CITYCON

TATOURDELLINEN KATSAUS 2020

CITYCON

TALOUDELLINEN KATSAUS

TILINPÄÄTÖS

SISÄLLYSLUETTELO

Tietoa osakkeenomistajille...3
Citycon lyhyesti...4
Toimitusjohtajan katsaus...5
Avainluvut...7
Miten luomme arvoa?...8
Hallituksen toimintakertomus...9
EPRA:n tunnusluvut...24
Operatiiviset tunnusluvut...30
Käynnissä olleet kehityshankkeet...35
Riskit ja riskienhallinta...37
Osakkeet ja osakkeenomistajat...39
Tunnusluvut ja taloudellinen kehitys viideltä vuodelta...41
Tunnuslukujen laskentaperiaatteet...43
Citycon Oyj:n konsernitilinpäätös...45
Konsernituloslaskelma, IFRS...45
Laaja konsernituloslaskelma, IFRS...45
Konsernitase, IFRS...46
Konsernin rahavirtalaskelma, IFRS...47
Konsernin oman pääoman laskelma, IFRS...48
Konsernitilinpäätöksen liitetiedot...49
Emoyhtiön tilinpäätös, FAS...88
Emoyhtiön tilinpäätöksen liitetiedot, FAS...91
Tilinpäätöksen allekirjoitukset...95
Tilintarkastuskertomus...96

KONSERNITILINPÄÄTÖKSEN LIITETIEDOT 49

1. LIIKETOIMINNAN TULOS 51

1.1. Segmentti-informaatio...51
1.2. Bruttovuokratuotto...54
1.3. Myyntituotot asiakassopimuksista...55
1.4. Hoitokulut...56
1.5. Hallinnon kulut...57
1.6. Työsuhde-etuudet ja henkilöstökulut...57
1.7. Liiketoiminnan muut tuotot ja kulut...59
1.8. Osakekohtainen tulos...60

2. KIINTEISTÖKANTA JA SIJOITUKSET 60

2.1. Sijoituskiinteistöt ja niihin liittyvät vastuut...60
2.2. Myytävänä olevat sijoituskiinteistöt...64
2.3. Käyttöoikeusomaisuuserät...65
2.4. Osuudet yhteis- ja osakkuusyrityksissä...66

3. RAHOITUS 68

3.1. Oma pääoma...68
3.2. Rahoituskulut (netto)...69
3.3. Rahoitusinstrumenttien luokittelu...70
3.4. Lainat...72
3.5. Rahoitusriskien hallinta...73
3.6. Johdannaissopimukset...76
3.7. Vastuustuomukset...78
3.8. Rahavarat...78

4. MUUT LIITETIEDOT 78

4.1. Tuloverot...78
4.2. Laskennalliset verosaamiset ja -velat...79
4.3. Aineettomat hyödykkeet...80
4.4. Myyntisaamiset ja muut saamiset...80
4.5. Ostovelat ja muut velat...81

5. KONSOLIDOINTI 82

5.1. Liiketoimintahankinnat ja liikearvo...83
5.2. Määräysvallattomien omistajien hankinta...84
5.3. Lähipiiritapahtumat ja konsernirakenteen muutokset...85
5.4. Muutokset IFRS-standardeissa ja laskentaperiaatteissa...87
5.5. Tilinpäätöspäivän jälkeiset tapahtumat...87

TÄSTÄ RAPORTISTA

Laadintaperiaatteet ja toimintaa koskevat keskeiset arviot ja olettamat esitetään yhdessä siihen liittyvän liitetiedon kanssa. Tarkoituksena on esittää aiempaa paremmin konsernin tuloksen muodostusta, millä omaisuuserillä liiketoiminnan tulos saavutettiin ja kuin liiketoiminta ja transaktiot rahoitettiin.

Laadintaperiaatteet on merkitty harmaalla taustalla.

Tietoja keskeisistä arvioista ja olettamista on merkitty punaisella taustalla.

Talousjohtaja
Eero Sihvonen kommentoi
raportointikauden aikaisia olennaisia tapahtumia.

CITYCON

TALOUDELLINEN KATSAUS

TILINPÄÄTÖS

TIETOA OSAKKEENOMISTAJILLE

CITYCONIN OSAKKEIDEN LISTAUS

Citycon Oyj:n osake on listattu Nasdaq Helsinki Oy:ssä. Large Cap-listalla kaupankäyntitunnuksella CTYIS. Cityconilla on yksi osakesarja, ja kullakin osakkeella on yksi ääni yhtiökokouksessa ja oikeus yhtä suureen osinkoon.

YHTIÖKOKOUS

Citycon Oyj:n varsinainen yhtiökokous pidetään 22.3.2021 kello 12.00. Kutsu, kokouksessa käsiteltävät asiat, varsinaiselle yhtiökokoukselle tehdyt ehdotukset ja ilmoittautumisohjeet tulevat löytymään Cityconin verkkosivuilta.

Osakkeenomistajien, jotka haluavat osallistua yhtiökokoukseen, tulee olla rekisteröity Euroclear Suomi Oy:n ylläpitämään Cityconin osakasluetteloon täsmäytyspäivänä 10.3.2021.

OSOITTEENMUUTOKSET

Osakkeenomistajia pyydetään ilmoittamaan mahdolliset nimi- tai osoitetietojaan koskevat muutokset arvo-osuustilioperaattorilleen tai Euroclear Finland Oy:lle, jos osakkeenomistajan arvo-osuustili on siellä.

TALOUDELLISEN TIEDON JULKAISEMINEN

Citycon julkaisee taloudelliset raportit ja tiedotteet suomeksi ja englanniksi. Taloudelliset raportit ja tiedotteet ovat ladattavissa Cityconin verkkosivuilta.

JULKAISUJEN TILAUS

Cityconin taloudellisia raportteja ja pörssi- ja lehdistötiedotteita voi tilata yhtiön verkkosivuilta citycon.com/fi/uutishuone rekisteröimällä sinne sähköpostiosoitteensa.

SIJOITTAJASUHTEIDEN YHTEYSTIEDOT

Cityconin sijoittajasuhdetoiminto auttaa kaikissa sijoittajasuhteisiin liittyvissä kysymyksissä. Ensisijainen yhteyshenkilö on strategia- ja sijoittajasuhdejohtaja Laura Jauhiainen ([email protected]).

OSINGONMAKSU

Hallitus ehdottaa yhtiökokoukselle, että hallitus valtuutetaan päättämään osingonjaosta tilikaudelta 2020, ja varojen jakamisesta sijoitetun vapaan oman pääoman rahastosta.

Valtuutuksen perusteella jaettavan osingon määrä on enintään 0,05 euroa osakkeelta ja osakkeenomistajille sijoitetun vapaan oman pääoman rahastosta jaettavan pääoman palautuksen määrä on enintään 0,45 euroa osakkeelta. Yhtiön nykyisten osakkeiden kokonaismäärän perusteella valtuutuksen johdosta yhtiö voisi siis jakaa yhteensä enintään noin 8 899 926,25 euroa osinkoa ja noin 80 099 336,25 euroa pääomanpalautusta. Varat maksettaisiin osakkeenomistajille neljässä erässä.

TALOUDELLISTEN KATSAUSTEN KALENTERI 2021

Tilinpäätöstiedote ja tilinpäätös 2020	18.2.
Osavuosikatsaus
Tammi - maaliskuu 2021	6.5.
Puolivuosikatsaus
Tammi - kesäkuu 2021	5.8.
Osavuosikatsaus
Tammi - syyskuu 2021	28.10.
Yhtiökokouksen täsmäytyspäivä	10.3.
Viimeinen ilmoittautumispäivä
yhtiökokoukseen	16.3.
Yhtiökokous	22.3.
Osingon/pääoman palautuksen maksu^{4}

ALUSTAVAT OSINGON JA PÄÄOMANPALAUTUKSEN MAKSUPÄIVÄT

31.3.2021
30.6.2021
30.9.2021
30.12.2021

Lisätietoa: Osakkeet ja osakkeenomistajat, s. 39-40

4 Cityconin hallitus tekee yhtiökokouksen valtuutuksen perusteella erilliset päätökset kustakin osingon/pääoman palautuksen maksusta, ja näistä tiedotetaan erikseen.

CITYCON

TALOUDELLINEN KATSAUS

TILINPÄÄTÖS

CITYCON LYHYESTI

TOIMIMME KAUPUNKIMAISILLA ALUEILLA POHJOISMAISSA

Citycon toimii Pohjoismaiden ja Baltian suurimmissa ja nopeimmin kasvavissa kaupungeissa. Alueella asuu yli 25 miljoonaa ostovoimaista kuluttajaa, ja sen väestönkasvu on Euroopan voimakkaimpia.

TASAPAINOINEN POHJOISMAINEN KIINTEISTÖKANTA %

Suomi & Viro
Norja
Ruotsi & Tanska

0 Sisältää Kista Gallerian 50 %

CITYCON

TALOUDELLINEN KATSAUS

TILINPÄÄTÖS

TOIMITUSJOHTAJAN KATSAUS

Mitkä olivat sinulle vuoden 2020 kohokohdat?

Koronapandemian puhkeaminen helmikuussa 2020 oli suurin mahdollinen stressitesti jokaiselle yksilölle ja organisaatiolle. Se vahvisti osaltaan Cityconin strategian toimivuuden sekä Pohjoismaiden vahvuuden toimintaympäristönä. Vältämättömyyshyödykkeisiin pohjautuva kaupunkikeskusstrategiamme osoitti kestävyytensä ja olen erittäin ylpeä tiimistämme, joka on toistaiseksi luotsannut Cityconin läpi yhtiön historian pahimman maailmanlaajuisen kriisin ja sen synnyttämän epävarmuuden. Yhtiö sopeutui nopeasti jatkuviin muutoksiin liiketoimintaympäristössä, jotka seurasivat valtionhallintojen asettamista tarpeellisista rajoitustoimista toimintamaissamme. Samaan aikaan työskentelimme läheisesti vuokralaisemme ja muiden sidosryhmiemme kanssa minimoidaksemme kriisin aiheuttamat tappiot. Kaupunkikeskuksemme ovat olleet elintärkeitä asiakkaille tarjoten elintarvikkeita, apteekkituotteita ja muita välttämättömyyshyödykkeitä kriisin aikana. Koronakriisista huolimatta, jatkoimme myös strategisen muutoksemme läpivientiä ja kaupunkikeskuksiimme liittyvän kaupunkitilivistämispotentiaalin hyödyntämistä. Vahvistimme vuoden mittaan kehitys- ja strategiaresursointiamme ja jatkoimme läheistä yhteistyötä kuntien kanssa useissa kehityshankkeissa. Myös useat kunnallisten toimijoiden kanssa solmitut vuokrasopimukset tukivat Cityconin kaupunkikeskusstrategian toteutumista nostaen kunnallisten palveluiden osuuden 8 %:iin vuokalaiskannasta. Rahoituksen osalta vuosi 2020 oli menestyksekäs. Laskimme liikkeelle 200 miljoonan euron joukkovelkakirjalainen korotuksen sekä 800 miljoonan Norjan kruunun joukkovelkakirjalainen vihreän rahoituksen viitekehyksen alla. Lisäksi uusimme 500 miljoonan euron luottolimiittimme pidentäen samalla luoton maturiteettia.

Miten kuvailisit Cityconin operatiivista suorituskykyä vuonna 2020?

Koronaviruksen puhkeamisesta huolimatta operatiivinen tuloksemme oli ensiluokkaista läpi vuoden. Vuokranmaksuaste oli vahva, ollen 96 % koko vuodelle, ja allekirjoitimme 199 000 neliömetrin edestä vuokrasopimuksia, mikä oli +12 % yli viime vuoden. Myös vuokralaismyynti ylitti viime vuoden 2,5 prosentilla. Vahva operatiivinen suoritus näkyi olosuhteisiin nähden vakaana taloudellisena tuloksena. Valuuttakursseilla oikaistu nettovuokratuotto laski 3,0 %. Kokonaisuudessaan nettovuokratuotto laski 5,5 %. Operatiivinen tulos osaketta kohden oli 0,77 (0,82) vuonna 2020. Tulokset selittyvät osittain sillä, että Citycon toimii Pohjoismaissa, joissa useimmat hallinnot ottivat kokonaisvaltaisen lähestymistavan koronakriisin käsittelyyn. Tätäkin enemmän, tulokset olivat osoitus Cityconin strategian vakaudesta. Strategiamme pohjautuu päivittäistavaravetoisiin kaupunkikeskuksiin, jotka ovat suoraan yhteydessä julkiseen liikenteeseen, ja joissa vain pieni osa vuokralaiskannasta koostuu muotitoimijoista. Itseasiassa, yli 35 % vuokralaiskannastamme tarjoaa välttämättömyyshyödykkeitä ja -palveluita ja sisältää enenevässä määrin kunnallisia toimijoita. Havaitsimme myös asiakaskäyttäytymisen mukautuvan hallitusten koronavirusta torjuvien rajoitusten myötä. Keskimääräinen ostos kasvoi vuonna 2020, mikä paikasi kävijämäärän laskua ja johti vuokralaismyynnin kasvuun suhteessa viime vuoteen. Tämä on osoitus keskuksissamme tarjottavien tuotteiden ja palveluiden kysynnän vakaudesta jopa poikkeuksellisina aikoina. Monikäyttöisyyteen pohjautuva strategiamme sekä suorat yhteydet julkiseen liikenteeseen ovat houkutteleva arvolupaus vuokralaisillemme, mikä heijastui vahvana vuokraustoimintana vuonna 2020.

Miten kestävän kehityksen kasvava merkitys vaikuttaa Cityconiin?

Olemme keskittyneet kestävään kehitykseen yli kymmenen vuoden ajan ja saaneet tältä osin etumatkaa. Kestävä kehitys on edelleen kiinteä osa toimintaamme sekä uusia kehityshankkeitamme. Olemme julkisesti sitoutuneet olemaan hiilineutraaliin toimija vuoteen 2030 mennessä. Tämä toteutuu energiankulutusta vähentämällä sekä tuottamalla enemmän energiaa omavaraisesti. Valitsemme myös uusia moderneja energian tuotantotapoja kuten maalämpö ja -kylmä, jota käytetään toukokuussa 2022 valmiiksi kaavaillussa keskuksessamme Lippulaivassa. Olemme lisäksi kasvattaneet vihreän rahoituksemme osuutta, mikä myös madaltaa rahoituskustannuksiin. Vuonna 2020 laskimme liikkeelle 800 miljoonan Norjan kruunun joukkovelkakirjalainen vihreän rahoituksen viitekehyksemme alla sekä uudelleen rahoitimme luottolimiittimme, jonka hinnoittelu on nyt sidottu vihreisiin tunnuslukuihin.

CITYCON

TALOUDELLINEN KATSAUS

TILINPÄÄTÖS

TOIMITUSJOHTAJAN KATSAUS

Mitkä ovat Cityconin painopisteet vuodelle 2021?

Cityconin ensisijainen tavoite on jatkaa edistymistä strategisissa kehityshankkeissamme, jotka ovat eri vaiheissa kehitysprojektien elinkaarta. Tämä merkitsee asuin-, toimitila- ja kunnallisten tilojen osuuden kasvattamista kiinteistöportfoliossamme. Tavoitteemme on, että vähittäiskaupan osuus laskisi 60 %:iin tämänhetkisestä noin 80 %:sta. Olemme perusteellisesti läpikäyneet portfoliomme ja siihen liittyvän kehityspotentiaalin. Tämän seurauksena meillä on lukuisia kiinnostavia hankkeita odottamassa vuoroaan. Näiden hankkeiden kauneus on siinä, että arvonluonti alkaa jo suunnittelu- ja kaavoitusvaiheessa ilman rahoituksen sitoutumista hankkeisiin. Arvioimme, että rakennusoikeuksien arvo nykyisten kohteidemme yhteydessä on n. 200 miljoonaa euroa.

Hankkeiden pituus ja ajoitus antaa organisaatiollemme aikaa arvioida jokainen hanke erikseen ja miettiä etenemistapa hankekohtaisesti. Olkoon se kohteen kehittäminen itse, osana yhteisyritystä tai myymällä rakennusoikeudet ulkopuoliselle taholle. Investointipäätökset tehdään rahoitustilanne huomioiden. Tällä hetkellä edistämme täyttä vauhtia Lippulaivan rakentamista Espoossa. Monikäyttöisessä kaupunkikeskuksessa yhdistyy moderni päivittäistavarakauppa,

sisältäen välttämättömyyshyödykkeitä ja palveluita, sekä uusi asuinalue. Keskuksen on tarkoitus auta keväällä 2022. Lippulaivan osalta teimme päätöksen myydä rakennusoikeudet kahteen torntialoon, kehittää neljä torntialoa itse ja meille jää vielä rakennusoikeudet kahden talon kehittämiseen. Olemme hiljattain myös julkistaneet mittavat kehityssuunnitelmamme Liljeholmenissa, joka oneloisa asuinalue Tukholman keskustassa. Kehityshanke toteutetaan läheisessä yhteistyössä Tukholman kaupungin kanssa. Nämä ovat molemmat hyviä käytännön esimerkkejä kehityshankkeistamme.

Citycon solmi vastikään sopimuksen myydä kolme kohdettaan Tukholman alueella noin 147 miljoonan euron kauppahinnalla, mikä ylittää kohteiden viimeisimmän arvostuksen ja aiomme jatkaa pääomankierrätysohjelmaamme. Tuore kauppa osoittaa, että arvostuksemme ovat kohdallaan, ellei alakanttiin todelliseen markkinatasoon verrattuna. Luonnollisesti, kiinteistöportfoliomme pyörittäminen on jatkossakin keskeinen osa liiketoimintaamme ja organisaatiomme keskittyy ylittämään keskinkertaisen suoritustason. Meillä on loistava tiimi, joka jatkossakin ohjaa yhtiötä kohti erinomaisia tuloksia.

F. Scott Ball

CEO

CITYCON

TALOUDELLINEN KATSAUS

TILINPÄÄTÖS

AVAINLUVUT

NETTOVUOKRATUOTTO SEGMENTEITTÄIN
Me

Suomi & Viro
Norja
Ruotsi & Tanska
Muut

KÄVIJÄMÄÄRIEN KEHITYS 1)

Vertailukelpoiset kävijämäärät
Kävijämäärät yhteensä
1) Sisältää Kista Gallerian 50 %. Kävijäluvuissa on mukana arvioita.

VUOKRALAISTEN MYYNTIEN KEHITYS 1)

Vertailukelpoiset myynnit
Myynnit yhteensä
1) Sisältää Kista Gallerian 50 %. Myyntiluvuissa on mukana arvioita. Myynnillä tarkoitetaan arvonlisäverotonta myyntiä ja myyntien muutos on laskettu vertailukelpoisilla valuutoilla.

VERTAILUKELPOISTEN- JA KOKONAISNETTOVUOKRATUOTTOJEN KEHITYS, 2020 VS. 2019
%
Suomi & Viro
Norja
Ruotsi & Tanska
Yhteensä

Vertailukelpoisten nettovuokratuottojen kehitys (vertailukelpoisin valuuttakurssein)
Nettovuokratuottojen kehitys (historiallisin valuuttakurssein)
Nettovuokratuottojen kehitys (vertailukelpoisin valuuttakurssein)

VUOKRANMAKSUASTE
Me

LIIKETILOJEN TALOUDELLINEN VUOKRAUSASTE 1)
%
1) Sisältää Kista Gallerian 50 %.

CITYCON

TALOUDELLINEN KATSAUS

TILINPÄÄTÖS

ARVONLUONTI

CITYCON - VAIVATTOMUUTTA KAUPUNKIYHTEISÖJEN SYDÄMESSÄ

KESKITYMME PARHAISIIN KESKUKSIIN, JOITA

...OMISTAMME,

Vahva 40 monikäyttöisen kaupunkikeskuksen portfolio
Sijainti kasvavissa kaupungeissa
Pohjoismaissa ja Baltiassa
Pitkäaikainen omistaja

...HALLINNOIMME,

Yhtiön sisällä modernin kauppakeskustoiminnan erikoisosaamista
Kaupanalan ammattilaisia viidessä eri maassa
Pohjoismaatasoinen lähestymistapa tuo synergiaetuja
Rajat ylittävä vuokraustiimi

...KEHITÄMME.

Aluekehitys – luomme houkuttelevia keskuksia asua, työskennellä ja viettää vapaa-aikaa
Ylivertainen kaupallinen houkuttelevuus ja kilpailukyky luovat vuokralaisillemme entistä paremmat menestymisen mahdollisuudet

MITEN LUOMME ARVOA?

KESKUKSET ERINOMAISILLA SIJAINNEILLA

Sijainti keskeisimmissä kaupungeissa, joissa kaupungistuminen on voimakasta
Keskukset hyvien joukkoliikenneyhteyksien äärellä

VÄLTTÄMÄTTÖMYYS-HYÖDYKKEISIIN PAINOTTUVA MYYMÄLÄ- JA PALVELUVALIKOIMA

Päivittäiskauppavetoiset ja välttämättömyyshyödykkeisiin painottuvat keskukset
Monikäyttöiset keskukset, joissa kasvava osa kunnallisia palveluja

TÄYDENTÄMIS-RAKENTAMIS-POTENTIAALI

Merkittävää asuinrakentamispotentiaalia nykyisessä portfoliossa
Uusien asuinrakennusten, toimistotilojen ja julkisten palveluiden tilojen luominen ja kehittäminen

YHTEISKUNTA-VASTUU OSANA TOIMINTAA

Pitkäaikainen yhteistyö kuntien kanssa
Jatkuva vuoropuhelu ympäröivien yhteisöjen kanssa
Vastuullisuus kiinteä osa Cityconin tapaa toimia

VAKAA YDINLIIKETOIMINTA YHDISTETTYNÄ HOUKUTTELEVIIN KASVU-MAHDOLLISUUKSIIN, JOISSA SELKEÄT SYNERGIAEDUT NYKYISEN LIIKETOIMINNAN KANSSA

CITYCON

TALOUDELLINEN KATSAUS

TILINPÄÄTÖS

HALLITUKSEN TOIMINTAKERTOMUS

Cityconin portfolioin vahvuus ja vakaus näkyivät koronaviruksen muuttamassa toimintaympäristössä. Cityconin palvelu- ja myymälävalikoima, joka pohjautuu keskeisesti kunnallisiin ja elintarviketoimijoihin keskuksien ankkurivuokralaisina, toi vakautta Cityconin portfolioon. Tämä näkyi myös Cityconin vuoden 2020 tuloksessa. Osoituksena tästä Cityconin vuokranmaksuaste säilyi hyvällä tasolla läpi vuoden ollen vuoden 2020 osalta 96 %. Lisäksi vuonna 2020 vuokralaisten myynnit kasvoivat 2,5 % edellisvuoteen verrattuna.

Cityconin nettovuokratuotot, pois lukien Kista Galleria, olivat 205,4 (2019: 217,4) miljoonaa euroa. Kolmen kauppakeskuksen ostaminen Norjassa vuoden alussa nosti nettovuokratuottoja kun taas edellisten vuosien divestoinnit ja heikommat valuuttakurssit laskivat nettovuokratuottoja. Vertailukelpoisten nettovuokratuottojen lasku oli olosuhteet huomioiden suhteellisen maltillista, -5,9 %, ja johtui pääosin Covid-19 pandemian johdosta vuokralaisille toisen kvartaalin aikana annetuista alennuksista ja kävijämääräsidonnaisten tulojen laskusta. Kokonaisnettovuokratuotto vertailukelpoisin valuuttakurssein laski 3,0 % vuodentakaisesta.

Hallinnon kulut jatkoivat laskuaan vuoden aikana. Vuonna 2020 Cityconin hallinnon kulut laskivat 3,2 % 25,9 miljoonaan euroon (26,8). Kokonaisuudessaan Cityconin taloudellinen kehitys pysyi vakaana vuoden 2020 aikana. Raportoitu operatiivinen tulos per osake (EPRA earnings per share) oli 0,767 euroa (2019: 0,818 euroa) johtuen nettovuokratuottojen laskusta ja valuuttakurssimuutoksista.

Citycon jatkoi konkreettisia toimia taseensa vahvistamiseksi ja mukautti osinkotasoaan. Tällä päätöksellä hallitus halusi osoittaa sitoutumisensa yhtiön velkaantuneisuuden asteittaiseen laskemiseen sekä yhtiön investointitason luottoluokituksien suojelemiseen. Vuoden 2020 aikana Citycon myös edelleen paransi lainojensa maturiteettiprofiilia ja laski liikkeeseen 200 miljoonan euron joukkovelkakirjalainan korotuksen kesäkuussa, 800 miljoonan Norjan kruunun vihreän joukkovelkakirjalainan marraskuussa ja allekirjoitti yhteensä 500 miljoonan euron luottolimiittisopimukset marraskuussa. Nämä ovat merkittävät askeleet Cityconin lähitulevaisuuden rahoituksen turvaamisessa ja tarjoavat merkittävän likviditeettipuskurin useiksi vuosiksi eteenpäin. Rahoitusjärjestelyt osoittavat myös Cityconin lainarahoituksen saatavuuden samoin kuin Cityconin pääsyn pääomamarkkinoille myös tässä haastavassa COVID-19 ympäristössä. Sekä luottolimiittisopimukset että Norjan kruunumääräinen joukkovelkakirjalaina olivat vihreitä rahoitusinstrumentteja, mikä edelleen vahvistaa Cityconin profiilia vihreänä sijoituskohteena.

Citycon jatkoi Lippulaivan kehityshanketta, jonka toteutus etenee suunnitelmien mukaisesti. Lippulaiva on erinomainen esimerkki Cityconin strategiasta luoda monikäyttöisiä kaupunkikeskuksia, jossa kauppakeskuksen välittömään yhteyteen tulee asuntojen ja toimistojen lisäksi monipuolista palvelutarjontaa. Jatkossa Citycon tulee keskittymään yhä voimakkaammin kehittämään mixed use-projekteja sekä tiivistämään kaupunkiympäristöä kaupunkikeskuksiensa yhteydessä.

VUODEN 2020 TÄRKEIMMÄT TAPAHTUMAT

Citycon osti kolmen kauppakeskuksen kiinteistöportfolion Norjassa helmikuussa 2020.
Kirsi Simola-Laaksonen (tietohallintojohtaja) nimitettiin Citycon Oyj:n johtoryhmän jäseneksi 1.4.2020 alkaen.
Toukokuussa Citycon julkaisi mukauttavansa osinkotasoaan.
Toukokuussa Fitch antoi Cityconille luokituksen BBB-vakailla näkymillä. Tämän jälkeen Cityconilla on investointitason luottoluokitus kaikilta kolmelta suurimmalta luottoluokittajilta.
Citycon laski kesäkuussa onnistuneesti liikkeelle 200 miljoonan euron suuruisen joukkovelkakirjalainan korotuksen. Joukkovelkakirjalainan korotus laskettiin liikkeelle samoin ehdoin kuin 1.10.2014 liikkeeseen laskema ja 1.10.2024 erääntyvä joukkovelkakirjalaina.
Marraskuussa Citycon laski liikkeelle 800 miljoonan euron vihreän joukkovelkakirjalainan sekä allekirjoitti yhteensä 500 miljoonan euron luottolimiittisopimukset.
Strategiansa mukaisesti, jonka mukaan Cityconin palvelu- ja myymälävalikoima pohjautuu keskeisesti kunnallisiin ja elintarviketoimijoihin keskuksien ankkurivuokralaisina, Citycon solmi vuonna 2020 lukuisia uusia vuokrasopimuksia kuntien ja terveydenhuollon toimijoiden kanssa. Vuoden 2020 aikana Citycon solmi pitkäaikaisia vuokrasopimuksia kuntien ja terveydenhuollon toimijoiden kanssa Pohjoismaissa yhteensä yli 10 900 neliömetriä.
Vuoden 2020 aikana Citycon implementoi konkreettisin toimin strategiaansa luoda monikäyttöisiä kaupunkikeskuksia, jossa kauppakeskuksen välittömään yhteyteen tulee asuntojen ja toimistojen lisäksi monipuolista palvelutarjontaa. Esimerkiksi Lippulaivan monipuolinen kaupunkikehityshanke etenee suunnitelmien mukaisesti. Uudessa Lippulaivassa on 30 000 asuinne liön lisäksi kokonaisuudessaan noin 44 000 vuokrattavaa neliötä ja noin 100 erilaista liikettä, kahvilaa, ravintolaa, palvelua ja toimitilaa. Lisäksi Liljeholmenin alueen suunnittelu ja kaavoitus edistyi ja tammikuussa 2021 julkaistiin alueen kehityshanke yhteistyössä Tukholman kaupungin kanssa.

CITYCON

TALOUDELLINEN KATSAUS

TILINPÄÄTÖS

HALLITUKSEN TOIMINTAKERTOMUS

TOIMINTAYMPÄRISTÖN KEHITYS

Maailmantalous on ollut epävarmassa tilassa COVID-19-pandemian vuoksi. Maailman terveysjärjestö (WHO) luokitteli koronaviruksen pandemiaki 11. maaliskuuta. Taudin leviämisen estämiseksi toteutetut toimenpiteet hidastavat maailmantalouden kehitystä. Korona-viruspandemia on vaikuttanut voimakkaasti toimintaympäristöömme maaliskuusta 2020 alkaen. Huolimatta siitä, että virusta esiintyy edelleen, kehittyneiden maiden taloudet ovat toipuneet odotettua nopeammin kolmannen ja neljännen vuosineljänneksen aikana ja pohjoismaiden bruttokansantuotteet laskivat vuoden 2020 aikana pelättyä vähemmän.

Suomi on sekä taloudellisesti että kansanterveyden näkökulmasta selvinnyt COVID:n aiheuttamasta kriisistä suhteellisen vähillä vahingoilla. COVID-kuolemien määrä miljoonaa asukasta kohden on ollut yksi Euroopan alhaisimpia. Samanaikaisesti vähittäismyynti säilyi suhteellisen vakaana. Suomen hallitus on päättänyt kansallisista ja alueellisista suosituksista estääkseen koronaviruksen leviämistä. Alueelliset rajoitukset ja suositukset riippuvat epidemian vaiheesta kyseisellä alueella. Yksi uusimmista suosituksista on kasvomaskin käyttäminen julkisissa tiloissa ja joukkoliikennevälineissä.

Ruotsissa COVID-19-pandemia on vaikuttanut vähittäiskaupan ja ravintola-alan liiketoimintaan pienentämällä liikevaihtoa ja kävijämääriä. Ruotsissa ei tällä hetkellä ole tiukkoja karanteenimääräyksiä, mutta etätyöskentelyyn ja sosiaalisten kontaktien välttämiseen suositellaan. Ruotsin hallitus julkaisi elvytyspaketin, jossa maan hallitus ottaa vastattavakseen osan kiinteistöjen omistajien antamien vuokranalennusten kustannuksista ja myös Citycon on hakenut näitä tukia.

Norjassa koronan torjuntatoimenpiteet ja matkustusrajoitukset ovat muuttaneet kulutustottumuksia; kotitaloudet kuluttavat palvelujen sijaan yhä enenevässä määrin vähittäiskaupan tuotteita. Yleisesti ottaen koronan johdosta asetetut rajoitukset vaikuttavat eniten suuriin ostoskeskuksiin, kun taas vaikutus paikallisiin, välttämättömyyshyödykkeisiin keskittyviin ostoskeskuksiin on vähäisempi. Samoin kuin Ruotsissa myös Norja julkaisi elvytyspaketin, joka tietyin edellytyksin kattaa ison osan yritysten kiinteistöä kustannuksista, kuten vuokrakustannuksista, jotta tarpeettomat konkurssit pystyttäisiin välttämään. Suositukset kasvomaskin käyttämisestä ja kotona työskentelystä ovat voimassa. Paikalliset tautiryppäät saattavat aiheuttaa tiukempia rajoituksia joissakin kunnissa.

Virossa kauppakeskukset avattiin uudelleen 11.5. alkaen noudattaen sosiaalisia etäisyysrajoituksia. Poikkeustila on julistettu päättyneeksi, mutta tiettyjä yökerhoja koskevia sääntöjä ja rajoituksia sovelletaan edelleen. Vuonna 2020 kotitalouksien kulutus pysyi suhteellisen hyvällä tasolla COVID-19-kriisistä huolimatta.

Tanskan uudelleen avaaminen kevään ja alkukesan aikana oli odotettua nopeampaa.

Suhteellisen pienillä tautimäärillä ei ollut myöskään juurikaan pysyvää vaikutusta kuluttajien käyttäytymiseen. Maaliskuussa tapahtunut maan sulkeminen oli nopea ja aggressiivinen toimenpide, mutta myös normalisointiprosessi on tapahtunut odotettua nopeammin. Tietyt koronarajoitukset ovat edelleen voimassa, ja hallitus on ilmoittanut, että uudelleen avaamisen viimeistä vaihetta lykätään osittain viimeaikaisten kasvaneiden tartuntatapausten seurauksena.

(Lähteet: SEB Nordic Outlook, Nordea Economic Outlook, Euroopan komissio, CBRE, JLL, Tilastokeskus, Statistics Norway/Sweden/Estonia/Denmark, Eurostat)

LIIKETOIMINTAYMPÄRISTÖN AVAINLUVUT

%	Suomi	Norja	Ruotsi	Tanska	Viro	Euroalue
BKT:n kasvuennuste, 2020	-4,3 %	-2,8 %	-3,4 %	-3,9 %	-4,6 %	-7,8 %
Työttömyys, 2020	7,9 %	4,7 %	8,8 %	6,1 %	7,5 %	8,3 %
Inflaatio, 2020	0,4 %	1,4 %	0,6 %	0,3 %	-0,5 %	-0,3 %
Vähittäismyynnin kasvu, 2020	3,8 %	8,0 %	3,1 %	3,5 %	4,0 %	-2,9 %

Lähteet: SEB Nordic Outlook, Euroopan komissio, Eurostat, Tilastokeskus, Statistics Norway/Sweden/Estonia/Denmark

CITYCON

TALOUDELLINEN KATSAUS

TILINPÄÄTÖS

HALLITUKSEN TOIMINTAKERTOMUS

TALOUDELLINEN KEHITYS 2020

Nettovuokratuotot olivat 205,4 miljoonaa euroa (Q1-Q4/2019: 217,4). Hankinnat kasvattivat nettovuokratuottoja 8,7 miljoonalla eurolla, kun taas edellisen vuoden divestoinnit laskivat nettovuokratuottoja 2,4 miljoonalla eurolla ja heikommat valuuttakurssit 5,7 miljoonalla eurolla. Vertailukelpoisten kohteiden nettovuokratuotot laskivat 10,0 miljoonaa euroa johtuen pääosin Covid-19 pandemian johdosta vuokralaisille annetuista alennuksista, kasvaneista luottotappiovarauksista ja laskeneista pysäköinti-sekä specialty leasing liiketoiminnan tuotoista. Covid-19 pandempian arvioitu vaikutus tulokseen oli 13,5 miljoonaa euroa.
Operatiivinen tulos (EPRA Earnings) laski 136,6 miljoonaan euroon (145,6) johtuen laskeneista nettovuokratuotoista, heikommista valuuttakursseista sekä alhaisemmasta yhteis- ja osakkuusyritysten tuloksesta. Operatiivinen tulos/osake (EPRA EPS, basic) oli 0,767 euroa (0,818),

heikompien valuuttakurssien negatiivinen vaikutus tähän oli 0,026 euroa/osake.

Oikaistu operatiivinen tulos (adjusted EPRA Earnings) laski 120,3 miljoonaan euroon (143,9) johtuen pääosin alhaisemmista nettovuokratuotoista sekä loppuvuodesta 2019 nostetun hybridilainan koroista.
IFRS-standardien mukainen tulos/osake oli -0,25 euroa (0,04) johtuen korkeammista käyvän arvon tappioista, alhaisemmista nettovuokratuotoista ja hybridilainan koroista.
Liiketoiminnan nettorahavirta osaketta kohti laski 0,71 euroon (0,76) johtuen heikommasta tuloksesta.
Hallitus ehdottaa yhtiökokoukselle, että se valtuutetaan päättämään voitonjaosta tilikaudelta 2020. Haettavan valtuutuksen perusteella osinkona ja pääomanpalautuksena jaettava voitonjako on enintään 0,50 euroa osakkeelta.

TULEVAISUUDEN NÄKYMÄT

Citycon odottaa vuoden 2021 operatiivisen liikevoittoissa (Direct operating profit) olevan 170–188 miljoonaa euroa. Lisäksi yhtä odottaa osakekohtaisen operatiivisen tuloksensa (EPRA EPS, basic) 0,651–0,751 euroa ja oikaistun osakekohtaisen operatiivisen tuloksensa (adjusted EPRA Earnings) olevan 0,558–0,658 euroa.

Operatiivinen liikevoitto (Direct operating profit)	Me	170–188
Osakekohtainen operatiivinen tulos (EPRA EPS)	EUR	0,451–0,751
Oikaistu osakekohtainen operatiivinen tulos (adjusted EPRA EPS)	EUR	0,558–0,658

Tulosohjeistus perustuu oletukseen, ettei makrotaloudellisessa tilanteessa tapahdu merkittäviä muutoksia ja että toista koronavirusaaltoa, joka johtaisi merkittäviin liikkeiden sulkemisiin toteudu. Arviot perustuvat nykyiseen kiinteistökantaan ja julkistettuihin yrityskauppoihin sekä vallitsevaan inflaatioon ja EUR–SEK–sekä EUR–NOK-valuuttakurssitasoihin sekä nykyisiin korkotasoihin.

AVAINLUVUT

		2020	2019	%	Vertailukelpoinen muutos % 1)
Nettovuokratuotto	Me	205,4	217,4	-5,5 %	-3,0 %
Operatiivinen liikevoitto (Direct Operating profit) 2)	Me	180,4	193,5	-6,8 %	-4,0 %
IFRS tulos/osake 1)	EUR	-0,25	0,04	-	-
Sijoituskiinteistöjen käypä arvo	Me	4 152,2	4 160,2	-0,2 %	-
Luototusaste (LTV) 3)	%	46,9	42,4	10,6 %	-
EPRA:n mukaiset tunnusluvut 2)
Operatiivinen tulos (EPRA Earnings)	Me	136,6	145,6	-6,2 %	-3,1 %
Oikaistu operatiivinen tulos (Adjusted EPRA Earnings) 1)	Me	120,3	143,9	-16,4 %	-14,6 %
Operatiivinen tulos/osake (EPRA EPS, basic)	EUR	0,767	0,818	-6,2 %	-3,1 %
Oikaistu operatiivinen tulos/osake (Adjusted EPRA EPS, basic) 2)	EUR	0,676	0,809	-16,4 %	-14,6 %
Nettovarallisuus/osake (EPRA NRV per share)	EUR	11,48	12,45	-7,8 %	-

1) Muutos edeltävästä vuodesta (vertailukelpoisin kurssein). Muutosprosentti on laskettu tarkoista luvuista.
2) Citycon esittää vaihtoehtoisia tunnuslukuja Euroopan arvopaperimarkkinaviranomaisen (ESMA) ohjeiden mukaisesti. Lisätietoja on esitetty liitetietojen laadinta- ja laskentaperiaatteissa.
3) Oikaistu tunnusluku sisältää hybridilainan korot ja joksotetut palkkiot.

CITYCON

TALOUDELLINEN KATSAUS

TILINPÄÄTÖS

HALLITUKSEN TOIMINTAKERTOMUS

NETTOVUOKRATUOTOT

Cityconin nettovuokratuotot laskivat 205,4 miljoonaan euroon (217,4). Lasku johtui pääasiassa Covid-19 pandemian johdosta annetuista alennuksista vuokralaisille, heikommasta NOK valuuttakurssista sekä kasvaneista luottotappiovarauksista. Vuoden aikana myönnettyjen, pandemiasta johtuneiden vuokra-alennusten kokonaismäärä oli 4,4 miljoonaa euroa. Alennukset myönnettiin toisella vuosineljänneksellä. IFRS:n mukaisesti vuokra-alennukset on jaksotettu jäljellä olevalle sopimuskaudelle. Nettovuokratuottojen laskuun vaikutti myös kävijämäärien laskusta johtuneet alemmat pysäköintimaksut ja kauppakeskusten muut vuokratuotot. Lisäksi nettovuokratuottoja laskivat vertailuvuonna toteutetut divestoinnit, kun taas alkuvuodesta 2020 toteutetut hankinnat Norjassa kasvattivat niitä.

Vertailukelpoisilla valuuttakursseilla lasketut nettovuokratuotot laskivat 3,0 %. Vertailukelpoisten kohteiden nettovuokratuotot laskivat 5,9 % edelliseen vuoteen verrattuna.

Suomen & Viron liiketoimintojen nettovuokratuotot laskivat 8,1 % verrattuna edelliseen vuoteen. Lasku johtui pääasiassa annetuista alennuksista, kasvaneista luottotappiovarauksista ja vuonna 2019 toteutetuista divestoinneista. Vertailukelpoisten kohteiden nettovuokratuotot laskivat 5,3 %.

Norjan liiketoimintojen nettovuokratuotot laskivat 1,8 % suhteessa edelliseen vuoteen, johtuen pääasiassa Norjan kruunun heikkenemisestä, laskeneista kävijämääristä sekä suuremmista luottotappiovarauksista. Toisaalta vuoden alusta toteutetut hankinnat Norjassa vaikuttivat positiivisesti nettovuokratuottoon. Vertailukelpoisten kohteiden nettovuokratuotot laskivat 6,4 %.

Ruotsin & Tanskan liiketoimintojen nettovuokratuotot laskivat 6,1 % johtuen pääasiassa annetuista alennuksista, laskeneista kävijämääristä sekä suuremmista luottotappiovarauksista. Vertailukelpoisten kohteiden nettovuokratuotot laskivat 6,4 %.

VERTAILUKELPOISTEN- JA KOKONAISNETTOVUOKRATUOTTOJEN KEHITYS, 2020 VS. 2019

- Vertailukelpoisten nettovuokratuottojen kehitys (vertailukelpoisin valuuttakurssein)
- Nettovuokratuottojen kehitys (historiallisin valuuttakurssein)
- Nettovuokratuottojen kehitys (vertailukelpoisin valuuttakurssein)

NETTOVUOKRATUOTON JA BRUTTOVUOKRATUOTON ERITTELY

Me	Nettovuokratuotto					Brutto-vuokra-tuotto
	Suomi & Viro	Norja	Ruotsi & Tanska	Muut	Yhteensä	Yhteensä
2019	94,4	75,4	47,4	0,3	217,4	232,1
Hankinnat	-	8,7	-	-	8,7	9,6
Kehityshankkeet	-1,2	-0,6	-0,6	-	-2,4	-1,9
Divestoinnit	-2,4	0,0	-	-	-2,4	-2,7
Vertailukelpoiset kohteet 1)	-4,0	-3,3	-2,8	-	-10,0	-6,6
Muu (sis. valuuttakurssieron)	0,0	-6,2	0,5	-0,1	-5,9	-6,1
2020	86,8	74,1	44,5	0,1	205,4	224,3

1) Vertailukelpoisilla kohteilla tarkoitetaan kohteita, jotka ovat olleet yhtiön omistuksessa kaksi vastaavaa vertailukautta. Vertailukelpoisiin kohteisiin eivät kuulu kehitys- ja laajennuskohteet.

CITYCON

TALOUDELLINEN KATSAUS

TILINPÄÄTÖS

HALLITUKSEN TOIMINTAKERTOMUS

VUOKRAUSASTE, VUOKRALAISTEN MYYNNIT JA KÄVIJÄMÄÄRÄT

Taloudellinen vuokrausaste oli 93,6 %. Taloudellinen vuokrausaste parani hieman vuoden viimeisellä neljänneksellä (Q3/2020: 93,5 %). Lisäksi liiketilojen vuokrausaste parani 94,3 %:iin (Q3/2020: 94,1 %). Keskimääräinen neliövuokra laski pääasiassa heikompien valuuttakurssien johdosta, ja oli 22,1 euroa (23,3). Vertailukelpoisilla valuuttakursseilla laskettuna keskimääräinen neliövuokra oli 22,7 euroa. Vuokranmuutos uusituissa vuokrasopimuksissa ja uudelleenvuokratuissa tiloissa katsauskauden aikana oli -3,1 %.

Katsauskauden aikana vuokralaisten kokonaismyynti Cityconin kauppakeskuksissa nousi 2,5 % pääasiassa Norjan positiivisen kehityksen ja tehtyjen hankintojen myötä. Vertailukelpoiset myynnit säilyivät lähes edellisvuoden tasolla ja päivittäistavarakaupan vertailukelpoiset myyntiluvut kasvoivat kaikissa maissa edellisvuoteen verrattuna.

Kävijämäärät laskivat 12 % edellisen vuoden vastaavaan ajanjaksoon verrattuna. Alkuvuoden kehitys oli kokonaisuutena positiivinen, mutta maaliskuun lopulla alkaneet rajoitteet vaikuttivat katsauskauden lukuihin. Asiakkaiden keskimääräinen yhden käyntikerran ostosmäärä kasvoi merkittävästi verrattuna viime vuoteen.

Kauden lopussa Cityconilla oli yhteensä 4 564 (4 404) vuokrasopimusta, joiden keskimääräinen jäljellä oleva voimassaoloaika oli 2,9 vuotta (3,2).

TALOUDELLINEN VUOKRAUSASTE

31.12.2019

31.12.2020

Liiketilojen taloudellinen vuokrausaste 31.12.2020

¹ Sisältää Kista Gallerian 50 %.

VUOKRALAISTEN MYYNTIEN KEHITYS, 2020 VS. 2019 ¹)

Vertailukelpoiset myynnit

Myynnit yhteensä (sisältää Kista Gallerian 50 %)

¹ Myyntiluvuissa on mukana arvioita. Myynnillä tarkoitetaan arvonlisäverotonta myyntiä ja myyntien muutos on laskettu vertailukelpoisilla valuutoilla.

KÄVIJÄMÄÄRIEN KEHITYS 2020 VS. 2019 ¹)

Vertailukelpoiset kävijämäärät

Kävijämäärät yhteensä (sisältää Kista Gallerian 50 %)

¹ Kävijämääräluvuissa on mukana arvioita.

CITYCON

TALOUDELLINEN KATSAUS

TILINPÄÄTÖS

HALLITUKSEN TOIMINTAKERTOMUS

VUOKRASOPIMUSKANNAN YHTEENVETO 1)

		31.12.2020	31.12.2019
Vuokrasopimusten lukumäärä	kpl	4 564	4 404
Keskimääräinen vuokra	EUR/m²	22,1	25,3
Suomi & Viro	EUR/m²	25,1	25,8
Norja	EUR/m²	19,8	21,7
Ruotsi & Tanska	EUR/m²	21,6	22,1
Vuokrasopimusten keskimääräinen jäljellä oleva voimassaoloaika	vuotta	2,9	3,2
Vuokran osuus vuokralaisten liikevaihdosta 1)	%	8,9	9,4
Vuokrasopimusten vuokranmuutos, uusitut ja uudelleenvuokratut 1)	%	-3,1	1,4

1) Sisältää Kista Gallerian 50 %.
2) Edellisen kahdentoista kuukauden aikana vertailukelpoisissa kauppakeskuksissa.
3) Luvut eivät ole täysin vertailukelpoisia edellisvuosien lukujen kanssa, koska niiden laskentatapa on muutettu.

VUOKRAUSTOIMINTA 1)

		2020	2019
Alkaneiden vuokrasopimusten pinta-ala	m²	239 609	145 859
Alkaneiden vuokrasopimusten keskimääräinen vuokra	EUR/m²	19,7	26,0
Päättyneiden vuokrasopimusten pinta-ala	m²	261 711	194 152
Päättyneiden vuokrasopimusten keskimääräinen vuokra	EUR/m²	22,0	25,5

1) Sisältää Kista Gallerian 50 %. Alkaneet ja päättyneet vuokrasopimukset eivät välttämättä kohdistu samoihin tiloihin.

ARVOSTUSERÄT VAIKUTTIVAT LIIKEVOITTOON

Hallinnon kulut laskivat 3,2 % 25,9 miljoonaan euroon (26,8). Lasku johtui lähinnä pienemmistä matkakuluista ja muista henkilöstöön liittyvistä kuluista. Citycon-konsernin palveluksessa oli raportointikauden päätteeksi kokoaikaisia työntekijöitä yhteensä 246 (234), joista 49 oli Suomessa & Virossa, 97 Norjassa, 61 Ruotsissa & Tanskassa ja 39 konsernitoiminnoissa.

Liikevoitto laski 34,1 miljoonaan euroon (73,1). Liikevoitto laski johtuen alhaisemmista nettovuokratuotoista sekä suuremmista kiinteistöjen käyvän arvon tappioista, jotka olivat -146,9 miljoonaa euroa (-121,9).

Nettorahoituskulut (IFRS) laskivat 51,8 miljoonaan euroon (54,2) johtuen pääasiassa

alhaisemmasta keskikorosta, alhaisemmasta keskivelan määrästä johtuen hybridin liikkeeseen laskusta sekä heikentyneestä NOK-valuuttakurssista. Epäsuoria tappiota kirjattiin 5,8 miljoonaa euroa (5,3 miljoonan euron tappio) pääasiassa koron- ja valuutanvaihtosopimuksista, jotka eivät ole IFRS:n mukaisessa suojauslaskennassa sekä ennenaikaisesti takaisinmaksettujen lainojen jaksottamattomien kulujen alaskirjauksista.

Osuus yhteisyritysten tappioista oli -28,0 miljoonaa euroa (-16,6). Lasku johtui pääasiassa yhteisyrityksissä kirjatuista käyvän arvon tappioista.

Tilikauden tulos oli -27,9 miljoonaa euroa (8,9).

HENKILÖSTÖTUNNUSLUVUT

	2020	2019	2018
Kokoaikaiset työntekijät keskimäärin tilikaudella	239	240	254
Tilikauden palkat ja palkkiot, Me	18,2	17,5	19,4

CITYCON

TALOUDELLINEN KATSAUS

TILINPÄÄTÖS

HALLITUKSEN TOIMINTAKERTOMUS

KIINTEISTÖOMAISUUDEN ARVON KEHITYS

Sijoituskiinteistöjen tasearvo laski 8,0 miljoonalla eurolla 4 152,2 miljoonaan euroon verrattuna 31.12.2019 tilanteeseen (4 160,2). Nettoinvestoinnit lisäsivät sijoituskiinteistöjen arvoa 328,5 miljoonalla eurolla, sekä suorina hankintoina ja myynteinä että kehityskohteina. Siirto erien välillä kasvatti tasearvoa 3,9 miljoonaa euroa. Toisaalta käyvän arvon muutokset laskivat sijoituskiinteistöjen arvoa 146,9 miljoonalla eurolla ja valuuttakurssimuutokset 43,4 miljoonalla eurolla. Lisäksi siirto myytävänä oleviin omaisuuseriin pienensi sijoituskiinteistöjen tasearvoa 149,7 miljoonalla eurolla ja muutokset käyttöoikeusomaisuuserissä 0,4 miljoonalla eurolla.

Sijoituskiinteistöjen käyvän arvon vuoden 2020 tilinpäätöstä varten ovat arvioineet CBRE (Norja, Tanska, Viro) ja JLL (Ruotsi, Suomi). Vuoden 2019 tilinpäätöstä varten arvioinnin on suorittanut CBRE (Ruotsin, Norjan, Tanskan ja Viron osalta) ja JLL (Suomen osalta).

CBRE:n ja JLL:n laatimat arviolausunnot ovat saatavilla Cityconin verkkosivuilta Sijoittajat-osiosta.

YHTEENVETO KIINTEISTÖOMAISUUDESTA

31.12.2020	Kiinteistöjen lukumäärä	Vuokrattava pinta-ala	Käypä arvo, Me	Myytävänä olevat sijoitus-kiinteistöt, Me	Portfolio,%
Kauppakeskukset, Suomi & Viro	12	462 920	1 907,4	-	44 %
Muut kiinteistöt, Suomi & Viro	1	2 240	3,0	-	0 %
Suomi & Viro, yhteensä	13	465 160	1 910,5	-	44 %
Kauppakeskukset, Norja	17	444 200	1 426,8	-	33 %
Vuokratut kauppakeskukset, Norja^{2)}	1	14 500	-	-	-
Norja, yhteensä	18	458 700	1 426,8	-	33 %
Kauppakeskukset, Ruotsi & Tanska	10	269 600	769,9	149,7	21 %
Ruotsi & Tanska, yhteensä	10	269 600	769,9	149,7	21 %
Kauppakeskukset, yhteensä	40	1 191 220	4 104,2	149,7	99 %
Muut kiinteistöt, yhteensä	1	2 240	3,0	-	0 %
Sijoituskiinteistöt, yhteensä	41	1 193 460	4 107,2	149,7	99 %
Sijoituskiinteistöihin luokiteltavat käyttöoikeusomaisuuserät (IFRS 16)	-	-	45,0	-	1 %
Sijoituskiinteistöt taseessa, yhteensä	41	1 193 460	4 152,2	149,7	100 %
Kista Galleria (50 %)	1	46 050	255,6	-
Sijoituskiinteistöt ja Kista Galleria (50 %), yhteensä	42	1 239 510	4 407,8	149,7	-

1) Sisältöä Lippulaivan kehityshankkeen.
2) Vuokrattujen kohteiden arvo kirjataan aineettomiin oikeuksiin IFRS-säännösten mukaisesti.

