CleanTech Vanadium Mining Corp. — Interim / Quarterly Report 2022

Sep 15, 2022

RAPPORT DE GESTION T2 2022

DÉCLARATIONS PROSPECTIVES

MESURES NON CONFORMES AUX PCGR*

Certaines déclarations contenues dans le présent rapport de gestion sont de nature prospective au sens des lois sur les valeurs mobilières applicables. Ces déclarations reflètent les attentes de la direction à l’égard de la croissance future de la FPI, de ses résultats d’exploitation, de son rendement et de ses occasions d’affaires, y compris les attentes pour l’exercice considéré, et comprennent, sans s’y limiter, des déclarations à l’égard de l’opinion, des plans, des estimations et des intentions de la direction, ainsi que des énoncés de même nature concernant les événements, les résultats, les circonstances, le rendement et les attentes futurs prévus qui ne constituent pas des faits historiques. Certaines déclarations qui contiennent des expressions telles que « pouvoir », « devoir », « prévoir », « s’attendre à », « ne pas s’attendre à », « croire », « planifier », « budgéter », « estimer », « avoir l’intention de », « projeter », « continuer » ou l’utilisation du futur ou du conditionnel, ainsi que des expressions et des déclarations similaires relatives à des questions qui ne sont pas des faits historiques, constituent des déclarations prospectives. Ces déclarations prospectives reflètent l’opinion actuelle de la direction et se basent sur l’information dont la direction dispose à l’heure actuelle.

Ces déclarations ne garantissent pas les événements futurs ou le rendement et, du fait même de leur nature, reposent sur les estimations et les hypothèses actuelles de la FPI, lesquelles font l’objet de risques et d’incertitudes importants. Un certain nombre de facteurs pourraient faire différer significativement les résultats de ceux indiqués dans les déclarations prospectives, y compris, mais sans s’y limiter, les risques associés à la propriété de biens immobiliers, le financement de la dette, les intérêts et le financement, les exigences en matière de capital, le risque de crédit, les pertes générales non assurées, les aménagements, les acquisitions d’immeubles futures, la concurrence liée aux placements immobiliers, les questions environnementales, les contrats de location de terrain, les conflits d’intérêts éventuels, la réglementation gouvernementale, l’illiquidité relative des biens immobiliers, le régime fiscal, la dépendance envers le personnel clé et la pandémie causée par la propagation du nouveau coronavirus causant la COVID-19 (« COVID-19 »). Ces risques et d’autres risques font l’objet d’une analyse plus approfondie à l’« Annexe F | Risques et incertitudes » du présent rapport de gestion. Les facteurs et hypothèses significatifs ayant permis de tirer une conclusion ou d’effectuer une prévision énoncée dans les déclarations prospectives comprennent, sans s’y limiter : les taux d’intérêt; l’accès aux marchés des actions et des titres d’emprunt afin de financer, à des coûts acceptables, la croissance future de la FPI et de lui permettre de refinancer les dettes à mesure qu’elles arrivent à échéance; la capacité de la FPI de maintenir le niveau d’occupation et de louer ou de relouer les locaux aux taux de location actuels ou prévus et la disponibilité des occasions d’achat pour la croissance au Canada. En raison des répercussions de la pandémie de COVID-19 et des mesures prises par les gouvernements pour la contenir, ainsi que du contexte géopolitique actuel, les hypothèses sont assujetties, de par leur nature, à une plus grande incertitude. La FPI a tenté de recenser les facteurs importants pouvant faire en sorte que les résultats, le rendement et les réalisations réels soient différents de ceux attendus ou estimés, et pouvant faire en sorte que les résultats, le rendement et les réalisations réels diffèrent significativement des attentes actuelles. Ces facteurs n’ont pas pour objet de représenter une liste complète des facteurs qui pourraient avoir une incidence sur la FPI. Bien que les déclarations prospectives contenues dans le présent rapport de gestion soient fondées sur des hypothèses que la direction estime raisonnables, la FPI ne peut garantir aux investisseurs que les résultats réels seront conformes aux déclarations prospectives.

Les déclarations prospectives figurant aux présentes sont expressément assujetties, dans leur intégralité, à la présente mise en garde portant sur les déclarations prospectives, et le lecteur ne doit pas accorder une confiance indue à ces déclarations prospectives. En outre, certaines déclarations figurant dans le présent rapport de gestion peuvent être considérées comme des « perspectives financières » aux fins des lois sur les valeurs mobilières applicables, et de telles perspectives financières pourraient ne pas convenir à des fins autres que celles du présent rapport de gestion. Ces déclarations prospectives sont formulées à la date du présent rapport de gestion, et la FPI ne s’engage pas à les mettre à jour ou à les réviser pour tenir compte de nouveaux événements ou de nouvelles circonstances, sauf si les lois sur les valeurs mobilières applicables l’exigent.

Les lecteurs sont prévenus que certaines expressions utilisées dans le présent rapport de gestion constituent des mesures financières non conformes aux PCGR et d’autres mesures financières (les « mesures non conformes aux PCGR ») au sens du Règlement 52-112 – Information concernant les mesures financières non conformes aux PCGR et d’autres mesures financières, et n’ont pas de signification normalisée selon les normes IFRS. Par conséquent, ces expressions ne doivent pas être considérées au même titre que le bénéfice net ou les flux de trésorerie liés aux activités d’exploitation établis conformément aux normes IFRS. Ces expressions n’ont pas de définition normalisée prescrite par les normes IFRS et le calcul de ces mesures non conformes aux PCGR peut ne pas être comparable à des mesures intitulées de façon semblable par d’autres entités cotées en bourse. Se reporter à l’« Annexe A | Mesures non conformes aux PCGR » pour plus d’informations sur les mesures non conformes aux PCGR utilisées dans le présent rapport de gestion et les rapprochements connexes. Les mesures non conformes aux PCGR sont identifiées par un astérisque (*) et une note de bas de page tout au long du document.

Les principales méthodes comptables de la FPI sont décrites à la note 3 des états financiers. La préparation des états financiers exige de la FPI qu’elle exerce son jugement et fasse des estimations qui influent sur les résultats déclarés. Pour une analyse détaillée des estimations critiques, se reporter à la note 5 des états financiers consolidés audités pour les exercices clos les 31 décembre 2021 et 2020 et à la note 3 des états financiers.

Pour obtenir des informations supplémentaires relatives à la FPI, notamment la plus récente notice annuelle, les lecteurs sont priés de consulter le site SEDAR, à l’adresse www.sedar.com.

Le présent rapport de gestion sur les résultats d’exploitation et la situation financière porte sur le trimestre et le semestre clos le 30 juin 2022 et a été approuvé par le conseil d’administration, sur recommandation de son comité d’audit, le 9 août 2022.

Le présent rapport de gestion a été préparé avec une date d’entrée en vigueur du 9 août 2022, ne comprend que de l’information significative et doit être lu en parallèle avec les états financiers.

Les données financières présentées proviennent d’états financiers qui ont été préparés conformément aux normes IFRS, qui sont les PCGR de la FPI, à l’exception de certaines mesures non conformes aux PCGR qui sont identifiées comme telles dans le présent rapport de gestion (se reporter à l’« Annexe A | Mesures non conformes aux PCGR »).

Certains immeubles de placement étaient classés comme étant détenus en vue de la vente au cours des périodes présentées dans le présent rapport de gestion. Ceux-ci ont été exclus de certaines mesures opérationnelles pour les périodes au cours desquelles ces immeubles étaient classés comme étant détenus en vue de la vente, y compris le nombre d’immeubles, la SLB, le taux d’occupation et le bénéfice d’exploitation net selon les immeubles comparables*. Le nombre d’immeubles et la SLB associée aux immeubles de placement détenus en vue de la vente sont présentés par trimestre dans l’« Annexe B | Sommaire des résultats financiers ».

Sauf pour les montants par part et à moins d’indication contraire, tous les montants figurant dans le présent rapport de gestion sont présentés en milliers de dollars canadiens. Lorsqu’elles sont présentées sous forme de tableau, la SLB et la superficie en pieds carrés sont présentées en milliers de pieds carrés.

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TABLE DES MATIÈRES

1 | OBJECTIFS ET STRATÉGIE DE L’ENTREPRISE .............................................. 10 2 | MOTEURS DE VALEUR STRATÉGIQUE ....................................................... 11 3 | POINTS SAILLANTS FINANCIERS ET DE L’EXPLOITATION ........................... 12 4 | INDICATEURS CLÉS DE PERFORMANCE .................................................... 14 5 | RÉSULTATS D’EXPLOITATION ................................................................... 15 6 | PORTEFEUILLE D’IMMEUBLES .................................................................. 19 7 | AMÉNAGEMENT ET EXPANSION .............................................................. 23 8 | EXPLOITATION ......................................................................................... 28 9 | SITUATION DE TRÉSORERIE ET RESSOURCES EN CAPITAL ......................... 33 10 | DISTRIBUTIONS ..................................................................................... 41 11 | APERÇU DU MARCHÉ ET PERSPECTIVES ................................................. 43 ANNEXE A | MESURES NON CONFORMES AUX PCGR .................................... 47 ANNEXE B | SOMMAIRE DES RÉSULTATS FINANCIERS ................................... 54 ANNEXE C | ANALYSE DU BILAN .................................................................... 55 ANNEXE D | TRANSACTIONS ENTRE PARTIES LIÉES ....................................... 56 ANNEXE E | RÉGIME FISCAL .......................................................................... 58 ANNEXE F | RISQUES ET INCERTITUDES ......................................................... 59 ANNEXE G | AUTRES INFORMATIONS À FOURNIR ......................................... 70 ANNEXE H | GLOSSAIRE ................................................................................ 71

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T2 2022 APERÇU

83,1 M$ BÉNÉFICE NET

160

(21,6 millions de pieds carrés)

5,2 G$

99,1 %

TAUX D’OCCUPATION

26,7 % RATIO D’ENDETTEMENT*

46,8 M$ PRODUITS LOCATIFS, MONTANT NET

0,192 $

FLUX DE TRÉSORERIE LIÉS AUX OPÉRATIONS PAR PART* (+23,6 % par rapport au T2 2021)

2,3 millions DE PIEDS CARRÉS EN COURS D’AMÉNAGEMENT

+7,7 %

CROISSANCE DU BÉNÉFICE D’EXPLOITATION NET SELON LES IMMEUBLES COMPARABLES*

3,3 G$

ACTIFS NON GREVÉS

7,8 fois

RATIO DE LA DETTE SUR LE BAIIA AJUSTÉ*

PORTEFEUILLE DE SUMMIT

L’INDUSTRIE LÉGÈRE, UNE CATÉGORIE D’ACTIFS ATTRAYANTE

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FAIBLES COÛTS
EN CAPITAL,
FAIBLE VOLATILITÉ DES ESPACE À UTILISATION FRAIS D’ENTRETIEN,
COÛTS
LOYERS ET TAUX ÉLEVÉ GÉNÉRIQUE ET COÛTS LIÉS AUX
D’EXPLOITATION
DE MAINTIEN HAUTEMENT AMÉLIORATIONS
RÉDUITS
DES LOCATAIRES NÉGOCIABLE LOCATIVES ET COÛTS
LIÉS À L’INCITATION
À LA PRISE À BAIL
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Historiquement, les taux d’inoccupation dans le secteur industriel ont été faibles à long terme, le bassin de locataires étant habituellement représentatif de l’économie en général et incluant de plus en plus de locataires des secteurs du commerce électronique et de la logistique. L’emplacement de la propriété, l’accès aux principales infrastructures routières ainsi que de solides bassins de main-d’œuvre sont des moteurs de valeur importants dans le secteur de l’immobilier industriel.

PORTEFEUILLE DE LA FPI

Le portefeuille de la FPI est axé sur les propriétés de grande superficie bien entretenues de marchés cibles clés au Canada et comprend des installations de distribution, des entrepôts, des installations d’industrie légère et des installations d’entreposage frigorifique. Les propriétés de la FPI ont pour la plupart des structures de baux à loyer hypernet.

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2300, rue Émile-Bélanger et 3665, boulevard Poirier, Montréal (Québec)

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Centre logistique Crosspointe, Balzac (Alberta)

SUMMIT DANS L’EST DU CANADA

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La zone d’intérêt géographique de la FPI est l’Est du Canada,
plus précisément les marchés cibles clés de la RGT et
de la RGM (plus de 70 % de la SLB).
RÉGION DU GRAND TORONTO – ONTARIO
ONTARIO QUÉBEC
ONTARIO
50 % de la SLB totale
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RÉGION DU GRAND MONTRÉAL – QUÉBEC

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QUÉBEC
22 % de la SLB totale
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AMÉNAGEMENT ET EXPANSION

• Programme actif d’aménagement, d’expansion et de réaménagement.

• Projets inscrits au bilan (détenus à 100 % par la FPI) et coentreprises avec des tiers promoteurs.

• Générateur de nouvelles propriétés respectueuses de l’environnement à l’achèvement du projet.

• Bassin actuel d’environ 2,3 millions de pieds carrés de SLB à divers stades d’aménagement.

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30 Hanlon Creek Boulevard, Guelph (Ontario)
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Principaux marchés cibles de la RGT et de la RGM

41 % FPI 59 % Coentreprise

94 % Ontario 6 % Québec

% de la SLB prévue

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2445 Surveyor Road, Mississauga (Ontario)
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4225 North Service Road, Burlington (Ontario)
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RESPONSABILITÉ D’ENTREPRISE, DURABILITÉ ET PRINCIPES ESG

La philosophie ESG de la FPI consiste en ce qui suit :

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ENVIRONNEMENT SOCIÉTÉ GOUVERNANCE
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• La durabilité et la responsabilité d’entreprise sont synonymes de succès à long terme de l’entreprise.

• La priorité accordée aux principes ESG génère de la valeur à long terme en réduisant le plus possible l’impact environnemental et l’empreinte carbone de la FPI par des investissements responsables, par la promotion de l’équité, de la diversité et de l’inclusion ainsi que par le soutien des initiatives sociales et communautaires tout en visant à assurer une gouvernance de premier plan.

• Les questions ESG sont une priorité dans toutes les activités de la FPI, tant pour son exploitation que pour son conseil d’administration.

• La rémunération des dirigeants est fondée sur une grille d’évaluation qui englobe les critères ESG.

• La FPI sollicite et encourage l’adhésion continue des parties prenantes à ses politiques ESG et les rapports à ce titre.

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RÉALISATIONS EN MATIÈRE D’ESG DE SUMMIT

CRITÈRES ENVIRONNEMENTAUX
Cadre de financement vert ✓	Mise en œuvre du cadre de financement vert en avril 2021; deuxième opinion obtenue de DNV, leader mondial
	de recherche et analyse ESG.
PAPE visant l’émission ✓	Débentures non garanties de premier rang d’un montant de 250 M$ en cours. Summit étant l’une des six seules FPI
d’obligations vertes	inscrites à la TSX à détenir des obligations vertes en circulation.
Facilité de crédit non garantie ✓	Obtention d’une facilité de crédit renouvelable non garantie pour l’aménagement vert de 150 M$ pour financer
pour l’aménagement vert	lesprojets d’aménagement vert,lepremierprêtqualifié « vert » dugenre au Canada.
Certification LEED ✓	Certification LEED de sept immeubles regroupant une SLB totale de 1,2 million depieds carrés.
✓	Premier entrepôt frigorifique au Canada à obtenir la certification LEED Or.
✓	Formation des employés à la certification LEED.
Immeubles avecpanneaux solaires ✓	Six immeubles avecpanneaux solaires.
Efficacité énergétique / ✓	Modernisation de tous les immeubles pour qu’ils soient dotés d’un éclairage écoénergétique lors du roulement
Gestion des ressources	des locataires,là où ce n’estpas déjà fait.
✓	Toilettes à faible débit installéespour toutes les toilettes remplacéespar la FPI.
✓	Bornes de recharge installées à six immeubles et promotion active d’options de transport telles que la marche,
	le vélo et les transportspublics.
✓	Aucun supportpapierpour tous les documents du conseil.
✓	Participation à un programme de réacheminement des déchets et de récupération qui fait don de vieux matériels
	informatiques à des établissements d’enseignement.
Adhésion à un organisme vert ✓	Membre du Conseil du bâtiment durable du Canada,organisme environnemental sans but lucratif depremierplan.
CRITÈRES SOCIAUX
Reconnaissance comme chef de file ✓	Place remportée sur la liste_Women Lead Here_2021 et 2022 de_Report on Business_du_Globe and Mail_.
du secteur
Équité, diversité et inclusion ✓	40 % des membres de la direction désignés, quelque 60 % des employés et 50 % des fiduciaires indépendants étant
	des femmes.
✓	Rédaction depolitiques sur l’équité en matière d’emploi,sur la diversité et sur l’accessibilité.
Employés ✓	Mise en place de conditions de travail sécuritaires en respectant les normes de santé, de sécurité et de travail
	en vigueur dans les différents territoires.
✓	Enquêtes menées régulièrement auprès des employés pour obtenir leurs commentaires sur les aspects susceptibles
	d’amélioration.
Engagement communautaire ✓	Participation et soutien de la FPI, des fiduciaires et des employés à de nombreuses initiatives communautaires
	et caritatives.
Mieux-être ✓	Appui etpromotion de la formation continue des employés et des fiduciaires.
✓	Initiatives de remise en forme des employés, ainsi que soutien au mieux-être et programmes connexes liés
	à lapandémie de COVID-19.
CRITÈRES DE GOUVERNANCE
Priorité et orientation ESG ✓	Comité ESG au sein du conseil d’administration(composé entièrement de fiduciaires indépendants).
✓	Groupe de travail interfonctionnel sur les finances vertes composé de membres de divers services de la FPI.
✓	Fiduciaire siégeant au Comité sur l’avenir de la gouvernance des sociétés au Canada mis sur pied par le Groupe TMX
	et l’Institut des administrateurs de sociétés(« IAS »).
Rémunération des dirigeants ✓	Primes incitatives à l’intention des hauts dirigeants fondées sur unegrille d’évaluationqui englobe les critères ESG.
Comportement éthique ✓	Rédaction d’un code de conduite des affaires et d’éthique, d’une politique de dénonciation, d’une politique de délit
de l’entreprise	d’initiés, de confidentialité et d’interdiction de couverture, d’une politique de récupération ainsi que d’une politique
	de lutte contre lapollution et la corruption.
Gestion des risques ✓	Formation, politiques etprocédures en matière de cybersécurité et de technologies de l’information.
✓	Groupe de travail sur lapandémie de COVID-19.
✓	Signataire interne et contrôles financiers.
Composition du conseil ✓	Examen continu quant au renouvellement potentiel du conseil, à l’équité, à la diversité et à l’inclusion ainsi qu’à
	la matrice officielle des compétences des fiduciaires.
✓	Politique visant le mandat des fiduciaires.
Harmonisation du conseil ✓	Politique depropriété minimale departs etpolitique de vote majoritaire.
✓	80 % des fiduciaires considérés comme indépendants.
✓	Président indépendant du conseil d’administration et de tous les comités du conseil.
✓	Comités d’audit,d’ESG et de rémunération et des candidatures indépendants à 100 %.
✓	Participation importante du conseil d’administration,à 6,8 %.

SUMMIT INDUSTRIAL INCOME REIT Rapport de gestion

2022 – Rapport T2

1 | OBJECTIFS ET STRATÉGIE DE L’ENTREPRISE

Summit Industrial Income REIT est une fiducie de fonds commun de placement non constituée en société par actions régie par les lois de la province d’Ontario conformément aux modalités de sa déclaration de fiducie.

La stratégie de la FPI est de fournir à ses locataires les meilleurs services de leur catégorie, tout en procurant à ses porteurs de parts des rendements solides, stables et garantis, et ce, d’une manière écologiquement et socialement responsable. À long terme, la FPI s’engage à maximiser ses flux de trésorerie liés aux opérations[*] grâce à une gestion immobilière efficace, aux efficiences et synergies provenant de la masse critique, à des acquisitions relutives, à des financements et à une répartition de capital stratégiques, à des occasions d’aménagement sélectives et à la gestion active de son portefeuille au moyen de cessions judicieuses.

À cette fin, la FPI a élaboré les objectifs clés suivants :

Générer des rendements supérieurs et fiables à long terme	✓ Générer une croissance relutive des activités tout en acquérant des immeubles dont les coûts sont inférieurs ou égaux au coût de remplacement. ✓ Maximiser les occasions d’aménagement et d’expansion, ainsi que les rendements. ✓ Générer une croissance systématique des flux de trésorerie liés aux opérations* à long terme en réalisant des synergies opérationnelles et en augmentant les économies d’échelle. ✓ Aligner la responsabilité d’entreprise, les politiques ESG et les activités de la FPI afin de maximiser les rendements.
Être l’un des plus importants propriétaires d’immeubles dans les marchés cibles	✓ Continuer d’établir une masse critique dans les marchés clés à forte croissance au moyen d’acquisitions, de l’expansion de propriétés détenues et de projets d’aménagement et de réaménagement directs ou en coentreprise avec des tiers. ✓ Tirer parti des économies d’échelle, des relations locales, des données de marché et du pouvoir de fixation des prix en tant qu’acteur important sur les marchés respectifs.

Être l’un des plus importants gestionnaires d’immeubles industriels au Canada

✓ Être le meilleur prestataire de services envers les locataires au moyen de programmes novateurs axés sur le maintien des locataires, la normalisation des activités, les efficacités opérationnelles, l’exploitation de la technologie et l’établissement de relations à long terme positives. ✓ Forte de sa réputation de principal fournisseur de services et en continuant de répondre aux besoins de ses locataires, la FPI continuera d’optimiser, à long terme, ses taux d’occupation, ses loyers, le maintien de ses locataires et les modalités de ses baux. ✓ Gérer de façon habile et proactive le bassin de locataires afin d’anticiper les situations de location stratégique et d’en profiter au maximum en fonction de la conjoncture actuelle et prévue du marché.

1 | OBJECTIFS ET STRATÉGIE DE L’ENTREPRISE

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SUMMIT INDUSTRIAL INCOME REIT Rapport de gestion

2022 – Rapport T2

2 | MOTEURS DE VALEUR STRATÉGIQUE

Les moteurs de valeur stratégique de la FPI sont régis par ses philosophies ESG et tiennent compte de diverses considérations financières et opérationnelles liées à son portefeuille immobilier existant ainsi qu’à ses activités d’acquisition, d’expansion et d’aménagement.

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STRATÉGIES IMMOBILIÈRES

STRATÉGIES DE LA FPI

• ✓ Gérer activement les relations avec les locataires.

• ✓ Équilibrer les coûts d’occupation, de maintien des locataires et de roulement tout en maximisant les loyers.

• ✓ Adopter une stratégie de location tenant compte des renouvellements, de la durée et des hausses de loyer annuelles, tout en maximisant les tarifs de location.

• ✓ Viser la diversification du bassin de locataires et du calendrier d’expiration des baux.

• ✓ Adopter un programme de dépenses d’investissement ciblées axé sur des propriétés bien entretenues qui restent compétitives et efficientes sur le plan environnemental.

• ✓ Repérer le potentiel d’expansion au sein du bassin de locataires existant.

• ✓ Utiliser les capitaux de manière responsable.

• ✓ Maximiser le rendement total tout en minimisant le risque.

• ✓ Assurer des niveaux de liquidité adéquats.

• ✓ Équilibrer le ratio d’endettement[] et le profil de la dette avec le ratio de distribution des flux de trésorerie liés aux opérations[] et la croissance des flux de trésorerie liés aux opérations par part[*] .

• ✓ Bien équilibrer le calendrier des échéances des emprunts.

• ✓ Évaluer régulièrement les options de financement par emprunt garanti et non garanti et l’exposition à la dette à taux variable.

• ✓ Continuer à faire croître la FPI par une approche disciplinée et une combinaison stratégique de croissance interne, d’acquisitions et d’aménagement.

2 | MOTEURS DE VALEUR STRATÉGIQUE

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SUMMIT INDUSTRIAL INCOME REIT Rapport de gestion

2022 – Rapport T2

3 | POINTS SAILLANTS FINANCIERS ET DE L’EXPLOITATION

La FPI a encore affiché de solides résultats d’exploitation au deuxième trimestre de 2022, notamment des activités de location et un taux d’occupation vigoureux, et a continué de bâtir son portefeuille d’immeubles de placement en faisant l’acquisition d’immeubles productifs de revenus et de sites destinés à l’aménagement. Les points saillants financiers et d’exploitation de la FPI au deuxième trimestre de 2022 et par la suite sont décrits ci-après :

POINTS SAILLANTS FINANCIERS

• ✓ Hausse de 13,8 % des produits tirés des immeubles de placement au deuxième trimestre de 2022 et de 13,0 % au premier semestre de 2022 résultant de la croissance du portefeuille, des taux d’occupation stables et élevés de même que des augmentations de loyer.

