Consultatio S.A. — Audit Report / Information 2020

Mar 10, 2020

CONSULTATIO REAL ESTATE, LLC. Y SOCIEDADES CONTROLADAS

Informe de los Auditores Independientes y Estados Financieros Consolidados 31 de Diciembre de 2019 y 2018

Índice

$\sim$ $\sim$

$\label{eq:2.1} \frac{1}{\sqrt{2}}\left(\frac{1}{\sqrt{2}}\right)^{2} \left(\frac{1}{\sqrt{2}}\right)^{2} \left(\frac{1}{\sqrt{2}}\right)^{2} \left(\frac{1}{\sqrt{2}}\right)^{2}$

$\label{eq:2.1} \frac{1}{\sqrt{2\pi}}\int_{0}^{\infty} \frac{1}{\sqrt{2\pi}}\left(\frac{1}{\sqrt{2\pi}}\right)^{2} \frac{1}{\sqrt{2\pi}}\int_{0}^{\infty} \frac{1}{\sqrt{2\pi}}\left(\frac{1}{\sqrt{2\pi}}\right)^{2} \frac{1}{\sqrt{2\pi}}\int_{0}^{\infty} \frac{1}{\sqrt{2\pi}}\frac{1}{\sqrt{2\pi}}\frac{1}{\sqrt{2\pi}}\frac{1}{\sqrt{2\pi}}\frac{1}{\sqrt{2\pi}}\frac{1}{\sqrt{2\pi}}\frac{1}{\sqrt{2$

$\label{eq:1} \frac{1}{\sqrt{2}}\int_{0}^{\infty}\frac{1}{\sqrt{2}}\left(\frac{1}{\sqrt{2}}\right)^{2}d\mu_{\rm{max}}^{2}$

Informe de los Auditores Independientes.	$1 - 2$
Estados Financieros Consolidados:
Estados Consolidados de Situación Financiera	$\mathcal{R}$
Estados Consolidados de Ganancias o Pérdidas y Otro Resultado
Integral	4
Estados Consolidados de Cambios en el Patrimonio	5
Estados Consolidados de Flujos de Efectivo	6
Notas a los Estados Financieros Consolidados	7-19

$\sim$

INFORME DE LOS AUDITORES INDEPENDIENTES

A la Junta de Directores de Consultatio Real Estate, LLC y Sociedades Controladas Miami, Florida

Hemos efectuado una auditoría a los estados financieros consolidados de Consultatio Real Estate. LLC y Sociedades Controladas ("la Compañía"), los cuales consisten en los estados consolidados de situación financiera al 31 de diciembre de 2019 y 2018, y los estados consolidados de ganancias o pérdidas y otro resultado integral, cambios en el patrimonio de los miembros y de flujos de efectivo, para los años terminados en esas fechas y las notas a los estados financieros consolidados.

Responsabilidad de la gerencia por los Estados Financieros

La gerencia de la Compañía es responsable de la preparación y presentación razonable de estos estados financieros consolidados en conformidad con los principios de contabilidad generalmente aceptados en los Estados Unidos de América y de diseñar, implementar y mantener los controles internos relevantes a la preparación y presentación justa de los estados financieros consolidados, libres de errores materiales debido a fraude o error.

Responsabilidad de los Auditores

Nuestra responsabilidad es expresar una opinión sobre estos estados financieros consolidados basado en nuestra auditoría. Hemos realizado la auditoría de acuerdo con las normas de auditoría generalmente aceptadas en los Estados Unidos de América. Dichas normas requieren que planifiquemos y realicemos la auditoría para obtener una certeza razonable sobre si los estados financieros están libres de errores significativos.

Una auditoría comprende el realizar procedimientos para obtener evidencia sobre las cantidades y divulgaciones en los estados financieros consolidados. Los procedimientos seleccionados dependen del juicio del auditor, incluyendo la evaluación de riesgos de errores significativos en los estados financieros consolidados, debido a fraude o error. Al hacer dicha evaluación de riesgo, el auditor considera el control interno relevante a la preparación y presentación razonable de los estados financieros consolidados de la entidad para poder diseñar los procedimientos de auditoría que sean apropiados en las circunstancias, pero no con el propósito de expresar una opinión sobre la efectividad de los controles internos de la entidad. Por consiguiente, no expresamos dicha opinión. Una auditoría también incluye evaluar lo apropiado de las políticas de contabilidad utilizadas y la razonabilidad de los estimados significativos hechos por la gerencia, así como el evaluar la presentación general de los estados financieros consolidados.

Creemos que la evidencia que hemos obtenido es suficiente y apropiada para proveer una base para nuestra opinión de auditoría.

396 Alhambra Circle, Suite 900, Coral Gables, FL 33134 . Tel: 305.446.3022 . Fax: 305.446.6319 www.hlbgravier.com

Opinión

En nuestra opinión, los estados financieros consolidados mencionados anteriormente presentan razonablemente, en todos los aspectos significativos, la situación financiera de Consultatio Real Estate, LLC y Sociedades Controladas al 31 de diciembre de 2019 y 2018, sus ganancias o pérdidas consolidados, los cambios de patrimonio consolidado y sus flujos de efectivo para los años así terminados de acuerdo a los principios de contabilidad generalmente aceptados en los Estados Unidos de América.

