Consultatio S.A. - Annual Report 2023

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Memoria

Estados financieros al 31 de diciembre de 2023

Informes de los auditores independientes

Informe de la comisión fiscalizadora

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INDICE

INDICE	INDICE
Estados consolidados de situación financiera ............................................................................................................................. 2
Estados consolidados de resultados integrales .......................................................................................................................... 3
Estados consolidados de cambios en el patrimonio .................................................................................................................... 4
Estados consolidados de flujos de efectivo ................................................................................................................................. 5
1.	Información de la Sociedad ................................................................................................................................................ 6
1.1.	Información general ......................................................................................................................................................... 6
1.2.	Estructura y organización del Grupo ................................................................................................................................ 6
2.	Bases de preparación de los estados financieros consolidados ......................................................................................... 6
2.1.	Manifestación de cumplimiento de las Normas Internacionales de Información Financiera (NIIF) .................................. 6
2.2.	Bases de consolidación ................................................................................................................................................... 7
2.3.	Información financiera presentada en moneda homogénea ............................................................................................ 7
3.	Normas contables aplicadas para la preparación de los estados financieros consolidados ............................................... 9
3.1	Nuevas normas o interpretaciones adoptadas por la Sociedad a partir del presente ejercicio ........................................ 9
3.2	Normas contables aplicadas para la preparación de los estados financieros consolidados ...........................................13
3.2.1	Moneda funcional y moneda extranjera ..........................................................................................................................13
3.2.2	Instrumentos financieros .................................................................................................................................................13
3.2.3	Propiedad planta y equipo ..............................................................................................................................................16
3.2.4	Propiedades de inversión................................................................................................................................................16
3.2.5	Inventarios ......................................................................................................................................................................17
3.2.6	Efectivo y equivalentes de efectivo .................................................................................................................................17
3.2.7	Pasivos del contrato ........................................................................................................................................................17
3.2.8	Provisiones .....................................................................................................................................................................17
3.2.9	Otras deudas ..................................................................................................................................................................18
3.2.10 Impuestos a las ganancias..............................................................................................................................................18
3.2.11 Cuentas del patrimonio ...................................................................................................................................................19
3.2.12 Cuentas del estado de resultados integrales ..................................................................................................................19
3.3	Resultado por acción ......................................................................................................................................................20
4.	Juicios críticos y estimaciones significativas en la aplicación de las normas contables................................................20
4.1.	Juicios críticos ...................................................................................................................................................................20
4.1.1	Reconocimiento de ingresos ...........................................................................................................................................20
4.1.2	Clasificación de propiedades de inversión ......................................................................................................................21
4.2.	Estimaciones significativas ................................................................................................................................................21
4.2.1	Provisiones para contingencias ......................................................................................................................................21
4.2.2	Valor razonable de propiedades de inversión .................................................................................................................22
5.	Consolidación con subsidiarias y fideicomisos inmobiliarios .............................................................................................22
6.	Composición de los principales rubros de los estados financieros consolidados ..............................................................23
6.1.	Propiedad planta y equipo ..............................................................................................................................................23
6.2.	Propiedades de inversión................................................................................................................................................24
6.3.	Inventario ........................................................................................................................................................................24
6.4.	Inversiones en otras entidades .......................................................................................................................................25
6.5.	Créditos por ventas de bienes y servicios prestados ......................................................................................................25
6.6.	Otros créditos ..................................................................................................................................................................26
6.7.	Inversiones en activos financieros ..................................................................................................................................26

6.8. Efectivo y equivalentes de efectivo (considerado para la preparación del estado consolidado de flujos de efectivo) ....26
6.9. Pasivos del contrato ........................................................................................................................................................26
6.10. Deudas comerciales .......................................................................................................................................................27
6.11. Impuesto a las ganancias a pagar ..................................................................................................................................27
6.12. Deudas sociales ..............................................................................................................................................................27
6.13. Deudas por arrendamientos............................................................................................................................................27
6.14. Otras deudas ..................................................................................................................................................................28
6.15. Pasivo por impuesto diferido e impuesto a las Ganancias ..............................................................................................28
6.16. Provisiones .....................................................................................................................................................................29
6.17. Ingresos por venta de bienes y servicios prestados .......................................................................................................29
6.18. Costo de los bienes vendidos y servicios prestados .......................................................................................................29
6.19. Gastos de comercialización ............................................................................................................................................30
6.20. Gastos de administración................................................................................................................................................30
6.21. Otros ingresos operativos ...............................................................................................................................................31
6.22. Otros egresos operativos ................................................................................................................................................31
6.23. Ingresos financieros ........................................................................................................................................................31
6.24. Costos financieros ..........................................................................................................................................................31
7. Patrimonio neto ..................................................................................................................................................................31
7.1 Capital social ........................................................................................................................................................................31
7.2. Consideración de los resultados acumulados al 31 de diciembre de 2022 .........................................................................31
7.3. Distribución de dividendos anticipados sobre el ejercicio 2023 ...........................................................................................31
7.4. Reserva especial dispuesta por la resolución 7/2015 de la IGJ (modificada por la resolución 9/2016) ..............................32
8. Saldos y operaciones con accionistas, asociadas y otras partes relacionadas .................................................................32
8.1. Accionistas …………………………………………………………………………………………………………………………….32
8.2 Saldos con con accionistas, asociadas y otras partes relacionadas ...............................................................................32
8.3 Operaciones con accionistas, asociadas y otras partes relacionadas ............................................................................33
8.4 Remuneración a la Administración .................................................................................................................................33
9. Instrumentos financieros ....................................................................................................................................................33
9.1 Instrumentos financieros por categoría ..............................................................................................................................33
9.2. Gestión de riesgos ..............................................................................................................................................................34
9.2.1. Riesgo de crédito ............................................................................................................................................................35
9.2.2. Riesgo de liquidez ...........................................................................................................................................................35
9.2.3. Riesgo de mercado .........................................................................................................................................................36
9.2.4 Riesgo de tasa de cambio .................................................................................................................................................36
10. Valor razonable de los activos y pasivos ...........................................................................................................................37
11. Fideicomisos inmobiliarios .................................................................................................................................................38
11.1. Fideicomiso Golf Club Nordelta - Liquidado ......................................................................................................................38
11.2. Fideicomiso Los Alisos - Liquidado ...................................................................................................................................38
12. Reclamos de la Administración Federal de Ingresos Públicos ..........................................................................................38
13. Bienes de disponibilidad restringida ..................................................................................................................................41
14. Contratos de arrendamientos ............................................................................................................................................41
15. Contexto político-económico en Argentina ....................................................................................................................42
16. Hechos posteriores ............................................................................................................................................................43
17. Aprobación de estados financieros consolidados ..............................................................................................................43

Estados separados de situación financiera ................................................................................................................................44	Estados separados de situación financiera ................................................................................................................................44
Estados separados de resultados integrales ..............................................................................................................................45
Estados separados de cambios en el patrimonio .......................................................................................................................46
Estados separados de flujos de efectivo ....................................................................................................................................47
1.	Información general de la Sociedad ..................................................................................................................................48
2.	Bases de preparación de los estados financieros separados ............................................................................................48
2.1.	Manifestación de cumplimiento de las Normas Internacionales de Información Financiera (NIIF) .................................48
2.2.	Información financiera presentada en moneda homogénea ...........................................................................................48
3.	Normas contables aplicadas para la preparación de los estados financieros separados ..................................................50
3.1 Nuevas normas o interpretaciones adoptadas por la Sociedad a partir del presente ejercicio ............................................51
3.2 Normas contables aplicadas para la preparación de los estados financieros separados.....................................................54
3.2.1	Moneda funcional y moneda extranjera ............................................................................................................................54
3.2.2	Instrumentos financieros ...................................................................................................................................................55
3.2.3	Propiedad, planta y equipos ..............................................................................................................................................57
3.2.4	Propiedades de inversión ..................................................................................................................................................58
3.2.5	Inventarios .........................................................................................................................................................................58
3.2.6	Inversiones en subsidiarias, asociadas y fideicomisos inmobiliarios .................................................................................59
3.2.7	Efectivo y equivalentes del efectivo...................................................................................................................................59
3.2.8	Pasivos del contrato ..........................................................................................................................................................59
3.2.9	Provisiones ........................................................................................................................................................................59
3.2.10 Otras deudas ...................................................................................................................................................................59
3.2.11 Impuesto a las ganancias ................................................................................................................................................59
3.2.12 Cuentas del patrimonio ...................................................................................................................................................61
3.2.13 Cuentas del estado de resultados integrales ..................................................................................................................61
3.3 Resultado por acción............................................................................................................................................................61
4.	Juicios críticos y estimaciones significativas en la aplicación de las normas contables................................................62
4.1.	Juicios críticos ...................................................................................................................................................................62
4.1.1	Reconocimiento de ingresos ...........................................................................................................................................62
4.1.2	Clasificación de propiedades de inversión ......................................................................................................................63
4.2.	Estimaciones significativas ................................................................................................................................................63
4.2.1. Provisiones para contingencias ......................................................................................................................................63
4.2.2. Valor razonable de propiedades de inversión .................................................................................................................63
5	Composición de los principales rubros de los estados financieros separados ..................................................................64
5.1	Propiedad, planta y equipo .............................................................................................................................................64
5.2	Propiedades de inversión................................................................................................................................................65
5.3	Inventario ........................................................................................................................................................................66
5.4	Inversiones en subsidiarias, fideicomisos inmobiliarios y otras entidades ......................................................................66
5.5	Créditos por ventas de bienes y servicios prestados ......................................................................................................67
5.6	Otros créditos ..................................................................................................................................................................68
5.7	Inversiones en activos financieros ..................................................................................................................................68
5.8	Efectivo y equivalentes de efectivo (considerado para la preparación del estado separado de flujos de efectivo) ........68
5.9	Pasivo del contrato .........................................................................................................................................................69
5.10	Deudas comerciales .......................................................................................................................................................69
5.11	Impuesto a las ganancias a pagar ..................................................................................................................................69

5.12	Deudas sociales ..............................................................................................................................................................69
5.13	Deudas por arrendamiento .............................................................................................................................................70
5.14	Pasivo por impuesto diferido e impuesto a las ganancias ..............................................................................................70
5.15	Provisiones .....................................................................................................................................................................71
5.16	Otras Deudas ..................................................................................................................................................................71
5.17	Ingresos por ventas de bienes y servicios prestados ......................................................................................................71
5.18	Costo de los bienes vendidos y servicios prestados .......................................................................................................72
5.19	Resultado de inversiones en subsidiarias y fideicomisos inmobiliarios ...........................................................................72
5.20	Gastos de comercialización ............................................................................................................................................72
5.21	Gastos de administración................................................................................................................................................73
5.22	Otros ingresos operativos ...............................................................................................................................................73
5.23	Otros egresos operativos ................................................................................................................................................73
5.24	Ingresos financieros ........................................................................................................................................................73
5.25	Costos financieros ..........................................................................................................................................................74
6	Patrimonio neto ..................................................................................................................................................................74
6.1. Capital Social ......................................................................................................................................................................74
6.2. Consideración de los resultados acumulados al 31 de diciembre de 2022 .........................................................................74
6.3. Distribución de dividendos anticipados sobre el ejercicio 2023 ...........................................................................................74
6.4. Reserva especial dispuesta por la resolución 7/2015 de la IGJ (modificada por la resolución 9/2016) ..............................74
7 Saldos y operaciones con accionistas, subsidiarias, asociadas, fideicomisos inmobiliarios y otras partes relacionadas .....74
7.1	Accionistas ......................................................................................................................................................................75
7.2	Saldos con accionistas, subsidiarias, asociadas, fideicomisos inmobiliarios y otras partes relacionadas ......................75
7.3	Operaciones con accionistas, asociadas y otras partes relacionadas ............................................................................75
7.4 Remuneración a la Administración .......................................................................................................................................76
8	Instrumentos financieros ....................................................................................................................................................76
8.1 Instrumentos financieros por categoría ................................................................................................................................76
8.2 Gestión de riesgos ...............................................................................................................................................................77
8.2.1	Riesgo de crédito ..............................................................................................................................................................78
8.2.2	Riesgo de liquidez .............................................................................................................................................................78
8.2.3	Riesgo de mercado ...........................................................................................................................................................79
8.2.4	Riesgo de tasa de cambio .................................................................................................................................................79
9.	Valor razonable de los activos y pasivos ......................................................................................................................80
10.	Fideicomisos inmobiliarios ............................................................................................................................................81
10.1 Fideicomiso Golf Club Nordelta - Liquidado .......................................................................................................................81
10.2 Fideicomiso Los Alisos - Liquidado ....................................................................................................................................82
11.	Reclamos de la Administración Federal de Ingresos Públicos ......................................................................................82
12.	Contratos de arrendamientos ........................................................................................................................................84
13.	Bienes de disponibilidad restringida ..............................................................................................................................85
14.	Contexto político-económico en Argentina ....................................................................................................................85
15.	Hechos posteriores .......................................................................................................................................................86
16.	Aprobación de estados financieros intermedios separados condensados ........................................................................87

Informe de auditoría sobre los estados financieros consolidados…………………………………………………………………….88 Informe de auditoría sobre los estados financieros separados………………………………………………………………………..91 Informe de comisión fiscalizadora………………………………………………………………………………………………………...93

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Nordelta S.A. Memoria del Directorio al 31 de diciembre de 2023

Información confeccionada sobre la base de los Estados Financieros Separados de Nordelta S.A.

1. La Sociedad

Nordelta S.A., (en adelante “la Sociedad”), fue fundada en 1992, siendo su objeto social el desarrollo, comercialización y administración de emprendimientos inmobiliarios innovadores, principalmente en el mercado de alto poder adquisitivo. Su actividad principal incluye la revalorización de la tierra, destinada a la venta de lotes unifamiliares (a usuarios finales), y macrolotes a otras desarrolladoras.

El emprendimiento urbanístico, Nordelta, incluye 1.705 hectáreas en el partido de Tigre, Provincia de Buenos Aires, Argentina. El mismo se comercializa desde 1999.

Nordelta S.A. está organizada bajo las normas de la República Argentina.

Su domicilio legal es en la calle Capitán General Ramón Freire 2265, de la Ciudad de Buenos Aires.

2. Historia

Nordelta nació de una idea de Julián Astolfoni que se originó en 1972, tiene como antecedentes las Villes Neuves de París y otros emprendimientos urbanísticos de Europa. La intención era atender una demanda insatisfecha, dado que en Gran Buenos Aires no había urbanizaciones que pudieran ofrecer adecuadas infraestructuras de saneamiento y demás servicios, junto con una planificación urbanística racional, integrada y previsible en el futuro.

El proyecto fue aprobado en 1992 por la Provincia de Buenos Aires. En 1998 Julián Astolfoni y Eduardo Costantini se asociaron para comenzar a hacer realidad la idea. 1999 fue el año de lanzamiento del primer barrio, La Alameda, y en el 2000 se entregó el primer lote para su construcción. Nordelta se consolidó rápidamente, hoy tiene 50.000 habitantes disfrutando un nuevo estilo de vida.

Su desarrollo está regido por el plan director aprobado por Ley Provincial, lo cual, a diferencia de otro tipo de emprendimientos, le da a Nordelta un alto grado de previsibilidad.

Nordelta constituye hoy un Núcleo Urbano, que cuenta con 27 barrios, 50 consorcios, una amplia comunidad educativa, centro médico, polo comercial, áreas náuticas, un completo club deportivo, y el futuro Centro Nordelta donde se ubican la Iglesia Católica y el Templo Judaico.

Sus habitantes tienen todos los servicios que se encuentran en las ciudades y de ellos se nutren también las localidades vecinas. Dentro del partido de Tigre, Nordelta tiene carácter de localidad.

3. Estructura corporativa

3.1. Capital social

Al 31 de diciembre de 2023 y 2022, el capital social de Nordelta S.A. asciende a $ 25.977.000, representado por 259.770 acciones ordinarias, nominativas no endosables, de valor nominal $ 100 y con derecho a 5 votos por acción, el cual se encuentra totalmente suscripto, integrado e inscripto.

El siguiente cuadro muestra la estructura accionaria:

Accionista	% participación
Einetius S.A.	49,9996
Consultatio S.A.	49,9996
Ernesto Julio Tissone	0,0008

El informe sobre los estados financieros separados fechados el 7 de marzo de 2024, se extienden en documentos aparte DELOITTE & Co. S.A.

Gonzalo D. Lacunza (Socio) Contador Público (UCA) C.P.C.E.C.A.B.A. – T° 319 F° 45

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Nordelta S.A. Memoria del Directorio al 31 de diciembre de 2023

Información confeccionada sobre la base de los Estados Financieros Separados de Nordelta S.A.

3.2. Grupo económico

Sociedad	% participación
Nordelta Administradora Fiduciaria S.A.	99,9980
Nordelta Constructora S.A.	99,9835
Redes y Servicios S.A.	99,9750
Lago Norte Propiedades S.A.	100,0000

Nordelta Administradora Fiduciaria S.A.

Su objeto es la de administrar fideicomisos para el desarrollo de distintos sectores que conforman el núcleo urbano a desarrollarse.

Nordelta Constructora S.A.

Su objetivo es la construcción de viviendas y / o unidades funcionales bajo el régimen de la ley 13.512 de propiedad.

Con fecha 27 de junio de 2017 (posteriormente refrendada mediante acta el 30 de noviembre de 2018), la Asamblea General Extraordinaria de Nordelta Constructora S.A. aprobó la disolución anticipada de la Sociedad. A la fecha de emisión de los presentes estados financieros, la misma continúa en proceso de liquidación.

Redes y Servicios S.A.

Dedicada básicamente a la prestación del servicio de agua potable y de agua de riego y sistema cloacal a la ciudad, prestación derivada por las autoridades nacionales correspondientes.

Lago Norte Propiedades S.A.

Su objeto principal es la actividad inmobiliaria relacionada con la compra, venta, permuta, alquiler de inmuebles.

Asimismo, mantiene participaciones en las asociaciones civiles bajo la forma de sociedades anónimas que conforman los distintos barrios dentro de la ciudad.

4. Proyecto Nordelta

A continuación, se muestra información sobre el proyecto Nordelta al 31 de diciembre de 2023:

Proyecto Nordelta	Proyecto Nordelta
Ubicación Tigre, Buenos Aires, AR
Superficie(hectáreas) 1.705
Adquisición del terreno 1998
Lanzamiento comercial 1999
Barrios lanzados 27
Status	En construcción

El informe sobre los estados financieros separados fechados el 8 de marzo de 2024, se extienden en documentos aparte DELOITTE & Co. S.A.

Gonzalo D. Lacunza (Socio) Contador Público (UCA) C.P.C.E.C.A.B.A. – T° 319 F° 45

Nordelta S.A. Memoria del Directorio al 31 de diciembre de 2023 Información confeccionada sobre la base de los Estados Financieros Separados de Nordelta S.A.

El proyecto ubicado en el Partido de Tigre, Buenos Aires, Argentina, comprende 1.705 hectáreas que combina la tranquilidad de la naturaleza con las comodidades de la ciudad. Incluye centros médicos, colegios, un centro comercial con más de cien locales, dos templos religiosos, salas de cine, gimnasio, una cancha de golf de dieciocho hoyos diseñada por Jack Nicklaus, una amplia oferta gastronómica, salida directa al Río Luján, un lago central de 180 hectáreas, club deportivo con piletas, canchas de tenis y fútbol, dos estaciones de servicio, salones para eventos, un hotel 5 estrellas y acceso directo a la Autopista Panamericana (vía principal que comunica con la Ciudad de Buenos Aires).

Nordelta es el único complejo creado en el marco del Decreto Ley Nº 8912/77 de la Provincia de Buenos Aires. El plan director de Nordelta fue aprobado en el año 1992 por decreto Nº 1736/92 de la misma provincia y Ordenanza Municipal Nº 1297/92.

Avance de obra

Lotes:

En el barrio el Yacht, se han terminado las redes y la infraestructura de la etapa 5.
En el sector Yacht Río Luján, se está trabajando en la colocación del cerco de cierre al río y las obras de paisajismo.
En Margen se está completando el movimiento de suelo, previsto terminar en el primer trimestre de 2024. Se han iniciado los tendidos eléctricos y la caminería faltante.
Barrio Silvestre, se inició con los tendidos de infraestructura mayor (redes de cloaca y pluviales).

Centro Nordelta y áreas comunes:

En el Centro Nordelta continúan los trabajos de servicios por veredas. Terminadas las redes de agua, riego y cloaca se avanza con las redes eléctricas y de telefonía. Las dársenas están avanzadas en un 80%.
Para el diseño del parque urbano y el frente costero del Centro, abarcando una superficie total de 50.000 m2, se ha contratado a los estudios Varas y Bulla.
En Área Beta ha comenzó la ejecución de las fundaciones y el movimiento de suelo. Fecha estimada de finalización: agosto de 2025.
Se desarrollará un proyecto de usos mixtos (residencial, comercial y oficinas) de 44.000 m2 en la parcela 3 del Centro Nordelta. Para ello, se ha contratado a los reconocidos estudios RDR architectes y Sauerbruch Hutton. Se estima que la entrega de la etapa de anteproyecto se realizará durante el primer trimestre de 2024.
Se ha adecuado el entorno del predio de las ex-oficinas de la Asociación Vecinal Nordelta para la Universidad de San Andrés, ampliando el estacionamiento.
Swiss Medical avanza con la construcción de su centro médico de alta complejidad. La etapa de albañilería ha sido completada y se espera finalizar el cerramiento de las fachadas para finales de marzo. Además, se ha llevado a cabo la licitación para la última fase de la obra. La fecha estimada de inauguración está programada para mediados de 2025.
En el centro médico Las Lomas se concluyó la ampliación por 1.300 m2, duplicando la superficie actual.
Se ha finalizado y entregado el parque público en el sector Puertos Canoas, incluyendo la instalación de mobiliario, juegos infantiles y paisajismo general.
Se ha ampliado la calle del Estudiante en toda su extensión hasta el terreno de COTO, agregando un carril adicional. Recientemente se inauguró el supermercado COTO, facilitando el acceso directo desde el interior de la ciudad para los residentes de Nordelta.
La construcción del segundo playón de estacionamiento del Portal ha finalizado, duplicando la capacidad existente y ya está en funcionamiento.
Se ha construido y habilitado una ampliación del estacionamiento de la Bahía.
Actualmente se está llevando a cabo la puesta en valor del paisaje de la Avenida Troncal desde Puerto Canoas hasta la entrada de Oceana Nordelta, con una fecha estimada de conclusión de las tareas para septiembre de este año.
Se completaron las tareas en la rotonda pacheco (rotonda troncal y acceso al Centro Nordelta.
En la calle Austria se ha completado la instalación del alumbrado tanto en la calle como en el playón de maniobras. Una vez finalizado el trabajo de movimiento de suelos relacionado con el puente del lado Austria, se ha dado inicio al movimiento de suelos en el lado de la Avenida Troncal.
En el acceso Austria se ha construido una rotonda sobre la Avenida Troncal para facilitar el acceso al puente, la cual ya está habilitada. La estructura del puente está finalizada, y solo resta la instalación del equipamiento vial y la aplicación de la carpeta de rodamiento, lo cual está previsto para los primeros meses de 2024. La puesta en servicio estará sujeta a la finalización del equipamiento electrónico de acceso, a cargo de AVN.

El informe sobre los estados financieros separados fechados el 7 de marzo de 2024, se extienden en documentos aparte DELOITTE & Co. S.A.

Gonzalo D. Lacunza (Socio) Contador Público (UCA) C.P.C.E.C.A.B.A. – T° 319 F° 45

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Nordelta S.A. Memoria del Directorio al 31 de diciembre de 2023

Información confeccionada sobre la base de los Estados Financieros Separados de Nordelta S.A.

Ventas

Durante el ejercicio económico finalizado el 31 de diciembre de 2023, el proyecto Nordelta registró ingresos por ventas por un total de $65.871 millones derivados de la entrega de posesión de 265 lotes, 2 macrolotes y 5 departamentos.

Al 31 de diciembre de 2023, Nordelta tenía ventas pactadas por un valor de $168.407,2 millones. De esta cifra, se habían cobrado y registrado en el rubro Pasivo del contrato un total de $120.858,9 millones, dejando un saldo pendiente de cobro por $47.548,3 millones.

Stock

Al 31 de diciembre de 2023, el proyecto contaba con activos destinados a la venta valuados en $160.712,3 millones, registrados en el rubro Inventario. Además, disponía de bienes en alquiler valuados en $8.280 millones, los cuales fueron registrados en el rubro Propiedades de inversión. Estos activos incluyen tanto bienes terminados como aquellos que se encuentran en proceso de construcción.

5. Información contable resumida

5.1. Estructura patrimonial separada comparativa

	31/12/2023	31/12/2022
Activo no corriente	133.231.357.905	116.989.414.504
Activo corriente	107.145.754.223	86.612.013.866
Total del activo	240.377.112.128	203.601.428.370
Pasivo no corriente	48.364.905.057	43.648.941.461
Pasivo corriente	131.391.069.373	111.992.908.356
Total del pasivo	179.755.974.430	155.641.849.817
Patrimonio neto	60.621.137.698	47.959.578.553
Total del pasivo y patrimonio neto	240.377.112.128	203.601.428.370

5.2. Estructura de resultados separada comparativa

	31/12/2023	31/12/2022
Resultado operativo	44.524.760.336	6.949.084.489
Resultado de inversiones en subsidiarias y fideicomisos	3.541.677.056	(922.903.948)
Ingresos financieros	11.465.875.990	1.868.052.221
Costos financieros	(2.231.899.444)	(1.372.311.018)
Otros ingresos y egresos, netos	(769.863.525)	(813.383.196)
RECPAM	19.584.934.404	13.295.799.322
Resultado antes del Impuesto a las Ganancias	76.115.484.817	19.004.337.870
Impuesto a las Ganancias	(22.334.567.609)	(5.630.488.708)
Resultado neto del ejercicio	53.780.917.208	13.373.849.162

El informe sobre los estados financieros separados fechados el 7 de marzo de 2024, se extienden en documentos aparte DELOITTE & Co. S.A.

Gonzalo D. Lacunza (Socio) Contador Público (UCA) C.P.C.E.C.A.B.A. – T° 319 F° 45

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Nordelta S.A. Memoria del Directorio al 31 de diciembre de 2023

Información confeccionada sobre la base de los Estados Financieros Separados de Nordelta S.A.

5.3. Estructura de flujo de efectivo separada comparativa

	31/12/2023	31/12/2022
Fondos utilizados en las actividades operativas	(14.423.927.938)	(15.859.567.108)
Fondos (utilizados) / generados en las actividades de inversión	(19.884.793.427)	10.489.655.194
Fondos utilizados por las actividades de financiación	(4.522.252.704)	(5.316.392.820)

6. Indicadores

Se presentan a continuación los indicadores al 31 de diciembre de 2023 comparativos con el ejercicio anterior, considerados relevantes para el análisis de la evolución de la Sociedad:

6.1. Indicadores sobre base individual

		31/12/2023	31/12/2022
Solvencia	Patrimonio neto / Pasivo total	0,34	0,31
Endeudamiento	Pasivo total / Patrimonio neto	2,97	3,25
Liquidez corriente	Activo corriente / Pasivo corriente	0,82	0,77
Liquidez ácida	(Caja y bancos + Inversiones corrientes + Créditos corrientes) / Pasivo corriente	0,50	0,36
Razón del patrimonio al Activo	Patrimonio neto / Activo total	0,25	0,24
Razón de inmovilización de activos	Activo no corriente / Activo total	0,55	0,57
Rentabilidad total	Resultado total (u ordinario) / Patrimonio neto al cierre excluido el resultado del ejercicio	7,86	0,39
Leverage financiero	(Resultado neto ordinario / Patrimonio neto) / (Resultado neto ordinario+Intereses negativos) / Activo total)	3,96	4,24
Rotación de activos	Ventas / Activo	0,27	0,11
Rotación de inventarios	Costo / existencia promedio de bienes de cambio [= (EIBC + EFBC) / 2]	0,52	0,35

7. Distribución de Resultados no Asignados

El resultado por el ejercicio económico finalizado el 31 de diciembre de 2023 arrojó una ganancia de $ 53.780,9 millones.

A continuación, se presenta la asignación propuesta por el Directorio para los resultados no asignados correspondientes dicho ejercicio:

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----- Start of picture text -----

Concepto Importe
Resultados no asignados 53.780.917.208
Resultados distribuidos anticipados (13.948.801.976)
Neto a distribuir 39.832.115.232
Reserva legal 252.675.533
Dividendos 39.579.439.699
----- End of picture text -----

El informe sobre los estados financieros separados fechados el 7 de marzo de 2024, se extienden en documentos aparte DELOITTE & Co. S.A.

Gonzalo D. Lacunza (Socio) Contador Público (UCA) C.P.C.E.C.A.B.A. – T° 319 F° 45

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Nordelta S.A. Memoria del Directorio al 31 de diciembre de 2023

Información confeccionada sobre la base de los Estados Financieros Separados de Nordelta S.A.

La declaración, monto y pago de dividendos a los accionistas están sujetos a la aprobación de la Asamblea General Ordinaria de Accionistas.

8. Comentario de la gerencia

La compañía se compromete a mantener sus planes de inversión, con el objetivo de impulsar las obras en curso y de explorar activamente nuevas oportunidades de negocio. Se enfocará en capitalizar el valor de su marca y aprovechar sus fortalezas para seguir desarrollando productos únicos, innovadores y de alta calidad.

En cuanto al impulso del nuevo Centro Nordelta, se pondrá en marcha el programa educativo integral Área Beta, diseñado como un espacio de interacción entre el conocimiento y la producción, dirigido especialmente a las nuevas generaciones. La incorporación de instituciones educativas de renombre como ORT y la Universidad de San Andrés marcará el inicio de este innovador ecosistema. Además, se continuará trabajando en el desarrollo de edificios residenciales, aptos para uso profesional, oficinas y locales comerciales, contando con la colaboración de reconocidos estudios de arquitectura a nivel internacional.

9. Agradecimientos

El Directorio quiere reconocer expresamente el compromiso y la colaboración de los asesores externos en el análisis y selección de la estructura societaria más eficiente, su constitución e inscripción.

A su vez agradece a sus proveedores y clientes por la confianza y el apoyo brindado.

Ciudad Autónoma de Buenos Aires, 7 de marzo de 2024.

EL DIRECTORIO

El informe sobre los estados financieros separados fechados el 7 de marzo de 2024, se extienden en documentos aparte DELOITTE & Co. S.A.

Gonzalo D. Lacunza (Socio) Contador Público (UCA) C.P.C.E.C.A.B.A. – T° 319 F° 45

Nordelta S.A. Estados financieros consolidados al 31 de diciembre de 2023

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presentados en forma comparativa

(cifras expresadas en pesos – Moneda homogénea – Nota 2.3)

Información legal

Razón social: Nordelta S.A. CUIT: 30-65866089-2 Domicilio legal: Capitán General Ramón Freire 2265 – Ciudad Autónoma de Buenos Aires Actividad principal de la Sociedad: Desarrollo del emprendimiento urbano denominado Nordelta Inscripción en el Registro Público Número de inscripción: 11847, Libro 112, Tomo A Inscripción: 3 de diciembre de 1992 Última modificación: 9 de octubre de 2001 Fecha de vencimiento del estatuto o 3 de diciembre de 2091 contrato social: Capital suscripto, integrado e inscripto: 259.770 acciones ordinarias, nominativas no endosables de valor

259.770 acciones ordinarias, nominativas no endosables de valor nominal $ 100 con derecho a 5 votos por acción. Nota 7.1

El informe sobre los estados financieros consolidados fechado el 7 de marzo de 2024, se extiende en documento aparte DELOITTE & Co. S.A.

José Chouhy Oria Director

Gonzalo D. Lacunza (Socio) Contador Público (UCA) C.P.C.E.C.A.B.A. – T° 319 F° 45

Joaquín Ibañez Por Comisión Fiscalizadora

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Nordelta S.A.

Estados consolidados de situación financiera

Al 31 de diciembre de 2023 y 2022

(cifras expresadas en pesos – Moneda homogénea – Nota 2.3.)

Activo Nota Activo no corriente Propiedad, planta y equipo 6.1 Propiedades de inversión 6.2 InventarioNC 6.3 Inversiones en otras entidades 6.4 Créditos por ventas de bienes y servicios prestadosNC 6.5 Otros créditosNC 6.6	31/12/2023 31/12/2022
	4.318.764.347 4.929.096.001 8.280.026.000 5.312.291.633 119.675.573.982 104.244.710.326 47.229.461 47.244.773 37.276.226 42.957.926 1.829.600.079 3.640.731.824
Total del activo no corriente	134.188.470.095 118.217.032.483
Activo corriente Inventario 6.3 Créditos por ventas de bienes y servicios prestados 6.5 Otros créditos 6.6 Inversiones en activos financieros 6.7 Efectivoyequivalentes de efectivo 6.8	41.036.851.607 49.635.189.828 655.950.084 1.125.624.041 37.742.159.835 25.480.381.350 25.266.453.706 9.563.056.046 2.386.010.781 7.947.924.535
Total del activo corriente	107.087.426.013 93.752.175.800
Total del activo	241.275.896.108 211.969.208.283
Patrimonio Aportes de los propietarios Resultados acumulados Atribuible a los propietarios de la controlante Participación no controladora	11.548.036.988 11.548.036.988 49.073.100.710 36.411.541.565
	60.621.137.698 47.959.578.553 (189) 93
Total delpatrimonio	60.621.137.509 47.959.578.646
Pasivo Pasivo no corriente Pasivo del contratoNC 6.9 Deudas por arrendamientoNC 6.13 Pasivo por impuesto diferido 6.15 Provisiones 6.16	14.150.051.511 13.256.311.451 51.853.773 139.799.001 34.410.069.947 31.223.081.408 147.271.695 435.998.243
Total delpasivo no corriente	48.759.246.926 45.055.190.103
Pasivo corriente Pasivo del contrato 6.9 Deudas comerciales 6.10 Impuesto a las gananciasPA 6.11 Deudas sociales 6.12 Deudas por arrendamiento 6.13 Otras deudas 6.14	106.708.877.591 112.190.943.319 6.658.633.951 2.111.170.895 16.886.386.351 2.785.404.081 1.029.399.743 883.463.543 146.200.168 93.978.080 466.013.869 889.479.616
Total delpasivo corriente	131.895.511.673 118.954.439.534
Total delpasivo	180.654.758.599 164.009.629.637

Total delpasivoy delpatrimonio	241.275.896.108 211.969.208.283

Las Notas que se acompañan son parte integrante de los presentes estados financieros consolidados.

El informe sobre los estados financieros consolidados fechado el 7 de marzo de 2024, se extiende en documento aparte DELOITTE & Co. S.A.

Gonzalo D. Lacunza (Socio) Contador Público (UCA) C.P.C.E.C.A.B.A. – T° 319 F° 45

José Chouhy Oria Director

Joaquín Ibañez Por Comisión Fiscalizadora

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Nordelta S.A.

Estados consolidados de resultados integrales

Por los ejercicios económicos finalizados el 31 de diciembre de 2023 y 2022

(cifras expresadas en pesos – Moneda homogénea – Nota 2.3.)

Ingresos por ventas de bienes y servicios prestados Costo de los bienes vendidosyde los serviciosprestados	Nota 31/12/2023 31/12/2022	Nota 31/12/2023 31/12/2022
	6.17 6.18	79.634.335.523 28.635.286.298 (16.251.661.259) (9.271.690.735)
Resultado bruto		63.382.674.264 19.363.595.563
	6.19 6.20 6.2 6.21 6.22	(9.602.153.610) (5.307.297.823) (4.508.331.140) (5.183.298.554) 2.967.734.367 (454.916.188) 352.492.312 893.244.318 (681.286.384) (947.486.715)
Resultado operativo		51.911.129.809 8.363.840.601
Ingresos financieros Costos financieros Otros ingresos y egresos, netos Resultadopor exposición al cambio delpoder adquisitivo de la moneda	6.23 6.24	11.484.901.949 3.358.018.003 (3.252.806.380) (1.428.670.532) (556.773.511) (70.145.256) 15.909.838.484 8.846.250.787
Resultado antes del impuesto a lasganancias		75.496.290.351 19.069.293.603
Impuesto a lasganancias		(21.715.373.425) (5.695.444.727)
	6.15
Resultado neto del ejercicio		53.780.916.926 13.373.848.876

Resultado integral del ejercicio		53.780.916.926 13.373.848.876
Resultado integral del ejercicio atribuible a: Propietarios de la controlante Participaciones no controladas Resultado básico y diluido por acción atribuible a los propietarios de la controlante [en pesos]	3.3	53.780.917.208 13.373.849.162 (282) (286)
		53.780.916.926 13.373.848.876
		207.033 51.483

Las Notas que se acompañan son parte integrante de los presentes estados financieros consolidados.

El informe sobre los estados financieros consolidados fechado el 7 de marzo de 2024, se extiende en documento aparte DELOITTE & Co. S.A.

José Chouhy Oría Director

Gonzalo D. Lacunza (Socio) Contador Público (UCA) C.P.C.E.C.A.B.A. – T° 319 F° 45

Joaquín Ibañez Por Comisión Fiscalizadora

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Nordelta S.A. Estados consolidados de cambios en el patrimonio

Por los ejercicios económicos finalizados el 31 de diciembre de 2023 y 2022

(cifras expresadas en pesos – Moneda homogénea – Nota 2.3.)

Aportes de lospropietarios	Resultados acumulados	:
Capital social Ajuste de capital Subtotal	Subtotal Reserva legal Reserva voluntaria Reserva especial art.310 RG 7/2015 Resultados acumulados	47.959.578.646 - (27.170.556.087) (13.948.801.976) 53.780.916.926 60.621.137.509 Total
25.977.000 11.522.059.988 11.548.036.988 - - - - - - - - - - - -	1.388.239.463 17.886.909.305 3.762.543.635 13.373.849.162 36.411.541.565 668.692.402 - - (668.692.402) - - (14.465.399.327) - (12.705.156.760) (27.170.556.087) - - - (13.948.801.976) (13.948.801.976) - - - 53.780.917.208 53.780.917.208
25.977.000 11.522.059.988 11.548.036.988	2.056.931.865 3.421.509.978 3.762.543.635 39.832.115.232 49.073.100.710

(*) Según resolución de la Asamblea General Ordinaria de Accionistas celebrada el 11 de mayo de 2023.

(**) Según resolución del Directorio celebrado el 7 de diciembre de 2023.