• ✓ Accroissement du montant net des produits locatifs de 13,8 % au deuxième trimestre de 2022 et de 12,6 % au premier semestre de 2022.

• ✓ Profits liés à la juste valeur des immeubles de placement de 45,4 M$ (0,9 % de la juste valeur des immeubles de placement) au deuxième trimestre de 2022 et de 255,1 M$ (5,1 % de la juste valeur des immeubles de placement) au premier semestre de 2022.

• ✓ Augmentation des flux de trésorerie liés aux opérations[*] de 39,4 % pour atteindre 36,4 M$ (0,192 $ par part) au deuxième trimestre de 2022 et de 26,9 % pour atteindre 68,8 M$ (0,375 $ par part) au premier semestre de 2022.

• ✓ Augmentation des flux de trésorerie liés aux opérations par part[*] de 23,6 % pour atteindre 0,192 $ par part au deuxième trimestre de 2022 et de 16,0 % pour atteindre 0,375 $ par part au premier semestre de 2022.

• ✓ Le 19 avril 2022, la FPI a bonifié le montant disponible sur sa facilité de crédit non garantie pour l’aménagement vert de 100 M$, le portant à 200 M$ (soit une tranche verte de 150 M$ et une tranche conventionnelle de 50 M$).

• ✓ Le 4 mai 2022, la FPI a bonifié le montant disponible sur sa facilité de crédit renouvelable non garantie de 100 M$, le portant de 300 M$ à 400 M$, et en a prolongé l’échéance d’un an, soit jusqu’au 23 mars 2025.

• ✓ En mai 2022, la FPI a conclu de nouveaux financements hypothécaires à terme garantis d’une durée de 10 ans de 169,7 M$ au taux d’intérêt effectif de 4,43 %, dont une tranche importante prévoit le paiement des intérêts uniquement.

• ✓ Forte situation de trésorerie au 30 juin 2022 s’appuyant sur des fonds disponibles[] de quelque 1,4 G$* , y compris la trésorerie, la capacité d’emprunt sur la facilité de crédit renouvelable non garantie et la facilité de crédit non garantie pour l’aménagement vert de la FPI, de même qu’un nouveau financement potentiel pouvant être garanti par une partie des actifs non grevés de la FPI d’une valeur de 3,3 G$.

EXPLOITATION

• ✓ Taux d’occupation presque complet de 99,1 % au 30 juin 2022 contre 98,2 % au 31 mars 2022, assorti d’une durée moyenne des contrats de location de 5,5 ans et de hausses de loyer contractuelles moyennes de 2,0 % par an.

• ✓ Engagements de location futurs visant 101 829 pieds carrés (ou 49,8 % de la superficie vacante) au 30 juin 2022.

• ✓ Hausse du bénéfice d’exploitation net selon les immeubles comparables[*] de 7,7 % pour le deuxième trimestre de 2022 et de 4,8 % pour le premier semestre de 2022, l’Ontario et le Québec ayant fait un apport respectif de 13,2 % et 2,4 % au deuxième trimestre de 2022 et de 9,2 % et 1,3 % au premier semestre de 2022.

• ✓ Au cours du premier semestre de 2022, renouvellement de baux et nouveaux baux visant une superficie de plus de 1,6 million de pieds carrés , soit une augmentation globale de 46,4 % des loyers , dont 76,0 % en Ontario et 73,9 % au Québec (exclusion faite des renouvellements contractuels).

• ✓ Prélocation terminée à l’égard de quelque 333 000 pieds carrés (100 %) de la SLB en cours de construction pour des projets d’aménagement qui devraient être finalisés et transférés vers les immeubles productifs de revenus au troisième trimestre de 2022.

3 | POINTS SAILLANTS FINANCIERS ET DE L’EXPLOITATION

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SUMMIT INDUSTRIAL INCOME REIT Rapport de gestion

2022 – Rapport T2

PORTEFEUILLE D’IMMEUBLES

• ✓ Acquisition d’un immeuble industriel de 76 423 pieds carrés à Vaughan, en Ontario, pour un prix d’achat de 25,2 M$ à un taux de capitalisation initial de 4,25 %.

• ✓ Acquisition de la participation de 50 % restante dans un immeuble industriel en cours d’aménagement presque finalisé à Guelph, en Ontario , d’une superficie de 91 782 pieds carrés, auprès du coentrepreneur de la FPI pour un prix d’achat total de 12,8 M$. En combinant cette acquisition à la participation existante de la FPI dans l’immeuble, l’investissement total de la FPI est d’environ 21,7 M$, pour un taux de capitalisation consolidé d’environ 4,8 %.

• ✓ Acquisition, le 7 juillet 2022, de deux immeubles industriels d’une superficie totale de 174 790 pieds carrés à Mississauga, en Ontario, pour un prix d’achat de 59,3 M$ à un taux de capitalisation initial de 4,9 %.

AUTRES

• ✓ Harmonisation des intérêts des initiés avec une participation de 6,9 % dans les parts en circulation de la FPI détenues par la direction et les fiduciaires au 30 juin 2022.

• ✓ Le 10 mai 2022, le conseil d’administration de la FPI a annoncé une majoration de 3,0 % des distributions en trésorerie mensuelles pour les porter à 0,0484 $ par part (0,581 $ par part en chiffres annualisés) à compter de la distribution de mai 2022.

• ✓ La FPI a été reconnue pour la deuxième année consécutive par le Globe and Mail dans le cadre de son référentiel annuel Women Lead Here sur la diversité des genres dans la direction.

• ✓ La FPI a publié son premier rapport d’affectation des obligations vertes en date du 12 avril 2022 relativement aux débentures de premier rang non garanties de série C (obligations vertes) émises le 12 avril 2021, affectant 160,4 M$ du produit net des 249,1 M$ des débentures de série C à des initiatives vertes admissibles.

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3720, avenue des Grandes Tourelles, Boisbriand (Québec)

3 | POINTS SAILLANTS FINANCIERS ET DE L’EXPLOITATION

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2022 – Rapport T2

4 | INDICATEURS CLÉS DE PERFORMANCE

			Premier semestre	Premier semestre
	T2 2022	T2 2021	de 2022	de 2021
Rendement du portefeuille Taux d’occupation Produits tirés des immeubles de placement Charges d’exploitation liées aux immeubles Produits locatifs, montant net Charges financières2) Ajustements à la juste valeur d’immeubles de placement Bénéfice net				98,8 % 107 424 $ 27 484 $ 79 940 $ 23 375 $ 693 645 $ 750 727$
	99,1 %	98,8 %	99,1 %
	62 260 $	54 715 $	121 375 $
	15 424 $	13 548 $	31 402 $
	46 836 $	41 167 $	89 973 $
	9 274 $	13 977 $ 588 797 $ 618 305$	18 540 $
	45 390 $		255 102 $
	83 054 $		324 965 $
Rendement d’exploitation Flux de trésorerie liés aux opérations1), 2) Flux de trésorerie liés aux opérations par part1), 2) Bénéfice net par part – de base bénéfice d’exploitation net selon les immeubles comparables1) Croissance du bénéfice d’exploitation net selon les immeubles comparables1)				54 258 $ 0,323 $ 4,469 $ 72 316 $ 3,7 %
	36 351 $	26 076 $	68 842 $
	0,192 $	0,155 $	0,375 $
	0,438 $	3,677 $	1,769 $
		36 888 $ 5,5 %
	39 733 $		75 794 $
	7,7 %		4,8 %
Distributions Distributions déclarées aux porteurs de parts Distributions par part déclarées aux porteurs de parts Ratio de distribution des flux de trésorerie liés aux opérations, compte non tenu de l’avantage au titre du RRD1), 2) Ratio de distribution des flux de trésorerie liés aux opérations, compte tenu de l’avantage au titre du RRD1), 2) Nombre moyen pondéré de parts en circulation (en milliers)		23 379 $ 0,139 $ 89,6 % 69,6 % 168 147		46 042 $ 0,274 $ 84,8 % 67,4 % 167 986
	27 283 $		52 856 $
	0,144 $		0,285 $
	75,0 %		76,0 %
	58,4 %		59,8 %
	189 677		183 750
Situation de trésorerie et endettement Total des actifs Total des actifs non grevés Total de la dette Taux d’intérêt effectif moyen pondéré Durée moyenne pondérée jusqu’à l’échéance (en années) Ratio d’endettement1) Ratio de couverture des intérêts1) Ratio de couverture du service de la dette1) Ratio de la dette sur le BAIIA ajusté1) Notation accordéepar DBRS				4 042 557 $ 2 233 746 $ 1 303 113 $ 2,80 % 5,3 32,2 % 3,8 fois 2,6 fois 8,8 fois BBB(faible)Stable
	5 189 506 $	4 042 557 $	5 189 506 $
	3 323 060 $	2 233 746 $	3 323 060 $
	1 387 127 $	1 303 113 $	1 387 127 $
	2,74 %	2,80 %	2,74 %
	**5,1 **	5,3 32,2 % 3,8 fois	**5,1 **
	26,7 %		26,7 %
	4,8 fois		4,6 fois
	3,6 fois	2,7 fois	3,5 fois
	7,8 fois	8,6 fois	8,2 fois
	BBB(faible) Positive	BBB(faible)Stable	BBB(faible) Positive
Immeubles de placement productifs de revenus Nombre d’immeubles acquis Nombre d’immeubles cédés Nombre total d’immeubles SLB totale				3 6 156 20 253
	1	2 5 156	4
	—		1
	160		160
	21 591	20 253	21 591

1) Mesure non conforme aux PCGR. Se reporter à l’« Annexe A | Mesures non conformes aux PCGR » pour des renseignements supplémentaires et des rapprochements.

2) Les charges financières et les flux de trésorerie liés aux opérations comprennent des coûts de remboursement anticipé d’emprunts hypothécaires non récurrents stratégiques de 4,0 M$ (0,024 $ par part) pour le deuxième trimestre et le premier semestre de 2021. Compte non tenu des coûts de remboursement anticipé, les flux de trésorerie liés aux opérations par part se sont chiffrés à 0,179 $ par part et à 0,347 $ par part, respectivement, pour le deuxième trimestre et le premier semestre de 2021. Le ratio de distribution des flux de trésorerie liés aux opérations, compte non tenu de l’avantage au titre du RRD et déduction faite des coûts de remboursement anticipé, s’est établi à 77,8 % (60,4 % compte tenu de l’avantage au titre du RRD) et à 79,0 % (62,8 % compte tenu de l’avantage au titre du RRD), respectivement, pour le deuxième trimestre et le premier semestre de 2021.

4 | INDICATEURS CLÉS DE PERFORMANCE

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2022 – Rapport T2

5 | RÉSULTATS D’EXPLOITATION

Produits tirés des immeubles de placement

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----- Start of picture text -----

T2 2022 Premier semestre de 2022
62 260 $ 121 375 $
T2 2021 54 715 $ +13,8 % Premier semestre de 2021 107 424 $ +13,0 %
----- End of picture text -----

La hausse des produits tirés des immeubles de placement au deuxième trimestre et au premier semestre de 2022 résulte principalement des taux d’occupation qui sont demeurés élevés, de la hausse globale des tarifs de location et des acquisitions réalisées au cours des 12 mois précédents.

Produits locatifs, montant net

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----- Start of picture text -----

T2 2022 Premier semestre de 2022
46 836 $ 89 973 $
T2 2021 41 167 $ +13,8 % Premier semestre de 2021 79 940 $ +12,6 %
----- End of picture text -----

Parallèlement à la hausse des produits tirés des immeubles de placement, le montant net des produits locatifs pour le deuxième trimestre et le premier semestre de 2022 résulte lui aussi principalement des taux d’occupation qui sont demeurés élevés, de la hausse globale des tarifs de location et des acquisitions réalisées au cours des 12 mois précédents.

Charges financières

==> picture [310 x 79] intentionally omitted <==

----- Start of picture text -----

T2 2022 Premier semestre de 2022
9 274 $ 18 540 $
T2 2021 13 977 $ -33,6 % Premier semestre de 2021 23 375 $ -20,7 %
----- End of picture text -----

La diminution des charges financières pour le deuxième trimestre et le premier semestre de 2022 est principalement due au remboursement anticipé stratégique de certains emprunts hypothécaires à terme garantis en 2021, qui a entraîné des économies d’intérêts trimestrielles d’environ 1,1 M$ et des coûts non récurrents de remboursement anticipé d’emprunts hypothécaires de 4,0 M$ comptabilisés au deuxième trimestre et au premier semestre de 2021, et a été partiellement compensée par les intérêts sur le nouveau financement hypothécaire à terme garanti de 169,7 M$ conclu en mai 2022.

5 | RÉSULTATS D’EXPLOITATION

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2022 – Rapport T2

Ajustements à la juste valeur d’immeubles de placement

T2 2022	Premier semestre de 2022
45 390 $	255 102 $
T2 2021 588 797 $	Premier semestre de 2021 693 645 $

Les profits liés à la juste valeur sur les immeubles de placement ont diminué tant au deuxième trimestre qu’au premier semestre de 2022 par rapport aux périodes correspondantes de l’exercice précédent. Les profits liés à la juste valeur enregistrés en 2021 ont été stimulés par une accélération des conditions de marché solides dans la RGT et la RGM, y compris la croissance des produits obtenus grâce aux renouvellements de baux et aux nouveaux baux, l’augmentation des loyers du marché, la légère compression des taux de capitalisation, ainsi que l’amélioration des conditions de marché en Alberta. Bien que la FPI continue d’enregistrer une croissance des produits obtenus grâce aux renouvellements de baux et aux nouveaux baux, ainsi qu’à l’augmentation des loyers du marché, ce qui contribue à des ajustements positifs de la juste valeur, les taux de capitalisation ont peu bougé depuis le début de l’exercice en raison des conditions de marché au sens plus large, ce qui a entraîné une baisse des profits liés à la juste valeur sur les immeubles de placement depuis le début de 2022. De plus, une tranche de 33,8 M$ des profits liés à la juste valeur enregistrés au deuxième trimestre et au premier semestre de 2022 est liée à des immeubles en cours d’aménagement qui sont presque finalisés.

Bénéfice net

Bénéfice net
T2 2022	Premier semestre de 2022	La baisse du bénéfice net pour le deuxième trimestre et le premier semestre de 2022 est due
83 054 $	324 965 $	au repli des profits liés à la juste valeur sur les immeubles de placement et est neutralisée en partie par l’augmentation du montant net des
T2 2021 618 305$	Premier semestre de 2021 750 727 $	produits locatifs et la baisse des charges financières dont il est question plus haut.

5 | RÉSULTATS D’EXPLOITATION

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2022 – Rapport T2

Bénéfice d’exploitation net selon les immeubles comparables[*]

+7,7 %		+4,8 %
T2 2022 39 733 $		Premier semestre de 2022 75 794 $
T2 2021 36 888 $		Premier semestre de 2021 72 316 $
T2 2022		Premier semestre de 2022
Ontario	+13,2 %	Ontario +9,2 %
Québec	+2,4 %	Québec +1,3 %
Alberta	+1,5 %	Alberta -0,2 %
Ailleurs au Canada	+4,3 %	Ailleurs au Canada +1,6 %

La croissance du bénéfice d’exploitation net selon les immeubles comparables[] pour le deuxième trimestre et le premier semestre de 2022 est principalement attribuable à la croissance des tarifs de location découlant des renouvellements de baux et des nouveaux baux en 2021 et depuis le début de 2022, qui ont généré une augmentation moyenne de 53,8 % et de 29,5 %, respectivement, par rapport aux loyers arrivant à échéance en Ontario et au Québec en 2021, et une augmentation de 72,8 % et de 44,7 % par rapport aux loyers arrivant à échéance en Ontario et au Québec, respectivement, au premier semestre de 2022 (voir la rubrique « Location »), en plus d’une augmentation des autres produits en Ontario au premier semestre de 2022. La croissance du bénéfice d’exploitation net selon les immeubles comparables[] pour le premier semestre de 2022 a été atténuée par la reprise des provisions pour créances douteuses en raison du recouvrement fructueux des loyers (0,1 M$ au premier semestre de 2022 et 0,7 M$ au premier semestre de 2021).

Le bénéfice d’exploitation net selon les immeubles comparables[] du deuxième trimestre de 2022 représente quelque 84,8 % du bénéfice d’exploitation net du portefeuille complet[] et 87,0 % du total de la SLB au 30 juin 2022 (84,2 % du bénéfice d’exploitation net du portefeuille complet[*] et 85,4 % du total de la SLB au premier semestre de 2021).

5 | RÉSULTATS D’EXPLOITATION

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2022 – Rapport T2

Flux de trésorerie liés aux opérations[] , flux de trésorerie liés aux opérations par part[] et ratio de distribution des flux de trésorerie liés aux opérations[*]

T2 2022	Premier semestre de 2022
0,192 $ par part	0,375 $ par part
(36 351 $)	(68 842 $)
T2 2021 0,155 $ (26 076 $)	Premier semestre de 2021 0,323 $ (54 258 $)
T2 2022	Premier semestre de 2022
75,0 %(58,4 % compte tenu	76,0 % (59,8 % compte tenu
de l’avantage au titre du RRD)	de l’avantage au titre du RRD)
T2 2021 89,6 % (69,6 %)	Premier semestre de 2021 84,8 % (67,4 %)

Les flux de trésorerie liés aux opérations[] ont augmenté de 39,4 % pour s’établir à 36,4 M$ et les flux de trésorerie liés aux opérations par part[] ont augmenté de 23,6 % pour s’établir à 0,192 $ par part au deuxième trimestre de 2022, compte tenu d’une hausse de 12,8 % du nombre de parts en circulation. Les flux de trésorerie liés aux opérations[] ont augmenté de 26,9 % pour s’établir à 68,8 M$ et les flux de trésorerie liés aux opérations par part[] se sont accrus de 16,0 % pour s’établir à 0,375 $ par part au premier semestre de 2022, compte tenu d’une hausse de 9,4 % du nombre de parts en circulation. La croissance des flux de trésorerie liés aux opérations[] et des flux de trésorerie liés aux opérations par part[] au deuxième trimestre et au premier semestre de 2022 a résulté principalement des taux d’occupation qui sont demeurés élevés, de la hausse globale des tarifs de location et des acquisitions réalisées au cours des 12 mois précédents, de même que de la baisse des charges financières dont il est question plus haut.

Le ratio de distribution des flux de trésorerie liés aux opérations[] de la FPI (compte tenu et compte non tenu de l’avantage au titre du RRD) s’est amélioré par rapport aux périodes correspondantes de l’exercice précédent en raison de l’augmentation des flux de trésorerie liés aux opérations[] , malgré l’augmentation des distributions en mai 2021 (+4,4 %) et en mai 2022 (+3,0 %).

5 | RÉSULTATS D’EXPLOITATION

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2022 – Rapport T2

6 | PORTEFEUILLE D’IMMEUBLES

IMMEUBLES DE PLACEMENT PRODUCTIFS DE REVENUS

Le diagramme qui suit présente la croissance du portefeuille de Summit depuis la création de la FPI en 2012. Au 30 juin 2022, le portefeuille d’immeubles de la FPI comprenait 160 immeubles de placement productifs de revenus totalisant 21,6 millions de pieds carrés d’une juste valeur de 4,8 G$.

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Le tableau qui suit présente des renseignements sur le portefeuille d’immeubles de placement productifs de revenus de la FPI au 30 juin 2022 :

			% de la SLB provinciale	% de la SLB provinciale		Total	Taux
	Nombre	Nombre	Locataire	Locataires	SLB	de la SLB	d’occupation
Province	d’immeubles	de locataires	unique	multiples	**(pi2) **	(%)	(%)
Ontario Québec Alberta Ailleurs au Canada	81 30 48 1	143 43 114 1	71 % 77 % 49 % 100 %	29 % 23 % 51 % 0 %	10 786 4 809 5 954 42	49,9 % 22,3 % 27,6 % 0,2 %	100,0 % 100,0 % 96,6 % 100,0 %
Total	160	301	66 %	34 %	21 591	100,0 %	99,1 %

6 | PORTEFEUILLE D’IMMEUBLES

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2022 – Rapport T2

Le tableau qui suit présente la composition des immeubles de la FPI au 30 juin 2022 :

	Nombre de	% du total
Fourchette de superficie des immeubles(SLB)	propriétés	de la SLB
Plus de 300 000 De 200 000 à 300 000 De 100 000 à 200 000 Moins de 100 000	12 23 51 74	23,0 % 25,8 % 33,9 % 17,3 %
Total	160	100,0 %

JUSTE VALEUR DES IMMEUBLES DE PLACEMENT

Au 30 juin 2022, la juste valeur totale des immeubles de placement productifs de revenus était de 4,8 G$ (223 $ par pied carré) et le taux de capitalisation moyen pondéré s’établissait à 4,0 %.

Le diagramme suivant présente la juste valeur des immeubles de placement productifs de revenus de la FPI au 30 juin 2022, y compris certaines hypothèses importantes appliquées pour déterminer la juste valeur (se reporter à la note 5 des états financiers pour plus de détails) :

Juste valeur des immeubles de placement, par région

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La FPI a comptabilisé des profits liés à la juste valeur des immeubles de placement respectifs de 45,4 M$ et de 255,1 M$ pour le deuxième trimestre et le premier semestre de 2022 (profits liés à la juste valeur de 588,8 M$ et de 693,6 M$, respectivement, pour le deuxième trimestre et le premier semestre de 2021), dont une tranche de 33,8 M$ (comptabilisée au deuxième trimestre de 2022) est liée à des immeubles de placement en cours d’aménagement qui sont presque finalisés.

6 | PORTEFEUILLE D’IMMEUBLES

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ACQUISITIONS

Le tableau suivant présente les détails des acquisitions d’immeubles productifs de revenus de la FPI au cours du premier semestre de 2022 :

			Nombre Participation	Nombre Participation	Date		Coût
Immeubles	Ville	Province	d’immeubles (%)		d’acquisition	SLB	d’acquisition
65 et 75 Quarterman Road1) 7800, autoroute Transcanadienne2) 21 Regina Road	Guelph Montréal Vaughan	Ontario Québec Ontario	2 1 1	50 % 100 % 100 %	Janvier 2022 Février 2022 Avril 2022	221 227 76	54 900 $ 56 662 25 216
Total - premier semestre de 2022			4			524	136 778 $
Total - premier semestre de 2021			3			1 108	251 350 $

1) La SLB et le prix d’achat représentent l’acquisition de la participation de 50 % restante dans ces immeubles (voir la rubrique « Aménagement et expansion »). La FPI détient désormais une participation de 100 % dans ces immeubles.

• 2) Compte non tenu des locaux d’agrandissement de 150 000 pieds carrés en cours de construction. La FPI prévoit conclure l’acquisition des locaux d’agrandissement au troisième trimestre de 2022.

Le 7 juillet 2022, la FPI a acquis deux immeubles industriels d’une superficie totale de 174 790 pieds carrés sur Longside Drive à Mississauga, en Ontario, pour un prix d’achat de 59,3 M$.

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----- Start of picture text -----

21 Regina Road, Vaughan (Ontario)
----- End of picture text -----

==> picture [166 x 166] intentionally omitted <==

==> picture [309 x 104] intentionally omitted <==

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----- Start of picture text -----

199 Longside Drive, Mississauga (Ontario)
----- End of picture text -----

255 Longside Drive, Mississauga (Ontario)

6 | PORTEFEUILLE D’IMMEUBLES

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2022 – Rapport T2

CESSIONS

Le tableau suivant présente les détails des cessions d’immeubles effectuées par la FPI au cours du premier semestre de 2022 :

			Nombre	Participation	Date		Prix
Immeuble	Ville	Province	d’immeubles	(%)	de cession	SLB	de vente
107thAvenue	Edmonton	Alberta	1	100 %	Janvier 2022	32	4 190 $
Total - premier semestre de 2022			1			32	4 190 $
Total - premier semestre de 2021			6			335	57 070 $

6 | PORTEFEUILLE D’IMMEUBLES

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2022 – Rapport T2

7 | AMÉNAGEMENT ET EXPANSION

Outre son portefeuille d’immeubles de placement productifs de revenus, Summit entreprend des projets d’aménagement, de réaménagement et d’expansion de manière sélective. Les projets potentiels pourraient comprendre des expansions d’immeubles existants, de nouveaux aménagements de terrains détenus ou acquis par la FPI, des projets d’intensification pour accroître la densité au sein du portefeuille existant d’immeubles industriels de la FPI et des ententes de financement mezzanine avec des tiers partenaires d’aménagement pour financer la construction de nouveaux immeubles. Dans tous les cas, le programme d’aménagement a pour objectif de hausser le rendement du portefeuille principal d’actifs stabilisés de la FPI et de continuer à rehausser le portefeuille tout en réduisant au minimum les coûts et les risques pour la FPI et en diminuant autant que possible son impact sur l’environnement.

