Annual Report • Feb 17, 2012
Annual Report
Open in ViewerOpens in native device viewer
VUOSIKERTOMUS JA VASTUULLISUUSRAPORTTI 2011
| TOIMITUSJOHTAJAN KATSAUS 1 | |
|---|---|
| CITYCON LYHYESTI 2 | |
| STRATEGIA 4 | |
| TOIMINTAYMPÄRISTÖ 10 | |
| CITYCON SIJOITUSKOHTEENA 12 |
| MAAJOHTAJIEN TERVEHDYS 16 | |
|---|---|
| VUOKRAUSTOIMINTA 18 | |
| CITYCON SUOMESSA 20 | |
| CITYCON RUOTSISSA 22 | |
| CITYCON BALTIASSA 24 | |
| KIINTEISTÖOMAISUUS 28 | |
| KEHITYSHANKKEET34 |
| VASTUULLISUUSJOHTAJAN TERVEHDYS 42 | |
|---|---|
| YMPÄRISTÖVASTUUN STRATEGISET TAVOITTEET 43 | |
| OLENNAISUUSARVIO 44 | |
| SIDOSRYHMÄT 46 | |
| YMPÄRISTÖVASTUU 48 | |
| TALOUDELLINEN VASTUU 54 | |
| SOSIAALINEN VASTUU 58 | |
| CORPORATE GOVERNANCE 65 | |
| RISKIT JA RISKIENHALLINTA 73 |
| VARATOIMITUS- JA TALOUSJOHTAJAN TERVEHDYS 76 | |
|---|---|
| TALOUS JA RAHOITUS 77 | |
| TUNNUSLUKUTAULUKOT 79 | |
| RAPORTIN VERTAILU GRI:N MUKAISEEN SISÄLTÖÖN 94 | |
| SANASTO/TERMIT97 |
Keskityimme strategian päivitt ämiseen
Citycon osti toukokuussa kaksi uutt a kauppakeskus-
Merkitt ävimmät kiinteistökehityshankkeet oliuudistett uja vähitt äiskaupan tiloja on noin 28 600 vuoden lopulla ja Helsingissä Myllypuron Ostarin ensimmäiset vaiheet avatt iin vuoden aikana. Virossa Tallinnassa sijaitsevassa kauppakeskus Magistralissa on myös käynnissä kehitys- ja laajennushanke. Myös joitain ydinliiketoimintaan kuulumatt omia kohteita on myyty, ja jatkossa myyntejä jatketaan.
Ero laadultaan erilaisten kiinteistöluokkien välillä korostui vuonna 2011. Tämä ero heijastui Cityconin vuokraustoimintaan ja kiinteistöjen arvoihin. Kysyntä parhaista kohteista on yleisesti ott aen jatkunut hyvänä ja kohteiden käyvät arvot ovat pysyneet vakaina, kun taas muissa kuin parhaissa kohteissa kehitys on ollut päinvastaista.
Vuoden 2011 tulosta voidaan luonnehtia vakaaksi: yhtiön nett ovuokratuotot kasvoivat 13,4 prosentt ia
Lisäksi vahvistimme tasett amme ja likviditeett iäm-
Haemme kustannushyötyjä myös vastuullisuus-
nan markkinajohtaja Suomessa; tämä asema aiotaan säilytt ää, mutt a tavoitt eena on nostaa myös muiden viisivuotisstrategiaan kuuluvien maiden suhteellista painoarvoa. Suomen lisäksi yhtiö omistaa kauppakeskuksia Ruotsissa, Virossa ja Liett uassa. Jatkossa tavoitt eena on, ett ä yhtiöllä on kauppakeskuksia myös Norjassa, Tanskassa ja Latviassa. Citycon keskitt yy kilpailukykyisiin kauppakeskuksiin kehitt yvissä kaupungeissa. Tärkein syy kasvusuunnitelmillemme on pystyä tarjoamaan parempia liiketiloja ja palvelemaan paremmin vähitt äiskaupan toimijoita.
Kauppakeskusliiketoiminnan voitt ajia ovat ne, jotka pystyvät valitsemaan parhaat kauppapaikat ja yhdistämään ne parhaaseen vuokralaiskokoonpanoon sekä asiakaspalveluun. Citycon on varmasti yksi näis-
Citycon painott aa kiinteistösijoitt ajana kahta
Cityconin menestys nojaa osaamiseen ja ihmisiin. Haluammekin haastaa itsemme olemaan parhaita Olemme nimitt äneet konsernitasoiset johtohenkilöt, tavoitett amme olla yksi Pohjoismaiden ja Baltian parhaista kauppakeskustoimijoista. Jatkossa maaparemmin vastaamaan tulevaisuuden haasteisiin,
haluavat palata yhä uudelleen. Tämän vuoksi onnistumisemme todelliset kulmakivet ovat vuokraus ja markkinointi. Tämä vähitt äiskaupan osaaminen turvaa vakaan kassavirran.
Haluaisin kiitt ää osaavaa henkilöstöämme ja sidosryhmiämme vakaan kehityksen vuodesta 2011 ja toivon menestyksekästä vuott a 2012!
Marcel Kokkeel Toimitusjohtaja
Cityconin toimitusjohtajana aloitt i 24.3.2011 Marcel Kokkeel (s. 1958). Hänellä on lähes 30 vuoden kokemus vähitt äiskaupan kiinteistöliiketoiminnasta. Cityconiin hän tuli hollantilaisesta Multi Corporationista. Hän vastasi johtoryhmän jäsenenä Länsi-Euroopan liiketoiminnoista ja toimi lisäksi Multi Mall Managementin puheenjohtajana.
Citycon osti Tallinnassa sijaitsevan kauppakeskus Kristiinen noin 105 miljoonalla eurolla 2.5.2011. Kristiine on Tallinnan toiseksi suurin kauppakeskus Cityconin jo omistaman Rocca al Maren jälkeen ja sen vuokratt ava pinta-ala on yhteensä noin 42 700 neliömetriä. Hankinta vahvisti Cityconin asemaa Tallinnassa, missä yhtiöllä on nyt yli 100 000 kauppakeskusneliötä vuokratt avanaan.
Citycon ilmoitt i 4.5.2011 aloitt avansa Tampereen Koskikeskuksen mitt avan uudistushankkeen, joka valmistuu marraskuussa 2012. Hanke toteutetaan vaiheitt ain ja Koskikeskus palvelee asiakkaita koko ajan. Kauppakeskuksen sisätilat, sisäänkäynnit, julkisivut ja rakennuksen kiinteistötekniset järjestelmät uudistetaan hankkeessa perusteellisesti. Kauppakeskuksen vuokratt ava liikepinta-ala on uudistuksen jälkeen 28 600 neliömetriä.
| TAMMIKUU | HELMIKUU | MAALISKUU | HUHTIKUU | TOUKOKUU | KESÄKUU |
|---|---|---|---|---|---|
| − Uudet verkkosivut avatt iin − Liljeholmstorget Galleria nimett iin yhdeksi kolmesta kandidaatista Retail Award sin Vuoden Kauppakeskus –kilpailussa. |
− Iso Omena ja Forum nimett iin fi nalisteiksi Suomen Kauppakeskusyhdistyksen "Vuoden Kauppakeskus 2011" –kilpailussa − Liitytt iin Energiatehokkuus sopimukseen − Ilmarisen omistama Kämp Galleria siirtyi Cityconin johdett avaksi |
− Uusi toimitusjohtaja aloitt i ➊ − Suomen liiketoimintojen uusi maajohtaja aloitt i − Henkilöstötutkimus toteu tett iin − Retail Awards 2011 –palkinto Vuoden markkinointiteko –sarjassa myönnett iin Cityconin Lelukeräys kampanjalle − Kaikki Cityconin kauppakes kukset osallistuivat WWF:n Earth Hour –kampanjaan |
− Cityconlaisia nimitett iin RAKLI:n luott amustehtäviin − Cityconin edustaja nimitett iin Suomen Kauppakeskusyhdis tyksen hallituksen puheenjoh tajaksi − Kauppakeskus Rocca al Maren uudistusprojekti nimett iin ehdolle RLI Shopping Centre Renovation of the Year Award– palkinnon saajaksi − Rocca al Mare nimett iin fi nalis tiksi ICSC:n (International Council of Shopping Centres) ICSC Shopping Centre Awards 2011 –kilpailun Merkitt ävät uudistukset ja laajennukset |
− Hankitt iin kauppakeskus Kristiine Tallinnassa ➋ − Aloitett iin Tampereen Koskikeskuksen mitt ava uudistushanke ➌ − Allekirjoitett iin 330 miljoonan euron viisivuotinen luott o sopimus − Hankitt iin kauppakeskus Högdalen Centrum Tukhol massa ➍ |
− Ruotsinkieliset citycon.se –internetsivut avatt iin − Suomen liiketoimintojen kauppapaikkaorganisaation vastuualueita järjesteltiin uudelleen |
–sarjaan
| AVAINLUVUT | 2011 | 2010 |
|---|---|---|
| Liikevaihto, Me | 217,1 | 195,9 |
| Liikevoitt o, Me | 81,8 | 157,7 |
| % liikevaihdosta | 37,7 % | 80,5 % |
| Voitt o ennen veroja, Me | 19,7 | 102,8 |
| Katsauskauden voitt o, Me | 21,3 | 90,4 |
| Operatiivinen liikevoitt o (EPRA operating profi t), Me | 117,4 | 105,0 |
| Operatiivinen tulos (EPRA Earnings), Me | 53,3 | 47,3 |
| Sijoituskiinteistöjen käypä arvo, Me | 2 522,1 | 2 367,7 |
| Tulos/osake, euroa | 0,05 | 0,34 |
| Tulos/osake laimennett u, euroa | 0,05 | 0,34 |
| Operatiivinen tulos/osake (EPRA EPS, basic), euroa | 0,21 | 0,21 |
| Osinko ja sijoitetun vapaan oman pääoman palautus yhteensä/osake, euroa | 0,15 *) | 0,14 |
| Liiketoiminnan nett orahavirta/osake, euroa | 0,25 | 0,09 |
| Oma pääoma/osake, euroa | 3,25 | 3,47 |
| Nett ovarallisuus (EPRA NAV)/osake, euroa | 3,62 | 3,79 |
| Oikaistu nett ovarallisuus (EPRA NNNAV)/osake, euroa | 3,29 | 3,49 |
| Omavaraisuusaste, % | 36,0 | 37,1 |
| Nett ovelkaantumisaste, % | 151,4 | 153,1 |
| Korollinen nett ovelka (käypä arvo), Me | 1 463,5 | 1 386,0 |
| Kiinteistökannan nett ovuokratuott o, % | 6,0 | 5,8 |
| Nett otuott ovaatimus, ulkopuolisen arvioitsijan määritt elemä, % | 6,4 | 6,4 |
| Taloudellinen vuokrausaste, % | 95,5 | 95,1 |
| Henkilöstö tilikaudella keskimäärin | 131 | 123 |
| Henkilöstö kauden lopussa | 136 | 129 |
| Energiankulutus, kWh/vuokratt ava pinta-ala | 256 | 321 |
| Hiilijalanjälki, kgCO2e/vuokratt ava pinta-ala | 70,0 | 71,0 |
| Vedenkulutus, l/kävijä/vuosi | 4,3 | 4,0 |
| Jätt eiden kierrätysaste, % | 77,6 | 77,1 |
CITYCON LYHYESTI
Citycon osti 31.5.2011 Tukholmassa sijaitsevan kauppakeskus Högdalen Centrumin ja 13.7.2011 kauppakeskuksen viereisen liikekiinteistön. Kauppojen yhteenlaskett u arvo on 256,2 miljoonaa Ruotsin kruunua (noin 28,5 milj. euroa). Kauppakeskuksen ja liikekiinteistön yhteenlaskett u vuokratt ava pinta-ala on noin 19 200 neliömetriä, josta liiketilan osuus on noin 16 000 neliömetriä.
*) Luku sisältää 0,04 euron osakekohtaisen osingon ja 0,11 euron osakekohtaisen pääoman palautuksen sijoitetun vapaan oman pääoman rahastosta.
| HEINÄKUU | ELOKUU | SYYSKUU | LOKAKUU | MARRASKUU | JOULUKUU |
|---|---|---|---|---|---|
| − Strategiapäivitys – tavoit teena tulla Pohjoismaiden ja Baltian johtavaksi kauppakes kustoimijaksi − Toteutett iin noin 100 miljoonan euron suunnatt u osakeanti − Myytiin 41 asuntoa Ruotsissa |
− Suomen kauppakeskusorga nisaation johtoa järjesteltiin uudelleen − Allekirjoitett iin seitsemän vuoden pituinen 75 miljoonan euron luott o − Liiketoiminnan parantamis- ja kulunsäästöohjelma Project Now käynnistett iin |
− Uusi lakiasiainjohtaja aloitt i − Pääomamarkkinapäivä pidett iin Helsingissä − TNS Emor valitsi Rocca al Maren ja Kristiinen parhaiksi kauppakeskuksiksi Tallinnan ja Harjumaan alueilla |
− Code of Conduct –toiminta ohjeisto ja konsernin sisäistä ilmiantomenett elyä koskevat periaatt eet julkistett iin yhtiön sisällä − Ruotsin liiketoimintojen uusi maajohtaja aloitt i − Äripäev valitsi Cityconin Viron parhaaksi kiinteistöalan yhtiöksi − Myytiin kauppakeskus Tullin tori Suomessa |
− Pidett iin Martinlaakson Ostarin avajaiset − Myytiin 57 asuntoa ja kaksi liikekiinteistöä Ruotsissa |
Citycon selkeytt i strategiaa, missiota ja visiota.
Tulla paremmaksi, vahvemmaksi ja suuremmaksi, ja siten saavutt aa johtava asema kauppakeskustoimialalla Pohjoismaissa ja Baltian alueella.
Cityconin visiona on kasvatt aa johtamansa kiinteistöomaisuuden arvo kaksinkertaiseksi viiden vuoden aikana.
Olennainen osa Cityconin terävöitett yä strategiaa on operatiivisen tuloksen (EPRA Earnings) parantaminen. Kuluja ja niiden kasvua kontrolloidaan entistä tarkemmin ja yhtiö hakee entistä voimakkaampaa vuokratuott ojen kasvua mm. nostamalla markkinoinin roolia. Yhtiö panostaa entisestään kauppakeskusten vuokrausasteen nostamiseen houkutt elevien markkinointitoimenpiteiden ja uusien vähitt äiskaupan toimijoiden avulla.
Selkeytett y strategia pitää sisällään ydinliiketoimintaan kuulumatt omien kohteiden myymisen sekä nykyisten strategisten kauppakeskusten suunniteltujen uudistus- ja laajennushankkeiden nopeutt amisen. Yhtiö etsii myös sellaisia hankintakohteita, joissa voidaan tuott aa lisäarvoa aktiivisella kauppakeskusjohtamisella.
Citycon haluaa pitää markkinajohtajan asemansa Suomessa ja samalla nostaa muiden strategiaan kuuluvien maiden suhteellista painoarvoa. Suomen lisäksi yhtiö omistaa kauppakeskuksia Ruotsissa, Virossa ja Liett uassa. Jatkossa tavoitt eena on, ett ä yhtiöllä on kauppakeskuksia myös Norjassa, Tanskassa ja Latviassa. Citycon keskitt yy kilpailukykyisiin kauppakeskuksiin kehitt yvissä kaupungeissa.
Kasvihuonekaasupäästöjen vähentäminen 20 prosentilla vuoteen 2020 mennessä vuoden 2009 tasosta
Energiankulutuksen (sähkö, lämpö ja jäähdytys) pienentäminen 9 prosentilla vuoteen 2016 mennessä vuoden 2009 tasoon verratt una
Energiatehokkuuden parantaminen
Uusiutuvan energian käytt öönott oon liitt yvien ratkaisujen löytäminen
Veden kulutuksen alentaminen: keskimäärin alle 3,5 l/kävijä/vuosi
Vähintään 80 prosentin kierrätysasteen saavutt aminen kauppakeskusten jätt eenkäsitt elyssä vuoteen 2015 mennessä
Kaatopaikkajätt een osuuden pudott aminen kokonaisjätemäärästä enintään 20 prosentt iin vuoteen 2015 mennessä
Maankäytt ö ja kestävän kehityksen mukainen rakentaminen
Kaikki kehityshankkeet toteutetaan ympäristöluokitusten periaatteiden mukaisesti
Kehityshankkeet sijaitsevat rakennetussa ympäristössä hyvien joukkoliikenneyhteyksien ulott uvilla
Yhtiön tavoitt eena on investoida vahvojen kaupunkien vahvoihin kauppakeskuksiin. Hyvällä kauppakeskuksella on vahva paikallinen markkinaosuus ja sen vuokratuott oa voidaan kasvatt aa. Yhtiö jakoi uudistetussa viiden vuoden strategiassaan kaikki omistamansa kohteet ohessa esiteltyihin strategisiin osa-alueisiin, sen mukaan miten ne sopivat yhtiön tavoitt elemaan positioon. Vahvoja ja kasvavissa kaupungeissa sijaitsevia kauppakeskuksia kehitetään ja vahvistetaan entisestään ja ne pidetään yhtiön kauppakeskussalkun ytimenä. Hyvä esimerkki tämän tyyppisestä kauppakeskuksesta on Koskikeskus Tampereella. Osaa keskuksista, kuten Åkersberga Centrumia, on jo viime vuosina kehitett y. Nämä kauppakeskukset pidetään osana Cityconin kiinteistösalkkua ja niitä ylläpidetään jatkossakin elinvoimaisina ja kilpailukykyisinä.
Suurimmat ja paikkansa vakiinnutt aneet kauppakeskukset, kuten Iso Omena, pidetään myös kiinteistökannan ydinosana, mutt a niihin voidaan ott aa osaomistajiksi joint venture -kumppaneita. Näin pääomaa pystytään irrott amaan ja kierrätt ämään muun kauppakeskuskannan kehitt ämiseen.
Ydinliiketoimintaan kuulumatt omat kohteet on tavoitt eena myydä, jos markkinatilanne sallii. Näihin kohteisiin kuuluu Ruotsin kauppakeskusten yhteydessä sijaitsevia asuntoja ja etenkin Suomessa sijaitsevia market- ja myymäläkiinteistöjä, mutt a myös joitain pienempiä ostos- ja kauppakeskuksia.
| Strategiset tavoitt eet |
Parempi | Vahvempi | Isompi |
|---|---|---|---|
| Strategiset toimen piteet |
• Parannetaan kannatt avuutt a |
• Kiinteistöjen myynnit ja pääoman kierrät- täminen • Taseen vahvistaminen |
• Valikoivia hankintoja ja kehityshankkeiden nopeampaa toteutt amista |
| Key Performance Indicators |
• Vertailukelpoisten nett ovuokratuott ojen kasvu • Vuokrausaste • Vuokra/m² • Specialty leasing tuotot • Hoitokulujen edelleenveloitus • Hallinnon kulujen kasvu verratt una kiinteis tökannan kasvuun |
• Kiinteistömyyntien vuotuinen määrä • Taseeseen olevien ydinliiketoimintaan kuulumatt omien kohteiden koko (asunnot Ruotsissa ja marketit ja myymälät) • Pitkän aikavälin omavaraisuusaste • Velkasalkun suojausaste • Keskimääräinen laina-aika |
• Yhtiön hallinnoimien kiinteistöjen markkina-arvo (kiinteistöt täysin, ositt ain tai JV-kumppanin kanssa omistett uja) • Kiinteistöhankintojen vuotuinen määrä • Hankintojen vaikutus osakekohtaiseen tulokseen • Kehityshankeinvestoinnit |
| KPI:t vuonna 2011 |
• Vertailukelpoisten nett ovuokratuott ojen kasvu: 3,8% • Vuokrausaste: 95,5%, kauppakeskusten vuokrausaste 97,1% ja markett ien ja myymälöiden 86,4% • Vuokra/m²: 19,7 euroa/m² • Specialty leasing tuotot: 2,0 milj. euroa • Hoitokulujen edelleenveloitus alle 100% • Hallinnon kulujen kasvu suurempi kuin kiinteistökannan kasvu johtuen kertaluon teisista eristä |
• Kiinteistöjen myynnit 2011: 18,1 milj. euroa • Ydinliiketoimintaan kuulumatt omien kohteiden koko 300-400 milj. euroa 31.12.2011 • Omavaraisuusaste: 36,0% • Velkasalkun suojausaste: 81,3% • Keskimääräinen laina-aika: 2,9 vuott a |
• Yhtiön hallinnoimien kiinteistöjen markkina-arvo: 2,5 miljardia euroa • Kiinteistöjen hankinnat 2011: 140 milj. euroa • Kehityshankeinvestoinnit: 75 milj. euroa |
| KPI:n 5-vuotis tavoitt eet |
• Vertailukelpoisten nett ovuokratuott ojen kasvu korkeampi kuin kulutt ajahintaindeksi • Kauppakeskusten keskimääräinen vuokra usaste 98% • Neliökohtaisen vuokran kasvu korkeampi kuin kulutt ajahintaindeksi • Specialty leasing tuott ojen tuplaaminen • Hoitokulujen edelleenveloitus 100% • Hallinnon kulujen kasvu selkeästi alhaisem paa kuin kiinteistökannan kasvu |
• Myynnit seuraavan 5 vuoden aikana: 300- 400 milj. euroa, joista suurin osa seuraavan 2 vuoden aikana • Omavaraisuusaste 40% strategisen periodin aikana • Velkasalkun suojausaste 70-90% • Keskimääräinen laina-aika 5 vuott a |
• Hallinnoitavan kiinteistökannan markkina arvo viiden vuoden kulutt ua: 5,0 miljardia euroa (kiinteistöt täysin, ositt ain tai JV kumppanin kanssa omistett uja) • Hankintojen vaikutus osakekohtaiseen tulokseen kasvatt ava • Vuositt aiset kehityshankeinvestoinnit keskimäärin 125-150 milj. euroa |
STRATEGIA
Tavoitt eena nostaa kauppakeskusten vuokrausaste 98 %:iin
• Muut investoinnit* ⁾ *) Sisältää investoinnit yhteisessä määräysvallassa oleviin yksiköihin
| Segmentt ikohtaiset vertailukelpoiset nett ovuokratuotot | Vertailu kelpoinen liikevaihto |
|||||
|---|---|---|---|---|---|---|
| Me | Suomi | Ruotsi | Baltia | Muut Yhteensä | Citycon yhteensä |
|
| Toteutunut 2009 | 92,4 | 23,2 | 9,8 | 0,0 | 125,4 | 186,3 |
| Kehityshankkeet | -4,6 | 3,5 | 2,2 | - | 1,0 | 6,1 |
| Divestoinnit | -0,3 | -1,2 | - | - | -1,6 | -2,3 |
| Vertailukelpoiset kohteet | -0,6 | 0,6 | -0,2 | - | -0,2 | 1,3 |
| Muu (sis. valuutt akurssieron) | 0,0 | 2,6 | 0,0 | 0,0 | 2,5 | 4,5 |
| Toteutunut 2010 | 86,7 | 28,7 | 11,8 | 0,0 | 127,2 | 195,9 |
| Hankinnat | 0,1 | 0,8 | 6,0 | - | 7,0 | 10,3 |
| Kehityshankkeet | 4,2 | 1,4 | -0,3 | - | 5,3 | 6,5 |
| Divestoinnit | 0,1 | -0,9 | - | - | -0,8 | -1,8 |
| Vertailukelpoiset kohteet | -0,7 | 3,8 | 0,9 | - | 4,0 | 3,2 |
| Muu (sis. valuutt akurssieron) | -0,1 | 1,6 | 0,1 | 0,0 | 1,6 | 3,0 |
| Toteutunut 2010 | 90,5 | 35,4 | 18,4 | 0,0 | 144,3 | 217,1 |
erityisesti perheille suunnatt u kauppakeskus, erott uen profi ililtaan Cityconin keväällä 2011 ostamasta muotipainott eisesta Kristiinestä.
Alkuvuosi 2011 oli Cityconin toimintamaissa yleisesti ott aen positiivinen, kulutt ajaluottamus oli vahvalla tasolla ja vähitt äiskauppa oli kasvussa. Yleinen taloudellinen ilmapiiri muutt ui kesän jälkeen negatiiviseksi erityisesti euroalueen valtioiden velkaongelmien takia. Tämä muutos näkyi etupäässä rahoitusmarkkinoilla ja vaikutukset heijastuivat kulutt ajien luott amukseen, mutt a muutos ei ainakaan vuoden aikana näkynyt merkitt ävästi kulutuskäytt äytymisessä.
Vähitt äiskaupan kasvu sekä infl aatio ovat tärkeitä Cityconin liiketoiminnassa, ja ne vaikutt avat suoraan liiketiloista saataviin vuokriin. Lähes kaikki yhtiön vuokrasopimukset on sidott u elinkustannusindeksiin, merkitt ävässä osassa vuokrasopimuksista on myös liikevaihtosidonnainen osuus. Kaikissa Cityconin toimintamaissa kulutt ajahinnat jatkoivat nousuaan vuoden aikana. Joulukuussa infl aatio oli Suomessa 2,9 prosentt ia, Ruotsissa 2,3 prosentt ia, Virossa 5,0 prosentt ia ja Liett uassa 3,4 prosentt ia. ¹⁾²⁾³⁾⁴⁾⁵⁾
Kulutt ajien luott amus oman taloutensa kehitykseen oli vahva kesään saakka, mutt a heikentyi merkitt ävästi vuoden viimeisten kuukausien aikana kaikissa yhtiön toimintamaissa. Suomessa ja Ruotsissa kulutt ajien luott amusindikaatt ori on edelleen positiivinen päinvastoin kuin Virossa ja Liett uassa. ⁵⁾
Tyött ömyys on Suomessa ja Ruotsissa Euroopan unionin keskiarvoa matalampi: joulukuun lopussa tyött ömyysaste oli Suomessa 7,4 prosentt ia ja Ruotsissa 7,1 prosentt ia. Virossa tyött ömyys on edelleen korkea, ja oli syyskuun lopussa 10,9 prosentt ia. Euron käytt öönotolla on kuitenkin ollut piristävä vaikutus Viron talouteen turismin ja ulkomaisten investointien myötä. Suhteellisen alhainen tyött ömyys ja kohtuullisen hyvä kulutt ajien luott amus yhdistett ynä alhaiseen korkotasoon vaikutt aa vähitt äiskauppaan positiivisesti markkinoiden epävarmuudesta huolimatt a. ¹⁾²⁾³⁾
Rahoitusmarkkinoiden Euroopan laajuinen epävakaus lisääntyi vuoden loppua kohden ja se vaikutt aa heikentävästi rahoituksen hintaan ja saatavuuteen. Cityconin pitkä yhteistyö pankkien kanssa on ollut tärkeä tekijä rahoituspäätöksiä tehtäessä. Cityconin rahoitustilanne säilyi koko vuoden hyvänä. Cityconin taloutt a ja rahoitusta käsitellään tarkemmin vuosikertomuksen sivuilla 77-78.
Reaalitalouden suhdannemuutokset ovat heijastuneet vuoden aikana myös vähitt äiskauppaan. Vuoden aikana vähitt äiskaupan myynti kasvoi sekä Suomessa ett ä Ruotsissa. Kaikkiaan vähitt äiskauppa kasvoi vuonna 2011 Suomessa 5,3 prosentt ia, Ruotsissa 1,2 prosentt ia, Virossa 4,0 prosentt ia ja Liett uassa 8,8 prosentt ia. Joulukuun myynti kasvoi Suomessa 4,3 prosentt ia, Ruotsissa 1,5 prosentt ia, Virossa 5,0 prosentt ia ja Liett uassa 12,1 prosentt ia verratt una edellisvuoteen.
Päivitt äistavarakaupan myynti on jatkanut kasvuaan Suomessa ja Ruotsissa. Molemmissa maissa erityisesti suurten myymälöiden, kuten hypermarketien ja supermarkett ien, myynti kasvoi merkitt ävästi. Esimerkiksi tammi-marraskuussa hypermarkett ien myynti kasvoi Suomessa 8,2 prosentt ia. Myös Virossa päivitt äistavarakauppa kasvoi vuoden aikana. ⁶⁾
Suomessa kaupan toimijoista S-ryhmä vahvisti entisestään markkinaosuutt aan päivitt äistavarapuolella, sen osuus oli yli 44 prosentt ia koko maan päivitt äistavarakaupasta. Keskon markkinaosuus oli noin 35 prosentt ia ja konserni on markkinaosuudeltaan Suomen toiseksi suurin. Muista toimijoista Suomen Lähikauppa Oy:n (ent. Tradeka) markkinaosuus oli noin yhdeksän prosentt ia. ⁷⁾
Ruotsin päivitt äistavarakaupan markkinajohtaja on ICA yli 40 prosentin osuudellaan. COOPin markkinaosuus oli noin 18 prosentt ia ja Axfoodin noin 16 prosentt ia⁸⁾. Viron päivitt äistavarakaupan suurimmat toimijat ovat ICA:n omistama Rimi, S-ryhmän Prisma, Tallinna Kaubamajan tytäryhtiön Selver, paikallinen osuuskunta ETK ja liett ualainen Maxima. Liett uassa paikallisen Maximan markkinaosuus on lähes 50 prosentt ia, muut suurimmat toimijat ovat Rimi ja paikallinen IKI.
Citycon on strategiansa mukaisesti keskitt ynyt kauppakeskuksiin, joiden ankkurivuokralaisena on päivitt äistavarakauppa tai arjen erikoistavarakaupan toimijoita. Yhtiön kauppakeskusvuokralaisista 21 prosentt ia on päivitt äistavarakaupan toimijoita.
Suomessa on noin 7,8 miljoonaa neliötä vähitt äiskaupan vuokratt avaa tilaa, josta noin puolet sijaitsee Helsingissä. Kiinteistökauppaa käytiin edelleen vähän, sillä sijoitt ajia eniten kiinnostavat ykköskohteet eivät ole olleet myynnissä. Yleisesti ott aen kiinteistömarkkinoilla aktiivisimpia ovat olleet instituutiot ja kiinteistörahastot, ulkomaalaiset sijoitt ajat ovat vastanneet noin kolmanneksesta.⁹⁾¹⁰⁾¹¹⁾
Ruotsissa on noin 18 miljoonaa neliömetriä kaupallista tilaa, josta noin neljännes on Tukholman alueella. Kansainvälisten sijoitt ajien kiinnostus Ruotsin kauppakeskusmarkkinoita kohtaan lisääntyi merkitt ävästi vuoden 2011 aikana. Sijoitt ajien kysyntä kohdistuu etenkin parhaisiin kohteisiin, mutt a kiinnostuneiden myyjien puutt uessa likviditeett i on ollut kuitenkin heikkoa. Tämän vuoksi kiinnostus on kohdistunut myös parhaisiin kohteisiin suurimmassa aluekeskuksissa ja kolmen isoimman kaupungin lähiöissä. ¹⁰⁾
Virossa kaupankäyntivolyymi oli vuoden alkupuolella selvästi edellisvuott a korkeampi, vaikka kokonaisuudessaan se säilyi vuonna 2011 alhaisena. Aktiivisia ovat olleet Cityconin lisäksi muut ulkomaiset sekä muutamat paikalliset toimijat. Liett uassa kaupankäyntivolyymi oli ennätysalhainen. Uusia hankkeita on suunnitt eilla Tallinnassa seuraavien vuosien aikana, mutt a yhtään merkitt ävää uutt a hankett a ei vuoden 2011 aikana käynnistett y. Liett uassakaan ei ollut merkitt äviä uusia hankkeita vireillä lukuunott amatt a IKEA:n suunnitelmia avata maahan ensimmäinen liikkeensä vuonna 2013. ¹¹⁾
Verkkokaupan suosio on kasvanut Cityconin toiminta-alueilla. Ruotsissa joka kolmas ostaa verkosta joka kuukausi, Suomessa joka kymmenes. Suomessa kasvua on hillinnyt kotimaisten verkkokauppojen vähyys. Keskivertosuomalainen luott aa edelleen kotimaiseen toimijaan, vaikkakin nuorempi sukupolvi ostaa etupäässä ulkomaisista verkkokaupoista. Suurin yksitt äinen syy verkkokaupassa asiointiin on helppous ja ajankäytt ö, myös laajempi valikoima ja edullinen hinta houkutt elee verkkoon. Suomessa verkkokaupan arvo vuonna 2011 oli noin 5,1 miljardia euroa Tilastokeskuksen arvion mukaan, eli saman verran kuin kauppakeskusten yhteenlaskett u kokonaismyynti vuonna 2010. ¹⁾²⁾
Verkkokauppa haastaa perinteistä vähitt äiskauppaa, mutt a sen voi nähdä myös mahdollisuutena. Kauppakeskuksen sijainnilla ja sen funktiolla asiakkaiden arjessa on entistä suurempi merkitys. Citycon panostaa entistä vahvemmin kauppakeskustensa markkinoinnissa ja viestinnässä sosiaaliseen mediaan ja verkkoon. Kauppakeskukseen ei tulla ainoastaan ostamaan vaan myös viihtymään, ruokailemaan ja tapaamaan toisia ihmisiä, osallistumaan tapahtumiin tai vaikka kierrätt ämään. Kauppakeskus on nykyaikainen kaupungin tai alueen kyläkeskus.
Tulevaisuudessa kauppa on entistä monikanavaisempaa. Uuden tyyppisten konseptien tilantarve on erilainen kuin perinteisten liikkeiden ja pääpaino on palvelussa ja ostokokemuksessa. Yhteistä tärkeimmille kriteereille on kuitenkin sama kuin aikaisemmin: sijainti. ³⁾
C itycon Oyj on NASDAQ OMX Helsinki Oy:ssä (Helsingin pörssissä) vuodesta 1988 lähtien listatt u kiinteistösijoitusyhtiö (OMXH: CTY1S), jossa yhdistyvät kiinteistösijoitt aminen ja kaupallinen liiketoiminta. Yhtiö omistaa, vuokraa, kehitt ää ja johtaa kauppakeskuksia, hypermarkett eja sekä ostos- ja liikekeskuksia Suomessa, Ruotsissa ja Baltian maissa. Citycon tarjoaa sijoitt ajalle mahdollisuuden investoida vähitt äiskaupan liikekiinteistöihin sijoitt amalla Cityconiin.
Cityconin suurin osakkeenomistaja on Tel Avivin pörssissä (TASE: GLOB) ja New Yorkin pörssissä (NYSE: GZT) listatt u Gazit-Globe Ltd., joka itse sekä tytär- ja osakkuusyhtiöidensä kautt a omistaa vähitt äiskaupan kiinteistöjä, erityisesti kauppakeskuksia, Israelissa, eri puolilla Eurooppaa, Pohjois-Amerikassa sekä Brasiliassa. Vuodesta 2004 lähtien Cityconin osakkeenomistajana ollut Gazit-Globe Ltd. omistaa noin 48 prosentt ia Cityconin osakkeista (lähde: Gazit-Globe).
Cityconin toiseksi suurin osakkeenomistaja on Keskinäinen Eläkevakuutusyhtiö Ilmarinen, joka osallistui yhtiön heinäkuussa järjestämään suunnatt uun osakeantiin, jonka seurauksena Ilmarisen omistusosuus Cityconissa nousi lähes yhdeksään prosentt iin. Kaksi näin vahvaa osakkeenomistajaa antaa yhtiölle vakaan perustan liiketoiminnan kehittämiseen ja yhtiön kasvatt amiseen.
Kiinnostus yhtiön osakett a kohtaan on pysynyt edelleen hyvänä, mistä kertoo esimerkiksi se, ett ä yhtiön heinäkuussa järjestämä 33 miljoonan osakkeen ja noin 99 miljoonan euron suunnatt u osakeanti toteutett iin muutamassa tunnissa yli päätöskurssin. Cityconin osakekannan markkina-arvo vuoden 2011 lopussa oli 641,7 miljoonaa euroa, kun se vuoden 2010 lopussa oli 753,3 miljoonaa euroa. Markkinaarvon lasku heijastaa markkinoiden yleistä epävarmuutt a, mikä näkyi myös Cityconin osakekurssin heilahteluna vuoden aikana. Citycon on yksi Helsingin pörssin omistukseltaan kansainvälisimmistä yhtiöistä. Kansainvälisten, pääasiassa hallintarekisteröityjen sijoitt ajien osuus yhtiön omistajista oli vuoden lopussa 82,9 prosentt ia ja yhtiöllä oli 4 276 (4 409) rekisteröityä osakkeenomistajaa.
Cityconin osake sisältyy kansainvälisiin kiinteistösijoitusyhtiöiden vertailuindekseihin. Mm. FTSE EPRA/ NAREIT Global Real Estate Index toimii kansainvälisten sijoitt ajien vertailuindeksinä ja mitt aa osakkeiden arvonnousua ja kokonaistuott oa. Citycon on mukana myös GPR 250 Property Securities Indeksissä, johon kuuluu maailman 250 likvideintä kiinteistösijoitusyhtiötä. Vuoden 2011 aikana Cityconin osakkeen vaihto Helsingin pörssissä oli 270,7 miljoonaa euroa (326,4 milj. euroa) ja 97,5 miljoonaa (115,0 milj.) osakett a.
Yhtiön hallitus on asett anut yhtiölle seuraavat taloudelliset tavoitt eet:
Vuoden 2010 voitonjako oli yhteensä 0,14 euroa/ osake, josta 0,04 euroa oli osinkoa ja 0,10 euroa pääoman palautusta sijoitetun vapaan oman pääoman rahastosta. Yhtiö on vakaa osingonmaksaja, sillä yhtiö on maksanut osakkeenomistajilleen samaa 14 sentin osakekohtaista osinkoa jo vuodesta 2003 lähtien, vaikka yhtiön osakkeiden lukumäärä on samassa ajassa lähes kolminkertaistunut.
Omavaraisuusaste oli vuoden 2011 lopussa 36,0 prosentt ia.
Hallitus ehdott aa, ett ä vuodelta 2011 maksetaan osinkoa 0,04 euroa osakkeelta ja pääoman palautusta sijoitetun vapaan oman pääoman rahastosta 0,11 euroa osakkeelta.
Cityconin pääomamarkkinoille suunnatun viestinnän ensisijainen tavoite on lisätä yhtiön arvopapereiden kiinnostavuutt a sijoituskohteena. Yhtiö pyrkii lisäämään sijoitusinformaation avoimuutt a ja parantamaan toimintansa tunnett uutt a sekä siten tuke-
| Tilinpäätöstiedote, tilinpäätös ja toimintakertomus sekä selvitys hallinto- ja ohjausjärjestelmästä |
|
|---|---|
| tilikaudelta 1.1.-31.12.2011 | 8. helmikuuta 2012 noin klo 9.00 |
| Vuosikertomus ja vastuullisuusraportt i 2011 | 17. helmikuuta 2012 |
| Yhtiökokouskutsu | 21. helmikuuta 2012 |
| Yhtiökokouksen täsmäytyspäivä | 9. maaliskuuta 2012 |
| Viimeinen ilmoitt autumispäivä yhtiökokoukseen | 16. maaliskuuta 2012 |
| Yhtiökokous | 21. maaliskuuta 2012 klo 14, Finlandia-talo, Helsinki |
| Osingon irtoamispäivä | 22. maaliskuuta 2012 |
| Osingonmaksun täsmäytyspäivä | 26. maaliskuuta 2012 |
| Osingonmaksupäivä | 4. huhtikuuta 2012 |
| Osavuosikatsaus tammi-maaliskuu 2012 | 25. huhtikuuta 2012 noin klo 9.00 |
| Osavuosikatsaus tammi-kesäkuu 2012 | 11. heinäkuuta 2012 noin klo 9.00 |
| Osavuosikatsaus tammi-syyskuu 2012 | 10. lokakuuta 2012 noin klo 9.00 |
maan lisäarvoan tuott oa osakkeenomistajille muun muassa käymällä jatkuvaa keskustelua sijoitt ajien ja analyytikkojen kanssa viestinnästä ja raportoinnista. Viestinnän painopiste on pitkäaikaisen arvonkehityksen luonnissa lyhytnäköisen eduntavoitt elun sijaan.
Viestinnän periaatt eena on tuott aa markkinoille jatkuvasti oikeaa, johdonmukaista, avointa ja ajan tasalla olevaa tietoa yhtiöstä siten, ett ä pääomamarkkinoilla olisi yhtiöstä mahdollisimman läpinäkyvä ja selkeä kuva, jonka perusteella yhtiön arvopapereiden arvo voidaan perustellusti määritt ää. Yhtiö noudatt aa pääomamarkkinaviestinnässä tasapuolisuuden ja samanaikaisuuden periaatett a.
Yhtiön sijoitt ajaviestintä sai vuoden aikana tunnustusta, kun EPRA valitsi vuosikonferenssissaan Cityconin vuoden 2010 vuosikertomuksen ja vastuullisuusraportin yhdeksi toimialan parhaista jo toisen kerran peräkkäin. EPRA arvioi vuositt ain yli 80 eurooppalaisen, pörssinoteeratun kiinteistöyhtiön vuosikertomukset ja niiden tilinpäätösosuudet ja palkitsee niiden parhaimmiston. Tänä vuonna yhdeksälle yhtiölle myönnett iin kultatason tunnustuspalkinto.
Citycon tapaa aktiivisesti sijoitt ajia sekä kotimaassa ett ä ulkomailla. Vuonna 2011 sijoitt ajia kiinnostivat erityisesti uusi toimitusjohtaja ja muut muutokset johdossa, sekä kesällä julkistetut strategiset uudistukset. Cityconin johto esitt eli yhtiötä yhteensä noin Cityconin sijoitt ajaviestinnän keskeinen viestintäkanava ovat yhtiön internetsivut, joilla yhtiö julkaisee kaikki pörssi- ja lehdistötiedott eet, tilinpäätökset, osavuosikatsaukset, vuosikertomukset ja yhtiökokouskutsut. Sivuilta löytyvät myös tulosjulkistuksiin liitt yvät johdon esitykset ja näistä tilaisuuksista tehdyt tallenteet sekä säännöllisten sijoitt ajatapaamisten esitysmateriaali. Internetin välityksellä voi myös osallistua yhtiön tulosjulkistustilaisuuksiin sekä mahdolliseen pääomamarkkinapäivään. Yhtiön julkaisemaa sijoitt ajaviestintämateriaalia voi tilata yhtiön verkkosivuilta www.citycon.fi /aineistotilaus, sähköpostitse osoitt eesta [email protected] tai puhelimitse numerosta 020 7664 400.
45 tilaisuudessa ja tapasi yli 100 institutionaalista sijoitt ajaa joko henkilökohtaisissa tapaamisissa tai pienryhmissä. Cityconin edustajat tapaavat sijoitt ajia myös eri järjestöjen ja pankkien järjestämissä seminaareissa ja yleisötapaamisissa sekä järjestämillään tutustumisvierailuilla yhtiön kauppakeskuksiin.
Yhtiö järjesti syyskuussa Helsingissä pääomamarkkinapäivän, sijoitt ajille, analyytikoille ja medialle. Esitykset keskitt yivät Cityconin strategiapäivitykseen, liiketoiminnan tehostamisohjelmaan ja kehityshankkeiden esitt elemiseen. Lisäksi osallistujille esiteltiin pääkaupunkiseudun kauppakeskuksia. Kaikkia esityksiä pystyi seuraamaan reaaliaikaisesti verkon välityksellä ja tallenteet löytyvät edelleen yhtiön verkkosivuilta. Pääomamarkkinapäivä pyritään järjestämään vähintään joka toinen vuosi.
Yhtiön osakasluett elo on nähtävillä Euroclear Finland Oy:n asiakaspalvelupisteessä, osoitt eessa Urho Kekkosen katu 5 C, Helsinki.
Osakkeenomistajaa pyydetään ilmoitt amaan osoitteen- tai nimenmuutoksensa siihen pankkiin tai muuhun rahoituslaitokseen, jossa hänellä on arvoosuustili. Tätä kautt a tiedot päivitt yvät myös automaatt isesti yhtiön osakasluett eloon, jota ylläpitää Euroclear Finland Oy.
Varatoimitus- ja talousjohtaja Eero Sihvonen Puhelin 020 766 4459 tai 050 557 9137 [email protected]
Sijoitt ajasuhde- ja viestintäjohtaja Hanna Jaakkola Puhelin 020 766 4421 tai 040 566 6070 [email protected]
Vastuullisuusjohtaja Kirsi Borg Puhelin 020 766 4408 tai 040 557 6526 [email protected]
Seuraavien pankkien, pankkiiri- ja muiden liikkeiden palveluksessa olevat analyytikot seuraavat Citycon Oyj:tä yhtiön saaman tiedon mukaan. Oheinen lista ei vältt ämätt ä sisällä kaikkia sijoitustutkimusta tarjoavia tahoja. Analyytikot seuraavat Cityconia omasta aloitt eestaan ja voivat myös lopett aa milloin tahansa. Analyytikkojen antamiin suosituksiin voi tutustua tarkemmin Cityconin verkkosivulla "Konsensusennusteet"-palvelussa. Yhtiö ei vastaa analyytikoiden kannanotoista.
ABG Sundal Collier Puhelin +46 8 566 294 78 Box 7269 SE-103 89 Stockholm
Puhelin +31 20 383 7728 Gustav Mahlerlaan 10 NL-1082 PP Amsterdam
Puhelin +33 1 53 89 53 75 15-17 rue Vivienne F-75002 Paris Ranska
Danske Bank A/S, Helsinki Puhelin 010 236 4867 Hiililaiturinkuja 2 00180 Helsinki
Puhelin +47 22 94 88 45 Stranden Aker Brygge NO-0021 Oslo Norja
Ruotsi ABN Amro
Alankomaat
Aurel
DnB NOR
Edge Capital Puhelin +47 22 01 01 08 St Olavsgate 12 NO-0130 Oslo Norja
FIM
Puhelin (09) 613 4600 Pohjoisesplanadi 33 A 00100 Helsinki
Evli Pankki Oyj Puhelin (09) 476 690 Aleksanterinkatu 19 A, 3. krs
00101 Helsinki
Goldman Sachs Puhelin +44 207 552 5986 Peterborough Court 133 Fleet Street London EC4A 2BB Iso-Britannia
Handelsbanken Puhelin +46 8 701 80 16 Blasieholmstorg 11 SE-106 70 Stockholm Ruotsi
Inderes Oy Independent Equity Research Puhelin 050 3738027 Itälahdenkatu 21 00210 Helsinki
Kempen & Co N.V. Puhelin +31 20 348 8000 Beethovenstraat 300 NL-1070 AR Amsterdam Alankomaat
Nordea Pankki Oyj
Puhelin (09) 1651 Aleksis Kiven katu 9, Helsinki 00020 Nordea
Pohjola Pankki Oyj Puhelin 010 252 7390 Teollisuuskatu 1b, PL 362 00101 Helsinki
Royal Bank of Scotland
Puhelin +31 20 383 6786 Gustav Mahlerlaan 10 NL-1000 EA Amsterdam Alankomaat
SEB Enskilda Equities Puhelin (09) 616 28726 Unioninkatu 30
00101 Helsinki
Swedbank AB, Finnish Branch Puhelin 020 746 9158 Mannerheimintie 14 B 00101 Helsinki
UBS Investment Research Puhelin +44 20 7568 4415
1 Finsbuty Avenue London EC2M 2PP Iso-Britannia
14 CITYCON OYJ ○ VUOSIKERTOMUS JA VASTUULLISUUSRAPORTTI 2011 ○ LUPAUS
Cityconin tavoitt eena on olla Pohjoismaiden ja Baltian paras kauppakeskusoperaatt ori ja halutt u kumppani Päästäksemme näihin tavoitt eisiin meidän on kasvet-Ruotsissa ja Baltiassa valppaus on erityisen tärkeää, via voidaan myös nähdä tulevaisuudessa cityconinpu-
Optimoimme kiinteistökantaamme tulevaisuudessa
Vaikkakin yleinen talouden turbulenssi koskett aa Pohjois-Eurooppaa jonkin verran muita Euroopan maita vähemmän, horisontissa on silti nähtävillä epävarmuutt a talouskehityksen osalta. Lyhentyneet taloussyklit vaikeutt avat pidemmän aikavälin suunnitt elua ja alentavat ennustett avuutt a. Myös verkkokaupan jatkuva kasvu vaikutt aa tulevaisuudessa kauppakeskusliiketoimintaan.
mäksi ja viihdytt ävämmäksi. Voimme vastata tähän
Kestävällä kehityksellä on suuri merkitys Cityconille ja kaikille kauppakeskuksillemme. Olemme asett aneet
Houkutt elemme aktiivisesti uusia brändejä kaikkiin toimintamaihimme. Tunnetuimmat kansainväliset, kasvua hakevat ketjut tähyilivät aiemmin lähinnä Britanniaan, Keski-Eurooppaan ja Välimeren maihin. Nyt kuitenkin Pohjoismaat ja Baltian maat näytt ävät pienistä mark-
Uudet brändit ovat tyypillisesti edenneet Tanskan ja Ruotsin kautt a Suomeen. Nykyisin yhä useammat ketjut ovat löytäneet mahdollisuuksia laajentua ensin Baltiaan
punkiin. Baltiassa keskitymme pääkaupunkeihin: Tallin-
Harri Holmström, Baltian liiketoiminnot Michael Schönach, Suomen liiketoiminnot
CITYCON OYJ ○ VUOSIKERTOMUS JA VASTUULLISUUSRAPORTTI 2011 ○ LIIKETOIMINTA JA KIINTEISTÖOMAISUUS 17
Päivitt äistavara- ja muotitoimijat painott uvat vahvasti Cityconin vuokralaisissa. Muita merkitt äviä toimialoja ovat ravintolat, kahvilat, pankki- ja vakuutusala sekä erilaiset julkis hallintoon kuuluvat palvelut.
Suomessa suurimpia vuokralaisia ovat erilaiset Keskoon kuuluvat ketjut, esimerkiksi Citymarketit, K-marketit ja useat erikoiskaupan brändit kuten Intersport tai Musta Pörssi. Yhteensä Keskon osuus Cityconin vuokratuotoista Suomessa on 28,6 prosentt ia (30,7 %). Myös S-ryhmä on merkitt ävä vuokralainen. Näiden lisäksi tärkeässä roolissa ovat muodin ketjut, joista isoimpia ovat Lindex, KappAhl, Seppälä ja H&M.
Cityconin kauppakeskusten vuokralaisrakenne Ruotsissa ja Suomessa vastaa hyvin pitkälti toisiaan. Ruotsin päivitt äistavarakaupassa suurimpia ovat ICA, COOP ja Axfood. Erikoiskaupan puolella Ruotsissa ovat vahvoja monet samat ketjut kuin Suomessakin, ja tämä näkyy vastaavasti myös Cityconin vuokralaiskannassa.
Cityconin Baltiassa olevissa isoimmissa kauppakeskuksissa Rocca al Maressa ja Kristiinessä on molemmissa vahva erikoiskaupan, erityisesti muotikaupan painotus. Vuokralaisina on useita tunnett uja, kansainvälisiä brändejä. Suurin yksitt äinen vuokralainen on kuitenkin S-ryhmään kuuluva Prisma-tavarataloketju, jolla on suurmyymälät Rocca al Maressa ja Kristiinessä. Baltian kahdessa pienemmässä paikalliskeskuksessa tarjonta painott uu arjen päivitt äisasiointiin, niiden ankkurivuokralaisena on ruotsalaiseen ICAryhmään kuuluva päivitt äistavarakauppa RIMI.
Menestyvässä kauppakeskuksessa asiakkaat viihtyvät ja vuokralaiset menestyvät. Cityconin tavoitt eena on pitää omistamansa kauppakeskukset houkutt elevina ja elinvoimaisina niin asiakkaiden kuin vuokralaistenkin kannalta. Keskeinen osa tätä on oikea vuokralaiskokoonpano. Tähän tarvitaan monipuolista ja tehokkaasti hallitt avissa olevaa vuokrasopimuskantaa.
Solmitt avan vuokrasopimuksen sopimustyyppi ja kesto riippuvat muun muassa vuokratt avasta tilatyypistä sekä vuokralaisesta. Ankkurivuokralaisten kanssa solmitaan tyypillisesti pitkiä, kymmenen vuoden mitt aisia vuokrasopimuksia, kun taas pienempien liiketilojen vuokrasopimukset neuvotellaan pääsääntöisesti 3-5 vuoden mitt aisiksi. Näin voidaan pitää kauppakeskukset uudistumiskykyisinä.
Pääsääntöisesti uudet vuokrasopimukset tehdään määräaikaisiksi. Ainoan poikkeuksen tähän muodostavat asuntovuokrasopimukset, jotka solmitaan toistaiseksi voimassaolevina lainsäädännöllisistä syistä, ja varastotilojen sekä yksitt äisten pysäköintipaikkojen vuokrasopimukset. Vuoden aikana näitä sopimuksia solmitt iin noin 2 prosentt ia kiinteistökannasta.
Cityconin kiinteistökannasta toistaiseksi voimassaolevia sopimuksia on noin 12 prosentt ia (14 %), ja näistä 82 prosentt ia (83 %) on Suomessa, 15 prosenttia (16 %) Ruotsissa ja 2 prosentt ia (1 %) Baltiassa. Ruotsissa kaikki liiketilojen vuokrasopimukset ovat määrä aikaisia. Baltiassa sen sijaan on joitain yksitt äisiä vanhoja sopimuksia, jotka jatkuvat ensimmäisen, muutaman vuoden määräaikaisen jakson jälkeen toistaiseksi voimassa olevina.
Suomen vuokrasopimuskannassa on enemmän vaihtelua ja toistaiseksi voimassa olevia sopimuksia on noin 17 prosentt ia (18 %) vuokrasopimuskannasta. Näiden sopimusten tyypillinen irtisanomisaika on 3-12 kuukautt a. Lyhyestä irtisanomisajasta huolimatt a toistaiseksi voimassaolevat sopimukset saatt avat olla kestoltaan hyvinkin pitkiä. Vuodenvaihteessa voimassa olleista, toistaiseksi voimassa olevista sopimuksista yli 33 prosentt ia on solmitt u ennen vuott a 2000 ja vanhimmat näistä yli 30 vuott a sitt en.
Suomen liiketoimintojen suhteellisen korkea toistaiseksi voimassaolevien sopimusten lukumäärä selitt yy sillä, ett ä ne ovat aiemmin olleet suomalaisten vuokramarkkinoiden erityispiirre. Citycon suosii joissain tapauksissa toistaiseksi voimassa olevia tai lyhyitä määräaikaisia sopimuksia. Esimerkiksi ennen suunniteltua kehityshankett a Cityconin ei ole tarkoituksenmukaista sitoa itseään vuokrasopimuksiin pitkäaikaisesti.
Suomessa ankkurivuokralaisten kanssa solmitaan tyypillisesti pitkiä, jopa yli kymmenen vuoden mitt aisia sopimuksia. Ketjuasiakkaiden kanssa neuvotellaan useimmiten 5-7 vuoden mitt aisista sopimuksista. Erityisesti muodin toimijat ovat halukkaita sopimaan aiempaa pidemmistä sopimusjaksoista.
Ruotsissa vuokrasopimukset ovat yleensä 3-5 vuo-
VUOKRAUSTOIMINTA
den pituisia, jonka jälkeen vuokralaisen voi halutessaan irtisanoa tai esitt ää uusia sopimusehtoja. Alueen markkinavuokraa korkeampaa vuokratasoa ei voi vaatia, sillä vuokralainen voi halutessaan riitautt aa vuokrankorotuspyynnön vuokralautakunnan (Hyresnämden) käsiteltäväksi. Kiistatilanteessa vuokranantajan on kyett ävä osoitt amaan esimerkiksi viimeaikaisten sopimusten perusteella, ett ä alueen vastaavien kohteiden markkinavuokrataso on noussut.
Baltiassa isoimpien ankkurivuokralaisten sopimukset tehdään vähintään kymmeneksi vuodeksi, pienemmillä toimijoilla on noin kolmen vuoden pituisia sopimuksia. Viiden vuoden mitt aisten sopimusten määrä nousi vuonna 2011. Vuodenvaihteessa vuokrasopi-
musten keskimääräinen jäljellä oleva kestoaika oli 3,4 vuott a (3,2 vuott a). Vuokrasopimusten keskimääräinen jäljellä oleva kestoaika nousi lähinnä Isossa Omenassa uusitt ujen vuokrasopimusten myötä.
Vuokralaisiin kohdistuvia riskejä hallitaan Cityconin kauppakeskuksissa paikan päällä toimivan johdon avulla. Suurimmalla osalla vuokralaisista on velvollisuus raportoida kauppakeskuksen johdolle myyntilukunsa kuukausitt ain. Jos vuokralaisen vuotuinen vuokra suhteessa liikkeen myyntiin (Occupancy cost ratio, OCR) poikkeaa kauppakeskuksen vastaavien yritysten keskiarvosta tai neliökohtainen myynti on liian alhainen, johto reagoi asiaan välitt ömästi. Vuonna 2011 vuokran osuus vuokralaisen liikevaihdosta oli vertailukelpoisissa kauppakeskuksissa 8,9 prosentt ia.
Citycon pyrkii tehostamaan erityisesti kiinteistöhuoltoa, koska sen kustannukset aiheutt avat painett a vuokralaisten maksamiin ylläpitokorvauksiin. Vertailukelpoisilla valuutt akursseilla laskett una hoitokulut kasvoivat 4,1 prosentt ia edellisestä vuodesta lähinnä valmistuneiden kehityshankkeiden ja hankintojen vuoksi. Vertailukelpoisten kohteiden hoitokulut sen sijaan laskivat 1,0 prosentt ia johtuen mm. alhaisemmista markkinointikuluista.
Cityconin brutt ovuokrat ovat lähellä markkinavuokratasoa. Citycon on tarkoituksella kasvatt anut liikevaihtosidonnaisten vuokrasopimusten osuutt a sopimuskannastaan, mutt a suosii näissä sopimuksissa lähellä markkinavuokratasoa olevaa minimipääomavuokraa, jonka vuoksi liikevaihtosidonnaisen vuokran osuus ei ole merkitt ävä lisävuokratulon lähde. Vuodenvaihteessa noin 49 prosentt ia (43 %) Cityconin vuokrasopimuskannasta oli liikevaihtosidonnaisia sopimuksia ja liikevaihtosidonnainen osa muodosti noin kaksi prosentt ia (1 %) vuokratuotoista.
Vuokrasopimusten keskimääräinen jäljellä oleva kestoaika 3,4 vuott a
Vuoden lopussa Citycon omisti Suomessa 23 kauppakeskusta ja 37 muuta kohdett a, ja johti kaupallisesti kahta ulkopuolisen sijoitt ajan omistamaa kauppakeskusta. Strategian toteutt aminen edellytt ää Suomen kiinteistökannan optimointia: vahvoihin ja kehityspotentiaalia omaaviin kohteisiin valmistaudutaan investoimaan lisää, mutt a osasta kiinteistöomaisuutt a halutaan luopua.
Vuoden aikana avatt iin uuden Myllypuron Ostarin ensimmäinen vaihe ja Martinlaakson Ostari kokonaan. Tampereen keskustassa käynnistett iin Koskikeskuksen mitt ava kehityshanke (lisää aiheesta: Kehityshankkeet, s. 36). Syksyn aikana Citycon myi kolme muuta kauppapaikkaa ja Tampereelta kauppakeskus Tullintorin (lisää aiheesta: Kiinteistöomaisuus, s. 28). Strategiaan kuulumatt omien kohteiden myyntien odotetaan jatkuvan vuoden 2012 aikana.
Cityconin Suomen kauppakeskuksissa kävi 80,8 miljoonaa asiakasta (79,0 milj.). Edelliseen vuoteen verratt una kävijämäärä nousi 2 prosentt ia. Erityisesti parhaiden kauppakeskusten vuokratasot nousivat selvästi, ja niissä olevien tyhjien liiketilojen määrä laski. Muissa kohteissa tilanne oli haasteellisempi. Mahdollisen taantuman uhka ei ainakaan vielä loppuvuodesta hidastanut merkitt ävästi vuokrauspäätöksiä.
Vuosi 2011 oli Cityconin Suomen liiketoiminnoissa isojen muutosten vuosi. Uusi maajohtaja Michael Schönach aloitt i tehtävässään maaliskuun alussa. Fokus olikin vahvasti liiketoiminnan kehitt ämisessä ja johtamisen vahvistamisessa.
Vuoden aikana muutett iin Suomi-organisaation rakenteita. Kaikki kauppakeskukset ja niistä vastuulliset kauppakeskus- sekä kiinteistöpäälliköt jaett iin kahden portfoliojohtajan alaisuuteen. He vastaavat sekä kauppakeskuksien operatiivisesta toiminnasta ett ä kohdekohtaisten taloudellisten tavoitt eiden saavutt amisesta.
Viime vuoden aikana panostett iin vuokraustoiminnan suorituskykyä uusimalla ja lisäämällä henkilöstöä, ja lisäksi tehostett iin markkinointia palkkaamalla yhtiöön uusi markkinointijohtaja, joka aloitt i syksyllä. Hänen johdollaan päivitett iin markkinointistrategia, mihin liittyvät toimenpiteet jatkuvat vuonna 2012. Tavoitt eena on tehostaa markkinoinnin kulurakennett a ja terävöittää markkinointia laadullisesti.
Citycon onnistui Suomessa hyvin tavoitt eessaan tuoda markkinoille vuositt ain uusia kansainvälisiä vähittäiskaupan ketjuja. Ranskalainen muotiketju Promod avasi elokuussa Pohjoismaiden ensimmäisen myymälänsä uudistuvassa Tampereen Koskikeskuksessa. Ruotsalainen, edullisia kenkiä myyvä Skopunkten avasi syksyllä myymälät Koskikeskuksessa ja Vantaan Myyrmannissa.
Norjalaiseen Varner Groupiin kuuluva Cubus-ketju avasi huhtikuussa ensimmäisen Suomen myymälänsä Myyrmannissa. Loppuvuodesta avatt iin vielä Cubus-myymä-
Citycon käynnisti vuoden aikana uuden liiketoimintamallin. Citycon ott i vastuulleen Helsingin keskustassa sijaitsevan Kämp Gallerian kaupallisen johtamisen, markkinoinnin ja liiketilojen vuokraukseen liitt yvät tehtävät. Keskinäinen Eläkevakuutusyhtiö Ilmarinen omistaa edelleen itse kiinteistön, mutt a Citycon johtaa kauppakeskusta. Kyseessä on ensimmäinen Cityconin hallinnoima, mutt a ulkopuolisen omistama kauppakeskus.
Kämp Galleria on Cityconille strategisesti tärkeä kohde, sillä se sijaitsee aivan Helsingin ydinkeskustassa, pääostoskadun varrella. Sen avulla Citycon pystyy tarjoamaan Suomeen etabloituville uusille ketjuille myös mahdollisuuden sijoitt ua ykköspaikalle Helsingin keskustaan.
Kämp Gallerian omistava Ilmarinen on arvostett u instituutiosijoitt aja, ja tehty allianssisopimus osoitt aa sen luott avan Cityconin kauppakeskusliiketoiminnan monipuoliseen osaamiseen.
lät Koskikeskuksessa, Rovaniemen Sampokeskuksessa, Porin IsoKarhussa ja Espoon Isossa Omenassa.
Kämp Galleriassa avautui Suomen ensimmäinen Karen Millen -konseptimyymälä ja Kiehl´s sekä Face Stockholm -kosmetiikkamyymälät.
Kaupan rakentamista koskeva lainsäädäntö muutt ui Suomessa keväällä 2011. Ympäristö- ja yhdyskuntapoliitt isista syistä uudistett u maankäytt ö- ja rakennuslaki tiukensi selkeästi keskustojen ja aluekeskusten ulkopuolisten kaupan keskitt ymien rakentamista. Lainmuutos toi tiukemman sääntelyn piiriin myös tilaa vievän kaupan yksiköt. Käytännössä tämä tarkoitt aa sitä, ett ä keskuksien ulkopuolelle ei voi sijoitt aa enää kaupan suuryksiköitä. Cityconin kaikki kauppakeskukset sijaitsevat olemassa olevan yhdyskuntarakenteen keskellä, joten Cityconin strategia on hyvin linjassa lainmuutoksen kanssa, ja yhtiön kilpailuaseman odotetaan vahvistuvan kauppakeskusmarkkinoilla.
Kauppojen sunnuntaiaukioloa sääntelevä lainsäädäntö väljentyi Suomessa 1.12.2009, ja tämä lisäsi selvästi sunnuntaikauppapäivien määrää. Sunnuntain osalta aukioloista päätetään kauppakeskuskohtaisesti, mutt a useimmat kauppakeskukset ovat palvelleet kaikkina mahdollisina kauppapäivinä. Cityconin lähtökohta on, ett ä kauppakeskuksen liikkeillä on asiakaskokemukseen ja palvelulupaukseen liitt yvistä syistä yhtenäiset aukioloajat.
Cityconissa Suomen liiketoiminnoissa kehitett iin viime vuonna erityisesti markkinointia. Yhtiöön palkatt iin syksyllä uusi markkinointijohtaja, jonka johdolla päivitett iin koko yhtiön markkinointistrategia. Samalla myös koko markkinointiosaston henkilökunnan vastuut ja toimenkuvat järjesteltiin uudelleen. Markkinoinnin uudistamisen yhteydessä kilpailutett iin yhtiön strateginen kumppanuusverkosto. Tavoitt eena on tuoda markkinointiin sekä parempaa laatua ett ä kustannustehokkuutt a.
Tärkeä muutos oli se, ett ä kauppakeskusten klusterointiin perustuvasta lähestymistavasta luovutt iin kokonaan. Kunkin kauppakeskuksen markkinointi rakennetaan kyseisen kauppakeskuksen markkinapositiointiin perustuviin suunnitelmiin ja tavoitteisiin. Suurimmissa kauppakeskuksissa on osana asemointia tehty laaja laadullinen markkinatutkimus, ja tätä on tarkoitus jatkaa vuoden 2012 aikana.
Kauppakeskusmarkkinoinnissa tehtiin loppuvuodesta 2011 merkitt ävä avaus sosiaalisen median suuntaan. Systemaatt inen Facebook-markkinointi aloitett iin vuodenvaihteessa. Vuonna 2012 Facebookin osuus markkinointikanavana kasvaa selkeästi erityisesti Cityconin Suomen isoimmissa kauppakeskuksissa.
Markkinoinnin käytäntöjen kansainvälinen kehitystyö jatkuu vuoden 2012 aikana myös muissa yhtiön toimintamaissa.
Strategian mukaiset divestoinnit etenivät Ruotsissa odotett ua nopeammin
C itycon keskitt yy Ruotsissa voimakkaasti Tukholman ja Göteborgin alueille, missä yhtiö omistaa kahdeksan kauppakeskusta ja kuusi muuta liikekiinteistöä. Yhtiö omistaa lisäksi Uumajassa kauppakeskuksen ja yhden muun liikekiinteistön. Citycon on Ruotsin 11. suurin kauppakeskustoimija (lähde: Fastigetsvärlden).
Vähitt äiskaupan markkinatilanne oli vakaa vuoden ensimmäiset kuusi kuukautt a. Suhdannelasku ja myynnin heikkeneminen vaikeutt ivat markkinatilannett a vuoden jälkipuoliskolla. Cityconin kauppakeskukset eivät kärsineet merkitt ävästi markkinatilanteen muutoksesta keskusten monipuolisen vuokralaiskannan ja tilankäytön ansiosta.
Vuokrasopimusten osalta vuosi oli vilkas: uusia vuokrasopimuksia solmitt iin yli 200 ja noin 50 vanhaa sopimusta neuvoteltiin uudelleen. Sopimusten allekirjoitt amisen kanssa oli vuoden aikana jonkin verran vaikeuksia, mutt a saadut sopimukset olivat keskimäärin aiempaa pidempiä, sillä useat vähitt äiskauppiaat olivat valmiita solmimaan pidempiä sopimuksia markkinatilanteesta johtuen.
Åkersberga Centrumin toinen vaihe avatt iin huhtikuussa. Ankkurivuokralaisina vaikutusalueen kulutt ajien keskuudessa hyvin vastaanotetussa uudessa osassa on mm. H&M, MQ ja Esprit. Keskuksessa avatt iin joulukuussa kauan odotett u ravintola. Åkersbergan asukkaat ott ivat ravintolan ilolla vastaan. Åkersberga Centrumilla on edessään hankkeen kolmas kehitysvaihe, jossa siitä tehdään Åkersbergan aluekeskus valmiine toimintoineen. Hanke vahvistui Team Sportian allekirjoitett ua vuokrasopimuksen toimintansa aloitt amisesta maaliskuussa 2012.
Liljeholmstorgetin myynti kehitt yi koko Tukholman kauppakeskuksista parhaiten vuonna 2011. Vuokralaiskannan kehitt äminen on edennyt keskuksessa suunnitellun mukaisesti. Päähuomio on ollut asiakkaiden tarpeisiin vastaamisessa, erityisesti päivitt äistavarakauppojen tilojen laajennuksessa kysynnän ollessa hyvin korkea. Remontin avulla ICA:n tiloja laajennett iin ja luotiin lisätilaa neljälle uudelle kassalle, mikä vähensi jonoja ja helpott i näin asiointia Liljeholmstorgetissa. Ravintolat ovat nyt täysin toiminnassa ja myynti on ylitt änyt odotukset.
Kiinteistöjen ylläpitokuluja on laskett u useilla toimenpiteillä. Fruängen Centrumissa otett iin syyskuussa käytt öön uudenlainen lämmitysjärjestelmä, jolla tavoitellaan selviä energia- ja kulusäästöjä. Tumba Centrumissa oli myös teemana kustannustehokkuus, ja se johti odotett uihin tuloksiin vuonna 2011.
Stenungs Torgille, Åkermyntan Centrumille ja Fruängen Centrumille on asetett u uudet virstanpylväät remontointien osalta vuosille 2012-2013.
Ruotsin liiketoimintojen fokus oli vuonna 2011, kuten Suomessakin, vahvasti liiketoiminnan kehitt ämisessä ja johtamisen vahvistamisessa.
Cityconin päätavoite vuodelle 2011 Ruotsissa oli avata Åkersberga Centrumin toinen vaihe ja samalla luopua asunnoista ja muista ydinliiketoimintaan kuulumatt omista kiinteistöistä. Vuoden aikana Ruotsissa toteutett iinkin useita Cityconin strategian mukaisia divestointeja:
Kauppakeskus Högdalen Centrum ostett iin Tukholmassa toukokuussa. Keskus sijaitsee Länsi-Tukholmassa, noin viisi kilometriä keskustasta. Högdalen Centrum on tärkeä keskus Tukholman alueella, jossa on suuri tar-
kodin tarvikkeet 12 %
ve asuinkiinteistöille ja laajoille vähitt äiskaupan tiloille. Tämä nähtiin strategisesti tärkeänä kauppana, sillä Cityconilla on useita samantyylisiä keskuksia ja hyvät suhteet Tukholman kaupunkiin.
Heinäkuussa Citycon osti Kungsleden Imröretin koko osakekannan. Yhtiö omistaa Högdalen Centrumin viereisen liikekiinteistön, jonka vuokratt ava pinta-ala on noin 5 200 neliömetriä.
Ruotsin liiketoimintojen uusi maajohtaja Johan Elfstadius aloitt i tehtävässään vuoden lopussa, marraskuussa. Hän tuli Ruotsin liiketoiminnoista vuodesta 2007 lähtien vastanneen Ulf Att ebrantin tilalle.
Ruotsin kauppakeskusmarkkinoiden uskotaan pysyvän vakaina. Cityconin kauppakeskuksissa on nähty hyvin vähän konkursseja ja vuokranalennuksia ei vaadita juuri koskaan heikon kannatt avuuden perusteella. Sekä vuokratasot ett ä kysyntä ovat pysyneet vakaina.
Vuoden aikana ei nähty toimintaan vaikutt aneita lakimuutoksia.
Kun Citycon toukokuussa osti Högdalen Centrumin Tukholmassa, vuokralaisille tiedotett iin päivän aikana asiasta hauskalla tempauksella. Cityconin väki esitt äytyi kulkemalla keskuksessa Cityconin pinkeissä t-paidoissa jakaen käytännön tietoa kaupasta. Kaikki vuokralaiset kutsutt iin lisäksi saman päivän aikana pidett ävään kysymys ja vastaus -tilaisuuteen. Lisäksi läheisessä kahvilassa pidett iin ensimmäisen kuukauden aikana joka perjantai tiedotus- ja keskustelutilaisuus, jossa käsiteltiin kauppakeskuksen omistajanvaihdokseen liitt yviä asioita.
"Tämä oli mukava tapa kertoa vuokralaisille keitä me olemme ja samalla liitt ää keskus osaksi Cityconia. Saimme vuokralaisilta positiivista palautett a ja suunnitelmissa on käytt ää tämäntyyppisiä viestintätoimia jatkossakin", kertoo Magnus Bergman, portfoliojohtaja, Ruotsi.
C itycon omistaa Baltiassa neljä kauppakeskusta: Virossa Tallinnan suurimman kauppakeskuksen Rocca al Maren, keväällä 2011 hankitun Kristiinen ja pienemmän Magistralin. Liett uassa, Vilnassa Citycon omistaa arjen lähipalveluita tarjoavan Mandarinaksen. Tallinnassa Citycon on kolmella kauppakeskuksellaan kauppakeskusliiketoiminnan markkinajohtaja. Citycon on lisäksi Viron merkitt ävin vähitt äiskaupan kiinteistöjen omistamiseen erikoistunut kiinteistösijoitusyhtiö.
CITYCONILLA VAKAA ASEMA VIROSSA
Taloustilanne oli vuoden aikana hieman edellisvuott a parempi ja kysyntä kasvoi jonkin verran. Vuokratuottojen kasvu oli kuitenkin maltillista ja vajaakäytt öaste pysyi alhaisella tasolla.
Citycon osti kauppakeskus Kristiinen toukokuussa. Kristiine on Tallinnan toiseksi suurin kauppakeskus Cityconin jo omistaman Rocca al Maren jälkeen. Se sijaitsee yhden Tallinnan keskustan pääväylän varrella ja sillä on laaja vaikutusalue. Hankinta vahvisti selvästi Cityconin asemaa Tallinnassa.
Kristiinen ankkurivuokralaisina toimivat suomalainen hypermarket-ketju Prisma ja kansainväliset ketjut Marks & Spencer, New Yorker, Zara, Benett on sekä sisustuskauppa Jysk. Kristiine rakennett iin kahdessa vaiheessa vuosina 1999 ja 2002, ja sitä laajennett iin syksyllä 2010.
Paikalliskeskus Magistralin kehitys- ja laajennushanke aloitett iin Tallinnassa syyskuussa. Kauppakeskuksen sisätilat uudistetaan kokonaisuudessaan ja keskusta laajennetaan. Hankkeen odotetaan valmistuvan keväällä 2012. Kauppakeskus on kunnostus- ja laajennustöiden aikana kokonaan suljett u, mikä luonnollisesti vähensi Baltian vuokratuott oja loppuvuoden aikana.
Rocca al Mare ja Kristiine toimivat koko vuoden lähes täyteen vuokratt uina. Vuokralaisvaihdoksia tapahtui jonkin verran, ja vuoden aikana myönnett iin tilapäisiä vuokranalennuksia, sillä vähitt äiskauppiailla oli koko vuoden ajan vaikeuksia saada rahoitusta. Alennuksia myönnett iin lähinnä hyville, paikallisille vuokralaisille, joita on halutt u autt aa taantuman yli. Vuokranalennuksia myönnett iin edellisvuott a vähemmän, noin 10 prosentt ia brutt ovuokratuotoista (15 % vuonna 2010).
Rocca al Marea on tänäkin vuonna markkinoitu voimakkaasti sekä perinteisin ett ä erilaisin tapahtumamarkkinoinnin keinoin. Lisäksi keskus on ollut ehdolla ja saavuttanut palkintosijoja useissa kilpailuissa; keskus saavutt i esimerkiksi Äripäev-lehden "Profi t margin TOP" kisassa joulukuussa toisen sijan. Lisäksi Äripäev valitsi Cityconin marraskuussa Viron parhaaksi kiinteistöalan yhtiöksi.
Suomalaisten kulutus Virossa kasvoi 11 prosentt ia vuonna 2010, erityisesti aikuisten ja lasten vaatt eiden sekä asusteiden ja jalkineiden suosio on kasvanut. Matkailun ennustetaan kasvavan tulevina vuosina entisestään (lähde: Kaupan liitt o, 5/2011). Vuositt ain Virossa vierailee noin 1,5 miljoonaa suomalaista ja haastavina aikoina turistien tuomilla euroilla on entistä suurempi merkitys kauppakeskuksille. Viron kruunun korvaaminen eurolla vuoden alussa helpott i suomalaisten turistien ostamista ja on lisännyt myös sitä kautt a turismin tuomaa myyntiä. Paikallisesti alkuvuosi oli kuitenkin vaikea, sillä virolaiset epäilivät hintojen nousua ja uusi valuutt a tuntui kruunuihin verratt una kalliilta. Euro toi kuitenkin odotett ua vähemmän muutosta ja loppuvuotta kohden valuutalla toimitt iin jo tavalliseen tapaan.
Suomalaiset matkustajat ovat löytäneet tiensä hyvin myös Rocca al Mareen. Kauppakeskusta on markkinoitu Suomesta saapuville risteilymatkustajille ja ilmainen bussikuljetus laivaterminaalista ja keskustasta Rocca al Mareen on matkustajien käytössä ympäri vuoden. Vuonna 2011 noin joka kymmenes asiakas oli suomalainen, ja suomalaisten asiakkaiden osuus kauppakeskuksen myynnistä on arviolta noin 15-20 prosentt ia.
Vilnan Mandarinaksella on vakaa asema lähipalveluita tarjoavana keskuksena. Sen ankkurivuokralaisena on päivitt äistavarakauppa Rimi ja keskuksesta löytyy myös
pankki sekä Baltiassa eritt äin tärkeä lähipalvelu posti, jonka kautt a maksetaan muun muassa eläkkeet. Paikalliskeskuksen tarjonta toimii hyvin myös taantumassa, koska ostovoiman taitt uminen ei iske päivitt äisasiointiin yhtä voimakkaasti kuin erikoistavarakauppaan.
Viron vähitt äiskaupan myyntiluvut ovat EUalueen korkeimpia, mutt a ostovoima on samalla heikentynyt infl aation ja palkkojen epätasaisen kehityksen vuoksi. Liett uassa ostovoima sen sijaan jonkin verran parani vuoden aikana.
Baltian maiden pääkaupungeissa on nähty yllätt ävän vähän mitt avia kauppakeskuskiinteistöjen pakkomyyntejä, sillä vahvat rahoittajapankit eivät ole halunneet ryhtyä niihin. Myyntiin tulleet keskukset ovat olleet pääosin eritt äin riskipitoisia kohteita.
Erityisesti Liett uassa kauppakeskusmarkkinoilla on selvää ylitarjontaa, ja osa juuri ennen taantumaa avatuista isoista muotipainott eisista keskuksista kärsii vakavista vajaakäyttöongelmista. Tallinnassa markkinoiden ylitarjonta tasoitt uu ajan myötä, kun lisätarjontaa ei markkinoilla ole nähty. Tallinnassa ja Vilnassa ei ole rakenteilla yhtään uutt a kauppakeskusta ja Riiassa niitä oli koko vuoden aikana yksi. Suunnitt eilla on kuitenkin joitakin isoja hankkeita, erityisesti Tallinnassa.
Kesällä 2011 julkaistun strategiapäivityksen mukaan Citycon keskitt yy voimakkaasti lähivuosina siihen, ett ä Pohjoismaiden ja Baltian markkinoille houkutellaan uusia brändejä. Näitä ketjuja kannustetaan ja autetaan myös liikkumaan alueen sisällä, esimerkiksi tarjoamalla Tallinnassa tai Tukholmassa jo toimiville ketjuille mahdollisuutt a etabloitua myös Suomen markkinoille.
Citycon haluaa seuraavan viiden vuoden kuluessa kasvaa koko Baltian ja Pohjoismaiden johtavaksi kauppakeskustoimijaksi. Osa tätä roolia on olla edelläkävijä ja tuoda uusia brändejä markkinoille.
Citycon on mukana vuositt ain Cannesissa järjestett ävillä Mapic-messuilla, joissa eurooppalaiset vähitt äiskaupan toimijat ja liiketilojen omistajat kohtaavat. Yhtiö osallistuu vuositt ain myös vastaavaan, Lontoossa järjestett ävään Retail Connections –tapahtumaan.
Näiden lisäksi tehdään yhteistyötä eri maiden suurlähetystöjen kanssa. Viime vuonna Citycon järjesti yhteistyössä Ranskan suurlähetystön kaupallisen osaston Ubifrancen kanssa tilaisuuden, jossa kymmenen Suomen markkinoista kiinnostunutt a ranskalaista kaupan ja ravintola-alan ketjua tutustui Suomen markkinoihin ja sai tilaisuuden tavata potentiaalisia paikallisia yritt äjäkumppaneita.
Viime vuonna tehtiin yhteistyötä myös suomalaisten yritysten kansainvälistymistä tukevan Finpron kanssa. Finpro ja Citycon järjestivät Tanskassa, Norjassa ja Ruotsissa tilaisuudet, joilla pyritt iin aktivoimaan paikallisia kaupan ketjuja kansainvälistymään Cityconin toimintaalueella.
Citycon aikoo panostaa new business –liiketoimintaan myös tulevina vuosina. Osana tätä työtä yhtiöön nimitett iin kesällä 2011 cross border -tason uusasiakashankinnasta vastaava johtaja.
myynti kehitt yi koko Tukholman kauppakeskuksista parhaiten vuonna 2011.
CITYCON OYJ ○ VUOSIKERTOMUS JA VASTUULLISUUSRAPORTTI 2011 ○ LIIKETOIMINTA JA KIINTEISTÖOMAISUUS 27
C itycon omistaa yhteensä 36 kauppakeskusta. Näistä 23 sijaitsee Suomessa, yhdeksän Ruotsissa, kolme Virossa ja yksi Liett uassa. Kauppakeskusten lisäksi Citycon omistaa 43 muuta kauppapaikkaa, joista 36 sijaitsee Suomessa ja seitsemän Ruotsissa. Suomessa Citycon omistaa näiden lisäksi yhden rakentamatt oman tontin.
Omistamiensa kauppakeskusten lisäksi Citycon johtaa kaupallisesti kahta kauppakeskusta Suomessa. Helmikuussa Citycon teki Ilmarisen kanssa sopimuksen Helsingin ydinkeskustassa sijaitsevan Kämp Gallerian johtamisesta. Marraskuussa Citycon myi Eläke-Fennialle Tampereella sijaitsevan kauppakeskus Tullintorin ja teki samalla sopimuksen siitä, ett ä Citycon jatkaa edelleen Tullintorin johtamista. Citycon hoitaa sekä Kämp Galleriassa ett ä Tullintorilla operatiivisen kauppakeskusjohtamisen lisäksi myös kohteen vuokrausta. Nämä kaksi ovat ensimmäiset ulkopuolisen tahon omistamat kohteet, joita Citycon johtaa kaupallisesti.
Vuoden lopussa Cityconin kiinteistöomaisuuden käypä arvo oli 2 522,1 miljoonaa euroa ja se nousi 154,4 miljoonaa euroa edellisestä vuodesta. Arvon nousu johtui pääasiassa uusista kiinteistöhankinnoista ja investointien sitoutumisesta kehityshankkeisiin. Keskimääräinen tuott ovaade pysyi 6,4 prosentissa mutt a nousi Suomen market- ja myymäläkohteissa 0,1 prosentt iyksikköä. Kiinteistömarkkinoiden eriytyminen jatkui vuoden aikana: samalla kun parhaiden kohteiden kysyntä oli vahvaa, ovat heikommat kohteet menett äneet markkina-asemaansa. Tämä markkinamuutos näkyy myös Cityconin kiinteistö omaisuuden arvon kehitystä kuvaavassa käyvän arvon muutoksessa. Käyvän arvon muutos, eli markkina-arvojen muutos investoinnit ja valuutt akurssimuutokset pois lukien oli -35,3 miljoonaa euroa vuoden aikana. Arvonnousua kirjatt iin yhteensä 39,8 miljoonaa euroa 20 kohteessa ja arvonalennusta yhteensä 75.1 miljoonaa euroa 60 kohteessa. Käyvän arvon nousu kirjatt iin kauppakeskuskohteista kun taas arvonalennus kirjatt iin etenkin market- ja myymäläkiinteistöistä. Yhteensä muutosten nett ovaikutus tulokseen oli siis -35.3 miljoonaa euroa.
Citycon osti toukokuussa Virosta Tallinnassa sijaitsevan kauppakeskus Kristiinen 105 miljoonalla eurolla ProKapitalilta. Kristiine sijaitsee muutaman kilometrin päässä Tallinnan keskustasta, ja sen vuokratt ava pintaala on 42 700 neliömetriä. Kristiineä on laajennett u merkitt ävästi syksyllä 2010.
Toukokuussa Citycon osti Ruotsista Tukholmassa sijaitsevan kauppakeskus Högdalen Centrumin 207,5 miljoonalla Ruotsin kruunulla (noin 23,1 milj. eurolla) The Royal Bank of Scotlandin hallinnoimalta Centeni AB:ltä. Heinäkuussa Citycon osti lisäksi Högdalen Centrumin yhteydessä sijaitsevan vuokratt avalta pinta-alaltaan 5 200 neliömetrin liikekiinteistön Kungsledeniltä 48,7 miljoonalla Ruotsin kruunulla (n. 5,4 milj. eurolla). Yhteensä kauppakeskuksen vuokratt ava pinta-ala on noin 19 200 neliömetriä, josta liiketilaa on noin 16 000 neliömetriä. Högdalen Centrum on tiiviin asuinalueen keskus ja se sijaitsee metroaseman yhteydessä Tukholman eteläosassa, noin viiden kilometrin päässä ydinkeskustasta.
Suomessa Citycon osti lisää osakkeita kolmesta yhtiön ennestään omistamasta kohteesta: Hervannan Liikekeskus Oy:n osakkeita 1,2 miljoonalla eurolla, Asunto Oy Tikkurilan Kassatalon osakkeita 2,6 miljoonalla eurolla ja Heikintori Oy:n osakkeita 0,5 miljoonalla eurolla. Cityconin omistusosuus näistä kohteista oli vuoden lopussa vastaavasti 79,4 prosentt ia, 59,7 prosentt ia ja 68,7 prosentt ia.
Citycon jatkoi kesäkuussa asuinkiinteistöjen myyntejä Ruotsissa myymällä 41 Tumba Centrumin yhteydessä sijaitsevaa asuntoa 48 miljoonalla Ruotsin kruunulla (noin 5 milj. eurolla). Asunnot myytiin kaupan yhteydessä perustetulle Tumba Torg -nimiselle asukasyhdistykselle.
Suomessa myytiin neljä yhtiön ydinliiketoimintaan kuulumatonta liikekiinteistöä yhteensä 2,3 miljoonalla eurolla. Myydyt kohteet olivat Kiinteistö Oy Naantalin Tullikatu 16, Hakarinne, Kiinteistö Oy Mäntyvuoksi ja Otaniemen Liikekeskus Oy.
Marraskuussa Citycon myi Suomessa Tampereelta koko omistamansa 57,4 prosentin osuuden kauppakeskus Tullintorista kohteen toiselle osaomistajalle, Keskinäiselle Eläkevakuutusyhtiö Eläke-Fennialle 6,1 mil-
joonalla eurolla. Merkitt ävä osa Tullintorin pinta-alasta on muuta kuin liiketilaa, esimerkiksi toimistotilaa, joten kauppa toteutt aa Cityconin strategiaa keskitt yä kauppakeskuksiin.
Joulukuussa Citycon jatkoi kiinteistöjen myyntejä Ruotsissa. Se myi Järfällan kunnassa Jakobsbergs Centrumin yhteydessä sijaitsevat 57 asuntoa noin 51,0 miljoonalla Ruotsin kruunulla (noin 5,6 milj. eurolla) Bostadsrätt sförening BRF Tornerplatsenille. Myydyn kiinteistön pinta-ala on noin 4 600 neliömetriä. Lisäksi yhtiö sopi myyvänsä Härrydan kunnassa sijaitsevan liikekiinteistö Landvett erin Tornstadenille noin 50,5 miljoonalla Ruotsin kruunulla (noin 5,5 milj. eurolla). Liikekiinteistö Landvett erin vuokratt ava pinta-ala on noin 4 800 neliömetriä. Tämä kauppa toteutui tämän vuoden tammikuussa.
Cityconin kiinteistöomaisuuden markkina-arvon määritt elee ulkopuolinen arvioija kiinteistökohtaisesti kansainvälisten IAS- (International Accounting Standards) ja IVS- (International Valuation Standards) standardien mukaisesti vähintään kerran vuodessa. Viime vuosina ulkopuolinen arviointi on teetett y vuosineljänneksitt äin. Tuorein, vuoden 2011 lopun tilanteen mukainen arviointilausunto löytyy oheisen tilinpäätöksen sivulta 64. Ensimmäistä kertaa tähän tilinpäätökseen Cityconin kiinteistöt on arvioinut globaali kiinteistöasiantuntija Jones Lang LaSalle, jonka yhtiö valitsi uudeksi arvioijaksi viime vuoden loppupuolella. Citycon on vaihtanut puolueetonta ulkopuolista arvioitsijaa tasaisin väliajoin. Vuoden 2011 kolmen ensimmäisen vuosineljänneksen kiinteistöarvioinneista vastasi Realia Management Oy, joka toimi arvioitsijana yli neljä vuott a.
Arviointilausunnosta ilmenevät arviointiprosessi, arviointiin vaikutt avat tekijät ja arvioinnin tulokset sekä herkkyysanalyysi. Arviointimenetelmänä on käytett y pääsääntöisesti kymmenen vuoden kassavirtamenetelmää. Rakentamatt omien tontt ien markkina-arvo on määritelty voimassa olevan asemakaavan mukaisen rakennusoikeuden määrän perusteella. Kehityshankkeet on arvioitu kassavirtamenetelmällä jossa otetaan huomioon hankkeen investoinnit ja tulevat kassavirrat hankkeen aikataulun mukaisesti. Myös arviointimenetelmistä kerrotaan tarkemmin edellä mainitussa arviointilausunnossa. Jones Lang LaSalle määritt eli Cityconin
koko kiinteistökannan vuoden lopun keskimääräiseksi tuott ovaatimukseksi 6,4 prosentt ia. Cityconin Suomessa sijaitsevien kiinteistöjen keskimääräiseksi tuottovaatimukseksi määriteltiin 6,3 prosentt ia, Ruotsissa sijaitsevien 5,9 prosentt ia ja Baltian maissa sijaitsevien 8,0 prosentt ia.
Citycon kirjaa kiinteistöomaisuutensa taseessa käypään arvoon IAS 40 -standardin mukaisesti. Kiinteistöjen tilinpäätöshetken mukainen, yhteenlaskett u markkina-arvo raportoidaan Cityconin taseessa ja arvon muutos tuloslaskelmassa sijoituskiinteistöjen käyvän arvon muutoksena. Markkina-arvon muutoksilla on siis myös tulosvaikutus, joka raportoidaan Cityconin tilinpäätöksissä erikseen osana liikevoitt oa ja samalla tilikauden tulosta.
Cityconin taseeseen kirjatt ava sijoituskiinteistöjen käypä arvo muodostuu:
Helsinki Cityconin vuokratt ava pinta-ala 20 900 m² Ankkurivuokralaiset K-citymarket, S-market, Lindex, Seppälä, Alko, apteekki
Cityconin vuokratt ava pinta-ala 13 500 m² Ankkurivuokralaiset S-market, K-supermarket, Lidl, Alko, Posti
talo, Posti
Cityconin vuokratt ava pinta-ala 16 500 m² Ankkurivuokralaiset Seppälä, Vero Moda, Tokmanni, K-supermarket
Pori Cityconin vuokratt ava pinta-ala 14 900 m² Ankkurivuokralaiset H&M, Intersport, Muksumassi, Vero Moda, Only, Jack&Jones, Gina Tricot
Cityconin vuokratt ava pinta-ala 19 400 m² Ankkurivuokralaiset Antt ila, K-market, Alko, Jim&Jill, Voglia
Cityconin vuokratt ava pinta-ala 10 800 m² Ankkurivuokralaiset S-market
Espoo Cityconin vuokratt ava pinta-ala 60 600 m² Ankkurivuokralaiset K-citymarket, Prisma, kirjasto, Finnkino, H&M
Cityconin vuokratt ava pinta-ala 5 800 m² Ankkurivuokralaiset H&M, KappAhl, Finnkino, Mc Donald's, Elosen Konditoria, Seppälä
Valkeakoski
Cityconin vuokratt ava pinta-ala 5 800 m² Ankkurivuokralaiset S-market, Alko, Vapaa Valinta, Seppälä
Tampere Cityconin vuokratt ava pinta-ala 28 000 m² Ankkurivuokralaiset Intersport Megastore, Gina
Tricot, Seppälä, Vapaa Valinta, Lindex
Salo Cityconin vuokratt ava pinta-ala 9 200 m² Ankkurivuokralaiset Apteekki, Alko, Antt ila, K-market, Posti
Espoo Cityconin vuokratt ava pinta-ala 18 500 m² Ankkurivuokralaiset Alko, Antt ila, apteekki, K-supermarket, Lidl, Posti, Skybowl
Cityconin vuokratt ava pinta-ala 7 400 m² Ankkurivuokralaiset S-market, Lidl, Sampo Pankki, apteekki
Helsinki
Cityconin vuokratt ava pinta-ala 6 600 m² Ankkurivuokralaiset S-market, K-supermarket, mediakirjasto, apteekki
Cityconin vuokratt ava pinta-ala 39 700 m² Ankkurivuokralaiset K-citymarket, H&M, Antt ila, apteekki, Alko, Suomalainen Kirjakauppa, Stadium
Cityconin vuokratt ava pinta-ala 13 700 m² Ankkurivuokralaiset Dressmann, Jack&Jones, MODA, Gina Tricot, Pentik, Vero Moda, Vila, Duett o
Seinäjoki
Cityconin vuokratt ava pinta-ala 11 500 m² Ankkurivuokralaiset H&M, Aleksi 13, KappAhl, Lindex, Pentik
Vantaa Cityconin vuokratt ava pinta-ala 13 300 m² Ankkurivuokralaiset Valintatalo, Nordea, Dressmann, Aleksi 13, Seppälä
Cityconin vuokratt ava pinta-ala 45 700 m² Ankkurivuokralaiset H&M, K-supermarket, Gina Tricot, Kekäle, Cumulus, Posti
Cityconin vuokratt ava pinta-ala 7 600 m² Ankkurivuokralaiset Eurokangas, Nordea, Liikuntakeskus FunFit
Cityconin vuokratt ava pinta-ala 11 700 m² Ankkurivuokralaiset Tiger of Sweden, Maranello, Gant Store, Della Marga, Marimekko, M-Boxi, Oscar Jacobson Shop
Tampere Cityconin vuokratt ava pinta-ala 10 000 m² Ankkurivuokralaiset Eurokangas, Vapaa Valinta, apteekki
32 CITYCON OYJ ○ VUOSIKERTOMUS JA VASTUULLISUUSRAPORTTI 2011 ○ LIIKETOIMINTA JA KIINTEISTÖOMAISUUS
Tukholma Cityconin vuokratt ava pinta-ala 14 700 m² Ankkurivuokralaiset kirjasto, Systembolaget, Läkarhuset
Cityconin vuokratt ava pinta-ala 19 200 m² Ankkurivuokralaiset ICA, MatDax, Lindex, Dressmann, Apoteket
Järfälla Cityconin vuokratt ava pinta-ala 56 300 m² Ankkurivuokralaiset Coop, H&M, Lindex, Systembolaget
Cityconin vuokratt ava pinta-ala 40 900 m² Ankkurivuokralaiset ICA Kvantum, Willy's, H&M, Systembolaget, SATS, Claes Ohlson, MQ, Lindex
Cityconin vuokratt ava pinta-ala 36 400 m² Ankkurivuokralaiset KappAhl, Hemtex, Systembolaget, Coop
Cityconin vuokratt ava pinta-ala 26 800 m² Ankkurivuokralaiset ICA Maxi, Elgiganten, Lindex, H&M
Cityconin vuokratt ava pinta-ala 29 100 m² Ankkurivuokralaiset ICA, KappAhl, H&M, Dressmann
Österåker
Cityconin vuokratt ava pinta-ala 27 500 m² Ankkurivuokralaiset ICA, KappAhl, Lindex, kirjasto, Systembolaget
Hässelby Cityconin vuokratt ava pinta-ala 8 400 m² Ankkurivuokralaiset ICA, Coop, Apoteket, Lidl
Tallinna Cityconin vuokratt ava pinta-ala 53 300 m² Ankkurivuokralaiset Prisma, Marks&Spencer, NewYorker, Lindex, Rademar
Tallinna Cityconin vuokratt ava pinta-ala 42 700 m² Ankkurivuokralaiset Prisma, Zara, NewYorker, Marks&Spencer, JYSK
Tallinna
Cityconin vuokratt ava pinta-ala 9 500 m² Ankkurivuokralaiset Rimi, Koduekstra, Rademar, Tiimari, Seppälä
Vilna Cityconin vuokratt ava pinta-ala 7 900 m² Ankkurivuokralaiset Rimi, Swedbankas, Čili pica, TopShop
34 CITYCON OYJ ○ VUOSIKERTOMUS JA VASTUULLISUUSRAPORTTI 2011 ○ LIIKETOIMINTA JA KIINTEISTÖOMAISUUS
MYYRMANNISTA M
UOTIKESKUS MYYRMANNIN Vantaan Myyrmäessä sijaitsevan kauppakeskus Myyrmannin toisen kerroksen tilojen uudistaminen muodin maailmaksi valmistui vuonna 2011. Uudistushankkeen teki mahdolliseksi Antt ilan tavaratalon siirtyminen pienempiin tiloihin. Syksyn aikana Myyrmannissa avasivat muun muassa H&M:n uuden konseptin mukainen myymälä ja Suomeen syksyllä 2011 etabloituneiden Cubuksen sekä Skopunktenin uudet myymälät. Joulukuussa 2011 Myyrmannissa avatt iin lisäksi pienrauta- ja elektroniikkaketju Clas Ohlsonin uusi myymälä.
Citycon investoi Myyrmannin uudistamiseen 6,5 miljoonaa euroa.
CITYCON OYJ ○VUOSIKERTOMUS JA VASTUULLISUUSRAPORTTI 2011 ○ LIIKETOIMINTA JA KIINTEISTÖOMAISUUS 35
C ityconin strategiana on keskitt yä toimimaan vahvojen kaupunkien keskustoissa ja aluekeskuksissa. Näissä sijaitsevia kauppakeskuskiinteistöjään Citycon kehitt ää aktiivisesti. Kehityshankkeiden tavoitt eena on kohentaa kauppakeskusten kaupallista vetovoimaa ja kilpailukykyä, ja saavutt aa näin kohteiden parempaa vuokratuott oa ja vahvistaa markkina-arvoa.