Aus Graien, LA

Coral Gables, Florida 3 de febrero de 2020

CONSULTATIO REAL ESTATE, LLC Y SOCIEDADES CONTROLADAS
ESTADOS CONSOLIDADOS DE SITUACION FINANCIERA Al 31 de diciembre de 2019 y 2018

ACTIVO	2019			2018
Efectivo y equivalentes de efectivo	\$	17,594,428	\$	64,411,768
Efectivo restringido (Nota 7)		978.000		1,800,506
Inventario (Nota 5)		93,426,035		133,883,632
Impuestos por cobrar				857.817
Otras cuentas por cobrar y activos corrientes		187,037		759,584
Activos fijos, netos (Nota 3)		24,729,513		6,693,528
TOTAL DEL ACTIVO		136,915,013	\$	208,406,835
PASIVO Y PATRIMONIO NETO
Deudas comerciales y otras deudas (Nota 6)	\$	1,190,338	\$	3,531,806
Anticipos de clientes por contratos (Nota 7)		978,000		2,054,375
Distribuciones por pagar a participaciones no controlantes				28, 125, 049
TOTAL DEL PASIVO		2,168,338		33,711,230
Patrimonio: Patrimonio atribuible a participacion controlante:
Patrimonio (resultados acumulados)		83,118,831		98,134,823
		83,118,831		98,134,823
Patrimonio atribuible a participaciones no controladas		51,627,844		76,560,782
TOTAL DEL PATRIMONIO		134,746,675		174,695,605
TOTAL DEL PASIVO Y PATRIMONIO		136,915,013	\$	208,406,835

Las notas que se acompañan son parte integral de estos estados financieros consolidados.

$\overline{a}$

CONSULTATIO REAL ESTATE, LLC Y SOCIEDADES CONTROLADAS ESTADOS CONSOLIDADOS DE GANANCIAS O PERDIDAS Y OTRO RESULTADO INTEGRAL Correspondiente a los años finalizados el 31 de diciembre de 2019 y 2018

$\bar{z}$

	2019	(Reclasificado) 2018
INGRESOS Ventas de bienes	\$ 40,320,000	\$ 76,568,011
Otros ingresos de ventas	527,134	1,210,598
	40,847,134	77,778,609
GASTOS OPERATIVOS
Costo de los bienes vendidos	23,411,148	34,710,137
Honorarios por servicios de consultoría		3,997,762
Comisiones de ventas (Nota 8)	2,562,428	2,047,617
Gastos de cierre	317,585	544,237
Otros gastos directos	6,623,764	6,436,250
Gastos de administración (Nota 9)	2,707,516	2,666,113
	35,622,441	50,402,116
OTROS INGRESOS Y (EGRESOS)
Ingresos por intereses ganados y dividendos	1,163,450	2,112,387
Pérdida realizada en venta de valores negociables, neta		(5,845,494)
Otros ingresos	1,121,667	299,802
Depreciación y amortización	(387, 461)	(198, 951)
	1,897,656	(3,632,256)
GANANCIA CONSOLIDADA ANTES DE PROVISION DE IMPUESTOS	7,122,349	23,744,237
Provisión del impuesto sobre las ganancias (Nota 11)		(15,989,075)
GANANCIA NETA CONSOLIDADA	7,122,349	7,755,162
Ganancia atribuible a participaciones no controladas	2,306,382	4,681,935
Ganancia atribuible a participacion controlante	\$ 4,815,967	\$ 3,073,227
OTRO RESULTADO INTEGRAL
Cambio neto en el valor justo de valores negociables		(8,106,141)
Menos: Ajuste de reclasificación por ganancias (pérdidas) incluidas
en ingresos netos, netos de impuestos		4,269,977
RESULTADO INTEGRAL	\$ 7,122,349	\$ 3,918,998
RESULTADO INTEGRAL ATRIBUIBLE A
PARTICIPACIONES NO CONTROLADAS	2,306,382	4,681,935
RESULTADO INTEGRAL ATRIBUIBLE A
PARTICIPACION CONTROLANTE	\$ 4,815,967	\$ (762, 937)

Las notas que se acompañan son parte integral de estos estados financieros consolidados.

$\alpha$

$\bar{z}$

CONSULTATIO REAL ESTATE, LLC Y SOCIEDADES CONTROLADAS
ESTADOS CONSOLIDADOS DE CAMBIOS EN EL PATRIMONIO
Correspondiente a los años finalizados el 31 de diciembre de 2019 y 2018

$\ddot{\phantom{0}}$

					Participación Controlante
	Clase A Clase B	Capital Social	Total	Irrevocables Aportes	Acumulados Resultados	Capital		(Pérdidas) Integrales Otras Ganancias	No Controladas Participaciones	Total
Saldos al 1 de enero de 2018	5 55 ↔	45	\$100	198,389,140 $\bullet$	Ø 322,275,924 Ø		₩	49 246,133	86,053,930	606,965,227 Ø
en valores negociables Ganancias no realizadas								(5,955,223)		(5,955,223)
Saldos reclasificados de otro resultado integral								2,528,476		2,528,476
Ganancia del ejercicio Distribuciones					(11, 017, 011)				3,085,379	(7,931,632)
Saldos al 31 de enero de 2018	69 $\frac{55}{2}$ G	45	3.100	198,389,140 s,	311,258,913 H	69	69	69 (3,180,614)	89,139,309	595,606,848 SĄ
Conversión a LLC (cambio de situación fiscal)	$$ (55)$ \$	$\widetilde{z}$	$$ (100)$ \$	$(198, 389, 140)$ \$	$(311,258,913)$ \$ 509,648,153		⊷	↮		69
en valores negociables Pérdidas no realizadas								(2,150,918)		(2,150,918)
Saldos reclasificados de otro resultado integral								1,741,501		1,741,501
Distribuciones						(425, 603, 568) 14,090,238		3,590,031	(14, 175, 083) 1596,556	(436, 188, 620) 15,686,794
Ganancia (pérdida) del ejercicio Saldos al 31 de diciembre de 2018	₩		s	÷,	69	98,134,823 ↔	6Ą	69	76,560,782	174,695,605 69
Compra de unidades de membresía						6,876,846			(18,373,156)	(11,496,310)
de participaciones no controladas Distribuciones						(26, 708, 805)			(8,866,164)	(35,574,969)
Ganancia del ejercicio						4,815,967			2306,382	7.122.349
Saldos al 31 de diciembre de 2019	69		Ģ٩	₩,	Θ	83.118,831 ⊷	69	↔	51,627,844	134,746,675 69

Las notas que se acompañan son parte integral de estos estados financieros consolidados.

