat på kr. 159,5 mio. mod kr. 32,7 mio. for 2020. Resultatet før kurs- og værdireguleringer (EBVAT) udgør et overskud på kr. 16,9 mio. mod kr. 14,8 mio. for 2020. Regnskabet er det hidtil bedste i selskabets historie, og den udmeldte forventning om et resultat før kurs- og værdireguleringer (EBVAT) mellem kr. 16 – 19 mio. for 2021 er opfyldt. Bestyrelsen anser resultatet som tilfredsstillende. Copenhagen Capital A/S har i regnskabsåret 2021 foretaget 1 akkvisition af ejendommen beliggende på Ole Suhrs Gade 13-15, 1354 København K. Med overtagelse den 1. juli 2021 blev ejendommen på Ole Suhrs Gade 13-15 købt i en skødehandel for kr. 58 mio. Ejendommen fremstår med hvidpudset facade mod gaden og gul murstens facade mod gården og indeholder 2 erhvervslejemål i stueetagen, som benyttes til kontor og detail, samt 20 lejligheder på hver 78 m2 som er fordelt på to opgange. Der er søgt om byggetilladelse til etablering af tagboliger i de gamle tørrelofter. Egenkapitalen i Copenhagen Capital A/S er ultimo 2021 opgjort til kr. 485 mio. inkl. minoritetsinteresser mod kr. 348,1 mio. ultimo 2020. Soliditetsgraden for 2021 er 43,2% mod 39,3% i 2020. NYBYGGERI OG INVESTERINGER Copenhagen Capital A/S udfører løbende renoveringer af På generalforsamlingen i april 2021 foranledigede selskabets ejendommene med fokus på optimering af aktionærerne en større udskiftning i ejendommenes anvendelse og klimaaftryk. bestyrelse og Christian Rossing Lønberg, der tidligere havde været CIO i selskabet, konstitueredes som bestyrelsens formand. Copenhagen Capital A/S har efterfølgende modificeret og accelereret de initiativer, der i 2020 blev besluttet i forretningsplanen FOKUS2024, med et fokus på fremadrettet at drifte og udvikle koncernens egne velbeliggende ejendomme. Koncernen har således i 2021 frasolgt Copenhagen Suites ApS og bragt aktiviteterne med administration af fremmede ejendomme i Copenhagen Property Management ApS til ophør. Som konsekvens heraf, er der sket udskiftninger i ledelsen og reduktion i antallet af medarbejdere, således at organisationen er tilpasset og strømlinet til selskabets egne aktiviteter. I sommeren 2021 blev ombygningen af ejendommen beliggende på Læderstræde 11, 1201 København K afsluttet, hvor de oprindelige kontorarealer blev konverteret til 9 nye boliglejemål, samt en modernisering af erhvervslejemålet i kælderen. Ejendommen er opført i 1800, fredet og opdelt i ejerlejligheder. Ejendommen er fuldt udlejet. Der er foretaget en opdeling på Stavangergade 6, 2.sal, 2100 København Ø fra ét boliglejemål på 473 m2 til to lejligheder. Renoveringen har haft fokus på at bibeholde det herskabelige præg samt at bevare de originale materialer. Begge lejemål er udlejet. Ultimo 2021 blev der på 1. salen igangsat samme opdeling og renovering, som forventes afsluttet og udlejet ved halvåret 2022. Som et led af optimeringen og strømliningen af forretningen har selskabet intensiveret arbejdet med ESG. Der er for første gang udarbejdet I slutningen af 2021 blev nyopførelsen af 41 ”Samfundsansvarsrapport 2021”, som er en del af den samlet rapportering for 2021. ungdomsboliger, butik og parkeringskælder beliggende på Frederikssundsvej 11, 2400 København NV afsluttet og udlejet. KAPITALUDVIDELSE Der blev i 2021 udstedt 2.374.079 stk. stamaktier i Copenhagen Capital A/S, med et bruttoprovenu på kr. 4.510.750, i forbindelse med nuværende og tidligere medarbejder og bestyrelsesmedlemmers udnyttelses af warrants. Der blev i regnskabsåret 2021 givet byggetilladelse til etablering af tagboliger samt udskiftning af tag på Ingemannsvej 3, 1964 Frederiksberg C. Derudover er i regnskabsperioden renoveret 10 lejemål i ejendommene beliggende Fanøgade 35-37, København Ø, Ingemannsvej 3A-C, Frederiksberg C, Heimdalsgade 39, København N, Prinsessegade 61-63, København K, Islevhusvej 31-33, Brønshøj, Møllegade 3, København N og Vestergade 4-6, København K. Ledelsesberetning – Copenhagen Capital Årsrapport 2021 9 København, fra såvel udenlandske- som indenlandske kapitalstærke investorer, hvilket har reduceret afkastkravet. Dette afspejles i høj grad i selskabets velbeliggende boligejendomme i København. SALG AF EJENDOMME Der er løbende forespørgsler fra ejendomsmæglere og investorer omkring køb af selskabets ejendomme, hvilket bliver håndteret med fokus i den løbende udvikling og tilpasninger af ejendomsporteføljen. Den rentebærende gæld til finansieringsinstitutter måles til dagsværdi. Copenhagen Capital A/S afdækker renterisikoen ved at optage lån med fast rente på den langfristede finansiering. Renteafdækningen sker ved en kombination af rentetilpasningslån op til 7,5 år og konvertible lån med fast rente mellem 15 – 30 år. Der Grundet ejendommens begrænsede størrelse og geografiske placering, blev det besluttet at afhænde ejendommen beliggende på Esthersvej 12 i Hellerup, til en værdi der lå godt 10 pct. over den bogførte værdi. anvendes ikke finansielle instrumenter til renteafdækning. Selskabet ønsker en løbende renteafdækning af den langfristede finansiering, der minimum svarer til varigheden på et 20-årigt annuitetslån med fastrente. Dagsværdien af de finansielle gældsforpligtigelser har medført en samlet positiv dagsværdiregulering på kr. 15,5 mio. mod en negativ regulering på kr. 5,0 mio. året før. UDVIKLING I ØKONOMISKE OG FINANSIELLE FORHOLD Resultatet for perioden 1. januar 2021 til 31. december 2021 blev et overskud før skat på kr. 196,9 mio. mod kr. 39,6 mio. for samme periode i 2020. Periodens bruttoresultat blev kr. 28,8 mio. mod kr. 30,2 mio. i 2020, forskellen kan henføres til frasalg af Copenhagen Suites ApS og afvikling af Copenhagen Property Management ApS. Resultatet før skat blev realiseret med kr. 196,9 mio. mod kr. 39,6 mio. året før. Årets resultat blev kr. 159,5 mio. i 2021 mod kr. 32,7 mio. i 2020. Periodens resultat før finansielle poster og skat (EBIT) blev herefter kr. 24,1 mio. mod kr. 21,1 mio. for 2020. Periodens finansielle udgifter, opgjort netto, blev kr. 7,1 mio. mod kr. 6,9 mio. for 2020. Stigningen skyldes en øget gældsportefølje. Selskabet arbejder aktivt med gældspleje, og har siden afslutningen af regnskabet refinansieret og indfriet selskabets byggekreditter med lange fastforrentede lån. Periodens resultat før kurs- og værdiregulering (EBVAT) udgør kr. 16,8 mio. mod kr. 14,8 mio. i 2020, og er således indenfor selskabets offentliggjorte forventninger for året. Resultatet svarer til en forrentning af egenkapital på 38,3% mod 9,9% i 2020. FORVENTNINGER TIL 2022 ko Gennem aktivt asset management vil Copenhagen Capital A/S løbende udvikle, renovere og optimere driften i den nuværende ejendomsportefølje, ligesom der kontinuerligt søges efter nye attraktive ejendomsinvesteringer. Driften af selskabets ejendomme forløber som forventet. Selskabet er gået ind i 2022 med en historisk lav tomgang, og har ingen større udviklingsprojekter. For 2022 forventer Copenhagen Capital A/S et resultat, før kurs- og værdireguleringer (EBVAT), på mellem kr. 17 – 20 mio. Dagsværdien af koncernens ejendomme er i 2021 reguleret med kr. 162,7 mio., og udgør ultimo perioden kr. 1.112 mio. mod kr. 849,3 mio. ultimo 2020. Der er ved værdiansættelsen af koncernens ejendomme pr. 31. december 2021 anvendt et gennemsnitligt vægtet afkastkrav på 3,66% (31. december 2020: 4,20%). Resultatet før kurs- og værdireguleringer (EBVAT) kan påvirkes af køb/salg af ejendomme, af COVID19 og konsekvenser af Ruslands invasion af Ukraine. Risikoen vedrørende COVID-19 vurderes uændret som værende ”lav”. Copenhagen Capital A/S har ikke har nogle investeringer udenfor de danske grænser eller eksponering mod fremmedvaluta, dog kan de makroøkonomiske/politiske ændringer som følge af krigen få påvirkning på resultatet. Værdireguleringerne er drevet af et stærkt ejendomsmarked med faldende afkastkrav (jf. Colliers Internationals Markedsrapport), NPI-reguleringer samt afslutning af selskabets større udviklingsprojekter. Derudover arbejder selskabet løbende med at forbedre ejendommenes drift. I 2022 forventer Copenhagen Capital at have fokus på ESG-implementeringen i vores arbejdsgange. Der henvises til ”Samfundsansvarsrapport 2021”. Markedet for boligudlejningsejendomme har i perioden været præget af en høj efterspørgsel efter ejendomme i 10 Copenhagen Capital Årsrapport 2021 – Ledelsesberetning værdireguleringer. Derudover foretages der løbende istandsættelser efter boligreguleringslovens §5. stk. 2, som tillader gennemgribende forbedring af lejemål for at opnå lejefastsættelse til det lejedes værdi, ligesom energirenoveringer og altanprojekter er med til at forbedre ejendommenes drift. EJENDOMSPORTEFØLJEN Ejendomsmarkedet i Storkøbenhavn er karakteriseret ved et historisk robust marked med en stærk lejerefterspørgsel og en fortsat stor investorinteresse og aktivitet. Der er et begrænset udbud af primære ejendomme svarende til koncernens ejendomsportefølje, og markedet kan ikke imødekomme efterspørgslen fra såvel nationale som internationale investorer. Til trods for en usikkerhed omkring COVID-19 pandemien, har ejendomspriserne i Storkøbenhavn været stabile og stigende i perioden. Værdireguleringerne af Copenhagen Capital A/S’ ejendomme er for 2021 opgjort til kr. 168,9 mio. Værdireguleringen drives af 3 underliggende faktorer, ’ændring i det markedsbestemte afkastkrav’, ’NPI- reguleringer’ samt ’de fremtidige driftsforbedringer’ i selskabets ejendomme, som selskabet kategoriserer som ’udvikling’, da det er drevet af de forbedringer som selskabet foretager enten via forøgede indtægter eller reducerede udgifter. Koncernens ejendomsportefølje består pr. den 31. december 2021 af 17 ejendomme med 280 lejemål til en samlet værdi på kr. 1.112 mio., svarende til et vægtet ’exit yield’ på 3,66% mod 4,20% i 2020. I 2021 er værdireguleringerne i væsentligt omfang drevet af et stærkt ejendomsmarked og efterspørgsel efter selskabets ejendomme. Værdireguleringerne er for 65% drevet af markedsudviklingen, for 13% drevet af inflationsreguleringer af lejekontrakter og de sidste 22% stammer fra selskabets aktive udvikling af ejendommene. Der forhandles løbende om køb af nye ejendomme, men efterspørgslen efter gode investeringsejendomme er fortsat stor, så markedet følges tæt. Copenhagen Capital A/S vil fortsat søge mod optimering af driftsindtjeningen. Copenhagen Capital A/S har i 2021 haft fokus på afslutningen af byggerierne på Læderstræde 11 og Frederikssundsvej 11. Begge sager er afsluttet tilfredsstillende, og ejendommene er fuldt udlejede. Derudover forventes opdelingen af de sidste lejligheder på Stavangergade 6 at blive afsluttet i 2022. Udviklingen af alle 3 ejendomme har haft positiv påvirkning på årets Loan to value (gæld med ejendomspant i forhold til ejendomsporteføljens dagsværdi) udgør pr. den 31. december 2021 47,5% i forhold 54,0% pr. den 31. december 2020. 100% 1200 1112 Direkte afkast 90% 80% 70% 60% 50% 40% 30% 20% 10% 0% NPI regulering 1000 800 600 400 200 0 911 849 809 Udvikling af ejendomme 775 538 469 Totalafkast Værdiregul ering 435 381 349 Ændring afkastkrav 231 185 167 107 58 25 2013 2014 2015 2016 2017 2018 2019 2020 2021 Dagsværdi af ejendomsporteføljen (tkr.) Fordeling af totalindkomst Ledelsesberetning – Copenhagen Capital Årsrapport 2021 11 Lyngby Brønshøj ko 12 Copenhagen Capital Årsrapport 2021 – Ledelsesberetning MARKEDSPROGNOSE EJENDOMSMARKEDET GENERELT Danmark er et attraktivt land for mange investorer set ud fra et makroøkonomisk perspektiv. 2021 har været et ’primære’ ejendomme og større ejendomsporteføljer har været stigende. Ydermere er der historisk set lave afkastkrav fra investorerne i et niveau under 3,0% for ejendomme med fri markedsleje. travlt år på ejendomsmarkedet, hvor transaktionsvolumen var den højeste nogensinde. Coronapandemien der ramte Danmark i foråret 2020, gav kun en kortvarig uro og en mindre opbremsning på investeringsmarkedet. Genåbning af samfundet og LÅNEMARKEDET GENERELT vaccinationsprogrammerne i 2021 betød derfor at I 2021 oplevede markedet for første gang i mange år resultaterne af en langvarig ekspansiv pengepolitik i både optimismen blandt investorerne kom igen, og der er fortsat et stort placeringsbehov. USA og Europa, kombineret med globale forsyningsproblemer og stigende energipriser førte det til stigende forbrugerpriser i andet halvår af 2021, som er fortsat i de første måneder af 2022. Danmark betragtes som et interessant, stabilt og sikkert land med en god investeringsmæssig infrastruktur, samt lave låne- og transaktionsomkostninger. Disse forhold tillige med en international kapitalrigelighed og begrænsede placeringsmuligheder grundet et negativt rentemiljø, har tilført meget kapital til det danske De lange realkreditrenter har i 2021 været forholdsvist stabile, men i forbindelse med den tiltagende inflation steg de danske realkreditrenter hurtigt i første kvartal af 2022. Generelt er lånemarkedet i Danmark attraktivt for investorer, da markedet er præget af lave renter kombineret med låntyper, som ikke er tilgængelige i andre lande, hvilket giver en række af muligheder og sikkerhed for investorerne. ejendomsmarked. ejendomsinvesteringer statsobligationer er Det direkte forhold fortsat højt. merafkast ved i til 10-årige store Det placeringsbehov understøttes blandt andet af en fortsat tilgang af nye internationale investorer. Den stadig stigende interesse for ejendomsinvesteringer i Danmark blandt danske institutionelle investorer og internationale fonde samt de øgede krav til compliance betyder, at der sker en fortsat professionalisering af den måde hvorpå ejendommene drives og udvikles. Kombinationen af de stigende renter i 2022 og det faldende direkte afkast gennem 2021 har reduceret det såkaldte ’yield gap’ markant (forskellen mellem renten og afkastet på ejendomme). Copenhagen Capital A/S overvåger løbende udviklingen i rente- og lånemarkedet. Udgangspunktet er, at ejendomsinvestering er langsigtet, og at finansieringsomkostningerne derfor bør være kendte og forudsigelige. Optimismen og forventningerne til værdistigning i ejendomsporteføljer har været med til at skabe en større efterspørgsel på ejendomme, hvor priserne på de 7,00% 6,00% 5,00% 4,00% 3,00% 2,00% 1,00% 0,00% -1,00% 600 4,00% 3,50% 3,00% 2,50% 2,00% 1,50% 1,00% 0,50% 0,00% 500 400 300 200 100 0 10 år statsobligation Inflation (højre) Forrentningskrav på boligejendomme i København Forrentningskrav på kontorer i København (Sekundær) BNP pr. Indbygger Regin Hovedstaden (tkr) (venstre) BNP pr. indbygger Hele Landet (tkr) (venstre) Ledelsesberetning – Copenhagen Capital Årsrapport 2021 13 Kontormarkedet i København oplever en stigende EJENDOMSMARKEDET I KØBENHAVN efterspørgsel og lavere afkastkrav, som følge af den stigende beskæftigelse der har været i 2021. Udbuddet af kontorejendomme har ikke mulighed for at tilpasse sig efterspørgslen på kort sigt. Interessen fra både danske og udenlandske investorer er fortsat høj, hvorfor ubalancen mellem udbud og efterspørgsel har medført en stigning i lejeniveauer både for primære og sekundære ejendomme. Afkastkravet for kontorejendomme har siden 2016 oplevet et fald, og ligger ultimo 2021 under 4%. Ejendomsmarkedet i Storkøbenhavn er i konstant udvikling. På nuværende tidspunkt er det udenlandske investorer, der dominerer transaktionerne i København, da disse finder de danske makroøkonomiske- og demografiske forhold attraktive. København har i 2021 haft det højeste totalafkast for erhvervsejendomme siden før finanskrisen. Det stigende afkast er dels et resultat af det historisk lave afkastkrav samt stigninger i lejeniveauerne. Dog har man ikke set den fulde effekt af den stigende inflation i andet halvår af 2021, da København er fortsat den storby i Danmark med flest indbyggere. Befolkningstilvæksten har været aftagende siden 2017, men der er stadig en tilvækst med ca. 8.000 indbyggere om året i perioden 2017-2021. Den aftagende tendens skyldes hovedsageligt pandemien. Danmarks lejereguleringerne oftest foregår ud fra inflationsstigningen i det foregående år før eventuelle reguleringer. Dermed peger dette i retning af et marked, hvor der er høj konkurrence og et lavt udbud der lægger et pres på lejeniveauerne. statistik forventer dog stadig, at indbyggertallet i Københavns Kommune vil stige med 8,5% fra 1. kvartal af 2022 til 1. kvartal 2030, svarende til en nominel vækst på ca. 55.000 indbyggere. Det er særligt tilflytning af unge, som efterspørger studiemulighederne og kulturtilbuddene i København, samt erhvervsaktive 30- 49-årige, mens børnefamilierne er begyndt at søge mod forstæderne. Boligmarkedet har længe været kendetegnet ved en ubalance mellem udbud og efterspørgsel, hvor udbuddet af ejendomme har været begrænset. Det svagt stigende udbud efter finanskrisen og den stigende befolkningstilvækst resulterede i byggeaktivitet på et højt niveau i årene 2017-2019, der herefter er stagneret men fortsat ligger på et højt niveau. Som resultat af kommuneplanen om at fremme boliger til familier hvor 75% af nye boligbyggerier i gennemsnit skulle være 95 m2, omfatter de nye byggerier store boligenheder, der medfører en mangel på små boliger. Kravet blev dog reduceret til 50% i kommuneplanen for 2020, hvorfor det er forventeligt, at udbuddet af mindre boliger vil stige i de kommende år. Efterspørgslen efter mindre lejeboliger er fortsat høj, men der forventes at indfinde en balance mellem udbud og efterspørgsel. De mange nye boliger kan dog på kort sigt have en negativ påvirkning på lejeniveauer og tomgang. Grundet underbuddet af boliger har huslejen gennem flere år været stigende, men har nu nået et niveau for specielt de nye boligområder, hvor lejeniveauet stagnerer, og der kan registreres en mindre tomgang for nye og større lejligheder. Efterspørgslen efter mindre lejeboliger er fortsat høj. Med hensyn til studie- og ungdomsboliger er efterspørgslen fortsat høj til trods for et større udbud af boliger til segmentet de seneste år. Det må på sigt forventes, at bygningskvalitet og mikrobeliggenhed, hvor infrastruktur og nærmiljø får større og større betydning i takt med, at der kommer flere ko studie- og ungdomsboliger på markedet. Investorinteressen i dette segment er fortsat høj. Stigningen i byggeomkostninger kan lægge en dæmper på udvikling af nye byggerier. 