Les ententes relatives à la facilité de crédit de la FPI renferment certaines clauses restrictives visant l’ampleur des projets d’aménagement et du financement mezzanine, tout en lui conférant la souplesse nécessaire pour profiter des occasions d’aménagement qui se présentent. Au 30 juin 2022, la FPI respectait toutes les clauses restrictives conformément à ses ententes relatives à la facilité de crédit.

À l’heure actuelle, la FPI met l’accent sur les aménagements dans la RGT, où les taux de capitalisation sont à des creux historiques, et dans la RGM, où l’offre est encore largement insuffisante.

INVESTISSEMENTS EN AMÉNAGEMENT

La FPI a poursuivi l’expansion de son bassin de projets d’aménagement dans la RGT au premier semestre de 2022 grâce à l’acquisition de trois sites destinés à l’aménagement totalisant environ 72 acres offrant la possibilité d’ajouter au portefeuille environ 1,3 million de pieds carrés de SLB, comme suit :

• Acquisition, le 20 janvier 2022, d’une parcelle de terrain de 12 acres présentant la possibilité d’aménager quelque 180 000 pieds carrés d’espace industriel à l’intersection d’Appleby Line et de l’autoroute 407 à Burlington, en Ontario, pour un prix d’achat de 27,5 M$.

• Acquisition, le 3 février 2022, d’une participation de 50 % dans un site destiné à l’aménagement de 19,5 acres à Kitchener, en Ontario, par le biais d’une coentreprise. Le site destiné à l’aménagement a été acquis par la coentreprise pour un prix d’achat total de 11,0 M$ et a le potentiel d’aménager une SLB d’environ 363 000 pieds carrés.

• Acquisition, le 31 mars 2022, d’une participation de 50 % dans un site destiné à l’aménagement de 40 acres à Guelph, en Ontario, par le biais d’une coentreprise. Le site destiné à l’aménagement a été acquis par la coentreprise pour un prix d’achat total de 77,0 M$ et a le potentiel d’aménager une SLB d’environ 790 000 pieds carrés.

Le 30 juin 2022, la FPI a acquis la participation restante de 50 % dans un immeuble destiné à l’aménagement de 91 782 pieds carrés sis au 54 Phelan Court à Guelph, en Ontario (site C), auprès de son coentrepreneur, pour un prix d’achat total de 12,8 M$, et la participation existante de 50 % a été transférée à ce moment-là des coentreprises comptabilisées selon la méthode de la mise en équivalence aux immeubles en cours d’aménagement. En combinant cette acquisition à la participation existante dans l’immeuble, l’investissement total de la FPI est d’environ 21,7 M$, pour un taux de capitalisation consolidé d’environ 4,8 %. L’immeuble est en voie d’achèvement et devrait être transféré vers les immeubles productifs de revenus au troisième trimestre de 2022.

7 | AMÉNAGEMENT ET EXPANSION

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2022 – Rapport T2

PROJETS D’AMÉNAGEMENT FINALISÉS

Le 17 janvier 2022, la FPI a acquis auprès de son coentrepreneur la participation restante de 50 % dans deux immeubles nouvellement construits d’une superficie totalisant 441 921 pieds carrés situés aux 65 et 75 Quarterman Road à Guelph, en Ontario (sites J1 et J2), pour un prix d’achat de 54,9 M$ (voir la rubrique « Acquisitions »). En combinant cette acquisition aux participations existantes dans les immeubles, l’investissement total de la FPI est d’environ 84,6 M$, pour un taux de capitalisation consolidé d’environ 4,7 %.

La FPI prévoit terminer l’aménagement d’une autre section de 333 000 pieds carrés d’immeubles industriels actuellement en construction en Ontario et les transférer vers les immeubles productifs de revenus au troisième trimestre de 2022. Ces immeubles, qui sont sis au 4225 North Service Road à Burlington, au 2445 Surveyor Road à Mississauga et au 54 Phelan Court (site C) à Guelph, ont tous été préloués.

COENTREPRISES COMPTABILISÉES SELON LA MÉTHODE DE LA MISE EN ÉQUIVALENCE

Outre les projets d’aménagement dans lesquels elle détient une participation de 100 %, la FPI participe à des projets d’aménagement en coentreprise avec des tiers, qui sont comptabilisés selon la méthode de la mise en équivalence. Aux termes de ces arrangements de coentreprise, la FPI dispose d’un droit de premier refus pour acquérir à sa juste valeur la participation résiduelle de 50 % dans les immeubles en voie d’aménagement au fur et à mesure qu’ils sont achevés et loués.

Au cours du premier semestre de 2022, la FPI a acquis à la juste valeur la participation restante de 50 % dans le 65 et le 75 Quarterman Road ainsi que dans le 54 Phelan Court à Guelph, en Ontario, et a acquis une participation de 50 % dans deux autres sites destinés à l’aménagement à Kitchener et à Guelph, en Ontario, par le biais de coentreprises. Au 30 juin 2022, la FPI avait une participation de 50 % dans quatre immeubles à différentes étapes d’aménagement, qui devraient totaliser 1,4 million de pieds carrés à l’achèvement des travaux, avec une participation de 100 %. Se reporter aux tableaux qui suivent pour un complément d’information.

PROJETS D’AMÉNAGEMENT ET D’EXPANSION EN COURS

Les tableaux suivants résument les projets d’aménagement de la FPI au 30 juin 2022 :

	Nombre	SLB	Coûts	Coûts engagés	Reste estimé des coûts
	d’immeubles	totaleprévue	totaux estimés	à cejour	d’achèvementprévus
Immeubles de placement en cours d’aménagement Coentreprises comptabilisées selon la méthode de la mise en équivalence1)	9 4	962 1 359	224 517$ 106 930	113 610$ 54 792	110 907$ 52 138
Total	13	2 321	331 447 $	168 402 $	163 045 $

1) La SLB totale prévue représente 100 % de la SLB prévue, puisque la FPI dispose d’un droit de premier refus pour acquérir à sa juste valeur la participation restante de 50 % dans les immeubles à leur finalisation. Le total des coûts présentés pour les coentreprises comptabilisées selon la méthode de la mise en équivalence représente les apports prévus et engagés de la FPI au titre du financement par capitaux propres et du financement mezzanine pour financer les projets d’aménagement.

Les coûts estimatifs englobent le coût des terrains, les coûts de construction essentiels et accessoires, les frais de location externes, les incitatifs de location, les frais de gestion liés à la construction et à l’aménagement, ainsi que les intérêts incorporés et les autres coûts d’emprunt, comme la rémunération des employés d’aménagement et les autres charges incorporées, mais sont présentés déduction faite des recouvrements de frais estimatifs. Le total des coûts présentés pour les coentreprises comptabilisées selon la méthode de la mise en équivalence représente les apports prévus de la FPI au titre du financement par capitaux propres et du financement mezzanine pour financer les projets d’aménagement. Le total des coûts estimatifs est fondé sur les meilleures estimations de la FPI et pourrait changer.

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Le tableau qui suit présente les projets d’aménagement en cours de la FPI au 30 juin 2022 :

		Nombre total	Nombre SLB	Nombre SLB	Participation
Projet	Ville	d’acres1)	d’immeubles totale prévue		de la FPI	Type
ONTARIO 4216 South Service Road 3399 Appleby Line 4225 North Service Road 7475 McLean Road2) 30 Hanlon Creek Boulevard (site P)2) 54 Phelan Court (site C) 355 Shirley Street2) 5900 14thAvenue 2445 Surveyor Road	Burlington Burlington Burlington Guelph Guelph Guelph Kitchener Markham Mississauga	12,7 11,9 7,5 40,0 11,1 5,3 19,5 3,0 4,9	2 1 2 2 1 1 1 1 1	244 180 148 790 206 92 363 62 93	100 % 100 % 100 % 50 % 50 % 100 % 50 % 100 % 100 %	Nouvel aménagement Nouvel aménagement Réaménagement Nouvel aménagement Nouvel aménagement Nouvel aménagement Nouvel aménagement Expansion Réaménagement
Total – Ontario		115,9	12	2 178
QUÉBEC 7101, rue Notre-Dame Est	Montréal	6,6	1	143	100 %	Réaménagement
Total – Québec		6,6	1	143
Total		122,5	13	2 321

1) Dans le cas des projets de réaménagement ou d’expansion, le nombre d’acres total représente les terrains excédentaires sur lesquels l’immeuble est aménagé.

2) Ce projet d’aménagement est constaté en tant que coentreprise comptabilisée selon la méthode de la mise en équivalence. Le nombre total d’acres et la SLB prévue représentent 100 % du nombre total d’acres et de la SLB prévue, puisque la FPI dispose d’un droit de premier refus pour acquérir à sa juste valeur la participation résiduelle de 50 % dans l’immeuble à sa finalisation.

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54 Phelan Court, Guelph (Ontario)

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4225 North Service Road, Burlington (Ontario)

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2022 – Rapport T2

Le tableau suivant résume les projets d’aménagement en cours de la FPI, par étape d’aménagement, au 30 juin 2022 :

	Nombre	SLB	Superficie prélouée
	d’immeubles	totale prévue	(%)
EN CONSTRUCTION Ontario Québec	5 —	539 —	62 % —
Total des projets en construction	5	539	62 %
ÉTAPE DE LA PLANIFICATION ET DE L’OCTROI DES PERMIS Ontario Québec	7 1	1 639 143	4 % 0 %
Total des projets à l’étape de la planification et de l’octroi des permis	8	1 782	3 %
Total – Ontario	12	2 178	18 %
Total – Québec	1	143	0 %
Total	13	2 321	17 %

OCCASIONS D’INTENSIFICATION AU SEIN DU PORTEFEUILLE

La FPI continue de surveiller son portefeuille à la recherche d’éventuelles occasions d’intensification dans le cadre de son programme d’aménagement. Le tableau suivant résume les occasions d’intensification estimées par la FPI pour son portefeuille existant au 30 juin 2022, compte non tenu de tout projet déjà mentionné précédemment.

				Densité supplémentaire potentielle
			Superficie	SLB SLB
	SLB	Acres	construite actuelle	Expansion Réaménagement
Ontario Québec Alberta Ailleurs au Canada	10 786 4 809 5 954 42	620 269 473 3	40,5 % 39,7 % 28,8 % 39,2 %
				712 82
				564 —
				485 3 141
				— —
Total	21 591	1 365	36,3 %	1 761 3 223

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FINANCEMENT MEZZANINE

Compte tenu des intérêts courus, le total des prêts pour les périodes présentées s’établissait comme suit :

			30 juin	31 décembre
	Ville	Province	2022	2021
Prêt mezzanine – 544, rue de l’Inspecteur Prêt mezzanine – projets d’aménagement	Montréal Divers	Québec Ontario		26 011 $ 12 954
			27 505 $
			49 513
Total			77 018 $	38 965 $

544, rue de l’Inspecteur, Montréal (Québec)

La FPI a accordé un prêt mezzanine à son coentrepreneur, un tiers promoteur, pour l’aménagement d’un centre de données de 266 000 pieds carrés sur plusieurs étages à Montréal, au Québec. Le prêt mezzanine est assorti de droits d’achat permettant à la FPI de convertir le prêt en capitaux propres une fois le projet terminé et loué.

Projets d’aménagement en Ontario

Dans le cadre de sa stratégie d’aménagement, la FPI conclut des conventions de prêt mezzanine pour financer les coûts d’aménagement courants de certains projets d’aménagement en coentreprise. Au cours du premier semestre de 2022, la FPI a conclu des conventions de prêt mezzanine avec deux de ses coentreprises relativement à ses projets d’aménagement en Ontario et a éteint une convention de prêt mezzanine à la suite de l’acquisition de la participation restante de 50 % dans l’immeuble destiné à l’aménagement par la FPI le 30 juin 2022. Au 30 juin 2022, la FPI avait un encours de 49,5 M$ de prêts mezzanine, y compris les intérêts courus, liés à trois projets d’aménagement en coentreprise à Guelph et à Kitchener, en Ontario.

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8 | EXPLOITATION

TAUX D’OCCUPATION

La FPI s’efforce de maintenir un taux d’occupation maximal pour l’ensemble de son portefeuille en tirant parti de son expertise en marketing et en location dans ses marchés cibles (se reporter à la rubrique « Activités de location »). Le diagramme suivant indique les taux d’occupation totaux de la FPI pour les périodes présentées :

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Au 30 juin 2022, le taux d’occupation au sein du portefeuille de la FPI demeurait élevé, à 99,1 %, avec une occupation totale en Ontario et au Québec. Le taux d’occupation en Alberta a légèrement augmenté, passant de 96,5 % au 31 mars 2022 à 96,6 % au 30 juin 2022, et dans l’ensemble, il demeure solide à la suite des efforts fructueux de location à Edmonton en 2021, qui ont permis de porter le taux d’occupation de 91,5 % au 30 juin 2021 à 95,0 % au 30 juin 2022.

Le tableau suivant indique les taux d’occupation par région pour les périodes présentées :

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Au 30 juin 2022, les locaux vacants de la FPI représentaient une superficie de 204 612 pieds carrés; des engagements de location visaient une superficie de 101 829 pieds carrés (49,8 %) de ces locaux vacants.

8 | EXPLOITATION

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La FPI a un historique d’occupation solide et stable depuis sa création, comme le montre le diagramme ci-dessous :

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ACTIVITÉS DE LOCATION

Calendrier des expirations des baux

Le tableau suivant représente le calendrier des expirations des baux prévu au 30 juin 2022 pour le portefeuille d’immeubles de placement :

	2022	2023	2024	2025	2026	Par la suite	Total
ONTARIO SLB occupée Loyer moyen sur les baux en vigueur (par pi2)	76 8,51 $	1 561 7,09 $	1 432 6,59 $	1 724 7,77 $	481 7,04 $	5 512 8,37 $	10 786 7,79 $
SLB(%)	0,7 %	14,5 %	13,3 %	16,0 %	4,5 %	51,1 %	100,0 %
QUÉBEC SLB occupée Loyer moyen sur les baux en vigueur (par pi2)	62 11,99 $	478 6,11 $	584 6,56 $	351 6,91 $	318 6,49 $	3 016 8,64 $	4 809 7,91 $
SLB(%)	1,3 %	9,9 %	12,1 %	7,3 %	6,6 %	62,7 %	100,0 %
ALBERTA SLB occupée Loyer moyen sur les baux en vigueur (par pi2)	221 4,85 $	592 9,06 $	410 9,08 $	1 052 7,79 $	289 11,46 $	3 184 9,59 $	5 748 9,08 $
SLB(%)	3,8 %	10,3 %	7,1 %	18,3 %	5,0 %	55,4 %	100,0 %
AILLEURS AU CANADA SLB occupée Loyer moyen sur les baux en vigueur (par pi2)	— —	— —	— —	— —	— —	42 9,50 $	42 9,50 $
SLB(%)	—	—	—	—	—	100,0 %	100,0 %
PORTEFEUILLE COMPLET
SLB occupée	359	2 631	2 426	3 127	1 088	11 754	21 385
Loyer moyen sur les baux en vigueur(parpi2)	6,86 $	7,35 $	7,00 $	7,68 $	8,05 $	8,77 $	8,17 $
SLB(%)	1,7 %	12,3 %	11,3 %	14,6 %	5,1 %	55,0 %	100,0 %

Expirations des baux

Au 30 juin 2022, le taux d’occupation du portefeuille de la FPI s’établissait à 99,1 %, la durée moyenne pondérée des contrats de location étant d’environ 5,5 ans.

8 | EXPLOITATION

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Renouvellements de baux et nouveaux baux

Au cours du premier semestre de 2022, la FPI a réalisé les activités suivantes de renouvellement de baux qui entrent en vigueur en 2022 et par la suite :

			Renouvellements	Renouvellements
	Renouvellements		de baux contractuels1)		Total
		Croissance des tarifs de		Croissance des tarifs de		Croissance des tarifs de
	SLB	location (%)	SLB	location (%)	SLB	location (%)
Ontario Québec Alberta Ailleurs au Canada	284 137 354 —	92,9 % 42,5 % 1,1 % —	38 242 — —	3,7 % 3,3 % — —
					322	83,8 %
					379	20,2 %
					354	1,1 %
					—	—
Total des renouvellements en 2022	775	34,5 %	280	3,3 %	1 055	28,4 %

1) Les renouvellements contractuels sont basés sur les durées respectives des baux.

Les renouvellements réalisés au cours du premier semestre de 2022 ont généré en moyenne des loyers supérieurs de 28,4 % à ceux des contrats expirés, avec un taux de rétention de 50,2 %. Compte non tenu des renouvellements de baux contractuels, les renouvellements réalisés au cours du premier semestre de 2022 ont généré en moyenne des loyers supérieurs de 34,5 % à ceux des contrats expirés, avec une hausse marquée de 92,9 % par rapport aux loyers des contrats expirés en Ontario et un accroissement de 42,5 % au Québec. Malgré une baisse du taux de rétention de la FPI, celle-ci a été en mesure de maintenir un taux d’occupation presque total avec des temps d’arrêt limités, voire nuls, tout en profitant de loyers du marché beaucoup plus élevés lors du renouvellement des baux, certains locaux étant reloués à des tarifs de location supérieurs de 100 % au loyer à l’échéance, comme l’indique le tableau ci-dessous.

Au cours du premier semestre de 2022, la FPI a réalisé les activités suivantes de signature de nouveaux baux qui entrent en vigueur en 2022 et par la suite :

		Croissance des tarifs de
	SLB	location (%)
Ontario Québec Alberta Ailleurs au Canada
	335	64,0 %
	138	109,6 %
	73	(2,0) %
	—	—
Total des nouveaux baux en 2022, avant les exclusions	546	65,1 %
Nouveaux baux conclus en 2022 portant sur des locaux vacants depuis plus de 24 mois et des nouveaux projets d’aménagement1)
	30	—
Total des nouveaux baux en 2022	576	—

1) La FPI a conclu de nouveaux baux visant des locaux d’une superficie de 30 000 pieds carrés qui étaient vacants depuis plus de 24 mois pour lesquels le taux de croissance des tarifs de location n’est pas significatif.

Les locaux d’une superficie de 576 000 pieds carrés loués au cours du premier semestre de 2022 étaient assortis de baux d’une durée moyenne de 7,9 ans et de hausses contractuelles des loyers moyennes de 3,1 % par année.

8 | EXPLOITATION

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Le tableau qui suit présente les taux combinés de croissance des tarifs de location pour les renouvellements de baux et les nouveaux baux conclus au cours du premier semestre de 2022 :

	Renouvellements	Renouvellements	Renouvellements	Renouvellements
	et nou	veaux baux	de baux contractuels		Total
		Croissance des tarifs de		Croissance des tarifs de		Croissance des tarifs de
	SLB	location (%)	SLB	location (%)	SLB	location (%)
Ontario Québec Alberta Ailleurs au Canada	619 275 427 —	76,0 % 73,9 % 0,7 % —	38 242 — —	3,7 % 3,3 % — —
					657	72,8 %
					517	44,7 %
					427	0,7 %
					—	—
Total des baux en 2022, avant les exclusions	1 321	46,4 %	280	3,3 %	1 601	40,9 %
Nouveaux baux conclus en 2022 portant sur des locaux vacan projets d’aménagement		ts depuis plus de 24 mois et des nouvea		ux
					30	—
Total des baux en 2022					1 631	—

TARIFS DE LOCATION

Les produits locatifs de base moyens sur les baux en vigueur correspondent aux loyers de base contractuels, exclusion faite des produits recouvrables et de l’incidence des incitatifs de location. Le tableau qui suit présente les produits locatifs de base moyens sur les baux en vigueur, par pied carré, par région et par type d’immeuble, pour le portefeuille d’immeubles de placement de la FPI au 30 juin 2022 :

	ONTARIO		QUÉBEC	ALBERTA	AILLEURS AU CANADA		TOTAL
	% de la Loyer moye		% de la Loyer moyen	% de la Loyer moyen	% de la Loyer moyen			Loyer
		n					% de la	moyen
Type d’immeuble	SLB SLB totale **(pi2) **		SLB SLB totale **(pi2) **	SLB SLB totale **(pi2) **	SLB SLB totale **(pi2) **	SLB	SLB totale	**(pi2) **
Entreposage Distribution Industrie légère Entreposage frigorifique Transbordement Espaces flexibles et bureaux	4 488 42 % 7,41 4 404 41 % 7,22 839 8 % 6,58 506 5 % 11,30 130 1 % 18,40 419 4 % 12,85	$	2 456 51 % 8,29 $ 1 735 36 % 6,88 365 8 % 9,27 — — — — — — 253 5 % 9,38	1 716 30 % 11,34 $ 3 564 62 % 6,87 131 2 % 10,40 — 0 % — 267 5 % 22,66 70 1 % 12,34	— — — 42 100 % 9,50 $ — — — — — — — — — — — —
						8 660	40 %	8,44 $
						9 745	46 %	7,04
						1 335	6 %	7,69
						506	2 %	11,30
						397	2 %	21,27
						742	3 %	11,62
Total	10 786 100 % 7,79	$	4 809 100 % 7,91 $	5 748 100 % 9,08 $	42 100 % 9,50 $	21 385	100 %	8,17 $
% de la SLB totale	50,4 %		22,5 %	26,9 %	0,2 %	100,0 %

8 | EXPLOITATION

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2022 – Rapport T2

LOCATAIRES

Au 30 juin 2022, le bassin de locataires de la FPI se composait de 301 locataires issus principalement des secteurs de la distribution et de l’entreposage, et plus de 80 % de ses produits locatifs de base provenaient de locataires commerciaux internationaux et nationaux, le reste provenant de locataires régionaux, locaux et gouvernementaux.

Le tableau qui suit présente les 10 principaux locataires de la FPI au 30 juin 2022 :

		Nombre	% des produits locatifs
Locataire	Province(s)	d’emplacements	de base
Groupe Atallah Amazon Canada Kuehne + Nagel Pival International Aliments Maple Leaf Sa Majesté la Reine Impact Auto Auctions Avon Canada FedEx Elopak Canada	Québec Alberta Québec, Alberta Ontario Ontario Ontario, Québec, Alberta Alberta Québec Ontario, Alberta Québec	1 1 2 2 1 5 1 1 3 1	3,5 % 2,3 % 2,1 % 2,1 % 2,1 % 1,9 % 1,7 % 1,7 % 1,7 % 1,6 %
Total			20,7 %

Le tableau qui suit présente la composition des locataires de la FPI au 30 juin 2022 :

		Nombre	% des produits locatifs
Taille des locataires(SLB)		de locataires	de base
Plus de 100 000 De 50 000 à 100 000 De 15 000 à 50 000 Moins de 15 000		75 44 96 86	63,3 % 14,7 % 16,1 % 5,9 %
Total		301	100,0 %

Au 30 juin 2022, la taille moyenne de la superficie occupée par les locataires de la FPI était d’environ 72 000 pieds carrés.

8 | EXPLOITATION

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2022 - – Rapport T2

9 | SITUATION DE TRÉSORERIE ET RESSOURCES EN CAPITAL

SITUATION DE TRÉSORERIE

Fonds disponibles[*]

La FPI maintient une situation de trésorerie et financière solide et souple. Au 30 juin 2022, les fonds disponibles[*] de la FPI s’élevaient à environ 1,4 G$ (1,1 G$ au 31 décembre 2021), y compris la trésorerie, la capacité d’emprunt sur sa facilité de crédit renouvelable non garantie et la facilité de crédit non garantie pour l’aménagement vert et un nouveau financement potentiel pouvant être garanti par une partie des actifs non grevés d’une valeur de 3,3 G$. Sur les fonds en caisse au 30 juin 2022, environ 100 M$ étaient réservés pour réaliser l’acquisition du 7 juillet 2022 et pour financer l’acquisition des locaux d’agrandissement au 7800, autoroute Transcanadienne au troisième trimestre de 2022 (voir la rubrique « Acquisitions »).

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• 1) Mesure non conforme aux PCGR. Se reporter à l’« Annexe A | Mesures non conformes aux PCGR » pour des renseignements supplémentaires et des rapprochements.

• 2) Suppose un ratio prêt-valeur de 55 % sur les actifs non grevés n’étant pas requis aux fins de conformité des dettes non garanties.

