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Consultatio S.A. Audit Report / Information 2025
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Audit Report / Information
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Consultatio S.A.
Estados separados de situación financiera
al 31 de diciembre de 2025 y 2024
(cifras expresadas en millones de pesos - Moneda homogénea - Nota 2.2)
| Activo | Nota | 31/12/2025 | 31/12/2024 |
|---|---|---|---|
| Activo no corriente | |||
| Propiedad, planta y equipo | 5.1 | 31,786 | 32.989 |
| Propiedades de inversión | 5.2 | 506.469 | 487.230 |
| Otros activos | 14 | 41.453 | 175 |
| Inversiones en asociadas, subsidiarias, negocio conjunto y | |||
| otras entidades | 5.3 | 330.410 | 293.872 |
| Inventario | 5.4 | 315.116 | 307.138 |
| Créditos por ventas de bienes y servicios prestados | 5.5 | 137 | |
| Otros créditos | 5.6 | 26.692 | 21.642 |
| Total del activo no corriente | 1.251.926 | 1.143.183 | |
| Activo corriente | |||
| Inventario | 5.4 | 175,802 | 157.241 |
| Créditos por ventas de bienes y servicios prestados | 5.5 | 492 | 445 |
| Otros créditos | 5.6 | 37.414 | 23,789 |
| Inversiones en activos financieros | 5.7 | 380 | 91.663 |
| Efectivo y equivalentes de efectivo | 5.8 | 23.447 | 2.561 |
| Total del activo corriente | 237.535 | 275.699 | |
| Total del activo | 1.489.461 | 1.418.882 | |
| Patrimonio | |||
| Aportes de los propietarios | 269.246 | 269.229 | |
| Resultados acumulados | 610.015 | 630.023 | |
| Total del patrimonio | 879.261 | 899.252 | |
| Pasivo | |||
| Pasivo no corriente | |||
| Pasivo por impuesto diferido | 6 | 279.308 | 288.251 |
| Pasivo del contrato | 5.9 | 73.914 | 110.193 |
| Otras deudas | 5.13 y 3.11 | 12.917 | |
| Provisiones | 5.14 | 2 | 3 |
| Total del pasivo no corriente | 366.141 | 398.447 | |
| Pasivo corriente | |||
| Pasivo del contrato | 5.9 | 121.506 | 77.745 |
| Deudas comerciales | 5.10 | 9.591 | 13.694 |
| Impuesto a las ganancias | 5.11 | 15.850 | |
| Deudas financieras | 5.12 | 81.083 | 3 |
| Otras deudas | 5.13 | 31.879 | 13.891 |
| Total del pasivo corriente | 244.059 | 121.183 | |
| Total del pasivo | 610.200 | 519.630 | |
| Total del pasivo y del patrimonio | 1.489.461 | 1.418.882 |
Las Notas que se acompañan son parte integrante de los presentes estados financieros separados.
El informe sobre los estados financieros separados fechado el 10 de marzo de 2026, se extiende en documento aparte
DELOITTE & Co. SA
Joaquintbanez Por Comisión Eiscalizadora
Sergio M. Vicari (Socio)
Contador Público (UBA)
CPCECABA - T° 340 F° 122
h C.
Consultatio S.A.
Estados separados de resultados integrales
por los ejercicios económicos finalizados el 31 de diciembre de 2025 y 2024 (cifras expresadas en millones de pesos - Moneda homogénea - Nota 2.2)
| Ganancia/(Pérdida) | |||
|---|---|---|---|
| Nota | 31/12/2025 | 31/12/2024 | |
| Ingresos por ventas de bienes y servicios prestados | 5.15 | 81.299 | 138,350 |
| Costo de los bienes vendidos y de los servicios prestados | 5.16 | (48.997) | (73.910) |
| Utilidad bruta | 32.302 | 64.440 | |
| Gastos de comercialización | 5.17 | (18.243) | (20.407) |
| Gastos de administración | 5.18 | (28.941) | (27.340) |
| Resultado por valuación de propiedades de inversión | 5.2 | 13.031 | (166.870) |
| Otros ingresos operativos | 5.20 | 803 | 1.181 |
| Otros egresos operativos | 5.21 | (8.937) | (25.690) |
| Pérdida operativa | (9.985) | (174.686) | |
| Resultado de inversiones subsidiarias, negocios conjuntos y otras | |||
| inversiones | 5.19 | 17.682 | 38,201 |
| Ingresos financieros | 5.22 | 12.869 | 43.995 |
| Costos financieros | 5.23 | (31.948) | (51.462) |
| Otros ingresos y egresos, netos | (135) | (621) | |
| Resultado por exposición al cambio del poder adquisitivo de la moneda | 1.048 | 4.136 | |
| Pérdida antes del impuesto a las ganancias | (10.469) | (140.437) | |
| Impuesto a las ganancias | 6 | 9.254 | 39.237 |
| Pérdida neta del ejercicio | (1.215) | (101.200) | |
| Otros resultados integrales | |||
| Partidas que pueden ser reclasificadas al estado de resultados | |||
| integrales: | |||
| Conversión de negocios en el extranjero | 13.317 | (103.768) | |
| Total de otros resultados integrales | 13.317 | (103.768) | |
| Utilidad / (Pérdida) integral del ejercicio | 12.102 | (204.968) | |
| Pérdida básica y diluida por acción atribuible a los propietarios de la | |||
| controlante (en pesos) | 3.16 | (2, 96) | (246, 83) |
(1) No existe efecto de impuesto a las ganancias sobre esta partida.
Las Notas que se acompañan son parte integrante de los presentes estados financieros separados.
$\frac{1}{2}$ fechado el 10 de marzo de 2026, se extiende en documento aparte
DELOITTE $\frac{2}{3}$ Co. SA Joaquin Kanez
Por Comisión iscalizadora
Sergio M. Vicari (Socio)
Contador Público (UBA)
CPCECABA – T° 340 F° 122
El informe sobre los estados financieros separados
Consultatio S.A.
por los ejercicios finalizados el 31 de diciembre de 2025 y 2024
(cifras expresadas en millones de pesos – Moneda homogénea – Nota 2.2) Estados separados de cambios en el patrimonio
| Aporte de los propietarios | Resultados acumulados | |||||||||
|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|
| Capital Ajuste de social capital |
emisión de |
propietarios Primas Transacciones entre |
Subtotal | legal facultativa Reserva Reserva |
de negocios Resultados extranjero Conversión en el |
asignados œ |
Subtotal | Total | ||
| Sal dos al 01/01/2025 | 410 164.621 | 98.960 | 5.238 269.229 | 32.321 | 668.062 | 30.840 | $(101.200)$ 630.023 | 899.252 | ||
| Compra de participaciones no controladoras | 17 | |||||||||
| Absorción de resultados acumulados (*): | ||||||||||
| A reserva facultativa | (101.200) | 101.200 | ||||||||
| Distribución de resultados acumulados (*): | ||||||||||
| A dividendos en efectivo | (32.110) | (32.110) | (32.110) | |||||||
| Pérdida neta del ejercicio | (1.215) | (1.215) | (1.215) | |||||||
| Otros resultados integrales del ejercio | 13.317 | 13.317 | 13.317 | |||||||
| Sal dos al 31/12/2025 | 410 164.621 | 98.960 | 5.255 269.246 | 32.321 | 534.752 | 44.157 | (1.215) | 610.015 | 879.261 | |
(*) Aprobada por Asamblea General Ordinaria de fecha 24 de abril de 2025 (Nota 7).
Las Notas que se acompañan son parte integrante de los presentes estados financieros separados.
El informe sobre los estados financieros separados
fechado el 10 de marzo de 2026, se extiende en documento aparte - Sergio M. Vicari (Socio)
Contador Público (UBA)
CPCECABA – T° 340 F° 122 Joaqum Ibanéz
Por Comisión Fiscalizadora
Cristián H. Costantini
Vicepresidente
Consultatio S.A.
por los ejercicios económicos el 31 de diciembre de 2025 y 2024
Citras expresadas en millones de pesos – Moneda homogénea – Nota 2.2) Estados separados de flujos de efectivo
| Aporte de los propietarios | Resultados acumulados | ||||||||||
|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|
| Conversión | |||||||||||
| Ajuste | Primas Transacciones | de negocios | Resultados | ||||||||
| Capital | de | å | entre | Reserva | Reserva | en el | 2 | ||||
| social | capital emisión | propietarios Subtotal | legal facultativa | extranjero | asignados | Subtotal | Total | ||||
| Saldos al 01/01/2024 | 410 164.621 | 98.960 | 5.432 | 269.423 | 18.145 | 445.440 | 134.608 | 283.540 | 881.733 1.151.156 | ||
| Compra de participaciones no controladora | (194) | (194) | (194) | ||||||||
| Distribución de resultados acumulados (*): | |||||||||||
| A reserva legal | 14.176 | (14.176) | |||||||||
| A reserva facultativa | 222.622 | (222.622) | |||||||||
| A dividendos en etectivo | (46.742) | (46.742) | (46.742) | ||||||||
| Pérdida neta del ejercicio | 101.200) | (101.200) | 101.200) | ||||||||
| Otros resultados integrales del ejercicio | (103.768) | 103.768) | 103.768) | ||||||||
| Saldos al 31/12/2024 | 410 164.621 | 98.960 | 5.238 269.229 | 32.321 | 668.062 | 30.840 | (101.200) | 630.023 | 899.252 | ||
(*) Aprobada por Asamblea General Ordinaria de fecha 25 de abril de 2024.
Las Notas que se acompañan son parte integrante de los presentes estados financieros separados.
El informe sobre los estados financieros separados
fechado el 10 de marzo de 2026, se extiende en documento aparte Sergio M. Vicari (Socio)
Contador Público (UBA)
CPCECABA – T° 340 F° 122 š Joaquin Ilianez
Por Comjeton Fiscalizadora
$\overline{\mathcal{X}}$
Consultatio S.A. Estados separados de flujos de efectivo
por los ejercicios económicos el 31 de diciembrede 2025 y 2024
(cifras expresadas en millones de pesos-Moneda homogénea - Nota 2.2)
| 31/12/2025 | 31/12/2024 | |
|---|---|---|
| Actividades operativas | ||
| Pérdida neta del ejercicio | (1.215) | (101.200) |
| Ajustes para conciliar la pérdida neta del ejercicio con el | ||
| flujo neto de efectivo aplicado en las actividades operativas | ||
| Impuesto a las ganancias | (9.254) | (39.237) |
| Depreciación de propiedad planta y equipo ("PPE") | 640 | 641 |
| Baja de PPE | 33 | 46 |
| Resultado por valuación de propiedades de inversión | (13.031) | 166.870 |
| Resultados generados por inversiones en activos financieros | (4.965) | 18.973 |
| Resultado de inversiones en subsidiarias y negocios conjuntos | (17.682) | (38.201) |
| Ingresos del ejercicio compensados con anticipos de fondos recibidos en años anteriores | (68.016) | (122.552) |
| Variación neta de provisiones | (1) | |
| Diferencia de cambio, intereses y otros componentes financieros diversos | 9.944 | (15.652) |
| Resultado por la posición monetaria neta del efectivo y equivalente de efectivo | (1.048) | 57 |
| Variaciones netas en el capital de trabajo | ||
| (Aumento)/Disminución de inventario | (25.353) | 18.716 |
| Disminución de créditos por ventas | 90 | 325 |
| (Aumento)/Disminución de otros créditos | (15.450) | 15.201 |
| Aumento de otros activos | (20.319) | |
| Aumento de pasivos del contrato | 75.498 | 63.675 |
| 15.742 | ||
| Aumento/(Disminución) de deudas comerciales, impuesto a las ganancias y otras Pago impuesto a las ganancias |
(8.271) | (614) (1.756) |
| Flujo neto de efectivo aplicado en las actividades operativas | (82.658) | (34.708) |
| Actividades de inversión | ||
| Compras de inversiones en activos financieros | ||
| Ventas de inversiones en activos financieros | (532.438) | (576.783) |
| 651.688 | 645.600 | |
| Cobros por ventas de PPE | 35 | |
| Pagos por compras de PPE | (691) | (605) |
| Pagos por compras de propiedades de inversión | (6.208) | (22.432) |
| Dividendos cobrados de subsidiarias y negocios conjuntos | 6.098 | 23.646 |
| Pagos por compras de inversiones en subsidiarias | (43) | |
| Aportes en subsidiarias y otras inversiones | (34.528) | (71) |
| Pagos por adquisición de asociada | (17.072) | |
| Flujo neto de efectivo generado por las actividades de inversión | 66.841 | 69.355 |
| Actividades de financiación | ||
| Pago de dividendos | (32.110) | (46.742) |
| Deudas financieras obtenidas (*) | 68.315 | 16.170 |
| Flujo neto de efectivo generado por / (aplicado) en las actividades de financiación | 36.205 | (30.572) |
| Aumento neto del efectivo y equivalentes de efectivo | 20.388 | 4.075 |
| Variaciones del efectivo y equivalentes de efectivo | ||
| Efectivo y equivalentes de efectivo al inicio del ejercicio (Nota 5.9) | 2.561 | 2.576 |
| Efecto de la variación del tipo de cambio y resultado por la posición monetaria neta, sobre el efectivo y equivalentes de efectivo |
498 | (4.090) |
| Aumento neto del efectivo y equivalentes de ejercicio | 20.388 | |
| Efectivo y equivalentes de efectivo al cierre del ejercicio (Nota 5.9) | 23.447 | 4.075 2.561 |
(*) Los desembolsos recibidos por deudas fueron mediante de efectivo y equivalentes, activos financieros y compensación de macrolotes
Las Notas que se acompañan son parte integrante de los presentes estados financieros separados.
El informe sobre los estados financieros separados fechado el 10 de marzo de 2026, se extiende en documento aparte
DELOIT/TE & Co. SA
Joaquin/banez Por Comisió Fiscalizadora
Sergio M. Vicari (Socio)
Contador Público (UBA)
CPCECABA – T° 340 F° 122
ĺ)
Consultatio S.A.
Notas a los estados financieros separados al 31 de diciembre de 2025, presentadas en forma comparativa
(cifras expresadas en millones de pesos - Moneda homogénea - Nota 2.2)
1. Información de la Sociedad
Consultatio S.A. (en adelante "Consultatio" o "la Sociedad"), es una compañía líder en desarrollos inmobiliarios, especializada en proyectos innovadores: sustentables, estéticos y de gran escala en la Argentina, Uruguay y Estados Unidos que opera en tres líneas de negocio: urbanizaciones, edificios residenciales, y torres corporativas.
Fundada en 1991 por Eduardo F. Costantini, reconocido hombre de negocios argentino quien actualmente es el accionista mayoritario con el 72% de la tenencia accionaria, Consultatio cuenta con más de 30 años de experiencia en el mercado inmobiliario.
La Sociedad se encuentra en el Régimen de Oferta pública de Acciones desde que fuera aprobada por la Comisión Nacional de Valores (CNV) a través de la Resolución N° 15.873 de fecha 8 de mayo de 2008. Las acciones de la Sociedad cotizan en la Bolsa de Buenos Aires (BCBA), hoy conocido también como BYMA (Bolsas y Mercados Argentinos), bajo el símbolo de "CTIO"
2. Bases de preparación de los estados financieros separados
A continuación, se detallan las políticas contables más importantes aplicadas en la preparación de los presentes estados financieros separados. Dichas políticas han sido aplicadas de manera uniforme en todos los ejercicios presentados, a menos que se indique lo contrario.
2.1 Manifestación de cumplimiento de las Normas Internacionales de Información Financiera de Contabilidad (NIIF de Contabilidad)
Los presentes estados financieros separados por el ejercicio económico finalizado el 31 de diciembre de 2025 han sido preparados y presentados de acuerdo con las Normas Internacionales de Información Financiera (NIIF) de Contabilidad ("NIIF de Contabilidad") adoptadas por la Federación Argentina de Consejos Profesionales de Ciencias Económicas (FACPCE) como normas contables profesionales, tal como fueron emitidas por el Consejo de Normas Internacionales de Contabilidad ("CNIC"), adoptadas por el Consejo Profesional de Ciencias Económicas de la Ciudad Autónoma de Buenos Aires (CPCECABA) e incorporadas por la Comisión Nacional de Valores (CNV) a su normativa.
Los presentes estados financieros separados reconocen los efectos de las variaciones en el poder adquisitivo de la moneda en forma integral mediante la aplicación del método de reexpresión en moneda constante establecido por la NIC 29.
Con fines comparativos, los presentes estados financieros separados, incluyen cifras y otra información correspondiente al ejercicio económico finalizado el 31 de diciembre de 2024 que son parte integrante de los estados financieros mencionados precedentemente y se las presenta con el propósito de que se interpreten exclusivamente en relación con las cifras y otra información del ejercicio actual. Dichas cifras, han sido reexpresadas en moneda de cierre del presente ejercicio, de acuerdo a lo señalado en el apartado 2.2., a fin de permitir su comparabilidad y sin que tal reexpresión modifique las decisiones tomadas con base en la información contable correspondiente al ejercicio anterior.
La moneda legal en la República Argentina es el peso. Los estados financieros separados se presentan en millones de pesos argentinos, a menos que se establezca lo contrario. La referencia a "\$", son a pesos
argentinos; la referencia a "US\$" son a dólares estadounidenses; y la referencia a "UY\$" son pesos uruguayos.
2.2 Información financiera presentada en moneda homogénea
Los estados financieros al 31 de diciembre de 2025, incluyendo las cifras correspondientes al ejercicio anterior, han sido reexpresadas para considerar los cambios en el poder adquisitivo general de la moneda funcional de la Sociedad (el peso argentino) conforme a lo establecido en la NIC 29 y en la Resolución General Nº 777/2018 de la Comisión Nacional de Valores. Como resultado de ello, los estados financieros están expresados en la unidad de medida corriente al final del ejercicio sobre el que se informa.
De acuerdo con la NIC 29, la reexpresión de los estados financieros es necesaria cuando la moneda funcional de una entidad es la de una economía hiperinflacionaria. Para definir un estado de hiperinflación, la NIC 29 brinda una serie de
| El informe sobre los estados financieros separados | ||
|---|---|---|
| fechado el 10 de marzo de 2026, se extiende en documento aparte | ||
| DELOITTE & Co. SA | ||
| Joaquín Ibañez | Sergio M. Vicari (Socio) | Cristian H. Costantini |
| Por Comisión Fiscalizadora | Contador Público (UBA) | Vicepresidente |
| CPCECABA - T° 340 F° 122 | ||
Consultatio S.A.