6.000 5.000 4.000 3.000 2.000 1.000 - 20.000 100 18.000 16.000 14.000 12.000 10.000 8.000 6.000 4.000 2.000 - 95 90 85 80 75 70 Netto befolkningsændring i København (højre) Nybygget etageboliger t. m2 i København (venstre) Nybygget kontor, handel mv. t. m2 i København (venstre) Gennemsnitslig størrelse på etageboliger i København (m2) 14 Copenhagen Capital Årsrapport 2021 – Ledelsesberetning LÆDERSTRÆDE 11, 1201 KØBENHAVN K Ledelsesberetning – Copenhagen Capital Årsrapport 2021 15 FORRETNINGSGRUNDLAG Copenhagen investeringsselskab, hvis aktivitet er investering i og udlejning af bolig- og erhvervsejendomme Capital A/S er et børsnoteret renterisici i et passende omfang. Strategien justeres løbende i forhold til forventninger til renteudviklingen, rentekurve og renterisikoen på den eksisterende låneportefølje. i Storkøbenhavn via direkte eller indirekte ejerskab. Investeringerne foretages ud fra grundige analyser af ejendommenes muligheder, beliggenhed og stand. Ejendommene bliver løbende moderniseret og energiforbedret for at forbedre ejendomsporteføljens rentabilitet. Copenhagen Capital A/S har siden 2014 opbygget en egen administration og vicevært dækning, ud fra tesen om at vi derved skal tilbyde den bedste service overfor vores kunder. Copenhagen Capital A/S har fokus på den direkte drift af selskabets ejendomme, og guider derfor i forhold hertil. Internationale regnskabsstandarder for børsnoterede selskaber kræver, at der sker løbende værdireguleringer af ejendomme herudover tilvalgt dagsværdi for realkreditgæld, hvilke kan være betydelige i såvel positiv som negativ retning. Der må løbende forventes en positiv værdiregulering før ’ændring i det markedsbestemte afkastkrav og andre konjunkturpåvirkninger’ som følge af ’de fremtidige driftsforbedringer’, der opnås ved at arbejde med ejendommenes drift, ligesom der sker en årlig inflationsbaseret regulering af de fleste indtægter fra lejekontrakterne. FORRETNINGSPLAN 2024 Copenhagen Capital A/S vedtog i november 2020 en ny forretningsplan FOKUS2024 gældende for perioden 2021 – 2024. Mål og strategi Copenhagen Capital A/S har et langsigtet perspektiv i værdiskabelsen, der realiseres i samspil med medarbejdere, investorer. kunder, samarbejdspartnere og Der følges en langsigtet investeringsstrategi, hvor Copenhagen Capital A/S investerer på baggrund af grundige analyser, hvilket sammen med en aktiv risikostyring skaber grundlaget for, at selskabet kan agere systematisk og opportunistisk i udnyttelse af forretningsmulighederne på tværs af ejendomstyper indenfor den definerede investeringsstrategi. ko Strategien sigter mod fortsat vækst og rentabilitet baseret på begreberne kvalitet, muligheder og fokus. Ledelsen i Copenhagen Capital A/S arbejder løbende for at sikre et højt vedligeholdsmæssigt niveau på koncernens ejendomme samt for at realisere ejendommenes udviklingsmuligheder. De Der er relaterede risici i forbindelse med grundlæggende forudsætninger for en stærk langsigtet performance er: forretningsaktiviteterne, der kan have betydning for udviklingen samt have indflydelse på indtjeningen og omdømmet. • • • • at levere kvalitet til selskabets kunder (lejere) at kende sine ejendomme og beliggenheder at se og forfølge muligheder • Investeringskriterier o o o o o Investeringsportefølje at oparbejde og vedligeholde lange relationer til samarbejdspartnere Udviklingsportefølje Ejendomstyper Genudlejningsrisiko Geografi • • • at øge bygningsdelenes levetid at respektere risici og udfordringer at være fokuseret og troværdig. • Risikostyring o o o o o Kapitalstruktur Copenhagen Capital A/S investerer ikke i ejendomme alene ud fra en forventning om senere værdistigninger. En tilfredsstillende indtjeningssikkerhed opnås først og fremmest, hvor genudlejningsmulighederne er gode, og afkast samt cash flow er tilfredsstillende. Finansiering Likviditet Værdiansættelse Compliance Ledelsen i Copenhagen Capital A/S fokuserer på ejendommens grundlæggende drift, og søger at afdække 16 Copenhagen Capital Årsrapport 2021 – Ledelsesberetning Investeringskriterier Køb og salg af ejendomme er en bestyrelsesbeslutning, hvor køb altid underbygges af en grundig due diligence proces, herunder en uafhængig valuarrapport. Copenhagen Capital A/S investerer i investerings- og udviklingsejendomme. Risikostyring Investeringsejendomsporteføljen er langsigtede investeringer, og udvikles løbende ved køb, salg, renoveringer samt driftsmæssige optimeringer. Hvert aktiv vurderes ud fra størrelsen, rentabiliteten og bidraget til forrentning af egenkapitalen set i forhold til andre alternative geninvesteringsmuligheder. Porteføljen af investeringsejendomme udgør et mix af bolig- og erhvervsejendomme. Copenhagen Capital A/S forholder sig løbende til udvikling i de makroøkonomiske, demografiske og politiske forhold i relation til den løbende risikostyring. Der lægges vægt på at den investerede kapital udnyttes optimalt og, at den finansielle risiko er i balance. Ledelsen i Copenhagen Capital A/S vurderer, at egenkapitalandelen ikke skal være under 30%, hvilket der tilstræbes. Ledelsen vil ikke foretage handlinger, der bevirker, at egenkapitalandelen falder til under 30%, medmindre der er tale om lov- eller vedtægtsbestemte årsager. Det vil sige, at der ikke foretages ejendomsakkvisitioner, tilkøb af egne aktier, indstilling af udlodning til stamaktierne m.v., hvis den konkrete handling bringer egenkapitalandelen under 30%. Udviklingsejendomme defineres som ejendomme, hvor der er besluttet et projekt på mere end 50% af ejendommens værdi (inkl. projektomkostninger). Investeringerne i udviklingsejendomme er langsigtede, men frasalg kan overvejes i lighed med frasalg fra investeringsejendomsporteføljen. Udviklingsprojekter omfatter primært boligejendomme samt sekundært kontor- og blandede ejendomme. Der udvikles til udlejning og ikke til projektsalg. Hvorvidt der bygges i totalentrepriser, fagentrepriser eller efter timeafregning afhænger af byggeriets art, størrelse og kompleksitet. Byggeformen er en bestyrelsesbeslutning, når der er tale om udviklingsejendomme. Udviklingsejendomme (inkl. projektomkostninger) må ikke udgøre mere end 25% af Copenhagen Capital A/S ejendomsbalance på akkvisitionstidspunktet. Copenhagen Capital A/S anvender alene realkredit- eller realkreditlignende committede lån til finansiering af ejendomsinvesteringerne. Der opereres alene med uncommittede låne- og kreditfaciliteter i forbindelse med byggerier og gennemførsler af akkvisitioner, hvor der foreligger et tilsagn om realkredit- eller realkreditlignede committede lån. Derudover anvendes garantistillelser i det omfang det er nødvendigt f.eks. i forbindelse med indgåelse af entrepriseaftaler o.l. Der afgives ikke erklæringer omkring hårde covenants som f.eks. soliditetskrav, men Copenhagen Capital A/S afgiver sædvanligvis kaution for lån i dattervirksomhederne, ligesom der afgives sikkerhed i ejendommene. Ingen enkelt ejendom må udgøre mere end 25% af Copenhagen Capital A/S ejendomsbalance på akkvisitionstidspunktet. Ved akkvisitioner skal der tages hensyn til, at minimum 60% af ejendomsbalancen skal være relateret til boligudlejning. For at optimere forrentningen af egenkapitalen i Copenhagen Capital A/S investerer principielt i alle typer udlejningsejendomme og grunde, der er beliggende i Storkøbenhavn, hvor markedskendskabet er stort. Det er afgørende, at selskabets indsatser og kompetencer kan Copenhagen Capital A/S foretages der løbende rebelåning af ejendommens værditilvækst med henblik på at foretage nye akkvisitioner gennem moderselskabet. skabe en merværdi til ejendommen. Copenhagen Capital A/S tilstræber en lang rente på konvertible realkreditlån og kort rente på inkonvertible realkredit- eller realkreditlignende lån. Varigheden på låneporteføljen skal som minimum svare til varigheden på et 20-årigt realkreditlån med fast rente og afdrag. Der anvendes ikke finansielle instrumenter som renteswaps o.l. Genudlejningsrisikoen skal være lav for ejendomme i området, hvor akkvisitioner foretages. Kravet til startafkastet på investeringerne afviger efter ejendomstype og fra ejendomscase til ejendomscase, hvorfor risikopræmien fastsættes individuelt. Det er afgørende, at der er en vurdering af, at afkastet på længere sigt overstiger det risikofrie afkast, og bidrager positivt i realisering af selskabets mål for forrentning af egenkapitalen. Den enkelte ejendoms likviditet skal være positiv indenfor det første driftsår, eller når et eventuelt udviklingsprojekt er gennemført. Det finansielle beredskab består af indestående i bank, der frit kan disponeres over (likvid beholdning). Kravet til størrelsen af den løbende likvide beholdning foretages ud fra objektive kriterier i et krisescenarie over 36 måneder, der fastsættes af bestyrelsen ud fra følgende parametre: Ledelsesberetning – Copenhagen Capital Årsrapport 2021 17 • • En tomgang fastsat ud fra lejemålskategorier med individuel tomgangsvurdering Selskabet har i 2021 købt minoritetsandelen af K/S Læderstræde 11 for kr. 19 mio. En stigning i såvel den korte- som i den lange rente (parallelforskydning af rentekurven) Ingen inflation (pristalsreguleringer på lejen) Fald i ejendomsværdierne ANSVARLIGHED • • • • For første gang har Copenhagen Capital udarbejdet en ansvarlighedsrapport ”Samfundsansvarsrapport 2021”, der er offentliggjort på selskabets hjemmeside copenhagencapital.dk/investor-relations/politikker/. Ingen rebelåningsmuligheder Likviditetsbuffer byggeprojekter. på igangværende De objektive kriterier kan ændre sig i forhold til vurderingen af de makroøkonomiske forhold. Såfremt den løbende likvide beholdning kommer under kravet til det finansielle beredskab, skal ledelsen straks udarbejde en plan for at tilbagebringe likviditeten til det krævede niveau. Rapporten giver et indblik i vores ambitioner og tiltag indenfor Environmental, Social & Governance (ESG). Samfundsansvarsrapporten er en del af den samlede ledelsesberetning for Copenhagen Capitals Årsrapport 2021. Rapporten indeholder selskabets lovpligtige redegørelse for virksomhedsledelse, jf. Værdiansættelserne pr. 30. juni og 31. december fastsættes på baggrund af ledelsens skøn med årsregnskabslovens § 107b, redegørelse for den kønsmæssige sammensætning af ledelsen, jf. Årsregnskabslovens §99b og lovpligtige redegørelse for samfundsansvar er udarbejdet i overensstemmelse med Årsregnskabslovens §99a og redegørelse for dataetik jf. Årsregnskabslovens §99d. udgangspunkt i markedsrapporter, det generelle markedskendskab og specifikke valuarvurderinger. For at understøtte ledelsens på skøn indhentes 1/3 der af valuarvurderinger minimum ejendomsporteføljen efter en aftalt turnus. Hvor det vurderes hensigtsmæssigt, spejles grundlaget for valuarvurderingerne i tilsvarende andre ejendomme i porteføljen. Værdiansættelserne sker med udgangspunkt i en DCF-model (Discounted Cash Flow). Fastsættelse af afkastkravet og de øvrige parametre der indgår i DCF- BEGIVENHEDER EFTER 31.12.2021 Copenhagen Capital A/S har efter afslutning af ko regnskabsperioden udlejet de 41 nyopførte ungdomsboliger beliggende på Frederikssundsvej 11, 2400 København NV. Derudover er opdeling og renovering af 2. sal på Stavangergade 6, 2100 modellen, er afhængige af udviklingen i markedsforholdene på ejendomsmarkedet og kapitalmarkedet samt de specifikke forhold på de enkelte ejendomme med hensyn til ejendomstype, beliggenhed, stand samt et skøn af de fremtidige indtægter og omkostninger til driften og vedligeholdelse. København Ø færdiggjort og udlejet, og samme procedure er igangsat på 1. salen, der forventes færdig juni 2022. Det blev besluttet at afhænde ejendommen beliggende Møllegade 3, 2200 København N i en selskabshandel med overtagelse den 3. marts 2022. Ejendommen blev solgt til pris ca. 11% over den bogførte værdi. BERETNING FOR COPENHAGEN CAPITAL A/S – MODERSELSKABET Copenhagen Capital A/Ss formål er at eje kapitalandele i og udlåne kapital til dattervirksomhederne. Renten svarer til koncernens marginale lånerente. Selskabet afholder Selskabet har refinansieret ejendommene Læderstræde 11 og Heimdalsgade 39, hvorved der er opnået et samlet positivt provenu på kr. 17,1 mio. omkostningerne til koncernens personale og administration. Selskabet leverede et overskud på kr. 157,5 mio. før skat for 2021 mod kr. 35,3 mio. for 2020. Balancen udgør kr. 497,6 mio. ultimo 2021 mod kr. 324,6 mio. og ultimo 2020. Egenkapitalen er opgjort til kr. 470,2 mio. ultimo 2021 mod kr. 316,4 ultimo 2020. 18 Copenhagen Capital Årsrapport 2021 – Ledelsesberetning RISIKOFAKTORER Der er til Copenhagen Capital A/S’ aktiviteter bundet en række risici, som man som investor i selskabet altid skal nøje overveje. De risici som selskabet finder særligt væsentlige, kan opdeles i en række underkategorier, som vil blive gennemgået på de følgende sider: resultatopgørelsen. Såfremt de samlede værdireguleringer er negative, påvirker det Copenhagen Capital A/S’ regnskabsmæssige resultater, samt finansielle stilling, negativt. Dagsværdien af ejendommene påvirkes af flere faktorer, hvor den primære er markedets afkastkrav til de enkelte ejendomme. Ledelsen fastsætter løbende afkastkravet til de enkelte ejendomme blandt andet ud fra: • Opgørelse af dagsværdi for investeringsejendomme Finansielle risikofaktorer Ejendommes driftsresultater Køb og salg af ejendomme Miljøforhold. • • • • • Udviklingen i markedsforholdene for den pågældende ejendomstype • • • Udviklingen i det generelle renteniveau Erfaringer med årets køb og salg Ændringer i den enkelte ejendoms forhold. OPGØRELSE AF DAGSVÆRDI FOR INVESTERINGSEJENDOMME Copenhagen Capital A/S værdiansætter ejendomme til dagsværdi, og værdireguleringer føres over m2 Total m2 m2 Erhverv Ejendoms- værdi Vægtet afkastkrav Loan to value Årsregnskab 2021 '000 kr/m2 40.485 Gæld Bolig Ewaldsgade 6, København N Fanøgade 35-37, København Ø Finsensvej 78, Frederiksberg Frederikssundsvej 11, København NV Heimdalsgade 39, København N Ingemannsvej 3A-C, Frederiksberg Islevhusvej 31-33, Brønshøj Købmagergade 61, København K Læderstræde 11AB København K Møllegade 3, København N Niels Hemmingsens Gade 4, København K Ole Suhrs Gade 13-15 København K Prinsessegade 61-63, København K Skindergade 40, København K Stavangergade 6, København Ø Ulrikkenborg Allé 13-17, Kgs. Lyngby 43.400 46.000 77.100 101.000 121.500 68.900 37.300 61.200 106.000 31.500 27.800 65.500 57.300 30.900 108.900 32.700 1072 982 90 3,03% 20.300 18.800 39.800 41.10 46,77% 1.062 2.071 2.125 4.244 2.083 1.421 814 1.062 0 0 2.071 285 3.398 531 521 343 560 85 43.315 37.228 47.529 28.629 33.077 26.249 75.184 50.071 47.297 61.369 34.989 41.134 34.410 44.796 32.249 3,25% 4,50% 3,72% 4,25% 3,49% 4,02% 3,74% 3,54% 3,41% 3,82% 3,34% 3,49% 3,50% 3,34% 3,50% 40,87% 51,62% 40,69% 36,87% 66,91% 49,87% 39,22% 41,98% 40,95% 57,19% 57,25% 51,13% 64,08% 45,64% 56,27% 1.840 846 44.800 46.100 18.600 24.000 44.500 12.900 15.900 37.500 29.300 19.800 49.700 18.400 1.552 900 471 2.117 666 1.557 581 453 115 338 312 174 0 1.872 1.393 898 1.560 1.219 898 2.431 1.014 2.176 1.014 255 0 Vestergade 4-6, København K 95.000 2.106 1.006 1.100 45.109 39.940 3,60% 3,66% 46.500 48,95% 47,49% Total 1.112.000 27.842 17.779 10.063 528.100 Ledelsesberetning – Copenhagen Capital Årsrapport 2021 19 FINANSIELLE RISIKOFAKTORER Siden regnskabsafslutningen er obligationsrenterne steget, hvilket har ført til fald i obligationskurserne. For selskabet betyder det en dagsværdiregulering af selskabets gæld i omegnen af kr. 21. mio. Finansielle risici er et centralt risikoområde i et ejendomsselskab. Den valgte kapitalstruktur, herunder andelen af rentebærende gæld, og konsekvensen heraf kan have stor indflydelse på selskabets resultat samt finansielle gearing. Copenhagen Capital A/S’ finansielle risikostyring foretages på baggrund af selskabets politik herom og retningslinjer til selskabets ledelse. Byggekreditter Variabletlån Selskabet anvender i størst muligt omfang realkreditbelåning til finansiering af ejendomsporteføljen, som optages via banker og realkreditinstitutter. Det er selskabets vurdering, at realkreditlån, hvad angår satser og vilkår, er den mest attraktive finansieringsform. Gennem investeringerne og lånoptagelsen udsættes selskabet for en række finansielle risici såsom rente- og kursrisiko, likviditetsrisiko og kreditrisiko. Det er koncernens politik, at 1) foretage lånoptagelse ved anvendelse af realkreditlån med en løbetid på op til 30 år med eller uden afdrag, 2) ved ejendomsakkvisitioner skal driftens likviditetsbidrag efter afdrag være positiv på købstidspunktet (eller forventes at blive det ved erhvervelse af ejendomme med ledige lejemål). Løbetiden på koncernens fremmedkapital er langsigtet. Der henvises til note 17, for opgørelse over selskabets position pr. 31.12.2021. Fastforrentet Rentetilpas lån nings lån Likviditetsrisiko Selskabets likviditetsrisiko består i, ikke at kunne afvikle de løbende betalinger, samt ikke at kunne fremskaffe tilstrækkelig finansiering til udvikling af selskabets projekter og udvikling af ejendomme. En sådan situation kunne opstå, såfremt selskabet ikke modtager betaling fra selskabets kunder ved stor tomgang eller ved uforudsete omkostninger. ko Selskabets passivside består derfor i al væsentlighed af 43% egenkapital samt realkreditlån med lange løbetider samt udskudt skat. Dette er efter ledelsens vurdering en forsvarlig og hensigtsmæssig kapitalstruktur til Selskabets finansieringsaftaler indeholder sædvanlige standard misligholdelsesbestemmelser, og der er ikke afgivet covenants, der kan bringe låneaftalerne misligholdelse ved markedsmæssige udsving i i finansieringen af aktivsiden, som består af investeringsejendomme med lang investeringshorisont. ejendomsværdierne. Copenhagen Capital A/S anvender ikke driftskreditter, hvorfor der ikke kan opstå likviditetsrisiko i forbindelse med opsigelse heraf. Der optages bygge- og bridgefaciliteter i forbindelse med finansiering af konkrete projekter og virksomhedshandler, hvor der foreligger tilsagn om endelig langfristede finansiering. Rente- og kursrisiko Rentestigninger vil som udgangspunkt have en negativ effekt på selskabets resultat, eftersom finansieringsomkostningerne alt andet end lige vil stige sammen med renten. Det er muligt for selskabet at sikre de markedsbestemte renterisici via anvendelse af renteaftale, hvorimod renterisikoen, der