Kehityshankkeita suunnitellessa arvioidaan tarkkaan kunkin hankkeen taloudelliset edellytykset. Hankkeeseen investoidun pääoman tuott o-odotusten ja rahoituskulujen vertailu sekä vuokraustilanteen ja lupa- ja kaavoitustilanteen arviointi tehdään huolellisesti ennen investointipäätöstä.
Käynnistyviä hankkeita valmistellaan yleensä pitkään, ja päätöksenteon tueksi analysoidaan paljon tietoa. Citycon selvitt ää kehityshankkeita varten esimerkiksi kunnan ja lähialueen maankäytt ösuunnitelmat, kartoitt aa kehityskohteen kaupallisen vaikutusalueen ja analysoi sen sisällä asuvien kulutt ajien ostoskäytt äytymisen profi ilin sekä arvioi huolellisesti vallitsevan ja tulevan kilpailutilanteen.
Cityconin vahvuus hankekehitt ämisessä on vankka ja monipuolinen kaupallinen osaaminen sekä jatkuvat suhteet Cityconin toiminta-alueella jo toimiviin tai sinne pyrkiviin vähitt äiskaupan toimijoihin. Näin mahdollisten vuokralaisten kiinnostusta laajentaa toimintaansa kehityspyrkimysten alla oleviin kauppakeskuksiin voidaan kartoitt aa jatkuvasti. Citycon johtaa itse kaikkia kauppakeskuksiaan, ja kauppakeskuspäälliköt työskentelevät paikan päällä keskuksissa. Näin hankesuunnitt elussa voidaan hyödyntää myös kunkin kauppakeskuspäällikön paikallistuntemusta.
Citycon aloitt i toukokuussa mitt avan kehityshankkeen Tampereen Koskikeskuksessa, noin 38 miljoonan euron hanke on tällä hetkellä yhtiön suurin kehityshanke. Martinlaakson ja Myllypuron Ostareiden rakentaminen alkoi vuonna 2010, Martinlaakson Ostari avatt iin kokonaisuudessaan joulukuun 2011 alussa ja Myllypuron Ostarin ensimmäinen vaihe kesäkuussa. Myllypuron Ostari valmistuu vaiheitt ain kevääseen 2012 mennessä. Viime vuoden aikana saatett iin myös loppuun Vantaan Myyrmannin muodin maailman uudistaminen.
Suur-Tukholman alueella Ruotsissa valmistui huhtikuussa Åkersberga Centrumin kehityshankkeen toinen vaihe, jossa kauppakeskuksen vanhempi puoli uudistettiin perusteellisesti. Syksyllä 2010 avatt iin Åkersberga Centrumin uudisrakennusosa. Heinäkuussa aloitett iin Tallinnassa kauppakeskus Magistralin uudistus- ja laajennushanke. Se valmistuu keväällä 2012.
Lisätietoja kehityshankkeista löytyy sivuilta 37-40 ja sivujen 85-87 taulukoista.
Suur-Tukholman alueella Ruotsissa, Österåkerin kunnassa sijaitseva Åkersberga Centrum avatt iin huhtikuussa 2011 kokonaan laajennett una ja uudistett una. Noin 13 000 neliömetrin laajennusosa avautui jo syksyllä 2010, mutt a kehityshanke jatkui vielä vuoden 2011 puolelle kauppakeskuksen vanhemman puolen osalta. Kauppakeskus uudistett iin hankkeessa perusteellisesti, ja samalla sen tarjonta monipuolistui merkitt ävästi.
Åkersberga Centrumissa on nyt vuokratt avaa pinta-alaa yhteensä 27 500 neliömetriä ja siellä toimii noin 70 liikett ä. Päivitt äistavarakaupan osalta ankkurivuokralaisena toimii ICA Kvantum, tarjolla on myös julkisia palveluita ja katt ava valikoima muotikaupan toimijoita, esimerkiksi KappAhl ja Lindex.
Åkersberga Centrum sijaitsee erinomaisella paikalla, aivan Österåkerin kunnan keskustassa, rautatieaseman kyljessä. Alue on eritt äin ostovoimainen, ja uudistett u Åkersberga Centrum vastaa hyvin paikalliseen kysyntään.
Hankkeen kokonaisinvestointi oli yhteensä 467 miljoonaa Ruotsin kruunua eli 52,4 miljoonaa euroa. Citycon omistaa kauppakeskuksesta 75 prosentt ia, ja vastasi myös kehityshankkeen kuluista omistuksensa mukaisessa suhteessa.
Citycon aloitt i toukokuussa 2011 Tampereen ydinkeskustassa sijaitsevassa Koskikeskuksessa mitt avan kehityshankkeen, jossa kauppakeskuksen sisätilat, sisäänkäynnit, julkisivut ja rakennuksen kiinteistötekniset järjestelmät uudistetaan perusteellisesti. Sisätiloissa tehtävien muutosten ansiosta kauppakeskuksen vuokratt ava pinta-ala kasvaa noin 1 000 neliömetrillä, ja hankkeen jälkeen Koskikeskuksessa on 28 600 neliömetriä vuokratt avaa liiketilaa.
Ilmeen ja kiinteistötekniikan lisäksi hankkeessa uudistetaan myös Koskikeskuksen kaupallinen konsepti vastaamaan entistä paremmin ydinkeskustan kysyntää. Erityisesti muotikaupan ja ravintolapalveluiden tarjonta monipuolistuu hankkeen aikana.
Lisäksi Koskikeskukseen asennetaan uusi ympäristöystävällinen jäähdytysjärjestelmä, joka perustuu viereisestä Tammerkoskesta saatavaan jäähdytykseen.
Koskikeskuksen kehityshanke jatkuu vuoden 2012 loppupuolelle saakka, mutt a kauppakeskus on avoinna koko ajan. Citycon investoi hankkeeseen noin 38 miljoonaa euroa, vuokralaisten määrä kasvaa uudistuksen myötä nykyisestä noin 80:sta vajaaseen sataan liikkeeseen ja palveluun.
Kehityshanke lujitt aa Koskikeskuksen asemaa Tampereen keskustan johtavana kauppakeskuksena.
38 CITYCON OYJ ○ VUOSIKERTOMUS JA VASTUULLISUUSRAPORTTI 2011 ○ LIIKETOIMINTA JA KIINTEISTÖOMAISUUS
Citycon avasi joulukuun alussa Vantaan Martinlaaksossa uuden, arjen päivitt äisasioinnin tarpeisiin vastaavan Martinlaakson Ostarin. Uuden kauppakeskuksen alta purett iin rakennusteknisesti ja kaupallisesti pahoin vanhentunut 1960-luvulla rakennett u liikerakennus, ja tontille rakennett iin vuosina 2010–2011 uusi 7 400 neliömetrin suuruinen kauppakeskus. Kauppakeskuksen päällä on myös omistusasuntoja, jotka on myyty eteenpäin.
Martinlaakson Ostari sijaitsee aivan rautatieaseman ja linja-autoaseman kyljessä, keskellä vilkasta ja tiivistä Vantaan Martinlaakson asuinaluett a. Uudella ostarilla avatt iin joulukuun alussa 23 liikett ä ja palvelua. Kauppakeskuksen ankkurivuokralaisina toimii kaksi päivitt äistavarakauppaa. Mukana on myös nykypäivän kulutt ajan usein käytt ämiä palveluita, esimerkiksi kuntokeskus.
Citycon investoi Martinlaakson Ostarin hankkeeseen 22,9 miljoonaa euroa.
Helsingin Myllypuroon rakennetaan parhaillaan uutt a arjen lähipalveluita tarjoavaa kauppakeskusta. Myllypuron Ostari sijoitt uu aivan kaupunginosan ytimeen ja vilkkaan metroaseman viereen. Myllypuron Ostarin vieressä on tiiviisti rakennett u asuinalue, joka täydentyy vielä lisää, sillä kauppakeskuksen päälle rakennetaan yli 240 uutt a vuokra- ja asumisoikeusasuntoa. Näiden rakennusoikeuden Citycon on myynyt jo hankkeen alussa kolmelle asuntosijoitt ajalle. Myllypuron alue on vilkkaan kehitt ämisen kohde vielä vuosia eteenpäin, sillä Helsingin kaupunki suunnitt elee sijoitt avansa sinne ammatt ikorkeakoulun campus-alueen.
Myllypuron Ostarin alta purett iin loppuvuodesta 2009 vanha liikekeskusrakennus. Uusi kauppakeskus avataan kahdessa vaiheessa, ensimmäinen vaihe avatt iin kesällä 2011. Kokonaan uusi Myllypuron ostari avaa ovensa loppukeväästä 2012. Tarjonnan pääpaino on päivitt äisasioinnin tarpeissa, rakennettavaan kauppakeskukseen valmistuu 7 300 neliömetriä uutt a vuokratt avaa liiketilaa. Citycon investoi hankkeeseen yhteensä 21,3 miljoonaa euroa.
Tallinnan Magistral palvelee päivitt äisessä arjessa Tallinnassa Citycon laajentaa ja uudistaa arjen lähipalveluita tarjoavan kauppakeskus Magistralin. Kauppakeskuksen vuokratt ava pinta-ala lisääntyy hankkeen ansiosta noin 2 000 neliömetriä. Kehityshanke käynnistyi heinäkuun alussa ja se valmistuu keväällä 2012. Magistral on suljett una kehityshankkeen ajan.
Magistralin ankkurivuokralainen, päivitt äistavaraketju RIMI avaa siellä uudistuksen jälkeen uuden konseptinsa mukainen myymälän. Magistraliin rakennetaan hankkeen yhteydessä myös katt opysäköintilaitos. Citycon investoi kehityshankkeeseen yhteensä 7,0 miljoonaa euroa.
Loppukesästä kauppakeskus Åkermyntan Centrumin uudistustyöt aloitett iin Tukholmassa. Hankkeessa kauppakeskus ja sen pysäköinti uudistetaan ja sen energiatehokkuutt a parannetaan. Kauppakeskuksen vuokratt ava pinta-ala kasvaa noin 1 600 neliömetrillä ja sen vuokralaiskokoonpanoa vahvistetaan vastaamaan paremmin alueen kysyntään. Hankkeeseen investoidaan noin 6,9 miljoonaa euroa ja se valmistuu loppuvuodesta 2012.
Citycon suunnitt elee käynnistävänsä Lappeenrannassa sijaitsevan kauppakeskus IsoKristiinan laajennus- ja kehityshankkeen. Lappeenranta on eritt äin kiinnostava ja ostovoimainen yliopistokaupunki, joka sijaitsee aivan Venäjän rajan tuntumassa. Venäläisten asiakkaiden tax free -myynnin osuus on Lappeenrannassa kasvanut voimakkaasti viime vuosina ja sen arvioidaan kasvavan edelleen. Nyt sen arvo on Lappeenrannassa jo suunnilleen yhtä suuri kuin Helsingissä.
Suunnitelmissa on sijoitt aa kauppakeskuksen laajennusosaan Lappeenrannan uusi kaupunginteatt eri, uutt a liiketilaa rakennett aisiin reilut 7 000 neliömetriä. Kaupunginteatt erin ja kauppakeskuksen yhdistäminen loisi uudenlaista kaupunkitilaa, jossa kaupalliset ja kultt uuripalvelut yhdistyisivät mielenkiintoisella tavalla. IsoKristiinan kehityshankkeen toteutuminen edellytt äisi noin 65 - 75 miljoonan euron investointia.
Kauppakeskus Ison Omenan laajennussuunnitelmat Espoossa etenivät suunnitellusti vuoden 2011 aikana. Iso Omena sijaitsee pääkaupunkiseudun tulevan länsimetron ensimmäisen vaiheen pääteaseman päällä Matinkylässä. Cityconilla on yhdessä NCC Property Developmentin kanssa tulevan metroaseman maanpäällisiä tiloja, bussiterminaalia ja kauppakeskus Ison Omenan laajennusta koskeva suunnitt eluvaraus. Tarkoituksena on laajentaa Isoa Omenaa noin puolella nykyisestä, laajennuksen jälkeen kauppakeskuksen vuokratt ava liikepinta-ala olisi reilut 70 000 neliömetriä. Cityconin kokonaisinvestoinnin arvioidaan olevan noin 140 miljoonaa euroa. Tavoitt eena on edetä hankkeessa samanaikaisesti metrolinjan rakentamisen kanssa.
Citycon ja Oulun seudulla toimiva Osuuskauppa Arina allekirjoitt ivat kesäkuussa 2011 yhteistoimintasopimuksen, jonka perusteella yhtiöt kehitt ävät yhteistyössä Oulun ydinkeskustassa sijaitsevaa Galleria-kortt elia. Joulukuussa Citycon ja Arina allekirjoitt ivat Oulun kaupungin kanssa Galleria-kortt elia koskevan maankäytt ösopimuksen, jossa on mukana myös Oulun kaupungin omistama Oulun Pysäköinti Oy.
Kyseessä on mitt ava hanke, sillä tavoitt eena on rakentaa Galleria-kortt eliin noin 25 000 kerrosneliömetrin suuruinen kauppakeskus, toimistotilaa ja noin 120 uutt a asuntoa. Koko tätä kokonaisuutt a koskevan, suunnitellun investoinnin kokonaisarvo on noin 140 miljoonaa euroa, josta Cityconin osuus on 110 miljoonaa euroa.
Oulu on kasvava ja ostovoimainen kaupunki, ja selkeästi Pohjois-Suomen keskus. Uusi kauppakeskus vahvistaisi merkitt ävästi Oulun keskustan kaupallisia palveluita ja lisäisi keskustan vetovoimaa. Tavoitt eena on käynnistää hanke vuonna 2013.
40 CITYCON OYJ ○VUOSIKERTOMUS JA VASTUULLISUUSRAPORTTI 2011 ○ LIIKETOIMINTA JA KIINTEISTÖOMAISUUS
Olemme tehneet vastuullisuustyötä Cityconissa systemaatt isesti vuodesta 2008 lähtien ja nyt voimme todekäsi kädessä – panostus ympäristöasioihin tuo kustanhaluamme nähdä merkitt äviä parannuksia esimerkiksi panostus Uskon, Nä hyöd
Olemme vastuullisuustyössämme hyvässä vauhdissa: GRESB:n mukaan olemme selvästi keskitasoa parempi omassa vertailuryhmässämme, mutt a emme vielä kansainvälisiä edelläkävijöitä, niin sanott ua "Green Stars" -tasoa. Näen, ett ä Cityconilla on mahdollisuus nousta kansainvälisessä vertailussa nopeastikin parhaimpien joukkoon asetett ujen tavoitt eiden saavutt amisen myötä. Kehitämme johtamistapojamme ja tavoitt eiden seurantaa sekä tuemme arjen työtä vastuullisuusasioiden hyväksi. Vuoden 2012 haasteena on toteutt aa rivakasti suunniteltuja energiansäästötoimenpiteitä, levitt ää jo toteutett uja hyviä käytäntöjä ja sitoutt aa koko henkilöstö toimimaan tavoitt eiden eteen. Yhtiön asenneilmasto on vastuullisuuteen kannustava ja tulen henkilökohtaisesti vaalimaan tavoitt eiden saavutt amista. vertailuryhmässä t il h ä edelläkävijöitä Cityc vertailu tav johtamist arj ha energiansä käytänt e kannust sa
Olin vuoden aikana aktiivisesti mukana kansainvälisissä (CRESS). Samaan aikaan myös EPRA julkaisi suosituksen-Estate Sustainability Benchmarkista julkaistiin myös
Nämä kehitetyt ohjeistukset yhtenäistävät raportointivyytt ämme.
Kirsi Borg Vastuullisuusjohtaja
Ekologisuus ja ekonomia kulkevat käsi kädessä
Cityconin toiminnan perustana liiketoiminnassa, ympäristöasioissa, ihmisoikeuksiin liitt yvissä asioissa ja suhteissa työntekijöihin ja sidosryhmiin toimii Citycon Code of Conduct (Toimintaohjeet). Toimintaohje ohjeistaa Cityconin johtoa ja henkilöstöä harjoitt amaan liiketoimintaa eett isesti ja noudatt amaan kunkin toimintamaan voimassa olevia lakeja ja määräyksiä.
Citycon Code of Conduct –ohjeistuksen merkitystä on käyty läpi sisäisen viestinnän ja koulutuksen avulla. Citycon edellytt ää, ett ä sekä johto ett ä työntekijät omaksuvat nämä periaatt eet ja toimivat niiden mukaisesti. Cityconin työntekijöitä kannustetaan ott amaan esille toimintaohjeisiin liitt yviä kysymyksiä ja ilmoitt amaan havaitsemistaan mahdollisista ongelmista ohjeistuksen noudatt amisen suhteen. Tämä toimintatapa on kuvatt u ohjeistuksessa "Citycon-konsernin sisäistä ilmiantomenett elyä koskevat periaatt eet". Citycon pyrkii vaikutuspiirinsä rajoissa varmistamaan, ett ä myös yhteistyökumppanit ja alihankkijat noudatt avat Cityconin eett isiä periaatt eita. Tämä lähtökohta on kaikkien liikesuhteiden solmimisen ja ylläpidon perusta.
Lue lisää : www.citycon.fi /vastuullisuus/code_of_conduct/
| Tavoitt eet vuodelle 2011 |
Tulokset 2011 |
☺ | Tavoitt eet vuodelle 2012 |
|
|---|---|---|---|---|
| Ilmastonmuutos | ||||
| Kasvihuonekaasupäästöjen vähentäminen 20 prosentilla vuoteen 2020 mennessä vuoden 2009 tasosta. |
2-3 % | vert.kelp. kauppakes kukset -0,8 % |
2-3 % | |
| Energia | ||||
| Energiankulutuksen (sähkö, lämpö ja jäähdytys) pienentä minen 9 prosentilla vuoteen 2016 mennessä vuoden 2009 tasoon verratt una. |
2-3 % | vert.kelp. kauppakes kukset -2,4 % |
☺ | 2-3 % |
| Uusiutuvan energian käytt öönott oon liitt yvien ratkaisujen löytäminen. |
- | käynnissä | Toteutett a vuusselvitys hankkeiden yhteydessä |
|
| Vesi | ||||
| Veden kulutuksen alentaminen: keskimäärin alle 3,5 l/kävijä/ vuosi. |
3,8 l/kävijä | 4,3 l/kävijä | / | 4,0 l/kävijä |
| Jätt eet | ||||
| Vähintään 80 prosentin kierrätysasteen saavutt aminen kaup pakeskusten jätt eenkäsitt elyssä vuoteen 2015 mennessä. |
78 % | 78 % | ☺ | 78 % |
| Kaatopaikkajätt een osuuden pudott aminen kokonaisjätemää rästä enintään 20 prosentt iin vuoteen 2015 mennessä |
22 % | 22 % | ☺ | 22 % |
| Maankäytt ö ja kestävän kehityksen mukainen rakentaminen | ||||
| Kaikki kehityshankkeet toteutetaan ympäristöluokitusten periaatt eiden mukaisesti. |
Kaikki 2011 valmistuneet hankkeet arvioitu LEED -kriteereillä |
saavutett u | ☺ | Kaikki 2012 valmistuvat hankkeet arvi oidaan LEED kriteereillä |
| Kehityshankkeet sijaitsevat rakennetussa ympäristössä hyvien joukkoliikenneyhteyksien ulott uvilla. |
100 % | saavutett u | ☺ | 100 % |
T ämän yhdistetyn vuosikertomuksen ja vastuullisuusraportin sisältö on määritelty raportoitavien seikkojen olennaisuusarvion, sidosryhmätoiminnassa esiin nousseiden näkökohtien, kestävän kehityksen viitekehyksen ja raportoinnin katt avuuden periaatt eiden avulla.
Raportt iin on pyritt y kokoamaan ne olennaiset teemat, jotka liitt yvät Cityconin toiminnan merkitt ävimpiin taloudellisiin, sosiaalisiin ja ympäristövaikutuksiin, tai jotka voivat painoarvoltaan olla ratkaisevia Cityconin sidosryhmien tekemissä valinnoissa. Raportoinnin tavoitteena on lisätä avoimuutt a ja läpinäkyvyytt ä ja taata siten osaltaan sidosryhmille entistä paremmat edellytykset toiminnan arviointiin ja päätöksentekoon.
Raportoitavien seikkojen olennaisuusarvio on tehty ensimmäisen kerran vuonna 2009 ja olennaisuusarviota on tarkasteltu Cityconin laajennetussa johtoryhmässä uudelleen vuoden 2011 aikana. Olennaisuusarvioon on osaltaan vaikutt anut myös Cityconissa käytössä olevan riskienhallintaohjelman mukainen riskikartoitus, jonka tulokset on huomioitu olennaisuusarviossa.
Olennaisuusarvion taustalla on muun muassa Cityconin
strategiassa ja missiossa määritellyt linjaukset, joiden mukaisesti Cityconin tavoitt eena on kannatt ava kasvu ja aseman vahvistaminen alansa johtavana toimijana. Tämän tavoitt een toteutt amisen myötä yhtiön merkitys sidosryhmille kasvaa entisestään.
Olennaisuusarviota tehtäessä on myös kartoitett u sekä sisäisen ett ä ulkoisen toimintaympäristön muutoksia. Lisäksi on suoritett u alan muiden toimijoiden benchmark-analyysia. Tällä tavoin on pyritt y löytämään toimialalle olennaiset seikat.
Sidosryhmien oleellisina pitämiä asioita on selvitett y erilaisten sidosryhmätutkimusten ja paikallisyhteisöjen kanssa järjestett yjen vapaamuotoisten keskustelutilaisuuksien avulla. Myös muiden kanavien kautt a saatu sidosryhmäpalaute on huomioitu olennaisuusarviota muodostett aessa.
Olennaisuusarvion tulokset vaikutt avat myös Cityconin vastuullisuustavoitt eiden sisältöön ja niiden painotuksiin. Tässä raportissa käytett yjen GRI-indikaatt orien valinta pohjautuu olennaisuusarvion tuloksiin. Olennaisiksi luokiteltuja aiheita on käsitelty vaihtelevalla laajuudella niiden painoarvon ja merkitt ävyyden mukaan.
Ympäristöjohtaminen kauppakeskuksissa (B,C,D,E) Alihankintaketjujen jatkuva arviointi ja kehitt äminen (C,D) Ajankohtaiset muutokset lainsäädännössä ja verotuksessa (B,D,F) Oikea vuokralaiskokoonpano (A) Hyvä hallinnointitapa (Corporate Governance) (B,C,D,E,F) Osaava kauppapaikkajohtaminen (A,B,C) Kustannustehokas johtaminen (B,C,D,E) Toiminnan taloudellinen kannatt avuus ja tulevaisuuden kasvu (B,D,G) Vaikutus alueelliseen elinkeinotoimintaan (A,B,F)
Eett iset periaatt eet (Code of Conduct) (B,C,D,E,F)
Sidosryhmät, joita aiheet koskevat (yllä suluissa):
A Kulutt ajat, B Vuokralaiset, C Yhteistyökumppanit, D Omistajat, rahoitt ajat ja analyytikot, E Henkilöstö, F Viranomaiset ja paikallisyhteisöt, G Media, toimiala- ja kansalaisjärjestöt
C itycon on määritellyt sidosryhmikseen sellaiset tahot, joihin sen toiminnalla on tai saatt aa olla merkitt ävä vaikutus ja jotka voivat vaikutt aa Cityconin tavoitt eiden toteutumiseen.
Toimiva vuorovaikutus Cityconin ja sidosryhmien välillä:
Cityconin tavoitt eena on kehitt ää edelleen tapoja vuorovaikutuksen edistämiseksi ja esiin nousseiden näkökohtien huomioimiseksi. Vuoden 2012 aikana aloitetaan laaja ja järjestelmällinen sidosryhmäselvitys, joka on jatkumo vuonna 2010 käynnistetylle sidosryhmien syvähaastattelu-kierrokselle. Muina Cityconin ja sen sidosryhmien välisen vuorovaikutuksen tapoina toimivat vuosi- ja osavuosikatsaukset, pörssi- ja lehdistötiedott eet, esitt elymateriaalit, yhtiökokoukset, www-sivut, portaali-palvelu, asiakastyytyväisyystutkimukset, tapahtumat kauppakeskuksissa, markkinaselvitykset, kulutt ajatutkimukset sekä tiedotus- ja keskustelutilaisuudet.
Myös yrityksen edustajien esiintymiset eri tilaisuuksissa, median edustajien tapaamiset, road show:t, lähialueyhteistyö, jokapäiväinen epävirallinen kanssakäyminen, toimialajärjestöissä vaikutt aminen sekä henkilöstön kehityskeskustelut ja henkilöstötyytyväisyystutkimukset ovat Cityconin sidosryhmätoiminnan muotoja.
Citycon on kauppakeskusten aktiivinen omistaja ja pitkäjänteinen kehitt äjä. Yhtiö luo puitt eet menestyvälle kaupankäynnille. Cityconin kauppapaikat palvelevat sekä kulutt ajia ett ä vähitt äiskauppaa. Yhtiö pyrkii mahdollisuuksiensa mukaan ott amaan huomioon ympäristön edun ja kauppapaikkojensa lähialueiden hyvinvoinnin. Näin ollen Cityconin vaikutukset sidosryhmiin ja yhteiskuntaan ovat monitahoiset:
• Cityconin investointien vaikutus alueelliseen taloudelliseen hyvinvointiin, mm. työpaikat, alueen ostovoiman kehitys
tavarantoimitt ajat, urakoitsijat)
Kiinteistökehityshankkeissa etenkin yhteistyökumppanit, viranomaiset ja paikallisyh-
Cityconin maksamien palkkojen, verojen ja henkilökulujen vaikutus paikalliseen talouteen
Vastuullisuuden vaikutuksia eri kohderyhmiin on käsitelty myös olennaisuuden arvioinnin yhteydessä sivulla 45.
Cityconin toiminta vaikutt aa taloudellisesti useisiin eri sidosryhmiin kuten vuokralaisiin, henkilöstöön, yhteistyökumppaneihin ja viranomaisiin. Taloudellisen vastuun vaikutuksia eri sidosryhmiin on kuvatt u tarkemmin sivuilla 55 ja 92.
GREEN CREATING
Vastuullisuuden mahdollisuudet kulminoituvat toiminnan kannatt avuuteen ja energiatehokkuuteen. Alenevat energia- ja jätekustannukset parantavat kannatt avuutt a, lisäävät kohteiden houkutt elevuutt a ja kilpailukykyä.
EU:n ja kansallisten ilmasto-, energia- ja jätepolitiikoiden toimeenpano vaikutt aa tulevaisuudessa energiaratkaisuihin ja energiahintoihin sekä verotukseen. Hinnankorotuspaineet motivoivat energiansäästöön. Energian hinnoitt elu on kannustava tekijä myös uusiutuvien energiamuotojen hyödyntämisessä. Uusiutuvien energiamuotojen hyödyntäminen kiinteistöissä on toistaiseksi ollut vähäistä Cityconin toimialalla ja toimintaalueilla. Teknologian hyödyntämätt ömyyden syitä ovat kalliit investoinnit, pitkät takaisinmaksuajat ja melko tuoreet teknologiaratkaisut, joista ei ole ehtinyt kertyä kokemusperäistä palautetietoa. Citycon tutkii aktiivisesti uusiutuvien energiamuotojen hyödyntämistä hankkeiden suunnitt elun yhteydessä.
Jätt eenkäsitt elyyn liitt yvät jäteverot ja kaatopaikkamaksut nousevat ja ovat nousseet lyhyen aikavälin tarkastelussa huomatt avasti. Hintojen nousu kannustaa lajitt eluun ja jätemäärien vähentämiseen.
Vastuullisuusnäkökulmien merkitys eri sidosryhmille on korostunut edellisinä vuosina. Citycon haluaa vastuullisella liiketoiminnalla myös saavutt aa edelläkävijän mainett a, joka vahvistaa yritysmielikuvaa.
Ympäristöohjelman toimenpiteillä Citycon pyrkii ilmastonmuutoksen hillitsemiseen, energiatehokkuuden lisäämiseen, vedenkulutuksen vähentämiseen, jätt eenkäsitt elyn parantamiseen sekä kestävän kehityksen mukaiseen rakentamiseen ja maankäytt öön. Ympäristövastuun tavoitt eita ja toimenpiteitä on käsitelty sivuilla 43, 48- 53.
Ilmastonmuutoksen riskit vaikutt avat Cityconin toimintaympäristöön pitkällä aikavälillä. Eri lähteiden ja skenaarioiden mukaan ilmaston on arvioitu lämpenevän Cityconin toiminta-alueilla kahdesta kuuteen celsiusastett a useiden vuosikymmenien kuluessa. Ilmaston lämpeneminen lisää sääolosuhteiden ääri-ilmiöitä, esimerkiksi voimakkaat myrskyt, tulvat ja lumisateet lisääntyvät. Ääri-ilmiöiden toteutuminen lisää ylläpidon kustannuksia ja heikentää kannatt avuutt a.
Maankäytt öön ja rakentamiseen liitt yy uhka luonnon monimuotoisuuden eli biodiversiteetin häiritsemisestä. Kaavoituksen ja suurten hankkeiden yhteydessä tehdään yleensä ympäristövaikutusten arviointi, joka sisältää luonnon monimuotoisuuden säilymisen arvioinnin. Luonnon monimuotoisuudesta saatt aa tulla lähivuosina aihe, johon kiinnitetään huomiota poliitt isessa keskustelussa ja lainsäädännössä.
Cityconilla on kiinteistösijoitusyhtiönä ja kauppakeskustoimijana sekä julkisena yhtiönä useita sidosryhmiä. Useat näistä ovat kiinnostuneita Cityconin vastuullisuusasioista, niiden johtamisesta ja tuloksista. Vastuullisuuteen liitt yvien teemojen viestintä on sidosryhmien moninaisten tarpeiden vuoksi haasteellista ja epäonnistumiset tavoitt eiden toteutumisessa tai viestinnässä voivat aiheutt aa maineriskiä.
Asiantuntijaorganisaatiolle tyypilliseen tapaan Cityconin menestys riippuu hyvin paljon henkilöstöstä. Henkilöstöriskiä halutaan vähentää panostamalla henkilöstön työhyvinvointiin ja urakehitysmahdollisuuksiin. Vuositt ainen henkilöstötyötyytyväisyystutkimus toimii tärkeänä mitt arina henkilöstöjohtamisen kehitystyössä. Henkilöstöön liitt yviä tunnuslukuja on esitelty sivuilla 58- 61.
Pitkän aikavälin tarkastelussa ilmastonmuutoksen myötä monilta väestötiheiltä alueilta siirtyy ns. ilmastopakolaisia muihin maihin ja maanosiin. Osa näistä pakolaisista päätyy vastaanott avissa maissa tehtäviin, joissa koulutus- ja palkkataso ovat vaatimatt omia. Cityconin alihankintaketjuun sisältyy tällaisia tehtäviä, kuten esimerkiksi siivous, rakennusaputyö ja kiinteistönhoito. Henkilöiden palkkaamisessa näihin tehtäviin saatt aa esiintyä työolosuhteisiin ja ihmisoikeuksiin liitt yviä riskitekijöitä. Citycon voi varautua näiden riskitekijöiden poistamiseen kehitt ämällä alihankintaketjuihin eett isiä ohjeita ja edellytt ämällä alihankkijoiltaan vastuullista toimintaa.
Cityconin ympäristöjohtamista ohjaa ja tukee yhtiön strategia, pitkän tähtäimen tavoitt eet ja ympäristöpolitiikka.
Cityconin johto ja henkilöstö ovat sitoutuneet toimimaan yhtiön asett amien ympäristöpäämäärien ja -tavoitt eiden saavutt amiseksi.
Citycon noudatt aa seuraavia periaatt eita ympäristöpäämääriensä saavutt amiseksi:
Cityconin keinot ilmastonmuutoksen ehkäisyyn:
Kiinteistöt tuott avat noin 30 prosentt ia maailman kasvihuonekaasupäästöistä, ja siksi kiinteistöja rakennustoimiala voi merkitt ävästi vaikutt aa päästöjen ehkäisemiseen ja vähentämiseen (lähde: UNEP Common Carbon Metric). Toimialan parhaat keinot kasvihuonekaasupäästöjen vähentämiseen ovat rakennusten energiatehokkuuden parantaminen, energiankulutuksen vähentäminen ja uusiutuvien energiamuotojen osuuden lisääminen kiinteistön energiantuotannossa ja -hankinnassa.
Rakennetun ympäristön osuus energiasta on 40 prosentt ia, raaka-aineista 30 prosentt ia, vedestä 25 prosentt ia, kiinteän jätt een kokonaismäärästä 25 prosentt ia ja maankäytöstä 12 prosentt ia. Rakennett u ympäristö vaikutt aa myös ekosysteemeihin. (Lähde: UNEP Common Carbon Metric)
Ilmastonmuutoksen ja sen seurausten myötä etenkin energiaan ja päästöihin liitt yvä lainsäädäntö sekä verotus ovat kiristyneet. Energian hinta ja myös materiaalikustannukset ovat kasvaneet. Kiinteistöt, joissa on korkea energiankulutus, eivät houkutt ele vuokralaisia ja sijoitt ajia. Kauppakeskusten energiatehokkuuden lisäämisellä ja energiankulutuksen sekä hiilijalanjäljen pienentämisellä Citycon hakee kustannussäästöjä, jott a kiinteistöt olisivat houkutt elevia eri sidosryhmille nyt ja tulevaisuudessa.
Vesivarat Cityconin toiminta-alueilla ovat riitt ävät. Vedenkäytön tai -saannin rajoituksia ei ole nähtävissä. Niukentuvat vesivarat joillakin EU-alueilla saatt avat kuitenkin nostaa veden hintaa. Vedenkulutuksen pienentäminen kauppakeskuksissa ohjaa kustannustehokkuuteen ja vähentää riskiä veden hinnankehitykseen liitt yen.
Kauppakeskusten jätt eidenkäsitt elyn toimivuus ja kierrätys ovat toiminnan lähtökohtia. Jätt eenkäsitt elyyn liitt yvä lainsäädäntö ja verotus ovat tiukentuneet viime aikoina huomatt avasti. Hintojen nousu kannustaa lajitt eluun ja jätemäärien vähentämiseen.
Kauppakeskusten kehitt äjänä Cityconin vastuullisuus ulott uu myös hankkeisiin. Maankäytt öön ja rakentamiseen liitt yy uhka luonnon monimuotoisuuden eli biodiversiteetin häiritsemisestä. Hankkeiden suunnitt elussa huomioidaan energiatehokkuus, vedenkäytön tehokkuus, materiaalivalinnat, sisäilman laatua koskevat rakennusmääräykset ja -asetukset ja lisäksi Cityconin omat ohjeistukset.
GREEN CREATING
Vastuullisuusohjelmalla Citycon pyrkii ilmastonmuutoksen hillitsemiseen, energiatehokkuuden lisäämiseen, vedenkulutuksen vähentämiseen, jätt eiden käsitt elyn parantamiseen sekä kestävän kehityksen mukaiseen rakentamiseen ja maankäytt öön.
Yhtiön päämääränä on, ett ä ympäristövastuun toimenpiteet ulott uvat operatiivisen toiminnan alueelle ja integroituvat päivitt äiseen tekemiseen osana yhtiön normaaleja käytäntöjä. Green Shopping Centre Management -ohjelma on työkalu kestävän kehityksen mukaisen toiminnan edistämiseen yhtiön kaikissa kauppakeskuksissa. Ohjelman avulla kauppakeskusten johtamista arvioidaan vuositt ain seuraavilla osa-alueilla:
Vuoden 2011 arvioinnin yhteydessä käytiin läpi kauppakeskuskohtaiset ympäristövastuun tulokset ja määriteltiin kullekin kauppakeskukselle yrityksen ympäristövastuun tavoitt eisiin liitt yvä toimenpideohjelma. Green Shopping Centre Management -ohjelman tulosten arviointia varten kehitett iin ns. Green Indeksi, jonka avulla vuoden 2011 tuloksia pystytt iin vertaamaan edellisten vuosien tuloksiin. Keskimääräinen Green Indeksi parani 11,1 prosentt ia edelliseen vuoteen verratt una.
Pitkän tähtäimen strateginen tavoite on vähentää kasvihuonekaasupäästöjä 20 prosentilla vuoteen 2020 mennessä vuoden 2009 tasosta. Vuoden 2011 tavoite hiilijalanjäljen pienentämiseen oli 2-3 prosentt ia.
Cityconin aiheutt ama hiilijalanjälki vuonna 2011 oli yhteensä 69 413 hiilidioksidiekvivalentt itonnia. Cityconin raportoima hiilijalanjälki sisältää kiinteistöjen energian- ja vedenkulutuksen, jätelogistiikan sekä Cityconin oman or-
Kauppakeskuksen sijainti vaikutt aa ratkaisevasti siihen, millainen hiilijalanjälki siellä asioinnista syntyy. Etenkin yksityisautoilu synnytt ää mitt avia hiilidioksidipäästöjä, joten hyvät julkisen liikenteen yhteydet ja kauppakeskuksen sijainti päivitt äisen kulkureitin varrella mahdollistavat vähähiilisen kauppakeskusasioinnin. Kaikki Cityconin kauppakeskukset sijaitsevat hyvien julkisen ja kevyen liikenteen yhteyksien ulott uvilla.
Citycon on selvitt änyt Suomessa sijaitsevien kauppakeskustensa asiakkaiden liikkumistapoja ja asiointietäisyyksiä kyselytutkimuksen avulla. Viimeisimmän Cityconin teett ämän tutkimuksen (2009) mukaan julkisen liikenteen käytt äjiä oli eniten Vantaalla sijaitsevan kauppakeskus Tikkurin asiakkaissa. Yksityisautoja käytett iin puolestaan eniten Espoon Isoon Omenaan ja Rovaniemen Sampokeskukseen tultaessa. Esimerkiksi Sampokeskukseen tultiin asioimaan keskimäärin 3,1 kilometrin etäisyydeltä.
*Tiiviin yhdyskuntarakenteen ulkopuolelle sijoitt unut kauppakeskus. Kauppakeskus sijaitsee 10 km etäisyydellä asutuskeskitt ymästä, asiakkaiden pääasiallinen liikkumistapa yksityisautoilu (75 % asiakkaista).
ENERGIAN OMINAISKULUTUS ENERGIAN OMINAISKULUTUS
ganisaation aiheutt amat päästöt. Hiilijalanjäljen osuudesta 98,8 prosentt ia muodostuu kiinteistöjen energiankulutuksesta. Hiilijalanjälki on noussut vuoden 2009 tasosta 10,6 prosentt ia. Kasvu johtuu pääsääntöisesti kiinteistökannan muutoksista eli uusien kauppakeskusten Kristiinen ja Högdalen Centrumin aiheutt amista päästöistä. Vertailukelpoisten kauppakeskusten hiilijalanjälki pieneni 0,8 prosentt ia ja kävijämääriin suhteutett u hiilijalanjälki 11,6 prosentt ia. Hiilijalanjäljen alentamiseen tähtäävä vuositavoite ei toteutunut.
Hiilidioksidipäästöjen lisäksi olennaisia ilmastopäästöjä aiheutuu energiantuotannossa vapautuvista typen ja rikin oksideista, jotka mm. happamoitt avat vesistöjä, hidastavat kasvien kasvua ja syövytt ävät rakennuksia. Cityconin käytt ämän energian osalta happamoitt avien päästöjen on arvioitu olevan yhteensä 395 tuhatt a kiloa rikkidioksidiekvivalentt ia. Sähkönmyyjiltä ei lakisääteisesti vaadita tuotannossa syntyvien typen oksidien tai rikkidioksidipäästöjen ilmoitt amista, joten päästöt on arvioitu maakohtaisten tuotantoprofi ilien perusteella. Cityconin toiminnan aiheutt aman liikenteen osalta happamoitt avia päästöjä ei laskett u. Cityconin ostaman ydinsähkön tuotannosta syntyi yhteensä 102 kiloa radioaktiivista jätett ä.
Cityconin pitkän tähtäimen strateginen tavoite on pienentää energiankulutusta yhdeksällä prosentilla vuoteen 2016 mennessä vuoden 2009 tasosta. Vuoden 2011 tavoitt eena oli vähentää kulutusta 2-3 prosentt ia ja etsiä
suhteutett una 14.4 prosentt ia ja myyntiin nähden 21,2 prosentt ia. Kauppakeskusten energiankulutus myös vuokratt aviin neliöihin nähden laski 6,7 prosentt ia. Vertailukelpoisten kauppakeskusten kokonaisenergiankulutus laski 2,4 prosentt ia, joten energiankulutuksen vähentämiselle asetett u 2–3 prosentin vuositavoite toteutui.
Primäärienergiaa Citycon käytt i yhteensä 1 985 terajoulea. Käytetyn energian alkuperä käy ilmi oheisesta graafi sta.
Energiatehokkuuden lisäämiseksi tehdyt toimenpiteet vuonna 2011:
Cityconin pitkän tähtäimen vedenkulutuksen tavoitt eeksi on asetett u 3,5 litraa/kävijä/vuosi. Vuoden 2011 tavoite vedenkulutukselle kävijää kohti oli keskimäärin 3,8 litraa.
Cityconin veden kokonaiskulutus vuonna 2011 oli 638 851 kuutiometriä. Vedenkulutukseen sisältyy kiinteistöyhtiön ja vuokralaisten vedenkulutus. Vuokralaisten vedenkulutus on korkeimmillaan päivitt äistavaraliikkeissä, ravintoloissa ja kahviloissa, parturi-kampaamoissa,
KOKONAISJÄTEMÄÄRÄT LIIKETOIMINTA-ALUEITTAIN
2009 2010 2011
0,6
0,5
4,3
VEDEN OMINAISKULUTUS KAUPPAKESKUKSISSA
4,0
l/kävijä
4,2
2009 2010 2011
ratkaisuja kiinteistöjen energiatehokkuuden parantamiseen sekä uusiutuvan energian käytt öönott oon.
Cityconin kiinteistöjen energiankulutus on pääosin epäsuoraa energiankulutusta eli ostoenergiaa. Ainoastaan yhdessä kauppakeskuksessa on lämpölaitos, jonka käytt ämä poltt oaine raportoidaan suorana energiankulutuksena .
Cityconin vuonna 2011 ostama sähkönmäärä oli 181,1 gigawatt ituntia. Kulutus nousi 3,2 prosentt ia vuoden 2009 määrään verratt una. Syynä nousuun olivat muutokset kiinteistökannassa ja vuokralaisten sähkönkulutuksen kasvu. Vertailukelpoisten kauppakeskusten kokonaissähkönkulutus (ml. vuokralaisten sähkö) laski 2,5 prosentt ia vuoteen 2009 verratt una. Kiinteistösähkön (pl. vuokralaisten sähkö) kulutus oli 110,6 GWh ja nousi kaksi prosentt ia vuoteen 2009 verratt una johtuen kiinteistökannan muutoksista mutt a myös market- ja myymäläkiinteistöjen kulutuksen noususta. Vertailukelpoisten kauppakeskusten kiinteistösähkönkulutus laski 4,9 prosentt ia.
0
0,8
Lämmitysenergiankulutus oli 136,2 gigawatt ituntia. Poikkeuksellisen kylmän alkuvuoden mutt a lauhan syksyn ja loppuvuoden johdosta lämmönkulutus laski 2,4 prosentt ia verratt una vuoteen 2009. Säänormeeratt u lämmönkulutus 142,1 gigawatt ituntia nousi yhden prosentin. Vertailukelpoisten kauppakeskusten lämmönkulutus laski 2,2 prosentt ia.
Cityconin kokonaisenergian (ml. kiinteistösähkö, lämpö, jäähdytys) kulutus oli 246,6 gigawatt ituntia. Kulutus laski 0,6 prosentt ia vuoden 2009 kulutukseen nähden. Kauppakeskuksissa energiankulutus laski kävijämääriin
pesuloissa sekä autonpesupaikoissa. Kiinteistön vedenkulutukseen sisältyy yleisten tilojen, kuten esimerkiksi asiakas-WC-tilojen vedenkulutus, sekä siivoukseen, kiinteistöhuoltoon ja viherkasvien kasteluun käytett ävä vesi.
Vedenkulutus nousi vuoden aikana 2011 runsaasti, jopa 18,1 prosentt ia. Kulutuksen kasvun syinä ovat muutokset kiinteistökannassa Virossa ja Ruotsissa sekä päivitt äistavarakaupan ja kahviloiden ja ravintoloiden positiivinen myynnin kehitys. Vertailukelpoisten kauppakeskusten vedenkulutus nousi 13,4 prosentt ia. Myynteihin suhteutett u vedenkulutus laski 5,8 prosentt ia verratt una vuoden 2009 tasoon. Vuonna 2011 kauppakeskusten vedenkulutus kävijää kohti oli 4,3 litraa ja vertailukelpoisissa kauppakeskuksissa 4,6 litraa. Vuodelle 2011 asetett u tavoite vedenkulutuksen kävijäkohtaiselle vähennykselle ei toteutunut.
Vedenkäytön vähentämisen toimenpiteet:
• Kiinteistökohtaisissa toimenpidesuunnitelmissa tavoitt eena on lisätä vesimitt areita siten, ett ä käytt äjäkohtaista kulutusta voidaan mitata ja seurata.
Jätt eenkäsitt elylle vuonna 2009 asetetut pitkän tähtäimen tavoitt eet uusitt iin vuonna 2010 alkuperäisten tavoitt eiden toteutuessa jo silloin. Kauppakeskusten jätt eenkäsitt elyssä tavoitellaan 80 prosentin kierrätysastett a vuoteen 2015 mennessä. Samaan aikaan kaatopaikkajätt een osuus kokonaisjätemäärästä saa olla enintään 20 prosentt ia. Vuoden 2011 tavoite oli saavutt aa 78 prosentin kierrätysaste ja pitää kaatopaikkajätt een osuus kokonaisjätemäärästä enintään 22 prosentissa.
Jätt eenkäsitt elyssä on toiminnallisia eroavaisuuksia Cityconin toiminta-alueella. Suomen jätelain ensisijaisena tavoitt eena on jätt een synnyn ehkäisy. Syntyneet jätt eet tulee ensisijaisesti kierrätt ää materiaalina ja toissijaisesti hyödyntää energiana. Kierrätykseen kelpaamaton materiaali toimitetaan turvalliseen loppusijoitukseen. Loppusijoitukseen toimitett avasta jätt eestä tuott aja joutuu maksamaan jäteveroa. Jäteveron nousu tukee jätemateriaalien ohjaamista hyötykäytt öön. Ruotsissa jätteiden poltt olaitokset ovat huomatt avasti yleisempiä ja niihin pystytään toimitt amaan jätemateriaaleja selvästi vähemmällä esilajitt elulla, joten Ruotsissa loppusijoitukseen päätyvien jätt eiden osuus on eritt äin pieni. Baltiassa jätt eiden materiaalikierrätys on selkeästi alhaisemmalla tasolla kuin muissa Cityconin toimintamaissa, mutt a niissäkin materiaalikierrätystä kehitetään koko ajan.
Cityconin kiinteistöissä syntyi jätett ä 15 361 tonnia, josta 14 596 tonnia kerätt iin kauppakeskuksista ja 765 tonnia muista kiinteistöistä. Jätt eiden kierrätysaste oli Cityconin kauppakeskusten osalta 77,6 prosentt ia. Suurin kehitys tapahtui Baltian maissa, jossa kierrätysaste oli 82,1 prosentt ia verratt una edellisen vuoden 34,3 prosentin lukemaan. Jätemäärät ovat nousseet kaikissa toimintamaissa edellisiin vuosiin verratt una myös vertailukelpoisten kauppakeskusten osalta. Jätemäärien kasvu vuonna 2011 oli 14,5 prosentt ia edelliseen vuoteen verratt una. Myös myyntiin suhteutett una jätemäärä oli nousussa. Jätt eiden käsitt elylle ja kierrätykselle asetetut vuositavoitt eet toteutuivat.
GREEN CREATING
Cityconin kiinteistöjen jätehuolto ja lajitt elu on järjestett y maakohtaisen jätelainsäädännön ja paikallisten muiden määräysten edellytt ämällä tavalla.
Jätt eiden lajitt elun lisäämiseksi tehdyt päätökset vuonna 2011:
Kiinteistökehityshankkeiden suunnitt elussa ja toteutuksessa voidaan oleellisesti vähentää ympäristövaikutuksia. Ympäristösertifi ointijärjestelmien periaatt eiden noudattaminen hankkeiden toteutt amisessa edesautt aa kestävää kehitystä. Tunnetuimpia kansainvälisiä ympäristösertifi ointijärjestelmiä ovat Yhdysvalloista peräisin oleva LEED (Leadership in Energy and Environmental Design) ja Euroopassa laajasti käytett y BREEAM (The Building Research Establishment Environmental Assessment Method).
Kaikki Cityconin kolme LEED-pilott ihankett a ovat saaneet LEED-sertifi kaatin. Kauppakeskus Trion peruskorjaushanke Lahdessa saavutt i Pohjoismaiden ensimmäisen LEED-sertifi kaatin kesäkuussa 2009. Kauppakeskus Rocca al Maren laajennus- ja peruskorjaushankkeelle Tallinnassa myönnett iin helmikuussa 2010 hopeatasoinen LEED-sertifi kaatt i. Tukholmassa sijaitsevan kauppakeskus Liljeholmstorgetin uudishanke saavutt i korkeimman, platinatason sertifi kaatin maaliskuussa 2010.
Citycon toteutt aa kaikki kehityshankkeensa ympäristöluokitusten periaatt eiden mukaisesti. Joulukuussa 2011 avatt u Martinlaakson Ostari on hankkeena rekisteröity LEED-luokituksen hakemiseen. Sertifi oinnissa tavoitellaan kultatasoa ja sen odotetaan vahvistuvan kevään 2012 aikana.
Yhtiön strateginen linjaus kiinteistöhankinnoissa on hankkia kiinteistöjä, jotka sijaitsevat rakennetussa ympäristössä hyvien julkisten joukkoliikenneyhteyksien ulottuvilla. Näistä ovat esimerkkeinä vuonna 2011 hankitut kauppakeskus Kristiine Tallinnassa ja Högdalen Centrum Tukholmassa.
Maankäytt öön ja rakentamiseen liitt yy uhka luonnon monimuotoisuuden eli biodiversiteetin heikkenemisestä, ja siksi Citycon pyrkii vältt ämään rakennushankkeita rakentamatt omilla alueilla, joissa maankäytön muutos voisi häiritä luonnon monimuotoisuutt a ja ekosysteemien toimintaa. Kaikki Cityconin kauppakeskukset sijaitsevat rakennetussa ympäristössä.
Kaavoituksen ja suurten hankkeiden yhteydessä tehdään yleensä ympäristövaikutusten arviointi, mikä sisältää luonnon monimuotoisuuden säilymisen arvioinnin. Niissä kohteissa, joissa YVA-menett elyä ei lakisääteisesti edellytetä, Citycon tekee tapauskohtaisesti päätöksen laajemman oman arvioinnin tekemisestä. Kauppakeskusten sijainti valmiiksi rakennetussa ympäristössä ja hyvät joukkoliikenneyhteydet vähentävät ympäristövaikutuksia sekä uhkia biodiversiteetin heikkenemiselle.
Cityconin kiinteistöt eivät sijaitse suojelluilla maa-alueilla. Kauppakeskus Rocca al Mare sijaitsee suojelualueen vieressä.
Päivitt äistavarakaupan ja kiinteistöjen jäähdytys- ja ilmanvaihtolaitt eissa sekä lämpöpumpuissa käytetään kylmäaineita. Cityconin kiinteistöissä sijaitsevien päivittäistavarakauppojen kylmälaitt eet ovat pääsääntöisesti vuokralaisen vastuulla olevia laitt eita.
Suomessa CFC-yhdisteiden käytt ö on kiellett yä kylmälaitt eissa. Myös tällä hetkellä CFC-yhdisteitä korvaavien HCFC-yhdisteiden käytt ö kielletään vuoden 2015 alusta alkaen. Haitallisten yhdisteiden tilalle on kehitett y korvaavia aineita tai menetelmiä, jotka ovat turvallisia otsonikerrokselle, eivätkä vaikuta ilmaston lämpenemiseen.
Citycon on perustanut keskitetyn kylmäainerekisterin, johon listataan kiinteistöjen jäähdytyslaitt eet ja niissä käytetyt kylmäaineet. Otsonikatoa aiheutt avista kylmäaineista luovutaan viimeistään lain edellytt ämässä aikataulussa.
Cityconin kokonaisinvestoinnit olivat yhteensä 216,7 miljoonaa euroa
C ityconin toiminta vaikutt aa taloudellisesti useisiin eri sidosryhmiin kuten vuokralaisiin, henkilöstöön, tavarantoimitt ajiin ja aliurakoitsijoihin. Taloudellista vaikutusta kuhunkin sidosryhmään on arvioitu seuraavassa Cityconin ja sidosryhmien välisten rahavirtojen avulla.
Cityconin liikevaihto muodostuu vuokratuotoista, palvelutuotoista ja käytt ökorvauksista. Liikevaihto vuonna 2011 oli 217,1 miljoonaa euroa (195,9 milj. euroa). Cityconin vuokrat ovat kohtuullista markkinatasoa. Keskimääräinen vuokrataso vuoden 2011 lopussa oli 19,7 euroa/ m² (18,7 euroa/m²). Vuokrataso nousi edellisestä vuodesta 5,3 prosentt ia. Osassa Cityconin vuokrasopimuksista on liikevaihtosidonnainen osuus. Lisävuokra liikevaihtosidonnaisista vuokrasopimuksista oli 2 prosentt ia (1 %) vuoden 2011 brutt ovuokratuotoista.
Citycon maksoi palkkoja ja palkkioita työntekijöilleen yhteensä 10,5 miljoonaa euroa (8,0 milj. euroa), eläkekuluja 1,5 miljoonaa euroa (1,3 milj. euroa) ja muita henkilösivukuluja 1,3 miljoonaa euroa (1,1 milj. euroa). Palkoista ja palkkioista noin prosentt ia 71 (72 %) maksett iin Suomessa, 26 prosentt ia Ruotsissa (25 %) ja 3 prosentt ia (3 %) Baltiassa. Citycon käytt i henkilöstön koulutukseen 0,1 miljoonaa euroa (0,2 milj. euroa).
Kiinteistöjen hoitamiseen liitt yvät ostot olivat yhteensä 62,8 miljoonaa euroa (58,8 milj. euroa). Cityconin liiketoimintayksiköt tekevät hoitokuluihin liitt yvät ostonsa paikallisesti. Suomessa Citycon jatkaa ISS Palvelut Oy:n kanssa keskitett yä kumppanuussopimusmallia, jossa kiinteistöhuolto, vartiointi ja siivous sisältyvät palvelukokonaisuuteen. Suomen osuus kiinteistön hoitamiseen liitt yvistä ostoista oli noin 61 prosentt ia. Ruotsissa ja Baltiassa kiinteistöjen hoitoon liitt yviä palvelut ostetaan erikseen kiinteistönhuoltoon, vartiointiin ja siivoukseen. Ruotsin osuus kiinteistöjen hoitamiseen liitt yvistä ostoista oli 30 prosentt ia ja Baltian 9 prosentt ia.
Ostoista 24,2 miljoonaa euroa (22,0 milj. euroa) maksett iin sähkön ja lämmityksen toimitt ajille ja 23,3 miljoonaa euroa (23,0 milj. euroa) ylläpidon palveluntarjoajille. Kiinteistöjen korjaamiseen käytett iin 7,5 miljoonaa euroa (6,5 milj. euroa). Lisäksi markkinointipalveluja ja kiinteistön hallinnoimispalveluja hankitt iin 7,8 miljoonalla eurolla (7,3 milj. euroa).
Cityconin liiketoimintayksiköt kilpailutt avat kunkin kiinteistökehityshankkeensa paikallisesti projektille asetett ujen tavoitt eiden mukaisesti. Cityconin kokonaisinvestoinnit olivat yhteensä 216,7 miljoonaa euroa (133,7 milj. euroa). Investoinneista 75,0 miljoonaa euroa (125,3 milj. euroa) kohdistui kiinteistökehitykseen, 140,0 miljoonaa euroa (6,8 milj. euroa) uusien kiinteistöjen hankintaan sekä aiemmin tehtyjen kiinteistöhankintojen sopimustenmukaisiin kauppahinnan tarkistuksiin. Lisäksi 1,7 miljoonaa euroa (1,7 milj. euroa) kohdistui muihin investointeihin. Suomen osuus investoinneista oli 29,1 prosentt ia, Ruotsin 21,0 prosentt ia ja Baltian 49,9 prosentt ia. Investoinnit rahoitett iin liiketoiminnan kassavirralla ja olemassa olevilla rahoitusjärjestelyillä.
Cityconissa budjetointi on säännöllinen osa johdon toimintaa käsitt äen vuosisuunnitt elun ja tavoitt eiden
asett amisen. Budjett iprosessin kautt a Cityconin henkilökunnalle asetetaan vuositt ain taloudelliset ja muut tavoitt eet. Ensin asetetaan konsernitason tavoitt eet, jotka muunnetaan liiketoimintayksiköiden tavoitt eiksi ja lopulta työntekijöiden henkilökohtaisiksi tavoitt eiksi kyseiselle kaudelle. Yhtiön kannustinjärjestelmät on suunniteltu ohjaamaan konsernia kaikilla tasoilla asetett ujen tavoitt eiden saavutt amiseen.
Vuonna 2011 liiketoimintayksiköiden tavoitt eet perustuivat yksikön budjetoituun operatiiviseen liikevoittoon (EPRA operating profi t) ja konsernin tavoite perustui budjetoituun operatiiviseen osakekohtaiseen tulokseen (EPRA EPS). Citycon-konserni, Suomi ja Baltia saavutt ivat tavoitt eensa vuonna 2011, kun taas Ruotsi ei päässyt tavoitt eeseensa.
Sivulla 92 sidosryhmien väliset rahavirrat euroina.
56 CITYCON OYJ ○ VUOSIKERTOMUS JA VASTUULLISUUSRAPORTTI 2011 ○ VASTUULLISUUS
TALOUDELLINEN VASTUU
Helsingin keskustassa sijaitsevan, Ilmarisen omistaman, Kämp Gallerian kaupallisen johtamisen, markkinoinnin ja vuokrauksen.
C itycon muodostaa työyhteisön, joka kokoaa yhteen ammatt ilaisia usealta eri osaamisalueelta. Cityconin pohjoiseurooppalainen kauppakeskustarjooma osaavan henkilöstönsä johtamana kykenee onnistuessaan tarjoamaan ainutlaatuista palvelua vähittäiskaupan toimijoille. Cityconin erityisasema on kyvyssä tarjota kokonaisvaltaista palvelua keskitetysti, mutt a samalla paikallista osaamista hyödyntäen. Onnistuakseen tehtävässään Citycon työllistää mm. kauppapaikkajohtamisen, vuokrauksen, asiakkuuksien hallinnan, kiinteistökehitt ämisen, rahoituksen ja kiinteistötransaktioiden osaajia. Monialaisen asiantuntijajoukon johtamisen erityispiirteet on huomioitu henkilöstöstrategiassa, jonka painopistealueeksi on määritelty henkilöstön yhteistyön vahvistaminen ja lisääminen. Toisena keskeisenä alueena painott uu johtamiskultt uurin kehitt äminen asiantuntijatyötä paremmin mahdollistavaan suuntaan.
Kuluneena vuonna johtamisen ja yhteistyön rakenteita uudistett iin aktiivisesti. Yhtiön toimitusjohtajan vaihtuminen maaliskuussa sysäsi liikkeelle muitakin muutoksia konsernijohdossa. Vuoden aikana vaihtui myös kahden suurimman toiminta-alueen, Suomen ja Ruotsin liiketoimintojen, maajohtajat sekä yhtiön lakiasiainjohtaja. Myös muualla organisaatiossa useita yksiköitä muokatt iin vastaamaan paremmin strategiassa linjatun kasvun vaatimuksiin. Konsernin johtoryhmän rakenne säilyi entisellään, mutt a kokousrytmi tiivistyi ja muutt ui dynaamisemmaksi. Lisäksi laajennett u johtoryhmä kokoontui säännöllisesti. Tämä tarkoitt aa tapaamisia, joissa on mukana keskeisten konsernin tukitoimintojen, esim. rahoitus, laskenta, vastuullinen liiketoiminta, viestintä ja henkilöstöhallinto, edustus. Cityconille määriteltiin yhteiset sisäiset kehittämisen ohjenuorat, joita työstett iin niin laajennetussa johtoryhmässä kuin koko henkilöstön kesken. Yksi keskeisistä aiheista oli yhden yhtenäisen Cityconin kehitt äminen, mikä tarkoitt aa mm. eri toiminta-alueiden mahdollisten synergiaetujen entistä parempaa hyödyntämistä. Cityconiin luotiinkin mm. "Programme Runner" -rooli, jossa tietystä toiminnosta vastaava johtaja kehitt ää yhteistä tekemistä halki kaikkien toimintamaiden. Tätä mallia on tarkoitus kehitt ää jatkossa lisää.
Johtamista linjatt iin myös enemmän asiantuntijajohtamisen suuntaan. Tämä näkyi mm. luott amuksena henkilöstön osaamiseen antamalla sille aiempaa enemmän toimintavapautt a omalla osaamisalueellaan ja osallistamalla sitä aktiivisemmin arkipäivän innovointiin.
Vuoden 2011 lopussa Cityconin henkilöstömäärä oli 136 (129 vuoden 2010 lopussa). Suomessa työskenteli 90 (84), Ruotsissa 35 (37), Virossa 9 (7), Liett uassa 1 (1) ja Hollannissa 1 (0) cityconlaista. Cityconissa työsuhteet ovat tyypillisesti vakituisia ja kokoaikaisia. Vakituisessa työsuhteessa työskenteli 130 työntekijää ja kuuden työntekijän työsuhde oli määräaikainen. Kahta lukuun ott amatta työsuhteet olivat kokoaikaisia. Cityconilla on kaikkien työntekijöidensä kanssa lainmukainen työsopimus. Kiinteistömassaansa nähden Cityconin työntekijämäärä on suhteellisen pieni. Tämä johtuu siitä, ett ä Citycon työllistää merkitt ävän määrän työntekijöitä välillisesti ostamal-
Cityconlaiset kokevat työnsä merkitykselliseksi ja työtehtävänsä mielenkiintoisiksi – Henkilöstötutkimus 2011
la erilaisia palveluita. Henkilöstöryhmäjakaumassa painott uukin erilaiset johto- ja päällikkötehtävät, sillä näissä tehtävissä toimivat johtavat projekteja ja koordinoivat toimintoja, joissa on osallisina suuri joukko Cityconin ulkopuolisia toimijoita ja kumppaneita.
Kuluneena vuonna Cityconissa solmitt iin 26 uutt a työsopimusta, mukaan lukien myös lyhyemmät sijaisuudet. Näistä valtaosa, 18, tehtiin Suomessa, kaksi Ruotsissa, viisi Virossa ja yksi Hollannissa. Yksi keskeinen henkilöstöstrategiaan kirjatt u tavoite on pyrkiä olemaan alan asiantuntijoiden keskuudessa arvostett u ja halutt u työnantaja. Myös vuonna 2011 Cityconin avoimiin työtehtäviin vastaanott ama hakemusmäärä säilyi hyvällä tasolla. Citycon ei rekrytoi pelkästään avautuviin olemassa oleviin työtehtäviin uusia työntekijöitä, vaan organisaatiota uudistett aessa luodaan myös aktiivisesti kokonaan uudenlaisia työtehtäviä. Kuluneena vuonna tällaisia paikkoja oli avoinna 10.
Cityconissa aloitt ava työntekijä on tyypillisesti jo pidempään alalla toiminut asiantuntija, joka hakee uuden tehtävän myötä lisää osaamista ja ammatt itaitonsa rikastamista. Kulunut vuosi lisäsi kuitenkin mahdollisuuksia kasvatt aa myös uransa alkuaskeleilla olevien työntekijöiden määrää. Citycon onkin tänä päivänä monimuotoinen työyhteisö myös työntekijöiden ikä- ja työkokemusjakaumaa tarkastellen. Henkilöstön keski-ikä on 42 vuotta. Cityconissa ei vuoden aikana ollut työsuhteessa alle 18-vuotiaita. Noin puolet työntekijöistä on työskennellyt Cityconissa enemmän kuin neljä vuott a ja noin puolet tämän alle. Cityconin palveluksesta poistui kuluneena vuonna vakituisesta työsuhteesta 18 työntekijää. Näistä 11 työntekijää oli suomalaisia, neljä ruotsalaisia ja kolme virolaista.
Cityconissa henkilöstöhankinnan perusajatuksena on tarjota uusia kehitt ymismahdollisuuksia olemassa oleville työntekijöille. Perustett aessa uutt a tehtävää tai suunniteltaessa jatkajaa tietylle tehtävälle selvitetään ensin sisäisen tehtäväkierron mahdollisuus ja tehtävä laitetaan sisäiseen hakuun. Kuluneena vuonna 14 cityconlaista vaihtoi uudenlaisiin tehtäviin yrityksen sisällä. Lisäksi lukuisien työntekijöiden toimenkuvia muokatt iin. Henkilöstön kehitt ymistoiveita kartoitetaan kehityskes-
• Suomi • Ruotsi • Viro • Liett ua • Hollanti • Henkilöstömäärä yhteensä
kustelussa, mikä onkin yksi keskeisiä yhteisiä HR-käytäntöjä Cityconissa. Tavoitt eena on, ett ä jokaisen työntekijän kanssa käydään keskustelu kahdesti vuodessa. Lisäksi, ajankohdasta riippuen, siinä arvioidaan mennytt ä tarkastelukautt a, asetetaan tavoitt eita tulevalle kaudelle sekä suunnitellaan kullekin työntekijälle tulevan kauden ja pidemmän aikavälin kehitt ymissuunnitelma. Kuluneen vuoden keskustelujen toteumissa näkyy henkilömuutosten tuomat haasteet, sillä vain 77,2 prosentt ia (92,6 %) kävi kehityskeskustelun esimiehensä kanssa vuoden aikana vähintään kerran ja 42,1 prosentt ia (48,4 %) tavoitt een mukaisesti kahdesti.
Cityconlaisen ammatt itaidon perustana on hyvä ja monipuolinen koulutus. Valtaosalla työntekijöistä on kaupallinen tai tekninen koulutustausta. Osaamista kasvatetaan monipuolisten työtehtävien ja työtehtävien vaihdosten lisäksi tukemalla pidempikestoista itsensä kehitt ämistä esimerkiksi syventävien tai jatko-opintojen muodossa sekä osaamisen päivitt ämisluonteista kurssimuotoista koulutt autumista. Vuonna 2011 koulutuspäivien lukumäärä Cityconissa oli 563 (437) eli 4,3 (3,6) päivää kutakin työntekijää kohden. Sisäisesti järjestett ävissä koulutuksissa painott ui kuluneena vuonna erityisesti uusien työntekijöiden perehdytys. Vuoden aikana järjestett iin lukuisia perehdytyspäiviä sekä yksitt äisiä perehdytystilaisuuksia uusille työntekijöille.
Citycon pyrkii edistämään avointa keskustelua ja epämuodollista yhteydenpitoa yrityksen johdon ja työntekijöiden välillä. Tätä helpott aa organisaation suhteellisen pieni koko sekä mataluus. Työntekijöiden ja työnantajan lainmukainen yhteistoiminta tapahtuu tarvitt aessa kokoon kutsutt avassa yhteistoimintaryhmässä, johon kuuluu kuusi työntekijäjäsentä ja kaksi työnantajapuolen edustajaa. Työntekijäjäsenet valitaan vaaleilla kahdeksi vuodeksi kerrallaan. Ryhmä käsitt elee koko henkilöstöä koskevia aiheita kuten uusia toimintapolitiikkoja ja -ohjeita sekä vuositt ain mm. henkilöstösuunnitelman ja tasa-arvosuunnitelman. Cityconin tyyppisessä asiantuntijaorganisaatiossa on tavallista, ett ä henkilöstö ei ole vahvasti organisoitunut työntekijäpuolena. Näin on siitä huolimatt a, ett ä se olisi täysin sallitt ua työnantajapuolen näkökulmasta. Tavallisempaa on, ett ä työntekijä kuuluu oman opinto- tai ammatt itaustansa mukaiseen järjestöön tai yhteisöön.
Toinen säännönmukaisesti kokoontuva yhteistoimintaelin Suomessa on työsuojelutoimikunta, johon kuuluu neljä työntekijäjäsentä, yksi työnantajapuolen edustaja ja työterveydenhuollosta vastaava yhteyshenkilö asiantuntijajäsenenä. Työsuojelutoimikunnan käsiteltäviin aiheisiin kuuluu työturvallisuuteen ja työhyvinvointiin liitt yvät aiheet. Työsuojelutoimikunta myös tarkastelee työterveydenhuollon ajankohtaisia aiheita. Työterveydenhuollon pääpaino on ennalta ehkäisevässä toiminnassa kuten työergonomia-aiheissa ja työkyvyn ylläpidossa. Työntekijöillä on esimerkiksi mahdollisuus henkilökohtaiseen työfysioterapeutin konsultointiin työpisteensä osalta ja ikäkausitarkastuksia järjestetään jo 35 ikävuodesta eteenpäin. Henkilöstön fyysistä kuntoa halutaan pitää yllä tukemalla henkilöstön liikuntaharrastuksia. Citycon tarjoaa myös sairaudenhoidon palveluita katt avasti. Sai-
rauspoissaolopäiviä Cityconissa kertyi vuoden aikana yhteensä 409 (296) päivää eli 3,1 (2,4) päivää työntekijää kohden. Sairauspoissaoloprosentt i oli 1,6 (1,2). Cityconlaisten tekemän työn luonteen vuoksi tapaturmat ovat melko vähäisiä. Poissaoloja aiheutt aneita tapaturmia sattui kaksi.
Cityconin yhteisiä HR-käytäntöjä ovat mm. konserninlaajuisesti vuositt ain toteutett ava henkilöstötutkimus ja yhteiset Citycon-päivät. Keväisin toteutett ava henkilöstötutkimus on yksi keskeinen henkisen työhyvinvoinnin mitt ari Cityconissa. Sen avulla selvitetään työntekijöiden työtyytyväisyytt ä, työmotivaatiota sekä sitoutuneisuutt a verratt una muihin eurooppalaisiin asiantuntijavaltaisiin organisaatioihin. Henkilöstötutkimuksen vastausprosentt i on perinteisesti ollut Cityconissa varsin korkea. Näin oli myös kuluneena vuonna, jolloin henkilöstöstä vastasi 88,1 prosentt ia (88,2 %).
Yleisesti ott aen henkilöstötutkimuksen tulokset pysyivät pitkälti ennallaan edelliseen vuoteen nähden. Kokonaistyytyväisyytt ä kuvaava indeksi oli 62,0 (63,2), johtajuutt a kuvaava indeksi 72,9 (71,2) ja työntekijöiden sitoutuneisuusindeksi 72,9 (72,3). Eniten muutosta positiivisempaan suuntaan oli tapahtunut esimiesten työssä heidän tukiessaan alaistensa kehitt ymispyrkimyksiä ja tiedon kulussa yrityksen eri yksiköiden välillä. Korkeimpia arvosanoja tutkimuksessa saivat yrityksen tulevaisuudennäkymät. Tutkimustulosten mukaan henkilöstö myös kokee työnsä merkitykselliseksi ja yrityksen arvot ja tavoitt eet tavoitt elemisen arvoisiksi. Työtehtävät koett iin mielenkiintoisiksi ja innostaviksi ja esimiehet tukevat hyvin tavoitt eisiin pääsyä sekä henkilökohtaista kehitt ymistä. Kritiikkiä annett iin aiheista, jotka ovat tyypillisiä muutostilassa olevalle organisaatiolle. Tulosten mukaan negatiivista kehitystä oli tapahtunut esimerkiksi yrityksen päätöksentekotavoissa ja kritiikkiä saivat epäselvät vastuusuhteet sekä päätöksenteon hitaus. Vastausten mukaan myös suhteet yksiköiden välillä voisivat olla paremmat. Kevään henkilöstötutkimuksen tuloksista uusi johto sai hyvän käsityksen henkilöstön miett eistä ja toiveista kullakin toiminta-alueella ja ne antoivat hyvän pohjan suunnitella kehitt ämistoimenpiteitä.
Kaikkien cityconlaisten vuosikalenteriin kuuluu myös Citycon Day -tapahtuma, joka kuluneenakin vuonna järjestett iin keväällä. Päivässä kuultiin ajankohtaisia aiheita halki Cityconin toimintamaiden. Mukaan kutsutaan tyypillisesti myös ulkopuolisia asiantuntijapuheenvuoroja. Päivä toimi hyvänä tilaisuutena uuden toimitusjohtajan esitt äytymiseen ja molemminpuoliseen tutustumiseen. Yhteisiä tilaisuuksia jatkett iin pitkin vuott a webcast-lähetyksinä, joissa oli myös mahdollisuus kysymyksiin ja kommentt eihin.
Cityconissa pidetään tärkeänä tasa-arvoisuuden edistämistä ja ylläpitämistä työyhteisössä. Jokaista yksilöä tulee arvostaa riippumatt a sukupuolesta, elämänkatsomuksesta, iästä tai vastaavasta syystä lähtökohtana yksilön oikeudenmukainen kohtelu. Cityconissa päivitetään vuositt ain yhdessä henkilöstön edustajien kanssa tasaarvosuunnitelma. Siinä tarkastellaan kunkin tasa-arvon toteutumiseksi määritellyn osa-alueen nykytilaa ja mahdollisia toimenpiteitä tilanteen parantamiseksi erityisesti sukupuolten välisen tasa-arvon näkökulmasta. Näitä osa-alueita ovat mm. työtehtävien jakautuminen ja rekrytointi, palkitseminen ja edut, uralla eteneminen ja työssäkehitt yminen, työn ja perhe-elämän tasa-painott aminen sekä työympäristö ja työolot. Yhtiön tasa-arvosuunnitelma on luett avissa intranetissä ja se esitellään kaikille uusille työntekijöille osana perehdytystä. Vuoden aikana Cityconissa ei tullut esille syrjintätapauksia.
Citycon suhtautuu korruptioon ja lahjontaan yksiselitt eisen kielteisesti. Cityconin työntekijöiden tulee vältt ää joutumasta eturistiriitatilanteeseen eikä työntekijöiden tule hyväksyä lahjontaa missään muodossa. Sopiva edustamiskäytäntö edustamisen ja asiakasmatkojen suhteen on määritelty koko henkilökuntaa koskevassa matkustusja edustamisohjesäännössä, mikä on luett avissa yhtiön sisäisessä intranetissä ja se on osa koko henkilöstön perehdytysaineistoa. Matka- ja edustuskulut hyväksytetään aina esimiehellä ja niistä jää dokumentaatio yhtiön mat-
Kauppakeskus Triossa Lahdessa on ryhdytt y yhteistyöhön kaupungin nuorisopalveluiden kanssa tarjoamalla nuorille oma tila kauppakeskuksesta. Tila on muokatt u nuorten omien toiveiden mukaisesti kahvilamaiseksi, joten tilassa voi muun muassa syödä omia eväitä sekä tavata kavereita. Paikalla on myös nuoriso-ohjaaja. Nuorille on lisäksi tarjott u mahdollisuus kehitt ää kauppakeskuksen toimintaa, viihtyisyytt ä ja turvallisuutt a yhteistyössä kauppakeskuksen yritt äjien kanssa.
Jyväskylässä sijaitsevassa kauppakeskus Forumissa nuoret ovat itse organisoineet "Young Forum" -illan, jossa he toteutt ivat mm. muotinäytöksen yhteistyössä kauppakeskus Forumin ja sen liikkeiden kanssa. Tilaisuuteen osallistui lähes 400 nuorta. Niin ikään Jyväskylässä sijaitsevassa kauppakeskus Jyväskeskuksessa annett iin tyhjillään ollut liiketi- la maksutt a paikallisten nuorisopalvelujen käytt öön siihen saakka, kunnes tilaan tulee varsinainen vuokralainen. Myös Jyväskeskuksessa tilaa käytt ävät nuoret järjestivät yhdessä Jyväskeskuksen yritt äjien kanssa muotinäytöksen.
Helsingissä sijaitsevassa kauppakeskus Columbuksessa järjestett iin jo toista kertaa paikallisille nuorille suunnatt u "DONKKAA Columbukseen" –tapahtuma. Tavoitt eena oli lähestyä nuoria positiivisella ja osallistavalla tavalla ja esitellä alueen harraste- ja seuratoimintaa sekä kehitt ää alueen viihtyisyytt ä. Tapahtuman toteutuksessa olivat mukana Helsingin kaupungin nuorisoasiainkeskus, sosiaalivirasto, liikuntavirasto, kirjasto, seurakunta sekä paikallisia urheiluseuroja ja järjestöjä.
ka- ja kululaskujärjestelmään. Vuoden aikana Cityconissa ei tullut esille korruptiotapauksia.
Citycon ei osallistu poliitt isten puolueiden tai ryhmitt ymien toiminnan tukemiseen. Kehityshankkeiden yhteydessä Cityconin edustajia on osallistunut kauppakeskustoiminnan asiantuntijan roolissa kuntien kunnallispoliitt isten toimielinten kokouksiin. Citycon pyrkii rakentamaan hyvän ja avoimen keskusteluyhteyden kunkin alueen virkamiehiin ja poliitt isiin päätt äjiin. Tavoitt eena on tarjota kehityshankkeen suunnitelmia koskevaa tietoa päätt äjille ja saada tietoa siitä, miten kunnallispäätt äjät haluavat aluett a kehitt ää.
Cityconin kauppakeskuksissa voidaan järjestää poliitt isten puolueiden vaalikampanjatilaisuuksia kauppakeskuksen normaalien vuokrausperiaatt eiden mukaisesti. Vuonna 2011 useissa Cityconin kauppakeskuksissa Suomessa järjestett iin eduskuntavaaleihin liitt ynyt vaalitilaisuus, johon lähetett iin kutsu suurimpien puolueiden edustajille. Tilaisuudessa puolueiden asett amat ehdokkaat saivat esitellä vaaliohjelmaansa ja osallistua vaalipaneeliin. Tilojen käytöstä ei tässä yhteydessä peritt y korvausta.
Cityconin kauppakeskukset ovat kiinteä osa paikallisyhteisöä. Jo olemassa olevat kauppakeskukset toimivat luontevasti yhteistyössä paikallisten toimijoiden ja asukkaiden kanssa. Osa Cityconin kauppakeskuksista on tarjonnut tilojaan muun muassa paikallisten harrasteseurojen lajiesitt elyihin ja hyväntekeväisyysjärjestöjen kampanja- ja näytt elytoimintaan. Joissakin Cityconin kauppakeskuksissa on tehty yhteistyötä poliisin ja muiden turvallisuusviranomaisten, kaupungin nuorisotoimen sekä koulujen ja päiväkotien kanssa.
Citycon osallistuu paikallisyhteisöjen kehitt ämiseen parantamalla osaltaan lähipalveluiden saatavuutt a ja eheytt ämällä yhdyskuntarakennett a. Tästä esimerkkinä toimivat uudet Ostarit Vantaan Martinlaaksossa ja Helsingin Myllypurossa, jotka on rakennett u kaupallisesti vanhentuneiden ostoskeskusten tilalle ja sijaitsevat joukkoliikenteen asemien välitt ömässä läheisyydessä. Pienten ja autott omien talouksien määrä on kasvussa, joten lähellä sijaitsevat palvelut ovat entistäkin tärkeämpiä.
Monipuolinen palvelutarjonta lisää alueen asukkaiden hyvinvointia ja arjen sujuvuutt a. Cityconin kauppakeskusten vuokralaisina onkin myös muita kuin kaupallisia toimijoita. Tarjolla on muun muassa julkishallinnon palvelupisteitä, kirjastoja, terveysasemia, kotihoidon yksiköitä ja kappeleita.
Cityconin tavoitt eena on edelleen kehitt ää kauppakeskusten saavutett avuuteen liitt yviä liikenneratkaisuja yhteistyössä alueen viranomaisten kanssa. Tähän liitt yen myös vuoden 2011 aikana on tehty tarvitt aessa yhteistyötä paikallisen liikennesuunnitt eluviranomaisen kanssa.
Cityconin käynnistämien kehityshankkeiden yhteydessä on järjestett y tiedotus- ja keskustelutilaisuuksia, joissa alueen asukkaat ja muut toimijat ovat voineet tuoda esille omia näkemyksiään sekä esitt ää kysymyksiä. Tilaisuudet on koett u tärkeäksi ja toimivaksi välineeksi yhteydenpidossa paikallisyhteisön kanssa. Ennen hankkeen käynnistymistä eniten kysymyksiä ovat yleensä herätt äneet kehityshankkeista aiheutuvat meluhaitat ja muut rakentamiseen liitt yvät häiriötekijät. Ympäristön säilymisen ohella liikenteen sujuvuus sekä esimerkiksi tilapäisiin kulkureitt eihin tai pysäköintipaikkoihin liitt yvät seikat ovat usein esiin nousseita aiheita. Paikalliset toimijat ja asukkaat suhtautuvat kehityshankkeisiin yleensä positiivisesti, koska ne elävöitt ävät paikalliskeskuksia ja parantavat palvelujen saatavuutt a.
Citycon seuraa kulutt aja- ja vuokralaistyytyväisyytt ä erilaisten tutkimusten ja kyselyjen avulla. Tutkimuksista saatujen tulosten analysointi on yksi itsearvioinnin keino, jonka avulla pyritään toiminnan jatkuvaan kehitt ämiseen.
Citycon käytt ää kulutt ajatyytyväisyyden seurantaan muun muassa toistuvia vaikutusalue- ja yrityskuvatutkimuksia. Vaikutusalue- ja yrityskuvatutkimusten avulla pyritään selvitt ämään kauppakeskusten tunnett uutt a ja niissä asiointia sekä alueen kulutt ajien mielipiteitä tutkittavista kauppakeskuksista.
Vuoden 2011 aikana Suomessa toteutett iin kymmenen kauppakeskuksen vaikutusaluetutkimus. Tutkitt avat keskukset olivat Tikkuri, Lippulaiva, Myyrmanni, Espoontori, Koskikeskus, Trio, IsoKarhu, Jyväskeskus, Forum ja Sampokeskus. Lisäksi Citycon seuraa yrityskuvansa kehitt ymistä Suomessa osallistumalla säännöllisesti Pääkaupunkiseudun kauppakeskukset -imagotutkimukseen. Ruotsissa vaikutusalue- ja yrityskuvatutkimus toteutettiin neljässä kauppakeskuksessa: Åkersberga Centrumissa, Stenungs Torgissa, Tumba Centrumissa ja Jakobsberg Centrumissa ja Virossa kahdessa: Rocca al Maressa ja Kristiinessä.
Tutkitut kauppakeskukset koett iin Suomessa ja Ruotsissa yleensä tutuiksi, turvallisiksi ja helpoiksi asioida. Virossa Cityconin kauppakeskukset koett iin trendikkäiksi, viihtyisiksi ja myönteisesti erott uviksi koko perheen ajanviett opaikoiksi. Lisäksi kauppakeskusten sijainti sopivasti päivitt äisten kulkuyhteyksien ja kodin lähellä koett iin tärkeäksi vetovoimatekijäksi kuten myös pysäköinnin helppous ja sujuvat julkisen liikenteen yhteydet. Kauppakeskusten sijoitt uminen asiakkaiden luontaisten kulkureitt ien varrelle on linjassa myös Cityconin ympäristötavoitt eiden kanssa. Myös kauppakeskusten liikevalikoima koett iin usein hyväksi, mutt a toisaalta se nousi vastauksissa myös erääksi kehitt ämiskohteeksi. Tämä kertoo kulutt ajien erityyppisistä tarpeista ja arvostuksista. Myös hyvä päivitt äistavarakauppa on kulutt ajille tärkeä kauppakeskuksen valintaan vaikutt ava tekijä.
Vaikutusalue- ja yrityskuvatutkimusten lisäksi kvalitatiivisten tutkimusten avulla tutkitt iin pääkaupunkiseudulla sijaitsevia Kämp Galleriaa, Isoa Omenaa, Lippulaivaa ja Myyrmannia sekä Jyväskylässä sijaitsevaa Forumia. Tutkimukset toteutett iin pienryhmähaastatt eluina ja niiden avulla halutt iin syventää asiakasymmärrystä ja vastata näin tulevaisuudessa paremmin kulutt ajien tarpeisiin.
Vuokralaisten tyytyväisyytt ä on puolestaan selvitett y toistuvilla vuokralaistyytyväisyyskyselyillä. Kyselyiden avulla on pyritt y kartoitt amaan vuokralaisten mielipiteitä muun muassa Cityconin toiminnasta ja sen tarjoamista
Kauppakeskuksissa järjestett iin vuoden 2011 aikana kauppakeskusten toimijoille muun muassa jäte-, turvallisuus- ja ensiapukoulutusta sekä asiakaspalvelukoulutusta ja hyvinvoinnin ylläpitoon liitt yvää koulutusta. Myös vuokralaisten ja kauppakeskusjohdon välisen viestintäportaalin käytt öön liitt yvää koulutusta on toteutett u. Koulutusten sisällöt ovat vaihdelleet toimintamaitt ain ja kauppakeskuksitt ain ja ne jatkuvat vuoden 2012 aikana.
Kauppakeskuksissa asiakkaiden ja henkilökunnan turvallisuudesta vastaavat ulkoistettujen palvelukumppanien vartijat ja järjestyksenvalvojat. Kaikissa yhtiön toimintamaissa vartijat käyvät läpi ammatt iin oikeutt avan koulutuksen, joka pitää sisällään muun muassa erilaisten riskitilanteiden käsitt elyä ja vähemmistöryhmien kohtaamista.
Cityconin Suomen kauppakeskuksissa järjestett iin vuoden 2011 aikana vuokralaisille suunnatt ua jätekoulutusta, johon sisältyi tietopainott einen osuus sekä konkreett ista ohjausta jätt eiden lajitt eluun. Koulutuksen tavoitt eena oli paitsi lisätä tietoisuutt a lajitt elun tärkeydestä sekä kustannusten ett ä vastuullisuuden näkökulmasta, myös tehostaa lajitt elua.
Koulutuksen aikana lajitt elupisteisiin lisätt iin kuvalliset, selkeät lajitt eluohjeet sekä tarvitt aessa uusia keräysastioita. Toimijoilta kerätt iin myös kehitysideoita toiminnan parantamiseksi. Osa ehdotuksista pystytt iin toteutt amaan saman tien, eli saadulla palautteella oli välitön vaikutus toimintaan.
Jätekoulutus toteutett iin 11 kauppakeskuksessa ja sen toteutt ivat ISS Palvelut ja HFT Network Oy.
palveluista sekä yhteistyön sujuvuudesta. Lisäksi avoimilla kysymyksillä kerätt iin palautett a toiminnan kehitt ämisalueista. Kyselyt on toteutett u verkkokyselynä ja joissain kauppakeskuksissa erikseen valitt ujen asiakkuuksien puhelinhaastatt eluina. Vuokralaisten mielipiteitä on selvitett y säännöllisesti myös isompien markkinointi- ja hintakampanjoiden jälkeen. Tavoitt eena on kehitt ää vuokralaispalautt een keräämisestä ja palautt een käsitt elystä sujuva prosessi, ja tehostaa palautt een hyödyntämistä.
Toteutett ujen vuokralaistyytyväisyyskyselyjen tulosten perusteella Cityconin selkeitä vahvuuksia ovat toimivat kauppapaikat, yhteyshenkilöiden tavoitett avuus, ongelmanratkaisukyky ja aktiivisuus. Vastaavasti eniten kehitett ävää löydett iin tilojen ylläpitoon liitt yvissä asioissa, viestinnässä, vuokraushinnoista ja toiminnan joustavuudesta.
Kauppakeskusten vuokralaisten kanssa ollaan vuorovaikutuksessa monin tavoin. Useimmissa kauppakeskuksissa järjestetään säännöllisesti tapaamisia vuokralaisten kanssa, osassa vuorovaikutus tapahtuu vapaamuotoisemmin. Monissa kauppakeskuksissa on käytössä sisäinen kuukausitiedote. Cityconin kauppakeskuksissa käytössä oleva portaalijärjestelmä (extranet) mahdollistaa myös interaktiivisen viestinvaihdon kauppakeskusten vuokralaisten ja kauppakeskusjohdon välillä.
Kulutt ajat voivat antaa palautett a kunkin kauppakeskuksen verkkosivulta löytyvän palautelomakkeen avulla. Myös kauppakeskusjohdon yhteystiedot ovat verkkosivuilla. Cityconia yleisesti koskevaa palautett a voi antaa yhtiön verkkosivuilta löytyvän palautelomakkeen kautt a. Palautt eet luetaan säännöllisesti ja palautt eenantajaan ollaan yhteydessä hänen sitä halutessaan. Useissa Cityconin kauppakeskuksissa on käytössä digitaalisia infokioskeja, joiden kautt a asiakkaat voivat etsiä tietoa kauppakeskuksen liikkeistä ja antaa myös palautett a.
Noin kolmasosa Cityconin kauppakeskuksista on mukana sosiaalisessa mediassa omilla Facebook-sivuillaan. Esimerkiksi Tampereella sijaitseva kauppakeskus Koskikeskus sai Facebook-sivut perustett uaan hyvin nopeasti tuhansia faneja. Kauppakeskus Iso Omena on hyödyntänyt Facebookista rekrytoidun asiakaspaneelin ideoita kauppakeskuksen viihtyvyyden ja toimivuuden parantamiseksi. Citycon on lisäksi kartoitt anut sosiaalisessa mediassa käytävää keskustelua seurantatutkimuksen avulla. Tutkimusjakson aikana seuratt iin, nousevatko Cityconin Suomen kauppakeskukset keskustelunaiheiksi esimerkiksi erilaisilla keskustelupalstoilla. Myös vastuullisuuteen ja ympäristönäkökohtiin liitt yvää keskustelua seuratt iin. Seurantajakson aikana ilmeni, ett ä kulutt ajat eivät tällä hetkellä merkitt ävissä määrin keskustele sosiaalisessa mediassa Cityconiin ja sen kauppakeskuksiin liitt yvistä aiheista. Seurantatutkimus on mahdollista toteutt aa myöhemmin uudelleen.
Cityconin markkinointiviestintä on lakien ja hyvien tapojen mukaista. Citycon kohdistaa markkinointinsa sekä vuokralais- ett ä kulutt aja-asiakkaille.
Kursivoitu teksti kuvaa kyseisen asian sääntelytaustaa.
C itycon Oyj on suomalainen julkinen osakeyhtiö, jonka osakkeet on listatt u NASDAQ OMX Helsinki Oy:ssä (Helsingin arvopaperipörssissä). Yhtiön hallinnon ja päätöksenteon perustana ovat näin ollen Suomen osakeyhtiö- ja arvopaperimarkkinalaki, yhtiön yhtiöjärjestys, Helsingin arvopaperipörssin ja Finanssivalvonnan säännöt ja määräykset sekä Suomen listayhtiöiden hallinnointikoodi (Corporate Governance).
Cityconin liiketoiminnasta ja hallinnosta vastaavat osakeyhtiölain mukaiset toimielimet: yhtiökokous, hallitus ja toimitusjohtaja. Yhtiökokous valitsee hallituksen jäsenet, ja hallitus valitsee toimitusjohtajan. Yhtiön operatiivisen toiminnan johtamisessa toimitusjohtajaa avustaa johtoryhmä, jonka jäsenet hallitus nimitt ää toimitusjohtajan esityksestä. Hallitustyöskentelyä tehostaa neljä valiokuntaa. Hallituksen ja sen valiokuntien, toimitusjohtajan ja johtoryhmän työskentelyä ohjaa hallituksen hyväksymä hallinnointiohjesääntö, joka sisältää hallituksen ja sen valiokuntien työjärjestykset, ohjeet päätöksentekoelinten välisestä työnjaosta sekä periaatt eet sisäisen valvonnan ja riskienhallinnan järjestämisestä.
Yhtiön hallitus kiinnitt i vuoden aikana erityistä huomiota governance-asioihin ja niiden painoarvoa halutt iin entisestään korostaa laajentamalla nimitysvaliokunnan roolia katt amaan myös hallinnointiasiat. Samalla valiokunnan nimi muutett iin nimitys- ja hallinnointivaliokunnaksi ja sen tehtävät määriteltiin uudelleen. Myös yhtiön hallinnointiohjesääntöön tehtiin vastaavat muutokset ja sitä päivitett iin muiltakin tarpeellisilta osin. Lisäksi yhtiön hallitus hyväksyi heinäkuussa yhtiön tiedonantopolitiikan, jossa määritellään yhtiön pääomamarkkinoille suunnatt ua tiedotusta ja viestintää koskevat yleiset periaatt eet sekä vastuut tiedott amiseen ja sijoitt ajasuhteisiin liitt yvissä asioissa. Päivitetyn hallinnointiohjesäännön sekä tiedonantopolitiikan pääkohdat on esitelty yhtiön verkkosivuilla Corporate Governance -osiossa.
Ylintä päätösvaltaa yhtiössä käytt ävät osakkeenomistajat yhtiökokouksessa. Varsinainen yhtiökokous pidetään vuositt ain tilinpäätöksen valmistutt ua huhti-
| Ajankohta | Päätett ävät asiat |
|---|---|
| Helmikuu | Tilinpäätös ja toimintakertomus, voitonjakoehdotus ja muut mahdolliset ehdotukset yhtiökokoukselle, suorituspalkkiot edelliseltä vuodelta, palkitsemiskriteerit ja -tavoitt eet kuluvalle vuodelle |
| Maaliskuu | Hallituksen puheenjohtajan ja varapuheenjohtajien valinta, valiokuntien puheenjohtajien ja jäsenten valinta, hallituksen jäsenten riippumatt omuuden arviointi |
| Huhtikuu | Osavuosikatsaus |
| Heinäkuu | Osavuosikatsaus, strategia-päivä |
| Syyskuu | Perusesitt een hyväksyminen |
| Lokakuu | Osavuosikatsaus |
| Joulukuu | Budjett i, riskienhallinta, hallituksen itsearviointi |
kuun loppuun mennessä. Yhtiö julkaisee verkkosivuillaan viimeistään kolme viikkoa ennen kokousta yhtiökokouskutsun, joka sisältää ehdotuksen kokouksen asialistaksi, ja yhtiökokoukselle esitett ävät asiakirjat sekä hallituksen ja sen valiokuntien päätösehdotukset yhtiökokoukselle.
Yhtiö pyrkii kansainvälisten palveluntarjoajien avulla edesautt amaan hallintarekisteröityjen osakkeenomistajiensa osallistumista yhtiökokoukseen ja järjestämään kokoukset siten, ett ä sekä koti- ett ä ulkomaiset osakkeenomistajat voivat mahdollisimman laajasti osallistua kokoukseen ja käytt ää siellä puhe-, kysely- ja äänioikeutt aan.
Cityconin vuoden 2011 varsinainen yhtiökokous pidett iin 23. maaliskuuta Helsingissä. Kutsu tähän kokoukseen julkaistiin 24.2.2011. Kokoukseen osallistui 247 osakkeenomistajaa joko henkilökohtaisesti tai asiamiehensä edustamana ja kokouksessa oli edustett una 70,9 prosentt ia yhtiön kaikista osakkeista ja äänistä. Yhtiön toimitusjohtaja ja hallituksen puheenjohtaja osallistuivat kokoukseen. Paikalla olivat myös muut hallituksen jäsenet, yhtä lukuun ott amatt a, ja hallituksen jäseneksi ensimmäistä kertaa ehdolla olleet henkilöt. Yhtiön päävastuullinen tilintarkastaja oli myös läsnä yhtiökokouksessa. Viipymätt ä yhtiökokouksen jälkeen yhtiö julkisti yhtiökokouksen tekemät päätökset pörssitiedott eena sekä verkkosivuillaan. Yhtiökokouksen pöytäkirja oli saatavilla yhtiön verkkosivuilla kahden viikon kuluessa yhtiökokouksesta.
Lisätietoja yhtiökokouksesta ja osakkeenomistajien oikeuksista on saatavilla osoitt eesta www.citycon.fi /yhtiokokous. Verkkosivuilta löytyvät myös yhteenvedot yhtiökokousten päätöksistä kokouksitt ain vuodesta 2007 alkaen ja yhtiökokousten pöytäkirjat vuodesta 2009 alkaen.
Yhtiökokous päätt ää hallituksen jäsenten lukumäärän ja valitsee hallituksen jäsenet. Hallituksen jäsenten toimikausi päätt yy valintaa ensiksi seuraavan varsinaisen yhtiökokouksen päätt yessä. Yhtiöjärjestyksen mukaan hallitukseen kuuluu vähintään viisi ja enintään kymmenen jäsentä. Yhtiöjärjestyksessä ei ole muita hallituksen jäsenten valintaa rajoitt avia määräyksiä. Hallitus valitsee keskuudestaan puheenjohtajan ja yhden tai useamman varapuheenjohtajan.
Jäseneksi valitt avalla on oltava tehtävän edellytt ämä pätevyys ja mahdollisuus käytt ää riitt ävästi aikaa tehtävän hoitamiseen. Hallituksen jäsenten enemmistön on oltava riippumatt omia yhtiöstä. Lisäksi vähintään kahden mainitt uun enemmistöön kuuluvista jäsenistä on oltava riippumatt omia yhtiön merkitt ävistä osakkeenomistajista. Hallitus arvioi vuositt ain jäsentensä riippumatt omuutt a. Hallituksen jäsenet ovat velvollisia antamaan hallitukselle riitt ävät tiedot pätevyytensä ja riippumatt omuutensa arvioimiseksi sekä ilmoitt amaan tiedoissa tapahtuneet muutokset.
Cityconin varsinainen yhtiökokous päätt i hallituksen jä-
senten lukumääräksi kymmenen ja valitsi hallituksen jäseniksi uudelleen Ronen Ashkenazin, Chaim Katzmanin, Claes Ott ossonin, Dor J. Segalin, Thomas W. Werninkin, Per-Håkan Westinin ja Ariella Zochovitzkyn. Uusina jäseninä hallitukseen valitt iin Roger Kempe, Kirsi Komi ja Jorma Sonninen hallituksesta pois jääneiden Gideon Bolotowskyn, Raimo Korpisen ja Tuomo Lähdesmäen tilalle. Hallituksen jäsenten henkilö- ja osakeomistustiedot on esitett y ohessa ja heidän työhistoriansa sekä keskeiset luott amustehtävänsä yhtiön verkkosivuilla www.citycon.fi /hallitus.
Vuonna 2011 hallituksen puheenjohtajana toimi Chaim Katzman ja hallituksen varapuheenjohtajana Ronen Ashkenazi. Hallituksen toisena varapuheenjohtajana toimi Thomas W. Wernink 23.3.2011 alkaen.