$\mathbf{v}$

$\hat{\boldsymbol{\beta}}$

$\ddot{\phantom{a}}$

$\hat{\boldsymbol{\beta}}$

CONSULTATIO REAL ESTATE, INC. Y SOCIEDADES CONTROLADAS ESTADOS CONSOLIDADOS DE FLUJO DE EFECTIVO Correspondiente a los años finalizados el 31 de diciembre de 2019 y 2018

	2019		2018
Flujo de efectivo de actividades operativas
Ganancia neta del período	\$	7,122,349	\$	7,755,162
Ajustes para conciliar el resultado neto del ejercicio al efectivo generado por la operaciones
Depreciación
Ajuste de valuación de inventarios		387,461		198,951 471,485
Pérdida realizada en venta de valores negociables				5,845,494
Disminución en inventario		22,830,200		34,238,652
Aumento en bienes inmuebles de cambio		(796, 049)		(356, 243)
Disminución en gastos pagados por adelantado y otros activos		573,475		2,060,161
Disminución en impuestos anticipados		857,817
Disminución en impuestos diferidos				1,527,380
Disminución en deudas comerciales y otras deudas		(2,341,947)		(13,065,217)
Disminución en anticipos de clientes		(1,076,375)		(4,585,510)
Total de Ajustes		20,434,582		26,335,153
Flujo neto de efectivo generado por las operaciones:		27,556,931		34,090,315
Flujo de efectivo de actividades de inversión
Adquisición de bienes y equipos				(7,572,455)
Compra de valores negociables				(56, 588, 907)
Venta de valores negociables				300,996,771
Flujo de efectivo generado en actividades de inversión:				236,835,409
Flujo de efectivo de actividades de financiación
Distribuciones a participaciones no controladas		(36,991,212)		(11, 199, 688)
Distribuciones a participaciones controladas		(26,709,255)		(299, 535, 833)
Compra de unidades de membresía de participaciones no controladas		(11, 496, 310)
Flujo neto de efectivo utilizado por las actividades de financiación:		(75, 196, 777)		(310, 735, 521)
Disminución neta del efectivo y sus equivalentes		(47, 639, 846)		(39, 809, 797)
Efectivo y sus equivalentes al inicio del ejercicio		66,212,274		106,022,071
Efectivo y sus equivalentes al cierre del ejercicio	\$	18.572.428	\$	66,212,274
Efectivo y equivalentes		17,594,428		64,411,768
Efectivo restringido en custodia		978,000		1,800,506
	$\mathbb{S}$	18,572,428	$\boldsymbol{\mathsf{s}}$	66,212,274
Información suplementaria Pagos en efectivo de intereses	\$		\$
Pagos en efectivo de impuestos sobre las ganancias	\$		\$	15,636,218
Transacciones no monetarias
Unidades a la venta transferidas a activos fijos	\$	18,408,523	\$

Las notas que se acompañan son parte integral de estos estados.

NOTA 1 - ORGANIZACION Y BASE DE LA PRESENTACIÓN DE LOS ESTADOS FINANCIEROS CONSOLIDADOS

Organización y naturaleza del negocio

Consultatio Real Estate, Inc. es una corporación constituida el 1 de septiembre de 2009 bajo las leyes del estado de la Florida, Estados Unidos de América. El 1 de febrero de 2018, la empresa ejecutó los Artículos de Conversión con el departamento de Estado de la Florida para convertir la sociedad de una corporación a una sociedad de responsabilidad limitada. La empresa ha elegido ser tratada como una sociedad para fines fiscales.

La Compañía adquiere terrenos para construir y vender unidades de lujo en el estado de la Florida.

A través de su Sociedad controlada, Consultatio Key Biscayne, LLC, la Compañía adquirió un terreno de 10.3 acres con el propósito de construir y vender unidades residenciales de lujo en Key Biscayne, Florida. El proyecto de lujo consiste de 142 unidades más 12 villas. Al 31 de diciembre de 2019, la Compañía había vendido todas las unidades.

Además, a través de su Sociedad controlada, Consultatio Bal Harbour, LLC, la Compañía adquirió un terreno de aproximadamente 5,537 acres con el propósito de construir y vender unidades residenciales de lujo en Bal Harbour, Florida. El proyecto consiste de 240 residencias de lujo. Al 31 de diciembre del 2019, la Compañía había vendido 186 unidades. Un restante de 52 unidades no habían sido vendidas y 2 estaban bajo contrato.

Base de presentación

Los estados financieros consolidados incluyen las cuentas de Consultatio Real Estate, LLC, formalmente conocida como Consultatio Real Estate, Inc. y sus sociedades controladas Consultatio Key Biscayne, LLC y Consultatio Bal Harbour, LLC (colectivamente, la "Compañía"). Los estados financieros consolidados fueron preparados de acuerdo con los principios de contabilidad generalmente aceptados en los Estados Unidos de América. Las transacciones y balances entre la sociedad controlante y las controladas han sido eliminadas. Los estados financieros consolidados se presentan en dólares de los Estados Unidos de América, la moneda funcional de la Compañía.

Los estados financieros consolidados son correspondientes a los años terminados el 31 de diciembre de 2019 y 2018.

Participación controladora

Al 31 de diciembre de 2019, y 2018 Consultatio Real Estate, LLC poseía el 100% de las unidades de membresía de Consultatio Key Biscayne, LLC.