kan henføres til Copenhagen Capital A/S anvender i et vist omfang lån med mulighed for afdragsfrihed. Selskabet tilstræber, at de årlige løbende afdrag på den finansielle gæld udgør 50% af resultat før kurs- og værdireguleringer (EBVAT). ændringer i bidragssatser og bankmarginer, kan selskabet ikke sikre sig imod. Rente- og kursrisikoen agerer modsat af hinanden, hvorfor afdækning af for eksempel renterisikoen får kursrisikoen til at stige og modsat. Kreditrisiko Kreditrisikoen i forbindelse med selskabets likvide midler, pengemarkedsindskud og finansielle instrumenter søges løbende minimeret ved udelukkende at samarbejde med finansielle institutter med høj kreditværdighed. Varigheden på Copenhagen Capital A/S’ låneportefølje er ultimo 2021 opgjort til 9,5. På porteføljeniveau tilstræbes en varighed der er svarende til varigheden på et 20-årigt fastforrentet annuitetslån. På baggrund af den historisk lave lånerente på realkreditlån med fast rente, samt den generelle usikkerhed omkring den fremtidige Kundernes kreditrisiko renteudvikling, er varigheden pr. statusdagen højere, end hvad der tilstræbes. Selskabet har fokus på at tiltrække gode og kreditværdige kunder. Ved indgåelse af lejekontrakter søger 20 Copenhagen Capital Årsrapport 2021 – Ledelsesberetning Copenhagen Capital A/S at afdække kundernes betalingsevne, i det omfang det findes relevant. Ved indgåelse af lejekontrakter stiller selskabet krav om forudbetalt husleje og depositum til at afdække den væsentligste kreditrisiko. Det kan dog ikke udelukkes, at en eller flere af selskabets kunder i fremtiden ikke er i stand til at honorere deres betalingsforpligtelse overfor selskabet. I det omfang at forudbetalt husleje og deposita ikke er tilstrækkeligt til at dække denne risiko, medfører det, at selskabet kan få reduceret lejeindtægter som følge af tomgang ved fraflytning samt eventuelle omkostninger ved istandsættelse og indretning til nye lejere. øge risikoen for, at kunder og andre samarbejdspartner ikke vil være i stand til at betale deres forpligtelser, herunder betaling af leje. Ydermere vil en økonomisk afmatning og en svækkelse af ejendomsmarkedet betyde faldende indtjening og stigende afkastprocenter og dermed en faldende værdi af selskabets ejendomsportefølje. Genudlejningsrisici Copenhagen Capital A/S har via den lagte strategi valgt at fokusere på velbeliggende ejendomme med lav risiko for tomgang, hvilket indgår i vurderingen ved ejendomsakkvisitioner. Selskabet allokerer løbende ressourcer til at øge kvaliteten af ejendommene, hvilket skal være med til at forbedre både udlejningsprocenten og lejeniveauet. Selskabet kan dog ikke med sikkerhed vurdere, om hvad der i dag er defineret som attraktive beliggenheder, også i fremtiden vil forblive attraktive, hvorfor dette på længere sigt kan betyde faldende udlejningsprocenter. I selskabets seneste regnskabsår har der været tab i forbindelse med misligholdelse af lejekontrakter i niveauet kr. 0,2 mio., svarende til 0,5% af omsætningen i 2021. Koncernen har i regnskabsåret vist samfundssind overfor kunder, som midlertidigt ikke har været i stand til at betale leje pga. ventetid fra regeringens kompensationspakker. COVID-19 har i regnskabsåret ikke haft væsentlig effekt for koncernen. Hver gang en kunde fraflytter et lejemål, eller ved erhvervelse af ejendomme med ledige lejemål, er der en usikkerhed om, hvorvidt det ledige lejemål kan genudlejes og til hvilken leje. Denne genudlejningsrisiko er ud over beliggenheden, kvaliteten og lejeniveauet også RISICI SOM KAN PÅVIRKE EJENDOMMENS DRIFTSRESULTATER Det løbende driftsresultat kan i hver enkel af koncernens ejendomme blive påvirket af ændringer i: påvirket af de generelle konjekturer i samfundet. Genudlejningsrisikoen kan påvirke udlejningsprocenten i Copenhagen Capital A/S ejendomme. • • • • • Samfundsøkonomien og ejendomsmarkedet Udlejningsprocenten Lejernes betalingsevne Regulering af lejeindtægter Regulering af lejeindtægter Samtlige af Copenhagen Capitals lejeforhold er reguleret gennem en lejekontrakt. Erhvervslejeindtægterne udgør ca. 36% af selskabet samlede lejeindtægter, og erhvervslejekontrakterne indeholder typisk bestemmelser om regulering af lejen i relation til udviklingen i nettoprisindekset (evt. med en bestemmelse om minimums reguleringssats), regulering af lejen med ændringen i visse driftsomkostninger, f.eks. skatter og afgifter samt regulering af lejen grundet forbedringer, som Copenhagen Capital A/S har finansieret. Omkostninger til drift og vedligeholdelse. Copenhagen Capital A/S’ økonomistyring har fokus på driftsresultatet af hver enkelt ejendom, som er placeret i et selvstændigt selskab. Der udarbejdes budgetter for hver enkelt ejendom/selskab. Samfundsøkonomien og ejendomsmarkedet I forlængelse af finanskrisen fik det danske ejendomsmarked økonomiske og likviditetsmæssige udfordringer, hvilket for nogle ejendomssegmenter og placeringer medførte betydeligt prisfald og svækket adgang til finansiering. Erhvervslejeloven indeholder bestemmelser, hvorefter lejen kan reguleres, hvis den enten overstiger, eller er mindre end markedslejen for det pågældende lejemål. Parterne kan dog aftale, at bestemmelsen ikke kan bringes i anvendelse i en vis årrække. Hvis parterne ikke kan blive enige om regulering af lejen efter disse bestemmelser, kan forholdet indbringes for domstolene. Der er risiko for, at tilsvarende økonomisk afmatning og svækkelse af dele af ejendomsmarkedet kan påvirke Copenhagen Capital A/S negativt. Det kan for eksempel betyde faldende efterspørgsel på udlejningsmarkedet, hvilket kan betyde faldende udlejningsprocenter og stigende tomgang. Over en længere periode kan dette ændre markedsvilkårene for udlejning herunder nedadgående prispres, hvilket betyder faldende lejepris pr. kvadratmeter. En økonomisk afmatning vil ligeledes En del af Copenhagen Capital A/S boliglejemål er underlagt reglerne om omkostningsbestemt husleje, og lejen er derfor ofte meget lavere end markedslejen. I forbindelse med udskiftning af lejere renoveres lejemålene efter reglerne i Boligreguleringslovens § 5 stk. Ledelsesberetning – Copenhagen Capital Årsrapport 2021 21 2, hvorefter der kan opkræves en leje på markedsniveau. Dette vurderes ikke at have en væsentlig risiko for koncernen. i forbindelse med køb af ejendomme/selskaber, således at uforudsete tab eller omkostninger, herunder fejl og mangler ved ejendommen, reduceres mest muligt. Der kan opstå situationer, hvor lejeforhøjelser, der er juridisk grundlag for at gennemføre, ikke vil være forretningsmæssigt hensigtsmæssige at gennemføre. Copenhagen Capital A/S vil som udlejer afstå fra at gennemføre lejeforhøjelser, som vil medføre forøget tomgang. Selskabet vil dog løbende tilstræbe, at lejen svarer til markedslejen for de enkelte lejemål. Derudover søger Copenhagen Capital A/S i aftalerne om køb af ejendomme, eller selskaber der ejer ejendomme, at opnå en række garantier fra sælgers side, herunder blandt andet lejegarantier til dækning af eventuel tomgang i en aftalt periode. Dette medvirker dels til at fa ̊ afklaret eventuelle mangler før aftalens indgåelse, og dels til at selskabet kan søge at drage sælger til ansvar, såfremt der efter handlens indgåelse konstateres mangler ved ejendommene eller andre brud på garantier. Driftsomkostninger De afholdte drifts- og vedligeholdelsesomkostninger kan afvige fra de budgetterede. Det er selskabets strategi at fortsætte væksten i såvel aktivitetsomfang samt indtjening, hvilket betyder, at selskabet vil fortsætte opkøb af ejendomme til porteføljen. Det kan dog ikke udelukkes, at muligheden for at købe ejendomme i fremtiden, på vilkår og betingelser der er tilfredsstillede for Copenhagen Capital A/S, bliver begrænset i en kortere eller længere periode. Afståelse fra køb af ejendomme kan medføre, at Copenhagen Capital A/S’ langsigtede strategiske mål ikke kan opnås. Selskabet gennemgår løbende alle driftsomkostninger. Såfremt der er væsentlige budgetafvigelser, kan handlingsplaner iværksættes. Der er udarbejdet instrukser for bevillingsfuldmagter for afholdelse af vedligeholdelsesomkostninger med henblik pa overensstemmelse gennemføres budgetopfølgning pa vedligeholdelsesomkostninger, ̊ ̊ Salg af ejendomme Copenhagen Capital A/S investeringsstrategi er at være korrigerende handlingsplaner igangsættes straks. langsigtet investor med drift af ejendommene i ko Storkøbenhavn. Der kan dog opstå situationer, hvor selskabet beslutter at sælge en eller flere ejendomme, såfremt selskabet føler, at prisen er rigtig, og provenuet kan placeres i andre ejendomme med højere udviklings- og afkastpotentiale. KØB OG SALG AF EJENDOMME Køb af ejendomme I forbindelse med erhvervelse af ejendomme, herunder ved erhvervelse af selskaber der ejer ejendomme, er der en risiko for, at ejendommene har uforudsete fejl og mangler, eller at andre forhold vedrørende de tilkøbte ejendomme eller selskaber kan medføre tab eller omkostninger for Copenhagen Capital A/S. Det kan Salgsprisen for ejendomme ved et eventuelt fremtidigt salg er forbundet med usikkerhed, da salgsprisen afhænger af en lang række forhold, herunder ejendommens lejeindtægter, sammensætningen af kunder, ejendommens beliggenhed og tilstand, det reducere den forventede resultateffekt af ejendomsinvesteringerne markedsværdi. og ejendommenes generelle renteniveau og markedsforhold i øvrigt pa ̊ salgstidspunktet samt køberens afkastkrav. Copenhagen Capital A/S foretager forud for alle handler relevante undersøgelser og vurderinger (”due diligence”) 22 Copenhagen Capital Årsrapport 2021 – Ledelsesberetning LEDELSE OG ORGANISATION BESTYRELSEN Christian Rossing Lønberg (Formand) Udover at være bestyrelsesformand i Copenhagen Capital har Mand, født 1967, Afhængigt medlem Christian Rossing Lønberg aktive relationer i følgende selskaber. Direktør i Asminderød Finans ApS. Udannet HD (Finansiering) Indvalgt i bestyrelsen i 2021 formand siden 2021 Antal aktier i selskabet: Nærtstående ejer 9.931.530 stk. stamaktier og 30.000. stk. præferenceaktier. Direktør og bestyrelsesmedlem i Cooper Invest Holding ApS og Cooper P/S. Bestyrelsesmedlem i Anpartsselskabet Birgitte og Peter Rossing Lønberg, Thyholm ApS. Deltaget i 5 ud af 5 bestyrelsesmøder i 2021, indtrådt i indeværende år. Bestyrelsesformand i Frederikssundsvej 11 ApS. Hans August Lund (Bestyrelsesmedlem) Udover en bestyrelsespost i Copenhagen Capital har Hans August Lund relationer i følgende selskaber. Mand, født 1977, Uafhængigt medlem Uddannet Cand.Polit Ejer, Direktør og bestyrelsesmedlem i H.A.L. Holding ApS. Genindvalgt i bestyrelsen i 2021 (Sad i bestyrelsen i 2018 & 2019) Antal aktier i selskabet: 3.771.634 stk. stamaktier og 114 stk. præferenceaktier. Ejer af Cofoco Food Holding ApS, Coco Hotel ApS, Cofoco Food ApS, Cofoco Le Marché ApS, Lille Kongensgade ApS, Selskabet af 31. marts 2016 ApS, FB Vesterbrogade ApS, Cofoco SP34 ApS, SustainRecharge ApS, Hallegård Ejendom ApS, Bryggen 11 Holding ApS, Danish Renewables 1 ApS, Corsa Bryggen ApS, Stenella ApS, Corsa Østerbro ApS, Danre Moldova ApS, The Library ApS, Corsa Ø 2 ApS, Corsa VB ApS, Corsa NB ApS, Danrecharge ApS, Danrecharge DK ApS og Restaurant Höst ApS. Deltaget i 5 ud af 5 bestyrelsesmøder i 2021, indtrådt i indeværende år. Ejer og Direktør i Driftsselskabet Store Kongensgade 90 ApS, AL 119 ApS, Niels Bohrs Alle 2A ApS, Bragesgade 8A ApS, Islands Brygge 11 ApS, Sturlasgade, København ApS, ATLE ApS, RM80 ApS, Hermodsgade 24 ApS, Engros ApS, DM Sustainable ApS, Klima Invest ApS, Strandhotellet 2020 ApS, Tomsgårdsvej 28 ApS, Siemsens Gaard Svaneke ApS. Ejer og bestyrelsesmedlem i Copenhagen Food Collective ApS, Ricco’s Kaffe ApS, Den Grønne Rejse ApS, Hallegård Produktion ApS. Direktør i Ejendomsselskabet Nørrebrogade 98 ApS og Ejendomsselskabet Heimdalsgade 35-37, København ApS. Bestyrelsesmedlem i KBH Københavns Møbelsnedkeri ApS, Bornholm Mosteri A/S og I/S Festivalen. Ledelsesberetning – Copenhagen Capital Årsrapport 2021 23 Sarah-Alice N.J. Skade-Rasmussen (Bestyrelsesmedlem) Udover en bestyrelsespost i Copenhagen Capital har Sarah-Alice Kvinde, født 1982 Afhængigt medlem N.J. Skade-Rasmussen relationer i følgende selskaber. Bestyrelsesmedlem i Cooper Invest Holding ApS. Bestyrelsesmedlem i Cooper P/S Uddannet Cand.marc finansiering og strategisk management Indvalgt i bestyrelsen i 2021 Antal aktier i selskabet: Nærtstående ejer 9.873.030 stk. stamaktier og 30.000. stk. præferenceaktier. Deltaget i 5 ud af 5 bestyrelsesmøder i 2021, indtrådt i indeværende år. Paul Wissa Hvelplund (Bestyrelsesmedlem) Udover en bestyrelsespost i Copenhagen Capital har Paul Wissa Hvelplund relationer i følgende selskaber. Mand, født 1967, Uafhængigt medlem Uddannet Cand.merc. i erhvervsøkonomi og ledelse og Gemmolog Ejer, Direktør og bestyrelsesmedlem i P.W.H ApS, i E. Hvelplund ApS, Hvelplund Ejendomme ApS, ko Indvalgt i bestyrelsen i 2020 Ejer og Direktør i Form Invest ApS, Thyholm Holding ApS, JE Hvelplund Holding ApS, NM Hvelplund Holding ApS, SA Hvelplund Holding ApS og E. Hvelplund Holding ApS. Antal aktier i selskabet: 15.314.861 stk. stamaktier og 15.248.916 stk. præferenceaktier. Nærtstående ejer 135.654 stk. stamaktier og 45.000 stk. præferenceaktier Ejer og bestyrelsesformand i Thyholm ApS. Bestyrelsesmedlem i CPM ApS. Deltaget i 9 ud af 9 bestyrelsesmøder i 2021. DIREKTION Rasmus Bonde Greis (Direktør) Udover at være Direktør i Copenhagen Capital har Rasmus Bonde Greis relationer i følgende selskaber Mand, født 1988 Uddannet Cand.merc finansiering og strategisk management & CEMS MIM Ejer og Direktør i Vida Boa ApS. Direktør i Bird Hill Properties ApS. Direktør Antal aktier i selskabet: 47.336 stk. stamaktier og 480.087 stk. warrants Direktør og bestyrelsesmedlem I Frederikssundsvej 11 ApS 24 Copenhagen Capital Årsrapport 2021 – Ledelsesberetning BESTYRELSESMEDLEMMER OG ØVRIGE LEDELSERHVERV VEDERLAGSPOLITIK FOR BESTYRELSE OG DIREKTION I henhold til selskabets vedtægter punkt 5.1 består bestyrelsen af 3 til 5 medlemmer og op til 3 suppleanter, der vælges af generalforsamlingen for ét år ad gangen. Genvalg kan finde sted. Selskabet har i henhold til Selskabslovens §139 og 139a vedtaget en ’Vederlagspolitik for Copenhagen Capital A/S’ og ’Overordnede retningslinjer for i incitamentsaflønning af bestyrelse og direktion Copenhagen Capital A/S’, der begge er offentliggjort på koncernens hjemmeside; copenhagencapital.dk/investor- relations/politikker/. Bestyrelsen varetager selskabets overordnede og strategiske ledelse, herunder ansættelse af direktionen, fastlæggelse af strategi, handlingsplaner, mål og budgetter, udstikning af rammerne for risikostyring og kontrolprocedurer mv. Der er for 2021 udarbejdet en Vederlagsrapport i henhold til Selskabslovens §139b, der fremlægges til vejledende afstemning på selskabets generalforsamling. Bestyrelsen har følgende forretningsadresse: Copenhagen Capital A/S Vederlagsrapporten er offentliggjort på koncernens hjemmeside; copenhagencapital.dk/investor- Niels Hemmingsens Gade 4 1153 København K relations/politikker/. Øvrige oplysninger Bestyrelsens størrelse vurderes at være passende, idet en bestyrelse med 3 til 5 medlemmer er tilstrækkeligt stor til at have en nuanceret sammensætning af kompetencer og erfaring, og samtidig ikke er større end, at medlemmerne hurtigt kan samles. I medfør af selskabets vedtægter vælges bestyrelsesmedlemmer for tiden indtil næste ordinære generalforsamling. Genvalg af bestyrelsens medlemmer kan finde sted. Til bestyrelsen kan kun vælges personer, som er yngre end 75 år på valgtidspunktet. Bestyrelsesmedlemmer afgår senest på førstkommende generalforsamlingen efter at de er fyldt 75 år. Der er ingen slægtskab mellem individuelle bestyrelses- og/eller direktionsmedlemmer, det bemærkes at Sarah- Alice N.J. Skade-Rasmussen er svigerinde til Christian Rossing Lønberg. Bestyrelsen vurderes at være uafhængig af selskabet. Ledelsesberetning – Copenhagen Capital Årsrapport 2021 25 ko FREDERIKSSUNDSEJ 11 26 Copenhagen Capital Årsrapport 2021 – Ledelsesberetning AKTIONÆRINFORMATION Selskabet tilstræber at holde aktionærerne løbende orienteret om koncerns udvikling gennem en aktiv Stamaktien lukkede året i kurs 6,45, hvilket betød en stigning på 67,1% i 2021, hvor kursen ultimo 2020 var 3,86. kommunikationspolitik, som tager udgangspunkt åbenhed, redelighed og tilgængelighed. i Præferenceaktien lukkede året i kurs 1,99, svarende til en stigning på 7.6% og et samlet afkast på 11,9% efter indregning af udbytte på kr. 0,08. Copenhagen Capital A/S har i alt 98.931.371 kapitalandele á nom. kr. 1,00 fordelt på 2 aktieklasser optaget til handel og officiel notering på NASDAQ Copenhagen. Selskabets markedsværdi udgjorde ved udgangen af året t.kr. 415.107. Selskabets aktiekapital består af 48.931.371 stk. stamaktier med fondskode ISIN DK0060093607 og Copenhagen Capital A/S stamaktie har over de seneste 5 regnskabsår haft et gennemsnitligt samlet afkast (kursudvikling + udbytte) på 27,8% p.a. I samme periode er indekset for ejendomme (OMX Copenhagen Real Estate GI) steget med 12,6% p.a., og det totale indeks (OMX Copenhagen GI) er steget med 17,8% p.a. kortnavn CPHCAP ST og 50.000.000 stk. præferenceaktier med fondskode ISIN DK0060732980 og kortnavn CPHCAP PREF. 7 6 5 4 3 2 1 01/2021 02/2021 03/2021 04/2021 05/2021 06/2021 07/2021 08/2021 09/2021 10/2021 11/2021 12/2021 Stamaktie Præferenceaktie Ledelsesberetning – Copenhagen Capital Årsrapport 2021 27 EJERFORHOLD Copenhagen Capital A/S aktiekapital består af i alt 98.931.371 aktier á nom. kr. 1,00 pr. aktie, svarende til en nom. aktiekapital på kr. 98.931.371. Aktierne er opdelt i 2 aktieklasser, 48.931.371 stamaktier og 50.000.000 præferenceaktier. Begge klasser er omsætningspapirer uden indskrænkninger i omsættelighed, og udstedes til ihændehaver. Copenhagen Capital A/S havde pr. 31.12.2021 over 800 navnenoterede aktionærer. Koncernen ejer ingen egne aktier pr. regnskabsgodkendelsesdagen. Nedenstående aktionærer har meddelt deres ejerandel i henhold til § 29 i lov om værdipapirhandel. ko Stemmeandel Storaktionærer Kapitalandel Hjemsted P.W.H. ApS 25-33,32 % 20-24,99 % 20-24,99 % 10-14,99 % 5-9,99 % 25-33,33 % Rungsted Strandvej 62 B, Rungsted Kyst Cooper Invest Holding ApS Atlas Equity ApS 10-14,99 % 10-14,99 % 5-9,99 % Hultmannsvej 6, Hellerup Østerled 4. 