==> picture [324 x 177] intentionally omitted <==

9 | SITUATION DE TRÉSORERIE ET RESSOURCES EN CAPITAL

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PROFIL DE LA DETTE

Total de la dette

Le tableau suivant présente le total de l’encours de la dette pour les périodes présentées :

		30 juin			31 décembre
		2022			2021
	$	%		$	%
			% 363 631 % 248 720 % 198 590 % 248 797 % 223 835		$ 28,1 % 19,2 % 15,4 % 19,2 % 17,3 %
Emprunts hypothécaires à termegarantis	466 607	$ 33,6
Débentures nongaranties depremier rang
Série A	248 897	17,9
Série B	198 762	14,3
Série C(obligations vertes)	248 923	17,9
Série D	223 938	16,1
Total des débentures nongaranties depremier rang	920 520	66,4	% 919 942 — 10 000		71,1 % — 0,8 %
Facilité de crédit renouvelable nongarantie	—	—
Facilité de crédit nongarantiepour l’aménagement vert	—	—
Total de la dette nongarantie	920 520	66,4	% 929 942		71,9 %
Total de la dette	1 387 127	$ 100	%	1 293 573	$ 100 %

Débentures non garanties de premier rang

Au 30 juin 2022, les séries de débentures non garanties de premier rang suivantes étaient en circulation :

	Montant en		Taux		Durée initiale	Date	Fréquence du paiement	Notation
Série	capital total		d’intérêt		(ans)	d’échéance	des intérêts	DBRS
Série A	250 000	$	2,15	%	5,00	17 septembre 2025	Semestriellement, à terme échu	BBB (faible)
Série B	200 000		1,82	%	5,50	1eravril 2026	Semestriellement, à terme échu	BBB (faible)
Série C(obligations vertes)	250 000		2,25	%	5,75	12 janvier 2027	Semestriellement, à terme échu	BBB (faible)
Série D	225 000		2,44	%	7,00	14 juillet 2028	Semestriellement, à terme échu	BBB (faible)
Total	925 000	$	2,18	%

Au 30 juin 2022, la notation d’émetteur et la notation des débentures non garanties de premier rang attribuée à la FPI par DBRS étaient BBB (faible) avec tendance positive.

Le 9 août 2022, la FPI a publié son premier rapport d’affectation des obligations vertes en date du 12 avril 2022 relativement aux débentures de premier rang non garanties de série C (obligations vertes) émises le 12 avril 2021. La FPI a affecté 160,4 M$ du produit net de 249,1 M$ des débentures de série C à des initiatives vertes admissibles, un montant de 88,7 M$ restant à être affecté. Le produit net a été affecté aux initiatives vertes admissibles aux termes du cadre de financement vert de la FPI, initiatives qui visent notamment les immeubles verts, l’efficacité énergétique, la gestion de l’eau et des eaux usées, la biodiversité et la conservation, ainsi que la prévention et le contrôle de la pollution. Le rapport d’affectation des obligations vertes est disponible sur le site Web de la FPI à l’adresse www.summitiireit.com et est accompagné d’une déclaration d’assurance d’un réviseur externe indépendant qualifié. Entre autres clauses restrictives, les débentures de premier rang non garanties exigent que la FPI maintienne un ensemble d’actifs non grevés représentant au moins 1,3 fois sa dette non garantie. Au 30 juin 2022, la FPI respectait toutes les clauses restrictives et la valeur de l’ensemble de ses actifs non grevés s’élevait à 3,3 G$, montant nettement supérieur au niveau requis par la clause restrictive visée.

9 | SITUATION DE TRÉSORERIE ET RESSOURCES EN CAPITAL

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Facilité de crédit renouvelable non garantie

Le 4 mai 2022, la FPI a modifié sa facilité de crédit renouvelable non garantie de manière à en bonifier l’engagement de 100 M$, le portant à 400 M$, et à en prolonger l’échéance d’un an, soit jusqu’au 23 mars 2025. La facilité de crédit renouvelable non garantie porte intérêt à un taux variable correspondant au taux préférentiel bancaire majoré d’un écart pour les emprunts au taux préférentiel ou au taux des acceptations bancaires majoré d’un écart pour les acceptations bancaires. La facilité de crédit renouvelable non garantie sert généralement à financer les acquisitions jusqu’à la mise en place de financement à plus long terme, ainsi qu’à des fins d’exploitation générales. Au 30 juin 2022, aucun montant n’avait été prélevé sur la facilité de crédit renouvelable non garantie (néant au 31 décembre 2021).

Entre autres clauses restrictives, la facilité de crédit renouvelable non garantie exige que la FPI maintienne un ensemble d’actifs non grevés représentant au moins 1,3 fois sa dette non garantie. Au 30 juin 2022, la FPI respectait toutes les clauses restrictives et la valeur de l’ensemble de ses actifs non grevés s’élevait à 3,3 G$, montant nettement supérieur au niveau requis par la clause restrictive visée.

Facilité de crédit non garantie pour l’aménagement vert

Le 19 avril 2022, la FPI a modifié sa facilité de crédit non garantie pour l’aménagement vert de manière à en bonifier de 100 M$ le montant disponible. À la suite de la modification, le montant total de la facilité de crédit, qui comprend une tranche verte de 150 M$ et une tranche conventionnelle de 50 M$, s’établit à 200 M$. La tranche verte et la tranche conventionnelle portent intérêt à des taux variables correspondant au taux préférentiel bancaire majoré d’un écart pour les emprunts au taux préférentiel ou au taux des acceptations bancaires majoré d’un écart pour les acceptations bancaires. Les clauses restrictives de la facilité de crédit sont cohérentes avec celles de la facilité de crédit renouvelable non garantie de la FPI décrites précédemment et la FPI respectait toutes les clauses restrictives au 30 juin 2022. Au 30 juin 2022, aucun montant n’avait été prélevé sur la facilité de crédit (10 M$ au 31 décembre 2021).

Emprunts hypothécaires à terme garantis

Au deuxième trimestre de 2022, la FPI a remboursé un montant de 37,4 M$ sur des emprunts hypothécaires à terme garantis venant à échéance, assortis d’un taux d’intérêt moyen pondéré de 2,82 %. Depuis le début de 2022, la FPI a remboursé un montant de 60,9 M$ sur des emprunts hypothécaires à terme garantis venant à échéance, assortis d’un taux d’intérêt moyen pondéré de 2,92 %, ainsi qu’un montant de 54,4 M$ sur le financement à la construction repris qui avait été immédiatement remboursé dans le cadre des acquisitions de la participation restante de 50 % dans deux coentreprises d’aménagement à Guelph, en Ontario, depuis le début de l’exercice (voir la rubrique « Aménagement et expansion »).

En mai 2022, la FPI a conclu deux nouveaux emprunts hypothécaires à terme garantis de 10 ans pour un total de 169,7 M$ à un taux d’intérêt effectif de 4,43 %. L’un des emprunts hypothécaires prévoit le paiement des intérêts seulement pendant toute sa durée de 10 ans, tandis que l’autre prévoit le paiement des intérêts seulement pendant les cinq premières années, suivi de paiements de capital et d’intérêts pendant les cinq dernières années sur la base d’un amortissement sur 30 ans.

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Calendrier des échéances des emprunts

Le tableau qui suit présente les futurs remboursements de capital et les échéances des emprunts, ainsi que leurs taux d’intérêt effectifs moyens pondérés respectifs, au 30 juin 2022 :

	Emprunts hypothécaires à	Débentures non garanties	Facilité de crédit renouvelable	Facilité de crédit non garantie pour l’aménage-			Taux d’intérêt
Exercice	terme garantis	de premier rang	non garantie	ment vert	Total	% du total	moyen effectif1)
2022 2023 2024 2025 2026 2027 2028 2029 2030 Par la suite	30 160 $ 52 960 18 464 66 940 5 364 6 356 67 577 25 666 24 597 167 165	— $ — — 250 000 200 000 250 000 225 000 — — —	— $ — — — — — — — — —	— $ — — — — — — — — —	30 160 $ 52 960 18 464 316 940 205 364 256 356 292 577 25 666 24 597 167 165	2,2 % 3,8 % 1,3 % 22,8 % 14,8 % 18,4 % 21,0 % 1,9 % 1,8 % 12,0 %	3,49 % 3,64 % 3,28 % 2,45 % 1,82 % 2,25 % 2,77 % 3,40 % 2,91 % 4,43 %
Total des remboursements
de capital	465 249 $	925 000 $	— $	— $	1 390 249 $	100,0 %	2,74 %
Prime (escompte) non amortie sur la dette Charges de financement différées non amorties	2 017 (659)	(214) (4 266)	— —	— —	1 803 (4 925)
Total de la dette	466 607 $	920 520 $	— $	— $	1 387 127 $

Au 30 juin 2022, le taux d’intérêt moyen pondéré sur le total de la dette était de 2,74 %, avec une durée moyenne pondérée à l’échéance de 5,1 ans.

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Profil de la dette

Le tableau suivant présente le profil de la dette de la FPI pour les périodes considérées :

	2022	2022		2021
	30 juin	31 mars	31 déc.	30 sept.		30 juin
Total des actifs	5 189 506 $	5 199 949 $	4 542 994 $	4 393 410	$	4 042 557 $
Actifs non grevés	3 323 060 $	3 354 890 $	2 996 333 $	2 809 100	$	2 233 746 $
Actifs non grevés (% du total des actifs) Ratio des actifs non grevés sur les titres d’emprunt non garantis Dette Emprunts hypothécaires à terme garantis Débentures non garanties de premier rang Facilité de crédit renouvelable non garantie Facilité de crédit non garantie pour l’aménagement vert		64,5 % 3,0 fois 337 079 $ 920 235 135 200 67 000	66,0 % 3,2 fois 363 631 $ 919 942 — 10 000	63,9 3,1 366 777 919 679 — —	% fois $	55,3 % 3,2 fois 596 430 $ 695 683 11 000 —
	64,0 %
	3,6 fois
	466 607 $
	920 520
	—
	—
Total de la dette	1 387 127 $	1 459 514 $	1 293 573 $	1 286 456	$	1 303 113 $
Total de la dette non garantie	920 520 $	1 122 435 $	929 942 $	919 679	$	706 683 $
Dette non garantie (% du total de la dette) Dette à taux variable (% du total de la dette) Ratio d’endettement1) Taux d’intérêt moyen pondéré		76,9 % 14,1 % 28,1 % 2,47 %	71,9 % 1,1 % 28,5 % 2,51 %	71,5 0,3 29,3 2,51	% % % %	54,2 % 1,2 % 32,2 % 2,80 %
	66,4 %
	0,3 %
	26,7 %
	2,74 %
	2022			2021
	T2	T1	T4	T3		T2
Ratio de couverture des intérêts1) Ratio de couverture du service de la dette1) Ratio de la dette sur le BAIIA ajusté (annualisé)1)		4,4 fois 3,3 fois 9,0 fois	4,3 fois 3,3 fois 8,3 fois	4,3 3,2 8,4	fois fois fois	3,8 fois 2,7 fois 8,6 fois
	4,8 fois
	3,6 fois
	7,8 fois

1) Mesure non conforme aux PCGR. Se reporter à l’« Annexe A | Mesures non conformes aux PCGR » pour des renseignements supplémentaires et des rapprochements.

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OBLIGATIONS CONTRACTUELLES

Le tableau qui suit présente les obligations contractuelles les plus importantes de la FPI, qui concernent les emprunts, y compris des emprunts hypothécaires à terme garantis, les débentures non garanties de premier rang et les ententes relatives à la facilité de crédit de la FPI, au 30 juin 2022 :

	Total	2022	2023	2024	2025	2026	Par la suite
Emprunts hypothécaires à terme garantis1) Débentures non garanties de premier rang2) Facilité de crédit renouvelable non garantie Facilité de crédit non garantie pour l’aménagement vert Fournisseurs et autres charges à payer Distributions à payer Obligations locatives Dépôts en garantie Autres engagements3)		39 093 $ 10 073 — — 56 076 9 189 81 12 465 74 548	68 808 $ 20 147 — — — — 166 — —	33 265 $ 20 147 — — — — 173 — —	80 493 $ 270 147 — — — — 181 — —	17 257 $ 212 953 — — — — 190 — —	341 638 $ 488 818 — — — — 29 446 — —
	580 554 $
	1 022 285
	—
	—
	56 076
	9 189
	30 237
	12 465
	74 548
Total	1 785 354 $	201 525 $	89 121 $	53 585 $	350 821 $	230 400 $	859 902 $

• 1) Comprend les remboursements de capital et les paiements d’intérêts; exclut les charges de financement différées non amorties de 0,7 M$ et les primes non amorties sur la dette de 2,0 M$.

2) Comprend les remboursements de capital et les paiements d’intérêts; exclut les charges de financement différées non amorties de 4,3 M$ et les escomptes non amortis sur la dette de 0,2 M$.

3) Comprend les engagements pour les dépenses d’investissement futures liées aux projets d’aménagement en cours et une lettre de crédit de 39 M$ liée à l’achat à terme des locaux d’agrandissement du 7800, autoroute Transcanadienne à Montréal, qui devrait être libérée lorsque la construction sera finalisée et que l’immeuble aura été acquis, plus tard en 2022 (voir la rubrique « Acquisitions »).

CAPITAUX PROPRES

Capitaux propres des porteurs de parts

La déclaration de fiducie autorise l’émission d’un nombre illimité de trois catégories de parts : les parts de fiducie, les parts comportant droit de vote spécial et les parts privilégiées. Summit Industrial Income Operating Limited Partnership, l’une des filiales de la FPI, est autorisée à émettre un nombre illimité de parts échangeables de catégorie B, qui sont rattachées aux parts comportant droit de vote spécial. Les parts sont négociées à la Bourse de Toronto sous le symbole SMU.UN. En date du 9 août 2022, il y avait en circulation environ 189 936 323 parts, aucune part comportant droit de vote spécial ni aucune part privilégiée.

Le 31 mars 2022, la FPI a réalisé un placement par voie de prise ferme de 10 384 500 parts au prix de 22,15 $ la part, pour un produit brut de 230,0 M$. Des coûts de transaction de 9,7 M$ ont été engagés dans le cadre du placement; la FPI a donc obtenu un produit net de 220,3 M$.

Prospectus préalable de base simplifié

Le 21 juin 2021, la FPI a déposé un prospectus préalable de base simplifié définitif daté du 21 juin 2021, qui est valide pendant une période de 25 mois, période durant laquelle la FPI peut à l’occasion offrir et émettre des parts, des titres de créance et des reçus de souscription jusqu’à concurrence d’un montant global initial de 2,25 G$. Au 30 juin 2022, la FPI avait émis pour 669,4 M$ de titres en vertu du prospectus préalable de base (394,4 M$ au 31 décembre 2021), laissant 1,58 G$ disponibles aux fins d’émission (1,86 G$ au 31 décembre 2021). Toute émission de parts, le cas échéant, dans le cadre du prospectus préalable de base, sera accompagnée d’un supplément de prospectus.

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Supplément de prospectus visant un placement au cours du marché

Le 21 juin 2021, la FPI a déposé un supplément de prospectus (le « supplément de prospectus visant un placement au cours du marché ») au prospectus préalable de base daté du 21 juin 2021, lui permettant d’offrir et d’émettre des parts jusqu’à un montant total de 200 M$ sur une période de 25 mois. La FPI a aussi conclu une convention de placement de titres de capitaux propres datée du 21 juin 2021 (la « convention de placement ») auprès d’un consortium de placeurs pour compte (les « placeurs pour compte »), aux termes de laquelle la FPI peut offrir des parts de temps à autre par l’entremise des placeurs pour compte, conformément aux modalités de la convention de placement. Les parts vendues aux termes du supplément de prospectus visant un placement au cours du marché représenteront des « placements au cours du marché » au sens du Règlement 44-102 sur le placement de titres au moyen d’un prospectus préalable .

Au premier semestre de 2022, la FPI a émis 2 009 700 parts en vertu du supplément de prospectus visant un placement au cours du marché à un prix moyen de 22,37 $ par part, pour un produit brut de 44,9 M$, et a engagé des commissions et d’autres frais d’émission de 0,9 M$ et de 0,4 M$, respectivement, pour un produit net de 43,6 M$.

Parts échangeables de catégorie B

Les parts échangeables de catégorie B peuvent être échangées à parité numérique contre des parts de fiducie, au gré du porteur. Les parts échangeables de catégorie B donnent droit à des distributions par part d’un montant équivalant à celui des distributions par part déclarées à l’égard des parts de fiducie. Au 30 juin 2022, il n’y avait aucune part échangeable de catégorie B en circulation.

Parts détenues par des initiés

Au cours du premier semestre de 2022, 43 647 parts ont été acquises et aucune part n’a été vendue par certains initiés de la FPI. Au 30 juin 2022, les initiés détenaient, directement ou indirectement, une participation totale de 6,9 % dans la FPI.

FLUX DE TRÉSORERIE

Le tableau suivant présente les variations des flux de trésorerie pour les périodes présentées :

	T2 2022 T2 2021
	Cumul annuel Cumul annuel Variation
Trésorerie, au début de la période Entrées de trésorerie liées aux activités d’exploitation Entrées de trésorerie liées aux activités de financement Sorties de trésorerie liées aux activités d’investissement	16 052 $ 70 093 $ (54 041) $ 56 795 44 979 11 816 261 630 111 885 149 745 (217 275) (213 512) (3 763)
Trésorerie, à la fin de la période	117 202 $ 13 445 $ 103 757 $

Entrées de trésorerie liées aux activités d’exploitation

L’augmentation des entrées de trésorerie liées aux activités d’exploitation s’explique avant tout par l’accroissement des flux de trésorerie provenant des immeubles acquis au cours des 12 derniers mois, la hausse du bénéfice d’exploitation net selon les immeubles comparables[*] , la baisse des charges financières et la variation des éléments hors trésorerie du fonds de roulement, qui fluctuent d’une période à l’autre.

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Entrées de trésorerie liées aux activités de financement

L’augmentation des entrées de trésorerie liées aux activités de financement est en grande partie attribuable à l’augmentation du produit tiré des placements de titres de capitaux propres au premier semestre de 2022 (263,9 M$) par rapport à la période correspondante de l’exercice précédent (néant). Cette augmentation a été partiellement compensée par une hausse des distributions versées en raison d’une augmentation du nombre de parts en circulation, une augmentation de 4,4 % de la distribution mensuelle par part à compter de la distribution de mai 2021 et une hausse de 3,0 % de la distribution mensuelle par part à compter de la distribution de mai 2022, ainsi qu’une augmentation des remboursements sur les emprunts en raison du remboursement d’emprunts hypothécaires à terme garantis arrivant à échéance et d’une diminution des produits provenant des emprunts.

Sorties de trésorerie liées aux activités d’investissement

La hausse des sorties de trésorerie liées aux activités d’investissement s’explique essentiellement par l’accélération du programme d’aménagement de la FPI, comme en témoigne la hausse des acquisitions d’immeubles de placement en cours d’aménagement au premier semestre de 2022 (39,6 M$) par rapport à la période correspondante de l’exercice précédent (28,0 M$) et des entrées à l’égard d’immeubles de placement en cours d’aménagement au premier semestre de 2022 (19,4 M$) par rapport à la période correspondante de l’exercice précédent (2,9 M$), ainsi que par l’augmentation des apports de capital provenant de coentreprises comptabilisées selon la méthode de la mise en équivalence (5,6 M$ au premier semestre de 2022 contre 2,3 M$ au premier semestre de 2021) et des prêts mezzanine accordés pour financer des projets d’aménagement (87,5 M$ avancés au premier semestre de 2022, par rapport à 0,2 M$ avancés au premier semestre de 2021). L’augmentation des sorties de trésorerie liées aux activités d’investissement a été contrebalancée en partie par la baisse des acquisitions d’immeubles de placement productifs de revenus conclues au premier semestre de 2022 (0,5 million de pieds carrés pour 114,8 M$) par rapport à la période correspondante de l’exercice précédent (1,1 million de pieds carrés pour 259,6 M$), et par la diminution du nombre de cessions d’immeubles de placement (produit de 4,0 M$ au premier semestre de 2022 par rapport à 54,7 M$ au premier semestre de 2021).

9 | SITUATION DE TRÉSORERIE ET RESSOURCES EN CAPITAL

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10 | DISTRIBUTIONS

DISTRIBUTIONS EN TRÉSORERIE

Distributions en trésorerie par part

Le 10 mai 2022, la FPI a annoncé une majoration de 3,0 % des distributions en trésorerie mensuelles pour les porter à 0,0484 $ par part (0,581 $ par part en chiffres annualisés) à compter de la distribution de mai 2022. Le conseil d’administration révise régulièrement sa politique de distribution pour tenir compte de l’augmentation des distributions en trésorerie en équilibrant les liquidités d’exploitation et son ratio de distribution des flux de trésorerie liés aux opérations, une mesure non conforme aux PCGR. La FPI a par le passé toujours versé des distributions en trésorerie stables et croissantes.

Pour le premier semestre de 2022, les distributions régulières en trésorerie déclarées se sont chiffrées à 52,9 M$, en regard de 46,0 M$ pour la période correspondante de 2021. La hausse des distributions en trésorerie déclarées a résulté d’une augmentation du nombre de parts en circulation à la suite des placements effectués au cours des 12 mois précédents, ainsi que des majorations de 4,4 % et de 3,0 % des distributions mensuelles à compter des distributions de mai 2021 et de mai 2022, respectivement.

Distributions liées aux événements postérieurs à la date de clôture

Le 15 juin 2022, une distribution d’un montant de 0,0484 $ par part aux porteurs de parts inscrits le 30 juin 2022 a été déclarée, et elle a été versée le 15 juillet 2022. Le 15 juillet 2022, une distribution d’un montant de 0,0484 $ par part aux porteurs de parts inscrits le 29 juillet 2022 a été déclarée, et elle sera versée le 15 août 2022.

Analyse de l’excédent (l’insuffisance) des distributions

Le tableau qui suit résume l’excédent ou l’insuffisance de certaines mesures conformes aux IFRS par rapport aux distributions déclarées pour les périodes présentées :

	T2 2022 T2 2021
	Cumul annuel Cumul annuel
Entrées de trésorerie liées aux activités d’exploitation Distributions déclarées	56 795 $ 44 979 $ 52 856 46 042
Excédent (insuffisance) des entrées de trésorerie liées aux activités d’exploitation sur les distributions déclarées	3 939 $ (1 063) $
Bénéfice net Distributions déclarées	324 965 $ 750 727 $ 52 856 46 042
Excédent du bénéfice net par rapport aux distributions déclarées	272 109 $ 704 685 $

Les entrées de trésorerie liées aux activités d’exploitation de la FPI ont été supérieures aux distributions déclarées pour le premier semestre de 2022 en raison des éléments hors trésorerie du fonds de roulement, qui fluctuent d’une période à l’autre, ce qui a une incidence sur les flux de trésorerie liés aux activités d’exploitation.

Le bénéfice net de la FPI a été supérieur aux distributions déclarées pour le premier semestre de 2022 en raison de l’incidence sur le bénéfice net des ajustements à la juste valeur hors trésorerie de 255,1 M$ et des autres éléments sans effet sur la trésorerie. La direction prévoit que les distributions déclarées continueront de varier par rapport au bénéfice net pour les raisons susmentionnées.

10 | DISTRIBUTIONS

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2022 – Rapport T2

RRD

La FPI s’est dotée d’un RRD dans le cadre duquel les porteurs inscrits ou véritables de parts de la FPI résidant au Canada peuvent acquérir des parts additionnelles en réinvestissant la totalité ou une partie de leurs distributions en trésorerie mensuelles sans avoir à payer une commission de courtage. De plus, les porteurs de parts qui font le choix de participer au RRD reçoivent une autre distribution de parts correspondant à 3 % de chaque distribution qu’ils réinvestissent (la « prime au titre du RRD »).

Le 24 juin 2022, la FPI a annoncé la suspension temporaire du RRD. À compter du 28 juillet 2022 et jusqu’à nouvel ordre, les porteurs de parts qui ont choisi de participer au RRD recevront le montant total de toute distribution déclarée sur leurs parts à la date de paiement applicable en trésorerie.

