Vuosikertomus ja Vastuullisuusraportti 2010

Cityconin kauppakeskukset Suomessa

keskustan kohtaamispaikat

Forum

Jyväskylä Cityconin vuokrattava pinta-ala 16 500 m². Ankkurivuokralaiset Seppälä, Vero Moda, Tokmanni, K-supermarket, Top-Sport

IsoKristiina

Lappeenranta Cityconin vuokrattava pinta-ala 19 500 m². Ankkurivuokralaiset Anttila, K-market, Alko, Jim&Jill, Voglia

Torikeskus

Trio

Seinäjoki

Cityconin vuokrattava pinta-ala 11 500 m². Ankkurivuokralaiset Aleksi 13, KappAhl, Lindex, Pentik, Top-Sport

Galleria Oulu Cityconin vuokrattava pinta-ala 3 500 m². Ankkurivuokralaiset Lindex, Top-Sport, Life

Jyväskeskus Jyväskylä Cityconin vuokrattava pinta-ala 5 800 m². Ankkurivuokralaiset H&M,

Kauppakeskusten ryhmittelystä kerrotaan lisää sivulla 32.

Lahti Cityconin vuokrattava pinta-ala 45 700 m². Ankkurivuokralaiset K-supermarket, H&M, Aleksi 13, Gina Tricot, Kekäle, Top-Sport, Stadium, Cumulus, Posti

Heikintori Espoo, Tapiola Cityconin vuokrattava pinta-ala 5 800 m². Ankkurivuokralaiset KappAhl, Alko, Posti

Tampere

pinta-ala 27 700 m². Ankkurivuokralaiset Intersport Megastore, Stadium, Lindex, Gina Tricot, Seppälä, Moda Aukia

Rovaniemi Cityconin vuokrattava pinta-ala 13 700 m². Ankkurivuokralaiset Dressmann, Jack&Jones, MODA, Gina Tricot, Pentik, Vero Moda, Vila, Duetto

Iso Omena

Espoo, Matinkylä Cityconin vuokrattava pinta-ala 60 500 m². Ankkurivuokralaiset K-citymarket, Prisma, kirjasto, Finnkino, H&M

Kauppakeskus Isoa Omenaa ei ole ryhmitelty.

IsoKarhu Pori

Cityconin vuokrattava pinta-ala 14 800 m². Ankkurivuokralaiset H&M, Intersport, Muksumassi, Vero Moda, Only, Jack&Jones, Gina Tricot

Koskikeskus Cityconin vuokrattava

KappAhl, Finnkino, Mc Donald's, Elosen Konditoria, Seppälä

Sampokeskus

Columbus

Duo

Helsinki, Vuosaari Cityconin vuokrattava pinta-ala 20 900 m². Ankkurivuokralaiset K-citymarket, S-market, Lindex, Seppälä, Alko, Apteekki

Myyrmanni

Vantaa, Myyrmäki Cityconin vuokrattava pinta-ala 40 500 m². Ankkurivuokralaiset K-citymarket, Anttila, Apteekki, Alko, Veikon Kone, Suomalainen Kirjakauppa, Stadium

Tikkuri

Vantaa, Tikkurila Cityconin vuokrattava pinta-ala 12 200 m². Ankkurivuokralaiset Valintatalo, Nordea, Dressmann, Aleksi 13, Seppälä

Valtari

Kouvola Cityconin vuokrattava pinta-ala 7 600 m². Ankkurivuokralaiset Eurokangas, Nordea, Liikuntakeskus FunFit, Top-Sport

Paikalliskeskukset Sujuvan arjen kumppanit

Espoontori

Espoo, Espoon keskus

Cityconin vuokrattava pinta-ala 17 200 m². Ankkurivuokralaiset K-supermarket, Tarjoustalo, Posti

Isomyyri Vantaa, Myyrmäki

Cityconin vuokrattava pinta-ala 10 900 m². Ankkurivuokralaiset S-market, Nordea, Nooa Säästöpankki, Huoneistokeskus, SKV

Linjuri

Salo

Cityconin vuokrattava pinta-ala 9 200 m². Ankkurivuokralaiset Apteekki, Alko, Anttila, K-market, Posti

Tullintori Tampere

Cityconin vuokrattava pinta-ala 10 000 m². Ankkurivuokralaiset Eurokangas, Vapaa Valinta, Apteekki

Cityconin vuokrattava pinta-ala 13 000 m². Ankkurivuokralaiset S-market, K-supermarket, Lidl, Alko, Posti

Tampere, Hervanta

Koskikara Valkeakoski

Cityconin vuokrattava pinta-ala 5 800 m². Ankkurivuokralaiset S-market, Alko, Vapaa Valinta, Seppälä

Lippulaiva Espoo, Espoonlahti Cityconin vuokrattava pinta-ala 18 500 m². Ankkurivuokralaiset Alko, Anttila, Apteekki, K-supermarket, Lidl, Posti, Skybowl

Sisällysluettelo

Citycon lyhyesti	2
Toimitusjohtajan katsaus 2010	4
Strategia	6
Toimintaympäristö	9
Olennaisuuden määrittely	11
Cityconin sidosryhmät	12
Kiinteistöomaisuus	15
Tavoitteena monipuolinen ja tehokkaasti hallittava vuokra sopimuskanta	17
Cityconin monialainen osaaminen tukee hankekehitystä	21
Liiketoimintayksiköt: Vähittäiskauppa Cityconin ydinosaamista	29
Citycon Suomessa	30
Citycon Ruotsissa	33
Citycon Baltiassa	35
Ympäristövastuu	38
Sosiaalinen vastuu	44
Riskit ja riskienhallinta	49
Vastuullisuuden keskeiset vaikutukset, riskit ja mahdollisuudet	51
Talous ja rahoitus	53
Corporate Governance	55
Citycon sijoituskohteena ja tietoja osakkeenomistajille	61
Raportin vertailu GRI:n mukaiseen sisältöön	64
Riippumaton varmennusraportti	67
Sanasto / termit	68

Raportointiperiaatt eet

Tämä on Cityconin toinen yhdistett y vuosikertomus ja vastuullisuusraportt i. Raportin tavoitt eena on kuvata toimintaympäristön ja taloudellisen, sosiaalisen sekä ympäristövastuun osa-alueet katt a- vasti.

Raportointi katt aa koko Cityconin toiminnan kaikilla toiminta-alueilla ja kaikissa toimintamaissa. Raportt i on laaditt u soveltaen kansainvälisen Global Reporting Initiativen (GRI) antamaa suositusta yritysten vastuullisuusraportoinnin sisällöstä ja raportointiperiaatt eista. Raportoinnin katt avuus suhteessa GRI:n G3-raportointiohjeistukseen on esitett y sivuilla 64-66. Raportt i on varmennett u KPMG:n toimesta ja vastaa GRI:n mukaista raportointitasoa B+. Varmennuslausunto löytyy sivulta 67.

Raportt i julkaistaan vuositt ain ja siinä esitetyt tiedot vastaavat tilinpäätösajanjaksoa eli 1.1.-31.12. Seuraava raportt i julkaistaan ensimmäisen vuosineljänneksen aikana 2012. Esitetyt talouden tunnusluvut perustuvat tilintarkastett uun kirjanpitoon ja hyväksytt yyn tilinpäätökseen. Sosiaalisen ja ympäristövastuun tunnuslukujen laskennassa käytetyt periaatt eet ja laskentatavat on ilmoitett u kyseisissä osioissa.

Citycon lyhyesti

AVAINLUVUT

	201 0	200 9
Liik ihto Me eva ,	195 9 ,	186 3 ,
Liik Me itt o evo ,	157 7 ,	10, 3
% l iike hdo vai sta	80, 5	5, 5
tt o/ Voi Me io e roja tap p nne n ve ,	102 8 ,	37, 5 -
/ Kat ska ude itt o io, Me tap sau n vo p	90, 4	36, 9 -
Op n lii kev Me tiiv ine oitt era o,	105 0 ,	107 7 ,
Sijo itus kiin teis töje n kä ä ar Me yp vo,	2 3 67, 7	2 1 47, 4
os/ Tul ke, osa eur oa	0, 34	0, 16 -
os/ Tul ke l aim ett osa enn u, e uro a	0, 34	0, 16 -
los/ ( ), Op ke, laim Dilu ted EP RA EPS tiiv ine n tu ett era osa enn u,
eur oa	0, 21	0, 23
ä/ Osi nko laut hte ja s ijo itet ääo un v apa an o ma n p ma n pa us y ens
ke, oa * osa eur	0, 14	0, 14
rta/ Liik rah ke, imi avi eto tt o nna n ne osa eur oa	0, 09	0, 30
ma/ Om ke, ääo a p osa eur oa	3, 47	3, 31
us ( AV) /os Nett llisu EPR A N ake ¹⁾ ov ara , eu roa	3, 79	3, 64
s ( AV) Oik aist alli EPR A N NN tt o u ne var suu , eu roa	3, 49	3, 35
P/ ku ( a/v e) E-lu hint uhd oitt o -s	9	19 -
Om o ( RO E), % ääo n tu ott an p ma	11, 1	4, 7 -
o ( I), Sijo RO % itet ääo n tu ott un p ma	10, 6	0, 5 -
Om % rais ast ava uus e,	37, 1	34, 2	*) Lu ku s isält ää 0 ,04
Nett elk % tum isas te, ov aan	153 1 ,	169 5 ,	ake koh tai euro n os
a ( vo) Kor olli elk käy Me ä ar nett nen ov p ,	1 3 86, 0	1 3 12, 2	0,10 osi n ja sen ngo
Nett % ot uott o,	5, 8	6, 1	ake koh euro n os tais ääo en p man
Nett lko lise ele % imu vio ijan mä äritt mä ot uott aat ov s, u puo n ar ,	6, 4	6, 6	laut uks pa en v apa an
Tal oud elli okr % ast nen vu aus e,	95, 1	95, 0	n pä äom oma an
Väh iska ti k kes kuk rd. itt ä siss upa n m yyn aup pa a, m eur oa	1, 9	1, 7	raha stos ta. PRA ode
Käv ij äm äär ät k kes kuk siss aup pa a	123 3 ,	115 6 ,	1) E :n vu n 201 0 su osit uste n
Hen kilö tili kau del la k esk stö imä ärin	123	117	muk City aise sti, con
Hen kilö stö ka ude n lo pus sa	129	119	uutt t ne tt o on m anu
h/ Säh kön kul kW käv utu ij ä s,	0, 85	0, 93	n (E llisu ude PRA vara NAV ken taa site
Hiil lanj älk CO ija i, tn 2e	64 129	5 6 9 48	) las n, ralli ett ä nett ova suu
/vu Hiil lanj älk CO okr -ala ija i, tn att a inta 2e va p	0, 06	0, 06	des limi noid ta e aan
l/ ä/v Kes kim ede nku lutu käv äär äin ij i en v s, uos	3, 9	4, 0	kaik kien rah oitu s
Kes kim ide n ki % äär äin en j ätt e äty te, err sas	77 1 ,	7 3, 9	inst ien entt rum käy vät t. arvo

Tärkeimmät tapahtumat vuonna 2010

Suur-Tukholman alueella sijaitsevan kauppakeskus Åkersberga Centrumin laajennusosa avatt iin 21.10. Uudisosassa on noin 13 000 neliömetriä vuokratt avaa liiketilaa, ja siellä avasi noin 20 liikett ä. Kauppakeskuksen vanhemman osan uudistaminen jatkuu edelleen. Laajennett u ja uudistett u kauppakeskus avataan kokonaisuudessaan huhtikuussa 2011.
Kauppakeskus Espoontori remontoitiin vuoden aikana perusteellisesti. Espoon hallinnollisessa keskuksessa, rautatieaseman vieressä sijaitsevan Espoontorin 10 400 neliömetrin sisätilat ja pysäköintilaitos uudistettiin. Kauppakeskus avatt iin kokonaisuudessaan remontin jälkeen 4.11.
Jyväskylän ydinkeskustassa sijaitsevan kauppakeskus Forumin sisätilat ja kaupallinen konsepti uudistett iin vuoden aikana. Kehityshanke painott ui 12 000 neliömetrin suuruiseen osaan kauppakeskusta. Kehityshankkeen myötä Forumin tarjonta suuntautui yhä vahvemmin muotipainott eiseen erikoiskauppaan. Myös kahvila- ja ravintolamaailmaa kehitett iin voimakkaasti. Forum avatt iin uudistett una 4.12.
Helsingin Myllypurossa ja Vantaan Martinlaaksossa käynnistett iin arjen palveluita tarjoavien ostarien rakentaminen. Niiden alta purett iin kaupallisesti ja rakennusteknisesti vanhentuneet liikekeskukset. Myllypuron ja Martinlaakson Ostarit sijaitsevat erinomaisella paikalla, kaupunginosan ytimessä, hyvien liikenneyhteyksien päässä. Martinlaakson Ostari valmistuu syksyllä 2011, Myllypuron Ostari vaiheitt ain alkukesän 2011 ja kevään 2012 välillä. Jyväskylän Forumin avajaiset

Kestävän kehityksen saavutukset

Tallinnassa sijaitsevan Rocca al Mare –kauppakeskuksen uudistus- ja laajennushankkeelle myönnett iin hopeatason LEED®-ympäristösertifi kaatt i helmikuussa 2010. Tämä oli Baltian maiden ensimmäinen LEED®sertifi kaatt i.
Kauppakeskus Liljeholmstorget Gallerian rakennushanke Tukholmassa sai maaliskuussa ensimmäisenä kauppakeskushankkeena Euroopassa korkeimman mahdollisen, platinatasoisen LEED®-ympäristösertifi kaatin.
Cityconin hallitus hyväksyi Citycon Code of Conductin, joka toimii perustana liiketoiminnassa, ympäristöasioissa, ihmisoikeuksiin liitt yvissä asioissa ja suhteissa työntekijöihimme ja sidosryhmiimme.
Green Shopping Centre Management –ohjelma on ympäristöjohtamisen työkalu, jonka tavoitt eena on edistää kestävää kehitystä tukevien toimintojen integrointia päivitt äisiin toimintoihin. Ohjelmaan liitt yvän auditoinnin tulosta ilmaistaan Green Indeksillä. Vuoden 2010 Green Indeksi parani 26 prosentt ia edelliseen vuoteen verratt una.
Ympäristövastuun vuositavoitt eet toteutuivat sähkön- ja vedenkulutuksen, jätt eiden käsitt elyn sekä maankäytön ja kestävän kehityksen mukaisen rakentamisen osa-alueilla.
Cityconin kauppakeskuksissa toteutett iin useita kestävän kehityksen edistämiseen liitt yviä tapahtumia, kuten esimerkiksi Ilmastotalkoot, WWF:n Earth Hour-kampanja ja Lelukeräys-kampanja, joka toteutett iin yhteistyösssä Mannerheimin Lastensuojeluliiton kanssa.
Citycon julkaisee toisen yhdistetyn vuosikertomuksen ja vastuullisuusraportin, joka on B-tasoinen ja yhtiön ensimmäinen ulkopuolisen tahon varmentama raportt i.

Cityconin johtamiskäytäntö

Citycon-konsernin hallinto- ja ohjausjärjestelmä kuvaa yhtiön johtamisen yleisperiaatt eet. Johtamistapoja määritt elevät ja ohjaavat yhtiön visio, missio sekä strategia, yleiset periaatt eet ja vastuullisuuden periaatt eet (Code of Conduct) sekä organisaatiovastuut. Vastuullisuuden johtamistavat sisältyvät yhtiön yleisiin johtamistapoihin.

Citycon Code of Conduct toimii perustana liiketoiminnassa, ympäristöasioissa, ihmisoikeuksiin liitt yvissä asioissa ja suhteissa työntekijöihimme ja sidosryhmiimme.

Cityconin tärkein tehtävä on kehitt ää ja pitää yllä taloudellisesti vakaata ja menestyvää liiketoimintaa. Yhtiön taloudellinen raportointi ja suunnitt elu perustuu konsernin johtamismalliin, vuosiaikatauluihin ja organisaatiovastuihin.

Henkilöstöjohtamista ohjaa ja tukee Cityconin henkilöstöstrategia. Tavoitteiden mukaisen toiminnan ja osaamisen johtamisen työkaluja ovat kehityskeskustelut ja henkilöstötutkimus. Cityconissa pidetään tärkeänä tasa-arvoisuuden edistämistä ja ylläpitämistä työyhteisössä. Käytännössä henkilöstöjohtaminen toteutuu esimiestyössä organisaatiovastuun mukaisesti. Citycon kunnioitt aa ja tukee oman vaikutuspiirinsä rajoissa YK:n ihmisoikeuksien julistukseen kirjatt uja periaatt eita, joita ovat yhdenvertaisuus, kansalais- ja poliitt iset oikeudet sekä taloudelliset, sosiaaliset ja sivistykselliset oikeudet.Citycon kunnioitt aa ja tukee oman vaikutuspiirinsä rajoissa Kansainvälisen työjärjestön (ILO) määritt elemiä työelämän perusoikeuksia.

Ympäristöjohtamista ohjaa ja tukee strategia, pitkän tähtäimen tavoitt eet ja ympäristöpolitiikka. Ympäristövastuun eri osa-alueille laaditaan vuositason tavoitt eet ja toimenpidesuunnitelma. Ympäristöjohtamisen työkaluna toimii Green Shopping Centre Management -ohjelma ja raportoitavat tunnusluvut.

Cityconin hallinto- ja ohjausjärjestelmää kuvataan sivuilla 55-60. Vastuullisuuden eri osa-alueiden johtamisperiaatt eita ja -järjestelmiä käsitellään tämän raportin vastaavissa osioissa. Riskienhallintaa käsitellään erikseen sivuilla 49-51.

Cityconin kauppakeskuksissa myynti kasvoi 7%

Myös kävijämäärä kasvoi 7%

Toimitusjohtajan katsaus 2010

Cityconin liikevaihto ja nett ovuokratuotot kas- voivat vuonna 2010 huolimatt a historiallisen kylmästä talvesta, matalasta infl aatiotasosta sekä kehityshankkeiden vuoksi tyhjillään olevasta tilasta. Ankaran talven aiheutt amat kiinteistöjen hoitokulut hidastivat nett ovuokratuott ojen kasvua. Myös operatiivinen tulos laski edellisvuodesta lähinnä nousseiden hallinnon kulujen ja rahoituskustannusten vuoksi. Kauppakeskustemme myynti kuitenkin kasvoi ja tilojen käytt öaste nousi hieman.

Vuosi 2010 alkoi edeltävää vuott a selvästi valoisammissa merkeissä. Suomen ja Ruotsin talouskehityksessä nähtiin selvä käännös ja Virossakin nähtiin elpymisen merkkejä, vaikka siellä tyött ömyys on pysynyt ennätyskorkealla tasolla. Kulutt ajien luottamus ja vähitt äiskauppa ovat kääntyneet kasvuun kaikissa Cityconin toimintamaissa. Rahoituksen saatavuus on selvästi helpott unut, vaikka velkarahoituksen lainamarginaalit pysyivät melko korkeina. Cityconin pitkä yhteistyö pankkien kanssa on ollut tärkeä tekijä rahoituspäätöksiä tehtäessä. Yhtiö solmi vuoden aikana neljä 50 miljoonan euron viisivuotista lainaa. Lisäksi yhtiö hankki yli 63 miljoonaa euroa suunnatulla osakeannilla syyskuussa 2010. Cityconin rahoitustilanne säilyi koko vuoden hyvänä.

Yhtiömme kasvu jatkui rakentamalla ja peruskorjaamalla kauppakeskuksia. Vuonna 2009 avatut Rocca al Mare Tallinnassa ja Liljeholmstorget Galleria Tukholmassa ovat saavutt aneet kävijämäärä- ja myyntitavoitt eensa. Liljeholmstorgetin ensimmäinen toimintavuosi kuitenkin alitt i selvästi asetetun tuott otavoitt een, koska vuokralaiskannassa tapahtui merkitt äviä muutoksia.

Vuonna 2010 avatt iin uudistetut Espoontori, Myyrmanni ja Forum Suomessa sekä Åkersberga Centrumin laajennus Ruotsissa. Rakenteilla ovat uudet Myllypuron Ostari Helsingissä ja Martinlaakson Ostari Vantaalla sekä joukko pienempiä kohteita. Rakennushankkeet heikensivät yhtiön tulosta, koska merkitt ävä osa keskuksista oli niiden aikana suljett uina. Suunnitt eilla on lukuisien muiden keskusten peruskorjaus, koska haluamme parantaa kauppakeskustemme laatua ja kannatt avuutt a sekä pitää ne jatkuvasti kulutt ajien suosiossa.

Rakennushankkeissa näkyy yhtiömme vahva kehitt ämisosaaminen, joka yhdistyy vankkaan kauppakeskusjohtamiseen. Tarjoamme vuokralaisillemme hyvin suunnitellun ja johdetun kauppakeskuksen, jossa kauppa käy. Citycon johtaa kauppakeskuksiaan yhtenäisin periaatt ein oman, paikan päällä toimivan henkilöstön voimin. Tämä luo tehokkuutt a ja varmistaa paikallismarkkinoiden tuntemisen. Näin pystymme vastaamaan asiakkaiden tarpeisiin ja odotuksiin.

Vähitt äiskaupan kasvuluvut antavat hyvän syyn uskoa liiketoiminnan kasvumahdollisuuksiin, tilojen käytt öasteiden nousuun ja kannatt avuuden parantumiseen. Avainasiakkaidemme kauppa on käynyt eritt äin hyvin.

Citycon omisti vuoden lopussa 33 kauppakeskusta ja 49 muuta kauppapaikkaa. Kauppakeskustemme kokonaismyynti oli lähes 1,9 miljardia euroa ja markkinaosuutemme Suomessa oli 22,7 prosentt ia (lähde: Entrecon).

Vastuullinen liiketoiminta merkitsee taloudellista tehokkuutt a ja tuloksellisuutt a, reilua toimintaa sekä ympäristöä huomioivia ratkaisuja kaikis sa yhtiön toiminnoissa. Cityconissa hyväksytt iin eett iset periaatt eet (Code of Conduct) toimimaan perustana liiketoiminnassa, ympäristöasioissa ja henkilöstöasioissa sekä suhteissa sidosryhmiim me. Vastuullisuuden lähtökohtia ovat avoimuus ja läpinäkyvyys. Tämän toteutumiseksi Citycon julkaisee toisen yhdistetyn vuosikertomuksen ja vastuullisuusraportin, joka on ensimmäistä kertaa ulkopuolisen tahon varmentama. Yhtiön päämääränä on, ett ä ympäristövastuun toimenpiteet ulott uvat operatiivisen toiminnan alueelle ja integroituvat päivitt äiseen tekemiseen osana normaalia käytäntöä. Cityconin Green Shop-

^ping Centre Management -ohjelma on työkalu, joka edistää kestävän kehityksen mukaista toimintaa yhtiön kaikissa kauppakeskuksissa. Ohjelmaan liit tyvän auditoinnin tulosta ilmaistaan Green Indek sillä, joka parani 26 prosentt ia edelliseen vuoteen verratt una.

Yhtiön ympäristövastuun pitkän tähtäimen ta voitt eet määriteltiin strategiatyöskentelyn yhtey dessä kesällä 2009. Cityconin tavoitt eet on asetet tu hiilijalanjäljelle, energian- ja vedenkulutukselle, jätt eiden kierrätysasteelle ja maankäytölle sekä kestävän kehityksen mukaiselle rakentamiselle. Poikkeuksellisen kylmä alku- ja loppuvuosi nostivat lämmönkulutusta edelliseen vuoteen verratt una. Energiankulutuksen vähentämiselle asetett u 1-2 prosentin vuositavoite sähkönkulutuksen osalta toteutui. Lämmitysenergian lisääntynyt kulutus aiheutt i pääosin hiilijalanjäljen kasvun, eikä sen pienentämiseen tähtäävä vuositavoite näin ollen toteutunut. Vedenkulutuksen kävijäkohtaiselle vähennykselle asetett u vuositavoite kuitenkin to- teutui. Molemmat ympäristövastuun jätt eenkäsit- telylle asetetut pitkän tähtäimen tavoitt eet saavu- tett iin jo ensimmäisenä vuonna. Kauppakeskus Rocca al Maren laajennus- ja ke- hityshankkeelle myönnett iin Baltian ensimmäinen LEED-ympäristösertifi kaatt i, joka oli hopeatasoi- nen. Liljeholmstorget Galleria –kehityshanke Tuk- holmassa sai ensimmäisenä kauppakeskuksena Euroopassa platinatasoisen LEED-sertifi kaatin. Yhtiön toimitusjohtajana aloitt aa maaliskuus- sa hollantilainen Marcel Kokkeel. Toivotan hänelle mitä parhainta menestystä ja samalla kiitän osak- keenomistajia sekä yhtiötä yli kahdeksan vuoden miellytt ävästä ja tuloksellisesta yhteistyöstä. Kiitän osakkeenomistajiamme, asiakkaitamme ja yhteistyökumppaneitamme luott amuksesta toi- mintaamme kohtaan. Kaikkia cityconlaisia kiitän työstä yhtiön ja sen menestyksen hyväksi. Helsingissä 10. helmikuuta 2011 Petri Olkinuora toimitusjohtaja

Strategia

NETTOVUOKRATUOTON KEHITYS 2006-2010

Strategia

Keskitt yä kauppakeskusliiketoimintaan Pohjoismaissa ja Baltiassa.
Johtaa ja kehitt ää kauppakeskuksiaan aktiivisesti oman ammatt itaitoisen ja paikan päällä toimivan henkilöstönsä avulla.
Luoda lisäarvoa asiakkaille ja parantaa kiinteistöjensä vetovoimaa. Lähtökohdan tähän luovat kunkin kauppapaikan ja vaikutusalueen kaupalliset edellytykset: ostovoima, kilpailutilanne ja kulutuskysyntä.
Vähentää liiketoiminnan riskejä vahvistamalla tasett a ja kassavirtaa sekä konservatiivisen rahoitusrakenteen avulla.
Kestävä kehitys on olennainen osa Cityconin strategiaa.

Missio

Cityconin kauppakeskukset ovat vetovoimaisia kauppapaikkoja, jotka tarjoavat vähitt äiskaupalle menestyksellisiä liikepaikkoja. Cityconissa yhdistyy vahva kauppakeskuksien ja kiinteistösijoitt amisen osaaminen. Monipuolisuutensa ansiosta Citycon on houkutt eleva vuokranantaja ja sijoitt ajia kiinnostava sijoituskohde, jonka omistaja-arvo on kestävää.

Visio

Citycon on vahva kauppakeskusliiketoiminnan osaaja, kiinteistöjensä aktiivinen omistaja ja kehitt äjä. Cityconin kauppapaikkoja kehitetään systemaatt isesti ja pitkäjänteisesti, jolloin niiden arvo nousee. Vähittäiskaupan näkökulmasta Cityconin kiinteistöt ovat halutt uja vuokrauskohteita. Citycon on arvostett u työnantaja, jonka palvelukseen monen eri alan ammatt ilaiset haluavat tulla.

NETTOVUOKRATUOTTO JA LIIKEVAIHTO SEGMENTEITTÄIN JA KIINTEISTÖKANTAKOHTAISESTI

Nett uok itt ä in ja kiin teis ratu oto t se nte ov gme	tök ako hta ises ant	ti				Liik ihto eva kiin teis tö kan ta koh tais esti
Me	Suo mi	Ruo tsi	Bal tia	Mu ut	Yht sä een	City con y hte ä ens
20 08	90, 9	24, 1	6, 8	0, 0	121 8 ,	178 3 ,
Keh han kke itys et	1, 0	1, 0	3, 3	-	5, 4	8, 4
Div oin nit est	-0, 2	-	-	-	0, 2 -	0, 2 -
Ver tail uke lpo ko hte iset et	0, 7	0, 5	0, 4 -	-	0, 8	4, 0
u (s ) Mu is. v alu kur ssie utt a ron	0, 0	2, 4 -	0, 1	0, 0	2, 3 -	4, 2 -
20 09	92, 4	23, 2	9, 8	0, 0	125 4 ,	186 3 ,
Keh han kke itys et	4, 6 -	3, 5	2, 2	-	1, 0	6, 1
Div est oin nit	-0, 3	1, 2 -	-	-	1, 6 -	2, 3 -
Ver tail uke lpo ko hte iset et	0, 6 -	0, 6	0, 2 -	-	0, 2 -	1, 3
u (s ) Mu alu kur is. v utt a ssie ron	0, 0	2, 6	0, 0	0, 0	2, 5	4, 5
20 10	86, 7	28, 7	11, 8	0, 0	127 2 ,	195 9 ,

KEY PERFORMANCE INDICATORS (KPI'T)

1. Strateginen tavoite: Kasvu valikoitujen kehityskohteiden ja hankintojen avulla KPI: Kehityshankkeiden investoidun pääoman tuott o (ROI), kehitt ämisvoitt o (development profi t), kohteen markkina-arvo valmistumisen jälkeen, hankkeen kustannukset ja esivuokrausaste. Hankintojen nett otuott oprosentt i ja kehitysmahdollisuudet.
Tavoitt eet 2011–2013: Jokaiselle hankkeelle määritellään tarkat taloudelliset tavoitt eet hankekohtaisesti. Kehityshankkeeseen investoidun pääoman tuoton (ROI) tulee olla selvästi rahoituksen keskimääräisiä kustannuksia (WACC) korkeampi, kehitt ämisvoiton tulee olla positiivinen ja kohteen markkina-arvon hankkeen valmistumisen jälkeen korkeampi kuin kohteen arvo ennen hankett a/ilman hankkeen toteutt amista.

2. Strateginen tavoite: Kiinteistökannan optimointi sekä kumppanuus ja joint venture –tyyppisten järjestelyjen käytt äminen

KPI: Jatketaan ydinliiketoimintaan kuulumatt omien kohteiden myyntejä. Ruotsissa on edelleen noin 40 miljoonan euron asuntosalkku. Toteutetaan kiinteistöjen ositt aisia myyntejä siten, ett ä omistajiksi otetaan valikoituja kumppaneita ja joint venture -partnereita.
Tavoitt eet 2011–2013: Kiinteistökannan optimointi toteutt amalla asuntojen ja muiden ydinliiketoimintaan kuulumatt omien kohteiden myyntiä sekä kutsumalla joint venture -kumppaneita valikoituihin kohteisiin.
3. Strateginen tavoite: Vajaakäytön hallinta ja arvonnousu hyvällä kauppakeskusjohtamisella KPI: Vuokrausaste, vapaina olevien tilojen GLA, kohteiden markkina-arvo sekä vertailukelpoisten kohteiden nettovuokratuott o.
Tavoite 2011–2013: Vuokrausasteen ja kohteiden markkina-arvon nostaminen sekä vertailukelpoisen nett ovuokratuoton kasvatt aminen.
4. Strateginen tavoite: Kiinteistöjen ylläpidon tehostaminen ja sen laadun parantaminen KPI: Kiinteistöjen ylläpidon keskitt äminen, kustannusten hallinta ja Cityconin standardin mukaisen laatutason saavutt aminen/pitäminen Cityconin kaikissa kohteissa.
Tavoitt eet 2011–2013: Citycon on solminut keskitetyn kumppanuussopimuksen kiinteistöhuollosta, vartioinnista ja siivouksesta ISS Palvelut Oy:n kanssa. Samantyyppistä hankintojen tehostamista aiotaan laajentaa myös Ruotsiin. Kiinteistöjen laatutason nostamista Citycon-standardin mukaiseksi jatketaan.
5. Strateginen tavoite: Kestävä kehitys liiketoiminnassa KPI: Energiankulutus, energiatehokkuus, vedenkäytt ö, jätt eiden kierrätys, ympäristösertifi kaatit, Green Shopping Centre Management -ohjelma, GRI-viitekehyksen mukainen varmennett u vastuullisuusraportt i.
Tavoitt eet: Ympäristövastuun tavoitt eet on esitelty ohessa.
6. Strateginen tavoite: Aktiivinen ja konservatiivinen rahoituspolitiikka KPI: Pitkän aikavälin omavaraisuusaste 40 %, lainasalkun suojausaste 70-90 %, rahoitus paikallisessa valuutassa, vakaa osingonmaksukyky: vähintään 50 % tilikauden tuloksesta verojen jälkeen, ilman käyvän arvon muutoksia.
Tavoitt eet 2011–2013: Lainasitoumusten tavoitt eissa pysyminen, pitkän aikavälin omavaraisuusaste 40 %, konservatiivinen rahoituspolitiikka, rahoitusinstrumentt ien optimaalinen ja monipuolinen käytt ö.

Ympäristövastuun strategiset tavoitt eet

Ilmastonmuutos

– Kasvihuonekaasupäästöjen vähentäminen 20 prosentilla vuoteen 2020 mennessä vuoden 2009 tasosta.

Energia

Energiankulutuksen (sähkö ja lämpö) pienentäminen 9 prosentilla vuoteen 2016 mennessä vuoden 2009 tasoon verratt una.
Energiatehokkuuden parantaminen.
Uusiutuvan energian käytt öönott oon liitt yvien ratkaisujen löytäminen.

Vesi

– Veden kulutuksen alentaminen keskimäärin alle 3,5 l/kävijä/vuosi.

Jätt eet

Vähintään 75 prosentin kierrätysasteen saavutt aminen kauppakeskusten jätt eenkäsitt elyssä vuoteen 2015 mennessä.
Kaatopaikkajätt een osuuden pudott aminen kokonaisjätemäärästä enintään 25 prosentt iin vuoteen 2015 mennessä.

Maankäytt ö ja kestävän kehityksen mukainen rakentaminen

Kaikki kehityshankkeet toteutetaan ympäristöluokitusten periaatt eiden mukaisesti.
Kehityshankkeet sijaitsevat rakennetussa ympäristössä hyvien joukkoliikenneyhteyksien ulott uvilla.

INVESTOINTIEN KEHITYS 2006-2010

Kauppakeskusten vuokratuotoista suurin osa tulee pukeutumisesta

Kauppakeskuksen menestys lähtee erinomaisesta sijainnista ja monipuolisista, asiakaskysyntään vastaavista liikkeistä sekä palveluista. Cityconin kauppakeskuksissa on laaja muodin tarjonta. Espoon Isossa Omenassa avatt iin Suomen ensimmäinen, laadukkaita italialaisia 7camicie-paitoja myyvä liike.

Toimintaympäristö

Vuosi 2010 alkoi edeltävää vuott a selvästi valoisimmissa merkeissä kaikissa Cityconin toimintamaissa. Maailmanlaajuinen taantuma vaikutt i edelleen selvimmin Baltiassa, mutta Suomen ja Ruotsin talouksissa nähtiin selkeä käännös alkuvuodesta. Osakemarkkinat painuivat kevät-kesällä eurooppalaisen luott okriisin seurauksena, mutt a elpyivät taas loppuvuott a kohden selvästi. Samalla kulutt ajien luott amus omaan talouteensa vahvistui kaikissa Cityconin toimintamaissa, Ruotsissa ja Suomessa kulutt ajien luott amus nousi ennätysvahvaksi. Myös tyött ömyys taitt ui Pohjoismaissa kesällä, mutt a Virossa ja Liett uassa tyött ömyys jatkui korkeana koko vuoden.

Vähitt äiskauppa vahvistui selvästi Ruotsissa ja Suomessa. Vähitt äiskauppa piristyi myös Virossa, se kääntyi kasvuun syyskuussa ja pysyi positiivisena koko loppuvuoden. Myös Liett uan vähitt äiskauppa kääntyi positiiviseksi vuoden 2010 lopulla.

Päivitt äistavarakaupan myynti on jatkanut kasvuaan Suomessa ja Ruotsissa, Virossa päivittäistavarakauppa kääntyi kasvuun loppuvuodesta. Infl aatio on ollut verratt ain alhainen vuoden aikana, mutt a on lähtenyt loppuvuodesta kasvuun kaikissa toimintamaissa.¹⁾²⁾³⁾⁴⁾

Vähitt äiskaupan kasvu sekä infl aatio ovat tärkeitä Cityconin liiketoiminnassa, ja ne vaikutt avat suoraan liiketiloista saataviin vuokriin. Lähes kaikki yhtiön vuokrasopimukset on sidott u elinkustannusindeksiin, merkitt ävässä osassa vuokrasopimuksista on myös liikevaihtosidonnainen osuus. Suomessa ja Ruotsissa kulutt ajahinnat jatkoivat nousuaan vuoden aikana. Joulukuun lopussa infl aatio oli Suomessa 2,9 prosentt ia, Ruotsissa 2,3 prosentt ia ja Virossa 3,0 prosentt ia.¹⁾²⁾⁴⁾

Viime vuosina vallinnut maailmanlaajuinen rahoitusmarkkinoiden epävakaus vaikutt i edelleen vuonna 2010 rahoituksen hintaan ja saatavuuteen.

Rahoituksen saatavuus tosin parantui edellisvuoteen verratt una, mutt a velkarahoituksen lainamarginaalit pysyivät melko korkeina. Cityconin pitkä yhteistyö pankkien kanssa on ollut tärkeä tekijä rahoituspäätöksiä tehtäessä. Cityconin rahoitustilanne säilyi koko vuoden hyvänä. Cityconin taloutt a ja rahoitusta käsitellään tarkemmin vuosikertomuksen sivuilla 53-54.

Vähitt äiskaupan näkymät

Reaalitalouden suhdannemuutokset ovat heijastuneet vuoden aikana myös vähitt äiskauppaan. Kaikkiaan vähitt äiskauppa kasvoi vuonna 2010 Suomessa 3,8 prosentt ia ja Ruotsissa 3,7 prosentt ia. Virossa vähitt äiskauppa laski 4,0 ja Liettuassa 2,9 prosentt ia.¹⁾³⁾⁴⁾⁵⁾

Suomessa kaupan toimijoista S-ryhmä säilytt i markkinaosuutensa päivitt äistavarapuolella, sen

Kauppakeskuskäynnin hiilijalanjälki

Citycon selvitt i Suomen kauppakeskustensa asiakkaiden liikkumistapoja kyselytutki- muksella vuoden 2009 aikana. Kauppakeskuskäynnin aiheutt amaa hiilijalanjäljen laskentaa varten kyselystä valitt iin Vantaan Tikkuri, jossa julkisen liikenteen käytt äjien osuus oli suurin, sekä Espoon Iso Omena ja Rovaniemen Sampokeskus, joissa taas yksityisautoilun osuus oli suurin. Näiden kohteiden asiakaskäynnin synnytt ämää hiilijalanjälkeä verratt iin kuvitt eellisen kauppa-

keskuksen synnytt ämään hiilijalanjälkeen. Kuvitt eellinen kauppakeskus sijaitsee asutuskeskitt ymien ulkopuolella (keskimääräinen asiointimatka kymmenen kilometriä suuntaansa) ja pääasiallinen liikkumistapa (75 %) on yksityisautoilu.

Kauppakeskuksen sijainnilla ja asiakkaiden liikkumistavoilla on merkitystä kauppakeskuskäynnin synnytt ämään hiilijalanjälkeen. Hyvien julkisen ja kevyen liikenteen yhteyksien ansiosta Cityconin kauppakeskuksissa asiakaskäynnin hiilijalanjälki on keskimääräistä pienempi.

KAUPPAKESKUSTEN TUOTTO-VAATIMUKSET VIROSSA

LIIKETILOJEN VUOKRATASOT SUOMESSA

20012002 2003 2004 2005 2006 2007 2008 2009 2010

osuus oli yli 40 prosentt ia koko maan päivitt äistavarakaupasta. Keskon markkinaosuus oli noin 35 prosentt ia ja konserni on markkinaosuudeltaan Suomen toiseksi suurin. Muista toimijoista Suomen Lähikauppa Oy:n (ent. Tradeka) markkinaosuus oli noin kymmenen prosentt ia. Muut markkinat ovat jakautuneet useamman toimijan kesken.⁴⁾⁶⁾

Ruotsin päivitt äistavarakaupan markkinajohtaja on ICA lähes 45 prosentin osuudellaan. COOPin markkinaosuus oli noin 20 prosentt ia ja Axfoodin noin 17 prosentt ia⁷⁾. Viron päivitt äistavarakaupan suurimmat toimijat ovat ICA:n omistama Rimi, paikallinen osuuskunta ETK ja Tallinna Kaubamajan tytäryhtiön Selver, liett ualainen Maxima sekä S-ryhmän Prisma. Liett uassa paikallisen Maximan markkinaosuus on lähes 50 prosentt ia, muut suurimmat toimijat ovat Rimi ja paikallinen IKI.

Citycon on strategiansa mukaisesti keskitt ynyt kauppakeskuksiin, joiden ankkurivuokralaisena on

päivitt äistavarakauppa tai arjen erikoistavarakaupan toimijoita. Yhtiön kauppakeskusvuokralaisista 21,0 prosentt ia on päivitt äistavarakaupan toimijoita.

Kiinteistömarkkinat

Ruotsin kiinteistömarkkinat piristyivät vuoden aikana ja transaktiovolyymit kasvoivat selvästi. Aktiivisimpia ostajia olivat saksalaiset ja norjalaiset sijoitt ajat. Suurimpina syinä markkinoiden aktivoitumiseen on helpott unut velkarahan saatavuus, ulkomaisten pankkien paluu lainamarkkinoille, vakaa vuokrataso ja sijoitt ajien positiivinen näkemys Ruotsin talouden tulevaisuudesta.8)

Suomessa kiinteistökauppaa käytiin edelleen vähän, sillä kansainvälisiä sijoitt ajia eniten kiinnostavat ykköskohteet eivät ole olleet myynnissä. Aktiivisimpina markkinoilla ovat olleet omaa pääomaa sijoitt avat kotimaiset eläkeyhtiöt ja muut paikalliset sijoitt ajat. Ostajien ja myyjien hintanäkemykset ovat kuitenkin eronneet selvästi toisistaan. Aiemmin laskeneet kiinteistöjen arvot tasaantuivat vuoden aikana ja merkkejä tuott ovaatimusten laskusta on ollut havaitt avissa suurimmissa kaupungeissa. Sekä Suomen ett ä Ruotsin kiinteistömarkkinoiden odotetaan piristyvän rahoituksen saatavuuden lisääntyessä ja prime kohteiden hintatason elpyessä.8)

Baltian maissa kaupankäyntivolyymi säilyi ennätysalhaisena ja koko vuoden euromääräinen transaktiovolyymi näissä kolmessa maassa oli alle 30 miljoonaa euroa. Kauppoja tehtiin etupäässä paikallisten instituutioiden ja/tai yksityisyrityksen kesken. Suomalaiset ja ruotsalaiset sijoitt ajat ovat osoitt aneet kiinnostusta Baltian kiinteistömarkkinoita kohtaan, mutt a merkitt äviä kauppoja ei ole toteutunut. Kansainvälisen kiinnostuksen odotetaan säilyvän lähitulevaisuudessakin maltillisena.9)

Rakennuskustannukset ovat edelleen historiallisesti maltillisella tasolla kaikissa Cityconin toimintamaissa, mikä tukee Cityconin kiinteistökehitystoimintaa. Kustannukset ovat kuitenkin nousseet sekä Ruotsissa ett ä Suomessa vuoden aikana. Baltiassa rakennusala oli edelleen lamassa ja uusia hankkeita on aloitett u vähän. ¹⁾³⁾9)

1) Tilastokeskus 2) Päivitt äistavarakauppa ry 3) Statistiska Centralbyrån 4) Statistics Estonia 5) Statistics Lithuania 6) A.C.Nielsen 7) Fri köpenskap 8) Newsec Property Update, 2010 9) Baltic Property Market Report, Autumn, 2010 – Winter, 2011, Newsec, ReSolution

KAUPPAKESKUSTEN VUOKRATASOT

KAUPPAKESKUSTEN TUOTTOVAATIMUKSET TUKHOLMAN JA GÖTEBORGIN ALUEELLA

KULUTTAJIEN LUOTTAMUS-

Olennaisuuden määritt ely

Tähän yhdistett yyn vuosikertomukseen ja vas- tuullisuusraportt iin on pyritt y valitsemaan ne olennaiset aiheet taloudellisen, sosiaalisen ja ympäristövastuun alueilta, jotka ovat merkittäviä Cityconin liiketoiminnan ja sen sidosryhmien kannalta. Olennaisuusmatriisiin aiheet käsiteltiin ja valitt iin laajennetussa johtoryhmässä. Aiheiden merkitt ävyys vaihtelee sidosryhmien välillä.

Kulutt ajien odotukset kauppakeskuksia kohtaan vaihtelevat kulutt ajasegmentt ien, mutt a myös vallitsevien taloussuhdanteiden mukaan merkittävästi. Tutkimusten mukaan kulutt ajien ympäristötietoisuus on kasvanut selvästi ja tuott eiden ja palvelujen ympäristövaikutukset ja eett isyys vaikutt avat yhä useammin ostopäätöksiin (lähde: Redera ja Kuulas Milward Brown, Ilmastotalkoot 2009). Kulutt ajien Cityconille antama palaute ei vielä ulotu kiinteistöjen ekologisuuteen. Sen sijaan kauppakeskusten ympäristötietoisuuden lisäämiseen tähtäävät kampanjat ovat saaneet positiivista palautett a. Cityconin tavoitt eena on ylläpitää ja kehitt ää kauppakeskuksiaan siten, ett ä ne täytt ävät kulutt ajien tarpeet.

Vuokralaiset arvostavat ensisijaisesti kauppapaikan menestystä, sijaintia ja saavutett avuutt a sekä kustannustehokasta resurssien käytt öä. Ympäristötietoisuus ja vuokralaisten omien ympäristöohjelmien taso ja laajuus vaihtelevat vuokralaisten keskuudessa huomatt avasti. Cityconin sidosryhmätutkimukseen liitt yvissä haastatt eluissa useimmat vuokralaiset näkevät Cityconin ympäristöohjelmat kannatett avina ja ehdott omasti tulevaisuuden suuntana, johon on hyvä varautua. He eivät kuitenkaan näe niiden siirtyvän mielikuvaeduksi omassa liiketoiminnassaan. Lyhyellä aikavälillä ohjelmien toivott iin nimenomaan vaikutt avan kiinteistöjen ylläpitokustannuksiin ja hyödytt ävän sitä kautt a kaikkia osapuolia. Cityconin tavoitt eena on kehitt ää vuokralaisten kanssa pitkäjänteistä yhteistyötä mm. energiatehokkuuden lisäämiseksi ja vuokra-

OLENNAISUUSMATRIISI

	+++ e ill m h y sr	Pai kal lisy hte isö n keh itt ä min en	Tur val lisu us j kau kes a te rve ys ppa Ma ank äy tt ö ja kaa voi tus Kes täv än k ehi kse uka ine ty n m n ra Luo läp kyv tett ja inä av uus yys	kuk siss a ken ine tam n	Me ät k aik tyv at nes aup pap Kus teh oka ssie n kä tan nus s re sur täis ä jo hta mis ess ess a Kan kas natt ja av uus vu Jat kuv a ki ke hitt inte istö jen äm ine	tt ö äiv it- y p n
lais den dy ksi ten ort oin tita ei ty tt ä mis ra p rp y e Me kau kat hy lii- vät ai sij ait vie ty at nes p p ap sev n ken hte ksi l la. Cit kau kat in ai ney y en var re y con p p ap kai k ki ken hy- sij ait äri stö ssä at net sev ra uss a y mp	o d si o s ta n e s k y t ki	Liik enn e	Sid hm hte ide n ha llint äsu osr y a Alih ank ket ke hitt inta jun äm ine n Hen kilö n ke hitt stö ise äm n os aam	ine n	Kau kes kus tuo tt e täy tt ä ppa ena tar t Kau pee ikko jen sija inti ja s ppa pa aav Cor ate por go ver nan ce Hiil lanj älk i Eett ija et ( Cod e of Co ise riaa t pe tt e	ä ku lutt aj ien ute tt av uus ct) ndu
l kis lii ken hte ksi l la. Cit vie n j ten u ney y en var re y con kii kuv ke hitt kau kes ku kse j i äm ään at ast p y r p p a n	er M +	Kul uri p erin tt u ne Bio div itee tt i ers	Ym äris töt ieto isuu den lisä äm ine p n		He nki löst ön t öty äisy tyv y y ys Ilm oks iski ast uut t onm en r
liitt lii ken kai h- vut ett ute viä at suj saa avu en y ner a y		+	Me rkitt Cit äv yys	nin toi min yco	nas sa	++ +
lue kan Si do h- tei öss ä a vir ist sty en ano ma en ssa sry	•	Aih toid eist	katt i • Aih toid eist	iste	niid en k ehi • A ihe tt äm ises sä ista	oid
haa luis li e Cit mä sta tt e sa t siin tt ä in t oim int u , e y con a		a ra por aan	ast av a ra por aan	inop , pa		ort rap aan
lem lev kau k kap k- eri ise sti j ien ai ai ty o o ass a o p p ap	Kai	kki llä o leva luko tau y ssa	hee älty täh esi t ai t sis vät tety ssa	än r rtt i in. apo
koj ke hitt li huo Y hte lisä äj änä tt u isty ön äm i- en o ma
ki ksi lä hiö han k kei hti ime nä in t oiv ott nen es r ssa una
nta suu na. Om
hoi dot kse ist aj ien j j ien sis ij ais tt a et o t a ra en u		Ka k koj ke ai up p ap en	hitt hte des äm ise sä ote n y y -	Täm h än y	dis ker kse i n j tet tom n v uos y u	l li ast a v uu
kan des kas Ku lun t natt j ova av uu sa a vus sa. een vu o-	taa	huo ka l mio ai n on p	lisy hte lue isö j tar eet en p , a en	ort suu sra p	lisä läp in t itt e tä avo ena on	ky inä tt ä vy y
de kan kiin l lisu i ij oitt aj ien tus stu ute n a a s nos va en u kas on van	tai voi	ken kse ku ltt u ra nu n kse hte des tu sä	Ha k kei de kaa uri eri p nne n n - daa ioi äri stö arv n s en	lou de l ta lue lta i a	lise lise iaa j äri n, sos n a mp y	stö tuu vas n
ut. Ty de ke hitt öty väi n j mis äm ise ty a o saa en n	vai	n y y kut kse luo t nno n m u	y mp - Cit oni isu oto ute mu en. con	Va stu u	l lisu de kit daa ly hy n ri ioi s arv n u	kän en j it
sy y y lisä ksi kse hen ki lös ös rity sty min n m ene en on	r	kii lisä äm ään ta oj	y ke hit han k kei nta ara a s s-	kav lin ai ä	kas lus hti kie tar te ön ris sa n	a p ha l lint ro
my y - kei dot ksi hti ko hta tön tä iä o ötä r mp a y an. u	p y sa	p kom kaa ni tio ta mu p	a p y ka l lisy hte kan ai isö j en ssa	sin ses y	y hte des Ly hy kav lin sä. ai ä tar en y	ap kas lus te sa
A li han kin ket de l la kitt ta j uj toi miv ä- en uu on me r		Tur l lisu j a t va us erv	kau kes ku ksi at ey s p p a ssa ov	ian ene rg	de de käs ly n j a j ätt ei itt e , ve n n	hin ko toj en
kut kau kes kus vä vai niin äiv itt ä ise ssä ten us p p a p	kai	ki l le s do hm l le m i i sry	kitt kit ävä j ritt äin er a e me r -	kse rot t se u	kä ku lut kse ky ä vät uut t n usm o	l läp do i n y
hta kui kes ke hit kse kai j mis täv än o ess a n y n m u ses -	täv	kij kau ä t ä m ös e y	kes kus ten äiv itt ä ise ssä p p a p	sis vuo uun	lus Ha k kei de nitt e sa. n n suu	lus nni tt e sa
ken kin Cit ise in oitt tam tav sa ra ssa con ee na on y	hta j o	mis ess		kit tut aan	de l lise liitt h do l lisu e en en ma y u	ksi usi a u u
ke hitt li han kin ket ha l lint hj kse ää ta j j a un aan a o au en		a. Luo läp tett av uus ,	ky hy ha l lint inä s j vä ota vy y a -	tuv ien e	iam uot oj tuo tt a mis ner g en een	ken k ra nu
liitt lmi viä ä. net me e y	p a o	kei tä tä oj vat r arv	kai ki l le do hm l le. eri si i a sry	sis sa.

Cityconin sidosryhmät VUOKRALAISET Sidosryhmän odotukset Cityconia kohtaan Keskeiset tulokset 2010

Citycon pyrkii toimimaan aktiivisesti ja vuoro- vaikutt eisesti sidosryhmiensä kanssa. Yhtiö haluaa olla selvillä sidosryhmiensä arvoista ja intresseistä sekä odotuksista itseään kohtaan.

Sidosryhmien odotuksia yhtiötä kohtaan on arvioitu sekä kokemusperäisesti ett ä saadun palautt een pohjalta. Syksyllä 2010 käynnistett iin tutkimus, jossa eri sidosryhmien edustajien näkemyksiä ja odotuksia Cityconia kohtaan selvitetään yksityiskohtaisemmin syvähaastatt eluiden avulla. Lyhyen tähtäimen tavoitt eena on kehitt ää tapoja, joiden avulla voidaan jatkossa helposti kartoitt aa eri sidosryhmien vuorovaikutuksen tasoa. Sidosryhmien odotuksia ja vuorovaikutusvälineitä sekä keskeisiä tuloksia vuodelta 2010 on kuvatt u sivuilla 12-14.

Cityconin ja sidosryhmien välisen vuorovaiku tuksen kanavina toimivat vuosi- ja osavuosikatsa ukset, pörssi- ja lehdistötiedott eet, yhtiökokouk set, www-sivut, asiakastyytyväisyystutkimukset, tapahtumat kauppakeskuksissa, markkinaselvi tykset, kulutt ajatutkimukset, tiedotustilaisuudet, henkilöstön kehityskeskustelut ja henkilöstötyyty väisyystutkimukset sekä myös yrityksen edustaji en esiintymiset eri tilaisuuksissa.

Vuokrataso

myyntiin

• green-aiheet

Tehokas kauppapaikkajohtaminen • kustannustehokas resurssien käytt ö • tarkoituksenmukainen laatutaso

vat

Menestyvä kauppapaikka/sijainti • myyntitavoitt eiden toteutuminen • vuokrataso oikealla tasolla suhteessa Asiakassuhteet• läpinäkyvät ja joustavat toimintata-• Kauppakeskusten asiakasmäärät ja myynnit kehitt yivät positiivisesti kaikissa maissa. Kauppakeskusten asiakasvirta ja myynnin kehitys pysyi keskimäärin vakaana, katso maakohtaiset luvut 30, 32 ja 34. Kauppapaikkojen kehitt ämiseen investoitiin 125,3 milj. euroa. • Vähitt äiskaupan toimijoiden tyytyväisyytt ä mitt aavia tutkimuksia käytett iin apuna kauppakeskusten liiketoimintasuunnitelmien tekemisessä.

Vuokralaiskokoonpanon muutosten vaikutusta alett iin arvioida tarkemmin. Merkitt ävimmät syyt laskevaan asiakasvirtaan ja/tai myynnin kehitykseen olivat joko merkitt ävä muutos vuokralaiskokoonpanossa tai alueen markkina- tai kilpailutilanteessa.
Kauppakeskuksissa seuratt iin OCR%:n kehitt ymistä sekä toimialoitt ain ett ä keskuksitt ain. OCR%:t toimialoitt ain olivat linjassa toimialojen kannatt avuusrakenteiden kanssa. Citycon on tietoinen toimialojen vuokratasojen kannatt avuudesta.
Suurten poikkeamien tapauksissa vuokralaisten kanssa neuvoteltu korjaustoimenpiteistä, esim. markkinointitoimista.
Säännöllinen yhteydenpito ja keskusteluyhteys vuokralaisten kanssa.
Vuokralaisten haastatt elutulokset antoivat aihioita asiakassuhteiden kehitt ämiseen ja asiakastyytyväisyystutkimuksen valmisteluun. Suomessa vuokralaisten osallistamista parantavan portaaliprojektin implementointi käynnistett iin. Portaalin tavoitt eena on helpott aa päivitt äistä kanssakäyntiä vuokralaisten ja Cityconin välillä.
Kaikkia kauppakeskuksia arvioitiin yhteisin Green Shopping Centre Management -ohjelman kriteerein. Auditointeja mitt aava Green Index parani 26 %.
Yhtiö jatkoi ympäristöasioihin liitt yvien toimintatapojensa viemistä käytäntöön ja seurasi strategisen tavoitt eiden kuten hiilijalanjäljen, energian- ja vedenkulutuksen sekä jätt eentuotannon seurantaa. Katso sivut 38-43.
Suomessa aloitett iin kiinteistönhoidon, vartioinnin ja siivouksen osalta kumppanuusmallin mukainen yhteistyö ISS Palvelujen kanssa. Sen tarkoitus on parantaa kauppakeskusten kiinteistönhoidon laatua ja kustannustehokkuutt a.
Julkaistiin Citycon Creating Green -opas.

Cityconin sidosryhmät ovat:

kulutt ajat
vuokralaiset
yhteistyökumppanit (palveluntuott ajat, tavarantoimitt ajat, urakoitsijat)
omistajat, rahoitt ajat ja analyytikot
henkilöstö
viranomaiset ja paikallisyhteisöt
media
toimiala- ja kansalaisjärjestöt

KULUTTAJAT

Sid hm än odo tuk set osr y City ia k oht con aan	Kes kei tul oks et 2 010 set
Kau kes kus tuo tt e ppa ena kul uht ja jas utt a eet oik uok rala isko koo no j • ea v npa a lve luta rjon ta pa val line n ka ake sku siis ti ja tur • upp s Saa vut ett avu us ulk liik hte det • j iset enn ey y äkö hdo llisu ude inti t • pys ma Ky ky p alve lla p aik alli hte isö ä sy lve luje n ke hitt äm ine • pa n Gre aih eet en- kiin aik kse teis töje äris töv utu t • n ym p eko log iste eid n tu ott aat • en s avu us	• C n ka ake sku kse hyv seid utk uka ityc oni t tu tt iin in u en t imu ste upp nne n m an. Suo Cit kau kes kuk kuu luva ääk unk dul la nin iseu set t p me ssa yco ppa aup on ( hait jen kes kus jou kko Talo utk imu s: P ääk unk i en t ett u ten ust par unn aup us). dun kau kes kuk 20 10 kim set -tut seu ppa • R kuu si C n ka ake sku oli kan a ka hde olu sin ityc oni uot sta eet upp mu ssa pu tkim uks a. T si k ulutt ind eks oin itt a aj ien äisy iä tom a tu tyy tyv ass ess en m ys ( I) ( NK ähitt kau oid Cen mb ja toin äis toi mij en t tyv äisy tt ä tru en v pan aro yy y n). Kul ind eks hde llä p illa NK I ind eks iluk 58 ter utt a ja i no usi ent me y ros uun ( 1). Ruo kau kes kus kes kiar vo 6 tsin ten ppa • R a al Ma alitt iin "Ku lutt ajay stä väl lisim mä ksi" kau kes kuk sek si occ re v ppa Tal linn an T ekn illis liop iske lijo ide kem utk kse isto n te än t imu en y n op n kaa mu n. • C ityc hou kutt eli ka ake sku ksii sia kan sai nvä lisiä väh it on upp nsa uu kau ket uod in b dej ä. E erk iksi Ba ltia täis ju ja, e rity ises ti m rän sim pan n en O 'Ne ill - liike n R a al Ma ska lain imm äin tt ii tan ens ava occ res sa, en n S a O Pie -ke tju si e nsim mä ise liik kee n Is ces ava uom en oss me nas sa. Nor lain en C ubu i Su ark kin oill alla ka ksi liike ja tt ä, s sa apu om en m e av aam tul My City aka h jo ista toi iin. issa tett iin asi nen ee yrm ann con pa nos ssu teid ake ulk ähi iska n ke ka mis aist tt ä tju jen nta en r een om en v upa nss a niid en h ouk lem ise ksi htiö n ka ake sku ksii sim erk iksi al utt e y upp n, e os list n M AP IC-m uill htiö keh ine e ja n in ter net sivu sto ja itt ä min um ess y en ähi iska n ke tt ä tju jen ita. taa tar vas ma an v upa pe Suj • K kes kus klu ri-n äkö kul n ke hitt äm ine n ja tku i ja ten ste aup pa ma uva n n ku i klu ku uluv a O ri-k ti la Su arje ste riin sta tt in mp pan ons ep nse era o me ssa • R siss iin k äy tt ö ön kau kes kus klu rim alli rkk ino in uot a ot ett ten ste ppa ma den elu uks a. M ark kin nin toim itei nnitt ja tot eut ös m oin enp suu ssa ess y klu kais eks titi imi stu ut o niso itiin ste rist rat ian i. n va rga eg mu • S iiht udi keh ed elle a si iste ja v isyy toin tia itett iin uom ess ys y s -a en. Ruo tsis sa k ehi in ja o iin käy tt ö ön " Ma ll W alk "-ki jos tett tett err os, sa kau kes kuk ouk llisu ude ka llise leis ilm siiv , tu n ja ppa sen sen rva upa n y een laat ida rvio ua a an. • K ulutt aja ind eks in m uka an R siss a ko hte ide hvu uks ia o liva uot t n va us ( äkö hdo llisu ude val lisu läh de: Cen inti t, s ute tt av ja tur t pys ma aav uus ). bar rn 2 010 CFI Gr Pai koit iloj s ka iitt ä tt ii ete ust tso rum om oup en r vyy n , City ( in p ääk unk ise udu n ko hte ide hvu ude ksi Tal kim tut con aup n va ous us: us) Pää kau kise udu n ka ake sku kse t 20 10 kim -tut pun upp

Sid
hm
än
odo
tuk
set
osr
y
City
ia k
oht
con
aan

Kes
kei
tul
oks
et 2
010
set

Kau
kes
kus
tuo
tt e
ppa
ena
kul
uht
ja
jas
utt a
eet
oik
uok
rala
isko
koo
no j
•
ea v
npa
a
lve
luta
rjon
ta
pa
val
line
n ka
ake
sku
siis
ti ja
tur
•
upp
s
Saa
vut
ett
avu
us
ulk
liik
hte
det
• j
iset
enn
ey
y
äkö
hdo
llisu
ude
inti
t
•
pys
ma
Ky
ky p
alve
lla p
aik
alli
hte
isö
ä
sy
lve
luje
n ke
hitt
äm
ine
•
pa
n
Gre
aih
eet
en-
kiin
aik
kse
teis
töje
äris
töv
utu
t
•
n ym
p
eko
log
iste
eid
n tu
ott
aat
•
en s
avu
us

• C
n ka
ake
sku
kse
hyv
seid
utk
uka
ityc
oni
t tu
tt iin
in u
en t
imu
ste
upp
nne
n m
an.
Suo
Cit
kau
kes
kuk
kuu
luva
ääk
unk
dul
la
nin
iseu
set
t p
me
ssa
yco
ppa
aup
on (
hait
jen
kes
kus
jou
kko
Talo
utk
imu
s: P
ääk
unk
i
en t
ett u
ten
ust
par
unn
aup
us).
dun
kau
kes
kuk
20
10
kim
set
-tut
seu
ppa
• R
kuu
si C
n ka
ake
sku
oli
kan
a ka
hde
olu
sin
ityc
oni
uot
sta
eet
upp
mu
ssa
pu

tkim
uks
a. T
si k
ulutt
ind
eks
oin
itt a
aj
ien
äisy
iä
tom
a tu
tyy
tyv
ass
ess
en m
ys
(
I)
(
NK
ähitt
kau
oid
Cen
mb
ja
toin
äis
toi
mij
en t
tyv
äisy
tt ä
tru
en v
pan
aro
yy
y

n).
Kul
ind
eks
hde
llä p
illa
NK
I ind
eks
iluk
58
ter
utt a
ja
i no
usi
ent
me
y
ros
uun
(
1).
Ruo
kau
kes
kus
kes
kiar
vo 6
tsin
ten
ppa
• R
a al
Ma
alitt
iin
"Ku
lutt
ajay
stä
väl
lisim
mä
ksi"
kau
kes
kuk
sek
si
occ
re v
ppa
Tal
linn
an T
ekn
illis
liop
iske
lijo
ide
kem
utk
kse
isto
n te
än t
imu
en y
n op
n
kaa
mu
n.
• C
ityc
hou
kutt
eli
ka
ake
sku
ksii
sia
kan
sai
nvä
lisiä
väh
it
on
upp
nsa
uu
kau
ket
uod
in b
dej
ä. E
erk
iksi
Ba
ltia
täis
ju
ja, e
rity
ises
ti m
rän
sim
pan
n
en O
'Ne
ill -
liike
n R
a al
Ma
ska
lain
imm
äin
tt ii
tan
ens
ava
occ
res
sa,
en
n S
a O
Pie
-ke
tju
si e
nsim
mä
ise
liik
kee
n Is
ces
ava
uom
en
oss
me
nas
sa.
Nor
lain
en C
ubu
i Su
ark
kin
oill
alla
ka
ksi
liike
ja
tt ä,
s sa
apu
om
en m
e av
aam
tul
My
City
aka
h
jo
ista
toi
iin.
issa
tett
iin
asi
nen
ee
yrm
ann
con
pa
nos
ssu
teid
ake
ulk
ähi
iska
n ke
ka
mis
aist
tt ä
tju
jen
nta
en r
een
om
en v
upa
nss
a
niid
en h
ouk
lem
ise
ksi
htiö
n ka
ake
sku
ksii
sim
erk
iksi
al
utt e
y
upp
n, e
os
list
n M
AP
IC-m
uill
htiö
keh
ine
e ja
n in
ter
net
sivu
sto
ja
itt ä
min
um
ess
y
en
ähi
iska
n ke
tt ä
tju
jen
ita.
taa
tar
vas
ma
an v
upa
pe
Suj
• K
kes
kus
klu
ri-n
äkö
kul
n ke
hitt
äm
ine
n ja
tku
i ja
ten
ste
aup
pa
ma
uva
n
n ku
i klu
ku
uluv
a O
ri-k
ti la
Su
arje
ste
riin
sta
tt in
mp
pan
ons
ep
nse
era
o
me
ssa
• R
siss
iin k
äy
tt ö
ön
kau
kes
kus
klu
rim
alli
rkk
ino
in
uot
a ot
ett
ten
ste
ppa
ma
den
elu
uks
a. M
ark
kin
nin
toim
itei
nnitt
ja
tot
eut
ös m
oin
enp
suu
ssa
ess
y

klu
kais
eks
titi
imi
stu
ut o
niso
itiin
ste
rist
rat
ian
i.
n va
rga
eg
mu
• S
iiht
udi
keh
ed
elle
a si
iste
ja v
isyy
toin
tia
itett
iin
uom
ess
ys
y
s -a
en.
Ruo
tsis
sa k
ehi
in
ja o
iin
käy
tt ö
ön "
Ma
ll W
alk
"-ki
jos
tett
tett
err
os,
sa
kau
kes
kuk
ouk
llisu
ude
ka
llise
leis
ilm
siiv
, tu
n ja
ppa
sen
sen
rva
upa
n y
een
laat
ida
rvio
ua a
an.
• K
ulutt
aja
ind
eks
in m
uka
an R
siss
a ko
hte
ide
hvu
uks
ia o
liva
uot
t
n va
us (
äkö
hdo
llisu
ude
val
lisu
läh
de:
Cen
inti
t, s
ute
tt av
ja
tur
t
pys
ma
aav
uus
).
bar
rn 2
010
CFI
Gr
Pai
koit
iloj
s ka
iitt ä
tt ii
ete
ust
tso
rum
om
oup
en r
vyy
n
,
City
(
in p
ääk
unk
ise
udu
n ko
hte
ide
hvu
ude
ksi
Tal
kim
tut
con
aup
n va
ous
us:
us)
Pää
kau
kise
udu
n ka
ake
sku
kse
t 20
10
kim
-tut
pun
upp

KULUTTAJAT (JATKUU)

Sid hm än odo tuk set osr y City ia k oht con aan	et 2 010 Kes kei tul oks set
Kau kes kus tuo tt e ppa ena ja kul jas uht utt a eet oik uok rala isko koo no j • ea v npa a lve luta rjon ta pa siis ti ja val line n ka ake sku tur • upp s Saa vut ett avu us ulk liik hte det • j iset enn ey y äkö hdo llisu ude inti t • pys ma Ky ky p alve lla p aik alli hte isö ä sy lve luje n ke hitt äm ine • pa n Gre aih eet en- kiin teis töje äris töv aik kse utu t • n ym p eko log eid iste n tu ott aat • en s avu us	• S lkis liike nfo luja lisä kau kes kuk a ju en i siin nte tau tt y uom ess en on ppa Roc l M n ja Tal linn n vä lillä ja tku i me kse lline ata ty ca a are an s ma nes n ilm en b iku lje ain tus uss • R Str ilen in k kes kuk lline sin öm iin u usi sää nnö uot att p aup pa see n av n City bus sire itt i ja rak i tä ssä hte des sä b ipy säk in t alli con ens y y uss urv den uka den tak ksi. ja m ise suu aam vuu • K aik ki C n ka ake sku kse ken ityc oni t sij aits t ra net äris upp eva uss a ym p sä h liike hte ksie n ul lla. tös ien uvi ott yv nne y y Åke rsb a C in la aje iin l oka kuu dist ent att etu t • erg rum nnu sos a av ssa , uu Esp kuu Jyv äsk län For luk Suo tor i ma ja jou oon rras ssa y um uus sa. me ssa Ruo li m illää ka ake sku dist ush ank keit ja tsis eita ste sa o ene n us upp n uu a ja p ien iä m öitä uut ost em p • B alti n L EED rtifi ka iin k kes kus nsim mä ine att i my önn ett an e -se aup pa Roc l M n ke hity laa han kke elle Tal linn a. L ilje hol s- ja jen ca a are nus ass s t G rtifi alle ria sai kor kei ahd olli lati n L EED tor nat ge mm an m sen , p aso -se - kaa nä k kes kuk a E tin imm äise ens aup pa sen uro opa ssa n (m • K kes kus oh lve luje säk lat j eis ani tt i- öin titi ten tee aup pa pa m. s , py a t) lku teli kon Su en k kes örä toin tiin iin tett po py nee sep pa nos om aup pa kuk siss a. • K kes kuk eht äky ka hyv äks sa t iin n vää anj oin tia äris tön i aup pa ses mp ym p aal alu eel la, e . Le luke Ilm lko ja s osi ise sim räy stu ast ota ot, n va un o sa- s, Ear th H No Pla stic Ba ja kie rrät kam ja sim erk iksi Pa rist t: e our gs ys pan o , hto Ro al M lisä ksi Col buk a Is oKa rhu jen vai äivä sa j p cca are ssa um ses s , un ( ) hkö ele ktr ikk ala ide tall SER sa j ärje tt ii n sä - ja oni itt e n ja irom ste me kie rrät aht a. L ilje hol etis sa j ärje tt ii ide n ja tap mst ste att e ys um org n va heh kul kie aht jen rrät tap am ppu ys um a.
ÖK YH TE IST Y UM PPA NIT
Sid hm än odo tuk set osr y City ia k oht con aan	Kes kei tul oks et 2 010 set
Sop imu skä tän tö y Pitk kais uht äai et t oim itt a jas eet Ma luo ine ja tett av uus Am tt im ain ijo hta min ma en p ros ess en	• S liike toim inta ksik öss ä hy väk tt ii si a liha nki litii kka nta uom en y sy n uu po • I SS hte alli käy n ki huo llos isty öm nni ste tt ii inte istö tioi nni ja y sa, var ssa ouk sa k aik Su en k kes kuk siiv issa siss ses om aup pa a. • R siss a ke hite tt ii ites imu alli ien ien han kke ide uot n pu op sm p em p n

• Ruotsissa kehitett iin puitesopimusmalli pienempien hankkeiden toteutt amiseen. Myös kiinteistön hoidon, vartioinin ja siivouksen yhteistoimintamallia kehitett iin.

Cityconin sidosryhmät

SIJOITTAJAT, RAHOITTAJAT JA ANALYYTIKOT

Sid hm odo tuk än set osr y City ia k oht con aan	Kes kei tul oks et 2 010 set
Tul os n/ den lisä isuu äm ine • o ma arv on säi ly tt ä min en • k va k att a ann asv u sak etu ott • o o aks uky ky sing • o onm Kas vu uok n ka rat uott oje • v svu • k uud iint eist öom ais en j a rkk kas ina- ma arv on vu Läp inä kyv ja luo tett yys av uus inti at j ikat aul rto tav • r apo a -a u Om ken hto istu ne j a jo sra kaj mis ise n ai änn tam • o e	• N kra liike hto kas inko laut ett o tuo tt o ja vai voi vat ja p ääo vuo , os ma npa us o n lyny lla t lla j . Ve iluk elp en k öko h säi itse mä oist iint eist t sa ott a rta ma aso o se n vu 0, 3 % teid kra ien eni ääa sias seid en k iint eist öje ett o tuo tt o en n vuo p p sa n ous n hoit oku luje kia. Va llits lan infl tak uok kor k n ta ata aat iota ia v otu eva n m son ran t ol leet ltill . My htiö los hei kke set isia ös y tiiv ine n tu ni. ova ma n op era • K ehi han kke käy ellu kra a ki ita nni nnit sti tt oj en j inte is tys ste tt y tuo on suu vuo töo isuu den kas ise ksi. vatt ma arv on am • S sak kuu oli . Se hde n ill natt ti s tys tot eut ett iin y uun u o ean yys ssa me nes an aik lim erk n. M erk hint li 2, 87 n hi lle ja a nti itt ii intä vai ana y a o eur oa, em an a ede llise ösk äivä äät sin. n p n p urs • U usia alyy tikk oja alo itt a htiö sitt ain htiö oim uud nut an y n se ura nna n, o y n av en jo hdo sta us ( ) • K kist kas otim aist mis taj ien erö ity jen ut. en o osu =re van • S sak kee kse an k ode 20 04. in o ista ja o itän istu iinn i vu t om sta sta uur nom n p y
ky ky o sall ake mis taj ien istu • o a os an teih in	• S ka v lj eks älk kä k ijo itt a ja isia jo ine änn en j otim tt ä tap aam uos een se aas sa e ulk aill om a.
luo ijo itt a j ien ja s ija inti • s nne Sijo uht itt a jas eet odo dos mis ien tie tus ten ta	• K olm rkk n 2 2.9 .20 10. ääo ina äivä j ärje ste tt ii as p ma ma p • C ksi ulo He lsin ityc eim mis toij ista in p örs siss ä. ta t on o n y nop sra por g Kol eks salt a C li en kat osi änn sim mä ine osi
taj • o min en n ke sku luy hte voi ste • a ys htiö lillä sijo itt a j ien ja y n vä Vas llisu tuu us alo ude lline osi aal ine n ja • t n, s äris töv ast ym p uu	nelj ityc ma nne n vu en o on o n os avu kse n ju lkis taja sau • S kiin llisu lisä rkitt ijo itt a j ien tus tuu ute änt i me äv äst i. nos vas en y • C ai E PRA :n B Pra es R end ns k ulta ityc est ctic atio tas ois en t on s eco mm unn us lkin ode n 2 009 ker uks hte isku osi ja y tus tom est nta tuu pa non vu vu aan vas n ista ort rap an. • C uhd tt il ka list ityc oni n si jo itt a jas aise t sa ivat invä ä tu stu sta eam ma nsa nnu : Tho Reu s Ex tel 20 10 kys ely Ee ro S ihvo litt i in S ter ssä ms on nen va uom en eks rha aks lou hta ksi Suo Han na J aak kol a S tois i pa i ta sjo ja ja me ssa uom en i. C nelj änn eks i pa rha aks i sij oitt aja suh dea ilais eks ityc htiö nä att mm on y

valitt iin toiseksi parhaaksi Suomessa.

HENKILÖSTÖ

Sid hm än odo tuk set osr y City ia k oht con aan	Kes kei tul oks et 2 010 set
Ty öty äisy tyv y ys • h lise htä tav at m oni t te vät aas puo öky lläp • t ito y vyn y Pal kits ine em n • k ilpa iluk ky lkka lkk ine iot y n pa , pa Osa ise n ke hitt ine am ym n Joh iskä tam tän nöt y	in. S • H enk ilös töt utk imu dist ett i uka an k oko nais öty äisy ind ek ty tyv s uu en m y ys li 6 3, 2, jo hta ta k ind eks i 71 2, ja ekij öid si o mis ty önt itou tun eisu uva ava en s us , ind eks i 72 3 sa dan oll a ko rke in lu kem a. K lyn oli 88, 2. tau ntt i ess yse vas spr ose , • U ksia teh 29 kp l. usia öso imu tiin ty p ä/ • K oul kse en k ika oli 3 6 ko kon ekij ä. L isäk äy aist öp äivä önt si utu tett a ty ty y a , hen kilö stö llist ui lu kuis iin l hye iin k oul stil aisu uks iin, j oita ei t ilas toid utu osa y mp a. • H enk ilös tä 9 2, 6 % käv i ke hity ske sku lun hen sä k ähi tös ste esi mie ans sa v n n ke ku lun 48 4 % ka ksi ker tää a ja taa rran een a vu onn , • S lop li 1, 2. aira ois i o entt usp sao ros • K esk eis iä H R-p eja keh itett iin ed elle en j a d oku itiin reh nto ros ess me , mm . pe dy -oh lma tys si ja je pro ses • T alli li es illä löid llisu krii siko ulu ste . rä ätä ä tu ja urv suu em a o mm yss rva us- tuk sa k aik kao lais ille nisa atio ses aup pap rga et ( Cit n C of Con t). • H allit us h äks i y htiö tt is eria The ode duc et p att e yv y n ee yco

Sid
hm
än
odo
tuk
set
osr
y
City
ia k
oht
con
aan

Kes
kei
tul
oks
et 2
010
set

Ty
öty
äisy
tyv
y
ys
• h
lise
htä
tav
at m
oni
t te
vät
aas
puo
öky
lläp
• t
ito
y
vyn
y
Pal
kits
ine
em
n
• k
ilpa
iluk
ky
lkka
lkk
ine
iot
y
n pa
, pa
Osa
ise
n ke
hitt
ine
am
ym
n
Joh
iskä
tam
tän
nöt
y

in. S
• H
enk
ilös
töt
utk
imu
dist
ett i
uka
an k
oko
nais
öty
äisy
ind
ek
ty
tyv
s uu
en m
y
ys
li 6
3,
2, jo
hta
ta k
ind
eks
i 71
2, ja
ekij
öid
si o
mis
ty
önt
itou
tun
eisu
uva
ava
en s
us
,
ind
eks
i 72
3 sa
dan
oll
a ko
rke
in lu
kem
a. K
lyn
oli
88,
2.
tau
ntt i
ess
yse
vas
spr
ose
,
• U
ksia
teh
29
kp
l.
usia
öso
imu
tiin
ty
p
ä/
• K
oul
kse
en k
ika
oli 3
6 ko
kon
ekij
ä. L
isäk
äy
aist
öp
äivä
önt
si
utu
tett
a ty
ty
y a
,
hen
kilö
stö
llist
ui lu
kuis
iin l
hye
iin k
oul
stil
aisu
uks
iin, j
oita
ei t
ilas
toid
utu
osa
y
mp
a.
• H
enk
ilös
tä 9
2,
6 %
käv
i ke
hity
ske
sku
lun
hen
sä k
ähi
tös
ste
esi
mie
ans
sa v
n
n ke
ku
lun
48
4 %
ka
ksi
ker
tää
a ja
taa
rran
een
a vu
onn
,
• S
lop
li 1,
2.
aira
ois
i o
entt
usp
sao
ros
• K
esk
eis
iä H
R-p
eja
keh
itett
iin
ed
elle
en j
a d
oku
itiin
reh
nto
ros
ess
me
, mm
. pe

dy
-oh
lma
tys
si ja
je
pro
ses
• T
alli
li es
illä
löid
llisu
krii
siko
ulu
ste
. rä
ätä
ä tu
ja
urv
suu
em
a o
mm
yss
rva
us-

tuk
sa k
aik
kao
lais
ille
nisa
atio
ses
aup
pap
rga
et (
Cit
n C
of
Con
t).
• H
allit
us h
äks
i y
htiö
tt is
eria
The
ode
duc
et p
att e
yv
y
n ee
yco

VIRANOMAISET JA PAIKALLISYHTEISÖT

Sid hm än odo tuk set osr y City ia k oht con aan	Kes kei tul oks et 2 010 set
Ma ank kaa äy tt ö ja voi tus iiht isä äris tö • v y ym p ikutt elu ein nitt • v uor ova en s uun Pai kal lisy hte isö n ke hitt äm ine n Vie kes kus telu stin tä j oin a av Lai uka ulli ine toi min stu ta nm n va nen Cor Go ate por ver nan ce Sun t ( Suo mi) taia uki olo aja nun	• K aik ki k leva t ha nkk t ol lev kau kes kus äyn niss ä o eet ien ten ova em ass a o ppa / laaj uud sha nkk tka ole ole ja tai istu eita , jo sija itse vat enn us- ma ssa vas sa hdy sku rak nta ent y ees sa. • A ktii vin hte isty ö vi aist en k sa j atk ui k aik issa toi min aiss tam en y ran om ans a, hte a ka lave odo isty ö- j itus rien mm avo pa mu ssa . y • Y hte ö H els in k in L ähi ktin ka a lii en M llyp isty ing ö-p roje tt y aup ung nss y uro n Ost -ha nkk ari ees een • M atin ky län kes kus -ha nkk nnitt elu teh tiin hte isty ötä tro t me een suu ssa y me roli ken an L Ma tink lä-s an k nja tav äns ime tro n ja sa j a j ärje ste tt ii a ra eur ans n y tied stil uud et l ähi alu kka ille otu ais een asu

Sid
hm
än
odo
tuk
set
osr
y
City
ia k
oht
con
aan

Kes
kei
tul
oks
et 2
010
set

Ma
ank
kaa
äy
tt ö
ja
voi
tus
iiht
isä
äris
tö
• v
y
ym
p
ikutt
elu
ein
nitt
• v
uor
ova
en s
uun
Pai
kal
lisy
hte
isö
n ke
hitt
äm
ine
n
Vie
kes
kus
telu
stin
tä j
oin
a av
Lai
uka
ulli
ine
toi
min
stu
ta
nm
n va
nen
Cor
Go
ate
por
ver
nan
ce
Sun
t (
Suo
mi)
taia
uki
olo
aja
nun

• K
aik
ki k
leva
t ha
nkk
t ol
lev
kau
kes
kus
äyn
niss
ä o
eet
ien
ten
ova
em
ass
a o
ppa
/
laaj
uud
sha
nkk
tka
ole
ole
ja
tai
istu
eita
, jo
sija
itse
vat
enn
us-
ma
ssa
vas
sa
hdy
sku
rak
nta
ent
y
ees
sa.
• A
ktii
vin
hte
isty
ö vi
aist
en k
sa j
atk
ui k
aik
issa
toi
min
aiss
tam
en y
ran
om
ans
a,
hte
a ka
lave
odo
isty
ö- j
itus
rien
mm
avo
pa
mu
ssa
. y
• Y
hte
ö H
els
in k
in L
ähi
ktin
ka
a lii
en M
llyp
isty
ing
ö-p
roje
tt y
aup
ung
nss
y
uro
n
Ost
-ha
nkk
ari
ees
een
• M
atin
ky
län
kes
kus
-ha
nkk
nnitt
elu
teh
tiin
hte
isty
ötä
tro
t
me
een
suu
ssa
y
me
roli
ken
an L
Ma
tink
lä-s
an k
nja
tav
äns
ime
tro
n ja
sa j
a j
ärje
ste
tt ii
a ra
eur
ans
n
y
tied
stil
uud
et l
ähi
alu
kka
ille
otu
ais
een
asu

MEDIA, TOIMIALAJÄRJESTÖT JA KANSALAISJÄRJESTÖT

Sid hm än odo tuk set osr y City ia k oht con aan	Kes kei tul oks et 2 010 set
Avo luo in ja tett a vi est intä av Toi lan keh mia itt ä min en	• M edi ia s att iin s tem aatt ise sti. aos um eur ys • K iin l a C dos hm dot uks ia k osk lvit äyn nist aaj ityc oni n si ä-o ö. ett ty ry eva se ys Suu ellu in 2 0 te aha lust hty ole nnit sta ast att e n te t. no em a o pu • S osi aal ise edi ilott ipr oje ktit Iso Om ja For issa n m an p ssa ena ssa um • E dus tuk det Ra klis Kau kes kus hdi kse EPR A:s set ja j äse sty ssä nyy sa, ppa sa, y , ICS C:s NC SC: SIP Ass ala . Cit a ja issa n j ärje stö issä t sa, ssa mu yco n on an onu , ( ), FiB S-j Fin nish Bu So ka o n E n B äse tt ä sin ciet jo usi nyy ess y uro pea nes s rk C SR Net :n j äse wo n. • O sall en G lob al R Init kiin ake sala istu min rtin iati teis tö- ja r epo g ven nnu n ra por keh ktii toin nin itt ä mis je pro n. • C n S en G n B uild Cou ncil . Pe tri O lkin ityc taja j äse ing issa on o n pe rus uom ree uor a vali tt ti in e nsim mä isen hal litu kse n j äse nek si ja ity kse n ed aj ia t oim i my ös ust yr FiG BC: luok ikun n vi est intä - ja itus toim niss a.

Sid
hm
än
odo
tuk
set
osr
y
City
ia k
oht
con
aan

Kes
kei
tul
oks
et 2
010
set

Avo
luo
in ja
tett
a vi
est
intä
av
Toi
lan
keh
mia
itt ä
min
en

• M
edi
ia s
att
iin s
tem
aatt
ise
sti.
aos
um
eur
ys
• K
iin l
a C
dos
hm
dot
uks
ia k
osk
lvit
äyn
nist
aaj
ityc
oni
n si
ä-o
ö.
ett
ty
ry
eva
se
ys
Suu
ellu
in 2
0 te
aha
lust
hty
ole
nnit
sta
ast
att e
n te
t.
no
em
a o
pu
• S
osi
aal
ise
edi
ilott
ipr
oje
ktit
Iso
Om
ja
For
issa
n m
an p
ssa
ena
ssa
um
• E
dus
tuk
det
Ra
klis
Kau
kes
kus
hdi
kse
EPR
A:s
set
ja
j
äse
sty
ssä
nyy
sa,
ppa
sa,
y
,
ICS
C:s
NC
SC:
SIP
Ass
ala
. Cit
a ja
issa
n j
ärje
stö
issä
t
sa,
ssa
mu
yco
n on
an
onu
,
(
),
FiB
S-j
Fin
nish
Bu
So
ka o
n E
n B
äse
tt ä
sin
ciet
jo
usi
nyy
ess
y
uro
pea
nes
s
rk C
SR
Net
:n j
äse
wo
n.
• O
sall
en G
lob
al R
Init
kiin
ake
sala
istu
min
rtin
iati
teis
tö-
ja r
epo
g
ven
nnu
n ra
por

keh
ktii
toin
nin
itt ä
mis
je
pro
n.
• C
n S
en G
n B
uild
Cou
ncil
. Pe
tri O
lkin
ityc
taja
j
äse
ing
issa
on o
n pe
rus
uom
ree
uor
a
vali
tt ti
in e
nsim
mä
isen
hal
litu
kse
n j
äse
nek
si ja
ity
kse
n ed
aj
ia t
oim
i my
ös
ust
yr
FiG
BC:
luok
ikun
n vi
est
intä
- ja
itus
toim
niss
a.

Kiinteistöomaisuus

Citycon omistaa yhteensä 33 kauppakeskus- ta. Näistä 22 sijaitsee Suomessa, kahdeksan Ruotsissa, kaksi Virossa ja yksi Liett uassa. Kauppakeskusten lisäksi Citycon omistaa 49 muuta kauppapaikkaa, joista 42 sijaitsee Suomessa ja seitsemän Ruotsissa. Suomessa Citycon omistaa näiden lisäksi yhden rakentamatt oman tontin.

Vuonna 2010 Citycon keskitt yi omistamiensa kauppakeskusten kehitt ämiseen ja laajentamiseen. Uusia kauppakeskuksia ei ostett u tai myyty. Yhtiön strategiaan kuulumatt omien asuntojen myyntejä sen sijaan jatkett iin.

Muutokset kiinteistöomaisuudessa

Citycon myi tammikuussa Suomesta uuden Myllypuron Ostarin yhteyteen rakennett avien asuntojen rakennusoikeudet ja niitä varten perustetut yhtiöt kolmelle eri asuntosijoitt ajalle. Toukokuussa myytiin rakenteilla olevan uuden Martinlaakson Ostarin yhteyteen rakennett avien asuntojen osakkeet Skanska Talonrakennus Oy:lle 2,3 miljoonalla eurolla.

Ruotsissa Citycon myi 25 prosentt ia kauppakeskus Jakobsbergs Centrumissa sijaitsevista asunnoista noin 120 miljoonalla Ruotsin kruunulla (n. 12 milj. eurolla). Asunnot myytiin vasta perustetulle asukasyhdistykselle sopimuksella, jolla asukasyhdistys osti Cityconin ruotsalaisen tytäryhtiön Tenrot Fastighets AB:n kaikki osakkeet. Kesällä 2009 sovittu Liljeholmstorgetin asuntojen myynti toteutui huhtikuussa, ja asunnot myytiin 176 Ruotsin kruunulla (n. 18,5 milj. eurolla) Heba Fastighets AB:lle. Heinäkuussa toteutui Åkersberga Centrumiin yhteydessä olevien asuntojen myynti Tegeltornet AB:lle 181 miljoonalla Ruotsin kruunulla (n. 19 milj. eurolla).

Asuntodivestointien lisäksi Citycon myi Suomessa omistamansa yhdeksän prosentin osuuden Helsingin Autotalo Oy:n osakkeista 4,5 miljoonalla eurolla.

Citycon osti joulukuussa Vantaalta Kiinteistö Oy Asematie 3:n kaikki osakkeet noin kahdella miljoonalla eurolla. Hankinta liitt yy kauppakeskus Tikkurin suunnitt eilla olevaan laajennushankkeeseen. Citycon osti joulukuussa samaan kehityshankkeeseen liitt yen myös As Oy Kassatalon osakkeita noin 0,3 miljoonalla eurolla.

Kiinteistöjen arviointi

Cityconin kiinteistöomaisuuden markkina-arvon määritt elee ulkopuolinen arvioija kiinteistökohtaisesti kansainvälisten IAS- (International Accounting Standards) ja IVS- (International Valuation Standards) standardien mukaisesti vähintään kerran vuodessa. Viime vuosina ulkopuolinen arviointi on teetett y vuosineljänneksitt äin muutt uvan markkinatilanteen vuoksi. Tuorein, vuoden 2010 lopun tilanteen mukainen arviointilausunto löytyy oheisen tilinpäätöksen sivulta 60. Arvioinnin on tehnyt Realia Group -ryhmään kuuluva Realia Management Oy, joka on kansainvälisen CB Richard Ellisin suositt elema arviointipalveluiden tarjoaja Suomessa. Arviointilausunnosta ilmenevät arviointiprosessi, arviointiin vaikutt avat tekijät ja arvioinnin tulokset sekä herkkyysanalyysi.

Arviointimenetelmänä on käytett y pääsääntöisesti kymmenen vuoden kassavirtamenetelmää. Rakentamatt omien tontt ien ja selkeiden kaavamuutoskohteiden osalta markkina-arvo on määritelty voimassa olevan asemakaavan mukaisen rakennusoikeuden määrän perusteella. Kehityshankkeiden arviointiin sovelletaan joko normaalia kassavirta-analyysiä tai erillistä kassavirta-analyy siin perustuvaa projektimallia. Myös arviointime netelmistä kerrotaan tarkemmin edellä mainitussa arviointilausunnossa.

Realia Management Oy määritt eli Cityconin koko kiinteistökannan vuoden lopun keskimää räiseksi tuott ovaatimukseksi 6,4 prosentt ia. Cityconin Suomessa sijaitsevien kiinteistöjen kes kimääräiseksi tuott ovaatimukseksi määriteltiin 6,4 prosentt ia, Ruotsissa sijaitsevien 6,1 prosent tia ja Baltian maissa sijaitsevien 8,1 prosentt ia.

Markkina-arvon kirjaaminen

Citycon kirjaa kiinteistöomaisuutensa taseessa käypään arvoon IAS 40 -standardin mukaisesti. Kiinteistöjen tilinpäätöshetken mukainen, yhteen laskett u markkina-arvo raportoidaan Cityconin taseessa ja arvon muutos tuloslaskelmassa si joituskiinteistöjen käyvän arvon muutoksena. Markkina-arvon muutoksilla on siis myös tulosvai kutus, joka raportoidaan Cityconin tilinpäätöksissä erikseen osana liikevoitt oa ja samalla tilikauden tulosta.

Cityconin taseeseen kirjatt ava sijoituskiinteis töjen käypä arvo muodostuu ulkopuolisen arvioijan määritt ämän kiinteistöomaisuuden kokonaisarvosta, sellaisista kehitysprojekti-investoinneista, joita ulkopuolinen arvioija ei ota huomioon käyvän arvon määrityksessä, myytävissä oleviin sijoitus kiinteistöihin siirretyistä kiinteistöistä sekä uusi en, viimeisen kolmen kuukauden aikana hankitt ujen kohteiden hankintahinnasta.