Notas a los estados financieros separados
al 31 de diciembre de 2025, presentadas en forma comparativa
(cifras expresadas en millones de pesos - Moneda homogénea - Nota 2.2)
pautas orientativas, no excluyentes, consistentes en (i) analizar el comportamiento de la población, los precios, la tasa de interés y los salarios ante la evolución de los índices de precios y la pérdida de poder adquisitivo de la moneda, y (ii) como una característica cuantitativa, que es la condición mayormente considerada en la práctica, comprobar si la tasa acumulada de inflación en tres años se aproxima o sobrepasa el 100%.
Si bien en los años recientes existió un crecimiento importante en el nivel general de precios, la inflación acumulada en tres años se había mantenido en Argentina por debajo del 100% acumulado. Sin embargo, debido a diversos factores macroeconómicos, la inflación trienal se ubicó en 2018 por encima de ese quarismo, a la vez que las metas del gobierno nacional, y otras proyecciones disponibles, indican que esta tendencia no se revertirá en el corto plazo.
Dicha reexpresión debe efectuarse como si la economía hubiera sido siempre hiperinflacionaria, utilizando un índice general de precios que refleje los cambios en el poder adquisitivo de la moneda. Para efectuar esa reexpresión se utiliza una serie de índices elaborada y publicada mensualmente por la FACPCE, que combina el índice de precios al consumidor ("IPC") nacional publicado por el Instituto Nacional de Estadística y Censos ("INDEC") a partir de enero de 2017 (mes base: diciembre de 2016) con el índice de precios internos al por mayor ("IPIM") publicado por el INDEC hasta esa fecha, computando para los meses de noviembre y diciembre de 2015, para los cuales el INDEC no ha difundido información sobre la variación en el IPIM, la variación en el IPC de la Ciudad Autónoma de Buenos Aires
Considerando el mencionado índice, la inflación ha sido del 31,55% y 117,77% para para los ejercicios económicos finalizados al 31 de diciembre de 2025 y 2024, respectivamente.
A continuación, se incluye un resumen de los efectos de la aplicación de la NIC 29:
Reexpresión del estado separado de situación financiera
- a) Las partidas monetarias (aquellas con un valor nominal fijo en moneda local) no se reexpresan, dado que ya se encuentran expresadas en la unidad de medida corriente a la fecha de cierre del ejercicio por el cual se informa. En un período inflacionario, mantener activos monetarios genera pérdida de poder adquisitivo y mantener pasivos monetarios genera ganancia de poder adquisitivo, siempre que tales partidas no se encuentren sujetas a un mecanismo de ajuste que compense en alguna medida esos efectos. La pérdida o ganancia monetaria se incluve en el resultado del ejercicio por el que se informa.
- b) Los activos y pasivos sujetos a cambios en función a acuerdos específicos se ajustan en función a tales acuerdos.
- c) Las partidas no monetarias medidas a sus valores corrientes al final del ejercicio sobre el que se informa, no se reexpresan a efectos de su presentación en el estado de situación financiera, pero el proceso de ajuste debe completarse para determinar en términos de unidad de medida homogénea los resultados producidos por la tenencia de esas partidas no monetarias.
- d) Las partidas no monetarias medidas a costo histórico o a un valor corriente de una fecha anterior a la de cierre del ejercicio sobre el cual se informa se reexpresan por coeficientes que reflejen la variación ocurrida en el nivel general de precios desde la fecha de adquisición o revaluación hasta la fecha de cierre, procediéndose luego a comparar los importes reexpresados de esos activos con los correspondientes valores recuperables. Los cargos al resultado del ejercicio por depreciación de las propiedades, planta y equipo, así como cualquier otro consumo de activos no monetarios se determinarán sobre la base de los nuevos importes reexpresados.
Al 31 de diciembre de 2025 y 2024, las partidas sometidas a este proceso de reexpresión han sido las correspondientes a los rubros de Propiedad, planta y equipo, Otros activos, Inventarios, Inversiones en subsidiarias y negocios conjuntos. Inversiones en otras entidades, ciertas partidas de Otros créditos, Pasivos del contrato y otros pasivos.
- e) Cuando proceda la activación de costos financieros en los activos no monetarios de conformidad con la NIC 23, no se capitaliza la porción de esos costos que compensan al acreedor de los efectos de la inflación.
- $f$ La reexpresión de los activos no monetarios en los términos de unidad de medida corriente al final del ejercicio sobre el que se informa sin un ajuste equivalente para propósitos fiscales, da lugar a una diferencia temporaria gravable y al
| El informe sobre los estados financieros separados fechado el 10 de marzo de 2026, se extiende en documento aparte |
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|---|---|---|
| DELOITTE & Co. SA | ||
| Joaquin Ibanez | ||
| Por Comisión Fiscalizadora | Sergio M. Vicari (Socio) Contador Público (UBA) |
Cristian H. Costantini Vicepresidente |
| CPCECABA - T° 340 F° 122 |
108
Consultatio S.A.
Notas a los estados financieros separados
al 31 de diciembre de 2025, presentadas en forma comparativa
(cifras expresadas en millones de pesos - Moneda homogénea - Nota 2.2)
reconocimiento de un pasivo por impuesto diferido cuya contrapartida se reconoce en el resultado del ejercicio. Cabe señalar que a partir del ejercicio 2018 las altas de propiedad, planta y equipo se ajustan por inflación para propósitos fiscales.
Reexpresión del estado separado de resultados integrales
- a) Los gastos e ingresos se reexpresan desde la fecha de su registración contable, salvo aquellas partidas del resultado que reflejan o incluyen en su determinación el consumo de activos medidos en moneda de poder adquisitivo de una fecha anterior a la de registración del consumo, las que se reexpresan tomando como base la fecha de origen del activo con el que está relacionada la partida (entre ellas, depreciación, desvalorización y otros consumos de activos valuados a costo histórico); y salvo también aquellos resultados que surgen de comparar dos mediciones expresadas en moneda de poder adquisitivo de diferentes fechas, para los cuales se requiere identificar los importes comparados, reexpresarlos por separado, y volver a efectuar la comparación, pero con los importes ya reexpresados.
- b) La pérdida neta y/o ganancia neta por el mantenimiento de activos y pasivos monetarios se presenta en una partida separada del resultado del ejercicio.
Reexpresión del estado separado de cambios en el patrimonio
Luego de la reexpresión a la fecha de transición (1º de enero de 2017), todos los componentes del patrimonio se reexpresan aplicando el índice general de precios desde el principio del ejercicio, y cada variación de esos componentes se reexpresa desde la fecha de aportación o desde el momento en que la misma se produjo por cualquier otra vía.
Los otros resultados integrales se presentan en términos reales.
Reexpresión del estado separado de flujos de efectivo
La NIC 29 requiere que todas las partidas de este estado se reexpresen en términos de la unidad de medida corriente a la fecha de cierre del ejercicio por el cual se informa.
El resultado monetario generado por el efectivo y equivalentes al efectivo se presenta en el estado de flujos de efectivo por separado de los flujos procedentes de las actividades de operación, inversión y financiación, como una partida específica de la conciliación entre las existencias de efectivo y equivalentes al efectivo al principio y al final del ejercicio.
2.3 Nuevas normas o interpretaciones adoptadas por la Sociedad a partir del presente ejercicio
En el ejercicio corriente, la Sociedad implementó una serie de NIIF nuevas y modificadas, emitidas por el Consejo de Normas Internacionales de Contabilidad (IASB, por su sigla en inglés), y adoptadas por la FACPCE, las cuales son obligatorias y entraron en vigor a partir de los ejercicios iniciados el 1º de enero de 2025. Las mismas se detallan a continuación:
Modificaciones a la NIC 21 "Efectos de las variaciones en las tasas de cambio de la moneda extranjera" - Ausencia de convertibilidad
En agosto de 2023 el IASB emitió modificaciones a la NIC 21 relacionadas con la metodología a aplicar ante la ausencia de convertibilidad entre dos monedas, y que resultan aplicables para los ejercicios iniciados en o a partir del 1° de enero de 2025.
Dichas modificaciones eliminan la metodología a aplicar que describía la NIC 21 cuando había una pérdida temporal de convertibilidad entre monedas, e introducen la definición de convertibilidad entre monedas y un enfoque de análisis que requiere que cada entidad identifique si una moneda es convertible en otra para cada propósito específico para el que se obtendría dicha moneda siguiendo una serie de parámetros tales como una evaluación de si la moneda se obtiene en un plazo administrativo normal, la capacidad de obtener dicha moneda, entre otros. Una vez identificada la ausencia de convertibilidad entre monedas, se deberá estimar el tipo de cambio que represente aquél que se obtendría en una transacción ordenada entre participantes de mercado y que refleje las condiciones económicas. Estas modificaciones no
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especifican una metodología de estimación del tipo de cambio a utilizar, sino que la misma deberá ser desarrollada por cada entidad.
Adicionalmente, dichas modificaciones incorporan requerimientos de información a revelar como por ejemplo una descripción de las restricciones que generan la ausencia de convertibilidad, una descripción cualitativa y cuantitativa de las transacciones afectadas, los tipos de cambio utilizados y su metodología de estimación, una descripción de los riesgos a los que se encuentra expuesta la entidad por la ausencia de convertibilidad, entre otros.
La aplicación de esta modificación no ha tenido un impacto significativo en las revelaciones o en los montos informados en estos estados financieros separados de la Sociedad.
2.4 Normas e interpretaciones emitidas no adoptadas a la fecha
NIIF 18 "Presentación e información a revelar en los estados financieros
En abril de 2024 el IASB emitió la NIIF 18 la cual reemplaza a la NIC 1 "Presentación de estados financieros", con el objetivo de brindar mejor información sobre el rendimiento financiero de las entidades mejorando su comparabilidad, y que resulta aplicable para los ejercicios iniciados en o a partir del 1º de enero de 2027.
La NIIF 18 introduce los siguientes requerimientos de información que pueden agruparse en 2 grupos principales:
- Agrupar los ingresos y gastos en tres categorías definidas: (i) operación; (ii) financiación e (iii) inversión, e incluir determinados subtotales definidos, como por ejemplo el resultado operativo y el resultado antes de resultados financieros e impuesto a las ganancias, con el objetivo de mejorar la comparabilidad del estado de resultados integrales.
- Brindar mavor información sobre las medidas de rendimiento definidas por el management, que si bien no son obligatorias, en caso de incluir este tipo de medidas la entidad deberá revelar el motivo por el que dichas medidas son de utilidad para los usuarios de los estados financieros, su forma de cálculo, una reconciliación con el subtotal más directamente comparable del estado de resultados integrales, entre otros.
Adicionalmente, la NIIF 18 establece orientaciones más detalladas sobre cómo organizar la información dentro de los estados financieros y si la misma debe proporcionarse en los estados financieros principales o en notas, con el objetivo de mejorar la agrupación de la información en los estados financieros.
A la fecha de emisión de los presentes estados financieros separados, la Sociedad se encuentra en proceso de evaluar los efectos de la aplicación de la NIIF 18.
Modificaciones a la NIIF 9 v 7
El 30 de mayo de 2024, la IASB emitió modificaciones a la clasificación y medición de instrumentos financieros para abordar los temas identificados durante la revisión de la implementación posterior de los requerimientos de clasificación y medición de instrumentos financieros de la NIIF 9.
Las modificaciones son efectivas para períodos de reporte anuales que comiencen a partir del 1° de enero de 2026. El Directorio tiene que evaluar los efectos de las mismas y anticipa que será adoptada en los estados financieros de la Sociedad para el ejercicio económico que comenzará el 1° de enero 2026.
- Introduce una opción de política contable para la baja en cuentas de un pasivo financiero cuando la liquidación × serealice a través de un sistema de pagos electrónicos y se cumplan determinadas condiciones.
- Clarifica las evaluaciones que una entidad debe realizar sobre sus activos financieros, por ejemplo, para determinar si un instrumento financiero contiene únicamente flujos de efectivo correspondientes a capital e intereses, o si también incluye cláusulas de naturaleza contingente que podrían cambiar significativamente la distribución temporal o los montos de los flujos de efectivo contractuales.
- Establece modificaciones en la información a revelar por una entidad respecto a inversiones en instrumentos de patrimonio medidos a valor razonable con cambios en otros resultados integrales, y la exigencia de la divulgación El informe sobre los estados financieros separados
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de las condiciones contractuales que podrían modificar la distribución temporal o los montos de los flujos de efectivo contractuales en determinadas circunstancias.
A la fecha de emisión de los presentes estados financieros separados, la Sociedad anticipa que la aplicación de las modificaciones mencionadas no tendrá un impacto significativo en sus estados financieros.
Mejoras anuales a las NIIF - Volumen 11
En julio 2004 el IASB emitió el ciclo de mejoras anuales Volumen 11 que resultan aplicables para los ejercicios iniciados en o a partir del 1 de enero de 2026. En términos generales, las mejoras incluyen modificaciones y/o aclaraciones sobre ciertos párrafos, eliminan, añaden y/o actualizan referencias cruzadas, reemplazan términos y alinean redacciones entre distintas normas contables, entre otros.
A continuación, se resumen las principales normas modificadas:
| Norma | Objeto de la modificación |
|---|---|
| IFRS 1 "Adopción por primera vez de las Normas Internacionales de Información Financiera" |
Contabilidad de coberturas para una entidad que adopta por primera vez las NIIF |
| NIIF 7 | Ganancias o pérdidas en la baja de cuentas |
| Guía de implementación NIIF 7 | Información a revelar sobre la diferencia entre valor razonable y precio de la transacción |
| NIIF 9 | Introducción e información a revelar sobre riesgo crediticio |
| Baja en cuentas de pasivos por arrendamientos | |
| Precio de la transacción | |
| NIIF 10 | Determinación de "agente de facto" |
| NIC 7 "Estados de flujo de efectivo" | Método del costo |
A la fecha de emisión de los presentes estados financieros separados, el Grupo anticipa que la aplicación de las modificaciones mencionadas no tendrá un impacto significativo en sus estados financieros.
Modificaciones a la NIC 21 - Conversión a una moneda de presentación hiperinflacionaria
En noviembre de 2025 el CNIC emitió modificaciones a la NIC 21 relacionadas con la metodología a aplicar por las entidades en la conversión de estados financieros cuando la moneda funcional es diferente a la moneda de presentación. que resultan aplicables para los ejercicios iniciados en o a partir del 1 de enero de 2027. Estas modificaciones tienen como objetivo establecer tratamientos más claros y uniformes.
A la fecha de emisión de los presentes estados financieros separados, la Sociedad se encuentra en proceso de evaluar los efectos de la aplicación de la NIC 21.
No hay otras normas o interpretaciones que aún no hayan entrado en vigencia y de las cuales se espera que tengan un efecto material en los estados financieros de la Sociedad.
3. Normas contables aplicadas para la preparación de los estados financieros separados
Los estados financieros separados han sido preparados sobre la base del costo histórico reexpresado en moneda de cierre en el caso de las partidas no monetarias, excepto por la revaluación de ciertos activos no corrientes e instrumentos financieros, que son medidos al valor razonable al cierre de cada ejercicio, de acuerdo a lo mencionado más abajo. Por lo general, el costo histórico se basa en el valor razonable de la contraprestación otorgada a cambio de los activos.
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La preparación de los estados financieros, cuva responsabilidad es del Directorio de la Sociedad, requiere que este efectúe ciertas estimaciones contables y utilice su juicio al aplicar determinadas normas contables.
Las normas contables aplicadas en la preparación de los estados financieros separados son las que se describen a continuación:
3.1. Moneda funcional y moneda extranjera
Las partidas de los estados financieros son medidas utilizando la moneda del ambiente económico principal en que opera la Sociedad (la moneda funcional). La moneda funcional de la Sociedad y de sus subsidiarias y negocios conjuntos de Argentina es el peso argentino, mientras que la moneda funcional de las subsidiarias de Uruguay y de los Estados Unidos es el dólar estadounidense.
En la preparación de los estados financieros, las transacciones en monedas diferentes a la moneda funcional (monedas extranjeras) son registradas a los tipos de cambio vigentes a la fecha de cada transacción. A la fecha de cierre del ejercicio, las partidas monetarias denominadas en moneda extranjera son reconvertidas a los tipos de cambio vigentes a la fecha de cierre de los estados financieros. Las partidas no monetarias valuadas a sus valores razonables que están denominadas en moneda extranjera son reconvertidas a los tipos de cambio vigentes a la fecha cuando los valores razonables fueron determinados. Las partidas no monetarias que son valuadas en términos del costo histórico en moneda extranjera no son reconvertidas. Las diferencias de cambio son reconocidas en el estado integrales de resultados en el ejercicio en que se originaron.
3.2. Instrumentos financieros
Los activos y pasivos financieros son reconocidos contablemente cuando la Sociedad es parte de las cláusulas contractuales del instrumento financiero.
Los activos y pasivos financieros son medidos en el momento inicial a su valor razonable. Los costos de transacción que son atribuibles directamente a la adquisición o emisión de activos y pasivos financieros (distintos a activos y pasivos financieros a valor razonable con cambio en resultados) son adicionados o deducidos al valor razonable de los activos o pasivos financieros, según corresponda, en el reconocimiento inicial. Los costos de transacción directamente atribuibles a la adquisición de activos o pasivos financieros a valor razonable con cambio en resultados son reconocidos inmediatamente en resultados.
$3.2.1.$ Activos financieros
Los activos financieros son medidos con posterioridad a su reconocimiento inicial a costo amortizado o valor razonable. dependiendo de la clasificación de los activos financieros.
Un activo financiero es medido posteriormente a su costo amortizado si se cumplen las dos condiciones siguientes:
- El activo se mantiene dentro de un modelo de negocio cuyo objetivo es mantener los activos para obtener los flujos de efectivo contractuales; y
- Las condiciones contractuales del activo financiero dan lugar, en fechas específicas, a flujos de efectivo que son únicamente pagos de capital e intereses sobre el importe del capital pendiente.
Un activo financiero es medido posteriormente a valor razonable con cambios en otros resultados integrales si se cumplen las dos condiciones siguientes:
- El activo se mantiene dentro de un modelo de negocio cuyo objetivo es alcanzado mediante el cobro de los flujos de efectivo contractuales, así como con la venta de los activos financieros; y
- Las condiciones contractuales del activo financiero dan lugar, en fechas específicas, a flujos de efectivo que son únicamente pagos de capital e intereses sobre el importe del capital pendiente.