Saldos al 31/12/2021 Distribución de resultados acumulados (): Desafectación de la reserva especial A reserva voluntaria Distribución de dividendos Resultado neto del ejercicio *Saldos al 31/12/2022	Aportes de lospropietarios	1.388.239.463 43.396.330.808 20.398.397.479 (12.590.482.487) 52.592.485.263 - - (16.635.853.844) 16.635.853.844 - - 4.045.371.357 - (4.045.371.357) - - (29.554.792.860) - - (29.554.792.860) - - - 13.373.849.162 13.373.849.162 1.388.239.463 17.886.909.305 3.762.543.635 13.373.849.162 36.411.541.565 Subtotal Resultados acumulados Reserva legal Reserva voluntaria Reserva especial art.310 RG 7/2015 Resultados acumulados	64.140.522.251 379 - - - - (29.554.792.860) - 13.373.849.162 (286) 47.959.578.553 93 Propietarios de la controlante Participaciones no controladas Patrimonio atribuible a:
	Capital social Ajuste de capital Subtotal			Totales
	25.977.000 11.522.059.988 11.548.036.988 - - - - - - - - - - - -			64.140.522.630 - - (29.554.792.860) 13.373.848.876
	25.977.000 11.522.059.988 11.548.036.988			47.959.578.646

(***) Según resolución de la Asamblea General Ordinaria de Accionistas celebrada el 20 de mayo de 2022. Las Notas que se acompañan son parte integrante de los presentes estados financieros consolidados.

El informe sobre los estados financieros consolidados fechado el 7 de marzo de 2024, se extiende en documento aparte DELOITTE & Co. S.A.

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José Chouhy Oria Director

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Nordelta S.A.

Estados consolidados de flujos de efectivo

Por los ejercicios económicos finalizados el 31 de diciembre de 2023 y 2022

(cifras expresadas en pesos – Moneda homogénea – Nota 2.3)

Actividades operativas Resultado neto del ejercicio Ajustes para conciliar el resultado del ejercicio con el flujo neto de efectivo: Impuesto a las ganancias Depreciación de propiedad, planta y equipo Resultados generados por las inversiones en activos financieros Baja de propiedades de inversión Variación neta de provisiones Variación neta previsión para deudores incobrables Resultado por valuación de propiedades de inversión Intereses financieros por arrendamiento Diferencia de cambio de arrendamientos Ingresos del ejercicio compensados con anticipos de fondos recibidos en años anteriores Diferencia de cambio, intereses y otros componentes financieros diversos Resultado por la posición monetaria neta del efectivo y equivalente de efectivo Variaciones netas en el capital de trabajo Inventario Otros créditos Créditos por ventas de bienes y servicios prestados Deudas comerciales, sociales y otras Pagos por arrendamietos Pasivos del contrato Pago impuesto a las ganancias Flujo neto de efectivo utilizado en las actividades operativas Actividades de inversión Compra de activos financieros Venta de activos financieros Pago por incorporación de propiedad planta y equipos Movimientos netos por inversiones en otras entidades Flujo neto de efectivo (utilizado en) generado por las actividades de inversión Actividades de financiación Pago de dividendos () Flujo neto de efectivo utilizado en las actividades de financiación Variaciones del efectivo y equivalentes de efectivo Efectivo y equivalentes de efectivo al inicio del ejercicio (Nota 6.8) Efecto de la variación del tipo de cambio y resultado por la posición monetaria neta, sobre el efectivo y equivalentes de efectivo Disminución neta del efectivo y equivalente de efectivo Efectivo y equivalente de efectivo al cierre del ejercicio (Nota 6.8)*	31/12/2023 31/12/2022
	53.780.916.926 13.373.848.876 21.715.373.425 5.695.444.727 457.162.495 394.074.769 1.318.584.385 (1.816.363.760) - 286.165.268 63.156.396 141.884.165 61.130.998 (45.336.580) (2.967.734.367) 454.916.188 8.378.362 14.611.276 9.972.036 (7.758.301) (56.566.447.365) (19.957.523.347) (29.079.576.889) (10.057.126.335) (5.090.874.472) (2.512.889.374) (6.507.612.206) (11.301.204.848) (47.047.969.462) (22.368.486.459) 414.224.659 (497.821.438) 1.672.021.548 (7.015.087.639) (54.073.538) (17.349.359) 51.978.121.697 42.057.976.070 (2.181.156.236) (3.820.400.725)
	(18.016.401.608) (16.998.426.826)
	(183.028.172.368) (161.024.389.347) 166.006.190.323 170.489.042.449 (171.744.070) (46.172.997) 15.312 (580.440)
	(17.193.710.803) 9.417.899.665
	(4.522.252.704) (5.316.392.820)
	(4.522.252.704) (5.316.392.820)
	7.947.924.535 8.274.828.658 34.170.451.361 12.570.015.858 (39.732.365.115) (12.896.919.981)
	2.386.010.781 7.947.924.535

(*) Neto de $ 36.596.993.768 y $ 24.238.400.040, respectivamente, compensado con deudas con partes relacionadas (2023 y 2022) y con $ 111.591 de dividendos pendientes de pago (2023) (Nota 8.3)

Las Notas que se acompañan son parte integrante de los presentes estados financieros consolidados.

El informe sobre los estados financieros consolidados fechado el 7 de marzo de 2024, se extiende en documento aparte DELOITTE & Co. S.A.

José Chouhy Oria Director

Gonzalo D. Lacunza (Socio) Contador Público (UCA) C.P.C.E.C.A.B.A. – T° 319 F° 45

Joaquín Ibañez Por Comisión Fiscalizadora

Nordelta S.A. Notas a los estados financieros consolidados Al 31 de diciembre de 2023 presentadas en forma comparativa

==> picture [126 x 51] intentionally omitted <==

(cifras expresadas en pesos – Moneda homogénea – Nota 2.3)

1. Información de la Sociedad

1.1. Información general

Nordelta S.A., (en adelante “la Sociedad”), fue fundada en 1992, siendo su objeto social y el de sus subsidiarias y fideicomisos inmobiliarios (en adelante “el Grupo”), el desarrollo, comercialización y administración de emprendimientos inmobiliarios innovadores, principalmente en el mercado de alto poder adquisitivo. Su actividad principal incluye la revalorización de la tierra, destinada a la venta de lotes unifamiliares (a usuarios finales), y macrolotes a otras desarrolladoras .

El emprendimiento urbanístico, Nordelta, incluye 1.705 hectáreas en el partido de Tigre, Provincia de Buenos Aires, Argentina. El mismo se comercializa desde 1999.

Nordelta S.A. está organizada bajo las normas de la República Argentina.

Su domicilio legal es en la calle Capitán General Ramón Freire 2265, de la Ciudad de Buenos Aires.

1.2. Estructura y organización del Grupo

Al 31 de diciembre de 2023, la estructura organizacional, incluyendo las principales sociedades del Grupo, es la siguiente:

==> picture [426 x 121] intentionally omitted <==

Nordelta S.A. es la sociedad controlante de las siguientes entidades:

Nordelta Constructora S.A.: Sociedad dedicada al desarrollo, construcción y compraventa de bienes inmuebles. A la fecha de emisión de los presentes estados financieros, dicha sociedad se encuentra en proceso de liquidación.
Redes y Servicios S.A.: Sociedad prestadora de servicios de agua potable, cloacas, y sistemas de riego.
Nordelta Administradora Fiduciaria S.A.: Sociedad fiduciaria.
Lago Norte Propiedades S.A.: Bróker inmobiliario.

2. Bases de preparación de los estados financieros consolidados

A continuación, se detallan las políticas contables más importantes aplicadas en la preparación de los presentes estados financieros consolidados. Dichas políticas han sido aplicadas de manera uniforme en los ejercicios presentados, a menos que se indique lo contrario.

2.1. Manifestación de cumplimiento de las Normas Internacionales de Información Financiera (NIIF)

Los presentes estados financieros consolidados de la Sociedad por el ejercicio finalizado el 31 de diciembre de 2023 han sido preparados y presentados de conformidad con las Normas Internacionales de Información Financiera (NIIF), adoptadas por la Federación Argentina de Consejos Profesionales de Ciencias

El informe sobre los estados financieros consolidados fechado el 7 de marzo de 2024, se extiende en documento aparte DELOITTE & Co. S.A.

José Chouhy Oría Director

Gonzalo D. Lacunza (Socio) Contador Público (UCA) C.P.C.E.C.A.B.A. – T° 319 F° 45

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Nordelta S.A. Notas a los estados financieros consolidados Al 31 de diciembre de 2023 presentadas en forma comparativa

(cifras expresadas en pesos – Moneda homogénea – Nota 2.3)

Económicas (FACPCE) como normas contables profesionales, tal como fueron emitidas por el Consejo de Normas Internacionales de Contabilidad (IASB por sus siglas en inglés), en virtud de que a través de la Resolución N° 4/2018, publicada en el Boletín Oficial el 27 de junio de 2018, la Inspección General de Justicia (IGJ) permite como opción a las sociedades la presentación de sus estados contables conforme a la Resolución Técnica N° 26 de la FACPCE y sus modificatorias en los términos del artículo 310 de la Resolución N° 7/2015 de la IGJ. La aplicación de las NIIF es admitida por la IGJ.

Los presentes estados financieros consolidados reconocen los efectos de las variaciones en el poder adquisitivo de la moneda en forma integral mediante la aplicación del método de reexpresión en moneda constante establecido por la NIC 29.

Con fines comparativos, los presentes estados financieros consolidados incluyen cifras y otra información correspondiente al ejercicio económico finalizado el 31 de diciembre de 2022, que son parte integrante de los estados financieros consolidados mencionados precedentemente y se las presenta con el propósito de que se interpreten exclusivamente en relación con las cifras y otra información del ejercicio actual. Dichas cifras han sido reexpresadas en moneda de cierre del presente ejercicio, de acuerdo a lo señalado en el apartado 2.3., a fin de permitir su comparabilidad y sin que tal reexpresión modifique las decisiones tomadas con base en la información contable correspondiente al ejercicio anterior.

La moneda legal en la República Argentina es el peso. Los Estados financieros consolidados se presentan en pesos argentinos. A menos que se establezca lo contrario, o que el contexto lo exija de otro modo, las referencias a “montos en pesos” o “$” son a pesos argentinos, y las referencias a “U$S”, “USD” o “dólares US” son a dólares estadounidenses.

2.2. Bases de consolidación

Los estados financieros consolidados de Nordelta S.A. han sido preparados a partir de los estados financieros separados de la Sociedad y los balances de gestión / estados contables de las subsidiarias sobre las cuales tiene control y los de los fideicomisos inmobiliarios sobre los cuales reviste la calidad de fiduciante y beneficiario.

Los principales ajustes de consolidación son los siguientes:

eliminación de saldos de cuentas de activos y pasivos y de ingresos y gastos entre la Sociedad controlante y las controladas, de manera que los Estados financieros intermedios consolidados exponen los saldos que se mantienen efectivamente con terceros; y
eliminación de las participaciones en el capital y en los resultados de cada ejercicio de las entidades controladas.

2.3. Información financiera presentada en moneda homogénea

Los estados financieros al 31 de diciembre de 2023, incluyendo las cifras correspondientes al ejercicio anterior, han sido reexpresadas para considerar los cambios en el poder adquisitivo general de la moneda funcional de la Sociedad (el peso argentino) conforme a lo establecido en la NIC 29 y en la Resolución General N° 10/18 de la IGJ. Como resultado de ello, los estados financieros consolidados están expresados en la unidad de medida corriente al final del ejercicio sobre el que se informa.

De acuerdo con la NIC 29, la reexpresión de los estados financieros es necesaria cuando la moneda funcional de una entidad es la de una economía hiperinflacionaria. Para definir un estado de hiperinflación, la NIC 29 brinda una serie de pautas orientativas, no excluyentes, consistentes en (i) analizar el comportamiento de la población, los precios, la tasa de interés y los salarios ante la evolución de los índices de precios y la pérdida de poder adquisitivo de la moneda, y (ii) como una característica cuantitativa, que es la condición mayormente considerada en la práctica, comprobar si la tasa acumulada de inflación en tres años se aproxima o sobrepasa el 100%.

El informe sobre los estados financieros consolidados fechado el 7 de marzo de 2024, se extiende en documento aparte DELOITTE & Co. S.A.

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Nordelta S.A. Notas a los estados financieros consolidados Al 31 de diciembre de 2023 presentadas en forma comparativa

(cifras expresadas en pesos – Moneda homogénea – Nota 2.3)

Si bien en los años recientes existió un crecimiento importante en el nivel general de precios, la inflación acumulada en tres años se había mantenido en Argentina por debajo del 100% acumulado. Sin embargo, debido a diversos factores macroeconómicos, la inflación trienal se ubicó en 2018 por encima de ese guarismo, a la vez que las metas del gobierno nacional, y otras proyecciones disponibles, indican que esta tendencia no se revertirá en el corto plazo. Por lo expuesto, el 29 de septiembre de 2018, la FACPCE emitió la Resolución JG N° 539/18, aprobada por el CPCECABA mediante la Resolución CD N° 107/18, indicando, entre otras cuestiones, que la Argentina debe ser considerada una economía inflacionaria en los términos de las normas contables profesionales a partir del 1° de julio de 2018, en consonancia con la visión de organismos internacionales.

A efectos de reexpresar los estados financieros, la IGJ ha establecido que la serie de índices a utilizar para la aplicación de la NIC 29 es la determinada por la FACPCE. Esa serie de índices combina el Índice de Precios al Consumidor (IPC) Nacional publicado por el Instituto Nacional de Estadísticas y Censos (INDEC) a partir de enero de 2017 (mes base: diciembre 2016) con el Índice de Precios Internos al por Mayor (IPIM) publicado por el INDEC hasta esa fecha, computando para los meses de noviembre y diciembre de 2015, respecto de los cuales no se cuenta con información del INDEC sobre la evolución del IPIM, la variación en el IPC de la Ciudad Autónoma de Buenos Aires.

Considerando el mencionado índice, la inflación ha sido del 211,41% y 94,79% para los ejercicios económicos finalizados el 31 de diciembre de 2023 y 2022, respectivamente.

A continuación, se incluye un resumen de los efectos de la aplicación de la NIC 29:

Reexpresión del estado consolidado de situación financiera

a) Las partidas monetarias (aquellas con un valor nominal fijo en moneda local) no se reexpresan, dado que ya se encuentran expresadas en la unidad de medida corriente a la fecha de cierre del ejercicio por el cual se informa. En un ejercicio inflacionario, mantener activos monetarios genera pérdida de poder adquisitivo y mantener pasivos monetarios genera ganancia de poder adquisitivo, siempre que tales partidas no se encuentren sujetas a un mecanismo de ajuste que compense en alguna medida esos efectos. La pérdida o ganancia monetaria se incluye en el resultado del ejercicio por el que se informa.
b) Los activos y pasivos sujetos a cambios en función a acuerdos específicos se ajustan en función a tales acuerdos.
c) Las partidas no monetarias medidas a sus valores corrientes al final del ejercicio sobre el que se informa, no se reexpresan a efectos de su presentación en el estado de situación financiera, pero el proceso de ajuste debe completarse para determinar en términos de unidad de medida homogénea los resultados producidos por la tenencia de esas partidas no monetarias.
d) Las partidas no monetarias medidas a costo histórico o a un valor corriente de una fecha anterior a la de cierre del ejercicio sobre el cual se informa se reexpresan por coeficientes que reflejen la variación ocurrida en el nivel general de precios desde la fecha de adquisición o revaluación hasta la fecha de cierre, procediéndose luego a comparar los importes reexpresados de esos activos con los correspondientes valores recuperables. Los cargos al resultado del ejercicio por depreciación de las propiedades, planta y equipo, así como cualquier otro consumo de activos no monetarios se determinarán sobre la base de los nuevos importes reexpresados.

Al 31 de diciembre de 2023 y 2022, las partidas sometidas a este proceso de reexpresión han sido las correspondientes a los rubros de Propiedad, Planta y Equipo, Inventarios, Inversiones en otras entidades, ciertas partidas de Otros créditos, Pasivos del contrato.

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(cifras expresadas en pesos – Moneda homogénea – Nota 2.3)

e) Cuando proceda la activación de costos financieros en los activos no monetarios de conformidad con la NIC 23, no se capitaliza la porción de esos costos que compensan al acreedor de los efectos de la inflación.
f) La reexpresión de los activos no monetarios en los términos de unidad de medida corriente al final del ejercicio sobre el que se informa sin un ajuste equivalente para propósitos fiscales, da lugar a una diferencia temporaria gravable y al reconocimiento de un pasivo por impuesto diferido cuya contrapartida se reconoce en el resultado del ejercicio. Cabe señalar que a partir del ejercicio 2018 las altas de propiedad, planta y equipo se ajustan por inflación para propósitos fiscales.

Reexpresión del estado consolidado de resultados integrales

a) Los gastos e ingresos se reexpresan desde la fecha de su registración contable, salvo aquellas partidas del resultado que reflejan o incluyen en su determinación el consumo de activos medidos en moneda de poder adquisitivo de una fecha anterior a la de registración del consumo, las que se reexpresan tomando como base la fecha de origen del activo con el que está relacionada la partida (p.e. depreciación, desvalorización y otros consumos de activos valuados a costo histórico); y salvo también aquellos resultados que surgen de comparar dos mediciones expresadas en moneda de poder adquisitivo de diferentes fechas, para los cuales se requiere identificar los importes comparados, reexpresarlos por separado, y volver a efectuar la comparación, pero con los importes ya reexpresados.
b) La pérdida neta y/o ganancia neta por el mantenimiento de activos y pasivos monetarios se presenta en una partida separada del resultado del ejercicio.

Reexpresión del estado consolidado de cambios en el patrimonio

Luego de la reexpresión a la fecha de transición (1° de enero de 2017), todos los componentes del patrimonio se reexpresan aplicando el índice general de precios desde el principio del ejercicio, y cada variación de esos componentes se reexpresa desde la fecha de aportación o desde el momento en que la misma se produjo por cualquier otra vía.

Los otros resultados integrales se presentan en términos reales.

Reexpresión del estado consolidado de flujos de efectivo

La NIC 29 requiere que todas las partidas de este estado se reexpresen en términos de la unidad de medida corriente a la fecha de cierre del ejercicio por el cual se informa.

El resultado monetario generado por el efectivo y equivalentes al efectivo se presenta en el estado de flujo de efectivo por separado de los flujos procedentes de las actividades de operación, inversión y financiación, como una partida específica de la conciliación entre las existencias de efectivo y equivalentes al efectivo al principio y al final del ejercicio.

3. Normas contables aplicadas para la preparación de los estados financieros consolidados

En el ejercicio corriente, la Sociedad implementó una serie de NIIF nuevas y modificadas, emitidas por el Consejo de Normas Internacionales de Contabilidad (IASB, por su sigla en inglés), y adoptadas por la FACPCE, las cuales son obligatorias y entraron en vigor a partir de los ejercicios iniciados a partir del 1° de enero de 2023.

3.1 Nuevas normas o interpretaciones adoptadas por la Sociedad a partir del presente ejercicio

A continuación, se detallan las nuevas NIIF, interpretaciones y modificaciones a las NIIF adoptadas por la Sociedad a partir del 1° de enero de 2023:

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(cifras expresadas en pesos – Moneda homogénea – Nota 2.3)

Modificaciones a la NIC 12 - Reforma Fiscal Internacional

En mayo de 2023 el IASB emitió modificaciones a la NIC 12 relacionadas con las Reglas del modelo del Segundo Pilar de la Reforma Fiscal Internacional (“Reforma”) desarrollada por la OCDE, que resultan aplicables para los ejercicios iniciados en o a partir del 1 de enero de 2023.

Estas modificaciones introducen una excepción temporal a los requisitos de la NIC 12 para que una entidad no reconozca ni revele información sobre los impuestos diferidos generados a partir del impuesto a las ganancias surgido de la aplicación de la Reforma. Adicionalmente, requiere ciertas revelaciones adicionales en los estados financieros anuales.

La adopción de la modificación mencionada no ha tenido efectos ya que no existe en la jurisdicción en las que opera la Sociedad un marco regulatorio fiscal relacionado con dicha reforma. No obstante, la Sociedad se encuentra monitoreando los posibles cambios futuros que podrían observarse en la normativa fiscal.

Modificaciones a NIC 1 - Revelación de políticas contables

En febrero de 2021, el IASB emitió modificaciones a la NIC 1, las cuales entran en vigencia para los ejercicios anuales que comiencen a partir del 1° de enero de 2023, y se aplican de forma prospectiva. Las modificaciones de la Declaración de Prácticas de la IFRS 2 no contienen una fecha de entrada en vigor ni requisitos de transición.

Las modificaciones cambian los requisitos de la NIC 1 con respecto a la revelación de las políticas contables. Las modificaciones sustituyen todos los casos de la expresión "políticas contables significativas" por "información significativa sobre políticas contables". La información sobre políticas contables es significativa si, cuando se considera junto con otra información incluida en los estados financieros de una entidad, puede esperarse razonablemente que influya en las decisiones que los usuarios primarios de los estados financieros con fines generales toman sobre la base de dichos estados financieros.

Los párrafos de apoyo de la NIC 1 también se modifican para aclarar que la información sobre políticas contables que se refiere a transacciones, otros eventos o condiciones sin importancia relativa es irrelevante y no es necesario revelarla. La información sobre políticas contables puede ser material debido a la naturaleza de las transacciones, otros eventos o condiciones relacionados, incluso si los importes son inmateriales. Sin embargo, no toda la información sobre políticas contables relacionada con transacciones, otros eventos o condiciones materiales es en sí misma material.

El Consejo también ha elaborado orientaciones y ejemplos para explicar y demostrar la aplicación del "proceso de materialidad en cuatro pasos" descrito en la Declaración de Prácticas de la IFRS 2.

La adopción de la modificación mencionada no ha tenido efectos significativos en los estados financieros consolidados de la Sociedad.

Modificaciones a la NIC 8 – Políticas contables, cambios en las estimaciones contables y errores

En febrero de 2021, el IASB modificó la NIC 8 (“Políticas contables, cambios en las estimaciones contables y errores”) para aclarar la definición de las estimaciones contables. Según la nueva definición, las estimaciones contables son “montos monetarios en los estados financieros que están sujetos a incertidumbre en la medición”. El IASB aclaró que un cambio en la estimación contable que se deriva de la nueva información o de los nuevos acontecimientos no es la corrección de un error. Además, los efectos de un cambio en una entrada o una técnica de medición utilizada para desarrollar una estimación contable son cambios en las estimaciones contables si no son resultado de la corrección de errores del período anterior.

Las modificaciones son efectivas para los ejercicios que comienzan el 1° de enero de 2023 o después de los cambios en las políticas contables y los cambios en las estimaciones contables que se producen al comienzo de ese ejercicio o después de éste. Se permite la aplicación anticipada.

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(cifras expresadas en pesos – Moneda homogénea – Nota 2.3)

La aplicación de las modificaciones mencionadas no ha tenido un impacto significativo en sus estados financieros consolidados.

Modificaciones a la NIC 12 - Impuesto diferido relacionado con activos y pasivos que surgen de la misma transacción

En mayo de 2021 el IASB emitió modificaciones a la NIC 12 “Impuesto a las Ganancias” relacionadas con el reconocimiento inicial del impuesto diferido en aquellas transacciones en las que se reconocen un activo y un pasivo simultáneamente, que resultan aplicables para los ejercicios iniciados en o a partir del 1 de enero de 2023, permitiendo su aplicación anticipada.

Las modificaciones introducen una excepción al aplicar la exención de reconocimiento inicial con especificaciones sobre cómo las entidades deben contabilizar el impuesto a las ganancias y el impuesto diferido en aquellas transacciones en las que se reconocen un activo y un pasivo iniciales que generan al mismo tiempo partidas temporarias deducibles e imponibles por la misma cuantía. Por consiguiente, en aquellos casos en donde se reconocen un activo y un pasivo, por ejemplo, relacionados con arrendamientos y obligaciones de abandono o desmantelamiento, se requiere el reconocimiento del impuesto diferido generado por dichas transacciones.

La adopción de la modificación mencionada no ha tenido efectos significativos en los estados financieros consolidados de la Sociedad.

Adicionalmente resultan de aplicación obligatoria para los ejercicios iniciados en o a partir del 1 de enero de 2023 las modificaciones a las NIIF 4 y NIIF 17 “Contratos de seguro”, las cuales no fueron descriptas por no ser de aplicación para la Sociedad ya que no desarrolla actividades afines.

Asimismo, a continuación, se detallan las normas o interpretaciones emitidas por el IASB cuya aplicación no resulta obligatoria a la fecha de cierre de los presentes estados financieros consolidados y por lo tanto no han sido adoptadas por la Sociedad:

Normas e interpretaciones emitidas no adoptadas a la fecha

Modificaciones a la NIC 1 - Clasificación de pasivos

En enero de 2020 el IASB emitió modificaciones a la NIC 1 “Presentación de Estados Financieros” referentes a la clasificación de pasivos en corrientes y no corrientes, que resultan aplicables retroactivamente para los ejercicios iniciados en o a partir del 1 de enero de 2022 (fecha que fue prorrogada al 1 de enero de 2024), permitiendo su aplicación anticipada.

Las modificaciones aclaran que la clasificación de los pasivos como corrientes o no corrientes:

Debe basarse en los derechos existentes al final del período sobre el que se informa a diferir la liquidación en al menos 12 meses y hacer explícito que sólo los derechos vigentes “al final del período de informe” deberían afectar la clasificación de un pasivo.
No se ve afectada por las expectativas sobre si una entidad ejercerá su derecho a diferir la liquidación de un pasivo.

También aclara que la liquidación se refiere a la transferencia a la contraparte de efectivo, instrumentos de patrimonio u otros activos o servicios.

A la fecha de emisión de los presentes estados financieros consolidados, la Sociedad anticipa que la aplicación de las modificaciones mencionadas no tendrá un impacto significativo en sus estados financieros.

Modificaciones a la NIIF 16 - Arrendamientos

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(cifras expresadas en pesos – Moneda homogénea – Nota 2.3)

medir dichos arrendamientos en una fecha posterior a la fecha de su reconocimiento inicial, que resultan aplicables retroactivamente para los ejercicios iniciados en o a partir del 1 de enero de 2024, permitiendo su aplicación anticipada.

Tras la modificación a la NIIF 16, el pasivo por arrendamiento originado en una venta con arrendamiento posterior requiere que el vendedor-arrendatario mida el pasivo por arrendamiento de forma tal que no reconozca un resultado por el derecho de uso que retiene, no impidiendo que reconozca un resultado por la terminación parcial o total del arrendamiento.

Modificaciones a la NIC 1 - Pasivos no corrientes con cláusulas de compromisos asumidos (“covenants”)

En octubre de 2022 el IASB emitió modificaciones a la NIC 1 relacionadas con la clasificación de pasivos no corrientes que incluyen covenants, que resultan aplicables retroactivamente para los ejercicios iniciados en o a partir del 1 de enero de 2024, permitiendo su aplicación anticipada y en oportunidad a la aplicación de las modificaciones emitidas por el IASB sobre la clasificación de pasivos (ver apartado “Modificaciones a la NIC 1 - Clasificación de pasivos” de la presente Nota).

Las modificaciones aclaran que la clasificación de los acuerdos de préstamos con covenants como pasivos no corrientes puede verse afectada cuando una entidad deba cumplir dicho covenant en o antes de la fecha del período que se informa aun cuando el covenant se evalúe posteriormente.

Adicionalmente, se incorporan ciertos requisitos adicionales de revelación en nota que permita comprender a los usuarios de los estados financieros el riesgo de que el pasivo no corriente pueda convertirse en exigible dentro de los 12 meses siguientes al período que se informa.

La Sociedad no anticipa que la aplicación de la modificación mencionada tenga un impacto en sus estados financieros.

Modificaciones a la NIC 7 y la NIIF 7 sobre acuerdos de financiación de proveedores

En mayo de 2023 el IASB emitió modificaciones a la NIC 7 y NIIF 7 relacionadas con los acuerdos de financiación con proveedores, que resultan aplicables para los ejercicios iniciados en o a partir del 1 de enero de 2024, permitiendo su aplicación anticipada.

Dichas modificaciones introducen nuevos requerimientos de revelación de información cualitativa y cuantitativa en los estados financieros anuales asociadas a los mencionados acuerdos de financiación, como por ejemplo las condiciones contractuales, los saldos de los pasivos financieros, las liquidaciones realizadas, los vencimientos, etc. Las modificaciones no requieren la revelación de información comparativa.

A la fecha de los presentes estados financieros consolidados, la Sociedad se encuentra en proceso de evaluar los efectos de la aplicación de estas modificaciones, si bien no anticipa un impacto significativo en sus estados financieros.

Modificaciones a la NIC 21 “Efectos de las variaciones en las tasas de cambio de la moneda extranjera” - Ausencia de convertibilidad

En agosto de 2023 el IASB emitió modificaciones a la NIC 21 relacionadas con la metodología a aplicar ante la ausencia de convertibilidad entre dos monedas, y que resultan aplicables para los ejercicios iniciados en o a partir del 1 de enero de 2025.

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enfoque de análisis que requiere que cada entidad identifique si una moneda es convertible en otra para cada propósito específico para el que se obtendría dicha moneda siguiendo una serie de parámetros tales como una evaluación de si la moneda se obtiene en un plazo administrativo normal, la capacidad de obtener dicha moneda, entre otros. Una vez identificada la ausencia de convertibilidad entre monedas, se deberá estimar el tipo de cambio que represente aquél que se obtendría en una transacción ordenada entre participantes de mercado y que refleje las condiciones económicas. Estas modificaciones no especifican una metodología de estimación del tipo de cambio a utilizar, sino que la misma deberá ser desarrollada por cada entidad.

Adicionalmente, dichas modificaciones incorporan requerimientos de información a revelar como por ejemplo una descripción de las restricciones que generan la ausencia de convertibilidad, una descripción cualitativa y cuantitativa de las transacciones afectadas, los tipos de cambio utilizados y su metodología de estimación, una descripción de los riesgos a los que se encuentra expuesta la entidad por la ausencia de convertibilidad, entre otros.

No hay otras normas o interpretaciones que aún no hayan entrado en vigencia y de las cuales se espera que tengan un efecto material en los estados financieros de la Sociedad.

3.2 Normas contables aplicadas para la preparación de los estados financieros consolidados

Los estados financieros consolidados han sido preparados sobre la base del costo histórico reexpresado en moneda de cierre en el caso de las partidas no monetarias, excepto por la revaluación de ciertos activos no corrientes e instrumentos financieros, que son medidos al valor razonable al cierre de cada ejercicio, de acuerdo a lo mencionado más abajo. Por lo general, el costo histórico se basa en el valor razonable de la contraprestación otorgada a cambio de los activos.

La preparación de los estados financieros, cuya responsabilidad es del Directorio de la Sociedad, requiere que este efectúe ciertas estimaciones contables y utilice su juicio al aplicar determinadas normas contables. Las normas contables aplicadas en la preparación de los estados financieros consolidados son las que se describen a continuación:

3.2.1 Moneda funcional y moneda extranjera

Las partidas de los estados financieros son medidas utilizando la moneda del ambiente económico principal en que opera la Sociedad (la moneda funcional). La moneda funcional de la Sociedad y de sus subsidiarias y fideicomisos es el peso argentino.

En la preparación de los estados financieros, las transacciones en monedas diferentes a la moneda funcional (monedas extranjeras) son registradas a los tipos de cambio vigentes a la fecha de cada transacción. A la fecha de cierre del ejercicio, las partidas monetarias denominadas en moneda extranjera son reconvertidas a los tipos de cambio vigentes a la fecha de cierre de los estados financieros. Las partidas no monetarias valuadas a sus valores razonables que están denominadas en moneda extranjera son reconvertidas a los tipos de cambio vigentes a la fecha cuando los valores razonables fueron determinados. Las partidas no monetarias que son valuadas en términos del costo histórico en moneda extranjera no son reconvertidas. Las diferencias de cambio son reconocidas en el estado de resultados integrales en el ejercicio en que se originaron.

3.2.2 Instrumentos financieros

Los activos y pasivos financieros son reconocidos contablemente cuando la Sociedad es parte de las cláusulas contractuales del instrumento financiero.

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(cifras expresadas en pesos – Moneda homogénea – Nota 2.3)

Los activos y pasivos financieros son medidos en el momento inicial a su valor razonable. Los costos de transacción que son atribuibles directamente a la adquisición o emisión de activos y pasivos financieros (distintos a activos y pasivos financieros a valor razonable con cambio en resultados) son adicionados o deducidos al valor razonable de los activos o pasivos financieros, según corresponda, en el reconocimiento inicial. Los costos de transacción directamente atribuibles a la adquisición de activos o pasivos financieros a valor razonable con cambio en resultados son reconocidos inmediatamente en resultados.

Activos financieros

Los activos financieros son medidos con posterioridad a su reconocimiento inicial a costo amortizado o valor razonable, dependiendo de la clasificación de los activos financieros. Un activo financiero es medido posteriormente a su costo amortizado si se cumplen las dos condiciones siguientes:

El activo se mantiene dentro de un modelo de negocio cuyo objetivo es mantener los activos para obtener los flujos de efectivo contractuales; y
Las condiciones contractuales del activo financiero dan lugar, en fechas específicas, a flujos de efectivo que son únicamente pagos de capital e intereses sobre el importe del capital pendiente.

Un activo financiero es medido posteriormente a valor razonable con cambios en otros resultados integrales si se cumplen las dos condiciones siguientes:

El activo se mantiene dentro de un modelo de negocio cuyo objetivo es alcanzado mediante el cobro de los flujos de efectivo contractuales, así como con la venta de los activos financieros; y
Las condiciones contractuales del activo financiero dan lugar, en fechas específicas, a flujos de efectivo que son únicamente pagos de capital e intereses sobre el importe del capital pendiente.

Todos los otros activos financieros son medidos con posterioridad a valor razonable con cambios en resultados, tales como los fondos comunes de inversión e inversiones en bonos del tesoro americano.

El método del interés efectivo es un método de cálculo del costo amortizado de un activo financiero y de la asignación del ingreso por intereses a los períodos relevantes del instrumento. Para activos financieros distintos a aquellos que tienen deterioro crediticio en su reconocimiento inicial, la tasa de interés efectiva es la tasa que iguala el valor presente de los ingresos de fondos futuros, excluyendo pérdidas crediticias esperadas, a lo largo de la vida esperada del instrumento o, si fuera apropiado, un período más corto, al valor de libros del activo financiero en su reconocimiento inicial.

El costo amortizado de un activo financiero es el monto al que dicho activo es medido en el reconocimiento inicial menos los pagos de capital más la amortización acumulada usando el método de interés efectivo de cualquier diferencia entre dicho monto inicial y el monto a cobrar al vencimiento, ajustado por cualquier pérdida crediticia. El valor bruto de libros de un activo financiero es el costo amortizado antes de ajustar por cualquier pérdida crediticia.

El ingreso por intereses es reconocido utilizando el método de interés efectivo para instrumentos medidos a costo amortizado o a valor razonable con cambios en otros resultados integrales. Los ingresos por intereses son reconocidos en la línea “ingresos financieros”.

Los instrumentos de deuda medidos a valor razonable con cambio en otros resultados integrales son inicialmente medidos a valor razonable más costos de transacción. Con posterioridad, los cambios en el valor de libros como resultado de ganancias y pérdidas por diferencia de cambio, ganancias o pérdidas de deterioro e intereses ganados calculados usando el método de interés efectivo son reconocidas en resultados del ejercicio. Los montos reconocidos en resultados son los mismos montos que hubieran sido reconocidos en resultados si los activos financieros estuvieran medidos a costo amortizado. Todos los otros cambios en el valor de libros son reconocidos en otros resultados integrales. Cuando estos instrumentos se dan de baja, las ganancias y pérdidas acumuladas previamente reconocidas en otros resultados integrales son reclasificadas a resultados del ejercicio.

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(cifras expresadas en pesos – Moneda homogénea – Nota 2.3)

Los activos financieros a valor razonable con cambios en resultados son medidos a valor razonable al cierre de cada ejercicio, con cualquier ganancia o pérdida por valor razonable reconocida en resultados.

El valor de libros de los activos financieros denominados en moneda extranjera es determinado en dicha moneda y convertido al tipo de cambio de cierre vigente al cierre de cada ejercicio. Para activos financieros medidos a costo amortizado y a valor razonable con cambios en resultados, las diferencias de cambio son reconocidas en resultados. Para activos financieros medidos a valor razonable con cambios en otros resultados integrales, las diferencias de cambio sobre el costo amortizado son reconocidas en resultados, mientras que el resto son reconocidas en otros resultados integrales.

La Sociedad reconoce, de corresponder, una desvalorización por pérdidas crediticias esperadas en instrumentos de deuda medidos a costo amortizado o a valor razonable con cambios en otros resultados integrales, créditos por ventas y activos de contrato. El monto de pérdidas crediticias esperadas es actualizado a cada cierre de ejercicio para reflejar cambios en el riesgo crediticio desde el reconocimiento inicial del respectivo instrumento financiero. No obstante ello, en virtud de la naturaleza de sus activos financieros la Sociedad no ha identificado riesgos crediticios significativos sobre los mismos.

La Sociedad da de baja activos financieros solo cuando los derechos contractuales a los flujos de efectivo del activo expiran, o cuando transfiere el activo financiero y sustancialmente todos los riesgos y beneficios de la propiedad del activo a otra entidad.

Al dar de baja un activo financiero medido a costo amortizado, la diferencia entre el valor de libros y la contraprestación recibida y a recibir es reconocida en resultados. Al dar de baja un activo financiero clasificado a valor razonable con cambios en otros resultados integrales, la ganancia o pérdida acumulada en otros resultados integrales se reclasifica a resultados.

Pasivos financieros

Todos los pasivos financieros son medidos con posterioridad al costo amortizado utilizando el método de interés efectivo o a valor razonable con cambios en resultados.

Los pasivos financieros son clasificados a valor razonable con cambios en resultados cuando el pasivo financiero es: (i) contraprestación contingente de un adquirente en una combinación de negocios; (ii) mantenido para negociar; o (iii) es designado a valor razonable con cambios en resultados.

Los pasivos financieros a valor razonable con cambios en resultados son medidos a valor razonable, con ganancias o pérdidas de cambios en valor razonable reconocidos en resultados. El resultado neto reconocido en resultados incorpora cualquier interés pagado sobre el pasivo financiero.