3.th, København Ø Vestagervej 1, København Ø Stavangergade 6, 3., København Ø Energivej 30, Ballerup Bossen Gruppen ApS Hans August Lund 0-4,99 % H.C. Holding Investeringsaktieselskab 0-4,99 % 15-19,99 % UDBYTTEPOLITIK ÅRETS UDBYTTE Copenhagen Capital har som målsætning årligt at udbetale halvdelen af resultatet før værdireguleringer og Bestyrelsen vil på årets generalforsamling stille forslag om udbetaling af udbytte til selskabets præferenceaktier, svarende til 8% af deres nominelle værdi kr. 0,08 pr. aktie og udbytte på 40% af stamaktiernes nominelle værdi, svarende til kr. 0,40 pr. aktie. Udbyttet til stamaktionærerne er beregnet som et ordinært udbytte på 8% og et ekstraordinært udbytte på 32% på grund af det særligt gode regnskab for 2021. skat præferenceaktionærerne vedtægternes bestemmelser. som udbytte, heraf overensstemmelse med Selskabets forlods til i præferenceaktier modtager udbytte svarende til 8% af deres nominelle værdi. Beslutning herom skal vedtages på den årlige ordinære generalforsamling, hvor kun stamaktionærerne har stemmeret. Såfremt udbyttet til præferenceaktierne ikke vedtages, vil det have en kumulativ effekt ved at blive tillagt den senere indfrielseskurs. 28 Copenhagen Capital Årsrapport 2021 – Ledelsesberetning præferenceaktieklasse tiltræder det, kan bestyrelsen dog beslutte, hvilke præferenceaktier der skal indløses. POLITIK FOR PRÆFERENCEAKTIER Selskabets præferenceaktier giver fortrinsret til provenu ved udlodninger fra selskabet som følge af: • • • For 8% præferenceaktier 2024 fastsættes kursen som følger: Såfremt beslutning om indløsning træffes forud for den 1. januar 2024, skal indløsningen ske til en kurs på DKK 2 pr. præferenceaktie à DKK 1. Såfremt beslutning om indløsning træffes den 1. januar 2024 eller senere, skal indløsningskursen være DKK 2 pr. præferenceaktie à DKK 1 med tillæg af DKK 0,05 pr. år fra den 1. januar 2024. a) En nedsættelse af aktiekapital (med udlodning til aktionærerne), b) Eventuelt udbytte og/eller c) Selskabets likvidation Det vil sige, at sådanne udbetalinger skal først og fremmest foretages til indehaverne af præferenceaktier. For 8% præferenceaktier 2030 er indløsningskursen DKK 2 pr. præferenceaktie à DKK 1. Såfremt beslutning om indløsning træffes den 1. januar 2030 eller senere, skal indløsningskursen tillægges DKK 0,05 pr. år fra den 1. januar 2030. 8% præferenceaktier 2030 kan først indløses, når alle 8% præferenceaktier 2024 er indløst eller konverteret til stamaktier. Præferenceretten skal dog ikke overstige et beløb svarende til aktiernes nominelle værdi med en årlig kumulativ forrentning på 8%, det vil sige DKK 0,08 per aktie à DKK 1. Forrentningen regnes i første omgang fra registreringen af præferenceaktierne i Erhvervsstyrelsen og til kalenderårets udløb og derefter årligt. I tilfælde af selskabets likvidation skal præferenceaktionærerne tillige forlods modtage et beløb svarende til den kurs, hvortil præferenceaktierne kunne være indløst af selskabet, jf. nedenfor. Kapitalejere af præferenceaktier skal ved indløsning, foruden den nævnte kurs pr. præferenceaktie, være berettiget til et beløb svarende til ikke udloddet præferenceafkast baseret på den ovennævnte årlige forrentning på 8%. Udbytte på præferenceaktier udbetales årligt senest den 1. maj eller førstkommende bankdag derefter i det omfang, selskabet har truffet beslutning om udbetaling af udbytte. 8% præferenceaktierne 2024 er foranstillet 8% præferenceaktierne 2030. 8% præferenceaktierne 2030 modtager således alene provenu fra udlodninger, når 8% præferenceaktierne 2024 har modtaget deres fulde præferenceafkast. Ved udbetalinger af udbytte på den Indløsningen gennemføres på dagen 3 måneder efter, at bestyrelsen har truffet beslutning derom. Såfremt indløsningskursen anfægtes, jf. selskabslovens § 67, udbetales indløsningsbeløbet, når der foreligger en endelig afgørelse af spørgsmålet. ordinære generalforsamling dog kan det til årlige 8% præferenceafkast udbetales 8% præferenceaktier 2024 der ikke er indløst den 1. januar 2025, kan til enhver tid af indehaveren kræves konverteret til stamaktier med samme nominelle værdi, det vil sige i forholdet 1:1. Ikke udbetalt præferenceret til udlodninger bortfalder ved konvertering. Bestyrelsen skal ved førstkommende generalforsamling efter en anmodning stille forslag om konvertering, som generalforsamlingen skal godkende. Fordelingen af aktiekapital mellem stamaktier og præferenceaktier skal ændres som følge heraf. 8% præferenceaktier 2030 kan ikke konverteres til stamaktier. præferenceaktierne 2030, når 8% præferenceaktierne 2024 har fået deres årlige præferenceafkast, ligesom et evt. derefter overskydende udbytte, der sammen med præferenceafkastet kan rummes indenfor årets ordinære resultat, kan udbetales til stamaktierne. Efter dækning af en sådan fortrinsret til indehaverne af præferenceaktier i en udlodning skal ethvert overskydende provenu, i forbindelse med udlodninger fra selskabet alene og ubegrænset tilgå indehaverne af stamaktier, idet beløbet fordeles mellem dem pro rata i forhold til deres beholdning af stamaktier. Bestyrelsen kan til enhver tid træffe beslutning om, at kapitalejere af præferenceaktier skal lade deres præferenceaktier indløse helt eller delvist af selskabet, jf. selskabslovens § 69. I tilfælde af delvis indløsning skal indløsningen ske pro rata i forhold til kapitalejernes beholdning af præferenceaktier i den pågældende præferenceaktieklasse på tidspunktet for beslutningen. Hvis antallet af præferenceaktier der skal indløses, ikke går op, skal bestyrelsen træffe beslutning om fordeling af de overskydende præferenceaktier. Såfremt samtlige ejere af præferenceaktier i den pågældende Ledelsesberetning – Copenhagen Capital Årsrapport 2021 29 GENERALFORSAMLING FINANSKALENDER 2022 Bestyrelsesformand bestyrelsesmedlem Christian Hans Rossing August Lønberg, Lund, 29. marts 2022 26. april 2022 19. maj 2022 Årsrapport 2021 bestyrelsesmedlem Sarah-Alice N.J. Skade-Rasmussen og bestyrelsesmedlem Paul Wissa Hvelplund er på valg ved generalforsamlingen 2022. Ordinær generalforsamling Periodemeddelelse 1. kvartal 2022 30. august 2022 Halvårsrapport 2022 Copenhagen Capitals ordinære generalforsamlingen afholdes d. 26. april 2022, kl. 10:00 på Niels Hemmingsens Gade 4, 1153 København K. Periodemeddelelse 3. kvartal 2022 22. november 2022 INVESTORKONTAKT ØKONOMISK RAPPORTERING Copenhagen Capital arbejder for en åben og aktiv kommunikation med selskabets investorer. Selskabet Copenhagen Capital offentliggør helårsregnskab og det ikke revideret halvårsregnskab. på selskabets Regnskaberne hjemmeside, henviser aktionærer, analytikere, investorer, offentliggøres børsmæglerselskaber samt andre interesserede til www.copenhagencapital.dk www.copenhagencapital.dk/investor-relations/ som selskabet løbende opdaterer med relevante informationer. Yderligere spørgsmål og henvendelser skal ske til Copenhagen Capital A/S Niels Hemmingsens Gade 4, 1153, København K Telefon: 70 27 10 60 ko LÆDERSTRÆDE 11, KØBENHAVN K 30 Copenhagen Capital Årsrapport 2021 – Ledelsespåtegning LEDELSESPÅTEGNING Bestyrelse og direktion har dags dato behandlet og godkendt årsrapporten for 2021 for Copenhagen Capital A/S. Årsrapporten er aflagt i overensstemmelse med International Financial Reporting Standards som godkendt af EU og danske oplysningskrav for børsnoterede virksomheder. Det er vores opfattelse, at koncernregnskabet og årsregnskabet giver et retvisende billede af koncernens og selskabets aktiver, passiver og finansielle stilling pr. 31. december 2021 samt af resultatet af koncernens og selskabets aktiviteter og pengestrømme for regnskabsåret 1. januar - 31. december 2021. Det er endvidere vores opfattelse, at ledelsesberetningen indeholder en retvisende redegørelse for udviklingen i koncernens og selskabets aktiviteter samt økonomiske forhold, årets resultat, pengestrømme tillige med koncernens og selskabets finansielle stilling samt en beskrivelse af de væsentligste risici og usikkerhedsfaktorer, som koncernen og selskabet står overfor. Det er vores opfattelse, at årsrapporten for Copenhagen Capital A/S for regnskabsåret 1. januar – 31. december 2021 med filnavn ”copenhagencapital-31-12-2021.zip” i alle væsentlige henseender er udarbejdet i overensstemmelse med ESEF-forordningen.” Årsrapporten indstilles til generalforsamlingens godkendelse. København, den 29. marts 2022 Direktionen: ____ Rasmus Bonde Greis Direktør Bestyrelsen: ___ Christian Rossing Lønberg Bestyrelsesformand __ Paul Wissa Hvelplund Bestyrelsesmedlem __ Hans August Lund _____ Sarah-Alice N.J. Skade-Rasmussen Bestyrelsesmedlem Bestyrelsesmedlem Den uafhængige revisors revisionspåtegning – Copenhagen Capital Årsrapport 2021 31 DEN UAFHÆNGIGE REVISORS REVISIONSPÅTEGNING Til kapitalejerne i Copenhagen Capital A/S REVISIONSPÅTEGNING PÅ KONCERNREGNSKABET OG ÅRSREGNSKABET KONKLUSION Vi har revideret koncernregnskabet og årsregnskabet for Copenhagen Capital A/S for regnskabsåret 01.01.2021 - 31.12.2021, der omfatter resultatopgørelse, totalindkomstopgørelse, balance, egenkapitalopgørelse, pengestrømsopgørelse og noter, herunder anvendt regnskabspraksis, for såvel koncernen som selskabet. Koncernregnskabet og årsregnskabet udarbejdes efter International Financial Reporting Standards som godkendt af EU og yderligere krav i årsregnskabsloven. Det er vores opfattelse, at koncernregnskabet og årsregnskabet giver et retvisende billede af koncernens og selskabets aktiver, passiver og finansielle stilling pr. 31.12.2021 samt af resultatet af koncernens og selskabets aktiviteter og pengestrømme for regnskabsåret 01.01.2021 - 31.12.2021 i overensstemmelse med International Financial Reporting Standards som godkendt af EU og yderligere krav i årsregnskabsloven. Vores konklusion er konsistent med vores revisionsprotokollat til revisionsudvalget og bestyrelsen. GRUNDLAG FOR KONKLUSION Vi har udført vores revision i overensstemmelse med internationale standarder om revision og de yderligere krav, der er gældende i Danmark. Vores ansvar ifølge disse standarder og krav er nærmere beskrevet i revisionspåtegningens afsnit ”Revisors ansvar for revisionen af koncernregnskabet og årsregnskabet”. Vi er uafhængige af koncernen i overensstemmelse med International Ethics Standards Board for Accountants’ internationale retningslinjer for revisorers etiske adfærd (IESBA Code) og de yderligere etiske krav, der er gældende i Danmark, ligesom vi har opfyldt vores øvrige etiske forpligtelser i henhold til disse krav og IESBA Code. Det er vores opfattelse, at det opnåede revisionsbevis er tilstrækkeligt og egnet som grundlag for vores konklusion. Efter vores bedste overbevisning er der ikke udført forbudte ikke-revisionsydelser som omhandlet i artikel 5, stk. 1, i forordning (EU) nr. 537/2014. Vi blev første gang valgt som revisor for Copenhagen Capital A/S den 27.04.2021 for regnskabsåret 2021. Vi har således været valgt i en opgaveperiode på 1 år frem til og med regnskabsåret 2021. CENTRALE FORHOLD VED REVISIONEN Centrale forhold ved revisionen er de forhold, der efter vores faglige vurdering var mest betydelige ved vores revision af årsregnskabet for regnskabsåret 01.01.2021 - 31.12.2021. Disse forhold blev behandlet som led i vores revision af årsregnskabet som helhed og udformningen af vores konklusion herom. Vi afgiver ikke nogen særskilt konklusion om disse forhold. VÆRDIANSÆTTELSE AF INVESTERINGSEJENDOMME FORHOLDET ER BEHANDLET SÅLEDES I REVISIONEN Vi opnåede en forståelse af ledelsens proces for og kontrol med værdiansættelsen af de enkelte ejendomme, udfordrede disse samt sikrede os, at de anvendte metoder og principper er uændrede i forhold til året før. Den regnskabsmæssige værdi af Koncernens investeringsejendomme udgør DKK 1.112 mio. (2020: DKK 849 mio.). 32 Copenhagen Capital Årsrapport 2021 – Den uafhængige revisors revisionspåtegning Investeringsejendommene måles til dagsværdi, og værdiansættelsen er sket ud fra en discounted cash flow model, hvor de budgetterede fremtidige - Vi vurderede og testede ledelsens fastlæggelse af afkastkrav for de enkelte ejendomme. Vi sammenholdt ledelsens fastlæggelse af afkastprocenter med de afkastkrav, som kunne konstateres ved eksterne betalingsstrømme tilbagediskonteres til nutidsværdi ud fra ledelsens skøn over afkastkrav. markedsrapporter, mæglervurderinger, ejendomsprospekter samt vores markedskendskab. Herudover kontrollerede vi, at den konkret anvendte Vi har vurderet, at dagsværdiansættelsen af koncernens investeringsejendomme er et centralt forhold ved revisionen som følge af, at investeringsejendomme udgør 99% (2020: 97%) af koncernens samlede aktiver, og som følge af de væsentlige skøn, ledelsen skal udøve i forbindelse medværdiansættelsen. afkastprocent for ejendommene var anvendt modellerne. i - Vi vurderede og testede stikprøvevis ledelsens fastsatte forventede fremtidige cash flow på de enkelte ejendomme, herunder de skønnede forventninger til genudlejning, lejereguleringer og omkostninger til vedligeholdelse og istandsættelse mv., samt sammenholdt til realiserede cash flow. En ændring i de ledelsesmæssige skøn kan have en væsentlig indflydelse på Koncernens aktiver, resultat og egenkapital. Vi har vurderet, at de centrale forhold i forbindelse med værdiansættelsen af investeringsejendomme især knytter sig til følgende elementer i ledelsens værdiansættelsesmodel, og vores revision har derfor været fokuseret på disse elementer for de enkelte ejendomme: - fastsættelse af afkastkrav - fastsættelse af de forventede fremtidige cash flow De af ledelsen anvendte metoder for dagsværdiansættelsen og de væsentlige elementer heri og forudsætninger herfor er beskrevet regnskabets note 1. i UDTALELSE OM LEDELSESBERETNINGEN Ledelsen er ansvarlig for ledelsesberetningen. Vores konklusion om koncernregnskabet og årsregnskabet omfatter ikke ledelsesberetningen, og vi udtrykker ingen form for konklusion med sikkerhed om ledelsesberetningen. I tilknytning til vores revision af koncernregnskabet og årsregnskabet er det vores ansvar at læse ledelsesberetningen og i den forbindelse overveje, om ledelsesberetningen er væsentligt inkonsistent med koncernregnskabet eller årsregnskabet eller vores viden opnået ved revisionen eller på anden måde synes at indeholde væsentlig fejlinformation. Vores ansvar er derudover at overveje, om ledelsesberetningen indeholder krævede oplysninger i henhold til årsregnskabsloven. Baseret på det udførte arbejde er det vores opfattelse, at ledelsesberetningen er i overensstemmelse med koncernregnskabet og årsregnskabet og er udarbejdet i overensstemmelse med årsregnskabslovens krav. Vi har ikke fundet væsentlig fejlinformation i ledelsesberetningen. LEDELSENS ANSVAR FOR KONCERNREGNSKABET OG ÅRSREGNSKABET Ledelsen har ansvaret for udarbejdelsen af et koncernregnskab og et årsregnskab, der giver et retvisende billede i overensstemmelse med International Financial Reporting Standards som godkendt af EU og yderligere krav i årsregnskabsloven. Ledelsen har endvidere ansvaret for den interne kontrol, som ledelsen anser for nødvendig for at Den uafhængige revisors revisionspåtegning – Copenhagen Capital Årsrapport 2021 33 udarbejde et koncernregnskab og et årsregnskab uden væsentlig fejlinformation, uanset om denne skyldes besvigelser eller fejl. Ved udarbejdelsen af koncernregnskabet og årsregnskabet er ledelsen ansvarlig for at vurdere koncernens og selskabets evne til at fortsætte driften, at oplyse om forhold vedrørende fortsat drift, hvor dette er relevant, samt at udarbejde koncernregnskabet og årsregnskabet på grundlag af regnskabsprincippet om fortsat drift, medmindre ledelsen enten har til hensigt at likvidere koncernen eller selskabet, indstille driften eller ikke har andet realistisk alternativ end at gøre dette. REVISORS ANSVAR FOR REVISIONEN AF KONCERNREGNSKABET OG ÅRSREGNSKABET Vores mål er at opnå høj grad af sikkerhed for, om koncernregnskabet og årsregnskabet som helhed er uden væsentlig fejlinformation, uanset om denne skyldes besvigelser eller fejl, og at afgive en revisionspåtegning med en konklusion. Høj grad af sikkerhed er et højt niveau af sikkerhed, men er ikke en garanti for, at en revision, der udføres i overensstemmelse med internationale standarder om revision og de yderligere krav, der er gældende i Danmark, altid vil afdække væsentlig fejlinformation, når sådan findes. Fejlinformation kan opstå som følge af besvigelser eller fejl og kan betragtes som væsentlige, hvis det med rimelighed kan forventes, at de enkeltvis eller samlet har indflydelse på de økonomiske beslutninger, som regnskabsbrugerne træffer på grundlag af koncernregnskabet og årsregnskabet. Som led i en revision, der udføres i overensstemmelse med internationale standarder om revision og de yderligere krav, der er gældende i Danmark, foretager vi faglige vurderinger og opretholder professionel skepsis under revisionen. Herudover: • Identificerer og vurderer vi risikoen for væsentlig fejlinformation i koncernregnskabet og årsregnskabet, uanset om denne skyldes besvigelser eller fejl, udformer og udfører revisionshandlinger som reaktion på disse risici samt opnår revisionsbevis, der er tilstrækkeligt og egnet til at danne grundlag for vores konklusion. Risikoen for ikke at opdage væsentlig fejlinformation forårsaget af besvigelser er højere end ved væsentlig fejlinformation forårsaget af fejl, idet besvigelser kan omfatte sammensværgelser, dokumentfalsk, bevidste udeladelser, vildledning eller tilsidesættelse af intern kontrol. • Opnår vi forståelse af den interne kontrol med relevans for revisionen for at kunne udforme revisionshandlinger, der er passende efter omstændighederne, men ikke for at kunne udtrykke en konklusion om effektiviteten af koncernens og selskabets interne kontrol. • • Tager vi stilling til, om den regnskabspraksis, som er anvendt af ledelsen, er passende, samt om de regnskabsmæssige skøn og tilknyttede oplysninger, som ledelsen har udarbejdet, er rimelige. Konkluderer vi, om ledelsens udarbejdelse af koncernregnskabet og årsregnskabet på grundlag af regnskabsprincippet om fortsat drift er passende, samt om der på grundlag af det opnåede revisionsbevis er væsentlig usikkerhed forbundet med begivenheder eller forhold, der kan skabe betydelig tvivl om koncernens og selskabets