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Todos los otros activos financieros son medidos con posterioridad a valor razonable con cambios en resultados, tales como los fondos comunes de inversión e inversiones en bonos del tesoro americano.
El método del interés efectivo es un método de cálculo del costo amortizado de un activo financiero y de la asignación del ingreso por intereses a los períodos relevantes del instrumento.
Para activos financieros distintos a aquellos que tienen deterioro crediticio en su reconocimiento inicial, la tasa de interés efectiva es la tasa que iguala el valor presente de los ingresos de fondos futuros, excluyendo pérdidas crediticias esperadas, a lo largo de la vida esperada del instrumento o, si fuera apropiado, un período más corto, al valor de libros del activo financiero en su reconocimiento inicial.
El costo amortizado de un activo financiero es el monto al que dicho activo es medido en el reconocimiento inicial menos los pagos de capital más la amortización acumulada usando el método de interés efectivo de cualquier diferencia entre dicho monto inicial y el monto a cobrar al vencimiento, ajustado por cualquier pérdida crediticia. El valor bruto de libros de un activo financiero es el costo amortizado antes de ajustar por cualquier pérdida crediticia.
El ingreso por intereses es reconocido utilizando el método de interés efectivo para instrumentos medidos a costo amortizado o a valor razonable con cambios en otros resultados integrales. Los ingresos por intereses son reconocidos en la línea "ingresos financieros".
Los instrumentos de deuda medidos a valor razonable con cambio en otros resultados integrales son inicialmente medidos a valor razonable más costos de transacción. Con posterioridad, los cambios en el valor de libros como resultado de ganancias y pérdidas por diferencia de cambio, ganancias o pérdidas de deterioro e intereses ganados calculados usando el método de interés efectivo son reconocidas en resultados del ejercicio. Los montos reconocidos en resultados son los mismos montos que hubieran sido reconocidos en resultados si los activos financieros estuvieran medidos a costo amortizado. Todos los otros cambios en el valor de libros son reconocidos en otros resultados integrales. Cuando estos instrumentos se dan de baja, las ganancias y pérdidas acumuladas previamente reconocidas en otros resultados integrales son reclasificadas a resultados del ejercicio.
Los activos financieros a valor razonable con cambios en resultados son medidos a valor razonable al cierre de cada ejercicio, con cualquier ganancia o pérdida por valor razonable reconocida en resultados.
El valor de libros de los activos financieros denominados en moneda extranjera es determinado en dicha moneda y convertido al tipo de cambio vigente al cierre de cada ejercicio. Para activos financieros medidos a costo amortizado y a valor razonable con cambios en resultados, las diferencias de cambio son reconocidas en resultados. Para activos financieros medidos a valor razonable con cambios en otros resultados integrales, las diferencias de cambio sobre el costo amortizado son reconocidas en resultados, mientras que el resto son reconocidas en otros resultados integrales.
La Sociedad reconoce, de corresponder, una desvalorización por pérdidas crediticias esperadas en instrumentos de deuda medidos a costo amortizado o a valor razonable con cambios en otros resultados integrales, créditos por ventas y activos de contrato. El monto de pérdidas crediticias esperadas es actualizado a cada cierre de ejercicio para reflejar cambios en el riesgo crediticio desde el reconocimiento inicial del respectivo instrumento financiero. No obstante ello, en virtud de la naturaleza de sus activos financieros la Sociedad no ha identificado riesgos crediticios significativos sobre los mismos.
La Sociedad da de baja activos financieros solo cuando los derechos contractuales a los flujos de efectivo del activo expiran, o cuando transfiere el activo financiero y sustancialmente todos los riesgos y beneficios de la propiedad del activo a otra entidad.
Al dar de baja un activo financiero medido a costo amortizado, la diferencia entre el valor de libros y la contraprestación recibida y a recibir es reconocida en resultados. Al dar de baja un activo financiero clasificado a valor razonable con cambios en otros resultados integrales, la ganancia o pérdida acumulada en otros resultados integrales se reclasifica a resultados.
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$3.2.2.$ Pasivos financieros
Todos los pasivos financieros son medidos con posterioridad al costo amortizado utilizando el método de interés efectivo o a valor razonable con cambios en resultados.
Los pasivos financieros son clasificados a valor razonable con cambios en resultados cuando el pasivo financiero es: (i) contraprestación contingente de un adquirente en una combinación de negocios; (ii) mantenido para negociar; o (iii) es designado a valor razonable con cambios en resultados.
Los pasivos financieros a valor razonable con cambios en resultados son medidos a valor razonable, con ganancias o pérdidas de cambios en valor razonable reconocidos en resultados. El resultado neto reconocido en resultados incorpora cualquier interés pagado sobre el pasivo financiero.
Sin embargo, para pasivos financieros designados a valor razonable con cambios en resultados, el monto de cambio en valor razonable del pasivo financiero atribuible a cambios en el riesgo crediticio del pasivo es reconocido en otros resultados integrales. El cambio remanente de valor razonable del pasivo es reconocido en resultados. Los cambios en el valor razonable atribuible al riesgo crediticio del pasivo financiero que son reconocidos en otros resultados integrales no son posteriormente reclasificados a resultados. En su lugar, son transferidos a resultados acumulados al dar de baja el pasivo financiero.
Los pasivos financieros que no son (i) contraprestación contingente de un adquirente en una combinación de negocios; (ii) mantenidos para negociar; o (iii) designados a valor razonable con cambios en resultados, se miden con posterioridad a costo amortizado usando el método de interés efectivo.
El método de interés efectivo es un método para calcular el costo amortizado de un pasivo financiero y de atribuir el gasto de intereses al período relevante. La tasa de interés efectiva es la tasa que iguala el valor presente de los flujos de efectivo futuros (incluyendo todos los honorarios y puntos pagados o recibidos que forman parte integral de la tasa de interés efectiva, costos de transacción y otras primas o descuentos) a través de la vida esperada del pasivo financiero o (si es más apropiado) un período más corto, al costo amortizado del pasivo financiero.
Para pasivos financieros denominados en moneda extranjera y que son medidos a costo amortizado al cierre de cada ejercicio, las ganancias o pérdidas por diferencia de cambio son determinadas sobre la base del costo amortizado de los instrumentos. Estas ganancias y pérdidas por diferencia de cambio son reconocidas en resultados.
El valor razonable de pasivos financieros denominados en moneda extranjera es determinado en moneda extranjera y convertido al tipo de cambio vigente al cierre de ejercicio. Para pasivos financieros que son medidos a valor razonable con cambios en resultados, el componente de diferencia de cambio forma parte de las ganancias o pérdidas por valor razonable y es reconocido en resultados.
La Sociedad da de baja pasivos financieros cuando, y solo cuando, sus obligaciones son cumplidas, canceladas o han expirado. La diferencia entre el valor de libros del pasivo financiero dado de baja y la contraprestación pagada y a pagar es reconocida en resultados.
3.3. Propiedad, planta y equipos
Las propiedades, planta y equipo corresponden a activos que se utilizan para el suministro de bienes y/o servicios: o con fines administrativos; o se encuentran en proceso de construcción para destinarse a tales fines. Dichos bienes han sido valuados a su valor de costo. reexpresado en moneda de cierre, de acuerdo a lo mencionado en la Nota 2.2., menos la depreciación acumulada y la pérdida por desvalorización acumulada, de corresponder.
Las mejoras efectuadas han sido valuadas a su valor de costo, reexpresado en moneda de cierre, de acuerdo a lo mencionado en la Nota 2.2., menos la depreciación acumulada y la pérdida por desvalorización acumulada, de corresponder. Los gastos periódicos de mantenimiento, conservación y reparación se imputan a resultados en los ejercicios en que se incurren.
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La depreciación de edificios, rodados, instalaciones, máquinas y equipos, aeronave, muebles y útiles y bienes diversos es reconocida en el resultado de cada ejercicio, excepto las depreciaciones imputadas al costo de obras en curso de ejecución que son activadas en el rubro inventarios. Los terrenos no son depreciados.
La depreciación es reconocida como una disminución del valor de costo reexpresado menos su valor residual al término de su vida útil, utilizando el método de línea recta o por patrón de consumo (horas de utilización del bien), según corresponda. Las vidas útiles estimadas y los valores residuales son revisados a cada cierre de ejercicio, considerando el efecto de cualquier cambio en las estimaciones de forma prospectiva. Las vidas útiles estimadas al cierre de cada eiercicio son las siguientes:
| Bienes | Vida útil (años) | Vida útil (horas) |
|---|---|---|
| Edificios | 50 | Ξ. |
| Rodados | i. | |
| Instalaciones | 10 | |
| Maquinarias y equipos | 10 | e/ 6.000 y 40.000 |
| Aeronave | ||
| Muebles y útiles | ۰. | |
| Diversos |
Un ítem de propiedad, planta y equipo se da de baja por su disposición o cuando se estima que no habrá beneficios económicos futuros derivados de su uso. La ganancia o pérdida derivada de la baja es determinada como la diferencia entre el valor de venta obtenido y el valor contable reexpresado en moneda de cierre de acuerdo a lo mencionado en la Nota 2.2. y se imputa al resultado del ejercicio en el cual el ítem sea dado de baja.
3.4. Propiedades de inversión
Las propiedades de inversión son propiedades mantenidas con el objeto de obtener rentas producto del alquiler de las mismas o por apreciación de valor.
La Sociedad mantiene como propiedades de inversión:
- Fracciones de tierra del proyecto "Puertos" cuyo desarrollo no está previsto y que son mantenidos como reserva de valor.
- Propiedades alguiladas o que se tienen para ser alguiladas a través de arrendamientos operativos.
- Bienes en proceso de construcción que serán destinados para ser alguilados a través de arrendamientos operativos.
Las fracciones de tierra y propiedades alquiladas han sido valuadas inicialmente a su valor de costo. Con posterioridad al reconocimiento inicial. la Sociedad ha adoptado como política contable el modelo del valor razonable. El valor razonable se determina sobre la base de una valuación técnica efectuada por un experto valuador independiente con experiencia en la localidad y categoría de dichas propiedades de inversión.
Los bienes en construcción han sido valuados a su valor de costo, reexpresado en moneda de cierre, de acuerdo a lo mencionado en la Nota 2.2.
3.5. Otros activos
Los otros activos no monetarios se valúan de acuerdo con el monto de dinero recibido y los recibidos en moneda extranjera se registran a los tipos de cambio históricos del momento de la transacción. Esos importes históricos son reexpresados en moneda de cierre de acuerdo con lo mencionado en la Nota 2.3.
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3.6. Inventarios
Los inventarios han sido valuados al menor entre el valor de costo, reexpresado en moneda de cierre de acuerdo a lo mencionado en la Nota 2.2., y el valor neto de realización. El valor neto de realización es el precio estimado de venta del inventario menos los costos estimados para concretar la venta.
El costo de los inventarios comprende todos los costos relacionados con la adquisición y transformación de los mismos. entre los cuales se incluye el costo de los terrenos adquiridos, los materiales consumidos y la mano de obra.
Los costos de financiación en términos reales directamente atribuibles a la adquisición, construcción o producción de inventarios, que corresponden a activos que requieran necesariamente de un ejercicio de tiempo sustancial antes de estar listos para la venta, son capitalizados formando parte del costo de dichos activos, hasta el momento que se encuentren sustancialmente listos para la venta.
El costo de inventario reconocido en resultados en la venta es determinado por referencia a los costos específicos incurridos en la propiedad vendida y una atribución de los costos no específicos.
3.7. Inversiones en subsidiarias y negocios conjuntos
Las inversiones en subsidiarias y en el negocio conjunto en Nordelta S.A. han sido valuadas de acuerdo con el método de la participación, en base a los estados financieros de dichas Sociedades a la fecha de cierre del ejercicio, los cuales fueron presentados y/o han sido convertidos a NIIF.
Las otras inversiones han sido valuadas al valor original de los aportes, reexpresados de acuerdo a lo mencionado en la Nota 2.2., el cual se estima que no difiere significativamente de su valor razonable.
3.8. Efectivo y equivalentes del efectivo
Incluve caja, depósitos en cuentas de entidades financieras e inversiones de corto plazo con vencimiento originales hasta 90 días, con riesgo bajo de variación en su valor y que se destinan a atender obligaciones de corto plazo. Los mismos se miden a valor nominal incluyendo intereses/resultados devengados, de corresponder. Los importes denominados en moneda extranjera se convierten a los tipos de cambio vigente al cierre del ejercicio.
3.9. Pasivos del contrato
Los anticipos recibidos en pesos se valúan de acuerdo al monto de dinero recibido y los recibidos en moneda extranjera se registran a los tipos de cambio históricos del momento de la transacción. Esos importes históricos son reexpresados en moneda de cierre de acuerdo a lo mencionado en la Nota 2.2.
En virtud que los contratos asociados a dichos anticipos contemplan, en forma implícita, un componente financiero significativo, como resultado de la existencia de un ejercicio prolongado entre la fecha de recepción de los anticipos y la entrega del bien, de acuerdo a lo establecido en la NIIF 15, la Sociedad calcula el costo financiero real correspondiente y
lo incluye en el saldo de los anticipos. Dicha estimación es realizada sobre la base del costo de financiación actual de la Sociedad o al que debería acceder si no contara con la financiación otorgada por el cliente.
3.10. Provisiones
Las provisiones se reconocen cuando la Sociedad tiene una obligación presente (ya sea legal o implícita) como resultado de un suceso pasado por el cual es probable que tenga que cancelar dicha obligación y pueda efectuar una estimación fiable del importe a pagar. El importe reconocido como provisión es la mejor estimación del desembolso necesario para cancelar la obligación presente, al final del período sobre el que se informa, teniendo en cuenta los riesgos y las incertidumbres correspondientes a la obligación.
3.11. Otras deudas
Las otras deudas han sido valuadas al valor nominal del monto que se estima pagar. Cuando el efecto del valor tiempo del dinero es material, se valúa al valor presente de los pagos que se espera incurrir para cancelar el pasivo.
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Los pasivos monetarios denominados en moneda extraniera se convierten a los tipos de cambio vigente al cierre del eiercicio.
Los otros pasivos no monetarios se valúan de acuerdo con el monto de dinero recibido y los recibidos en moneda extranjera se registran a los tipos de cambio históricos del momento de la transacción. Esos importes históricos son reexpresados en moneda de cierre de acuerdo con lo mencionado en la Nota 2.2. Dentro de los otros pasivos se incluye desembolsos recibidos de socios estratégicos vinculados a futuros proyectos.
3.12. Impuesto a las ganancias
El cargo por impuesto a las ganancias representa la suma del impuesto corriente y del impuesto diferido. El impuesto a pagar corriente es determinado sobre la ganancia imponible del ejercicio. La ganancia imponible difiere de la ganancia expuesta en el estado separado de resultados integrales porque excluve partidas que son imponibles o deducibles en otros años e incluye partidas que nunca serán gravables o deducibles. El pasivo por impuesto corriente es calculado utilizando la tasa impositiva vigente a la fecha de cierre del ejercicio.
El impuesto diferido es reconocido sobre las diferencias temporarias entre el valor contable de los activos y pasivos en los estados financieros y la correspondiente base fiscal utilizada en el cómputo de la ganancia impositiva. Los pasivos por impuesto diferido son generalmente reconocidos para todas aguellas diferencias temporarias imponibles, y los activos por impuesto diferido, incluyendo activos diferidos por quebrantos impositivos, son generalmente reconocidos para todas aquellas diferencias temporarias deducibles en la medida que resulte probable que existan ganancias impositivas contra la cual las diferencias temporarias deducibles puedan ser utilizadas. El valor contable de los activos por impuesto diferido es revisado a la fecha de cierre de cada ejercicio y reducido en la medida que deje de ser probable la existencia de suficiente ganancia impositiva disponible que permita que todo o una parte de dicho activo sea recuperado.
Los activos y pasivos por impuestos diferidos son medidos a las tasas impositivas que se espera resulten aplicables en el ejercicio en el cual el pasivo sea cancelado y el activo realizado, basados en tasas y normas impositivas vigentes a la fecha de cierre del ejercicio. La medición de los activos y pasivos por impuesto diferido refleja las consecuencias fiscales que deberían ocurrir de acuerdo al modo en que la Sociedad espera, a la fecha de emisión de los estados financieros, recuperar o cancelar el valor contable de sus activos y pasivos.
Con fecha 16 de junio de 2021, fue publicada la Ley Nº 27.630 que modifica el impuesto a las ganancias estableciendo una escala a efectos del pago del gravamen de acuerdo a la ganancia neta imponible acumulada.
Asimismo, con fecha 14 de marzo de 2022, fue publicada la Resolución General 5168/2022 que ajusta a partir del 1º de enero de 2022 considerando la variación anual del Índice de Precios al Consumidor (IPC) las escalas para el pago del impuesto a las ganancias.
La escala vigente al 31 de diciembre de 2025 y al 31 de diciembre de 2024 es la siguiente (en pesos):
| 31 de diciembre de 2025 (en pesos) | ||||
|---|---|---|---|---|
| Ganancia neta imponible acumulada | Sobre el | |||
| Más de \$ | ΑS | Pagarán \$ | Más el % | excedente de \$ |
| \$101.679.575 | 25% | |||
| \$101,679,575 | \$1.016.795.753 | \$25.419.894 | 30% | \$101.679.575 |
| \$1.016.795.753 | En adelante | \$299,954.747 | 35% | \$1.016.795.753 |
31 de diciembre de 2024 (en pesos)
| Sobre el | Ganancia neta imponible acumulada | ||||
|---|---|---|---|---|---|
| excedente de \$ | Más el % | Pagarán \$ | ΑS | Más de \$ | |
| 25% | \$34.703.523 | ||||
| \$34.703.523 | 30% | \$8.675.880 | \$347.035.230 | \$34,703,523 | |
| \$347035230 | 35% | \$102 375 393 | En adelante | \$347,035,230 |
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(cifras expresadas en millones de pesos - Moneda homogénea - Nota 2.2)
Siguiendo el criterio de valuación mencionado anteriormente, los activos y pasivos por impuesto diferido deben registrarse a la alícuota que se espera esté vigente al momento de su utilización.
