Consultatio S.A. — Audit Report / Information 2022

Mar 10, 2023

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CONSULTATIO BROKERAGE, LLC Y SOCIEDAD CONTROLADA

Informe de los Auditores Independientes y Estados Financieros Consolidados 31 de diciembre de 2022 y 2021

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Índice

Informe de los Auditores Independientes . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 1-2
Estados Financieros Consolidados:
Estados Consolidados de Situación Financiera. . . . . . . . . . . . . . . . 3
Estados Consolidados de Ganancias. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 4
Estados Consolidados de Cambios en el Patrimonio. . . . . . . . . . . . 5
Estados Consolidados de Flujo de Efectivo. . . . . . . . . . . . . . . . . . 6
Notas a los Estados Financieros Consolidados. . . . . . . . . . . . . . . . 7-11

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INFORME DE LOS AUDITORES INDEPENDIENTES

A la Junta de Directores de Consultatio Brokerage, LLC y Sociedad Controlada Miami, Florida

Opinión

Hemos efectuado una auditoría a los estados financieros consolidados de Consultatio Brokerage, LLC. y Sociedades Controladas (“la Compañía”), al 31 de diciembre de 2022 y 2021, los cuales consisten de los estados consolidados de situación financiera, los estados consolidados de ganancias, cambios de patrimonio neto y de flujos de efectivo, para los años terminados en esas fechas, y las notas a los estados financieros consolidados.

En nuestra opinión, los estados financieros consolidados mencionados anteriormente presentan razonablemente, en todos los aspectos importantes, la situación financiera de Consultatio Brokerage, LLC y Sociedades Controladas al 31 de diciembre de 2022 y 2021 y el resultado de sus operaciones y sus flujos de efectivo correspondiente a los años terminados en dichas fechas, de acuerdo con los principios de contabilidad generalmente aceptados en los Estados Unidos de América.

Base para la opinión

Hemos realizado la auditoría de acuerdo con las normas de auditoría generalmente aceptadas en los Estados Unidos de América. Nuestra responsabilidad debajo de esos estándares se describe con más detalle en la sección de Responsabilidades del Auditor para la Auditoria de los estados financieros consolidados de nuestro informe. Somos independientes de Consultatio Brokerage, LLC y Sociedades Controladas y hemos cumplido con nuestras otras responsabilidades éticas de acuerdo con los requisitos éticos relevantes relacionas con nuestras auditorias. Consideramos que la evidencia que hemos obtenido es suficiente y apropiada para proveer una base para nuestra opinión de auditoría.

Responsabilidad de la Gerencia sobre los Estados Financieros Consolidados

La gerencia de la Compañía es responsable por la preparación y presentación razonable de estos estados financieros consolidados en conformidad con los principios de contabilidad generalmente aceptados en los Estados Unidos de América, así como mantener y de diseñar, implementar, y mantener los controles internos relevantes a la preparación y presentación justa de los estados financieros consolidados, libres de errores materiales debido a fraude o error.

En preparación de los estados financieros consolidados, la gerencia y responsable por evaluar si hay condiciones o eventos, considerados en conjunto, que planteen dudas sustanciales sobre la capacidad de Consultatio Brokerage, LLC y Sociedades Controladas de continuar como una preocupación permanente dentro de un año después de la fecha en que los estados financieros consolidados están disponibles para ser emitidos.

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Responsabilidad de los Auditores por la Auditoria de los Estados Financieros Consolidados

Nuestros objetivos son obtener seguridad razonable sobre si los estados financieros consolidados en su conjunto están libres de errores materiales, ya sea por fraude o error, y emitir un reporte de auditor que incluya nuestra opinión. La seguridad razonable es un alto nivel de garantía, pero no es una garantía absoluta y, por lo tanto, no es una garantía de que una auditoría realizada de conformidad con las normas de auditoría generalmente aceptadas siempre va a detectar errores materiales cuando existan.