Le tableau suivant résume l’activité au titre du RRD pour les périodes présentées :

	T2 2022	T2 2021
	Cumul annuel	Cumul annuel
Valeur des parts émises aux termes du RRD Parts émises aux termes du RRD		9 104 $ 649 057
	10 837 $
	552 636
Taux de participation au RRD	20,8 %	19,9 %

10 | DISTRIBUTIONS

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2022 – Rapport T2

11 | APERÇU DU MARCHÉ ET PERSPECTIVES

Certaines déclarations figurant ci-après peuvent constituer des déclarations prospectives, et les lecteurs sont prévenus que ces déclarations sont assujetties à des risques et à des incertitudes qui pourraient faire en sorte que les résultats, le rendement et les réalisations de la FPI, ou les résultats du secteur, énoncés ou sous-entendus dans ces déclarations prospectives, diffèrent significativement de ceux figurant dans de telles déclarations prospectives. Se reporter à la rubrique « Déclarations prospectives » du présent rapport de gestion.

MARCHÉ INDUSTRIEL CANADIEN

Les marchés industriels canadiens ont à nouveau affiché une excellente performance au deuxième trimestre de 2022, le taux de disponibilité à l’échelle nationale étant demeuré stable à 1,6 %, soit le plus bas taux jamais enregistré. Bien que l’absorption nationale ait légèrement baissé par rapport au trimestre précédent, une augmentation impressionnante de 7,2 millions de pieds carrés a été signalée, chaque grand marché ayant enregistré une absorption positive. Compte tenu de la demande sans précédent pour les entrepôts et les espaces logistiques, conjuguée au déséquilibre croissant entre l’offre et la demande sur la plupart des marchés, le tarif de location demandé au niveau national a augmenté à son rythme le plus rapide jamais enregistré, avec une hausse de 24,2 % d’un exercice à l’autre[1] . En réponse à un nouveau resserrement du secteur, le bassin de construction a atteint un niveau record de 43,9 millions de pieds carrés. Toutefois, 64,0 % de la nouvelle offre étant déjà prélouée, les marchés industriels canadiens peuvent s’attendre à ce que l’offre d’entrepôts et d’espaces logistiques en 2022 demeure insuffisante, ce qui stimulera probablement une nouvelle augmentation des tarifs de location[1] .

RGT et RGM

Les marchés de la RGT et de la RGM ont continué d’afficher des paramètres fondamentaux sous-jacents très solides au deuxième trimestre de 2022. Avec une absorption positive de 2,6 millions de pieds carrés et une offre nouvelle de 2,4 millions de pieds carrés, le taux de disponibilité dans la RGT s’est maintenu à 0,8 % au deuxième trimestre. La moyenne des loyers nets demandés dans la RGT a augmenté de 1,50 $ le pied carré, ou 11,0 %, pour atteindre 15,09 $ le pied carré, soit le 21[e] trimestre d’affilée de croissance des tarifs de location[1] . La RGM a également continué d’afficher des paramètres fondamentaux sous-jacents très solides au cours du trimestre. Malgré la stagnation de l’absorption et une légère hausse correspondante du taux de disponibilité, qui s’est établi à 1,3 %, les conditions serrées du marché ont continué de favoriser la croissance des tarifs de location, la moyenne des loyers nets demandés dans la RGM ayant augmenté de 18,1 % pour atteindre 13,40 $ le pied carré, marquant ainsi le 15[e] trimestre consécutif de croissance des tarifs de location[1] . Compte tenu du fait que les loyers contractuellement intégrés de la FPI sont toujours largement inférieurs aux loyers courants sur le marché et du nombre limité d’options de location offertes aux locataires pour les espaces grand format à court terme, la FPI prévoit continuer à enregistrer une croissance des tarifs de location pour les baux qui doivent être renouvelés sur les marchés de la RGT et de la RGM en 2022.

1 CBRE Recherche, Canada T2 2022, Statistiques trimestrielles.

11 | APERÇU DU MARCHÉ ET PERSPECTIVES

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2022 – Rapport T2

ALBERTA

Calgary a enregistré une absorption positive de 2,0 millions de pieds carrés au deuxième trimestre de 2022, soit le sixième trimestre consécutif au cours duquel l’absorption a dépassé 1,5 million de pieds carrés. En réaction, le taux de disponibilité de Calgary a encore baissé de 70 points de base pour atteindre 3,9 % au cours du trimestre. La baisse de la disponibilité et l’offre limitée de grands espaces ont contribué à la pression à la hausse sur le tarif de location net moyen, qui a atteint 9,49 $ le pied carré au cours du trimestre, soit une augmentation de 0,59 $ le pied carré, ou 6,6 %, par rapport au trimestre précédent et de 15,3 % par rapport à l’exercice précédent, ce qui, dans ce dernier cas, représente le rythme de croissance le plus rapide des 15 dernières années[1] . Alors que Calgary, qui continue à évoluer en tant que centre de distribution pour l’Ouest canadien, a enregistré des résultats légèrement supérieurs à ceux d’Edmonton, cette dernière a connu une autre absorption positive de 1,1 million de pieds carrés au cours du trimestre. En conséquence, le taux de disponibilité d’Edmonton a encore baissé de 30 points de base pour atteindre 5,6 % au cours du trimestre. En réaction au resserrement des conditions du marché, le tarif de location net moyen demandé à Edmonton a augmenté de 0,18 $ par pied carré, ou 1,7 %, au deuxième trimestre de 2022 pour atteindre 10,58 $ par pied carré[1] . Depuis le début de 2022, le taux de disponibilité à Edmonton a diminué de 170 points de base et le tarif de location net moyen demandé a augmenté de 4,0 %.

PERSPECTIVES

La FPI continuera de rechercher et d’évaluer des occasions d’acquisition selon des critères d’investissement très rigoureux, en accordant une attention particulière aux actifs individuels et aux portefeuilles qui complètent le portefeuille existant de la FPI tout en permettant de réaliser des améliorations de la valeur. La FPI évaluera soigneusement les occasions d’acquisition, mais ne conclura aucune transaction à moins que celle-ci ne réponde aux critères rigoureux de sélection de la FPI, ce qui comprend une évaluation du coût de remplacement. La direction croit qu’elle sera en mesure de poursuivre l’accroissement de la taille de son portefeuille au moyen d’un programme d’acquisitions sélectives et relutives à long terme.

Qui plus est, l’objectif de la FPI est de continuer d’accroître et de rehausser son portefeuille au moyen d’expansions et d’aménagements. En ce qui a trait aux aménagements, Summit prévoit croître au moyen i) de nouveaux aménagements de terrains détenus actuellement ou qui seront acquis par la FPI, ii) de projets d’intensification visant à accroître la densité au sein du portefeuille existant d’immeubles industriels de la FPI, et iii) d’ententes de financement mezzanine conclues avec des tiers promoteurs prévoyant des mécanismes permettant à la FPI d’acquérir les immeubles nouvellement construits et efficients sur le plan environnemental à la réalisation des projets.

La FPI se concentre également sur l’amélioration des flux de trésorerie et des rendements liés à son portefeuille d’immeubles existants. La FPI cherchera à maintenir ses taux d’occupation élevés et à maximiser ses loyers. Un élément clé de la stratégie de la FPI consiste à offrir aux locataires les meilleurs services qui soient, de manière écologique et socialement responsable, pour garantir que leurs besoins sont totalement satisfaits et pour s’assurer que la FPI demeure reconnue comme un chef de file parmi les fournisseurs de services du secteur immobilier canadien.

La direction estime que les données fondamentales du secteur canadien des immeubles affectés à l’industrie légère demeureront solides en 2022. Les entreprises offrant des services de distribution, d’entreposage, d’assemblage léger et d’expédition, des services professionnels et un certain nombre d’entreprises du même genre de locataires des immeubles de la FPI ont tendance à croître parallèlement à l’économie en général. En outre, les changements dans les habitudes de consommation en faveur du commerce électronique continueront de soutenir le secteur industriel, et la distribution en particulier.

11 | APERÇU DU MARCHÉ ET PERSPECTIVES

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2022 – Rapport T2

PRÉVISIONS EN MATIÈRE DE TAUX D’INTÉRÊT

La forte croissance économique, les perturbations persistantes de la chaîne d’approvisionnement et le conflit en Ukraine sont quelques-uns des facteurs qui ont poussé l’inflation au-dessus de la fourchette cible de la Banque du Canada et à son niveau le plus élevé en quarante ans. Dans le but de maîtriser l’inflation, la banque centrale a augmenté son taux à un jour de 225 points de base depuis le début de 2022, et d’autres augmentations sont possibles en 2022 si l’inflation élevée persiste.

La hausse des taux d’intérêt a une incidence directe sur le coût du capital d’emprunt de la FPI et peut exercer une pression à la hausse sur les taux de capitalisation du marché. La FPI maintient une approche conservatrice de la gestion du capital d’emprunt avec un ratio d’endettement de 26,7 % au 30 juin 2022 (28,5 % au 31 décembre 2021) et une exposition à la dette à taux variable de 0,3 % au 30 juin 2022 (1,1 % au 31 décembre 2021), ainsi qu’un profil d’échéance de la dette échelonné (voir la rubrique « Profil de la dette »).

11 | APERÇU DU MARCHÉ ET PERSPECTIVES

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2022 – Rapport T2

SUMMIT INDUSTRIAL INCOME REIT Rapport de gestion

ANNEXES

==> picture [206 x 8] intentionally omitted <==

----- Start of picture text -----

2300, rue Émile-Bélanger et 3665, boulevard Poirier, Montréal (Québec)
----- End of picture text -----

11 | APERÇU DU MARCHÉ ET PERSPECTIVES

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2022 – Rapport T2

ANNEXE A | MESURES NON CONFORMES AUX PCGR

Certaines mesures financières utilisées dans le présent rapport de gestion, telles que les flux de trésorerie liés aux opérations, le bénéfice d’exploitation net, le bénéfice d’exploitation net selon les immeubles comparables, le ratio de distribution des flux de trésorerie liés aux opérations, le ratio d’endettement, le ratio de couverture des intérêts, le ratio de couverture du service de la dette, le BAIIA ajusté, le ratio de la dette sur le BAIIA ajusté, les fonds disponibles, ainsi que les montants par part connexes utilisés par la direction pour évaluer, comparer et expliquer les résultats d’exploitation et la performance financière de la FPI, n’ont pas de signification normalisée selon les normes IFRS. Par conséquent, ces expressions ne doivent pas être considérées au même titre que le bénéfice net ou les flux de trésorerie liés aux activités d’exploitation établis conformément aux normes IFRS. Ces expressions n’ont pas de définition normalisée prescrite par les normes IFRS et le calcul de ces mesures non conformes aux PCGR et autres mesures financières peut ne pas être comparable à des mesures intitulées de façon semblable par d’autres entités cotées en bourse.

La FPI présente les mesures non conformes aux PCGR et autres mesures financières suivantes :

Mesures non conformes	Type de mesure	Description
aux PCGR
Flux de trésorerie liés	Mesure financière	Les flux de trésorerie liés aux opérations constituent une mesure importante de la
aux opérations	non conforme	performance opérationnelle de la FPI et une mesure de la performance couramment
	aux PCGR	utilisée dans le secteur immobilier. Les flux de trésorerie liés aux opérations
		correspondent au bénéfice net (calculé conformément aux normes IFRS), déduction
		faite des éléments extraordinaires, de la dotation aux amortissements, de l’impôt
		futur (s’il y a lieu), des profits et des pertes résultant de la cession d’immeubles, des
		distributions sur les parts rachetables ou échangeables considérées comme des
		charges financières ainsi que d’éléments sans effet sur la trésorerie, comme les
		ajustements à la juste valeur des immeubles de placement et les autres ajustements
		à la juste valeur. La direction s’efforcera d’augmenter les flux de trésorerie liés aux
		opérations à long terme. Un rapprochement des flux de trésorerie liés aux opérations
		et du bénéfice net conformément aux IFRS est présenté à la rubrique « flux
		de trésorerie liés aux opérations » plus loin.
Ratio de distribution des	Ratio non conforme	Afin d’assurer un montant de liquidités suffisant pour atteindre ses objectifs
flux de trésorerie liés	aux PCGR	d’amélioration des immobilisations et de location, la FPI cherche à maintenir sous la
aux opérations		barre des 85 % son ratio de distribution annuel des flux de trésorerie liés aux
		opérations, qui correspond aux distributions en trésorerie par part (y compris les
		distributions sur les parts échangeables de catégorie B) divisées par les flux de
		trésorerie liés aux opérations par part. Le calcul du ratio de distribution des flux de
		trésorerie liés aux opérations de la FPI est présenté à la rubrique « flux de trésorerie
		liés aux opérations » plus loin.
Bénéfice d’exploitation net	Mesure financière	Le bénéfice d’exploitation net est une mesure représentative généralement acceptée
	supplémentaire	de la performance opérationnelle qui représente le bénéfice avant les charges
		d’intérêts, la charge d’impôt sur le résultat et la dotation aux amortissements,
		majorés des pertes et diminués de tout profit à la cession d’immeubles, sans tenir
		compte des éléments non récurrents, tels que la dépréciation d’actifs ou les
		profits/pertes latents qui pourraient survenir en vertu des normes IFRS. Le bénéfice
		d’exploitation net correspond au montant net des produits locatifs présenté dans les
		états financiers.

ANNEXE A | MESURES NON CONFORMES AUX PCGR

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SUMMIT INDUSTRIAL INCOME REIT Rapport de gestion

2022 – Rapport T2

Mesures non conformes	Type de mesure	Description
aux PCGR
Bénéfice d’exploitation net	Mesure financière	Le bénéfice d’exploitation net selon les immeubles comparables constitue une
selon les immeubles	non conforme	mesure utile de la performance opérationnelle, car il indique la capacité de la FPI
comparables	aux PCGR ($)	à générer des bénéfices distribuables accrus sans tenir compte de l’incidence des
	Ratio non conforme aux PCGR (%)	acquisitions, des cessions et des agrandissements. Le calcul du bénéfice d’exploitation net selon les immeubles comparables ne tient pas compte de l’incidence des loyers constatés de manière linéaire ou de l’amortissement des loyers gratuits. La FPI
		s’efforcera d’augmenter à long terme le bénéfice d’exploitation net selon les
		immeubles comparables de ses immeubles existants. Un rapprochement du bénéfice
		d’exploitation net selon les immeubles comparables et du montant net des
		produits locatifs est présenté à la rubrique « bénéfice d’exploitation net selon les
		immeubles comparables » plus loin.
BAIIA ajusté	Mesure financière	La direction a recours au BAIIA ajusté comme variable dans le calcul du ratio de
	non conforme	couverture des intérêts et du calcul du ratio de couverture du service de la dette.
	aux PCGR	Le BAIIA ajusté est une mesure de rechange au bénéfice net calculé conformément
		aux normes IFRS, puisqu’il exclut les éléments sans effet sur la trésorerie, y compris la
		dotation aux amortissements, les profits et les pertes à la juste valeur sur les
		immeubles de placement, les ajustements à la juste valeur au titre du régime de parts
		différées, les ajustements à la juste valeur aux parts échangeables de catégorie B, les
		charges financières, les charges d’impôt exigible et différé (le cas échéant), les profits
		et pertes sur transactions liés à la cession d’immeubles de placement et d’autres
		éléments dont la direction peut déterminer qu’ils ne sont pas liés à l’exploitation, ou
		qu’ils sont liés au coût en capital de ses immeubles de placement. Un rapprochement
		du BAIIA ajusté et du bénéfice net selon les normes IFRS et les mesures qui reposent
		sur le BAIIA ajusté sont présentés à la rubrique « Ratios financiers » plus loin.
Ratio de la dette	Ratio non conforme	Le ratio de la dette sur le BAIIA ajusté correspond au total de la dette, selon le montant
sur le BAIIA ajusté	aux PCGR	en capital impayé, divisé par le BAIIA ajusté annualisé pour le trimestre. Ce ratio
		mesure le temps nécessaire à la FPI pour rembourser sa dette selon sa performance
		opérationnelle, et est calculé et présenté à la rubrique « Ratios financiers » plus loin.
Ratio de couverture	Ratio non conforme	Le ratio de couverture des intérêts correspond au BAIIA ajusté divisé par les charges
des intérêts	aux PCGR	financières (compte non tenu des distributions sur les parts échangeables de
		catégorie B et des coûts de remboursement anticipé d’emprunts hypothécaires non
		récurrents). Ce ratio mesure la capacité de la FPI à respecter ses obligations relatives
		aux charges d’intérêts, et est calculé et présenté à la rubrique « Ratios financiers »
		plus loin.
Ratio de couverture	Ratio non conforme	Le ratio de couverture du service de la dette est calculé en divisant le BAIIA ajusté par
du service de la dette	aux PCGR	la somme des charges financières (compte non tenu des distributions sur les parts
		échangeables de catégorie B et des coûts de remboursement anticipé d’emprunts
		hypothécaires non récurrents) et des remboursements prévus de capital sur les
		emprunts hypothécaires (compte non tenu des paiements intégraux d’emprunts
		hypothécaires). Ce ratio mesure la capacité de la FPI à respecter ses obligations
		relatives au service de la dette, et est calculé et présenté à la rubrique « Ratios
		financiers » plus loin.
Ratio d’endettement	Mesure financière	La FPI évalue son ratio d’endettement conformément à sa déclaration de fiducie.
	supplémentaire	Le ratio d’endettement correspond au total des emprunts divisé par le total de l’actif.
		Le ratio d’endettement maximal permis en vertu de la déclaration de fiducie est de
		65 %. La FPI prévoit accroître son portefeuille tout en gérant prudemment ses
		objectifs d’endettement à long terme pour atteindre ses objectifs commerciaux et
		minimiser les risques.

ANNEXE A | MESURES NON CONFORMES AUX PCGR

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2022 – Rapport T2

Mesures non conformes	Type de mesure	Description
aux PCGR
Fonds disponibles	Mesure financière	La direction utilise les fonds disponibles pour évaluer sa capacité à respecter ses
	non conforme	obligations futures en matière de capital et à continuer d’accroître son portefeuille
	aux PCGR	d’immeubles sans mobiliser de capitaux supplémentaires, tout en respectant les
		clauses restrictives financières de la FPI à l’égard des conventions d’emprunt
		existantes et de sa déclaration de fiducie. Les fonds disponibles sont calculés à un
		moment donné et comprennent la trésorerie, les montants pouvant être prélevés sur
		la facilité de crédit renouvelable non garantie et la facilité de crédit verte
		d’aménagement non garantie de la FPI, ainsi que le nouveau financement éventuel
		qui pourrait être obtenu sur une partie de ses actifs non grevés selon un ratio
		prêt/valeur de 55 % et en supposant que les facilités de crédit de la FPI sont
		entièrement utilisées et que suffisamment d’actifs demeurent non grevés pour
		satisfaire aux exigences des clauses restrictives de la dette non garantie de la FPI.
		Un rapprochement des fonds disponibles est présenté à la rubrique « Fonds
		disponibles » ci-dessous.

ANNEXE A | MESURES NON CONFORMES AUX PCGR

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2022 – Rapport T2

Flux de trésorerie liés aux opérations

Les flux de trésorerie liés aux opérations, les flux de trésorerie liés aux opérations par part et le ratio de distribution des flux de trésorerie liés aux opérations de la FPI sont calculés comme suit :

			T2 2022		T2 2021
	T2 2022	T2 2021	Cumul annuel		Cumul annuel
Bénéfice net Ajustements : Amortissement des loyers gratuits Amortissement d’autres actifs Ajustement à la juste valeur au titre de la rémunération fondée sur des parts différées Ajustement à la juste valeur des prêts Ajustement à la juste valeur des immeubles de placement					750 727 $ 620 147 1 100 (4 691) (693 645)
	83 054 $	618 305 $	324 965	$
	348	290	670
	74	84 885	295
	(1 735)		(1 986)
	—	(4 691)	—
	(45 390)	(588 797)	(255 102)
Flux de trésorerie liés aux opérations1)	36 351 $	26 076 $	68 842	$	54 258 $
Flux de trésorerie liés aux opérations par part1)	0,192 $	0,155 $	0,375	$	0,323 $
Distributions déclarées aux porteurs de parts Distributions par part déclarées aux porteurs de parts Distributions en trésorerie versées					46 042 $ 0,274 $ 36 572 $
	27 283 $	23 379 $	52 856	$
	0,144 $	0,139 $	0,285	$
	21 218 $	18 144 $	41 145	$
Ratio de distribution des flux de trésorerie liés aux opérations,
compte non tenu de l’avantage au titre du RRD1)	75,0 %	89,6 %	76,0	%	84,8 %
Ratio de distribution des flux de trésorerie liés aux opérations,
compte tenu de l’avantage au titre du RRD1)	58,4 %	69,6 %	59,8	%	67,4 %
Nombre moyen pondéré de parts en circulation (en milliers) Parts émises et en circulation à la fin de la période (en milliers) Autres éléments : Ajustement des loyers de façon linéaire Dépenses d’investissement non recouvrables Coûts de location					167 986 168 304 (3 146) $ (386) $ (5 476) $
	189 677	168 147	183 750
	189 847	168 304	189 847
	(1 260) $	(1 947) $	(2 418)	$
	(1 144) $	— $	(1 990)	$
	(4 002) $	(2 789) $	(8 367)	$

1) Les flux de trésorerie liés aux opérations comprennent des coûts de remboursement anticipé d’emprunts hypothécaires non récurrents stratégiques de 4,0 M$ (0,024 $ par part) pour le deuxième trimestre et le premier semestre de 2021. Compte non tenu des coûts de remboursement anticipé, les flux de trésorerie liés aux opérations par part se sont chiffrés à 0,179 $ par part et à 0,347 $ par part, respectivement, pour le deuxième trimestre et le premier semestre de 2021. Le ratio de distribution des flux de trésorerie liés aux opérations, compte non tenu de l’avantage au titre du RRD et déduction faite des coûts de remboursement anticipé, s’est établi à 77,8 % (60,4 % compte tenu de l’avantage au titre du RRD) et à 79,0 % (62,8 % compte tenu de l’avantage au titre du RRD), respectivement, pour le deuxième trimestre et le premier semestre de 2021.

ANNEXE A | MESURES NON CONFORMES AUX PCGR

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2022 – Rapport T2

Bénéfice d’exploitation net selon les immeubles comparables

Le calcul du bénéfice d’exploitation net selon les immeubles comparables ne tient pas compte de l’incidence des loyers constatés de manière linéaire ou de l’amortissement des loyers gratuits. Le bénéfice d’exploitation net selon les immeubles comparables exclut les immeubles qui auraient été modifiés en raison des acquisitions, des cessions et des réaménagements, ainsi que les immeubles de placement classés comme étant détenus en vue de la vente.