De acuerdo con las disposiciones de las NIIF, los activos o pasivos por impuesto diferido son clasificados como activos o pasivos no corrientes. El impuesto a las ganancias corriente y diferido es reconocido como gasto o ingreso en el estado de resultados integrales, excepto cuando se relacione con partidas acreditadas o debitadas directamente en el patrimonio neto, en cuyo caso el impuesto es también reconocido directamente en el patrimonio neto.
En la Nota 6 a los presentes estados financieros separados se incluye la composición del saldo del impuesto a las ganancias diferido neto Activo/(Pasivo) y la conciliación entre el cargo a resultados registrado por el impuesto a las ganancias y el resultante de aplicar la tasa establecida por las normas impositivas vigentes.
3.13. Cuentas del patrimonio
3.13.1. Capital social y ajuste de capital
El capital social ha sido reexpresado en moneda de cierre aplicando el procedimiento de ajuste descripto en la Nota 2.2., en función de las respectivas fechas de suscripción. La cuenta "Capital social" se expone a su valor nominal, de acuerdo con disposiciones legales, y la diferencia con su importe reexpresado se presenta en la cuenta complementaria "Ajuste de capital".
3.13.2. Prima de emisión y transacciones entre propietarios
La prima de emisión y transacciones entre propietarios han sido reexpresados en moneda de cierre aplicando el procedimiento de ajuste descripto en la Nota 2.2., en función de las respectivas fechas de suscripción o de la transacción, según corresponda.
3.13.3. Reservas legal, facultativa y especial
Las reservas legal, facultativa y especial se han mantenido a su valor nominal a la fecha de inicio de aplicación de la NIC 29 (1° de enero de 2017) y, a partir de ese momento, se han reexpresado en moneda de cierre aplicando el procedimiento de ajuste descripto en la Nota 2.2., considerando los movimientos de cada ejercicio.
3.13.4. Conversión de negocios en el extranjero
La reserva de conversión de negocios en el extranjero se ha determinado reexpresando los movimientos desde la aplicación inicial de las NIIF por la entidad, aplicando el procedimiento de ajuste descripto en la Nota 2.2.
3.13.5. Resultados no asignados
Los resultados no asignados a la fecha de inicio de aplicación de la NIC 29 (1° de enero de 2017) se han determinado por diferencia patrimonial y, a partir de ese momento, se han reexpresado en moneda de cierre aplicando el procedimiento de ajuste descripto en la Nota 2.2., considerando los movimientos de cada ejercicio.
3.14. Cuentas del estado de resultados integrales
Las cuentas del estado de resultados integrales han sido registradas mediante la aplicación de los siguientes criterios:
- Las cuentas que acumulan operaciones monetarias se reexpresaron mediante la aplicación a los importes originales de los coeficientes correspondientes al mes de devengamiento aplicando el procedimiento de ajuste descripto en la Nota 2.2.
- Los cargos por consumos de activos no monetarios se calcularon en función de los valores reexpresados de tales activos aplicando el procedimiento de ajuste descripto en la Nota 2.2.
Jbañez ión Fiscalizadora
El informe sobre los estados financieros separados fechado el 10 de marzo de 2026, se extiende en documento aparte DELOITTE & Co. SA
Sergio M. Vicari (Socio) Contador Público (UBA) $CPCECABA - To 340 Fo 122$
118
Consultatio S.A.
Notas a los estados financieros separados
al 31 de diciembre de 2025, presentadas en forma comparativa
(cifras expresadas en millones de pesos - Moneda homogénea - Nota 2.2)
- Los resultados de inversiones permanentes en negocios conjuntos han sido determinados sobre la base del método del valor patrimonial proporcional a partir de los estados financieros de las dichas sociedades reexpresados en moneda de cierre.
- Los ingresos financieros, los costos financieros y las diferencias de cambio se exponen netos del efecto de la inflación . sobre los activos y pasivos que los generaron. Baio la denominación de "Resultado por exposición al cambio del poder adquisitivo de la moneda" se expone el efecto neto de la inflación sobre los activos y pasivos monetarios restantes.
Cumplimiento de lo dispuesto por la Resolución General N°622 de la CNV $3.15.$
A continuación, se detallan las notas a los estados financieros separados en que se expone la información requerida en formato de Anexos:
| Anexo A - Bienes de uso | Nota 5.1 |
|---|---|
| Anexo B - Activos Intangibles | Nota 5.4 |
| Anexo C - Inversiones en acciones y otros valores negociables, y participaciones | |
| en otras sociedades | Nota 5.3 |
| Anexo D - Otras inversiones | Nota 5.3 |
| Anexo E - Previsiones | Nota 5.6 y 5.15 |
| Anexo F - Costo de las mercaderías o productos vendidos. | |
| Costo de los servicios prestados | Nota 5.17 |
| Anexo G - Activos y Pasivos en moneda extranjera | Nota 9.2 |
| Anexo H - Información requerida por el art. 64 inc. 1b) de la Ley 19.550 | Notas 5.5, 5.18 y 5.19 |
3.16. Resultado por acción
El resultado por acción básico se calcula dividiendo el resultado del ejercicio atribuible a los tenedores de acciones y el promedio ponderado de acciones ordinarias durante el ejercicio, el cual fue de 409.907.000 acciones en los ejercicios finalizados el 31 de diciembre de 2025 y 2024. Asimismo, el resultado por acción diluido es igual al resultado por acción básico dado que no han existido instrumentos que pudieran convertirse en acciones ordinarias durante los ejercicios finalizados el 31 de diciembre de 2025 y 2024.
No existen transacciones posteriores al cierre del ejercicio que podrían haber modificado la cantidad de acciones ordinarias o acciones ordinarias potenciales al cierre del mismo si hubieran ocurrido antes del cierre del ejercicio.
| Ganancia (Pérdida) | ||
|---|---|---|
| 31/12/2025 | 31/12/2024 | |
| Resultado neto del ejercicio a los propietarios de la controlante | (1.215) | (101.200) |
| Cantidad promedio ponderada de acciones (en millones) (*) | 410 | 410 |
| Resultado neto por acción (en pesos) | (2,96) | (246, 83) |
(*) corresponden en su totalidad a acciones ordinarias
Juicios críticos y estimaciones significativas en la aplicación de las normas contables 4.
En la aplicación de las políticas contables de la Sociedad, mencionadas en la Nota 3, el Directorio debe emitir juicios, elaborar estimaciones y efectuar suposiciones acerca de los valores de los activos y pasivos que no pueden obtenerse a partir de otras fuentes.
Las estimaciones y presunciones se basan en la experiencia histórica y otros factores considerados pertinentes. Los resultados reales podrían diferir de dichas estimaciones. Las mismas se revisan periódicamente. Los efectos de la revisión de las estimaciones contables son reconocidos en el ejercicio en el cual se efectúa, en tanto la revisión afecte sólo a ese ejercicio, o en el ejercicio de la revisión y ejercicios futuros, si la revisión afecta al ejercicio corriente y a ejercicios futuros.
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||
|---|---|---|
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Cristian H. Costar Vicepresidente |
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4.1. Juicios críticos
Reconocimiento de ingresos $4.1.1.$
El proceso de reconocimiento de ingresos de la Sociedad involucra los siguientes pasos:
- Paso 1: identificar el contrato con clientes
- Paso 2: identificar las obligaciones de desempeño del contrato $\bullet$
- Paso 3: determinar el precio de transacción
- Paso 4: asignar el precio de transacción a las obligaciones de desempeño del contrato $\ddot{\bullet}$
- Paso 5: reconocer el ingreso cuando la Sociedad satisface una obligación de desempeño
La Sociedad considera que las condiciones para el reconocimiento de los ingresos provenientes de la venta de bienes no se cumplen en forma continua debido a que:
- el cliente no puede beneficiarse del bien en desarrollo;
- el cliente no puede controlar el bien a medida que la Sociedad lo desarrolla; Ä
- dadas las características del bien, la Sociedad puede dar usos alternativos para el mismo, si el cliente discontinúa con ò las obligaciones del contrato, la Sociedad no tiene derecho a ser compensada por el trabajo completado hasta la fecha.
Por lo tanto, la Sociedad reconoce el ingreso en un momento determinado, cuando se realiza la transferencia del dominio de la propiedad a través de una escritura pública; o mediante el otorgamiento de la posesión de la propiedad, lo que ocurra antes. La Sociedad evaluó que la entrega de unidades individuales y la entrega de comodidades (amenities) son obligaciones de desempeño interrelacionadas. Asimismo, la Dirección de la Sociedad estima que el porcentaje del precio de la transacción atribuible a la entrega de comodidades no es material, por lo tanto, devenga todo el ingreso cuando se satisface la obligación de desempeño relacionada con la entrega de las unidades individuales, lo que ocurre al transferir la posesión del activo al cliente y provisiona los gastos estimados relacionados con las comodidades que no hubieran sido satisfechas en dicho momento.
Adicionalmente, la Sociedad ha evaluado que, en el proceso de cobro de anticipos a clientes, previo a la entrega de las unidades, existen componentes significativos de financiación que deben ser reconocidos en forma separada, según lo establecido en la NIIF 15, y que serán sujeto de ser activables en el inventario como costos de financiación, siguiendo lo definido por la NIC 23.
Por su parte, los ingresos por alquileres son reconocidos a lo largo del tiempo durante el ejercicio de cada contrato, en línea recta, en función al momento en que la obligación de desempeño se satisface.
$4.1.2.$ Clasificación de propiedades de inversión
Al momento de reconocimiento inicial de un inmueble, la Sociedad lo clasifica como "inventario", "propiedad, planta v equipo" o "propiedades de inversión" de acuerdo al siguiente criterio:
- Si la propiedad fue adquirida para su venta o está en el proceso de desarrollo para destinarlo a la venta en el marco de un proyecto de comercialización de complejos urbanos integrales o torres residenciales: se clasifica como "inventario";
- Si la propiedad se utiliza para prestar bienes o servicios, o se utiliza con fines administrativos, o está en proceso de construcción para destinarse a tales fines: se clasifica como "propiedad, planta y equipo";
- Cuando se tiene la propiedad para obtener rentas de arrendamientos y/o para su apreciación, o está en proceso de construcción para tales fines (como la construcción de edificios para alquiler de oficinas): se clasifica como "propiedades de inversión".
Una vez realizada la clasificación inicial, se realizan transferencias a, o de, propiedades de inversión cuando, y solo cuando, exista evidencia de un cambio de uso por el cual la propiedad cumpla o deje de cumplir con la definición de propiedades de inversión. La evidencia de cambio de uso depende de las circunstancias particulares de cada caso, y puede incluir, pero
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Por Comisión Fiscalizadora
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Vicepresidente
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al 31 de diciembre de 2025, presentadas en forma comparativa
(cifras expresadas en millones de pesos - Moneda homogénea - Nota 2.2)
sin limitarse a, por ejemplo: el inicio de actividades de desarrollo en el marco de un provecto de comercialización (de propiedades de inversión a inventario); el inicio de un contrato de arrendamiento o el cese por tiempo indeterminado de actividades de desarrollo de una propiedad (de inventario a propiedades de inversión).
$4.1.3.$ Control conjunto sobre la inversión en Nordelta S.A.
El convenio de accionistas de Nordelta S.A. establece un comité directivo integrado por cuatro miembros, designando cada accionista dos de los miembros del comité. El comité directivo se ocupa de los asuntos cotidianos de Nordelta S.A., por lo que este comité controla las actividades relevantes de Nordelta S.A. La participación en dicho comité es 50% para cada accionista. Por lo tanto, debido a que las decisiones en dicho Comité requieren la unanimidad de ambas partes, se interpreta que la Sociedad tiene control conjunto sobre Nordelta S.A.
Frente a esta situación, se evaluó si la Sociedad tiene derechos sobre los activos netos de Nordelta S.A. (y, por lo tanto, es un negocio conjunto) o si tiene derechos sobre los activos y obligaciones sobre sus pasivos (y por lo tanto, es una operación conjunta) en base a: i) la forma legal del vehículo separado; ii) las condiciones del acuerdo contractual; y iii) otros factores y circunstancias. Sobre la base de estos elementos, la Sociedad concluyó que Nordelta S.A. es un negocio conjunto.
$4.2.$ Estimaciones significativas
$4.2.1$ Provisiones para contingencias (incluvendo las de negocios conjuntos)
Los estados financieros separados incluyen provisiones para contingencias con el objeto de cubrir reclamos o eventuales reclamos y acciones judiciales, controversias y otras contingencias de carácter laboral, comercial, fiscal y otros riesgos diversos. Para su estimación, el Directorio de la Sociedad considera la opinión de sus asesores legales y fiscales.
El negocio conjunto Nordelta S.A. tiene contingencias impositivas y ambientales detalladas en la Nota 11 de los estados financieros consolidados. Se estimó que la probabilidad de que Nordelta S.A. tenga que realizar pagos en relación a ese pasivo no es probable ni remota, y por lo tanto si bien no se contabilizó un pasivo en Nordelta S.A. en relación a esta cuestión, se ha efectuado la revelación correspondiente.
Valor razonable de propiedades de inversión 422
El valor razonable de las propiedades de inversión se determina sobre la base de valuaciones técnicas efectuadas por expertos valuadores independientes de la Sociedad, complementadas por análisis de flujos de fondos descontados efectuados por la Dirección de la Sociedad como parte de su control de gestión. El valor razonable obtenido refleja el valor de mercado de dichos bienes sobre la base de transacciones de contado.
Asimismo, de corresponder, dicho valor ha sido validado aplicando metodologías de valuación que consideran los ingresos por rentas o ventas, según corresponda, que se podrían obtener en las condiciones actuales de los bienes, así como supuestos razonables que representan la visión del mercado que partes experimentadas e interesadas pudieran asumir acerca del ingreso que, por arrendamientos futuros, se pudiera conseguir a la luz de las condiciones actuales del mercado.
También refleja, de forma similar, cualquier flujo de salida de efectivo que pudiera esperarse con relación a la propiedad.
En la Nota 10 se incluye información sobre la determinación del valor razonable de dichos bienes.
4.2.3 Determinación del cargo por impuesto a las ganancias y de activos y pasivos por impuesto diferido:
La determinación del cargo por impuesto a las ganancias, así como de los activos y pasivos por impuesto diferido requiere un juicio significativo. Los activos y pasivos por impuesto diferido se reconocen por las consecuencias fiscales futuras estimadas de las diferencias temporarias entre los valores los valores contables y su respectiva base fiscal. Los activos y pasivos por impuestos diferidos se miden utilizando las tasas impositivas promulgadas que se espera se apliquen al resultado impositivo imponible en el año en el que se espera que se reviertan dichas diferencias temporarias. Los cambios a las tasas impositivas promulgadas darían como resultado aumentos o disminuciones en la provisión para impuestos sobre la renta en el período en el que dichos cambios tengan lugar.
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Notas a los estados financieros separados
al 31 de diciembre de 2025, presentadas en forma comparativa
(cifras expresadas en millones de pesos - Moneda homogénea - Nota 2.2)
El valor contable de un activo por impuestos diferido se revisa al final de cada ejercicio y se reduce en la medida en que no sea probable la existencia de ganancia fiscal disponible para permitir que parte o la totalidad de los activos por impuestos diferidos sea utilizado.
Esta evaluación requiere juicios, estimaciones y suposiciones por parte de la Dirección de la Sociedad. Al evaluar la capacidad de la Sociedad para utilizar sus activos por impuestos diferidos, la Dirección considera toda la evidencia positiva y negativa disponible, incluido el nivel de ingresos imponibles históricos y proyecciones de ingresos imponibles futuros durante los ejercicios en los que los activos por impuestos diferidos son recuperables. Los juicios de la Sociedad sobre ganancias impositivas futuras se basan en expectativas de las condiciones del mercado y otros hechos y circunstancias.
Cualquier cambio adverso en los hechos subyacentes o en las estimaciones y supuestos de la Sociedad podría requerir que ésta reduzca el valor contable de sus activos por impuesto diferido neto.
En la Nota 6 se incluye información sobre la determinación del impuesto a las ganancias y del impuesto diferido.
- Composición de los principales rubros de los estados financieros separados.
5.1 Propiedad, planta y equipo
| 31/12/2025 | ||||||||
|---|---|---|---|---|---|---|---|---|
| Inmuebles | Rodados | Instalaciones | Maguinarias y equipos |
Aeronave | Muebles v útiles |
Diversos | Total | |
| Costo | ||||||||
| Saldos al inicio del ejercicio | 31.051 | 1.945 | 435 | 17.679 | 30.472 | 1.167 | 20 | 82.769 |
| Altas | 309 | 86 | w. | 276 | 20 | ÷ | 691 | |
| Bajas | $\sim$ | (150) | $\overline{\phantom{a}}$ | $\overline{\phantom{a}}$ | $\blacksquare$ | (150) | ||
| Saldos al cierre del ejercicio | 31,360 | 1.881 | 435 | 17.955 | 30.472 | 1.187 | 20 | 83.310 |
| Depreciación | ||||||||
| Saldos al inicio del ejercicio | (9.336) | (1.334) | (304) | (11.216) | (26.409) | (1.161) | (20) | (49.780) |
| Depreciación | (622) | (238) | (20) | (941) | (5) | $\overline{\phantom{0}}$ | (1.826) | |
| Bajas | 82 | ٠ | 82 | |||||
| Saldos al cierre del ejercicio Valores residuales al |
(9.958) | (1.490) | (324) | (12.157) | (26.409) | (1.166) | (20) | (51.524) |
| 31/12/2025 | 21.402 | 391 | 111 | 5.798 | 4.063 | 21 | Ξ | 31.786 |
| 31/12/2024 | ||||||||
|---|---|---|---|---|---|---|---|---|
| Inmuebles | Rodados | Instalaciones | Maguinarias y equipos |
Aeronave | Muebles v útiles |
Diversos | Total | |
| Costo | ||||||||
| Saldos al inicio del ejercicio | 31.051 | 1.690 | 435 | 17.329 | 30.472 | 1.217 | 20 | 82.214 |
| Altas | 255 | $\overline{\phantom{a}}$ | 350 | $\overline{\phantom{a}}$ | $\omega$ | 605 | ||
| Bajas | ÷ | $\sim$ | $\sim$ | (50) | (50) | |||
| Saldos al cierre del ejercicio | 31.051 | 1.945 | 435 | 17.679 | 30.472 | 1.167 | 20 | 82.769 |
| Depreciación | ||||||||
| Saldos al inicio del ejercicio | (8.722) | (1.101) | (280) | (9.915) | (26.408) | (1.158) | (20) | (47.604) |
| Depreciación | (614) | (233) | (24) | (1.301) | (1) | (3) | (2.176) | |
| Saldos al cierre del ejercicio | (9.336) | (1.334) | (304) | (11.216) | (26.409) | (1.161) | (20) | (49.780) |
| Valores residuales al | ||||||||
| 31/12/2024 | 21.715 | 611 | 131 | 6.463 | 4.063 | 6 | 32.989 |
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(cifras expresadas en millones de pesos - Moneda homogénea - Nota 2.2)
5.2 Propiedades de inversión
| 31/12/2025 | |||||||
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| Reserva de tierras |
Tierras en alquiler |
Propiedades en alguiler |
Bienes en construcción |
Total | |||
| Saldo al inicio del ejercicio | 205.761 | 38.589 | 242,880 | 487.230 | |||
| Incremento/(Baja) por revaluación | 9.282 | (1.950) | 5.699 | 13.031 | |||
| Altas | 5.246 | ω | 962 | 6.208 | |||
| Transferencias | (488) | 4.045 | (3.557) | ||||
| Saldo al cierre del ejercicio | 219,801 | 2.095 | 44.288 | 240.285 | 506,469 |
| 31/12/2024 | |||||
|---|---|---|---|---|---|
| Reserva de tierras |
Tierras en alquiler |
Propiedades en alguiler |
Bienes en construcción |
Total | |
| Saldo al inicio del ejercicio | 350.728 | 31.115 | 245.345 | 627.188 | |
| Baja por revaluación (1) | (154.006) | g, | (12.864) | (166.870) | |
| Altas | 9.039 | and it | $\overline{\phantom{a}}$ | 13.393 | 22.432 |
| Transferencias desde PPE | W. | 4.480 | 4.480 | ||
| Transferencias | 15.858 | (15.858) | |||
| Saldo al cierre del ejercicio | 205.761 | 38.589 | 242.880 | 487.230 |
(1) Derivado, para aquellas propiedades de inversión valuadas en dólares, de una evolución del tipo de cambio US\$/peso inferior a la inflación en el ejercicio finalizado el 31 de diciembre de 2024.