El riesgo de no detectar un error material debido a fraude es mayor que el de uno resultante de un error, ya que el fraude puede implicar colusión, falsificación, omisiones intencionales, representaciones erróneas o la anulación del control interno. Las declaraciones erróneas, incluidas las omisiones, se consideran materiales si existe una probabilidad considerable de que, individualmente o en conjunto, influyan en el juicio de un usuario razonable basado en los estados financieros consolidados.

Al realizar una auditoría de acuerdo con las normas de auditoría generalmente aceptadas, nosotros:

• Ejercimos nuestro juicio profesional y mantuvimos el escepticismo profesional durante toda la auditoría.

• Identificamos y evaluamos los riesgos de un error significativo de los estados financieros consolidados, ya sea por fraude o error, y diseñamos y realizamos procedimientos de auditoría que respondan a esos riesgos. Dichos procedimientos incluyen el examen, aprueba de ello, de las evidencias relacionadas a las cantidades y revelación en los estados financieros consolidados.

• Obtenemos una comprensión de los controles internos relevante para la auditoría con el finde diseñar procedimientos de auditoría que sean apropiados en las circunstancias, pero no con el propósito de expresar una opinión sobre la efectividad del control interno de Consultatio Brokerage, LLC y Sociedades Controladas por consiguiente, no se expresa tal opinión.

• Evaluamos la adecuación de las políticas contables utilizadas y la razonabilidad de las estimaciones contables significativas hechas por la administración, así como evaluar la presentación general de los estados financieros consolidados.

• Concluimos si, a nuestro juicio, hay condiciones o eventos, considerados en conjunto, que puedan proyectar una duda importante sobre la capacidad de Consultatio Brokerage, LLC y Sociedades Controladas, para continuar como un negocio en marcha.

Nos comunicamos con los encargados del gobierno en relación, con otras cosas, con el alcance y el momento de la auditoria y los resultados de auditoria importante, incluidos posibles y ciertos asuntos relacionados con el control interno que identificamos durante la auditoría.

CONTADORES PÚBLICOS AUTORIZADOS

Coral Gables, Florida 13 de febrero de 2023

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CONSULTATIO BROKERAGE, LLC Y SOCIEDAD CONTROLADAS ESTADOS CONSOLIDADOS DE SITUACIÓN FINANCIERA AL 31 DE DICIEMBRE 2022 Y 2021

ACTIVO Efectivo Pagos anticipados TOTAL DEL ACTIVO Deudas comerciales y otras deudas Cuenta por pagar a partes relacionadas Cuenta por pagar a participación no controlada (Nota 3) TOTAL DEL PASIVO CORRIENTE TOTAL DEL PASIVO Patrimonio Participaciones atribuibles a participación controlante: Resultados acumulados Patrimonio atribuible a participación no controlada TOTAL DE PATRIMONIO TOTAL PASIVO Y PATRIMONIO PASIVO Y PATRIMONIO NETO	2022 1,902,407 $ 10,482 1,912,889 $ 10,767 $ - - 10,767 10,767 1,540,053 1,540,053 362,069 1,902,122 1,912,889 $	2021
		1,886,442 $ -
		1,886,442 $
		6,000 $ 5,211 81,752
		92,963
		92,963
		1,332,912
		1,332,912 460,567
		1,793,479
		1,886,442 $

Las notas que se acompañan son parte integral de este estado consolidado.

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CONSULTATIO BROKERAGE, LLC Y SOCIEDAD CONTROLADAS ESTADOS CONSOLIDADOS DE GANANCIAS CORRESPONDIENTE A LOS CORRESPONDIENTE A LOS AÑOS FINALIZADOS EL 31 DE DICIEMBRE DE 2022 Y 2021

INGRESOS Comisiones por ventas GASTOS OPERATIVOS Comisiones a corredores terceros Gastos de administración (Nota 5) OTROS INGRESOS (GASTOS) Otros Ingresos Ingresos por intereses Ganancia consolidada antes del impuesto a las ganancias Impuesto a las ganancias (Nota 6) Ganancia del ejercicio atribuible a participación controlante Ganancia del ejercicio atribuible a participación no controlada Ganancia del ejercicio consolidado después del impuesto a las ganancias

2022 2021 2,098,767 $ 6,623,352 $ 1,349,442 3,264,527 276,677 325,042 1,626,119 3,589,569 28,560 - 13,213 23,382 41,773 23,382 514,421 3,057,165 - (364,071) 514,421 2,693,094 240,477 1,385,815 273,944 $ 1,307,279 $

Las notas que se acompañan son parte integral de este estado consolidado.