Sin embargo, para pasivos financieros designados a valor razonable con cambios en resultados, el monto de cambio en valor razonable del pasivo financiero atribuible a cambios en el riesgo crediticio del pasivo es reconocido en otros resultados integrales. El cambio remanente de valor razonable del pasivo es reconocido en resultados. Los cambios en el valor razonable atribuible al riesgo crediticio del pasivo financiero que son reconocidos en otros resultados integrales no son posteriormente reclasificados a resultados. En su lugar, son transferidos a resultados acumulados al dar de baja el pasivo financiero.

Los pasivos financieros que no son (i) contraprestación contingente de un adquirente en una combinación de negocios; (ii) mantenidos para negociar; o (iii) designados a valor razonable con cambios en resultados, se miden con posterioridad a costo amortizado usando el método de interés efectivo. El método de interés efectivo es un método para calcular el costo amortizado de un pasivo financiero y de atribuir el gasto de intereses al ejercicio relevante. La tasa de interés efectiva es la tasa que iguala el valor presente de los flujos de efectivo futuros (incluyendo todos los honorarios y puntos pagados o recibidos que forman parte integral de la tasa de interés efectiva, costos de transacción y otras primas o descuentos) a través de la vida esperada del pasivo financiero o (si es más apropiado) un período más corto, al costo amortizado del pasivo financiero.

El informe sobre los estados financieros consolidados fechado el 7 de marzo de 2024, se extiende en documento aparte DELOITTE & Co. S.A.

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(cifras expresadas en pesos – Moneda homogénea – Nota 2.3)

del costo amortizado de los instrumentos. Estas ganancias y pérdidas por diferencia de cambio son reconocidas en resultados.

El valor razonable de pasivos financieros denominados en moneda extranjera es determinado en moneda extranjera y convertido al tipo de cambio vigente al cierre de ejercicio. Para pasivos financieros que son medidos a valor razonable con cambios en resultados, el componente de diferencia de cambio forma parte de las ganancias o pérdidas por valor razonable y es reconocido en resultados.

La Sociedad da de baja pasivos financieros cuando, y solo cuando, sus obligaciones son cumplidas, canceladas o han expirado. La diferencia entre el valor de libros del pasivo financiero dado de baja y la contraprestación pagada y a pagar es reconocida en resultados.

3.2.3 Propiedad planta y equipo

Las propiedades, planta y equipo corresponden a activos que se utilizan para el suministro de bienes y/o servicios; o con fines administrativos; o se encuentran en proceso de construcción para destinarse a tales fines. Dichos bienes han sido valuados a su valor de costo, reexpresado en moneda de cierre, de acuerdo a lo mencionado en la Nota 2.3., menos la depreciación acumulada y la pérdida por desvalorización acumulada, de corresponder.

Las mejoras efectuadas han sido valuadas a su valor de costo, reexpresado en moneda de cierre, de acuerdo a lo mencionado en la Nota 2.3., menos la depreciación acumulada y la pérdida por desvalorización acumulada, de corresponder. Los gastos periódicos de mantenimiento, conservación y reparación se imputan a resultados en los ejercicios en que se incurren.

La depreciación de edificios, rodados, instalaciones, máquinas y equipos y muebles y útiles es reconocida en el resultado de cada ejercicio, excepto las depreciaciones imputadas al costo de obras en curso de ejecución que son activadas en el rubro inventarios. Los terrenos no son depreciados.

La depreciación es reconocida como una disminución del valor de costo reexpresado menos su valor residual al término de su vida útil, utilizando el método de línea recta o por patrón de consumo (horas de utilización del bien), según corresponda. Las vidas útiles estimadas y los valores residuales son revisados a cada cierre de ejercicio, considerando el efecto de cualquier cambio en las estimaciones de forma prospectiva. Las vidas útiles estimadas al cierre de cada ejercicio son las siguientes:

Bienes	Vida útil (años)	Vida útil (horas) - - - 10.000 -
Inmuebles Rodados Instalaciones Maquinarias y equipos Muebles y útiles	50 5 10 10 10

Un ítem de propiedad, planta y equipo se da de baja por su disposición o cuando se estima que no habrá beneficios económicos futuros derivados de su uso. La ganancia o pérdida derivada de la baja es determinada como la diferencia entre el valor de venta obtenido y el valor contable reexpresado en moneda de cierre de acuerdo a lo mencionado en la Nota 2.3 y se imputa al resultado del ejercicio en el cual el ítem sea dado de baja.

3.2.4 Propiedades de inversión

Las propiedades de inversión son propiedades mantenidas con el objeto de obtener rentas producto del alquiler de las mismas o por apreciación de valor.

La Sociedad mantiene como propiedades de inversión:

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(cifras expresadas en pesos – Moneda homogénea – Nota 2.3)

Propiedades alquiladas o que se tienen para ser alquiladas a través de arrendamientos operativos. Los contratos de alquiler son firmados generalmente por plazos iguales o superiores a los tres años de duración, con posibilidad de cancelación por parte del locatario a partir de los seis meses de firmado el contrato.

Las propiedades alquiladas han sido valuadas inicialmente a su valor de costo. Con posterioridad al reconocimiento inicial, la Sociedad ha adoptado como política contable el modelo del valor razonable. El valor razonable se determina sobre la base de una valuación técnica efectuada por un experto valuador independiente con experiencia en la localidad y categoría de dichas propiedades de inversión.

3.2.5 Inventarios

Los inventarios han sido valuados al menor entre el valor de costo, reexpresado en moneda de cierre de acuerdo a lo mencionado en la Nota 2.3., y el valor neto de realización. El valor neto de realización es el precio estimado de venta del inventario menos los costos estimados para concretar la venta.

El costo de los inventarios comprende todos los costos relacionados con la adquisición y transformación de los mismos, entre los cuales se incluye el costo de los terrenos adquiridos, los materiales consumidos y la mano de obra.

Los costos de financiación en términos reales directamente atribuibles a la adquisición, construcción o producción de inventarios, que corresponden a activos que requieran necesariamente de un periodo de tiempo sustancial antes de estar listos para la venta, son capitalizados formando parte del costo de dichos activos, hasta el momento que se encuentren sustancialmente listos para la venta.

El costo de inventario reconocido en resultados en la venta es determinado por referencia a los costos específicos incurridos en la propiedad vendida y una atribución de los costos no específicos.

3.2.6 Efectivo y equivalentes de efectivo

Incluye caja, depósitos en cuentas de entidades financieras e inversiones de corto plazo con vencimiento originales hasta 90 días, con riesgo bajo de variación en su valor y que se destinan atender obligaciones de corto plazo. Los mismos se miden a valor nominal incluyendo intereses/resultados devengados, de corresponder. Los importes denominados en moneda extranjera se convierten a los tipos de cambio vigente al cierre del ejercicio.

3.2.7 Pasivos del contrato

Los anticipos de clientes recibidos en pesos han sido valuados de acuerdo al monto de dinero recibido y los recibidos en moneda extranjera se registran a los tipos de cambio históricos del momento de la transacción. Esos importes históricos son reexpresados en moneda de cierre de acuerdo a lo mencionado en la Nota 2.3. En virtud que los contratos asociados a dichos anticipos contemplan, en forma implícita, un componente financiero significativo, como resultado de la existencia de un periodo prolongado entre la fecha de recepción de los anticipos y la entrega del bien, de acuerdo a lo establecido en la NIIF 15, la Sociedad calcula el costo financiero real correspondiente y lo incluye en el saldo de los anticipos. Dicha estimación es realizada sobre la base del costo de financiación actual de la Sociedad o al que debería acceder si no contara con la financiación otorgada por el cliente.

3.2.8 Provisiones

Las provisiones se reconocen cuando la Sociedad tiene una obligación presente (ya sea legal o implícita) como resultado de un suceso pasado por el cual es probable que tenga que cancelar dicha obligación y pueda efectuar una estimación fiable del importe a pagar. El importe reconocido como provisión es la mejor estimación del desembolso necesario para cancelar la obligación presente, al final del ejercicio sobre el que se informa, teniendo en cuenta los riesgos y las incertidumbres correspondientes a la obligación.

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(cifras expresadas en pesos – Moneda homogénea – Nota 2.3)

3.2.9 Otras deudas

Las otras deudas han sido valuadas al valor nominal del monto que se estima pagar. Cuando el efecto del valor tiempo del dinero es material, se valúa al valor presente de los pagos que se espera incurrir para cancelar el pasivo.

Los pasivos monetarios denominados en moneda extranjera se convierten a los tipos de cambio vigente al cierre del ejercicio.

3.2.10 Impuestos a las ganancias

El cargo por impuesto a las ganancias representa la suma del impuesto corriente y del impuesto diferido. El impuesto a pagar corriente es determinado sobre la ganancia imponible del ejercicio. La ganancia imponible difiere de la ganancia expuesta en el estado consolidado de resultados integrales porque excluye partidas que son imponibles o deducibles en otros años e incluye partidas que nunca serán gravables o deducibles.

El pasivo por impuesto corriente es calculado utilizando la tasa impositiva vigente a la fecha de cierre del ejercicio.

El impuesto diferido es reconocido sobre las diferencias temporarias entre el valor contable de los activos y pasivos en los estados financieros y la correspondiente base fiscal utilizada en el cómputo de la ganancia impositiva. Los pasivos por impuesto diferido son generalmente reconocidos para todas aquellas diferencias temporarias imponibles, y los activos por impuesto diferido, incluyendo activos diferidos por quebrantos impositivos, son generalmente reconocidos para todas aquellas diferencias temporarias deducibles en la medida que resulte probable que existan ganancias impositivas contra la cual las diferencias temporarias deducibles puedan ser utilizadas. El valor contable de los activos por impuesto diferido es revisado a la fecha de cierre de cada ejercicio y reducido en la medida que deje de ser probable la existencia de suficiente ganancia impositiva disponible que permita que todo o una parte de dicho activo sea recuperado.

Los activos y pasivos por impuestos diferidos son medidos a las tasas impositivas que se espera resulten aplicables en el ejercicio en el cual el pasivo sea cancelado y el activo realizado, basados en tasas y normas impositivas vigentes a la fecha de cierre del ejercicio. La medición de los activos y pasivos por impuesto diferido refleja las consecuencias fiscales que deberían ocurrir de acuerdo al modo en que la Sociedad espera, a la fecha de emisión de los estados financieros, recuperar o cancelar el valor contable de sus activos y pasivos.

Con fecha 16 de junio de 2021, fue publicada la Ley N° 27.630 que modifica el impuesto a las ganancias estableciendo una escala a efectos del pago del gravamen de acuerdo a la ganancia neta imponible acumulada.

En virtud de esta modificación, la tasa de impuesto aplicable a la Sociedad en los ejercicios económicos terminados el 31 de diciembre de 2023 y 2022, en función de las siguientes tablas:

	31 de diciembre de 2023	31 de diciembre de 2023
Ganancia neta imponible acumulada Más de$ A$		Pagarán $	Más el %	Sobre el excedente de$
-	$ 14.301.209	-	25%	-
$ 14.301.209	$ 143.012.092	$ 3.575.302	30%	$ 14.301.209
$ 143.012.092	En adelante	$ 42.188.567	35%	$ 143.012.092

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(cifras expresadas en pesos – Moneda homogénea – Nota 2.3)

	31 de diciembre de 2022	31 de diciembre de 2022
Ganancia neta imponible acumulada Más de$ A$		Pagarán $	Más el %	Sobre el excedente de$
-	$ 7.604.949	-	25%	-
$ 7.604.949	$ 76.049.486	$ 1.901.237	30%	$ 7.604.949
$ 76.049.486	En adelante	$ 22.434.598	35%	$ 76.049.486

Siguiendo el criterio de valuación mencionado anteriormente, los activos y pasivos por impuesto diferido deben registrarse a la alícuota que se espera esté vigente al momento de su utilización.

De acuerdo con las disposiciones de las NIIF, los activos o pasivos por impuesto diferido son clasificados como activos o pasivos no corrientes. El impuesto a las ganancias corriente y diferido es reconocido como gasto o ingreso en el estado consolidado de resultados integrales, excepto cuando se relacione con partidas acreditadas o debitadas directamente en el patrimonio neto, en cuyo caso el impuesto es también reconocido directamente en el patrimonio neto.

En la Nota 6.15 a los presentes estados financieros consolidados se incluye la composición del saldo del impuesto a las ganancias diferido neto Activo/(Pasivo) y la conciliación entre el cargo a resultados registrado por el impuesto a las ganancias y el resultante de aplicar la tasa establecida por las normas impositivas vigentes.

La Sociedad y sus subsidiarias estiman sobre bases individuales el impuesto a las ganancias

3.2.11 Cuentas del patrimonio

Capital social y ajuste de capital

El capital social ha sido reexpresado en moneda de cierre aplicando el procedimiento de ajuste descripto en la Nota 2.3., en función de las respectivas fechas de suscripción. La cuenta “Capital social” se expone a su valor nominal, de acuerdo con disposiciones legales, y la diferencia con su importe reexpresado se presenta en la cuenta complementaria “Ajuste de capital”.

Reservas legal, facultativa y especial

Las reservas legal, facultativa y especial se han mantenido a su valor nominal a la fecha de inicio de aplicación de la NIC 29 (1° de enero de 2017) y, a partir de ese momento, se han reexpresado en moneda de cierre aplicando el procedimiento de ajuste descripto en la Nota 2.3., considerando los movimientos de cada ejercicio.

Resultados acumulados

Los resultados acumulados a la fecha de inicio de aplicación de la NIC 29 (1° de enero de 2017) se han determinado por diferencia patrimonial y, a partir de ese momento, se han reexpresado en moneda de cierre aplicando el procedimiento de ajuste descripto en la Nota 2.3., considerando los movimientos de cada ejercicio.

3.2.12 Cuentas del estado de resultados integrales

Las cuentas del estado de resultados integrales han sido registradas mediante la aplicación de los siguientes criterios:

Las cuentas que acumulan operaciones monetarias se reexpresaron mediante la aplicación a los importes originales de los coeficientes correspondientes al mes de devengamiento aplicando el procedimiento de ajuste descripto en la Nota 2.3.

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(cifras expresadas en pesos – Moneda homogénea – Nota 2.3)

Los cargos por consumos de activos no monetarios se calcularon en función de los valores reexpresados de tales activos aplicando el procedimiento de ajuste descripto en la Nota 2.3.

Los ingresos financieros, los costos financieros y las diferencias de cambio se exponen netos del efecto de la inflación sobre los activos y pasivos que los generaron. Bajo la denominación de "Resultado por exposición al cambio del poder adquisitivo de la moneda" se expone el efecto neto de la inflación sobre los activos y pasivos monetarios restantes.

3.3 Resultado por acción

Los resultados por acción básica se calculan dividiendo el resultado del ejercicio atribuible a los tenedores de acciones y el promedio ponderado de acciones ordinarias durante el ejercicio, que fue de 259.770 acciones en el ejercicio finalizados el 31 de diciembre de 2023 y 2022.

El importe del resultado por acción diluido es igual al importe del resultado por acción básico dado que no han existido instrumentos que pudieran convertirse en acciones ordinarias durante los ejercicios finalizados el 31 de diciembre de 2023 y 2022.

No hay transacciones posteriores al cierre del ejercicio que podrían haber cambiado significativamente la cantidad de acciones ordinarias o acciones ordinarias potenciales al cierre del mismo si hubieran ocurrido antes del cierre del ejercicio.

El cálculo de resultado básico y diluido por acción es el siguiente:

El cálculo de resultado básico y diluido por acción es el siguiente:
Resultado neto del ejercicio atribuible a los propietarios de la controlante Cantidad promedio ponderada de acciones Resultado neto por acciones	31/12/2023 31/12/2022
	53.780.917.208 13.373.849.162 259.770 259.770
	207.033 51.483

4. Juicios críticos y estimaciones significativas en la aplicación de las normas contables

En la aplicación de las políticas contables de la Sociedad, que se mencionan en la Nota 3 de los presentes Estados financieros intermedios consolidados condensados, el Directorio debe emitir juicios, elaborar estimaciones y efectuar suposiciones acerca de los valores de los activos y pasivos que no pueden obtenerse a partir de otras fuentes.

Las estimaciones y presunciones se basan en la experiencia histórica y otros factores considerados pertinentes. Los resultados reales podrían diferir de dichas estimaciones. Las mismas se revisan periódicamente. Los efectos de la revisión de las estimaciones contables son reconocidos en el ejercicio en el cual se efectúa, en tanto la revisión afecte sólo a ese período/ejercicio, o en el ejercicio de la revisión y ejercicios futuros, si la revisión afecta al ejercicio corriente y a ejercicios futuros.

4.1. Juicios críticos

4.1.1 Reconocimiento de ingresos

El proceso de reconocimiento de ingresos de la Sociedad involucra los siguientes pasos:

Paso 1: identificar el contrato con clientes
Paso 2: identificar las obligaciones de desempeño del contrato
Paso 3: determinar el precio de transacción
Paso 4: asignar el precio de transacción a las obligaciones de desempeño del contrato
Paso 5: reconocer el ingreso cuando la Sociedad satisface una obligación de desempeño

La Sociedad considera que las condiciones para el reconocimiento de los ingresos provenientes de la venta de bienes no se cumplen en forma continua debido a que:

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(cifras expresadas en pesos – Moneda homogénea – Nota 2.3)

el cliente no puede beneficiarse del bien en desarrollo;
el cliente no puede controlar el bien a medida que la Sociedad lo desarrolla;
dadas las características del bien, la Sociedad puede dar usos alternativos para el mismo, si el cliente discontinúa con las obligaciones del contrato, la Sociedad no tiene derecho a ser compensada por el trabajo completado hasta la fecha.

Por lo tanto, la Sociedad reconoce el ingreso en un momento determinado, cuando se realiza la transferencia del dominio de la propiedad a través de una escritura pública; o mediante el otorgamiento de la posesión de la propiedad, lo que ocurra antes.

La Sociedad evaluó que la entrega de unidades individuales y la entrega de comodidades (amenities) son obligaciones de desempeño interrelacionadas. Asimismo, la Dirección de la Sociedad estima que el porcentaje del precio de la transacción atribuible a la entrega de comodidades no es material, por lo tanto, devenga todo el ingreso cuando se satisface la obligación de desempeño relacionada con la entrega de las unidades individuales, lo que ocurre al transferir la posesión del activo al cliente y provisiona los gastos estimados relacionados con las comodidades que no hubieran sido satisfechas en dicho momento.

Adicionalmente, la Sociedad ha evaluado que, en el proceso de cobro de pasivos del contrato previo a la entrega de las unidades, existen componentes significativos de financiación que deben ser reconocidos en forma separada, según lo establecido en la NIIF 15, y que serán sujetos de ser activables en el inventario como costos de financiación, siguiendo lo definido por la NIC 23.

Por su parte, los ingresos por alquileres son reconocidos a lo largo del tiempo durante el periodo de cada contrato, en línea recta, en función al momento en que la obligación de desempeño se satisface.

4.1.2 Clasificación de propiedades de inversión

Al momento de reconocimiento inicial de un inmueble, la Sociedad lo clasifica como “inventario”, “propiedad, planta y equipo” o “propiedades de inversión” de acuerdo al siguiente criterio:

Si la propiedad fue adquirida para su venta o está en el proceso de desarrollo para destinarlo a la venta en el marco de un proyecto de comercialización de complejos urbanos integrales o torres residenciales: se clasifica como “inventario”;
Si la propiedad se utiliza para prestar bienes o servicios, o se utiliza con fines administrativos, o está en proceso de construcción para destinarse a tales fines: se clasifica como “propiedad, planta y equipo”;
Cuando se tiene la propiedad para obtener rentas de arrendamientos y/o para su apreciación, o está en proceso de construcción para tales fines (como la construcción de edificios para alquiler de oficinas): se clasifica como “propiedades de inversión”.

Una vez realizada la clasificación inicial, se realizan transferencias a, o de, propiedades de inversión cuando, y solo cuando, exista evidencia de un cambio de uso por el cual la propiedad cumpla o deje de cumplir con la definición de propiedades de inversión. La evidencia de cambio de uso depende de las circunstancias particulares de cada caso, y puede incluir, pero sin limitarse a, por ejemplo: el inicio de actividades de desarrollo en el marco de un proyecto de comercialización (de propiedades de inversión a inventario); el inicio de un contrato de arrendamiento o el cese por tiempo indeterminado de actividades de desarrollo de una propiedad (de inventario a propiedades de inversión).

4.2. Estimaciones significativas

4.2.1 Provisiones para contingencias

Los estados financieros consolidados incluyen provisiones para contingencias con el objeto de cubrir reclamos o eventuales reclamos y acciones judiciales, controversias y otras contingencias de carácter laboral, comercial, fiscal y otros riesgos diversos. Para su estimación, el Directorio de la Sociedad considera la opinión de sus asesores legales y fiscales.

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(cifras expresadas en pesos – Moneda homogénea – Nota 2.3)

El Directorio y la Gerencia de la Sociedad estiman que la resolución final de las situaciones contingentes no afectará significativamente la situación patrimonial y los resultados de las operaciones de la Sociedad, por encima de los montos contabilizados.

La Sociedad tiene contingencias impositivas mencionadas en la Nota 12 de los estados financieros consolidados. Se estimó que la probabilidad de que la entidad tenga que realizar pagos en relación a ese pasivo no es probable ni remota, y por lo tanto si bien no se contabilizó un pasivo en relación a esta cuestión, se ha efectuado la revelación correspondiente en dicha nota en los estados financieros anuales.

4.2.2 Valor razonable de propiedades de inversión

El valor razonable de las propiedades de inversión se determina sobre la base de valuaciones técnicas efectuadas por expertos valuadores independientes de la Sociedad, complementadas por análisis de flujos de fondos descontados efectuados por la Dirección de la Sociedad como parte de su control de gestión. El valor razonable obtenido refleja el valor de mercado de dichos bienes sobre la base de transacciones de contado.

Asimismo, de corresponder, dicho valor ha sido validado aplicando metodologías de valuación que consideran los ingresos por rentas o ventas, según corresponda, que se podrían obtener en las condiciones actuales de los bienes, así como supuestos razonables que representan la visión del mercado que partes experimentadas e interesadas pudieran asumir acerca del ingreso que, por arrendamientos futuros, se pudiera conseguir a la luz de las condiciones actuales del mercado. También refleja, de forma similar, cualquier flujo de salida de efectivo que pudiera esperarse con relación a la propiedad.

En la Nota 10 se incluye información sobre la determinación del valor razonable de dichos bienes.

4.2.3 Determinación del cargo por impuesto a las ganancias y de activos y pasivos por impuesto diferido:

La determinación del cargo por impuesto a las ganancias, así como de los activos y pasivos por impuesto diferido requiere un juicio significativo. Los activos y pasivos por impuesto diferido se reconocen por las consecuencias fiscales futuras estimadas de las diferencias temporarias entre los valores los valores contables y su respectiva base fiscal. Los activos y pasivos por impuestos diferidos se miden utilizando las tasas impositivas promulgadas que se espera se apliquen al resultado impositivo imponible en el año en el que se espera que se reviertan dichas diferencias temporarias. Los cambios a las tasas impositivas promulgadas darían como resultado aumentos o disminuciones en la provisión para impuestos sobre la renta en el período en el que dichos cambios tengan lugar.

El valor contable de un activo por impuestos diferido se revisa al final de cada ejercicio y se reduce en la medida en que no sea probable la existencia de ganancia fiscal disponible para permitir que parte o la totalidad de los activos por impuestos diferidos sea utilizado.

Esta evaluación requiere juicios, estimaciones y suposiciones por parte de la Dirección de la Sociedad. Al evaluar la capacidad de la Sociedad para utilizar sus activos por impuestos diferidos, la Dirección considera toda la evidencia positiva y negativa disponible, incluido el nivel de ingresos imponibles históricos y proyecciones de ingresos imponibles futuros durante los períodos en los que los activos por impuestos diferidos son recuperables. Los juicios de la Sociedad sobre ganancias impositivas futuras se basan en expectativas de las condiciones del mercado y otros hechos y circunstancias. Cualquier cambio adverso en los hechos subyacentes o en las estimaciones y supuestos de la Sociedad podría requerir que ésta reduzca el valor contable de sus activos por impuesto diferido neto.

En las Nota 3.2.10 y 6.15 se incluye información sobre la determinación del impuesto a las ganancias y del impuesto diferido bienes.

5. Consolidación con subsidiarias y fideicomisos inmobiliarios

Al 31 de diciembre de 2023 y 2022, las subsidiarias objeto de consolidación con Nordelta S.A. y las respectivas tenencias de capital (directa e indirecta) y derechos de voto son las siguientes:

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Nordelta S.A.

Notas a los estados financieros consolidados Al 31 de diciembre de 2023 presentadas en forma comparativa

(cifras expresadas en pesos – Moneda homogénea – Nota 2.3)

Sociedad	% del capital	% de los votos 99,9980 99,9835 99,9750 100,0000
Nordelta Administradora Fiduciaria S.A. 1) Nordelta Constructora S.A. () 1) Redes y Servicios S.A. 1) Lago Norte Propiedades S.A. 2)*	99,9980 99,9835 99,9750 100,0000

(*) Con fecha 27 de junio de 2017 (posteriormente refrendada mediante acta el 30 de noviembre de 2018), la Asamblea General Extraordinaria de Nordelta Constructora S.A. aprobó la disolución anticipada de la Sociedad. A la fecha de presentación de los presentes estados financieros, la misma continúa en proceso de liquidación.

1) Sociedad controlada directamente por Nordelta S.A.

2) Sociedad controlada indirectamente por Nordelta S.A., ya que la Sociedad posee el 50% del capital y de los votos, mientras el 50% restante lo posee Nordelta Administradora Fiduciaria S.A.

La información de gestión de dichas sociedades a la fecha de cierre del ejercicio ha sido preparada bajo normas contables profesionales argentinas y han sido adaptadas a las NIIF, de corresponder.

Asimismo, en relación con el fideicomiso inmobiliario “Fideicomiso Golf Club Nordelta”, con fecha 30 de septiembre de 2023 el Directorio de Nordelta Administradora Fiduciaria S.A. dispuso dar por finalizado dicho fideicomiso suscribiendo el respectivo acuerdo de finalización del contrato. En virtud de dicho acuerdo, la totalidad de los activos y pasivos de Fideicomiso Golf Club Nordelta a dicha fecha han sido transferidos al fiduciante (la Sociedad), reconociendo hasta dicha fecha los resultados generados por el mismo. A partir de dicha fecha, la Sociedad y Nordelta Administradora Fiduciaria S.A. tendrán a su cargo la entrega de los lotes a sus propietarios una vez cumplimentadas las condiciones establecidas en los respectivos contratos de compraventa.

Cabe señalar que, al 31 de diciembre de 2022 y hasta el 30 de septiembre de 2023; el Fideicomiso Golf Club Nordelta fue objeto de consolidación con Nordelta S.A dado su carácter de beneficiario del fideicomiso. La información de gestión de dicho fideicomiso considerada ha sido preparada bajo normas contables profesionales argentinas y ha sido adaptada a las NIIF.

6. Composición de los principales rubros de los estados financieros consolidados

6.1. Propiedad planta y equipo

.1. Propiedad planta	y equipo
Costo Saldos al inicio del ejercicio Aumentos Bajas Saldos al cierre del ejercicio Depreciación Saldos al inicio del ejercicio Depreciación Bajas Saldos al cierre del ejercicio Valores residuales al 31/12/2023	31/12/2023
	Inmuebles Rodados Instalaciones Maquinarias y equipos Muebles y útiles Derechos de uso por arrendamiento Total
	7.848 S/cons16 642.002.249 331.340.363 6.406.386.132 1.556.605.094 11.972.819 244.273.464 9.192.580.121 4.529.248 167.214.822 - - - - 171.744.070 (573.559.593) - - - - - (573.559.593)
	72.971.904 498.555.185 6.406.386.132 1.556.605.094 11.972.819 244.273.464 8.790.764.598
	- - - - - - 257.171.208 241.589.578 2.724.298.059 976.480.301 9.661.982 54.282.992 4.263.484.120 12.674.082 32.367.456 216.512.280 113.400.113 784.295 81.424.269 457.162.495 (248.646.364) - - - - - (248.646.364)
	21.198.926 273.957.034 2.940.810.339 1.089.880.414 10.446.277 135.707.261 4.472.000.251

	51.772.978 224.598.151 3.465.575.793 466.724.680 1.526.542 108.566.203 4.318.764.347

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Nordelta S.A. Notas a los estados financieros consolidados Al 31 de diciembre de 2023 presentadas en forma comparativa

(cifras expresadas en pesos – Moneda homogénea – Nota 2.3)

Costo Saldos al inicio del ejercicio Aumentos Saldos al cierre del ejercicio Depreciación Saldos al inicio del ejercicio Depreciación Saldos al cierre del ejercicio Valores residuales al 31/12/2022	31/12/2022
	Inmuebles Rodados Instalaciones Maquinarias y equipos Muebles y útiles Derechos de uso por arrendamiento Total
	642.002.249 297.083.104 6.406.386.132 1.544.689.356 11.972.819 - 8.902.133.660 - 34.257.259 - 11.915.738 - 244.273.464 290.446.461
	642.002.249 331.340.363 6.406.386.132 1.556.605.094 11.972.819 244.273.464 9.192.580.121
	244.520.744 226.274.587 2.544.761.363 844.974.997 8.877.660 - 3.869.409.351 12.650.464 15.314.991 179.536.696 131.505.304 784.322 54.282.992 394.074.769
	257.171.208 241.589.578 2.724.298.059 976.480.301 9.661.982 54.282.992 4.263.484.120

	384.831.041 89.750.785 3.682.088.073 580.124.793 2.310.837 189.990.472 4.929.096.001

6.2. Propiedades de inversión

Saldo al inicio del ejercicio Incremento por revaluación Saldo al cierre del ejercicio Saldo al inicio del ejercicio Disminución por revaluación Transferencia hacia inventario Transferencia desde otros créditos Venta de unidades residenciales Saldo al cierre del ejercicio	Propiedades en alquiler Total 5.312.291.633 5.312.291.633 2.967.734.367 2.967.734.367 8.280.026.000 8.280.026.000 31/12/2023 31/12/2022
	Reserva de tierras Propiedades en alquiler Total
	65.522.049.117 5.994.993.867 71.517.042.984 - (454.916.188) (454.916.188) (65.522.049.117) - (65.522.049.117) - 58.379.222 58.379.222 -(286.165.268) (286.165.268)
	- 5.312.291.633 5.312.291.633

En los ejercicios finalizados el 31 de diciembre de 2023 y 2022, los ingresos generados por las propiedades de inversión ascendieron a $ 175.502.279 y $ 273.417.358, respectivamente en concepto de alquileres.

Las cifras incluidas en el resultado del ejercicio por gastos operativos directos relacionados con las propiedades de inversión que generaron o no ingresos por rentas durante los mismos son consideradas no significativas.

6.3. Inventario

No corrientes	31/12/2023 31/12/2022
Inventario en procesoNC(*)	119.675.573.982 104.244.710.326
Total	119.675.573.982 104.244.710.326
Corrientes	23.362.903.402 14.262.603.431 4.455.296.494 5.159.591.611 11.011.299.717 27.881.747.496 2.207.351.994 2.331.247.290
Inventario terminado
Inventario de reventa Inventario en proceso (*) Inventario - materiales
Total	41.036.851.607 49.635.189.828

Los costos financieros activados al 31 de diciembre de 2023 ascienden a $ 136.339.053 (no correinte) y $ 1.027.840.730 (corriente) y al 31 de diciembre de 2022 $ 31.510.772 (no corriente) y $ 1.150.007.394 (corriente).

Al 31 de diciembre de 2022, incluye transferencias desde propiedades de inversión. Nota 6.2

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Notas a los estados financieros consolidados Al 31 de diciembre de 2023 presentadas en forma comparativa

(cifras expresadas en pesos – Moneda homogénea – Nota 2.3)

(*) Por los ejercicios económicos finalizados el 31 de diciembre de 2023 y 2022, incluye gastos de obra por:

Remuneraciones y cargas sociales Otros beneficios al personal Depreciación de propiedad planta y equipo Servicios de terceros Combustible y otros Seguros Electricidad y otros servicios Gastos diversos Total	31/12/2023 31/12/2022
	2.410.948.209 1.620.266.711 778.654 345.177 113.400.113 131.505.304 1.937.921 1.359.782 153.407.078 170.315.927 15.553.617 12.490.628 4.181.263 1.173.149 35.658.427 46.686.191
	2.735.865.282 1.984.142.869

6.4. Inversiones en otras entidades

Asociaciones civiles y vecinal	31/12/2023 31/12/2022
	47.229.461 47.244.773
6.5. Créditos por ventas de bienes y servicios prestados Total	47.229.461 47.244.773
	31/12/2023 31/12/2022
No corrientes
Deudores por venta de bienesNC Total	37.276.226 42.957.926
	37.276.226 42.957.926
	425.498.141 745.153.539 9.037.932 57.922.772 283.258.207 471.849.356
Corrientes
Deudores por venta de bienes Deudores por alquileres Otros deudores por servicios préstados Subtotal Previsión para deudores incobrables Total
	717.794.280 1.274.925.667 (61.844.196) (149.301.626)
	655.950.084 1.125.624.041

Al 31 de diciembre de 2023 y 2022, la evolución de la previsión para deudores incobrables era la siguiente:

Previsión para deudores incobrables Total al 31/12/2023 Total al 31/12/2022	Saldo al inicio del ejercicio Aumentos (1) Disminuciones (2) Resultado por la posición monetaria neta Saldos al final del ejercicio
	149.301.626 238.009.047 (176.878.049) (148.588.428) 61.844.196
	149.301.626 238.009.047 (176.878.049) (148.588.428) 61.844.196
	379.141.504 169.412.772 (214.749.352) (184.503.298) 149.301.626

(1) Imputado en Gastos de comercialización (Nota 6.19) - Deudores incobrables.

(2) Imputado en Otros Ingresos operativos (Nota 6.21) – Recupero créditos incobrables.

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Nordelta S.A. Notas a los estados financieros consolidados Al 31 de diciembre de 2023 presentadas en forma comparativa

(cifras expresadas en pesos – Moneda homogénea – Nota 2.3)

6.6. Otros créditos

	31/12/2023 31/12/2022
No corrientes	8.054.500 5.510.676 1.821.545.579 3.635.221.148
Depósito en garantíaNC Gastos pagados por adelantado ()NC Total Corrientes Gastos pagados por adelantado () Anticipos a proveedores Embargos Créditos por cesión Gastos a recuperar Saldos con partes relacionadas (Nota 8.2) Créditos fiscales Anticipos honorarios a Directores Diversos Total
	1.829.600.079 3.640.731.824
	4.206.436.377 2.598.609.857 2.123.101.683 1.349.232.120 123.323.648 73.960.873 169.085.686 144.121.313 64.437.845 168.618.358 30.628.958.865 20.520.644.234 24.867.326 8.559.574 380.010.136 613.849.184 21.938.269 2.785.837
	37.742.159.835 25.480.381.350

(*) Al 31 de diciembre de 2023 y 2022, incluye entre otros, comisiones por ventas, saldos por el impuesto sobre los ingresos brutos e impuesto de sellos relacionados con operaciones inmobiliarias. Dichos conceptos son costos necesarios para obtener un contrato con un cliente. Los mismos son amortizados e imputados a resultados al momento del reconocimiento del ingreso por venta relacionado, una vez que se realiza la transferencia de dominio de la propiedad a través de una escritura pública; o mediante el otorgamiento de la posesión, lo que ocurra primero. El monto imputado a resultados de estos costos por los ejercicios finalizados el 31 de diciembre de 2023 y 2022 ascendieron a $ 4.169.496.171 y $ 2.133.008.017, respectivamente. Fueron imputados en la línea de gastos de comercialización del estado de resultados integrales.

6.7. Inversiones en activos financieros

6.8. Efectivo y equivalentes de efectivo (considerado para la de flujos de efectivo) Cuotapartes de fondos comunes de inversión Valores representativos de deuda Total	31/12/2023 31/12/2022
	8.392.711.020 418.563.144 16.873.742.686 9.144.492.902
	25.266.453.706 9.563.056.046
	preparación del estado consolidado
Efectivo y saldos en bancos Total efectivo y equivalentes de efectivo al cierre del ejercicio	31/12/2023 31/12/2022
	2.386.010.781 7.947.924.535
	2.386.010.781 7.947.924.535

de flujos de efectivo)
	31/12/2023	31/12/2022
Efectivo y saldos en bancos	2.386.010.781	7.947.924.535
Total efectivo y equivalentes de efectivo al cierre del ejercicio	2.386.010.781	7.947.924.535

6.9. Pasivos del contrato

La Sociedad comercializa sus emprendimientos inmobiliarios, generalmente, a través de la firma de documentos de compraventa, mediante los cuales los compradores realizan pagos periódicos previos a la traslación del dominio de la propiedad en consecuencia, el saldo de los pasivos del contrato representa el monto del precio de transacción asignado a las obligaciones de desempeño no satisfechas. La Sociedad espera reconocer el ingreso en un momento determinado, cuando se realiza la transferencia del dominio de la propiedad a través de una escritura pública; o mediante el otorgamiento de la posesión de la propiedad, lo que ocurra primero.

A continuación, se detallan los pasivos del contrato correspondientes a anticipos recibidos (incluyendo señas) y los montos pendientes de recibir al 31 de diciembre de 2023 y 2022:

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Notas a los estados financieros consolidados Al 31 de diciembre de 2023 presentadas en forma comparativa

(cifras expresadas en pesos – Moneda homogénea – Nota 2.3)

Anticipos de clientes recibidos clasificado como no corriente	31/12/2023 31/12/2022
	14.150.051.511 13.256.311.451
Anticipos de clientes recibidos clasificado como corriente	106.708.877.591 112.190.943.319
Anticipos de clientes recibidos *Anticipos de clientes pendientes de recibir () Boletos de compraventa vigentes y señas**	120.858.929.102 125.447.254.770

	47.548.278.640 38.944.242.801

	168.407.207.742 164.391.497.571

(*) Corresponde a las estimaciones de las sumas a recibir en virtud de los boletos de compra vigentes.

Los cambios significativos en los anticipos de clientes se generan principalmente por: a) cobros de nuevos anticipos; b) baja de anticipos por entrega de posesión de bienes; y c) devengamiento de intereses, por existir un componente de financiación.