En los ejercicios finalizados el 31 de diciembre de 2025 y 2024, los ingresos generados por las propiedades de inversión ascienden a \$ 957 y \$ 351, respectivamente, en concepto de alquileres.
Las cifras incluidas en el resultado de cada ejercicio por gastos operativos directos relacionados con las propiedades de inversión que generaron o no ingresos por rentas durante los mismos son consideradas no significativas.
5.3 Inversiones en asociadas, subsidiarias, negocios conjuntos y otras entidades
La Sociedad participa, directa e indirectamente, en las siguientes sociedades:
| Sociedad | Relación | % del capital | % de los votos |
|---|---|---|---|
| Nordelta S.A. | Negocio conjunto | 49.99 | 49.99 |
| Consultatio Argentina SAU | Subsidiaria | 100,00 | 100,00 |
| Las Garzas Blancas S.A. | Subsidiaria | 45.03 | 100,00 |
| Consultatio Real Estate LLC | Subsidiaria | 55.11 | 55.11 |
| Consultatio Brokerage LLC (*) | Subsidiaria | 55,11 | 55,11 |
| Consultatio International Corp. | Subsidiaria | 100,00 | 100,00 |
| Radewar S.A.S. | Subsidiaria | 70.00 | 70.00 |
| GDB S.A.S. | Subsidiaria | 100,00 | 100,00 |
| CECNOR S.A. | Otros | 9,00 | 9,00 |
| Argencons S.A. (**) | Asociada | 51,00 | 51,00 |
(*) Al 31 de diciembre de 2025 la sociedad se encuentra en proceso de cierre ante los organismos correspondientes. $(**)$ Ver Nota 13
guín Ipañez Por Cor ión Fiscalizadora
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DELOITTE & Co. SA
In Sergio M. Vicari (Socio)
Contador Público (UBA)
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Cristián H. Costantini Vicepresidente
Consultatio S.A.
Notas a los estados financieros separados al 31 de diciembre de 2025, presentadas en forma comparativa
(cifras expresadas en millones de pesos - Moneda homogénea - Nota 2.2)
El rubro inversiones en asociadas, subsidiarias, negocios conjuntos y otras entidades, incluye:
| VN | VN | Última información disponible al 31/12/2025 | ||||||||
|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|
| Sociedad | Clase | unitario | Cantidad | Total | 31/12/2025 | 31/12/2024 | Actividad | Capital | Resultado | Patrimonio |
| Argentina | ||||||||||
| Nordelta SA (1.1) Consultatio Argentina SAU |
Ord. "B" | AR \$100 | 0,26 | 26 | 29,859 | 63,863 | Desarrolladora | 26 | 9.392 | 59.718 |
| (1.2) | AR \$1 | 1.279 | 1.279 | 69.643 | 73.064 | Desarrolladora | 1.279 | (3.421) | 69.642 | |
| Argencons S.A. (1.2) | Ord. "A" | AR \$1 | 3 | 3 | 17.519 | ×. | Desarrolladora | 1.525 | 1,410 | 16.395 |
| Cecnor SA (2) | Ord. "A" | AR \$1 | 7 | 7 | 123 | 123 | Comercial | 8.491 | ||
| Ord. "B" | AR \$1 | $\overline{2}$ | $\overline{2}$ | |||||||
| Asociaciones civiles y vecinal (2) |
51 | 51 | Asociación | 700 | ||||||
| Uruguay | ||||||||||
| Las Garzas Blancas SA (1.1) | Ord. "A" | URS 1 | 122 | 122 | 8.080 | 7.171 | Desarrolladora | 54.313 | 915 | 17:947 |
| Ord. "B" | UR\$1 | 61 | 61 | |||||||
| Radewar S.A.S. (1.1) | Ord. "A" | UR\$1 | 0,02 | 0.02 | 20.073 | 71 | Desarrolladora | 19,440 | (320) | 18.292 |
| GDB S.A.S (1.1) | Ord. "A" | URS 1 | 0,10 | 0,10 | 16.374 | Desarrolladora | 12.242 | (570) | 16.374 | |
| Estados Unidos de America (1.3) |
||||||||||
| Consultatio Real Estate LLC | USD 0.0001 USD |
551.122 | 55 | 610 | 1.433 | Inversora | 2.732 | 1.107 | ||
| Consultatio Brokerage LLC | 0,01 | 1.102 | 11 | 3 | 635 | Inmobiliaria | (222) | |||
| Consultatio International Corp | USD 1 | 10.000 | 10,000 | 168,075 | 147.461 | Inversora | 12 | 10.119 | 168.075 | |
| Total | 330.410 | 293.872 |
(*) Neto de resultados no trascendidos a terceros.
Joaquin Ibarez
in Fiscalizadora
Inversiones valuadas de acuerdo con el método de la participación con las siguientes particularidades:
- estados financieros presentados bajo NIIF $1.$
- $2.$ estados financieros presentados bajo normas contables profesionales argentinas, incluyendo una nota de reconciliación entre dichas normas contables y NIIF.
-
- estados financieros preparados bajo principios contables generalmente aceptados en Estados Unidos de América, luego convertidos a NIIF.
- Inversiones valuadas al valor original reexpresado, según lo descripto en la Nota 2.2., el cual se estima que no difiere $\overline{2}$ significativamente de su valor razonable.
5.4 Inventario
$1.$
| 31/12/2025 | 31/12/2024 | |
|---|---|---|
| No corrientes | ||
| Inventario en proceso (*) | 284.244 | 274.757 |
| Inventario - materiales | 30.872 | 32.381 |
| Total | 315.116 | 307.138 |
| Corrientes | ||
| Inventario terminado | 111.768 | 156.782 |
| Inventario de reventa | 474 | 459 |
| Inventario en proceso (*) | 31.411 | |
| Inventario de Tierras | 32.149 | |
| Total | 175.802 | 157.241 |
El informe sobre los estados financieros separados fechado el 10 de marzo de 2026, se extiende en documento aparte
DELOITTE & Co. SA
Sergio M. Vicari (Socio)
Contador Público (UBA)
CPCECABA – T° 340 F° 122
Cristián H. Costantini Vicepresidente
Consultatio S.A.
Notas a los estados financieros separados
al 31 de diciembre de 2025, presentadas en forma comparativa
(cifras expresadas en millones de pesos - Moneda homogénea - Nota 2.2)
Al 31 de diciembre de 2025 los costos financieros corrientes y no corrientes ascendieron a \$ 2.116 y \$ 1.862, respectivamente. Mientras que al 31 de diciembre de 2024 asendieron a \$ 1.848 y \$ 2.671, corrientes y no corrientes, respectivamente.
(*) Los ejercicios finalizados al 31 de diciembre de 2025 y 2024 incluyen costos indirectos por:
| 31/12/2025 | 31/12/2024 | |
|---|---|---|
| Remuneraciones y cargas sociales | 6.485 | 12.018 |
| Servicios de terceros | 3.304 | 9.925 |
| Combustibles y otros | 1.108 | 2.203 |
| Depreciación de PPE | 1.186 | 1.535 |
| Seguros | 223 | 197 |
| Viáticos y movilidad | 327 | 309 |
| Electricidad y otros servicios | 177 | 188 |
| Otros beneficios al personal | 18 | 33 |
| Gastos diversos | 60 | 585 |
| Total | 12.888 | 26.993 |
| 5.5 Créditos por ventas de bienes y servicios prestados | ||
| 31/12/2025 | 31/12/2024 | |
| No corrientes | ||
| Deudores por venta de bienes | 137 | |
| Total | ٠ | 137 |
| Corrientes | ||
| Deudores por venta de bienes | 427 | 421 |
| Deudores por alquileres | 70 | 29 |
| Subtotal | 497 | 450 |
| Provisión para deudores incobrables | (5) | (5) |
| Total | 492 | 445 |
Al 31 de diciembre de 2025 y 31 de diciembre de 2024, la evolución de la provisión para pérdidas esperadas era la siguiente:
| 31/12/2025 | ||||
|---|---|---|---|---|
| Saldo al inicio del ejercicio |
Aumentos | Resultado por la posición monetaria neta |
Saldos al final del ejercicio |
|
| Previsión para deudores incobrables | (5) | (5) | ||
| Total al 31/12/2025 | (5) | (5) | ||
| Total al 31/12/2024 | (3) | (5) | (5) | |
| 5.6 Otros créditos |
| 31/12/2025 | 31/12/2024 | |
|---|---|---|
| No corrientes | ||
| Gastos diferidos (*) | 4.399 | 8.672 |
| Anticipos a proveedores | 10.496 | 8.530 |
| Saldo a favor Impuesto a las ganancias | 11.750 | |
| Saldo a favor Impuesto al valor agregado | 11 | 4.440 |
| Saldo a favor Impuesto a los débitos y créditos | 36 | |
| Total | 26.692 | 21.642 |
| BMS A CONSTRUCTION OF A CONSTRUCTION OF A CONSTRUCTION OF A CONSTRUCTION |
El informe sobre los estados financieros separados fechado el 10 de marzo de 2026, se extiende en documento aparte
DELOIT/TE & Co. SA
uin bañez sión Fiscalizadora
Sergio M. Vicari (Socio)
Contador Público (UBA)
CPCECABA – T° 340 F° 122
Consultatio S.A.
Notas a los estados financieros separados
al 31 de diciembre de 2025, presentadas en forma comparativa
(cifras expresadas en millones de pesos - Moneda homogénea - Nota 2.2)
| 31/12/2025 | 31/1272024 | |
|---|---|---|
| Corriente | ||
| Saldos con partes relacionadas (Nota 8) | 25.074 | 16.759 |
| Gastos diferidos (*) | 6.533 | 5.102 |
| Anticipos honorarios a Directores y Síndicos | 465 | 498 |
| Saldo a favor Impuesto al valor agregado | 4.544 | |
| Valores a depositar | 36 | 3 |
| Otros créditos a cobrar | 514 | |
| Gastos a recuperar | 585 | 704 |
| Diversos | 177 | 209 |
| Total | 37.414 | 23.789 |
(*) Al 31 de diciembre de 2025 y 31 de diciembre de 2024 incluye comisiones por ventas de terceros, saldos por el impuesto sobre los ingresos brutos e impuesto de sellos relacionadas con operaciones inmobiliarias. Dichos importes son costos necesarios para obtener un contrato con un cliente y serán reconocidos en resultados al momento del reconocimiento del ingreso por venta relacionado. El monto imputado a resultados por los ejercicios finalizados el 31 de diciembre de 2025 y 2024 ascendió a \$ 3.709 y \$ 8.429, respectivamente y se encuentran expuestos en la línea de gastos de comercialización del estado de resultados integrales.
5.7 Inversiones en activos financieros
| 31122025 | 31/12/2024 | |
|---|---|---|
| Cuotapartes de fondos comunes de inversión en moneda extranjera | $\sim$ | 9.452 |
| Cuotapartes de fondos comunes de inversión en pesos | 380 | 20.376 |
| Valores representativos de deuda en moneda extranjera | - | 61.835 |
| Total | 380 | 91.663 |
5.8 Efectivo y equivalentes de efectivo
5.9.1 Efectivo y equivalentes de efectivo (considerado para la preparación del estado separado de flujos de efectivo)
| 31/12/2025 | 31/12/2024 |
|---|---|
| 2.561 | 2.576 |
| 2.561 | 2.576 |
| 23.447 | 2.561 |
| 23.447 | 2.561 |
5.9.2 Información adicional - Operaciones que no afectan efectivo
Durante el ejercicio finalizado el 31 de diciembre de 2025 y 2024, la Sociedad realizó las siguientes transacciones significativas que no implicaron movimientos de efectivo. $.........$ $\overline{a}$ , $\overline{a}$ , $\overline{a}$ , $\overline{a}$ , $\overline{a}$ , $\overline{a}$ , $\overline{a}$
| 31/12/2025 | 31/12/2024 | |
|---|---|---|
| - Nordelta S.A. | ||
| Adquisición de tierras con deudas financieras con partes relacionadas | 20.959 | 92. |
| Deudas financieras con partes relacionadas recibidas con activos financieros Deudas financieras con partes relacionadas compensadas con dividendos |
23.002 | $\sim$ |
| (Nota 5.13) (Nota 8) | (40.587) | (39.336) |
| Cobro de dividendos con activos financieros (Nota 8) | 21.934 | |
| Total | 3.374 | (17.402) |
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uin Ibanez ón Fiscalizadora Por Comis
Sergio M. Vicari (Socio) Contador Público (UBA)
CPCECABA - T° 340 F° 122
$A 1 1 0 1 0 0 0 0 0$
$\frac{1}{2}$
$126$
Consultatio S.A.
Notas a los estados financieros separados
al 31 de diciembre de 2025, presentadas en forma comparativa
(cifras expresadas en millones de pesos - Moneda homogénea - Nota 2.2)
| 31/12/2025 | 31/12/2024 | |
|---|---|---|
| - Pagos impositivos | ||
| Anticipos de impuesto compensados | 383 | 9' |
| Anticipos de impuesto pagados con activos financieros | 2.927 | |
| Total | 3,310 | 9 1 |
5.9 Pasivo del contrato
La Sociedad comercializa sus emprendimientos inmobiliarios, generalmente, a través de la firma de documentos de compraventa, mediante los cuales los compradores realizan pagos periódicos previos a la traslación del dominio de la propiedad. En consecuencia, el saldo del pasivo del contrato representa el monto del precio de transacción asignado a las obligaciones de desempeño no satisfechas. La Sociedad espera reconocer el ingreso en un momento determinado, cuando se realiza la transferencia del dominio de la propiedad a través de una escritura pública; o mediante el otorgamiento de la posesión de la propiedad (tal lo especificado en el boleto de compraventa), lo que ocurra primero.
A continuación, se detallan los pasivos del contrato correspondientes a anticipos de clientes recibidos y los montos pendientes de recibir al 31 de diciembre de 2025 y 31 de diciembre 2024:
| 31/12/2025 | 31/12/2024 | |
|---|---|---|
| Anticipos de clientes recibidos clasificado como no corriente | 73.914 | 110.193 |
| Anticipos de clientes recibidos clasificado como corriente | 121.506 | 77.745 |
| Anticipos de clientes recibidos | 195,420 | 187.938 |
| Anticipos de clientes pendientes de recibir (*) | 79.938 | 109.212 |
| Contratos con clientes vigentes | 275.358 | 297.150 |
| as electrical and the contract of the contract of the contract of the decomposition of the components of the substantial and the contract of the contract of the contract of the contract of the contract of the contract of t |
(*) Corresponde a las estimaciones de las sumas a recibir en virtud de los documentos de compraventa vigentes.
Los cambios significativos en los anticipos de clientes se generan principalmente por: a) cobros de nuevos anticipos; b) baja de anticipos por entrega de posesión de bienes; y c) devengamiento de intereses, por existir un componente de financiación.
La evolución de anticipos de clientes por los ejercicios finalizados al 31 de diciembre 2025 y 2024 es la siquiente:
| 31/12/2025 | 31/12/2024 | |
|---|---|---|
| Saldos al inicio del ejercicio | 187.938 | 246,817 |
| Aumento como resultado de la cobranza anticipada de las obligaciones de | ||
| ejecución de los contratos | 88.210 | 79.133 |
| Disminución de los pasivos del contrato como resultado del reconocimiento de | ||
| ingresos durante el año (*) | (80.342) | (137.999) |
| Rescisiones | (386) | (13) |
| Saldos al cierre del ejercicio | 195,420 | 187.938 |
(*) El monto imputado a resultados de anticipos de clientes recibidos en años anteriores por los ejercicios finalizados el 31 de diciembre de 2025 y 2024 ascendieron a \$ 68.016 y \$ 122.552, respectivamente.
5.10 Deudas comerciales
| 31/12/2025 | 31/12/2024 | |
|---|---|---|
| Proveedores | 2.554 | 3.942 |
| Provisiones facturas a recibir | 7.037 | 9.752 |
| Total | 9.591 | 13.694 |
El informe sobre los estados financieros separados fechado el 10 de marzo de 2026, se extiende en documento aparte
DELOITTE & Co. SA
Joacum Ibanez Por Comis n Fiscalizadora
Sergio M. Vicari (Socio)
Contador Público (UBA)
CPCECABA - T° 340 F° 122
Cristian H. Costantini Vicenresidente
Consultatio S.A.