Arvon kehitys vuonna 2010 Vuoden lopussa Cityconin kiinteistöomaisuuden käypä arvo oli 2 367,7 miljoonaa euroa ja se nou- si 220,3 miljoonaa euroa edellisestä vuodesta. Arvon nousu johtui pääasiassa kehityshankkeiden etenemisestä ja investointien sitoutumisesta näihin kohteisiin, tuott ovaateiden laskusta sekä Ruotsin kruunun vahvistumisesta euroon nähden. Keskimääräinen tuott ovaade laski 0,2 prosent- tiyksikköä 6,4 prosentt iin. Tämä johtui yleisistä markkinamuutoksista kuten talouden elpymisestä ja kysynnän viriämisestä parhaissa kohteissa sekä kehityshankkeiden etenemisestä. Käyvän arvon muutos, eli markkina-arvojen muutos investoinnit ja valuutt akurssimuutokset poislukien oli 50,8 miljoonaa euroa vuoden aikana. Arvonnousua kirjatt iin yhteensä 95,7 miljoonaa eu- roa 39 kohteessa ja arvonalennusta yhteensä 44,9 miljoonaa euroa 39 kohteessa. Yhteensä muutos- ten nett ovaikutus tulokseen oli siis 50,8 miljoonaa euroa. MARKKINA-ARVON JAKAUTUMINEN 31.12.2010 Markkina-arvo, Me Osuus koko kiinteistö - omaisuuden arvosta, % Kohteiden lukumäärä yli 100 52 % 7 80-100 - - 60-80 15 % 5 40-60 8 % 4 20-40 7 % 6 10-20 9 % 16 5-10 5 % 17 0-5 3 % 28

⁄larkkina-arvo, Me	Osuus koko kiinteistö- omaisuuden arvosta. %	Kohteiden lukumäärä
li 100	52%
30-100
50-80	15%	5
10-60	8%	$\overline{4}$
20-40	7%	6
LO-20	9%	16
5-10	5%	17
)-5	3%	28

KIINTEISTÖKANNAN MARKKINA-ARVO 31.12.2010

	Kiin teis			Mar kkin ode n 20 10 a ikan a, M uto a-ar von mu s vu e					Kes kim äärä inen kkin okr	Kes kim äärä inen tt ö-	Kes kim äärä inen	Kes kim äärä inen kkin tuo tt o
Kok o ki inte istö isuu oma s	töje n luku mää rä, kp l	Mar kkin 31. 12. 201 0	Me a-ar vo, 31. 12. 200 9	Pos itiiv inen muu tos	Neg atii vine n muu tos	Muu tos y hte ä ens	Kes kim äärä inen aati , % tuo tt ov mus 31. 12. 201 0 31. 12. 200 9		mar avu a, /m² /kk eur 31. 12. 201 0	käy ito- kulu ja y lläp r/m ²/k k , eu 31. 12. 201 0	alku (% ) tuo tt o, 31. 12. 201 0	mar a - kril le, ( %) vuo 31. 12. 201 0
Suo mi
Pää kau kise utu pun	31	84 5, 9	7 91, 6	45, 7	33, 2 -	12, 5	6, 1	6, 3	25, 8	6, 3	5, 8	6, 4
Mu u S i uom	34	687 0 ,	65 0, 4	19, 9	8, 0 -	11, 9	6, 8	6, 8	21, 1	4, 7	6, 5	7, 4
Suo mi hte ä ens y	65	1 5 33, 0	1 4 42, 0	65, 6	41, 2 -	24, 5	6, 4	6, 6	23, 6	5, 5	6, 1	6, 9
Ruo tsi
Tuk hol n al a U ue j aja ma um	9	5 84, 9	47 9, 1	20, 2	0, 0	20, 2	5, 9	6, 3	25, 6	7, 3	5, 8	6, 6
Göt ebo lue in a rg	6	83, 7	69, 7	5, 0	2, 4 -	2, 6	7, 1	7, 2	13, 4	4, 8	7, 2	8, 3
Ruo tsi hte ä y ens	15	668 6 ,	5 48, 8	25, 3	2, 4 -	22, 8	6, 1	6, 4	24, 1	7, 0	6, 0	6, 8
Bal tia
Vir o	2	156 5 ,	145 9 ,	4, 8	0, 1 -	4, 6	8, 0	8, 0	21, 7	4, 3	9 7,	8, 2
Lie tt u a	1	9, 6	10, 7	0, 0	1, 1 -	1, 1 -	9, 5	9, 3	17, 6	6, 8	9, 0	10, 7
Bal tia hte ä y ens	3	166 1 ,	156 6 ,	4, 8	1, 2 -	3, 5	8, 1	8, 1	21, 4	4, 4	9 7,	8, 3
Kai kki hte ä y ens	83	2 3 67, 7	2 1 47, 4	95, 7	44, 9 -	5 0, 8	6, 4	6, 6	23, 6	5, 9	6, 2	6, 9

	Kiin teis			Mar kkin a-ar von	ode n 20 10 a uto mu s vu	ikan a, M e			Kes kim äärä inen kkin okr mar avu	Kes kim äärä inen käy tt ö- ja y lläp	Kes kim äärä inen	Kes kim äärä inen kkin tuo tt o mar a
Ver tail uke lpoi set koh tee t	töje n luku mää rä, kp l	Mar kkin 31. 12. 201 0	Me a-ar vo, 31. 12. 200 9	Pos itiiv inen muu tos	Neg atii vine n muu tos	Muu tos y hte ä ens	Kes kim äärä inen tuo 31. 12. 201 0	aati , % tt ov mus 31. 12. 200 9	a, /m² /kk eur 31. 12. 201 0	ito- kulu r/m ²/k k , eu 31. 12. 201 0	(% ) alku tuo tt o, 31. 12. 201 0	le, ( %) kril vuo 31. 12. 201 0
Suo mi
Pää kau kise utu pun	25	612 8 ,	5 85, 5	29, 8	6, 9 -	22, 9	6, 1	6, 3	26, 1	6, 4	6, 0	6, 3
Mu u S i uom	30	458 1 ,	44 6, 3	13, 9	-7, 9	6, 0	7, 0	7, 1	19, 8	4, 8	6, 9	7, 7
Suo hte mi ä y ens	55	1 0 70, 9	1 0 31, 8	43, 7	14, 8 -	28, 9	6, 5	6, 6	23, 4	5, 7	6, 4	6, 9
Ruo tsi
Tuk hol n al ma ue	7	27 1, 0	23 3, 6	13, 2	0, 0	13, 2	6, 3	6, 5	15, 8	5, 5	6, 7	7, 2
Göt ebo in a lue rg	6	83, 7	69, 7	0 5,	2, 4 -	2, 6	1 7,	2 7,	13, 4	4, 8	2 7,	8, 3
Ruo tsi hte ä y ens	13	354 7 ,	303 3 ,	18, 3	2, 4 -	15, 8	6, 5	6, 6	15, 3	5, 3	6, 8	7, 5
Bal tia
Vir Lie o ja tt u a	2	21, 7	22, 9	0, 0	1, 2 -	1, 2 -	9, 4	9, 2	15, 8	5, 7	9, 0	10, 4
Ver tail uke lpo ko hte hte iset ä et y ens	7 0	1 4 47, 3	1 3 58, 1	62, 0	18, 5 -	43, 5	6, 5	6, 7	21, 3	5, 6	6, 5	7, 1

Tavoitt eena monipuolinen ja tehokkaasti hallitt ava vuokrasopimuskanta

Cityconin tavoitt eena on pitää omistamansa kiinteistöt houkutt elevina ja elinvoimaisi- na kaupan keskuksina niin asiakkaiden kuin vuokralaistenkin kannalta. Tähän tarvitaan monipuolista ja tehokkaasti hallitt avissa olevaa vuokrasopimuskantaa.

Solmitt avan vuokrasopimuksen sopimustyyppi ja kesto riippuvat muun muassa vuokratt avasta tilatyypistä sekä vuokralaisesta. Ankkurivuokralaisten kanssa solmitaan tyypillisesti pitkiä, kymmenen tai jopa 20 vuoden mitt aisia vuokrasopimuksia, kun taas pienempien liiketilojen vuokrasopimukset neuvotellaan pääsääntöisesti kolmesta viiden vuoden mitt aisiksi, jott a pystytään turvaamaan kauppapaikkojen aktiivinen kehitt äminen ja vuokralaiskokoonpanon optimointi.

Suurin osa vuokrasopimuksista on määräaikaisia

Pääsääntöisesti uudet vuokrasopimukset tehdään määräaikaisina. Poikkeuksen tähän muodostavat lähinnä asuntovuokrasopimukset, jotka solmitaan toistaiseksi voimassaolevina lainsäädännöllisistä syistä, ja varastotilojen sekä yksitt äisten pysäköinti paikkojen vuokrasopimukset.

Cityconin kiinteistökannasta toistaiseksi voimassaolevia sopimuksia on noin 14 prosentt ia (17 %), ja näistä 83 prosentt ia (81 %) on Suomessa, 16 prosentt ia (19 %) Ruotsissa ja yksi prosentti (1 %) Baltiassa. Toistaiseksi voimassaolevien sopimusten prosentuaalinen osuus koko kannasta on laskenut kuluneen vuoden aikana Ruotsissa toteutuneista asuntokaupoista johtuen. Myös Suomessa toistaiseksi voimassaolevien sopimusten määrä on laskenut.

Ruotsissa kaikki liiketilojen vuokrasopimukset ovat määräaikaisia. Baltiassa sen sijaan on joitain yksitt äisiä vanhoja sopimuksia, jotka jatkuvat ensimmäisen, muutaman vuoden määräaikaisen jakson jälkeen toistaiseksi voimassa olevina. Suomen vuokrasopimuskannassa on enemmän vaihtelua ja toistaiseksi voimassa olevia sopimuksia on noin 18 prosentt ia (21 %) vuokrasopimuskannasta. Näiden sopimusten tyypillinen irtisanomisaika on 3-12 kuukautt a.

Lyhyestä irtisanomisajasta huolimatt a toistaiseksi voimassaolevat sopimukset saatt avat olla kestoltaan hyvinkin pitkiä. Vuodenvaihteessa voimassaolleista, toistaiseksi voimassa olevista sopimuksista yli 30 prosentt ia on solmitt u ennen vuott a 2000 ja vanhimmat näistä yli 30 vuott a sitt en. Suomen liiketoimintojen suhteellisen korkea toistaiseksi voimassaolevien sopimusten lukumäärä selitt yy sillä, ett ä ne ovat aiemmin olleet suomalaisten vuokramarkkinoiden erityispiirre.

Joissain tapauksissa toistaiseksi voimassa oleva tai lyhyt määräaikainen sopimus on järkevä. Esimerkiksi ennen suunniteltua kehityshankkett a Cityconin ei ole tarkoituksenmukaista sitoa itseään vuokrasopimuksiin pitkäaikaisesti. Suomessa vuonna 2010 solmituista vuokrasopimuksista noin

keskukset

kauppapaikat

16 prosentt ia (noin 10 %) on toistaiseksi voimassa olevia. Tilanne selitt yy juuri sillä, ett ä Suomessa on useissa kohteissa joko suunnitt eilla tai käynnissä olevia kehityshankkeita.

Vuokrasopimusten kesto on pidentynyt

Suomessa ankkurivuokralaisten kanssa solmitaan pitkiä, jopa yli kymmenen vuoden mitt aisia sopimuksia. Ketjuasiakkaiden kanssa neuvotellaan useimmiten 5-7 vuoden mitt aisista sopimuksista. Erityisesti muodin toimijat ovat halukkaita sopimaan aiempaa pidemmistä sopimusjaksoista.

Ruotsissa vuokrasopimukset ovat yleensä 3-5 vuoden pituisia, jonka jälkeen vuokralaisen voi halutessaan irtisanoa tai esitt ää uusia sopimusehtoja. Alueen markkinavuokraa korkeampaa vuokratasoa ei voi vaatia, sillä vuokralainen voi halutessaan riitautt aa vuokrankorotuspyynnön vuokralautakunnan (Hyresnämden) käsiteltäväksi. Kiistatilanteessa vuokranantajan on kyett ävä

MYYNTISAAMISTEN IKÄJAKAUMA

VUOKRASOPIMUSTEN ENSIMMÄINEN MAHDOLLINEN PÄÄTTYMISVUOSI

VUOKRASOPIMUSTEN ENSIMMÄINEN MAHDOLLINEN PÄÄTTYMISVUOSI SOPIMUSTYYPIN MUKAAN

VUOKRAUSTOIMINTA

	Vuo kra imu sten sop luku mää rä	City in con omi stam a kratt vuo ava pint a-al a	Vuo kratt u pint a-al ² a, m	Kes kim äärä inen /m² / kra, vuo eur kuu kau des sa
Suo mi
1.1 .20 10 Tila nne	1 6 82	87 650 5	09 0 5 77	19, 7
Alk uok kse imu et v t: ane ras op
Uud ai u usit uok imu kse et t ut v t ras op	368	65 0	94 35 0	18, 5
Keh htu lkan kra kse itys toim inna sta jo eet imu t en a vuo sop	61	1 1 00 -	13 62 0	27, 6
Ost ot	8	2 6 60	1 9 50	7, 1
Pää okr imu kse tt y t vu t: nee aso p
Erä kais uok kse änt äär äai imu et m et v t yne ras op	185		42 20 0	23, 8
Pää ksi ole kse tt y t, to ista ise voi vat imu t nee ma ssa so p	186		5 8 6 40	14, 8
Keh htu okr kse itys toim inna jo äät imu sta ety t vu t en p aso p	64	3 7 80	18 34 0	19, 2
My it ynn	23	6 1 00	3 5 00	13, 8
Tila 31 .12 .20 10 nne	1 6 61	57 9 9 80	49 7 0 10	20, 3
Ruo tsi
Tila 1.1 .20 10 nne	2 2 45	302 50 0	28 1 2 10	13, 3
Alk uok imu kse et v t: ane ras op

Uud uok kse et t ai u usit ut v imu t ras op	29 3	30 0	37 81 2	14, 2
Keh htu lkan kra kse itys toim inna jo imu sta eet t en a vuo sop	23	13 000	9 0 67	15, 0
Pää okr imu kse tt y t vu t: nee aso p
Pää okr kse imu tt y t vu t nee aso p	44 2		38 97 1	13, 3
My it ynn	33 5	24 30 0	23 613	9, 6
Tila 31 .12 .20 10 nne	1 7 84	29 1 5 00	26 5 5 05	15, 9

Bal tia
Tila 1.1 .20 10 nne	308	7 1 0 00	7 0 0 41	17, 1*
Alk uok imu kse et v t: ane ras op
Uud uok kse ai u usit imu et t ut v t ras op	44		5 36 6	12, 9
Pää okr imu kse tt y t vu t: nee aso p
Pää okr kse imu tt y t vu t nee aso p	44	20 0	5 22 5	13, 2
Tila 31 .12 .20 10 nne	308	7 0 8 00	7 0 1 82	17, 8

*) Vuonna 2010 Baltiassa ylläpitotuotot on jaett u ylläpito- ja käytt ökorvaukseen käytännön yhdenmukaistamiseksi muiden liiketoimintayksiköiden kanssa. Tämä muutos vaikutt i myös vertailukauden 1.1.2010 keskivuokraan.

osoitt amaan, esimerkiksi viimeaikaisten sopimusten perusteella, ett ä alueen vastaavien kohteiden markkinavuokrataso on noussut.

Baltiassa isoimpien ankkurivuokralaisten sopimukset tehdään vähintään kymmeneksi vuodeksi, pienemmillä toimijoilla on noin kolmen vuoden pituisia sopimuksia. Viiden vuoden mitt aisten sopimusten määrä nousi vuonna 2010.

Vuodenvaihteessa vuokrasopimusten keskimääräinen jäljellä oleva kestoaika oli 3,2 vuott a (3,1 vuott a). Vuokrasopimusten keskimääräinen jäljellä oleva kestoaika nousi lähinnä kehityshankkeiden valmistumisen ja asuntojen myyntien myötä.

Vaikeat sääolot kallistivat kiinteistöjen ylläpitoa

Vuokralaisiin kohdistuvia riskejä hallitaan Cityconin kauppakeskuksissa paikan päällä toimivan johdon avulla. Suurimmalla osalla vuokralaisista on velvollisuus raportoida kauppakeskuksen johdolle myyntilukunsa kuukausitt ain. Jos vuokralaisen vuotuinen vuokra suhteessa liikkeen myyntiin (Occupancy cost ratio, OCR) poikkeaa kauppakeskuksen vastaavien yritysten keskiarvosta tai neliökohtainen myynti on liian alhainen, johto reagoi asiaan välit tömästi. Vuonna 2010 OCR oli vertailukelpoisissa kauppakeskuksissa 8,4 prosentt ia. Citycon pyrkii tehostamaan erityisesti kiinteis-

töhuoltoa, koska sen kustannukset aiheutt avat painett a vuokralaisten maksamiin ylläpitokorva uksiin. Vuoden 2010 poikkeuksellisen ankara talvi ja kuuma kesä nostivat kiinteistöjen hoitokuluja. Ruotsissa osa nousseista kuluista voitiin siirtää ylläpitokorvauksiin, mutt a Suomessa ylläpitokor-

vauksissa ei ole mukana tasoitusjärjestelmää. Cityconin brutt ovuokrat ovat lähellä markki navuokratasoa. Vuokrasopimuksissa on usein liikevaihtosidonnainen osa, mutt a minimipääoma vuokran tasosta johtuen se ei ole kovin merkitt ä vä lisävuokratulon lähde. Vuoden vaihteessa noin 43 prosentt ia (36 %) Cityconin vuokrasopimus kannasta oli liikevaihtosidonnaisia sopimuksia ja liikevaihtosidonnainen osa muodosti noin yhden prosentt in ( 1 %) vuokratuotoista.

Vuoden vaihteessa liikevaihtosidonnaisia sopimuksia oli

43,0%

YHTEENVETO KIINTEISTÖOMAISUUDESTA 31.12.2010

		City in con	Vuo kra			Vuo	krau te, % sas
Kok o ki inte istö isuu oma s	Pai kka kun ta	okr omi stam at a vu a pi -ala , m² tav nta	imu sten sop luku mää rä	Mar 31. 12. 201 0	kkin Me a-ar vo, 31. 12. 200 9	talo ude lline n, e ur 31. 12. 201 0	m² 31. 12. 201 0
Suo mi
Kau kes kuk ääk unk ise set utu ppa , p aup
Col bus um	He lsin ki	20 90 0	7 2	7 6, 7	7 4, 1	99, 6	98, 7
Esp i tor oon	Esp oo	17 20 0	46	47, 7	29, 8	94, 8	93, 3
Hei kint ori	Esp oo	5 80 0	36	8, 5	10, 5	90, 5	80, 8
Iso i my yr	Van taa	10 90 0	15	16, 6	17, 6	88, 8	7 9, 4
Iso Om ena	Esp oo	60 500	196	322 4 ,	29 9, 7	99, 3	98, 9
Lip laiv pu a	Esp oo	18 500	49	68, 7	63, 5	99, 7	99, 3
My i yrm ann	Van taa	40 500	106	150 1	152 3	93, 5	92, 5
Tik kur i	Van taa	12 23 0	5 4	, 30, 2	, 26, 0	94, 6	90, 6
Kau kes kuk ääk unk hte ise ä set utu ppa , p aup y ens		186 53 0	57 4	7 21, 0	673 6	97, 2	94, 8
Kau kes kuk Suo mi set ppa , m uu					,
Duo	Tam per e	13 000	43	31, 8	29, 8	94, 3	92, 4
Iso Kar hu	Po ri	14 80 0	46	46, 7	43, 1	98, 9	95, 9
Iso Kris tiin a	Lap nta nra	19 500	61	35, 8	34, 8	95, 4	91, 0
Jyv äsk esk us	pee Jyv äsk lä	5 80 0	63	14, 4	14, 5	93, 0	93, 3
For um	y Jyv äsk lä	16 500	77	7 4, 0	55 2	97, 1	94, 5
Kos kika	y Val kea kos ki	5 80 0	36	5, 3	, 5, 3	96, 5	96, 1
ra Kos kike sku	Tam	27 70 0	156	121 8	113 4	96, 8	94, 3
s uri	per e Sal	9 2 00	11	, 9	, 1	7	0
Linj Gal leri	o Oul	3 5 00	30	15, 2	15, 2	94, 6	94,
a	u			8,	8, 2	95,	93, 2
Sam kes kus po	Ro iem i van	13 70 0	84	22, 8	23,	84, 3	9, 7 7
Tor ike sku s	Sei oki näj	11 500	60	11, 7	11, 9	88, 8	84, 7
Trio	Lah ti	45 70 0	160	150 6 ,	143 2 ,	92, 7	89, 6
Tul lint ori	Tam per e	10 000	42	7, 7	8, 4	88, 3	84, 5
Val i tar	Ko la uvo	7 60 0	20	4, 6	4, 8	83, 6	80, 5
Suo Kau kes kuk mi hte ä set ppa , m uu y ens		204 30 0	88 9	1, 3 55	10, 8 5	94, 1	90, 4
Kau kes kuk Suo mi hte ä set ppa ens y ,		39 0 8 30	1 4 63	1 2 72, 3	1 1 84, 3	95, 7	92, 5
Mu ut k aik hte ä at y aup pap ens		189 15 0	198	26 0, 7	257 7 ,	87, 6	83, 8
Suo hte mi ä y ens		57 9 9 80	1 6 61	1 5 33, 0	1 4 42, 0	94, 0	89, 7
Ruo tsi
Kau kes kuk Tuk hol lue ja Uum aja set ppa ma n a ,
Fru en C äng ent rum	Tuk hol ma	14 60 0	92	18, 8	13, 9	99, 0	98, 7
Jak obs ber Cen tru gs m	Jär fäll a	60 70 0	5 42	108 5 ,	99, 8	96, 8	96, 7
Lilj eho lms tor t ge	Tuk hol ma	41 000	142	23 9, 6	20 5, 3	96, 0	96, 6
Str ilen öm p	Uu maj a	27 000	32	47, 1	40, 4	98, 1	97, 5
Tum ba C ent rum	Tuk hol ma	31 40 0	33 9	62, 1	5 1, 4	99, 7	99, 9
Åke n C nta ent rmy rum	Häs sel by	8 5 00	38	13, 1	10, 8	97, 7	97, 0
Åke a C rsb ent erg rum	Öst erå ker	27 500	127	4, 3 7	40, 2	92, 4	89, 9
Kau kes kuk Tuk hol lue ja Uum aja hte ä set ppa ma n a y ens ,		21 0 7 00	1 3 12	5 63, 6	46 1, 7	96, 8	96, 5
Kau kes kuk Gö teb in a lue set ppa org
Ste Tor nun gs g	Ste nd nun gsu	36 40 0	312	55 5 ,	43, 8	98, 4	97, 0
Kau kes kuk Ruo hte tsi ä set ppa y ens ,		247 10 0	1 6 24	619 1 ,	5 05, 6	97, 0	96, 6
Mu ut k aik hte ä at y aup pap ens		44 40 0	160	49, 5	43, 2	91, 7	88, 4
Ruo tsi hte ä ens y		29 1 5 00	1 7 84	668 6 ,	5 48, 8	96, 4	95, 3
Bal tia
Vir o
Roc l M ca a are	Tal linn a	5 3 3 00	194	144 4	133 7	99, 7	99, 4
Ma al istr g	Tal linn a	9 5 00	57	, 12, 1	, 12, 2	99, 8	99, 6
Lie tt u a
Ma nda rina s	Vil na	8 0 00	57	9, 6	10, 7	100 0	100 0
Bal tia hte ä ens		0 8 00 7	308	166 1	156 6	, 99, 7	, 99, 5
y Kok o k iint eis töo isu hte ä ma ens		942 28 0	3 7 53	, 2 3 67, 7	, 2 1 47, 4	95, 1	92, 2
us y

Vuokraustoiminta

YHTEENVETO KIINTEISTÖOMAISUUDESTA

in o mis tam con a		Mar	Me a-ar vo,	Vuo krau te, % sas
kratt vuo ava a-al ² pint a, m	Vuo kras opim uste n luku mää rä	31. 12. 201 0	31. 12. 200 9	talo ude lline n, e ur 31. 12. 201 0	m² 31. 12. 201 0

190 99 0	5 13	612 8 ,	5 85, 5	96, 3	92, 2
252 66 0	7 38	458 1 ,	44 6, 3	91, 9	86, 7
44 3 6 50	1 2 51	1 0 70, 9	1 0 31, 8	94, 2	89, 1

153 20 0	1 0 47	27 1, 0	23 3, 6	98, 2	97, 9
69 80 0	468	83, 7	69, 7	94, 2	91, 0
223 00 0	1 5 15	354 7 ,	303 3 ,	97, 1	95, 8

17 500	114	21, 7	22, 9	99, 7	99, 8
684 15 0	2 8 80	1 4 47, 3	1 3 58, 1	95, 1	91, 6
	City			kkin

CITYCONIN VIISI SUURINTA KIINTEISTÖÄ MARKKINA-ARVOLLA MITATTUNA

	Vuo kras opim uste n kes kim äärä inen j älje llä o leva voim aolo aika ott a ass , vu 31. 12. 201 0	Kes kim äärä inen kra, vuo /m² /vu ode eur ssa 31. 12. 201 0	Bru uok tt ov ra Me tuo tt o, Vuo si 2 010	Nett uok ov ra Me tuo tt o, Vuo si 2 010	Mar kkin Me a-ar vo, Vuo si 2 010	, % Nett otu ott o Vuo si 2 010	Vuo krau te, % sas talo ude lline n, e ur Vuo si 2 010
Iso Om ena	1, 8	36 9	21, 8	16, 6	322 4 ,	5, 5	99, 3
Lilj eho lms tor t ge	4, 4	298	11, 1	6, 1	23 9, 6	2, 7	96, 0
My i yrm ann	2, 9	314	11, 2	8, 1	150 1 ,	5, 5	93, 5
Roc l M ca a are	5, 0	238	11, 5	9, 9	144 4 ,	7, 3	99, 7
Trio	2, 5	284	10, 5	8, 0	150 6 ,	6 5,	92, 7
Viis ta k ohd hte i su urin ä ett a y ens	3, 2	303	66, 1	48, 8	1 0 07, 2	5, 1	96, 8

Kok o ki inte istö isuu oma s	Vuo kra imu sten sop kes kim äärä inen j älje llä o leva aolo aika voim ass , tt a vuo 31. 12. 201 0	Kes kim äärä inen kra, /m² / vuo eur des vuo sa 31. 12. 201 0	Bru uok tt ov ra Me tuo tt o, Vuo si 2 010	Nett uok ov ra Me tuo tt o, Vuo si 2 010	Ver tail uke lpoi koh set tee t	Vuo kras opim uste n kes kim äärä inen j älje llä o leva voim aolo aika ass , tt a vuo 31. 12. 201 0	Kes kim äärä inen /m² / kra, vuo eur des vuo sa 31. 12. 201 0	Bru uok tt ov rat o, M uott e si 2 010 Vuo	Nett uok ratu ott o ov , Me si 2 010 Vuo
Suo mi					Suo mi
Kau kes kuk ääk unk set ise utu ppa , p aup	2, 8	308	5 2, 4	37, 7	Pää kau kise utu pun	2, 5	274	43, 4	31, 7
Kau kes kuk u S i set ppa , mu uom	2, 9	252	45, 1	32, 1	Mu u S i uom	3, 3	197	49, 5	34, 3
Mu ut k aik at aup pap	3, 5	159	24, 6	17, 0	Suo hte mi ä y ens	2, 9	23 1	93, 0	66, 0
Suo hte mi ä y ens	3, 0	243	122 1 ,	86, 7	Ruo tsi
Ruo tsi					Tuk hol n al ma ue	2, 2	175	25, 1	15, 1
Kau kes kuk set ppa	3, 1	20 1	44, 4	25, 8	Göt ebo lue in a rg	2, 7	144	9, 2	5, 2
Mu ut k aik at aup pap	3, 0	133	5, 5	3, 0	Ruo hte tsi ä y ens	2, 3	166	34, 2	20, 3
Ruo hte tsi ä y ens	3, 1	191	49, 8	28, 7	Bal tia	3, 3	140	2, 4	1, 9
Bal tia hte ä y ens	4, 6	214	13, 9	11, 8	Ver tail uke lpo ko hte hte iset ä et y ens	2, 7	207	129 6 ,	88, 2
Kok o k iint eis töo isu hte ä ma us y ens	3, 2	224	185 9 ,	127 2 ,

Cityconin monialainen osaaminen tukee hankekehitystä

Citycon on kiinteistöjen aktiivinen omistaja ja kehitt äjä. Useimpia Cityconin kauppakes- kuksia on mahdollista kehitt ää tai laajentaa. Cityconilla on käynnissä useita hankkeita ja monet muut on valmisteltu pitkälle, jolloin ne voidaan käynnistää nopeasti, kun hankkeen käynnistämisen edellytykset täytt yvät. Tärkeimpiä edellytyksiä on kehityshankkeeseen investoidun pääoman tuoton ja hankkeen rahoituskulujen vertailu sekä kaavoitustilanne ja vuokrausaste. Pitkän aikavälin alustavia suunnitelmia on tehty sellaisissakin kohteissa, joiden kehitt ämiseen liitt yy esimerkiksi kaavoituksellista tai kiinteistön omistusrakenteeseen liitt yviä epävarmuustekijöitä.

Cityconin kohteita kehitetään samanaikaisesti rakennusteknisestä, kaupunkikuvallisesta ja kaupallisesta näkökulmasta käsin. Hankesuunnitt elun tueksi kartoitetaan tarkoin kunkin kohteen kaupallinen vaikutusalue, ympäröivän alueen kysyntäpotentiaali ja kilpailutilanne.

Cityconin vahvuus on monipuolinen kaupallinen osaaminen ja suhteet keskeisiin vähitt äiskaupan toimijoihin. Näin suunnitt eilla olevista hankkeista ja niiden alustavista aikatauluista voidaan keskustella keskeisten ankkurivuokralaisten kanssa jo hyvin varhaisessa vaiheessa. Tämä on tärkeää, sillä kunkin keskuksen oikea vuokralaiskokoonpano on olennaista sen menestyksen kannalta.

Cityconin oma henkilökunta johtaa itse kaikkia yhtiön omistamia kauppapaikkoja, joten tieto kauppapaikkojen arjesta, kulutt ajien ostokäyttäytymisen muutoksista, nykyisten vuokralaisen menestyksestä ja kunkin kauppapaikan erityispii reistä liikkuu tehokkaasti uusia sopimuksia neuvot televaan vuokraustiimiin ja kiinteistökehitykseen päin. Hankkeiden suunnitt elussa, priorisoinnissa ja läpiviennissä käytetään koko Cityconin osaamista. Vuonna 2010 Citycon aloitt i Suomessa perusteelli set uudistamishankkeet Forumissa ja Espoontoris sa. Kirkkonummella käynnistett iin vanhan market kohteen uudistaminen Kirkkonummen Ostariksi. Helsingin Myllypurossa ja Vantaan Martinlaaksos sa aloitett iin uusien sujuvan arjen kumppani –klus teriin kuuluvien kauppakeskusten rakentaminen aiemmin purett ujen vanhojen ostoskeskusten pai-

kalle. Vantaan Myyrmannin, Lahden Trioon liitt yvän Hansa-osion ja Porin Isolinnankadun sekä Porin Asema-aukion liiketilojen uudistaminen etenivät. Seinäjoen Torikeskuksen uudistaminen on keskey tett y vuokraustilanteen takia. Ruotsissa jatkett iin vuonna 2009 käynnisty-

nytt ä Åkersberga Centrumin laajennus- ja uudista mishankett a. Ensimmäisessä vaiheessa rakennettiin uudisosa, joka avatt iin asiakkaille lokakuussa 2010. Kehityshanke jatkuu vanhan osan uudista misen osalta vielä huhtikuuhun 2011. Baltiassa ei ollut käynnissä kehityshankkeita.

Lisätietoja valmistuneista, käynnissä tai suun nitt eilla olevista sekä potentiaalisista hankkeista löytyy sivujen 23-27 taulukoista.

Kauppakeskus Espoontori uudistui perusteellisesti

Citycon uudisti vuoden 2010 aikana perusteellisesti noin 10 400 neliömetrin suuruisen osan kauppakeskus Espoontorista ja sen pysäköintihallin. Kauppakeskus sijaitsee Espoon hallin- nollisessa keskuksessa, aivan vilkkaan Espoon keskuksen rautatieaseman vieressä, merkittävän työpaikka- ja asuinalueen sydämessä. Kehityshanke käynnistyi tammikuussa, ja kokonaan uudistett u Espoontori avatt iin vuoden aikana vaiheitt ain marraskuun alkuun mennessä. Citycon investoi hankkeeseen 20,5 miljoonaa euroa.

Espoontoria voidaan edelleen laajentaa viereiselle tontille. Parhaillaan tutkitaan myös mahdollisuutt a kytkeä Espoontori viereiseen kauppakeskus Entresseen kadun ylle rakennett avan liikekäytävän avulla. Yhdessä nämä kaksi keskusta ja laajennusosa muodostaisivat merkitt ävän kaupallisen kokonaisuuden, joka nousisi vetovoimaltaan ja pinta-alaltaan Espoon suurimpien kauppapaikkojen joukkoon.

Espoon keskuksen ympäristöön rakennetaan jatkuvasti lisää asuntoja, joten yhdessä erinomaisten liikenneyhteyksien ja alueen vahvan työpaikkaomavaraisuuden kanssa Espoon keskus on eritt äin ostovoimainen alue.

Åkersberga Centrumin laajennus avatt iin lokakuussa

Suur-Tukholman alueella Österåkerin kunnassa sijaitsevassa Åkerberga Centrumissa on käynnissä euromääräisesti laskett una Cityconin tällä hetkellä suurin kehityshanke, joka pitää sisällään kauppakeskuksen laajennuksen ja uudistuksen.

Noin 13 000 neliömetrin suuruinen laajennusosa avatt iin lokakuussa 2010, ja nyt hanke jatkuu vanhemman osan uudistamisella. Ensimmäisessä vaiheessa avasi 20 liikett ä, ankkurina on iso päivitt äistavarakauppa ICA Kvantum. Uudistett avaan osaan sijoitt uu erityisesti muotikauppaa. Se avataan huhtikuussa 2011.

Valmiissa Åkersberga Centrumissa on 27 500 neliömetriä vuokratt avaa tilaa ja siellä toimii noin 70 liikett ä. Hankkeen kokonaisinvestointi on noin 467 miljoonaa Ruotsin kruunua eli noin 51,1 miljoonaa euroa, josta Cityconin osuus on 75 prosentt ia.

Österåkerin alueen vahva ostovoima saadaan kehityshankkeen myötä kanavoitua nykyistä paremmin Åkersberga Centrumiin.

22 CITYCON OYJ | VUOSIKERTOMUS JA VASTUULLISUUSRAPORTTI 2010

Forumissa tehtiin "Iloinen remppa"

Jyväskylän ydinkeskustassa sijaitseva kauppakeskus Forum uudistett iin vuoden 2010 aikana täysin. Kauppakeskuksen sisätilat modernisoitiin perusteellisesti ja keskukseen lisätt iin liukuportaita ja hissejä, jotka mahdollistavat nyt esteett ömän kulun Forumin kaikkiin kerroksiin ja parkkihalliin.

Forumissa raikastett iin myös kaupallista konseptia vastaamaan paremmin keskustasijainnin kysyntää. Erikoiskaupan, erityisesti muodin, tarjontaa lisätt iin selkeästi. Myös kauppakeskuksen kahvila- ja ravintolamaailmaa monipuolistett iin. Uudistuksen myötä Forumiin ja samalla Jyväskylään sijoitt ui kymmenkunta sellaista liikett ä, jotka ovat alueella kokonaan uusia.

Remontt i katt oi koko kauppakeskuksen, mutt a painott ui 12 000 neliömetrin suuruiseen osaan Forumia. Citycon investoi hankkeeseen noin 16 miljoonaa euroa. Uudistett u Forum avattiin joulukuun alussa ja se sai heti eritt äin myönteisen vastaanoton Jyväskylässä.

V A L M I S T	U N E E T K	E H I T Y S H	A N K K E	E T 2 0 0 9–	2 0 1 0	Kum ulat iivis et
Koh de	Paik kak unt a, maa	Mar kkin a arvo , Me 31. 12. 201 0	Pint a-al a, m² ¹⁾	Pint a-al a han kke en mis tote utu en j älke m² en,	Arv ioit u kok is ona inve stoi nti (mi a) ² lj. e ⁾ uro	tote utu t nee bru tt o inve stoi nnit tilik aud en lopu ssa (mi a) lj. e uro	Arv ioit u tuo tt o han kke en valm ja vak istu tt ua iinn ut ,% ³⁾ tua	Lisä tiet oa
Roc l Ma ca a re	Tal linn a, Vir o	144 4 ,	28 60 0	53 50 0	53 8 ,	53 8 ,	9, 9	19 98 rak kau kes kus uud laaj rkitt i. Ka ake sku kse li 17 0 vu okr alai nk täy sin iste ja äv äst ja a ett u tt u ett u sta enn ppa on enn me upp ssa on y kur kra lais Vir in P a-h rke t. P kti ksi City ilott kti kiin n ke sä k ehit kse ivuo rism roje in p ipr oje teis töje stä väs ssä ena on on s uur ype rma on y con y rtifi Alk n 6 8 m ja s ille önn ho on L EED kaa tt i. räin en k rvio oli noi ilj. e a. V alm istu i ko kon aisu ude ett y tas ust on m y pea -se upe ann usa uro ssa an ellu kuu 20 09. nnit sti suu ma rras ssa Ank kur ivu okr ala iset : Pr Ma rks &S Ne wY ork Lin dex Res ed, Spo rtla nd ism a, pen cer, er, erv ,
Lilje hol mst et org	Tuk hol ma, Ruo tsi	239 6 ,	20 10 0	41 00 0 sis. 2 7 6 00 vähitt äisk aupa n + 1 3 4 00 tiloja toim istoj a	154 8 ,	15 4, 8	6, 2	Uu den kau kes kuk rak kti T ukh olm an k esk an l uol ella . Lil hol liik sol koh a ko ko roje aisp je ta j ust ent ppa sen enn usp oun me n on een mu alue uud n. O lem a ol rak n ko kon ude udi hte rak i ka ake sku iste aisu ja s tt a taa ste tt u tee ett u ass eva enn us o ssa an u en y y n on enn uus upp s. City Ma lain äkö inti lait Pro je kti ksi in p ilott ipr oje kte ista kiin teis töje n ke stä väs sä k ehit kse ssä ja s ille önn ett y ana en p ys os. on y con y on m y lati n LE ED- tifi kaa Val loka kuu 20 09 elm kaa nat tt i. mis tui nnit ien p aso ser ssa suu mu n. Ank kur ivu okr ala iset : ICA Kva Wil ly 's, H& M, Sys bol SAT S, Cla es O hlso MQ Lin dex ntu tem t, m, age n, ,
For um	Jyv äsk lä, y Suo mi	74, 0	15 10 0	15 10 0	16 0 ,	16 0 ,	11 2 ,	n ( m²) Vuo den en k kes kuk ätil 12 000 lline dist isha nke . Fo iin l liuk a hi mitt ain sis oje isätt iin rtai ta j j ä, tee aup pa sen pe rus n uu am rum upo sse tka hdo llist n ku lun kaik kiin ker rok ark kiha lliin . Er ikoi ska uod a lis elke jo tt ö mä siin ja p rity ises ti m in, t arjo ätt i in s äs t es tee nta ma ava upa n, e ti. M ös k kes kuk kah vila - ja into lam aai lma oni list ett i in. y aup pa sen rav a m puo Ank kur ivu okr ala iset : Se älä, Ve ro M oda Tok nni, K-s rke Top -Sp t, ort pp ma upe rma ,
Esp tor i oon	Esp oo, Suo mi	47, 7	16 50 0	16 40 0	25 8 ,	22 2 ,	6, 9	Cit dist ode n 2 010 aik llise 10 400 liöm iä li iket iloja äkö hal lin. Kau kes kus e E i vu tee sti etr ja p inti sija itse yco n uu ana pe rus ne ys ppa spo on hal linn olli sa k esk uks vilk kaa n Es n ke sku kse rkitt ikka luee dä ivan tiea iere ssä äv än t öpa - ja ina uta ses ess a, a poo n ra sem an v , me y asu n sy . Mu tilo ellä än k än 2 011 aik ssä mia ja v iim eist evä uta me ana Ank kur ivu okr ala iset : K- ark Tarj talo Pos ti et, sup erm ous ,

1) Cityconin omistama vuokratt ava pinta-ala ennen hankkeen aloitusta. 2) Hankkeeseen sitoutuva uusi pääoma. 3) Tuott o hankkeen valmistutt ua, % = arvioidut nett ovuokrat kohteen vakiinnutt ua (kolmantena vuotena hankkeen valmistumisesta) sis. mahdollinen vajaakäytt ö / kokonaisinvestointi

Kuv a: A rkki teht For Futu ra O itoim isto ma- y





Ä Ä K Y N N I S S O L E V A T K E H I T Y S H A N K K E E T	Kum u lati ivis et
Pint a-al Mar kkin han kke a en	tote utu t nee Han kke bru tt oi Arv ioit u tu ott o a en n kok is toin nit Valm is Esi han kke ona ves en

Koh de	Paik kak unt a, maa	Mar kkin a Me arvo 31. 12. 201 0	Pint a-al a, m² ¹⁾	Pint a-al a han kke en mis tote utu en m² j älke en,	Han kke en kok is ona inve stoi nti e ²⁾ arvi o, M	bru tt oi n toin nit ves tilik aud en lopu , Me ssa	Valm is isvu osi tum oite tav	Esi krau vuo s ³⁾ aste	Arv ioit u tu ott o han kke en valm ja vak istu tt ua a ⁴⁾ iinn utt u	Lisä tiet oa
Åke rsb a C ent erg rum	Öst erå ker, Ruo tsi	74, 3	20 00 0	27 50 0	51 1 ⁵⁾ ,	44 5 ,	20 11	86 %	7, 3	Ole ole kau kes kuk uud laa han ke S -Tu kho lma n al lla, Tuk hol istu s- ja jen ma ssa van ppa sen nus uur uee ma n u/ koi llisp uol ella . Er in h ulki liik lvel Kau kes kus rak 198 5 ja kun itt ä ät j ent ut. ett u tett yv sen een pa ppa on enn nos 95/ ( ) laaj 19 199 6. V ähe kka 25% kau kes kuk n ku kiin istö ista teis ett u enn mm osa ana ppa ses sa o nna n om ma tös ijo itus htiö y Ank kur ivu okr ala iset : IC A, Kap Ahl Lin dex Kirj Sys bol ast tem t p o, age , ,
My llyp uro	He lsin ki, Suo mi	12, 6	7 7 00	7 3 00	21 3 ,	14, 3	20 12	53 %	7, 4	Uu den kau kes kuk rak nha lalle My llyp Kau kes kuk ent ine n ti etr iere ppa sen am n va uro n m oas em an v en. ppa hte ken lain äkö hal li. K kes kuk hte ken inti ös tee net tee net sen y y n ra aan ma ana en p ys aup pa sen y y n ra aan my kra oike tka Cit t. H ank kee n ko kon li 60 ljoo - ja mis , jo aisa mi toa vuo asu usa sun yco n on my yny rvo on y naa eur oa. Ank : S- Ap Se HO kur ivu okr ala iset rke kki, älä, He lsin in k in M edi atil K-ra vint olat t, tee ma pp g aup ung a,
Ma laak rtin so	Van taa , Suo mi	8, 7	3 8 00	7 3 00	22 9 ,	7, 2	20 11	73 %	7, 4	Uu den osk esk uks ake anh ilall e M inla aks bu lin v ost nta min an t art aut atie n ja ssit inaa ie en r en v on r ase ma erm n. K kes kuk hte ken City ken oike ude tee net ös a toja t as unt ree aup pa sen y y n ra aan my sun con on myy ny ora nus n. , Ank kur okr ala : S- rke Lid l, Sam Pan kki, HO K-ra olat ivu iset vint t, ma po
sa ( ) Han Trio	Lah ti, Suo mi	150 6 ⁶⁾ ,	11 00 0	11 00 0	8, 3	0 5,	20 11	15 %	6, 6	( 00 m²) Trio hte des sä o leva n H a-k iint eist ön l iike tilo jen 5 7 uud istu sha nke , jo lla k iint eist ö sa isiin ata n y y ans liite ä pa min ja kau llise in k kes kus Tri . Ka s vi reil lä li iket iloje ken ista tt y uto tam rem pa mm aup pa oon ava mu n ra Tri a H älis elle hdy ssil lalle Va den kad ääl le. ten on j var ans an v pau un p y i ( od) Ank kur ivu okr ala iset dist issa tilo issa : To km Rob inho Ma nha Ste akh tt an etu uu ann ous e ,
My i yrm ann	Van taa , Suo mi	151 1 ,	8 4 00	8 4 00	4, 8	4, 2	20 10	75 %	-	Antt ila iloi hin silt ilat uud sa k kse . Sa naik iene iin t ä va iste ises ai uut ett u tuv at t taa n to n m a p mp pau erro ssa ma ti e nsim mä ises sä k kse teh dää okr alai öitä uut ost ses erro ssa n vu sm Ank kur ivuo kra lais udi tuis ilois Sta dium Vei kon kon Suo lain en K irja kau Antt ila Cub H& M et u ste sa t sa: e, ma ppa us, , , ,
Kirk kon n lii ke - um me ( ri) kes kus Ase n O sta ma	Kirk kon mi, um Suo mi	7, 1	5 0 00	5 0 00	4, 0	1, 6	20 11	62 %	-	Kir kko n ke sku nha rke t-ki uud ikal liso riks ka t rila sta inte istö iste taa sta i, jo arjo isia arj num me n va ma n pa aa e en in li lvel . An kku okr ala : Po Nor dea Huo tok esk Sep älä, Dre asio inti itt y viä uita rivu iset sti, neis pa us, p ssm ann ,
Isol nka inna tu	Por i, Suo mi	4, 3	7 6 00	7 6 00	3, 0	1, 5	20 10	10 0 % (1. o sa)	-	Liik etil n ka ksio udi sha nke n 1, 5 m ilj. e 2 5 00 m²: ihe alm oje sain sim mä ine n ja is ja toi stu en u , en uro n va on v sen n. A Alk vaih kra illää nkk uriv uok rala iset : K- ark et, een vuo us m ene sup erm o
Por ukio in a sem a-a ( ri) Ase n O sta ma	Por i, Suo mi	14, 8	8 0 00	8 0 00	2, 5	0, 3	20 12	-	-	Ase n O Po . Pä rak lvel sta ri si ja itse e ai rin tat ieas iere ssä ivitt äist ita arje ui ma van rau em an v ava aup paa , mu n pa ekä 58 0 py säk ikka a. V uok s al kuv aihe ta s öint ipa rau ess a. Ank kur okr ala : K- ark Ap kki, Lo s Fo ivu iset et, tee sup erm una rum
Tor ikes kus	Sei näjo ki, Suo mi	11, 7	11 30 0	11 50 0	4.0	2, 7	20 11	10 0 % (1.& a) 2. os	-	Sis ätil oje dist ush ank e. K aks i en sim mä istä vai hett n tä okr , vii ine a kä iste tää tee att u n uu a o y n vu me n os ynn n kra uks det ä. A nkk uriv uok rala iset dist issa tilo issa : Ka Ahl Ale ksi 13, Lin dex etu vuo en e ess uu pp ,

1) Cityconin omistama vuokratt ava pinta-ala 2) Cityconin osuus hankkeeseen sitoutuvasta uudesta pääomasta 3) Allekirjoitetut vuokrasopimukset, euromääräinen esivuokrausaste 4) Tuott o hankkeen valmistutt ua, % = arvioidut nett ovuokrat kohteen vakiinnutt ua (kolmantena vuotena hankkeen valmistumisesta) sis. mahdollinen vajaakäytt ö / kokonaisinvestointi 5) Koko hankkeen kustannusarvio 6) Sisältää koko Trion

Martinlaaksossa ja Myllypurossa rakennetaan uusia Ostareita

Citycon päätt i purkaa Vantaan Martinlaak- son ja Helsingin Myllypuron vanhat 1960-lu- vun ostoskeskukset, jotka olivat päässeet pahoin rapistumaan sekä rakennusteknisesti ett ä kaupallisen konseptinsa osalta.

Molemmat ostoskeskukset sijaitsivat kuitenkin loistavalla paikalla, toinen metro- ja toinen rautatieaseman vieressä, aivan kaupunginosan sydämessä. Niinpä Citycon aloitt i uusien kauppakeskusten rakentamisen niiden tilalle. Myllypuron Ostarin rakentaminen alkoi tammikuussa ja Martinlaakson Ostarin toukokuussa. Molempien kauppakeskusten tarjonta keskitt yy päivitt äistavaroihin ja lähipalveluihin ja niissä on noin 7 300 neliötä vuokratt avaa liiketilaa. Tämän lisäksi niihin tulee merkitt ävä määrä uutt a pysäköintitilaa.

Myllypuron Ostari valmistuu vaiheitt ain kesän 2011 ja kevään 2012 välillä. Citycon aikoo investoida hankkeeseen noin 21,3 miljoonaa euroa. Ostarin yhteyteen rakennetaan myös 255 vuokra- ja asumisoikeusasuntoa, joiden rakennusoikeudet Citycon on myynyt kolmelle asuntosijoitt ajalle.

Martinlaakson Ostarin rakentaminen käynnistyi toukokuussa 2010, ja se valmistuu syksyllä 2011. Martinlaakson Ostarin yhteyteen rakennetaan omistusasuntoja, joiden rakennusoikeudet Citycon on myynyt. Martinlaakson Ostarin rakentamiseen Citycon aikoo investoida 22,9 miljoonaa euroa.

Ison Omenan laajennusta suunnitellaan

Cityconilla ja NCC Property Development Oy:lla on suunnitt eluvaraus, joka koskee Län- simetron ensimmäisen vaiheen pääteaseman, Matinkylän Metrokeskuksen rakentamista. Suunnitt eluvaraus pitää sisällään metroaseman yhteyteen tulevan linja-autoliikenteen liityntäterminaalin sekä merkitt ävän määrän uutt a liiketilaa, josta muodostuu toteutuessaan kauppakeskus Ison Omenan laajennusosa.

Kehitys- ja laajennushankkeen myötä kauppa keskus Ison Omenan vuokratt avan liiketilan määrä kasvaa yli puolella nykyisestä. Metroasema ja liityntäterminaali tekevät Matinkylän alueesta yhden Espoon vilkkaimmista keskuksista, sillä ne keskitt ävät alueelle merkitt ävän määrän espoo laisten päivitt äistä liikkumista. Metrokeskuksen yhteyteen on varatt u myös paikka Matinkylän uu delle uimahallille, mutt a sen rakentaminen edellyt- tää kaupungilta erillistä päätöstä. Matinkylään on lisäksi suunnitt eilla uutt a asuntorakentamista.

Matinkylän Metrokeskus -hanke monipuolistaa ja laventaa Ison Omenan valikoimaa sekä lisää samalla sen kaupallista vetovoimaa entisestään. Tavoitt eena on kehitt ää Isosta Omenasta selkeästi Espoon ykköskauppakeskus.

Metrokeskuksen ja kauppakeskuslaajennuksen rakentaminen lomitt uu metron rakentamisen aika- taulujen kanssa. Tavoitt eena on aloitt aa rakennus-

työt vuonna 2012. Rakentamisen aloitt aminen edellytt ää kuiten kin Cityconin hallituksen investointipäätöksen, jota ei ole vielä tehty. Singaporelaisen sijoitus yhtiön Government of Singapore Investment Corporationin kiinteistösijoitusyksikkö GIC Real Estate omistaa 40 prosentt ia nykyisestä Isosta Omenasta.

SUUNNITTEILLA OLEVAT KEHITYSHANKKEET

Koh de	Pai kka kun ta	Mar Maa	kkin a-ar vo 31. 12. 201 0, Me	Han kke en a-al pint a, m² (1	Arv ioit u inve stoi nti e, M e ²⁾ tarv	Han kke en käy nnis tys oite tav	Han kke en valm istu mis si, t ite vuo avo	Lisä tiet oja
Lip laiv pu a	Esp oo	Suo mi	68 7 ,	35 00 0	60 -70	20 12	20 14	Kau kes kuk uud istu s- ja laa jen han ke. Sis ätil oje dist alm is. L aaje nitt elu ja tku ppa sen nus n uu us v nnu sos an s uun u.
Iso Om ena	Esp oo	Suo mi	32 2, 4	25 00 0- 30 000 ⁴⁾	110 -13 0	20 12 ³⁾	20 14	Suu elu hde rak htiö NC C:n kan kau kes kuk hte ken Lä on M ky nnitt ssä tee nett nsim etr atin var aus y enn usy ssa ppa sen y y n ra av aan län kes kuk n. T keh oke sku hdi t ka llise lvel ekä tro itt e itt ä ä m etr s, jo sty vät eri aise t pa ut s suj t me see avo ena on ssa y nom upa uva hte det liit lin k esk Hel Es hdi Lä lmis n ja tät inaa sing in ja stä vän nsim äär ä va tro etr tua y y me yn erm en. poo n y on o n m vuo nna 20 15. Aik ahd olli alo 20 12, aik ulus n hu ahd olli kaa alit aisi itus ioit i. ata n m nen sa o om u m nen vav usp ros ess
				⁴⁾ 5 0 00	15	20 12	20 13	Kau kes kuk laa n ka hde hee llä m kes kus han kke öks jen tam ine vai riip ain itun tro äät est ä. ppa sen ssa ssa pue n y me en p
My i yrm ann	Van taa	Suo mi	15 0, 1	20 00 0 ⁴⁾	50 -60	20 12 ³⁾	20 14	Kau kes kuk laa han ke k esk uks en k ahd elle ole lle. Van n ka nki t Ci lle j a H OK- Ela jen eri taa önt äny tyc oni ppa sen nus pu upu on m y n nol le s eluv uks en k kes kuk levi lle n k. te talo Pa alut teil le. P äkö koit nitt vie sä o n ja orin inti ton tar uun ara aup pa sen res rve ys ys on us lle. My hte eil la P a-h rke siir tää in y nnitt rism tee t. ma an a yrm ann y n on suu ype rma
Gal leri a	Ou lu	Suo mi	8, 2	17 00 0	50 -55	³⁾ 20 12	20 14	Ga ller ia-k elin keh itt ä min en k kes kuk sek si y hde ssä kor lin j a vi isen kor lin m uid mis taj ien kan isen ortt tt e tt e , to aup pa ere en o ssa a na O ska a A . Ko ko h ank kee 130 -14 0 m ilj. e a. K unk teh ök ääo mis taja rina n in toin tiar vio oin i on t p äät p suu upp ves on n uro aup ny kal lioo n lo uhitt äkö hal lin t n. P äkö han kke s al kaa 20 12. inti ote utt a mis est inv est oint inaa inti en t ote utu sen av an p ys a om ana ys
Kos kike sku s	Tam per e	Suo mi	12 1, 8	17 00 0	25	20 11	20 12	Kau kes kuk ätil lline dist Vuo kra -ala laa ee h iuka sis oje inta jen tee tt av ppa sen n pe rus n uu us. a p n.
⁵⁾ Hei kint ori	Esp oo	Suo mi	8, 5	6 0 00	12	20 12	20 12	Sis n 1 ätil oje kor jau itt e illa, kok kor jau kse n ku vio noi 7 m ilj.e a. L isäk si s nitt eilla sta n pe rus s su unn o pe rus nnu sar uro uun me r kitt laa uud sha nke ka k ole ed ellu lla t lla s illä kau kes kus htiö ävä jen - ja istu , jon oitu s ei t ai min nnit nus aav enn y em suu ava ppa y n kka illa le y hte kan ei o istä taa asi osa aan
Laa alo n lii kek esk jas us	He lsin ki	Suo mi	3, 7	8 0 00	25 -30	20 12³ ⁾	20 13	Uu den osk esk uks ake Suu elu hde Ke sko HO K-E lann on k min nnitt ssä n ja ost nta en r en. var aus y ans sa.
IsoK rist iina	Lap pee n - ta ran	Suo mi	35 8 ,	25 00 0	50 -60	20 12	20 14	Suu City nnitt eil la n ky isen kau kes kuk uud ista min en j a la aje min i vie reis in la aje nta ost en t ont sta ten y ppa sen en. con nnu var hel mik sa 2 009 . Ka lline n ko ti ja kaa voit alm iit. uus upa nse p us v
Isom i yyr	Van taa	Suo mi	16, 6	5 0 00	5-7	20 12	20 13	Cit loje dist n. K allis en k elu llää nin ista mie n ti ine tin nnitt nei yco om n uu am aup ons ep suu me n.
Lau tt as aar en liike kes kus ⁵⁾	Hel sink i	Suo mi	2, 5	2 6 00	10 -15	20 12³ ⁾	20 14	on ( ) s Ost osk esk uks udi ahd olli rka disr ake Tule län valm is 2 015 sta min en t ai m min en j nta min sim etr isää en u nen pu a uu en. van n käy illa. Ka ituk ed elly lu m illää kat aulu huo hdo lline n ka vali nti t ont tt äm ä su itt e mio itu tus si. avo sen unn ene n, ssa ma ava pro ses Suu eil la 1 0 0 00m ² as Cit n ki hem nnitt oja. inte istö n vä mis töo mis taja unt yco

Kehityshankett a ei ole päätett y Cityconin hallituksessa, mutt a hankett a suunnitellaan, kaavamuutos on vireillä tai Cityconilla (tai yhteistyökumppanilla) on tontt ivaraus.

Koh de	Pai kka kun ta	Maa	Mar kkin a-ar vo 31. 12. 201 0, Me	Han kke en pint a-al ² (1 a, m	Arv ioit u inve stoi nti e, M e ²⁾ tarv	Han kke en käy nnis tys oite tav	Han kke en valm istu mis si, t ite vuo avo	Lisä tiet oja
Kie loti en l iike kes kus ( alo) Van n S taa ääs töt	Van taa	Suo mi	13, 4	9 7 00	9-1 1	20 11	20 12	Tav talo kiin teis tön sis ätil oje dist ine ara n uu am n.
Tik kur i	Van taa	Suo mi	30, 2	20 00 0	45 -50	20 12³ ⁾	20 14	Laa illa. Cit han kkin urik sek uud ole ta " kas alo " m ahd ol jen tam ine itt e ut n iint eist ön, ä os iere ssä sat sta n su unn yco n on aap en v vas list a la aje sta ten nnu var
Ma istr al g	Tal linn a	Vir o	12 1 ,	10 00 0	8-1 0	20 11	20 12	Kau kes kuk uud istu s- ja laa jen han ke. ppa sen nus
Ste Tor ⁶⁾ nun gs g	Ste nd nun gsu	Ruo tsi	55 5 ,	15 00 0	33 -35	20 11	20 13	Uu dist ush ank kee ka s isäl laa nuk . Su illa hjar atk det lkis udi n to ine a, jo tää jen itt e ositt ain i po aisu ju ivut ja u n os sen unn uus s , uu u lo ikka ly, m äkö tila . Uu si k allin en k ti. R ake slup a ko lma tett isti j ärje ste ös p inti t ja vie mä rist ö uu sist g y ys aan aup ons ep nnu nne n vaih väh iska loje n la kse ken kaa oks itt ä n ti aje en j unt tam isee atii uut een upa nnu a as ora n va vam en.
Str ilen ⁶⁾ öm p	Uu maj a	Ruo tsi	47 1 ,	25 00 0	53 -55	20 11	20 14	Kau kes kuk laa han ke k ahd ihee . Uu si k allin en k eilla . Vo ole va k säl jen ti s nitt ima a si ppa sen nus ess a va ssa aup ons ep uun ssa aav 45 00 0 m ² ra tää ken oike utt a nus
Län ken ⁶⁾	Uum aja	Ruo tsi	14 9 ,	3 3 50	4	20 11	20 12	Ole ole rke t-ki n la s. K os l rak uslu od hvis aali inte istö aje uut ainv oim aine n ja ote taa tuv ma ssa van ma nnu aav am enn van n va an m s kuu 20 11. Vu okr alai lut käy Han kke ahd olli val n 7 kk v uok n al leki tt e nnis sä. mis tum ine imu ste rjo itt a ssa sne uvo en m nen ras op mis est a.
Åke n C nta ent rmy rum	Hä lby sse	Ruo tsi	13 1 ,	10 00 0	7	20 11 ³⁾	20 12	Kau kes kuk kak siva ihe ine dist ja laaj ekä kau llise n ko tin uud ista min Toi vai he s isäl tää ppa sen n uu us- enn us s pa nse p en. nen hdo llise sti lvel uid en j oje ken isen unt tam ma pa a as n ra
Bac ka	Gö teb org	Ruo tsi	6, 2	8 4 00	8	20 11 ³⁾	20 12	us ( m²) 2 9 00 m²: dist den huo llon käy väh iska loje dist 5 5 00 sek okr alai sko koo us t tt ö ön, itt ä n ti ä vu n uu erv ey upa n uu npa non sält hdo llise aka n. K kiin keh lia a naly soid leis kaa s si äen sti äivi tt äi oitu ja teis tön itys tiaa uto sta sta ten mu ma p var upa aav po aan , y va k ely Gö teb in k äsitt ssä issa org aup ung
Fru äng en C ent rum	Tuk hol ma	Ruo tsi	18 8 ,	15 00 0	8	20 12	20 14	Kau kes kuk uud istu sha nke okr alai sko koo uud ista mis Koh dist hte isty öss ä ka in v iran ta. tee ppa sen , vu npa non n uu us y upu ng en k Asu ken lisä ella aist inra tam isen äm istä nnit om ans sa. suu an.
Lin dom e	Gö teb org	Ruo tsi	7, 5	1 5 00	1-2	20 11	20 12	Julk udi illa den 20 11 alku lisk olla . Kii n la hdo lline ake isiv stu itt e nte istö aje s ja uinr nta min un u s su unn vuo puo nnu ma n as en o n eil la y hde Mö lnda lin k an k nnitt ssä suu unn ans sa.
ba C Tum ent rum	Bot kyr ka	Ruo tsi	62 1 ,	6 0 00 - 8 0 00	43- 45	20 13	20 14	an ( n 6 Kak sios aine dist us j a la aje sha nke . En sim mä ises sä v aihe a ke sku uud iste tt iin ja laaj ett i in h iem noi sta n uu nnu ess enn ). milj Toi aihe koit uks laa jen kes kus oin 6 0 00- 8 0 00 nel iöllä ja a noi lla. Kes kus telu tar taa ta n t . eu roa ses sa v ess a on ena sun kaa uks illää n ku n ka voit est a m ene nna nss a.

1) Hankkeen pinta-alalla tarkoitetaan Cityconin omistamaa vuokratt avaa pinta-alaa; nykyisten tilojen muutosaluett a sekä laajennusosaa yhdessä. 2) Investointitarve muutt uu ja tarkentuu suunnitt elun edetessä. Luku on tämänhetkinen paras arvio. 3) Hankkeen aikatauluun ja/tai projektin pinta-alan kokoon liitt yy kaavoitusriski. 4) Pinta-alalla viitataan vain laajennusosaan. 5) Vuokratt avaa pinta-alaa saatt aa muodostua enemmän. 6) Osaomisteinen kohde.

POTENTIAALISET KEHITYSHANKKEET

Citycon tutkii muun muassa näiden kohteiden kehitt ämis- ja/tai laajentamismahdollisuuksia. Kaavamuutosta ei ole haett u eikä muita virallisia päätöksiä tehty.

Koh de	Pai kka kun ta	Maa	Mar kkin a-ar vo 31. 12. 201 0, M e	Koh tee n pint a-al ² a, m	Lisä tiet oja
Ult ima	Van taa	Suo mi	4, 4	0	Rak in 4 2 0 00m ² su ine ntt i , jos ällä het kell ä on 20 00 0m ² as ken oike . Ma hdo llisu us k äy tt ää tt ia vai hdo n vä line enä hdo lli ent ato n to sa t unt utt a ton am n no uru ora nus ma akt siss a tr iois ans sa.
Val i tar	Kou vol a	Suo mi	4, 6	7 6 00	Koh n ke hitt ahd olli ksia sel äm ism vite tää tee suu n.
Run ebe inka tu 3 3 rg	Por voo	Suo mi	11, 4	6 3 00	Cit a ko lma an P kes kus kor list a. A lust sel s ko hte en k allis a ke hitt illää ista vity äm ises tä o tan tt e est yco n om sos orv oon ava aup n m ene n.
Col bus um	He lsin ki	Suo mi	76 7 ,	20 40 0	Ny ky kau kes kuk laa kita isen jen tam ista tut ppa sen an.
Sam kes kus po	Rov anie mi	Suo mi	22 8 ,	13 60 0	Koh dist ahd olli ksia sel tee ism vite tää n uu am suu n.
Kaa n lii ket alo rina	Kaa rina	Suo mi	6, 2	9 4 00	Ny ky liik lon lost kes kus keh elm vak utk isen ja ista itys nnit eita si t itaa eta tan an t taa am suu arp vas n.
Tul lint ori	Tam per e	Suo mi	7, 7	10 30 0	Koh dist ista har kita tee n uu am an.
Hak lan Kes kus uni	Van taa	Suo mi	4, 5	3 0 00	Koh n ke hitt ahd olli ksia sel tee äm ism vite tää suu n.
For um	Jyv äsk lä y	Suo mi	74, 0	17 50 0	Vie Osu ank tuk leva kiin kau llist hdi tä k kes kus Fo elvi reis in o mis teis tön stä mis iin s ään tet en, usp ses sa o n, pa rem paa pa a y aup pa rum
Lilje hol mst et org	Sto ckh olm	Ruo tsi	23 9, 6	20 00 0	Kau kes kuk laa jen ista itei den ääl le s ekä inra ken ista nnit ella hde ssä Tuk hol n ka in ja hdo llise oke hitt äj än tam tro tam unt ppa sen me n ra p asu suu an y ma upu ng ma n as kan . Ka itus sin alo itt a min dott lää ninh allit uks äät öst ä m käy tös tä. ssa avo pro ses en o aa en p aan
Jak obs ber Cen tru gs m	Jär fäll a	Ruo tsi	10 8, 5	12 00 0	( a), m Laa uud sha nke eil la t a 2 012 -20 14 han kke a ko lma ös l ken oike eil la. jen - ja istu nnitt ote utt a osin en t oin en j isää inra utt a nnitt nus suu a vu s os y asu nus suu

Palveluiden määrä kauppakeskuksissa kasvaa

Erilaiset yksityiset ja julkiset palvelut ovat tärkeä osa kauppakeskusten tarjontaa. Useista kauppakeskuksista löytyy esimerkiksi pankkija vakuutuspalveluita. Kiinteistövälitysketju Kiinteistömaailmalla on Cityconin kauppakeskuksissa yhteensä viisi toimipaikkaa.

Vähitt äiskauppa Cityconin ydinosaamista

Citycon on Suomessa kauppakeskusliiketoi- minnan markkinajohtaja ja ainoa vähitt äiskau- pan tiloihin erikoistunut kiinteistösijoitusyhtiö. Ruotsissa Cityconilla on vakaa asema erityisesti pääkaupungin Tukholman alueella. Baltian markkinoilla Cityconilla on jalansija. Viron pääkaupungissa Tallinnassa Citycon on markkinajohtaja, noin neljänneksen osuudella kauppakeskusmarkkinoista.

Citycon tuntee vähitt äiskaupan

Cityconin vahvuus on monipuolinen vähitt äiskaupan tuntemus ja kauppakeskusosaaminen. Yhtiössä on laaja ja pitkä kokemus kauppakeskusjohtamisesta ja kehitt ämisen osaamisesta.

Cityconin päätuote ovat kauppakeskukset ja yhtiön ydinliiketoiminta on kauppakeskusten kehitt ämistä sekä johtamista. Cityconin brändilupauksen mukaisesti liiketoiminnan keskeinen tavoite on luoda vähitt äiskaupalle menestyvä liikepaikka. Cityconin liiketoimintoihin kuuluvat liiketilojen tehokas vuokraus, markkinointi ja ylläpito.

Jokaisella kauppakeskuksella on paikallinen johto, joka tuntee tarkasti paikallisen kulutt ajakysynnän rakenteen ja alueen kauppapaikkojen kilpailutilanteen sekä muut paikalliset erityispiirteet.

Kauppakeskusten lisäksi Citycon omistaa muita kauppapaikkoja, jotka täydentävät tilatarjontaa ja ovat tärkeä osa kiinteistösalkkua. Osa näistä on kooltaan suurempia kuin pienemmät kauppakeskukset.

Suomessa kauppakeskusten markkinointia ja ketjuvuokrausta hoidetaan keskitetysti. Nimetyt vastuuhenkilöt hoitavat keskitetysti yhden toimialan tärkeimpien asiakkaiden vuokrausta.

Muoti ja päivitt äistavara painott uvat vuokralaisissa

Cityconin kassavirrasta ylivoimaisesti suurin osa tulee kauppapaikkojen vuokratuotoista. Päivitt äistavara- ja erikoiskaupan ketjuilla on iso painoarvo vuokralaisten joukossa. Muita merkitt äviä ryhmiä ovat kahvilat, ravintolat, pankki- ja rahoitusala sekä julkishallinto.

Suomessa suurimpia vuokralaisia ovat Keskon eri ketjut, kuten K-citymarketit ja K-marketit sekä K-ryhmän erikoiskaupan brändit kuten K-kenkä, Mustapörssi ja Intersport. Näiden osuus on 30,7 prosentt ia vuokratuotoista (vuonna 2009 34,7 %). Vuokrasopimukset ovat myymäläkohtaisia, Keskon ja Cityconin välillä oli 70 sopimusta yhteensä 39 kohteessa. Keskon ohella S-ryhmä on merkitt ävä vuokralainen. Muita isoja vuokralaisia ovat muotija vaatetusalalla Lindex, KappAhl, Seppälä ja H&M.

Ruotsissa vuokralaisrakenne on hyvin samankaltainen kuin Suomessa. Päivitt äistavarakaupan ketjuista isoimmat vuokralaiset ovat Ruotsin markkinoiden isot toimijat: ICA, COOP ja Axfood. ICA avasi syksyllä Åkersberga Centrumissa ison ICA Kvantum –myymälän, ja vuosi sitt en Liljeholmstorget Galleriassa avatt u ICA Kvantum on myös ollut menestys.

Erikoiskaupan puolella vuokralaisina on samoja vahvoja muoti- ja vaatetusalan ketjuja kuin Suomessa. Eron Suomen vuokralaisrakenteeseen tekee se, ett ä Ruotsissa kauppakeskuksen yhteyteen sijoitt uu useammin julkishallinnon toimintoja. Siksi yksi merkitt ävä vuokralainen on Stockholms Läns Landsting eli Tukholman lääninhallinto.

Baltiassa Rocca al Maressa on vahva erikoiskaupan painotus, ja vuokralaisina on useita muotikaupan vahvoja brändejä. Esimerkiksi Marks & Spencer menestyy hyvin ja on jo laajentanut toimintaansa ensimmäisen vuoden aikana. Suurin yksitt äinen vuokralainen on silti suomalainen, S-ryhmään kuuluva hypermarket Prisma.

Baltian pienemmissä kauppakeskuksissa Tallinnan Magistralissa ja Vilnan Mandarinaksessa on isoimpana vuokralaisena ruotsalainen ICA-ketjuun kuuluva päivitt äistavaraketju RIMI.

KAUPPAKESKUSTEN VUOKRATUOTOT TOIMI-ALOITTAIN 31.12.2010 VOIMASSAOLEVAN VUOKRASOPIMUSKANNAN MUKAAN

KIINTEISTÖOMAISUUS ALUEITTAIN 31.12.2010

Me		Yht sä een
Suo mi	Pää kau kise utu pun	84 5, 9
	Mu lue ut a et	687 0 ,
Ruo tsi	Tuk hol n al a U ue j aja ma um	5 84, 9
	Göt ebo lue in a rg	83, 7
Bal tia	Vir o ja Lie tt u a	166 1 ,
Yht sä een		2 3 67, 7

Eritt elyn pohjana kiinteistökannan markkina-arvo 31.12.2010

CITYCONIN VIISI SUURINTA VUOKRALAISTA

Osu 31 .12 .20 10 uok ista ratu oto us v voim aole kras opim usk uka ass van vuo ann an m an,	%
Kes ko	19, 9 %
S-r hm ä y	4, 9 %
ICA	3, 6 %
Sto ckm ann	3, 3 %
Tok nni ma	1, 8 %
5 s inta hte ä uur y ens	33, 5 %

KIINTEISTÖOMAISUUDEN TUNNUSLUVUT 2010

	Suo mi	Ruo tsi	Balt ia	Yht sä een
City okr -ala ² in o mis tam att a inta con a vu va p , m	57 9 9 80	29 1 5 00	7 0 8 00	942 28 0
Bru kra Me tt o tuo tot vuo ,	122 1 ,	49, 8	13, 9	185 9 ,
Nett uok Me rat uot ot, ov	86, 7	28, 7	11, 8	127 2 ,
Nett % ot uott o-	6, 0	4, 8	7, 5	5, 8
Nett %, tail uke lpo iset ko hte ot uott et o- ver	6, 5	6, 4	8, 7	6, 5

VUOKRASOPIMUSKANTA LIIKETOIMINTAYKSIKÖITTÄIN

	Suo mi	Ruo tsi	Bal tia	Yht sä een
Kau den aik alk uok kse kp l imu et v t, ana ane ras op	42 9	31 6	44	78 9
Alk ide okr -ala ² imu ste inta ane n vu a so p n p , m	107 97 0	46 879	5 3 66	160 21 5
Talo ude lline okr e ka ude n lo % ast n vu aus pus sa,	94, 0	96, 4	99, 7	95, 1
Vuo kra n ke skim älje llä o leva imu ste äär äin en j sop
voi olo aik a ka ude n lo tt a ma ssa pus sa, vuo	3, 0	3, 1	4, 6	3, 2

Citycon Suomessa

KAUPPAKESKUSTEN VUOKRATUOTOT TOIMI-ALOITTAIN 31.12.2010 VOIMASSAOLEVAN VUOKRASOPIMUSKANNAN MUKAAN

• Kahvilat ja ravintolat 8 % • Kauneus ja terveys 8 % • Muut erikoisliikkeet 3 %• Palvelut ja toimistot 6 % Pukeutuminen 25 % • Päivitt äistavarat 19 % Tavaratalot 13 % Vapaa-aika, kodin tarvikkeet 18 %

SUOMI, VIISI SUURINTA VUOKRALAISTA

Osuus vuokratuotoista 31.12.2010

voim aole kras opim ass van vuo	usk uka % ann an m an,
Kes ko	30, 7 %
S-R hm ä y	5, 9 %
/ älä/ Sto ckm Sep Lin dex ann p	3, 6 %
Tok nni ma	2, 8 %
Nor dea	2, 0 %
5 s hte inta ä uur y ens	45, 0 %

SUOMI, AVAINLUVUT

	201 0	200 9
Bru uok Me tt ov ratu oto t,	122 1 ,	126 5 ,
Liik ihto Me eva ,	126 5 ,	131 3 ,
Nett uok Me ratu oto t, ov	86, 7	92, 4
t/- Nett kiin oito iot sijo itus teis töje tap ov p n
uks a kä Me ost est ään arv yp arv oon ,	24, 5	65, 1 -
Liik itt o Me evo ,	107 5 ,	21, 2
Bru Me tt o inve sto inni t,	76, 3	24, 5
Sijo kiin n kä Me itus teis töje ä ar yp vo,	1 5 33, 0	1 4 42, 0
Nett o-% ot uott	6, 0	6, 5
Nett o-% luke lpo koh rtai iset ot uott tee t , ve	6, 5	6, 5

Citycon on Suomen kauppakeskusmarkki- noiden suurin toimija noin 22,7 prosentin markkinaosuudellaan (lähde: Entrecon). Yhtiö omistaa Suomessa 22 kauppakeskusta ja 42 muuta kauppapaikkaa. Näiden lisäksi yhtiö on aloitt anut kahden uuden Sujuvan arjen kumppani –kauppakeskuksen, Myllypuron ja Martinlaakson Ostareiden, rakentamisen. Cityconin Suomen kauppakeskuksissa kävi viime vuonna 81,5 miljoonaa asiakasta. Vuoteen 2009 verratt una kävijämäärä pysyi samalla tasolla, vaikka useassa kauppakeskuksessa oli käynnissä kehityshanke, minkä takia liiketiloja oli tilapäisesti pois käytöstä.

Kaikki yhtiön kauppakeskukset sijaitsevat kasvukeskuksissa: joko suurimpien kaupunkien ydinkeskustoissa tai aluekeskuksissa erinomaisten julkisten liikenneyhteyksien ulott uvilla. Citycon on Suomen markkinoilla uniikki toimija kilpailijoihinsa verratt una, koska se on ainoa vähitt äiskaupan tiloihin keskitt ynyt kiinteistösijoitusyhtiö. Citycon kehitt ää ja johtaa itse kaikkia omistamiaan kauppakeskuksia oman, ammatt itaitoisen henkilökuntansa voimin.

Kauppakeskusten lisäksi Citycon omistaa Suomessa 42 muuta vähitt äiskaupan kohdett a ja yhden rakentamatt oman tontin lähellä Helsinki-Vantaan lentokentt ää. Näissä kohteissa toimii erikokoisia market- ja myymäläliikkeitä. Isoimmat näistä ovat hypermarkett eja ja pienimmät yksitt äisiä päivittäistavaramyymälöitä.

Vuosi 2010

Useat kansainväliset ketjut ovat taantuman jälkeen taas aktivoineet laajentumissuunnitelmansa, osa on ilmoitt anut julkisestikin halustaan etabloitua Suomen markkinoille.

Cityconin kauppakeskukset ovat hyvin päivittäistavara- ja -palveluvetoisia ja tästä syystä ne pärjäsivät kohtuullisen hyvin myös vuosien 2008 ja 2009 talouden notkahduksen aikana. Viime vuosi oli jo lähes normaali ja vuokrauksen aktiviteett i kohentui. Neuvott elut isojen ketjutoimijoiden kanssa ovat kuitenkin hitaita ja vuokrauspäätösten saaminen vie edelleen aikaa. Citycon on tehostanut vuokraustoimintoja ja vahvistanut vuokraustiimiään muun muassa rekrytoimalla lisää työvoimaa. Vuokrauksen tehostamistoimet jatkuvat edelleen vuonna 2011.

Kauppakeskusten tarjonta on laventunut Suomessa viime vuosina enemmän palveluiden suuntaan. Esimerkiksi erilaiset hyvinvointiin ja kauneuteen liitt yvät palvelut sekä erilaiset julkiset palvelut ovat lisääntyneet aktiivisesti kauppakeskuksissa. Myös kauppakeskusten ravintola- ja kahvilatarjonta on monipuolistunut. Citycon ott aa huomioon kauppapaikkojen kehitt ämisessä huomioon kulutt ajien toiveet, jott a kuhunkin kauppakeskukseen löytyy monipuolinen palveluiden ja liikkeiden kokonaisuus. Aina on kuitenkin tärkeää, ett ä keskus pysyy kaupallisesti vilkkaana ja kiinnostavana.

Citycon on lisännyt panostusta myös speciality leasing –toimintoihin. Loppuvuodesta 2009 lanseeratun Citycon Median (www.cityconmedia.fi ) toiminta käynnistyi kunnolla alkuvuodesta. Citycon Media tarjoaa sähköisen kauppapaikan ja varausjärjestelmän, jonka kautt a voi varata keskitetysti kaikkien Cityconin Suomen 22 kauppakeskuksen

promootiopaikat, alle kolmen kuukauden kestoiset myyntipaikat, äänimainontaa, videonäytt öjä tai erikoismainospaikkoja kauppakeskuksen sisällä. Cityconin pitkän aikavälin tavoitt eena on kasvatt aa specialty leasingin osuus kauppakeskusten vuokratuotoista noin viiden prosentin tasolle. Cityconin vahvuutena on markkinajohtajuus: se on Suomessa ainoa kauppakeskustoimija, jolla on valtakunnallisesti katt ava kauppakeskusverkosto. Tämän avulla Cityconin keskuksissa voi toteutt aa mitt avan speciality leasing –kanaviin pohjautuvan kampanjan.

Suomessa vähitt äiskaupan ja kauppakeskusten kokonaismyynnin lukuihin vaikutt aa 1.7.2010 voimaan astunut arvonlisäverotusta koskevan lainsäädännön uudistus. Yleinen arvonlisäverokanta nousi yhden prosentt iyksikön 23 prosentt iin, ravintoloiden ja kahviloiden muu kuin alkoholinmyyntiä koskeva arvonlisäverokanta sen sijaan laskett iin alennett uun verokantaan, 13 prosentt iin, eli samalle tasolle ruokakaupan kanssa. Muutoksen odotetaan lisäävän ravintola- ja kahvila-asiointia, ja toimialan yritysten liikevaihtoa.

Toinen merkitt ävä lainsäädännöllinen uudistus Suomessa oli 1.12.2009 voimaan astunut asetus, joka lisäsi mahdollisuutt a vähitt äiskaupan sunnuntaiaukioloon ja toi uusia mahdollisia kauppapäiviä. Cityconin kauppakeskuksissa sunnuntaiaukiolot harkitaan kauppakeskuskohtaisesti paikallisen markkina- ja kilpailutilanteen mukaan, käytäntöä voi tarvitt aessa muutt aa vastaamaan paremmin alueellisia tarpeita. Periaatt eena on, ett ä sunnuntaina auki olevan kauppakeskuksen kaikki liikkeet ovat auki.

Cityconin kauppakeskuksissa sunnuntaiaukioloja on toteutett u melko laajalti. Useimmat kauppakeskukset ovat olleet avoinna kaikkina mahdollisina sunnuntaipäivinä. Kauppakeskuspäälliköiden saamat kommentit vuokralaisilta ovat olleet pääsääntöisesti myönteisiä. Cityconin arvion mukaan sunnuntaiaukiolot ovat lisänneet myyntiä ja asiakkaiden keskiostos on ollut hiukan arkipäivää korkeampi.

Muutamissa kauppakeskuksissa sunnuntaikävijöiden osuus on hienoisesti noussut koko vuoden ajan, mutt a useissa keskuksissa sunnuntaikävijämäärät ovat olleet varsin tasaiset läpi vuoden. Asiakkaat ovat oppineet luott amaan siihen, ett ä kauppakeskus palvelee jokaisena päivänä. Selvitystemme mukaan sunnuntaiaukiolo ei ole vaikutt anut minkään yksitt äisen kauppapäivän kävijämääriin.

Edelläkävijyytt ä kauppakeskusjohtamisella

Cityconissa keskitytt iin kauppapaikkajohtamiseen; tavoitt eena on ott aa yhä vahvemmin markkinajohtajan rooli, joka näkyy myös ulospäin hyvin hoidett uina kauppakeskuksina. Kauppapaikan elämyksellisyys pyritään ulott amaan koko asiakkaan vierailun ajaksi: Cityconissa on aloitett u muun muassa saniteett itilojen ja pysäköintihallien laatuja palvelutason konseptointi.

Kauppakeskusjohtamisessa pyritään keskitettyyn malliin, joka luo kauppakeskusten laatutasoon Citycon-standardin. Osa tätä tavoitett a on standardisoida kauppapaikkojen kiinteistöhuollon ja -palveluiden taso. Citycon solmi pitkän laatuun ja hintaan perustuvan kilpailutuksen päät-

CITYCONIN KAUPPAKESKUKSET SUOMESSA 31.12.2010

		Kok o ko hde
		Vuo kratt issa av	Kes kuk ses sa	Myy	nti, Me	Käv ij	ämä ärä, mil j.		City in o mis tam con a
Koh de	Pai kka kun ta	olev a pi -ala nta y hte ä, m ² ens	liike tila a hte ä, m ² y ens	201 0	200 9	201 0	200 9	Vaik s alu utu een *) kas hja asu po	kratt vuo ava pint a-al ² a, m
Pää kau kis eut pun u
Col bus um	He lsin ki	20 90 0	19 20 0	96, 2	96, 1	7, 8	7, 7	95 80 0	20 90 0
Iso Om ena	Esp oo	60 500	48 500	23 6, 8	224 0 ,	8, 8	8, 2	148 00 0	60 500
i ¹⁾, ² ⁾ Esp tor oon	Esp oo	23 70 0	11 90 0	12, 5	22, 7	6*) 1,	2, 9	5 8 0 00	17 20 0
Hei kint ori	Esp oo	9 5 00	7 000	19, 8	20, 2	1, 9	2, 0	138 70 0	5 80 0
Lip laiv pu a	Esp oo	18 500	16 40 0	90, 4	7 2, 4	4, 2	3, 7	45 30 0	18 500
Iso i my yr	Van taa	14 80 0	8 8 00	22, 6	27, 7	2, 0	2, 2	5 4 1 00	10 90 0
My i yrm ann	Van taa	42 000	32 000	155 2 ,	158 5 ,	7, 8	7, 1	97 60 0	40 500
Tik kur i ³⁾	Van taa	15 20 0	8 0 00	30, 8	30, 7	3, 1	2, 9	133 70 0	10 60 0
Mu u S i uom
Jyv äsk esk us	Jyv äsk lä y	12 000	7 60 0	21, 5	22, 1	4, 4	4, 2	141 70 0	5 80 0
For ²⁾ um	Jyv äsk lä y	22 000	19 000	5 1, 3	65, 2	6, 0	6, 9	142 20 0	16 500
Trio	Lah ti	48 90 0	34 60 0	77 3 ,	7 3, 5	6, 4	6, 4	123 90 0	45 70 0
Iso Kris tiin a	Lap nta pee nra	19 80 0	14 100	48, 4	46, 4	2, 1	2, 0	5 8 0 00	19 500
Gal leri a	Oul u	4 2 00	2 6 00	6, 8	7, 1	0, 9	0, 9	188 30 0	3 5 00
Iso Kar hu	Po ri	14 80 0	12 30 0	35, 2	33, 9	3, 3	3, 2	111 00 0	14 80 0
Kos kike sku s	Tam per e	30 40 0	24 90 0	115 7 ,	115 6 ,	5, 8	5, 5	342 00 0	27 70 0
Tul lint ori	Tam per e	23 500	9 0 00	15, 8	15, 9	2, 3	2, 8	133 00 0	10 000
Duo ⁴⁾	Tam per e	13 500	11 90 0	5 2, 4	5 3, 1	4, 0	3, 9	38 500	13 000
Sam kes kus po	Ro iem i van	13 70 0	7 80 0	17, 1	17, 4	2, 3	2, 3	5 3 9 00	13 70 0
Tor ike sku s	Sei oki näj	11 500	7 100	18, 4	17, 5	1, 3	1, 3	117 60 0	11 500
Kos kika ra	Val kea kos ki	10 40 0	10 000	33, 7	34, 0	2, 1	2, 1	19 90 0	80 0 5
Val tar i	Ko la uvo	7 60 0	6 4 00	4*) 4,	0*) 4,	0, 5	0, 5	31 30 0	7 60 0
Linj ⁴⁾ uri	Sal o	10 500	8 1 00	35, 7	34, 8	3, 0	2, 7	40 20 0	9 2 00
Yht sä een		44 7 9 00	327 20 0	1 1 97, 9	1 1 92, 9	81, 5	81, 5	-	38 9 2 00

1) Pinta-ala sisältää Espoon Asemakujan ja Asematorin 2) Kehityshanke 3) Pinta-ala ei sisällä Asematie 3:a eikä Kassataloa 4) Vuoden 2009 myynnit tarkistett u *) Arvio

teeksi kumppanuussopimuksen, jonka perusteella Cityconin Suomen kauppapaikkojen siivous, vartiointi, kiinteistötekniset palvelut ja jätehuollon operatiiviset toiminnot on keskitett y ISS Palveluille. Aiemmin vastaavia tehtäviä hoiti 48 eri yritystä.

ISS-kumppanuussopimuksen tavoitt eena on parantaa ja harmonisoida näiden palveluiden tasoa kauppakeskuksissa. Citycon tilaa ISS:ltä sovitt ua laatutasoa, ei yksitt äisiä työsuoritt eita. Tavoitt eena ovat myös kustannussäästöt. Kumppanuussopimuksen malli kannustaa ISS:ää tehokkuuteen, he ovat koulutt aneet esimerkiksi monipalvelutyöntekijöitä, jotka voivat siirtyä joustavasti eri tehtäviin sen mukaan, mihin on kulloinkin tarvett a.

Näkymät Suomessa

Kauppapaikkajohtamisen kehitystyö jatkuu voimakkaasti myös vuonna 2011. Cityconin tavoitt eena on vahvistaa Suomessa markkinajohtajan asemaansa. Kasvua haetaan erityisesti olemassa olevien kauppakeskusten kehitt ämisen kautt a, mutt a yhtiö on kiinnostunut myös hankkimaan uusia kauppapaikkoja.

Kauppakeskuksen rooli kulutt ajan elämässä

Kauppakeskuksilla on erilaisia rooleja kulutt ajien elämässä. Citycon on ryhmitellyt kauppakeskuksensa tämän perusteella ja hyödyntää ryhmis- sä muun muassa yhteisiä markkinoinnin ja johtamisen menetelmiä. Tämä luo tehokkuutt a ja synergiaa. Toimintamallia laajennetaan Suomesta muihin liiketoimintayksiköihin lähitulevaisuudessa. Kauppakeskus Isolla Omenalla on useita paikalliskeskuksen piirteitä. Isolla Omenalla on kuitenkin laajempi vaikutusalue ja syvempi tarjooma muihin Cityconin paikalliskeskuksiin verratt una.

	Ke ku ko h ka j isp i to ta t s s en am a	Pa ka l l ke ku ks i is t s e	Su ku j j i t uv an ar en m p p an
	Fo Ga l ler He k ia • i in i to rum • r Iso Ka hu Iso Kr Jy ke ku is t i ina äs r • v s s • Ko k ke ku Sa ke ku i s s s mp o s s To ke ku Tr i io r s s •	Co lum bu Du Ko k ka i s • o • s ra L la My ip iva i p u • y rm an n T k ku Va l i i • i tar r	Es Iso i • i nto p oo r my y r L Tu l l in j i • in to i ur r
Ro l i o i hm ist en l äm äss ä e	Ka k kiv dän ka in ä s j tar j up ung sy y o oaa , hop lun kev ai sie täm ätö ntä tt ä s p ey	Ym l lee lä hei äri stö p n nen ko ko hee de dy ei tt ä j ä. n ta n ty p er rp y	Kiir hm eis i ise en n huo lta arj en mo
Om ina isu det u	Vii hte l lisy e y s. Ene kui än tt ä mm sy vy y n laa j arj uutt a t oo ma ssa So hen luu ii ai p g n.	Laa ltt ä j ei vä mä tt ä vä, ta rj a, v aan sy oo ma Ju l kis lve lut et p a	Mu kat No t on. p ea. Raj oit ett u ta rj oo ma Ko kti ko ko. mp a
Ma i lma a , j oss a l i i ku mm e	Va ka. ai p aa- So line kan käy sia min a n ssa en.	Pe hee ki j h la. a j r n a r u	Arj rut iini t. en
	SK US TA OH TA AM ISP AIK KO KE N K JEN LII KE PIN TA -AL A T OIM IAL OIT TA IN 31. 12. 20 10	PA IKA SK ES ST LLI KU EN LII KE PIN TA -AL A T OIM IAL OIT TA IN 31. 12. 20 10	SU AN AR PA JUV JEN KU MP NIE N LII KE PIN TA -AL A T OIM IAL OIT TA IN 31. 12. 20 10

	• K 11 % ahv ilat ja r avi lat nto • K ja s 9 % ter aun eus vey • M eri koi sliik kee t 6 % uut • P alv elu 6 % t ja toi mis tot • Puk n 3 5 % eut ine um • P at 6 % äiv itt ä ista var • Tav talo t 5 % ara • Vap aik kod ikke et 2 2 % in t aa- a, arv	• K 6 % ahv ilat ja r avi lat nto • K ja s 5 % ter aun eus vey • M eri koi sliik kee t 2 % uut • P alv elu 7 % t ja toi mis tot • Puk n 1 4 % eut ine um • P at 2 7 % äiv itt ä ista var • Tav talo t 24 % ara • Vap aik kod ikke et 1 5 % in t aa- a, arv	• K 5 % ahv ilat ja r avi lat nto • K ja s 7 % ter aun eus vey • M eri koi sliik kee t 2 % uut • P alv elu 15 % t ja toi mis tot • Puk n 9 % eut ine um • P at 2 5 % äiv itt ä ista var • Tav talo t 19 % ara • Vap aik kod ikke et 1 8 % in t aa- a, arv

Citycon Ruotsissa

Citycon on keskitt ynyt voimakkaasti pää- kaupunki Tukholman ja Göteborgin alueille, missä Citycon omistaa seitsemän kauppakeskusta ja kuusi muuta liikekiinteistöä. Näiden lisäksi yhtiö omistaa Uumajassa kauppakeskuksen ja yhden muun liikekiinteistön. Citycon on Ruotsissa yhdeksänneksi suurin kauppakeskustoimija (lähde: Fastighetsvärlden, 2009).

Vuosi oli selkeästi edellisvuott a virkeämpi. Vuokrausmarkkinoiden tilanne on lähellä normaalitilannett a ja tilojen kysyntä selvästi edellisvuotista vilkkaampaa. Useat kansainväliset ketjut ovat nyt aktiivisia Ruotsin markkinoilla. Tämä tuo markkinoille uusia ja kiinnostavia liikkeitä, ja toisaalta lisää liiketilojen kysyntää. Taantuman jälkeisestä tilanteesta kertoo kuitenkin se, ett ä vuokrausneuvott elut vievät edelleen aiempaa pidemmän ajan. Vuokralaiset ovat kriitt isiä sijoitt umispaikkapäätösten suhteen ja kokevat neuvott eluasemansa vahvaksi.

Rahoitusmarkkinat ovat kireämmät eikä uuden liiketoiminnan aloitt amiseen ole helppo löytää rahoitusta. Tämä hidastaa erityisesti uusia yritt äjiä, ja vaikeutt aa osin myös jo toiminnassa olevien yritysten liiketoiminnan laajentamissuunnitelmia.

Vuosi 2010

Tärkein tavoite Ruotsissa oli lokakuussa 2009 avatun Liljeholmstorget Gallerian toiminnan vakiinnutt aminen. Tässä edistytt iin; kauppakeskuksen myynti ja kävijämäärät nousivat syksyn aikana jopa enemmän kuin oli ennakoitu. Erityisesti viereisen joukkoliikenneterminaalin läpi kulkevat matkusta jat on tavoitett u hyvin. Liljeholmstorgetin tarjontaa on joudutt u muok-

kaamaan ensimmäisen toimintavuoden aikana jon kun verran. Tärkeitä uusia vuokralaisia ovat muun muassa kodinelektroniikka- ja pienrautaketju Clas Ohlson ja muotiketju Indiska, joka avasi koko vuo den ainoan uuden Ruotsin liikkeensä Liljeholmstor getissa. Ravintolamaailmaa on kehitett y, ja nyt tar jolla on houkutt elevampia vaihtoehtoja. Muutosten jälkeen Liljeholmstorgetiin on tullut enemmän

KAUPPAKESKUSTEN VUOKRATUOTOT TOIMI-ALOITTAIN 31.12.2010 VOIMASSAOLEVAN VUOKRASOPIMUSKANNAN MUKAAN

RUOTSI, VIISI SUURINTA VUOKRALAISTA

Osu uok ratu us v voim aole kras opim ass van vuo	ista 31 .12 .20 10 oto % usk uka ann an m an,
ICA	11, 2 %
Axf ood	4, 4 %
Coo p	3, 3 %
Sto ckh olm s Lä ns L and stin g	3, 0 %
Sys bol tem t age	2, 5 %
5 s hte inta ä uur y ens	24, 4 %

CITYCONIN KAUPPAKESKUKSET JA SUURIMMAT MUUT KAUPPAPAIKAT RUOTSISSA 31.12.2010

	Kok o ko hde
		Vuo kratt issa av olev -ala nta	Kes kuk ses sa liike tila	Myy	Me nti,	Käv	mil ij ämä ärä, j.		City in o mis tam con a kratt
Koh de	Pai kka kun ta	a pi y hte ² ä, m ens	a hte ² ä, m ens y	201 0	200 9 (**	201 0	200 9	Vaik s alu utu een kas hja (* asu po	vuo ava a-al ² pint a, m
Tuk hol lue ma n a
Åke rsb a C ent erg rum	Öst erå ker	27 500	23 40 0	60, 5	5 6, 3	4, 4	4, 1	37 000	27 500
Åke n C nta ent rmy rum	Hä lby sse	8 5 00	6 6 00	26, 9(*	26, 1(*	1, 2(*	1, 2(*	32 000	8 5 00
Jak obs ber Cen tru gs m	Jär fäll a	60 70 0	27 40 0	7 6, 3	7 2, 3	5, 3	5, 3	82 80 0	60 70 0
Fru äng en C ent rum	Tuk hol ma	14 60 0	6 6 00	27, 6(*	26, 6(*	-	-	33 40 0	14 60 0
Lilj eho lms tor t ge	Tuk hol ma	41 000	27 60 0	105 8 ,	22, 2	8, 1	1, 7	150 00 0	41 000
ba C Tum ent rum	Bo tky rka	31 40 0	13 70 0	44, 6	42, 3	3, 6	3, 4	8 6 00 5	31 40 0
Uum aja
Str öm ilen p	Uu maj a	27 000	23 60 0	106 8 ,	105 4 ,	4, 1(*	4, 0(*	109 80 0	27 000
Göt ebo in a lue rg
Ste Tor nun gs g	Ste nd nun gsu	36 40 0	17 60 0	5 9, 9	57 9 ,	3, 3	3, 2	7 4 0 00	36 40 0
Yht sä een		247 10 0	146 50 0	5 08, 4	40 9, 1	30, 0	23, 0	-	247 10 0

*) Arvio **) Vuoden 2009 myynnit tarkistett u ja esitett y muunnett una vuoden 2010 valuutt akurssiin

RUOTSI, AVAINLUVUT

	201 0	200 9
Bru kra Me tt o tuo tot vuo ,	49, 8	39, 3
Liik ihto Me eva ,	5 2, 8	41, 0
Nett uok Me rat uot ot, ov	28, 7	23, 2
t/- Nett kiin oito iot sijo itus teis töje tap ov p n
uks a kä Me ost est ään arv yp arv oon ,	22, 8	19, 6 -
Liik itt o Me evo ,	46, 7	0, 3
Bru Me tt o inve sto inn it,	5 0, 6	95, 9
Sijo kiin n kä Me itus teis töje ä ar yp vo,	668 6 ,	5 48, 8
Nett % ot uott o-	4, 8	4, 7
Nett %, tail uke lpo iset ot uott o- ver
koh tee t	6, 4	6, 5

Citycon Ruotsissa

myös lounasasiakkaita läheiseltä Marievikin toimistoalueelta.