evne til at fortsætte driften. Hvis vi konkluderer, at der er en væsentlig usikkerhed, skal vi i vores revisionspåtegning gøre opmærksom på oplysninger herom i koncernregnskabet og årsregnskabet eller, hvis sådanne oplysninger ikke er tilstrækkelige, modificere vores konklusion. Vores konklusioner er baseret på det revisionsbevis, der er opnået frem til datoen for vores revisionspåtegning. Fremtidige begivenheder eller forhold kan dog medføre, at koncernen og selskabet ikke længere kan fortsætte driften. • • Tager vi stilling til den samlede præsentation, struktur og indhold af koncernregnskabet og årsregnskabet, herunder noteoplysningerne, samt om koncernregnskabet og årsregnskabet afspejler de underliggende transaktioner og begivenheder på en sådan måde, at der gives et retvisende billede heraf. Opnår vi tilstrækkeligt og egnet revisionsbevis for de finansielle oplysninger for virksomhederne eller forretningsaktiviteterne i koncernen til brug for at udtrykke en konklusion om koncernregnskabet. Vi er ansvarlige for at lede, føre tilsyn med og udføre koncernrevisionen. Vi er eneansvarlige for vores revisionskonklusion. Vi kommunikerer med den øverste ledelse om bl.a. det planlagte omfang og den tidsmæssige placering af revisionen samt betydelige revisionsmæssige observationer, herunder eventuelle betydelige mangler i intern kontrol, som vi identificerer under revisionen. Vi afgiver også en udtalelse til den øverste ledelse om, at vi har opfyldt relevante etiske krav vedrørende uafhængighed, og oplyser den om alle relationer og andre forhold, der med rimelighed kan tænkes at påvirke vores uafhængighed, og, hvor det er relevant, anvendte sikkerhedsforanstaltninger eller handlinger foretaget for at eliminere trusler. Med udgangspunkt i de forhold, der er kommunikeret til den øverste ledelse, fastslår vi, hvilke forhold der var mest betydelige ved revisionen af koncernregnskabet og årsregnskabet for den aktuelle periode og dermed er centrale forhold ved revisionen. Vi beskriver disse forhold i vores revisionspåtegning, medmindre lov eller øvrig regulering udelukker, at forholdet offentliggøres, eller i de yderst sjældne tilfælde, hvor vi fastslår, at forholdet ikke skal kommunikeres i vores 34 Copenhagen Capital Årsrapport 2021 – Den uafhængige revisors revisionspåtegning revisionspåtegning, fordi de negative konsekvenser heraf med rimelighed ville kunne forventes at veje tungere end de fordele den offentlige interesse har af sådan kommunikation. ERKLÆRING OM OVERHOLDELSE AF ESEF-FORORDNINGEN Som et led i revisionen af koncernregnskabet og årsregnskabet for Copenhagen Capital A/S har vi udført handlinger med henblik på at udtrykke en konklusion om, hvorvidt årsrapporten for regnskabsåret 01.01.2021-31.12.2021, med filnavn ”copenhagencapital-31-12-2021.zip”, i alle væsentlige henseender er udarbejdet i overensstemmelse med EU- Kommissionens delegerede forordning 2019/815 om det fælles elektroniske rapporteringsformat (ESEF- forordningen), som indeholder krav til udarbejdelse af en årsrapport i XHTML-format samt iXBRL-opmærkning af koncernregnskabets hovedopgørelser. Ledelsen har ansvaret for at udarbejde en årsrapport, som overholder ESEF-forordningen, herunder: • • Udarbejdelse af årsrapporten i XHTML-format, Udvælgelse og anvendelse af passende iXBRL-tags, herunder udvidelser til ESEF-taksonomien og forankring heraf til elementer i taksonomien, for finansiel information, som kræves opmærket, med udøvelse af skøn hvor nødvendigt, • • At sikre konsistens mellem iXBRL-opmærket data og det menneskeligt læsbare koncernregnskab, og For den interne kontrol, som ledelsen anser for nødvendig for at udarbejde en årsrapport, som overholder ESEF- forordningen. Vores ansvar er, baseret på det opnåede bevis, at opnå høj grad af sikkerhed for, om årsrapporten i alle væsentlige henseender er udarbejdet i overensstemmelse med ESEF-forordningen, og at udtrykke en konklusion. Arten, omfanget og den tidsmæssige placering af de valgte handlinger afhænger af revisors faglige vurdering, herunder vurdering af risikoen for væsentlige afvigelser fra kravene i ESEF-forordningen, uanset om disse skyldes besvigelser eller fejl. Handlingerne omfatter: • • Kontrol af, om årsrapporten er udarbejdet i XHTML-format, Opnåelse af en forståelse af selskabets proces for iXBRL-opmærkning og af den interne kontrol vedrørende opmærkningsprocessen, • • Vurdering af fuldstændigheden af iXBRL-opmærkningen af koncernregnskabet, Vurdering af, hvorvidt anvendelse af iXBRL-elementer fra ESEF-taksonomien og selskabets oprettelse af udvidelser til taksonomien er passende, når relevante elementer i ESEF-taksonomien ikke er identificeret, • • Vurdering af forankringen af udvidelser til elementer i ESEF-taksonomien, og Afstemning af iXBRL-opmærket data med det reviderede koncernregnskab. Det er vores opfattelse, at årsrapporten for regnskabsåret 01.01.2021 - 31.12.2021, med filnavn ”copenhagencapital-31-12- 2021.zip”, i alle væsentlige henseender er udarbejdet i overensstemmelse med ESEF-forordningen. København, den 29.03.2022 Deloitte Statsautoriseret Revisionspartnerselskab CVR-nr. 33963556 Anders Oldau Gjelstrup Statsautoriseret revisor MNE-nr. mne10777 Jacques Peronard Statsautoriseret revisor MNE-nr. mne16613 Koncern- og Årsregnskab – Copenhagen Capital Årsrapport 2021 35 KONCERN- OG ÅRSREGNSKAB Totalindkomstopgørelse (‘000) Koncern Moder Note 2021 2020 2021 2020 Nettoomsætning 3 36.123 -7.347 37.965 -7.738 0 0 0 0 Driftsomkostninger ejendomme Bruttoresultat 28.775 -4.161 -2.129 -142 30.227 -4.153 -2.413 -2.593 0 -1.950 -3.847 -142 0 -2.411 -1.300 -136 Personaleomkostninger 4 5 9 Andre eksterne omkostninger Af- og nedskrivninger af materielle anlægsaktiver Resultat før finansielle poster (EBIT) Resultatandele efter skat i dattervirksomheder Finansielle indtægter 22.344 0 21.068 0 -5.940 154.121 10.392 -1.102 0 -3.847 28.451 11.155 -441 11 6 34 634 -6.901 0 Finansielle omkostninger 7 -7.148 1.623 Indtægter fra solgte aktiviteter 0 Resultat før kurs- og værdireguleringer (EBVAT) Dagsværdiregulering af ejendomme 16.853 14.801 157.471 35.318 10 162.695 1.766 29.858 0 0 0 0 0 0 0 Gevinst fra salg af ejendomme/dattervirksomheder Dagsværdiregulering af realkreditgæld 17 15.586 -5.037 Resultat før skat 196.900 39.622 157.471 -6.913 -4.135 35.318 Skat af årets resultat 8 -37.363 -2.894 Årets resultat/totalindkomst Årets resultat/totalindkomst er fordelt således Copenhagen Capital 159.536 32.709 153.337 32.424 153.337 6.200 32.424 285 Minoritetsinteresser Totalindkomst i alt 159.536 32.709 Resultat pr. aktie Resultat pr. aktie (EPS) Udvandet resultat pr. aktie (EPS D) 20 20 3,14 3,12 0,61 0,59 36 Copenhagen Capital Årsrapport 2021 – Koncern- og Årsregnskab Balance pr. 31. december (’000) Koncern 2021 Modervirksomhed Aktiver Note 2020 2021 2020 Andre anlæg, driftsmateriel og inventar Investeringsejendomme Brugsretsaktiver 9 258 2.749 258 0 284 0 9 & 10 1.112.000 849.300 9 11 12 0 - 5.134 0 0 Kapitalandele i dattervirksomheder Udskudt skat - 337.234 173.850 718 0 0 0 Langfristede aktiver 1.112.258 857.183 337.492 174.852 Tilgodehavender fra salg Tilgodehavender hos dattervirksomheder Tilgodehavende skat 13 0 1.408 - 0 0 - 0 153.795 137.729 0 0 750 29 31 Andre tilgodehavender 669 2.506 24.056 Likvide beholdninger 10.346 5.567 11.918 Kortfristede aktiver Aktiver i alt 11.015 27.970 160.112 149.707 1.123.274 885.153 497.604 324.559 Koncern- og Årsregnskab – Copenhagen Capital Årsrapport 2021 37 Balance pr. 31. december (’000) Passiver Koncern 2021 Moder 2021 Note 2020 2020 Aktiekapital 14 98.931 0 96.557 0 98.931 96.557 47.325 Reserve for nettoopskrivning efter indre værdis metode 131.031 Overført resultat 371.339 219.866 240.309 172.541 Aktionærerne i Copenhagen Capital A/S’ andel af egenkapitalen 470.271 316.423 470.271 316.423 Minoritetsinteresser 14.686 31.731 0 0 Egenkapital i alt 484.957 348.154 470.271 316.423 Realkreditgæld Udskudt skat 17 12 462.707 429.010 0 3.417 0 0 0 0 0 75.894 13.402 0 39.463 13.361 3.582 Anden gæld Leasingforpligtelser 17 0 Langfristede forpligtelser 552.003 485.416 3.417 0 Kortfristet del af realkreditgæld Kortfristet del af leasingforpligtelser Bankgæld 17 17 9.614 0 9.576 1.552 20.046 - 0 0 0 0 55.817 - 0 0 0 Gæld til dattervirksomheder Skyldig skat 22.052 688 174 1.003 0 1.903 2.350 2.095 14.535 839 0 Leverandørgæld 1.401 5.059 13.110 1.051 7.085 0 Anden gæld Deposita Kortfristede forpligtelser Passiver i alt 86.314 51.583 23.917 8.136 1.123.274 885.153 497.604 324.559 38 Copenhagen Capital Årsrapport 2021 – Koncern- og Årsregnskab Egenkapitalopgørelse ('000) Koncern Selskabs kapital Overført resultat Minoritets interesser 2021 Overkurs Udbytte Egenkapital Egenkapital primo Totalindkomst i året Resultatdisponering Totalindkomst i alt 96.557 37.801 4.000 178.065 31.731 348.154 0 0 23.607 129.605 6.200 159.411 0 0 23.607 129.605 6.200 159.411 Transaktioner med ejere Tildeling og kursreg.af warrants Kapitalforhøjelse 0 0 0 0 125 0 0 125 2.374 2.137 4.511 Kapitalregulering køb af kapitalandele 0 0 0 0 -23.245 -23.245 Udbetaling af udbytte 0 0 -4.000 0 0 -4.000 Transaktioner med ejere i alt 2.374 2.137 -4.000 125 -23.245 -22.609 Egenkapital pr. 31.12.2021 2020 98.931 96.000 39.938 37.299 23.607 3.160 307.795 149.083 14.686 23.446 484.956 308.988 Egenkapital primo Totalindkomst i året Resultatdisponering Totalindkomst i alt 0 0 4.000 28.424 285 32.709 0 0 4.000 28.424 285 32.709 Transaktioner med ejere Tildeling og kursreg.af warrants Kapitalforhøjelse 0 0 0 0 120 0 0 0 120 557 502 1.059 Kapitalregulering køb af kapitalandele 0 0 0 0 8.000 8.000 Udbetaling af udbytte 0 0 -3.160 438 0 -2.722 6.457 Transaktioner med ejere i alt 557 502 -3.160 558 8.000 Egenkapital pr. 31.12.2020 96.557 37.801 4.000 178.065 31.731 348.154 Koncern- og Årsregnskab – Copenhagen Capital Årsrapport 2021 39 Egenkapitalopgørelse ('000) Modervirksomhed Reserve for Selskabs kapital nettoopskrivning efter indre værdismetode Overført resultat 2021 Overkurs Udbytte Egenkapital Egenkapital primo Totalindkomst i året Resultatdisponering Totalindkomst i alt 96.557 37.801 47.325 4.000 130.740 316.423 0 0 23.607 45.899 153.212 83.706 0 0 83.706 23.607 45.899 153.212 Transaktioner med ejere Tildeling og kursreg.af warrants Kapitalforhøjelse 0 0 0 0 125 0 125 0 0 2.374 2.137 4.511 Kapitalregulering køb af kapitalandele 0 0 0 0 0 0 0 0 Udbetaling af udbytte 0 0 -4.000 0 -4.000 Transaktioner med ejere i alt 2.374 2.137 -4.000 125 636 Egenkapital pr. 31.12.2021 2020 98.931 39.938 131.031 23.607 176.764 470.270 Egenkapital primo Totalindkomst i året Resultatdisponering Totalindkomst i alt 96.000 37.299 33.280 3.160 115.803 285.542 0 0 4.000 14.379 32.424 14.045 0 0 4.000 14.379 32.424 14.045 Transaktioner med ejere Tildeling og kursreg.af warrants Kapitalforhøjelse 0 0 0 0 120 0 120 0 0 557 502 1.059 Kapitalregulering køb af kapitalandele 0 0 0 0 0 0 Udbetaling af udbytte 0 0 -3.160 438 -2.722 0 Transaktioner med ejere i alt 557 502 0 -3.160 558 -1.543 Egenkapital pr. 31.12.2020 96.557 37.801 47.325 4.000 130.740 316.423 40 Copenhagen Capital Årsrapport 2021 – Koncern- og Årsregnskab Pengestrømsopgørelse (DKK ‘000) Koncern Modervirksomhed Note 2021 2020 2021 2020 Årets resultat før skat 196.900 0 39.622 0 157.471 -152.498 35.318 Resultatandele efter skat i dattervirksomheder -28.451 Dagsværdireguleringer af investeringsejendomme & gæld -180.047 -24.821 0 0 Betalt skat 0 2.865 3.759 34 -843 7.354 -5.226 634 0 -10.460 -3.425 24.463 -441 Andre reguleringer 15 15 -6.817 -1.004 15.392 -1.102 Ændring i driftskapital Modtagne finansielle indtægter og udbytter Betalte finansielle omkostninger -7.148 -6.901 Pengestrømme fra driftsaktivitet 16.363 9.819 11.443 17.004 Køb af materielle anlægsaktiver 9 9 -116 -119.084 22.482 0 -699 -116 -156 0 Køb og forbedring af investeringsejendomme Salg af investeringsejendomme og inventar Køb af kapitalandele i dattervirksomheder Salg af kapitalandele i dattervirksomheder -45.081 0 0 9 0 0 0 0 11 11 -19.051 862 0 0 933 Pengestrømme til investeringsaktivitet -96.718 -45.780 -18.305 777 Optagelse af gæld 16 16 128.001 -42.856 -19.011 0 106.200 -64.128 8.000 0 0 0 Afdrag på gæld 0 0 Finansiering fra minoritetsinteresser Finansiering fra øvrige parter Kontant kapitalforhøjelse Betalt udbytte 0 1.780 0 -5.850 1.059 -2.722 4.511 -4.000 1.059 4.511 -4.000 -2.722 Pengestrømme fra finansieringsaktivitet 66.645 50.189 511 -7.513 Årets pengestrømme -13.710 14.228 -6.351 10.268 Likvider primo 24.056 9.828 11.918 1.650 Likvider ultimo 10.346 24.056 5.567 11.918 Koncern- og Årsregnskab – Copenhagen Capital Årsrapport 2021 41 NOTEOVERSIGT 1. 2. 3. 4. 5. 6. 7. 8. 9. ANVENDT REGNSKABSPRAKSIS VÆSENTLIGE REGNSKABSMÆSSIGE SKØN OG VURDERINGER NETTOOMSÆTNING PERSONALEOMKOSTNINGER HONORARER TIL GENERALFORSAMLINGSVALGT REVISOR FINANSIELLE INDTÆGTER FINANSIELLE OMKOSTNINGER SKAT AF ÅRETS RESULTAT LANGFRISTEDE AKTIVER 10. INVESTERINGSEJENDOMME 11. KAPITALANDELE I DATTERSELSKABER 12. UDSKUDT SKAT 13. TILGODEHAVENDE FRA SALG 14. EGENKAPITAL 15. ÆNDRING I DRIFTSKAPITAL OG ANDRE REGULERINGER 16. ÆNDRING I GÆLDSFORPLIGTIGELSER FRA FINANSIERINFSAKTIVITETER 17. FINANSIELLE INSTRUMENTER OG RISICI 18. KONTRAKTLIGE FORPLIGTELSER OG SIKKERHEDSSTILLELSER 29. NÆRTSTÅENDE PARTER 20. RESULTAT PR. AKTIE 21. BEGIVENHEDER EFTER BALANCEDAGEN 22. GODKENDTE, IKKE-IKRAFTTRÅDTE REGNSKABSSTANDARDER OG FORTOLKNINGSBIDRAG 42 Copenhagen Capital Årsrapport 2021 – Koncern- og Årsregnskab 1. ANVENDT REGNSKABSPRAKSIS Årsregnskabet for 2021 for Copenhagen Capital A/S, der omfatter både årsregnskab for modervirksomheden og Koncernregnskabet udarbejdes på grundlag af regnskaber for Copenhagen Capital A/S og dets dattervirksomheder. Koncernregnskabet udarbejdes ved at sammenlægge regnskabsposter af ensartet karakter. De regnskaber der anvendes til brug for konsolideringen, koncernregnskab for koncernen, aflægges i overensstemmelse med International Financial Reporting Standards som godkendt af EU og yderligere krav i årsregnskabsloven. udarbejdes i overensstemmelse med koncernens regnskabspraksis. Ved konsolideringen elimineres koncerninterne indtægter og omkostninger, interne mellemværender og udbytter samt fortjenester og tab ved transaktioner mellem de konsoliderede virksomheder. I koncernregnskabet indregnes dattervirksomhedernes regnskabsposter 100%. Koncern- og årsregnskabet præsenteres i danske kroner afrundet til nærmeste kr. 1.000. Selskabet og dets datterselskaber har danske kroner som funktionel valuta. Bestyrelsen har på bestyrelsesmødet den 29. marts 2022 godkendt nærværende årsrapport til offentliggørelse. Koncernen har minoritetsinteresser tilknyttet to af ejendomsselskaberne. Minoritetsinteressernes andel Årsrapporten forelægges selskabets aktionærer til godkendelse på den ordinære generalforsamling 26. april 2022. medtages i koncernregnskabet samt deres andel præsenteres særskilt under fordeling af årets resultat og deres andel af egenkapitalen. Minoritetsinteresser omfatter aktionærer med ikke bestemmende indflydelse i dattervirksomhederne. Implementering af nye og ændrede regnskabsstander Koncernen har med virkning fra 1. januar 2021 implementeret nedenstående ændrede standarder og fortolkningsbidrag. Det er dog vurderet at ændringerne til IFRS 16 ikke har effekt for koncernen. Regnskabet aflægges i danske kroner (DKK), der er selskabets funktionelle valuta. TOTALINDKOMSTOPGØRELSE IFRS 16: Ændring vedr. brug af referencerenter i IFRS 9, IAS 39 og IFRS 7 Selskabet benytter en artsopdelt resultatopgørelse med tilpasninger til selskabets aktivitet. Covid-19 relaterede lejenedsættelser Nettoomsætning Vedtagne regnskabsstandarder samt fortolkningsbidrag, der ikke er trådt i kraft Koncernens nettoomsætning repræsenterer primært årets huslejeindtægter fra investeringsejendomme samt indtægter fra gebyrer. Hertil kommer bidrag til dækning af Der er på nuværende tidspunkt ingen ændrede regnskabsstandarder og fortolkningsbidrag, som er vedtaget af IASB og godkendt af EU, og som træder i kraft senere, der er relevante for koncernen. fællesomkostninger. Indtægter vedrørende varmeregnskabet indregnes i balancen, og påvirker således ikke driftsresultatet. Moderselskabets nettoomsætning består af provisioner i forbindelse med køb og salg af ejendomme og Beskrivelse af anvendt regnskabspraksis administration af ikke-koncernen relaterede KONCERNREGNSKABET ejendomsselskaber. Koncernregnskabet omfatter Copenhagen Capital A/S Indtægter måles til salgsværdien af det modtagne eller tilgodehavende vederlag. Nettoomsætning opgøres ekskl. moms og med fradrag af rabatter. (modervirksomheden) (dattervirksomheder), og de virksomheder af som kontrolleres modervirksomheden. Modervirksomheden anses for at have kontrol, når modervirksomheden har bestemmende indflydelse over virksomheden, mulighed for eller ret til at modtage variabelt afkast fra virksomheden og mulighed for at anvende den bestemmende indflydelse til at påvirke størrelsen af afkastet. I denne vurdering indgår bl.a., at en virksomhed skal konsolideres, når koncernen har de facto kontrol over virksomheden, selv om flertallet af aktier eller stemmer ikke ejes af koncernen. Lejeindtægter indregnes lineært over den aftalte lejeperiode. Tjenesteydelser indregnes i takt med, at modtageren opnår kontrol med de pågældende ydelser. Koncern- og Årsregnskab – Copenhagen Capital Årsrapport 2021 43 Driftsomkostninger ejendomme Dagsværdiregulering af realkreditgæld Dagsværdiregulering af realkreditgæld indeholder regulering af realkreditgæld til dagsværdi. Omkostninger vedrørende investeringsejendomme indeholder alle omkostninger vedrørende drift af ejendomme, herunder reparations-, vedligeholdelses-, fællesomkostninger, skatteomkostninger, afgifter samt andre omkostninger. Dog afregnes omkostninger vedrørende varmeregnskabet over balancen. Skat af årets resultat og udskudt skat Årets skat i selskabet og dattervirksomheder, som består af årets aktuelle skat og ændring af udskudt skat, indregnes i totalindkomstopgørelsen med den del, der kan henføres til årets resultat, anden totalindkomst eller direkte på egenkapitalen med den del, der kan henføres til posteringer direkte herpå. Der skelnes mellem vedligeholdelse og forbedringer af ejendomme. Vedligeholdelse medfører, at ejendommen bevarer sin værdi, og udgift hertil