Al 31 de diciembre 2019 y 2018, Consultatio Real Estate, LLC poseía el 100% de las unidades de membresía Clase A de Consultatio Bal Harbour, LLC. y a 31 de diciembre 2019, la Compañía poseía el 23.16% de las unidades de membresía Clase B.

NOTA 1 - ORGANIZACION Y BASES DE LA PRESENTACION DE LOS ESTADOS FINANCIEROS CONSOLIDADOS (continuación)

Participación no controladora

A través de una oferta privada durante el 2012, Consultatio Bal Harbour, LLC suscribió y emitió 83.6 unidades nuevas de membresía Clase B por \$83,600,000, lo cual fue completamente contribuido por socios externos, no afiliados a Consultatio Real Estate, LLC. Estos saldos se reconocen como participación no controlante (patrimonio neto atribuible a participaciones no controladas) en los estados financieros consolidados. A partir del 1 de julio de 2019, la Compañía adquirió un 23.16% de las unidades de membresía Clase B por \$11,496,310 (Nota 13), por consiguiente, reduciendo la participación no controlada a aproximadamente 25.3% a diciembre 31, 2019.

NOTA 2 - PRINCIPALES POLITICAS CONTABLES

Equivalentes de efectivo, Concentraciones y Suplemento a los Estados de flujo de efectivo La Compañía considera como efectivo y equivalentes de efectivo el dinero en caja, banco y todo instrumento de deuda altamente líquido con fecha de vencimiento original de tres meses o menos.

Los instrumentos financieros que potencialmente sujeten la Compañía a riesgo de crédito son principalmente los depósitos de cuenta. La Compañía mantiene cuentas de efectivo en bancos en los Estados Unidos de América que son de alta calidad de crédito y están aseguradas por la Corporación de Seguros de Depósito Federal ("FDIC" según sus siglas en inglés). Al 31 de diciembre de 2019, los saldos no asegurados (incluyendo el efectivo restringido en custodia) ascienden aproximadamente a \$17,400,000.

Efectivo restringido en custodia

Los fondos son mantenidos en custodia con las instituciones financieras de Chicago Title Insurance Co. y Fidelity Title Insurance Co. (agentes de cuenta recaudadora) y no están disponibles para operaciones. Fondos adicionales se mantienen en custodia con el representante legal, Law Offices of Brian K. Goodkind.

Valores Negociables

Los instrumentos de inversión de la Compañía en valores de acciones y ciertos títulos de deuda son clasificados como acciones disponibles para la venta y se valorizan al valor razonable. El valor razonable es generalmente basado en precios de mercados. Las ganancias o pérdidas realizadas se reconocen en las ganancias o pérdidas del periodo. Las ganancias o pérdidas no realizadas basadas en la diferencia del costo y el valor razonable son reportadas en otros resultados integrales.

Inventario

Las unidades de inventario para la venta se presentan al costo (que incluye terrenos, costos directos, e indirectos de construcción) o al valor neto realizable, el que resulte menor.

NOTA 2 - PRINCIPALES POLITICAS CONTABLES (continuación)

Activos fijos

Los activos fijos han sido valuados a su valor histórico, neto de depreciaciones acumuladas. Las reparaciones y gastos de mantenimiento se cargan a los gastos conforme se incurren. Las renovaciones mayores y mejoras que prolongan la vida útil son capitalizadas y posteriormente son depreciadas. Los activos fijos se deprecian siguiendo el método de la línea recta en función de las vidas útiles asignadas.

La Compañía revisa sus inversiones en propiedades inmobiliarias por deterioro cuando se realizan acontecimientos o cambios en circunstancias que indican que el valor neto contable de la propiedad puede no ser recuperable. El importe recuperable es valorado por la comparativa del valor contable de la propiedad con el valor de mercado. Si la propiedad inmobiliaria es considerada deteriorada, el valor del deterioro es medido en base a la cantidad registrada del valor contable que exceda el valor razonable de dicha propiedad.

Reconocimiento de ingresos y gastos

La Compañía ha determinado que si alguno de los siguientes atributos se halla presente a final de año en conexión con un contrato de venta, los ingresos de la venta no serán reconocidos:

• El cliente no pueda beneficiarse de la unidad en desarrollo
• · El cliente no posee ningún control sobre la unidad durante las obras de mejora o de desarrollo
• · El comprador haya iniciado la cancelación del contrato de venta durante el periodo de recesión y la Compañía no tenga derecho a ser compensada por parte del comprador por el costo atribuible a las obras de mejora de la unidad hasta la fecha

Basado en esto, los ingresos por venta de unidades serán reconocidos en un momento determinado, en el momento del cierre de la venta cuando el título de posesión de la unidad sea transferida al comprador. La obligación de desempeño por parte de la Compañía para cumplir lo acordado será en el momento del cierre de la venta donde los agentes de cuenta recaudadora liquiden la transacción de compraventa por el importe fijado en el contrato. La Compañía es requerida por los estatutos de la Florida en aportar una garantía, por consiguiente la existencia del estatuto no da lugar a una obligación de desempeño.

Las unidades vendidas incluyen una parte indivisible de las áreas comunes del proyecto como se define en la Declaración del Condominio y que no puede ser separada, por consiguiente la cantidad total del precio de compra es reconocida en el momento del cierre de la venta como coste asociado al proyecto atribuible a elementos comunes y distribuida proporcionalmente a las unidades basado en el porcentaje de participación.

NOTA 2 - PRINCIPALES POLITICAS CONTABLES (continuación)

Rentas por arrendamiento

La propiedad en alquiler normalmente se encuentra arrendada a inquilinos bajo los acuerdos de arrendamiento de cancelación durante un año. Los ingresos por arrendamiento son contabilizados a través del método de amortización lineal durante el periodo de arrendamiento. Los recibos por anticipado de los ingresos por arrendamiento son diferidos y clasificados como pasivos hasta producirse la ganancia.