Suuri osa Liljeholmstorgetin asiakaskunnasta tulee lähialueelta, ja lähiseudun asukkaat ovatkin löytäneet keskuksen eritt äin hyvin. Lisäkasvun potentiaali ovat hieman kauempana asuvat, autolla liikkuvat perheet. Liljeholmstorgetin markkinointiin panostetaan edelleen voimakkaasti, mutt a kauppakeskus on vakiinnutt anut asemansa Tukholman markkinoilla.

Toinen merkitt ävä ponnistus Ruotsissa oli suur-Tukholman alueella sijaitsevan Åkersberga Centrumin uudistus- ja laajennushankkeen ensimmäisen vaiheen valmistuminen. Laajennusosa avatt iin lokakuussa, ja uudistett u vanha osa avataan huhtikuussa 2011 (lisää sivulla 22). Laajennusosan ankkurivuokralaisia ovat ICA Kvantum ja muotiketju KappAhl. Uudistett avassa osassa on vahva muotipainotus, ja sinne sijoitt uu muun muassa Esprit, MQ, H&M ja kirjasto.

Ruotsissa toteutett iin vuoden aikana konsernirakenteen muutos, jossa osa tytäryhtiöistä fuusioitiin keskenään. Tavoitt eena oli selkeytt ää ja yksinkertaistaa yhtiörakennett a, muutoksilla ei ollut henkilöstö- tai tulosvaikutuksia. Sulautuneet tytäryhtiöt on esitett y tilinpäätöksen sivulla 42.

Näkymät Ruotsissa

Ruotsin kauppakeskusmarkkinoiden tilanteen odotetaan pysyvän vakaana. Cityconin kauppakeskuksissa on ollut vähän vuokralaisten konkursseja, myöskään heikosta kannatt avuudesta johtuvia vuokranalennuspyyntöjä ei juuri ole. Vuokratasot ja tilojen kysyntä ovat pysyneet vakaina.

Ruotsissa divestoitiin reilut 340 asuntoa, ja asuntojen myyntiä aiotaan jatkaa, kun sopivia ostajia ja myynnin mahdollisuuksia tulee eteen. Ruotsin asuntomarkkinoilla on hyvä kysyntätilanne, joten edellytykset myynneille ovat hyvät. Aktiivisia myyntitoimia tehdään varsinkin niissä kohteissa, joihin ei liity kehityshankkeita.

Cityconin kaikki kauppakeskukset mukana Earth Hour –kampanjassa

Earth Hour on WWF:n järjestämä maailmanlaajuinen ilmasto- kampanja, jossa ihmiset ympäri maapalloa sammutt avat va- lonsa tunniksi samana päivänä. Earth Hour innostaa ihmisiä ilmastotoimiin ja viestii päätt äjille, ett ä ilmastokriisi on torjutt ava. Valojen sammutt aminen symboloi yhteistä huolta ilmastonmuutoksen kiihtymisestä.

Vuoden 2010 Earth Hour järjestett iin 27. maaliskuuta ja kaikki Cityconin 33 kauppakeskusta Suomessa, Ruotsissa ja Baltiassa osallistuivat kampanjaan. Citycon vähensi kauppakeskustensa valaistusta Earth Hour -tunnin aikana muun muassa mainosvaloja sammuttamalla. Kampanjan toteutus vaihteli hieman kauppakeskuksitt ain, jott a kussakin kohteessa voitiin taata yleinen turvallisuus.

Citycon Baltiassa

Citycon omistaa Baltiassa kolme kauppakeskus- ta: Virossa Tallinnan suurimman kauppakeskuk- sen Rocca al Maren ja pienemmän Magistralin. Liett uassa, Vilnassa Citycon omistaa arjen lähipalveluita tarjoavan Mandarinaksen. Citycon on noin 25 prosentin markkinaosuudellaan Tallinnan kauppakeskusliiketoiminnan markkinajohtaja. Citycon on lisäksi Virossa ainoa vähitt äiskaupan kiinteistöjen omistamiseen erikoistunut kiinteistösijoitusyhtiö.

Talouden taantuma koett elee edelleen kaikkia Baltian maita, mutt a ensimmäisiä merkkejä talouden kääntymisestä on jo näkyvissä erityisesti Virossa. Maan tyött ömyysluvut taitt uivat laskuun syksyllä (lähde: Statistics Estonia). Viro liitt yi vuoden 2011 alussa euro-alueeseen, ja tämän odotetaan piristävän maan taloutt a selvästi sekä lisäävän kansalaisten ostovoimaa

laajennushankkeen kolmannen vaiheen. Nyt kauppakeskuksen uudistus- ja laajennushanke on valmis ja Rocca al Mare on vakiinnutt anut asemansa Tallinnan kauppakeskusmarkkinoilla. Rocca al Marelle myönnett iin helmikuussa Baltian ensimmäinen LEED-ympäristösertifi kaatt i, joka oli hopeatasoinen (aiheesta lisää sivulla 43).

Rocca al Mare on toiminut avaamisestaan saakka lähes täyteen vuokratt una. Vuokralaisvaihdoksia on tapahtunut jonkun verran, mutt a kauppakeskuksen kaupallinen konsepti on toiminut eritt äin hyvin. Tilapäisiä vuokranalennuksia on myönnett y lähinnä hyville, paikallisille vuokralaisille, joita on halutt u autt aa taantuman yli. Rocca al Marea on lisäksi markkinoitu voimakkaasti sekä perinteisin ett ä erilaisin tapahtumamarkkinoinnin keinoin. Kampanjat ovat tuott aneet tulosta, Rocca al Mare valitt iin syksyllä 2010 puolueett omassa tutkimuksessa Tallinnan asiakasystävällisimmäksi kauppakeskukseksi (Tallinn Technical University, 2010).

Ankkurivuokralaisena toimii suomalainen hypermarket-ketju Prisma. Rocca al Maressa on myös useiden kansainvälisten ketjujen Viron ensimmäinen myymälä. Esimerkiksi Marks & Spencer on jo ehtinyt laajentaa ja tuoda myymälänsä yhteyteen deli-konseptinsa. Tänä vuonna Rocca al Maressa ovat avanneet myös Mango, Lindex ja Euronicselektroniikkaketjun Tallinnan suurin liike. Rocca al Maressa on lisäksi Tallinnan ensimmäinen kauppakeskuksen sisällä oleva yhtenäinen ravintolamaailma, jonka myös kauppakeskuksen asiakkaat ovat löytäneet eritt äin hyvin. Kauppakeskuksessa on lisäksi iso kenkäkaupan keskitt ymä.

Rocca al Maressa paikallisen ostovoiman tilapäistä laskua on loiventanut Suomesta tulevien matkustajien tuoma piristysruiske. Kauppakeskusta on markkinoitu Tallinnan lisäksi Suomessa, ja erityisesti Suomesta saapuville risteilymatkustajille. Laivaterminaalista järjestetään ilmainen bussikuljetus Rocca al Mareen. Matkustajat ovat löytäneet palvelun ja itse kauppakeskuksen hyvin.

KAUPPAKESKUSTEN VUOKRATUOTOT TOIMIALOITTAIN 31.12.2010 VOIMASSAOLEVAN VUOKRASOPIMUSKANNAN MUKAAN

BALTIA, VIISI SUURINTA VUOKRALAISTA

voim aole ass	Osu uok ista 31 .12 .20 10 ratu oto us v kras opim usk uka % van vuo ann an m an,
S-r ä ( ) hm Pris y ma	13, 1 %
( i) ICA Rim	7, 2 %
Sto ckm ann	4, 5 %
Kau bam Gro aja up	3, 2 %
Bal tma n	2, 4 %
5 s inta hte ä uur ens y	30, 4 %

Vuosi 2010

Citycon avasi vuoden 2009 keväällä toisen ja saman vuoden lopussa Rocca al Maren uudistus- ja

CITYCONIN KAUPPAKESKUKSET JA SUURIMMAT MUUT KAUPPAPAIKAT BALTIASSA 31.12.2010

	Kok o ko hde
		Vuo kratt issa av olev a pi -ala nta	Kes kuk ses sa liike tila a	Myy	nti, Me		Käv ij ämä ärä, mil j.		City in o mis tam con a kratt vuo ava
Koh de	Pai kka kun ta	y hte ä, m ² ens	hte ä, m ² y ens	201 0	**) 200 9	201 0	200 9	Vaik s alu utu een (* kas hja asu po	pint a-al ² a, m
Vir o
Roc l M ca a are	Tal linn a	5 3 3 00	5 2 9 00	113 3 ,	92, 5	6, 4	5, 4	34 0 0 00	5 3 3 00
Ma al istr g	Tal linn a	9 5 00	9 4 00	15, 9	17, 9	3, 1	3, 3	64 000	9 5 00
Lie tt u a
Ma nda rina s	Vil na	8 0 00	7 90 0	17, 1	18, 4	2, 3	2, 4	5 0 0 00	8 0 00
Yht sä een		7 0 8 00	7 0 2 00	146 3 ,	128 8 ,	11, 8	11, 1	-	7 0 8 00

*) Arvio **) Sisältäen arvonlisäveron

BALTIA, AVAINLUVUT

	201 0	200 9
Bru kra Me tt o tuo tot vuo ,	13, 9	12, 0
Liik ihto Me eva ,	16, 7	14, 0
Nett uok Me rat uot ot, ov	11, 8	9, 8
t/- Nett kiin oito tap iot sijo itus teis töje ov p n
uks a kä ään Me ost est arv yp arv oon ,	3, 5	12, 7 -
/- Liik Me itt o io, tap evo p	14, 1	3, 8 -
Bru inve inn it, Me tt o sto	6, 0	13, 9
Sijo kiin n kä Me itus teis töje ä ar yp vo,	166 1 ,	156 6 ,
% Nett ot uott o-	7, 5	6, 4
Nett %, tail uke lpo ko hte ot uott iset et o- ver	8, 7	8, 2

Noin joka kymmenes asiakas on suomalainen, ja suomalaisten asiakkaiden osuus kauppakeskuksen myynnistä on noin 15 prosentt ia.

Baltian muilla keskuksilla, Tallinnan Magistralilla ja Vilnan Mandarinaksella, on molemmilla vakaa asema lähipalveluita tarjoavina keskuksina. Molemmissa on ankkurivuokralaisena päivitt äistavarakauppa Rimi. Kummastakin löytyy myös pankki ja Baltiassa eritt äin tärkeä lähipalvelu posti, jonka kautt a maksetaan muun muassa eläkkeet. Paikalliskeskuksen tarjonta toimii hyvin myös taantumassa, koska ostovoiman taitt uminen ei iske päivitt äisasiointiin yhtä voimakkaasti kuin erikoistavarakauppaan. Magistralia ja Mandarinasta on vahvistett u tänä vuonna erityisesti palveluiden osalta, Magistralin ravintolatarjontaa on monipuolistett u ja Mandarinaksessa muotiliikkeitä on korvatt u erilaisilla arkea helpott avilla palveluilla.

Näkymät Baltiassa

Näytt ää siltä, ett ä Baltian maista Viro kärsi taantumasta hieman Liett uaa ja Latviaa lievemmin, ja se myös nousee muita nopeammin takaisin kasvuuralle. Kauppakeskuskehitt ämisen markkinat ovat kaikissa Baltian maissa hyvin hiljaiset. Erityisesti Liett uassa kauppakeskusmarkkinoilla on selvää ylitarjontaa, ja osa juuri ennen taantumaa avatuista isoista muotipainott eisista keskuksista kärsii vakavista vajaakäytt öongelmista. Myös Tallinnassa kauppakeskusmarkkinat ovat melko täynnä, syksyllä avatt iin vielä Kristiine-keskuksen laajennus. Uusia isoja hankkeita ei odoteta tästä syystä nähtävän, vaikka suhdannetilanne paranisikin.

Baltian maiden pääkaupungeissa ei ole kuitenkaan vielä nähty mitt avia kauppakeskuskiinteistöjen pakkomyyntejä, sillä vahvat rahoitt ajapankit eivät ole halunneet ryhtyä niihin. Myyntiin tulleet keskukset ovat olleet pääosin eritt äin riskipitoisia kohteita.

Kauppakeskusten kehitt äminen ja uusien vuokralaisten löytäminen on edelleen työlästä. Yrittäjien on vaikea saada Baltian maissa rahoitusta liiketoiminnan aloitt amiseen, ja tämä hidastaa erityisesti franchise-periaatt eella toimivien ketjujen aloitt amista ja kasvua.

Cityconilla on Baltiassa edelleen kasvustrategia, joka voi toteutua ostamalla uusia tai laajentamalla jo omistuksessa olevia keskuksia. Mielenkiinto kohdistuu pääkaupunkeihin, myös Latvian pääkaupunki Riikaan. Citycon suunnitt elee käynnistävänsä Magistralissa noin 3 000 neliömetrin suuruisen laajennuksen keväällä 2011. Myös Rocca al Maressa on vielä kaavallinen mahdollisuus noin 4 000 neliömetrin suuruiseen laajennukseen. Cityconin vahvuutena on Baltian kauppakeskusmarkkinoiden syvällinen tuntemus. Myyntiin mahdollisesti tulevat kohteet ja markkinoiden kilpailutilanne tunnetaan hyvin kaikissa kolmessa pääkaupungissa.

Rocca al Maressa järjestett iin "Paristonvaihtopäivä"

Kauppakeskus Rocca al Maressa Tallinnassa järjestett iin toukokuussa "Pa- ristonvaihtopäivä", jonka tavoitt eena oli kannustaa ihmisiä kierrätt ämään käytett yjä paristoja. Tempaus onnistui hyvin, sillä päivän aikana saatiin kerätt yä talteen noin 10 000 käytett yä paristoa. Paristot ovat ongelmajätett ä väärin käsiteltyinä, ja näin ne saatiin turvallisesti kierrätykseen.

Tapahtumapäivä oli suositt u myös Rocca al Maren vuokralaisten keskuudessa. Lisäksi monet paikalliset ympäristöviranomaiset osallistuivat tapahtumaan. Niinpä tarjolla oli myös muun muassa kierrätysneuvontaa ja ympäristöaiheinen kierrätystesti. Kauppakeskuksen yritykset osallistuivat tempaukseen markkinoimalla erilaisia ympäristöystävällisiä tuott eita.

Kuntosali löytyy yhä useammin kauppakeskuksesta

Hyvinvointi ja terveys ovat kasvavia toimialoja, useissa kauppakeskuksissa toimii nykyään muun muassa kuntosalikeskus. Sats-kuntokeskus toimii Espoon Isossa Omenassa ja Tukholman Liljeholmstorgetissa.

Ympäristövastuu

YMPÄRISTÖVASTUUN STRATEGISET TAVOITTEET

Tavoitt eet

Tulokset

	dell e 20 10 vuo	201 0
Ilm ast uut onm os
Kas vih eka hen ääs töje n vä uon asu p n 2 0 p illa täm ine ent tee ros vuo n 202 0 m ode n 2 009 ä vu enn ess tas ost a	2 %	ei s ute tt u aav
Ene ia rg
n (s Ene ian kul kse ähk ö ja utu rg ö) p n 9 läm ien äm ine tilla ent p pro sen n 2 016 ssä ode tee vuo me nne vu n 20 09 tas rratt oon ve un a	1-2 %	säh kö vut ett saa u, läm ö e i p vut ett saa u
Ene hok kuu den iate tam ine rg pa ran n	-	käy nni ssä
Uus käy iutu ian tt ö ön van en erg liitt kais ien uje ott rat oon yv n löy täm ine n	-	käy nni ssä
Ves i
Ved en k ulut uks lent ine en a am n 5 l/ ä/v kes kim lle 3 käv äär in a ij i uos ,	9 l/ 3, käv ij ä	vut ett saa u
Jätt t ee
Väh än 7 5 p in k intä ierr äty ent ros s n ka ake ine ast vutt een saa am upp s kus enk ely j ätt e äsitt ssä ten ote vu en 20 15 ssä me nne	70 %	vut ett saa u
Kaa aik kaj ätt e den top en o suu dott ine n ko kon aisj äte mä ärä pu am s 25 tä e nint ään tt iin tee pro sen vuo n 20 15 ssä me nne	30 %	vut ett saa u
Ma ank äy tt ö ja kes täv än keh ity kse n m	uka ine ken tam n ra	ine n
Kai kki keh han kke itys et t ote ute taa n tölu oki ide äris riaa tus ten tt e ym p pe n kais i est mu	Kai kki 20 10 val mis tun eet han kke rvio itu et a LEE D-k illä rite ere	vut ett saa u
Keh han kke itys ija itse et s vat rak äris tös sä h ien etu enn ssa ym p yv jou kko liike hte ksie n ul uvi lla ott nne y y	100 %	vut ett saa u

Kiinteistöt tuott avat noin 30 prosentt ia maailman kasvi- huonekaasupäästöistä, ja siksi kiinteistö- ja rakennustoi- miala voi merkitt ävästi vaikutt aa päästöjen ehkäisemiseen ja vähentämiseen (lähde: UNEP Common Carbon Metric). Toimialan parhaat keinot kasvihuonekaasupäästöjen vähentämiseen ovat rakennusten energiatehokkuuden parantaminen, energiankulutuksen vähentäminen ja uusiutuvien energiamuotojen osuuden lisääminen kiinteistön energiantuotannossa sekä -hankinnassa.

Rakennetun ympäristön osuus energiasta on 40 prosentt ia, raaka-aineista 30 prosentt ia, vedestä 25 prosenttia, kiinteän jätt een kokonaismäärästä 25 prosentt ia ja maankäytöstä 12 prosentt ia. Rakennett u ympäristö vaikuttaa myös ekosysteemeihin. (Lähde: UNEP Common Carbon Metric)

Miksi Citycon toimii vastuullisesti?

Kestävän kehityksen mukainen toiminta on Cityconin strateginen valinta. Ilmastonmuutoksen ja sen seurausten myötä etenkin energiaan ja päästöihin liitt yvä lainsäädäntö sekä verotus kiristyvät, ja myös materiaalikustannukset kasvavat. Kulutt ajien tietoisuus ekologisuudesta kasvaa ja sekä vuokralaiset ett ä sijoitt ajat odott avat yrityksiltä toimia näiden asioiden suhteen. Myös eri sidosryhmien kiinnostus ja vaatimukset toiminnan läpinäkyvyyteen ovat ohjanneet strategista valintaa. Ympäristö-, terveys- ja turvallisuusasiat ovat nousseet työntekijöiden arvostuksessa korkealle. Kustannustehokkuus ja kilpailuedun saavutt aminen motivoivat kestävän kehityksen mukaiseen liiketoimintaan.

Ympäristöjohtamisen periaatt eet

Cityconin ympäristöjohtamista ohjaa ja tukee strategia, pitkän tähtäimen tavoitt eet ja ympäristöpolitiikka.

Cityconin johto ja henkilöstö ovat sitoutuneet toimimaan yhtiön asett amien ympäristöpäämäärien ja -tavoitt eiden saavutt amiseksi. Citycon noudatt aa seuraavia periaatt eita ympäristöpäämääriensä saavutt amiseksi:

toimii ympäristövastuullisesti kaikissa operatiivisissa toiminnoissaan,
noudatt aa lainsäädäntöä ja varautuu ennalta tuleviin lainsäädäntöuudistuksiin seuraamalla aktiivisesti yhteiskunnan muutoksia,
kehitt ää jatkuvasti ympäristöasioidensa hallintaa, johtamista ja raportointia,
edellytt ää yhteistyökumppaneiltaan toimintaa, joka tukee Cityconin ympäristöpäämäärien toteutumista,
huolehtii siitä, ett ä yhtiön ympäristöpolitiikan linjaukset ovat sidosryhmien saatavilla,
ohjaa henkilöstöään vastuullisuuteen ympäristökysymyksissä koulutuksen ja sisäisen viestinnän avulla.

Green Shopping Centre Management -ohjelma

Yhtiön päämääränä on, ett ä ympäristövastuun toimenpiteet ulottuvat operatiivisen toiminnan alueelle ja integroituvat päivitt äiseen tekemiseen osana yhtiön normaaleja käytäntöjä. Cityconin kehitystyön tuloksena syntyi Green Shopping Centre Management -ohjelma, joka on työkalu kestävän kehityksen mukaisen toiminnan edistämiseen yhtiön kaikissa kauppakeskuksissa. Ohjelman avulla kauppakeskusten johtamista arvioidaan vuositt ain seuraavilla osaalueilla:

energiankulutus ja energiatehokkuus
vedenkulutus
jätehuolto ja kierrätys
kylmäaineet
hankinnat ja yhteistyösopimukset
liikenne
markkinointi ja ulkoinen viestintä

GREEN INDEKSI

PÄÄSTÖJEN (CO2e) JAKAUMA

koulutus ja sisäinen viestintä
seuranta ja raportointi.

Vuoden 2010 tarkastuksen yhteydessä käytiin läpi kauppakeskuskohtaiset ympäristövastuun tulokset ja määriteltiin kullekin kauppakeskukselle yrityksen ympäristövastuun tavoitt eisiin liitt yvä toimenpideohjelma. Green Shopping Centre Management -ohjelman tulosten arviointia varten kehitett iin ns. Green Indeksi, jonka avulla vuoden 2010 tuloksia pystytt iin vertaamaan edellisen vuoden tuloksiin. Keskimääräinen Green Indeksi on parantunut 26 prosentt ia edelliseen vuoteen verratt una.

Päästöt

Cityconin aiheutt ama hiilijalanjälki¹⁾ vuonna 2010 oli yhteensä 64 129 hiilidioksidiekvivalentt itonnia, ja päästöt jakautuivat oheisen taulukon mukaisesti.

Päästöistä suurin osa (98,6 %) aiheutui kiinteistöjen sähkön- ja lämmönkulutuksesta. Päästöjen laskennassa on myös otett u huomioon jätelogistii-

kan, vedenkulutuksen ja Cityconin muun toiminnan aiheutt amat päästöt. Hiilijalanjälki kasvoi 12,6 prosentt ia edelliseen vuoteen verratt una, joten vähentämiseen tähtäävä vuositavoite ei toteutunut pääasiallisesti lämmi tysenergian kulutuksen noususta johtuen.

Hiilidioksidipäästöjen lisäksi olennaisia ilmasto ^päästöjä aiheutuu energiantuotannossa vapautuvista typen ja rikin oksideista, jotka mm. happamoitt avat vesistöjä, hidastavat kasvien kasvua ja syövytt ävät rakennuksia. Cityconin käytt ämän energian osalta happamoitt avien päästöjen on arvioitu olevan yh teensä 249 tuhatt a kiloa rikkidioksidiekvivalentt ia. Sähkönmyyjiltä ei lakisääteisesti vaadita tuotannossa syntyvien typen oksidien tai rikkidioksidipäästöjen il moitt amista, joten päästöt on arvioitu maakohtaisten tuotantoprofi ilien perusteella. Cityconin toiminnan ai heutt aman liikenteen osalta happamoitt avia päästöjä ei laskett u. Cityconin ostaman ydinsähkön tuotannos ta syntyi yhteensä 63 kiloa radioaktiivista jätett ä. Ilmastonmuutos Cityconin keinot ilmastomuutoksen ehkäisyyn ovat: • kauppapaikkojen keskeiset sijainnit ja hyvät joukkoliikenneyhteydet mahdollistavat asiakas- liikenteen aiheutt amien ympäristövaikutusten vähenemisen • kohdekohtaisten energiansäästötoimenpitei- den määritt äminen ja toteutt aminen • energiansäästöön tähtäävän vuokralaisyhteis- työn lisääminen • uusiutuvan energian osuuden kasvatt aminen os- tetusta sähköstä.

TOIMITILOJEN JA MATKUSTAMISEN AIHEUTTAMAT PÄÄSTÖT (CO2e)

PÄÄSTÖJEN LUOKAT²⁰¹⁰ ²⁰⁰⁹

Scope 1, suora 0 0,0 0 0,0 Scope 2, epäsuora 63 255 98,6 56 269 98,8 Scope 3, epäsuora 874 1,4 679 1,2

tnCO2 e % tnCO2 e %

sähkö ja lämmitys • Liikematkustaminen • Työpaikan ja kodin väliset matkat • Paperinkulutus ja postitus

GHG-PROTOKOLLAN LUOKAT¹⁾

PÄÄSTÖJEN JAKAUMA ²⁰¹⁰ ²⁰⁰⁹

	tnC O2 e	%	tnC O2 e	%
Kiin hkö teis töje n sä	20 191	31, 5	20 424	35, 9
Kiin n lä teis töje i mm
kau kok lmä tys ja y	43 03 5	67, 1	35 84 5	62, 9
Toi iloj ähk mit ö ja en s
läm mit ys	29	0, 0	30	0, 1
Kiin teis töje n
ved j äte et	212	0, 3	21 0	0, 4
Kiin teis töje n j ätt e et	67	0, 1	5 8	0, 1
Liik atk ine ust em am n	47 5	0, 7	27 1	0, 5
Ty öpa ika n ja ko din
väl tka iset t ma	117	0, 2	106	0, 2
Mu ut o n to i ma
min tuo tt a t nan ma
ääs töt p	2	0, 0	3	0, 0
Yht sä een	64 129	100 0 ,	56 948	100 0 ,

1) Cityconin hiilijalanjäljen laskennassa noudatetaan Maailman luonnonvarojen tutkimussäätiön (World Resources Institute) ja kestävän kehityksen yritysneuvoston (World Business Council for Sustainable Development) kehitt ämää Greenhouse Gas Protocol -ohjeistusta. *) Vuoden 2009 luvut tarkistett u

CITYCON OYJ | VUOSIKERTOMUS JA VASTUULLISUUSRAPORTTI 2010 39

ENERGIATEHOKKUUSLUOKITUS

96 % Suomen kiinteistökannasta

33 % Ruotsin kiinteistökannasta

100 % Baltian kiinteistökannasta

Energia

Cityconin kiinteistöjen energiankulutus on kokonaan epäsuoraa energiankulutusta eli kiinteistöissä ei ole lämpölaitoksia, joiden käytt ämä poltt oaine raportoidaan suorana energiankulutuksena. Vuonna 2010 Citycon käytt i sähköä yhteensä 104,7 gigawatt ituntia ja lämpöä 170,7 gigawatt ituntia. Käytetyn energian alkuperä käy ilmi oheisesta graafi sta. Primäärienergiaa³⁾ Citycon käytt i yhteensä 1 430 terajoulea.

Energiankulutukseen vaikutt i vuonna 2010 Suomessa sunnuntaiaukioloaikojen lisääntyminen, mikä kasvatt i kiinteistöjen käytt öaikoja. Energiakolmiolla teetetyn tutkimuksen mukaan aukioloaikojen muutoksen vaikutus kauppakeskusten vuosikulutuksiin oli vähäinen, noin 1,5 prosentt ia. Muutoksen vaikutus oli kaksisuuntainen, tammihuhtikuun ja syys-lokakuun kulutuksissa näkyi selkeämpi nousu 1,5–3,5 prosentt ia ja kesäkuukausien kulutuksissa tapahtui puolestaan laskua. Suomen kiinteistöjen sähköenergian kulutus laski aukioloaikojen lisääntymisestä huolimatt a neljä prosentt ia, Ruotsissa se kasvoi yhden prosentin ja Baltiassa neljä prosentt ia.

Energiankulutuksen vähennykselle asetett u 1-2 prosentin vuositavoite toteutui sähköenergian kulutuksen osalta. Poikkeuksellisen kylmä alku- ja loppuvuosi nostivat lämmönkulutusta 21 prosenttia verratt una edelliseen vuoteen. Säänormeeratt u lämmönkulutus nousi vain neljä prosentt ia 121,9 gigawatt ituntiin.

Raportoitu energiankulutus katt aa kaikki Cityconin omistamat kauppakeskukset ja muut

kohteet, joissa Cityconin omistusosuus on vähintään 50 prosentt ia. Tämä vastaa 96 prosentt ia Cityconin omistamasta vuokratt avasta pinta-alasta. Raportoitu sähkönkulutus on rajatt u kiinteistösähköön, johon Citycon voi suoraan vaikutt aa. Kiinteistösähkö pitää sisällään mm. yleisen valaistuksen, ilmanvaihdon ja jäähdytyksen sekä hissien ja liukuportaiden ja kiinteistöteknisten järjestelmien sähkönkulutuksen. Vuokralaisten tiloissa on pääsääntöisesti omat sähkömitt arit.

Energiatehokkuuden parantaminen on haasteellista vanhoissa rakennuksissa, joissa rakennustavat ja rakentamisajankohdan viranomaismääräykset ovat nykyiseen tasoon ja olosuhdevaatimuksiin nähden vaatimatt omia. Uudisrakentamis- ja perus-

SÄHKÖENERGIAN KOKONAISKULUTUS

LÄMPÖENERGIAN KOKONAISKULUTUS

3) Primäärienergian määrä on arvioitu laskemalla sähkön alkuperäjakauma niiden sähköntoimitt ajien kohdalta, jotka sen ovat ilmoitt aneet. Sähkön alkuperä tunnetaan 94 prosentin osalta Cityconin ostamasta sähköstä. Sähkön myyjiltä ei laskentaa suoritett aessa tammikuussa 2011 ollut saatavissa vuoden 2010 ympäristöprofi ilia. Tästä syystä laskennassa on käytett y kunkin yhtiön ilmoitt amaa myydyn sähkön vuoden 2009 ympäristöprofi ilia. Muille pohjoismaisille sähköyhtiöille alkuperäjakauma on arvioitu Nord Pool -pörssisähkön mukaisesti. Baltian osalta primäärienergian alkuperäjakauma perustuu IEA:n maakohtaisiin tilastoihin, joista raportointiajankohtana saatavilla oli vuoden 2008 tiedot.

Lämmön alkuperäjakauma on arvioitu IEA:n maakohtaisten tilastojen perusteella. Primäärienergiakertoimina on käytett y EU:n CHP-direktiivin ja EN 15603 -standardin kertoimia varovaisuuden periaatett a noudatt aen. Fossiilisista lähteistä peräisin olevalle sähkölle on käytett y kivihiilen referenssikerrointa ja lämmölle maakaasun kerrointa. Uusiutuvassa energiassa on IEA-tilastojen perusteella arvioitu Nord Pool -alueen sekä Baltian maiden vesi- ja tuulisähkön osuus uusiutuvasta energiasta. Muun osan uusiutuvasta energiasta on oletett u olevan peräisin biomassasta, jolle on käytett y puun referenssikertoimia. Näin lasketuissa kertoimissa ei ole huomioitu sähkön ja lämmön yhteistuotantoa, joten varovaisuuden periaatett a noudatt aen laskett u primäärienergian kulutus kuvaa maksimia.

*) Vuoden 2009 luvut tarkistett u.

SÄÄNORMEERATTU LÄMMÖNKULUTUS, KAUPPAKESKUKSET

SÄHKÖENERGIAN OMINAISKULUTUS, KAUPPAKESKUKSET

SÄHKÖENERGIAN KOKONAISKULUTUS, VERTAILUKELPOISET KAUPPAKESKUKSET

LÄMPÖENERGIAN OMINAISKULUTUS, KAUPPAKESKUKSET

LÄMPÖENERGIAN KOKONAISKULUTUSVERTAILUKELPOISET KAUPPAKESKUKSET

Kylmäaineet

Päivitt äistavarakaupan ja kiinteistöjen jääh dytys- ja ilmanvaihtolaitt eissa sekä lämpö pumpuissa käytetään kylmäaineita. Cityconin kiinteistöissä sijaitsevien päivitt äistavara-

kauppojen kylmälaitt eet ovat pääsääntöisesti vuokralaisen vastuulla olevia laitt eita. Suomessa CFC-yhdisteiden käytt ö on kiellett yä kylmälaitt eissa. Myös tällä hetkellä CFC-yhdisteitä korvaavien HCFC-yhdisteiden käytt ö kielletään vuoden 2015 alusta alkaen. Haitallisten yhdisteiden tilalle on kehitett y korvaavia aineita tai menetelmiä, jotka ovat turvallisia otsonikerrokselle, eivätkä vaikuta ilmaston lämpenemiseen.

Citycon on perustanut keskitetyn kylmä ainerekisterin, johon listataan kiinteistöjen jäähdytyslaitt eet ja niissä käytetyt kylmäai-

Elektroniikka laitt eet kiertoon

Cityconin omistamassa kauppakeskus Columbuksessa Helsingin Vuosaares- sa järjestett iin toukokuussa sähkö- ja elektroniikkalaitt eiden (SER) sekä metalliromun kierrätyskampanja.

Kaksipäiväisen kampanjan aikana kauppakeskus Columbuksessa saatiin kerätt yä SER- ja metalliromua 2,5 merikontillista. Keräykseen sai tuoda ilmaiseksi kodinkoneita ja muuta metalliromua.

Stena Technoworldin henkilökuntaa oli vastaanott amassa kierrätysmateriaalia molempien päivien aikana ja neuvomassa samalla kierrätysasioissa. Kierrätys toteutett iin ISO 14001 -ympäristöjärjestelmän mukaisesti.

SER-keräys järjestett iin samaan aikaan myös Cityconin omistamassa kauppakeskus IsoKarhussa Porissa.

korjaushankkeissa Citycon pyrkii jatkossa asettamaan energiankulutukselle tavoitt eet, joita valvotaan suunnitt elu- ja rakentamisvaiheessa sekä käytön aikana.

Cityconin Suomessa oleville kiinteistölle laaditaan vuositt ain energiatodistukset. Ruotsin lainsäädäntö edellytt ää energiatodistusten laatimista kymmenen vuoden välein ja kiinteistön myyntiti-

VEDEN KOKONAISKULUTUS

KESKIMÄÄRÄINEN VEDENKULUTUS, KAUPPAKESKUKSET

Poikkeuksellisen lämmin kesä aiheutt i vedenkulutukseen selvän piikin kesä-elokuun aikana, koska hellejakson aikana ilmanvaihdon ja päivitt äistavarakaupan kylmälaitt eiden jäähdytyskapasiteett ia parannett iin sadett amalla lauhdutt imia. Näin ollen veden vuosikulutus nousi 6,8 prosentt ia. Cityconin pitkän tähtäimen vedenkulutuksen tavoitt eeksi on asetett u 3,5 litraa/kävijä/vuosi. Vuonna 2010 kauppakeskusten vedenkulutus kävijää kohti oli keskimäärin 3,9 litraa. Vedenkulutuksen kävijämääräiselle vähennykselle asetett u vuositavoite toteutui.

Jätt eet

Suomen jätelain ensisijaisena tavoitt eena on jätteen synnyn ehkäisy. Syntyneet jätt eet tulee ensisijaisesti kierrätt ää materiaalina ja toissijaisesti hyödyntää energiana. Kierrätykseen kelpaamaton materiaali toimitetaan turvalliseen loppusijoitukseen. Loppusijoitukseen toimitett avasta jätt eestä tuott aja joutuu maksamaan jäteveroa, joka nou-

VEDEN KOKONAISKULUTUS, VERTAILUKELPOISET KAUPPAKESKUKSET

see 10 euroa/tonni sekä vuonna 2011 ett ä 2013. Vuoden 2010 tasoon 30 euroa/tonni verratt una hinnankorotus on 67 prosentt ia. Jäteveron nosto tukee jätemateriaalien ohjaamista hyötykäytt öön.

Ruotsissa jätt eiden poltt olaitokset ovat huo matt avasti yleisempiä ja niihin pystytään toimit-

jäte

JÄTTEIDEN KÄSITTELYTAPA

tamaan jätemateriaaleja selvästi vähemmällä esilajitt elulla, joten Ruotsissa loppusijoitukseen päätyvien jätt eiden osuus on eritt äin pieni.

Baltiassa jätt eiden materiaalikierrätys on selkeästi alhaisemmalla tasolla kuin muissa Cityconin toimintamaissa, mutt a niissäkin materiaalikierrätystä kehitetään koko ajan.

Cityconin kiinteistöissä syntyi jätett ä 13 650 tonnia, josta 12 979 tonnia kerätt iin kauppakeskuksista ja 671 tonnia muista kiinteistöistä. Jätt eiden kierrätysaste oli Cityconin kauppakeskusten osalta 77,1 prosentt ia. Kaatopaikalle menevän jätt een osuus oli 22,5 prosentt ia. Molemmat yhtiön jätt eenkäsitt elylle asett amat pitkän tähtäimen tavoitt eet saavutett iin jo ensimmäisenä vuonna. Kierrätysaste lasketaan kierrätett ävien, poltett avien tai uusiokäytt öön menevien käsiteltyjen jätelajien osuudesta kokonaisjätemäärästä. Kaatopaikkajätett ä ei sisällytetä kierrätett äviin eriin. Vuoden 2009 rapor-

Vesi

Cityconin veden kokonaiskulutus vuonna 2010 oli 569 021 kuutiometriä. Raportoitu vedenkulutus katt aa kaikki Cityconin omistamat kauppakeskukset ja muut kohteet, joissa Cityconin omistusosuus on vähintään 50 prosentt ia. Tämä vastaa 96 prosentt ia Cityconin omistamien kohteiden vuokratt avasta pinta-alasta. Vedenkulutukseen sisältyy kiinteistöyhtiön ja vuokralaisten vedenkulutus. Vuokralaisten vedenkulutus on korkeimmillaan päivitt äistavaraliikkeissä, ravintoloissa ja kahviloissa, parturi-kampaamoissa, pesuloissa sekä autonpesupaikoissa. Kohdekohtaisissa toimenpidesuunnitelmissa tavoitt eena on lisätä vesimitt areita siten, ett ä käytt äjäkohtaista kulutusta voidaan mitata ja seurata. Kiinteistön vedenkulutukseen sisältyy yleisten tilojen, kuten esimerkiksi asiakas-WC-tilojen vedenkulutus, sekä siivoukseen, kiinteistöhuoltoon ja viherkasvien kasteluun käytett ävä vesi.

*) Ilman purkujätett ä työmaan aikaisten jätt eiden 020406080100Åkersberga %78 75 97 KIERRÄTYSASTE

RAKENNUSAIKAISTEN JÄTTEIDEN

kierrätysaste oli 84%. CentrumEspoontori *) Forum

toinnissa kierrätysaste ilmaistiin materiaalikierrätysasteena, jonka laskemisessa ei oteta huomioon poltett avien jätt eiden määrää. Kierrätysasteen laskemistapaa ja sitä koskevia tavoitt eita muutett iin vastaamaan toimialan yleistä käytäntöä.

JÄTTEIDEN KOKONAISMÄÄRÄ JA KIERRÄTYSASTE VERTAILUKELPOISET KAUPPAKESKUKSET

Cityconin kiinteistöjen jätehuolto ja lajitt elu on järjestett y maakohtaisen jätelainsäädännön ja paikallisten muiden määräysten edellytt ämällä tavalla. Raportoitu jätemäärä katt aa kaikki Cityconin omistamat kauppakeskukset ja muut kohteet, joissa Cityconin omistusosuus on vähintään 50 prosentt ia. Raportoitu jätemäärä vastaa 89 prosentt ia Cityconin omistamien kohteiden vuokratt avasta pinta-alasta. Kiinteistöt, joissa jätt een käsitt ely on vuokralaisen vastuulla, on rajatt u raportoinnin ulkopuolelle, koska näistä jätemääristä ei ole tietoa.

Cityconin rakennushankkeiden osalta lasketaan rakennusaikaisen jätt een kierrätysaste.

JÄTEMÄÄRÄT, KAUPPAKESKUKSET

		201 0	200	9*)
Jäte laj it	tn	%	tn	%
Kaa aik kaj äte top	2 9 17, 0	22, 5	2 8 92, 3	25, 7
Ene iaj äte rg	3 5 40, 2	27, 3	2 5 97, 6	23, 0
Bio j äte	1 5 56, 5	12, 0	1 3 56, 7	12, 0
Pap eri	444 5 ,	3, 4	44 8 5,	4, 0
Pah vi	3 6 79, 2	28, 3	3 3 03, 5	29, 3
Mu ovi	44, 8	0, 3	65, 5	0, 6
Las i	378 4 ,	2, 9	28 3, 6	2, 5
Me tall i	128 4 ,	1, 0	123 1 ,	1, 1
Ong elm aj äte	3, 2	0, 0	28, 5	0, 3
Mu usio ut u
käy tet t j ätt e et y	23 6, 5	1, 8	124 6 ,	1, 1
Mu eka lais ut s et
j ätt e et	5 0, 8	0, 4	5 4, 0	0, 5
Yht sä een	12 979 4 ,	100 0 ,	11 27 2 5,	100 0 ,

*) Vuoden 2009 luvut päivitett y.

Maankäytt ö ja kestävän kehityksen mukainen rakentaminen

Kiinteistökehityshankkeiden suunnitt elussa ja toteutuksessa voidaan oleellisesti vähentää ympäristövaikutuksia. Ympäristö sertifi ointijärjestelmien periaatt eiden noudatt aminen hankkeiden toteutt amisessa edesautt aa kestävää kehitystä. Tunnetuimpia kansainvälisiä ympäristösertifi ointijärjestelmiä ovat Yhdysvalloista peräisin oleva LEED (Leadership in Energy and Environmental Design) ja Euroopassa laajasti käytett y BREEAM (The Building Research Establishment Environmental Assessment Method).

Kaikki Cityconin kolme LEED-pilott ihankett a ovat saaneet LEED-sertifi kaatin. Kauppakeskus Trion peruskorjaushanke Lahdessa saavutt i Pohjoismaiden ensimmäisen LEED-sertifi kaatin kesäkuussa 2009. Kauppakeskus Rocca al Maren laajennus- ja peruskorjaushankkeelle Tallinnassa myönnett iin helmikuussa 2010 hopeatasoinen LEED-sertifi kaatt i. Tukholmassa sijaitsevan kauppakeskus Liljeholmstorgetin uudishanke saavutt i korkeimman, platinatason sertifi kaatin maaliskuussa 2010.

Citycon toteutt aa kaikki kehityshankkeensa ympäristöluokitusten periaatt eiden mukaisesti. Vuoden 2010 aikana ulkopuolinen arvioija teki LEED-esiarvioinnin Espoontorin ja Forumin kehityshankkeiden, Kirkkonummen Aseman Ostarin uudistushankkeen sekä Myllypuron Ostarin uudishankkeen ja Åkersberga Centrumin laajennushankkeen osalta. Yhtiön rakenteilla oleva kauppakeskus Vantaan Martinlaaksossa on rekisteröity LEEDluokituksen hakemiseen. Hankkeessa tavoitellaan kultatason LEED-sertifi kaatt ia.

Luonnon monimuotoisuus

Maankäytt öön ja rakentamiseen liitt yy uhka luonnon monimuotoisuuden eli biodiversiteetin heikkenemisestä, ja siksi Citycon pyrkii vältt ämään rakennushankkeita rakentamatt omilla alueilla, joissa maankäytön muutos voisi häiritä luonnon monimuotoisuutt a ja ekosysteemien toimintaa. Kaikki Cityconin kauppakeskukset sijaitsevat rakennetussa ympäristössä.

Kaavoituksen ja suurten hankkeiden yhteydessä tehdään yleensä ympäristövaikutusten arviointi, mikä sisältää luonnon monimuotoisuuden säilymisen arvioinnin. Niissä kohteissa, joissa YVA-menettelyä ei lakisääteisesti edellytetä, Citycon tekee tapauskohtaisesti päätöksen laajemman oman arvioinnin tekemisestä. Kauppakeskusten sijainti valmiiksi rakennetussa ympäristössä ja hyvät joukkoliikenneyhteydet vähentävät ympäristövaikutuksia sekä uhkia biodiversiteetin heikkenemiselle.

Cityconin kiinteistöt eivät sijaitse suojelluilla maa-alueilla. Kauppakeskus Rocca al Mare sijaitsee suojelualueen vieressä.

Sosiaalinen vastuu

Henkilöstöjohtaminen Cityconissa perus- tuu henkilöstöstrategiaan. Strategiassa määritellään ne periaatt eet, joiden mukaan henkilöstöä johdetaan ja joilla henkilöstön työssä onnistumista tuetaan. Yhtiön tavoitt eena on olla alan asiantuntijoiden arvostama työnantaja, joka onnistuu säilytt ämään työntekijänsä motivoituneina ja houkutt elemaan myös uusia osaajia joukkoonsa. Kuten aikaisempinakin vuosina, myös kuluneena vuonna Citycon oli aktiivinen rekrytoija ja henkilöstön määrä kasvoi 129:ään (119). Vuoden lopussa Suomessa työskenteli 84, Ruotsissa 37 ja Virossa seitsemän cityconlaista ja Liett uassa yksi.

Yksi Cityconin henkilöstöstrategian perusajatuksia on tarjota kehitysmahdollisuuksia yhtiön palveluksessa oleville työntekijöille. Citycon onkin kasvanut kooltaan sellaiseksi, ett ä se pystyy tarjoamaan sisäisiä siirtymisiä tehtävästä toiseen. Lisäksi vapautuvat tai perustett avat työtehtävät laitetaan aina ensin myös sisäiseen hakuun. Talon ulkopuolelta Citycon palkkaa tyypillisesti jo pidempään työelämässä toimineita asiantuntijoita. Kuluneena vuonna tarjoutui mahdollisuuksia rekrytoida myös työuransa ensimmäisiä askeleitaan ott avia työntekijöitä.

Työsuhteet Cityconissa ovat yleisimmin kokoaikaisia ja vakituisia. Vuonna 2010 määräaikaisten työsuhteiden määrää kasvatt ivat lisääntyneet perhevapaat, kun sijaistehtäviin palkatt iin aiempia vuosia enemmän työntekijöitä. Vuoden lopussa vakituisessa työsuhteessa oli 122 työntekijää ja määräaikaisessa työsuhteessa seitsemän työntekijää. Kaikki Cityconin työsuhteet olivat kokoaikaisia.

Kuluneena vuonna Cityconissa tehtiin yhteensä 29 uutt a työsopimusta, sisältäen myös lyhyemmät harjoitt elijatyösuhteet. Citycon on alallaan säilyttänyt kiinnostavan työnantajan maineen, mikä näkyy hyvinä hakemusmäärinä avoimissa hauissa ja tasaisena avoimien hakemusten virtana. Cityconin palveluksesta poistui kuluneena vuonna 13 henkilöä vakituisesta työsuhteesta.

Monipuolinen asiantuntijaorganisaatio

Cityconin tyyppisessä asiantuntijaorganisaatiossa on tavallista, ett ä henkilöstö ei ole varsinaisesti järjestäytynyt työntekijäosapuolena, vaikka tämä täysin hyväksytt yä työnantajan puolelta onkin. Henkilöstö kuuluu useimmiten oman opinto- ja osaamistaustansa mukaiseen ammatt ijärjestöön. Suomessa työntekijä- ja työnantajapuolen säännönmukainen yhteistoiminta tapahtuu tarvitt aessa kokoon kutsutt avassa yhteistoimintaryhmässä, johon kuuluu kuusi työntekijäjäsentä ja kaksi työnantajapuolen edustajaa. Työntekijäjäsenet valitaan vaalilla kahdeksi vuodeksi kerrallaan. Ryhmän kä siteltäväksi kuuluvat mm. tasa-arvosuunnitelman laatiminen, henkilöstösuunnitelmat, koulutusta voitt eet, uudet ohjeet, politiikat ja prosessit ja muut mahdolliset yhteistoimintalain edellytt ämät tai koko henkilöstöä koskevat aiheet. Mikäli ky seessä on yhtä henkilöä tai tiett yä henkilöstöryh mää koskett ava aihe, keskustelu käydään kyseessä olevan henkilön tai vastaavasti henkilöstöryhmän ja työnantajapuolen edustajien välillä. Mahdollisissa toimintojen uudelleenjärjestelytilanteissa Citycon noudatt aa kunkin maan paikallista lainsäädäntöä. Kuluneena vuonna, kuten aiempinakin vuosina, tä män tyyppiset tilanteet ovat liitt yneet lähinnä or ganisaatiomuutoksiin. Henkilöstön vähentämiseen liitt yviä neuvott eluita Cityconissa ei ole käyty. Cityconin pääasiallisessa toimintamaassa Suo-

messa toimii työsuojelutoimikunta, jonka toiminta katt aa suomalaiset työntekijät ja asiasta riippuen

• Konsernihallinto 21,7 %

Jokaista yksilöä arvostetaan riippumatt a sukupuolesta, elämänkatsomuksesta, iästä tai vastaavasta syystä lähtökohtana yksilön oikeudenmukainen kohtelu. (Citycon Code of Conduct)

myös muut toimintamaat. Työsuojelutoimikunnassa on neljä työntekijäjäsentä, yksi työnantajapuolen edustaja ja työterveydenhuollosta vastaava yhteyshenkilö asiantuntijajäsenenä. Kuluneena vuonna käsiteltiin mm. turvallisuuteen ja ensiapuvalmiuteen liitt yviä aiheita sekä varhaisen tuen mallia työkunnon ylläpitämisessä. Pienemmissä toimintamaissa paikallinen johto tekee työsuojeluun liitt yvät linjaukset.

Cityconin työntekijät tekevät pääasiassa fyysisesti kevytt ä toimistotyötä, jolloin työterveyden ylläpidon pääpaino on ennalta ehkäisevässä toiminnassa, esimerkiksi onnistuneessa työergonomiassa. Citycon tarjoaa työntekijöilleen katt avasti myös muita työterveydenhuollon palveluita. Sairauspoissaolopäiviä kertyi vuoden aikana yhteensä 296 päivää eli 2,4 päivää työntekijää kohden. Poissaoloprosentt i oli siten 1,2 ¹⁾. Vuoden aikana satt ui kolme työtapaturmaa, joista kaksi työmatkalla ja yksi varsinaisissa työtehtävissä.

HENKILÖSTÖMÄÄRÄ

• Suomen liiketoiminnot 41,9 %HENKILÖSTÖ LIIKETOIMINTA-ALUEITTAIN• Vakituinen 94,6 %HENKILÖSTÖ SOPIMUSTYYPIN MUKAAN

• Ruotsin liiketoiminnot 28,7 %• Baltian liiketoiminnot 7,8 %• Määräaikainen 5,4 %

SUKUPUOLIJAKAUMA

suunnitelma. Kuluneena vuonna 92,6 prosentt ia työntekijöistä kävi kehityskeskustelun esimiehensä kanssa vuoden aikana vähintään kerran ja 48,4 prosentt ia kahdesti.

Henkilöstötutkimus mitt aa työtyytyväisyytt ä

Cityconissa kehitetään toimintaa myös henkilöstötutkimuksissa esiin tulleiden aiheiden perusteella. Kuluneena vuonna niin yhteistyökumppani kuin tutkimuksen toteutusajankohtakin muutt uivat, ja tutkimus toteutett iin nyt ensimmäisen kerran keväällä. Tuloksia kuultiin kevään Citycon-päivässä, mikä toimi samalla pohjustuksena tulosten jatkotyöstölle. Esimiehet Suomessa ja Ruotsissa saivat valmennusta tätä varten.

Kevään henkilöstötutkimuksen vastausprosentt i oli 88,2. Kokonaistyötyytyväisyytt ä kuvaava indeksi oli 63,2, johtamista kuvaava indeksi 71,2 ja työntekijöiden sitoutuneisuusindeksi 72,3. Nämä kuuluvat niihin mitt areihin, joita seurataan tule-

HENKILÖSTÖRYHMÄ-JAKAUMA

• Päälliköt 51,9 %• Muut työntekijät 28,7 %

SUKUPUOLEN MUKAAN

HENKILÖSTÖRYHMÄJAKAUMA

ei ole saatavissa tilastoitua tietoa.

neena vuonna hyvää palautett a.

kallisesti toimintamaitt ain. Päivän aikana jaetaan tietoa ja kokemuksia talon sisäisesti sekä kuullaan ulkopuolisia puheenvuoroja toimialaan tai ajankohtaisiin aiheisiin liitt yen. Päivät keräsivät myös kulu-

Cityconissa yksi olennainen tavoitt eiden mukaisen toiminnan ja osaamisen johtamisen työkalu on kehityskeskustelu. Keskustelussa annetaan palautett a menneestä kaudesta, asetetaan tavoitt eita tulevalle kaudelle ja räätälöidään henkilökohtainen tulevan kauden ja pidemmän aikavälin kehitt ymis-

TYÖSUHTEEN KESTO

1) Poissaoloprosentt i = Sairauspoissaolopäivät (1.1.-31.12.) X100 % Teoreett inen säännöllinen työaika päivinä (1.1.-31.12.) 2) Koulutuspäivien lukumäärä per henkilö =

Koulutuspäivien lukumäärä (1.1.-31.12.) Henkilöstön määrä keskimäärin (1.1.-31.12.)

Jatkuvaan koulutt autumiseen ja kehitt ymiseen kannustetaan

Citycon yhdistää monen eri osaamisalueen asiantuntijoita. Keskeisiä osaamisalueita ovat mm. rahoitus- ja kiinteistötransaktiot, kauppapaikkajohtaminen sekä kiinteistöjen kehitt äminen. Asiantuntijoiden osaamista pyritään kasvatt amaan erityisesti tukemalla pidempikestoista itsensä kehitt ämistä esimerkiksi syventävien tai jatko-opintojen muodossa. Myös osaamisen päivitt ämiseen tähtääviin kurssimuotoisiin koulutuksiin ja sisäisiin valmennuksiin suhtaudutaan myönteisesti.

Koulutusta suunnitellaan myös henkilöstöryhmitt äin. Kuluneena vuonna esimerkiksi kauppakeskuksissa työskentelevät henkilöt osallistuivat heille räätälöityyn turvallisuus- ja kriisinhallintavalmennukseen. Jatkuvana koulutuksena Cityconissa tarjotaan kielitaitoa ylläpitävää tai sovellusosaamista kasvatt avaa koulutusta. Vuonna 2010 cityconlaisille kertyi yhteensä 437 koko työpäivän

yhdistykset. Keräyksellä Citycon halusi viestitt ää, ett ä käytt ökelpoista tavaraa ei kannata heitt ää pois. Se, mikä ei enää sovi omaan käytt öön, voi olla jollekin toiselle aarre. Tapahtumalla kerätt iin yli 60 000 ehjää ja turvallista lelua. Lelut lahjoitett iin vinakin vuosina, kun työ jatkuu nyt valitun henkilös- tötutkimussovelluksen pohjalta. Koko konsernin tasolla parhaita arvosanoja tut- kimuksessa saivat Cityconin varmuus työnantajana sekä luott amus yrityksen tulevaisuuteen. Lisäksi työntekijät arvostavat haastavia ja mielenkiintoi- sia työtehtäviään. Kritiikkiä annett iin työvälineis- tä, mikä liitt yi lähinnä yhtiön Ruotsin toimintojen IT-tukipalvelujen toimivuuteen. Lisäksi kritisoitiin työsuoritusten arviointia ja asiantuntijatyön stres- saavuutt a. Kritiikkiä tuli myös siitä, ett ä asiantunti- jatyötehtävissä jokainen hoitaa useimmiten omaa erityistehtäväaluett aan ja apua tai sijaista ei ole aina helppo järjestää. Vastauksissa oli luonnollisesti runsaasti vaihtelua maitt ain ja yksiköitt äin, ja siksi tulosten jatkotyöstö tapahtui kussakin yksikössä erikseen. Konsernin johtoryhmä käsitt eli henkilös- tötutkimuksen tuloksia koko konsernin tasolla ja kokosi yhteen eri yksiköiden työn tulokset.

Tasa-arvo työyhteisössä

Syrjinnän estämiseksi yhtiössä on tasa-arvosuunnitelma, joka katt aa koko johdon, esimiehet ja muun henkilöstön kaikissa Cityconin toimipisteissä. Tasa-arvosuunnitelma sisältää välineitä syrjinnän havaitsemiseen ja toimintaohjeet mahdollisiin syrjintätilanteisiin. Suunnitelmaan sisältyviä maakohtaisia toimenpideosioita päivitetään vuositt ain yhdessä henkilöstön edustajien kanssa. Vuoden aikana Cityconissa ei tullut esille syrjintätapauksia.

Kahden vuoden välein koko konsernissa toteutetaan tasa-arvokartoitus, jolla kerätään palautett a tasa-arvotyön onnistumisesta. Ensimmäisen

kerran kysely toteutett iin vuonna 2009. Yhtiön tasa-arvosuunnitelma on luett avissa intranetissä ja se esitellään kaikille uusille työntekijöille osana perehdytystä.

Henkilöstö saa vapaasti osallistua ammatt iyhdistysten toimintaan. Citycon on asiantuntijaorganisaatio, eikä se kuulu mihinkään työnantajaliitt oon. Citycon ei pidä kirjaa henkilöstönsä ammatt iyhdistysjäsenyyksistä, mutt a henkilöstön koulutustaustojen ja työtehtävien monimuotoisuuden vuoksi yhdistymisvapautt a ei pidetä riskinä.

Cityconissa ei vuoden aikana ollut työsuhteessa alle 18-vuotiaita, vaikka lainsäädäntö tämän tietyin edellytyksin sallisikin. Suomessa monet yritykset tukevat nuorten työhön tutustumista valtakunnallisen TET-harjoitt elun kautt a, sillä tietyn ikäisten alle 18-vuotiaiden koululaisten opiskeluun kuuluu työelämään tutustumisjakso. Cityconin kauppakeskuksissa on ollut joitakin työelämään tutustujia viikon harjoitt elujaksoissa. Harjoitt elutehtäviin on kuulunut muun muassa blogin kirjoitt amista kauppakeskuksen verkkosivuille. Citycon vastustaa pakkotyövoiman käytt öä ja sillä on kaikkien työntekijöidensä kanssa lainmukainen työsopimus.

Turvallisuus kauppakeskuksissa

Asiakkaiden ja henkilökunnan turvallisuudesta kauppakeskuksissa vastaavat palvelukumppanin koulutetut vartijat ja järjestyksenvalvojat. Kaikissa yhtiön toimintamaissa vartijat käyvät läpi ammattiin oikeutt avan koulutuksen, joka pitää sisällään muun muassa erilaisten riskitilanteiden käsitt elyä ja vähemmistöryhmien kohtaamista.

Citycon koulutt i vuoden aikana omia työntekijöitään kauppakeskusten turvallisuuteen ja kriisiviestintään liitt yvissä asioissa. Suomessa kaikille kauppakeskuspäälliköille ja kiinteistöpäälliköille järjestett iin kahden työpäivän mitt ainen koulutus. Ensimmäinen päivä keskitt yi turvallisuusasioihin, ja mukana oli myös ensiaputaitojen ja tulipalon alkusammutuksen harjoitt elua. Toisena päivänä harjoiteltiin kriisiviestintää haastatt eluharjoitusten ja kriisisimulaatioiden avulla.

Ruotsin organisaatiossa järjestett iin vuoden aikana kaksi mediakoulutuspäivää, joihin kuului myös kriisiviestinnän harjoitt elua. Samalla päivitett iin turvallisuusohjeita. Näihin koulutuksiin osallistuivat kaikki Ruotsin organisaation johtohenkilöt ja kaikki kauppakeskus-, markkinointi- sekä kiinteistökehityspäälliköt.

Kriisiviestintä- ja turvallisuuskoulutus toteutetaan myös Baltian organisaatiossa. Kriisiviestintäkoulutus jatkuu lisäksi konsernin johdolle suunnatulla osiolla vuonna 2011. Myös koko konsernin kriisiviestintäohjeistus päivitetään.

Paikallisyhteisö on tärkeä

Citycon haluaa tarjota lähialueen asukkaille monipuolisia palveluita, minkä vuoksi kauppakeskusten vuokralaisina on myös muita kuin kaupallisia toimijoita. Julkishallinnon palvelupisteet, kirjastot, terveysasemat, kotihoidon yksiköt ja jopa kappeli täydentävät kauppakeskusten palvelutarjontaa.

Cityconin kauppakeskukset sijaitsevat olemassa olevassa yhdyskuntarakenteessa lähellä ihmisiä ja ihmisvirtoja. Osa keskuksista sijaitsee ydinkeskustoissa ja osa paikalliskeskuksissa. Julkisilla liikennevälineillä tavoitt aa paikalliskeskuksissa sijaitsevat kauppakeskukset, jotka kahta kauppa keskusta lukuun ott amatt a sijaitsevat joko olemas-

sa olevan tai tulevan raideyhteyden äärellä. Osalla Cityconin kauppakeskuksista ja niiden ympäristöistä on kultt uurihistoriallisia ja raken nusperinteeseen liitt yviä arvoja. Vantaan Martin laaksossa Citycon dokumentoi valokuvin vanhan ostoskeskuksen alueen kaupunkimiljöön ja itse keskuksen interiöörin ennen kuin vanha ostoskeskus purett iin sen tilalle rakennett avan uuden kaup pakeskuksen alta. Kauppakeskus Strömpilenistä Uumajassa julkaistiin rakennuksen kaunista arkki-

tehtuuria ja historiaa käsitt elevä esite. Kauppakeskusten arjessa otetaan huomioon paikalliset toimijat kuten esimerkiksi asukasyh distykset ja vapaaehtoisjärjestöt, joiden kanssa tehdään paikallista yhteistyötä, jonka muodot vaihtelevat kauppakeskuskohtaisesti. Paikalliset toimijat otetaan huomioon myös kehityshankkei-

den suunnitt elu- ja toteutusvaiheessa. Citycon toteutt i valtakunnallisen lelukeräyksen 17 kauppakeskuksessaan ympäri Suomen. Keräys toteutett iin nyt kolmatt a kertaa ja vuoden 2010 keräyksessä kumppanina olivat lasten ja lapsi perheiden hyvinvointia edistävä kansalaisjärjestö Mannerheimin Lastensuojeluliitt o ja sen paikallis-

mm. päiväkoteihin, lastenkoteihin, sairaaloihin sekä vähävaraisille perheille. Pieni osa leluista matkasi myös ulkomaisiin kohteisiin vapaaehtoisyhdistyksen, Suomen Idäntyön, kanavien kautt a.

Ruotsissa kauppakeskus Strömpilen kerää nallekarhuja lähetett äväksi Itä-Euroopan orpokoteihin. Vuositt ain noin 4 000 lelukarhua on löytänyt nallekarhukeräyksen kautt a uuden omistajan.

Korruptioriski pieni ja hallitt u

Suomi ja Ruotsi ovat maailman neljänneksi vähiten korruptoituneita maita. Suurempi korruption vaara on Baltian maissa: Viro on sijalla 26 ja Liett ua sijalla 46. (Lähde: Global Corruption Barometer 2010, Transparency International) Korruptiota ei ole havaitt u asiakas- tai kumppanuussuhteissa eivätkä ulkopuoliset tahot ole olleet asiasta Cityconiin yhteydessä, minkä vuoksi korruptioriskin systemaattista käsitt elyä ei ole koett u tarpeelliseksi yhtiön riskienhallinnassa.

Lahjontaan ja muihin korruption muotoihin Cityconissa suhtaudutaan yksiselitt eisen kielteisesti. Koko henkilökunnan katt ava matkustus- ja edustussääntö määritt elee sopivan edustamisen ja työmatkustamisen pelisäännöt. Matka- ja edustuskulut hyväksytetään aina esimiehellä ja niistä jää dokumentaatio yhtiön matka- ja kululaskujärjestelmään. Matkustus- ja edustussääntö on henkilöstön luett avissa intranetissä ja se on osa koko henkilöstön perehdytysaineistoa.

Citycon ei tukenut poliitt isten puolueiden toimintaa tai osallistunut poliitt isten puolueiden vaalikampanjatilaisuuksien järjestämiseen vuoden aikana. Citycon sallii esimerkiksi poliitt isten puolueiden kunnallis-, eduskunta-, presidentin- ja europarla mentt ivaalikampanjatilaisuudet kauppakeskuksis saan, mutt a tilojen käytöstä peritään vuokraa yhti ön normaalin vuokrauskäytännön mukaisesti.

Asiakastyytyväisyys

Yhtiö toteutt aa Suomessa vaikutusalue- ja kävijä tutkimuksia noin kahden vuoden välein tutkimusohjelmansa mukaisesti. Vaikutusaluetutkimuksilla on selvitett y kauppakeskuksen tunnett uutt a ja alu een asukkaiden mielipiteitä kauppakeskuksesta. Kävijätutkimuksilla on puolestaan selvitett y kaup pakeskuksen nykyisten asiakkaiden tyytyväisyyt-

tä kauppakeskukseen. Vuonna 2010 Suomessa toteutett iin vaikutusaluetutkimus kauppakeskus Trion alueella. Kauppakeskus Trio mainitt iin spon- taanisti ylivoimaisesti useiten, kun kysytt iin mie- leen tulevaa kauppakeskusta. Trio oli myös selvästi alueen asioiduin kauppakeskus. Riippumaton ulkopuolinen tutkimuslaitos mitt a- si viidessä Cityconin kauppakeskuksessa Ruotsis- sa asiakkaiden ja vuokralaisten tyytyväisyytt ä. NKI eli Nöjd Kund Index mitt aa kokonaisarvosanalla kä- vijöiden tyytyväisyytt ä kauppakeskusta kohtaan. Vuokralaisten tyytyväisyytt ä mitatt iin NBI eli Nöjd Butiks Index –indeksillä. Tutkimukseen osallistui 25 kauppakeskusta. Kulutt ajatutkimuksen mukaan Cityconin kauppakeskusten vahvuuksia ovat pysä- köintimahdollisuudet, turvallisuus ja saavutett a-

Paikalliset asukkaat mukaan

Myllypuron Ostarin peruskivenmuuraustilaisuuteen kut sutt iin lehti-ilmoitt elulla mukaan myös paikalliset asukkaat, joista noin 300 osallistui juhlallisuuksiin. Tilaisuuden catering palveluiden toimitt ajaksi valitt iin paikallinen vapaaehtoisyhdis tys Myllypuron Martat.

Matinkylän tulevan metrokeskuksen lähialueiden asukkaille järjestett iin tiedotustilaisuus ja asukaskysely, jossa kartoitett iin heidän toiveitaan tulevaa metro- ja kauppakeskuskokonaisuutt a kohtaan. vuus. Kehitysehdotukset kohdistuivat ravintoloi- den ja kahviloiden tarjonnan monipuolistamiseen sekä kauppakeskusten yleisilmeen parantamiseen. Vuokralaistutkimuksen (NBI) mukaan keskusten vahvuuksia ovat yleinen turvallisuus, huoltomies- ten tavoitett avuus, paikallisuus ja jätt eiden kier- rätys sekä ympäristökysymykset. Kehitysehdo- tukset kohdistuivat kauppakeskusten yleisilmeen parantamiseen, markkinoinnin tehostamiseen ja vuokralaisyhteistyön syventämiseen. Asiakaspalautt een keräämistapoja kehitetään Kaikkien kauppakeskusten verkkosivuilta löytyvät kauppakeskusjohdon yhteystiedot asiakaspalautet- ta varten. Suomessa kauppakeskusten verkkosivuil- la on myös mahdollisuus antaa palautett a sähköi- sellä lomakkeella. Palautt eet luetaan säännöllisesti ja palautt eenantajaan ollaan yhteydessä hänen sitä halutessaan. Citycon-tason asiakaspalautt eeseen löytyy lomake yhtiön verkkosivuilta. Osa kauppa- keskuksista on myös mukana sosiaalisessa medias- sa kuten Facebookissa tai Twitt erissä. Iso Omena rekrytoi Facebookista kymmenen hengen asiakaspaneelin, joka kokoontui vuoden aikana viisi kertaa. Paneelia ohjaa Aalto-yliopiston tutkijaryhmä. Paneelin tavoitt eena on miett iä asia- kaslähtöisesti Ison Omenan palveluvalikoimaa, kauppakeskuksen toimivuutt a ja muita asiakas- viihtyvyyteen vaikutt avia tekijöitä. Paneeli jatkuu vuodelle 2011, jolloin Iso Omena saa käytt öönsä ryhmän ideoimat kehitysehdotukset. Yhtenä ta- voitt eena on pilotoida uutt a, asiakkaita hyödyn- tävää teknologiaa kuten mobiilipalveluja. Isossa

Omenassa on pilott ikäytössä digitaalinen infokioski, jonka kautt a asiakkaat voivat etsiä tietoa kauppakeskuksen liikkeistä ja antaa myös palautett a.

Cityconin markkinointiviestintä on lakien ja hyvien tapojen mukaista. Citycon kohdistaa markkinointinsa sekä vuokralais- ett ä kulutt aja-asiakkaille.

Tunnustuspalkintoja ja tutkimuksia

Iso Omena ominaisuustekijöiltään pääkaupunkiseudun kolmanneksi paras kauppakeskus

Taloustutkimus Oy:n Suomessa tekemän Pääkaupunkiseudun kauppakeskukset 2010 –tutkimuksen mukaan Iso Omena on ominaisuustekijöiltään kolmanneksi paras kauppakeskus.

Rocca al Mare Viron asiakasystävällisin kauppakeskus

Rocca al Mare Tallinnassa valitt iin Viron asiakasystävällisimmäksi kauppakeskukseksi Tallinnan teknillisen yliopiston tutkimuksessa, joka perustui 1 400 henkilön haastatt eluihin. Tutkimuksessa vastaajia pyydett iin nimeämään yrityksiä, joita he olisivat valmiita suositt elemaan ystävilleen tai tutt avilleen.

Forumin Iloisesta rempasta vuoden keskisuomalainen markkinointiteko

Jyväskylän Forumin reilun kymmenen kuukautt a kestänyt remontt i äänestett iin vuoden keskisuomalaiseksi markkinointiteoksi. Suomen Markkinointiliiton, sanomalehti Keskisuomalaisen ja Jykes Oy:n järjestämässä kilpailussa Iloinen remppa sai 40 prosentt ia yleisöäänestyksen äänistä. Palkinnon perusteluissa kiitett iin Forumia ja Cityconia siitä, ett ä remontt i onnistutt iin brändäämään iloiseksi ja myönteiseksi asiaksi. Huomio kiinnitt yi kauppakeskuksen uudistamiseen, ei mahdollisiin remontin aikaisiin haitt oihin. Remontt ia käytett iin myös taitavasti markkinoinnin apuna, ja näin asiakkaiden mielikuva Forumista pysyi myönteisenä koko remontin ajan.

Muovikassiton kauppakeskus Strömpilen

Ruotsin Uumajassa sijaitseva kauppakeskus Strömpilen oli ensimmäinen ruotsalainen kauppakeskus, jossa kaikki erikoistavaraliikkeet lopett ivat ilmaisten muovipussien jakamisen asiakkaille. Kampanja on käynnissä jo kolmatt a vuott a ja se on saanut paljon positiivista palautett a asiakkailta ja medialta. Asiakastyytyväisyystutkimuksessa Strömpilen sai Ruotsin kauppakeskuksista parhaan arvosanan ympäristöystävällisyydessä (Centrumbarometern 2010).

Cityconin vuosikertomus ja yhteiskuntavastuuraportt i palkitt iin

EPRA valitsi Cityconin vuoden 2009 vuosikertomuksen ja yhteiskuntavastuuraportin yhdeksi toimialan parhaista. EPRA arvioi vuositt ain 80 eurooppalaisen, pörssinoteeratun kiinteistöyhtiön vuosikertomukset ja niiden tilinpäätösosuudet ja palkitsee niiden parhaimmiston. Vuonna 2010 kahdeksalle yhtiölle myönnett iin kultatason tunnustuspalkinto. Cityconin vuosikertomus oli yksi näistä kahdeksasta, parhaimmaksi arvioiduista raportista.

Koskikeskuksen K18-kampanja

Cityconin omistama kauppa- keskus Koskikeskus Tampe- reella lähti ensimmäisten joukossa mukaan K18-kampanjaan, jonka tavoitt eena on suojella alaikäisiä alkoholin ja tupakan haitallisilta vaikutuksilta. K18-kampanjassa liikkeiden henkilökunta kiinnitt ää aiempaakin enemmän huomiota henkilöllisyystodistusten kysymiseen ja papereiden aitouteen sekä yritt ää tunnistaa mahdollisia alkoholi- ja tupakkatuott eiden välitt äjiä.

K18-kampanja on kehitett y R ^a h ^a - ^a ^u ^t ^o ^m ^a ^a ^t ^t i y h d i ^s ^t y k ^s ^e ⁿ tuella alun perin Iisalmessa. Pirkanmaalla kampanjaa ovat olleet vauhditt amassa muun muassa tamperelaiset vanhempainyhdistykset. K18-kampanja on saanut yritt äjien keskuudessa myönteisen vastaanoton.

Koskikeskuksessa kampanjaan osallistuivat kaikki alkoholi- ja tupakkatuott eita myyvät liikkeet.

Riskit ja riskienhallinta

Cityconissa on käytössä kokonaisvaltainen riskienhallintaohjelma ERM (Enterprise Risk Management). Riskienhallinnan tavoitteena on varmistaa Cityconin liiketoiminnallisten tavoitt eiden saavutt aminen. Onnistunut riskienhallinta tunnistaa keskeiset riskit, arvioi luotett avasti niiden toteutumisen vaikutusta ennen riskien realisoitumista ja käynnistää ennaltaehkäiseviä toimenpiteitä, joiden tarkoituksena on alentaa tunnistetun riskin toteutumisen todennäköisyytt ä ja vaikutusta. Vuoden 2010 aikana toteutetussa viimeisimmässä, vuott a 2011 koskeneessa riskikartoituksessa arvioitiin myös Cityconin liiketoimintaan vaikutt avia keskeisiä ilmastonmuutoksen ja kestävän kehityksen riskejä. Ilmastomuutoksen riskejä on käsitelty vuosikertomuksen ja vastuullisuusraportin sivulla 51.

Cityconin ERM on prosessi, joka huomioi riskienhallinnan tavoitt eet ja yhtiön riskinott ohalukkuuden. Sen tehtävänä on tuott aa ylimmän johdon ja hallituksen käytt öön ajantasaista ja yhdenmukaista tietoa strategisia sekä vuosisuunnitelman tavoitt eita uhkaavista riskeistä.

Seuraavassa on kuvatt u merkitt ävimmät riskit, jotka toteutuessaan voisivat vaarantaa Cityconin tavoitt eiden saavutt amisen. Riskienhallintaa Cityconissa on käsitelty myös oheisen tilinpäätöksen sivuilla 35-37.

Sijoituskiinteistöjen käyvän arvon kehitt yminen epävarmassa talousympäristössä

pailutilanne. Sijoituskiinteistöjen arvon kehitykseen liitt yy edelleen tavallista suurempaa epävarmuutt a, joka johtuu haasteellisesta taloustilanteesta ja rahoi tusmarkkinoilla jatkuneesta epävarmuudesta yh tiön kaikilla liiketoiminta-alueilla. Tyött ömyys luvut ovat lisäksi edelleen korkealla Baltian maissa, eikä tyött ömyys ole vielä alentunut selvästi Suomessa tai Ruotsissakaan. Kaiken kaikkiaan tyött ömyys on pysytellyt yhä kor keammalla kuin ennen talouskriisiä. Sijoituskiinteistöjen arvot laskivat ta-

louskriisin seurauksena vuosina 2008 ja 2009, ja Citycon kirjasi näinä vuosina käyvän arvon tappioita sijoituskiinteistöjen arvon alentumisesta. Vuoden 2009 aikana kiinteistömarkkinoiden kaupankäyn tiaktiivisuus pysyi alhaisella tasolla ja vuonna 2010 kaupankäyntiaktiviteett i pysyi edelleen piristymi sestä huolimatt a verraten maltillisena varsinkin Suomessa ja Virossa. Vuoden 2010 aikana sijoi tuskiinteistöjen arvot alkoivat kuitenkin nousta ja Citycon kirjasi käyvän arvon voitt oa yhteensä 50,8 miljoonaa euroa. Sijoituskiinteistöjen käyvän arvon muutokset vaikutt avat yhtiön tilikauden tulokseen, mutt a niillä ei ole välitöntä kassavirtavaikutusta. Sijoituskiinteistöjen käyvän arvon arvioinnissa pääsääntöisesti käytett ävän kymmenen vuoden kassavirtamallissa keskeisimpiä muutt ujia ovat kiinteistösijoitt ajien tuott ovaatimus, vuokratuo tot, vajaakäytt ö ja hoitokulut. Sijoituskiinteistöjen käyvän arvon muutosherkkyytt ä, eli riskiä, voidaan testata muutt amalla näitä keskeisiä muutt ujia yksi kerrallaan. Oheisen herkkyysanalyysin lähtöarvona on käytett y ulkopuolisen arvioijan määritt ämää si- joituskiinteistöjen käypää arvoa 31.12.2010, joka oli 2 361,1 miljoonaa euroa. Herkkyysanalyysin mukaan sijoituskiinteistöjen käypä arvo muutt uisi seuraavalla tavalla eri muutosten seurauksena: Tuott ovaatimukseen yhtiö ei pysty itse vai- kutt amaan, mutt a muihin käyvän arvon muutt ujiin Citycon pyrkii vaikutt amaan aktiivisella kauppa- keskusjohtamisella, joka on Cityconin liiketoimin- nan kulmakiviä. Kauppakeskusten kannatt avuutt a pyritään optimoimaan toteutt amalla koko liiketoi- mintaprosessi omien työntekijöiden avulla. Vuokratuott ojen kasvatt aminen, vajaakäytön alentaminen ja liiketilojen kysynnän kehitys Vuokratt avien tilojen kysyntään, vajaakäytt öön ja vuokratasoon vaikutt avat olennaisesti talouden suhdannevaihtelut ja taloudellinen kehitys. Epä- onnistuminen vuokratuott ojen kasvatt amisessa ja vajaakäytön pienentämisessä on yksi yhtiön keskeisimmistä lähiajan riskeistä. Talouskasvu hidastui kaikilla yhtiön liiketoiminta-alueilla sel- västi vuodesta 2008 alkaen. Vuonna 2010 ylei- nen talousympäristö muutt ui positiivisemmaksi, mutt a liiketilojen kysyntä ei vielä merkitt ävästi lisääntynyt, minkä seurauksena tilojen vuokraami- nen oli edelleen haasteellista ja markkinavuokrat kehitt yivät maltillisesti ja paikoitellen myös las- kivat. Taloudellisen epävarmuuden pitkitt yminen saatt aa vähentää liiketilojen kysyntää, heikentää vuokralaisten vuokranmaksukykyä, rajoitt aa vuokrankorotusmahdollisuuksia ja lisätä kiin- teistöjen vajaakäytt öastett a. Vuonna 2010 Cityconin omistamien liike- tilojen vajaakäytt ö pysyi vakaana ja vertailu- kelpoisten kohteiden vuokrat laskivat vain 0,3 prosentt ia. Mikäli talouskasvu liiketoiminta- alueille ei voimistu, vajaakäytön pienentäminen tai nykyisen vajaakäytt ötason ylläpitäminen ja vuok- ratuott ojen kasvatt aminen voi olemassa olevissa kohteissa olla haasteellista. Yhtiö on joutunut jatkamaan tietyille vuokralaisille annett uja vuok- ranalennuksia, joiden yhteenlaskett u määrä vuon- na 2010 oli 3,0 miljoonaa euroa. Paineita yhtiön liiketoiminnan kannatt avuudel- le asett aa lisäksi myös se, ett ä vuokratuott ojen kasvunäkymien ollessa vaikeat, hallinnon kustan- nukset ja kiinteistöjen ylläpidon kulut saatt avat kuitenkin kasvaa. Kiinteistökehitysprojektien vuokraamiseen ja kustannuksiin liitt yvät riskit Cityconin strategian keskeinen osa on olemassa olevien kiinteistöjen kehitt äminen vastaamaan pa- remmin vuokralaisten tarpeita. Kehitysprojektien • Tuott ovaatimus +5 % ^¼ Käypä arvo 2 254,0 miljoonaa euroa • Vuokratuotot +5 % ^¼ Käypä arvo 2 529,9 miljoonaa euroa • Vajaakäytt ö +5 % ^¼ Käypä arvo 2 344,3 miljoonaa euroa • Hoitokulut +5 % ^¼ Käypä arvo 2 312,7 miljoonaa euroa

• Tuottovaatimus +5% $\rightarrow$		Käypä arvo 2 254,0 miljoonaa euroa
• Vuokratuotot	$+5\%$ $\rightarrow$	Käypä arvo 2 529,9 miljoonaa euroa
• Vajaakäyttö	$+5\%$ $\rightarrow$	Käypä arvo 2 344,3 miljoonaa euroa
• Hoitokulut	$+5\%$ $\rightarrow$	Käypä arvo 2 312,7 miljoonaa euroa

lyhyen aikavälin keskeisimmät riskit liitt yvät valmistuvien uusien tilojen vuokraamiseen haastavassa taloudellisessa ympäristössä ja investointien kustannuksiin.

Cityconilla on meneillään Suomessa ja Ruotsissa lukuisia merkitt äviä kehityshankkeita ja lisäksi valmisteilla uusia kehityshankkeita kaikissa toimintamaissaan, minkä seurauksena Cityconin kiinteistöihin valmistuisi lähivuosina merkitt ävästi uutt a vuokratt avaa liiketilaa. Näiden uusien kehityshankkeiden menestyksekäs toteutt aminen on ensiarvoisen tärkeää Cityconin taloudellisen kehityksen ja kasvun kannalta. Keskeinen riski liitt yy liiketilojen kysyntään ja markkinavuokratasoihin hidastuneen talouskasvun ympäristössä. Uusien hankkeiden osalta voi olla hankalaa saavutt aa riittävä esivuokrausaste sellaisilla vuokratasoilla, joilla hanke voidaan käynnistää.

Rakennuskustannukset laskivat vuonna 2009, mikä tuki uusien hankkeiden aloitt amista. Vuonna 2010 rakennuskustannukset Suomessa ja Ruotsissa kääntyivät nousuun, mikä saatt aa jatkossa johtaa siihen, ett ä Citycon ei pysty toteutt amaan suunnitellusti kaikkia kehityshankkeitaan tai jo aloitett ujen kehityshankkeiden kannatt avuus jää odotett ua alhaisemmaksi. Toisaalta kehityshankkeisiin liitt yy myös läheisesti riski investoinnin aikataulusta, ja mikäli hankkeen toteutus pitkitt yy suunnitellusta, vaikutt aa se yleensä negatiivisesti sekä vuokratuott oihin ett ä kustannuksiin.

Vuonna 2011 kehityshankkeilla on yhä tärkeämpi asema Cityconin kasvustrategian toteutuksessa, ja kehityshankkeiden onnistunut toteutt aminen vaikutt aa keskeisesti lähivuosien liiketoiminnan kannatt avuuteen.

Projektivuokrauksen riskejä minimoidaan turvaamalla riitt ävät resurssit uusien kohteiden vuokraukseen, panostamalla uuden keskuksen markkinointiin, edellytt ämällä korkeaa esivuokrausastett a ennen hankkeen hyväksymistä ja tekemällä ankkurivuokralaisten kanssa sopimukset ennen projektin aloitt amista tai sen alkuvaiheessa. Projektin toteutusriskiä hallitaan riitt ävällä resurssoinnilla. Hankkeista vastaavat omaan henkilöstöön kuuluvat kokeneet hankekehityspäälliköt.

Velkarahoituksen kustannustehokkuus

Kauppapaikkojen uudistaminen ja kehitt äminen sekä vuokratuott ojen kasvatt aminen uusien hankintojen kautt a ovat Cityconin liiketoimintamallin ydin. Tämän kasvustrategian toteutus vaatii sekä oman ett ä vieraan pääoman ehtoisen rahoituksen hankkimista.

Finanssikriisin seurauksena rahoitusmarkkinat heikentyivät vuonna 2008 voimakkaasti ja tilanne pysyi haastavana koko vuoden 2009 ajan. Pankkien halukkuus rahoitt aa kiinteistösijoitusyrityksiä ei ole palautunut kriisiä edeltävälle tasolle, vaikka rahoituksen saatavuus ja myös hinta parantuivat selvästi vuoden 2010 kuluessa. Tulevaisuudessa tiukentuva pankkisääntely ylläpitää näitä tavanomaista korkeampia pankkirahoituksen kustannuksia, ja varsinkin pitkäaikaisen vakuudett oman pankkirahoituksen hinta pysynee lähivuosina selvästi fi nanssikriisiä edeltäneitä aikoja korkeammalla. Vuosien 2011 ja 2014 välisenä aikana valtaosa Cityconin ennen fi nanssikriisiä solmituista pankkilainasopimuksista erääntyy ja näiden laino jen jälleenrahoituksessa lainamarginaalit toden näköisesti nousevat. Nousevat lainamarginaalit yhdessä ennustetun yleisen korkotason nousun kanssa johtavat todennäköisesti velkarahoituksen kallistumiseen lähivuosina.

Cityconin rahoitustilanne on hyvä ja sitä vahvis tett iin aktiivisesti vuoden 2010 aikana solmimalla uusia pitkäaikaisia lainasopimuksia ja toteutt a malla osakeanti. Yhtiön käytett ävissä oleva likvi diteett i oli vuoden lopussa 245,0 miljoonaa euroa koostuen lähinnä sitovista pitkäaikaisista luott o limiiteistä ja rahavaroista. Citycon pystyy suunni tellusti rahoitt amaan käynnissä olevat hankkeet kokonaisuudessaan. Tulevien uusien investointien ja kasvun rahoitt amisessa yhtiö tarvitsee uutt a rahoitusta, jonka ehdot perustuvat vallitsevaan markkinatilanteeseen. Kohonneet lainamarginaa lit yhdessä pankkisääntelyn lisääntymisen kanssa johtanevat tulevaisuudessa siihen, ett ä yhä suu rempi osa Cityconin rahoitustarpeesta katetaan oman pääoman ehtoisilla rahoitusinstrumenteilla ja turvautumalla entistä enemmän julkisiin joukko lainamarkkinoihin.seessa, jossa omavaraisuusaste on vähintään 40 prosentt ia. Korkoriskin hallinnan tavoitt eena on alentaa tai poistaa vaihtuvien markkinakorkojen nousun negatiivinen vaikutus yhtiön tulokseen, ta- seeseen ja kassavirtaan. Yhtiön rahoituspolitiikan mukaisesti korkopositiosta vähintään 70 prosent- tia ja enintään 90 prosentt ia on oltava kiinteään korkoon sidott ua. Cityconin suojausaste vuoden lopussa oli 80,3 prosentt ia. Citycon harkitsee jatkossa myös ulkoisen luott oluokituksen hankki- mista parantaakseen velkarahoituksensa ehtoja ja mahdollistaakseen entistä paremman rahoitusläh- teiden hajautuksen. Rahoitusriskejä käsitellään laajemmin oheisen tilinpäätöksen sivuilla 36-37.

Citycon pyrkii turvaamaan rahoituksen saata vuutt a ja hintaa noudatt amalla konservatiivista mutt a aktiivista rahoituspolitiikkaa. Sen pääpaino on pitkäaikaisessa rahoituksessa ja vahvassa ta-

Vastuullisuuden keskeiset vaikutukset, riskit ja mahdollisuudet

Citycon on kauppakeskusten aktiivinen omis- taja ja pitkäjänteinen kehitt äjä. Yhtiö luo puitt eet menestyvälle kaupankäynnille. Cityconin kauppapaikat palvelevat sekä kulutt ajia ett ä vähitt äiskauppaa. Yhtiö pyrkii mahdollisuuksiensa mukaan ott amaan huomioon ympäristön edun ja kauppapaikkojensa lähialueiden hyvinvoinnin. Näin ollen Cityconin vaikutukset sidosryhmiin ja yhteiskuntaan ovat monitahoiset.

Vastuullisuuden vaikutuksia eri kohderyhmiin on käsitelty myös olennaisuuden arvioinnin yhteydessä sivulla 11.

Cityconin toiminta vaikutt aa taloudellisesti useisiin eri sidosryhmiin kuten vuokralaisiin, henkilöstöön, yhteistyökumppaneihin ja viranomaisiin. Taloudellisen vastuun vaikutuksia eri sidosryhmiin on kuvatt u tarkemmin sivulla 54.

Ympäristövastuun riskit ja mahdollisuudet

Ilmastonmuutoksen riskit vaikutt avat Cityconin toimintaympäristöön pitkällä aikavälillä. Eri lähteiden ja skenaarioiden mukaan ilmaston on arvioitu lämpenevän Cityconin toiminta-alueilla kahdesta kuuteen celsiusastett a useiden vuosikymmenien kuluessa. Ilmaston lämpeneminen lisää sääolosuhteiden ääri-ilmiöitä, esimerkiksi voimakkaat myrskyt, tulvat ja lumisateet lisääntyvät. Ääri-ilmiöt lisäävät ylläpidon kustannuksia ja niihin varaudutaan kiinteistönhoidon vuosisuunnitt elussa.

Ilmastonmuutoksen hillitsemiseen tähtääviä toimenpiteitä ja sitä ohjaavaa lainsäädäntöä EU:n ja kansallisella tasolla tarkastellaan pitkällä aikavälillä eli vuoteen 2020 mennessä. Lyhyellä tähtäimellä energiatehokkuuden paraneminen kiinteis töissä lisää kilpailukykyä ja parantaa kiinteistön markkina-asemaa. EU:ssa ja Suomessa energiate hokkuutt a koskevaa lainsäädäntöä ollaan uudista-

massa lähimmän parin vuoden aikana. Uusiutuvien energiamuotojen hyödyntämi nen kiinteistöissä on toistaiseksi ollut vähäistä Cityconin toimialalla ja toiminta-alueilla. Tekno logian hyödyntämätt ömyyden syitä ovat kalliit investoinnit, pitkät takaisinmaksuajat ja melko tuoreet teknologiaratkaisut, joista ei ole ehtinyt kertyä kokemusperäistä palautetietoa. Cityconin toiminta-alueilla sähkö on ollut suhteellisen edullista verratt una esimerkiksi moniin Euroopan mai hin, mutt a tässä suhteessa tapahtui selvä muutos vuodenvaihteessa, kun sähkön hinta nousi. Ener ^gian hinnoitt elu on kannustava tekijä uusiutuvien energiamuotojen hyödyntämisessä.

Cityconin toiminta-alueilla ei ole nähtävissä vedenkäytön tai -saannin rajoituksia. Niukentuvat vesivarat joillakin EU-alueilla saatt avat kuitenkin nostaa veden hintaa. Yhtiön on kehitett ävä vedenkulutuksen mitt austa siten, ett ä käytt äjäkohtainen mitt aaminen ja raportointi johtaisi kulutuksen vähenemiseen. Kohdetasolla voidaan kartoitt aa harmaan veden uusiokäytt ömahdollisuuksia, jotka toisivat kustannussäästöjä.

Jätt eenkäsitt elyyn liitt yvät jäteverot ja kaato paikkamaksut nousevat lyhyen aikavälin tarkas-

telussa huomatt avasti. Hintojen nousu kannustaa lajitt eluun ja jätemäärien vähentämiseen. Cityconin toiminta-alueilla kussakin maassa jätt eenkäsitt ely on hyvin erilaisessa tilassa: Baltiassa kierrätyk- seen tähtäävää toimintaa vasta käynnistetään, Ruotsi on EU-tasolla mallioppilas kaatopaikalle päätyvän jätt een osuuden vähäisyydessä ja Suo- messa valmistellaan ja rakennetaan useita jätt een- poltt olaitoksia, jotka lisäävät jätt eenkäsitt elyn tehokkuutt a. Maankäytt öön ja rakentamiseen liitt yy uhka luonnon monimuotoisuuden eli biodiversiteetin häi- ritsemisestä. Kaavoituksen ja suurten hankkeiden yhteydessä tehdään yleensä ympäristövaikutusten arviointi, joka sisältää luonnon monimuotoisuuden säilymisen arvioinnin. Biodiversiteetistä saatt aa tulla lähivuosina aihe, johon kiinnitetään huomiota poliitt isessa keskustelussa ja lainsäädännössä. Ympäristöohjelman toimenpiteillä Citycon pyr- kii ilmastonmuutoksen hillitsemiseen, energiate- hokkuuden lisäämiseen, vedenkulutuksen vähen- tämiseen, jätt eenkäsitt elyn parantamiseen sekä kestävän kehityksen mukaiseen rakentamiseen ja maankäytt öön. Ympäristövastuun tavoitt eita ja toimenpiteitä on käsitelty sivuilla 38-43. Sosiaalisen vastuun riskit ja mahdollisuudet Henkilöstöjohtamisen ajankohtaisia teemoja ovat työtyytyväisyys ja henkilöstön hyvinvointi. Cityconin kaltaisessa asiantuntijaorganisaatiossa koulutusmahdollisuudet, urakierto, työntekijöiden vaihtuvuus ja poissaolot ovat tekijöitä, joilla on yh- teys yrityksen kannatt avuuteen ja kilpailukykyyn ja houkutt elevuuteen työnantajana. Yhtiön kauppapaikat vaikutt avat ratkaisuillaan lähialueensa maankäytt öön, kaupunkikuvaan ja -rakenteeseen sekä viihtyisyyteen ja toiminnal- lisuuteen. Kauppapaikat vaikutt avat yksityisten ja julkisten palveluiden sekä paikallisen yhteisön kehitt ymiseen. Kauppapaikkojen yhteiskunnallisia ja sosiaalisia vaikutuksia ovat myös esimerkiksi työpaikkojen ja asukasmäärien kasvu sekä alueen ostovoiman positiivinen kehitys. Pitkän aikavälin tarkastelussa ilmastonmuutok- sen myötä monilta väestötiheiltä alueilta siirtyy ns. ilmastopakolaisia muihin maihin ja maanosiin. Osa näistä pakolaisista päätyy vastaanott avissa maissa tehtäviin, joissa koulutus- ja palkkataso ovat vaatimatt omia. Cityconin alihankintaketjuun sisältyy tällaisia tehtäviä, kuten esimerkiksi siivo- us, rakennusaputyö ja kiinteistönhoito. Henkilöiden palkkaamisessa näihin tehtäviin saatt aa esiintyä työolosuhteisiin ja ihmisoikeuksiin liitt yviä riskite- kijöitä. Citycon voi varautua näiden riskitekijöiden poistamiseen kehitt ämällä alihankintaketjuihin eett isiä ohjeita ja edellytt ämällä alihankkijoiltaan vastuullista toimintaa.