Hallituksen arvioinnin mukaan kaikki hallituksen jäsenet ovat riippumatt omia yhtiöstä, koska kukaan heistä ei ole työ-, toimi- tai sopimussuhteessa yhtiöön. Lisäksi hallituksen arvioinnin mukaan Roger Kempe, Kirsi Komi, Jorma Sonninen, Thomas W. Wernink ja Per-Håkan Westin ovat riippumatt omia merkitt ävistä osakkeenomistajista. Ronen Ashkenazi, Chaim Katzman ja Dor J. Segal ovat yhtiön suurimman osakkeenomistajan Gazit-Globe Ltd.:n tai sen konserniyhtiöiden palveluksessa, eivätkä siten ole riippumatt omia merkitt ävistä osakkeenomistajista. Ariella Zochovitzky puolestaan toimii Gazit-Globe Ltd.:n edustajana U. Dori Group Ltd. -nimisessä yhtiössä, jonka määräävässä asemassa oleva osakkeenomistaja Gazit-Globe Ltd. on, eikä hän siten ole riippumaton merkitt ävistä osakkeenomistajista. Claes Ott osson ei hallituksen arvioinnin mukaan ole myöskään riippumaton merkitt ä-
| Nimitys- ja | Strategia- ja | ||
|---|---|---|---|
| Tarkastusvaliokunta | hallinnointivaliokunta (* | Palkitsemisvaliokunta | investointivaliokunta |
| Valiokuntien jäsenet 1.1.-23.3.2011 | |||
| Raimo Korpinen (pj.) | Tuomo Lähdesmäki (pj.) | Tuomo Lähdesmäki (pj.) | Ronen Ashkenazi (pj.) |
| Gideon Bolotowsky | Chaim Katzman | Gideon Bolotowsky | Raimo Korpinen |
| Thom Wernink | Claes Ott osson | Chaim Katzman | Dori Segal |
| Per-Håkan Westin | Thom Wernink | Thom Wernink | Thom Wernink |
| Ariella Zochovitzky | Per-Håkan Westin | Ariella Zochovitzky | Per-Håkan Westin |
| Ariella Zochovitzky | |||
| Valiokuntien jäsenet 24.3.-31.12.2011 | |||
| Ariella Zochovitzky (pj.) | Kirsi Komi (pj.) | Chaim Katzman (pj.) | Ronen Ashkenazi (pj.) |
| Ronen Ashkenazi | |||
| Kirsi Komi | (12.7.2011 asti) | Roger Kempe | Dori Segal |
| Jorma Sonninen | Chaim Katzman | Claes Ott osson | Jorma Sonninen |
| Thom Wernink | Roger Kempe | Per-Håkan Westin | Thom Wernink |
| Claes Ott osson | Ariella Zochovitzky | Per-Håkan Westin | |
| Ariella Zochovitzky (13.7.2011 alkaen) |
|||
| Kokousten lukumäärä 5 |
5 | 2 | 3 |
| Osallistumisprosentt i 100 |
88,5 | 100 | 100 |
*) Entinen nimitysvaliokunta
vistä osakkeenomistajista, koska hänen sisarellaan on perhesuhde Dor J. Segaliin.
Hallituksen tehtävät ja vastuut määräytyvät Suomen osakeyhtiölain sekä yhtiön yhtiöjärjestyksen ja hallituksen hyväksymän hallinnointiohjesäännön pohjalta. Hallituksen ja sen valiokuntien työjärjestykset ovat osa hallinnointiohjesääntöä ja ne on esitelty yhtiön verkkosivuilla Corporate Governance –osiossa.
Hallitus kokoontuu etukäteen sovitun kokousaikataulun mukaisesti ja sen lisäksi tarvitt aessa. Kokousaikataulun perustan muodostavat yhtiön raportointiaikataulu sekä hallituksen strategia- ja budjett ikokoukset oheisesta hallituksen vuosikellosta ilmi käyvällä tavalla. Säännönmukaisesti esiintyvien asioiden ohella kokouksissa käsitellään yleensä myös yhtiön kauppakeskusliiketoimintaan liitt yviä investointi- ja divestointiehdotuksia sekä rahoitusasioita. Kokouksia voidaan pitää myös puhelimitse, mikä yhtiön hallituksen kansainvälinen kokoonpano huomioon ott aen on toisinaan myös vältt ämätöntä. Hallituksen kokouksia varten laaditaan esityslista, jonka mukaisesti asiat kokouksessa käsitellään. Kokouksesta laaditaan pöytäkirja, joka tarkastetaan ja hyväksytään seuraavassa kokouksessa.
Vuonna 2011 Cityconin hallitus piti 5 alkuperäisen kokousaikataulunsa ulkopuolista kokousta ja kokoontui 12 kertaa. Ylimääräiset hallituksen kokoukset liitt yivät muutoksiin yhtiön johdossa, heinäkuussa toteutett uun suunnatt uun osakeantiin sekä yhtiön normaalin liiketoimintansa puitt eissa käymiin neuvott eluihin mahdollisista ostokohteista. Hallitus päätt i myös uudesta pitkäaikaisesta avainhenkilöiden kannustinohjelmasta, optio-ohjelmasta 2011. Hallituksen kokousten keskimääräinen osallistumisprosentt i oli 95,8.
Cityconin hallitustyöskentelyä tehostaa neljä valiokuntaa: tarkastusvaliokunta, nimitys- ja hallinnointivaliokunta, palkitsemisvaliokunta sekä strategia- ja investointivaliokunta. Valiokuntiin kuuluvat hallituksen jäsenet voivat perehtyä valiokunnassa käsiteltäviin asioihin yksityiskohtaisemmin kuin koko hallitus. Valiokuntien keskeiset tehtävät ja toimintaperiaatt eet on määritelty yhtiön hallinnointiohjesäännössä.
Hallitus valitsee valiokuntien puheenjohtajat ja jäsenet keskuudestaan. Valiokunnan jäsenillä on oltava valiokunnan tehtävien edellytt ämä asiantuntemus ja kokemus. Valiokunnassa on aina vähintään kolme jäsentä. Valiokuntien puheenjohtajat raportoivat hallitukselle valiokunnan käsitt elemistä asioista, minkä lisäksi valiokuntien kokouksista laaditaan pöytäkirja, joka jaetaan kaikille hallituksen jäsenille.
Tiedot valiokuntien kokoonpanosta, kokousten lukumäärästä ja kokouksiin osallistumisesta vuonna 2011 käyvät ilmi oheisesta taulukosta.
Yhtiökokous vahvistaa hallituksen jäsenten palkkiot vuositt ain etukäteen.
Vuoden 2011 varsinainen yhtiökokous päätt i, ett ä hallituksen puheenjohtajalle maksetaan vuosipalkkiona 160 000 euroa, hallituksen varapuheenjohtajille 60 000 euroa sekä muille hallituksen jäsenille 40 000 euroa. Lisäksi yhtiökokous päätt i, ett ä hallituksen ja valiokuntien puheenjohtajille maksetaan 700 euron ja muille hallituksen ja valiokuntien jäsenille 500 euron kokouskohtainen palkkio. Palkkiot pysyivät samana kuin kolmena edellisenä vuonna.
Hallituksen puheenjohtaja Chaim Katzman Hallituksen jäsen vuodesta 2010
LL.B. Yhdysvaltojen ja Israelin kansalainen, s. 1949 Riippumaton yhtiöstä Päätoimi: Norstar Holdings Inc. (entinen Gazit Inc.), perustaja, määräävässä asemassa oleva osakkeenomistaja ja hallituksen puheenjohtaja vuodesta 1991; Gazit-Globe Ltd., hallituksen puheenjohtaja vuodesta 1998 Cityconin osakkeita: 90 000 kpl (lähipiirin kautt a)
Hallituksen varapuheenjohtaja Thom Wernink Hallituksen jäsen vuodesta 2005 M.A. (General Economics) Alankomaiden kansalainen, s. 1945 Riippumaton yhtiöstä ja merkitt ävistä osakkeenomistajista Päätoimi: Hallituksen jäsen monessa eurooppalaisessa kiinteistö- ja sijoitusyhtiössä Cityconin osakkeita: 57 500 kpl
Hallituksen jäsen vuodesta 2011 OTK Suomen kansalainen, s. 1963 Riippumaton yhtiöstä ja merkitt ävistä osakkeenomistajista Päätoimi: hallitusammatt ilainen Cityconin osakkeita: -
Hallituksen varapuheenjohtaja Ronen Ashkenazi Hallituksen jäsen vuodesta 2009 B.Sc. (Eng.) Israelin kansalainen, s. 1962 Riippumaton yhtiöstä
Päätoimi: Gazit Globe Israel (Development) Ltd., toimitusjohtaja ja vähemmistöomistaja vuodesta 2005, U. Dori Group Ltd., toimitusjohtaja ja hallituksen jäsen vuodesta 2011 Cityconin osakkeita: -
Hallituksen jäsen vuodesta 2011 KTM Suomen kansalainen, s. 1959 Riippumaton yhtiöstä ja merkitt ävistä osakkeenomistajista Päätoimi: Oy Fincorp Ab, toimitusjohtaja vuodesta 2006 Cityconin osakkeita: 110 000 kpl (lähipiirin kautt a)
Vuonna 2011 Cityconin hallituksen jäsenille maksetut vuosi- ja kokouspalkkiot käyvät ilmi oheisesta taulukosta. Palkkiot maksett iin rahana. Kokouspalkkiot sisältävät sekä hallituksen ett ä valiokuntien kokouksista maksetut palkkiot. Cityconin hallituksen jäsenet eivät kuulu yhtiön
osakejohdannaisiin palkitsemisjärjestelmiin. Hallitus on antanut suosituksen, jonka mukaan jokaisen hallituksen jäsenen tulisi omistaa vähintään yhden vuoden palkkionsa arvosta yhtiön osakkeita toimikautensa aikana. Hallituksen jäsenten osakeomistustiedot vuoden 2011 lopussa on kerrott u ohessa. Ajantasaiset omistustiedot ja omistuksissa tapahtuneet muutokset ovat nähtävissä yhtiön verkkosivuilla www.citycon.fi /sisapiiri.
Roger Kempe
| Vuosi palkkio, EUR |
Kokous palkkiot, EUR |
Yhteensä, EUR |
|
|---|---|---|---|
| Chaim Katzman | 160 000 | 10 400 | 170 400 |
| Ronen Ashkenazi | 60 000 | 8 600 | 68 600 |
| Thom Wernink | 60 000 | 11 200 | 71 200 |
| Roger Kempe | 40 000 | 7 500 | 47 500 |
| Kirsi Komi | 40 000 | 9 800 | 49 800 |
| Claes Ott osson | 40 000 | 9 000 | 49 000 |
| Dori Segal | 40 000 | 6 000 | 46 000 |
| Jorma Sonninen | 40 000 | 8 000 | 48 000 |
| Per-Håkan Westin | 40 000 | 9 000 | 49 000 |
| Ariella Zochovitzky | 40 000 | 11 800 | 51 800 |
| Yhteensä, EUR | 560 000 | 91 300 | 651 300 |
Toimitusjohtaja
Toimitusjohtaja vastaa yhtiön päivitt äisten toimintojen johtamisesta ja valvonnasta osakeyhtiölain sekä hallitukselta saamiensa valtuuksien ja suuntaviivojen mukaisesti. Toimitusjohtajan keskeiset tehtävät on määritelty yhtiön hallinnointiohjesäännössä ja ne on esitelty yhtiön verkkosivuilla Corporate Governance –osiossa.
Cityconin hallitus nimitt ää toimitusjohtajan ja päätt ää tämän toimisuhteen ehdoista, jotka on määritelty kirjallisessa toimisopimuksessa.
Claes Ott osson Hallituksen jäsen vuodesta 2004 Sähköinsinööri Ruotsin kansalainen, s. 1961 Riippumaton yhtiöstä Päätoimi: ICA Kvantum Hovås, toimitusjohtaja vuodesta 1989 Cityconin osakkeita: 23 336 kpl
Hallitus nimitt i 13.1.2011 Citycon Oyj:n uudeksi toimitusjohtajaksi hollantilaisen Marcel Kokkeelin ja hyväksyi tämän toimisopimuksen ehdot. Uusi toimitusjohtaja aloitt i tehtävässään 24.3.2011. Varatoimitusjohtajana toimii talousjohtaja Eero Sihvonen. Heidän henkilötietonsa on esitett y ohessa ja työhistoriansa sekä mahdolliset luott amustoimet yhtiön verkkosivuilla www.citycon.fi / johtoryhma.
Toimitusjohtajan toimisopimus on määräaikainen ja päätt yy helmikuun lopussa 2015. Yhtiö voi irtisanoa sopimuksen muusta kuin toimitusjohtajasta johtuvasta syystä päätt ymään aiemminkin kuuden kuukauden irtisanomisaikaa noudatt aen, jolloin toimitusjohtajalle maksetaan irtisanomisajan palkan lisäksi kertakorvaus, joka koostuu toimisuhteen päätt ymishetken mukaisesta vuositt aisesta peruspalkasta 1,5-kertaisena sekä viimeksi maksetusta vuositt aisesta bonuspalkkiosta 1,5-kertaisena. Toimitusjohtajan eläke-edut ovat Suomen normaalin eläkelainsäädännön mukaiset.
Dori Segal Hallituksen jäsen vuodesta 2004 High school Yhdysvaltojen kansalainen, s. 1962 Riippumaton yhtiöstä Päätoimi: Gazit-Globe Ltd., Executive Vice Chairman vuodesta 2008; First Capital Realty Inc., toimitusjohtaja ja hallituksen jäsen vuodesta 2000 Cityconin osakkeita: 7 147 kpl
Per-Håkan Westin Hallituksen jäsen vuodesta 2008 Civilingeniör Ruotsin kansalainen, s. 1946 Riippumaton yhtiöstä ja merkitt ävistä osakkeenomistajista Päätoimi: hallitusammatt ilainen Cityconin osakkeita: 10 000 kpl
Hallituksen jäsen vuodesta 2011 Dipl. EMC (European Diploma in Marketing) Suomen kansalainen, s. 1962 Riippumaton yhtiöstä ja merkitt ävistä osakkeenomistajista Päätoimi: Colliers International Oy, transaktio-yksikön johtaja vuodesta 2007 Cityconin osakkeita: 10 000 kpl (lähipiirin kautt a)
Cityconilla on johtoryhmä, johon kuuluu vähintään kolme jäsentä. Johtoryhmän jäsenet nimitt ää yhtiön hallitus toimitusjohtajan esityksestä. Johtoryhmän kokousten puheenjohtajana toimii toimitusjohtaja, joka kutsuu johtoryhmän koolle tarvitt aessa. Johtoryhmän kokouksista pidetään pöytäkirjaa.
Johtoryhmän keskeiset tehtävät on määritelty yhtiön hallinnointiohjesäännössä ja ne on esitelty yhtiön verkkosivuilla Corporate Governance –osiossa. Johtoryhmän päätehtävä on asiantuntijaelimenä avustaa toimitusjohtajaa yhtiön operatiivisen liiketoiminnan johtamisessa ja koordinoida ja kehitt ää yhtiön operatiivisia toimintoja sekä edistää tiedonkulkua ja yhteistyötä organisaation eri osien välillä.
Vuoden aikana yhtiön johtoryhmässä tapahtui useita muutoksia. Toimitusjohtajan lisäksi uusina jäseninä johtoryhmässä aloitt ivat Suomen liiketoimintojen maajohtaja Michael Schönach 1.3., lakiasiainjohtaja Anu Tuomola 1.9. ja
Hallituksen jäsen vuodesta 2009 B.A. (Economics and Accounting), CPA (Israel), MBA Israelin kansalainen, s. 1957 Riippumaton yhtiöstä Päätoimi: C.I.G. Consultants / Capital Investments Group Ltd., johtaja ja osakas vuodesta 2001; U. Dori Group Ltd., hallituksen puheenjohtaja vuodesta 2008 Cityconin osakkeita: -
Ariella Zochovitzky
Ruotsin liiketoimintojen maajohtaja Johan Elfstadius 21.11. Yhtiön johtoryhmästä jäivät vuoden aikana pois toimitusjohtaja Petri Olkinuora, lakiasiainjohtaja Outi Raekivi sekä Ruotsin liiketoimintojen maajohtaja Ulf Att ebrant. Vuoden lopussa yhtiön johtoryhmään kuului kuusi jäsentä. Toimitusjohtajan lisäksi johtoryhmään kuuluivat yhtiön varatoimitusja talousjohtaja, lakiasiainjohtaja sekä yhtiön maantieteellisten liiketoimintayksiköiden johtajat. Johtoryhmä kokoontuu yleensä kerran kuukaudessa. Vuonna 2011 johtoryhmä kokoontui kuitenkin vain kuusi kertaa yhtiön johtoryhmässä tapahtuneiden useiden muutosten johdosta.
Johtoryhmän jäsenten henkilötiedot sekä heidän osakeja optio-omistustietonsa vuoden 2011 lopussa on esitett y seuraavalla sivulla. Johtoryhmän jäsenten työhistoria sekä mahdolliset luott amustehtävät käyvät ilmi yhtiön verkkosivuilta www.citycon.fi /johtoryhma.
Hallitus vahvistaa toimitusjohtajan palkan ja muut edut ja päätt ää toimitusjohtajan esityksestä myös muun ylimmän johdon palkoista ja etuuksista.
Toimitusjohtajan ja muun johtoryhmän palkitseminen koostuu kiinteästä vuosi- tai kuukausipalkasta ja luontoiseduista sekä vuositt aisesta suorituspalkkiosta. Lisäksi toimitusjohtaja ja muut johtoryhmän jäsenet ovat mukana konsernin avainhenkilöille suunnatussa optioohjelmassa 2011, josta yhtiön hallitus päätt i toukokuussa 2011. Yhtiön johtoryhmän jäsenet lukuun ott amatt a vuonna 2011 aloitt aneita jäseniä ovat mukana myös vuosina 2007–2010 voimassa olleessa, konsernin avainhenkilöille suunnatussa pitkän aikavälin osakepohjaisessa kannustinjärjestelmässä, jonka mukaisia palkkioita on maksett u vuonna 2011 ja maksetaan vielä vuosina 2012 ja 2013.
Toimitusjohtajan toimisopimuksen mukainen vuosittainen peruspalkka on 450 000 euroa. Hallituksen harkinnan mukaisesti toimitusjohtajalle voidaan myöntää enintään hänen vuositt aista peruspalkkaansa vastaava bonuspalkkio. Vuodelta 2011 maksett avan bonuspalkkion määrä on kuitenkin vähintään 50 prosentt ia toimitusjohtajan vuositt aisesta peruspalkasta. Toimitusjohtajalla on lisäksi oikeus auto-, asunto-, puhelin- ja lounasetuun.
Yhtiön optio-ohjelmaan 2011 liitt yen toimitusjohtajalle on annett u 1 000 000 optio-oikeutt a 2011A–D(I). Muille johtoryhmän jäsenille on annett u 1 250 000 optiooikeutt a 2011A–D(I), 300 000 optio-oikeutt a 2011A– D(II) sekä 600 000 optio-oikeutt a 2011A–D(III). Yhteensä johtoryhmän jäsenillä on vuoden 2011 optio-oikeuksia 3 150 000 kappalett a, ja niillä voi merkitä yhtä monta yhtiön osakett a vuosina 2012–2018.
Citycon Oyj:n toimitusjohtajana vuodesta 2002 lähti-
Marcel Kokkeel Toimitusjohtaja (24.3.2011 alkaen) M.A. (Notary Law) Alankomaiden kansalainen, s.
1958 Johtoryhmän jäsen vuodesta 2011 Cityconin osakkeita: - Cityconin optio-oikeuksia 2011: 1 000 000
Anu Tuomola Lakiasiainjohtaja (1.9.2011 alkaen) OTK, varatuomari Suomen kansalainen, s. 1974 Johtoryhmän jäsen vuodesta 2011 Cityconin osakkeita: - Cityconin optio-oikeuksia 2011: 300 000
Johtaja, konsernivuokraus ja Baltian liiketoiminnot Diplomi-insinööri, AKA Suomen kansalainen, s. 1956 Johtoryhmän jäsen vuodesta 2005 Cityconin osakkeita: 12 494 Cityconin optio-oikeuksia 2011: 300 000
Eero Sihvonen Varatoimitus- ja talousjohtaja KTM Suomen kansalainen, s. 1957 Johtoryhmän jäsen vuodesta 2005 Cityconin osakkeita: 28 050 Cityconin optio-oikeuksia 2011: 750 000
Johan Elfstadius Maajohtaja, Ruotsin liiketoiminnot (21.11.2011 alkaen) FM, tekn.kand. Ruotsin kansalainen, s. 1973 Johtoryhmän jäsen vuodesta 2011 Cityconin osakkeita: - Cityconin optio-oikeuksia 2011: 300 000
en toiminut Petri Olkinuora lopett i tehtävässään vuoden 2011 varsinaisen yhtiökokouksen jälkeen 23.3.2011. Olkinuoran toimisopimuksen mukaisesti hänelle maksettiin 18 kuukauden rahapalkkaa vastaava kertakorvaus irtisanomisajan palkan lisäksi sekä kuuden kuukauden rahapalkkaa vastaava ylimääräinen bonus. Liitt yen yhtiön pitkäaikaiseen osakepohjaiseen kannustinjärjestelmään Olkinuoralle annett iin heinäkuussa 2011 ohjelman mukaisesti ansaitut, mutt a toimisuhteen päätt ymishetkellä vielä jakamatt omat 30 951 kannustinosakett a. Olkinuoran
eläkejärjestelyn katt amiseksi yhtiöllä on eläkevakuutus. Tästä vakuutuksesta ei vuoden 2010 jälkeen ole enää aiheutunut eikä aiheudu kustannuksia yhtiölle. Toimitusjohtaja Olkinuoran työsuhteen päätt ymisestä johtuen yhtiö on kirjannut 0,0 miljoonaa euroa kertaluonteisia henkilöstökuluja vuonna 2011 (1,2 milj. euroa vuonna 2010).
Yhtiön entiselle ja nykyiselle toimitusjohtajalle ja muille johtoryhmän jäsenille vuonna 2011 maksetut palkat, luontoisedut ja suorituspalkkiot käyvät ilmi oheisesta taulukosta. Yhtiön osakepohjaisen kannustinjärjestel-
| Vuosipalkka | Luontoisedut | Suorituspalkkio vuodelta 2010 |
Osakepohjaiset tulot ⁽¹ |
Yhteensä | |
|---|---|---|---|---|---|
| Marcel Kokkeel (toimitusjohtaja 24.3.2011 alkaen) | 416 876,05 | 32 090,67 | - | - | 448 966,72 |
| Petri Olkinuora (toimitusjohtaja 23.3.2011 asti) ⁽² | 66 697,40 | 3 766,12 | - | - | 70 463,52 |
| Muut johtoryhmän jäsenet ⁽² | 981 106,11 | 48 790,88 | 79 900,00 | 114 456,23 1 224 253,22 | |
| Yhteensä | 1 464 679,56 | 84 647,67 | 79 900,00 | 114 456,23 1 743 683,46 |
1) Osakepohjaisilla tuloilla tarkoitetaan yhtiön pitkäaikaiseen osakepohjaiseen kannustinjärjestelmään liitt yvää rahaosuutt a, joka maksetaan järjestelmään osallistujille annetuista kannustinosakkeista menevän veron katt amiseksi. Järjestelmään osallistuja voi valita tuloveroja varten maksett avan rahaosuuden myös osakkeina.
2) Luvut eivät sisällä toimitusjohtaja Olkinuoralle ja niille johtoryhmän jäsenille, joiden työsuhde yhtiöön päätt yi vuoden 2011 aikana, työsuhteen päätt ymisen vuoksi maksett uja korvauksia.
Michael Schönach Maajohtaja, Suomen liiketoiminnot (1.3.2011 alkaen) KTK, MBA Itävallan kansalainen, s. 1975 Johtoryhmän jäsen vuodesta 2011 Cityconin osakkeita: - Cityconin optio-oikeuksia 2011: 500 000
män perusteella johtoryhmän jäsenille annett iin yhteensä 25 870 yhtiön osakett a ansaintavuosilta 2008–2010.
Yhtiö noudatt aa Helsingin pörssin sisäpiiriohjett a, minkä lisäksi Cityconissa on käytössä yhtiön oma sisäpiiriläisten velvollisuuksia, ilmoitusvelvollisuutt a ja sisäpiirirekistereitä koskeva sisäpiiriohje. Ohjeessa on määritelty myös yhtiön sisäpiirihallinnon menett elytavat.
Yhtiön lakimääräisiä sisäpiiriläisiä ovat yhtiön hallituksen jäsenet, toimitusjohtaja ja päävastuullinen tilintarkastaja. Lakimääräisiä sisäpiiriläisiä ovat myös yhtiön johtoryhmän jäsenet, jotka yhtiön hallitus on määritellyt arvopaperimarkkinalain tarkoitt amiksi muiksi yhtiön ylimpään johtoon kuuluviksi henkilöiksi. Lakimääräisten sisäpiiriläisten ja heidän lähipiirinsä arvopaperiomistukset yhtiössä ovat julkisia. Ajantasaiset omistustiedot ja omistuksissa tapahtuneet muutokset ovat nähtävissä yhtiön verkkosivuilla www.citycon.fi /sisapiiri.
Lakimääräisten sisäpiiriläisten lisäksi yhtiössä on ns.
pysyviä sisäpiiriläisiä, jotka asemansa tai tehtäviensä tai muun yhtiön kanssa tekemänsä sopimuksen perusteella on merkitt y yhtiön yrityskohtaiseen sisäpiirirekisteriin. Tällaisia henkilöitä ovat yhtiön hallituksen jäsenten, toimitusjohtajan ja johtoryhmän jäsenten sihteerit ja assistentit sekä henkilöt, jotka vastaavat yhtiön taloudesta ja taloudellisesta raportoinnista, rahoituksesta, lakiasioista, sijoitus- ja kehitystoiminnasta, konserniviestinnästä, sijoitt ajasuhteista, it-toiminnoista sekä sisäisestä ja ulkoisesta tarkastuksesta. Yrityskohtainen sisäpiirirekisteri ei ole julkinen. Hankekohtaisia sisäpiirirekistereitä perustetaan ja ylläpidetään tarvitt aessa.
Yhtiö tarkistutt aa lakimääräisillä sisäpiiriläisillään kaksi kertaa vuodessa rekisteriin merkityt tiedot antamalla heille ott eet sisäpiirirekisteristä.
Yhtiön sisäpiiriohjeen mukaan yhtiön julkiseen ja pysyvään sisäpiiriin kuuluvat eivät saa käydä kauppaa Cityconin osakkeilla tai osakkeisiin oikeutt avilla arvopapereilla 21 päivän mitt aisen ajanjakson aikana ennen yhtiön tilinpäätöksen tai osavuosikatsauksen julkistamista. Sisäpiiriläiset ovat lisäksi velvollisia pyytämään yhtiön sisäpiirivastaavalta arvion suunnitt elemansa arvopaperikaupan lain- ja ohjeenmukaisuudesta. Yhtiön sisäpiirivastaava pitää kirjaa yhteydenotoista.
Cityconin liiketoiminnan ohjaus ja valvonta tapahtuu pääasiassa edellä kuvatun hallinto- ja johtamisjärjestelmän avulla. Yhtiön sisäisen valvonnan ja riskienhallinnan toimintaperiaatt eet on määritelty yhtiön hallinnointiohjesäännössä. Sisäisen valvonnan ja riskienhallinnan tehokkuutt a arvioidaan sisäisellä tarkastuksella.
Cityconin sisäinen valvonta käsitt ää taloudellisen ja muun valvonnan. Sisäistä valvontaa toteutt avat yhtiössä hallituksen, toimitusjohtajan ja johtoryhmän lisäksi koko muu henkilökunta. Cityconin sisäisen valvonnan viitekehyksenä käytetään kansainvälisesti tunnett ua COSO-viitekehystä.
Sisäisellä valvonnalla pyritään varmistamaan asetettujen päämäärien ja tavoitt eiden saavutt aminen, käytettävissä olevien voimavarojen taloudellinen ja tehokas käytt ö, toimintaan liitt yvien riskien riitt ävä hallinta sekä yhtiön toiminnan, tietojen ja omaisuuden turvaaminen. Taloudelliseen raportointiin kohdistuvan sisäisen valvonnan tarkoitus on taata taloudellisen ja muun johtamisinformaation luotett avuus ja oikeellisuus. Sisäisen valvonnan tarkoitus on myös varmistaa, ett ä yhtiössä noudatetaan Suomen lainsäädäntöä, sovitt uja sisäisiä menett elytapoja ja ohjeita ja ett ä yhtiöllä on riitt ävät ja asianmukaiset tietojärjestelmät ja työprosessit toiminnan tueksi.
Yhtiön hallitus vastaa riitt ävän ja toimivan sisäisen valvonnan järjestämisestä ja ylläpitämisestä. Toimitusjohtajan tehtävänä on huolehtia sisäisen valvonnan käytännön toimenpiteiden toteutt amisesta. Toimitusjohtajan tehtävänä on ylläpitää organisaatiorakennett a, jossa vastuut, valtuudet ja raportointisuhteet on määritelty kirjallisesti selkeästi ja katt avasti.
Toimitusjohtaja ja muut johtoryhmän jäsenet vastaavat siitä, ett ä yhtiön jokapäiväisessä toiminnassa noudatetaan voimassaolevia lakeja ja niiden nojalla annett uja säädöksiä sekä yhtiön toimintaperiaatt eita ja hallituksen päätöksiä.
Liiketoiminnan seurantaa ja varainhoidon valvontaa varten yhtiössä on käytössä asianmukaiset ja luotett avat laskenta- ja muut tietojärjestelmät. Asetett ujen tavoitteiden toteutumista seurataan koko konsernin katt avalla suunnitt elu- ja raportointijärjestelmällä, jonka avulla voidaan seurata sekä toteumaa ett ä ennustett a. Järjestelmä toimii myös budjetoinnin apuvälineenä.
Riskienhallinta on osa yhtiön sisäistä valvontaa ja sen tarkoituksena on varmistaa yhtiön liiketoiminnallisten tavoitt eiden saavutt aminen. Yhtiön hallitus on hyväksynyt yhtiön riskienhallinnan ohjesäännön, joka määritt elee yhtiön riskienhallinnan periaatt eet ja riskienhallintaprosessin. Riskienhallintaprosessi käsitt ää yhtiön liiketoiminnasta aiheutuvien ja siihen olennaisesti liitt yvien riskien tunnistamisen, arvioinnin, mitt aamisen, rajaamisen ja valvonnan. Ohjesäännössä määritellään myös kyseisen prosessin valvonta ja riskienhallinnan organisaatio.
Yhtiön riskienhallintaprosessia arvioidaan ja kehitetään jatkuvasti. Yhtiössä käydään vuositt ain läpi riskienhallintaprosessi, ja tämän prosessin yhteydessä yhtiön riskikartt a ja vuositt ainen toimenpidesuunnitelma päivitetään vastaamaan vuosisuunnitelman tavoitt eita ja ne esitellään hallitukselle budjett ikokouksessa joulukuussa. Riskikartt a päivitetään myös strategiaprosessin yhteydessä.
Yhtiön rahoitusriskien hallinnan järjestäminen on kirjatt u rahoituspolitiikkaan ja keskeisistä rahoitusriskeistä raportoidaan hallituksen tarkastusvaliokunnalle vuosineljänneksitt äin. Lisäksi yhtiön hallitus seuraa säännöllisesti yhtiön liiketoimintaan sisältyviä riskejä ja epävarmuustekijöitä ja antaa niistä arvionsa toimintakertomuksessa sekä osavuosikatsauksissa.
Yhtiön riskienhallintaprosessia ja yhtiön liiketoimintaan liitt yviä riskejä on käsitelty laajemmin vuosikertomuksen sivuilla 73–74, oheisen tilinpäätöksen sivuilla 40–42 sekä yhtiön verkkosivuilla www.citycon.fi /riskienhallinta.
Sisäinen tarkastus pyrkii itsenäisesti ja järjestelmällisesti arvioimaan ja parantamaan yhtiön sisäistä valvontaa ja riskienhallintaa. Tarkastusvaliokunta hyväksyy vuositt ain sisäistä tarkastusta koskevan tarkastussuunnitelman, jonka perusteella tarkastus suoritetaan. Sisäisen tarkastuksen toimintaa ohjaa sisäisen tarkastuksen ohjesääntö. Tarkastajat, jotka ovat vastuussa sisäisestä tarkastuksesta, raportoivat sisäisen tarkastuksen tuloksista toimitusjohtajalle ja tarkastusvaliokunnalle, joiden tulee viivytyksett ä ryhtyä havaintojen perusteella tarvitt aviin toimiin. Yhtiön tilintarkastajan vuoden aikana suoritt amaan tarkastukseen sisältyy myös hallinnon tarkastusta, josta hän raportoi tarkastusvaliokunnalle ja toimitusjohtajalle.
Sisäinen tarkastus oli vuonna 2011 siirtymävaiheessa, koska yhtiö lopett i sisäistä tarkastusta koskeneen monivuotisen yhteistyönsä KPMG Oy Ab:n kanssa. Sisäistä tarkastusta jatkett iin tämän jälkeen projektiluonteisesti PricewaterhouseCoopers Oy:n ja oman henkilökunnan voimin ja tarkastuksen kohteena oli erityisesti Tukholmassa Ruotsissa valmistunut Liljeholmstorget Gallerian kehityshanke.
Yhtiökokous valitsee vuositt ain Cityconin hallintoa ja tilejä tarkastamaan yhden tilintarkastajan, jonka tulee olla Keskuskauppakamarin hyväksymä tilintarkastusyhteisö. Tilintarkastaja antaa yhtiön vuositilinpäätöksen yhteydessä yhtiön osakkeenomistajille lain edellytt ämän tilintarkastuskertomuksen. Lakisääteisen tilintarkastuksen pääasiallisena tehtävänä on todentaa, ett ä konsernitilinpäätös antaa oikeat ja riitt ävät tiedot konsernin taloudellisesta asemasta sekä sen toiminnan tuloksesta ja rahavirroista ja ett ä emoyhtiön tilinpäätös ja toimintakertomus antavat oikeat ja riitt ävät tiedot konsernin ja emoyhtiön toiminnan tuloksesta ja taloudellisesta asemasta kultakin tilikaudelta.
Yhtiön päävastuullinen tilintarkastaja osallistuu tarkastusvaliokunnan kokoukseen vuositilinpäätöksen käsitt elyn yhteydessä raportoidakseen tilintarkastuksen yhteydessä havaitsemistaan seikoista. Tilintarkastaja osallistuu myös tarkastusvaliokunnan kaikkiin muihin kokouksiin tarkastusvaliokunnan tekemän päätöksen mukaisesti.
Vuoden 2011 varsinainen yhtiökokous valitsi yhtiön tilintarkastajaksi uudelleen KHT-yhteisö Ernst & Young Oy:n, jonka nimeämänä päävastuullisena tilintarkastajana toimii KHT Tuija Korpelainen. Ernst & Young Oy on toiminut yhtiön tilintarkastajana vuodesta 2006 alkaen. Tuija Korpelainen on toiminut Cityconin päävastuullisena tilintarkastajana samasta vuodesta lukien ja sitä ennen yhtiön toisena tilintarkastajana tilikaudella 2005.
Vuonna 2011 Citycon maksoi tilintarkastajalle varsinaiseen tilintarkastukseen liitt yviä palkkioita 0,3 miljoonaa euroa. Lisäksi Citycon osti IFRS-standardeihin, kiinteistökauppoihin ja verotukseen liitt yviä asiantuntijapalveluita yhteensä 0,7 miljoonalla eurolla.
Yhtiön tiedott amisen ja viestinnän periaatt eena on tuott aa markkinoille jatkuvasti oikeaa, johdonmukaista, avointa ja ajan tasalla olevaa tietoa yhtiöstä tasapuolisuuden ja samanaikaisuuden periaatt eita noudatt aen. Tiedott amisperiaatt eet on määritelty yhtiön hallituksen hyväksymässä tiedonantopolitiikassa, jossa on määritelty myös tiedott amisen ja viestinnän tavoitt eet, toimintatavat ja vastuuhenkilöt. Tiedonantopolitiikan pääkohdat on esitelty yhtiön verkkosivuilla Corporate Governance -osiossa.
Cityconissa on käytössä kokonaisvaltainen riskienhallintaohjelma (Enterprise Risk Management, ERM). Riskienhallinnan tavoitt eena on varmistaa Cityconin liiketoiminnan tavoitt eiden saavutt aminen. Onnistunut riskienhallinta tunnistaa keskeiset tavoitt eita uhkaavat riskit, arvioi luotett avasti niiden toteutumisen vaikutusta ennen riskin toteutumista ja käynnistää ennaltaehkäiseviä toimenpiteitä, joiden tarkoituksena on alentaa tunnistetun riskin toteutumisen todennäköisyytt ä ja vaikutusta.
Cityconin riskienhallintaohjelma ott aa huomioon riskienhallinnan tavoitt eet sekä yhtiön riskinott ohalukkuuden. Sen tehtävänä on tuott aa yhtiön johdon ja hallituksen käytt öön ajantasaista ja yhdenmukaista tietoa liiketoiminnan tavoitt eita uhkaavista riskeistä ja niiden arvioiduista vaikutuksista.
Vuosisuunnitt elun yhteydessä toteutetussa ja vuotta 2012 koskeneessa riskikartoituksessa arvioitiin myös Cityconin liiketoimintaan vaikutt avia keskeisiä vastuullisuuden riskejä. Merkitt ävimmät riskit, jotka toteutuessaan voisivat vaarantaa Cityconin vuoden 2012 liiketoiminnan tavoitt eiden saavutt amisen, on kuvatt u alla. Riskienhallintaa on alla olevan lisäksi käsitelty myös Cityconin tilinpäätöksen sivuilla 40-42.
Talouskriisin vaikutukset liiketilojen vuokratasoon ja vuokrausasteeseen ovat toistaiseksi jääneet verraten vähäisiksi Cityconin liiketoiminta-alueilla, joskin markkinatilanne on muutt unut haasteellisemmaksi verratt una talouskriisiä edeltäneeseen tilanteeseen. Toisaalta parhaiden kiinteistöjen osalta vuokrataso ja vuokrausasteet ovat jopa parantuneet. Talouden suuntaukset, erityisesti kulutt ajien luott amukseen ja käytt äytymiseen vaikutt avat tekijät, vaikutt avat myös liiketilojen kysyntään. Paikallisilla kiinteistömarkkinoilla kiinteistöjen menestymiseen vaikutt avat muun muassa vaihtoehtoisten liiketilojen saatavuus, kilpailu vuokralaisista, kaavoituspäätökset, merkitt ävä uudisrakentaminen ja markkinoiden tilakysyntä. Citycon seuraa talous- ja markkinakehitystä sekä vuokratason kehitystä aktiivisesti kyetäkseen tekemään tarpeellisiksi katsomiaan toimenpiteitä. Tyypillisesti heikon talouskasvun ympäristössä liiketilojen vuokratasot laskevat ja vajaakäytt ö lisääntyy, koska vähitt äiskaupan kasvun hiipuminen vähentää liiketilojen kysyntää.
Muiden tekijöiden lisäksi pitkä kasvun kausi vähitt äiskaupassa on johtanut Cityconin kiinteistöjen vajaakäyttöasteen pysymiseen varsin kohtuullisena viime vuosina. Cityconin painotett u keskimääräinen vuokrausaste oli yhteensä noin 95,5 prosentt ia vuoden 2011 lopussa (95,1 prosentt ia vuoden 2010 lopussa), jolloin vuokrausaste Suomessa oli noin 94,1 prosentt ia, Ruotsissa noin 97,0 prosentt ia ja Baltiassa noin 100,0 prosentt ia. Kasvukeskusten ulkopuolisten kohteiden sekä market- ja myymäläkiinteistöjen vuokrausasteet ovat huomatt avasti altt iimpia vaihteluille, kun taas suurimpien kaupunkien kauppakeskusten vuokrausasteet ovat tyypillisesti melko vakaita.
Cityconin kiinteistöjen keskimääräinen neliövuokra on noussut vuoden 2011 aikana taloudellisen epävarmuuden kasvusta huolimatt a. Cityconin keskimääräinen neliövuokra nousi ja oli noin 19,7 euroa vuoden 2011 lopussa (18,7 euroa neliöltä vuoden 2010 lopussa) ollen Suomessa noin 21,0 euroa neliöltä, Ruotsissa noin 17,2 euroa neliöltä ja Baltiassa noin 20,2 euroa neliöltä. Keskimääräisen neliövuokran kasvuun vaikutt ivat valuutt akurssimuutokset, kehityshankkeiden valmistuminen ja vuokrien indeksikorotukset.
Keskeinen riski epävarman talouskasvun ympäristössä liitt yy liiketilojen kysyntään, vajaakäytt öön ja markkinavuokratasoihin. Ei ole takeita siitä, ett ä Citycon pystyy tavoitt eidensa mukaisesti parantamaan tai edes säilyttämään omistamiensa kiinteistöjen nykyisen, korkean vuokrausasteen ja säilytt ämään nykyisen vuokratason tulevaisuudessa. Lisäksi Cityconilla on käynnissä useita kehityshankkeita tarkoitt aen, ett ä Cityconin kauppakeskuksiin valmistuu ensi vuonna uutt a vuokratt avaa liiketilaa. Näiden uusien liiketilojen vuokraaminen suunnitellusti on ensiarvoisen tärkeää Cityconin liiketoiminnan tavoitteiden saavutt amisen kannalta. Taloudellisen epävarmuuden pitkitt yminen saatt aa vähentää liiketilojen kysyntää, heikentää vuokralaisten vuokranmaksukykyä, rajoitt aa vuokrankorotusmahdollisuuksia ja lisätä kiinteistöjen vajaakäytt öastett a.
Kauppapaikkojen uudistaminen ja kehitt äminen sekä vuokratuott ojen kasvatt aminen uusien hankintojen kautta ovat Cityconin kasvustrategian ydin. Tämän kasvustrategian toteutus vaatii sekä oman ett ä vieraan pääoman ehtoisen rahoituksen hankkimista, jolloin rahoituksen
| +5% | Ä Käypä arvo 2 395,2 miljoonaa euroa | |
|---|---|---|
| +5% | Ä Käypä arvo 2 688,9 miljoonaa euroa | |
| +5% | Ä Käypä arvo 2 459,3 miljoonaa euroa | |
| 2 %-yksikköä Ä Käypä arvo 2 431,1 miljoonaa euroa |
saatavuuteen ja hintaan liitt yvät riskit ovat merkitt äviä Cityconin kannalta. Rahoituskriisin seurauksena pankkien perimät lainojen luott omarginaalit kääntyivät voimakkaaseen nousuun vuosien 2008 ja 2009 aikana. Pankkien halukkuus lainata rahaa yrityksille lisääntyi vuonna 2010 ja vuoden 2011 alkupuolella. Vuoden 2011 loppupuolella rahoituksen saatavuus jälleen heikentyi ja luott omarginaalit kohosivat, joten luott omarginaalit ovat säilyneet korkeina verratt una rahoituskriisiä edeltäneeseen aikaan.
Cityconin velkojen keskikorkotaso on laskenut vuodesta 2008 lähtien luott omarginaalien noususta huolimatt a. Vuonna 2008 lopussa keskikorko oli noin 4,85 prosentt ia, josta se oli laskenut 4,03 prosentt iin vuonna 2011. Tämä lasku selitt yy pääasiassa voimakkaasti alentuneilla markkinakorkotasoilla, joiden lasku on toistaiseksi enemmän kuin kompensoinut kohonneet luott omarginaalit.
Tulevaisuudessa tiukentuva pankki- ja vakuutussektoreita koskeva sääntely (Basel III- ja Solvency II-säännökset) tullee ylläpitämään velkarahoituksen korkeampia kustannuksia ja rajoitt amaan pitkäaikaisen pankkirahoituksen saatavuutt a. Tämä on omiaan nostamaan Cityconin uuden lainarahoituksen hintaa. Vuonna 2012 yhtiöllä ei ole suuria jälleenrahoitustarpeita, mutt a vuoteen 2014 mennessä valtaosa Cityconin ennen rahoituskriisiä alhaisilla luott omarginaaleilla solmimista lainasopimuksista erääntyvät, jolloin näiden lainojen jälleenrahoituksessa luott omarginaalit tulevat nousemaan. Nousevat luott omarginaalit todennäköisesti johtavat Cityconin keskikorkotason nousuun tulevaisuudessa, vaikka markkinakorkotasossa ei tapahtuisi muutoksia.
Cityconin tämänhetkinen rahoitusasema on hyvä ja se on oikeassa suhteessa sen liiketoimintaan. Yhtiöllä oli 31.12.2011 käytössään sitovia nostamatt omia luott olimiitt ejä ja kassavaroja yhteensä 345,0 miljoonan euron edestä. Citycon pystyy suunnitellusti rahoitt amaan käynnissä olevat hankkeet kokonaisuudessaan. Tarvitt aessa Cityconin käytett ävissä olevat rahoituslähteet katt avat myös kaikki vuoden 2012 erääntyvät lainat. Cityconin kasvustrategia tulee kuitenkin johtamaan lisärahoituksen tarpeeseen, jonka saatavuuteen rahoitusmarkkinakriisi on vaikutt anut. Useissa Euroopan maissa esiin nousseiden julkisen talouden velkaongelmien aiheutt ama pörssikurssien lasku on vaikutt anut kiinteistöyhtiöiden osakkeiden arvoon heikentäen oman pääoman ehtoisen rahoituksen houkutt elevuutt a yhtiöiden kannalta. Pankkirahoituksen heikentynyt saatavuus puolestaan johtanee siihen, ett ä yhä suurempi osa Cityconin rahoitustarpeesta pyritään katt amaan entistä enemmän joukkolainamarkkinoilta, mistä johtuen Citycon harkitsee jatkossa myös ulkoisen luott oluokituksen hankkimista. Tämän lisäksi Citycon pyrkii jatkamaan ydinliiketoimintaansa kuulumatt omien kiinteistöjen myyntiä sekä harkitsee myös muita kiinteistörahoituslähteitä turvatakseen kasvustrategian edellyttämän rahoituksen saatavuuden.
Yhtiön omistamien sijoituskiinteistöjen käypään arvoon vaikutt avat monet seikat, kuten yleinen ja paikallinen talouskehitys, korkotaso, odotett avissa oleva infl aatio, markkinavuokrien kehitys, vajaakäytt ö sekä kiinteistösijoitt ajien tuott ovaatimukset ja kilpailutilanne. Tällä hetkellä sijoituskiinteistöjen käyvän arvon kehitykseen liitt yy paljon epävarmuutt a johtuen valtioiden velkaongelmista ja tästä johtuvasta haasteellisesta taloustilanteesta. Suurinta tämä epävarmuus on liikekiinteistöissä, jotka sijaitsevat suurin kaupunkien ulkopuolella tai ovat muuten vähemmän halutt uja kiinteistöjä.
Rahoituskriisin alkamisen jälkeen liikekiinteistöjen käyvät arvot ovat laskeneet ja Citycon on kirjannut tilikausien 2008 ja 2009 aikana käyvän arvon tappioita sijoituskiinteistöjen arvon alentumisesta, mutt a vuoden 2010 aikana Citycon kirjasi käyvän arvon voitt oa. Vuonna 2011 aikana kirjasi jälleen käyvän arvon tappioita 35,3 miljoonaa euroa johtuen pääasiassa marketit ja myymälät -kiinteistöjen arvon alenemisesta. Toisaalta parhaiden kauppakeskusten käyvät arvot nousivat myös vuonna 2011 yhteensä 7,3 miljoonaa euroa.
Sijoituskiinteistöjen käyvän arvon muutokset vaikuttavat yhtiön tilikauden tulokseen, mutt a niillä ei ole välitöntä kassavirtavaikutusta. Sijoituskiinteistöjen käyvän arvon arvioinnissa pääsääntöisesti käytett ävän kymmenen vuoden kassavirtamallissa keskeisimpiä muutt ujia ovat kiinteistösijoitt ajien tuott ovaatimus, vuokratuotot, vajaakäytt ö ja hoitokulut. Sijoituskiinteistöjen käyvän arvon muutosherkkyytt ä, eli riskiä, voidaan testata muutt amalla näitä keskeisiä muutt ujia yksi kerrallaan. Yllä olevan herkkyysanalyysin lähtöarvona on käytett y ulkopuolisen arvioijan määritt ämää sijoituskiinteistöjen käypää arvoa 31.12.2011, joka oli 2 515,0 miljoonaa euroa.
Tuott ovaatimukseen yhtiö ei pysty itse vaikutt amaan, mutt a muihin käyvän arvon muutt ujiin Citycon pyrkii vaikutt amaan aktiivisella kauppakeskusjohtamisella, joka on Cityconin liiketoiminnan kulmakiviä. Kauppakeskusten kannatt avuutt a pyritään optimoimaan toteutt amalla koko liiketoimintaprosessi omien työntekijöiden avulla.
Energiakustannusten osuus kiinteistöjen ylläpitokustannuksista on huomatt ava. Energianhintoihin liitt yvä hinnankorotusriski edesautt oi energiansäästöön ja energiatehokkuuden parantamiseen tähtäävien toimenpiteiden suunnitt elua ja toteutusta. Toimenpiteiden toteutukseen liitt yy riski säästöpotentiaalin virhearvioinnista ja toimenpiteiden vaikutusten ajoituksesta. Riskien toteutuessa säästöt jäävät osin toteutumatt a ja sillä on vaikutusta ylläpitokustannuksiin ja kannatt avuuteen.
Rahoitusmarkkinat olivat viime vuonna haastavat ja myös h
hei jälk
Olemme keränneet tämän vuosikertomuksen ja vastuullukijana voisit löytää etsimäsi tiedon entistä helpommin. Cityconille on kunnia-asia raportoida sijoitt ajille ja kaikille sidosryhmillemme mahdollisimman hyödyllistä tietoa. Pyrimme kuuntelemaan saamaamme palautett a ja vastaamaan siihen viipymätt ä. Raportointimme perustuu pyrkimykseen tuott aa oikeaa, johdonmukaista, avointa ja ajan tasalla olevaa tietoa yhtiöstä siten, ett ä kaikilla markkinaosapuolilla ja silö voisit kunnia-Rap johdon e
kehitämme tietojärjestelmiämme liiketoimintaamme parem-
simmäisenä kolmannen vuosineljänneksen välitilinpäätöksenä Suomessa.
Eero Sihvonen Varatoimitus- ja talousjohtaja
C ityconin liikevaihto koostuu pääasiassa vähitt äiskaupan liiketilojen vuokratuotoista. Vuonna 2011 bruttovuokratuott ojen osuus liikevaihdosta oli 94,9 prosentt ia. Yhtiön liikevaihto kasvoi 10,8 prosentt ia ja oli 217,1 miljoonaa euroa (2010: 195,9 milj. euroa).
Vuoden aikana Suomen liiketoimintojen osuus koko Cityconin vuokratuotoista laski 68,2 prosentista 62,7 prosentt iin. Suomen suhteellisen osuuden laskun taustalla ovat erityisesti kauppakeskushankinnat Virossa ja Ruotsissa. Yhtiön tavoitt eena on vähentää Suomen suhteellista osuutt a edelleen. Vuoden aikana ja edellisvuonna valmistuneet kehityshankkeet, kuten Espoontori, Jyväskylän Forum ja Åkersberga Centrum, kasvatt ivat vuokratuott oja, ja ydinliiketoimintaan kuulumatt omien kohteiden myynnit Suomessa ja Ruotsissa puolestaan vähensivät niitä. Nett ovuokratuotot olivat yhteensä 144,3 miljoonaa euroa (127,2 milj. euroa).
Vertailukelpoisten kohteiden, eli kohteiden, jotka ovat olleet yhtiön omistuksessa koko vertailukauden (kaksi vuott a) eikä niissä ole käynnissä kehitys- tai laajennushankkeita, nettovuokratuott o kasvoi 4,0 miljoonaa euroa eli 3,8 prosentt ia. Kasvu johtui Liljeholmstorget Gallerian ja muiden kauppakeskusten selkeästi parantuneesta nett ovuokratuotosta sekä alhaisemmasta vajaakäytöstä. Suomessa sijaitsevien vertailukelpoisten kohteiden nett ovuokratuott o kehitt yi negatiivisesti etenkin yhden pääkaupunkiseudulla ja yhden Porissa sijaitsevan lähes tyhjän market-kiinteistön vuoksi. Vertailukelpoisissa kauppakeskuksissa kehitys on ollut positiivista ja niiden nett ovuokratuott o kasvoi 7,3 prosentt ia.
Cityconin kiinteistöomaisuuden nett otuott oaste oli 6,0 prosentt ia (5,8 %).
Tilikauden liikevoitt o oli 81,8 miljoonaa euroa (157,7 milj. euroa). Liikevoiton lasku johtui lähinnä negatiivisesta käyvän arvon muutoksesta, edellisvuott a alhaisemmista myyntivoitoista ja suuremmista hallinnon kuluista. Toisaalta liikevoittoa kasvatt i nett ovuokratuoton nousu. Luott otappiot olivat edelleen vähäiset jääden 0,8 miljoonaan euroon. Määräaikaisia vuokranalennuksia myönnett iin vuoden aikana yhteensä 2,4 miljoonaa euroa, lähes kaikki Baltiassa.
Yhtiön operatiivinen tulos (EPRA Earnings) oli 53,3 miljoonaa euroa (47,3 milj. euroa). Operatiivisen tuloksen kasvu oli seurausta nett ovuokratuoton kasvusta. Toisaalta operatiivista tulosta laskivat korkeammat hallinnon kulut ja rahoituskustannukset. Rahoituskustannuksia nostivat vertailukautt a korkeammat korkokulut johtuen kasvaneesta korollisen velan määrästä.
Hallinnon kulut olivat 28,0 miljoonaa euroa (23,3 milj. euroa). Kulujen kasvu johtui pääasiassa organisaation uudelleenjärjestelykuluista (0,9 milj. euroa), alhaisemmista kehityshankkeissa mukana olevien henkilöiden kulujen aktivoinnista (0,8 milj. euroa), ei-kassavaikutt eisesta osakeoptiokulusta (1,5 milj. euroa) sekä korkeammasta henkilöstömäärästä. Vuonna 2010 kuluja aktivoitiin enemmän, koska useita vuosia valmisteltuja hankkeita ryhdytt iin toteutt amaan.
Citycon omisti vuoden lopussa 80 kiinteistökohdett a: 36 kauppakeskusta, 43 muuta liikekiinteistöä ja yhden tontin. Yhtiön kiinteistöomaisuuden käypä arvo oli 2 522,1 miljoonaa euroa. Vuoden aikana käyvän arvon tappiota kirjatt iin -35,3 miljoonaa euroa.
Yhtiön rahoitustilanne säilyi hyvänä. Tilikauden lopussa taseen loppusumma oli 2 677,7 miljoonaa euroa (2 436,5 milj. euroa). Korolliset velat olivat yhteensä 1 547,9 miljoonaa euroa (1 397,7 milj. euroa). Cityconin käytett ävissä olevan likviditeetin määrä oli 345,0 miljoonaa euroa, joista 253,7 miljoonaa euroa oli nostamatt omia, sitovia, pitkäaikaisia luott olimiitt ejä ja 91,3 miljoonaa euroa rahavaroja ja pankkisaamisia. Käytett ävissä oleva likviditeett i katt aa kaikki vuoden 2012 erääntyvät lainat (208,4 milj. euroa).
Vuoden alusta laskett u korollisten velkojen painotett u keskikorko oli 4,03 prosentt ia (4,04 %). Yhtiön omavaraisuusaste oli 36,0 prosentt ia (37,1 %) ja nett ovelkaantumisaste 151,4 prosentt ia (153,1 %). Nett orahoituskulut olivat 62,4 miljoonaa euroa (54,9 milj. euroa). Rahoituskulut nousivat lähinnä korkokulujen kasvamisen takia, mikä oli seurausta alhaisemmasta korkojen pääomitt amisesta ja lisääntyneestä korollisen velan määrästä.
Yhtiö vahvisti tasett aan ja likviditeett iään ja keräsi heinäkuussa järjestetyllä suunnatulla osakeannilla noin 99 miljoonaa euroa uutt a omaa pääomaa laskemalla liikkeeseen 33 miljoonaa uutt a osakett a. Osakeanti suunnatt iin suomalaisille ja kansainvälisille institutionaalisille sijoitt ajille osakkeenomistajien merkintäetuoikeudesta poiketen ja toteutett iin nopeutetussa tarjousmenett elyssä 13.7.2011. Annissa Ilmarinen nosti omistusosuutensa lähes yhdeksään prosentt iin. Annilla hankitut varat yhtiö käytt i korollisten velkojen takaisinmaksuun, pääomarakenteen vahvistamiseen sekä yhtiön
investointistrategian mukaisten kauppakeskushankintojen ja kehityshankkeiden rahoitt amiseen.
TALOUS JA RAHOITUS
Citycon allekirjoitt i toukokuussa 330 miljoonan euron suuruisen, pitkäaikaisen vakuudett oman luott osopimuksen pohjoismaisen pankkiryhmän kanssa. Järjestely koostuu 220 miljoonan euron suuruisesta kertalyhenteisestä lainasta sekä 110 miljoonan euron suuruisesta luott olimiitistä. Laina-aika on viisi vuott a. Lisäksi yhtiö vahvisti likviditeett iään allekirjoittamalla elokuussa seitsemän vuoden pituisen ja 75 miljoonan euron suuruisen vakuudett oman lainasopimuksen.
Luotot käytetään yhtiön strategian mukaisten investointien, kuten kauppakeskusten kehityshankkeiden, rahoitt amiseen sekä erääntyvien lainojen jälleenrahoitt amiseen.
Lähes kaikki Cityconin korolliset velat ovat vakuudett omia. Näin ollen yhtiön omistamat kiinteistöt eivät pääsääntöisesti ole velkojen vakuutena. Reaalivakuuden sijaan Cityconin pankkilainojen ehdoissa vakuudeksi on annett u lainasitoumus eli nk. kovenantt i, jonka mukaan konsernin omavaraisuusasteen tulee ylitt ää 32,5 prosentt ia ja korkokatt een tulee olla vähintään 1,8. Lainasitoumusten määritt elemä omavaraisuusaste poikkeaa yleisesti esitett ävästä omavaraisuusasteesta. Molempien kovenantt ien laskentatavat on esitett y tilinpäätöksen sivulla 45.
Citycon on sekä omavaraisuusasteeltaan ett ä korkokatteeltaan ollut aina, myös vuonna 2011, selvästi kovenantt ien vaatimien tasojen yläpuolella. Yhtiö julkaisee lainasitoumuslaskelmat vuosineljänneksitt äin sijoitt ajaesityksissään.
Yhtiön liikevaihto ylitt i 200 miljoonaa euroa ensimmäistä kertaa yhtiön historiassa
78 CITYCON OYJ ○ VUOSIKERTOMUS JA VASTUULLISUUSRAPORTTI 2011 ○ PERUSTIETOA JA AVAINLUKUJA
OPERATIIVISET TUNNUSLUVUT
| Sijoituskiinteistöjen käypä arvo, Me *⁾ |
Osuus koko kiinteistö kannan arvosta, % |
Kohteiden lukumäärä |
|---|---|---|
| yli 100 | 55% | 8 |
| 80-100 | 6% | 2 |
| 60-80 | 8% | 3 |
| 40-60 | 8% | 4 |
| 20-40 | 10% | 9 |
| 10-20 | 7% | 13 |
| 5-10 | 4% | 12 |
| 0-5 | 2% | 27 |
Cityconin kiinteistöomaisuuden käypä arvo ja ulkopuolisen arvioitsijan arvioinnissa käytt ämät oletukset on esitett y tällä sivulla. Vuoden 2011 aikana Cityconin kiinteistöomaisuuden käypä arvo nousi 154,4 miljoonalla eurolla 2 522,1 miljoonaan euroon lähinnä uusien kiinteistöhankintojen ja kehityshankkeisiin sitoutuneiden investointien myötä. Kiinteistömarkkinoiden eriytyminen parhaisiin ja muihin kuin parhaisiin kohteisiin jatkui vuoden aikana jonka myötä Citycon kirjasi käyvän arvon tappiota 35,3 miljoonaa euroa lähinnä market- ja myymäläkiinteistöistä. Kauppakeskuskohteista sen sijaan kirjatt iin käyvän arvon voittoa 7,3 miljoonaa euroa.
| SIJOITUSKIINTEISTÖJEN KÄYPÄ ARVO 31.12.2011 | Keskimääräinen | Keskimääräinen käytt ö- ja |
Keskimääräinen | |||||||||
|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|
| Kiinteistöjen | Käypä arvo, Me | Käyvän arvon muutos vuoden 2011 aikana, Me | Keskimääräinen tuott ovaatimus, % | markkinavuokra, eur/m²/kk |
ylläpitokulu, eur/m²/kk |
Keskimääräinen alkutuott o, (%) |
tuott o markkina vuokrille, (%) |
|||||
| Koko kiinteistöomai suus*⁾ |
lukumäärä, kpl | 31.12.2011 | 31.12.2010 Arvon nousu | Arvonalennus Muutos yhteensä | 31.12.2011 | 31.12.2010 | 31.12.2011 | 31.12.2011 | 31.12.2011 | 31.12.2011 | ||
| Suomi | ||||||||||||
| Kauppakeskukset | 23 | 1 340,1 | 1 293,6 | 27,7 | -30,7 | -3,0 | 6,0 | 6,1 | 26,0 | 6,5 | 5,8 | 6,4 |
| Muut kauppapaikat | 37 | 207,3 | 239,4 | 0,0 | -37,3 | -37,3 | 7,9 | 7,8 | 14,2 | 3,9 | 7,2 | 9,3 |
| Suomi yhteensä | 60 | 1 547,4 | 1 533,0 | 27,7 | -68,1 | -40,4 | 6,3 | 6,4 | 24,4 | 6,1 | 6,0 | 6,8 |
| Ruotsi | ||||||||||||
| Kauppakeskukset | 9 | 662,6 | 619,1 | 8,7 | -1,8 | 6,9 | 5,9 | 6,0 | 24,1 | 7,3 | 5,4 | 6,5 |
| Muut kauppapaikat | 5 | 34,5 | 49,5 | 0,0 | -5,2 | -5,2 | 7,2 | 7,4 | 13,6 | 4,3 | 6,5 | 8,2 |
| Ruotsi yhteensä | 14 | 697,1 | 668,6 | 8,7 | -7,0 | 1,7 | 5,9 | 6,1 | 23,6 | 7,2 | 5,5 | 6,6 |
| Baltia | ||||||||||||
| Kauppakeskukset | 4 | 277,6 | 166,1 | 3,4 | 0,0 | 3,4 | 8,0 | 8,1 | 20,8 | 3,6 | 8,2 | 8,4 |
| Kaikki yhteensä | 78 | 2 522,1 | 2 367,7 | 39,8 | -75,1 | -35,3 | 6,4 | 6,4 | 23,8 | 6,1 | 6,1 | 6,9 |
*) Ei sisällä myytävissä oleviin kiinteistöihin siirrett yjä kohteita
| SIJOITUSKIINTEISTÖJEN KÄYPÄ ARVO 31.12.2011, VERTAILUKELPOISET KOHTEET | Keskimääräinen | Keskimääräinen käytt ö- ja |
Keskimääräinen | |||||||||
|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|
| Vertailukelpoiset kohteet | Kiinteistöjen lukumäärä, kpl |
Käypä arvo, Me 31.12.2011 |
31.12.2010 Arvon nousu | Käyvän arvon muutos vuoden 2011 aikana, Me | Arvonalennus Muutos yhteensä | Keskimääräinen tuott ovaatimus, % 31.12.2011 |
31.12.2010 | markkinavuokra, eur/m²/kk 31.12.2011 |
ylläpitokulu, eur/m²/kk 31.12.2011 |
Keskimääräinen alkutuott o, (%) 31.12.2011 |
tuott o markkina vuokrille, (%) 31.12.2011 |
|
| Suomi | ||||||||||||
| Kauppakeskukset | 17 | 871,7 | 868,4 | 19,8 | -27,5 | -7,7 | 6,0 | 6,1 | 26,1 | 6,8 | 5,8 | 6,6 |
| Muut kauppapaikat | 35 | 197,0 | 227,2 | 0,0 | -34,5 | -34,5 | 7,9 | 7,8 | 14,1 | 3,9 | 7,2 | 9,3 |
| Suomi yhteensä | 52 | 1 068,7 | 1 095,7 | 19,8 | -61,9 | -42,2 | 6,4 | 6,5 | 23,9 | 6,2 | 6,1 | 7,1 |
| Ruotsi | ||||||||||||
| Kauppakeskukset | 6 | 537,2 | 531,7 | 7,2 | -1,6 | 5,7 | 5,7 | 5,9 | 24,8 | 7,5 | 5,4 | 6,3 |
| Muut kauppapaikat | 5 | 34,5 | 36,6 | 0,0 | -4,1 | -4,1 | 7,2 | 7,4 | 13,6 | 4,3 | 6,5 | 8,2 |
| Ruotsi yhteensä | 11 | 571,6 | 568,3 | 7,2 | -5,7 | 1,6 | 5,8 | 6,0 | 24,2 | 7,3 | 5,4 | 6,4 |
| Baltia | ||||||||||||
| Kauppakeskukset | 2 | 156,9 | 154,0 | 2,9 | 0,0 | 2,9 | 8,0 | 8,0 | 20,2 | 2,6 | 8,0 | 8,0 |
| Vertailukelpoiset kohteet yhteensä |
65 | 1 797,2 | 1 818,0 | 29,9 | -67,6 | -37,8 | 6,3 | 6,5 | 23,6 | 6,3 | 6,0 | 6,9 |
| Vuokrausaste, % | |||||||
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| Koko kiinteistöomaisuus | Paikkakunta | Cityconin omistama Vuokrasopimusten vuokratt ava pinta-ala, m² |
lukumäärä | 31.12.2011 | Käypä arvo, Me 31.12.2010 |
taloudellinen, eur 31.12.2011 |
tekninen, m² 31.12.2011 |
| Suomi | |||||||
| Kauppakeskukset, pääkaupunkiseutu | |||||||
| Columbus | Helsinki | 20 900 | 74 | 80,8 | 76,7 | 99,6 | 98,4 |
| Espoontori | Espoo | 17 100 | 46 | 48,6 | 47,7 | 85,7 | 83,3 |
| Heikintori | Espoo | 6 300 | 38 | 7,3 | 8,5 | 89,8 | 76,0 |
| Isomyyri | Vantaa | 10 800 | 17 | 13,2 | 16,6 | 94,3 | 87,5 |
| Iso Omena | Espoo | 60 600 | 192 | 339,5 | 322,4 | 99,8 | 99,7 |
| Lippulaiva | Espoo | 18 500 | 49 | 65,6 | 68,7 | 97,2 | 96,7 |
| Martinlaakson Ostari | Vantaa | 7 400 | 26 | 23,7 | 8,7 | 98,5 | 97,6 |
| Myllypuron Ostari | Helsinki | 6 600 | 22 | 19,4 | 12,6 | 90,1 | 89,5 |
| Myyrmanni | Vantaa | 39 700 | 114 | 156,2 | 150,1 | 94,7 | 92,3 |
| Tikkuri | Vantaa | 13 300 | 77 | 33,5 | 30,2 | 94,7 | 89,0 |
| Kauppakeskukset, muu Suomi | |||||||
| Duo | Tampere | 13 500 | 47 | 33,8 | 31,8 | 97,9 | 96,2 |
| IsoKarhu | Pori | 14 900 | 49 | 47,2 | 46,7 | 98,2 | 94,6 |
| IsoKristiina | Lappeenranta | 19 400 | 58 | 36,9 | 35,8 | 94,6 | 89,6 |
| Jyväskeskus | Jyväskylä | 5 800 | 61 | 13,7 | 14,4 | 93,0 | 92,1 |
| Forum | Jyväskylä | 16 500 | 77 | 76,7 | 74,0 | 99,4 | 97,8 |
| Koskikara | Valkeakoski | 5 800 | 36 | 4,4 | 5,3 | 96,9 | 96,3 |
| Koskikeskus | Tampere | 28 000 | 142 | 138,6 | 121,8 | 100,0 | 100,0 |
| Linjuri | Salo | 9 200 | 12 | 14,7 | 15,9 | 96,5 | 96,2 |
| Galleria | Oulu | 3 500 | 37 | 8,6 | 8,2 | 97,3 | 95,0 |
| Sampokeskus | Rovaniemi | 13 700 | 87 | 21,0 | 22,8 | 93,6 | 86,0 |
| Torikeskus | Seinäjoki | 11 500 | 60 | 10,3 | 11,7 | 83,4 | 79,3 |
| Trio | Lahti | 45 700 | 154 | 144,3 | 150,6 | 93,1 | 89,6 |
| Valtari | Kouvola | 7 600 | 19 | 2,0 | 4,6 | 76,5 | 80,1 |
| Kauppakeskukset, Suomi yhteensä | 396 300 | 1 494 | 1 340,1 | 1 293,6 | 96,3 | 93,0 | |
| Muut kauppapaikat yhteensä Suomi yhteensä |
181 330 577 630 |
205 1 699 |
207,3 1 547,4 |
239,4 1 533,0 |
85,0 94,1 |
78,2 88,4 |
|
| Ruotsi | |||||||
| Kauppakeskukset, Tukholman alue ja Uumaja | |||||||
| Fruängen Centrum | Tukholma | 14 700 | 98 | 21,6 | 18,8 | 99,8 | 99,6 |
| Högdalen Centrum | Tukholma | 19 200 | 85 | 30,0 | - | 96,0 | 90,3 |
| Jakobsbergs Centrum | Järfälla | 56 300 | 487 | 106,3 | 108,5 | 97,9 | 97,1 |
| Liljeholmstorget | Tukholma | 40 900 | 156 | 241,5 | 239,6 | 98,1 | 99,0 |
| Strömpilen | Uumaja | 26 800 | 39 | 48,0 | 47,1 | 98,6 | 98,0 |
| Tumba Centrum | Tukholma | 29 100 | 290 | 58,9 | 62,1 | 99,1 | 99,3 |
| Åkermyntan Centrum | Hässelby | 8 400 | 38 | 14,0 | 13,1 | 99,0 | 98,0 |
| Åkersberga Centrum | Österåker | 27 500 | 144 | 81,4 | 74,3 | 91,3 | 90,7 |
| Kauppakeskukset Göteborgin alue | |||||||
| Stenungs Torg | Stenungsund | 36 400 | 311 | 60,9 | 55,5 | 98,4 | 97,4 |
| Kauppakeskukset, Ruotsi yhteensä | 259 300 | 1 648 | 662,6 | 619,1 | 97,4 | 96,8 | |
| Muut kauppapaikat yhteensä Ruotsi yhteensä |
44 400 303 700 |
170 1 818 |
34,5 697,1 |
49,5 668,6 |
92,6 97,0 |
89,6 95,7 |
|
| Baltia | |||||||
| Viro | |||||||
| Kristiine | Tallinna | 42 700 | 182 | 105,9 | - | 100,0 | 100,0 |
| Magistral | Tallinna | 9 500 | - | 14,8 | 12,1 | - | - |
| Rocca al Mare | Tallinna | 53 300 | 196 | 147,0 | 144,4 | 100,0 | 100,0 |
| Liett ua | |||||||
| Mandarinas | Vilna | 7 900 | 60 | 9,9 | 9,6 | 100,0 | 100,0 |
| Baltia yhteensä | 113 400 | 438 | 277,6 | 166,1 | 100,0 | 100,0 | |
| Koko kiinteistöomaisuus yhteensä | 994 730 | 3 955 | 2 522,1 | 2 367,7 | 95,5 | 92,0 |
| Vuokra | Vuokrausaste, % | |||||||
|---|---|---|---|---|---|---|---|---|
| Vertailukelpoiset kohteet | Cityconin omistama vuokratt ava pinta-ala, m² |
sopimusten lukumäärä |
Käypä arvo, Me 31.12.2011 31.12.2010 |
talou dellinen, eur 31.12.2011 |
tekninen, m² 31.12.2011 |
|||
| Suomi | ||||||||
| Kauppakeskukset | 278 200 | 1 035 | 871,7 | 868,4 | 96,6 | 92,8 | ||
| Muut kauppapaikat | 177 330 | 190 | 197,0 | 227,2 | 84,9 | 78,1 | ||
| Suomi yhteensä | 455 530 | 1 225 | 1 068,7 | 1 095,7 | 93,5 | 87,1 | ||
| Ruotsi | ||||||||
| Kauppakeskukset | 204 200 | 1 381 | 537,2 | 531,7 | 98,4 | 98,1 | ||
| Muut kauppapaikat | 44 400 | 170 | 34,5 | 36,6 | 92,6 | 89,6 | ||
| Ruotsi yhteensä | 248 600 | 1 551 | 571,6 | 568,3 | 97,7 | 96,6 | ||
| Baltia | ||||||||
| Kauppakeskukset | 61 200 | 256 | 156,9 | 154,0 | 100,0 | 100,0 | ||
| Vertailukelpoiset kohteet yhteensä | 765 330 | 3 032 | 1 797,2 | 1 818,0 | 95,4 | 91,2 |
| Koko kiinteistöomaisuus | Vuokrasopimusten keskimääräinen jäljellä oleva voimassaoloaika, vuott a 31.12.2011 |
Keski määräinen vuokra, eur/m²/vuodessa 31.12.2011 |
Brutt o vuokra tuotot, Me Vuosi 2011 |
Nett o vuokra tuotot, Me Vuosi 2011 |
Vertailukelpoiset kohteet | Vuokrasopimusten keskimääräinen jäljellä oleva voimassaoloaika, vuott a 31.12.2011 |
Keski määräinen vuokra, eur/m²/vuodessa 31.12.2011 |
Brutt o vuokra tuotot, Me Vuosi 2011 |
Nett o vuokra tuotot, Me Vuosi 2011 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|
| Suomi | Suomi | ||||||||
| Kauppakeskukset | 3,5 | 289 | 104,1 | 75,2 | Kauppakeskukset | 3,5 | 277 | 71,4 | 51,0 |
| Muut kauppapaikat | 3,7 | 157 | 23,2 | 15,2 | Muut kauppapaikat | 3,7 | 155 | 22,5 | 14,9 |
| Suomi yhteensä | 3,5 | 251 | 127,3 | 90,5 | Suomi yhteensä | 3,5 | 234 | 93,9 | 65,9 |
| Ruotsi | Ruotsi | ||||||||
| Kauppakeskukset | 2,9 | 216 | 51,8 | 32,2 | Kauppakeskukset | 2,7 | 215 | 42,9 | 27,4 |
| Muut kauppapaikat | 3,3 | 143 | 5,6 | 3,2 | Muut kauppapaikat | 3,3 | 143 | 5,6 | 3,2 |
| Ruotsi yhteensä | 2,9 | 206 | 57,4 | 35,4 | Ruotsi yhteensä | 2,7 | 203 | 48,6 | 30,6 |
| Baltia yhteensä | 4,2 | 242 | 21,2 | 18,4 | Baltia yhteensä | 4,0 | 235 | 13,2 | 11,7 |
| Koko kiinteistöomaisuus yhteensä | 3,4 | 236 | 206,0 | 144,3 | Vertailukelpoiset kohteet yhteensä | 3,3 | 223 | 155,7 | 108,2 |
| Vuokrasopimusten kes kimääräinen jäljellä oleva voimassaoloaika, vuott a 31.12.2011 |
Keskimääräinen vuokra, eur/m²/vuodessa 31.12.2011 |
Brutt ovuokratuotot, Me Vuosi 2011 |
Nett ovuokratuotot, Me Vuosi 2011 |
Käypä arvo, Me 31.12.2011 |
Nett otuott o,% Vuosi 2011 |
Taloudellinen vuokrausaste, % 31.12.2011 |
|
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| Iso Omena | 4,9 | 31,6 | 22,7 | 17,5 | 339,5 | 5,4 | 99,8 |
| Liljeholmstorget | 3,6 | 27,5 | 13,1 | 8,8 | 241,5 | 3,8 | 98,1 |
| Myyrmanni | 2,3 | 25,9 | 11,3 | 8,3 | 156,2 | 5,6 | 94,7 |
| Rocca al Mare | 4,0 | 20,6 | 12,1 | 10,7 | 147,0 | 7,6 | 100,0 |
| Trio | 1,9 | 23,8 | 10,9 | 8,1 | 144,3 | 5,6 | 93,1 |
| Viisi suurinta kohdett a yhteensä | 3,6 | 26,1 | 70,1 | 53,4 | 1 028,5 | 5,4 | 97,6 |
| Vuokrasopimus ten lukumäärä |
Cityconin omista ma vuokratt ava pinta-ala, m² |
Vuokratt u pinta ala, m² |
Keskimääräinen vuokra, eur/m²/ kuukaudessa |
|
|---|---|---|---|---|
| Tilanne 1.1.2011 | 3 765 | 942 280 | 832 693 | 18,7 |
| Alkaneet vuokrasopimukset: | ||||
| Uudet tai uusitut vuokrasopimukset | 699 | -1 400 | 153 924 | 19,1 |
| Kehitystoiminnasta johtuen alkaneet vuokrasopimukset |
83 | 11 900 | 23 082 | 23,7 |
| Alkaneet vuokrasopimukset yhteensä | 782 | 10 500 | 177 006 | 19,7 |
| Ostot | 285 | 64 270 | 60 851 | 18,9 |
| Päätt yneet vuokrasopimukset: | ||||
| Päätt yneet vuokrasopimukset | 643 | 100 | 153 255 | 19,1 |
| Kehitystoiminnasta johtuen päätetyt | ||||
| vuokrasopimukset | 88 | 16 311 | 16,7 | |
| Myynnit | 146 | 22 220 | 16 554 | 10,8 |
| Päätt yneet vuokrasopimukset yhteensä | 877 | 22 320 | 186 120 | 18,1 |
| Tilanne 31.12.2011 | 3 955 | 994 730 | 884 430 | 19,7 |
| Vuokrasopimus ten lukumäärä |
Cityconin omista ma vuokratt ava pinta-ala, m² |
Vuokratt u pinta ala, m² |
Keskimääräinen vuokra, eur/m²/ kuukaudessa |
|
|---|---|---|---|---|
| Tilanne 1.1.2011 | 1 672 | 579 980 | 497 010 | 20,3 |
| Alkaneet vuokrasopimukset: | ||||
| Uudet tai uusitut vuokrasopimukset | 397 | -1 400 | 117 294 | 19,5 |
| Kehitystoiminnasta johtuen alkaneet vuokrasopimukset |
73 | 11 900 | 19 824 | 23,9 |
| Alkaneet vuokrasopimukset yhteensä | 470 | 10 500 | 137 118 | 20,2 |
| Ostot | 34 | 2 370 | 1 560 | 12,3 |
| Päätt yneet vuokrasopimukset: | ||||
| Päätt yneet vuokrasopimukset | 394 | 121 406 | 19,8 | |
| Kehitystoiminnasta johtuen päätetyt vuokrasopimukset |
31 | 6 917 | 22,7 | |
| Myynnit | 52 | 15 220 | 10 112 | 11,3 |
| Päätt yneet vuokrasopimukset yhteensä | 477 | 15 220 | 138 435 | 19,4 |
| Tilanne 31.12.2011 | 1 699 | 577 630 | 497 253 | 21,0 |
| Vuokrasopimus ten lukumäärä |
pinta-ala, m² | Vuokratt u pinta ala, m² |
Keskimääräinen vuokra, eur/m²/ kuukaudessa |
|---|---|---|---|
| 1 784 | 291 500 | 265 501 | 15,9 |
| 266 | 33 748 | 17,7 | |
| 10 | 3 258 | 22,5 | |
| 276 | 37 006 | 18,2 | |
| 69 | 19 200 | 16 633 | 17,8 |
| 217 | 29 374 | 15,8 | |
| 94 | 7 000 | 6 442 | 10,0 |
| 311 | 7 000 | 35 816 | 14,8 |
| 1 818 | 303 700 | 283 324 | 17,2 |
| Cityconin omista | ma vuokratt ava |
VUOKRAUSTOIMINTA, SUOMI
| Vuokrasopimus ten lukumäärä |
Cityconin omista ma vuokratt ava pinta-ala, m² |
Vuokratt u pinta ala, m² |
Keskimääräinen vuokra, eur/m²/ kuukaudessa |
|
|---|---|---|---|---|
| Tilanne 1.1.2011 | 309 | 70 800 | 70 182 | 17,8 |
| Alkaneet vuokrasopimukset: | ||||
| Uudet tai uusitut vuokrasopimukset | 36 | 2 882 | 18,8 | |
| Kehitystoiminnasta johtuen alkaneet vuokrasopimukset |
||||
| Alkaneet vuokrasopimukset yhteensä | 36 | 2 882 | 18,8 | |
| Ostot | 182 | 42 700 | 42 658 | 19,6 |
| Päätt yneet vuokrasopimukset: | ||||
| Päätt yneet vuokrasopimukset | 32 | 100 | 2 475 | 20,4 |
| Kehitystoiminnasta johtuen päätetyt | ||||
| vuokrasopimukset | 57 | 9 394 | 12,3 | |
| Myynnit | ||||
| Päätt yneet vuokrasopimukset yhteensä | 89 | 100 | 11 869 | 14,0 |
| Tilanne 31.12.2011 | 438 | 113 400 | 103 853 | 20,2 |
| Suomi | Ruotsi | Baltia | Yhteensä | |
|---|---|---|---|---|
| Cityconin omistama vuokratt ava pinta-ala, m² | 577 630 | 303 700 | 113 400 994 730 | |
| Brutt ovuokratuotot, Me | 127,3 | 57,4 | 21,2 | 206,0 |
| Nett ovuokratuotot, Me | 90,5 | 35,4 | 18,4 | 144,3 |
| Nett otuott o-% | 6,0 | 5,4 | 7,9 | 6,0 |
| Nett otuott o-%, vertailukelpoiset kohteet | 6,2 | 5,5 | 7,8 | 6,1 |
| Osuus vuokratuotoista 31.12.2011 voimassaolevan vuokrasopimuskannan mukaan, % |
Vuokrasopimusten keskimääräinen jäljellä oleva voimassaoloaika, vuott a |
|
|---|---|---|
| Kesko | 17,2 % | 4,5 |
| S-ryhmä | 5,6 % | 8,2 |
| ICA | 3,4 % | 4,4 |
| Stockmann | 3,1 % | 2,5 |
| Tokmanni | 1,7 % | 4,8 |
| 5 suurinta yhteensä | 31,1 % | 5,0 |
| Osuus vuokratuotoista 31.12.2011 voimassaolevan vuokrasopimuskannan mukaan, % |
Vuokrasopimusten keskimääräinen jäljellä oleva voimassaoloaika, vuott a |
|
|---|---|---|
| ICA | 11,2 % | 4,5 |
| Coop | 4,0 % | 6,5 |
| Axfood | 3,9 % | 2,8 |
| Stockholms Läns Landsting | 2,9 % | 3,7 |
| Systembolaget | 2,7 % | 3,6 |
| 5 suurinta yhteensä | 24,6 % | 4,4 |
SUOMI, VIISI SUURINTA VUOKRALAISTA
| Osuus vuokratuotoista 31.12.2011 voimassaolevan vuokrasopimuskannan mukaan, % |
Vuokrasopimusten keskimääräinen jäljellä oleva voimassaoloaika, vuott a |
|
|---|---|---|
| S-ryhmä (Prisma) | 13,0 % | 9,5 |
| Kaubamaja Grupp | 3,8 % | 4,6 |
| Marks & Spencer | 3,3 % | 11,3 |
| Stockmann | 3,0 % | 2,5 |
| LPP Retail (fashion) | 2,9 % | 6,1 |
| 5 suurinta yhteensä | 26,0 % | 7,8 |
| 2011 | 2010 | |
|---|---|---|
| Brutt ovuokratuotot, Me | 127,3 | 122,1 |
| Liikevaihto, Me | 132,5 | 126,5 |
| Nett ovuokratuotot, Me | 90,5 | 86,7 |
| Nett otappiot/-voitot sijoituskiinteistöjen arvostuksesta käypään arvoon, Me | -40,4 | 24,5 |
| Liikevoitt o, Me | 42,3 | 107,5 |
| Brutt oinvestoinnit, Me | 62,5 | 76,3 |
| Sijoituskiinteistöjen käypä arvo, Me | 1 547,4 | 1 533,0 |
| Nett otuott o-% | 6,0 | 6,0 |
| Nett otuott o-%, vertailukelpoiset kohteet | 6,2 | 6,4 |
| 2011 | 2010 |
|---|---|
| 57,4 | 49,8 |
| 60,1 | 52,8 |
| 35,4 | 28,7 |
| 1,7 | 22,8 |
| 32,4 | 46,7 |
| 45,5 | 50,6 |
| 697,1 | 668,6 |
| 5,4 | 4,8 |
| 5,5 | 4,9 |
| 2011 | 2010 | |
|---|---|---|
| Brutt ovuokratuotot, Me | 21,2 | 13,9 |
| Liikevaihto, Me | 24,5 | 16,7 |
| Nett ovuokratuotot, Me | 18,4 | 11,8 |
| Nett ovoitot sijoituskiinteistöjen arvostuksesta käypään arvoon, Me | 3,4 | 3,5 |
| Liikevoitt o, Me | 20,5 | 14,1 |
| Brutt oinvestoinnit, Me | 108,1 | 6,0 |
| Sijoituskiinteistöjen käypä arvo, Me | 277,6 | 166,1 |
| Nett otuott o-% | 7,9 | 7,5 |
| Nett otuott o-%, vertailukelpoiset kohteet | 7,8 | 7,4 |
Keskimääräinen neliövuokra nousi 18,7 eurosta 19,7 euroon valuutt akurssimuutosten, kehityshankkeiden, ostojen, myyntien ja indeksikorotusten vuoksi.
CITYCON OYJ ○ VUOSIKERTOMUS JA VASTUULLISUUSRAPORTTI 2011 ○ PERUSTIETOA JA AVAINLUKUJA 83
| Myynti, Me | Kävijämäärä, milj. | Vuokratt avissa oleva | Cityconin omistama | ||||||||
|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|
| Kohde | Paikkakunta | 2011 | 2010 ³⁾ Muutos, % | 2011 | 2010 Muutos, % | Vaikutusalueen asukaspohja ⁴⁾ |
pinta-ala yhteensä, m² |
Keskuksessa liiketilaa yhteensä, m² |
vuokratt ava pinta-ala, m² |
||
| Suomi | |||||||||||
| Pääkaupunkiseutu | |||||||||||
| Columbus | Helsinki | 98,3 | 96,2 | 2 % | 7,0 | 7,8 | -10 % | 95 800 | 20 900 | 19 200 | 20 900 |
| Espoontori ¹⁾ | Espoo | 32,1 | 12,5 | 157 % | 3,5 | 1,6 | n/a | 58 000 | 23 600 | 11 900 | 17 100 |
| Heikintori | Espoo | 19,5 | 19,8 | -1 % | 1,9 | 1,9 | -2 % | 138 700 | 9 500 | 7 000 | 6 300 |
| Isomyyri | Vantaa | 22,2 | 22,6 | -2 % | 2,0 | 2,0 | -2 % | 54 100 | 14 700 | 8 800 | 10 800 |
| Iso Omena | Espoo | 246,9 | 236,8 | 4 % | 9,3 | 8,8 | 5 % | 148 000 | 60 600 | 48 500 | 60 600 |
| Lippulaiva | Espoo | 91,5 | 90,4 | 1 % | 4,0 | 4,2 | -4 % | 45 300 | 18 500 | 16 400 | 18 500 |
| Martinlaakson Ostari | Vantaa | n/a | n/a | n/a | n/a | n/a | n/a | 22 000 | 7 400 | 7 300 | 7 400 |
| Myllypuron Ostari | Helsinki | 9,3 | n/a | n/a | n/a | n/a | n/a | 19 000 | 6 600 | 6 400 | 6 600 |
| Myyrmanni | Vantaa | 160,3 | 155,2 | 3 % | 7,9 | 7,6 | 4 % | 97 600 | 39 700 | 31 100 | 39 700 |
| Tikkuri ²⁾ | Vantaa | 31,2 | 30,8 | 1 % | 3,0 | 3,1 | -3 % | 133 700 | 15 100 | 8 000 | 10 500 |
| Muu Suomi | |||||||||||
| Duo | Tampere | 54,2 | 52,4 | 3 % | 4,1 | 4,0 | 3 % | 38 500 | 15 200 | 11 900 | 13 500 |
| IsoKarhu | Pori | 35,7 | 35,2 | 2 % | 3,4 | 3,3 | 3 % | 111 000 | 14 900 | 12 500 | 14 900 |
| IsoKristiina | Lappeenranta | 47,7 | 48,7 | -2 % | 2,7 | 2,1 | 33 % | 58 000 | 19 800 | 14 100 | 19 400 |
| Jyväskeskus | Jyväskylä | 19,5 | 21,5 | -9 % | 4,0 | 4,4 | -9 % | 141 700 | 12 000 | 7 600 | 5 800 |
| Forum | Jyväskylä | 57,4 | 51,5 | 11 % | 5,9 | 6,0 | -3 % | 142 200 | 22 000 | 19 000 | 16 500 |
| Koskikara | Valkeakoski | 33,7 | 33,7 | 0 % | 2,1 | 2,1 | 1 % | 19 900 | 10 400 | 10 000 | 5 800 |
| Koskikeskus | Tampere | 116,5 | 115,5 | 1 % | 5,8 | 5,8 | 1 % | 342 000 | 30 700 | 25 100 | 28 000 |
| Linjuri | Salo | 36,4 | 35,7 | 2 % | 2,9 | 3,0 | -5 % | 40 200 | 10 500 | 8 100 | 9 200 |
| Galleria | Oulu | 7,7 | 6,8 | 14 % | 1,0 | 0,9 | 6 % | 188 300 | 3 500 | 2 600 | 3 500 |
| Sampokeskus | Rovaniemi | 17,1 | 17,1 | 0 % | 2,1 | 2,3 | -10 % | 53 900 | 13 700 | 7 800 | 13 700 |
| Torikeskus | Seinäjoki | 19,3 | 18,3 | 5 % | 1,3 | 1,3 | 1 % | 117 600 | 11 500 | 7 200 | 11 500 |
| Trio | Lahti | 78,9 | 77,3 | 2 % | 6,7 | 6,4 | 4 % | 123 900 | 48 900 | 34 600 | 45 700 |
| Valtari | Kouvola | 3,8 | 4,4 | -14 % | 0,4 | 0,5 | -14 % | 31 300 | 7 600 | 6 400 | 7 600 |
| Kauppakeskukset, Suomi yhteensä | 1 239,0 | 1 182,2 | 5 % | 80,8 | 79,0 | 2 % | - | 437 300 | 331 500 | 393 500 | |
| Ruotsi | |||||||||||
| Tukholman alue ja Uumaja | |||||||||||
| Fruängen Centrum | Tukholma | 29,7 | 29,1 | 2 % | n/a | n/a | n/a | 60 700 | 14 700 | 6 600 | 14 700 |
| Högdalen Centrum | Tukholma | 41,6 | 40,2 | 4 % | n/a | n/a | n/a | 45 600 | 19 200 | 16 000 | 19 200 |
| Jakobsbergs Centrum | Järfälla | 81,7 | 80,8 | 1 % | 5,3 | 5,3 | -1 % | 419 000 | 56 300 | 27 200 | 56 300 |
| Liljeholmstorget | Tukholma | 139,0 | 111,9 | 24 % | 8,3 | 8,1 | 3 % | 975 000 | 40 900 | 27 700 | 40 900 |
| Strömpilen | Uumaja | 116,4 | 112,9 | 3 % | 4,2 | 4,1 | 3 % | 91 600 | 26 800 | 23 600 | 26 800 |
| Tumba Centrum | Tukholma | 58,2 | 57,2 | 2 % | 3,7 | 3,6 | 3 % | 198 200 | 29 100 | 13 700 | 29 100 |
| Åkermyntan Centrum | Hässelby | 28,9 | 28,5 | 1 % | 1,6 | 1,6 | 1 % | 34 500 | 8 400 | 6 500 | 8 400 |
| Åkersberga Centrum | Österåker | 91,9 | 81,8 | 12 % | 5,8 | 4,4 | 32 % | 86 800 | 27 500 | 23 400 | 27 500 |
| Göteborgin alue | |||||||||||
| Stenungs Torg | Stenungsund | 67,5 | 68,1 | -1 % | 3,4 | 3,3 | 1 % | 257 900 | 36 400 | 17 600 | 36 400 |
| Kauppakeskukset, Ruotsi yhteensä | 654,8 | 610,4 | 7 % | 32,1 | 30,3 | 6 % | - | 259 300 | 162 300 | 259 300 | |
| Baltia | |||||||||||
| Viro | |||||||||||
| Kristiine | Tallinna | 102,9 | 72,2 | 43 % | 7,1 | 5,8 | 22 % | 270 000 | 42 700 | 42 700 | 42 700 |
| Magistral | Tallinna | 10,4 | 14,1 | -27 % | 2,0 | 3,1 | -36 % | 64 000 | 9 500 | 9 400 | 9 500 |
| Rocca al Mare | Tallinna | 122,4 | 112,9 | 8 % | 6,4 | 6,4 | 1 % | 340 000 | 53 300 | 53 000 | 53 300 |
| Liett ua | |||||||||||
| Mandarinas | Vilna | 18,8 | 17,1 | 10 % | 2,4 | 2,3 | 4 % | 50 000 | 7 900 | 7 900 | 7 900 |
| Baltia yhteensä | 254,5 | 216,3 | 18 % | 18,0 | 17,6 | 2 % | - | 113 400 | 113 000 | 113 400 | |
| Kauppakeskukset, yhteensä | 2 148,3 | 2 008,8 | 7 % | 131,0 | 126,9 | 3 % | - | 810 000 | 606 800 | 766 200 |
1) Pinta-ala sisältää Espoon Asemakujan ja Espoon Asematorin
2) Pinta-ala ei sisällä Asematie 3:a eikä Kassataloa
3) Myynnit on tarkistett u ja esitett y muunnett una vuoden 2011 valuutt akurssiin
4) Arvio. Perustuu Suomessa lähinnä haastatt elututkimuksiin, Ruotsissa ja Virossa ajoaika arvioihin (5-15 min).
| Myynti, Me | Kävijämäärä, milj. | Vuokratt avissa oleva | Cityconin omistama | ||||||||
|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|
| Kohde | Paikkakunta | 2011 | 2010 | Muutos, % | 2011 | 2010 | Muutos, % | Vaikutusalueen asukaspohja (* |
pinta-ala yhteensä, m² |
Keskuksessa liiketilaa yhteensä, m² |
vuokratt ava pinta-ala, m² |
| Suomi | |||||||||||
| Kämp Galleria | Helsinki | 41,8 | 48,7 | -14 % | n/a | n/a | n/a | 130 000 | 11 700 | 9 000 | - |
| Tullintori | Tampere | 16,3 | 15,8 | 3 % | 2,4 | 2,3 | 3 % | 133 000 | 23 400 | 9 000 | - |
*) Arvio
| Kohde | Paikkakunta, maa |
Markkina arvo, Me 31.12. 2011 |
Pinta-ala ennen hankett a, m² ²⁾ |
Pinta-ala hankkeen toteutumisen jälkeen, m² |
Arvioitu kokonais investointi (milj. euroa) ³⁾ |
Kumulatiiviset toteutuneet brutt oinves toinnit tili kauden lopussa (milj. euroa) |
Vuokraus aste, % |
Arvioitu tuott o hankkeen valmistutt ua ja vakiin |
nutt ua ⁴⁾ Lisätietoa |
|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|
| Åkersberga Centrum |
Österåker, Ruotsi |
81,4 | 20 000 | 27 500 | 52,4 ⁶⁾ | 51,6 | 94,0 | 7,3 Olemassa olevan kauppakeskuksen uudistus- ja laajennushanke Suur-Tukholman alueella, Tukholman koillispuolella. Eritt äin hyvät julkisen liikenteen palvelut. Kauppa keskus on rakennett u1985 ja kunnostett u/laajennett u 1995/1996. Vähemmistö osakkaana (25%) kauppakeskuksessa on kunnan omistama kiinteistösijoitusyhtiö. Ankkurivuokralaiset: ICA, H&M, Mq, Kirjasto, Systembolaget |
|
| Espoontori | Espoo, Suomi | 48,6 | 16 500 | 17 100 | 25,8 ⁵⁾ | 21,7 | 85,7 | 6,4 Citycon uudisti vuoden 2010 aikana perusteellisesti 10 400 neliömetriä liiketiloja ja pysäköintihallin. Kauppakeskus sijaitsee Espoon hallinnollisessa keskuksessa, aivan vilkkaan Espoon keskuksen rautatieaseman vieressä, merkitt ävän työpaikka- ja asuinalueen sydämessä. Ankkurivuokralaiset: K-supermarket, Tarjoustalo, R-kioski, Hesburger, Ravintola Britannia, Nordea, Sampo Pankki, Aktia |
|
| Martinlaakso | Vantaa, Suomi | 23,7 | 3 800 | 7 400 | 22,9 | 22,9 | 98,0 | 7,4 Uuden kauppakeskuksen rakentaminen vanhan ostoskeskuksen tilalle Martinlaak son rautatieaseman ja bussiterminaalin viereen. Kauppakeskuksen yhteyteen on rakennett u myös asuntoja, jotka Citycon on myynyt. Ankkurivuokralaiset: S-market, Lidl, Sampo Pankki, HOK-ravintolat |
|
| Forum | Jyväskylä, Suomi |
76,7 | 17 500 | 16 500 | 16,0 | 15,7 | 100,0 | 11,2 Vuoden mitt ainen kauppakeskuksen sisätilojen (12 000m²) perusteellinen uudista mishanke. Forumiin lisätt iin liukuportaita ja hissejä, jotka mahdollistavat esteet tömän kulun kaikkiin kerroksiin ja parkkihalliin. Erikoiskaupan, erityisesti muodin, tarjontaa lisätt iin selkeästi. Myös kauppakeskuksen kahvila- ja ravintolamaailmaa monipuolistett iin. Ankkurivuokralaiset: Antt ila, Aleksi 13, Vero Moda/Jack&Jones, Gina Tricot, Benett on, K-supermarket, Tiimari |
|
| Hansa (Trio) | Lahti, Suomi | 144,3 ⁷⁾ | 11 000 | 11 000 | 8,0 | 6,3 | 71,0 | 7,2 Trion yhteydessä olevan Hansa-keskuksen uudistushanke, jonka tavoitt eena oli liitt ää kiinteistö paremmin ja kaupallisemmin kauppakeskus Trioon. Ankkurivuokra laiset: Tokmanni (Robinhood), Manhatt an Steakhouse |
|
| Myyrmanni | Vantaa, Suomi | 156,2 | 8 400 | 8 400 | 6,5 ⁸⁾ | 6,5 | 100,0 | -- Toisen kerroksen muodin maailma. Antt ilan muutett ua pienempiin tiloihin siltä vapautuvat tilat uudistett iin. Samanaikaisesti ensimmäisessä kerroksessa tehdään vuokralaismuutostöitä. Ankkurivuokralaiset uudistetuissa tiloissa: Stadium, Clas Ohlson, H&M, Veikon Kone, Suomalainen kirjakauppa, Antt ila, Cubus |
|
| Kirkkonummen liikekeskus (Aseman Ostari) |
Kirkkonummi, Suomi |
6,0 | 5 000 | 4 000 | 4,0 | 3,2 | 89,3 | -- Kirkkonummen keskustan vanha market-kiinteistö uudistett iin paikallisostariksi, joka tarjoaa erilaisia arjen asiointiin liitt yviä palveluita. Ankkurivuokralaiset: Posti, Nordea, Huoneistokeskus |
|
| Torikeskus | Seinäjoki, Suomi |
10,3 | 11 300 | 11 500 | 4,0 | 3,7 | 83,5 | -- Kauppakeskuksen sisätilojen uudistushanke, uudeksi ankkuriksi H&M. Muut ankkuri vuokralaiset uudistetuissa tiloissa: KappAhl, Aleksi 13 ja Lindex |
1) Laskett u katsauskauden lopun valuutt akursseilla.