El monto imputado a resultados de pasivos de contrato recibidos en años anteriores por los ejercicios económicos finalizados el 31 de diciembre de 2023 y 2022 ascendieron a $ 56.566.447.365 y $ 19.957.523.347 respectivamente.

6.10. Deudas comerciales

Proveedores Cheques de pago diferido Provisiones Total	31/12/2023 31/12/2022
	1.188.020.899 795.005.083 244.135 993.812 5.470.368.917 1.315.172.000
	6.658.633.951 2.111.170.895
6.11. Impuesto a las ganancias a pagar	31/12/2023 31/12/2022

6.12. Deudas sociales 6.13. Deudas por arrendamientos Provisión impuesto a las ganancias (neto de anticipos, retenciones y saldo a favor) Total Remuneraciones y cargas sociales Provisión para vacaciones y otros Total	16.886.386.351 2.785.404.081
	16.886.386.351 2.785.404.081
	31/12/2023 31/12/2022
	211.406.355 289.292.205 817.993.388 594.171.338
	1.029.399.743 883.463.543
	31/12/2023 31/12/2022
No corrientes
Pasivo por arrendamiento en moneda extranjeraNC Total	51.853.773 139.799.001
	51.853.773 139.799.001
	31/12/2023 31/12/2022
Corrientes
Pasivo por arrendamiento en moneda extranjera Total	146.200.168 93.978.080
	146.200.168 93.978.080

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Nordelta S.A. Notas a los estados financieros consolidados Al 31 de diciembre de 2023 presentadas en forma comparativa

(cifras expresadas en pesos – Moneda homogénea – Nota 2.3)

6.14. Otras deudas

Provisión honorarios a Directores Depósitos en garantía- OD Saldos con partes relacionadas (Nota 8.2)- OD Dividendos a pagar (Nota 8.2)	31/12/2023 31/12/2022
	380.010.136 613.849.184 90.000 326.978 4.053.463 6.120.852 73.321 27.538 30.312.404 23.152.565 37.437.825 22.768.789 4.992.029 63.427.454 2.569.993 47.010.006 6.395.436 - 79.262 112.796.250
Retenciones y percepciones a depositar Impuesto al valor agregado
Impuesto sobre los ingresos brutos
Otras deudas fiscales Plan de facilidades de pago bienes personales
Diversos Total
	466.013.869 889.479.616

6.15. Pasivo por impuesto diferido e impuesto a las Ganancias

El cargo neto a resultados por impuesto a las ganancias en los ejercicios finalizados el 31 de diciembre de 2023 y 2022 está compuesto de la siguiente manera:

Impuesto a las ganancias corriente Diferencia provisión ejercicio anterior Impuesto a las ganancias diferido Impuesto a las ganancias	31/12/2023 31/12/2022
	(18.538.857.751) (6.757.442.627) 10.472.865 171.567.036 (3.186.988.539) 890.430.864
	(21.715.373.425) (5.695.444.727)

La conciliación entre el impacto en resultados por impuesto a las ganancias y el importe que resulta de aplicar la tasa impositiva vigente sobre el resultado contable antes de impuesto es la siguiente:

Resultado contable del ejercicio antes del impuesto a las ganancias Tasa vigente del impuesto Importe resultante a la tasa del impuesto Más/ (menos) ajustes a la tasa del impuesto Donaciones Diferencia provisión ejercicio anterior Resultado por la posición monetaria neta y otros Impacto a resultados por impuesto a las ganancias	31/12/2023 31/12/2022
	75.496.290.351 19.069.293.603 35% 35%
	(26.182.113.494) (6.613.231.022) (3.311.594) (6.291.064) 10.472.865 171.567.036 4.459.578.798 752.510.323
	(21.715.373.425) (5.695.444.727)

La evolución del impuesto diferido por los ejercicios económicos al 31 de diciembre de 2023 y 2022 se indica a continuación:

Propiedad, planta y equipo Propiedades de inversión Inventario Otros créditos Activos financieros a valor razonable con cambios en resultados Pasivos del contrato Provisión para contingencias Quebrantos Ajuste por inflación impositivo Arrendamientos Pasivo por impuesto diferido	31/12/2022 Resultado 31/12/2023
	(1.389.643.352) 760.906.914 (628.736.438) (1.834.914.995) (1.056.398.650) (2.891.313.645) (44.095.594.672) (5.836.701.047) (49.932.295.719) (1.052.604.773) (410.618.264) (1.463.223.037) (575.434.725) 84.629.411 (490.805.314) 17.540.235.348 1.933.185.286 19.473.420.634 393.446.404 324.597.642 718.044.046 100.922.020 513.137.147 614.059.167 (309.492.663) 468.952.262 159.459.599 - 31.320.760 31.320.760
	(31.223.081.408) (3.186.988.539) (34.410.069.947)

Propiedad, planta y equipo
Propiedades de inversión
Inventario
Otros créditos
Activos financieros a valor razonable con cambios en resultados
Pasivos del contrato
Provisión para contingencias
Quebrantos
Ajuste por inflación impositivo
Arrendamientos
Pasivo por impuesto diferido

31/12/2022
Resultado
31/12/2023

(1.389.643.352)
760.906.914 (628.736.438)
(1.834.914.995)
(1.056.398.650) (2.891.313.645)
(44.095.594.672)
(5.836.701.047) (49.932.295.719)
(1.052.604.773)
(410.618.264) (1.463.223.037)
(575.434.725)
84.629.411 (490.805.314)
17.540.235.348
1.933.185.286 19.473.420.634
393.446.404
324.597.642 718.044.046
100.922.020
513.137.147 614.059.167
(309.492.663)
468.952.262 159.459.599
-
31.320.760 31.320.760

(31.223.081.408) (3.186.988.539) (34.410.069.947)

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Notas a los estados financieros consolidados Al 31 de diciembre de 2023 presentadas en forma comparativa

(cifras expresadas en pesos – Moneda homogénea – Nota 2.3)

Propiedad, planta y equipo Propiedades de inversión Inventario Otros créditos Activos financieros a valor razonable con cambios en resultados Pasivos del contrato Provisión para contingencias Quebrantos Ajuste por inflación impositivo Pasivo por impuesto diferido	31/12/2021 Resultado 31/12/2022
	(1.242.605.809) (147.037.543) (1.389.643.352) (24.534.340.188) 22.699.425.193 (1.834.914.995) (17.176.595.600) (26.918.999.072) (44.095.594.672) (5.993.249) (1.046.611.524) (1.052.604.773) (184.235.048) (391.199.677) (575.434.725) 11.406.377.133 6.133.858.215 17.540.235.348 479.009.775 (85.563.371) 393.446.404 - 100.922.020 100.922.020 (855.129.286) 545.636.623(309.492.663)
	(32.113.512.272) 890.430.864(31.223.081.408)

6.16. Provisiones

6.16. Provisiones
Contingencias Total al 31/12/2023 Total al 31/12/2022	Saldo al inicio del ejercicio Aumentos (1) Resultado por la posición monetaria neta Saldos al final del ejercicio
	435.998.243 63.156.396 (351.882.944) 147.271.695
	435.998.243 63.156.396 (351.882.944) 147.271.695
	637.839.904 141.884.165 (343.725.826) 435.998.243

(1) Imputado a “Otros egresos operativos – cargo por provisión para contingencias” (Nota 6.22).

La Sociedad ha registrado una provisión para eventuales reclamos que pudieran surgir del desarrollo normal de sus operaciones, aplicando un criterio prudente desde el punto de vista del asesor y en la evaluación de la mejor estimación del importe de eventuales reclamos. Estos potenciales reclamos probablemente no tendrán un efecto material en el resultado de las operaciones, ni en el flujo de efectivo o la situación financiera de la Sociedad.

La Sociedad considera que existe insuficiente evidencia objetiva para determinar el ejercicio del potencial egreso de efectivo por la falta de experiencia en casos similares. No se esperan reembolsos con relación a las provisiones en el corto plazo.

Adicionalmente, en la Nota 12 a los estados financieros consolidados se describe el estado de los reclamos realizados por las autoridades impositivas a la Sociedad.

6.17. Ingresos por venta de bienes y servicios prestados

Ingresos por venta de bienes Ingresos por alquileres y otros servicios prestados Total	31/12/2023 31/12/2022 76.256.770.705 25.502.087.270 3.377.564.818 3.133.199.028 79.634.335.523 28.635.286.298

Los ingresos por venta de bienes se reconocen en un momento en el tiemp;. mientras que, los ingresos por alquileres y otros servicios se reconocen a lo largo del tiempo.

6.18. Costo de los bienes vendidos y servicios prestados

Existencia de inventario al inicio del ejercicio () Transferencia desde inventario en proceso Transferencia desde propiedad, planta y equipo Altas inventario de reventa Costo de los servicios prestados () Existencia de inventario al cierre del ejercicio () Total	31/12/2023 31/12/2022
	19.422.195.042 24.517.320.321 20.368.167.036 - 324.913.229 - 778.464.370 1.948.225.410 3.176.121.478 2.228.340.046 (27.818.199.896) (19.422.195.042)
	16.251.661.259 9.271.690.735

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Nordelta S.A. Notas a los estados financieros consolidados Al 31 de diciembre de 2023 presentadas en forma comparativa

(cifras expresadas en pesos – Moneda homogénea – Nota 2.3)

(*) Inventario terminado y de reventa.
(**) Costo de los servicios prestados:

Remuneraciones y cargas sociales Gastos de reparación y mantenimiento Materiales de consumo Electricidad, agua y otros servicios Químicos, laboratorios, desagotes y análisis varios Otros honorarios y retribuciones Servicios de terceros Seguros Depreciación de propiedad planta y equipo Gastos generales	31/12/2023 31/12/2022
	1.382.970.839 945.294.884 243.702.859 150.958.472 263.770.841 215.004.043 710.272.226 437.372.100 120.400.480 111.824.741 144.566.189 91.032.596 44.565.742 24.060.531 4.392.973 11.917.416 34.573.693 - 226.905.636 240.875.263
	3.176.121.478 2.228.340.046

6.19. Gastos de comercialización

6.19. Gastos de comercialización
6.20. Gastos de administración Remuneraciones y cargas sociales Otros beneficios al personal Viáticos y movilidad Otros honorarios y retribuciones Depreciación de propiedad planta y equipo Expensas Impuestos, tasas y contribuciones Comisiones por ventas Gastos de marketing y ventas Gastos de reparación y mantenimiento Electricidad y otros servicios Seguros Deudores incobrables Gastos generales Total Remuneraciones y cargas sociales Otros beneficios al personal Viáticos y movilidad Retribuciones a directores Otros honorarios y retribuciones Depreciación de propiedad planta y equipo Expensas Impuestos, tasas y contribuciones Gastos de reparación y mantenimiento Electricidad y otros servicios Gastos bancarios Seguros Gastos de informática Alquileres Gastos generales Total	31/12/2023 31/12/2022
	1.133.060.080 1.345.702.544 - 1.065.841 376.935 91.308 165.012.713 121.366.740 316.772 976.554 645.198.429 633.039.721 2.595.348.270 1.545.800.069 1.945.470.611 912.584.632 2.854.478.077 538.902.994 2.651.955 9.309.433 5.858.325 5.303.253 3.919.023 5.052.514 238.009.047 169.412.772 12.453.373 18.689.448
	9.602.153.610 5.307.297.823

	31/12/2023 31/12/2022
	1.251.202.469 1.738.480.635 180.089.148 221.674.349 17.109.294 25.467.622 814.155.919 928.403.208 264.927.644 330.441.216 308.871.917 261.592.911 75.895.121 80.222.822 722.639.669 803.083.573 54.393.297 40.959.827 53.363.430 39.958.255 220.835.697 171.048.056 6.634.870 8.702.527 457.533.527 466.252.140 15.664.897 1.986.028 65.014.241 65.025.385
	4.508.331.140 5.183.298.554

6.20. Gastos de administración

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Nordelta S.A. Notas a los estados financieros consolidados Al 31 de diciembre de 2023 presentadas en forma comparativa

(cifras expresadas en pesos – Moneda homogénea – Nota 2.3)

6.21. Otros ingresos operativos

6.22. Otros egresos operativos 6.23. Ingresos financieros 6.24. Costos financieros Ingresos por servicios de administracion y asesoramiento Resultados por cesiones y rescisiones Recupero créditos incobrables Total Impuesto al valor agregado no recuperable Costos adicionales por obras Cargos por provisión para contingencias Otros egresos diversos Total Resultado de inversiones en activos financieros Intereses ganados Diferencia de cambio- IF Total Resultado de inversiones en activos financierosCF Diferencia de cambio- CF Intereses financieros por arrendamiento Intereses perdidos Total	31/12/2023 31/12/2022
	13.860.333 6.280.853 161.753.930 672.214.113 176.878.049 214.749.352
	352.492.312 893.244.318

	31/12/2023 31/12/2022
	308.720.101 232.213.290 308.079.467 573.389.260 63.156.396 141.884.165 1.330.420 -
	681.286.384 947.486.715

	31/12/2023 31/12/2022
	- 1.838.719.737 186.099.106 479.080.353 11.298.802.843 1.040.217.913
	11.484.901.949 3.358.018.003

	31/12/2023 31/12/2022
	1.318.584.385 22.355.977 963.239.093 532.068.794 8.378.362 14.611.276 962.604.540 859.634.485
	3.252.806.380 1.428.670.532

6.22. Otros egresos operativos

6.23. Ingresos financieros

6.24. Costos financieros

7. Patrimonio neto

7.1 Capital social

La Sociedad no está sujeta a ningún requerimiento de capital fijado externamente. Asimismo, gestiona su capital para asegurar que estará en capacidad de continuar como empresa en marcha mientras que maximiza el rendimiento a sus accionistas a través de la optimización de los saldos de deuda y patrimonio.

7.2. Consideración de los resultados acumulados al 31 de diciembre de 2022

Con fecha 11 de mayo de 2023 se celebró la Asamblea General Ordinaria de accionistas que dispuso que las ganancias acumuladas al cierre del ejercicio finalizado el 31 de diciembre de 2022 se destinaran de la siguiente forma: $ 668.692.402 a incrementar la Reserva legal, $12.705.156.760 al pago de dividendos en efectivo. Asimismo, se dispuso la distribución de dividendos en efectivo mediante la desafectación parcial de la Reserva voluntaria por $14.465.399.327 (en moneda de cierre del ejercicio).

7.3. Distribución de dividendos anticipados sobre el ejercicio 2023

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Nordelta S.A. Notas a los estados financieros consolidados Al 31 de diciembre de 2023 presentadas en forma comparativa

(cifras expresadas en pesos – Moneda homogénea – Nota 2.3)

acumuladas a dicha fecha, destinando el importe de $ 13.948.801.976 al pago de dividendos (en moneda de cierre del ejercicio).

7.4. Reserva especial dispuesta por la resolución 7/2015 de la IGJ (modificada por la resolución 9/2016)

Con fecha 28 de julio de 2015, la IGJ emitió la Resolución N° 7/15 que dispuso que la diferencia positiva resultante entre el saldo inicial de los resultados no asignados expuesto en los estados financieros del primer cierre de ejercicio de aplicación de las NIIF y el saldo final de los resultados no asignados al cierre del último ejercicio bajo vigencia de las normas contables anteriores sea reasignado a una reserva especial.

Esta reserva no podrá desafectarse para efectuar distribuciones en efectivo o en especie entre los accionistas o propietarios de la entidad y sólo podrá ser desafectada para su capitalización o para absorber eventuales saldos negativos de la cuenta “Resultados acumulados”.

8. Saldos y operaciones con accionistas, asociadas y otras partes relacionadas

8.1. Accionistas

Los accionistas de Nordelta S.A. al 31 de diciembre de 2023 y 2022 con los porcentajes de participación accionaria a cada fecha son los siguientes:

Einetius S.A. Consultatio S.A. Ernesto Julio Tissone	31/12/2023 31/12/2022
	49,9996% 49,9996% 49,9996% 49,9996% 0,0008% 0,0008%
	100,0000% 100,0000%

8.2 Saldos con con accionistas, asociadas y otras partes relacionadas

Al 31 de diciembre de 2023 y 2022, los saldos con accionistas, asociadas y otras partes relacionadas son los siguientes:

Activo corriente Inversiones en activos financieros Cuotapartes en FCI de Consultatio Assets Management S.A. Otros créditos corrientes Consultatio S.A. Viejo Aguaribay S.A. Nueva Aguaribay S.A. Einetius Argentina S.A. Einetius S.A. os con partes relacionadas (Nota 7) Pasivo corriente Otras Deudas Consultatio S.A. Ernesto Julio Tissone	31/12/2023 31/12/2022 8.234.045.497 161.839.653 8.234.045.497 161.839.653 14.918.084.591 11.519.238.623 6.805.902.976 3.878.877.928 8.902.021.013 1.108.313.961 - 4.005.026.297 2.950.285 9.187.425 30.628.958.865 20.520.644.234 4.053.463 6.120.852 73.321 27.538 4.126.784 6.148.390

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Nordelta S.A. Notas a los estados financieros consolidados Al 31 de diciembre de 2023 presentadas en forma comparativa

(cifras expresadas en pesos – Moneda homogénea – Nota 2.3)

8.3 Operaciones con accionistas, asociadas y otras partes relacionadas

Las operaciones realizadas durante los ejercicios económicos finalizados el 31 de diciembre de 2023 y 2022 con accionistas, y otras partes relacionadas son las siguientes:

- Servicios de Administración Consultatio S.A. - Intereses Consultatio S.A. Viejo Aguaribay S.A. Nueva Aguaribay S.A. Einetius Argentina S.A. - Comisiones Consultatio S.A. Consultatio SAU - Proyecto Avenida Huergo Operaciones que no generan movimientos de fondos - Consultatio S.A. Distribución Dividendos - Compensación de deudas Distribución Dividendos pagados con activos financieros - Einetius S.A. Distribución Dividendos - Compensación de deudas - Ernesto Julio Tissone Distribución Dividendos - Pendiente de pago Operaciones que generan movimientos de fondos - Ernesto Julio Tissone Distribución Dividendos - Consultatio S.A. Distribución Dividendos - Einetius S.A. Distribución Dividendos	Ganancia/(pérdida)
	31/12/2023 31/12/2022 1.424.425 2.168.767 56.112.228 142.450.799 25.186.872 192.115.807 19.800.097 4.352.325 10.851.235 10.121.454 97.989.946 124.187.057 3.346.063 - 31/12/2023 31/12/2022 18.880.584.896 10.360.837.485 - 1.758.368.776 17.716.408.872 12.119.193.779 111.591 - 31/12/2023 31/12/2022 217.363 236.440 1.678.929.659 2.658.078.190 2.843.105.682 2.658.078.190

- Servicios de Administración
Consultatio S.A.
- Intereses
Consultatio S.A.
Viejo Aguaribay S.A.
Nueva Aguaribay S.A.
Einetius Argentina S.A.
- Comisiones
Consultatio S.A.
Consultatio SAU - Proyecto Avenida Huergo
Operaciones que no generan movimientos de fondos
- Consultatio S.A.
Distribución Dividendos - Compensación de deudas
Distribución Dividendos pagados con activos financieros
- Einetius S.A.
Distribución Dividendos - Compensación de deudas
- Ernesto Julio Tissone
Distribución Dividendos - Pendiente de pago
Operaciones que generan movimientos de fondos
- Ernesto Julio Tissone
Distribución Dividendos
- Consultatio S.A.
Distribución Dividendos
- Einetius S.A.
Distribución Dividendos

Ganancia/(pérdida)

31/12/2023
31/12/2022
1.424.425
2.168.767
56.112.228
142.450.799
25.186.872
192.115.807
19.800.097
4.352.325
10.851.235
10.121.454
97.989.946
124.187.057
3.346.063
-
31/12/2023
31/12/2022
18.880.584.896
10.360.837.485
-
1.758.368.776
17.716.408.872
12.119.193.779
111.591
-
31/12/2023
31/12/2022
217.363
236.440
1.678.929.659
2.658.078.190
2.843.105.682
2.658.078.190

8.4 Remuneración a la Administración

Durante los ejercicios económicos finalizados el 31 de diciembre de 2023 y 2022, las remuneraciones de los directores fueron imputadas al rubro “Gastos de administración” del estado de resultados integrales. Los honorarios no superan el límite aprobado por los accionistas. Al 31 de diciembre de 2023 y 2022, los honorarios ascienden a $ 814.155.919y $ 928.403.209, respectivamente.

No existen préstamos otorgados a directores, y los saldos por anticipos otorgados al personal al 31 de diciembre de 2023 y 2022 ascienden a $ 2.254.553 y $ 467.112, respectivamente.

9. Instrumentos financieros

9.1 Instrumentos financieros por categoría

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33.

==> picture [126 x 51] intentionally omitted <==

Nordelta S.A. Notas a los estados financieros consolidados Al 31 de diciembre de 2023 presentadas en forma comparativa

(cifras expresadas en pesos – Moneda homogénea – Nota 2.3)

Activos financieros	31/12/2023
	Valor razonable con cambio en resultados Costo amortizado Total
Inversiones en otras entidades Otros créditos (*) Créditos por venta de bienes y servicios Inversiones en activos financieros Efectivo y equivalentes de efectivo	- 47.229.46147.229.461 - 30.951.360.96830.951.360.968 - 693.226.310693.226.310 25.266.453.706 -25.266.453.706 - 2.386.010.7812.386.010.781
	25.266.453.706 34.077.827.520 59.344.281.226

(*) No incluye anticipos a proveedores, anticipos honorarios a directores, créditos fiscales, gastos a recuperar ni gastos pagados por adelantado.

gastos pagados por adelantado.
Activos financieros	31/12/2022
	Valor razonable con cambio en resultados Costo amortizado Total
Inversiones en otras entidades Otros créditos (*) Créditos por venta de bienes y servicios Inversiones en activos financieros Efectivo y equivalentes de efectivo	- 47.244.77347.244.773 - 20.747.022.93320.747.022.933 - 1.168.581.9671.168.581.967 9.563.056.046 -9.563.056.046 - 7.947.924.5357.947.924.535
	9.563.056.046 29.910.774.208 39.473.830.254

(*) No incluye anticipos a proveedores, anticipos honorarios a directores, créditos fiscales, gastos a recuperar ni gastos pagados por adelantado.

Pasivos financieros	31/12/2023
	Costo amortizado Total
Deudas comerciales Deudas por arrendamiento Otras deudas () Pasivos financieros**	6.658.633.9516.658.633.951 198.053.941198.053.941 384.306.182384.306.182
	7.240.994.074 7.240.994.074 31/12/2022
	Costo amortizado Total
Deudas comerciales Deudas por arrendamiento Otras deudas (**)	2.111.170.8952.111.170.895 233.777.081233.777.081 733.120.802733.120.802
	3.078.068.778 3.078.068.778

(**) No incluye Retenciones y percepciones a depositar, Impuesto al valor agregado, Impuesto sobre los ingresos brutos y Otras deudas fiscales.

9.2. Gestión de riesgos

La Sociedad se encuentra expuesta a riesgos de crédito, liquidez y mercado, originados en la propia naturaleza de sus actividades y del uso de instrumentos financieros. La administración de riesgos es realizada por medio de la definición de estrategias, el establecimiento de sistemas de control y la determinación de límites de exposición.

La Sociedad gestiona su capital para asegurar que todas sus sociedades controladas estarán en capacidad de continuar como empresa en marcha mientras que maximizan el rendimiento a sus accionistas a través de la optimización de los saldos de deuda y patrimonio. La Sociedad coordina las necesidades financieras propias y de las distintas sociedades controladas, y gestiona y monitorea los riesgos financieros relacionados con sus operaciones.

El informe sobre los estados financieros consolidados fechado el 7 de marzo de 2024, se extiende en documento aparte DELOITTE & Co. S.A.

José Chouhy Oría Director

Gonzalo D. Lacunza (Socio) Contador Público (UCA) C.P.C.E.C.A.B.A. – T° 319 F° 45

Joaquín Ibañez Por Comisión Fiscalizadora

34.

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Nordelta S.A. Notas a los estados financieros consolidados Al 31 de diciembre de 2023 presentadas en forma comparativa

(cifras expresadas en pesos – Moneda homogénea – Nota 2.3)

La Sociedad no utiliza instrumentos financieros derivados para cubrir dichos riesgos.

9.2.1. Riesgo de crédito

El riesgo de crédito se refiere principalmente al riesgo derivado de la posibilidad que una contraparte en la venta de bienes o en la provisión de servicios incumpla con sus obligaciones, resultando una pérdida para la Sociedad.

Para los créditos por alquileres a cobrar, históricamente la Sociedad no ha sufrido demoras sustanciales en los cobros de los bienes en alquiler. En aquellos casos en que ha observado dificultades para el cobro de los alquileres, procedió a negociar la rescisión de los contratos de locación y/o renegociación de los plazos y condiciones de los contratos, a fin de evitar procedimientos judiciales.

Por su parte, el riesgo de crédito relacionado con los saldos en bancos es gestionado mediante una política muy conservadora a través de depósitos en entidades financieras de primera línea y excelente reputación. Asimismo, las inversiones mantenidas para comercialización corresponden a instrumentos líquidos y de muy baja volatilidad.

El monto que mejor representa la exposición máxima al riesgo de crédito al cierre de cada ejercicio es el valor de libros de los activos financieros.

Al 31 de diciembre de 2023 y 2022, no hay activos financieros vencidos pero no deteriorados ni tampoco activos financieros deteriorados. Con relación a la calidad crediticia de los activos financieros, que no están vencidos ni deteriorados, la misma es alta debido a la baja tasa de incobrabilidad histórica.

9.2.2. Riesgo de liquidez

La Sociedad maneja el riesgo de liquidez manteniendo reservas, facilidades financieras y de préstamo adecuadas, monitoreando continuamente los flujos de efectivo proyectados y reales y conciliando los perfiles de vencimiento de los activos y pasivos financieros.

Los plazos estimados de cancelación de los pasivos financieros al 31 de diciembre de 2023 y 2022 son los siguientes:

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----- Start of picture text -----

31/12/2023
Más de un
Sin Plazo Hasta tres meses De tres a doce meses Total
Pasivos Financieros año
Otras deudas 152.583 90.000 384.063.599 - 384.306.182
Deudas por arrendamiento - 7.281.947 138.918.221 51.853.773 198.053.941
Comerciales - 1.188.265.034 5.470.368.917 - 6.658.633.951
152.583 1.195.636.981 5.993.350.737 51.853.773 7.240.994.074
31/12/2022
Más de un
Sin Plazo Hasta tres meses De tres a doce meses Total
Pasivos Financieros año
Otras deudas 112.831.268 326.978 619.962.556 - 733.120.802
Deudas por arrendamiento - 22.676.566 71.301.514 139.799.001 233.777.081
Comerciales - 795.998.895 1.315.172.000 - 2.111.170.895
112.831.268 819.002.439 2.006.436.070 139.799.001 3.078.068.778
----- End of picture text -----

Situación de capital de trabajo negativo

Al 31 de diciembre de 2023 y 2022, la Sociedad presenta un capital de trabajo consolidado negativo que asciende a $ 24.808 millones y $ 25.202 millones, respectivamente, originado fundamentalmente por los pasivos de contratos relacionados con los inventarios en proceso que serán finalizados en el corto plazo. En virtud de ello, y el flujo de fondos proyectado para los próximos 12 meses, en opinión de la Dirección de la Sociedad dicha cuestión no afectará el desarrollo normal del negocio de la Sociedad.

El informe sobre los estados financieros consolidados fechado el 7 de marzo de 2024, se extiende en documento aparte DELOITTE & Co. S.A.

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35.

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Nordelta S.A. Notas a los estados financieros consolidados Al 31 de diciembre de 2023 presentadas en forma comparativa

(cifras expresadas en pesos – Moneda homogénea – Nota 2.3)

9.2.3. Riesgo de mercado

Las inversiones mantenidas para comercialización, cuotapartes de fondos comunes de inversión y valores representativos de deuda en dólares, exponen a la Sociedad y sus subsidiarias a riesgo de mercado derivado de fluctuaciones en el precio de cotización de dichos instrumentos. La política de la Sociedad para gestionar el riesgo consiste en monitorear las fluctuaciones en el precio de cotización y analizar si dichas variaciones se revertirán o no en el corto plazo.

El efecto estimado de un incremento/(disminución) del precio de cotización de 10% hubiera resultado, al 31 de diciembre de 2023 y 2022, en una ganancia/(pérdida) antes de impuestos de aproximadamente $ 526.645.371 y $ 956.305.605, respectivamente, con similar efecto en el patrimonio a dichas fechas, antes de impuesto a las ganancias.

9.2.4 Riesgo de tasa de cambio

La Sociedad realiza transacciones en monedas extranjeras (monedas distintas a la moneda funcional, que es el peso argentino), por lo que se generan exposiciones a fluctuaciones en la tasa de cambio. A continuación, se presentan los activos monetarios y pasivos monetarios denominados en moneda distinta a la moneda funcional:

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----- Start of picture text -----

Moneda extranjera Cotización Importe en pesos al Importe en pesos al
-Clase e Importe- moneda 31/12/2023 31/12/2022
Activo
Activo no corriente
Créditos por ventas de bienes y servicios prestados US$ 46.280 805,45 37.276.226 42.957.926
Total activo no corriente en moneda extranjera 37.276.226 42.957.926
Activo corriente
Otros créditos US$ 39.796.144 805,45 32.053.804.185 21.186.706.328
Créditos por ventas de bienes y servicios prestados US$ 532.274 805,45 428.719.940 782.719.882
Invesiones en activos financieros US$ 31.107.657 805,45 25.055.662.331 9.144.492.850
Efectivo y equivalentes de efectivo US$ 6.285.420 805,45 5.062.591.539 7.758.982.168
Total activo corriente en moneda extranjera 62.600.777.995 38.872.901.228
Total activo en moneda extranjera 62.638.054.221 38.872.901.228
Pasivo
Pasivo no corriente
Deudas por arrendamiento US$ 64.140 808,45 51.853.773 139.799.001
Total pasivo no corriente en moneda extranjera 51.853.773 139.799.001
Pasivo corriente
Deudas comerciales US$ 641.042 808,45 518.250.090 62.687.545
Otras deudas US$ - - 8.340.484
Deudas por arrendamiento US$ 180.840 808,45 146.200.168 93.978.080
Total pasivo corriente en moneda extranjera 664.450.258 165.006.109
Total pasivo en moneda extranjera 716.304.031 304.805.110
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Análisis de sensibilidad de moneda extranjera

La Sociedad realizó operaciones en moneda extranjera (dólar estadounidense). La siguiente tabla detalla la sensibilidad a una variación del tipo de cambio sobre las posiciones en dólares estadounidenses de la Sociedad. El análisis de sensibilidad incluye únicamente las partidas monetarias denominadas en moneda extranjera con impacto en los resultados o el patrimonio neto, y excluye aquellas susceptibles de activación en un activo apto. La tasa de sensibilidad utilizada ajusta la conversión de partidas al final del ejercicio finalizado al 31 de diciembre 2023 y 2022, con una depreciación del 180% y 50% en el valor del peso, respectivamente.

El informe sobre los estados financieros consolidados fechado el 7 de marzo de 2024, se extiende en documento aparte DELOITTE & Co. S.A.

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Nordelta S.A. Notas a los estados financieros consolidados Al 31 de diciembre de 2023 presentadas en forma comparativa

(cifras expresadas en pesos – Moneda homogénea – Nota 2.3)

Resultado antes del efecto de impuesto a las ganancias	31/12/2023 31/12/2022
	113.171.544.130 19.305.527.022
Efecto en patrimonio	73.561.503.684 12.548.592.564

En opinión del Directorio, el análisis de sensibilidad no representa el riesgo cambiario inherente ya que la posición al cierre del ejercicio puede no ser representativa de la exposición durante el año.

10. Valor razonable de los activos y pasivos

La Sociedad ha categorizado sus activos y pasivos que son medidos a su valor razonable con posterioridad a su reconocimiento inicial, en tres niveles de valores razonables, basado en la relevancia de la información utilizada para la determinación de los mismos:

Nivel 1: las mediciones de los valores razonables son derivadas de los precios de cotización (sin ajustar) en mercados activos para activos o pasivos idénticos.
Nivel 2: La información utilizada para determinar los valores razonables incluye: cotizaciones de mercado de instrumentos similares en mercados activos, cotizaciones de mercado de instrumentos similares o idénticos en mercados no activos, o modelos de valoración que utilizan información que deriva de o puede observarse con datos de mercado.
Nivel 3: La información utilizada para determinar los valores razonables no puede ser observable y es significativa para determinar dichos valores. Dicha información requiere de juicios y estimaciones significativos por parte de la Gerencia de la Sociedad.

En los casos en que la información utilizada para determinar los valores razonables incluya más de un nivel de información, de acuerdo con la jerarquía antes definida, el valor razonable ha sido categorizado en el nivel más bajo que sea significativo para su determinación.

En el cuadro siguiente se exponen las mediciones de valor razonable recurrentes, que fueron utilizadas como criterio de medición primaria de activos:

Activo Inversiones en activos financieros (Nota 6.7) Propiedades de inversión (Nota 6.2) Total Activo Inversiones en activos financieros (Nota 6.7) Propiedades de inversión (Nota 6.2) Total	31/12/2023
	Nivel 1 Nivel 2 Total
	25.266.453.706 - 25.266.453.706 - 8.280.026.000 8.280.026.000
	25.266.453.706 8.280.026.000 33.546.479.706
	31/12/2022
	Nivel 1 Nivel 2 Total
	9.563.056.046 - 9.563.056.046 - 5.312.291.633 5.312.291.633
	9.563.056.046 5.312.291.633 14.875.347.679

El valor razonable de propiedades de inversión clasificadas en el Nivel 2 de la jerarquía de valor razonable fue determinado a través de valuaciones internas y/o externas realizadas por valuadores independientes de la Sociedad que cuentan con las competencias apropiadas y experiencias recientes en la valuación de propiedades en las ubicaciones relevantes, con base en el enfoque de mercado, utilizando cotizaciones de mercado comparables o ventas recientes comparables, considerando, de corresponder, ajustes de homogeneización y comercialización.

Al estimar el valor razonable de las propiedades, el mejor uso de las propiedades es su uso actual. No ha habido ningún cambio en la técnica de valuación durante el período/ejercicio, ni hubo transferencias entre el Nivel 1 y 2 durante dicho ejercicio.

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Nordelta S.A. Notas a los estados financieros consolidados Al 31 de diciembre de 2023 presentadas en forma comparativa

(cifras expresadas en pesos – Moneda homogénea – Nota 2.3)

A continuación, se detalla información relevante sobre las técnicas de valoración y datos de entrada utilizados para mediciones clasificadas en el Nivel 2 de jerarquía de valor razonable:

Ítem	Nivel jerarquía valor razonable	Nivel jerarquía valor razonable	Técnica de valoración	Datos de entrada utilizados
Propiedades de inversión – Propiedades en alquiler	Nivel 2		Uso de múltiplos (enfoque del mercado)	Precio en US$ por M2 de propiedades comparables Factores de comercialización y de homogeneización relativos a superficie y ubicación.
A continuación, se detalla los cambios en los valores razonables de los instrumentos clasificados en el Nivel 2 y 3 ocurridos durante los ejercicios finalizados el 31 de diciembre de 2023 y 2022: Saldos al 31/12/2022 Incluidas en el *resultado neto() Saldos al 31/12/2023 Ganancia y pérdida no realizada Activo Propiedades de inversión - Nivel 2 5.312.291.633 2.967.734.367 8.280.026.000 2.967.734.367 Total 5.312.291.633 2.967.734.367 8.280.026.000 2.967.734.367 Saldos al 31/12/2021 Incluidas en el resultado neto()* Altas, transferencias con Inventarios y bajas por ventas Saldos al 31/12/2022 Ganancia y pérdida no realizada Activo Propiedades de inversión - Nivel 2 5.994.993.867 (454.916.188) (227.786.046) 5.312.291.633 (454.916.188) Propiedades de inversión - Nivel 3 65.522.049.117 -(65.522.049.117) - - Total 71.517.042.984(454.916.188) (65.749.835.163) 5.312.291.633(454.916.188)
			5.312.291.633 2.967.734.367 8.280.026.000 2.967.734.367
			5.312.291.633 2.967.734.367 8.280.026.000 2.967.734.367
			dos al 2/2021 Incluidas en el *resultado neto() Altas, transferencias con Inventarios y bajas por ventas Saldos al 31/12/2022 Ganancia y pérdida no realizada**
		5.99	4.993.867 (454.916.188) (227.786.046) 5.312.291.633 (454.916.188)
		65.52	2.049.117 -(65.522.049.117) - -
		71.51	7.042.984(454.916.188) (65.749.835.163) 5.312.291.633(454.916.188)

A continuación, se detalla los cambios en los valores razonables de los instrumentos clasificados en el Nivel 2 y 3 ocurridos durante los ejercicios finalizados el 31 de diciembre de 2023 y 2022:

(*) El cargo a resultados fue imputado a la línea “resultado por valuación de propiedades de inversión” del estado de resultados integrales.

De acuerdo a lo indicado en el párrafo 29 de NIIF 7, no se presenta información sobre el valor razonable de activos y pasivos financieros medidos al costo amortizado debido a que el Directorio considera que los valores de libros de dichos activos y pasivos son una aproximación razonable de sus valores razonables al cierre del ejercicio.

11. Fideicomisos inmobiliarios

11.1. Fideicomiso Golf Club Nordelta - Liquidado

Al 31 de diciembre de 2023, Nordelta S.A. ha concluido con el desarrollo de los barrios comprendidos en el Fideicomiso. El Fiduciante, Nordelta S.A. y el Fiduciario, Nordelta Administradora Fiduciaria S.A. han decidido dar por finalizado el fideicomiso con fecha 30 de septiembre de 2023. A la fecha de emisión de los presentes estados financieros consolidados, Nordelta debe terminar de percibir las cuotas restantes de los lotes con contratos de compraventa y la comercialización de los lotes remanentes en existencia.

11.2. Fideicomiso Los Alisos - Liquidado

El Fiduciante, Nordelta S.A. y el Fiduciario, Nordelta Administradora Fiduciaria S.A. han decidido dar por finalizado el fideicomiso con fecha 30 de junio de 2022, dado que han concluido con la entrega de la totalidad de los lotes, habiendo reconocido el ingreso correspondiente, sin que queden lotes en existencia en el Fideicomiso.