Erikoisliikkeet ovat tärkeä lisä keskustan kohtaamispaikoissa Ek

Pienet erikoisliikkeet, kuten belgialaista suklaata myyvä Leonidas, täydentävät kauppakeskusten tarjontaa erinomaisesti.

Talous ja rahoitus

Cityconin tuotot tulevat pääasiassa omista- miensa kauppapaikkojen vuokrista. Vuonna 2010 brutt ovuokratuott ojen osuus liikevaihdosta oli 94,9 prosentt ia. Cityconin liikevaihto kasvoi 5,2 prosentt ia ja oli 195,9 miljoonaa euroa (2009: 186,3 milj. euroa).

Suomen liiketoimintojen osuus nett ovuokratuotoista oli 68,2 prosentt ia (73,7 %), Ruotsin 22,6 prosentt ia (18,5 %) ja Baltian osuus 9,3 prosentt ia (7,8 %). Nett ovuokratuotot olivat yhteensä 127,2 miljoonaa euroa (125,4 milj. euroa). Koko kiinteistökannan nett otuott oaste oli 5,8 prosentt ia (6,1 %). Suomen nett otuott oaste oli 6,0 prosentt ia (6,5 %), Ruotsin 4,8 prosentt ia (4,7 %) ja Baltian 7,5 prosentt ia (6,4 %).

Tilikauden liikevoitt o oli 157,7 miljoonaa euroa (10,3 milj. euroa). Liikevoiton kasvu johtui lähinnä kiinteistöomaisuuden käyvän arvon kasvusta, joka oli 50,8 miljoonaa euroa (-97,4 milj. euroa). Liikevoitt o kasvoi myös vvalmistuneiden kehityshankkeiden myötä lisääntyneiden ja uudistett ujen tilojen tuomien nett ovuokratuott ojen ansiosta.

OPERATIIVINEN JA EI-OPERATIIVINEN TULOS

Luott otappiot olivat edelleen vähäiset jääden 1,0 miljoonaan euroon. Määräaikaisia vuokranalennuksia myönnett iin vuoden aikana yhteensä 3,0 milj. euroa, lähes kaikki Baltiassa.

Operatiivinen tulos laski 7,2 prosentt ia 47,3 miljoonaan euroon. Operatiivisen tuloksen lasku on seurausta lähinnä nousseista hallinnon kuluista ja rahoituskustannuksista. Hallinnon kulujen kasvu johtui pääasiassa kertaluonteisista eristä. Rahoituskustannuksia vuonna 2010 nostivat korkeammat korkokulut ja vaihtovelkakirjalainan takaisinostoista vuonna 2009 kirjatt u voitt o sekä vertailukautt a pienempi korkokulujen aktivointi.

Tulos/osake oli 0,34 euroa (-0,16 euroa). Operatiivinen tulos/osake, laimennett u, (laimennett u EPRA EPS) oli 0,21 euroa (0,23 euroa). Liiketoiminnan nett orahavirta/osake oli 0,09 euroa (0,30 euroa).

Yhtiön osakekohtainen nett ovarallisuus (NAV) oli 3,79 euroa (3,64 euroa) ja oikaistu osakekohtainen nett ovarallisuus (NNNAV) 3,49 euroa (3,35 euroa).

Tase ja rahoitus

Citycon omisti vuoden 2010 lopussa 83 kiinteistökohdett a: 33 kauppakeskusta, 49 muuta liikekiinteistöä ja yhden tontin. Yhtiön kiinteistöomaisuuden käypä arvo vuoden lopussa oli 2 237,7 miljoonaa euroa. Vuoden aikana käyvän arvon muutosta kirjatt iin 50,8 miljoonaa euroa.

Tilikauden lopussa taseen loppusumma oli 2 436,5 miljoonaa euroa (2 253,2 milj. euroa). Kauden päätt yessä taseen velat olivat yhteensä

1 536,3 miljoonaa euroa (1 485,3 milj. euroa), josta lyhytaikaista velkaa oli 242,2 miljoonaa euroa (227,4 milj. euroa). Yhtiön rahoitustilanne säilyi hyvänä katsauskaudella.

Kauden päätt yessä Cityconin käytett ävissä olevan likviditeetin määrä oli 245,0 miljoonaa euroa, joista 225,5 miljoonaa euroa oli nostamatt omia, sitovia, pitkäaikaisia luott olimiitt ejä ja 19,5 miljoonaa euroa rahavaroja ja pankkisaamisia. Cityconin käytett ävissä oleva likviditeett i pois lukien yritystodistukset ja lyhytaikaiset luott olimiitit oli kauden päätt yessä 233,1 miljoonaa euroa.

Korolliset velat kasvoivat edellisvuodesta 76,0 miljoonaa euroa ja olivat 1 397,7 miljoonaa euroa (1 321,7 milj. euroa). Konsernin korollisten velkojen käypä arvo oli 1 405,5 miljoonaa euroa (1 332,0 milj. euroa).

Vuoden alusta laskett u korollisten velkojen painotett u keskikorko oli 4,04 prosentt ia (4,16 %). Keskimääräinen lainapääomilla painotett u lainaaika oli 3,1 vuott a (3,6 vuott a). Keskimääräinen korkosidonnaisuusaika oli 3,6 vuott a (3,2 vuott a).

Korollisten velkojen painotett u keskikorko 31.12.2010 koronvaihtosopimukset huomioon ott aen oli 3,91 prosentt ia. Yhtiön omavaraisuusaste oli 37,1 prosentt ia (34,2 %). Nett ovelkaantumisaste oli kauden lopussa 153,1 prosentt ia (169,5 %).

Citycon laatii tilinpäätöksensä IFRS:n mukaisesti ja noudatt aa EPRA:n suosituksia.

Lainamarkkinatransaktiot, lainasitoumukset ja osakeanti Suunnatt u osakeanti

Citycon vahvisti tasett aan järjestämällä syyskuussa suunnatun osakeannin. Osakeanti suunnatt iin suomalaisille ja kansainvälisille institutionaalisille sijoitt ajille osakkeenomistajien merkintäetuoikeudesta poiketen ja toteutett iin nopeutetussa tarjousmenett elyssä 21.9.2010. Merkitt äväksi tarjott iin yhteensä 22 miljoonaa uutt a osakett a 2,87 euron osakekohtaiseen merkintähintaan. Osakeannin kokonaistuotot ennen myyntipalkkioita ja kuluja olivat 63,1 miljoonaa euroa, jotka yhtiö aikoo käytt ää maksaakseen takaisin yhtiön korollisia velkoja ja vahvistaakseen pääomarakennett aan sekä rahoitt aakseen investointistrategiansa mukaisia kehityshankkeita ja mahdollisia hankintoja.

Osakkeiden merkintähinta kirjatt iin sijoitetun vapaan oman pääoman rahastoon. Tarjotut uudet osakkeet vastasivat noin 9,9 prosentt ia Cityconin osakkeiden määrästä ennen osakeantia ja 9,0 prosentt ia sen jälkeen.

Lainasopimukset

Talous ja rahoitus

KOVENANTTIKEHITYS, KORKOKATE JA OMAVARAISUUSASTE

tegian mukaisten investointien, kuten kauppakeskusten kehityshankkeiden, rahoitt amiseen sekä erääntyvien lainojen jälleenrahoitt amiseen.

Vaihtovelkakirjojen takaisinostot

Cityconin hallitus päätt i heinäkuussa 2006 laskea liikkeeseen kansainvälisille institutionaalisille sijoittajille suunnatun seitsemän vuoden, 110 miljoonan euron suuruisen pääomaehtoisen vaihtovelkakirjalainan. Citycon aloitt i syksyllä 2008 vaihtovelkakirjalainaan liitt yvien velkakirjojen takaisinostot, koska markkinatilanne mahdollisti yhtiölle velkakirjojen takaisinostamisen selvästi nimellisarvoa alhaisempaan hintaan ja koska takaisinostojen avulla yhtiö pystyi vahvistamaan tasett aan sekä alentamaan nett orahoituskulujaan. Tilikaudella yhtiö osti takaisin yhteensä 4,8 miljoonan euron arvosta (mukaan lukien kertyneet korot) velkakirjoja.

Mukaan lukien Cityconin vuosina 2008 ja 2009 tekemät takaisinostot Citycon on ostanut vaihtovelkakirjalainaa takaisin yhteensä 38,75 miljoonan euron nimellisarvoisen määrän, mikä vastaa noin 35 prosentt ia vaihtovelkakirjalainan kokonaismäärästä. Painotett u keskimääräinen takaisinostohinta on ollut 58,1 prosentt ia velkakirjojen nimellisarvosta. Alun perin nimellisarvoltaan 110 miljoonan euron vaihtovelkakirjalainan nimellisarvo katsauskauden päätt yessä oli 71,25 miljoonaa euroa.

Lainasitoumukset eli kovenantit

Cityconin syndikoitujen lainojen ehdoissa antaman sitoumuksen mukaan konsernin omavaraisuusasteen tulee ylitt ää 32,5 prosentt ia ja korkokatt een tulee olla vähintään 1,8. L ^a i ⁿ ^a ^s i t ^o ^u ^m ^u ^s t ^e ⁿ määritt elemä omavaraisuusaste poikkeaa

yleisesti esitett ävästä omavaraisuusasteesta. Molempien kovenantt ien laskentatavat on esitetty tilinpäätöksen sivulla 39.

Citycon on sekä omavaraisuusasteeltaan, ett ä korkokatt eeltaan ollut aina, myös vuonna 2010, selvästi kovenantt ien vaatimien tasojen yläpuolella. Yhtiö julkaisee lainasitoumuslaskelmat vuosineljänneksitt äin sijoitt ajaesityksissään.

Taloudellinen vastuu

Cityconin toiminta vaikutt aa taloudellisesti useisiin eri sidosryhmiin kuten vuokralaisiin, henkilöstöön, tavarantoimitt ajiin ja aliurakoitsijoihin. Taloudellista vaikutusta kuhunkin sidosryhmään on arvioitu seuraavassa Cityconin ja sidosryhmien välisten rahavirtojen avulla.

Cityconin liikevaihto muodostuu vuokratuotoista, palvelutuotoista ja käytt ökorvauksista. Liikevaihto vuonna 2010 oli 195,9 miljoonaa euroa (186,3 milj. euroa). Cityconin vuokrat ovat kohtuullista markkinatasoa. Keskimääräinen vuokrataso vuoden 2010 lopussa oli 18,7 euroa/ ^m² (17,4 euroa/m²). Vuokrataso nousi edellisestä vuodesta 7,2 prosentt ia.

Citycon maksoi palkkoja ja palkkioita työntekijöilleen yhteensä 8,0 miljoonaa euroa (7,6 milj. euroa), eläkekuluja 1,3 miljoonaa euroa (1,2 milj. euroa) ja muita henkilösivukuluja 1,1 miljoonaa euroa (1,2 milj. euroa). Palkoista ja palkkioista noin 72 prosentt ia (74 %) maksett iin Suomessa, 25 prosentt ia Ruotsissa (22 %) ja 3 prosentt ia (4 %) Baltiassa. Citycon käytt i henkilöstön koulutukseen 0,2 miljoonaa euroa (0,2 milj. euroa).

Kiinteistöjen hoitamiseen liitt yvät ostot olivat ^yhteensä 58,8 miljoonaa euroa (53,4 milj. euroa). Cityconin liiketoimintayksiköt tekevät hoitokuluihin liitt yvät ostonsa paikallisesti. Suomessa Citycon solmi keskitetyn kumppanuussopimuksen kiinteistöhuollosta, vartioinnista ja siivouksesta ISS Palvelut Oy:n kanssa. Suomen osuus kiinteistön hoitamiseen liitt yvistä ostoista oli noin 60 prosenttia. Myös Ruotsissa kiinteistöjen hoitoon liitt yviä palvelusopimuksia pyritään kehitt ämään kumppanuusmallin mukaiseksi. Ruotsin osuus kiinteistöjen hoitamiseen liitt yvistä ostoista oli 32 prosentt ia ja Baltian 8 prosentt ia.

Ostoista 22,0 miljoonaa euroa (20,2 milj. euroa) maksett iin sähkön ja lämmityksen toimitt ajille ja

23,0 miljoonaa euroa (19,4 milj. euroa) ylläpidon palveluntarjoajille. Kiinteistöjen korjaamiseen käytett iin 6,5 miljoonaa euroa (6,9 milj. euroa). Lisäksi markkinointipalveluja ja kiinteistön hallinnoimispalveluja hankitt iin 7,3 miljoonalla eurolla (6,9 milj. euroa).

Cityconin liiketoimintayksiköt kilpailutt avat kunkin kiinteistökehityshankkeensa paikallisesti projektille asetett ujen tavoitt eiden mukaisesti. Cityconin kokonaisinvestoinnit olivat yhteensä 133,7 miljoonaa euroa (134,6 milj. euroa). Investoinneista 125,3 miljoonaa euroa (134,0 milj. euroa) kohdistui kiinteistökehitykseen, 6,8 miljoonaa euroa (0,0 milj. euroa) uusien kiinteistöjen hankintaan sekä aiemmin tehtyjen kiinteistöhankintojen sopimustenmukaisiin kauppahinnan tarkistuksiin. Lisäksi 1,7 miljoonaa euroa (0,6 milj. euroa) kohdistui muihin investointeihin. Suomen osuus investoinneista oli 57 prosentt ia, Ruotsin 38 prosentt ia ja Baltian 4 prosentt ia. Investoinnit rahoitett iin liiketoiminnan kassavirralla ja olemassa olevilla rahoitusjärjestelyillä.

SIDOSRYHMIEN VÄLISET RAHAVIRRAT

Citycon-konsernin hallinto- ja ohjausjärjestelmä

Citycon Oyj:n hallinnon ja päätöksenteon pe- rustana ovat Suomen osakeyhtiölaki, arvo- paperimarkkinalaki sekä yhtiön yhtiökokouksen hyväksymä yhtiöjärjestys.

NASDAQ OMX Helsinki Oy:ssä (Helsingin pörssi) listatt una yhtiönä Citycon noudatt aa pörssin sääntöjä sekä Suomen listayhtiöiden hallinnointikoodia (Corporate Governance). Yhtiö noudatt aa koodia poikkeuksett a. Hallinnointikoodi on saatavilla Arvopaperimarkkinayhdistyksen internetsivuilla www.cgfi nland.fi .

Cityconin liiketoiminnasta ja hallinnosta vastaavat osakeyhtiölain mukaiset toimielimet: yhtiökokous, hallitus ja toimitusjohtaja. Yhtiökokous valitsee hallituksen jäsenet, ja hallitus valitsee toimitusjohtajan. Yhtiön operatiivisen toiminnan johtamisessa toimitusjohtajaa avustaa johtoryhmä, jonka jäsenet hallitus nimitt ää toimitusjohtajan esityksestä. Hallitustyöskentelyä tehostaa neljä valiokuntaa. Hallituksen ja sen valiokuntien, toimitusjohtajan ja johtoryhmän työskentelyä ohjaa Cityconin hallituksen hyväksymä päätöksentekoelinten työjärjestys sekä

CITYCON-KONSERNIN HALLINNOINTIRAKENNE

ohjeistus niiden välisestä työnjaosta sekä sisäisen valvonnan ja riskienhallinnan järjestämisestä.

Yhtiökokous

Ylintä päätösvaltaa yhtiössä käytt ävät osakkeenomistajat yhtiökokouksessa. Varsinainen yhtiökokous pidetään vuositt ain tilinpäätöksen valmistutt ua huhtikuun loppuun mennessä. Ylimääräisiä yhtiökokouksia pidetään päätöksenteon niin vaatiessa.

Citycon asett aa osakkeenomistajiensa saataville riitt ävästi tietoa yhtiökokouksessa käsiteltävistä asioista. Yhtiö julkaisee yhtiökokouskutsun, joka sisältää ehdotuksen kokouksen asialistaksi, ja yhtiökokoukselle esitett ävät asiakirjat sekä hallituksen ja sen valiokuntien päätösehdotukset internetsivuillaan vähintään kolme viikkoa ennen kokousta. Kokousmateriaali toimitetaan pyydett äessä osakkeenomistajalle myös postitse. Yhtiö pyrkii edistämään käytett ävissään olevin kohtuullisin keinoin myös kansainvälisten osakkeenomistajiensa osallistumista yhtiökokoukseen ja järjestämään kokoukset siten, ett ä osakkeenomistajat voivat mahdollisimman laajasti osallistua kokoukseen ja käytt ää siellä puhe-, kysely- ja äänioikeutt aan.

Cityconin vuoden 2010 varsinainen yhtiökokous pidett iin 11. maaliskuuta Helsingissä. Kokoukseen osallistui 282 osakkeenomistajaa joko henkilökohtaisesti tai asiamiehensä edustamana. Yhtiön kaikista osakkeista ja äänistä oli kokouksessa edustett una 67,1 prosentt ia. Lisäksi yhtiö järjesti yhden ylimääräisen yhtiökokouksen, joka pidett iin Helsingissä 17. toukokuuta. Tässä kokouksessa oli läsnä 235 osakkeenomistajaa, jotka edustivat yhteensä 65,1 prosentt ia yhtiön kaikista osakkeista ja äänistä.

Viivytyksett ä yhtiökokouksen jälkeen yhtiö julkistaa yhtiökokouksen tekemät päätökset pörssitiedott eena ja internetsivuillaan. Yhtiökokouksen pöytäkirja asetetaan saataville yhtiön internetsivuille kahden viikon kuluessa yhtiökokouksesta. Lisätietoja yhtiökokouksesta ja osakkeenomistajien oikeuksista on saatavissa yhtiön internetsivuilta www.citycon.fi /yhtiokokous. Sivuilta löytyvät myös yhteenvedot yhtiökokousten päätöksistä kokouksitt ain vuodesta 2007 alkaen ja yhtiökokousten pöytäkirjat vuodesta 2009 alkaen.

Yhtiön toimitusjohtaja ja hallituksen puheenjohtaja osallistuvat yhtiökokoukseen. Hallituksen jäsenet osallistuvat kokoukseen riitt ävässä laajuudessa. Hallituksen jäseneksi ensimmäistä kertaa ehdolla oleva henkilö osallistuu valinnasta päätt ävään yhtiökokoukseen, ellei hänen poissaololleen ole painavaa syytä. Myös yhtiön päävastuullinen tilintarkastaja on läsnä yhtiökokouksessa.

Hallitus

Yhtiökokous päätt ää hallituksen jäsenten lukumäärän ja valitsee hallituksen jäsenet. Hallituksen jäsenten toimikausi päätt yy valintaa ensiksi seuraavan varsinaisen yhtiökokouksen päätt yessä. Yhtiöjärjestyksen mukaan hallitukseen kuuluu vähintään viisi ja enintään kymmenen jäsentä. Yhtiöjärjestyksessä ei ole muita hallituksen jäsenten valintaa rajoitt avia määräyksiä.

Jäseneksi valitt avalla on oltava tehtävän edellytt ämä pätevyys ja mahdollisuus käytt ää riitt äväs-

HA LLI TU KS EN VA LIO	KU NN AT 20 10
	Tark liok astu unt sva a	Nim itys vali oku nta	Palk itse mis vali oku nta		Stra ia- j a in toin tiva liok teg unt ves a
Jäs t ene	Bol ky Gid oto ws eon	m ( ) Kat an C hai 12. 10. 20 10 alk zm aen	Bol ky Gid oto ws eon		en ( ) Ash ken Ron azi j. p
	o (p ) Kor n R ine aim j. p	o (p ) Läh des ki T mä j. uom	m ( Kat an C hai 12. zm	) 10. 20 10 alk aen	Kor n R ine aim p o
	We rnin k Th as W om	Ott Cla oss on es	o (p Läh des mä ki T uom	) j.	Seg al D or J
	We Pe r-H åka stin n	We k Th as W rnin om	We k Th as W rnin om		We k Th as W rnin om
	Zoc hov itzk Ari ella y	We Pe r-H åka stin n	Zoc hov itzk Ari ella y		We Pe r-H åka stin n
		( ) Zoc hov itzk Ari ella 11. 3.2 010 alk y aen
Kok luk äär ä ten ous um	Kuu si	Kol me	Kuu si		Kuu si
Osa llist isp i entt um ros	100	100	88		90
kaa htä hoi ti a i vän te tam	Ha l litu kse ise n j äse nte en. n	dot hes ist ie ite j ust tt y om on es o sa	hei dän his Se ö ty a -	l ov hti ön at g a y	k kee rim ist aj suu ma n o sa nom an
ltav ist ön ene mm on o	hti iip att ia öst ä. a r p um om y	kä kes kei luo tor ian set tt a ste sa se mu	htä hti Ga vän sä y -	-G lo be Lt d:n zit	kon hti de lve ta i se niy öi n ser n p a -	de n to teu tum ist a,
Lis ksi hin ka h ä vä tää n	de ain itt u ist öö n m un ene mm n	/ l la w f i ön int ivu i .cit ets ern ww y con	ha l litu lu s.	kse kä ivä t ssa , e	le r kit sit iip ia m att en o p um om er -
kuu luv ist a j äse nis tä on	ltav h iip att ia y o a r p um om	Ha l litu lits kes kuu des taa s v a ee	hee hta nj j täv n p u o an	k kee ist ä o sa	Ari l la Zo hov ky ist aj ist itz nom a. e c
kitt tiö ävi stä n m er o	k kee Ha l litu ist aj ist sa nom a. s	h den hee hta Vu j i us nj j ta a y eam ma n v ara p u o an. onn a		les oim ii taa n t uo	Ga -G lo be Lt d:n dus U. zit taj e ana
ioi sitt ain j äse arv vuo	nte nsä ri ip att uutt p um om a.	2 0 1 0 ha l litu kse hee hta nj j to n p u o ana	T hom W. Do imi as	Gro Lt d. - ri up	Ga hti nim ise ssä öss ä, j zit y oss a -
Ha l litu kse n j äse net ov	lvo l lisi ha l li at v nta e a a ma an	We k aj l la 1. 1.- 1 4. 6. 2 0 1 0 j C hai rni n a a	Kat l- G lo aj m zm an a	be Lt d: l lä o n m	h des äär ääv ä a sä toi sem a y sen	kai ho k kuu tä, asi j tt a a te tt a anm u suu ,
kse l le r dot tu iitt ävä t ti e	äte ten sä j a ri ip at p vy y p um	1 6.- 3 1. 1 2. 2 0 1 0. la 5. Ha l litu kse n v	hee hta nj ara p u o osa -	k kee ist aj nom	kan kas kse imu an ssa o sa sop en
rvi oin tia tom uut ens a a	kä lmo i itt a rte va n s e ma an	Tuo Lä h des ki a l la j imi mä j to ana mo a	1. 1.- 1 0. 3. 2 0 1 0 p	kä hän ei stu eru en,	le r kitt sit iip ä- ato en o p um n m er
do htu tie iss a ta p a nee	kse t m uut t. o	As 1 1. 3.- 3 1. 1 Ro h ken l la j azi aj a nen a	2. 2 0 1 0. vis	k kee tä osa nom	C Ott lae ha l li- ist aj ist ei a. s oss on
Cit hti ko in y ö y con	kou 1 1. 3. 2 0 1 0 p lita äätt i v s a	Ha l litu kse kaa kai rvi oin nin n a mu n	k ki ha l litu kse tu n	kse rvi oin nin n a m	kaa le m kää ös iip u n o y n r p um a-
ha l litu kse ksi n j äse ni uu	As de l lee Ro h ken azi n nen n,	hti j äse net at riip att ia ov p um om y	kos ka ku- öst ä, ton	kitt ävi stä m er	k kee kos ka Do ist aj ist os a nom a, r	lue kä lmä tuu et s ort oin tij ärj est a e rap e
Gi deo Bo lot ky n ow s n,	Ra Ko Tuo Lä h imo ise rp n, mo	kaa hei le t stä ei ö-, toi mi- i so ta n o y	hte J. imu p ssu es-	Se lin vai g a mo on	C lae Ott oni isa s oss n s r.
C Ott des mä lae en, s oss	Se oni Do J. lin, T ho n, r g a	hti öö Lis ä ksi ha l litu kse rvi sa y n. n a	oin nin kaa m u n
W. We kin Pe rni ma s n ,	H å kan We Ari l la sti nin j r- a e	Gi deo Bo lot ky, Ra Ko imo ine n ow s rp	Tuo Lä h- Ha n, mo	l litu kse ös n t y	ken ly te
Zo hov itz ky Y lim äär c n.	äis ä hti ö ko kou kse ess y ssa	des mä ki, T hom W. We rni k j Pe as n a	H å kan We sti Ha r- n	l litu kse htä n t e	vät j äär äy vät ast uut ty a v m os a-
1 7. 5. 2 0 1 0 ha l litu kse	litt lisä ksi C hai iin en va m	kitt t ri ip ia m ävi stä att ova p um om er	k kee key is- os a nom	hti lain hti ö öj , y	kse ha l litu kse kirj l li- ärj n j est y a n a
Kat Ha l litu kse n j zm an.	äse hen ki lö- j ke nte n a o sa	As C taj ist Ro h ken azi hai Kat a. nen m ,	j Do J. zm an a r sen	öj ärj kse ty est y	hj lta Ty öj ärj kse kes est n p o a y n	mä äri lee hti ön osi kop liti i kan tt e y n o –

keinen sisältö on selostett u yhtiön internetsivuilla www.citycon.fi /hallinnointi. Hallitus vastaa muun muassa Citycon-konsernin strategisista linjauksis ta sekä liiketoiminnan ja hallinnon asianmukaisesta järjestämisestä. Hallitus on päätösvaltainen, kun enemmän kuin puolet sen jäsenistä on paikalla.

Laissa ja yhtiöjärjestyksessä erikseen mainitt u-

jen tehtävien lisäksi Cityconin hallitus vahvistaa yhtiön pitkän aikavälin tavoitt eet ja strategian,
hyväksyy yhtiön liiketoimintasuunnitelman, budjetin ja rahoitussuunnitelman ja valvoo nii den toteutumista,
vahvistaa yhtiön sisäisen valvonnan ja riskien hallinnan periaatt eet ja käy läpi yhtiön toimin taan liitt yvät keskeiset riskit ja niiden hallinnan sekä valvoo yhtiön hallintoprosessien riitt ävyyt tä, asianmukaisuutt a ja tehokkuutt a,
päätt ää suurista ja strategisesti merkitt ävistä kiinteistöhankinnoista ja -myynneistä ja muista merkitt ävistä investoinneista,
vahvistaa yhtiön johdon velvollisuudet ja vas tuualueet sekä raportointijärjestelmän,
vahvistaa henkilöstön lyhyen ja pitkän aikavälin palkitsemis- ja kannustinjärjestelmien periaat teet ja päätt ää palkitsemis- ja kannustinjärjes telmistä sekä näiden järjestelmien perusteella maksett avista palkkioista,

CITYCONOYJ:N HALLITUS

Hallituksen puheenjohtaja Chaim KatzmanHallituksen jäsen 17.5.2010 alkaen, puheenjohtaja 15.6.2010 alkaen

LL.B.Yhdysvaltojen ja Israelin kansalainen, s. 1949 Riippumaton yhtiöstä Päätoimi: Gazit Inc., perustaja, määräävässä asemassa oleva osakkeenomistaja ja hallituksen puheenjohtaja vuodesta 1991; Gazit-Globe Ltd., hallituksen päätoiminen

puheenjohtaja vuodesta 1998

B.Sc. (Eng.) Israelin kansalainen , s. 1962 Riippumaton yhtiöstä Päätoimi: Gazit Globe Israel (Development) Ltd.:n toimitusjohtaja ja vähemmistöomistaja vuodesta 2005

Gideon Bolotowsky Hallituksen jäsen vuodesta 2006

Diplomi-insinööri Suomen kansalainen, s. 1947 Riippumaton yhtiöstä ja merkitt ävistä osakkeenomistajista Päätoimi: OsakeTieto FSMI Oy, toimitusjohtaja ja hallituksen puheenjohtaja vuodesta 2003

Raimo Korpinen Hallituksen jäsen vuodesta 2004

Oik. kand., varatuomari Suomen kansalainen, s. 1950 Riippumaton yhtiöstä ja merkitt ävistä osakkeenomistajista Päätoimi: Governia Oy, toimitusjohtaja vuodesta 2009

Hallituksen kokouksia varten laaditaan esityslista, jonka mukaisesti asiat kokouksessa käsitellään. Hallituksen kokouksesta laaditaan pöytäkirja, joka tarkistetaan ja hyväksytään seuraavassa kokouksessa.

Cityconin hallitus arvioi vuositt ain toimintaansa ja työskentelytapojaan.

Vuonna 2010 Cityconin hallitus kokoontui 19 kertaa. Keskimääräinen osallistumisprosentt i oli 91,1.

Hallituksen valiokunnat

Cityconin hallitustyöskentelyä tehostaa neljä valiokuntaa, jotka ovat tarkastus-, nimitys- ja palkitsemisvaliokunta sekä strategia- ja investointivaliokunta. Valiokuntiin kuuluvat hallituksen jäsenet voivat perehtyä valiokunnassa käsiteltäviin asioihin yksityiskohtaisemmin ennen kyseisten asioiden käsitt elyä koko hallituksessa. Valiokuntien keskeiset tehtävät ja toimintaperiaatt eet on määritelty yhtiön hallituksen hyväksymässä yhtiön päätöksentekoelinten työjärjestyksessä ja ne on esitelty yhtiön internetsivuilla www.citycon.fi /hallinnointi.

Hallitus valitsee valiokuntien puheenjohtajat ja jäsenet keskuudestaan. Valiokunnassa on aina vähintään kolme jäsentä. Valiokuntien puheenjohtajat raportoivat hallitukselle valiokunnan käsitt elemistä asioista, minkä lisäksi valiokuntien kokouksista laaditaan pöytäkirja, joka jaetaan kaikille hallituksen jäsenille.

Tiedot valiokuntien kokoonpanosta, kokousten lukumäärästä ja kokouksiin osallistumisesta vuonna 2010 käyvät ilmi edellisellä sivulla olevasta taulukosta.

Hallituksen palkitseminen

Yhtiökokous vahvistaa hallituksen jäsenten palkkiot vuositt ain etukäteen.

Vuoden 2010 varsinainen yhtiökokous päätt i, ett ä hallituksen puheenjohtajalle maksetaan vuosipalkkiona 160 000 euroa, hallituksen varapuheenjohtajalle 60 000 euroa sekä muille hallituksen jäsenille 40 000 euroa. Lisäksi yhtiökokous päätt i, ett ä hallituksen ja valiokuntien puheenjohtajille maksetaan 700 euron ja varapuheenjohtajalle ja muille hallituksen ja valiokuntien jäsenille 500 euron kokouskohtainen palkkio. Palkkiot pysyivät samana kuin kahtena edellisenä vuonna.

Koska yhtiön ylimääräinen yhtiökokous 17.5.2010 päätt i muutt aa yhtiön yhtiöjärjestystä siten, ett ä yhden varapuheenjohtajan sijaan hallitus voi valita keskuudestaan yhden tai useamman varapuheenjohtajan, se päätt i samalla muutt aa varsinaisen yhtiökokouksen tekemää hallituksen jäsenten palkitsemispäätöstä varapuheenjohtajalle maksett avan vuosipalkkion osalta siten, ett ä hallituksen yhdelle tai useammalle varapuheenjohtajalle maksetaan kullekin 60 000 euron vuosipalkkio. Hallituksella ei vuoden aikana ollut useampia varapuheenjohtajia.

HALLITUKSEN PALKITSEMINEN 2010

EUR	Vuo si- lkki pa o	Kok ous lkki ot pa	Yht sä een
Ash ken azi Ron en	60 000	11 90 0	71 90 0
Bol ky Gid oto ws eon	40 000	14 500	54 500
Kat an C hai zm m	121 41 3	5 9 00	127 31 3
Kor n R ine aim p o	40 000	16 70 0	56 70 0
Läh des mä ki T uom o	40 000	17 20 0	20 0 57
Ott Cla oss on es	40 000	11 000	51 000
Seg al D or J	40 000	11 500	51 500
We k Th as W rnin om	71 304	18 30 0	89 604
We Pe r-H åka stin n	40 000	17 000	57 000
Zoc hov itzk Ari ella y	40 000	16 500	56 500
Yht sä een	532 71 7	140 50 0	673 21 7

Vuonna 2010 Cityconin hallituksen jäsenille maksetut vuosi- ja kokouspalkkiot käyvät ilmi oheisesta taulukosta. Palkkiot maksett iin rahana. Kokouspalkkiot sisältävät sekä hallituksen ett ä valiokuntien kokouksista maksetut palkkiot. Cityconin hallituksen jäsenet eivät kuulu yhtiön osakejohdannaisiin palkitsemisjärjestelmiin. Hallitus on antanut suosituksen, jonka mukaan jokaisen hallituksen jäsenen tulisi omistaa vähintään yhden vuoden palkkionsa arvosta yhtiön osakkeita toimikautensa aikana.

Toimitusjohtaja

Toimitusjohtaja vastaa yhtiön päivitt äisten toimintojen johtamisesta ja valvonnasta osakeyhtiölain, yhtiön päätöksentekoelinten työjärjestyksen sekä hallitukselta saamiensa ohjeiden ja suuntaviivojen mukaisesti.

Toimitusjohtaja valvoo niiden ohjeiden, menettelytapojen ja strategisten suunnitelmien noudattamista, joista hallitus on päätt änyt, sekä huolehtii siitä, ett ä tällaiset ohjeet, menett elytavat ja suunnitelmat tarpeen vaatiessa esitellään hallitukselle päivitystä tai tarkistusta varten. Toimitusjohtaja osallistuu hallituksen kokouksiin ja vastaa siitä, ett ä hallituksen kokouksissa käsiteltävä materiaali on asianmukaisesti valmisteltu. Lisäksi toimitusjohtaja huolehtii siitä, ett ä hallituksen jäsenet saavat jatkuvasti tarpeellista tietoa yhtiön taloudellisen tilanteen, likviditeetin, rahoitusaseman ja kehityksen seuraamiseksi ja tiedott aa hallitukselle merkitt ävistä yhtiön toimintaan liitt yvistä tapahtumista, päätöksistä ja tulevista hankkeista.

Cityconin hallitus nimitt ää toimitusjohtajan ja päätt ää tämän toimisuhteen ehdoista, jotka on määritelty kirjallisessa toimisopimuksessa. Citycon Oyj:n toimitusjohtajana on vuodesta 2002 lähtien toiminut Petri Olkinuora. Kuten yhtiö joulukuussa 2010 ilmoitt i, Olkinuora jätt ää tehtävänsä yhtiössä vuoden 2011 varsinaisen yhtiökokouksen jälkeen. Toimitusjohtajan tehtävien jätt äminen oli Olkinuoran ja yhtiön hallituksen yhteinen päätös. Olkinuoran toimisopimuksen mukaisesti hänelle maksetaan 18 kuukauden rahapalkkaa vastaava

Tuomo Lähdesmäki Hallituksen jäsen vuodesta 2004, varapuheenjohtaja 2006-2010

Diplomi-insinööri, MBA Suomen kansalainen, s. 1957 Riippumaton yhtiöstä ja merkitt ävistä osakkeenomistajista Päätoimi: hallitusammatt ilainen

Claes Ott ossonHallituksen jäsen vuodesta 2004

SähköinsinööriRuotsin kansalainen, s. 1961 Riippumaton yhtiöstä Päätoimi: ICA Kvantum Hovås, toimitusjohtaja vuodesta 1989

Dor J. Segal Hallituksen jäsen vuodesta 2004

High school Yhdysvaltojen kansalainen, s. 1962 Riippumaton yhtiöstä Päätoimi: Gazit-Globe Ltd., Executive Vice Chairman vuodesta 2008; First Capital Realty Inc., toimitusjohtaja ja hallituksen jäsen vuodesta 2000

Hallituksen jäsen vuodesta 2005, puheenjohtaja 2006-2010, varapuheenjohtaja 2005-2006

M.A. (General Economics) Alankomaiden kansalainen, s. 1945 Riippumaton yhtiöstä ja merkitt ävistä osakkeenomistajista Päätoimi: Hallituksen jäsen monessa eurooppalaisessa kiinteistö- ja sijoitusyhtiössä

kertakorvaus irtisanomisajan palkan lisäksi. Olkinuoran eläkejärjestelyn katt amiseksi yhtiöllä on eläkevakuutus. Eläkejärjestelyn kustannus yhtiölle tilikaudella 2010 oli 0,5 miljoonaa euroa.

Cityconin uudeksi toimitusjohtajaksi nimitett iin 13.1.2011 Marcel Kokkeel. Hän aloitt aa tehtävässään 24.3.2011.

Johtoryhmä

Cityconilla on johtoryhmä, johon kuuluu vähintään kolme jäsentä. Johtoryhmän jäsenten nimityksistä vastaa yhtiön hallitus toimitusjohtajan esityksestä. Johtoryhmän kokousten puheenjohtajana toimii toimitusjohtaja, joka kutsuu johtoryhmän koolle tarvitt aessa. Vuonna 2010 johtoryhmä kokoontui kahdeksan kertaa. Johtoryhmän kokouksista pidetään pöytäkirjaa.

Johtoryhmän keskeiset tehtävät ja toimintaperiaatt eet on määritelty yhtiön hallituksen hyväksymässä yhtiön päätöksentekoelinten työjärjestyksessä. Johtoryhmän päätehtävä on asiantuntijaelimenä avustaa toimitusjohtajaa yhtiön operatiivisen liiketoiminnan johtamisessa. Johtoryhmä koordinoi ja kehitt ää yhtiön eri toimintoja asetett ujen tavoitt eiden mukaisesti, edistää tiedonkulkua ja yhteistyötä organisaation eri osien välillä, seuraa yhtiön liiketoiminnan kannatt avuutt a sekä edistää ja ylläpitää yhtiön parhaita käytäntöjä. Lisäksi johtoryhmä valmistelee hallituksen käsitt elyä varten yhtiön strategiaan, toimintasuunnitelmaan, budjettiin ja organisaation liitt yviä päätösehdotuksia hallituksen antamien suuntaviivojen mukaisesti.

Vuoden 2010 lopussa yhtiön johtoryhmään kuului viisi jäsentä. Toimitusjohtajan lisäksi johtoryhmään kuuluivat yhtiön varatoimitus- ja talousjohtaja, lakiasiainjohtaja sekä yhtiön maantieteellisten liiketoimintayksiköiden johtajat. Johtoryhmän jäsenten lukumäärä laski vuoden aikana yhdellä, koska Suomen liiketoimintojen maajohtaja Kaisa Vuorio jätt i tehtävänsä yhtiössä lokakuussa 2010. Suomen liiketoimintojen vt. maajohtajana oman toimensa ohella on tämän jälkeen toiminut Baltian liiketoimintojen maajohtaja Harri Holmström.

Suomen liiketoimintojen uudeksi maajohtajaksi nimitett iin 13.1.2011 Michael Schönach. Hän aloitt aa tehtävässään 1.3.2011.

Johtoryhmän jäsenten henkilötiedot sekä heidän osake- ja optio-omistustietonsa on esitett y ohessa. Johtoryhmän jäsenten työhistoria sekä mahdolliset luott amustehtävät käyvät ilmi yhtiön internetsivuilta www.citycon.fi /johtoryhma.

Toimitusjohtajan ja johtoryhmän palkitseminen Hallitus vahvistaa toimitusjohtajan palkan ja muut edut ja päätt ää toimitusjohtajan esityksestä myös muun ylimmän johdon palkoista ja etuuksista.

Toimitusjohtajan ja muun johtoryhmän palkitseminen koostuu kiinteästä kuukausipalkasta ja

TOIMITUSJOHTAJAN JA MUUN JOHTORYHMÄN PALKITSEMINEN 1.1.-31.12.2010

EUR	Vuo si- lkka pa	Luo is- nto edu t	Suo ritu s- lkki pa o delt vuo a 200 9	Osa ke- hja iset po t (1 tulo	Opt io- t (2 tulo	Yht sä een
Toi mit usjo hta ja	27 6 3 17, 80	16 49 0, 14	110 40 0, 00	-	45 573 27 ,	448 78 1, 21
Mu hto hm u jo ä ry	73 9 3 36, 98	61 529 16 ,	144 52 3, 36	73 728 74 ,	-	1 0 19 118 24 ,
Yht sä een	1 0 15 654 78 ,	78 01 9, 30	254 92 3, 36	73 728 74 ,	45 573 27 ,	1 4 67 89 9, 45

1) Osakepohjaisilla tuloilla tarkoitetaan yhtiön pitkäaikaiseen osakepohjaiseen kannustinjärjestelmään liitt yvää rahaosuutt a, joka maksetaan järjestelmään osallistujille annetuista kannustinosakkeista menevän veron katt amiseksi. Järjestelmään osallistuja voi valita tuloveroja varten maksett avan rahaosuuden myös osakkeina.

2) Toimitusjohtaja käytt i vuoden aikana 100 000 optio-oikeutt a 2004B Cityconin osakkeiden merkintään ja merkitsi 121 270 yhtiön osakett a 2,5908 euron merkintähintaan. Optiotuloilla tarkoitetaan toimitusjohtajan osalta tästä merkinnästä saatua verotuksellista etua.

luontoiseduista sekä vuositt aisesta suorituspalkkiosta. Lisäksi toimitusjohtaja ja muut johtoryhmän jäsenet ovat mukana konsernin avainhenkilöille suunnatussa, yhtiön pitkän aikavälin osakepohjaisessa kannustinjärjestelmässä sekä henkilöstölle suunnatussa optio-ohjelmassa 2004. Toimitusjohtajalla on myös oikeus lisäeläkkeeseen. Johdon palkitsemista on käsitelty laajemmin yhtiön internetsivuilla olevassa palkka- ja palkkioselvityksessä (www.citycon.fi /hallinnointi).

Vuonna 2010 toimitusjohtajalle ja muulle johtoryhmälle maksetut palkat, luontoisedut ja suorituspalkkiot käyvät ilmi oheisesta taulukosta samoin kuin optiotulot sekä yhtiön pitkäaikaiseen osakepohjaiseen kannustinjärjestelmään liitt yvät tulot. Osakepohjaisen kannustinjärjestelmän perusteella toimitusjohtajalle annett iin 39 680 osakett a ja muulle johtoryhmälle yhteensä 32 273 osakett a vuoden 2010 aikana ansaintavuosilta 2007-2009.

Sisäpiirihallinto

Yhtiö noudatt aa Helsingin pörssin sisäpiiriohjett a, minkä lisäksi Cityconissa on käytössä yhtiön oma sisäpiiriläisten velvollisuuksia, ilmoitusvelvollisuutt a ja sisäpiirirekistereitä koskeva sisäpiiriohje, jossa on myös määritelty yhtiön sisäpiirihallinnon menett elytavat.

Yhtiön lakimääräisiä sisäpiiriläisiä ovat yhtiön hallituksen jäsenet, toimitusjohtaja ja päävastuullinen tilintarkastaja. Lakimääräisiä sisäpiiriläisiä

ovat myös yhtiön johtoryhmän jäsenet, jotka yhtiön hallitus on määritellyt arvopaperimarkkinalain tarkoitt amiksi muiksi yhtiön ylimpään johtoon kuuluviksi henkilöiksi. Lakimääräisten sisäpiiriläisten ja heidän lähipiirinsä arvopaperiomistukset yhtiössä ovat julkisia. Vuoden 2010 aikana tapahtuneet muutokset omistuksissa käyvät ilmi oheisesta taulukosta. Ajantasaiset omistustiedot ovat nähtävissä yhtiön internetsivuilla www.citycon.fi /sisapiiri.

Lakimääräisten sisäpiiriläisten lisäksi yhtiössä on myös ns. pysyviä sisäpiiriläisiä, jotka on asemansa tai tehtäviensä tai muun yhtiön kanssa tekemänsä sopimuksen perusteella merkitt y yhtiön yrityskohtaiseen sisäpiirirekisteriin. Tällaisia henkilöitä ovat yhtiön hallituksen jäsenten, toimitusjohtajan ja johtoryhmän jäsenten sihteerit ja assistentit sekä henkilöt, jotka vastaavat yhtiön taloudesta ja taloudellisesta raportoinnista, rahoituksesta, lakiasioista, sijoitus- ja kehitystoiminnasta, konserniviestinnästä, sijoitt ajasuhteista, it-toiminnoista sekä sisäisestä ja ulkoisesta tarkastuksesta. Yrityskohtainen sisäpiirirekisteri ei ole julkinen. Hankekohtaisia sisäpiirirekistereitä ylläpidetään tarvitt aessa.

Citycon ylläpitää julkista ja yrityskohtaista sisäpiirirekisteriään Euroclear Finland Oy:n SIRE Extranet –järjestelmässä. Yhtiö tarkistutt aa lakimääräisillä sisäpiiriläisillään kaksi kertaa vuodessa rekisteriin merkityt tiedot antamalla heille ott eet sisäpiirirekisteristä, minkä lisäksi yhtiö valvoo säännöllisin väliajoin sisäpiiriläistensä kaupankäyntiä

Per-Håkan WestinHallituksen jäsen vuodesta 2008

Civilingeniör Ruotsin kansalainen, s. 1946 Riippumaton yhtiöstä ja merkitt ävistä osakkeenomistajista Päätoimi: hallitusammatt ilainen

Ariella Zochovitzky Hallituksen jäsen vuodesta 2009

B.A. (Economics and Accounting), CPA (Israel), MBA Israelin kansalainen, s. 1957 Riippumaton yhtiöstä Päätoimi: C.I.G. Consultants / Capital Investments Group Ltd., johtaja ja osakas vuodesta 2001; U. Dori Group Ltd., hallituksen puheenjohtaja vuodesta 2008

MUUTOKSET LAKIMÄÄRÄISTEN SISÄPIIRILÄISTEN JA HEIDÄN LÄHIPIIRINSÄ ARVOPAPERIOMISTUKSISSA 1.1.-31.12.2010

	201 0	Osa kke et	Opt iot 200 4B ¹ ⁾	Opt iot 200 4C	Velk a- at ² ⁾ kirj
Hal litu s
en ( ) Ash ken Ron azi j. var ap	1.1 2.	-	-	-	-
	31. 12.	-	-	-	-
Bol ky Gid oto ws eon	1.1	4 6 26	-	-	-
	31. 12.	4 6 26	-	-	-
m ( ) Kat an C hai j. zm p	17. 5.	-
( ) hal litu kse n 1 7.5 . alk n j äse aen	31. 12.	-
Läh kse ip iirin istu t om	17. 5.	-
	31. 12.	40 000
Kor n R ine aim p o	1.1	14 45 6	-	-	-
	31. 12.	14 45 6	-	-	-
Läh des ki T mä uom o	1.1	52 28 9	-	-	-
	31. 12.	52 28 9	-	-	-
Ott Cla oss on es	1.1	23 33 6	-	-	-
	31. 12.	23 33 6	-	-	-
Seg al D or J	1.1	7 1 74	-	-	-
	31. 12.	7 1 74	-	-	-
We k Th as W rnin om	1.1	50 000	-	-	-
	31. 12.	55 000	-	-	-
We Pe r-H åka stin n	1.1	10 000	-	-	-
	31. 12.	10 000	-	-	-
Zoc hov itzk Ari ella y	1.1	-	-	-	1
	31. 12.	-	-	-	1
Joh hm ä tor y
Olk Pe inu tri ora	1.1	149 88 5	100 00 0	140 00 0	-
toim itus jo hta ja	31. 12.	31 0 8 35	-	140 00 0	-
Att ebr Ulf ant	1.1	1 8 54	-	-	-
hta Ruo liik ajo ja, tsin eto imi t ma nno	31. 12.	6 8 19	-	-	-
Hol Ha mst röm rri	1.1	2 3 50	-	70 000	-
hta Bal liik ajo ja, tian imi eto t, ma nno
hta Suo n lii ket ajo ja, oim inn vt. ot ma me	31. 12.	7 3 15	-	70 000	-
Ou Rae kivi ti	1.1	2 3 50	-	70 000	-
laki asia injo hta ja, hal litu kse n si hte eri	31. 12.	7 3 15	-	70 000	-
Sih en E von ero	1.1	8 3 35	-	70 000	-
talo hta usjo ja, v tj. ara	31. 12.	22 248	-	70 000	-
Vuo Kai rio sa	1.1	5 2 22	-	70 000	-
hta Suo n lii ket ajo ja, oim inn ot ma me
( 19. 10. i) ast	19. 10.	10 187	-	70 000	-
Pää llin tilin kas taja tuu tar vas en
Kor lain en T uija pe	1.1 31. 12.	-	-	-	-
		-	-	-	-

1) Osakkeiden merkintäaika optio-oikeuksilla 2004B päätt yi 31.3.2010.

2) Velkakirjat viitt aavat yhtiön 2.8.2006 liikkeeseenlaskemaan pääomaehtoiseen vaihtovelkakirjalainaan,

jossa kunkin velkakirjan nimellisarvo on 50 000 euroa.

Yhtiön julkinen sisäpiirirekisteri on yhtiön internetsivujen lisäksi nähtävillä Euroclear Finland Oy:n asiakaspalvelupisteessä, osoitt eessa Urho Kekkosen katu 5 C, Helsinki.

Euroclear Finland Oy:n rekisteröimien kaupankäyntitietojen perusteella. Yhtiö valvoo sisäpiiriläisten kauppoja tarvitt aessa myös tapauskohtaisesti.

Yhtiön sisäpiiriohjeen mukaan yhtiön julkiseen ja pysyvään sisäpiiriin kuuluvat eivät saa käydä kauppaa Cityconin osakkeilla tai osakkeisiin oikeutt avilla arvopapereilla 21 päivän mitt aisen ajanjakson aikana ennen yhtiön tilinpäätöksen tai osavuosikatsauksen julkistamista. Sisäpiiriläiset ovat lisäksi velvollisia pyytämään yhtiön sisäpiirivastaavalta arvion suunnitt elemansa arvopaperikaupan lain- ja ohjeenmukaisuudesta. Yhtiön sisäpiirivastaava pitää kirjaa yhteydenotoista.

Sisäinen valvonta, riskienhallinta ja sisäinen tarkastus

Cityconin liiketoiminnan ohjaus ja valvonta tapahtuu pääasiassa edellä kuvatun hallinto- ja johtamisjärjestelmän avulla. Yhtiön sisäisen valvonnan ja riskienhallinnan toimintaperiaatt eet on määritelty hallituksen hyväksymässä ohjeessa sisäisen valvonnan ja riskienhallinnan järjestämisestä. Sisäisen valvonnan ja riskienhallinnan tehokkuutt a arvioidaan sisäisellä tarkastuksella.

Sisäinen valvonta

Cityconin sisäinen valvonta käsitt ää taloudellisen ja muun valvonnan. Sisäistä valvontaa toteutt avat yhtiössä hallituksen, toimitusjohtajan ja johtoryhmän

Petri Olkinuora

lisäksi koko muu henkilökunta. Yhtiö pyrkii edistämään sellaisen yrityskultt uurin muodostumista, joka hyväksyy sisäisen valvonnan normaalina ja tarpeellisena osana päivitt äistä liiketoimintaa.

Sisäisellä valvonnalla pyritään varmistamaan asetett ujen päämäärien ja tavoitt eiden saavutt aminen, käytett ävissä olevien voimavarojen taloudellinen ja tehokas käytt ö, toimintaan liitt yvien riskien riitt ävä hallinta sekä yhtiön toiminnan, tietojen ja omaisuuden turvaaminen. Taloudelliseen raportointiin kohdistuvan sisäisen valvonnan tarkoitus on taata taloudellisen ja muun johtamisinformaation luotett avuus ja oikeellisuus. Sisäisen valvonnan tarkoitus on myös varmistaa, ett ä yhtiössä noudatetaan Suomen lainsäädäntöä, sovitt uja sisäisiä menett elytapoja ja ohjeita ja ett ä yhtiöllä on riitt ävät ja asianmukaiset tietojärjestelmät ja työprosessit toiminnan tueksi.

Yhtiön hallitus vastaa riitt ävän ja toimivan sisäisen valvonnan järjestämisestä ja ylläpitämisestä. Toimitusjohtajan tehtävänä on huolehtia sisäisen valvonnan käytännön toimenpiteiden toteutt amisesta. Toimitusjohtajan tehtävänä on ylläpitää organisaatiorakennett a, jossa vastuut, valtuudet ja raportointisuhteet on määritelty kirjallisesti selkeästi ja katt avasti.

Toimitusjohtaja ja yhtiön johtoryhmän jäsenet vastaavat siitä, ett ä yhtiön jokapäiväisessä toiminnassa noudatetaan voimassaolevia lakeja ja niiden

CITYCON OYJ:N JOHTORYHMÄ

Toimitusjohtaja (23.3.2011 asti) Diplomi-insinööri, MBA Suomen kansalainen, s. 1957 Johtoryhmän jäsen vuodesta 2002

Eero SihvonenTalous- ja varatoimitusjohtaja

Kauppatieteiden maisteri Suomen kansalainen, s. 1957 Johtoryhmän jäsen vuodesta 2005

kartt a ja vuositt ainen toimenpidesuunnitelma päi vitetään vastaamaan vuosisuunnitelman tavoitt ei-

ta ja esitellään hallitukselle budjett ikokouksessa joulukuussa. Riskikartt a päivitetään myös keväisin liiketoimintastrategiaprosessin yhteydessä. Yhtiön rahoitusriskien hallinnan järjestäminen on kirjatt u rahoituspolitiikkaan ja keskeisistä ra- hoitusriskeistä raportoidaan hallituksen tarkastus- valiokunnalle vuosineljänneksitt äin. Lisäksi yhtiön hallitus seuraa säännöllisesti yhtiön liiketoimintaan sisältyviä riskejä ja epävarmuustekijöitä ja raportoi niistä lainsäädännön ja Finanssivalvonnan määräys- ten ja ohjeiden edellytt ämällä tavalla toimintaker- tomuksessa sekä osavuosikatsausten yhteydessä. Yhtiön riskienhallintaprosessia ja yhtiön liike- toimintaan liitt yviä riskejä on käsitelty laajemmin vuosikertomuksen sivuilla 49-50, oheisen tilinpää- töksen sivuilla 35-37 sekä yhtiön internetsivuilla www.citycon.fi /riskienhallinta. Sisäinen tarkastus Sisäinen tarkastus pyrkii itsenäisesti ja järjestel- mällisesti arvioimaan ja parantamaan yhtiön sisäis- tä valvontaa ja riskienhallintaa. Tarkastusvaliokunta hyväksyy vuositt ain sisäistä tarkastusta koskevan tarkastussuunnitelman, jonka perusteella tarkastus suoritetaan. Sisäisen tarkastuksen toiminnasta on laaditt u sisäisen tarkastuksen ohjesääntö. Tarkasta- jat, jotka ovat vastuussa sisäisestä tarkastuksesta, raportoivat sisäisen tarkastuksen tuloksista toimi- tusjohtajalle ja tarkastusvaliokunnalle, joiden tulee

viivytyksett ä ryhtyä havaintojen perusteella tarvittaviin toimiin. Sisäinen tarkastus oli vuonna 2010 ulkoistett u KPMG Oy Ab:lle. Yhtiön tilintarkastajan vuoden aikana suoritt amaan tarkastukseen sisältyy myös hallinnon tarkastusta, josta hän raportoi tarkastusvaliokunnalle ja toimitusjohtajalle.

Vuoden 2010 tarkastussuunnitelman mukaisesti sisäinen tarkastus kohdistui yhtiön hankinta-, henkilöstöhallinto- ja kehityshankeprosesseihin sekä kauppakeskusjohtamiseen Baltian maissa.

Tilintarkastaja

Yhtiökokous valitsee vuositt ain Cityconin hallintoa ja tilejä tarkastamaan yhden tilintarkastajan, jonka tulee olla Keskuskauppakamarin hyväksymä tilintarkastusyhteisö. Tilintarkastaja antaa yhtiön vuositilinpäätöksen yhteydessä yhtiön osakkeenomistajille lain edellytt ämän tilintarkastuskertomuksen. Lakisääteisen tilintarkastuksen pääasiallisena tehtävänä on todentaa, ett ä konsernitilinpäätös, emoyhtiön tilinpäätös ja toimintakertomus antavat oikeat ja riitt ävät tiedot konsernin ja yhtiön toiminnan tuloksesta ja taloudellisesta asemasta kultakin tilikaudelta. portit, tiedott eet ja muu listayhtiöiden hallinnointi- koodin edellytt ämä sijoitt ajainformaatio. nojalla annett uja säädöksiä sekä yhtiön toiminta- periaatt eita ja hallituksen päätöksiä. Liiketoiminnan seurantaa ja varainhoidon val- vontaa varten yhtiössä on käytössä asianmukaiset ja luotett avat laskenta- ja muut tietojärjestelmät. Asetett ujen tavoitt eiden toteutumista seurataan koko konsernin katt avalla suunnitt elu- ja raportoin- tijärjestelmällä, jonka avulla voidaan seurata rullaa- vasti sekä toteumaa ett ä ennustett a. Järjestelmä mahdollistaa myös pitkän aikavälin ennustamisen ja suunnitt elun sekä toimii budjetoinnin apuvälineenä. Riskienhallinta Riskienhallinta on osa yhtiön sisäistä valvontaa ja sen tarkoituksena on varmistaa yhtiön liiketoimin- nallisten tavoitt eiden saavutt aminen. Yhtiön hallitus on hyväksynyt yhtiölle riskienhallinnan ohjesäännön, joka määritt elee yhtiön riskienhallinnan periaatt eet ja riskienhallintaprosessin. Riskienhallintaproses- si käsitt ää yhtiön liiketoiminnasta aiheutuvien ja siihen olennaisesti liitt yvien riskien tunnistamisen, arvioinnin, mitt aamisen, rajaamisen ja valvonnan. Ohjesäännössä määritellään myös kyseisen proses- sin valvonta ja riskienhallinnan organisaatio. Yhtiön riskienhallintaprosessia arvioidaan ja kehitetään jatkuvasti. Yhtiössä käydään vuositt ain läpi riskienhallintaprosessi siten, ett ä yhtiön riski-

Yhtiön päävastuullinen tilintarkastaja osallistuu tarkastusvaliokunnan kokoukseen vuositilinpäätöksen käsitt elyn yhteydessä raportoidakseen tilintarkastuksen yhteydessä havaitsemistaan seikoista. Lisäksi tilintarkastaja osallistuu tarvitt aessa tarkastusvaliokunnan kutsumana asiantuntijana valiokunnan kokouksiin.

Vuoden 2010 varsinainen yhtiökokous valitsi yhtiön tilintarkastajaksi uudelleen KHT-yhteisö Ernst & Young Oy:n, jonka nimeämänä päävastuulli sena tilintarkastajana toimii KHT Tuija Korpelainen. Ernst & Young Oy on toiminut yhtiön tilintarkasta jana vuodesta 2006 alkaen. Tuija Korpelainen on toiminut Cityconin päävastuullisena tilintarkasta-

jana samasta vuodesta lukien ja sitä ennen yhtiön toisena tilintarkastajana tilikaudella 2005. Vuonna 2010 Citycon maksoi tilintarkastajalle varsinaiseen tilintarkastukseen liitt yviä palkkioita 0,2 miljoonaa euroa. Lisäksi Citycon osti IFRS-standardei hin, kiinteistökauppoihin ja verotukseen liitt yviä asian tuntijapalveluita yhteensä 0,1 miljoonalla eurolla.

Tiedott aminen

Cityconin konserniviestinnän tehtävänä on tiedot taa eri sidosryhmille yhtiötä koskevista asioista. Tavoitt eena on tarjota oikeaa, riitt ävää ja ajan kohtaista tietoa säännöllisesti, tasapuolisesti ja samanaikaisesti kaikille osapuolille. Yhtiön tärkein sijoitt ajaviestintäkanava ovat yhtiön internetsivut, joilta löytyvät yhtiön julkaisemat taloudelliset ra-

Outi RaekiviLakiasiainjohtaja Oikeustieteen kandidaatt i, KJs Suomen kansalainen, s. 1968 Johtoryhmän jäsen vuodesta 2002

Maajohtaja, Ruotsin liiketoiminnot Ruotsin kansalainen, s. 1963 Johtoryhmän jäsen vuodesta 2007

Ulf Att ebrant

Harri Holmström Maajohtaja, Baltian liiketoiminnot; vt. maajohtaja, Suomen liiketoiminnot (20.10.2010 alkaen)

Diplomi-insinööri, AKA Suomen kansalainen, s. 1956 Johtoryhmän jäsen vuodesta 2005

Kaisa VuorioMaajohtaja, Suomen liiketoiminnot (19.10.2010 asti)

Diplomi-insinööri, AKA Suomen kansalainen, s. 1967 Johtoryhmän jäsen 2003-2010

Citycon sijoituskohteena ja tietoja osakkeenomistajille

Sijoitus Cityconiin on sijoitus NASDAQ OMX Helsinki Oy:ssä (Helsingin pörssissä) listat- tuun kiinteistösijoitusyhtiöön, jossa yhdistyvät kiinteistösijoitt aminen ja kauppakeskusliiketoiminta. Yhtiö on erikoistunut vähitt äiskaupan kiinteistöihin eli kauppakeskuksiin, hypermarketteihin ja ostos- sekä liikekeskuksiin Suomessa, Ruotsissa ja Baltian maissa.

Citycon on kauppapaikkojensa aktiivinen omistaja ja pitkäjänteinen kehitt äjä. Yhtiön strategiana on kasvu sekä kehityshankkeiden ett ä kauppakeskushankintojen kautt a Pohjoismaissa ja Baltiassa. Yhtiön toiminnan tarkoitus on luoda puitt eet menestyvälle kaupankäynnille. Nykyajan vaatimusten mukaisesti Citycon ott aa huomioon ympäristön edun ja kauppapaikkojensa lähialueiden hyvinvoinnin liiketoiminnassaan. Tämä luo edellytykset Cityconin menestykselle ja kasvulle jatkossakin.

Osakkeen kurssikehitys ja omistus

Vuosi 2010 oli Cityconin osakekurssin kannalta kohtuullisen tasainen vuosi. Kiinnostus osakett a kohtaan on pysynyt kuitenkin hyvänä, mistä kertoo muun muassa syyskuussa muutamassa tunnissa toteutett u suunnatt u osakeanti. Cityconin osakekannan markkina-arvo vuoden 2010 lopussa oli 753,3 miljoonaa euroa, kun se vuoden 2009 lopussa oli 649,9 miljoonaa euroa. Citycon on edelleen yksi Helsingin pörssin omistukseltaan kansainvälisimmistä yhtiöistä. Kansainvälisten sijoitt ajien

osuus yhtiön omistajista oli vuoden lopussa 87,1 prosentt ia. Kotimaisten osakkeenomistajien määrä kuitenkin kasvoi, sillä vuoden lopussa Cityconilla oli yhteensä 4 409 rekisteröityä osakkeenomistajaa, kun niitä vuott a aiemmin oli 3 733.

Cityconin osake sisältyy kansainvälisiin kiinteistösijoitusyhtiöiden vertailuindekseihin. Mm. FTSE EPRA/NAREIT Global Real Estate Index toimii kansainvälisten sijoitt ajien vertailuindeksinä ja mitt aa osakkeiden arvonnousua ja kokonaistuottoa. Citycon on mukana myös GPR 250 Property Securities Indeksissä, johon kuuluu maailman 250 likvideintä kiinteistösijoitusyhtiötä. Vuoden 2010 aikana Cityconin osakkeen vaihto Helsingin pörssissä oli 326,4 miljoonaa euroa (296,1 milj. euroa) ja 115,0 miljoonaa (149,3 milj.) osakett a.

Yhtiön taloudelliset tavoitt eet

Yhtiön hallitus on asett anut yhtiölle seuraavat taloudelliset tavoitt eet:

Yhtiö jakaa osinkoina vähintään 50 prosentt ia tilikauden tuloksesta verojen jälkeen ilman sijoituskiinteistöjen käyvän arvon muutoksia.
Yhtiön pitkän aikavälin omavaraisuusastetavoite on 40 prosentt ia.

Vuoden 2009 voitonjako oli yhteensä 0,14 euroa/ osake, josta 0,04 euroa oli osinkoa ja 0,10 euroa pääoman palautusta sijoitetun vapaan oman pääoman rahastosta.

Omavaraisuusaste oli vuoden 2010 lopussa 37,1 prosentt ia.

Hallituksen osingonjakoehdotus ja ehdotus varojen jakamiseksi sijoitetun vapaan oman pääoman rahastosta

Hallitus ehdott aa, ett ä vuodelta 2010 maksetaan osinkoa 0,04 euroa osakkeelta ja pääoman palautusta sijoitetun vapaan oman pääoman rahastosta 0,10 euroa osakkeelta.

Sijoitt ajaviestintä

Cityconin sijoitt ajaviestinnän ensisijainen tavoite on lisätä yhtiön osakkeen kiinnostavuutt a sijoituskohteena. Yhtiö pyrkii lisäämään sijoitusinformaation avoimuutt a ja parantamaan toimintansa tunnett uutt a sekä siten tuott amaan lisäarvoa osakkeenomistajille. Sijoitt ajaviestinnän painopiste on pitkäaikaisen arvonkehityksen luonnissa lyhytnäköisen eduntavoitt elun sijaan.

CITYCONIN OSAKEKURSSI VERRATTUNA INDEKSEIHIN

• Citycon • Nasdaq OMX Helsinki CAP indeksi • FTSE EPRA NAREIT indeksi

OSAKEKANNAN MARKKINA-ARVO

OMISTUSJAKAUMA

Sijoitt ajaviestinnän periaatt eena on tuott aa markkinoille jatkuvasti oikeaa, johdonmukaista, avointa ja ajan tasalla olevaa tietoa yhtiöstä. Yhtiö noudatt aa sijoitt ajaviestinnässä tasapuolisuuden ja samanaikaisuuden periaatett a julkaisten tiedotteet ja muun materiaalin internetsivuillaan sekä suomeksi ett ä englanniksi.

Vuonna 2010 yhtiö sai kansainvälistä tunnustusta sijoitt ajasuhteiden hoidosta. Eero Sihvonen arvioitiin Suomen toiseksi parhaaksi talousjohtajaksi ja Hanna Jaakkola neljänneksi parhaaksi sijoittajasuhdeammatt ilaiseksi arvostetussa Thompson Reuters Extel Surveys 2010 -tutkimuksessa. Äänestykseen osallistui iso joukko sijoitt ajia, analyytikoita, pankkiammatt ilaisia sekä muita sijoitusalan vaikutt ajia. Lisäksi EPRA valitsi vuosikonferenssissaan Cityconin vuoden 2009 vuosikertomuksen ja yhteiskuntavastuuraportin yhdeksi toimialan parhaista. EPRA arvioi vuositt ain 80 eurooppalaisen, pörssinoteeratun kiinteistöyhtiön vuosikertomukset ja niiden tilinpäätösosuudet ja palkitsee niiden parhaimmiston. Tänä vuonna kahdeksalle yhtiölle myönnett iin kultatason tunnustuspalkinto. Cityconin vuosikertomus oli yksi näistä kahdeksasta, parhaimmaksi arvioiduista raportista.

Sijoitt ajatapaamiset

Citycon tapaa aktiivisesti sijoitt ajia sekä kotimaassa ett ä ulkomailla. Vuonna 2010 yhtiön johto esitt eli yhtiötä sijoituskohteena yhteensä noin 50 tilaisuudessa. Yhtiön johto tapasi noin 130 institutionaalista sijoitt ajaa joko henkilökohtaisissa tapaamisissa tai pienryhmissä. Cityconin edustajat

tapaavat sijoitt ajia myös eri järjestöjen ja pankkien järjestämissä seminaareissa ja yleisötapaamisissa sekä tutustumisvierailuilla yhtiön kauppakeskuksiin.

Yhtiö järjesti syyskuussa Tallinnassa pääomamarkkinapäivän sijoitt ajille ja analyytikoille. Tilaisuudessa yhtiön hallituksen puheenjohtaja Chaim Katzman piti esityksen satelliitin välityksellä työhuoneestaan Miamista. Esitystä seurasi vilkas keskustelu kysymyksineen. Päivän teemoina olivat yhtiön kasvustrategia, Baltian ja erityisesti Viron taloudellinen tilanne, käynnissä olevat kehityshankkeet sekä vuokraustoiminta. Kaikkia esityksiä pystyi seuraamaan reaaliaikaisesti verkon välityksellä ja tallenteet löytyvät edelleen yhtiön verkkosivuilta. Ennen esityksiä osallistujat tutustuivat Cityconin Tallinnan kauppakeskuksiin Magistraliin ja LEED® -hopeasertifi oituun Rocca al Mareen.

Pääomamarkkinapäivästä on tullut tärkeä osa yhtiön sijoitt ajaviestintää ja se pyritään järjestämään vuositt ain.

Yhtiön IR-yhteyshenkilöinä toimivat talous- ja varatoimitusjohtaja sekä sijoitt ajasuhde- ja viestintäjohtaja.

Yhtiön osakasluett elon nähtävilläpitopaikka

Yhtiön osakasluett elo on nähtävillä Euroclear Finland Oy:n asiakaspalvelupisteessä, osoitt eessa Urho Kekkosen katu 5 C, Helsinki.

Muutosten ilmoitt aminen osakasrekisteriin

Osakkeenomistajaa pyydetään ilmoitt amaan osoitt een- tai nimenmuutoksensa siihen pankkiin

TAPAHTUMAKALENTERI 2011

Tili äät öst ied , ti linp äät ös j imi ote a to nta np - ker ekä lvit hal lint hja tom o- j us s se ys a o us lmä tili kau del ta 1 .1.- 31. 12. 20 10 j ärje stä ste	9. h elm iku 20 11 noi n kl o 9 .00 uta
Yht iök oko usk uts u	24. he lmi kuu ta 2 01 1
Vuo sike s ja llisu rtt i 20 10 rto tuu mu vas usr apo	/ Viik ko 8 20 11
Yht iök oko uks äsm äy äivä en t tys p	11. alis kuu ta 2 01 1 ma
Viim lmo htiö kok ouk ein en i itt a utu mis äivä p y see n	18. alis kuu ta 2 01 1 ma
Yht iök oko us	23. alis kuu ta 2 01 1 k lo 1 4.0 0, Ma rina Co Ce nte ma ngr ess r, Hel ki sin
Osi n ir mis äivä toa ngo p	24. alis kuu ta 2 01 1 ma
Osi aks äsm äy äivä un t tys ngo nm p	28. alis kuu ta 2 01 1 ma
Osi aks äivä ngo nm up	8. h uht iku 20 11 uta
Osa sika mi- alis kuu 20 11 tsa us t vuo am ma	4. t ouk oku 20 11 noi n kl o 9 .00 uta
Osa sika kes äku u 2 01 1 mi- tsa us t vuo am	13. he kuu ta 2 01 1 n klo 9.0 0 inä oin
Pää ark kin äivä om am ap	Syy sku u 2 01 1
Osa sika mi- sku u 2 01 1 tsa us t vuo am syy	12. lok aku 20 11 noi n kl o 9 .00 uta

Cityconin sijoitt ajaviestinnän keskeinen viestintäkanava ovat yhtiön internetsivut, joilla yhtiö julkaisee kaikki pörssi- ja lehdistötiedott eet, tilinpäätökset, osavuosikatsaukset, vuosikertomukset ja yhtiökokouskutsut. Sivuilta löytyvät myös tulosjulkistuksiin liitt yvät johdon esitykset ja näistä tilaisuuksista tehdyt tallenteet sekä säännöllisten sijoitt ajatapaamisten esitysmateriaali. Internetin välityksellä voi myös osallistua yhtiön tulosjulkistustilaisuuksiin ja pääomamarkkinapäivään. Yhtiön julkaisemaa sijoitt ajaviestintämateriaalia voi tilata yhtiön verkkosivuilta www.citycon.fi /aineistotilaus, sähköpostitse osoitt eesta [email protected] tai puhelimitse numerosta 020 7664 400.

tai muuhun rahoituslaitokseen, jossa hänellä on arvo-osuustili. Tätä kautt a tiedot päivitt yvät myös automaatt isesti yhtiön osakasluett eloon, jota ylläpitää Euroclear Finland Oy.

Yhteystiedot

Talous- ja varatoimitusjohtaja Eero SihvonenPuhelin 020 766 4459 tai 050 557 9137 [email protected]

Sijoitt ajasuhde- ja viestintäjohtaja Hanna Jaakkola Puhelin 020 766 4421 tai 040 566 6070 [email protected]

Vastuullisuusjohtaja Kirsi Borg Puhelin 020 766 4408 tai 040 557 [email protected]

Yhtiöanalyysit

Seuraavien pankkien, pankkiiri- ja muiden liikkeiden palveluksessa olevat analyytikot seuraavat Citycon Oyj:tä yhtiön saaman tiedon mukaan. Oheinen lista ei välttämätt ä sisällä kaikkia sijoitustutkimusta tarjoavia tahoja. Analyytikot seuraavat Cityconia omasta aloitt eestaan ja voivat myös lopett aa milloin tahansa. Analyytikkojen antamiin suosituksiin voi tutustua tarkemmin Cityconin verkkosivulla "Konsensusennusteet"-palvelussa. Yhtiö ei vastaa analyytikoiden kannanotoista.

ABG Sundal Collier

Puhelin +46 8 566 294 78Box 7269SE- 103 89 StockholmRuotsi

ABN Amro

Puhelin +31 20 383 7728Gustav Mahlerlaan 10

NL-1082 PP AmsterdamAlankomaat

Aurel Puhelin +33 1 53 89 53 7515-17 rue Vivienne F-75002 ParisRanska

Danske Bank A/S, Helsinki Puhelin 010 236 4867

Hiililaiturinkuja 2 00180 Helsinki

Deutsche Bank AG, Stockholm Branch

Puhelin +46 8 463 55 15Stureplan 4A, 4th fl oor P.O. Box 5781SE-114 87 StockholmRuotsi

DnB NOR

Puhelin +47 22 94 88 45 Stranden Aker Brygge NO-0021 OsloNorja

Edge Capital Puhelin +47 22 01 01 08

St Olavsgate 12 NO-0130 OsloNorja

Evli Pankki Oyj Puhelin (09) 476 690 Aleksanterinkatu 19 A, 3. krs

00101 Helsinki

FIMPuhelin (09) 613 4600 Pohjoisesplanadi 33 A 00100 Helsinki

Goldman Sachs

Puhelin +44 207 552 5986Peterborough Court 133 Fleet Street London EC4A 2BB Iso-Britannia

Handelsbanken

Puhelin +46 8 701 80 16Blasieholmstorg 11 SE-106 70 StockholmRuotsi

Inderes Oy

Independent Equity Research Puhelin 050 3738027Itälahdenkatu 2100210 Helsinki

Kempen & Co N.V. Puhelin +31 20 348 8000Beethovenstraat 300

NL-1070 AR AmsterdamAlankomaat

Nordea Pankki Oyj

Puhelin (09) 1651 Aleksis Kiven katu 9, Helsinki 00020 Nordea

Pohjola Pankki Oyj

Puhelin 010 252 7390Teollisuuskatu 1b, PL 362 00101 Helsinki

Rabo Securities

Puhelin +31 20 460 4747Amstelplein 1 NL-1096 HA AmsterdamAlankomaat

Royal Bank of Scotland

Puhelin +31 20 383 6786 Gustav Mahlerlaan 10 NL-1000 EA AmsterdamAlankomaat

SEB Enskilda Equities

Puhelin (09) 616 28726 Unioninkatu 30 00101 Helsinki

Swedbank AB, Finnish Branch

Puhelin 020 746 9158Mannerheimintie 14 B00101 Helsinki

UBS Investment Research

Puhelin +44 20 7568 44151 Finsbuty Avenue London EC2M 2PPIso-Britannia

Raportin vertailu GRI:n mukaiseen sisältöön

√ = raportoitu ○ = ositt ain raportoitu — = ei raportoitu Pääindikaatt ori

Koo di	Sis ältö		Siv u	Kom tit men
Str ia j ate g	nal i a a yys
1.1 -1.2	Toi hta kat kes kei ku mit usjo jan set vai sau s, tuk , ris kit j ahd olli det set a m suu	√	2-3 4, 6-7 , 49- , 51	Lis illa tilin öks ätie toja tav äät est ä saa p
Org ani tio saa
2.1 -2.9	Org kuv ani tion tau sta saa aus	√	1-4 15- 37, , 55- 63
2.1 0	Saa dut lkin not pa	√	12- 13, 48 62 ,
Rap oin tip ort	eria att eet
3.1 -3. 11	Rap in k laaj ja r aja uks ort et uva us, uus		1, 11- 14, 38 - 48,
		√ 63 ,
3.1 2	GR I sis ältö ind eks in e sitt äm ine n	√	64- 66
3.1 3	Ulk olis uks en k äy tän nöt opu en v arm enn	√	67

Hal lint ota pa,	sit uks et j iku tus oum a v uor ova

Hal lint ota pa

4.1 -4. 10	Hal lint ota pa	√

6-7 55- 60 ,	Ha llitu ulli den stu s se ura a va suu os a-
	alu htiö eita n st rat iaa os ana eg y

itou kse et s t mu
Var ide uda isuu riaa min tt e tt a ova spe n no en		49- 51
(= o skie nha l nisa atio tiiv ine n ri rga n op era a) lint	√
Sit n ul koi alo out ine siin itt e isiin ja um iaatt eis iin per	√	/ 3 Cod e of Co ndu n.fi ct w .cit ww yco Vas llisu tuu us
Me rkitt det äv ät j äse j ärje stö issä nyy	√	14
äto imi nta
Lue lo s ido hm dos hm tt e istä , si ien sry ry		11- 14
ely alin sid hm mä äritt ja v tap ste et, ä eru osr y
toim inn eria sid hm ien esi lle att e et, an p osr y
tam at t at nos eem
Joh telm tam ista vat ja m ät ene
Tal oud elli toi min ta nen	√	3, 6-7 55- 60 ,
Ym äris tön äkö koh dat p	√	3, 7, 38- 39
Hen kilö käy hm ike hte stö tän nöt , i iso is us, y		3, 44- 48
kun näk öku lma ta j a tu ote tuu t vas
		√ √

Tal oud elli ind ika toi min orit att sen nan Tal oud elli toi min ta nen EC1 Org kam lou 2, 54 Lis illa tilin öks ani tion tuo tt a ja ja a ta ätie toa tav äät est ä. saa ma saa p √ del line n lis äar vo EC2 Ilm oks ihe lou del li 49, 51 ast uut et a utt a t ta onm ma kut uks ekä heu √ set vai et s siit ä ai tuv at m uut risk it ja hdo llisu ude t ma EC3 Elä kes n ka City lain dän kaa itou ste tt av isaa toi mii sää nön mu uus or gan con mu n, √ tios ei r itu erik rto sa apo see n. EC4 Val lta alo ude lline 54 City le s alo ude llist tio tu t ust ei o ut t saa n av us con aan a √ ltio lta. stu sta avu va Ma rkk ina -as em a EC5 Alk ika llise lkko suh de u- ja inim ipa jen pa n m — kes kei iko ani tion siss ä to imi issa org saa pa EC6 Alu eel lise t al iha nki hin liitt 54 t ja nii ät nna yv √ käy tän nöt EC7 Pai kal lise hdo kry √ 54 n jo toin ti n re Ep äsu lou del lise iku tuk t ta t va set ora EC8 Yle ishy ödy llise lve lut j t pa a in toin nit ves — ( et) infr bon luo issu orit uks nta a, p ro- o, EC9 Kes kei lou del lise iku äsu set t ta t va ep ora — tuk set Ym äris töv ind ika orit ast att p uun Ma iaa lit ter EN 1-E N2 Käy li pa Ei o len Cit riaa ino i mä ärä nai nin toim inn tett ate n ta sta y m n m u yco ass a — kaa kä k lin k ierr äte tyn ter iaa äy tt ö n se ma Ene ia rg EN 3-E N4 Väl älil line kul 40- 41 City in k kul itön ja v ian utu iint eist öje ian utu n en erg s con n en erg s √ 100 % v älil list ä. on EN 5 Ene den ulla ian sää stö toim itei rg enp av — aik tu e ian sää stö aan saa ner g EN 6 Ene hok kais iate iin t ai u usiu iin e ia tuv rg ner g ihin lve lut oto tuv at t uott t ja mu pe rus ee pa —	Koo di	Sis ältö		Siv u	Kom tit men

































		äid aik kse käy ja n utu t en ian tt ö ön en v erg

Raportin vertailu GRI:n mukaiseen sisältöön

Koo di	Sis ältö		Siv u	Kom tit men	Koo di	Sis ältö		Siv u
EN 7	Toi kul k itee äsu ian t ep utu me np ora n en erg		38- 39, 43		Liik enn e
	väh ksi äm ise ja s sää stö ent ute tut t sen aav	○			EN 29	Kulj atk heu etu ste n ja ty öm oje n ai tt a t ma
Ves i						äris töv aik kse utu t ym p	√
EN 8	Ved en k oko sku lutu nai s	√	42
9 EN	Ves iläh t, jo ihin ani tion tee org saa ve			Cit Ei o len nai nin toim inn nen yco ass a,	Yle ise t
	den lla o erk aik itt ä vä v oto utu n m s	√		lee kun nal lisis ede i tu ta v nott ves a	EN 30	Ym lun kok isku kse äris tön je sta t p suo ona nnu
				ista mo		ja inve sto inn it ty itt ä in ype	—
EN 10	Kie del lee nkä ede rrät n ja ety tet uu y yn v n			Ei o len Cit nai nin toim inn nen yco ass a,	Sos lise iaa	ind ika orit ast att n v uun
	kok ism äär ä ja tt io ona pro sen suu s	√		lee kun nal lisis ede i tu ta v nott ves a	Ty öol ot
				ista mo	LA1 -LA 2	Hen kilö n ku stö vau s	√	44- 45
Luo nno n m	oni isu oto mu us				LA3	Kok isill ekij öill äivä önt rjo e ty e ta tut op me r
EN 11	Luo den ka lta oni oto isuu nno n m mu nna		43			kitt t ed le t ävä ut, j oita ei o arjo tt u mä ärä - ta i	—
	keä kse tär istu t om t	√				-aik ille ekij öill ais ty önt osa e
EN 12	Toi kut us l min vai nim uot oi nan uon non mo		43, 51		LA4	Järj eid ekij öid äy önt est tyn en t ent y en p ros		44
	tee suu n	○				tiso suu s	√
EN 13	Suo llut idy t el je tai ent isö iny äris töt mp	—			LA5	ka/ Väh imm äis irti isai iivis rat ten san om ope
14 EN	Bio div itee tt ii n ko hdi vie ikut stu ust ers n va en		43. 51			n ilm n he nki löst ölle oitt ine uto ste mu am
	hal lint ky iat, iset toi itee t ja ast rat eg ny me np	○			LA6	Hen kilö stö n ed öte ja val ust us t tur y rve ys-		44
	itel t -su unn ma					lisu lim issä use	√
EN 15	Uha nal t la ikut aise j it o nisa atio rga n va us				LA7	Ty uuk k öpe räis ten nett sie n ja sai on om rau		44
	alu eel la	—				sie äär ä, s aira äivä t ja issa olo t n m usp po	√
Pää stö t ja j	ätt eet				LA8	Kou lutu vak uks s ja nta avi aira ien ne uvo en s	—
EN 16- EN 17	Suo t ka svih eka rat ja e äsu jen p ora uon asu	√	39			äm ise ksi est
	ääs töt p				LA9	Am tt il ka lmi iitt o jen tt uj ma nss a so en
EN 18	Toi t ka svih eka itee ääs töje me np uon asu p n	√	39			n kä val imu ste sitt äm ät t - ja tur sop erv eys	—
	väh ksi väh kse ent äm ise ja s ute tut t aav enn y					lisu ust at eem
EN 19	Ots kat ihe den käy oni vie n ai nei tt ö utt a oa a	○	41		LA1 0	Kou lutu kse en k ika ekij äy tett ty önt ää y a	√	14, 44 -45
	ja p ääs töt					koh ti
20 EN	Typ i- ja rik kio ksid ip ääs töt kä m uut p se	√	39		LA1 1	Elä nik ohj elm mä äise imi at n op p sen
	rkitt äv ät p ääs töt me					öku eks ty n tu i ja äätt ise nno ura n p ym n	—
EN 21	Kok isp ääs töt vet ona een	√		Jät dev ohd u ku lli- e- j esi on j ett a sa nna		hal lits ise ksi em
				n vi ärij ärje lmä än. ste see em	LA1 2	Keh kes kus telu n ku uluv itys jen iirii p a
EN 22	Jätt eid en k oko häv nai äär ä ja itys tap sm a	√	42- 43			hen kilö stö
EN 23	Kem ikaa li-, ö ljy- odo ja m äris uut t ym vu p	√		Ei r ituj ja. rto oto apo a vu	LA1 3	Joh don hen kilö kup uol kau ja stö ija n su ma ,		44- 45, 55 -58
	töö n					ikäj aka väh hm a ja mis tör ien um em y	√
Tuo et j tt e a p	alv elu t					j äse nyy s
EN 26	Toi eid lve luje itee t tu ott en j me np a pa n ym		7, 38- 43		LA1 4	Nai lkko suh de n ja mi jen ste est en p eru spa	—
	aik hen ksi sek äris töv utu ste n vä täm ise ä p	○				hen kilö hm stö itt ä in ry
	toim itei den vai kut laaj ust enp en uus				Ihm ike iso	ude t
EN 27	Kie ide kka rrät ett y jen tuo tt e n ja pa usm a			Ei o len Cit nai nin toim inn nen yco ass a.	HR 1-H R2	Kes kei n al iha nkk ide ste ijo n ja toi mitt aj ien
	iaa line hte elli dy istä ter n su nen os uus my y	—				tt io s ja ko kon ais luk äär ä, pro sen suu um	○
	hm ista itt ä in tuo tt e tuo ter y					ide alta teh ihm ike jo iso rvio inti ty n os on usa ,
Mä ärä ten ys	kai mu suu s					sek ä tä stä t to ime itee t seu ran nee np
EN 28	Ym rik kom ihe äris töm äär äys ises ten ta a p u	√		Ei r ikko ksia ode n 2 009 aik mu vu ana	HR 3	Ty ekij öill ihm ike usk oul önt rjo iso e ta tt u utu s	—
	eid akk ktio ide tun oje n ja äär ä en s san n m

Liik enn e
EN 29	Kulj atk heu n ja öm oje n ai etu ste ty tt a t ma aik kse äris töv utu t ym p	√	39	City oi t oim inn ort con rap ass aan aih liike tku kse n ja eut stu une en ma atk n hi ilid iok sid ty öm oje ip ääs töt
Yle ise t
EN 30	Ym lun kok isku kse äris tön je sta t p suo ona nnu	—
	ja inve inn it ty itt ä in sto ype
Sos iaa lise	ind ika orit ast att n v uun
Ty öol ot
LA1 -LA 2	Hen kilö n ku stö vau s	√	44- 45
LA3	Kok isill ekij öill äivä e ty önt e ta rjo tut op me r kitt ävä t ed ut, j oita ei o le t arjo mä ärä i tt u - ta	—	44	Ei o len Cit nai nin toim inn nen yco ass a.
	-aik ille ekij öill ais önt ty osa e
LA4	Järj eid ekij öid est äy tyn en t önt ent en p ros y tiso suu s	√	44
LA5	ka/ Väh imm äis irti isai rat iivis ten san om ope n ilm oitt ine n he nki löst ölle uto ste mu am	√	44	City ika llist laki toi mii en j con pa en a mä ärä kais i. ten est ys mu
LA6	Hen kilö n ed val stö öte ja ust us t tur y rve ys- lisu lim issä use	√	44
LA7	Ty uuk k öpe räis sie n ja sai ten nett on om rau olo sie äär ä, s aira äivä t ja issa t n m usp po	√	44
LA8	Kou lutu s ja vak avi aira uks ien nta ne uvo en s ksi äm ise est	—		Cit Ei o len nai nin toim inn nen yco ass a.
LA9	Am tt il iitt o jen ka lmi tt uj ma nss a so en n kä val imu sitt äm ät t - ja ste tur sop erv eys lisu ust at eem	—		Ei o len nai Cit nin toim inn nen yco ass a.
LA1 0	Kou lutu kse en k äy ika önt ekij ää tett ty y a koh ti	√	14, 44 -45
LA1 1	Elä nik ohj elm mä äise imi at n op p sen öku eks i ja äätt ise ty n tu nno ura n p ym n hal lits ksi ise em	—
LA1 2	Keh itys kes kus telu jen iirii n ku uluv p a hen kilö stö	√	45	Per iaatt tt ä önt ekij ä os alli ty ee na o n, e s- ke hity ske sku luih in v itt a in. tuu ste uos
LA1 3	Joh don hen kilö kup uol kau ja stö ija n su ma , ikäj aka a ja väh mis tör hm ien um em y j äse nyy s	√	44- 45, 55 -58
LA1 4	Nai lkko suh de ste n ja mi est jen en p eru spa hen kilö hm stö itt ä in ry	—
Ihm iso ike	ude t
HR 1-H R2	Kes kei n al iha nkk ide ijo n ja toi mitt aj ien ste ko kon luk tt io s ja ais äär ä, pro sen suu um ide alta teh ihm ike jo ty iso rvio inti n os on usa , sek ä tä stä ime itee t to t seu ran nee np	○		City Co de of C ond uct con
HR 3	Ty ekij öill ihm ike usk oul önt e ta rjo tt u iso utu s	—

Raportin vertailu GRI:n mukaiseen sisältöön

Koo di	Sis ältö		Siv u	Kom tit men	Koo di	Sis ältö		Siv u	Kom tit men
4 HR	Syr j intä luk äär ä ja tap ten tot eut etu t aus um		46	na 2 010 Ei t uks ia v apa uon	Tuo tev ast	uu
	toim itee t enp	√			PR 1	Tuo ide lve luid val tt e n ja en t - ja tur pa erv eys
HR 5	Yhd isty mis aud en j a ko llek tiiv ise vap n		46			lisu aik kse utu t usv	—
	elu oik eud iski uh ekä t ja vott at s neu en r	√			PR2	Tuo lve luit a ko ske ita j vie tt e n te a pa rve ys			Ei t uks na 2 010 ia v apa uon
	ide ksi toim itee t ni täm ise enp n es					val lisu ja tur äär äys ten ja s ään töje usm n	√
6 HR	Toi min , jo ihin liitt lap sity övo ima not yy n			City Co de f o C ond ityc uct con , ww w.c on.		rikk äär ä ja kse ust t om en m seu rau
	risk kä t t la i se oim itee ity övo ima enp ps n	√		fi / Vas llisu tuu us	PR3	Tuo ide lve luid ako lline tt e n ja pa en p n
	ksi est äm ise					info atio rma	—
HR 7	Toi min , jo ihin liitt kko övo ima not ty yy pa n			City Co de f o C ond ityc uct con , ww w.c on.	PR4	Tuo alve luti ekä ide ja p ja s nä te- eto n			Ei t uks na 2 010 ia v apa uon
	risk kä t kko i se oim itee övo ima t pa ty enp n	√		fi / Vas llisu tuu us		rkin ä ko ske töj vie äär äys ten ja s ään me n m	√
	ksi est äm ise					tör ikko äär ä ja kse ste t mu n m seu rau
HR 8	Ihm ike usk oul kse lli iso utu t tu n sa anu rva		46	City alk kal illa le t alli- in p isto ei o con urv	PR 5	Asi aka n lii ät k äisy äy tän nöt sty tyv tee tt yv y y	√	12- 14, 46 -47
	she nki löst ön mä ärä suu	○		she nki löit ä. suu	PR6	Ma rkk ino inti vie stin tää n lii ien laki tt yv en,		48
9 HR	Alk räis kan soj ike uks ien lou kka upe en o			City in t oim inta -alu eiv ät u lotu eet con		hto mie n ja iste n sä änt öje nor vap aae n	√
	uks et	—		alk kan läh räis soj eisy tee upe en y n.		datt tuk ista t to imi t nou am eva nno
Yht eis kun	ta				PR7	Ma rkk ino inti vie stin nän ko ske vie äär ä n m			na 2 010 Ei t uks ia v apa uon
SO 1	Arv a ha llint hje lma kä k ioin ti- j äy tän t se o-o		46- 47			aeh rikk ja v tois sää ntö ten ten ys apa om us	√
	ika llisy hte ihin liitt nöt isö pa ye n	√				auk ten mä ärä ja s set eur
SO 2	Kor iski n ha llint tior rup a	√	47		PR8	Asi akk ksit lou kka ikko isy tt ä avi aan y y en r			Ei t uks na 2 010 ia v apa uon
SO 3	Hen kilö n ko ulut us k n lii stö tioo tt yv is orr up		47			litu ste n ja ste äär ä mu va n m	√
	tä k äy tän nöi stä	√			PR9	Tuo ide n ja lve luid en k äy tt ö ön liitt än tt e pa yv			na 2 010 Ei t uks ia v apa uon
SO 4	Lah uks iin l jon tat iitt y vät toi itee t apa me np	√		Ei t uks na 2 010 ia v apa uon		lain dän dös rik kom sää nön ja - sää ises ten ta	√
SO 5	Org alli olii ani tion min tt is stu saa os en p een		47			aih ide kko eut jen mä ärä une n sa
	kutt lob bau kse vai isee n ja am en	√
SO 6	Pol iitt i sille olu eill olii tiko ille ja m uill pu e, p e		47
	vill ioil le a talo ude l e in stit taa uut tt u vas nne	√
	line ki ja luo uks n tu nta issu orit et
SO 7	Kilp ailu jo itt a mis ja m lias n ra een ono po e			na 2 010 Ei t uks ia v apa uon
	käy ö lii oik eud n vä ärin tt ö ien tt yv ma en
	käy kä n iihi n lii ntie äär ä se tt yv ät n m	√
	toim itee t enp
SO 8	Me rkitt iin l aki- ikko uks äv ja s ään tör iin mu			Ei t uks na 2 010 ia v apa uon
	liitt sak koj uid ank den ien en j tioi yv a m en s	√			RA PO RT	OIN NIN TA SO TA UL UK KO
	mä ärä ja m kse uut t seu raa mu

Riippumaton varmennusraportt i

Citycon Oyj:n johdolle

Olemme Citycon Oyj:n (myöhemmin Citycon) pyynnöstä suoritt aneet rajoitetun varmuuden antavan toimeksiannon, jonka kohteena ovat olleet Cityconin raportointiajanjaksolta 1.1. - 31.12.2010 raportoimat vastuullisuustiedot, jotka on esitett y painetun Cityconin vuosikertomuksen ja vastuullisuusraportin 2010 (myöhemmin vuosikertomus) yhteydessä.