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CONSULTATIO BROKERAGE, LLC Y SOCIEDAD CONTROLADAS ESTADOS CONSOLIDADOS DE CAMBIOS EN EL PATRIMONIO CORRESPONDIENTE A LOS AÑOS FINALIZADOS EL 31 DE DICIEMBRE DE 2022 Y 2021

Balance al 1 de enero de 2021 Distribuciones Ganancia neta del ejercicio Balance al 31 de diciembre de 2021 Ganancia neta del ejercicio Distribuciones Balance al 31 de diciembre de 2022		Resultados Acumulados	Participaciones No controladas Total
		7,775,633 $ (7,750,000) 1,307,279 1,332,912 273,944 (66,803) 1,540,053 $	690,791 $ 8,466,425 $ (1,616,040) (9,366,040) 1,385,815 2,693,094 460,566 1,793,478 240,477 514,421 (338,974) (405,777) 362,069 $ 1,902,122 $

Las notas que se acompañan son parte integral de este estado consolidado.

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CONSULTATIO BROKERAGE, LLC Y SOCIEDAD CONTROLADAS ESTADOS CONSOLIDADOS DE FLUJO DE EFECTIVO CORRESPONDIENTE A LOS CORRESPONDIENTE A LOS AÑOS FINALIZADOS EL 31 DE DICIEMBRE DE 2022 Y 2021

Flujos de efectivo de actividades operacionales: Ganancia neta del ejercicio (Aumento) disminución en impuestos pagados por adelantado y otros pagos por adelantado Aumento en cuentas por pagar y gastos acumulados (Disminución) en cuentas por pagar a partes relacionadas (Disminución) en impuestos no contolados por pagar Total de ajustes Efectivo neto proveniente de actividades operacionales Flujos de efectivo de actividades de financiación Distribuciones a participación no controladas Distribuciones a participación controlada Flujo neto de efectivo utilizado en las actividades de financiación Aumento neto en el efectivo Efectivo al inicio del ejercicio Efectivo al final del ejercicio Ajustes para reconciliar la ganancia neta del ejercicio con el efectivo proveniente de actividades operacionales:

2022 2021 514,421 $ 2,693,094 $ (10,483) 263,133 4,767 1,000 (5,211) (64,228) (81,752) - (92,679) 199,905 421,742 2,892,999 (338,974) (1,616,040) (66,803) (7,750,000) (405,777) (9,366,040) 15,965 (6,473,041) 1,886,442 8,359,483 1,902,407 $ 1,886,442 $

Información suplementaria

Correspondiente a los periodos finalizados el 31 de diciembre de 2022 y 2021, la Compañía pagó $0, respectivamente, en impuestos sobre las ganancias.

Las notas que se acompañan son parte integral de este estado consolidado.

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CONSULTATIO BROKERAGE, LLC. Y SOCIEDAD CONTROLADA NOTAS A LOS ESTADOS FINANCIEROS CONSOLIDADOS 31 DE DICIEMBRE DE 2022 Y 2021

NOTA 1 - ORGANIZACIÓN Y BASE DE LA PRESENTACIÓN DE LOS ESTADOS FINANCIEROS CONSOLIDADOS

Organización y naturaleza del negocio

Consultatio Brokerage, LLC y Sociedades Controladas (“la Compañía”) fue incorporada en el estado de la Florida el 18 de diciembre de 2013. A partir del 1 de octubre de 2021, la Compañía ejecutó los Artículos de Conversión con el fin de convertir una Corporación en una Compañía de Responsabilidad Limitada de conformidad con los Estatutos de Florida ("la Conversión"). A través de su sociedad controlada, Consultatio Realty, LLC, la Compañía es el agente exclusivo de ventas de unidades residenciales de Consultatio Bal Harbour, LLC (“el Proyecto”), la cual es una entidad relacionada a la Compañía, al tener accionistas en común.