KÄYVÄN ARVON MUUTOS

Me	2020	2019
Suomi & Viro	-86,8	-55,5
Norja	-1,3	-29,2
Ruotsi & Tanska	-53,1	-31,4
Sijoituskiinteistöt, yhteensä	-141,2	-116,0
Sijoituskiinteistöihin luokiteltavat käyttöoikeusomaisuuserät (IFRS 16)	-5,7	-6,0
Sijoituskiinteistöt taseessa, yhteensä	-146,9	-121,9
Kista Galleria (50 %)	-32,3	-17,7
Sijoituskiinteistöt ja Kista Galleria (50 %), yhteensä	-179,2	-139,6

CITYCON

TALOUDELLINEN KATSAUS

TILINPÄÄTÖS

HALLITUKSEN TOIMINTAKERTOMUS

PÄÄOMAN KIERRÄTTÄMINEN JATKUI

Vuoden 2020 alussa Citycon osti kolmen kauppakeskuksen Sektor Portefolje II AS -kiinteistöportfolion Norjassa. Kauppaan sisältyi kolme kohdetta; Stovner Senter, Torvbyen ja Markedet. Citycon on hallinnoinut kauppakeskuksia vuodesta 2015 ja omistanut portfoliosta jo ennen kaupan toteuttamista 20 %. Kaupan arvo oli noin 145 miljoonaa euroa, joka koostui Sektor Portefolje II AS:n koko olemassa olevasta velasta (135 miljoonaa euroa) ja käteiskauppahinnasta.

Ensimmäisen kvartaalin aikana Citycon myi Markedet-kauppakeskuksen noin 12 miljoonalla eurolla.

Vuonna 2011 tehdyn strategian päivityksen jälkeen Citycon on myynyt 71 ydinliiketoimintaansa kuulumatonta kiinteistöä ja viisi asuinportfoliota, yhteisarvoltaan 877 miljoonalla eurolla. Taseen vahvistaminen on edelleen yksi yhtiön tärkeimmistä painopistealueista ja yhtiö jatkaa pääoman kierrättämistä vastaisuudessa.

KEHITYSHANKKEET EDISTYIVÄT

Cityconilla oli katsauskauden lopussa käynnissä yksi merkittävä kehityshanke:

Lippulaivan laajennus- ja uudistushanke pääkaupunkiseudulla Espoossa. Lisäksi Cityconilla oli käynnissä yksi pienempi kehityshanke Oasen kauppakeskuksessa Norjassa, jossa yli 6 000 neliömetriä toimistotilaa muutetaan tiloiksi, joihin tulee uusi terveyskeskus, myymälöitä sekä kahvila- ja ravintolatarjontaa.

HANKINNAT JA MYYNNIT 2020

		Sijainti	Päivämäärä	Vuokrattava pinta-ala, m²	Hinta, Me 1)
Hankinnat
Sektor Portefolje II AS (80 %) 1)			5.2.2020		145,0
Stovner Senter	Kauppakekus	Oslo, Norja		44 800
Torvbyen	Kauppakekus	Fredrikstad, Norja		14 100
Markedet	Kauppakekus	Haugesund, Norja		10 700
Heikintori (24 %) 2)	Kauppakekus	Espoo, Suomi	31.3.2020	6 200	2,6
Tontit kauppakeskus
Kristiinen vierestä		Tallinna, Viro	20.11.2020	-	1,6
Hankinnat, yhteensä				75 800	149,2
Myynnit
Markedet	Kauppakekus	Haugesund, Norja	2.3.2020	10 700	12,0
Myynnit, yhteensä				10 700	12,0

1) Citycon on hallinnoinut kauppakeskuksia vuodesta 2015 ja omistanut portfoliosta 20 %. Kaupan jälkeen Citycon omistaa 100 % portfoliosta.
2) Citycon osti osan vähemmistöosakkeenomistajien osuudesta. Transaktion jälkeen Citycon omistaa noin 93 % kauppakeskuksen osakekannasta.
3) Laskettu kaupontekopäivän valuuttakursseilla

KÄYNNISSÄ OLLEET KEHITYSHANKKEET 31.12.2020

	Sijainti	Pinta-ala ennen/ jälkeen, m²	Arvioitu brutto-investointi, Me	Toteutuneet brutto-investoinnit 31.12.2020 mennessä, Me	Valmistuminen
Lippulaiva	Espoo, Suomi	19 200/44 300	TBC 1)	246,6	2022
Oasen Kjøpesenter (vaihe 1)	Bergen, Norja	-	11,6	5,4	2021

1) Arvioitu kokonaisbruttoinvestointi vahvistuu tehtäessä päätös Lippulaiva hankkeeseen liittyen asuntorakennusten toteutustavasta.

CITYCON

TALOUDELLINEN KATSAUS

TILINPÄÄTÖS

HALLITUKSEN TOIMINTAKERTOMUS

BRUTTOINVESTOINNIT

Me	2020	2019
Kiinteistöjen hankinnat 1)	156,0	0,3
Yhteisyritysten hankinnat ja investoinnit	5,1	2,2
Kiinteistökehitys 2)	182,5	100,1
Liikearvo ja muut investoinnit	2,0	3,3
Bruttoinvestoinnit yhteensä (ml. hankinnat)	345,6	106,0
Bruttoinvestoinnit segmenteittäin
---	---	---
Suomi & Viro	150,5	66,9
Norja	178,3	22,3
Ruotsi & Tanska	14,9	14,1
Konsernihallinto	1,9	2,6
Bruttoinvestoinnit yhteensä (ml. hankinnat)	345,6	106,0
Divestoinnit 3)	10,0	80,6
---	---	---

1) Bruttoinvestoinnissa on huomioitu kauppahintalaskelman vähennykset ja valuuttakurssien muutokset.
2) Koostuu pääosin investoinneista Lippulaivan kehityshankkeeseen vuonna 2020.
3) Ei sisällä siirtoja "Myytävänä olevat sijoituskinteistöt"-kategoriaan.

OMA PÄÄOMA

Osakekohtainen oma pääoma oli 12,17 euroa (31.12.2019: 13,06). Tilikauden tappio, voitonjako ja valuuttakurssien muutoksesta johtuva muuntoero pienensivät osakekohtaista omaa pääomaa.

Tilikauden lopussa emoyhtiön omistajille kuuluva oma pääoma oli 1 818,6 miljoonaa euroa (1 978,4).

RAHOITUS

Marraskuussa Citycon laski onnistuneesti liikkeelle 800 miljoonan norjan kruunun vihreän joukkovelkakirjalainan. Lainan liikkeeseen laskijana toimii Citycon Treasury B.V. ja takaajana Citycon Oyj. Kyseessä

on vakuudeton joukkovelkakirjalaina, joka erääntyy maksettavaksi 24.11.2023. Lainalle maksetaan kolmen kuukauden vaihtuvakorkoista NIBOR-kuponkikorkoa, johon lisätään 2,8 % marginaali. Laina on liikkeellelaskijan EMTN-joukkovelkakirjalainaohjelman mukaisesti listattu Oslon pörssiin. Joukkovelkakirjasta saadut nettotuotot käytettiin Vihreän rahoituksen viitekehyksen mukaisesti hyväksyttyjen vihreiden omaisuuserien ja projektien rahoitukseen ja uudelleenrahoitukseen sisältäen olemassa olevan NOK-velan uudelleenrahoituksen. Joukkovelkakirjalaina ylimerkittiin yli kaksinkertaisesti.

RAHOITUKSEN AVAINLUVUT

		31.12.2020	31.12.2019
Lainojen käyvät arvot	Me	2 098,0	1 830,7
Korolliset velat, tasearvo 1)	Me	2 121,2	1 874,4
Käytettävissä oleva likviditeetti	Me	447,0	562,1
Keskimääräinen laina-aika	vuotta	3,8	4,6
Luototusaste (LTV) 2) 3)	%	46,9	42,4
Korkokate (Rahoituskovenantti > 1,8)	x	4,1	4,2
Nettovelat suhteessa taseen varoihin (Rahoituskovenantti < 0,60) 4)	x	0,45	-
Vakavaraisuusaste (Rahoituskovenantti <0,65)	x	0,46	0,42
Vakuudellinen vakavaraisuusaste (Rahoituskovenantti <0,25)	x	0,02	0,02

1) Sisältöä 48,8 miljoonaa euroa (55,2) IFRS 16 vuokrasopimusvelkoja
2) Pois lukien IFRS 16 standardin mukaisesti sijoituskinteistöihin arvostettavat käyttöoikeus-omaisuuserät ja näihin käytöoikeusomaisuuseriin kohdistuvat vuokrasopimusvelat.
3) Hybridilaina käsitellään omana pääomana IFRS:n mukaisesti.
4) Nettovelat suhteessa taseen varoihin on uusi kovenantti joka korvaa omavaraisuusasteen yhtiön luottolimiittisopimuksessa

Marraskuussa Citycon teki uuden kommittoidun ja syndikoidun 500 miljoonan euron monivaluuttaisen ja vastuullisuussidonnaisen luottolimiittisopimuksen (RCF), jolla korvattiin ja pidennettiin olemassa olevaa joulukuussa 2021 erääntyvää 500 miljoonan euron luottolimiittisopimusta. Uusi luottolimiittisopimus muodostuu 250 miljoonan euron vakuudettomasta luotosta ja 250 miljoonan euron vakuudellisesta luotosta. Molempia luottoja voidaan käyttää yleisiin yhtiön tarpeisiin ja molempien laina-aika on 3,5 vuotta. Luottojen marginaali määräytyy Cityconin luottoluokituksen mukaan ja on lisäksi sidoksissa Cityconin keskeisiin 2030 kestävyystavoitteisiin. Cityconin luottolimiitin uudelleenrahoitus oli tärkeä virstanpylväs lähiajan uudelleenrahoituksen kannalta ja riittävän likviditeettipuskurin varmistamiseksi tuleville vuosille. Kyseinen transaktio osoittaa myös Cityconin kyvyn saada velkarahoitusta ja ydinpankkisuhteidemme vahvuuden.

Kahden miljardin Norjan kruunun pankkilaina maksettiin ennakkoon marraskuussa NOK-joukkovelkakirjalainasta saaduilla varoilla, luottolimiitistä nostetulla miljardilla Norjan kruunulla ja olemassa olevilla kassa-varoilla. Toinen maksetuista pankkilainoista oli sidoksissa Sektor Portefalje II AS:n hankintaan ja olisi erääntynyt maksettavaksi joulukuussa 2021 kun taas toinen miljardin norjan kruunun pankkilaina olisi erääntynyt maksettavaksi kesäkuussa 2022.

Covid-19 pandemian takia velkapääomamarkkinat ovat olleet vähemmän likvidit,

CITYCON

TALOUDELLINEN KATSAUS

TILINPÄÄTÖS

HALLITUKSEN TOIMINTAKERTOMUS

ja maalis-huhtikuussa yritystodistusmarkkinat Pohjoismaissa olivat käytännössä kiinni. Tämän takia Citycon nosti 200 miljoonaa euroa kommittoidusta syndikoidusta luottolimiitistään, ja käytti sen rahoittaakseen erääntyviä yritystodistuksiaan ja varmistaakseen riittävän likviditeetin operaatioilleen.

Kesäkuussa Citycon laski onnistuneesti liikkeelle 200 miljoonan euron suuruisen joukkovelkakirjalainan korotuksen (tap issue). Lainan liikkeeseen laskijana toimii Citycon Treasury B.V. ja takaajana Citycon Oyj. Joukkovelkakirjalaina laskettiin liikkeeseen samoin ehdoin kuin 2024 erääntyvä joukkovelkakirjalaina. Lainalle maksetaan kiinteää 2,50 prosentin vuotuista kuponkikorkoa, joka vastaa joukkovelkakirjalainan korotuksen osalta 4,50 prosentin tuottoa. Lainalle on myönnetty Cityconin yleisiä luottoluokituksia vastaavat luottoluokitukset. Joukkovelkakirjalainasta saatavat nettotuotot käytettiin pääasiassa olemassa olevien lainojen jälleenrahoittamiseen. Joukkovelkakorotus ylimerkittiin yli kolminkertaisesti ja sijoittajajoukko oli laaja ja monipuolinen, mikä kuvastaa Cityconin kykyä saada velkarahoitusta velkapääomamarkkinoilta myös haastavassa markkinatilanteessa.

Toukokuussa Fitch antoi Cityconille luottoluokituksen BBB-vakailla näkymillä. Cityconilla on investointitason luottoluokitukset myös S&P:ltä ja Moody's:ilta. Taseen vahvistaminen ja investointitason luottoluokituksien säilyttäminen ovat myös jatkossa yhtiön keskeisiä prioriteetteja.

Toukokuussa Cityconin hallitus päätti laskea osinkotasoaan ja tutkia vaihtoehtoja, joilla voitaisiin tarjota osakkeenomistajille mahdollisuutta vastaanottaa osinko yhtiön osakkeina. Näillä päätöksillä Citycon haluaa osoittaa sitoutumisensa yhtiön velkaantuneisuuden asteittaiseen laskemiseen vahvistaakseen yhtiön luottoriskiprofiilia ja suojellakseen yhtiön investointitason luottoluokituksia. Hallitus päätti mukauttaa vuoden 2020 kvartaalivarojenjakoaan jäljellä olevien pääomanpalautuksien osalta, ja maksaa yhteensä enintään 0,5375 euroa osakkeelta vuonna 2020. Päätettiin myös, että hallituksen vuoden 2021 varsinaiselle yhtiökokoukselle myöhemmin tehtävä osingon määrää koskeva ehdotus tulisi olemaan yhteensä enintään 0,50 euroa osakkeelta vuonna 2021, mikä on noin 23 % vähemmän kuin vuoden 2020 alkuperäinen valtuutus 0,65 euroa osakkeelta.

Cityconin EMTN ("Euro Medium Term Note") joukkovelkakirjalainaohjelma päivitettiin maaliskuun 26. päivä. Ohjelmalla on 1,5 miljardin euron limiitti, ja ohjelma mahdollistaa lainojen liikkeellelaskun eri valuutoissa Euroopan ja Pohjoismaiden markkinoilla. Ohjelman on perustanut Citycon Treasury B.V. ja Citycon Oyj toimii ohjelman alla liikkeeseen laskettavien lainojen takaajana.

Helmikuussa Citycon osti kokonaisuudessaan omistukseensa kolmen kauppakeskuksen Sektor Portefolje II AS -kiinteistöportfolion Norjassa; Stovner Senter, Torvbyen ja Markedet. Citycon on hallinnoinut näitä kauppakeskuksia ja omistanut portfoliosta 20 % jo ennen transaktiota. Citycon otti hoitaakseen noin 135 miljoonan euron Sektor Portefolje II AS:n olemassa olevan vakuudellisen pankkivelan. Maaliskuussa Citycon moi Markedetin noin 12 miljoonalla eurolla, ja varat käytettiin Sektor Portefolje II AS:n pankkivelan lyhentämiseen.

CITYCON

TALOUDELLINEN KATSAUS

TILINPÄÄTÖS

HALLITUKSEN TOIMINTAKERTOMUS

KOROLLISET VELAT

Korollisten lainojen käypä arvo nousi heikommasta NOK valuuttakurssista huolimatta vuoden aikana 267,3 miljoonalla eurolla 2 098,0 miljoonaan euroon, johtuen pääasiassa Sektor Portefølje II AS:n hankinnasta ja kiinteistökehityskustannuksista. Korollisten velkojen tasearvo oli vuoden lopussa 2 121,2 miljoonaa euroa. Vuoden lopun kassavarallisuus oli 25,9 miljoonaa euroa.

Keskimääräinen lainapääomilla painotettu laina-aika oli 3,8 vuotta.

Luototusaste (LTV, IFRS) nousi viimeisen vuosineljännesken aikana 46,9 %:iin johtuen korkeammasta nettovelasta ja riippumatta korkeammista kiinteistöjen arvoista.

RAHOITUSKULUT

Operatiiviset nettorahoituskulut (EPRA) laskivat viime vuoteen verrattuna johtuen pääasiassa alhaisemmasta keskikorosta, alhaisemmasta keskivelan määrästä sekä heikentyneestä NOK-valuuttakurssista. COVID-19 pandemiasta johtuen yhtiö on pitänyt korkeampia kassapuskureita likviditeetin varmistamiseksi, mikä on nostanut keskimääräisiä velkatasoja ja rahoituskustannuksia.

Nettorahoituskulut (IFRS) laskivat 51,8 miljoonaan euroon (54,2). Epäsuoria tappiota kirjattiin 5,8 miljoonaa euroa (5,3) pääasiassa koron- ja valuutanvaihtosopimuksista, jotka eivät ole IFRS:n mukaisessa suojauslaskennassa sekä ennenaikaisesti takaisinmaksettujen lainojen jaksottamattomien kulujen alaskirjauksista.

LAINAJAKAUMA

Pankkilainat
Joukkovelkakirjalainat
Yritystodistukset

Rahoitustuotot koostuivat lähinnä Kista Gallerian osakkuusyritykselle myönnetyn lainan korkotuotoista. Velan keskikorko periodin lopussa oli 2,4 %.

Citycon käyttää korkojohdannaisia suojautuakseen vaihtuvakorkoiselta korkoriskiltä. Yhtiön rahoituspolitiikan mukaisesti valuuttatransaktioriski, jolla on tulosvaikutusta, on suojattu täysimääräisesti valuuttatermiineillä ja koron- ja valuutanvaihtosopimuksilla, joilla euromääräistä velkaa vaihdetaan Norjan ja Ruotsin kruunumääräiseksi.

VELKOJEN ERÄÄNTYMISET

Joukkovelkakirjalainat
Yritystodistukset
Pankkilainat

Korkojohdannaiset
Nostamattomat limiitit

RAHOITUSKULUJEN AVAINLUVUT

		2020	2019
Rahoituskulut 1)	Me	-57,5	-62,4
Rahoitustuotot 1)	Me	5,8	8,2
Nettorahoituskulut (IFRS)	Me	-51,8	-54,2
Operatiiviset nettorahoituskulut (EPRA)	Me	-46,0	-48,9
Keskikorko kauden lopussa 2)	%	2,39	2,29
Keskikorko kauden lopussa ilman johdannaisia	%	2,37	2,34
Keskikorko, laskettu vuoden alusta 2)	%	2,34	2,41

1) Taulukossa valuuttakurssierot on netotettu rahoituskuluissa.
2) Koronvaihtosopimukset ja koron- ja valuutanvaihtosopimukset huomioon ottoen

CITYCON

TALOUDELLINEN KATSAUS

TILINPÄÄTÖS

HALLITUKSEN TOIMINTAKERTOMUS

MUUTOKSET YHTIÖN JOHDOSSA

Kirsi Simola-Laaksonen nimitettiin Citycon Oyj:n johtoryhmän jäseneksi 1.4.2020 alkaen.

VASTUULLISUUS

Cityconin strategia on kuulua vastuullisen kauppakeskusjohtamisen edelläkävijöihin. Yhtiön vastuullisuusstrategia päivitettiin vuonna 2017, ja siihen perustuen Citycon on asettanut kunnianhimoisia tavoitteita, jotka ulottuvat vuoteen 2030 saakka.

Citycon käyttää BREEAM In-Use -sertifiointia arvioidakseen ja kehittääkseen kauppakeskusten vastuullisuusjohtamista. Käyvällä arvolla laskettuna 77 % Cityconin omistamasta kiinteistökannasta oli sertifioitu kauden lopussa. Cityconilla on nyt Pohjoismaiden suurin BREEAM In-Use -ympäristösertifioitu kauppakeskusportfolio.

Citycon soveltaa vastuullisuusraportoinnissaan GRI-Standardien Core-soveltamistason vaatimuksia, GRI:n kiinteistö- ja rakennussektorin toimialakohtaisia ohjeistuksia (CRESS) sekä European Public Real Estate Associationin EPRA:n syksyllä 2017 julkaisemaan ohjeistusta. Cityconin vastuullisuusstrategiaa, -tavoitteita ja -toimenpiteitä käsitellään laajemmin vuoden 2020 vastuullisuusselvityksessä.

EPRA valitsi Cityconin vuoden 2019 vuosikertomuksen ja vastuullisuusraportin yhdeksi toimialan parhaista. Citycon sai kultaa vastuullisuusraportoinnin kilpasarjassa nyt yhdeksännen kerran peräkkäin. Citycon on saanut A-luokituksen MSCI ESG arvioinnissa. Cityconilla on myös ISS-Oekomin myöntämä "Prime" arvio. Se myönnetään toimialansa parhaat vastuullisuustulokset saavuttaneille yrityksille.

Keskeisimmät ympäristövastuun tulokset 2020:

Cityconin kokonaisenergiankulutus (ml. kiinteistösähkö, lämpö, jäähdytys) oli 195 gigawattituntia (208 GWh). Kauppakeskusten energian ominaiskulutus (kWh/m²) kauppakeskuksissa laski 10,6 % verrattuna viime vuoteen.
Hiilijalanjälki oli 21 000 hiilidioksidiekvivalenttitonnia (-33 000 tCO₂e). Kauppakeskusten kasvihuonekaasujen ominaispäätöstöt (kgCO₂e/m²) pienenivät 38 % verrattuna viime vuoteen.
Kauppakeskusten jätteiden kierrätysaste oli samalla tasolla verrattuna viime vuoteen ollen 99 %

RISKIT JA EPÄVARMUUSTEKIJÄT

COVID-19 pandemian eteneminen myös Pohjoismaissa ja Virossa on vaikuttanut kielteisesti meidän liiketoimintaamme. Muuttunut kuluttajakäyttäytyminen ja eri toimintamaissamme annetut viranomaisrajoitukset ovat muuttaneet toimintaympäristöämme oleellisesti. Tämä saattaa vaikuttaa kykyymme periä vuokria ajallaan tai täysimääräisenä.

Cityconin liiketoiminnan merkittävimmät lähiajan riskit ja epävarmuustekijät liittyvät yleiseen talouden ja kuluttajien luottamuksen kehitykseen Pohjoismaissa ja Virossa sekä siihen, miten tämä vaikuttaa kauppakeskusten käypään arvoon, vuokrausasteeseen ja vuokratasoihin ja sitä kautta Cityconin tulokseen. Kovempi kilpailu, paikallisesti tai kasvavan verkkokaupan seurauksena, saattaa vaikuttaa liiketilojen kysyntään, mikä voi laskea vuokratasoja tai kasvattaa vajaakäyttöastetta, varsinkin pääkaupunkiseutujen ulkopuolella. Kehityshankkeiden kustannukset voivat kasvaa kohonneiden rakennuskustannusten takia, tai hankkeet voivat viivästyä odottamattomien haasteiden takia.

Keskeiset riskit, joilla saattaa olla olennaista vaikutusta Cityconin liiketoimintaan ja taloudelliseen tulokseen, sekä tärkeimmät riskienhallintatoimenpiteet on esitelty laajemmin vuoden 2020 tilinpäätöksen sivuilla 37-38, liitetiedossa 3.5 A) sekä Cityconin verkkosivuilla Hallinnointi-osiossa.

OIKEUDENKÄYNNIT JA VÄLIMIESMENETTELYT

Cityconia vastaan on vireillä joitakin yhtiön liiketoimintaan liittyviä eri perusteilla nostettuja oikeudenkäyntejä ja eri perusteisiin nojaavia oikeudellisia vaateita ja erimielisyyksiä. Yhtiön näkemyksen mukaan ei ole todennäköistä, että näiden oikeudenkäyntien, vaateiden ja erimielisyyksien lopputuloksilla olisi olennaista vaikutusta yhtiön taloudelliseen asemaan.

YHTIÖKOKOUS

Varsinainen yhtiökokous 2020

Cityconin varsinainen yhtiökokous 2020 pidettiin 17.3.2020 Espoossa. Kokoukseen osallistui 255 osakkeenomistajaa joko henkilökohtaisesti tai asiamiehensä edustamana ja kokouksessa oli edustettuna 81,2 % yhtiön kaikista osakkeista ja äänistä.

Varsinainen yhtiökokous vahvisti yhtiön tilinpäätöksen sekä myönsi vastuuvapauden hallituksen jäsenille ja toimitusjohtajalle tilikaudelta 2019. Yhtiökokous päätti, ettei osinkoa jaeta varsinaisen yhtiökokouksen päätöksellä ja valtuutti hallituksen päättämään harkintansa mukaan osingonjaosta ja varojen jakamisesta sijoitetun vapaan oman pääoman rahastosta. Valtuutuksen perusteella jaettavan osingon määrä on enintään 0,05 euroa osakkeelta ja sijoitetun vapaan oman pääoman rahastosta jaettavan pääoman palautuksen määrä on enintään 0,60 euroa osakkeelta. Valtuutus on voimassa seuraavan varsinaisen yhtiökokouksen alkuun asti.

Varsinaisen yhtiökokouksen päätökset käyvät ilmi yhtiön verkkosivuilta citycon.com/fi/yhtiökokous2021, missä myös yhtiökokouksen pöytäkirja on saatavilla.

YLIMÄÄRÄINEN YHTIÖKOKOUS 2020

Cityconin ylimääräinen yhtiökokous pidettiin 11.6.2020 Helsingissä. Yhtiökokous päätti valita Yehuda (Judah) Angsterin ja Zvi Gordonin hallituksen uusiksi jäseniksi. Ylimääräisen yhtiökokouksen päätökset käyvät ilmi yhtiön verkkosivuilta citycon.com/fi/ylimaarainenyhtiökokous2021, missä myös yhtiökokouksen pöytäkirja on saatavilla.

CITYCON

TALOUDELLINEN KATSAUS

TILINPÄÄTÖS

HALLITUKSEN TOIMINTAKERTOMUS

HALLITUS

Yhtiöjärjestyksen mukaan yhtiön hallitukseen kuuluu viidestä kymmeneen jäsentä, jotka valitaan yhtiökokouksessa yhden (1) vuoden toimikaudeksi, joka päättyy valintaa seuraavan varsinaisen yhtiökokouksen päättyessä.

Cityconin vuoden 2020 yhtiökokous asetti hallituksen jäsenten lukumääräksi kahdeksan. Yhtiökokous valitsi Cityconin hallitukseen seuraavat jäsenet Chaim Katzman, Arnold de Haan, Alexandre (Sandy) Koifman, David Lukes, Andrea Orlandi, Per-Anders Ovin, Ofer Stark ja Ariella Zochovitzky.

Cityconin vuoden 2020 ylimääräinen yhtiökokous asetti hallituksen jäsenten lukumääräksi kymmenen ja valitsi Yehuda (Judah) Angsterin ja Zvi Gordonin hallituksen uusiksi jäseniksi.

Vuonna 2020 hallituksen puheenjohtajana toimi Chaim Katzman ja hallituksen varapuheenjohtajana Ariella Zochovitzky.

TILINTARKASTAJA

Yhtiön tilintarkastajana on vuodesta 2006 lähtien toiminut tilintarkastusyhteisö Ernst & Young Oy, jonka ilmoittamana yhtiön päävastuullisena tilintarkastajana toimi vuonna 2020 KHT Mikko Rytilahti.

TOIMITUSJOHTAJA

F. Scott Ball on toiminut yhtiön toimitusjohtajana 1.1.2019 alkaen. Cityconin varatoimitusjohtajana toimi talousjohtaja Eero Sihvonen. Heidän henkilötietonsa, työhistoriansa sekä luottamustoimet on esitetty yhtiön verkkosivuilla citycon.com/fi/johtoryhma. Toimitusjohtajan toimisuudesta koskevat tiedot käyvät ilmi tilinpäätöksen sivulta 57-58.

SELVITYS HALLINTO- JA OHJAUSJÄRJESTELMÄSTÄ

Citycon on julkaissut toimintakerromuksesta erillisen selvityksen Citycon-konsernin hallinto- ja ohjausjärjestelmästä vuodelta 2020. Selvitys on laadittu Arvopaperimarkkinayhdistys ry:n julkaiseman Hallinnointikoodin (Corporate Governance Code 2020) suositusten mukaisesti. Selvitys on saatavilla yhtiön verkkosivuilla citycon.com/fi/hallinnointi.

OSAKKEET, OSAKEPÄÄOMA JA OSAKKEENOMISTAJAT

Yhtiöllä on yksi osakesarja, ja kukin osake oikeuttaa yhteen äänen yhtiökokouksessa. Joulukuun 2020 lopussa yhtiön liikkeeseen laskettujen osakkeiden lukumäärä oli 177 998 525. Osakkeilla ei ole nimellisarvoa. Yhtiön osakepääomassa ei tapahtunut muutoksia vuoden 2020 aikana.

Cityconilla oli joulukuun 2020 lopussa 22 499 (17 396) rekisteröityä osakkeenomistajaa, joista 11 oli hallintarekisterin hoitajia. Hallintarekisteröityjen osakkeiden omistajat omistivat noin 140,3 miljoonaa (141,5) yhtiön osaketta eli niiden hallussa oli 78,8 % (79,7 %) yhtiön osake- ja äänimäärästä.

Lisätietoja yhtiön pörssilistauksesta, osakkeen kaupankäyntimääristä ja hinnasta, markkina-arvosta, osakepääomasta, suurimmista rekisteröidyistä osakkeenomistajista, osakkeiden omistuksen jakautumisesta ja osakeantioikaistusta keskimääräisestä osakemäärästä löytyvät taloudellisen katsauksen sivuilta 39-40 sekä 28.

OSAKKEENOMISTAJAT 31.12.2020
% osake- ja äänimäärästä

Hallintarekisteröidyt osakeomistukset
Suorarekisteröidyt osakeomistukset

OSAKKEET JA OSAKEPÄÄOMA

		2020
Osakepääoma kauden alussa	Me	259,6
Osakepääoma kauden lopussa	Me	259,6
Osakkeiden lukumäärä kauden alussa		177 998 525
Osakkeiden lukumäärä kauden lopussa		177 998 525

CITYCON

TALOUDELLINEN KATSAUS

TILINPÄÄTÖS

HALLITUKSEN TOIMINTAKERTOMUS

OSINKO JA PÄÄOMAN PALAUTUS

Cityonin hallitus päätti 28.5.2020 mukauttaa vuoden 2020 kvartaalivarojenjakoaan jäljellä olevien pääomanpalautuksien osalta edelleen parantaakseen yhtiön pitkän aikavälin taloudellista vakautta ja vahvistaakseen yhtiön luottoriskiprofiilia. Hallitus päätti, että se tulee käyttämään yhteensä enintään 0,5375 euroa osakkeelta vuoden 2020 varsinaiselta yhtiökokoukselta saamastaan osinko- ja pääomanpalautusvaltuutuksestaan, joka oli 0,65 euroa osakkeelta. Hallitus tekee erilliset päätökset kustakin jäljellä olevasta pääoman palautuksesta. Citycon julkistaa nämä päätökset erikseen.

Hallitus päätti myös, että hallituksen vuoden 2021 varsinaiselle yhtiökokoukselle myöhemmin tehtävä yhtiön osingon- ja/tai pääoman palautuksen määrää koskeva ehdotus tulisi olemaan yhteensä enintään 0,50 euroa osakkeelta vuonna 2021, mikä on noin 23 % vähemmän kuin vuoden 2020 alkuperäinen valtuutus 0,65 euroa osakkeelta. Tällä päätöksellä hallitus haluaa osoittaa sitoutumisensa yhtiön velkaantuneisuuden asteittaiseen laskemiseen sekä yhtiön investointitason luottoluokituksien suojelemiseen.

HALLITUKSEN VALTUUTUKSET

Edellä selostetun hallituksen varojenjakovaltuutuksen lisäksi yhtiön hallituksella oli katsauskauden lopussa voimassa kaksi 17.3.2020 pidetyn varsinaisen yhtiökokouksen antamaa valtuutusta:

Hallitus voi päättää enintään 17 miljoonan osakkeen antamisesta tai Suomen osakeyhtiölain 10 luvun 1 §:ssä tarkoitettujen osakkeisiin oikeuttavien erityisten oikeuksien antamisesta, mikä vastasi noin 9,55 % yhtiön kaikista osakkeista katsauskauden lopussa. Valtuutus on voimassa seuraavan varsinaisen yhtiökokouksen päättymiseen saakka, kuitenkin enintään 30.6.2021 asti.
Hallitus voi päättää omien osakkeiden hankkimisesta ja/tai pantiksi ottamisesta yhdessä tai useammassa erässä. Hankittavien ja/tai pantiksi otettavien omien osakkeiden lukumäärä voi olla yhteensä enintään 10 miljoonaa osaketta, joka vastasi noin 5,62 % yhtiön kaikista osakkeista katsauskauden lopussa. Valtuutus on voimassa seuraavan varsinaisen yhtiökokouksen päättymiseen saakka, kuitenkin enintään 30.6.2021 asti.

VUONNA 2020 hallitus käytti neljä kertaa valtuuttaan hankkia omia osakkeitaan ja luovuttaa hankitut osakkeet. Hankinnat ja luovutukset tehtiin yhtiön osakepalkkiojärjestelmien perusteella ansaittujen palkkioiden maksamiseksi järjestelmän ehtojen mukaisesti:

Ehdollinen osakepalkkiojärjestelmä 2018–2020

Yhtiö hankki 12.-13.2.2020 yhteensä 5 304 osaketta ja luovutti ne 17.2.2020 yhdelle yhtiön avainhenkilölle.

Sitouttavan osakepalkkiojärjestelmä 2018–2020

Yhtiö hankki 7.5.2020 yhteensä 171 osaketta ja luovutti ne 11.5.2020 yhdelle yhtiön avainhenkilölle.

Sitouttava osakepalkkiojärjestelmä 2015

Yhtiö hankki 12.-13.2.2020 yhteensä 7 500 osaketta ja luovutti ne 17.2.2020 yhdelle yhtiön avainhenkilölle.
Yhtiö hankki 5.3.2020 yhteensä 1 500 osaketta ja luovutti ne 9.3.2020 yhdelle yhtiön avainhenkilölle.
Yhtiö hankki 7.5.2020 yhteensä 1 829 osaketta ja luovutti ne 11.5.2020 yhdelle yhtiön avainhenkilölle.

Osakepalkkiojärjestelmä 2015

Yhtiö hankki 12.-13.2.2020 yhteensä 3 337 osaketta ja luovutti ne 21.2.2020 16 yhtiön avainhenkilölle.

OMAT OSAKKEET

Yhtiöllä oli katsauskauden aikana hallussaan yhteensä 19 641 yhtiön omaa osaketta, jotka yhtiö luovutti ennen katsauskauden loppua osakepalkkiojärjestelmien palkkioiden maksamiseksi edellä kohdassa Hallituksen valtuutukset selostetun mukaisesti. Katsauskauden lopussa yhtiöllä tai sen tytäryhteisöillä ei ollut hallussaan yhtiön omia osakkeita.

LIPUTUSILMOITUKSET

Yhtiö ei vastaanottanut vuoden 2020 aikana arvopaperimarkkinalain 9 luvun 5 §:n mukaisia liputusilmoituksia.

OSAKKEISIIN LIITTYVIÄ TAPAHTUMIA

Osakassopimukset

Gazit-Globe Ltd. ja Canada Pension Plan Investment Board European Holdings S.à.r.l. (CPPIBEH) ovat 12.5.2014 allekirjoittaneet Cityconin liittyviä hallinnointiasioita koskevan sopimuksen.

Cityconin saaman tiedon mukaan Gazit-Globe Ltd. ja CPPIBEH ovat sitoutuneet äänestämään Cityconin yhtiökokouksissa Cityconin hallituksen jäsenten nimityksestä niin, että Gazit-Globe Ltd. tulee nimittämään vähintään kolme hallituksen jäsentä ja CPPIBEH vähintään kaksi jäsentä. Yhden CPPIBEH:n nimittämistä jäsenistä tulee olla riippumaton sekä CPPIBEH:stä että Cityconista. Hallinnointisopimuksen osapuolet ovat sopineet parhaansa mukaan pyrkivänsä varmistamaan, että CPPIBEH:n nimeämät hallituksen jäsenet valitaan myös Cityconin hallituksen kulloinkin mahdollisesti perustamien valiokuntiin, mukaan lukien yhden jäsenen valinta hallituksen nimitys- ja palkitsemisvaliokuntaan. Mikäli CPPIBEH:n nimeämä hallituksen jäsen ei ole hallituksen nimitys- ja palkitsemisvaliokunnan jäsen kol

1) Varsinaisen yhtiökokouksen 2020 antamaan valtuutukseen perustuva hallituksen päätös

CITYCON

TALOUDELLINEN KATSAUS

TILINPÄÄTÖS

HALLITUKSEN TOIMINTAKERTOMUS

men kuukauden ajanjaksolla minkä tahansa Cityconin vuotuisen tilikauden aikana, tiettyjä poikkeuksia lukuun ottamatta, Gazit-Globe Ltd. tulee tukemaan CPPIBEH:n ehdotusta Cityconin yhtiökokoukselle hallituksen nimitys- ja palkitsemisvaliokunnan korvaavan osakkeenomistajien nimitystoimikunnan perustamisesta sekä äänestämään tämän ehdotuksen puolesta.

Gazit-Globe Ltd. on myös, tietyin poikkeuksiin, myöntänyt CPPIBEH:lle rajoitetun oikeuden myydä osakkeitaan (ns. tag-along right) Gazit-Globe Ltd.:n mahdollisen osakemyynnin yhteydessä, mikäli myytävät osakkeet edustavat yli 5 % Cityconin osakkeista minkä tahansa 12 kuukauden ajanjakson aikana.

Cityconin saaman tiedon mukaan Gazit-Globe Ltd. ja CPPIBEH ovat saaneet Finanssivalvonnalta lausunnot, joiden mukaan hallinnointisopimus ei sellaisenaan merkitse yksissä tuumin toimimista, eikä siitä siten synny osapuolille velvollisuutta tehdä pakollinen julkinen ostotarjous Cityconin osakkeista.

Hallinnointisopimuksen voimassaolo päättyy 10 vuoden kuluttua sopimuksen päiväyksestä, tai kun CPPIBEH:n suora tai välillinen omistusosuus laskee vähintään 30 peräkkäiseksi päiväksi alle 10 % Cityconin osakkeista, tai kun Gazit-Globe Ltd.:n suora tai välillinen omistusosuus laskee 30 peräkkäiseksi päiväksi alle 20 % Cityconin osakkeista.

Lisätietoa Gazit-Globe Ltd.:n ja CPPIBEH:n välisestä sopimuksesta on saatavilla yhtiön verkkosivuilta citycon.com/fi/osakassopimukset.

Yhtiön tiedossa ei ole muita osakassopimuksia.

KANNUSTINJÄRJESTELMÄT

Pitkän aikavälin osakepohjaiset kannustinjärjestelmät

Cityconilla on kuusi pitkän aikavälin osakepohjaista kannustinjärjestelmää konsernin avainhenkilöille:

toimitusjohtajan sitouttava osakepalkkiojärjestelmä 2018—2021
osakepalkkiojärjestelmä 2020—2022 (johtoryhmä pl. toimitusjohtaja)
ehdollinen osakepalkkiojärjestelmä 2018—2020 (johtoryhmä)
sitouttava osakepalkkiojärjestelmä 2020—2022 (avainhenkilöt pl. johtoryhmä)
sitouttava osakepalkkiojärjestelmä 2018—2020 ja
sitouttava osakepalkkiojärjestelmä 2015.

Pitkän aikavälin osakepohjaisten kannustinjärjestelmien pääehdot on selostettu liitetiedossa 1.6 tilinpäätöksen sivuilla 57-59.

Maaliskuussa 2020 Cityconin hallitus päätti uudesta konsernin avainhenkilöiden osakepalkkiojärjestelmästä 2020—2022. Osakepalkkiojärjestelmä on suunnattu yhtiön johtoryhmän jäsenille pois lukien toimitusjohtaja.

Osakepohjaisten kannustinjärjestelmien ehdot ovat kokonaisuudessaan saatavilla yhtiön verkkosivuilla citycon.com/fi/palkitseminen.

HALLITUKSEN JA JOHDON OMISTAMAT OSAKKEET JA OPTIO-OIKEUDET

Yhtiön hallituksen jäsenet, toimitusjohtaja ja muut johtoryhmän jäsenet omistivat 31.12.2020 yhteensä 198 055 yhtiön osaketta. Näiden osakkeiden osuus kaikista osakkeista ja osakkeiden yhteenlasketusta äänimäärästä oli 0,11 %.

Hallituksen jäsenet eivät ole mukana yhtiön osakepohjaisissa kannustinjärjestelmissä.

Tiedot yhtiön hallituksen, toimitusjohtajan ja muiden johtoryhmän jäsenten osakeomistuksesta käyvät ilmi yhtiön verkkosivulta citycon.com/fi/johdon-omistukset.

KATSAUSKAUDEN JÄLKEISET TAPAHTUMAT

12.2.2021 julkaistiin, että Citycon sopinut myyvänsä kolmen kauppakeskuksen portfolion Ruotsissa.

TULEVAISUUDEN NÄKYMÄT

Citycon odottaa vuoden 2021 operatiivisen liikevoittonsa (Direct operating profit) olevan 170–188 miljoonaa euroa. Lisäksi yhtiö odottaa osakekohtaisen operatiivisen tuloksensa (EPRA EPS, basic) 0,651–0,751 euroa ja oikaistun osakekohtaisen operatiivisen tuloksensa (adjusted EPRA Earnings) olevan 0,558–0,658 euroa.

| Operatiivinen liikevoitto
(Direct operating profit) | Me | 170–188 |
| --- | --- | --- |
| Osakekohtainen operatiivinen
tulos (EPRA EPS) | EUR | 0,651–0,751 |
| Oikaistu osakekohtainen
operatiivinen tulos
(adjusted EPRA EPS) | EUR | 0,558–0,658 |

Tulosoheistus perustuu oletukseen, ettei makrotaloudellisessa tilanteessa tapahdu merkittäviä muutoksia ja että toista koronavirusaaltoa, joka johtaisi merkittäviin liikkeiden sulkemisiin toteudu. Arviot perustuvat nykyiseen kiinteistökantaan sekä vallitsevaan inflaation ja EUR-SEK-sekä EUR-NOK-valuuttakurssitasoihin sekä nykyisiin korkotasoihin.

Helsinki, 17. helmikuuta 2021

Citycon Oyj

Hallitus

CITYCON

TALOUDELLINEN KATSAUS

TILINPÄÄTÖS

EPRA:N TUNNUSLUVUT

EPRA (European Public Real Estate Association) on eurooppalaisten pörssinoteerattujen kiinteistösijoitusyhtiöiden etujärjestö. Citycon on EPRA:n aktiivinen jäsen. EPRA:n tavoitteena on saada eurooppalaisille listatuille kiinteistösijoitusyhtiöille lisää sijoittaja. Järjestö myös edistää laskentatoimea, talousraportointia ja hallinnointia koskevien parhaiden käytäntöjen käyttöönottoa sijoittajille annettavan tiedon laadun varmistamiseksi ja eri yritysten vertailtavuuden parantamiseksi. Parhaat käytännöt luovat myös pohjan toimialan tulevaisuutta määrittelevälle keskustelulle ja päätöksenteolle. Lisäksi EPRA julkaisee yhteistyössä FTSE:n kanssa Euroopan ja Pohjois-Amerikan suurimpien pörssinoteerattujen kiinteistösijoitusyhtiöiden kehitystä kuvaavaa FTSE EPRA/NAREIT -indeksiä. Citycon on mukana FTSE EPRA -indeksissä, mikä lisää Cityconin kansainvälistä kiinnostavuutta sijoituskohteena.

Citycon noudattaa raportointikäytännöissään ja myös vastuullisuusraportoinnissaan EPRA:n suosituksia. Tilinpäätöksen tässä osiossa käsitellään EPRA-tunnuslukuja ja niiden laskentaa. Lisätietoja EPRA:sta ja EPRA:n suosituksista löytyy EPRA:n verkkosivuilta osoitteesta www.epra.com.

EPRA:N TUNNUSLUVUT

	Liite	2020	2019	2018	2017	2016
Operatiivinen tulos (EPRA Earnings), Me	1	136,6	145,6	143,5	152,3	151,1
Oikaistu operatiivinen tulos (EPRA Earnings), Me^{2)}	1	120,3	143,9	143,5	152,3	151,1
Operatiivinen tulos/osake (EPRA EPS, basic), EUR^{1)}	1	0,767	0,818	0,806	0,856	0,849
Oikaistu operatiivinen tulos/osake (EPRA EPS, basic), EUR^{1) 2)}	1	0,676	0,809	0,806	0,856	0,849
Nettovarallisuus/osake (EPRA NRV per share), EUR	2	11,48	12,45	13,13	13,75	14,32
Nettovarallisuus/osake (EPRA NAV per share), EUR^{1)}	2	11,30	12,28	12,95	13,57	14,11
Operatiiviset kustannukset suhteessa bruttovuokratuottoon sisältäen vapaista tiloista aiheutuvat kustannukset (EPRA Cost Ratio (including direct vacancy costs)), %	3	18,3	14,1	17,1	18,7	17,6
Operatiiviset kustannukset suhteessa bruttovuokratuottoon vähennettynä vapaista tiloista aiheutuvilla kustannuksilla (EPRA Cost Ratio (excluding direct vacancy costs)), %	3	15,6	11,7	15,1	16,5	15,5
EPRA:n alkunettotuotto, %	4	5,4	5,3	5,2	5,2	5,5
EPRA:n "topped-up" alkunettotuotto, %	4	5,4	5,4	5,2	5,3	5,6
EPRA:n vajaakäyttöaste, %	5	6,4	4,5	3,6	4,0	3,7

1) Tunnusluku on vertailukausien osalta oikaistu vastaamaan uutta osakemäärää osakkeiden yhdistämisen (käänteinen split) seurauksena, joka tehtiin maaliskuussa 2019.
2) Oikaistu tunnusluku sisältää hybridilainan korot ja jaksotetut palkkiot.

OSAKEKOHTAINEN EPRA NRV

EUR

EPRA COST RATIO:N KEHITYS

CITYCON

TALOUDELLINEN KATSAUS

TILINPÄÄTÖS

EPRA:N TUNNUSLUVUT

1. OPERATIIVINEN TULOS (EPRA EARNINGS) JA OPERATIIVINEN TULOS/OSAKE (EPRA EPS, BASIC)

EPRA Earnings (operatiivinen tulos) on kiinteistösijoitusyhtiön toiminnallinen tulos, johon ei sisälly operatiiviseen liiketoimintaan kuulumattomia eri kuten sijoituskiinteistöjen käyvän arvon muutoksia, myyntivoittoja tai -tappioita tai muita ei-operatiivisia eri. EPRA Earnings

	2020			2019
	Me	Keski-määräinen osakemäärä (1000)	/ osake, euroa	Me	Keski-määräinen osakemäärä (1000)	/ osake, euroa
Tilikauden tulos IFRS konsernituloslaskelman mukaan	-28,0	177 998	-0,157	8,9	177 997	0,050
+/- Nettotappiot/-voitot sijoituskinteistöjen arvostuksesta käypään arvoon	146,9	177 998	0,826	121,9	177 997	0,685
-/+ Nettovoitot/tappiot sijoituskinteistöjen myynneistä	-0,7	177 998	-0,004	-1,5	177 997	-0,009
+/- Ei-operatiiviset liiketoiminnan muut kulut	-	177 998	-	-	177 997	-
+ Lainojen ja rahoitusinstrumenttien aikaisesta päättämisestä syntyneet kulut	0,8	177 998	0,004	7,9	177 997	0,044
-/+ Rahoituserien käyvän arvon voitot/tappiot	5,0	177 998	0,028	-2,6	177 997	-0,015
+/- Osuus yhteis- ja osakkuusyritysten ei-operatiivista tappioista ja voitosta	27,2	177 998	0,153	19,5	177 997	0,109
-/+ Edellä esitetyistä eristä syntyneet laskennalliset verot	-14,7	177 998	-0,083	-8,5	177 997	-0,048
Operatiivinen tulos (EPRA Earnings, basic)	136,6	177 998	0,767	145,6	177 997	0,818
-/+ Hybridilainan korot ja jaksotetut palkkiot	-16,2	177 998	-0,091	-1,7	177 997	-0,010
Oikaistu operatiivinen tulos (EPRA Earnings, basic)	120,3	177 998	0,676	143,9	177 997	0,809

Tunnusluku on erityisen tärkeä sijoittajille, jotka haluavat arvioida missä määrin operatiiviset tulot tukevat osingonmaksua.

Operatiivinen tulos (EPRA Earnings) voidaan laskea myös tuloslaskelmasta ylhäältä alas. Seuraavassa taulukossa on esitetty operatiivisen tuloksen laskelma tällä tavalla. Tämä tapa esittää myös operatiivisen liikevoiton (Direct Operating Profit).

	2020			2019
	Me	Keski-määräinen osakemäärä (1000)	/ osake, euroa	Me	Keski-määräinen osakemäärä (1000)	/ osake, euroa
Nettovuokratuotto	205,4	177 998	1,154	217,4	177 997	1,222
Operatiiviset hallinnon kulut	-25,9	177 998	-0,146	-26,8	177 997	-0,150
Operatiiviset liiketoiminnan muut tuotot ja kulut	0,9	177 998	0,005	2,8	177 997	0,016
Operatiivinen liikevoitto	180,4	177 998	1,013	193,5	177 997	1,087
Operatiiviset rahoituskulut (netto)	-46,0	177 998	-0,258	-48,9	177 997	-0,275
Operatiivinen osuus yhteis- ja osakkuusyritysten voitosta/tappioista	-0,8	177 998	-0,004	2,8	177 997	0,016
Operatiiviset tilikauden tulokseen perustuvat verot	-1,8	177 998	-0,010	-2,0	177 997	-0,011
Operatiiviset laskennalliset verot	4,8	177 998	0,027	0,1	177 997	0,001
Operatiivinen määräysvallattomien omistajien osuus	-0,1	177 998	-0,001	0,0	177 997	0,000
Operatiivinen tulos (EPRA Earnings, basic)	136,6	177 998	0,767	145,6	177 997	0,818
Hybridilainan korot ja jaksotetut palkkiot	-16,2	177 998	-0,091	-1,7	177 997	-0,010
Oikaistu operatiivinen tulos (EPRA Earnings, basic)	120,3	177 998	0,676	143,9	177 997	0,809

OPERATIIVISEN TULOKSEN MUUTOS

1 Nettovuokratuotto
2 Operatiiviset rahoituskulut (netto)
3 Operatiiviset hallinnon kulut
4 Operatiiviset liiketoiminnan muut tuotot ja kulut
5 Operatiiviset tilikauden tulokseen perustuvat ja laskennalliset verot
6 Muut operatiiviset erät

CITYCON

TALOUDELLINEN KATSAUS

TILINPÄÄTÖS

EPRA:N TUNNUSLUVUT

2. NETTOVARALLISUUS-TUNNUSLUVUT (EPRA NAV METRICS)

Nettovarallisuustunnusluvut (EPRA NAV metrics) ilmaisevat kiinteistöyhion nettovarallisuuden käyvän arvon. Eurooppalaisten kiinteistösijoitusyhtiöiden etujärjestö EPRA julkaisi lokakuussa 2019 uudet raportointisuositukset (Best Practice Recommendations), jotka sisältävät kolme uutta nettovarallisuustunnuslukua EPRA Net Reinstatement Value (NRV), Net Tangible Assets (NTA), ja Net Disposal Value (NDV). Nämä kolme uutta nettovarallisuustunnuslukua korvaavat aiemmin esitetyt EPRA NAV ja EPRA NNNAV tunnusluvut tilinpäätöksestä 2020 alkaen. Tunnusluvut on päivitetty esitämään paremmin kiinteistöyhtiöiden kehitystä passiivisesta omistajasta aktiiviseksi hallinnoijaksi ja kehittäjäksi ja esittää siksi kolme erilaista skenaariota, joista yhtiö voi valita yhden itselleen merkityksellisimmäksi.

EPRA NRV kuvaa arvoa, joka vaadittaisiin yhtiön uudelleenrakentamiseen ja olettaa, ettei omaisuuseristä luovuta. EPRA NRV Tunnusluvun tarkoitus on heijastaa yrityksen käypää arvoa toiminnan jatkuvuusperiaatteen (going concern) pohjalta, joten siihen ei lueta mitään tulevista myynneistä johtuvia eri (kuten myynneistä syntyviä laskennallisia veroja) eikä rahoitusinstrumenttien käypiä arvoja. Portfoliou uudelleenrakentamisen varainsiirtoverokustannus kasvattaa EPRA NRV:tä.

EPRA NTA painottuu kuvaamaan yhtiön aineellisten omaisuuserien arvoa ja olettaa, että yhtiö ostaa ja myy omaisuuseria, selkeyttäen laskennallisen verovelan määrää.

EPRA NDV kuvaa yhtiön arvoa tavallisessa myyntilanteessa, jossa laskennalliset verovelat, rahoitusinstrumentit ja tietyt muut oikaisut lasketaan täyteen realisoitumisarvoon verovaikutuksella huomioituna. EPRA NDV heijastaa siis yrityksen nettovarallisuuden käypää arvoa yhtenä päivänä, kun taas EPRA NRV heijastaa nettovarallisuuden käypää arvoa toiminnan jatkuvuusperiaatteen mukaisesti. EPRA NDV ei kuitenkaan ole realisoinnissa käytettävä nettovarallisuuden arvo (liquidation NAV), koska varallisuuden ja velkojen käyvät arvot eivät perustu niiden realisointiin.