Desglose de ingresos de contratos con clientes

La siguiente tabla desglosa los ingresos de la Compañía basado en el momento de cumplimiento de las obligaciones para los años finalizados en diciembre 31, 2019 y 2018.

	31 de diciembre de 2019		31 de diciembre de 2018
Ingresos por venta de unidades y otros ingresos de venta	40,847,134		77,778,609
Ingresos por alquileres	1,121,667		299,802
Total otros activos a largo plazo	41,968,801	S	78,078,411

Reconocimiento de costos

La compra de terrenos, materiales y otros costos directos e indirectos relacionados al desarrollo de la construcción de las unidades del condominio son capitalizadas. Además, los costos de bienes inmuebles como impuestos inmobiliarios y seguros también son capitalizados durante la fase de desarrollo. Adicionalmente los costos de intereses durante la fase de desarrollo también serán capitalizados. Una vez terminada la construcción de las unidades o puestas en funcionamiento para su uso, los costos de intereses incurridos serán llevados a gasto. Costos directos e indirectos de las unidades serán desglosados a cada unidad basada en su área. Los costes capitalizados de las unidades serán cargados a ganancias cuando los ingresos relacionados sean reconocidos.

Impuestos sobre ganancias

Previo al 1^1º de febrero 2018 la Compañía reconocía los impuestos sobre ganancias basado en las normas de ASC 740, "Accounting for Income Taxes", el cual requiere el uso del método de activo y pasivos para la contabilización del impuesto diferido sobre las ganancias. Bajo este método, el impuesto diferido se origina del efecto neto de las consecuencias creadas por diferencias en las bases impositivas de activos y pasivos y las cantidades reportadas en los estados financieros consolidados a fin de año basado en las leyes y tasas impositivas aplicables a los periodos en donde las diferencias se esperan que afecten las ganancias sujeta a impuestos.

NOTA 2 - PRINCIPALES POLITICAS CONTABLES (continuación)

Una provisión de valuación es establecida para reducir el efecto de impuestos diferidos a la cantidad en la cual espera realizarse. El gasto de impuesto corriente es el impuesto que debe de ser pagado en el periodo y el cambio durante el periodo en impuestos diferidos.

El 1 de febrero de 2018, la Compañía ejecutó los Artículos de Conversión con el Departamento de Estado de la Florida para convertir la sociedad de una corporación a una sociedad de responsabilidad limitada. La Compañía ha elegido ser tratada como una sociedad para fines fiscales. Bajo esta elección de sus miembros, las ganancias o pérdidas de la Compañía son reflejadas en las declaraciones individuales de sus miembros o en el impuesto de sociedades según el acuerdo de operaciones y del porcentaje de participación de estos. En consecuencia, la Compañía no incurrirá en obligaciones adicionales tributarias, y en los futuros estados financieros consolidados no se incluirán las provisiones para impuestos sobre beneficios. Antes del cambio, los impuestos sobre beneficios pagaderos y los diferidos basados en diferencias entre la base financiera de los activos y pasivos y su base impositiva fueron registrados en los estados financieros consolidados. La Compañía presento su última declaración de impuestos como corporación con fecha de 31 de enero de 2018. Como resultado de la conversion, la base fiscal de los activos transferidos desde la corporación difiere de su base para propósitos de información financiera.

La Compañía también ha establecido otra norma del ASC 740, referente al reconocimiento en los estados financieros consolidados de posiciones impositivas inciertas tomadas o a tomar por la empresa en periodos que están abiertos para propósitos impositivos (generalmente un periodo de tres años, comenzando en la fecha en que vence la declaración de impuestos), que permanecen sujetos a inspección por la autoridades fiscales de cada jurisdicción.

Los ejercicios fiscales correspondientes a los años entre el 2016 y el 2019 siguen estando sujetos a una inspección federal de EE.UU. No existen intereses ni penalidades significativas relacionadas a los impuestos sobre las ganancias reconocidos en el estado de operaciones para los años terminados al 31 de diciembre de 2019 y 2018. Bajo esta norma, la Compañía analiza la probabilidad, basado en méritos técnicos y en que las posiciones impositivas inciertas sean sostenidas en una examinación basada en los hechos, circunstancias e información disponible a fin del año fiscal.

Utilidad integral

La Compañía adoptó ASC No. 220, "Comprehensive Income" que exige a la empresa que clasifique los artículos de otros ingresos integrales por su naturaleza en los estados financieros consolidados y que muestre el saldo acumulado de otros ingresos integrales por separado en el estado de cambios en el patrimonio neto de los miembros.

NOTA 2 - PRINCIPALES POLITICAS CONTABLES (continuación)

El resultado integral se define generalmente como el cambio en el capital de una empresa durante un periodo de transacciones y otros sucesos y circunstancias de fuentes no propietarios. Incluye todos los cambios en el patrimonio neto durante el periodo, excepto aquellos que resulten de inversiones por propietarios y distribuciones a propietarios. La utilidad integral es el total de ingresos netos y todos los otros cambios de la equidad por los no propietarios. Los elementos que deben ser reconocidos en las normas de contabilidad general como componentes de la utilidad integral se muestran en el estado de ganancias o pérdidas y otro resultado integral.

Costo de publicidad

Los costos de publicidad son contabilizados una vez son incurridos. Durante el periodo terminado el 31 de diciembre de 2019, y 2018 los costos de publicidad fueron \$734,624 y \$644,090, respectivamente. Los costos de publicidad son clasificados como costos de mercadeo y consultoría, y conforman parte de los gastos administrativos en los estados financieros consolidados de ganancias o pérdidas y otro resultado integral.