Varmennuksen kohteena olleet vastuullisuustiedot sisältävät ne luvut ja lausumat, jotka on esitett y vuosikertomuksen ja vastuullisuusraportin seuraavissa osiossa: Kestävän kehityksen saavutukset (sivulla 3), Johtamistavat ja -menetelmät (sivulla 3), Olennaisuuden määritt ely (sivu 11), Cityconin sidosryhmät (sivut 12-14), Ympäristövastuu (sivut 38- 43), Sosiaalinen vastuu (sivut 44-48), Vastuullisuuden vaikutukset, riskit ja mahdollisuudet (sivu 51), Taloudellinen vastuu (sivulla 54), Raportin vertailu GRI:n mukaiseen sisältöön (sivut 64-66).

Cityconin johto vastaa esitetyistä vastuullisuuteen liitt yvistä luvuista ja lausumista sekä niiden laatimisesta ja esitt ämisestä Global Reporting Initiative (GRI) Sustainability Reporting Guidelines -ohjeiston 3.0 (G3) -ohjeiston mukaisesti. Cityconin johto on hyväksynyt esitetyt vastuullisuuteen liittyvät tiedot.

Meidän velvollisuutenamme on suoritt aa rajoitetun varmuuden antava varmennustoimeksianto ja esitt ää siinä tehdyn työn perusteella johtopäätöksemme varmennuksen kohteena olevista vastuullisuuteen liitt yvistä tiedoista. Olemme toteutt aneet toimeksiannon The International Auditing and Assurance Standards Board:in antaman kansainvälisen varmennusstandardin (ISAE 3000) "Assuran ce engagements other than audits or review of historical fi nancial information" mukaisesti. Muun ohessa tämä standardi edellytt ää, ett ä toimeksi annon toteutt ajalla on riitt ävä erityisosaaminen, taidot sekä ammatillinen osaaminen varmennett avien tietojen ymmärtämiseen ja varmentamiseen ja ett ä toimeksiannon toteutt aja noudatt aa Kansain välisen tilintarkastajaliiton IFAC:n ammatt ieett isiä periaatt eita riippumatt omuuden turvaamiseksi. Varmennuksemme arviointikriteereinä on Glo-

bal Reporting Initiative (GRI) Sustainability Repor ting Guidelines 3.0 (G3) -ohjeisto.

Toimeksiannon rajoitukset

Varmennusraportt iamme lukiessa tulee ott aa huo mioon vastuullisuuteen liitt yvien tietojen luontee seen kuuluvat, tiedon tarkkuutt a ja täydellisyytt ä koskevat rajoitukset. Vastuullisuutt a koskevia tietoja tulee arvioida yhdessä Cityconin antamien tietojen keräämiseen, laskemiseen ja arvioimiseen liitt yvien selvitysten kanssa. Varmennusraportt i amme ei ole tarkoitett u käytett äväksi arvioitaessa Cityconin suoriutumista määritt elemiensä vastuul lisuuteen liitt yvien periaatt eiden toteutt amisessa. Cityconin taloudellisen aseman ja toiminnan tulok sen arvioimiseksi tulee tutustua Cityconin tilintar kastett uun tilinpäätökseen 31.12.2010 päätt y neeltä tilikaudelta.maan rajoitett u varmuus siitä, ovatko varmennustoi- meksiannon kohteena olleet tiedot olennaisilta osil- taan Global Reporting Initiative (GRI) Sustainability Reporting Guidelines 3.0 (G3) -ohjeiston mukaisesti esitett y. Rajoitetun varmuuden antava toimeksianto toteutetaan tekemällä tiedusteluja, pääasiassa hen- kilöille, joiden tehtävänä on laatia esitetyt kestävän kehityksen tiedot, sekä soveltamalla analyytt isia ja muita asianmukaisia evidenssin hankkimismenetel- miä. Rajoitetun varmuuden antavassa toimeksian- nossa yllä mainitut evidenssin hankkimistoimen- ^piteet ovat vähemmän katt avia kuin kohtuullisen varmuuden antavassa toimeksiannossa, minkä vuok- si siinä annetaan alemman tason varmuus. Toimeksiannossamme olemme suoritt aneet seuraa- vat toimenpiteet: • Haastatelleet viisi ylimmän johdon edustajaa vahvistaaksemme ymmärrystämme Cityconin vastuullisuuteen liitt yvien toimien yhteydestä Cityconin liiketoimintastrategiaan ja toimintoihin, sekä vastuullisuudelle asetetuista tavoitt eista, • Arvioineet esitett yjen vastuullisuuteen liitt yvien tietojen keräämiseen ja yhdistelemiseen käytet- täviä tiedonhallinnan prosesseja, tietojärjestel- miä ja käytännön menett elytapoja, sekä tutkineet niihin liitt yviä Cityconin sisäisiä dokumentt eja, • Verranneet esitett yjä vastuullisuuteen liitt yviä tietoja niiden taustalla oleviin toimintaohjeisiin, johtamis- ja raportointijärjestelmiin sekä doku- mentointiin, • Arvioineet esitett yjen vastuullisuuteen liitt yvi- en tietojen GRI-raportointiperiaatt eiden mukai- suutt a • Käyneet läpi esitetyt, varmennustoimeksiannon kohteena olleet vastuullisuuteen liitt yvät tiedot ja väitt ämät, ja arvioineet tietojen laatua ja las- kentarajojen määritt elyä • Testanneet tietojen oikeellisuutt a ja täydelli- syytt ä otospohjaisesti konsernin tietojärjestel- mistä ja tytäryhtiöiltä ja liiketoimintayksiköiltä saaduista alkuperäisistä numeerisista tiedoista • Verranneet vastuullisuuteen liitt yvien tieto- jen yhdenmukaisuutt a ulkoisen tiedon, kuten Cityconin vuosikertomuksen 2010, kanssa • Suoritt aneet kolme toimipaikkakäyntiä kohtei- siin, jotka valitt iin sekä laadulliset ett ä numeeri- set tiedot huomioivan riskianalyysin perusteella. Johtopäätökset Tekemämme varmennustyön perusteella tietoom- me ei ole tullut seikkoja, jotka antaisivat aiheen olett aa, ett ä varmennustoimeksiannon kohteena olleet tiedot eivät olisi olennaisilta osiltaan Global Reporting Initiative (GRI) Sustainability Reporting Guidelines 3.0 (G3) -ohjeiston mukaisesti esitett y. Helsinki, 10. helmikuuta 2011 KPMG OY AB Jan Montell Niina Turri osakas yritysvastuuasiantuntija

Toimeksiannossa tehdyt toimenpiteet

Varmennustoimenpiteemme on suunniteltu anta-

Sanasto / termit

Tunnuslukuja

Alkutuott o: Kiinteistön annualisoitu nett ovuokratuott o arvopäivänä jaett una kohteen markkina-arvolla.

Brutt ovuokratuott o: Kokonaisvuokratuott o, pääomavuokratuott o, ylläpitokorvaus sekä muut mahdolliset vuokratuotot.

NAV: EPRA:n suosituksen mukaan laskett u yhtiön osakekohtainen nett ovarallisuus. Laskentakaava on tilinpäätöksen sivulla 15.

Nett otuott ovaatimus: Markkina-arvon laskennassa kohteen nett otuott ovaatimus koostuu riskitt ömästä korosta ja kiinteistökohtaisesta sekä markkinaehtoisesta riskistä. Nett otuottovaatimus on alin koko sijoitusperiodin nimellinen sisäinen korko, jolla sijoitukseen oltaisiin halukkaita.

Nett otuott o%: Nett o(vuokra)tuott o suhteutett una kohteen markkina-arvoon: nett otuott oprosentt i lasketaan 12 edeltävän kuukauden nett otuotoista ja laskennallisesta markkinaarvosta siten, ett ä kuukausituotoista ja kuukausitt aisista markkina-arvoista muodostetaan indeksi, ja indeksistä lasketaan vuosituott o.

Nett ovuokratuott o: Brutt ovuokratuott o, johon on lisätt y käyttökorvaukset ja palvelutuotot sekä josta on vähennett y kiinteistön hoitokulut ja vuokraustoiminnan muut kulut.

NNNAV: EPRA:n suosituksen mukaan laskett u oikaistu osakekohtainen nett ovarallisuus. Laskentakaava on tilinpäätöksen sivulla 15.

Tuott o markkinavuokrille: Kiinteistön arvioitu markkinavuokratuott o, josta vähennetään kiinteistön hoitokulut ilmaistuna prosentt ina kohteen markkina-arvosta.

Vuokrausmääritelmiä

Ankkurivuokralainen: Liike- tai kauppakeskuksen merkitt ävä vuokralainen, usein liikeketju, jolla on vahva taloudellinen asema ja jonka vuokraama liikepinta-ala on huomatt ava. Ankkurivuokralaisten kanssa tehdään yleensä pitkät vuokrasopimukset.

Investoinnit / Brutt oinvestoinnit: Brutt oinvestointien mukaisia panostuksia taseen varoihin. Brutt oinvestoinneilla tarkoitetaan sijoituskiinteistöjen ja aineellisten sekä aineett omien hyödykkeiden hankintamenoa. Sijoituskiinteistön hankintameno taseessa muodostuu velatt omasta kauppahinnasta ja transaktiokuluista, kuten asiantuntijapalkkioista ja varainsiirtoverosta. Brutt oinvestointeja ovat myös investoinnit kehityshankkeisiin ja kiinteistöjen perusparannukset sekä vuokratilan muutostyöt.

Kauppakeskuksen vaikutusalue: Suomessa Taloustutkimuksen kauppakeskusten kävijä- ja ajoaikatutkimukseen sekä Cityconin omiin haastatt elututkimuksiin perustuva arvio kauppakeskuksen alueellisesta markkina-alueesta. Ruotsin ja Liett uan kohteiden tiedot perustuvat arvioon. Virossa vaikutusalueen väestö on määritelty kymmenen minuutin ajoajan perusteella.

Kiinteistön hoitokulut tai käytön ja ylläpidon kustannukset: Kiinteistön hallinnasta ja ylläpidosta aiheutuneet kulut, esimerkiksi lämmityksestä, sähköstä, vartioinnista ja yleisten alueiden siivouksesta.

Liikevaihtoperusteinen vuokra tai liikevaihtosidonnainen vuokra: Vuokra, joka on jaett u liikevaihtoon sidott uun pääomavuokraan ja ylläpitokorvaukseen. Liikevaihtosidonnaisessa pääomavuokrassa on lisäksi sovitt u minimivuokrasta, joka on sidott u elinkustannusindeksiin. Jos minimivuokra on pienempi kuin toteutuneesta liikevaihdosta laskett u vuokran osuus, vuokralainen maksaa ylimenevän osan. Liikevaihtoon sidott u osuus määräytyy tilassa toimivan vuokralaisen toimialan ja arvioidun myynnin mukaan.

Taloudellinen vuokrausaste: Vuokrasopimusten mukainen vuokratuott o jaett una vapaiden tilojen markkinahintaisella arviovuokralla, johon on lisätt y vuokrasopimusten mukainen vuokratuott o. Vuosikertomuksessa vuokrausasteella viitataan taloudelliseen vuokrausasteeseen.

Vertailukelpoinen kohde: Kohde, joka on ollut yhtiön omistuksessa koko vertailukauden (24kk). Vertailukelpoisiin kohteisiin eivät kuulu kehitys- ja laajennuskohteet eivätkä tontit.

Vuokrausaste (m²): Vuokratun pinta-alan osuus vuokratt avasta pinta-alasta.

Vuokran osuus vuokralaisen liikevaihdosta (Occupancy cost ratio, OCR): Vuokralaisen Cityconille maksaman vuotuisen brutt ovuokran osuus vuokralaisen vuotuisesta arvonlisäverottomasta myynnistä. Arvonlisäveron osuus on arvio. Luku kuvaa vuokralaisen vuokranmaksukykyä.

Vuokratt avissa oleva pinta-ala: Pinta-ala, jonka voidaan perustellusti olett aa olevan vuokratt avissa ja josta vuokralainen on valmis maksamaan vuokraa.

Ympäristövastuutermejä

Brownfi eld-alue: Hylätt y tai vajaakäytöllä oleva entinen teollisuus- tms. alue, ei kuitenkaan vältt ämätt ä pilaantunut maaalue, vastakohta "greenfi eld".

CHP-direktiivi: Direktiivi lämmön ja sähkön yhteistuotannon edistämisestä (combined heat and power), (2004/8/EY).

CO2e: Hiilidioksidiekvivalentt i. Kasvihuonekaasupäästöjen yhteismitt a, jonka avulla voidaan laskea yhteen eri kasvihuonekaasujen päästöjen vaikutus kasvihuoneilmiön voimistumiseen. Tässä laskennassa kaikkien kasvihuonekaasujen vaikutus muutetaan vastamaan hiilidioksidin ilmastovaikutusta.

Ekosysteemi: Toiminnallinen kokonaisuus, johon sisältyvät niin luonnon elolliset kuin elott omatkin kohteet tietyllä rajatulla alueella.

EN 15603 –standardi: Energiatehokkuusdirektiiviin (2002/91/EY) liitt yvä standardi, jossa esitetään yleisiä periaatt eita rakennusten kokonaisenergiantarpeesta ja energialuokituksien määritt elystä.

G3-ohjeisto: GRI-raportointiin liitt yvä raportointiohjeiston päivitys, joka on julkaistu vuonna 2006. GHG: Greenhouse gas, kasvihuonekaasu (ks. tarkemmin Kasvihuonekaasut).

GHG-protokolla: Kasvihuonekaasuprotokolla; laskentamenetelmä, jonka avulla lasketaan hiilijalanjäljen kokoa.

Greenfi eld-alue: Rakentamaton alue. Vastakohta brownfi eldalueelle.

Hiilidioksidi, CO2: Kasvihuonekaasu, jota syntyy orgaanisen aineen palaessa (esim. fossiilisia poltt oaineita käytt ävissä voimaloissa, auton moott oreissa jne.). Hiilidioksidi lämmitt ää merkitt ävästi ilmastoa, koska sitä on ilmakehässä yli sata kertaa enemmän kuin muita kasvihuonekaasuja yhteensä.

Hiilijalanjälki: Hiilijalanjäljellä tarkoitetaan yksitt äisen ihmisen, organisaation, tapahtuman tai tuott een vaikutusta ilmaston lämpenemiseen. Lähes kaikella ihmisen toiminnalla on hiilijalanjälki, joka kertoo kuinka paljon kasvihuonekaasupäästöjä kustakin toiminnosta syntyy. Ilmoitetaan massana (g, kg, tn).

Ilmastonmuutos: Maapallon keskilämpötilan kohoaminen, merenpinnan nouseminen ja jää- sekä lumipeitt eiden kaventuminen. Myös sadannassa tapahtuu muutoksia. Lämpeneminen johtuu hyvin todennäköisesti pääosin maapallon kasvihuoneilmiön voimistumisesta. Kasvihuoneilmiö on voimistunut, koska ihmisen toiminta on lisännyt hiilidioksidin ja muiden kasvihuonekaasujen määrää ilmakehässä.

Kasvihuonekaasut: Ilmakehässä esiintyviä kaasuja, jotka lämmitt ävät maapalloa samaan tapaan kuin lasiseinät kasvihuonett a. Kasvihuonekaasut päästävät lävitseen lyhytaaltoista auringonvaloa, mutt a pidätt ävät maapallon pinnasta säteilevää pitkäaaltoista lämpösäteilyä. Tärkeimpiä kasvihuoneilmiötä ylläpitäviä ja sitä voimistavia ilmakehän kaasuja ovat hiilidioksidi, metaani, otsoni, typpioksiduuli (ilokaasu) sekä freonit.

Kestävä kehitys: Kestävä kehitys on jatkuvaa, ohjatt ua yhteiskunnallista muutosta, jonka päämääränä turvata nykyisille ja tuleville sukupolville hyvät elämisen mahdollisuudet. Kestävä kehitys voidaan jakaa kolmeen ulott uvuuteen: taloudelliseen, ekologiseen ja sosiaaliseen.

Ongelmajäte: Ongelmajätt eitä ovat jätelain mukaan sellaiset jätt eet, jotka kemiallisen tai muun ominaisuutensa vuoksi voivat aiheutt aa vaaraa tai haitt aa terveydelle tai ympäristölle. Esimerkiksi erilaiset liuott imet, maalit, raskasmetalliparistot, loisteputket, kylmälaitt eet, TV- ja ATK-näytöt sekä jäteöljy luokitellaan ongelmajätt eiksi.

Primäärienergia: Primäärienergia on luonnossa esiintyvää jalostamatonta energiaa, joka jaetaan uusiutuvaan (esim. vesivoima) ja uusiutumatt omaan (esim. öljy) energiaan.

Sekundäärienergia: Primäärienergiasta tuotett ua energiaa, esim. sähkö tai kaukolämpö. Muuntoprosessissa katoaa osa alkuperäisestä (primääri)energiasta.

Ympäristövaikutus: Mikä tahansa muutos ympäristössä, joka on kokonaan tai ositt ain organisaation toimintojen, tuott eiden tai palvelujen seurausta. Muutos voi olla haitallinen tai hyödyllinen.

Järjestöjä ja ohjelmia

EPRA: Eurooppalaisten listatt ujen kiinteistösijoitusyhtiöiden etujärjestö ("The European Public Real Estate Association"), joka julkaisee toimialaa koskevia suosituksia mm. taloudellisen informaation esitt ämisestä.

GRI, Global Reporting Initiative: Kansainvälinen aloite luoda tilinpäätösraportointia vastaava toimintamalli yritysten ja organisaatioiden yhteiskuntavastuun raportointiin.

ICSC: Kansainvälinen kauppakeskusyhdistys.

IEA: Kansainvälinen energiajärjestö.

NCSC: Pohjoismainen kauppakeskusyhdistys.

RAKLI ry: Asunto-, toimitila- ja rakennutt ajaliitt o.

SIPA: Scandinavian International Property Association, Pohjoismaisten kiinteistönomistajien järjestö.

UNEP: United Nations Environment Programme, YK:n ympäristöohjelma, joka seuraa maailman ympäristön tilaa ja käynnistää toimia ympäristöuhkien torjumiseksi sekä haitt ojen lieventämiseksi tai poistamiseksi.

UNEP SBCI Sustainable Buildings and Climate Initiative: YK:n ympäristöohjelman kestävää rakentamista koskeva aloite.

WBCSD: World Business Council for Sustainable Development, Kestävän kehityksen yritysneuvosto.

WRI: World Resources Institute, Maailman luonnonvarojen tutkimussäätiö.

Lyhenteitä:

kWh = kilowatt itunti

MWh = megawatt itunti

MJ = megajoule

TJ = terajoule

t = tonni

^m^³ = kuutiometri

Cityconin kauppakeskukset Ruotsissa Cityconin kauppa-

Paikalliskeskukset

Jakobsbergs Centrum

Stenungs Torg

Järfälla Cityconin vuokrattava pinta-ala 60 700 m². Ankkurivuokralaiset Coop, H&M, Lindex, Systembolaget

Liljeholmstorget

Tukholma Cityconin vuokrattava pinta-ala 41 000 m². Ankkurivuokralaiset ICA Kvantum, Willy's, H&M, Systembolaget, SATS, Clas Ohlson, MQ, Lindex

Strömpilen

Uumaja Cityconin vuokrattava pinta-ala 27 000 m². Ankkurivuokralaiset ICA Maxi, Elgiganten, Lindex, H&M

Österåker Cityconin vuokrattava pinta-ala 27 500 m². Ankkurivuokralaiset ICA, KappAhl, Lindex, kirjasto, Systembolaget

keskukset Baltiassa

PaikalliskeskuS

Rocca al Mare

Tallinna, Viro

Cityconin vuokrattava pinta-ala 53 300 m². Ankkurivuokralaiset Prisma, Marks&Spencer, NewYorker, Lindex, Reserved, Sportland

Sujuvan arjen kumppanit

Magistral

Tallinna, Viro Cityconin vuokrattava pinta-ala 9 500 m². Ankkurivuokralaiset Rimi, Koduextra, Rademar, Tiimari, Seppälä

Mandarinas

Vilna, Liettua

Cityconin vuokrattava pinta-ala 8 000 m². Ankkurivuokralaiset Rimi, Hansapank, Farma

Stenungsund Cityconin vuokrattava pinta-ala 36 400 m². Ankkurivuokralaiset KappAhl, Hemtex, Systembolaget,Coop

Tumba Centrum Botkyrkan Cityconin vuokrattava pinta-ala 31 400 m². Ankkurivuokralaiset ICA, KappAhl, H&M, Dressmann

Sujuvan arjen kumppanit

Fruängen Centrum Tukholma

Cityconin vuokrattava pinta-ala 14 600 m². Ankkurivuokralaiset kirjasto, Systembolaget, Läkerhuset, Sabis

Åkermyntan Centrum

Hässelby Cityconin vuokrattava pinta-ala 8 500 m². Ankkurivuokralaiset ICA, Apoteket, Lidl, kirjasto

Åkersberga Centrum

Citycon Oyj

Pohjoisesplanadi 35 AB 00100 HelsinkI Puh. 0207 664 400 [email protected] www.citycon.FI

Tilinpäätös 2010

SISÄLLYSLUETTELO

	Hallituksen toimintakertomus	3
	EPRA:n tunnusluvut14
	CITYCON OYJ:N KONSERNITILINPÄÄTÖS 1.1.-31.12.201017
	Laaja konsernituloslaskelma, IFRS 17
	Konsernitase, IFRS 18
	Konsernin rahavirtalaskelma, IFRS 19
	Konsernin oman pääoman laskelma, IFRS	20
1. 2.	Konsernitilinpäätöksen liitetiedot, IFRS 21 Yrityksen perustiedot21 Tilinpäätöksen laatimisperusta 21
3. 4.	Muutokset IFRS-standardeissa ja laskentaperiaatteissa21 Yhteenveto konsernitilinpäätöksen laatimisperiaatteista21
5.	Keskeiset arviot ja oletukset sekä harkintaa edellyttävät
6.	laatimisperiaatteet 24 Bruttovuokratuotto26
7. 8. 9.	Segmentti-informaatio 26 Hoitokulut28 Vuokraustoiminnan muut kulut 28
10. 11. 12.	Hallinnon kulut28 Henkilöstökulut 28 Poistot 28
13. 14. 15.	Liiketoiminnan muut tuotot ja kulut 28 Rahoituskulut (netto) 28 Tuloverot 29
16. 17.	Osakekohtainen tulos 29 Sijoituskiinteistöt 29
18. 19. 20.	Aineelliset käyttöomaisuushyödykkeet 31 Aineettomat hyödykkeet 31 Laskennalliset verosaamiset ja -velat 31
21. 22.	Rahoitusinstrumenttien luokittelu 32 Johdannaissopimukset32
23. 24.	Myytävissä olevat sijoituskiinteistöt 33 Myyntisaamiset ja muut saamiset 33

25.	Rahavarat 33
26.	Oma pääoma 33
27.	Lainat 34
28.	Ostovelat ja muut velat 37
29.	Työsuhde-etuudet 37
30.	Liiketoiminnan rahavirta39
31.	Vastuusitoumukset 39
32.	Lähipiiritapahtumat 40
33.	Konsernirakenteen
	muutokset vuonna 201042
34.	Tilinpäätöspäivän jälkeiset tapahtumat42
	Tunnusluvut43
1.	Konsernin viiden vuoden
	tunnusluvut 43
2.	Segmentti-informaatiota
	vuosineljänneksittäin44
	Emoyhtiön tuloslaskelma, FAS45

	Emoyhtiön tase, FAS 46
	Emoyhtiön rahavirtalaskelma, FAS47

	Emoyhtiön tilinpäätöksen liitetiedot, FAS 1. Laadintaperiaatteet48	48
	2. Liikevaihto 48
	3. Vuokraustoiminnan muut kulut 48
	4. Henkilöstökulut 48
	5. Poistot ja arvonalentumiset48
	6. Liiketoiminnan muut tuotot ja kulut 48
	7. Rahoituskulut (netto) 48
	8. Tuloverot 48
	9. Aineettomat hyödykkeet 48
	10. Aineelliset hyödykkeet 49
	11. Tytäryhtiöosakkeet 49
	12. Osakkuusyhtiöosakkeet 49
	13. Muut sijoitukset 49
14.	Tytäryhtiöt ja omistusyhteysyritykset49
	15. Lyhytaikaiset saamiset 49
	16. Oma pääoma 49
	17. Vieras pääoma 49
	18. Vastuusitoumukset 50

Osakkeet ja osakkeenomistajat 51
Tunnuslukujen laskentaperiaatteet 53
Tilinpäätöksen allekirjoitukset54
Tilintarkastuskertomus 55
Kiinteistölista56
Arviointilausunto 60

HALLITUKSE allituksen NTOI toimMIiNtakerto TAKERTOMusUS HALLITUKSEN TOIMINTAKERTOMUS

Yhteenveto vuodesta 2010 verrattuna edelliseen vuoteen

Liikevaihto kasvoi 5,2 prosenttia 195,9 miljoonaan euroon (2009: 186,3 milj. euroa). Kasvu johtui vuokrattavien tilojen määrän kasvusta ja kauppapaikkojen kehittämisestä. Liikevaihdon kasvua pienensivät edelliskautta hieman korkeampi tilojen vajaakäyttö vuoden aikana, asuntojen myynnit Ruotsissa sekä aloitetut uudet kehityshankkeet. Vertailukelpoisten kohteiden liikevaihto kasvoi 0,9 prosenttia ilman vahvistuneen Ruotsin kruunun vaikutusta.
Voitto/tappio ennen veroja oli 102,8 miljoonaa euroa (-37,5 milj. euroa). Luku sisältää 50,8 miljoonaa euroa (-97,4 milj. euroa) sijoituskiinteistöjen käyvän arvon muutosta.
Nettovuokratuotot kasvoivat 1,4 prosenttia ja olivat 127,2 miljoonaa euroa (125,4 milj. euroa). Ankaran talven aiheuttamat edellisvuotta korkeammat kiinteistöjen hoitokulut ja vallinnut matala inflaatiotaso hidastivat nettovuokratuottojen kasvua. Ilman Ruotsin kruunun vahvistumista nettovuokratuotot olisivat laskeneet 0,7 prosenttia.
Vertailukelpoisten kohteiden nettovuokratuotot laskivat 0,3 prosenttia ilman vahvistuneen Ruotsin kruunun vaikutusta, johtuen pääasiassa vertailukautta korkeammista kiinteistöjen hoitokuluista epätavallisen ankaran talven johdosta. Lisäksi vallinneen alhaisen inflaation vuoksi vuokrien indeksikorotukset olivat erittäin pieniä.
Sijoituskiinteistöjen käyvän arvon muutos oli 50,8 miljoonaa euroa (-97,4 milj. euroa). Sijoituskiinteistöjen käypä arvo oli 2 367,7 miljoonaa euroa (2 147,4 milj. euroa).
Sijoituskiinteistöjen keskimääräinen nettotuottovaatimus laski kauden lopussa ulkopuolisen arvioitsijan mukaan 6,4 prosenttiin (6,6 %).
Yhtiön operatiivinen tulos laski 47,3 miljoonaan euroon (50,9 milj. euroa).
Operatiivinen tulos/osake (laimennettu) oli 0,21 euroa (0,23 euroa). Alhaisemmat operatiiviset tuloverot kompensoivat operatiivisen liikevoiton laskua ja rahoituskulujen nousua.
Tulos/osake oli 0,34 euroa (-0,16 euroa). Sijoituskiinteistöjen käyvän arvon muutoksilla on merkittävä vaikutus osakekohtaiseen tulokseen.
Vuokrausaste oli 95,1 prosenttia (95,0 %).
Liiketoiminnan nettorahavirta/osake laski 0,09 euroon (0,30 euroa) alentuneen operatiivisen liikevoiton, kertaluonteisten erien ja ajoituserojen johdosta.
Omavaraisuusaste kohosi 37,1 prosenttiin (34,2 %).
Yhtiön rahoituskulut nousivat 54,9 miljoonaan euroon (47,7 milj. euroa).
Cityconin lainasopimusten kovenanttien mukainen korkokate oli 2,0 (2,3) ja omavaraisuusaste 39,4 prosenttia (40,6 %).
Yhtiö laski syyskuussa liikkeeseen 22 miljoonaa uutta osaketta suomalaisille ja kansainvälisille institutionaalisille sijoittajille suunnatussa osakeannissa, jolla yhtiö keräsi uutta omaa pääomaa noin 63 miljoonaa euroa.
Yhtiön rahoitustilanne parani kauden aikana osakeannin ja uusien lainasopimusten myötä. Yhtiön käytettävissä oleva likviditeetti oli kauden lopussa 245,0 miljoonaa euroa, josta 225,5 miljoonaa euroa oli käyttämättömiä, sitovia luottolimiittejä ja 19,5 miljoonaa euroa rahavaroja.
Yhtiö ilmoitti muutoksista yhtiön johdossa. Toimitusjohtaja Petri Olkinuora jättää tehtävänsä 23.3.2011. Suomen maajohtaja Kaisa Vuorio jätti tehtävänsä 19.10.2010. Johtajavaihdosten kertaluontoinen kustannus yhtiölle oli 1,3 miljoonaa euroa.
Ruotsissa sijaitsevien Åkersberga Centrumin, Jakobsbergs Centrumin sekä Liljeholmstorgetin kauppakeskusten yhteydessä olevien asuntojen myynti toteutui vuoden aikana. Kauppahinta oli 477 miljoonaa Ruotsin kruunua (n.49,5 milj. euroa).
Yhtiöllä oli tilikauden päättyessä käynnissä kolme merkittävää kehityshanketta. Kaikkien käynnissä olevien hankkeiden arvioitu kokonaisinvestointi on noin 100 miljoonaa euroa.
Hallitus ehdottaa 0,04 euron osakekohtaista osinkoa (0,04 euroa/osake) ja 0,10 euron osakekohtaista pääoman palautusta vapaan oman pääoman rahastosta (0,10 euroa/osake).

Avainlu vut	Q4/2010	Q4/2009	Q 3/2010	2010		2009 Muutos-% ¹⁾
Liikevaihto, Me	49,9	48,9	48,0	195,9	186,3	5,2 %
Nettovuokratuotto, Me	31,8	31,6	33,0	127,2	125,4	1,4 %
Liikevoitto, Me	35,4	-12,4	42,8	157,7	10,3	-
% liikevaihdosta	70,9 %	-	89,2 %	80,5 %	5,5 %	-
Voitto/tappio ennen veroja, Me	22,0	-24,4	28,8	102,8	-37,5	-
Katsauskauden voitto/ tappio
emoyhtiön omistajille, Me	14,4	-23,8	22,5	78,3	-34,3	-
Operatiivinen liikevoitto, Me	24,3	26,3	28,0	105,0	107,7	-2,5 %
% liikevaihdosta	48,8 %	53,9 %	58,4 %	53,6 %	57,8 %	-7,3 %
Operatiivinen tulos, Me	13,5	12,5	12,3	47,3	50,9	-7,2 %
Ei-operatiivinen tulos, Me	0,9	-36,3	10,2	31,1	-85,2	-
Tulos/osake, euroa	0,06	-0,11	0,10	0,34	-0,16	-
Tulos/osake, laimennettu, euroa	0,06	-0,11	0,10	0,34	-0,16	-
Operatiivinen tulos/osake, laimennettu,
(laimennettu EPRA EPS), euroa	0,06	0,06	0,06	0,21	0,23	-9,2 %
Liiketoiminnan nettorahavirta/osake, euroa	0,00	0,06	0,04	0,09	0,30	-71,2 %
Sijoituskiinteistöjen käypä arvo, Me			2 299,9	2 367,7	2 147,4	10,3 %
Oma pääoma/osake, euroa			3,36	3,47	3,31	5,0 %
Nettovarallisuus (EPRA NAV)/osake, euroa ²⁾			3,71	3,79	3,64	4,3 %
Oikaistu nettovarallisuus
(EPRA NNNAV) / osake, euroa			3,37	3,49	3,35	4,1 %
Omavaraisuusaste, %			35,9	37,1	34,2	8,6 %
Nettovelkaantumisaste, %			153,4	153,1	169,5	-9,7 %
Korollinen nettovelka (käypä arvo), Me			1 343,1	1 386,0	1 312,2	5,6 %
Nettotuotto-%			5,9	5,8	6,1	-
Nettotuotto-%, vertailukelpoiset kohteet			6,5	6,5	6,6	-
Taloudellinen vuokrausaste, %			94,5	95,1	95,0	0,1 %
Henkilöstö katsauskauden lopussa			123	129	119	8,4 %
Osinko/osake, euroa				0,04 ³⁾	0,04
Sijoitetun vapaan oman pääoman palautus/osake, euroa				0,10 ³⁾	0,10
Osinko ja sijoitetun vapaan oman pääoman
palautus yhteensä/osake, euroa				0,14 ³⁾	0,14

1) Muutos-% on laskettu tarkoista luvuista ja viittaa vuosien 2010 ja 2009 väliseen muutokseen.

2) Citycon on muuttanut nettovarallisuuden (EPRA NAV) laskentaa EPRA:n vuoden 2010 suositusten mukaiseksi siten, että nettovarallisuudesta eliminoidaan kaikkien rahoitusinstrumenttien käyvät arvot.

3) Hallituksen ehdotus.

Viiden vuoden avainluvut löytyvät tilinpäätöksen sivulta 43.

Selvitys Citycon-konsernin hallinto- ja ohjausjärjestelmästä tilikaudelta 2010 (Corporate Governance Statement) on julkaistu samanaikaisesti yhtiön tilinpäätöksen ja toimintakertomuksen kanssa ja selvitys on saatavilla yhtiön internetsivuilla www.citycon.fi.

HALLITUKSEN TOIMINTAKERTOMUS

Toimitusjohtaja Petri Olkinuora kommentoi tilikautta:

"Vuonna 2010 emme saavuttaneet odotuksiamme operatiivisen tuloksen osalta johtuen kuluista ja ennakoitua hitaammasta valmistuneiden kehityshankkeiden vakiintumisesta. Meneillään olevat uudistushankkeet ja olemassa olevien kohteiden uudelleenasemointi vähensivät tilapäisesti yhtiön vuokrattavaa pinta-alaa noin 30 000 neliömetrillä vuoden aikana, mikä puolestaan vaikutti yhtiön nettovuokratuottoihin.

Meneillään olevista kehityshankkeista suurimmat ovat Ruotsin Österåkerissa sijaitsevan Åkersberga Centrumin uudistus- ja laajennushanke sekä Helsingin Myllypuroon ja Vantaan Martinlaaksoon rakennettavat uudet kauppakeskukset. Ne kaikki valmistuvat vuosien 2011 ja 2012 aikana. Åkersberga Centrumin laajennusosa avattiin jo lokakuussa 2010 ja meneillään on vanhan osan saneeraus. Kokonaan uudistettu kauppakeskus valmistuu huhtikuussa 2011.

Jyväskylän Forumin ja Espoontorin kauppakeskusten uudistushankkeet valmistuivat marras-joulukuussa lähes täyteen vuokrattuina.

Vuonna 2010 yhtiö jatkoi ydinliiketoimintaan kuulumattomien asuntojen myyntejä. Myyntien yhteisarvo oli 49,5 miljoonaa euroa. Toteutuneiden kauppojen jälkeen yhtiön jäljellä olevan asuntoportfolion arvo Ruotsissa on noin 40 miljoonaa euroa.

Cityconin rahoitusasema on vakaa. Yhtiön syyskuussa järjestämä suunnattu osakeanti toteutui onnistuneesti ja lisäksi likviditeettiä vahvistivat vuoden aikana solmitut uudet pitkäaikaiset lainasopimukset. Katsauskauden päättyessä yhtiön käytettävissä oleva likviditeetti oli yhteensä 245,0 miljoonaa euroa.

Yli kahdeksan vuoden mittaisen toimitusjohtajakauteni päättyessä kevään yhtiökokoukseen haluan kiittää Citycon-tiimiä heidän järkähtämättömästä sitoutumisestaan yhtiön kehittämiseen viime vuosien aikana. Yhtiö on nyt todellinen kauppakeskusosaaja ja kokenut rakennuttaja, ja se on valmis jatkamaan kasvuaan."

Toimintaympäristön kehitys

Vähittäiskaupan myynti on kasvanut sekä Suomessa että Ruotsissa. Joulukuussa myynti kasvoi Suomessa 4,4 prosenttia ja Ruotsissa 3,2 prosenttia verrattuna edellisvuoteen. Koko vuoden aikana vähittäiskauppa kasvoi Suomessa 3,8 prosenttia ja Ruotsissa 3,7 prosenttia. Baltiassa vähittäiskaupan myynnin lasku taittui vuoden aikana. Virossa vähittäiskauppa laski 4,0 prosenttia vuonna 2010, mutta kasvoi 5,0 prosenttia joulukuussa. (Lähteet: Tilastokeskus, Statistiska Centralbyrån, Statistics Estonia)

Kuluttajien luottamus oman taloutensa kehitykseen parani sekä Suomessa että Ruotsissa. Työttömyys on pysytellyt kuitenkin korkeammalla tasolla kuin ennen talouskriisiä: vuoden lopussa työttömyysaste oli Suomessa 7,9 prosenttia ja Ruotsissa 7,4 prosenttia. Myös Virossa kuluttajien luottamus talouden kehitykseen parani vuoden aikana merkittävästi korkeasta, yli 15 prosentin, työttömyydestä huolimatta. Euron käyttöönotolla arvioidaan olevan piristävä vaikutus Viron talouteen. (Lähteet: ibid)

Suomessa ja Ruotsissa kuluttajahinnat jatkoivat nousuaan vuoden viimeisellä neljänneksellä. Vuonna 2010 vuoden inflaatio oli Suomessa 2,9 prosenttia, Ruotsissa 2,3 prosenttia ja Virossa 3,0 prosenttia. Korkotaso oli edelleen matala. (Lähde: ibid)

Rahoituksen saatavuus parani selvästi vuoden 2010 aikana verrattuna edellisvuosiin. Kiinteistömarkkinoilla oli heräämisen merkkejä, mutta kiinteistökauppojen määrä oli edelleen vähäinen. Kauppakeskusten käyttöasteet olivat edelleen korkealla. (Lähde: Catella)

Liiketoiminta ja kiinteistöomaisuuden yhteenveto

Citycon on keskittynyt kauppakeskusliiketoimintaan Pohjoismaissa ja Baltiassa. Yhtiö johtaa ja kehittää kauppakeskuksiaan aktiivisesti ammattitaitoisen ja paikan päällä toimivan henkilöstönsä voimin. Yhtiö on uranuurtaja Pohjoismaissa kestävän kehityksen periaatteiden huomioon ottamisessa kauppakeskusliiketoiminnassa. Citycon pyrkii parantamaan kiinteistöjensä kaupallista vetovoimaa ottaen huomioon kunkin kauppapaikan vaikutusalueen erityispiirteet kuten ostovoiman, kilpailutilanteen ja kulutuskysynnän. Lopullisena tavoitteena on luoda vuokratiloja, jotka tuottavat lisäarvoa vuokralaisille ja asiakkaille.

Vuoden 2010 lopussa yhtiö omisti 33 (33) kauppakeskusta ja 50 (51) muuta kohdetta. Kauppakeskuksista sijaitsi Suomessa 22 (22), Ruotsissa kahdeksan (8) ja Baltiassa kolme (3). Yhtiön koko kiinteistöomaisuuden markkina-arvo oli 2 367,7 miljoonaa euroa (2 147,4 milj. euroa), josta suomalaisten kiinteistöjen osuus oli 64,7 prosenttia (67,2 %), ruotsalaisten kiinteistöjen osuus 28,2 prosenttia (25,6 %) ja Baltiassa sijaitsevien kiinteistöjen osuus 7,0 prosenttia (7,3 %). Vuokrattavien tilojen kokonaismäärä katsauskauden lopussa oli yhteensä 942 280 neliömetriä.

Sijoituskiinteistöjen käyvän arvon muutokset

Arvioinnin on tehnyt Realia Group –ryhmään kuuluva Realia Management Oy, joka on kansainvälisen CB Richard Ellisin suosittelema arviointipalvelujen tarjoaja Suomessa. Arviointilausunnosta ilmenee arviointiprosessi, arvioon vaikuttavat tekijät, arvioinnin tulokset sekä herkkyysanalyysi.

Realia Management Oy:n määrittämä Cityconin koko kiinteistökannan keskimääräinen nettotuottovaatimus 31.12.2010 oli 6,4 prosenttia. Cityconin Suomessa sijaitsevien kiinteistöjen keskimääräiseksi nettotuottovaatimukseksi määriteltiin 6,4 prosenttia, Ruotsissa sijaitsevien 6,1 prosenttia ja Baltian maissa sijaitsevien 8,1 prosenttia.

Citycon kirjaa kiinteistöomaisuutensa taseessa käypään arvoon IAS 40 –standardin mukaisesti. Kiinteistöjen tilinpäätöshetken mukainen, yhteenlaskettu markkina-arvo raportoidaan Cityconin taseessa ja arvon muutos tuloslaskelmassa sijoituskiinteistöjen käyvän arvon muutoksena. Markkina-arvon muutoksilla on siis myös tulosvaikutus, joka raportoidaan Cityconin tilinpäätöksissä erikseen osana liikevoittoa ja samalla katsauskauden tulosta.

Cityconin taseeseen kirjattava sijoituskiinteistöjen käypä arvo muodostuu ulkopuolisen arvioijan määrittämästä kiinteistöomaisuuden kokonaisarvosta ja sellaisista kehitysprojekti-investoinneista, joita ulkopuolinen arvioija ei ota huomioon käyvän arvon määrityksessä, sekä uusien, viimeisen kolmen kuukauden aikana hankittujen kohteiden hankintahinnasta.

Katsauskaudella Cityconin kiinteistöomaisuuden käypä arvo nousi pääasiassa kiinteistöjen kehitystoiminnan ansiosta. Arvonnousua kirjattiin yhteensä 95,7 miljoonaa euroa (5,5 milj. euroa) ja arvonalennusta yhteensä 44,9 miljoonaa euroa (102,9 milj. euroa). Muutosten nettovaikutus tulokseen oli 50,8 miljoonaa euroa (-97,4 milj. euroa).

Vuokrasopimuskanta ja vuokrausaste

Cityconin tavoitteena on monipuolinen ja tehokkaasti hallittava vuokrasopimuskanta. Peruslähtökohta on määräaikainen vuokrasopimus, ja pääsääntöisesti kaikki uudet liiketilojen vuokrasopimukset tehdään määräaikaisina kaikissa maissa. Poikkeuksen tähän käytäntöön muodostaa lähinnä asuntojen, varastotilojen ja yksittäisten pysäköintipaikkojen vuokraus.

Katsauskauden lopussa Cityconilla oli yhteensä 3 753 (4 235) vuokrasopimusta. Vuokrasopimusten määrän lasku johtuu pääasiassa Ruotsissa sijaitsevien asuntojen myynnistä. Vuokrasopimusten keskimääräinen jäljellä oleva kestoaika oli 3,2 vuotta (3,1 vuotta).

Cityconin kiinteistöomaisuuden nettovuokratuottoaste oli 5,8 prosenttia (6,1 %) ja taloudellinen vuokrausaste 95,1 prosenttia (95,0 %).

Cityconin nettovuokratuotot nousivat 1,4 prosenttia 127,2 miljoonaan euroon. Vuokrattavien tilojen määrä laski 2,0 prosenttia 942 280 neliömetriin. Vertailukelpoisten kohteiden nettovuokratuotto laski 0,3 prosenttia.

Vertailukelpoisilla kohteilla tarkoitetaan kohteita, jotka ovat olleet yhtiön omistuksessa koko vertailukauden (24 kk). Vertailukelpoisiin kohteisiin eivät kuulu kehitys- ja laajennuskohteet eivätkä tontit. Vertailukelpoisista kohteista 74,0 prosenttia sijaitsee Suomessa. Nettotuottoprosentin laskennassa ja vertailukelpoisten kohteiden valinnassa sovelletaan Kiinteistötalouden instituutin ja Investment Property Databankin ohjeiden mukaista laskentamenetelmää. Seuraavassa on esitetty vertailukelpoisten nettovuokratuottojen kasvu segmenteittäin.

Vuokran osuus vuokralaisten liikevaihdosta vertailukelpoisissa kauppakeskuskohteissa oli 8,4 prosenttia edellisten 12 kuukauden aikana. Vuokran osuus vuokralaisen liikevaihdosta on laskettu vuokralaisen Cityconille maksaman bruttovuokran osuutena arvonlisäverottomasta myynnistä. Arvonlisäveron suuruus on arvio.

Hankinnat ja myynnit

Citycon keskittyy jatkossakin omistamiensa kauppapaikkojen kaupalliseen kehittämiseen ja osallistuu aktiivisesti kauppakeskusmarkkinoihin koko toiminta-alueellaan. Vuoden aikana ei toteutettu merkittäviä uusia kiinteistöhankintoja. Vuoden 2010 aikana myytiin useita asuntoja, koska asunnot eivät kuulu yhtiön ydinliiketoimintaan.

Tammikuun alkupuolella Citycon myi Myllypuron uuden ostoskeskuksen yhteyteen rakennettavien asuntojen rakennusoikeudet ja niiden omistamista varten perustamansa kolme yhtiötä kolmelle eri asuntosijoittajalle. Asuntosijoittajat vastaavat kukin omien asuntojensa rakennuttamisesta ja vuokraamisesta. Citycon kirjasi tästä kaupasta 1,7 miljoonan euron myyntivoiton verovaikutuksineen.

Citycon myi maaliskuussa noin 25 prosenttia kauppakeskus Jakobsbergs Centrumissa sijaitsevista asunnoista noin 120 miljoonalla Ruotsin kruunulla (n. 12 milj. eurolla). Asunnot myytiin vasta perustetulle asukasyhdistykselle sopimuksella, jolla asukasyhdistys osti Cityconin ruotsalaisen tytäryhtiön Tenrot Fastighets AB:n kaikki osakkeet. Myy-

Nettovuokratuotto ja liikevaihto segmenteittäin ja kiinteistökantakohtaisesti

					Liikevaihto kiinteistö- kanta kohtaisesti
Suomi	Ruotsi	Baltia	Muut	Yhteensä	Citycon yhteensä
90,9	24,1	6,8	0,0	121,8	178,3
1,0	1,0	3,3	-	5,4	8,4
-0,2	-	-	-	-0,2	-0,2
0,7	0,5	-0,4	-	0,8	4,0
0,0	-2,4	0,1	0,0	-2,3	-4,2
92,4	23,2	9,8	0,0	125,4	186,3
-4,6	3,5	2,2	-	1,0	6,1
-0,3	-1,2	-	-	-1,6	-2,3
-0,6	0,6	-0,2	-	-0,2	1,3
0,0	2,6	0,0	0,0	2,5	4,5
86,7	28,7	11,8	0,0	127,2	195,9
	Nettovuokratuotot segmenteittäin ja kiinteistökantakohtaisesti

Vuokrasopimuskannan yhteenveto

	Q4/2010	Q4/2009	Q3/2010	2010	2009	Muutos-%
Kauden aikana alkaneet vuokrasopimukset, kpl	245	386	184	789	873	-9,6
Alkaneiden vuokrasopimusten pinta-ala, m²¹⁾	47 621	69 262	33 341	160 215	141 628	13,1
Alkaneiden vuokrasopimusten
keskimääräinen vuokra, EUR/m² ¹⁾²⁾	18,3	24,5	17,5	17,9	22,7	-21,1
Kauden aikana päättyneet vuokrasopimukset, kpl	294	184	408	1 279	781	63,8
Päättyneiden vuokrasopimusten pinta-ala, m² ¹⁾ 25 114		28 213	42 107	190 489	127 730	49,1
Päättyneiden vuokrasopimusten
keskimääräinen vuokra, EUR/m² ¹⁾ ²⁾	20,0	19,3	14,1	16,2	17,5	-7,4
Keskimääräinen vuokra, EUR/m² ²⁾			18,5	18,7 ³⁾	17,4	7,2
Taloudellinen vuokrausaste kauden lopussa, %			94,5	95,1	95,0	0,1
Vuokrasopimusten keskimääräinen jäljellä oleva
voimassaoloaika kauden lopussa, vuotta			3,2	3,2	3,1	3,2

1) Alkaneet ja päättyneet vuokrasopimukset eivät välttämättä kohdistu samoihin tiloihin.

2) Vuonna 2010 Baltiassa ylläpitotuotot on jaettu ylläpito- ja käyttökorvaukseen käytännön yhdenmukaistamiseksi muiden liiketoimintayksiköiden kanssa. Tämä muutos vaikutti myös vertailukausien lukuihin.

3) Konsernin keskimääräinen vuokra korjattu aiemmin julkaistusta.

tyjen asuntojen kokonaispinta-ala on noin 8 000 neliömetriä. Citycon kirjasi tästä kaupasta 1,2 miljoonaa euroa myyntivoittoa verovaikutuksineen.

Kesällä 2009 sovittu Liljeholmstorgetin asuntojen myynti toteutui huhtikuussa. Citycon myi Liljeholmstorgetin kauppakeskuksen yhteyteen rakennetut asunnot 176 miljoonalla Ruotsin kruunulla (n. 18,5 milj. eurolla) Heba Fastighets AB:lle. Kaupalla ei ollut tulosvaikutusta.

Huhtikuussa Citycon myi omistamansa yhdeksän prosentin osuuden Helsingin Autotalo Oy:n osakkeista 4,5 miljoonalla eurolla. Kaupalla ei ollut tulosvaikutusta.

Toukokuussa Citycon myi Martinlaakson uuden ostoskeskuksen yhteyteen rakennettavien asuntojen rakennusoikeudet ja niiden omistamista varten perustamansa yhtiön kaikki osakkeet Skanska Talonrakennus Oy:lle 2,3 miljoonalla eurolla. Kaupalla ei ollut tulosvaikutusta.

Heinäkuussa toteutui Ruotsin Österåkerissa sijaitsevan Åkersberga Centrumin asuntojen myynti. Myyntihinta oli 181 miljoonaa Ruotsin kruunua (n. 19 milj. euroa). Yhtiö kirjasi kaupasta myyntitappiota 0,8 miljoonaa euroa.

Vuoden lopussa Citycon osti Kiinteistö Oy Asematie 3 –nimisen yhtiön kaikki osakkeet n. 2,1 miljoonalla eurolla. Yhtiö omistaa Vantaan Tikkurilassa sijaitsevan liikerakennuksen. Kauppa liittyy Cityconin omistaman kauppakeskus Tikkurin suunniteltuun laajennukseen.

Konsernirakenteessa vuoden 2010 aikana tapahtuneita muutoksia on käsitelty tarkemmin tilinpäätöksen sivulla 42.

Kehityshankkeet

Citycon tavoittelee pitkän aikavälin kasvua asiakasmäärissä, kassavirrassa ja tehokkuudessa sekä kauppapaikkojen tuotoissa. Kehitystoiminnan tarkoituksena on säilyttää yhtiön kauppapaikat kilpailukykyisinä niin asiakkaiden kuin vuokralaistenkin kannalta.

Kehityshankkeet heikentävät tilapäisesti joidenkin kohteiden tuottoa, sillä uudistusten vuoksi osa liiketiloista on väliaikaisesti tyhjennettävä, mikä puolestaan vaikuttaa kyseisten kehityskohteiden vuokratuottoihin. Kassavirran jatkuvuuden turvaamiseksi Citycon pyrkii toteuttamaan rakennushankkeet vaiheittain.

HALLITUKSEN TOIMINTAKERTOMUS

Valmistuneet kehityshankkeet

Vuonna 2010 valmistuneet kehityshankkeet

Citycon toteutti vuoden 2010 aikana Jyväskylässä sijaitsevan kauppakeskus Forumin mittavan remontin, jossa itse kauppakeskusrakennus, sen kaupallinen kokonaisuus ja lähes kaikki liikkeet uudistettiin perusteellisesti. Forumin remontti kattoi koko kauppakeskuksen, mutta painottui 12 000 neliömetrin suuruiseen osaan kauppakeskusta. Citycon investoi hankkeeseen noin 16 miljoonaa euroa. Uudistettu kauppakeskus Forum avasi ovensa joulukuussa.

Uudistetussa kauppakeskus Forumissa on yli 60 liikettä, joista kymmenkunta on kokonaan uusia Forumissa ja Jyväskylässä. Kaupallista kokonaisuutta on kehitetty vastaamaan entistä paremmin Jyväskylän keskustan kysyntää: muun muassa muotikaupan tarjontaa sekä ravintola- ja kahvilamaailmaa on laajennettu. Tarjontaa on myös monipuolistettu lastentarvikkeiden ja sisustuskaupan puolelle.

Espoon keskuksessa sijaitsevan kauppakeskus Espoontorin uudistus valmistui marraskuussa. Kauppakeskuksen 10 400 neliömetrin tilat ja pysäköintilaitos peruskorjattiin sekä ajanmukaistettiin vastaamaan tämän päivän asiakkaiden tarpeita. Citycon investoi hankkeeseen 20,5 miljoonaa euroa. Kauppakeskuksen uudistamisen alkuperäinen investointiarvio 18 miljoonaa euroa on ylittynyt 2,5 miljoonalla eurolla johtuen etupäässä osittain viranomaisten vaatimista investointialueen ulkopuolisista töistä, jotka olisi joka tapauksessa pitänyt tehdä suunnitellun laajennuksen yhteydessä. Alkuperäinen investointipäätös sisältää myös suunniteltuun Espoontorin laajentamiseen viereiselle Asemakujan tontille liittyviä kustannuksia, kuten kaavoitus- ja maankäyttömaksuja, noin 5,3 miljoonaa euroa. Yhtiön tarkoituksena on laajentaa Espoontoria edelleen tulevaisuudessa.

Espoontori sijaitsee aivan rautatieaseman vieressä Espoon kaupungin hallinnollisessa keskuksessa. Sen välittömään läheisyyteen rakennetaan merkittävästi myös uusia asuntoja. Kauppakeskuksen uudistaminen kohentaa koko Espoon keskuksen vetovoimaa ja parantaa merkittävästi Espoontorin kaupallista kilpailukykyä.

Vuonna 2009 valmistuneet kehityshankkeet

Liljeholmstorget Galleria oli Cityconin historian suurin kehityshanke ja ensimmäinen täysin uuden kauppakeskuksen rakennushanke. Citycon hankki syksyllä 2006 noin 62 miljoonalla eurolla Tukholman Liljeholmenissa sijaitsevan kauppakeskusprojektin, johon kuului olemassa oleva liike- ja toimistokiinteistö sekä rakennusoikeus uuden kauppakeskuksen rakentamista varten. Rakennusurakka alkoi keväällä 2007. Citycon uudisti täysin vanhan rakennuksen, rakensi sen yhteyteen kolmikerroksisen kauppakeskuksen sekä louhi kallioon parkkihallin 900 autolle läheisten kerrostalojen alle. Liljeholmstorgetin vuokrattava pinta-ala on 41 000 neliömetriä ja siellä on noin 90 liikettä. Kauppakeskuksen yläpuolelle rakennettiin myös 72 asuntoa, jotka Citycon on myynyt asuntosijoittajalle.

Cityconin vuoden 2010 tärkeimpiä tavoitteita Ruotsissa oli lokakuussa 2009 avatun Liljeholmstorget Gallerian toiminnan vakiinnuttaminen. Liljeholmstorgetin tarjonnassa ja vuokralaiskokoonpanossa ensimmäisen toimintavuoden aikana tehtyjen muutosten seurauksena kauppakeskuksen kävijä- ja myyntimäärät saavuttivat odotetun tason vuoden loppua kohti, kun taas nettovuokratuotot jäivät tavoitellusta.

Citycon uudisti ja laajensi Tallinnassa sijaitsevan kauppakeskus Rocca al Maren mittavassa kolmevuotisessa kehityshankkeessa. Rocca al Mare oli Cityconin ensimmäinen kauppakeskushankinta Virossa vuonna 2005, ja yhtiö aloitti kauppakeskuksen laajennus- ja kehityshankkeen kaksi vuotta myöhemmin vuonna 2007. Hankkeen viimeinen vaihe valmistui marraskuussa 2009. Rocca al Maressa on nyt 53 300 neliömetriä vuokrattavaa pinta-alaa, ja se on yli 160 liikkeellään Tallinnan suurin kauppakeskus.

Rocca al Mare on toiminut avaamisestaan saakka lähes täyteen vuokrattuna. Baltian vaikean taloudellisen tilanteen vuoksi Citycon on kuitenkin antanut väliaikaisia vuokranalennuksia osalle vuokralaisista. Vaikka vuokranalennuksia on edelleen annettu, tilanne on vähitellen paranemassa.

Molemmat vuonna 2009 valmistuneet hankkeet osoittavat Cityconin sitoutumista ympäristövastuuseen. Rocca al Maren kehityshanke sai hopeisen LEED-sertifikaatin tammikuussa ja Liljeholmstorget sai ensimmäisenä eurooppalaisena kauppakeskushankkeena arvostetun platinatason LEED-sertifioinnin maaliskuussa.

Meneillään olevat kehityshankkeet

Kauppakeskus Åkersberga Centrumin uudistus- ja laajennushanke Suur-Tukholman alueella Österåkerissa on suurin Cityconin meneillään olevista kehityshankkeista. Hankkeeseen kuuluva kauppakeskuksen laajennusosa avattiin lokakuussa ja vanhan osan saneerauksen on määrä valmistua huhtikuussa 2011.

Rakennushankkeen kustannusarvio on kokonaisuudessaan noin 467 miljoonaa Ruotsin kruunua (51 milj. euroa), josta Cityconin osuus on 75 prosenttia. Kauppakeskuksen vuokrattava pinta-ala kasvaa noin 13 000 neliömetrillä. Vanhojen tilojen uudistuksen lisäksi pysäköintipaikkoja rakennetaan lisää 350. Kauppakeskus on avoinna koko rakennushankkeen ajan. Ruotsalaisille kauppakeskuksille tyypilliseen tapaan Åkersberga Centrum tarjoaa monia kunnallisia palveluita. Uudisosan moderneissa tiloissa avannut kirjasto tukee kunnan kulttuuritarjontaa ja tarjoaa samalla puitteet erilaisille kulttuuritapahtumille.

Citycon rakentaa Vantaan Martinlaaksoon uuden kauppakeskuksen entisen ostoskeskuksen tilalle. Hanke käynnistyi toukokuussa vanhan ostoskeskuksen purkutöillä. Kauppakeskus sijoittuu erinomaiselle paikalle rautatieaseman ja linja-autoaseman välittömään läheisyyteen. Ilman asuntorakennusoikeuden osuutta yhtiö investoi kauppakeskukseen 22,9 miljoonaa euroa ja siihen tulee uutta vuokrattavaa tilaa 7 300 neliömetriä

Vuonna 2009 ja 2010 valmistuneet ja 31.12.2010 meneillään olleet kehityshankkeet ¹⁾

	Sijainti	arvioitu kokonais- investointi (milj. euroa)	Hankkeen Toteutuneet brutto- investoinnit 31.12.2010 mennessä (milj. euroa)	Arvioitu lopullinen valmistumis- vuosi
Liljeholmstorget	Tukholma, Ruotsi	157,8²⁾	157,8	valmis
Rocca al Mare	Tallinna, Viro	53,8³⁾	53,8	valmis
Forum	Jyväskylä, Suomi	16,0	16,0	valmis
Espoontori	Espoo, Suomi	25,8⁴⁾	22,2	valmis
Åkersberga Centrum	Österåker, Ruotsi	51,1²⁾	44,5	2011
Martinlaakso	Vantaa, Suomi	22,9	7,2	2011
Myllypuro	Helsinki, Suomi	21,3	14,3	2012
Hansa (Trio)	Lahti, Suomi	8,0	5,0	2011⁵⁾
Isolinnankatu	Pori, Suomi	3,0	1,5	2011
Asema-aukio	Pori, Suomi	2,5	0,3	2012
Myyrmanni	Vantaa, Suomi	4,8	4,2	2011
Kirkkonummen liikekeskus	Kirkkonummi, Suomi	4,0	1,6	2011

1) Laskettu katsauskauden lopun valuuttakursseilla.

2) SEK-määräinen kokonaiskustannusarvio ei ole muuttunut vuoden 2009 lopusta.

3) Rocca al Maren kehityshankkeen alkuperäinen kokonaiskustannusarvio oli noin 68 milj. euroa.

4) Kauppakeskuksen uudistamisen alkuperäinen investointiarvio 18 milj. euroa on ylittynyt 2,5 milj. eurolla. Tämän lisäksi arvioituun hankkeen kokonaisinvestointiin kuuluu suunniteltuun Espoontorin laajentamiseen viereiselle Asemakujan tontille liittyviä kustannuksia, kuten kaavoitus- ja maankäyttömaksuja.

5) Hankkeen valmistuminen on siirtynyt arvioitua hitaamman vuokrauksen johdosta.

sekä pysäköintitiloja 475 autolle. Kauppakeskuksen yhteyteen rakennetaan myös asuntoja, joiden rakennusoikeudet yhtiö on myynyt 2,3 miljoonalla eurolla. Lisäksi Citycon saa Vantaan kaupungilta kertaluonteisen 1,1 miljoonan euron korvauksen liityntäpysäköintitilojen rakentamisinvestoinnista. Hankkeen on määrä valmistua vuonna 2011.

Vastaavanlainen kehityshanke on käynnissä Helsingin Myllypurossa, jonne Citycon rakentaa uuden kauppakeskuksen sekä maanalaisen pysäköintihallin 270 autolle. Kauppakeskuksen sijainti aivan Myllypuron metroaseman vieressä on erinomainen. Uuden keskuksen vuokrattava pinta-ala on noin 7 300 neliömetriä ja sen palvelutarjontaan kuuluu päivittäistavarakauppoja ja muita arjen palveluita. Kauppakeskus valmistuu vaiheittain; ensimmäinen osa on tarkoitus avata alkukesällä 2011 ja viimeinen vaihe vuotta myöhemmin 2012. Koko Myllypuro-hankkeen arvo on yli 60 miljoonaa euroa, josta Cityconin omistukseen tulevien liiketilojen ja pysäköintihallin osuus on noin 20 miljoonaa euroa.

Martinlaakson ja Myllypuron uudet kauppakeskukset ovat ensimmäiset Cityconin alusta saakka rakennuttamat kauppakeskukset Suomessa.

Lahdessa hiljattain uudistetun kauppakeskus Trion yhteydessä oleva Hansa-kiinteistö liitetään paremmin ja kaupallisemmin Trioon. Hansa-kiinteistön uudistettava pinta-ala on 8 000 neliömetriä ja hankkeen on määrä valmistua keväällä 2011. Lisäksi kaavamuutos on vireillä liiketilojen rakentamista varten Trion ja Hansan väliselle yhdyssillalle Vapaudenkadun päälle.

Vantaalla kauppakeskus Myyrmannissa on meneillään merkittäviä muutostöitä vuokralaismuutoksiin liittyen. Muutostyöt kohdistuvat yli neljäsosaan kauppakeskuksen vuokrattavasta liikepinta-alasta. Lisäksi Porin Isolinnankadun ja Asema-aukion liikekiinteistöt uudistetaan. Citycon uudistaa myös liikekeskusta Kirkkonummen keskustassa. Seinäjoen Torikeskuksen uudistus on keskeytetty toistaiseksi vuokraustilanteen vuoksi.

Kaikki edellä mainitut hankkeet toteuttavat Cityconin strategiaa kehittää erinomaisilla paikoilla sijaitsevia kauppapaikkojaan. Hankkeet ovat myös Cityconin kestävän kehityksen strategian mukaisia: kehitetään keskeisillä paikoilla kaupunkikeskustoissa ja aluekeskuksissa olevia kauppapaikkoja. Näin vahvistetaan samalla olemassa olevaa yhdyskuntarakennetta ja kohennetaan alueiden palvelutarjontaa.

Vuoden 2010 aikana kehityshankkeisiin on Suomessa investoitu 69,9 miljoonaa euroa (24,2 milj. euroa), Ruotsissa 49,4 miljoonaa euroa (95,9 milj. euroa) ja Baltiassa 6,0 miljoonaa euroa (13,9 milj. euroa).

Suunnitteilla olevat kehityshankkeet

Suunnitteilla olevista kehityshankkeista suurin on Ison Omenan laajennushanke, jossa Länsimetron Matinkylän asema liitetään kauppakeskukseen rakentamalla aseman päälle liiketiloja. Hankkeen arvioitu investointitarve on 100-130 miljoonaa euroa. Cityconilla on suunnitteluvaraus metroaseman ja siihen liittyvän muun maankäytön kehittämiseen yksinoikeudella NCC Property Development Oy:n kanssa. Tavoitteena on kehittää metrokeskus, jossa yhdistyvät erinomaiset kaupalliset palvelut sekä suorat yhteydet metron ja liityntäterminaalin kesken. Helsingin ja Espoon yhdistävän Länsimetron on määrä valmistua vuoden 2015 lopussa.

Lisätietoja suunnitteilla olevista hankkeista löytyy Cityconin verkkosivuilta.

Liiketoimintayksiköt

Cityconin liiketoiminta on jaettu kolmeen liiketoimintayksikköön Suomi, Ruotsi ja Baltia, ja Ruotsin ja Baltian yksiköt edelleen liiketoiminta-alueisiin Kauppapaikat ja Kiinteistökehitys. Suomen yksikkö on jaettu liiketoiminta-alueisiin Kauppapaikkajohtaminen (kauppakeskusten operatiivinen johtaminen), Omaisuudenhoito (kiinteistöomaisuuden hallinta sekä investoinnit ja divestoinnit), Vuokraus ja markkinointi sekä Kiinteistökehitys.

Suomi

Citycon on kauppakeskusliiketoiminnan markkinajohtaja Suomessa. Vuonna 2010 yhtiöllä oli noin 23 prosentin markkinaosuus Suomen kauppakeskusmarkkinoista (lähde: Entrecon). Suomen liiketoimintojen nettovuokratuotot olivat katsauskaudella 86,7 miljoonaa euroa (92,4 milj. euroa). Liiketoimintayksikön nettovuokratuotot olivat 68,2 prosenttia Cityconin kaikista nettovuokratuotoista.

Suomessa sijaitsevan kiinteistökannan tunnuslukuja esitellään alla olevissa taulukoissa. Kehityshankkeita ja muutoksia kiinteistökannassa on käsitelty edellä.

Vuokrasopimuskannan yhteenveto, Suomi

Ruotsi Cityconilla on Ruotsissa kahdeksan kauppakeskusta ja seitsemän muuta kauppapaikkaa, jotka sijaitsevat Suur-Tukholman ja Suur-Göteborgin alueilla sekä Uumajassa. Yhtiö on vahvistanut asemaansa Ruotsin kauppakeskusmarkkinoilla vuonna 2009 valmistuneen Liljeholmstorgetin kauppakeskuksen ja 2010 valmistuneen kauppakeskus Åkers-

	Q4/2010	Q4/2009	Q3/2010	2010	2009	Muutos-%
Kauden aikana alkaneet vuokrasopimukset, kpl	133	84	94	429	295	45,4
Alkaneiden vuokrasopimusten pinta-ala, m² ¹⁾	27 790	18 420	22 140	107 970	57 220	88,7
Alkaneiden vuokrasopimusten
keskimääräinen vuokra, EUR/m² ¹⁾	19,2	21,0	20,4	19,6	22,5	-12,9
Kauden aikana päättyneet vuokrasopimukset, kpl	82	90	76	458	408	12,3
Päättyneiden vuokrasopimusten pinta-ala, m² ¹⁾ 13 790		19 240	12 170	122 680	81 480	50,6
Päättyneiden vuokrasopimusten
keskimääräinen vuokra, EUR/m² ¹⁾	21,0	18,5	22,6	18,2	19,8	-8,1
Keskimääräinen vuokra, EUR/m²			20,4	20,3	19,7	3,0
Taloudellinen vuokrausaste kauden lopussa, %			93,7	94,0	94,6	-0,6
Vuokrasopimusten keskimääräinen jäljellä
oleva voimassaoloaika kauden lopussa, vuotta			3,1	3,0	2,8	7,1

1) Alkaneet ja päättyneet vuokrasopimukset eivät välttämättä kohdistu samoihin tiloihin.

Taloudellinen kehitys, Suomi

	Q4/2010	Q4/2009	Q3/2010	2010	2009	Muutos-%
Kiinteistöjen lukumäärä, kpl			65	65	66	-1,5
Vuokrattava pinta-ala, m²			581 780	579 980	587 650	-1,3
Annualisoitu laskennallinen vuokra-arvo, Me ¹⁾			135,2	135,5	135,3	0,1
Bruttovuokratuotot, Me	30,9	31,5	29,7	122,1	126,5	-3,5
Liikevaihto, Me	32,0	32,7	30,8	126,5	131,3	-3,7
Nettovuokratuotot, Me	22,0	23,0	22,0	86,7	92,4	-6,1
Nettovoitot/-tappiot sijoituskiinteistöjen
arvostuksesta käypään arvoon, Me	6,1	-14,6	10,0	24,5	-65,1	-
Liikevoitto/-tappio, Me	26,2	6,8	30,4	107,5	21,2	-
Bruttoinvestoinnit, Me	31,9	15,3	21,3	76,3	24,5	211,7
Sijoituskiinteistöjen käypä arvo, Me			1 496,7	1 533,0	1 442,0	6,3
Nettotuotto-% ²⁾			6,2	6,0	6,5
Nettotuotto-%, vertailukelpoiset kohteet			6,5	6,5	6,5

2) Sisältää laajennushankkeiden tontit.

HALLITUKSEN TOIMINTAKERTOMUS

berga Centrumin laajennuksen myötä. Ruotsin liiketoimintojen nettovuokratuotot nousivat 23,5 prosenttia ja olivat 28,7 miljoonaa euroa (23,2 milj. euroa). Ilman Ruotsin kruunun vahvistumista Ruotsin liiketoimintojen nettovuokratuotot olisivat nousseet 10,9 prosenttia viime vuodesta. Liiketoimintayksikön nettovuokratuotot olivat 22,6 prosenttia Cityconin kaikista nettovuokratuotoista.

Ruotsin kiinteistökannan tunnuslukuja esitellään alla olevissa taulukoissa. Kehityshankkeita ja muutoksia kiinteistökannassa on käsitelty edellä.

Baltia

Cityconilla on Baltian maissa kolme kauppakeskusta: Rocca al Mare ja Magistral Tallinnassa, Virossa sekä Mandarinas Vilnassa, Liettuassa. Baltian maiden vaikea taloustilanne on vaikuttanut Cityconin kauppakeskusten myynteihin ja lisännyt väliaikaisia vuokranalennuksia ja luottotappioita. Vajaakäyttö ei kuitenkaan lisääntynyt Baltiassa merkittävästi tilikaudella. Vuoden 2010 lopulla Baltian markkinat alkoivat hiljalleen elpyä. Baltian nettovuokratuotot olivat 11,8 miljoonaa euroa (9,8 milj. euroa). Liiketoimintayksikön nettovuok-

Vuokrasopimuskannan yhteenveto, Baltia

Vuokrasopimuskannan yhteenveto, Ruotsi

	Q4/2010	Q4/2009	Q3/2010	2010	2009	Muutos-%
Kauden aikana alkaneet vuokrasopimukset, kpl	85	245	79	316	449	-29,6
Alkaneiden vuokrasopimusten pinta-ala, m² ¹⁾	17 069	42 163	9 858	46 879	59 351	-21,0
Alkaneiden vuokrasopimusten
keskimääräinen vuokra, EUR/m² ¹⁾	17,8	27,9	12,0	14,3	23,6	-39,4
Kauden aikana päättyneet vuokrasopimukset, kpl	184	93	323	777	318	144,3
Päättyneiden vuokrasopimusten pinta-ala, m² ¹⁾	8 508	8 943	28 589	62 584	37 420	67,2
Päättyneiden vuokrasopimusten
keskimääräinen vuokra, EUR/m² ¹⁾	21,7	20,6	10,4	11,9	12,8	-7,0
Keskimääräinen vuokra, EUR/m²			15,7	15,9	13,3	19,5

Taloudellinen vuokrausaste kauden lopussa, %			95,0	96,4	94,7	1,8
Vuokrasopimusten keskimääräinen jäljellä oleva
voimassaoloaika kauden lopussa, vuotta			2,9	3,1	3,0	3,3

1) Alkaneet ja päättyneet vuokrasopimukset eivät välttämättä kohdistu samoihin tiloihin.

Taloudellinen kehitys, Ruotsi

	Q4/2010	Q4/2009	Q3/2010	2010	2009	Muutos-%
Kiinteistöjen lukumäärä, kpl			15	15	15	-
Vuokrattava pinta-ala, m²			278 700	291 500	302 500	-3,6
Annualisoitu laskennallinen vuokra-arvo, Me ¹⁾			52,1	54,7	48,8	12,1
Bruttovuokratuotot, Me	12,9	11,4	12,2	49,8	39,3	26,8
Liikevaihto, Me	13,8	12,4	13,1	52,8	41,0	28,6
Nettovuokratuotot, Me	6,6	6,1	8,1	28,7	23,2	23,5
Nettovoitot/-tappiot sijoituskiinteistöjen
arvostuksesta käypään arvoon, Me	2,6	-17,0	5,4	22,8	-19,6	-
Liikevoitto/-tappio, Me	7,8	-12,0	11,5	46,7	0,3	-
Bruttoinvestoinnit, Me	15,0	33,4	10,0	50,6	95,9	-47,2
Sijoituskiinteistöjen käypä arvo, Me			639,9	668,6	548,8	21,8
Nettotuotto-% ²⁾			4,8	4,8	4,7
Nettotuotto-%, vertailukelpoiset kohteet			6,4	6,4	6,5

2) Sisältää laajennushankkeiden tontit.

Kauden aikana alkaneet vuokrasopimukset, kpl	27	57	11	44	129	-65,9
Alkaneiden vuokrasopimusten pinta-ala, m² ¹⁾	2 762	8 679	1 343	5 366	25 057	-78,6
Alkaneiden vuokrasopimusten
keskimääräinen vuokra, EUR/m² ¹⁾²⁾	12,5	24,6	10,3	12,9	24,3	-46,9
Kauden aikana päättyneet vuokrasopimukset, kpl	28	1	9	44	55	-20,0
Päättyneiden vuokrasopimusten pinta-ala, m² ¹⁾	2 816	30	1 348	5 225	8 830	-40,8
Päättyneiden vuokrasopimusten
keskimääräinen vuokra, EUR/m² ¹⁾ ²⁾	9,5	45,0	18,1	13,2	16,0	-17,5
Keskimääräinen vuokra, EUR/m² ²⁾			16,4	17,8	17,1	4,1
Taloudellinen vuokrausaste kauden lopussa, %			99,8	99,7	99,4	0,3
Vuokrasopimusten keskimääräinen jäljellä oleva
voimassaoloaika kauden lopussa, vuotta			4,8	4,6	5,2	-11,5

Q4/2010 Q4/2009 Q3/2010 2010 2009 Muutos-%

1) Alkaneet ja päättyneet vuokrasopimukset eivät välttämättä kohdistu samoihin tiloihin.

Taloudellinen kehitys, Baltia

	Q4/2010	Q4/2009	Q3/2010	2010	2009	Muutos-%
Kiinteistöjen lukumäärä, kpl			3	3	3	-
Vuokrattava pinta-ala, m²			71 000	70 800	71 000	-0,3
Annualisoitu laskennallinen vuokra-arvo, Me ¹⁾			13,8	15,0	14,5	3,4
Bruttovuokratuotot, Me	3,5	2,3	3,4	13,9	12,0	16,2
Liikevaihto, Me	4,1	3,8	4,0	16,7	14,0	19,3
Nettovuokratuotot, Me	3,1	2,5	2,9	11,8	9,8	20,1
Nettovoitot/-tappiot sijoituskiinteistöjen
arvostuksesta käypään arvoon, Me	2,6	-7,1	0,4	3,5	-12,7	-
Liikevoitto/-tappio, Me	5,2	-4,9	3,0	14,1	-3,8	-
Bruttoinvestoinnit, Me	0,2	1,7	0,1	6,0	13,9	-57,0
Sijoituskiinteistöjen käypä arvo, Me			163,3	166,1	156,6	6,1
Nettotuotto-% ²⁾			7,1	7,5	6,4
Nettotuotto-%, vertailukelpoiset kohteet			8,4	8,7	8,2

1) Kiinteistökannan annualisoitu laskennallinen vuokra-arvo sisältää annualisoidun bruttovuokratuoton, joka perustuu kauden lopussa voimassaolevaan vuokrasopimuskantaan, vapaiden tilojen markkinavuokraan, liikevaihtosidonnaisista sopimuksista saatuun vuokratuottoon (arvio) sekä mahdollisiin muihin vuokratuottoihin. Vuonna 2010 Baltiassa ylläpitotuotot on jaettu ylläpito- ja käyttökorvaukseen käytännön yhdenmukaistamiseksi muiden liiketoimintayksiköiden kanssa. Tämä muutos vaikutti myös vertailukausien lukuihin.

2) Sisältää laajennushankkeiden tontit.

ratuotot olivat 9,3 prosenttia Cityconin kaikista nettovuokratuotoista.

Baltian kiinteistökannan tunnuslukuja esitellään alla olevissa taulukoissa. Baltian maiden kiinteistökannassa ei tapahtunut muutoksia kauden aikana eikä siellä ollut käynnissä kehityshankkeita.

Liikevaihto ja tulos

Citycon-konsernin tilikauden liikevaihto oli 195,9 miljoonaa euroa (186,3 milj. euroa). Liikevaihto muodostuu pääosin vähittäiskaupan liiketilojen vuokratuotoista. Bruttovuokratuottojen osuus liikevaihdosta oli 94,9 prosenttia (95,5 %).

Liikevoitto oli 157,7 miljoonaa euroa (10,3 milj. euroa). Voitto ennen veroja oli 102,8 miljoonaa euroa (-37,5 milj. euroa) ja emoyhtiön omistajille kuuluva voitto verojen jälkeen oli 78,3 miljoonaa euroa (-34,3 milj. euroa). Liikevoiton kasvu johtui lähinnä kiinteistöomaisuuden käyvän arvon muutoksesta. Liikevoitto kasvoi myös valmistuneiden kehityshankkeiden myötä lisääntyneiden ja uudistettujen tilojen tuomien nettovuokratuottojen ansiosta. Luottotappiot olivat 1,0 miljoonaa euroa (0,6 milj. euroa). Määräaikaisia vuokranalennuksia myönnettiin kauden aikana yhteensä 3,0 miljoonaa euroa (1,6 milj. euroa).

Kiinteistöomaisuuden käyvän arvon muutosten, myyntivoittojen ja muiden ei-operatiivisten erien vaikutus emoyhtiön omistajille kuuluvaan tulokseen verovaikutuksineen oli 31,1 miljoonaa euroa (-85,2 milj. euroa). Kun tämä otetaan huomioon, on operatiivinen tulos verojen jälkeen 3,6 miljoonaa euroa alle edellisvuoden tason (ks. EPRA:n tunnusluvut, taulukko 1, Operatiivinen tulos). Operatiivisen tuloksen lasku on seurausta lähinnä nousseista hallinnon kuluista ja rahoituskustannuksista. Alhaisemmat operatiiviset tuloverot paransivat operatiivista tulosta. Alhaisemmat operatiiviset tuloverot johtuivat etupäässä matalammasta voitosta ennen veroja ja poistoista, joita tehtiin myös sellaisissa kiinteistöissä, joista Citycon omistaa alle 100 prosenttia. Hallinnon kulujen kasvu johtui pääasiassa kertaluonteisista eristä. Rahoituskustannuksia vuonna 2010 nostivat korkeammat korkokulut ja vaihtovelkakirjalainan takaisinostoista vuonna 2009 kirjattu voitto sekä vertailukautta pienempi korkokulujen aktivointi.

Tulos/osake oli 0,34 euroa (-0,16 euroa). Operatiivinen tulos/osake, laimennettu, (laimennettu EPRA EPS) oli 0,21 euroa (0,23 euroa). Liiketoiminnan nettorahavirta/osake oli 0,09 euroa (0,30 euroa).

Henkilöstö ja hallinnon kulut

Citycon-konsernin palveluksessa oli vuoden lopussa yhteensä 129 (119) henkilöä, joista 84 oli Suomessa, 37 Ruotsissa ja 8 Baltiassa. Hallinnon kulut nousivat 23,3 miljoonaan euroon (17,8 milj. euroa) sisältäen 0,7 miljoonaa euroa (0,4 milj. euroa) henkilöstöoptioihin ja yhtiön osakepalkkiojärjestelmään liittyviä kuluja.

Citycon-konserni maksoi palkkoja ja palkkioita 8,7 miljoonaa euroa (8,2 milj. euroa), josta konsernin toimitusjohtajien palkkojen ja palkkioiden osuus oli 0,4 miljoonaa euroa (0,4 milj. euroa) ja hallituksen 0,7 miljoonaa euroa (0,6 milj. euroa). Emoyhtiö maksoi palkkoja ja palkkioita 7,4 miljoonaa euroa (6,4 milj. euroa), josta toimitusjohtajan palkka ja palkkiot olivat 0,4 miljoonaa euroa (0,4 milj. euroa) ja hallituksen 0,7 miljoonaa euroa (0,6 milj. euroa).

Yhtiön henkilöstöä kuvaavat tunnusluvut kolmelta vuodelta

	2010	2009	2008
Keskimääräinen
lukumäärä tilikaudella	123	117	109
Tilikauden palkat
ja palkkiot, Me	8,7	8,2	7,6

Investoinnit ja divestoinnit

Cityconin tilikauden bruttoinvestoinnit olivat yhteensä 133,7 miljoonaa euroa (134,6 milj. euroa). Investoinneista 4,2 miljoonaa euroa (0,0 milj. euroa) kohdistui uusien kiinteistöjen hankintaan ja 2,6 miljoonaa euroa (0,0 milj. euroa) aiemmin tehtyjen kiinteistöhankintojen sopimustenmukaisiin kauppahinnan tarkistuksiin, 125,3 miljoonaa euroa (134,0 milj. euroa) kiinteistökehitykseen ja 1,7 miljoonaa euroa (0,6 milj. euroa) muihin investointeihin. Investoinnit rahoitettiin liiketoiminnan kassavirralla, sijoituskiinteistöjen myynneistä saaduilla varoilla ja olemassa olevilla rahoitusjärjestelyillä.

Yhtiö on vuoden aikana myynyt ydinliiketoimintaansa kuulumattomia kohteita Suomessa ja Ruotsissa yhteensä noin 67,9 miljoonalla eurolla ja kirjannut niistä yhteensä 2,1 miljoonaa euroa myyntivoittoja ja -tappioita verovaikutuksineen. Divestointeja on käsitelty tarkemmin edellä kohdassa "Hankinnat ja myynnit".

Tase ja rahoitus

Kauden lopussa taseen loppusumma oli 2 436,5 miljoonaa euroa (2 253,2 milj. euroa). Taseen velat olivat yhteensä 1 536,3 miljoonaa euroa (1 485,3 milj. euroa), josta lyhytaikaista velkaa oli 242,2 miljoonaa euroa (227,4 milj. euroa). Cityconin rahoitustilanne parani suunnatun osakeannin ja neljän uuden lainasopimuksen allekirjoittamisen myötä. Kauden päättyessä yhtiön käytettävissä olevan likviditeetin määrä oli 245,0 miljoonaa euroa, joista 225,5 miljoonaa euroa oli nostamattomia sitovia luottolimiittejä ja 19,5 miljoonaa euroa rahavaroja ja pankkisaamisia. Käytettävissä oleva likviditeetti pois lukien yritystodistukset oli kauden päättyessä 233,1 miljoonaa euroa (31.12.2009: 172,9 milj. euroa).

Lyhytaikaisen maksuvalmiuden hallintaan yhtiö käyttää sadan miljoonan euron ei-sitovaa kotimaista yritystodistusohjelmaa ja miljardin Ruotsin kruunun ei-sitovaa ruotsalaista yritystodistusohjelmaa. Vuoden lopussa Citycon oli laskenut liikkeeseen yritystodistuksia 11,9 miljoonalla eurolla. Cityconin rahoitus on pääasiassa järjestetty pitkäaikaisesti ja lyhytaikaiset korolliset velat tilikauden lopussa olivat noin 13 prosenttia yhtiön korollisesta velasta.

Korolliset velat kasvoivat edellisvuodesta 76,0 miljoonaa euroa ja olivat 1 397,7 miljoonaa euroa (1 321,7 milj. euroa). Korollisten velkojen käypä arvo vuoden lopussa oli 1 405,5 miljoonaa euroa (1 332,0 milj. euroa).

Cityconin likvidit kassavarat olivat 19,5 miljoonaa euroa (19,8 milj. euroa), joten korollisen nettovelan käypä arvo vuoden lopussa oli 1 386,0 miljoonaa euroa (1 312,2 milj. euroa).

Vuoden alusta laskettu korollisten velkojen painotettu keskikorko laski edellisvuoteen verrattuna ja oli 4,04 prosenttia (4,16 %). Vuoden loppupuolella markkinakorot kääntyivät nousuun, mikä nosti painotettua keskikorkoa. Keskimääräinen lainapääomilla painotettu laina-aika oli 3,1 vuotta (3,6 vuotta). Keskimääräinen korkosidonnaisuusaika piteni 3,6 vuoteen (3,2 vuotta), koska korkosuojauksia jatkettiin vuoden viimeisellä neljänneksellä.

Cityconin korkokate laski edellisen vuosineljänneksen tasolta alentuneen operatiivisen liikevoiton takia ja oli 2,0 (Q3/2010: 2,1). Yhtiön lainasopimusten kovenanttien mukainen omavaraisuusaste kasvoi osakeannin ja sijoituskiinteistöjen käyvän arvon voittojen seurauksena 39,4 prosenttiin (Q3/2010: 38,9 %).

Korollisten velkojen painotettu keskikorko 31.12.2010 koronvaihtosopimukset huomioon ottaen oli 3,91 prosenttia, kun huomioidaan vuonna 2010 purettujen korkojohdannaisten kulukirjaus vuodelle 2011.

Cityconin omavaraisuusaste vuoden lopussa oli 37,1 prosenttia (34,2 %). Nettovelkaantumisaste oli 153,1 prosenttia (169,5 %).

Vuoden lopussa Cityconin korollisiin velkoihin sisältyi 81,6 prosenttia (75,1 %) vaihtuvakorkoisia lainoja, joista 75,8 prosenttia (73,7 %) oli muutettu kiinteäkorkoisiksi koronvaihtosopimuksilla. Koronvaihtosopimukset huomioon ottaen yhtiön kauden lopun korollisesta velasta 80,3 prosenttia oli kiinteään korkoon sidottua (80,2 %). Velkasalkun suojausaste on yhtiön rahoituspolitiikan mukainen.

Citycon noudattaa suojauslaskentaa, jonka perusteella suojauslaskennan alaisten koronvaihtosopimusten käyvän arvon muutokset kirjataan muihin laajan tuloksen eriin. Koronvaihtosopimusten nimellisarvo oli kauden lopussa 869,8 miljoonaa euroa (737,6 milj. euroa), joista kaikille sovellettiin suojauslaskentaa (713,2 milj. euroa).

Yhtiön kaikkien johdannaissopimusten nimellisarvo 31.12.2010 oli 869,8 miljoonaa euroa (759,7 milj. euroa) ja käypä arvo -18,1 miljoonaa euroa (-29,2 milj. euroa). Vuoden 2010 aikana Citycon uudisti ja jatkoi lukuisten korkojohdannaissopi-

HALLITUKSEN TOIMINTAKERTOMUS

musten juoksuaikaa päättämällä voimassa olleita sopimuksia ja solmimalla uusia jatkuneen matalan korkotason vuoksi. Tämä nosti johdannaissopimusten käypää arvoa verrattuna edellisvuoteen, mutta heikensi vuoden 2010 liiketoiminnan nettorahavirtaa. Maksettu negatiivinen käypä arvo johdannaisille, joihin sovelletaan suojauslaskentaa, kirjataan kuluksi laajan tuloslaskelman rahoituskuluihin seuraavien kuuden vuoden aikana. Kaikille vuoden lopussa voimassa olleille korkojohdannaissopimuksille noudatetaan suojauslaskentaa, jolloin johdannaissopimusten käyvän arvon muutos kirjataan muihin laajan tuloksen eriin. Tällöin näiden sopimusten käyvän arvon alentuminen ei vaikuta kauden tulokseen eikä osakekohtaiseen tulokseen, vaan kauden laajaan tulokseen. Sopimuksista on tilikauden aikana kirjattu 3,8 miljoonaa euroa voittoa muihin laajan tuloksen eriin verovaikutus huomioituna (tappiota -5,0 milj. euroa).

Nettorahoituskulut olivat 54,9 miljoonaa euroa (47,7 milj. euroa). Rahoituskulut nousivat lähinnä korkokulujen kasvamisen takia, mikä oli seurausta alhaisemmasta korkojen pääomittamisesta ja lisääntyneen korollisen velan määrästä. Lisäksi laajan tuloslaskelman nettorahoituskulut sisältävät 1,5 miljoonaa euroa (1,4 milj. euroa) vaihtovelkakirjalainan optio-osuuteen liittyvää laskennallista kulukirjausta.

Suunnattu osakeanti

Citycon vahvisti tasettaan järjestämällä syyskuussa suunnatun osakeannin. Anti perustui Cityconin varsinaisen yhtiökokouksen 13.3.2007 antamaan valtuutukseen. Osakeanti suunnattiin suomalaisille ja kansainvälisille institutionaalisille sijoittajille osakkeenomistajien merkintäetuoikeudesta poiketen ja toteutettiin nopeutetussa tarjousmenettelyssä 21.9.2010. Tarjousmenettelyssä saatujen ostotarjousten perusteella yhtiön hallitus päätti laskea liikkeeseen 22 miljoonaa uutta osaketta 2,87 euron osakekohtaiseen merkintähintaan. Osakkeiden merkintähinta kirjattiin sijoitetun vapaan oman pääoman rahastoon. Uudet osakkeet merkittiin kaupparekisteriin 24.9.2010 ja julkinen kaupankäynti uusilla osakkeilla NASDAQ OMX Helsinki Oy:ssä alkoi samana päivänä. Osakkeet oikeuttavat osinkoon 1.1.2010 alkaneelta tilikaudelta. Yhtiön osakkeiden lukumäärä nousi annin seurauksena 244 564 972 osakkeeseen. Uudet osakkeet vastasivat noin 9,9 prosenttia Cityconin osakkeiden määrästä ennen osakeantia ja 9,0 prosenttia sen jälkeen.

Osakeannin kokonaistuotot ennen myyntipalkkioita ja kuluja olivat 63,1 miljoonaa euroa, jotka yhtiö aikoo käyttää maksaakseen takaisin yhtiön korollisia velkoja ja vahvistaakseen pääomarakennettaan sekä rahoittaakseen investointistrategiansa mukaisia kehityshankkeita ja mahdollisia hankintoja.

Lainamarkkinatransaktiot

Lainasopimukset

Citycon solmi tilikaudella neljä 50 miljoonan euron lainasopimusta. Kaikki lainasopimukset ovat viisivuotisia. Uudet luotot vahvistavat yhtiön maksuvalmiutta ja mahdollistavat kasvun pitkäaikaisen rahoituksen turvin. Luotot käytetään yhtiön strategian mukaisten investointien, kuten kauppakeskusten kehityshankkeiden, rahoittamiseen sekä erääntyvien lainojen jälleenrahoittamiseen.

Vaihtovelkakirjojen takaisinostot

Citycon osti tilikaudella takaisin yhteensä 4,8 miljoonan euron arvosta (mukaan lukien kertyneet korot) 2.8.2006 liikkeeseen laskemansa pääomaehtoisen vaihtovelkakirjalainan velkakirjoja. Yhtiön takaisin ostama 5,25 miljoonan euron nimellisarvoinen määrä vastasi 105 kappaletta 50 000 euron nimellisarvoista velkakirjaa, mikä vastasi noin viittä prosenttia vuonna 2013 erääntyvän vaihtovelkakirjalainan kokonaismäärästä. Takaisinostetut velkakirjat on mitätöity. Mitätöintien seurauksena vaihtovelkakirjalainan perusteella merkittävien osakkeiden määrä laski 16 964 285 osakkeeseen ja osakepääoman korotuksen määrä 22 901 784,75 euroon.

Mukaan lukien vuosien 2008 ja 2009 takaisinostot Citycon on ostanut vaihtovelkakirjalainaa takaisin yhteensä 38,75 miljoonan euron nimellisarvoisen määrän, mikä vastaa noin 35 prosenttia vaihtovelkakirjalainan kokonaismäärästä. Painotettu keskimääräinen takaisinostohinta on 58,1 prosenttia velkakirjojen nimellisarvosta. Alun perin nimellisarvoltaan 110 miljoonan euron vaihtovelkakirjalainan nimellisarvo vuoden lopussa oli 71,25 miljoonaa euroa.

Velkakirjojen takaisinostot on toteutettu vaihtovelkakirjalainan ehtojen kohdan 7 (f) mukaisesti ostamalla velkakirjat avoimilta markkinoilta. Takaisinostot on toteutettu, koska markkinatilanne on mahdollistanut yhtiölle velkakirjojen takaisinostamisen nimellisarvoa alhaisempaan hintaan sekä koska takaisinostojen avulla yhtiö voi vahvistaa tasettaan ja alentaa nettorahoituskulujaan.

Vaihtovelkakirjalainan tarkemmat ehdot löytyvät tilinpäätöksen sivulta 35.

Lähiajan riskit ja epävarmuustekijät

Cityconissa on käytössä kokonaisvaltainen riskienhallintaohjelma ERM (Enterprise Risk Management). Riskienhallinnan tavoitteena on varmistaa Cityconin liiketoiminnallisten tavoitteiden saavuttaminen. ERM:n tehtävänä on tuottaa ajantasaista ja yhdenmukaista tietoa strategisia ja vuosisuunnitelman tavoitteita uhkaavista riskeistä ylimmän johdon ja hallituksen käyttöön. Yhtiön riskienhallintaa ja riskienhallinnan periaatteita käsitellään laajemmin yhtiön internetsivuilla www.citycon.fi/ riskienhallinta sekä tilinpäätöksen sivuilla 35-37.

Yhtiön hallituksen arvion mukaan keskeisimmät lähiajan riskit ja epävarmuustekijät liittyvät yhtiön toiminta-alueiden taloudelliseen kehitykseen, mikä vaikuttaa liiketilojen kysyntään, vuokriin ja vajaakäyttöön, sekä velkarahoituksen kustannustehokkuuteen, sijoituskiinteistöjen käyvän arvon kehittymiseen ja kiinteistökehitysprojektien toteuttamiseen.