Le tableau suivant présente un rapprochement du bénéfice d’exploitation net selon les immeubles comparables et du montant net des produits locatifs pour les périodes présentées :

				Variation	Variation
	SLB	T2 2022	T2 2021	($)	(%)
Ontario Québec Alberta Ailleurs au Canada	10 267 3 254 5 229 42
		21 656 $	19 128 $	2 528 $	13,2 %
		5 609	5 478	131	2,4 %
		12 370	12 188	182	1,5 %
		98	94	4	4,3 %
Bénéfice d’exploitation net selon les immeubles comparables	18 792	39 733 $	36 888 $	2 845 $	7,7 %
Acquisitions/cessions/réaménagements Loyers constatés de manière linéaire Amortissement des loyers gratuits	2 799
		6 191	2 622	3 569
		1 260	1 947	(687)
		(348)	(290)	(58)
Produits locatifs, montant net	21 591	46 836 $	41 167 $	5 669 $
		T2 2022	T2 2021	Variation	Variation
	SLB	Cumul annuel	Cumul annuel	($)	(%)
Ontario Québec Alberta Ailleurs au Canada	9 924 3 254 5 229 42
		40 094 $	36 709 $	3 385 $	9,2 %
		11 073	10 935	138	1,3 %
		24 431	24 479	(48)	-0,2 %
		196	193	3	1,6 %
Bénéfice d’exploitation net selon les immeubles comparables	18 449	75 794 $	72 316 $	3 478 $	4,8 %
Acquisitions/cessions/réaménagements Loyers constatés de manière linéaire Amortissement des loyers gratuits	3 142
		12 431	5 098	7 333
		2 418	3 146	(728)
		(670)	(620)	(50)
Produits locatifs, montant net	21 591	89 973 $	79 940 $	10 033 $

ANNEXE A | MESURES NON CONFORMES AUX PCGR

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2022 – Rapport T2

Ratios financiers

Le ratio de couverture des intérêts, le ratio de couverture du service de la dette et le ratio de la dette sur le BAIIA ajusté de la FPI sont calculés comme suit :

			T2 2022	T2 2021
	T2 2022	T2 2021	Cumul annuel	Cumul annuel
Bénéfice net Ajustements : Amortissement des loyers gratuits Amortissement d’autres actifs Loyers constatés de manière linéaire Ajustement à la juste valeur au titre de la rémunération fondée sur des parts différées Ajustement à la juste valeur des prêts Ajustement à la juste valeur des immeubles de placement Charges financières1)				750 727 $ 620 147 (3 146) 1 100 (4 691) (693 645) 23 375
	83 054 $	618 305 $	324 965 $
	348	290	670
	74	84	295
	(1 260)	(1 947)	(2 418)
		885
	(1 735)		(1 986)
	—	(4 691)	—
	(45 390)	(588 797)	(255 102)
	9 274	13 977	18 540
BAIIA ajusté	44 365 $	38 106 $	84 964 $	74 487 $
Ajustements des charges financières Coûts de remboursement anticipé d’emprunts hypothécaires non récurrents1)				(3 974)
		(3 974)
	—		—
Charges d’intérêts (charges financières) exclusion faite des ajustements	9 274 $	10 003 $	18 540 $	19 401 $
Ratio de couverture des intérêts	4,8 fois	3,8 fois	4,6 fois	3,8 fois
Remboursements de capital (à l’exclusion du paiement intégral d’emprunts hypothécaires)		4 116 $		9 249 $
	2 913 $		5 464 $
Paiements du capital et des intérêts	12 187 $	14 119 $	24 004 $	28 650 $
Ratio de couverture du service de la dette	3,6 fois	2,7 fois	3,5 fois	2,6 fois
Emprunts non courants Emprunts courants				1 224 303 $ 78 810
	1 321 456 $	1 224 303 $	1 321 456 $
	65 671	78 810	65 671
Total des emprunts Ajustements : Prime non amortie sur la dette Charges de financement différées non amorties	1 387 127	1 303 113	1 387 127	1 303 113 (2 478) 4 802
	(1 803)	(2 478)	(1 803)
	4 925	4 802	4 925
Total des emprunts (encours de capital)	1 390 249 $	1 305 437 $	1 390 249 $	1 305 437 $
BAIIA ajusté, montant susmentionné sur une base annualisée	177 460 $	152 424 $	169 928 $	148 975 $
Ratio de la dette sur le BAIIA ajusté	7,8 fois	8,6 fois	8,2 fois	8,8 fois

1) La FPI a engagé des coûts non récurrents pour remboursement anticipé d’emprunts hypothécaires de 4,0 M$ au deuxième trimestre de 2021 en raison du remboursement anticipé stratégique d’emprunts hypothécaires à terme garantis de 103,2 M$, qui ont été comptabilisés dans les charges financières.

ANNEXE A | MESURES NON CONFORMES AUX PCGR

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2022 – Rapport T2

Fonds disponibles

Les fonds disponibles de la FPI sont calculés comme suit :

	30 juin	31 décembre
	2022	2021
Actifs non grevés Actifs devant être réservés en vertu d’accords de dettes non garanties : Débentures non garanties de premier rang1) Facilité de crédit renouvelable non garantie2) Facilité de crédit non garantie pour l’aménagement vert3)		2 996 333 $ (1 202 500) (390 000) (130 000)
	3 323 060 $
	(1 202 500)
	(520 000)
	(260 000)
Actifs non grevés pouvant être grevés	1 340 560	1 273 833
Capacité d’emprunt sur les actifs non grevés4)	737 308 $	700 608 $
Trésorerie Tranche non utilisée de la facilité de crédit renouvelable non garantie5) Tranche non utilisée de la facilité de crédit non garantie pour l’aménagement vert5) Capacité d’emprunt sur les actifs non grevés (indiquée plus haut)		16 052 300 000 90 000 700 608
	117 202
	372 000
	189 000
	737 308
Fonds disponibles	1 415 510 $	1 106 660 $

1) Correspond à 1,3 fois 925 M$ de débentures non garanties de premier rang en cours.

2) Correspond à 1,3 fois 400 M$ engagés sur la facilité de crédit renouvelable non garantie (300 M$ au 31 décembre 2021).

3) Correspond à 1,3 fois 200 M$ engagés sur la facilité de crédit non garantie pour l’aménagement vert (100 M$ au 31 décembre 2021).

4) La capacité d’emprunt correspond aux actifs non grevés pouvant être grevés, multipliés par 55 % du ratio prêt-valeur.

5) Comprend les montants prélevés et les lettres de crédit émises en vertu des conventions de facilité de crédit.

ANNEXE A | MESURES NON CONFORMES AUX PCGR

53

SUMMIT INDUSTRIAL INCOME REIT Rapport de gestion

2022 – Rapport T2

ANNEXE B | SOMMAIRE DES RÉSULTATS FINANCIERS

Le tableau suivant présente un sommaire des résultats trimestriels pour les huit derniers trimestres :

	20	22		2	021		2	020
	T2	T1	T4	T3	T2	T1	T4	T3
Rendement du portefeuille Taux d’occupation Produits tirés des immeubles de placement Charges d’exploitation liées aux immeubles Produits locatifs, montant net Bénéfice net		98,2 % 59 115 $ 15 978 $ 43 137 $ 241 911 $	99,2 % 56 911 $ 15 649 $ 41 262 $ 128 840 $	99,2 % 52 636 $ 12 412 $ 40 224 $ 253 028 $	98,8 % 54 715 $ 13 548 $ 41 167 $ 618 305 $	98,2 % 52 710 $ 13 936 $ 38 774 $ 132 422 $	98,0 % 51 253 $ 14 392 $ 36 861 $ 95 586 $	98,7 % 46 821 $ 12 016 $ 34 805 $ 43 136 $
	99,1 %
	62 260 $
	15 424 $
	46 836 $
	83 054 $
Rendement d’exploitation Flux de trésorerie liés aux opérations1), 2) Flux de trésorerie liés aux opérations par part1), 2) Bénéfice netparpart – de base		32 491 $ 0,183 $ 1,361 $	31 277 $ 0,178 $ 0,729 $	14 506 $ 0,086 $ 1,492 $	26 076 $ 0,155 $ 3,677 $	28 182 $ 0,168 $ 0,789 $	25 436 $ 0,159 $ 0,597 $	24 246 $ 0,168 $ 0,300 $
	36 351 $
	0,192 $
	0,438 $
Distributions Distributions déclarées aux porteurs de parts Distributions par part déclarées aux porteurs de parts Ratio de distribution des flux de trésorerie liés aux opérations, compte non tenu de l’avantage au titre du RRD1), 2) Ratio de distribution des flux de trésorerie liés aux opérations, compte tenu de l’avantage au titre du RRD1), 2) Nombre moyen pondéré de parts en circulation(en milliers)		25 574 $ 0,141 $ 77,0 % 61,3 % 177 757	24 841 $ 0,141 $ 79,2 % 60,3 % 175 909	24 141 $ 0,141 $ 164,9 % 127,2 % 169 599	23 379 $ 0,139 $ 89,6 % 69,6 % 168 147	22 663 $ 0,135 $ 80,4 % 65,4 % 167 823	21 976 $ 0,135 $ 85,0 % 68,9 % 160 195	19 997 $ 0,135 $ 80,2 % 64,7 % 143 962
	27 283 $
	0,144 $
	75,0 %
	58,4 %
	189 677
Situation de trésorerie et endettement Total des actifs Total des actifs non grevés Total de la dette Taux d’intérêt effectif moyen pondéré Ratio d’endettement1) Ratio de couverture des intérêts1) Ratio de couverture du service de la dette1) Ratio de la dette sur le BAIIA ajusté1) Notation accordéepar DBRS		5 199 949 $ 3 354 890 $ 1 459 514 $ 2,47 % 28,1 % 4,4 fois 3,3 fois 9,0 fois BBB(faible)	4 542 994 $ 2 996 333 $ 1 293 573 $ 2,51 % 28,5 % 4,3 fois 3,3 fois 8,3 fois BBB(faible)	4 393 410 $ 2 809 100 $ 1 286 456 $ 2,51 % 29,3 % 4,3 fois 3,2 fois 8,4 fois BBB(faible)	4 042 557 $ 2 233 746 $ 1 303 113 $ 2,80 % 32,2 % 3,8 fois 2,7 fois 8,6 fois BBB(faible)	3 294 542 $ 1 548 963 $ 1 167 999 $ 2,99 % 35,5 % 3,9 fois 2,5 fois 8,0 fois BBB(faible)	3 172 213 $ 1 405 365 $ 1 156 142 $ 2,99 % 36,4 % 3,5 fois 2,3 fois 8,5 fois BBB(faible)	2 846 900 $ 1 054 481 $ 1 103 610 $ 3,09 % 38,8 % 3,4 fois 2,3 fois 8,3 fois BBB(faible)
	5 189 506 $
	3 323 060 $
	1 387 127 $
	2,74 %
	26,7 %
	4,8 fois
	3,6 fois
	7,8 fois
	BBB(faible)
Immeubles de placement productifs de revenus Nombre d’immeubles SLB totale Immeubles détenus en vue de la vente SLB des immeubles détenus en vue de la vente		159 21 514 — —	156 20 651 1 32	154 20 129 2 76	156 20 253 — —	153 19 393 6 402	156 19 360 3 119	153 18 207 4 141
	160
	21 591
	—
	—

• 1) Mesure non conforme aux PCGR. Se reporter à l’« Annexe A | Mesures non conformes aux PCGR » pour des renseignements supplémentaires et des rapprochements.

• 2) Compte tenu de coûts de remboursement anticipé d’emprunts hypothécaires garantis non récurrents stratégiques de 4,0 M$ (0,024 $ par part) et de 16,1 M$ (0,095 $ par part), respectivement, pour les deuxième et troisième trimestres de 2021. Compte non tenu des coûts de remboursement anticipé, les flux de trésorerie liés aux opérations par part se sont chiffrés à 0,179 $ par part et à 0,180 $ par part, respectivement, pour les deuxième et troisième trimestres de 2021. Le ratio de distribution des flux de trésorerie liés aux opérations, compte non tenu de l’avantage au titre du RRD et déduction faite des coûts de remboursement anticipé, s’est établi à 77,8 % (60,4 % compte tenu de l’avantage au titre du RRD) et à 78,2 % (60,4 % compte tenu de l’avantage au titre du RRD), respectivement, pour les deuxième et troisième trimestres de 2021.

ANNEXE B | SOMMAIRE DES RÉSULTATS FINANCIERS

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2022 – Rapport T2

ANNEXE C | ANALYSE DU BILAN

	30 juin		31 décembre		Variation		Observations
	2022		2021
Immeubles de placement	4 968 880	$	4 460 578	$	508 302	$	L’augmentation des immeubles de placement résulte
							de l’acquisition d’immeubles de placement en 2022, de
							255,1 M$ de plus-values sur la juste valeur des immeubles de
							placement et des activités d’aménagement depuis le début de
							l’exercice, et a été partiellement compensée par la cession d’un
							immeuble deplacement aupremier trimestre de 2022.
Coentreprises comptabilisées selon	6 287		8 632		(2 345)		La diminution des coentreprises comptabilisées selon la
la méthode de la mise en équivalence							méthode de la mise en équivalence résulte de l’acquisition de la
							participation restante de 50 % dans deux immeubles récemment
							construits qui ont été transférés aux immeubles de placement
							productifs de revenus et de l’acquisition de la participation
							restante de 50 % dans un immeuble en cours d’aménagement
							qui a été transféré aux immeubles de placement en cours
							d’aménagement, et a été partiellement compensée par
							l’acquisition d’une participation de 50 % dans deux sites destinés
							à l’aménagement en coentreprise au cours dupremier semestre.
Prêts	77 018		38 965		38 053		La FPI a conclu des conventions de prêt mezzanine avec deux de
							ses coentreprises relativement à ses participations dans des
							projets d’aménagement et a éteint une convention de prêt
							mezzanine à la suite de l’acquisition de la participation restante
							de 50 % dans l’immeuble destiné à l’aménagement.
Immeubles de placement détenus	—		3 980		(3 980)		L’immeuble de placement détenu en vue de la vente au
en vue de la vente							31 décembre 2021 a été cédé aupremier trimestre de 2022.
Autres actifs courants	137 321		30 839		106 482		L’augmentation des autres actifs courants est en grande partie
							liée aux liquidités détenues pour acquérir un immeuble de
							placement le 7 juillet 2022, ainsi que pour acquérir les locaux
							d’agrandissement du 7800, autoroute Transcanadienne plus tard
							en 2022.
Total des actifs	5 189 506	$	4 542 994	$	646 512	$
Emprunts	1 387 127	$	1 293 573	$	93 554	$	Les emprunts ont augmenté en raison du nouveau financement
							hypothécaire à terme garanti obtenu au deuxième trimestre
							de 2022, et ont été partiellement compensés par le
							remboursement de certains emprunts hypothécaires à terme
							garantis arrivant à échéance au cours dupremier semestre.
Autres passifs courants	65 265		59 189		6 076		Les autres passifs courants ont augmenté en raison des intérêts
							courus sur les débentures de premier rang non garanties, d’une
							augmentation des distributions à payer en raison de
							l’augmentation du nombre de parts en circulation à la suite de
							placements de parts et de l’augmentation des distributions de
							3,0 % à compter de mai 2022, ainsi que des différences
							temporelles régulières dans les comptes fournisseurs et les
							charges à payer. L’augmentation des autres passifs courants a
							été partiellement compensée par une diminution des passifs liés
							à la rémunération différée des parts en raison d’une baisse du
							cours desparts.
Autres passifs non courants	42 702		41 731		971		L’augmentation des autres passifs non courants est en grande
							partie liée à une augmentation des dépôts de garantie en raison
							des acquisitions réalisées depuis le début de l’exercice et des
							mouvements réguliers des locataires.
Capitaux propres	3 694 412		3 148 501		545 911		L’augmentation des capitaux propres est due au résultat net
							depuis le début de l’exercice et aux placements de parts, et a été
							partiellement compensée par les distributions mensuelles
							régulières en trésorerie.
Total du passif et des capitaux propres	5 189 506	$	4 542 994	$	646 512	$

ANNEXE C | ANALYSE DU BILAN

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2022 – Rapport T2

ANNEXE D | TRANSACTIONS ENTRE PARTIES LIÉES

Honoraires des fiduciaires

Les honoraires des fiduciaires, qui s’élèvent respectivement à 0,1 M$ et à 0,3 M$, sont inclus dans les frais généraux et administratifs pour le deuxième trimestre et le premier semestre de 2022 (0,2 M$ et 0,3 M$, respectivement, pour le deuxième trimestre et le premier semestre de 2021). De plus, la FPI a comptabilisé des réductions de la juste valeur des parts différées se rapportant aux honoraires des fiduciaires de 0,8 M$ et de 0,9 M$, respectivement, pour le deuxième trimestre et le premier semestre de 2022 (augmentations de la juste valeur de 0,5 M$ et de 0,6 M$, respectivement, au deuxième trimestre et au premier semestre de 2021), comme il est décrit à la rubrique « Régime de parts différées ».

Régime de parts différées

Conformément aux modalités du régime de parts différées, la FPI peut attribuer des parts différées (les « parts différées ») aux fiduciaires, aux hauts dirigeants et aux employés (les « participants »). Le régime de parts différées vise à favoriser une plus grande harmonisation des intérêts des participants et des porteurs de parts; il est administré par le comité de rémunération et des candidatures, au nom du conseil.

Les participants qui sont des hauts dirigeants ou des employés ont le droit de recevoir des parts différées à la discrétion du conseil et sur la recommandation du comité de rémunération et des candidatures. Le conseil, sur la recommandation du comité de rémunération et des candidatures, peut choisir d’émettre des parts différées à un ou plusieurs hauts dirigeants ou employés à l’occasion, en guise de récompense pour la réalisation d’un rendement ou d’autres objectifs conformément aux programmes et politiques établis de temps à autre par la FPI. Aucun droit rattaché à des parts différées n’est acquis tant que la FPI n’a pas octroyé une attribution à un haut dirigeant ou à un employé en particulier.

Les participants qui sont des fiduciaires de la FPI peuvent choisir de recevoir la totalité ou une partie de leur rémunération à titre de fiduciaire sous forme de parts différées plutôt qu’en espèces (le « montant choisi » et le fiduciaire visé, le « fiduciaire visé »). Le régime prévoit une attribution aux fiduciaires, qui représente une attribution annuelle de parts différées d’une valeur de 20 000 $ à une date d’attribution déterminée par le comité de rémunération et des candidatures.

De façon générale, les parts différées attribuées à des participants aux termes du régime de parts différées seront acquises le jour qui tombe 12 mois après la date de l’attribution. Les parts différées émises aux fiduciaires aux termes de l’attribution aux fiduciaires seront acquises en fonction du calendrier suivant : i) 50 % des parts différées le jour du troisième anniversaire de l’attribution, ii) 25 % des parts différées le jour du quatrième anniversaire de l’attribution, et iii) 25 % le jour du cinquième anniversaire de l’attribution.

Le 11 mai 2022, le nombre maximal de parts différées réservées aux fins d’émission aux termes du régime de parts différées a été porté à 3 572 167, par rapport à 425 420 parts différées. Au 30 juin 2022, 3 240 615 parts différées pouvaient être attribuées aux termes du régime de parts différées. Une part différée est l’équivalent monétaire d’une part. Les parts différées ne donnent pas droit à un participant d’exprimer un droit de vote ou de se prévaloir d’autres droits des porteurs de parts.

ANNEXE D | TRANSACTIONS ENTRE PARTIES LIÉES

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2022 – Rapport T2

Un sommaire des parts différées octroyées dans le cadre du régime pour le premier semestre de 2022 s’établit comme suit :

Nombre de parts	2022	2021
Solde aux 1ersjanvier Parts différées attribuées pour services rendus, y compris l’attribution aux fiduciaires Parts différées attribuées par voie de distributions		153 580 93 798 4 196
	263 935
	63 195
	4 422
Solde aux 30 juin	331 552 $	251 574

Au premier semestre de 2022, approximativement 94 % de la rémunération des fiduciaires était reçue sous forme de parts différées.

La juste valeur d’une part, aux fins du régime, correspond au cours moyen pondéré en fonction du volume de la totalité des parts négociées à la Bourse de Toronto pour la période de cinq jours de bourse précédant immédiatement la date d’attribution. Le passif lié au régime est évalué à la juste valeur et réévalué à la juste valeur à chaque date de clôture et à la date de règlement. Les variations de la juste valeur sont comptabilisées dans les frais généraux et administratifs aux états financiers. Au cours du deuxième trimestre et du premier semestre de 2022, la FPI a comptabilisé des réductions de la juste valeur respectives de 1,5 M$ et de 1,8 M$ (augmentations de la juste valeur de 0,9 M$ et de 1,1 M$, respectivement, au deuxième trimestre et au premier semestre de 2021) relativement aux parts différées. Au 30 juin 2022, un montant de 5,7 M$ (6,1 M$ au 31 décembre 2021) était inclus dans les fournisseurs et autres charges à payer relativement au régime dans les états financiers.

ANNEXE D | TRANSACTIONS ENTRE PARTIES LIÉES

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2022 – Rapport T2

ANNEXE E | RÉGIME FISCAL

La FPI est généralement assujettie à l’impôt au Canada en vertu de la Loi de l’impôt sur le revenu en ce qui concerne son bénéfice imposable au cours de chaque exercice, sauf dans la mesure où ce bénéfice imposable est payé ou réputé être payé aux porteurs de parts et déduit par la FPI aux fins de l’impôt.

Conformément à la déclaration de fiducie de la FPI, les fiduciaires ont l’intention de distribuer aux porteurs de parts de la FPI la totalité du bénéfice imposable directement gagné par la FPI de manière que la FPI ne soit pas assujettie à l’impôt sur le résultat en vertu de la partie I de la Loi de l’impôt sur le revenu , ou de le désigner ainsi distribuable.

Pour les porteurs canadiens de parts imposables, les distributions sont traitées de la façon suivante aux fins de l’impôt :

				Exercices clos les 31 décembre	Exercices clos les 31 décembre	Exercices clos les 31 décembre
	2021	2020	2019	2018	2017	2016	2015	2014	2013
Autres produits Gain en capital Remboursement de capital		0,0 % 36,3 % 63,7 %	3,6 % 81,2 % 15,2 %	8,3 % 21,7 % 69,9 %	0,0 % 0,0 % 100,0 %	0,0 % 0,0 % 100,0 %	0,0 % 24,2 % 75,8 %	0,0 % 23,2 % 76,8 %	0,9 % 23,7 % 75,4 %
	0,0 %
	0,0 %
	100,0 %

ANNEXE F | RÉGIME FISCAL

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2022 – Rapport T2

ANNEXE F | RISQUES ET INCERTITUDES

La réalisation des objectifs de la FPI dépend en partie de l’atténuation réussie des risques d’entreprise énoncés ci-après. Les placements immobiliers sont sujets à divers degrés de risque. Ils sont touchés par divers facteurs, notamment les changements dans les conditions économiques générales et les conditions du marché local, les marchés des actions et du crédit, les fluctuations des coûts d’intérêts, l’attrait des propriétés pour les locataires, la concurrence d’autres locaux disponibles, la stabilité et la solvabilité des locataires et divers autres facteurs.

L’actuelle stratégie d’affaires de la FPI consiste à se concentrer sur l’acquisition et la gestion d’un portefeuille d’immeubles commerciaux affectés à l’industrie légère dans divers marchés à l’échelle du Canada, lesquels génèrent des flux de trésorerie stables à long terme.

Ce qui suit est un examen des facteurs clés qui ont une incidence sur les activités de la FPI.

FACTEURS DE RISQUE PROPRES AU SECTEUR IMMOBILIER ET À L’ENTREPRISE DE LA FPI

COVID-19 et autres crises de santé publique

Le 11 mars 2020, l’Organisation mondiale de la Santé a déclaré que la COVID-19 était une pandémie. La transmission de la COVID-19 et les efforts pour endiguer sa propagation ont récemment entraîné la fermeture des frontières internationales, nationales et locales, des restrictions en matière de déplacements, des perturbations importantes des activités commerciales, des chaînes d’approvisionnement et des activités et de la demande des clients, des annulations, des réductions et d’autres modifications des services, des quarantaines, ainsi que d’importantes préoccupations et incertitudes en général.

Le ralentissement économique découlant de la pandémie de COVID-19 et des mesures gouvernementales prises pour l’endiguer pourrait avoir, à court ou à long terme, une incidence défavorable importante sur les activités et la performance financière de la FPI. De plus, la nature et l’étendue de ces mesures peuvent varier en fonction de l’efficacité des programmes de vaccination, de l’émergence de nouveaux variants de la COVID-19 et de toute résurgence de cas positifs à la COVID-19. Ces incidences peuvent comprendre : une diminution de la capacité des locataires de payer le loyer en totalité ou en partie; une réduction de la demande des produits ou services des locataires; la suspension temporaire ou à long terme des projets d’aménagement; des changements possibles à l’activité de location; des pénuries ou des perturbations temporaires ou à long terme en ce qui a trait à la main-d’œuvre; d’autres perturbations des chaînes d’approvisionnement locales et mondiales; des risques accrus liés aux systèmes de technologie de l’information et aux systèmes de contrôle interne de la FPI en raison de la nécessité d’augmenter les ententes de travail à distance; et une détérioration maintenue ou accrue des marchés mondiaux du crédit et des capitaux, ce qui pourrait limiter la capacité de la FPI d’obtenir du financement externe pour financer ses activités et ses dépenses en immobilisations, ou entraîner des pertes à l’égard de la trésorerie et des placements de la FPI en raison de défaillances des institutions financières et d’autres parties. La FPI est partie à divers partenariats et coentreprises avec différentes entités et court un risque si ces partenariats ou coentreprises n’obtiennent pas les rendements prévus ou manquent à leurs obligations financières en raison, en tout ou en partie, de facteurs liés à la COVID-19.

ANNEXE F | RISQUES ET INCERTITUDES

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2022 – Rapport T2

La durée et l’incidence totale de la pandémie de COVID-19 sur la FPI demeurent inconnues à l’heure actuelle. Par conséquent, il n’est pas possible d’estimer de façon fiable l’ampleur et la gravité des incidences de la COVID-19 sur les résultats financiers et les activités futurs de la FPI. En réponse à la pandémie de COVID-19, la FPI a mis en place plusieurs protocoles visant à protéger ses employés, locataires et invités, notamment en exigeant que les employés travaillent à domicile dans toute la mesure du possible, en augmentant les mesures d’assainissement et de santé et de sécurité à ses immeubles, et en restreignant l’accès à ses immeubles de bureaux. Selon le territoire, une partie ou la totalité de ces protocoles sont toujours en vigueur et devraient le rester pendant la majeure partie de 2022. La FPI continue de surveiller de près les activités commerciales et peut prendre d’autres mesures qui répondent aux directives des gouvernements et des autorités de santé publique ou qui sont dans l’intérêt véritable des locataires, des fournisseurs ou des autres parties prenantes, au besoin. Ces changements et tout changement additionnel dans les activités en réponse à la COVID-19 pourraient avoir une incidence importante sur les résultats financiers de la FPI.