12. Reclamos de la Administración Federal de Ingresos Públicos

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Nordelta S.A. Notas a los estados financieros consolidados Al 31 de diciembre de 2023 presentadas en forma comparativa

(cifras expresadas en pesos – Moneda homogénea – Nota 2.3)

citados procedimientos, la AFIP ha observado y ha procedido a notificar ciertos ajustes relacionados con el Impuesto al Valor Agregado (IVA) e Impuesto a las Ganancias (IG) de diversos ejercicios.

El mayor reclamo efectuado por la AFIP se ha centrado en materia de IVA. De las actuaciones administrativas surge que la AFIP plantea sus argumentos a partir del análisis de la realidad económica y establece una metodología propia para la determinación de la base imponible del gravamen en el IVA. Las entidades consideran improcedente el criterio fiscal por cuanto el principio de la realidad económica, como método interpretativo, sólo puede aplicarse cuando la figura jurídica utilizada fuera manifiestamente inadecuada, lo que cabe descartar en este caso, teniendo en cuenta que las entidades han adoptado los mecanismos jurídicos contenidos en las normas regulatorias de la Provincia de Buenos Aires.

Al respecto cabe señalar que el Nuevo Núcleo Urbano Nordelta, fue y es desarrollado en los términos el art. 15 del Decreto Ley 8912/77 de la Provincia de Buenos Aires, en un predio ubicado en la localidad de Nordelta, Partido de Tigre, Provincia de Buenos Aires, respetando los lineamientos del Plan Director aprobado por Decreto de la Gobernación de la Provincia de Buenos Aires Nº 1736/92 y Ordenanza Municipal de Tigre Nº 1297/92.

En este sentido, el Emprendimiento se desarrolló mediante el proceso reglado por el Decreto-ley Nº 8.912/77 de la Provincia de Buenos Aires y sus normas complementarias, que exigen que las urbanizaciones cuenten con una asociación civil sin fines de lucro que administre las instalaciones comunes, tales como las instalaciones deportivas, canchas de tenis, canchas de fútbol, pileta, etc., dotando a cada propietario de un derecho de uso sobre dichas áreas.

Asimismo, de acuerdo a lo previsto en el Plan Director mencionado, además de las obras de infraestructura de cada barrio que se desarrolla, se realizan obras de infraestructura básica comunes a todos los barrios del emprendimiento, procediendo, conforme a las normas en vigor, a ceder en forma gratuita las partes comunes a la respectiva asociación civil.

En este sentido se ha seguido en forma estricta con la formación de las entidades que la normativa legal exige al desarrollador al crear cada uno de los barrios, aportando los lugares comunes a dichas entidades, a los cuales acceden los propietarios de los terrenos para su uso adquiriendo las acciones que le dan ese derecho de uso, pero sin adquirir el dominio, de manera tal que ellos no tienen la titularidad de dichos espacios.

Hasta el día de la fecha, en oportunidad de la enajenación de los lotes integrantes de cada barrio, se procede a la celebración de la escritura pública para la transmisión de dominio del terreno y, en forma conjunta e inescindible, se cede el derecho a uso de las partes comunes, lo que se materializa mediante la venta de acciones de la asociación civil que administra cada barrio y se le otorga al propietario del terreno el derecho real de servidumbre sobre las partes comunes; es decir, se producen dos operaciones simultáneas e inescindibles:

Se transfiere el dominio de un terreno consignando el valor que las partes establecen para el mismo. Se materializa la transferencia de una acción de la Asociación Civil administradora de las partes comunes del barrio que otorga así derecho al comprador a utilizar dichas partes comunes, constituyendo el derecho real de servidumbre sobre las mismas.

En cuanto al tratamiento impositivo, la venta de los terrenos que ya cuentan con su plano de mensura y subdivisión del Nuevo Núcleo Urbano Nordelta no se encuentra sujeta al impuesto al valor agregado dado que:

La transferencia de dominio de un terreno no está alcanzada por el impuesto. La transferencia de las acciones de la asociación civil, administradora de partes comunes, implica la cesión de derecho de uso de dichas partes comunes y, como tal, también está excluida del gravamen. Tampoco está gravada la constitución del derecho real de servidumbre.

El informe sobre los estados financieros consolidados fechado el 7 de marzo de 2024, se extiende en documento aparte DELOITTE & Co. S.A.

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Joaquín Ibañez Por Comisión Fiscalizadora

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Nordelta S.A. Notas a los estados financieros consolidados Al 31 de diciembre de 2023 presentadas en forma comparativa

(cifras expresadas en pesos – Moneda homogénea – Nota 2.3)

Como consecuencia de los ajustes pretendidos por el Fisco en relación con el IVA, surgiría un ajuste consecuente en el IG equivalente al crédito fiscal del IVA imputado al costo de ventas. Caben para esta pretensión del Fisco las mismas críticas que las formuladas en el caso del IVA.

Con relación a estos reclamos, cabe destacar que en la causa Fideicomiso Nordelta S.A. – R. Niella, con fecha 8 de octubre de 2015, la Sala II de la Cámara Contencioso Administrativo Federal dictó una sentencia que revoca y deja sin efecto la resolución dictada por el Tribunal Fiscal de la Nación de fecha 30 de julio de 2013 (por la cual había confirmado parcialmente la determinación de oficio por los impuestos omitidos por los ejercicios fiscales marzo de 2002 a noviembre de 2005 por aproximadamente $ 549 millones, en moneda de cierre) haciendo lugar a los planteos esgrimidos por el Fideicomiso Nordelta S.A. – R. Niella en cuanto a la inaplicabilidad de los ajustes pretendidos por la autoridad fiscal. Con fecha 30 de noviembre de 2015, el Fisco interpuso recurso extraordinario federal por ante la Corte Suprema, siendo contestado el 16 de diciembre de 2015. Al respecto, con fecha 10 de agosto de 2017 la Corte Suprema dictó resolución rechazando el recurso mencionado, por lo que la sentencia dictada por la Cámara en favor del Fideicomiso ha quedado firme.

En opinión de los asesores fiscales de las entidades, si bien esta sentencia es estrictamente aplicable a “Fideicomiso Nordelta S.A. – R. Niella” por los ejercicios 2002 a 2005, sus definiciones, en lo referente al tratamiento fiscal de la operatoria llevada a cabo, son de tal claridad y contundencia que se hacen extensibles a las restantes causas en las que se discute el IVA.

En tal sentido, las circunstancias mencionadas han sido puestas en conocimiento del Tribunal Fiscal en los otros expedientes que versan sobre el tema y en los que son parte, según el caso, las entidades mencionadas.

Todo el procedimiento descripto en los párrafos precedentes se ha empleado desde el inicio de la comercialización de los lotes en el año 1999 hasta la fecha inclusive. Cabe destacar que los últimos barrios que obtuvieron la aprobación de sus planos de mensura y subdivisión fueron Los Alisos y Lagos del Golf, habiéndose iniciado los procesos de escrituración a los compradores de sus propiedades en los años 2019 y 2021, respectivamente.

Cabe destacar que el sistema de subdivisión utilizado para los barrios que ya cuentan con la posibilidad de transferir el dominio individual de las parcelas, es el denominado por “geodesia” y es el que se está planteando continuar aplicando.

La situación particular de cada entidad es la siguiente:

Nordelta S.A.: los expedientes iniciados por omisión del IVA correspondiente, a los ejercicios 2002 a 2012 ascienden aproximadamente a $ 5.257 millones; adicionalmente, los expedientes iniciados por ajuste de la base imponible del Impuesto a las ganancias correspondiente a los ejercicios 2000 a 2011 ascienden aproximadamente a $ 1.006 millones. Nordelta S.A. interpuso recurso de apelación ante el Tribunal Fiscal de la Nación. Con fecha 26 de junio de 2019, la AFIP rechazó los descargos presentados por los ejercicios 2012 a 2015 sobre los ajustes efectuados en concepto de IVA por aproximadamente $ 972 millones y en impuestos a las ganancias por aproximadamente $ 280 millones, que incluye la imputación de los resultados sujetos a impuestos de los fideicomisos. En este sentido, con fecha 19 de julio de 2019 se presentaron los correspondientes recursos de apelación ante el Tribunal Fiscal de la Nación.
Fideicomiso Golf Club Nordelta: los expedientes iniciados por omisión de IVA correspondiente a los ejercicios 2004 a 2009 ascienden aproximadamente a $ 3.086 millones; adicionalmente, el expediente iniciado por ajuste de la base imponible del impuesto a las ganancias atribuible al fiduciantebeneficiario Nordelta S.A. correspondiente a los ejercicios 2007 a 2009 asciende aproximadamente a $ 78 millones. Con fecha 26 de junio de 2019, la AFIP rechazó los descargos presentados por los ejercicios 2012 a 2015 los ajustes efectuados en concepto de IVA por aproximadamente $ 1.797 millones y estableció una diferencia de resultado neto a Nordelta S.A. en impuesto a las ganancias

El informe sobre los estados financieros consolidados fechado el 7 de marzo de 2024, se extiende en documento aparte DELOITTE & Co. S.A.

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Nordelta S.A. Notas a los estados financieros consolidados Al 31 de diciembre de 2023 presentadas en forma comparativa

(cifras expresadas en pesos – Moneda homogénea – Nota 2.3)

por aproximadamente $ 97 millones. En este sentido, con fecha 19 de julio de 2019 se presentaron los correspondientes recursos de apelación ante el Tribunal Fiscal de la Nación.

Fideicomiso Nordelta S.A. - R. Niella: los expedientes iniciados por omisión del IVA correspondiente a los ejercicios 2002 a 2010 ascienden aproximadamente a $ 2.233 millones; adicionalmente, los expedientes iniciados por ajuste de la base imponible del Impuesto a las ganancias atribuible al fiduciante-beneficiario Nordelta S.A. correspondiente a los ejercicios 2006 a 2009 ascienden aproximadamente a $ 243 millones. Con fecha 26 de junio de 2019, la AFIP rechazó los descargos presentados por los ejercicios 2012 a 2015 sobre los ajustes efectuados en concepto de IVA por aproximadamente $ 56 millones que estableció una diferencia de resultado neto a Nordelta S.A. en impuesto a las ganancias por aproximadamente $ 5.443.624. En este sentido, con fecha 19 de julio de 2019 se presentaron los correspondientes recursos de apelación ante el Tribunal Fiscal de la Nación.
Fideicomiso Los Alisos: el expediente iniciado por omisión de IVA correspondiente a los ejercicios 2010 a 2013 asciende aproximadamente a $ 1.158 millones; adicionalmente, el expediente iniciado por ajuste de la base imponible del IG atribuible al fiduciante-beneficiario Nordelta S.A. correspondiente a los ejercicios 2010 a 2013 asciende aproximadamente a $ 47 millones. Con fecha 21 de junio de 2019 se presentó Recurso de apelación a fin de obtener la revocación de las Resoluciones emitidas por los ejercicios 2014 a 2015 sobre los ajustes efectuados en concepto de IVA por aproximadamente $ 4.903.480 que estableció una diferencia de resultado neto a Nordelta S.A. en impuesto a las ganancias por aproximadamente $ 4.231.449. Con fecha 19 de febrero de 2020, el Tribunal Fiscal de la Nación emitió una sentencia revocando todas las resoluciones recurridas por el Fisco Nacional.

El Directorio de Nordelta S.A. y el Directorio de Nordelta Administradora Fiduciaria S.A., en carácter de fiduciaria de los fideicomisos, teniendo en cuenta la opinión de sus asesores fiscales y los antecedentes ya citados, han decidido rechazar las pretensiones fiscales y no registrar provisión alguna por estos conceptos en los estados financieros de Nordelta S.A. respecto de los juicios en trámite, en razón que consideran que les asisten argumentos que sustentan sus posiciones y la resolución favorable final de cada caso.

13. Bienes de disponibilidad restringida

Al 31 de diciembre de 2023 y 2022, la Sociedad no posee bienes de disponibilidad restringida.

14. Contratos de arrendamientos

No hay contratos de arrendamiento no cancelables.

El cargo a resultados por arrendamientos operativos durante los ejercicios finalizados el 31 de diciembre de 2023 y 2022 (Nota 6.18) corresponde en su totalidad a pagos mínimos.

Arrendador

Los arrendamientos operativos en los que la Sociedad es arrendador consisten en las propiedades de inversión de la entidad y tienen periodo de vigencia de hasta 10 años. Todos los contratos de arrendamientos operativos contienen cláusulas de revisión de mercado en el evento en el que el arrendatario ejerza la opción de renovación. El arrendatario no tiene una opción de comprar la propiedad en el vencimiento del periodo de arrendamiento.

Los valores residuales no garantizados no representan un riesgo significativo para la Sociedad, ya que se relacionan a propiedades que se localizan en una ubicación que ha presentado una apreciación de valor constante en los últimos años. La Sociedad no identifica ningún indicio de que dicha situación cambie.

El análisis de madurez de pagos por arrendamientos operativos es el siguiente:

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Nordelta S.A. Notas a los estados financieros consolidados Al 31 de diciembre de 2023 presentadas en forma comparativa

(cifras expresadas en pesos – Moneda homogénea – Nota 2.3)

Menos de un año De uno a diez años Total	31/12/2023 31/12/2022
	295.024.593 425.999.651 885.073.778 1.277.998.957
	1.180.098.371 1.703.998.608

Arrendatario

Con fecha 1 de mayo de 2022, la Sociedad celebró un contrato de locación con Pedro Podesta S.A. para el alquiler de las oficinas donde la Sociedad lleva adelante sus operaciones. La duración del contrato se estableció en 36 meses donde los primeros 6 meses formaron parte del período de gracia donde la Sociedad no tuvo que hacer erogaciones. No hay salidas de efectivo futuras a las que la Sociedad esté potencialmente expuesta no reflejadas en la medición del pasivo, y tampoco hay transacciones de venta con arrendamiento posterior.

Al 31 de diciembre de 2023 y 2022, se registran los siguientes saldos por el arrendamiento:

	31/12/2023 31/12/2022
Cargo por depreciación	81.424.269 54.282.992
Gastos de intereses Pagos realizados	8.378.362 14.611.276 54.073.538 17.349.359

El análisis de los vencimientos futuros de los pasivos por arrendamiento es el siguiente:

Pagos a realizar dentro de los próximos 12 meses Pagos a realizar posteriores a los próximos 12 meses	31/12/2023 31/12/2022
	146.200.168 93.978.080 51.853.773 139.799.001
Total	198.053.941 233.777.081

15. Contexto político-económico en Argentina

Con fecha 10 de diciembre de 2023, asumió un nuevo Gobierno Nacional, el cual implementó una serie de medidas con significativo impacto económico. A continuación, se mencionan algunas de las principales:

Establecimiento de nuevas condiciones para el acceso al Mercado Libre de Cambios (MLC) en relación con la importación de bienes y servicios, mediante la Comunicación “A” 7917 del Banco Central de la República Argentina (BCRA).
Incremento del tipo de cambio oficial del peso argentino respecto al dólar estadounidense de un 120% a partir del 13 de diciembre de 2023.
Aumento de alícuotas de importación de ciertos bienes y servicios al 17,5%, mediante el Decreto N° 29/2023 – Impuesto PAIS.
Emisión de Resoluciones por parte de la Administración Federal de Ingresos Públicos (AFIP) referidas al aumento de la alícuota de pago a cuenta del impuesto PAIS para la importación de ciertas mercaderías y la reducción de la alícuota del régimen de percepción de ganancias y bienes personales para operaciones alcanzadas por dicho tributo.
Restablecimiento de medidas orientadas al fomento de las exportaciones. El 80% del total de la exportación debe ser liquidada a través del MLC, en tanto que el 20% restante debe realizarse al tipo de cambio financiero denominado contado con liquidación (CCL).
Suspensión de las licitaciones de obra pública y cancelación de aquellas obras que no hubieran comenzado.
Reducción futura de subsidios a la energía y al transporte.

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Nordelta S.A. Notas a los estados financieros consolidados Al 31 de diciembre de 2023 presentadas en forma comparativa

(cifras expresadas en pesos – Moneda homogénea – Nota 2.3)

Adicionalmente, con fecha 21 de diciembre de 2023, el Gobierno Nacional emitió el Decreto de Necesidad y Urgencia (DNU) N° 70/2023, a través del cual declara la emergencia pública en materia económica, financiera, fiscal, administrativa, previsional, tarifaria, sanitaria y social hasta el 31 de diciembre de 2025. Asimismo, establece las bases de una amplia reforma normativa en procura de eliminar regulaciones en la economía argentina. El citado DNU contiene más de 300 medidas y desregulaciones en numerosos ámbitos. Con fecha 29 de diciembre de 2023, el DNU entró en vigencia, lo que ha motivado diferentes reacciones, que van desde la presentación de amparos ante la Corte Suprema de Justicia (CSJ) de la Nación esperando medidas cautelares por parte de la Justicia hasta movilizaciones convocadas por la Confederación General del Trabajo y organizaciones sociales que rechazan las medidas del DNU.

Asimismo, con fecha 22 de diciembre de 2023, se publicó el Decreto N° 72/2023 relacionado con los Bonos para la Reconstrucción de una Argentina Libre (BOPREAL), el cual amplía la Comunicación “A” 7918 del BCRA. La suscripción de estos bonos podrá hacerse por hasta el monto de la deuda por importaciones de bienes con registro de ingreso aduanero y por servicios hasta el 12 de diciembre de 2023, y podrán darse en pago para la cancelación de obligaciones impositivas y aduaneras, con más sus intereses, multas y accesorios, dependiendo de la serie suscripta.

Adicionalmente, con fecha 27 de diciembre de 2023 el Gobierno Nacional presentó ante el Congreso de la Nación el proyecto de ley denominado “Bases y Puntos de Partida para la Libertad de los Argentinos”, que incluye reformas en materia tributaria, laboral, penal, energética, contractual, administrativa/regulatoria, societaria, entre otras áreas. Con fecha 2 de febrero de 2024, la Cámara de Diputados del Congreso de la Nación aprobó el Proyecto de Ley en general mientras que el 7 de febrero de 2024, el Proyecto de Ley fue retirado del Congreso de la Nación luego de haber sido sometido a la votación en particular. Actualmente, el Proyecto de Ley ha sido sometido nuevamente a Comisiones.

La Dirección de la Sociedad se encuentra analizando las implicancias que el Decreto N° 72/2023 y las medidas que se adoptarán tendrán en las operaciones y en la situación patrimonial-financiera de la Sociedad.

16. Hechos posteriores

La Sociedad ha analizado los hechos posteriores al 31 de diciembre de 2023 para evaluar la necesidad de su reconocimiento o revelación potencial en los presentes estados financieros intermedios consolidados condensados. Dichos hechos se evaluaron hasta el 7 de marzo de 2024, fecha en que estos estados financieros estuvieron disponibles para su emisión. Con base en esta evaluación, la Dirección de la Sociedad ha concluido la inexistencia, de eventos posteriores adicionales que requieran reconocimiento o divulgación en los presentes estados financieros consolidados.

17. Aprobación de estados financieros consolidados

Los presentes estados financieros consolidados fueron aprobados por el Directorio de Nordelta S.A. y autorizados para ser emitidos con fecha 7 de marzo de 2024.

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Estados separados de situación financiera

Al 31 de diciembre de 2023 y 2022

(cifras expresadas en pesos – Moneda homogénea – Nota 2.2)

Activo Nota Activo no corriente Propiedad, planta y equipo 5.1 Propiedades de inversión 5.2 InventarioNC 5.3 Inversiones en subsidiarias, fideicomisos inmobiliarios y otras entidades 5.4 Créditos por ventas de bienes y servicios prestadosNC 5.5 Otros créditosNC 5.6	31/12/2023 31/12/2022
	785.813.139 1.200.837.463 8.280.026.000 5.312.291.633 119.675.573.982 104.244.710.326 2.623.071.847 2.817.891.555 37.276.226 42.957.924 1.829.596.711 3.370.725.603
Total del activo no corriente	133.231.357.905 116.989.414.504
Activo corriente Inventario 5.3 Créditos por ventas de bienes y servicios prestados 5.5 Otros créditos 5.6 Inversiones en activos financieros 5.7 Efectivoyequivalentes de efectivo 5.8	41.036.764.371 46.428.934.005 385.839.680 674.540.940 38.205.796.538 25.368.597.626 25.216.053.706 6.731.219.579 2.301.299.928 7.408.721.716
Total del activo corriente	107.145.754.223 86.612.013.866
Total del activo	240.377.112.128 203.601.428.370
Patrimonio Aportes de los propietarios Resultados acumulados	11.548.036.988 11.548.036.988 49.073.100.710 36.411.541.565
Total delpatrimonio	60.621.137.698 47.959.578.553
Pasivo Pasivo no corriente Pasivo del contratoNC 5.9 Deudas por arrendamientoNC 5.13 Pasivo por impuesto diferido 5.14 Provisiones 5.15	14.150.051.511 12.897.463.176 51.853.773 139.799.001 34.048.226.219 30.242.043.497 114.773.554 369.635.787
Total delpasivo no corriente	48.364.905.057 43.648.941.461
Pasivo corriente Pasivo del contrato 5.9 Deudas comerciales 5.10 Impuesto a las gananciaspatrimonial 5.11 Deudas sociales 5.12 Deudas por arrendamiento 5.13 Otras deudas 5.16	106.708.877.591 99.094.527.537 6.392.408.763 1.668.521.875 16.904.472.315 2.804.996.031 802.634.349 669.376.810 146.200.168 93.978.080 436.476.187 7.661.508.023
Total delpasivo corriente	131.391.069.373 111.992.908.356
Total delpasivo	179.755.974.430 155.641.849.817

Total delpasivoy delpatrimonio	240.377.112.128 203.601.428.370

Las Notas que se acompañan son parte integrante de estos estados financieros separados.

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Estados separados de resultados integrales

Por los ejercicios económicos finalizados el 31 de diciembre de 2023 y 2022

(cifras expresadas en pesos – Moneda homogénea – Nota 2.2)

Ingresos por ventas de bienes y servicios prestados Costo de los bienes vendidosyde los serviciosprestados	Nota 31/12/2023 31/12/2022
	5.17 65.870.680.861 22.254.201.579 5.18 (11.538.361.156) (6.406.345.848)
Resultado bruto	54.332.319.705 15.847.855.731
Gastos de comercialización Gastos de administración	5.20 (8.095.183.526) (4.132.988.162) 5.21 (4.339.566.553) (4.208.346.119) 5.2 2.967.734.367 (454.916.188) 5.22 319.754.173 816.323.088 5.23 (660.297.830) (918.843.861)
Resultado por valuación de propiedades de inversión Otros ingresos operativos Otros egresos operativos
Resultado operativo	44.524.760.336 6.949.084.489
Resultado de inversiones en subsidiarias y fideicomisos inmobiliarios	5.19 3.541.677.056 (922.903.948) 5.24 11.465.875.990 1.868.052.221 5.25 (2.231.899.444) (1.372.311.018) (769.863.525) (813.383.196) 19.584.934.404 13.295.799.322
Ingresos financieros
Costos financieros Otros ingresos y egresos, netos
Resultadopor exposición al cambio delpoder adquisitivo de la moneda
Resultado antes del impuesto a lasganancias	76.115.484.817 19.004.337.870
Impuesto a lasganancias	5.14 (22.334.567.609) (5.630.488.708)
Resultado neto del ejercicio	53.780.917.208 13.373.849.162

Resultado integral del ejercicio	53.780.917.208 13.373.849.162
Resultado básicoy diluidopor acción[enpesos]	3.3 207.033 51.483

Las Notas que se acompañan son parte integrante de estos estados financieros separados.

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Estados separados de cambios en el patrimonio Por los ejercicios económicos finalizados el 31 de diciembre de 2023 y 2022

(cifras expresadas en pesos – Moneda homogénea – Nota 2.2)

Saldos al 31/12/2022 Distribución de resultados acumulados () A reserva legal Distribución de dividendos Distribución de resultados acumulados anticipados () Distribución de dividendos Resultado neto del ejercicio Saldos al 31/12/2023*	25.977.000 11.522.059.988 11.548.036.988 - - - - - - - - - - - - 25.977.000 11.522.059.988 11.548.036.988 Capital social Ajuste de capital Subtotal Aportes de los propietarios	1.388.239.463 17.886.909.305 3.762.543.635 13.373.849.162 36.411.541.565 668.692.402 - - (668.692.402) - - (14.465.399.327) - (12.705.156.760) (27.170.556.087) - - - (13.948.801.976) (13.948.801.976) - - - 53.780.917.208 53.780.917.208 2.056.931.865 3.421.509.978 3.762.543.635 39.832.115.232 49.073.100.710 Reserva legal Reserva voluntaria Reserva especial art.310 RG 7/2015 IGJ Resultados acumulados Subtotal Resultados acumulados
			Total
			47.959.578.553 - (27.170.556.087) (13.948.801.976) 53.780.917.208
			60.621.137.698

(*) Según resolución de la Asamblea General Ordinaria de Accionistas celebrada el 11 de mayo de 2023.

(**) Según resolución del Directorio celebrado el 7 de diciembre de 2023.

Saldos al 31/12/2021 Distribución de resultados acumulados () Desafectación de la reserva especial A reserva voluntaria Distribución de dividendos Resultado neto del ejercicio *Saldos al 31/12/2022	25.977.000 11.522.059.988 11.548.036.988 - - - - - - - - - - - - 25.977.000 11.522.059.988 11.548.036.988 Aportes de lospropietarios Capital social Ajuste de capital Subtotal	1.388.239.463 43.396.330.808 20.398.397.479 (12.590.482.487) 52.592.485.263 - - (16.635.853.844) 16.635.853.844 - - 4.045.371.357 - (4.045.371.357) - - (29.554.792.860) - - (29.554.792.860) - - - 13.373.849.162 13.373.849.162 1.388.239.463 17.886.909.305 3.762.543.635 13.373.849.162 36.411.541.565 Resultados acumulados Reserva legal Reserva voluntaria Reserva especial art.310 RG 7/2015 IGJ Resultados acumulados Subtotal
			Total
			64.140.522.251 - - (29.554.792.860) 13.373.849.162
			47.959.578.553

(***) Según resolución de la Asamblea General Ordinaria de Accionistas celebrada el 20 de mayo de 2022.

Las Notas que se acompañan son parte integrante de estos estados financieros separado.

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Estados separados de flujos de efectivo

Por los ejercicios económicos finalizados el 31 de diciembre de 2023 y 2022

(cifras expresadas en pesos – Moneda homogénea – Nota 2.2)

Actividades operativas Resultado neto del ejercicio Ajustes para conciliar el resultado del periodo con el flujo neto de efectivo: Impuesto a las ganancias Depreciación de propiedad, planta y equipo Resultados generados por las inversiones en activos financieros Baja de propiedades de inversión Resultado de inversiones en subsidiarias y fideicomisos inmobiliarios Variación neta previsión para deudores incobrables Variación neta de provisiones Ingresos del período compensados con anticipos de fondos recibidos en años anteriores Resultado por valuación de propiedades de inversión Intereses financieros por arrendamiento Diferencia de cambio de arrendamientos Diferencia de cambio, intereses y otros componentes financieros diversos Resultado por la posición monetaria neta del efectivo y equivalente de efectivo Variaciones netas en el capital de trabajo Inventario Otros créditos Créditos por ventas de bienes y servicios prestados Deudas comerciales, sociales y otras Pagos por arrendamietos Pasivos del contrato Pago impuesto a las ganancias Flujo neto de efectivo utilizado en las actividades operativas Actividades de inversión Compra de activos financieros Venta de activos financieros Pago por incorporación de Propiedad, planta y equipo Movimientos netos en otras inversiones Flujo neto de efectivo (utilizado en) generado por las actividades de inversión Actividades de financiación Pago de Dividendos () Flujo neto de efectivo utilizado en las actividades de financiación Variaciones del efectivo y equivalentes de efectivo Efectivo y equivalentes de efectivo al inicio del ejercicio (Nota 5.8) Efecto de la variación del tipo de cambio y resultado por la posición monetaria neta, sobre el efectivo y equivalentes de efectivo Disminución neta del efectivo y equivalente de efectivo Efectivo y equivalente de efectivo al cierre del ejercicio (Nota 5.8)*	31/12/2023 31/12/2022
	53.780.917.208 13.373.849.162 22.334.567.609 5.630.488.708 228.627.472 207.460.920 1.261.277.687 (880.584.884) - 286.165.268 (3.541.677.056) 922.903.948 53.692.598 (83.497.681) 45.258.715 126.247.534 (50.188.776.078) (16.475.935.815) (2.967.734.367) 454.916.188 8.378.362 14.611.276 9.972.036 (7.758.301) (29.158.798.089) (9.460.210.026) (4.564.754.192) (2.190.476.221) (9.713.780.793) (11.938.284.966) (44.156.730.742) (22.616.515.183) 240.690.360 (495.627.375) (4.915.543.361) (8.895.236.346) (54.073.538) (17.349.359) 59.055.714.467 40.005.666.770 (2.181.156.236) (3.820.400.725)
	(14.423.927.938) (15.859.567.108)
	(179.790.570.492) (146.391.531.819) 160.044.458.678 156.914.998.875 (138.516.377) (33.113.079) (165.236) (698.783)
	(19.884.793.427) 10.489.655.194
	(4.522.252.704) (5.316.392.820)
	(4.522.252.704) (5.316.392.820)
	7.408.721.716 6.444.340.150 33.723.552.281 11.650.686.300 (38.830.974.069) (10.686.304.734)
	2.301.299.928 7.408.721.716

(*) Neto de $ 36.596.993.768 y $ 24.238.400.040, respectivamente, compensado con deudas con partes relacionadas (2023 y 2022) y con $ 111.591 de dividendos pendientes de pago (2023) (Nota 7.3)

Las Notas que se acompañan son parte integrante de estos estados financieros separados.

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(cifras expresadas en pesos – Moneda homogénea – Nota 2.2)

1. Información general de la Sociedad

El emprendimiento urbanístico, Nordelta, incluye 1.705 hectáreas en el partido de Tigre, Provincia de Buenos Aires, Argentina. El mismo se comercializa desde 1999.

Nordelta S.A. está organizada bajo las normas de la República Argentina.

Su domicilio legal es en la calle Capitán General Ramón Freire 2265, de la Ciudad de Buenos Aires.

2. Bases de preparación de los estados financieros separados

A continuación, se detallan las políticas contables más importantes aplicadas en la preparación de los presentes estados financieros separados. Dichas políticas han sido aplicadas de manera uniforme en todos los ejercicios presentados, a menos que se indique lo contrario.

2.1. Manifestación de cumplimiento de las Normas Internacionales de Información Financiera (NIIF)

Los presentes estados financieros separados de la Sociedad por el ejercicio económico finalizado el 31 de diciembre de 2023 han sido preparados y presentados de conformidad con las Normas Internacionales de Información Financiera (NIIF), adoptadas por la Federación Argentina de Consejos Profesionales de Ciencias Económicas (FACPCE) como normas contables profesionales, tal como fueron emitidas por el Consejo de Normas Internacionales de Contabilidad (IASB por sus siglas en inglés), en virtud de que a través de la Resolución N° 4/2018, publicada en el Boletín Oficial el 27 de junio de 2018, la Inspección General de Justicia (IGJ) permite como opción a las sociedades la presentación de sus estados contables conforme a la Resolución Técnica N° 26 de la FACPCE y sus modificatorias en los términos del artículo 310 de la Resolución N° 7/2015 de la IGJ. La aplicación de las NIIF es admitida por la IGJ.

Los presentes estados financieros separados reconocen los efectos de las variaciones en el poder adquisitivo de la moneda en forma integral mediante la aplicación del método de reexpresión en moneda constante establecido por la Norma Internacional de Contabilidad 29 (NIC 29).

Con fines comparativos, los presentes estados financieros separados, incluyen cifras y otra información correspondiente al ejercicio económico finalizado el 31 de diciembre de 2022 que son parte integrante de los estados financieros mencionados precedentemente y se las presenta con el propósito de que se interpreten exclusivamente en relación con las cifras y otra información del ejercicio actual. Dichas cifras, han sido reexpresadas en moneda de cierre del presente ejercicio, de acuerdo a lo señalado en el apartado 2.2., a fin de permitir su comparabilidad y sin que tal reexpresión modifique las decisiones tomadas con base en la información contable correspondiente al ejercicio anterior.

La moneda legal en la República Argentina es el peso. Los estados financieros intermedios separados condensados se presentan en pesos argentinos, a menos que se establezca lo contrario. Las referencias a “montos en pesos” o “$” son a pesos argentinos, y las referencias a “USD” son a dólares estadounidenses.

2.2. Información financiera presentada en moneda homogénea

Los estados financieros separados al 31 de diciembre de 2023, incluyendo las cifras correspondientes al ejercicio anterior, han sido reexpresadas para considerar los cambios en el poder adquisitivo general de la moneda funcional de la Sociedad (el peso argentino) conforme a lo establecido en la NIC 29 y en la Resolución General N° 10/18 de la IGJ. Como resultado de ello, los estados financieros separados están expresados en la unidad de medida corriente al final del ejercicio sobre el que se informa.

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(cifras expresadas en pesos – Moneda homogénea – Nota 2.2)

Considerando el mencionado índice, la inflación ha sido del 211,40% y 94,79% para los ejercicios económicos finalizados el 31 de diciembre de 2023 y 2022, respectivamente.

A continuación, se incluye un resumen de los efectos de la aplicación de la NIC 29:

Reexpresión del estado separado de situación financiera

a) Las partidas monetarias (aquellas con un valor nominal fijo en moneda local) no se reexpresan, dado que ya se encuentran expresadas en la unidad de medida corriente a la fecha de cierre del ejercicio por el cual se informa. En un ejercicio inflacionario, mantener activos monetarios genera pérdida de poder adquisitivo y mantener pasivos monetarios genera ganancia de poder adquisitivo, siempre que tales partidas no se encuentren sujetas a un mecanismo de ajuste que compense en alguna medida esos efectos. La pérdida o ganancia monetaria se incluye en el resultado del ejercicio por el que se informa.
b) Los activos y pasivos sujetos a cambios en función a acuerdos específicos se ajustan en función a tales acuerdos.
c) Las partidas no monetarias medidas a sus valores corrientes al final del ejercicio sobre el que se informa, no se reexpresan a efectos de su presentación en el estado de situación financiera, pero el proceso de ajuste debe completarse para determinar en términos de unidad de medida homogénea los resultados producidos por la tenencia de esas partidas no monetarias.
d) Las partidas no monetarias medidas a costo histórico o a un valor corriente de una fecha anterior a la de cierre del ejercicio sobre el cual se informa se reexpresan por coeficientes que reflejen la variación ocurrida en el nivel general de precios desde la fecha de adquisición o revaluación hasta la fecha de cierre, procediéndose luego a comparar los importes reexpresados de esos activos con los correspondientes valores recuperables. Los cargos al resultado del ejercicio por depreciación de las

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(cifras expresadas en pesos – Moneda homogénea – Nota 2.2)

propiedades, planta y equipo, así como cualquier otro consumo de activos no monetarios se determinarán sobre la base de los nuevos importes reexpresados.

Al 31 de diciembre de 2023 y 2022, las partidas sometidas a este proceso de reexpresión han sido las correspondientes a los rubros de Propiedad, Planta y Equipo, Inversiones en subsidiarias y fideicomisos inmobiliarios, ciertas partidas de Otros Créditos, Inventarios y Pasivos del contrato.

e) Cuando proceda la activación de costos financieros en los activos no monetarios de conformidad con la NIC 23, no se capitaliza la porción de esos costos que compensan al acreedor de los efectos de la inflación.
f) La reexpresión de los activos no monetarios en los términos de unidad de medida corriente al final del ejercicio sobre el que se informa sin un ajuste equivalente para propósitos fiscales, da lugar a una diferencia temporaria gravable y al reconocimiento de un pasivo por impuesto diferido cuya contrapartida se reconoce en el resultado del ejercicio. Cabe señalar que a partir del ejercicio 2018 las altas de propiedad, planta y equipo se ajustan por inflación para propósitos fiscales.

Reexpresión del estado separado de resultados integrales

a) Los gastos e ingresos se reexpresan desde la fecha de su registración contable, salvo aquellas partidas del resultado que reflejan o incluyen en su determinación el consumo de activos medidos en moneda de poder adquisitivo de una fecha anterior a la de registración del consumo, las que se reexpresan tomando como base la fecha de origen del activo con el que está relacionada la partida (p.e. depreciación, desvalorización y otros consumos de activos valuados a costo histórico); y salvo también aquellos resultados que surgen de comparar dos mediciones expresadas en moneda de poder adquisitivo de diferentes fechas, para los cuales se requiere identificar los importes comparados, reexpresarlos por separado, y volver a efectuar la comparación, pero con los importes ya reexpresados.
b) La pérdida neta y/o ganancia neta por el mantenimiento de activos y pasivos monetarios se presenta en una partida separada del resultado del ejercicio.

Reexpresión del estado separado de cambios en el patrimonio

Los otros resultados integrales se presentan en términos reales.

Reexpresión del estado separado de flujos de efectivo

La NIC 29 requiere que todas las partidas de este estado se reexpresen en términos de la unidad de medida corriente a la fecha de cierre del ejercicio por el cual se informa.

El resultado monetario generado por el efectivo y equivalentes al efectivo se presenta en el estado de flujos de efectivo por separado de los flujos procedentes de las actividades de operación, inversión y financiación, como una partida específica de la conciliación entre las existencias de efectivo y equivalentes al efectivo al principio y al final del ejercicio.

3. Normas contables aplicadas para la preparación de los estados financieros separados

A continuación, se detallan las normas o interpretaciones implementadas por la Sociedad a partir del presente ejercicio, emitidas por el Consejo de Normas Internacionales de Contabilidad (IASB, por su sigla en inglés), y adoptadas por la FACPCE:

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(cifras expresadas en pesos – Moneda homogénea – Nota 2.2)

3.1 Nuevas normas o interpretaciones adoptadas por la Sociedad a partir del presente ejercicio

A continuación, se detallan las nuevas NIIF, interpretaciones y modificaciones a las NIIF adoptadas por la Sociedad a partir del 1° de enero de 2023:

Modificaciones a la NIC 12 - Reforma Fiscal Internacional

Modificaciones a NIC 1 - Revelación de políticas contables

La adopción de la modificación mencionada no ha tenido efectos significativos en los estados financieros Separados de la Sociedad.

Modificaciones a la NIC 8 – Políticas contables, cambios en las estimaciones contables y errores

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(cifras expresadas en pesos – Moneda homogénea – Nota 2.2)

son cambios en las estimaciones contables si no son resultado de la corrección de errores del período anterior.

La aplicación de las modificaciones mencionadas no ha tenido un impacto significativo en sus estados financieros Separados.