El 1 de septiembre de 2013, la Compañía entró en un Acuerdo Exclusivo de Ventas (“Acuerdo Exclusivo”) con el Proyecto. El Proyecto adquirió un terreno de aproximadamente 5,537 acres en Bal Harbour, Florida para el desarrollo de 240 unidades residenciales de lujo. La Compañía genera comisiones del Proyecto y a su vez paga comisiones a corredores externos. Al 31 de diciembre del 2022, 12 unidades estaban disponibles para la venta, 1 unidad bajo contrato y 1 bajo reserva.

Base de presentación

Los estados financieros consolidados incluyen las cuentas de Consultatio Brokerage, LLC y su sociedad controlada Consultatio Realty, LLC (colectivamente, “la Compañía”). Los estados financieros consolidados fueron preparados de acuerdo con los principios de contabilidad generalmente aceptados en los Estados Unidos de América. Las transacciones y saldos intersocietarios han sido eliminados. Los estados financieros consolidados se presentan en dólares de los Estados Unidos de América, la moneda funcional de la Compañía.

Los estados financieros consolidados son correspondientes a los años terminados el 31 de diciembre de 2022 y 2021.

Intereses minoritarios

Al 31 de diciembre de 2022 y 2021, Consultatio Brokerage Inc. es dueña del 55% de Consultatio Realty, LLC. La participación restante del 45% es presentada como participaciones no controladas en los estados financieros.

NOTA 2 - PRINCIPALES POLITÍCAS CONTABLES

Equivalentes de efectivo y concentraciones de riesgo de crédito

La Compañía considera como efectivo y equivalentes de efectivo el dinero en caja, banco y todo instrumento de deuda altamente líquido con fecha de vencimiento original de seis meses o menos.

Los instrumentos financieros que potencialmente sujetan la Compañía a riesgo de crédito son principalmente los depósitos en cuentas de banco. La Compañía mantiene cuentas de efectivo en bancos en los Estados Unidos de América que son de alta calidad de crédito y están aseguradas

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por la Corporación de Seguros de Depósito Federal (“FDIC” según sus siglas en inglés). Al 31 de diciembre de 2022, los saldos no asegurados ascienden aproximadamente a $1.4 millones.

Reconocimiento de ingresos

Las comisiones de ventas de unidades de condominio del Proyecto se reconocen como ingreso al momento del cierre de la venta de la unidad cuando el título y la posesión se transfiere al comprador y se cumple la obligación de desempeño de la Compañía al entregar dicha unidad. La Compañía no tiene ningún requisito de desempeño sustantivo y no realiza ningún servicio sustantivo para el Proyecto o el comprador luego al que se transfiere el título y la posesión de la unidad.

Las comisiones de los arrendamientos de condominios del Proyecto se reconocen como ingreso al momento de la ejecución del contrato de arrendamiento. La Compañía no tiene requisitos de desempeño sustantivos y no realiza ningún servicio sustantivo para el Proyecto o el posible inquilino posterior a la ejecución del arrendamiento. Después de la ejecución del arrendamiento, el Proyecto maneja la relación con el inquilino.

Impuestos sobre ganancias

El 1 de octubre de 2021, la Compañía ejecutó Artículos de Conversión con el Departamento de Estado de Florida para convertirse de una corporación de ley estatal, a una compañía de responsabilidad limitada de ley estatal. A partir de esa fecha, la Compañía optó por ser tratada como una sociedad colectiva a efectos del impuesto sobre la renta. Las ganancias o pérdidas de la Compañía se reflejan en las declaraciones del impuesto sobre la renta de las personas físicas o jurídicas de los socios, de acuerdo con el contrato de operación y sus porcentajes de participación. En consecuencia, la Compañía no incurrirá en obligaciones adicionales por impuesto a las ganancias y los estados financieros futuros no incluirán una provisión para impuestos a las ganancias. Antes del cambio, los impuestos sobre la renta actualmente por pagar y los impuestos sobre la renta diferidos, basados en las diferencias entre la base financiera de los activos y pasivos y su base fiscal, se registraban en los estados financieros.