Citycon on ottanut käyttöön EPRAn uuden ohjeistuksen 31.12.2020 päättyvän tilikauden raportoinnissa. Citycon näkee uusista tunnusluvuista itselleen relevanteimmaksi EPRA NRV:n, joka on yhdenmukaisin vanhan EPRA NAV:in kanssa. EPRA NRV korvaa EPRA NAV:n ja osakekohtaisen EPRA NAV:n ensisijaisena nettovarallisuustunnuslukuna.

Cityconin osakkeen arvo päivän päätöskurssilla 31.12.2020 oli 7,930 euroa.

Alla esitetyt taulukot esittävät kolmen uuden EPRA nettovarallisuustunnusluvun NRV, NTA ja NDV laskennan ja siltalaskelman aiemmin raportoituihin NAV ja NNNAV tunnuslukuihin.

31.12.2020	Uudet EPRA nettovarallisuustunnusluvut			Aiemmin raportoidut EPRA nettovarallisuustunnusluvut
	EPRA NRV	EPRA NTA	EPRA NDV	EPRA NAV	EPRA NNNAV
Emoyhtiön omistajille kuuluva oma pääoma	1 818,6	1 818,6	1 818,6	1 818,6	1 818,6
Laskennallinen vero sijoituskiinteistöjen käyvän arvon ja verotusarvon erotuksesta 1)	274,2	137,1	-	274,2	-
Rahoitusinstrumenttien käypä arvo	-0,2	-0,2	-	-0,2	-
Liikearvo, joka on syntynyt laskennallisista veroista	-80,9	-	-	-80,9	-
Liikearvo konsernitaseessa	-	-141,1	-141,1	-	-
Aineettomat hyödykkeet konsernitasessa	-	-17,6	-	-	-
Joukkolainojen jälkimarkkinahinnan ja tasearvon erotus 1)	-	-	47,4	-	47,4
Varainsiirtoverot 2)	31,8	-	-	-	-
Yhteensä	2 043,6	1 796,9	1 724,9	2 011,8	1 866,0
Kantaosakkeiden lukumäärän painotettu keskiarvo, milj. kpl	178,0	178,0	178,0	178,0	178,0
Nettovarallisuus per osake	11,48	10,09	9,69	11,30	10,48
31.12.2019
Emoyhtiön omistajille kuuluva oma pääoma	1 978,4	1 978,4	1 978,4	1 978,4	1 978,4
Laskennallinen vero sijoituskiinteistöjen käyvän arvon ja verotusarvon erotuksesta 1)	294,5	147,2	-	294,5	-
Rahoitusinstrumenttien käypä arvo	-1,4	-1,4	-	-1,4	-
Liikearvo, joka on syntynyt laskennallisista veroista	-85,8	-	-	-85,8	-
Liikearvo konsernitaseessa	-	-146,5	-146,5	-	-
Aineettomat hyödykkeet konsernitasessa	-	-19,3	-	-	-
Joukkolainojen jälkimarkkinahinnan ja tasearvon erotus 1)	-	-	-26,4	-	-26,4
Varainsiirtoverot 2)	30,6	-	-	-	-
YHTEENSÄ	2 216,2	1 958,4	1 805,5	2 185,7	1 952,1
Kantaosakkeiden lukumäärän painotettu keskiarvo, milj. kpl	178,0	178,0	178,0	178,0	178,0
Nettovarallisuus per osake	12,45	11,00	10,14	12,28	10,97

1) EPRA:n suositusten mukaista EPRA NDV:tä ja aiemmin esitettyjä oikaista nettovarallisuutta laskettaessa omaa pääomaa oikaistaan EPRA:n ohjeen mukaisesti siten, että joukkolainojen arvo perustuu jälkimarkkinoiden hintatasoon. Joukkolainojen jälkimarkkinahinnan ja tasearvon erotus 31.12.2020 oli 47,4 miljoonaa euroa (-26,4).

2) EPRA NRV:n varainsiirtovero-oikaisu perustuu osakekaupassa ostajalle realisoituvaan varainsiirtoveroon Suomen sijoituskiinteistöjen osalta. Konsernin muissa toimintamoissa osakekaupasta ei realisoitu varainsiirtoveroa.

3) EPRA NTA kaavassa sijoituskiinteistöistä muodostuvasta laskennallisesta verovelasta palautetaan 50 % EPRA:n suosituksen mukaisesti.

CITYCON

TALOUDELLINEN KATSAUS

TILINPÄÄTÖS

EPRA:N TUNNUSLUVUT

NETTOVARALLISUUDEN (EPRA NRV) MUUTOS

EUR

1 Operatiivinen tulos (EPRA Earnings, basic)
2 Ei-operatiivinen tulos
3 Muuntoerot
4 Osingonjako ja pääomanpalautus
5 Muut muutokset

3. OPERATIIVISET KUSTANNUKSET SUHTEESSA BRUTTOVUOKRATUOTTOON (EPRA COST RATIOS)

Operatiiviset kustannukset suhteessa bruttovuokratuottoon –tunnusluvut (EPRA Cost Ratios) mittaavat olennaisia operatiivisia sekä hallinnon kuluja ja antavat tunnistettavan ja ymmärrettävän vertailukohdan yhtiön kustannusanalyysille. Operatiiviset kustannukset suhteessa bruttovuokratuottoon sisältäen vapaista tiloista aiheutuvat operatiiviset kustannukset –tunnusluku (EPRA Cost Ratio (sisältäen vajaakäytön kustannukset)) sisältää kaikki hallinnon kulut ja operatiiviset kustannukset IFRS –tilinpäätöksessä, ja lisäksi osuuden yhteisyritysten hallinnon kuluista ja operatiivisista kustannuksista (vähennettynä palvelutuotoilla). Operatiiviset kustannukset suhteessa bruttovuokratuottoon poislukien vapaista tiloista aiheutuvat operatiiviset kustannukset –tunnusluku (EPRA Cost Ratio (pois lukien vajaakäytön kustannukset)) lasketaan samaan tapaan, mutta tunnusluvusta vähennetään vapaista tiloista aiheutuvat kustannukset. Molemmat tunnusluvut lasketaan suhteessa bruttovuokratuottoon, josta on vähennetty maanvuokrakustannukset ja johon on lisätty osuus yhteisyritysten bruttovuokratuotoista vähennettynä maanvuokrakustannuksilla.

Me	2020	2019
Sisältyy:
Hallinnon kulut^{5 6}	25,9	24,2
Hoitokulut ja vuokraustoiminnan muut kulut vähennettynä käyttökorvaus- ja palvelukustannuksilla	70,4	69,9
Palvelukustannukset vähennettynä käyttökorvaus- ja palvelutuotoilla	12,4	13,7
Hallinnointipalkkiot vähennettynä toteutuneella/arvioidulla voitolla	-1,0	-2,4
Muut operatiiviset tuotot/veloitukset, joilla katetaan kuluja vähennettynä niihin liittyvällä voitolla	-8,5	-9,6
Osuus yhteisyrityksien operatiivisista kustannuksista	5,1	5,0
Ei sisälly:
Maanvuokrakulut	-5,1	-5,4
Palvelukustannuksia kattavat tuotot, jotka veloitetaan vuokrana, mutta ei laskuteta erikseen	-55,3	-59,3
Osuus yhteisyrityksien poistoista, maanvuokrakuluista ja palvelukustannuksia kattavista tuotoista, jotka veloitetaan vuokrana, mutta ei laskuteta erikseen	-1,7	-1,8
EPRA Costs (sisältäen vajaakäytön kustannukset) (A)	42,2	34,2
Vapaista tiloista aiheutuvat operatiiviset kustannukset	-6,4	-5,9
EPRA Costs (pois lukien vajaakäytön kustannukset) (B)	35,8	28,3
Bruttovuokratuotto vähennettynä maanvuokrakuluilla	219,3	226,7
Lisätään osuus yhteisyrityksistä (bruttovuokratuotto vähennettynä maanvuokrakuluilla ja bruttovuokratuottoon sisältyvillä palvelukustannuksia kattavilla tuotoilla)	10,9	15,3
Bruttovuokratuotto (C)	230,2	242,0
EPRA Cost Ratio (sisältäen vajaakäytön kustannukset) (A/C), %	18,3	14,1
EPRA Cost Ratio (pois lukien vajaakäytön kustannukset) (B/C), %	15,6	11,7

1 Hallinnon kuluista on netotettu aktivoidut kulut, suuruudeltaan 4,0 miljoonaa euroa vuonna 2020 ja 3,8 milj. euroa vuonna 2019. Cityconin periaatteena on aktivoida muun muassa kiinteistökehityshankkeisiin ja merkittäviin ohjelmistohankkeisiin liittyviä kustannuksia.
2 Johdon ja organisaation muutoksista aiheutuneet kulut 0,1 miljoonaa euroa vuonna 2020 eivät sisälly hallinnon kuluihin. Vuonna 2029 johdon muutoksista aiheutuneet kulut olivat 2,6 miljoonaa euroa.

EPRA Cost Ratio kasvoi 18,3 prosenttiin (14,1)

EPRA Cost Ratio (sisältäen vajaakäytön kustannukset) kasvoi 18,3 %:iin (14,1 %) ja EPRA Cost Ratio (pois lukien vajaakäytön kustannukset) nousi 15,6 %:iin (11,7 %) edellisestä vuodesta. Kasvu johtui pääasiassa bruttovuokratuoton ja ylläpitovuokrien laskusta COVID-19 pandemian myötä.

CITYCON

TALOUDELLINEN KATSAUS

TILINPÄÄTÖS

EPRA:N TUNNUSLUVUT

4. EPRA:N ALKUNETTOTUOTTO, % JA EPRA:N "TOPPED-UP" ALKUNETTOTUOTTO, %

EPRA:n alkunettotuotot kuvaavat kiinteistökannan vuokrantuottokykyä.

EPRA:n alkunettotuotto, % lasketaan jakamalla tilinpäätöshetkellä voimassaolevan vuokrasopimuskannan nettovuokratuotto valmiille kiinteistökannalle valmiin kiinteistökannan bruttomarkkina-arvolla. EPRA:n alkunettotuottojen laskenta ei sisällä Kista Galleriaa.

Oikaistussa alkunettotuotossa (EPRA:n "topped-up" alkunettotuotto) nettovuokratuottoa oikaistaan kuvaamaan vuokraa esimerkiksi vuokravapaiden jaksojen tai vuokranalennusten päättymisen jälkeen.

Me	31.12.2020	31.12.2019
Ulkopuolisen arvioijan määrittämä sijoituskiinteistöjen käypä arvo	4 231,1	4 091,9
Vähennettynä kehityshankkeilla, käyttämättömillä rakennus-oikeuksilla ja rakennusoikeuden kautta arvioiduilla kohteilla	-303,1	-196,4
Valmis kiinteistökanta	3 928,0	3 895,6
Lisättynä arvioiduilla ostajan transaktiokuluilla	68,7	66,9
Bruttoarvo valmiille kiinteistökannalle (A)	3 996,7	3 962,5
Annualisoitu bruttovuokratuotto valmiille kiinteistökannalle	287,9	279,8
Kiinteistökannan hoitokulut	-72,2	-68,9
Annualisoitu nettovuokratuotto (B)	215,8	210,9
Lisättynä oletetuilla päättyvillä vuokravapailla jaksoilla ja muilla vuokrakannustimilla	1,3	1,9
Annualisoitu nettovuokratuotto alennusten päätyttyä (C)	217,1	212,9
EPRA:n alkunettotuotto, % (B/A)	5,4	5,3
---	---	---
EPRA:n "topped-up" alkunettotuotto, % (C/A)	5,4	5,4

EPRA:n alkunettotuotot nousivat

EPRA:n alkunettotuotot nousivat vuoden aikana kiinteistökannan käyvän arvon muutoksen vuoksi.

5. EPRA:N VAJAAKÄYTTÖASTE, %

EPRA:n vajaakäyttöaste kuvaa vajaakäytön vuoksi saamatta jäänyttä osuutta täydestä vuokratulosta.

EPRA:n mukainen vajaakäyttöaste lasketaan jakamalla tyhjillään olevien tilojen arvioitu vuokra-arvo koko kiinteistökannan arvioidulla vuokra-arvolla, jos kaikki tilat olisi vuokrattu. EPRA:n mukainen vajaakäyttöaste lasketaan samalla periaatteella kuin Cityconin raportoima taloudellinen vuokrausaste.

Me	31.12.2020	31.12.2019
Annualisoitu laskennallinen vuokra-arvo vapaille tiloille	19,1	13,3
+ Annualisoitu laskennallinen vuokra-arvo koko kiinteistökannalle	300,1	293,4
EPRA:n vajaakäyttöaste, %	6,4	4,5

EPRA:n vajaakäyttöaste kasvoi viime vuodesta

EPRA:n mukainen koko kiinteistökannan vajaakäyttöaste vuoden 2020 päätteeksi oli 6,4 prosenttia. Vajaakäyttö nousi kaikissa toimintamaissa.

6. KIINTEISTÖIHIN LIITTYVÄT INVESTOINNIT

Me	2020			2019
	Konserni (ilman yhteisyrityksiä)	Yhteisyritykset (omistusosuuden mukaan)	Yh-teen-sä	Konserni (ilman yhteisyrityksiä)	Yhteisyritykset (omistusosuuden mukaan)	Yh-teen-sä
Hankinnat	156,0	-	156,0	1,2	-	1,2
Kehityshankkeet	156,6	2,6	159,2	70,2	7,2	77,5
Sijoituskiinteistöt
Investoinnit nykyisin vuokrataviin neliöihin	9,5	-	9,5	12,8	-	12,8
Vuokralaismuutostyöt	11,4	-	11,4	12,9	-	12,9
Aktivoidut korot	4,9	0,2	5,2	3,3	0,1	3,4
Investoinnit yhteensä	338,5	2,8	341,3	100,5	7,3	107,8
Oikaisu suoriteperusteisesta kassavirtaperusteiseksi	-174,9	-0,2	-175,1	-4,5	-0,2	-4,7
Kassavirtaperusteiset investoinnit yhteensä	163,6	2,5	166,2	96,0	7,1	103,2

Taulukossa esitetyt investoinnit on jaettu EPRA:n lokakuussa 2019 antamien uusien suositusten mukaisesti sekä raportointikauden, että vertailukauden osalta. Investoinnit sisältävät sekä tuloa tuottavia että arvoa ylläpitäviä investointeja.

CITYCON

TALOUDELLINEN KATSAUS

TILINPÄÄTÖS

EPRA:N TUNNUSLUVUT

OPERATIIVINEN (EPRA EARNINGS) VIIDEN VUODEN TULOS

Me	2020	2019	2018	2017	2016
Tilikauden tulos	-28,0	8,9	16,6	87,4	160,4
IFRS konsernituloslaskelman mukaan
+/- Nettotappiot/-voitot sijoituskinteistöjen arvostuksesta käypään arvoon	146,9	121,9	72,5	42,9	-25,9
-/+ Nettovoitot/tappiot sijoituskinteistöjen myynneistä	-0,7	-1,5	0,2	-6,0	-4,3
-/+ Ei-operatiiviset liiketoiminnan muut kulut	-	-	10,3	12,8	4,4
-/+ Rahoituserien käyvän arvon voitot/tappiot sekä lainojen ja rahoitusinstrumenttien aikaisesta päättämisestä syntyneet kulut	5,8	5,3	20,3	2,0	5,9
+/- Osuus yhteis- ja osakkuusyritysten ei-operatiivista tappioista ja voitoista	27,2	19,5	17,9	6,9	-10,4
-/+ Edellä esitetyistä eristä syntyneet laskennalliset verot	-14,7	-8,5	5,7	5,8	20,2
+/- Määräysvallattomien omistajien osuus edellä esitetyistä eristä	-	-	0,0	0,5	0,7
Operatiivinen tulos (EPRA Earnings, basic)	136,6	145,6	143,5	152,3	151,1
-/+ Hybridilainan korot ja jaksotetut palkkiot	-16,2	-1,7	-	-	-
Oikaistu operatiivinen tulos (EPRA Earnings, basic)	120,3	143,9	143,5	152,3	151,1
Osakeantioikaistu keskimääräinen osakemäärä, milj. kpl^{1)}	177 998	177 997	177 997	177 998	177 999
Operatiivinen tulos/osake (EPRA EPS, basic), EUR^{1)}	0,767	0,818	0,806	0,856	0,849
Oikaistu operatiivinen tulos/osake (EPRA EPS, basic), EUR^{1)}	0,676	0,809	0,806	0,856	0,849

1) Tunnusluku on vertailukausien osalta oikaistu vastaamaan uutta osakemäärää osakkeiden yhdistämisen (käänteinen split) seurauksena, joka tehtiin maaliskuussa 2019.

Operatiivinen tulos (EPRA Earnings) voidaan laskea myös konsernituloslaskelmasta ylhäältä alas. Seuraavassa taulukossa on esitetty operatiivisen tuloksen laskelma tällä tavalla. Tämä tapa esittää myös operatiivisen liikevoiton (Direct Operating Profit).

Me	2020	2019	2018	2017	2016
Nettovuokratuotto	205,4	217,4	214,9	228,5	224,9
Operatiiviset hallinnon kulut	-25,9	-26,8	-28,0	-29,1	-28,2
Operatiiviset liiketoiminnan muut tuotot ja kulut	0,9	2,8	0,8	1,1	1,8
Operatiivinen liikevoitto	180,4	193,5	187,6	200,5	198,5
Operatiiviset rahoituskulut (netto)	-46,0	-48,9	-50,1	-54,4	-51,7
Operatiivinen osuus yhteis- ja osakkuusyritysten voitoista/tappioista	-0,8	2,8	5,3	6,2	4,4
Operatiiviset tilikauden tulokseen perustuvat verot	-1,8	-2,0	-0,2	-0,8	-0,7
Operatiiviset laskennalliset verot	4,8	0,1	0,9	0,7	0,7
Operatiivinen määräysvallattomien omistajien osuus	-0,1	0,0	0,0	0,0	-0,1
Operatiivinen tulos	136,6	145,6	143,5	152,3	151,1
Hybridilainan korot ja jaksotetut palkkiot	-16,2	-1,7
Oikaistu operatiivinen tulos	120,3	143,9	143,5	152,3	151,1
Osakeantioikaistu keskimääräinen osakemäärä, milj. kpl^{1)}	177 998	177 997	177 997	177 998	177 999
Operatiivinen tulos/osake (EPRA EPS, basic), EUR^{1)}	0,767	0,818	0,806	0,856	0,849
Oikaistu operatiivinen tulos/osake (EPRA EPS, basic), EUR^{1)}	0,676	0,809	0,806	0,856	0,849

1) Tunnusluku on vertailukausien osalta oikaistu vastaamaan uutta osakemäärää osakkeiden yhdistämisen (käänteinen split) seurauksena, joka tehtiin maaliskuussa 2019.

CITYCON

TALOUDELLINEN KATSAUS

TILINPÄÄTÖS

OPERATIIVISET TUNNUSLUVUT

KÄYPÄ ARVO

	Kiinteistöjen lukumäärä, kpl	Käypä arvo, Me		Käyvän arvon muutos, Me	Keskimääräinen tuottovaatimus, %		Keskimääräinen markkinavuokra, EUR/m²/kk
		31.12.2020	31.12.2019		31.12.2020	31.12.2019
Kauppakeskukset, Suomi & Viro	12	1907,4	1843,9	-86,9	-	-	-
Muut kauppapaikat, Suomi & Viro	1	3,0	2,9	0,1	-	-	-
Suomi & Viro, yhteensä	13	1910,5	1846,8	-86,8	5,5	5,3	29,4
Kauppakeskukset, Norja	17	1426,8	1332,9	-1,3	-	-	-
Vuokratut kauppakeskukset, Norja^{1)}	1	-	-	-	-	-	-
Norja, yhteensä	18	1426,8	1332,9	-1,3	5,6	5,5	21,5
Kauppakeskukset, Ruotsi & Tanska	10	769,9	929,5	-53,1	-	-	-
Ruotsi & Tanska, yhteensä	10	769,9	929,5	-53,1	5,7	5,4	26,8
Kauppakeskukset, yhteensä	40	4104,2	4106,2	-141,3	-	-	-
Muut kauppapaikat, yhteensä	1	3,0	2,9	0,1	-	-	-
Sijoituskiinteistöt, yhteensä	41	4107,2	4109,1	-141,2	5,6	5,4	26,2
Sijoituskiinteistöihin luokiteltavat käyttöoikeusomaisuuserät (IFRS 16)	-	45,0	51,1	-5,7	-	-	-
Sijoituskiinteistöt taseessa, yhteensä	-	4152,2	4160,2	-146,9	5,6	5,4	26,2
Kista Galleria, 50 %	1	255,6	275,1	-32,3	-	-	-
Sijoituskiinteistöt taseessa ja Kista Galleria (50 %), yhteensä	42	4407,8	4435,3	-179,2	5,5	5,3	26,6

1) Vuokrattujen kohteiden arvo kirjataan aineettomiin oikeuksiin IFRS-säännösten mukaisesti.

VERTAILUKELPOISET KOHTEET

	Kiinteistöjen lukumäärä, kpl	Käypä arvo, Me		Käyvän arvon muutos, Me	Keskimääräinen tuottovaatimus, %		Keskimääräinen markkinavuokra, EUR/m²/kk
		31.12.2020	31.12.2019		31.12.2020	31.12.2019
Kauppakeskukset, Suomi & Viro	6	1371,5	1418,9	-57,7	-	-	-
Muut kauppapaikat, Suomi & Viro	1	3,0	2,9	0,1	-	-	-
Suomi & Viro, yhteensä	7	1374,5	1421,8	-57,6	5,4	5,2	31,1
Kauppakeskukset, Norja	12	934,4	1008,2	-21,7	-	-	-
Vuokratut kauppakeskukset, Norja^{1)}	1	-	-	-	-	-	-
Norja, yhteensä	13	934,4	1008,2	-21,7	5,6	5,5	21,9
Kauppakeskukset, Ruotsi & Tanska	9	691,5	848,0	-49,4	-	-	-
Ruotsi & Tanska, yhteensä	9	691,5	848,0	-49,4	5,7	5,4	27,3
Vertailukelpoiset kohteet, yhteensä	29	3000,3	3278,0	-128,7	5,5	5,3	27,3
Vertailukelpoisten kohteiden sijoituskiinteistöihin luokiteltavat käyttöoikeusomaisuuserät (IFRS 16)	-	44,2	50,5	-5,2	-	-	-
Vertailukelpoiset kohteet taseessa, yhteensä	29	3044,6	3278,0	-133,9	5,5	5,3	27,3

1) Vuokrattujen kohteiden arvo kirjataan aineettomiin oikeuksiin IFRS-säännösten mukaisesti.

CITYCON

TALOUDELLINEN KATSAUS

TILINPÄÄTÖS

OPERATIIVISET TUNNUSLUVUT

KESKIVUOKRA 1)

	Vuokrasopimusten keskimääräinen jäljellä oleva voimassaoloaika, vuotta
	31.12.2020	Keskimääräinen vuokra, EUR/m²/kk 31.12.2020
Suomi & Viro	2,9	25,1
Norja	2,9	19,8
Ruotsi & Tanska	2,7	21,6
Yhteensä	2,9	22,1

1) Sisältää Kista Gallerian 50 %.

VUOKRATUOTOT LIIKETOIMINTAYKSIKÖITTÄIN

	Bruttovuokratuotot, Me		Nettovuokratuotot, Me
	2020	2019	2020	2019
Suomi & Viro	91,5	98,3	86,8	94,4
Norja	81,3	80,9	74,1	75,4
Ruotsi & Tanska	51,5	52,9	44,5	47,3
Muut	-	-	0,1	0,3
Sijoituskiinteistöt, yhteensä	224,3	232,1	205,4	217,4
Kista Galleria, 50 %	10,9	12,5	7,6	9,9
Sijoituskiinteistöt ja Kista Galleria (50 %), yhteensä	235,2	244,6	213,0	227,3

VUOKRATUOTOT TOIMIALOITTAIN, % 1)

	Suomi & Viro	Norja	Ruotsi & Tanska	Yhteensä
Kahvilat ja ravintolat	10,1	6,8	12,4	9,6
Kosmetiikka ja apteekit	6,2	9,2	8,4	7,8
Muoti ja asusteet	23,0	27,1	18,3	23,2
Päivittäistavarat	23,9	11,5	19,6	18,5
Koti ja urheiluvarusteet	15,6	28,3	10,7	18,7
Vapaa-aika	2,1	0,2	1,2	1,2
Asunnot ja hotellit	1,1	0,0	3,5	1,4
Palvelut ja toimistot	13,5	11,5	17,5	13,9
Erikoisliikkeet	2,0	1,2	1,1	1,5
Hyvinvointi	2,5	4,2	7,3	4,3
Yhteensä	100,0	100,0	100,0	100,0

1) Sisältää Kista Gallerian 50 %. Vuokratuotot voimassaolevan vuokrasopimuskannan mukaan 31.12.2020.

CITYCON

TALOUDELLINEN KATSAUS

TILINPÄÄTÖS

OPERATIIVISET TUNNUSLUVUT

KAUPPAKESKUKSET 1)

	Paikkakunta	Vuokrattava pinta-ala, m²	Vuokrattava liiketilojen pinta-ala, m²	Taloudellinen vuokrausaste, % 31.12.2020	Hankintavuosi	Valmistumisvuosi / viimeisin peruskorjausvuosi
Suomi & Viro
Kauppakeskukset, pääkaupunkiseutu Suomi
Columbus	Helsinki	22 200	20 400	99,3	2006	1997/2007
Heikintori	Espoo	8 200	6 200	100,0	1998	1968
Isomyyri	Vantaa	11 700	8 300	100,0	1999	1987
Iso Omena	Espoo	101 200	84 400	96,7	2007	2001/2016,2017
Pikkulaiva	Espoo	8 400	8 100	99,9	2017	2017
Myyrmanni	Vantaa	40 400	31 100	98,7	1999	1994/2016
Kauppakeskukset, muu Suomi
IsoKarhu	Pori	14 600	12 700	78,2	1999	1972/2014
IsoKristiina	Lappeenranta	16 950	12 800	88,3	1999, 2005	1987,1993/2015
Koskikeskus	Tampere	33 400	28 800	93,0	1999, 2003	1988/2012
Trio	Lahti	46 000	27 100	85,7	1999, 2007	1977, 1992/2010
Kauppakeskukset, Viro
Kristiine Keskus	Tallinna	45 100	44 600	97,6	2011	1999/2019
Rocca al Mare	Tallinna	57 700	56 700	97,1	2005	1998/2009
Kauppakeskukset, yhteensä	-	405 850	341 200	95,4	-	-
Muut kauppapaikat, yhteensä	-	2 240	700	77,7	-	-
Suomi & Viro, yhteensä	-	408 090	341 900	95,4	-	-

Norja

Kauppakeskukset, Oslon alue
Buskerud Storsenter	Krokstadelva	32 100	28 800	94,0	2015	1984/2017
Kolbotn Torg	Kolbotn	18 600	16 500	99,2	2015	2008
Liertoppen Kjøpesenter	Lierskogen	26 900	24 800	97,0	2015	1987/1990
Linderud Senter	Oslo	21 600	16 800	97,5	2015	1967/2009
Magasinet Drammen	Drammen	14 500	9 300	74,4	2015	1992/2008
Stovner Senter	Oslo	42 900	32 100	89,5	2020	1975/2016
Trekanten	Asker	24 000	16 900	99,7	2015	1997/2008

CITYCON

TALOUDELLINEN KATSAUS

TILINPÄÄTÖS

OPERATIIVISET TUNNUSLUVUT

	Paikkakunta	Vuokrattava pinta-ala, m²	Vuokrattava liiketilojen pinta-ala, m²	Taloudellinen vuokrausaste, % 31.12.2020	Hankintavuosi	Valmistumisvuosi / viimeisin peruskorjausvuosi
Kauppakeskukset, muu Norja
Down Town	Porsgrunn	36 800	31 500	85,1	2015	1988/2019
Herkules	Skien	50 300	44 400	96,0	2015	1969/2013
Kilden Kjøpesenter	Stavanger	23 300	20 100	95,9	2015	1989/2015
Kongssenteret	Kongsvinger	18 000	15 800	80,4	2015	2001/2016
Kremmertorget	Elverum	20 500	17 600	75,6	2015	1979/2012
Oasen Kjøpesenter	Fyllingsdalen	50 400	25 400	95,6	2015	1971/2014
Sjøsiden	Horten	11 300	9 900	96,6	2015	2001
Solsiden ①	Trondheim	14 500	13 700	99,5	2015	2000
Stopp Tune	Sarpsborg	13 300	12 500	97,7	2015	1993
Storbyen	Sarpsborg	25 600	23 900	88,2	2015	1999/2015
Torvbyen	Fredrikstad	14 100	11 900	96,3	2020	1988/2012
Norja, yhteensä	-	458 700	371 900	92,7	-	-

Ruotsi & Tanska

Kauppakeskukset, Tukholman alue
Fruängen Centrum	Hägerstern	14 700	7 400	97,6	2005	1965/2013
Högdalen Centrum	Bandhagen	20 000	14 300	98,3	2011	1959/2015
Jakobsbergs Centrum	Järfalla	42 500	26 100	89,7	2006	1959/1993
Kista Galleria, 50 %	Tukholma	46 050	28 900	87,9	2013	1977,2002/ 2014
Liljeholmstorget Galleria	Tukholma	41 200	27 300	98,2	2006	1973/2009
Tumba Centrum	Botkyrka	23 200	13 000	93,3	2007	1954/2016
Åkersberga Centrum	Åkersberga	27 900	22 900	90,1	2005, 2015	1985/2011
Kauppakeskukset Göteborgin alue
Stenungstorg Centrum	Stenungsund	35 500	22 000	88,1	2006	1967/2016
Mölndals Galleria	Mölndal	26 300	24 200	88,4	2014/2018	2018
Kauppakeskukset, Tanska
Albertslund Centrum	Kööpenhamina	18 800	14 200	95,7	2012	1965/2015
Strædet	Køge	19 500	18 000	94,2	2017, 2018	2017, 2018
Ruotsi & Tanska, yhteensä	-	315 650	218 300	92,4	-	-
Yhteensä	-	1 182 440	932 100	93,6	-	-

① Sisältää Kista Gallerian 50 %. Ei sisällä rakenteilla olevia kohteita.
② Vuokrattu kohde

CITYCON

TALOUDELLINEN KATSAUS

TILINPÄÄTÖS

OPERATIIVISET TUNNUSLUVUT

HALLINNOIDUT KAUPPAKESKUKSET, NORJA

	Paikkakunta	Omistusosuus, %	Vuokrattava pinta-ala, m²
City Syd	Trondheim	-	16 800
Holmen Senter	Asker	-	24 400
Stadionparken	Stavanger	-	11 200
Strandtorget	Lillehammer	-	33 500
Tiller Torget	Trondheim	-	34 800
Torget Vest	Drammen	-	7 700
Hallinnoidut kauppakeskukset, yhteensä			128 400

VUOKRAUSTOIMINTA, SIJOITUSKIINTEISTÖT JA KISTA GALLERIA (50 %) YHTEENSÄ

	Vuokrasopimusten lukumäärä	Vuokrattu pinta-ala, m²	Keskimääräinen vuokra, EUR/m²/kk
31.12.2019	4 404	1 018 686	23,3
Alkaneet vuokrasopimukset	1 354	239 609	19,7
Päättyneet vuokrasopimukset	1 394	261 711	22,0
Ostot	202	60 260	20,9
Muut muutokset	-2	458	-
31.12.2020	4 564	1 057 302	22,1

CITYCONIN VIISI SUURINTA KIINTEISTÖÄ 1)

	Keskimääräinen vuokra, EUR/m²/kk	Brutto-vuokra-tuotot, Me	Nettovuokra-tuotot, Me	Käypä arvo, Me	Käyvän arvon muutos, Me
	31.12.2020	2020	2020	31.12.2020	2020
Iso Omena	34,7	33,5	31,6	742,1	-18,9
Liljeholmstorget Galleria	33,0	14,5	13,4	318,8	-11,6
Kista Galleria, 50 %	26,4	10,9	7,6	255,6	-32,3
Oasen	22,7	9,4	8,1	193,3	-12,8
Rocca al Mare	22,8	12,7	12,1	182,3	-0,3
Viisi suurinta kohdetta, yhteensä	29,0	81,0	72,8	1 692,2	-75,8

1) Sisältää Kista Gallerian 50 %. Ei sisällä rakenteilla olevia kohteita.

KYMMENEN SUURINTA VUOKRALAISTA 1)

	Osuus vuokratuotoista 31.12.2020 voimassaolevan vuokrasopimuskannan mukaan, %
Kesko Group	4,8 %
S Group	4,0 %
Varner Group	3,9 %
ICA Group	2,4 %
Coop	2,3 %
H&M	1,9 %
NorgesGruppen	1,9 %
Clas Ohlson	1,7 %
Stockmann Group	1,7 %
Gresvig	1,5 %
Yhteensä	26,2 %

1) Sisältää Kista Gallerian 50 %.

CITYCON

TALOUDELLINEN KATSAUS

TILINPÄÄTÖS

KÄYNNISSÄ OLLEET KEHITYSHANKKEET

31.12.2020

	Location	Pinta-ala ennen/jälkeen, m²	Arvioitu bruttoinvestointi, Me	Toteutuneet bruttoinvestoinnit 31.12.2020 mennessä, Me	Valmistuminen
Lippulaiva	Espoo, Suomi	19 200/44 300	TBC 5	246,6	2022
Oasen Kjøpesenter (vaihe I)	Bergen, Norja 2)	-	11,6	5,4	2021

1) Arvioitu kokonaisbruttoinvestointi vahvistuu tehtäessä päätös Lippulaiva hankkeeseen liittyen asuntarakennusten toteutustavasta.
2) Kehitysprojekti, jossa yli 6 000 neliömetriä toimistotilaa muutetaan tiloiksi, joihin tulee uusi terveyskeskus, myymälöitä sekä kahvila- ja ravintolatarjontaa.

CITYCON

TALOUDELLINEN KATSAUS

TILINPÄÄTÖS

KÄYNNISSÄ OLLEET KEHITYSHANKKEET

POTENTIAALISET KEHITYSKOHTEET

		Pinta-ala ennen/jälkeen, m²
Liljeholmstorget Galleria	Tukholma, Ruotsi	40 500/90 000	Kauppakeskukseen suunnitellaan laajennusta vastauksena voimakkaaseen vähittäiskaupan, kulttuuri-, kirjasto-, viihde-, ja ravintolapalveluiden sekä muiden palveluiden kysyntään. Keskuksesta on suora yhteys metroasemalle ja bussiterminaaliin. Suunnitelmiin kuuluu myös lisää asuntojen ja terveydenhoitotilojen/toimistojen rakennusoikeuksia.
Stenungstorg	Stenungsund, Ruotsi	30 400/30 900	Tavoitteena on kehittää kauppakeskus moderniksi kaupunkikortteliksi ja luoda kaupunkikeskus, joka yhdistää asumisen, hotellin, vähittäiskaupan ja palvelut
Trekanten	Oslo, Norja	23 800/45 000	Kauppakeskuksen suunniteltu laajennus parantaisi myymälä- ja palvelutarjontaa, sisäänkäyntien näkyvyyttä ja houkuttelevuutta sekä kauppakeskuksen asiakasvirtaa. Suunnitelmiin kuuluu myös asuntojen ja toimistojen sekä terveydenhoito- ja urheilutilojen rakentaminen kauppakeskuksen päälle.
Oasen Kjøpesenter (vaihe II)	Bergen, Norja	56 800/68 800	Asuinrakentamisen kehityskohde, joka sisältää mahdollisuuden usean asuintornin rakentamisen nykyisen kauppakeskuksen yhteyteen.
Isomyyri	Vantaa, Suomi	11 650/27 800	Tavoitteena kauppakeskuksen kehittäminen kaupunkikortteliksi. Hanke sisältää uusien asuinkerrostalojen rakentamisen sekä nykyisen rakennuksen purkamisen. Vähittäiskaupan liiketilat ja palvelut on tarkoitus sijoittaa uusien asuntojen katutasolle. Rakennuksiin on mahdollista lisätä myös toimistotiloja.

CITYCON

TALOUDELLINEN KATSAUS

TILINPÄÄTÖS

RISKIT JA RISKIENHALLINTA

Cityconin riskienhallinnan tavoite on varmistaa, että liiketoiminnan tavoitteet saavutetaan. Tämä tehdään tunnistamalla ja arvioimalla tavoitteiden saavuttamista vaarantavat keskeiset riskit sekä seuraamalla niitä ja välttämällä, siirtämällä tai rajoittamalla riskejä mahdollisuuksien mukaan.

Citycon altistuu erilaisille riskeille liiketoiminnassaan. Liiketoimintaa ei voi harjoittaa hyväksymättä tiettyä riskitasoa, ja odotettavissa olevia tuottoja arvioidaan suhteessa riskeihin. Onnistunut riskienhallinta vähentää riskien toteutumisen todennäköisyyttä ja lieventää toteutuneen riskin kielteisiä vaikutuksia. Monilla riskeillä ja uhilla ei ole pelkästään mahdollisia negatiivisia vaikutuksia, vaan ne voivat kehittyä myös suotuisasti, tai mikäli tehokkaisiin ennakoiviin toimiin ryhdytään, ne voidaan käntää mahdollisuuksiksi Cityconille.

Hallitus määrittää Cityconin strategisen suunnan ja vastaa yhdessä johtoryhmän kanssa strategisten riskien pitkän aikavälin yleisestä hallinnasta. Eri toiminnot hallinnoivat operatiivisia riskejä, taloudellisia riskejä ja vahinkoriskeja osana operatiivista johtamista. Jokaisessa yksikössä on nimetty kyseisen alueen riskien vastuuhenkilö, joka vastaa riskien raportoimisesta, rajoittamissuunnitelmista sekä suunnitelmien toteuttamisen seurannasta.

RISKIEN RAPORTOINTI

Riskienhallinta- ja raportointiprosessi kattaa tärkeimpiin liiketoimintaan ja prosesseihin liittyvien riskien tunnistamisen, arvioinnin, mittaamisen, rajoittamisen ja seurannan. Prosessi sisältää tunnistettujen riskien olemassa olevien hallintatoimien arvioinnin ja uusien riskien vähentämistoimien suunnittelun. Tavoitteena on parantaa riskienhallintaa jatkuvasti.

Riskiraportoinnissa kootaan yhteen riskitiedot ja vastaavat riskienhallintatoimet konserninlaajuiseen riskirekisteriin. Riskinohjauskomitea vastaa riskien raportointiprosessista ja arvioi, mitkä riskit esitetään vuosittain Cityconin hallitukselle, jotta yhtiön merkittävistä riskeistä voidaan keskustella ja tiedottaa. Tämä tehdään budjetoinnin yhteydessä, jotta riskit liittyisivät vuotuisiin tavoitteisiin. Jokaisen riskin merkityksen arvioimiseksi määritellään riskiin liittyvä arvioitu tappio sen toteutuessa sekä todennäköisyys riskin toteutumiselle. Näin myös parannetaan riskien vertailtavuutta.

Myös edellisen vuoden aikana toteutuneet riskit arvioidaan ja raportoidaan. Konsernin rahoitustoiminto vastaa riskiraportoinnista.

VAKUUTUKSET

Tiettyjen operatiivisten ja vahinkoriskien siirtämiseksi Cityconilla on kattava vakuutussuoja konsernin liiketoiminnasta mahdollisesti aiheutuvien vahinkojen, korvausvaatimusten ja vastuiden varalta. Kiinteistöt on vakuutettu täysarvovakuutuksella, joka sisältää myös keskeytysvakuutuksen ja vastuuvakuutuksen. Cityconilla on myös muita tavanomaisia vakuutuksia.

CITYCON

TALOUDELLINEN KATSAUS

TILINPÄÄTÖS

RISKIT JA RISKIENHALLINTA

RISKI JA VAIKUTUS		RISKINHALLINTATOIMET
Vuokraus	• COVID-19 pandemian etenemisellä on ollut negatiivinen vaikutus liiketoimintaamme. Muuttunut kuluttajakäyttäytyminen ja eri toimintamaissamme annetut viranomaisrajoitukset ovat muuttaneet toimintaympäristöämme oleellisesti. Tämä on vaikuttanut kykyymme periä vuokria ajallaan tai täysi-määräisinä ja kokonaisvaikutusta on tässä vaiheessa vielä vaikeaa täysin ennustaa, sillä se riippuu siitä, kuinka nopeasti rokotukset etenevät. COVID-19 pandemian pitkittymisellä olisi negatiivinen vaikutus myyntiin ja kävijämäärään, minkä lisäksi se lisäisi vuokralaistemme konkurssiriskiä ja heikentäisi heidän kykyä maksaa vuokraa, mikä voisi kasvattaa Cityconin vajaakäyttöastetta ja heikentää tulosta.
• Yhtiön liiketoiminta-alueiden taloudellinen kehitys vaikuttaa kuluttajien luottamukseen, mikä voi vaikuttaa liiketilojen kysyntään. Tämä voi laskea vuokratasoa tai kasvattaa tilojen vajaakäyttöastetta. Myös luottotappioiden riski voi kasvaa ja liikevaihtoperusteinen vuokratuotto laskea.
• Kasvava verkkokauppa vaikuttaa kuluttajien käyttäytymiseen ja paikallisesti lisääntynyt kilpailu saattaa myös vaikuttaa liiketilojen kysyntään ja aiheuttaa painetta vuokratasoihin tai aiheuttaa alhaisempia käyttötasteita, etenkin vähemmän urbaaneissa kohteissa.	• Cityconin strategia keskittyä kaupungeissa julkisen liikenteen kulkuyhteyksien varrella sijaitseviin päivittäistavaravetoisiin kauppa keskuksiin on osoittautunut kestäväksi liiketoimintamalliksi myös taantumassa. Sen ansiosta kassavirta ja käyttötaste ovat tasaisia ja luottotappiot vähäisiä jopa laskusuhdanteen aikana. Strategia lieventää myös kasvavan verkkokaupan kielteisiä vaikutuksia.
• Suurin osa yhtiön omaisuudesta sijaitsee AAA/AA+ -luottoluokituksen maissa, mikä pienentää vähittäiskaupan alaan vaikuttavan merkittävän taantuman riskiä.
• Citycon seuraa ja arvioi vuokralaisia jatkuvasti tunnistaakseen mahdolliset riskivuokralaiset sekä vaatimalla vuokralaisilta vuokra vakuudet.
• Vuokralaistamalla on hajautettu panostamalla vuokraukseen ja Pohjoismaisen strategian avulla riskivuokralaisten osuutta on vähennetty aktiivisesti.
• Citycon pyrkii lieventämään COVID-19 pandemian vaikutuksia noudattamalla tiukkoja siivous- ja hygieniarutiineja ja viranomaissuosituksia.	• Rakennuskustannuksia hallitaan kilpailuttamalla, huolellisella hankkeiden kustannusten seurannalla ja solmimalla tarvittaessa sopimuksia, joissa määritetään hintakatto.
• Vuokrausriskejä minimoidaan tukiolla esivuokrausvaatimuksilla ennen hankkeen aloittamista ja tekemällä sopimukset keskeisimpien ankkurivuokralaisten kanssa hankkeen alkuvaiheessa sekä toteutetaan hyväksi osoittautuneissa kauppapaikoissa, joilla on vahva, kasvava väestöpohja.
• Kehityshankkeiden osuus investoinneista pidetään suhteellisen alhaisena eikä tonttivarantoa pidetä.
Kiinteistökehitys ja Kiinteistökaupat	• Kehityshankkeiden kustannukset voivat kasvaa kohonneiden rakennuskustannusten takia tai viivästyksiä voi aiheutua odottamattomien haasteiden takia.
• Uusien liiketilojen kysynnän laskusta voi seurata vuokrausasteen lasku tai suunnitelmia alhaisempi vuokrataso uusissa kohteissa.
• Suunnitellut ei ydinkohteiden divestoinnit voivat viivästyä toissijaisten kohteiden matalasta likviditeetistä johtuen.	• Onnettomuuksien ja tapaturmien riskiä pienennetään riittävällä turvallisuussuunnittelulla, onnettomuus- ja tapaturmamenettelyillä sekä henkilöstön krisivalmiusharjoituksilla.
• Yhtiön vakuutussuoja on kattava.
• Citycon pyrkii minimoimaan hoitokulujen nousun vaikutuksen tekemällä jaetun vuokran malliin perustuvia sopimuksia mahdollisuuksien mukaan sekä laskuttamalla vuokralaisia toteutuneiden kulujen mukaisesti.
• Hankinnat toteutetaan tehokkaasti ja keskitetysti, kustannuksia seurataan ja kauppakeskusten kuluja vertaillaan keskenään.
• Energian hinnankorotusten riskin pienentämiseksi sähköhinna on määritetty kiinteiksi yhtiön suojausperiaatteiden mukaisesti. Tämän lisäksi on toteutettu energiatehokkuutta parantavia toimia.	• Vaikka moniin kiinteistöjen arvoon yleisellä tasolla vaikuttaviin tekijöihin ei voi vaikuttaa, Citycon pyrkii vaikuttamaan markkina-arvoon aktiivisella kauppakeskusjohtamisella ja kauppakeskustensa kannattavuuden optimoinnilla.
• Strategiansa mukaisesti Citycon keskittyy vahvoilla kasvualueilla sijaitseviin urbaaneihin päivittäistavara- ja palveluvetoisiin kauppakeskuksiin. Tämän ansiosta kiinteistöomaisuuden arvostus on säilynyt suhteellisen vakaana suhdannevaihtelun aikana.
• Cityconin maantieteellinen sijainti viidessä korkean luottoluokituksen maassa hajauttaa maakohtaista riskiä ja pienentää kiinteistöjen arvostusvaihteluiden riskiä.
Operatiivinen toiminta	• Suuronnettomuus, järjestelmien häiriötilanne tai terroristi-isku saattaisi uhata asiakkaiden ja vähittäiskauppiaiden turvallisuutta, mikä johtaisi kuluttajaluottamuksen heikentymiseen, tulonmenetyksiin ja ylimääräisiin kustannuksiin.
• Riski kasvaneista kiinteistöjen hoitokuluista (esimerkiksi huolto, energia, turvallisuus ja vartiointikustannukset). Joissakin vuokrasopimuksissa hoitokulujen muuttuminen ei vaikuta vuokralaisen maksamaan vuokraan. Tällöin inflaation ylittävä hoitokulujen nousu heikentäisi Cityconin kannattavuutta. Kasvavat hoitokulut voivat myös heikentää vuokralaisten vuokranmaksukykyä silloin, kun Citycon siirtää kasvanet kustannukset vuokralaisten maksettavaksi.
• Pandemiasta johtuvat hallituksen asettamat rajoitukset voivat uhata kävijämäärä ja vuokralaisten kykyä harjoittaa liiketoimintaa.	• Suurten hankkeiden yhteydessä tehdään ympäristövaikutusten arviointi.
• Citycon varmistaa energiainvestointien, sisäisten hallintakäytäntöjen, vihreän energian ostolla ja tuotannolla sekä ulkoisten standardien ja sertifiointien avulla, että sen kiinteistöissä noudatetaan ympäristösäännöksiä.
• Kestävän kehityksen strategia selkeillä lyhyen ja pitkän aikavälin tavoitteilla.	• Citycon katsoo hyvän johtamisen pienentävän olennaisesti ihmisiin liittyviä riskejä ja painottaa vahvasti tavoitteiden asettamista ja tulosjohtamista, osaamisen kehittämistä, urakehitystä sekä avainhenkilöiden sitouttamista.
Kiinteistöjen arvo	• Kiinteistöjen arvonlaskulle voi olla monia syitä: kuluttajien ostovoiman väheneminen heikentyneen taloudellisen ympäristö seurauksena, muuttunut kilpailutilanne, kuluttajien ostokäyttäytymisen muuttuminen kohti verkkokauppaa, rahoituksen heikentynyt saatavuus, kustannusten nousu sekä muiden omaisuuslajien suhteellinen houkuttelevuus.	• Citycon katsoo hyvän johtamisen pienentävän olennaisesti ihmisiin liittyviä riskejä ja painottaa vahvasti tavoitteiden asettamista ja tulosjohtamista, osaamisen kehittämistä, urakehitystä sekä avainhenkilöiden sitouttamista.	• Cityconilla on konservatiivinen mutta aktiivinen, pitkäaikaiseen rahoitukseen keskittyvä rahoituspolitiikka, vahva tase ja 70–90 prosenttia velasta sidottuna kiinteisiin korkoihin, joilla vähennetään koronnousuun liittyviä vaikutuksia.
• Standard & Poor’sin (BBB-, negatiivinen näkymä), Moody’sin (Baa3, negatiivinen näkymä) ja Fitch’in (BBB-, vakaa näkymä) investointitason luottoluokitukset tukevat rahoituksen saatavuutta ja pienentäneet sen kustannuksia lisää.
Ympäristö	• Ympäristönäkökulmat, asiakkaiden odotukset tai lainsäädäntö voivat asettaa rajoituksia tai vaikuttaa Cityconin liiketoimintaan, maankäyttöön ja rakentamiseen.
• Esimerkiksi ilmastonmuutokseen liittyvät riskit saattavat vaikuttaa Cityconin toimintaympäristöön. Äärimmäiset sääolosuhteet ja lainsäädäntö liittyen ilmastonmuutoksen lieventämiseen ja siihen mukautumiseen voivat esimerkiksi lisätä energia-, ylläpito ja korjauskuluja.	• Cityconin maantieteellinen sijainti viidessä korkean luottoluokituksen maassa hajauttaa maakohtaista riskiä ja pienentää kiinteistöjen arvostusvaihteluiden riskiä.	• Cityconin maantieteellinen sijainti viidessä korkean luottoluokituksen maassa hajauttaa maakohtaista riskiä ja pienentää kiinteistöjen arvostusvaihteluiden riskiä.
Ihmiset	• Cityconin kaltaisen asiantuntijaorganisaation menestys perustuu vahvasti henkilöstöön, joten yksi keskeisistä riskeistä on yhtiön epäonnistuminen oikeanlaisen henkilöstön houkuttelemisessa, kehittämisessä ja selvien roolien ja tavoitteiden määrittelemisessä.	• Cityconin katsoo hyvän johtamisen pienentävän olennaisesti ihmisiin liittyviä riskejä ja painottaa vahvasti tavoitteiden asettamista ja tulosjohtamista, osaamisen kehittämistä, urakehitystä sekä avainhenkilöiden sitouttamista.	• Cityconin katsoo hyvän johtamisen pienentävän olennaisesti ihmisiin liittyviä riskejä ja painottaa vahvasti tavoitteiden asettamista ja tulosjohtamista.
Rahoitus	• Citycon on saanut sekä pankkirahoitusta että joukkovellakirjalainen kilpailukykyisin ehdoin, mutta pankkien tai sijoittajien rahoitushalukkuus voi kuitenkin laskea seurauksena luottoluokituksen alenemisesta, rahoitusmarkkinoiden lisääntyneestä epävarmuudesta, tiukentuneesta sääntelystä tai muusta syystä, joka voi vaikuttaa vellarahoituksen saatavuuteen ja rahoituskustannuksiin.
• Markkinakorkojen taso on historiallisesti tarkasteltuna edelleen alhainen ja nousee varmasti tulevaisuudessa, mikä nostaa Cityconin rahoituskustannuksia.	• Cityconin hallintakäytäntöjen, vihreän energian ostolla ja tuotannolla sekä ulkoisten standardien ja sertifiointien avulla, että sen kiinteistöissä noudatetaan ympäristösäännöksiä.
• Kestävän kehityksen strategia selkeillä lyhyen ja pitkän aikavälin tavoitteilla.	• Cityconin katsoo hyvän johtamisen pienentävän olennaisesti ihmisiin liittyviä riskejä ja painottaa vahvasti tavoitteiden asettamista ja tulosjohtamista.

CITYCON

TALOUDELLINEN KATSAUS

TILINPÄÄTÖS

OSAKKEET JA OSAKKEENOMISTAJAT

Listaus

Markkinapaikka	Nasdaq Helsinki
Listattuna vuodesta	1988
Kaupankäyntivaluutta	euro
Segmentti	Suuret yhtiöt
Toimialaluokka	Financials
Toimiala	Real Estate Operating Companies
Kaupankäyntitunnus	CTYIS
ISIN-koodi	FI4000369947

OSAKKEET JA OSAKEPÄÄOMA

Citycon Oyj:n osake on listattu Nasdaq Helsinki Oy:ssä. Cityconilla on yksi osakelaji, ja kullakin osakkeella on yksi ääni yhtiökokouksessa ja oikeus yhtä suureen osinkoon. Osakkeilla ei ole nimellisarvoa.

Vuoden 2020 lopussa Cityconin osakkeiden lukumäärä oli yhteensä 177 998 525. Yhtiön osakekannan markkina-arvo vuoden 2020 lopussa oli 1,4 miljardia euroa.