Modificaciones a la NIC 12 - Impuesto diferido relacionado con activos y pasivos que surgen de la misma transacción

La adopción de la modificación mencionada no ha tenido efectos significativos en los estados financieros Separados de la Sociedad.

Asimismo, a continuación, se detallan las normas o interpretaciones emitidas por el IASB cuya aplicación no resulta obligatoria a la fecha de cierre de los presentes estados financieros Separados y por lo tanto no han sido adoptadas por la Sociedad:

Normas e interpretaciones emitidas no adoptadas a la fecha

Modificaciones a la NIC 1 - Clasificación de pasivos

Las modificaciones aclaran que la clasificación de los pasivos como corrientes o no corrientes:

Debe basarse en los derechos existentes al final del período sobre el que se informa a diferir la liquidación en al menos 12 meses y hacer explícito que sólo los derechos vigentes “al final del período de informe” deberían afectar la clasificación de un pasivo.
No se ve afectada por las expectativas sobre si una entidad ejercerá su derecho a diferir la liquidación de un pasivo.

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(cifras expresadas en pesos – Moneda homogénea – Nota 2.2)

También aclara que la liquidación se refiere a la transferencia a la contraparte de efectivo, instrumentos de patrimonio u otros activos o servicios.

A la fecha de emisión de los presentes estados financieros Separados, la Sociedad anticipa que la aplicación de las modificaciones mencionadas no tendrá un impacto significativo en sus estados financieros.

Modificaciones a la NIIF 16 - Arrendamientos

En septiembre de 2022 el IASB emitió modificaciones a la NIIF 16 relacionadas con la medición de los arrendamientos en transacciones de venta con arrendamiento posterior, dado que no especificaba como medir dichos arrendamientos en una fecha posterior a la fecha de su reconocimiento inicial, que resultan aplicables retroactivamente para los ejercicios iniciados en o a partir del 1 de enero de 2024, permitiendo su aplicación anticipada.

Modificaciones a la NIC 1 - Pasivos no corrientes con cláusulas de compromisos asumidos (“covenants”)

La Sociedad no anticipa que la aplicación de la modificación mencionada tenga un impacto en sus estados financieros.

Modificaciones a la NIC 7 y la NIIF 7 sobre acuerdos de financiación de proveedores

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Notas a los estados financieros separados Al 31 de diciembre de 2023 presentadas en forma comparativa

(cifras expresadas en pesos – Moneda homogénea – Nota 2.2)

A la fecha de los presentes estados financieros Separados, la Sociedad se encuentra en proceso de evaluar los efectos de la aplicación de estas modificaciones, si bien no anticipa un impacto significativo en sus estados financieros.

Modificaciones a la NIC 21 “Efectos de las variaciones en las tasas de cambio de la moneda extranjera” - Ausencia de convertibilidad

Dichas modificaciones eliminan la metodología a aplicar que describía la NIC 21 cuando había una pérdida temporal de convertibilidad entre monedas, e introducen la definición de convertibilidad entre monedas y un enfoque de análisis que requiere que cada entidad identifique si una moneda es convertible en otra para cada propósito específico para el que se obtendría dicha moneda siguiendo una serie de parámetros tales como una evaluación de si la moneda se obtiene en un plazo administrativo normal, la capacidad de obtener dicha moneda, entre otros. Una vez identificada la ausencia de convertibilidad entre monedas, se deberá estimar el tipo de cambio que represente aquél que se obtendría en una transacción ordenada entre participantes de mercado y que refleje las condiciones económicas. Estas modificaciones no especifican una metodología de estimación del tipo de cambio a utilizar, sino que la misma deberá ser desarrollada por cada entidad.

No hay otras normas o interpretaciones que aún no hayan entrado en vigencia y de las cuales se espera que tengan un efecto material en los estados financieros de la Sociedad.

3.2 Normas contables aplicadas para la preparación de los estados financieros separados

Los estados financieros separados han sido preparados sobre la base del costo histórico reexpresado en moneda de cierre en el caso de las partidas no monetarias, excepto por la revaluación de ciertos activos no corrientes e instrumentos financieros, que son medidos al valor razonable al cierre de cada ejercicio, de acuerdo a lo mencionado más abajo. Por lo general, el costo histórico se basa en el valor razonable de la contraprestación otorgada a cambio de los activos.

Las normas contables aplicadas en la preparación de los estados financieros separados son las que se describen a continuación:

3.2.1 Moneda funcional y moneda extranjera

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Notas a los estados financieros separados Al 31 de diciembre de 2023 presentadas en forma comparativa

(cifras expresadas en pesos – Moneda homogénea – Nota 2.2)

3.2.2 Instrumentos financieros

Los activos y pasivos financieros son reconocidos contablemente cuando la Sociedad es parte de las cláusulas contractuales del instrumento financiero.

Activos financieros

Los activos financieros son medidos con posterioridad a su reconocimiento inicial a costo amortizado o valor razonable, dependiendo de la clasificación de los activos financieros.

Un activo financiero es medido posteriormente a su costo amortizado si se cumplen las dos condiciones siguientes:

El activo se mantiene dentro de un modelo de negocio cuyo objetivo es mantener los activos para obtener los flujos de efectivo contractuales; y
Las condiciones contractuales del activo financiero dan lugar, en fechas específicas, a flujos de efectivo que son únicamente pagos de capital e intereses sobre el importe del capital pendiente.

Un activo financiero es medido posteriormente a valor razonable con cambios en otros resultados integrales si se cumplen las dos condiciones siguientes:

El activo se mantiene dentro de un modelo de negocio cuyo objetivo es alcanzado mediante el cobro de los flujos de efectivo contractuales, así como con la venta de los activos financieros; y
Las condiciones contractuales del activo financiero dan lugar, en fechas específicas, a flujos de efectivo que son únicamente pagos de capital e intereses sobre el importe del capital pendiente.

Todos los otros activos financieros son medidos con posterioridad a valor razonable con cambios en resultados, tales como los fondos comunes de inversión e inversiones en bonos del tesoro americano.

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(cifras expresadas en pesos – Moneda homogénea – Nota 2.2)

La Sociedad reconoce, de corresponder, una desvalorización por pérdidas crediticias esperadas en instrumentos de deuda medidos a costo amortizado o a valor razonable con cambios en otros resultados integrales, créditos por ventas y activos de contrato. El monto de pérdidas crediticias esperadas es actualizado a cada cierre de ejercicio para reflejar cambios en el riesgo crediticio desde el reconocimiento inicial del respectivo instrumento financiero. No obstante, ello, en virtud de la naturaleza de sus activos financieros la Sociedad no ha identificado riesgos crediticios significativos sobre los mismos.

Pasivos financieros

Todos los pasivos financieros son medidos con posterioridad al costo amortizado utilizando el método de interés efectivo o a valor razonable con cambios en resultados.

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Notas a los estados financieros separados Al 31 de diciembre de 2023 presentadas en forma comparativa

(cifras expresadas en pesos – Moneda homogénea – Nota 2.2)

Para pasivos financieros denominados en moneda extranjera y que son medidos a costo amortizado al cierre de cada ejercicio, las ganancias o pérdidas por diferencia de cambio son determinadas sobre la base del costo amortizado de los instrumentos. Estas ganancias y pérdidas por diferencia de cambio son reconocidas en resultados.

3.2.3 Propiedad, planta y equipo

Las propiedades, planta y equipo corresponden a activos que se utilizan para el suministro de bienes y/o servicios; o con fines administrativos; o se encuentran en proceso de construcción para destinarse a tales fines. Dichos bienes han sido valuados a su valor de costo, reexpresado en moneda de cierre, de acuerdo a lo mencionado en la Nota 2.2., menos la depreciación acumulada y la pérdida por desvalorización acumulada, de corresponder.

Las mejoras efectuadas han sido valuadas a su valor de costo, reexpresado en moneda de cierre, de acuerdo a lo mencionado en la Nota 2.2., menos la depreciación acumulada y la pérdida por desvalorización acumulada, de corresponder. Los gastos periódicos de mantenimiento, conservación y reparación se imputan a resultados en los ejercicios en que se incurren.

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(cifras expresadas en pesos – Moneda homogénea – Nota 2.2)

a cada cierre de ejercicio, considerando el efecto de cualquier cambio en las estimaciones de forma prospectiva. Las vidas útiles estimadas al cierre de cada ejercicio son las siguientes:

Bienes	Vida útil (años)	Vida útil (horas) - - - 10.000 -
Inmuebles	50
Rodados Instalaciones Maquinarias y equipos Muebles y útiles	5 10 10 10

Un ítem de propiedad, planta y equipo se da de baja por su disposición o cuando se estima que no habrá beneficios económicos futuros derivados de su uso. La ganancia o pérdida derivada de la baja es determinada como la diferencia entre el valor de venta obtenido y el valor contable reexpresado en moneda de cierre de acuerdo a lo mencionado en la Nota 2.2 y se imputa al resultado del ejercicio en el cual el ítem sea dado de baja.

3.2.4 Propiedades de inversión

Las propiedades de inversión son propiedades mantenidas con el objeto de obtener rentas producto del alquiler de las mismas o por apreciación de valor.

La Sociedad mantiene como propiedades de inversión:

Propiedades alquiladas o que se tienen para ser alquiladas a través de arrendamientos operativos. Los contratos de alquiler son firmados generalmente por plazos iguales o superiores a los tres años de duración, con posibilidad de cancelación por parte del locatario a partir de los seis meses de firmado el contrato.

3.2.5 Inventarios

Los inventarios han sido valuados al menor entre el valor de costo, reexpresado en moneda de cierre de acuerdo a lo mencionado en la Nota 2.2., y el valor neto de realización. El valor neto de realización es el precio estimado de venta del inventario menos los costos estimados para concretar la venta.

El costo de inventario reconocido en resultados en la venta es determinado por referencia a los costos específicos incurridos en la propiedad vendida y una atribución de los costos no específicos.

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(cifras expresadas en pesos – Moneda homogénea – Nota 2.2)

3.2.6 Inversiones en subsidiarias, asociadas y fideicomisos inmobiliarios

Las inversiones en subsidiarias y fideicomisos han sido valuadas de acuerdo con el método de la participación, en base a los estados financieros de dichas entidades a la fecha de cierre del ejercicio, los cuales fueron presentados y/o han sido convertidos a NIIF.

Las participaciones en asociaciones civiles y vecinales han sido valuadas al valor original de los aportes, reexpresados de acuerdo a lo mencionado en la Nota 2.2, el cual se estima que no difiere significativamente de su valor razonable.

3.2.7 Efectivo y equivalentes del efectivo

3.2.8 Pasivos del contrato

Los anticipos de clientes recibidos en pesos han sido valuados de acuerdo al monto de dinero recibido y los recibidos en moneda extranjera se registran a los tipos de cambio históricos del momento de la transacción. Esos importes históricos son reexpresados en moneda de cierre de acuerdo a lo mencionado en la Nota 2.2. En virtud que los contratos asociados a dichos anticipos contemplan, en forma implícita, un componente financiero significativo, como resultado de la existencia de un periodo prolongado entre la fecha de recepción de los anticipos y la entrega del bien, de acuerdo a lo establecido en la NIIF 15, la Sociedad calcula el costo financiero real correspondiente y lo incluye en el saldo de los anticipos. Dicha estimación es realizada sobre la base del costo de financiación actual de la Sociedad o al que debería acceder si no contara con la financiación otorgada por el cliente.

3.2.9 Provisiones

3.2.10 Otras deudas

Los pasivos monetarios denominados en moneda extranjera se convierten a los tipos de cambio vigente al cierre del ejercicio.

3.2.11 Impuesto a las ganancias

El cargo por impuesto a las ganancias representa la suma del impuesto corriente y del impuesto diferido. El impuesto a pagar corriente es determinado sobre la ganancia imponible del ejercicio. La ganancia imponible difiere de la ganancia expuesta en el estado de resultados integrales porque excluye partidas que son imponibles o deducibles en otros años e incluye partidas que nunca serán gravables o deducibles.

El pasivo por impuesto corriente es calculado utilizando la tasa impositiva vigente a la fecha de cierre del ejercicio.

El informe sobre los estados financieros separados fechado el 7 de marzo de 2024, se extiende en documento aparte DELOITTE & Co. S.A.

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(cifras expresadas en pesos – Moneda homogénea – Nota 2.2)

En virtud de esta modificación, la tasa de impuesto aplicable a la Sociedad en los ejercicios económicos terminados el 31 de diciembre de 2023 y 2022, en función de las siguientes tablas:

	31 de diciembre de 2023	31 de diciembre de 2023
Ganancia neta imponible acumulada Más de$ A$		Pagarán $	Más el %	Sobre el excedente de$
-	$ 14.301.209	-	25%	-
$ 14.301.209	$ 143.012.092	$ 3.575.302	30%	$ 14.301.209
$ 143.012.092	En adelante	$ 42.188.567	35%	$ 143.012.092
	31 de diciembre de 2022
Ganancia neta imponible acumulada Más de$ A$		Pagarán $	Más el %	Sobre el excedente de$
-	$ 7.604.949	-	25%	-
$ 7.604.949	$ 76.049.486	$ 1.901.237	30%	$ 7.604.949
$ 76.049.486	En adelante	$ 22.434.598	35%	$ 76.049.486

Siguiendo el criterio de valuación mencionado anteriormente, los activos y pasivos por impuesto diferido deben registrarse a la alícuota que se espera esté vigente al momento de su utilización.

De acuerdo con las disposiciones de las NIIF, los activos o pasivos por impuesto diferido son clasificados como activos o pasivos no corrientes. El impuesto a las ganancias corriente y diferido es reconocido como gasto o ingreso en el estado de resultados integrales, excepto cuando se relacione con partidas acreditadas o debitadas directamente en el patrimonio neto, en cuyo caso el impuesto es también reconocido directamente en el patrimonio neto.

En la Nota 5.14 a los presentes estados financieros separados se incluye la composición del saldo del impuesto a las ganancias diferido neto Activo/(Pasivo) y la conciliación entre el cargo a resultados registrado por el impuesto a las ganancias y el resultante de aplicar la tasa establecida por las normas impositivas vigentes.

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(cifras expresadas en pesos – Moneda homogénea – Nota 2.2)

3.2.12 Cuentas del patrimonio

Capital social y ajuste de capital

El capital social ha sido reexpresado en moneda de cierre aplicando el procedimiento de ajuste descripto en la Nota 2.2., en función de las respectivas fechas de suscripción. La cuenta “Capital social” se expone a su valor nominal, de acuerdo con disposiciones legales, y la diferencia con su importe reexpresado se presenta en la cuenta complementaria “Ajuste de capital”.

Reservas legal, facultativa y especial

Las reservas legal, facultativa y especial se han mantenido a su valor nominal a la fecha de inicio de aplicación de la NIC 29 (1° de enero de 2017) y, a partir de ese momento, se han reexpresado en moneda de cierre aplicando el procedimiento de ajuste descripto en la Nota 2.2., considerando los movimientos de cada ejercicio.

Resultados acumulados

Los resultados acumulados a la fecha de inicio de aplicación de la NIC 29 (1° de enero de 2017) se han determinado por diferencia patrimonial y, a partir de ese momento, se han reexpresado en moneda de cierre aplicando el procedimiento de ajuste descripto en la Nota 2.2., considerando los movimientos de cada ejercicio.

3.2.13 Cuentas del estado de resultados integrales

Las cuentas del estado de resultados integrales han sido registradas mediante la aplicación de los siguientes criterios:

Las cuentas que acumulan operaciones monetarias se reexpresaron mediante la aplicación a los importes originales de los coeficientes correspondientes al mes de devengamiento aplicando el procedimiento de ajuste descripto en la Nota 2.2.
Los cargos por consumos de activos no monetarios se calcularon en función de los valores reexpresados de tales activos aplicando el procedimiento de ajuste descripto en la Nota 2.2.
Los resultados de inversiones permanentes han sido determinados sobre la base del método del valor patrimonial proporcional a partir de los estados financieros de las dichas sociedades reexpresados en moneda de cierre.
Los ingresos financieros, los costos financieros y las diferencias de cambio se exponen netos del efecto de la inflación sobre los activos y pasivos que los generaron. Bajo la denominación de "Resultado por exposición al cambio del poder adquisitivo de la moneda" se expone el efecto neto de la inflación sobre los activos y pasivos monetarios restantes.

3.3 Resultado por acción

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(cifras expresadas en pesos – Moneda homogénea – Nota 2.2)

No existen transacciones posteriores al cierre del ejercicio que podrían haber cambiado significativamente la cantidad de acciones ordinarias o acciones ordinarias potenciales al cierre del mismo si hubieran ocurrido antes del cierre del ejercicio.

El cálculo de resultado básico y diluido por acción es el siguiente:

Resultado neto del ejercicio Cantidad promedio ponderada de acciones Resultado neto por acciones	31/12/2023 31/12/2022
	53.780.917.208 13.373.849.162 259.770 259.770
	207.033 51.483

4. Juicios críticos y estimaciones significativas en la aplicación de las normas contables

En la aplicación de las políticas contables de la Sociedad, que se mencionan en la Nota 3 de los presentes estados financieros intermedios separados condensados, el Directorio debe emitir juicios, elaborar estimaciones y efectuar suposiciones acerca de los valores de los activos y pasivos que no pueden obtenerse a partir de otras fuentes.

Las estimaciones y presunciones se basan en la experiencia histórica y otros factores considerados pertinentes. Los resultados reales podrían diferir de dichas estimaciones. Las mismas se revisan periódicamente. Los efectos de la revisión de las estimaciones contables son reconocidos en el período/ejercicio en el cual se efectúa, en tanto la revisión afecte sólo a ese ejercicio, o en el ejercicio de la revisión y ejercicios futuros, si la revisión afecta al ejercicio corriente y a ejercicios futuros.

4.1. Juicios críticos

4.1.1 Reconocimiento de ingresos

El proceso de reconocimiento de ingresos de la Sociedad involucra los siguientes pasos:

Paso 1: identificar el contrato con clientes
Paso 2: identificar las obligaciones de desempeño del contrato
Paso 3: determinar el precio de transacción
Paso 4: asignar el precio de transacción a las obligaciones de desempeño del contrato
Paso 5: reconocer el ingreso cuando la Sociedad satisface una obligación de desempeño

La Sociedad considera que las condiciones para el reconocimiento de los ingresos provenientes de la venta de bienes no se cumplen en forma continua debido a que:

el cliente no puede beneficiarse del bien en desarrollo;
el cliente no puede controlar el bien a medida que la Sociedad lo desarrolla;
dadas las características del bien, la Sociedad puede dar usos alternativos para el mismo, si el cliente discontinúa con las obligaciones del contrato, la Sociedad no tiene derecho a ser compensada por el trabajo completado hasta la fecha.

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(cifras expresadas en pesos – Moneda homogénea – Nota 2.2)

4.1.2 Clasificación de propiedades de inversión

Si la propiedad fue adquirida para su venta o está en el proceso de desarrollo para destinarlo a la venta en el marco de un proyecto de comercialización de complejos urbanos integrales o torres residenciales: se clasifica como “inventario”;
Si la propiedad se utiliza para prestar bienes o servicios, o se utiliza con fines administrativos, o está en proceso de construcción para destinarse a tales fines: se clasifica como “propiedad, planta y equipo”;
Cuando se tiene la propiedad para obtener rentas de arrendamientos y/o para su apreciación, o está en proceso de construcción para tales fines (como la construcción de edificios para alquiler de oficinas): se clasifica como “propiedades de inversión”.

4.2. Estimaciones significativas

4.2.1. Provisiones para contingencias

Los estados financieros separados incluyen provisiones para contingencias con el objeto de cubrir reclamos o eventuales reclamos y acciones judiciales, controversias y otras contingencias de carácter laboral, comercial, fiscal y otros riesgos diversos. Para su estimación, el Directorio de la Sociedad considera la opinión de sus asesores legales y fiscales.

La Sociedad tiene contingencias impositivas descriptas en la Nota 11 de los estados financieros separados. Se estimó que la probabilidad de que la Sociedad tenga que realizar pagos en relación a ese pasivo no es probable ni remota, y por lo tanto si bien no se contabilizó un pasivo en relación a esta cuestión, se ha efectuado la revelación correspondiente en dicha nota en los estados financieros anuales.

4.2.2. Valor razonable de propiedades de inversión

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(cifras expresadas en pesos – Moneda homogénea – Nota 2.2)

valor razonable obtenido refleja el valor de mercado de dichos bienes sobre la base de transacciones de contado.

En la Nota 9 se incluye información sobre la determinación del valor razonable de dichos bienes.

4.2.3 Determinación del cargo por impuesto a las ganancias y de activos y pasivos por impuesto diferido:

En las Nota 3.2.11 y 5.14 se incluye información sobre la determinación del impuesto a las ganancias y del impuesto diferido bienes.

5 Composición de los principales rubros de los estados financieros separados

5.1 Propiedad, planta y equipo

Costo Saldos al inicio del ejercicio Aumentos Bajas Saldos al cierre del ejercicio Depreciación Saldos al inicio del ejercicio Depreciación Bajas Saldos al cierre del ejercicio Valores residuales al 31/12/2023	31/12/2023
	Inmuebles Rodados Instalaciones Maquinarias y equipos Muebles y útiles Derechos de uso por arrendamiento Total
	632.555.780 252.426.095 11.795.604 1.551.332.118 11.972.846 244.273.464 2.704.355.907 4.529.248 133.987.129 - - - - 138.516.377 (573.559.593) - - - - - (573.559.593)
	63.525.435 386.413.224 11.795.604 1.551.332.118 11.972.846 244.273.464 2.269.312.691
	- - - - - - 257.171.199 203.482.383 7.712.536 971.207.327 9.662.007 54.282.992 1.503.518.444 12.674.082 19.634.614 710.099 113.400.113 784.295 81.424.269 228.627.472 (248.646.364) - - - - - (248.646.364)
	21.198.917 223.116.997 8.422.635 1.084.607.440 10.446.302 135.707.261 1.483.499.552

	42.326.518 163.296.227 3.372.969 466.724.678 1.526.544 108.566.203 785.813.139

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(cifras expresadas en pesos – Moneda homogénea – Nota 2.2)

Costo Saldos al inicio del ejercicio Aumentos Saldos al cierre del ejercicio Depreciación Saldos al inicio del ejercicio Depreciación Saldos al cierre del ejercicio Valores residuales al 31/12/2022	31/12/2022
	Inmuebles Rodados Instalaciones Maquinarias y equipos Muebles y útiles Derechos de uso por arrendamiento Total
	632.555.780 231.228.754 11.795.604 1.539.416.380 11.972.846 - 2.426.969.364 - 21.197.341 - 11.915.738 - 244.273.464 277.386.543
	632.555.780 252.426.095 11.795.604 1.551.332.118 11.972.846 244.273.464 2.704.355.907
	244.520.722 195.954.630 7.002.437 839.702.023 8.877.712 - 1.296.057.524 12.650.477 7.527.753 710.099 131.505.304 784.295 54.282.992 207.460.920
	257.171.199 203.482.383 7.712.536 971.207.327 9.662.007 54.282.992 1.503.518.444

	375.384.581 48.943.712 4.083.068 580.124.791 2.310.839 189.990.472 1.200.837.463

5.2 Propiedades de inversión

Saldo al inicio del ejercicio Incremento por revaluación Saldo al cierre del ejercicio Saldo al inicio del ejercicio Disminución por revaluación Transferencia hacia Inventario Transferencia desde otros créditos Venta de unidades residenciales Saldo al cierre del ejercicio		Propiedades en alquiler Total 5.312.291.633 5.312.291.633 2.967.734.367 2.967.734.367 8.280.026.000 8.280.026.000 31/12/2023 31/12/2022




		Reserva de tierras Propiedades en alquiler Total
		65.522.049.117 5.994.993.867 71.517.042.984 - (454.916.188) (454.916.188) (65.522.049.117) - (65.522.049.117) - 58.379.222 58.379.222 - (286.165.268) (286.165.268)
		- 5.312.291.633 5.312.291.633

En los ejercicios económicos finalizados el 31 de diciembre de 2023 y 2022, los ingresos generados por las propiedades de inversión ascendieron a $ 175.502.279 y $ 273.417.358, respectivamente en concepto de alquileres.

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(cifras expresadas en pesos – Moneda homogénea – Nota 2.2)

5.3 Inventario

==> picture [426 x 96] intentionally omitted <==

----- Start of picture text -----

No corrientes 31/12/2023 31/12/2022
Inventario en proceso NC () 119.675.573.982 104.244.710.326
Total 119.675.573.982 104.244.710.326
Corrientes
Inventario terminado () 23.362.903.402 12.105.603.824
Inventario de reventa 4.455.296.494 4.110.414.805
Inventario en proceso () 11.011.299.717 27.881.747.496
Inventario - materiales 2.207.264.758 2.331.167.880
Total 41.036.764.371 46.428.934.005
----- End of picture text -----

Al 31 de diciembre de 2022, incluye transferencias desde propiedades de inversión. Nota 5.2

(*) Por los ejercicios económicos finalizados el 31 de diciembre de 2023 y 2022, incluye gastos de obra por:

Remuneraciones y cargas sociales Otros beneficios al personal Servicios de terceros Combustible y otros	31/12/2023 31/12/2022
	2.410.948.209 1.620.266.711 778.654 345.177 1.937.921 1.359.782 153.407.078 170.315.927 113.400.113 131.505.304 15.553.617 12.490.628 4.181.263 1.173.149 35.658.427 46.686.191
Depreciación de Propiedad, planta y equipo
Seguros Electricidad y otros servicios Gastos diversos Total
	2.735.865.282 1.984.142.869

(**) Incluye $ 1.658.048.945 correspondiente a saldos del Fideicomiso Golf transferidos a la Sociedad, según lo descripto en la nota 10.1.

5.4 Inversiones en subsidiarias, fideicomisos inmobiliarios y otras entidades

Al 31 de diciembre de 2023 y 2022, la Sociedad participa, directa e indirectamente, en las siguientes sociedades y fideicomisos:

ociedades y fideicomisos:
Sociedad	Relación	% del capital	% de los votos 99,9980 99,9835 99,9750 100,0000
Nordelta Administradora Fiduciaria S.A.	Subsidiaria	99,9980
Nordelta Constructora S.A. () Redes y Servicios S.A. Lago Norte Propiedades S.A. (*)	Subsidiaria Subsidiaria Subsidiaria	99,9835 99,9750 100,0000
Fideicomiso Golf Club Nordelta (***)	Fideicomiso	100,0000	100,0000

(*) Con fecha 27 de junio de 2017 (posteriormente refrendada mediante acta del 30 de noviembre de 2018), la Asamblea General Extraordinaria de Nordelta Constructora S.A. aprobó la disolución anticipada de la Sociedad. A la fecha de presentación de los presentes estados financieros, la misma continúa en proceso de liquidación.

(**) El 50% de su participación es a través de Nordelta Administradora Fiduciaria S.A.

(***) Con fecha 30 de septiembre de 2023, el Directorio de Nordelta Administradora Fiduciaria S.A. dispuso dar por finalizado el Fideicomiso Golf Club Nordelta suscribiendo un Acuerdo de finalización del contrato.

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(cifras expresadas en pesos – Moneda homogénea – Nota 2.2)

En virtud de dicho acuerdo, la totalidad de los activos y pasivos de Fideicomiso Golf Club Nordelta han sido transferidos al fiduciante (la Sociedad), reconociendo hasta dicha fecha los resultados generados por el mismo. A partir de dicha fecha, la Sociedad y Nordelta Administradora Fiduciaria S.A. tendrán a su cargo la entrega de los lotes a sus propietarios una vez cumplimentadas las condiciones establecidas en los respectivos contratos de compra-venta.

Los rubros inversiones en subsidiarias, fideicomisos inmobiliarios y otras entidades incluyen:

Entidad	Cantidad	VN	31/12/2023	31/12/2022	Última información disponible al 31/12/2023	Última información disponible al 31/12/2023	Última información disponible al 31/12/2023	Última información disponible al 31/12/2023
					Actividad	Capital	Resultado	Patrimonio
Inversiones en subsidiarias y fideicomisos Nordelta Administradora Fiduciaria S.A. (1) Nordelta Constructora S.A. (1) Redes y Servicios S.A. (1) Lago Norte Propiedades S.A. (1) Fideicomiso Golf Club Nordelta (1) *Subtotal* Inversiones en otras entidades Asociaciones Civiles y Vecinal (2) *Subtotal*	99.998 399.934 6.358.431 6.000	1 1 1 1	(26.653.004) 310.679 2.636.509.822 (22.821.098) -	(19.257.076) 967.479 2.526.996.349 (7.553.510) 281.178.101	Administradora Constructora Servicios Inmobiliaria Inmobiliaria Administradora	100.000 400.000 6.360.000 12.000 -	(7.395.928) (656.800) 109.540.496 (30.535.176) -	(26.653.537) 310.741 2.637.160.405 (45.642.197) -
			2.587.346.399	2.782.331.343
			35.725.448	35.560.212
			35.725.448	35.560.212

Total			2.623.071.847 2.817.891.555

Inversiones valuadas de acuerdo con el método de la participación en base a los balances de gestión, los que han sido preparados bajo normas contables profesionales argentinas incluyendo la reconciliación a NIIF.
Han sido valuadas al valor de los aportes efectuados, reexpresados según lo definido en la Nota 2.2, el cual se estima que no difiere significativamente de su valor razonable.

5.5 Créditos por ventas de bienes y servicios prestados

No corrientes	31/12/2023 31/12/2022
Deudores por venta de bienesNC Total	37.276.226 42.957.924
	37.276.226 42.957.924
	425.498.141 737.859.619 9.037.932 57.041.064
Corrientes
Deudores por venta de bienes Deudores por alquileres Subtotal Previsión para deudores incobrables Total
	434.536.073 794.900.683 (48.696.393) (120.359.743)
	385.839.680 674.540.940

Al 31 de diciembre de 2023 y 2022, la evolución de la previsión para deudores incobrables era la siguiente:

Previsión para deudores incobrables Total al 31/12/2023 Total al 31/12/2022	Saldo al inicio del ejercicio Aumentos (1) (Disminuciones) (2) Resultado por la posición monetaria neta Saldos al final del ejercicio
	120.359.743 230.570.647 (176.878.049) (125.355.948) 48.696.393
	120.359.743 230.570.647 (176.878.049) (125.355.948) 48.696.393
	344.986.907 131.251.671 (214.749.352) (141.129.483) 120.359.743

(1) Imputado en Gastos de comercialización (Nota 5.20) - Deudores incobrables.

(2) Imputado en Otros Ingresos operativos (Nota 5.22) – Recupero créditos incobrables.

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67.

Nordelta S.A.

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Notas a los estados financieros separados Al 31 de diciembre de 2023 presentadas en forma comparativa

(cifras expresadas en pesos – Moneda homogénea – Nota 2.2)

5.6 Otros créditos

==> picture [426 x 154] intentionally omitted <==

----- Start of picture text -----

No corrientes 31/12/2023 31/12/2022
Gastos pagados por adelantado () NC 1.821.545.577 3.365.218.291
Depósito en garantía NC 8.051.134 5.507.312
Total 1.829.596.711 3.370.725.603
Corrientes
Anticipos a proveedores 2.092.984.299 1.339.327.723
Gastos pagados por adelantado () 4.204.789.938 2.312.302.802
Embargos 123.323.648 62.134.752
Créditos por cesión 169.085.686 50.439.822
Gastos a recuperar 64.437.845 168.615.431
Saldos con partes relacionadas (Nota 7.2) 31.127.275.985 20.820.500.029
Créditos fiscales 19.738.605 -
Anticipos de honorarios a Directores 380.010.136 613.849.184
Diversos 24.150.396 1.427.883
Total 38.205.796.538 25.368.597.626
----- End of picture text -----

(*) Al 31 de diciembre de 2023 y 2022 incluye entre otros, comisiones por ventas, saldos por el impuesto sobre los ingresos brutos e impuesto de sellos relacionados con operaciones inmobiliarias. Dichos conceptos son costos necesarios para obtener un contrato con un cliente. Los mismos son amortizados e imputados a resultados al momento del reconocimiento del ingreso por venta relacionado, una vez que se realiza la transferencia de dominio de la propiedad a través de una escritura pública; o mediante el otorgamiento de la posesión, lo que ocurra primero El monto imputado a resultados de estos costos por los ejercicios económicos finalizados el 31 de diciembre de 2023 y 2022 ascendió a $ 3.684.175.380 y $ 1.759.734.188, respectivamente, y se encuentran expuestos en la línea de gastos de comercialización del estado de resultados integrales.

Asimismo incluye $ 144.983.046 correspondiente a saldos del Fideicomiso Golf transferidos a la Sociedad, según lo descripto en la nota 10.1.

5.7 Inversiones en activos financieros

Denominación Fondos Comunes de Inversión Consultatio Liquidez Ley 27260 C Consultatio Fondo de Dinero Clase B FBA Renta Pesos ITAU Goal Pesos Novus Liquidez Fondo de Dinero B Novus Liquidez Fondo de Dinero D Delta Pesos Clase B CISA Total Investment SP Allaria Ahorro Clase B Allaria Renta Dólar Ley 27260 Clase C Subtotal Valores representativos de deuda Letra Descuento 31-03-2023 US Treas Bill 130723 US Treas Note 150125 US TNOTE 310126 Subtotal Total	31/12/2023	31/12/2022
	VN Tipo de cambio Cotización	Importe Importe
	7.111.429 805,45 0,73 38.738.250 - 3,63 142.526 - 77,18 - - - 371.408 - 3,44 342.259 - 3,50 60.949 - 39,75 5.064 805,45 956,23 94.107 - 42,78 116.335 805,45 0,94 - - - - - - 9.095.000 805,45 0,97 13.120.000 805,45 0,93	4.193.081.161 - 140.501.694 161.839.653 10.999.999 44.975.281 - 46.156.554 1.276.347 - 1.197.273 930.584 2.422.454 765.506 3.900.462.642 - 4.025.504 75.350.955 88.343.946 -
		8.342.311.020 330.018.533
		- 1.132.994.979 - 1.533.846.728 7.095.499.141 3.734.359.339 9.778.243.545 -
		16.873.742.686 6.401.201.046

		25.216.053.706 6.731.219.579

5.8 Efectivo y equivalentes de efectivo (considerado para la preparación del estado separado de flujos de efectivo)

flujos de efectivo)
Efectivo y saldos en bancos Total efectivo y equivalentes de efectivo al cierre del ejercicio	31/12/2023 31/12/2022
	2.301.299.928 7.408.721.716
	2.301.299.928 7.408.721.716

El informe sobre los estados financieros separados fechado el 7 de marzo de 2024, se extiende en documento aparte DELOITTE & Co. S.A.

Gonzalo D. Lacunza (Socio) Contador Público (UCA) C.P.C.E.C.A.B.A. – T° 319 F° 45

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68.

Nordelta S.A. Notas a los estados financieros separados Al 31 de diciembre de 2023 presentadas en forma comparativa

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(cifras expresadas en pesos – Moneda homogénea – Nota 2.2)

5.9 Pasivo del contrato

La Sociedad comercializa sus emprendimientos inmobiliarios, generalmente, a través de la firma de documentos de compraventa, mediante los cuales los compradores realizan pagos periódicos previos a la traslación del dominio de la propiedad. En consecuencia, el saldo de los pasivos del contrato representa el monto del precio de transacción asignado a las obligaciones de desempeño no satisfechas. La Sociedad espera reconocer el ingreso en un momento determinado, cuando se realiza la transferencia del dominio de la propiedad a través de una escritura pública; o mediante el otorgamiento de la posesión de la propiedad, lo que ocurra primero.

A continuación, se detallan los pasivos del contrato recibidos (incluyendo señas) y los montos pendientes de recibir al 31 de diciembre de 2023 y 2022:

Anticipos de clientes recibidos clasificado como no corriente () Anticipos de clientes recibidos clasificado como corriente () Anticipos de clientes recibidos Anticipos de clientes pendientes de recibir () Boletos de compraventa vigentes y señas**	31/12/2023 31/12/2022
	14.150.051.511 12.897.463.176 106.708.877.591 99.094.527.537
	120.858.929.102 111.991.990.713

	47.548.278.640 37.326.665.540

	168.407.207.742 149.318.656.253

(*) Incluye $ 3.341.264.998 correspondiente a saldos del Fideicomiso Golf transferidos a la Sociedad, clasificados como corrientes y no corrientes, según lo descripto en la nota 10.1.

(**) Corresponde a las estimaciones de las sumas a recibir en virtud de los boletos de compraventas vigentes.

El monto imputado a resultados de pasivos de contrato recibidos en años anteriores por los ejercicios económicos finalizados el 31 de diciembre de 2023 y 2022 ascendieron a $ 50.188.776.078 y $ 16.475.935.815, respectivamente.

5.10 Deudas comerciales

5.10 Deudas comerciales
Proveedores Cheques de pago diferido Provisiones () Total*	31/12/2023 31/12/2022
	1.065.904.473 663.324.653 244.135 993.812 5.326.260.155 1.004.203.410
	6.392.408.763 1.668.521.875

(*) Incluye $ 918.323.410 correspondiente a saldos del Fideicomiso Golf transferidos a la Sociedad, según lo descripto en la nota 10.1.

5.11 Impuesto a las ganancias a pagar

5.12 Deudas sociales Provisión impuesto a las ganancias (neto de anticipos, retenciones y saldo a favor) Total Remuneraciones y cargas sociales Provisión para vacaciones y otros Total	31/12/2023 31/12/2022
	16.904.472.315 2.804.996.031
	16.904.472.315 2.804.996.031
	31/12/2023 31/12/2022
	156.061.982 206.401.918 646.572.367 462.974.892
	802.634.349 669.376.810

El informe sobre los estados financieros separados fechado el 7 de marzo de 2024, se extiende en documento aparte DELOITTE & Co. S.A.