Uso de estimados

La preparación de los estados financieros consolidados de acuerdo con los principios de contabilidad de aceptación general en los Estados Unidos de América, requiere que la gerencia use estimados que afectan la determinación de los importes de los activos y pasivos y la revelación de contingencias a la fecha de presentación de los estados financieros consolidados y los ingresos y gastos para el periodo presentado. Los resultados e importes reales pueden diferir de las estimaciones efectuadas para la preparación de los presentes estados financieros consolidados.

Nuevas normas, interpretaciones y enmiendas

En mayo del 2014, el Financial Accounting Standards Board ("FASB") emitió la norma ASU 2014-09, "Ingresos Procedentes de Contratos con Clientes", ("ASU 2014-09"). Esta nueva norma proporciona un modelo integral único para que las entidades lo utilicen para contabilizar los ingresos que surgen de los contratos con los clientes y reemplaza la guía actual de reconocimiento de ingresos incluyendo la orientación específica de las industrias. La Compañía adoptó la nueva norma a 1 de enero de 2019, el primer día del año fiscal utilizando dicha norma retrospectivamente.

La Compañía eligió usar los siguientes recursos prácticos: (1) identificar el conjunto de todas las modificaciones de contratos que ocurrieron antes de aplicar dicha norma cuando se establecieron las obligaciones de desempeño satisfechas o insatisfechas, determinando el precio de la transacción, y desglosándola; y (2) aplicar la norma solamente a contratos que no se hayan completado en el momento de adopción de la norma. Los ingresos de la Compañía se establecen en el momento de transferir el título de propiedad de las unidades. Basado en el proceso de evaluación de los contratos con clientes de la Compañía, el momento y la cuantía registrada como ingreso es consistente con el método de la nueva normativa. Por esta razón, no se requieren cambios como resultado de haber elegido estos recursos prácticos.

NOTA 2 - PRINCIPALES POLITICAS CONTABLES (continuación)

En agosto del 2016, se emitió la norma ASU 2016-15, "Estado de los Flujos de Efectivo" (Topic 230), "Clasificación de ciertos recibos de efectivo y pagos en efectivo" ("ASU 2016-15"). La ASU 2016-15 reduce la diversidad existente en la práctica en la información financiera en todas las industrias al aclarar ciertos principios existentes en la ASC 230, Estado de flujos de efectivo, incluida la provisión de orientación adicional sobre cómo y qué debe considerar una entidad para determinar la clasificación de ciertos flujos de efectivo.

Además, en noviembre de 2016, el FASB emitió la norma ASU 2016-18, "Estado de flujos de efectivo" (Topic 230), "Efectivo restringido" ("ASU 2016-18"). La ASU 2016-18 aclara ciertos principios existentes en la ASC 230, Estado de flujos de efectivo, incluida la provisión de orientación adicional relacionada con las transferencias entre efectivo y efectivo restringido y cómo las entidades presentan, en su estado de flujos de efectivo, los recibos de efectivo y los pagos de efectivo que afectan directamente las cuentas de efectivo restringidas. Tanto la ASU 2016-15 como la ASU 2016-18 entraron en vigor a 1 de enero de 2019 y los períodos intermedios posteriores. La adopción de la ASU 2016-15 y ASU 2016-18 no ha tenido un efecto material en los estados financieros consolidados de la Compañía.

Reclasificaciones

Ciertas cuentas del 2018 se han reclasificado para ajustarse a la presentación del año en curso. Las reclasificaciones no tienen efecto en el ingreso neto del 2018.

Eventos posteriores

De acuerdo a ASC 855 "Eventos Subsecuentes", la Compañía ha evaluado eventos posteriores y transacciones con potencial de reconocimiento o revelación en las notas hasta el 3 de febrero de 2020, la fecha en que los estados financieros consolidados estuvieron disponibles para emitirse.

NOTA 3 - ACTIVOS FIJOS

Los activos fijos se componen de lo siguiente:

	Vida Útil
	Estimada	31 de diciembre de 2019	31 de diciembre de 2018
Terrenos		\$ 9,615,497	\$ 2,666,983
Unidad Inmobiliaria (y mejoras)	27.5 years	15,573,707	4,098,775.00
Vehículo	5 años	118,851	201,407
Muebles y útiles	5 años		87,081
Software	3 años		19,617
Mejoras sobre inmuebles de tercero	4 años
		25,308,055	7,073,863
Menos: depreciación acumulada		(578, 542)	(380, 335)
		\$ 24,729,513	\$ 6,693,528

NOTA 4-VALORES NEGOCIABLES

Al cierre del 31 de diciembre de 2019, no existen inversiones en valores negociables. Durante el periodo terminado al 31 de diciembre de 2018, la Compañía vendió acciones comunes y valores de renta fija por un monto total de \$301,442,805. Las pérdidas realizadas en estas ventas totalizan \$5,845,494. Para propósitos de determinación de ganancias (perdidas) obtenidas, el costo de los valores negociables está basado en identificación específica.

NOTA 5-INVENTARIO Y BIENES INMUEBLES DE CAMBIO

A 31 de diciembre de 2019, todas las unidades del proyecto de Key Biscayne fueron vendidas y cerradas. A 31 de diciembre de 2018, una unidad se mantenía en activo fijo destinada al alquiler, dicha unidad fue vendida en enero 2019.

A 31 de diciembre de 2019 y 2018 las unidades destinadas a la venta fueron \$93,426,035 y \$126,883,632, respectivamente.