Vuoden 2020 aikana Cityconin osakkeiden vaihto Helsingin pörssissä oli noin 68,0 miljoonaa osaketta. Keskimääräinen päivävaihto oli 270 024 osaketta eli keskimäärin noin 1,9 miljoonaa euroa.

OSAKKEENOMISTAJAT

Rekisteröityjen osakkeenomistajien määrä oli vuoden 2020 lopussa 22 499 (17 396). Hallintarekisteröityjen sijoittajien omistuksessa oli vuoden 2020 lopussa 78,8 % osakkeista (79,5 %). Cityconin ulkomainen omistuspohja on yksi Helsingin pörssin suurimpia.

SUURIMMAT OSAKEENOMISTAJAT

Cityconin suurimmat osakkeenomistajat Euroclearin rekisterin mukaan on listattu edellä olevassa taulukossa.

Cityconin kaksi suurinta osakkeenomistajaa, Gazit-Globe Ltd. ja CPP Investment Board European Holdings S.à.r.l., ovat hallintarekisteröityjä osakkeenomistajia.

OSAKKEEN KURSSIKEHITYS JA VAIHTO

Osakkeiden lukumäärä, tuhatta

		2020	2019	2018	2017	2016
Vaihdettuja osakkeita¹)	*1 000	68 046	28 320	49 253	35 457	29 537
Vaihtuvuus	%	38,2	15,9	27,7	19,9	16,6
Ylin kurssi¹)	euroa	9,99	10,08	11,24	12,51	11,95
Alin kurssi¹)	euroa	5,22	8,10	7,98	10,42	9,9
Keskikurssi¹)	euroa	7,19	9,18	9,30	11,15	10,9
Päätöskurssi¹)	euroa	7,93	9,37	8,08	10,79	11,7
Osakekannan markkina-arvo, kauden lopussa	Me	1 411,53	1 666,96	1 437,34	1 920,60	2 080,80
Osakkeiden määrä, kauden lopussa	*1 000	177 999	177 999	889 993	889 993	889 993

¹) Vertailutiedot oikaistu 18.3.2019 toteutetun osakkeiden yhdistämisen mukaisesti.

Suurimmat osakkeenomistajat 31.12.2020

Gazit-Globe Ltd., 87 029 497 osaketta eli 48,89 % yhtiön kaikista osakkeista ja äänistä ja CPP Investment Board European Holdings S.à.r.l., 26 699 778 osaketta eli 15,00 % yhtiön kaikista osakkeista ja äänistä. Heidän osakeomistuksensa on hallintarekisteröity.

	Osakkeet	%
Keskinäinen Eläkevakuutusyhtiö Ilmarinen	12 694 139	7,13
Valtion Eläkerahasto	1 200 000	0,67
Keskinäinen Työeläkevakuutusyhtiö Elo	624 515	0,35
Pakkanen Mikko Pertti Juhani	500 000	0,28
OP-Henkivakuutus Oy	491 876	0,28
Gazit Globe Ltd	382 174	0,21
Pakarinen Janne Heikki Petteri	330 000	0,19
Suomalaisen Kirjallisuuden Seura Ry	278 800	0,16
Emile Kapital Oy	246 611	0,14
Mandatum Henkivakuutusosakeyhtiö	181 743	0,10
10 suurinta yhteensä	16 929 858	9,51
Hallintarekisteröidyt osakkeet	140 329 847	78,84
Muut	20 738 820	11,65
Yhteensä	177 998 525	100

CITYCON

TALOUDELLINEN KATSAUS

TILINPÄÄTÖS

OSAKKEET JA OSAKKEENOMISTAJAT

Omistusjakauma ryhmittäin	Omistajien lukumäärä	%	Osakemäärä, kpl	%
31.12.2020
Rahoitus- ja vakuutuslaitokset	58	0,57	157 094 762	77,02
Yölykset	911	4,14	3 234 203	1,82
Kontaloudet	21 283	94,60	15 628 808	8,78
Julkisyhteisöt	8	0,04	14 601 765	0,20
Ulkomaat	61	0,27	5 510 307	3,10
Voittoa tavoittelemattomat yhteisöt	178	0,79	1 928 680	1,08
Yhteensä	22 499	100,00	177 998 525	100,00

Omistukset osakkeiden määrän mukaan

31.12.2020	Omistajien lukumäärä	%	Osakemäärä, kpl	%
1 - 100	7 682	54,14	356 187	0,20
101 - 500	8 387	57,28	2 200 517	1,24
501 - 1 000	2 956	13,05	2 229 374	1,25
1 001 - 5 000	2 890	12,85	6 192 322	3,48
5 001 - 10 000	342	1,52	2 457 701	1,38
10 001 - 50 000	209	0,93	4 259 369	2,59
50 001 - 100 000	24	0,11	1 742 923	0,98
100 001 - 500 000	31	0,07	2 710 213	2,65
500 001 - 1 000 000	8	0,04	153 049 913	86,43
Yhteensä	22 499	100,00	177 998 525	100,00

valtuutuksen johdosta yhtiö voisi siis jakaa yhteensä enintään noin 8 899 926,25 euroa osinkoa ja noin 80 099 336,25 euroa pääomanpalautusta.

Valtuutus on voimassa seuraavan varsinaisen yhtiökokouksen alkuun asti.

Ellei hallitus perustellusta syystä päätä toisin, valtuutuksen perusteella jaetaan osinkoa ja/tai pääoman palautusta neljä kertaa valtuutuksen voimassaoloaikana. Tällöin hallitus tekee erilliset päätökset kustakin osingonmaksusta ja/tai pääoman palautuksesta siten, että osinkojen ja/tai pääoman palautusten alustavat täsmäytys- ja maksupäivät ovat alla mainitut. Citycon julkistaa tällaiset päätökset erikseen.

Hallituksen päätöksen perusteella jaettava osinko ja/tai pääoman palautus maksetaan osakkeenomistajalle, joka osingon ja/tai pääoman palautuksen täsmäytyspäivänä on merkittynä Euroclear Finland Oy:n pitämään yhtiön osakasluetteloon.

Alustava maksupäivä	Alustava täsmäytyspäivä
31.3.2021	24.3.2021
30.6.2021	21.6.2021
30.9.2021	22.9.2021
30.12.2021	16.12.2021

Gazit-Globe Ltd. on ilmoittanut yhtiölle omistavansa yhteensä 87 029 497 osaketta eli 48,9 % ja CPP Investment Board European Holdings S.à.r.l. on ilmoittanut omistavansa 26 699 778 osaketta eli 15,00 % yhtiön osake- ja äänimäärästä vuoden 2020 lopussa.

OSINKOJEN JAKAMINEN

Cityconin taloudellinen tavoite on jakaa osinkoina vähintään 50 % tilikauden voitosta verojen jälkeen, sijoituskiinteistöjen käyvän arvon muutokset pois lukien.

Hallitus ehdottaa yhtiökokoukselle, että hallitus valtuutetaan päättämään osingonjaosta tilikaudelta 2020, ja varojen jakamisesta sijoitetun vapaan oman pääoman rahastosta.

CITYCON

TALOUDELLINEN KATSAUS

TILINPÄÄTÖS

TUNNUSLUVUT JA TALOUDELLINEN KEHITYS

TUNNUSLUVUT JA TALOUDELLINEN KEHITYS VIIDELTÄ VUODELTA

Me	2020	2019	2018	2017	2016
Tuloslaskelman tiedot
Bruttovuokratuotto	224,3	232,1	237,0	257,4	251,4
Nettovuokratuotto
Suomi & Viro	86,8	94,4	96,9	106,9	110,4
Norja	74,1	75,4	74,3	79,6	74,0
Ruotsi & Tanska	44,5	47,3	43,5	41,3	40,1
Muut	0,1	0,3	0,2	0,7	0,5
Nettovuokratuotto yhteensä	205,4	217,4	214,9	228,5	224,9
Liiketoiminnan muut tuotot ja kulut	0,9	2,8	-9,5	-11,6	-2,6
Liikevoitto/-tappio	34,1	73,1	104,7	150,9	224,4
Voitto/tappio ennen veroja	-45,7	2,2	21,7	93,8	181,5
Emoyhtiön omistajille kuuluva tilikauden voitto/tappio	-28,0	8,9	16,6	87,4	160,4
Tasetiedot
Sijoituskiinteistöt	4 152,2	4 160,2	4 131,3	4 183,4	4 337,6
Lyhytaikaiset varat	77,8	74,2	56,2	43,7	56,2
Oma pääoma	2 166,0	2 325,2	2 089,0	2 208,5	2 312,3
Emoyhtiön omistajille kuuluva oma pääoma	1 818,6	1 978,4	2 088,9	2 208,1	2 311,4
Määräysvallattomien omistajien osuus	0,2	0,1	0,1	1,2	0,8
Korolliset velat	2 121,2	1 874,4	2 140,0	2 083,9	2 176,8
Velat yhteensä	2 514,0	2 257,1	2 533,7	2 468,6	2 588,7
Oma pääoma ja velat yhteensä	4 680,0	4 582,3	4 622,7	4 678,0	4 900,9

CITYCON

TALOUDELLINEN KATSAUS

TILINPÄÄTÖS

TUNNUSLUVUT JA TALOUDELLINEN KEHITYS

TUNNUSLUVUT JA TALOUDELLINEN KEHITYS VIIDELTÄ VUODELTA

Me	Laskentakaava	2020	2019	2018	2017	2016
Taloudellista kehitystä kuvaavat tunnusluvut
Omavaraisuusaste, %	1	46,4	50,9	45,4	47,4	47,3
Luototusaste, % (LTV)	2	46,9	42,4	48,7	46,7	46,6
Oman pääoman tuotto, % (ROE)	3	0,0	0,4	0,8	3,8	7,0
Sijoitetun pääoman tuotto, % (ROI)	4	2,8	2,3	4,1	5,8	6,1
Quick ratio	5	0,7	0,3	0,6	0,4	0,4
Bruttoinvestoinnit pysyviin vastaaviin, Me		344,4	106,0	168,8	298,7	314,5
%-osuus bruttovuokratuotosta		153,5	45,7	71,2	116,0	125,1
Osakekohtaiset tunnusluvut^{1)}
Tulos/osake, euroa	6	-0,25	0,04	0,09	0,49	0,90
Tulos/osake, laimennettu, euroa	7	-0,25	0,04	0,09	0,49	0,89
Liiketoiminnan nettorahavirta/osake, euroa	8	0,71	0,76	0,54	0,83	0,77
Oma pääoma/osake, euroa	9	12,17	13,06	11,74	12,41	12,99
P/E -luku (hinta/voitto -suhde)	10	-	187	87	22	13
Sijoitetun vapaan oman pääoman palautus / osake, euroa^{2)}		0,49	0,60	0,60	0,60	0,60
Osakekohtainen osinko, euroa^{2)}		0,05	0,05	0,05	0,05	0,05
Osinko ja sijoitetun vapaan oman pääoman palautus yhteensä/osake, euroa^{2)}		0,54	0,65	0,65	0,65	0,65
Osinko ja pääomanpalautus tuloksesta, %	11	-	1 603,1	696,2	132,4	72,1
Efektiivinen osinko- ja pääomanpalautustuotto, %	12	6,8	6,9	8,0	6,0	5,6
Osakeantioikaistu keskimääräinen osakemäärä (1 000 kpl)		177 998	177 997	889 987	889 992	889 993
Osakeantioikaistu osakemäärä tilikauden lopussa (1 000 kpl)		177 999	177 999	889 993	889 993	889 993
Operatiiviset tunnusluvut
Taloudellinen vuokrausaste, %^{1)}	13	93,6	95,5	96,4	96,0	96,3
Cityconin omistama vuokrattava pinta-ala, m²^{1)}		1 182 440	1 121 740	1 152 790	1 184 140	1 271 940
Henkilöstö tilikauden lopussa		246	234	264	265	287

1) Osakekohtaiset tunnusluvut on vertailukausien osalta oikaistu vastaamaan uutta osakemäärää osakkeiden yhdistämisen (käänteinen split) seurauksena, joka tehtiin maaliskuussa 2019.
2) Hallitus ehdottaa, että 31.12.2020 päättyneeltä tilikaudelta vahvistettavan toseen perusteella ei jaeta osinkoa varsinaisen yhtiökokauksen päätöksellä. Hallitus ehdottaa kuitenkin, että hallitus valtuutetaan päättämään harkintansa mukaan osingonjaosta ja varojen jakamisesta sijoitetun vapaan oman pääoman rahastosta seuraavasti. Valtuutuksen perusteella jaettavan osingan määrä on enintään 0,05 euroa osakkeelta ja osakkeenomistajille sijoitetun vapaan oman pääoman rahastosta jaettavan pääoman palautuksen määrä on enintään 0,45 euroa osakkeelta.
3) Sisältää Kista Gallerian 50 %.

Laskentakaavat on esitetty tunnuslukujen laskentoperiaatteet-osiossa.

CITYCON

TALOUDELLINEN KATSAUS

TILINPÄÄTÖS

TUNNUSLUKUJEN LASKENTAPERIAATTEET

1) Omavaraisuusaste, %
Oma pääoma
X 100
Taseen loppusumma - saadut ennakot

2) Luototusaste -% (LTV)
Korolliset velat - Vuokrasopimusvelat (IFRS 16) - rahat ja
pankkisaamiset
X 100
Sijoituskiinteistöjen käypä arvo taseessa + myytävänä olevat
sijoituskiinteistöt + osuudet yhteisyrityksissä - Sijoituskiinteistöihin luokiteltavat käyttöoikeusomaisuuserät (IFRS 16)

3) Oman pääoman tuotto-% (ROE)
Tilikauden voitto tai tappio
X 100
Oma pääoma (painotettu keskiarvo)

4) Sijoitetun pääoman tuotto-% (ROI)
Voitto tai tappio ennen veroja + korko ja muut rahoituskulut
X 100
Taseen loppusumma (tilikauden keskiarvo) - korottomat velat
(tilikauden keskiarvo)

5) Quick ratio
Rahoitusomaisuus
X 100
Lyhytaikainen vieras pääoma

6) Tulos/osake, euroa 1)
Tilikauden voitto tai tappio
X 100
Tilikauden keskimääräinen osakkeiden lukumäärä

7) Tulos/osake, laimennettu, euroa 1)
Tilikauden voitto tai tappio
X 100
Tilikauden keskimääräinen laimennettu osakkeiden lukumäärä

8) Liiketoiminnan nettorahavirta/
osake, euroa
Liiketoiminnan nettorahavirta
X 100
Tilikauden keskimääräinen osakkeiden lukumäärä

9) Oma pääoma / osake, euroa
Oma pääoma
Osakkeiden lukumäärä tilinpäätöspäivänä

10) P/E luku (hinta/voitto -suhde)
Tilikauden viimeinen kaupantekokurssi
Tulos/osake

11) Osinko ja pääoman palautus
tuloksesta, %
Osakekohtainen osinko ja pääomanpalautus
X 100
Tulos/osake

12) Efektiivinen osinko- ja
pääomanpalautustuotto, %
Osakekohtainen osinko ja pääomanpalautus
X 100
Tilikauden viimeinen kaupantekokurssi

13) Taloudellinen vuokrausaste, %
Vuokrasopimusten mukainen bruttovuokratuotto
X 100
Vapaiden tilojen markkinahintainen arviovuokra + vuokrasopimusten mukainen bruttovuokratuotto

1) Osakekohtaista tulosta laskettaessa emoyhtiön omistajille kuuluvasta voitosta tai tappiosta vähennetään hybridilainan transaktiokulut ja lainan korot kirjaamishetkestä riippumatta (korot kirjataan sen perustella, milloin velvoite niiden maksuun syntyy)

CITYCON

TALOUDELLINEN KATSAUS

TILINPÄÄTÖS

TILINPÄÄTÖS 2020

Konsernitilinpäätös, IFRS...44
Konsernituloslaskelma, IFRS...44
Laaja konsernituloslaskelma, IFRS...44
Konsernitase, IFRS...45
Konsernin rahavirtalaskelma, IFRS...46
Konsernin oman pääoman laskelma, IFRS...47
Konsernitilinpäätöksen liitetiedot...48
Emoyhtiön tilinpäätös, FAS...87
Emoyhtiön tilinpäätöksen liitetiedot, FAS...90
Tilinpäätöksen allekirjoitukset...94
Tilintarkastuskertomus...95

CITYCON

TALOUDELLINEN KATSAUS

TILINPÄÄTÖS

KONSERNITILINPÄÄTÖS

CITYCON OYJ:N KONSERNITILINPÄÄTÖS

KONSERNITULOSLASKELMA, IFRS

Me	Liite	2020	2019
Bruttovuokratuotto	1.2.	224,3	232,1
Ylläpito- ja palvelutuotot	1.3.	71,2	77,1
Hoitokulut	1.4.	-84,9	-89,3
Vuokraustoiminnan muut kulut		-5,3	-2,5
Nettovuokratuotto	1.1.	205,4	217,4
Hallinnon kulut	1.5.	-25,9	-26,8
Liiketoiminnan muut tuotot ja kulut	1.3, 1.7.	0,9	2,8
Nettotappiot/-voitot sijoituskohteistöjen arvostuksesta käypään arvoon	2.1.	-146,9	-121,9
Nettovoitot/-tappiot sijoituskohteistöjen myynneistä	2.1., 2.2.	0,7	1,5
Liikevoitto		34,1	73,1
Rahoitustuotot		113,3	39,2
Rahoituskulut		-165,1	-93,4
Rahoitustuotot ja -kulut (netto)	3.2.	-51,8	-54,2
Osuus osakkuus- ja yhteisyritysten tuloksesta	2.4.	-28,0	-16,6
Voitto ennen veroja		-45,7	2,2
Tilikauden tulokseen perustuvat verot	4.1.	-1,8	-2,0
Laskennalliset verot	4.2.	19,6	8,6
Tuloverot		17,8	6,7
Tilikauden tulos		-27,9	8,9
Tilikauden voiton jakautuminen
---	---	---
Emoyhtiön omistajille	-28,0	8,9
Määräysvallattomille omistajille	0,1	0,0
Emoyhtiön omistajille kuuluvasta voitosta laskettu osakekohtainen tulos 1)
---	---	---	---
Laimentamaton osakekohtainen tulos (euro)	1.8.	-0,25	0,04
Laimennusvaikutuksella oikaistu osakekohtainen tulos (euro)	1.8.	-0,25	0,04

1) Tunnusluku sisältää hybridilainen korot ja jaksotetut palkkiot.

LAAJA KONSERNITULOSLASKELMA, IFRS

Me	Liite	2020	2019
Tilikauden voitto		-27,9	8,9
Muut laajan tuloksen erät
Erät, jotka saatetaan myöhemmin siirtää tulosvaikutteiseksi
Nettovoitot/-tappiot rahavirran suojauksista	3.2.	-1,3	0,3
Osuus osakkuus- ja yhteisyrityksien muista laajan tuloksen eristä		0,0	0,0
Ulkomaan toimintojen tilinpäätöksen muuntamisesta johtuvat valuuttakurssitappiot/-voitot		-30,5	-4,4
Yhteensä erät, jotka saatetaan myöhemmin siirtää tulosvaikutteiseksi		-31,8	-4,1
Muut laajan tuloksen erät verojen jälkeen		-31,8	-4,1
Katsauskauden laaja tappio/voitto		-59,6	4,8
Tilikauden laajan tappion/voiton jakautuminen
---	---	---
Emoyhtiön omistajille	-59,8	4,8
Määräysvallattomille omistajille	0,1	0,0

1) Nettovuokratuoton muutos
2) Hallinnon kulujen muutos
3) Liiketoiminnan muiden tuottojen ja kulujen muutos
4) Käyvän arvon voittojen/tappioiden muutos
5) Myyntivoittojen/-tappioiden muutos

CITYCON

TALOUDELLINEN KATSAUS

TILINPÄÄTÖS

KONSERNITILINPÄÄTÖS

KONSERNITASE, IFRS

Me	Liite	31.12.2020	31.12.2019
VARAT
Pitkäaikaiset varat
Sijoituskiinteistöt	2.1.	4 152,2	4 160,2
Liikearvo	5.1.	141,1	146,5
Osuudet osakkuus- ja yhteisyrityksistä	2.4.	108,6	147,6
Aineettomat hyödykkeet	4.3.	17,6	19,3
Aineelliset käyttöomaisuushyödykkeet		3,5	4,3
Laskennalliset verosaamiset	4.2.	14,2	9,4
Johdannaissopimukset ja muut pitkävaikutteiset varat	3.6.	15,4	20,7
Pitkäaikaiset varat yhteensä		4 452,5	4 508,1
Myytävänä olevat sijoituskiinteistöt	2.2.	149,7	-
Lyhytaikaiset varat
Johdannaissopimukset	3.6.	0,2	0,0
Tilikauden tulokseen perustuvat verosaamiset	4.1.	0,3	0,1
Myyntisaamiset ja muut saamiset	3.3., 4.4.	51,5	59,9
Rahavarat	3.8.	25,9	14,2
Lyhytaikaiset varat yhteensä		77,8	74,2
Varat yhteensä		4 680,0	4 582,3

Me	Liite	31.12.2020	31.12.2019
OMA PÄÄOMA JA VELAT
Oma pääoma	3.1.
Osakepääoma		259,6	259,6
Ylikurssirahasto		131,1	131,1
Arvonmuutosrahasto		0,2	1,4
Sijoitetun vapaan oman pääoman rahasto		823,2	909,9
Muuntoerot		-150,9	-120,3
Kertyneet voittovarat		755,4	796,7
Emoyhtiön omistajille kuuluva oma pääoma yhteensä		1 818,6	1 978,4
Hybridilaina	3.1.	347,2	346,6
Määräysvallattomien omistajien osuus		0,2	0,1
Oma pääoma yhteensä		2 166,0	2 325,2
Pitkäaikaiset velat
---	---	---	---
Lainat	3.3., 3.4.	1 863,8	1 662,5
Johdannaissopimukset	3.3., 3.6.	18,5	3,0
Laskennalliset verovelat	4.2.	275,7	296,4
Muut velat	3.3.	1,0	1,0
Pitkäaikaiset velat yhteensä		2 159,0	1 962,9
Lyhytaikaiset velat
---	---	---	---
Lainat	3.3., 3.4.	257,4	211,8
Johdannaissopimukset	3.3., 3.6.	8,3	4,5
Tilikauden tulokseen perustuvat verovelat	4.1.	2,3	2,4
Ostovelat ja muut velat	3.3., 4.5.	87,0	75,3
Lyhytaikaiset velat yhteensä		355,0	294,1
Velat yhteensä		2 514,0	2 257,1
Oma pääoma ja velat yhteensä	4 680,0	4 582,3
---	---	---

Tilikauden aikana Norjassa hankitut Stovner ja Torvbyen kauppakeskukset kasvattivat sijoituskiinteistöjen arvoa

Sijoituskiinteistöjen tasearvo nousi investointien ja hankintojen seurauksena 338,5 miljoonalla eurolla. Toisaalta sijoituskiinteistöjen tasearvoa laskivat myynnit 10,0 miljoonalla eurolla ja siirrot myytävänä oleviin sijoituskiinteistöihin 149,7 miljoonalla eurolla. Lisäksi arvoa laskivat 146,9 miljoonan euron käyvän arvon tappiot ja 43,4 miljoonan euron valuuttakurssitappiot. Korolliset velat kasvoivat investointien rahoittamisen seurauksena.

CITYCON

TALOUDELLINEN KATSAUS

TILINPÄÄTÖS

KONSERNITILINPÄÄTÖS

KONSERNIN RAHAVIRTALASKELMA, IFRS

Me	Liite	2020	2019
Liiketoiminnan rahavirta
Voitto ennen veroja		-45,7	2,2
Oikaisut		230,5	195,2
Rahavirta ennen käyttöpääoman muutosta		184,8	197,4
Myyntisaamisten ja muiden saamisten muutos	4.4.	-6,0	4,6
Ostovelkojen ja muiden velkojen muutos	4.5.	5,8	-6,7
Käyttöpääoman muutos		-0,3	-2,1
Liiketoiminnan rahavirta		184,6	195,3
Maksetut korot ja muut rahoituskulut		-58,2	-60,3
Saadut korot ja muut rahoitustuotot		1,4	1,4
Maksetut välittömät verot		-2,0	-1,1
Liiketoiminnan nettorahavirta		125,7	135,4
Investointien rahavirta
Tytäryritysten hankinnat vähennettynä hankintahetken rahavaroilla	2.1.	-7,9	-0,3
Investoinnit sijoituskiteistöihin	2.1.	-155,8	-95,7
Investoinnit yhteisyrityksiin, aineellisiin ja aineettomiin hyödykkeisiin	2.4., 4.3.	-2,5	-4,0
Sijoituskiteistöjen myynti	2.1., 2.2.	10,8	65,8
Investointien nettorahavirta		-155,4	-34,3
Rahoituksen rahavirta
Lyhytaikaisten lainojen nostot	3.4.	831,4	1 204,8
Lyhytaikaisten lainojen takaisinmaksut	3.4.	-942,8	-1 266,9
Pitkäaikaisten lainojen nostot	3.4.	554,2	-
Pitkäaikaisten lainojen takaisinmaksut	3.4.	-306,3	-277,2
Hybridilainan nostot	3.1.	-	350,0
Hybridilainan korot ja kulut	3.1.	-4,4	-2,5
Maksetut osingot ja pääoman palautukset sijoitetun vapaan oman pääoman rahastosta		-95,7	-114,9
Toteutuneet kurssivoitot ja -tappiot		3,8	8,6
Rahoituksen nettorahavirta		40,3	-98,1
Rahavarojen muutos		10,7	3,0
Rahavarat tilikauden alussa	3.8.	14,2	11,4
Valuuttakurssien muutosten vaikutus		1,0	-0,3
Rahavarat tilikauden lopussa	3.8.	25,9	14,2
Me	Liite	2020	2019
---	---	---	---
Oikaisut:
Poistot ja arvonalennukset	1.5., 4.3.	2,6	2,5
Nettotappiot sijoituskiteistöjen arvostuksesta käypään arvoon	2.1.	146,9	121,9
Tappiot/voitot sijoituskiteistöjen myynneistä	2.2.	-0,7	-1,5
Rahoitustuotot	3.2.	-113,3	-39,2
Rahoituskulut	3.2.	165,1	93,4
Osuus osakkuus- ja yhteisyritysten voitosta	2.4.	28,0	16,6
Osakeperusteiset maksut	1.6.	0,7	0,6
Muut oikaisut		1,2	0,9
Yhteensä		230,5	195,2
Me	2020	2019
---	---	---
Liiketoiminnan nettorahavirta	125,7	135,4
Keskimääräinen osakemäärä (1 000)	177 999	177 997
Liiketoiminnan nettorahavirta/osake	0,71	0,76

Osakekohtainen liiketoiminnan nettorahavirta heikkeni hieman 0,71 euroon edellisvuoden 0,76 eurosta.

Osakekohtainen nettorahavirta heikkeni 0,71 euroon (0,76) johtuen lähinnä alemmista nettovuokratuotoista. Citycon investoi tilikauden aikana 166,1 miljoonaa euroa hankintoihin ja kehityshankkeisiin ja rahoitti nämä investoinnit pääosin 200 miljoonan joukkovelkakirjalainan korotuksella. Suurimmat kehityshankeinvestoinnit vuonna 2020 olivat Lippulaivan kehityshankeeseen.

RAHOITUSTARVE JA SAADUT RAHAVIRRAT
Me

1 Hankinnat ja investoinnit
2 Maksetut osingot ja pääoman palautukset
3 Operatiivinen kassavirta
4 Kiinteistöjen myynnit
5 Rahoituksen rahavirta
6 Muut

CITYCON

TALOUDELLINEN KATSAUS

TILINPÄÄTÖS

KONSERNITILINPÄÄTÖS

KONSERNIN OMAN PÄÄOMAN LASKELMA, IFRS

Emoyhtiön omistajille kuuluva oma pääoma

Me	Osake-pääoma	Ylikurssi-rahasto	Arvon-muutos-rahasto	Sijoitetun vapaan oman pääoman rahasto	Muuntoerot	Kertyneet voittovarat	Yhteensä	Hybridilaina	Määräysval-lattomien omistajien osuus	Oma pääoma yhteensä
Oma pääoma 31.12.2018	259,6	131,1	1,1	1 016,7	-115,9	796,3	2 088,9		0,1	2 089,0
Tilikauden voitto 2019						8,9	8,9		0,0	8,9
Nettovoitot rahavirran suojauksista (liite 3.2.)			0,3				0,3			0,3
Osuus yhteisyrityksien muista laajan tuloksen eristä							0,0			0,0
Ulkomaan toimintojen tilinpäätöksen muuntamisesta johtuvat valuuttakurssivoitot/-tappiot					-4,4		-4,4		0,0	-4,4
Muut laajan tuloksen erät verojen jälkeen yhteensä			0,3		-4,4		-4,1		0,0	-4,1
Katsauskauden laaja tappio/voitto			0,3		-4,4	8,9	4,8		0,0	4,8
Hybridilainan nostot								346,6		346,6
Hybridilainan korot ja kulut								0,0		0,0
Osingonjako ja pääomanpalautus (liite 3.1.)				-106,8		-8,9	-115,7			-115,7
Osakeperusteiset maksut (liite 1.6.)						0,4	0,4			0,4
Määräysvallattomien osuuksien hankinnat						0,0	0,0			0,0
Oma pääoma 31.12.2019	259,6	131,1	1,4	909,9	-120,3	796,7	1 978,4	346,6	0,1	2 325,2
Tilikauden voitto 2020						-28,0	-28,0		0,1	-27,9
Nettovoitot rahavirran suojauksista (liite 3.2.)			-1,3				-1,3			-1,3
Osuus yhteisyrityksien muista laajan tuloksen eristä							0,0			0,0
Ulkomaan toimintojen tilinpäätöksen muuntamisesta johtuvat valuuttakurssivoitot/-tappiot				0,0	-30,5		-30,5		0,0	-30,5
Muut laajan tuloksen erät verojen jälkeen yhteensä			-1,3		-30,5		-31,8		0,0	-31,8
Katsauskauden laaja voitto/tappio			-1,3		-30,5	-28,0	-59,8		0,1	-59,6
Hybridilainan korot ja kulut						-4,5	-4,5	0,6		-3,9
Osingonjako ja pääomanpalautus (liite 3.1.)				-86,8		-8,9	-95,7			-95,7
Osakeperusteiset maksut (liite 1.6.)						0,0	0,0			0,0
Muut muutokset						0,0	0,0			0,0
Oma pääoma 31.12.2020	259,6	131,1	0,2	823,2	-150,9	755,4	1 818,6	347,2	0,2	2 166,0

OSAKEKOHTAISEN EMOYHTIÖN OMISTAJILLE KUULUVAN OMAN PÄÄOMAN KEHITTYMINEN

1 Tilikauden voitto
2 Muuntoerot
3 Osingonjako ja pääomanpalautus
4 Hybridilainan korot ja kulut
5 Muut muutokset

Norjan kruunun heikentyminen vuoden aikana aiheutti 30,5 miljoonan euron muuntoerotappion omaan pääomaan.

Vuonna 2020 Citycon jakoi osinkona 0,05 euroa osakkeelta ja sijoitetun vapaan oman pääoman rahastosta pääoman palautusta 0,4875 euroa osakkeelta. Osinkoja jaettiin 8,9 miljoonaa euroa ja pääoman palautusta 86,8 miljoonaa euroa.osakkeelta.

CITYCON

TALOUDELLINEN KATSAUS

TILINPÄÄTÖS

KONSERNITILINPÄÄTÖKSEN LIITETIEDOT

Tässä taulukossa on esitetty Citycon konsernin tilinpäätöksen liitetiedot ja niihin liittyvät laadintaperiaatteet. Taulukossa on esitetty myös mihin IFRS-standardeihin laadintaperiaatteet ensisijaisesti perustuvat.

Laadintaperiaate	Liitetieto	Numero	IFRS
Segmentti-informaatio	Segmentti-informaatio	1.1.	IFRS8
Tuotot, liiketoiminnan muut tuotot, myyntisaamiset ja muut saamiset	Bruttovuokratuotto, myyntituotot asiakassopimuksista, liiketoiminnan muut tuotot ja kulut, myyntisaamiset ja muut saamiset	1.2., 1.3., 1.7., 4.4.	IFRS16, IFRS15, IFRS9
Työsuhde-etuudet ja osakeperusteiset maksut	Työsuhde-etuudet ja henkilöstökulut	1.6.	IAS19, IFRS2
Osakekohtainen tulos	Osakekohtainen tulos	1.8.	IAS33
Sijoitusliinteistöt	Sijoitusliinteistöt ja niihin liittyvät vastuut, Käyttöoikeusomaisuuserät	2.1., 2.3	IAS40, IFRS13, IFRS16
Myytävänä olevat pitkäaikaiset omaisuuserät	Myytävänä olevat sijoitusliinteistöt	2.2.	IAS40, IFRS5
Sijoitukset osakkuus- ja yhteisyrityksiin	Osuudet yhteisyrityksissä, Osuudet osakkuusyrityksissä	2.4.	IAS28, IFRS11, IFRS12
Rahoitusinstrumentit: Tilinpäätöksessä esitettävä tiedot, esittämistapa, kirjaaminen ja arvostaminen	Oma pääoma, Rahoituskulut (netto), Rahoitusinstrumenttien luokittelu, Lainat, Rahoituskulut, Rahoitusinstrumenttien hallinta, Johdannaissopimukset, Rahavarat, Myyntisaamiset ja muut saamiset, Ostovelat ja muut velat.	3.1, 3.2., 3.3., 3.4., 3.5., 3.6., 3.8., 4.4., 4.5.	IAS32, IFRS7, IFRS9, IFRS16
Varaukset, ehdolliset velat ja ehdolliset varat	Vastuusitoumukset	2.1., 3.7.	IAS37
Konsernitilinpäätös, Liiketoimintojen yhdistäminen	Liiketoimintahankinnat, Liikearvo, Määräysvallattomien omistajien hankinta	5.1., 5.2.	IFRS10, IFRS3
Lähipiiriä koskevat tiedot tilinpäätöksessä	Lähipiiritapahtumat ja konsernirakenteen muutokset	5.3.	IAS24
Omaisuuserien arvonalentuminen	Liikearvo, Aineettomat hyödykkeet, Myyntisaamiset ja muut saamiset	4.3., 4.4., 5.1.	IAS36, IFRS9
Tuloverot	Tuloverot, Laskennalliset verosaamiset ja -velat	4.1., 4.2	IAS12
Aineettomat hyödykkeet	Aineettomat hyödykkeet	4.3.	IAS38
Raportointikauden päättymisen jälkeiset tapahtumat	Tilinpäätöspäivän jälkeiset tapahtumat	5.5.	IAS10
Vastuusitoumukset	Ostositoumukset, Alv-palautusvastuut, Kiinnitykset ja Pantaukset	2.1., 3.7.	-

CITYCON

TALOUDELLINEN KATSAUS

TILINPÄÄTÖS

KONSERNITILINPÄÄTÖKSEN LIITETIEDOT

YRITYKSEN PERUSTIEDOT

Citycon on vähittäiskaupan liiketiloihin erikoistunut kiinteistösijoitusyhtiö, jonka toiminta on keskittynyt Suomeen, Norjaan, Ruotsiin, Viroon ja Tanskaan. Yhtiö on Suomen lakien mukaan perustettu julkinen osakeyhtiö, jonka kotipaikka on Helsinki ja rekisteröity osoite Piispansilta 9 A, 02230 Espoo.

Cityconin hallitus on hyväksynyt yhtiön tilinpäätöksen 17.2.2021. Suomen osakeyhtiölain mukaan yhtiökokouksella on oikeus olla hyväksymättä hallituksen hyväksymää tilinpäätöstä ja palauttaa tilinpäätös hallitukselle korjattavaksi.

Jäljennös Cityconin konsernitilinpäätöksestä on saatavilla verkkosivuilta www.citycon.com/fi ja konsernin pääkonttorista osoitteesta Piispansilta 9 A, 02230 Espoo.

TILINPÄÄTÖKSEN LAATIMISPERUSTA

Konsernitilinpäätös on laadittu kansainvälisten tilinpäätösstandardien (International Financial Reporting Standards, IFRS) mukaisesti ja sitä laatiessa on noudatettu 31.12.2020 voimassa olleita IAS- ja IFRS-standardeja sekä Standing Interpretations Committee (SIC) ja International Financial Reporting Interpretations Committee (IFRIC) tulkintoja. Kansainvälisillä tilinpäätösstandardeilla tarkoitetaan Suomen kirjanpitolaissa ja sen nojalla annetuissa säännöksissä EU:n asetuksessa N:o 1606/2002 säädetyn menettelyn mukaisesti EU:ssa sovellettavaksi hyväksyttyjä standardeja ja niistä annettuja tulkintoja. Konsernitilinpäätöksen liitetiedot ovat myös suomalaisen kirjanpito- ja yhteisölainsäädännön mukaiset.

Myytävänä olevat rahoitusvarat, johdannaissopimukset ja sijoituskiinteistöt on arvostettu käypään arvoon alkuperäisen kirjaamisen jälkeen. Muilta osin konsernitilinpäätös on laadittu alkuperäisiin hankintamenoihin perustuen.

Tilinpäätöstiedot esitetään miljoonina euroina ja luvut on pyöristetty satoihin tuhansiin.

KESKEISET ARVIOT JA OLETTAMAT SEKÄ HARKINTAA EDELLYTTÄVÄT LAADINTAPERIAATTEET

IFRS:n mukaisen tilinpäätöksen laatiminen edellyttää yhtiön johdolta arvioita ja olettamuksia, jotka vaikuttavat laatimisperiaatteiden soveltamiseen ja raportoitavien varojen, velkojen, tuottojen ja kulujen määrään sekä esitettäviin liitetietoihin. Arviot ja niihin liittyvät olettamukset perustuvat aikaisempiin kokemuksiin ja muihin tekijöihin, joiden arvioidaan olevan tämänhetkinen paras näkemys sellaisten varojen tai velkojen arvostamisessa, joille ei muista lähteistä ole saatavissa arvoja. Toteumat voivat poiketa tehdyistä arvioista ja oletuksista niihin liittyvän epävarmuuden vuoksi siitä huolimatta, että ne perustuvat parhaaseen tietämykseen sekä ajantasaiseen tietoon.

Arvioita ja niihin liittyviä olettamuksia tarkastellaan jatkuvasti. Kirjanpidollisten arvioiden tarkistukset kirjataan sille kaudelle, jolla arviota tarkistetaan, jos arvion muutos koskee vain kyseistä kautta. Mikäli arvion muutos koskee sekä arvion muutoskautta että myöhempiä kausia, arvion muutos kirjataan vastaavasti sekä muutoskaudelle että tuleville kausille.

Toimintaa koskevat keskeiset arviot ja olettamat sekä erityistä harkintaa edellyttävät laadintaperiaatteet esitetään yhdessä siihen liittyvän liitetiedon kanssa.

CITYCON

TALOUDELLINEN KATSAUS

TILINPÄÄTÖS

KONSERNITILINPÄÄTÖKSEN LIITETIEDOT

1. LIIKETOIMINNAN TULOS

1.1. SEGMENTTI-INFORMAATIO

Citycon konsernin maantieteelliset segmentit ovat Suomi & Viro, Norja ja Ruotsi & Tanska. Muut-segmentti sisältää pääasiassa konsernitoiminnoista syntyviä hallinnon kuluja.

Cityconin hallitus seuraa IFRS segmenttien lisäksi Kista Gallerian taloudellista tulosta erikseen, joten segmentti-informaatiossa on eritelty sekä IFRS segmenttitulokset ja Kista Gallerian tulos. Hallitus seuraa Kista Gallerian tulosta 50 %-n osuuden mukaisesti.

Cityconin hallitus arvioi liiketoimintayksiköiden suoritusta nettovuokratuoton ja operatiivisen liikevoiton (Direct operating profit) perusteella. Cityconin hallitukselle raportoidaan myös käyvän arvon muutokset liiketoimintayksiköittäin.

Segmentin varat ja velat ovat sellaisia liiketoiminnan eriä, joita segmentti käyttää liiketoiminnassaan tai jotka ovat järkevällä perusteella kohdistettavissa segmenteille. Kohdistamattomat erät sisältävät vero- ja rahoituseriä sekä koko konsernille yhteisiä eriä. Segmenttien välillä ei ole sisäistä myyntiä.

Bruttoinvestoinnit koostuvat sijoituskohteet, osuudet osakkuus- ja yhteisyrityksissä, aineettomien ja aineellisten hyödykkeiden lisäyksistä taseessa.

Yhdenkään vuokralaisen osuus ei ylittänyt 10 % bruttovuokratuotoista tilikausina 2020 tai 2019, eikä operatiivista toimintaa johdeta asiakassegmenttien perusteella.

CITYCON

TALOUDELLINEN KATSAUS

TILINPÄÄTÖS

KONSERNITILINPÄÄTÖKSEN LIITETIEDOT

1.1.-31.12.2020

Me	Suomi & Viro	Norja	Ruotsi & Tanska	Muut	IFRS segmentit yhteensä	Kista Galleria (50 %)
Bruttovuokratuotto	91,5	81,3	51,5	-	224,3	10,9
Ylläpito- ja palvelutuotot	30,3	26,0	14,9	-	71,2	3,5
Hoitokulut	-32,7	-32,0	-20,6	0,3	-84,9	-5,8
Vuokraustoiminnan muut kulut	-2,5	-1,3	-1,3	-0,2	-5,3	-1,0
Nettovuokratuotto	86,8	74,1	44,5	0,1	205,4	7,6
Operatiiviset hallinnon kulut	-3,1	-3,6	-5,9	-13,3	-25,9	-0,1
Operatiiviset liiketoiminnan muut tuotot ja kulut	0,1	-0,2	1,0	-	0,9	-0,4
Operatiivinen liikevoitto (Direct operating profit)	83,7	70,2	39,6	-13,2	180,4	7,0
Ei-operatiiviset liiketoiminnan muut tuotot ja kulut	-	-	-	-	-	-
Nettotappiot/-voitot sijoituskiteistöjen arvostuksesta käypään arvoon	-87,5	-5,3	-54,2	-	-146,9	-32,3
Voitot/tappiot sijoituskiteistöjen myynneistä	0,3	0,4	0,0	-	0,7	-
Liikevoitto/-tappio	-3,5	65,4	-14,6	-13,2	34,1	-25,2
Kohdistetut varat
Sijoituskiteistöt	1 913,0	1 459,9	779,3	-	4 152,2	255,6
Myytävinä olevat sijoituskiteistöt	0,0	0,0	149,7	-	149,7	-
Muut kohdistetut varat	9,9	164,9	134,2	39,9	348,9	9,8
Kohdistamattomat varat
Laskennalliset verosaamiset				14,2	14,2
Johdannaissopimukset				15,0	15,0
Varat yhteensä	1 922,9	1 624,8	1 063,2	69,1	4 680,0	265,4
Kohdistetut velat
Ostovelat ja muut velat	21,3	60,9	33,5	-28,6	87,0	7,6
Kohdistamattomat velat
Korolliset velat				2 121,2	2 121,2	235,5
Laskennalliset verovelat				275,7	275,7	-
Johdannaissopimukset				26,8	26,8	-
Muut kohdistamattomat velat				3,3	3,3	9,9
Velat yhteensä	21,3	60,9	33,5	2 398,4	2 514,0	253,0
Bruttoinvestoinnit	150,5	178,3	14,9	1,9	345,6	2,9
Kauppakeskusten lukumäärä	12	18	10	-	40	1
Muiden kiinteistöjen lukumäärä	1	-	-	-	1	-

CITYCON

TALOUDELLINEN KATSAUS

TILINPÄÄTÖS

KONSERNITILINPÄÄTÖKSEN LIITETIEDOT

1.1.-31.12.2019

Me	Suomi & Viro	Norja	Ruotsi & Tanska	Muut	IFRS segmentit yhteensä	Kista Galleria (50 %)
Bruttovuokratuotto	98,3	80,9	52,9	-	232,1	12,5
Ylläpito- ja palvelutuotot	33,3	28,1	15,7	-	77,1	3,6
Hoitokulut	-36,5	-32,7	-20,3	0,3	-89,3	-5,7
Vuokraustoiminnan muut kulut	-0,8	-0,8	-0,9	-	-2,4	-0,6
Nettovuokratuotto	94,4	75,4	47,4	0,3	217,4	9,9
Operatiiviset hallinnon kulut	-2,8	-3,7	-4,4	-15,8	-26,8	-0,1
Operatiiviset liiketoiminnan muut tuotot ja kulut	0,3	1,3	1,2	-	2,8	-0,6
Operatiivinen liikevoitto (Direct operating profit)	92,0	73,0	44,1	-15,5	193,5	9,1
Ei-operatiiviset liiketoiminnan muut tuotot ja kulut	-	0,0	0,0	-	0,0	-
Nettotappiot/-voitot sijoituskuntaystöjen arvostuksesta käypään arvoon	-56,1	-33,4	-32,4	-	-121,9	-17,7
Tappiot sijoituskuntaystöjen myynneistä	1,5	0,0	0,0	-	1,5	-
Liikevoitto/-tappio	37,4	39,6	11,7	-15,5	73,1	-8,5
Kohdistetut varat
Sijoituskuntaystöt	1 849,3	1 371,4	939,5	-	4 160,2	272,6
Myytävinä olevat sijoituskuntaystöt	-	-	-	-	-	-
Muut kohdistetut varat	29,0	192,2	147,1	24,3	392,5	9,6
Kohdistamattomat varat
Laskennalliset verosaamiset				9,4	9,4
Johdannaissopimukset				20,1	20,1
Varat yhteensä	1 878,3	1 563,7	1 086,5	53,8	4582,3	282,2
Kohdistetut velat
Ostovelat ja muut velat	13,1	59,3	29,9	-27,0	75,3	10,5
Kohdistamattomat velat
Korolliset velat				1 874,4	1 874,4	220,6
Laskennalliset verovelat				296,4	296,4	-
Johdannaissopimukset				7,5	7,5	-
Muut kohdistamattomat velat				3,4	3,4	14,6
Velat yhteensä	13,1	59,3	29,9	2154,8	2257,1	245,7
Bruttoinvestoinnit	66,9	22,3	14,1	2,6	106,0	7,3
Kauppakeskusten lukumäärä	12	16	10	-	38	1
Muiden kiinteistöjen lukumäärä	1	-	-	-	1	-

CITYCON

TALOUDELLINEN KATSAUS

1 TILINPÄÄTÖS

KONSERNITILINPÄÄTÖKSEN LIITETIEDOT

1.2. BRUTTOVUOKRATUOTTO

Vuokratuottojen muodostuminen

Me	2020	2019
Jaksotetut vuokrakannustimet	2,4	0,9
Määräaikaiset ja sopimukseen perustuvat vuokran alennukset	-4,0	-3,9
Bruttovuokratuotto (pl. yllä olevat erät)	226,0	235,1
Yhteensä	224,3	232,1

Yleinen kuvaus Cityconin vuokrasopimuksista

Pääosassa, eli 89 %:ssa (90) Cityconin vuokrasopimuksia vuokra on jaettu pääomavuokraan ja ylläpitokorvaukseen. Pääomavuokra on tyypillisesti sidottu vuosittaiseen vuokrantarkistukseen joka perustuu indeksiin, kuten elinkustannusindeksi, tai prosentuaaliseen minimikorotukseen. Vuokralaiselta erikseen perittävä ylläpitokorvaus kattaa omistajalle kiinteistön hoidosta aiheutuvia kuluja.

Osassa Cityconin vuokrasopimuksia on pääomavuokran lisäksi liikevaihtosidonnainen osuus. Lisäksi Cityconilla on joitakin kokonaan vuokralaisen liikevaihtoon sidottuja vuokrasopimuksia. Vuoden 2020 lopussa kaikkien liikevaihtosidonnaisten vuokrasopimusten osuus oli noin 66 % (67) Cityconin vuokrasopimuskannasta.

Koska pääosa vuokrasopimuskannasta on sidottu indeksitarkistukseen, ennalta määritettyyn minimivuokrakorotukseen ja/tai vuokralaisen liikevaihtoon, ovat Cityconin vuokrasopimukset pääasiassa IFRS 16-standardin mukaisia muuttuvan vuokran vuokrasopimuksia.

Alla olevan taulukon mukaisesti Cityconilla oli 31.12.2020 4 564 (4 404) vuokrasopimusta. Vuokrasopimusten lukumäärän kasvu johtui pääasiassa uusien kohteiden hankinnasta Norjassa.

Vuokrasopimusten lukumäärä 1)

	31.12.2020	31.12.2019
Suomi & Viro	1 373	1 410
Norja	1 324	1 197
Ruotsi & Tanska	1 867	1 797
Yhteensä	4 564	4 404

1) Sisältää Kisto Gollerian 100 %.

Seuraavan taulukon mukaisesti Cityconin vuokrasopimusten keskimääräinen jäljellä oleva voimassaoloaika 31.12.2020 oli 2,9 (3,2) vuotta. Solmittavan vuokrasopimuksen kesto riippuu muun muassa vuokrattavasta tilatyypistä sekä vuokralaisesta. Suurempien ankkurivuokralaisten kanssa solmitaan tyypillisesti pitkiä 10-15 tai jopa 20 vuoden mittaisia vuokrasopimuksia, kun taas pienempien liiketilojen vuokrasopimukset sovitaan pääsääntöisesti 3-5 vuoden mittaiseksi.

Vuokrasopimusten keskimääräinen jäljellä oleva voimassaoloaika, vuotta 1)

	31.12.2020	31.12.2019
Suomi & Viro	2,9	3,5
Norja	2,9	3,1
Ruotsi & Tanska	2,7	3,0
Keskimäärin	2,9	3,2

1) Sisältää Kisto Gollerian 50 %.

Citycon solmii vuokrasopimukset pääasiassa määräaikaisina, lukuun ottamatta asuntojen, varastotilojen ja yksittäisten pysäköintipaikkojen vuokrasopimuksia. Vuoden 2020 päätteeksi määräaikaisia sopimuksia on noin 91 % (92), aluksi määräaikaisia sopimuksia noin 4 % (5), ja toistaiseksi voimassaolevia vuokrasopimuksia noin 4 % (4) Cityconin vuokrasopimuskannasta.

Seuraavassa taulukossa on esitetty vuosien 2020 ja 2019 päätteeksi voimassaolevan vuokrasopimuskannan vähimmäisvuokrat ensimmäinen mahdollisen erääntymispäivän perusteella laskettuna.

Ei-purettavissa olevien vuokrasopimusten perusteella saatavat vähimmäisvuokrat 1)

Me	31.12.2020	31.12.2019
Yhden vuoden kuluessa	75,9	63,7
1-5 vuoden kuluessa	151,8	172,3
Yli viiden vuoden kuluttua	40,0	33,8
Yhteensä	267,7	269,9

1) Ei-purettaviksi vuokrasopimuksiksi on sisällytetty määräaikaiset ja aluksi määräaikaiset sopimukset määräajan päättymiseensä asti sekä toistaiseksi voimassa olevat sopimukset on käsitelty siten, että ne on oletettu ei-purettaviksi sopimuksiksi irtisanomisajan verran.

Sijoituskohteistojen vuokraamisesta syntyvät vuokrasopimukset, joissa Citycon on vuokralisantajana, luokitellaan operatiivisiksi vuokrasopimuksiksi, koska Citycon pitää itsellään merkittävän osan omistukselle ominaisista eduista ja riskeistä. Operatiivisista vuokrasopimuksista syntyneet vuokratuotot kirjataan tasaisesti vuokrakaudelle.

Vuokrasopimukset, jotka sisältävät vuokravapaita jaksoja tai vuokranalennuksia, ja jotka ovat tiedossa sopimuksen alkamishoitkolla, ja niistä sovittu alkuperäisessä vuokrasopimuksessa, jakso totaan tasaisesti koko vuokrakaudelle. Kesken sopimuskauden annettavien vuokranalennusten osalta kirjanpitokäsittely riippuu siitä, perustuuko annettu alennus alkuperäisen vuokrasopimuksen ehtoihin vai ei. Kesken sopimuskauden annetut vuokranalennukset, joista ei ole sovittu alkuperäisessä vuokrasopimuksessa,

vaan vuokralainen on pyytänyt vuokranalennusta markkinatilanteesta tai kiinteistössä olevasta kehityshankkeesta johtuen, jaksotetaan tasaisesti koko vuokrakaudelle perustuen siihen, että IFRS 16 mukaan kyseessä on vuokrasopimuksen muutos. Kesken vuokrasopimuskauden annetut vuokranalennukset, jotka jotta perustuvat alkuperäisen vuokrasopimuksen ehtoihin, kirjataan alennuksen antolhetkellä kokonaisuudessaan bruttovuokratuottoihin.

Citycon saattaa suorittaa vuokralaisen puolesta vuokralaisen vuokraamaan tilaan kohdistuvia muutostöitä, jotka veloitetaan vuokrankorotuksena vuokralaiselta. Vuokratilan muutostöistä syntyvä vuokrankorotus jaksotetaan vuokratuotoiksi vuokrasopimuksen aikana. Vuokran korotus ja vuokratilan muutostyöstä aiheutuva kulu otetaan huomioon sijoituskohteiston käypää arvoa määrittäessä.