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Nordelta S.A. Notas a los estados financieros separados Al 31 de diciembre de 2023 presentadas en forma comparativa

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(cifras expresadas en pesos – Moneda homogénea – Nota 2.2)

5.13 Deudas por arrendamiento

No corrientes Pasivo por arrendamiento en moneda extranjeraNC Total	31/12/2023 31/12/2022
	51.853.773 139.799.001
	51.853.773 139.799.001
	31/12/2023 31/12/2022
Corrientes
Pasivo por arrendamiento en moneda extranjera Total	146.200.168 93.978.080
	146.200.168 93.978.080

5.14 Pasivo por impuesto diferido e impuesto a las ganancias

El cargo neto a resultados por impuesto a las ganancias está compuesto de la siguiente manera:

Impuesto a las ganancias corriente Diferencia provisión ejercicio anterior Impuesto a las ganancias diferido Impuesto a las ganancias	31/12/2023 31/12/2022
	(18.538.857.752) (6.757.442.633) 10.472.865 171.567.036 (3.806.182.722) 955.386.889
	(22.334.567.609) (5.630.488.708)

	31/12/2023 31/12/2022
Resultado contable del ejercicio antes del impuesto a las ganancias Tasa vigente del impuesto Importe resultante a la tasa del impuesto Más/(menos) ajustes a la tasa del impuesto	76.115.484.817 19.004.337.897 35% 35%
	(26.396.850.135) (6.590.704.383) (30.167.605) 82.997.622 3.313.975 (6.291.064) 10.472.865 171.567.036 4.078.663.291 711.942.081
Resultado inversiones en subsidiarias Donaciones
Diferencia provisión ejercicio anterior Resultado por la posición monetaria neta y otros
Impacto a resultados por impuesto a las ganancias	(22.334.567.609) (5.630.488.708)

La evolución del impuesto diferido por los ejercicios económicos al 31 de diciembre de 2023 y 2022 se indica a continuación:

Propiedad, planta y equipo
Propiedades de inversión
Inventario
Inversión en subsidiarias y fideicomisos inmobiliarios
Otros créditos
Activos financieros a valor razonable con cambios en resultados
Pasivos del contrato
Provisión para contingencias y otros
Arrendamientos
Ajuste por inflación impositivo
Quebrantos
Pasivo por impuesto diferido

31/12/2022
Resultado
31/12/2023

(313.176.782)
247.008.212 (66.168.570)
(1.834.914.995)
(1.056.398.650) (2.891.313.645)
(44.095.594.672)
(5.836.701.047) (49.932.295.719)
(68.939.397)
234.883.039 165.943.642
(983.060.859)
(645.004.925) (1.628.065.784)
(575.427.678)
84.622.364 (490.805.314)
17.540.235.348
1.933.185.286 19.473.420.634
361.536.981
345.095.579 706.632.560
-
31.320.760 31.320.760
(293.090.200)
269.973.959 (23.116.241)
20.388.757
585.832.701
606.221.458

(30.242.043.497) (3.806.182.722) (34.048.226.219)

El informe sobre los estados financieros separados fechado el 7 de marzo de 2024, se extiende en documento aparte DELOITTE & Co. S.A.

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70.

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Notas a los estados financieros separados Al 31 de diciembre de 2023 presentadas en forma comparativa

(cifras expresadas en pesos – Moneda homogénea – Nota 2.2)

5.15 Provisiones Propiedad, planta y equipo Propiedades de inversión Inventario Inversión en subsidiarias y fideic Otros créditos Activos financieros a valor razon Pasivos del contrato Provisión para contingencias y o Ajuste por inflación impositivo Quebraantos Pasivo por impuesto diferido Contingencias Total al 31/12/2023 Total al 31/12/2022	omisos inmobiliarios able con cambios en resultados tros	31/12/2021 Resultado 31/12/2022
		(325.300.814) 12.124.032 (313.176.782) (24.534.340.185) 22.699.425.190 (1.834.914.995) (17.176.595.600) (26.918.999.072) (44.095.594.672) 647.803.574 (716.742.971) (68.939.397) (653.796.825) (329.264.034) (983.060.859) (184.222.480) (391.205.198) (575.427.678) 11.406.377.133 6.133.858.215 17.540.235.348 449.706.958 (88.169.977) 361.536.981 (827.062.147) 533.971.947 (293.090.200) - 20.388.757 20.388.757
		(31.197.430.386) 955.386.889(30.242.043.497)

	Saldo al inicio del ejercicio Aumentos (1) Resultado por la posición monetaria neta Saldos al final del ejercicio
	369.635.787 45.258.715 (300.120.948) 114.773.554
	369.635.787 45.258.715 (300.120.948) 114.773.554
	543.325.097 126.247.534 (299.936.844) 369.635.787

(1) Imputado a “Otros egresos operativos – cargo por provisión para contingencias” (Nota 5.23).

La Sociedad considera que existe insuficiente evidencia objetiva para determinar el período del potencial egreso de efectivo por la falta de experiencia en casos similares. No se esperan reembolsos con relación a las provisiones en el corto plazo.

Adicionalmente, en la Nota 11 se describe el estado de los reclamos realizados por las autoridades impositivas a Nordelta S.A.

5.16 Otras Deudas 5.17 Ingresos por ventas de bienes y servicios prestados Provisión honorarios a Directores Depósitos en garantía- OD Saldos con partes relacionadas (Nota 7.2)- OD Retenciones y percepciones a depositar Impuesto al valor agregado Impuesto sobre los ingresos brutos Otras deudas fiscales Plan de facilidades de pago Bienes Personales Diversos- OD Total	31/12/2023 31/12/2022 380.010.136 613.849.184 90.000 326.978 7.708.517 6.950.900.609 27.040.329 18.128.997 12.156.498 11.411.577 912.660 59.436.502 2.162.611 5.090.773 6.395.436 - - 2.363.403 436.476.187 7.661.508.023 31/12/2023 31/12/2022 65.695.178.582 21.980.784.221 175.502.279 273.417.358 65.870.680.861 22.254.201.579	31/12/2023 31/12/2022
		380.010.136 613.849.184 90.000 326.978 7.708.517 6.950.900.609 27.040.329 18.128.997 12.156.498 11.411.577 912.660 59.436.502 2.162.611 5.090.773 6.395.436 - - 2.363.403
		436.476.187 7.661.508.023
Ingresos por venta de bienes Ingresos por alquileresy otros servicios prestados Total

Los ingresos por venta de bienes se reconocen en un momento en el tiempo, mientras que, los ingresos por alquileres se reconocen a lo largo del tiempo.

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Notas a los estados financieros separados Al 31 de diciembre de 2023 presentadas en forma comparativa

(cifras expresadas en pesos – Moneda homogénea – Nota 2.2)

5.18 Costo de los bienes vendidos y servicios prestados

Existencia de inventario al inicio del ejercicio () Incorporaciones ()(metros departamentos Home) Transferencia desde propiedad, planta y equipo Transferencia desde inventario en proceso Altas inventario de reventa Existencia de inventario al cierre del ejercicio ()	31/12/2023 31/12/2022 16.216.018.629 20.674.139.066 1.668.997.788 - 324.913.229 - 20.368.167.036 - 778.464.370 1.948.225.411 (27.818.199.896) (16.216.018.629) 11.538.361.156 6.406.345.848
Total

(*) Incluye inventario terminado y de reventa.

(**) Corresponden a saldos del Fideicomiso Golf transferidos a la Sociedad, según lo descripto en la nota 10.1.

5.19 Resultado de inversiones en subsidiarias y fideicomisos inmobiliarios

Nordelta Administradora Fiduciaria S.A. Nordelta Constructora S.A. Redes y Servicios S.A. Lago Norte Propiedades S.A. Fideicomiso Golf Club Nordelta Fideicomiso Los Alisos Total	31/12/2023 31/12/2022
	(7.395.928) (12.188.142) (656.800) (210.633) 109.513.473 (210.425.694) (15.267.588) (14.311.711) 3.455.483.899 (708.831.716) - 23.063.948
	3.541.677.056 (922.903.948)

5.20 Gastos de comercialización

Remuneraciones y cargas sociales Otros beneficios al personal Viáticos y movilidad Otros honorarios y retribuciones	31/12/2023 31/12/2022
	900.028.920 820.076.479 - 1.065.841 376.935 91.308 87.985.385 108.948.069 316.772 976.555 485.660.874 377.252.603 2.262.209.915 1.381.938.511 1.781.317.946 863.357.084 2.188.603.531 329.254.494 134.154.940 98.294.437 2.651.955 9.309.433 5.858.325 5.303.253 2.994.008 3.823.028 230.570.647 131.251.671 12.453.373 2.045.396
Depreciación de Propiedad, planta y equipo
Expensas Impuestos, tasas y contribuciones Comisiones Gastos de ventas Gastos de marketing Gastos de reparación y mantenimiento Electricidad y otros servicios Seguros Deudores incobrables Gastos diversos Total
	8.095.183.526 4.132.988.162

El informe sobre los estados financieros separados fechado el 7 de marzo de 2024, se extiende en documento aparte DELOITTE & Co. S.A.

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72.

Nordelta S.A.

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Notas a los estados financieros separados Al 31 de diciembre de 2023 presentadas en forma comparativa

(cifras expresadas en pesos – Moneda homogénea – Nota 2.2)

5.21 Gastos de administración

Remuneraciones y cargas sociales Honorarios a Directores y Síndicos Otros beneficios al personal Viáticos y movilidad Otros honorarios y retribuciones	31/12/2023 31/12/2022
	1.484.233.629 1.234.437.409 814.155.919 927.559.635 166.724.026 208.175.005 13.565.064 19.907.846 223.015.353 245.453.106 114.910.587 74.979.061 75.895.121 80.222.822 623.443.322 679.760.201 41.892.825 24.242.275 55.025.314 42.827.578 212.122.597 153.994.685 1.376.108 2.907.455 449.125.185 462.252.653 15.664.897 1.986.028 48.416.606 49.640.360
Depreciación de Propiedad, planta y equipo
Expensas Impuestos, tasas y contribuciones Gastos de reparación y mantenimiento Electricidad y otros servicios Gastos bancarios Seguros Gastos de informática Alquileres
Gastos diversos Total
	4.339.566.553 4.208.346.119
5.22 Otros ingresos operativos	31/12/2023 31/12/2022
Ingresos por servicios de administracion y asesoramiento Recupero créditos incobrables Resultados por cesiones y rescisionesOI Total
	15.284.758 9.414.013 176.878.049 214.749.352 127.591.366 592.159.723
	319.754.173 816.323.088
5.23 Otros egresos operativos	31/12/2023 31/12/2022
Impuesto al valor agregado no recuperable Costos adicionales por obras Cargos por provisión para contingencias Otros egresos diversos Total
	305.629.228 219.207.067 308.079.467 573.389.260 45.258.715 126.247.534 1.330.420 -
	660.297.830 918.843.861
5.24 Ingresos financieros Resultado de inversiones en activos financieros Resultados por instrumentos financieros derivados netos Intereses ganados Diferencia de cambio- IF Total	31/12/2023 31/12/2022
	- 880.584.884 - 4.292.401 167.073.147 478.740.429 11.298.802.843 504.434.507
	11.465.875.990 1.868.052.221

El informe sobre los estados financieros separados fechado el 7 de marzo de 2024, se extiende en documento aparte DELOITTE & Co. S.A.

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73.

Nordelta S.A.

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Notas a los estados financieros separados Al 31 de diciembre de 2023 presentadas en forma comparativa

(cifras expresadas en pesos – Moneda homogénea – Nota 2.2)

5.25 Costos financieros

==> picture [408 x 83] intentionally omitted <==

----- Start of picture text -----

31/12/2023 31/12/2022
Diferencia de cambio - CF - 514.992.777
Resultado de inversiones en activos financieros CF 1.261.277.687 -
Resultados por instrumentos financieros derivados netos CF 1.760 -
Intereses financieros por arrendamiento 8.378.362 14.611.276
Intereses perdidos 962.241.635 842.706.965
Total 2.231.899.444 1.372.311.018
----- End of picture text -----

6 Patrimonio neto

6.1. Capital Social

Al 31 de diciembre de 2023 y 2022 el capital social de Nordelta S.A. asciende a $ 25.977.000, representado por 259.770 acciones ordinarias, nominativas no endosables, de valor nominal $ 100 y con derecho a 5 votos por acción, el cual se encuentra totalmente suscripto, integrado e inscripto.

6.2. Consideración de los resultados acumulados al 31 de diciembre de 2022

Con fecha 11 de mayo de 2023 se celebró la Asamblea General Ordinaria de accionistas que dispuso que las ganancias acumuladas al cierre del ejercicio finalizado el 31 de diciembre de 2022 se destinaran de la siguiente forma: $ 668.693.353 a incrementar la Reserva legal, $12.705.156.760 al pago de dividendos en efectivo. Asimismo, se dispuso la distribución de dividendos en efectivo mediante la desafectación parcial de la Reserva voluntaria por $14.465.399.327 (en moneda de cierre del ejercicio).

6.3. Distribución de dividendos anticipados sobre el ejercicio 2023

Con fecha 7 de diciembre de 2023, el Directorio de la Sociedad decidió sobre la base de los estados financieros intermedios al 30 de septiembre de 2023 realizar una distribución anticipada de las ganancias acumuladas a dicha fecha, destinando el importe de $ 13.948.801.976 al pago de dividendos que se han aplicado para compensar créditos con los accionistas de la Sociedad (en moneda de cierre del ejercicio).

6.4. Reserva especial dispuesta por la resolución 7/2015 de la IGJ (modificada por la resolución

9/2016)

7 Saldos y operaciones con accionistas, subsidiarias, asociadas, fideicomisos inmobiliarios y otras partes relacionadas

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Nordelta S.A. Notas a los estados financieros separados Al 31 de diciembre de 2023 presentadas en forma comparativa

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(cifras expresadas en pesos – Moneda homogénea – Nota 2.2)

7.1 Accionistas

Los accionistas de Nordelta S.A. al 31 de diciembre de 2023 y 2022 con los porcentajes de participación accionaria a cada fecha son los siguientes:

Einetius SA Consultatio SA Ernesto Julio Tissone	31/12/2023 31/12/2022
	49,9996% 49,9996% 49,9996% 49,9996% 0,0008% 0,0008%
	100,0000% 100,0000%

7.2 Saldos con accionistas, subsidiarias, asociadas, fideicomisos inmobiliarios y otras partes relacionadas

Al 31 de diciembre de 2023 y 2022 los saldos con accionistas, subsidiarias, asociadas, fideicomisos inmobiliarios y otras partes relacionadas son los siguientes:

Activo corriente Inversiones en activos financieros Cuotapartes en FCI de Consultatio Assets Management S.A. Otros créditos Consultatio S.A. Viejo Aguaribay S.A. Nueva Aguaribay S.A. Einetius Argentina S.A. Lago Norte S.A. Einetius SA Redes y Servicios S.A. os con partes relacionadas (Nota 7) Pasivo corriente Otras Deudas Fideicomiso Golf Club Nordelta Consultatio S.A. Nordelta Constructora S.A. Nordelta Administradora Fiduciaria Ernesto Julio Tissone	31/12/2023 31/12/2022
	8.234.045.497 161.839.653
	8.234.045.497 161.839.653
	14.930.159.363 11.496.560.871 6.805.902.976 3.878.877.928 8.902.021.013 1.108.313.961 - 4.005.026.297 8.922.322 18.151.353 2.950.285 9.187.424 477.320.026 304.382.195
	31.127.275.985 20.820.500.029
	- 6.926.778.577 4.053.463 6.120.852 310.733 967.651 3.271.000 17.005.991 73.321 27.538
	7.708.517 6.950.900.609

7.3 Operaciones con accionistas, asociadas y otras partes relacionadas

Las operaciones realizadas durante los ejercicios finalizados el 31 de diciembre de 2023 y 2022 con accionistas, asociadas y otras partes relacionadas son las siguientes:

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Nordelta S.A.

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Notas a los estados financieros separados Al 31 de diciembre de 2023 presentadas en forma comparativa

(cifras expresadas en pesos – Moneda homogénea – Nota 2.2)

- Servicios de administración Consultatio S.A. Lago Norte Propiedades S.A. Nordelta Administradora Fiduciaria S.A. - Servicios de provisión de agua y mantenimiento Redes y Servicios S.A. - Intereses Consultatio S.A. Viejo Aguaribay S.A. Nueva Aguaribay S.A. Einetius Argentina S.A. Operaciones que no generan movimientos de fondos - Consultatio S.A. Distribución Dividendos - Compensación de deudas Distribución Dividendos pagados con activos financieros - Einetius S.A. Distribución Dividendos - Compensación de deudas - Ernesto Julio Tissone Distribución Dividendos - Pendiente de pago Operaciones que generan movimientos de fondos - Ernesto Julio Tissone Distribución Dividendos - Consultatio S.A. Distribución Dividendos - Einetius S.A. Distribución Dividendos	Ganancia/(pérdida)
	31/12/2023 31/12/2022
	1.424.425 3.133.160 1.424.425 3.133.160 (357.884) (812.174) (1.661.884) (2.869.323) 56.112.228 164.165.398 25.186.872 192.115.807 19.800.097 4.352.325 10.851.235 10.121.454 31/12/2023 31/12/2022
	18.880.584.896 10.360.837.485 - 1.758.368.776 17.716.408.872 12.119.193.779 111.591 - 31/12/2023 31/12/2022
	217.363 236.440 1.678.929.659 2.658.078.190 2.843.105.682 2.658.078.190

7.4 Remuneración a la Administración

No existen préstamos otorgados a directores, y los saldos por anticipos otorgados al personal al 31 de diciembre de 2023 y 2022 ascienden a $ 2.254.553 y $ 467.112, respectivamente.

8 Instrumentos financieros

8.1 Instrumentos financieros por categoría

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Nordelta S.A.

==> picture [125 x 51] intentionally omitted <==

Notas a los estados financieros separados Al 31 de diciembre de 2023 presentadas en forma comparativa

(cifras expresadas en pesos – Moneda homogénea – Nota 2.2)

==> picture [426 x 102] intentionally omitted <==

----- Start of picture text -----

31/12/2023
Valor razonable con
Activos financieros cambio en resultados Costo amortizado Total
Inversiones en otras entidades - 35.725.448 35.725.448
Otros créditos () - 31.451.886.849 31.451.886.849
Créditos por venta de bienes y servicios - 423.115.906 423.115.906
Inversiones en activos financieros 25.216.053.706 - 25.216.053.706
Efectivo y equivalentes de efectivo - 2.301.299.928 2.301.299.928
Total 25.216.053.706 34.212.028.131 59.428.081.837
----- End of picture text -----*

(*) No incluye anticipos a proveedores, anticipos de honorarios al directorio, créditos fiscales, gastos a recuperar ni gastos pagados por adelantado.

==> picture [426 x 102] intentionally omitted <==

----- Start of picture text -----

31/12/2022
Valor razonable con
Activos financieros cambio en resultados Costo amortizado Total
Inversiones en otras entidades - 35.560.212 35.560.212
Otros créditos () - 20.940.009.798 20.940.009.798
Créditos por venta de bienes y servicios - 717.498.864 717.498.864
Inversiones en activos financieros 6.731.219.579 - 6.731.219.579
Efectivo y equivalentes de efectivo - 7.408.721.716 7.408.721.716
Total 6.731.219.579 29.101.790.590 35.833.010.169
----- End of picture text -----*

(*) No incluye anticipos a proveedores, anticipos de honorarios al directorio, créditos fiscales, gastos a recuperar ni gastos pagados por adelantado.

Pasivos financieros	31/12/2023
	Costo amortizado Total
Deudas comerciales Deudas por arrendamiento Otras deudas () Total**	6.392.408.763 6.392.408.763 198.053.941 198.053.941 387.808.653 387.808.653
	6.978.271.357 6.978.271.357

Pasivos financieros	31/12/2022
	Costo amortizado Total
Deudas comerciales Deudas por arrendamiento Otras deudas () Total**	1.668.521.875 1.668.521.875 233.777.081 233.777.081 7.567.440.174 7.567.440.174
	9.469.739.130 9.469.739.130

(**) No incluye Retenciones y percepciones a depositar, Impuesto al valor agregado, Impuesto sobre los ingresos brutos y Otras deudas fiscales.

8.2 Gestión de riesgos

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Nordelta S.A. Notas a los estados financieros separados Al 31 de diciembre de 2023 presentadas en forma comparativa

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(cifras expresadas en pesos – Moneda homogénea – Nota 2.2)

La Sociedad gestiona su capital para asegurar que todas sus sociedades controladas estarán en capacidad de continuar como empresa en marcha mientras que maximizan el rendimiento a sus accionistas a través de la optimización de los saldos de deuda y patrimonio. La Sociedad coordina las necesidades financieras propias y de las distintas sociedades controladas y fideicomisos inmobiliarios, y gestiona y monitorea los riesgos financieros relacionados con sus operaciones.

La Sociedad no utiliza instrumentos financieros derivados para cubrir dichos riesgos.

8.2.1 Riesgo de crédito

El monto que mejor representa la exposición máxima al riesgo de crédito al cierre de cada ejercicio es el valor de libros de los activos financieros.

Al 31 de diciembre de 2023 y 2022, no hay activos financieros vencidos no deteriorados ni tampoco activos financieros deteriorados. Con relación a la calidad crediticia de los activos financieros, que no están vencidos ni deteriorados, la misma es alta debido a la baja tasa de incobrabilidad histórica.

8.2.2 Riesgo de liquidez

Los plazos estimados de cancelación de los pasivos financieros al 31 de diciembre de 2023 y 2022 son los siguientes:

Pasivos Financieros	31/12/2023
	Sin Plazo Hasta tres meses De tres a doce meses Más de un año Total
Otras deudas Deudas por arrendamiento Comerciales	7.708.517 - 380.100.136 - 387.808.653 - 14.917.326 131.282.842 51.853.773 198.053.941 - 6.392.408.763 - - 6.392.408.763
	7.708.517 6.407.326.089 511.382.978 51.853.773 6.978.271.357
Pasivos Financieros	31/12/2022
	Sin Plazo Hasta tres meses De tres a doce meses Más de un año Total
Otras deudas Deudas por arrendamiento Comerciales	6.950.873.071 - 616.567.103 - 7.567.440.174 - 22.676.566 71.301.514 139.799.001 233.777.081 - 1.668.521.875 - - 1.668.521.875
	6.950.873.071 1.691.198.441 687.868.617 139.799.001 9.469.739.130

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Nordelta S.A. Notas a los estados financieros separados Al 31 de diciembre de 2023 presentadas en forma comparativa

==> picture [125 x 51] intentionally omitted <==

(cifras expresadas en pesos – Moneda homogénea – Nota 2.2)

Situación de capital de trabajo negativo

Al 31 de diciembre de 2023 y 2022, la Sociedad presenta un capital de trabajo negativo que asciende a $ 24.245 millones y $ 25.381 millones, respectivamente, originado fundamentalmente por los pasivos de contratos relacionados con los inventarios en proceso que serán finalizados en el corto plazo. En virtud de ello, y el flujo de fondos proyectado para los próximos 12 meses, en opinión de la Dirección de la Sociedad dicha cuestión no afectará el desarrollo normal del negocio de la Sociedad.

8.2.3 Riesgo de mercado

Las inversiones mantenidas para comercialización, cuotapartes de fondos comunes de inversión y valores representativos de deuda en dólares y pesos, exponen a la Sociedad a riesgo de mercado derivado de fluctuaciones en el precio de cotización de dichos instrumentos. La política de la Sociedad para gestionar el riesgo consiste en monitorear las fluctuaciones en el precio de cotización y analizar si dichas variaciones se deben a la volatilidad inherente de dichos activos o a cambios estructurales que alteren los resultados esperados.

El efecto estimado de un incremento/(disminución) del precio de cotización de 10% hubiera resultado, al 31 de diciembre de 2023 y 2022, en una ganancia/(pérdida) antes de impuestos de aproximadamente $ 2.521.605.371 y $ 673.121.958, respectivamente, con similar efecto en el patrimonio a dichas fechas, antes de impuesto a las ganancias.

8.2.4 Riesgo de tasa de cambio

==> picture [426 x 241] intentionally omitted <==

----- Start of picture text -----

Moneda extranjera Cotización Importe en pesos al Importe en pesos al
-Clase e Importe- moneda 31/12/2023 31/12/2022
Activo
Activo no corriente
Créditos por ventas de bienes y servicios prestados US$ 46.280 805,45 37.276.226 42.957.924
Total activo no corriente en moneda extranjera 37.276.226 42.957.924
Activo corriente
Créditos por ventas de bienes y servicios prestados US$ 532.274 805,45 428.719.940 728.084.226
Otros créditos US$ 39.990.369 805,45 32.210.242.832 21.238.488.804
Inversiones en activos financieros US$ 31.107.657 805,45 25.055.630.435 6.401.201.046
Efectivo y equivalentes de efectivo US$ 2.805.142 805,45 2.259.401.986 7.335.386.462
Total activo corriente en moneda extranjera 59.953.995.193 35.703.160.538
Total activo en moneda extranjera 59.991.271.419 35.746.118.462
Pasivo
Pasivo no corriente
Deudas por arrendamiento US$ 64.140 808,45 51.853.773 139.799.001
Total pasivo no corriente en moneda extranjera 51.853.773 139.799.001
Pasivo
Pasivo corriente
Deudas comerciales US$ 589.064 808,45 476.229.098 30.429.295
Otras deudas - 778.956.918
Deudas por arrendamiento US$ 180.840 808,45 146.200.168 93.978.080
Total pasivo corriente en moneda extranjera 622.429.266 903.364.293
Total pasivo en moneda extranjera 674.283.039 1.043.163.294
----- End of picture text -----

(*) Convertidas al tipo de cambio billete aplicable vigente al último día hábil al cierre de las operaciones a dicha fecha.

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Nordelta S.A. Notas a los estados financieros separados Al 31 de diciembre de 2023 presentadas en forma comparativa

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(cifras expresadas en pesos – Moneda homogénea – Nota 2.2)

Análisis de sensibilidad de moneda extranjera

respectivamente.
Resultado antes del efecto de impuesto a las ganancias	31/12/2023 31/12/2022
	106.770.579.084 17.351.477.584
Efecto en patrimonio	69.400.876.405 11.278.460.430

9. Valor razonable de los activos y pasivos

Nivel 1: las mediciones de los valores razonables son derivadas de los precios de cotización (sin ajustar) en mercados activos para activos o pasivos idénticos.
Nivel 2: La información utilizada para determinar los valores razonables incluye: cotizaciones de mercado de instrumentos similares en mercados activos, cotizaciones de mercado de instrumentos similares o idénticos en mercados no activos, o modelos de valoración que utilizan información que deriva de o puede observarse con datos de mercado.
Nivel 3: La información utilizada para determinar los valores razonables no puede ser observable y es significativa para determinar dichos valores. Dicha información requiere de juicios y estimaciones significativos por parte de la Gerencia de la Sociedad.

En el cuadro siguiente se exponen las mediciones de valor razonable recurrentes, que fueron utilizadas como criterio de medición primaria de activos:

Activo Inversiones en activos financieros (Nota 5.7) Propiedades de inversión (Nota 5.2) Total Activo Inversiones en activos financieros (Nota 5.7) Propiedades de inversión (Nota 5.2) Total	31/12/2023
	Nivel 1 Nivel 2 Total
	25.216.053.706 - 25.216.053.706 - 8.280.026.000 8.280.026.000
	25.216.053.706 8.280.026.000 33.496.079.706
	31/12/2022
	Nivel 1 Nivel 2 Total
	6.731.219.579 - 6.731.219.579 - 5.312.291.633 5.312.291.633
	6.731.219.579 5.312.291.633 12.043.511.212

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80.

Nordelta S.A. Notas a los estados financieros separados Al 31 de diciembre de 2023 presentadas en forma comparativa

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(cifras expresadas en pesos – Moneda homogénea – Nota 2.2)

El valor razonable de propiedades de inversión clasificadas en el Nivel 2 de la jerarquía de valor razonable fue determinado a través de valuaciones internas y/o valuaciones de valuadores independientes de la Sociedad que cuentan con las competencias apropiadas y experiencias recientes en la valuación de propiedades en las ubicaciones relevantes, con base en el enfoque de mercado, utilizando cotizaciones de mercado comparables o ventas recientes comparables, considerando, de corresponder, ajustes de homogeneización y comercialización.

Al estimar el valor razonable de las propiedades, el mejor uso de las propiedades es su uso actual. No ha habido ningún cambio en la técnica de valuación durante el período/ejercicio.

A continuación, se detalla información relevante sobre las técnicas de valoración y datos de entrada utilizados para mediciones clasificadas en el Nivel 2 de jerarquía de valor razonable:

==> picture [426 x 82] intentionally omitted <==

----- Start of picture text -----

Nivel jerarquía
valor Técnica de
Ítem razonable valoración Datos de entrada utilizados
Propiedades de Nivel 2 Uso de Precio en US$ por M2 de propiedades
inversión – múltiplos comparables
Propiedades en (enfoque del Factores de comercialización y de
alquiler mercado) homogeneización relativos a superficie y
ubicación.
----- End of picture text -----

A continuación, se detalla los cambios en los valores razonables de los instrumentos clasificados en el Nivel 2 y 3 ocurridos durante los ejercicios económicos finalizados el 31 de diciembre de 2023 y 2022:

Activo Propiedades de inversión - Nivel 2 Total Activo Propiedades de inversión - Nivel 2 Propiedades de inversión - Nivel 3 Total	S 31	Saldos al 31/12/2022 Incluidas en el *resultado neto () Saldos al 31/12/2023 Ganancia y pérdida no realizada**
		5.312.291.633 2.967.734.367 8.280.026.000 2.967.734.367
		5.312.291.633 2.967.734.367 8.280.026.000 2.967.734.367
		aldos al /12/2021 Incluidas en el *resultado neto () Altas, transferencias con Inventarios y bajas por ventas Saldos al 31/12/2022 Ganancia y pérdida no realizada**
	6	5.994.993.867 (454.916.188) (227.786.046) 5.312.291.633 (454.916.188) 5.522.049.117 -(65.522.049.117) - -
	7	1.517.042.984(454.916.188) (65.749.835.163) 5.312.291.633(454.916.188)

(*) El cargo a resultados fue imputado a la línea “resultado por valuación de propiedades de inversión” del estado de resultados integrales.

10. Fideicomisos inmobiliarios

10.1 Fideicomiso Golf Club Nordelta - Liquidado

El informe sobre los estados financieros separados fechado el 7 de marzo de 2024, se extiende en documento aparte DELOITTE & Co. S.A.

Gonzalo D. Lacunza (Socio) Contador Público (UCA) C.P.C.E.C.A.B.A. – T° 319 F° 45

José Chouhy Oría Director

Joaquín Ibañez Por Comisión Fiscalizadora

81.

Nordelta S.A. Notas a los estados financieros separados Al 31 de diciembre de 2023 presentadas en forma comparativa

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(cifras expresadas en pesos – Moneda homogénea – Nota 2.2)

presentes estados financieros separados, Nordelta debe terminar de percibir las cuotas restantes de los lotes con contratos de compraventa y la comercialización de los lotes remanentes en existencia.

10.2 Fideicomiso Los Alisos - Liquidado

11. Reclamos de la Administración Federal de Ingresos Públicos

La Administración Federal de Ingresos Públicos (AFIP) inició en el año 2006 procedimientos de verificación tendientes a comprobar el adecuado cumplimiento por parte de Nordelta S.A., Fideicomiso Nordelta S.A. - R. Niella, Fideicomiso Golf Club Nordelta y Fideicomiso Los Alisos (en adelante denominadas en forma conjunta “las entidades”), de las normas impositivas aplicables a su operatoria. Como resultado de los citados procedimientos, la AFIP ha observado y ha procedido a notificar ciertos ajustes relacionados con el Impuesto al Valor Agregado (IVA) e Impuesto a las Ganancias (IG) de diversos ejercicios.

El informe sobre los estados financieros separados fechado el 7 de marzo de 2024, se extiende en documento aparte DELOITTE & Co. S.A.

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82.

Nordelta S.A. Notas a los estados financieros separados Al 31 de diciembre de 2023 presentadas en forma comparativa

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(cifras expresadas en pesos – Moneda homogénea – Nota 2.2)

a) Se transfiere el dominio de un terreno consignando el valor que las partes establecen para el mismo.
b) Se materializa la transferencia de una acción de la Asociación Civil administradora de las partes comunes del barrio que otorga así derecho al comprador a utilizar dichas partes comunes, constituyendo el derecho real de servidumbre sobre las mismas.

a) La transferencia de dominio de un terreno no está alcanzada por el impuesto.
b) La transferencia de las acciones de la asociación civil, administradora de partes comunes, implica la cesión de derecho de uso de dichas partes comunes y, como tal, también está excluida del gravamen. Tampoco está gravada la constitución del derecho real de servidumbre.

Con relación a estos reclamos, cabe destacar que en la causa Fideicomiso Nordelta S.A. – R. Niella, con fecha 8 de octubre de 2015, la Sala II de la Cámara Contencioso Administrativo Federal dictó una sentencia que revoca y deja sin efecto la resolución dictada por el Tribunal Fiscal de la Nación de fecha 30 de julio de 2013 (por la cual había confirmado parcialmente la determinación de oficio por los impuestos omitidos por los ejercicios fiscales marzo de 2002 a noviembre de 2005 por aproximadamente $ 1.115 millones, en moneda de cierre) haciendo lugar a los planteos esgrimidos por el Fideicomiso Nordelta S.A. – R. Niella en cuanto a la inaplicabilidad de los ajustes pretendidos por la autoridad fiscal. Con fecha 30 de noviembre de 2015, el Fisco interpuso recurso extraordinario federal por ante la Corte Suprema, siendo contestado el 16 de diciembre de 2015. Al respecto, con fecha 10 de agosto de 2017 la Corte Suprema dictó resolución rechazando el recurso mencionado, por lo que la sentencia dictada por la Cámara en favor del Fideicomiso ha quedado firme.

La situación particular de cada entidad es la siguiente:

Nordelta S.A.: los expedientes iniciados por omisión del IVA correspondiente, a los ejercicios 2002 a 2012 ascienden aproximadamente a $ 5.257 millones; adicionalmente, los expedientes iniciados por ajuste de la base imponible del Impuesto a las ganancias correspondiente a los ejercicios 2000 a 2011

El informe sobre los estados financieros separados fechado el 7 de marzo de 2024, se extiende en documento aparte DELOITTE & Co. S.A.

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Nordelta S.A. Notas a los estados financieros separados Al 31 de diciembre de 2023 presentadas en forma comparativa

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(cifras expresadas en pesos – Moneda homogénea – Nota 2.2)

ascienden aproximadamente a $ 1.006 millones. Nordelta S.A. interpuso recurso de apelación ante el Tribunal Fiscal de la Nación. Con fecha 26 de junio de 2019, la AFIP rechazó los descargos presentados por los ejercicios 2012 a 2015 sobre los ajustes efectuados en concepto de IVA por aproximadamente $ 972 millones y en impuestos a las ganancias por aproximadamente $ 280 millones, que incluye la imputación de los resultados sujetos a impuestos de los fideicomisos. En este sentido, con fecha 19 de julio de 2019 se presentaron los correspondientes recursos de apelación ante el Tribunal Fiscal de la Nación.

Fideicomiso Golf Club Nordelta: los expedientes iniciados por omisión de IVA correspondiente a los ejercicios 2004 a 2009 ascienden aproximadamente a $ 3.086 millones; adicionalmente, el expediente iniciado por ajuste de la base imponible del impuesto a las ganancias atribuible al fiduciantebeneficiario Nordelta S.A. correspondiente a los ejercicios 2007 a 2009 asciende aproximadamente a $ 78 millones. Con fecha 26 de junio de 2019, la AFIP rechazó los descargos presentados por los ejercicios 2012 a 2015 los ajustes efectuados en concepto de IVA por aproximadamente $ 1.797 millones y estableció una diferencia de resultado neto a Nordelta S.A. en impuesto a las ganancias por aproximadamente $ 97 millones. En este sentido, con fecha 19 de julio de 2019 se presentaron los correspondientes recursos de apelación ante el Tribunal Fiscal de la Nación.
Fideicomiso Nordelta S.A. - R. Niella: los expedientes iniciados por omisión del IVA correspondiente a los ejercicios 2002 a 2010 ascienden aproximadamente a $ 2.233 millones; adicionalmente, los expedientes iniciados por ajuste de la base imponible del Impuesto a las ganancias atribuible al fiduciante-beneficiario Nordelta S.A. correspondiente a los ejercicios 2006 a 2009 ascienden aproximadamente a $ 243 millones. Con fecha 26 de junio de 2019, la AFIP rechazó los descargos presentados por los ejercicios 2012 a 2015 sobre los ajustes efectuados en concepto de IVA por aproximadamente $ 56 millones que estableció una diferencia de resultado neto a Nordelta S.A. en impuesto a las ganancias por aproximadamente $ 5.443.624. En este sentido, con fecha 19 de julio de 2019 se presentaron los correspondientes recursos de apelación ante el Tribunal Fiscal de la Nación.
Fideicomiso Los Alisos: el expediente iniciado por omisión de IVA correspondiente a los ejercicios 2010 a 2013 asciende aproximadamente a $ 1.158 millones; adicionalmente, el expediente iniciado por ajuste de la base imponible del IG atribuible al fiduciante-beneficiario Nordelta S.A. correspondiente a los ejercicios 2010 a 2013 asciende aproximadamente a $ 47 millones. Con fecha 21 de junio de 2019 se presentó Recurso de apelación a fin de obtener la revocación de las Resoluciones emitidas por los ejercicios 2014 a 2015 sobre los ajustes efectuados en concepto de IVA por aproximadamente $ 4.903.480 que estableció una diferencia de resultado neto a Nordelta S.A. en impuesto a las ganancias por aproximadamente $ 4.231.449. Con fecha 19 de febrero de 2020, el Tribunal Fiscal de la Nación emitió una sentencia revocando todas las resoluciones recurridas por el Fisco Nacional.

12. Contratos de arrendamientos

No hay contratos de arrendamiento no cancelables.

El cargo a resultados por arrendamientos operativos durante los ejercicios finalizados el 31 de diciembre de 2023 y 2022 (Nota 5.18) corresponde en su totalidad a pagos mínimos.

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Nordelta S.A. Notas a los estados financieros separados Al 31 de diciembre de 2023 presentadas en forma comparativa

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(cifras expresadas en pesos – Moneda homogénea – Nota 2.2)

Arrendador

El análisis de madurez de pagos por arrendamientos operativos es el siguiente:

Menos de un año De uno a diez años Total	31/12/2023 31/12/2022
	295.024.593 425.999.651 885.073.778 1.277.998.957
	1.180.098.371 1.703.998.608

Arrendatario

Al 31 de diciembre de 2023 y 2022, se registran los siguientes saldos por el arrendamiento:

	31/12/2023 31/12/2022
Cargo por depreciación	81.424.269 54.282.992
Gastos de intereses Pagos realizados	8.378.362 14.611.276 54.073.538 17.349.359

El análisis de los vencimientos futuros de los pasivos por arrendamiento es el siguiente:

Pagos a realizar dentro de los próximos 12 meses Pagos a realizar posteriores a los próximos 12 meses	31/12/2023 31/12/2022
	146.200.168 93.978.080 51.853.773 139.799.001
Total	198.053.941 233.777.081

13. Bienes de disponibilidad restringida

Al 31 de diciembre de 2023 y 2022, la Sociedad no posee bienes de disponibilidad restringida.