NOTA 6-DEUDAS COMERCIALES Y OTRAS DEUDAS

La composición de las deudas comerciales y otras deudas al 31 de diciembre de 2019 y 2018, es la siguiente:

	31 de diciembre de 2019	31 de diciembre de 2018
Cuentas por pagar	457,571		267,606
Gastos de construcción acumulados	395,873		1,621,059
Gastos de mercadeo y consultoria acumulados			1,445,000
Impuestos federales y locales por pagar	290,224
Bonos de gerencia y administrativos por pagar	46,670		198.141
Total deudas comerciales y otras deudas	1.190,338		3,531,806

NOTA 7 - EFECTIVO RESTRINGIDO Y ANTICIPOS DE CLIENTES POR CONTRATO

Efectivo restringido en custodia y anticipos de clientes por contrato

Los fondos en efectivo mantenidos en custodia, representan los depósitos recibidos de los posibles compradores para la reserva de las unidades de condominio. En conformidad con el contrato de reserva, el comprador prospecto tiene 15 días de rescisión en el que podrá mediante notificación escrita, cancelar este acuerdo por cualquier razón y recibir una devolución inmediata e incondicional del depósito en reserva.

NOTA 7 – EFECTIVO RESTRINGIDO Y ANTICIPOS DE CLIENTES POR CONTRATO (continuación)

Al 31 de diciembre de 2019 y 2018, la reconciliación de efectivo restringido en custodia y los pasivos relacionados con los depósitos de reserva y compra de contratos de compraventa para los proyectos fueron de \$978,000 y \$1,518,661, respectivamente. Los depósitos de reserva correspondientes a la responsabilidad contractual de los compradores fue de \$978,000 y 2,054,375.

Al 31 de diciembre de 2018, el efectivo restringido en custodia relacionado con los acuerdos con proveedores fue de \$282,000 aproximadamente.

NOTA 8 - TRANSACCIONES CON PARTES RELACIONADAS

Comisiones de Venta

Effectivo el 1 de septiembre de 2013, la Compañía entró en un Acuerdo Exclusivo de Ventas del Proyecto con Consultatio Realty, LLC, siendo esta una entidad afiliada. Las comisiones devengadas por Consultatio Realty, LLC fueron \$2,045,428 y \$1,819,817 respectivamente, para los periodos terminados el 31 de diciembre de 2019 y 2018.

Acuerdo Colateral

En abril de 2017 en relación a un préstamo de \$200,000,000 de Consultatio Argentina, S.A.U. una subsidiaria de Consultatio S.A., la Compañía firmó un acuerdo de garantía en la cual garantiza la deuda asignada como colateral los valores negociables en la cuenta de inversión de JP Morgan que posee. Al 31 de diciembre de 2017, el saldo de la deuda era \$53,800,000 estaban pendientes del contrato de préstamo y el saldo en la cuenta de inversión de JP Morgan era de aproximadamente \$116,190,000. En febrero del 2018, el préstamo se pagó por completo.

Otras Transacciones

El 12 de abril de 2016, la Compañía vendió una unidad al accionista mayoritario de Consultatio, S.A., sociedad controladora de Conusltatio Real Estate, LLC por \$5,423,000. El 18 de enero de 2018, la Compañía recompró dicha unidad al accionista mayoritario de Consultatio S.A. por la suma de \$7,500,000.

Dicha unidad fue reclasificada de activo fijo a inventario durante el año 2018. Al 31 de diciembre de 2018, la Compañía depreció la unidad pendiente con un valor contable de \$7,471,485, como indicadores potenciales del deterioro de esta y contabilizó un ajuste de valoración de \$471,485 para reflejar la unidad en los libros por un valor razonable de \$7,000,000.

Además, el 8 de enero de 2018 la Compañía vendió una unidad en Consultatio Bal Harbour al accionista mayoritario de Consultatio S.A. por \$8,930,000. Esta venta representa aproximadamente el 12% del total de ingresos para el periodo finalizado el 31 de diciembre de 2018.

NOTA 8 - TRANSACCIONES CON PARTES RELACIONADAS (continuación)

Inversiones en Valores Negociables

Durante el periodo finalizado el 31 de diciembre de 2018, la compañía adquirió y vendió suscripciones de Consultatio Retorno Absoluto, un fondo de inversión, a través de Consultatio Investments, agente de bolsa intermediario Argentino, ambos son partes relacionadas de la Compañía al tener accionistas en común. Esta inversión resulto en una pérdida realizada durante el periodo de aproximadamente de \$300,000. Ademas, la Compañía transfirió ciertos valores de renta fija de una de las cuentas de inversiones al fondo de Consultatio de Retorno Absoluto generó una pérdida de \$1,2 millones. A 31 de marzo de 2018, no hubo inversiones registradas en la cuenta de Consultatio Investements y en la del Fondo de Consultatio Retorno Absoluto. Todas las inversiones y suscripciones fueron vendidas a 31 de marzo de 2018.

$(D - L - 16 - L)$

NOTA 9 - GASTOS GENERALES Y ADMINISTRATIVOS

La composición de los gastos de administración consiste en lo siguiente:

	t Keciasincaao)
31 de diciembre de 2019		31 de diciembre de 2018
\$	545,713	S	459,109
	250,124		241,575
	734,624		644,090
	760,010		418,972
			352,994
	377,014		495,379
	40,031		53,994
S	2,707,516	\$.	2,666,113

NOTA 10 - CAPITAL SOCIAL

Capital de los Miembros

El 1 ro de febrero de 2018 la Compañía sometió los Artículos de Conversión a una sociedad de responsabilidad limitada, con dos miembros: Consultatio, S.A. con una participación del 55.11% y Aniter, S.A. con una participación del 44.89%