La Compañía reconoce los impuestos sobre ganancias basado en las normas de ASC 740, Accounting for Income Taxes, el cual requiere el uso del método de activos y pasivos para la contabilización del impuesto diferido sobre las ganancias. Bajo este método, el impuesto diferido se origina del efecto neto de las consecuencias creadas por diferencias en las bases impositivas de activos y pasivos y las cantidades reportadas en los estados financieros a fin de año basado en las leyes y tasas impositivas aplicables a los periodos en donde las diferencias se esperan que afecten las ganancias sujetas a impuestos. Balances de correcciones valorativas son establecidos para reducir el efecto de impuestos diferidos a la cantidad en la cual espera realizarse. Los gastos en impuestos sobre utilidades son los impuestos que deben ser pagados en el periodo y el cambio durante el periodo en impuestos diferidos.

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NOTA 2 - PRINCIPALES POLÍTICAS CONTABLES (CONTINUACIÓN)

La Compañía presentó una declaración final de impuestos corporativos al 30 de septiembre de 2021.

La Compañía aplica " Contabilización de incertidumbres en los impuestos sobre la renta " según lo prescrito por la Codificación de Normas Contables de la Junta de Normas de Contabilidad. Financiera, que proporciona orientación para el reconocimiento de los estados financieros y la medición de posiciones fiscales inciertas tomadas o que se espera tomar en una declaración de impuestos para los años fiscales abiertos (generalmente un período de tres años a partir de la fecha de vencimiento de cada declaración o la fecha de presentación) que quedan sujetos a examen por parte de las principales jurisdicciones fiscales de la Compañía. Los años tributarios que permanecen sujetos a un examen del impuesto sobre la renta federal de EE.UU. son de 2019 a 2022. No se reconocen intereses ni multas relacionadas con los impuestos en los estados de resultados. Bajo esa guía, la Compañía evalúa la probabilidad, con base en el mérito técnico, de que las posiciones impositivas se mantendrán después del examen con base en los hechos, circunstancias e información disponible al final de cada periodo.

Uso de estimados

La preparación de los estados financieros consolidados de acuerdo con los principios de contabilidad de aceptación general en los Estados Unidos de América requiere que la gerencia use estimados que afectan la determinación de los importes de los activos y pasivos y la revelación de contingencias a la fecha de presentación de los estados financieros y los ingresos y gastos para el periodo presentado. Los resultados e importes reales pueden diferir de las estimaciones efectuadas para la preparación de los estados financieros consolidados aquí presentados.

Eventos posteriores

De acuerdo con ASC 855, la Compañía ha evaluado eventos posteriores y transacciones con potencial de reconocimiento o revelación en las notas hasta el 13 de febrero de 2023, la fecha en que los estados financieros consolidados estuvieron disponibles para emitirse.

NOTA 3 – TRANSACCIONES CON PARTES RELACIONADAS

Comisiones de venta y concentración

En relación con el Acuerdo de Listado del Proyecto, las comisiones de venta son recibidas por la Compañía, como corredor general del proyecto. Al 31 de diciembre de 2022 y 2021, las comisiones por ventas representaron el 87% y 100% de los ingresos totales de la Compañía. Al 31 de diciembre de 2022, la compañía recibió $240,000 en comisiones de un tercero.

Comisiones por arrendamientos

La Compañía recibe una comisión del 10% del monto total del contrato de arrendamiento por cada unidad alquilada de Consultatio Bal Harbour, LLC ("Consultatio Bal Harbour"). Las comisiones de arrendamiento generadas por la Compañía fueron de aproximadamente $0 y $23,000, respectivamente, para los años terminados el 31 de diciembre de 2022 y 2021.