CITYCON

TALOUDELLINEN KATSAUS

TILINPÄÄTÖS

KONSERNITILINPÄÄTÖKSEN LIITETIEDOT

COVID 19- PANDEMIAN VAIKUTUKSET VUOKRATUOTTOIHIN

Vuoden 2020 toisen kvartaalin aikana Citycon myönsi COVID-19 pandemian aiheuttamien vaikeuksien vuoksi vuokralaisilleen vuokranalennuksia, vuokrien maksuaikataulun muutoksia ja/tai vuokravapaita aikavälillä 1.4-30.6.2020. Myönnetyt vuokranalennukset ja vuokravapaat jaksot kohdistuivat Suomi ja Viro, sekä Ruotsi ja Tanska segmentteihin. Myönnettyjen vuokranalennusten kokonaismäärä oli 4,4 miljoonaa euroa.

Cityconin laatiman sopimusanalyysin perusteella Q2 aikana annetut koronaviruspandemiaan liittyvät vuokranalennukset eivät perustuneet alkuperäiseen vuokrasopimukseen ja niitä on IFRS 16 -standardin mukaan käsiteltävä vuokrasopimuksen muutoksena. Näin ollen Q2 aikana annetut vuokranalennukset on jaksotettu vuokrasopimusten kestoajalle.

Osassa konsernin toimintamaita julistettiin Q2 2020 aikana valtion tukipaketteja koronavirustilanteesta kärsineille yrityksille. Osa näistä julkisista avustuksista kohdistuu Cityconin vuokralaisiin ja osa tukimuodoista koskee myös kauppakeskus vuokranantajia. Citycon noudattaa valtionavustusten osalta IAS 20-standardia ja jaksottaa todennäköisesti saatavat avustukset niille kausille, joina avustusta vastaava kulu kirjataan. Yhtiön johto käyttää harkintaa koskien sitä, onko todennäköistä, että Citycon täyttää eri avustusten hakukriteerit ja että avustukset saadaan.

Citycon ei ole myöntänyt uusia koronaviruspandemiaan liittyviä vuokranalennuksia tai vuokravapaita jaksoja Q3 - Q4 2020 aikana.

1.3. MYYNTITUOTOT ASIAKASSOPIMUKSISTA

Asiakassopimukset

Citycon konsernin liiketoiminnassa IFRS 15 Myyntituotot asiakassopimuksista -standardin ohjeistus soveltuu seuraaviin tuottoihin: Ylläpitovuokrat ja -veloitukset, käyttökorvaukset, muut ylläpito- ja palvelutuotot sekä palvelutuotot kauppakeskusten johtamisesta.

Tuottojen jakautuminen 1.1.-31.12.2020

Me	Suomi & Viro	Norja	Ruotsi & Tanska	Muut	Yhteensä
Ylläpitovuokrat ja -veloitukset 1)	24,3	18,7	12,2	-	55,3
Käyttökorvaukset 1)	3,8	2,8	1,0	-	7,6
Muut ylläpito- ja palvelutuotot 1)	2,2	4,5	1,7	-	8,3
Yhteensä	30,3	26,0	14,9	-	71,2
Palvelutuotot kauppakeskusten johtamisesta 2)	0,2	2,0	0,8	-	3,1
Yhteensä	0,2	2,0	0,8	-	3,1
Myyntituotot asiakassopimuksista	30,5	28,1	15,7	-	74,3

1) Sisältyy konsernin tulosloskelman eroon ylläpito- ja palvelutuotot
2) Sisältyy konsernin tulosloskelman eroon liiketoiminnan muut tuotot ja kulut

Tuottojen jakautuminen 1.1.-31.12.2019

Me	Suomi & Viro	Norja	Ruotsi & Tanska	Muut	Yhteensä
Ylläpitovuokrat ja -veloitukset 1)	26,5	20,2	12,6	-	59,3
Käyttökorvaukset 1)	4,4	2,3	1,3	-	7,9
Muut ylläpito- ja palvelutuotot 1)	2,4	5,6	1,9	-	9,9
Yhteensä	33,3	28,1	15,7	-	77,1
Palvelutuotot kauppakeskusten johtamisesta 2)	0,2	3,4	1,6	-	5,2
Yhteensä	0,2	3,4	1,6	-	5,2
Myyntituotot asiakassopimuksista	33,5	31,5	17,3	-	82,3

1) Sisältyy konsernin tulosloskelman eroon ylläpito- ja palvelutuotot
2) Sisältyy konsernin tulosloskelman eroon liiketoiminnan muut tuotot ja kulut

YLLÄPITOVUOKRAT JA -VELOITUKSET

Ylläpitovuokrin ja -veloituksiin liittyvät tuotot koostuvat Cityconin kauppakeskusliinteistöjen liike- ja yleistilojen huoltoon, ylläpitoon ja hallinnointiin liittyvistä palveluista, joita Citycon tarjoaa asiakkailleen perustuen asiakkaiden kanssa tehtyihin sopimuksiin (vuokrasopimus).

KÄYTTÖKORVAUKSET

Käyttökorvauksiin liittyvät tuotot koostuvat vuokrasopimusten mukaisesti veloituksista, joilla katetaan muun muassa kauppakeskusliinteistöjen liiketilojen energian kulutuksesta, lämmityksestä ja jätehuollosta muodostuvia kustannuksia.

Citycon konsernin vuokra- ja hallinnointisopimukset sisältävät tyypillisesti tarkat kuvaukset sekä palvelun myyjän että palvelua ostavan asiakkaan velvoitteista sekä tarjotun palvelun hinnan muodostumisesta. Tämän vuoksi Citycon konsernin asiakassopimuksiin liittyvät, IFRS 15 standardin mukaiset Cityconille kuuluvat suoritevelvoitteet ja kullekin suoritevelvoitteelle kohdistettavien transaktiohintojen perusteet on määritelty selkeästi.

CITYCON

TALOUDELLINEN KATSAUS

TILINPÄÄTÖS

KONSERNITILINPÄÄTÖKSEN LIITETIEDOT

MUUT YLLÄPITO- JA PALVELUTUOTOT

Muihin ylläpito- ja palvelutuottoihin liittyvät tuotot koostuvat pääosin veloituksista, joilla katetaan Cityconin kauppakeskusten markkinoinnin suunnittelusta ja toteuttamisesta syntyviä kuluja.

PALVELUTUOTOT KAUPPAKESKUSTEN JOHTAMISESTA

Kauppakeskusten johtamiseen liittyvät tuotot muodostuvat hallinnointipalveluista, joita Citycon konserni tarjoaa yhteisyritysten sekä kolmansien osapuolien omistamille kauppakeskuksille.

Transaktiivinnat muodostuvat kaikkien tuottoryhmien osalta valtaosin muuttuvista vastikkeista esimerkiksi asiakkaan käyttämien palveluiden määrän tai hyödykehintojen muutoksen perusteella, joten Citycon arvioi sopimuksista kirjattavan myyntituoton määrän perustuen odotusarvoon rajoit tointikauden myyntituotosta.

Kaikkien asiakassopimuksien osalta myyntituotot kirjataan ajan kuluessa, sillä

sekä Citycon konsernin omistamiin liiketiloihin liittyvän ylläpito- ja palvelutoiminnan että yhteisyrityksille ja kolmansille osapuolille kauppakeskusten hallinnointipalvelun osalta asiakas samanaikaisesti saa ja kuluttua palvelusta koituvan taloudellisen hyödyn, kun Citycon palvelua asiakkaalle toimittaa.

Ylläpito- ja palvelutuotot esitetään Cityconin raportoinnissa bruttomääräisinä, sillä Citycon katsoo toimivansa palveluiden tuottamisessa IFRS 15 standardin määritelmän mukaisena päämiehenä. Citycon valitsee esimerkiksi kiinteistöjensä ylläpidon ja huollon palveluntarjoajat, tekee sopimukset toimittajien kanssa ja kantaa luottoriskin palvelun tuottamisesta. Näin ollen asiakas ei voi valita palveluntarjoajaa eikä vaikuttaa palveluntai joajan hinnoitteluun.

Citycon konsernin tuottamiin palveluihin ei liity merkittävää rahoituskomponenttia, sillä asiakassopimuksiin perustuvat maksut erääntyvät tyypillisesti ennen vuokrakauden alkua tai välittömästi sen alkaessa. Citycon konsernille ei synny IFRS 15 standardin mukaisesti käsiteltäviä asiakassopimuksen saamisesta aiheutuvia menoja. Cityconin ydinliiketoimintaan kuuluvien liiketilavuokrasopimusten osalta sopimuksen saamisesta aiheutuvien ja IAS 40 standardin ohjeistuksen mukaan käsiteltävien menojen, kuten vuokratilan muutostöiden ja välityspalkkioiden, kirjanpitokäsittelyä kuvataan tarkemmin liitetiedossa 1.2.

Sopimuksiin liittyvät tase-erät

Ma	2020	2018
Sopimukseen perustuvat saamiset	6,2	3,0
Sopimukseen perustuvat velat	3,6	3,1

SOPIMUKSIIN LIITTYVÄT TASE-ERÄT

Asiakassopimuksiin perustuvat saamiset ovat ylläpito- ja palvelutuottoihin liittyviä avoimia myyntisaamisia ja sopimukseen perustuvat velat ylläpito- ja palvelutuotoista saatuja ennakkomaksuja. Asiakassopimuksiin perustuvien saamisten odotetaan tuloutuvan kolmen kuukauden kuluessa, sopimukseen perustuvien velkojen seuraavan kahdentoista kuukauden aikana.

Liiketoiminnan kustannukset 2020

Ylläpito
Luonnitys ja sähkö
Markkinointikulut
Kiinteistöverot
Kiinteistön henkilöstön kulut
Korjauskulut
Kiinteistön hallinnon kulut
Muut kiinteistön hoitokulut
Kiinteistövarautukset

1.4. HOITOKULUT

Ma	2020	2019
Lämmitys ja sähkö	-17,7	-20,1
Ylläpito	-31,5	-32,1
Kiinteistön henkilöstön kulut	-8,3	-8,5
Kiinteistön hallinnon kulut	-7,0	-7,0
Markkinointikulut	-8,3	-9,4
Kiinteistövarautukset	-1,1	-1,0
Kiinteistöverot	-9,0	-8,8
Korjauskulut	-3,2	-3,8
Muut kiinteistön hoitokulut	-1,8	-2,1
Yhteensä	-84,9	-89,3

HOITOKULUT

Hoitokulut kirjataan kuluksi kaudelle, jolle ne suoriteperusteen mukaisesti kohdistuvat. Hoitokulut ovat kustannuksia, jotka aiheutuvat mm. kiinteistöjen huollosta ja ylläpidosta, energiankulutuksesta, sekä markkinoinnista.

CITYCON

TALOUDELLINEN KATSAUS

TILINPÄÄTÖS

KONSERNITILINPÄÄTÖKSEN LIITETIEDOT

1.5. HALLINNON KULUT

Me	2020	2019
Henkilöstökulut	-12,6	-11,8
Johdon ja organisaation muutoksista aiheutuneet kulut	-0,2	-2,6
Konsultti- ja asiantuntijapalkkiot sekä muut ulkopuoliset palvelut	-6,1	-4,6
Toimisto- ja muut hallinnon kulut	-4,4	-5,3
Poistot	-2,6	-2,5
Yhteensä	-25,9	-26,8

Johdon ja organisaation muutoksista aiheutuneet kulut 2,6 miljoonaa euroa vuonna 2019 sisältävät lähinnä edeltävän toimitusjohtajan ja operatiivisen johtajan työsuhteen päättämiseen liittyviä kuluja sekä uuden toimitusjohtajan palkkaamisen liittyviä kuluja.

Poistot ja alaskirjaukset
Poistot ja alaskirjaukset kirjataan aineettomista ja aineellisista hyödykkeistä.

Tilintarkastuspalkkiot
Hallinnon kulujen konsultti- ja asiantuntijapalkkioihin sekä hoitokuluihin kuuluviin kiinteistöjen hallinnon kuluihin sisältyvät seuraavat tilintarkastajien palkkiot ja palvelut tilintarkastusyhteisö Ernst & Young:lta.

Me	2020 Konserni	2020 Emoyhtiö
Tilintarkastuspalkkiot	-1,0	-0,4
Ernst & Young Oy	-0,5	-0,4
Muut EY-toimistot	-0,5	-
Muut asiantuntijapalkkiot	0,0	0,0
Ernst & Young Oy	0,0	0,0
Muut EY-toimistot	0,0	-
Yhteensä	-1,0	-0,4
Me	2019 Konserni	2019 Emoyhtiö
---	---	---
Tilintarkastuspalkkiot	-0,9	-0,4
Ernst & Young Oy	-0,5	-0,4
Muut EY-toimistot	-0,4	-
Muut asiantuntijapalkkiot	0,0	0,0
Ernst & Young Oy	0,0	0,0
Muut EY-toimistot	0,0	0,0
Yhteensä	-0,9	-0,4

1.6. TYÖSUHDE-ETUUDET JA HENKILÖSTÖKULUT

Me	Liite	2020	2019
Johdon palkat ja palkkiot
Toimitusjohtaja	A	-1,2	-1,1
Johtoryhmä	B	-1,4	-1,5
Hallitus	C	-0,6	-0,7
Muut palkat ja palkkiot		-14,9	-14,7
Eläkekulut - maksupohjaiset järjestelyt		-2,5	-2,1
Sosiaalikulut		-3,1	-3,4
Kulut osakeperusteisista maksuista	D	-0,7	-0,6
Yhteensä		-24,5	-23,6

Henkilöstökuluja sisältyi hallinnon kuluihin 12,6 miljoonaa euroa (11,8), hoitokuluihin 8,3 miljoonaa euroa (8,5) ja liiketoiminnan muihin tuottoihin ja kuluihin 2,5 miljoonaa euroa (2,8). Lisäksi 1,1 miljoonaa euroa (1,2) veloitettiin kolmansien osapuolten omistamilta ja Cityconin johtamilta kauppakeskuksilta.

ELÄKE-ETUUDET
Lakisääteiset eläkejärjestelyt on hoidettu eläkevakuutusyhtiön kautta. Eläkejärjestelyt luokitellaan maksu- ja etuuspohjaisiin järjestelyihin Cityconin kaikki eläkejärjestelyt luokitellaan maksupohjaisiksi järjestelyiksi, joihin liittyvät maksut kirjataan konsernituloslaskelmaan niille kausille, joita ne koskevat.

Konsernin kokoaikaiset työntekijät liiketoiminta-yksiköittäin 31.12	2020	2019
Suomi & Viro	49	50
Norja	97	95
Ruotsi & Tanska	61	52
Konsernitoiminnot	39	37
Yhteensä	246	234

A) Toimitusjohtajan palkat ja palkkiot

	2020	2019
Peruspalkka ml. luontaisedut	702 380	691 852
Tulospalkkio	507 600	423 842
Osakepalkkiojärjestelmä ja muut kertaluonteiset palkkiot	446 395	458 313
Yhteensä	1 656 375	1 574 007

F.Scott Ball (B.Sc., s.1961) aloitti yhtiön toimitusjohtajana 1.1.2019 alkaen. Toimitusjohtajan toimisopimuksen mukainen peruspalkka vuonna 2020 oli 625 000 euroa.

Toimitusjohtaja on oikeutettu vuotuiseen tulospalkkioon, joka maksetaan kunkin päättyneen tilikauden perusteella. Toimitusjohtaja kuuluu sitouttavan osakepalkkiojärjestelmän 2018—2021 piiriin, joka koostuu kolmesta sitouttamisjaksosta päättyen vuosittain 15.11.2019, 15.11.2020 ja 15.11.2021. Järjestelmän perusteella maksetaan palkkiot kolmessa yhtä suuressa osassa kunkin sitouttamisjakson jälkeen, sisältäen verot ja veronluonteiset maksut. Vuoden 2020 aikana toimitusjohtajalle maksettiin sitouttavan osakepalkkiojärjestelmän 15.11.2020 päättyneen sitouttamisjakson perusteella 40 000 osakkeen arvoa vastaava kateispalkkio (mukaan lukien verot ja veronluonteiset maksut) ja toimitusjohtaja oli velvoitettu

CITYCON

TALOUDELLINEN KATSAUS

TILINPÄÄTÖS

KONSERNITILINPÄÄTÖKSEN LIITETIEDOT

ostamaan yhtiön osakkeita hänelle maksetulla nettopalkkiolla. Kaikki toimitusjohtajan sitouttavan osakepalkkiojärjestelmän perusteella allokoidut palkkio-osakkeet ovat sitouttamisjaksojen alusta lukien

B) Johtoryhmän henkilöstökulut (pl. toimitusjohtaja), Me

Me	2020	2019
Palkat ja palkkiot	-1,4	-1,5
Eläkekulut - maksupohjaiset järjestelyt	-0,2	-0,2
Sosiaalikulut	-0,3	-0,1
Yhteensä	-1,9	-1,8

C) Hallituksen jäsenten palkkiot

EUR	2020	2019
Chaim Katzman	165 000	165 000
Ariella Zochovitzky	88 000	74 000
Yehuda (Judah) Angster (11.6.2020 alkaen)	32 540	-
Arnold de Haan	64 400	70 400
Zvi Gordon (11.6.2020 alkaen)	31 940
Bernd Knobloch (17.3.2020 asti)	1 800	87 800
Alexandre (Sandy) Koifman (13.3.2019 alkaen)	62 000	59 600
David Lukes	65 400	67 400
Andrea Orlandi 1)	-	-
Per-Anders Ovin	60 200	66 200
Ofer Stark 2)	59 600	62 600
Yhteensä	630 880	653 000

1) Andrea Orlandi on ilmoittanut yhtiölle, että hän ei ota vastaan yhtiön maksamia vuosipalkkioita tai kokouspalkkioita.
2) Liiketapahtumat hallituksen jäsenten kanssa on esitetty liitetiedossa 5.3.B. Lähipiirin kanssa toteutuneet liiketapahtumat.

oikeutettuja osinkoja tai pääomanpalautusta vastaavaan hyvitykseen.

Toimitusjohtajan eläke-edut ovat Ruotsin normaalin eläkelainsäädännön mukaiset. Hallituksen jäsenten matkakulut olivat 0,1 miljoonaa euroa vuonna 2019 (0,2).

Hallituksen jäsenet eivät ole mukana yhtiön osakepohjaisissa kannustinjärjestelmissä.

D) Pitkän aikavälin osakepohjaiset kannustinjärjestelmät

Cityconilla on viisi voimassa olevaa pitkän aikavälin osakepohjaista kannustinjärjestelmää. Kannustinjärjestelmistä kolme on suunnattu yksinomaan johtoryhmän jäsenille: 23.2.2018 päätetty ehdollinen osakepalkkiojärjestelmä 2018-2020, 12.12.2018 päätetty toimitusjohtajan sitouttava osakepalkkiojärjestelmä 2018—2021 sekä 17.3.2020 päätetty osakepalkkiojärjestelmä 2020—2022. Kaksi pitkän aikavälin kannustinjärjestelmistä on suunnattu konsernin avainhenkilöille: 23.2.2018 päätetty sitouttava osakepalkkiojärjestelmä 2018—2020 ja 11.12.2019 päätetty sitouttava osakepalkkiojärjestelmä 2020—2022. Lisäksi yhtiön kaksi pitkän aikavälin osakepohjaista kannustinjärjestelmää, osakepalkkiojärjestelmä 2015 ja sitouttava osakepalkkiojärjestelmä 2015 vanhentuivat viimeisten ansaintajaksojen päätyttyä vuoden 2020 aikana.

Osakepohjaisten kannustinjärjestelmien tarkoituksena on yhdistää omistajien ja avainhenkilöiden tavoitteet yhtiön arvon nostamiseksi pitkällä aikavälillä sekä sitouttaa avainhenkilöt yhtiöön ja tarjota heille kilpailukykyiset yhtiön osakkeiden ansaintaan ja kertymiseen perustuvat palkkiojärjestelmät.

Vuonna 2020 tuloslaskelmaan kirjattu kulu pitkän aikavälin osakepohjaisista kannustinjärjestelmistä oli 0,7 miljoonaa euroa (1,5).

EHDOLLINEN OSAKEPALKKIOJÄRJESTELMÄ 2018-2020

Ehdollinen osakepalkkiojärjestelmä 2018—2020 on suunnattu johtoryhmän jäsenille.

Ehdollinen osakepalkkiojärjestelmä 2018—2020 sisältää kolme sitouttamisjaksoa, kalenterivuodet 2018—2019, 2019—2020 ja 2020—2021. Järjestelmään osallistuminen ja palkkion saaminen edellyttävät, että johtoryhmän jäsen sijoittaa yhtiön osakkeisiin ennalta määritetyn prosenttiosuuden sitouttamisjaksoa edeltävänä kalenterivuonna yhtiön suorituspalkkiojärjestelmän perusteella ansaitusta suorituspalkkiostaan. Jos avainhenkilön osakeomistusvelvollisuus on täyttyyn ja hänen työ- tai toimisuhteensa on voimassa Citycon-konserniin kuuluvassa yhtiössä palkkion maksuhetkellä, hän saa vastikkeettomia lisäosakkeita osakeomistusvelvoitteena alaisilla osakkeilla.

Ehdollisen osakepalkkiojärjestelmän 2018—2020 perusteella maksettavat palkkiot vastaavat yhteensä enintään noin 40 000 osakkeen arvoa. Lisäksi palkkio sisältää rahana maksettavan osuuden, jolla katetaan palkkiosta osallistujalle aiheutuvat verot ja veronluonteiset maksut järjestelmän ehtojen mukaisesti.

Ehdollisen osakepalkkiojärjestelmän sitouttamisjakson 2018—2019 perusteella palkkiona maksettiin yhteensä 21 006 osaketta sekä rahaosuus verojen ja veronluonteisten maksujen kattamiseksi järjestelmän ehtojen mukaisesti. Ehdollisen osakepalkkiojärjestelmän sitouttamisjakson 2019-2020 perusteella palkkiona maksetaan enintään 5 493 osaketta ja sitouttamisjakson 2020-2021 perusteella palkkiona maksetaan enintään 11 241 osaketta. Lisäksi palkkioihin sisältyy käteisosuus, jolla katetaan palkkiosta osallistujalle aiheutuvat verot ja veronluonteiset maksut järjestelmän ehtojen mukaisesti.

TOIMITUSJOHTAJAN SITOUTTAVA OSAKEPALKKIOJÄRJESTELMÄ 2018—2021

Osakepalkkiojärjestelmä on osoitettu yhtiön toimitusjohtajalle, F. Scott Ballille. Toimitusjohtajan sitouttava osakepalkkiojärjestelmä 2018-2021 sisältää kolme sitouttamisjaksoa päättyen 15.11.2019, 15.11.2020 ja 15.11.2021. Järjestelmän perusteella sitouttamisjaksolta maksettavat palkkiot vastaavat yhteensä enintään noin 120 000 osakkeen arvoa. Palkkiot maksetaan kolmessa yhtä suuressa 40 000 osakkeen erässä kunkin sitouttamisjakson päätytessä. Palkkio voidaan maksaa osakkeina tai verojen ja veronluonteisten maksujen kattamiseksi osittain tai kokonaan rahana, jolloin toimitusjohtaja voidaan velvoittaa hankkimaan osakkeita nettopalkkiota vastaavalla määrällä. Kaikki toimitusjohtajan sitouttavan osakepalkkiojärjestelmän perusteella allokoidut, maksamattomat palkkio-osakkeet ovat sitouttamisjaksojen alusta lukien oikeutettuja osinkoja tai pääomanpalautusta vastaavaan hyvitykseen. Kullekin palkkio-osakkeelle maksettu hyvitys vastaa osakekohtaista osinkoa tai pääomanpalautusta. Palkkioiden

CITYCON

TALOUDELLINEN KATSAUS

TILINPÄÄTÖS

KONSERNITILINPÄÄTÖKSEN LIITETIEDOT

maksaminen toimitusjohtajan sitouttavan osakepalkkiojärjestelmän perusteella edellyttää, että toimitusjohtaja ei ole irtisanonut toimisopimustaan.

OSAKEPALKKIOJÄRJESTELMÄ 2020—2022

Osakepalkkiojärjestelmä 2020—2022 on suunnattu johtoryhmän jäsenille, pois lukien toimitusjohtaja.

SITOUTTAVA OSAKEPALKKIOJÄRJESTELMÄ 2020—2022

Sitouttava osakepalkkiojärjestelmä 2020—2022 on suunnattu avainhenkilöille, pois lukien toimitusjohtaja ja muut konsernin johtoryhmän jäsenet.

Sitouttavan osakepalkkiojärjestelmän 2020—2022 palkkiot voidaan allokoida vuosina 2020—2022. Palkkio perustuu avainhenkilön voimassa olevaan työ- tai toimisuhteeseen palkkion maksuhetkellä ja se voidaan maksaa osittain yhtiön osakkeina ja osittain rahana sitouttamisjakson päättymisen jälkeen. Sitouttamisjakson pituus on 24—36 kuukautta palkkion allokoinnista. Järjestelmän perusteella maksettavat palkkiot vastaavat yhteensä enintään noin 60 000 osakkeen arvoa sisältäen myös veroihin ja veronluonteisiin maksuihin mahdollisesti käytettävän rahaosuuden.

Vuoden 2020 aikana sitouttavan osakepalkkiojärjestelmän 2020—2022 perusteella

allokoitiin yhteensä 21 000 palkkio-osaketta, sisältäen myös verojen ja veronluonteisiin maksuihin mahdollisesti käytettävän rahaosuuden.

Vuoden 2020 aikana vanhentuneet pitkän aikavälin osakepohjaiset kannustinjärjestelmät OSAKEPALKKIOJÄRJESTELMÄ 2015 JA SITOUTTAVA OSAKEPALKKIOJÄRJESTELMÄ 2015

Osakepalkkiojärjestelmän 2015 kohderyhmään kuuluu hallituksen kullekin ansaintajakolle päättämät Citycon-konsernin avainhenkilöt, mukaan lukien johtoryhmän jäsenet. Osakepalkkiojärjestelmään 2015 sisältyi kolmea kolmen vuoden mittaista ansaintajaksoa, kalenterivuodet 2015—2017, 2016—2018 ja 2017—2019. Osakepalkkion ansaintakriteeri kaikilta kolmelta ansaintajaksoolta perustuu Cityconin osakkeen kokonaistuottoon (TSR). Järjestelmän viimeisen ansaintajakson 2017-2019 perusteella helmikuussa 2020 maksettiin yhteensä 6 689 osakkeen arvoa vastaava määrä, sisältäen käteisosuuden verojen ja veronluonteisten maksujen kattamiseen.

Sitouttava osakepalkkiojärjestelmä 2015 oli suunnattu valikoiduille avainhenkilöille, mukaan lukien johtoryhmän jäsenet. Sitouttavan osakepalkkiojärjestelmän 2015 palkkiot allokoitiin vuosina 2015—2018. Palkkiot perustuivat avainhenkilön voimassa olevaan työ- tai toimisuhteeseen palkkion

maksuhetkellä ja se maksettiin osittain yhtiön osakkeina ja osittain rahana kahden tai kolmen vuoden mittaisen sitouttamisjakson päättymisen jälkeen. Sitouttavan osakepalkkiojärjestelmän 2015 perusteella vuonna 2020 ansaittiin yhteensä 39 259 palkkio-osaketta, joista joulukuussa 2020 ansaitut palkkio-osakkeet maksettiin tammikuussa 2021. Edellä mainitut 39 259 palkkio-osaketta sisälsivät myös verojen ja veronluonteisten maksujen kattamiseksi rahana maksetun osuuden.

LISÄTIETOJA

Pitkän aikavälin osakepohjaisten kannustinjärjestelmien tarkemmat ehdot ovat saatavilla yhtiön verkkosivuilla citycon.com/palkitseminen.

PALVELUTUOTOT KAUPPAKESKUSTEN JOHTAMISESTA, Citycon hallinnoi ja johtaa joitakin yhteistyritysten ja kolmansien osapuolen omistamia kauppakeskuksia ja tulouttaa palvelutuotot sopimuskauden aikana.

1.7. LIIKETOIMINNAN MUUT TUOTOT JA KULUT

Me	2020	2019
Palvelutuotot kauppakeskusten johtamisesta	3,1	5,2
Palvelukulut kauppakeskusten johtamisesta	-1,3	-2,8
Poistot vuokrattujen kiinteistöjen ja hallinnoitujen kauppakeskusten sopimusten arvoista	-0,9	-0,9
Liiketoiminnan muut tuotot	0,0	1,3
Yhteensä	0,9	2,8

CITYCON

TALOUDELLINEN KATSAUS

TILINPÄÄTÖS

KONSERNITILINPÄÄTÖKSEN LIITETIEDOT

1.8. OSAKEKOHTAINEN TULOS

Laimentamaton osakekohtainen tulos lasketaan jakamalla emoyhtiön osakkeenomistajille kuuluvat tilikauden tulos tilikauden aikana ulkona olisiden osakkeiden osakeantijakaistun lukumäärän painotetulla koskiarvolla.

Osakekohtainen tulos	2020	2019
Emoyhtiön omistajille kuuluva tilikauden voitto/tappio (M_{0})	-28,0	8,9
Mykridilainen korot ja kulut^{1)}	-16,2	-1,7
Kantaosakkeiden lukumäärän painotettu keskiarvo (1 000)^{1)}	177 998	177 997
Osakekohtainen tulos (euroa)	-0,25	0,04
Osakekohtainen tulos, laimennettu	2020	2019
---	---	---
Emoyhtiön omistajille kuuluva tilikauden voitto/tappio (M_{0})	-28,0	8,9
Mykridilainen korot ja kulut^{1)}	-16,2	-1,7
Osakepohjaisten kannustinjärjestelmien laimennusvaikutus (1 000)	258	445
Kantaosakkeiden lukumäärän painotettu keskiarvo, laimennettu (1 000)	178 256	178 556
Osakekohtainen tulos, laimennettu^{1)}	-0,25	0,04

1) Tunnusluku sisältää hybridiloinen korot ja jaksoletut polikliot.

Osakekohtaisen tuloksen (laimennettu) laskennassa käytetty kantaosakkeiden lukumäärän painotettu keskiarvo

päivää	osakkeet/ulut
Keskimääräinen päivillä painotettu osakemäärä	365 178 256 407

Laimennusvaikutuksella oikaistaa osakekohtaista tulosta laskettaessa osakkeiden lukumäärän painotetussa keskiarvossa otetaan huomioon kaikkien laimentavien potentiaalisten osakkeiden osakkeiksi muuttamisesta johtuva laimentava vaikutus. Osakkeiden määrää lisääviä laimentavia instrumentteja ovat osakeoptiot ja osakeperusteinen kannustinjärjestelmä.

Osakepohjaisella kannustinjärjestelmällä on laimentava vaikutus ansaintajaksolla silloin kun palkkion perustana olevat tulosehdot on saavutettu eikä osakkeita ole vielä jaettu.

2. KIINTEISTÖKAHTAJA SIJOITUKSET

2.1. SIJOITUSKIINTEISTÖT JA NIIHIN LIITTYVÄT VASTUUT

SIJOITUSKIINTEISTÖJEN KIRJAAMINEN

Sijoituskiinteistö on maa-alue, rakennus tai osa rakennuksesta, joita pidetään vuokratuottojen hankkimiseksi tai omaisuuden arvonnousun takia tai molemmista syistä. Sijoituskiinteistöjen arvostamisessa sovelletaan IAS 40 Sijoituskiinteistöt -standardin mukaista käyvän arvon mallia, jolloin sijoituskiinteistöjen käyvän arvon muutoksista johtuvat voitot ja tappiot esitetään netotettuna omalla rivillään konsernituloslaskelmassa.

Sijoituskiinteistöt arvostetaan alun perin hankintamenoon, johon sisällytetään transaktiomenot kuten asiantuntijapalkkiot ja varainsiirtoverot. Alkuperäiseen hankintamenoon arvostamisen jälkeen sijoituskiinteistöt arvostetaan käypään arvoon hankinta-ajankohtaa seuraavan vuosineljänneksen lopussa.

Cityconin sijoituskiinteistöjen käyvän arvon määrittelee ulkopuolinen riippumaton arvioija kansainvälisten IVS-standardien (International Valuation Standards) mukaisesti puolivuosittain, kun taas vuoden ensimmäisellä ja kolmannella neljänneksellä Citycon määrittää sijoituskiinteistöjen käyvät arvot sisäisesti, pois lukien käynnissä olevat kehityshankkeet ja hankitut uudet kiinteistöt joiden arviointi suoritetaan ulkoisesti. Arvioidessaan käyvät arvot sisäisesti. Citycon perustaa

arvioinnit ulkopuolisen arvioitsijan antamiin nettotuottovaateisiin ja markkinavuokraindikaatioihin. Lisäksi ulkopuolinen arvioitsija arvioi käynnissä olevien kehityshankkeiden käyvät arvot.

Kehityshankkeet luokitellaan sijoituskiinteistöiksi ja arvioidaan käypään arvoon siinä vaiheessa, kun hankkeesta on tehty investointipäätös ja ulkopuolinen arvioija katsoo käytettävissä olevien tietojen riittävän luotettavan arvion tekemiseksi. Kehityshankkeiksi luokiteltiin 31.12.2020 suoritetussa käyvän arvon määrityksessä 1 kiinteistö (1). Suunnitellut kehityshankkeet ovat hankkeita, joiden toteutuminen on epävarmaa. Tämän vuoksi ne jätetään ulkopuolisen arvioijan tekemän arvion ulkopuolelle.

Cityconin taseeseen kirjattava sijoituskiinteistöjen käypä arvo tilinpäätöksessä muodostuu ulkopuolisen arvioijan määrittämästä kiinteistöomaisuuden kokonaisarvosta vähennettynä siirrolla myytävissä oleviin kiinteistöihin ja lisättynä suunnitelluilla kehitysprojekti-investoinneilla joita ulkopuolinen arvioija ei ota mukaan käyvän arvon määrityksessä sekä kuluvan vuosineljänneksen aikana hankittujen uusien kohteiden hankintamenosta, mikäli näitä ei ole arvioitu käypään arvoon johtuen aikataulusta ja saatavilla olevasta tiedosta.

CITYCON

TALOUDELLINEN KATSAUS

TILINPÄÄTÖS

KONSERNITILINPÄÄTÖKSEN LIITETIEDOT

Cityconin kiinteistöjen käyvän arvon vuoden 2020 tilinpäätöstä varten ovat arvioineet CBRE (Norjan, Tanskan ja Viron osalta) ja JLL (Suomen ja Ruotsin osalta). Vuoden 2019 tilinpäätöstä varten arvioinnin on suorittanut CBRE (Ruotsin, Norjan, Tanskan ja Viron osalta) ja JLL (Suomen osalta). Cityconin arvioinneista maksama kiinteä palkkio vuodelta 2020 oli yhteensä 0,3 miljoonaa euroa (0,2). Ulkopuolisen arvioijan määrittämän käyvän arvon ja Cityconin taseessa olevien sijoituskiinteistöjen käyvän arvon välinen täsmäytyslaskelma on esitetty alla:

Me	31.12.2020	31.12.2019
Ulkopuolisen arvioijan määrittämä sijoituskiinteistöjen käypä arvo 31.12.	4 231,1	4 091,9
Kehitysprojekti-investoinnit	24,8	17,7
Sijoituskiinteistöihin luokiteltavat käyttöoikeus-omaisuuserat (IFRS 16)	45,0	51,1
Siirto myytävänä oleviin sijoituskiinteistöihin	-149,7	-
Uusien kohteiden hankintameno vuoden viimeisellä neljänneksellä	-	-
Sijoituskiinteistöjen käypä arvo taseessa 31.12.	4 152,2	4 160,2

KÄYVÄN ARVON MÄÄRITELMÄ JA HIERARKIA

IFRS 13:n mukaisesti käypä arvo on rahamäärä, joka saataisiin omaisuuseran myynnistä markkinaosapuolten välillä arvostuspäivänä toteutuvassa tavanmukaisessa liiketoimessa.

Citycon käyttää arvostusmenetelmiä, jotka ovat nykyisissä olosuhteissa asianmukaisia ja joita varten on saatavilla riittävästi tietoa käyvän arvon määrittämiseksi siten, että käytetään mahdollisimman paljon merkityksellisiä havainnoitavissa olevia syöttötietoja ja mahdollisimman vähän muita kuin havainnoitavissa olevia syöttötietoja. Käyvän arvon määrittämiseen käytettävien arvostusmenetelmien syöttötiedot luokitellaan IFRS 13 mukaisesti kolmelle eri käypien arvojen hierarkiatasolle. Käypään arvoon arvostettava sijoituskiinteistö luokitellaan samalle käypien arvojen hierarkian tasolle kuin alimmalla tasolla oleva syöttötieto, joka on merkittävä koko arvonmäärityksen kannalta.

Tuottovaade on merkittävä syöttötieto arvonmäärityksen kannalta ja se johdetaan markkinoilta vertailukauppojen perusteella. Citycon on päättänyt luokitella kaikki kiinteistöarvioinnit tason 3 arvostuksiksi, sillä kiinteistöt ja etenkin kauppakeskukset ovat yleensä luonteeltaan ainutkertaisia, eikä kaupankäyntiä tapahdu säännöllisesti. Syöttötasojen välillä ei tapahtunut siirtoja vuoden aikana.

SIJOITUSKIINTEISTÖJEN KÄYVÄN ARVON MÄÄRITTÄMINEN, KÄYPIEN ARVOJEN HIERARKIA, ME

Me	31.12.2020	31.12.2019
Olkaisemattomat hinnat (Taso 1)	-	-
Havainnoitavissa olevat syöttötiedot (Taso 2)	-	-
Muut kuin havainnoitavissa olevat syöttötiedot (Taso 3)	4 231,1	4 091,9
Yhteensä	4 231,1	4 091,9

SIJOITUSKIINTEISTÖJEN KÄYPÄ ARVO

Keskeisin tilinpäätöksen osatekijä, joka sisältää arvioihin ja oletuksiin liittyviä epävarmuustekijöitä, on sijoituskiinteistöjen käyvän arvon määrittely. Sijoituskiinteistön käyvän arvon keskeisimpiä muuttujia ovat tuottovaatimus, markkinavuokrat, vajaakäyttöaste ja hoitokulut, joiden määrittämisessä Cityconin johto joutuu käyttämään harkintaa ja arvioita. Myös kehityshankkeiden käyvän arvon määrittäminen vaatii johdon harkintaa ja arvioita hankkeen investointeihin, vuokratuottoihin ja projektin aikatauluun liittyen.

COVID-19- PANDEMIAN VAIKUTUKSET KÄYPIIN ARVOIHIN

Covid-19 pandemian puhkeaminen keväällä aiheutti tilapäistä epävarmuutta käypien arvojen määrittämiseen. Pandemia ja toimenpiteet vaikuttavat edelleen talouteen ja kiinteistömarkkinoihin. Tästä huolimatta vuoden lopun arviopäivänä kiinteistömarkkinat olivat jälleen toiminnassa. Ulkoisten arvioitsijoiden tulkinnan mukaan transaktiovolyymit ja saatavilla oleva markkinatieto ovat riittävällä tasolla käyvän arvon määrittämiseksi. Näin ollen Cityconin ulkopuolisten arviolausuntojen ei ole ilmoitettu olevan alttiita tavanomaista suuremmalle epävarmuudelle (VPS 3 ja VPGA 10 RICS Valuation – Global Standards: "Material valuation uncertainty").

CITYCON

TALOUDELLINEN KATSAUS

TILINPÄÄTÖS

KONSERNITILINPÄÄTÖKSEN LIITETIEDOT

SYÖTTÖTIEDOT

Ulkopuolisen arvioijan kassavirta-analyysissä käyttämät syöttötiedot 31.12.2020 ja 31.12.2019 on esitetty segmenteittäin seuraavassa taulukossa.

Painotettu keskimääräinen tuottovaade nousi hieman Norjassa sekä Ruotsi & Tanska -segmentissä ja laski Suomi & Viro -segmentissä vertailukauteen verrattuna.

Painotettu keskimääräinen markkinavuokra koko kiinteistökannalle oli 26,2 euroa/m² (26,5). Kassavirtakauden painotettu keskimääräinen vajaakäyttöoletus oli 4,4 % (3,9).

HERKKYYSANALYYSI

Liikekiinteistöjen käyvän arvon muutosherkkyyttä eli riskiä voidaan testata muuttamalla keskeisiä laskentaparametreja. Oheisen herkkyysanalyysin lähtöarvona on käytetty ulkopuolisen arvioijan määrittämää sijoituskiinteistöjen käypää arvoa 31.12.2020 eli 4 231,1 miljoonaa euroa. Herkkyysanalyysin mukaan käypä arvo on kaikkein herkin markkinavuokrien ja tuottovaateen muutoksille. Kun markkinavuokria nostetaan 10 %, niin sijoituskiinteistöjen käypä arvo nousee noin 13 %. Vastaavasti 10 %:n lasku tuottovaateessa nostaa käypää arvoa noin

SYÖTTÖTIEDOT

31.12.2020

Me	Suomi & Viro	Norja	Ruotsi & Tanska	Keskimäärin
Tuottovaatimus, %	5,5	5,6	5,7	5,6
Markkinavuokrat, euroa/m²	29,4	31,5	26,8	26,2
Hoitokulut, euroa/m²	6,0	4,9	6,7	5,7
Kassavirtakauden vajaakäyttö, %	5,2	5,6	4,1	4,4
Markkinavuokrien kasvuoletus, %	1,7	2,0	1,8	-
Hoitokulujen kasvuoletus, %	1,7	2,0	1,8	-

31.12.2019

Me	Suomi & Viro	Norja	Ruotsi & Tanska	Keskimäärin
Tuottovaatimus, %	5,3	5,5	5,4	5,4
Markkinavuokrat, euroa/m²	30,2	22,6	25,5	26,5
Hoitokulut, euroa/m²	6,8	5,1	6,2	6,1
Kassavirtakauden vajaakäyttö, %	4,5	3,3	3,6	3,9
Markkinavuokrien kasvuoletus, %	1,9	1,9	2,0	-
Hoitokulujen kasvuoletus, %	1,9	1,9	2,0	-

11 %. Käypä arvo reagoi myös muutoksiin vajaakäyttöasteessa ja hoitokuluissa, mutta suhteellinen vaikutus ei ole yhtä suuri kuin markkinavuokran ja tuottovaateen osalta. Herkkyystarkastelussa muutetaan yhtä parametria kerrallaan. Todellisuudessa

parametrimuutoksia tapahtuu usein samanaikaisesti. Esimerkiksi muutos vajaakäytössä voi olla yhteyksissä muutokseen markkinavuokrissa ja tuottovaateessa jolloin kaikki muutokset vaikuttavat käypään arvoon samanaikaisesti.

HERKKYYSANALYYSI

Käypä arvo (Me)
Muutos %	-10 %	-5 %	±0 %	+5 %	+10 %
Tuottovaatimus	4 693,1	4 450,0	4 231,1	4 033,2	3 855,2
Markkinavuokrat	3 697,9	3 964,5	4 231,1	4 497,8	4 764,4
Hoitokulut	4 569,5	4 300,3	4 231,1	4 162,0	4 092,8
Muutos, prosenttiyksikköä	-2	-1	±0	1	2
Vajaakäyttö	4 555,2	4 295,2	4 231,1	4 169,1	4 107,1

KÄYVÄN ARVON MÄÄRITTÄMINEN

Cityconin sijoituskiinteistöjen käypä arvo määritetään 10-vuoden kassavirta-analyysillä kohdekohtaisesti. Arviointiajankohtana voimassa olevista vuokrasopimuksista lasketaan vuotuinen peruskassavirta. Sopimuksen päättyessä sopimusvuokran tilalla käytetään ulkopuolisen arvioijan määrittämää markkinavuokraa. Potentiaalisesta tuottovuokratuotoista vähennetään tämän jälkeen vajaakäyttöoletus, hoitokulut ja muestoinnit, ja näin saatu kassavirta-diskontataan kiinteistökohtaisella diskonttokorolla,

joka muodostuu tuottovaateesta ja inflaatio-oletuksesta. Kun diskontattuun kassavirtaan lisätään jäännösarvo sekä käyttämättömän rakennusoikeuden arvo, saadaan sijoituskiinteistön käypä arvo. Kiinteistöomaisuuden kokonaisarvo saadaan laskemalla yhteen yksittäisten kiinteistöjen käyvät arvot.

Käynnissä olevien kehityshankkeiden arvostamiseen sovelletaan kassavirta-analyysiä, jossa kehityshankkeen investoinnit ja kohteen tulevat kassavirrat huomioidaan kehityshankkeen aikataulun mukaisina.

CITYCON

TALOUDELLINEN KATSAUS

TILINPÄÄTÖS

KONSERNITILINPÄÄTÖKSEN LIITETIEDOT

SIJOITUSKIINTEISTÖJEN MUUTOKSET JA LUOKITTELU

| 31.12.2020
Me | Rakenteilla
olevat/perus-
korjattavat
kiinteistöt | Operatiivisessa
toiminnassa
olevat
kiinteistöt | Sijoitus-
kiinteistöt
yhteensä |
| --- | --- | --- | --- |
| Tilikauden alussa | 169,0 | 3 991,2 | 4 160,2 |
| Hankinnat | - | 156,0 | 156,0 |
| Investoinnit | 121,5 | 56,1 | 177,6 |
| Myynnit | - | -10,0 | -10,0 |
| Aktivoidut korot | 4,6 | 0,3 | 4,9 |
| Voitot sijoituskiinteistöjen arvostuksesta | - | 39,8 | 39,8 |
| Tappiot sijoituskiinteistöjen arvostuksesta | -23,6 | -157,5 | -181,1 |
| Voitot/tappiot käyttöoikeusomaisuuserien arvostuksesta | - | -5,7 | -5,7 |
| Valuuttakurssierot | - | -43,4 | -43,4 |
| Siirto operatiivisessa toiminnassa olevien kiinteistöjen
ja yhteisyritysten välillä sekä siirto myytävänä
oleviin sijoituskiinteistöihin | - | -145,8 | -145,8 |
| Muutokset sijoituskiinteistöihin luokiteltavissa
käyttöoikeusomaisuuserissä (IFRS 16) | - | -0,4 | -0,4 |
| Tilikauden lopussa | 271,5 | 3 880,7 | 4 152,2 |

SIJOITUSKIINTEISTÖT 2020

1 Hankinnat
2 Investoinnit ja aktivoidut korot
3 Myynnit
4 Käyvän arvon voitot
5 Käyvän arvon tappiot
6 Voitot/tappiot käyttöoikeusomaisuuserien arvostuksesta
7 Valuuttakurssierot
8 Muutokset sijoituskiinteistöihin luokiteltavissa käyttöoikeusomaisuuserissä (IFRS 16)
9 Siirrot erien välillä

| 31.12.2019
Me | Rakenteilla
olevat/perus-
korjattavat
kiinteistöt | Operatiivisessa
toiminnassa
olevat
kiinteistöt | Sijoitus-
kiinteistöt
yhteensä |
| --- | --- | --- | --- |
| Tilikauden alussa | 149,6 | 3 981,6 | 4 131,3 |
| Hankinnat | 0,0 | 0,3 | 0,3 |
| Investoinnit | 38,6 | 58,2 | 96,8 |
| Myynnit | 0,0 | -2,9 | -2,9 |
| Aktivoidut korot | 2,6 | 0,6 | 3,3 |
| Voitot sijoituskiinteistöjen arvostuksesta | 0,0 | 2,4 | 2,4 |
| Tappiot sijoituskiinteistöjen arvostuksesta | -21,9 | -96,5 | -118,4 |
| Voitot/tappiot käyttöoikeusomaisuuserien arvostuksesta | 0,0 | -6,0 | -6,0 |
| Valuuttakurssierot | 0,0 | -4,2 | -4,2 |
| Siirto operatiivisessa toiminnassa olevien kiinteistöjen
ja yhteisyritysten välillä sekä siirto myytävänä
oleviin sijoituskiinteistöihin | 0,0 | 0,5 | 0,5 |
| Muutokset sijoituskiinteistöihin luokiteltavissa
käyttöoikeusomaisuuserissä (IFRS 16) | 0,0 | 57,0 | 57,0 |
| Tilikauden lopussa | 169,0 | 3 991,2 | 4 160,2 |

SIJOITUSKIINTEISTÖT 2019

CITYCON

TALOUDELLINEN KATSAUS

TILINPÄÄTÖS

KONSERNITILINPÄÄTÖKSEN LIITETIEDOT

Citycon jakaa sijoituskiinteistönsä kahteen kategoriaan: rakenteilla oleviin/peruskorjattaviin kiinteistöihin sekä operatiivisessa toiminnassa oleviin kiinteistöihin. Raportointipäivänä sekä vertailukautena 31.12.2019 ensin mainittuun ryhmään sisältyi Lippulaiva Suomessa.

IFRS 16 standardin käyttöönoton myötä Citycon kirjasi sijoituskiinteistöihin liittyviä vuokrasopimukseen perustuvia omaisuuseriä. Lisätietoja IFRS 16 käyttöönotosta liitetiedossa 2.3.

Rakenteilla olevat kiinteistöt -kategoria sisältää kiinteistön koko käyvän arvon, vaikka vain osa kiinteistöstä olisi rakenteilla.

Sopimukseen perustuvat sijoituskiinteistöjen ostamiseen, rakentamiseen, kunnostamiseen ja korjaamiseen liittyvät velvoitteet on esitetty alla.

Sijoituskiinteistöihin liittyvät vastuusitoumukset

Me	2020	2019
Ostositoumukset	183,9	208,0
Alv-palautusvastuut	91,4	94,5

Ostositoumukset

Ostositoumukset liittyvät pääasiassa käynnissä oleviin kehityshankkeisiin.

Alv-palautusvastuut

Cityconin sijoituskiinteistöihin liittyy aktivoitujen perusparannusten ja uusinvestointien osalta arvonlisäveropalautusvastuuta, joka realisoituu, mikäli omaisuus siirtyy arvonlisäverottomaan käyttöön 10 vuoden tarkastuskauden aikana.

2.2. MYYTÄVÄNÄ OLEVAT SIJOITUSKIINTEISTÖT

Cityconin johto käyttää harkintaa arvioidessaan kuuluuko kiinteistö sijoituskiinteistöihin vai myytävissä oleviin sijoituskiinteistöihin. Lisäksi harkintaa käytetään arvioidessa luokitellaanko sijoituskiinteistön myynti kiinteistön vai liiketoiminnan myynniksi.

Me	2020	2019
Hankintameno 1.1.	0,0	78,1
Myynnit	0,0	-77,6
Siirto sijoituskiinteistöistä	149,7	-0,5
Hankintameno 31.12.	149,7	0,0

Myytävänä olevat sijoituskiinteistöt koostui 31.12.2020 kolmesta Ruotsi & Tanska segmenttiin kuuluvasta kiinteistöstä. Cityconilla ei ollut myytävänä olevia sijoituskiinteistöjä 31.12.2019. Siirto sijoituskiinteistöstä sisältää myös käyvän arvon muutoksen myytävänä olevista sijoituskiinteistöstä.

Sijoituskiinteistö kirjataan pois taseesta, kun se myydään tai kun sijoituskiinteistö poistetaan käytöstä pysyvästi eikä sen luovuttamisesta ole odotettavissa vastaista taloudellista hyötyä.

Cityconin toimistomia liiketoiminnan myynnin (IFRS5) tunnusmerkkejä ovat esimerkiksi keskeisen liiketoiminta- tai maa-alueen myynti, jonka yhteydessä luovutetaan myös liiketoiminnan kannalta merkittävää henkilökuntaa ja/tai johtoa.

Liiketoiminnan myynnin osalta kirjanpidossa noudatetaan standardia IFRS 5 "Myytävänä olevat pitkäaikaiset omaisuuserät ja lopetetut toiminnot." Liiketoiminnan myynti eli luovutettavien erien ryhmät kuten liiketoimintasegmentit tai kiinteistöportfoliot luokitellaan myytävinä oleviksi pitkäaikaisiksi omaisuuseriksi, jos niiden kirjanpitoarvoa vastaava määrä tulee kertymään pääosin niiden myynnistä ja jos myynti on erittäin todennäköinen.

Kiinteistön myynnin yhteydessä sovelletaan IAS 40 Sijoituskiinteistöt -standardia tai IAS 2 Vaihto-omaisuus -standardin mukaista kirjanpitokäsittelyä.

Mikäli operatiivisessa toiminnassa olevan kiinteistön myynti katsotaan erittäin todennäköiseksi, siirretään tällainen kiinteistö taseessa erään "Myytävänä olevat sijoituskiinteistöt".

Myynti katsotaan erittäin todennäköiseksi:

johto on sitoutunut aktiiviseen kiinteistön myyntisuunnitelmaan ja on käynnistetty hanke ostajan löytämiseksi ja myyntisuunnitelman toteuttamiseksi
kiinteistöä markkinoidaan aktiivisesti hintaan, joka on kohtuullinen suhteessa sen nykyiseen käypään arvoon.
myynnin odotetaan toteutuvan vuoden kuluessa.

Myytävänä olevat sijoituskiinteistöt merkitään kuitenkin kirjanpitoon käypään arvoon IAS 40:n mukaisesti.