Notas a los estados financieros separados
al 31 de diciembre de 2025, presentadas en forma comparativa
(cifras expresadas en millones de pesos - Moneda homogénea - Nota 2.2)
5.11 Impuesto a las ganancias a pagar
| Corriente | 31/12/2025 | 31/12/2024 |
|---|---|---|
| Provisión impuesto a las ganancias (neto de anticipos, retenciones y saldo a favor) | 15.850 | |
| Total | 15.850 | |
| 5.12 Deudas financieras | ||
| 31/12/2025 | 31/12/2024 | |
| Saldos con partes relacionadas (Nota 8) | 81.083 | |
| Descubierto bancario | ||
| Total | 81.083 |
| 31/12/2025 | |||||||
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| Saldo al inicio del ejercicio |
Tomados | Cancelados | Diferencia de cambio |
Resultado por la posición monetaria neta |
Intereses | Saldos al final del ejercicio |
|
| Deudas financieras | 112.273 | (40.587) | 53 | (3.274) | 12.615 | 81.083 | |
| Total al 31/12/2025 | 112.273 | (40.587) | 53 | (3.274) | 12.615 | 81.083 | |
| Total al 31/12/2024 | 42.930 | 16.170 | (39.336) | (21.220) | 1.037 | 422 |
(*) Las deudas obtenidas fueron a patir de efectivo y equivalentes, valores y compensación de macrolotes ver Notas 5.9.2
5.13 Otras deudas
| 31/12/2025 | 31/12/2024 | |
|---|---|---|
| No corrientes | ||
| Obligaciones por acuerdos para desarollos de proyectos | 12.917 | |
| Total | 12.917 | |
| Corriente | ||
| Saldos con partes relacionadas (Nota 8) | 19.134 | 61 |
| Depósitos en garantía | 110 | 100 |
| Remuneraciones y cargas sociales | 795 | 826 |
| Provisión de vacaciones, gratificaciones y SAC | 7.785 | 8.647 |
| Provisión honorarios a Directores y Síndicos | 465 | 498 |
| Retenciones y percepciones a depositar | 113 | 178 |
| Provisión Bienes personales responsable sustituto | 3.224 | 3.314 |
| Diversos | 253 | 267 |
| Total | 31,879 | 13.891 |
5.14 Provisiones
Joaq
Por Comis
| Saldo al inicio del ejercicio |
Resultado por la posición monetaria neta |
Saldos al final del ejercicio |
|---|---|---|
| (2) | ||
La Sociedad ha registrado una provisión para potenciales reclamos que pudieran surgir del desarrollo normal de sus operaciones, aplicando un criterio prudente desde el punto de vista de sus asesores legales y en la evaluación de la mejor
| El informe sobre los estados financieros separados | |
|---|---|
| fechado el 10 de marzo de 2026, se extiende en documento aparte | |
| DELOITTE & Co. SA | |
| panez | Sergio M. Vicari (Socio) |
| ón Fiscalizadora | Contador Público (UBA) |
Contador Público (UBA)
CPCECABA - T° 340 F° 122
Cristian H. Costantini Vicepresidente
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Notas a los estados financieros separados
al 31 de diciembre de 2025, presentadas en forma comparativa
(cifras expresadas en millones de pesos - Moneda homogénea - Nota 2.2)
estimación de dicho importe. Se estima que los mismos no tendrán un efecto material en el resultado de las operaciones, ni en el flujo de efectivo o la situación financiera de la Sociedad. La Sociedad considera que no existe suficiente evidencia objetiva para determinar el período en el cual se podría generar el potencial egreso de efectivo por la falta de experiencia en casos similares. No se esperan reembolsos con relación a las provisiones en el corto plazo.
Adicionalmente, en la Nota 11 a los estados financieros consolidados se describe el estado de los reclamos realizados por las autoridades impositivas al negocio conjunto Nordelta S.A. y a los Fideicomisos creados por dicha sociedad.
5.15 Ingresos por venta de bienes y servicios prestados
| 31/12/2025 | 31/12/2024 | |
|---|---|---|
| Ingresos por venta de bienes | 80.342 | 137.999 |
| Ingresos por alquileres | 957 | 351 |
| Total | 81.299 | 138.350 |
Los ingresos por venta de bienes se reconocen en un momento en el tiempo. Mientras que, los ingresos por alquileres se reconocen a lo largo del tiempo. Al 31 de diciembre de 2025 y 2024, no existen clientes que concentren un porcentaje que exceda el 10%.
5.16 Costo de los bienes vendidos y de los servicios prestados
| 31/12/2025 | 31/12/2024 | |
|---|---|---|
| Existencia de inventario al inicio del ejercicio (*) | 157.241 | 96,220 |
| Transferencias desde inventarios en proceso | 3.998 | 134.931 |
| Existencia de inventario al cierre del ejercicio (*) | (112.242) | (157.241) |
| Costo de los bienes vendidos | 48.997 | 73.910 |
(*) Incluye inventario terminado y de reventa.
5.17 Gastos de comercialización
| 31/12/2025 | 31/12/2024 | |
|---|---|---|
| Expensas | (5.577) | (1.162) |
| Comisiones | (2.977) | (6.035) |
| Impuestos, tasas y contribuciones | (2.851) | (5.454) |
| Remuneraciones y cargas sociales | (1.911) | (1.510) |
| Gastos de marketing | (1.288) | (2.235) |
| Gastos de reparación y mantenimiento | (1.216) | (1.304) |
| Gastos de ventas | (975) | (720) |
| Otros honorarios y retribuciones | (867) | (399) |
| Depreciación de PP&E | (291) | (409) |
| Electricidad y otros servicios | (165) | (149) |
| Gastos de informática | (95) | (216) |
| Gastos de posventa | (23) | (246) |
| Gastos diversos | (4) | (563) |
| Viáticos y movilidad | (2) | |
| Deudores incobrables | (1) | (5) |
| Total | (18.243) | (20.407) |
El informe sobre los estados financieros senarados Fechado el 10 de marzo de 2026, se extiende en documento aparte
DELOIT/TE & Co. SA
In Ibanez Por Co. ión Fiscalizadora
Sergio M. Vicari (Socio) Contador Público (UBA)
CPCECABA - T° 340 F° 122
Cristian H. Costantini Vicepresidente
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Notas a los estados financieros separados
al 31 de diciembre de 2025, presentadas en forma comparativa
(cifras expresadas en millones de pesos - Moneda homogénea - Nota 2.2)
5.18 Gastos de administración
| (16.128) (14.848) Remuneraciones y cargas sociales (2.885) (1.525) Otros honorarios y retribuciones (2.611) (1.697) Impuestos, tasas y contribuciones (2.575) (389) Gastos de reparación y mantenimiento Gastos de informática (2.506) (4.006) Otros beneficios al personal (1.035) (993) Retribuciones directores y síndicos (518) (684) Depreciación de PP&E (349) (232) (341) (96) Viáticos y movilidad Gastos bancarios (339) (549) (286) (205) Expensas (175) (261) Electricidad y otros servicios (32) Alquileres (148) (420) Gastos diversos (146) (93) (55) Seguros (154) Gastos por juicios (28.941) (27.340) Total |
31/12/2025 | 31/12/2024 |
|---|---|---|
5.19 Resultado de inversiones en asociadas, subsidiarias y negocios conjuntos
| 31/12/2025 | 31/12/2024 | |
|---|---|---|
| Nordelta S.A. | 9.670 | 43.755 |
| Consultatio Argentina S.A.U. | (3.421) | (20.564) |
| Las Garzas Blancas S.A. | 412 | 54 |
| Consultatio Real Estate LLC | 1.506 | 8.011 |
| Cosultatio Brokerage LLC | (123) | 184 |
| Consultatio International Corp. | 10.119 | 6.689 |
| Radewar S.A.S. | (320) | $\overline{a}$ |
| GDB S.A.S | (570) | i. |
| Argencons S.A. | 319 | $\overline{\phantom{a}}$ |
| Otras entidades | 90 | 72 |
| Total | 17.682 | 38,201 |
5.20 Otros ingresos operativos
| 31/12/2025 | 31/12/2024 | |
|---|---|---|
| Ingresos por otros servicios prestados | 417 | 1.168 |
| Resultados por cesiones y rescisiones | 386 | 12 |
| Total | 803 | 1.181 |
5.21 Otros egresos operativos
| 31/12/2025 | 31/12/2024 | |
|---|---|---|
| Impuesto al valor agregado no recuperable | (2.294) | (2.331) |
| Costos adicionales por obras | (4.399) | (2.507) |
| Resultados por cesiones y rescisiones | (8.930) | |
| Otros resultados | (2.244) | (11.922) |
| Total | (8.937) | (25.690) |
El informe sobre los estados financieros separados
fechado el 10 de marzo de 2026, se extiende en documento aparte
DELOIT E & Co. SA equin Joañez
Isión Fiscalizadora Po
lin
Sergio M. Vicari (Socio)
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CPCECABA – T° 340 F° 122
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Notas a los estados financieros separados
al 31 de diciembre de 2025, presentadas en forma comparativa
(cifras expresadas en millones de pesos - Moneda homogénea - Nota 2.2)
5.22 Ingresos financieros
| 31/12/2024 | |
|---|---|
| 4.965 | |
| 7.320 | 42.857 |
| 584 | 1.138 |
| 12.869 | 43.995 |
| 31/12/2024 | |
| (18.973) | |
| (1.052) | |
| (12.109) | (30.821) |
| (18.787) | (1.668) |
| (31.948) | (51.462) |
| 31/12/2025 31/12/2025 |
6. Pasivo por impuesto diferido e impuestos a las ganancias
Con fecha 14 de marzo de 2022, fue publicada la Resolución General 5168/2022 que ajusta a partir del 1° de enero de 2022 considerando la variación anual del Índice de Precios al Consumidor (IPC) las escalas para el pago del impuesto a las ganancias.
Considerando lo mencionado precedentemente, al 31 de diciembre de 2025 el impuesto corriente fue medido aplicando las tasas progresivas sobre el resultado gravado determinado a dicha fecha, mientras que los saldos por impuesto diferido fueron medidos aplicando la tasa progresiva que se espera aplicar en base a la utilidad imponible estimada en el año de reversión de las diferencias temporarias.
El cargo o beneficio neto a resultados por impuesto a las ganancias está compuesto de la siguiente manera:
| 31/12/2025 | 31/12/2024 | |
|---|---|---|
| Impuesto a las ganancias corriente | (20.451) | |
| Diferencia provisión y declaración jurada del ejercicio anterior | (257) | (30) |
| Impuesto a las ganancias diferido | 9.511 | 59.718 |
| Impuesto a las ganancias | 9.254 | 39.237 |
La conciliación entre el impacto en resultados por impuesto a las ganancias y el importe que resulta de aplicar la tasa impositiva vigente sobre el resultado contable antes de impuesto es la siguiente:
| 31/12/2025 | 31/12/2024 | |
|---|---|---|
| Resultado del ejercicio antes del impuesto a las ganancias | (10.472) | (140.437) |
| Tasa efectiva del impuesto | 35% | 35% |
| Importe resultante a la tasa del impuesto | 3.665 | |
| Más/(menos) ajustes a la tasa del impuesto | ||
| Resultado inversiones en asociadas, subsidiarias y | ||
| negocios conjuntos y otros | 6.189 | 13.371 |
| Resultado por posición monetaria neta y otros | (343) | (23.257) |
| Diferencia provisión y declaración jurada | (257) | (30) |
| Beneficio a resultados por impuesto a las ganancias | 9.254 | 39.237 |
El informe sobre los estados financieros separados fechado el 10 de marzo de 2026, se extiende en documento aparte
DELOITTE & Co. SA
Joaquin Mañez Por misión Fiscalizadora
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Consultatio S.A.
Notas a los estados financieros separados
al 31 de diciembre de 2025, presentadas en forma comparativa (cifras expresadas en millones de pesos - Moneda homogénea - Nota 2.2)
A continuación, se detalla la evolución del impuesto diferido por los ejercicios finalizados al 31 de diciembre de 2025 y 2024:
| 31/12/2024 | Resultado | Patrimonio | Otros resultados integrales |
31/12/2025 | |
|---|---|---|---|---|---|
| Propiedad, planta y equipo | (9.710) | 161 | $\frac{1}{2}$ | (9.549) | |
| Propiedades de inversión | (160.329) | (7.218) | $\frac{1}{2}$ | (167.547) | |
| Otros activos | (59) | (1) | $\overline{\phantom{a}}$ | (60) | |
| Inventarios | (134.936) | 4.280 | (130.656) | ||
| Inversión en subsidiarias y negocios en conjuntos | (1.815) | 430 | (7) | (561) | (1.953) |
| Otros créditos | (5.269) | 940 | - | $\frac{1}{2}$ | (4.329) |
| Inversiones en activos financieros | (257) | 257 | |||
| Pasivos del contrato | 23.124 | 5.060 | $\frac{1}{2}$ | 28.184 | |
| Provisiones | 968 | 71 | ÷. | $\blacksquare$ | 1.039 |
| Ajuste por inflación impositivo | (30) | 30 | - | ||
| Quebrantos | 62 | 5.501 | 5.563 | ||
| Pasivo por impuesto diferido neto | (288.251) | 9.511 | (7) | (561) | (279.308) |
| 31/12/2023 | Resultado | Patrimonio | Otros resultados integrales |
31/12/2024 | |
|---|---|---|---|---|---|
| Propiedad, planta y equipo | (8.348) | (1.362) | $\overline{a}$ | (9.710) | |
| Propiedades de inversión | (212.131) | 51,802 | $\frac{1}{2}$ | i. | (160.329) |
| Otros activos | (58) | (1) | $\overline{\phantom{a}}$ | $\overline{\phantom{a}}$ | (59) |
| Inventarios | (141.812) | 6.876 | o | ٠ | (134.936) |
| Inversión en subsidiarias y negocios en conjuntos | (3.159) | 1.697 | 32 | (385) | (1.815) |
| Otros créditos | (7.815) | 2.546 | $\overline{\phantom{a}}$ | $\overline{\phantom{a}}$ | (5.269) |
| Inversiones en activos financieros | (2.338) | 2.081 | ÷ | ÷ | (257) |
| Pasivos del contrato | 26.378 | (3.254) | $\overline{\phantom{a}}$ | 23.124 | |
| Provisiones | 1.647 | (679) | $\overline{\phantom{a}}$ | 968 | |
| Ajuste por inflación impositivo | (112) | 82 | - | ۰ | (30) |
| Quebrantos | 132 | (70) | $\sim$ | 62 | |
| Pasivo por impuesto diferido neto | (347.616) | 59.718 | 32 | (385) | (288.251) |
Asimismo, al 31 de diciembre de 2025 la Sociedad posee quebrantos impositivos que estima recuperables y cuya fecha de prescripción es la siguiente:
| 31/12/2025 |
|---|
| 5.501 |
| 5.563 |
Patrimonio $\overline{7}$ .
7.1. Capital social
Al 31 de diciembre de 2025 y 2024 el capital social de Consultatio S.A. asciende a \$ 410 encontrándose totalmente suscripto, integrado e inscripto.
Con fecha 24 de abril de 2025 la Asamblea General Ordinaria de accionistas de la Sociedad aprobó desafectar parcialmente la Reserva Facultativa por un total de \$133.310 para la absorción de pérdidas acumuladas por \$101.200 y distribución de dividendos entre los accionistas por \$32.110.
El informe sobre los estados financieros separados fechado el 10 de marzo de 2026, se extiende en documento aparte
DELOITTE & Co. SA n aquín/bañez Sergio M. Vicari (Socio) Cristián H. Costantini Contador Público (UBA)
CPCECABA - T° 340 F° 122 Por omisión Fiscalizadora Vicepresidente
Consultatio S.A.
Notas a los estados financieros separados
al 31 de diciembre de 2025, presentadas en forma comparativa
(cifras expresadas en millones de pesos - Moneda homogénea - Nota 2.2)
La Sociedad no está sujeta a ningún requerimiento de capital fijado externamente. Asimismo, gestiona su capital para asegurar que estará en capacidad de continuar como empresa en marcha mientras que maximiza el rendimiento a sus accionistas a través de la optimización de los saldos de deuda y patrimonio.
8. Saldos y operaciones con partes relacionadas
8.1. Saldos con subsidiarias, negocios conjuntos y otras partes relacionadas
Al 31 de diciembre de 2025 y 31 de diciembre de 2024, los saldos con subsidiarias, negocios conjuntos y otras partes relacionadas son los siguientes:
| Activo corriente | 31/12/2025 | 31/12/2024 |
|---|---|---|
| Saldos con negocios conjuntos y otras sociedades | ||
| Inversiones en activos financieros | ||
| Cuotapartes en FCI de ONE618 Asset Management Gerente de Fondos | ||
| Común de inversión S.A. | 139 | 15.688 |
| 139 | 15.688 | |
| Otros créditos | ||
| Nordelta S.A. | 38 | 28 |
| Las Garzas Blancas S.A. | 13.423 | 11.462 |
| Lago Norte Propiedades S.A. | 194 | 93 |
| Consultatio Inmobiliario Fondo Común de Inversión Cerrado Ley 27.260 | 41 | |
| Consultatio Argentina SAU - Proyecto Avenida Huergo | 1 | 93 |
| Radewar S.A.S | 3.801 | |
| GDB SAS | 206 | |
| Argencons SA | 936 | |
| Asociación Vecinal Puertos del Lago | 97 | 116 |
| Asociación Civil Acacias S.A. | 57 | 149 |
| Asociación Civil Araucarias S.A. | 42 | 160 |
| Asociación Civil Muelles S.A. | 72 | 176 |
| Asociacion Civil Amarras S.A. | 11 | |
| Asociación Civil Centro Puertos S.A. | 4 | |
| Asociación Civil Vistas S.A. | 4 | |
| Asociación Civil Costas S.A. | 83 | 111 |
| Asociación Civil los Ceibos S.A. | 51 | 112 |
| Asociación Civil Riberas de Escobar S.A. | 129 | 49 |
| Asociación Vecinal Puertos del lago S.A. | 68 | 4 |
| Accionistas | 5.861 | 4.161 |
| Saldos con negocios conjuntos | 25.074 | 16.759 |
| Otros activos - Anticipo por compra de tierras | ||
| Nordelta S.A. (Nota 12) | 21.537 | |
| 21.537 | ||
| Saldos con negocios conjuntos y otras sociedades | ||
| Pasivo corriente | ||
| Deudas financieras | ||
| Nordelta S.A. | 24.347 | |
| Consultatio Argentina S.A.U. | 56.736 | |
| 81,083 | $\blacksquare$ |
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Joaquín Ibanez Por Co n Fiscalizadora
Sergio M. Vicari (Socio)
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133
Consultatio S.A.