føres via resultatopgørelsen. Forbedringer medfører en Aktuelle skatteforpligtelser og tilgodehavende aktuel skat indregnes i balancen som beregnet skat af årets skattepligtige indkomst, reguleret for skat af tidligere års skattepligtige, indkomster samt for betalte aconto skatter. værdistigning, og aktiveres på ejendommen. Personaleomkostninger Personaleomkostninger omfatter løn m.v. til selskabets ansatte og bestyrelsen. Udskudt skat indregnes efter den balanceorienterede gældsmetode af alle midlertidige forskelle mellem regnskabsmæssige og skattemæssige værdier af aktiver og forpligtelser, bortset fra udskudt skat på midlertidige forskelle, og hvor den midlertidige forskel konstateret på tidspunktet for første indregning, hverken påvirker det regnskabsmæssige resultat eller den skattepligtige indkomst. Aktiebaseret vederlæggelse For egenkapitalafregnede aktie- og tegningsoptioner måles dagsværdien på tildelingstidspunktet, og indregnes i resultatopgørelsen under personaleomkostninger over perioden, hvor den endelige ret til optionerne opnås. Modposten hertil indregnes direkte på egenkapitalen. Dagsværdien måles efter Black Scholes-modellen. Den udskudte skat opgøres med udgangspunkt i den planlagte anvendelse af det enkelte aktiv, henholdsvis afvikling af den enkelte forpligtelse. Udskudte skatteaktiver, herunder skatteværdien af fremførselsberettigede skattemæssige underskud, Andre eksterne omkostninger indregnes i balancen med den værdi, hvortil aktivet forventes at kunne realiseres enten ved modregning i udskudte skatteforpligtelser eller som nettoskatteaktiver Andre eksterne omkostninger omfatter omkostninger, der er relateret til honorering af management selskab, revision, omkostninger ved at være børsnoteret samt aktiebog. til modregning i fremtidige positive skattepligtige indkomster. Det revurderes på hver balancedag, hvorvidt det er sandsynligt, at der i fremtiden vil blive frembragt tilstrækkelig skattepligtig indkomst til, at det udskudte skatteaktiv vil kunne udnyttes. Finansielle poster Finansielle poster indeholder renteindtægter og omkostninger vedrørende likvide beholdninger samt gældsforpligtelser. I koncernregnskabet indregnes den udskudte skat vedrørende ejendomme på grundlag af koncernens anskaffelsessum for ejendommene, hvilket medfører at koncernens udskudte skat på ejendommen er 40 mio.kr mindre end den i datterselskaberne opgjorte udskudte skat. Finansielle indtægter og omkostninger indregnes med de beløb, der vedrører regnskabsåret. Dagsværdiregulering af ejendomme Dagsværdiregulering af ejendomme indeholder BALANCE regulering af investeringsejendomme til dagsværdi. Andre anlæg, driftsmateriel og inventar Gevinst/tab ved salg af ejendomme Gevinst/tab ved salg af ejendomme omfatter forskellen Erhvervede anlægsaktiver måles til kostpris med fradrag af akkumulerede afskrivninger og nedskrivninger. Der foretages lineære afskrivninger baseret på en vurdering af de enkelte aktivers brugstider og aktivernes skønnede scrapværdi efter afsluttet brugstid. mellem salgsværdi af ejendommen fratrukket salgsomkostninger og ejendommens indregnede værdi under investeringsejendomme. 44 Copenhagen Capital Årsrapport 2021 – Koncern- og Årsregnskab afspejles i investeringsejendommens årlige måling til Brugstid dagsværdi. Der foretages derfor ikke systematiske afskrivninger for investeringsejendommens brugstid. Driftsmidler IT-Udstyr 3 - 5 år 3 - 5 år Værdiregulering til dagsværdien indregnes i Hverken driftsmidler eller it-udstyr har en indarbejdet scrapværdi. totalindkomstopgørelsen i linjen dagsværdiregulering af ejendomme. Aktiverne nedskrives til genindvindingsværdi, hvis denne alene er lavere end den regnskabsmæssige værdi. Fortjeneste og tab ved salg af anlægsaktiver indregnes i resultatopgørelsen under posten "Af- og nedskrivninger af materielle anlægsaktiver". Kapitalandele (modervirksomheden) i dattervirksomheder Kapitalandele i dattervirksomheder indregnes ved første indregning til kostpris, og måles efterfølgende til den forholdsmæssige andel af virksomhedernes indre værdi (equity-metoden) opgjort efter modervirksomhedens regnskabspraksis med fradrag eller tillæg af ikke- realiserede koncerninterne avancer og tab og med tillæg eller fradrag af resterende værdi af positiv eller negativ goodwill opgjort efter overtagelsesmetoden. Investeringsejendomme Investeringsejendomme er ejendomme, der besiddes for at opnå lejeindtægter og/eller kapitalgevinster. Investeringsejendomme måles på købstidspunktet til kostpris med tillæg af købsomkostninger. Omkostninger der tilfører en ejendom nye eller forbedrede egenskaber, som medfører en forøgelse af dagsværdien opgjort umiddelbart før afholdelse af omkostningerne, tillægges anskaffelsessummen som forbedringer. Kapitalandele med regnskabsmæssig negativ indre værdi måles til kr. 0, og et eventuelt tilgodehavende hos disse virksomheder nedskrives svarende til den negative indre værdi. I det omfang modervirksomheden har en retlig eller faktisk forpligtelse til at dække en underbalance, der overstiger tilgodehavendet, indregnes det resterende beløb under hensatte forpligtelser. Ved erhvervelse af investeringsejendomme foretages der vurdering af, hvorvidt erhvervelsen er overtagelse af en I resultatopgørelsen indregnes den forholdsmæssige andel af dattervirksomhedernes resultat efter skat efter eliminering af forholdsmæssig andel af interne avance/tab samt efter afskrivning på goodwill. virksomhed, der behandles som en virksomhedssammenslutning eller anskaffelse af et eller flere aktiver. Betragtes erhvervelsen som en Udbytte fra kapitalandele modregnes i kapitalandeles værdi på balancen. virksomhedssammenslutning, anvendes overtagelsesmetoden, og eventuel forskel mellem købsvederlaget og dagsværdien af de overtagne nettoaktiver indregnes som goodwill. Leasing Betragtes erhvervelsen som anskaffelse af et eller flere aktiver, indregnes der ikke udskudt skat af midlertidige forskelle mellem den regnskabsmæssige og den skattemæssige værdi på anskaffelsestidspunktet. Virksomheden vurderer ved indgåelsen, om en aftale er en leasingaftale eller indeholder et leasingelement. En leasingaftale er en aftale, der overfører retten til at kontrollere brugen af et identificerbart aktiv i en periode mod betaling. I vurderingen af hvorvidt en aftale indeholder et leasingelement, som er overført til leasingtager, skal det vurderes, om leasingtager i brugsperioden har retten til at opnå stort set alle de økonomiske fordele fra brugen af det identificerbare aktiv og retten til at bestemme over brugen af det identificerbare aktiv. Investeringsejendomme måles efterfølgende til dagsværdi. Dagsværdien opgøres ved anvendelse af en DCF-værdiansættelsesmetode, der baseres på op til 10 års budgetterede pengestrømme for den enkelte ejendom, samt en terminalværdi der tilbagediskonteres med et markedsbaseret afkastkrav for den pågældende type ejendom. Dagsværdien opgøres ud fra en markedsdeltagersynsvinkel, hvor der tages højde for, at koncernens ejendomme er placeret i hver sin separate juridiske enhed. Virksomheden indregner et brugsretsaktiv og en leasingforpligtelse ved leasingperiodens start. Brugsretsaktivet måles til kostpris, der opgøres som nutidsværdien af leasingforpligtelsen tillagt eventuelle direkte omkostninger forbundet med anskaffelsen og Investeringsejendomme har, bortset fra grunde, en begrænset levetid. Den værdiforringelse der finder sted, efterhånden som en investeringsejendom forældes, Koncern- og Årsregnskab – Copenhagen Capital Årsrapport 2021 45 eventuelle omkostninger til nedrivning og bortskaffelse af aktivet ved leasingperiodens udløb, som leasingtager er forpligtet til at afholde samt forudbetalte leasingydelser. Hensatte forpligtelser måles som det bedste skøn over de omkostninger, der er nødvendige for på balancedagen at afvikle forpligtelserne. Ved måling af hensatte forpligtelser foretages tilbagediskontering af de udgifter, der er nødvendige for at afvikle forpligtelsen, hvis dette har en væsentlig effekt på måling af forpligtelsen. Brugsretsaktivet afskrives lineært over den korteste periode af leasingperioden og brugsretsaktivets brugstid. Indeholder leasingaftalen en købsoption, som virksomheden forventer at udnytte, afskrives Realkreditgæld og andre finansielle forpligtelser brugsretsaktivet lineært over den samlede forventede brugstid for aktivet. Realkreditgæld vedrørende investeringsejendomme, andre finansielle forpligtelser og deposita indregnes ved lånoptagelsen til dagsværdi. Efterfølgende måles gæld til realkreditinstitutter til dagsværdi over resultatet, idet Tilgodehavender Tilgodehavender omfatter tilgodehavender fra lejere og koncernfordringer. Der foretages direkte nedskrivninger af tilgodehavender til det forventede fremtidig tab, hvis værdien ud fra en individuel vurdering af de enkelte debitorers betalingsevne er forringet. Nedskrivninger foretages til opgjort nettorealisationsværdi. Et tab bliver indregnet efter ECL-modellen i resultatopgørelsen på samme tidspunkt, som det modregnes i tilgodehavendet. realkreditgæld i henhold til koncernens investeringsstrategi løbende måles, overvåges og rapporteres til selskabets direktion og bestyrelse til dagsværdi. Andre finansielle forpligtelser måles efterfølgende til amortiseret kostpris. Leasingforpligtelser Korte leasingaftaler der har en leasingperiode på maksimalt 12 måneder, og leasingaftaler hvor det underliggende aktiv har en lav værdi, indregnes ikke i balancen. Der foretager endvidere nedskrivning for sandsynlige tab indenfor 12 måneder for alle tilgodehavender. Andre tilgodehavender Leasingforpligtelsen måles til nutidsværdien af Andre tilgodehavender omfatter bl.a. deposita for resterende leasingydelser diskonteret med koncernens lejemål og øvrige tilgodehavender i virksomhedens marginale lånerente, hvis den implicitte rente ikke fremgår af leasingaftalen, eller med rimelighed kan opgøres. forbindelse med koncernens aktivitet. Andre tilgodehavender indregnes til kostpris. Leasingydelserne består af faste og variable leasingydelser, der reguleres med indeks eller rente, garanterede restværdier, udnyttelse af købsoptioner og omkostningerne ved ophævelse af leasingaftalen. Leasingforpligtelsen reguleres efterfølgende, hvis: Likvider Likvider omfatter kontantbeholdning og indeståender i banker. Udbytte o o værdien af det indeks eller den rente, som leasingydelserne baseres på, ændres. Udbytte indregnes som en gældsforpligtelse på tidspunktet for vedtagelse på generalforsamlingen. der sker en ændring i udnyttelsen af optioner til at forlænge eller forkorte leasingperioden grundet en væsentlig begivenhed eller Deposita væsentlige ændringer i omstændighederne, som er indenfor virksomhedens kontrol. leasingperioden ændres som følge af udnyttelse af en option til at forlænge eller forkorte leasingperioden. Deposita omfatter indbetalt deposita og forudbetalt leje fra ejendommenes lejere. o Hensatte forpligtelser o o estimatet af en restværdigaranti ændres. kontrakten genforhandles eller modificeres. Hensatte forpligtelser indregnes, når koncernen har en retlig eller faktisk forpligtelse som følge af begivenheder i regnskabsåret eller tidligere år, og det er sandsynligt, at indfrielse af forpligtelsen vil medføre et træk på virksomhedens økonomiske ressourcer. En efterfølgende regulering af leasingforpligtelsen indregnes som en korrektion til brugsretsaktivet. Hvis brugsretsaktivet har en værdi på 0 kr., indtægtsføres en negativ revurdering af brugsretsaktivet dog resultatopgørelsen. i 46 Copenhagen Capital Årsrapport 2021 – Koncern- og Årsregnskab PENGESTRØMSOPGØRELSE Rentedækning = Pengestrømsopgørelsen udarbejdes efter den indirekte metode. Pengestrømsopgørelsen viser selskabets pengestrømme fordelt på drifts-, investerings- og finansieringsaktivitet. Renteomkostninger / EBIT Loan to value = Nettorentebærende gæld / Investeringsejendomme Pengestrømme fra driftsaktivitet opgøres som selskabets resultat reguleret for ikke-kontante driftsposter inkl. renter fra leasing og brugsretsaktiver. Pengestrømme fra investeringsaktivitet omfatter betalinger i forbindelse med køb og salg af materielle og finansielle aktiver. Dagsværdi pr. m2 = Total antal m2 / Investeringsejendomme Primo egenkapital i selskabets første regnskabsperiode som børsnoteret er beregnet på baggrund af selskabets egenkapital efter kapitaludvidelse og notering af aktier og fradrag af emissionsomkostninger. Ved beregning af gennemsnitlig egenkapital anvendes et simpelt Pengestrømme fra finansieringsaktivitet omfatter optagelse af fremmedkapital via realkreditgæld og andre finansieringskilder, afdrag og indfrielse af fremmedkapital samt ændringer i selskabets aktiekapital og omkostninger forbundet hermed. gennemsnit af halvårlige egenkapitalopgørelser perioden. i 2. VÆSENTLIGE REGNSKABSMÆSSIGE SKØN OG VURDERINGER SEGMENTOPLYSNINGER Koncernen har alene ét driftssegment, investering i ejendomme, hvorfor koncernregnskabet ikke indeholder segmentoplysninger. Vurderinger ved anvendelse af regnskabspraksis Ledelsen har foretaget følgende væsentlige vurderinger ved anvendelsen af koncernens regnskabspraksis, der har væsentlig betydning for regnskabsaflæggelsen: Alle koncernens aktiviteter og aktiver er beliggende i Danmark. KØB AF EJENDOMSSELSKABER NØGLETAL Koncernen erhverver ejendomme ved at overtage aktierne i selskaber, som ejer ejendommene. Det har væsentlig betydning for regnskabsaflæggelsen, om Nøgletal er beregnet i henhold til Finansforeningens Anbefalinger og IAS 33 (EPS og EPS-D). sådanne overtagelser behandles eller køb som af Resultat pr. aktie = virksomhedsovertagelser Resultat efter skat / Gns. antal ordinære aktier i omløb (IAS 33) investeringsejendomme. Ledelsen foretager ved hver enkelt overtagelse nøje vurdering af denne klassifikation ud fra definitionen på en virksomhed i IFRS 3. Alle overtagelser af ejendomsselskaber i 2021, 2019, 2018, 2017 og 2016 er på grundlag af denne vurdering klassificeret som køb af investeringsejendomme. Udvandet resultat pr. aktie = Resultat efter skat / Udvandet gns. ordinære antal aktier korrigeret for præferenceaktiernes udbytteret (IAS 33) Egenkapitalforrentning = MÅLING AF REALKREDITGÆLD TIL DAGSVÆRDI Resultat efter skat / Gns. egenkapital Copenhagen Capital A/S investerer i ejendomme. Indre værdi pr. aktie = Finansiering af koncernens investeringer sker primært med realkreditgæld, der optages individuelt for den enkelte ejendom. De enkelte ejendomme placeres i egne juridiske enheder. Uanset om en investeringsejendom på et fremtidigt tidspunkt afhændes ved at sælge aktierne i ejendomsselskabet eller selve ejendommen, vil realkreditgælden blive afhændet eller afviklet i samme forbindelse til gældens kursværdi. Koncernens afkast består således både af værdireguleringer af investeringsejendommene og af den tilhørende realkreditgæld. Derfor måles, overvåges og rapporteres Egenkapital ultimo - (Antal præferenceaktier ultimo x indløsningskurs) / Antal stamaktier ultimo Børskurs/indre værdi = Børskurs ultimo / Indre værdi pr. aktie Price earnings (PE) = Resultat pr. aktie / Børskurs ultimo Soliditetsgrad = Egenkapital / Samlede aktiver Koncern- og Årsregnskab – Copenhagen Capital Årsrapport 2021 47 begge dele løbende til dagsværdi til koncernens direktion og bestyrelse. • • • • Ewaldsgade 6, København N Heimdalsgade 39, København N Islevhusvej 31-33, Brønshøj Læderstræde 11, København K (halvår) Klassifikation af præferenceaktier De udestående præferenceaktier er klassificeret som et egenkapitalinstrument, idet udlodning af udbytte til Herudover har ledelsen indhentet vurderingsrapport fra Newsec i forbindelse med køb af ejendommen Ole Suhrs Gade 13-15, 1354 København K. præferenceaktierne skal besluttes af generalforsamlingen, hvor kun stamaktionærerne har stemmeret, samt at indløsning af præferenceaktierne alene kan besluttes af bestyrelsen. Ejere af præferenceaktierne har ingen indløsningsret. Der er således diskretionært fra selskabets side, hvorvidt udbyttebetaling til og indløsning af ejere af præferenceaktier skal ske, og der foreligger ikke nogen kontraktuel forpligtelse til at foretage betaling. På dette grundlag er præferenceaktier klassificeret som egenkapital. Såfremt udbytte ikke vedtages, vil den have en kumulativ effekt ved at blive tillagt til den senere indfrielseskurs. DCF-værdiansættelsesmodellen (niveau 3 i dagsværdihierarkiet) indebærer, at der udarbejdes et budget for hver af koncernens ejendomme, hvor der for hvert enkelt år tages højde for forudseelige ændringer i ejendommens indtægter og udgifter frem til det tidspunkt, hvor ejendommens frie pengestrømme stabiliseres. Budgetterne omfatter mellem 10-15 år, afhængig af om ejendommen er fuldt modnet, er under udvikling eller omfattet af BRL § 5, stk. 2. Beregning af terminalværdien sker ved at kapitalisere de stabiliserede frie pengestrømme med afkastkrav i terminalåret. Herefter diskonteres betalingsstrømmen til nutidsværdi med den estimerede aktuelle diskonteringsrente inkl. inflation. Detaljerede oplysninger for de enkelte ejendomme, herunder følsomhedsanalyse, er vist i note 9, der er en integreret del af koncernregnskabet. Regnskabsmæssige skøn Ved aflæggelsen af regnskab er det nødvendigt, at ledelsen foretager skøn over, samt opstiller forudsætninger for den regnskabsmæssige værdi af aktiver og forpligtelser, som ikke umiddelbart kan udledes fra andre kilder. Disse skøn og forudsætninger er baseret på historiske erfaringer og andre relevante faktorer. De faktiske udfald kan afvige fra disse skøn. De foretagne skøn og de underliggende forudsætninger revurderes løbende. Ændringer til foretagne regnskabsmæssige skøn indregnes i den regnskabsperiode, hvori ændringen finder sted samt fremtidige regnskabsperioder, hvis ændringen både påvirker den periode, hvori ændringen finder sted og efterfølgende regnskabsperioder. Dagsværdien opgøres ud fra en markedsdeltagersynsvinkel, hvor der tages højde for, at koncernens ejendomme er placeret i hver sin separate juridiske enhed. Diskonteringsrenten er fastsat under hensyntagen til inflationsforventninger (ECB’s langsigtede inflationsforventning på 2 %). De fleste af koncernens lejemål er boliglejemål med et kort opsigelsesvarsel fra lejernes side (typisk tre måneder) og uopsigelighed fra udlejers side. Der regnes