CITYCON

TALOUDELLINEN KATSAUS

TILINPÄÄTÖS

KONSERNITILINPÄÄTÖKSEN LIITETIEDOT

2.3. KÄYTTÖOIKEUSOMAISUUSERÄT

Tilikauden 2019 alusta lähtien IFRS 16 Vuokrasopimukset standardi korvasi IAS 17 standardin. Standardi ohjeisti raportoivia yhteisöjä ennen kaikkea vuokrasopimusten käsittelytavasta vuokralle ottajan tilinpäätöksessä, muutti vuokrauksen määritelmää ja määritti periaatteet vuokrasopimusten kirjaamisesta taseelle sekä käyttöoikeusomaisuuseränä, että vuokrasopimusvelkana. Standardin voimaanastuminen ei aiheuttanut Cityconille muutoksia vuokrasopimusten kirjapitokäsittelyyn, joissa konserni toimii vuokralle antajana. Kuitenkin koskien valtaosaa konsernin vuokrasopimuksista, joissa Citycon toimii vuokralle ottajana, on kirjattu tilikauden 2019 ensimmäisestä kvartaalista lähtien taseelle näitä vuokrasopimuksia koskevia omaisuuseriä ja velkoja.

Standardin soveltamisen piiriin kuuluvista vuokrasopimuksista on kirjattu käyttöoikeusomaisuuseriä tase-eriin Sijoituskiinteistöt ja Aineelliset käyttöomaisuushyödykkeet. Sijoituskiinteistöihin kirjatut käyttöoikeusomaisuuserät koostuvat Citycon konsernin ydinliiketoimintaan kuuluvista vuokrasopimuksista, kuten vuokrattujen kauppakeskusten, kauppakeskustonttien ja kauppakeskuskaluston vuokrasopimuksista. Aineellisiin käyttöomaisuushyödykkeisiin kirjatut käyttöoikeusomaisuuserät puolestaan on kirjattu pääosin hallinnon kuluihin sisältyvistä vuokrasopimuksista, kuten toimistovuokrasopimuksista, IT-omaisuudesta ja leasing-autoista. Konsernin vuokrasopimusvelka on arvostettu diskonttaamalla standardin soveltamispiiriin kuuluvien vuokrasopimusten vuokravastuut niiden nykyarvoon käyttäen diskonttaustekijänä yhtiön johdon näkemystä.

IFRS 16 VAIKUTUS TUNNUSLUKUJEN LASKENTAAN

Luototusasteen (LTV) laskennassa ei ole huomioitu IFRS 16 standardin mukaisesti osana sijoituskiinteistöjä esitettäviä käyttöoikeusomaisuuseriä ja näihin käyttöoikeusomaisuuseriin kohdistuvia vuokrasopimusvelkoja. Näin ollen, IFRS 16 ei vaikuta luototusasteen laskelmiin vertailukausiin verrattuna. LTV laskukaava on esitetty Tunnuslukujen laskentaperiaatteet-osiossa.

Lisäluoton korosta vuokrasopimuksen alkamisajankohtana.

Johtuen siitä, että suurin osa Citycon konsernin vuokrasopimuksista kohdistuu Cityconin sijoituskiinteistöihin kiinteästi yhteydessä oleviin käyttöoikeusomaisuuseriin, on Citycon kirjannut tilikauden 2019 alusta lähtien standardin soveltamisen piiriin kuuluvien vuokrasopimustensa kulut tuloslaskelmaan pääosin osana sijoituskiinteistöjen käyvänarvonmuutosta (verrattavissa tasapoistoon) ja vuokrasopimusvelalle määritetyn korkotekijän mukaan määräytyvinä rahoituskuluina. Koskien osaksi aineellisia hyödykkeitä arvostettuja käyttöoikeusomaisuuseriä, tulosvaikutus esitetään rahoituskulujen lisäksi erään Hallinnon kulut sisältyvinä poistoina.

Citycon soveltaa standardin sallimia käytännön helpotuksia eikä täten sovella standardia alle vuoden kestoltaan oleviin lyhytaikaisiin tai arvoltaan vähäisiin vuokrasopimuksiin, joita ovat olleet esimerkiksi vuokrasopimukset koskien erinäisiä toimistotarvikkeita.

Standardin vaikutukset Cityconin raportointiin tilikaudella 2020 ovat seuraavat:

Laaja konsernituloslaskelma

Me	2020	2019
Hoitokulut	6,6	7,0
Nettovuokratuotto	6,6	7,0
Hallinnon kulut	0,0	0,0
Nettotappiot sijoituskiinteistöjen arvostuksesta käypään arvoon	-5,7	-6,0
Liiketoiminnan muut tuotot ja kulut	0,0	0,0
Liikevoitto	1,0	1,0
Rahoituskulut (netto)	-1,6	-1,9
Tappio ennen veroja	-0,6	-0,8
Laskennalliset verot	0,1	0,2
Tilikauden tappio/voitto	-0,5	-0,7

Konsernitase

Me	Sijoituskiinteistöt	Aineelliset hyödykkeet	Käyttöoikeusomaisuuserät yhteensä	Vuokrasopimusvelat
1.1.2020	51,1	3,3	54,4	55,2
31.12.2020	45,0	2,4	47,4	48,8
1.1.2019	57,4	4,4	61,9	61,9
31.12.2019	51,1	3,3	54,4	55,2

Konsernin rahavirtalaskelma

Me	2020	2019
Liiketoiminnan rahavirta	5,0	6,1
Rahoituksen rahavirta	-5,0	-6,1

Muutokset tunnuslukujen laskentaan

Käyttöoikeusomaisuuserien poistot kohdeomaisuusluokittain

Me	2020	2019
Sijoituskiinteistöjen käyvän arvon muutos	-5,7	-6,0
Poistot muista käyttöoikeusomaisuuseristä	-0,9	-1,0

Standardin soveltamisessa käytettyjen käytännön poikkeamien vaikutukset

Me	2020	2019
Lyhytaikaisiin sopimuksiin liittyvät kulut	0,0	0,0
Arvoltaan vähäisiin omaisuuseriin liittyvät kulut	0,1	0,1
Muuttuvat vuokrat	0	0

Vuokrasopimusvelkojen maturiteettijakauma

Me	2020	2019
Alle kuukauden kuluessa	0,5	0,5
Yli kuukauden ja alle vuoden kuluessa	5,5	5,6
1-5 vuoden kuluessa	26,0	21,8
Yli viiden vuoden kuluttua	16,8	27,3
Yhteensä	48,8	55,2

CITYCON

TALOUDELLINEN KATSAUS

TILINPÄÄTÖS

KONSERNITILINPÄÄTÖKSEN LIITETIEDOT

2.4. OSUUDET YHTEIS- JA OSAKKUUSYRITYKSISSÄ

Seuraavassa taulukossa on esitetty yhteisyritysten varat ja velat, tuotot ja kulut, joihin Citycon-konsernin omistusosuus oikeuttaa.

Taulukossa esitetty taloudellisen informaation yhteenveto perustuu yhteisyritysten IFRS-standardien mukaisesti laadittuihin tilinpäätöksiin.

A) Osuudet yhteisyrityksissä 2020 2019

Ma	Kista Galleria Konserni	Norjan yhteisyritykset	Osuudet yhteisyrityksissä yhteensä	Kista Galleria Konserni	Norjan yhteisyritykset	Osuudet yhteisyrityksissä yhteensä
Sijoituskinteistöt	511,2	2,9	534,1	545,5	51	548,4
Muut pitkäaikaiset varat	0,0	0,1	0,1	0,0	0,0	0,1
Rahavarat	7,4	1,0	8,4	6,9	2,2	9,1
Muut lyhytaikaiset varat	12,2	1,7	15,9	12,2	2,6	14,8
Pitkäaikaiset lainat	471,0	0,2	471,2	441,2	-	441,2
Laskennalliset verovelat	19,8	-	19,8	29,1	-	29,1
Lyhytaikaiset velat	15,2	0,4	15,6	21,0	1,6	22,6
Oma pääoma	24,8	5,3	30,1	80,3	6,4	86,7
Konsernin omistusosuus, %	50 %	50 %	1,0	50 %	50 %
Osuus yhteisyrityksen omasta pääomasta	12,4	2,6	15,0	40,1	3,2	43,3
Osuus yhteisyritysten lainasta	93,5	-	93,5	84,7	-	84,7
Osuudet yhteisyrityksissä	105,9	2,6	108,6	124,8	3,2	128,0
Buottovuokratuotto	21,8	-	21,8	25,0	-	25,0
Nettovuokratuotto	15,0	-	15,2	19,7	-	19,7
Hallinnon kulut	-0,3	-3,8	-4,1	-0,2	-4,3	-6,5
Liiketoiminnan muut tuotot/kulut	-0,8	3,8	3,0	-1,2	5,2	4,0
Nettotappiot/voitot sijoituskinteistöjen arvostuksesta käypään arvoon	-64,5	-	-64,5	-35,4	-	-35,4
Liikevoitto	-50,4	0,0	-50,4	-17,1	-1,1	-18,2
Rahoitustuotot	0,0	0,0	0,0	0,0	-	0,0
Rahoituskulut	-15,8	0,0	-15,8	-15,1	-	-15,1
Verot	10,0	0,0	10,0	3,7	-0,1	3,6
Tilikauden tappio / voitto	-56,3	0,0	-56,3	-28,5	-1,2	-29,7
Osuus yhteisyritysten tuloksesta	-28,1	0,0	-28,1	-14,3	-0,6	-14,9
Muut laajan tuloksen erät verojen jälkeen	0,0	0,0	0,0	0,0	-	0,0
Ulkomaan toimintojen tilinpäätöksen muuntamisesta johtuvat valuuttakurssitappiot/voitot	-13,2	-0,4	-13,6	-1,3	0,1	-1,2
Osuus osakkuus- ja yhteisyrityksien muista laajan tuloksen eristä	-6,6	-0,2	-6,8	-0,6	0,0	-0,6
Katsauskauden laaja tappio/voitto	-69,4	-0,2	-69,6	-29,8	-1,1	-30,9

SIJOITUKSET OSAKKUUS- JA YHTEISYRITYKSIIN

Citycon ei saa osuutensa yhteis- ja osakkuusyrityksissä käyttäen pääomaasuusmenetelmää konsernitilinpäätöksessä.

Cityconin omistamia yhteisyrityksiä käsitellään IFRS 11 Yhteisjärjestelyt -standardiin mukaisesti. Yhteisyritysten osapuolten väliset sopimukselliset järjestelyt antavat niille sopimusyhteisyrityksen liiketoimintaa koskevan yhteisen määräysvalan. Yhteisyrityksiä koskevat merkittävät toimintaan ja rahoitukseen liittyvät päätökset sovitaan kumppaneiden kesken yhteisesti.

Osakkuusyritykset ovat yrityksiä, joissa konsernilla on huomattava vaikutusvalta. Huomattava vaikutusvalta syntyy pääsääntöisesti silloin, kun konserni omistaa yli 20 % yrityksen äänivallasta tai kun konsernilla on muutoin huomattava vaikutusvalta mutta ei määräysvaltaa.

Konserni esittää osuutensa osakkuus- ja yhteisyrityksien voitostaa / tappiusta laajan tuloslaskelmansa rivellä "Osuus osakkuus- ja yhteisyritysten voitosta" ja "Osuus osakkuus- ja yhteisyrityksien muista laajan tuloksen eristä.

CITYCON

TALOUDELLINEN KATSAUS

TILINPÄÄTÖS

KONSERNITILINPÄÄTÖKSEN LIITETIEDOT

KISTA GALLERIA -KAUPPAKESKUS

Citycon omistaa 50 % osuuden Ruotsissa sijaitsevasta Kista Galleria kauppakeskuksesta, toisen 50 % osuuden omistaa kanadalainen yhteistyökumppani (CPPIB). Molemmilla osakkailla on sama määrä hallituksen jäseniä, jotka päättävät Kista Galleria kauppakeskuksen asioista. Merkittävät toimintaan ja rahoitukseen liittyvät päätökset tehdään yksimielisesti. Näistä syistä yhtiö on kumppaneiden yhteisessä määräysvallassa ja Citycon kirjaa osuutensa yhtiöstä pääomaosuusmenetelmää käyttöön. Konserni on antanut lainan Kista Galleria -yhteisyritykselle. Yhteistyökumppaneiden välisten sopimusten perusteella, Kista Galleria -yhteisyritys ei jaa osinkoa ennenkuin osakkaiden antamat lainat on maksettu takaisin ja konserni ei voi tehdä päätöksiä lainaan liittyen ilman toisen kumppanin suostumusta. Kaikki Kista Galleria -yhteisyrityksen tekemät maksut liittyen osakkaiden antamiin lainoihin tehdään tasaosuuksin yhteistyökumppaneille.

YHTEISYRITYKSET NORJASSA

Citycon hankki 14.7.2015 norjalaisen kauppakeskusyhtiö Sektorin koko osakekannan. Hankittu portfolio pitää sisällään viisi yhteisyritystä: Klosterfoss Utvikling AS ja Dr Juells Park AS, Sandtranda Bolig AS, Centerteam AS ja Magasinet Drammen AS, joiden kaikkien osalta Citycon omistaa 50 % osakkeista. Yhtiöistä kolme ensin mainittua ovat asuntorakentamisen kehitysyhtiöitä, muut toimivat kiinteistöliiketoiminnan ulkopuolella. Centerteam AS:n 50 % omistusosuus myytiin 18.12.2020 eikä se enää sisälly konsernitaseeseen 31.12.2020.

B) Osuudet osakkuusyrityksissä

Me	2020	2019
Sijoituskiinteistöt	0,0	237,5
Lyhytaikaiset varat	0,4	5,3
Lyhytaikaiset velat	0,3	1,7
Pitkäaikaiset velat	0,0	143,2
Oma pääoma yhteensä	0,1	94,5
Konsernin omistusosuus, %	38 %	20 %
Osuus osakkuusyhtiöiden omasta pääomasta	0,0	18,9
Osuus osuus osakkuusyhtiöiden lainoista	0,0	0,7
Osuudet osakkuusyrityksissä	0,0	19,6
Bruttovuokratuotto	1,3	13,9
Nettovuokratuotto	0,9	11,5
Nettotappiot/-voitot sijoituskiinteistöjen arvostuksesta käypään arvoon	0,0	-23,0
Rahoituskulut (netto)	-0,6	-5,6
Verot	0,0	5,1
Tilikauden voitto	0,3	-12,6
Osuus osakkuusyritysten tuloksesta	0,1	-2,5
Osuus osakkuus- ja yhteisyrityksien muista laajan tuloksen eristä	0,0	0,2
Tilikauden laaja tappio/voitto	0,3	-11,7

OSAKKUUSYRITYKSET NORJASSA

Citycon hankki 14.7.2015 norjalaisen kauppakeskusyhtiö Sektorin koko osakekannan. Hankittu portfolio piti sisällään tilikauden 2019 päätteeksi osakkuudet kolmesta kauppakeskuksesta: Markedet, Stovner Senter ja Torvbyen. Citycon omisti kaikista näistä kauppakeskuksista 20 %:n osakkuuden vertailutilikauden lopussa 31.12.2019.

Citycon hankki Sektor Portefolje II AS yhtiön jäljellä olleen 80 % omistusosuuden 5.2.2020 ja möi Q1 2020 aikana yhden näistä kolmesta kauppakeskuksesta (Markedet).

Näiden kauppojen jälkeen Citycon omistaa 100 % Stovner ja Torvbyen kauppakeskuksista ja ne on yhdistelty konsernitilin päätökseen tytäryhtiöinä kaupan jälkeen. Ennen kauppaa toteutunut tilikauden tulos esitetään konsernituloslaskelmassa rivillä osuus osakkuus- ja yhteisyritysten tuloksesta. 31.12.2020 tilanteessa Cityconilla on vain yksi osakkuusyhtiö, Torvbyen Drift AS, josta konserni omistaa 38 %.

Taulukossa on esitetty yhteenvetotiedot konsernin osuuksista osakkuusyrityksissä.

CITYCON

TALOUDELLINEN KATSAUS

TILINPÄÄTÖS

KONSERNITILINPÄÄTÖKSEN LIITETIEDOT

3. RAHOITUS

3.1. OMA PÄÄOMA

A) Kuvaus omaan pääomaan sisältyvistä rahastoista

OSAKEPÄÄOMA

Yhtiöllä on yksi osakesarja, ja kukin osake oikeuttaa yhteen ääneen yhtiökokouksessa. Osakkeilla ei ole nimellisarvoa, eikä osakepääomalla enimmäismäärää.

YLIKURSSIRAHASTO

Vuonna 2006 voimaantulleen nykyisen osakeyhtiölain myötä ylikurssirahastoon ei enää merkitä uusia eri. Ylikurssirahasto karttui ennen vuotta 2007 optio-ohjelmien ja osakeantien myötä.

SIJOITETUN VAPAAN OMAN PÄÄOMAN RAHASTO

Sijoitetun vapaan pääoman rahastoon merkitään mm. se osa osakkeiden merkintähinnasta, jota perustamissopimuksen tai osakeantipäätöksen mukaisesti ei merkitä osakepääomaan. Uusien osakkeiden tai optioiden liikkeeseen laskusta välittömästi johtuvat transaktiomenot (verovaikutuksilla oikaistuna) vähennetään saaduista maksuista.

ARVONMUUTOSRAHASTO

Arvonmuutosrahasto sisältää rahavirran suojauksena käytettävien johdannaisinstrumenttien käypien arvojen muutoksen.

MUUNTOEROT

Muuntoerot rahasto sisältää ulkomaisten yksikköjen tilinpäätösten muuntamisesta syntyneet muuntoerot.

HYBRIDILAINA

Cityconilla on marraskuussa 2019 liikkeeseen laskettu 350 miljoonan euron oman pääoman ehtoiren hybridijoukkovelkakirjalaina. Hybridilaina käsitellään IFRS-tilinpäätöksessä omana pääoman. Hybridilaina on vakuudeton, muita velkasitoumuksia heikommassa etuoikeusasemassa ja etuoikeutettu vain yhtiön osakkeisiin nähden. Oman pääoman ehtoisien lainan velkakirjan haltijalla ei ole osakkeenomistajalle kuuluvia oikeuksia. Lainan kuponkikorko on kiinteä 4,5 prosenttia vuodessa 22.2.2025 asti, ja sen jälkeen korko kiinnitetään joka viides vuosi perustuen viiden vuoden markkinakorkoon sekä siihen lisättyyn marginaaliin. Cityconilla on oikeus viivästyttää hybridilainan koronmaksua, mikäli se ei maksa osinkoa tai muuta hyvitystä osakepääomalle. Lainalla ei ole määrättyä eräpäivää, mutta yhtiöllä on oikeus lunastaa se viiden vuoden kuluttua liikkeelle laskusta, sekä tätä seuraavina vuotuisina koronmaksupäivinä. Lainan kulut jaksotetaan kertyneisiin voittovaroihin ja korko kirjataan kertyneisiin voittovaroihin kun se maksetaan tai kun velvoite korkojen maksuun syntyy. Osakekohtaista tulosta laskettaessa

lainan korot huomioidaan kirjaushetkestä riippumatta. Hybridilainalla on taseen ulkopuolista kertynyttä korkoa 13,5 miljoonaa euroa 31.12.2020.

OMAT OSAKKEET

Jos jokin konserniin kuuluva yritys ostaa yhtiön osakkeita (omat osakkeet), niin maksettu vastike ja hankinnasta välittömästi aiheutuvat menot (verovaikutuksilla vähennettyinä) vähennetään yhtiön omistajille kuuluvasta omasta pääomasta, kunnes osakkeet lasketaan uudelleen liikkeeseen. Jos osakkeet lasketaan uudelleen liikkeeseen, niistä saatavat vastikkeet sisällytetään yhtiön omistajille kuuluvaan omaan pääomaan niistä välittömästi johtuvilla transaktiomenoilla vähennetyinä verovaikutukset huomioon ottaen.

B) Hallituksen osingonjakoa ja pääoman palautusta sijoitetun vapaan oman pääoman rahastosta koskeva ehdotus

Hallitus ehdottaa, että 31.12.2020 päättyneeltä tilikaudelta vahvistettavan taseen perusteella ei jaeta osinkoa varsinaisen yhtiökokouksen päätöksellä.

Hallitus ehdottaa yhtiökokoukselle, että hallitus valtuutetaan päättämään osingonjaosta tilikaudelta 2020, ja varojen jakamisesta sijoitetun vapaan oman pääoman rahastosta.

Valtuutus on voimassa seuraavan varsinaisen yhtiökokouksen alkuun asti.

Alustava maksupäivä	Alustava täsmäytyspäivä
31.3.2021	24.3.2021
30.6.2021	21.6.2021
30.9.2021	22.9.2021
30.12.2021	16.12.2021

Hallituksen päätöksen perusteella jaettava osinko ja/tai pääoman palautus maksetaan osakkeenomistajalle, joka osingon ja/tai pääoman palautuksen täsmäytyspäivänä on merkittyna Euroclear Finland Oy:n pitämään yhtiön osakasluetteloon.

CITYCON

TALOUDELLINEN KATSAUS

TILINPÄÄTÖS

KONSERNITILINPÄÄTÖKSEN LIITETIEDOT

3.2. RAHOITUSKULUT (NETTO)

A) Konsernituloslaskelmaan kirjatut

Me	2020	2019
Korkotuotot lainoista	5,7	5,3
Korkotuotot johdannaisista ja muista eristä	0,1	0,3
Valuuttakurssivotot	107,5	31,0
Käyvän arvon voitto johdannaisista	0,0	2,6
Muut rahoitustuotot	0,0	0,0
Rahoitustuotot yhteensä	113,3	39,2
Korkokulut lainoista	42,7	-50,7
---	---	---
Korkokulut johdannaisista ja muista eristä	-2,5	-0,7
Valuuttakurssitappiot	-107,6	-31,1
Käyvän arvon tappio johdannaisista	-5,1	-
Kehityshankkeiden aktivoidut korkokulut	4,9	3,3
Muut rahoituskulut	-5,4	-12,3
Korkokulut IFRS 16 vuokraveloista	-1,6	-1,9
Rahoituskulut yhteensä	-165,3	-93,4
Rahoituskulut (netto)	-51,8	-54,2
---	---	---

Jotka jakautuivat rahoitusinstrumenttien mukaisin luokkiin:

Korolliset lainat ja saumiset	-50,0	-50,2
Vuokrasopimusvelat (IFRS 16)	-1,6	-1,9
Johdannaissopimukset	-19,8	-1,5
Muut saamiset ja velat	-0,4	-0,5
Rahoituskulut (netto)	-51,8	-54,2

Vuonna 2020 velkainstumenteista on kirjattu 2,5 miljoonaa euroa valuuttakurssivottoa (28,0) ja -15,6 miljoonaa euroa valuuttakurssitappiota (-24,9) konsernituloslaskelmaan.

Cityconin keskikorko kauden lopussa 31.12.2020 oli 2,39 % (2,29 %) ja keskikorko johdannaisia poislukien oli 2,37 % (2,34 %). Kehityshankeinvestointien korkokulujen pääomittamiseen käytetty korkotaso 31.12.2020 oli 2,51 % (2,60 %).

Cityconin konsernituloslaskelman korkokulut sisältävät korollisten lainojen korkokulut ja niiden lisäksi kaikki suojaustarkoituksessa käytettävien johdannaissopimusten aiheuttamat korkokulut. Lisätietoja Cityconin käyttämistä johdannaissopimuksista, niiden käyvistä arvoista ja suojauslaskentakäytännöstä löytyy liitetiedosta 3.B. Johdannaissopimukset.

Käyvän arvon voitot ja tappiot johdannaisista liittyvät koron- ja valuutanvaihtosopimuksiin jotka eivät ole suojauslaskennassa, sekä realisoituneisiin markkina-arvoihin suljetuista koronvaihtosopimuksista jotka ovat suojauslaskennassa. Muut rahoituskulut sisälstävät lähinnä jaksotettuja ja alaskirjattuja järjestelypalkkioita, maksettuja luottositoumuskuluja ja muita pankkikuluja.

B) Muihin laajan konsernituloksen eriin kirjatut

Me	2020	2019
Kauden aikana kirjatut voitot/-tappiot rahavirran suojauksista	-1,3	0,0
Lisättynä (Vahennettynä), konsernituloslaskelmaan kirjatuilla rahavirran suojausten korkotasoilla (Korkokululla)	-2,5	0,6
Nettovoiitot/-tappiot rahavirran suojauksista	-1,6	0,7

KORKOTUOTOT

Korkotuotot kirjataan ajan kolumisen perusteella efektiivisen koron menetelmää käyttäen.

OSINKOTUOTOT

Osinkotuotot kirjataan, kun maksun saamiseen on syntynyt oikeus.

VIERAAN PÄÄOMAN MENOT

Vieraan pääoman menot kirjataan yleensä kuluksi sillä tilikaudella, jonka aikana ne ovat syntyneet. Poikkeuksia ovat vieraan pääoman menot, kuten korkokulut ja järjestelypalkkiot, jotka välittömästi johtuvat tietyt ehdot täyttävän hyödykkeen hankinnasta, rakentamisessa tai valmistamisesta. Tällaiset vieraan pääoman menot aktivoidaan osaksi kyseisen hyödykkeen hankintamenoa. Ehdot täyttävä hyödyke on sellainen hyödyke, jonka saaminen valmiiksi sen aiottua käyttötarkoitusta tai myyntiä varten vaatii välttämättä huomattavan pitkän ajan. Aktivointi alkaa, kun kiinteistön remontoiminen, uuden rakennuksen tai laajennushankkeen rakentaminen alkaa, ja se päättyy, kun rakennus on valmis vuokrattavaksi. Aktivoitavia vieraan pääoman menoja ovat rakennushanketta varten nostetuista lainoista syntyvät menot tai rahoituskulukertoimalla kerrotut rakennushankkeesta johtuvat menot. Rahoituskulukerroin on Cityconin tilikauden aikana olevista lainoista johtuvien vieraan pääoman menojen painotettu keskiarvo. Maa-alueen hankintakustannuksista johtuvat vieraan pääoman menot aktivoidaan kyseisen kehityshankkeen tasearvoon, mutta vain silloin kun ostetulla maa-alueella toteutetaan omaisuuserää koskevan kehityshankkeen valmistelutoimenpiteitä.

Lainojen hankinnasta välittömästi johtuvat trenssiktiomenot, jotka voidaan kohdistaa tiettyyn lainaan, sisällytetään lainan alkuperäiseen jaksotettuun hankintamenoon ja jaksotetaan rahoituskuluksi efektiivisen koron menetelmää käyttäen. Oman pääoman ehtoisien lainan kulut kirjataan kertyneisiin voittovaroihin, katso 3.1.

CITYCON

TALOUDELLINEN KATSAUS

TILINPÄÄTÖS

KONSERNITILINPÄÄTÖKSEN LIITETIEDOT

3.5 RAHOITUSINSTRUMENTTIEN LUOKITTELU

RAHOITUSVARAT JA -VELAT

Kirjaaminen ja arvostaminen

Rahoitusvarat on luokittelu arvostusperiaatteiden määrittämistä varten IFRS 9-standardin mukaisesti seuraaviin ryhmiin.

jaksotettu hankintameno tai
käypään arvoon tulosvaikutteisesti kirjattavat rahoitusvarat.

Luokittelu perustuu yrityksen määrittelemiin liiketoimintamalleihin ja että rahoitusvaroihin kuuluvan erän sopimusperusteiset rahavirrat ovat yksinomaan pääoman maksua ja koron maksua jäljellä olevalle pääomamäärälle.

Jaksotettuun hankintamenoon luokitelluihin rahavaroihin sisältyvät yrityksen rahoitusvarat, jotka on aikaansaatu luovuttamalla rahaa, tavaroita tai palvelu ja suoraan velalliselle. Ne arvostetaan alun perin käypään arvoon ja myöhemmin jaksotettuun hankintamenoon, ja ne sisältyvät lyhytaikaisiin ja pitkäaikaisiin valoihin. Tasearvoa alennetaan mahdollisen luottotappion määrällä. Yhtiön konsernitaseessa 31.12.2020 ja 31.12.2019 jaksotettuun hankintamenoon kirjatut rahoitusvarat kuuluvat vuokra- ja myyntisaamiset, korkosaamiset ja rahavarat, jotka raportoidaan seuraavien tasossa seuraavien erien alla "Myyntisaamiset ja muut saamiset" ja "Rahavarat ja pankkisaamiset".

Citycon solmii johdannaissopimuksia pelkästään suojaustarkoituksessa. Sellaiset johdanaissopimukset, joiden osalta suojauslaskennan soveltamisedellytykset eivät täyty, tai jos Citycon on päättänyt olla soveltamatta suojauslaskentaa kyseiselle instrumentille, laetaan käypään arvoon tulosvaikutteisesti kirjattaviin rahoitusvaroihin tai -velkoihin kuuluviksi.

Rahoitusvelat luokitellaan joko

käypään arvoon tulosvaikutteisesti kirjattaviin rahoitusvelkoihin tai
jaksotettuun hankintamenoon kirjattuihin rahoitusvelkoihin

Rahoitusvelat merkitään alun perin kirjanpitoon käypään arvoon. Myöhemmin rahoitusvelat, lukuun ottamatta johdannaisvelkoja, arvostetaan efektiivisen korormien etelmällä jaksotettuun hankintamenoon. Yhtiön konsernitaseessa 31.12.2020 ja 31.12.2019 jaksotettuun hankintamenoon kirjattuihin velkoihin kuuluvat lainat, ostovelat ja korkovelat jotka raportoidaan taseessa seuraavien erien alla "Lainat" ja "Ostovelat ja muut velat". Citycon (la) n. 31.12.2020 ja 31.12.2019 valuutta johdannaisia sekä valuutan- ja koronvaittosopimuksia, jotka luokitellaan käypään arvoon tulosvaikutteisesti kirjattaviksi rahoitusvaroiksi ja -veloiksi.

Rahoitusvarat ja -velat merkitään taseeseen selvityspäivän perusteella.

A) Rahoitusinstrumenttien luokittelu sekä niiden tasearvot ja käyvät arvot

Me	Liite	Tasearvo 2020	Käypäarvo 2020	Tasearvo 2019	Käypäarvo 2019
Rahoitusvarat
I Jaksotettuun hankintamenoon kirjatut rahoitussaamiset
Myyntisaamisiin ja muihin saamisiin sisältyvät rahoitusvarat	4,4	20,6	20,6	14,7	14,7
Rahavarat	5,8	25,9	25,9	14,2	14,2
II Käypään arvoon tulosvaikutteisesti kirjattavat rahoitussaamiset
Johdannaissopimukset	5,6	14,8	14,8	18,7	18,7
III Johdannaissopimukset, joihin sovelletaan suojauslaskentaa
Johdannaissopimukset	5,6	0,2	0,2	1,4	1,4
Rahoitusvelat
I Jaksotettuun hankintamenoon kirjatut rahoitusvelat
I.1 Lainat
Lainat rahoituslaitoksilta	5,4	315,6	315,6	231,5	231,5
Joukkovelkakirjalanat	5,4	1 758,8	1 784,4	1 587,8	1 599,2
Vuokrasopimusvelat (IFRS 16)	2,5	48,8	48,8	55,2	55,2
I.11 Muut velat
Ostoveloihin ja muihin veloihin sisältyvät rahoitusvelat	4,5	36,0	36,0	29,7	29,7
II Käypään arvoon tulosvaikutteisesti kirjattavat rahoitusvelat
Johdannaissopimukset	5,6	26,8	26,8	7,5	7,5
III Johdannaissopimukset, joihin sovelletaan suojauslaskentaa
Johdannaissopimukset	5,6	0,0	0,0	-	-

CITYCON

TALOUDELLINEN KATSAUS

TILINPÄÄTÖS

KONSERNITILINPÄÄTÖKSEN LIITETIEDOT

B) Rahoitusinstrumenttien käypien arvojen määrittämisen periaatteet

Citycon noudattaa IFRS:n mukaisia arvostusperiaatteita rahoitusinstrumenttien käyvän arvon määrittämisessä. Seuraavassa on esitetty käyvän arvon määrittämisen periaatteet kaikille rahoitusvaroille ja -veloille.

RAHAVARAT JA PANKKISAAMISET, SIJOITUKSET, MYYNTISAAMISET JA MUUT SAAMISET, OSTOVELAT JA MUUT VELAT

Lyhyestä maturiteetista johtuen rahavarat ja pankkisaamiset, sijoitukset, myyntisaamiset ja muut saamiset, ostovelat ja muut velat -erien osalta käyvän arvon katsotaan vastaavan niiden alkuperäistä kirjanpitoarvoa.

JOHDANNAISSOPIMUKSET

Johdannaissopimukset kirjataan hankintahetkellä käypään arvoon ja sen jälkeen ne arvostetaan jokaisena tilinpäätöspäivänä käypään arvoon taseessa. Koronvaihtosopimusten käypiä arvoja määritettäessä on käytetty tulevien kassavirtojen nykyarvomenetelmää. Korkojohdannaissopimusten käypä arvo perustuu käypään arvoon joka on laskettu käyttämällä tavanomaisia OTC-markkinaosapuolten käyttämiä arvonmääritysmenetelmiä. Markkinakoroista määritetään korkokäyrä perustuen havainnoitavissa oleviin syöttötietoihin, jota käytetään tulevien korkomaksujen määrittämisessä. Tulevat korkomaksut diskontataan nykyarvoonsa.

Valuuttatermiinien käyvät arvot määräytyvät termiinin sopimuskurssin ja kunkin tilinpäätöspäivän keskikurssin sekä valuuttojen korkotasojen erotuksen perusteella. Käyvät arvot vastaavat rahamäärää, jonka Citycon joutuisi maksamaan tai vastaanottaisi, jos se purkaisi johdannaissopimuksen. Valuuuttajohdannaissopimusten käypä arvo perustuu julkisesti noteerattuihin kursseihin.

Koron- ja valuutanvaihtosopimusten käypä arvo koostuu koron muutoksesta johtuvasta käyvästä arvosta, sekä valuuttakurssista johtuvasta käyvästä arvosta. Korko-osan suhteen käypä arvo määritetään kuten ylempänä koronvaihtopimuksilla, ja koron- ja valuutanvaihtosopimusten osalta käytetään vastapuolipankkien määrittämää käypää arvoa. Valuuttakurssista johtuva käypä arvo määritetään kuten valuuttatermineillä.

Sekä korko- että valuuttajohdannaisten IFRS13.72-90 pykälien käyvän arvoon hierarkian mukainen käyvän arvon määritysluokka on 2. Jokaisen raportointikauden lopussa Citycon arvioi toistuvasti käypään arvoon arvostettavien rahoitusinstrumenttien mahdolliset siirrot käyvän arvon hierarkian tasojen välillä (perustuen alimmalla tasolla olevaan syöttötietoon joka on merkittävä arvonmäärityksen kannalta). Kauden aikana ei ole tapahtunut siirtoja käypien arvojen hierarkiatasojen välillä.

LAINAT RAHOITUSLAITOKSILTA

Cityconin lainat rahoituslaitoksilta ovat vaihtuvakorkoisia, joiden käypä arvo on sama kuin lainojen nimellisarvo. Käyvän arvon ja tasearvon erotus on lainojen järjestelypalkkioiden taseeseen aktivoitu poistamaton palkkio. Lainojen IFRS13.72-90 pykälien mukainen käyvän arvon määritysluokka on 2.

JOUKKOLAINAT

Joukkolainat ovat lainoja, joiden käyvät arvot ovat samat kuin joukkolainojen nimellisarvot. Käyvän arvon ja tasearvon erotus on lainan järjestelypalkkioiden taseeseen aktivoitu poistamaton palkkio, ja 1/2014, 3/2015, 1/2016, 1/2017, 1/2018, 1/2020 sekä 2/2020 joukkolainojen osalta myös poistamaton emission alikurssi. Joukkolainojen IFRS13.72-90 pykälien mukainen käyvän arvon määritysluokka on 1.

Cityconin laskentapolitiikan mukainen joukkolainojen käypä arvo poikkeaa jälkimarkkinahinnasta. Vuoden vaihteessa 2020 joukkolainojen jälkimarkkinahinta oli 21,8 miljoonaa euroa korkeampi (14,8 korkeampi) kuin niiden käypä arvo ja 47,4 miljoonaa euroa korkeampi (26,4 korkeampi) kuin niiden tasearvo.

CITYCON

TALOUDELLINEN KATSAUS

TILINPÄÄTÖS

KONSERNITILINPÄÄTÖKSEN LIITETIEDOT

3.4. LAINAT

Cityconin kaikki lainat olivat korollisia velkoja 31.12.2020 ja 31.12.2019. Nämä korolliset velat on tässä eritelty yksityiskohtaisesti.

Korollisten velkojen erittelyt

Me	Eräpäivä	Efektiivinen korko (%)	Tasearvot 2020	Tasearvot 2019
Pitkäaikaiset korolliset velat
Joukkolainat
EUR Joukkolaina 1/2014	10/2024	2,64	347,4	346,8
NOK Joukkolaina 1/2015	3/2021	3M Nibor +1,55	-	35,4
NOK Joukkolaina 2/2015	9/2025	3,90	123,7	131,2
EUR Joukkolaina 3/2015	9/2022	2,40	254,3	254,0
EUR Joukkolaina 1/2016	9/2026	1,26	348,4	348,2
NOK Joukkolaina 1/2017	9/2025	2,77	94,9	100,6
EUR Joukkolaina 1/2018	1/2027	2,50	296,6	296,1
EUR Joukkolaina 1/2020 (1/2014 lainan korotus)	10/2024	4,50	184,1	-
NOK Joukkolaina 2/2020	11/2023	3M Nibor +2,80	76,0	-
Syndikoidut lainat
1 000 MNOK pankkilaina	6/2022	3M Nibor + 1,30	-	101,1
Syndikoidut luottolimiitit
250 MEUR vakuudeton luottolimiitti	6/2024	Viitekorko + 2,40^{1)}	-	-
250 MEUR vakuudellinen luottolimiitti	6/2024	Viitekorko + 1,90^{1)}	95,5	-
Vuokrasopimusvelat (IFRS 16)	-	-	42,9	49,1
Pitkäaikaiset korolliset velat yhteensä			1 863,8	1 662,5
Lyhytaikaiset korolliset velat
---	---	---	---	---
EUR Joukkolaina 1/2013	6/2020	3,83	-	75,5
NOK Joukkolaina 1/2015	3/2021	3M Nibor +1,55	33,4	-
Yritystodistukset	1-9/2021	-	218,1	129,7
Konsernitilimitiit	-	-	-	0,5
Vuokrasopimusvelat (IFRS 16)	-	-	5,9	6,1
Lyhytaikaiset korolliset velat yhteensä			257,4	211,8

1) Marginaali on sidottu sekä konsernin luottoluokitukseen että vastuullisuustavoitteisiin

Syndikoitujen lainojen sekä joukkolainojen tasearvot on kirjattu jaksotettuun hankintamenoon efektiivisen koron menetelmällä. Velkojen käyvät arvot on esitetty liitetiedossa 3.3. Rahoitusinstrumenttien luokittelu.

Pitkäaikaisen korollisten lainojen erääntyminen

Me	2020	2019
1-2 vuotta	254,3	35,4
2-3 vuotta	76,0	355,2
3-4 vuotta	627,0	-
4-5 vuotta	218,6	346,8
yli 5 vuotta	645,0	876,0
Yhteensä	1 820,9	1 613,4

Pitkäaikaisen korollisen velan valuuttajakauma

Me	2020	2019
EUR	1 099,7	926,9
NOK	390,1	368,4
SEK	331,2	318,1
Yhteensä	1 820,9	1 613,4

Lyhytaikaisen korollisen velan valuuttajakauma

Me	2020	2019
EUR	200,6	143,5
NOK	33,4	-
SEK	17,5	62,2
Yhteensä	251,5	205,7

Valuuttajakauma koron- ja valuutanvaihto-sopimukset huomioon ottaen. IFRS 16 Vuokrasopimusvelkojen maturiteettijakauma on esitetty liitetiedossa 2.3

CITYCON

TALOUDELLINEN KATSAUS

TILINPÄÄTÖS

KONSERNITILINPÄÄTÖKSEN LIITETIEDOT

3.5. RAHOITUSRISKIEN HALLINTA

A) Rahoitusriskien hallinta

Rahoitusriskienhallinnan tavoitteena on varmistaa, että Citycon saavuttaa tavoitteensa rahoituksessa ja sen kustannuksissa sekä tunnistaa ja rajaa tavoitteita uhkaavia riskejä ennen niiden toteutumista.

Rahoitusriskien hallintaan yhtiön hallitus on hyväksynyt rahoituspolitiikan, jossa määritetään kaikki rahoitusriskit sekä riskienhallintaa koskevat tavoitteet, vastuut ja mittarit. Rahoitusriskienhallinnan toimenpiteitä toteuttaa ja seuraa rahoitusjohtaja ja rahoituspäällikkö konsernin talousjohtajan valvonnassa. Rahoitusjohtaja raportoi tilinpäätöksen ja osavuosikatsausten yhteydessä tavoitteiden toteutumisesta talousjohtajalle, joka raportoi tarkastus- ja hallinnointi valiokunnalle.

Rahoitusriskit on määritelty merkittäviksi liiketoiminnan kannalta. Rahoitusriskit ovat seurausta yhtiön käyttämistä rahoitusinstrumenteista, joita käytetään pääasiassa liiketoiminnan rahoittamiseen. Yhtiöllä on korko- ja valuuttajohdannaissopimuksia, joita käytetään yhtiön liiketoiminnasta ja rahoituksesta aiheutuvan korko- ja valuutta-kurssiriskin hallintaan.

Cityconissa keskeisiksi rahoitusriskeiksi on tunnistettu korkoriski, varainhankintariski, luottoriski ja valuuttakurssiriski. Alla on yhteenvetona käsitelty näitä keskeisiä riskejä.

KORKORISKI

Yksi Cityconin keskeisiä rahoitusriskejä on lainasalkkuun kohdistuva korkoriski, joka johtuu markkinakorkojen heilahtelujen vaikutuksesta vaihtuvakorkoisten lainojen tuleviin korkorahavirtoihin. Korkoriskin hallinnan tavoitteena on alentaa tai poistaa markkinakorkojen heilahtelujen negatiivinen vaikutus yhtiön tulokseen ja kassavirtaan. Yhtiön tavoitteena on ylläpitää sellainen lainasalkun rakenne, jossa on sopiva yhdistelmä vaihtuva- ja kiinteäkorkoista velkaa.

Viime vuosina kiinteäkorkoisen velan osuus on kasvanut merkittävästi, joten nykyään suhteellisen pieni osuus Cityconin velasta on vaihtuvakorkoista, ja siitä osa on muutettu kiinteäkorkoiseksi käyttäen koronvaihtosopimuksia. Yhtiön korkoriskipolitiikan mukaisessa lainasalkun tavoiterakenteessa vähintään 70 prosenttia ja enintään 90 prosenttia korollisesta veloista on kiinteäkorkoisia yli ajan. Vuodenvaihteessa korkokiinnitysaste oli 83,5 %.

Cityconin vuoden 2020 lopun lainasalkun korkoherkkyyttä kuvaa se, että rahamarkkinakorkojen välitön nousu yhdellä prosenttiyksiköllä nostaisi korkokustannuksia noin 3,1 miljoonaa euroa vuositasolla. Vastaavasti rahamarkkinakorkojen lasku yhdellä prosenttiyksiköllä alentaisi korkokustannuksia 1,8 miljoonaa euroa.

KORKOHERKKYYS

Oheinen taulukko esittää korkokulujen herkkyyttä 100 korkopisteen muutokselle olettamalla kaikki muut seikat vakioksi. Korkokulujen muutos on seurausta korkotason muutoksesta vaihtuvakorkoisissa veloissa.

Korkokulujen muutos 100 korkopisteen koronnousun seurauksena

Me	2020	2019
Euro	2,0	0,7
Norjan kruunu	1,0	-
Ruotsin kruunu	0,2	0,6
Yhteensä	3,1	1,3

Oheinen taulukko esittää konsernin oman pääoman herkkyyttä 100 korkopisteen muutokselle olettamalla kaikki muut seikat vakioksi. Oman pääoman muutos on seurausta suojauslaskennan alaisten korkojohdannaisten käyvän arvon muutoksesta, joka johtuu korkotason muutoksesta.

Oman pääoman muutos 100 korkopisteen koronnousun seurauksena

Me	2020	2019
Euro	-	-
Norjan kruunu	2,3	0,3
Ruotsin kruunu	-	-
Yhteensä	2,3	0,3

VARAINHANKINTARISKI

Kiinteistöytönä Cityconilla on iso tase, ja tarvitsee siksi sekä omaa pääomaa että velkaa. Oman pääoman minimimäärä määräytyy yhtiön lainakovenanttien perusteella. Konsernissa arvioidaan ja seurataan jatkuvasti liiketoiminnan vaatimaa rahoituksen määrää kassavirtaennusteen avulla ja rahoitus pyritään järjestämään pitkäaikaisilla lainasopimuksilla välttäen suuria keskittymisiä sopimusten eräpäivissä lähiaikoina. Rahoituksen saatavuus ja joustavuus pyritään takaamaan riittävillä sitovilla nostamattomilla luottolimiiteillä sekä käyttämällä rahoituksen hankinnassa useita pankkeja ja rahoitusmuotoja.

Cityconin rahoituspolitiikan mukaisesti

yhtiöllä tulee olla käytössä sitovia luottolimiittejä ja likvidejä varoja kattamaan tulevan kahdentoista kuukauden aikana erääntyvä velat, hyväksytyt investoinnit ja ostot joita ei voida rahoittaa hyväksytyn budjetin tai ennusteen mukaisella operatiivisella kassavirralla tai sitovasti sovituilla kiinteistö myynneillä. Nostamattomien sitovien luottolimittien määrä 31.12.2020 oli 405,7 miljoonaa euroa, lisäksi yhtiöllä oli käyttämättömiä konsernitilimitttejä 24,6 miljoonaa euroa ja rajoittamattomia kassavaroja 16,7 miljoonaa euroa.

Covid-19 pandemian takia velkapääoma-markkinat ovat olleet vähemmän likvidit, ja maalis-huhtikuussa yritystodistusmarkkinat Pohjoismaissa olivat käytännössä kiinni. Tämän takia Citycon nosti 200 miljoonaa euroa kommittoidusta syndikoidusta luottolimiitistään, ja käytti sen rahoittaakseen erääntyviä yritystodistuksiaan ja varmistaakseen riittävän likviditeetin operaatioilleen. Kun yritystodistusmarkkinat avautuivat jälleen ja Citycon laski kesäkuussa liikkeeseen 200 miljoonan euron joukkovelkakirjalainen, ja yhtiön kyky kerätä vuokria jatkui vahvana, yhtiö laski kassatasoaan ja maksoi takaisin RCF:n syyskuuhun mennessä.

Seuraava taulukko esittää konsernin rahoitusvelkojen erääntymisen sopimuksiin perustuvien kassavirtojen perusteella. Taulukko sisältää lainojen korkoihin, pääomiin ja johdannaisinstrumenteihin liittyvät maksut. Vaihtuvakorkoisten lainojen tulevat korkomaksut on arvioitu tilinpäätöshetkellä voimassa olevan korkotason perusteella ilman diskonttausta. Johdannaissopimusten tulevat korkomaksut on arvioitu interpoloimalla tulevat korkokiinnitykset tilinpäätöshetken markkinakorkotasoista ja nämä tulevat kassavirrat on diskontattu nykyarvoon.

CITYCON

TALOUDELLINEN KATSAUS

TILINPÄÄTÖS

KONSERNITILINPÄÄTÖKSEN LIITETIEDOT

Rahoitusvelkojen eräntymiset korot mukaan lukien

Me	Alle kuukauden kuluessa	Yli kuukauden ja alle vuoden kuluessa	1-5 vuoden kuluessa	Yli viiden vuoden kuluttua	Yhteensä
31.12.2020
Lainat rahoituslaitoksilta	93,0	125,7	95,5	-	314,3
Joukkovelkakirjalainat	7,1	67,7	1 229,0	668,6	1 972,5
Johdannaissopimukset	0,2	-0,1	-0,4	0,0	-0,3
Ostoveloihin ja muihin veloihin sisältyvät rahoitusvelat	25,8	10,2	0,0	0,0	36,0

31.12.2019
Lainat rahoituslaitoksilta	77,6	55,9	106,2	-	239,7
Joukkovelkakirjalainat	7,1	106,8	765,5	921,2	1 800,6
Johdannaissopimukset	0,1	0,5	0,6	0,2	1,5
Ostoveloihin ja muihin veloihin sisältyvät rahoitusvelat	20,2	9,5	-	-	29,7

Yhtiön käyttämät vuokrantarkistusmallit, pitkät vuokrasopimukset ja korkea liiketilojen käyttöaste johtuvat pitkäaikaiseen ja vakaaseen kassavirtaan. Citycon odottaa pystyvänsä suoriutumaan yllä mainitun taulukon mukaisista lyhytaikaisista velvotteista vakaan kassavirtaana ja sitovien nostamattomien luottolimiittien avulla. Pidemmällä aikavälillä myös lainojen uudelleenrahoittaminen, joukkolainojen liikkeeseenlaskuja tai sijoituskiinteistöjen myynnit tulevat kyseeseen. Alla olevassa taulukossa on esitetty konsernin sitovien nostamattomien luottolimiittien eräntyminen.

Me	Alle kuukauden kuluessa	Yli kuukauden ja alle vuoden kuluessa	1-5 vuoden kuluessa	Yli viiden vuoden kuluttua	Yhteensä
31.12.2020
Nostamattomat sitovat lainalimiitit	-	-	405,7	-	405,7

31.12.2019
Nostamattomat sitovat lainalimiitit	-	-	530,4	-	530,4

Yllä mainitut nostamattomat luottolimiitit ovat Cityconin vapaasti nostettavissa konsernin rahoitustarpeen mukaisesti.

Rahoitustoiminnasta johtuvien velkojen muutokset

Me	1.1.2020	Raha-virta	Valuutta-kurssi muutos	Käyvän-arvon muutos	Jaksotetut palkkiot	Muut muutokset	31.12.2020
Pitkäaikaiset korolliset velat	1 613,4	248,0	-4,7	-	-2,3	-33,4	1 820,9
Lyhytaikaiset korolliset velat	205,7	-105,4	0,0	-	-0,1	151,3	251,5
Johdannaiset	7,5	-	19,1	0,2	-	-	26,8
Rahoitustoiminnasta johtuvat velat yhteensä	1 826,6	142,5	14,4	0,2	-2,4	117,9	2 099,2
Me	1.1.2019	Raha-virta	Valuutta-kurssi muutos	Käyvän-arvon muutos	Jaksotetut palkkiot	Muut muutokset	31.12.2019
---	---	---	---	---	---	---	---
Pitkäaikaiset korolliset velat	1 961,4	-277,2	7,6	-	-2,8	-75,6	1 613,4
Lyhytaikaiset korolliset velat	178,6	-48,2	0,8	-	-1,1	75,6	205,7
Johdannaiset	8,2	-	-0,7	0,1	-	-	7,5
Rahoitustoiminnasta johtuvat velat yhteensä	2 148,2	-325,4	7,6	0,1	-3,9	0,0	1 826,6

LUOTTORISKI

Saatavia valvotaan annettujen luottolimiittien puitteissa, eikä niihin katsota tällä hetkellä liittyvän merkittävää luottoriskiä. Luottoriskin hallintaa palvelee asiakasriskin hallinta. Sen tavoitteena on minimoida asiakkaiden taloudellisessa tilanteessa mahdollisesti tapahtuvien muutosten kielteinen vaikutus liiketoimintaan ja yhtiön tulokseen. Asiakasriskien hallinnassa keskitytään asiakkaiden liiketoiminnan tuntemiseen sekä asiakastietojen aktiiviseen seurantaan. Cityconin vuokrasopimukset sisältävät vuokravakuusjärjestelyjä, joilla osaltaan hallitaan asiakasriskiä. Myyntisaamisiin liittyvä suurin mahdollinen luottoriski vastaa liitetiedon 4.4. Myyntisaamiset ja muut saamiset mukaista tasearvoa.

Rahavaroihin ja tiettyihin johdannaisiin liittyvä luottoriski liittyy vastapuolen konkurssiin ja suurin mahdollinen luottoriski on näiden instrumenttien tasearvo. Citycon sijoittaa rahavarat siten että riski on mahdollisimman pieni, ja Citycon ei esimerkiksi sijoita varojaan osakemarkkinoille. Cityconin likvidit varat sijoitetaan pääsääntöisesti talletustileihin ja lyhytaikaisiin talletuksiin, joissa vastapuolina toimivat konsernin pankkiryhmän muodostavat pankit, jotka ovat mukana konsernin lainasopimuksissa. Cityconin rahoituspolitiikassa on lisäksi määritelty hyväksytyt sijoituskohteet ja vastapuolet konsernin likviditeetin sijoittamista varten.