2) Cityconin omistama vuokratt ava pinta-ala ennen hankkeen aloitusta.
3) Hankkeeseen sitoutuva uusi pääoma.
4) Tuott o hankkeen valmistutt ua,% =arvioidut nett ovuokrat kohteen vakiinnutt ua (kolmantena vuonna hankkeen valmistumisesta) sis. mahdollinen vajaakäytt ö/kokonaisinvestointi (koko Cityconin kohteeseen investoima pääoma) 5) Kauppakeskuksen uudistamisen alkuperäinen investointiarvio 18 milj. euroa on ylitt ynyt 2,5 milj. eurolla. Tämän lisäksi arvioituun hankkeen kokonaisinvestointiin kuuluu suunniteltuun Espoontorin laajentamiseen viereiselle Asemakujan tontille liitt yviä kustannuksia, kuten kaavoitus- ja maankäytt ömaksuja.
6) SEK-määräinen kokonaiskustannusarvio ei ole muutt unut vuoden 2009 lopusta.
7) Viitt aa koko Trioon.
8) Alkuperäistä investointiarviota on korotett u 1,7 milj. eurolla.
| Kohde | Paikkakunta, maa |
Markkina arvo, Me 31.12. 2011 |
Pinta-ala, m² ¹⁾ |
Pinta-ala hankkeen toteutumisen jälkeen, m² |
Hankkeen kokonais investointi - arvio, Me ²⁾ |
Kumulatiiviset toteutuneet brutt oinves toinnit tili kauden lopussa, Me |
Valmis tuminen, tavoite |
Esi vuokraus aste, % ³⁾ |
Arvioitu tuott o hankkeen valmistutt ua ja vakiin |
nutt ua ⁴⁾ Lisätietoa |
|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|
| Koskikeskus | Tampere, Suomi |
138,6 | 27 700 | 28 600 | 37,9 | 12,0 | 11/2012 | 80 | 6,6 Tampereen keskustassa sijaitsevan kauppakeskuksen mitt ava uudis tushanke, jossa kauppakeskuksen tarjonta monipuolistuu vahvasti. Hanke katt aa kaikki Cityconin omistamat vähitt äiskaupan tilat. Kauppakeskuksen sisätilat, sisäänkäynnit, julkisivut ja rakennuksen kiinteistötekniset järjestelmät uudistetaan hankkeessa perusteellises ti. Koskikeskukseen asennetaan muun muassa ympäristöystävällinen jäähdytysjärjestelmä, joka perustuu viereisestä Tammerkoskesta saatavaan jäähdytykseen. Koskikeskus on avoinna ja palvelee asiakkai taan koko hankkeen ajan. Ankkurivuokralaiset: Intersport Megastore, Stadium, Lindex, Gina Tricot, Seppälä, Moda Aukia |
|
| Myllypuro | Helsinki, Suomi | 19,4 | 7 700 | 7 300 | 21,3 | 21,3 | 6/2012 | 71 | 6,7 | Uuden kauppakeskuksen rakentaminen vanhan ostoskeskuksen tilalle Myllypuron metroaseman viereen. Kauppakeskuksen yhteyteen raken netaan maanalainen pysäköintihalli. Kauppakeskuksen yhteyteen raken netaan myös vuokra- ja asumisoikeusasuntoja, jotka Citycon on myynyt. Hankkeen kokonaisarvo on yli 60 miljoonaa euroa. Ankkurivuokralaiset: S-market, K-supermarket, Apteekki, Hesburger, Helsingin kaupungin Mediatila, HOK-ravintolat |
| Iso Omena | Espoo, Suomi | 339,5 | 60 600 | 63 000 | 7,6 | 0,6 | 11/2012 | 63 ⁵⁾ | - Kauppakeskus Ison Omenan laajennushanke, jossa kauppakeskuksen entinen katt opysäköintialue toisessa kerroksessa otetaan liiketilakäyt töön. Hankealueen ankkurivuokralaiset: H&M, Intersport |
|
| Magistral | Tallinna, Viro | 14,8 | 9 500 | 11 900 | 7,0 | 2,3 | 5/2012 | 80 | 8,3 Kauppakeskuksen uudistus- ja laajennushanke. Magistralin sisätilat uudistetaan kokonaisuudessaan, keskusta laajennetaan ja pysäköinti uudistetaan. Kauppakeskus on kunnostus- ja laajennustöiden aikana ko konaan suljett u. Ankkurivuokralaiset: Rimi, Takko, Seppälä, Hesburger, Rademar, Koduekstra |
|
| Åkermyntan Centrum |
Tukholma, Ruotsi |
14,0 | 8 500 | 10 100 | 6,9 | 0,2 | 12/2012 | 83 | 6,9 Kauppakeskuksen uudistushanke, jossa kauppakeskus ja sen pysäköinti uudistetaan ja sen energiatehokkuutt a parannetaan. Ankkurivuokralai set: ICA, Lidl, Apotek, Legesvisiten |
1) Cityconin omistama vuokratt ava pinta-ala
2) Cityconin osuus hankkeeseen sitoutuvasta uudesta pääomasta
3) Allekirjoitetut vuokrasopimuset, euromääräinen esivuokrausaste
4) Tuott o hankkeen valmistutt ua,% =arvioidut nett ovuokrat kohteen vakiinnutt ua (kolmantena vuonna hankkeen valmistumisesta) sis. mahdollinen vajaakäytt ö/kokonaisinvestointi (koko Cityconin kohteeseen investoima pääoma)
5) Viitt aa vain laajennusosaan.
Cityconin olemassa olevat kauppakeskukset tarjoavat mahdollisuuksia vahvalle orgaaniselle kasvulle. Citycon voi paikallistuntemuksensa ja vähitt äiskaupan osaamisensa avulla kestävästi kehitt ää ja laajentaa keskuksiaan.
Kehityshankett a ei ole päätett y Cityconin hallituksessa, mutt a hankett a suunnitellaan, kaavamuutos on vireillä ja/tai Cityconilla (tai yhteistyökumppanilla) on tontt ivaraus.
| Kohde | Paikkakunta, maa |
Markkina- arvo 31.12.2011, Me |
Hankkeen pinta-ala, m² ⁽¹ |
Arvioitu investointi tarve, Me ²⁾ |
Hankkeen käynnistysta voite |
Hankkeen val mistumisvuosi, |
tavoite Lisätietoa |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| Lippulaiva | Espoo, Suomi | 65,6 | 15 000 ⁴⁾ | 30-40 | 2012 | 2014 Kauppakeskuksen laajennushanke. Sisätilojen uudistus valmis. Laajennusosan suunnitt elu jatkuu. | |
| Iso Omena ⁵⁾ | Espoo, Suomi | 339,5 | 28 000- 30 000 ⁴⁾ |
140 | 2012 ³⁾ | 2015 Suunnitt eluvaraus yhdessä NCC Property Developmentin kanssa koskien tulevan Länsimetron Matinkylän metroaseman maanpäällisiä tiloja, bussiterminaalia ja kauppakeskus Ison Omenan laajennusta. Tavoitt eena on kehitt ää metrokeskus, jossa yhdistyvät laajat kaupalliset palvelut sekä sujuvat yhteydet metron ja liityntä terminaalin kesken. Tavoitt eena on edetä hankkeessa samanaikaisesti vuonna 2015 valmistuva metrolinjan rakentamisen kanssa. |
|
| Myyrmanni | Vantaa, Suomi | 156,2 | 12 000- 20 000 ⁴⁾ |
40 | 2013 ³⁾ | 2015 Kauppakeskuksen laajennushanke keskuksen kahdelle eri puolelle. Vantaan kaupunki on myöntänyt Cityconille ja HOK-Elannolle suunnitt eluvarauksen kauppakeskuksen vieressä oleville nk. terveystalon ja Paalutorin tonteille. Pysäköinti on tarkoitus siirtää maan alle. Myyrmannin yhteyteen on suunnitt eilla Prisma-hypermarket sekä asuntoja. |
|
| Galleria | Oulu, Suomi | 8,6 | 25 000 | 110 | 2013 ³⁾ | 2015 Galleria-kortt elin kehitt äminen kauppakeskukseksi yhdessä kortt elin ja viereisen kortt elin muiden omista jien kanssa. Toisena pääomistajana on Osuuskauppa Arina, jonka kanssa Citycon on solminut vuonna 2011 yhteistoiminta- ja maankäytt ösopimukset. Koko hankkeen investointiarvio on noin 140 milj. euroa. Kaupunki on tehnyt päätöksen kallioon louhitt avan pysäköintihallin toteutt amisesta omana investointinaan. Pysäköinti hankkeen toteutus alkaa 2012. |
|
| IsoKristiina | Lappeenranta, Suomi |
36,9 | 20 000 | 65-75 | 2012 | 2015 | Suunnitt eilla nykyisen kauppakeskuksen uudistaminen ja laajentaminen. Yhteistoimintasopimus kaupungin kanssa on allekirjoitett u. Kaupunki on päätt änyt sijoitt aa kaupunginteatt erin laajennusosaan mikäli Citycon investoi kauppakeskukseen. Kaupallisen konseptin suunnitt elu on työn alla. Tarvitt avien kaavamuutosten oletetaan olevan lainvoimaisia keväällä 2012. |
| Tikkuri | Vantaa, Suomi | 33,5 | 15 000 | 50-60 | 2014 ³⁾ | 2016 Laajennusta suunnitellaan. Citycon on hankkinut naapurikiinteistöjä suunniteltua laajennusta varten. | |
| Strömpilen ⁵⁾ | Uumaja, Ruotsi | 48,0 | 10 000 ⁴⁾ | 18-20 | 2012 | 2014 Kauppakeskuksen laajennus ja uusi kaupallinen konsepti suunnitt eilla. Olemassa oleva asemakaava sisältää 45000 m² uutt a rakennusoikeutt a. |
|
| Tumba Centrum Botkyrka, | Ruotsi | 58,9 | 6 000 - 8 000 ⁴⁾ |
18-20 | 2012 | 2015 Kauppakeskuksen laajennushanke. Yhteistoimintasopimus Botkyrkan kaupungin kanssa ja asuntorakentami sesta yhteistyösopimus rakennusyhtiön kanssa. Kaavoitusprosessi suunnitt eilla aloitt aa 2012. |
1) Hankkeen pinta-alalla tarkoitetaan Cityconin omistamaa vuokratt avaa pinta-alaa; nykyisten tilojen muutosaluett a sekä laajennusosaa yhdessä.
2) Investointitarve muutt uu ja tarkentuu suunnitt elun edetessä. Luku on tämänhetkinen paras arvio.
3) Hankkeen aikatauluun ja/tai projektin pinta-alan kokoon liitt yy kaavoitusriski.
4) Pinta-alalla viitataan vain laajennusosaan.
5) Osaomisteinen kohde.
Citycon tutkii muun muassa näiden kohteiden kehitt ämis- ja/tai laajentamismahdollisuuksia. Kaavamuutosta ei ole haett u eikä muita virallisia päätöksiä tehty.
| Kohde | Paikkakunta, maa | Markkina-arvo 31.12.2011, Me |
Kohteen pinta-ala, m² Lisätietoa |
|
|---|---|---|---|---|
| Columbus | Helsinki, Suomi | 80,8 | 20 400 Nykyisen kauppakeskuksen laajentamista tutkitaan. | |
| Forum | Jyväskylä, Suomi | 76,7 | 17 500 Viereisen, Osuuspankin omistuksessa olevan, kiinteistön parempaa kaupallista yhdistämistä kauppakeskus Forumiin selvitetään. | |
| Espoontori | Espoo, Suomi | 48,6 | 17 100 Nykyisen kauppakeskuksen laajentaminen vaiheitt ain (liiketilaa n. 10,000 m²) sekä tutkitaan kauppakeskuksen laajennuksen yhdistämis tä viereiseen Entresse-kauppakeskukseen kauppasillalla yhdessä CapManin kanssa. |
|
| Högdalen Centrum | Tukholma, Ruotsi | 30,0 | 5 000 Nykyisen kauppakeskuksen laajentamista tutkitaan. | |
| Jakobsbergs Centrum Järfälla, Ruotsi | 106,3 | 12 000 Kauppakeskuksen laajennus ja uudistus suunnitt eilla aloitt aa 2012-2014. Suunnitt eilla myös asuntorakentamista kauppakeskuksen yhteyteen. |
| 2011 | 2010 | 2009 | ||||
|---|---|---|---|---|---|---|
| tnCO2e | % | tnCO2e | % | tnCO2e | % | |
| Scope 1, suora | 189 | 0,3 % | 0 | 0,0 % | 0 | 0,0 % |
| Scope 2, epäsuora | 68 562 | 98,8 % | 66 980 | 98,7 % | 62 111 | 99,0 % |
| Scope 3, epäsuora | 662 | 0,9 % | 870 | 1,3 % | 655 | 1,0 % |
| 2011 | 2010 | 2009 | ||||
|---|---|---|---|---|---|---|
| tnCO2e | % | tnCO2e | % | tnCO2e | % | |
| Kiinteistösähkö | 20 515 | 29,6 % 16 593 | 24,5 % 17 602 | 28,0 % | ||
| Kiinteistöomistajan ostama vuokralaissähkö ¹⁾ 23 224 | 33,5 % 18 001 | 26,5 % 17 705 | 28,2 % | |||
| Kiinteistöjen lämmitys ja kaukokylmä | 24 951 | 35,9 % 32 335 | 47,7 % 26 754 | 42,6 % | ||
| Omien toimitilojen sähkö ja lämmitys | 61 | 0,1 % | 51 | 0,1 % | 50 | 0,1 % |
| Kiinteistöjen jätevedet | 238 | 0,3 % | 210 | 0,3 % | 202 | 0,3 % |
| Kiinteistöjen jätt eet | 76 | 0,1 % | 67 | 0,1 % | 59 | 0,1 % |
| Liikematkustaminen | 267 | 0,4 % | 473 | 0,7 % | 286 | 0,5 % |
| Työpaikan ja kodin väliset matkat | 78 | 0,1 % | 117 | 0,2 % | 106 | 0,2 % |
| Muut omaan toimintaan liitt yvät päästöt | 4 | 0,0 % | 3 | 0,0 % | 3 | 0,0 % |
| Yhteensä | 69 413 100,0 % 67 850 100,0 % 62 766 100,0 % | |||||
| 2011 | 2010 | 2009 | |
|---|---|---|---|
| Kiinteistöjen kasvihuonekaasujen ominaispäästöt (kgCO2e/m²) | 69,7 | 70,7 | 64,1 |
| Kiinteistöjen kasvihuonekaasujen ominaispäästöt (kgCO2e/kävijä) | 0,44 | 0,47 | 0,45 |
1) Citycon raportoi vuokralaisten sähkönkulutuksesta syntyvät päästöt niissä tapauksissa, joissa Citycon vastaa sähkönhankinnasta. Jos sähköenergian ostosopimus kuuluu vuokralaisen vastuulle, sitä ei ole sisällytett y raportoinnin piiriin.
2) Kasvihuonekaasujen ominaispäästöjen laskennassa käytetään kiinteistösähköstä, lämmityksestä ja jäähdytyksestä aiheutuneita päästöjä.
| 2011 | 2010 | 2009 | GRI | EPRA Sustainability BPR | |
|---|---|---|---|---|---|
| Katt avuus ¹⁾ | 97,4 % | 96,0 % | 93,8 % | ||
| Kiinteistösähkönkulutus (MWh) | 110 107 104 853 108 409 | EN4 | EPRA Sustainability BPR 3.1 | ||
| Kiinteistön omistajan ostama vuok ralaisten sähkönkulutus (MWh) ²⁾ |
68 951 | 62 200 | 67 123 | EN4 | EPRA Sustainability BPR 3.1 |
| Sähkönkulutus yhteensä (MWh) | 179 057 167 052 175 533 | EN4 | EPRA Sustainability BPR 3.1 | ||
| Cityconin toimipisteiden ja toimis tojen sähkönkulutus (MWh) |
378 | 303 | 311 | EPRA Sustainability BPR 3.1 | |
| Uusiutumaton sähkö (MWh) | 174 101 161 085 165 989 | EN4 | EPRA Sustainability BPR 3.1 | ||
| Uusiutuva sähkö (MWh) | 4 956 | 5 967 | 9 544 | EN4 | EPRA Sustainability BPR 3.1 |
| Kaukolämpö (MWh)³⁾ | 134 683 171 342 139 495 | EN4 | EPRA Sustainability BPR 3.2 | ||
| Kaukokylmä (MWh)³⁾ | 1 799 | 1 606 | 243 | EN4 | EPRA Sustainability BPR 3.2 |
| Välitön energian kulutus | |||||
| Poltt oaineet (MWh) | 936 | 0 | 0 | EN3 | EPRA Sustainability BPR 3.3 |
| Primäärienergia (TJ) | 1 991 | 2 035 | 1 969 | EN3- | EN4 EPRA Sustainability BPR 3.1-3.3 |
| Ominaiskulutus ⁴⁾ | |||||
| Energian ominaiskulutus (kWh/m²) | 256 | 321 | 275 CRE1 | EPRA Sustainability BPR 3.4 | |
| Energian ominaiskulutus (kWh/kävijä) | 1,49 | 1,86 | 1,74 CRE1 | EPRA Sustainability BPR 3.4 |
1) Cityconin raportoima energiankulutus katt aa Cityconin omistamat kauppakeskukset ja muut kohteet, joissa Cityconin omistusosuus on vähintään 50 prosentt ia.
2) Citycon raportoi sähkönkulutukseen myös vuokralaisten sähkönkulutuksen niissä tapauksissa, joissa Citycon vastaa sähkönhankinnasta. Jos sähköenergian ostosopimus kuuluu vuokralaisen vastuulle, sitä ei ole sisällytett y raportoinnin piiriin.
3) Lämmitys- ja jäähdytysenergia raportoidaan kaikilta osin.
4) Ominaiskulutusten osalta raportoitu sähkönkulutus on rajatt u kiinteistösähköön, johon Citycon voi omilla toimillaan suoraan vaikutt aa. Kiinteistösähkö pitää sisällään mm. yleisen valaistuksen, ilmanvaihdon, yleisen jäähdytystason, hissien ja liukuportaiden sekä kiinteistöteknisten järjestelmien sähkönkulutuksen.
| MWh | Kiinteistösähkö | Lämmönkulutus | Kokonaisenergian kulutus (kiinteistö sähkö, lämmitys ja jäähdytys) |
|---|---|---|---|
| 2009 | 108 409 | 139 495 | 248 147 |
| 2010 | 104 853 | 171 342 | 277 801 |
| 2011 | 110 107 | 134 683 | 246 589 |
| Muutos-% 2011/2010 | 5,0 % | -21,4 % | -11,2 % |
| Muutos-% 2011/2009 | 1,6 % | -3,4 % | -0,6 % |
| MWh | Kiinteistösähkö | Lämmönkulutus | Kokonaisenergian (kiinteistösähkö, lämmitys ja jäähdy- tys) kulutus |
|---|---|---|---|
| 2009 | 70 264 | 83 082 | 153 542 |
| 2010 | 71 945 | 105 275 | 178 698 |
| 2011 | 66 826 | 81 248 | 149 813 |
| Muutos-% 2011/2010 | -7,1 % | -22,8 % | -16,2 % |
| Muutos-% 2011/2009 | -4,9 % | -2,2 % | -2,4 % |
| ENERGIANKULUTUS LIIKETOIMINTA-ALUEITTAIN | ||||
|---|---|---|---|---|
| Kokonaisenergian (kiinteistösähkö, lämmitys ja |
||||
| MWh | Kiinteistösähkö Lämmön kulutus | Kokonais energian kulutus (kiinteistö sähkö, lämmitys ja jäähdytys) |
jäähdytys) kulu tus vertailukel poisissa kauppa keskuksissa |
|
| Baltian maat | ||||
| 2009 | 5 830 | 5 058 | 10 888 | 8 311 |
| 2010 | 6 044 | 5 575 | 11 619 | 9 343 |
| 2011 | 8 783 | 3 912 | 12 695 | 8 513 |
| Muutos-% 2011/2010 | 45,3 % | -29,8 % | 9,3 % | -8,9 % |
| Muutos-% 2011/2009 | 50,7 % | -22,7 % | 16,6 % | 2,4 % |
| Suomi | ||||
| 2009 | 76 854 | 104 797 | 181 652 | 102 210 |
| 2010 | 73 156 | 127 478 | 200 634 | 116 899 |
| 2011 | 79 364 | 99 155 | 178 520 | 98 394 |
| Muutos-% 2011/2010 | 8,5 % | -22,2 % | -11,0 % | -15,8 % |
| Muutos-% 2011/2009 | 3,3 % | -5,4 % | -1,7 % | -3,7 % |
| Ruotsi | ||||
| 2009 | 25 725 | 29 640 | 55 608 | 43 021 |
| 2010 | 25 653 | 38 289 | 65 548 | 52 456 |
| 2011 | 21 959 | 31 616 | 55 374 | 42 906 |
| Muutos-% 2011/2010 | -14,4 % | -17,4 % | -15,5 % | -18,1 % |
| Muutos-% 2011/2009 | -14,6 % | 6,7 % | -0,4 % | -0,3 % |
| Kiinteistösähkön kulutus |
Lämmön - kulutus |
Kokonaisenergian (kiinteistösähkö, lämmitys ja jääh- dytys) kulutus |
|---|---|---|
| 92 217 | 108 966 | 201 378 |
| 16 193 | 30 529 | 46 769 |
| 91 596 | 136 142 | 229 217 |
| 13 256 | 35 200 | 48 584 |
| 90 756 | 106 682 | 199 178 |
| 19 350 | 28 002 | 47 411 |
| -0,9 % | -21,6 % | -13,1 % |
| 46,0 % | -20,4 % | -2,4 % |
| -1,6 % | -2,1 % | -1,1 % |
| 19,5 % | -8,3 % | 1,4 % |
tavoitt eet saavutett iin:
| m³ | Veden kokonais kulutus |
Kauppa keskusten vedenkulutus |
Vertailu kelpoisten kauppa keskusten vedenkulutus |
Veden ominais kulutus kauppa keskuksissa l/kävijä |
|---|---|---|---|---|
| 2009 | 541 130 | 484 583 | 371 336 | 4,2 |
| 2010 | 562 604 | 487 275 | 390 639 | 4,0 |
| 2011 | 638 851 | 573 288 | 420 979 | 4,3 |
| Muutos-% 2011/2010 | 13,6 % | 17,7 % | 7,8 % | |
| Muutos-% 2011/2009 | 18,1 % | 18,3 % | 13,4 % | |
EN22
| tn | |
|---|---|
| 2009 | 11 920 |
| 2010 | 13 644 |
| 2011 | 15 361 |
| Muutos-% 2011/2010 | 12,6% |
| Muutos-% 2011/2009 | 28,9% |
| tn | |
|---|---|
| 2009 | 11 382 |
| 2010 | 12 973 |
| 2011 | 14 596 |
| Muutos-% 2011/2010 | 12,5% |
| Muutos-% 2011/2009 | 28,2% |
| m³ | Veden kulutus |
Kauppa keskusten vedenkulutus |
Vertailu kelpoisten kauppa keskusten vedenkulutus |
Veden ominais kulutus l/kävijä |
|---|---|---|---|---|
| Baltian maat | ||||
| 2009 | 32 640 | 32 640 | 27 398 | 2,9 |
| 2010 | 39 582 | 39 582 | 34 451 | 3,4 |
| 2011 | 56 761 | 56 761 | 35 928 | 3,2 |
| Muutos-% 2011/2010 | 43,4 % | 43,4 % | 4,3 % | |
| Muutos-% 2011/2009 | 73,9 % | 73,9 % | 31,1 % | |
| Suomi | ||||
| 2009 | 264 840 | 223 402 | 153 668 | 2,7 |
| 2010 | 277 188 | 226 221 | 157 416 | 2,8 |
| 2011 | 294 730 | 252 763 | 164 344 | 3,0 |
| Muutos-% 2011/2010 | 6,3 % | 11,7 % | 4,4 % | |
| Muutos-% 2011/2009 | 11,3 % | 13,1 % | 6,9 % | |
| Ruotsi | ||||
| 2009 | 243 650 | 228 541 | 190 270 | 9,3* ⁾ |
| 2010 | 245 834 | 221 472 | 198 772 | 6,8* ⁾ |
| 2011 | 287 360 | 263 764 | 220 707 | 6,9* ⁾ |
| Muutos-% 2011/2010 | 16,9 % | 19,1 % | 11,1 % | |
| Muutos-% 2011/2009 | 17,9 % | 15,4 % | 16,0 % | |
| tn | |
|---|---|
| 2009 | 8 925 |
| 2010 | 10 402 |
| 2011 | 10 964 |
| Muutos-% 2011/2010 | 5,4% |
| Muutos-% 2011/2009 | 22,8% |
| tn | |
|---|---|
| Suomi | |
| 2009 | 8 830 |
| 2010 | 9 314 |
| 2011 | 10 143 |
| Ruotsi | |
| 2009 | 2 598 |
| 2010 | 3 734 |
| 2011 | 4 379 |
| Baltian maat | |
| 2009 | 491 |
| 2010 | 596 |
| 2011 | 839 |
*) Fruängen and Högdalen Centrumin kävijämäärät eivät ole tiedossa, joten ne eivät sisälly annett uun lukuun
| KAUPPAKESKUSTEN JÄTEMÄÄRÄT JÄTELAJEITTAIN | |||||||
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| tn | 2011 % |
tn | 2010 % |
tn | 2009 % |
||
| Kaatopaikkajäte | 3 033 | 20,8 % | 2 917 | 22,5 % | 2 948 | 25,9 % | |
| Energiajäte | 3 874 | 26,5 % | 3 540 | 27,3 % | 2 588 | 22,7 % | |
| Paperi | 671 | 4,6 % | 440 | 3,4 % | 446 | 3,9 % | |
| Muovi | 54 | 0,4 % | 44 | 0,3 % | 66 | 0,6 % | |
| Pahvi | 3 604 | 24,7 % | 3 679 | 28,4 % | 3 318 | 29,2 % | |
| Biojäte | 2 193 | 15,0 % | 1 557 | 12,0 % | 1 398 | 12,3 % | |
| Metalli | 159 | 1,1 % | 128 | 1,0 % | 125 | 1,1 % | |
| Lasi | 384 | 2,6 % | 378 | 2,9 % | 286 | 2,5 % | |
| Ongelmajäte | 24 | 0,2 % | 3 | 0,0 % | 29 | 0,3 % | |
| Muut uusiokäytetyt jätt eet | 370 | 2,5 % | 236 | 1,8 % | 125 | 1,1 % | |
| Muut sekalaiset jätt eet | 230 | 1,6 % | 51 | 0,4 % | 54 | 0,5 % |
| 2011 | 2010 | 2009 | |||||
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| tn | % | tn | % | tn | % | ||
| Kaatopaikkajäte | 2 249 | 20,5 % | 2 273 | 21,8 % | 2 285 | 25,6 % | |
| Energiajäte | 3 087 | 28,2 % | 3 058 | 29,4 % | 2 123 | 23,8 % | |
| Paperi | 421 | 3,8 % | 374 | 3,6 % | 370 | 4,1 % | |
| Muovi | 44 | 0,4 % | 40 | 0,4 % | 55 | 0,6 % | |
| Pahvi | 2 548 | 23,2 % | 2 793 | 26,8 % | 2 433 | 27,3 % | |
| Biojäte | 1 727 | 15,8 % | 1 165 | 11,2 % | 1 097 | 12,3 % | |
| Metalli | 111 | 1,0 % | 110 | 1,1 % | 112 | 1,3 % | |
| Lasi | 340 | 3,1 % | 346 | 3,3 % | 271 | 3,0 % | |
| Ongelmajäte | 8 | 0,1 % | 1 | 0,0 % | 9 | 0,1 % | |
| Muut uusiokäytetyt jätt eet | 261 | 2,4 % | 207 | 2,0 % | 116 | 1,3 % | |
| Muut sekalaiset jätt eet | 168 | 1,5 % | 35 | 0,3 % | 54 | 0,6 % | |
| Yhteensä | 10 964 | 100,0 % | 10 402 | 100,0 % | 8 925 | 100,0 % |
| 2009 | |||||||||||
|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|
| tn | % | tn | % | tn | % | ||||||
| 26,4 % | |||||||||||
| 22,7 % | |||||||||||
| 12,3 % | |||||||||||
| 37,3 % | |||||||||||
| 1,3 % | |||||||||||
| 14 596 | 100,0 % | 12 973 | 100,0 % | 11 382 | 100,0 % | ||||||
| 3 263 3 874 2 193 4 872 394 |
2011 22,4 % 26,5 % 15,0 % 33,4 % 2,7 % |
2 968 3 540 1 557 4 669 240 |
2010 22,9 % 27,3 % 12,0 % 36,0 % 1,8 % |
3 002 2 588 1 398 4 241 153 |
Yhteensä 14 596 100,0 % 12 973 100,0 % 11 382 100,0 %
| 2011 | 2010 | 2009 | ||||||
|---|---|---|---|---|---|---|---|---|
| tn | % | tn | % | tn | % | |||
| Kaatopaikkajäte | 2 417 | 22,0 % | 2 308 | 22,2 % | 2 339 | 26,2 % | ||
| Poltett u jäte | 3 087 | 28,2 % | 3 058 | 29,4 % | 2 123 | 23,8 % | ||
| Kompostoitu jäte | 1 727 | 15,8 % | 1 165 | 11,2 % | 1 097 | 12,3 % | ||
| Kierrätett y jäte | 3 464 | 31,6 % | 3 663 | 35,2 % | 3 241 | 36,3 % | ||
| Uusiokäytett y jäte | 269 | 2,5 % | 208 | 2,0 % | 125 | 1,4 % | ||
| Yhteensä | 10 964 | 100,0 % | 10 402 | 100,0 % | 8 925 | 100,0 % |
| Suomi | Ruotsi | Baltian maat | |
|---|---|---|---|
| Kaatopaikkajäte | 30,2 % | 5,2 % | 17,9 % |
| Poltett u jäte | 12,3 % | 58,0 % | 33,6 % |
| Kompostoitu jäte | 18,3 % | 9,8 % | 3,2 % |
| Kierrätett y jäte | 35,8 % | 25,4 % | 45,3 % |
| Uusiokäytett y jäte | 3,4 % | 1,6 % | 0,0 % |
• Naiset • Miehet
| 2011 | 2010 | |
|---|---|---|
| Tuotett u suora taloudellinen arvo | ||
| a) Tulot | ||
| Liikevaihto | 217,1 | 195,9 |
| Tulot sijoituskiinteistöjen myynneistä * ⁾ |
18,6 | 66,3 |
| Jaett u taloudellinen arvo | ||
| b) Liiketoiminnan kulut | ||
| Kiinteistön hoitokuluihin liitt yvät ostot | -62,8 | -58,8 |
| Investoinnit | -216,7 | -133,7 |
| c) Työnteijöiden palkat ja palkkiot |
||
| Palkat ja palkkiot | -10,5 | -8,0 |
| Henkilöstön koulutukseen käytetyt varat | -0,1 | -0,2 |
| d) Maksut rahoitt ajille * ⁾ |
||
| Maksetut osingot ja pääomanpalautukset sijoitetun vapaan oman pääoman rahastosta | -34,3 | -31,2 |
| Lainojen nostot | 143,4 | 10,7 |
| Maksetut ja saadut rahoituskulut sekä toteutuneet kurssitappiot/-voitot | -61,4 | -78,1 |
| e) Maksut valtiolle | ||
| Tuloverot (valtiolta/valtiolle) * ⁾ |
7,2 | -9,9 |
| Kiinteistöverot (valtiolle, jälleenveloitus vuokralaisilta) | -6,4 | -6,3 |
*) Erät rahavirtalaskelmasta.
(EC1)
Sosiaalisen vastuun osiossa on käytett y seuraavia laskukaavoja:
Poissaoloprosentt i = Sairauspoissaolopäivät (1.1.-31.12.) X100 % Teoreett inen säännöllinen työaika päivinä (1.1.-31.12.)
Koulutuspäivien lukumäärä per henkilö = Koulutuspäivien lukumäärä (1.1.-31.12.) Henkilöstön määrä keskimäärin (1.1.-31.12.)
Tämä on Cityconin kolmas yhdistett y vuosikertomus ja vastuullisuusraportt i. Raportin tavoitt eena on kuvata toimintaympäristön ja taloudellisen, sosiaalisen sekä ympäristövastuun osa-alueet katt avasti.
Raportointi katt aa koko Cityconin toiminnan kaikissa toimintamaissa. Citycon soveltaa ensimmäistä kertaa raportoinnissaan Global Reporting Initiativen kiinteistö- ja rakennussektorin toimialakohtaisia (CRESS) suosituksia vastuullisuusraportoinnin sisällöstä ja raportointiperiaatteista. Ympäristövastuun raportointi noudatt aa myös EPRA:n syksyllä 2011 julkaisemia ohjeistuksia. Uusien ja tarkennett ujen ohjeistusten pohjalta laskentatapoja on muutett u myös takautuvasti. Raportoinnin katt avuus suhteessa GRI:n G3.1-raportointiohjeistukseen on esitett yy sivuilla 94-96. Cityconin tekemän itsearvionnin perusteella raportt i vastaa GRI:n mukaista raportointitasoa B.
Raportt i julkaistaan vuositt ain ja siinä esitetyt tiedot vastaavat tilinpäätösjaksoa eli 1.1.-31.12. Seuraava raportt i julkaistaan ensimmäisen vuosineljänneksen aikana 2013. Esitetyt taloudelliset tunnusluvut perustuvat tilintarkastett uun kirjanpitoon ja hyväksytt yyn tilinpäätökseen.
Ympäristövastuun tunnuslukujen raportointi sisältää kaikki Cityconin omistamat kauppakeskukset ja muut kohteet, joissa sen omistusosuus on vähintään 50 % ja joissa Cityconilla on operatiivinen määräysvalta. Tämä vastaa 97,4% Cityconin omistamien kohteiden vuokratt avasta alasta.
Vaikka vuositt aiset muutokset kiinteistökannassa, kuten kohteiden ostot, myynnit ja kehityshankkeet, eivät luo järkevää vertailupohjaa vuosille, raportoi Citycon silti koko kiinteistökannan suoriutumista yllä mainituin rajoituksin. Citycon noudatt aa ympäristövastuun laskennassa EPRA:n taloudellisten tunnuslukujen suosituksia vertailukelpoisten kiinteistöjen määritt elyssä. Kiinteistöt, jotka on ostett u tai joita on kehitetty, siirtyvät vertailukelpoisten kiinteistöjen joukkoon vasta kun ne ovat olleet toiminnassaan kaksi täytt ä vuott a. Myydyt kohteet poistetaan vertailukelpoisten kiinteistöjen joukosta.
Citycon raportoi vuokralaisten sähkönkulutuksen niissä tapauksissa, joissa Citycon vastaa sähkönhankinnasta. Kauppakeskuksissa vuokralaisilla on tiloissaan pääsääntöisesti omat sähkömitt arit ja –sopimukset eikä Cityconilla ole tiedossa vuokralaisten kulutusta. Seitsemässätoista (17/36) kauppakeskuksessa vuokralaisten sähkönkulutus jälleenlaskutetaan ositt ain tai kokonaan. Kun sähköenergian ostosopimus kuuluu vuokralaisen vastuulle, sitä ei ole sisällytett y raportoinnin piiriin. Lämmitys- ja jäähdytysenergia raportoidaan kaikilta osin.
Ominaiskulutusten laskennassa sähkönkulutus on rajatt u kiinteistösähköön, johon Citycon voi omilla toimillaan suoraan vaikutt aa. Kiinteistösähkö pitää sisällään mm. yleisen valaistuksen, ilmanvaihdon ja jäähdytyksen sekä hissien ja liukuportaiden sekä kiinteistöteknisten järjestelmien sähkönkulutuksen. Tehtyjen vertailulaskelmien perusteella kiinteistösähkön osuus on 25 – 70 prosentt ia kokonaiskulutuksesta riippuen lämmitys- ja valaistus- ym. teknisistä ratkaisuista sekä järjestelmien ohjatt avuuden tasosta. Ominaiskulutuksen laskennassa (kWh/m²) nimitt äjänä käytetään vuokratt avaa pinta-alaa, vaikka se ei ole täysin yhteensopiva energiankulutuksen kanssa mutt a on kuitenkin vertailu- ja toteutuskelpoisin jakaja eri vaihtoehdoista. Ominaiskulutus lasketaan myös kävijämäärille.
Primäärienergian määrä on arvioitu IEA:n maakohtaisten energiantuotannon alkuperätilastojen perusteella. Arviossa on käytett y vuoden 2009 alkuperätietoja.
Cityconin hiilijalanjäljen laskennassa noudatetaan Maailman luonnonvarojen tutkimussäätiön (World Resources Institute) ja kestävän kehityksen yritysneuvoston (World Business Council for Sustainable Development) kehitt ämää Greenhouse Gas Protocol -ohjeistusta. Päästökertoimina energialle käytetään IEA:n tilastoimia maakohtaisia sähkön- ja lämmöntuotannon ominaispäästöjä (viiden vuoden keskiarvo 2005–2009).
Kiinteistöjen kasvihuonekaasujen ominaispäästöjen laskennassa noudetaan samaa laskentaperiaatett a kuin energian ominaiskulutuksessakin.
Ydinpoltt oaineen ominaiskertymän laskennassa on suhteutett u ydinpoltt oaineen käytt ö Ruotsin ja Suomen ydinvoimaloissa sähkön kokonaistuotantoon Pohjoismaissa. Ydinpoltt oaineen määrät on saatu Energiateollisuus ry:ltä ja sähkön kokonaistuotantotiedot Nord Pool Spot AS:ltä.
Happamoitt avien päästöjen (SO2-ekv.) ominaiskertoimet perustuvat maakohtaisiin historiatietoihin energiantuotannon päästöistä.
Raportoitu määrä sisältää kiinteistön yleisten alueiden lisäksi myös vuokralaisten vedenkulutuksen. Kaikki vesi tulee kunnallisilta vesilaitoksilta.
Kierrätysaste lasketaan kierrätett ävien, poltett avien tai uusiokäytt öön menevien käsiteltyjen jätelajien osuudesta kokonaisjätemäärästä. Kaatopaikkajätett ä ei sisällytetä kierrätett äviin eriin.
Kohteet, joissa jätt een käsitt ely on vuokralaisen vastuulla, on rajatt u raportoinnin ulkopuolelle jätemäärätietojen puutt uessa.
EN13 Suojellut tai entisöidyt elinympäristöt —
√= raportoitu ○ = ositt ain raportoitu — = ei raportoitu pääindikaatt ori
| Koodi | Sisältö | Sivu | Kommentit | Koodi | Sisältö | Sivu | Kommentit | ||
|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|
| Strategia ja analyysi | Markkina-asema | ||||||||
| 1.1-1.2 | Toimitusjohtajan katsaus, keskeiset vaiku tukset, riskit ja mahdollisuudet |
√ 1, 16-17, 42, 44-47 | EC5 | Alku- ja paikallisen minimipalkkojen suhde organisaation keskeisissä toimipaikoissa |
— | ||||
| Organisaatio 2.1-2.9 |
Organisaation taustakuvaus | √ 3,7, 12-14, 16-25, 28-33, 65-72 | EC6 | Alueelliset alihankinnat ja niihin liitt yvät käytännöt |
√ 54-55 | ||||
| 2.10 | Saadut palkinnot | √ 2-3 | www.citycon.fi /Vastuullisuus | EC7 | Menett elytavat ja suhteelliset osuudet paikallisen työvoiman käytössä |
— | Ei olennainen Cityconin toimin nassa. |
||
| Raportointiperiaatt eet | Epäsuorat taloudelliset vaikutukset | ||||||||
| 3.12 | 3.1-3.11 Raportin kuvaus, laajuus ja rajaukset GRI sisältöindeksin esitt äminen |
√ 44-46, 93 √ 94-96 |
EC8 | Yleishyödylliset palvelut ja investoinnit (infra, pro-bono, luontaissuoritukset) |
— | ||||
| Hallintotapa | Hallintotapa, sitoumukset ja vuorovaikutus | EC9 | Keskeiset epäsuorat taloudelliset vaiku tukset |
— | |||||
| 4.1-4.10 Hallintotapa | √ 4-7, 43, 65-72 | Ympäristövastuun indikaatt orit | |||||||
| Ulkopuoliset sitoumukset | Materiaalit | ||||||||
| 4.11 | Varovaisuusperiaatt eiden noudatt aminen (= organisaation operatiivinen riskienhal linta) |
√ | 73-74 | EN1-EN2 Käytett y materiaali painon, arvon tai mää rän mukaan sekä kierrätetyn ja uudelleen käytetyn materiaalin käytt ö |
— | Ei olennainen Cityconin toimin nassa. |
|||
| 4.12 | Sitoutuminen ulkoisiin aloitt eisiin ja periaatt eisiin |
√ | Kiinteistöalan Energiatehokkuus sopimus Suomessa |
Energia | |||||
| 4.13 | Merkitt ävät jäsenyydet järjestöissä | √ | www.citycon.fi /Vastuullisuus | EN3-EN4 Välitön ja välillinen energiankulutus | √ 50-51 | ||||
| Sidosryhmätoiminta | CRE1 | Rakennusten energian ominaiskulutus | 88-89 | ||||||
| 4.14- 4.17 |
Luett elo sidosryhmistä, sidosryhmien määritt ely ja valintaperusteet, sidosryhmä toiminnan periaatt eet, sidosryhmien esille |
√ | 44-46 | www.citycon.fi /Vastuullisuus | EN5 | Energiansäästötoimenpiteiden avulla | — | √ 50-51 88-89 |
|
| nostamat teemat | aikaansaatu energiansäästö | ||||||||
| Johtamistavat ja menetelmät | EN6 | Energiatehokkaisiin tai uusiutuviin energia | 47, 51, | ||||||
| Taloudellinen vastuu | √ 4-6, 54-55 | www.citycon.fi /Vastuullisuus | muotoihin perustuvat tuott eet ja palvelut ja näiden vaikutukset energiankäytt öön |
○ | 88-89 | ||||
| Ympäristövastuu | √ 43, 48 | www.citycon.fi /Vastuullisuus | EN7 | Toimenpiteet epäsuoran energiankulutuk | |||||
| Sosiaalinen vastuu | √ 58 | www.citycon.fi /Vastuullisuus | sen vähentämiseksi ja saavutetut säästöt | — | |||||
| Taloudellisen toiminnan indikaatt orit | Vesi | ||||||||
| Taloudellinen toiminta | EN8 | Veden kokonaiskulutus | √ 51-52, 90 | ||||||
| EC1 | Organisaation tuott ama ja jakama talou dellinen lisäarvo |
√ 92 | Lisätietoa saatavilla tilinpäätök sestä. |
EN9 | Vesilähteet, joihin organisaation ve denotolla on merkitt ävä vaikutus |
√ | Ei olennainen Cityconin toimin nassa, vesi tulee kunnallisista |
||
| EC2 | Ilmastonmuutoksen ja muiden kestävän kehityksen tekijöiden aiheutt amat talou delliset vaikutukset sekä niistä aiheutuvat muut riskit ja mahdollisuudet |
√ | 47, 73-74 | EN10 | Kierrätetyn ja uudelleenkäytetyn veden kokonaismäärä ja prosentt iosuus |
√ | vedenott amoista. Ei olennainen Cityconin toimin nassa, vesi tulee kunnallisista vedenott amoista. |
||
| EC3 | Eläkesitoumusten katt avuus organisaa | Citycon toimii lainsäädännön | CRE2 | Vedenkäytön ominaiskulutus | √ 51, 90 | ||||
| tiossa | √ | mukaan, ei raportoitu erikseen. | Luonnon monimuotoisuus | ||||||
| EC4 | Valtiolta saatu taloudellinen avustus | √ 92 | Citycon ei ole saanut taloudellista avustusta valtiolta. |
EN11 | Luonnon monimuotoisuuden kannalta tärkeät omistukset |
√ 53 | |||
| EN12 | Toiminnan vaikutus luonnon monimuotoi suuteen |
√ 53 |
| EN14 | Biodiversiteett iin kohdistuvien vaikutusten hallintastrategiat, nykyiset toimenpiteet ja -suunnitelmat |
— | ||
|---|---|---|---|---|
| EN15 | Uhanalaiset lajit organisaation vaikutus alueella |
— | ||
| Päästöt ja jätt eet | ||||
| EN16- EN17 |
Suorat ja epäsuorat kasvihuonekaasujen päästöt |
√ 49-50, 88 | ||
| CRE3 | Kiinteistöistä aiheutuneiden kasvihuone kaasujen ominaispäästöt |
√ 49, 88 | ||
| CRE4 | Kiinteistökehityshankkeista aiheutuneiden kasvihuonekaasujen ominaispäästöt |
— | Ei olennainen Cityconin toimin nassa. |
|
| EN18 | Toimenpiteet kasvihuonekaasupäästöjen vähentämiseksi ja saavutetut vähennykset ○ 48 |
|||
| EN19 | Otsonikatoa aiheutt avien aineiden käytt ö ja päästöt |
— | ||
| EN20 | Typpi- ja rikkioksidipäästöt sekä muut mer kitt ävät päästöt |
√ 50 | ||
| EN21 | Kokonaispäästöt veteen | √ | Jäte- ja sadevesi on johdett u kun nalliseen viemärijärjestelmään. |
|
| EN22 | Jätt eiden kokonaismäärä ja hävitystapa | √ 52, 91 | ||
| EN23 | Kemikaali-, öljy- ja muut vuodot ympäris töön |
√ | Ei raportoituja vuotoja 2011. | |
| Maaperän puhtauteen liitt yvät toiminnot | ||||
| CRE5 | Puhdistett u tai puhdistett ava maaperä kiinteistön käytt ötarkoituksen mukaisesti — |
|||
| Tuott eet ja palvelut | ||||
| EN26 | Toimenpiteet tehokkuuden parantamiseksi ja tuott eiden ja palvelujen ympäristövaiku tusten vähentämiseksi sekä toimenpitei den vaikutusten laajuus |
○ | 43, 48-53 | |
| EN27 | Kierrätett yjen tuott eiden ja pakkausma teriaalinen suhteellinen osuus myydyistä tuott eista tuoteryhmitt äin |
— | Ei olennainen Cityconin toimin nassa. |
|
| Määräystenmukaisuus | ||||
| EN28 | Ympäristömääräysten rikkomisesta aiheu tuneiden sakkojen ja sanktioiden määrä |
√ | Ei rikkomuksia vuoden 2011 aikana. |
|
| Liikenne | ||||
| EN29 | Kuljetusten ja työmatkojen aiheutt amat ympäristövaikutukset |
√ | 88 | Citycon raportoi toiminnassaan aiheutuneen liikematkustuksen ja työmatkojen hiilidioksidipäästöt. |
| Yleiset | ||||
| EN30 | Ympäristönsuojelun kokonaiskustannuk set ja investoinnit tyypeitt äin |
— | ||
| Sosiaalisen vastuun indikaatt orit | ||||
| Työllistäminen | ||||
| LA1-LA2 Henkilöstön kuvaus | √ 58-61, 91 | |||
| LA3 | Kokopäiväisille työntekijöille tarjotetut merkitt ävät edut, joita ei ole tarjott u mää rä- tai osa-aikaisille työntekijöille |
— | Ei olennainen Cityconin toimin nassa. |
| Koodi | Sisältö | Sivu Kommentit |
Koodi | Sisältö | Sivu | Kommentit | ||
|---|---|---|---|---|---|---|---|---|
| EN14 | Biodiversiteett iin kohdistuvien vaikutusten | LA15 | Työhönpaluuaste vanheimpainvapaalta | — | ||||
| hallintastrategiat, nykyiset toimenpiteet ja | — | Henkilöstön ja työnantajan väliset suhteet | ||||||
| -suunnitelmat | LA4 | Järjestäytyneiden työntekijöiden prosent | √ 60 | |||||
| EN15 | Uhanalaiset lajit organisaation vaikutus | — | tisosuus | |||||
| alueella | LA5 | Vähimmäisirtisanomisaika/operatiivisten | √ 60 | Citycon toimii paikallisten lakien ja | ||||
| Päästöt ja jätt eet | muutosten ilmoitt aminen henkilöstölle | määräysten mukaisesti. | ||||||
| EN16- | Suorat ja epäsuorat kasvihuonekaasujen | √ 49-50, 88 | Työterveys ja -turvallisuus | |||||
| EN17 | päästöt | LA6 | Henkilöstön edustus työterveys- ja turval | √ 60 | ||||
| CRE3 | Kiinteistöistä aiheutuneiden kasvihuone | √ 49, 88 | lisuuselimissä | |||||
| kaasujen ominaispäästöt | LA7 | Työperäisten onnett omuuksien ja sairauk | √ 60-61 | |||||
| CRE4 | Kiinteistökehityshankkeista aiheutuneiden | — | Ei olennainen Cityconin toimin nassa. |
sien määrä, sairauspäivät ja poissaolot | ||||
| kasvihuonekaasujen ominaispäästöt | CRE6 | Kansainvälisten työterveys ja -turvallisuus | — | Ei olennainen Cityconin toimin | ||||
| EN18 | Toimenpiteet kasvihuonekaasupäästöjen vähentämiseksi ja saavutetut vähennykset ○ 48 |
järjestelmien noudatt aminen | nassa. | |||||
| EN19 | Otsonikatoa aiheutt avien aineiden käytt ö | LA8 | Koulutus ja neuvonta vakavien sairauksien | — | Ei olennainen Cityconin toimin nassa. |
|||
| ja päästöt | — | estämiseksi | ||||||
| EN20 | Typpi- ja rikkioksidipäästöt sekä muut mer | LA9 | Ammatt iliitt ojen kanssa solmitt ujen sopimusten käsitt ämät terveys- ja turval |
— | Ei olennainen Cityconin toimin nassa. |
|||
| kitt ävät päästöt | √ 50 | lisuusteemat | ||||||
| EN21 | Kokonaispäästöt veteen | Jäte- ja sadevesi on johdett u kun | Koulutus ja osaamisen kehitt äminen | |||||
| √ | nalliseen viemärijärjestelmään. | LA10 | Koulutukseen käytett y aika työntekijää | |||||
| EN22 | Jätt eiden kokonaismäärä ja hävitystapa | √ 52, 91 | kohti | √ 60 | ||||
| EN23 | Kemikaali-, öljy- ja muut vuodot ympäris | √ | Ei raportoituja vuotoja 2011. | LA11 | Elämänikäisen oppimisen ohjelmat | |||
| töön | työkunnon tueksi ja uran päätt ymisen | — | ||||||
| Maaperän puhtauteen liitt yvät toiminnot | hallitsemiseksi | |||||||
| CRE5 | Puhdistett u tai puhdistett ava maaperä kiinteistön käytt ötarkoituksen mukaisesti — |
LA12 | Kehityskeskustelujen piiriin kuuluva | 60 | Periaatt eena on, ett ä työntekijä | |||
| henkilöstö | √ | osallistuu kehityskeskusteluihin vuositt ain. |
||||||
| Tuott eet ja palvelut | Monimuotoisuus ja tasavertaiset mahdollisuudet | |||||||
| EN26 | Toimenpiteet tehokkuuden parantamiseksi | 43, 48-53 | LA13 | Johdon ja henkilöstön sukupuolijakauma, | 58-61 ja | |||
| ja tuott eiden ja palvelujen ympäristövaiku tusten vähentämiseksi sekä toimenpitei |
○ | ikäjakauma ja vähemmistöryhmien | √ | 91 | ||||
| den vaikutusten laajuus | jäsenyys | |||||||
| EN27 | Kierrätett yjen tuott eiden ja pakkausma | Ei olennainen Cityconin toimin | Tasavertainen palkitseminen | |||||
| teriaalinen suhteellinen osuus myydyistä | — | nassa. | LA14 | Naisten ja miesten peruspalkkojen suhde | ||||
| tuott eista tuoteryhmitt äin | henkilöstöryhmitt äin | — | ||||||
| Määräystenmukaisuus | Hankintapolitiikka | |||||||
| EN28 | Ympäristömääräysten rikkomisesta aiheu | √ | Ei rikkomuksia vuoden 2011 | HR1-HR2 Keskeisten alihankkijoiden ja toimitt ajien | 43 | Citycon Code of Conduct, www. | ||
| tuneiden sakkojen ja sanktioiden määrä | aikana. | prosentt iosuus ja kokonaislukumäärä, | ○ | citycon.fi /Vastuullisuus. | ||||
| Liikenne | joiden osalta on tehty ihmisoikeusarviointi, | |||||||
| EN29 | Kuljetusten ja työmatkojen aiheutt amat | 88 Citycon raportoi toiminnassaan |
sekä tästä seuranneet toimenpiteet | |||||
| ympäristövaikutukset | √ | aiheutuneen liikematkustuksen ja työmatkojen hiilidioksidipäästöt. |
HR3 | Työntekijöille tarjott u ihmisoikeuskoulutus — | ||||
| Yleiset | Syrjinnän torjunta | |||||||
| EN30 | Ympäristönsuojelun kokonaiskustannuk | HR4 | Syrjintätapausten lukumäärä ja toteutetut toimenpiteet |
√ 61 | Ei tapauksia vuonna 2011. | |||
| set ja investoinnit tyypeitt äin | — | Yhdistymisvapaus ja työehtosopimukset | ||||||
| Sosiaalisen vastuun indikaatt orit | HR5 | Yhdistymisvapauden ja työehtosopimus | Ei tunnistett uja riskejä toiminta | |||||
| Työllistäminen | ten riskit ja uhat sekä toimenpiteet niiden | √ | alueella. Citycon Code of Conduct. | |||||
| LA1-LA2 Henkilöstön kuvaus | √ 58-61, 91 | estämiseksi | ||||||
GRI-TAULUKOT
| Lapsityövoima | Asiakkaiden terveys ja turvallisuus | |||||
|---|---|---|---|---|---|---|
| HR6 | Toiminnot, joihin liitt yy lapsityövoiman riski sekä toimenpiteet lapsityövoiman |
√ | 43, 58 | Citycon Code of Conduct, www. citycon.fi /Vastuullisuus. |
PR1 | Tuott eiden ja palveluiden terveys- ja turval |
| estämiseksi | PR2 | Tuott eita ja palveluita koskevien terveys | ||||
| Pakkotyövoima | ja turvallisuusmääräysten ja sääntöjen | |||||
| HR7 | Toiminnot, joihin liitt yy pakkotyövoiman | 43, 58 | Citycon Code of Conduct, www. citycon.fi /Vastuullisuus. |
rikkomusten määrä ja seuraukset | ||
| riski sekä toimenpiteet pakkotyövoiman estämiseksi |
√ | Tuote- ja palvelutiedot | ||||
| Turvallisuuskäytännöt | PR3 | Tuott eiden ja palveluiden pakollinen | ||||
| HR8 | Ihmisoikeuskoulutuksen saanut turvalli suushenkilöstön määrä |
— | Cityconin palkkalistoilla ei ole turvallisuushenkilöitä. |
CRE8 | Kestävän kehityksen sertifi oinnit ja | |
| Alkuperäiskansojen oikeudet | PR4 | Tuote- ja palvelutietojen merkintöjä kos | ||||
| HR9 | Alkuperäiskansojen oikeuksien loukka ukset |
— | Cityconin toiminta-alueet eivät ulotu alkuperäiskansojen lähei |
kevien määräysten ja sääntörikkomusten määrä ja seuraukset |
||
| syyteen. | ||||||
| Ihmisoikeusarviointi | Markkinointiviestintä | |||||
| HR10 | Ihmisoikeusarvioinnin laajuus | — | PR6 | Markkinointiviestintään liitt yvien lakien, | ||
| Epäkohtien korjaaminen | normien ja vapaaehtoisten sääntöjen | |||||
| HR11 | Käsiteltyjen ihmisoikeusloukkauksien | √ | Ei tapauksia vuonna 2011. | noudatt amista tukevat toiminnot | ||
| määrä | PR7 | Markkinointiviestintää koskevien määräys | ||||
| Yhteisöt | ten ja vapaaehtoisten sääntörikkomusten | |||||
| SO1 | Arviointi- ja hallinto-ohjelmat sekä käytän nöt paikallisyhteisöihin liitt yen |
○ 62-63 | määrä ja seuraukset Asiakkaiden yksityisyyden suoja |
|||
| SO9 | Toimintojen vaikutukset paikallisyhteisöihin ○ 62-63 | PR8 | Asiakkaan yksityisyytt ä loukkaavien | |||
| SO10 | Paikallisyhteisöihin kohdistuvien vaikutus | ○ 62-63 | ||||
| ten ehkäisy- ja vähentämistoimenpiteet | Määräystenmukaisuus | |||||
| CRE7 | Hankkeiden vuoksi uudelleensijoitett ujen | — | Ei olennainen Cityconin toimin | PR9 | Tuott eiden ja palveluiden käytt öön liitt yvän | |
| henkilöiden määrä | nassa. | lainsäädännön ja -säädösten rikkomisesta | ||||
| Korruptio | aiheutuneiden sakkojen määrä | |||||
| SO2 | Korruptioriskin hallinta | √ 43, 61-62 | Citycon Code of Conduct. | |||
| SO3 | Henkilöstön koulutus korruptioon liitt yvis tä käytännöistä |
√ 43, 61-62 | Citycon Code of Conduct. | |||
| SO4 | Lahjontatapauksiin liitt yvät toimenpiteet | √ 43, 61-62 | Ei tapauksia vuonna 2011. | |||
| Poliitt inen vaikutt aminen | ||||||
| SO5 | Organisaation osallistuminen poliitt iseen vaikutt amiseen ja lobbaukseen |
√ 61-62 | ||||
| SO6 | Poliitt isille puolueille, poliitikoille ja muille | 61-62 | ||||
| vastaaville instituutioille annett u taloudel linen tuki ja luontaissuoritukset |
√ | |||||
| Kilpailunrajoitukset | ||||||
| SO7 | Kilpailun rajoitt amiseen ja monopoliase man väärinkäytt öön liitt yvien oikeu denkäyntien määrä sekä niihin liitt yvät toimenpiteet |
√ | Ei tapauksia vuonna 2011. | |||
| Määräystenmukaisuus | ||||||
| SO8 | Merkitt äviin laki- ja sääntörikkomuuksiin liitt yvien sakkojen ja muiden sanktioiden määrä ja muut seuraamukset |
√ | Ei tapauksia vuonna 2011. | |||
| Koodi | Sisältö | Sivu | Kommentit | Koodi | Sisältö | Sivu | Kommentit | ||
|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|
| Lapsityövoima | Asiakkaiden terveys ja turvallisuus | ||||||||
| HR6 | Toiminnot, joihin liitt yy lapsityövoiman riski sekä toimenpiteet lapsityövoiman |
√ | 43, 58 | Citycon Code of Conduct, www. citycon.fi /Vastuullisuus. |
PR1 | Tuott eiden ja palveluiden terveys- ja turval lisuusvaikutukset |
— | ||
| estämiseksi | PR2 | Tuott eita ja palveluita koskevien terveys | Ei tapauksia vuonna 2011. | ||||||
| Pakkotyövoima | ja turvallisuusmääräysten ja sääntöjen | √ | |||||||
| HR7 | Toiminnot, joihin liitt yy pakkotyövoiman | 43, 58 | Citycon Code of Conduct, www. | rikkomusten määrä ja seuraukset | |||||
| riski sekä toimenpiteet pakkotyövoiman | √ | citycon.fi /Vastuullisuus. | Tuote- ja palvelutiedot | ||||||
| estämiseksi | PR3 | Tuott eiden ja palveluiden pakollinen | — | ||||||
| Turvallisuuskäytännöt | informaatio | ||||||||
| HR8 | Ihmisoikeuskoulutuksen saanut turvalli suushenkilöstön määrä |
— | Cityconin palkkalistoilla ei ole turvallisuushenkilöitä. |
CRE8 | Kestävän kehityksen sertifi oinnit ja luokitukset |
√ 53 | |||
| Alkuperäiskansojen oikeudet | PR4 | Tuote- ja palvelutietojen merkintöjä kos | Ei tapauksia vuonna 2011. | ||||||
| HR9 | Alkuperäiskansojen oikeuksien loukka | Cityconin toiminta-alueet eivät | kevien määräysten ja sääntörikkomusten | √ | |||||
| ukset | — | ulotu alkuperäiskansojen lähei | määrä ja seuraukset | ||||||
| syyteen. | PR5 | Asiakastyytyväisyyteen liitt yvät käytännöt √ 63-64 | |||||||
| Ihmisoikeusarviointi | Markkinointiviestintä | ||||||||
| HR10 | Ihmisoikeusarvioinnin laajuus | — | PR6 | Markkinointiviestintään liitt yvien lakien, | 64 | ||||
| Epäkohtien korjaaminen | normien ja vapaaehtoisten sääntöjen | √ | |||||||
| HR11 | Käsiteltyjen ihmisoikeusloukkauksien | √ | Ei tapauksia vuonna 2011. | noudatt amista tukevat toiminnot | |||||
| määrä | PR7 | Markkinointiviestintää koskevien määräys | Ei tapauksia vuonna 2011. | ||||||
| Yhteisöt | ten ja vapaaehtoisten sääntörikkomusten | √ | |||||||
| SO1 | Arviointi- ja hallinto-ohjelmat sekä käytän | ○ 62-63 | määrä ja seuraukset | ||||||
| nöt paikallisyhteisöihin liitt yen | Asiakkaiden yksityisyyden suoja | ||||||||
| SO9 | Toimintojen vaikutukset paikallisyhteisöihin ○ 62-63 | PR8 | Asiakkaan yksityisyytt ä loukkaavien | Ei tapauksia vuonna 2011. | |||||
| SO10 | Paikallisyhteisöihin kohdistuvien vaikutus | ○ 62-63 | rikkomusten ja valitusten määrä | √ | |||||
| ten ehkäisy- ja vähentämistoimenpiteet | Määräystenmukaisuus | ||||||||
| CRE7 | Hankkeiden vuoksi uudelleensijoitett ujen | — | Ei olennainen Cityconin toimin | PR9 | Tuott eiden ja palveluiden käytt öön liitt yvän | Ei tapauksia vuonna 2011. | |||
| henkilöiden määrä | nassa. | lainsäädännön ja -säädösten rikkomisesta | √ | ||||||
| Korruptio | aiheutuneiden sakkojen määrä |
Alkutuott o: Kiinteistön annualisoitu nett ovuokratuott o arvopäivänä jaett una kohteen markkina-arvolla.
Brutt ovuokratuott o: Kokonaisvuokratuott o, pääomavuokratuott o, ylläpitokorvaus sekä muut mahdolliset vuokratuotot.
Käyvän arvon muutos: Kiinteistökannan markkina-arvojen muutos investoinneilla vähennett ynä ja valuutt akurssierot poislukien.
NAV: EPRA:n suosituksen mukaan laskett u yhtiön osakekohtainen nett ovarallisuus. Laskentakaava on tilinpäätöksen sivulla 16.
Nett otuott ovaatimus: Markkina-arvon laskennassa kohteen nett otuott ovaatimus koostuu riskitt ömästä korosta ja kiinteistökohtaisesta sekä markkinaehtoisesta riskistä. Nett otuott ovaatimus on alin koko sijoitusperiodin nimellinen sisäinen korko, jolla sijoitukseen oltaisiin halukkaita.
Nett otuott o%: Nett o(vuokra)tuott o suhteutett una kohteen markkina-arvoon: nett otuott oprosentt i lasketaan 12 edeltävän kuukauden nett otuotoista ja laskennallisesta markkinaarvosta siten, ett ä kuukausituotoista ja kuukausitt aisista markkina-arvoista muodostetaan indeksi, ja indeksistä lasketaan vuosituott o.
Nett ovuokratuott o: Brutt ovuokratuott o, johon on lisätt y käytt ökorvaukset ja palvelutuotot sekä josta on vähennett y kiinteistön hoitokulut ja vuokraustoiminnan muut kulut.
NNNAV: EPRA:n suosituksen mukaan laskett u oikaistu osakekohtainen nett ovarallisuus. Laskentakaava on tilinpäätöksen sivulla 16.
Tuott o markkinavuokrille: Kiinteistön arvioitu markkinavuokratuott o, josta vähennetään kiinteistön hoitokulut ilmaistuna prosentt ina kohteen markkina-arvosta.
Ankkurivuokralainen: Liike- tai kauppakeskuksen merkitt ävä vuokralainen, usein liikeketju, jolla on vahva taloudellinen asema ja jonka vuokraama liikepinta-ala on huomatt ava. Ankkurivuokralaisten kanssa tehdään yleensä pitkät vuokrasopimukset.
Investoinnit/Brutt oinvestoinnit: Brutt oinvestointien mukaisia panostuksia taseen varoihin. Brutt oinvestoinneilla tarkoitetaan sijoituskiinteistöjen ja aineellisten sekä aineett omien hyödykkeiden hankintamenoa. Sijoituskiinteistön hankintameno taseessa muodostuu velatt omasta kauppahinnasta ja transaktiokuluista, kuten asiantuntijapalkkioista ja varainsiirtoverosta. Brutt oinvestointeja ovat myös investoinnit kehityshankkeisiin ja kiinteistöjen perusparannukset sekä vuokratilan muutostyöt.
Kauppakeskuksen vaikutusalue: Suomessa Taloustutkimuksen kauppakeskusten kävijä- ja ajoaikatutkimukseen sekä Cityconin omiin haastatt elututkimuksiin perustuva arvio kauppakeskuksen alueellisesta markkina-alueesta. Ruotsissa ja Virossa vaikutusalueen väestö on määritelty 5-15 minuutin ajoajan perusteella. Liett uan kohteiden tiedot perustuvat arvioon.
Kiinteistön hoitokulut tai käytön ja ylläpidon kustannukset: Kiinteistön hallinnasta ja ylläpidosta aiheutuneet kulut, esimerkiksi lämmityksestä, sähköstä, vartioinnista ja yleisten alueiden siivouksesta.
Liikevaihtoperusteinen vuokra tai liikevaihtosidonnainen vuokra: Vuokra, joka on jaett u liikevaihtoon sidott uun pääomavuokraan ja ylläpitokorvaukseen. Liikevaihtosidonnaisessa pääomavuokrassa on lisäksi sovitt u minimivuokrasta, joka on sidott u elinkustannusindeksiin. Jos minimivuokra on pienempi kuin toteutuneesta liikevaihdosta laskett u vuokran osuus, vuokralainen maksaa ylimenevän osan. Liikevaihtoon sidott u osuus määräytyy tilassa toimivan vuokralaisen toimialan ja arvioidun myynnin mukaan.
Taloudellinen vuokrausaste: Vuokrasopimusten mukainen vuokratuott o jaett una vapaiden tilojen markkinahintaisella arviovuokralla, johon on lisätt y vuokrasopimusten mukainen vuokratuott o. Vuosikertomuksessa vuokrausasteella viitataan taloudelliseen vuokrausasteeseen.
Vertailukelpoinen kohde: Kohde, joka on ollut yhtiön omistuksessa koko vertailukauden (24kk). Vertailukelpoisiin kohteisiin eivät kuulu kehitys- ja laajennuskohteet eivätkä tontit.
Vuokrausaste (m²): Vuokratun pinta-alan osuus vuokratt avasta pinta-alasta.
Vuokran osuus vuokralaisen liikevaihdosta (Occupancy cost ratio, OCR): Vuokralaisen Cityconille maksaman vuotuisen brutt ovuokran osuus vuokralaisen vuotuisesta arvonlisäverott omasta myynnistä. Arvonlisäveron osuus on arvio. Luku kuvaa vuokralaisen vuokranmaksukykyä.
Vuokratt avissa oleva pinta-ala: Pinta-ala, jonka voidaan perustellusti olett aa olevan vuokratt avissa, ja josta vuokralainen on valmis maksamaan vuokraa.
Brownfi eld-alue: Hylätt y tai vajaakäytöllä oleva entinen teollisuus- tms. alue, ei kuitenkaan vältt ämätt ä pilaantunut maaalue, vastakohta "greenfi eld".
CO2e: Hiilidioksidiekvivalentt i. Kasvihuonekaasupäästöjen yhteismitt a, jonka avulla voidaan laskea yhteen eri kasvihuonekaasujen päästöjen vaikutus kasvihuoneilmiön voimistumiseen. Tässä laskennassa kaikkien kasvihuonekaasujen vaikutus muutetaan vastaamaan hiilidioksidin ilmastovaikutusta.
Ekosysteemi: Toiminnallinen kokonaisuus, johon sisältyvät niin luonnon elolliset kuin elott omatkin kohteet tietyllä rajatulla alueella.
G3.1-ohjeisto: GRI-raportointiin liitt yvä raportointiohjeiston päivitys, joka on julkaistu vuonna 2011.
GHG: Greenhouse gas, kasvihuonekaasu (ks. tarkemmin Kasvihuonekaasut).
GHG-protokolla: Kasvihuonekaasuprotokolla; laskentamenetelmä, jonka avulla lasketaan hiilijalanjäljen kokoa.
Greenfi eld-alue: Rakentamaton alue. Vastakohta brownfi eldalueelle.
Hiilidioksidi, CO2: Kasvihuonekaasu, jota syntyy orgaanisen aineen palaessa (esim. fossiilisia poltt oaineita käytt ävissä voimaloissa, auton moott oreissa jne.). Hiilidioksidi lämmitt ää merkitt ävästi ilmastoa, koska sitä on ilmakehässä yli sata kertaa enemmän kuin muita kasvihuonekaasuja yhteensä.
Hiilijalanjälki: Hiilijalanjäljellä tarkoitetaan yksitt äisen ihmisen, organisaation, tapahtuman tai tuott een vaikutusta ilmaston lämpenemiseen. Lähes kaikella ihmisen toiminnalla on hiilijalanjälki, joka kertoo kuinka paljon kasvihuonekaasupäästöjä kustakin toiminnosta syntyy. Ilmoitetaan massana (g, kg, tn).
Ilmastonmuutos: Maapallon keskilämpötilan kohoaminen, merenpinnan nouseminen ja jää- sekä lumipeitt eiden kaventuminen. Myös sadannassa tapahtuu muutoksia. Lämpeneminen johtuu hyvin todennäköisesti pääosin maapallon kasvihuoneilmiön voimistumisesta. Kasvihuoneilmiö on voimistunut, koska ihmisen toiminta on lisännyt hiilidioksidin ja muiden kasvihuonekaasujen määrää ilmakehässä.
Kasvihuonekaasut: Ilmakehässä esiintyviä kaasuja, jotka lämmitt ävät maapalloa samaan tapaan kuin lasiseinät kasvihuonett a. Kasvihuonekaasut päästävät lävitseen lyhytaaltoista auringonvaloa, mutt a pidätt ävät maapallon pinnasta säteilevää pitkäaaltoista lämpösäteilyä. Tärkeimpiä kasvihuoneilmiötä ylläpitäviä ja sitä voimistavia ilmakehän kaasuja ovat hiilidioksidi, metaani, otsoni, typpioksiduuli (ilokaasu) ja freonit.
Kestävä kehitys: Kestävä kehitys on jatkuvaa, ohjatt ua yhteiskunnallista muutosta, jonka päämääränä turvata nykyisille ja tuleville sukupolville hyvät elämisen mahdollisuudet. Kestävä kehitys voidaan jakaa kolmeen ulott uvuuteen: taloudelliseen, ekologiseen ja sosiaaliseen.
Ongelmajäte: Ongelmajätt eitä ovat jätelain mukaan sellaiset jätt eet, jotka kemiallisen tai muun ominaisuutensa vuoksi voivat aiheutt aa vaaraa tai haitt aa terveydelle tai ympäristölle. Esimerkiksi erilaiset liuott imet, maalit, raskasmetalliparistot, loisteputket, kylmälaitt eet, TV- ja ATK-näytöt sekä jäteöljy luokitellaan ongelmajätt eiksi.
Primäärienergia: Primäärienergia on luonnossa esiintyvää jalostamatonta energiaa, joka jaetaan uusiutuvaan (esim. vesivoima) ja uusiutumatt omaan (esim. öljy) energiaan.
Sekundäärienergia: Primäärienergiasta tuotett ua energiaa, esim. sähkö tai kaukolämpö. Muuntoprosessissa katoaa osa alkuperäisestä (primääri)energiasta.
Ympäristövaikutus: Mikä tahansa muutos ympäristössä, joka on kokonaan tai ositt ain organisaation toimintojen, tuotteiden tai palvelujen seurausta. Muutos voi olla haitallinen tai hyödyllinen.
CRESS (Construction and Real Estate Sector Supplement): GRI:n julkaisema raportointiohjeistus, jonka tavoitt eena on
luoda yhtenäinen ja läpinäkyvä vastuullisuuden raportointikäytäntö rakennus- ja kiinteistöalalle.
EPRA: Eurooppalaisten listatt ujen kiinteistösijoitusyhtiöiden etujärjestö ("The European Public Real Estate Association"), joka julkaisee toimialaa koskevia suosituksia mm. taloudellisen informaation esitt ämisestä.
Globaali tutkimus kiinteistörahastojen ja –sijoitusyhtiöiden ympäristöjohtamisen tavoitt eista ja saavutuksista. Tutkimuksen aloite on lähtöisin institutionaalisten sijoitt ajien yhteenliitt ymältä. Tutkimuksen on toteutt anut CRESB Foundation.
GRI, Global Reporting Initiative: Kansainvälinen aloite luoda tilinpäätösraportointia vastaava toimintamalli yritysten ja organisaatioiden yhteiskuntavastuun raportointiin.
ICSC: Kansainvälinen kauppakeskusyhdistys.
IEA: Kansainvälinen energiajärjestö.
NCSC: Pohjoismainen kauppakeskusyhdistys.
RAKLI ry: Asunto-, toimitila- ja rakennutt ajaliitt o.
SIPA: Scandinavian International Property Association, Pohjoismaisten kiinteistönomistajien järjestö.
UNEP: United Nations Environment Programme, YK:n ympäristöohjelma, joka seuraa maailman ympäristön tilaa ja käynnistää toimia ympäristöuhkien torjumiseksi sekä haitt ojen lieventämiseksi tai poistamiseksi.
UNEP SBCI Sustainable Buildings and Climate Initiative: YK:n ympäristöohjelman kestävää rakentamista koskeva aloite.
WBCSD: World Business Council for Sustainable Development, Kestävän kehityksen yritysneuvosto.
WRI: World Resources Institute, Maailman luonnonvarojen tutkimussäätiö.
kWh = kilowatt itunti
MWh = megawatt itunti
MJ = megajoule
TJ = terajoule
t = tonni
m³ = kuutiometri
| Hallituksen toimintakertomus 3 | ||||||||||
|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|
| EPRA:n tunnusluvut 15 | ||||||||||
| CITYCON OYJ:N KONSERNITILINPÄÄTÖS 1.1.-31.12.2011 20 |
||||||||||
| Laaja konsernituloslaskelma, IFRS 20 | ||||||||||
| Konsernitase, IFRS 21 | ||||||||||
| Konsernin rahavirtalaskelma, IFRS 22 | ||||||||||
| Konsernin oman pääoman laskelma, IFRS 23 | ||||||||||
| Konsernitilinpäätöksen liitetiedot, IFRS 24 | ||||||||||
| 1. | Yrityksen perustiedot 24 | |||||||||
| 2. | Tilinpäätöksen laatimisperusta 24 | |||||||||
| 3. | Muutokset IFRS-standardeissa | |||||||||
| ja laskentaperiaatt eissa 24 | ||||||||||
| 4. | Yhteenveto konsernitilinpäätöksen | |||||||||
| laatimisperiaatt eista 24 | ||||||||||
| 5. | Keskeiset arviot ja oletukset sekä | |||||||||
| harkintaa edellytt ävät laatimisperiaatt eet 28 | ||||||||||
| 6. | Brutt ovuokratuott o30 | |||||||||
| 7. | Segmentt i-informaatio 30 | |||||||||
| 8. | Hoitokulut 32 | |||||||||
| 9. | Vuokraustoiminnan muut kulut 32 | |||||||||
| 10. Hallinnon kulut 32 | ||||||||||
| 11. Henkilöstökulut 32 | ||||||||||
| 12. Poistot 32 | ||||||||||
| 13. Liiketoiminnan muut tuotot ja kulut 32 | ||||||||||
| 14. Rahoituskulut (nett o) 33 | ||||||||||
| 15. Tuloverot 33 | ||||||||||
| 16. Osakekohtainen tulos 33 | ||||||||||
| 17. Sijoituskiinteistöt 34 |
| 18. Osuudet yhteisessä määräysvallassa | ||
|---|---|---|
| olevissa yksiköissä 35 | ||
| 19. Aineett omat hyödykkeet 35 | ||
| 20. Aineelliset käytt öomaisuushyödykkeet 35 | ||
| 21. Laskennalliset verosaamiset ja -velat 35 | ||
| 22. Rahoitusinstrumentt ien luokitt elu 36 | ||
| 23. Johdannaissopimukset 37 | ||
| 24. Myytävissä olevat sijoituskiinteistöt 37 | ||
| 25. Myyntisaamiset ja muut saamiset 38 | ||
| 26. Rahavarat 38 | ||
| 27. Oma pääoma 38 | ||
| 28. Lainat 39 | ||
| 29. Ostovelat ja muut velat 42 | ||
| 30. Työsuhde-etuudet 43 | ||
| 31. Liiketoiminnan rahavirta 44 | ||
| 32. Vastuusitoumukset 44 | ||
| 33. Lähipiiritapahtumat 45 | ||
| 34. Konsernirakenteen muutokset vuonna 2011 47 | ||
| Tunnusluvut 48 | ||
| 1. | Konsernin viiden vuoden tunnusluvut 48 | |
| 2. | Viiden vuoden segmentt i-informaatio 49 | |
| Emoyhtiön tuloslaskelma, FAS 50 | ||
| Emoyhtiön tase, FAS 51 | ||
| Emoyhtiön rahavirtalaskelma, FAS 52 | ||
| Emoyhtiön tilinpäätöksen liitetiedot, FAS 53 | ||
| 1. | Laadintaperiaatt eet 53 | |
| 2. | Liikevaihto 53 | |
| 3. | Vuokraustoiminnan muut kulut 53 | |
| 4. | Henkilöstökulut 53 | |
| 5. | Poistot ja arvonalentumiset 53 | |
| 6. | Liiketoiminnan muut tuotot ja kulut 53 |
| 7. | Rahoituskulut (nett o) 53 | |
|---|---|---|
| 8. | Tuloverot 54 | |
| 9. | Aineett omat hyödykkeet 54 | |
| 10. Aineelliset hyödykkeet 54 | ||
| 11. Tytäryhtiöosakkeet 54 | ||
| 12. Osakkuusyhtiöosakkeet 54 | ||
| 13. Muut sijoitukset 54 | ||
| 14. Tytäryhtiöt ja omistusyhteysyritykset 54 | ||
| 15. Pitkä-ja lyhytaikaiset saamiset 54 | ||
| 16. Oma pääoma 55 | ||
| 17. Vieras pääoma 55 | ||
| 18. Vastuusitoumukset 55 | ||
| Osakkeet ja osakkeenomistajat 56 | ||
| Tunnuslukujen laskentaperiaatt eet 57 | ||
| Tilinpäätöksen allekirjoitukset 58 | ||
| Tilintarkastuskertomus 59 | ||
| Kiinteistölista 60 | ||
| Arviointilausunto 64 |
Citycon saavutt i julkistamansa vuoden 2011 taloudelliset tavoitt eet. Yhtiö tarkensi vuoden 2011 kolmannen osavuosikatsauksensa yhteydessä tavoitt eitaan ja ilmoitt i odott avansa vuoden 2011 liikevaihdon kasvavan vuoteen 2010 verratt una 18–23 miljoonalla eurolla, operatiivisen liikevoitt onsa (EPRA operating profi t) 10–15 miljoonalla eurolla ja operatiivisen tuloksensa (EPRA Earnings) 4–8 miljoonalla eurolla. Vuonna 2011 liikevaihto kasvoi vuoteen 2010 verratt una 21,1 miljoonalla eurolla, operatiivinen liikevoitt o (EPRA operating profi t) 12,4 miljoonalla euroa sekä operatiivinen tulos (EPRA Earnings) 6,0 miljoonalla eurolla.
Citycon vaihtoi ulkopuolisen kiinteistöarvioitsijansa vuonna 2011. Kiinteistöjen arvon vuoden lopussa on ensimmäistä kertaa arvioinut Jones Lang LaSalle Finland Oy. Citycon on vaihtanut puolueetonta ulkopuolista arvioitsijaa tasaisin väliajoin. Vuoden 2011 kolmen ensimmäisen vuosineljänneksen kiinteistöarvioinneista vastasi Realia Management Oy, joka toimi arvioitsijana yli neljä vuott a.
Liikevaihto kasvoi 217,1 miljoonaan euroon (2010: 195,9 milj. euroa).
Nett ovuokratuotot kasvoivat 17,1 miljoonaa euroa eli 13,4 prosentt ia ja olivat 144,3 miljoonaa euroa (127,2 milj. euroa). Vertailukelpoisilla valuutt akursseilla laskett una nett ovuokratuotot kasvoivat 15,5 miljoonaa euroa eli 12,2 prosentt ia. Kehityshankkeiden, kuten Espoontorin, Jyväskylän Forumin ja Åkersberga Centrumin valmistuminen, kasvatt ivat nett ovuokratuott oja 5,3 miljoonalla eurolla. Kauppakeskus Kristiinen ja Högdalen Centrumin hankinnat kasvatt ivat nett ovuokratuott oja 7,0 miljoonalla eurolla.
| AVAINLUVUT | Q4/2011 Q4/2010 Q3/2011 | 2011 | 2010 Muutos-% 1) | |||
|---|---|---|---|---|---|---|
| Liikevaihto, Me | 56,0 | 49,9 | 55,0 | 217,1 | 195,9 | 10,8 % |
| Nett ovuokratuott o, Me | 37,3 | 31,8 | 38,3 | 144,3 | 127,2 | 13,4 % |
| Liikevoitt o, Me | 10,7 | 35,4 | 17,0 | 81,8 | 157,7 | -48,1 % |
| % liikevaihdosta | 19,1 % | 70,9 % | - | 37,7 % | 80,5 % | - |
| Tappio/voitt o ennen veroja, Me | -5,3 | 22,0 | 1,0 | 19,7 | 102,8 | -80,9 % |
| Katsauskauden tappio/ voitt o | ||||||
| emoyhtiön omistajille, Me | -5,4 | 14,4 | -0,7 | 13,0 | 78,3 | -83,5 % |
| Operatiivinen liikevoitt o (EPRA operating profi t), Me | 28,9 | 24,3 | 31,3 | 117,4 | 105,0 | 11,8% |
| % liikevaihdosta | 51,6 % | 48,8 % | 56,8 % | 54,1 % | 53,6 % | 0,9 % |
| Operatiivinen tulos (EPRA Earnings), Me | 12,5 | 13,5 | 14,9 | 53,3 | 47,3 | 12,7 % |
| Ei-operatiivinen tulos, Me | -17,9 | 0,9 | -15,6 | -40,3 | 31,1 | - |
| Tulos/osake, euroa | -0,02 | 0,06 | 0,00 | 0,05 | 0,34 | -85,5 % |
| Tulos/osake, laimennett u, euroa | -0,02 | 0,06 | 0,00 | 0,05 | 0,34 | -85,5 % |
| Operatiivinen tulos/osake, (EPRA EPS), EUR 2) Liiketoiminnan nett orahavirta/osake, euroa |
0,05 0,04 |
0,06 0,00 |
0,05 0,14 |
0,21 0,25 |
0,21 0,09 |
-1,1 % 190,5 % |
| Sijoituskiinteistöjen käypä arvo, Me | 2 512,6 2 522,1 2 367,7 | 6,5 % | ||||
| Oma pääoma/osake, euroa | 3,29 | 3,25 | 3,47 | -6,5 % | ||
| Nett ovarallisuus (EPRA NAV)/osake, euroa | 3,64 | 3,62 | 3,79 | -4,6 % | ||
| Oikaistu nett ovarallisuus | ||||||
| (EPRA NNNAV) / osake, euroa | 3,31 | 3,29 | 3,49 | -5,7 % | ||
| Omavaraisuusaste, % | 37,7 | 36,0 | 37,1 | -2,9 % | ||
| Nett ovelkaantumisaste, % | 148,3 | 151,4 | 153,1 | -1,1 % | ||
| Korollinen nett ovelka (käypä arvo), Me | 1 445,2 1 463,5 1 386,0 | 5,6 % | ||||
| Nett otuott o-% | 5,9 | 6,0 | 5,8 | 3,4 % | ||
| Nett otuott o-%, vertailukelpoiset kohteet | 6,0 | 6,1 | 6,0 | 1,7 % | ||
| Taloudellinen vuokrausaste, % | 95,4 | 95,5 | 95,1 | 0,5 % | ||
| Henkilöstö katsauskauden lopussa | 129 | 136 | 129 | 5,4 % | ||
| Osinko/osake, euroa | 0,04 3) | 0,04 | 0,0 % | |||
| Sijoitetun vapaan oman pääoman | ||||||
| palautus/osake, euroa | 0,11 3) | 0,10 | 10,0 % | |||
| Osinko ja sijoitetun vapaan oman pääoman palau tus yhteensä/osake, euroa |
0,15 3) | 0,14 | 7,1 % |
1) Muutos-% on laskett u tarkoista luvuista ja viitt aa vuosien 2011 ja 2010 väliseen muutokseen.
2) Citycon on aikaisemmin raportoinut ainoastaan laimennetun osakekohtaisen operatiivisen tuloksen (EPRA EPS, diluted). Vuoden 2011 tilinpäätöksessä Citycon raportoi myös laimentamatt oman osakekohtaisen operatiivisen tuloksen (EPRA EPS, basic) ja raportoi tulevaisuudessa ainoastaan laimentamatonta osakekohtaista operatiivista tulosta (EPRA Earnings, basic) EPRA:n suositusten mukaisesti. Vuoden 2011 tilinpäätöksestä kohdasta EPRA:n tunnusluvut löytyy lisätietoja laimentamattomasta ja laimennetusta operatiivisesta tuloksesta (EPRA EPS).
3) Hallituksen ehdotus.
Viiden vuoden avainluvut löytyvät tilinpäätöksen sivulta 48.
Selvitys Citycon-konsernin hallinto- ja ohjausjärjestelmästä tilikaudelta 2011 (Corporate Governance Statement) on julkaistu samanaikaisesti yhtiön tilinpäätöksen ja toimintakertomuksen kanssa ja se on saatavilla yhtiön internetsivuilla www.citycon.fi .
Citycon Oyj:n toimitusjohtaja Marcel Kokkeel kommentoi vuott a 2011:
"Vuonna 2011 kehitys oli vakaata: yhtiön nett ovuokratuotot kasvoivat 13,4 prosentt ia ja vertailukelpoiset nett ovuokratuotot 3,8 prosentt ia, vuokrausaste pysyi korkeana 95,5 prosentissa, kokonaisuudessaan kauppakeskusten kävijämäärät kasvoivat 3 prosentt ia ja kauppakeskusten myynti kasvoi 7 prosentt ia. Erityisesti Ruotsissa sijaitseva Liljeholmstorget Galleria paransi tulostaan vuoden aikana.
Ero laadultaan erilaisten kiinteistöluokkien välillä korostui vuonna 2011. Tämä ero heijastui Cityconin vuokraustoimintaan ja kiinteistöjen arvoihin. Parhaissa kohteissa kysyntä on yleisesti ott aen jatkunut hyvänä ja kohteiden käyvät arvot ovat pysyneet vakaina, kun taas muissa kohteissa kehitys on ollut päinvastaista.
Yhtiön johto priorisoi kassavirran parantamista ja sen vuoksi meidän täytyy parantaa kiinteistökantamme laatua. Työskentelemme aktiivisesti nopeutt aaksemme kiinteistökehityshankkeita, myyntejä ja valikoituja hankintoja. Olemme myös järjestäneet esimerkiksi työpajoja löytääksemme uutt a vuokratt avaa pintaalaa kauppakeskuksistamme. Lisäksi olemme sitoutuneet lisäämään tuott oja vuokraamalla tiloja väliaikaisesti ja hyödyntämällä specialty leasingia.
Vuosi 2011 oli Cityconille siirtymävaihe. Päivitimme strategiaamme, ja sen mukaisesti keskitymme ainoastaan korkealaatuisiin kauppakeskuksiin Pohjoismaissa ja Baltiassa, sekä keskityimme liiketoiminnan parantamiseen. Vuoden aikana aloitimme myös sisäisen liiketoiminnan parantamis- ja kulunsäästöohjelman, "Project Now'n". Tavoitt eena on tehostaa toimintoja, päästä lähelle kulutt ajia, vuokralaisia sekä markkinapaikkoja ja tulla proaktiivisemmaksi kumppaniksi. Lisäksi yrityksen johdossa on tapahtunut muutoksia. Kertaluontoiset hallinnolliset kulut, kuten erorahat, johtuvat pääasiassa näistä muutoksista. Valtaosa muutoksista on kuitenkin toteutett u vuoden 2012 alkaessa, joten kulujen nousupaineen tulisi helpott aa vuoden edetessä.
Vuoden aikana yhtiö on vahvistanut kiinteistökantaansa sekä hankinnoin ett ä kehityshankkein. Citycon osti toukokuussa kaksi uutt a kauppakeskusta: Tallinnassa sijaitsevan Kristiinen ja Tukholmassa sijaitsevan Högdalen Centrumin. Olemme tyytyväisiä molempiin hankintoihin ja erityisesti Kristiine on ylitt änyt odotuksemme. Merkitt ävimmät kiinteistökehityskohteet ovat Suomessa käynnissä olevat hankkeet Tampereen Koskikeskuksessa ja Myllypurossa Helsingissä, lisäksi Isossa Omenassa Espoossa on käynnissä pienehkö laajennusprojekti. Tallinnassa sijaitsevassa Magistralissa on myös käynnissä kehitys- ja laajennushanke. Myös joitain ydinliiketoimintaan kuulumatt omia kohteita on myyty, ja myyntejä pyritään nopeutt amaan.
Cityconin rahoitusasema on hyvä. Yhtiön heinäkuussa järjestämä suunnatt u osakeanti toteutui onnistuneesti. Vuoden lopussa yhtiön käytett ävissä oleva likviditeett i oli yhteensä 345,0 miljoonaa euroa ja omavaraisuusaste 36,0 prosentt ia."
Alkuvuosi 2011 oli Cityconin toimintamaissa yleisesti ott aen positiivinen, kulutt ajaluott amus oli vahvalla tasolla ja vähitt äiskauppa oli kasvussa. Yleinen taloudellinen ilmapiiri muutt ui kesän jälkeen negatiiviseksi erityisesti euroalueen valtioiden velkaongelmien takia. Reaalitalouden suhdannemuutokset ovat heijastuneet vuoden aikana myös vähitt äiskauppaan. Vuoden aikana vähitt äiskaupan myynti kuitenkin kasvoi sekä Suomessa ett ä Ruotsissa. Kaikkiaan vähitt äiskauppa kasvoi vuonna 2011 Suomessa 5,3 prosentt ia, Ruotsissa 1,2 prosentt ia, Virossa 4,0 prosentt ia ja Liett uassa 8,8 prosentt ia. (Lähteet: Tilastokeskus, Statistiska Central Byrån, Statistics Estonia, Statistics Lithuania)
Kulutt ajien luott amus oman taloutensa kehitykseen oli vahva kesään saakka, mutt a heikentyi merkitt ävästi vuoden viimeisten kuukausien aikana kaikissa yhtiön toimintamaissa. Suomessa ja Ruotsissa kulutt ajien luott amusindikaatt ori on edelleen positiivinen päinvastoin kuin Virossa ja Liett uassa. (Eurostat)
Vähitt äiskaupan kasvu sekä infl aatio ovat tärkeitä Cityconin liiketoiminnassa, ja ne vaikutt avat liiketiloista saataviin vuokriin. Kaikissa Cityconin toimintamaissa kulutt ajahinnat jatkoivat nousuaan vuoden aikana. Joulukuussa infl aatio oli Suomessa 2,9 prosentt ia, Ruotsissa 2,3 prosentt ia, Virossa 5,0 prosentt ia ja Liett uassa 3,4 prosentt ia. (Tilastokeskus, Statistiska Central Byrån, Statistics Estonia, Statistics Lithuania)
Tyött ömyys on Suomessa ja Ruotsissa Euroopan Unionin keskiarvoa matalampi: joulukuun lopussa tyött ömyysaste oli Suomessa 7,4 prosentt ia ja Ruotsissa 7,1 prosentt ia. Virossa ja Liett uassa tyött ömyys on edelleen korkea, ja oli Virossa syyskuun lopussa 10,9 prosentt ia ja Liett uassa 15,3 prosentt ia. Euron käytt öönotolla on kuitenkin ollut piristävä vaikutus Viron talouteen turismin ja ulkomaisten investointien myötä. (ibid.)
Rahoitusmarkkinoiden Euroopan laajuinen epävakaus lisääntyi vuoden loppua kohden ja se vaikutt aa heikentävästi rahoituksen hintaan ja saatavuuteen.
Suomen kiinteistösijoitusmarkkinoiden transaktiovolyymi on pysynyt alhaisella tasolla vuonna 2008 Suomeen rantautuneen fi nanssikriisin jälkeen. Vaikka sijoituskysyntä on kasvanut, parhaiden kohteiden rajallinen tarjonta on pitänyt volyymit matalalla tasolla. Liikekiinteistöjen transaktiovolyymi jäi alle 400 miljoonaan euroon vuonna 2011. Vahvasta kysynnästä johtuen sekä kauppakeskusten ett ä tilaa vievän kaupan prime-kohteiden tuott ovaatimukset ovat olleet lievässä laskussa vuoden 2010 ensimmäisestä vuosineljänneksestä alkaen. Myös markkinoiden polarisaatio näytt äisi jatkuvan – samalla kun parhaiden kohteiden kysyntä on edelleen vahvaa.
Ruotsissa liikekiinteistöjen transaktiovolyymi kasvoi vuoden 2010 ensimmäisen puoliskon 3,22 miljardista kruunusta yli viisi miljardia kruunua 8,54 miljardiin kruunuun vuoden 2011 ensimmäisellä puoliskolla. Kysyntä on kuitenkin heikompaa kakkosluokan kohteille.
Virossa kauppakeskustilojen kysyntä on jatkanut kasvuaan asiakkaiden ostotott umusten muutt uessa yhä enemmän kauppakeskuksia suosiviksi ja ketjujen laajentaessa verkostoaan. Yleisestä epävarmasta taloustilanteesta huolimatt a Viron vähittäiskaupan kehitys näytt ää positiiviselta ja yleisesti ott aen kauppakeskusten laajentamissuunnitelmia on pidett y voimassa.
Liett uassa Vilnassa ei ole yhtään uutt a kauppakeskushanketta vireillä, mutt a muutamia super- ja hypermarkett eja on rakenteilla. (Lähde: Jones Lang LaSalle Finland Oy)
Kokonaismyynti Cityconin kauppakeskuksissa vuoden aikana kasvoi 7 prosentt ia ja kävijämäärät 3 prosentt ia edellisvuoteen verratt una. Myynnin kehitys oli positiivinen kaikissa yhtiön toimintamaissa: Suomessa kasvu oli 5 prosentt ia, Ruotsissa 7 prosentt ia ja Baltian maissa 18 prosentt ia. Kävijämäärä kasvoi Suomessa 2 prosentt ia, Ruotsissa 6 prosentt ia ja Baltiassa 2 prosentt ia. Positiivinen kehitys myynneissä ja kävijämäärissä johtuu pääosin viime vuosina valmistuneista kehityshankkeista. Vertailukelpoinen kauppakeskusmyynti (myynti ilman kehityshankkeiden vaikutusta ja ilman hankitt uja kohteita) kasvoi 4 prosentt ia ja oli positiivinen kaikissa yhtiön toimintamaissa. Vertailukelpoinen kävijämäärä oli edellisvuoden tasolla.
Yhtiön hallituksen arvion mukaan yhtiön kannalta keskeisimmät lähiajan riskit ja epävarmuustekijät liitt yvät yhtiön toiminta-alueiden taloudelliseen kehitykseen, mikä vaikutt aa liiketilojen kysyntään, vajaakäytt öön sekä markkinavuokratasoihin, minkä lisäksi keskeisiä lähiajan riskejä ovat myös luott omarginaalien nousu, heikentynyt velkarahoituksen saatavuus sekä kiinteistöjen käyvän arvon kehitys epävarmassa taloudellisessa ympäristössä.
Liiketilojen kysyntään, vajaakäytön pienentämiseen ja markkinavuokratasoihin liitt yy haasteita hitaan talouskasvun ympäristössä, joskin talouskriisin vaikutukset liiketilojen vuokratasoon ja vuokrausasteeseen ovat toistaiseksi jääneet verraten vähäisiksi Cityconin liiketoiminta-alueilla. Talouden suuntaukset, erityisesti kulutt ajien luott amukseen ja käytt äytymiseen vaikutt avat tekijät, vaikutt avat kuitenkin väistämätt ä liiketilojen kysyntään. Vuoden 2011 loppupuolella euroalueen valtioiden velkakriisin kärjistyminen johti epävarmuuden lisääntymiseen rahoitusmarkkinoilla, minkä seurauksena lähiaikojen talouskasvuennusteita on korjatt u alaspäin. Riskit talouskasvun kehityksen yllä ovat siis selvästi lisääntyneet ja tyypillisesti heikon
TOIMINTAKERTOMUS
talouskasvun ympäristössä liiketilojen vuokratasot laskevat, uusien liiketilojen vuokraaminen vaikeutuu ja vajaakäytt ö lisääntyy.