Notas a los estados financieros separados
al 31 de diciembre de 2025, presentadas en forma comparativa
(cifras expresadas en millones de pesos - Moneda homogénea - Nota 2.2)
| Otras deudas | 31/12/2025 | 31/12/2024 |
|---|---|---|
| Nordelta S.A. | ||
| Lago Norte Propiedades S.A. | 15 | 5 |
| Consultatio Argentina S.A.U. - Proyecto Avenida Huergo | 58 | 55 |
| GDB S.A.S. | 19.060 | ×, |
| 19.134 |
8.2. Operaciones con asociadas, subsidiarias, negocios conjuntos y otras partes relacionadas
Las operaciones realizadas con asociadas, subsidiarias, negocios conjuntos y otras partes relacionadas durante los ejercicios finalizados el 31 de diciembre de 2025 y 2024 son las siguientes:
| Ganancia/(Pérdida) | |||
|---|---|---|---|
| 31/12/2025 | 31/12/2024 | ||
| Saldos con negocios conjuntos y otras sociedades | |||
| Inventario | |||
| Comisiones | |||
| Lago Norte Propiedades S.A. | (90) | (187) | |
| Ganancia/(Pérdida) | |||
| 31/12/2025 | 31/12/2024 | ||
| Ingresos financieros | |||
| Resultados generados por inversiones en activos financieros Cuotapartes en FCI de ONE618 Asset Management Gerente de Fondos |
|||
| Común de inversión S.A. | (396) | (661) | |
| Intereses | |||
| Las Garzas Blancas S.A. | 890 | 1.045 | |
| Costos financieros | |||
| Intereses | |||
| Nordelta SA | (308) | (272) | |
| Consultatio Argentina S.A.U. | (260) | ||
| Otros ingresos operativos | |||
| Ingresos por servicios de administración | |||
| Consultatio Argentina SAU - Proyecto Avenida Huergo | 182 | 663 | |
| Ingresos por servicios de asesoramiento | |||
| Consultatio Inmobiliario Fondo Común de Inversión Cerrado Ley 27.260 | 69 | 179 | |
| Saldos con accionistas | |||
| Fletamiento Avión | |||
| Accionistas | 80 | 271 |
Adicionalmente, al 31 de diciembre de 2025 y 2024 la Sociedad ha recibido dividendos de Consultatio Real Estate LLC, Consultatio Brokerage LLC y Nordelta S.A. por \$3.010 y \$43.676, respectivamente. Estos últimos han sido compensados con deudas financieras por un monto de \$40.584.
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(cifras expresadas en millones de pesos - Moneda homogénea - Nota 2.2)
Por otro lado, la Sociedad recibió en concepto de desembolsos que incrementan la Deuda financiera con Nordelta S.A., activos financieros y se firmaron compromisos de compra de macrolotes por un total de \$ 23.002 y \$ 20.959, respectivamente.
8.3. Saldos y transacciones con entidades gubernamentales
El Fondo de Garantía de Sustentabilidad (FGS), controlado por la Administración Nacional de la Seguridad Social (ANSES), organismo dependiente del Gobierno Nacional de la República Argentina, tiene un 24,88% de participación en el capital y votos de la Sociedad y por lo tanto tiene influencia significativa sobre la Sociedad.
Con respecto a los saldos y transacciones con ANSES (y otras entidades dependientes del Gobierno Nacional de la República Argentina), la Sociedad aplicó la exención prevista en el párrafo 25 de NIC 24.
La Sociedad no incurrió en transacciones individualmente significativas con entidades del Gobierno Nacional en los ejercicios finalizados al 31 de diciembre 2025 y 2024 excepto por la distribución de dividendos por \$7.774 y \$3.930, respectivamente
Las transacciones colectivamente, pero no individualmente, significativas se vinculan con el pago de impuestos y cargas sociales al Gobierno Nacional de la República Argentina.
8.4. Remuneración a la Administración
Durante los ejercicios finalizados al 31 de diciembre de de 2025 y 2024 las remuneraciones de los directores fueron imputadas al rubro "Gastos de administración" del estado de resultados integrales. Los honorarios no superan el límite aprobado por los accionistas. El detalle es el siguiente:
| Beneficios a corto plazo | 31/12/2025 | 31/12/2024 |
|---|---|---|
| 448 | 646 |
No existen préstamos otorgados a directores, ni al personal, ni ningún otro tipo de beneficio.
Instrumentos financieros $\mathbf{Q}$
Los presentes estados financieros separados no incluven toda la información y revelaciones de la administración del riesgo financiero, por lo que deben ser leídos en conjunto con la nota respectiva incluida en los estados financieros separados anuales. No ha habido cambios en la administración o en las políticas de gestión de riesgo aplicadas por la Sociedad desde el cierre del ejercicio.
9.1. Instrumentos financieros por categoría
| 31/12/2025 | |||||
|---|---|---|---|---|---|
| Activos financieros | Valor razonable con Costo amortizado cambio en resultados |
Total | |||
| Inversiones en otras entidades | 1.955 | 1.955 | |||
| Otros créditos (*) | ä, | 22.063 | 22.063 | ||
| Créditos por venta de bienes y servicios | $\overline{\phantom{a}}$ | 492 | 492 | ||
| Inversiones en activos financieros | 380 | 380 | |||
| Efectivo y equivalente de efectivo | 23.447 | 23.447 | |||
| 380 | 47.957 | 48.337 |
uin Ibanez n Fiscalizadora
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al 31 de diciembre de 2025, presentadas en forma comparativa
(cifras expresadas en millones de pesos - Moneda homogénea - Nota 2.2)
| 31/12/2024 | |||||
|---|---|---|---|---|---|
| Activos financieros | Valor razonable con Costo amortizado cambio en resultados |
Total | |||
| Inversiones en otras entidades | $\overline{\phantom{a}}$ | 174 | 174 | ||
| Otros créditos (*) | ×, | 16.968 | 16.968 | ||
| Créditos por venta de bienes y servicios | w | 582 | 582 | ||
| Inversiones en activos financieros | 91.663 | 91.663 | |||
| Efectivo y equivalente de efectivo | $\overline{\phantom{a}}$ | 2.561 | 2.561 | ||
| 91.663 | 20.285 | 111.948 |
(*) No incluye anticipos, créditos fiscales, gastos a recuperar ni gastos pagados por adelantado.
| 31/12/2025 | 31/12/2024 | |||
|---|---|---|---|---|
| Pasivos financieros | Costo amortizado |
Total | Costo amortizado |
Total |
| Deudas comerciales | 32.879 | 32,879 | 926 | 926 |
| Deudas financieras | 81.083 | 81.083 | ||
| Otras deudas (*) | 9.591 | 9.591 | 13.694 | 13.694 |
| 123.553 | 123.553 | 14.623 | 14.623 |
(*) No incluve pasivos laborales, impuesto a las ganancias y pasivos fiscales
9.2. Gestión de riesgos
La Sociedad se encuentra expuesta a riesgos de crédito, liquidez y mercado, originados en la propia naturaleza de sus actividades y del uso de instrumentos financieros. La administración de riesgos es realizada por medio de la definición de estrategias, el establecimiento de sistemas de control y la determinación de límites de exposición.
La Sociedad gestiona su capital para asegurar que todas sus sociedades controladas estarán en capacidad de continuar como empresa en marcha mientras que maximizan el rendimiento a sus accionistas a través de la optimización de los saldos de deuda y patrimonio. La Sociedad coordina las necesidades financieras propias y de las distintas sociedades controladas, y gestiona y monitorea los riesgos financieros relacionados con sus operaciones.
9.2.1. Riesgo de crédito
El riesgo de crédito se refiere principalmente al riesgo derivado de la posibilidad que una contraparte en la venta de bienes o en la provisión de servicios incumpla con sus obligaciones, resultando una pérdida para la Sociedad.
Por su parte, el riesgo de crédito relacionado con los saldos en bancos es gestionado mediante una política muy conservadora a través de depósitos en entidades financieras de primera línea y excelente reputación. Asimismo, las inversiones mantenidas para comercialización corresponden a instrumentos líquidos y de muy baja volatilidad.
El monto que mejor representa la exposición máxima al riesgo de crédito al cierre de cada ejercicio es el valor de libros de los activos financieros.
Al 31 de diciembre de 2025 y 2024, no hay activos financieros vencidos pero no deteriorados ni tampoco activos financieros deteriorados. Con relación a la calidad crediticia de los activos financieros, que no están vencidos ni deteriorados, la misma es alta debido a la baja tasa de incobrabilidad histórica.
9.2.2. Riesgo de liquidez
manez scalizadora
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Notas a los estados financieros separados
al 31 de diciembre de 2025, presentadas en forma comparativa
(cifras expresadas en millones de pesos - Moneda homogénea - Nota 2.2)
La Sociedad gestiona el riesgo de liquidez manteniendo reservas, facilidades financieras y de préstamo adecuadas, monitoreando continuamente los flujos de efectivo proyectados y reales y conciliando los perfiles de vencimiento de los activos y pasivos financieros.
Los plazos estimados de cancelación de los pasivos financieros al 31 de diciembre de 2025 son los siguientes:
| 31/12/2025 | ||||
|---|---|---|---|---|
| Hasta tres | De tres a | |||
| Pasivos financieros | Sin plazo | meses | doce meses | Total |
| Otras deudas (*) | 19.134 | 13.745 | $\sim$ | 32,879 |
| Deudas financieras | $\overline{\phantom{a}}$ | 81.083 | 81.083 | |
| Comerciales | $\overline{\phantom{a}}$ | 9.591 | $\,$ | 9.591 |
| $x + y = 0$ , $x + y = 0$ , $y + y = 0$ | 19.134 | 23.336 | 81.083 | 123.553 |
(*) No incluve pasivos laborales ni pasivos no monetarios.
9.2.3. Riesgo de mercado
Las inversiones mantenidas para comercialización, cuotapartes de fondos comunes de inversión y valores representativos de deuda en dólares y pesos, exponen a la Sociedad a riesgo de mercado derivado de fluctuaciones en el precio de cotización de dichos instrumentos. La política de la Sociedad para gestionar el riesgo consiste en monitorear las fluctuaciones en el precio de cotización y analizar si dichas variaciones se deben a la volatilidad inherente de dichos activos o a cambios estructurales que alteren los resultados esperados.
El efecto estimado de un incremento/(disminución) del precio de cotización de 10% hubiera resultado, al 31 de diciembre de 2025 y 2024, en una ganancia/(pérdida) antes de impuestos de aproximadamente \$38 y \$9,166,30, respectivamente, con similar efecto en el patrimonio a dichas fechas.
Riesgo de tasa de cambio
La Sociedad realiza transacciones en monedas extranjeras (monedas distintas a la moneda funcional, que es el peso argentino), por lo que se generan exposiciones a fluctuaciones en la tasa de cambio. A continuación, se presentan los activos monetarios y pasivos monetarios denominados en moneda distinta a la moneda funcional:
| Moneda extranjera -Clase e importe en millones- |
Importe en pesos al 31/12/2025 |
||||
|---|---|---|---|---|---|
| Activo | |||||
| Activo corriente | |||||
| Créditos por ventas de bienes y servicios prestados | US\$ | 0,3 | 1.446 | 432 | |
| Otros créditos | US\$ | 17 | 1.446.00 | 24.453 | |
| Efectivo y equivalentes de efectivo | US\$ | 16 | 1.446 | 23.390 | |
| Total activo corriente en moneda extranjera | 48.275 | ||||
| Total activo en moneda extranjera | 48.275 | ||||
| Pasivo | |||||
| Pasivo corriente | |||||
| Deudas comerciales | US\$ | 3 | 1.455 | 4.022 | |
| Otras deudas | US\$ | 13 | 1.455 | 19.221 | |
| Deudas financieras | US\$ | 56 | 1.455 | 81.083 | |
| Total pasivo corriente en moneda extranjera | 104.326 | ||||
| Total pasivo en moneda extranjera | 104.326 | ||||
| Posición neta | (56.051) |
(*) Convertidos a los tipos de cambio aplicables vigentes al último día hábil al cierre de las operaciones a dicha fecha.
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Consultatio S.A.
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(cifras expresadas en millones de pesos - Moneda homogénea - Nota 2.2)
Análisis de sensibilidad de moneda extranjera
La siguiente tabla detalla la sensibilidad a una variación del tipo de cambio sobre las posiciones en dólares estadounidenses de la Sociedad. El análisis de sensibilidad incluye únicamente las partidas monetarias denominadas en moneda extranjera con impacto en los resultados o el patrimonio neto, y excluye aquellas susceptibles de activación en un activo apto. La tasa de sensibilidad utilizada ajusta la conversión de partidas al final del ejercicio finalizado al 31 de diciembre 2025, con una depreciación del 10% en el valor del peso. $............$
| 31122023 | |
|---|---|
| Resultado antes del efecto de impuesto a las ganancias | (35.141) |
| Efecto en patrimonio | (22.842) |
En opinión del Directorio, el análisis de sensibilidad no representa el riesgo cambiario inherente ya que la posición al cierre del ejercicio puede no ser representativa de la exposición durante el año.
Riesgo de tasa de interés
La mayor parte de los créditos y deudas de la Sociedad no están sujetas a tasas de interés variable. Consultatio S.A. cuenta con pasivos financieros de corto plazo que se renuevan periódicamente a las tasas de mercado vigentes en cada momento. Debido a esto, el costo de la deuda puede variar en función a los cambios de las mismas. Las únicas deudas con tasa de interés se detallan en la Nota 5.12.
En virtud de lo antes mencionado, la Sociedad no tiene un riesgo significativo de variación en las tasas de interés sobre sus instrumentos financieros.
10. Valor razonable de activos y pasivos
La Sociedad ha categorizado sus activos y pasivos que son medidos a su valor razonable con posterioridad a su reconocimiento inicial, en tres niveles de valores razonables, basado en la relevancia de la información utilizada para la determinación de los mismos:
- Nivel 1: las mediciones de los valores razonables son derivadas de los precios de cotización (sin ajustar) en mercados activos para activos o pasivos idénticos.
- Nivel 2: la información utilizada para determinar los valores razonables incluye: cotizaciones de mercado de instrumentos similares en mercados activos, cotizaciones de mercado de instrumentos similares o idénticos en mercados no activos, o modelos de valoración que utilizan información que deriva de o puede observarse con datos de mercado
- Nivel 3: la información utilizada para determinar los valores razonables no puede ser observable y es significativa para Ä determinar dichos valores. Dicha información requiere de juicios y estimaciones significativos por parte de la Gerencia de la Sociedad.
En los casos en que la información utilizada para determinar los valores razonables incluya más de un nivel de información, de acuerdo con la jerarquía antes definida, el valor razonable ha sido categorizado en el nivel más bajo que sea significativo nara su determinación
En el cuadro siguiente se exponen las mediciones de valor razonable recurrentes, que fueron utilizadas como criterio de medición primaria de activos:
| 31/12/2025 | ||||
|---|---|---|---|---|
| Nivel 1 | Nivel 2 | Nivel 3 | Total | |
| Activo | ||||
| Inversiones en activos financieros (Nota 5.8) | 380 | $\sim$ | œ. | 380 |
| Propiedades de inversión-Reserva de tierras (Nota 5.2) | $\overline{\phantom{a}}$ | $\sim$ | 219,801 | 219,801 |
| Propiedades de inversión-Tierras en alquiler (Nota 5.2) | $\overline{\phantom{a}}$ | 2.095 | 2.095 | |
| Propiedades de inversión- Propiedades en alquiler (Nota 5.2) | ۰ | 44.288 | 44.288 | |
| 380 | 46.383 | 219,801 | 266.564 |
El informe sobre los estados financieros separados fechado el 10 de marzo de 2026, se extiende en documento aparte DELOITTE & Co. SA
panuín Ibañez ión Piscalizadora
Sergio M. Vicari (Socio)
Contador Público (UBA) CPCECABA - T° 340 F° 122
Consultatio S.A.
Notas a los estados financieros separados
al 31 de diciembre de 2025, presentadas en forma comparativa
(cifras expresadas en millones de pesos - Moneda homogénea - Nota 2.2)
| 31/12/2024 | ||||
|---|---|---|---|---|
| Nivel 1 | Nivel 2 | Nivel 3 | Total | |
| Activo | ||||
| Inversiones en activos financieros (Nota 5.8) | 91.663 | $\overline{\phantom{a}}$ | 91.663 | |
| Propiedades de inversión-Reserva de tierras (Nota 5.2) | $\overline{\phantom{a}}$ | 205.761 | 205.761 | |
| Propiedades de inversión- Propiedades en alquiler (Nota 5.2) | $\overline{\phantom{a}}$ | 38,589 | 38.589 | |
| 91.663 | 38.589 | 205.761 | 336.013 |
El valor razonable de propiedades de inversión clasificadas en el Nivel 2 y 3 de la jerarquía de valor razonable fue determinado a través de valuaciones internas y/o valuaciones de valuadores independientes de la Sociedad que cuentan con las competencias apropiadas y experiencias recientes en la valuación de propiedades en las ubicaciones relevantes con base en el enfoque de mercado, utilizando cotizaciones de mercado comparables o ventas recientes comparables, considerando, de corresponder: aiustes por comercialización sin impactos significativos en el valor total (Nivel 2) y ajustes de homogeneización y comercialización (Nivel 3).
Al estimar el valor razonable de las propiedades, el mejor uso de las propiedades es su uso actual. No ha habido ningún cambio en la técnica de valuación durante el año, ni hubo transferencias entre los Niveles 1, 2 y 3 durante dicho período.