CITYCON

TALOUDELLINEN KATSAUS

TILINPÄÄTÖS

KONSERNITILINPÄÄTÖKSEN LIITETIEDOT

VALUUTTAKURSSIRISKI

Toiminta euroalueen ulkopuolisissa maissa, altistaa yhtiötä valuuttakurssimuutoksista aiheutuvalle riskille. Valuuttakurssiriski syntyy toisaalta transaktioriskina, kun ulkomaan rahan valuuttamääräiset tapahtumat käännetään paikalliseksi kirjanpitovaluutaksi, ja toisaalta ulkomaisiin tytäryhtiöihin tehdyistä sijoituksista aiheutuvana tase-erien ja tulosklaskelman muuntoriskina. Transaktioriskilta suojaudutaan valuuttajohdannaisilla edellyttäen, että tulevaan transaktioon ollaan sitouduttu. Tase-erien liittyvältä riskiltä suojaudutaan pyrkimällä rahoittamaan ulkomaiset investoinnit pääosin kohdemaan valuutassa. Tällä hetkellä yhtiön valuuttakurssiriski liittyy lähinnä euron ja Ruotsin kruunun sekä euron ja Norjan kruunun väliseen kurssivaihteluun.

VALUUTTAKURSSIHERKKYYS

Oheinen taulukko esittää konsernituloslaskelman rahoituskulujen herkkyyttä valuuttakurssien viiden prosentin muutokselle olettamalla kaikki muut seikat vakioksi. Muutokset ovat lähinnä seurausta rahoitusinstrumenttien käyvän arvon muutoksista ja valuutosissa maksettujen korkojen muutoksista koska pääomat ovat täysin suojattu.

Viiden prosentin valuuttakurssien vahvistumisen vaikutus rahoituskuluihin

Me	2020	2019
Ruotsin kruunu	0,1	0,1
Norjan kruunu	-0,7	-0,5
Yhteensä	-0,6	-0,4

B) Pääomarakenteen hallinta ja rahoituskovenanttisitoumukset

PÄÄOMARAKENTEEN HALLINTA

Yhtiön pääomarakenteen hallinnan tavoitteena on tukea yhtiön tavoitteita, maksimoida omistaja-arvoa, täyttää mahdolliset lainasopimusten asettamat ehdot ja turvata yhtiön osingonmaksukyky. Yhtiön pääomarakennetta säädellään aktiivisesti ja pääomarakenteen asettamat edellytykset otetaan huomioon eri rahoitusvaihtoehtoja arvioitaessa. Yhtiö voi mukauttaa pääomarakennettaan tekemällä päätöksiä esimerkiksi uusien osakkeiden liikkeeseenlaskusta, lainarahoituksen tai hybridilainan nostamisesta, kiintestöjä myymällä tai osingonmaksua muuttamalla.

Citycon seuraa pääomarakennetta omavaraisuusasteen ja luototusasteen (LTV) perusteella. Yhtiön pitkän aikavälin tavoite LTV:lle on 40-45 %.

Omavaraisuusaste:

Me	2020	2019
Oma pääoma yhteensä (A)	2 166,0	2 325,2
Taseen loppusumma	4 680,0	4 582,2
Vähennetään saadut ennakot	16,0	15,7
./. (Taseen loppusumma - saadut ennakot) (B)	4 664,0	4 566,5
Omavaraisuusaste, % (A/B)	46,4 %	50,9 %

LTV (Luototusaste) -%:

Me	2020	2019
Korolliset velat yhteensä (liitetieto 3.4.)	2 121,2	1 874,4
Vähennetään vuokrasopimusvelat (IFRS 16, liitetieto 2.3.)	48,8	55,2
Vähennetään rahavarat (liitetieto 3.8.)	25,9	14,2
Korolliset nettovelat (A)	2 046,5	1 804,9
Sijoituskiinteistöjen käypä arvo taseessa mukaanlukien myytävissä olevat sijoituskiinteistöt ja osuudet yhteisyrityksissä (liitetieto 2.1. ja 2.2.)	4 410,5	4 307,8
Sijoituskiinteistöihin luokiteltavat käyttöomaisuuserät (IFRS 16, liitetieto 2.3.)	45,0	51,1
Sijoituskiinteistöjen käypä arvo (B)	4 365,5	4 256,7
LTV, % (A/B)	46,9 %	42,4 %

LTV (luototusaste) nousi vuoden 2020 aikana johtuen korkeammasta korollisesta nettovelasta lähinnä Sektor Portefolje II oston seurauksena, ja huolimatta korkeammista sijoituskiinteistöjen käyvistä arvoista.

Luototusaste lasketaan poislukien sekä hybridilaina että IFRS16 vuokrasopimusvelat.

RAHOITUSKOVENANTTISITOUMUKSET

Cityconin luottolimiittien ehdoissa antaman sitoumuksen mukaan konsernin nettovelat suhteessa taseen varoihin tulee alittaa 0,60 ja korkokattoen tulee olla vähintään 1,8. Nettovelat suhteessa taseen varoihin lasketaan jakamalla konsernin konsolidoitu nettovelka taseen loppusummalla poislukien saadut ennakot. Korkokate lasketaan jakamalla käytökate, josta on oikaistu kertaluonteiset voitot/tappiot, varaukset sekä ei-kassavaikutteiset erät, nettorahoituskuluilla. Lisäksi, vakuudellisen luottolimiitin nostettujen lainojen luototusaste ei saa ylittää 55 prosenttia.

Näin laskien 31.12.2020 konsernin nettovelat suhteessa taseen varoihin oli 0,45 ja korkokate oli 4,1 (4,2).

Cityconin liikkeeseenlaskemien joukkolainojen trust deed -sopimuksissa antaman sitoumuksen mukaan konsernin vakavaraisuusasteen tulee alittaa 0,65 ja vakuudellisen vakavaraisuusasteen tulee alittaa 0,25. Vakavaraisuusaste lasketaan jakamalla konsernin konsolidoitu nettovelka taseen loppusummalla poislukien aineettomat hyödykkeet. Vakuudellinen vakavaraisuusaste lasketaan jakamalla konsernin konsolidoitu vakuudellinen nettovelka taseen loppusummalla poislukien aineettomat hyödykkeet.

Näin laskien 31.12.2020 konsernin vakavaraisuusaste oli 0,46 (0,42) ja vakuudellinen vakavaraisuusaste oli 0,02 (0,02).

CITYCON

TALOUDELLINEN KATSAUS

TILINPÄÄTÖS

KONSERNITILINPÄÄTÖKSEN LIITETIEDOT

3.6. JOHDANNAISSOPIMUKSET

Johdannaissopimukset ja suojauslaskennan soveltaminen

Johdannaissopimuksia käytetään Cityconin rahoituspolitiikan mukaisesti korollisen velan korkoriskin ja valuuttakurssiriskin suojaamistarkoituksessa. Johdannaiset kirjataan hankintaherkkellä käypään arvoon (jos sellainen on), ja sen jälkeen ne arvostetaan jokaisena tilinpäätöspäivänä käypään arvoon taseessa.

Citycon käyttää rahavirran korkoriskin suojaamiseen koronvaihtosopimuksia. Koronvaihtosopimuksilla suojaudutaan vaihtuvien korkojen aiheuttamilta muutoksilta vastaisten korkomaksujen kassavirtoihin (rahavirran suojaus) ja näin syntyvältä tuloksen heilahtelulta. Suojattavat instrumentit ovat pitkäaikaista vaihtuvakorkoista velkaa, joka ollaan aikeissa jälleenrahoittaa eräpäivänä vastaavankaltaisilla ehdoilla. Konserni soveltaa IFRS 9:n mukaista suojauslaskentaa koronvaihtosopimuksissaan 1.1.2018 alkaen. Ennen 1.1.2018 Citycon soveltu koronvaihtosopimuksissaan IAS 39 mukaista suojauslaskentaa. Koronvaihtosopimuksiin sovellettuun suojauslaskentaan ei tullut muutoksia IFRS 9 käyttöönotossa, vaikka IFRS 9 standardin vaatimukset suojauslaskennan käyttämiseen eriävät IAS 39 vaatimuksista. Tällöin suojaustarkoituksessa käytettävien koronvaihtosopimusten tehokkaan osan käypien arvojen muutokset kirjataan omaan pääomaan käyvän arvon rahastoon ja vastaavanlaisesti laajan konsernituloslaskelman muihin laajan tuloksen eriin. Tehottomasta osuudesta johtuva merkittävä käyvän arvon muutos kirjataan tulosvaikutteisesti. Käyvän arvon rahastoon kirjattu erä kirjataan tulosvaikutteisesti, kun suojauskohteen rahavirrat realisoituvat ja vaikuttavat tulokseen. Mikäli suojauslaskennan edellytykset eivät täyty, arvonmuutokset kirjataan kokonaisuudessaan tulosvaikutteisesti.

Tällä hetkellä Cityconilla on kaksi koronvaihtosopimusta suojauslaskennassa joiden pääomat ovat 350 ja 800 miljoonaa Norjan kruunua, yhteensä 109,8 miljoonaa euroa.

Koronvaihtosopimusten perusteella syntyvät korkomaksut kirjataan korkokuluihin. Käypään arvoon tulosvaikutteisesti kirjattavat arvonmuutokset kirjataan muihin rahoituskuluihin tai -tuottoihin, jos suojauslaskentaa ei ole sovellettu. Taseessa koronvaihtosopimuksen käypä arvo on esitetty joko lyhyt- tai pitkäaikaisissa saamisissa tai lyhyt- ja pitkäaikaisissa veloissa. Kaikki Cityconin koronvaihtosopimukset olivat suojauslaskennan alla 31.12.2020.

Citycon käyttää valuuttajohdannaisia kuten termiinejä ja koron- ja valuutanvaihtosopimuksia suojaamaan ulkomaan rahan määräisiin rahoitusvaroihin ja -velkoihin sisältyvää valuuttakurssiriskiä. Valuuttajohdannaisten käyvän arvon muutokset kirjataan tulosvaikutteisesti, koska myös ulkomaan rahanmääräisten rahoitusvarojen ja -velkojen kurssierot kirjataan tulosvaikutteisesti. Koron- ja valuutanvaihtosopimusten koronmaksut ja valuuttatermiinien termiinipisteet sisältyvät korkokuluihin.

Vuoden vaihteessa 31.12.2020 Citycon ei soveltanut suojauslaskentaa sen koron- ja valuutanvaihtosopimuksille.

A) Johdannaissopimusten nimellisarvot ja käyvät arvot

Me	Nimellisarvo 2020	Käypä arvo 2020	Nimellisarvo 2019	Käypä arvo 2019
Koronvaihtosopimukset
Erääntyminen:
alle vuosi	33,4	0,0	-	-
1-5 vuotta	76,4	0,2	136,9	1,4
yli 5 vuotta	-	-	-	-
Yhteensä	109,8	0,2	136,9	1,4
Koron- ja valuutanvaihtosopimukset
Erääntyminen:
alle vuosi	-	-	-	-
1-5 vuotta	-	-	-	-
yli 5 vuotta	314,8	-3,9	316,8	15,7
Yhteensä	314,8	-3,9	316,8	15,7
Valuuttaterminiin
Erääntyminen:
alle vuosi	317,8	-8,1	239,4	-4,5
Kaikki yhteensä	742,4	-11,8	693,0	12,6

Johdannaissopimusten käyvät arvot kuvaavat sopimusten markkina-arvoa tilinpäätöspäivän markkinahintoihin. Katso liitetieto 3.3. Rahoitusinstrumenttien luokittelu osa B) johdannaisten käypien arvojen määrittämisen periaatteista.

Sopimusten käypiin arvoihin sisältyvä valuuttajohdannaisista ja koron- ja valuutanvaihtosopimuksista tuleva valuuttakurssitappio -24,2 miljoonaa euroa (-5,9) on kirjattu konsernituloslaskelmaan.

Tilinpäätöshetkellä koronvaihtosopimusten ja koron- ja valuutanvaihtosopimusten keskimääräinen kiinteä korko oli 1,08 % (1,20 %).

CITYCON

TALOUDELLINEN KATSAUS

TILINPÄÄTÖS

KONSERNITILINPÄÄTÖKSEN LIITETIEDOT

B) Johdannaissopimuksia joihin sovelletaan suojauslaskentaa

Korkojohdannaiset	Varat	Velat	Varat	Velat
Me	2020	2020	2019	2019
Koronvaihtosopimuksia, käypä arvo	0,2	0,0	1,4	-

Konserni soveltaa IFRS 9:n mukaista suojauslaskentaa kaikkiin 31.12.2020 voimassaoleviin koronvaihtosopimuksiinsa. Tällöin suojaustarkoituksessa käytettävien koronvaihtosopimusten tehokkaan osan käypien arvojen muutokset kirjataan muihin laajan konsernituloksen eriin. Käyvän arvon voitto ja tappiot tuloutetaan konsernituloslaskelmaan sitä mukaa kun kassavirrat toteutuvat ja korkokulut kirjataan konsernituloslaskelmaan.

Cityconilla on myös koron- ja valuutanvaihtosopimuksia, joilla euromääräistä velkaa vaihdetaan Ruotsin kruunumääräiseksi. Näille ei sovelleta suojauslaskentaa 31.12.2020.

Korkojohdannaisista suojauslaskentaa sovelletaan sopimuksille, joiden nimellisarvo on 109,8 miljoonaa euroa (136,9). Näiden johdannaisten kiinteä korko on 0,525–1,14 %.

Vuoden 2018 alusta tehokkuuden suojausvaatimukset on määritelty ja dokumentoitu IFRS 9 mukaisesti. Suojattavan ja suojaavan instrumentin välillä on taloudellinen yhteys siltä osin kun rahavirran suojaamiseksi solmittujen korkojohdannaisten keskeiset ehdot on neuvoteltu vastaamaan suojattavien vaihtuvakorkoisten lainojen vastaavia ehtoja. Lisäksi Cityconin luottoriski arvioinnin mukaan luottoriski ei hallitse suojaus arvonmuutosta ja suojausaste on 1:1, tarkoittaen sitä, että suojausken ja suojattavan kohteen nominaali ovat tarkasti linjassa keskenään. Mahdollinen suojausken tehottomuuden lähde voisi olla jos korot (NIBOR) olisivat negatiivisia, jolloin suojausinstrumentin ja suojattavan kohteen käypien arvojen muutoksessa voi olla ero, koska suojausinstrumentilla ei ole korkolattiaa ja suojattavalla kohteella korkolattia on 0 %.

Kaikkien suojattavien instrumenttien tulevat korkovirrat vaikuttavat rahavirran suojaamisen tehokkaan osan voiton tai tappion määrittämiseen johdannaisille, jotka on määritetty suojaamaan rahavirtaa.

Johdannaiset joihin sovellettiin suojauslaskentaa arvioitiin tehokkaiksi 31.12.2020 sekä 31.12.2019. Kyseisten johdannaisten käypä arvo oli 0,2 miljoonaa euroa (1,4) tilikauden päättyessä ja niiden käyvän arvon muutos -1,3 miljoonaa euroa (0,0) on kirjattu muihin laajan konsernituloksen eriin.

C) Suojausinstrumenttien vaikutus tilinpäätökseen

Suojauslaskennan alla olevien suojausinstrumenttien vaikutus konsernitaseeseen

Me	Nimellisarvo	Tasearvo	Erä konsernitaseessa	Periodin käyvän arvon muutos jonka perusteella tehottumuutta mitataan
31.12.2020
Koronvaihtosopimukset	109,8	0,2	Pitkäaikaiset varat ja lyhytaikaiset velat, Johdannaissopimukset	-1,3
31.12.2019
Koronvaihtosopimukset	136,9	1,4	Pitkäaikaiset varat, Johdannaissopimukset	0,0

Kassavirransuojauksen vaikutus konsernituloslaskelmaan ja laajaan konsernituloslaskelmaan

Me	Laajaan tuloslaskelmaan kirjattu voitto/tappio suojista	Tuloslaskelmaan kirjattu tehtottomuus	Erä konsernitulos-laskelmassa	Laajasta tuloslaskelmasta tuloslaskelmaan kirjattu summa	Erä konsernitulos-laskelmassa
31.12.2020 päättyvä vuosi
Koronvaihto-sopimukset	0,2	-	-	-0,5	Rahoituskulut
31.12.2019 päättyvä vuosi
Koronvaihto-sopimukset	1,4	-	-	0,8	Rahoitustuotot

CITYCON

TALOUDELLINEN KATSAUS

TILINPÄÄTÖS

KONSERNITILINPÄÄTÖKSEN LIITETIEDOT

3.7. VASTUUSITOUMUKSET

Vakuudet ja muut vastuusitoumukset

Me	2020	2019
Velat, joiden vakuudeksi annettu kiinnityksiä ja pantattu osakkeita
Lainat rahoituslaitoksilta	95,5	101,4

Vastuusitoumukset veloista

Kiinnitykset maa-alueisiin ja rakennuksiin	250,0	111,8

Pankkitakaukset ja emon takaukset

93,6	49,6

Kiinnitykset maa-alueisiin ja rakennuksiin

Kiinnitykset liittyivät emoyhtiön luottolimiittisopimuksiin, joiden vakuudeksi konserni on antanut kiinnityksiä joidenkin tytäryhtiöiden kautta. Citycon omistaa 50 % Kista Galleria -yhteisyrityksestä. Osakkeita yhteisyrityksessä on pantattu yhteisyrityksen velkojen vakuudeksi.

Pankkitakaukset ja emon takaukset

Takaukset liittyvät pääasiassa tytäryhtiöiden puolesta annettuihin emoyhtiön takauksiin kolmansille osapuolille, tai kolmansille osapuolille avattuihin pankkitakauksiin.

Ostositoumukset liittyen kehityshankkeisiin on esitetty liitetiedossa 2.1.

3.8. RAHAVARAT

Me	2020	2019
Käteinen raha ja pankkioht	16,7	7,1
Rajoitetut rahavarat	9,2	7,1
Yhteensä	25,9	14,2

Rahavir talaskelman mukaiset rahavarat koostuvat edellä esitetyistä rahavaroista. Rajoitetut rahavarat liittyvät lähinnä lahjakortteihin, veroihin ja vuokravakuuksiin.

RAHAVARAT

Rahavarat koostuvat käteisestä rahasta, vaadittaessa nostettavissa olevista pankkitalletuksista ja muista lyhytaikaisista, erittäin likvideistä sijoituksista. Rahavaroihin luokiteltuilla erillä on enintään kolmen kuukauden maturiteetti hankinta-ajankohdasta lukien.

4. MUUT LIITETIEDOT

4.1. TULOVEROT

Me	2020	2019
Tilikauden tulokseen perustuvat verot	-1,7	-2,1
Edellisten tilikausien verot	0,0	0,1
Laskennalliset verot	19,6	8,6
Tuloverot	17,8	6,7

Cityconilla ei ollut suoraan omaan pääomaan kirjattuja tilikauden tulokseen perustuvia veroja vuonna 2020 ja 2019.

Tuloslaskelman verokulun ja konsernin kotimaan verokannalla (20,0 %) laskettujen verojen välinen täsmäytyslaskelma:

Me	2020	2019
Vaitto ennen veroja	-45,7	-3,2
Verot laskettuna kotimaan verokannalla	9,1	-0,4
Tytäryhtiöiden verokannan muutos	2,2	0,0
EU tuomioistuimen päätös Ruotsin yhtiöiden korkokulujen vähennyskelpoisuuteen liittyvä	7,3	0,0
Sijoituskohteistojen käyvät arvot	-4,4	-4,6
Ulkomaisten tytäryhtiöiden poikkeava verokanta	3,8	3,1
Kirjaamattomat laskennalliset verosaamiset laippuista	-0,9	0,0
Viroituksellisten tappioiden käyttö	2,0	9,0
Verovapaat tuotot vähennettynä vähennys-kelvottomilla kuluilla	-0,7	1,3
Muut	-0,5	0,4
Tuloverot	17,8	6,7

Tuloverot sisältävät konserniyhtiöiden tilikauden veronalaseen tuloon perustuvat verot, edellisten kausien verojen oikaisut sekä laskennallisten verojen muutokset. Kauden verotettavaan tuloon perustuva vero lasketaan kunkin maan voimassaolevan verosäännösten perusteella. Kun laskennallisen veron kirjaaminen aiheutuu omaan pääomaan kirjattavasta erästä, kuten suojausinstrumenttina käytetyn johdannaisen käyvän arvon muutoksesta, myös laskennallinen vero kirjataan omaan pääomaan.

Citycon on tuloverotuksen kohteena useassa eri maassa. Verolainsäädännön monimutkaisuus, alati muuttuva lainsäädäntö ja toimintaympäristö vaatii Cityconilta arvioita ja oletuksia verolaskentaa laadittaessa. Erityisesti korkokulujen vähennyskelpoisuuteen liittyvä verolainsäädäntö on muuttunut ja muuttumassa Cityconin toimintamaissa. Citycon valvoo ja analysoi muutosten vaikutuksia osana normaalia toimintaansa.

Tulevaisuuden verotettavat tulot ovat epävarmoja ja lopullisen veron määrä voi poiketa alun perin kirjautua. Jos lopullinen vero poikkeaa alun perin kirjautua määristä, erot voivat vaikuttaa sekä kauden verotettavaan tuloon, verosaamisiin ja velkoihin että laskennallisiin verosaamisiin ja -velkoihin.

CITYCON

TALOUDELLINEN KATSAUS

TILINPÄÄTÖS

KONSERNITILINPÄÄTÖKSEN LIITETIEDOT

4.2. LASKENNALLISET VEROSAAMISET JA -VELAT

Laskennallisten verosaamisten ja -velkojen muutokset vuoden 2020 aikana: Me	1.1.2020	Kirjattu tulos-laskelmaan	Kirjattu muihin laajan tuloksen eriin	Erät, jotka kirjattu omaan pääomaan	Valuutta-kurssierot	31.12.2020
Laskennalliset verosaamiset
Verotuksessa vahvistetut tappiot	9,2	4,6	-	-	-	13,8
Koronvaihtosopimusten arvostaminen	0,0	-	-	-	-	0,0
Muut erät	0,2	0,2	-	-	-	0,4
Laskennalliset verosaamiset yhteensä	9,4	4,8	-	-	-	14,2
Laskennalliset verovelat
Sijoituskinteistöjen arvostus kappaan arvoon	294,6	-14,6	-	-	-5,8	274,2
Vuokrattojen kiinteistöjen ja hallinnoitujen kauppakeskusten sopimusten arvot	1,5	-0,2	-	-	-0,1	1,0
Rahoituskulujen jaksotuserot	0,6	-	-	-0,1	-	0,5
Laskennallisten verojen oikaisu osana myytyjen kohteiden kauppahintaa	0,0	-	-	-	-	0,0
Laskennalliset verovelat yhteensä	296,4	-14,8	-	-0,1	-5,9	275,7

1 Sijoituskinteistöihin liittyvää laskennallista verovelkaa vastaan on netotettu 15,2 miljoonaa euroa vahvistetuista tappioista syntyvää laskennallista verosaamista. Kyseinen laskennallinen verosaamisen kasvu tilinpäätöksessä 2020 sisältää 7,2 miljoonaa euroa johtuen EU-tuomioistuimen konsernin ulkopuoliselle taholle onto-masta positiivisesta veroratkaisusta, jolla on positiivinen vaikutus myös Cityconin Ruotsin yhtiöiden aikaisempien vuosien korkokulujen vähentyskelpoisuuteen.

Laskennallisten verosaamisten ja -velkojen muutokset vuoden 2019 aikana: Me	1.1.2019	Kirjattu tulos-laskelmaan	Kirjattu muihin laajan tuloksen eriin	Erät, jotka kirjattu omaan pääomaan	Valuutta-kurssierot	31.12.2019
Laskennalliset verosaamiset
Verotuksessa vahvistetut tappiot	8,4	0,8	-	-	-	9,2
Koronvaihtosopimusten arvostaminen	0,5	-0,5	-	-	-	0,0
Muut erät	0,4	-0,2	-	-	-	0,2
Laskennalliset verosaamiset yhteensä	9,0	0,4	-	-	-	9,4
Laskennalliset verovelat
Sijoituskinteistöjen arvostus kappaan arvoon 1)	102,6	-8,0	-	-	-0,1	294,6
Vuokrattojen kiinteistöjen ja hallinnoitujen kauppakeskusten sopimusten arvot	1,4	-0,2	-	-	-	1,5
Rahoituskulujen jaksotuserot	0,4	-0,1	-0,5	0,6	-	0,6
Laskennallisten verojen oikaisu osana myytyjen kohteiden kauppahintaa	0,0	-	-	-	-	0,0
Laskennalliset verovelat yhteensä	304,4	-8,3	-0,3	0,6	-0,1	296,4

1 Sijoituskinteistöihin liittyvää laskennallista verovelkaa vastaan on netotettu 4,6 miljoonaa euroa vahvistetuista tappioista syntyvää laskennallista verosaamista.

Laskennalliset verosaamiset ja -velat lasketaan varojen ja velkojen verotusarvojen ja kirjanpitoarvojen välisistä väliaikaisista eroista. Sijain ja väliaikainen ero syntyy sijoituskinteistöjen käyvän arvon ja verotuksellisen arvon erosta. Tällöin veron laskenta perustuu kiinteistön käyvän arvon ja verotuksessa poistamattoman jäännösarvon väliseen eroon. Sääntöä sovelletaan, vaikka kiinteistömyynti toteutetaan myymällä osakkeet eikä siinä huomioida mahdollisten veroseuraamusten todennäköisyyttä. Muita väliaikaisia eroja aiheutuu muun muassa vahvistetuista tappioista ja rahoitusinstrumenteista. Laskennalliset verosaamiset kirjataan siihen määrään asti kuin on todennäköistä, että tulevaisuudessa syntyy verotettavaa tuloa, jota vastaan väliaikainen ero voidaan hyödyntää.

Konserniyrityksillä oli 31.12.2020 sellaisia vahvistettuja tappioita 1,5 miljoonaa euroa (0,6), joista ei ole kirjattu laskennallista verosaamista, koska ei ole todennäköistä, että näille konserniyrityksille kertyisi ennen kyseisten tappioiden vanhenemista verotettavaa tuloa, jota vastaan tappiot voitaisiin hyödyntää.

Kun vahvistetuista tappioista kirjataan verosaamista, tulee arvioida, onko todennäköistä, että se voidaan hyödyntää tulevaisuudessa syntyvää verotettavaa tuloa vastaan.

CITYCON

TALOUDELLINEN KATSAUS

TILINPÄÄTÖS

KONSERNITILINPÄÄTÖKSEN LIITETIEDOT

4.3. AINEETTOMAT HYÖDYKKEET

Me	2020	2019
Hankintameno 1.1.	36,4	33,2
Lisäykset	1,9	3,1
Vähennykset	-0,7	-0,1
Valuuttakonsernit	-1,2	0,2
Hankintameno 31.12.	36,4	36,4
Kertyneet poistot ja arvonalentumiset 1.1.	-17,1	-15,1
---	---	---
Poistot	-2,1	-2,0
Valuuttakonsernit	0,3	0,0
Kertyneet poistot ja arvonalentumiset 31.12.	-18,8	17,1
Kirjanpitoarvo 1.1.	19,3	18,1
---	---	---
Kirjanpitoarvo 31.12.	17,6	16,3

Aineettomat hyödykkeet sisältävät liiketoimintojen hankinnassa kirjattujen vunkrattujen kiinteistöjen ja hallinnoitujen kauppakeskusten sopimusten arvot sekä IT-ohjelmia ja lisenssejä. Vunkrattujen kiinteistöjen ja hallinnoitujen kauppakeskusten sopimusten arvo oli 11,8 miljoonaa euroa 31.12.2020 (14,0).

Aineettomat hyödykkeet

Aineeton hyödyke kirjataan taseeseen, kun hyödykkeen hankintameno on määritettävissä luotettavasti ja on todennäköistä, että hyödykkeestä odotettavissa oleva takuudellinen hyöty kohtuuryrityksen hyväksi. Aineettomat hyödykkeet arvostetaan alkuperäiseen hankintamenoon poistoilla ja mahdollisilla arvonalentumisilla vähennettynä.

Aineettomien hyödykkeiden poistoajat ovat seuraavat:

Vunkrattujen kiinteistöjen sopimusten arvot poistetaan tasapoistoin sopimusajan aikana.
Hallinnoitujen kauppakeskusten sopimusten arvot poistetaan tasapoistoin sopimusajan aikana.
IT-ohjelmistot poistetaan vaikutus-aikanaan tasapoistoin 3-7 vuodessa.

AINEETTOMIEN HYÖDYKKEIDEN ARVONALENTUMINEN

Jokaisena tilinpäätöspäivänä aineellisten ja aineettomien hyödykkeiden osalta arvioidaan, onko arvonalentumisesta viitteitä. Mikäli arvon alentumisesta on viitteitä, omaisuuseraista kerryttettävissä oleva rahamäärä arvioidaan. Mikäli kirjanpitoarvo ylittää kerryttettävissä olevan rahamäärän, arvonalentumistappio kirjataan konsernitaloslaskelmaan.

4.4. MYYNTISAAMISET JA MUUT SÄÄMISET

Me	2020	2019
Vuokra- ja myyntisaamiset	24,8	14,7
Odotettavissa olevat luottotapoiot	-9,6	-4,9
Vuokra- ja myyntisaamiset (pettit)	15,2	9,8
Korkosaamiset	5,5	4,9
Rahoitusvarat yhteensä	20,6	14,7
Siirtosaamiset	15,0	12,2
ALV-saamiset	3,9	6,7
Muut saamiset	12,0	26,3
Yhteensä	51,5	59,9

Rahoitusvarat

Rahoitusvarat sisältävät vuokra- ja myyntisaamiset sekä korkosaamiset, joita ei pidetä kaupankäyntitarkoituksessa ja jotka on aikaansaatu luovuttamalla rahaa, tavaroita tai palveluja suoraan velalliselle. Ne arvostetaan alun perin käypään arvoon ja myöhemmin jaksotettuun hankintamenoon. Tasearvoa alennetaan odotettavissa olevien luottotappioiden määrällä.

Rahoitusvarojen arvon alentuminen

Rahoitusvarojen osalta tappiota koskeva vähennyä arvostetaan määrään, joka vastaa koko voimassaoloajalta odotettavissa olevia luottotappioita. Odotettavissa oleva luottotappio kirjataan tulosvaikutteisesti.

Vuokra- ja myyntisaamisten ikäjakauma

Me	2020	Odotettavissa olevien luottotappioiden osuus	Odotettavissa olevat luottotappiot
Ei erääntyneet	2,5	10,8 %	0,3
alle kuukausi	3,6	11,9 %	0,4
1–3 kuukautta	1,0	32,0 %	1,0
5–6 kuukautta	2,6	19,1 %	0,5
6–12 kuukautta	7,4	64,6 %	5,1
1–5 vuotta	7,1	32,7 %	2,3
Yhteensä	24,8		8,6

Vuokra- ja myyntisaamisten ikäjakauma

Me	2019	Odotettavissa olevien luottotappioiden osuus	Odotettavissa olevat luottotappiot
Ei erääntyneet	2,5	0,7 %	0,0
alle kuukausi	1,8	17,7 %	0,3
1–3 kuukautta	2,2	16,8 %	0,4
5–6 kuukautta	1,6	14,9 %	0,2
6–12 kuukautta	3,1	41,9 %	1,3
1–5 vuotta	3,5	76,8 %	2,7
Yhteensä	14,7		4,9

Odotettavissa olevien luottotappioiden muutokset tilikauden aikana

Me	2020	2019
Alkusaldo	-4,9	-3,6
Lisäys	-5,7	-1,9
Käytetty	0,6	0,4
Petuttu tarpeettomana	0,4	0,1
Odotettavissa olevat luottotappiot tilikauden lopussa	-2,6	-4,2

Vuokra- ja myyntisaamiset ovat korottomia saamisia ja niiden maksuehto on 2-20 päivää. Vuokravakuudet vastaavat 2–6 kuukauden vuokria ja muita maksuja.

CITYCON

TALOUDELLINEN KATSAUS

TILINPÄÄTÖS

KONSERNITILINPÄÄTÖKSEN LIITETIEDOT

ODOTETTAVISSA OLEVAT LUOTTOTAPPIOT

IFRS 9 Rahoitusinstrumentit -standardi sisältää ohjeistusta koskien rahoitusvaroin kirjattavia arvonalentumisia. Citycon konsernin kannalta standardin soveltamisen keskeisin vaikutus on se, että vuokra- ja myyntisaamisiin kohdistuva luottoriski on huomioitava saamisten arvostuksessa raportointiajankohtana saamisten koko elinkaaren ajalta.

Citycon katsoo konsernin saamisiin kohdistuvan luottoriskin sisältyvän konsernin vuokra- ja myyntisaamisten kirjanpitoarvoon olennaisilta osin jo konsernissa suoritettavan saamiskohtaisen vuokra- ja myyntisaamisten tarkastelun johdosta. IFRS 9 standardin myötä, Citycon konserni kuitenkin huomioi raportoinnissaan odotettavissa olevat luottotappiot saamiskannassaan myös koko elinkaaren ajalta, jolla on vaikutusta erityisesti

vielä eräntymättömien saamisten arvostukseen.

Citycon arvioi odotettavissa olevien luottotappioiden määrää saamiskannassaan perustuen saatavilla olevaan historialliseen tietoon konsernille kertyneistä luottotappioista ja odotuksiin taloudellisten olosuhteiden kehityksestä. Odotukset taloudellisten olosuhteiden kehityksestä perustuvat ensisijaisesti tunnuslukuihin, jotka antavat viitteitä Citycon konsernin operatiivisen toiminnan ja asiakaskunnan taloudellisesta kehityksestä.

Citycon soveltaa odotettavissa olevien luottotappioiden arvioinnin osalta standardin sallimaa yksinkertaistettua menettelyä. Citycon konsernin vuokra- ja myyntisaamiset eivät konsernin liiketoiminnan luonteesta johtuen pidä sisällään IFRS 15 standardin tarkoittamaa merkittävää rahoituskomponenttia.

4.5. OSTOVELAT JA MUUT VELAT

Me	2020	2019
Ostovelat	19,2	13,3
Korkovelat	16,8	16,3
Rahoitusvelat yhteensä	36,0	29,7
Lyhytaikaiset saadut ennakot	15,2	14,8
Siirtovelat	29,7	21,4
ALV-velat	4,3	8,0
Muut korottomat lyhytaikaiset velat	1,7	1,4
Korottomat lyhytaikaiset velat yhteensä	51,0	45,7
Yhteensä	87,0	75,3

Ostovelkojen ja muiden velkojen tulevien maksujen eräntymispäivät:

Me	2020	2019
Alle 1 kuukausi	71,8	55,6
1-3 kuukautta	4,3	5,9
3-6 kuukautta	0,1	5,8
6-12 kuukautta	9,7	7,8
1-2 vuotta	1,1	0,1
Yhteensä	87,0	75,3

RAHOITUSVELAT

Rahoitusvelkoihin kuuluvat ostovelat ja korkovelat, jotka merkitään alun perin kirjanpitoon käypään arvoon. Myöhemmin rahoitusvelat arvostetaan efektiivisen koron menetelmällä jakso-tettuun hankintamenoon.

CITYCON

TALOUDELLINEN KATSAUS

TILINPÄÄTÖS

KONSERNITILINPÄÄTÖKSEN LIITETIEDOT

5. KONSOLIDOINTI

KONSERNITILINPÄÄTÖKSEN LAATIMISPERIAATTEET

Konsernitilinpäätös sisältää emoyhtiö Citycon Oyj:n, sen tytäryhtiöt sekä osuudet osakkuus-, yhteis- ja yhteistoimintayrityksissä.

TYTÄRYHTIÖT

Tytäryhtiöt ovat yhtiöitä, joissa konsernilla on määräysvalta. Määräysvalta on olemassa silloin, jos konsernilla on: olemassa oleva oikeus johtaa yhteisön olennaisia toimintoja, riski tai oikeus liittyen vaihteleviin tuottoihin omistusosuudelleen yhteisössä, ja kyky käyttää määräysvaltaansa vaikuttaakseen yhteisön tuottoihin.

Jos konsernilla on vähemmän kuin enemmistöosuus yhteisön ääni- tai vastaavasta oikeudesta, konserni huomioi kaikki relevantit tosiasiat ja olosuhteet arvioidessaan määräysvaltaansa yhteisössä, mukaan lukien muiden yhteisön omistajien kanssa tehdyt sopimukset. Konserni uudelleenarvioi määräysvaltaansa yhteisössä, mikäli tosiasiat tai olosuhteet osoittavat, että yksi tai useampi kolmesta kontrollitekijästä on muuttunut. Tytäryhtiöt yhdistellään konsernitilinpäätökseen siitä hetkestä alkaen, kun konserni on saanut määräysvallan, ja luovutetut yhtiöt siihen päivään asti, jolloin määräysvalta lakkaa.

Konsernitilinpäätöstä laadittaessa on eliminoitu konsernin sisäiset liiketapahtumat sekä sisäinen voitonjako.

YHTEISET TOIMINNOT

Sellaisia Suomessa toimivia keskinäisiä kiinteistöyhtiöitä, joista Citycon omistaa alle 100 %, käsitellään yhteisinä toimintoina IFRS 11 Yhteisjärjestelyt -standardin mukaisesti. Konsernitilinpäätökseen konserni kirjaa yhteisiin toimintoihin liittyvät varansa ja velkansa, mukaan lukien osuutensa yhteisistä varoista ja veloista. Lisäksi konserni kirjaa yhteisiin toimintoihin liittyvät tuottonsa ja kulunsa, mukaan lukien osuutensa yhteisten toimintojen tuotoista ja kuluista. Edellä mainittua yhdistelytapaa sovelletaan kaikkiin tällaisiin yhteisiin toimintoihin.

Keskinäiset kiinteistöyhtiöt, joista omistetaan alle 50 %, käsitellään edellä kuvatulla tavalla yhteisinä toimintoina.

ULKOMAAN RAHAN MÄÄRÄISET LIIKETAPAHTUMAT

Ulkomaan rahan määräiset liiketapahtumat kirjataan tapahtumapäivän kurssiin. Arvostamisesta aiheutuneet kurssierot kirjataan laajaan tuloslaskelmaan rahoituskuluihin ja -tuottoihin.

Tilinpäätöshetken ulkomaan rahan määräiset monetaariset saamiset ja velat arvostetaan tilinpäätöspäivän kurssiin. Käypiin arvoihin arvostetut ulkomaan rahan määräiset ei-monetaariset erät muunnetaan euroiksi arvostuspäivän valuuttakursseja käyttäen, muut ei-monetaariset erät arvostetaan tapahtumapäivän kurssiin.

Ulkomaisten tytäryhtiöiden tuloslaskelmat on muunnettu euroiksi tilikauden keskikurssin mukaan ja taseet tilinpäätöspäivän kurssin mukaan. Tästä aiheutuva kurssiero kirjataan omana muuntoeroeränään muihin laajan tuloksen eriin. Ulkomaisten tytäryritysten hankintamenon eliminoinnista ja hankinnan jälkeen kertyneistä oman pääoman eristä syntyvät muuntoerot kirjataan omaan pääomaan.

CITYCON

TALOUDELLINEN KATSAUS

TILINPÄÄTÖS

KONSERNITILINPÄÄTÖKSEN LIITETIEDOT

5.1. LIIKETOIMINTAHANKINNAT JA LIIKEARVO

LIIKETOIMINTAHANKINNAT

Liiketoimintahankintojen tekemiseen sovelletaan IFRS 3 Liiketoimintojen yhdistäminen-standardia, jonka mukaan hankintameno kohdistetaan hankituille varoille, veloille ja vastuusitoumuksille niiden käypien arvojen mukaisesti. Liikearvo syntyy, kun annettu vastike ylittää hankitun nettovarallisuuden käyvän arvon.

LIIKEARVO

Liiketoimintojen yhdistämisissä syntyvä liikearvo ei jutaan määrään, jolla luovutettu vastike ylittää hankitun nettovarallisuuden käyvän arvon. Liikearvo on kohdistettu rahavirtaa tuottavilla yksiköille. Liikearvo arvostetaan alkuperäiseen hankintamenoon vähennettynä arvonalentumisilla.

Laskennalliset verovelat arvostetaan nimellisarvoon (ei käypään arvoon). Liiketoiminnan yhdistämisessä arvostetut laskennalliset verovelat muodostavat liikearvoa, jos laskennallisten verovelkojen nimellisarvo on korkeampi kuin niiden käypä arvo hankintaherkellä.

Siihen määrään asti kuin laskennallisten verovelkojen nimellisarvon ja käyvän arvon välinen erotus laskee myöhemmin, esimerkiksi verotukseen liittyvistä muutoksista, kuten konsernin veroasteen vähentymisestä johtuen, alkuperäinen laskennallisista veroveloista muodostunut liikearvo voi pienentyä.

Jos osa rahavirtaa tuottavasta yksiköistä, jolle on kohdistettu liikearvon, myydään, liikearvo, joka kohdistuu kyseiselle myydylle osalle, kirjataan pois liiketoiminnan muuna kuluna. Liikearvo kohdistetaan myydylle osalle luovutettavan toiminnon ja jäljelle jäävän osan arvojen suhteessa.

LIIKETOIMINTAHANKINNAT JA OMAISUUSHANKINNAT

Citycon hankkii sijoituskohteistoja omistukseensa liiketoimintahankintoina sekä omaisuushankintoina.

Citycon soveltaa liiketoimintahankintoihin IFRS 3 Liiketoimintojen yhdistäminen-standardia mukaista käsittelyä ja omaisuushankintoihin IAS 40. Sijoituskohteistöt-standardia, Citycon käyttää harkintaa arvioidessaan onko sijoituskohteiston tai sijoituskohteistoportfolion hankinta liiketoiminta- vai omaisuushankinta. Mikäli kohteiston lisäksi hankintaan sisältyy merkittävä määrä hankittuja toimintoja, hankintaa käsitellään liiketoimintahankintana. Toimintojen merkitys arvioidaan IFRS 3-standardissa esitetyn liiketoiminnan (esim. ylläpito, siivous, turvallisuus, kirjanpito, jne.) määritelmän mukaisesti.

A) Liiketoimintahankinnat ja liikearvo

Me	2020	2019
Hankintameno 1.1.	146,5	145,7
Muutos valuuttakurssista	-5,5	0,8
Hankintameno 31.12.	141,1	146,5

Tilinpäätöshotkella 31.12.2020 liikearvo muodostui kokonaan 14.7.2019 tehdystä Norjan liiketoiminnan hankinnasta. Liikearvo on kohdistettu kokonaisuudessaan Norjan liiketoimintayksikköön. Liiketoimintayksiköstä myytiin tilikauden 2020 aikana 1 (6) kohde.

Citycon ei ole tehnyt liiketoimintahankintoja vuosien 2020 tai 2019 aikana.

CITYCON

TALOUDELLINEN KATSAUS

TILINPÄÄTÖS

KONSERNITILINPÄÄTÖKSEN LIITETIEDOT

B) Liikearvon arvonalentumistestaus

LIIKEARVON ARVONALENTUMISTESTAUS

Liikearvo testataan arvonalentumisen varalta vähintään kerran vuodessa ja kun olosuhteet antavat viitteitä siitä, että omaisuuserän kirjanpitoarvo on alentunut. Liikearvosta ei kirjata säännönmukaisia poistoja. Liikearvon arvonalentuminen määritellään arvioimalla sen rahavirtaa tuottavan yksikön (tai yksikköryhmän) kerryttettävissä olevaa rahamäärää, johon liikearvo liittyy. Jos rahavirtaa tuottavan yksikön kerryttettävissä oleva rahamäärää on pienempi kuin yksikön kirjanpitoarvo, kirjataan arvonalentumistappio. Liikearvoin liittyviä arvonalentumistappioita ei voi peruuttaa tulevilla tilikausilla.

Citycon määrittää kerryttettävissä olevat rahavirrat käyttöarvolaskelmilla, jotka perustuvat ulkopuolisen arvioitsijan laatimaan sijoituskohteistojen käyvän arvon määritykseen 10 vuoden kassavirroista liitetiedoissa numero 21 esitetyn mukaisesti sekä hallinnon kuluihin ja liiketoiminnan muihin tuottoihin ja kuluihin hallituksen hyväksymän budjetin mukaisesti. Kassavirrat eivät sisällä uudelleenjärjestelytoimintoja, joihin Citycon ei ole vielä sitoutunut, tai merkittäviä tulevia investointeja, jotka parantavat testattavan rahavirtaa tuottavan yksikön omaisuuserien suorituskykyä. Kerrytettävissä olevaan rahamäärään vaikuttavat erityisesti dietukset diskonttokorosta ja nettovuokratuotoista.

Arvonalentumistesti tehdään liikearvon nettomäärälle, eli liikearvosta vähennetään hankintaherkkellä määritetty laskennallisten verovelkojen nimellisarvon ja käyvän arvon välinen erotus.

Me	2020	2019
Liikearvo yhteensä	141,1	146,5
Laskennallisen verovelan nimellisarvon ja käyvän arvon välinen ero hankintaherkkellä	-80,9	-85,8
Liikearvo arvonalentumistestausta varten	60,2	60,7

Liikearvon arvonalentumistestauksessa käytetään johdon harkintaa ja oletuksia erityisesti kerryttettävissä olevien rahamäärien määrittelyyn, joihin vaikuttavat esimerkiksi oletukset diskonttokorosta ja nettovuokratuotoista.

Testattavan omaisuuserän tasearvo oli noin 1469,3 miljoonaa euroa (1427,0) sisältäen testattavan liikearvon. Ennakoitujen rahavirtoihin sovellettava diskonttokorko ennen veroja oli 5,00 % (4,17 %). Norjan yksikön kerryttettävissä oleva rahamäärä oli yhteensä 1539,9 miljoonaa euroa (1541,4) ylittäen 70,6 miljoonalla eurolla (114,4) omaisuuserän tasearvon, joten liikearvon arvonalentumiskirjaukselle ei ole tarvetta.

Käyttöarvon laskennassa käytetyt tärkeimmät olettamukset

Käyttöarvon laskennassa eniten vaihtelua aiheuttavat olettamukset diskonttokorosta sekä olettamuksista, joita on käytetty nettovuokratuoton laskennassa. Nettovuokratuoton laskenta perustuu yhtiön ulkopuolisen kiinteistöarvioitsijan laatimiin 10 vuoden kassavirtalaskelmiin sijoituskohteistojen käyvän arvon määrittämiseksi. Niihin liittyvät merkittävimmät olettamat on esitetty liitetiedossa 2.1. Diskonttokorko kuvastaa markkinoiden näkemystä Norjan yksikköön kohdistuvista riskeistä, kun huomioon otetaan rahan aika-arvo sekä Norjan yksikköön liittyvät erityisriskit. Diskonttokoron laskenta perustuu oman ja vieraan pääoman kustannusten painotettuun keskiarvoon (WACC). Jäännösarvo pääomitetaan ulkopuolisen arvioitsijan tuotto-odotuksella 5,58 % (5,47), joka heijastaa kiinteistökohtaisia riskejä ja markkinariskiä.

Herkkyys olettamuksissa tapahtuville muutoksille

Kerryttettävissä olevaa rahamäärää koskevat tärkeimmät olettamukset liittyvät nettovuokratuottoon ja tuottovaateeseen kuten esitetty liitetiedossa 2.1. Herkkyyttä on analysoitu erikseen nettovuokratuottojen ja tuottovaateiden suhteen muiden tekijöiden pysyessä vakioina. Nettovuokratuottojen heikentyessä yli 3,96 %:ia (6,38) nykyisestä tasosta omaisuuserän kerryttettävissä oleva rahamäärä alittaisi tasearvon. Yhtiön määrittelemän WACC:in 5,00 % (4,17) sekä ulkopuolisen arvioitsijan määrittämän terminaaliarvon tuotto-odotuksen 5,58 % (5,47) molempien kasvaessa yli 0,27 %-yksikköä (0,42) omaisuuserän kerryttettävissä oleva rahamäärä alittaisi tasearvon.

5.2. MÄÄRÄYSVALLATTOMIEN OMISTAJIEN HANKINTA

Citycon hankki 31.3.2020 määräysvallattomilta omistajilta 24 % Heikintorin osakkeista. Kaupan jälkeen Citycon omistaa Heikintorista 93 %.

Citycon ei tehnyt määräysvallattomien omistajien osuuksien hankintoja tilikaudella 2019.

Citycon ei tehnyt vähemmistöosuuden hankintoja tilikausilla 2020 ja 2019.

CITYCON

TALOUDELLINEN KATSAUS

TILINPÄÄTÖS

KONSERNITILINPÄÄTÖKSEN LIITETIEDOT

5.5. LÄHIPIIRITAPAHTUMAT JA KONSERNIRAKENTEEN MUUTOKSET

A) Lähipiiri

Konserniyhtiöt ja muutokset konsernirakenteessa

Konserniyhtiöt 31.12.2020	Kotimaa	Konsernin omistusosuus, %	Emon omistusosuus, %
Emoyhtiö: Citycon Oyj	Suomi
Albertslund Centrum ApS	Tanska	100
Asematie 3 Koy	Suomi	100
Asunto Oy Espoon Huukkari	Suomi	100
Asunto Oy Espoon Jolla	Suomi	100
Big Apple Top Oy	Suomi	100
Citycon AB	Ruotsi	100	100
Citycon Buskerud Eiendom AS	Norja	100
Citycon Buskerud Invest AS	Norja	100
Citycon Buskerud Invest KS	Norja	100
Citycon Denmark ApS	Tanska	100	100
Citycon Development AB	Ruotsi	100
Citycon Down Town Eiendom AS	Norja	100
Citycon Eiendomsmegling AS	Norja	100
Citycon Finland Oy	Suomi	100	100
Citycon Herkules Eiendom AS	Norja	100
Citycon Holding AS	Norja	100	100
Citycon Högdalen Centrum AB	Ruotsi	100
Citycon Jakobsbergs Centrum AB	Ruotsi	100
Citycon Kilden Eiendom AS	Norja	100
Citycon Kolbotn Torg Eiendom AS	Norja	100
Citycon Kolbotn Torg Næring AS	Norja	100
Citycon Kongssenteret Eiendom AS	Norja	100
Citycon Kremmertorget Eiendom AS	Norja	100
Citycon Liertoppen Eiendom AS	Norja	100
Citycon Liljeholmen Bostad AB	Ruotsi	100
Citycon Liljeholmstorget Galleria AB	Ruotsi	100
Citycon Linderud Eiendom AS	Norja	100
Citycon Magasinet Drammen Eiendom AS	Norja	100

Citycon-konsernin lähipiiriin kuuluvat emoyhtiö Citycon Oyj ja sen tytäryhtiöt, osakkuusyritykset ja yhteisyritykset, hallituksen jäsenet, toimitusjohtaja, muut johtoryhmän jäsenet sekä yhtiön suurin osakkeenomistaja Gazit-Globe Ltd., jonka omistusosuus Citycon Oyj:stä 31.12.2020 oli 48,9 prosenttia (31.12.2019: 48,6%).