Cityconin kasvustrategian toteutus vaatii uuden rahoituksen hankkimista, joten rahoituksen saatavuuteen ja hintaan liitt yvät riskit ovat merkitt äviä Cityconin kannalta. Pankkien halukkuus lainata rahaa yrityksille lisääntyi vuonna 2010 ja vuoden 2011 alkupuolella, mutt a vuoden 2011 loppupuolella velkarahoituksen saatavuus kuitenkin jälleen heikentyi ja luott omarginaalit kohosivat selvästi, koska pankkien oma varainhankinta vaikeutui. Tulevaisuudessa tiukentuva pankki- ja vakuutussektoreita koskeva sääntely (Basel III- ja Solvency II-säännökset) tullee ylläpitämään velkarahoituksen korkeampia kustannuksia ja rajoitt amaan pitkäaikaisen pankkirahoituksen saatavuutt a. Tämä on omiaan nostamaan Cityconin uuden lainarahoituksen hintaa. Toistaiseksi entisestään madaltunut korkotaso ja Cityconin aktiivinen rahoituspolitiikka on lieventänyt marginaalien nousun vaikutusta. Vuonna 2012 yhtiöllä ei ole suuria jälleenrahoitustarpeita. Sitä vastoin lähivuosina Cityconin täytyy jälleenrahoitt aa ennen rahoituskriisiä alhaisilla luott omarginaaleilla solmitt uja lainasopimuksia, jolloin näiden lainojen luott omarginaalit tulevat nousemaan. Nousevat luott omarginaalit todennäköisesti johtavat Cityconin keskikorkotason nousuun tulevaisuudessa vaikka markkinakorkotasossa ei tapahtuisi merkitt äviä muutoksia.
Sijoituskiinteistöjen käyvän arvon kehitykseen liitt yy tällä hetkellä paljon epävarmuutt a johtuen valtioiden velkaongelmista ja tästä johtuvasta haasteellisesta taloustilanteesta. Yhtiön omistamien sijoituskiinteistöjen käypään arvoon vaikutt avat monet seikat, kuten yleinen ja paikallinen talouskehitys, korkotaso, odotett avissa oleva infl aatio, markkinavuokrien kehitys, vajaakäytt ö sekä kiinteistösijoitt ajien tuott ovaatimukset ja kilpailutilanne. Tämä epävarmuus heijastuu eniten liikekiinteistöihin, jotka sijaitsevat suurien kaupunkien ulkopuolella tai ovat muuten vähemmän halutt uja kiinteistöjä, koska sijoitt ajien kysyntä ei juuri nyt kohdistu tällaisiin kiinteistöihin ja myöskään pankit eivät ole erityisen halukkaita rahoitt amaan tämän kaltaisia kohteita. Toisaalta parhaiden kauppakeskusten, joihin sijoitt ajien kysyntä on epävarmuuden keskellä ohjautunut, käyvät arvot ovat myös vuonna 2011 pysyneet vakaina tai osin jopa nousseet.
Yhtiön lähiajan riskejä ja epävarmuustekijöitä, riskienhallintaa ja riskienhallinnan periaatt eita käsitellään laajemmin yhtiön internetsivuilla www.citycon.fi /riskienhallinta, vuoden 2011 tilinpäätöksen sivuilla 40–42 sekä viikolla seitsemän ilmestyvän vuoden 2011 vuosikertomuksen sivuilla 73–74.
Emoyhtiön kertyneet voitt ovarat ovat 11,5 miljoonaa euroa, johon on lisätt y tilikauden voitt o 7,6 miljoonaa euroa. Emoyhtiön sijoitetun vapaan oman pääoman rahastossa olevat varat tilikauden päätt ymispäivänä olivat 277,2 miljoonaa euroa.
Cityconin hallitus ehdott aa 21.3.2012 kokoontuvalle varsinaiselle yhtiökokoukselle, ett ä 31.12.2011 päätt yneeltä tilikaudelta maksetaan osinkoa 0,04 euroa osakkeelta ja sijoitetun vapaan oman pääoman rahastosta pääoman palautusta 0,11 euroa osakkeelta. Hallitus ehdott aa, ett ä osingonmaksun ja pääoman palautuksen täsmäytyspäivä on 26.3.2012 ja ett ä osinko ja pääoman palautus maksetaan 4.4.2012.
Hallitus ehdott aa lisäksi, ett ä tilikauden voitt o kirjataan kertyneiden voitt ovarojen tilille.
Ehdotett u voitonjako ja pääoman palautus eivät hallituksen näkemyksen mukaan vaaranna yhtiön maksukykyä.
Citycon keskitt yy edelleen liiketoiminnan nett orahavirran ja operatiivisen liikevoiton kasvatt amiseen. Toteutt aakseen strategiaansa yhtiö keskitt yy lisäarvoa tuott aviin toimenpiteisiin, valikoituihin hankintoihin ja proaktiiviseen omaisuudenhoitoon.
Suunniteltujen hankkeiden käynnistämistä arvioidaan tarkasti tiukoilla esivuokrauskriteereillä. Yhtiö pyrkii jatkamaan ydinliiketoimintaansa kuulumatt omien kohteiden myyntiä kiinteistökannan parantamiseksi ja taseen vahvistamiseksi. Yhtiö harkitsee myös muita kiinteistörahoituslähteitä.
Vuonna 2012 Citycon odott aa jatkavansa vakaan kassavirran tuott amista sekä odott aa liikevaihtonsa kasvavan 7–16 miljoonalla eurolla ja operatiivisen liikevoitt onsa (EPRA operating profi t) 8–16 miljoonalla eurolla verratt una edelliseen vuoteen nykyisellä kiinteistökannalla. Yhtiö odott aa operatiivisen tuloksensa (EPRA Earnings) kasvavan 4–11 miljoonalla eurolla edellisvuodesta. Lisäksi yhtiö odott aa osakekohtaisen operatiivisen tuloksensa (EPRA EPS:n) olevan 0,21–0,23 euroa perustuen nykyiseen kiinteistökantaan ja osakemäärään. Arvio perustuu valmistuneisiin ja valmistuviin kehityshankkeisiin sekä vallitsevaan infl aatio- ja euro-kruunu valuutt akurssitasoon sekä nykyisiin korkoihin. Kohteet, jotka eivät ole vuokralla suunnitt eilla olevien kehityshankkeiden vuoksi, vähentävät nett ovuokratuott oja vuoden aikana.
Cityconin strategiana on keskitt yä korkealaatuisiin kauppakeskuksiin Pohjoismaissa ja Baltiassa. Citycon hakee kasvua sekä kauppakeskushankinnoin ett ä omistamiensa kauppakeskusten uudistamisen ja laajentamisen kautt a. Lisäksi yhtiö määritt eli kesällä 2011 päivitetyssä strategiassaan market- ja myymäläkiinteistöt ydinliiketoimintaan kuulumatt omiksi kohteiksi ja ilmoitt i myyvänsä ne seuraavien vuosien aikana.
Vuoden lopussa yhtiön koko kiinteistöomaisuuden käypä arvo oli 2 522,1 miljoonaa euroa (2 367,7 milj. euroa) ja yhtiö omisti 36 (33) kauppakeskusta ja 44 (50) muuta kohdett a. Kauppakeskuksista sijaitsi Suomessa 23 (22), Ruotsissa 9 (8) ja Baltiassa 4 (3).
Cityconin katsauskauden brutt oinvestoinnit (hankinnat mukaan lukien) olivat yhteensä 216,7 miljoonaa euroa (133,7 milj. euroa). Investoinneista 138,9 miljoonaa euroa (4,2 milj. euroa) kohdistui uusien kiinteistöjen hankintaan, 1,1 miljoonaa euroa (2,6 milj. euroa) aiemmin tehtyjen kiinteistöhankintojen sopimustenmukaisiin kauppahinnan tarkistuksiin, 0,3 miljoonaa euroa (0,0 milj. euroa) yhteisessä määräysvallassa olevien yksikköjen hankintaan, 75,0 miljoonaa euroa (125,3 milj. euroa) kiinteistökehitykseen ja 1,4 miljoonaa euroa (1,7 milj. euroa) muihin investointeihin.
Katsauskauden aikana investoitiin Suomessa 62,5 miljoonaa euroa (76,3 milj. euroa), Ruotsissa 45,5 miljoonaa euroa (50,6 milj. euroa) ja Baltiassa 108,1 miljoonaa euroa (6,0 milj. euroa). Yhtiön pääkontt orin investoinnit olivat 0,6 miljoonaa euroa (0,8 milj. euroa). Yhtiön divestoinnit olivat yhteensä 18,1 miljoonaa euroa (67,9 milj. euroa), joista yhtiö kirjasi yhteensä 0,6 miljoonaa euroa (2,1 milj. euroa) myyntivoitt oa verovaikutuksineen.
Vuoden aikana
Konsernirakenteessa vuoden 2011 aikana tapahtuneita muutoksia on käsitelty tilinpäätöksen sivulla 47.
Citycon tavoitt elee pitkän aikavälin kasvua kauppapaikkojensa asiakasmäärissä, kassavirrassa ja tehokkuudessa sekä niiden tuotoissa. Kehitystoiminnan tarkoituksena on säilytt ää yhtiön kauppapaikat kilpailukykyisinä niin asiakkaiden kuin vuokralaistenkin kannalta. Kehityshankkeet heikentävät tilapäisesti joidenkin kohteiden tuott oa, sillä uudistusten vuoksi osa liiketiloista on väliaikaisesti tyhjennett ävä, mikä puolestaan vaikutt aa kyseisten kehityskohteiden vuokratuott oihin. Kassavirran jatkuvuuden turvaamiseksi Citycon pyrkii toteutt amaan rakennushankkeet vaiheitt ain.
Vuoden aikana
• Tampereella käynnistett iin Koskikeskuksen mitt ava uudistushanke, jossa vuokratt ava pinta-ala kasvaa noin 1 500 neliömetrillä. Hankkeen jälkeen Koskikeskuksen vuokratt ava vähittäiskaupan pinta-ala on noin 28 600 neliömetriä. Kokonaan uudistett u Koskikeskus avataan marraskuussa 2012. Koskikeskus on avoinna ja palvelee asiakkaitaan koko hankkeen ajan. Hankkeeseen investoidaan yhteensä 37,9 miljoonaa euroa.
Aloitett iin kauppakeskus Åkermyntan Centrumin uudistustyöt Tukholmassa. Hankkeessa kauppakeskus ja sen pysäköinti uudistetaan ja sen energiatehokkuutt a parannetaan. Kauppakeskuksen vuokratt ava pinta-ala kasvaa noin 1 600 neliömetrillä. Hankkeeseen investoidaan noin 6,9 miljoonaa euroa ja se valmistuu loppuvuodesta 2012.
Käynnistett iin kolme pienempää uudistushankett a Ruotsissa: Fruängen Centrumin, Lindomen ja Liljeholmstorgetin toimistopuolen uudistushankkeet. Näiden hankkeiden yhteenlaskett u investointitarve on noin 7,5 miljoonaa euroa ja kaikki hankkeet valmistuvat vuoden 2012 aikana.
Vuoden aikana
| Sijainti | Hankkeen pinta-ala, m2 ennen |
Hankkeen pinta-ala, m2 jälkeen |
Hankkeen arvioitu kokonais investointi (milj. euroa) |
Toteutuneet brutt oinvestoinnit 31.12.2011 mennessä (milj. euroa) |
Arvioitu lopullinen valmistumis vuosi |
|
|---|---|---|---|---|---|---|
| Forum | Jyväskylä, Suomi | 12 000 | 12 000 | 16,0 | 16,0 | valmis |
| Espoontori | Espoo, Suomi | 10 400 | 10 400 | 25,82) | 21,7 | valmis |
| Åkersberga Centrum | Österåker, Ruotsi | 20 000 | 27 500 | 52,43) | 51,6 | valmis |
| Martinlaakso | Vantaa, Suomi | 3 800 | 7 300 | 22,9 | 22,9 | valmis |
| Hansa (Trio) | Lahti, Suomi | 11 000 | 11 000 | 8,0 | 6,3 | valmis |
| Myyrmanni | Vantaa, Suomi | 8 400 | 8 400 | 6,5 4) | 6,5 | valmis |
| Kirkkonummen liikekeskus | Kirkkonummi, Suomi | 5 000 | 5 000 | 4,0 | 3,2 | valmis |
| Koskikeskus | Tampere, Suomi | 27 700 | 28 600 | 37,9 | 12,0 | 2012 |
| Myllypuro | Helsinki, Suomi | 7 700 | 7 300 | 21,3 | 21,3 5) | 2012 |
| Iso Omena | Espoo, Suomi | 60 600 | 63 000 | 7,6 | 0,6 | 2012 |
| Magistral | Tallinna, Viro | 9 500 | 11 900 | 7,0 | 2,3 | 2012 |
| Åkermyntan | Tukholma, Ruotsi | 8 500 | 10 100 | 6,9 | 0,2 | 2012 |
1) Laskett u katsauskauden lopun valuutt akursseilla.
2) Kauppakeskuksen uudistamisen alkuperäinen investointiarvio 18 milj. euroa on ylitt ynyt 2,5 milj. eurolla. Tämän lisäksi arvioituun hankkeen kokonaisinvestointiin kuuluu suunniteltuun Espoontorin laajentamiseen viereiselle Asemakujan tontille liitt yviä kustannuksia, kuten kaavoitus- ja maankäytt ömaksuja.
3) SEK-määräinen kokonaiskustannusarvio ei ole muutt unut vuoden 2009 lopusta.
4) Alkuperäistä investointiarviota on korotett u 1,7 milj. eurolla.
5) Helsingin kaupungilta vuonna 2008 saatu 5,9 milj. euron kertakorvaus verovaikutuksineen on vähennett y toteutuneista brutt oinvestoinneista.
3,4 vuott a (3,2 vuott a). Keskimääräinen neliövuokra nousi 18,7 eurosta 19,7 euroon valuutt akurssimuutosten, kehityshankkeiden, ostojen, myyntien ja indeksikorotusten vuoksi. Taloudellinen vuokrausaste nousi 95,5 prosentt iin (95,1 %) johtuen vertailukautt a pienemmästä vajaakäytöstä kauppakeskuskohteissa. Vuokran osuus vuokralaisten liikevaihdosta vertailukelpoisissa kauppakeskuskohteissa oli 8,9 prosentt ia edellisten 12 kuukauden aikana.
Hoitokulut koostuvat kiinteistöjen ylläpitokustannuksista, kuten sähköstä, siivouksesta ja korjauksista. Hoitokulut nousivat 4,2 miljoonaa euroa 67,4 miljoonasta eurosta 71,6 miljoonaan euroon. Vertailukelpoisilla valuutt akursseilla laskett una hoitokulut kasvoivat 2,8 miljoonaa euroa eli 4,1 prosentt ia. Valmistuneet kehityshankkeet ja hankinnat kasvatt ivat hoitokuluja, kun taas divestoinnit laskivat niitä. Vertailukelpoisten kohteiden hoitokulut laskivat 0,5 miljoonaa euroa johtuen mm. alhaisemmista markkinointikuluista. Toisaalta vertailukelpoisia hoitokuluja kasvatt ivat sähkö- ja lämmityskulujen nousu sähkön ympäristöveron ja kylmän talven johdosta (ks. Konsernitilinpäätöksen liitetiedot, liitetieto 8: Hoitokulut). Lumenluontikulut alenivat viime vuodesta.
Vuokraustoiminnan muut kulut koostuvat vuokratilojen muutostöistä ja luott otappioista. Vuokraustoiminnan muut kulut olivat 1,2 miljoonaa euroa (1,3 milj. euroa). Kulujen lasku johtui pääasiassa Suomen liiketoimintojen alhaisemmista luott otappioista.
• Vuoden aikana valmistui useampia pieniä hankkeita Suomessa kuten Kirkkonummen liikekeskus, Trion yhteydessä sijaitseva Hansa sekä Seinäjoen Torikeskuksen uudistus.
Vuoden aikana suunniteltiin muun muassa seuraavia hankkeita, jotka käynnistyäkseen vaativat vielä Cityconin hallituksen hyväksynnän:
Meneillään olevat sekä vuosien 2010 ja 2011 aikana valmistuneet merkitt ävimmät kehityshankkeet on lueteltu oheisessa taulukossa. Lisätietoja yhtiön valmistuneista sekä käynnissä ja suunnitt eilla olevista kehityshankkeista löytyy yhtiön verkkosivuilta sekä viikolla seitsemän ilmestyvän vuoden 2011 vuosikertomuksen sivuilta 85–87.
Seuraavassa esitetyt luvut ovat vuoden 2011 lukuja ja suluissa olevat vertailukauden luvut vuoden 2010 lukuja ellei toisin mainita.
Yhtiön liikevaihto koostuu pääasiassa vähitt äiskaupan liiketilojen vuokratuotoista sekä käytt ökorvauksista ja palvelutuotoista. Liikevaihto oli 217,1 miljoonaa euroa (195,9 milj. euroa). Liikevaihto kasvoi 21,1 miljoonaa euroa eli 10,8 prosentt ia. Vertailukelpoisilla valuutt akursseilla laskett una liikevaihto kasvoi 18,2 miljoonaa euroa eli 9,3 prosentt ia. Valmistuneet kehityshankkeet, kuten Espoontori, Jyväskylän Forum ja Åkersberga Centrum, kasvatt ivat liikevaihtoa 6,5 miljoonalla eurolla ja hankinnat 10,3 miljoonalla eurolla. Divestoinnit (ks. vuoden 2011 myynnit kohdasta Kiinteistöomaisuus; vuonna 2010 toteutetut asuntojen myynnit Ruotsissa sisältyivät myös vertailukauden divestointiportfolioon) vähensivät liikevaihtoa 1,8 miljoonalla eurolla. Vertailukelpoiset kohteet kasvatt ivat liikevaihtoa 3,2 miljoonalla eurolla. (Ks. myös taulukko Nett ovuokratuott o ja liikevaihto segmenteitt äin ja kiinteistökantakohtaisesti.)
Vertailukelpoisten kohteiden liikevaihto kasvoi kauppakeskuskohteissa korkeamman vuokratason ja parantuneen vuokrausasteen johdosta ja laski muissa liikekiinteistöissä lisääntyneen vajaakäytön vuoksi. Vertailukelpoisten kohteiden liikevaihdon kasvuun vaikutt i myös väliaikaisten vuokranalennusten väheneminen 3,0 miljoonasta eurosta 2,4 miljoonaan euroon.
Vuoden lopussa Cityconilla oli yhteensä 3 955 (3 765) vuokrasopimusta. Yhtiön vuokratt ava pinta-ala kasvoi 5,6 prosentt ia 994 730 neliömetriin. Vuokrasopimusten määrän ja vuokratt avan pinta-alan muutos johtui uusien kauppakeskuskohteiden hankinnasta Baltiassa ja Ruotsissa, valmistuneista kehityshankkeista sekä Suomessa sijaitsevien kauppakeskus Tullintorin ja marketkohteiden sekä Ruotsissa sijaitsevien asuntojen myynnistä. Vuokrasopimusten keskimääräinen jäljellä oleva kestoaika piteni ja oli
| Q4/2011 | Q4/2010 | Q3/2011 | 2011 | 2010 Muutos-% | ||
|---|---|---|---|---|---|---|
| Kiinteistöjen lukumäärä, kpl | 82 | 80 | 83 | -3,6 | ||
| Vuokratt ava pinta-ala, m² | 999 270 994 730 942 280 | 5,6 | ||||
| Annualisoitu laskennallinen vuokra-arvo, Me 1) | 226,0 | 228,5 | 205,2 | 11,4 | ||
| Keskimääräinen vuokra, EUR/m² | 19,5 | 19,7 | 18,7 | 5,3 | ||
| Kauden aikana alkaneet vuokrasopimukset, kpl | 228 | 245 | 188 | 782 | 789 | -0,9 |
| Alkaneiden vuokrasopimusten pinta-ala, m² 2) | 49 370 | 47 621 | 64 777 177 006 160 215 | 10,5 | ||
| Alkaneiden vuokrasopimusten keskimääräinen vuokra, EUR/m² 2) | 19,8 | 18,3 | 21,9 | 19,7 | 17,9 | 10,1 |
| Kauden aikana päätt yneet vuokrasopimukset, kpl | 284 | 294 | 208 | 877 | 1 279 | -31,4 |
| Päätt yneiden vuokrasopimusten pinta-ala, m² 2) | 53 143 | 25 114 | 62 713 186 120 190 489 | -2,3 | ||
| Päätt yneiden vuokrasopimusten keskimääräinen vuokra, EUR/m² 2) | 17,2 | 20,0 | 21,2 | 18,1 | 16,2 | 11,7 |
| Taloudellinen vuokrausaste kauden lopussa, % | 95,4 | 95,5 | 95,1 | - | ||
| Vuokrasopimusten keskimääräinen jäljellä oleva voimassaoloaika kauden | ||||||
| lopussa, vuott a | 3,4 | 3,4 | 3,2 | 6,3 |
Hoitokulut
Vuokraustoiminnan muut kulut
1) Kiinteistökannan annualisoitu laskennallinen vuokra-arvo sisältää annualisoidun brutt ovuokratuoton, joka perustuu kauden lopussa voimassaolevaan vuokrasopimuskantaan, vapaiden tilojen markkinavuokraan, liikevaihtosidonnaisista sopimuksista saatuun vuokratuott oon (arvio) sekä mahdollisiin muihin vuokratuott oihin.
2) Alkaneet ja päätt yneet vuokrasopimukset eivät vältt ämätt ä kohdistu samoihin tiloihin.
Cityconin nett ovuokratuotot olivat 144,3 miljoonaa euroa (127,2 milj. euroa). Nett ovuokratuotot kasvoivat 17,1 miljoonaa euroa eli 13,4 prosentt ia. Vertailukelpoisilla valuutt akursseilla laskettuna nett ovuokratuott o kasvoi 15,5 miljoonaa euroa eli 12,2 prosentt ia. Kehityshankkeet kuten Espoontori, Jyväskylän Forum ja Åkersberga kasvatt ivat nett ovuokratuott oja 5,3 miljoonalla eurolla ja kauppakeskus Kristiinen ja Högdalenin hankinnat kasvatt ivat nett ovuokratuott oja 7,0 miljoonalla eurolla. Divestoinnit vähensivät nett ovuokratuott oja 0,8 miljoonalla eurolla. Vertailukelpoisten kohteiden nett ovuokratuott o nousi 4,0 miljoonaa euroa eli 3,8 prosentt ia johtuen Liljeholmstorget Gallerian ja muiden kauppakeskusten selkeästi parantuneesta nett ovuokratuotosta sekä alhaisemmasta vajaakäytöstä. Suomen vertailukelpoisten kohteiden negatiivinen nett ovuokratuoton kehitt yminen johtui etupäässä yhdestä pääkaupunkiseudulla ja yhdestä Porissa sijaitsevasta lähes tyhjästä market-kiinteistöstä.
Cityconin kiinteistöomaisuuden nett otuott oaste oli 6,0 prosentt ia (5,8 %).
Seuraavassa taulukossa on esitett y vertailukelpoisten nett ovuokratuott ojen kasvu segmenteitt äin. Vertailukelpoisilla kohteilla tarkoitetaan kohteita, jotka ovat olleet yhtiön omistuksessa kaksi vastaavaa vertailukautt a. Vertailukelpoisiin kohteisiin eivät kuulu kehitys- ja laajennuskohteet eivätkä tontit. Vertailukelpoisista kohteista 60,9 prosentt ia sijaitsee Suomessa nett ovuokratuoton perusteella laskett una.
Hallinnon kulut olivat 28,0 miljoonaa euroa (23,3 milj. euroa). Kulujen kasvu 4,7 miljoonalla eurolla eli 20,4 prosentilla johtui pääasiassa organisaation uudelleenjärjestelykuluista (0,9 miljoonaa euroa), alhaisemmista kehityshankkeissa mukana olevien henkilöiden kulujen aktivoinnista (0,8 miljoonaa euroa), ei-kassavaikutt eisesta osakeoptiokulusta (1,5 miljoonaa euroa) sekä korkeammasta keskimääräisestä henkilöstömäärästä. Vuonna 2010 kehityshankkeiden henkilöstökuluja aktivoitiin enemmän, koska useita vuosia valmisteltuja hankkeita ryhdytt iin toteutt amaan.
Citycon-konsernin palveluksessa oli vuoden lopussa yhteensä 136 (129) henkilöä, joista 90 oli Suomessa, 35 Ruotsissa, 10 Baltiassa ja 1 Hollannissa.
Citycon-konserni maksoi palkkoja ja palkkioita 11,2 miljoonaa euroa (8,7 milj. euroa), josta konsernin toimitusjohtajien palkkojen ja palkkioiden osuus oli 0,5 miljoonaa euroa (0,4 milj. euroa) ja hallituksen 0,7 miljoonaa euroa (0,7 milj. euroa). Emoyhtiö maksoi palkkoja ja palkkioita 10,0 miljoonaa euroa (6,4 milj. euroa), josta toimitusjohtajan palkka ja palkkiot olivat 0,5 miljoonaa euroa (0,4 milj. euroa) ja hallituksen 0,7 miljoonaa euroa (0,7 milj. euroa).
| 2011 | 2010 | 2009 | |
|---|---|---|---|
| Keskimääräinen lukumäärä tilikaudella | 131 | 123 | 117 |
| Tilikauden palkat ja palkkiot, Me | 11,2 | 8,7 | 8,2 |
Nett otappiot sijoituskiinteistöjen arvostuksesta käypään arvoon
Nett otappiot sijoituskiinteistöjen arvostuksesta käypään arvoon olivat -35,3 miljoonaa euroa (voitt oa 50,8 milj. euroa). Sijoituskiinteistöjen käyvän arvon muutos johtui market- ja myymäläkohteiden arvon laskusta -42,6 miljoonalla eurolla, jota tasoitt i kauppakeskuskohteiden arvon nousu 7,3 miljoonalla eurolla. Arvonnousua kirjatt iin yhteensä 39,8 miljoonaa euroa (95,7 milj. euroa) ja arvonalennusta yhteensä 75,1 miljoonaa euroa (44,9 milj. euroa). Jones Lang LaSalle Finland Oy:n määritt ämä Cityconin koko kiinteistökannan keskimääräinen nett otuottovaatimus 31.12.2011 oli 6,4 prosentt ia (30.9.2011: 6,4 %). Cityconin Suomessa sijaitsevien kiinteistöjen keskimääräiseksi nett otuott ovaatimukseksi määriteltiin 6,3 prosentt ia, Ruotsissa sijaitsevien 5,9 prosentt ia ja Baltian maissa sijaitsevien 8,0 prosentt ia. Market- ja myymäläkohteiden nett otuott ovaatimus nousi ja joidenkin näiden kiinteistöjen kohdalla arvio tulevista markkinavuokrista laski hieman sekä arvioidut kulut kasvoivat.
Arvioinnissa käytett y keskimääräinen markkinavuokra nousi 23,8 euroon/neliömetri 23,6 eurosta/neliömetri (ks. Konsernitilinpäätöksen liitetiedot, liitetieto 17: Sijoituskiinteistöt). Jones Lang LaSalle Finland Oy:n laatima, vuoden lopun tilanteen mukainen arviolausunto on saatavilla yhtiön verkkosivuilta www. citycon.fi /arviolausunto.
Nett ovoitot sijoituskiinteistöjen myynneistä olivat 0,6 miljoonaa euroa (2,6 milj. euroa) (ks. Kiinteistöomaisuus). Vuoden 2010 vertailuluku sisältää myyntivoitt oa 0,5 miljoonaa euroa Jakobsbergs Centrumin ja Åkersberga Centrumin yhteydessä olevien asuntojen myynnistä ja 2,2 miljoonaa euroa Myllypuron Ostarin yhteyteen rakennett avien asuntojen rakennusoikeuksien myynnistä.
Liikevoitt o oli 81,8 miljoonaa euroa (157,7 milj. euroa). Liikevoiton lasku johtui lähinnä negatiivisesta käyvän arvon muutoksesta, alhaisemmista myyntivoitoista ja suuremmista hallinnon kuluista. Toisaalta liikevoitt oa kasvatt i nett ovuokratuoton nousu.
Rahoituskulut (nett o) nousivat 7,5 miljoonaa euroa 62,4 miljoonaan euroon (54,9 milj. euroa). Rahoituskulut nousivat lähinnä korkokulujen kasvamisen takia, mikä oli seurausta lisääntyneestä korollisen velan määrästä ja vahvistuneesta Ruotsin kruunun valuutt akurssista. Korollinen velka kasvoi investointien ja vahvistuneen Ruotsin kruunun seurauksena. Vuoden alusta laskett u korollisten velkojen painotett u keskikorko pysyi lähes ennallaan edellisvuoteen verratt una ja oli 4,03 prosentt ia (4,04 %) yleisen markkinakorkotason pysytellessä edelleen eritt äin alhaisena. Korollisten velkojen painotett u keskikorko kauden lopussa koronvaihtosopimukset huomioon ott aen nousi 4,07 prosentt iin (3,91 %). Vuoden lopun keskikorko nousi johtuen vuonna 2011 solmitt ujen uusien lainojen korkeammista lainamarginaaleista.
Osuus yhteisessä määräysvallassa olevien yksikköjen voitoista Osuus yhteisessä määräysvallassa olevien yksikköjen voitoista oli 0,3 miljoonaa euroa (0,0 milj. euroa). Osuus yhteisessä määräysvallassa olevien yksikköjen voitoista esitt ää Cityconin osuutt a Espagalleria Oy:n tuloksesta.
| Nett ovuokratuotot segmenteitt äin ja kiinteistökantakohtaisesti | Liikevaihto kiinteistökanta kohtaisesti |
|||||
|---|---|---|---|---|---|---|
| Me | Suomi | Ruotsi | Baltia | Muut | Yhteensä Citycon yhteensä | |
| 2009 | 92,4 | 23,2 | 9,8 | 0,0 | 125,4 | 186,3 |
| Kehityshankkeet | -4,6 | 3,5 | 2,2 | - | 1,0 | 6,1 |
| Divestoinnit | -0,3 | -1,2 | - | - | -1,6 | -2,3 |
| Vertailukelpoiset kohteet | -0,6 | 0,6 | -0,2 | - | -0,2 | 1,3 |
| Muu (sis. valuutt akurssieron) | 0,0 | 2,6 | 0,0 | 0,0 | 2,5 | 4,5 |
| 2010 | 86,7 | 28,7 | 11,8 | 0,0 | 127,2 | 195,9 |
| Hankinnat | 0,1 | 0,8 | 6,0 | - | 7,0 | 10,3 |
| Kehityshankkeet | 4,2 | 1,4 | -0,3 | - | 5,3 | 6,5 |
| Divestoinnit | 0,1 | -0,9 | - | - | -0,8 | -1,8 |
| Vertailukelpoiset kohteet | -0,7 | 3,8 | 0,9 | - | 4,0 | 3,2 |
| Muu (sis. valuutt akurssieron) | -0,1 | 1,6 | 0,1 | 0,0 | 1,6 | 3,0 |
| 2011 | 90,5 | 35,4 | 18,4 | 0,0 | 144,3 | 217,1 |
Tuloverotuotot olivat 1,6 miljoonaa euroa (tuloverokulua 12,5 milj. euroa). Tuloverotuott ojen kasvu johtui lähinnä laskennallisista verotuotosta 2,5 miljoonaa euroa vuonna 2011 johtuen sijoituskiinteistöjen käyvän arvon tappioista verratt una 11,8 miljoonan euron laskennallisiin verokuluun vuonna 2010 johtuen sijoituskiinteistöjen käyvän arvon voitosta.
Tilikauden voitt o oli 21,3 miljoonaa euroa (90,4 milj. euroa). Lasku johtui lähinnä alhaisemmasta liikevoitosta, mikä oli seurausta negatiivisesta käyvän arvon muutoksesta ja korkeammista rahoituskuluista.
Yhtiön operatiivinen tulos (EPRA Earnings) oli 53,3 miljoonaa euroa (47,3 milj. euroa). Operatiivinen tulos kasvoi 6,0 miljoonaa euroa eli 12,7 prosentt ia (ks. EPRA:n tunnusluvut, taulukko 1: Operatiivinen tulos (EPRA Earnings)). Operatiivisen tuloksen kasvu oli pääasiassa seurausta nett ovuokratuoton kasvusta. Nett ovuokratuoton kasvun syyt on kerrott u kohdassa Nett ovuokratuott o. Toisaalta operatiivista tulosta laskivat korkeammat hallinnon kulut ja rahoituskustannukset. Hallinnon kulujen kasvun syyt on kerrottu kohdassa Hallinnon kulut. Rahoituskustannuksia vuonna 2011 ovat nostaneet vertailukautt a korkeammat korkokulut johtuen kasvaneesta korollisen velan määrästä. Kiinteistöomaisuuden käyvän arvon muutosten, myyntivoitt ojen ja muiden ei-operatiivisten erien vaikutus emoyhtiön omistajille kuuluvaan tulokseen verovaikutuksineen oli –40,3 miljoonaa euroa (31,1 milj. euroa). Näillä erillä ei ole vaikutusta operatiiviseen tulokseen.
Tilikauden lopussa yhtiön koko kiinteistöomaisuuden käypä arvo oli 2 522,1 miljoonaa euroa (2 367,7 milj. euroa), josta suomalaisten kiinteistöjen osuus oli 61,4 prosentt ia (64,7 %), ruotsalaisten kiinteistöjen osuus 27,6 prosentt ia (28,2 %) ja Baltiassa sijaitsevien kiinteistöjen osuus 11,0 prosentt ia (7,0 %).
Sijoituskiinteistöjen arvo nousi 154,4 miljoonalla eurolla 214,9 miljoonan euron brutt oinvestointien johdosta, mutt a laski 16,6 miljoonalla eurolla tehtyjen divestointien vuoksi (ks. kohta Kiinteistöomaisuus) ja 12,7 miljoonalla eurolla johtuen Flodan ja Landvett erin siirrosta Myytävissä olevat sijoituskiinteistöt -kategoriaan. Lisäksi sijoituskiinteistöjen arvoa laskivat 35,3 miljoonan euron nett otappiot sijoituskiinteistöjen arvostuksesta käypään arvoon (ks. tarkemmin edellä Taloudellinen kehitys: Nett ovoitot sijoituskiinteistöjen arvostuksesta käypään arvoon). Ruotsin kruunun vahvistuminen nosti sijoituskiinteistöjen arvoa 4,0 miljoonalla eurolla.
Yhtiön emoyhtiön omistajille kuuluva oma pääoma oli 902,6 miljoonaa euroa (849,5 milj. euroa). Emoyhtiön omistajille kuuluva oma pääoma nousi vuoden 2010 lopusta heinäkuussa 2011 toteutetun 98,9 miljoonan euron osakeannin (transaktiokulujen jälkeen) johdosta. Lisäksi emoyhtiön omistajille kuuluva katsauskauden voitt o kasvatt i omaa pääomaa. Toisaalta, osingot ja pääoman palautukset sekä korkojohdannaissopimusten käyvän arvon muutos laskivat omaa pääomaa. Citycon noudatt aa suojauslaskentaa, jolloin niiden korkojohdannaissopimusten, joihin suojauslaskentaa sovelletaan, käyvän arvon muutokset kirjataan muihin laajan tuloksen eriin, jolloin ne vaikutt avat omaan pääomaan. Sopimuksista on kauden aikana kirjatt u –26,8 miljoonaa euroa käyvän arvon tappiota muihin laajan tuloksen eriin verovaikutus huomioituna (voitt oa 3,8 milj. euroa) (ks. Konsernitilinpäätöksen liitetiedot, liitetieto 23: Johdannaissopimukset).
Edellä mainituista seikoista johtuen osakekohtainen nett ovarallisuus laski 3,62 euroon (3,79 euroa) ja oikaistu osakekohtainen nett ovarallisuus 3,29 euroon (3,49 euroa). Omavaraisuusaste oli 36,0 prosentt ia (37,1 %). Yhtiön lainasopimusten kovenantt ien mukainen omavaraisuusaste laski 39,0 prosentt iin (39,4 %) nett otappioista sijoituskiinteistöjen arvostuksesta käypään arvoon.
Taseen velat olivat yhteensä 1 715,9 miljoonaa euroa (1 536,3 milj. euroa), josta lyhytaikaista velkaa oli 262,2 miljoonaa euroa (242,2 milj. euroa). Tilikauden päätt yessä yhtiön käytett ävissä olevan likviditeetin määrä oli 345,0 miljoonaa euroa, joista 253,7 miljoonaa euroa oli nostamatt omia sitovia luott olimiitt ejä ja 91,3 miljoonaa euroa rahavaroja ja pankkisaamisia. Käytettävissä oleva likviditeett i pois lukien yritystodistukset oli kauden päätt yessä 296,3 miljoonaa euroa (30.9.2011: 267,1 milj. euroa). Likviditeett iä lisäsivät heinäkuussa toteutett u noin 99 miljoonan euron osakeanti sekä elokuussa solmitt u uusi 75 miljoonan euron lainasopimus.
Korolliset velat kasvoivat edellisvuodesta 150,3 miljoonaa euroa ja olivat 1 547,9 miljoonaa euroa (1 397,7 milj. euroa). Korollisten velkojen käypä arvo tilikauden lopussa oli 1 554,8 miljoonaa euroa (1 405,5 milj. euroa). Cityconin likvidit kassavarat olivat 91,3 miljoonaa euroa (19,5 milj. euroa), joten korollisen nett ovelan käypä arvo tilikauden lopussa oli 1 463,5 miljoonaa euroa (1 386,0 milj. euroa). Keskimääräinen lainapääomilla painotett u laina-aika oli 2,9 vuott a (3,1 vuott a). Keskimääräinen korkosidonnaisuusaika pysyi ennallaan ja oli 3,6 vuott a (3,6 vuott a).
Cityconin korkokate pysyi edellisen vuosineljänneksen tasolta ja oli 2,0 (Q3/2011: 2,0).
Koronvaihtosopimukset huomioon ott aen yhtiön kauden lopun korollisesta velasta 81,3 prosentt ia oli kiinteään korkoon sidott ua (80,3 %). Suojausaste nousi, koska Citycon solmi uusia korkosuojauksia ja maksoi osakeantivaroilla pois vaihtuvakorkoisia lainoja. Velkasalkun suojausaste on yhtiön rahoituspolitiikan mukainen.
Citycon laski 2.8.2006 liikkeeseen 110 miljoonan euron pääomaehtoisen vaihtovelkakirjalainan. Vaihtovelkakirjalainan ehdot, jäljellä oleva lainamäärä ja lainalle kertynyt korko löytyvät konsernitilinpäätöksen liitetiedosta 28 Lainat.
Cityconin liiketoiminnan nett orahavirta oli 66,0 miljoonaa euroa (20,0 milj. euroa). Liiketoiminnan nett orahavirta kasvoi parantuneen operatiivisen liikevoiton, saatujen veronpalautusten takia sekä kertaluonteisten erien ja ajoituserojen johdosta.
Cityconin investointien nett orahavirta oli –203,0 miljoonaa euroa (–67,5 milj. euroa). Hankinnat olivat 139,2 miljoonaa euroa (6,7 milj. euroa). Investoinnit sijoituskiinteistöihin, osuuksiin yhteisessä määräysvallassa oleviin yksiköihin ja aineellisiin ja aineett omiin hyödykkeisiin olivat 82,4 miljoonaa euroa (127,0 milj. euroa). Negatiivista investointien rahavirtaa pienensivät 18,6 miljoonan euron (66,3 milj. euron) sijoituskiinteistöjen myynnit.
Cityconin rahoituksen nett orahavirta oli 208,5 miljoonaa euroa (45,2 milj. euroa). Rahoituksen nett orahavirta koostui osakeannista heinäkuussa 2011, lainojen lyhennyksistä, uusien lainojen nostosta ja osinkojen ja pääoman palautuksen maksusta. Nostetuilla lainoilla ja osakeannilla rahoitett iin yhtiön kehityshankeinvestointeja, hankinnat Virossa, Ruotsissa ja Suomessa sekä osinkojen ja pääoman palautusten maksu.
Elokuussa SRV Rakennus Oy käynnisti välimiesmenett elyn Cityconin tytäryhtiötä Kiinteistö Oy Espoontoria vastaan liitt yen kauppakeskus Espoontorin valmistuneeseen kehityshankkeeseen. Erimielisyyden arvo arvonlisäveroineen on noin 4,6 miljoonaa euroa. Citycon arvioi, ett ä SRV:n vaatimuksella ei ole merkittävää vaikutusta yhtiön rahoitusasemaan tai tulokseen.
Cityconin liiketoimintaan liitt yen sille on esitett y myös muita vaateita, jotka mahdollisesti voivat johtaa oikeudenkäynteihin. Yhtiön näkemyksen mukaan ei ole todennäköistä, ett ä edellä mainitt uihin vaateisiin liitt yvät mahdolliset vastuut yhteensä olisivat merkityksellisiä yhtiön rahoitusaseman tai tuloksen kannalta.
Cityconin liiketoiminta on jaett u kolmeen liiketoimintayksikköön Suomi, Ruotsi ja Baltia. Suomen yksikkö on jaett u viiteen toimintoon: Kauppapaikkajohtaminen (kauppakeskusten operatiivinen johtaminen), Vuokraus, Markkinointi, Kiinteistökehitys sekä Talous ja hallinto. Ruotsin yksikkö on jaettu kolmeen toimintoon: Kauppapaikkajohtaminen, Vuokraus ja kaupallinen suunnitt elu ja Kiinteistökehitys. Baltian yksikkö on jaett u kahteen toimintoon: Kauppapaikkajohtaminen ja Kiinteistökehitys.
Citycon on kauppakeskusliiketoiminnan markkinajohtaja Suomessa. Vuoden lopussa yhtiöllä oli Suomessa 23 kauppakeskusta ja 37 muuta kohdett a, ja niiden vuokratt ava pinta-ala oli 577 630 neliömetriä (579 980 m2). Vuokratt ava pinta-ala laski toteutuneiden divestointien myötä (ks. Kiinteistöomaisuus). Annualisoitu laskennallinen vuokra-arvo kasvoi 139,3 miljoonaan euroon lähinnä valmistuneiden kehityshankkeiden (Myllypuro ja Martinlaakso) johdosta.
Tilikauden aikana alkaneiden vuokrasopimusten pinta-ala oli 137 118 neliömetriä (107 970 m2). Alkaneiden vuokrasopimusten keskimääräinen vuokra oli hieman Suomen koko kiinteistökannan keskimääräistä vuokratasoa alhaisempi johtuen pääosin uusista vuokrasopimuksista marketja myymäläkohteissa, joiden vuokratasot ovat tyypillisesti kauppakeskuskohteita alhaisemmat. Päätt yneiden vuokrasopimusten pinta-ala oli 138 435 neliömetriä (122 680 m2). Päätt yneiden vuokrasopimusten keskimääräinen vuokra oli niin ikään hieman koko Suomen kiinteistökannan keskimääräistä vuokratasoa alhaisempi, pääasiassa myydyistä kohteista (kuten Tullintori) ja päättyneistä toimistovuokrasopimuksista (noin 8 600 m2) johtuen. Keskimääräinen vuokra nousi 20,3 eurosta/neliömetri 21,0 euroon/neliömetri lähinnä valmistuneiden kehityshankkeiden, divestointien ja indeksikorotusten vuoksi. Vuokrausaste nousi 94,1 prosentt iin (94,0 %) vapaiden tilojen määrän pienennytt yä kauppakeskuskohteissa ja arvioitujen tulevien markkinavuokrien laskett ua joissain market- ja myymäläkohteiden vapaissa tiloissa. Kauppakeskuskohteissa vuokrausaste oli 96,3 prosentt ia ja keskimääräinen vuokra 24,1 euroa/neliömetri.
Yhtiön Suomen liiketoimintojen nett ovuokratuotot olivat tilikaudella 90,5 miljoonaa euroa (86,7 milj. euroa). Nett ovuokratuott o nousi 3,7 miljoonalla eurolla eli 4,3 prosentilla, koska valmistuneet kehityshankkeet, kuten Espoontori, Jyväskylän Forum ja Kirkkonummen liikekeskus, kasvatt ivat nett ovuokratuott oa 4,2 miljoonalla eurolla. Suomen vertailukelpoisten kohteiden nett ovuokratuott o laski 0,7 miljoonalla eurolla johtuen pääasiassa market- ja myymäläkohteiden kasvaneesta vajaakäytöstä. Liiketoimintayksikön nett ovuokratuotot olivat 62,7 prosentt ia (68,2 %) Cityconin kaikista nett ovuokratuotoista. Nett otuott oaste oli 6,0 prosentt ia (6,0 %).
| Q4/2011 Q4/2010 Q3/2011 | 2011 | 2010 Muutos-% | ||||
|---|---|---|---|---|---|---|
| Kiinteistöjen lukumäärä, kpl | 62 | 60 | 65 | -7,7 | ||
| Vuokratt ava pinta-ala, m2 | 577 570 577 630 579 980 | -0,4 | ||||
| Annualisoitu laskennallinen vuokra-arvo, Me 1) | 137,8 | 139,3 | 135,5 | 2,8 | ||
| Keskimääräinen vuokra, EUR/m² | 20,9 | 21,0 | 20,3 | 3,4 | ||
| Kauden aikana alkaneet vuokrasopimukset, kpl | 130 | 133 | 107 | 470 | 429 | 9,6 |
| Alkaneiden vuokrasopimusten pinta-ala, m² 2) | 39 033 | 27 790 | 54 114 137 118 107 970 | 27,0 | ||
| Alkaneiden vuokrasopimusten keskimääräinen vuokra, EUR/m² 2) |
18,9 | 19,2 | 22,8 | 20,2 | 19,6 | 3,1 |
| Kauden aikana päätt yneet vuokrasopimukset, kpl | 139 | 82 | 111 | 477 | 458 | 4,1 |
| Päätt yneiden vuokrasopimusten pinta-ala, m² 2) | 39 227 | 13 790 | 49 032 138 435 122 680 | 12,8 | ||
| Päätt yneiden vuokrasopimusten keskimääräinen vuokra, EUR/m² 2) |
17,1 | 21,0 | 22,8 | 19,4 | 18,2 | 6,6 |
| Taloudellinen vuokrausaste kauden lopussa, % | 94,4 | 94,1 | 94,0 | - | ||
| Vuokrasopimusten keskimääräinen jäljellä oleva voimassaoloaika kauden lopussa, vuott a |
3,4 | 3,5 | 3,0 | 16,7 | ||
| Brutt ovuokratuotot, Me | 32,2 | 30,9 | 31,9 | 127,3 | 122,1 | 4,2 |
| Liikevaihto, Me | 33,5 | 32,0 | 33,3 | 132,5 | 126,5 | 4,7 |
| Nett ovuokratuotot, Me | 23,2 | 22,0 | 23,4 | 90,5 | 86,7 | 4,3 |
| Nett otuott o-% 3) | 6,0 | 6,0 | 6,0 | - | ||
| Nett otuott o-%, vertailukelpoiset kohteet | 6,2 | 6,2 | 6,4 | - | ||
| Sijoituskiinteistöjen käypä arvo, Me | 1 557,3 | 1 547,4 | 1 533,0 | 0,9 |
| Q4/2011 Q4/2010 Q3/2011 | 2011 | 2010 Muutos-% | ||||
|---|---|---|---|---|---|---|
| Kiinteistöjen lukumäärä, kpl | 16 | 16 | 15 | 6,7 | ||
| Vuokratt ava pinta-ala, m2 | 308 200 303 700 291 500 | 4,2 | ||||
| Annualisoitu laskennallinen vuokra-arvo, Me 1) | 63,2 | 62,7 | 54,7 | 14,6 | ||
| Keskimääräinen vuokra, EUR/m² | 17,3 | 17,2 | 15,9 | 8,2 | ||
| Kauden aikana alkaneet vuokrasopimukset, kpl | 91 | 85 | 71 | 276 | 316 | -12,7 |
| Alkaneiden vuokrasopimusten pinta-ala, m² 2) | 9 719 | 17 069 | 10 154 | 37 006 | 46 879 | -21,1 |
| Alkaneiden vuokrasopimusten keskimääräinen vuokra, EUR/m² 2) |
23,6 | 17,8 | 16,9 | 18,2 | 14,3 | 27,3 |
| Kauden aikana päätt yneet vuokrasopimukset, kpl | 139 | 184 | 31 | 311 | 777 | -60,0 |
| Päätt yneiden vuokrasopimusten pinta-ala, m² 2) | 13 560 | 8 508 | 4 787 | 35 816 | 62 584 | -42,8 |
| Päätt yneiden vuokrasopimusten keskimääräinen vuokra, EUR/m² 2) |
17,1 | 21,7 | 19,1 | 14,8 | 11,9 | 24,4 |
| Taloudellinen vuokrausaste kauden lopussa, % | 95,9 | 97,0 | 96,4 | - | ||
| Vuokrasopimusten keskimääräinen jäljellä oleva voimassaoloaika kauden lopussa, vuott a |
3,0 | 2,9 | 3,1 | -6,5 | ||
| Brutt ovuokratuotot, Me | 14,6 | 12,9 | 14,4 | 57,4 | 49,8 | 15,3 |
| Liikevaihto, Me | 15,4 | 13,8 | 14,5 | 60,1 | 52,8 | 13,9 |
| Nett ovuokratuotot, Me | 8,6 | 6,6 | 9,5 | 35,4 | 28,7 | 23,3 |
| Nett otuott o-% 3) | 5,1 | 5,4 | 4,8 | - | ||
| Nett otuott o-%, vertailukelpoiset kohteet | 5,2 | 5,5 | 4,9 | - | ||
| Sijoituskiinteistöjen käypä arvo, Me | 681,9 | 697,1 | 668,6 | 4,3 |
1) Kiinteistökannan annualisoitu laskennallinen vuokra-arvo sisältää annualisoidun brutt ovuokratuoton, joka perustuu kauden lopussa voimassaolevaan vuokrasopimuskantaan, vapaiden tilojen markkinavuokraan, liikevaihtosidonnaisista sopimuksista saatuun vuokratuott oon (arvio) sekä mahdollisiin muihin vuokratuott oihin.
2) Alkaneet ja päätt yneet vuokrasopimukset eivät vältt ämätt ä kohdistu samoihin tiloihin.
3) Sisältää laajennushankkeiden tontit.
1) Kiinteistökannan annualisoitu laskennallinen vuokra-arvo sisältää annualisoidun brutt ovuokratuoton, joka perustuu kauden lopussa voimassaolevaan vuokrasopimuskantaan, vapaiden tilojen markkinavuokraan, liikevaihtosidonnaisista sopimuksista saatuun vuokratuott oon (arvio) sekä mahdollisiin muihin vuokratuott oihin.
2) Alkaneet ja päätt yneet vuokrasopimukset eivät vältt ämätt ä kohdistu samoihin tiloihin.
3) Sisältää laajennushankkeiden tontit.
Vuoden lopussa Cityconilla oli Ruotsissa yhdeksän kauppakeskusta ja seitsemän muuta kauppapaikkaa, ja niiden vuokratt ava pinta-ala oli 303 700 neliömetriä (291 500 m2). Kohteet sijaitsevat Suur-Tukholman ja Suur-Göteborgin alueilla sekä Uumajassa. Vuokratt ava pinta-ala kasvoi kauppakeskus Högdalen Centrumin hankinnan myötä ja laski asuntodivestointien myötä. Annualisoitu laskennallinen vuokra-arvo kasvoi 62,7 miljoonaan euroon pääosin edellä mainitun kiinteistöhankinnan ja valuutt akurssimuutoksen myötä.
Tilikauden aikana alkaneiden vuokrasopimusten pinta-ala oli 37 006 neliömetriä (46 879 m2). Alkaneiden vuokrasopimusten keskimääräinen vuokra oli Ruotsin koko kiinteistökannan keskimääräistä vuokratasoa korkeampi uusista kauppakeskusten liiketilavuokrasopimuksista johtuen. Päätt yneiden vuokrasopimusten pinta-ala oli 35 816 neliömetriä (62 584 m2). Päätt yneiden vuokrasopimusten keskimääräinen vuokra oli Ruotsin koko kiinteistökannan keskimääräistä vuokratasoa alhaisempi asuntodivestointien sekä market- ja myymäläkohteissa päätt yneiden vuokrasopimusten vuoksi.
Keskimääräinen vuokra nousi 15,9 eurosta/neliömetri 17,2 euroon/neliömetri pääosin valuuttakurssimuutosten sekä kiinteistökannassa tapahtuneiden muutosten vuoksi (kuten asuntodives-
| Q4/2011 Q4/2010 Q3/2011 | 2011 | 2010 Muutos-% | ||||
|---|---|---|---|---|---|---|
| Kiinteistöjen lukumäärä, kpl | 4 | 4 | 3 | 33,3 | ||
| Vuokratt ava pinta-ala, m2 | 113 500 113 400 | 70 800 | -0,1 | |||
| Annualisoitu laskennallinen vuokra-arvo, Me 1) | 25,0 | 26,5 | 15,0 | 76,7 | ||
| Keskimääräinen vuokra, EUR/m² | 19,0 | 20,2 | 17,8 | 13,5 | ||
| Kauden aikana alkaneet vuokrasopimukset, kpl | 7 | 27 | 10 | 36 | 44 | -18,2 |
| Alkaneiden vuokrasopimusten pinta-ala, m² 2) | 618 | 2 762 | 509 | 2 882 | 5 366 | -46,3 |
| Alkaneiden vuokrasopimusten keskimääräinen vuokra, EUR/m² 2) |
16,5 | 12,5 | 15,5 | 18,8 | 12,9 | 45,7 |
| Kauden aikana päätt yneet vuokrasopimukset, kpl | 6 | 28 | 66 | 89 | 44 | 102,3 |
| Päätt yneiden vuokrasopimusten pinta-ala, m² 2) | 356 | 2 816 | 8 894 | 11 869 | 5 225 | 127,2 |
| Päätt yneiden vuokrasopimusten keskimääräinen vuokra, EUR/m² 2) |
29,3 | 9,5 | 13,4 | 14,0 | 13,2 | 6,1 |
| Taloudellinen vuokrausaste kauden lopussa, % | 100,0 | 100,0 | 99,7 | - | ||
| Vuokrasopimusten keskimääräinen jäljellä oleva voimassaoloaika kauden lopussa, vuott a |
4,3 | 4,2 | 4,6 | -8,7 | ||
| Brutt ovuokratuotot, Me | 6,2 | 3,5 | 6,1 | 21,2 | 13,9 | 52,3 |
| Liikevaihto, Me | 7,1 | 4,1 | 7,2 | 24,5 | 16,7 | 46,8 |
| Nett ovuokratuotot, Me | 5,5 | 3,1 | 5,3 | 18,4 | 11,8 | 56,5 |
| Nett otuott o-% 3) | 7,8 | 7,9 | 7,5 | - | ||
| Nett otuott o-%, vertailukelpoiset kohteet | 7,6 | 7,8 | 7,4 | - | ||
| Sijoituskiinteistöjen käypä arvo, Me | 273,5 | 277,6 | 166,1 | 67,1 |
1) Kiinteistökannan annualisoitu laskennallinen vuokra-arvo sisältää annualisoidun brutt ovuokratuoton, joka perustuu kauden lopussa voimassaolevaan vuokrasopimuskantaan, vapaiden tilojen markkinavuokraan, liikevaihtosidonnaisista sopimuksista saatuun vuokratuott oon (arvio) sekä mahdollisiin muihin vuokratuott oihin.
2) Alkaneet ja päätt yneet vuokrasopimukset eivät vältt ämätt ä kohdistu samoihin tiloihin.
3) Sisältää laajennushankkeiden tontit.
toinnit). Vuokrausaste nousi 97,0 prosentt iin (96,4 %) sekä kauppakeskuskohteiden ett ä market- ja myymäläkohteiden pienentyneen vajaakäytön vuoksi.
Yhtiön Ruotsin liiketoimintojen nett ovuokratuotot nousivat 6,7 miljoonaa euroa eli 23,3 prosentt ia 35,4 miljoonaan euroon (28,7 milj. euroa). Ilman Ruotsin kruunun vahvistumista Ruotsin liiketoimintojen nett ovuokratuotot olisivat nousseet 5,1 miljoonaa euroa eli 16,7 prosentt ia. Nettovuokratuott o nousi Åkersberga Centrumin kehityshankkeen valmistumisen, Högdalen Centrumin kauppakeskushankinnan sekä vertailukelpoisten kohteiden nett ovuokratuoton kasvun takia. Vertailukelpoisten kohteiden nett ovuokratuott o kasvoi 3,8 miljoonalla eurolla johtuen lähinnä Liljeholmstorget Gallerian parantuneesta nett ovuokratuotosta. Liiketoimintayksikön nett ovuokratuotot olivat 24,5 prosentt ia (22,6 %) Cityconin kaikista nett ovuokratuotoista. Nett otuott oaste oli 5,4 prosentt ia, jossa nousua vertailukauteen nähden oli 0,6 prosentt iyksikköä. Nousu johtui pääasiassa Liljeholmstorget Gallerian parantuneesta tuloksesta vuoden takaiseen verratt una.
Cityconilla on Baltian maissa neljä kauppakeskusta: Rocca al Mare, Kristiine ja Magistral Tallinnassa, Virossa sekä Mandarinas Vilnassa, Liett uassa. Yhtiö osti kauppakeskus Kristiinen 2.5.2011. Vuoden lopussa näiden kohteiden vuokratt ava pinta-ala oli 113 400 neliömetriä (70 800 m2). Annualisoitu laskennallinen vuokra-arvo kasvoi 26,5 miljoonaan euroon pääasiassa kauppakeskus Kristiinen hankinnan myötä. Keskimääräinen vuokra nousi 17,8 eurosta/neliömetri 20,2 euroon/ neliömetri kauppakeskus Kristiinen hankinnan ja kauppakeskus Magistralin sulkemisen myötä.
Tilikauden aikana alkaneiden vuokrasopimusten pinta-ala oli 2 882 neliömetriä (5 366 m2). Alkaneiden vuokrasopimusten keskimääräinen vuokra oli Baltian koko kiinteistökannan keskimääräistä vuokratasoa alhaisempi uusien toimistovuokrasopimusten vuoksi. Päätt yneiden vuokrasopimusten pinta-ala oli 11 869 neliömetriä (5 225 m2). Päätt yneiden vuokrasopimusten keskimääräinen vuokra oli Baltian koko kiinteistökannan keskimääräistä vuokratasoa alhaisempi sillä Magistralin kauppakeskuksen vuokrasopimukset päätett iin kehityshankkeen aloitt amisen vuoksi.
Vuokrausaste nousi 100,0 prosentt iin (99,7 %), kun kaikki tyhjänä olleet tilat saatiin vuokratt ua.
Yhtiön Baltian liiketoimintojen nett ovuokratuotot kasvoivat selvästi 6,6 miljoonalla eurolla lähinnä kauppakeskus Kristiinen hankinnan johdosta ja olivat 18,4 miljoonaa euroa (11,8 milj. euroa). Lisäksi Baltian vertailukelpoisten kohteiden nett ovuokratuoton kasvu 0,9 miljoonalla eurolla nosti nett ovuokratuott oa. Liiketoimintayksikön nett ovuokratuotot olivat 12,8 prosentt ia (9,3 %) Cityconin kaikista nett ovuokratuotoista. Nett otuott oaste oli 7,9 prosentt ia, jossa nousua vertailukauteen nähden oli 0,4 prosentt iyksikköä. Nousu johtui pääasiassa sijoituskiinteistöjen nett ovuokratuoton noususta.
Citycon haluaa olla vastuullisen kauppakeskustoiminnan edelläkävijä ja edistää kestävää kehitystä kauppakeskusliiketoiminnassa. Yhtiön kauppakeskusten sijainti kaupunkien keskustoissa, paikalliskeskuksissa ja yleisesti liikennevirtojen äärellä sekä niiden monipuoliset julkiset liikenneyhteydet antavat hyvän lähtökohdan kestävän kehityksen edistämiselle.
Citycon soveltaa ensimmäistä kertaa ympäristövastuun raportoinnissaan Global Reporting Initiativen kiinteistö- ja rakennussektorin toimialakohtaista (CRESS) ja EPRA:n syksyllä 2011 julkaisemaa ohjeistusta, joiden laatimiseen se on myös osallistunut. Uusien ja tarkennett ujen ohjeistusten pohjalta laskentatapoja on muutett u takautuvasti lähinnä sähkönkulutukseen ja hiilijalanjälkeen liitt yen. Vuoden 2011 ympäristötavoitt eiden tulokset ja ympäristövastuun tunnusluvut esitellään viikolla seitsemän ilmestyvän vuosikertomuksen ja vastuullisuusraportin sivuilla 48-53.
Vuoden 2011 aikana kaikki yhtiön kauppakeskukset auditoitiin Green Shopping Centre Management –ohjelman mukaisesti. Green Shopping Centre Management –ohjelma on yhtiön sisäinen työkalu kestävän kehityksen edistämiseen kaikissa kauppakeskuksissa. Tulosten arviointia varten kehitett y Green Indeksi nousi 11,1 prosentt ia edellisen vuoteen verratt una. Citycon on tehnyt laajan kartoituksen kohteiden energiatehokkuuden parantamiseen ja energiankulutuksen vähentämiseen tähtäävistä toimenpiteistä. Vuoden 2012 aikana on tavoitt eena investoida toimenpiteisiin, joilla saavutetaan kulutus- ja kustannussäästöjä, esimerkiksi valaistuksen uusimisella tai taajuusmuutt ajan käytön ja ohjauksen lisäämisellä ilmanvaihtojärjestelmissä. Myös teknisten järjestelmien säätöihin ja lämpötila-asetuksiin tehdään jatkuvaa optimointia kulutus- ja kustannussäästötavoitt eiden toteutt amiseksi.
Ympäristövastuun tulokset 2011 verratt una vuoteen 2009 Yhtiön ympäristövastuun pitkän tähtäimen tavoitt eet määriteltiin strategiatyöskentelyn yhteydessä kesällä 2009. Cityconin tavoitt eet on asetett u hiilijalanjäljelle, energian- ja vedenkulutukselle, jätt eiden kierrätysasteelle ja maankäytölle sekä kestävän kehityksen mukaiselle rakentamiselle ja niiden toteutumista verrataan vuoden 2009 perustasoon. Vuoden 2011 ympäristövastuun tavoitt eissa yhtiö tavoitt eli hiilijalanjäljen pienentämistä 2–3 prosentilla, energiankulutuksen vähentämistä 2–3 prosentilla sekä vedenkulutuksen alentamista kauppakeskuksissa keskimäärin tasolle 3,8 litraa/kävijä/vuosi. Jätt eiden käsitt elylle ja kierrätykselle asetett ua pitkän tähtäimen tavoitett a muutettiin alkuperäisten tavoitt eiden toteudutt ua jo ensimmäisenä seurantavuotena. Uusi pitkän tähtäimen tavoite keskimääräiselle jätt eenkierrätysasteelle on 80 prosentt ia vuoteen 2015 mennessä, sitä vastaava vuoden 2011 tavoite oli 78 prosentt ia. Kaatopaikalle menevän jätt een osuus saa olla korkeintaan 20 prosentt ia kokonaisjätemäärästä vuoteen 2015 mennessä, sitä vastaava vuoden 2011 tavoite oli 22 prosentt ia.
Cityconin vuonna 2011 ostama sähkön määrä oli 181,1 gigawattituntia. Kulutus nousi 3,2 prosentt ia vuoden 2009 määrään verratt una. Syynä nousuun olivat muutokset kiinteistökannassa ja vuokralaisten sähkönkulutuksen kasvu. Vertailukelpoisten kauppakeskusten kokonaissähkönkulutus (ml. vuokralaiskulutukset) laski 2,5 prosentt ia vuoteen 2009 verratt una. Kiinteistösähkön (pl. vuokralaisten sähkö) kulutus oli 110,6 gigawatt ituntia ja nousi kaksi prosentt ia vuoteen 2009 verratt una johtuen kiinteistökannan muutoksista mutt a myös market- ja myymäläkiinteistöjen kulutuksen noususta. Vertailukelpoisten kauppakeskusten kiinteistösähkönkulutus laski 4,9 prosentt ia.
Lämmitysenergiankulutus oli 136,2 gigawatt ituntia. Poikkeuksellisen kylmän alkuvuoden mutt a lauhan syksyn ja loppuvuoden johdosta lämmönkulutus laski 2,4 prosentt ia verratt una vuoteen 2009. Säänormeeratt u lämmönkulutus 142,1 gigawattituntia nousi yhden prosentin. Vertailukelpoisten kauppakeskusten lämmönkulutus laski 2,2 prosentt ia.
Cityconin kokonaisenergian (ml. kiinteistösähkö, lämpö, jäähdytys) kulutus oli 246,6 gigawatt ituntia. Kokonaisenergiankulutus laski 0,6 prosentt ia vuoden 2009 kulutukseen nähden. Kauppakeskuksissa energiankulutus laski kävijämääriin suhteutett una 14,4 prosentt ia ja myyntiin nähden 21,2 prosentt ia. Kauppakeskusten kokonaisenergiankulutus myös vuokratt aviin neliöihin nähden laski 6,7 prosentt ia. Vertailukelpoisten kauppakeskusten kokonaisenergiankulutus laski 2,4 prosentt ia, joten energiankulutuksen vähentämiselle asetett u 2–3 prosentin vuositavoite toteutui.
Cityconin raportoima energiankulutus katt aa Cityconin omistamat kauppakeskukset ja muut kohteet, joissa Cityconin omistusosuus on vähintään 50 prosentt ia. Citycon raportoi sähkönkulutukseen myös vuokralaisten sähkönkulutuksen niissä tapauksissa, joissa Citycon vastaa sähkönhankinnasta. Jos sähköenergian ostosopimus on vuokralaisen vastuulla, sitä ei ole sisällytett y raportoinnin piiriin. Tunnuslukujen ja tulosten osalta raportoitu sähkönkulutus on rajatt u kiinteistösähköön, johon Citycon voi omilla toimillaan suoraan vaikutt aa. Kiinteistösähkö pitää sisällään mm. yleisen valaistuksen, ilmanvaihdon, yleisen jäähdytystason sekä hissien ja liukuportaiden sekä kiinteistöteknisten järjestelmien sähkönkulutuksen. Lämmitys- ja jäähdytysenergia raportoidaan kaikilta osin.
Vuoden 2011 hiilijalanjälki oli 69 413 hiilidioksidiekvivalentt itonnia. Cityconin raportoima hiilijalanjälki sisältää kiinteistöjen energian- ja vedenkulutuksen, jätelogistiikan sekä Cityconin oman organisaation aiheutt amat päästöt. Hiilijalanjäljen osuudesta 98,8 prosentt ia muodostuu kiinteistöjen energiankulutuksesta. Hiilijalanjälki on noussut vuoden 2009 tasosta 10,6 prosentt ia. Kasvu johtuu pääsääntöisesti kiinteistökannan muutoksista eli uusien kauppakeskusten Kristiinen ja Högdalen Centrumin aiheutt amista päästöistä. Vertailukelpoisten kauppakeskusten hiilijalanjälki pieneni 0,8 prosentt ia ja kävijämääriin suhteutett u hiilijalanjälki pieneni 11,6 prosentt ia. Hiilijalanjäljen alentamiseen tähtäävä 2-3 prosentin vuositavoite ei toteutunut.
Cityconin omistamien kauppapaikkojen veden kokonaiskulutus vuonna 2011 oli 638 851 kuutiometriä. Vedenkulutukseen sisältyy kiinteistöyhtiön ja vuokralaisten vedenkulutus. Vedenkulutus nousi vuoden 2011 aikana runsaasti, jopa 18,1 prosentt ia. Kulutuksen kasvun syinä ovat muutokset kiinteistökannassa Virossa ja Ruotsissa sekä päivitt äistavarakaupan ja kahviloiden ja ravintoloiden positiivinen myynnin kehitys. Vertailukelpoisten kauppakeskusten vedenkulutus nousi 13,4 prosentt ia. Myynteihin suhteutett u vedenkulutus laski 5,8 prosentt ia verratt una vuoden 2009 tasoon. Ympäristövastuun pitkän tähtäimen vedenkulutuksen tavoitt eeksi on asetett u 3,5 litraa/kävijä/vuosi. Vuonna 2011 kauppakeskusten vedenkulutus kävijää kohti oli 4,3 litraa ja vertailukelpoisissa kauppakeskuksissa 4,6 litraa. Vuodelle 2011 asetett u tavoite vedenkulutuksen kävijäkohtaiselle vähennykselle ei toteutunut.
Kokonaisjätemäärä Cityconin kauppakeskuksissa oli 15 361 tonnia, josta kaatopaikalle menevän jätt een osuus oli 3 263 tonnia eli 22,4 prosentt ia (22,9 %). Jätemäärät ovat nousseet kaikissa toimintamaissa edellisiin vuosiin verratt una myös vertailukelpoisten kauppakeskusten osalta. Jätemäärien kasvu vuonna 2011 oli 14,5 prosentt ia edelliseen vuoteen verratt una. Myös myyntiin suhteutett una jätemäärä oli nousussa. Kauppakeskusten jätt eiden kierrätysaste parani hieman ja oli 77,6 prosentt ia. Suurin muutos tapahtui Baltian maissa, jossa kierrätysaste oli 82,1 prosentt ia verratt una edellisen vuoden 34,3 prosentiin. Jätt eiden käsitt elylle ja kierrätykselle asetetut vuositavoitt eet toteutuivat.
Yhtiö on toteutt anut kiinteistöhankinnoissaan ympäristövastuun strategisia linjauksia, joiden mukaan kiinteistöt sijaitsevat rakennetussa ympäristössä hyvien julkisten joukkoliikenneyhteyksien ulott uvilla. Näistä ovat esimerkkeinä vuonna 2011 hankitut kauppakeskus Kristiine Tallinnassa ja Högdalen Centrum Tukholmassa.
Ympäristösertifi oinnit ovat olennainen osa Cityconin kestävän kehityksen mukaista toimintaa. Yhtiön kauppakeskushankkeelle Martinlaakson Ostarille Vantaalla on haett u LEED-luokitusta. Sertifi oinnissa tavoitellaan kultatasoa ja sen odotetaan vahvistuvan kevään 2012 aikana.
Citycon Oyj:n varsinainen yhtiökokous pidett iin 23.3.2011 Helsingissä. Kokouksen avasi hallituksen puheenjohtaja Chaim Katzman ja kokouksen puheenjohtajana toimi asianajaja, varatuomari Ari Keinänen. Kokoukseen osallistui 247 osakkeenomistajaa joko henkilökohtaisesti tai asiamiehensä edustamana. Yhtiön kaikista osakkeista ja äänistä oli kokouksessa edustett una 70,9 prosentt ia.
Yhtiökokous vahvisti yhtiön tilinpäätöksen sekä myönsi vastuuvapauden hallituksen jäsenille ja toimitusjohtajalle tilikaudelta 2010. Tilikauden 2010 osingoksi yhtiökokous päätt i 0,04 euroa osakkeelta, minkä lisäksi yhtiökokous päätt i 0,10 euron osakekohtaisesta pääoman palautuksesta sijoitetun vapaan oman pääoman rahastosta. Osingonmaksun ja pääoman palautuksen täsmäytyspäivä oli 28.3.2011 ja osinko ja pääoman palautus, yhteensä 34,2 miljoonaa euroa, maksett iin 8.4.2011.
Yhtiökokouksen muut päätökset käyvät ilmi yhtiön internetsivulta www.citycon.fi /yhtiökokous2011. Myös yhtiökokouksen pöytäkirja on saatavilla edellä mainitulla internetsivulla.
Yhtiöjärjestyksen mukaan yhtiön hallitukseen kuuluu viidestä kymmeneen jäsentä, jotka valitaan yhtiökokouksessa vuodeksi kerrallaan. Yhtiöjärjestyksen muutt amisesta voidaan päätt ää vain yhtiökokouksessa 2/3 enemmistöllä annetuista äänistä.
Vuonna 2011 Cityconin hallitukseen kuului kymmenen jäsentä: Ronen Ashkenazi, Chaim Katzman, Roger Kempe (23.3.2011 alkaen), Kirsi Komi (23.3.2011 alkaen), Claes Ott osson, Dor J. Segal, Jorma Sonninen (23.3.2011 alkaen), Thomas W. Wernink, Per-Håkan Westin ja Ariella Zochovitzky. Hallituksesta jäivät 23.3.2011 pois Gideon Bolotowsky, Raimo Korpinen ja Tuomo Lähdesmäki.
Vuonna 2011 hallituksen puheenjohtajana toimi Chaim Katzman ja hallituksen varapuheenjohtajana Ronen Ashkenazi. Hallituksen toisena varapuheenjohtajana toimi Thomas W. Wernink 23.3.2011 alkaen.
Yhtiön tilintarkastajana on vuodesta 2006 lähtien toiminut KHTyhteisö Ernst & Young Oy, jonka ilmoitt amana yhtiön päävastuullisena tilintarkastajana on samasta vuodesta lähtien toiminut KHT Tuija Korpelainen.
Citycon Oyj:n toimitusjohtaja vaihtui vuonna 2011, kun yhtiön toimitusjohtajana vuodesta 2002 lähtien toiminut Petri Olkinuora lopett i tehtävässään 23.3.2011. Hallitus nimitt i 13.1.2011 Citycon Oyj:n uudeksi toimitusjohtajaksi hollantilaisen Marcel Kokkeelin (MA, s. 1958) ja hyväksyi tämän toimisopimuksen ehdot. Uusi toimitusjohtaja aloitt i tehtävässään 24.3.2011. Toimitusjohtajan toimisuhdett a koskevat tiedot käyvät ilmi tilinpäätöksen sivulta 46.
Yhtiön johdossa tapahtui vuoden aikana myös useita muita merkitt äviä muutoksia. Toimitusjohtajan lisäksi johtoryhmän uusina jäseninä aloitt ivat Suomen liiketoimintojen maajohtaja Michael Schönach 1.3., lakiasiainjohtaja Anu Tuomola 1.9. ja Ruotsin liiketoimintojen maajohtaja Johan Elfstadius 21.11. Yhtiön johtoryhmästä jäivät vuoden aikana toimitusjohtaja Petri Olkinuoran lisäksi pois lakiasiainjohtaja Outi Raekivi sekä Ruotsin liiketoimintojen maajohtaja Ulf Att ebrant. Vuoden lopussa yhtiön johtoryhmään kuului kuusi jäsentä. Toimitusjohtaja Marcel Kokkeelin lisäksi johtoryhmään kuuluivat yhtiön varatoimitus- ja talousjohtaja Eero Sihvonen, lakiasiainjohtaja Anu Tuomola sekä yhtiön maantieteellisten liiketoimintayksiköiden johtajat Johan Elfstadius, Harri Holmström ja Michael Schönach.
Cityconin osake on noteeratt u Helsingin pörssissä (NASDAQ OMX Helsinki Oy:ssä) marraskuusta 1988 lähtien. Yhtiö kuuluu pörssin keskisuuriin yhtiöihin, toimialaluokkaan Financials ja toimialaan Real Estate Operating Companies. Yhtiön osakkeen kaupankäyntitunnus on CTY1S ja kaupankäynti tapahtuu euroissa. Osakesarjan kansainvälisessä arvopaperiselvityksessä käytett ävä ISIN-koodi on FI0009002471.
Cityconilla oli joulukuun lopussa 4 276 (4 409) rekisteröityä osakkeenomistajaa, joista 10 oli hallintarekisterin hoitajia. Hallintarekisteröidyt ja muut ulkomaiset osakkeenomistajat omistivat 230,4 miljoonaa (209,6 milj.) yhtiön osakett a eli niiden hallussa oli 82,9 prosentt ia (85,7 %) yhtiön osake- ja äänimäärästä. Tiedot yhtiön suurimmista osakkeenomistajista ja osakkeiden omistuksen jakautumisesta sekä yhtiön vuoden aikana vastaanott amista liputusilmoituksista löytyvät tilinpäätöksen sivulta 56.
Yhtiön osakepääomassa ei tapahtunut muutoksia kauden aikana, mutt a yhtiön osakkeiden lukumäärä nousi 33,2 miljoonalla osakkeella heinäkuussa järjestett yjen suunnatt ujen osakeantien seurauksena. Yhtiöllä on yksi osakesarja, ja kukin osake oikeutt aa yhteen ääneen yhtiökokouksessa. Osakkeilla ei ole nimellisarvoa.
| 2011 | 2010 | |
|---|---|---|
| Osakkeen kurssikehitys, tehdyt kaupat, euroa | ||
| Alin kurssi | 2,02 | 2,29 |
| Ylin kurssi | 3,41 | 3,31 |
| Keskikurssi | 2,77 | 2,84 |
| Päätöskurssi | 2,31 | 3,08 |
| Osakekannan markkina-arvo vuoden lopussa, Me | 641,7 | 753,3 |
| Osakkeiden vaihdon kehitys | ||
| Vaihdett uja osakkeita, milj. kpl | 97,5 | 115,0 |
| Osakepääoma ja osakkeet | ||
|---|---|---|
| Osakepääoma vuoden alussa, Me | 259,6 | 259,6 |
| Osakepääoma vuoden lopussa, Me | 259,6 | 259,6 |
| Osakkeiden lukumäärä vuoden alussa, milj. kpl | 244,6 | 221,1 |
| Osakkeiden lukumäärä vuoden lopussa, milj. kpl | 277,8 | 244,6 |
Vaihdett uja osakkeita, Me 270,7 326,4
Citycon laski heinäkuussa liikkeeseen 246 325 uutt a osakett a osana yhtiön pitkäaikaista osakepohjaista kannustinjärjestelmää. Uudet osakkeet merkitt iin kaupparekisteriin 15.7.2011 ja otett iin julkisen kaupankäynnin kohteeksi NASDAQ OMX Helsingissä 18.7.2011. Rekisteröinnin seurauksena yhtiön osakkeiden lukumäärä nousi 244 811 297 osakkeeseen.
Citycon järjesti heinäkuussa myös suunnatun osakeannin. Anti perustui Cityconin varsinaisen yhtiökokouksen 13.3.2007 antamaan valtuutukseen. Osakeanti suunnatt iin suomalaisille ja kansainvälisille institutionaalisille sijoitt ajille osakkeenomistajien merkintäetuoikeudesta poiketen ja toteutett iin nopeutetussa tarjousmenett elyssä 13.7.2011.
Tarjousmenett elyssä saatujen ostotarjousten perusteella yhtiön hallitus päätt i 13.7.2011 laskea liikkeeseen 33 miljoonaa uutt a osakett a 3,02 euron osakekohtaiseen merkintähintaan. Osakkeiden merkintähinta, 99 miljoonaa euroa, kirjatt iin sijoitetun vapaan oman pääoman rahastoon. Uudet osakkeet merkitt iin kaupparekisteriin 18.7.2011 ja julkinen kaupankäynti uusilla osakkeilla NASDAQ OMX Helsinki Oy:ssä alkoi seuraavana päivänä. Osakkeet oikeutt avat osinkoon tilikaudelta 2011. Yhtiön osakkeiden lukumäärä nousi annin seurauksena 277 811 297 osakkeeseen. Tarjotut uudet osakkeet vastasivat 13,5 prosenttia Cityconin osakkeiden lukumäärästä ennen osakeantia ja 11,9 prosentt ia sen jälkeen.
Hallituksella on vuoden 2007 varsinaisen yhtiökokouksen antama osakeantivaltuutus, jonka perusteella hallitus voi päätt ää vielä enintään 9 537 087 osakkeen antamisesta tai yhtiön hallussa olevan oman osakkeen luovutt amisesta. Valtuutuksen perusteella hallitus voi päätt ää myös optio- ja muiden erityisten oikeuksien antamisesta. Hallitus käytt i tätä valtuutusta päätt äessään 3.5.2011 optio-oikeuksien antamisesta ja 12.7.2011 päätt äessään suunnatuista maksutt omista osakeanneista yhtiön pitkäaikaiseen kannustinjärjestelmään liitt yen sekä 13.7.2011 päätt äessään suunnatusta osakeannista suomalaisille ja kansainvälisille institutionaalisille sijoitt ajille. Valtuutus on voimassa 13.3.2012 asti.
Varsinainen yhtiökokous 2011 valtuutt i hallituksen päätt ämään 20 miljoonan yhtiön oman osakkeen hankkimisesta. Valtuutus on voimassa seuraavaan varsinaiseen yhtiökokoukseen saakka. Hallituksella ei vuoden päätt yessä ollut muita valtuutuksia.
Kauden aikana yhtiön hallussa oli 145 000 omaa osakett a, jotka yhtiö oli suunnannut itselleen maksutt omalla osakeannilla heinäkuussa yhtiön pitkäaikaiseen osakepohjaiseen kannustinjärjestelmään liitt yen. Yhtiön hallussa olleet omat osakkeet myytiin NASDAQ OMX Helsinki Oy:n järjestämässä julkisessa kaupankäynnissä osakkeiden myyntihetken markkinahintaan 20.-22.7.2011 osakkeenomistajien merkintäetuoikeudesta poiketen. Vuoden päätt yessä yhtiön hallussa ei ollut sen omia osakkeita.
Varsinainen yhtiökokous 15.3.2004 päätt i enintään 3 900 000 A/B/C-optio-oikeuden antamisesta Citycon-konsernin henkilöstölle. Tämä optio-ohjelma päätt yi maaliskuun 2011 lopussa, kun osakkeiden merkintäaika ohjelmaan liitt yvillä C-optio-oikeuksilla päätt yi. C-optioilla ei merkitt y yhtään osakett a.
TOIMINTAKERTOMUS
Citycon Oyj:n hallitus päätt i 3.5.2011 varsinaisen yhtiökokouksen 13.3.2007 antaman valtuutuksen nojalla optio-oikeuksien antamisesta yhtiön ja sen tytäryhtiöiden avainhenkilöille. Optiooikeuksien antamiselle oli yhtiön kannalta painava taloudellinen syy, koska optio-oikeudet on tarkoitett u osaksi konsernin avainhenkilöiden kannustin- ja sitoutt amisjärjestelmää. Optio-oikeuksilla kannustetaan avainhenkilöitä pitkäjänteiseen työntekoon omistaja-arvon kasvatt amiseksi. Optiooikeuksilla pyritään myös sitoutt amaan avainhenkilöitä työnantajaan.
Optio-oikeuksia voidaan antaa yhteensä enintään 7 250 000 kappalett a, ja ne oikeutt avat merkitsemään yhteensä enintään 7 250 000 yhtiön uutt a tai sen hallussa olevaa osakett a. Optiooikeudet annetaan vastikkeett a. Optio-oikeudet merkitään tunnuksella 2011A(I), 2011A(II) ja 2011A(III); 2011B(I), 2011B(II) ja 2011B(III); 2011C(I), 2011C(II) ja 2011C(III) sekä 2011D(I), 2011D(II) ja 2011D(III). Hallitus päätt ää optio-oikeuksia jakaessaan, miten optio-oikeuksien kokonaismäärä jakautuu optio-oikeuksien alalajien kesken.
Optio-oikeuksien 2011 perusteella merkitt ävät osakkeet vastaavat yhteensä enintään 2,6 prosentt ia yhtiön kaikista osakkeista ja äänistä mahdollisen osakemerkinnän jälkeen, jos merkinnässä annetaan uusia osakkeita.
Vuoden 2011 optioiden perusteella merkitt ävien osakkeiden merkintähinnat määräytyivät Cityconin osakkeen vaihdolla painotetun keskikurssin pohjalta NASDAQ OMX Helsinki Oy:ssä yhtiön tilinpäätöksen 2010, osavuosikatsauksen Q1/2011 ja osavuosikatsauksen Q3/2011 julkistamispäivää seuranneina kahtenakymmenenä (20) pörssipäivänä seuraavasti:
| Optiolaji | Merkintähinnan määräytymisaika | Merkintähinta, euroa |
|---|---|---|
| 2011A–D(I) | 10.2.–9.3.2011 | 3,17 |
| 2011A–D(II) | 5.5.–1.6.2011 | 3,31 |
| 2011A–D(III) | 13.10.–9.11.2011 | 2,63 |
Osakkeen merkintähinta merkitään yhtiön sijoitetun vapaan oman pääoman rahastoon. Merkintähinnasta voidaan vähentää vuositt ain yhtiön tavanomaisesta käytännöstä poiketen maksett avat osakekohtaiset osingot ja pääoman palautukset.
14 CITYCON OYJ ○ TILINPÄÄTÖS 2011
Optio-oikeuksien 2011 merkintäajat käyvät ilmi alla olevasta taulukosta:
| 2011A(I–III) | 2011B(I–III) | 2011C(I–III) | 2011D(I–III) | |
|---|---|---|---|---|
| Osakkeiden merkintäaika alkaa | 1.4.2012 | 1.4.2013 | 1.4.2014 | 1.4.2015 |
| Osakkeiden merkintäaika päätt yy | 31.3.2018 | 31.3.2018 | 31.3.2018 | 31.3.2018 |
Vuoden loppuun mennessä optio-oikeuksia 2011A–D(I), 2011A–D(II) ja 2011A–D(III) oli myönnetty 24 konsernin avainhenkilölle yhteensä 6 320 000 kappalett a. Kyseisillä optio-oikeuksilla voidaan merkitä yhtä monta osakett a vuosina 2012–2018. Yhtiön toimitusjohtajalle ja muille johtoryhmän jäsenille annetut optio-oikeudet käyvät ilmi alla olevasta taulukosta.
| 2011A(I) | 2011B(I) | 2011C(I) | 2011D(I) | Yhteensä | |
|---|---|---|---|---|---|
| Toimitusjohtaja | 250 000 | 250 000 | 250 000 | 250 000 | 1 000 000 |
| 2011A(I-III) 2011B(I-III) 2011C(I-III) 2011D(I-III) | |||||
| Muut johtoryhmän jäsenet | 537 500 | 537 500 | 537 500 | 537 500 | 2 150 000 |
Optio-oikeuksiin 2011 liitt yy osakeomistusvelvoite, jonka perusteella konsernin johtoryhmän jäsenen on hankitt ava Cityconin osakkeita 25 prosentilla optio-oikeuksista saamastaan brutt otulosta. Osakkeita on hankitt ava, kunnes johtoryhmän jäsenen osakeomistus vastaa hänen 12 kuukauden brutt opalkkaansa ja omistett ava niin kauan kuin hänen työ- tai toimisuhteensa on voimassa.
Optio-ohjelmaa ja optio-oikeuksien ehtoja on käsitelty tarkemmin tilinpäätöksen sivuilla 43– 44.
Optio-oikeuksien 2011 ehdot kokonaisuudessaan ovat saatavilla yhtiön internetsivuilla www. citycon.fi /optiot.
Yhtiön hallituksen jäsenet, toimitusjohtaja ja muut johtoryhmän jäsenet sekä heidän lähipiirinsä omistivat 31.12.2011 yhteensä 348 554 yhtiön osakett a. Näiden osakkeiden osuus kaikista osakkeista ja osakkeiden yhteenlasketusta äänimäärästä oli 0,1 prosentt ia.
Cityconin toimitusjohtajan ja muiden johtoryhmän jäsenten optio-omistukset vuoden lopussa käyvät ilmi edellä olevasta taulukosta. Yhtiön toimitusjohtaja ja muut johtoryhmän jäsenet voivat näiden optio-oikeuksien perusteella merkitä enintään 3 150 000 yhtiön osakett a. Hallituksen jäsenet eivät ole mukana yhtiön osakepohjaisissa kannustinjärjestelmissä.
Ajantasaiset tiedot yhtiön hallituksen ja johtoryhmän jäsenten osake- ja optio-omistuksista käyvät ilmi yhtiön internetsivuilta www.citycon.fi /sisapiiri.
Helsinki, 7. helmikuuta 2012
Citycon Oyj Hallitus
European Public Real Estate Association (EPRA) on eurooppalaisten pörssinoteeratt ujen kiinteistösijoitusyhtiöiden etujärjestö. EPRA edistää ja kehitt ää eurooppalaisten julkisen kaupankäynnin kohteena olevien kiinteistöyhtiöiden toimintaa sekä toimii toimialan edustajana. Citycon on EPRA:n aktiivinen jäsen. EPRA:n tavoitt eena on saada eurooppalaisille listatuille kiinteistösijoitusyhtiöille lisää sijoitt ajia. Järjestö myös edistää laskentatoimea, talousraportointia ja hallinnointia koskevien parhaiden käytäntöjen käytt öönott oa sijoitt ajille annett avan tiedon laadun varmistamiseksi ja eri yritysten vertailtavuuden parantamiseksi. Lisäksi parhaat käytännöt luovat pohjan toimialan tulevaisuutt a määritt elevälle keskustelulle ja päätöksenteolle.
Citycon on vuodesta 2006 lähtien noudatt anut raportointikäytännöissään EPRA:n suosituksia. Vuonna 2011 Citycon ott i EPRA:n raportointikäytäntöjä koskevat suositukset käytt öön myös vastuullisuusraportoinnissaan (ks. osio "Vastuullisuus"). Tilinpäätöksen tässä osiossa käsitellään EPRA-tunnuslukuja ja niiden laskentaa. Lisätietoja EPRA:sta ja EPRA:n suosituksista löytyy EPRA:n kotisivuilta osoitt eesta www.epra.com.
EPRA pyrkii edistämään eurooppalaisten kiinteistöalan yritysten toimintaa ja julkaisee parhaita raportointikäytäntöjä koskevia suosituksia. Lisäksi se julkaisee yhteistyössä FTSE:n kanssa Euroopan ja Pohjois-Amerikan suurimpien pörssinoteeratt ujen kiinteistösijoitusyhtiöiden kehitystä kuvaavaa FTSE EPRA/NAREIT -indeksiä. Citycon on mukana FTSE EPRA -indeksissä, mikä lisää Cityconin kansainvälistä kiinnostavuutt a sijoituskohteena.
| Viite | 2011 | 2010 | |
|---|---|---|---|
| Operatiivinen tulos (EPRA Earnings), Me | 1 | 53,3 | 47,3 |
| Operatiivinen tulos/osake (EPRA EPS, basic), EUR | 1 | 0,21 | 0,21 |
| Operatiivinen tulos /osake, laimennett u (EPRA EPS, diluted), EUR | 1 | 0,21 | 0,21 |
| Nett ovarallisuus/osake (EPRA NAV per share), EUR | 2 | 3,62 | 3,79 |
| Oikaistu nett ovarallisuus/osake (EPRA NNNAV per share), EUR | 2 | 3,29 | 3,49 |
| EPRA:n alkunett otuott o-% | 3 | 6,2 | 6,3 |
| EPRA:n "topped-up" alkunett otuott o-% | 3 | 6,3 | 6,4 |
| EPRA:n vajaakäytt öaste (%) | 4 | 4,5 | 4,9 |
Seuraavissa taulukoissa, 1-4, on esitett y EPRA:n tunnuslukujen laskentaperiaatt eet. Taulukoissa 5 - 6 on esitett y EPRA:n tunnuslukuja viimeiseltä viideltä vuodelta.
Vuonna 2011, operatiivinen tulos (EPRA Earnings) kasvoi 6,0 miljoonaa euroa 53,3 miljoonaan euroon 47,3 miljoonasta eurosta vuonna 2010. Operatiivisen tuloksen kasvu oli seurausta nett ovuokratuoton kasvusta hankintojen, kehityshankkeiden ja positiivisen vertailukelpoisten kohteiden nett ovuokratuoton kasvun seurauksena. Toisaalta operatiivista tulosta laskivat korkeammat hallinnon kulut ja rahoituskustannukset. Hallinnon kulujen kasvu oli seurausta yhtiön muutosprosessista, mikä johti kertaluonteisiin kulueriin 2,4 miljoonaa euroa. Osakekohtainen operatiivinen tulos (EPRA EPS, basic) pysyi samalla tasolla ja se oli 0,21 euroa vuonna 2011 verratt una 0,21 euroon vuonna 2010.
EPRA Earnings (operatiivinen tulos) on kiinteistösijoitusyhtiön toiminnallinen tulos, johon ei sisälly operatiiviseen liiketoimintaan kuulumatt omia eriä kuten sijoituskiinteistöjen käyvän arvon muutoksia, myyntivoitt oja tai -tappioita eikä muita ei-operatiivisia eriä. Se sisältää toistuvan operatiivisen tuloksen eriä, eikä siitä eliminoida pois normaaliin IFRS:n mukaiseen tulokseen kuuluvia satunnaisia eriä. EPRA Earnings -tunnusluku on erityisen tärkeä sijoitt ajille, jotka haluavat arvioida missä määrin toistuvat tulot tukevat osingonmaksua. Cityconin maksama osakekohtainen osinko ja oman pääoman tuott o on ollut 0,14 euroa jo useita vuosia. Vuoden 2011 tilinpäätöksessä hallitus ehdott aa yhtiökokoukselle, ett ä osinkoa maksetaan 0,15 euroa/osake.
Citycon on aikaisemmin raportoinut ainoastaan laimennetun osakekohtaisen operatiivisen tuloksen (EPRA EPS, diluted). Vuoden 2011 tilinpäätöksessä Citycon raportoi myös laimentamatt oman osakekohtaisen operatiivisen tuloksen (EPRA EPS, basic) ja tulee tulevaisuudessa raportoimaan ainoastaan laimentamatonta osakekohtaista operatiivista tulosta (EPRA Earnings, basic) EPRA:n suositusten mukaisesti.
| Me | 2011 Keski määräinen osakemäärä (1000) 1) |
/osake, euroa |
Me | 2010 Keski määräinen osakemäärä (1000) 1) |
/osake, euroa |
|
|---|---|---|---|---|---|---|
| Tilikauden tulos IFRS:n laajan tuloslaskelman mukaan | 13,0 | 259 778,3 | 0,05 | 78,3 | 228 148,2 | 0,34 |
| +/- Nett otappiot/-voitot sijoituskiinteistöjen arvostuksesta käypään arvoon | 35,3 | 259 778,3 | 0,14 -50,8 | 228 148,2 | -0,22 | |
| -/+ Voitot/tappiot sijoituskiinteistöjen myynneistä | -0,6 | 259 778,3 | 0,00 | -2,6 | 228 148,2 | -0,01 |
| + Sijoituskiinteistöjen myynneistä aiheutuneet transaktiokulut | 1,0 | 259 778,3 | 0,00 | 0,8 | 228 148,2 | 0,00 |
| -/+ Rahoituserien käyvän arvon voitot/tappiot | - | 259 778,3 | 0,00 | -0,2 | 228 148,2 | 0,00 |
| -/+ Osuus yhteisessä määräysvallassa olevien yksikköjen käyvän arvon nett ovoitoista/-tappioista |
-0,3 | 259 778,3 | 0,00 | - | 228 148,2 | 0,00 |
| +/- Edellä esitetyistä eristä syntyneet tilikauden tulokseen perustuvat verot | 0,5 | 259 778,3 | 0,00 | 0,0 | 228 148,2 | 0,00 |
| +/- Edellä esitetyistä eristä syntyneet laskennalliset verot | -2,2 | 259 778,3 | -0,01 | 11,6 | 228 148,2 | 0,05 |
| -/+ Määräysvallatt omien omistajien osuus edellä esitetyistä eristä | 6,7 | 259 778,3 | 0,03 | 10,3 | 228 148,2 | 0,05 |
| Operatiivinen tulos (EPRA Earnings, basic) | 53,3 | 259 778,3 | 0,21 | 47,3 | 228 148,2 | 0,21 |
| Operatiivinen tulos, laimennett u (EPRA Earnings, diluted) | 57,4 | 276 871,4 | 0,21 | 51,4 | 245 806,3 | 0,21 |
1) Osakemäärien laskenta on esitett y liitetiedossa 16. Osakekohtainen tulos.
Talousjohtaja kommentoi osakekohtaisen nett ovarallisuuden (EPRA NAV per share) ja osakekohtaisen oikaistun nett ovarallisuuden (EPRA NNNAV per share) kehitystä:
Osakekohtainen nett ovarallisuus laski 0,17 euroa 3,62 euroon (3,79 euroa) johtuen korkeammasta osakelukumäärästä heinäkuussa 2011 toteutetun osakeannin seurauksena ja sijoituskiinteistöjen käyvän arvon tappioista ydinliiketoimintaan kuulumatt omista kiinteistöistä. Oikaistu osakekohtainen nett ovarallisuus laski 0,20 euroa 3,29 euroon (3,49 euroa). Edellä esitett yjen EPRA NAV-tunnusluvun laskun syiden lisäksi, oikaistua osakekohtaista nett ovarallisuutt a laski 0,09 euroa negatiivinen korkosuojausten arvostus, joka oli seurausta alhaisemmasta korkotasosta.
Nett ovarallisuus (EPRA NAV) ilmaisee kiinteistöyhtiön nett ovarallisuuden käyvän arvon. Tunnusluvun perustana on oletus, ett ä kiinteistöomaisuuden omistus ja käytt ö on pitkäaikaista, ja sillä voidaan verrata nett ovarallisuuden käyvän arvon kehitystä kiinteistöyhtiön osakkeen arvon kehitykseen. Cityconin osakkeen arvo oli 2,31 euroa 31.12.2011.
EPRA NAV -tunnusluvun tarkoitus on heijastaa yrityksen käypää arvoa toiminnan jatkuvuusperiaatt een (going concern) pohjalta, joten siihen ei lueta mitään tulevista myynneistä johtuvia eriä eikä rahoitusinstrumentt ien käypiä arvoja. Tulevista myynneistä aiheutuvat erät ovat laskennallisia veroja, jotka syntyisivät ainoastaan kiinteistöjen myynneistä. Rahoitusinstrumentt ien käypä arvo eli suojausinstrumentt ien arvostaminen markkinahintaan on nolla, kun instrumentit pidetään eräpäivään asti, jonka takia niiden käypä arvo tilinpäätöshetkellä on eliminoitu EPRA NAV- tunnusluvusta.
Oikaistu nett ovarallisuus (EPRA NNNAV) sisältää laskennalliset verovelat ja rahoitusinstrumentt ien käyvän arvon, joten sillä mitataan kiinteistöyhtiön käypää spot-arvoa tilinpäätöshetkellä. Toisin sanoen, EPRA NNNAV heijastaa yrityksen nett ovarallisuuden käypää arvoa yhtenä päivänä, kun taas EPRA NAV heijastaa nett ovarallisuuden käypää arvoa toiminnan jatkuvuusperiaatt een mukaisesti. EPRA NNNAV ei myös kuitenkaan ole realisoinnissa käytett ävä nett ovarallisuuden arvo (liquidation NAV), koska varallisuuden ja velkojen käyvät arvot eivät perustu niiden realisointiin.
| Me | 2011 Osakkeiden lukumäärä tilinpäätös päivänä (1 000) |
/ osake, euroa |
Me | 2010 Osakkeiden lukumäärä tilinpäätös päivänä (1 000 ) |
/ osake, euroa |
|---|---|---|---|---|---|
| 902,6 | 277 811,3 | 3,25 | 849,5 | 244 565,0 | 3,47 |
| 57,5 | 277 811,3 | 0,21 | 59,7 | 244 565,0 | 0,24 |
| 45,7 | 277 811,3 | 0,16 | 18,8 | 244 565,0 | 0,08 |
| 1 005,9 | 277 811,3 | 3,62 | 928,1 | 244 565,0 | 3,79 |
| -57,5 | 277 811,3 | -0,21 | -59,7 | 244 565,0 | -0,24 |
| 11,4 | 277 811,3 | 0,04 | 3,6 | 244 565,0 | 0,01 |
| -45,7 | 277 811,3 | -0,16 | -18,8 | 244 565,0 | -0,08 |
| 914,1 | 277 811,3 | 3,29 | 853,1 | 244 565,0 | 3,49 |
1) Jälkimarkkinahinta
EPRA:n suositusten mukaista oikaistua nett ovarallisuutt a laskett aessa omaa pääomaa oikaistaan EPRA:n ohjeen mukaisesti siten, ett ä joukkolainojen ja pääomalainojen arvo perustuu jälkimarkkinoiden hintatasoon. Cityconin laskentapolitiikan mukainen joukkolainojen ja pääomalainojen tasearvo ja käypä arvo poikkeavat tästä jälkimarkkinahinnasta. Tämän takia pääomaehtoinen vaihtovelkakirjalaina 1/2006 ja joukkolaina 1/2009 on arvostett u tämän tunnusluvun laskennassa jälkimarkkinoilla tilinpäätöshetkellä vallitsevaan hintaan. Pääomaehtoisen vaihtovelkakirjalainan 1/ 2006 jälkimarkkinahinta oli 82,90 % (95,50 %) ja joukkolaina 1/2009 jälkimarkkinahinta oli 101,85 % (99,00 %) per 31.12.2011. Joukkolainojen ja pääomalainojen jälkimarkkinahinnan ja käyvän arvon erotus 31.12.2011 oli 11,4 miljoonaa euroa (3,6 miljoonaa euroa).