ikke med tomgangsleje, da ejendommene er velbeliggende, og lejen er reguleret af lejelovens bestemmelse, hvilket betyder, at genudlejningsrisiko ved lejernes fraflytning er meget lav. Forventede lejeindtægter er baseret på aktuelle lejere, der normaliseres over tid til en forventet højere markedsleje. I forbindelse med regnskabsaflæggelsen har ledelsen foretaget følgende væsentlige regnskabsmæssige skøn, der har haft væsentlig betydning for regnskabsaflæggelsen: Dagsværdi af investeringsejendomme Ejendommene værdiansættes til dagsværdi pr. Ejendommenes drifts- og vedligeholdelsesudgifter er indlagt i overensstemmelse med de udarbejdede 10 års budgetter for hver enkelt ejendom. Planlagt balancedagen ved anvendelse (niveau af DCF- i vedligeholdelses- og forbedringsarbejde er i værdiansættelsesmodeller 3 budgetperioden indlagt på de tidspunkter, arbejdet forventes udført. dagsværdihierarkiet). Selskabets ejendomme bliver efter en turnusordning med 3-årig rotation vedtaget af bestyrelsen, foretaget af en ekstern valuar. Disse eksterne vurderinger har indtil videre været foretaget af Colliers International Danmark A/S. Der henvises til note 9 og 10. Værdiansættelsesmetoden følger Finanstilsynets gældende vejledning ”Vejledning om oplysning om aktiver og forpligtelser til dagsværdi i årsrapporter”, og følger desuden anbefalingerne i The European Group of Valuers' Association (TEGoVA). Følgende ejendomme er vurderet op til årsafslutningen: 48 Copenhagen Capital Årsrapport 2021 – Koncern- og Årsregnskab Ejendomme under udvikling og færdigudviklet investeringsejendomme præsenteres samlet under investeringsejendomme. For ejendomme under udvikling er der indarbejdet et individuelt risikotillæg, som tillægges afkastkravet. to value for de enkelte ejendomme. Der henvises til note 10, 16 og 17. Udskudte skatteaktiver Udskudte skatteaktiver indregnes, såfremt det er sandsynligt, at der i fremtiden vil være tilstrækkelig skattepligtig indkomst til stede til at udnytte de midlertidige forskelle mellem skattemæssige og regnskabsmæssige værdier af aktiver og forpligtelser og ikke anvendte fremførselsberettigede skattemæssige underskud. Dagsværdi af realkreditgæld Dagsværdi af realkreditgæld opgøres ved udgangspunktet i børskursen for de underliggende obligationer korrigeret for koncernens egen kreditrisiko, herunder likviditetsrisiko og risikoen for at den investeringsejendom der er stillet til sikkerhed for realkreditgælden, ikke udgør tilstrækkelig sikkerhed. På baggrund af koncernens finansielle stilling og loan to value for koncernens ejendomme pr. 31. december 2021 er koncernens egen kreditrisiko vurderet som helt uvæsentlig ved opgørelsen af realkreditgældens dagsværdi. Som følge af at realkreditgæld alene kan indfries, omlægges eller overdrages baseret på børskursværdien af de underliggende obligationer, har selskabet vurderet, at dagsværdimålingen skal klassificeres som niveau 1 og 2 i dagsværdihierarkiet, så længe der ikke er indtruffet en betydelig forringelse i Som følge af koncernens aktivitetsniveau og den valgte kapitalstruktur har ledelsen pr. 31. december 2021 vurderet, at moderselskabet vil være i stand til at anvende det fremførbare underskud indenfor maksimalt en 5-årig periode. Beløbet er indregnet ved modregning i udskudt skat under langfristede passiver. I koncernen er der yderligere underskud til fremførsel i dattervirksomhederne. Disse indgår i beregningen af dattervirksomhedernes skattepligtige indkomst såvel som i sambeskatningsgrundlaget for koncernen og i koncernens kreditrisiko i forhold til markedets koncernens udskudte skat, i det omfang de forventes udnyttet indenfor en 5-årig periode. kreditvurdering af det udstedende realkreditinstitut, herunder i styrken i den stillede sikkerhed i form af loan Koncern- og Årsregnskab – Copenhagen Capital Årsrapport 2021 49 3. NETTOOMSÆTNING Nettoomsætning (‘000) Koncern 2021 Moder 2021 2020 2020 Lejeindtægter mv. 35.777 346 36.089 1.876 0 0 0 0 0 0 Ejendomsadministration og services I alt 36.123 37.965 Lejeindtægter opkræves typisk til betaling hvert d. 1. i en måned eller kvartal i henhold til indgået lejekontrakter. Ejendomsadministration og services faktureres senest, når arbejdet er udført med betalingsbetingelser på mellem 3 til 14. dage. Koncernens kreditrisiko vurderes til at være 0%, (2020: 0%) baseret på at koncernens lejeindtægter og nuværende restancer er dækket ind via depositum eller forudbetalt leje. Der vurderes ikke at være en betydelig kreditrisiko med den nuværende kundesammensætning. 4. PERSONALEOMKOSTNINGER Personaleomkostninger (‘000) Koncern 2021 Moder 2021 2020 2020 Løn og gager 5.668 0 7.406 0 1.927 0 2.056 0 Pension Aktiebaseret vederlæggelse Andre omkostninger til social sikring Løn aktiveret 125 320 125 23 320 35 23 35 -1.655 4.161 -3.608 4.153 0 0 I alt 2.075 2.411 Gennemsnitligt antal ansatte Koncern Moder 2021 2020 2021 2020 Antal ansatte 5 8 5 8 Ledelsesvederlag (’000) Bestyrelse 2021 Direktion 2021 2020 2020 Bestyrelseshonorar 375 400 0 375 0 0 0 0 0 Bestyrelsesgodkendt rådgiverhonorar til formanden Lønninger 0 1.705 125 1.375 80 Aktiebaseret vederlæggelse Vederlag i alt 0 64 439 775 1.830 1.455 Ledelsen er ikke omfattet af bonusordninger tilknyttet resultatmål eller lignende. Der er medtaget lønninger til den tidligere direktion. 50 Copenhagen Capital Årsrapport 2021 – Koncern- og Årsregnskab Aktiebaseret vederlæggelse (‘000) 2021 2020 Dagsværdi på tildelingstidspunktet af tildelte warrants 125 120 Antal stk. Gnsn. udstedelseskurs pr. stk. 2021 Primo stk. 3.223.366 198.509 0,41 0,63 0,77 0,32 0,37 Tildelt i året stk. Bortfaldne i året stk. Udnyttet i året stk. -500.000 -2.353.245 568.630 Udestående antal warrants ultimo Alle warrants er modnet og kunne udnyttes frem til 31. december 2024. 2020 Primo stk. 3.738.334 63.158 0,34 1,90 0,28 0,23 0,38 Tildelt i året stk. Bortfaldne i året stk. Tilbagekøbt/korrektion i året stk. Udestående antal warrants ultimo -20.834 -557.292 3.223.366 I forbindelse med ny direktørkontrakt, er der pr. 1. juli 2021 udstedt 198.509 stk. warrants, der giver ret til tegning af 198.509 stk. stamaktier i selskabet med en tegningskurs på kr. 5,00, svarende til en værdi af 125 t.kr. Warrants kan udnyttes frem til udløbet af regnskabsåret 2024. Der er pr. statusdagen 568.630 udestående warrants, som skal udnyttes inden 31.12.2024. • Volatilitet: 20% I forbindelse med bonusaflønning af to medarbejdere, er der pr. 31. december 2020 udstedt 63.158 stk. warrants, der giver ret til tegning af 63.158 stk., svarende til en værdi af 120 t.kr. stamaktier i selskabet med en tegningskurs på kr. 1,90. Warrants kan udnyttes frem til udløbet af regnskabsåret 2021. Værdien af tildelingerne i 2021 er beregnet til t.kr. 125 på tildelingstidspunktet baseret på Black Scholes-formel. De anvendte forudsætninger for beregningen er: Tildelingerne i 2020 er sket pr. 31. december 2020 til dagskursen på 3,86 kr. for Copenhagen Capital A/S’. Volatiliteten er anslået med udgangspunkt i den historiske udvikling i aktiekursen for stamaktier over de seneste 36 måneder. • • • • Løbetid: 3,5 år. Risikofri rente: 0,00% p.a. Udnyttelseskurs: 5,00 pr. aktie Børskurs ved tildeling: 4,80 pr. aktie Koncern- og Årsregnskab – Copenhagen Capital Årsrapport 2021 51 5. HONORARER TIL GENERALFORSAMLINGSVALGT REVISOR Revisorhonorarer (‘000) Koncern 2021 Moder 2021 2020 2020 Revision, indeværende år 570 0 702 59 480 0 562 59 Skatte- og momsmæssig rådgivning Revision mv. tidligere år EY I alt 758 1.328 168 929 758 1.238 168 789 Honorar for ydelser i 2021 er leveret af Deloitte. Ydelser vedrørende tidligere år er leveret af EY. 6. FINANSIELLE INDTÆGTER Finansielle indtægter (’000) Koncern 2021 Moder 2020 2021 2020 Renteindtægter fra tilgodehavender m.v. Renteindtægter fra dattervirksomheder I alt 34 0 634 0 0 10.392 10.392 460 10.695 11.155 34 634 7. FINANSIELLE OMKOSTNINGER Koncern Moder Finansielle omkostninger (‘000) 2021 2020 2021 2020 Renteomkostninger fra realkreditgæld og bank Andre finansielle omkostninger Renteomkostninger til dattervirksomheder I alt 7.136 12 6.591 310 0 81 12 22 310 109 441 0 1.009 1.102 7.148 6.901 52 Copenhagen Capital Årsrapport 2021 – Koncern- og Årsregnskab 8. SKAT AF ÅRETS RESULTAT Skat af årets resultat (‘000) Koncern 2021 Modervirksomhed 2020 2021 2020 Aktuel skat 187 42.743 745 868 7.522 -1.477 0 0 4.135 0 0 3.019 -125 0 Ændring af udskudt skat Reguleringer udskudt skat vedrørende tidligere år Regulering af udskudt skat tidligere år -6.312 0 Skat af årets resultat 37.363 6.913 4.135 2.894 Skat af årets resultat kan forklares således: Beregnet 22 % af resultet før skat Resultat efter skat i dattervirksomheder Ej skattepligtige indtægter / udgifter Reguleringer vedrørende tidligere år I alt 43.318 0 8.717 0 34.644 -30.508 0 5.935 -2.916 0 -388 0 -5.567 37.363 -1.804 6.913 0 -125 2.894 4.135 Effektiv skatteprocent 18,98% 17,45% 2,63% 8,19% Koncern- og Årsregnskab – Copenhagen Capital Årsrapport 2021 53 9. LANGFRISTEDE AKTIVER 2021 (‘000) Investerings- ejendomme Andre anlæg, driftsmateriel og inventar Brugsretsaktiver Kostpris primo Tilgang, køb 656.242 8.119 4.894 58.209 60.875 0 116 0 Tilgang, forbedringer Afgang, salg 0 -8.119 0 -13.788 761.538 -4.215 795 Kostpris ultimo Af- og nedskrivninger primo Afgang, salg 0 0 0 0 -2.172 -2.985 2.985 Årtes afskrivning -142 0 Af- og nedskrivninger ultimo -537 0 Dagsværdireguleringer primo Dagsværdiregulering i året 193.058 162.695 -5.291 0 0 0 0 0 0 0 0 Dagsværdiregulering, afgang salg Dagsværdireguleringer ultimo 350.462 Regnskabsmæssig værdi ultimo 2020 (‘000) 1.112.000 258 0 Investerings- ejendomme Andre anlæg, driftsmateriel og inventar Brugsretsaktiver Kostpris primo Tilgang 611.700 4.347 7.384 735 0 0 44.542 574 0 Afgang Kostpris ultimo 656.242 4.894 8.119 Af- og nedskrivninger primo Årets afskrivninger 0 0 0 -1.207 -965 -1.357 -1.628 -2.985 Af- og nedskrivninger ultimo -2.172 Dagsværdireguleringer primo Dagsværdiregulering i året 163.200 29.858 0 0 0 0 0 0 Dagsværdireguleringer ultimo 193.058 Regnskabsmæssig værdi ultimo 849.300 2.749 5.134 54 Copenhagen Capital Årsrapport 2021 – Koncern- og Årsregnskab 10. INVESTERINGSEJENDOMME Nedenfor er de faktuelle oplysninger omkring ejendommene, værdier, afkastkrav mv., m2 m2 m2 Ejendoms- værdi Vægtet afkastkrav Loan to value Årsregnskab 2021 '000 Ewaldsgade 6, kr/m2 40.485 Gæld Total Bolig Erhverv 43.400 46.000 77.100 1072 982 90 3,03% 20.300 18.800 39.800 46,77% 40,87% 51,62% København N Fanøgade 35-37, København Ø Finsensvej 78, 1.062 2.071 1.062 0 0 43.315 37.228 3,25% 4,50% 2.071 Frederiksberg Frederikssundsvej 11, 101.000 2.125 1.840 285 47.529 3,72% 41.10 40,69% København NV Heimdalsgade 39, København N Ingemannsvej 3A-C, Frederiksberg 121.500 68.900 4.244 2.083 846 3.398 531 28.629 33.077 4,25% 3,49% 44.800 46.100 36,87% 66,91% 1.552 Islevhusvej 31-33, 37.300 61.200 1.421 814 900 471 521 343 560 26.249 75.184 50.071 4,02% 3,74% 3,54% 18.600 24.000 44.500 49,87% 39,22% 41,98% Brønshøj Købmagergade 61, København K Læderstræde 11AB, 106.000 2.117 1.557 København K Møllegade 3, 31.500 27.800 65.500 666 453 581 115 85 338 312 47.297 61.369 34.989 3,41% 3,82% 3,34% 12.900 15.900 37.500 40,95% 57,19% 57,25% København N Niels Hemmingsens Gade 4, København K Ole Suhrs Gade 13-15 1.872 1.560 København K Prinsessegade 61-63, København K Skindergade 40, København K Stavangergade 6, København Ø Ulrikkenborg Allé 13- 17, Kgs. Lyngby Vestergade 4-6, København K 57.300 30.900 108.900 32.700 1.393 898 1.219 898 174 0 41.134 34.410 44.796 32.249 3,49% 3,50% 3,34% 3,50% 29.300 19.800 49.700 18.400 51,13% 64,08% 45,64% 56,27% 2.431 1.014 2.176 1.014 255 0 95.000 2.106 1.006 1.100 45.109 39.940 3,60% 3,66% 46.500 48,95% 47,49% Total 1.112.000 27.842 17.779 10.063 528.100 Koncernens investeringsejendomme er stillet til sikkerhed for realkreditlån og byggekreditter, som pr. balancedagen udgør t.kr. 528.138 (2020: t.kr. 458.632). Oplysninger om metoder, forudsætninger m.v. for opgørelse af dagsværdier fremgår nedenfor samt af note 2. Koncernen har pr. 31. december 2021 indgået kontrakter om færdiggørelse af byggeprojekter og forbedringer for 468 t.kr. (2020: 38.166 t.kr.). Alle ejendomme udlejes på bolig og erhvervskontrakter. Koncernen har boliger med 3 måneders opsigelsesvarsel og erhvervslejemål med forskellige opsigelsesvarsel, som er op til 13 år. Selskabet har historisk fundet det let at genudleje ledige lejemål. Nedenfor fremgår de budgetterede oplysninger, der er anvendt ved værdiansættelse, som beskrevet i note 2, omkring væsentlige skøn. Herudover følsomheden overfor ændring i væsentlige ikke-observerede input. Koncern- og Årsregnskab – Copenhagen Capital Årsrapport 2021 55 Afkast ændret falder 0,5% Afkast ændret stiger 0,5% Budget intægter Budget omk. Budget Cashflow Budget CAPEX Indt. Ændret +/- 10% Årsregnskab 2021 ('000) Ewaldsgade 6 1.440 -339 1.101 0 0 9.313 -6.587 -5.978 4.752 Fanøgade 35-37 Finsensvej 78 1.753 3.475 4.416 4.942 3.098 1.757 2.429 4.016 1.293 1.359 2.310 2.266 1.275 3.892 1.599 4.350 45.670 -310 -171 -478 1.443 3.304 3.938 4.571 2.503 1.321 2.075 3.389 1.060 1.036 1.643 1.709 1.107 3.338 1.163 3.265 37.966 8.204 9.220 5.394 7.722 0 -7.372 Frederikssundsvej 11, Heimdalsgade 39 Ingemannsvej 3A-C Islevhusvej 31-33 Købmagergade 61 Læderstræde 11AB Møllegade 3, -468 0 15.184 16.132 14.850 5.030 -11.974 -12.651 -10.693 -3.858 11.871 11.628 8.877 -371 -595 -1.000 -436 0 4.371 -354 0 9.638 -7.353 6.495 -627 0 17.750 5.357 -13.254 -3.930 11.345 3.792 -233 -350 Niels Hemmingsens G. 4 Ole Suhrs Gade 13-15 Prinsessegade 61-63 Skindergade 40 -323 0 4.131 -3.150 3.558 -667 0 0 13.447 10.114 1.351 -9.558 6.916 -557 -7.557 6.493 -168 -3.000 -7.000 0 -1.287 3.643 Stavangergade 6 Ulrikkenborg Allé 13-17 Vestergade 4-6 -554 20.872 5.539 -15.405 -4.132 11.653 4.569 -436 -1.085 -7.704 0 15.172 181.304 -11.306 -136.045 12.083 125.160 Total -11.818 Der er indgået lejekontrakter, hvor lejer helt eller delvist afholder omkostninger til drift eller vedligeholdelse. Koncernens forventede omkostninger netto er oplyst. Budgetterne omfatter 10-15 år, afhængig af om ejendommen er fuldt modnet, under udvikling eller omfattet af karensperiode for istandsættelser efter BRL § 5, stk. 2. Beregning af terminalværdien sker ved at kapitalisere de stabiliserede frie pengestrømme med budgetteret tal tager udgangspunkt i tallene fra år 1 i DCF-beregningen. Følsomheden ved ændring i de oplyste ikke- observerbare input er oplyst inklusiv skatteeffekt. Oplysninger om årets tilgange, dagsværdireguleringer mv., fremgår af tabellen i note 9. Følsomheden i form af +/- 0,5% udtrykker ændringen i dagsværdier som følge af ændret afkastkrav eller ændring i skøn +/- 10% udtrykker effekten ved en ændret leje på +/- 10% i ejendommen. afkastkrav betalingsstrømmen til nutidsværdi med den estimerede aktuelle diskonteringsrente inkl. inflation. i terminalåret. Herefter diskonteres Terminalværdien er for samtlige ejendomme opgjort med diskonteringsrenten fratrukket inflation. De oplyste 56 Copenhagen Capital Årsrapport 2021 – Koncern- og Årsregnskab 11. KAPITALANDELE I DATTERSELSKABER Kapitalandele i datterselskaber (‘000) Moder 2021 2020 Kostpris primo Tilgang i årets løb Afgang i året 199.548 19.051 -862 199.536 12 0 Kostpris ultimo 217.737 199.548 Værdireguleringer primo Modtagne udbytter -25.698 -5.000 154.121 -225 -40.841 -13.308 28.451 0 Årets resultat Akk. værdiregulering afgang i året Øvrige reguleringer -3.701 119.497 0 Værdireguleringer ultimo -25.698 Regnskabsmæssig værdi ultimo 337.234 337.234 173.850 173.850 Kapitalandel med positiv indre værdi Koncern- og Årsregnskab – Copenhagen Capital Årsrapport 2021 57 Navn Hjemsted Ejerandel 2021 0% Ejerandel 2020 100% 100% 100% 100% 100% 100% 50% København København København København København København København København København København København København København København København København København København København København København Copenhagen Suites ApS Copenhagen Property Management ApS Esthersvej 12 ApS 100% 0% Ewaldsgade 6 ApS 100% 100% 100% 50% Fanøgade 35-37 ApS Finsensvej 78 ApS Frederikssundsvej 11 ApS Heimdalsgade 39 ApS Ingemannsvej 3 ApS Islevhusvej 31-33 ApS Købmagergade 61 ApS K/S Læderstræde 11 Møllegade 3 ApS 100% 100% 100% 100% 100% 100% 100% 100% 100% 100% 100% 100% 100% 100% 100% 100% 100% 100% 50% 100% 100% 100% 100% 0% Niels Hemmingsens Gade 4 ApS Peder Hvitfeldts Stræde 15 ApS Prinsessegade 61-63 ApS OSG 13-15 ApS Skindergade 40 ApS 100% 100% 100% 100% Stavangergade 6 ApS Ulrikkenborg Allé 13-17 ApS Vestergade 4-6 ApS Frederikssundsvej 11 ApS er en dattervirksomhed pga. Copenhagen Capital A/S overordnet kontrol over selskaberne via den afgørende stemme bestyrelsen. 