Vuokrattavien tilojen kysyntään, vajaakäyttöön ja vuokratasoon vaikuttavat olennaisesti talouden suhdannevaihtelut ja taloudellinen kehitys. Epäonnistuminen vuokratuottojen kasvattamisessa ja vajaakäytön pienentämisessä on yksi yhtiön keskeisimmistä lähiajan riskeistä. Talouskasvu hidastui kaikilla yhtiön liiketoiminta-alueilla selvästi vuodesta 2008 alkaen. Vuonna 2010 yleinen talousympäristö muuttui positiivisemmaksi, mutta liiketilojen kysyntä ei vielä merkittävästi lisääntynyt, minkä seurauksena tilojen vuokraaminen oli edelleen haasteellista ja markkinavuokrat kehittyivät maltillisesti ja paikoitellen myös laskivat. Vuonna 2010 talouksien reaalikasvu oli positiivista kaikissa Cityconin toimintamaissa, minka lisäksi työttömyys pysyi tavanomaista korkeammalla tasolla ja inflaatio jäi alhaiseksi (lähteet: Eurostat, Nordea). Taloudellisen epävarmuuden pitkittyminen saattaa vähentää liiketilojen kysyntää, heikentää vuokralaisten vuokranmaksukykyä, rajoittaa vuokrankorotusmahdollisuuksia ja lisätä kiinteistöjen vajaakäyttöastetta.

Kauppapaikkojen uudistaminen ja kehittäminen ovat olennainen osa Cityconin kasvustrategiaa. Tämän strategian toteutus vaatii sekä oman että vieraan pääoman ehtoisen rahoituksen hankkimista. Finanssikriisin seurauksena rahoitusmarkkinat heikentyivät vuonna 2008 voimakkaasti ja tilanne pysyi haastavana koko vuoden 2009 ajan. Pankkien halukkuus rahoittaa kiinteistösijoitusyrityksiä ei ole palautunut kriisiä edeltävälle tasolle, vaikka rahoituksen saatavuus ja myös hinta parantuivat selvästi vuoden 2010 kuluessa. Tulevaisuudessa tiukentuva pankkisääntely ylläpitää näitä tavanomaista korkeampia pankkirahoituksen kustannuksia ja varsinkin pitkäaikaisen vakuudettoman pankkirahoituksen hinta pysynee lähivuosina selvästi finanssikriisiä edeltäneitä aikoja korkeammalla. Vuosien 2011 ja 2014 välisenä aikana valtaosa Cityconin ennen finanssikriisiä solmituista pankkilainasopimuksista erääntyy ja näiden lainojen jälleenrahoituksessa lainamarginaalit todennäköisesti nousevat. Nousevat lainamarginaalit yhdessä ennustetun yleisen korkotason nousun kanssa johtavat todennäköisesti velkarahoituksen kallistumiseen lähivuosina.

Cityconin rahoitustilanne on hyvä. Yhtiön käytettävissä oleva likviditeetti oli vuoden lopussa 245 miljoonaa euroa, joka koostuu lähinnä sitovista pitkäaikaisista luottolimiiteistä ja rahavaroista. Citycon pystyy suunnitellusti rahoittamaan käynnissä olevat hankkeet kokonaisuudessaan.

Yhtiön omistamien sijoituskiinteistöjen arvoon vaikuttavat monet seikat, kuten yleinen ja paikallinen talouskehitys, korkotaso, odotettavissa oleva inflaatio, markkinavuokrien kehitys, vajaakäyttö sekä kiinteistösijoittajien tuottovaatimukset ja kilpailutilanne. Sijoituskiinteistöjen arvon kehitykseen liittyy edelleen tavallista suurempaa epävarmuutta, joka johtuu haasteellisesta taloustilanteesta ja rahoitusmarkkinoilla jatkuneesta epävarmuudesta yhtiön kaikilla liiketoiminta-alueilla. Työttömyysluvut ovat lisäksi edelleen korkealla Baltian maissa, eikä työttömyys ole vielä alentunut selvästi Suomessa tai Ruotsissakaan. Kaiken kaikkiaan työttömyys on pysytellyt yhä korkeammalla kuin ennen talouskriisiä.

Sijoituskiinteistöjen arvot laskivat talouskriisin seurauksena vuosina 2008 ja 2009 ja Citycon kirjasi näinä vuosina käyvän arvon tappioita sijoituskiinteistöjen arvon alentumisesta. Vuoden 2009 aikana kiinteistömarkkinoiden kaupankäyntiaktiivisuus pysyi alhaisella tasolla ja vuonna 2010 kaupankäyntiaktiviteetti pysyi edelleen piristymisestä huolimatta verraten maltillisena varsinkin Suomessa ja Virossa. Vuoden 2010 aikana sijoituskiinteistöjen arvot alkoivat kuitenkin nousta ja Citycon kirjasi käyvän arvon voittoa yhteensä 50,8 miljoonaa euroa. Sijoituskiinteistöjen käyvän arvon muutokset vaikuttavat yhtiön tilikauden tulokseen, mutta niillä ei ole välitöntä kassavirtavaikutusta.

Cityconin strategian keskeinen osa on olemassa olevien kiinteistöjen kehittäminen vastaamaan paremmin vuokralaisten tarpeita. Kehitysprojektien lyhyen aikavälin keskeisimmät riskit liittyvät valmistuvien uusien tilojen vuokraamiseen haastavassa taloudellisessa ympäristössä ja investointien kustannuksiin. Cityconilla on meneillään Suomessa ja Ruotsissa lukuisia merkittäviä kehityshankkeita ja lisäksi valmisteilla uusia kehityshankkeita kaikissa toimintamaissaan, minkä seurauksena Cityconin kiinteistöihin valmistuisi lähivuosina merkittävästi uutta vuokrattavaa liiketilaa. Näiden uusien kehityshankkeiden menestyksekäs toteuttaminen on ensiarvoisen tärkeää Cityconin taloudellisen kehityksen ja kasvun kannalta. Keskeinen riski liittyy liiketilojen kysyntään ja markkinavuokratasoihin hidastuneen talouskasvun ympäristössä. Uusien hankkeiden osalta voi olla hankalaa saavuttaa riittävä esivuokrausaste sellaisilla vuokratasoilla, joilla hanke voidaan käynnistää. Vuonna 2010 rakennuskustannukset Suomessa ja Ruotsissa kääntyivät nousuun, mikä saattaa jatkossa johtaa siihen, että Citycon ei pysty toteuttamaan suunnitellusti kaikkia kehityshankkeita tai jo aloitettujen kehityshankkeiden kannattavuus jää odotettua alhaisemmaksi. Toisaalta kehityshankkeisiin liittyy myös läheisesti riski investoinnin aikataulusta, ja mikäli hankkeen toteutus pitkittyy suunnitellusta, vaikuttaa se yleensä negatiivisesti sekä vuokratuottoihin että kustannuksiin.

Ympäristövastuu

Citycon haluaa olla vastuullisen kauppakeskustoiminnan edelläkävijä ja edistää kestävää kehitystä kauppakeskusliiketoiminnassa. Yhtiön kauppakeskusten sijainti kaupunkien keskustoissa, paikalliskeskuksissa ja yleisesti liikennevirtojen äärellä sekä niiden monipuoliset julkiset liikenneyhteydet antavat hyvän lähtökohdan kestävän kehityksen edistämiselle.

Cityconin tavoitteena on, että ympäristövastuun toimenpiteet ulottuvat operatiivisen toiminnan alueelle ja intergroituvat päivittäiseen tekemiseen osana normaalia käytäntöä. Citycon käynnisti vuonna 2009 Green Shopping Centre Management –ohjelman, joka on yhteinen kestävää kehitystä edistävä toimintamalli yhtiön kaikissa kauppakeskuksissa. Kaikki Cityconin kauppakeskukset arvioitiin ohjelman avulla vuoden toisen neljänneksen aikana. Arvioinnin mukaan lähes kaikki kauppakeskukset olivat parantaneet tasoaan kestävän kehityksen eri osa-alueilla edellisvuodesta. Vuoden 2010 arviointitulosta kuvaavan Green Indeksin keskiarvo kaikissa Cityconin kohteissa nousi 26 prosenttia edellisen vuoden tuloksista.

Ympäristövastuun tulokset 2010 verrattuna vuoteen 2009

Energia

Cityconin kokonaisenergiankulutus kattaa Cityconin omistamat kauppakeskukset ja muut kohteet, joissa Cityconin omistusosuus on vähintään 50 prosenttia. Jos sähköenergian ostosopimus koko kiinteistön osalta kuuluu vuokralaisen vastuulle, sitä ei ole sisällytetty raportoinnin piiriin. Raportoitu sähkönkulutus on rajattu kiinteistösähköön, johon Citycon voi suoraan vaikuttaa. Kiinteistösähkö pitää sisällään mm. yleisen valaistuksen, ilmanvaihdon, yleisen jäähdytystason, hissien ja liukuportaiden sekä kiinteistöteknisten järjestelmien sähkönkulutuksen. Vuonna 2010 sähkönkulutus laski kaksi prosenttia verrattuna edellisen vuoden kulutukseen ja oli 104,7 gigawattituntia (107,0 GWh). Ulkopuolisen tahon tekemän selvityksen mukaan sunnuntaiaukioloaikojen muutoksen vaikutus vuosikulutukseen oli vähäinen, kulutus kasvoi noin 1,5 prosenttia (lähde: Energiakolmio). Lämmitysenergiankulutus oli 170,7 gigawattituntia (140,9 GWh). Poikkeuksellisen kylmä alku- ja loppuvuosi nostivat lämmönkulutusta 21 prosenttia verrattuna edelliseen vuoteen. Säänormeerattu lämmönkulutus nousi vain neljä prosenttia 121,9 gigawattituntiin (117,7 GWh). Energiankulutuksen vähentämiselle asetettu 1-2 prosentin vuositavoite sähkönkulutuksen osalta toteutui.

Hiilijalanjälki

Hiilijalanjäljen osuudesta 98,6 prosenttia (98,8 %) muodostuu kiinteistöjen energiankulutuksesta, joten hiilijalanjäljen kasvun aiheutti pääasiassa lämmitysenergian kulutuskasvu. Vuoden 2010 hiilijalanjälki oli 64 129 hiilidioksidiekvivalenttitonnia (56 948 tnCO₂e). Hiilijalanjäljen alentamiseen tähtäävä vuositavoite ei toteutunut.

Vesi

Cityconin omistamien kauppapaikkojen veden kokonaiskulutus vuonna 2010 oli 569 021 kuutiometriä (532 651 kuutiometriä). Vedenkulutukseen sisältyy kiinteistöyhtiön ja vuokralaisten vedenkulutus. Poikkeuksellisen lämmin kesä aiheutti vedenkulutukseen selvän piikin kesä-elokuun aikana, koska hellejakson aikana ilmanvaihdon ja päivittäistavarakaupan kylmälaitteiden jäähdytyskapasiteettia parannettiin sadettamalla lauhduttimia. Näin ollen myös vuosikulutus on noussut 6,8 prosenttia. Ympäristövastuun pitkän tähtäimen vedenkulutuksen tavoitteeksi on asetettu 3,5 litraa/ kävijä/vuosi. Vuonna 2010 kauppakeskusten vedenkulutus kävijää kohti oli keskimäärin 3,9 litraa (4,0 l). Vuodelle 2010 asetettu tavoite vedenkulutuksen kävijäkohtaiselle vähennykselle toteutui.

Jätteet

Kokonaisjätemäärä Cityconin kauppakeskuksissa oli 12 979 tonnia (11 275 tonnia), josta kaatopaikalle menevän jätteen osuus oli 2 917 tonnia (2 892 tonnia) eli 22,5 prosenttia (25,7 %). Kauppakeskusten jätteiden kierrätysaste oli 77,1 prosenttia (73,9 %). Molemmat ympäristövastuun jätteenkäsittelylle asetetut pitkän tähtäimen tavoitteet saavutettiin jo ensimmäisenä vuonna.

Maankäyttö ja kestävän kehityksen mukainen rakentaminen

Kauppakeskus Liljeholmstorgetin rakennushankkeelle myönnettiin maaliskuun lopussa korkeimman eli platinatason LEED® (Leadership in Energy and Environmental Design) -ympäristösertifikaatti. Liljeholmstorgetille myönnetty sertifikaatti oli ensimmäinen kauppakeskukselle Euroopassa myönnetty platinatason sertifikaatti. Kauppakeskus Rocca al Maren kehitysprojektille puolestaan myönnettiin tammikuussa Baltian maiden ensimmäinen, hopea-

HALLITUKSEN TOIMINTAKERTOMUS

tason LEED-ympäristösertifikaatti. Kauppakeskus Trion kehityshankkeelle sertifikaatti myönnettiin jo kesäkuussa 2009 ensimmäisenä Pohjoismaissa. Kaikki kolme hanketta olivat Cityconin vastuullisen rakentamisen pilottihankkeita. Ympäristösertifioinnit ovat olennainen osa Cityconin kestävän kehityksen mukaista toimintaa. Yhtiön kauppakeskushanke Vantaan Martinlaaksossa on rekisteröity LEED-luokituksen hakemiseen.

Oikeudenkäynnit

Cityconin liiketoimintaan liittyen sille on esitetty vaateita, jotka mahdollisesti voivat johtaa oikeudenkäynteihin. Yhtiön näkemyksen mukaan ei ole todennäköistä, että edellä mainittuihin vaateisiin liittyvät mahdolliset vastuut yhteensä olisivat merkityksellisiä konsernin rahoitusaseman tai tuloksen kannalta.

Yhtiökokoukset 2010

Citycon Oyj:n varsinainen yhtiökokous pidettiin 11.3.2010 Helsingissä. Yhtiökokous vahvisti yhtiön tilinpäätöksen sekä myönsi vastuuvapauden hallituksen jäsenille ja toimitusjohtajalle tilikaudelta 2009. Tilikauden 2009 osingoksi yhtiökokous päätti 0,04 euroa osakkeelta, minkä lisäksi yhtiökokous päätti 0,10 euron osakekohtaisesta pääoman palautuksesta sijoitetun vapaan oman pääoman rahastosta. Osingonmaksun ja pääoman palautuksen täsmäytyspäivä oli 16.3.2010 ja osinko ja pääoman palautus maksettiin 7.4.2010.

Citycon Oyj:n ylimääräinen yhtiökokous pidettiin 17.5.2010 Helsingissä. Yhtiökokous päätti hallituksen jäsenten lukumääräksi kymmenen ja valitsi yhtiön hallitukseen Chaim Katzmanin toimikaudeksi, joka jatkuu seuraavan varsinaisen yhtiökokouksen päättymiseen saakka.

Yhtiökokousten muut päätökset käyvät ilmi yhtiön internetsivuilta www.citycon.fi/yhtiokokous.

Hallitus

Yhtiöjärjestyksen mukaan yhtiön hallitukseen kuuluu viidestä kymmeneen jäsentä, jotka valitaan yhtiökokouksessa vuodeksi kerrallaan. Hallituksen jäsen voidaan erottaa vain yhtiökokouksen päätöksellä. Yhtiöjärjestyksen muuttamisesta voidaan päättää vain yhtiökokouksessa 2/3 enemmistöllä annetuista äänistä.

Vuonna 2010 Cityconin hallitukseen kuuluivat Ronen Ashkenazi, Gideon Bolotowsky, Raimo Korpinen, Tuomo Lähdesmäki, Claes Ottosson, Dor J. Segal, Thomas W. Wernink, Per-Håkan Westin ja Ariella Zochovitzky. Ylimääräisessä yhtiökokouksessa 17.5.2010 hallitukseen valittiin lisäksi Chaim Katzman. Hallituksen puheenjohtajana toimi Thomas W. Wernink ajalla 1.1.-14.6.2010 ja Chaim Katzman ajalla 15.6.-31.12.2010. Hallituksen varapuheenjohtajana toimi Tuomo Lähdesmäki ajalla 1.1.-10.3.2010 ja Ronen Ashkenazi ajalla 11.3.- 31.12.2010.

Tilintarkastaja

Yhtiön tilintarkastajana on vuodesta 2006 lähtien toiminut KHT-yhteisö Ernst & Young Oy, jonka ilmoittamana yhtiön päävastuullisena tilintarkastajana on samasta vuodesta lähtien toiminut KHT Tuija Korpelainen.

Osakkeenomistajat, osakepääoma ja osakkeet

Cityconin osake on noteerattu Helsingin pörssissä (NASDAQ OMX Helsinki Oy:ssä) marraskuusta 1988 lähtien. Yhtiö kuuluu pörssin keskisuuriin yhtiöihin, toimialaluokkaan Financials ja toimialaan Real Estate Operating Companies. Yhtiön osakkeen kaupankäyntitunnus on CTY1S ja kaupankäynti tapahtuu euroissa. Osakesarjan kansainvälisessä arvopaperiselvityksessä käytettävä ISIN-koodi on FI0009002471.

Vaihto ja kurssi

Vuonna 2010 Cityconin osakkeen vaihto NASDAQ OMX Helsingissä oli 326,4 miljoonaa euroa (296,1 milj. euroa) ja 115,0 miljoonaa (149,3 milj.) osaketta. Vuoden ylin kurssinoteeraus oli 3,31 euroa (3,16 euroa) ja alin 2,29 euroa (1,30 euroa). Kauden vaihdolla painotettu osakekohtainen keskikurssi oli 2,84 euroa (1,99 euroa) ja päätöskurssi 3,08 euroa (2,94 euroa). Yhtiön osakekannan markkina-arvo tilikauden lopussa oli 753,3 miljoonaa euroa (649,9 milj. euroa).

Omistus

Yhtiön suomalaisten osakkeenomistajien määrä kasvoi tilikauden aikana edelleen. Cityconilla oli vuoden 2010 lopussa 4 409 (3 733) rekisteröityä osakkeenomistajaa, joista yhdeksän oli hallintarekisterin hoitajia. Hallintarekisteröidyt ja muut ulkomaiset osakkeenomistajat omistivat 209,6 miljoonaa (198,7 milj.) yhtiön osaketta eli niiden hallussa oli 85,7 prosenttia (89,9 %) yhtiön osake- ja äänimäärästä. Tiedot yhtiön suurimmista osakkeenomistajista ja osakkeiden omistuksen jakautumisesta sekä yhtiön vuoden aikana vastaanottamista liputusilmoituksista löytyvät tilinpäätöksen sivulta 51.

Osakepääoma ja osakkeet

Yhtiön rekisteröity osakepääoma tilikauden alussa oli 259 570 510,20 euroa ja osakkeiden lukumäärä 221 059 735. Yhtiön osakepääomassa ei kauden aikana tapahtunut muutoksia, mutta osakkeiden lukumäärä nousi 1 301 217 osakkeella optio-oikeuksilla tehtyjen osakemerkintöjen seurauksena sekä 204 020 osakkeella, jotka yhtiö laski liikkeeseen toukokuussa suunnatuilla maksuttomilla osakeanneilla osana yhtiön pitkäaikaista osakepohjaista kannustinjärjestelmää. Lisäksi yhtiö järjesti syyskuussa suunnatun maksullisen osakeannin, jossa laskettiin liikkeeseen 22 000 000 yhtiön uutta osaketta. Osakeantia on käsitelty tarkemmin edellä. Yhteensä yhtiön osakkeiden lukumäärä nousi kauden aikana 23 505 237 osakkeella. Kauden lopussa yhtiön rekisteröity osakepääoma oli 259 570 510,20 euroa ja osakkeiden lukumäärä 244 564 972. Yhtiöllä on yksi osakesarja, ja kukin osake oikeuttaa yhteen ääneen yhtiökokouksessa. Osakkeilla ei ole nimellisarvoa.

Hallituksen valtuutukset ja omat osakkeet Hallituksella on vuoden 2007 varsinaisen yhtiökokouksen antama osakeantivaltuutus, jonka perusteella hallitus voi päättää vielä enintään 50 033 412 osakkeen antamisesta tai yhtiön hallussa olevan oman osakkeen luovuttamisesta. Valtuutuksen perusteella hallitus voi päättää myös optio- ja muiden erityisten oikeuksien antamisesta. Valtuutus on voimassa 13.3.2012 asti.

Varsinainen yhtiökokous 2010 valtuutti hallituksen päättämään 20 miljoonan yhtiön oman osakkeen hankkimisesta. Valtuutus on voimassa seuraavaan varsinaiseen yhtiökokoukseen saakka. Tilikauden päättyessä yhtiön hallussa ei ollut sen omia osakkeita.

Hallituksella ei tilikauden päättyessä ollut muita valtuutuksia.

Optio-oikeudet 2004

Varsinainen yhtiökokous 15.3.2004 päätti enintään 3 900 000 A/B/C-optio-oikeuden antamisesta Citycon-konsernin henkilöstölle. C-optio-oikeudet ovat kaupankäynnin kohteena NASDAQ OMX Helsingissä.

Osakkeiden merkintäaika Cityconin optio-ohjelmaan 2004 liittyvillä B-optio-oikeuksilla päättyi maaliskuun lopussa. Optioilla merkittiin yhteensä 1 301 217 osaketta, jotka kaikki merkittiin tammimaaliskuun aikana. Yhtiön merkityistä osakkeista saama merkintähinta, yhteensä 3,3 miljoonaa euroa, kirjattiin optioehtojen mukaisesti sijoitetun vapaan oman pääoman rahastoon. Ulkona olleista 2004 B-optioista jäi käyttämättä osakemerkintään 17 002 optio-oikeutta. Nämä optio-oikeudet poistettiin haltijoidensa arvo-osuustileiltä arvottomina.

Oheinen taulukko sisältää tietoja jäljellä olevista vuoden 2004 optio-oikeuksista. Optioehdot kokonaisuudessaan ovat nähtävillä yhtiön internetsivuilla www.citycon.fi/optiot.

Optio-ohjelman 2004 perustiedot 31.12.2010

	2004 C
Myönnetyt optio-oikeudet, kpl	1 050 000
Veniamo-Invest Oy:n hallussa, kpl ¹⁾	250 000
Merkintäsuhde, optio/osake	1:1,2127
Merkintähinta/osake, euroa ²⁾	4,2213
Osakkeiden merkintäaika alkoi	1.9.2008
Osakkeiden merkintäaika päättyy	31.3.2011
Osakemerkintään käytetyt optiot	-
Optioilla merkityt osakkeet	-
Käytettävissä olevat optio-oikeudet	1 050 000
Merkittävissä olevat osakkeet	1 273 335

1) Veniamo-Invest Oy, Cityconin täysin omistama tytäryhtiö, ei voi merkitä emoyhtiönsä osakkeita.
2) Vuoden 2010 osingonjaon ja pääoman palautuksen jälkeen. Osakkeen merkintähinta alenee puolella jaettavien osakekohtaisten osinkojen ja pääoman palautusten määrästä.

Hallituksen ja johdon omistamat osakkeet ja optio-oikeudet

Yhtiön hallituksen jäsenet, toimitusjohtaja ja muut johtoryhmän jäsenet sekä heidän lähipiirinsä omistivat 31.12.2010 yhteensä 561 413 yhtiön osaketta. Näiden osakkeiden osuus kaikista osakkeista ja osakkeiden yhteenlasketusta äänimäärästä oli 0,2 prosenttia.

Vuoden 2010 lopussa Cityconin toimitusjohtajalla oli 140 000 optio-oikeutta 2004C. Muilla johtoryhmän jäsenillä oli yhteensä 210 000 optiooikeutta 2004C. Yhtiön toimitusjohtaja ja muut johtoryhmän jäsenet voivat näiden optio-oikeuksien perusteella merkitä enintään 424 445 yhtiön osaketta. Hallituksen jäsenet eivät ole mukana yhtiön osakepohjaisissa kannustinjärjestelmissä.

Ajantasaiset tiedot yhtiön hallituksen ja johtoryhmän jäsenten osake- ja optio-omistuksista käyvät ilmi yhtiön internetsivuilta www.citycon.fi/ sisapiiri.

Yhtiön toimitusjohtajan toimisopimuksen ehtoja on käsitelty tilinpäätöksen sivulla 41.

Tilikauden jälkeiset tapahtumat

Marcel Kokkeel nimitettiin 13.1.2011 yhtiön uudeksi toimitusjohtajaksi 24.3.2011 alkaen. Hän on 52-vuotias (s. 1958) ja hänellä on oikeustieteen tutkinto Amsterdamin yliopistosta kotimaastaan Alankomaista.

Michael Schönach nimitettiin myös 13.1.2011 Suomen liiketoimintojen uudeksi maajohtajaksi ja johtoryhmän jäseneksi 1.3.2011 alkaen.

Cityconin kiinteistökohteiden lukumäärä väheni tilikauden päättymisen jälkeen kahdella, kun yhtiö myi ydinliiketoimintaansa kuulumattomia kohteita vuoden alussa yhteensä noin 2,5 miljoonalla eurolla. Myydyt kohteet olivat Kiinteistö Oy Naantalin Tullikatu 16 ja sen omistama liikerakennus Naantalissa ja Hakarinne –niminen kiinteistö Espoon Tapiolassa.

HALLITUKSEN OSINGONJAKOA JA VAROJEN JAKAMISTA SIJOITETUN VAPAAN OMAN PÄÄ-OMAN RAHASTOSTA KOSKEVA EHDOTUS

Emoyhtiön kertyneet voittovarat ovat 13,6 miljoonaa euroa, josta on vähennetty tilikauden tappio -5,0 miljoonaa euroa. Emoyhtiön sijoitetun vapaan oman pääoman rahastossa olevat varat tilikauden päättymispäivänä olivat 201,5 miljoonaa euroa.

Cityconin hallitus ehdottaa 23.3.2011 kokoontuvalle varsinaiselle yhtiökokoukselle, että 31.12.2010 päättyneeltä tilikaudelta maksetaan osinkoa 0,04 euroa osakkeelta ja sijoitetun vapaan oman pääoman rahastosta pääoman palautusta 0,10 euroa osakkeelta. Hallitus ehdottaa, että osingonmaksun ja pääoman palautuksen täsmäytyspäivä on 28.3.2011 ja että osinko ja pääoman palautus maksetaan 8.4.2011.

Hallitus ehdottaa lisäksi, että tilikauden tappio kirjataan kertyneiden voittovarojen tilille.

Ehdotettu voitonjako ja pääoman palautus eivät hallituksen näkemyksen mukaan vaaranna yhtiön maksukykyä.

Tulevaisuuden näkymät

Citycon keskittyy edelleen liiketoiminnan nettorahavirran ja operatiivisen liikevoiton kasvattamiseen. Toteuttaakseen strategiaansa yhtiö keskittyy lisäarvoa tuottaviin toimenpiteisiin ja seuraa samalla markkinoita mahdollisten hankintojen varalta.

Suunniteltujen hankkeiden käynnistämistä arvioidaan tarkasti tiukoilla esivuokrauskriteereillä. Yhtiö pyrkii jatkamaan ydinliiketoimintaansa kuulumattomien kohteiden myyntiä kiinteistökannan parantamiseksi ja taseen vahvistamiseksi. Yhtiö harkitsee myös muita kiinteistörahoituslähteitä.

Vuonna 2011 Citycon odottaa liikevaihtonsa ja operatiivisen liikevoittonsa kasvavan verrattuna edelliseen vuoteen nykyisellä kiinteistökannalla. Yhtiö odottaa myös operatiivisen tuloksensa kasvavan edellisvuodesta. Arvio perustuu valmistuneisiin ja valmistuviin kehityshankkeisiin sekä vallitsevaan inflaatio ja euro-kruunu valuuttakurssitasoon. Kohteet, jotka eivät ole vuokralla suunnitteilla olevien kehityshankkeiden vuoksi, vähentävät nettovuokratuottoja vuoden aikana.

Yhtiö tarkentaa kasvuennustettaan viimeistään ensimmäisen vuosineljänneksen tuloksen julkistamisen yhteydessä, kun liiketoiminnan tuleva kehitys on paremmin ennustettavissa.

Helsingissä 8.2.2011

Citycon Oyj Hallitus

EPRA:n tunnusluvut

	2010	2009

Operatiivinen tulos (EPRA Earnings), Me	47,3	50,9
Operatiivinen tulos / osake, laimennettu (Diluted EPRA EPS), EUR	0,21	0,23
Nettovarallisuus / osake (EPRA NAV), EUR ¹⁾	3,79	3,64
Oikaistu nettovarallisuus / osake (EPRA NNNAV), EUR	3,49	3,35
EPRAn alkunettotuotto-%	6,3	6,9
EPRAn "topped-up" alkunettotuotto-%	6,4	7,1
EPRAn vajaakäyttöaste (%)	4,9	5,0

1) Citycon on muuttanut osakekohtaisen nettovarallisuuden (EPRA NAV) laskentaa EPRA:n vuoden 2010 suositusten mukaiseksi.

Seuraavissa taulukoissa, 1-5, on esitetty EPRA:n tunnusluvukujen laskentaperiaatteet. Taulukoissa 6 - 8 on esitetty EPRA:n tunnuslukuja viimeiseltä viideltä vuodelta ja operatiivinen tulos vuosineljänneksittäin.

1) OPERATIIVINEN TULOS

Me	2010	2009
OPERATIIVINEN TULOS
Nettovuokratuotto	127,2	125,4
Operatiiviset hallinnon kulut	-22,5	-17,7
Operatiiviset liiketoiminnan muut tuotot ja kulut	0,3	0,0
Operatiivinen liikevoitto	105,0	107,7
Operatiiviset rahoituskulut (netto)	-55,1	-47,7
Operatiiviset tilikauden tulokseen perustuvat verot	-0,6	-6,2
Operatiiviset laskennalliset verot	-0,3	-0,2
Operatiivinen määräysvallattomien omistajien osuus	-1,8	-2,8
Yhteensä	47,3	50,9

2) OPERATIIVINEN TULOS / OSAKE

Me	2010	2009
Operatiivinen osakekohtainen tulos, laimennettu (Diluted EPRA EPS)
Operatiivinen tulos (Me) (Taulukko 1)	47,3	50,9
VVK:n kulut vähennettynä verovaikutuksella (Me)	4,1	4,2
Laimennetun osakekohtaisen operatiivisen tuloksen
laskennassa käytetty tilikauden voitto (Me)	51,4	55,1
Keskimääräinen osakemäärä (1000)	228 148,2	221 035,1
VVK:n laimennusvaikutus (1000)	17 519,6	18 466,5
Optioiden laimennusvaikutus (1000)	1,8	-
Osakepohjaisen kannustinjärjestelmän laimennusvaikutus (1000)	136,8	0,5
Keskimääräinen laimennettu osakemäärä (1000)	245 806,3	239 502,1
Operatiivinen osakekohtainen tulos, laimennettu (Diluted EPRA EPS), EUR	0,21	0,23

¹⁾ Osakemäärien laskenta on esitetty liitetiedossa 16. Osakekohtainen tulos.

Emoyhtiön omistajille kuuluva tilikauden voitto/tappio	78,3	-34,3
Yhteensä	31,1	-85,2
Ei-operatiivinen määräysvallattomien omistajien osuus	-10,3	5,3
Ei-operatiiviset laskennalliset verot	-11,6	7,3
Tilikauden tulokseen perustuvat ei-operatiiviset verot	-	-0,3
Rahoituserien käyvän arvon muutokset	0,2	-0,1
Ei-operatiiviset hallinnon kulut	-0,8	-0,1
Voitot/tappiot sijoituskiinteistöjen myynneistä	2,6	0,1
Nettovoitot/-tappiot sijoituskiinteistöjen arvostuksesta käypään arvoon	50,8	-97,4
EI-OPERATIIVINEN TULOS

3) NETTOVARALLISUUS / OSAKE JA OIKAISTU NETTOVARALLISUUS / OSAKE

	Me	Osakkeiden lukumäärä tilinpäätöspäivänä, 1 000kpl	/ osake, euroa
2010
Emoyhtiön omistajille kuuluva oma pääoma	849,5	244 565,0	3,47
Laskennallinen vero sijoituskiinteistöjen käyvän arvon
ja verotusarvon erotuksesta	59,7	244 565,0	0,24
Rahoitusinstrumenttien käypä arvo ¹⁾	18,8	244 565,0	0,08
Nettovarallisuus (EPRA NAV)	928,1	244 565,0	3,79
Laskennallinen vero sijoituskiinteistöjen käyvän arvon
ja verotusarvon erotuksesta	-59,7	244 565,0	-0,24
Joukkolainojen ja pääomalainojen jälkimarkkinahinnan
ja käyvän arvon erotus ²⁾	3,6	244 565,0	0,01
Rahoitusinstrumenttien käypä arvo ¹⁾	-18,8	244 565,0	-0,08
Oikaistu nettovarallisuus (EPRA NNNAV)	853,1	244 565,0	3,49
		Osakkeiden lukumäärä

	Me	tilinpäätöspäivänä, 1 000kpl	/ osake, euroa
2009
Emoyhtiön omistajille kuuluva oma pääoma	731,1	221 059,7	3,31
Laskennallinen vero sijoituskiinteistöjen käyvän arvon
ja verotusarvon erotuksesta	48,7	221 059,7	0,22
Rahoitusinstrumenttien käypä arvo ¹⁾	24,8	221 059,7	0,11
Nettovarallisuus (EPRA NAV)	804,6	221 059,7	3,64
Laskennallinen vero sijoituskiinteistöjen käyvän arvon
ja verotusarvon erotuksesta	-48,7	221 059,7	-0,22
Joukkolainojen ja pääomalainojen jälkimarkkinahinnan
ja käyvän arvon erotus ²⁾	9,5	221 059,7	0,04
Rahoitusinstrumenttien käypä arvo ¹⁾	-24,8	221 059,7	-0,11
Oikaistu nettovarallisuus (EPRA NNNAV)	740,6	221 059,7	3,35

¹⁾ Rahoitusinstrumenttien käypä arvo

EPRA:n vuoden 2010 suositusten mukaisesti Citycon on muuttanut EPRA NAV:n laskentaa siten, että rahoitusinstrumenttien käyvässä arvossa otetaan pois kaikki Cityconin suojausintrumenttien käyvät arvot. Aiemmin EPRA NAV:sta otettiin pois ainoastaan sellaisten suojausintrumenttien käyvät arvot, joihin ei sovellettu suojauslaskentaa.

²⁾ Jälkimarkkinahinta

EPRA:n suositusten mukaisesta oikaistua nettovarallisuutta laskettaessa omaa pääomaa oikaistaan EPRA:n ohjeen mukaisesti siten, että joukkolainojen ja pääomalainojen arvo perustuu jälkimarkkinoiden hintatasoon. Cityconin laskentapolitiikan mukainen joukkolainojen ja pääomalainojen tasearvo ja käypä arvo poikkeavat tästä jälkimarkkinahinnasta. Tämän takia pääomalaina 1/2005, pääomaehtoinen vaihtovelkakirjalaina 1/2006 ja joukkolaina 1/2009 on arvostettu tämän tunnusluvun laskennassa jälkimarkkinoilla tilinpäätöshetkellä vallitsevaan hintaan. Pääomaehtoisen vaihtovelkakirjalainan 1/ 2006 jälkimarkkinahinta oli 95,50% (87,50 %) ja joukkolaina 1/2009 jälkimarkkinahinta oli 99,00 % (100,00 %) per 31.12.2010. Pääomalaina 1/2005 jälkimarkkinahinta oli 100,08 % per 31.12.2009. Joukkolainojen ja pääomalainojen jälkimarkkinahinnan ja käyvän arvon erotus 31.12.2010 oli 3,6 miljoonaa euroa (9,5 miljoonaa euroa).

4) EPRA:N ALKUNETTOTUOTTO-% JA EPRA:N "TOPPED-UP" ALKUNETTOTUOTTO-%

Me	2010	2009
Ulkopuolisen arvioijan määrittämä sijoituskiinteistöjen käypä arvo	2 361,1	2 162,4
Vähennettynä kehityshankkeilla, tonteilla, käyttämättömillä rakennusoikeuksilla
ja rakennusoikeuden kautta arvioiduilla kohteilla	-487,4	-463,3
Valmis kiinteistökanta	1 873,7	1 699,1
Lisättynä arvioiduilla ostajan transaktiokuluilla	37,1	32,9
Bruttoarvo valmiille kiinteistökannalle (A)	1 910,8	1 732,0
Annualisoitu bruttovuokratuotto valmiille kiinteistökannalle	170,8	163,3
Kiinteistökannan hoitokulut	-50,2	-43,8
Annualisoitu nettovuokratuotto (B)	120,6	119,5
Lisättynä oletetuilla päättyvillä vuokravapailla jaksoilla ja muilla vuokrakannustimilla	2,4	2,9
Annualisoitu nettovuokratuotto alennusten päätyttyä ( C)	123,0	122,4
EPRA:n alkunettotuotto-% (B/A)	6,3	6,9
EPRA:n "topped-up" alkunettotuotto-% (C/A)	6,4	7,1

EPRA:n alkunettotuotto-% lasketaan jakamalla tilinpäätöspäivän rahamääräisen nettovuokratuoton perusteella laskettu annualisoitu vuokratuotto valmiiden sijoituskiinteistöjen (sisältää arvioidut transaktiokulut muttei kehityksen kohteena olevia kiinteistöjä, tontteja, käyttämätöntä rakennusoikeutta tai rakennusoikeuden kautta arvioituja kohteita) bruttomarkkina-arvolla. Nettotuotto-% sen sijaan lasketaan kuluneen 12 kuukauden ajalta muodostamalla indeksi kuukausittaisen nettovuokratuoton ja laskennallisten kuukausittaisten markkina-arvojen perusteella. Nettotuoton laskentaan otetaan mukaan koko kiinteistöomaisuus mutta ei arvioituja transaktiokuluja.

5) EPRA:N VAJAAKÄYTTÖASTE, %

EPRA:n vajaakäyttöaste on samoilla periaatteilla laskettu kuin taloudellinen vuokrausaste.

Me	2010	2009
Annualisoitu laskennallinen vuokra-arvo vapaille tiloille	9,6	9,5
./.Annualisoitu laskennallinen vuokra-arvo koko portfoliolle	196,5	190,1
EPRA:n vajaakäyttöaste, %	4,9	5,0

6) VIIDEN VUODEN EPRA:N TUNNUSLUVUT
	2010	2009	2008	2007	2006
Operatiivinen tulos (EPRA Earnings), Me	47,3	50,9	43,8	38,3	30,4
Operatiivinen tulos / osake, laimennettu
(Diluted EPRA EPS), EUR	0,21	0,23	0,20	0,19	0,19
Nettovarallisuus / osake (EPRA NAV), EUR	3,79	3,64	3,96	4,80	3,54
Oikaistu nettovarallisuus / osake (EPRA NNNAV), EUR	3,49	3,35	3,80	4,42	3,14
EPRAn alkunettotuotto-%	6,3	6,9	N/A	N/A	N/A
EPRAn "topped-up" alkunettotuotto-%	6,4	7,1	N/A	N/A	N/A
EPRAn vajaakäyttöaste (%)	4,9	5,0	4,0	4,3	2,9

EPRA:n tunnusluvut

7) OPERATIIVINEN JA EI-OPERATIIVINEN VIIDEN VUODEN TULOS

Me	2010	2009	2008	2007	2006
Operatiivinen tulos
Nettovuokratuotto	127,2	125,4	121,8	103,4	82,8
Operatiiviset hallinnon kulut	-22,5	-17,7	-16,5	-16,5	-12,3
Operatiiviset liiketoiminnan muut tuotot ja kulut	0,3	0,0	0,1	0,5	0,6
Operatiivinen liikevoitto	105,0	107,7	105,3	87,4	71,1
Operatiiviset rahoituskulut (netto)	-55,1	-47,7	-54,2	-44,7	-32,0
Operatiiviset tilikauden tulokseen perustuvat verot	-0,6	-6,2	-4,8	-3,4	-5,5
Operatiiviset laskennalliset verot	-0,3	-0,2	0,2	-0,2	-3,0
Operatiivinen määräysvallattomien omistajien osuus	-1,8	-2,8	-2,8	-0,9	-0,3
Yhteensä	47,3	50,9	43,8	38,3	30,4
Operatiivinen tulos/osake, laimennettu,
(laimennettu EPRA EPS), euroa	0,21	0,23	0,20	0,19	0,19
Ei-operatiivinen tulos
Nettovoitot/tappiot sijoituskiinteistöjen
arvostuksesta käypään arvoon	50,8	-97,4	-216,1	211,4	120,1
Voitot/tappiot sijoituskiinteistöjen myynneistä	2,6	0,1	0,1	-0,1	5,9
Ei-operatiiviset hallinnon kulut	-0,8	-0,1	-0,4	0,0	-0,6
Ei-operatiiviset liiketoiminnan muut tuotot ja kulut	-	-	6,0	0,0	-
Ei-operatiiviset kertaluonteiset rahoituskulut (netto)	-	-	-	-	-0,9
Rahoituserien käyvän arvon muutokset	0,2	-0,1	-3,1	-0,6	2,0
Tilikauden tulokseen perustuvat ei-operatiiviset verot	-	-0,3	-1,8	0,0	-1,9
Ei-operatiiviset laskennalliset verot	-11,6	7,3	29,7	-46,0	-28,8
Ei-operatiivinen määräysvallattomien omistajien osuus	-10,3	5,3	17,6	-2,7	-1,3
Yhteensä	31,1	-85,2	-167,9	162,1	94,5
Ei-operatiivinen tulos / osake, laimennettu, euroa	0,13	-0,39	-0,76	0,71	0,54
Emoyhtiön omistajille kuuluva katsauskauden voitto/tappio	78,3	-34,3	-124,1	200,3	124,9

8) OPERATIIVINEN JA EI-OPERATIIVINEN TULOS VUOSINELJÄNNEKSITTÄIN

Me	Q4/2010	Q3/2010	Q2/2010	Q1/2010
Operatiivinen tulos
Nettovuokratuotto	31,8	33,0	31,8	30,6
Operatiiviset hallinnon kulut	-7,6	-5,0	-5,5	-4,3
Operatiiviset liiketoiminnan muut tuotot ja kulut	0,2	0,1	0,0	0,1
Operatiivinen liikevoitto	24,3	28,0	26,3	26,4
Operatiiviset rahoituskulut (netto)	-14,1	-14,0	-14,2	-12,9
Operatiiviset tilikauden tulokseen perustuvat verot	4,1	-1,5	-1,4	-1,8
Operatiiviset laskennalliset verot	-0,4	0,1	-0,1	0,1
Operatiivinen määräysvallattomien omistajien osuus	-0,5	-0,3	-0,6	-0,4
Yhteensä	13,5	12,3	10,1	11,4
Operatiivinen tulos/osake, laimennettu,
(laimennettu EPRA EPS), euroa	0,06	0,06	0,05	0,05

Me	Q4/2010	Q3/2010	Q2/2010	Q1/2010
Ei-operatiivinen tulos
Nettovoitot/tappiot sijoituskiinteistöjen
arvostuksesta käypään arvoon	11,3	15,8	22,9	0,8
Tappiot/voitot sijoituskiinteistöjen myynneistä	-0,1	-0,8	0,3	3,3
Ei-operatiiviset hallinnon kulut	-0,2	-0,2	-0,3	-0.2
Rahoituserien käyvän arvon muutokset	0,7	0,0	-0,3	-0,2
Tilikauden tulokseen perustuvat ei-operatiiviset verot 1,2		-	-0,6	-0,6
Ei-operatiiviset laskennalliset verot	-9,2	-1,8	0,0	-0,6
Ei-operatiivinen määräysvallattomien omistajien osuus -2,8		-2,7	-3,8	-0,9
Yhteensä	0,9	10,2	18,3	1,6
Ei-operatiivinen tulos / osake, laimennettu, euroa	0,00	0,04	0,08	0,01
Emoyhtiön omistajille kuuluva katsauskauden voitto/tappio 14,4		22,5	28,4	13,0
Me	Q4/2009	Q3/2009	Q2/2009	Q1/2009
Operatiivinen tulos
Nettovuokratuotto	31,6	32,5	31,0	30,3
Operatiiviset hallinnon kulut	-5,3	-3,9	-3,9	-4,6
Operatiiviset liiketoiminnan muut tuotot ja kulut	0,0	0,0	0,0	0,0
Operatiivinen liikevoitto	26,3	28,6	27,1	25,7
Operatiiviset rahoituskulut (netto)	-11,9	-11,7	-12,1	-12,0
Operatiiviset tilikauden tulokseen perustuvat verot	-1,2	-2,0	-1,5	-1,4
Operatiiviset laskennalliset verot	-0,1	0,1	-0,2	0,0
Operatiivinen määräysvallattomien omistajien osuus	-0,6	-0,7	-0,7	-0,7
Yhteensä	12,5	14,2	12,6	11,6
Operatiivinen tulos/osake, laimennettu,
(laimennettu EPRA EPS), euroa	0,06	0,06	0,06	0,05
Ei-operatiivinen tulos
Nettovoitot/tappiot sijoituskiinteistöjen
arvostuksesta käypään arvoon	-38,6	-1,2	-26,0	-31,6
Tappiot/voitot sijoituskiinteistöjen myynneistä	-	-	-	0,1
Ei-operatiiviset hallinnon kulut	-0,1	-	-	-
Rahoituserien käyvän arvon muutokset	-0,1	0,0	0,3	-0,3
Tilikauden tulokseen perustuvat ei-operatiiviset verot	-	-	-	-0,3
Ei-operatiiviset laskennalliset verot	1,4	-0,4	4,7	1,5
Ei-operatiivinen määräysvallattomien omistajien osuus	1,1	0,7	1,4	2,2
Yhteensä	-36,3	-0,9	-19,5	-28,4
Ei-operatiivinen tulos / osake, laimennettu, euroa	-0,16	0,00	-0,09	-0,13
Emoyhtiön omistajille kuuluva katsauskauden voitto/tappio -23,8		13,3	-7,0	-16,8

LAAJA KONSERNITULOSLASKELMA, IFRS

CITYCON OYJ:N KONSERNITILINPÄÄTÖS 1.1.-31.12.2010

Y-tunnus 0699505-3

M€	Liite	1.1.–31.12.2010	1.1.–31.12.2009
Bruttovuokratuotto	6	185,9	177,8
Käyttökorvaukset ja palvelutuotot		10,0	8,5
Liikevaihto	7	195,9	186,3
Hoitokulut	8, 11	67,4	60,2
Vuokraustoiminnan muut kulut	9	1,3	0,7
Nettovuokratuotto		127,2	125,4
Hallinnon kulut	10, 11, 12	23,3	17,8
Liiketoiminnan muut tuotot ja kulut	13	0,3	0,0
Nettovoitot/-tappiot sijoituskiinteistöjen arvostuksesta käypään arvoon	17	50,8	-97,4
Voitot/tappiot sijoituskiinteistöjen myynneistä	17, 23	2,6	0,1
Liikevoitto/-tappio		157,7	10,3
Rahoitustuotot		73,7	50,8
Rahoituskulut		-128,6	-98,5
Rahoituskulut (netto)	14	-54,9	-47,7
Voitto/tappio ennen veroja		102,8	-37,5
Tilikauden tulokseen perustuvat verot		-0,6	-6,5
Laskennalliset verot		-11,8	7,0
Tuloverot	15, 20	-12,5	0,6
Tilikauden voitto/tappio		90,4	-36,9
Tilikauden voiton/tappion jakautuminen
Emoyhtiön omistajille		78,3	-34,3
Määräysvallattomille omistajille		12,0	-2,6
Emoyrityksen omistajille kuuluvasta voitosta laskettu osakekohtainen tulos:
Laimentamaton osakekohtainen tulos (euro)	16	0,34	-0,16
Laimennusvaikutuksella oikaistu osakekohtainen tulos (euro)	16	0,34	-0,16
Muut laajan tuloksen erät
Nettovoitot/-tappiot rahavirran suojauksista	14	5,1	-6,7
Tuloverot liittyen rahavirran suojauksiin	15, 20	-1,3	1,8
Ulkomaan toimintojen tilinpäätöksen muuntamisesta
johtuvat valuuttakurssivoitot/-tappiot		3,1	2,0
Muut laajan tuloksen erät verojen jälkeen		6,9	-3,0
Katsauskauden laaja voitto/tappio		97,3	-39,9
Tilikauden laajan voiton/tappion jakautuminen
Emoyhtiön omistajille		83,4	-38,4
Määräysvallattomille omistajille		13,9	-1,4

KONSERNITASE, IFRS

M€	Liite	31.12.2010	31.12.2009
VARAT
Pitkäaikaiset varat
Sijoituskiinteistöt	17	2 367,7	2 147,4
Aineelliset käyttöomaisuushyödykkeet	18	1,0	0,7
Aineettomat hyödykkeet	19	1,5	0,9
Laskennalliset verosaamiset	20	5,6	8,6
Johdannaissopimukset ja muut pitkävaikutteiset varat	21, 22	2,3	3,8
Pitkäaikaiset varat yhteensä		2 378,1	2 161,4
Myytävinä olevat sijoituskiinteistöt	23	1,5	26,0
Lyhytaikaiset varat
Myyntisaamiset ja muut saamiset	21, 24	37,4	46,1
Rahavarat	21, 25	19,5	19,8
Lyhytaikaiset varat yhteensä		56,9	65,9
Varat yhteensä		2 436,5	2 253,2

M€	Liite	31.12.2010	31.12.2009
OMA PÄÄOMA JA VELAT
Emoyhtiön omistajille kuuluva oma pääoma	26
Osakepääoma		259,6	259,6
Ylikurssirahasto		131,1	131,1
Arvonmuutosrahasto		-18,8	-22,7
Sijoitetun vapaan oman pääoman rahasto		198,8	155,2
Muuntoerot		-8,2	-9,5
Kertyneet voittovarat		287,0	217,3
Emoyhtiön omistajille kuuluva oma pääoma yhteensä		849,5	731,1
Määräysvallattomien omistajien osuus		50,7	36,8
Oma pääoma yhteensä		900,2	767,9
VELAT
Pitkäaikaiset velat
Lainat	21, 27	1 212,4	1 175,4
Johdannaissopimukset	21, 22	18,7	29,4
Käypään arvoon tulosvaikutteisesti kirjattavat rahoitusvelat	21, 22	-	2,2
Laskennalliset verovelat	20	62,6	50,0
Muut velat	21	0,5	1,0
Pitkäaikaiset velat yhteensä		1 294,2	1 257,9
Lyhytaikaiset velat
Lainat	21, 27	185,3	146,3
Johdannaissopimukset	21, 22	1,6	1,5
Ostovelat ja muut velat	21, 28	55,3	79,7
Lyhytaikaiset velat yhteensä		242,2	227,4
Velat yhteensä		1 536,3	1 485,3
Oma pääoma ja velat yhteensä		2 436,5	2 253,2

KONSERNIN RAHAVIRTALASKELMA, IFRS

M€	Liite	1.1.–31.12.2010	1.1.–31.12.2009
Liiketoiminnan rahavirta
Voitto/tappio ennen veroja		102,8	-37,5
Oikaisut:
Poistot ja arvonalennukset	12, 30	0,8	0,7
Nettovoitot/-tappiot sijoituskiinteistöjen arvostuksesta käypään arvoon17, 30		-50,8	97,4
Voitot/tappiot sijoituskiinteistöjen myynneistä	17, 23, 30	-2,6	-0,1
Rahoitustuotot	14, 30	-73,7	-50,8
Rahoituskulut	14, 30	128,6	98,5
Muut oikaisut		0,0	0,0
Rahavirta ennen käyttöpääoman muutosta		105,1	108,3
Käyttöpääoman muutos	30	2,9	10,7
Liiketoiminnan rahavirta		108,0	119,0
Maksetut korot ja muut rahoituskulut		-68,0	-54,4
Saadut korot ja muut rahoitustuotot		0,5	0,3
Toteutuneet kurssitappiot ja -voitot		-10,6	11,8
Maksetut välittömät verot		-9,9	-10,4
Liiketoiminnan nettorahavirta		20,0	66,2
Investointien rahavirta
Investoinnit sijoituskiinteistöihin	17	-132,7	-130,5
Investoinnit aineellisiin ja aineettomiin hyödykkeisiin	18, 19	-1,0	-0,4
Sijoituskiinteistöjen myynti	17, 23	66,3	3,1
Investointien nettorahavirta		-67,5	-127,9
Rahoituksen rahavirta
Omien osakkeiden myynti	26	0,2	-
Maksullinen osakeanti	26	62,2	-
Osakemerkinnät osakeoptioilla	26	3,3	-
Lyhytaikaisten lainojen nostot	27	109,0	149,7
Lyhytaikaisten lainojen takaisinmaksut	27	-192,6	-77,1
Pitkäaikaisten lainojen nostot	27	346,5	295,1
Pitkäaikaisten lainojen takaisinmaksut	27	-252,2	-273,0
Maksetut osingot ja pääoman palautukset
sijoitetun vapaan oman pääoman rahastosta	26	-31,2	-30,9
Rahoituksen nettorahavirta		45,2	63,8

Rahavarojen muutos		-2,3	2,1
Rahavarat tilikauden alussa	25	19,8	16,7
Valuuttakurssien muutosten vaikutus		2,0	1,0
Rahavarat tilikauden lopussa	25	19,5	19,8

Emoyhtiön omistajille kuuluva oma pääoma
M€	Osake- pääoma	Ylikurssi- rahasto	Arvon- muutos- rahasto	Sijoitetun vapaan oman pääoman rahasto	Muunto- erot	Kertyneet voitto- varat	Yhteensä	Määräys- vallattomien omistajien osuus	Oma pääoma yhteensä
Oma pääoma 31.12.2008	259,6	131,1	-17,7	177,3	-10,3	259,1	799,1	38,2	837,3
Tilikauden tappio						-34,3	-34,3	-2,6	-36,9
Nettotappiot/-voitot rahavirran
suojauksista verojen jälkeen (liitteet 14, 15 ja 20)			-5,0				-5,0		-5,0
Ulkomaan toimintojen tilinpäätöksen muuntamisesta
johtuvat valuuttakurssivoitot/-tappiot					0,8		0,8	1,2	2,0
M uut laajan tuloksen erät verojen jälkeen yhteensä			-5,0		0,8		-4,1	1,2	-3,0
Katsauskauden laaja tappio/voitto yhteensä			-5,0		0,8	-34,3	-38,4	-1,4	-39,9
Vaihtovelkakirjalainan takaisinostosta syntyvä
omaan pääomaan kirjattava voitto (liite 27)						1,1	1,1		1,1
Omien osakkeiden myynti (liite 26)				0,0			0,0		0,0
Osingonjako ja pääomanpalautus (liite 26)	-22,1 -8,8 -30,9					-30,9
Osakeperusteiset maksut (liitteet 26 ja 29)						0,2	0,2		0,2
Määräysvallattomien osuuksien hankinnat								0,0	0,0
Oma pääoma 31.12.2009	259,6	131,1	-22,7	155,2	-9,5	217,3	731,1	36,8	767,9

Tilikauden voitto						78,3	78,3	12,0	90,4
Nettovoitot/-tappiot rahavirran
suojauksista verojen jälkeen (liitteet 14, 15 ja 20)			3,8				3,8		3,8
Ulkomaan toimintojen tilinpäätöksen muuntamisesta
johtuvat valuuttakurssivoitot/-tappiot					1,2		1,2	1,9	3,1
M uut laajan tuloksen erät verojen jälkeen yhteensä			3,8		1,2		5,0	1,9	6,9
Katsauskauden laaja voitto/tappio			3,8		1,2	78,3	83,4	13,9	97,3
Osakeanti (liite 26) Osakemerkinnät osakeoptioilla (liitteet 26 ja 29)				62,2 3,3			62,2 3,3		62,2 3,3
Vaihtovelkakirjalainan takaisinostosta syntyvä
omaan pääomaan kirjattava voitto (liite 27)						0,0	0,0		0,0
Omien osakkeiden myynti (liite 26)				0,2			0,2		0,2
Osingonjako ja pääomanpalautus (liite 26)				-22,1		-8,8	-30,9		-30,9
Osakeperusteiset maksut (liitteet 26 ja 29)						0,3	0,3		0,3
Oma pääoma 31.12.2010	259,6	131,1	-18,8	198,8	-8,2	287,0	849,5	50,7	900,2

1. Yrityksen perustiedot

Citycon on vähittäiskaupan liiketiloihin erikoistunut kiinteistösijoitusyhtiö, jonka toiminta on keskittynyt pääkaupunkiseudulle ja Suomen suurimpiin alueellisiin keskuksiin sekä Ruotsiin ja Baltian maihin. Yhtiö on suomalainen, Suomen lakien mukaan perustettu julkinen osakeyhtiö, jonka kotipaikka on Helsinki ja rekisteröity osoite Pohjoisesplanadi 35 AB, 00100 Helsinki. Hallitus on hyväksynyt tilinpäätöksen 8.2.2011. Suomen osakeyhtiölain mukaan yhtiökokouksella on oikeus olla hyväksymättä hallituksen hyväksymää tilinpäätöstä ja palauttaa tilinpäätös hallitukselle korjattavaksi.

Jäljennös Cityconin konsernitilinpäätöksestä on saatavilla Internet-osoitteesta www.citycon.fi ja konsernin pääkonttorista osoitteesta Pohjoisesplanadi 35 AB, 00100 Helsinki.

2. Tilinpäätöksen laatimisperusta

Konsernitilinpäätös on laadittu kansainvälisten tilinpäätösstandardien (International Financial Reporting Standards, IFRS) mukaisesti ja sitä laatiessa on noudatettu 31.12.2010 voimassaolevaa IFRS-normistoa, jolla tarkoitetaan EU:n asetuksessa N:o 1606/2002 säädetyn menettelyn mukaisesti EU:ssa sovellettavaksi hyväksyttyjä standardeja ja niistä annettuja tulkintoja. Konsernitilinpäätöksen liitetiedot ovat myös suomalaisen kirjanpito- ja yhteisölainsäädännön mukaiset. Lisäksi Citycon noudattaa konsernitilinpäätöksen laadinnassa the European Public Real Estate Association (EPRA) suosituksia. The European Public Real Estate Association (EPRA) on eurooppalaisia listattuja kiinteistösijoitusyhtiöitä edustava järjestö, joka julkaisee suosituksia listatuille kiinteistösijoitusyhtiöille taloudellisen informaation esittämisestä.

Citycon siirtyi noudattamaan IFRS-normistoa tilinpäätöksen ensisijaisena perustana vuoden 2005 alusta. Myytävissä olevat rahoitusvarat, johdannaissopimukset ja sijoituskiinteistöt on arvostettu käypään arvoon alkuperäisen kirjaamisen jälkeen, muilta osin konsernitilinpäätös on laadittu alkuperäisiin hankintamenoihin perustuen. Tilinpäätöstiedot esitetään miljoonina euroina ja luvut on pyöristetty satoihin tuhansiin.

IFRS:n mukaisen tilinpäätöksen laatiminen edellyttää yhtiön johdolta arvioita ja olettamuksia, jotka vaikuttavat laatimisperiaatteiden soveltamiseen ja raportoitavien varojen, velkojen, tuottojen ja kulujen määrään sekä esitettäviin liitetietoihin. Arviot ja niihin liittyvät olettamukset perustuvat aikaisempiin kokemuksiin ja muihin tekijöihin, joiden arvioidaan olevan tämänhetkinen paras näkemys sellaisten varojen tai velkojen arvostamisessa, joille ei muista lähteistä ole saatavissa arvoja. Toteutumat voivat poiketa tehdyistä arvioista.

Arvioita ja niihin liittyviä olettamuksia tarkastellaan jatkuvasti. Kirjanpidollisten arvioiden tarkistukset kirjataan sille kaudelle, jolla arviota tarkistetaan, jos arvion muutos koskee vain kyseistä kautta. Mikäli arvion muutos koskee sekä arvion muutoskautta että myöhempiä kausia, arvion muutos kirjataan vastaavasti sekä muutoskaudelle että tuleville periodeille. Arvioiden ja olettamusten käyttöön liittyviä tekijöitä on tarkemmin kuvattu näiden laatimisperiaatteiden kohdassa "Johdon harkintaa edellyttävät laatimisperiaatteet ja arvioihin liittyvät keskeiset epävarmuustekijät".

3. Muutokset IFRS-standardeissa ja laskentaperiaatteissa

3.1 Vuonna 2010 sovelletut uudet standardit sekä tulkinnat ja muutokset

Seuraavat uudet standardit, tulkinnat ja muutokset olemassa oleviin standardeihin on otettu käyttöön 2010:

IAS 27 (muutettu) Konsernitilinpäätös ja erillistilinpäätös (voimaan 1.7.2009). Muutettu standardi edellyttää tytäryritysten omistusmuutoksista syntyvien vaikutusten kirjaamista suoraan omaan pääomaan, mikäli määräysvallassa ei tapahdu muutosta. Lisäksi standardissa tarkennetaan määräysvallan menettämisen yhteydessä noudatettava kirjanpitomenettely. Tällöin yhteisölle mahdollisesti jäävä osuus arvostetaan uudelleen käypään arvoon, ja voitto tai tappio kirjataan tulosvaikutteisesti.

IFRS 3 (uudistettu) Liiketoimintojen yhdistäminen (voimaan 1.7.2009). Uudistetun standardin mukaisesti liiketoimintojen yhdistämiseen sovelletaan edelleen hankintamenomenetelmää, mutta siihen on tehty joitakin merkittäviä muutoksia aiempaan IFRS 3 –standardiin verrattuna. Esimerkiksi kaikki yritysostoon liittyvät maksut kirjataan käypään arvoon hankintaajankohtana, ja ehdolliset kauppahinnan maksut katsotaan velaksi sekä arvostetaan uudelleen käypään arvoon tulosvaikutteisesti. Standardi antaa mahdollisuuden valita hankintakohtaisesti, arvostetaanko määräysvallattomien omistajien osuus käypään arvoon vai osuudeksi hankinnan kohteen nettovarallisuudesta. Uudistettu standardi edellyttää, että kaikki hankintaan liittyvät kustannukset kirjataan kuluksi.

3.2 Vuonna 2010 voimaan tulleet tulkinnat, jotka eivät olleet konsernin kannalta merkityksellisiä Seuraavat standardit ja standardien muutokset on julkaistu ja niitä on sovellettava 1.1.2010 tai sen jälkeen alkavalla tilikaudella, mutta niillä ei ollut vuonna 2010 vaikutusta Cityconiin.

• IFRIC 17 Muiden kuin käteisvarojen jakaminen omistajille,
• IFRIC 18 Omaisuuserien siirrot asiakkailta,
• MuutoksetIFRIC 9:ään Kytkettyjen johdannaisten uudelleenarviointi ja IAS 39:ään Rahoitusinstrumentit: kirjaaminen ja arvostaminen,
• MuutoksetIFRS 2:een Käteisvaroina maksettavat osakeperusteiset liiketoimet.

Lisäksi IASB:n (International Accounting Standards Board) vuosittaisen Annual Improvements –menettelyn seurauksena useisiin standardeihin tuli voimaan pieniä muutoksia. Näillä IFRS-standardeihin tehdyilla parannuksilla (Improvements to IFRSs) ei ollut merkittäviä vaikutuksia Cityconin vuoden 2010 tilinpäätökseen.

3.3 Standardit, muutokset ja nykyisiin standardeihin tehdyt tulkinnat, jotka eivät vielä ole voimassa ja joita konserni ei ole ottanut käyttöön ennen voimaantulopäivää

Seuraavassa luetellaan julkaistut standardit ja nykyisiin standardeihin tehdyt muutokset, joita konsernin on noudatettava 1.1.2011 tai sen jälkeen alkavilla tilikausilla ja joita ei ole otettu käyttöön ennenaikaisesti. Nämä eivät ole Cityconin kannalta merkityksellisiä, sillä yhtiön tämän hetkisen arvion mukaan ne eivät tule muuttamaan merkittävästi yhtiön nykyisiä laskentaperiaatteita.

• IAS 12 Laskennalliset verot: Taseen varojen kertyminen (IAS 12 Deferred tax: Recovery of Underlying Assets)
• IFRS 9 Rahoitusinstrumentit: Luokittelu ja arvostaminen,
• IAS 24Lähipiiriä koskevat tiedot tilinpäätöksessä,
• IAS 32Liikkeeseen laskettujen oikeuksien luokittelu,
• IFRIC 19 Rahoitusvelkojen kuolettaminen oman pääoman ehtoisilla instrumenteilla,
• IFRIC 14 Etukäteen suoritetut vähimmäisrahastointivaatimukseen perustuvat maksut,

• IFRS 7 Tilinpäätöksessä esitettävät tiedot: rahoitusvarojen siirrot.

4. Yhteenveto konsernitilinpäätöksen laatimisperiaatteista

4.1 Konsernitilinpäätöksen laatimisperiaatteet Konsernitilinpäätös sisältää emoyhtiön Citycon Oyj:n, sen tytäryhtiöt sekä osuudet osakkuus- ja yhteisyrityksissä.

Tytäryhtiöt ovat yhtiöitä, joissa konsernilla on määräysvalta. Määräysvalta on olemassa silloin, kun konsernilla on oikeus määrätä yhteisön talouden ja liiketoiminnan periaatteista hyödyn saamiseksi sen toiminnasta. Konsernitilinpäätös on laadittu hankintamenomenetelmän mukaisesti, jolloin emoyhtiön käyttöomaisuudessa olevien tytäryhtiöosakkeiden hankintameno on eliminoitu tytäryhtiön hankintahetken omia pääomia vastaan. Hankitun yhtiön hankintahetken nettovarojen kirjanpitoarvojen ylittävä osuus on pääsääntöisesti kohdistettu maa-alueisiin ja rakennuksiin niiden käypiin arvoihin asti. Hankitut tytäryhtiöt yhdistellään konsernitilinpäätökseen siitä hetkestä alkaen, kun konserni on saanut määräysvallan ja luovutetut yhtiöt siihen saakka, jolloin määräysvalta lakkaa.

Konsernitilinpäätöstä laadittaessa on eliminoitu konsernin sisäiset liiketapahtumat sekä sisäinen voitonjako.

Keskinäiset kiinteistöyhtiöt ovat yhteisessä määräysvallassa olevia omaisuuseriä, jotka yhdistellään konsernitilinpäätökseen IAS 31 Yhteisyritykset -standardin edellyttämällä suhteellisella yhdistämistavalla. Tällöin konsernitilinpäätökseen yhdistellään konsernin osuus yhteisyrityksen varoista, veloista, tuotoista ja kuluista. Suhteellista yhdistämismenetelmää sovelletaan kaikkiin tällaisiin yhteisyrityksiin riippumatta konsernin omistusosuudesta.

Cityconilla ei ole IFRS:n tarkoittamia osakkuusyhtiöitä, koska kaikki keskinäiset kiinteistöyhtiöt käsitellään edellä kuvatulla tavalla yhteisessä määräysvallassa olevina omaisuuserinä.

Kiinteistöjen hankintaa käsitellään kiinteistön hankintana silloin, kun tosiasiallisesti hankitaan osuus kiinteistöstä. Tällaisesta hankinnasta ei synny liikearvoa, vaan koko kauppahinta kohdistuu maa-alueille, rakennuksille sekä muille varoille ja veloille.

Jos kiinteistö sisältyy hankittuun liiketoimintaan, järjestely käsitellään Liiketoimintojen yhdistäminenstandardin mukaisesti. Sen mukaan hankintahinta kohdistetaan hankituille varoille ja veloille niiden käypien

arvojen mukaisesti. Mikäli hankittu nettovarallisuus ylittää hankintahinnan, syntyy liikearvoa.

4.2 Ulkomaan rahan määräiset liiketapahtumat Ulkomaan rahan määräiset liiketapahtumat kirjataan tapahtumapäivän kurssiin. Arvostamisesta aiheutuneet kurssierot kirjataan tuloslaskelmaan rahoituskuluihin ja – tuottoihin.

Tilinpäätöshetken ulkomaan rahan määräiset monetaariset saamiset ja velat arvostetaan tilinpäätöspäivän kurssiin. Käypiin arvoihin arvostetut ulkomaan rahan määräiset ei-monetaariset erät muunnetaan euroiksi arvostuspäivän valuuttakursseja käyttäen, muut ei-monetaariset erät arvostetaan tapahtumapäivän kurssiin.

Ulkomaisten tytäryhtiöiden tuloslaskelmat on muunnettu euroiksi tilikauden keskikurssin mukaan ja taseet tilinpäätöspäivän kurssin mukaan. Tästä aiheutuva kurssiero kirjataan omana muuntoeroeränään omaan pääomaan. Myös ulkomaisten tytäryritysten hankintamenon eliminoinnista ja hankinnan jälkeen kertyneistä oman pääoman eristä syntyvät muuntoerot kirjataan omaan pääomaan.

4.3 Sijoituskiinteistöt

Sijoituskiinteistö on kiinteistö (maa-alue tai rakennus – tai osa rakennuksesta), jota pidetään vuokratuottojen hankkimiseksi tai omaisuuden arvonnousun takia tai molemmista syistä. Sijoituskiinteistöjen arvostamisessa sovelletaan IAS 40 Sijoituskiinteistöt – standardin mukaista käyvän arvon mallia, jolloin sijoituskiinteistöjen arvonmuutokset kirjataan tulosvaikutteisesti.

Sijoituskiinteistöt arvostetaan alun perin hankintamenoon, johon sisällytetään transaktiomenot kuten asiantuntijapalkkiot ja varainsiirtoverot. Alkuperäiseen hankintamenoon arvostamisen jälkeen sijoituskiinteistöt arvostetaan käyvän arvon mallia käyttäen. Ulkopuolisen arvioijan määrittelemä käypä arvo pyydetään hankinta-ajankohtaa seuraavan täyden vuosineljänneksen päättyessä.

Käypä arvo on rahamäärä, johon omaisuuserä voitaisiin vaihtaa asiaa tuntevien liiketoimeen halukkaiden, toisistaan riippumattomien osapuolten välillä. Sijoituskiinteistön käypä arvo kuvastaa tilinpäätöspäivän markkinaolosuhteita ja parhaiten se ilmenee tarkasteluhetkellä toimivilla markkinoilla maksettavina hintoina kiinteistöistä, jotka sijaintipaikaltaan ja kunnoltaan vastaavat tarkasteltavana olevaa kiinteistöä ja joita koskevat vastaavanlaiset vuokra- tai muut sopimukset.

Sijoituskiinteistöjen käyvän arvon määrittelee ulkopuolinen arvioija kansainvälisten IVS-standardien (International Valuation Standards) mukaisesti vähintään kerran vuodessa, mutta tarvittaessa useammin, jos tapahtuu olennaisia markkinamuutoksia. Vuonna 2010 ja 2009, ulkopuolinen arviointi teetettiin vuosineljänneksittäin.

Sijoituskiinteistöjen käyvän arvon määrittäminen pohjautuu nettotuottoon perustuvaan 10 vuoden kassavirta-analyysiin. Arviointiajankohtana voimassa olevista vuokrasopimuksista lasketaan vuotuinen peruskassavirta. Sopimuksen päättyessä sopimusvuokran tilalla käytetään ulkopuolisen arvioijan määrittämää markkinavuokraa. Vuokratuotoista vähennetään tämän jälkeen hoitokulut ja investoinnit ja näin saatu kassavirta diskontataan kiinteistökohtaisella tuottovaatimuksella. Kunkin kiinteistön tuottovaatimus määritellään erikseen huomioiden kiinteistökohtaiset riskit sekä markkinaehtoiset riskit. Kiinteistöomaisuuden kokonaisarvo saadaan laskemalla yksittäisten kiinteistöjen kassavirtamenetelmällä määritetyt arvot yhteen.

Cityconin kehittäessä olemassa olevia sijoituskiinteistöjään käsitellään tällainen kiinteistö edelleen sijoituskiinteistönä, johon sovelletaan IAS 40 mukaista käyvän arvon mallia.

Kehityshankkeiden eli rakenteilla olevien/peruskorjattavien kiinteistöjen käyvät arvot määritetään IAS 40 mukaisesti ja niiden arvostamiseen sovelletaan joko normaalia kassavirta-analyysiä tai erillistä kassavirta-analyysiin perustuvaa projektimallia, riippuen hankkeen luonteesta. Kummassakin mallissa huomioidaan kehityshankkeen investoinnit ja kohteen tulevat kassavirrat kehityshankkeen aikataulun mukaisina. Kehityshanke huomioidaan kiinteistöarvioinneissa siinä vaiheessa, kun Citycon Oyj:n hallitus on tehnyt hanketta koskevan investointipäätöksen ja ulkopuolinen arvioija katsoo käytettävissä olevien tietojen riittävän luotettavan arvion tekemiseksi. 31.12.2010 käyvän arvon määrityksessä 7 kiinteistöä (4 kiinteistöä 31.12.2009) arvioitiin kehityshankkeena.

Potentiaaliset kehityshankkeet ovat hankkeita, joiden toteutuminen on epävarmaa ja ne jätetään ulkopuolisen arvioijan tekemän arvion ulkopuolelle. Kiinteistöt, joissa on potentiaalisia kehityshankkeita, on arvioitu arviointihetken tilanteen ja arviointihetkellä voimassa olevien vuokrasopimusten perustella. Rakentamattomat tontit on arvioitu arviointihetken kaavoitus- ja markkinatilanteen perusteella.

Sijoituskiinteistöjen käypää arvoa koskevista oikaisuista johtuvat voitot ja tappiot esitetään omalla rivillään tuloslaskelmassa.

4.4 Myytävissä olevat sijoituskiinteistöt

Sijoituskiinteistö kirjataan pois taseesta, kun se luovutetaan tai kun sijoituskiinteistö poistetaan käytöstä pysyvästi eikä sen luovuttamisesta ole odotettavissa vastaista taloudellista hyötyä. Pääsääntöisesti, sijoituskiinteistöt, joita ei rakenneta tai kunnosteta myyntiä varten, arvostetaan käypään arvoon IAS 40 mukaisesti ja esitetään taseessa "Sijoituskiinteistöt" –erässä. Kuitenkin jos operatiivisessa toiminnassa olevan kiinteistön myynti katsotaan todennäköiseksi siirretään tällainen kiinteistö taseessa erään "Myytävissä olevat sijoituskiinteistöt". Myynti katsotaan erittäin todennäköiseksi, kun

johto on sitoutunut aktiiviseen kiinteistön myyntisuunnitelmaan,
kiinteistöä markkinoidaan aktiivisesti,
myynnin odotetaan toteutuvan vuoden kuluessa. Myytävissä olevat sijoituskiinteistöt arvostetaan kuitenkin edelleen käypään arvoon IAS 40 mukaiseesti. Myytävissä olevat sijoituskiinteistöt olivat 1,5 miljoonaa euroa 31.12.2010 (26,0 milj. euroa 31.12.2009).

4.5 Vaihto-omaisuus kiinteistöt

IAS 40 –standardin mukaan kiinteistö on siirrettävä vaihto-omaisuudeksi silloin, kun kyseessä on käyttötarkoituksen muutos, tämän osoituksena on myyntiä varten tehtävän kunnostustyön aloittaminen. Jos sijoituskiinteistöä rakennetaan/kunnostetaan myyntitarkoituksessa, käsitellään sitä IAS 2 Vaihto-omaisuus –standardin mukaisesti: kiinteistö arvostetaan joko hankintamenoonsa tai sitä alempaan nettorealisointiarvoon. Jos kiinteistö on hankittu myyntitarkoituksella, käsitellään se myös IAS 2 Vaihto-omaisuus –standardin mukaisesti. Kun kiinteistö käsitellään IAS 2 Vaihto-omaisuus –standardin mukaisesti, esitetään kiinteistön arvo "Vaihto-omaisuus kiinteistöt" -erässä

taseessa. Cityconilla ei ollut vaihto-omaisuus kiinteistöjä 31.12.2010 ja 31.12.2009.

4.6 Aineelliset hyödykkeet

Aineelliset hyödykkeet arvostetaan hankintamenoon, josta vähennetään poistot ja mahdolliset arvonalentumiset. Aineelliset käyttöomaisuushyödykkeet sisältävät pääasiassa konttorikoneita ja kalustoa sekä muita aineellisia hyödykkeitä kuten taideteoksia. Myös rahoitusleasingsopimuksilla vuokralle otetut koneet ja laitteet esitetään aineellisina hyödykkeinä.

Aineelliset käyttöomaisuushyödykkeet poistetaan tasapoistoin vaikutusaikanaan. Taloudellinen vaikutusaika ja arvioidut jäännösarvot tarkistetaan vuosittain ja mikäli havaitaan merkittäviä eroja verrattuna aikaisempiin arvioihin, poistosuunnitelmaa muutetaan uusien arvioiden mukaisiksi. Käytettävät poistoajat ovat seuraavat:

• Koneetja kalusto poistetaan tasapoistoin 10 vuodessa.
• Muut aineelliset hyödykkeet poistetaan tasapoistoin 3 – 10 vuodessa.
• Rahoitusleasingsopimuksilla vuokralle otetut aineelliset käyttöomaisuushyödykkeet poistetaan samoin periaattein. Hyödyke poistetaan kokonaisuudessaan taloudellisen vaikutusajan tai sitä lyhyemmän vuokra-ajan kuluessa.

Käyttöomaisuuden myynnistä aiheutuvat voitot ja tappiot kirjataan tuloslaskelmaan.

4.7 Aineettomat hyödykkeet

Aineeton hyödyke kirjataan taseeseen kun hyödykkeen hankintameno on määritettävissä luotettavasti ja on todennäköistä, että hyödykkeestä odotettavissa oleva taloudellinen hyöty koituu yrityksen hyväksi.

Aineettomat hyödykkeet arvostetaan alkuperäiseen hankintamenoon poistoilla ja mahdollisilla arvonalentumisilla vähennettynä.

Aineettomat hyödykkeet sisältävät pääasiassa atk-ohjelmia. Ne poistetaan vaikutusaikanaan tasapoistoin 5 vuodessa.

4.8 Aineellisten ja aineettomien hyödykkeiden arvonalentuminen

Jokaisena tilinpäätöspäivänä aineellisten ja aineettomien hyödykkeiden osalta arvioidaan, onko arvonalentumisesta viitteitä. Mikäli arvon alentumisesta on viitteitä, omaisuuserästä kerrytettävissä oleva rahamäärä arvioidaan. Mikäli kirjanpitoarvo ylittää kerrytettävissä olevan rahamäärän, arvonalentumistappio kirjataan tuloslaskelmaan.

4.9 Rahoitusvarat ja –velat

4.9.1 Kirjaaminen ja arvostaminen

Rahoitusvarat on luokiteltu arvostusperiaatteiden määrittämistä varten standardin mukaisesti seuraaviin ryhmiin:

1. lainat ja muut saamiset, joita ei pidetä kaupankäyntitarkoituksessa,
1. myytävissä olevat rahoitusvarat sekä
1. käypään arvoon tulosvaikutteisesti kirjattavat rahoitusvarat.

Luokittelu tapahtuu alkuperäisen hankinnan yhteydessä rahavarojen hankinnan tarkoituksen perusteella.

Lainoihin ja muihin saamisiin, joita ei pidetä kaupankäyntitarkoituksessa, sisältyvät yrityksen rahoitusvarat, jotka on aikaansaatu luovuttamalla rahaa, tavaroita tai palveluja suoraan velalliselle. Ne arvostetaan jaksotettuun hankintamenoon, ja ne sisältyvät lyhytaikaisiin ja pitkäaikaisiin varoihin. Tasearvoa alennetaan mahdollisen luottotappion määrällä. Yhtiön konsernitaseessa 31.12.2010 ja 31.12.2009 lainoihin ja muihin saamisiin kuuluvat erät "Muut pitkävaikutteiset varat", "Myyntisaamiset ja muut saamiset" ja "Rahavarat".

Myytävissä olevat rahoitusvarat ovat johdannaisvaroihin kuulumattomia varoja, jotka arvostetaan taseessa käypään arvoon. Markkinahintojen muutoksista johtuvat käyvän arvon muutokset kirjataan omaan pääomaan arvonmuutosrahastoon. Arvonmuutokset kirjataan tulosvaikutteisesti vasta kun ne realisoituvat lukuun ottamatta arvonalentumistappioita, jotka kirjataan välittömästi tulosvaikutteisesti. Myytävissä olevat rahoitusvarat on tarkoitus pitää määrittelemätön ajanjakso ja ne voidaan myydä sopivalla hetkellä. Cityconilla ei ollut 31.12.2010 ja 31.12.2009 myytävissä olevia rahoitusvaroja.

Citycon solmii johdannaissopimuksia pelkästään suojaustarkoituksessa. Sellaiset johdannaissopimukset, joiden osalta suojauslaskennan soveltamisedellytykset eivät täyty tai jos Citycon on päättänyt olla soveltamatta suojauslaskentaa kyseiselle instrumentille, luetaan käypään arvoon tulosvaikutteisesti kirjattaviin rahoitusvaroihin tai -velkoihin kuuluviksi. Cityconilla ei ollut 31.12.2010 ja 31.12.2009 johdannaissopimuksia, jotka olisi luokiteltu käypään arvoon tulosvaikutteisesti kirjatuiksi rahoitusvaroiksi.

Rahoitusvelat luokitellaan joko

1. käypään arvoon tulosvaikutteisesti kirjattaviin rahoitusvelkoihin tai
1. jaksotettuun hankintamenoon kirjattuihin rahoitusvelkoihin.

Rahoitusvelat merkitään alun perin kirjanpitoon käypään arvoon. Myöhemmin rahoitusvelat, lukuun ottamatta johdannaisvelkoja, arvostetaan efektiivisen koron menetelmällä jaksotettuun hankintamenoon. Yhtiön konsernitaseessa 31.12.2010 ja 31.12.2009 jaksotettuun hankintamenoon kirjattuihin velkoihin kuuluvat erät "Lainat", "Muut velat" ja "Ostovelat ja muut velat". Lisäksi Cityconilla oli 31.12.2009 johdannaissopimuksia 2,2 miljoonaa euroa, jotka luokiteltiin käypään arvoon tulosvaikutteisesti kirjatuiksi rahoitusveloiksi, 31.12.2010 ei tällaisia johdannaissopimuksia ollut.

Rahoitusvarat ja – velat merkitään taseeseen selvityspäivän perusteella.

4.9.2 Johdannaissopimukset ja suojauslaskennan soveltaminen

Johdannaiset kirjataan hankintahetkellä hankintahintaan (jos sellainen on) ja sen jälkeen ne arvostetaan jokaisena tilinpäätöspäivänä käypään arvoon taseessa.

Citycon käyttää rahavirran korkoriskin suojaamiseen koronvaihtosopimuksia. Koronvaihtosopimuksilla suojaudutaan vaihtuvienkorkojen aiheuttamilta muutoksilta vastaisten korkomaksujen kassavirtoihin (rahavirran suojaus) ja näin syntyvältä tuloksen heilahtelulta. Konserni soveltaa IAS 39:n mukaista suojauslaskentaa valtaosaan koronvaihtosopimuksistaan. Tällöin suojaustarkoituksessa käytettävien koronvaihtosopimusten tehokkaan osan käypien arvojen muutokset kirjataan laajan tuloslaskelman muihin laajan tuloksen eriin. Tehottomasta osuudesta johtuva käyvän arvon muutos kirjataan tulosvaikutteisesti. Käyvän arvon rahastoon kirjattu erä kirjataan tulosvaikutteisesti, kun suojauskohteen rahavirrat realisoituvat ja vaikuttavat tulokseen. Mikäli suojauslaskennan edellytykset eivät täyty, arvonmuutokset kirjataan kokonaisuudessaan tulosvaikutteisesti.

Koronvaihtosopimusten perusteella syntyvät korkomaksut kirjataan korkokuluihin. Tulosvaikutteisesti kirjattavat arvonmuutokset on kirjattu muihin rahoituskuluihin tai – tuottoihin, koska suojauslaskentaa ei ole sovellettu. Taseessa koronvaihtosopimuksen käypä arvo on esitetty joko lyhyt- tai pitkäaikaisissa saamisissa tai lyhyt- ja pitkäaikaisissa veloissa. Koronvaihtosopimusten käyvät arvot perustuvat sopimuksista odotettavissa olevien vastaisten rahavirtojen nykyarvoihin.

Citycon käyttää valuuttajohdannaisia suojaamaan ulkomaan rahan määräisiin rahoitusvaroihin ja – velkoihin sisältyvää valuuttakurssiriskiä. Valuuttajohdannaisten käyvän arvon muutokset kirjataan tulosvaikutteisesti, koska myös ulkomaan rahanmääräisten rahoitusvarojen ja – velkojen kurssierot kirjataan tulosvaikutteisesti.

4.9.3 Kytketyt johdannaiset

IAS 39:n mukaisesti sopimuksiin sisällytetyn johdannaisen tunnusmerkit täyttävä erityisehto, jonka ei voida katsoa liittyvän läheisesti pääsopimukseen, tulee tietyissä tilanteissa erottaa pääsopimuksesta ja kirjata käypään arvoonsa ja esittää käyvän arvon muutos tulosvaikutteisesti. Konsernilla ei ole ns. erillisinä johdannaisina käsiteltäviä kytkettyjä johdannaisia.

4.9.4 Rahoitusvarojen arvon alentuminen

Rahoitusvarojen arvon katsotaan olevan alentunut, jos niiden kirjanpitoarvo on suurempi kuin arvioitu kerrytettävissä oleva rahamäärä. Mikäli on olemassa objektiivista näyttöä siitä, että jaksotettuun hankintamenoon kirjattavan rahoitusvaroihin kuuluvan erän arvo saattaa olla alentunut, kirjataan arvonalentumistappio tulosvaikutteisesti. Mikäli arvonalentumistappion määrä pienenee jollakin myöhemmällä tilikaudella ja vähennyksen voidaan katsoa liittyvän arvonalentumisen kirjaamisen jälkeiseen tapahtumaan, rahoitusvaroihin kuuluvan erän arvonalentuminen peruutetaan.

4.10 Rahavarat

Rahavarat koostuvat käteisestä rahasta, vaadittaessa nostettavissa olevista pankkitalletuksista ja muista lyhytaikaisista, erittäin likvideistä sijoituksista. Rahavaroihin luokitelluilla erillä on enintään kolmen kuukauden maturiteetti hankinta-ajankohdasta lukien.

4.11 Omapääoma

Kantaosakkeet luokitellaan omaksi pääomaksi. Yhtiöllä on yksi osakesarja, ja kukin osake oikeuttaa yhteen ääneen yhtiökokouksessa. Osakkeilla ei ole nimellisarvoa, eikä osakepääomalla enimmäismäärää.

Uusien osakkeiden tai optioiden liikkeeseenlaskusta välittömästi johtuvat transaktiomenot esitetäänverovaikutuksilla oikaistuina omassa pääomassa saatujen maksujen vähennyksenä. Jos jokin konserniin kuuluva yritys ostaa yhtiön osakkeita (omat osakkeet), niin maksettu vastike ja hankinnasta välittömästi aiheutuvat menot (verovaikutuksilla vähennettyinä) vähennetään yhtiön omistajille kuuluvasta omasta pääomasta, kunnes osakkeet lasketaan uudelleen liikkeeseen. Jos osakkeet lasketaan uudelleen liikkeeseen, niistä saatavat vastikkeet sisällytetään yhtiön omistajille kuuluvaan omaan pääomaan niistä välittömästi johtuvilla transaktiomenoilla vähennettyinä verovaikutukset huomioon ottaen.

4.12 Varaukset

Varaus kirjataan, kun Cityconilla on laillinen tai tosiasiallinen velvoite aikaisempien tapahtumien perusteella, kun maksuvelvoitteen toteutuminen on todennäköistä ja velvoitteen määrä voidaan arvioida luotettavasti.

Pitkäaikaiset varaukset esitetään tilinpäätöksessä diskontattuna nykyarvoonsa.

4.13 Tulouttaminen 4.13.1 Vuokratuotot

Sijoituskiinteistöjen vuokraamisesta syntyvät vuokrasopimukset, joissa Citycon on vuokralle antajana, luokitellaan muiksi vuokrasopimuksiksi, koska Citycon pitää itsellään merkittävän osan omistukselle ominaisista eduista ja riskeistä. Muista vuokrasopimuksista syntyneet vuokratuotot jaksotetaan tasaisesti vuokrakaudelle.

Cityconilla on myös sellaisia vuokrasopimuksia, jotka sisältävät vuokravapaita jaksoja tai vuokranalennuksia ja joista on sovittu alkuperäisessä vuokrasopimuksessa. Tällaiset vuokrakannustimet käsitellään SIC 15 Muut Vuokrasopimukset –kannustimet - tulkinnan mukaan ja jaksotetaan tasaisesti koko vuokrakaudelle, vaikka vuokramaksuja ei suoritetakaan saman perusteen mukaisesti. Cityconilla on myös sellaisia vuokranalennuksia, joista ei ole sovittu alkuperäisessä vuokrasopimuksessa, vaan vuokralainen on pyytänyt vuokranalennusta markkinatilanteesta tai kiinteistössä olevasta kehityshankkeesta johtuen. Tällaiset tilapäiset ja määräaikaiset vuokranalennukset kirjataan tulokseen sille kaudelle, jolle vuokranalennukset on myönnetty.

Citycon saattaa suorittaa vuokralaisen puolesta vuokralaisen vuokraamaan tilaan kohdistuvia muutostöitä, jotka veloitetaan vuokrankorotuksena vuokralaiselta. Vuokratilan muutostöistä syntyvä vuokran koro-

tus jaksotetaan vuokratuotoiksi vuokrasopimuksen aikana. Vuokran korotus ja vuokratilan muutostyöstä aiheutuva kulu otetaan huomioon sijoituskiinteistön käypää arvoa määrittäessä.

4.13.2 Käyttökorvaukset ja palvelutuotot

Käyttökorvaukset kohdistetaan sille kaudelle, jolloin niihin liittyvä meno kirjataan kuluksi. Käyttökorvaukset kirjataan liikevaihtoon bruttomääräisinä, sillä Citycon katsoo toimivansa päämiehenä. Citycon katsoo toimivansa päämiehenä, sillä Citycon valitsee kiinteistöjensä ylläpidon palveluntarjoajat, tekee sopimukset kiinteistön ylläpitoa tarjoavien toimittajien kanssa ja kantaa luottoriskin liittyen ylläpitoon.

Palvelutuotot kuten markkinointituotot kirjataan sille kaudelle, jolla palvelut suoritetaan.

4.13.3 Olemassa olevan kiinteistön myynti

Kiinteistö katsotaan myydyksi, kun omistajuuteen liittyvät merkittävät riskit ja hyödyt ovat siirtyneet ostajalle.

4.13.4 Rakenteilla olevan kiinteistön myynti

Sellaisissa tapauksissa, joissa kiinteistö on rakenteilla ja sen valmistumisen jälkeisestä myynnistä on sovittu, Citycon määrittelee, koskiko sopimus kiinteistön rakentamista tai valmistuneen kiinteistön myyntiä. Jos sopimus koski valmiin kiinteistön myyntiä, kiinteistö katsotaan myydyksi, kun omistajuuteen liittyvät merkittävät riskit ja hyödyt ovat siirtyneet ostajalle. Jos sopimus koski kiinteistön rakentamista, pitkäaikaishanke tuloutetaan valmistumisasteen mukaan rakentamisen edistyessä, jos keskeneräisen työn riskit ja hyödyt siirretään ostajalle rakentamisen edetessä.

4.13.5 Korkotuotot

Korkotuotot kirjataan ajan kulumisen perusteella efektiivisen koron menetelmää käyttäen.

4.13.6 Osinkotuotot

Osinkotuotot kirjataan, kun maksun saamiseen on syntynyt oikeus.

4.14 Vieraan pääoman menot

Vieraan pääoman menot kirjataan yleensä kuluksi sillä tilikaudella, jonka aikana ne ovat syntyneet. Poikkeuksia ovat vieraan pääoman menot, kuten korkokulut ja järjestelypalkkiot, jotka välittömästi johtuvat tietyt ehdot täyttävän hyödykkeen hankinnasta, rakentamisesta tai valmistamisesta. Tällaiset vieraan pääoman menot aktivoidaan osaksi kyseisen hyödykkeen hankintamenoa. Ehdot täyttävä hyödyke on sellainen hyödyke, jonka saaminen valmiiksi sen aiottua käyttötarkoitusta tai myyntiä varten vaatii välttämättä huomattavan pitkän ajan. Aktivointi alkaa, kun kiinteistön remontoiminen, uuden rakennuksen tai laajennushankkeen rakentaminen alkaa, ja se päättyy, kun rakennus on valmis vuokrattavaksi. Aktivoitavia vieraan pääoman menoja ovat rakennushanketta varten nostetuista lainoista syntyvät menot tai rahoituskulukertoimella kerrotut rakennushankkeesta johtuvat menot. Rahoituskulukerroin on Cityconin tilikauden aikana olevista lainoista johtuvien vieraan pääoman menojen painotettu keskiarvo. Maa-alueen hankintakustannuksista johtuvat vieraan pääoman menot aktivoidaan kyseisen kehityshankkeen tasearvoon, mutta vain silloin kun ostetulla maa-alueella toteutetaan omaisuuserää koskevan kehityshankkeen valmistelutoimenpiteitä.

Lainojen hankinnasta välittömästi johtuvat transaktiomenot, jotka voidaan kohdistaa tiettyyn lainaan, sisällytetään lainan alkuperäiseen jaksotettuun hankintamenoon ja jaksotetaan korkokuluksi efektiivisen koron menetelmää käyttäen.

4.15 Verot

Tuloverot sisältävät konserniyhtiöiden tilikauden veronalaiseen tuloon perustuvat verot, edellisten kausien verojen oikaisut sekä laskennallisten verojen muutokset. Kauden verotettavaan tuloon perustuva vero lasketaan kunkin maan voimassaolevan verosäännöstön perusteella.

Laskennalliset verosaamiset ja -velat lasketaan varojen ja velkojen verotusarvojen ja kirjanpitoarvojen välisistä väliaikaisista eroista. Suurin väliaikainen ero syntyy sijoituskiinteistöjen käyvän arvon ja verotuksellisen arvon erosta. Tällöin veron laskenta perustuu omistuksen käyvän arvon ja kyseessä olevan keskinäisen kiinteistöyhtiön osakkeiden velattoman hankintahinnan tai suoraan omistetun kiinteistön verotuksessa poistamattoman jäännösarvon väliseen eroon.

Yhtiön periaatteena on realisoida kiinteistöyhtiöihin kohdistuva osakeomistuksensa myymällä omistamansa osakkeet. Ulkomailta omistettujen kohteiden osalta laskennallisia veroja ei kirjata, koska omistusrakenteesta johtuen kiinteistöomaisuuden luovutus ei aiheuta veroseuraamuksia.

Tytäryritysten jakamattomista voittovaroista ei kirjata laskennallista veroa siltä osin kun ero ei todennäköisesti purkaudu ennakoitavissa olevassa tulevaisuudessa.

Laskennalliset verosaamiset kirjataan siihen määrään asti kuin on todennäköistä, että tulevaisuudessa syntyy verotettavaa tuloa, jota vastaan väliaikainen ero voidaan hyödyntää.

Kun laskennallisen veron kirjaaminen aiheutuu omaan pääomaan kirjattavasta erästä, kuten suojausinstrumenttina käytetyn johdannaisen käyvän arvon muutoksesta, myös laskennallinen vero kirjataan omaan pääomaan.

Laskennallisten verojen määrittämisessä käytetään tilinpäätöspäivään mennessä säädettyä verokantaa.