NOTA 11 - INFORMACION SOBRE IMPUESTOS CORRIENTES E IMPUESTOS DIFERIDOS

Efectivo el 1 ro de febrero de 2018, Consultatio Real Estate, Inc. se convirtió en una sociedad de la Florida de responsabilidad limitada de acuerdo con las leyes de la Florida. Efectivo dicha fecha, la Compañía será tratada como una sociedad asociada para propósitos de impuestos de acuerdo a la sección IRC; a su vez esta transacción será tratada como una distribución de todos sus activos y pasivos a Consultatio Real Estate, LLC, la nueva sociedad. Consecuentemente, la sociedad ha reconocido una obligación fiscal como resultado de la ganancia en la distribución de sus activos valorizados. Para la presentación de los estados financieros consolidados, los activos y pasivos transferidos a la Compañía fueron registrados en la corporación predecesora a su coste histórico original. No obstante, para las declaraciones del impuesto sobre las ganancias, los miembros eligieron registrar sus activos por un valor apreciado al momento de su distribución. Como resultado, el valor de los activos de la Compañía fue de aproximadamente \$61,700,000 mayor elevado para propósitos del impuesto sobre las ganancias que para el informe de los estados financieros consolidados. La composición de los saldos de gastos de impuestos corrientes e impuesto diferidos es la siguiente:

	31 de diciembre de 2019		31 de diciembre de 2018
Provisión para impuestos a nivel federal y estatal: Gasto de impuesto corriente federal	\$		1,141,208
Gasto de impuesto corriente estatal			(143, 568)
Beneficio de impuesto corriente federal (diferido)			(1,321,463)
Beneficio de impuesto corriente estatal (diferido)			(384,059)
			(707, 882)
Efecto Fiscal de la Transformación
Gasto de impuesto corriente federal			(11,965,093)
Pérdidas no realizadas en valores negociables			(3,316,100)
Gasto de impuesto corriente estatal			(15,989,075)
Impuestos diferidos:
Diferencias temporarias
Ganancias no realizadas en valores negociables
	\$	\$

Hasta el 31 de enero de 2018, la corporación estuvo sujeta a los impuestos federales de ingresos de Estados Unidos de América así como a los impuestos estatales de la Florida. Los impuestos diferidos reflejan los efectos netos de las diferencias temporales entre los importes en libros de los activos y pasivos financieros para fines de información financiera y los importes utilizados para fines del impuesto sobre la renta. Las principales diferencias temporales que dan origen a los activos y pasivos por impuestos diferidos se derivan de las diferencias en el reconocimiento de los ingresos y costo de ventas, y las pérdidas y ganancias realizadas y no realizadas de valores negociables.

NOTA 12- COMPROMISOS Y CONTINGENCIAS

Litigio

La Compañía está expuesta a varios tipos de posibles reclamaciones legales declaradas y no declaradas durante el curso normal de sus operaciones. La Compañía reconocerá el gasto cuando la responsabilidad de la Compañía sea probable y el monto de la pérdida pueda ser estimado. La gerencia de la Compañía, basada en la información obtenida, cree que cualquier responsabilidad incurrida no tendría un efecto adverso significativo sobre su situación financiera ni sobre sus resultados operativos.

Entrega de la Asociación del Condominio

Al 31 de diciembre de 2019 y 2018, la Compañía tiene control sobre la junta de directores de la asociación del condominio del proyecto Oceana Bal Harbour (la "Asociación). Al momento de la Declaración de Condominio del proyecto Bal Harbour, la Compañía eligió ser responsable por cualquier déficit como resultado de gastos operativos hasta que el control de la Asociación sea transferido a los dueños terceros de las unidades. Para el año terminado el 31 de diciembre de 2018, el gasto de financiamiento del déficit totalizó aproximadamente \$982,000.

Efectivo el 1 ro de junio de 2018, la Compañía eligió ser responsable por pagar las cuotas de las unidades del Proyecto no vendidas a esa fecha. Para los años terminados el 31 de diciembre de 2019 y 2018 este total ascendió aproximadamente a \$1,879,000 y \$1,032,000, respectivamente.

Garantía para proyectos de Key Biscayne y Bal Harbour

De acuerdo con el Estatuto 718.203 del Estado de Florida, se considerará que la Compañía ha otorgado al comprador de cada unidad una garantía implícita sobre el techo y los componentes estructurales del edificio y otras mejoras y en cuanto a los elementos mecánicos que sirven a cada unidad, una garantía por un periodo que comienza en cuanto se finalice la construcción del edificio o mejora y continuando por tres años o un año después de que dueños terceros obtengan control sobre la junta de directores de la asociación, lo que ocurra posteriormente, pero en ningún caso más de cinco años.

En relación con estas garantías, el 8 de agosto de 2018, Oceana Key Biscayne Condominium Association, Inc. presentó una demanda contra la Compañía, Coastal Construction of South Florida, Inc. y sus subcontratistas por daños causados por el diseño inadecuado y/o construcción del proyecto, que resultó en numerosos defectos y deficiencias. Al cierre del ejercicio, la Compañía no ha incurrido en ningún costo significativo relacionado con la garantía y los costos estimados para la garantía futura no se pueden obtener según la información actual disponible.

Otros riesgos

La Compañía está sujeta a los riesgos inherentes de la industria inmobiliaria y el estado de la economía en los Estados Unidos de América particularmente la del sur de la Florida, así como a los cambios en las tasas de interés y la oferta y demanda relacionada a la venta de departamentos residenciales.

NOTA 13- COMPRA DE PARTICIPACIONES NO CONTROLADAS

Efectivo el 1 de julio de 2019, un miembro minoritario de Consultatio Bal Harbour, LLC vendió un 23.16% de sus unidades de membresía Clase B a Consultatio Real Estate, LLC por \$11,496,310. El balance en libros de esta membresía era aproximadamente de \$18M y fue transferida a la cuenta del miembro mayoritario, como se ve reflejado en el Estado Consolidado de Cambios en el Patrimonio Neto.