58 Copenhagen Capital Årsrapport 2021 – Koncern- og Årsregnskab 12. UDSKUDT SKAT Udskudt skat (‘000) Koncern 2021 Moder 2021 2020 2020 Udskudt skat primo -39.463 -36.431 -32.230 -7.233 718 3.747 Årets regulering af udskudt skat -4.135 -3.029 Udskudt skat ultimo -75.894 -39.463 -3.417 718 Fordeling af udskudt skat 2021 2020 2021 2020 Investeringsejendomme -79.306 0 -42.065 -60 -4.505 0 -1.597 -8 Materielle anlægsaktiver Skattemæssige underskud Låneomkostninger og kursregulering af gæld Udskudt skat ultimo 4.125 -713 2.323 339 1.088 0 2.323 0 -75.894 -39.463 -3.417 718 Udskudt skat kan henføres til dagsværdireguleringer af ejendomme samt værdi af skattemæssigt underskud. svarende til en skatteværdi på t.kr. 1.538 (2020: t.kr. 2.323). Skatteværdien i moderselskabet er modregnet udskudt skat fra K/S Læderstræde 11. Koncernens fremførselsberettigede underskud pr. 31. december 2021 udgør i alt kr. 26,9 mio. (2020: kr. 37,8 mio.), mens modervirksomhedens udgør i alt kr. 6,9 mio. (2020: kr. 11,8 mio.). Som følge af koncernens forøgede aktivitetsniveau og den valgte kapitalstruktur har ledelsen pr. 31. december 2021 vurderet, at moderselskabet vil I januar 2021 er der kommet et nyt styresignal, som muliggør genoptagelse af skatteansættelsen af et tidligere afsluttet projekt. Udfaldet af genoptagelsen kan medføre et yderligere fremførbart underskud i størrelsesordenen af maksimalt 18 millioner kr. Skatteansættelsen kan dermed få en positiv indvirkning i størrelsesordenen 0 – 4 mio. kr. kunne anvende sine fremførselsberettigede skattemæssige underskud indenfor en 5-årig periode, 13. TILGODEHAVENDE FRA SALG Tilgodehavende fra salg (‘000) Koncern 2021 Moder 2021 2020 2020 Tilgodehavender fra lejere 0 1.408 0 0 Der er ikke nedskrevet tilgodehavender pr. statusdagen og der er i året udgiftsført tab for samlet t.kr. 240. (tabsprocent: 0,5%) og t.kr. 223 i 2020 (tabsprocent: 0,6%) Der er overforfaldne tilgodehavender pr. balancedagen på t.kr. 266. Modtagne deposita overstiger væsentligt de overforfaldne tilgodehavender hos lejere. Der forventes en tabsprocent på 0%, da tilgodehavender er dækket af lejernes depositum. Koncernen har ikke afsat hensættelse til tab i 2021. Koncern- og Årsregnskab – Copenhagen Capital Årsrapport 2021 59 14. EGENKAPITAL Aktiekapital (‘000) Koncern 2021 Moder 2021 2020 2020 Ordinære aktier Selskabskapital primo Kapitaltilførsel 46.557 2.374 46.000 557 46.557 2.374 46.000 557 Ordinære aktier ultimo 48.931 46.557 48.931 46.557 Præferenceaktier Selskabskapital primo Kapitaltilførsel 50.000 0 50.000 0 50.000 0 50.000 0 Præferenceaktier ultimo 50.000 50.000 50.000 50.000 Ordinære aktier ultimo Præferenceaktier ultimo Selskabskapital ultimo 48.931 50.000 98.931 46.557 50.000 96.557 48.931 50.000 98.931 46.557 50.000 96.557 Selskabskapitalen består pr. 31.12.2021 af 98.931.371 stk. aktier á nominelt kr. 1,00. Aktierne er fuldt indbetalte. Aktierne er fordelt med 48.931.371 stk. stamaktier og 50.000.000 stk. præferenceaktier. Stamaktierne har stemmeret og repræsentationsret, og kan ikke indløses. Præferenceaktierne er defineret i vedtægterne § 2.11, og har hverken stemmeret eller repræsentationsret men en fortrinsret til et årligt udbytte på maksimalt 8%. Der er tillige en vedtægtsbestemt indløsningskurs, som er 2,00 pr. aktie i perioden til 1. januar 2024, herefter stiger indløsningskursen med 0,05 pr. aktie årligt. en soliditetsgrad på mindst 30%. Selskabets soliditetsgrad var på statusdagen 43,2% (2020: 39,3%). Bestyrelsen har vedtaget en politik, hvorefter udbyttebetaling enten kan finde sted i form af traditionel udlodning eller i form af tilbagekøb af selskabets aktier. Det tilstræbes løbende at kunne udlodde udbytte til præferenceaktierne svarende til den vedtægtsbestemte udbytteprocentsats. Bestyrelsen har bemyndigelse til at erhverve egne aktier med en pålydende værdi på indtil 50% af selskabets kapital under forudsætning af, at vederlaget svarer til den, Der er foreslået udbytte på baggrund af årsrapporten på t.kr. 4.000 til præferenceaktionærerne (kr. 0,08 pr. aktie), svarende til den vedtægtsbestemte maksimale kumulative udbytteprocent for præferenceaktierne. Koncernen ejer ingen egne aktier (2020: 0). Der er ikke på erhvervelsestidspunktet, noterede kurs på fondsbørsen plus/minus 10%. Bemyndigelsen er givet frem til den 1. april 2025. Selskabet kan i perioder forsøge opkøb af egne aktier, såfremt ledelsen vurderer, at det vil være hensigtsmæssigt, eller såfremt egne aktier med akkumuleret ikke-udbetalt udbytte til præferenceaktionærerne fordel kan anvendes ejendomme. i forbindelse med køb af Kapitalstyring Udlodning og tilbagekøb fastsættes altid med udgangspunkt i selskabets resultater, og skal ske under Kapitalstruktur hensyntagen til selskabets kapitalstruktur, Koncernens ledelse vurderer løbende, om koncernens kapitalstruktur er i overensstemmelse med koncernens og aktionærernes interesser. likviditetssituation og planer om investeringer. Reserve for nettoopskrivning efter den indre værdis metode Det overordnede mål er at sikre en kapitalstruktur, som understøtter en langsigtet egenkapitalforrentning efter skat gennem bl.a. en optimering af forholdet mellem egenkapital og gæld. Copenhagen Capital A/S arbejder med en langsigtet kapitalstruktur, hvor målsætningen er Reserve for nettoopskrivning efter indre værdis metode omfatter nettoopskrivning af kapitalandele i dattervirksomheder i forhold til kostpris. Reserven kan ikke anvendes til udbytteudlodning. 60 Copenhagen Capital Årsrapport 2021 – Koncern- og Årsregnskab 15. ÆNDRING I DRIFTSKAPITAL OG ANDRE REGULERINGER Koncern Ændring i driftskapital (‘000) Modervirksomhed 2021 2020 2021 2020 Ændring i tilgodehavender 1.408 -412 0 0 698 Ændring i andre tilgodehavender Ændring i deposita 1.837 1.425 -910 3.573 1.246 -9.633 -719 0 0 Ændring i anden gæld og leverandørgæld -6.217 -4.123 Ændring i driftskapital 3.759 -5.226 -6.990 -3.425 Koncern Modervirksomhed Andre reguleringer (’000) 2021 142 2020 2021 142 2020 Afskrivninger 2.593 4.761 7.354 136 -10.596 -10.460 Renter og øvrige reguleringer Ændring i reguleringer 2.723 2.865 -9.290 -9.148 16. ÆNDRING I GÆLDSFORPLIGTIGELSER FRA FINANSIERINGSAKTIVITETER Ændring i gældsforpligtigelser fra finansieringsaktiviteter (‘000) 2021 2020 Gældsforpligtigelser fra finansieringsaktiviteter 1. januar 463.766 416.657 Provenu ved optagelse af gæld Afdrag på gæld 128.001 -42.856 -5.188 106.200 -64.128 - Afvikling af leasinggæld Ændringer i pengestrømme fra Finansieringsaktiviteter Ændringer i dagsværdi 79.957 -15.586 -15.586 42.072 5.037 5.037 Ikke-kontante ændringer Gældsforpligtigelser fra finansieringsaktiviteter pr. statusdagen 528.137 463.766 Koncern- og Årsregnskab – Copenhagen Capital Årsrapport 2021 61 17. FINANSIELLE INSTRUMENTER OG RISICI Koncernen er som følge af sine aktiviteter, investeringer og finansiering eksponeret overfor visse finansielle risici. Selskabets finansieringsaftaler indeholder sædvanlige standard misligholdelsesbestemmelser, og der er ikke Modervirksomheden styrer de finansielle risici i afgivet covenants, der kan bringe låneaftalerne misligholdelse ved markedsmæssige udsving i i koncernen centralt, og koordinerer koncernens likviditetsstyring, herunder kapitalfrembringelse og placering af overskudslikviditet. ejendomsværdierne. Copenhagen Capital A/S anvender hverken driftskreditter eller juniorlån, hvorfor der ikke kan opstå likviditetsrisiko i forbindelse med opsigelse heraf. Der optages dog bygge- og bridgefaciliteter i forbindelse Bestyrelsen godkender den overordnede finanspolitik for koncernen, der således er en integreret del af den overordnede risikostyring. med finansiering af konkrete projekter og virksomhedshandler, hvor der foreligger tilsagn om endelig langfristet finansiering. Kreditrisici Det er koncernens politik, at 1) foretage lånoptagelse med pant i ejendommene ved op til 30-årige realkreditlån med eller uden afdrag, 2) ved ejendomsakkvisitioner skal driftens likviditetsbidrag efter afdrag være positiv på købstidspunktet af ejendommen (eller forventes at blive det ved erhvervelse af ejendomme med ledige lejemål). Kreditrisici er risikoen for finansielle tab, såfremt lejere eller pengeinstitutter ikke kan opfylde deres kontraktuelle forpligtelser. Koncernens kreditrisici knytter sig til huslejetilgodehavender og indeståender i banker. Koncernen har ikke væsentlige risici vedrørende en enkelt lejer eller modpart. Koncernens politik for kreditrisici medfører, at alle større lejere og andre modparter løbende kreditvurderes. Det er målsætningen, at løbetiden på koncernens fremmedkapital er langsigtet og minimum med gennemsnitlig 10-års løbetid. Selskabets realkreditlån består af en kombination af 30- og 20-årige annuitetslån. Der er både lån med og uden afdrag. Koncernen har fra sine lejere modtaget deposita på t.kr. 14.535 (2020: t.kr. 13.110) til afdækning af kreditrisici vedrørende lejerne. I året har der været tab i forbindelse med misligholdelse af lejekontrakter i niveauet kr. 0,2 mio., svarende til 0,5% af omsætningen i 2021. I forhold til ejendomsporteføljens værdi udgør gælden (Loan To Value, LTV) ultimo året 47,5%. Der er ikke foretaget nedskrivninger til dækning af tab i pr. 31.12.2021. (2020: t.kr. 0). Der er ikke overforfaldne tilgodehavender pr. balancedagen. Koncernen har i forbindelse med byggeopgaver optaget mellemfinansiering i form af bankgæld, som efter byggeriernes færdiggørelse erstattes af realkreditgæld. Herudover anvender koncernen ikke uncommitted bankgæld, da bestyrelsen ikke finder uncommittet Den maksimale kreditrisiko er afspejlet i de regnskabsmæssige værdier af de enkelte finansielle aktiver, der indgår i balancen. Der henvises til note 11 vedrørende tilgodehavender. bankfinansiering hensigtsmæssig til langsigtet finansiering af illikvide aktiver som ejendomme. Valutarisici Moderselskabets tilgodehavender hos dattervirksomheder vurderes ikke at være behæftet med væsentlig kreditrisiko. Koncernens pengestrømme er udelukkende i danske kroner. Koncernen er således ikke eksponeret over for ændringer i valutakurser. Koncernens likvide beholdninger består af indeståender i danske pengeinstitutter, som er indplaceret i henholdsvis rating-gruppe 1, 2 og 5 jf. Finanstilsynets vurdering af finansielle virksomheder. Der vurderes derfor ikke at være nogen væsentlig kreditrisiko tilknyttet likviderne. Koncernen vurderer kontinuerligt, i hvilke pengeinstitutter der kan placeres kontante indskud, og har fastsat grænser for indskuddets størrelse i hvert enkelt institut. Renterisici Koncernen er som følge af sine investeringer og finansiering eksponeret overfor ændringer i renteniveauet. Bestyrelsen følger nøje udviklingen på de finansielle markeder og overvejer, hvornår og i hvilket omfang det vil være relevant med indgåelse af Likviditetsrisici rentesikringsaftaler. Koncernen tilstræber en stabil 62 Copenhagen Capital Årsrapport 2021 – Koncern- og Årsregnskab låneportefølje med en væsentlig del af lånene placeret i fastforrentede lån. fast rente og 30-årige annuitetslån med 5-årig rentetilpasning og korte lån med variable rente. For 2021 udgør den gennemsnitlige vægtede rentesats, inkl. bidrag på koncernens realkreditgæld, ca. 1,45% (2020: 1,38%). Sammensætningen af koncernens renterisiko på realkreditgæld pr. 31. december 2021 er sammensat således: En væsentlig del af låneporteføljen er fast forrentet. Rentefølsomheden er opgjort ud fra den samlet låneporteføljes vægtede varighed korrigeret for de lån, som kan indfries til kurs pari uanset rentefald. Pr. 31.12.21 er porteføljens varighed opgjort til 9,5. Selskabets realkreditlån består af en kombination af 30- årige annuitetslån til fast rente, 20-årige annuitetslån til Forfaldstidspunkt 2021 (’000) Kategori 0-1 år 55.817 4.092 151 1-5 år 0 > 5 år 0 Total Nom. værdi Byggekreditter, 1 års løbetid 55.817 55.817 84.600 3.872 Variabelt lån, 20-25 års løbetid m. afdrag Rentetilpasningslån 25-30 års løbetid m. afdrag 16.369 603 0 64.138 3.269 61.997 84.600 4.023 Rentetilpasningslån 25-30 års løbetid m. afdragsfrihed 0 61.997 61.997 Fastforrentet lån, 15-20 års løbetid m. afdrag 2.363 0 9.451 0 31.589 61.207 43.403 61.207 43.501 61.184 Fastforrentet lån, 15-20 års løbetid m. afdragsfrihed Fastforrentet lån, 25-30 års løbetid m. afdrag Fastforrentet lån, 25-30 års løbetid m. afdragsfrihed I alt 3.008 0 12.034 0 60.470 75.512 75.940 153.051 435.721 153.051 539.609 153.051 539.961 65.431 38.457 Kategorier af finansielle instrumenter (’000) Koncern 2021 Modervirksomhed 2020 2021 2020 Tilgodehavender fra salg 0 1.408 2.506 0 0 750 0 31 Andre tilgodehavender 669 0 Tilgodehavender hos dattervirksomheder Finansielle aktiver, der måles til amortiseret kostpris 153.795 154.545 137.729 137.760 669 3.914 Realkreditgæld 462.707 9.614 429.010 9.576 0 0 0 0 0 0 Kortfristet del af realkreditgæld Bankgæld 55.817 20.046 Finansielle forpligtelser, der måles til dagsværdi over resultatet 528.138 438.586 0 0 Skyldig skat 1.903 15.752 2.095 14.535 0 839 14.762 5.059 688 174 1.003 0 0 1.051 7.085 0 Leverandørgæld Anden gæld Deposita 13.110 5.134 Leasingforpligtelser 0 0 Finansielle forpligtelser, der måles til amortiseret kostpris 34.285 38.904 1.865 8.136 Finansielle instrumenter i alt 563.092 481.404 156.409 145.896 Koncern- og Årsregnskab – Copenhagen Capital Årsrapport 2021 63 Dagsværdi af finansielle instrumenter Koncernen måler, som beskrevet regnskabspraksis realkreditgæld i anvendt Som beskrevet i note 2 indgår, ved værdiansættelsen, en vurdering af koncernens egen kreditrisiko, herunder værdien af den stillede sikkerhed ved opgørelsen af realkreditgældens dagsværdi. Den beløbsmæssige størrelse af ændringer i dagsværdien af realkreditgæld, som kan henføres til ændring i egen kreditrisiko, er: vedrørende investeringsejendomme til dagsværdi (niveau 1 og 2 i dagsværdihierarkiet), jf. note 2. Af koncernens samlet gæld indgår 412,1 mio. i dagsværdihierarki 1 og 127,1 mio. i dagsværdihierarki 2. Værdierne i dagsværdihierarki 2 består af Ikke børsnoterede inkonverterbare lån, hvor prisen modtages af en professionel modpart. 2021 2020 I regnskabsåret Akkumuleret 0 0 0 0 Dagsværdien af øvrige finansielle aktiver og forpligtelser er kortfristede, og svarer i al væsentlighed til den regnskabsmæssige værdi. Dagsværdiregulering af realkreditgæld (’000) Koncern 2021 -17.203 1.622 2020 4.415 622 Dagsværdiregulering af realkreditgæld Låneomkostninger I alt -15.586 5.037 Kaution for dattervirksomheder anparter i datterselskaber (eksklusiv anparter i Peder Hvitfeldts Stræde 15 ApS og Copenhagen Property Management ApS) pantsat overfor bank- og realkreditlån t.kr. 539.138. Copenhagen Capital A/S kautionerer for bank- og realkreditlån alle hos ejendomsselskaberne, som er dattervirksomheder. Den samlede kaution udgør t.kr 539.138. Koncernen har ligeledes afgivet pant i ejendomme for en værdi på t.kr. 1.112.000. Derudover er 18. KONTRAKTLIGE FORPLIGTELSER OG SIKKERHEDSSTILLELSER Koncernens realkreditgæld- og bankgæld af 539.138 t.kr. har sikkerhed i koncernens ejendomme af en værdi af 1.112.000 t.kr. Alle selskaber som er 100% ejet af koncernen, indgår i en fælles registrering af moms, og er sambeskattet. Moderselskabet indgår som administrationsselskab og hæfter solidarisk overfor forpligtelser som følger heraf. Koncernens ejendomsselskaber bestående af Fanøgade 35-37 ApS og Skindergade 40 ApS har krydshæftelse mellem hinanden. De øvrige ejendomme har udelukkende kaution stillet af Selskabet er part i en voldgiftssag vedrørende fratrædelsesgodtgørelse til en tidligere direktør. Der er foretaget regnskabsmæssige hensættelser svarende til den estimerede tabsrisiko. moderselskabet. Moderselskabet kautionerer samlet overfor 539.138 t.kr. overfor koncernens ejendomme. 64 Copenhagen Capital Årsrapport 2021 – Koncern- og Årsregnskab 19. NÆRTSTÅENDE PARTER Ingen personer eller selskaber har bestemmende indflydelse på selskabet. Nærtstående parter består herudover af medlemmerne af bestyrelse og direktion, disses nære familiemedlemmer samt koncernens tilknyttede virksomheder (note 9). Transaktioner med tilknyttede selskaber (’000) Koncern 2021 Modervirksomhed 2020 2021 2020 Salg af administrationsydelser 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 10.392 1.009 147 0 10.695 109 Modtagne renter fra tilknyttede selskaber Betalte renter til tilknyttede selskaber Udlejning lejemål til tilknyttede selskaber Tilgodehavender hos tilknyttede selskaber Gæld til tilknyttede selskaber 85 131.743 0 137.772 43 Kaution for tilknyttede selskabers realkreditlån 539.138 458.632 Transaktioner mellem selskabet og tilknyttede selskaber er elimineret ved konsolidering. Transaktioner med direktion, bestyrelse og øvrige nærtstående (’000) Koncern Modervirksomhed 2021 2020 2021 2020 Bestyrelseshonorar 375 400 375 0 375 400 0 375 0 Bestyrelsesgodkendt rådgiverhonorar til formanden Aktiebaseret vederlæggelse bestyrelsen Gage til direktionen 0 64 0 1.705 125 1.375 80 1.705 0 1.375 0 Aktiebaseret vederlæggelse direktionen Gage til øvrige nærtstående medarbejdere 1.187 2.578 1.564 2.578 Køb af ydelser fra familiemedlemmer til nærtstående medarbejdere 0 0 241 22 0 0 0 241 22 Aktiebaseret vedlæggelse øvrige nærtstående medarbejdere Salg af ejendomsadministration til bestyrelsen og nærtstående 409 760 760 Leje erhvervslejemål fra nærtstående Renter til nærtstående 69 0 186 83 69 0 186 83 Mellemværender, nærtstående 0 -5.000 0 -5.000 Der er medtaget lønninger til den tidligere direktion. Koncern- og Årsregnskab – Copenhagen Capital Årsrapport 2021 65 20. RESULTAT PR. AKTIE Resultat pr. aktie 2021 153.336 -4.000 2020 32.424 -4.000 28.424 Årets resultat (t.kr.) Udbytte til præferenceaktier (t.kr.) Årets resultat, der kan henføres til stamaktier (t.kr.) Antal stamaktier anvendt til beregning Gennemsnitligt antal udstedte stamaktier, antal stk. Gennemsnitligt antal egne aktier, antal stk. 149.336 47.514.718 46.557.292 0 0 Antal stamaktier til beregning af resultat pr. aktie 47.514.718 46.557.292 295.242 1.636.735 Udestående warrants udvandingseffekt, antal stk. Antal aktier til beregning af udvandet resultat pr. aktie 47.809.960 48.194.027 Resultat pr. aktie (EPS) 3,14 3,12 0,61 0,59 Udvandet resultat pr. aktie (EPS-D) Gennemsnitligt antal aktier i omløb beregnes som et vægtet gennemsnit over året. Tegningsretters/warrants' udvandingseffekt er beregnet ved anvendelse af "treasury share" metoden i IAS 33. Når tegningskursen overstiger børskursen, beregnes der udvandingseffekt af tegningsretter/warrants. I udvandingen er selskabets præferenceaktier indløst, da kursen på stamaktierne overstiger indløsningskursen på præferenceaktierne, hvorfor disse ikke vil blive konverteret til stamaktier. 21. BEGIVENHEDER EFTER BALANCEDAGEN med overtagelse den 3. marts 2022. Ejendommen blev solgt til pris ca. 11% over den bogførte værdi. Copenhagen Capital A/S har efter afslutning af regnskabsperioden udlejet de 41 nyopførte ungdomsboliger beliggende på Frederikssundsvej 11, 2400 København NV. Derudover er opdeling og renovering af 2. sal på Stavangergade 6, 2100 Selskabet har refinansieret ejendommene Læderstræde 11 og Heimdalsgade 39, hvorved der opnået et samlet positivt provenu på kr. 17,1 mio. København Ø færdiggjort og udlejet, og samme procedure er igangsat på 1.salen, der forventes færdig juni 2022. Herudover er der ikke sket yderligere begivenheder af væsentlig karakter. Det blev besluttet at afhænde ejendommen beliggende Møllegade 3, 2200 København N i en selskabshandel 22. GODKENDTE, IKKE-IKRAFTRÅDTE REGNSKABSSTANDARDER OG FORTOLKNINGSBIDRAG På tidspunktet for aflæggelse af denne årsrapport foreligger ikke nye eller ændrede regnskabsstandarder og fortolkninger, som har en væsentlig betydning for årsregnskabet. 66 Copenhagen Capital Årsrapport 2021 – Koncern- og Årsregnskab Koncern- og Årsregnskab – Copenhagen Capital Årsrapport 2021 67 Fotograf Niels Nygaard side 25 Bengala side 29,