Konserniyhtiöt 31.12.2020	Kotimaa	Konsernin omistusosuus, %	Emon omistusosuus, %
Citycon Magasinet Drammen Invest AS	Norja	100
Citycon Magasinet Drammen Invest I ANS	Norja	100
Citycon Magasinet Drammen Invest II ANS	Norja	100
Citycon Norway AS	Norja	100
Citycon Oasen Eiendom AS	Norja	100
Citycon Oasen Kontoreiendom AS	Norja	100
Citycon Senterdrift AS	Norja	100
Citycon Services AB	Ruotsi	100
Citycon Shopping Centers AB	Ruotsi	100
Citycon Sjøsiden Eiendom AS	Norja	100
Citycon Solsiden Eiendom AS	Norja	100
Citycon Stopp Eiendom AS	Norja	100
Citycon Storbyen Eiendom AS	Norja	100
Citycon Strædet Cinema ApS	Tanska	100
Citycon Strædet Pedestrian Street ApS	Tanska	100
Citycon Innovation Sweden Ab	Ruotsi	100
Citycon Treasury B.V.	Alankomaat	100	100
Citycon Trekanten Eiendom AS	Norja	100
Citycon Tumba Centrumfastigheter AB	Ruotsi	100
Espoonlahden Bussiterminaali Koy	Suomi	100
Espoonlahden Metroasema Koy	Suomi	100
Kauppakeskus Columbus Koy	Suomi	100
Kauppakeskus Isokarhu Oy	Suomi	100
Kristiina Management Oy	Suomi	100
Kristiine Keskus Oü	Viro	100
Lahden Hansa Koy	Suomi	100
Lippulaiva Koy	Suomi	100
Lippulaivan Palvelutilat Koy	Suomi	100
Manhattan Acquisition Oy	Suomi	100

CITYCON

TALOUDELLINEN KATSAUS

TILINPÄÄTÖS

KONSERNITILINPÄÄTÖKSEN LIITETIEDOT

Konserniyhtiöt 31.12.2020	Kotimaa	Konsernin omistusosuus, %
Montalbas B.V.	Alankomaat	100
Myyrmanni Koy	Suomi	100
Mölndals Galleria AB	Ruotsi	100
Mölndals Galleria Fastighets AB	Ruotsi	100
RED City AB	Ruotsi	100
Riddarplatsen Fastigheter HB	Ruotsi	100
Rocca al Mare Kaubanduskeskus AS	Viro	100
Sektor Portefolje II AS	Norja	100
Sektor Stovner Eiendom AS	Norja	100
Sektor Torvbyen Eiendom AS	Norja	100
Stenungs Torg Fastighets AB	Ruotsi	100
Tampereen Koskikeskus Koy	Suomi	100
Torvbyen Utvikling AS	Norja	100
Åkersberga Centrum AB	Ruotsi	100
Lahden Trio Koy	Suomi	89,5
Myyrmäen Kauppakeskus Koy	Suomi	78,6
Heikintori Oy	Suomi	92,7
Myyrmäen Autopaikoitus Oy	Suomi	62,7
Dr Juells Park AS	Norja	50
Holding Big Apple Housing Oy	Suomi	50
Lappeenrannan Villimiehen Vitonen Oy	Suomi	50
Kista Galleria JV AB	Ruotsi	50
Kista Galleria Kommanditbolag	Ruotsi	50
Kista Galleria Holding AB	Ruotsi	50
Kista Galleria LP AB	Ruotsi	50
Klosterfoss Utvikling AS	Norja	50
Magasinet Drammen AS	Norja	50
Retail Park Oy	Suomi	50
Sandstranda Bolig AS	Norja	50
Tikkurilan Kassatalo As Oy	Suomi	39
Hansaparkki Koy	Suomi	36
Liesikujan Autopaikat Oy	Suomi	35,7
Sivuliikkeet:
Citycon Oyj filial	Ruotsi
Verotusytymät:
Parkeringshuset Väpnaren	Ruotsi	64

Myydyt yhtiöt (konsernin omistusosuus % myyntihetkellä)

Sektor Markedet Eiendom AS (100 %)	Norja	2.3.2020
Sektor Markedet Drift AS (100 %)	Norja	2.3.2020
Centerteam AS (50 %)	Norja	18.12.2020

Hankitut yhtiöt

Sektor Portefolje II AS	Norja	5.2.2020
Sektor Stovner Eiendom AS	Norja	5.2.2020
Sektor Stovner Drift AS	Norja	5.2.2020
Torvbyen Eiendom AS	Norja	5.2.2020
Torvbyen Drift AS	Norja	5.2.2020
Torvbyen Utveckling AS	Norja	5.2.2020
Sektor Markedet Eiendom AS	Norja	5.2.2020
Sektor Markedet Drift AS	Norja	5.2.2020
Heikintori Oy (68,7->92,7 %)	Suomi	31.3.2020

Fuusioidut

Citycon Herkules Drift AS fuusioitui Citycon Senterdrift AS -yhtiöön	Norja	2.9.2020
Citycon Kilden Drift AS fuusioitui Citycon Senterdrift AS -yhtiöön	Norja	2.9.2020
Citycon Kolbotn Torg Drift AS fuusioitui Citycon Senterdrift AS -yhtiöön	Norja	2.9.2020
Citycon Oasen Drift AS fuusioitui Citycon Senterdrift AS -yhtiöön	Norja	2.9.2020
Citycon Kongssenteret Drift AS fuusioitui Citycon Senterdrift AS -yhtiöön	Norja	2.9.2020
Citycon Kremmertorget Drift AS fuusioitui Citycon Senterdrift AS -yhtiöön	Norja	2.9.2020
Citycon Liertoppen Drift AS fuusioitui Citycon Senterdrift AS -yhtiöön	Norja	2.9.2020
Citycon Linderud Drift AS fuusioitui Citycon Senterdrift AS -yhtiöön	Norja	2.9.2020
Citycon Stopp Drift AS fuusioitui Citycon Senterdrift AS -yhtiöön	Norja	2.9.2020
Citycon Trekanten Drift AS fuusioitui Citycon Senterdrift AS -yhtiöön	Norja	2.9.2020
Citycon Storbyen Drift AS fuusioitui Citycon Senterdrift AS -yhtiöön	Norja	2.9.2020
Citycon Sjösiden Drift AS fuusioitui Citycon Senterdrift AS -yhtiöön	Norja	2.9.2020
Citycon Dusen Town Drift AS fuusioitui Citycon Senterdrift AS -yhtiöön	Norja	2.9.2020
Citycon Solsiden Drift AS fuusioitui Citycon Senterdrift AS -yhtiöön	Norja	2.9.2020
Sektor Stovner Drift AS fuusioitui Citycon Senterdrift AS -yhtiöön	Norja	2.9.2020

CITYCON

TALOUDELLINEN KATSAUS

TILINPÄÄTÖS

KONSERNITILINPÄÄTÖKSEN LIITETIEDOT

B) Lähipiirin kanssa toteutuneet liiketapahtumat

KONSERNIYHTIÖT

Konserniyhtiöt ovat maksaneet toisilleen mm. hoitovastikkeita, rahoitusvastikkeita, korkokuluja, lainan lyhennyksiä sekä muita hallintopalveluveloituksia.

Konsernitilinpäätöksessä nämä tuotot ja kulut on eliminoitu. Muita lähipiiritapahtumia ei ole ollut konserniyhtiöiden välillä.

JOHDON PALKKIOT

Tiedot johdon palkkioista on esitetty liitetietojen kohdassa 1.6. työsuhde-etuudet ja henkilöstökulut.

LIIKETAPAHTUMAT GAZIT-GLOBE LTD.:N KANSSA.

Palvelujen ostot ja kulujen edelleenveloitukset

Katsauskauden aikana Citycon on maksanut kuluja Gazit-Globe Ltd:lle ja sen tytäryhtiöille 0,0 milj. euroa ja veloittanut kuluja edelleen Gazit-Globe Ltd:ltä ja sen tytäryhtiöiltä 0,0 milj. euroa (0,0).

LIIKETAPAHTUMAT HALLITUKSEN JÄSENTEN KANSSA

Cityconilla oli vuonna 2019 sopimus Starkitect Studio Inc. yhtiön kanssa Offer Starkin konsultointitoimeksiannosta, jolloin Citycon maksoi konsulttipalkkioita 0,1 milj. euroa. Sopimus päättyi 7.8.2019.

RAPORTOINTI GAZIT-GLOBE LTD.:LLE

Yhtiön suurin osakkeenomistaja, Gazit-Globe Ltd., jonka omistusosuus yhtiöstä on 48,9 %, on ilmoittanut yhtiölle, että se soveltaa IFRS-standardeja raportoinnissaan vuodesta 2007 alkaen. IFRS-standardien mukaan yhtiöllä voi olla toisessa yhtiössä määräysvalta, vaikka sen omistusosuus yhtiössä ei ylittäisi 50 prosenttia.

Gazit-Globe Ltd. on katsonut, että sillä on IFRS-standardien tarkoittama määräysvalta Citycon Oyj:ssä, koska se on pystynyt osakeomistuksensa perusteella käyttämään määräysvaltaa Cityconin yhtiökokouksissa. Citycon luovuttaa yhtiöiden välillä tehdyn sopimuksen perusteella Gazit-Globe Ltd.:lle yksityiskohtaisempia, kirjanpitoon liittyviä tietoja väli- ja vuositilinpäätöksissä julkistettujen tietojen lisäksi, jotta Gazit-Globe Ltd. pystyy yhdistelemään Citycon-konsernin luvut omaan IFRS:n mukaiseen tilinpäätökseensä.

5.4. MUUTOKSET IFRS-STANDARDEISSA JA LASKENTAPERIAATTEISSA

Tilikaudella 2020 käyttöönotetut standardit, niiden muutokset ja tulkinnat

IFRS 3-STANDARDIMUUTOS: LIIKETOIMINNAN MÄÄRITELMÄ

Muutokset selventävät sitä, muodostavatko hankitut toiminnot ja varat liiketoiminnan vai ei. Muutokset sisältävät vähimmäisvaatimukset liiketoiminnalle, poistavat arvioinnin siitä ovatko markkinaosapuolet kykeneviä korvaamaan puuttuvia elementtejä, lisäävät ohjeistusta sen arvioimiseksi onko hankittu prosessi olennainen, kaventavat liiketoiminnan ja tuotoksen määritelmiä sekä esittävät valinnaisen käyvän arvon testin.

IAS 1 JA IAS 8 STANDARDIMUUTOKSET: OLENNAISUUDEN MÄÄRITELMÄ

Muutoksilla yhdenmukaistetaan olennaisuuden määräämää kaikissa standardeissa ja selkeytetään määritelmän tiettyjä näkökohtia.

Muutoksilla ei ollut merkittävää vaikutusta konsernitilinpäätökseen.

5.5. TILINPÄÄTÖSPÄIVÄN JÄLKEISET TAPAHTUMAT

12.2.2021 julkaistiin, että Citycon sopinut myyvänsä kolmen kauppakeskuksen portfolioin Ruotsissa.

CITYCON

TALOUDELLINEN KATSAUS

TILINPÄÄTÖS

EMOYHTIÖN TILINPÄÄTÖS

EMOYHTIÖN TILINPÄÄTÖS, FAS

EMOYHTIÖN TULOSLASKELMA, FAS

Me	Liite	1.1.–31.12.2020	1.1.–31.12.2019
Palvelutuotot		4,8	3,7
Liikevaihto	2	4,8	3,7
Hallinnon kulut	3,4	-14,8	-17,3
Liiketoiminnan muut tuotot ja kulut	5	0,0	33,5
Liikevoitto		-10,0	19,8
Rahoitustuotot		120,3	148,2
Rahoituskulut		-133,8	-112,2
Rahoitustuotot ja -kulut (netto)	6	-13,5	36,0
Voitto/tappiot ennen tilinpäätössiirtoja ja veroja		-23,4	55,8
Konserniavustukset		-	34,0
Tuloverot	7	-0,1	-
Tilikauden voitto/tappio		-23,5	89,8

CITYCON

TALOUDELLINEN KATSAUS

TILINPÄÄTÖS

EMOYHTIÖN TILINPÄÄTÖS

EMOYHTIÖN TASE, FAS

Me	Liite	31.12.2020	31.12.2019
VASTAAVAA
Pysyvät vastaavat
Aineettomat hyödykkeet	8	5,5	5,0
Aineelliset hyödykkeet	9	0,5	0,6
Sijoitukset
Tytäryhtiöosakkeet	10	1 350,4	1 350,4
Lainasaamiset ja johdannaissopimukset	11	2 174,3	1 683,8
Sijoitukset yhteensä		3 524,7	3 034,2
Pysyvät vastaavat yhteensä		3 530,7	3 039,8
Vaihtuvat vastaavat
Lyhytaikaiset saamiset	13	135,2	302,2
Rahat ja pankkisaamiset		0,0	0,0
Vaihtuvat vastaavat yhteensä		135,2	302,2
Vastaavaa yhteensä		3 666,0	3 342,0
Me	Liite	31.12.2020	31.12.2019
---	---	---	---
VASTATTAVAA
Oma pääoma	14
Osakepääoma		259,6	259,6
Ylikurssirahasto		133,1	133,1
Sijoitetun vapaan pääoman rahasto		838,9	925,7
Edellisten tilikausien voitto/tappio		92,1	11,2
Tilikauden tulos		-23,5	89,8
Oma pääoma yhteensä		1 300,1	1 419,3
Vieras pääoma	15
Pitkäaikaiset velat
Lainat		95,5	-
Hybridilaina		347,7	347,2
Muu pitkäaikainen vieras pääoma		1 562,5	1 173,6
Pitkäaikaiset velat yhteensä		2 005,6	1 520,8
Lyhytaikaiset velat
Joukkolaina 1/2013		-	75,5
Lyhytaikainen vieras pääoma		360,2	326,4
Lyhytaikaiset velat yhteensä		360,2	401,9
Vieras pääoma yhteensä		2 365,8	1 922,7
Vastattavaa yhteensä		3 666,0	3 342,0

CITYCON

TALOUDELLINEN KATSAUS

TILINPÄÄTÖS

EMOYHTIÖN TILINPÄÄTÖS

EMOYHTIÖN RAHOITUSLASKELMA, FAS

Me	1.1.–31.12.2020	1.1.–31.12.2019
Liiketoiminnan rahavirta
Tulos ennen veroja	-23,4	55,8
Oikaisut:
Poistot ja arvonalentumiset	1,5	1,2
Rahoitustuotot ja -kulut	13,5	-36,0
Rahavirta ennen käyttöpääoman muutosta	-8,5	21,1
Käyttöpääoman muutos	28,6	-61,4
Liiketoiminnan rahavirta	20,1	-40,3
Maksetut korot ja muut rahoituskulut	-47,5	-51,1
Saadut korot ja muut rahoitustuotot	53,4	84,7
Toteutuneet kurssivoitot/-tappiot	4,9	-39,6
Liiketoiminnan nettorahavirta	30,9	-46,4
Investointien rahavirta
Investoinnit aineellisiin ja aineettomiin hyödykkeisiin	-1,9	-2,3
Myönnetyt lainat	-784,8	-737,1
Lainasaamisten takaisinmaksut	808,3	713,0
Investointien nettorahavirta	21,6	-26,4
Rahoituksen rahavirta
Lyhytaikaisten lainojen nostot	837,9	1 173,5
Lyhytaikaisten lainojen takaisinmaksut	-825,7	-1 220,7
Pitkäaikaisten lainojen nostot	94,7	350,0
Pitkäaikaisten lainojen takaisinmaksut	-	-146,4
Saadut konserniavustukset	-	13,2
Maksetut osingot ja pääoman palautukset sijoitetun vapaan oman pääoman rahastosta	-95,7	-115,5
Rahoituksen nettorahavirta	11,3	54,2
Rahavarojen muutos	63,8	-18,5
Rahavarat tilikauden alussa	-153,8	-135,3
Rahavarat tilikauden lopussa 1)	-90,0	-153,8

1) Emoyhtiön rahavarat sisältävät konsernitilin, jossa emoyhtiön pankkitilin saldo voi olla negatiivinen. Konsernitilin saldo -90,0 milj. euroa (31.12.2019 -153,8 milj. euroa) on emoyhtiön taseessa kirjattu lyhytaikaiseen vieraaseen pääomaan.

CITYCON

TALOUDELLINEN KATSAUS

TILINPÄÄTÖS

EMOYHTIÖN TILINPÄÄTÖS

EMOYHTIÖN TILINPÄÄTÖKSEN LIITETIEDOT, FAS

1. LAADINTAPERIAATTEET

Emoyhtiön tilinpäätös on laadittu Suomen lainsäädännön mukaan.

Tuloslaskelmamuoto

Tilinpäätöksen tuloslaskelma esitetään toimintokohtaisesti.

Pysyvät vastaavat

Pysyvät vastaavat on merkitty taseeseen alkuperäiseen hankintamenoonsa vähennettynä arvonalennuksin sekä kirjanpidossa tehdyin poistoin.

Aineettomat hyödykkeet

Aineettomat hyödykkeet sisältävät IT-ohjelmia sekä muita pitkävaikutteisia menoja, kuten toimiston perusparannusmenoja. IT-ohjelmat poistetaan 3-7 vuodessa tasapoistoin, toimiston perusparannusmenot poistetaan vuokrasopimuksen kestoaikana.

Aineelliset hyödykkeet

Aineellisiin hyödykkeisiin sisältyvät koneet ja kalusto sekä keskeneräiset hankinnat. Koneet ja kalusto poistetaan 25 prosentin vuotuisin menojäännöspoistoin.

Eläketurvajärjestelyt

Henkilökunnan eläketurva on hoidettu lakisääteisiin eläkevakuutuksiin.

Ulkomaanrahan määräiset saamiset ja velat

Ulkomaanrahan määräiset saamiset ja velat sekä valuuttaterminit on arvostettu tilinpäätöspäivän kurssiin ja valuuttakurssierot on kirjattu tulokseen kurssieroihin.

Tuloverot

Tilikauden tulokseen perustuvat verot esitetään suoriteperiaatteen mukaisina.

Kirjanpitoarvojen ja verotuksellisten arvojen välisistä väliaikaisista eroista johtuvat laskennalliset verot on merkitty omana eränään tuloslaskelmaan ja taseeseen.

Johdannaiset

Kaikki johdannaiset arvostetaan KPL 5.2a mukaan käypään arvoon.

Huomioitavaa

Tilinpäätöksessä esitettävät yksittäiset luvut ja loppusummat on pyöristetty satoihin tuhansiin tarkemmista luvuista ja siksi yksittäisten lukujen summa ei aina täsmää yhteissummiin.

2. LIIKEVAIHTO

Me	2020	2019
Maantieteellinen jakauma:
Suomi	1,6	2,2
Muut maat	3,2	1,5
Yhteensä	4,8	3,7

Vuonna 2020 kaikki yhtiön hallintopalvelutuotot esitetään liikevaihdossa. Vertailuvuoden 2019 erät on muutettu vastaavasti, 1,8 miljoonaa euroa on siirretty liiketoiminnan muista tuotoista liikevaihtoon.

Emoyhtiön liikevaihtoon sisältyy seuraavia konserniyhtiöiltä veloitettuja hallintopalvelumaksuja:

Me	2020	2019
Hallintopalvelumaksut konserniyhtiöiltä	4,8	3,7

3. HENKILÖSTÖKULUT

Me	2020	2019
Henkilöstön määrä keskimäärin tilikauden aikana	39	36
Henkilöstökulut
Palkat ja palkkiot	-6,2	-6,6
Eläkekulut	-1,1	-0,9
Muut henkilösivukulut	-0,2	-0,6
Yhteensä	-7,5	-8,0

Henkilöstökuluihin sisältyy seuraavia johdon palkkoja ja palkkioita

Me	2020	2019
Toimitusjohtajan palkat ja palkkiot	-1,1	-1,0
Hallituksen palkkiot	-0,6	-0,7
Yhteensä	-1,8	-1,7

Toimitusjohtajan palkat ja palkkiot sisältävät toimitusjohtajan peruspalkan sekä vuotuisen tulospalkkion. Lisäksi toimitusjohtaja kuuluu sitouttavan osakepalkkiojärjestelmän piiriin ja vuoden aikana on maksettu järjestelmän mukaiset palkkiot.

4. POISTOT JA ARVONALENTUMISET

Hallinnon kuluihin sisältyvät seuraavat suunnitelman mukaiset poistot ja arvonalentumiset:

Me	2020	2019
Poistot aineettomista hyödykkeistä	-1,3	-1,1
Poistot koneista ja kalustosta	-0,2	-0,2
Yhteensä	-1,5	-1,2

5. LIIKETOIMINNAN MUUT TUOTOT JA KULUT

Me	2020	2019
Muut tuotot	0,0	33,4
Yhteensä	0,0	33,4

Vertailuvuonna 2019 liiketoiminnan muut tuotot sisälsivät myyntivoiton 33,4 miljoonaa euroa konsernin sisäisestä aineettoman hyödykkeen myynnistä.

CITYCON

TALOUDELLINEN KATSAUS

TILINPÄÄTÖS

EMOYHTIÖN TILINPÄÄTÖS

RAHOITUSTUOTOT JA -KULUT NETTO

Me	2020	2019
Osinkotuotot
Konserniyhtiöiltä	-	50,0
Yhteensä	-	50,0
Korko- ja muut rahoitustuotot
---	---	---
Konserniyhtiöiltä	57,9	43,4
Valuuttakurssivoitot	62,3	51,9
Muut korko- ja rahoitustuotot	0,1	2,9
Yhteensä	120,3	98,2
Rahoitustuotot yhteensä	120,3	148,2
---	---	---
Korkokulut ja muut rahoituskulut
---	---	---
Konserniyhtiöille	39,5	40,6
Valuuttakurssitappiot	65,9	56,6
Muut korko- ja rahoituskulut	28,5	15,0
Rahoituskulut yhteensä	133,8	112,2
Rahoitustuotot ja -kulut (netto)	-13,5	36,0
---	---	---

TULOVEROT

Me	2020	2019
Tuloverot	-0,1	-
Yhteensä	-0,1	-

Tilikauden tuloverot koostuvat vuoden 2020 aikana rekisteröidyn Citycon Oyj:n Ruotsin sivuliikkeen tuloverosta.

Emohtilolla on tappioita verotuksessa (vielä vahvistamaton vuosi 2020 mukaan lukien) yhteensä 69,1 miljoonaa euroa, josta ei ole kirjattu laskennallista verosaamista 13,8 miljoonaa euroa yhtiön tilinpäätökseen.

AINEETTOMAT HYÖDYKKEET

Me	2020	2019
Aineettomat oikeudet
Hankintameno 1.1.	11,0	8,5
Lisäykset	0,8	2,4
Hankintameno 31.12.	11,8	11,0
Kertyneet poistot 1.1.	-6,0	-4,9
---	---	---
Tilikauden poisto	-1,2	-1,1
Kertyneet poistot 31.12.	-7,2	-6,0
Kirjanpitoarvo 31.12.	4,6	5,0
---	---	---
Muut pitkävaikutteiset menot
---	---	---
Hankintameno 1.1.	1,7	1,7
Lisäykset	1,0	0,0
Hankintameno 31.12.	2,6	1,7
Kertyneet poistot 1.1.	-1,6	-1,6
---	---	---
Tilikauden poisto	0,0	0,0
Kertyneet poistot 31.12.	-1,7	-1,6
Kirjanpitoarvo 31.12.	1,0	0,1
---	---	---
Aineettomat hyödykkeet yhteensä 31.12.	5,5	5,0
---	---	---

AINEELLISET HYÖDYKKEET

Me	2020	2019
Koneet ja kalusto
Hankintameno 1.1.	1,9	1,8
Lisäykset	0,1	0,1
Hankintameno 31.12.	2,1	1,9
Kertyneet poistot 1.1.	-1,4	-1,2
---	---	---
Tilikauden poisto	-0,2	-0,2
Kertyneet poistot 31.12.	-1,6	-1,4
Kirjanpitoarvo 31.12.	0,5	0,6
---	---	---
Keskeneräiset hankinnat
---	---	---
Hankintameno 1.1.	0,0	0,2
Vähennykset	0,0	-0,2
Kirjanpitoarvo 31.12.	0,0	0,0
Aineelliset hyödykkeet yhteensä 31.12.	0,5	0,6
---	---	---

TYTÄRYHTIÖOSAKKEET

Me	2020	2019
Hankintameno 1.1.	1 350,4	1 300,4
Lisäykset	-	50,0
Kirjanpitoarvo 31.12.	1 350,4	1 350,4

PITKÄAIKAISET LAINASAAMISET JA JOHDANNAISSOPIMUKSET

Me	2020	2019
Lainasaamiset konserniyhtiöiltä	2 159,4	1 663,7
Johdannaissopimukset konsernin ulkopuolelta	14,8	20,1
---	---	---
Muut sijoitukset yhteensä 31.12.	2 174,2	1 683,8
---	---	---
Sijoitukset yhteensä 31.12.	3 524,7	3 034,2
---	---	---

TYTÄRYHTIÖT JA
OMISTUSYHTEYSYRITYKSET

Emoyhtiön tytäryhtiöt ja omistusyhteysyritykset on esitetty konsernitilinpäätöksen liitetiedoissa kohdassa 5.3. Lähipiiritapahtumat.

CITYCON

TALOUDELLINEN KATSAUS

TILINPÄÄTÖS

EMOYHTIÖN TILINPÄÄTÖS

LYHYTAIKAISET SAAMISET

Me	2020	2019
Saamiset konsernin ulkopuolelta
Myyntisaamiset	0,1	0,1
Johdannaissopimukset	0,2	0,0
Muut saamiset	0,1	0,5
Siirtosaamiset	3,1	0,2
Yhteensä	3,5	0,9

Saamiset konserniyhtiöiltä

Myyntisaamiset	1,2	37,8
Lainasaamiset	82,6	217,2
Johdannaissopimukset	0,0	0,0
Muut saamiset	1,5	1,7
Muut saamiset yhteensä	84,1	219,0
Korkosaamiset	12,5	10,7
Konsernivavustussaamiset	34,0	34,0
Yhteensä	131,8	301,4

Lyhytaikaiset saamiset yhteensä 135,2 302,2

OMA PÄÄOMA

Me	2020	2019
Osakepääoma 1.1.	259,6	259,6
Osakepääoma 31.12.	259,6	259,6
Ylikurssirahasto 1.1.	133,1	133,1
Ylikurssirahasto 31.12.	133,1	133,1

Sijoitetun vapaan oman pääoman rahasto 1.1. 925,7 1032,5

Pääoman palautus sijoitetun vapaan oman pääoman rahastosta
	-86,8	-106,8
Sijoitetun vapaan oman pääoman rahasto 31.12.	838,9	925,7
Kertyneet voittovarat 1.1.	101,0	20,1
---	---	---
Osingonjako	-8,9	-8,9
Tilikauden tulos	-23,5	89,8
Kertyneet voittovarat 31.12.	68,6	101,0

Oma pääoma yhteensä 31.12. 1 300,1 1 419,3

VIERAS PÄÄOMA
A) Pitkäaikaiset velat

Me	2020	2019
Pitkäaikaiset korolliset velat
Syndikoidut luottolimiitit	95,5	-
Hybridilaina	347,7	347,2
Lainat konserniyhtiöiltä	1 543,8	1 169,2
Yhteensä	1 986,9	1 516,4
Johdannaissopimukset	18,5	3,0
Johdannaissopimukset konserniyhtiöiltä	0,2	1,4
Pitkäaikaiset velat yhteensä	2 005,6	1 520,8

Velat, jotka erääntyvät myöhemmin kuin viiden vuoden kuluttua 1 093,2 1 098,6

B) Lyhytaikaiset velat

Me	2020	2019
Lyhytaikaiset korolliset velat
Joukkolaina 1/2013	-	75,5
Yritystodistukset	218,1	129,7
Konsernitililimitit	-	0,5
Lainat konserniyhtiöiltä	92,2	156,1
Yhteensä	310,2	361,8

Lyhytaikainen koroton vieras pääoma

Velat konsernin ulkopuolelle
Ostovelat	0,5	1,3
Johdannaissopimukset	8,0	4,4
Muut velat yhteensä	8,0	4,4
Korkovelka	14,2	3,2
Muut siirtovelat	4,9	12,4
Siirtovelat yhteensä	19,1	15,6
Yhteensä	27,6	21,3
Velat konserniyhtiöille
---	---	---
Ostovelat	4,7	2,6
Muut velat	1,2	1,2
Korkovelka	16,4	15,0
Siirtovelat yhteensä	16,4	15,0
Yhteensä	22,4	18,8

Lyhytaikaiset velat yhteensä 360,2 401,9

Vieras pääoma yhteensä	2 365,8	1 922,7

CITYCON

TALOUDELLINEN KATSAUS

TILINPÄÄTÖS

EMOYHTIÖN TILINPÄÄTÖS

Yhtiöllä on vuonna 2020 jälleenrahoitettu syndikoitu luottolimiitti joka erääntyy vuonna 2024. Lisäksi yhtiöllä on pitkäaikaisissa veloissa marraskuussa 2019 liikkeelle laskettu hybridijoukkovelkakirjalaina. Hybridilaina on vakuudeton, muita velkasitoumuksia heikommassa etuoikeusasemassa ja etuoikeutettuja vain yhtiön osakkeisiin nähden. Oman pääoman ehtoisen lainan velkakirjan haltijalla ei ole osakkeenomistajalle kuuluvia oikeuksia. Lainan kuponkikorko on kiinteä 4,5 prosenttia vuodessa 22.2.2025 asti, ja sen jälkeen korko kiinnitetään joka viides vuosi perustuen viiden vuoden markkinakorkoon sekä siihen lisättyyn marginaaliin. Cityconilla on oikeus viivästyttää hybridilainan koronmaksua, mikäli se ei maksa osinkoa tai muuta hyvitystä osakepääomalle. Lainalla ei ole määrättyä eräpäivää, mutta yhtiöllä on oikeus lunastaa se viiden vuoden kuluttua liikkeelle laskusta, sekä tätä seuraavina vuotuisina koronmaksupäivinä.

Johdannaissopimuksia käytetään Citycon konsernissa rahoituspolitiikan mukaisesti korollisen velan korkoriskin ja valuuttakursisriskin suojaamistarkoituksessa. Cityconin kaikki konsernin ulkoiset johdannaissopimukset laaditaan emoyhtiö Citycon Oyj:n nimiin. Citycon Oyj arvostaa johdannaiset KPL 5.2a käyvän arvon mallin mukaan ja kirjaa käyvän arvon muutokset tulosvaikutteisesti. Johdannaisten käyvän arvon määritys on esitetty konsernitilinpäätöksen liitetiedoissa kohdassa 3.6. Tämän lisäksi Citycon Oyj:llä oli 31.12.2020 konsernin sisäisiä johdannaisia, joiden käypä arvo oli -0,2 miljoonaa euroa (-1,4) ja nimellisarvo 109,8 miljoonaa euroa (136,9).

16. VASTUUSITOUMUKSET

Emoyhtiöllä ei ole kiinnityksiä eikä annettuja vakuuksia.

A) Leasingvastuut

Me	2020	2019
Leasingsopimuksista maksettavat määrät
Seuraavalla tilikaudella maksettavat	0,3	0,3
Myöhemmin maksettavat	1,8	2,4
Yhteensä	2,1	2,7

Cityconin rahoitusleasingsopimukset koskevat pääasiassa toimiston atk-laitteita ja koneita sekä autoja.

B) Annetut takaukset

Me	2020	2019
Takaukset	1 886,9	1 580,8
Joista konserniyhtiöiden puolesta	1 886,9	1 580,8

Takaukset vuosina 2020 ja 2019 liittyvät pääasiassa joukkovelkakirjalainoihin, joita varten Citycon Oyj on antanut emoyhtiön takauksen tai kolmansille osapuolille avattuihin pankkitakauksiin.

CITYCON
TALOUDELLINEN KATSAUS | TILINPÄÄTÖS
TILINPÄÄTÖKSEN ALLEKIRJOITUKSET

TILINPÄÄTÖKSEN ALLEKIRJOITUKSET

Tilinpäätöksen 1.1.-31.12.2020 allekirjoitukset

Helsinki, 17. helmikuuta 2021

Chaim Katzman
Ariella Zochovitzky

Judah Agnster
Zvi Gordon

Arnold de Haan
Alexandre Koifman

David Lukes
Andrea Orlandi

Ofer Stark
Per-Anders Ovin

F. Scott Ball
toimitusjohtaja

Suoritetusta tilintarkastuksesta on tänään annettu tilintarkastuskertomus.

Helsinki, 17. helmikuuta 2021

Ernst & Young Oy
tilintarkastusyhteisö

Mikko Rytilahti
KHT

CITYCON

TALOUDELLINEN KATSAUS

TILINPÄÄTÖS

TILINTARKASTUSKERTOMUS

CITYCON OYJ:N YHTIÖKOKOUKSELLE

TILINPÄÄTÖKSEN TILINTARKASTUS

Lausunto

Olemme tilintarkastaneet Citycon Oyj:n (y-tunnus 0699505-3) tilinpäätöksen tilikaudelta 1.1.–31.12.2020. Tilinpäätös sisältää konsernin taseen, tuloslaskelman, laajan tuloslaskelman, laskelman oman pääoman muutoksista, rahavirtalaskelman ja liitetiedot, mukaan lukien yhteenveto merkittävimmistä tilinpäätöksen laatimisperiaatteista, sekä emoyhtiön taseen, tuloslaskelman, rahoituslaskelman ja liitetiedot.

Lausuntonamme esitämme, että

konsernitilinpäätös antaa oikean ja riittävän kuvan konsernin taloudellisesta asemasta sekä sen toiminnan tuloksesta ja rahavirroista EU:ssa käyttöön hyväksyttyjen kansainvälisten tilinpäätösstandardien (IFRS) mukaisesti,
tilinpäätös antaa oikean ja riittävän kuvan emoyhtiön toiminnan tuloksesta ja taloudellisesta asemasta Suomessa voimassa olevien tilinpäätöksen laatimista koskevien säännösten mukaisesti ja täyttää lakisääteiset vaatimukset.

Lausuntomme on ristiriidaton tarkastus- ja hallinnointivaliokunnalle annetun lisäraportin kanssa.

Lausunnon perustelut

Olemme suorittaneet tilintarkastuksen Suomessa noudatettavan hyvän tilintarkastustavan mukaisesti. Hyvän tilintarkastustavan mukaisia velvollisuuksiamme kuvataan tarkemmin kohdassa Tilintarkastajan velvollisuudet tilinpäätöksen tilintarkastuksessa.

Olemme riippumattomia emoyhtiöstä ja konserniyrityksistä niiden Suomessa noudatettavien eettisten vaatimusten mukaisesti, jotka koskevat suorittamaamme tilintarkastusta ja olemme täyttäneet muut näiden vaatimusten mukaiset eettiset velvollisuutemme.

Emoyhtiölle ja konserniyrityksille suorittamamme muut kuin tilintarkastuspalvelut ovat parhaan tietomme ja käsityksemme mukaan olleet Suomessa noudatettavien, näitä palveluja koskevien säännösten mukaisia, emmekä ole suorittaneet EU-asetuksen 537/2014 5. artiklan 1 kohdassa tarkoitettuja kiellettyjä palveluja. Suorittamamme muut kuin tilintarkastuspalvelut on esitetty konsernitilinpäätöksen liitetiedossa 1.5.

Käsityksemme mukaan olemme hankkineet lausuntomme perustaksi tarpeellisen määrän tarkoitukseen soveltuvaa tilintarkastusevidenssiä.

Tilintarkastuksen kannalta keskeiset seikat

Tilintarkastuksen kannalta keskeiset seikat ovat seikkoja, jotka ammatillisen harkintamme mukaan ovat olleet merkittävimpiä tarkastuksen kohteena olevan tilikauden tilintarkastuksessa. Nämä seikat on otettu huomioon tilinpäätökseen kokonaisuutena kohdistuneessa tilintarkastuksessamme sekä laatiessamme siitä annettavaa lausuntoa, emmekä anna näistä seikoista erillistä lausuntoa.

Olemme täyttäneet kohdassa Tilintarkastajan velvollisuudet tilinpäätöksen tilintarkastuksessa kuvatut velvollisuutemme tilinpäätöksen tilintarkastuksessa mukaan lukien näihin seikkoihin liittyvät velvoitteemme. Tämän mukaisesti suoritimme suunnittelemamme tilintarkastustoimenpiteet, jotka kohdistuivat arviomme mukaisesti riskeihin, jotka voivat johtaa tilinpäätöksen olennaiseen virheellisyyteen. Suorittamamme tilintarkastustoimenpiteet, jotka kohdistuivat myös alla mainittuihin seikkoihin, ovat olleet perustana oheista tilinpäätöstä koskevalle lausunnolemme.

Olemme ottaneet tilintarkastuksessamme huomioon riskin siitä, että johto sivuuttaa kontrolleja. Tähän on sisältynyt arviointi siitä, onko viitteitä sellaisesta johdon tarkoitushakuisesta suhtautumisesta, josta aiheutuu väärinkäytöksestä johtuvan olennaisen virheellisyyden riski.

CITYCON

TALOUDELLINEN KATSAUS

TILINPÄÄTÖS

TILINTARKASTUSKERTOMUS

Tilintarkastuksen kannalta keskeinen seikka

Sijoituskiinteistöjen arvostus

Viittaamme liitetietoon 2.1

Tilinpäätöspäivänä sijoituskiinteistöjen käypä arvo oli 4 152,2 M€ vastaten 88,7% varoista ja 191,7% omasta pääomasta (2019: 4 160,2 M€, 90,8 % varoista ja 178,9 % omasta pääomasta). Tilintarkastuksen kannalta keskeinen seikka on sijoituskiinteistön käyvän arvon määrittäminen, koska käyvän arvon määrittäminen sisältää harkintaa ja arvioita. Sijoituskiinteistön käyvän arvon keskeisimpiä muuttujia ovat markkinavuokrat, tuottovaatimus, vajaakäyttöaste ja hoitokulut, joiden määrittämisessä Cityconin johto joutuu käyttämään harkintaa ja arvioita.

Tämä seikka on EU-asetuksen 537/2014 10. artiklan 2 c -kohdassa tarkoitettu merkittävä olennaisen virheellisyyden riski.

Liikearvon arvostus

Viittaamme liitetietoon 5.1

Tilinpäätöspäivänä liikearvon tasearvo oli 141,1 M€ vastaten 3,0 % varoista ja 6,5% omasta pääomasta (2019: 146,5 M€, 5,2 % varoista ja 6,3 % omasta pääomasta). Liikearvon arvostus oli tilintarkastuksen kannalta keskeinen seikka, koska arvonalentumistestaukseen sisältyy merkittäviä johdon ennusteita ja harkintaa, ja koska liikearvon määrä on olennainen tilinpäätöksen kannalta. Cityconin johto joutuu käyttämään harkintaa määrittäessään diskonttauskorkoa, nettovuokratuotto-oletuksia ja muita operatiivisia kuluja ja tuottoja.

Tämä seikka on EU-asetuksen 537/2014 10. artiklan 2 c -kohdassa tarkoitettu merkittävä olennaisen virheellisyyden riski.

Miten seikkaa käsiteltiin tilintarkastuksessa

Sijoituskiinteistöjen arvostukseen liittyvän olennaisen virheellisyyden riskin huomioon ottamiseksi suoritimme muun muassa seuraavat tilintarkastustoimenpiteet:

Arvonmäärityksen asiantuntijamme avustivat meitä oletusten sekä arviointimenetelmän arvioinnissa.
Keskityimme markkinavuokriin, tuottovaatimukseen, vajaakäyttöasteeseen ja hoitokuluihin.
Arvioimme ulkopuolisen arvioijan asiantuntemusta ja objektiivisuutta sekä johdon arvioiden ja oletusten historiallista tarkkuutta.

Liitetiedossa 2.1 on esitetty arviointimenetelmä ja arvonmäärityksessä käytetyt keskeiset syöttötiedot sekä herkkyysanalyysi. Arvioimme näiden liitetietojen riittävyyttä.

Liikearvon arvostukseen liittyvän olennaisen virheellisyyden riskin huomioon ottamiseksi suoritimme muun muassa seuraavat tilintarkastustoimenpiteet:

Arvonmäärityksen asiantuntijamme avustivat meitä arviointimenetelmän sekä oletusten arvioinnissa, etenkin nettovuokratuottoon ja diskonttauskorkoon liittyen.
Arvioimme ulkopuolisen arvioijan asiantuntemusta ja objektiivisuutta sekä johdon arvioiden ja oletusten historiallista tarkkuutta.
Keskityimme siihen, kuinka paljon liikearvon tasearvo ylittää kerrytettävissä olevan rahamäärän tilinpäätöspäivänä sekä siihen, voisiko jokseenkin mahdollinen muutos oletuksissa saada aikaan sen, että kirjanpitoarvo ylittää kerrytettävissä olevan rahamäärän.

Liitetiedossa 5.1 on esitetty tietoja liikearvon arvonalentumistestauksen tärkeimmistä oletuksista. Arvioimme näiden liitetietojen riittävyyttä.

Tilinpäätöstä koskevat hallituksen ja toimitusjohtajan velvollisuudet

Hallitus ja toimitusjohtaja vastaavat tilinpäätöksen laatimisesta siten, että konsernitilinpäätös antaa oikean ja riittävän kuvan EU:ssa käyttöön hyväksyttyjen kansainvälisten tilinpäätösstandardien (IFRS) mukaisesti ja siten, että tilinpäätös antaa oikean ja riittävän kuvan Suomessa voimassa olevien tilinpäätöksen laatimista koskevien säännösten mukaisesti ja täyttää lakisääteiset vaatimukset. Hallitus ja toimitusjohtaja vastaavat myös sellaisesta sisäisestä valvonnasta, jonka ne katsovat tarpeelliseksi voidakseen laatia tilinpäätöksen, jossa ei ole väärinkäytöksestä tai virheestä johtuvaa olennaista virheellisyyttä.

Hallitus ja toimitusjohtaja ovat tilinpäätöstä laatiessaan velvollisia arvioimaan emoyhtiön ja konsernin kykyä jatkaa toimintaansa ja soveltuvissa tapauksissa esittämään seikat, jotka liittyvät toiminnan jatkuvuuteen ja siihen, että tilinpäätös on laadittu toiminnan jatkuvuuteen perustuen. Tilinpäätös laaditaan toiminnan jatkuvuuteen perustuen, paitsi jos emoyhtiö tai konserni aiotaan purkaa tai toiminta lakkauttaa tai ei ole muuta realistista vaihtoehtoa kuin tehdä niin.

Tilintarkastajan velvollisuudet tilinpäätöksen tilintarkastuksessa

Tavoitteenamme on hankkia kohtuullinen varmuus siitä, onko tilinpäätöksessä kokonaisuutena väärinkäytöksestä tai virheestä johtuvaa olennaista virheellisyyttä, sekä antaa tilintarkastuskertomus, joka sisältää lausuntomme. Kohtuullinen varmuus on korkea varmuustaso, mutta se ei ole tae siitä, että olennainen virheellisyys aina havaitaan hyvän tilintarkastustavan mukaisesti suoritettavassa tilintarkastuksessa. Virheellisyyksiä voi aiheutua väärinkäytöksestä tai virheestä, ja niiden katsotaan olevan olennaisia, jos niiden yksin tai yhdessä voitaisiin kohtuudella odottaa vaikuttavan taloudellisiin päätöksiin, joita käyttäjät tekevät tilinpäätöksen perusteella.

Hyvän tilintarkastustavan mukaiseen tilintarkastukseen kuuluu, että käytämme ammatillista harkintaa ja säilytämme ammatillisen skeptisyyden koko tilintarkastuksen ajan. Lisäksi:

tunnistamme ja arvioimme väärinkäytöksestä tai virheestä johtuvat tilinpäätöksen olennaisen virheellisyyden riskit, suunnittelemme ja suoritamme näihin riskeihin vastaavia tilintarkastustoimenpiteitä ja hankimme lausuntomme perustaksi tarpeellisen määrän tarkoitukseen soveltuvaa tilintarkastusevidenssiä. Riski siitä, että väärinkäytöksestä johtuva olennainen virheellisyys jää havaitsematta, on suurempi kuin riski siitä, että virheestä johtuva olennainen virheellisyys jää havaitsematta, sillä väärinkäytökseen voi liittyä yhteistoimintaa, väärentämistä, tietojen tahallista esittämättä jättämistä tai virheellisten tietojen esittämistä taikka sisäisen valvonnan sivuuttamista.
muodostamme käsityksen tilintarkastuksen kannalta relevantista sisäisestä valvonnasta pystyäksemme suunnittelemaan olosuhteisiin nähden asianmukaiset tilintarkastustoimenpiteet mutta emme

CITYCON
TALOUDELLINEN KATSAUS | TILINPÄÄTÖS
TILINTARKASTUSKERTOMUS

siinä tarkoituksessa, että pystyisimme antamaan lausunnon emoyhtiön tai konsernin sisäisen valvonnan tehokkuudesta.

arvioimme sovellettujen tilinpäätöksen laatimisperiaatteiden asianmukaisuutta sekä johdon tekemien kirjanpidollisten arvioiden ja niistä esitettävien tietojen kohtuullisuutta.
teemme johtopäätöksen siitä, onko hallituksen ja toimitusjohtajan ollut asianmukaista laatia tilinpäätös perustuen oletukseen toiminnan jatkuvuudesta, ja teemme hankkimamme tilintarkastusevidenssin perusteella johtopäätöksen siitä, esiintyykö sellaista tapahtumiin tai olosuhteisiin liittyvää olennaista epävarmuutta, joka voi antaa merkittävää aihetta epäillä emoyhtiön tai konsernin kykyä jatkaa toimintaansa. Jos johtopäätöksemme on, että olennaista epävarmuutta esiintyy, meidän täytyy kiinnittää tilintarkastuskertomuksessamme lukijan huomiota epävarmuutta koskeviin tilinpäätöksessä esitettäviin tietoihin tai, jos epävarmuutta koskevat tiedot eivät ole riittäviä, mukauttaa lausuntomme. Johtopäätöksemme perustuvat tilintarkastuskertomuksen antamispäivään mennessä hankittuun tilintarkastusevidenssiin. Vastaiset tapahtumat tai olosuhteet voivat kuitenkin johtaa siihen, ettei emoyhtiö tai konserni pysty jatkamaan toimintaansa.
arvioimme tilinpäätöksen, kaikki tilinpäätöksessä esitettävät tiedot mukaan lukien,

yleistä esittämistapaa, rakennetta ja sisältöä ja sitä, kuvastaako tilinpäätös sen perustana olevia liiketoimia ja tapahtumia siten, että se antaa oikean ja riittävän kuvan.

hankimme tarpeellisen määrän tarkoitukseen soveltuvaa tilintarkastusevidenssiä konserniin kuuluvia yhteisöjä tai liiketoimintoja koskevasta taloudellisesta informaatiosta pystyäksemme antamaan lausunnon konsernitilinpäätöksestä. Vastaamme konsernin tilintarkastuksen ohjauksesta, valvonnasta ja suorittamisesta. Vastaamme tilintarkastuslausunnosta yksin.

Kommunikoimme hallintoelinten kanssa muun muassa tilintarkastuksen suunnitellusta laajuudesta ja ajoituksesta sekä merkittävistä tilintarkastushavainnoista, mukaan lukien mahdolliset sisäisen valvonnan merkittävät puutteellisuudet, jotka tunnistamme tilintarkastuksen aikana.

Lisäksi annamme hallintoelimille vahvistuksen siitä, että olemme noudattaneet riippumattomuutta koskevia relevantteja eettisiä vaatimuksia, ja kommunikoimme niiden kanssa kaikista suhteista ja muista seikoista, joiden voi kohtuudella ajatella vaikuttavan riippumattomuuteemme, ja soveltuvissa tapauksissa niihin liittyvistä varotoimista.

Päätämme, mitkä hallintoelinten kanssa kommunikoiduista seikoista olivat merkittävimpiä tarkasteltavana olevan

tilikauden tilintarkastuksessa ja näin ollen ovat tilintarkastuksen kannalta keskeisiä. Kuvaamme kyseiset seikat tilintarkastuskertomuksessa, paitsi jos säädös tai määräys estää kyseisen seikan julkistamisen tai kun äärimmäisen harvinaisissa tapauksissa toteamme, ettei kyseisestä seikasta viestitä tilintarkastuskertomuksessa, koska siitä aiheutuvien epäedullisten vaikutusten voitaisiin kohtuudella odottaa olevan suuremmat kuin tällaisesta viestinnästä koituva yleinen etu.

MUUT RAPORTOINTIVELVOITTEET

Tilintarkastustoimeksiantoa koskevat tiedot
Olemme toimineet yhtiökokouksen valitsemana tilintarkastajana 5.4.2005 alkaen yhtäjaksoisesti 16 vuotta.

Muu informaatio

Hallitus ja toimitusjohtaja vastaavat muusta informaatioasta. Muu informaatio käsittää toimintakertomuksen ja vuosikertomukseen sisältyvän informaation, mutta se ei sisällä tilinpäätöstä eikä sitä koskevaa tilintarkastuskertomustamme. Olemme saaneet toimintakertomuksen käyttömme ennen tämän tilintarkastuskertomuksen antamispäivää, ja odotamme saavamme vuosikertomuksen käyttömme kyseisen päivän jälkeen.

Tilinpäätöstä koskeva lausuntomme ei kata muuta informaatio.

Velvollisuutenamme on lukea edellä yksilöity muu informaatio tilinpäätöksen tilintarkastuksen yhteydessä ja tätä tehdessä mennessä arvioida, onko muu informaatio olennaisesti ristiriidassa tilinpäätöksen tai tilintarkastusta suorittaessa hankkimamme tietämyksen kanssa tai vaikuttaako se muutoin olevan olennaisesti virheellistä. Toimintakertomuksen osalta velvollisuutenamme on lisäksi arvioida, onko toimintakertomus laadittu sen laatimiseen sovellettavien säännösten mukaisesti.

Lausuntonamme esitämme, että toimintakertomuksen ja tilinpäätöksen tiedot ovat yhdenmukaisia ja että toimintakertomus on laadittu toimintakertomuksen laatimiseen sovellettavien säännösten mukaisesti.

Jos teemme ennen tilintarkastuskertomuksen antamispäivää käyttömme saamaamme muuhun informaatioon kohdistamamme työn perusteella johtopäätöksen, että kyseisessä muussa informaatiossa on olennainen virheellisyys, meidän on raportoitava tästä seikasta. Meillä ei ole tämän asian suhteen raportoitavaa.

Helsingissä 17.2.2021

Ernst & Young Oy
tilintarkastusyhteisö

Mikko Rytilahti
KHT

www.citycon.com

Osoite: Iso Omena, Piispansilta 9 A, 02230 Espoo, Finland
Puhelin 0207 664 400
[email protected]

T 11

AI assistant

Citycon Oyj — Annual Report 2020

3215_rns_2021-02-18_fde78d9f-9bef-4468-9360-672af13f6741.pdf

TATOURDELLINEN KATSAUS 2020

SISÄLLYSLUETTELO

KONSERNITILINPÄÄTÖKSEN LIITETIEDOT 49

1. LIIKETOIMINNAN TULOS 51

2. KIINTEISTÖKANTA JA SIJOITUKSET 60

3. RAHOITUS 68

4. MUUT LIITETIEDOT 78

5. KONSOLIDOINTI 82

TÄSTÄ RAPORTISTA

TIETOA OSAKKEENOMISTAJILLE

CITYCONIN OSAKKEIDEN LISTAUS

YHTIÖKOKOUS

OSOITTEENMUUTOKSET

TALOUDELLISEN TIEDON JULKAISEMINEN

JULKAISUJEN TILAUS

SIJOITTAJASUHTEIDEN YHTEYSTIEDOT

OSINGONMAKSU

TALOUDELLISTEN KATSAUSTEN KALENTERI 2021

ALUSTAVAT OSINGON JA PÄÄOMANPALAUTUKSEN MAKSUPÄIVÄT

TOIMIMME KAUPUNKIMAISILLA ALUEILLA POHJOISMAISSA

TOIMITUSJOHTAJAN KATSAUS

Mitkä olivat sinulle vuoden 2020 kohokohdat?

Miten kuvailisit Cityconin operatiivista suorituskykyä vuonna 2020?

Miten kestävän kehityksen kasvava merkitys vaikuttaa Cityconiin?

Mitkä ovat Cityconin painopisteet vuodelle 2021?

F. Scott Ball

AVAINLUVUT

CITYCON - VAIVATTOMUUTTA KAUPUNKIYHTEISÖJEN SYDÄMESSÄ

KESKITYMME PARHAISIIN KESKUKSIIN, JOITA

...OMISTAMME,

...HALLINNOIMME,

...KEHITÄMME.

MITEN LUOMME ARVOA?

KESKUKSET ERINOMAISILLA SIJAINNEILLA

VÄLTTÄMÄTTÖMYYS-HYÖDYKKEISIIN PAINOTTUVA MYYMÄLÄ- JA PALVELUVALIKOIMA

TÄYDENTÄMIS-RAKENTAMIS-POTENTIAALI

YHTEISKUNTA-VASTUU OSANA TOIMINTAA

VAKAA YDINLIIKETOIMINTA YHDISTETTYNÄ HOUKUTTELEVIIN KASVU-MAHDOLLISUUKSIIN, JOISSA SELKEÄT SYNERGIAEDUT NYKYISEN LIIKETOIMINNAN KANSSA

HALLITUKSEN TOIMINTAKERTOMUS

VUODEN 2020 TÄRKEIMMÄT TAPAHTUMAT

TOIMINTAYMPÄRISTÖN KEHITYS

LIIKETOIMINTAYMPÄRISTÖN AVAINLUVUT

TALOUDELLINEN KEHITYS 2020

TULEVAISUUDEN NÄKYMÄT

AVAINLUVUT

NETTOVUOKRATUOTOT

VUOKRAUSASTE, VUOKRALAISTEN MYYNNIT JA KÄVIJÄMÄÄRÄT

TALOUDELLINEN VUOKRAUSASTE

VUOKRALAISTEN MYYNTIEN KEHITYS, 2020 VS. 2019 ¹)

KÄVIJÄMÄÄRIEN KEHITYS 2020 VS. 2019 ¹)

VUOKRASOPIMUSKANNAN YHTEENVETO 1)

VUOKRAUSTOIMINTA 1)

ARVOSTUSERÄT VAIKUTTIVAT LIIKEVOITTOON

HENKILÖSTÖTUNNUSLUVUT

KIINTEISTÖOMAISUUDEN ARVON KEHITYS

YHTEENVETO KIINTEISTÖOMAISUUDESTA

KÄYVÄN ARVON MUUTOS

PÄÄOMAN KIERRÄTTÄMINEN JATKUI

KEHITYSHANKKEET EDISTYIVÄT

HANKINNAT JA MYYNNIT 2020

KÄYNNISSÄ OLLEET KEHITYSHANKKEET 31.12.2020

BRUTTOINVESTOINNIT

OMA PÄÄOMA

RAHOITUS

RAHOITUKSEN AVAINLUVUT

KOROLLISET VELAT

RAHOITUSKULUT

LAINAJAKAUMA

VELKOJEN ERÄÄNTYMISET

RAHOITUSKULUJEN AVAINLUVUT

MUUTOKSET YHTIÖN JOHDOSSA

VASTUULLISUUS

Keskeisimmät ympäristövastuun tulokset 2020:

RISKIT JA EPÄVARMUUSTEKIJÄT

OIKEUDENKÄYNNIT JA VÄLIMIESMENETTELYT

YHTIÖKOKOUS

Varsinainen yhtiökokous 2020

Citycon Oyj Annual Report 2020