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NOTA 3 – TRANSACCIONES CON PARTES RELACIONADAS (CONTINUACIÓN)

Cuentas por pagar/recibir a participación no controlada

La Compañía, como administradora de la propiedad, entró en un contrato de arrendamiento (“Contrato de Arrendamiento”) sobre una propiedad controlada por intereses minoritarios en abril del 2016. Al 31 de diciembre de 2022 y 2021, aproximadamente $0 y $82,000, respectivamente, está reflejado como cuenta por pagar a participaciones minoritarias por ingresos de alquiler recibidos a nombre de dicho miembro.

Otros

A partir del 1 de enero de 2022, la Compañía comenzó a pagar una tarifa de administración de $3,500 mensuales a Consultatio Real Estate, LLC en relación con los gastos asignados entre las compañías. Al 31 de diciembre de 2022, el total de la tarifa de administración pagada fue de $42,000.

NOTA 4 – CAPITAL SOCIAL

Patrimonio de los accionistas

La Compañía ha autorizado y emitido 2,000 acciones comunes con valor nominal de $.01 sin derecho de voto y un valor nominal total de $20. Las acciones son controladas, en un 55% por Consultatio S.A. y el restante 45% por Aniter S.A.

Patrimonio de los miembros

A partir de la presentación de los Artículos de Conversion a una sociedad de responsabilidad limitada, la Compañía cuenta con dos miembros: Consultatio, S.A., con una participación del 55.11% y Aniter, S.A., con una participación del 44.89% en la Compañía.

NOTA 5 – GASTOS DE ADMINISTRACIÓN

La composición de los gastos de administración al 31 de diciembre de 2022 y 2021 es la siguiente:

Sueldos y previsiones sociales Gastos generales y administrativos Total gastos de administración	31 de diciembre de 2022 $ 103,925 172,752 $ 276,677	31 de diciembre de 2021
		$ 250,566 74,476
		$325,042

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NOTA 6 – IMPUESTO SOBRE LAS GANANCIAS

El 1 de octubre de 2021, Consultatio Brokerage, Inc se convirtió en una Compañía de Responsabilidad Limitada de Florida en conformidad con el Código de Ingresos Internos a efectos fiscales. Lo siguiente es un resumen de los componentes de la provisión de impuestos sobre las ganancias correspondiente a la porción de ganancia o pérdida de la Compañía:

31 de diciembre de 2022 Gasto corriente de impuesto federal $ - Gasto corriente de impuesto estatal - $- Provisión para impuestos a nivel Federal y Estatal:	31 de diciembre de 2022	31 de diciembre de 2021
		$ 305,026 59,045
	$-	$ 364,071

Hasta el 1 de octubre de 2021, la corporación estaba sujeta al impuesto federal sobre la renta de los Estados Unidos, así como a impuestos sobre la renta en el Estado de Florida. De acuerdo con ASC 740, la Compañía ha reconocido el monto del gasto fiscal para el año en curso, los impuestos pagaderos o por cobrar para el año en curso. Al 31 de diciembre de 2022 no había diferencias temporales significativas.

La Compañía ha confirmado que ha presentado declaraciones de impuestos federales y estatales requeridas para todos los años desde su creación. La Compañía no tiene conocimiento de ningún examen o aviso abierto de impuestos sobre la renta federal o estatal. De acuerdo con el estatuto federal y estatal aplicable de las limitaciones, la Compañía está sujeta a un posible ajuste por el IRS para cualquier año de impuestos abiertos, que son 2019 a 2021.

La Compañía cree que sus posiciones impositivas se mantendrían bajo inspecciones y examinaciones y no anticipa ningún cambio material en su estado de posición o resultado de operaciones. ASC 740 requiere revisión de posiciones de impuestos inciertas. La Compañía ha determinado, basado en toda la evidencia disponible y la aplicación de las provisiones de impuestos de ASC 740, que no existen pasivos a raíz de posiciones de impuestos inciertas.

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