14. Contexto político-económico en Argentina

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Nordelta S.A. Notas a los estados financieros separados Al 31 de diciembre de 2023 presentadas en forma comparativa

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(cifras expresadas en pesos – Moneda homogénea – Nota 2.2)

Establecimiento de nuevas condiciones para el acceso al Mercado Libre de Cambios (MLC) en relación con la importación de bienes y servicios, mediante la Comunicación “A” 7917 del Banco Central de la República Argentina (BCRA).
Incremento del tipo de cambio oficial del peso argentino respecto al dólar estadounidense de un 120% a partir del 13 de diciembre de 2023.
Aumento de alícuotas de importación de ciertos bienes y servicios al 17,5%, mediante el Decreto N° 29/2023 – Impuesto PAIS.
Emisión de Resoluciones por parte de la Administración Federal de Ingresos Públicos (AFIP) referidas al aumento de la alícuota de pago a cuenta del impuesto PAIS para la importación de ciertas mercaderías y la reducción de la alícuota del régimen de percepción de ganancias y bienes personales para operaciones alcanzadas por dicho tributo.
Restablecimiento de medidas orientadas al fomento de las exportaciones. El 80% del total de la exportación debe ser liquidada a través del MLC, en tanto que el 20% restante debe realizarse al tipo de cambio financiero denominado contado con liquidación (CCL).
Suspensión de las licitaciones de obra pública y cancelación de aquellas obras que no hubieran comenzado.
Reducción futura de subsidios a la energía y al transporte.

15. Hechos posteriores

La Sociedad ha analizado los hechos posteriores al 31 de diciembre de 2023 para evaluar la necesidad de su reconocimiento o revelación potencial en los presentes estados financieros separados. Dichos hechos se evaluaron hasta el 7 de marzo de 2024, fecha en que estos estados financieros estuvieron disponibles para su emisión. Con base en esta evaluación, la Dirección de la Sociedad ha concluido la inexistencia, de

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Nordelta S.A. Notas a los estados financieros separados Al 31 de diciembre de 2023 presentadas en forma comparativa

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(cifras expresadas en pesos – Moneda homogénea – Nota 2.2)

eventos posteriores adicionales que requieran reconocimiento o divulgación en los presentes estados financieros intermedios separados condensados.

16. Aprobación de estados financieros intermedios separados condensados

Los presentes estados financieros intermedios separados condensados fueron aprobados por el Directorio de Nordelta S.A. y autorizados para ser emitidos con fecha 7 de marzo de 2024.

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87.

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Tel: (54 -11) 4320-2700 Fax: (54 -11) 4325-8081/4326-7340 www.deloitte.com/ar

INFORME DE AUDITORÍA EMITIDO POR AUDITORES INDEPENDIENTES

Señores Accionistas, Presidente y Directores de Nordelta S.A. C.U.I.T. N° 30-65866089-2 Domicilio legal: Capitán General Ramón Freire 2265 Ciudad Autónoma de Buenos Aires ----------------------------------------------

Informe sobre la auditoría de los estados financieros consolidados

1. Opinión

Hemos auditado los estados financieros consolidados adjuntos de Nordelta S.A. (la Sociedad) y sus subsidiarias y fideicomisos inmobiliarios (las que se detallan en la nota 5 a dichos estados financieros consolidados) (en conjunto, “el Grupo”) que comprenden el estado consolidado de situación financiera al 31 de diciembre de 2023, los estados consolidados de resultados integrales, de cambios en el patrimonio y de flujos de efectivo correspondientes al ejercicio finalizado en dicha fecha, así como las notas explicativas de los estados financieros consolidados 1 a 17, que incluyen información significativa sobre políticas contables.

En nuestra opinión, los estados financieros consolidados adjuntos presentan razonablemente, en todos los aspectos significativos, la situación financiera consolidada de Nordelta S.A. y las subsidiarias y fideicomisos inmobiliarios al 31 de diciembre de 2023, así como su resultado integral consolidado y los flujos de su efectivo consolidados correspondientes al ejercicio económico finalizado en esa fecha, de conformidad con las Normas Internacionales de Información Financiera (NIIF) emitidas por el Consejo de Normas Internacionales de Contabilidad (IASB, por su sigla en inglés).

2. Fundamento de la opinión

Hemos llevado a cabo nuestra auditoría de conformidad con las Normas Internacionales de Auditoría (NIA) emitidas por el Consejo de Normas Internacionales de Auditoría y Aseguramiento (IAASB, por su sigla en inglés). Nuestras responsabilidades de acuerdo con dichas normas se describen más adelante en la sección "Responsabilidades de los auditores en relación con la auditoría de los estados financieros consolidados" de nuestro informe. Somos independientes del Grupo de conformidad con el Código Internacional de Ética para Profesionales de la Contabilidad (incluidas las Normas Internacionales de Independencia) emitido por el Consejo de Normas Internacionales de Ética para Contadores (Código del IESBA) junto con los requerimientos de ética que son aplicables a nuestra auditoría de los estados financieros consolidados en Argentina, y hemos cumplido las demás responsabilidades de ética de conformidad con esos requerimientos y con el Código del IESBA. Consideramos que los elementos de juicio que hemos obtenido proporcionan una base suficiente y apropiada para nuestra opinión.

Deloitte & Co. S.A. – Registro de Soc. Com. CPCECABA – T° 1 Folio 3

88.

3. Responsabilidades del Directorio de la Sociedad en relación con los estados financieros consolidados

El Directorio de la Sociedad es responsable de la preparación y presentación razonable de los estados financieros consolidados adjuntos de conformidad con las NIIF, y del control interno que el Directorio de la Sociedad considere necesario para permitir la preparación de estados financieros consolidados libres de incorrección significativa, debida a fraude o error.

En la preparación de los estados financieros consolidados, el Directorio de la Sociedad es responsable de la evaluación de la capacidad del Grupo de continuar como empresa en funcionamiento, revelando, en caso de corresponder, las cuestiones relacionadas con la empresa en funcionamiento y utilizando el principio contable de empresa en funcionamiento, excepto si el Directorio tuviera intención de liquidar el Grupo o de cesar sus operaciones, o bien no existiera otra alternativa realista.

Responsabilidades de los auditores en relación con la auditoría de los estados financieros consolidados

Nuestros objetivos son obtener una seguridad razonable de que los estados financieros consolidados en su conjunto están libres de incorrección significativa, debida a fraude o error, y emitir un informe de auditoría que contenga nuestra opinión. Seguridad razonable es un alto grado de seguridad, pero no garantiza que una auditoría realizada de conformidad con las NIA siempre detecte una incorrección significativa cuando exista. Las incorrecciones pueden deberse a fraude o error y se consideran significativas si, individualmente o de forma agregada, puede preverse razonablemente que influyan en las decisiones económicas que los usuarios toman basándose en los estados financieros consolidados.

Como parte de una auditoría de conformidad con las NIA, aplicamos nuestro juicio profesional y mantenemos una actitud de escepticismo profesional durante toda la auditoría. También:

Identificamos y evaluamos los riesgos de incorrección significativa en los estados financieros consolidados, debida a fraude o error, diseñamos y aplicamos procedimientos de auditoría para responder a dichos riesgos y obtenemos elementos de juicio suficientes y apropiados para proporcionar una base para nuestra opinión. El riesgo de no detectar una incorrección significativa debida a fraude es más elevado que en el caso de una incorrección significativa debida a error, ya que el fraude puede implicar colusión, falsificación, omisiones deliberadas, manifestaciones intencionadamente erróneas o la elusión del control interno.
Obtenemos conocimiento del control interno relevante para la auditoría con el fin de diseñar procedimientos de auditoría que sean apropiados en función de las circunstancias y no con la finalidad de expresar una opinión sobre la eficacia del control interno del Grupo.
Evaluamos si las políticas contables aplicadas son apropiadas, así como la razonabilidad de las estimaciones contables y la correspondiente información revelada por el Directorio de la Sociedad.
Concluimos sobre lo apropiado de la utilización, por el Directorio de la Sociedad, del principio contable de empresa en funcionamiento y, basándonos en los elementos de juicio obtenidos, concluimos sobre si existe o no una incertidumbre importante relacionada con hechos o con condiciones que pueden generar dudas significativas sobre la capacidad de la Sociedad y del Grupo para continuar como empresa en funcionamiento. Si concluimos que existe una incertidumbre importante, se requiere que llamemos la atención en nuestro informe de auditoría sobre la correspondiente información revelada en los estados financieros consolidados o, si dichas revelaciones no son apropiadas, que expresemos una opinión modificada. Nuestras conclusiones se basan en los elementos de juicio obtenidos hasta la fecha de nuestro informe de auditoría. Sin embargo, hechos o condiciones futuros pueden ser causa de que la Sociedad y el Grupo deje de ser una empresa en funcionamiento.

89.

Evaluamos la presentación general, la estructura y el contenido de los estados financieros consolidados, incluida la información revelada, y si los estados financieros consolidados representan las transacciones y hechos subyacentes de un modo que logren una presentación razonable.
Obtenemos elementos de juicio suficientes y apropiados en relación con la información financiera de las entidades o actividades empresariales dentro del Grupo para expresar una opinión sobre los estados financieros consolidados. Somos responsables de la dirección, supervisión y realización de la auditoría del Grupo. Somos los únicos responsables de nuestra opinión de auditoría.

Nos comunicamos con el Directorio de la Sociedad, en relación con, entre otras cuestiones, el alcance y el momento de realización de la auditoría planificados, y los hallazgos significativos de la auditoría, incluyendo cualquier deficiencia significativa del control interno que identifiquemos en el transcurso de la auditoría.

También proporcionamos al Directorio de la Sociedad una declaración de que hemos cumplido los requerimientos de ética aplicables relacionados con independencia, y comunicamos todas las relaciones y demás cuestiones de las que se puede esperar razonablemente que pueden afectar a nuestra independencia y, en su caso, las acciones tomadas para eliminar amenazas o las salvaguardas aplicadas.

Informe sobre otros requerimientos legales y reglamentarios

a) Los estados financieros consolidados adjuntos han sido preparados, en todos los aspectos significativos, de acuerdo con las normas aplicables de la Ley General de Sociedades N° 19.550.
b) Las cifras de los estados financieros consolidados adjuntos surgen de aplicar los procedimientos de consolidación establecidos por las NIIF a partir de los estados financieros de las sociedades y fideicomisos inmobiliarios del Grupo. Los estados financieros individuales de la Sociedad controladora surgen de sus registros contables auxiliares, que en sus aspectos formales han sido llevados de conformidad con las disposiciones legales vigentes.
c) Los estados financieros consolidados adjuntos se encuentran en proceso de transcripción en el libro Inventarios y balances de la Sociedad controladora.
d) Según surge de los registros contables de la Sociedad controladora mencionados en el apartado b) de esta sección, el pasivo devengado al 31 de diciembre de 2023 a favor del Sistema Integrado Previsional Argentino en concepto de aportes y contribuciones previsionales ascendía a $61.092.414 y no era exigible a esa fecha.
e) Hemos aplicado en la Sociedad controladora los procedimientos sobre prevención del lavado de activos de origen delictivo y financiación del terrorismo previstos en la Resolución CD N° 77/11 del Consejo Profesional de Ciencias Económicas de la Ciudad Autónoma de Buenos Aires.

Ciudad Autónoma de Buenos Aires, 7 de marzo de 2024

DELOITTE & Co. S.A.

(Registro de Sociedades Comerciales

C.P.C.E.C.A.B.A. - T° 1 - F° 3)

GONZALO D. LACUNZA (Socio) Contador Público (U.C.A) C.P.C.E.C.A.B.A. T°319 – F°45

Deloitte se refiere a una o más de las firmas miembro de Deloitte Touche Tohmatsu Limited, una compañía privada del Reino Unido limitada por garantía (“DTTL”), su red de firmas miembro, y sus entidades relacionadas. DTTL y cada una de sus firmas miembro son entidades únicas e independientes y legalmente separadas. DTTL (también conocida como “Deloitte Global”) no brinda servicios a los clientes. Una descripción detallada de la estructura legal de DTTL y sus firmas miembros puede verse en el sitio web www.deloitte.com/about.

Deloitte Touche Tohmatsu Limited es una compañía privada limitada por garantía constituida en Inglaterra y Gales bajo el número de compañía 07271800,

con domicilio legal en Hill House, 1 Little New Street, London, EC4a, 3TR, United Kingdom

90.

Deloitte & Co. S.A. Carlos María Della Paolera 261, 4° Piso C1001ADA Ciudad Autónoma de Buenos Aires Argentina Tel: (54 -11) 4320-2700 Fax: (54 -11) 4325-8081/4326-7340 www.deloitte.com/ar

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INFORME DE AUDITORÍA EMITIDO POR AUDITORES INDEPENDIENTES

Informe sobre la auditoría de los estados financieros separados

1. Opinión

Hemos auditado los estados financieros separados adjuntos de Nordelta S.A. (la Sociedad) que comprenden el estado separado de situación financiera al 31 de diciembre de 2023, los estados separados de resultados integrales, de cambios en el patrimonio y de flujos de efectivo correspondientes al ejercicio finalizado en dicha fecha, así como las notas explicativas de los estados financieros separados 1 a 16, que incluyen información significativa sobre políticas contables.

En nuestra opinión, los estados financieros separados adjuntos presentan razonablemente, en todos los aspectos significativos, la situación financiera separada de Nordelta S.A. al 31 de diciembre de 2023, así como su resultado integral separado y los flujos de su efectivo separados correspondientes al ejercicio económico finalizado en esa fecha, de conformidad con las Normas Internacionales de Información Financiera (NIIF) emitidas por el Consejo de Normas Internacionales de Contabilidad (IASB, por su sigla en inglés).

2. Fundamento de la opinión

Hemos llevado a cabo nuestra auditoría de conformidad con las Normas Internacionales de Auditoría (NIA) emitidas por el Consejo de Normas Internacionales de Auditoría y Aseguramiento (IAASB, por su sigla en inglés). Nuestras responsabilidades de acuerdo con dichas normas se describen más adelante en la sección "Responsabilidades de los auditores en relación con la auditoría de los estados financieros separados" de nuestro informe. Somos independientes de la Sociedad de conformidad con el Código Internacional de Ética para Profesionales de la Contabilidad (incluidas las Normas Internacionales de Independencia) emitido por el Consejo de Normas Internacionales de Ética para Contadores (Código del IESBA) junto con los requerimientos de ética que son aplicables a nuestra auditoría de los estados financieros separados en Argentina, y hemos cumplido las demás responsabilidades de ética de conformidad con esos requerimientos y con el Código del IESBA. Consideramos que los elementos de juicio que hemos obtenido proporcionan una base suficiente y apropiada para nuestra opinión.

Deloitte & Co. S.A. – Registro de Soc. Com. CPCECABA – T° 1 Folio 3

91.

3. Información distinta de los estados financieros separados y del informe de auditoría correspondiente (Otra información)

El Directorio de la Sociedad es responsable de la otra información, que comprende la Memoria al 31 de diciembre de 2023 . Esta otra información es distinta de los estados financieros separados y de nuestro informe de auditoría correspondiente.

Nuestra opinión sobre los estados financieros separados no cubre la otra información y, por lo tanto, no expresamos ninguna forma de conclusión que proporcione un grado de seguridad sobre ésta.

En relación con nuestra auditoría de los estados financieros separados, nuestra responsabilidad es leer la otra información y, al hacerlo, considerar si existe una incongruencia significativa entre la otra información y los estados financieros separados o el conocimiento obtenido por nosotros en la auditoría o si parece que existe una incorrección significativa en la otra información por algún otro motivo. Si, basándonos en el trabajo que hemos realizado, concluimos, en lo que es materia de nuestra competencia, que existe una incorrección significativa en la otra información, estamos obligados a informar de ello. No tenemos nada que informar al respecto.

4. Responsabilidades del Directorio de la Sociedad en relación con los estados financieros separados

El Directorio de la Sociedad es responsable de la preparación y presentación razonable de los estados financieros separados adjuntos de conformidad con las NIIF, y del control interno que el Directorio de la Sociedad considere necesario para permitir la preparación de estados financieros separados libres de incorrección significativa, debida a fraude o error.

En la preparación de los estados financieros separados, el Directorio de la Sociedad es responsable de la evaluación de la capacidad de la Sociedad de continuar como empresa en funcionamiento, revelando, en caso de corresponder, las cuestiones relacionadas con la empresa en funcionamiento y utilizando el principio contable de empresa en funcionamiento, excepto si el Directorio tuviera intención de liquidar la Sociedad o de cesar sus operaciones, o bien no existiera otra alternativa realista.

5. Responsabilidades de los auditores en relación con la auditoría de los estados financieros separados

Nuestros objetivos son obtener una seguridad razonable de que los estados financieros separados en su conjunto están libres de incorrección significativa, debida a fraude o error, y emitir un informe de auditoría que contenga nuestra opinión. Seguridad razonable es un alto grado de seguridad, pero no garantiza que una auditoría realizada de conformidad con las NIA siempre detecte una incorrección significativa cuando exista. Las incorrecciones pueden deberse a fraude o error y se consideran significativas si, individualmente o de forma agregada, puede preverse razonablemente que influyan en las decisiones económicas que los usuarios toman basándose en los estados financieros separados.

Como parte de una auditoría de conformidad con las NIA, aplicamos nuestro juicio profesional y mantenemos una actitud de escepticismo profesional durante toda la auditoría. También:

Identificamos y evaluamos los riesgos de incorrección significativa en los estados financieros separados, debida a fraude o error, diseñamos y aplicamos procedimientos de auditoría para responder a dichos riesgos y obtenemos elementos de juicio suficientes y apropiados para proporcionar una base para nuestra opinión. El riesgo de no detectar una incorrección significativa debida a fraude es más elevado que en el caso de una incorrección significativa debida a error, ya que el fraude puede implicar colusión, falsificación, omisiones deliberadas, manifestaciones intencionadamente erróneas o la elusión del control interno.

92.

Obtenemos conocimiento del control interno relevante para la auditoría con el fin de diseñar procedimientos de auditoría que sean apropiados en función de las circunstancias y no con la finalidad de expresar una opinión sobre la eficacia del control interno de la Sociedad.
Evaluamos si las políticas contables aplicadas son apropiadas, así como la razonabilidad de las estimaciones contables y la correspondiente información revelada por el Directorio de la Sociedad.
Concluimos sobre lo apropiado de la utilización, por el Directorio de la Sociedad, del principio contable de empresa en funcionamiento y, basándonos en los elementos de juicio obtenidos, concluimos sobre si existe o no una incertidumbre importante relacionada con hechos o con condiciones que pueden generar dudas significativas sobre la capacidad de la Sociedad para continuar como empresa en funcionamiento. Si concluimos que existe una incertidumbre importante, se requiere que llamemos la atención en nuestro informe de auditoría sobre la correspondiente información revelada en los estados financieros separados o, si dichas revelaciones no son apropiadas, que expresemos una opinión modificada. Nuestras conclusiones se basan en los elementos de juicio obtenidos hasta la fecha de nuestro informe de auditoría. Sin embargo, hechos o condiciones futuros pueden ser causa de que la Sociedad deje de ser una empresa en funcionamiento.
Evaluamos la presentación general, la estructura y el contenido de los estados financieros separados, incluida la información revelada, y si los estados financieros separados representan las transacciones y hechos subyacentes de un modo que logren una presentación razonable.

Informe sobre otros requerimientos legales y reglamentarios

a) Los estados financieros separados adjuntos han sido preparados, en todos los aspectos significativos, de acuerdo con las normas aplicables de la Ley General de Sociedades N° 19.550.

b) Los estados financieros separados de la Sociedad surgen de sus registros contables auxiliares, que en sus aspectos formales han sido llevados de conformidad con las disposiciones legales vigentes.

c) Los estados financieros separados adjuntos se encuentran en proceso de transcripción en el libro Inventarios y balances de la Sociedad.

d) Según surge de los registros contables de la Sociedad mencionados en el apartado b) de esta sección, el pasivo devengado al 31 de diciembre de 2023 a favor del Sistema Integrado Previsional Argentino en concepto de aportes y contribuciones previsionales ascendía a $61.092.414 y no era exigible a esa fecha .

93.

e) Hemos aplicado los procedimientos sobre prevención del lavado de activos de origen delictivo y financiación del terrorismo previstos en la Resolución CD N° 77/11 del Consejo Profesional de Ciencias Económicas de la Ciudad Autónoma de Buenos Aires.

Ciudad Autónoma de Buenos Aires, 7 de marzo de 2024.

DELOITTE & Co. S.A.

(Registro de Sociedades Comerciales

C.P.C.E.C.A.B.A. - T° 1 - F° 3)

GONZALO D. LACUNZA (Socio) Contador Público (U.C.A)

C.P.C.E.C.A.B.A. T°319 – F°45

Deloitte se refiere a una o más de las firmas miembro de Deloitte Touche Tohmatsu Limited, una compañía privada del Reino Unido limitada por garantía (“DTTL”), su red de firmas miembro, y sus entidades relacionadas. DTTL y cada una de sus firmas miembro son entidades únicas e independientes y legalmente separadas. DTTL (también conocida como “Deloitte Global”) no brinda servicios a los clientes. Una descripción detallada de la estructura legal de DTTL y sus firmas miembros puede verse en el sitio web www.deloitte.com/about.

Deloitte Touche Tohmatsu Limited es una compañía privada limitada por garantía constituida en Inglaterra y Gales bajo el número de compañía 07271800, con domicilio legal en Hill House, 1 Little New Street, London, EC4a, 3TR, United Kingdom

94.

INFORME DE LA COMISIÓN FISCALIZADORA

A los Señores Accionistas de

Nordelta S.A. CUIT: 30-65866089-2 Domicilio legal: Capitán General Ramón Freire 2265 Ciudad Autónoma de Buenos Aires

Informe sobre los controles realizados como Comisión Fiscalizadora respecto de los estados contables y la memoria de los administradores

Opinión

Hemos llevado a cabo los controles que nos imponen como Comisión Fiscalizadora la legislación vigente, el estatuto social, las regulaciones pertinentes y las normas profesionales para contadores públicos, acerca de los estados contables de Nordelta S.A., que comprenden

a) Estados financieros separados:

Estados separados de situación financiera al 31de diciembre de 2023.
Estados separados de resultados integrales correspondientes al ejercicio económico terminado el 31 de diciembre de 2023.
Estados separados de cambios en el patrimonio correspondiente al ejercicio económico terminado el 31 de diciembre de 2023.
Estados separados de flujos de efectivo correspondiente al ejercicio económico terminado el 31 de diciembre de 2023.
Notas 1 a 16 correspondientes a los estados financieros separados por el ejercicio económico terminado el 31 de diciembre de 2023.

b) Estados financieros consolidados:

Estados consolidados de situación financiera al 31de diciembre de 2023.
Estados consolidados de resultados integrales correspondientes al ejercicio económico terminado el 31 de diciembre de 2023.
Estados consolidados de cambios en el patrimonio correspondiente al ejercicio económico terminado el 31 de diciembre de 2023.
Estados consolidados de flujos de efectivo correspondiente al ejercicio económico terminado el 31 de diciembre de 2023.
Notas 1 a 17 correspondientes a los estados financieros consolidados por el ejercicio económico terminado el 31 de diciembre de 2023.

En nuestra opinión, los estados financieros separados mencionados en el inciso a), que se adjuntan a este informe y firmo a los fines de su identificación, presentan razonablemente, en todos sus aspectos significativos, la situación financiera de Nordelta S.A. al 31 de diciembre de 2023, sus resultados integrales separados, los cambios en su patrimonio neto y el flujo de su efectivo por el ejercicio económico finalizado en esa fecha, de acuerdo con las normas internacionales de información financiera.

Asimismo, los estados financieros consolidados mencionados en el inciso b) que se adjuntan a este informe y firmo a los fines de su identificación presentan razonablemente, en todos sus aspectos significativos, la información sobre la situación financiera consolidada con sus subsidiarias y fideicomisos, de Nordelta S.A. al 31 de diciembre de 2023, sus resultados integrales consolidados, los cambios en su patrimonio consolidado y el flujo de su efectivo consolidado por el ejercicio económico finalizado en esa fecha, de acuerdo con las normas internacionales de información financiera.

95.

Además, en nuestra opinión, la memoria del Directorio, por el ejercicio terminado el 31 de diciembre de 2023, cumple con los requisitos legales y estatutarios, siendo las afirmaciones sobre el marco económico en que se desenvolvió la Sociedad, la gestión empresarial y hechos futuros, responsabilidad exclusiva del Directorio. En lo que respecta a los datos numéricos contables incluidos en la Memoria del Directorio, en lo que sea materia de nuestra competencia, concuerdan con los registros contables de la Sociedad y otra documentación pertinente y no tenemos observaciones que formular;

Fundamento de la opinión

Hemos llevado a cabo nuestros controles cumpliendo las normas legales y profesionales vigentes para los síndicos societarios, contempladas, en la Ley General de Sociedades y en la Resolución Técnica N° 15 de la Federación Argentina de Consejos Profesionales de Ciencias Económicas (FACPCE) adoptada por la Resolución C.D. Nº 96/2022 del CPCECABA la cual tiene en cuenta que los controles de la información deben llevarse a cabo cumpliendo con las normas de auditoría establecidas en la Resolución Técnica N° 37 de dicha Federación. Nuestras responsabilidades de acuerdo con las normas mencionadas se describen más adelante en la sección Responsabilidades de la Comisión Fiscalizadora en relación con la auditoría de los estados financieros y la memoria de los administradores.

Para realizar nuestra tarea profesional sobre los estados contables citados en el primer párrafo, planificamos y ejecutamos, tal como lo establece la referida Resolución N° 15, determinados procedimientos sobre la documentación de la auditoría efectuada por los auditores externos, Deloitte & Co. S.A., quienes emitieron su informe, suscripto por el socio de la firma Contador Público Gonzalo D. Lacunza, de acuerdo con las normas internacionales de auditoría, con fecha 7 de marzo de 2024. Entre los procedimientos llevados a cabo se incluyeron la planificación del encargo, de la naturaleza, alcance y oportunidad de los procedimientos aplicados y de los resultados de la auditoría efectuada por dicho profesional, quien manifiesta haber llevado a cabo su examen sobre los estados contables adjuntos de conformidad con las Normas Internacionales de Información Financiera (NIIF). Dichas normas, al igual que la Resol Técnica N° 37, adoptada por la Resolución C.D. N° 46/2021 del CPCECABA, exigen que cumplamos los requerimientos de ética, planifiquemos y ejecutemos nuestra tarea con el fin de obtener una seguridad razonable de que los estados financieros están libres de incorrecciones significativas.

Dado que no es responsabilidad de la Comisión Fiscalizadora efectuar un control de gestión, la revisión no se extendió a los criterios y decisiones empresarias de las diversas áreas de la Sociedad, cuestiones que son de responsabilidad exclusiva de los administradores.

Asimismo, con relación a la memoria de los administradores correspondiente al ejercicio terminado el 31 de diciembre de 2023 hemos verificado que contiene la información requerida por los requisitos legales y estatutarios y otra información requerida por los organismos de control y, en lo que es materia de nuestra competencia, que sus datos numéricos concuerdan con los registros contables de la Sociedad y otra documentación pertinente.

Dejamos expresa mención que somos independientes de Nordelta S.A. y hemos cumplido con los demás requisitos de ética de conformidad con el código de ética del Consejo Profesional de Ciencias Económicas de la Ciudad Autónoma de Buenos Aires y de las RT N° 15 y N° 37 de FACPCE. Consideramos que los elementos de juicio que hemos obtenido proporcionan una base suficiente y adecuada para nuestra opinión.

Responsabilidades del Directorio de Nordelta S.A. en relación con los estados financieros

El Directorio de Nordelta S.A. es responsable de la preparación y presentación razonable de los estados contables adjuntos de conformidad con las normas internacionales de información

96.

financiera, y del control interno que considere necesario para permitir la preparación de estados contables libres de incorrección significativa.

En la preparación de los estados contables, el Directorio es responsable de la evaluación de la capacidad de Nordelta S.A. para continuar como empresa en funcionamiento, revelando, en caso de corresponder, las cuestiones relacionadas con empresa en funcionamiento y utilizando el principio contable de empresa en funcionamiento, excepto si el Directorio tuviera intención de liquidar la Sociedad o de cesar sus operaciones, o bien no existiera otra alternativa realista.

Respecto de la memoria los administradores son responsables de cumplir con la Ley General de Sociedades y las disposiciones de los organismos de control en cuanto a su contenido.

Responsabilidades de la Comisión Fiscalizadora en relación con la auditoría de los estados financieros y la memoria de los administradores.

Nuestros objetivos son obtener una seguridad razonable de que los estados contables en su conjunto están libres de incorrección significativa, que la memoria cumple con las prescripciones legales y reglamentarias y emitir un informe como Comisión Fiscalizadora que contenga nuestra opinión. Seguridad razonable es un alto grado de seguridad, pero no garantiza que una auditoría realizada de conformidad con la RT N° 37 de FACPCE siempre detecte una incorrección significativa cuando exista. Las incorrecciones debido a fraude o error se consideran significativas si, individualmente o de forma agregada, puede preverse razonablemente que influyan en las decisiones económicas que los usuarios toman basándose en los estados contables y el contenido de la memoria en aquellos temas de nuestra incumbencia profesional.

Como parte de los controles sobre los estados contables, empleando normas de auditoría, aplicamos nuestro juicio profesional y mantenemos una actitud de escepticismo profesional durante nuestra actuación como Comisión fiscalizadora.

También:

a) Identificamos y evaluamos los riesgos de incorrección significativa en los estados contables , diseño y aplicamos procedimientos de auditoría para responder a dichos riesgos y obtenemos elementos de juicio suficientes y adecuados para proporcionar una base para nuestra opinión.

b) Obtenemos conocimiento del control interno relevante para la auditoría con el fin de diseñar procedimientos que sean apropiados en función de las circunstancias y no con la finalidad de expresar una opinión sobre la eficacia del control interno de la Sociedad.

c) Evaluamos si las políticas contables aplicadas son adecuadas, así como la razonabilidad de las estimaciones contables y la correspondiente información revelada por el Directorio de Nordelta SA

d) Concluimos sobre lo adecuado de la utilización por el Directorio de Nordelta SA, del principio contable de empresa en funcionamiento y, basándonos en los elementos de juicio obtenidos, concluimos sobre si existe o no una incertidumbre significativa relacionada con hechos o con condiciones que pueden generar dudas importantes sobre la capacidad de Nordelta SA para continuar como empresa en funcionamiento. Si concluimos que existe una incertidumbre significativa, se requiere que llamemos la atención en nuestro informe como Comisión Fiscalizadora sobre la información expuesta en los estados contables o en la memoria, o, si dicha información expuesta no es adecuada, que exprese una opinión modificada. Nuestras conclusiones se basan en

97.

los elementos de juicio obtenidos hasta la fecha de nuestro informe como Comisión Fiscalizadora. Sin embargo, hechos o condiciones futuros pueden ser causa de que la Sociedad deje de ser una empresa en funcionamiento.

e) Evaluamos la presentación general, la estructura y el contenido de los estados contables, incluida la información revelada, y si los estados contables representan las transacciones y hechos subyacentes de un modo que logren una presentación razonable.

f) Nos comunicamos con el Directorio de Nordelta SA en relación con, entre otras cuestiones, la estrategia general de la planificación y ejecución de nuestros procedimientos como Comisión fiscalizadora y los hallazgos significativos en nuestra actuación como responsables de la fiscalización privada, así como cualquier deficiencia significativa del control interno identificada en el transcurso de nuestra actuación como Comisión fiscalizadora.

También proporcionamos al Directorio de Nordelta SA una declaración de que hemos cumplido los requerimientos de ética aplicables relacionados con nuestra independencia.

Informe sobre otros requerimientos legales y reglamentarios

a) Al 31 de diciembre de 2023, la deuda devengada en concepto de aportes y contribuciones con destino al Sistema Integrado Previsional Argentino, que surge de los registros contables de la Sociedad, asciende a $ 61.092.414 no siendo exigible a esa fecha.
b) Conforme nuestras respectivas incumbencias profesionales han sido aplicados los procedimientos de prevención de lavado de activos y financiación del terrorismo, previstos en las correspondientes normas profesionales emitidas por el Consejo Profesional de Ciencias Económicas de la Ciudad de Buenos Aires.
c) Las cifras de los estados financieros consolidados surgen de aplicar los procedimientos de consolidación establecidos por las normas internacionales de información financiera a partir de los estados financieros individuales o de gestión de las sociedades y fideicomisos que integran el grupo económico, las que se detallan en la Nota 5. Los estados financieros separados y los estados financieros consolidados de la sociedad, mencionados en los incisos a) y b) del apartado Opinión de este informe, surgen de sus registros contables auxiliares llevados en sus aspectos formales de conformidad con normas legales vigentes y se encuentran en proceso de transcripción en el libro Inventarios y Balances de la Sociedad controlante.
d) En el desempeño de nuestra función consideramos haber cumplido con nuestros deberes como Comisión Fiscalizadora conforme lo prescribe la Ley General de Sociedades y el estatuto social.
e) Se ha verificado el cumplimiento por parte de los Directores Titulares de la garantía requerida estatutariamente de conformidad con lo dispuesto por el artículo 256 de la Ley de Sociedades y las normas de la Inspección General de Justicia.

Buenos Aires, 7 de marzo de 2024.

p/ Comisión Fiscalizadora

Dr. JOAQUÍN IBAÑEZ

98.

AI assistant

Consultatio S.A. — Annual Report 2023

68516_rns_2024-03-08_e69ae21c-5672-4bf0-aa72-9920f172b1dd.pdf

Memoria

Estados financieros al 31 de diciembre de 2023

INDICE

Nordelta S.A. Memoria del Directorio al 31 de diciembre de 2023

1. La Sociedad

2. Historia

3. Estructura corporativa

3.1. Capital social

Nordelta S.A. Memoria del Directorio al 31 de diciembre de 2023

3.2. Grupo económico

Nordelta Administradora Fiduciaria S.A.

Nordelta Constructora S.A.

Redes y Servicios S.A.

Lago Norte Propiedades S.A.

4. Proyecto Nordelta

Nordelta S.A. Memoria del Directorio al 31 de diciembre de 2023 Información confeccionada sobre la base de los Estados Financieros Separados de Nordelta S.A.

Avance de obra

Lotes:

Centro Nordelta y áreas comunes:

Nordelta S.A. Memoria del Directorio al 31 de diciembre de 2023

Ventas

Stock

5. Información contable resumida

5.1. Estructura patrimonial separada comparativa

5.2. Estructura de resultados separada comparativa

Nordelta S.A. Memoria del Directorio al 31 de diciembre de 2023

5.3. Estructura de flujo de efectivo separada comparativa

6. Indicadores

6.1. Indicadores sobre base individual

7. Distribución de Resultados no Asignados

Nordelta S.A. Memoria del Directorio al 31 de diciembre de 2023

8. Comentario de la gerencia

9. Agradecimientos

Nordelta S.A. Estados financieros consolidados al 31 de diciembre de 2023

presentados en forma comparativa

Información legal

Nordelta S.A.

Estados consolidados de situación financiera

Al 31 de diciembre de 2023 y 2022

Nordelta S.A.

Estados consolidados de resultados integrales

Por los ejercicios económicos finalizados el 31 de diciembre de 2023 y 2022

Nordelta S.A. Estados consolidados de cambios en el patrimonio

Por los ejercicios económicos finalizados el 31 de diciembre de 2023 y 2022

Nordelta S.A.

Estados consolidados de flujos de efectivo

Por los ejercicios económicos finalizados el 31 de diciembre de 2023 y 2022

1. Información de la Sociedad

1.1. Información general

1.2. Estructura y organización del Grupo

2. Bases de preparación de los estados financieros consolidados

2.1. Manifestación de cumplimiento de las Normas Internacionales de Información Financiera (NIIF)

Nordelta S.A. Notas a los estados financieros consolidados Al 31 de diciembre de 2023 presentadas en forma comparativa

2.2. Bases de consolidación

2.3. Información financiera presentada en moneda homogénea

Nordelta S.A. Notas a los estados financieros consolidados Al 31 de diciembre de 2023 presentadas en forma comparativa

Reexpresión del estado consolidado de situación financiera

Nordelta S.A. Notas a los estados financieros consolidados Al 31 de diciembre de 2023 presentadas en forma comparativa

Reexpresión del estado consolidado de resultados integrales

Reexpresión del estado consolidado de cambios en el patrimonio

Reexpresión del estado consolidado de flujos de efectivo

3. Normas contables aplicadas para la preparación de los estados financieros consolidados

3.1 Nuevas normas o interpretaciones adoptadas por la Sociedad a partir del presente ejercicio

Modificaciones a la NIC 12 - Reforma Fiscal Internacional

Modificaciones a NIC 1 - Revelación de políticas contables

Modificaciones a la NIC 8 – Políticas contables, cambios en las estimaciones contables y errores

Nordelta S.A. Notas a los estados financieros consolidados Al 31 de diciembre de 2023 presentadas en forma comparativa

Modificaciones a la NIC 12 - Impuesto diferido relacionado con activos y pasivos que surgen de la misma transacción

Normas e interpretaciones emitidas no adoptadas a la fecha

Modificaciones a la NIC 1 - Clasificación de pasivos

Modificaciones a la NIIF 16 - Arrendamientos

Nordelta S.A. Notas a los estados financieros consolidados Al 31 de diciembre de 2023 presentadas en forma comparativa

Modificaciones a la NIC 1 - Pasivos no corrientes con cláusulas de compromisos asumidos (“covenants”)

Modificaciones a la NIC 7 y la NIIF 7 sobre acuerdos de financiación de proveedores

Modificaciones a la NIC 21 “Efectos de las variaciones en las tasas de cambio de la moneda extranjera” - Ausencia de convertibilidad

Nordelta S.A. Notas a los estados financieros consolidados Al 31 de diciembre de 2023 presentadas en forma comparativa

3.2 Normas contables aplicadas para la preparación de los estados financieros consolidados

Consultatio S.A. Annual Report 2023