A continuación, se detalla información relevante sobre las técnicas de valoración y datos de entrada utilizados para mediciones clasificadas en los Niveles 2 y 3 de jerarquía de valor razonable:
| item | Jerarquía de valor razonable |
Técnicas de valoración |
Datos de entrada utilizados |
|---|---|---|---|
| Propiedades de inversión - Propiedades en alquiler |
Nivel 2 | Uso de múltiplos enfoque del mercado) |
Precio en US\$ por M2 de propiedades comparables Factores de comercialización y de homogeneización relativos a construcción, superficie, ubicación y mejoras |
| Propiedades de inversión - Tierras en alguiler |
Nivel 2 | múltiplos Uso de del (enfoque mercado) |
Precio en US\$ por M2 de propiedades comparables Factores de comercialización y de homogeneización relativos a superficie, mejoras, construcción y ubicación |
| Propiedades de $inversion -$ Reserva de tierras |
Nivel 3 | múltiplos Uso de del (enfoque mercado) |
Precio en US\$ por M2 de propiedades comparables Factores de comercialización y de homogeneización relativos a superficie, mejoras, construcción y ubicación |
A continuación, se detallan los datos de entrada no observables significativos y la sensibilidad de valor razonable a datos de entrada no observables significativos para mediciones clasificadas en el Nivel 3 de jerarquía de valor razonable:
| Item | Datos de entrada no observables significativos |
Sensibilidad | Datos de entrada utilizados |
|---|---|---|---|
| Propiedades de inversión - Reserva de tierras |
Factores de comercialización | Un incremento significativo dichos factores en |
0.95 |
| Factores de homogenización: Superficie Ubicación |
generaría un incremento significativo en el valor razonable |
Valores factores de homogenización: $0.662 - 1.2$ |
A continuación, se detallan los cambios en los valores razonables de los instrumentos clasificados en el Nivel 2 y 3 ocurridos durante los ejercicios finalizados el 31 de diciembre de 2025 y 2024:
| El informe sobre los estados financieros separados fechado el 10 de marzo de 2026, se extiende en documento aparte DELOITTE & Co. SA |
||
|---|---|---|
| Joannin foanez Por Comisión Piscalizadora |
Sergio M. Vicari (Socio) Contador Público (UBA) CPCECABA - T° 340 F° 122 |
Crist v |
ián H. Costantini cepresidente
Consultatio S.A.
Notas a los estados financieros separados
al 31 de diciembre de 2025, presentadas en forma comparativa
(cifras expresadas en millones de pesos - Moneda homogénea - Nota 2.2)
| Saldos al 31/12/2024 |
Incluidas en el resultado neto (*) |
Otros movimientos |
Saldos al 31/12/2025 |
Ganancias y pérdidas no realizadas |
|
|---|---|---|---|---|---|
| Activo | |||||
| Propiedades de inversión - Nivel 2 | 38.589 | 3.749 | 4.045 | 46.383 | 3.749 |
| Propiedades de inversión - Nivel 3 | 205.761 | 9.282 | 4.758 | 219.801 | 9.282 |
| Total | 244.350 | 13.031 | 8.803 | 266.184 | 13.031 |
| Saldos al 31/12/2023 |
Incluidas en el resultado neto (*) |
Otros movimientos |
Saldos al 31/12/2024 |
Ganancias y pérdidas no realizadas |
|
| Activo | |||||
| Propiedades de inversión - Nivel 2 | 31.115 | (12.864) | 20.338 | 38.589 | (12.864) |
| Propiedades de inversión - Nivel 3 | 350.728 | (154.006) | 9.039 | 205.761 | (154.006) |
| Total | 381.843 | (166.870) | 29.377 | 244.350 | (166.870) |
(*) El cargo a resultados fue imputado a la línea "resultado por valuación de propiedades de inversión" del estado de resultados integrales.
De acuerdo con lo indicado en el párrafo 29 de NIIF 7, no se presenta información sobre el valor razonable de activos y pasivos financieros medidos al costo amortizado debido a que el Directorio considera que los valores de libros de dichos activos y pasivos son una aproximación razonable de sus valores razonables al cierre del ejercicio.
11. Contratos de arrendamiento operativos
No hay contratos de arrendamiento no cancelables.
El cargo a resultados por arrendamientos operativos durante los ejercicios finalizados el 31 de diciembre de 2025 y 2024 (Notas 5.18) corresponde en su totalidad a pagos mínimos.
11.1 Arrendador
Los arrendamientos operativos en los que la Sociedad es arrendador consisten en las propiedades de inversión de la Sociedad y tienen ejercicio de vigencia menor a 2 años. Todos los contratos de arrendamientos operativos contienen cláusulas de revisión de mercado en el evento en el que el arrendatario ejerza la opción de renovación. El arrendatario no tiene una opción de comprar la propiedad en el vencimiento del ejercicio de arrendamiento.
Los valores residuales no garantizados no representan un riesgo significativo para la Sociedad, ya que se relacionan a propiedades que se localizan en una ubicación que ha presentado una apreciación de valor constante en los últimos años. La Sociedad no identifica ningún indicio de que dicha situación cambie.
El análisis de madurez de pagos por arrendamientos operativos es el siguiente:
| 31/12/2025 | 31/12/2024 | |
|---|---|---|
| 450 | 153 | |
| 1.110 | 142 | |
| 1.560 | 295 | |
En los ejercicios económicos finalizados el 31 de diciembre de 2025 y 2024, los ingresos generados por arrendamientos operativos ascendieron a \$ 957 y \$ 351, respectivamente.
uin Ibañez Por C ión Fiscalizadora
El informe sobre los estados financieros separados fechado el 10 de marzo de 2026, se extiende en documento aparte
DELOITTE/& Co. SA
Sergio M. Vicari (Socio) Contador Público (UBA) $CPCECABA - To 340 Fo 122$
Consultatio S.A.
Notas a los estados financieros separados al 31 de diciembre de 2025, presentadas en forma comparativa (cifras expresadas en millones de pesos - Moneda homogénea - Nota 2.2)
12. Bienes de disponibilidad restringida
Al 31 de diciembre de 2025 y 2024 la Sociedad no posee "Fondos restringidos".
13. Notificación de la Administración General de Puertos Sociedad del Estado
En relación con parcelas de terreno expuestas en la nota 5.2 (Bienes en construcción), con fecha 3 de octubre de 2023, la Sociedad recibió una notificación de la Administración General de Puertos Sociedad del Estado (AGP) notificando la Disposición Nº1 de la Subsecretaría de Puertos y Vías Navegables que dispuso revocar la Disposición 97 de la ex Subsecretaría de Puertos. Vías Navegables y Marina Mercante de fecha 31 de agosto de 2016; solicitando asimismo que se aporte la documentación por la cual la Sociedad es propietaria de los inmuebles ubicados en la zona denominada Catalinas 2, e individualizados como Parcelas 5 (ex 7), 6 y 7 (ex 5), Circunscripción 21 - Sección 97 - Manzana 38, sitos en Eduardo Madero s/n entre Boulevard Grierson y calle San Martín.
La Sociedad ha presentado la documentación solicitada junto con un recurso administrativo cuestionando la señalada Disposición Nº1 de la Subsecretaría de Puertos y Vías Navegables.
Con fecha 2 de julio de 2025 la recientemente creada Agencia Nacional de Puertos y Navegación ("ANPYN"), que es la autoridad portuaria nacional, emitió la Resolución número RESOL-2025-29-APN-ANPYN#MEC mediante la cual aprobó los nuevos límites terrestres y acuáticos y la jurisdicción portuaria de Puerto Nuevo del Puerto de Buenos Aires, resultando de tal delimitación y deslinde que los inmuebles propiedad de la Sociedad que se mencionan en el párrafo anterior quedan fuera de la jurisdicción portuaria. Tal situación es comparable con lo que había previsto la Disposición 97 de la ex Subsecretaría de Puertos, Vías Navegables y Marina Mercante con fecha 31 de agosto de 2016.
Por otra parte, con fecha 4 de agosto de 2025 la mencionada ANPYN solicitó a la Sociedad mediante nota que, a los fines de poder resolver el recurso interpuesto, aclare una cuestión menor relacionada con su personería jurídica, y puso en conocimiento de esta la opinión de la Procuración del Tesoro de la Nación (la "PTN") ante la cuestión planteada por la Sociedad en el recurso administrativo oportunamente interpuesto. A través de su intervención, la PTN concluyó resumidamente- mediante nota NO-2025-84842267 que la Resolución No. 101/16 por la que la Agencia Nacional de Bienes del Estado (la "AABE") dispuso la desafectación de las tierras portuarias involucradas resulta válido, con prescindencia de que al momento de su dictado tales terrenos hayan o no estado incluidos dentro de la jurisdicción portuaria, circunstancia que carece de relevancia a esos efectos. Ello, en virtud de la normativa entonces vigente (v. DNU No. 1382/12 y su reglamentación) y el tenor de los bienes involucrados (bienes de dominio público artificial).
Si bien a la fecha de emisión de los presentes estados financieros separados no se ha recibido ninguna notificación informando la resolución del recurso interpuesto, en opinión de la Dirección de la Sociedad, y sus asesores legales internos y externos, a tenor de la resolución RESOL-2025-29-APN-ANPYN#MEC dictada por la ANPYN y la opinión de la PTN en su nota NO-2025-84842267, la cuestión ha devenido abstracta. Precautoriamente, se le seguirá dando seguimiento al recurso hasta el cierre del expediente.
Adquisición de tierras $14.$
Proyecto Carrasco
Durante el mes de diciembre de 2024, a través de su subsidiaria uruguaya Bislun SAS, la Sociedad adquirió un terreno de aproximadamente 141 hectáreas localizado en el Departamento de Montevideo, República Oriental del Uruguay, por un valor de aproximadamente U\$S 13 millones. Dicha adquisición tiene por objeto el desarrollo de un proyecto inmobiliario, sujeto a la obtención de los permisos correspondientes. Con fecha 25 de febrero de 2025 la Sociedad canceló la compra del terreno mencionado.
Joaquin Ibanez ón Fiscalizadora
El informe sobre los estados financieros separados fechado el 10 de marzo de 2026, se extiende en documento aparte DELOITTE & Co. SA
Sergio M. Vicari (Socio)
Contador Público (UBA) CPCECABA - T° 340 F° 122
Consultatio S.A.
Notas a los estados financieros separados al 31 de diciembre de 2025, presentadas en forma comparativa (cifras expresadas en millones de pesos - Moneda homogénea - Nota 2.2)
Provecto La Dolfina Punta del Este
El 7 de enero de 2025, Consultatio ha firmado un contrato de compraventa por la adquisición del 100% de GDB SAS radica en la República Oriental del Uruguay. El capital autorizado es de UY\$ 100.000 (pesos uruguayos cien mil) representado por 100.000 acciones nominativas, endosables de un valor nominal cada una de UY\$ 1. GDB SAS resultó adjudicada de un inmueble de aproximadamente 145 hectáreas en el Departamento de Maldonado. La adjudicación se realizó en el marco de un remate público, en el cual la subsidiaria presentó la oferta ganadora por un monto de U\$S 10 millones, saldo que fue cancelado duramente el mes de febrero de 2025.
Macrolotes Nordelta
En la reunión de Directorio de Consultatio celebrada el 14 de marzo de 2025 se aprobó la compra de seis macrolotes, ubicados en el área denominada Nordelta Centro, a la parte relacionada Nordelta S.A., por un total de US\$ 16,67 millones, incluyéndose en el rubro otros activos no corrientes y exponiéndose en Nota 9 de saldos con partes relacionadas por el valor de \$ 21.537, debido a que a la fecha de cierre del presente ejercicio no se encuentra en posesión de la Sociedad.
Tierras en Soldado de la independiente y Cerviño
Por último, mediante subastas públicas convocadas por la Agencia de Administración de Bienes del Estado (AABE), Consultatio ha sido adjudicada con dos inmuebles, ambos ubicados en la Ciudad Autónoma de Buenos Aires. La primera ocurrió el 5 de mayo de 2025, el terreno se encuentra ubicado en Palermo, en la calle Soldado de la Independencia, y se adjudicó por un valor de US\$ 21,2 millones. Habiendo cancelado la totalidad del precio, el 6 de diciembre de 2025 se procedió a la escrituración. El inmueble se expone en el rubro inventario corriente, en la línea de tierras, por el valor de \$32.149. La segunda ocurrió el 5 de octubre de 2025, el terreno de más de 42.000 metros cuadrados ubicado en la Avenida Cerviño, esquina Avenida Bullrich, fue adjudicado por un valor de US\$ 127 millones. A la fecha de emisión de los presentes estados financieros separados, tal como indica el pliego, se ha cancelado el 10% del valor total que se incluye en otros activos no corrientes por el valor de \$32,149. El saldo será cancelado mediante 3 cuotas iguales del 30% cada una con vencimiento en abril, julio y noviembre de 2026. Una vez cancelado el precio en su totalidad, se procederá con la escrituración.
15. Adquisición de participación en Argencons S.A.
Con fecha 2 de junio de 2025 Consultatio S.A. celebró un acuerdo con Argencons S.A. para la compra del 51% de su paquete accionario. A través de esta operación, Consultatio S.A. se afianza en el mercado de la construcción y desarrollo, dando un nuevo paso en su estrategia de expansión, diversificación y crecimiento.
A la misma fecha, en virtud de lo establecido en el Acuerdo de Accionistas, determinadas decisiones estratégicas, incluyendo aquellas relacionadas con operaciones societarias relevantes, requieren de la aprobación de al menos el 69% del capital social de Argencons S.A. En base a los descripto en el párrafo anterior y de acuerdo con la NIIF 10 "Estados financieros separados" Consultatio S.A. no posee control ni control conjunto y obtuvo influencia significativa de Argencons S.A. reconociendo esta transacción sobre bases similares a una combinación de negocios de acuerdo con NIIF 3 "Combinaciones de Negocios".
Consultatio ha adquirido 1.275.000 acciones de Argencons, lo que representan el 51% del capital social. Por tal operación, Consultatio abonó US\$ 12,7 equivalentes a \$ 17.072.
Los importes correspondientes al 51% reconocidos respecto de los activos identificables adquiridos y los pasivos asumidos se detallan en la tabla a continuación:
Ibanez Por Comisión Fiscalizadora
El informe sobre los estados financieros separados Fechado el 10 de marzo de 2026, se extiende en documento aparte
DELOITTE & Co. SA
Sergio M. Vicari (Socio) Contador Público (UBA) CPCECABA - T° 340 F° 122
Consultatio S.A.
Notas a los estados financieros separados
al 31 de diciembre de 2025, presentadas en forma comparativa
(cifras expresadas en millones de pesos - Moneda homogénea - Nota 2.2)
| Valor razonable a la fecha de adquisición | |
|---|---|
| (Moneda Dic-25) | |
| Propiedad, planta y equipo | 607 |
| Propiedades de Inversión | 3.691 |
| Otros activos | 2.010 |
| Activos intangibles | 2.697 |
| Otros créditos | 249 |
| Créditos por ventas | 101 |
| Inversiones en activos financieros | 4.611 |
| Efectivo y equivalentes de efectivo | 1.407 |
| Deudas Financieras | (782) |
| Deudas comerciales | (30) |
| Otras deudas | (4.980) |
| Pasivo por impuesto diferido | (1.667) |
| Total de activos adquiridos y pasivos asumidos | 7.914 |
| Llave de negocio por combinación de negocios | 9.158 |
| Consideración total transferida en efectivo | 17.072 |
Las propiedades de inversiones y propiedad, planta y equipo cuentan con un valor razonable a la fecha de adquisición de \$6.970 y \$1.147, respectivamente, totalizando \$8.116.
La asignación preliminar del precio de compra revelada anteriormente se preparó con la ayuda de un experto externo. La Gerencia de la Sociedad aplicó juicios críticos al estimar el valor razonable de los activos adquiridos y los pasivos asumidos. lo que implicó el uso de estimaciones y suposiciones significativas, en particular con respecto a la estimación de la probabilidad de pérdida para las contingencias, y la determinación de flujos de fondos descontados, incluidas las proyecciones de ingresos y la tasa de descuento para las proyecciones de fluio de efectivo. De acuerdo con la asignación del precio de compra, la transacción condujo al reconocimiento de un valor llave de \$ 9.158
16. Documentación y registros de la Sociedad
Cumpliendo con la RG N° 629 de la CNV, se informa que la Sociedad mantiene papeles de trabajo e información no sensible por los periodos no prescriptos, en guarda del proveedor "Venai S.A." sito en Herrera 297, Ciudad Autónoma de Buenos Aires. Adicionalmente cierta documentación relacionada con el giro comercial del proyecto Puertos se encuentra en guarda en "Archivos S.R.L", en titularidad de Nordelta S.A.. El detalle de la documentación dada en guarda se encuentra a disposición en la sede social inscripta.
17. Capital de trabajo negativo
Al 31 de diciembre de 2025 la Sociedad presenta un capital de trabajo negativo que asciende a \$ 6.524. Esta situación se origina principalmente en la composición de los pasivos corrientes y en el cronograma de vencimientos de determinadas obligaciones financieras.
La Dirección de la Sociedad monitorea permanentemente su posición de liquidez y, en función de las proyecciones de flujos de fondos preparadas y de las fuentes de financiamiento disponibles, considera que la Sociedad contará con los recursos necesarios para hacer frente a sus obligaciones a medida que venzan y continuar operando normalmente.
Hechos posteriores 18.
La Sociedad ha analizado los hechos posteriores al 31 de diciembre de 2025 para evaluar la necesidad de su reconocimiento o revelación potencial en los presentes estados financieros separados. Dichos hechos se evaluaron hasta el 10 de marzo de 2026, fecha en que estos estados financieros estuvieron disponibles para su emisión. Con base en esta evaluación, la Dirección de la Sociedad ha concluido la inexistencia de eventos posteriores que requieran reconocimiento o divulgación en los presentes estados financieros separados.
| El informe sobre los estados financieros separados fechado el 10 de marzo de 2026, se extiende en documento aparte DELOITTE & Co. SA |
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|---|---|---|
| uin Ibañez | Sergio M. Vicari (Socio) | Cristián H. Costantin |
| Por Convisión Fiscalizadora | Contador Público (UBA) CPCECABA - T° 340 F° 122 |
Vicepresidente |
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Consultatio S.A.
Notas a los estados financieros separados al 31 de diciembre de 2025, presentadas en forma comparativa
(cifras expresadas en millones de pesos - Moneda homogénea - Nota 2.2)
19. Aprobación de estados financieros separados
Los presentes estados financieros separados fueron aprobados por el Directorio de Consultatio S.A. y autorizados para ser emitidos con fecha 10 de marzo de 2026.
paguin Joanez ión/Fiscalizadora Por Co
El informe sobre los estados financieros separados $\frac{L}{L}$ and the state to explain the state of the state of the state of the price of the DELOITTE $\beta$ Co. SA
Sergio M. Vicari (Socio)
Contador Público (UBA)
CPCECABA – T° 340 F° 122
Cristián H. Costantini Vicepresidente