Kiinteistömarkkinoilla yrityksen vuokrantuott okykyä voidaan esitt ää useilla erilaisilla tuott oa kuvaavilla tunnusluvuilla. Tuoton määritelmän yhdenmukaistamiseksi ja eri kiinteistöyhtiöiden tuott oa kuvaavien tunnuslukujen vertailukelpoisuuden varmistamiseksi EPRA on julkaissut tuott oluvun laskemista koskevan suosituksen EPRA Net Initial Yield (NIY) (alkunett otuott o).
EPRAn alkunett otuott o-% lasketaan jakamalla voimassaolevan vuokrasopimuskannan nett ovuokratuoton perusteella laskett u annualisoitu vuokratuott o valmiiden sijoituskiinteistöjen (sisältää arvioidut transaktiokulut mutt ei kehityksen kohteena olevia kiinteistöjä, tontt eja, käytt ämätöntä rakennusoikeutt a tai rakennusoikeuden kautt a arvioituja kohteita) brutt omarkkina-arvolla. Citycon julkaisee myös nett otuott o-%:n. Nett otuott o-% lasketaan kuluneen 12 kuukauden ajalta muodostamalla indeksi kuukausitt aisen nett ovuokratuoton ja laskennallisten kuukausitt aisten markkina-arvojen perusteella. Nett otuoton laskentaan otetaan mukaan koko kiinteistöomaisuus mutt a ei arvioituja transaktiokuluja.
EPRA "topped-up" NIY (oikaistu alkunett otuott o) kuvaa yhtiön saamaa tuott oa täydestä tilinpäätöshetkellä voimassa olevasta vuokrasta. Oikaistussa alkunett otuotossa vuokrasummaa oikaistaan kuvaamaan vuokraa esimerkiksi vuokravapaiden jaksojen tai vuokranalennusten päätt ymisen jälkeen.
| Me | 2011 | 2010 |
|---|---|---|
| Ulkopuolisen arvioijan määritt ämä sijoituskiinteistöjen käypä arvo | 2 515,0 | 2 361,1 |
| Vähennett ynä kehityshankkeilla, tonteilla, käytt ämätt ömillä rakennusoikeuksilla ja rakennusoikeuden kautt a arvioiduil | ||
| la kohteilla | -559,6 | -487,4 |
| Valmis kiinteistökanta | 1 955,4 | 1 873,7 |
| Lisätt ynä arvioiduilla ostajan transaktiokuluilla | 36,8 | 37,1 |
| Brutt oarvo valmiille kiinteistökannalle (A) | 1 992,2 | 1 910,8 |
| Annualisoitu brutt ovuokratuott o valmiille kiinteistökannalle | 179,5 | 170,8 |
| Kiinteistökannan hoitokulut | -56,6 | -50,2 |
| Annualisoitu nett ovuokratuott o (B) | 122,9 | 120,6 |
| Lisätt ynä oletetuilla päätt yvillä vuokravapailla jaksoilla ja muilla vuokrakannustimilla | 2,5 | 2,4 |
| Annualisoitu nett ovuokratuott o alennusten päätytt yä (C) | 125,4 | 123,0 |
| EPRA:n alkunett otuott o-% (B/A) | 6,2 | 6,3 |
| EPRA:n "topped-up" alkunett otuott o-% (C/A) | 6,3 | 6,4 |
EPRA:n vajaakäytt öaste (%) kuvaa vajaakäytön vuoksi saamatt a jäänytt ä osuutt a täydestä vuokratulosta. Tekninen vajaakäytt öaste, jonka Citycon myös raportoi, kertoo neliömetreinä kuinka paljon vuokratt avissa olevasta pinta-alasta on käytt ämätt ä.
EPRA:n mukainen vajaakäytt öaste lasketaan jakamalla tyhjillään olevien tilojen arvioitu vuokra-arvo koko kiinteistökannan arvioidulla vuokra-arvolla, jos kaikki tilat olisi vuokratt u. EPRA:n mukainen vajaakäytt öaste lasketaan samalla periaatt eella kuin Cityconin raportoima taloudellinen vuokrausaste.
| Me | 2011 | 2010 |
|---|---|---|
| Annualisoitu laskennallinen vuokra-arvo vapaille tiloille | 9,8 | 9,6 |
| ./.Annualisoitu laskennallinen vuokra-arvo koko portfoliolle | 219,4 | 196,5 |
| EPRA:n vajaakäytt öaste, % | 4,5 | 4,9 |
EPRA alkunett otuotot laskivat pääasiassa korkeamman hoitokuluoletuksen vuoksi liitt yen yleiseen kulujen nousuun sekä korkeampiin korjauskuluvaraumiin. EPRA NIY ja EPRA "topped up" NIY vuosille 2011 ja 2010 eivät kuitenkaan ole täysin vertailukelpoisia johtuen valmiissa kiinteistökannassa tapahtuneista muutoksista (kuten kiinteistöjen ostot, myynnit ja aloitetut ja valmistuneet kehityshankkeet).
Talousjohtaja kommentoi EPRA:n vajaakäytt öasteen kehitystä:
EPRA:n vajaakäytt öaste parantui pääasiassa kauppakeskuskohteissa laskeneen vajaakäytön vuoksi.
| 2011 | 2010 | 2009 | 2008 | 2007 | |
|---|---|---|---|---|---|
| Operatiivinen tulos (EPRA Earnings), Me | 53,3 | 47,3 | 50,9 | 43,8 | 38,3 |
| Operatiivinen tulos/osake (EPRA EPS, basic), EUR | 0,21 | 0,21 | 0,23 | 0,20 | 0,19 |
| Operatiivinen tulos/osake, laimennett u (EPRA EPS, diluted), EUR | 0,21 | 0,21 | 0,23 | 0,20 | 0,19 |
| Nett ovarallisuus/osake (EPRA NAV per share), EUR | 3,62 | 3,79 | 3,64 | 3,96 | 4,80 |
| Oikaistu nett ovarallisuus/osake (EPRA NNNAV per share), EUR | 3,29 | 3,49 | 3,35 | 3,80 | 4,42 |
| EPRA:n alkunett otuott o-% | 6,2 | 6,3 | 6,9 | N/A | N/A |
| EPRA:n "topped-up" alkunett otuott o-% | 6,3 | 6,4 | 7,1 | N/A | N/A |
| EPRA:n vajaakäytt öaste (%) | 4,5 | 4,9 | 5,0 | 4,0 | 4,3 |
| Me | 2011 | 2010 | 2009 | 2008 | 2007 |
|---|---|---|---|---|---|
| Tilikauden tulos IFRS:n laajan tuloslaskelman mukaan | 13,0 | 78,3 | -34,3 | -124,1 | 200,3 |
| +/- Nett otappiot/-voitot sijoituskiinteistöjen arvostuksesta käypään | |||||
| arvoon | 35,3 | -50,8 | 97,4 | 216,1 | -211,4 |
| -/+ Voitot/tappiot sijoituskiinteistöjen myynneistä | -0,6 | -2,6 | -0,1 | -0,1 | 0,1 |
| + Sijoituskiinteistöjen myynneistä aiheutuneet transaktiokulut | 1,0 | 0,8 | 0,1 | 0,4 | 0,0 |
| -/+ Ei-operatiiviset liiketoiminnan muut tuotot ja kulut | - | - | - | -6,0 | 0,0 |
| -/+ Rahoituserien käyvän arvon voitot/tappiot | - | -0,2 | 0,1 | 3,1 | 0,6 |
| -/+ Osuus yhteisessä määräysvallassa olevien yksikköjen käyvän arvon | |||||
| nett ovoitoista/-tappioista | -0,3 | - | - | - | - |
| +/- Edellä esitetyistä eristä syntyneet tilikauden tulokseen perustuvat | |||||
| verot | 0,5 | - | 0,3 | 1,8 | 0,0 |
| +/- Edellä esitetyistä eristä syntyneet laskennalliset verot | -2,2 | 11,6 | -7,3 | -29,7 | 46,0 |
| -/+ Määräysvallatt omien omistajien osuus edellä esitetyistä eristä | 6,7 | 10,3 | -5,3 | -17,6 | 2,7 |
| Operatiivinen tulos (EPRA Earnings) | 53,3 | 47,3 | 50,9 | 43,8 | 38,3 |
| Keskimääräinen osakemäärä (1 000) | 259 778,3 | 228 148,2 | 221 035,1 | 220 991,5 | 199 403,7 |
| Operatiivinen tulos/osake (EPRA Earnings per share), euroa | 0,21 | 0,21 | 0,23 | 0,20 | 0,19 |
| Operatiivinen tulos/osake laimennett u, (laimennett u EPRA EPS), euroa | 0,21 | 0,21 | 0,23 | 0,20 | 0,19 |
Aiemmin Citycon on raportoinut operatiivisen ja ei-operatiivisen tuloksen. Operatiivinen tulos vastaa EPRA Earnings -lukua, mutt a Citycon muutt i esitystapaa ja nimesi operatiivisen tuloksen EPRA Earnings-tunnusluvuksi noudatt aakseen paremmin EPRA:n suosituksia.
| Me | 2011 | 2010 | 2009 | 2008 | 2007 |
|---|---|---|---|---|---|
| Operatiivinen tulos | |||||
| Nett ovuokratuott o | 144,3 | 127,2 | 125,4 | 121,8 | 103,4 |
| Operatiiviset hallinnon kulut | -27,1 | -22,5 | -17,7 | -16,5 | -16,5 |
| Operatiiviset liiketoiminnan muut tuotot ja kulut | 0,2 | 0,3 | 0,0 | 0,1 | 0,5 |
| Operatiivinen liikevoitt o | 117,4 | 105,0 | 107,7 | 105,3 | 87,4 |
| Operatiiviset rahoituskulut (nett o) | -62,4 | -55,1 | -47,7 | -54,2 | -44,7 |
| Operatiivinen osuus yhteisessä määräysvallassa olevien yksikköjen voitoista/tappioista |
0,0 | - | - | - | - |
| Operatiiviset tilikauden tulokseen perustuvat verot | -0,4 | -0,6 | -6,2 | -4,8 | -3,4 |
| Operatiiviset laskennalliset verot | 0,3 | -0,3 | -0,2 | 0,2 | -0,2 |
| Operatiivinen määräysvallatt omien omistajien osuus | -1,7 | -1,8 | -2,8 | -2,8 | -0,9 |
| Yhteensä | 53,3 | 47,3 | 50,9 | 43,8 | 38,3 |
| Operatiivinen tulos/osake, laimennett u, (laimennett u EPRA EPS), euroa | 0,21 | 0,21 | 0,23 | 0,20 | 0,19 |
| Ei-operatiivinen tulos | |||||
| Nett otappiot/-tappiot sijoituskiinteistöjen arvostuksesta käypään | |||||
| arvoon | -35,3 | 50,8 | -97,4 | -216,1 | 211,4 |
| Voitot/tappiot sijoituskiinteistöjen myynneistä | 0,6 | 2,6 | 0,1 | 0,1 | -0,1 |
| Ei-operatiiviset hallinnon kulut | -1,0 | -0,8 | -0,1 | -0,4 | 0,0 |
| Ei-operatiiviset liiketoiminnan muut tuotot ja kulut | - | - | - | 6,0 | 0,0 |
| Rahoituserien käyvän arvon muutokset | 0,0 | 0,2 | -0,1 | -3,1 | -0,6 |
| Ei-operatiivinen osuus yhteisessä määräysvallassa olevien yksikköjen voitoista/tappioista |
0,3 | - | - | - | - |
| Tilikauden tulokseen perustuvat ei-operatiiviset verot | 0,5 | - | -0,3 | -1,8 | 0,0 |
| Ei-operatiiviset laskennalliset verot | 2,2 | -11,6 | 7,3 | 29,7 | -46,0 |
| Ei-operatiivinen määräysvallatt omien omistajien osuus | -6,7 | -10,3 | 5,3 | 17,6 | -2,7 |
| Yhteensä | -40,3 | 31,1 | -85,2 | -167,9 | 162,1 |
| Ei-operatiivinen tulos / osake, laimennett u, euroa | -0,16 | 0,13 | -0,39 | -0,76 | 0,71 |
| Emoyhtiön omistajille kuuluva katsauskauden voitt o/tappio | 13,0 | 78,3 | -34,3 | -124,1 | 200,3 |
Y-tunnus 0699505-3
| Me Liite |
1.1.–31.12.2011 | 1.1.–31.12.2010 |
|---|---|---|
| Brutt ovuokratuott o 6 |
206,0 | 185,9 |
| Käytt ökorvaukset ja palvelutuotot | 11,1 | 10,0 |
| Liikevaihto 7 |
217,1 | 195,9 |
| Hoitokulut 8, 11 |
71,6 | 67,4 |
| Vuokraustoiminnan muut kulut 9 |
1,2 | 1,3 |
| Nett ovuokratuott o | 144,3 | 127,2 |
| Hallinnon kulut 10, 11, 12 |
28,0 | 23,3 |
| Liiketoiminnan muut tuotot ja kulut 13 |
0,2 | 0,3 |
| Nett otappiot/-voitot sijoituskiinteistöjen arvostuksesta käypään arvoon 17 |
-35,3 | 50,8 |
| Voitot/tappiot sijoituskiinteistöjen myynneistä 17, 23 |
0,6 | 2,6 |
| Liikevoitt o/-tappio | 81,8 | 157,7 |
| Rahoitustuotot | 54,4 | 73,7 |
| Rahoituskulut | -116,8 | -128,6 |
| Rahoituskulut (nett o) 14 |
-62,4 | -54,9 |
| Osuus yhteisessä määräysvallassa olevien yksikköjen voitoista/ | ||
| tappioista 18 |
0,3 | - |
| Voitt o/tappio ennen veroja | 19,7 | 102,8 |
| Tilikauden tulokseen perustuvat verot | -0,9 | -0,6 |
| Laskennalliset verot | 2,5 | -11,8 |
| Tuloverot 15, 21 |
1,6 | -12,5 |
| Tilikauden voitt o/tappio | 21,3 | 90,4 |
| Tilikauden voiton/tappion jakautuminen | ||
| Emoyhtiön omistajille | 13,0 | 78,3 |
| Määräysvallatt omille omistajille | 8,3 | 12,0 |
| Emoyrityksen omistajille kuuluvasta voitosta laskett u osakekohtainen tulos: | ||
| Laimentamaton osakekohtainen tulos (euro) 16 |
0,05 | 0,34 |
| Laimennusvaikutuksella oikaistu osakekohtainen tulos (euro) 16 |
0,05 | 0,34 |
| Muut laajan tuloksen erät | ||
| Nett otappiot/-voitot rahavirran suojauksista 14 |
-35,9 | 5,1 |
| Tuloverot liitt yen rahavirran suojauksiin 15, 21 |
9,0 | -1,3 |
| Ulkomaan toimintojen tilinpäätöksen muuntamisesta johtuvat | ||
| valuutt akurssivoitot/-tappiot | 0,6 | 3,1 |
| Muut laajan tuloksen erät verojen jälkeen | -26,2 | 6,9 |
| Katsauskauden laaja tappio/voitt o | -4,9 | 97,3 |
| Tilikauden laajan tappion/voiton jakautuminen | ||
| Emoyhtiön omistajille | -13,4 | 83,4 |
| Määräysvallatt omille omistajille | 8,5 | 13,9 |
| Me | Liite | 31.12.2011 | 31.12.2010 |
|---|---|---|---|
| VARAT | |||
| Pitkäaikaiset varat | |||
| Sijoituskiinteistöt | 17 | 2 522,1 | 2 367,7 |
| Osuudet yhteisessä määräysvallassa olevissa yksiköissä | 18 | 0,6 | - |
| Aineett omat hyödykkeet | 19 | 1,9 | 1,5 |
| Aineelliset käytt öomaisuushyödykkeet | 20 | 1,0 | 1,0 |
| Laskennalliset verosaamiset | 21 | 14,5 | 5,6 |
| Johdannaissopimukset ja muut pitkävaikutt eiset varat | 22, 23 | 0,0 | 2,3 |
| Pitkäaikaiset varat yhteensä | 2 540,1 | 2 378,1 | |
| Myytävinä olevat sijoituskiinteistöt | 24 | 12,7 | 1,5 |
| Lyhytaikaiset varat | |||
| Myyntisaamiset ja muut saamiset | 22, 25 | 33,2 | 37,4 |
| Johdannaissopimukset | 22, 23 | 0,5 | - |
| Rahavarat | 22, 26 | 91,3 | 19,5 |
| Lyhytaikaiset varat yhteensä | 125,0 | 56,9 | |
| Varat yhteensä | 2 677,7 | 2 436,5 |
| Me | Liite | 31.12.2011 | 31.12.2010 |
|---|---|---|---|
| OMA PÄÄOMA JA VELAT | |||
| Emoyhtiön omistajille kuuluva oma pääoma | 27 | ||
| Osakepääoma | 259,6 | 259,6 | |
| Ylikurssirahasto | 131,1 | 131,1 | |
| Arvonmuutosrahasto | -45,7 | -18,8 | |
| Sijoitetun vapaan oman pääoman rahasto | 273,7 | 198,8 | |
| Muuntoerot | -7,8 | -8,2 | |
| Kertyneet voitt ovarat | 291,7 | 287,0 | |
| Emoyhtiön omistajille kuuluva oma pääoma yhteensä | 902,6 | 849,5 | |
| Määräysvallatt omien omistajien osuus | 59,2 | 50,7 | |
| Oma pääoma yhteensä | 961,8 | 900,2 | |
| VELAT | |||
| Pitkäaikaiset velat | |||
| Lainat | 22, 28 | 1 339,5 | 1 212,4 |
| Johdannaissopimukset | 22, 23 | 53,9 | 18,7 |
| Laskennalliset verovelat | 21 | 59,8 | 62,6 |
| Muut velat | 22 | 0,4 | 0,5 |
| Pitkäaikaiset velat yhteensä | 1 453,7 | 1 294,2 | |
| Lyhytaikaiset velat | |||
| Lainat | 22, 28 | 208,4 | 185,3 |
| Johdannaissopimukset | 22, 23 | 0,6 | 1,6 |
| Ostovelat ja muut velat | 22, 29 | 53,2 | 55,3 |
| Lyhytaikaiset velat yhteensä | 262,2 | 242,2 | |
| Velat yhteensä | 1 715,9 | 1 536,3 | |
| Oma pääoma ja velat yhteensä | 2 677,7 | 2 436,5 |
| Me | Liite | 1.1.–31.12.2011 | 1.1.–31.12.2010 |
|---|---|---|---|
| Liiketoiminnan rahavirta | |||
| Voitt o/tappio ennen veroja | 19,7 | 102,8 | |
| Oikaisut: | |||
| Poistot ja arvonalennukset | 12, 31 | 1,0 | 0,8 |
| Nett otappiot/-voitot sijoituskiinteistöjen arvostuksesta käypään | |||
| arvoon | 17, 31 | 35,3 | -50,8 |
| Voitot/tappiot sijoituskiinteistöjen myynneistä | 17, 24, 31 | -0,6 | -2,6 |
| Rahoitustuotot | 14, 31 | -54,4 | -73,7 |
| Rahoituskulut | 14, 31 | 116,8 | 128,6 |
| Muut oikaisut | 31 | 0,8 | 0,0 |
| Rahavirta ennen käytt öpääoman muutosta | 118,6 | 105,1 | |
| Käytt öpääoman muutos | 31 | 1,6 | 2,9 |
| Liiketoiminnan rahavirta | 120,2 | 108,0 | |
| Maksetut korot ja muut rahoituskulut | -60,1 | -68,0 | |
| Saadut korot ja muut rahoitustuotot | 0,6 | 0,5 | |
| Toteutuneet kurssitappiot ja -voitot | -1,8 | -10,6 | |
| Saadut/maksetut välitt ömät verot | 7,2 | -9,9 | |
| Liiketoiminnan nett orahavirta | 66,0 | 20,0 | |
| Investointien rahavirta | |||
| Tytäryritysten hankinnat vähennett ynä hankintahetken rahavaroilla | 17 | -33,7 | -6,7 |
| Sijoituskiinteistöjen hankinnat | 17 | -105,5 | - |
| Investoinnit sijoituskiinteistöihin | 17 | -81,1 | -126,0 |
| Investoinnit yhteisessä määräysvallassa oleviin yksiköihin, aineelli siin ja aineett omiin hyödykkeisiin |
18, 19, 20 | -1,4 | -1,0 |
| Sijoituskiinteistöjen myynti | 17, 24 | 18,6 | 66,3 |
| Investointien nett orahavirta | -203,0 | -67,5 | |
| Rahoituksen rahavirta | |||
| Omien osakkeiden myynti | 27 | 0,4 | 0,2 |
| Maksullinen osakeanti | 27 | 98,9 | 62,2 |
| Osakemerkinnät osakeoptioilla | 27 | - | 3,3 |
| Lyhytaikaisten lainojen nostot | 28 | 160,9 | 109,0 |
| Lyhytaikaisten lainojen takaisinmaksut | 28 | -100,2 | -192,6 |
| Pitkäaikaisten lainojen nostot | 28 | 594,6 | 346,5 |
| Pitkäaikaisten lainojen takaisinmaksut | 28 | -511,8 | -252,2 |
| Maksetut osingot ja pääoman palautukset sijoitetun vapaan oman | |||
| pääoman rahastosta | 27 | -34,3 | -31,2 |
| Rahoituksen nett orahavirta | 208,5 | 45,2 | |
| Rahavarojen muutos | 71,6 | -2,3 | |
| Rahavarat tilikauden alussa | 26 | 19,5 | 19,8 |
| Valuutt akurssien muutosten vaikutus | 0,2 | 2,0 | |
| Rahavarat tilikauden lopussa | 26 | 91,3 | 19,5 |
| Emoyhtiön omistajille kuuluva oma pääoma | |||||||||
|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|
| Me | Osake pääoma |
Ylikurssi rahasto |
Arvon muutos rahasto |
Sijoitetun vapaan oman pääoman rahasto |
Muunto erot |
Kertyneet voitt o varat |
Yhteensä | Määräys vallatt omien omistajien osuus osuus |
Oma pääoma yhteensä |
| Oma pääoma 31.12.2009 | 259,6 | 131,1 | -22,7 | 155,2 | -9,5 | 217,3 | 731,1 | 36,8 | 767,9 |
| Tilikauden voitt o | 78,3 | 78,3 | 12,0 | 90,4 | |||||
| Nett ovoitot/-tappiot rahavirran suojauksista verojen jälkeen (liitt eet 14, 15 ja 21) | 3,8 | 3,8 | 3,8 | ||||||
| Ulkomaan toimintojen tilinpäätöksen muuntamisesta johtuvat valuutt akurssivoitot/-tappiot | 1,2 | 1,2 | 1,9 | 3,1 | |||||
| Muut laajan tuloksen erät verojen jälkeen yhteensä | 3,8 | 1,2 | 5,0 | 1,9 | 6,9 | ||||
| Katsauskauden laaja voitt o/tappio yhteensä | 3,8 | 1,2 | 78,3 | 83,4 | 13,9 | 97,3 | |||
| Osakeanti (liite 27) | 62,2 | 62,2 | 62,2 | ||||||
| Osakemerkinnät osakeoptioilla (liiteet 27 ja 30) | 3,3 | 3,3 | 3,3 | ||||||
| Vaihtovelkakirjalainan takaisinostosta syntyvä omaan pääomaan kirjatt ava voitt o (liite 28) | 0,0 | 0,0 | 0,0 | ||||||
| Omien osakkeiden myynti (liite 27) | 0,2 | 0,2 | 0,2 | ||||||
| Osingonjako ja pääomanpalautus (liite 27) | -22,1 | -8,8 | -30,9 | -30,9 | |||||
| Osakeperusteiset maksut (liitt eet 27 ja 30) | 0,3 | 0,3 | 0,3 | ||||||
| Oma pääoma 31.12.2010 | 259,6 | 131,1 | -18,8 | 198,770 | -8,2 | 287,0 | 849,5 | 50,7 | 900,2 |
| Tilikauden voitt o | 13,0 | 13,0 | 8,3 | 21,3 | |||||
| Nett otappiot/-voitot rahavirran suojauksista verojen jälkeen (liitt eet 14, 15 ja 21) | -26,8 | -26,8 | -26,8 | ||||||
| Ulkomaan toimintojen tilinpäätöksen muuntamisesta johtuvat valuutt akurssivoitot/-tappiot | 0,4 | 0,4 | 0,2 | 0,6 | |||||
| Muut laajan tuloksen erät verojen jälkeen yhteensä | -26,8 | 0,4 | -26,4 | 0,2 | -26,2 | ||||
| Katsauskauden laaja tappio/voitt o | -26,8 | 0,4 | 13,0 | -13,4 | 8,5 | -4,9 | |||
| Osakeanti (liite 27) | 98,9 | 98,9 | 98,9 | ||||||
| Omien osakkeiden myynti (liite 26´7) | 0,4 | 0,4 | 0,4 | ||||||
| Osingonjako ja pääomanpalautus (liite 27) | -24,5 | -9,8 | -34,2 | -34,2 | |||||
| Osakeperusteiset maksut (liitt eet 27 ja 30) | 1,5 | 1,5 | 1,5 | ||||||
| Oma pääoma 31.12.2011 | 259,6 | 131,1 | -45,7 | 273,7 | -7,8 | 291,7 | 902,6 | 59,2 | 961,8 |
Citycon on vähitt äiskaupan liiketiloihin erikoistunut kiinteistösijoitusyhtiö, jonka toiminta on keskitt ynyt pääkaupunkiseudulle ja Suomen suurimpiin alueellisiin keskuksiin sekä Ruotsiin ja Baltian maihin. Yhtiö on suomalainen, Suomen lakien mukaan perustett u julkinen osakeyhtiö, jonka kotipaikka on Helsinki ja rekisteröity osoite Pohjoisesplanadi 35 AB, 00100 Helsinki. Hallitus on hyväksynyt tilinpäätöksen 7.2.2012. Suomen osakeyhtiölain mukaan yhtiökokouksella on oikeus olla hyväksymätt ä hallituksen hyväksymää tilinpäätöstä ja palautt aa tilinpäätös hallitukselle korjatt avaksi.
Jäljennös Cityconin konsernitilinpäätöksestä on saatavilla Internet-osoitt eesta www.citycon.fi ja konsernin pääkontt orista osoitt eesta Pohjoisesplanadi 35 AB, 00100 Helsinki.
Konsernitilinpäätös on laaditt u kansainvälisten tilinpäätösstandardien (International Financial Reporting Standards, IFRS) mukaisesti ja sitä laatiessa on noudatett u 31.12.2011 voimassaolevaa IFRS-normistoa, jolla tarkoitetaan EU:n asetuksessa N:o 1606/2002 säädetyn menett elyn mukaisesti EU:ssa sovellett avaksi hyväksytt yjä standardeja ja niistä annett uja tulkintoja. Konsernitilinpäätöksen liitetiedot ovat myös suomalaisen kirjanpito- ja yhteisölainsäädännön mukaiset.
Citycon siirtyi noudatt amaan IFRS-normistoa tilinpäätöksen ensisijaisena perustana vuoden 2005 alusta. Myytävissä olevat rahoitusvarat, johdannaissopimukset ja sijoituskiinteistöt on arvostett u käypään arvoon alkuperäisen kirjaamisen jälkeen. Muilta osin konsernitilinpäätös on laaditt u alkuperäisiin hankintamenoihin perustuen. Tilinpäätöstiedot esitetään miljoonina euroina ja luvut on pyöristett y satoihin tuhansiin.
IFRS:n mukaisen tilinpäätöksen laatiminen edellytt ää yhtiön johdolta arvioita ja olett amuksia, jotka vaikutt avat laatimisperiaatt eiden soveltamiseen ja raportoitavien varojen, velkojen, tuottojen ja kulujen määrään sekä esitett äviin liitetietoihin. Arviot ja niihin liitt yvät olett amukset perustuvat aikaisempiin kokemuksiin ja muihin tekijöihin, joiden arvioidaan olevan tämänhetkinen paras näkemys sellaisten varojen tai velkojen arvostamisessa, joille ei muista lähteistä ole saatavissa arvoja. Toteutumat voivat poiketa tehdyistä arvioista.
Arvioita ja niihin liitt yviä olett amuksia tarkastellaan jatkuvasti. Kirjanpidollisten arvioiden tarkistukset kirjataan sille kaudelle, jolla arviota tarkistetaan, jos arvion muutos koskee vain kyseistä kautt a. Mikäli arvion muutos koskee sekä arvion muutoskautt a ett ä myöhempiä kausia, arvion muutos kirjataan vastaavasti sekä muutoskaudelle ett ä tuleville periodeille. Arvioiden ja olett amusten käytt öön liitt yviä tekijöitä on tarkemmin kuvatt u näiden laatimisperiaatt eiden kohdassa "5. Keskeiset arviot ja oletukset sekä harkintaa edellytt ävät laatimisperiaatt eet".
Seuraavat uudet standardit, tulkinnat ja muutokset olemassa oleviin standardeihin on otett u käytt öön 2011. Uusilla standardeilla ja muutoksilla ei ollut merkitystä Cityconille, sillä ne eivät aiheutt aneet merkitt äviä muutoksia Cityconin laskentaperiaatteisiin.
Seuraavat standardit ja standardien muutokset on julkaistu ja niitä on sovellett ava 1.1.2012 tai myöhemmin, mutt a joita ei ole sovellett u aikaistetusti Citycon-konsernissa. Citycon arvioi, ett ä ne saatt avat vaikutt aa tietojen julkistamiseen, taloudelliseen asemaan tai kehitykseen, kun niitä aletaan noudatt aa. Citycon alkaa soveltaa näitä standardeja niiden tullessa voimaan.
Seuraavat standardit ja standardien muutokset on julkaistu ja niitä on sovellett ava 1.1.2012 tai myöhemmin, mutt a joita ei ole sovellett u aikaistetusti Citycon-konsernissa. Niillä ei ole merkitystä Cityconille, sillä yrityksen tämänhetkisen näkemyksen mukaan ne eivät aiheuta merkitt äviä muutoksia sen laskentaperiaatt eisiin eivätkä tilinpäätöstietojen esitt ämiseen.
Konsernitilinpäätös sisältää emoyhtiön Citycon Oyj:n, sen tytäryhtiöt sekä osuudet osakkuus- ja yhteisyrityksissä.
Tytäryhtiöt ovat yhtiöitä, joissa konsernilla on määräysvalta. Määräysvalta on olemassa silloin, kun konsernilla on oikeus määrätä yhteisön talouden ja liiketoiminnan periaatt eista hyödyn saamiseksi sen toiminnasta. Hankitut tytäryhtiöt yhdistellään konsernitilinpäätökseen siitä hetkestä alkaen, kun konserni on saanut määräysvallan ja luovutetut yhtiöt siihen saakka, jolloin määräysvalta lakkaa.
Konsernitilinpäätöstä laaditt aessa on eliminoitu konsernin sisäiset liiketapahtumat sekä sisäinen voitonjako.
Hankintoja tehtäessä johdon tulee harkita, käsitelläänkö hankintaa omaisuus- vai liiketoimintahankintana (ks. kohta 5.2.2 Liiketoimintahankinnat ja omaisuushankinnat). Omaisuushankinnat eivät tuota liikearvoa vaan hankintameno kohdistetaan kokonaisuudessaan maa-alueisiin, rakennuksiin ja muihin varoihin ja velkoihin.
Liiketoimintahankintojen tekemiseen sovelletaan IFRS 3 Liiketoimintojen yhdistäminen -standardia, jonka mukaan hankintameno kohdistetaan hankituille varoille, veloille ja vastuusitoumuksille niiden käypien arvojen mukaisesti. Liikearvoa syntyy, kun annett u vastike ylitt ää hankitun nett ovarallisuuden käyvän arvon.
Sellaisia Suomessa toimivia keskinäisiä kiinteistöyhtiöitä, joista Citycon omistaa alle 100 %, käsitellään yhteisessä määräysvallassa olevina omistuserinä IAS 31 Yhteisyritykset -standardin mukaisesti. Yhteisessä määräysvallassa olevat omaisuuserät yhdistellään konsernitilinpäätökseen suhteellisella yhdistelyllä. Tällöin konsernitilinpäätökseen yhdistellään rivi riviltä konsernin osuus yhteisyrityksen varoista, veloista, tuotoista ja kuluista. Suhteellista yhdistelyä sovelletaan kaikkiin tällaisiin yhteisyrityksiin riippumatt a konsernin omistusosuudesta.
Cityconilla ei ole IFRS:n tarkoitt amia osakkuusyhtiöitä, koska kaikki keskinäiset kiinteistöyhtiöt, myös sellaiset joita omistetaan alle 50%, käsitellään edellä kuvatulla tavalla yhteisessä määräysvallassa olevina omaisuuserinä.
Yhteisyrityksiä, joissa Citycon on omistajana, käsitellään yhteisessä määräysvallassa olevina yksikköinä IAS 31 Yhteisyritykset -standardin mukaisesti. Yhteisessä määräysvallassa olevien yksiköiden osapuolten väliset sopimukselliset järjestelyt antavat niille sopimusyhteysyrityksen liiketoimintaa koskevan yhteisen määräysvallan. Citycon kirjaa osuuteensa yhteisessä määräysvallassa olevista yksiköistä soveltaen pääomaosuusmenetelmää. Konserni esitt ää osuutensa yhteisessä määräysvallassa olevien yksikköjen varoista ja veloista tuloslaskelmansa rivillä "Osuudet yhteisessä määräysvallassa olevien yksikköjen tuotoista". Tilinpäätöksen liitt eessä 18 "Osuudet yhteisessä määräysvallassa olevissa yksiköissä" esitetään yhteisessä määräysvallassa olevien yksikköjen varat ja velat.
Ulkomaan rahan määräiset liiketapahtumat kirjataan tapahtumapäivän kurssiin. Arvostamisesta aiheutuneet kurssierot kirjataan tuloslaskelmaan rahoituskuluihin ja – tuott oihin.
Tilinpäätöshetken ulkomaan rahan määräiset monetaariset saamiset ja velat arvostetaan tilinpäätöspäivän kurssiin. Käypiin arvoihin arvostetut ulkomaan rahan määräiset ei-monetaariset erät muunnetaan euroiksi arvostuspäivän valuutt akursseja käyttäen, muut ei-monetaariset erät arvostetaan tapahtumapäivän kurssiin.
Ulkomaisten tytäryhtiöiden tuloslaskelmat on muunnett u euroiksi tilikauden keskikurssin mukaan ja taseet tilinpäätöspäivän kurssin mukaan. Tästä aiheutuva kurssiero kirjataan omana muuntoeroeränään omaan pääomaan. Myös ulkomaisten tytäryritysten hankintamenon eliminoinnista ja hankinnan jälkeen kertyneistä oman pääoman eristä syntyvät muuntoerot kirjataan omaan pääomaan.
Sijoituskiinteistö on kiinteistö (maa-alue tai rakennus – tai osa rakennuksesta), jota pidetään vuokratuott ojen hankkimiseksi tai omaisuuden arvonnousun takia tai molemmista syistä. Sijoituskiinteistöjen arvostamisessa sovelletaan IAS 40 Sijoituskiinteistöt – standardin mukaista käyvän arvon mallia, jolloin sijoituskiinteistöjen arvonmuutokset kirjataan tulosvaikutt eisesti.
Sijoituskiinteistöt arvostetaan alun perin hankintamenoon, johon sisällytetään transaktiomenot kuten asiantuntijapalkkiot ja varainsiirtoverot. Alkuperäiseen hankintamenoon arvostamisen jälkeen sijoituskiinteistöt arvostetaan käyvän arvon mallia käytt äen. Ulkopuolisen arvioijan määritt elemä käypä arvo pyydetään hankinta-ajankohtaa seuraavan täyden vuosineljänneksen päätt yessä.
Käypä arvo on rahamäärä, johon omaisuuserä voitaisiin vaihtaa asiaa tuntevien liiketoimeen halukkaiden, toisistaan riippumatt omien osapuolten välillä. Sijoituskiinteistön käypä arvo kuvastaa tilinpäätöspäivän markkinaolosuhteita ja parhaiten se ilmenee tarkasteluhetkellä toimivilla markkinoilla maksett avina hintoina kiinteistöistä, jotka sijaintipaikaltaan ja kunnoltaan vastaavat tarkasteltavana olevaa kiinteistöä ja joita koskevat vastaavanlaiset vuokra- tai muut sopimukset.
Sijoituskiinteistöjen käyvän arvon määritt elee ulkopuolinen arvioija kansainvälisten IVS-standardien (International Valuation Standards) mukaisesti vähintään kerran vuodessa, mutt a tarvittaessa useammin, jos tapahtuu olennaisia markkinamuutoksia. Vuosina 2011 ja 2010 ulkopuolinen arviointi teetett iin vuosineljänneksitt äin.
Sijoituskiinteistöjen käyvän arvon määritt äminen pohjautuu nett otuott oon perustuvaan 10 vuoden kassavirta-analyysiin. Arviointiajankohtana voimassa olevista vuokrasopimuksista lasketaan vuotuinen peruskassavirta. Sopimuksen päätt yessä sopimusvuokran tilalla käytetään ulkopuolisen arvioijan määritt ämää markkinavuokraa. Vuokratuotoista vähennetään tämän jälkeen hoitokulut ja investoinnit ja näin saatu kassavirta diskontataan kiinteistökohtaisella tuott ovaatimuksella. Kunkin kiinteistön tuott ovaatimus määritellään erikseen huomioiden kiinteistökohtaiset riskit sekä markkinaehtoiset riskit. Kiinteistöomaisuuden kokonaisarvo saadaan laskemalla yksitt äisten kiinteistöjen kassavirtamenetelmällä määritetyt arvot yhteen.
Citycon kehitt ää sijoituskiinteistöjään. Cityconin kehitt äessä olemassa olevia sijoituskiinteistöjään käsitellään tällainen kiinteistö edelleen sijoituskiinteistönä, johon sovelletaan IAS 40 mukaista käyvän arvon mallia.
Kehityshankkeiden eli rakenteilla olevien/peruskorjatt avien kiinteistöjen käyvät arvot määritetään IAS 40 mukaisesti ja niiden arvostamiseen sovelletaan joko normaalia kassavirtaanalyysiä tai erillistä kassavirta-analyysiin perustuvaa projektimallia, riippuen hankkeen luonteesta. Kummassakin mallissa huomioidaan kehityshankkeen investoinnit ja kohteen tulevat kassavirrat kehityshankkeen aikataulun mukaisina. Kehityshanke huomioidaan kiinteistöarvioinneissa siinä vaiheessa, kun Citycon Oyj:n hallitus on tehnyt hankett a koskevan investointipäätöksen ja ulkopuolinen arvioija katsoo käytett ävissä olevien tietojen riittävän luotett avan arvion tekemiseksi. 31.12.2011 käyvän arvon määrityksessä 5 kiinteistöä (7 kiinteistöä 31.12.2010) arvioitiin kehityshankkeeksi.
Potentiaaliset kehityshankkeet ovat hankkeita, joiden toteutuminen on epävarmaa, ja ne jätetään ulkopuolisen arvioijan tekemän arvion ulkopuolelle. Kiinteistöt, joissa on potentiaalisia kehityshankkeita, on arvioitu arviointihetken tilanteen ja arviointihetkellä voimassa olevien vuokrasopimusten perustella. Rakentamatt omat tontit on arvioitu arviointihetken kaavoitusja markkinatilanteen perusteella. Kaikissa tapauksissa arviointi tehtiin markkinatilanteen perusteella.
Cityconin taseeseen kirjatt ava sijoituskiinteistöjen käypä arvo muodostuu ulkopuolisen arvioijan määritt ämästä kiinteistöomaisuuden kokonaisarvosta, kehitysprojekti-investoinneista, joita ulkopuolinen arvioija ei ole ott anut mukaan käyvän arvon määrityksessä sekä kuluvan kvartaalin aikana hankitt ujen uusien kohteiden hankintamenosta.
Sijoituskiinteistöjen käypää arvoa koskevista oikaisuista johtuvat voitot ja tappiot esitetään omalla rivillään tuloslaskelmassa.
Sijoituskiinteistö kirjataan pois taseesta, kun se luovutetaan tai kun sijoituskiinteistö poistetaan käytöstä pysyvästi eikä sen luovutt amisesta ole odotett avissa vastaista taloudellista hyötyä. Pääsääntöisesti, sijoituskiinteistöt, joita ei rakenneta tai kunnosteta myyntiä varten, arvostetaan käypään arvoon IAS 40 mukaisesti ja esitetään taseessa "Sijoituskiinteistöt" -erässä. Kuitenkin jos operatiivisessa toiminnassa olevan kiinteistön myynti katsotaan todennäköiseksi, siirretään tällainen kiinteistö taseessa erään "Myytävissä olevat sijoituskiinteistöt". Myynti katsotaan eritt äin todennäköiseksi, kun
Myytävissä olevat sijoituskiinteistöt merkitään kuitenkin kirjanpitoon käypään arvoon IAS 40 mukaisesti. Myytävissä olevien sijoituskiinteistöjen arvo oli 12,7 miljoonaa euroa 31.12.2011 (1,5 milj. euroa 31.12.2010).
IAS 40 -standardin mukaan kiinteistö on siirrett ävä vaihto-omaisuudeksi silloin, kun kyseessä on käytt ötarkoituksen muutos, tämän osoituksena on myyntiä varten tehtävän kunnostustyön aloitt aminen. Jos sijoituskiinteistöä rakennetaan/kunnostetaan myyntitarkoituksessa, käsitellään sitä IAS 2 Vaihto-omaisuus -standardin mukaisesti: kiinteistö arvostetaan joko hankintamenoonsa tai sitä alempaan nett orealisointiarvoon. Jos kiinteistö on hankitt u myyntitarkoituksella, käsitellään se myös IAS 2 Vaihto-omaisuus -standardin mukaisesti. Kun kiinteistö käsitellään IAS 2 Vaihto-omaisuus -standardin mukaisesti, esitetään kiinteistön arvo "Vaihto-omaisuus kiinteistöt" -erässä taseessa. Cityconilla ei ollut vaihto-omaisuus kiinteistöjä 31.12.2011 ja 31.12.2010.
Aineelliset hyödykkeet arvostetaan hankintamenoon, josta vähennetään poistot ja mahdolliset arvonalentumiset. Aineelliset käytt öomaisuushyödykkeet sisältävät pääasiassa kontt orikoneita ja kalustoa sekä muita aineellisia hyödykkeitä kuten taideteoksia. Myös rahoitusleasingsopimuksilla vuokralle otetut koneet ja laitt eet esitetään aineellisina hyödykkeinä.
Aineelliset käytt öomaisuushyödykkeet poistetaan tasapoistoin vaikutusaikanaan. Taloudellinen vaikutusaika ja arvioidut jäännösarvot tarkistetaan vuositt ain ja mikäli havaitaan merkittäviä eroja verratt una aikaisempiin arvioihin, poistosuunnitelmaa muutetaan uusien arvioiden mukaisiksi. Käytett ävät poistoajat ovat seuraavat:
Käytt öomaisuuden myynnistä aiheutuvat voitot ja tappiot kirjataan tuloslaskelmaan.
Aineeton hyödyke kirjataan taseeseen, kun hyödykkeen hankintameno on määritett ävissä luotett avasti ja on todennäköistä, ett ä hyödykkeestä odotett avissa oleva taloudellinen hyöty koituu yrityksen hyväksi.
Aineett omat hyödykkeet arvostetaan alkuperäiseen hankintamenoon poistoilla ja mahdollisilla arvonalentumisilla vähennett ynä.
Aineett omat hyödykkeet sisältävät pääasiassa atk-ohjelmia. Ne poistetaan vaikutusaikanaan tasapoistoin 5 vuodessa.
Jokaisena tilinpäätöspäivänä aineellisten ja aineett omien hyödykkeiden osalta arvioidaan, onko arvonalentumisesta viitt eitä. Mikäli arvon alentumisesta on viitt eitä, omaisuuserästä kerrytett ävissä oleva rahamäärä arvioidaan. Mikäli kirjanpitoarvo ylittää kerrytett ävissä olevan rahamäärän, arvonalentumistappio kirjataan tuloslaskelmaan.
Rahoitusvarat on luokiteltu arvostusperiaatt eiden määritt ämistä varten IAS 39 -standardin mukaisesti seuraaviin ryhmiin:
Luokitt elu tapahtuu alkuperäisen hankinnan yhteydessä rahavarojen hankinnan tarkoituksen perusteella.
Lainoihin ja muihin saamisiin, joita ei pidetä kaupankäyntitarkoituksessa, sisältyvät yrityksen rahoitusvarat, jotka on aikaansaatu luovutt amalla rahaa, tavaroita tai palveluja suoraan velalliselle. Ne arvostetaan jaksotett uun hankintamenoon, ja ne sisältyvät lyhytaikaisiin ja pitkäaikaisiin varoihin. Tasearvoa alennetaan mahdollisen luott otappion määrällä. Yhtiön konsernitaseessa 31.12.2011 ja 31.12.2010 lainoihin ja muihin saamisiin kuuluvat erät "Muut pitkävaikutt eiset varat", "Myyntisaamiset ja muut saamiset" ja "Rahavarat ja pankkisaamiset".
Myytävissä olevat rahoitusvarat ovat johdannaisvaroihin kuulumatt omia varoja, jotka arvostetaan taseessa käypään arvoon. Markkinahintojen muutoksista johtuvat käyvän arvon muutokset kirjataan omaan pääomaan arvonmuutosrahastoon. Arvonmuutokset kirjataan tulosvaikutt eisesti vasta kun ne realisoituvat lukuun ott amatt a arvonalentumistappioita, jotka kirjataan välittömästi tulosvaikutt eisesti. Myytävissä olevat rahoitusvarat on tarkoitus pitää määritt elemätön ajanjakso ja ne voidaan myydä sopivalla hetkellä. Cityconilla ei ollut 31.12.2011 ja 31.12.2010 myytävissä olevia rahoitusvaroja.
Citycon solmii johdannaissopimuksia pelkästään suojaustarkoituksessa. Sellaiset johdannaissopimukset, joiden osalta suojauslaskennan soveltamisedellytykset eivät täyty tai jos Citycon on päätt änyt olla soveltamatt a suojauslaskentaa kyseiselle instrumentille, luetaan käypään arvoon tulosvaikutt eisesti kirjatt aviin rahoitusvaroihin tai -velkoihin kuuluviksi. Cityconilla ei ollut 31.12.2011 ja 31.12.2010 johdannaissopimuksia, jotka olisi luokiteltu käypään arvoon tulosvaikutt eisesti kirjatuiksi rahoitusvaroiksi.
Rahoitusvelat luokitellaan joko
Rahoitusvelat merkitään alun perin kirjanpitoon käypään arvoon. Myöhemmin rahoitusvelat, lukuun ott amatt a johdannaisvelkoja, arvostetaan efektiivisen koron menetelmällä jaksotett uun hankintamenoon. Yhtiön konsernitaseessa 31.12.2011 ja 31.12.2010 jaksotett uun hankintamenoon kirjatt uihin velkoihin kuuluvat erät "Lainat", "Muut velat" ja "Ostovelat ja muut velat". Cityconilla ei ollut 31.12.2011 ja 31.12.2010 johdannaissopimuksia, jotka olisi luokiteltu käypään arvoon tulosvaikutt eisesti kirjatt aviksi rahoitusveloiksi.
Rahoitusvarat ja – velat merkitään taseeseen selvityspäivän perusteella.
Johdannaiset kirjataan hankintahetkellä hankintahintaan (jos sellainen on) ja sen jälkeen ne arvostetaan jokaisena tilinpäätöspäivänä käypään arvoon taseessa.
Citycon käytt ää rahavirran korkoriskin suojaamiseen koronvaihtosopimuksia. Koronvaihtosopimuksilla suojaudutaan vaihtuvienkorkojen aiheutt amilta muutoksilta vastaisten korkomaksujen kassavirtoihin (rahavirran suojaus) ja näin syntyvältä tuloksen heilahtelulta. Konserni soveltaa IAS 39:n mukaista suojauslaskentaa valtaosaan koronvaihtosopimuksistaan. Tällöin suojaustarkoituksessa käytett ävien koronvaihtosopimusten tehokkaan osan käypien arvojen muutokset kirjataan laajan tuloslaskelman muihin laajan tuloksen eriin. Tehott omasta osuudesta johtuva käyvän arvon muutos kirjataan tulosvaikutt eisesti. Käyvän arvon rahastoon kirjatt u erä kirjataan tulosvaikutt eisesti, kun suojauskohteen rahavirrat realisoituvat ja vaikutt avat tulokseen. Mikäli suojauslaskennan edellytykset eivät täyty, arvonmuutokset kirjataan kokonaisuudessaan tulosvaikutt eisesti.
Koronvaihtosopimusten perusteella syntyvät korkomaksut kirjataan korkokuluihin. Käypään arvoon tulosvaikutt eisesti kirjatt avat arvonmuutokset on kirjatt u muihin rahoituskuluihin tai -tuott oihin, koska suojauslaskentaa ei ole sovellett u. Taseessa koronvaihtosopimuksen käypä arvo on esitett y joko lyhyt- tai pitkäaikaisissa saamisissa tai lyhyt- ja pitkäaikaisissa veloissa. Koronvaihtosopimusten käyvät arvot perustuvat sopimuksista odotett avissa olevien vastaisten rahavirtojen nykyarvoihin.
Citycon käytt ää valuutt ajohdannaisia suojaamaan ulkomaan rahan määräisiin rahoitusvaroihin ja – velkoihin sisältyvää valuuttakurssiriskiä. Valuutt ajohdannaisten käyvän arvon muutokset kirjataan tulosvaikutt eisesti, koska myös ulkomaan rahanmääräisten rahoitusvarojen ja – velkojen kurssierot kirjataan tulosvaikutteisesti.
IAS 39:n mukaisesti sopimuksiin sisällytetyn johdannaisen tunnusmerkit täytt ävä erityisehto, jonka ei voida katsoa liitt yvän läheisesti pääsopimukseen, tulee tietyissä tilanteissa erott aa pääsopimuksesta ja kirjata käypään arvoonsa ja esitt ää käyvän arvon muutos tulosvaikutt eisesti. Konsernilla ei ole kytkett yjä johdannaisia.
Rahoitusvarojen arvon katsotaan olevan alentunut, jos niiden kirjanpitoarvo on suurempi kuin arvioitu kerrytett ävissä oleva rahamäärä. Mikäli on olemassa objektiivista näytt öä siitä, ett ä jaksotett uun hankintamenoon kirjatt avan rahoitusvaroihin kuuluvan erän arvo saatt aa olla alentunut, kirjataan arvonalentumistappio tulosvaikutt eisesti. Mikäli arvonalentumistappion määrä pienenee jollakin myöhemmällä tilikaudella ja vähennyksen voidaan katsoa liitt yvän arvonalentumisen kirjaamisen jälkeiseen tapahtumaan, rahoitusvaroihin kuuluvan erän arvonalentuminen peruutetaan.
Rahavarat koostuvat käteisestä rahasta, vaaditt aessa nostett avissa olevista pankkitalletuksista ja muista lyhytaikaisista, erittäin likvideistä sijoituksista. Rahavaroihin luokitelluilla erillä on enintään kolmen kuukauden maturiteett i hankinta-ajankohdasta lukien.
Kantaosakkeet luokitellaan omaksi pääomaksi. Yhtiöllä on yksi osakesarja, ja kukin osake oikeutt aa yhteen ääneen yhtiökokouksessa. Osakkeilla ei ole nimellisarvoa, eikä osakepääomalla enimmäismäärää.
Uusien osakkeiden tai optioiden liikkeeseenlaskusta välitt ömästi johtuvat transaktiomenot esitetään verovaikutuksilla oikaistuina omassa pääomassa saatujen maksujen vähennyksenä. Jos jokin konserniin kuuluva yritys ostaa yhtiön osakkeita (omat osakkeet), niin maksett u vastike ja hankinnasta välitt ömästi aiheutuvat menot (verovaikutuksilla vähennett yinä) vähennetään yhtiön omistajille kuuluvasta omasta pääomasta, kunnes osakkeet lasketaan uudelleen liikkeeseen. Jos osakkeet lasketaan uudelleen liikkeeseen, niistä saatavat vastikkeet sisällytetään yhtiön omistajille kuuluvaan omaan pääomaan niistä välitt ömästi johtuvilla transaktiomenoilla vähennett yinä verovaikutukset huomioon ott aen.
Varaus kirjataan, kun Cityconilla on laillinen tai tosiasiallinen velvoite aikaisempien tapahtumien perusteella, kun maksuvelvoitt een toteutuminen on todennäköistä ja velvoitt een määrä voidaan arvioida luotett avasti.
Pitkäaikaiset varaukset esitetään tilinpäätöksessä diskontatt una nykyarvoonsa.
Sijoituskiinteistöjen vuokraamisesta syntyvät vuokrasopimukset, joissa Citycon on vuokralle antajana, luokitellaan muiksi vuokrasopimuksiksi, koska Citycon pitää itsellään merkitt ävän osan omistukselle ominaisista eduista ja riskeistä. Muista vuokrasopimuksista syntyneet vuokratuotot jaksotetaan tasaisesti vuokrakaudelle.
Cityconilla on myös sellaisia vuokrasopimuksia, jotka sisältävät vuokravapaita jaksoja tai vuokranalennuksia ja joista on sovitt u alkuperäisessä vuokrasopimuksessa. Tällaiset vuokrakannustimet käsitellään SIC 15 Muut Vuokrasopimukset – kannustimet -tulkinnan mukaan ja jaksotetaan tasaisesti koko vuokrakaudelle, vaikka vuokramaksuja ei suoritetakaan saman perusteen mukaisesti. Cityconilla on myös sellaisia vuokranalennuksia, joista ei ole sovitt u alkuperäisessä vuokrasopimuksessa, vaan vuokralainen on pyytänyt vuokranalennusta markkinatilanteesta tai kiinteistössä olevasta kehityshankkeesta johtuen. Tällaiset tilapäiset ja määräaikaiset vuokranalennukset kirjataan tulokseen sille kaudelle, jolle vuokranalennukset on myönnett y.
Citycon saatt aa suoritt aa vuokralaisen puolesta vuokralaisen vuokraamaan tilaan kohdistuvia muutostöitä, jotka veloitetaan vuokrankorotuksena vuokralaiselta. Vuokratilan muutostöistä syntyvä vuokran korotus jaksotetaan vuokratuotoiksi vuokrasopimuksen aikana. Vuokran korotus ja vuokratilan muutostyöstä aiheutuva kulu otetaan huomioon sijoituskiinteistön käypää arvoa määritt äessä.
Käytt ökorvaukset kohdistetaan sille kaudelle, jolloin niihin liitt yvä meno kirjataan kuluksi. Käytt ökorvaukset kirjataan liikevaihtoon brutt omääräisinä, sillä Citycon katsoo toimivansa päämiehenä.
Citycon katsoo toimivansa päämiehenä, sillä Citycon valitsee kiinteistöjensä ylläpidon palveluntarjoajat, tekee sopimukset kiinteistön ylläpitoa tarjoavien toimitt ajien kanssa ja kantaa luott oriskin liitt yen ylläpitoon. Vuokralainen ei voi valita kiinteistön ylläpidon palveluntarjoajaa eikä vaikutt aa palveluntarjoajien hinnoitt eluun.
Palvelutuotot kuten markkinointituotot kirjataan sille kaudelle, jolla palvelut suoritetaan.
Kiinteistö katsotaan myydyksi, kun omistajuuteen liitt yvät merkitt ävät riskit ja hyödyt ovat siirtyneet ostajalle.
Sellaisissa tapauksissa, joissa kiinteistö on rakenteilla ja sen valmistumisen jälkeisestä myynnistä on sovitt u, Citycon määritt elee, koskiko sopimus kiinteistön rakentamista tai valmistuneen kiinteistön myyntiä. Jos sopimus koski valmiin kiinteistön myyntiä, kiinteistö katsotaan myydyksi, kun omistajuuteen liitt yvät merkitt ävät riskit ja hyödyt ovat siirtyneet ostajalle. Jos sopimus koski kiinteistön rakentamista, pitkäaikaishanke tuloutetaan valmistumisasteen mukaan rakentamisen edistyessä, jos keskeneräisen työn riskit ja hyödyt siirretään ostajalle rakentamisen edetessä.
Korkotuotot kirjataan ajan kulumisen perusteella efektiivisen koron menetelmää käytt äen.
Osinkotuotot kirjataan, kun maksun saamiseen on syntynyt oikeus.
Vieraan pääoman menot kirjataan yleensä kuluksi sillä tilikaudella, jonka aikana ne ovat syntyneet. Poikkeuksia ovat vieraan pääoman menot, kuten korkokulut ja järjestelypalkkiot, jotka välitt ömästi johtuvat tietyt ehdot täytt ävän hyödykkeen hankinnasta, rakentamisesta tai valmistamisesta. Tällaiset vieraan pääoman menot aktivoidaan osaksi kyseisen hyödykkeen hankintamenoa. Ehdot täytt ävä hyödyke on sellainen hyödyke, jonka saaminen valmiiksi sen aiott ua käytt ötarkoitusta tai myyntiä varten vaatii vältt ämätt ä huomatt avan pitkän ajan. Aktivointi alkaa, kun kiinteistön remontoiminen, uuden rakennuksen tai laajennushankkeen rakentaminen alkaa, ja se päätt yy, kun rakennus on valmis vuokratt avaksi. Aktivoitavia vieraan pääoman menoja ovat rakennushankett a varten nostetuista lainoista syntyvät menot tai rahoituskulukertoimella kerrotut rakennushankkeesta johtuvat menot. Rahoituskulukerroin on Cityconin tilikauden aikana olevista lainoista johtuvien vieraan pääoman menojen painotett u keskiarvo. Maa-alueen hankintakustannuksista johtuvat vieraan pääoman menot aktivoidaan kyseisen kehityshankkeen tasearvoon, mutt a vain silloin kun ostetulla maa-alueella toteutetaan omaisuuserää koskevan kehityshankkeen valmistelutoimenpiteitä.
Lainojen hankinnasta välitt ömästi johtuvat transaktiomenot, jotka voidaan kohdistaa tiett yyn lainaan, sisällytetään lainan alkuperäiseen jaksotett uun hankintamenoon ja jaksotetaan korkokuluksi efektiivisen koron menetelmää käytt äen.
Tuloverot sisältävät konserniyhtiöiden tilikauden veronalaiseen tuloon perustuvat verot, edellisten kausien verojen oikaisut sekä laskennallisten verojen muutokset. Kauden verotett avaan tuloon perustuva vero lasketaan kunkin maan voimassaolevan verosäännöstön perusteella.
Laskennalliset verosaamiset ja -velat lasketaan varojen ja velkojen verotusarvojen ja kirjanpitoarvojen välisistä väliaikaisista eroista. Suurin väliaikainen ero syntyy sijoituskiinteistöjen käyvän arvon ja verotuksellisen arvon erosta. Tällöin veron laskenta perustuu omistuksen käyvän arvon ja kyseessä olevan keskinäisen kiinteistöyhtiön osakkeiden velatt oman hankintahinnan tai suoraan omistetun kiinteistön verotuksessa poistamatt oman jäännösarvon väliseen eroon.
Yhtiön periaatt eena on realisoida kiinteistöyhtiöihin kohdistuva osakeomistuksensa myymällä omistamansa osakkeet. Ulkomailta omistett ujen kohteiden osalta laskennallisia veroja ei kirjata, koska omistusrakenteesta johtuen kiinteistöomaisuuden luovutus ei aiheuta veroseuraamuksia.
Tytäryritysten jakamatt omista voitt ovaroista ei kirjata laskennallista veroa siltä osin kun ero ei todennäköisesti purkaudu ennakoitavissa olevassa tulevaisuudessa.
Laskennalliset verosaamiset kirjataan siihen määrään asti kuin on todennäköistä, ett ä tulevaisuudessa syntyy verotett avaa tuloa, jota vastaan väliaikainen ero voidaan hyödyntää.
Kun laskennallisen veron kirjaaminen aiheutuu omaan pääomaan kirjatt avasta erästä, kuten suojausinstrumentt ina käytetyn johdannaisen käyvän arvon muutoksesta, myös laskennallinen vero kirjataan omaan pääomaan.
Laskennallisten verojen määritt ämisessä käytetään tilinpäätöspäivään mennessä säädett yä verokantaa.
Vuokrasopimukset, joissa Citycon on vuokralleott ajana, luokitellaan rahoitusleasingsopimuksiksi ja kirjataan varoiksi ja veloiksi, mikäli riskit ja edut ovat siirtyneet. Vuokrasopimukset luokitellaan syntymisajankohtanaan ja kirjataan käypään arvoon, tai sitä alempaan vähimmäisvuokrien nykyarvoon taseeseen aineelliseksi hyödykkeeksi ja rahoitusvelaksi. Aineellinen hyödyke poistetaan kyseessä olevan hyödykkeen taloudellisena pitoaikana tai vuokrasopimuksen kestoaikana. Maksett avat vuokra jaetaan tuloslaskelmaan kirjatt avaan korkoon ja rahoitusvelan lyhennykseen.
Vuokrasopimukset luokitellaan muiksi vuokrasopimuksiksi, mikäli omistamiselle ominaiset riskit ja edut eivät ole olennaisilta osin siirtyneet.
Eläkejärjestelyt on hoidett u eläkevakuutusyhtiön kautt a. Eläkejärjestelyt luokitellaan maksu- ja etuuspohjaisiin järjestelyihin. Maksuperusteisiin järjestelyihin liitt yvät maksut kirjataan tuloslaskelmaan niille kausille, joita ne koskevat. Etuuspohjaiset eläkejärjestelyt kirjataan aktuaarilaskelmien perusteella.
Etuuspohjaisiin eläkejärjestelyihin kuuluvat varat arvostetaan käypään arvoon ja järjestelyihin kuuluvat velvoitt eet diskontatt uun nykyarvoon. Järjestelyjen yli- tai alijäämien nett omäärät kirjataan taseeseen. Vakuutusmatemaatt iset voitot ja tappiot kirjataan muiden laajan tuloksen erien kautt a omaan pääomaan sillä kaudella, jonka aikana ne syntyvät. Työsuoritukseen perustuvat menot jaksotetaan järjestelmällisesti koko työssäoloajalle. Asiantuntevat vakuutusmatemaatikot tekevät tähän liitt yvät laskelmat käytt äen ennakoituun etuusoikeusyksikköön perustuvaa menetelmää.
Citycon soveltaa IFRS 2 Osakeperusteiset maksut -standardia optiojärjestelyihin sekä pitkän aikavälin osakeperusteiseen kannustinjärjestelmään. Tällaiset optiot ja osakepalkintajärjestelmät arvostetaan käypään arvoon niiden myöntämispäivänä ja kirjataan tuloslaskelmaan kuluksi optioiden ja osakepalkintajärjestelmien ansainta-aikana. Tätä aiemmista järjestelyistä ei ole kirjatt u kulua tuloslaskelmaan.
Optioiden käypään arvoon arvostaminen tapahtuu Black &Scholes -hinnoitt elumallia käytt äen.
Osingonjako yhtiön osakkeenomistajille merkitään velaksi konsernitaseeseen sillä kaudella, jonka aikana osingot hyväksytään yhtiökokouksessa.
Laaditt aessa tilinpäätöstä IFRS:n mukaan vaaditaan arvioiden ja oletuksien käytt öä. Lisäksi joudutaan käytt ämään harkintaa kun tiett yjä laskentaperiaatt eita sovelletaan. Nämä voivat vaikutt aa omaisuus- ja velkaeriin taseessa, tilikauden tuott oihin ja kuluihin sekä muuhun informaatioon kuten vastuiden esitt ämiseen. Toteumat voivat poiketa tehdyistä arvioista ja oletuksista siitä huolimatt a, ett ä nämä perustuvat parhaaseen tietämykseen sekä ajantasaiseen tietoon.
Seuraavassa käsitellään arvioita ja oletuksia, joihin liitt yy merkittävä riski varojen ja velkojen kirjanpitoarvon olennaisesta muuttumisesta seuraavan tilikauden aikana.
Keskeisin tilinpäätöksen osatekijä, joka sisältää arvioihin ja oletuksiin liitt yviä epävarmuustekijöitä, on sijoituskiinteistöjen käyvän arvon määritt ely. Sijoituskiinteistön käyvän arvon keskeisimpiä muutt ujia ovat markkinavuokrat, vuokrausaste, hoitokulut ja tuott ovaatimus, joiden määritt ämisessä Cityconin johto joutuu käytt ämään harkintaa ja arvioita. Sijoituskiinteistöjen käypä arvo oli 2 522,1 miljoonaa euroa 31.12.2011 (2 367,7 milj. euroa). Liitetiedossa 17. Sijoituskiinteistöt on esitett y sijoituskiinteistöjen käyvän arvon herkkyystarkastelu keskeisimmille muutt ujille.
Cityconin sijoituskiinteistöjen käyvän arvon määritt äminen pohjautuu nett otuott oon perustuvaan kassavirta-analyysiin. Kassavirta-analyysin laatimista varten tulee määritt ää kohdekohtaiset nett otuotot ja tuott ovaatimukset. Nett otuott o on vuokratuott ojen ja hoitokulujen erotus. Kun tuott ovaatimuksella diskontataan vuositt aiset nett otuotot, joista on vähennetty investoinnit, ja lisätään diskontatt u jäännösarvo sekä muu omaisuus, kuten käytt ämätön rakennusoikeus ja tontit, saadaan sijoituskiinteistön käypä arvo. Seuraavassa on esitett y kassavirta-analyysin keskeiset muutt ujat:
Muita arvioita ja oletuksia edellytt äviä muutt ujia sijoituskiinteistöjen arvon määritt ämisessä ovat nykyisten sopimusten jatkumistodennäköisyydet, vuokratilojen tyhjänäoloajat, investoinnit, infl aatio ja vuokrien kasvuoletukset.
Kehityshankkeiden käyvät arvot määritetään joko normaalin kassavirta-analyysin avulla tai erillistä projektimallia käytt äen hankkeen luonteesta riippuen. Projektimalli on periaatt eeltaan samanlainen kuin sijoituskiinteistöjen käyvän arvon määrityksessä käytett y kassavirta-analyysi, mutt a se soveltuu paremmin kehityshankkeen aikana tapahtuvien, usein merkitt ävien, tila- ja sopimusmuutosten mallintamiseen. Projektimallissa arvioitava kohde voidaan jakaa osiin ja jokaiselle osalle määritt ää nykyiset vuokrasopimukset, tulevat vuokrasopimukset, projektiaikataulut sekä investoinnit. Osia voivat olla rakennuksen eri kerrokset, eri alueet tai suuremmat tilat. Lisäksi kehityshankkeiden tuottovaatimusta varten voidaan määritt ää kehityshankeprojektin riskit ja kohteen tuleva käytt ö. Jokaiselle osalle tehdään tämän jälkeen oma kassavirta-analyysi ja osien yhteenlaskett u diskontatt u kassavirta muodostaa kehityshankkeen arvon.
Kehityshankkeiden käyvän arvon määritt äminen, joko tavallisella kassavirta-analyysillä tai erillisellä projektimallilla, vaatii Cityconin harkintaa ja arvioita liitt yen kehityshankkeen tulevista investoinneista, vuokrasopimuksista ja projektin aikataulusta.
Citycon on tuloverotuksen kohteena useassa eri maassa. Verolainsäädännön monimutkaisuus, alati muutt uva lainsäädäntö ja toimintaympäristö vaatii Cityconilta arvioita ja oletuksia verolaskentaa laaditt aessa. Tulevaisuuden verotett avat tulot ovat epävarmoja ja lopullisen veron määrä voi poiketa alun perin kirjatusta. Jos lopullinen vero poikkeaa alun perin kirjatuista määristä, erot voivat vaikutt aa sekä kauden verotett avaan tuloon, verosaamisiin ja velkoihin ett ä laskennallisiin verosaamisiin ja -velkoihin. Cityconin vuoden 2011 tilikauden tulokseen perustuvat verot olivat 0,9 miljoonaa euroa (0,6 milj. euroa vuonna 2010).
Laskennallinen verosaaminen ja -velka lasketaan taseen kirjanpitoarvon ja verotuksellisen arvon välisistä väliaikaisista eroista.
Merkitt ävin väliaikainen ero liitt yy sijoituskiinteistöjen käyvän arvon ja niiden verotuksellisen arvon väliseen eroon. Citycon periaatt eena on, ett ä laskennallinen vero kuvaa kiinteistön myynnin tapahtuessa mahdollisesta myyntivoitosta maksett avaa veroa. Cityconin täytyy käytt ää siis arvioita siitä, kuinka kiinteistöjen myynnit tullaan toteutt amaan. Pääasiassa Citycon realisoi kiinteistöjensä myynnit myymällä kiinteistöjen omistukseen oikeuttavat osakkeet ja kirjaa laskennalliset verot tämän säännön mukaan. Sijoituskiinteistöjen käyvän arvon ja niiden verotuksellisen arvon erosta syntyvä laskennallinen verovelka oli 57,5 miljoonaa euroa 31.12.2011 (59,7 milj. euroa 31.12.2010).
Muita väliaikaisia eroja aiheutuu mm. vahvistetuista tappioista ja rahoitusinstrumenteista. Kun vahvistetuista tappioista kirjataan verosaamista, tulee arvioida, onko todennäköistä, ett ä se voidaan hyödyntää tulevaisuudessa syntyvää verotett avaa tuloa vastaan. Verotuksessa vahvistetuista tappioista oli kirjatt u laskennallista verosaamista 1,1 miljoonaa euroa 31.12.2011 (1,3 milj. euroa 31.12.2010).
Tytäryritysten jakamatt omista voitt ovaroista ei kirjata laskennallista veroa siltä osin kun ero ei todennäköisesti purkaudu ennakoitavissa olevassa tulevaisuudessa. Cityconilla oli 31.12.2011 sellaisia vahvistett uja tappioita, joista ei ole kirjatt u 19,4 miljoonaa euroa (16,6 milj. euroa vuonna 2010) verosaamista.
Laskennalliset verot lasketaan tilinpäätöspäivänä voimassa olevia verokantoja käytt äen.
5.2 Harkintaa edellytt ävät laatimisperiaatt eet
Cityconin täytyy käytt ää harkintaa seuraavien laskentaperiaatteiden noudatt amisessa.
Citycon käytt ää harkintaa arvioidessaan kuuluuko kiinteistö sijoituskiinteistöihin, vaihto-omaisuus kiinteistöihin vai myytävissä oleviin sijoituskiinteistöihin seuraavien periaatt eiden mukaisesti:
Citycon hankkii sijoituskiinteistöjä omistukseensa omaisuushankintoina sekä liiketoimintahankintoina. Omaisuushankintoihin Citycon soveltaa IAS 40 Sijoituskiinteistöt -standardin mukaista käsitt elyä ja liiketoimintahankintoihin IFRS 3 Liiketoimintojen yhdistäminen -standardin mukaista käsitt elyä. Citycon käytt ää harkintaa arvioidessaan onko sijoituskiinteistön tai sijoituskiinteistöportfolion hankinta omaisuus- vai liiketoimintahankinta. Mikäli kiinteistön lisäksi hankintaan sisältyy merkitt ävä määrä hankitt uja toimintoja, hankintaa käsitellään liiketoimintahankintana. Toimintojen merkitys arvioidaan IAS 40 -standardissa esitetyn lisäpalveluiden (esim. ylläpito, siivous, turvallisuus, kirjanpito, jne.) määritelmän mukaisesti. Cityconilla ei ollut liiketoimintahankintoja 2011 ja 2010.
Kun sijoituskiinteistöjä myydään, Citycon käytt ää harkintaansa arvioidessaan, luokitellaanko myynti kiinteistön vai liiketoiminnan myynniksi. Cityconin tunnistamia liiketoiminnan myynnin tuntomerkkejä ovat mm. keskeisen liiketoiminta- tai maa-alueen myynti, jonka yhteydessä luovutetaan myös liiketoiminnan kannalta merkitt ävää henkilökuntaa ja/tai johtoa.
Kiinteistön myynnin yhteydessä sovelletaan IAS 40 Sijoituskiinteistöt -standardia tai IAS 2 Vaihto-omaisuus -standardin mukaista kirjanpitokäsitt elyä. Yksitt äisten sijoituskiinteistöjen ja kiinteistöjen myynnin periaatt eista on kerrott u kappaleissa 4.4 Myytävissä olevat sijoituskiinteistöt ja 4.5 Vaihto-omaisuus kiinteistöt.
Liiketoiminnan myynnin osalta kirjanpidossa noudatetaan standardia IFRS 5 Myytävänä olevat pitkäaikaiset omaisuuserät ja lopetetut toiminnot. Liiketoiminnan myynti eli luovutett avien erien ryhmät kuten liiketoiminta-segmentit tai kiinteistöportfoliot luokitellaan myytävinä oleviksi pitkäaikaisiksi omaisuuseriksi, jos niiden kirjanpitoarvoa vastaava määrä tulee kertymään pääosin niiden myynnistä ja jos myynti on eritt äin todennäköinen. Myynti katsotaan eritt äin todennäköiseksi kappaleessa 4.4 Myytävissä olevat sijoituskiinteistöt periaatt eiden mukaisesti. Myytävänä olevien liiketoimintojen tulos tulee esitt ää omalla rivillään laajassa tuloslaskelmassa ja myytävänä olevaksi luokitellut liiketoiminnot tulee esitt ää taseessa erillään muista omaisuuseristä. Lisäksi myytävänä olevaksi luokiteltuihin liiketoimintoihin sisältyvät velat on esitett ävä taseessa erillään muista veloista. Cityconilla ei ollut myytävänä olevia liiketoimintoja 31.12.2011 ja 31.12.2010.
A) Cityconin vuokratuott ojen muodostuminen
| Me | 2011 | 2010 |
|---|---|---|
| Jaksotetut vuokrakannustimet | 0,3 | 0,6 |
| Määräaikaiset vuokran alennukset | -2,4 | -3,0 |
| Lisävuokra liikevaihtosidonnaisista vuokraso pimuksista |
3,8 | 2,4 |
| Brutt ovuokratuott o (pl. yllä olevat erät) | 204,3 | 185,9 |
| Yhteensä | 206,0 | 185,9 |
Alla olevan taulukon mukaisesti Cityconilla oli 31.12.2011 3 955 vuokrasopimusta (3 765 sopimusta 31.12.2010). Vuokrasopimusten lukumäärän kasvu johtui uusien kauppakeskuskohteiden hankinnasta Baltiassa ja Ruotsissa, valmistuneista kehityshankkeista sekä Suomessa sijaitsevien kauppakeskus ja marketkohteiden sekä Ruotsissa sijaitsevien asuntojen myynnistä. Pääosassa, eli 89 prosentissa (89 prosentt ia 31.12.2010) Cityconin vuokrasopimuksia vuokra on jaett u elinkustannusindeksiin sidott uun pääomavuokraan ja ylläpitokorvaukseen. Vuokralaiselta erikseen peritt ävä ylläpitokorvaus katt aa omistajalle kiinteistön hoidosta aiheutuneet kulut ja mahdollistaa asiakkaiden palvelun heidän tarpeidensa mukaisesti.
Osassa Cityconin vuokrasopimuksista on myös liikevaihtosidonnainen osuus elinkustannusindeksisidonnaisuuden lisäksi. Liikevaihtosidonnaisten sopimusten osuus oli noin 49 prosentt ia (43 prosentt ia 31.12.2010) Cityconin koko vuokrasopimuskannasta 31.12.2011. Kohdassa 6. A) Cityconin vuokratuott ojen muodostuminen on esitett y liikevaihtosidonnaisista sopimuksista saatu lisävuokra.
Näin ollen Cityconin vuokrasopimukset ovat pääasiassa muuttuvan vuokran vuokrasopimuksia IAS 17.4 mukaisesti, koska koko kanta on sidott u elinkustannusindeksiin, ennalta määritettyyn minimivuokrakorotukseen ja/tai vuokralaisen liikevaihtoon.
| Vuokrasopimusten lukumäärä | 31.12.2011 31.12.2010 | |
|---|---|---|
| Suomi | 1 699 | 1 672 |
| Ruotsi | 1 818 | 1 784 |
| Baltia | 438 | 309 |
| Yhteensä | 3 955 | 3 765 |
Alla olevan taulukon mukaisesti Cityconin vuokrasopimusten keskimääräinen jäljellä oleva voimassaoloaika kauden lopussa oli 3,4 vuott a 31.12.2011 (3,2 vuott a 31.12.2010). Citycon haluaa tehdä pääasiassa määräaikaisia vuokrasopimuksia. Lähtökohtaisesti uudet vuokrasopimukset tehdään määräaikaisina kaikissa maissa. Poikkeuksen tähän muodostavat lähinnä asunnot, varastotilat ja yksitt äiset pysäköintipaikat. Cityconin kiinteistökannasta määräaikaisia sopimuksia on noin 78 prosentt ia 31.12.2011 (75 prosentt ia 31.12.2010), aluksi määräaikaisia sopimuksia noin 10 prosentt ia 31.12.2011 (11 prosentt ia 31.12.2010), ja loput sopimuksista ovat toistaiseksi voimassaolevia sopimuksia (noin 12 prosentt ia kaikista sopimuksista 31.12.2011 ja 14 prosentt ia 31.12.2010).
Solmitt avan vuokrasopimuksen kesto riippuu muun muassa vuokratt avasta tilatyypistä sekä vuokralaisesta. Ankkurivuokralaisen kanssa solmitaan tyypillisesti pitkiä kymmenen tai jopa 20 vuoden mitt aisia vuokrasopimuksia, kun taas pienempien liiketilojen vuokrasopimukset neuvotellaan pääsääntöisesti 3 - 5 vuoden mitt aiseksi.
| voimassaoloaika kauden lopussa, vuott a | 31.12.2011 31.12.2010 | |
|---|---|---|
| Suomi | 3,5 | 3,0 |
| Ruotsi | 2,9 | 3,1 |
| Baltia | 4,2 | 4,6 |
| Keskimäärin | 3,4 | 3,2 |
Ei-purett aviksi vuokrasopimuksiksi on sisällytett y määräaikaiset ja aluksi määräaikaiset sopimukset määräajan päätt ymiseensä asti sekä toistaiseksi voimassa olevat sopimukset on käsitelty siten, ett ä ne on oletett u ei-purett aviksi sopimuksiksi irtisanomisajan verran.
| Me | 31.12.2011 31.12.2010 | |
|---|---|---|
| Yhden vuoden kuluessa | 50,7 | 54,8 |
| 1-5 vuoden kuluessa | 112,6 | 109,7 |
| Yli viiden vuoden kulutt ua | 46,2 | 24,8 |
| Yhteensä | 209,5 | 189,3 |
Segmentt i-informaatio esitetään konsernin maantieteellisten liiketoimintayksiköiden mukaisesti. Maantieteelliset liiketoimintayksiköt perustuvat konsernin sisäiseen organisaatiorakenteeseen ja sisäiseen taloudelliseen raportointiin. Cityconin hallitukselle, joka on ylin operatiivinen päätöksentekijä, raportoidaan konsernin tulos maantieteellisin liiketoimintayksiköin. Cityconin johto ja hallitus arvioivat liiketoimintayksiköiden suoritusta nett ovuokratuoton ja operatiivisen liikevoiton (EPRA operating profi t) perusteella. Cityconin johdolle ja hallitukselle raportoidaan myös käyvän arvon muutokset liiketoimintayksiköitt äin. Maantieteellisten liiketoimintayksiköiden lisäksi Cityconin johto ja hallitus seuraavat kiinteistökohtaisia nett ovuokratuott oja.
Segmentin varat ja velat ovat sellaisia liiketoiminnan eriä, joita segmentt i käytt ää liiketoiminnassaan tai jotka ovat järkevällä perusteella kohdistett avissa segmenteille. Kohdistamatt omat erät sisältävät vero- ja rahoituseriä sekä koko konsernille yhteisiä eriä. Segmentt ien välillä ei ole sisäistä myyntiä.
Brutt oinvestoinnit koostuvat sijoituskiinteistöjen, aineett omien ja aineellisten hyödykkeiden lisäyksistä taseessa.
Cityconin liikevaihto koostuu pääasiassa vuokratuotoista. Vuokratuott oja saadaan liiketiloista kauppakeskuksissa sekä marketeissa ja myymälöissä. Citycon esitt ää brutt ovuokratuottonsa jaett una näihin kahteen eri kiinteistötyyppiin.
Pääasiallisina asiakkaina esitetään viisi suurinta vuokralaista, joista yhden osuus kokonaisbrutt ovuokratuotoista on enemmän kuin 10 prosentt ia. Näistä vuokralaisista esitetään niiden osuus kokonaisbrutt ovuokratuotoista sekä segmentt i, johon ne kuuluvat. Osuus brutt ovuokratuotoista perustuu vuokrasopimuskantaan 31.12.2011 ja 31.12.2010.
Maantieteelliset segmentit ovat Cityconin sisäisen organisaatiorakenteen mukaiset Suomi, Ruotsi ja Baltian maat. Muut-segmentt i sisältää pääasiassa konsernin pääkontt oritoiminnoista syntyviä hallinnon kuluja.
Citycon on Suomen suurin kauppakeskusliiketoimintaa harjoittava yhtiö. Cityconilla on Suomessa 23 kauppakeskusta ja 37 muuta kauppapaikkaa. Suomen kiinteistöistä 29 sijaitsee pääkaupunkiseudulla ja 31 muualla Suomessa.
Cityconilla on Ruotsissa yhdeksän kauppakeskusta ja seitsemän muuta kauppapaikkaa. Cityconin Ruotsin kohteista kahdeksan sijaitsee Suur-Tukholman, kuusi Suur-Göteborgin alueella ja kaksi Uumajassa.
Citycon omistaa Baltian maissa neljä kauppakeskusta, kolme Virossa ja yhden Liett uassa
| Me 1.1.-31.12.2011 | Suomi | Ruotsi | Baltian maat |
Muut | Yhteensä |
|---|---|---|---|---|---|
| Brutt ovuokratuott o | 127,3 | 57,4 | 21,2 | - | 206,0 |
| Käytt ökorvaukset ja palvelutuotot | 5,1 | 2,7 | 3,3 | - | 11,1 |
| Liikevaihto | 132,5 | 60,1 | 24,5 | - | 217,1 |
| Hoitokulut | 41,7 | 23,9 | 6,0 | 0,0 | 71,6 |
| Vuokraustoiminnan muut kulut | 0,3 | 0,9 | 0,0 | 0,0 | 1,2 |
| Nett ovuokratuott o | 90,5 | 35,4 | 18,4 | 0,0 | 144,3 |
| Hallinnon kulut | 7,6 | 4,9 | 1,3 | 13,2 | 27,1 |
| Liiketoiminnan muut tuotot ja kulut | 0,3 | - | 0,0 | -0,1 | 0,2 |
| Operatiivinen liikevoitt o (EPRA operating profi t) | 83,2 | 30,4 | 17,1 | -13,4 | 117,4 |
| Ei-operatiiviset hallinnon kulut | 0,7 | 0,3 | - | - | 1,0 |
| Nett otappiot/-voitot sijoituskiinteistöjen arvostuksesta käypään arvoon |
-40,4 | 1,7 | 3,4 | - | -35,3 |
| Voitot sijoituskiinteistöjen myynneistä | 0,0 | 0,6 | 0,0 | - | 0,6 |
| Liikevoitt o/-tappio | 42,3 | 32,4 | 20,5 | -13,4 | 81,8 |
| Rahoituskulut (nett o) | -62,4 | -62,4 | |||
| Osuus yhteisessä määräysvallassa olevien yksikköjen voitoista/tappioista |
0,3 | 0,3 | |||
| Tuloverot | 1,6 | 1,6 | |||
| Tilikauden voitt o | 21,3 | ||||
| Kohdistetut varat | |||||
| Sijoituskiinteistöt | 1 547,4 | 697,1 | 277,6 | - | 2 522,1 |
| Myytävinä olevat sijoituskiinteistöt | - | 12,7 | - | - | 12,7 |
| Muut kohdistetut varat | 10,6 | 21,5 | 1,0 | 94,9 | 128,0 |
| Kohdistamatt omat varat | |||||
| Laskennalliset verosaamiset | 14,5 | 14,5 | |||
| Johdannaissopimukset | 0,5 | 0,5 | |||
| Varat yhteensä | 1 558,0 | 731,3 | 278,6 | 109,8 | 2 677,7 |
| Kohdistetut velat | |||||
| Ostovelat ja muut velat | 5,1 | 19,4 | 1,6 | 27,0 | 53,2 |
| Kohdistamatt omat velat | |||||
| Korolliset velat | 1 547,9 | 1 547,9 | |||
| Laskennalliset verovelat | 59,8 | 59,8 | |||
| Johdannaissopimukset | 54,5 | 54,5 | |||
| Muut kohdistamatt omat velat | 0,4 | 0,4 | |||
| Velat yhteensä | 5,1 | 19,4 | 1,6 | 1 689,8 | 1 715,9 |
| Brutt oinvestoinnit | 62,5 | 45,5 | 108,1 | 0,6 | 216,7 |
| Me 1.1.-31.12.2010 | Suomi | Ruotsi | Baltian maat |
Muut | Yhteensä |
|---|---|---|---|---|---|
| Brutt ovuokratuott o | 122,1 | 49,8 | 13,9 | - | 185,9 |
| Käytt ökorvaukset ja palvelutuotot | 4,3 | 2,9 | 2,7 | - | 10,0 |
| Liikevaihto | 126,5 | 52,8 | 16,7 | - | 195,9 |
| Hoitokulut | 39,3 | 23,3 | 4,8 | 0,0 | 67,4 |
| Vuokraustoiminnan muut kulut | 0,4 | 0,7 | 0,1 | 0,0 | 1,3 |
| Nett ovuokratuott o | 86,7 | 28,7 | 11,8 | 0,0 | 127,2 |
| Hallinnon kulut | 6,1 | 4,6 | 1,2 | 10,5 | 22,5 |
| Liiketoiminnan muut tuotot ja kulut | 0,3 | - | 0,0 | - | 0,3 |
| Operatiivinen liikevoitt o (EPRA operating profi t) | 80,9 | 24,1 | 10,6 | -10,5 | 105,0 |
| Ei-operatiiviset hallinnon kulut | 0,0 | 0,7 | - | - | 0,8 |
| Nett ovoitot/-tappiot sijoituskiinteistöjen arvostuksesta käypään arvoon |
24,5 | 22,8 | 3,5 | - | 50,8 |
| Voitot sijoituskiinteistöjen myynneistä | 2,2 | 0,5 | 0,0 | - | 2,6 |
| Liikevoitt o/-tappio | 107,5 | 46,7 | 14,1 | -10,5 | 157,7 |
| Rahoituskulut (nett o) | -54,9 | -54,9 | |||
| Tuloverot | -12,5 | -12,5 | |||
| Tilikauden voitt o | 90,4 | ||||
| Kohdistetut varat | |||||
| Sijoituskiinteistöt | 1 533,0 | 668,6 | 166,1 | - | 2 367,7 |
| Myytävinä olevat sijoituskiinteistöt | 1,5 | - | - | - | 1,5 |
| Muut kohdistetut varat | 6,2 | 20,1 | 0,7 | 32,4 | 59,4 |
| Kohdistamatt omat varat | |||||
| Laskennalliset verosaamiset | 5,6 | 5,6 | |||
| Johdannaissopimukset | 2,2 | 2,2 | |||
| Varat yhteensä | 1 540,6 | 688,8 | 166,8 | 40,3 | 2 436,5 |
| Kohdistetut velat | |||||
| Ostovelat ja muut velat | 18,3 | 19,9 | 2,3 | 14,8 | 55,3 |
| Kohdistamatt omat velat | |||||
| Korolliset velat | 1 397,7 | 1 397,7 | |||
| Laskennalliset verovelat | 62,6 | 62,6 | |||
| Johdannaissopimukset | 20,3 | 20,3 | |||
| Muut kohdistamatt omat velat | 0,5 | 0,5 | |||
| Velat yhteensä | 18,3 | 19,9 | 2,3 | 1 495,9 | 1 536,3 |
| Brutt oinvestoinnit | 76,3 | 50,6 | 6,0 | 0,8 | 133,7 |
| 2010 | |
|---|---|
| Kauppakeskukset 187,9 |
165,8 |
| Marketit ja myymälät 29,2 |
30,2 |
| Yhteensä 217,1 |
195,9 |
C) Pääasialliset vuokralaiset
| 2011 | Osuus brut tovuokratuo toista, % |
Segmentt i 2011 |
|---|---|---|
| Kesko | 17,2 | Suomi |
| S-ryhmä | 5,6 | Suomi ja Baltian maat |
| ICA AB | 3,4 | Ruotsi ja Baltian maat |
| Stockmann | 3,1 Suomi, Ruotsi ja Baltian maat | |
| Tokmanni | 1,7 | Suomi |
| Yhteensä | 31,1 |
Osuus brutt ovuokratuotoista perustuu vuokrasopimuskantaan 31.12.2011.
| 2010 | Osuus brut tovuokratuo toista, % |
Segmentt i 2010 |
|---|---|---|
| Kesko | 19,9 | Suomi |
| S-ryhmä | 4,9 | Suomi ja Baltian maat |
| ICA AB | 3,6 | Ruotsi ja Baltian maat |
| Stockmann | 3,3 | Suomi, Ruotsi ja Baltian maat |
| Tokmanni | 1,8 | Suomi |
| Yhteensä | 33,5 | |
Osuus brutt ovuokratuotoista perustuu vuokrasopimuskantaan 31.12.2010.
| Me | 2011 | 2010 |
|---|---|---|
| Lämmitys ja sähkö | 24,2 | 22,0 |
| Ylläpito | 23,3 | 23,0 |
| Maavuokrat ja muut vuokrat | 1,3 | 1,3 |
| Kiinteistön henkilöstön kulut | 0,6 | 0,6 |
| Kiinteistön hallinnon kulut | 2,3 | 2,3 |
| Markkinointikulut | 5,6 | 5,0 |
| Kiinteistövakuutukset | 0,5 | 0,5 |
| Kiinteistöverot | 6,4 | 6,3 |
| Korjauskulut | 7,5 | 6,5 |
| Muut kiinteistön hoitokulut | -0,1 | 0,0 |
| Yhteensä | 71,6 | 67,4 |
Yksi kiinteistö ei tuott anut tuloa vuonna 2011 (kaksi kiinteistöä vuonna 2010), mutt a hoitokulua siitä syntyi 0,0 miljoonaa euroa (0,1 milj euroa).
| Me | 2011 | 2010 |
|---|---|---|
| Vuokratilan muutostyöt ja välityspalkkiot | 0,4 | 0,3 |
| Luott otappiot | 0,8 | 1,0 |
| Yhteensä | 1,2 | 1,3 |
Merkitt ävät vuokratilan muutostyöt käsitellään investointeina. Laajan tuloslaskelman luott otappiot sisältävät 0,1 miljoonaa euroa luott otappiovarauksen purkua (1,0 milj. euroa luott otappiovarauksien lisäystä). Taseen luott otappiovaraukset on esitetty liitetiedossa 25. Myyntisaamiset ja muut saamiset.
| 15,1 | 11,0 |
|---|---|
| 1,7 | 1,3 |
| 4,8 | 5,6 |
| 5,4 | 4,4 |
| 1,0 | 0,8 |
| 28,0 | 23,3 |
Työsuhteen päätt ymisestä johtuneet kertaluonteiset henkilöstökulut sisältävät 11 henkilön (2 henkilön vuonna 2010) irtisanomisista syntyneitä kertakorvauksia eläke- ja sosiaalimaksuineen.
Hallinnon konsultt i- ja asiantuntijapalkkioihin sekä hoitokulujen kiinteistöjen hallinnon kuluihin sisältyvät seuraavat tilintarkastajien palkkiot ja palvelut tilintarkastusyhteisö Ernst & Young Oy:ltä.
| Me | 2011 | 2010 |
|---|---|---|
| Tilintarkastuspalkkiot | 0,3 | 0,2 |
| Muut asiantuntijapalkkiot | 0,7 | 0,2 |
| Yhteensä | 0,9 | 0,4 |
| Me | 2011 | 2010 |
|---|---|---|
| Johdon palkat ja palkkiot | ||
| Toimitusjohtaja | 0,5 | 0,4 |
| Johtoryhmä | 1,2 | 1,0 |
| Hallitus | 0,7 | 0,7 |
| Muut palkat ja palkkiot | 8,8 | 6,6 |
| Eläkekulut - maksupohjaiset järjestelyt | 1,6 | 1,2 |
| Eläkekulut - etuuspohjaiset järjestelyt | -0,1 | 0,0 |
| Sosiaalikulut | 1,3 | 1,1 |
| Kulut osakeperusteisista maksuista | 1,7 | 0,6 |
| Yhteensä | 15,7 | 11,6 |
Henkilöstökuluja sisältyi hoitokuluihin 0,6 miljoonaa euroa (0,6 milj. euroa) ja hallinnon kuluihin 15,1 miljoonaa euroa (11,0 milj. euroa).
Cityconilla oli etuuspohjainen eläkejärjestelmä liitt yen entisen toimitusjohtajan Petri Olkinuoran eläkeohjelmaan. Koska Petri Olkinuora jätt i tehtävänsä, Citycon suoritt i velvoitt eensa Olkinuoran eläkejärjestelystä vuoden 2010 aikana. Näin ollen Cityconilla ei ollut taseessaan 31.12.2011 ja 31.12.2010 etuuspohjaisesta eläkejärjestelystä syntynytt ä velkaa. Etuuspohjaisen järjestelyn eläketuott o 0,1 miljoonaa euroa vuoden 2011 laajassa tuloslaskelmassa on seurausta erosta vuonna 2010 jaksotetun eläkevelvoitt een ja lopullisten vakuutusmatemaatt isten laskelmien välillä.
Osakeperusteisten maksujen optio-ohjelmat ja osakepalkintajärjestelmät on kuvatt u liitetiedossa 30. Työsuhde-etuudet kohdassa.
Tiedot johdon työsuhde-etuuksista on esitett y liitetiedossa 33. Lähipiiritapahtumat.
| liiketoimintayksiköitt äin tilikaudella | 2011 | 2010 |
|---|---|---|
| Suomi | 55 | 52 |
| Ruotsi | 35 | 34 |
| Baltian maat | 11 | 11 |
| Pääkontt ori | 30 | 26 |
| Yhteensä | 131 | 123 |
Hallinnon kuluihin sisältyy poistoja koneista ja kalustoista sekä aineett omista hyödykkeistä 1,0 miljoonaa euroa (0,8 milj. euroa).
| Me | 2011 | 2010 |
|---|---|---|
| Liiketoiminnan muut tuotot | 0,3 | 0,3 |
| Liiketoiminnan muut kulut | -0,1 | - |
| Yhteensä | 0,2 | 0,3 |
A) Tuloslaskelmaan kirjatut
| Me | 2011 | 2010 |
|---|---|---|
| Korkotuotot | 0,6 | 0,5 |
| Valuutt akurssivoitot | 53,8 | 73,0 |
| Käyvän arvon voitt o johdannaisista | - | 0,2 |
| Muut rahoitustuotot | 0,0 | 0,1 |
| Rahoitustuotot yhteensä | 54,4 | 73,7 |
| Korkokulut | 61,0 | 55,4 |
| Valuutt akurssitappiot | 53,7 | 72,8 |
| Kehityshankkeiden aktivoidut korkokulut | -2,5 | -3,3 |
| Muut rahoituskulut | 4,6 | 3,8 |
| Rahoituskulut yhteensä | 116,8 | 128,6 |
| Rahoituskulut (nett o) | 62,4 | 54,9 |
| Jotka jakautuivat rahoitusinstrumentt ien mukaisiin luokkiin: |
||
| Korolliset lainat ja saamiset | 48,0 | 20,6 |
| Rahoitusleasingvelat | 0,0 | 0,0 |
| Johdannaissopimukset | 14,1 | 34,2 |
| Muut saamiset ja velat | 0,2 | 0,1 |
| Rahoituskulut (nett o) | 62,4 | 54,9 |
Vuonna 2011 valuutt ajohdannaisista on kirjatt u 0,1 miljoonaa euroa valuutt akurssivoitt oa (-8,9 milj. euroa tappiota) laajaan tuloslaskelmaan.
Kehityshankeinvestointien korkokulujen pääomitt amiseen käytett y korkotaso 31.12.2011 oli 4,31 % (31.12.2010 4,32 %).