De plus, des épidémies, des pandémies ou d’autres crises de santé publique réelles ou imminentes, y compris la crise sanitaire actuelle liée à la pandémie de COVID-19, ou se rapportant à des virus ou des grippes ou toute autre affection ou maladie semblable, pourraient avoir une incidence défavorable sur la FPI, en raison notamment de ce qui suit : une baisse générale ou aiguë de l’activité économique dans les régions où se trouvent les immeubles de placement de la FPI; l’augmentation du chômage, des pénuries d’approvisionnement, des restrictions à la mobilité et d’autres mesures de quarantaine; une réglementation gouvernementale accrue, l’incapacité d’accéder aux programmes ou processus gouvernementaux en temps opportun, l’efficacité des mesures d’aide gouvernementales; et la quarantaine ou la contamination d’un ou de plusieurs immeubles de placement de la FPI. La contamination dans l’un des immeubles de la FPI ou dans un marché où la FPI exerce ses activités pourrait avoir une incidence défavorable sur l’entreprise, les résultats d’exploitation ou la réputation de la FPI ou sur l’attrait de ce marché. De plus, une réglementation gouvernementale accrue en cas de crise de santé publique pourrait donner lieu à des lois ou à des règlements qui pourraient restreindre la capacité de la FPI d’appliquer des dispositions importantes aux termes de ses baux, notamment à l’égard de la perception de loyer ou d’autres obligations de paiement, entre autres incidences défavorables possibles. Tous ces événements pourraient avoir un effet défavorable important sur l’entreprise, les flux de trésorerie, la situation financière et les résultats d’exploitation de la FPI, notamment : la capacité de mettre en œuvre des augmentations de loyer; le recouvrement des loyers et créances; les taux d’inoccupation; les renouvellements et les refinancements hypothécaires; le report de certaines dépenses en immobilisations; l’évaluation des immeubles de placement; la capacité de la FPI de respecter les clauses restrictives applicables; et la capacité de la FPI de réunir des capitaux et de maintenir ses distributions. La FPI relève de façon proactive son niveau de planification et continuera de surveiller et d’adapter ses plans de continuité des affaires en cas de crise de santé publique.

Conjoncture économique

Les préoccupations permanentes quant à savoir si l’économie subira ou non les contrecoups de l’inflation, de la déflation ou de la stagflation, et de l’effet systémique d’une augmentation du chômage, de la volatilité des coûts de l’énergie, des questions géopolitiques, de la disponibilité et du coût du crédit, du marché hypothécaire canadien, d’un marché immobilier commercial en difficulté et de la récente pandémie de COVID-19 ont contribué à intensifier la volatilité sur le marché et à miner la confiance du milieu des affaires et des consommateurs. De plus, cette incertitude dans les marchés peut aussi nuire à la capacité des locataires et des exploitants de la FPI de maintenir des taux d’occupation dans ses immeubles, ce qui pourrait nuire à la situation financière de la FPI. Si ces conditions économiques se maintiennent, les locataires et exploitants de la FPI pourraient être incapables de payer leurs loyers et autres obligations envers la FPI, ce qui pourrait avoir un effet défavorable important sur la FPI.

ANNEXE F | RISQUES ET INCERTITUDES

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2022 – Rapport T2

Activités limitées

Pour maintenir son statut de « fiducie de fonds commun de placement » en vertu de la Loi de l’impôt sur le revenu , la FPI ne peut pas exercer la plupart des activités d’une entreprise active et est limitée quant aux types d’investissements qu’elle peut faire. La déclaration de fiducie renferme des restrictions à cet effet.

Financement, taux d’intérêt et accès au capital

La FPI est exposée au risque associé au financement par emprunt et par capitaux propres. La disponibilité de la dette pour refinancer les prêts existants et venant à échéance et le coût du service de cette dette influeront sur le succès de la FPI. La FPI est exposée au risque de taux d’intérêt lorsque des fonds sont prélevés sur la facilité de crédit renouvelable non garantie, sur la facilité de crédit verte d’aménagement non garantie et sur des emprunts hypothécaires à taux variable, qui comportent un taux d’intérêt variable. Une hausse des taux d’intérêt aurait pour effet d’augmenter le coût d’intérêts des prêts de la FPI et aurait une incidence défavorable sur le bénéfice net, le bénéfice global et le bénéfice net par part de la FPI. La FPI est en outre exposée au risque lié au financement par capitaux propres. La capacité d’accéder aux marchés des capitaux propres à des moments opportuns et à un coût acceptable influera sur la réussite de la FPI.

Le secteur immobilier exige d’importants capitaux. La FPI aura besoin de capitaux pour entretenir ses immeubles et pour financer sa stratégie de croissance et éventuellement d’importantes dépenses en immobilisations. De plus, dans certaines circonstances, la FPI pourrait ne pas être en mesure d’emprunter des fonds en raison des restrictions énoncées dans la déclaration de fiducie ou dans l’acte de fiducie, en sa version complétée par les actes de fiducie supplémentaires. Par conséquent, l’incapacité de la FPI d’accéder aux capitaux requis pourrait avoir une incidence défavorable sur la situation financière et les résultats d’exploitation de la FPI, et réduire le montant de l’encaisse disponible aux fins de distribution aux porteurs de parts.

Au 30 juin 2022, la FPI avait des emprunts à taux variable de 3,6 M$ (13,7 M$ au 31 décembre 2021), exclusion faite des emprunts hypothécaires à terme à taux variable pour lesquels la FPI a conclu des swaps de taux d’intérêt. D’après le solde impayé de la dette à taux variable au 30 juin 2022, une augmentation ou une diminution de 1 % du taux préférentiel bancaire aurait une incidence de 36 200 $ sur les charges financières de la FPI pour le deuxième trimestre de 2022 (0,1 M$ au deuxième trimestre de 2021). La FPI a l’intention de structurer son financement à taux fixe de façon à échelonner les échéances de ses emprunts hypothécaires et, de ce fait, à atténuer le risque lié aux futures fluctuations des taux d’intérêt et, dans la mesure du possible, à conclure des swaps de taux d’intérêt sur les emprunts hypothécaires à terme à taux variable afin de réduire le risque lié aux futures fluctuations des taux d’intérêt.

Risque géopolitique

Des événements géopolitiques et autres, comme la situation actuelle en Ukraine et les sanctions imposées à cet égard, ont entraîné, et pourraient entraîner à l’avenir, des perturbations dans les économies et les marchés canadiens et mondiaux en général. La situation politique et celle des populations civiles, tant au niveau national que dans d’autres pays, ne peuvent être prédites avec précision. Les activités politiques nationales et internationales sont changeantes et échappent à notre contrôle. Bien que nous continuions à suivre de près la situation économique et politique au Canada et ailleurs, l’apparition, la prolongation ou l’expansion de troubles, d’activités militaires ou de sanctions pourraient accroître la volatilité des marchés financiers et avoir des effets négatifs importants, directs ou indirects, sur les économies mondiales et sur nos activités, nos résultats d’exploitation ou nos résultats financiers. De tels événements peuvent avoir une incidence indirecte sur la performance de la FPI, car les activités de nos locataires peuvent être plus directement touchées.

ANNEXE F | RISQUES ET INCERTITUDES

61

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2022 – Rapport T2

Crédit

Le risque de crédit découle de la possibilité que les locataires éprouvent des difficultés financières et ne soient pas en mesure de respecter leurs engagements aux termes de leur bail. La FPI tente d’atténuer ce risque en procédant à des évaluations du crédit à l’égard des nouveaux locataires, en diversifiant la composition de ses locataires et en limitant son exposition à un seul locataire.

L’exposition maximale au risque de crédit au 30 juin 2022 est liée à la valeur comptable du solde des débiteurs, compte non tenu de toute garantie détenue ou d’autres rehaussements de crédit. Les garanties détenues sur certains contrats de location sont des lettres de crédit ou des dépôts de garantie reçus des locataires. Il y a lieu de se reporter à la note 8 des états financiers pour un complément d’information sur les débiteurs.

En raison de la pandémie de COVID-19, la FPI continue d’enregistrer une hausse du risque de crédit associé aux engagements découlant de contrats de location de son bassin de locataires. Pour réduire ce risque de crédit, la direction effectue une solide évaluation de son bassin de locataires et des informations macroéconomiques prospectives, en plus d’évaluer la probabilité de défaut par des locataires, compte tenu de sa connaissance du bassin de locataires de la FPI et de leurs secteurs d’activité. La direction de la FPI est en communication constante avec le bassin de locataires de la FPI lorsqu’il y a un risque de crédit accru; elle collabore avec eux pour percevoir les loyers et discute avec chacun d’eux des difficultés économiques éventuellement engendrées par la pandémie.

La FPI est également exposée à un risque de crédit lié à la possibilité que les prêts qu’elle a consentis ne soient pas remboursés. La FPI tente d’atténuer ce risque en faisant un contrôle préalable des occasions de placement et des partenaires auxquels elle consent des prêts, et en surveillant de façon continue les projets associés au placement, y compris l’examen régulier des coûts et des loyers pro forma. Ces prêts sont également garantis par les biens immobiliers sous-jacents.

Risque de coentreprise

La FPI a conclu avec différentes entités des partenariats, associations et autres arrangements similaires pouvant comporter des risques et des incertitudes qui ne sont pas présents en l’absence de participation d’un tiers. Si ces partenariats, associations ou autres arrangements n’obtiennent pas les rendements prévus ou manquent à leurs obligations financières, la FPI court un risque. La FPI réduit ce risque en cherchant à négocier des droits contractuels en cas de défaut, en concluant des ententes avec des partenaires financièrement stables et en travaillant avec des partenaires qui ont déjà mené à bien des projets d’aménagement.

Liquidités

Le risque de liquidité découle de la possibilité que la FPI ne dispose pas de suffisamment de capitaux d’emprunt ou de capitaux propres pour financer sa croissance future, refinancer ses dettes à mesure qu’elles viennent à échéance ou respecter ses obligations de paiement à mesure qu’elles surviennent. Le risque de liquidité découle également de l’incapacité de la FPI d’obtenir du financement ou du refinancement à des conditions favorables. De plus, les placements immobiliers sont relativement peu liquides, car une grande partie du capital de la FPI est investie dans des actifs corporels qui peuvent être difficiles à vendre, surtout si la conjoncture locale est mauvaise. Un manque de liquidité pourrait limiter la capacité de la FPI de vendre rapidement des composantes du portefeuille en réponse à l’évolution de la conjoncture économique ou des conditions de placement. Si la FPI était tenue de liquider rapidement ses actifs, il existe un risque qu’elle réalise un produit de vente inférieur à la valeur comptable actuelle de ses placements immobiliers.

ANNEXE F | RISQUES ET INCERTITUDES

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En outre, certaines dépenses importantes liées à des placements immobiliers, comme l’impôt foncier, les frais d’entretien et les paiements hypothécaires, représentent des obligations qui doivent être honorées, peu importe si l’immeuble produit un revenu et, le cas échéant, si ce revenu est suffisant.

Au 30 juin 2022, les principaux besoins en liquidités de la FPI découlaient des besoins courants en fonds de roulement, du service de la dette et des obligations de remboursement, des dépenses d’investissement et de location relatives aux biens existants, des coûts d’aménagement, des acquisitions d’immeubles et des distributions aux porteurs de parts. Tous les besoins en matière de liquidités susmentionnés, à l’exception des obligations relatives au remboursement de la dette à l’échéance et des acquisitions d’immeubles, sont, en règle générale, financés par les flux de trésorerie liés aux activités d’exploitation ou par le prélèvement d’un montant sur la facilité de crédit renouvelable non garantie de la FPI. Les obligations de remboursement des dettes à l’échéance (se reporter à la note 9 des états financiers) sont, en règle générale, financées par le refinancement des dettes qui y sont liées, au moyen de débentures non garanties ou d’emprunts hypothécaires à terme garantis, et les acquisitions d’immeubles sont généralement financées par la mobilisation de capitaux propres ainsi que par des placements de débentures non garanties. Entre les mobilisations de capitaux propres, la FPI peut se servir de ses facilités de crédit pour financer la composante capitaux propres des acquisitions d’immeubles.

La situation financière et les résultats d’exploitation de la FPI en souffriraient si elle n’était pas en mesure d’obtenir un financement/refinancement ou un financement/refinancement avantageux d’un point de vue financier, ou si elle n’était pas en mesure de répondre à ses autres besoins en liquidités au moyen de flux de trésorerie d’exploitation courants.

La FPI atténue son risque de liquidité en échelonnant les échéances de sa dette et en entretenant de solides relations avec ses prêteurs. De plus, les distributions de la FPI sont faites à l’appréciation des fiduciaires de la FPI. Enfin, la FPI ne conclut aucune acquisition immobilière ferme, à moins de n’avoir obtenu ou de ne savoir qu’elle peut obtenir le capital (emprunt et capitaux propres) nécessaire pour financer l’acquisition en question.

Les obligations contractuelles de la FPI au 30 juin 2022 sont décrites plus en détail à la rubrique « Obligations contractuelles ».

Déclaration des immeubles de placement à leur juste valeur

La FPI détient des immeubles de placement pour en tirer un revenu locatif, pour valoriser le capital ou les deux. Tous les immeubles de placement sont évalués à leur juste valeur chaque période de déclaration et les variations de la juste valeur sont comptabilisées dans les états consolidés du résultat net et du résultat global. La juste valeur est déterminée à l’interne par la FPI par des personnes qui possèdent des connaissances et une expérience spécialisée dans l’évaluation immobilière, avec l’aide de spécialistes externes de l’évaluation, en utilisant des hypothèses semblables et des principes d’évaluation utilisés par des évaluateurs externes.

Les immeubles de placement ont été évalués à l’aide de la combinaison de la méthode de l’actualisation des flux de trésorerie, de la méthode de capitalisation directe et de la méthode de comparaison directe. Selon la méthode de l’actualisation des flux de trésorerie, les flux de trésorerie futurs attendus sont actualisés, en général sur 10 ans, et tiennent compte d’une valeur finale établie par l’application d’un taux de capitalisation au bénéfice d’exploitation net estimatif de la onzième année. Pour ce qui est de la méthode de capitalisation directe, le bénéfice d’exploitation net stabilisé est capitalisé selon le taux de capitalisation global requis, qui est fondé sur l’emplacement et la qualité de l’immeuble de placement, et tient compte des données sur le marché à la date d’évaluation. Finalement, selon la méthode de comparaison directe (prix par pied carré), les immeubles sont comparés à d’autres immeubles ayant fait l’objet d’une transaction récente et qui sont jugés comparables en raison de leur emplacement, de leur état, de leur taille et de leur taux de location.

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Selon ces méthodes d’évaluation, certaines hypothèses importantes doivent être posées, notamment au sujet des produits locatifs, des loyers sur le marché, des charges d’exploitation et des taux d’inoccupation, d’actualisation et de capitalisation. Le taux d’actualisation et le taux de capitalisation de chaque immeuble sont déterminés en fonction de l’information provenant du marché relativement à la vente de bâtiments similaires dans la même région.

Une évaluation est une estimation de la valeur du marché et il convient de faire preuve de prudence dans l’évaluation des données relatives aux évaluations. Il s’agit d’une mesure de la valeur fondée sur l’information recueillie au cours d’une enquête, les techniques d’évaluation utilisées et le raisonnement à la fois quantitatif et qualitatif, qui mène à une opinion de valeur. Les hypothèses relatives au marché retenues aux fins de l’évaluation ne reflètent pas nécessairement l’expérience ou les antécédents précis de la FPI, et les conditions requises pour obtenir la juste valeur par le truchement d’une vente pourraient changer ou ne pas se matérialiser. Il existe aussi un risque inhérent lié à la dépendance et au recours à un nombre limité d’évaluateurs, car cette approche pourrait ne pas refléter de manière adéquate l’éventail des justes valeurs que les acteurs du marché attribueraient aux immeubles de placement. La FPI atténue ce risque en procédant à un examen détaillé des hypothèses utilisées par les évaluateurs dans le cadre de son évaluation, ce qui comprend une comparaison de ces hypothèses avec les indices de référence correspondants établis à partir des observations de la direction sur les opérations de marché. Un repli du marché immobilier pourrait avoir une incidence négative sur les produits d’exploitation et les flux de trésorerie de la FPI; un tel repli pourrait également avoir une incidence importante sur la juste valeur des immeubles de placement de la FPI, ainsi que sur certains des ratios financiers et clauses restrictives.

Risques associés à la propriété immobilière et aux locataires

La FPI est propriétaire des immeubles dans son portefeuille et prévoit éventuellement acquérir des participations dans d’autres biens immobiliers. Tous les placements immobiliers comportent des éléments de risque.

La valeur d’un bien immobilier et de quelques améliorations qui y sont apportées tient à la solvabilité et à la stabilité financière des locataires, ainsi qu’aux taux d’inoccupation des immeubles. Si un grand nombre de locataires ne peuvent pas respecter leurs obligations aux termes de leurs baux ou si un grand nombre de locaux dans les immeubles dans lesquels la FPI détient une participation deviennent vacants et ne peuvent être loués à des conditions favorables sur le plan économique, les flux de trésorerie liés aux opérations* seront touchés défavorablement.

À l’expiration d’un bail, rien ne garantit que le bail sera renouvelé ni que le locataire sera remplacé. Les conditions d’un bail ultérieur peuvent être moins favorables pour la FPI que celles du bail existant. En cas de défaillance d’un locataire, le locateur peut éprouver des retards ou être assujetti à des restrictions quant à l’exercice de ses droits et engager des frais considérables pour la protection de l’investissement de la FPI. De plus, à tout moment, un locataire de l’un des immeubles dans lesquels la FPI détient une participation peut se placer sous la protection de la législation en matière de faillite ou d’insolvabilité, protection qui pourrait entraîner l’exclusion et la résiliation du bail de ce locataire, autant d’événements qui pourraient avoir un effet défavorable sur la situation financière et les résultats d’exploitation de la FPI et réduire le montant de l’encaisse disponible pour des distributions aux porteurs de parts. La capacité de louer des locaux non loués dans les immeubles dans lesquels la FPI détient une participation tiendra à de nombreux facteurs, notamment la conjoncture économique en général, les marchés de l’immobilier locaux, les changements démographiques, l’offre et la demande pour des locaux loués, la concurrence d’autres locaux offerts et différents autres facteurs, dont bon nombre sont indépendants de la volonté de la FPI.

Occupation par les locataires

Bien que certains baux, mais non pas tous les baux, renferment une disposition enjoignant aux locataires d’assurer une occupation permanente des locaux loués, rien ne garantit que ces locataires continueront d’occuper ces locaux. Certains locataires ont le droit de résilier leurs baux moyennant le paiement d’une pénalité, tandis que d’autres ne sont pas tenus de payer quelque pénalité associée à une résiliation par anticipation. Rien ne garantit que des locataires poursuivront leurs activités et continueront d’occuper les locaux. Quelque inoccupation des locaux par des locataires pourrait avoir un effet défavorable sur la FPI et nuire à sa situation financière et à ses résultats d’exploitation, et réduire le montant de l’encaisse disponible pour des distributions aux porteurs de parts.

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Risques associés aux immeubles à locataire unique

Environ 66 % de la SLB du portefeuille industriel actuel de la FPI consiste en des immeubles à locataire unique. Les cinq principaux locataires de ces immeubles représentent environ 12 % du loyer contractuel du portefeuille actuel. Si ces locataires devaient mettre fin à leur bail ou devenir insolvables, les résultats financiers de la FPI en souffriraient lourdement. Jusqu’à ce que la FPI soit en mesure d’acquérir d’autres biens et de diversifier davantage la composition de ses locataires, elle prendra certaines mesures pour atténuer le risque associé au crédit en veillant rigoureusement à ce que ses locataires respectent les conditions de leur bail respectif, et déclarera quelque problème dès qu’elle en prend connaissance.

Concentration des locataires

La FPI s’attend à tirer plus de 21 % de ses recettes de location de base auprès de ses 10 principaux locataires industriels en 2022 (se reporter à la rubrique « Locataires »). Les recettes de location tiendront donc à la capacité de ses locataires d’effectuer les paiements de loyers. Si tous les 10 principaux locataires industriels ou certains d’entre eux sont en défaut de paiement de leur loyer, la situation financière et les activités de la FPI pourraient être touchées défavorablement.

Concentration géographique

Les immeubles qui composent le portefeuille industriel actuel de la FPI sont situés partout au Canada, mais surtout en Ontario. Environ 50 % de la SLB proviennent de l’Ontario, tandis que les autres immeubles sont répartis en Alberta, au Québec et au Nouveau-Brunswick. Ainsi, le rendement de la FPI et la valeur marchande de ses immeubles sont sensibles à l’évolution de la conjoncture économique et du cadre réglementaire de l’Ontario, et les changements défavorables de la conjoncture économique ou du cadre réglementaire peuvent nuire à ses activités.

Frais fixes

L’incapacité de louer des locaux non loués, notamment en temps opportun, aura vraisemblablement un effet défavorable sur la situation financière et les résultats d’exploitation de la FPI, et réduira le montant de l’encaisse disponible pour les distributions aux porteurs de parts. Certains frais importants, notamment les taxes foncières, les frais d’entretien, les paiements hypothécaires, les primes d’assurance et les charges connexes, doivent être payés tant que l’on est propriétaire du bien immobilier, qu’il produise ou non un revenu. Des frais peuvent aussi être engagés dans le cadre d’améliorations ou de réparations de l’immeuble à la demande d’un nouveau locataire, et l’incapacité pendant une période prolongée d’attirer des locataires acceptables pour les locaux vacants peut entraîner une perte de revenus. Le calendrier et le montant des dépenses en immobilisations de la FPI auront indirectement une incidence sur le montant de l’encaisse disponible pour des distributions aux porteurs de parts.

Concurrence pour les placements immobiliers et les locataires

Le secteur de l’immobilier est concurrentiel. Nombre d’autres promoteurs, gestionnaires et propriétaires d’immeubles industriels feront concurrence à la FPI pour des locataires. Certains propriétaires d’immeubles situés dans les mêmes marchés que les immeubles de la FPI peuvent disposer de capitaux plus importants et être en meilleure situation financière et ainsi plus à même de résister à un ralentissement économique. La présence de promoteurs, de gestionnaires et de propriétaires dans ces marchés et la concurrence à laquelle la FPI doit faire face pourraient nuire à la capacité de la FPI de louer des locaux dans ses immeubles dans ces marchés et avoir un effet négatif sur les loyers demandés ou les concessions accordées, ce qui pourrait avoir un effet défavorable sur la situation financière et les résultats d’exploitation de la FPI, et réduire le montant de l’encaisse disponible pour des distributions aux porteurs de parts.

La concurrence pour des acquisitions immobilières peut être vive et certains concurrents peuvent avoir la capacité ou le désir d’acquérir des immeubles à un prix supérieur ou à des conditions moins favorables que ceux que la FPI peut être disposée à accepter. Une augmentation des fonds disponibles à des fins de placement ou de l’intérêt pour des placements immobiliers ou une diminution des taux d’intérêt peuvent entraîner une intensification de la concurrence pour des placements immobiliers, augmentant ainsi les prix d’achat de ces placements et réduisant leur rendement.

ANNEXE F | RISQUES ET INCERTITUDES

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Acquisitions

Le plan d’affaires de la FPI comprend notamment la croissance par la recherche d’occasions d’acquisitions qu’elle juge convenables et la réalisation de ces acquisitions, et par l’exploitation et la location efficaces de ces immeubles. Si la FPI est incapable de gérer efficacement sa croissance, sa situation financière et ses résultats d’exploitation pourraient en souffrir et le montant de l’encaisse disponible pour des distributions aux porteurs de parts pourrait s’en trouver réduit. Aucune garantie ne peut être donnée quant au rythme de croissance par des acquisitions d’immeubles ni quant à la capacité de la FPI d’acquérir des biens relutifs, et rien ne garantit que les distributions aux porteurs de parts augmenteront ou resteront les mêmes à l’avenir.

Les ententes d’acquisition et d’aménagement conclues avec des tiers peuvent donner lieu à des responsabilités inconnues, imprévues ou non divulguées qui peuvent avoir un effet défavorable important sur les activités et les résultats financiers de la FPI. Les déclarations formulées et garanties données par ces tiers à la FPI peuvent ne pas la protéger adéquatement contre ces responsabilités, et un recours contre des tiers peut être limité par leur capacité financière. De plus, les immeubles acquis pourraient ne pas répondre aux attentes quant au rendement opérationnel ou financier en raison de frais imprévus associés à l’aménagement d’un immeuble acquis et des risques de placement généraux inhérents à un placement immobilier.