4.16 Vuokrasopimukset –Citycon vuokralleottajana Vuokrasopimukset, joissa Citycon on vuokralle ottajana, luokitellaan rahoitusleasingsopimuksiksi ja kirjataan varoiksi ja veloiksi, mikäli riskit ja edut ovat siirtyneet. Vuokrasopimukset luokitellaan syntymisajankohtanaan ja kirjataan käypään arvoon, tai sitä alempaan vähimmäisvuokrien nykyarvoon taseeseen aineelliseksi hyödykkeeksi ja rahoitusvelaksi. Aineellinen hyödyke poistetaan kyseessä olevan hyödykkeen taloudellisena pitoaikana tai vuokrasopimuksen kestoaikana. Maksettavat vuokra jaetaan tuloslaskelmaan kirjattavaan korkoon ja rahoitusvelan lyhennykseen.

Vuokrasopimukset luokitellaan muiksi vuokrasopimuksiksi, mikäli omistamiselle ominaiset riskit ja edut eivät ole olennaisilta osin siirtyneet.

4.17 Eläke-etuudet

Eläkejärjestelyt on hoidettu eläkevakuutusyhtiön kautta. Eläkejärjestelyt luokitellaan maksu- ja etuuspohjaisiin järjestelyihin. Maksuperusteisiin järjestelyihin liittyvät maksut kirjataan tuloslaskelmaan niille kausille, joita ne koskevat. Etuuspohjaiset eläkejärjestelyt kirjataan aktuaarilaskelmien perusteella.

Etuuspohjaisiin eläkejärjestelyihin kuuluvat varat arvostetaan käypään arvoon ja järjestelyihin kuuluvat velvoitteet diskontattuun nykyarvoon. Järjestelyjen yli- tai alijäämien nettomäärät kirjataan taseeseen. Vakuutusmatemaattiset voitot ja tappiot kirjataan muiden laajan tuloksen erien kautta omaan pääomaan sillä kaudella, jonka aikana ne syntyvät. Työsuoritukseen perustuvat menot jaksotetaan järjestelmällisesti koko työssäoloajalle. Asiantuntevat vakuutusmatemaatikot tekevät tähän liittyvät laskelmat käyttäen ennakoituun etuusoikeusyksikköön perustuvaa menetelmää.

4.18 Osakeperusteiset maksut

IFRS 2 Osakeperusteiset maksut – standardia on sovellettu optiojärjestelyihin, jotka on myönnetty 7.11.2002 jälkeen ja joiden ansaintajakso ei ollut päättynyt ennen 1.1.2005 sekä 26.4.2007 päätettyyn pitkän aikavälin osakeperusteiseen kannustinjärjestelmään. Tällaiset optiot ja osakepalkintajärjestelmät arvostetaan käypään arvoon niiden myöntämispäivänä ja kirjataan tuloslaskelmaan kuluksi optioiden ja osakepalkintajärjestelmien ansainta-aikana. Tätä aiemmista järjestelyistä ei ole kirjattu kulua tuloslaskelmaan.

Optioiden käypään arvoon arvostaminen tapahtuu Black &Scholes -hinnoittelumallia käyttäen.

4.19 Osingonjako

Osingonjako yhtiön osakkeenomistajille merkitään velaksi konsernitaseeseen sillä kaudella, jonka aikana osingot hyväksytään yhtiökokouksessa.

5. Keskeiset arviot ja oletukset sekä harkintaa edellyttävät laatimisperiaatteet

Laadittaessa tilinpäätöstä IFRS:n mukaan vaaditaan arvioiden ja oletuksien käyttöä. Lisäksi joudutaan käyttämään harkintaa kun tiettyjä laskentaperiaatteita sovelletaan. Nämä voivat vaikuttaa omaisuus- ja velkaeriin taseessa, tilikauden tuottoihin ja kuluihin sekä muuhun informaatioon kuten vastuiden esittämiseen. Toteumat voivat poiketa tehdyistä arvioista ja oletuksista siitä huolimatta, että nämä perustuvat parhaaseen tietämykseen sekä ajantasaiseen tietoon.

5.1 Keskeiset arviot ja oletukset

Seuraavassa käsitellään arvioita ja oletuksia, joihin liittyy merkittävä riski varojen ja velkojen kirjanpitoarvon olennaisesta muuttumisesta seuraavan tilikauden aikana.

5.1.1 Sijoituskiinteistöjen käypä arvo

Keskeisin tilinpäätöksen osatekijä, joka sisältää arvioihin ja oletuksiin liittyviä epävarmuustekijöitä, on sijoituskiinteistöjen käyvän arvon määrittely. Sijoituskiinteistön käyvän arvon keskeisimpiä muuttujia ovat markkinavuokrat, vuokrausaste, hoitokulut ja tuottovaatimus, joiden määrittämisessä Cityconin johto joutuu käyttämään harkintaa ja arvioita. Sijoituskiinteistöjen käypä arvo oli 2 367,7 miljoonaa euroa 31.12.2010 (2 147,4 milj. euroa). Liitetiedossa 17. Sijoituskiinteistöt on esitetty sijoituskiinteistö-

jen käyvän arvon herkkyystarkastelu keskeisimmille muuttujille.

Cityconin sijoituskiinteistöjen käyvän arvon määrittäminen pohjautuu nettotuottoon perustuvaan kassavirta-analyysiin. Kassavirta-analyysin laatimista varten tulee määrittää kohdekohtaiset nettotuotot ja tuottovaatimukset. Nettotuotto on vuokratuottojen ja hoitokulujen erotus. Kun tuottovaatimuksella diskontataan vuosittaiset nettotuotot, joista on vähennetty investoinnit, ja lisätään diskontattu jäännösarvo sekä muu omaisuus, kuten käyttämätön rakennusoikeus ja tontit, saadaan sijoituskiinteistön käypä arvo. Seuraavassa on esitetty kassavirta-analyysin keskeiset muuttujat:

• Markkinavuokra on kysynnän ja tarjonnanmukaan määräytyvä vuokrataso. Ulkopuolinen arvioija määrittää markkinavuokrat kiinteistöittäin. Markkinavuokrat vaikuttavat kassavirta-analyysin vuokratuottoihin.
• Vuokraus- eli käyttöaste tarkoittaa vuokratun pinta-alan osuutta vuokrattavasta pinta-alasta. Vuokrausaste perustuu olemassa oleviin sopimuksiin ja vuokrasopimuksen päättymisen jälkeen käytetään Cityconin johdon tekemää arviota vuokrausasteesta. Vuokrausaste vaikuttaa vuosittaisiin vuokratuottoihin.
• Kiinteistöjen hoitokulut sisältävät kuluja kiinteistön hallinnasta, ylläpidosta, lämmityksestä, sähköstä, vedestä yms. Hoitokulut perustuvat aiempien vuosien toteutuneisiin hoitokuluihin sekä ulkopuolisen arvioijan keräämiin vertailutietoihin.
• Tuottovaatimus koostuu riskittömästä korosta sekä kiinteistökohtaisesta ja markkinaehtoisesta riskistä. Cityconin johto joutuu käyttämään harkintaa määrittäessään kiinteistökohtaista riskiä. Ulkopuolinen arvioija määrittää markkinariskin. Tuottovaatimusta käytetään kassavirta-analyysissä diskonttokorkona. Tuottovaatimuksen laski-

essa sijoituskiinteistöjen käyvät arvot nousevat. Muita arvioita ja oletuksia edellyttäviä muuttujia sijoituskiinteistöjen arvon määrittämisessä ovat nykyisten sopimusten jatkumistodennäköisyydet, vuokratilojen tyhjänäoloajat, investoinnit, inflaatio ja vuokrien kasvuoletukset.

Kehityshankkeiden käyvät arvot määritetään joko normaalin kassavirta-analyysin avulla tai erillistä projektimallia käyttäen hankkeen luonteesta riippuen. Projektimalli on periaatteeltaan samanlainen kuin sijoituskiinteistöjen käyvän arvon määrityksessä käytetty kassavirta-analyysi, mutta se soveltuu paremmin kehityshankkeen aikana tapahtuvien, usein merkittävien, tila- ja sopimusmuutosten mallintamiseen. Projektimallissa arvioitava kohde voidaan jakaa osiin ja jokaiselle osalle määrittää nykyiset vuokrasopimukset, tulevat vuokrasopimukset, projektiaikataulut sekä investoinnit. Osia voivat olla rakennuksen eri kerrokset, eri alueet tai suuremmat tilat. Lisäksi kehityshankkeiden tuottovaatimusta varten voidaan määrittää kehityshankeprojektin riskit ja kohteen tuleva käyttö. Jokaiselle osalle tehdään tämän jälkeen oma kassavirta-analyysi ja osien yhteenlaskettu diskontattu kassavirta muodostaa kehityshankkeen arvon.

Kehityshankkeiden käyvän arvon määrittäminen, joko tavallisella kassavirta-analyysillä tai erillisellä projektimallilla, vaatii Cityconin harkintaa ja arvioita liittyen kehityshankkeen tulevista investoinneista, vuokrasopimuksista ja projektin aikataulusta.

5.1.2 Verot

Citycon on tuloverotuksen kohteena useassa eri maassa. Tuloverojen kokonaismäärän arvioiminen koko konsernin tasolla edellyttää harkintaa. Lisäksi verolainsäädännön monimutkaisuus, alati muuttuva lainsäädäntö ja toimintaympäristö vaatii Cityconilta arvioita ja oletuksia verolaskentaa laadittaessa. Tulevaisuuden verotettavat tulot ovat epävarmoja ja lopullisen veron määrä voi poiketa alun perin kirjatusta. Jos lopullinen vero poikkeaa alun perin kirjatuista määristä, erot voivat vaikuttaa sekä kauden verotettavaan tuloon, verosaamisiin ja velkoihin että laskennallisiin verosaamisiin ja -velkoihin. Cityconin vuoden 2010 tilikauden tulokseen perustuvat verot olivat 0,6 miljoonaa euroa (6,3 milj. euroa).

Laskennallinen verosaaminen ja –velka lasketaan taseen kirjanpitoarvon ja verotuksellisen arvon välisistä väliaikaisista eroista.

Merkittävin väliaikainen ero liittyy sijoituskiinteistöjen käyvän arvon ja niiden verotuksellisen arvon väliseen eroon. Citycon periaatteena on, että laskennallinen vero kuvaa kiinteistön myynnin tapahtuessa mahdollisesta myyntivoitosta maksettavaa veroa. Cityconin täytyy käyttää siis arvioita siitä, kuinka kiinteistöjen myynnit tullaan toteuttamaan. Pääasiassa Citycon realisoi kiinteistöjensä myynnit myymällä kiinteistöjen omistukseen oikeuttavat osakkeet ja kirjaa laskennalliset verot tämän säännön mukaan. Sijoituskiinteistöjen käyvän arvon ja niiden verotuksellisen arvon erosta syntyvä laskennallinen verovelka oli 59,7 miljoonaa euroa 31.12.2010 (48,7 milj. euroa 31.12.2009).

Muita väliaikaisia eroja aiheutuu mm. vahvistetuista tappioista ja rahoitusinstrumenteista. Kun vahvistetuista tappioista kirjataan verosaamista, tulee arvioida, onko todennäköistä, että se voidaan hyödyntää tulevaisuudessa syntyvää verotettavaa tuloa vastaan. Verotuksessa vahvistetuista tappioista oli kirjatta laskennallista verosaamista 1,3 miljoonaa euroa 31.12.2010 (0,0 milj. euroa).

Tytäryritysten jakamattomista voittovaroista ei kirjata laskennallista veroa siltä osin kun ero ei todennäköisesti purkaudu ennakoitavissa olevassa tulevaisuudessa. Cityconilla oli 31.12.2010 sellaisia vahvistettuja tappioita, joista ei ole kirjattu 16,6 miljoonaa euroa (13 milj. euroa vuonna 2009) verosaamista.

Laskennalliset verot lasketaan tilinpäätöspäivänä voimassa olevia verokantoja käyttäen.

5.2 Harkintaa edellyttävät laatimisperiaatteet Cityconin täytyy käyttää harkintaa seuraavien laskentaperiaatteiden noudattamisessa.

5.2.1 Kiinteistöjen luokittelu

Citycon käyttää harkintaa arvioidessan kuuluuko kiinteistö sijoituskiinteistöihin, vaihto-omaisuus kiinteistöihin vai myytävissä oleviin sijoituskiinteistöihin seuraavien periaatteiden mukaisesti:

• Kiinteistöt, joita ei pidetä myyntitarkoituksessa eikä käytetä Cityconin hallintoa tai muita operaatioita varten, vaan joita pidetään vuokratuottojen hankkimiseksi tai omaisuuden arvonnousun takia tai molemmista syistä luokitellaan sijoituskiinteistöksi. Cityconilla oli sijoituskiinteistöjä 2 367,7 miljoonaa euroa 31.12.2010 (2 147,4 milj. euroa 31.12.2009).
• Kiinteistöt, joissa aloitetaan myyntiä varten kunnostustyö tai jota rakennetaan/kunnostetaan myyntitarkoituksessa, luokitellaan vaihto-omaisuuskiinteistöksi. Cityconilla ei ollut vaihto-omaisuus kiinteistöjä 31.12.2010 ja 31.12.2009.
• Kiinteistöt, joita pidetään vuokratuottojen hankkimiseksi ja/tai omaisuuden arvonnousun takia , mutta joiden myynti katsotaan todennäköiseksi, luokitellaan myytävissä oleviksi sijoituskiinteistöiksi. Cityconilla oli myytävissä olevia sijoituskiinteistöjä 1,5 miljoonaa euroa 31.12.2010 (26,0 milj. euroa 31.12.2009).

5.2.2 Liiketoimintahankinnat ja omaisuushankinnat Citycon hankkii sijoituskiinteistöjä omistukseensa omaisuushankintoina sekä liiketoimintahankintoina.

Omaisuushankintoihin Citycon soveltaa IAS 40 Sijoituskiinteistöt -standardin mukaista käsittelyä ja liiketoimintahankintoihin IFRS 3 Liiketoimintojen yhdistäminen -standardin mukaista käsittelyä. Citycon käyttää harkintaa arvioidessaan onko sijoituskiinteistön tai sijoituskiinteistöportfolion hankinta omaisuus- vai liiketoimintahankinta. Cityconin tunnistamia liiketoimintahankinnan tuntomerkkejä ovat mm. hankittu pääsy uusille markkina-alueille, uusi liiketoimintaryhmä, uutta henkilöstöä ja/tai johtoa, tuotemerkki tai muu asiakassuhteisiin liittyä aineeton hyödyke tms. Edellä esitetty lista ei ole kuitenkaan kattava, vaan Citycon arvioi jokaisen sijoituskiinteistön hankinnan tapauskohtaisesti. Cityconilla ei ollut liiketoimintahankintoja 2010 ja 2009.

5.2.3 Sijoituskiinteistöjen ja liiketoimintojen myynti

Kun sijoituskiinteistöjä myydään, Citycon käyttää harkintaansa arvioidessaan, luokitellaanko myynti kiinteistön vai liiketoiminnan myynniksi. Cityconin tunnistamia liiketoiminnan myynnin tuntomerkkejä ovat mm. keskeisen liiketoiminta- tai maa-alueen myynti, jonka yhteydessä luovutetaan myös liiketoiminnan kannalta merkittävää henkilökuntaa ja/tai johtoa.

Kiinteistön myynnin yhteydessä sovelletaan IAS 40 Sijoituskiinteistöt -standardia tai IAS 2 Vaihto-omaisuus -standardin mukaista kirjanpitokäsittelyä. Yksittäisten sijoituskiinteistöjen ja kiinteistöjen myynnin periaatteista on kerrottu kappaleissa 4.4 Myytävissä olevat sijoituskiinteistöt ja 4.5 Vaihto-omaisuus kiinteistöt.

Liiketoiminnan myynnin osalta kirjanpidossa noudatetaan standardia IFRS 5 Myytävänä olevat pitkäaikaiset omaisuuserät ja lopetetut toiminnot. Pitkäaikaiset omaisuuserät (tai luovutettavien erien ryhmät) luokitellaan myytävinä oleviksi omaisuuseriksi, jos niiden kirjanpitoarvoa vastaava määrä tulee kertymään pääosin niiden myynnistä ja jos myynti on erittäin todennäköinen. Myynti katsotaan erittäin todennäköiseksi kappaleessa 4.4 Myytävissä olevat sijoituskiinteistöt periaatteiden mukaisesti. Myytävänä olevien pitkäaikaisten omaisuuserien tulos tulee esittää omalla rivillään laajassa tuloslaskelmassa ja myytävänä olevaksi luokitellut pitkäaikaiset omaisuuserät tulee esittää taseessa erillään muista omaisuuseristä. Lisäksi myytävänä olevaksi luokiteltuun luovutettavien erien ryhmään sisältyvät velat on esitettävä taseessa erillään muista veloista. Cityconilla ei ollut myytävänä olevia pitkäaikaisia omaisuuseriä 31.12.2010 ja 31.12.2009.

6. BRUTTOVUOKRATUOTTO

A) Cityconin vuokratuottojen muodostuminen

Me	2010	2009
Jaksotetut vuokrakannustimet	0,6	1,0
Määräaikaiset vuokran alennukset	-3,0	-1,6
Lisävuokra liikevaihtosidonnaisista
vuokrasopimuksista	2,4	1,5
Bruttovuokratuotto
(pl. yllä olevat erät)	185,9	177,0
Yhteensä	185,9	177,8

B) Yleinen kuvaus Cityconin vuokrasopimuksista Alla olevan taulukon mukaisesti Cityconilla oli 31.12.2010 3 753 vuokrasopimusta (4 235 sopimusta 31.12.2009). Vuokrasopimusten lukumäärän laskeminen oli pääasiassa seurausta asuntojen myynnistä Ruotsissa. Pääosassa, eli 89 prosentissa (85 prosenttia 31.12.2009) Citycon vuokrasopimuksia vuokra on jaettu elinkustannusindeksiin sidottuun pääomavuokraan ja ylläpitokorvaukseen. Vuokralaiselta erikseen perittävä ylläpitokorvaus kattaa omistajalle kiinteistön hoidosta aiheutuneet kulut ja mahdollistaa asiakkaiden palvelun heidän tarpeidensa mukaisesti.

Osassa Cityconin vuokrasopimuksista on myös liikevaihtosidonnainen osuus elinkustannusindeksisidonnaisuuden lisäksi. Liikevaihtosidonnaisten sopimusten osuus oli noin 43 prosenttia (36 prosenttia 31.12.2009) Cityconin koko vuokrasopimuskannasta 31.12.2010. Kohdassa 6. A) Cityconin vuokratuottojen muodostuminen on esitetty liikevaihtosidonnaisista sopimuksista saatu lisävuokra.

Näin ollen Cityconin vuokrasopimukset ovat pääasiassa muuttuvan vuokran vuokrasopimuksia IAS 17.4 mukaisesti, koska koko kanta on sidottu elinkustannusindeksiin, ennalta määritettyyn minimivuokrakorotukseen ja/tai vuokralaisen liikevaihtoon.

Vuokrasopimusten lukumäärä	31.12.2010 31.12.2009
Suomi	1 661	1 682
Ruotsi	1 784	2 245
Baltia	308	308
Yhteensä	3 753	4 235

Alla olevan taulukon mukaisesti Cityconin vuokrasopimusten keskimääräinen jäljellä oleva voimassaoloaika kauden lopussa oli 3,2 vuotta 31.12.2010 (3,1 vuotta 31.12.2009). Pääasiassa Citycon haluaa tehdä määräaikaisia vuokrasopimuksia. Lähtökohtaisesti uudet vuokrasopimukset tehdään määräaikaisina kaikissa maissa. Poikkeuksen tähän muodostavat lähinnä asunnot, varastotilat ja yksittäiset pysäköintipaikat. Cityconin kiinteistökannasta määräaikaisia sopimuksia on noin 75 prosenttia 31.12.2010 (70 prosenttia 31.12.2009), aluksi määräaikaisia sopimuksia noin 11 prosenttia 31.12.2010 (13 prosenttia 31.12.2009), ja loput sopimuksista ovat toistaiseksi voimassaolevia sopimuksia (noin 14 prosenttia kaikista sopimuksista 31.12.2010 ja 17 prosenttia 31.12.2009).

Solmittavan vuokrasopimuksen kesto riippuu muun muassa vuokrattavasta tilatyypistä sekä vuokralaisesta. Ankkurivuokralaisen kanssa solmitaan tyypillisesti pitkiä kymmenen tai jopa 20 vuoden mittaisia vuokrasopimuksia, kun taas pienempien liiketilojen vuokrasopimukset neuvotellaan pääsääntöisesti 3 - 5 vuoden mittaiseksi.

Vuokrasopimusten keskimääräinen jäljellä oleva voimassaoloaika

kauden lopussa, vuotta	31.12.2010 31.12.2009
Suomi	3,0	2,8
Ruotsi	3,1	3,0
Baltia	4,6	5,2
Keskimäärin	3,2	3,1

C) Ei-purettavissa olevien vuokrasopimusten perusteella saatavat vähimmäisvuokrat Ei-purettaviksi vuokrasopimuksiksi on sisällytetty määräaikaiset ja aluksi määräaikaiset sopimukset määräajan päättymiseensä asti sekä toistaiseksi voimassa olevat sopimukset on käsitelty siten, että ne on oletettu ei-purettaviksi sopimuksiksi irtisanomisajan verran.

31.12.2010 31.12.2009
54,8	54,4
109,7	104,5
24,8	24,6
189,3	183,4

7. SEGMENTTI-INFORMAATIO

Segmentti-informaatio esitetään konsernin maantieteellisten liiketoimintyksiköiden mukaisesti. Maantieteelliset liiketoimintayksiköt perustuvat konsernin sisäiseen organisaatiorakenteeseen ja sisäiseen taloudelliseen raportointiin. Cityconin hallitukselle raportoidaan konsernin tulos maantieteellisin liiketoimintyksiköin. Cityconin johto ja hallitus arvioi liiketoimintayksiköiden suoritusta nettovuokratuoton ja operatiivisen liikevoiton perusteella. Cityconin johdolle ja hallitukselle raportoidaan myös käyvän arvon muutokset liiketoimintayksiköittäin. Maantieteellisten liiketoimintayksiköiden lisäksi Cityconin johto ja hallitus seuraa kiinteistökohtaisia nettovuokratuottoja.

Segmentin varat ja velat ovat sellaisia liiketoiminnan eriä, joita segmentti käyttää liiketoiminnassaan tai jotka ovat järkevällä perusteella kohdistettavissa segmenteille. Kohdistamattomat erät sisältävät vero- ja rahoituseriä sekä koko konsernille yhteisiä eriä. Segmenttien välillä ei ole sisäistä myyntiä.

Bruttoinvestoinnit koostuvat sijoituskiinteistöjen, aineettomien ja aineellisten hyödykkeiden lisäyksistä taseessa.

Cityconin liikevaihto koostuu pääasiassa vuokratuotoista. Vuokratuottoja saadaan liiketiloista kauppakeskuksissa sekä marketeissa ja myymälöissä. Citycon esittää bruttovuokratuottonsa jaettuna näihin kahteen eri kiinteistötyyppiin.

Pääasiallisina asiakkaina esitetään viisi suurinta vuokralaista, joista yhden osuus kokonaisbruttovuokratuotoista on enemmän kuin 10 prosenttia. Näistä vuokralaisista esitetään niiden osuus kokonaisbruttovuokratuotoista sekä segmentti, johon ne kuuluvat. Osuus bruttovuokratuotoista perustuu vuokrasopimuskantaan 31.12.2010 ja 31.12.2009.

A) Segmentti-informaatio

Maantieteelliset segmentit ovat Cityconin sisäisen organisaatiorakenteen mukaiset Suomi, Ruotsi ja Baltian maat. Muut-segmentti sisältää pääasiassa konsernin pääkonttoritoiminnoista syntyviä hallinnon kuluja.

Suomi

Citycon on Suomen suurin kauppakeskusliiketoimintaa harjoittava yhtiö. Cityconilla on Suomessa 22 kauppakeskusta ja 43 muuta kauppapaikkaa. Suomen kiinteistöistä 31 sijaitsee pääkaupunkiseudulla ja 34 muualla Suomessa.

Ruotsi

Cityconilla on Ruotsissa kahdeksan kauppakeskusta ja seitsemän muuta kauppapaikkaa. Cityconin Ruotsin kohteista seitsemän sijaitsee Suur-Tukholman, kuusi Suur-Göteborgin alueella ja kaksi Uumajassa.

Baltian maat

Citycon omistaa Baltian maissa kolme kauppakeskusta, kaksi Virossa ja yhden Liettuassa

Me 1.1.-31.12.2010	Suomi	Ruotsi	Baltian maat	Muut	Yhteensä
Bruttovuokratuotto	122,1	49,8	13,9	-	185,9
Käyttökorvaukset ja palvelutuotot	4,3	2,9	2,7	-	10,0
Liikevaihto	126,5	52,8	16,7	-	195,9
Hoitokulut	39,3	23,3	4,8	0,0	67,4
Vuokraustoiminnan muut kulut	0,4	0,7	0,1	0,0	1,3
Nettovuokratuotto	86,7	28,7	11,8	0,0	127,2
Hallinnon kulut	6,2	4,6	1,2	10,5	22,5
Liiketoiminnan muut tuotot ja kulut	0,3	-	0,0	-	0,3
Operatiivinen liikevoitto	80,9	24,1	10,6	-10,5	105,0
Ei-operatiiviset hallinnon kulut	0,0	0,7	-	-	0,8
Nettovoitot/-tappiot sijoituskiinteistöjen
arvostuksesta käypään arvoon	24,5	22,8	3,5	-	50,8
Voitot sijoituskiinteistöjen myynneistä	2,2	0,5	0,0	-	2,6
Liikevoitto/-tappio	107,5	46,7	14,1	-10,5	157,7
Rahoituskulut (netto)				-54,9	-54,9
Tuloverot				-12,5	-12,5
Tilikauden voitto					90,3
Kohdistetut varat
Sijoituskiinteistöt	1 533,0	668,6	166,1	-	2 367,7
Myytävinä olevat sijoituskiinteistöt	1,5	-	-	-	1,5
Muut kohdistetut varat	6,2	20,1	0,7	32,4	59,4
Kohdistamattomat varat
Laskennalliset verosaamiset				5,6	5,6
Johdannaissopimukset				2,2	2,2
Segmentin varat	1 540,6	688,8	166,8	40,3	2 436,5
Kohdistetut velat
Ostovelat ja muut velat	18,3	19,9	2,3	14,8	55,3
Kohdistamattomat velat
Korolliset velat				1 397,7	1 397,7
Laskennalliset verovelat				62,6	62,6
Johdannaissopimukset				20,3	20,3
Muut kohdistamattomat velat				0,5	0,5
Segmentin velat	18,3	19,9	2,3	1 495,9	1 536,3
Bruttoinvestoinnit	76,3	50,6	6,0	0,8	133,7

Me 1.1.-31.12.2009	Suomi	Ruotsi	Baltian maat	Muut	Yhteensä
Bruttovuokratuotto	126,5	39,3	12,0	-	177,8
Käyttökorvaukset ja palvelutuotot	4,7	1,8	2,0	-	8,5
Liikevaihto	131,3	41,0	14,0	-	186,3
Hoitokulut	38,6	17,5	4,1	0,0	60,2
Vuokraustoiminnan muut kulut	0,3	0,3	0,1	0,0	0,7
Nettovuokratuotto	92,4	23,2	9,8	0,0	125,4
Hallinnon kulut	6,1	3,2	1,0	7,4	17,7
Liiketoiminnan muut tuotot ja kulut	0,0	-	0,0	0,0	0,0
Operatiivinen liikevoitto	86,3	20,0	8,8	-7,4	107,7
Ei-operatiiviset hallinnon kulut	-	0,1	-	-	0,1
Nettotappiot/-voitot sijoituskiinteistöjen
arvostuksesta käypään arvoon	-65,1	-19,6	-12,7	0,0	-97,4
Voitot sijoituskiinteistöjen myynneistä	0,1	-	-	-	0,1
Liikevoitto/-tappio	21,2	0,3	-3,8	-7,4	10,3
Rahoituskulut (netto)				-47,7	-47,7
Tuloverot				0,6	0,6
Tilikauden tappio					-36,9
Kohdistetut varat
Sijoituskiinteistöt	1 442,0	548,8	156,6	-	2 147,4
Myytävinä olevat sijoituskiinteistöt	8,3	17,7	-	-	26,0
Muut kohdistetut varat	5,2	39,3	1,0	22,0	67,5
Kohdistamattomat varat
Laskennalliset verosaamiset				8,6	8,6
Johdannaissopimukset				3,7	3,7
Varat yhteensä	1 455,5	605,7	157,6	34,3	2 253,2
Kohdistetut velat
Ostovelat ja muut velat	13,3	11,9	1,8	52,6	79,7
Kohdistamattomat velat
Korolliset velat				1 321,7	1 321,7
Laskennalliset verovelat				50,0	50,0
Käypään arvoon tulosvaikutteisesti kirjattavat rahoitusvelat				2,2	2,2
Johdannaissopimukset				30,8	30,8
Muut kohdistamattomat velat				1,0	1,0
Velat yhteensä	13,3	11,9	1,8	1 458,3	1 485,3
Bruttoinvestoinnit	24,5	95,9	13,9	0,3	134,6

B) Liikevaihto kiinteistötyypeittäin

	2010	2009
Kauppakeskukset	171,2	155,4
Marketit ja myymälät	24,7	30,9
Yhteensä	195,9	186,3

C) Pääasialliset vuokralaiset

2010	Osuus brutto vuokra tuotoista, %	Segmentti
Kesko	19,9	Suomi
S-ryhmä	4,9	Suomi ja Baltian maat
ICA AB	3,6	Ruotsi ja Baltian maat
Stockmann	3,3	Suomi, Ruotsi ja Baltian maat
Tokmanni	1,8	Suomi
Yhteensä	33,5

Osuus bruttovuokratuotoista perustuu vuokrasopimuskantaan 31.12.2010.

2009	Osuus brutto vuokra tuotoista, %	Segmentti
Kesko	23,2	Suomi
S-ryhmä	4,8	Suomi ja Baltian maat
ICA AB	3,2	Ruotsi ja Baltian maat
Stockmann	2,9	Suomi, Ruotsi ja Baltian maat
H & M
Hennes & Mauritz 1,5		Suomi ja Ruotsi
Yhteensä	35,6

Osuus bruttovuokratuotoista perustuu vuokrasopimuskantaan 31.12.2009.

8. HOITOKULUT

Me	2010	2009
Lämmitys ja sähkö	22,0	20,2
Ylläpito	23,0	19,4
Maavuokrat ja muut vuokrat	1,3	0,8
Kiinteistön henkilöstön kulut	0,6	0,5
Kiinteistön hallinnon kulut	2,3	2,5
Markkinointikulut	5,0	4,4
Kiinteistövakuutukset	0,5	0,7
Kiinteistöverot	6,3	4,7
Korjauskulut	6,5	6,9
Muut kiinteistön hoitokulut	0,0	0,1
Yhteensä	67,4	60,2

Kaksi kiinteistöä eivät tuottaneet tuloja vuonna 2010 ja 2009, mutta hoitokuluja niistä syntyi 0,1 miljoonaa euroa (0,7 milj. euroa).

9. VUOKRAUSTOIMINNAN MUUT KULUT

	2009
	0,1
1,0	0,6
	0,7
	2010 Vuokratilan muutostyöt ja välityspalkkiot 0,3 1,3

Merkittävät vuokratilan muutostyöt käsitellään investointeina.

Luottotappiot sisältävät 1,0 miljoonaa euroa (0,3 milj. euroa) tuloslaskelmaan kirjattuja luottotappiovarauksia. Taseen luottotappiovaraukset on esitetty liitetiedossa 24. Myyntisaamiset ja muut saamiset.

10. HALLINNON KULUT

Me	2010	2009
Henkilöstökulut	11,0	10,5
Työsuhteen päättymisestä johtuneet
kertaluonteiset henkilöstökulut	1,3	-
Konsultti- ja asiantuntijapalkkiot
sekä ulkopuoliset palvelut	5,6	2,1
Toimisto- ja muut hallinnon kulut	4,4	4,5
Poistot	0,8	0,7
Yhteensä	23,3	17,8

Työsuhteen päättymisestä johtuneet kertaluonteiset henkilöstökulut sisältävät toimitusjohtaja Petri Olkinuoran ja yhtiön Suomen maajohtajan irtisanoutumisesta syntyneet kertakorvaukset eläke- ja sosiaalimaksuineen.

Hallinnon konsultti- ja asiantuntijapalkkioihin sekä hoitokulujen kiinteistöjen hallinnon kuluihin sisältyvät seuraavat tilintarkastajien palkkiot ja palvelut tilintarkastusyhteisö Ernst & Young Oy:ltä.

Me	2010	2009 0,2
Tilintarkastuspalkkiot	0,2
Muut asiantuntijapalkkiot	0,2	0,1
Yhteensä	0,4	0,3

11. HENKILÖSTÖKULUT Me 2010 2009 Johdon palkat ja palkkiot

Yhteensä	11,6	11,1
Kulut osakeperusteisista maksuista	0,6	0,4
Sosiaalikulut	1,1	1,2
Eläkekulut - etuuspohjaiset järjestelyt	0,0	0,1
Eläkekulut - maksupohjaiset järjestelyt	1,2	1,1
Muut palkat ja palkkiot	6,6	6,3
Hallitus	0,7	0,6
Johtoryhmä	1,0	0,9
Toimitusjohtaja	0,4	0,4

Henkilöstökuluja sisältyi hoitokuluihin 0,6 miljoonaa euroa (0,5 milj. euroa) ja hallinnon kuluihin 11,0 miljoonaa euroa (10,5 milj. euroa)

Etuuspohjainen eläkejärjestelmä sekä osakeperusteisten maksujen optio-ohjelmat ja osakepalkintajärjestelmät on kuvattu liitetiedossa 29. Työsuhdeetuudet kohdassa.

Tiedot johdon työsuhde-etuuksista on esitetty liitetiedossa 32. Lähipiiritapahtumat.

Konsernin keskimääräinen henkilökunta tilikaudella

	2010	2009
Suomi	81	77
Ruotsi	34	32
Baltian maat	8	8
Yhteensä	123	117

12. POISTOT

Hallinnon kuluihin sisältyy poistoja koneista ja kalustoista sekä aineettomista hyödykkeistä 0,8 miljoonaa euroa (0,7 milj. euroa).

13. LIIKETOIMINNAN MUUT TUOTOT JA KULUT

2010	2009
0,3	0,0
-	0,0
0,3	0,0

14. RAHOITUSKULUT (NETTO)

A) Tuloslaskelmaan kirjatut

Me	2010	2009
Korkotuotot	0,5	0,3
Valuuttakurssivoitot	73,0	50,0
Käyvän arvon voitto johdannaisista	0,2	-
Muut rahoitustuotot	0,1	0,6
Rahoitustuotot yhteensä	73,7	50,8
Korkokulut	55,4	52,8
Valuuttakurssitappiot	72,8	49,9
Käyvän arvon tappio johdannaisista	-	0,1
Kehityshankkeiden aktivoidut korkokulut -3,3		-7,7
Muut rahoituskulut	3,8	3,4
Rahoituskulut yhteensä	128,6	98,5

Rahoituskulut (netto) 54,9 47,7

Jotka jakautuivat rahoitusinstrumenttien

mukaisiin luokkiin:

Rahoituskulut (netto)	54,9	47,7
Muut saamiset ja velat	0,1	0,3
Johdannaissopimukset	34,2	13,8
Rahoitusleasingvelat	0,0	0,0
Korolliset lainat ja saamiset	20,6	33,6

Vuonna 2010 valuuttajohdannaisista on kirjattu -8,9 miljoonaa euroa valuuttakurssitappiota (-0,7 milj. euroa tappiota) laajaan tuloslaskelmaan.

Kehityshankeinvestointien korkokulujen pääomittamiseen käytetty korkotaso 31.12.2010 oli 4,32 % (31.12.2009 4,47 %).

Cityconin laajan tuloslaskelman korkokulut sisältävät korollisten lainojen korkokulut ja niiden lisäksi kaikki suojaustarkoituksessa käytettävien johdannaissopimusten aiheuttamat korkokulut. Lisätietoja Cityconin käyttämistä johdannaissopimuksista, niiden käyvistä arvoista ja suojauslaskentakäytännöstä löytyy liitetiedosta 22. Johdannaissopimukset.

B) Muihin laajan tuloksen eriin kirjatut

Me	2010	2009
Kauden aikana kirjatut tappiot
rahavirran suojauksista	-17,7	-20,6
Vähennettynä: tuloslaskelmaan kirjatuilla
rahavirran suojausten korkokuluilla	22,9	13,8
Nettovoitot/-tappiot
rahavirran suojauksista	5,1	-6,7

15. TULOVEROT

Me	2010	2009
Tilikauden tulokseen perustuvat verot	0,6	6,3
Edellisten tilikausien verot	0,0	0,1
Laskennalliset verot	11,8	-7,0
Tuloverot	12,5	-0,6

Tuloslaskelman verokulun ja konsernin kotimaan verokannalla (26 %) laskettujen verojen välinen täsmäytyslaskelma:

Me	2010	2009
Voitto/tappio ennen veroja	102,8	-37,5
Verot laskettuna kotimaan verokannalla 26,8		-9,7
Ulkomailta omistettujen
tytäryhtiöiden käyvän arvon muutos	-12,0	8,4
Ulkomaisten tytäryhtiöiden
poikkeava verokanta	-1,6	-1,1
Kirjaamattomat laskennalliset
verosaatavat tappioista	4,1	2,2
Aiemmin kirjaamattomien
verotuksellisten tappioiden käyttö	-4,8	0,1
Muut	0,0	-0,5
Tuloverot	12,5	-0,6
Efektiivinen verokanta	12,1 %	1,5 %

16. OSAKEKOHTAINEN TULOS

Laimentamaton osakekohtainen tulos lasketaan jakamalla emoyhtiön osakkeenomistajille kuuluva tilikauden tulos tilikauden aikana ulkona olleiden osakkeiden osakeantioikaistun lukumäärän painotetulla keskiarvolla.

Osakekohtainen tulos	2010	2009
Emoyhtiön omistajille kuuluva
tilikauden voitto/tappio (Me)	78,3	-34,3
Keskimääräinen
osakemäärä (1 000)		228 148,2 221 035,1
Osakekohtainen tulos (euroa)	0,34	-0,16
Osakekohtainen tulos, laimennettu	2010	2009
Emoyhtiön omistajille kuuluva
tilikauden voitto/tappio (Me)	78,3	-34,3
VVK:n kulut vähennettynä
verovaikutuksella (Me)	4,1	-
Laimennetun osakekohtaisen
tuloksen laskennassa käytetty
tilikauden voitto/tappio (Me)	82,5	-34,3
Keskimääräinen
osakemäärä (1 000)		228 148,2 221 035,1
VVK:n laimennusvaikutus (1 000)17 519,6		-
Optioiden laimennusvaikutus (1 000) 1,8		-
Osakepohjaisen kannustin
järjestelmän
laimennusvaikutus (1 000)	136,8	-
Keskimääräinen
laimennettu osakemäärä (1 000)		245 806,3 221 035,1
Osakekohtainen tulos,
laimennettu (euroa)	0,34	-0,16

Oletetuista vaihdoista johtuvia uusia osakkeita eikä laimentavien potentiaalisten osakkeiden kuluja ja tuottoja oteta huomioon vuoden 2009 laimennusvaikutuksella oikaistua osakekohtaista tulosta laskettaessa, koska emoyhtiön omistajille kuuluva tulos on negatiivinen.

Laimennusvaikutuksella oikaistua osakekohtaista tulosta laskettaessa osakkeiden lukumäärän painotetussa keskiarvossa otetaan huomioon kaikkien laimentavien potentiaalisten osakkeiden osakkeiksi muuttamisesta johtuva laimentava vaikutus. Konsernilla on tällä hetkellä kolmenlaisia laimentavia osakkeiden määrää lisääviä instrumentteja: vaihtovelkakirjalaina, osakeoptioita ja osakepohjainen kannustinjärjestelmä.

Vaihtovelkakirjalainan haltijalla on oikeus 12.9.2006-27.7.2013 välisenä aikana vaihtaa lainan nimellispääoma yhtiön osakkeisiin. Mikäli koko lainan pääoma vaihdettaisiin osakkeiksi vaihtovelkakirjalainan laimennusvaikutus tilinpäätöshetken vaihtokurssilla laskettuna on noin 17,0 miljoonaa osaketta. Tilikauden tulosta on oikaistu laimennusvaikutusta laskettaessa vaihtovelkakirjalainan korkokuluilla (verovaikutuksella vähennettynä).
Osakeoptioilla on laimentava vaikutus, kun osakeoptioiden merkintähinta on alempi kuin osakkeen käypä arvo. Optioiden laimennusvaikutusta laskettaessa otetaan osakkeiden ja optioiden täyden vaihdon lukumäärää vähentävänä tekijänä huomioon se määrä osakkeita, jotka yritys olisi saanut, jos se olisi käyttänyt optioiden vaihdon toteutuessa saamansa varat omien osakkeiden hankintaan käypään arvoon.
Osakepohjaisella kannustinjärjestelmällä on laimentava vaikutus silloin, kun ansaintajakso on päättynyt, palkkion perustana olevat tulosehdot saavutettu eikä osakkeita ole vielä jaettu. Osakepohjaisen kannustinjärjestelmän laimennusvaikutusta laskettaessa, lasketaan järjestelmään kuuluvalle jäljellä olevalle työmäärälle osakekohtainen arvo, jota verrataan osakkeen käypään arvoon. Kun jäljellä olevan työmäärän arvo on alempi kuin osakkeen käypä arvo, on osakepohjaisella kannustinjärjestelmällä laimentava vaikutus. Osakepohjaisen kannustinjärjestelmän laimennusvaikutusta laskettaessa otetaan osakkeiden täyden jaetun määrän lukumäärää vähentävänä tekijänä huomioon se määrä osakkeita, jotka yritys olisi saanut, jos se olisi käyttänyt jäljellä olevan työmäärän arvolla saamansa varat omien osakkeiden hankintaan käypään arvoon.

Osakekohtaisen tuloksen laskennassa käytetty keskimääräinen osakemäärä päiviä		osalemäärä

1.1.2010	45	221 059 735
15.2.2010	28	221 416 293
15.3.2010	38	221 715 474
22.4.2010	39	222 360 952
31.5.2010	116	222 564 972
24.9.2010	99	244 564 972
Keskimääräinen päivillä
painotettu osakemäärä	365	228 148 160

17. SIJOITUSKIINTEISTÖT

Citycon jakaa sijoituskiinteistönsä kahteen kategoriaan: rakenteilla oleviin/peruskorjattaviin kiinteistöihin sekä operatiivisessa toiminnassa oleviin kiinteistöihin. 31.12.2010 ensin mainittuun ryhmään sisältyivät Espoontori, Kirkkonummen Liikekeskus, Lahden Hansa (Trio), Myllypuro, Martinlaakso ja Myyrmanni Suomessa sekä Åkersberga Ruotsissa.

Sopimukseen perustuvat velvoitteet, jotka liittyvät sijoituskiinteistön ostamiseen, rakentamiseen, kunnostamiseen ja korjaamiseen yms. on esitetty liitetiedossa 31.B) Vakuudet ja muut vastuusitoumukset

Me 31.12.2010	Rakenteilla olevat/ peruskorjattavat kiinteistöt	Operatiivisessa toiminnassa olevat kiinteistöt	Sijoituskiinteistöt yhteensä
Tilikauden alussa	269,8	1 877,6	2 147,4
Hankinnat	1,9	4,8	6,8
Investoinnit	69,5	52,2	121,7
Myynnit	-3,4	-36,3	-39,7
Aktivoidut korot	2,2	1,2	3,4
Voitot sijoituskiinteistöjen arvostuksesta	2,1	93,6	95,7
Tappiot sijoituskiinteistöjen arvostuksesta	-14,0	-30,8	-44,9
Valuuttakurssierot	5,8	73,0	78,7
Siirto rakenteilla olevien ja operatiivisessa toiminnassa olevien
kiinteistöjen välillä sekä siirto myytävissä oleviin sijoituskiinteistöihin	-7,8	6,3	-1,5
Tilikauden lopussa	326,1	2 041,6	2 367,7

Me 31.12.2009	Rakenteilla olevat/ peruskorjattavat kiinteistöt	Operatiivisessa toiminnassa olevat kiinteistöt	Sijoituskiinteistöt yhteensä
Tilikauden alussa	271,8	1 839,9	2 111,6
Hankinnat	0,0	0,0	0,0
Investoinnit	84,4	33,4	117,8
Myynnit	-	-2,7	-2,7
Aktivoidut korot	6,3	1,6	7,9
Voitot sijoituskiinteistöjen arvostuksesta	-	5,5	5,5
Tappiot sijoituskiinteistöjen arvostuksesta	-14,9	-88,0	-102,9
Valuuttakurssierot	10,6	17,3	27,9
Siirto rakenteilla olevien ja operatiivisessa
toiminnassa olevien kiinteistöjen välillä	-88,3	70,6	-17,7
Tilikauden lopussa	269,8	1 877,6	2 147,4

Citycon arvostaa sijoituskiinteistönsä IAS 40 Sijoituskiinteistöt – standardin mukaista käyvän arvon mallia käyttäen. Sijoituskiinteistöjen käyvän arvon on määrittänyt ulkopuolinen arvioija nettotuottoon perustuvan kassavirtaanalyysiin avulla, jonka keskeisimpiä muuttujia ovat markkinavuokrat, vuokrausaste, hoitokulut ja tuottovaatimus.

Cityconin kiinteistöt on vuoden 2010 ja 2009 tilinpäätöstä varten arvioinut Realia Group -ryhmään kuuluva Realia Management Oy. Citycon Oyj:n arvioinneista maksama kiinteä palkkio vuodelta 2010 oli yhteensä 0,1 miljoonaa euroa (0,1 milj. euroa vuonna 2009).

Cityconin taseeseen kirjattava sijoituskiinteistöjen käypä arvo muodostuu ulkopuolisen arvioijan määrittämästä kiinteistöomaisuuden kokonaisarvosta, kehitysprojekti-investoinneista, joita ulkopuolinen arvioija ei ole ottanut mukaan käyvän arvon määrityksessä, myytävissä oleviin sijoituskiinteistöihin siirretyistä kiinteistöistä sekä kuluvan kvartaalin aikana hankittujen uusien kohteiden hankintamenosta. Ulkopuolisen arvioijan määrittämän käyvän arvon ja Cityconin taseessa olevien sijoituskiinteistöjen käyvän arvon välinen täsmäytyslaskelma on esitetty seuraavana:

Me	31.12.2010	31.12.2009
Ulkopuolisen arvioijan määrittämä sijoituskiinteistöjen käypä arvo 31.12.	2 361,1	2 162,4
Kehitysprojekti-investoinnit	5,6	11,0
Siirto myytävissä oleviin sijoituskiinteistöihin	-1,5	-26,0
Uusien kohteiden hankintameno	2,5	-
Sijoituskiinteistöjen käypä arvo taseessa 31.12.	2 367,7	2 147,4

Ulkopuolisen arvioijan kassavirta-analyysissä käyttämät oletukset 31.12.2010 ja 31.12.2009 on esitetty segmenteittäin seuraavassa taulukossa. Keskimääräinen tuottovaade laski 0,2 prosenttiyksikköä tasolle 6,4 prosenttia (6,6% 31.12.2009) johtuen yleisistä markkinamuutoksista (talouden elpyminen ja kysynnän viriäminen parhaiden, ns. prime-kohteiden, osalta) sekä kehityshankkeiden etenemisestä. Markkinavuokrat nousivat 7 prosenttia tasolle 23,6 €/m² (22,1 €/m² 31.12.2009) johtuen ruotsin kruunun kurssin vahvistumisesta, kehityshankkeiden etenemisestä/valmistumisesta sekä yleisestä positiivisesta kehityksestä vuokramarkkinassa. Kassavirtakauden vajaakäyttöoletus laski 0,6 prosenttiyksikköä tasolle 4,4 prosenttia (5,0 % 31.12.2009) yleisestä positiivisesta markkinakehityksestä sekä uusista vuokrasopimuksista johtuen.

Me31.12.2010	Suomi	Ruotsi	Baltian maat	Keskimäärin
Tuottovaatimus (%)	6,4	6,1	8,1	6,4
Alkutuotto (%)	6,1	6,0	7,9	6,2
Tuotto markkinavuokrille (%)	6,9	6,8	8,3	6,9
Markkinavuokrat (€/m²)	23,6	24,1	21,4	23,6
Kassavirtakauden vajaakäyttö (%)	4,6	4,1	3,6	4,4
Inflaatio-oletus (%)	2,00	2,00	2,50	-
Hoitokulujen kasvuoletus (%)	2,25	2,25	2,75	-
Me31.12.2009	Suomi	Ruotsi	Baltian maat	Keskimäärin
Tuottovaatimus (%)	6,6	6,4	8,1	6,6
Alkutuotto (%)	6,8	6,7	8,0	6,8
Tuotto markkinavuokrille (%)	7,1	7,9	8,9	7,4
Markkinavuokrat (€/m²)	22,5	21,3	21,4	22,1
Kassavirtakauden vajaakäyttö (%)	5,0	5,1	4,2	5,0
Inflaatio-oletus (%)	2,00	2,00	3,00	-
Hoitokulujen kasvuoletus (%)	2,25	2,25	3,25	-

Liikekiinteistöjen arvoon vaikuttavat monet seikat, kuten yleinen ja paikallinen talouskehitys, sijoittajien luoma sijoituskysyntä, ja korkotaso. Sijoituskiinteistöjen käyvän arvon muutokset vaikuttavat yhtiön tilikauden tulokseen, mutta niillä ei ole välitöntä kassavirtavaikutusta. Liikekiinteistöjen käyvän arvon keskeisimpiä muuttujia kymmenen vuoden kassavirta-analyysissä ovat tuottovaatimus, vuokrat, vuokrausaste ja hoitokulut. Liikekiinteistöjen käyvän arvon muutosherkkyyttä eli riskiä voidaan testata muuttamalla näitä keskeisiä laskentaparametreja. Oheisen herkkyysanalyysin lähtöarvona on käytetty ulkopuolisen arvioijan määrittämää sijoituskiinteistöjen käypää arvoa 31.12.2010 eli 2 361,1 miljoonaa euroa. Herkkyysanalyysin mukaan markkina-arvo on kaikkein herkin tuottovaateen ja vuokratuoton muutoksille. Kun tuottovaadetta lasketaan kymmenen prosenttia, niin sijoituskiinteistöjen markkina-arvo nousee noin 11 prosenttia. Vastaavasti kymmenen prosentin nousu vuokratuotoissa nostaa markkina-arvoa noin 14 prosenttia. Markkina-arvo reagoi myös muutoksiin vajaakäyttöasteessa ja hoitokuluissa, mutta suhteellinen vaikutus ei ole yhtä suuri kuin vuokran ja tuottovaateen osalta.

		Markkina-arvo (Me)
Muutos %	-10%	-5%	±0%	+5%	+10%
Tuottovaatimus	2 611,0	2 479,4	2 361,1	2 254,0	2 156,7
Vuokratuotot	2 016,1	2 188,0	2 361,1	2 529,9	2 702,3
Hoitokulut	2 457,8	2 409,5	2 361,1	2 312,7	2 264,3
Vajaakäyttö	2 395,3	2 378,2	2 361,1	2 344,3	2 326,9

18. AINEELLISET KÄYTTÖOMAISUUSHYÖDYKKEET

Me	2010	2009
Hankintameno 1.1.	2,3	2,0
Lisäykset	0,7	0,3
Hankintameno 31.12.	3,0	2,3
Kertyneet poistot ja
arvonalentumiset 1.1.	1,6	1,3
Poistot	0,4	0,4
Kertyneet poistot ja
arvonalentumiset 31.12.	2,0	1,6
Kirjanpitoarvo 1.1.	0,7	0,8
Kirjanpitoarvo 31.12.	1,0	0,7

19. AINEETTOMAT HYÖDYKKEET
----------------------------	--

Me	2010	2009
Hankintameno 1.1.	1,9	1,6
Lisäykset	1,0	0,3
Hankintameno 31.12.	2,9	1,9
Kertyneet poistot ja
arvonalentumiset 1.1.	1,0	0,6
Poistot	0,5	0,3
Kertyneet poistot ja
arvonalentumiset 31.12.	1,4	1,0
Kirjanpitoarvo 1.1.	0,9	0,9
Kirjanpitoarvo 31.12.	1,5	0,9

Aineettomat hyödykkeet koostuvat pääasiassa ATK-

Aineelliset käyttöomaisuushyödykkeet koostuvat pääasiassa koneista ja kalustosta.

Koneiden ja kaluston kirjanpitoarvot, jotka oli hankittu rahoitusleasingsopimuksilla, olivat 0,6 miljoonaa euroa (0,3 milj. euroa) vuonna 2009.

20. LASKENNALLISET VEROSAAMISET JA -VELAT

Laskennallisten verosaamisen ja -velkojen muutokset vuoden 2010 aikana:

1.1.2010	Kirjattu tulos- laskelmaan	Kirjattu muihin laajan tuloksen eriin	31.12.2010

			1,3
			0,0
			4,4
8,6	0,7	-3,6	5,6

			59,7
1,3	1,5	-	2,8
50,0	12,5	-	62,6
	0,0 0,0 8,6 48,7	1,3 0,0 -0,6 11,0	- - -3,6 -

ohjelmista.

Laskennallisten verosaamisten ja -velkojen muutokset vuoden 2009 aikana:

Me	1.1.2009	Kirjattu tulos- laskelmaan	Kirjattu muihin laajan tuloksen eriin	31.12.2009
Laskennalliset verosaamiset
Verotuksessa vahvistetut tappiot	0,1	0,0	-	0,0
IAS 19 Etuuspohjainen eläkevastuu	-	0,0	-	0,0
Koronvaihtosopimusten arvostaminen	6,8	0,0	1,8	8,6
Laskennalliset verosaamiset yhteensä	6,8	0,0	1,8	8,6
Laskennalliset verovelat
Sijoituskiinteistöjen arvostus käypään arvoon	56,0	-7,2	-	48,7
Rahoituskulujen jaksotuserot	1,1	0,2	-	1,3
Laskennalliset verovelat yhteensä	57,1	-7,0	-	50,0

Cityconin laskennalliset verot syntyvät pääasiassa sijoituskiinteistöjen käyvän arvon muutoksista. Vuonna 2010 Citycon kirjasi -11,0 miljoonaa euroa (7,2 milj. euroa) laskennallista veroa tuloslaskelmaan sijoituskiinteistöjen arvostuksesta käypään arvoon.Sijoituskiinteistön käypä arvo heijastaa kiinteistöstä maksettavaa markkinahintaa tarkasteluhetkellä ja laskennallinen vero kuvaa kiinteistön myynnin tapahtuessa mahdollisesta myyntivoitosta maksettavaa veroa.

Cityconin periaatteena on realisoida kiinteistöjensä myynnit myymällä kiinteistöjen omistukseen oikeuttavat osakkeet. Pääsääntöisesti kiinteistöjen omistus on järjestetty siten, että kukin kiinteistöyhtiö omistaa yhden rakennuksen. Myytäessä ulkomailta omistettujen kiinteistöjen omistukseen oikeuttavia osakkeita ei myyntivoitosta tule veroseuraamuksia. Tästä syystä Citycon ei kirjaa laskennallista veroa ulkomailta omistettujen sijoituskiinteistöjen käyvän arvoista. Jos ulkomailta omistettujen tytäryhtiöiden käyvän arvon muutoksista kirjattaisiin laskennallista veroa, olisi verovaikutus ollut noin -12,0 miljoonaa euroa vuonna 2010 (8,4 milj. euroa) (kts. liitetieto 15. Tuloverot).

Suomessa myytäessä suoraomisteiset kiinteistöt omaisuuseränä tai kiinteistöyhtiöt osakkeina syntyy veroseuraamuksia. Tästä syystä Citycon kirjaa laskennallista veroa suomalaisten sijoituskiinteistöjensä käyvän arvon muutoksista. Laskennallinen vero lasketaan sijoituskiinteistön käyvän arvon ja verotusarvon erotuksesta. Verotusarvo muodostuu keskinäisen kiinteistöyhtiön osakkeiden hankintahinnasta ja lainasaamisesta yhtiöltä tai suoraan omistetun kiinteistön verotuksessa poistamattomasta jäännösarvosta.

Laskennallisen veron muutos alkavan ja päättävän taseen välillä kirjataan tuloslaskelmaan kuluksi/tuotoksi. Sijoituskiinteistöjen käypä arvo määritetään IFRS-standardien mukaisesti. Keskinäisten KOy:n osakkeiden arvoon ja lainasaamiseen vaikuttavat Suomen kirjanpito- ja verolainsäännökset. KOy:n osakkeiden arvo ja lainasaaminen muuttuvat mm. KOy:n tehtyjen investointien myötä, sekä velkaa olevien tytäryhtiöiden tehdessä poistoja.

Konserniyrityksillä oli 31.12.2010 sellaisia vahvistettuja tappioita, joista ei ole kirjattu 16,6 miljoonaa euroa (13 milj. euroa vuonna 2009) verosaamista, koska näille konserniyrityksille ei todennäköisesti kerry ennen kyseisten tappioiden vanhenemista verotettavaa tuloa, jota vastaan tappiot voitaisiin hyödyntää. Cityconilla ei ollut verotuksessa vähentämättömiä arvonalennuksia 31.12.2010 ja 31.12.2009.

21. RAHOITUSINSTRUMENTTIEN LUOKITTELU

A) Rahoitusinstrumenttien luokittelu sekä niiden tasearvot ja käyvät arvot

	Liite	2010	2010	2009	Tasearvo Käypä arvo 2009


Myyntisaamiset ja muut saamiset	24	37,4	37,4	46,1	46,1
Rahavarat	25	19,5	19,5	19,8	19,8
Muut pitkävaikutteiset varat		0,0	0,0	0,0	0,0

Johdannaissopimukset	22	2,2	2,2	3,7	3,7


I.I Lainat
Lainat rahoituslaitoksilta	27	1 291,3	1 293,6	1 142,6	1 145,2
Pääomaehtoinen vaihtovelkakirjalaina 1/2006	27	66,3	71,3	69,3	76,5
Pääomalaina 1/2005	27	-	-	70,0	70,0
Joukkolaina 1/2009	27	39,5	40,0	39,4	40,0
Rahoitusleasingvelat	27	0,6	0,6	0,3	0,3
I.II Muut velat
Muut velat	29	0,5	0,5	1,0	1,0
Ostovelat ja muut velat	29	55,3	55,3	79,7	79,7

Johdannaissopimukset		-	-	2,2	2,2

Johdannaissopimukset	22	20,3	20,3	30,8	30,8
	Rahoitusvarat I Lainat ja muut saamiset Rahoitusvelat I Jaksotettuun hankintamenoon kirjatut rahoitusvelat	II Johdannaissopimukset, joihin sovelletaan suojauslaskentaa II Käypään arvoon tulosvaikutteisesti kirjattavat rahoitusvelat III Johdannaissopimukset, joihin sovelletaan suojauslaskentaa		Tasearvo Käypä arvo

B) Rahoitusinstrumenttien käypien arvojen määrittämisen periaatteet

Citycon noudattaa IFRS:n mukaisia arvostusperiaatteita rahoitusinstrumenttien käyvän arvon määrittämisessä. Seuraavassa on esitetty käyvän arvon määrittämisen periaatteet kaikille rahoitusvaroille ja -veloille.

Rahavarat ja pankkisaamiset, sijoitukset, myyntisaamiset ja muut saamiset, ostovelat ja muut velat Lyhyestä maturiteetista johtuen rahavarat ja pankkisaamiset, sijoitukset, myyntisaamiset ja muut saamiset, ostovelat ja muut velat osalta käyvän arvon katsotaan vastaavan niiden alkuperäistä kirjanpitoarvoa.

Johdannaissopimukset

Johdannaissopimukset kirjataan hankintahetkellä hankintahintaan ja sen jälkeen ne arvostetaan jokaisena tilinpäätöspäivänä käypään arvoon taseessa. Koronvaihtosopimusten käypiä arvoja määritettäessä on käytetty tulevien kassavirtojen nykyarvomenetelmää. Valuuttatermiinien käyvät arvot määräytyvät termiinin sopimuskurssin ja kunkin tilinpäätöspäivän keskikurssin erotuksen perusteella. Käyvät arvot vastaavat rahamäärää, jonka konserni joutuisi maksamaan tai se saisi, jos se purkaisi johdannaissopimuksen.

Korkojohdannaissopimusten käypä arvo perustuu sopimusten vastapuolipankkien määrittämään käypään arvoon, joka on laskettu käyttämällä tavanomaisia OTC markkinaosapuolten käyttämiä arvonmääritysmenetelmiä. Korkojohdannaisten IFRS7p27a mukainen käyvän arvon määritysluokka on 2. Valuuuttajohdannaissopimusten käypä arvo perustuu julkisesti noteerattuihin kursseihin.

Lainat rahoituslaitoksilta

Cityconin lainat rahoituslaitoksilta ovat vaihtuvakorkoisia, joiden käypä arvo on sama kuin lainojen nimellisarvo. Käyvän arvon ja tasearvon erotus on lainojen järjestelypalkkioiden taseeseen aktivoitu poistamaton palkkio.

Pääomaehtoinen vaihtovelkakirjalaina 1/2006

Pääomaehtoinen vaihtovelkakirjalaina 1/2006 on kiinteäkorkoinen vaihtovelkakirjalaina, jonka käypä arvo on sama kuin lainan nimellisarvo. Käyvän arvon ja tasearvon erotus on lainan järjestelypalkkioiden taseeseen aktivoitu poistamaton palkkio sekä ylikurssirahastoon kirjattu optio-osuuden markkina-arvo liikkeeseenlaskuhetkellä.

Pääomalaina 1/2005

Pääomalaina 1/2005 on kiinteäkorkoinen joukkolaina, jonka käypä arvo on sama kuin lainan nimellisarvo. Lainan tasearvo on sama kuin käypä arvo.

22. JOHDANNAISSOPIMUKSET

A) Johdannaissopimusten nimellisarvot ja käyvät arvot

Me	Nimellisarvo Käypä arvo 2010	2010	Nimellisarvo Käypä arvo 2009	2009
Korkojohdannaissopimukset
Koronvaihtosopimukset
Erääntyminen:
alle vuosi	40,0	-1,6	48,8	-1,2
1-2 vuotta	30,0	-0,8	70,0	1,0
2-3 vuotta	161,2	-10,2	60,0	-3,0
3-4 vuotta	202,0	-6,6	262,9	-14,5
4-5 vuotta	123,6	0,5	198,0	-7,3
yli 5 vuotta	313,1	0,6	97,9	-4,0
Yhteensä	869,8	-18,1	737,6	-29,0
Valuuttajohdannaissopimukset
Valuuttatermiinit
Erääntyminen:
alle vuosi	-	-	22,0	-0,2
Kaikki yhteensä	869,8	-18,1	759,7	-29,2

Joukkolaina 1/2009

Rahoitusleasingvelat

palkkio .

vaa korkoa.

Joukkolaina 1/2009 on kiinteäkorkoinen joukkovelkakirjalaina, jonka käypä arvo on sama kuin lainan nimellisarvo. Käyvän arvon ja tasearvon erotus on lainan järjestelypalkkioiden taseeseen aktivoitu poistamaton

Rahoitusleasingvelkojen käyvät arvot perustuvat diskontattuihin tuleviin rahavirtoihin. Diskonttokorkona on käytetty samanlaisten leasingsopimusten vastaa-

Vaihtuvakorkoisten velkojen koron tarkistus tapahtuu pääsääntöisesti kolmen tai kuuden kuukauden periodeissa ja koronvaihtosopimukset on tehty samoille päiville mahdollisimman kattavan korkovirran suojauksen aikaansaamiseksi.

Citycon käyttää rahavirran korkoriskin suojaamiseen koronvaihtosopimuksia. Konserni soveltaa IAS 39:n mukaista suojauslaskentaa kaikkiin 31.12.2010 voimassaoleviin koronvaihtosopimuksiinsa. Tällöin suojaustarkoituksessa käytettävien koronvaihtosopimusten tehokkaan osan käypien arvojen muutokset kirjataan muihin laajan tuloksen eriin.

Johdannaissopimusten käyvät arvot kuvaavat so-

pimusten markkina-arvoa tilinpäätöspäivän markkinahintoihin. Johdannaissopimuksia on käytetty korollisen velan korkoriskin ja valuuttakurssiriskin suojaamistarkoituksessa.

Sopimusten käypiin arvoihin sisältyvä valuuttakurssitappio -1,5 miljoonaa euroa (3,5 milj. euroa voittoa) on kirjattu laajan tuloslaskelman valuuttakurssivoittoihin.

Koronvaihtosopimuksista suojauslaskentaa sovelletaan sopimuksille, joiden nimellisarvo on 869,8 miljoonaa euroa (713,2 milj. euroa).

Tilinpäätöshetkellä koronvaihtosopimusten keskimääräinen kiinteä korko on 3,48 % (3,79 %).

B) Rahavirran suojaaminen
johdannaissopimuksilla
Rahavirran suojaaminen
Korkojohdannaiset V M€	arat V 2010	elat V 2010	arat V 2009	elat 2009
Käypä arvo	2,2	-18,8	-	-30,6

Cityconin rahavirran suojaukset koostuvat korko- ja valuutanvaihtosopimuksista, joilla suojaudutaan tulevan korkorahavirran muutoksilta, joka on seurausta vaihtuvakorkoisen velan korkotason muutoksista. Suojattavat instrumentit ovat pitkäaikaista vaihtuvakorkoista velkaa tai lyhytaikaista velkaa, joka ollaan aikeissa jälleenrahoittaa eräpäivänä vastaavankaltaisilla ehdoilla.

Rahavirran suojaamiseksi solmittujen korkojohdannaisten keskeiset ehdot on neuvoteltu vastaamaan suojattavien vaihtuvakorkoisten lainojen vastaavia ehtoja.

Kaikkien suojattavien instrumenttien tulevat korkovirrat vaikuttavat rahavirran suojaamisen tehokkaan osan voiton tai tappion määrittämiseen johdannaisille, jotka on määritetty suojaamaan rahavirtaa. Voitto tai tappio kirjataan aluksi muihin laajan tuloksen eriin ja tuloutetaan laajaan tuloslaskelmaan sitä mukaa kun kassavirrat toteutuvat ja korkokulut kirjataan laajaan tuloslaskelmaan.

Rahavirran suojiksi määritetyt johdannaiset arvioitiin tehokkaiksi 31.12.2010 sekä 31.12.2009. Kyseisten johdannaisten käypä arvo verovaikutuksineen oli -12,3 miljoonaa euroa (-22,7 milj. euroa) tilikauden päättyessä ja niiden käyvän arvon muutos verovaikutuksineen 3,8 miljoonaa euroa (-5,0 milj. euroa) on kirjattu muihin laajan tuloksen eriin verovaikutus huomioituna.

23. MYYTÄVISSÄ OLEVAT SIJOITUSKIINTEISTÖT

Vuonna 2010 myytävissä olevat sijoituskiinteistöt koostui Kiinteistö Oy Naantalin Tullikatu 16 kiinteistöstä, jonka kauppa toteutui 5.1.2011. Vuonna 2009, myytävissä olevat sijoituskiinteistöt koostuivat Myllypuron kehityshanketta varten ostetuista rakennusoikeuksista sekä Åkersberga Centrumin yhteydessä sijaitsevista 181 asunnosta. Myllypuron kehityshanketta varten ostetut rakennusoikeudet myytiin 12.1.2010 tehdyillä osakekaupoilla kolmelle eri asuntosijoittajalle ja myynnistä kirjattiin 2,3 milj. euroa myyntivoittoa. Heinäkuussa 2010 toteutui Åkersberga Centrumin yhteydessä sijaitsevien 181 asunnon myynti Tegeltornet AB:lle.

Me	2010	2009
Hankintameno 1.1.	26,0	-
Investoinnit	-	8,3
Myynnit	-28,5	-
Valuuttakurssierot	2,5	-
Siirto sijoituskiinteistöistä	1,5	17,7
Hankintameno 31.12.	1,5	26,0

24. MYYNTISAAMISET JA MUUT SAAMISET

Me	2010	2009
Myyntisaamiset	4,9	4,7
Luottotappiovaraukset	-1,3	-0,3
Myyntisaamiset (netto)	3,7	4,4
Siirtosaamiset	5,3	2,2
Verosaamiset (sis. ALV-saamiset)	27,0	37,9
Muut saamiset	1,4	1,6

Yhteensä Myyntisaamisten ikäjakauma	37,4	46,1

Me	2010	2009
Ei erääntyneet	1,6
alle kuukusi	0,6
1 -3 kuukautta	0,8
3-6 kuukautta	0,5
6-12 kuukautta 1-5 vuotta	1,4 0,1	0,7 1,6 1,9 0,2 0,2 0,1

tilikauden aikana

Me	2010	2009
Alkusaldo	-0,3	-
Valuuttakurssiero	0,0	-
Lisäys	-1,0	-0,3
Käytetty	0,1	0,0
Peruttu tarpeettomana	0,0	-
Luottotappiovaraukset
tilikauden lopussa	-1,3	-0,3

Myyntisaamiset ovat korottomia saamisia ja niiden maksuehto on 2-20 päivää. Vuokravakuudet vastaavat 2-6 kuukauden vuokria ja muita maksuja.

25. RAHAVARAT

	2009
	13,5
	6,4
19,5	19,8
	2010 19,4 0,1

Rahavirtalaskelman mukaiset rahavarat koostuvat edellä esitetyistä rahavaroista.

26. OMA PÄÄOMA

A) Osakemäärän muutoksen vaikutus omaan pääomaan kuuluvissa rahastoissa

	Ulkona olevien osakkeiden lukumäärä, kpl ¹⁾	Omat osakkeet,	Osake- kpl pääoma, Me rahasto, Me rahasto, Me	Ylikurssi-	Sijoitetun vapaan oman pääoman	Yhteensä, Me
1.1.2009	220 998 989	-	259,6	131,1	177,3	567,9
Suunnattu maksuton osakeanti
Citycon-konsernin avainhenkilölle	40 746	-	-	-	-	-
Suunnattu maksuton osakeanti
Cityconille itselleen	-	20 000	-	-	-	-
Omien osakkeiden myynti	20 000	-20 000	-	-	0,0	0,0
Pääomanpalautus sijoitetun
vapaan oman pääoman rahastosta	-	-	-	-	-22,1	-22,1
31.12.2009	221 059 735	0	259,6	131,1	155,2	545,8
Suunnattu maksuton osakeanti
Citycon-konsernin avainhenkilölle	124 020	-	-	-	-	-
Suunnattu maksuton osakeanti
Cityconille itselleen	-	80 000	-	-	-	-
Omien osakkeiden myynti	80 000	-80 000	-	-	0,2	0,2
Osakeanti	22 000 000	-	-	-	62,2	62,2
Osakemerkinnät osakeoptioilla	1 301 217	-	-	-	3,3	3,3
Pääomanpalautus sijoitetun
vapaan oman pääoman rahastosta	-	-	-	-	-22,1	-22,1
31.12.2010	244 564 972	0	259,6	131,1	198,8	589,4

1) Kaikki liikkeelle lasketut osakkeet oli kokonaan maksettu 31.12.2010 ja 31.12.2009.

B) Kuvaus omaan pääomaan sisältyvistä rahastoista

Osakepääoma

Yhtiöllä on yksi osakesarja, ja kukin osake oikeuttaa yhteen ääneen yhtiökokouksessa. Osakkeilla ei ole nimellisarvoa, eikä osakepääomalla enimmäismäärää.

Ylikurssirahasto

Uuden osakeyhtiölain myötä ylikussirahastoon ei enää merkitä uusia eriä. Ylikurssirahasto karttui ennen vuotta 2007 optio-ohjelmien ja osakeantien myötä.

Sijoitetun vapaan oman pääoman rahasto

Sijoitetun vapaan pääoman rahastoon merkitään mm. se osa osakkeiden merkintähinnasta, jota perustamissopi-

muksen tai osakeantipäätöksen mukaisesti ei merkitä osakepääomaan. Sijoitetun vapaan pääoman rahasto on vuosina 2010 ja 2009 karttunut optio-ohjelmien merkintöjen sekä omien osakkeiden myynnin kautta. Lisäksi vuonna 2010 toteutettiin osakeanti, joka merkittiin sijoitetun vapaan oman pääoman rahastoon.

Muuntoerot

Muuntoerot rahasto sisältää ulkomaisten yksikköjen tilinpäätösten muuntamisesta syntyneet muuntoerot.

Arvonmuutosrahasto

Arvonmuutosrahasto sisältää rahavirran suojauksena käytettävien johdannaisinstrumenttien käypien arvojen muutoksen.

C) Hallituksen osingonjakoa ja pääoman palautusta sijoitetun vapaan oman pääoman rahastosta koskeva ehdotus

Cityconin hallitus ehdottaa 23.3.2011 kokoontuvalle yhtiökokoukselle tilikauden 2010 osingon olevan 0,04 euroa osakkeelta (0,04 euroa tilikaudelta 2009) ja pääoman palautuksen sijoitetun vapaan oman pääoman rahastosta 0,10 euroa osakkeelta (0,10 euroa tilikaudelta 2009). Osingonjako- ja pääoman palautusehdotusta ei ole kirjattu konsernitilinpäätökseen 31.12.2010.

27. LAINAT

Cityconin kaikki lainat olivat korollisia velkoja 31.12.2010 ja 31.12.2009. Nämä korolliset velat on tässä eritelty yksityiskohtaisesti.

A) Korollisten velkojen erittelyt

Me	Efektiivinen korko (%)	Tasearvot 2010	Tasearvot 2009
Pitkäaikaiset korolliset velat
Lainat rahoituslaitoksilta
435 Me syndikoitu laina	EURIBOR + 0,675	352,0	359,7
165 Me luottolimiitti	EURIBOR + 0,500	-	160,3
200 Me syndikoitu laina	EURIBOR + 0,675	204,5	199,8
150 Me luottolimiitti	EURIBOR + 0,550	84,8	43,9
500 MSEK pankkilaina	STIBOR + 0,600	55,8	48,8
50 Me luottolimiitti	EURIBOR + 0,600	43,0	49,9
50 Me pankkilaina	EURIBOR + 1,500	50,6	-
50 Me pankkilaina	EURIBOR + 1,525	49,9	-
50 Me pankkilaina	EURIBOR + 1,500	49,9	-
470 MEEK pankkilaina	5,599	25,2	26,4
52 MLTL pankkilaina	VILIBOR + 0,625	-	9,8
30 Me pankkilaina	EURIBOR + 0,750	30,0	30,0
Muut velat rahoituslaitoksilta	-	160,6	138,0
Pääomaehtoinen vaihtovelkakirjalaina 1/2006	7,580	66,3	69,3
Joukkolaina 1/2009	5,461	39,5	39,4
Rahoitusleasingvelat	-	0,3	0,2
Pitkäaikaiset korolliset velat yhteensä		1 212,4	1 175,4

Lyhytaikaiset korolliset velat
Lainat rahoituslaitoksilta
Yritystodistukset	-	11,9	32,6
Rahoituslaitoslainojen lyhennyserät	-	21,0	18,0
Muut velat rahoituslaitoksilta	-	152,0	25,5
Pääomalaina 1/2005	4,700	-	70,0
Rahoitusleasingvelat	-	0,3	0,2
Lyhytaikaiset korolliset velat yhteensä		185,3	146,3

Syndikoitujen lainojen, pääomaehtoisen vaihtovelkakirjalainan 1/2006 ja joukkolainan 1/2009 tasearvot on kirjattu jaksotettuun hankintamenoon efektiivisen koron menetelmällä. Velkojen käyvät arvot on esitetty liitetiedossa 21. Rahoitusinstrumenttien luokittelu.

Pääomaehtoisen vaihtovelkakirjalainan 1/2006 liikkeeseenlaskuhetken optio-osuuden markkina-arvo 15,1 miljoonaa euroa on kirjattu emoyhtiön omistajille kuuluvaan oman pääoman ylikurssirahastoon.

Pitkäaikaisen korollisen velan erääntyminen

Me	2010	2009
1-2 vuotta	132,3	190,9
2-3 vuotta	491,4	91,0
3-4 vuotta	312,3	466,3
4-5 vuotta	157,7	300,0
yli 5 vuotta	118,7	127,3
Yhteensä	1 212,4	1 175,4

Pitkäaikaisen korollisen velan valuuttajakauma

Me	2010	2009
EUR	740,1	682,0
EEK	43,1	44,3
SEK	429,2	439,2
LTL	-	9,8
Yhteensä	1 212,4	1 175,4

Lyhytaikaisen korollisen velan valuuttajakauma

2010	2009
	112,8
	1,2
	31,6
	0,8
185,3	146,3
	48,4 1,2 125,8 9,8

B) Pääomalainojen ehdot

Pääomalaina 1/2005

Citycon Oyj laski 17.6.2005 liikkeeseen 5-vuotisen pääomalainan 1/2005, jonka pääoma on 70 miljoonaa euroa. Lainan kiinteä vuotuinen nimelliskorko on 4,70 prosenttia. Lainan emissiohinta oli 99,956 prosenttia lainan nimellismäärästä. Pääomalaina erääntyi 17.6.2010.

Pääomalainan 1/2005 pääasialliset ehdot:

1) Pääomalainasta johtuvat velvoitteet ovat yhtiön purkautumisessa ja konkurssissa toissijaisia oikeudessaan maksuun suhteessa Citycon Oyj:n ensisijaisten velkojien vaatimuksiin mutta ovat tasa-arvoisia suhteessa muihin velvoitteisiin, jotka luetaan pääomalainaksi.
2) Lainan pääoma maksupäivään kertyneine korkoineen maksetaan takaisin yhtenä eränä 17.6.2010, mikäli yhtiön ja sen konsernin viimeksi päättyneeltä tilikaudelta vahvistetun taseen mukaiselle sidotulle omalle pääomalle ja muille jakokelvottomille varoille jää lainan takaisinmaksun jälkeen täysi kate.
3 ) Lainan pääomalle maksetaan kiinteää vuotuista korkoa 4,70 % 17.6.2010 saakka. Korko maksetaan vuosittain 17.6.2010 saakka. Mikäli lainaa ei kokonaisuudessaan makseta takaisin eräpäivänä 17.6.2010, on korko maksamatta olevalle lainan pääomalle sanotun päivän jälkeen 5 prosenttiyksikköä yli 12 kuukauden Euribor-koron. Korkoa voidaan maksaa ainoastaan, jos maksettava määrä voidaan käyttää voitonjakoon yhtiön ja sen konsernin viimeksi päättyneeltä tilikaudelta vah-
vistetun taseen mukaan. 4) Yhtiöllä on oikeus maksaa lainan pääoma osittain tai kokonaan takaisin kunakin koronmaksupäivänä kurssiin, joka saadaan diskonttaamalla jäljellä olevat kassavirrat takaisinmaksupäivään. Diskonttauksessa käytettävä korkokanta on jäljellä olevaa laina-aikaa vastaavan pituisen Suomen valtion viitelainan korko lisättynä 1,5 prosenttiyksiköllä.

Pääomaehtoinen vaihtovelkakirjalaina 1/2006

Citycon Oyj laski 2.8.2006 liikkeeseen 7-vuotisen pääomaehtoisen vaihtovelkakirjalainan 1/2006, jonka pääoma on 110 miljoonaa euroa. Vuonna 2008, 2009 ja 2010 toteutettujen takaisinostojen jälkeen vaihtovelkakirjalainaa oli laskettuna liikkeeseen 71,3 miljoonaa euroa. Lainan kiinteä vuotuinen nimelliskorko on 4,50 prosenttia. Lainan vaihtohinta on 4,2000 euroa osakkeelta, jonka perusteella velkakirjojen vaihto johtaisi 16.964.285 osakkeen liikkeeseen laskuun. Lainan emissiohinta oli 100,00 prosenttia lainan nimellismäärästä. Pääomaehtoinen vaihtovelkakirjalaina erääntyy 2.8.2013.

Pääomaehtoisen vaihtovelkakirjalainan 1/2006 pääasialliset ehdot:

1) Pääomaehtoisesta vaihtovelkakirjalainasta johtuvat velvoitteet ovat yhtiön purkautumisessa ja konkurssissa toissijaisia oikeudessaan maksuun suhteessa Citycon Oyj:n ensisijaisten velkojien vaatimuksiin mutta ovat tasa-arvoisia suhteessa muihin velvoitteisiin, jotka luetaan pääomalainaksi.
2) Lainan pääoma maksupäivään kertyneine korkoineen maksetaan takaisin yhtenä eränä 2.8.2013, mikäli yhtiön ja sen konsernin viimeksi päättyneeltä tilikaudelta vahvistetun taseen mukaiselle sidotulle omalle pääomalle ja muille jakokelvottomille varoille jää lainan takaisinmaksun jälkeen täysi kate. Lainan kertynyt korko 31.12.2010 oli 1,3 miljoonaa euroa.
3) Lainan pääomalle maksetaan vuosittain kiinteää vuotuista korkoa 4,50 % 2.8.2013 saakka. Mikäli lainaa ei kokonaisuudessaan makseta takaisin eräpäivänä 2.8.2013, on korko maksamatta olevalle lainan pääomalle sanotun päivän jälkeen 5 prosenttiyksikköä yli 3 kuukauden Euribor-koron. Korkoa voidaan maksaa ainoastaan, jos maksettava määrä voidaan käyttää voitonjakoon yhtiön ja sen konsernin viimeksi päättyneeltä tilikaudelta vahvistetun taseen mukaan. Mikäli korkoa ei jonain koronmaksupäivänä makseta kokonaisuudessaan, on korko maksamatta olevalle korolle kyseisen koronmaksupäivän jälkeen 5 prosenttiyksikköä yli 3 kuukauden Euribor-koron.
4) Pääomaehtoisen vaihtovelkakirjalainan haltijalla on oikeus 12.9.2006 - 27.7.2013 välisenä aikana vaihtaa lainan nimellispääoma yhtiön osakkeisiin. Lainan vaihtohinta on 4,2 euroa osakkeelta. Vaihtohintaa voidaan tarkistaa tietyissä lainaehdoissa määritellyissä tilanteissa. Vaihtohinnan mukaan laskettuna koko lainan nimellispääoman vaihto johtaisi enimmillään 16.964.285 osakkeen liikkeeseen laskuun.
5) Yhtiöllä on oikeus maksaa lainan pääoma kokonaan takaisin nimellisarvoonsa 23.8.2010 jälkeen edellyttäen, että yhtiön osakkeiden päätöskurssi on vähintään 20 kaupankäyntipäivänä 30 peräkkäisen kaupankäyntipäivän ajanjakson aikana 140 % vallitsevasta vaihtokurssista.

Vuosien 2008, 2009 ja 2010 aikana Citycon on ostanut takaisin avoimilta markkinoilta pääomaehtoista vaihtovelkakirjalainaa 38,8 miljoonan euron nimellisarvoisen määrän painotettuun 58,1% keskikurssiin. Cityconin takaisinostama määrä on noin 35,2% lainan alkuperäisestä määrästä. Laajan tuloslaskelman nettorahoituskulut sisältävät pääomaehtoisen vaihtovelkakirjalainan takaisinostoista kirjatun 0,1 miljoonan euron (0,6 milj. euroa ) kertaluonteisen voiton vuonna 2010

C) Rahoitusleasingvelkojen erittelyt

Me	2010	2009
Rahoitusleasingvelkojen erääntymisajat:
Rahoitusleasingvelat - vähimmäis
vuokrien kokonaismäärä
Yhden vuoden kuluessa	0,3	0,2
1-5 vuoden kuluessa	0,4	0,2
Yhteensä	0,7	0,3

Me	2010	2009
Rahoitusleasingvelat – vähimmäis vuokrien nykyarvo
Yhden vuoden kuluessa	0,3	0,2
1-5 vuoden kuluessa	0,3	0,2
Yhteensä	0,6	0,3
Tulevaisuudessa kertyvät
rahoituskulut	0,0	0,0
Rahoitusleasingvelkojen kokonaismäärä 0,7		0,3

Cityconin rahoitusleasingsopimukset koskevat pääasiassa toimiston atk-laitteita ja koneita.

D) Riskienhallinta Tavoitteet

Cityconissa on käytössä kokonaisvaltainen riskienhallintaohjelma ERM (Enterprise Risk Management). Riskienhallinnan tavoitteena on varmistaa, että Citycon

voitteita uhkaavia riskejä ennen niiden toteutumista. Cityconin riskienhallintaprosessi kattaa yhtiön liiketoimintoihin liittyvien riskien tunnistamisen, arvioinnin, mittaamisen, rajaamisen ja valvonnan. Yhtiön hallitus on hyväksynyt yhtiölle riskienhallinnan ohjesäännön, joka määrittelee yhtiön riskienhallinnan periaatteet ja jota päivitetään säännöllisesti kattamaan liiketoiminnan muutosten vaikutukset. Lisäksi osana ERM prosessia kullekin liiketoimintayksikölle on laadittu oma riskienhallintapolitiikka, jossa määritetään yksikön riskienhallinnan tavoitteet, vastuut ja kehitystavoitteet.

saavuttaa liiketoiminnan tavoitteensa ja tunnistaa ta-

Osana ERM prosessia tunnistettuihin riskeihin kohdennetaan olemassa olevia riskienhallinnan toimenpiteitä ja pyritään määrittämään uusia toimenpiteitä mikäli nykyisiä toimenpiteitä ei koeta riittäviksi. Onnistunut riskienhallinta pienentää riskien toteutumisen todennäköisyyttä ja pienentää toteutuneen riskin vaikutusta.

Prosessi

Riskienhallinnan ERM prosessi jakautuu Cityconissa kolmeen pääosaan, jotka ovat 1) liiketoiminnan pääprosesseihin viety riskienhallinta 2) riskiraportointi ja 3) jatkuva riskienhallinnan kehittäminen.

Osana ERM:n käyttöönottoa Citycon on analysoinut ja määrittänyt viisi liiketoiminnan pääprosessia, jotka

Konsernitilinpäätöksen liitetiedot, IFRS

ovat kiinteistöhankinnat, kiinteistöjen haltuunotto, kauppakeskusjohtaminen, kiinteistökehitystoiminta ja taloudellinen suunnittelu ja kontrolli. Kukin pääprosessi on analysoitu yksityiskohtaisesta riskienhallinnan näkökulmasta. Kustakin prosessista on tehty prosessikuvaus, jossa prosessi on kuvattu tavoitetilassa, jossa parannustoimet ja riskienhallinnan vaatimukset ovat huomioitu. Näiden yleisten "best practices" toimintatapojen noudattamisella on keskeinen rooli päivittäisessä organisaation kaikissa osissa tapahtuvassa riskienhallinnassa.

Riskiraportointi tuottaa riskianalyysia ja riskienhallintatoimenpiteitä hallituksen käyttöön. Riskiraportoinnissa kukin liiketoimintayksikkö ja laki- ja talousyksiköt määrittävät itsenäisesti omat lähiajan tavoitteensa, niitä uhkaavat riskit ja näihin riskeihin liittyvät riskienhallintatoimenpiteet. Riskien merkityksen määrittämiseksi ja niiden vertailtavuuden parantamiseksi eri yksiköiden välillä, kullekin riskille määritetään arvioitu tappio, sen toteutumisen todennäköisyys ja riskienhallintatoimenpiteiden vaikutus tappioon ja/ tai todennäköisyyteen. Osana riskiraportointia kukin yksikkö raportoi lisäksi edellisen tilikauden aikana mahdollisesti toteutuneet riskit sekä toteutetut riskienhallintatoimenpiteet. Riskiaineisto kerätään yhteen konsernin laajuiseen riskirekisteriin, jonka avulla riskeistä kootaan yksikkötason raportti kaksi kertaa vuodessa hallitukselle ja tarkastusvaliokunnalle. Lisäksi riskiaineistosta tehdään konsernitason riskianalyysi, jossa pyritään tunnistamaan keskeiset riskikeskittymät. Hallituksen ja tarkastusvaliokunnan riskiraportti laaditaan syksyllä vuosisuunnittelun yhteydessä ja keväällä strategiatarkastelun yhteydessä. Riskienhallintaa ja yksikkötason riskiraportit käydään lisäksi läpi neljä kertaa vuodessa konsernin johtoryhmässä.

Citycon pyrkii jatkuvasti arvioimaan ja kehittämään ERM prosessia ja yleistä riskienhallintaa. Neljä kertaa vuodessa kokoontuu riskienhallinnan seurantaryhmä, jonka tehtävinä on hyväksyä riskiraportit, arvioida vuosittain riskienhallinnan toimenpiteiden riittävyyttä suhteessa tunnistettuihin riskeihin, seurata riskienhallintatoimenpiteiden kehittämistä ja arvioida vuosittain Cityconin riskienhallinnan riittävyyttä.

Organisaatio

Kussakin liiketoimintayksikössä sekä laki- ja talousyksikössä on ERM prosessia varten nimetty vastuuhenkilö, jonka tehtävänä on raportoida riskit ja toimenpiteet

ja seurata niiden toteuttamista. Hallitukselle ja tarkastusvaliokunnalle tehtävän riskiraportin laadinnasta vastaa talousyksikön rahoitusjohtaja. Riskienhallinnan seurantaryhmään kuuluvat toimitusjohtaja, talousjohtaja, lakiasiainjohtaja, rahoitusjohtaja sekä liiketoimintayksiköiden johtajat tai heidän nimeämänsä riskienhallinnan vastuuhenkilö kyseisestä yksiköstä.

Rahoitusriskien hallinta

Yhdeksi liiketoiminnan kannalta merkittäväksi riskiksi on määritelty rahoitusriskit. Rahoitusriskit ovat seurausta yhtiön käyttämistä rahoitusinstrumenteista, joita pääasiassa käytetään liiketoiminnan rahoittamiseen. Lisäksi yhtiöllä on korko- ja valuuttajohdannaissopimuksia, joita käytetään yhtiön liiketoiminnasta ja rahoituksesta aiheutuvan korko- ja valuuttakurssiriskin hallintaan. Rahoitusriskien hallintaan yhtiön hallitus on hyväksynyt rahoituspolitiikan, jossa määritetään korko-, valuuutta-, vastapuoli-, varainhankinta ja sähköriskien riskienhallintaa koskevat tavoitteet, vastuut ja mittarit. Riskienhallinnan toimenpiteitä toteuttaa rahoitusjohtaja konsernin talousjohtajan valvonnassa. Rahoitusjohtaja raportoi tavoitteiden toteutumisesta hallitukselle ja talousjohtajalle tilinpäätöksen ja osavuosikatsausten yhteydessä.

Cityconissa keskeisiksi rahoitusriskeiksi on tunnistettu kassavirran korkoriski, varainhankintariski, luottoriski ja valuuttakurssiriski. Alla on yhteenvetona käsitelty näitä keskeisiä riskejä.

Korkoriski

Cityconin keskeisin rahoitusriski on lainasalkkuun kohdistuva korkoriski, joka johtuu markkinakorkojen heilahtelujen vaikutuksesta vaihtuvakorkoisten lainojen tuleviin korkorahavirtoihin. Korkoriskin hallinnan tavoitteena on alentaa tai poistaa markkinakorkojen heilahtelujen negatiivinen vaikutus yhtiön tulokseen ja kassavirtaan. Yhtiön tavoitteena on ylläpitää sellainen lainasalkun rakenne, jossa on sopiva yhdistelmä vaihtuva- ja kiinteäkorkoista velkaa. Yhtiön korkoriskipolitiikan mukainen lainasalkun tavoiterakenteessa vähintään 70 prosenttia ja enintään 90 prosenttia korollisesta veloista ovat kiinteäkorkoisia.

Korkoriskin hallinnassa yhtiö käyttää koronvaihtosopimuksia, joilla vaihtuvakorkoinen laina voidaan muuttaa kiinteäkorkoiseksi. Osa suojauksesta voidaan toteuttaa myös inflaatiojohdannaisilla. Cityconin vuoden 2010 lopun lainasalkun korkoherkkyyttä kuvaa se, että rahamarkkinakorkojen välitön nousu yhdellä prosenttiyksiköllä nostaisi vuoden 2011 korkokustannuksia noin 2,6 miljoonaa euroa. Vastaavasti rahamarkkinakorkojen lasku yhdellä prosenttiyksiköllä alentaisi korkokustannuksia 2,6 miljoonaa euroa vuonna 2011.

Korkoherkkyys

Oheinen taulukko esittää korkokulujen herkkyyttä 100 korkopisteen muutokselle olettamalla kaikki muut seikat vakioisiksi. Korkokulujen muutos on seurausta korkotason muutoksesta vaihtuvakorkoisissa veloissa.

Korkokulujen muutos 100 korkopisteen koronnousun seurauksena

Me	2010	2009
Euro	0,6	0,7
Ruotsin kruunu	1,8	1,7
Muut valuutat	0,3	0,3
Yhteensä	2,6	2,7

Oheinen taulukko esittää konsernin oman pääoman herkkyyttä 100 korkopisteen muutokselle olettamalla kaikki muut seikat vakioisiksi. Oman pääoman muutos on seurausta suojauslaskennan alaisten korkojohdannaisten käyvän arvon muutoksesta, joka johtuu korkotason muutoksesta.

Oman pääoman muutos 100 korkopisteen koronnousun seurauksena

2010	2009
11,5	9,6
12,2	7,0
23,7	16,5

Varainhankintariski

Yhtiön strategiana on kasvaa Suomessa, Baltiassa ja Ruotsissa, mikä puolestaan vaatii omaa ja vierasta pääomaa. Oman pääoman minimimäärä määräytyy yhtiön lainakovenanttien perusteella. Konsernissa arvioidaan ja seurataan jatkuvasti liiketoiminnan vaatimaa rahoituksen määrää kassavirtaennusteen avulla ja rahoitus pyritään järjestämään pitkäaikaisilla lainasopimuksilla välttäen suuria keskittymisiä sopimusten eräpäivissä. Rahoituksen saatavuus ja joustavuus pyritään takaamaan nostamattomilla luottolimiiteillä sekä käyttämällä rahoituksen hankinnassa useita pankkeja ja rahoitusmuotoja.

Cityconin rahoituspolitiikan mukaisesti yhtiöllä tulee olla käytössä sitovia lainalimiittejä tai likvidejä varoja kattamaan hyväksytyt ja käynnissä olevat investoinnit. Lisäksi yhtiön likviditeetin tulee kattaa johdon arvioima varmuusvara yllättäviä maksuja varten ja yritystodistusohjelmien alla nostettujen varojen takaisinmaksu turvataan sitovilla luottolimiiteillä. Nostamattomien luottolimiittien määrä 31.12.2010 oli 225,5 miljoonaa euroa.

Alla oleva taulukko esittää konsernin rahoitusvelkojen erääntymisen sopimuksiin perustuvien kassavirtojen perusteella.Taulukko sisältää lainojen korkoihin, pääomiin ja johdannaisinstrumentteihin liittyvät maksut. Vaihtuvakorkoisten lainojen tulevat korkomaksut on arvioitu tilinpäätöshetkellä voimassa olevan korkotason perusteella ilman diskonttausta. Johdannaissopimusten tulevat korkomaksut on arvioutu interpoloimalla tulevat korkokiinnitykset tilinpäätöshetken markkinakorkotasoista ja nämä tulevat kassavirrat on diskontattu nykyarvoon.