Cityconin laajan tuloslaskelman korkokulut sisältävät korollisten lainojen korkokulut ja niiden lisäksi kaikki suojaustarkoituksessa käytett ävien johdannaissopimusten aiheutt amat korkokulut. Lisätietoja Cityconin käytt ämistä johdannaissopimuksista, niiden käyvistä arvoista ja suojauslaskentakäytännöstä löytyy liitetiedosta 23. Johdannaissopimukset.
| Me | 2011 | 2010 |
|---|---|---|
| Kauden aikana kirjatut tappiot rahavirran suojauksista |
-50,1 | -17,7 |
| Vähennett ynä: tuloslaskelmaan kirjatuilla rahavirran suojausten korkokuluilla |
14,2 | 22,9 |
| Nett otappiot/ -voitot rahavirran suojauksista | -35,9 | 5,1 |
| Me | 2011 | 2010 |
|---|---|---|
| Tilikauden tulokseen perustuvat verot | 0,9 | 0,6 |
| Edellisten tilikausien verot | 0,0 | 0,0 |
| Laskennalliset verot | -2,5 | 11,8 |
| Tuloverot | -1,6 | 12,5 |
Tuloslaskelman verokulun ja konsernin kotimaan verokannalla (26,0 %) laskett ujen verojen välinen täsmäytyslaskelma:
| Me | 2011 | 2010 |
|---|---|---|
| Voitt o/tappio ennen veroja | 19,7 | 102,8 |
| Verot laskett una kotimaan verokannalla | 5,1 | 26,8 |
| Ulkomailta omistett ujen tytäryhtiöiden käyvän arvon muutos |
-4,9 | -12,0 |
| Ulkomaisten tytäryhtiöiden poikkeava vero kanta |
-3,3 | -1,6 |
| Kirjaamatt omat laskennalliset verosaatavat tappioista |
2,1 | 4,1 |
| Aiemmin kirjaamatt omien verotuksellisten tappioiden käytt ö |
-0,2 | -4,8 |
| Muut | -0,5 | 0,0 |
| Tuloverot | -1,6 | 12,5 |
| Efektiivinen verokanta | -8,3 % | 12,1 % |
Laimentamaton osakekohtainen tulos lasketaan jakamalla emoyhtiön osakkeenomistajille kuuluva tilikauden tulos tilikauden aikana ulkona olleiden osakkeiden osakeantioikaistun lukumäärän painotetulla keskiarvolla.
| Me | 2011 | 2010 |
|---|---|---|
| Osakekohtainen tulos | ||
| Emoyhtiön omistajille kuuluva tilikauden voitt o/tappio (Me) |
13,0 | 78,3 |
| Keskimääräinen osakemäärä (1 000) | 259 778,3 228 148,2 | |
| Osakekohtainen tulos (euroa) | 0,05 | 0,34 |
| Me | 2011 | 2010 |
|---|---|---|
| Osakekohtainen tulos, laimennett u | ||
|---|---|---|
| Emoyhtiön omistajille kuuluva tilikauden voitt o/tappio (Me) |
13,0 | 78,3 |
| VVK:n kulut vähennett ynä verovaikutuksella (Me) 1) |
- | 4,1 |
| Laimennetun osakekohtaisen tuloksen lasken nassa käytett y tilikauden voitt o/tappio (Me) |
13,0 | 82,5 |
| Keskimääräinen osakemäärä (1 000) | 259 778,3 228 148,2 | |
| VVK:n laimennusvaikutus (1 000) 1) | - | 17 519,6 |
| Optioiden laimennusvaikutus (1 000) | - | 1,8 |
| Osakepohjaisen kannustinjärjestelmän laimennusvaikutus (1 000) |
128,8 | 136,8 |
| Keskimääräinen laimennett u osakemäärä (1 000) |
259 907.1 245 806,3 | |
| Osakekohtainen tulos, laimennett u (euroa) | 0,05 | 0,34 |
1) Potentiaalisia VVK:n vaihdoista syntyviä uusia osakkeita eikä VVK:n kuluja vähennett ynä verovaikutuksella oteta huomioon 2011 laimennusvaikutuksella oikaistua osakekohtaista tulosta laskett aessa, koska näin osakekohtainen tulos olisi pienempi kuin laimennett u osakekohtainen tulos. Optioiden sekä osakepohjaisen kannustinjärjestelmän laimennusvaikutus on huomioitu laimennett ua osakekohtaista tulosta laskett aessa.
Laimennusvaikutuksella oikaistua osakekohtaista tulosta laskett aessa osakkeiden lukumäärän painotetussa keskiarvossa otetaan huomioon kaikkien laimentavien potentiaalisten osakkeiden osakkeiksi muutt amisesta johtuva laimentava vaikutus. Konsernilla on tällä hetkellä kolmenlaisia laimentavia osakkeiden määrää lisääviä instrumentt eja: vaihtovelkakirjalaina, osakeoptioita ja osakepohjainen kannustinjärjestelmä.
keen käypään arvoon. Kun jäljellä olevan työmäärän arvo on alempi kuin osakkeen käypä arvo, on osakepohjaisella kannustinjärjestelmällä laimentava vaikutus. Osakepohjaisen kannustinjärjestelmän laimennusvaikutusta laskett aessa otetaan osakkeiden täyden jaetun määrän lukumäärää vähentävänä tekijänä huomioon se määrä osakkeita, jotka yritys olisi saanut, jos se olisi käytt änyt jäljellä olevan työmäärän arvolla saamansa varat omien osakkeiden hankintaan käypään arvoon.
| Osakekohtaisen tuloksen laskennassa käytett y keskimääräinen osakemäärä | päiviä | osakemäärä |
|---|---|---|
| 1.1.2011 | 195 | 244 564 972 |
| Keskimääräinen päivillä painotett u osakemäärä | 365 | 259 778 329 |
| 15.7.2011 18.7.2011 |
3 167 |
244 811 297 277 811 297 |
Citycon jakaa sijoituskiinteistönsä kahteen kategoriaan: rakenteilla oleviin/peruskorjatt aviin kiinteistöihin sekä operatiivisessa toiminnassa oleviin kiinteistöihin. 31.12.2011 ensin mainitt uun ryhmään sisältyivät Iso Omena, Koskikeskus ja Myllypuro Suomessa sekä Åkermyntan Ruotsissa ja Magistral Virossa. 31.12.2010 ensin mainitt uun ryhmään sisältyivät Espoontori, Kirkkonummen Liikekeskus, Lahden Hansa (Trio), Myllypuro, Martinlaakso ja Myyrmanni Suomessa sekä Åkersberga Ruotsissa. Rakenteilla olevat kiinteistöt -kategoria sisältää kiinteistön koko käyvän arvon, vaikka vain osa kiinteistöstä olisi rakenteilla.
Sopimukseen perustuvat velvoitt eet, jotka liitt yvät sijoituskiinteistöjen ostamiseen, rakentamiseen, kunnostamiseen ja korjaamiseen yms. on esitett y liitetiedossa 32. B) Vakuudet ja muut vastuusitoumukset.
| Me 31.12.2011 | Rakenteilla olevat/ peruskorjatt avat kiinteistöt |
Operatiivisessa toiminnassa olevat kiinteistöt |
Sijoituskiinteistöt yhteensä |
|---|---|---|---|
| Tilikauden alussa | 326,1 | 2 041,6 | 2 367,7 |
| Hankinnat | - | 139,9 | 139,9 |
| Investoinnit | 23,5 | 48,9 | 72,4 |
| Myynnit | - | -16,6 | -16,6 |
| Aktivoidut korot | 0,5 | 2,0 | 2,6 |
| Voitot sijoituskiinteistöjen arvostuksesta | 20,3 | 19,5 | 39,8 |
| Tappiot sijoituskiinteistöjen arvostuksesta | -0,2 | -74,9 | -75,1 |
| Valuutt akurssierot | 0,1 | 3,9 | 4,0 |
| Siirto rakenteilla olevien ja operatiivisessa toi minnassa olevien kiinteistöjen välillä sekä siirto |
|||
| myytävissä oleviin sijoituskiinteistöihin | 156,0 | -168,7 | -12,7 |
| Tilikauden lopussa | 526,4 | 1 995,7 | 2 522,1 |
| Me 31.12.2010 | Rakenteilla olevat/ peruskorjatt avat kiinteistöt |
Operatiivisessa toiminnassa olevat kiinteistöt |
Sijoituskiinteistöt yhteensä |
|---|---|---|---|
| Tilikauden alussa | 269,8 | 1 877,6 | 2 147,4 |
| Hankinnat | 1,9 | 4,8 | 6,8 |
| Investoinnit | 69,5 | 52,2 | 121,7 |
| Myynnit | -3,4 | -36,3 | -39,7 |
| Aktivoidut korot | 2,2 | 1,2 | 3,4 |
| Voitot sijoituskiinteistöjen arvostuksesta | 2,1 | 93,6 | 95,7 |
| Tappiot sijoituskiinteistöjen arvostuksesta | -14,0 | -30,8 | -44,9 |
| Valuutt akurssierot | 5,8 | 73,0 | 78,7 |
| Siirto rakenteilla olevien ja operatiivisessa | |||
| toiminnassa olevien kiinteistöjen välillä | -7,8 | 6,3 | -1,5 |
| Tilikauden lopussa | 326,1 | 2 041,6 | 2 367,7 |
Citycon arvostaa sijoituskiinteistönsä IAS 40 Sijoituskiinteistöt – standardin mukaista käyvän arvon mallia käytt äen. Sijoituskiinteistöjen käyvän arvon on määritt änyt ulkopuolinen arvioija nett otuott oon perustuvan kassavirta-analyysiin avulla, jonka keskeisimpiä muutt ujia ovat markkinavuokrat, vuokrausaste, hoitokulut ja tuott ovaatimus.
Cityconin kiinteistöt on vuoden 2011 tilinpäätöstä varten arvioinut globaali kiinteistöasiantuntija Jones Lang LaSalle. Vuoden 2010 sekä vuoden 2011 kolmen ensimmäisen vuosineljänneksen kiinteistöarvioinneista vastasi Realia Management Oy. Citycon Oyj:n arvioinneista maksama kiinteä palkkio vuodelta 2011 oli yhteensä 0,2 miljoonaa euroa (0,1 milj. euroa vuonna 2010).
Cityconin taseeseen kirjatt ava sijoituskiinteistöjen käypä arvo muodostuu ulkopuolisen arvioijan määritt ämästä kiinteistöomaisuuden kokonaisarvosta, kehitysprojekti-investoinneista, joita ulkopuolinen arvioija ei ole ott anut mukaan käyvän arvon määrityksessä, myytävissä oleviin sijoituskiinteistöihin siirretyistä kiinteistöistä sekä kuluvan kvartaalin aikana hankitt ujen uusien kohteiden hankintamenosta. Ulkopuolisen arvioijan määritt ämän käyvän arvon ja Cityconin taseessa olevien sijoituskiinteistöjen käyvän arvon välinen täsmäytyslaskelma on esitett y seuraavana:
| Me | 31.12.2011 | 31.12.2010 |
|---|---|---|
| Ulkopuolisen arvioijan määritt ämä sijoituskiinteistöjen käypä arvo 31.12. 1) | 2 515,0 | 2 361,1 |
| Kehitysprojekti-investoinnit | 7,1 | 5,6 |
| Siirto myytävissä oleviin sijoituskiinteistöihin | - | -1,5 |
| Uusien kohteiden hankintameno | - | 2,5 |
| Sijoituskiinteistöjen käypä arvo taseessa 31.12. | 2 522,1 | 2 367,7 |
1) Myytävissä olevat sijoituskiinteistöt (12,7 miljoonaa euroa) eivät sisälly ulkopuolisen arvioitsijan käypiin arvoihin 31.12.2011.
Ulkopuolisen arvioijan kassavirta-analyysissä käytt ämät oletukset 31.12.2011 ja 31.12.2010 on esitett y segmenteitt äin seuraavassa taulukossa. Keskimääräinen tuott ovaade laski kaikissa maissa muun muassa kiinteistöhankintojen ja myyntien vuoksi. Ruotsissa keskimääräinen tuott ovaade laski myös markkinaehtoisesti parhaiden kohteiden virinneen kysynnän myötä. Keskimääräinen tuott ovaade koko kiinteistökannalle säilyi kuitenkin 6,4 prosentissa koska Baltian kiinteistökannan osuus koko kiinteistökannasta kasvoi kauppakeskus Kristiinen hankinnan myötä. Markkinavuokrat nousivat hieman ollen 23,8€/m2 (23,6 €/m2 31.12.2010). Kassavirtakauden vajaakäytt öoletus kasvoi 0,3 prosentt iyksikköä tasolle 4,7 prosentt ia (4,4% 31.12.2010).
| Me 31.12.2011 | Suomi | Ruotsi Baltian maat Keskimäärin | ||
|---|---|---|---|---|
| Tuott ovaatimus (%) | 6,3 | 5,9 | 8,0 | 6,4 |
| Alkutuott o (%) | 6,0 | 5,5 | 8,2 | 6,1 |
| Tuott o markkinavuokrille (%) | 6,8 | 6,6 | 8,4 | 6,9 |
| Markkinavuokrat (€/m²) | 24,4 | 23,6 | 20,8 | 23,8 |
| Kassavirtakauden vajaakäytt ö (%) | 4,9 | 5,5 | 2,0 | 4,7 |
| Infl aatio-oletus (%) | 2,00 | 2,05 | 2,71 | - |
| Hoitokulujen kasvuoletus (%) | 2,00 | 2,05 | 3,00 | - |
| Me 31.12.2010 | Suomi | Ruotsi Baltian maat Keskimäärin |
| Tuott ovaatimus (%) | 6,4 | 6,1 | 8,1 | 6,4 |
|---|---|---|---|---|
| Alkutuott o (%) | 6,1 | 6,0 | 7,9 | 6,2 |
| Tuott o markkinavuokrille (%) | 6,9 | 6,8 | 8,3 | 6,9 |
| Markkinavuokrat (€/m²) | 23,6 | 24,1 | 21,4 | 23,6 |
| Kassavirtakauden vajaakäytt ö (%) | 4,6 | 4,1 | 3,6 | 4,4 |
| Infl aatio-oletus (%) | 2,00 | 2,00 | 2,50 | - |
| Hoitokulujen kasvuoletus (%) | 2,25 | 2,25 | 2,75 | - |
Liikekiinteistöjen arvoon vaikutt avat monet seikat, kuten yleinen ja paikallinen talouskehitys, sijoittajien luoma sijoituskysyntä, ja korkotaso. Sijoituskiinteistöjen käyvän arvon muutokset vaikutt avat yhtiön tilikauden tulokseen, mutt a niillä ei ole välitöntä kassavirtavaikutusta. Liikekiinteistöjen käyvän arvon keskeisimpiä muutt ujia kymmenen vuoden kassavirta-analyysissä ovat tuott ovaatimus, vuokrat, vuokrausaste ja hoitokulut. Liikekiinteistöjen käyvän arvon muutosherkkyytt ä eli riskiä voidaan testata muutt amalla näitä keskeisiä laskentaparametreja. Oheisen herkkyysanalyysin lähtöarvona on käytett y ulkopuolisen arvioijan määritt ämää sijoituskiinteistöjen käypää arvoa 31.12.2011 eli 2 515,0 miljoonaa euroa. Herkkyysanalyysin mukaan markkina-arvo on kaikkein herkin tuott ovaateen ja vuokratuoton muutoksille. Kun tuott ovaadett a lasketaan kymmenen prosentt ia, niin sijoituskiinteistöjen markkina-arvo nousee noin 11 prosentt ia. Vastaavasti kymmenen prosentin nousu markkinavuokratuotoissa nostaa markkina-arvoa noin 14 prosentt ia. Markkinaarvo reagoi myös muutoksiin vajaakäytt öasteessa ja hoitokuluissa, mutt a suhteellinen vaikutus ei ole yhtä suuri kuin vuokran ja tuott ovaateen osalta.
| Markkina-arvo (Me) | |||||
|---|---|---|---|---|---|
| Muutos % | -10% | -5% | ±0% | +5% | +10% |
| Tuott ovaatimus | 2 794,4 | 2 647,3 | 2 515,0 | 2 395,2 | 2 286,3 |
| Markkinavuokrat | 2 167,0 | 2 341,0 | 2 515,0 | 2 688,9 | 2 862,9 |
| Hoitokulut | 2 626,2 | 2 570,6 | 2 515,0 | 2 459,3 | 2 403,7 |
| Muutos, prosentt iyksikköä | -2 | -1 | ±0 | 1 | 2 |
| Vajaakäytt ö | 2 598,8 | 2 556,9 | 2 515,0 | 2 473,0 | 2 431,1 |
Vuonna 2011 Citycon Oyj hankki 50 % omistusosuuden yhteisyrityksestä, joka hallinnoi kauppakeskus Kämp Galleriaa Suomessa. Alla on esitett y yhteisessä määräysvallassa olevien yksiköiden varat ja velat, tuotot ja kulut, joihin omistus oikeutt aa.
| Me | 2011 | 2010 |
|---|---|---|
| Varat yhteensä | 0,8 | - |
| Velat yhteensä | 0,2 | - |
| Nett ovarallisuus | 0,6 | - |
| Liikevaihto | 6,1 | - |
| Nett ovuokratuott o | 0,3 | - |
| Kiinteistön hallinnointipalkkiot | -0,3 | - |
| Voitot sijoituskiinteistön arvotuksesta käypään arvoon | 0,3 | - |
| Liikevoitt o/-tappio | 0,3 | - |
| Tilikauden voitt o/tappio | 0,3 | - |
Cityconilla ei olut ehdollisia velkoja eikä ostositoumuksia liitt yen osuuksiin yhteisessä määräysvallassa olevissa yksiköissä. Yhteisessä määräysvallassa olevilla yksiköilla itsellään ei myöskään ollut ehdollisia velkoja eikä ostositoumuksia.
| Me | 2011 | 2010 |
|---|---|---|
| Hankintameno 1.1. | 2,9 | 1,9 |
| Lisäykset | 1,0 | 1,0 |
| Hankintameno 31.12. | 3,9 | 2,9 |
| Kertyneet poistot ja arvonalentumiset 1.1. | 1,4 | 1,0 |
| Poistot | 0,5 | 0,5 |
| Kertyneet poistot ja arvonalentumiset 31.12. | 2,0 | 1,4 |
| Kirjanpitoarvo 1.1. | 1,5 | 0,9 |
| Kirjanpitoarvo 31.12. | 1,9 | 1,5 |
Aineett omat hyödykkeet koostuvat pääasiassa ATK-ohjelmista ja lisensseistä.
| Me | 2011 | 2010 |
|---|---|---|
| Hankintameno 1.1. | 3,0 | 2,3 |
| Lisäykset | 0,4 | 0,7 |
| Hankintameno 31.12. | 3,4 | 3,0 |
| Kertyneet poistot ja arvonalentumiset 1.1. | 2,0 | 1,6 |
| Poistot | 0,5 | 0,4 |
| Kertyneet poistot ja arvonalentumiset 31.12. | 2,5 | 2,0 |
| Kirjanpitoarvo 1.1. | 1,0 | 0,7 |
| Kirjanpitoarvo 31.12. | 1.0 | 1,0 |
Aineelliset käytt öomaisuushyödykkeet koostuvat pääasiassa koneista ja kalustosta. Koneiden ja kaluston kirjanpitoarvot, jotka oli hankitt u rahoitusleasingsopimuksilla, olivat 0,7 miljoonaa euroa (0,6 milj. euroa).
Laskennallisten verosaamisen ja -velkojen muutokset vuoden 2011 aikana:
| Me | 1.1.2011 | Kirjatt u tulos laskelmaan |
Kirjatt u muihin laajan tuloksen eriin |
31.12.2011 |
|---|---|---|---|---|
| Laskennalliset verosaamiset | ||||
| Verotuksessa vahvistetut tappiot | 1,3 | -0,2 | - | 1,1 |
| Koronvaihtosopimusten arvostaminen | 4,4 | - | 9,0 | 13,3 |
| Laskennalliset verosaamiset yhteensä | 5,6 | -0,2 | 9,0 | 14,5 |
| Laskennalliset verovelat | ||||
| Sijoituskiinteistöjen arvostus käypään arvoon | 59,7 | -2,2 | - | 57,5 |
| Rahoituskulujen jaksotuserot | 2,8 | -0,5 | - | 2,3 |
| Laskennalliset verovelat yhteensä | 62,6 | -2,7 | - | 59,8 |
| Me | 1.1.2010 | Kirjatt u tulos laskelmaan |
Kirjatt u muihin laajan tuloksen eriin |
31.12.2010 |
|---|---|---|---|---|
| Laskennalliset verosaamiset | ||||
| Verotuksessa vahvistetut tappiot | 0,0 | 1,3 | - | 1,3 |
| IAS 19 Etuuspohjainen eläkevastuu | 0,0 | 0,0 | - | 0,0 |
| Koronvaihtosopimusten arvostaminen | 8,6 | -0,6 | -3,6 | 4,4 |
| Laskennalliset verosaamiset yhteensä | 8,6 | 0,7 | -3,6 | 5,6 |
| Laskennalliset verovelat | ||||
| Sijoituskiinteistöjen arvostus käypään arvoon | 48,7 | 11,0 | - | 59,7 |
| Rahoituskulujen jaksotuserot | 1,3 | 1,5 | - | 2,8 |
| Laskennalliset verovelat yhteensä | 50,0 | 12,5 | - | 62,6 |
Cityconin laskennalliset verot syntyvät pääasiassa sijoituskiinteistöjen käyvän arvon muutoksista. Vuonna 2011 Citycon kirjasi 2,2 miljoonaa euroa (-11,0 milj. euroa) laskennallista veroa tuloslaskelmaan sijoituskiinteistöjen arvostuksesta käypään arvoon. Sijoituskiinteistön käypä arvo heijastaa kiinteistöstä maksett avaa markkinahintaa tarkasteluhetkellä ja laskennallinen vero kuvaa kiinteistön myynnin tapahtuessa mahdollisesta myyntivoitosta maksett avaa veroa.
Cityconin periaatt eena on realisoida kiinteistöjensä myynnit myymällä kiinteistöjen omistukseen oikeutt avat osakkeet. Pääsääntöisesti kiinteistöjen omistus on järjestett y siten, ett ä kukin kiinteistöyhtiö omistaa yhden rakennuksen. Myytäessä ulkomailta omistett ujen kiinteistöjen omistukseen oikeutt avia osakkeita ei myyntivoitosta tule veroseuraamuksia. Tästä syystä Citycon ei kirjaa laskennallista veroa ulkomailta omistett ujen sijoituskiinteistöjen käyvän arvoista. Jos ulkomailta omistettujen tytäryhtiöiden käyvän arvon muutoksista kirjatt aisiin laskennallista veroa, olisi verovaikutus ollut noin -4,9 miljoonaa euroa vuonna 2011 (-12,0 milj. euroa) (kts. liitetieto 15. Tuloverot).
Suomessa myytäessä suoraomisteiset kiinteistöt omaisuuseränä tai kiinteistöyhtiöt osakkeina syntyy veroseuraamuksia. Tästä syystä Citycon kirjaa laskennallista veroa suomalaisten sijoituskiinteistöjensä käyvän arvon muutoksista. Osakeyhtiön verotus Suomessa alenee vuonna 2012 aikaisemmasta 26 prosentista 24,5 prosentt iin. Laskennalliset verot ovat laskett u 2012 prosentin mukaan. Laskennallinen vero lasketaan sijoituskiinteistön käyvän arvon ja verotusarvon erotuksesta. Verotusarvo muodostuu keskinäisen kiinteistöyhtiön osakkeiden hankintahinnasta ja lainasaamisesta yhtiöltä tai suoraan omistetun kiinteistön verotuksessa poistamatt omasta jäännösarvosta.
Laskennallisen veron muutos alkavan ja päätt ävän taseen välillä kirjataan tuloslaskelmaan kuluksi/tuotoksi.
Sijoituskiinteistöjen käypä arvo määritetään IFRS-standardien mukaisesti. Keskinäisten KOy:n osakkeiden arvoon ja lainasaamiseen vaikutt avat Suomen kirjanpito- ja verolainsäännökset. KOy:n osakkeiden arvo ja lainasaaminen muutt uvat mm. KOy:n tehtyjen investointien myötä, sekä velkaa olevien tytäryhtiöiden tehdessä poistoja.
Konserniyrityksillä oli 31.12.2011 sellaisia vahvistett uja tappioita, joista ei ole kirjatt u 19,4 miljoonaa euroa (16,6 milj. euroa vuonna 2010) verosaamista, koska näille konserniyrityksille ei todennäköisesti kerry ennen kyseisten tappioiden vanhenemista verotett avaa tuloa, jota vastaan tappiot voitaisiin hyödyntää. Cityconilla oli verotuksessa vähentämätt ömiä arvonalennuksia EUR 6,6 miljoonaa euroa 31.12.2011 (0,0 milj. euroa).
A) Rahoitusinstrumentt ien luokitt elu sekä niiden tasearvot ja käyvät arvot
| Me | Liite | 2011 | Tasearvo Käypä arvo 2011 |
2010 | Tasearvo Käypä arvo 2010 |
|---|---|---|---|---|---|
| Rahoitusvarat | |||||
| I Lainat ja muut saamiset | |||||
| Myyntisaamiset ja muut saamiset | 25 | 33,2 | 33,2 | 37,4 | 37,4 |
| Rahavarat | 26 | 91,3 | 91,3 | 19,5 | 19,5 |
| II Johdannaissopimukset, joihin sovelletaan suojaus laskentaa |
|||||
| Johdannaissopimukset | 23 | 0,5 | 0,5 | 2,2 | 2,2 |
| Rahoitusvelat | |||||
| I Jaksotett uun hankintamenoon kirjatut rahoitusvelat | |||||
| I.I Lainat | |||||
| Lainat rahoituslaitoksilta | 28 | 1 439,5 | 1 442,9 | 1 291,3 | 1 293,6 |
| Pääomaehtoinen vaihtovelkakirjalaina 1/2006 | 28 | 68,1 | 71,3 | 66,3 | 71,3 |
| Joukkolaina 1/2009 | 28 | 39,6 | 40,0 | 39,5 | 40,0 |
| Rahoitusleasingvelat | 28 | 0,7 | 0,7 | 0,6 | 0,6 |
| I.II Muut velat | |||||
| Muut velat | 0,4 | 0,4 | 0,5 | 0,5 | |
| Ostovelat ja muut velat | 29 | 53,2 | 53,2 | 55,3 | 55,3 |
| II Johdannaissopimukset, joihin sovelletaan suojauslaskentaa |
|||||
| Johdannaissopimukset | 23 | 54,5 | 54,5 | 20,3 | 20,3 |
Citycon noudatt aa IFRS:n mukaisia arvostusperiaatt eita rahoitusinstrumentt ien käyvän arvon määritt ämisessä. Seuraavassa on esitett y käyvän arvon määritt ämisen periaatt eet kaikille rahoitusvaroille ja -veloille.
Lyhyestä maturiteetista johtuen rahavarat ja pankkisaamiset, sijoitukset, myyntisaamiset ja muut saamiset, ostovelat ja muut velat osalta käyvän arvon katsotaan vastaavan niiden alkuperäistä kirjanpitoarvoa.
Johdannaissopimukset kirjataan hankintahetkellä hankintahintaan ja sen jälkeen ne arvostetaan jokaisena tilinpäätöspäivänä käypään arvoon taseessa. Koronvaihtosopimusten käypiä arvoja määritett äessä on käytett y tulevien kassavirtojen nykyarvomenetelmää. Valuutt atermiinien käyvät arvot määräytyvät termiinin sopimuskurssin ja kunkin tilinpäätöspäivän keskikurssin erotuksen perusteella. Käyvät arvot vastaavat rahamäärää, jonka konserni joutuisi maksamaan tai se saisi, jos se purkaisi johdannaissopimuksen.
Korkojohdannaissopimusten käypä arvo perustuu sopimusten vastapuolipankkien määritt ämään käypään arvoon, joka on laskett u käytt ämällä tavanomaisia OTC markkinaosapuolten käytt ämiä arvonmääritysmenetelmiä. Korkojohdannaisten IFRS7p27a mukainen käyvän arvon määritysluokka on 2. Valuuutt ajohdannaissopimusten käypä arvo perustuu julkisesti noteeratt uihin kursseihin.
Cityconin lainat rahoituslaitoksilta ovat vaihtuvakorkoisia, joiden käypä arvo on sama kuin lainojen nimellisarvo. Käyvän arvon ja tasearvon erotus on lainojen järjestelypalkkioiden taseeseen aktivoitu poistamaton palkkio.
Pääomaehtoinen vaihtovelkakirjalaina 1/2006 on kiinteäkorkoinen vaihtovelkakirjalaina, jonka käypä arvo on sama kuin lainan nimellisarvo. Käyvän arvon ja tasearvon erotus on lainan järjestelypalkkioiden taseeseen aktivoitu poistamaton palkkio sekä ylikurssirahastoon kirjatt u optio-osuuden markkina-arvo liikkeeseenlaskuhetkellä.
Joukkolaina 1/2009 on kiinteäkorkoinen joukkovelkakirjalaina, jonka käypä arvo on sama kuin lainan nimellisarvo. Käyvän arvon ja tasearvon erotus on lainan järjestelypalkkioiden taseeseen aktivoitu poistamaton palkkio .
Rahoitusleasingvelkojen käyvät arvot perustuvat diskontatt uihin tuleviin rahavirtoihin. Diskontt okorkona on käytett y samanlaisten leasingsopimusten vastaavaa korkoa.
A) Johdannaissopimusten nimellisarvot ja käyvät arvot
| Me | Nimellisarvo Käypä arvo 2011 |
2011 | Nimellisarvo 2010 |
Käypä arvo 2010 |
|---|---|---|---|---|
| Korkojohdannaissopimukset | ||||
| Koronvaihtosopimukset | ||||
| Erääntyminen: | ||||
| alle vuosi | 30,0 | -0,5 | 40,0 | -1,6 |
| 1-2 vuott a | 28,2 | -1,3 | 30,0 | -0,8 |
| 2-3 vuott a | 152,5 | -5,7 | 161,2 | -10,2 |
| 3-4 vuott a | 173,9 | -6,6 | 202,0 | -6,6 |
| 4-5 vuott a | 257,1 | -15,0 | 123,6 | 0,5 |
| yli 5 vuott a | 363,8 | -25,4 | 313,1 | 0,6 |
| Yhteensä | 1 005,4 | -54,4 | 869,8 | -18,1 |
| Valuutt ajohdannaissopimukset | ||||
| Valuutt atermiinit | ||||
| Erääntyminen: | ||||
| alle vuosi | 20,8 | 0,3 | - | - |
| Kaikki yhteensä | 1 026,3 | -54,1 | 869,8 | -18,1 |
Vaihtuvakorkoisten velkojen koron tarkistus tapahtuu pääsääntöisesti kolmen tai kuuden kuukauden periodeissa ja koronvaihtosopimukset on tehty samoille päiville mahdollisimman katt avan korkovirran suojauksen aikaansaamiseksi.
Citycon käytt ää rahavirran korkoriskin suojaamiseen koronvaihtosopimuksia. Konserni soveltaa IAS 39:n mukaista suojauslaskentaa kaikkiin 31.12.2011 voimassaoleviin koronvaihtosopimuksiinsa. Tällöin suojaustarkoituksessa käytett ävien koronvaihtosopimusten tehokkaan osan käypien arvojen muutokset kirjataan muihin laajan tuloksen eriin.
Johdannaissopimusten käyvät arvot kuvaavat sopimusten markkina-arvoa tilinpäätöspäivän markkinahintoihin. Johdannaissopimuksia on käytett y korollisen velan korkoriskin ja valuutt akurssiriskin suojaamistarkoituksessa.
Sopimusten käypiin arvoihin sisältyvä valuutt akurssivoitt o 0,3 miljoonaa euroa (tappio 1,5 milj. euroa) on kirjatt u laajan tuloslaskelman valuutt akurssivoitt oihin.
Koronvaihtosopimuksista suojauslaskentaa sovelletaan sopimuksille, joiden nimellisarvo on 1005,4 miljoonaa euroa (869,8 milj. euroa).
Tilinpäätöshetkellä koronvaihtosopimusten keskimääräinen kiinteä korko on 3,16 % (3,48 %).
B) Rahavirran suojaaminen johdannaissopimuksilla
| Rahavirran suojaaminen | ||
|---|---|---|
| Korkojohdannaiset | Varat | Velat | Varat | Velat |
|---|---|---|---|---|
| Me | 2011 | 2011 | 2010 | 2010 |
| Käypä arvo | - | -54,4 | 2,2 | -18,8 |
Cityconin rahavirran suojaukset koostuvat korko- ja valuutanvaihtosopimuksista, joilla suojaudutaan tulevan korkorahavirran muutoksilta, joka on seurausta vaihtuvakorkoisen velan korkotason muutoksista. Suojatt avat instrumentit ovat pitkäaikaista vaihtuvakorkoista velkaa tai lyhytaikaista velkaa, joka ollaan aikeissa jälleenrahoitt aa eräpäivänä vastaavankaltaisilla ehdoilla.
Rahavirran suojaamiseksi solmitt ujen korkojohdannaisten keskeiset ehdot on neuvoteltu vastaamaan suojatt avien vaihtuvakorkoisten lainojen vastaavia ehtoja.
Kaikkien suojatt avien instrumentt ien tulevat korkovirrat vaikutt avat rahavirran suojaamisen tehokkaan osan voiton tai tappion määritt ämiseen johdannaisille, jotka on määritett y suojaamaan rahavirtaa. Voitt o tai tappio kirjataan aluksi muihin laajan tuloksen eriin ja tuloutetaan laajaan tuloslaskelmaan sitä mukaa kun kassavirrat toteutuvat ja korkokulut kirjataan laajaan tuloslaskelmaan.
Rahavirran suojiksi määritetyt johdannaiset arvioitiin tehokkaiksi 31.12.2011 sekä 31.12.2010. Kyseisten johdannaisten käypä arvo verovaikutuksineen oli -41,1 miljoonaa euroa (-12,3 milj. euroa) tilikauden päätt yessä ja niiden käyvän arvon muutos verovaikutuksineen -26,8 miljoonaa euroa (3,8 milj. euroa) on kirjatt u muihin laajan tuloksen eriin verovaikutus huomioituna.
Myytävissä olevat sijoituskiinteistöt koostuivat 31.12.2011 kahdesta Ruotsissa sijaitsevasta liikekiinteistöstä Flodasta ja Landvett eristä, joiden kauppojen arvioidaan toteutuvan ensimmäisen 3 kuukauden aikana vuonna 2012. Landvett er myydään Torstadenille ja kaupasta arvioidaan kirjattavan myyntivoitt oa noin 0,2 miljoonaa euroa. Floda myydään Floda Torg Fastighets AB:lle ja tästä kaupasta arvioidaan kirjatt avan noin 2,5 miljoonaa euroa myyntivoitt oa. Vuonna 2010 myytävissä olevat sijoituskiinteistöt koostui kiinteistö Oy Naantalin Tullikatu 16 kiinteistöstä, jonka kauppa toteutui tammikuussa 2011.
| Me | 2011 | 2010 |
|---|---|---|
| Hankintameno 1.1. | 1,5 | 26,0 |
| Investoinnit | - | - |
| Myynnit | -1,5 | -28,5 |
| Valuutt akurssierot | - | 2,5 |
| Siirto sijoituskiinteistöistä | 12,7 | 1,5 |
| Hankintameno 31.12. | 12,7 | 1,5 |
| Me | 2011 | 2010 |
|---|---|---|
| Myyntisaamiset | 6,2 | 4,9 |
| Luott otappiovaraukset | -1,2 | -1,3 |
| Myyntisaamiset (nett o) | 5,1 | 3,7 |
| Siirtosaamiset | 5,2 | 5,3 |
| Verosaamiset (sis. ALV-saamiset) | 18,6 | 27,0 |
| Muut saamiset | 4,3 | 1,4 |
| Yhteensä | 33,2 | 37,4 |
| Me | 2011 | 2010 |
|---|---|---|
| Ei erääntyneet | 1,6 | 1,6 |
| alle kuukusi | 1,5 | 0,6 |
| 1 -3 kuukautt a | 0,9 | 0,8 |
| 3-6 kuukautt a | 0,6 | 0,5 |
| 6-12 kuukautt a | 1,3 | 1,4 |
| 1-5 vuott a | 0,4 | 0,1 |
| Yhteensä | 6,2 | 4,9 |
| Me | 2011 | 2010 |
|---|---|---|
| Alkusaldo | -1,3 | -0,3 |
| Valuutt akurssiero | 0,0 | 0,0 |
| Lisäys | -0,1 | -1,0 |
| Käytett y | 0,2 | 0,1 |
| Perutt u tarpeett omana | 0,0 | 0,0 |
| Luott otappiovaraukset tilikauden lopussa | -1,2 | -1,3 |
Myyntisaamiset ovat korott omia saamisia ja niiden maksuehto on 2-20 päivää. Vuokravakuudet vastaavat 2-6 kuukauden vuokria ja muita maksuja.
| Me | 2011 | 2010 |
|---|---|---|
| Käteinen raha ja pankkitilit | 91,3 | 19,4 |
| Lyhytaikaiset pankkitalletukset | 0,1 | 0,1 |
| Yhteensä | 91,3 | 19,5 |
Rahavirtalaskelman mukaiset rahavarat koostuvat edellä esitetyistä rahavaroista.
A) Osakemäärän muutoksen vaikutus omaan pääomaan kuuluvissa rahastoissa
| Ulkona olevien osakkeiden lukumäärä, kpl 1) |
Omat osakkeet, kpl |
Osake pääoma, Me |
Ylikurssi rahasto, Me |
Sijoitetun vapaan oman pääoman rahasto Me |
Yhteensä, Me |
|
|---|---|---|---|---|---|---|
| 1.1.2010 | 221 059 735 | - | 259,6 | 131,1 | 155,2 | 545,9 |
| Suunnatt u maksuton osakeanti Citycon-konsernin avainhenkilölle |
124 020 | - | - | - | - | - |
| Suunnatt u maksuton osakeanti Cityconille itselleen |
- | 80 000 | - | - | - | - |
| Omien osakkeiden myynti | 80 000 | -80 000 | - | - | 0,2 | 0,2 |
| Osakemerkinnät osakeoptioilla | - | - | - | - | - | - |
| Osakeanti | 22 000 000 | - | - | - | 62,2 | 62.2 |
| Osakemerkinnät osakeoptioilla | 1 301 217 | - | - | - | 3,3 | 3,3 |
| Pääomanpalautus sijoitetun va paan oman pääoman rahastosta |
- | - | - | - | -22,1 | -22,1 |
| 31.12.2010 | 244 564 972 | 0 | 259,6 | 131,1 | 198,8 | 589,4 |
| Suunnatt u maksuton osakeanti Citycon-konsernin avainhenkilölle |
101 325 | - | - | - | - | - |
| Suunnatt u maksuton osakeanti Cityconille itselleen |
- | 145 000 | - | - | - | - |
| Omien osakkeiden myynti | 145 000 | -145 000 | - | - | 0,4 | 0,4 |
| Osakeanti | 33 000 000 | - | - | - | 98,9 | 98,9 |
| Pääomanpalautus sijoitetun va paan oman pääoman rahastosta |
- | - | - | - | -24,5 | -24,5 |
| 31.12.2011 | 277 811 297 | 0 | 259,6 | 131,1 | 273,7 | 664,3 |
1) Kaikki liikkeelle lasketut osakkeet oli kokonaan maksett u 31.12.2011 ja 31.12.2010.
Osakepääoma Yhtiöllä on yksi osakesarja, ja kukin osake oikeutt aa yhteen ääneen yhtiökokouksessa. Osakkeilla ei ole nimellisarvoa, eikä osakepääomalla enimmäismäärää.
Uuden osakeyhtiölain myötä ylikurssirahastoon ei enää merkitä uusia eriä. Ylikurssirahasto kartt ui ennen vuott a 2007 optio-ohjelmien ja osakeantien myötä.
Sijoitetun vapaan pääoman rahastoon merkitään mm. se osa osakkeiden merkintähinnasta, jota perustamissopimuksen tai osakeantipäätöksen mukaisesti ei merkitä osakepääomaan. Sijoitetun vapaan pääoman rahasto on vuosina 2011 ja 2010 kartt unut osakeantien sekä omien osakkeiden myynnin kautt a. Lisäksi vuonna 2010 sijoitetun vapaan oman pääoman rahastoa kasvatt ivat optioohjelmien osakemerkinnät.
Arvonmuutosrahasto sisältää rahavirran suojauksena käytett ävien johdannaisinstrumentt ien käypien arvojen muutoksen.
Muuntoerot rahasto sisältää ulkomaisten yksikköjen tilinpäätösten muuntamisesta syntyneet muuntoerot.
Cityconin hallitus ehdott aa 21.3.2012 kokoontuvalle yhtiökokoukselle tilikauden 2011 osingon olevan 0,04 euroa osakkeelta (0,04 euroa tilikaudelta 2010) ja pääoman palautuksen sijoitetun vapaan oman pääoman rahastosta 0,11 euroa osakkeelta (0,10 euroa tilikaudelta 2010). Osingonjako- ja pääomanpalautusehdotusta ei ole kirjatt u konsernitilinpäätökseen 31.12.2011.
Cityconin kaikki lainat olivat korollisia velkoja 31.12.2011 ja 31.12.2010. Nämä korolliset velat on tässä eritelty yksityiskohtaisesti.
| Me | Efektiivinen korko (%) |
Tasearvot 2011 |
Tasearvot 2010 |
|---|---|---|---|
| Pitkäaikaiset korolliset velat | |||
| Joukkolainat | |||
| Pääomaehtoinen vaihtovelkakirjalaina 1/2006 | 7,580 | 68,1 | 66,3 |
| Joukkolaina 1/2009 | 5,461 | 39,6 | 39,5 |
| Syndikoidut lainat | |||
| 435 M€ syndikoitu laina | Viitekorko + 0,675 | 332,6 | 352,0 |
| 220 M€ syndikoitu laina | Viitekorko + 1,400 | 221,3 | - |
| 200 M€ syndikoitu laina | Viitekorko + 0,675 | 199,7 | 204,5 |
| Luott olimiitit | |||
| 150 M€ luott olimiitt i | STIBOR + 0,550 | - | 84,8 |
| 50 M€ luott olimiitt i | EURIBOR + 0,600 | - | 43,0 |
| Kahdenväliset pankkilainat | |||
| 75 M€ pankkilaina | EURIBOR + 1,550 | 71,0 | - |
| 500 MSEK pankkilaina | STIBOR + 0,600 | 56,1 | 55,8 |
| 50 M€ pankkilaina | Viitekorko + 1,500 | 50,9 | 50,6 |
| 50 M€ pankkilaina | EURIBOR + 1,525 | 49,9 | 49,9 |
| 50 M€ pankkilaina | EURIBOR + 1,500 | 49,9 | 49,9 |
| 30 M€ pankkilaina | EURIBOR + 0,750 | 27,5 | 30,0 |
| 470 MEEK pankkilaina | 5,599 | - | 25,2 |
| Rahoitusleasingvelat | - | 0,4 | 0,3 |
| Muut korolliset velat | - | 172,5 | 160,6 |
| Pitkäaikaiset korolliset velat yhteensä | 1 339,5 | 1 212,4 | |
| Lyhytaikaiset korolliset velat | |||
| Lyhytaikaiset syndikoidut ja pankkilainat sekä luott olimiitit | - | 133,5 | 152,0 |
| Korollisten velkojen lyhennyserät | - | 25,9 | 21,0 |
| Yritystodistukset | - | 48,7 | 11,9 |
| Rahoitusleasingvelat | - | 0,3 | 0,3 |
| Lyhytaikaiset korolliset velat yhteensä | 208,4 | 185,3 |
Syndikoitujen lainojen, pääomaehtoisen vaihtovelkakirjalainan 1/2006 ja joukkolainan 1/2009 tasearvot on kirjatt u jaksotett uun hankintamenoon efektiivisen koron menetelmällä. Velkojen käyvät arvot on esitett y liitetiedossa 22. Rahoitusinstrumentt ien luokitt elu.
Pääomaehtoisen vaihtovelkakirjalainan 1/2006 liikkeeseenlaskuhetken optio-osuuden markkina-arvo 15,1 miljoonaa euroa on kirjatt u emoyhtiön omistajille kuuluvaan oman pääoman ylikurssirahastoon.
| Me | 2011 | 2010 |
|---|---|---|
| 1-2 vuott a | 453,8 | 132,3 |
| 2-3 vuott a | 315,1 | 491,4 |
| 3-4 vuott a | 161,8 | 312,3 |
| 4-5 vuott a | 238,1 | 157,7 |
| yli 5 vuott a | 170,7 | 118,7 |
| Yhteensä | 1 339,5 | 1 212,4 |
| Pitkäaikaisen korollisen velan valuutt ajakauma, Me | 2011 | 2010 |
| EUR | 800,3 | 740,1 |
| EEK | - | 43,1 |
| SEK | 530,2 | 429,2 |
| LTL | 9,0 | - |
| Yhteensä | 1 339,5 | 1 212,4 |
| Lyhytaikaisen korollisen velan valuutt ajakauma, Me | 2011 | 2010 |
| EUR | 91,5 | 48,4 |
| EEK | - | 1,2 |
| SEK | 116,7 | 125,8 |
| LTL | 0,2 | 9,8 |
| Yhteensä | 208,4 | 185,3 |
Citycon Oyj laski 2.8.2006 liikkeeseen 7-vuotisen pääomaehtoisen vaihtovelkakirjalainan 1/2006, jonka pääoma on 110 miljoonaa euroa. Vuonna 2008, 2009 ja 2010 toteutett ujen takaisinostojen jälkeen vaihtovelkakirjalainaa oli laskett una liikkeeseen 71,3 miljoonaa euroa. Lainan kiinteä vuotuinen nimelliskorko on 4,50 prosentt ia. Lainan vaihtohinta on 4,2000 euroa osakkeelta, jonka perusteella velkakirjojen vaihto johtaisi 16.964.285 osakkeen liikkeeseen laskuun. Lainan emissiohinta oli 100,00 prosentt ia lainan nimellismäärästä. Pääomaehtoinen vaihtovelkakirjalaina erääntyy 2.8.2013.
Pääomaehtoisen vaihtovelkakirjalainan 1/2006 pääasialliset ehdot:
3) Lainan pääomalle maksetaan vuositt ain kiinteää vuotuista korkoa 4,50 % 2.8.2013 saakka. Mikäli lainaa ei kokonaisuudessaan makseta takaisin eräpäivänä 2.8.2013, on korko maksamatt a olevalle lainan pääomalle sanotun päivän jälkeen 5 prosentt iyksikköä yli 3 kuukauden Euribor-koron. Korkoa voidaan maksaa ainoastaan, jos maksett ava määrä voidaan käyttää voitonjakoon yhtiön ja sen konsernin viimeksi päätt yneeltä tilikaudelta vahvistetun taseen mukaan. Mikäli korkoa ei jonain koronmaksupäivänä makseta kokonaisuudessaan, on korko maksamatt a olevalle korolle kyseisen koronmaksupäivän jälkeen 5 prosentt iyksikköä yli 3 kuukauden Euribor-koron.
Vuosien 2008, 2009 ja 2010 aikana Citycon on ostanut takaisin avoimilta markkinoilta pääomaehtoista vaihtovelkakirjalainaa 38,8 miljoonan euron nimellisarvoisen määrän painotett uun 58,1 % keskikurssiin. Cityconin takaisinostama määrä on noin 35,2 % lainan alkuperäisestä määrästä. Laajan tuloslaskelman nett orahoituskulut sisältävät pääomaehtoisen vaihtovelkakirjalainan takaisinostoista kirjatun 0,1 miljoonan euron kertaluonteisen voiton vuonna 2010.
| Me | 2011 | 2010 |
|---|---|---|
| Rahoitusleasingvelkojen erääntymisajat: | ||
| Rahoitusleasingvelat - vähimmäisvuokrien kokonaismäärä |
||
| Yhden vuoden kuluessa | 0,3 | 0,3 |
| 1-5 vuoden kuluessa | 0,4 | 0,4 |
| Yhteensä | 0,7 | 0,7 |
| Rahoitusleasingvelat – vähimmäisvuokrien nykyarvo |
||
| Yhden vuoden kuluessa | 0,3 | 0,3 |
| 1-5 vuoden kuluessa | 0,4 | 0,3 |
| Yhteensä | 0,7 | 0,6 |
| Tulevaisuudessa kertyvät rahoituskulut | 0,0 | 0,0 |
| Rahoitusleasingvelkojen kokonaismäärä | 0,7 | 0,7 |
Cityconin rahoitusleasingsopimukset koskevat pääasiassa toimiston atk-laitt eita ja koneita.
Cityconissa on käytössä kokonaisvaltainen riskienhallintaohjelma ERM (Enterprise Risk Management). Riskienhallinnan tavoitt eena on varmistaa, ett ä Citycon saavutt aa liiketoiminnan tavoitt eensa ja tunnistaa tavoitt eita uhkaavia riskejä ennen niiden toteutumista.
Cityconin riskienhallintaprosessi katt aa yhtiön liiketoimintoihin liitt yvien riskien tunnistamisen, arvioinnin, mitt aamisen, rajaamisen ja valvonnan. Yhtiön hallitus on hyväksynyt yhtiölle riskienhallinnan ohjesäännön, joka määritt elee yhtiön riskienhallinnan periaatt eet ja jota päivitetään säännöllisesti katt amaan liiketoiminnan muutosten vaikutukset. Lisäksi osana ERM prosessia kullekin liiketoimintayksikölle on laaditt u oma riskienhallintapolitiikka, jossa määritetään yksikön riskienhallinnan tavoitteet, vastuut ja kehitystavoitt eet.
Osana ERM prosessia tunnistett uihin riskeihin kohdennetaan olemassa olevia riskienhallinnan toimenpiteitä ja pyritään määritt ämään uusia toimenpiteitä mikäli nykyisiä toimenpiteitä ei koeta riitt äviksi. Onnistunut riskienhallinta pienentää riskien toteutumisen todennäköisyytt ä ja pienentää toteutuneen riskin vaikutusta.
Riskienhallinnan ERM prosessi jakautuu Cityconissa kolmeen pääosaan, jotka ovat 1) liiketoiminnan pääprosesseihin viety riskienhallinta 2) riskiraportointi ja 3) jatkuva riskienhallinnan kehitt äminen.
Osana ERM:n käytt öönott oa Citycon on analysoinut ja määritt änyt viisi liiketoiminnan pääprosessia, jotka ovat kiinteistöhankinnat, kiinteistöjen haltuunott o, kauppakeskusjohtaminen, kiinteistökehitystoiminta ja taloudellinen suunnitt elu ja kontrolli. Kukin pääprosessi on analysoitu yksityiskohtaisesta riskienhallinnan näkökulmasta. Kustakin prosessista on tehty prosessikuvaus, jossa prosessi on kuvatt u tavoitetilassa, jossa parannustoimet ja riskienhallinnan vaatimukset ovat huomioitu. Näiden yleisten "best practices" toimintatapojen noudatt amisella on keskeinen rooli päivitt äisessä organisaation kaikissa osissa tapahtuvassa riskienhallinnassa.
Riskiraportointi tuott aa riskianalyysia ja riskienhallintatoimenpiteitä hallituksen käytt öön. Riskiraportoinnissa kukin liiketoimintayksikkö ja laki- ja talousyksiköt määritt ävät itsenäisesti omat lähiajan tavoitt eensa, niitä uhkaavat riskit ja näihin riskeihin liitt yvät riskienhallintatoimenpiteet. Riskien merkityksen määritt ämiseksi ja niiden vertailtavuuden parantamiseksi eri yksiköiden välillä, kullekin riskille määritetään arvioitu tappio, sen toteutumisen todennäköisyys ja riskienhallintatoimenpiteiden vaikutus tappioon ja/tai todennäköisyyteen. Osana riskiraportointia kukin yksikkö raportoi lisäksi edellisen tilikauden aikana mahdollisesti toteutuneet riskit sekä toteutetut riskienhallintatoimenpiteet. Riskiaineisto kerätään yhteen konsernin laajuiseen riskirekisteriin, jonka avulla riskeistä kootaan yksikkötason raportt i kaksi kertaa vuodessa hallitukselle ja tarkastusvaliokunnalle. Lisäksi riskiaineistosta tehdään konsernitason riskianalyysi, jossa pyritään tunnistamaan keskeiset riskikeskitt ymät. Hallituksen ja tarkastusvaliokunnan riskiraportt i laaditaan syksyllä vuosisuunnitt elun yhteydessä ja keväällä strategiatarkastelun yhteydessä. Riskienhallintaa ja yksikkötason riskiraportit käydään lisäksi läpi neljä kertaa vuodessa konsernin johtoryhmässä.
Citycon pyrkii jatkuvasti arvioimaan ja kehitt ämään ERM prosessia ja yleistä riskienhallintaa. Neljä kertaa vuodessa kokoontuu riskienhallinnan seurantaryhmä, jonka tehtävinä on hyväksyä riskiraportit, arvioida vuositt ain riskienhallinnan toimenpiteiden riitt ävyytt ä suhteessa tunnistett uihin riskeihin, seurata riskienhallintatoimenpiteiden kehitt ämistä ja arvioida vuositt ain Cityconin riskienhallinnan riitt ävyytt ä.
Kussakin liiketoimintayksikössä sekä laki- ja talousyksikössä on ERM prosessia varten nimett y vastuuhenkilö, jonka tehtävänä on raportoida riskit ja toimenpiteet ja seurata niiden toteutt amista. Hallitukselle ja tarkastusvaliokunnalle tehtävän riskiraportin laadinnasta vastaa talousyksikön rahoitusjohtaja. Riskienhallinnan seurantaryhmään kuuluvat toimitusjohtaja, talousjohtaja, lakiasiainjohtaja, rahoitusjohtaja sekä liiketoimintayksiköiden johtajat tai heidän nimeämänsä riskienhallinnan vastuuhenkilö kyseisestä yksiköstä.
Yhdeksi liiketoiminnan kannalta merkitt äväksi riskiksi on määritelty rahoitusriskit. Rahoitusriskit ovat seurausta yhtiön käyttämistä rahoitusinstrumenteista, joita pääasiassa käytetään liiketoiminnan rahoitt amiseen. Lisäksi yhtiöllä on korko- ja valuutt ajohdannaissopimuksia, joita käytetään yhtiön liiketoiminnasta ja rahoituksesta aiheutuvan korko- ja valuutt akurssiriskin hallintaan. Rahoitusriskien hallintaan yhtiön hallitus on hyväksynyt rahoituspolitiikan, jossa määritetään korko-, valuuutt a-, vastapuoli-, varainhankinta ja sähköriskien riskienhallintaa koskevat tavoitt eet, vastuut ja mitt arit. Rahoitusriskienhallinnan toimenpiteitä toteutt aa rahoitusjohtaja ja rahoituspäällikkö konsernin talousjohtajan valvonnassa. Rahoitusjohtaja raportoi tavoitt eiden toteutumisesta hallitukselle ja talousjohtajalle tilinpäätöksen ja osavuosikatsausten yhteydessä.
Cityconissa keskeisiksi rahoitusriskeiksi on tunnistett u kassavirran korkoriski, varainhankintariski, luott oriski ja valuutt akurssiriski. Alla on yhteenvetona käsitelty näitä keskeisiä riskejä.
Cityconin keskeisin rahoitusriski on lainasalkkuun kohdistuva korkoriski, joka johtuu markkinakorkojen heilahtelujen vaikutuksesta vaihtuvakorkoisten lainojen tuleviin korkorahavirtoihin. Korkoriskin hallinnan tavoitt eena on alentaa tai poistaa markkinakorkojen heilahtelujen negatiivinen vaikutus yhtiön tulokseen ja kassavirtaan. Yhtiön tavoitt eena on ylläpitää sellainen lainasalkun rakenne, jossa on sopiva yhdistelmä vaihtuva- ja kiinteäkorkoista velkaa. Yhtiön korkoriskipolitiikan mukainen lainasalkun tavoiterakenteessa vähintään 70 prosentt ia ja enintään 90 prosentt ia korollisesta veloista ovat kiinteäkorkoisia.
Korkoriskin hallinnassa yhtiö käytt ää koronvaihtosopimuksia, joilla vaihtuvakorkoinen laina voidaan muutt aa kiinteäkorkoiseksi. Osa suojauksesta voidaan toteutt aa myös infl aatiojohdannaisilla. Cityconin vuoden 2011 lopun lainasalkun korkoherkkyytt ä kuvaa se, ett ä rahamarkkinakorkojen välitön nousu yhdellä prosentt iyksiköllä nostaisi vuoden 2012 korkokustannuksia noin 2,5 miljoonaa euroa. Vastaavasti rahamarkkinakorkojen lasku yhdellä prosentt iyksiköllä alentaisi korkokustannuksia 2,5 miljoonaa euroa vuonna 2012.
Oheinen taulukko esitt ää korkokulujen herkkyytt ä 100 korkopisteen muutokselle olett amalla kaikki muut seikat vakioisiksi. Korkokulujen muutos on seurausta korkotason muutoksesta vaihtuvakorkoisissa veloissa.
| Me | 2011 | 2010 |
|---|---|---|
| Euro | 1,1 | 0,6 |
| Ruotsin kruunu | 1,3 | 1,8 |
| Muut valuutat | 0,1 | 0,3 |
| Yhteensä | 2,5 | 2,6 |
Oheinen taulukko esitt ää konsernin oman pääoman herkkyytt ä 100 korkopisteen muutokselle olett amalla kaikki muut seikat vakioisiksi. Oman pääoman muutos on seurausta suojauslaskennan alaisten korkojohdannaisten käyvän arvon muutoksesta, joka johtuu korkotason muutoksesta.
| Me | 2011 | 2010 |
|---|---|---|
| Euro | 14,9 | 11,5 |
| Ruotsin kruunu | 15,7 | 12,2 |
| Yhteensä | 30,6 | 23,7 |
Yhtiön strategiana on kasvaa Pohjoismaissa ja Baltiassa, mikä puolestaan vaatii omaa ja vierasta pääomaa. Oman pääoman minimimäärä määräytyy yhtiön lainakovenantt ien perusteella. Konsernissa arvioidaan ja seurataan jatkuvasti liiketoiminnan vaatimaa rahoituksen määrää kassavirtaennusteen avulla ja rahoitus pyritään järjestämään pitkäaikaisilla lainasopimuksilla vältt äen suuria keskitt ymisiä sopimusten eräpäivissä. Rahoituksen saatavuus ja joustavuus pyritään takaamaan nostamatt omilla luott olimiiteillä sekä käytt ämällä rahoituksen hankinnassa useita pankkeja ja rahoitusmuotoja.
Cityconin rahoituspolitiikan mukaisesti yhtiöllä tulee olla käytössä sitovia lainalimiitt ejä tai likvidejä varoja katt amaan hyväksytyt ja käynnissä olevat investoinnit. Lisäksi yhtiön likviditeetin tulee katt aa johdon arvioima varmuusvara yllätt äviä maksuja varten ja yritystodistusohjelmien alla nostett ujen varojen takaisinmaksu turvataan sitovilla luott olimiiteillä. Nostamatt omien luott olimiitt ien määrä 31.12.2011 oli 253,7 miljoonaa euroa.
Alla oleva taulukko esitt ää konsernin rahoitusvelkojen erääntymisen sopimuksiin perustuvien kassavirtojen perusteella.Taulukko sisältää lainojen korkoihin, pääomiin ja johdannaisinstrumentt eihin liitt yvät maksut. Vaihtuvakorkoisten lainojen tulevat korkomaksut on arvioitu tilinpäätöshetkellä voimassa olevan korkotason perusteella ilman diskontt austa. Johdannaissopimusten tulevat korkomaksut on arvioutu interpoloimalla tulevat korkokiinnitykset tilinpäätöshetken markkinakorkotasoista ja nämä tulevat kassavirrat on diskontatt u nykyarvoon.
| Alle kuukauden kuluessa |
Yli kuukauden ja alle | Yli viiden vuoden kulutt ua |
Yhteensä | |
|---|---|---|---|---|
| 18,4 | 236,7 | 1 162,8 | 181,7 | 1599,6 |
| - | 3,2 | 74,5 | - | 77,7 |
| - | 2,0 | 44,1 | - | 46,1 |
| - | 0,3 | 0,4 | - | 0,7 |
| 0,1 | 10,4 | 40,5 | 1,5 | 52,4 |
| 36,6 | 2,9 | 6,3 | - | 45,8 |
| vuoden kuluessa 1-5 vuoden kuluessa |
| Me 31.12.2010 | Alle kuukauden kuluessa |
Yli kuukauden ja alle | vuoden kuluessa 1-5 vuoden kuluessa | Yli viiden vuoden kulutt ua |
Yhteensä |
|---|---|---|---|---|---|
| Lainat rahoituslaitoksilta | 7,1 | 209,9 | 1 065,3 | 132,7 | 1415,0 |
| Pääomaehtoinen vaihtovelkakirjalaina 1/2006 | - | 3,2 | 77,7 | - | 80,9 |
| Joukkolaina 1/2009 | - | 2,0 | 46,1 | - | 48,2 |
| Rahoitusleasingvelat | - | 0,3 | 0,3 | - | 0,6 |
| Johdannaissopimukset | 0,1 | 13,6 | 7,3 | -3,6 | 17,4 |
| Ostovelat ja muut velat (pl. korkovelat) | 33,6 | 10,2 | 4,5 | - | 48,3 |
Yhtiön käytt ämät vuokrantarkistusmallit, pitkät vuokrasopimukset ja korkea liiketilojen käytt öaste johtavat pitkäaikaiseen ja vakaaseen kassavirtaan. Citycon odott aa pystyvänsä suoriutumaan yllä mainitun taulukon mukaisista velvott eista vakaan kassavirtansa ja sitovien nostamatt omien luott olimiitt ien avulla. Pidemmällä aikavälillä myös lainojen uudelleenrahoitt aminen ja sijoituskiinteistöjen myynnit voivat tulla kyseeseen. Alla olevassa taulukossa on esitett y konsernin sitovien nostamatt omien luott olimiitt ien erääntyminen.
| Me 31.12.2011 | Alle kuukauden kuluessa |
Yli kuukauden ja alle | vuoden kuluessa 1-5 vuoden kuluessa | Yli viiden vuoden kulutt ua |
Yhteensä |
|---|---|---|---|---|---|
| Nostamatt omat sitovat lainalimiitit | - | 43,7 | 210,0 | - | 253,7 |
| Me 31.12.2010 | Alle kuukauden kuluessa |
Yli kuukauden ja alle | vuoden kuluessa 1-5 vuoden kuluessa | Yli viiden vuoden kulutt ua |
Yhteensä |
Yllä mainitut nostamatt omat luott olimiitit ovat Cityconin vapaasti nostett avissa konsernin rahoitustarpeen mukaisesti.
Konsernin merkitt ävin luott oriskikeskitt ymä liitt yy saataviin Kesko–ryhmältä. Saatavia valvotaan annett ujen luott olimiitt ien puitt eissa, eikä niihin katsota tällä hetkellä liitt yvän merkitt ävää luott oriskiä. Luott oriskin hallintaa palvelee vuokralaisriskin hallinta. Sen tavoitt eena on minimoida asiakkaiden taloudellisessa tilanteessa mahdollisesti tapahtuvien muutosten kielteinen vaikutus liiketoimintaan ja yhtiön tulokseen. Asiakasriskien hallinnassa keskitytään asiakkaiden liiketoiminnan tuntemiseen sekä asiakastietojen aktiiviseen seurantaan. Cityconin vuokrasopimukset sisältävät vuokravakuusjärjestelyjä, joilla osaltaan hallitaan asiakasriskiä. Myyntisaamisiin liitt yvä suurin mahdollinen luott oriski vastaa Liitetiedon 25. Myyntisaamiset ja muut saamiset mukaista tasearvoa.
Rahavaroihin ja tiett yihin johdannaisiin liitt yvä luott oriski liitt yy vastapuolen konkurssiin ja suurin mahdollinen luott oriski on näiden instrumentt ien tasearvo. Citycon sijoitt aa rahavarat pääomaa turvaavasti ja Citycon ei esimerkiksi sijoita varojaan osakemarkkinoille. Cityconin likviidit varat sijoitetaan pääsääntöisesti lyhytaikaisiin rahamarkkinatalletuksiin, joissa vastapuolina toimivat konsernin pankkiryhmän muodostavat pankit, jotka ovat mukana konsernin lainasopimuksissa. Cityconin rahoituspolitiikassa on lisäksi määritelty hyväksytyt sijoituskohteet ja vastapuolet konsernin likviditeetin sijoitt amista varten.
Toiminnan laajennutt ua euroalueen ulkopuolisiin maihin, yhtiö altistuu valuutt akurssimuutoksista aiheutuvalle riskille. Valuuttakurssiriski syntyy toisaalta transaktioriskinä, kun ulkomaan rahan valuutt amääräiset tapahtumat käännetään paikalliseksi kirjanpitovaluutaksi, ja toisaalta ulkomaisiin tytäryhtiöihin tehdyistä sijoituksista aiheutuvana tase-erien muuntoriskinä. Taseeriin liitt yvältä riskiltä suojaudutaan pyrkimällä rahoitt amaan ulkomaiset investoinnit pääosin kohdemaan valuutassa. Transaktioriskiltä suojaudutaan valuutt ajohdannaisilla edellytt äen, ett ä tulevaan transaktioon ollaan sitoudutt u. Valuutt ajohdannaisia käytetään myös suojaamaan taseen samassa valuutassa olevien saamisten ja velkojen mahdollista erotusta. Tällä hetkellä yhtiön valuutt akurssiriski liitt yy lähinnä euron ja Ruotsin kruunun väliseen kurssivaihteluun.
Oheinen taulukko esitt ää laajan tuloslaskelman herkkyytt ä valuutt akurssien viiden prosentin muutokselle olett amalla kaikki muut seikat vakioisiksi. Muutokset ovat seurausta rahoitusinstrumentien käyvän arvon muutoksista oletetulla valuutt akurssin muutoksella.
Viiden prosentin valuutt akurssimuutoksen vaikutus rahoituskuluihin
| Me | 2011 | 2010 |
|---|---|---|
| Ruotsin kruunu | 0,1 | -0,2 |
| Muut valuutat | - | - |
| Yhteensä | 0,1 | -0,2 |
Muut valuutat koostuvat Viron ja Liett uan valuutoista. Kyseisten maiden valuutt akurssi on sidott u euroon kiinteällä valuutt akurssilla ja Viro on ott anut euron käytt öön 1.1.2011 alkaen.
Yhtiön pääomarakenteen hallinnan tavoitt eena on tukea yhtiön kasvutavoitt eita, maksimoida omistaja-arvoa, täytt ää mahdolliset lainasopimusten asett amat ehdot ja turvata yhtiön osingonmaksukyky. Yhtiön pääomarakennett a säädellään aktiivisesti ja pääomarakenteen asett amat edellytykset otetaan huomioon eri rahoitusvaihtoehtoja arvioitaessa. Yhtiö voi säätää pääomarakennett aan tekemällä päätöksiä esimerkiksi uusien osakkeiden liikkeeseenlaskusta, lainarahoituksen nostamisesta tai osingonmaksua muutt amalla.
Yhtiön pitkän aikavälin tavoite omavaraisuusasteelle on 40 prosentt ia ja nykyisten lainasopimusten edellytt ämä omavaraisuusaste on vähintään 32,5 prosentt ia. Lainasopimusten edellytt ämä omavaraisuusaste lasketaan Finanssivalvonnan standardista 5.1 Säännöllinen tiedonantovelvollisuus poiketen lisäämällä omaan pääomaan muun muassa yhtiön emitt oima pääomaehtoinen vaihtovelkakirjalaina. Yhtiön omavaraisuusaste 31.12.2011 oli 36,0 prosentt ia ja lainasopimuksen mukainen omavaraisuusaste noin 39,0 prosentt ia.
Citycon seuraa pääomarakennett a omavaraisuusasteen ja nett ovelkaantumisasteen (gearing) perusteella. Nett ovelkaantumisasteen ja omavaraisuusasteen laskentakaavat löytyvät tilinpäätöksen sivulta 53.
Yhtiö seuraa pääomarakennett a ensisijaisesti omavaraisuusasteen pohjalta.
| Me | 2011 | 2010 |
|---|---|---|
| Oma pääoma yhteensä (A) | 961,8 | 900,2 |
| Taseen loppusumma | 2 677,7 | 2 436,5 |
| Vähennetään saadut ennakot | 9,6 | 12,7 |
| ./. (Taseen loppusumma - saadut ennakot) (B) | 2 668,2 | 2 423,8 |
| Omavaraisuusaste, % (A/B) | 36,0 % | 37,1 % |
Nett ovelkaantumisaste:
| Me | 2011 | 2010 |
|---|---|---|
| Korolliset velat yhteensä (liitetieto 28) | 1 547,9 | 1 397,7 |
| Vähennetään rahavarat (liitetieto 26) | 91,3 | 19,5 |
| Korolliset nett ovelat (A) | 1 456,6 | 1 378,2 |
| Oma pääoma yhteensä (B) | 961,8 | 900,2 |
| Nett ovelkaantumisaste (A/B) | 151,4 % | 153,1 % |
Omavaraisuusaste laski vuonna 2011 johtuen sijoituskiinteistöjen käyvän arvon tappioista ja suojauslaskennan alla olevien korkojohdannaisten käyvän arvon alentumisesta, minkä seurauksena oman pääoman suhde taseen loppusummaan aleni. Nett ovelkaantumisasteen lasku vuonna 2011 johtui pääasiassa vuonna 2011 toteutetusta osakeannista, jonka seurauksena oman pääoman suhde korolliseen nett ovelkaan parani.
Ostovelat ja muut velat
| Me | 2011 | 2010 |
|---|---|---|
| Ostovelat | 18,5 | 18,0 |
| Lyhytaikaiset saadut ennakot | 9,6 | 12,2 |
| Korkovelat | 7,3 | 6,9 |
| Muut velat | 13,5 | 12,6 |
| Siirtovelat yhteensä | 20,8 | 19,6 |
| ALV-velat | 4,4 | 5,1 |
| Muut korott omat lyhytaikaiset velat | -0,1 | 0,5 |
| Muut korott omat lyhytaikaiset velat yhteensä | 4,3 | 5,5 |
| Yhteensä | 53,2 | 55,3 |
| Ostovelkojen ja muiden velkojen tulevien maksu jen erääntymispäivät: |
||
| alle 30 päivää | 37,8 | 34,7 |
| 30-90 päivää | 2,8 | 6,3 |
| 3-6 kuukautt a | 5,4 | 5,7 |
| 6-12 kuukautt a | 0,8 | 4,1 |
| 1-2 vuott a | 6,3 | 4,5 |
| 2-5 vuott a | - | - |
| yli 5 vuott a | 0,0 | 0,0 |
| Yhteensä | 53,2 | 55,3 |
A) Optiojärjestelyt
Varsinainen yhtiökokous 15.3.2004 päätt i enintään 3 900 000 A/B/C-optio-oikeuden antamisesta Citycon-konsernin henkilöstölle. Tämä optio-ohjelma päätt yi maaliskuun 2011 lopussa, kun osakkeiden merkintäaika ohjelmaan liitt yvillä C-optio-oikeuksilla päätt yi. C-optioilla ei merkitt y yhtään osakett a. Käytt ämätt ä jääneet optio-oikeudet on poistett u haltijoidensa arvo-osuustileiltä arvottomina.
Citycon Oyj:n hallitus päätt i 3.5.2011 varsinaisen yhtiökokouksen 13.3.2007 antaman valtuutuksen nojalla optio-oikeuksien antamisesta yhtiön ja sen tytäryhtiöiden avainhenkilöille. Optiooikeuksien antamiselle oli yhtiön kannalta painava taloudellinen syy, koska optio-oikeudet on tarkoitett u osaksi konsernin avainhenkilöiden kannustin- ja sitoutt amisjärjestelmää. Optio-oikeuksilla kannustetaan avainhenkilöitä pitkäjänteiseen työntekoon omistaja-arvon kasvatt amiseksi. Optiooikeuksilla pyritään myös sitoutt amaan avainhenkilöitä työnantajaan.
Optio-oikeuksia voidaan antaa yhteensä enintään 7 250 000 kappalett a, ja ne oikeutt avat merkitsemään yhteensä enintään 7 250 000 yhtiön uutt a tai sen hallussa olevaa osakett a. Optiooikeudet annetaan vastikkeett a. Optio antaa saajalleen oikeuden merkitä yhtiön osakkeita optioehdoissa määriteltyyn hintaan ja optioehdoissa määritellyn ajan kuluessa. Jos henkilö eroaa konsernin palveluksesta, hän menett ää sellaiset optio-oikeudet, joiden osalta osakemerkinnän aika ei työ- tai toimisuhteen päätt ymispäivänä ole alkanut. Hallitus saatt aa kuitenkin erikseen päätt ää, ett ä optionhaltija saa pitää optionsa tai osan niistä. Hallitus päätt ää myös yhtiölle palautuneiden optiooikeuksien uudelleen jakamisesta.
Vuoden 2011 loppuun mennessä optio-oikeuksia 2011A–D(I), 2011A–D(II) ja 2011A–D(III) oli myönnett y 24 konsernin avainhenkilölle yhteensä 6 320 000 kappalett a. Kyseisillä optio-oikeuksilla voidaan merkitä yhtä monta osakett a vuosina 2012–2018.
Myönnetyt osakeoptio-oikeudet arvostetaan käypään arvoon Black&Scholes –optio-hinnoitt elumallilla etuuden myöntämishetkellä ja ne kirjataan kuluksi laajaan tuloslaskelmaan henkilöstökuluihin jaksotett una oikeuden ansaintakaudelle. Vuonna 2011 laajaan tuloslaskelmaan kirjatt u kulu oli 1,5 miljoonaa euroa (0,0 milj. euroa vuonna 2010). Odotett avissa oleva volatiliteett i on määritetty laskemalla yhtiön osakekurssin historiallinen volatiliteett i.
Vuoden 2011 optioiden perusteella merkitt ävien osakkeiden merkintähinnat määräytyivät Cityconin osakkeen vaihdolla painotetun keskikurssin pohjalta NASDAQ OMX Helsinki Oy:ssä yhtiön tilinpäätöksen 2010, osavuosikatsauksen Q1/2011 ja osavuosikatsauksen Q3/2011 julkistamispäivää seuranneina kahtenakymmenenä (20) pörssipäivänä seuraavasti:
| Optiolaji | Merkintähinnan määräytymisaika | Merkintähinta, EUR |
|---|---|---|
| 2011A–D(I) | 10.2.–9.3.2011 | 3,17 |
| 2011A–D(II) | 5.5.–1.6.2011 | 3,31 |
| 2011A–D(III) | 13.10.–9.11.2011 | 2,63 |
Osakkeen merkintähinta merkitään yhtiön sijoitetun vapaan oman pääoman rahastoon. Merkintähinnasta voidaan vähentää vuositt ain yhtiön tavanomaisesta käytännöstä poiketen maksett avat osakekohtaiset osingot ja pääoman palautukset.
| Osakkeiden merkintäaika | 2011A(I-III) | 2011B(I-III) | 2011C(I-III) |
|---|---|---|---|
| Osakkeiden merkintäaika alkaa | 1.4.2012 | 1.4.2013 | 1.4.2014 |
| Osakkeiden merkintäaika päätt yy | 31.3.2018 | 31.3.2018 | 31.3.2018 |
| Optio-ohjelma 2011 | Optiot 2011A–D(I) |
Optiot 2011A–D(II) |
Optiot 2011A–D(III) |
|---|---|---|---|
| Järjestelyn luonne | Osakeperusteiset | Osakeperusteiset | Osakeperusteiset |
| optiot, myönnett y | optiot, myönnett y | optiot, myönnett y | |
| konsernin avain | konsernin avain | konsernin avain | |
| henkilöille | henkilöille | henkilöille | |
| Myöntämispäivä | 3.5.2011 | 3.5.2011 | 11.10.2011 |
| Myönnett yjen instrumentt ien määrä (kpl) | 2 250 000 | 2 350 000 | 1 720 000 |
| Toteutushinta myöntämispäivänä, EUR | 3,17 | 3,31 | 2,63 |
| Osakkeen merkintähinta, EUR | 3,17 | 3,31 | 2,63 |
| Optioehtojen mukainen voimassaoloaika | |||
| (päivien lkm) (1 | 332-1 427 | 332-1 427 | 172-1267 |
| Oikeuden syntymisehdot | Cityconin | Cityconin | Cityconin |
| palveluksessa olo | palveluksessa olo | palveluksessa olo | |
| ansaintaperiodilla. | ansaintaperiodilla. | ansaintaperiodilla. | |
| Optioiden menetys, | Optioiden menetys, | Optioiden menetys, | |
| mikäli työsuhde | mikäli työsuhde | mikäli työsuhde | |
| loppuu aiemmin. | loppuu aiemmin. | loppuu aiemmin. | |
| Toteutus | Osakkeina | Osakkeina | Osakkeina |
| Odotett u volatiliteett i, % | 35,00 | 33,00 | 35,00 |
| Odotett u option voimassaoloaika myöntämis | |||
| päivänä (päivien lkm) (1 | 1 095-2190 | 1095-2190 | 1095-2190 |
| Riskitön korko, % | 3,18 | 2,87 | 1,73 |
| Odotett u osinko/osake, EUR | 0,14 | 0,14 | 0,14 |
| Myöntämispäivänä määritett y instrumentin | |||
| käypä arvo, EUR | 0,78 | 0,73 | 0,46 |
| Arvonmääritysmalli | Black&Scholes | Black&Scholes | Black&Scholes |
1) Voimassaoloaika vaihtelee optioiden alalajien kesken
Optioiden kauden aikaiset muutokset ja painotetut keskimääräiset lunastushinnat olivat seuraavat:
| 2011 Toteutus hinta painotett una keskiarvona, EUR/osake |
Optioiden määrä |
2010 Toteutus - hinta painotett una keskiarvona, EUR/osake |
Optioiden määrä |
|
|---|---|---|---|---|
| Tilikauden alussa | 4,22 1 050 000 | 3,43 2 140 000 | ||
| Myönnetyt uudet optiot | 3,08 6 320 000 | - | - | |
| Menetetyt optiot | 3,31 | 160 000 | - | - |
| Uudelleen jaetut optiot | 3,31 | 160 000 | - | - |
| Toteutuneet optiot | - | - | 2,56 1 072 998 | |
| Rauenneet optiot | 4,15 1 050 000 | 2,52 | 17 002 | |
| Tilikauden lopussa | 3,08 6 320 000 | 4,22 1 050 000 |
Yhtiöllä ei tilikauden lopussa ollut toteutett avissa olevia optioita. Vuonna 2011 ei myöskään toteutett u optioita. Vuonna 2010 toteutett ujen optioiden keskimääräinen osakekohtainen toteutushinta oli 2,56 euroa. Yhtiö sai vuonna 2010 toteutetuista optioista 3,3 milj. euroa, jotka kirjatt iin sijoitetun vapaan oman pääoman rahastoon.
Ulkona olevien osakeoptioiden lunastushinnat ja raukeamisajat tilinpäätöshetkellä olivat seuraavat:
| 2011 2010 |
|||
|---|---|---|---|
| Raukeamisvuosi | Toteutushinta, EUR | Osakkeiden määrä, 1 000 kpl |
Osakkeiden määrä, 1 000 kpl |
| 2011 | - | - | 1 273 |
| 2012 | - | - | |
| 2013 | - | - | |
| 2014 | - | - | |
| 2015 | - | - | |
| 2016 | - | - | |
| 2017 | - | - | |
| 2018 | 3,17 / 3,31 / 2,63 | 6 320 000 |
Citycon Oyj:n hallitus päätt i 26.4.2007 pitkän aikavälin osakepohjaisesta kannustinjärjestelmästä konsernin avainhenkilöille. Kannustinjärjestelmä jakautui kolmeen vuoden mitt aiseen ansaintajaksoon, joita olivat vuodet 2007, 2008 ja 2009. Lisäksi Citycon Oyj:n hallitus päätt i 9.2.2010 jatkaa pitkän aikavälin osakepohjaista kannustinjärjestelmää yhdellä vuodella tilikaudelle 2010.
Kannustinjärjestelmän palkkiot maksetaan avainhenkilöille vuosina 2008-2013 siten, ett ä kunkin ansaintajakson perusteella ansaitut palkkiot luovutetaan tasaisesti seuraavan kolmen vuoden aikana. Palkkio maksetaan yhtiön osakkeina, rahasuorituksina tai niiden yhdistelmänä.
Osakkeina annett avat palkkiot kirjataan hallinnon kuluiksi ja oman pääoman lisäykseksi, ja järjestelmän rahasuoritusosuudet kirjataan hallinnon kuluiksi ja velkoihin. Vuonna 2011 laajaan tuloslaskelmaan kirjatt u kulu oli 0,2 miljoonaa euroa (0,7 milj. euroa vuonna 2010).
Seuraavassa taulukossa on esitett y lisätietoja osakepohjaisesta kannustinjärjestelmästä:
| Ansainta jakso 2010 |
Ansainta jakso 2009 |
Ansainta jakso 2008 |
Ansainta jakso 2007 |
Yhteensä | |
|---|---|---|---|---|---|
| Myöntämispäivä | 9.2.2010 | 22.4.2009 | 15.5.2008 | 26.4.2007 | - |
| Avainhenkilöiden määrä tilikauden lopussa |
18 | 16 | 13 | - | - |
| Jaett avien osakkeiden maksimi määrä myöntämispäivänä |
86 800 | 221 600 | 82 200 | 38 700 | 429 300 |
| Vuonna 2008 annetut osakkeet | - | - | - | 4 293 | 4 293 |
| Vuonna 2009 annetut osakkeet | - | - | 20 109 | 4 288 | 24 397 |
| Vuonna 2010 annetut osakkeet | - | 60 041 | 18 965 | 3 960 | 82 966 |
| Vuonna 2011 annetut osakkeet | 13 410 | 68 183 | 16 700 | - | 98 293 |
Kannustinjärjestelmän ehtojen mukaan osallistuja voi valita tuloveroja varten maksett avan rahaosuuden myös osakkeina. Edellä esitett yjen annett ujen osakkeiden lisäksi vuonna 2011 annett iin 3 032 osakett a (41 054 osakett a vuonna 2010) rahasuorituksen osuudesta.
| Me | 2011 | 2010 |
|---|---|---|
| Voitt o/tappio ennen veroja | 19,7 | 102,8 |
| Oikaisut: | ||
| Poistot ja arvonalennukset (liite 12) | 1,0 | 0,8 |
| Nett otappiot (+)/-voitot (-) sijoituskiinteistöjen arvostuksesta käypään arvoon (liite 17) |
35,3 | -50,8 |
| Voitot (-)/tappiot (+) sijoituskiinteistöjen myynneistä (liitt eet 17 ja 24) | -0,6 | -2,6 |
| Osakeperusteiset maksut (liite 30) | 1,5 | 0,3 |
| Muut tuotot, joihin ei liity maksua | -0,7 | -0,4 |
| Valuutt akurssivoitot (-)/tappiot (+) rahoituskuluissa (liite 14) | -0,1 | -0,1 |
| Käyvän arvon voitt o (-)/ tappio (+) johdannaisista (liite 14) | - | -0,2 |
| Korko- ja muut rahoitustuotot (liite 14) | -0,6 | -0,6 |
| Korko- ja muut rahoituskulut (liite 14) | 63,1 | 55,8 |
| Käytt öpääoman muutokset | ||
| Myyntisaamiset ja muut saamiset (liite 25) | -4,2 | -8,2 |
| Ostovelat ja muut velat (liite 29) | 5,8 | 11,0 |
| Liiketoiminnan rahavirta | 120,2 | 108,0 |
A) Muut vuokrasopimukset - konserni vuokralleott ajana
Ei-purett avissa olevien muiden vuokrasopimusten perusteella maksett avat vähimmäisvuokrat:
| 2010 | ||
|---|---|---|
| Yhden vuoden kuluessa | 0,9 | 0,9 |
| 1-5 vuoden kuluessa | 0,7 | 0,9 |
| Yhteensä | 1,6 | 1,8 |
Vuokrasopimukset sisältävät lähinnä toimitiloja ja autoja. Toimitilojen vuokrasopimukset ovat toistaiseksi voimassaolevia ja niissä on kuuden kuukauden irtisanomisaika. Pääosassa sopimuksia vuokrankorotus on sidott u elinkustannusindeksiin. Autojen vuokrasopimukset ovat voimassa kolme vuott a. Sopimuksissa ei ole uudistamisehtoa, mutt a käytännössä sopimuskautt a voidaan jatkaa yhdestä kahteen vuott a.
Kaudella kuluksi kirjatut vuokrat olivat 1,1 miljoonaa euroa (1,0 milj. euroa) ja ne eivät sisällä muutt uvia vuokria eikä edelleenvuokrausmaksuja. Tuloslaskelmaan kirjatut vuokrakulut sisältyvät hallinnon kuluihin riville toimisto- ja muut hallinnon kulut (liitetieto 10. Hallinnon kulut)
| Me | 2011 | 2010 |
|---|---|---|
| Velat, joiden vakuudeksi annett u kiinnityksiä ja pantatt u osakkeita | ||
| Lainat rahoituslaitoksilta | 27,7 | 27,7 |
| Vastuusitoumukset veloista | ||
| Kiinnitykset maa-alueisiin ja rakennuksiin | 35,9 | 36,9 |
| Pankkitakaukset | 39,2 | 43,4 |
| Ostositoumukset | 20,4 | 32,3 |
| Alv-palautusvastuut | 60,7 | 51,2 |
Kiinnitykset liitt yvät tiett yihin tytäryhtiöiden pankkilainoihin, joiden vakuudeksi nämä tytäryhtiöt ovat antaneet kiinnityksiä.
Pankkitakaukset liitt yvät pääasiassa tytäryhtiöiden pankkilainoihin, joita varten Citycon Oyj on antanut emoyhtiön takauksen tai kolmansille osapuolille avatt uihin pankkitakauksiin.
Ostositoumukset liitt yvät pääasiassa käynnissä oleviin kehityshankkeisiin.
Cityconin sijoituskiinteistöihin liitt yy aktivoitujen perusparannusten ja uusinvestointien osalta arvonlisäveropalautusvastuuta, joka realisoituu, mikäli omaisuus myydään tai se siirtyy arvonlisäverott omaan käytt öön 10 vuoden kuluessa. Ennen vuott a 2008 valmistuneet investoinnit Suomessa ovat poikkeuksia 10 vuoden tarkistusaikaan, niissä tarkistuskausi on 5 vuott a valmistumisvuoden alusta.
Cityconin syndikoitujen lainojen ehdoissa antaman sitoumuksen mukaan konsernin omavaraisuusasteen tulee ylitt ää 32,5 % ja korkokatt een tulee olla vähintään 1,8. Omavaraisuusastett a laskettaessa omaan pääomaan lisätään pääomalainat ja vähennetään konsernin johdannaissopimuksista aiheutuvat ei-kassavaikutt einen omaan pääoman kirjatt u voitt o/tappio sekä vähemmistöosuus. Korkokate lasketaan jakamalla käytt ökate, josta on oikaistu kertaluonteiset voitot/tappiot, varaukset sekä ei-kassavaikutt eiset erät, nett orahoituskuluilla.
Näin laskien 31.12.2011 konsernin omavaraisuusaste oli noin 39,0 % ja korkokate oli noin 2,0 (vuonna 2010 omavaraisuusaste oli noin 39,4 % ja korkokate noin 2,0).
Citycon-konsernin lähipiiriin kuuluvat emoyhtiö, tytäryritykset, omistusyhteysyritykset, vähemmistöyhtiöt, hallituksen jäsenet, toimitusjohtaja, johtoryhmän jäsenet ja Gazit-Globe Ltd., jonka omistusosuus Citycon Oyj:stä 31.12.2011 oli 48,0 prosentt ia (31.12.2010: 47,3 %).
| Konserniyhtiöt | Kotimaa | Konsernin omistusosuus, % |
Emon omistusosuus, % |
|
|---|---|---|---|---|
| Emoyhtiö: Citycon Oyj | Suomi | |||
| 1 | Asematie 3 Koy | Suomi | 100,0 | 100,0 |
| 2 | Asolantien Liikekiinteistö Oy | Suomi | 100,0 | 100,0 |
| 3 | Citycon AB | Ruotsi | 100,0 | 100,0 |
| 4 | Citycon Development AB | Ruotsi | 100,0 | - |
| 5 | Citycon Estonia Oü | Viro | 100,0 | - |
| 6 | Citycon Estonian Investments B.V. | Alankomaat | 100,0 | - |
| 7 | Citycon Hedging C.V. | Alankomaat | 100,0 | - |
| 8 | Citycon Holding S.à r.l. | Luxemburg | 100,0 | 100,0 |
| 9 | Citycon Högdalen Centrum AB | Ruotsi | 100,0 | - |
| 10 | Citycon Imröret AB | Ruotsi | 100,0 | - |
| 11 | Citycon Jakobsbergs Centrum AB | Ruotsi | 100,0 | - |
| 12 | Citycon Liljeholmstorget Galleria AB | Ruotsi | 100,0 | - |
| Konserniyhtiöt | Kotimaa | Konsernin omistusosuus, % |
Emon omistusosuus, % |
|
|---|---|---|---|---|
| 13 | Citycon Services AB | Ruotsi | 100,0 | - |
| 14 | Citycon Shopping Centers AB | Ruotsi | 100,0 | - |
| 15 | Citycon Treasury B.V. | Alankomaat | 100,0 | - |
| 16 | Citycon Tumba Centrumfastigheter AB | Ruotsi | 100,0 | - |
| 17 | Drabantvägen bostäder AB | Ruotsi | 100,0 | - |
| 18 | Espoon Asemakuja 2 Koy | Suomi | 100,0 | 100,0 |
| 19 | Excellency HoldCo Oy | Suomi | 100,0 | 100,0 |
| 20 | Forssan Hämeentie 3 Koy | Suomi | 100,0 | 100,0 |
| 21 | Jyväskylän Forum Koy | Suomi | 100,0 | 100,0 |
| 22 | Jyväskylän Kauppakatu 31 Koy | Suomi | 100,0 | 100,0 |
| 23 | Kaarinan Liiketalo Koy | Suomi | 100,0 | 100,0 |
| 24 | Karjaan Ratakatu 59 Koy | Suomi | 100,0 | 100,0 |
| 25 | Karjalan Kauppakeskus Koy | Suomi | 100,0 | 100,0 |
| 26 | Kauppakeskus Columbus Koy | Suomi | 100,0 | 100,0 |
| 27 | Kauppakeskus Isokarhu Oy | Suomi | 100,0 | 100,0 |
| 28 | Kivensilmänkuja 1 Koy | Suomi | 100,0 | 100,0 |
| 29 | Kotkan Keskuskatu 11 Koy | Suomi | 100,0 | 100,0 |
| 30 | Kouvolan Valtakadun Kauppakeskus Koy | Suomi | 100,0 | 100,0 |
| 31 | Kristiine Keskus Oü | Viro | 100,0 | - |
| 32 | Kuopion Kauppakatu 41 Koy | Suomi | 100,0 | 100,0 |
| 33 | Kuusankosken Kauppakatu 7 Koy | Suomi | 100,0 | 100,0 |
| 34 | Kuvernöörintie 8 Koy | Suomi | 100,0 | 100,0 |
| 35 | Lahden Hansa Koy | Suomi | 100,0 | 100,0 |
| 36 | Lahden Kauppakatu 13 Koy | Suomi | 100,0 | 100,0 |
| 37 | Lappeenrannan Villimiehen Vitonen Oy | Suomi | 100,0 | 100,0 |
| 38 | Lentolan Perusyhtiö Oy | Suomi | 100,0 | 100,0 |
| 39 | Liljeholmstorget Development Services AB | Ruotsi | 100,0 | - |
| 40 | Lillinkulma Koy | Suomi | 100,0 | 100,0 |
| 41 | Lintulankulma Koy | Suomi | 100,0 | 100,0 |
| 42 | Lippulaiva Koy | Suomi | 100,0 | 100,0 |
| 43 | Magistral Kaubanduskeskuse Oü | Viro | 100,0 | - |
| 44 | Martinlaakson Kivivuorentie 4 Koy | Suomi | 100,0 | 100,0 |
| 45 | Minkkikuja 4 Koy | Suomi | 100,0 | 100,0 |
| 46 | Montalbas B.V. | Alankomaat | 100,0 | 100,0 |
| 47 | Myyrmanni Koy | Suomi | 100,0 | 100,0 |
| 48 | Oulun Galleria Koy | Suomi | 100,0 | 100,0 |
| 49 | Porin Asema-Aukio Koy | Suomi | 100,0 | 100,0 |
| 50 | Porin Isolinnankatu 18 Koy | Suomi | 100,0 | 100,0 |
| 51 | Riddarplatsen Fastigheter HB | Ruotsi | 100,0 | - |
| 52 | Rocca al Mare Kaubanduskeskuse AS | Viro | 100,0 | - |
| 53 | Runeberginkatu 33 Koy | Suomi | 100,0 | 100,0 |
| 54 | Sinikalliontie 1 Koy | Suomi | 100,0 | 100,0 |
| 55 | Säkylän Liiketalo Koy | Suomi | 100,0 | 100,0 |
| 56 | Talvikkitie Koy 7-9 | Suomi | 100,0 | 100,0 |
| Konserniyhtiöt | Konsernin Kotimaa omistusosuus, % |
|||||
|---|---|---|---|---|---|---|
| 57 | Tampereen Hatanpää Koy | Suomi | 100,0 | 100,0 | ||
| 58 | Tampereen Hermanni Koy | Suomi | 100,0 | 100,0 | ||
| 59 | Tampereen Suvantokatu Koy | Suomi | 100,0 | 100,0 | ||
| 60 | UAB Citycon | Liett ua | 100,0 | - | ||
| 61 | UAB Prekybos Centras Mandarinas | Liett ua | 100,0 | - | ||
| 62 | Ultima Oy | Suomi | 100,0 | 100,0 | ||
| 63 | Valkeakosken Torikatu 2 Koy | Suomi | 100,0 | 100,0 | ||
| 64 | Vantaan Laajavuorenkuja 2 Koy | Suomi | 100,0 | 100,0 | ||
| 65 | Varkauden Relanderinkatu 30 Koy | Suomi | 100,0 | 100,0 | ||
| 66 | Wavulinintie 1 Koy | Suomi | 100,0 | 100,0 | ||
| 67 | Veniamo-Invest Oy | Suomi | 100,0 | 100,0 | ||
| 68 | Vaakalintu Koy | Suomi | 95,8 | 95,8 | ||
| 69 | Lappeen Liikekeskus Koy | Suomi | 90,6 | 90,6 | ||
| 70 | Lahden Trio Koy | Suomi | 89,9 | 89,9 | ||
| 71 | Linjurin Kauppakeskus Koy | Suomi | 88,5 | 88,5 | ||
| 72 | Lappeenrannan Brahenkatu 7 Koy | Suomi | 84,5 | 84,5 | ||
| 73 | Tikkurilan Kauppakeskus Koy | Suomi | 83,8 | 83,8 | ||
| 74 | Koskikeskuksen Huolto Oy | Suomi | 81,7 | 81,7 | ||
| 75 | Hervannan Liikekeskus Oy | Suomi | 79,4 | 79,4 | ||
| 76 | Orimatt ilan Markkinatalo Oy | Suomi | 77,3 | 77,3 | ||
| 77 | Strömpilen AB | Ruotsi | 75,0 | - | ||
| 78 | Åkersberga Centrum AB | Ruotsi | 75,0 | - | ||
| 79 | Myyrmäen Kauppakeskus Koy | Suomi | 74,0 | 74,0 | ||
| 80 | Stenungs Torg Fastighets AB | Ruotsi | 70,0 | - | ||
| 81 | Heikintori Oy | Suomi | 68,7 | 68,7 | ||
| 82 | Kirkkonummen Liikekeskus Oy | Suomi | 66,7 | 66,7 | ||
| 83 | Espoontori Koy | Suomi | 66,6 | 66,6 | ||
| 84 | Tampereen Koskenranta Koy | Suomi | 63,7 | 63,7 | ||
| 85 | Myyrmäen Autopaikoitus Oy | Suomi | 62,7 | - | ||
| 86 | Vantaan Säästötalo Koy | Suomi | 61,2 | 61,2 | ||
| 87 | Espoontorin Pysäköintitalo Oy | Suomi | 60,1 | - | ||
| 88 | Big Apple Top Oy | Suomi | 60,0 | - | ||
| 89 | Manhatt an Acquisition Oy | Suomi | 60,0 | - | ||
| 90 | Tikkurilan Kassatalo As Oy | Suomi | 59,7 | 59,7 | ||
| 91 | Espoon Asematori Koy | Suomi | 54,1 | 54,1 | ||
| 92 | Laajasalon Liikekeskus Oy | Suomi | 50,4 | 50,4 | ||
| 93 | Espagalleria Oy | Suomi | 50,0 | 50,0 | ||
| 94 | Retail Park Oy | Suomi | 50,0 | 50,0 | ||
| 95 | Espoon Louhenkulma Koy | Suomi | 48,9 | 48,9 | ||
| 96 | Pihlajamäen Liiketalo Oy | Suomi | 42,7 | 42,7 | ||
| 97 | Länsi-Keskus Koy | Suomi | 41,4 | 41,4 | ||
| 98 | Hakunilan Keskus Oy | Suomi | 41,1 | 41,1 | ||
| 99 | Hansaparkki Koy | Suomi | 36,0 | - | ||
| 100 Kontulan Asemakeskus Koy | Suomi | 34,8 | 34,8 | |||
| Emon omistusosuus, % |
Konserniyhtiöt | Kotimaa | Konsernin omistusosuus, % |
Emon omistusosuus, % |
|---|---|---|---|---|
| 101 Puijonlaakson Palvelukeskus Koy | Suomi | 31,3 | 31,3 | |
| 102 Salpausseläntie 11 Koy | Suomi | 31,3 | 31,3 | |
| 103 Valtakatu 5-7 Koy | Suomi | 31,3 | 31,3 | |
| 104 Jyväskylän Ydin Oy | Suomi | 29,0 | 21,5 | |
| 105 Soukan Itäinentorni As Oy | Suomi | 27,3 | 27,3 | |
| 106 Valkeakosken Liikekeskus Koy | Suomi | 25,4 | 25,4 | |
| 107 Lautt asaaren Liikekeskus Oy | Suomi | 23,7 | 23,7 | |
| 108 Hakucenter Koy | Suomi | 18,7 | 18,7 | |
| 109 Liesikujan Autopaikat Oy | Suomi | 8,0 | - | |
| 110 Tapiolan Alueen Kehitys Oy | Suomi | 7,7 | 7,7 | |
| Verotusyhtymät: | ||||
| Parkeringshuset Väpnaren | Ruotsi | 64,0 | - | |
Konserniyhtiöt ovat maksaneet toisilleen mm. hoitovastikkeita, rahoitusvastikkeita, korkokuluja, lainan lyhennyksiä sekä muita hallintopalveluveloituksia.
Konsernitilinpäätöksessä nämä tuotot ja kulut on eliminoitu. Muita lähipiiritapahtumia ei ole ollut konserniyhtiöiden välillä.
| Toimitusjohtajan palkat ja palkkiot, euroa | 2011 | 2010 |
|---|---|---|
| Marcel Kokkeel (toimitusjohtaja 24.3.2011 alkaen) | 448 966 | - |
| Petri Olkinuora (toimitusjohtaja 23.3.2011 asti) | 70 464 | 403 207 |
Citycon Oyj:n hallitus nimitt ää toimitusjohtajan ja päätt ää tämän toimisuhteen ehdoista, jotka on määritelty kirjallisessa toimisopimuksessa. Hallitus nimitt i 13.1.2011 Citycon Oyj:n uudeksi toimitusjohtajaksi hollantilaisen Marcel Kokkeelin (MA, s. 1958) ja hyväksyi tämän toimisopimuksen ehdot. Uusi toimitusjohtaja aloitt i tehtävässään 24.3.2011. Toimitusjohtajan toimisopimuksen mukainen vuositt ainen peruspalkka on 450 000 euroa. Hallituksen harkinnan mukaisesti toimitusjohtajalle voidaan myöntää enintään hänen vuositt aista peruspalkkaansa vastaava bonuspalkkio. Vuodelta 2011 maksett avan bonuspalkkion määrä on kuitenkin vähintään 50 prosentt ia toimitusjohtajan vuositt aisesta peruspalkasta. Toimitusjohtajalla on lisäksi oikeus auto-, asunto-, puhelin- ja lounasetuun. Toimitusjohtajan eläke-edut ovat Suomen normaalin eläkelainsäädännön mukaiset. Toimitusjohtajan toimisopimus on määräaikainen ja päätt yy helmikuun lopussa 2015. Yhtiö voi irtisanoa sopimuksen muusta kuin toimitusjohtajasta johtuvasta syystä päätt ymään aiemminkin kuuden kuukauden irtisanomisaikaa noudatt aen, jolloin toimitusjohtajalle maksetaan irtisanomisajan palkan lisäksi kertakorvaus, joka koostuu toimisuhteen päätt ymishetken mukaisesta vuosittaisesta peruspalkasta 1,5-kertaisena sekä viimeksi maksetusta vuositt aisesta bonuspalkkiosta 1,5-kertaisena.