Aménagements

Il existe certains facteurs, nouveaux et émergents, qui pourraient avoir une incidence sur les risques liés à l’aménagement auxquels la FPI est confrontée. Ainsi qu’il est indiqué à la rubrique « Aménagement et expansion » du présent rapport de gestion, ces facteurs pourraient avoir une incidence plus marquée sur la FPI alors que cette dernière accroît son bassin de projets d’aménagement. De tels facteurs comprennent notamment les risques contractuels, la hausse des coûts de construction et des frais d’aménagement ainsi que la pénurie de travailleurs d’expérience dans certains métiers de la construction. La pandémie actuelle pose des risques et des incertitudes supplémentaires en matière d’aménagement qui comprennent notamment d’éventuels retards ou arrêts dans les travaux d’aménagement ou de construction, une hausse ou une baisse des coûts selon le cas, un ralentissement du rythme de location des immeubles, une baisse du prix de vente et une baisse de valeur des immeubles. L’incidence nette de la pandémie sur les activités d’aménagement est incertaine et difficile à prévoir. Pa conséquent, rien ne garantit que tous les projets proposés par la FPI décrits dans les présentes seront entrepris et, le cas échéant, quels projets d’aménagement le seront, à quels coûts et quels seront la marge bénéficiaire (s’il y a lieu) et le rendement en termes d’aménagement.

Réglementation

La FPI est assujettie à la législation et à la réglementation régissant notamment la propriété et la location d’immeubles, les normes du travail, les questions environnementales, et les taxes et impôts. Il est possible que d’éventuelles modifications de la législation ou de la réglementation fédérale, provinciale, étatique, locale ou de common law ou des changements quant à leur application ou à leur interprétation imposent à la FPI (notamment rétroactivement) de nouvelles obligations juridiques. Des modifications de la législation à laquelle la FPI est assujettie pourraient avoir un effet défavorable important sur les droits et titres de ses immeubles. Il est impossible de prévoir si des modifications seront éventuellement apportées au cadre réglementaire régissant la FPI ni l’effet de ces modifications sur ses placements.

Risques assurés et non assurés généraux et litiges

L’activité de la FPI comprend un risque de responsabilité inhérent. La FPI fait parfois l’objet de plaintes ou de litiges de la part de locataires, d’employés ou d’autres tiers dans le cadre de diverses actions. Les dommages-intérêts réclamés contre la FPI dans le cadre de ces poursuites peuvent être importants. Si une ou plusieurs réclamations valides et justifiées devaient être largement supérieures aux limites de garantie de l’assurance responsabilité de la FPI ou si les polices d’assurance de la FPI ne couvrent pas une telle réclamation, cela pourrait avoir un effet défavorable important sur l’entreprise, la situation financière, les résultats d’exploitation et les flux de trésorerie de la FPI. Des réclamations contre la FPI, fondées ou non ou quelle qu’en soit l’issue, pourraient aussi avoir un effet défavorable important sur sa capacité d’attirer des locataires ou de prendre de l’expansion, et la direction devra consacrer du temps à des questions non liées à l’exploitation de l’entreprise.

ANNEXE F | RISQUES ET INCERTITUDES

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La FPI souscrira une assurance responsabilité civile générale, une assurance contre les incendies, une assurance contre les inondations, une assurance de garantie supplémentaire et une assurance contre la perte locative avec les spécifications, montants de garantie et franchises usuels. La FPI souscrira une assurance contre les risques de tremblements de terre, sous réserve de montants de garantie, de franchises et de mécanismes d’autoassurance déterminés, et continuera de souscrire cette assurance s’il est économiquement viable de le faire. Rien ne garantit, toutefois, que des réclamations en excédent de la garantie d’assurance ou des réclamations exclues de la garantie d’assurance ne surviendront pas ni que la garantie d’assurance sera toujours offerte à des conditions acceptables. Une réclamation retenue contre la FPI qui est exclue de la garantie d’assurance ou qui excède la garantie d’assurance de la FPI pourrait avoir un effet défavorable important sur son entreprise, ses résultats d’exploitation et sa situation financière.

Risque lié à la cybersécurité

La cybersécurité demeure un domaine d’intérêt croissant, car la dépendance à l’égard des technologies numériques pour mener des activités commerciales s’est considérablement accrue. L’adoption d’ententes de télétravail pour bon nombre des employés de la FPI en raison des restrictions liées à la COVID-19 a rehaussé l’importance de la gestion des risques liés à la cybersécurité. Les cyberattaques peuvent inclure, sans s’y limiter, les intrusions dans les systèmes d’exploitation, la cyberextorsion, la fraude psychologique, le vol financier, le vol de données personnelles ou d’autres données sensibles, ou encore perturber les activités courantes. De telles cyberattaques pourraient compromettre les renseignements confidentiels de la FPI ainsi que ceux de ses employés, de ses locataires et des tiers avec lesquels elle interagit, et pourraient entraîner des conséquences négatives, notamment des coûts de remise en état, une perte de revenus, un examen réglementaire supplémentaire, des litiges et une atteinte à la réputation. Par conséquent, la FPI a élaboré un programme de cybersécurité axé sur un éventail de mesures de prévention, de protection et de détection. Ces mesures comprennent, sans s’y limiter, des programmes de sensibilisation à la sécurité à l’intention des employés, des tests de vulnérabilité réguliers effectués par des parties internes et externes, l’établissement et le maintien d’un solide programme de reprise après sinistre, la mise en œuvre d’un programme officiel d’intervention en cas d’incident et l’amélioration de la sécurité du courrier électronique. La FPI continue à faire évoluer ses tactiques et ses moyens de défense en matière de sécurité en réponse aux menaces émergentes et aux défis posés par la pandémie de COVID-19. La FPI suit également certains protocoles lorsqu’elle fait appel à des fournisseurs de technologie en ce qui concerne la sécurité des données et le contrôle d’accès.

Changements climatiques

Les changements climatiques continuent d’attirer l’attention des gouvernements et du grand public en tant que menace importante, étant donné que les émissions de gaz à effet de serre et les autres activités continuent d’avoir une incidence négative sur la planète. La FPI est exposée au risque que ses immeubles ou ses locataires soient assujettis à des initiatives gouvernementales visant à contrer les changements climatiques, comme une réduction obligatoire des émissions de gaz à effet de serre, ce qui pourrait limiter la marge de manœuvre d’exploitation de la FPI ou faire en sorte que la FPI ou ses locataires engagent des frais financiers pour se conformer à diverses réformes. L’incapacité de suivre et de se conformer et de s’adapter à la réforme relative aux changements climatiques pourrait donner lieu à des amendes ou avoir une incidence défavorable sur la réputation, les activités ou le rendement financier de la FPI.

De plus, les immeubles ou les locataires de la FPI pourraient être exposés à l’incidence d’événements causés par les changements climatiques, comme des catastrophes naturelles et des conditions météorologiques de plus en plus fréquentes et rigoureuses. Ces événements pourraient interrompre l’exploitation et les activités de la FPI, endommager ses immeubles et éventuellement réduire la valeur de ses immeubles ou l’obliger à engager des frais supplémentaires, notamment des frais d’assurance plus élevés pour assurer ses immeubles contre les catastrophes naturelles et les conditions météorologiques difficiles.

ANNEXE F | RISQUES ET INCERTITUDES

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Questions environnementales

La législation et la réglementation environnementales sont devenues de plus en plus importantes au cours des dernières années. En tant que propriétaire de participations dans des biens immeubles au Canada, la FPI est assujettie à une abondante législation fédérale, provinciale et municipale en matière d’environnement. Cette législation prévoit que la FPI pourrait être ou pourrait devenir responsable de quelque dommage à l’environnement ou charge environnementale, particulièrement à l’égard de rejets dans l’environnement de matières réglementées, notamment dangereuses ou toxiques, et de l’enlèvement ou autre nettoyage de matières réglementées, notamment dangereuses ou toxiques sur les lieux où se trouvent ses propriétés. De plus, la FPI peut être tenue responsable de quelque rejet de ces matières depuis ses propriétés vers des propriétés appartenant à des tiers, y compris des propriétés adjacentes aux siennes. Le défaut d’enlever ou par ailleurs de traiter ces matières ou ces propriétés, le cas échéant, peut nuire à la capacité de la FPI de vendre cette propriété, d’en réaliser la pleine valeur ou d’emprunter des fonds garantis par cette propriété, et pourrait donner lieu à des réclamations de parties publiques ou privées contre la FPI dans le cadre d’une instance civile.

La FPI n’a pas connaissance de quelque inobservation importante de la législation environnementale à l’un de ses immeubles, ni n’a connaissance de quelque enquête ou instance en cours ou imminente d’une autorité de réglementation environnementale relativement à l’un de ces immeubles. La FPI prévoit engager les dépenses en immobilisations et charges d’exploitation nécessaires à l’observation de la législation environnementale et au règlement de toutes les questions environnementales importantes et charges environnementales qui peuvent avoir un effet défavorable important sur son entreprise, sa situation financière ou ses résultats d’exploitation. Toutefois, la législation environnementale peut être modifiée ou la FPI peut éventuellement être assujettie à une législation environnementale non seulement encore plus rigoureuse, mais aussi d’application plus stricte par les autorités gouvernementales. L’observation d’une législation environnementale plus rigoureuse et d’application plus stricte, la découverte de questions environnementales actuellement inconnues ou une hausse des frais nécessaires au règlement d’une situation actuellement connue pourraient nuire à la situation financière et aux résultats d’exploitation de la FPI.

FACTEURS DE RISQUE PROPRES AUX PARTS DE FIDUCIE

Distributions en trésorerie non garanties

Les distributions sur les parts sont établies par le conseil et peuvent être modifiées à son gré. Aucune garantie ne peut être donnée quant au montant de revenu que la FPI pourra tirer de ses immeubles. La capacité de la FPI de verser des distributions en trésorerie à ses porteurs de parts et le montant effectivement distribué seront entièrement tributaires de ses activités et de son actif, et tiendront à différents facteurs, notamment les résultats financiers, les obligations aux termes des facilités de crédit applicables, les variations du fonds de roulement, la viabilité du revenu tiré du profil locataire de ses immeubles et les besoins d’immobilisations. Les distributions peuvent être augmentées, réduites ou suspendues entièrement en fonction des activités de la FPI et de la performance des actifs de la FPI. Le cours des parts se détériorera, voire sensiblement, si la FPI est incapable de respecter à l’avenir ses cibles de distribution. De plus, la composition des distributions en espèces à des fins fiscales peut changer à l’avenir et avoir une incidence sur le rendement après impôt pour les investisseurs.

ANNEXE F | RISQUES ET INCERTITUDES

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Dilution

La FPI est autorisée à émettre un nombre illimité de parts. La FPI peut, à sa seule appréciation, émettre de temps à autre des parts supplémentaires et diluer par le fait même les participations des porteurs de parts. Des membres du groupe de la FPI peuvent également émettre des titres dont la conversion ou l’échange permet d’acquérir des parts de temps à autre, notamment des parts échangeables de catégorie B. La FPI ne peut pas prévoir la taille, ni la nature des ventes ou des émissions futures de titres, ni l’effet, le cas échéant, de ces ventes et émissions futures sur le cours en vigueur des parts. Des ventes ou des émissions d’un grand nombre de parts ou d’autres titres dont la conversion ou l’échange permet d’acquérir des parts, ou une rumeur en ce sens, pourraient avoir un effet défavorable sur le cours en vigueur des parts. Dans le cadre d’une vente ou d’une émission de parts supplémentaires ou d’autres titres dont la conversion ou l’échange permet d’acquérir des parts, les investisseurs subiront une dilution de leurs droits de vote et de leur intérêt financier dans la FPI. De plus, si les porteurs de titres convertibles convertissent ou exercent leurs titres et vendent les parts qu’ils reçoivent, le cours des parts à la TSX pourrait baisser en raison d’un volume additionnel de parts sur le marché.

FACTEURS DE RISQUE PROPRES AUX DÉBENTURES NON GARANTIES DE PREMIER RANG

Risque lié à la notation et au crédit

Rien ne garantit que la notation attribuée à la FPI et aux débentures non garanties de premier rang demeurera valide pendant une période donnée ou qu’elle ne sera pas abaissée, retirée ou révisée par DBRS à un moment donné. Les modifications réelles ou prévues de la notation de la FPI et des débentures non garanties de premier rang peuvent influer sur la valeur marchande des débentures non garanties de premier rang. De plus, les modifications réelles ou prévues de cette notation peuvent avoir une incidence sur l’accès de la FPI aux marchés des capitaux ainsi que sur le coût du financement.

Subordination structurelle des débentures non garanties de premier rang

La probabilité que les porteurs de débentures non garanties de premier rang touchent les sommes qui leur sont dues conformément aux modalités des débentures non garanties de premier rang dépendra de la santé financière et de la solvabilité de la FPI. En outre, les débentures non garanties de premier rang sont des obligations non garanties de la FPI et, par conséquent, si la FPI fait faillite, liquide ses actifs ou réalise une réorganisation ou certaines autres opérations, ses actifs serviront à régler ses obligations à l’égard des débentures non garanties de premier rang seulement une fois qu’elle aura réglé intégralement ses dettes garanties. Il se pourrait que, à la suite de ces paiements, le reliquat des actifs de la FPI ne soit pas suffisant pour payer les sommes dues à l’égard d’une partie ou de la totalité des débentures non garanties de premier rang alors en cours. Les obligations d’une société mère dont les actifs sont détenus par plusieurs filiales peuvent donner lieu à la subordination structurelle des prêteurs de la société mère. La société mère n’a droit qu’à la part résiduelle des capitaux propres de ses filiales après le remboursement de toutes les créances de celles-ci. Si ce n’est des arrangements relatifs aux garanties mentionnés ci-dessous, dans le cas d’une faillite, d’une liquidation ou d’une réorganisation de la FPI, les porteurs de titres d’emprunt de la FPI peuvent voir leurs droits devenir subordonnés à ceux des prêteurs des filiales de la FPI. Les garants des débentures non garanties de premier rang fournissent chacun une garantie aux termes de laquelle le fiduciaire désigné dans l’acte de fiducie aura le droit, sous réserve de l’acte, de demander réparation auprès de ce garant pour la dette garantie. Ces garanties visent à éliminer la subordination structurelle pouvant survenir du fait que les actifs de la FPI sont détenus pas les filiales de la FPI. Rien ne garantit toutefois que le fiduciaire désigné dans l’acte de fiducie fera effectivement exécuter les garanties ni qu’il sera en mesure de le faire.

ANNEXE F | RISQUES ET INCERTITUDES

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ANNEXE G | AUTRES INFORMATIONS À FOURNIR

PANDÉMIE DE COVID-19

En réponse à la pandémie de COVID-19, les gouvernements dans tout le Canada ont ordonné la fermeture de diverses entreprises non essentielles à compter de mars 2020. Le portefeuille de Summit, qui est diversifié dans plusieurs provinces canadiennes, est bien positionné, tant sur le plan de la stabilité des flux de trésorerie que sur celui de la croissance, et il a la chance d’avoir été touché le moins possible par la pandémie. La FPI estime que son portefeuille et sa situation de trésorerie lui permettront de continuer à surmonter avec succès toute autre incidence de la COVID-19.

Summit a suivi toutes les directives gouvernementales pour assurer la sécurité et le bien-être de ses employés, locataires, clients et prestataires de services pendant la pandémie. La FPI continue de mettre en œuvre divers protocoles pour ses activités dans le contexte de la pandémie, notamment des mesures de distanciation sociale, d’assainissement et de port de masques dans les bureaux. De plus, une formation obligatoire et des initiatives de mieux-être supplémentaires ont été mises en œuvre pour maintenir la santé et la sécurité de tous les employés. Des affiches ont été ajoutées dans les bureaux de la FPI pour rappeler aux employés les pratiques sécuritaires, et l’équipement de protection individuelle est toujours fourni.

La pandémie a eu et pourrait continuer d’avoir des répercussions sur les locataires de la FPI à divers degrés selon leurs activités. De nombreux locataires ont connu une augmentation de l’activité commerciale pendant la pandémie, tandis que d’autres ont connu une interruption de leurs activités ou ont dû fermer leurs portes pendant un certain temps. À l’heure actuelle, il est difficile de prévoir les répercussions, le cas échéant, que la pandémie pourrait avoir sur les marchés où Summit exerce ses activités.

COMMUNICATION DE L’INFORMATION ET CONTRÔLE INTERNE

Le chef de la direction et le directeur financier de la FPI, en collaboration avec la haute direction, ont conçu des contrôles et procédures de communication de l’information de manière à fournir l’assurance raisonnable que l’information significative relative à la FPI leur est transmise. Ils ont conçu un contrôle interne à l’égard de l’information financière adéquat afin de fournir une assurance raisonnable relativement à la fiabilité de l’information financière et de la préparation des états financiers aux fins de la présentation de l’information financière conformément aux normes IFRS. Aucun changement à la conception du contrôle interne à l’égard de l’information financière de la FPI n’a été apporté au cours du semestre clos le 30 juin 2022 qui a eu, ou dont on peut raisonnablement penser qu’il aura, une incidence significative sur le contrôle interne à l’égard de l’information financière de la FPI.

En raison des limites inhérentes à tous les systèmes de contrôle, un système de contrôle ne peut fournir qu’une assurance raisonnable, et non une assurance absolue, que l’objectif est atteint et ne permet pas de prévenir ou de déceler toutes les erreurs ou tous les cas de fraude. Les estimations de la direction ou les hypothèses concernant les événements futurs peuvent se révéler inexactes et se traduire par des résultats différents. De plus, les contrôles peuvent être neutralisés par les agissements individuels non autorisés, par la collusion entre deux ou plusieurs personnes ou par le contournement des contrôles par la direction.

CHANGEMENTS FUTURS DE MÉTHODES COMPTABLES ET MÉTHODES ADOPTÉES

Les modifications futures des méthodes comptables et les méthodes adoptées au cours de l’exercice considéré sont présentées dans les états financiers.

ANNEXE G | AUTRES INFORMATIONS À FOURNIR

70

SUMMIT INDUSTRIAL INCOME REIT Rapport de gestion

2022 – Rapport T2

ANNEXE H | GLOSSAIRE

Terme	Définition
2021	Année civile close le 31 décembre 2021.
2022	Année civile close le 31 décembre 2022.
Actifs non grevés	Immeubles de placement productifs de revenus qui n’ont pas été donnés en garantie ou en sûreté aux termes d’emprunts, selon la définition
	dans les conventions de facilités de crédit de la FPI.
BAIIA	Bénéfice avant intérêts, impôt et dotation aux amortissements.
Bénéfice d’exploitation net	Bénéfice d’exploitation net, une mesure non conforme aux PCGR. Se reporter à l’« Annexe A
Conseil ou conseil d’administration	Conseil d’administration de Summit.
Convention de SC	Troisième convention de société en commandite modifiée et retraitée de Summit Industrial Income Operating LP datée du 15 juin 2018,
	telle qu’elle a été modifiée par la modification no1 datée du 25 juillet 2018, entre Summit Industrial Income Corp., en tant que commandité, et
	les commanditaires qui sont parties de temps à autre à cette convention.
Cumul annuel	Du début de l’exercice jusqu’au 30 juin.
DBRS	DBRS Limited.
Déclaration de fiducie	Cinquième déclaration de fiducie modifiée et retraitée de Summit Industrial Income REIT en date du 19 décembre 2017.
DNV	DNV Business Assurance Services UK Limited.
ESG	Facteurs environnementaux, sociaux et de gouvernance.
États financiers	États financiers consolidés intermédiaires résumés non audités de Summit pour le trimestre et le semestre clos le 30 juin 2022.
Facilité de crédit non garantie	Facilité de crédit renouvelable non garantie de 200 M$ de la FPI, utilisée pour financer les aménagements actuels et futurs d’immeubles
pour l’aménagement vert	industriels. Comprend une tranche « verte » de 150 M$, qui est utilisée pour financer les projets d’aménagement vert, et une tranche
	conventionnelle de 50 M$.
Flux de trésorerie liés	Flux de trésorerie liés aux opérations, une mesure non conforme aux PCGR. Se reporter à l’« Annexe A
aux opérations
IFRS	Normes internationales d’information financière publiées par l’International Accounting Standards Board.
Immeubles comparables	Immeubles détenus et exploités tout au long de la période considérée et de la période comparative, à l’exclusion de tout immeuble destiné à
	être réaménagé ou agrandi pendant la période considérée ou comparative.
Loi de l’impôt	_Loi de l’impôt sur le revenu_du Canada.
PAPE	Premier appel public à l’épargne.
Parts	Parts de FPI.
Parts de FPI	Parts de Summit autres que les parts comportant droit de vote spécial et les parts privilégiées, autorisées et émises en vertu de la déclaration
	de fiducie, en tant que telles et, pour le moment, en circulation et donnant droit aux avantages prévus par la déclaration de fiducie.
Parts échangeables de catégorie B	Parts échangeables de catégorie B de Summit Industrial Income Operating Limited Partnership, une filiale de Summit, auxquelles est rattachée
	une part à droit de vote spécial et qui sont échangeables contre des parts comportant droit de vote spécial à raison d’une pour une au gré du
	porteur, autorisées et émises aux termes de la convention de SC en tant que telles et, pour le moment, en circulation et donnant droit aux
	avantages prévus par la convention de SC.
PCGR	Principes comptables généralement reconnus.
Pi. ca. ou pi2	Superficie en pieds carrés.
Porteurs de parts	À tout moment, les porteurs inscrits ou bénéficiaires à ce moment-là d’une ou plusieurs parts de FPI (ou, lorsque le contexte l’exige, de parts
	comportant droit de vote spécial).
PropTech	Technologie liée aux immeubles et à l’immobilier.
Ratio prêt-valeur	Dette en pourcentage de la juste valeur des immeubles de placement.
Régime de parts différées	Troisième régime de parts différées modifié et retraité en vigueur le 11 mai 2022.
RGM	Région du Grand Montréal
RGT	Région du Grand Toronto.
RRD	Régime de réinvestissement des distributions.
SEDAR	Système électronique de données, d’analyse et de recherche.
SLB	Superficie louable brute, exprimée en pieds carrés.
Structure de baux à loyer hypernet	Bail en vertu duquel le locataire paie un loyer de base, plus les impôts fonciers, l’assurance du bâtiment et les services publics, ainsi que d’autres
	coûts d’exploitation et d’entretien. La FPI ne prend en charge aucun coût, à l’exception de ceux liés aux réparations structurelles.
Summit ou la FPI	Summit Industrial Income REIT.
Total de la dette	Total des emprunts, à court et à long terme, tels qu’ils ont été déterminés selon les IFRS et présentés dans les états financiers de la FPI.
Trimestre considéré	Trimestre clos le 30 juin de l’exercice considéré.
Trimestre précédent	Trimestre clos le 30 juin de l’exercice précédent.
T1 ou premier trimestre	Trimestre clos le 31 mars.
T2 ou deuxième trimestre	Trimestre clos le 30 juin.
T3 ou troisième trimestre	Trimestre clos le 30 septembre.
T4 ou quatrième trimestre	Trimestre clos le 31 décembre.
TSX	Bourse de Toronto.

ANNEXE H | GLOSSAIRE

71

RENSEIGNEMENTS SUR LA FPI

Siège social 110 Cochrane Drive, Suite 120 Markham (Ontario) L3R 9S1 Canada

Haute direction Paul Dykeman Chef de la direction

Ross Drake Directeur financier

Fiduciaires

Louis J. Maroun, président du conseil d’administration Paul Dykeman Jo-Ann Lempert L’honorable A. Anne McLellan Larry Morassutti

Dayna Gibbs Directrice de l’exploitation

Kimberley Hill Première vice-présidente, Gestion des actifs

Jonathan Robbins Premier vice-président, Investissements

Auditeur PricewaterhouseCoopers s.r.l./s.e.n.c.r.l.

Agent des transferts

Société de fiducie Computershare du Canada

Inscription à la bourse

Bourse de Toronto – SMU.UN Fait partie de l’indice plafonné des FPI S&P/TSX

Notation

Débentures non garanties (4 séries) DBRS Ltd. – BBB (faible) avec une tendance positive

Personne-ressource Dayna Gibbs dgibbs@summitiireit.com 905.791.1181 poste 220

En ligne

www.summitiireit.com www.linkedin.com/company/summit-industrial-income-reit