Yhtiön optio-ohjelmaan 2011 liitt yen toimitusjohtajalle on annett u 1 000 000 optio-oikeutt a 2011A–D(I), 250 000 optio-oikeutt a kutakin alalajia.
Citycon Oyj:n toimitusjohtajana vuodesta 2002 lähtien toiminut Petri Olkinuora jätt i tehtävänsä yhtiössä vuoden 2011 yhtiökokouksen jälkeen 23.3.2011. Olkinuoran toimisopimuksen mukaisesti hänelle maksett iin 18 kuukauden rahapalkkaa vastaava kertakorvaus irtisanomisajan palkan lisäksi ja kuuden kuukauden rahapalkkaa vastaava ylimääräinen bonus. Liitt yen yhtiön pitkäaikaiseen osakepohjaiseen kannustinjärjestelmään Olkinuoralle annett iin heinäkuussa 2011 ohjelman mukaisesti
KONSERNITILINPÄÄTÖKSEN LIITETIEDOT
ansaitut, mutt a toimisuhteen päätt ymishetkellä vielä jakamatt omat 30 951 kannustinosakett a (39 680 osakett a vuonna 2010). Toimitusjohtaja Olkinuoran työsuhteen päätt ymisestä johtuen yhtiö on kirjannut 0,0 miljoonaa euroa kertaluonteisia henkilöstökuluja vuonna 2011 (1,2 milj. euroa vuonna 2010).
| Koko johtoryhmän henkilöstökulut, Me | 2011 | 2010 |
|---|---|---|
| Palkat ja palkkiot | 1,7 | 1,4 |
| Eläkekulut - maksupohjaiset järjestelyt | 0,3 | 0,2 |
| Eläkekulut - etuuspohjaiset järjestelyt | - | 0,0 |
| Sosiaalikulut | 0,2 | 0,1 |
| Yhteensä | 2,2 | 1,8 |
Johtoryhmälle maksett ujen palkkojen ja palkkioiden lisäksi johtoryhmän jäsenet saivat 0,2 miljoonaa euroa (0,2 milj. euroa) tuloja optio-oikeuksista ja osakepohjaisesta kannustinjärjestelmästä. Lisäksi Citycon kirjasi johtoryhmän jäsenten työsuhteen päätt ymisestä johtuen kertaluonteisia henkilöstökuluja 0,5 miljoonaa euroa (1,3 miljoonaa euroa) vuonna 2011.
| Hallitusten jäsenten palkkiot, euroa | 2011 | 2010 |
|---|---|---|
| Ashkenazi Ronen | 68 600 | 71 900 |
| Bolotowsky Gideon (hallituksen jäsen 23.3.2011 asti) |
2 000 | 54 500 |
| Katzman Chaim (hallituksen jäsen 17.5.2010 alkaen) |
170 400 127 313 | |
| Kempe Roger (hallituksen jäsen 23.3.2011 alkaen) |
47 500 | - |
| Komi Kirsi (hallituksen jäsen 23.3.2011 alkaen) |
49 800 | - |
| Korpinen Raimo (hallituksen jäsen 23.3.2011 asti) |
2 200 | 56 700 |
| Lähdesmäki Tuomo (hallituksen jäsen 23.3.2011 asti) |
1 900 | 57 200 |
| Ott osson Claes | 49 000 | 51 000 |
| Segal Dor J. | 46 000 | 51 500 |
| Sonninen Jorma (hallituksen jäsen 23.3.2011 alkaen) |
48 000 | - |
| Wernink Thomas W. | 71 200 | 89 604 |
| Westin Per-Håkan | 49 000 | 57 000 |
| Zochovitzky Ariella | 51 800 | 56 500 |
| Yhteensä | 657 400 673 217 | |
Hallituksen jäsenet eivät ole mukana yhtiön osakepohjaisissa kannustinjärjestelmissä. Hallituksen jäsenten matkakulut olivat 0,2 miljoonaa euroa vuonna 2011 (0,5 milj. euroa).
Pääomaehtoista vaihtovelkakirjalainaa oli liikkeeseen laskett una 71,3 miljoonaa euroa 31.12.2011 (71,3 milj. euroa 31.12.2010) ja sen tasearvo oli 68,1 miljoonaa euroa 31.12.2011 (66,3 milj. euroa). Cityconin saaman tiedon mukaan Gazit-Globe Ltd:llä oli hallussaan 58,9 prosentt ia (58,9 %) pääomaehtoisen vaihtovelkakirjalainan liikkeelle lasketusta määrästä, eli 40,1 miljoonaa euroa (39,1 milj. euroa) pääomaehtoisen vaihtovelkakirjalainan tasearvosta 31.12.2011. Yhteensä 1,9 miljoonaa euroa (1,9 milj. euroa) vuositt ain maksett avasta pääomaehtoisen vaihtovelkakirjalainan kuponkimaksusta vuonna 2011 kuului Gazit-Globe Ltd:lle ja pääomaehtoisen vaihtovelkakirjalainan taseen korkovelasta 0,8 miljoonaa euroa (0,8 milj. euroa) 31.12.2011.
Citycon on maksanut kuluja 0,3 miljoonaa euroa (0,6 milj. euroa) Gazit-Globe Ltd:lle ja sen tytäryhtiöille ja veloitt anut kuluja edelleen 0,2 miljoonaa euroa (0,1 milj. euroa) Gazit-Globe Ltd:ltä ja sen tytäryhtiöiltä.
Yhtiö laski syyskuussa 2010 liikkeeseen 22 miljoonaa uutt a osakett a suomalaisille ja kansainvälisille institutionaalisille sijoitt ajille suunnatussa osakeannissa, jolla yhtiö keräsi uutt a omaa pääomaa noin 63 miljoonaa euroa. Gazit-Globe Ltd. merkitsi tässä osakeannissa 10 miljoonaa osakett a.
Yhtiö laski heinäkuussa 2011 liikkeeseen 33 miljoonaa uutt a osakett a suomalaisille ja kansainvälisille institutionaalisille sijoitt ajille suunnatussa osakeannissa, jolla yhtiö keräsi uutt a omaa pääomaa noin 99 miljoonaa euroa. Gazit-Globe Ltd. merkitsi tässä osakeannissa 14,9 miljoonaa osakett a.
Yhtiön suurin osakkeenomistaja, Gazit-Globe Ltd., jonka omistusosuus yhtiöstä on n. 48 prosentt ia, on ilmoitt anut yhtiölle, ett ä se soveltaa kansainvälisiä tilinpäätösstandardeja (IFRS) raportoinnissaan vuodesta 2007 alkaen. IFRS-standardien mukaan yhtiöllä voi olla toisessa yhtiössä määräysvalta, vaikka sen omistusosuus yhtiössä ei ylitt äisi 50 prosentt ia. Gazit-Globe Ltd. on katsonut, ett ä sillä on IFRS-standardien tarkoitt ama määräysvalta Citycon Oyj:ssä, koska se on pystynyt osakeomistuksensa perusteella käytt ämään määräysvaltaa Citycon Oyj:n yhtiökokouksissa. Citycon Oyj luovutt aa yhtiöiden välillä tehdyn sopimuksen perusteella Gazit-Globe Ltd.:lle yksityiskohtaisempia, kirjanpitoon liitt yviä tietoja väli- ja vuositilinpäätöksissä julkistett ujen tietojen lisäksi, jott a Gazit-Globe Ltd. pystyy yhdistelemään Citycon-konsernin luvut omaan IFRS:n mukaiseen tilinpäätökseensä.
| Espagalleria Oy (50 % osakkeista) | ||
|---|---|---|
| Citycon Högdalen Centrum AB (entinen Centeni Högdalen AB) | ||
| Citycon Imröret AB (entinen Kungsleden Imröret AB) | ||
| 59,7 %:iin osakkeista) | As Oy Tikkurilan Kassatalo (omistusosuuden lisäys 51,6 %:lla | |
| 79,4 %:iin osakkeista) | Hervannan Liikekeskus Koy (omistusosuuden lisäys 4,8 %:lla | |
| Heikintori Oy (omistusosuuden lisäys 3,4 %:lla 68,7 %:iin osakkeista) |
Kristiine Keskus Oü Citycon Estonian Investments B.V. Citycon Holding S.à r.l. Citycon Treasury B.V. Citycon Hedging C.V.
Excellency HoldCo Oy
Hakarinne 4
Myllypuron Ostoskeskus Oy
| Me | Laskentakaava | 2011 | 2010 | 2009 | 2008 | 2007 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| Laajan tuloslaskelman tiedot | ||||||
| Liikevaihto | 217,1 | 195,9 | 186,3 | 178,3 | 151,4 | |
| Liiketoiminnan muut tuotot ja kulut | 0,2 | 0,3 | 0,0 | 6,1 | 0,5 | |
| Liikevoitt o/-tappio | 81,8 | 157,7 | 10,3 | -105,0 | 298,7 | |
| Voitt o/tappio ennen veroja | 19,7 | 102,8 | -37,5 | -162,3 | 253,5 | |
| Emoyhtiön omistajille kuuluva tilikauden voitt o/tappio | 13,0 | 78,3 | -34,3 | -124,1 | 200,3 | |
| Tasetiedot | ||||||
| Sijoituskiinteistöt | 2 522,1 | 2 367,7 | 2 147,4 | 2 111,6 | 2 248,9 | |
| Lyhytaikaiset varat | 125,0 | 56,9 | 65,9 | 52,4 | 48,1 | |
| Emoyhtiön omistajille kuuluva oma pääoma | 902,6 | 849,5 | 731,1 | 799,1 | 982,0 | |
| Määräysvallatt omien omistajien osuus | 59,2 | 50,7 | 36,8 | 38,2 | 28,9 | |
| Korolliset velat | 1 547,9 | 1 397,7 | 1 321,7 | 1 199,5 | 1 154,0 | |
| Velat yhteensä | 1 715,9 | 1 536,3 | 1 485,3 | 1 341,2 | 1 297,7 | |
| Oma pääoma ja velat yhteensä | 2 677,7 | 2 436,5 | 2 253,2 | 2 178,5 | 2 308,6 | |
| Taloudellista kehitystä kuvaavat tunnusluvut | ||||||
| Omavaraisuusaste, % | 1 | 36,0 | 37,1 | 34,2 | 38,5 | 43,9 |
| Omavaraisuusaste pankille, % | 39,0 | 39,4 | 40,6 | 45,1 | 50,1 | |
| Nett ovelkaantumisaste (Gearing), % | 2 | 151,4 | 153,1 | 169,5 | 141,3 | 111,8 |
| Oman pääoman tuott o-% (ROE) | 3 | 2,3 | 11,1 | -4,7 | -15,0 | 23,3 |
| Sijoitetun pääoman tuott o-% (ROI) | 4 | 3,8 | 10,6 | -0,5 | -1,5 | 16,3 |
| Quick ratio | 5 | 0,5 | 0,3 | 0,4 | 0,5 | 0,3 |
| Brutt oinvestoinnit pysyviin vastaaviin, Me | 216,7 | 133,7 | 134,6 | 157,9 | 603,9 | |
| %-osuus liikevaihdosta | 99,8 | 68,3 | 72,2 | 88,6 | 398,9 | |
| Osakekohtaiset tunnusluvut | ||||||
| Tulos/osake, euroa | 6 | 0,05 | 0,34 | -0,16 | -0,56 | 1,00 |
| Tulos/osake, laimennett u, euroa | 7 | 0,05 | 0,34 | -0,16 | -0,56 | 0,91 |
| Liiketoiminnan nett orahavirta/osake, euroa | 8 | 0,25 | 0,09 | 0,30 | 0,21 | 0,20 |
| Oma pääoma/osake, euroa | 9 | 3,25 | 3,47 | 3,31 | 3,62 | 4,44 |
| P/E -luku (hinta/voitt o -suhde) | 10 | 46 | 9 | -19 | -3 | 3 |
| Sijoitetun vapaan oman pääoman palautus / osake, euroa | 0,11 | 0,10 | 0,10 | 0,10 | 0,10 | |
| Osakekohtainen osinko, euroa | 0,04 | 0,04 | 0,04 | 0,04 | 0,04 | |
| Osinko ja sijoitetun vapaan oman pääoman palautus yhteensä/osake, euroa | 0,15 | 0,14 | 0,14 | 0,14 | 0,14 | |
| Osinko ja pääomanpalautus tuloksesta, % | 11 | 300,7 | 40,8 | -90,2 | -24,9 | 13,9 |
| Efektiivinen osinko- ja pääomanpalautustuott o, % | 12 | 6,5 | 4,5 | 4,8 | 8,3 | 4,3 |
| Operatiiviset tunnusluvut | ||||||
| Nett otuott o-% | 13 | 6,0 | 5,8 | 6,1 | 5,8 | 5,8 |
| Taloudellinen vuokrausaste, % | 15 | 95,5 | 95,1 | 95,0 | 96,0 | 95,7 |
| Cityconin omistama vuokratt ava pinta-ala, m² | 994 730 | 942 280 | 961 150 | 937 650 | 923 980 | |
| Henkilöstö tilikauden lopussa | 136 | 129 | 119 | 113 | 102 |
1) Hallituksen esitys
Laskentakaavat sivulla 57.
| Me | 2011 | 2010 | 2009 | 2008 | 2007 |
|---|---|---|---|---|---|
| Liikevaihto | |||||
| Suomi | 132,5 | 126,5 | 131,3 | 126,8 | 104,3 |
| Ruotsi | 60,1 | 52,8 | 41,0 | 41,9 | 39,0 |
| Baltia | 24,5 | 16,7 | 14,0 | 9,6 | 8,0 |
| Yhteensä | 217,1 | 195,9 | 186,3 | 178,3 | 151,4 |
| Nett ovuokratuott o | |||||
| Suomi | 90,5 | 86,7 | 92,4 | 90,9 | 75,7 |
| Ruotsi | 35,4 | 28,7 | 23,2 | 24,1 | 21,6 |
| Baltia | 18,4 | 11,8 | 9,8 | 6,8 | 6,0 |
| Muut | 0,0 | 0,0 | 0,0 | 0,0 | 0,1 |
| Yhteensä | 144,3 | 127,2 | 125,4 | 121,8 | 103,4 |
| Operatiivinen liikevoitt o (EPRA operating profi t) | |||||
| Suomi | 83,2 | 80,9 | 86,3 | 85,4 | 70,4 |
| Ruotsi | 30,4 | 24,1 | 20,0 | 21,0 | 18,7 |
| Baltia | 17,1 | 10,6 | 8,8 | 6,2 | 5,1 |
| Muut | -13,4 | -10,5 | -7,4 | -7,3 | -6,8 |
| Yhteensä | 117,4 | 105,0 | 107,7 | 105,3 | 87,4 |
| Liikevoitt o/-tappio | |||||
| Suomi | 42,3 | 107,5 | 21,2 | -62,9 | 218,4 |
| Ruotsi | 32,4 | 46,7 | 0,3 | -49,1 | 73,4 |
| Baltia | 20,5 | 14,1 | -3,8 | 14,4 | 13,8 |
| Muut | -13,4 | -10,5 | -7,4 | -7,4 | -6,8 |
| Yhteensä | 81,8 | 157,7 | 10,3 | -105,0 | 298,7 |
| Me | Liite | 1.1.–31.12.2011 | 1.1.–31.12.2010 |
|---|---|---|---|
| Brutt ovuokratuott o | 102,8 | 98,8 | |
| Käytt ökorvaukset ja palvelutuotot | 4,4 | 4,7 | |
| Liikevaihto | 2 | 107,3 | 103,5 |
| Hoitokulut | 55,1 | 66,6 | |
| Vuokraustoiminnan muut kulut | 3 | 0,3 | 0,4 |
| Nett ovuokratuott o | 51,9 | 36,5 | |
| Hallinnon kulut | 4, 5 | 32,7 | 22,5 |
| Liiketoiminnan muut tuotot ja kulut | 6 | 2,2 | 6,1 |
| Liikevoitt o | 21,3 | 20,1 | |
| Rahoitustuotot | 101,1 | 112,4 | |
| Rahoituskulut | -116,4 | -137,5 | |
| Rahoituskulut (nett o) | 7 | -15,3 | -25,1 |
| Voitt o/tappio ennen veroja | 6,0 | -5,0 | |
| Tuloverot | 8 | -1,6 | 0,0 |
| Tilikauden voitt o/tappio | 7,6 | -5,0 |
| Me | Liite | 31.12.2011 | 31.12.2010 |
|---|---|---|---|
| VASTAAVAA | |||
| Pysyvät vastaavat | |||
| Aineett omat hyödykkeet | 9 | 24,5 | 12,9 |
| Aineelliset hyödykkeet | 10 | 31,0 | 30,8 |
| Sijoitukset | |||
| Tytäryhtiöosakkeet | 11 | 1 252,6 | 857,5 |
| Osakkuusyhtiöosakkeet | 12 | 33,0 | 34,8 |
| Muut sijoitukset | 13 | 699,4 | 972,9 |
| Sijoitukset yhteensä | 1 985,0 | 1 865,2 | |
| Pysyvät vastaavat yhteensä | 2 040,4 | 1 908,8 | |
| Vaihtuvat vastaavat | |||
| Pitkäaikaiset saamiset | 15 | 1,6 | - |
| Lyhytaikaiset saamiset | 15 | 28,8 | 25,9 |
| Rahat ja pankkisaamiset | 63,6 | 0,8 | |
| Vaihtuvat vastaavat yhteensä | 94,1 | 26,7 | |
| Vastaavaa yhteensä | 2 134,6 | 1 935,5 |
| Me | Liite | 31.12.2011 | 31.12.2010 |
|---|---|---|---|
| VASTATTAVAA | |||
| Oma pääoma | 16 | ||
| Osakepääoma | 259,6 | 259,6 | |
| Ylikurssirahasto | 133,1 | 133,1 | |
| Sijoitetun vapaan pääoman rahasto | 277,2 | 201,5 | |
| Edellisten tilikausien voitt o/tappio | 3,9 | 18,6 | |
| Tilikauden voitt o/tappio | 7,6 | -5,0 | |
| Oma pääoma yhteensä | 681,3 | 607,8 | |
| Vieras pääoma | 17 | ||
| Pitkäaikaiset velat | |||
| Pääomaehtoinen vaihtovelkakirjalaina 1/2006 | 68,1 | 66,3 | |
| Joukkolaina 1/2009 | 39,6 | 39,5 | |
| Muu pitkäaikainen vieras pääoma | 1 088,1 | 987,9 | |
| Pitkäaikaiset velat yhteensä | 1 195,8 | 1 093,7 | |
| Lyhytaikaiset velat | |||
| Muu lyhytaikainen vieras pääoma | 257,5 | 234,1 | |
| Lyhytaikaiset velat yhteensä | 257,5 | 234,1 | |
| Vieras pääoma yhteensä | 1 453,3 | 1 327,7 | |
| Vastatt avaa yhteensä | 2 134,6 | 1 935,5 |
| Me | 1.1.–31.12.2011 | 1.1.–31.12.2010 |
|---|---|---|
| Liiketoiminnan rahavirta | ||
| Voitt o/tappio ennen veroja | 6,0 | -5,0 |
| Oikaisut: | ||
| Poistot ja arvonalentumiset | 12,0 | 4,2 |
| Hoitokulut, joihin ei liity maksua | 21,8 | 25,3 |
| Rahoitustuotot ja -kulut | 15,3 | 25,1 |
| Tytäryhtiöosakkeiden ja muiden sijoitusten myynti- ja | ||
| likvidointitappiot/-voitot | 0,7 | -4,4 |
| Rahavirta ennen käytt öpääoman muutosta | 55,9 | 45,2 |
| Käytt öpääoman muutos | 4,6 | 22,8 |
| Liiketoiminnan rahavirta | 60,4 | 68,0 |
| Maksetut korot ja muut rahoituskulut | -93,6 | -64,2 |
| Saadut korot ja muut rahoitustuotot | 52,7 | 15,0 |
| Toteutuneet kurssivoitot/-tappiot | 10,8 | -10,6 |
| Saadut/maksetut välitt ömät verot | 7,4 | -8,8 |
| Liiketoiminnan nett orahavirta | 37,6 | -0,5 |
| Investointien rahavirta | ||
| Investoinnit aineellisiin ja aineett omiin hyödykkeisiin | -18,0 | -3,3 |
| Luovutustuotot aineellisista hyödykkeistä | 0,7 | - |
| Myönnetyt lainat | -122,1 | -98,0 |
| Lainasaamisten takaisinmaksut | 335,6 | 66,9 |
| Tytäryhtiöosakkeiden lisäykset | -792,0 | -27,3 |
| Tytäryhtiöosakkeiden vähennykset | 390,3 | 2,8 |
| Ostetut vähemmistöt ja osakkuusyhtiöosakkeet | -0,3 | -0,3 |
| Myydyt osakkuusyhtiöosakkeet | 1,8 | 3,2 |
| Investointien nett orahavirta | -204,0 | -56,0 |
| Rahoituksen rahavirta | ||
| Maksullinen osakeanti | 99,7 | 63,1 |
| Omien osakkeiden myynti | 0,4 | 0,2 |
| Osakemerkinnät osakeoptioilla | - | 3,3 |
| Lyhytaikaisten lainojen nostot | 135,6 | 107,8 |
| Lyhytaikaisten lainojen takaisinmaksut | -98,8 | -198,5 |
| Pitkäaikaisten lainojen nostot | 582,2 | 347,6 |
| Pitkäaikaisten lainojen takaisinmaksut | -470,4 | -242,0 |
| Maksetut osingot ja pääoman palautus sijoitetun vapaan oman pääoman rahastosta |
-34,3 | -31,0 |
| Rahoituksen nett orahavirta | 214,4 | 50,5 |
| Rahavarojen muutos | 48,0 | -6,1 |
| Rahavarat tilikauden alussa | -7,6 | -1,5 |
| Valuutt akurssien muutosten vaikutus | - | - |
| Rahavarat tilikauden lopussa 1) | 40,4 | -7,6 |
1) Emoyhtiön rahavarat sisälsivät 31.12.2011 ja 31.12.2010 konsernitilin, jossa emoyhtiön pankkitilin saldo voi olla negatiivinen. Konsernitilin saldo -23,3 miljoonaa euroa 31.12.2011 ja -8,4 milj. euroa 31.12.2010 on emoyhtiön taseessa kirjatt u lyhytaikaiseen vieraaseen pääomaan.
Emoyhtiön tilinpäätös on laaditt u Suomen lainsäädännön mukaan.
Tilinpäätöksen tuloslaskelma esitetään toimintokohtaisesti. Täten tuloslaskelmassa esitetään brutt o- ja nett ovuokratuotot.
Pysyvät vastaavat on merkitt y taseeseen alkuperäiseen hankintamenoonsa vähennett ynä arvonalennuksin sekä kirjanpidossa tehdyin poistoin.
Rakennusten hankintameno poistetaan 2-4 prosentin vuotuisin tasapoistoin. Korjausmenot kirjataan niiden toteutuessa kuluksi.
Muihin pitkävaikutt eisiin menoihin sisältyy kiinteistöomaisuuden hankintaan liitt yviä aktivoituja kustannuksia, jotka poistetaan kolmen vuoden kuluessa, sekä vuokratilan muutostöitä, jotka poistetaan vuokrasopimusten kestoaikana.
Koneet ja kalusto poistetaan 25 prosentin vuotuisin menojäännöspoistoin. Koneisiin ja kalustoon sisältyvät myös rakennusten tekniset laitt eet, jotka poistetaan myös 25 prosentin menojäännöspoistoin.
Henkilökunnan eläketurva on hoidett u lakisääteisin eläkevakuutuksin.
Ulkomaanrahan määräiset saamiset ja velat sekä valuutt atermiinit on arvostett u tilinpäätöspäivän kurssiin ja valuutt akurssierot on kirjatt u tulokseen kurssieroihin.
Pääomaehtoinen vaihtovelkakirjalaina on esitett y omana eränään vieraassa pääomassa.
Tilikauden tulokseen perustuvat verot on esitett y suoriteperiaatt een mukaisina.
Kirjanpitoarvojen ja verotuksellisten arvojen välisistä väliaikaisista eroista johtuvat laskennalliset verot on merkitt y omana eränään tuloslaskelmaan ja taseeseen.
Tilinpäätöksessä esitett ävät yksitt äiset luvut ja loppusummat on pyöristett y satoihin tuhansiin tarkemmista luvuista ja siksi yksitt äisten lukujen summa ei aina täsmää yhteissummiin.
| Me | 2011 | 2010 |
|---|---|---|
| Toimialoitt ainen jakauma: | ||
| Kauppakeskukset | ||
| Pääkaupunkiseutu | 32,4 | 32,5 |
| Muu Suomi | 47,9 | 44,8 |
| Muut kauppapaikat | 27,0 | 26,2 |
| Yhteensä | 107,3 | 103,5 |
Maantieteellisesti emoyhtiön liikevaihto syntyy Suomessa. Emoyhtiön liikevaihtoon sisältyy seuraavia konserniyhtiöiltä veloitettuja hallintopalvelumaksuja:
| Me | 2011 | 2010 |
|---|---|---|
| Hallintopalvelumaksut konserniyhtiöiltä | 0,9 | 0,9 |
| Me | 2011 | 2010 |
|---|---|---|
| Vuokratilan muutostyöt ja vuokrauksen | ||
| välityspalkkiot | 0,2 | 0,0 |
| Luott otappiot | 0,2 | 0,3 |
| Yhteensä | 0,3 | 0,4 |
| Me | 2011 | 2010 |
|---|---|---|
| Henkilöstön määrä keskimäärin tilikauden aikana | 86 | 81 |
| Henkilöstökulut | ||
| Palkat ja palkkiot | 10,0 | 7,4 |
| Eläkekulut | 1,2 | 1,7 |
| Muut henkilösivukulut | 0,4 | 0,3 |
| Yhteensä | 11,6 | 9,4 |
Yllä esitetyt erät sisältävät työsuhteen päätt ymisestä johtuvia kertaluonteisia henkilöstökuluja 1,2 miljoonaa euroa vuonna 2011 (1,3 milj. euroa vuonna 2010).
Henkilöstökuluihin sisältyy johdon palkkoja ja palkkioita.
| Me | 2011 | 2010 |
|---|---|---|
| Toimitusjohtajan palkat ja palkkiot | 0,5 | 0,4 |
| Hallituksen palkkiot | 0,7 | 0,7 |
| Yhteensä | 1,2 | 1,1 |
| Me | 2011 | 2010 |
|---|---|---|
| Hallinnon kuluihin sisältyvät seuraavat suunni telman mukaiset poistot ja arvonalentumiset: |
||
| Poistot aineett omista hyödykkeistä | 4,7 | 3,3 |
| Poistot rakennuksista ja rakennelmista | 0,5 | 0,5 |
| Poistot koneista ja kalustosta | 0,3 | 0,3 |
| Tytäryhtiö- ja osakkuusyhtiöosakkeiden | ||
| arvonalentumiset | 6,6 | - |
| Yhteensä | 12,0 | 4,2 |
| Me | 2011 | 2010 |
|---|---|---|
| Tytäryhtiöosakkeiden ja muiden sijoitusten myyntitappiot/-voitot |
-4,1 | 4,4 |
| Myllypuron Ostoskeskus Oy:n likvidointi | 3,4 | - |
| Kiinteistöjen vuokraus- ja omaisuudenhoito palkkiot konserniyhtiöiltä |
2,8 | 1,6 |
| Muut tuotot | 0,1 | 0,1 |
| Yhteensä | 2,2 | 6,1 |
| Me | 2011 | 2010 |
|---|---|---|
| Osinkotuotot | ||
| Konserniyhtiöiltä | 11,7 | 0,1 |
| Muilta | 0,0 | 0,0 |
| Yhteensä | 11,7 | 0,1 |
| Korko- ja muut rahoitustuotot | ||
| Konserniyhtiöiltä | 32,5 | 38,8 |
| Vaihtovelkakirjalainan takaisinostosta | ||
| syntynyt voitt o | - | 0,2 |
| Valuutt akurssivoitot | 53,7 | 73,0 |
| Muut korko- ja rahoitustuotot | 3,3 | 0,3 |
| Yhteensä | 89,4 | 112,3 |
| Rahoitustuotot yhteensä | 101,1 | 112,4 |
| Korkokulut ja muut rahoituskulut | ||
| Konserniyhtiöille | 8,0 | 5,3 |
| Valuutt akurssitappiot | 53,6 | 72,8 |
| Käyvän arvon tappio johdannaisista | - | 8,6 |
| Muut korko- ja rahoituskulut | 54,8 | 50,8 |
| Rahoituskulut yhteensä | 116,4 | 137,5 |
| Rahoituskulut (nett o) | -15,3 | -25,1 |
| Me | 2011 | 2010 |
|---|---|---|
| Tilikauden tulokseen perustuvat verot | - | - |
| Laskennallinen verotuott o | -1,6 | - |
| Tilikauden verot | -1,6 | 0,0 |
| Me | 2011 | 2010 |
|---|---|---|
| Aineett omat oikeudet | ||
| Hankintameno 1.1. | 2,0 | 1,7 |
| Lisäykset | 0,5 | 0,3 |
| Hankintameno 31.12. | 2,5 | 2,0 |
| Kertyneet poistot 1.1. | -1,2 | -0,9 |
| Tilikauden poisto | -0,3 | -0,3 |
| Kertyneet poistot 31.12. | -1,5 | -1,2 |
| Kirjanpitoarvo 31.12. | 1,0 | 0,8 |
| Liitt ymismaksut | ||
| Hankintameno 1.1. | 0,2 | 0,2 |
| Kirjanpitoarvo 31.12. | 0,2 | 0,2 |
| Vuokratilan muutostyöt ja muut pitkävaikutt eiset menot |
||
| Hankintameno 1.1. | 23,7 | 18,4 |
| Lisäykset | 15,8 | 5,4 |
| Siirto erien välillä | - | 0,0 |
| Hankintameno 31.12. | 39,5 | 23,7 |
| Kertyneet poistot 1.1. | -11,9 | -8,9 |
| Tilikauden poisto | -4,3 | -3,1 |
| Kertyneet poistot 31.12. | -16,3 | -11,9 |
| Kirjanpitoarvo 31.12. | 23,2 | 11,8 |
| Aineett omat hyödykkeet yhteensä 31.12. | 24,5 | 12,9 |
| 10. AINEELLISET HYÖDYKKEET Me |
2011 | 2010 |
|---|---|---|
| Maa-alueet | ||
| Hankintameno 1.1. | 3,3 | 3,3 |
| Vähennykset | -0,1 | - |
| Kirjanpitoarvo 31.12. | 3,2 | 3,3 |
| Rakennukset ja rakennelmat | ||
| Hankintameno 1.1. | 68,7 | 68,7 |
| Lisäykset | 0,4 | 0,0 |
| Hankintameno 31.12. | 69,1 | 68,7 |
| Kertyneet poistot 1.1. | -44,6 | -44,1 |
| Tilikauden poisto | -0,5 | -0,5 |
| Kertyneet poistot 31.12. | -45,1 | -44,6 |
| Kirjanpitoarvo 31.12. | 24,0 | 24,1 |
| Koneet ja kalusto | ||
| Hankintameno 1.1. | 5,7 | 5,5 |
| Lisäykset | 0,2 | 0,3 |
| Hankintameno 31.12. | 5,9 | 5,7 |
| Kertyneet poistot 1.1. | -4,7 | -4,3 |
| Tilikauden poisto | -0,3 | -0,3 |
| Kertyneet poistot 31.12. | -5,0 | -4,7 |
| Kirjanpitoarvo 31.12. | 1,0 | 1,1 |
| Koneet ja kalusto sisältää myös rakennusten teknisiä laitt eita. |
||
| Muut aineelliset hyödykkeet | ||
| Hankintameno 1.1. | 0,2 | 0,2 |
| Hankintameno 31.12. | 0,2 | 0,2 |
| Kertyneet poistot 1.1. | -0,2 | -0,2 |
| Kertyneet poistot 31.12. | -0,2 | -0,2 |
| Kirjanpitoarvo 31.12. | 0,1 | 0,1 |
| Keskeneräiset hankinnat | ||
| Hankintameno 1.1. | 2,2 | 4,9 |
| Vähennykset/lisäykset | 0,5 | -2,7 |
| Siirto erien välillä | - | 0,0 |
| Kirjanpitoarvo 31.12. | 2,7 | 2,2 |
| Aineelliset hyödykkeet yhteensä 31.12. | 31,0 | 30,8 |
| Me | 2011 | 2010 |
|---|---|---|
| Hankintameno 1.1. | 857,5 | 830,3 |
| Lisäykset | 654,6 | 27,3 |
| Arvonalentumiset | -5,2 | - |
| Vähennykset | -254,7 | 0,0 |
| Siirto erien välillä | 0,3 | - |
| Kirjanpitoarvo 31.12. | 1 252,6 | 857,5 |
| Me | 2011 | 2010 |
|---|---|---|
| Hankintameno 1.1. | 34,8 | 34,8 |
| Arvonalentumiset | -1,4 | - |
| Vähennykset | -0,4 | - |
| Kirjanpitoarvo 31.12. | 33,0 | 34,8 |
| 2010 | |
|---|---|
| 3,7 | |
| 0,3 | 0,3 |
| -3,2 | |
| -0,3 | - |
| 0,9 | 0,9 |
| 972,0 | |
| - | 0,0 |
| 972,9 | |
| 1 985,0 | 1 865,2 |
| 2011 0,9 - 698,5 699,4 |
Emoyhtiön tytäryhtiöt ja omistusyhteysyritykset on esitett y konsernitilinpäätöksen liitetiedoissa kohdassa 33. Lähipiiritapahtumat.
| Me | 2011 | 2010 |
|---|---|---|
| Pitkäaikaiset saamiset konsernin ulkopuolelta | ||
| Laskennallinen verosaaminen | 1,6 | -- |
| Pitkäaikaiset saamiset yhteensä | 1,6 | -- |
| Lyhytaikaiset saamiset konsernin ulkopuolelta | ||
| Myyntisaamiset | 2,0 | 1,0 |
| Muut saamiset | 1,8 | 11,4 |
| Siirtosaamiset | 1,2 | 0,8 |
| Yhteensä | 5,0 | 13,2 |
| Me | 2011 | 2010 |
|---|---|---|
| Saamiset konserniyhtiöiltä | ||
| Myyntisaamiset | 1,2 | 0,9 |
| Lainasaamiset | -0,1 | -0,2 |
| Hoitovastikesaamiset | 4,5 | 2,4 |
| Muut saamiset | 13,5 | 0,0 |
| Muut saamiset yhteensä | 17,9 | 2,3 |
| Korkosaamiset | 1,7 | 9,4 |
| Muut siirtosaamiset | 2,9 | 0,1 |
| Siirtosaamiset yhteensä | 4,7 | 9,5 |
| Yhteensä | 23,8 | 12,7 |
| Lyhytaikaiset saamiset | 28,8 | 25,9 |
| Me | 2011 | 2010 |
|---|---|---|
| Osakepääoma 1.1. | 259,6 | 259,6 |
| Osakepääoma 31.12. | 259,6 | 259,6 |
| Ylikurssirahasto 1.1. | 133,1 | 133,1 |
| Ylikurssirahasto 31.12. | 133,1 | 133,1 |
| Sijoitetun vapaan oman pääoman rahasto 1.1. | 201,5 | 157,0 |
| Maksullinen osakeanti | 99,7 | 63,1 |
| Omien osakkeiden myynti | 0,4 | 0,2 |
| Osakemerkinnät osakeoptioilla | - | 3,3 |
| Pääoman palautus sijoitetun vapaan oman pääoman rahastosta |
-24,5 | -22,1 |
| Sijoitetun vapaan oman pääoman rahasto 31.12. | 277,2 | 201,5 |
| Voitt o edellisiltä tilikausilta 1.1. | 13,6 | 27,5 |
| Osingonjako | -9,8 | -8,8 |
| Tilikauden voitt o/tappio | 7,6 | -5,0 |
| Voitt o edellisiltä tilikausilta 31.12. | 11,5 | 13,6 |
| Oma pääoma yhteensä 31.12. | 681,3 | 607,8 |
| A) Pitkäaikaiset velat | ||
|---|---|---|
| Me | 2011 | 2010 |
| Kiinteäkorkoiset lainat | ||
| Pääomaehtoinen vaihtovelkakirjalaina | ||
| 1/2006 1) | 68,1 | 66,3 |
| Joukkolaina 1/2009 | 39,6 | 39,5 |
| Vaihtuvakorkoiset lainat, joista | ||
| sovitt u kiinteäkorkoisiksi koronvaihtosopi muksilla |
1 005,4 | 869,8 |
| markkinaehtoisiin korkoihin sidott uja lainoja | 97,7 | 90,1 |
| Yhteensä | 1 103,1 | 959,9 |
| Korollisten velkojen lyhennyserät | -25,0 | -19,7 |
| Yhteensä | 1 078,1 | 940,2 |
| Muu pitkäaikainen vieras pääoma | ||
| Lainat rahoituslaitoksilta | 1 078,1 | 940,2 |
| Lainat konserniyhtiöiltä | 9,9 | 47,7 |
| Yhteensä | 1 088,1 | 987,9 |
| Pitkäaikaiset velat yhteensä | 1 195,8 | 1 093,7 |
| Velat, jotka erääntyvät myöhemmin kuin viiden vuoden kulutt ua |
64,6 | 12,5 |
| 1) Pääomaehtoisen vaihtovelkakirjalainan ehdot on esitett y konsernitilinpäätök sen liitetiedoissa kohdassa 28. Lainat. B) Lyhytaikaiset velat |
||
| Me | 2011 | 2010 |
| Lyhytaikaiset korolliset velat | ||
| Yritystodistukset | 48,7 | 11,9 |
| Lainat rahoituslaitoksilta | 108,8 | 142,1 |
| Korollisten velkojen lyhennyserät | 25,0 | 19,7 |
| Lainat konserniyhtiöiltä | 40,7 | 19,3 |
| Yhteensä | 223,2 | 193,1 |
| Velat konsernin ulkopuolelle | ||
|---|---|---|
| Saadut ennakot | 0,2 | 0,3 |
| Ostovelat | 1,6 | 1,7 |
| Johdannaissopimukset | 0,1 | 1,5 |
| Muut velat | 0,2 | 0,1 |
| Muut velat yhteensä | 0,3 | 1,6 |
| Korkovelka | 5,4 | 5,2 |
| Muut siirtovelat | 4,3 | 3,9 |
| Siirtovelat yhteensä | 9,7 | 9,0 |
| Yhteensä | 11,7 | 12,7 |
| 2011 | 2010 |
|---|---|
| 0,6 | |
| 13,9 | |
| 13,3 | |
| 27,2 | |
| 0,5 | |
| 22,6 | 28,3 |
| 257,5 | 234,1 |
| 1 453,3 | 1 327,7 |
| 0,0 1,9 20,7 22,6 0,0 |
Cityconin kaikki johdannaissopimukset laaditaan emoyhtiö Citycon Oyj:n nimiin. Johdannaissopimusten käyvät arvot on esitett y konsernitilinpäätöksen liitetiedoissa kohdassa 23. Johdannaissopimukset
Emoyhtiöllä ei ole kiinnityksiä eikä annett uja vakuuksia.
| Me | 2011 | 2010 |
|---|---|---|
| Leasingsopimuksista maksett avat määrät | ||
| Seuraavalla tilikaudella maksett avat | 0,8 | 0,9 |
| Myöhemmin maksett avat | 0,4 | 0,9 |
| Yhteensä | 1,2 | 1,8 |
Cityconin rahoitusleasingsopimukset koskevat pääasiassa toimiston atk-laitt eita ja koneita sekä autoja ja toimitiloja .
| Me | 2011 | 2010 |
|---|---|---|
| Pankkitakaukset | 39,2 | 43,4 |
| Konserniyhtiöiden puolesta | - | 5,9 |
| Me | 2011 | 5 vuoden tarkistuskausi 2010 |
2011 | 10 vuoden tarkistuskausi 2010 |
|---|---|---|---|---|
| Kiinteistöinvestointimeno (nett o) | 0,9 | 0,9 | 0,8 | 0,5 |
| Kiinteistöinvestoinnin alv (100% osuus) |
0,2 | 0,3 | 0,2 | 0,1 |
| josta vähennett y alv valmistu mishetkellä |
0,2 | 0,3 | 0,1 | 0,1 |
| Vuotuinen tarkistuksen alainen määrä |
0,0 | 0,1 | 0,0 | 0,0 |
| Tarkistusvastuu 31.12. | 0,0 | 0,0 | 0,1 | 0,0 |
| Osakkeet, kpl | Osuus osakkeista ja äänistä, % |
|---|---|
| 8,98 | |
| 0,61 | |
| 0,47 | |
| 0,46 | |
| 0,42 | |
| 0,27 | |
| 0,22 | |
| 0,17 | |
| 0,17 | |
| 0,17 | |
| 33 202 134 | 11,95 |
| 24 943 027 1 700 000 1 310 000 1 265 586 1 171 000 750 000 620 000 482 401 480 120 480 000 |
| Omistajien lukumäärä |
Osuus omistajista, % |
Osakemäärä, kpl |
Osuus osakkeista ja äänistä, % |
|
|---|---|---|---|---|
| Rahoitus- ja vakuutuslaitokset | 30 | 0,70 | 226 874 710 | 81,66 |
| Yritykset | 329 | 7,69 | 4 182 580 | 1,51 |
| Kotitaloudet | 3 823 | 89,41 | 10 764 900 | 3,88 |
| Julkisyhteisöt | 4 | 0,09 | 26 720 027 | 9,62 |
| Ulkomaat | 40 | 0,94 | 8 145 780 | 2,93 |
| Voitt oa tavoitt elematt omat yhteisöt | 50 | 1,17 | 1 123 300 | 0,40 |
| Kaikki yhteensä | 4 276 | 100,00 | 277 811 297 | 100,00 |
| – joista hallintarekisteröityjä | 10 | 226 398 815 | 81,49 | |
| Liikkeeseenlaskett u määrä | 277 811 297 |
| Hallintarekisteröidyt osakkeet | ||
|---|---|---|
| Sampo Pankki Oyj | 115 998 111 | 41,75 |
| Skandinaviska Enskilda Banken AB | 34 683 910 | 12,48 |
| Nordea Pankki Suomi Oyj | 32 088 996 | 11,55 |
| Svenska Handelsbanken AB (publ), fi lial verksamheten i Finland | 21 729 734 | 7,82 |
| Evli Pankki Oyj | 17 665 651 | 6,36 |
| Muut hallintarekisteröidyt | 4 232 413 | 1,53 |
| Hallintarekisteröidyt yhteensä | 226 398 815 | 81,49 |
| Muut | 18 210 348 | 6,56 |
| Osakkeita yhteensä | 277 811 297 | 100,00 |
Yhtiön saaman tiedon mukaan Gazit-Globe Ltd. omisti 31.12.2011 yhteensä 133 456 930 osaketta, mikä vastasi 48,04 prosentt ia yhtiön osake- ja äänimäärästä vuoden 2011 lopussa. Gazit-Globe Ltd.:n osakeomistus on hallintarekisteröity.
Yhtiö vastaanott i 14.7.2011 ilmoituksen, jonka mukaan Keskinäinen Eläkevakuutusyhtiö Ilmarinen oli osallistunut Cityconin heinäkuussa järjestämään suunnatt uun osakeantiin, minkä seurauksena Ilmarisen omistusosuus yhtiössä oli noussut yli 1/20. Ilmoituksen mukaan Ilmarinen omisti 14.7.2011 yhteensä 24 943 027 Cityconin osakett a, mikä tuona päivänä vastasi 8,99 prosentt ia yhtiön kaikista osakkeista ja äänistä.
| Osakkeita, kpl | Omistajien lukumäärä |
Osuus omistajista, % |
Osakemäärä, kpl |
Osuus osakkeista ja äänistä, % |
|---|---|---|---|---|
| 1 - 100 | 456 | 10,66 | 26 777 | 0,01 |
| 101 - 1 000 | 1 818 | 42,52 | 914 559 | 0,33 |
| 1 001 - 5 000 | 1 475 | 34,49 | 3 530 044 | 1,27 |
| 5 001 - 10 000 | 250 | 5,85 | 1 835 707 | 0,66 |
| 10 001 - 50 000 | 203 | 4,75 | 4 465 793 | 1,61 |
| 50 001 - 100 000 | 31 | 0,72 | 2 155 943 | 0,78 |
| 100 001 - 500 000 | 30 | 0,70 | 6 824 054 | 2,45 |
| 500 001 - 1 000 000 | 2 | 0,05 | 1 370 000 | 0,49 |
| 1 000 001 - | 11 | 0,26 | 256 688 420 | 92,40 |
| Kaikki yhteensä | 4 276 | 100,00 | 277 811 297 | 100,00 |
| – joista hallintarekisteröityjä | 10 | 226 398 815 | 81,49 | |
| Liikkeeseenlaskett u määrä | 277 811 297 |
| Laskentakaava | 2011 | 2010 | 2009 | 2008 | 2007 | |
|---|---|---|---|---|---|---|
| Osakkeen kurssikehitys, tehdyt kaupat, euroa | ||||||
| Alin kurssi | 2,02 | 2,29 | 1,3 | 1,26 | 3,24 | |
| Ylin kurssi | 3,41 | 3,31 | 3,16 | 4,28 | 6,09 | |
| Keskikurssi | 16 | 2,77 | 2,84 | 1,99 | 2,94 | 4,76 |
| Osakekannan markkina-arvo, Me | 17 | 641,7 | 753,3 | 649,9 | 371,3 | 806,6 |
| Osakkeiden vaihdon kehitys | ||||||
| Vaihdett uja osakkeita vuoden alusta, 1 000 kpl | 97 483 114 974 149 340 150 852 153 696 | |||||
| Osuus, % osakkeista | 35,1 | 47,0 | 67,0 | 68,3 | 69,6 | |
| Keskimääräinen osakemäärä, 1 000 kpl | 259 778 228 148 221 035 220 991 199 404 | |||||
| Keskimääräinen osakemäärä, laimennett u, 1 000 kpl |
276 871 245 806 239 502 247 223 227 122 | |||||
| Osakkeiden lukumäärä tilinpäätöshetkellä, 1 000 kpl |
277 811 244 565 221 060 220 999 220 981 |
| Omavaraisuusaste, % Oma pääoma | |||
|---|---|---|---|
| 1) | Taseen loppusumma - saadut ennakot | X 100 | |
| Nett ovelkaantumisaste,% Korolliset velat - rahat ja pankkisaamiset | |||
| 2) | Oma pääoma | X 100 | |
| Oman pääoman tuott o-% (ROE) Tilikauden voitt o tai tappio | |||
| 3) | Oma pääoma (painotett u keskiarvo) | X 100 | |
| Sijoitetun pääoman tuott o-% (ROI) Voitt o tai tappio ennen veroja + korko ja muut rahoituskulut | |||
| 4) | Taseen loppusumma (painotett u ka) - (korott omat velat tilinpäätöshetkellä + korott omien velkojen tilikauden alkusaldo)/2 | X 100 | |
| Quick ratio Rahoitusomaisuus | |||
| 5) | Lyhytaikainen vieras pääoma | ||
| Tulos/osake, euroa Emoyrityksen omistajille kuuluva tilikauden voitt o tai tappio | |||
| 6) | Tilikauden keskimääräinen osakkeiden lukumäärä | X 100 | |
| Tulos/osake, laimennett u, euroa Emoyrityksen omistajille kuuluva tilikauden voitt o tai tappio | |||
| 7) | Tilikauden keskimääräinen laimennett u osakkeiden lukumäärä | X 100 | |
| Liiketoiminnan nett orahavirta/osake, euroa Liiketoiminnan nett orahavirta | |||
| 8) | Tilikauden keskimääräinen osakkeiden lukumäärä | X 100 | |
| Oma pääoma / osake, euroa Emoyhtiön omistajille kuuluva oma pääoma | |||
| 9) | Osakkeiden lukumäärä tilinpäätöspäivänä | ||
| P/E luku (hinta/voitt o -suhde) Tilikauden viimeinen kaupantekokurssi | |||
| 10) | Tulos/osake | ||
| Osinko ja pääoman palautus tuloksesta, % Osakekohtainen osinko | |||
| 11) | Tulos/osake | X 100 | |
| 12) Efektiivinen osinko- ja pääomanpalautustuott o, % Osakekohtainen osinko | |||
| Tilikauden viimeinen kaupantekokurssi | X 100 | ||
| Nett otuott o,% Nett ovuokratuotot (viimeiset 12 kuukautt a) | |||
| 13) | Keskimääräinen sijoituskiinteistöjen käypä arvo | X 100 | |
| 14) | Vuokrausaste, % Vuokratt u pinta-ala | X 100 | |
| Vuokratt ava pinta-ala | |||
| 15) | Taloudellinen vuokrausaste, % Vuokrasopimusten mukainen vuokratuott o | X 100 | |
| Vapaiden tilojen markkinahintainen arviovuokra + vuokrasopimusten mukainen vuokratuott o | |||
| 16) | Keskikurssi, euroa Euromääräinen osakevaihto | ||
| Vaihdett ujen osakkeiden keskimääräinen lukumäärä | |||
| 17) | Osakekannan markkina-arvo Osakkeiden lukumäärä X tilikauden viimeinen kaupantekokurssi ilman omia osakkeita | ||
| 18) | Korollinen nett ovelka (käypä arvo), Me Korollisten velkojen käypä arvo - rahat ja pankkisaamiset |
Helsingissä helmikuun 7. päivänä 2012
Chaim Katzman Ronen Ashkenazi
Roger Kempe Kirsi Komi
Claes Ott osson Dor J. Segal
Per-Håkan Westin Ariella Zochovitzky
Jorma Sonninen Thomas W. Wernink
Marcel Kokkeel toimitusjohtaja
Suoritetusta tilintarkastuksesta on tänään annett u tilintarkastuskertomus.
Helsingissä helmikuun 7. päivänä 2012
Ernst & Young Oy KHT-yhteisö
Tuija Korpelainen KHT
Olemme tilintarkastaneet Citycon Oyj:n kirjanpidon, tilinpäätöksen, toimintakertomuksen ja hallinnon tilikaudelta 1.1.- 31.12.2011. Tilinpäätös sisältää konsernin taseen, laajan tuloslaskelman, laskelman oman pääoman muutoksista, rahavirtalaskelman ja liitetiedot sekä emoyhtiön taseen, tuloslaskelman, rahoituslaskelman ja liitetiedot.
Hallitus ja toimitusjohtaja vastaavat tilinpäätöksen ja toimintakertomuksen laatimisesta ja siitä, ett ä konsernitilinpäätös antaa oikeat ja riitt ävät tiedot EU:ssa käytt öön hyväksytt yjen kansainvälisten tilinpäätösstandardien (IFRS) mukaisesti ja ett ä tilinpäätös ja toimintakertomus antavat oikeat ja riitt ävät tiedot Suomessa voimassa olevien tilinpäätöksen ja toimintakertomuksen laatimista koskevien säännösten ja määräysten mukaisesti. Hallitus vastaa kirjanpidon ja varainhoidon valvonnan asianmukaisesta järjestämisestä ja toimitusjohtaja siitä, ett ä kirjanpito on lain mukainen ja ett ä varainhoito on luotett avalla tavalla järjestett y.
Velvollisuutenamme on antaa suoritt amamme tilintarkastuksen perusteella lausunto tilinpäätöksestä, konsernitilinpäätöksestä ja toimintakertomuksesta. Tilintarkastuslaki edellytt ää, ett ä noudatamme ammatt ieett isiä periaatt eita. Olemme suoritt aneet tilintarkastuksen Suomessa noudatett avan hyvän tilintarkastustavan mukaisesti. Hyvä tilintarkastustapa edellytt ää, ett ä suunnitt elemme ja suoritamme tilintarkastuksen hankkiaksemme kohtuullisen varmuuden siitä, onko tilinpäätöksessä tai toimintakertomuksessa olennaista virheellisyytt ä, ja siitä, ovatko emoyhtiön hallituksen jäsenet tai toimitusjohtaja syyllistyneet tekoon tai laiminlyöntiin, josta saatt aa seurata vahingonkorvausvelvollisuus yhtiötä kohtaan taikka, rikkoneet osakeyhtiölakia tai yhtiöjärjestystä.
Tilintarkastukseen kuuluu toimenpiteitä tilintarkastusevidenssin hankkimiseksi tilinpäätökseen ja toimintakertomukseen sisältyvistä luvuista ja niissä esitett ävistä muista tiedoista. Toimenpiteiden valinta perustuu tilintarkastajan harkintaan, johon kuuluu väärinkäytöksestä tai virheestä johtuvan olennaisen virheellisyyden riskien arvioiminen. Näitä riskejä arvioidessaan tilintarkastaja ott aa huomioon sisäisen valvonnan, joka on yhtiössä merkityksellistä oikeat ja riitt ävät tiedot antavan tilinpäätöksen ja toimintakertomuksen laatimisen kannalta. Tilintarkastaja arvioi sisäistä valvontaa pystyäkseen suunnitt elemaan olosuhteisiin nähden asianmukaiset tilintarkastustoimenpiteet mutt a ei siinä tarkoituksessa, ett ä hän antaisi lausunnon yhtiön sisäisen valvonnan tehokkuudesta. Tilintarkastukseen kuuluu myös sovellett ujen tilinpäätöksen laatimisperiaatt eiden asianmukaisuuden, toimivan johdon tekemien kirjanpidollisten arvioiden kohtuullisuuden sekä tilinpäätöksen ja toimintakertomuksen yleisen esitt ämistavan arvioiminen.
Käsityksemme mukaan olemme hankkineet lausuntomme perustaksi tarpeellisen määrän tarkoitukseen soveltuvaa tilintarkastusevidenssiä.
Lausuntonamme esitämme, ett ä konsernitilinpäätös antaa EU:ssa käytt öön hyväksytt yjen kansainvälisten tilinpäätösstandardien (IFRS) mukaisesti oikeat ja riitt ävät tiedot konsernin taloudellisesta asemasta sekä sen toiminnan tuloksesta ja rahavirroista.
Lausuntonamme esitämme, ett ä tilinpäätös ja toimintakertomus antavat Suomessa voimassa olevien tilinpäätöksen ja toimintakertomuksen laatimista koskevien säännösten ja määräysten mukaisesti oikeat ja riitt ävät tiedot konsernin sekä emoyhtiön toiminnan tuloksesta ja taloudellisesta asemasta. Toimintakertomuksen ja tilinpäätöksen tiedot ovat ristiriidatt omia.
Helsingissä, 7. helmikuuta 2012 Ernst & Young Oy KHT-yhteisö
Tuija Korpelainen, KHT
| SUOMI | peruskorjausvuosi | osakkeista, % | pinta-ala, m2 | %, m2 1) | %, EUR 1) | |||
|---|---|---|---|---|---|---|---|---|
| PÄÄKAUPUNKISEUTU | ||||||||
| 1 | Asolantien Liikekiinteistö Oy | Asolanväylä 50 | 01360 VANTAA | 1986 | 100 % | 1 800 | 100,0 | 100,0 |
| 2 | Columbus | 20 900 | 98,4 | 99,6 | ||||
| Kauppakeskus Columbus Koy | Vuotie 45 | 00980 HELSINKI | 1997/2007 | 100 % | ||||
| 3 | Espoon Louhenkulma Koy | Louhentie 2 | 02130 ESPOO | 1963 | 49 % | 880 | 100,0 | 100,0 |
| 4 | Espoontori | 17 100 | 83,3 | 85,7 | ||||
| Espoon Asemakuja 2 Koy | Asemakuja 2 | 02770 ESPOO | 1991 | 100 % | 6 300 | |||
| Espoon Asematori Koy | Kamreerintie 5 | 02770 ESPOO | 1989/2010 | 54 % | 1 800 | |||
| Espoontori Koy | Kamreerintie 3 | 02770 ESPOO | 1987/2010 | 67 % | 9 000 | |||
| Espoontorin Pysäköintitalo Oy | Kamreerintie 1 | 02770 ESPOO | 1987/2010 | 60 % | ||||
| 5 | Hakunilan Keskus | 3 780 | 95,8 | 95,0 | ||||
| Hakucenter Koy | Laukkarinne 6 | 01200 VANTAA | 1986 | 19 % | 780 | |||
| Hakunilan Keskus Oy | Laukkarinne 4 | 01200 VANTAA | 1982 | 41 % | 3 000 | |||
| 6 | Heikintori | 6 300 | 76,0 | 89,8 | ||||
| Heikintori Oy | Kauppamiehentie 1 | 02100 ESPOO | 1968 | 69 % | ||||
| 7 | Iso Omena | 60 600 | 99,7 | 99,8 | ||||
| Big Apple Top Oy | Piispansilta 9 | 02230 ESPOO | 2001 | 60 % | ||||
| 8 Isomyyri | 10 800 | 87,5 | 94,3 | |||||
| Myyrmäen Kauppakeskus Koy | Liesitori 1 | 01600 VANTAA | 1987 | 74 % | ||||
| Liesikujan Autopaikat Oy | Liesikuja 2 | 01600 VANTAA | 1987 | 8 % | ||||
| 9 | Aseman Ostari | 4 000 | 80,9 | 89,3 | ||||
| Kirkkonummen Liikekeskus Oy | Asematie 3 | 02400 KIRKKONUMMI | 1991/2011 | 67 % | ||||
| 10 Kontulan Asemakeskus Koy | Keinulaudankuja 4 | 00940 HELSINKI | 1988/2007 | 35 % | 4 500 | 100,0 | 100,0 | |
| 11 Laajasalon Liikekeskus | 2 660 | 99,7 | 99,7 | |||||
| Laajasalon Liikekeskus Oy | Yliskyläntie 3 | 00840 HELSINKI | 1972/1995 | 50 % | 2 300 | |||
| Kuvernöörintie 8 Koy | Kuvernöörintie 8 | 00840 HELSINKI | 1982 | 100 % | 360 | |||
| 12 Lautt asaaren Liikekeskus Oy | Lautt asaarentie 28-30 | 00200 HELSINKI | 1970 | 24 % | 1 500 | 100,0 | 100,0 | |
| 13 Lippulaiva | 18 500 | 96,7 | 97,2 | |||||
| Lippulaiva Koy | Espoonlahdenkatu 4 | 02320 ESPOO | 1993/2007 | 100 % | ||||
| 14 Länsi-Keskus Koy | Pihatörmä 1 | 02210 ESPOO | 1989 | 41 % | 8 600 | 54,8 | 54,7 | |
| 15 Martinlaakson Ostari | 7 400 | 97,6 | 98,5 | |||||
| Martinlaakson Kivivuorentie 4 Koy | Kivivuorentie 4 | 01620 VANTAA | 2011 | 100 % | ||||
| 16 Minkkikuja 4 Koy | Minkkikuja 4 | 01450 VANTAA | 1989 | 100 % | 2 300 | 100,0 | 100,0 | |
| 17 Myllypuron Ostari | 6 600 | 89,5 | 90,1 | |||||
| Kivensilmänkuja 1 Koy | Kivensilmänkuja 1 | 00920 HELSINKI | 2011- | 100 % | ||||
| 18 Myyrmanni | 39 700 | 92,3 | 94,7 | |||||
| Myyrmanni Koy | Iskoskuja 3 | 01600 VANTAA | 1994/2007/2011 | 100 % | ||||
| Myyrmäen Autopaikoitus Oy | Iskoskuja 3 | 01600 VANTAA | 1994 | 63 % | ||||
| 19 Pihlajamäen liiketalo Oy | Meripihkatie 1 | 00710 HELSINKI | 1970 | 43 % | 1 700 | 84,3 | 69,1 |
| Kohteen nimi | Osoite | Valmistumisvuosi / peruskorjausvuosi |
Omistusosuus osakkeista, % |
Cityconin omistama vuokratt ava pinta-ala, m2 |
Vuokrausaste, %, m2 1) |
Taloudellinen vuokrausaste, %, EUR 1) |
||
|---|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 20 Salpausseläntie 11 Koy | Salpausseläntie 11 | 00710 HELSINKI | 1973 | 31 % | 600 | 0,0 | 0,0 | |
| 21 Sampotori | Heikintori, Kauppamiehentie 1 | 02100 ESPOO | tontt i | 100 % | 50 | 100,0 | 100,0 | |
| 22 Sinikalliontie 1 Koy | Sinikalliontie 1 | 02630 ESPOO | 1964/1992 | 100 % | 15 700 | 96,1 | 98,3 | |
| 23 Soukan Itäinentorni As Oy | Soukantie 16 | 02360 ESPOO | 1972 | 27 % | 1 600 | 100,0 | 100,0 | |
| 24 Talvikkitie 7-9 Koy | Talvikkitie 7-9 | 01300 VANTAA | 1989 | 100 % | 9 800 | 64,0 | 38,1 | |
| 25 Tikkuri | 13 300 | 89,0 | 94,7 | |||||
| Tikkurilan Kauppakeskus Koy | Asematie 4-10 | 01300 VANTAA | 1984/1991 | 84 % | 10 500 | |||
| Asematie 3 Koy | Asematie 3 | 01300 VANTAA | 1972 | 100 % | 1 400 | |||
| Tikkurilan Kassatalo As Oy | Asematie 1 | 01300 VANTAA | 1956 | 60 % | 1 400 | |||
| 26 Ultima Oy | Äyritie 1 | 01510 VANTAA | tontt i | 100 % | ||||
| 27 Vantaan Laajavuorenkuja 2 Koy | Laajavuorenkuja 2 | 01620 VANTAA | 1976 | 100 % | 2 000 | 100,0 | 100,0 | |
| 28 Vantaan Säästötalo Koy | Kielotie 20 | 01300 VANTAA | 1983 | 61 % | 3 800 | 97,3 | 98,0 | |
| 29 Wavulinintie 1 Koy | Wavulinintie 1 | 00210 HELSINKI | 1950/1992 | 100 % | 1 700 | 29,5 | 13,7 | |
| MUU SUOMI | ||||||||
| 30 Forssan Hämeentie 3 Koy | Hämeentie 3 | 31100 FORSSA | 1978 | 100 % | 4 500 | 0,0 | 0,0 | |
| 31 Forum | 16 500 | 97,8 | 99,4 | |||||
| Jyväskylän Forum Koy | Asemakatu 5 | 40100 JYVÄSKYLÄ | 1953/1972/1980/1991/2010 | 100 % | ||||
| 32 Galleria | 3 500 | 95,0 | 97,3 | |||||
| Oulun Galleria Koy | Isokatu 23 | 90100 OULU | 1987 | 100 % | ||||
| 33 Isokarhu | 14 900 | 94,6 | 98,2 | |||||
| Kauppakeskus IsoKarhu Oy | Yrjönkatu 14 | 28100 PORI | 1972/2001/2004 | 100 % | ||||
| 34 IsoKristiina | 19 400 | 89,6 | 94,6 | |||||
| Karjalan Kauppakeskus Koy | Brahenkatu 3 | 53100 LAPPEENRANTA 1987 | 100 % | 8 400 | ||||
| Lappeen Liikekeskus Koy | Brahenkatu 5 | 53100 LAPPEENRANTA 1987 | 91 % | 7 400 | ||||
| Lappeenrannan Brahenkatu 7 Koy | Brahenkatu 7 | 53100 LAPPEENRANTA 1993 | 84 % | 3 600 | ||||
| Lappeenrannan Villimiehen Vitonen Oy Kaivokatu 5 | 53100 LAPPEENRANTA tontt i | 100 % | ||||||
| 35 Isolinnankatu 18 Koy | Isolinnankatu 18 | 28100 PORI | 1986/2010- | 100 % | 5 300 | 36,3 | 42,7 | |
| 36 Jyväskeskus | 5 800 | 92,1 | 93,0 | |||||
| Jyväskylän Kauppakatu 31 Koy | Kauppakatu 31 | 40100 JYVÄSKYLÄ | 1955/1993 | 100 % | ||||
| 37 Kaarinan Liiketalo Koy | Oskarinaukio 5 | 20780 KAARINA | 1979/1982 | 100 % | 9 200 | 94,8 | 96,6 | |
| 38 Karjaan Ratakatu 59 Koy | Ratakatu 59 | 10320 KARJAA | 1993 | 100 % | 3 100 | 100,0 | 100,0 | |
| 39 Duo | 13 500 | 96,2 | 97,9 | |||||
| Hervannan Liikekeskus Oy | Insinöörinkatu 23 | 33720 TAMPERE | 1979 | 79 % | 5 200 | |||
| Tampereen Hermanni Koy | Pietilänkatu 2 | 33720 TAMPERE | 2007 | 100 % | 8 300 | |||
| 40 Koskikara | 5 800 | 96,3 | 96,9 | |||||
| Valkeakosken Liikekeskus Koy | Valtakatu 9-11 | 37600 VALKEAKOSKI | 1993 | 25 % | 1 500 | |||
| Valkeakosken Torikatu 2 Koy | Valtakatu 9-11 | 37600 VALKEAKOSKI | 1993 | 100 % | 4 300 | |||
| 41 Koskikeskus | 28 000 | 100,0 | 100,0 | |||||
| Tampereen Koskenranta Koy | Hatanpään valtatie 1 | 33100 TAMPERE | 1988/1995/2011- | 64 % | 12 100 | |||
| Tampereen Hatanpää Koy | Hatanpään valtatie 1 | 33100 TAMPERE | 1988/2011- | 100 % | 7 200 | |||
| Tampereen Suvantokatu Koy | Hatanpään valtatie 1 | 33100 TAMPERE | 1988/2011- | 100 % | 8 700 |
| Kohteen nimi | Osoite | Valmistumisvuosi / peruskorjausvuosi |
Omistusosuus osakkeista, % |
Cityconin omistama vuokratt ava pinta-ala, m2 |
Vuokrausaste, %, m2 1) |
Taloudellinen vuokrausaste, %, EUR 1) |
||
|---|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 42 Kotkan Keskuskatu 11 Koy | Keskuskatu 11 | 48100 KOTKA | 1976 | 100 % | 4 300 | 63,8 | 65,5 | |
| 43 Kuopion Kauppakatu 41 Koy | Kauppakatu 41 | 70100 KUOPIO | 1977 | 100 % | 11 200 | 87,3 | 92,7 | |
| 44 Kuusankosken Kauppakatu 7 Koy | Kauppakatu 7 | 45700 KUUSANKOSKI | 1980 | 100 % | 2 100 | 100,0 | 100,0 | |
| 45 Lahden Kauppakatu 13 Koy | Kauppakatu 13 | 15140 LAHTI | 1971 | 100 % | 8 600 | 100,0 | 100,0 | |
| 46 Lentolan Perusyhtiö Oy | Mäkirinteentie 4 | 36220 KANGASALA | 2007 | 100 % | 11 900 | 80,7 | 79,4 | |
| 47 Lillinkulma Koy | Jännekatu 2-4 | 20760 PIISPANRISTI | 2007 | 100 % | 7 400 | 80,6 | 81,6 | |
| 48 Linjuri | 9 200 | 96,2 | 96,5 | |||||
| Linjurin Kauppakeskus Koy | Vilhonkatu 14 | 24100 SALO | 1993/2007 | 89 % | ||||
| 49 Orimatt ilan Markkinatalo Oy | Erkontie 3 | 16300 ORIMATTILA | 1983 | 77 % | 3 500 | 80,3 | 83,6 | |
| 50 Aseman Ostari | 18 900 | 34,8 | 34,4 | |||||
| Porin Asema-aukio Koy | Satakunnankatu 23 | 28130 PORI | 1957/1993 | 100 % | ||||
| 51 Puijonlaakson Palvelukeskus Koy | Sammakkolammentie 6 | 70200 KUOPIO | 1971 | 31 % | 1 500 | 100,0 | 100,0 | |
| 52 Runeberginkatu 33 Koy | Runeberginkatu 33 | 06100 PORVOO | 1988 | 100 % | 6 300 | 100,0 | 100,0 | |
| 53 Sampokeskus | 13 700 | 86,0 | 93,6 | |||||
| Rovaniemen Sampotalo | Maakuntakatu 29-31 | 96200 ROVANIEMI | 1990 | 100 % | 11 700 | |||
| Lintulankulma Koy | Rovakatu 28 | 96200 ROVANIEMI | 1989/1990 | 100 % | 2 000 | |||
| 54 Kiinteistö Oy Säkylän Liiketalo | Pyhäjärventie 3 | 27800 SÄKYLÄ | 1969 | 100 % | 1 200 | 100,0 | 100,0 | |
| 55 Torikeskus | Kauppatori 1 | 60100 SEINÄJOKI | 1992/2007 | 100 % | 11 500 | 79,3 | 83,4 | |
| 56 Trio | 45 700 | 89,6 | 93,1 | |||||
| Lahden Hansa Koy | Kauppakatu 10 | 15140 LAHTI | 1992/2010- | 100 % | 10 700 | |||
| Lahden Trio Koy | Aleksanterinkatu 20 | 15140 LAHTI | 1977/1985-1987/1992/2007 | 90 % | 35 000 | |||
| Kiinteistö Oy Hansaparkki | Kauppakatu 10 | 15140 LAHTI | 1992 | 36 % | ||||
| 57 Vaakalintu Koy | Keskuskatu 15 | 11100 RIIHIMÄKI | 1980 | 96 % | 6 700 | 100,0 | 100,0 | |
| 58 Valtakatu 5-7 Koy | Valtakatu 5-7 | 37600 VALKEAKOSKI | 1938/1992 | 31 % | 460 | 51,2 | 44,6 | |
| 59 Valtari | 7 600 | 80,1 | 76,5 | |||||
| Kouvolan Valtakadun Kauppakeskus Koy Kouvolankatu 15 | 45100 KOUVOLA | 1971-1975 /1994-2002 | 100 % | |||||
| 60 Varkauden Relanderinkatu 30 Koy | Relanderinkatu 28-34 | 78200 VARKAUS | 1990 | 100 % | 8 200 | 100,0 | 100,0 | |
| 60 SUOMI YHTEENSÄ | 577 630 | 88,4 | 94,1 |
VIRO 1 Rocca al Mare 53 300 100,0 100,0 Rocca al Mare Kaubanduskeskuse AS Paldiski mnt 102 13522 TALLINNA 1998/2000/2007-2009 100 % 2 Magistral 9 500 100,0 100,0 Magistral Kaubanduskeskuse Oü Sõpruse pst 201/203 13419 TALLINNA 2000/2011- 100 % 3 Kristiine Keskus 42 700 100,0 100,0
| 4 | BALTIA YHTEENSÄ | 113 400 | 100,0 | 100,0 | |||||
|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|
| UAB Prekybos Centras Mandarinas | Ateities g. 91 | 06324 VILNA | 2005 | 100 % | |||||
| 4 | Mandarinas | 7 900 | 100,0 | 100,0 | |||||
| LIETTUA | |||||||||
| Kristiine Keskus Oü | Endla 45 | 10615 TALLINNA | 1999-2002/2010 | 100 % |
| Osoite | Valmistumisvuosi / peruskorjausvuosi |
osakkeista, % | pinta-ala, m2 | Vuokrausaste, %, m2 1) |
vuokrausaste, %, EUR 1) |
|||
|---|---|---|---|---|---|---|---|---|
| RUOTSI | ||||||||
| TUKHOLMAN ALUE JA UUMAJA | ||||||||
| 1 | Åkersberga Centrum | 27 500 | 90,7 | 91,3 | ||||
| Åkersberga Centrum AB | Storängstorget | 18430 ÅKERSBERGA | 1985/1995/1996/2010/2011 | 75 % | ||||
| 2 | Åkermyntan Centrum | Drivbänksvägen 1 | 16574 HÄSSELBY | 1977 | 100 % | 8 400 | 98,0 | 99,0 |
| 3 | Kallhäll | Skarprätt arvägen 36-38 | 17677 JÄRFALLA | 1991 | 100 % | 3 700 | 100,0 | 100,0 |
| 4 | Jakobsbergs Centrum | 56 300 | 97,1 | 97,9 | ||||
| Citycon Jakobsbergs Centrum AB | Tornérplatsen 30 | 17730 JÄRFALLA | 1959/1993 | 100 % | ||||
| Drabantvägen bostäder AB | Tornérplatsen 30 | 17730 JÄRFALLA | 1959/1993 | 100 % | ||||
| 5 | Fruängen Centrum | Fruängsgången | 12952 HÄGERSTERN | 1965 | 100 % | 14 700 | 99,6 | 99,8 |
| 6 | Liljeholmstorget Galleria | 40 900 | 99,0 | 98,1 | ||||
| Citycon Liljeholmstorget Galleria AB | Liljeholmstorget 7 | 11763 TUKHOLMA | 1973/1986/2007/2008/2009 | 100 % | ||||
| 7 | Strömpilen | 26 800 | 98,0 | 98,6 | ||||
| Strömpilen AB | Strömpilsplatsen | 90743 UUMAJA | 1927/1997 | 75 % | ||||
| 8 | Länken | Gräddvägen 1-2 | 90620 UUMAJA | 1978/2004/2006 | 75 % | 7 300 | 100,0 | 100,0 |
| 9 | Tumba Centrum | 29 100 | 99,3 | 99,1 | ||||
| Citycon Tumba Centrumfastigheter AB Tumba Torg 115 | 14730 BOTKYRKA | 1954/2000 | 100 % | |||||
| 10 Högdalen Centrum | 19 200 | 90,3 | 96,0 | |||||
| Citycon Högdalen Centrum AB | Högdalsgången 1-38 | 12454 BANDHAGEN | 1959/1995 | 100 % | ||||
| Citycon Imröret AB | Högdalsgången 19 | 12454 BANDHAGEN | 1959/1995 | 100 % | ||||
| GÖTEBORGIN ALUE | ||||||||
| 11 Stenungs Torg | 36 400 | 97,4 | 98,4 | |||||
| Stenungs Torg Fastighets AB | Östra Köpmansgatan 2-16, 18A-C 44430 STENUNGSUND | 1967/1993 | 70 % | |||||
| 12 Backa | Backavägen 3-5 | 41705 GÖTEBORG | 1990 | 100 % | 7 800 | 56,0 | 58,9 | |
| Floda (Kohde myyty, kauppa toteutuu | ||||||||
| 13 | maaliskuussa 2012) | Rurik Holms väg | 44830 FLODA | 1960/1990 | 100 % | 11 300 | 91,6 | 93,8 |
| 14 Hindås | Hindås Stationväg 41-47 | 43063 HINDÅS | 1978/1999 | 100 % | 1 700 | 100,0 | 100,0 | |
| Landvett er (Kohde myyty, kauppa | ||||||||
| 15 | toteutui 9.1.2012) | Bratt åsvägen | 43832 LANDVETTER | 1975/1988/1999 | 100 % | 4 800 | 100,0 | 100,0 |
| 16 Lindome | Almåsgången | 43730 LINDOME | 1974 | 100 % | 7 800 | 96,8 | 97,6 | |
| 16 RUOTSI YHTEENSÄ | 303 700 | 95,7 | 97,0 | |||||
| 80 KAIKKI YHTEENSÄ | 994 730 | 92,0 | 95,5 |
1) Laskentakaavat ovat sivulla 57.
Citycon Oyj:n ("Yritys") toimeksiannosta olemme määritt äneet Yrityksen hallussa olevien sijoituskiinteistöjen markkina-arvon arvopäivänä 31. joulukuuta 2011. Määritett y markkina-arvo ei sisällä mahdollisia kaupankäyntikuluja.
"Markkina-arvolla tarkoitetaan kohteesta saatavaa todennäköisintä kauppahintaa, mikäli kohde myytäisiin vapaaehtoisella kaupalla normaalein kauppaehdoin toisistaan riippumatt omien osapuolten kesken tehdyllä kaupalla arvoajankohtana." (Kansainväliset arviointistandardit)
Arvio on tehty taloudellista raportointia varten kansainvälisten tilinpäätös- (IFRS) ja arviointistandardien (IVS) kriteerejä noudatt aen. Vakuutamme, ett ä Jones Lang LaSallen arviointiasiantuntijat ovat suoritt aneet Citycon Oyj:n sijoituskiinteistöjen arvioinnin riippumatt omina ja ulkopuolisina kiinteistönarvioitsijoina. Tiedossamme ei myöskään ole mitään toimeksiantoon liitt yviä eturistiriitoja.
Olemme suoritt aneet katselmuksen jokaiseen arvioinnin kohteena olevaan kiinteistöön aikavälillä syyskuu-joulukuu 2011. Emme ole suoritt aneet pinta-alojen tarkistusmitt auksia vaan luott aneet Yrityksen meille toimitt amiin tietoihin. Emme ole myöskään nähneet vuokrasopimuksia tai niihin liitt yviä muita dokumentt eja vaan luott aneet Yrityksen toimitt amaan vuokralaislistaukseen.
Suomessa ja Ruotsissa arvioinnit ovat suoritt aneet Jones Lang LaSallen paikalliset toimistot. Virossa ja Liett uassa paikalliset yhteistyökumppanimme ovat toimineet apunamme arviointien suoritt amisessa.
Tämä lausunto on tarkoitett u Citycon Oyj:n ja sen sijoitt ajien käytt öön yllä mainitt uun käytt ötarkoitukseen ja sen käytt ö muuhun tarkoitukseen ilman Jones Lang LaSallen kirjallista lupaa on kiellett y. Jones Lang LaSallen vastuu rajoitt uu yhtä lailla edellä mainitt uihin tahoihin.
Läntisen Euroopan kulutt ajien ja yritysten luott amus talouteen on laskenut huomatt avasti viime kuukausien aikana euroalueen velkakriisin ja sitä seuranneen rahoitusmarkkinoiden epävarmuuden myötä. Vahvasti alkanut taloudellinen toipuminen on heikentynyt ja bkt:n kasvuennusteet ovat laskeneet selvästi aiemmista. Samaan aikaan hajonta alueiden välillä on kasvanut, joka konkretisoituu selvimmin vertailtaessa vahvoja Pohjoismaita ja Saksaa Etelä-Euroopan heikompiin talousalueisiin.
Suomen talous jatkoi kasvuaan vuoden 2011 kolmannella neljänneksellä brutt okansantuott een noustessa Tilastokeskuksen mukaan 2,7 % verratt una vastaavaan ajankohtaan vuott a aiemmin. Arviot koko vuoden kasvusta ovat kolmen prosentin tietämillä, joka on selvästi euroalueen keskiarvoa korkeampi. Suomen vientivetoinen talous kärsii kuitenkin heikkenevästä kansainvälisestä markkinatilanteesta, joten ennusteita bkt:n kasvusta vuodelle 2012 on joudutt u laskemaan viime kuukausina. Markkinoilla vallitsevasta epävarmuudesta johtuen ennusteet vaihtelevat huomatt avasti. Pessimistisimmät arviot povaavat jopa 1,5 prosentin laskua optimistisimpien ennustaessa noin prosentin kasvua.
Vaikka kulutt ajien luott amus talouteen on heikentynyt ja on selvästi pitkän ajan keskiarvon alapuolella (marraskuussa 0,4 vs. 13,0 vuodesta 1995 alkaen), vähitt äiskaupan myynti on jatkanut kasvuaan. Positiivinen kehitys on saanut tukea mm. yhä vahvistuneesta työllisyystilanteesta ja matalasta korkotasosta. Tilastokeskuksen mukaan vähitt äiskaupan myynti kasvoi lokakuussa 2011 5,4 % ja myynnin volyymi 2,3 % verratt aessa edellisvuoden vastaavaan ajankohtaan. Vuoden 2011 ensimmäisten 11 kuukauden aikana vähitt äiskaupan myynti kasvoi 5,8 %.
Vahva kasvu jatkui Ruotsissa vuonna 2011 ja brutt okansantuotteen nousuksi koko vuodelle ennustetaan 4,3 prosentt ia – lukema, joka on yksi korkeimpia läpi Euroopan. Vahvan kasvun taustalla ovat hyvin vetävä vienti, kotitalouksien kulutus ja yksityiset investoinnit yhdistett ynä matalaan korkotasoon ja valtion ekspansiiviseen talouspolitiikkaan. Bkt:n kasvun uskotaan kuitenkin lähes pysähtyvän vuonna 2012, kun maailmantalouden epävarmuus ja erityisesti euroalueen vaikeudet alkavat vaikutt aa myös Ruotsiin. Tämän hetkinen ennuste bkt:n kasvulle vuonna 2012 on 0,5 %.
Ruotsalaisen vähitt äiskaupan instituutin – HUI:n – mukaan Ruotsin vähitt äismyynti on kasvanut joka vuosi viimeisen 14 vuoden ajan. Vuonna 2010 vähitt äiskaupan kokonaismyynti kasvoi nimellisesti 3,7 %. Päivitt äistavaran myynnin kasvaessa 2,2 % muiden tuott eiden myynti kasvoi 5,0 %. Viimeisimmän ennusteen mukaan vähitt äiskaupan kokonaismyynti kasvoi 0,5 % vuonna 2011 päivitt äistavaran myynnin kasvaessa 1,0 % ja muiden tuott eiden myynnin 0,5 %. Vuodelle 2012 odotetaan yhden prosentin kokonaiskasvua.
Vuoden 2011 ensimmäisellä puoliskolla Viron brutt okansantuote kasvoi reaalisesti jopa yhdeksän prosentin vuosivauhtia, mutt a hidastui hieman kolmannella vuosineljänneksellä, jolloin kasvuvauhdiksi kirjatt iin 7,9 %. Viron talous lepää vahvasti viennin varassa, mutt a myös yksityisen ostovoiman kasvu, joka johtuu laskeneesta tyött ömyydestä ja nousseesta palkkatasosta, siivitt i bkt:n kasvua. Vientivetoisuuden johdosta talouden tulevaisuus on vahvasti riippuvainen tärkeimpien vientimaiden/-alueiden – Skandinavian, Baltian, Venäjän ja Saksan – näkymistä. Mikäli nämä alueet ajautuvat vaikeuksiin, tulee Viro mitä luultavimmin seuraamaan perässä.
Vuoden 2011 ensimmäisten 11 kuukauden aikana Viron vähitt äismyynti kasvoi vuositasolla mitatt una reaalisesti 4,0 prosentt ia, josta ruokakaupan kasvu katt oi yli puolet. Nimellisesti vähitt äiskaupan myynti kasvoi 9,5 prosentt ia tammi-marraskuussa 2011. Hidastunut infl aatio käänsi kuitenkin ruoan hinnan laskuun loppuvuonna 2011 ja marraskuussa ruoan hinta laski 4,3 % verratt una edellisvuoden vastaavaan ajankohtaan. Syyskuussa vastaava luku oli 9,3 % ja lokakuussa 6,0 %.
Liett uan talous kasvoi nopeasti vuoden 2011 ensimmäisellä vuosipuoliskolla ja bkt:n vuosikasvu päätyi arvoon 6,3 %, joka kiihtyi 6,7 % prosentt iin kolmannella vuosineljänneksellä. Euroopan komission ennusteen mukaan Liett ua saavutt anee toiseksi korkeimman bkt:n kasvun EU:ssa heti Viron jälkeen. Viron tapaan Liett uan talous nojaa vahvasti viennin varaan, jota yksityinen kulutus tukee. Vuodelle 2012 ekonomistit ennustavat reaalisen brutt okansantuott een kasvun olevan 2,5–3,4 %.
Vuoden 2011 ensimmäisten 11 kuukauden aikana vähitt äiskaupan myynti kasvoi reaalisesti 7,6 % vuositasolla. Erityisen vahvaa kasvu oli ruokakaupassa, joka kasvoi kaksinkertaista vauhtia verratt una muiden vähitt äiskaupan tuott eiden myyntiin.
Lähteet: Paikalliset tilastokeskukset, tutkimusinstituutit ja rahoituslaitokset
Sijoitukset liikekiinteistöihin Euroopassa pysyivät vahvalla tasolla vuoden 2011 viimeisellä vuosineljänneksellä ja tämän hetkisen ennusteen mukaan suorat sijoitukset ylitt ivät 28 miljardia euroa vuonna 2011, joka kuvaa vahvaa kasvua edellisvuosista. Vuonna 2010 kokonaisvolyymi oli 20,7 miljardia euroa ja vuonna 2009 12,3 miljardia euroa. Maantieteellisesti pääosa transaktioista tapahtui Isossa-Britanniassa ja Saksassa, mutt a myös Ranskassa ja Ruotsissa markkinat olivat aktiivisia erityisesti viimeisellä neljänneksellä. Ylipäänsä vuosi 2011 jakoi Eurooppaa kahtia; kansallinen talouskasvu ja vakaus ohjasivat myös kiinteistösijoituksia ja vaikutt ivat toteutuneisiin hintoihin.
Suomen kiinteistösijoitusmarkkinoiden transaktiovolyymi on pysynyt alhaisella tasolla vuonna 2008 Suomeen rantautuneen fi nanssikriisin jälkeen. Vaikka sijoituskysyntä on kasvanut, parhaiden kohteiden rajallinen tarjonta on pitänyt volyymit matalalla tasolla. Liikekiinteistöjen transaktiovolyymi jäi alle 400 miljoonaan euroon vuonna 2011. Vahvasta kysynnästä johtuen sekä kauppakeskusten ett ä tilaa vievän kaupan prime-kohteiden tuott ovaatimukset ovat olleet lievässä laskussa vuoden 2010 ensimmäisestä vuosineljänneksestä alkaen. Tämän hetkisten ennusteiden mukaan tuott ovaatimusten lasku on kuitenkin tällä erää takanapäin.
Myös markkinoiden polarisaatio näytt äisi jatkuvan – samalla kun parhaiden kohteiden kysyntä on edelleen vahvaa, heijastuu rahoituksen saatavuuden ja rahoitusehtojen kiristyminen velkavipuun nojaavien value added- ja opportunistisijoitt ajien hinnoitteluun.
Vähitt äiskaupan myynnin positiivisen kehityksen myötä myös liiketilojen vuokrat ovat jatkaneet nousuaan. Vuokrien nousu on painott unut kuitenkin parhaisiin sijainteihin, joka näkyy erityisesti tilaa vievän kaupan liiketilojen vuokrien kehityksessä. Vuokralaiskysyntä on myös vahvinta keskusta-sijainneissa ja kauppakeskuksissa.
Liikekiinteistöjen transaktiovolyymi kasvoi vuoden 2010 ensimmäisen puoliskon 3,22 miljardista kruunusta yli viisi miljardia kruunua 8,54 miljardiin kruunuun vuoden 2011 ensimmäisellä puoliskolla. Sijoituskysyntää on kasvatt anut bkt:n ja yksityisen kulutuksen suotuisa kasvu yhdistett ynä rahoituksen saatavuuden paranemiseen (erityisesti prime-kohteet) viime vuosina. Kysyntä on kuitenkin heikompaa kakkosluokan kohteille. Vuoden 2011 ensimmäisen puoliskon liikekiinteistökaupoista 79 % oli kauppakeskuksia ja 15 % tilaa vievän kaupan kiinteistöjä.
Liikekiinteistöjen tuott ovaatimukset lähtivät nopeaan nousuun taantuman iskiessä 2008. Vuoden 2009 puolesta välistä lähtien tuott ovaatimukset ovat kuitenkin olleet laskussa. Primekauppakeskusten tuott ovaatimukset ovat laskeneet 6,5 %:sta 5,5 %:iin vuoden 2011 loppuun mennessä ja parhaiden tilaa vievän kaupan kohteiden tuott ovaatimus on laskenut samaan aikaan 6,75 %:sta 6,0 %:iin.
Keskustakohteiden vahva kysyntä on pitänyt liiketilojen vuokrat kasvussa. Kansainvälisten tuotemerkkien lisääntyminen on osaltaan tukenut tilakysyntää, mutt a trendinä on yleisemminkin ollut parhaiden kohteiden ja sijaintien suosiminen.
Kauppakeskustilojen kysyntä on jatkanut kasvuaan asiakkaiden ostotott umusten muutt uessa yhä enemmän kauppakeskuksia suosiviksi ja ketjujen laajentaessa verkostoaan. Yleisestä epävarmasta taloustilanteesta huolimatt a Viron vähitt äiskaupan kehitys näytt ää positiiviselta ja kauppakeskusten laajentamissuunnitelmat on pidett y voimassa. Vuokrat ovat nousseet 3-5 % suurimmissa kauppakeskuksissa ja vajaakäytt ö pysytt elee lähes 0 %:ssa.
Keskimäärin liikekiinteistöjen tuott ovaatimukset ovat Baltian maissa yli 8 %. Yleisesti tuott ovaatimukset ovat hieman korkeampia Liett uassa ja Latviassa kuin Virossa, joka heijastaa Viron vakaampaa taloutt a.
Vilnassa ei ole yhtään uutt a kauppakeskushankett a vireillä, mutta muutamia super- ja hypermarkett eja on rakenteilla. Liiketilavuokrat keskuksissa kääntyivät kasvuun vuonna 2010 ja hitaan kasvun odotetaan jatkuvan vuonna 2012. Hyvin ylläpidetyissä kauppakeskuksissa ei ole käytännössä lainkaan vajaakäytt öä ja liiketilojen kokonaisvajaakäytt ö Vilnassa on viiden prosentin tietämillä.
Pääasiallisena arviointimenetelmänä on käytett y 10-vuoden kassavirtamenetelmää. Mallinnus on tehty käytt äen Citycon Oyj:n kassavirtamallia. Laskennassa on kunkin vuokratun tilan osalta huomioitu vuokrasopimusten mukaiset vuokrat ja vuokrakauden jälkeiseltä ajalta vuokrana on käytett y arvioitsijan arvioimaa markkinavuokratasoa.
Potentiaalinen brutt ovuokratuott o on saatu laskemalla yhteen vuokrasopimusten mukainen tuott o ja tyhjien tilojen markkinavuokrilla laskett u tuott opotentiaali. Efektiivinen vuokratuotto on saatu vähentämällä laskentahetken mukainen vajaakäytt ö sekä uudelleenvuokrauksen jälkeiseltä ajalta rakenteellinen vajaakäytt öoletus. Nett otuott o on saatu vähentämällä edelleen kiinteistönhoitokulut ja vuokralaisparannukset. Vähentämällä peruskorjaustyyppisten korjausten ja investointien arvo on saatu nett otuott o peruskorjausten jälkeen. Kassavirtojen nykyarvo on laskett u diskontt aamalla edellä mainitt u nett otuott o nykyhetkeen.
Jäännösarvo kassavirtakauden lopussa on laskett u pääomittamalla 11. vuoden nett otuott o peruskorjausten jälkeen päätearvon tuott ovaatimuksella. Kiinteistön kokonaisarvo on saatu laskemalla yhteen kassavirtakauden vuositt aisten nett okassavirtojen nykyarvot sekä tarkasteluhetkeen diskontatt u jäännösarvo ja muut mahdolliset arvoa lisäävät erät kuten hyödynnett ävissä olevan käytt ämätt ömän rakennusoikeuden arvo.
Kehityshankkeet on sisällytett y arvioitavaan kokonaisuuteen Citycon Oyj:ltä saamamme informaation perusteella. Laskennassa kohteiden tuleva vuokratuott o huomioidaan solmitt ujen sopimusten ja markkinavuokraolett amien perusteella. Vastaavasti hankkeen rakennusaika huomioidaan periodina, jolloin tiloista ei saada tuott oja tai tuott oja saadaan rajallisesti. Jäljellä olevat sitoutumatt omat investoinnit on huomioitu laskelman kulupuolella arvoa vähentävänä tekijänä. Tästä johtuen kehityshankkeiden arvo nousee automaatt isesti investointien realisoituessa ja uudistetun keskuksen avaushetken lähestyessä.
Kiinteistösalkku koostuu pääasiassa liikekiinteistöistä, joita Citycon Oyj omistaa Suomessa 60, Ruotsissa 14, Virossa kolme ja Liett uassa yhden. Yhteensä 78 kiinteistön salkun runko koostuu 36 kauppakeskuksesta, jotka edustavat 79 % koko portfolion vuokratt avasta alasta ja muodostavat selvästi suurimman osan koko kiinteistösalkun arvosta. Kauppakeskusten lisäksi portfolio sisältää muita toimitiloja ja kehityskohteita. Kaikki omistetut kiinteistöt, pois lukien yksi tontt i pääkaupunkiseudulla, ovat rakennett uja.
Citycon Oyj on myynyt muutaman kiinteistön viime arvioinnin jälkeen, joista Suomessa kauppakeskus Tullintori Tampereella ja osaomistus Otaniemen Liikekeskus Oy:stä Espoossa. Ruotsissa Yritys on myynyt toimitiloja ja asuntoja – Landvett er Härrydassa, Floda Lerumissa ja Jakobsberg LB Bostäder AB nimisen yhtiön, joka omistaa 57 asuntoa Jakobsbergs Centrum -ostoskeskuksessa. Myytyjen kohteiden markkina-arvo edellisessä arvioinnissa (Q3) oli noin 23 500 000 euroa.
Kiinteistösalkun markkina-arvoksi 31.12.2011 on arvioitu noin 2 515 miljoonaa euroa. Verratt aessa edelliseen arvioon salkun markkina-arvo, pois lukien myydyt kohteet, on noussut 33 000 000 euroa eli 1,3 %, mutt a painotett u keskimääräinen tuott ovaatimus on pysynyt samana (6,4 %). Suurimmat arvonnousun aiheutt ajat ovat neljännellä kvartaalilla tehdyt investoinnit sekä Ruotsin kruunun valuutt akurssin vahvistumisesta.
Seuraavalla sivulla olevassa taulukossa on esitett y painotetut keskimääräiset tuott ovaatimukset (kohteen markkinaarvolla painotett una). Citycon Oyj:n portfolio sisältää muutaman eritt äin arvokkaan kiinteistön verratt una salkun muihin kohteisiin. Tämä johtaa siihen, ett ä painotetut keskiarvot seuraavat pitkälti näiden muutaman kohteen muutoksia. Kauppakeskus Iso Omena Espoossa on portfolion arvokkain kohde.
Suomen kohteiden markkina-arvo on 1 542 miljoonaa euroa, joka on 0,6 % (9 miljoonaa euroa) alhaisempi kuin edellisessä arviossa (Q3/2011). Painotett u tuott o-vaatimus (6,3 %) on pysynyt ennallaan. Painotett u alkutuott ovaatimus on laskenut 10 korkopistett ä ollen nyt tasan kuusi prosentt ia ja tuott ovaatimus markkinavuokrille 20 korkopistett ä ollen nyt 6,8 %.
Markkina-arvon muutos johtuu pääasiassa market- ja myymäläkohteiden arvon laskusta. Kun kyseiset omistukset jätetään huomioimatt a, on arvonmuutos -0,2 %.
Ruotsin kiinteistöjen markkina-arvo on 695 miljoonaa euroa ja on näin ollen noussut 2,2 % verratt una edelliseen arvioon (680 miljoonaa euroa). Painotett u tuott ovaatimus on laskenut 10 korkopistett ä ollen nyt 5,9 %.
Ruotsissa on myyty seuraavat kohteet edellisen arvion jälkeen: Landvett er Härrydassa, Floda Lerumissa ja Jakobsberg LB Bostäder AB niminen yhtiö, joka omistaa 57 asuntoa Jakobsbergs Centrum -ostoskeskuksessa. Myytyjen kiinteistöjen arvo edellisessä arviossa oli noin 17 miljoonaa euroa. Kun myydyt kiinteistöt jätetään pois vertailusta on Ruotsin kiinteistöjen arvo noussut 4,8 % eli 32 miljoonaa euroa.
Virossa ja Liett uassa sijaitsevien kohteiden markkina-arvo on 278 miljoonaa euroa ja on näin ollen noussut 1,5 % verratt una edelliseen arvioon. Painotett u tuott ovaatimus on noussut 10 korkopisteellä ollen nyt 8,0 %. Myös painotett u alkutuott ovaatimus sekä painotett u tuott ovaatimus markkinavuokrille ovat nousseet verratt una edelliseen arvioon – alkutuott ovaatimus on nyt 8,2 % eli 90 korkopistett ä korkeampi ja tuott ovaatimus markkinavuokrille 8,4 % eli 10 korkopistett ä korkeampi.
Kiinteistökannan markkina-arvon herkkyysanalyysiä varten on muodostett u yhteenvetokassavirta, jossa yksitt äiset kassavirtalaskelmat on yhdistett y yhdeksi kokonaisuudeksi kuvaamaan koko kiinteistökantaa. Tämän jälkeen markkina-arvon muutoksia on tarkasteltu muutt amalla laskennan keskeisiä muutt ujia yksi kerrallaan. Tarkastelussa mukana olevat muutt ujat ovat tuottovaatimus, markkinavuokrat ja hoitokulut. Vertailu- ja lähtökohtana on käytett y kiinteistökannan nykyistä markkina-arvoa. Herkkyystarkastelu on suoritett u muutt amalla yhden parametrin arvoa kerrallaan ja laskemalla kiinteistökannalle vastaava uusi markkina-arvo. Kyseessä on yksinkertaistett u malli, jonka tarkoitus on osoitt aa suuntaa antavasti eri muutt ujien vaikutus kiinteistösalkun arvon muodostumisessa. 10 % nousu markkinavuokrissa aiheutt aa noin 14 % nousun arvossa ja 10 % lasku tuott ovaateessa aiheutt aa noin 11 % nousun arvossa. Kulujen muutoksen vaikutus arvoon on selkeästi muita tarkasteltuja parametreja pienempi.
Mielestämme Citycon Oyj:n sijoituskiinteistöjen markkina-arvojen yhteissumma velatt omana, kiinnityksistä ja rasituksista vapaana on yhteensä 2 515 000 000 (kaksituhatt a viisisataaviisitoistamiljoonaa) euroa.
Helsingissä ja Tukholmassa 19.1.2012
Tero Lehtonen Johtaja Jones Lang LaSalle Finland Oy
Åsa Linder Johtaja Jones Lang LaSalle AB
Maria Sirén Analyytikko Jones Lang LaSalle Finland Oy
Suunnitt elu ja toteutus: Citycon Oyj, Spokesman Oy. Kuvat: Studio Blick Oy, Cityconin kuva-arkisto. Vuosikertomusmalleina toimivat: Juha Eteläniemi, Hanna Jaakkola, Pauli Jaakkola, Milla Juslin ja Sanna Kostiainen Kirjapaino: Lönnberg Oy Paperit: Galerie Art Matt 300 g/m² Galerie Art Matt 130 g /m², Scandia 2000 White 90 g/m²
CITYCON OYJ
POHJOISESPLANADI 35 AB 00100 HELSINKI PUH. 0207>664>400 [email protected] WWW.CITYCON.FI
Building tools?
Free accounts include 100 API calls/year for testing.
Have a question? We'll get back to you promptly.