Me	Alle kuluessa	Yli kuu- kauden ja kuukauden alle vuoden kuluessa	1-5 vuoden kuluttua	Yli viiden vuoden kuluttua	Yhteensä
31.12.2010
Lainat rahoituslaitoksilta	7,1	209,9	1 065,3	132,7	1 415,0
Pääomaehtoinen vaihtovelkakirjalaina 1/2006	-	3,2	77,7	-	80,9
Joukkolaina 1/2009	-	2,0	46,1	-	48,2
Rahoitusleasingvelat	-	0,3	0,3	0,0	0,6
Johdannaissopimukset	0,1	13,6	7,3	-3,6	17,4
Ostovelat ja muut velat (pl. korkovelat)	33,6	10,2	4,5	-	48,3
31.12.2009
Lainat rahoituslaitoksilta	13,6	84,0	1 005,7	145,9	1 249,2
Pääomaehtoinen vaihtovelkakirjalaina 1/2006	-	3,4	86,8	-	90,3
Pääomalaina 1/2005	-	73,3	-	-	73,3
Joukkolaina 1/2009	-	2,0	48,2	-	50,2
Rahoitusleasingvelat	-	0,2	0,2	-	0,3
Johdannaissopimukset	0,1	19,9	16,5	-0,3	36,3
Ostovelat ja muut velat (pl. korkovelat)	13,4	56,9	-	-	70,3

Yhtiön käyttämät vuokrantarkistusmallit, pitkät vuokrasopimukset ja korkea liiketilojen käyttöaste johtavat pitkäaikaiseen ja vakaaseen kassavirtaan. Citycon odottaa pystyvänsä suoriutumaan yllä mainitun taulukon mukaisista velvotteista vakaan kassavirtansa ja sitovien nostamattomien luottolimiittien avulla. Pidemmällä aikavälillä myös lainojen uudelleenrahoittaminen ja sijoituskiinteistöjen myynnit voivat tulla kyseeseen. Alla olevassa taulukossa on esitetty konsernin sitovien nostamattomien luottolimiittien erääntyminen.

Me	Alle kuluessa	Yli kuu- kauden ja kuukauden alle vuoden kuluessa	1-5 vuoden kuluttua	Yli viiden vuoden kuluttua	Yhteensä
31.12.2010
Nostamattomat sitovat lainalimiitit	-	24,9	150,6	50,0	225,5
31.12.2009
Nostamattomat sitovat lainalimiitit	-	-	185,8	-	185,8

Yllä mainitut nostamattomat luottolimiitit ovat Cityconin vapaasti nostettavissa konsernin rahoitustarpeen mukaisesti.

Luottoriski

Konsernin merkittävin luottoriskikeskittymä liittyy saataviin Kesko–ryhmältä. Saatavia valvotaan annettujen luottolimiittien puitteissa, eikä niihin katsota tällä hetkellä liittyvän merkittävää luottoriskiä. Luottoriskin hallintaa palvelee vuokralaisriskin hallinta. Sen tavoitteena on minimoida asiakkaiden taloudellisessa tilanteessa mahdollisesti tapahtuvien muutosten kielteinen vaikutus liiketoimintaan ja yhtiön tulokseen. Asiakasriskien hallinnassa keskitytään asiakkaiden liiketoiminnan tuntemiseen sekä asiakastietojen aktiiviseen seurantaan. Cityconin vuokrasopimukset sisältävät vuokravakuusjärjestelyjä, joilla osaltaan hallitaan asiakasriskiä. Myyntisaamisiin liittyvä suurin mahdollinen luottoriski vastaa Liitetiedon 24. Myyntisaamiset ja muut saamiset mukaista tasearvoa.

Rahavaroihin ja tiettyihin johdannaisiin liittyvä luottoriski liittyy vastapuolen konkurssiin ja suurin mahdollinen luottoriski on näiden instrumenttien tasearvo. Citycon sijoittaa rahavarat pääomaa turvaavasti ja Citycon ei esimerkiksi sijoita varojaan osakemarkkinoille. Cityconin likviidit varat sijoitetaan pääsääntöisesti lyhytaikaisiin rahamarkkinatalletuksiin, joissa vastapuolina toimivat konsernin pankkiryhmän muodostavat pankit, jotka ovat mukana konsernin lainasopimuksissa. Cityconin rahoituspolitiikassa on lisäksi määritelty hyväksytyt sijoituskohteet ja vastapuolet konsernin likviditeetin sijoittamista varten.

Valuuttakurssiriski

Toiminnan laajennuttua euroalueen ulkopuolisiin maihin, yhtiö altistuu valuuttakurssimuutoksista aiheutuvalle riskille. Valuuttakurssiriski syntyy toisaalta transaktioriskinä, kun ulkomaan rahan valuuttamääräiset tapahtumat käännetään paikalliseksi kirjanpitovaluutaksi, ja toisaalta ulkomaisiin tytäryhtiöihin tehdyistä sijoituksista aiheutuvana tase-erien muuntoriskinä. Tase-eriin liittyvältä riskiltä suojaudutaan pyrkimällä rahoittamaan ulkomaiset investoinnit pääosin kohdemaan valuutassa. Transaktioriskiltä suojaudutaan valuuttajohdannaisilla edellyttäen, että tulevaan transaktioon ollaan sitouduttu. Valuuttajohdannaisia käytetään myös suojaamaan taseen samassa valuutassa olevien saamisten ja velkojen mahdollista erotusta. Tällä hetkellä yhtiön valuuttakurssiriski liittyy lähinnä euron ja Ruotsin kruunun väliseen kurssivaihteluun.

Valuuttakurssiherkkyys

Oheinen taulukko esittää laajan tuloslaskelman herkkyyttä valuuttakurssien viiden prosentin muutokselle olettamalla kaikki muut seikat vakioisiksi. Muutokset ovat seurausta rahoitusinstrumentien käyvän arvon muutoksista oletetulla valuuttakurssin muutoksella.

Viiden prosentin valuuttakurssimuutoksen vaikutus rahoituskuluihin

Me	2010	2009
Ruotsin kruunu	-0,2	-0,2
Muut valuutat	-	-
Yhteensä	-0,2	-0,2

Muut valuutat koostuvat Viron ja Liettuan valuutoista. Kyseisten maiden valuuttakurssi on sidottu euroon kiinteällä valuuttakurssilla ja Viro on ottanut euron käyttöön 1.1.2011 alkaen.

E) Pääomarakenteen hallinta

Yhtiön pääomarakenteen hallinnan tavoitteena on tukea yhtiön kasvutavoitteita, maksimoida omistajaarvoa, täyttää mahdolliset lainasopimusten asettamat ehdot ja turvata yhtiön osingonmaksukyky. Yhtiön pääomarakennetta säädellään aktiivisesti ja pääomarakenteen asettamat edellytykset otetaan huomioon eri rahoitusvaihtoehtoja arvioitaessa. Yhtiö voi säätää pääomarakennettaan tekemällä päätöksiä esimerkiksi uusien osakkeiden liikkeeseenlaskusta, lainarahoituksen nostamisesta tai osingonmaksua muuttamalla.

Yhtiön pitkän aikavälin tavoite omavaraisuusasteelle on 40 prosenttia ja nykyisten lainasopimusten edellyttämä omavaraisuusaste on vähintään 32,5 prosenttia. Lainasopimusten edellyttämä omavaraisuusaste lasketaan Finanssivalvonnan standardista 5.1 Säännöllinen tiedonantovelvollisuus poiketen lisäämällä omaan pääomaan muun muassa yhtiön emittoima pääomalaina ja pääomaehtoinen vaihtovelkakirjalaina. Yhtiön omavaraisuusaste 31.12.2010 oli 37,1 prosenttia ja lainasopimuksen mukainen omavaraisuusaste noin 39,4 prosenttia.

Citycon seuraa pääomarakennetta omavaraisuusasteen ja nettovelkaantumisasteen (gearing) perusteella. Nettovelkaantumisasteen ja omavaraisuusasteen laskentakaavat löytyvät tilinpäätöksen sivulta 53.

Yhtiö seuraa pääomarakennetta ensisijaisesti omavaraisuusasteen pohjalta.

Omavaraisuusaste:
Me	2010	2009
Oma pääoma yhteensä (A)	900,2	767,9
Taseen loppusumma	2 436,5	2 253,2
Vähennetään saadut ennakot	12,7	8,8
./. (Taseen loppusumma
- saadut ennakot) (B)	2 423,8	2 244,4
	37,1 %	34,2 %
Omavaraisuusaste, % (A/B)
Nettovelkaantumisaste:
Me	2010	2009
Korolliset velat yhteensä (liitetieto 27)	1 397,7	1 321,8
Vähennetään rahavarat
(liitetieto 25)	19,5	19,8
Korolliset nettovelat (A)	1 378,2	1 302,0
Oma pääoma yhteensä (B)	900,2	767,9
Nettovelkaantumisaste (A/B)	153,1 %	169,5 %

Omavaraisuusasteen nousu ja nettovelkaantumisasteen lasku vuonna 2010 johtui pääasiassa kasvaneesta oman pääoman määrästä sijoituskiinteistöjen käyvän arvon voittojen ja osakeannin johdosta.

28. OSTOVELAT JA MUUT VELAT

Ostovelat ja muut velat

Me	2010	2009
Ostovelat	18,0	17,2
Lyhytaikaiset saadut ennakot	12,2	8,3
Korkovelat	6,9	9,3
Muut velat	12,6	8,4
Siirtovelat yhteensä	19,6	17,8
ALV-velat	5,1	36,0
Muut korottomat lyhytaikaiset velat	0,5	0,4
Muut korottomat lyhytaikaiset
velat yhteensä	5,5	36,4
Yhteensä	55,3	79,7

Ostovelkojen ja muiden velkojen tulevien maksujen erääntymispäivät:

Me	2010	2009
alle 30 päivää	34,7	15,6
30-90 päivää	6,3	62,5
3-6 kuukautta	5,7	1,5
6-12 kuukautta	4,1	-0,1
1-2 vuotta	4,5	0,2
2-5 vuotta	-	0,0
yli 5 vuotta	0,0	0,1
Yhteensä	55,3	79,7

29. TYÖSUHDE-ETUUDET

A) Optiojärjestelyt

Vuoden 2004 varsinainen yhtiökokous päätti enintään 3 900 000 optio-oikeuden myöntämisestä. Optio antaa saajalleen oikeuden merkitä yhtiön osakkeita optioehdoissa määriteltyyn hintaan ja optioehdoissa määritellyn ajan kuluessa. Optio-oikeuksien 2004 ehdot ovat saatavilla yhtiön internetsivuilla www.citycon.fi/optiot.

Osakkeiden merkintäaika optio-oikeuksilla 2004 A päättyi 31.3.2009 ja optio-oikeuksilla 2004 B 31.3.2010. Tilikauden 2010 loppuun mennessä näistä optio-oikeuksista oli käytetty 1 418 073 optio-oikeutta ja niillä oli merkitty 1 687 665 yhtiön osaketta. Näistä 1 301 217 osaketta merkittiin vuoden 2010 aikana. Optio-oikeuksia 2004 C ei ole käytetty osakemerkintään.

Myönnetyt osakeoptio-oikeudet arvostettiin käypään arvoon Black&Scholes –optio-hinnoittelumallilla etuuden myöntämishetkellä ja ne kirjattiin kuluksi laajaan tuloslaskelmaan henkilöstökuluihin oikeuden ansaintakaudelle. Koska viimeinen optioiden ansaintakausi päättyi 1.9.2008, ei tuloslaskelmaan ole kirjattu kuluja myönnetyistä osakeoptioista vuosille 2009 ja 2010.

Yhteenveto optio-oikeuksista 2004 (31.12.2010):

2004 optiot	2004 A	2004 B	2004 C
Myönnetyt optio-oikeudet, kpl	1 040 000	1 090 000	1 050 000
Veniamo-Invest Oy:n hallussa, kpl (1	-	-	250 000
Merkintäsuhde, optio/osake			1:1,2127
Merkintähinta/osake, EUR (2			4,2213
Osakkeiden merkintäaika alkoi	1.9.2006	1.9.2007	1.9.2008
Osakkeiden merkintäaika päättyi/päättyy	31.3.2009	31.3.2010	31.3.2011
Osakemerkintään käytetyt optiot, kpl	345 075	1 072 998	-
Optioilla merkityt osakkeet, kpl (3	386 448	1 301 217	-
Käytettävissä olevat optio-oikeudet	-	-	1 050 000
Merkittävissä olevat osakkeet	-	-	1 273 335

1) Veniamo-Invest Oy, Citycon Oyj:n täysin omistama tytäryhtiö, ei voi merkitä emoyhtiönsä osakkeita.

2) Osakkeen merkintähinta alenee puolella jaettavien osakekohtaisten osinkojen ja pääoman palautusten määrästä.

3) Yhtiön osakepääoma ei merkintöjen seurauksena nouse, koska osakkeiden merkintähinta merkitään kokonaisuudessaan sijoitetun vapaan oman pääoman rahastoon.

Optioiden kauden aikaiset muutokset ja painotetut keskimääräiset lunastushinnat olivat seuraavat (lukuunottamatta Veniamo-Invest Oy:n hallussa olevia optio-oikeuksia, joilla ei voi merkitä osakkeita):

		2010		2009
	Toteutushinta painotettuna keskiarvona, EUR/osake	Optioiden määrä	Toteutushinta painotettuna keskiarvona, EUR/osake	Optioiden määrä
Tilikauden alussa	3,43	2 140 000	3,20	2 834 925
Toteutuneet optiot	2,56	1 072 998	-	-
Rauenneet optiot	2,52	17 002	2,20	694 925
Tilikauden lopussa	4,22	1 050 000	3,43	2 140 000
Toteutettavissa olevat optiot tilikauden lopussa		1 050 000		2 140 000

Tilikauden aikana toteutettujen optioiden keskimääräinen osakekohtainen toteutushinta oli 2,56 euroa ja ne toteutettiin tammi-maaliskuussa 2010. Yhtiö sai toteutetuista optioista 3,3 milj. euroa, jotka kirjattiin sijoitetun vapaan oman pääoman rahastoon. Vuonna 2009 ei toteutettu optioita.

Ulkona olevien osakeoptioiden lunastushinnat ja raukeamisajat tilinpäätöshetkellä olivat seuraavat:

		2010	2009
Raukeamisvuosi	Toteuttamis- hinta, EUR	Osakkeiden määrä, 1 000 kpl	Osakkeiden määrä, 1 000 kpl
2011	4,22	1 273	1 273

B) Pitkän aikavälin osakepohjainen kannustinjärjestelmä

Citycon Oyj:n hallitus päätti 26.4.2007 pitkän aikavälin osakepohjaisesta kannustinjärjestelmästä konsernin avainhenkilöille. Osakeperusteisella kannustinjärjestelmällä kannustetaan avainhenkilöitä pitkäjänteiseen työntekoon omistaja-arvon kasvattamiseksi ja vahvistetaan heidän sitoutumistaan konsernin toiminnan kehittämiseen. Mahdollinen palkkio määräytyy Citycon-konsernin oikaistun osakekohtaisen liiketoiminnan nettorahavirran ja nettovuokratuottojen perusteella. Kannustinjärjestelmä jakautuu kolmeen vuoden mittaiseen ansaintajaksoon, joita ovat vuodet 2007, 2008 ja 2009. Lisäksi Citycon Oyj:n hallitus päätti 9.2.2010 jatkaa pitkän aikavälin osakepohjaista kannustinjärjestelmää yhdellä vuodella tilikaudelle 2010.

Kannustinjärjestelmän palkkiot maksetaan avainhenkilöille vuosina 2008-2013 siten, että kunkin ansaintajakson perusteella ansaitut palkkiot luovutetaan tasaisesti seuraavan kolmen vuoden aikana. Hallitus tekee vuosittain päätökset kannustinjärjestelmän piiriin kuuluvista avainhenkilöistä sekä asetettavista tavoitteista. Palkkio maksetaan yhtiön osakkeina, rahasuorituksina tai niiden yhdistelmänä. Luovutettavien osakkeiden määrä kultakin ansaintajaksolta määräytyi ansaintajakson ensimmäisen kvartaalin osakkeen vaihdolla painotetulla keskikurssilla. Poikkeuksena tähän on vuoden 2010 ansaintajakso, jonka maksimiosakemäärä määräytyi hallituksen päätöksen perusteella.

Osakkeina annettavat palkkiot kirjataan hallinnon kuluiksi ja oman pääoman lisäykseksi, ja järjestelmän rahasuoritusosuudet kirjataan hallinnon kuluiksi ja velkoihin. Vuonna 2010 laajaan tuloslaskelmaan kirjattu kulu oli 0,7 miljoonaa euroa (0,4 milj. euroa vuonna 2009).

Seuraavassa taulukossa on esitetty lisätietoja osakepohjaisesta kannustinjärjestelmästä:

	Ansainta- jakso 2010	Ansainta- jakso 2009	Ansainta- jakso 2008	Ansainta- jakso 2007
Myöntämispäivä	9.2.2010	22.4.2009	15.5.2008	26.4.2007
Avainhenkilöiden määrä tilikauden lopussa	25	24	20	13
Jaettavien osakkeiden maksimimäärä
myöntämispäivänä	86 800	221 600	82 200	38 700
Vuonna 2008 annetut osakkeet	-	-	-	4 293
Vuonna 2009 annetut osakkeet	-	-	20 109	4 288
Vuonna 2010 annetut osakkeet	-	60 041	18 965	3 960

Kannustinjärjestelmän ehtojen mukaan osallistuja voi valita tuloveroja varten maksettavan rahaosuuden myös osakkeina. Edellä esitettyjen annettujen osakkeiden lisäksi vuonna 2010 annettiin 41 054 osaketta (16 349 osaketta vuonna 2009) rahasuorituksen osuudesta.

Lisäksi hallitus voi vuoden 2010 ansaintajakson osalta jakaa 37 200 osaketta avainhekilöille yllä olevassa taulukossa esitetyn jaettavien osakkeiden maksimimäärän lisäksi.

C) Eläkevelvoitteet - etuuspohjainen järjestelmä Cityconin toimitusjohtajan Petri Olkinuoran eläkejärjestelyn kattamiseksi yhtiöllä on eläkevakuutus, joka on etuuspohjainen eläkejärjestelmä. Yhtiö ilmoitti joulukuussa 2010, että Olkinuora jättää tehtävänsä. Hän jatkaa yhtiön toimitusjohtajana yhtiökokoukseen 23. maaliskuuta 2011 asti. Citycon on suorittanut velvoitteensa toimitusjohtajan eläkejärjestelystä vuoden 2010 aikana. Näin ollen eläkejärjestelyn taseeseen kirjattu velka oli 0,0 miljoonaa euroa 31.12.2010 (0,1 milj. euroa 31.12.2009).

Eläkejärjestelystä aiheutuvan velvoitteen nykyarvon muutokset ja järjestelyyn kuuluvien varojen käyvän arvon muutokset

Me	2010	2009
Velvoitteen nykyarvo 1.1	0,3	0,2
Korkomeno	0,0	0,0
Kauden työsuoritukseen
perustuvat menot	0,0	0,0
Velvoitteiden täyttämiset	-0,4	-
Vakuutusmatemaattiset tappiot	0,1	-
Velvoitteen nykyarvo 31.12.	-	0,3

Me	2010	2009
Järjestelyyn kuuluvien
varojen käypä arvo 1.1.	0,2	0,2
Järjestelyyn kuuluvien varojen
odotettavissa oleva tuotto	0,0	0,0
Maksusuoritukset	0,5	0,0
Velvoitteiden täyttämiset	-0,7	-
Vakuutusmatemaattiset tappiot	0,0	-
Järjestelyyn kuuluvien
varojen käypä arvo 31.12.	-	0,2
Velvoitteen nykyarvo	0,0	0,3
Järjestelyyn kuuluvien varojen käypä arvo	-	-0,2
Taseeseen kirjattu velka	-	0,1

Kirjaamattomat vakuutus
matemaattiset voitot/tappiot	0,0	0,0
Kirjaamattomat takautuvaan
työsuoritukseen perustuvat menot
– vapaakirjautumattomat	-	-
Taseeseen kirjattu velka	-	0,1
Taseeseen kirjattu velka oli
kokonaan rahastoitu 31.12.2009.
Korkomeno	0,0	0,0
Kauden työsuoritukseen
perustuvat menot	0,0	0,0
Eläkejärjestelyyn kuuluvien varojen
odotettavissa oleva tuotto	0,0	0,0
Velvoitteiden täyttämiset	0,5	-
Tuloslaskelmaan kirjattu kulu	0,5	0,0
Tuloslaskelmaan kirjatusta kulusta
0,4 miljoonaa euroa oli kertaluonteista
eläkekulua johtuen Petri Olkinuoran
työsuhteen päättymisestä.
Järjestelyyn kuuluvien varojen
toteutunut tuotto
Järjestelyyn kuuluvien varojen
odotettu tuotto	0,0	0,0

Vakuutusmatemaattinen voitto
(tappio) järjestelyyn kuuluvista varoista	0,0	0,0
Järjestelyyn kuuluvien varojen	0,0
toteutunut tuotto		0,0

kuutusyhtiössä, kummassakin vakuutusyhtiössä on noin puolet varoista. Ensimmäisen vakuutusyhtiön varoista 75 prosenttia on sijoitettuna rahamarkkinasijoituksiin, 12,5 prosenttia euromääräisiin valtionlainoihin ja 12,5 prosenttia euromääräisiin yrityslainoihin. Toisen vakuutusyhtiön varojen tuotto määräytyy 2,5 prosentin laskuperustekoron sekä mahdollisen vakuutusyhtiön hyvittämän lisäkoron perusteella.

Käytetyt vakuutusmatemaattiset oletukset
Diskonttauskorko tilikauden alussa	4,75 %	5,00 %
Järjestelyyn kuuluvien varojen
odotettu tuottoaste tilikauden alussa 4,50 %		4,50 %
Kauden työsuoritukseen
perustuvat menot	0,0	0,0
Maksetut etuudet	0,0	0,0
Maksetut maksusuoritukset	0,5	0,0
Velvoitteen nykyarvo 31.12.	-	0,3
Eläkejärjestelyyn kuuluvien
varojen käypä arvo 31.12.	-	0,2
Odotettu keskimääräinen
jäljellä oleva työssäoloaika (vuosina)	-	9

30. LIIKETOIMINNAN RAHAVIRTA

Me	2010	2009
Voitto/tappio ennen veroja	102,8	-37,5
Oikaisut:
Poistot ja arvonalennukset (liite 12)	0,8	0,7
Nettovoitot (-)/tappiot (+)
sijoituskiinteistöjen arvostuksesta
käypään arvoon (liite 17)	-50,8	97,4
Voitot (-)/tappiot (+) sijoitus
kiinteistöjen myynneistä (liitteet 17, 23) -2,6		-0.1
Osakeperusteiset maksut (liite 29)	0,3	0,4
Muut tuotot, joihin ei liity maksua	-0,4	-0,4
Valuuttakurssivoitot (-)/tappiot (+)
rahoituskuluissa (liite 14)	-0,1	0,0
Käyvän arvon voitto (-)/tappio (+)
johdannaisista (liite 14)	-0,2	0,1
Korko- ja muut rahoitustuotot (liite 14) -0,6		-0,8
Korko- ja muut rahoituskulut (liite 14)	55,8	48,5
Käyttöpääoman muutokset
Myyntisaamiset
ja muut saamiset (liite 24)	-8,2	-22,5
Ostovelat ja muut velat (liite 28)	11,0	33,2
Liiketoiminnan rahavirta	108,0	119,0

31. VASTUUSITOUMUKSET

A) Muut vuokrasopimukset konserni vuokralleottajana

Ei-purettavissa olevien muiden vuokrasopimusten perusteella maksettavat vähimmäisvuokrat:

Me	2010	2009
Yhden vuoden kuluessa	1,2	1,1
1-5 vuoden kuluessa	1,7	1,7
Yli viiden vuoden kuluttua	0,0	0,1
Yhteensä	2,9	2,9

Vuokrasopimukset sisältävät lähinnä toimitiloja ja autoja. Toimitilojen vuokrasopimukset ovat toistaiseksi voimassaolevia ja niissä on kuuden kuukauden irtisanomisaika. Pääosassa sopimuksia vuokrankorotus on sidottu elinkustannusindeksiin. Autojen vuokrasopimukset ovat voimassa kolme vuotta. Sopimuksissa ei ole uudistamisehtoa, mutta käytännössä sopimuskautta voidaan jatkaa yhdestä kahteen vuotta.

Kaudella kuluksi kirjatut vuokrat olivat 1,0 miljoonaa euroa (1,0 milj. euroa) ja ne eivät sisällä muuttuvia vuokria eikä edelleenvuokrausmaksuja. Tuloslaskelmaan kirjatut vuokrakulut sisältyvät hallinnon kuluihin riville toimisto- ja muut hallinnon kulut (liitetieto 10. Hallinnon kulut).

B) Vakuudet ja muut vastuusitoumukset

Me	2010	2009
Velat, joiden vakuudeksi annettu
kiinnityksiä ja pantattu osakkeita
Lainat rahoituslaitoksilta	27,7	33,0
Vastuusitoumukset veloista
Kiinnitykset maa-alueisiin
ja rakennuksiin	36,9	42,9
Pankkitakaukset	43,4	45,4
Ostositoumukset	32,3	44,0
Alv-palautusvastuut	51,2	46,2

Konsernitilinpäätöksen liitetiedot, IFRS

Kiinnitykset maa-alueisiin ja rakennuksiin

Kiinnitykset liittyvät tiettyihin tytäryhtiöiden pankkilainoihin, joiden vakuudeksi nämä tytäryhtiöt ovat antaneet kiinnityksiä.

Pankkitakaukset

Pankkitakaukset liittyvät pääasiassa tytäryhtiöiden pankkilainoihin, joita varten Citycon Oyj on antanut emoyhtiön takauksen tai kolmansille osapuolille avattuihin pankkitakauksiin.

Ostositoumukset

Ostositoumukset liittyvät pääasiassa käynnissä oleviin kehityshankkeisiin.

Alv-palautusvastuut

Cityconin sijoituskiinteistöihin liittyy aktivoitujen perusparannusten ja uusinvestointien osalta arvonlisäveropalautusvastuuta, joka realisoituu, mikäli omaisuus myydään tai se siirtyy arvonlisäverottomaan käyttöön 10 vuoden kuluessa. Ennen vuotta 2008 valmistuneet investoinnit Suomessa ovat poikkeuksia 10 vuoden tarkistusaikaan, niissä tarkistuskausi on 5 vuotta valmistumisvuoden alusta.

C) Omavaraisuus- ja korkokatesitoumus

Cityconin syndikoitujen lainojen ehdoissa antaman sitoumuksen mukaan konsernin omavaraisuusasteen tulee ylittää 32,5 % ja korkokatteen tulee olla vähintään 1,8. Omavaraisuusastetta laskettaessa omaan pääomaan lisätään pääomalainat ja vähennetään konsernin johdannaissopimuksista aiheutuvat ei-kassavaikutteinen omaan pääoman kirjattu voitto/tappio sekä vähemmistöosuus. Korkokate lasketaan jakamalla käyttökate, josta on oikaistu kertaluonteiset voitot/ tappiot, varaukset sekä ei-kassavaikutteiset erät, nettorahoituskuluilla.

Näin laskien 31.12.2010 konsernin omavaraisuusaste oli noin 39,4 % ja korkokate oli noin 2,0 (vuonna 2009 omavaraisuusaste oli noin 40,6 % ja korkokate noin 2,3).

Eläkevakuutuksen varat on sijoitettu kahdessa eri va-

32. LÄHIPIIRITAPAHTUMAT

A) Lähipiiri

Citycon-konsernin lähipiiriin kuuluvat emoyhtiö, tytäryritykset, omistusyhteysyritykset, vähemmistöyhtiöt, hallituksen jäsenet, toimitusjohtaja, johtoryhmän jäsenet ja Gazit-Globe Ltd., jonka omistusosuus Citycon Oyj:stä 31.12.2010 oli 47,3 % (31.12.2009: 47,9 %).

Konserniyhtiöt	Kotimaa	Konsernin omistusosuus, %	Emon omistusosuus, %
Emoyhtiö: Citycon Oyj	Suomi
1. Asematie 3 Koy	Suomi	100,0	100,0
2. Asolantien Liikekiinteistö Oy	Suomi	100,0	100,0
3. Citycon AB	Ruotsi	100,0	100,0
4. Citycon Development AB
(entinen Liljeholmsplan Hotellfastigheter AB)	Ruotsi	100,0	-
5. Citycon Estonia OÜ	Viro	100,0	-
6. Citycon Jakobsbergs Centrum AB
(entinen BHM Centrumfastigheter AB)	Ruotsi	100,0	-
7. Citycon Liljeholmstorget Galleria AB
(entinen Liljeholmsplan Fastighets AB)	Ruotsi	100,0	-
8. Citycon Services AB	Ruotsi	100,0	-
9. Citycon Shopping Centers AB (entinen Citycon Sverige AB)	Ruotsi	100,0	-
10. Citycon Tumba Centrumfastigheter AB
(entinen Tumba Centrumfastigheter AB)	Ruotsi	100,0	-
11. Drabantvägen bostäder AB	Ruotsi	100,0	-
12. Espoon Asemakuja 2 Koy	Suomi	100,0	100,0
13. Forssan Hämeentie 3 Koy	Suomi	100,0	100,0
14. Jakobsberg LB Bostäder AB	Ruotsi	100,0	-
15. Jyväskylän Forum Koy	Suomi	100,0	100,0
16. Jyväskylän Kauppakatu 31 Koy	Suomi	100,0	100,0
17. Kaarinan Liiketalo Koy	Suomi	100,0	100,0
18. Karjaan Ratakatu 59 Koy	Suomi	100,0	100,0
19. Karjalan Kauppakeskus Koy	Suomi	100,0	100,0
20. Kauppakeskus Columbus Koy	Suomi	100,0	100,0
21. Kauppakeskus Isokarhu Oy	Suomi	100,0	100,0
22. Kivensilmänkuja 1 Koy	Suomi	100,0	100,0
23. Kotkan Keskuskatu 11 Koy	Suomi	100,0	100,0
24. Kouvolan Valtakadun Kauppakeskus Koy	Suomi	100,0	100,0
25. Kuopion Kauppakatu 41 Koy	Suomi	100,0	100,0
26. Kuusankosken Kauppakatu 7 Koy	Suomi	100,0	100,0
27. Kuvernöörintie 8 Koy	Suomi	100,0	100,0
28. Lahden Hansa Koy	Suomi	100,0	100,0
29. Lahden Kauppakatu 13 Koy	Suomi	100,0	100,0
30. Lappeenrannan Villimiehen Vitonen Oy	Suomi	100,0	100,0
31. Lentolan Perusyhtiö Oy	Suomi	100,0	100,0
32. Liljeholmstorget Development Services AB	Ruotsi	100,0	-
33. Lillinkulma Koy	Suomi	100,0	100,0
34. Lintulankulma Koy	Suomi	100,0	100,0
35. Lippulaiva Koy	Suomi	100,0	100,0
36. Magistral Kaubanduskeskuse OÜ	Viro	100,0	-

Konserniyhtiöt	Kotimaa	Konsernin omistusosuus, %	Emon omistusosuus, %
37. Martinlaakson Kivivuorentie 4 Koy	Suomi	100,0	100,0
38. Minkkikuja 4 Koy	Suomi	100,0	100,0
39. Montalbas B.V.	Alankomaat	100,0	100,0
40. Myllypuron Ostoskeskus Oy (selvitystilassa)	Suomi	100,0	100,0
41. Myyrmanni Koy	Suomi	100,0	100,0
42. Mäntyvuoksi Koy	Suomi	100,0	100,0
43. Naantalin Tullikatu 16 Koy (myyty 5.1.2011)	Suomi	100,0	100,0
44. Oulun Galleria Koy	Suomi	100,0	100,0
45. Porin Asema-Aukio Koy	Suomi	100,0	100,0
46. Porin Isolinnankatu 18 Koy	Suomi	100,0	100,0
47. Riddarplatsen Fastigheter HB	Ruotsi	100,0	-
48. Rocca al Mare Kaubanduskeskuse AS	Viro	100,0	-
49. Runeberginkatu 33 Koy	Suomi	100,0	100,0
50. Sinikalliontie 1 Koy	Suomi	100,0	100,0
51. Säkylän Liiketalo Koy	Suomi	100,0	100,0
52. Talvikkitie Koy 7-9	Suomi	100,0	100,0
53. Tampereen Hatanpää Koy	Suomi	100,0	100,0
54. Tampereen Hermanni Koy	Suomi	100,0	100,0
55. Tampereen Suvantokatu Koy	Suomi	100,0	100,0
56. Tumba Bostäder AB (entinen AB Coport 251)	Ruotsi	100,0	-
57. UAB Citycon	Liettua	100,0	-
58. UAB Prekybos Centras Mandarinas	Liettua	100,0	-
59. Ultima Oy	Suomi	100,0	100,0
60. Valkeakosken Torikatu 2 Koy	Suomi	100,0	100,0
61. Vantaan Laajavuorenkuja 2 Koy	Suomi	100,0	100,0
62. Varkauden Relanderinkatu 30 Koy	Suomi	100,0	100,0
63. Wavulinintie 1 Koy	Suomi	100,0	100,0
64. Veniamo-Invest Oy	Suomi	100,0	100,0
65. Vaakalintu Koy	Suomi	95,8	95,8
66. Lahden Trio Koy	Suomi	89,7	89,7
67. Linjurin Kauppakeskus Koy	Suomi	88,5	88,5
68. Lappeenrannan Brahenkatu 7 Koy	Suomi	84,5	84,5
69. Tikkurilan Kauppakeskus Koy	Suomi	83,8	83,8
70. Koskikeskuksen Huolto Oy	Suomi	81,7	81,7
71. Lappeen Liikekeskus Koy	Suomi	90,6	90,6
72. Orimattilan Markkinatalo Oy	Suomi	77,3	77,3
73. Strömpilen AB	Ruotsi	75,0	-
74. Åkersberga Centrum AB	Ruotsi	75,0	-
75. Hervannan Liikekeskus Oy	Suomi	74,6	74,6
76. Myyrmäen Kauppakeskus Koy	Suomi	74,0	74,0
77. Stenungs Torg Fastighets AB	Ruotsi	70,0	-
78. Kirkkonummen Liikekeskus Oy	Suomi	66,7	66,7
79. Espoontori Koy	Suomi	66,6	66,6
80. Heikintori Oy	Suomi	65,3	65,3
81. Tampereen Koskenranta Koy	Suomi	63,7	63,7
82. Myyrmäen Autopaikoitus Oy	Suomi	62,7	-
83. Vantaan Säästötalo Koy	Suomi	61,2	61,2

Konserniyhtiöt	Kotimaa	Konsernin omistusosuus, %	Emon omistusosuus, %
84. Espoontorin Pysäköintitalo Oy	Suomi	60,1	-
85. Big Apple Top Oy	Suomi	60,0	-
86. Manhattan Acquisition Oy	Suomi	60,0	-
87. Tullintori Koy	Suomi	57,4	57,4
88. Espoon Asematori Koy	Suomi	54,1	54,1
89. Laajasalon Liikekeskus Oy	Suomi	50,4	50,4
90. Retail Park Oy	Suomi	50,0	50,0
91. Espoon Louhenkulma Koy	Suomi	48,9	48,9
92. Pihlajamäen Liiketalo Oy	Suomi	42,7	42,7
93. Länsi-Keskus Koy	Suomi	41,4	41,4
94. Hakunilan Keskus Oy	Suomi	41,1	41,1
95. Otaniemen Liikekeskus Oy	Suomi	39,2	39,2
96. Hansaparkki Koy	Suomi	36,0	-
97. Kontulan Asemakeskus Koy	Suomi	34,8	34,8
98. Puijonlaakson Palvelukeskus Koy	Suomi	31,3	31,3
99. Salpausseläntie 11 Koy	Suomi	31,3	31,3
100. Valtakatu 5-7 Koy	Suomi	31,3	31,3
101. Jyväskylän Ydin Oy	Suomi	29,0	21,5
102. Soukan Itäinentorni As Oy	Suomi	27,3	27,3
103. Valkeakosken Liikekeskus Koy	Suomi	25,4	25,4
104. Lauttasaaren Liikekeskus Oy	Suomi	23,7	23,7
105. Hakucenter Koy	Suomi	18,7	18,7
106. Tikkurilan Kassatalo As Oy	Suomi	8,1	8,1
107. Liesikujan Autopaikat Oy	Suomi	8,0	-
108. Tapiolan Alueen Kehitys Oy	Suomi	7,7	7,7
Verotusyhtymät:
1. Hakarinne 4 (myyty 27.1.2011)	Suomi	55,6	55,6

Parkeringshuset Väpnaren Ruotsi 64,0 -

Vuoden 2010 lopussa Cityconin toimitusjohtajalla oli 140 000 optio-oikeutta 2004C. Yhtiön osakepohjaiseen kannustinjärjestelmään liittyen toimtusjohtajalle annettiin 39 680 osaketta vuonna 2010 (11 730 osaketta vuonna 2009).

Koko johtoryhmän henkilöstökulut,

Me	2010	2009
Palkat ja palkkiot	1,4	1,3
Eläkekulut - maksupohjaiset järjestelyt 0,2		0,3
Eläkekulut - etuuspohjaiset järjestelyt 0,0		0,1
Sosiaalikulut	0,1	0,1
Yhteensä	1,8	1,8

Johtoryhmälle maksettujen palkkojen ja palkkioiden lisäksi johtoryhmän jäsenet saivat 0,2 miljoonaa euroa (0,2 milj. euroa) tuloja optio-oikeuksista ja osakepohjaisesta kannustinjärjestelmästä. Lisäksi Citycon kirjasi toimitusjohtaja Petri Olkinuoran ja Suomen maajohtajan työsuhteen päättymisestä johtuen kertaluonteisia henkilöstökuluja 1,3 miljoonaa euroa vuonna 2010.

Hallitusten jäsenten palkkiot

euroa	2010	2009
Ashkenazi Ronen (hallituksen
jäsen 1.12.2009 alkaen)	71 900	13 000
Bernstein Amir (hallituksen
jäsen 30.11.2009 asti)	-	36 500
Bolotowsky Gideon	54 500	52 000
Katzman Chaim (hallituksen
jäsen 17.5.2010 alkaen)	127 313	-
Korpinen Raimo	56 700	53 000
Lähdesmäki Tuomo	57 200	74 300
Ottosson Claes	51 000	47 000
Segal Dor J.	51 500	49 000
Wernink Thomas W.		89 604 179 300
Westin Per-Håkan	57 000	52 000
Zochovitzky Ariella (hallituksen
jäsen 18.3.2009 alkaen)	56 500	50 500
Yhteensä		673 217 606 600

Hallituksen jäsenet eivät ole mukana yhtiön osakepohjaisissa kannustinjärjestelmissä.

Liiketapahtumat Gazit-Globe Ltd:n kanssa

Pääomaehtoinen vaihtovelkakirjalaina 1/2006 Pääomaehtoista vaihtovelkakirjalainaa oli liikkeeseen laskettuna 71,3 miljoonaa euroa 31.12.2010 (76,5 milj. euroa 31.12.2009) ja sen tasearvo oli 66,3 miljoonaa euroa 31.12.2010 (69,3 milj. euroa). Cityconin saaman tiedon mukaan Gazit-Globe Ltd:llä oli hallussaan 58,9 % (54,9 %) pääomaehtoisen vaihtovelkakirjalainan liikkeelle lasketusta määrästä, eli 39,1 miljoonaa euroa (38,1 milj. euroa) pääomaehtoisen vaihtovelkakirjalainan tasearvosta 31.12.2010. Yhteensä 1,9 miljoonaa euroa (1,9 milj euroa ) vuosittain maksettavasta pääomaehtoisen vaihtovelkakirjalainan kuponkimaksusta vuonna 2010 kuului kuului Gazit-Globe Ltd:lle ja pääomaehtoisen vaihtovelkakirjalainan taseen korkovelasta 0,8 miljoonaa euroa (0,8 milj. euroa) 31.12.2010.

Palvelujen ostot

Citycon on maksanut lento- ja matkakuluja 0,6 miljoonaa euroa yritykselle MGN Icarus Inc. joka on Gazit-Globe Ltd:n tytäryhtiö, ja 0,0 miljoonaa euroa Gazit-Globe Ltd:lle. Palvelujen ostosta syntyi ostovelkaa 0,2 miljoonaa euroa ja ne olivat korottomia.

Osakeanti 2010

Yhtiö laski syyskuussa 2010 liikkeeseen 22 miljoonaa uutta osaketta suomalaisille ja kansainvälisille institutionaalisille sijoittajille suunnatussa osakeannissa, jolla yhtiö keräsi uutta omaa pääomaa noin 63 miljoonaa euroa. Gazit-Globe Ltd. merkitsi tässä osakeannissa 10 miljoonaa osaketta.

Raportointi Gazit-Globe Ltd.:lle

Yhtiön suurin osakkeenomistaja, Gazit-Globe Ltd., jonka omistusosuus yhtiöstä on n. 47 prosenttia, on ilmoittanut yhtiölle, että se soveltaa kansainvälisiä tilinpäätösstandardeja (IFRS) raportoinnissaan vuodesta 2007 alkaen. IFRS-standardien mukaan yhtiöllä voi olla toisessa yhtiössä määräysvalta, vaikka sen omistusosuus yhtiössä ei ylittäisi 50 prosenttia. Gazit-Globe Ltd. on katsonut, että sillä on IFRS-standardien tarkoittama määräysvalta Citycon Oyj:ssä, koska se on pystynyt osakeomistuksensa perusteella käyttämään määräysvaltaa Citycon Oyj:n yhtiökokouksissa. Citycon Oyj luovuttaa yhtiöiden välillä tehdyn sopimuksen perusteella Gazit-Globe Ltd.:lle yksityiskohtaisempia, kirjanpitoon liittyviä tietoja väli- ja vuositilinpäätöksissä julkistettujen tietojen lisäksi, jotta Gazit-Globe Ltd. pystyy yhdistelemään Citycon-konsernin luvut omaan IFRS:n mukaiseen tilinpäätökseensä.

B) Lähipiirin kanssa toteutuneet liiketapahtumat Konserniyhtiöt

Konserniyhtiöt ovat maksaneet toisilleen mm. hoitovastikkeita, rahoitusvastikkeita, korkokuluja, lainan lyhennyksiä sekä muita hallintopalveluveloituksia.

Konsernitilinpäätöksessä nämä tuotot ja kulut on eliminoitu. Muita lähipiiritapahtumia ei ole ollut konserniyhtiöiden välillä.

Johdon työsuhde-etuudet Toimitusjohtajan palkat ja palkkiot

euroa	2010	2009
Petri Olkinuora		403 207 388 637

Cityconin hallitus nimittää toimitusjohtajan ja päättää tämän toimisuhteen ehdoista, jotka on määritelty kirjallisessa toimisopimuksessa. Citycon Oyj:n toimitusjohtajana on vuodesta 2002 lähtien toiminut Petri Olkinuora. Yhtiö ilmoitti joulukuussa 2010, että Olkinuora jättää tehtävänsä vuoden 2011 varsinaisen yhtiökokouksen jälkeen. Toimitusjohtajan tehtävien jättäminen oli Olkinuoran ja yhtiön hallituksen yhteinen päätös. Olkinuoran toimisopimuksen mukaisesti hänelle maksetaan 18 kuukauden rahapalkkaa vastaava kertakorvaus irtisanomisajan palkan lisäksi. Olkinuoran eläkejärjestelyn kattamiseksi yhtiöllä on eläkevakuutus. Eläkejärjestelyn kustannus yhtiölle tilikaudella 2010 oli 0,5 miljoonaa euroa.

33. KONSERNIRAKENTEEN MUUTOKSET VUONNA 2010

Ostetut yhtiöt

AB Coport 238 (nykyinen Citycon Services AB)
AB Coport 251 (nykyinen Tumba Bostäder AB)
AB Coport 252 (nykyinen Drabantvägen bostäder AB)
Aktiebolaget Grundstenen 121670
(nykyinen Jakobsberg LB Bostäder AB )
Asematie 3 Koy
As Oy Tikkurilan Kassatalo (8,1 % osakkeista)
Lappeen Liikekeskus Koy
(omistusosuuden lisäys 10,4 %:lla 90,6 %:iin)
Mäntyvuoksi Koy (omistusosuuden
lisäys 13,2 %:lla 100 %:iin)

Perustetut yhtiöt

Myydyt yhtiöt

Asunto Oy Helsingin Kivensilmänkuja 3
Asunto Oy Helsingin Myllypiha
Fastighets AB Fartyget i Åkersberga
Fastighets AB Kajutan i Åkersberga
(entinen AB Coport 202)
Helsingin Autotalo Oy (8,9 % osakkeista)
Helsingin Kiviparintien asumisoikeusasunnot Oy
Liljeholmsplan Bostadsfastigheter AB
Tenrot Fastighets AB
Vantaan Kivivuorenlaki As Oy

Sulautuneet yhtiöt

Citycon Centrum Sverige AB
Citycon Göteborg AB
Jakobsbergs Centrum Fastighets AB
Jakobsbergs Centrum Galleria AB
Jakobsbergs 565 Fastighets AB
Järfälla 7055 Fastighets AB
Sverige 7059 Fastighets AB

34. TILINPÄÄTÖSPÄIVÄN JÄLKEISET TAPAHTUMAT

Michael Schönach nimitettiin myös 13.1.2011 Suomen liiketoimintojen uudeksi maajohtajaksi ja johtoryhmän jäseneksi 1.3.2011 alkaen.

TUNNUSLUVUT

1) KONSERNIN VIIDEN VUODEN TUNNUSLUVUT

Me	Laskentakaava	2010	2009	2008	2007	2006
Laajan tuloslaskelman tiedot
Liikevaihto		195,9	186,3	178,3	151,4	119,4
Liiketoiminnan muut tuotot ja kulut		0,3	0,0	6,1	0,5	0,6
Liikevoitto/-tappio		157,7	10,3	-105,0	298,7	196,5
Voitto/tappio ennen veroja		102,8	-37,5	-162,3	253,5	165,6
Emoyhtiön omistajille kuuluva tilikauden voitto/tappio		78,3	-34,3	-124,1	200,3	124,9
Tasetiedot
Sijoituskiinteistöt		2 367,7	2 147,4	2 111,6	2 248,9	1 447,9
Lyhytaikaiset varat		56,9	65,9	52,4	48,1	33,1
Emoyhtiön omistajille kuuluva oma pääoma		849,5	731,1	799,1	982,0	565,3
Vähemmistöosuus		50,7	36,8	38,2	28,9	15,0
Korolliset velat		1 397,7	1 321,7	1 199,5	1 154,0	814,0
Velat yhteensä		1 536,3	1 485,3	1 341,2	1 297,7	906,1
Oma pääoma ja velat yhteensä		2 436,5	2 253,2	2 178,5	2 308,6	1 486,4
Taloudellista kehitystä kuvaavat tunnusluvut
Omavaraisuusaste, %	1	37,1	34,2	38,5	43,9	39,1
Omavaraisuusaste pankille, %		39,4	40,6	45,1	50,1	49,8
Nettovelkaantumisaste (Gearing), %	2	153,1	169,5	141,3	111,8	136,6
Oman pääoman tuotto-% (ROE)	3	11,1	-4,7	-15,0	23,3	25,8
Sijoitetun pääoman tuotto-% (ROI)	4	10,6	-0,5	-1,5	16,3	16,8
Quick ratio	5	0,3	0,4	0,5	0,3	0,2
Bruttoinvestoinnit pysyviin vastaaviin, Me		133,7	134,6	157,9	603,9	436,4
%-osuus liikevaihdosta		68,3	72,2	88,6	398,9	365,5
Osakekohtaiset tunnusluvut
Tulos/osake, euroa	6	0,34	-0,16	-0,56	1,00	0,76
Tulos/osake, laimennettu, euroa	7	0,34	-0,16	-0,56	0,91	0,73
Liiketoiminnan nettorahavirta/osake, euroa	8	0,09	0,30	0,21	0,20	0,20
Oma pääoma/osake, euroa	9	3,47	3,31	3,62	4,44	3,30
P/E -luku (hinta/voitto -suhde)	10	9	-19	-3	3	7
Sijoitetun vapaan oman pääoman palautus / osake, euroa		0,10	0,10	0,10	0,10	-
Osakekohtainen osinko, euroa		0,04	0,04	0,04	0,04	0,14
Osinko ja sijoitetun vapaan oman pääoman palautus yhteensä/osake, euroa		0,14	0,14	0,14	0,14	0,14
Osinko ja pääomanpalautus tuloksesta, %	11	40,8	-90,2	-24,9	13,9	18,4
Efektiivinen osinko- ja pääomanpalautustuotto, %	12	4,5	4,8	8,3	4,3	2,8
Operatiiviset tunnusluvut
Nettotuotto-%	13	5,8	6,1	5,8	5,8	7,1
Taloudellinen vuokrausaste, %	15	95,1	95,0	96,0	95,7	97,1
Cityconin omistama vuokrattava pinta-ala, m²		942 280	961 150	937 650	923 980	735 029
Henkilöstö tilikauden lopussa		129	119	113	102	73

1) Hallituksen esitys

Laskentakaavat sivulla 53.

2) Segmentti-informaatiota vuosineljänneksittäin

Me	Q4/2010	Q3/2010	Q2/2010	Q1/2010	Q4/2009	Q3/2009	Q2/2009	Q1/2009
Liikevaihto
Suomi	32,0	30,8	31,1	32,5	32,7	32,4	32,6	33,5
Ruotsi	13,8	13,1	13,2	12,6	12,4	9,9	9,5	9,3
Baltia	4,1	4,0	4,2	4,3	3,8	3,6	3,5	3,1
Yhteensä	49,9	48,0	48,6	49,5	48,9	45,9	45,6	45,9
Nettovuokratuotto
Suomi	22,0	22,0	21,5	21,3	23,0	23,4	22,9	23,1
Ruotsi	6,6	8,1	7,6	6,4	6,1	6,4	5,6	5,2
Baltia	3,1	2,9	2,8	3,0	2,5	2,7	2,5	2,1
Muut	0,0	0,0	0,0	0,0	0,0	0,0	0,0	0,0
Yhteensä	31,8	33,0	31,8	30,6	31,6	32,5	31,0	30,3
Operatiivinen liikevoitto
Suomi	20,1	20,5	19,8	20,5	21,4	22,0	21,4	21,5
Ruotsi	5,5	6,9	6,2	5,5	5,1	5,7	4,8	4,4
Baltia	2,6	2,6	2,6	2,7	2,2	2,5	2,2	1,9
Muut	-3,9	-2,1	-2,2	-2,4	-2,3	-1,6	-1,4	-2,0
Yhteensä	24,3	28,0	26,3	26,4	26,3	28,6	27,1	25,7
Liikevoitto/-tappio
Suomi	26,2	30,4	31,2	19,8	6,8	17,4	1,0	-4,0
Ruotsi	7,8	11,5	16,2	11,2	-12,0	4,4	0,1	7,8
Baltia	5,2	3,0	4,1	1,7	-4,9	7,2	1,5	-7,7
Muut	-3,9	-2,1	-2,2	-2,4	-2,3	-1,6	-1,4	-2,0
Yhteensä	35,4	42,8	49,2	30,3	-12,4	27,4	1,1	-5,8

Emoyhtiön tuloslaskelma, FAS

Me	Liite	1.1.–31.12.2010	1.1.–31.12.2009
Bruttovuokratuotto		98,8	104,1
Käyttökorvaukset ja palvelutuotot		4,7	3,9
Liikevaihto	2	103,5	108,1
Hoitokulut		66,6	51,0
Vuokraustoiminnan muut kulut	3	0,4	0,2
Nettovuokratuotto		36,5	56,9
Hallinnon kulut	4, 5	22,5	18,0
Liiketoiminnan muut tuotot ja kulut	6	6,1	2,3
Liikevoitto		20,1	41,2
Rahoitustuotot		112,4	90,1
Rahoituskulut		-137,5	-105,2
Rahoituskulut (netto)	7	-25,1	-15,1
Tappio/voitto ennen veroja		-5,0	26,1
Tuloverot	8	0,0	7,5
Tilikauden tappio/voitto		-5,0	18,5

Emoyhtiön tase, FAS

Me	Liite	31.12.2010	31.12.2009
VASTAAVAA

Pysyvät vastaavat
Aineettomat hyödykkeet	9	12,9	10,5
Aineelliset hyödykkeet	10	30,8	34,0
Sijoitukset
Tytäryhtiöosakkeet	11	857,5	830,3
Osakkuusyhtiöosakkeet	12	34,8	34,8
Muut sijoitukset	13	972,9	864,8
Sijoitukset yhteensä		1 865,2	1 729,9
Pysyvät vastaavat yhteensä		1 908,8	1 774,4
Vaihtuvat vastaavat
Lyhytaikaiset saamiset	15	25,9	28,5
Rahat ja pankkisaamiset		0,8	6,6
Vaihtuvat vastaavat yhteensä		26,7	35,1
Vastaavaa yhteensä		1 935,5	1 809,5

Me	Liite	31.12.2010	31.12.2009
VASTATTAVAA

Oma pääoma	16
Osakepääoma		259,6	259,6
Ylikurssirahasto		133,1	133,1
Sijoitetun vapaan pääoman rahasto		201,5	157,0
Edellisten tilikausien voitto/tappio		18,6	8,9
Tilikauden tappio/voitto		-5,0	18,5
Oma pääoma yhteensä		607,8	577,1
Vieras pääoma	17
Pitkäaikaiset velat
Pääomaehtoinen vaihtovelkakirjalaina 1/2006		66,3	69,3
Joukkolaina 1/2009		39,5	39,4
Muu pitkäaikainen vieras pääoma		987,9	955,7
Pitkäaikaiset velat yhteensä		1 093,7	1 064,4
Lyhytaikaiset velat
Pääomalaina 1/2005		-	70,0
Muu lyhytaikainen vieras pääoma		234,1	98,0
Lyhytaikaiset velat yhteensä		234,1	168,0
Vieras pääoma yhteensä		1 327,7	1 232,4
Vastattavaa yhteensä		1 935,5	1 809,5

Emoyhtiön rahavirtalaskelma, FAS

Me	1.1.–31.12.2010	1.1.–31.12.2009
Liiketoiminnan rahavirta
Tappio/voitto ennen veroja	-5,0	26,1
Oikaisut:
Poistot ja arvonalentumiset	4,2	4,2
Hoitokulut, joihin ei liity maksua	25,3	20,6
Rahoitustuotot ja -kulut	25,1	15,1
Tytäryhtiöosakkeiden ja muiden sijoitusten myyntivoitot	-4,4	-1,1
Rahavirta ennen käyttöpääoman muutosta	45,2	64,8
Käyttöpääoman muutos	22,8	-10,8
Liiketoiminnan rahavirta	68,0	54,0

Maksetut korot ja muut rahoituskulut	-64,2	-46,7
Saadut korot ja muut rahoitustuotot	15,0	14,2
Toteutuneet kurssitappiot ja -voitot	-10,6	11,8
Maksetut välittömät verot	-8,8	-9,3
Liiketoiminnan nettorahavirta	-0,5	24,0

Investointien rahavirta
Investoinnit aineellisiin ja aineettomiin hyödykkeisiin	-3,3	-4,8
Myönnetyt lainat	-98,0	-154,5
Lainasaamisten takaisinmaksut	66,9	82,9
Tytäryhtiöosakkeiden lisäykset	-27,3	-6,2
Myydyt tytäryhtiöosakkeet	2,8	3,1
Ostetut vähemmistöt ja osakkuusyhtiöosakkeet	-0,3	-
Myydyt osakkuusyhtiöosakkeet	3,2	-
Investointien nettorahavirta	-56,0	-79,5
Rahoituksen rahavirta
Maksullinen osakeanti	63,1	-
Omien osakkeiden myynti	0,2	-
Osakemerkinnät osakeoptioilla	3,3	-
Lyhytaikaisten lainojen nostot	107,8	148,5
Lyhytaikaisten lainojen takaisinmaksut	-198,5	-75,9
Pitkäaikaisten lainojen nostot	347,6	293,9
Pitkäaikaisten lainojen takaisinmaksut	-242,0	-270,8
Maksetut osingot ja pääoman palautus sijoitetun
vapaan oman pääoman rahastosta	-31,0	-30,9
Rahoituksen nettorahavirta	50,5	64,8

Rahavarojen muutos	-6,1	9,3
Rahavarat tilikauden alussa	-1,5	-10,9
Valuuttakurssien muutosten vaikutus	-	-
Rahavarat tilikauden lopussa ¹⁾	-7,6	-1,5

1) Emoyhtiön rahavarat olivat 31.12.2010 ja 31.12.2009 negatiivisia johtuen konsernitilistä, jossa emoyhtiön pankkitilin saldo voi olla negatiivinen. Konsernitilin saldo -8,4 miljoonaa euroa 31.12.2010 ja -8,1 milj. euroa 31.12.2009 on emoyhtiön taseessa kirjattu lyhytaikaiseen vieraaseen pääomaan.

Emoyhtiön tilinpäätöksen liitetiedot, FAS

1. LAADINTAPERIAATTEET

Emoyhtiön tilinpäätös on laadittu Suomen lainsäädännön mukaan.

Tuloslaskelmamuoto

Tilinpäätöksen tuloslaskelma esitetään toimintokohtaisesti. Täten tuloslaskelmassa esitetään bruttoja nettovuokratuotot.

Pysyvät vastaavat

Pysyvät vastaavat on merkitty taseeseen alkuperäiseen hankintamenoonsa vähennettynä arvonalennuksin sekä kirjanpidossa tehdyin poistoin.

Kiinteistöomaisuus

Rakennusten hankintameno poistetaan 2-4 prosentin vuotuisin tasapoistoin. Korjausmenot kirjataan niiden toteutuessa kuluksi.

Muu käyttöomaisuus

Muihin pitkävaikutteisiin menoihin sisältyy kiinteistöomaisuuden hankintaan liittyviä aktivoituja kustannuksia, jotka poistetaan kolmen vuoden kuluessa, sekä vuokratilan muutostöitä, jotka poistetaan vuokrasopimusten kestoaikana.

Koneet ja kalusto poistetaan 25 prosentin vuotuisin menojäännöspoistoin. Koneisiin ja kalustoon sisältyvät myös rakennusten tekniset laitteet, jotka poistetaan myös 25 prosentin menojäännöspoistoin.

Eläketurvajärjestelyt

Henkilökunnan eläketurva on hoidettu lakisääteisin eläkevakuutuksin.

Ulkomaanrahan määräiset saamiset ja velat

Ulkomaanrahan määräiset saamiset ja velat sekä valuuttatermiinit on arvostettu tilinpäätöspäivän kurssiin ja valuuttakurssierot on kirjattu tulokseen kurssieroihin.

Pääomalaina ja pääomaehtoinen vaihtovelkakirjalaina

Pääomalaina ja pääomaehtoinen vaihtovelkakirjalaina on esitetty omina erinään vieraassa pääomassa.

Verot

Verot on esitetty suoriteperiaatteen mukaisina.

Huomioitavaa

Tilinpäätöksessä esitettävät yksittäiset luvut ja loppusummat on pyöristetty satoihin tuhansiin tarkemmista luvuista ja siksi yksittäisten lukujen summa ei aina täsmää yhteissummiin.

Me	2010	2009
Toimialoittainen jakauma:
Kauppakeskukset
Pääkaupunkiseutu	32,5	33,4
Muu Suomi	44,8	45,6
Muut kauppapaikat	26,2	29,1
Yhteensä	103,5	108,1

Maantieteellisesti emoyhtiön liikevaihto syntyy Suomessa. Emoyhtiön liikevaihtoon sisältyy seuraavia konserniyhtiöiltä veloitettuja hallintopalvelumaksuja: Me 2010 2009

Hallintopalvelumaksut konserniyhtiöiltä
	0,9	1,2

3. VUOKRAUSTOIMINNAN MUUT KULUT

Me	2010	2009
Vuokratilan muutostyöt ja
vuokrauksen välityspalkkiot	0,0	0,1
Luottotappiot	0,3	0,2
Yhteensä	0,4	0,2

4. HENKILÖSTÖKULUT

2. LIIKEVAIHTO

Me	2010	2009
Henkilöstön määrä keskimäärin
tilikauden aikana	81	77
Henkilöstökulut
Palkat ja palkkiot	7,4	6,4
Eläkekulut	1,7	1,0
Muut henkilösivukulut	0,3	0,5
Yhteensä	9,4	7,9
Henkilöstökuluihin sisältyy johdon
palkkoja ja palkkioita
Toimitusjohtajan palkat ja palkkiot	0,4	0,4
Hallituksen palkkiot	0,7	0,6
Yhteensä	1,1	1,0

Yllä esitetyn lisäksi Citycon kirjasi toimitusjohtaja Petri Olkinuoran työsuhteen päättymisestä johtuen kertaluonteisia henkilöstökuluja 1,2 miljoonaa euroa vuonna 2010. Kertaluonteisesta kulusta on kerrottu enemmän Konsernitilinpäätöksen liitetiedossa 32. Lähipiiritapahtumat.

5. POISTOT JA ARVONALENTUMISET
Me	2010	2009
Hallinnon kuluihin sisältyvät seuraavat
suunnitelman mukaiset poistot
ja arvonalentumiset:
Poistot aineettomista hyödykkeistä	3,3	2,9
Poistot rakennuksista ja rakennelmista 0,5		0,5
Poistot koneista ja kalustosta	0,3	0,4
Tytäryhtiöosakkeiden arvonalentumiset -		0,4
Yhteensä	4,2	4,2

6. LIIKETOIMINNAN MUUT TUOTOT JA KULUT Me	2010	2009
Tytäryhtiöosakkeiden ja muiden
sijoitusten myyntivoitot	4,4	1,1
Kiinteistöjen vuokraus- ja omaisuuden
hoitopalkkiot konserniyhtiöiltä	1,6	1,2
Muut tuotot	0,1	0,0
Yhteensä	6,1	2,3

7. RAHOITUSKULUT (NETTO)
Me	2010	2009
Osinkotuotot
Konserniyhtiöltä	0,1	0,1
Muilta	0,0	0,0
Yhteensä	0,1	0,1

Korko- ja muut rahoitustuotot
Konserniyhtiöiltä	38,8	37,7
Vaihtovelkakirjalainan
takaisinostosta syntynyt voitto	0,2	2,3
Valuuttakurssivoitot	73,0	50,0
Muut korko- ja rahoitustuotot	0,3	0,1
Yhteensä	112,3	90,1
Rahoitustuotot yhteensä	112,4	90,1

Korkokulut ja muut rahoituskulut
Konserniyhtiöille	5,3	12,4
Valuuttakurssitappiot	72,8	49,9
Käyvän arvon tappio johdannaisista	8,6	-
Muut korko- ja rahoituskulut	50,8	42,9
Rahoituskulut yhteensä	137,5	105,2
Rahoituskulut (netto)	-25,1	-15,1

8. TULOVEROT

Me	2010	2009
Tilikauden verot	0,0	-7,5

9. AINEETTOMAT HYÖDYKKEET

Me	2010	2009
Aineettomat oikeudet
Hankintameno 1.1.	1,7	1,4
Lisäykset	0,3	0,3
Hankintameno 31.12.	2,0	1,7
Kertyneet poistot 1.1.	-0,9	-0,6
Tilikauden poisto	-0,3	-0,2
Kertyneet poistot 31.12.	-1,2	-0,9
Kirjanpitoarvo 31.12.	0,8	0,8
Liittymismaksut
Hankintameno 1.1.	0,2	0,2
Kirjanpitoarvo 31.12.	0,2	0,2
Vuokratilan muutostyöt ja muut pitkävaikutteiset menot
Hankintameno 1.1.	18,4	16,6
Lisäykset	5,4	1,7
Siirto erien välillä	0,0	0,0
Hankintameno 31.12.	23,7	18,4
Kertyneet poistot 1.1.	-8,9	-6,2
Tilikauden poisto	-3,1	-2,7
Kertyneet poistot 31.12.	-11,9	-8,9
Kirjanpitoarvo 31.12.	11,8	9,5
Aineettomat hyödykkeet
yhteensä 31.12.	12,9	10,5

48 CITYCON OYJ | TILINPÄÄTÖS 2010

10. AINEELLISET HYÖDYKKEET

Me	2010	2009
Maa-alueet
Hankintameno 1.1.	3,3	3,3
Kirjanpitoarvo 31.12.	3,3	3,3
Rakennukset ja rakennelmat
Hankintameno 1.1.	68,7	68,6
Lisäykset	0,0	0,1
Hankintameno 31.12.	68,7	68,7
Kertyneet poistot 1.1.	-44,1	-43,6
Tilikauden poisto	-0,5	-0,5
Kertyneet poistot 31.12.	-44,6	-44,1
Kirjanpitoarvo 31.12.	24,1	24,6
Koneet ja kalusto
Hankintameno 1.1.	5,5	5,3
Lisäykset	0,3	0,2
Hankintameno 31.12.	5,7	5,5
Kertyneet poistot 1.1.	-4,3	-3,9
Tilikauden poisto	-0,3	-0,4
Kertyneet poistot 31.12.	-4,7	-4,3

Koneet ja kalusto sisältää myös rakennusten teknisiä laitteita.

Kirjanpitoarvo 31.12. 1,1 1,2

Muut aineelliset hyödykkeet
Hankintameno 1.1.	0,2	0,2
Hankintameno 31.12.	0,2	0,2
Kertyneet poistot 1.1.	-0,2	-0,2
Kertyneet poistot 31.12.	-0,2	-0,2
Kirjanpitoarvo 31.12.	0,1	0,1
Keskeneräiset hankinnat
Hankintameno 1.1.	4,9	2,4
Vähennykset/lisäykset	-2,7	2,6
Siirto erien välillä	0,0	0,0
Kirjanpitoarvo 31.12.	2,2	4,9
Aineelliset hyödykkeet
yhteensä 31.12.	30,8	34,0

Me	2010	2009
Hankintameno 1.1.	830,3	826,4
Lisäykset	27,3	6,2
Arvonalennukset	-	-0,4
Vähennykset	0,0	-2,0
Kirjanpitoarvo 31.12.	857,5	830,3
12. OSAKKUUSYHTIÖOSAKKEET
Me	2010	2009
Hankintameno 1.1.	34,8	34,8
Kirjanpitoarvo 31.12.	34,8	34,8
Vähemmistöyhtiöosakkeet
Me	2010	2009

Hankintameno 1.1.	3,7	3,7
Lisäykset	0,3	-
Vähennykset	-3,2	-
Kirjanpitoarvo 31.12.	0,9	3,7
Lainasaamiset konserniyhtiöiltä	972,0	857,3
Muut saamiset konsernin ulkopuolelta	0,0	3,8
Muut sijoitukset yhteensä 31.12.	972,9	864,8
Sijoitukset yhteensä 31.12.	1 865,2	1 729,9
14. TYTÄRYHTIÖT JA OMISTUSYHTEYSYRITYKSET
Emoyhtiön tytäryhtiöt ja omistusyhteysyritykset on
esitetty konsernitilinpäätöksen liitetiedoissa kohdas

15. LYHYTAIKAISET SAAMISET

sa 32. Lähipiiritapahtumat.

Me	2010	2009
Saamiset konsernin ulkopuolelta
Myyntisaamiset	1,0	1,2
Muut saamiset	11,4	0,1
Siirtosaamiset	0,8	0,4
Yhteensä	13,2	1,7

Me	2010	2009
Saamiset konserniyhtiöiltä
Myyntisaamiset	0,9	2,1
Lainasaamiset	-0,2	0,8
Hoitovastikesaamiset	2,4	3,8
Muut saamiset	0,0	9,1
Muut saamiset yhteensä	2,3	13,7
Korkosaamiset	9,4	10,9
Muut siirtosaamiset	0,1	0,1
Siirtosaamiset yhteensä	9,5	11,0
Yhteensä	12,7	26,8
Lyhytaikaiset saamiset	25,9	28,5
16. OMA PÄÄOMA
Me	2010	2009
Osakepääoma 1.1.	259,6	259,6
Osakepääoma 31.12.	259,6	259,6
Ylikurssirahasto 1.1.	133,1	133,1
Ylikurssirahasto 31.12.	133,1	133,1
Sijoitetun vapaan oman
pääoman rahasto 1.1.	157,0	179,0
Maksullinen osakeanti	63,1	-
Omien osakkeiden myynti	0,2	-
Osakemerkinnät osakeoptioilla	3,3	0,0
Pääoman palautus sijoitetun
vapaan oman pääoman rahastosta	-22,1	-22,1
Sijoitetun vapaan oman
	201,5	157,0
pääoman rahasto 31.12.

Voitto edellisiltä tilikausilta 1.1.	27,5	17,8
Osingonjako Tilikauden tappio/voitto	-8,8 -5,0	-8,8 18,5

Oma pääoma yhteensä 31.12. 607,8 577,1

Emoyhtiön tilinpäätöksen liitetiedot, FAS

Me	2010	2009

Kiinteäkorkoiset lainat
Pääomaehtoinen
vaihtovelkakirjalaina 1/2006¹⁾	66,3	69,3
Joukkolaina 1/2009	39,5	39,4
Vaihtuvakorkoiset lainat, joista
sovittu kiinteäkorkoisiksi
koronvaihtosopimuksilla	869,8	737,6
markkinaehtoisiin korkoihin
sidottuja lainoja	90,1	195,1
Yhteensä	959,9	932,7
Seuraavan vuoden
lyhennysosuudet	-19,7	-18,0
Yhteensä	940,2	914,7

Muut pitkäaikaiset velat
Lainat rahoituslaitoksilta	940,2	914,7
Lainat konserniyhtiöiltä	47,7	41,0
Yhteensä	987,9	955,7

Pirkäaikainen vieras pääoma
yhteensä	1 093,7	1 064,4

Velat, jotka erääntyvät myöhemmin
kuin viiden vuoden kuluttua	12,5	17,5

B) Lyhytaikainen vieras pääoma
Me	2010	2009
Lyhytaikainen korollinen vieras pääoma
Pääomalaina 1/2005¹⁾	-	70,0
Yritystodistukset	11,9	32,6
Lainat rahoituslaitoksilta	161,8	18,0
Lainat konserniyhtiöiltä	19,3	18,3
Yhteensä	193,1	138,9

Emoyhtiön tilinpäätöksen liitetiedot, FAS

Me	2010	2009
Lyhytaikainen koroton vieras pääoma
Velat konsernin ulkopuolelle
Saadut ennakot	0,3	0,3
Ostovelat	1,7	0,7
Verovelka	-	1,4
Alv-velka	-	1,1
Johdannaissopimukset	1,5	0,2
Muut velat	0,1	0,1
Muut velat yhteensä	1,6	2,8
Korkovelka	5,2	7,8
Muut siirtovelat	3,9	2,3
Siirtovelat yhteensä	9,0	10,1
Yhteensä	12,7	13,9
Velat konserniyhtiöille
Ostovelat	0,6	0,0
Rahoitusvastikevelat	13,9	12,3
Muut velat	13,3	1,9
Muut velat yhteensä	27,2	14,2
Siirtovelat	0,5	1,1
Yhteensä	28,3	15,2
Lyhytaikainen vieras pääoma yhteensä	234,1	168,0

18. VASTUUSITOUMUKSET

Emoyhtiöllä ei ole kiinnityksiä eikä annettuja vakuuksia.

A) Leasingvastuut

Me	2010	2009
Leasingsopimuksista maksettavat määrät
Seuraavalla tilikaudella maksettavat	0,9	1,0
Myöhemmin maksettavat	0,9	1,0
Yhteensä	1,8	2,0

Cityconin rahoitusleasingsopimukset koskevat pääasiassa toimiston atk-laitteita ja koneita sekä autoja ja toimitiloja.

B) Annetut takaukset
Me	2010	2009
Pankkitakaukset	43,4	45,4
Konserniyhtiöiden puolesta	5,9	5,4

C) ALV-tarkistusvastuut
Me	5 vuoden tarkistuskausi 2010	2009	10 vuoden tarkistuskausi 2010 2009
Kiinteistöinvestointimeno (netto)	0,9	0,9	0,5	0,5
Kiinteistöinvestoinnin alv (100 % osuus)	0,3	0,3	0,1	0,1
josta vähennetty alv valmistumishetkellä	0,3	0,3	0,1	0,1
Vuotuinen tarkistuksen alainen määrä	0,1	0,1	0,0	0,0
Tarkistusvastuu 31.12.	0,0	0,0	0,0	0,0

1) Pääomalainan ja pääomaehtoisen vaihtovelkakirjalainan ehdot on esitetty konsernitilinpäätöksen liitetiedoissa kohdassa 27. Lainat.

Vieras pääoma yhteensä 1 327,7 1 232,4

Cityconin kaikki johdannaisopimukset laaditaan emoyhtiö Citycon Oyj:n nimiin. Johdannaissopimusten käyvät arvot on esitetty konsernitilinpäätöksen liitetiedoissa kohdassa 22. Johdannaissopimukset

Osakkeet ja osakkeenomistajat

Suurimmat osakkeenomistajat 31.12.2010
	Osakkeet, kpl	Osuus osakkeista ja äänistä
Keskinäinen Eläkevakuutusyhtiö Ilmarinen	9 403 914	3,85
Valtion eläkerahasto	1 300 000	0,53
Odin Finland	1 270 673	0,52
OP-Suomi Arvo -sijoitusrahasto	1 000 000	0,41
Sijoitusrahasto Aktia Capital	1 000 000	0,41
Folketrygdfondet	765 000	0,31
Bnp Paribas Arbitrage	680 182	0,28
Sijoitusrahasto Nordea Suomi	668 344	0,27
von Fieandt Johan	480 000	0,20
Tudeer Lauri	478 850	0,19
10 suurinta yhteensä	17 046 963	6,97

Omistusjakauma ryhmittäin 31.12.2010	Omistajien lukumäärä	Osuus omistajista, %	Osakkeita, kpl	Osakkeita, %
Rahoitus- ja vakuutuslaitokset	36	0,82	214 589 386	87,74
Yritykset	307	6,96	3 306 904	1,35
Kotitaloudet	3 984	90,36	10 716 741	4,38
Julkisyhteisöt	4	0,09	10 784 914	4,41
Ulkomaat	35	0,79	4 133 572	1,70
Voittoa tavoittelemattomat yhteisöt	43	0,98	1 033 455	0,42
Kaikki yhteensä	4 409	100	244 564 972	100
– joista hallintarekisteröityjä	9		209 621 447	85,71
Liikkeeseenlaskettu määrä			244 564 972

Osakeomistuksen jakauma 31.12.2010 osakkeiden määrän mukaan

24 801 905 891 246	10,14 0,36


32 688 164	13,37
35 385 823	14,47
115 854 309	47,37

Yhtiön saaman tiedon mukaan Gazit-Globe Ltd. omisti 31.12.2010 yhteensä 115 791 279 osaketta, mikä vastasi 47,3 % yhtiön osake- ja äänimäärästä vuoden 2010 lopussa. Gazit-Globe Ltd.:n osakeomistus on hallintarekisteröity.

Liputusilmoitukset vuonna 2010

Citycon Oyj vastaanotti 31.8.2010 ilmoituksen, jonka mukaan ING Clarion Real Estate Securities, LLC:n (aiemmin tunnettu nimellä ING Clarion Real Estate Securities, L.P.) ("ING CRES") omistusosuus yhtiössä oli 18.8.2008 alittanut viiden prosentin rajan. Ilmoituksen lisätiedoissa ING CRES ilmoitti, että ilmoitus oli annettu elokuussa 2008 toimittamatta jääneen ilmoituksen korjaamiseksi. Ilmoituksen mukaan ING CRES omisti 30.8.2010 yhteensä 1 344 574 (0,60 %) Cityconin osaketta ja sillä oli valtuus äänestää 1 235 780 (0,56 %) osakkeella. ING CRES hallitsi näitä osakkeita ja äänivaltuuksia useiden institutionaalisten sijoittajien puolesta omaisuudenhoitajan ominaisuudessa.

Yhtiö ei vuoden aikana vastaanottanut muita liputusilmoituksia.

Osakkeita, kpl	Omistajien lukumäärä	Osuus omistajista, %	Osakemäärä, kpl	Osuus osakkeista ja äänistä, %
1 - 100	433	9,82	26 158	0,01
101 - 1 000	1 973	44,75	1 005 979	0,41
1 001 - 5 000	1 496	33,93	3 618 920	1,48
5 001 - 10 000	248	5,62	1 842 361	0,75
10 001 - 50 000	191	4,33	4 009 602	1,64
50 001 - 100 000	21	0,48	1 449 312	0,60
100 001 - 500 000	34	0,77	7 100 871	2,90
500 001 - 1 000 000	6	0,14	4 806 981	1,97
1 000 001 -	7	0,16	220 704 788	90,24
Kaikki yhteensä	4 409	100	244 564 972	100
– joista hallintarekisteröityjä	9		209 621 447	85,71
Liikkeeseenlaskettu määrä			244 564 972

Osakkeet ja osakkeenomistajat

Osakkei den kurssikehitys ja vaihto	Laskentakaava	2010	2009	2008	2007	2006
Osakkeen kurssikehitys, tehdyt kaupat, euroa
Alin kurssi		2,29	1,30	1,26	3,24	3,02
Ylin kurssi		3,31	3,16	4,28	6,09	5,09
Keskikurssi	16	2,84	1,99	2,94	4,76	3,86
Osakekannan markkina-arvo, Me	17	753,3	649,9	371,3	806,6	844,3
Osakkeiden vaihdon kehitys
Vaihdettuja osakkeita vuoden alusta, 1 000 kpl		114 974	149 340	150 852	153 696	51 193
Osuus, % osakkeista		47,0	67,0	68,3	69,6	30,6
Keskimääräinen osakemäärä, 1 000 kpl		228 148	221 035	220 991	199 404	163 339
Keskimääräinen osakemäärä, laimennettu, 1 000 kpl		245 806	239 502	247 223	227 122	175 345
Osakkeiden lukumäärä tilinpäätöshetkellä, 1 000 kpl		244 565	221 060	220 999	220 981	171 233

Tunnuslukujen laskentaperiaatteet

1)	Omavaraisuusaste, %	Oma pääoma	X 100
		Taseen loppusumma - saadut ennakot
2)	Nettovelkaantumisaste,%	Korolliset velat - rahat ja pankkisaamiset	X 100
		Oma pääoma
3)	Oman pääoman tuotto-% (ROE)	Tilikauden voitto tai tappio	X 100
		Oma pääoma (painotettu keskiarvo)
4)	Sijoitetun pääoman tuotto-% (ROI)	Voitto tai tappio ennen veroja + korko ja muut rahoituskulut	X 100
		Taseen loppusumma (painotettu ka) - (korottomat velat tilinpäätöshetkellä + korottomien velkojen tilikauden alkusaldo)/2
5)	Quick ratio	Rahoitusomaisuus
		Lyhytaikainen vieras pääoma
		Emoyrityksen omistajille kuuluva tilikauden voitto tai tappio
6)	Tulos/osake, euroa	Tilikauden keskimääräinen osakkeiden lukumäärä	X 100
		Emoyrityksen omistajille kuuluva tilikauden voitto tai tappio
7)	Tulos/osake, laimennettu, euroa	Tilikauden keskimääräinen laimennettu osakkeiden lukumäärä	X 100
		Liiketoiminnan nettorahavirta
8)	Liiketoiminnan nettorahavirta/osake, euroa	Tilikauden keskimääräinen osakkeiden lukumäärä	X 100
		Emoyhtiön omistajille kuuluva oma pääoma
9)	Oma pääoma / osake, euroa	Osakkeiden lukumäärä tilinpäätöspäivänä
		Tilikauden viimeinen kaupantekokurssi
10)	P/E luku (hinta/voitto -suhde)	Tulos/osake
		Osakekohtainen osinko
11)	Osinko ja pääoman palautus tuloksesta, %	Tulos/osake	X 100
		Osakekohtainen osinko
12)	Efektiivinen osinko- ja pääomanpalautustuotto, %	Tilikauden viimeinen kaupantekokurssi	X 100
		Nettovuokratuotot (viimeiset 12 kuukautta)
13)	Nettotuotto,%	Keskimääräinen sijoituskiinteistöjen käypä arvo	X 100
		Vuokrattu pinta-ala
14)	Vuokrausaste, %	Vuokrattava pinta-ala	X 100
		Vuokrasopimusten mukainen vuokratuotto
15)	Taloudellinen vuokrausaste, %	Vapaiden tilojen markkinahintainen arviovuokra + vuokrasopimusten mukainen vuokratuotto	X 100
		Euromääräinen osakevaihto
16)	Keskikurssi, euroa	Vaihdettujen osakkeiden keskimääräinen lukumäärä
17)	Osakekannan markkina-arvo	Osakkeiden lukumäärä X tilikauden viimeinen kaupantekokurssi ilman omia osakkeita

18)	Korollinen nettovelka (käypä arvo), Me	Korollisten velkojen käypä arvo - rahat ja pankkisaamiset

Tilinpäätöksen allekirjoitukset

Tilinpäätöksen 1.1-31.12.2010 allekirjoitukset

Helsingissä helmikuun 8. päivänä 2011

Chaim Katzman	Ronen Ashkenazi
Gideon Bolotowsky	Raimo Korpinen
Tuomo Lähdesmäki	Claes Ottosson
Dor J. Segal	Thomas W. Wernink

Per-Håkan Westin Ariella Zochovitzky

Petri Olkinuora toimitusjohtaja

Suoritetusta tilintarkastuksesta on tänään annettu tilintarkastuskertomus.

Helsingissä helmikuun 8. päivänä 2011

Ernst & Young Oy KHT-yhteisö

Tuija Korpelainen KHT

Tilintarkastuskertomus

Citycon Oyj:n yhtiökokoukselle

Olemme tilintarkastaneet Citycon Oyj:n kirjanpidon, tilinpäätöksen, toimintakertomuksen ja hallinnon tilikaudelta 1.1.–31.12.2010. Tilinpäätös sisältää konsernin taseen, laajan tuloslaskelman, laskelman oman pääoman muutoksista, rahavirtalaskelman ja liitetiedot sekä emoyhtiön taseen, tuloslaskelman, rahoituslaskelman ja liitetiedot.

Hallituksen ja toimitusjohtajan vastuu

Hallitus ja toimitusjohtaja vastaavat tilinpäätöksen ja toimintakertomuksen laatimisesta ja siitä, että konsernitilinpäätös antaa oikeat ja riittävät tiedot EU:ssa käyttöön hyväksyttyjen kansainvälisten tilinpäätösstandardien (IFRS) mukaisesti ja että tilinpäätös ja toimintakertomus antavat oikeat ja riittävät tiedot Suomessa voimassa olevien tilinpäätöksen ja toimintakertomuksen laatimista koskevien säännösten mukaisesti. Hallitus vastaa kirjanpidon ja varainhoidon valvonnan asianmukaisesta järjestämisestä ja toimitusjohtaja siitä, että kirjanpito on lainmukainen ja varainhoito luotettavalla tavalla järjestetty.

Tilintarkastajan velvollisuudet

Velvollisuutenamme on antaa suorittamamme tilintarkastuksen perusteella lausunto tilinpäätöksestä, konsernitilinpäätöksestä ja toimintakertomuksesta. Tilintarkastuslaki edellyttää, että noudatamme ammattieettisiä periaatteita. Olemme suorittaneet tilintarkastuksen Suomessa noudatettavan hyvän tilintarkastustavan mukaisesti. Hyvä tilintarkastustapa edellyttää, että suunnittelemme ja suoritamme tilintarkastuksen hankkiaksemme kohtuullisen varmuuden siitä, onko tilinpäätöksessä tai toimintakertomuksessa olennaista virheellisyyttä, ja siitä, ovatko emoyhtiön hallituksen jäsenet tai toimitusjohtaja syyllistyneet tekoon tai laiminlyöntiin, josta saattaa seurata vahingonkorvausvelvollisuus yhtiötä kohtaan taikka, rikkoneet osakeyhtiölakia tai yhtiöjärjestystä.

Tilintarkastukseen kuuluu toimenpiteitä tilintarkastusevidenssin hankkimiseksi tilinpäätökseen ja toimintakertomukseen sisältyvistä luvuista ja niissä esitettävistä muista tiedoista. Toimenpiteiden valinta perustuu tilintarkastajan harkintaan, johon kuuluu väärinkäytöksestä tai virheestä johtuvan olennaisen virheellisyyden riskien arvioiminen. Näitä riskejä arvioidessaan tilintarkastaja ottaa huomioon sisäisen valvonnan, joka on yhtiössä merkityksellistä oikeat ja riittävät tiedot antavan tilinpäätöksen ja toimintakertomuksen laatimisen kannalta. Tilintarkastaja arvioi sisäistä valvontaa pystyäkseen suunnittelemaan olosuhteisiin nähden asianmukaiset tilintarkastustoimenpiteet mutta ei siinä tarkoituksessa, että hän antaisi lausunnon yhtiön sisäisen valvonnan tehokkuudesta. Tilintarkastukseen kuuluu myös sovellettujen tilinpäätöksen laatimisperiaatteiden asianmukaisuuden, toimivan johdon tekemien kirjanpidollisten arvioiden kohtuullisuuden sekä tilinpäätöksen ja toimintakertomuksen yleisen esittämistavan arvioiminen.

Käsityksemme mukaan olemme hankkineet lausuntomme perustaksi tarpeellisen määrän tarkoitukseen soveltuvaa tilintarkastusevidenssiä.

Lausunto konsernitilinpäätöksestä Lausuntonamme esitämme, että konsernitilinpäätös antaa EU:ssa käyttöön hyväksyttyjen kansainvälisten tilinpäätösstandardien (IFRS) mukaisesti oikeat ja riittävät tiedot konsernin taloudellisesta asemasta sekä sen toiminnan tuloksesta ja rahavirroista.

Lausunto tilinpäätöksestä

ja toimintakertomuksesta

Lausuntonamme esitämme, että tilinpäätös ja toimintakertomus antavat Suomessa voimassa olevien tilinpäätöksen ja toimintakertomuksen laatimista koskevien säännösten mukaisesti oikeat ja riittävät tiedot konsernin sekä emoyhtiön toiminnan tuloksesta ja taloudellisesta asemasta. Toimintakertomuksen ja tilinpäätöksen tiedot ovat ristiriidattomia.

Helsingissä, 8. helmikuuta 2011

Ernst & Young Oy KHT-yhteisö

Tuija Korpelainen KHT

Kiinteistölista

V	Kohteen nimi	Osoite		almistumisvuosi / peruskorjausvuosi	Omistusosuus osakkeista, %	Cityconin omistama V vuokrattava pinta-ala, m²	uokraus- aste, %, m² ¹⁾	Taloudellinen vuokrausaste, % ¹⁾
SUOMI
	PÄÄKAUPUNKISEUTU
1	Asolantien Liikekiinteistö Oy	Asolanväylä 50	01360 VANTAA	1986	100 %	1 900	55,1	59,9
2	Columbus					20 900	98,7	99,6
	Kauppakeskus Columbus Koy	Vuotie 45	00980 HELSINKI	1997/2007	100 %
3	Espoon Louhenkulma Koy	Louhentie 2	02130 ESPOO	1963	49 %	880	100,0	100,0
4	Espoontori					17 200	93,3	94,8
	Espoon Asemakuja 2 Koy	Asemakuja 2	02770 ESPOO	1991	100 %	6 300
	Espoon Asematori Koy	Kamreerintie 5	02770 ESPOO	1989/2010	54 %	1 800
	Espoontori Koy	Kamreerintie 3	02770 ESPOO	1987/2010	67 %	9 100
	Espoontorin Pysäköintitalo Oy	Kamreerintie 1	02770 ESPOO	1987/2010	60 %
5	Hakarinne 4	Hakarinne 4	02120 ESPOO	1985 (kohde myyty 27.1.2011)	56 %	380	0,0	0,0
6	Hakunilan Keskus					3 780	85,1	83,7
	Hakucenter Koy	Laukkarinne 6	01200 VANTAA	1986	19 %	780
	Hakunilan Keskus Oy	Laukkarinne 4	01200 VANTAA	1982	41 %	3 000
7	Heikintori					5 800	80,8	90,5
	Heikintori Oy	Kauppamiehentie 1	02100 ESPOO	1968	65 %
8	Iso Omena					60 500	98,9	99,3
	Big Apple Top Oy	Piispansilta 9	02230 ESPOO	2001	60 %
9	Isomyyri					10 900	79,4	88,8
	Myyrmäen Kauppakeskus Koy	Liesitori 1	01600 VANTAA	1987	74 %
	Liesikujan Autopaikat Oy	Liesikuja 2	01600 VANTAA	1987	8 %
	10 Aseman Ostari				67 %	5 000	100,0	100,0
	Kirkkonummen Liikekeskus Oy	Asematie 3	02400 KIRKKONUMMI	1991/2010-
	11 Kontulan Asemakeskus Koy	Keinulaudankuja 4	00940 HELSINKI	1988/2007	35 %	4 500	100,0	100,0
	12 Laajasalon Liikekeskus					2 660	90,6	91,9
	Laajasalon Liikekeskus Oy	Yliskyläntie 3	00840 HELSINKI	1972/1995	50 %	2 300
	Kuvernöörintie 8 Koy	Kuvernöörintie 8	00840 HELSINKI	1982	100 %	360
	13 Lauttasaaren Liikekeskus Oy	Lauttasaarentie 28-30	00200 HELSINKI	1970	24 %	1 500	100,0	100,0
	14 Lippulaiva					18 500	99,3	99,7
	Lippulaiva Koy	Espoonlahdenkatu 4	02320 ESPOO	1993/2007	100 %
	15 Länsi-Keskus Koy	Pihatörmä 1	02210 ESPOO	1989	41 %	8 600	45,8	45,4
	16 Martinlaakson Ostari (rakenteilla)
	Martinlaakson Kivivuorentie 4 Koy	Kivivuorentie 4	01620 VANTAA	rakennus purettu 2010	100 %
	17 Minkkikuja 4 Koy	Minkkikuja 4	01450 VANTAA	1989	100 %	2 300	100,0	100,0
	18 Myllypuron Ostari (rakenteilla)
	Kivensilmänkuja 1 Koy	Kivensilmänkuja 1	00920 HELSINKI	1988	100 %	1 400	100,0	100,0
	Myllypuron Ostoskeskus Oy	Kiviparintie 2	00920 HELSINKI	rakennus purettu 2009, yhtiö selvitystilassa	100 %
	19 Myyrmanni					40 500	92,5	93,5
	Myyrmanni Koy	Iskoskuja 3	01600 VANTAA	1994/2007/2010-	100 %
	Myyrmäen Autopaikoitus Oy	Iskoskuja 3	01600 VANTAA	1994	63 %
	20 Otaniemen Liikekeskus Oy	Otakaari 11	02150 ESPOO	1969	39 %	340	100,0	100,0
	21 Pihlajamäen liiketalo Oy	Meripihkatie 1	00710 HELSINKI	1970	43 %	1 700	26,3	17,1
	22 Salpausseläntie 11 Koy	Salpausseläntie 11	00710 HELSINKI	1973	31 %	600	100,0	100,0
	23 Sampotori	Heikintori, Kauppamiehentie 1	02100 ESPOO	tontti	100 %	50	100,0	100,0

Kiinteistölista

Kohteen nimi	Osoite		almistumisvuosi / peruskorjausvuosi	Omistusosuus osakkeista, %	Cityconin omistama V vuokrattava pinta-ala, m²	uokraus- aste, %, m² ¹⁾	Taloudellinen vuokrausaste, % ¹⁾
24 Sinikalliontie 1 Koy	Sinikalliontie 1	02630 ESPOO	1964/1992	100 %	15 700	95,7	98,1
25 Soukan Itäinentorni As Oy	Soukantie 16	02360 ESPOO	1972	27 %	1 600	100,0	100,0
26 Talvikkitie 7-9 Koy	Talvikkitie 7-9	01300 VANTAA	1989	100 %	9 800	100,0	100,0
27 Tikkuri					12 230	90,6	94,6
Tikkurilan Kauppakeskus Koy	Asematie 4-10	01300 VANTAA	1984/1991	84 %	10 600
Asematie 3 Koy	Asematie 3	01300 VANTAA	1972	100 %	1 400
Tikkurilan Kassatalo As Oy	Asematie 1	01300 VANTAA	1956	8 %	230
28 Ultima Oy	Äyritie 1	01510 VANTAA	tontti	100 %
29 Vantaan Laajavuorenkuja 2 Koy	Laajavuorenkuja 2	01620 VANTAA	1976	100 %	2 000	100,0	100,0
30 Vantaan Säästötalo Koy	Kielotie 20	01300 VANTAA	1983	61 %	3 800	96,8	97,9
31 Wavulinintie 1 Koy	Wavulinintie 1	00210 HELSINKI	1950/1992	100 %	1 700	29,5	13,4
MUU SUOMI
32 Forssan Hämeentie 3 Koy	Hämeentie 3	31100 FORSSA	1978	100 %	4 500	0,0	0,0
33 Forum					16 500	94,5	97,1
Jyväskylän Forum Koy	Asemakatu 5	40100 JYVÄSKYLÄ	1953/1972/1980/1991/2010	100 %
34 Galleria					3 500	93,2	95,6
Oulun Galleria Koy	Isokatu 23	90100 OULU	1987	100 %
35 Isokarhu					14 800	95,9	98,9
Kauppakeskus IsoKarhu Oy	Yrjönkatu 14	28100 PORI	1972/2001/2004	100 %
36 IsoKristiina					19 500	91,0	95,4
Karjalan Kauppakeskus Koy	Brahenkatu 3	53100 LAPPEENRANTA	1987	100 %	8 400
Lappeen Liikekeskus Koy	Brahenkatu 5	53100 LAPPEENRANTA	1987	91 %	7 400
Lappeenrannan Brahenkatu 7 Koy	Brahenkatu 7	53100 LAPPEENRANTA	1993	84 %	3 700
Lappeenrannan Villimiehen Vitonen Oy	Kaivokatu 5	53100 LAPPEENRANTA	tontti	100 %
37 Isolinnankatu 18 Koy	Isolinnankatu 18	28100 PORI	1986/2010-	100 %	5 300	80,4	75,9
38 Jyväskeskus					5 800	93,3	93,0
Jyväskylän Kauppakatu 31 Koy	Kauppakatu 31	40100 JYVÄSKYLÄ	1955/1993	100 %
39 Kaarinan Liiketalo Koy	Oskarinaukio 5	20780 KAARINA	1979/1982	100 %	9 200	94,1	96,0
40 Karjaan Ratakatu 59 Koy	Ratakatu 59	10320 KARJAA	1993	100 %	3 100	100,0	100,0
41 Duo					13 000	92,4	94,3
Hervannan Liikekeskus Oy	Insinöörinkatu 23	33720 TAMPERE	1979	75 %	4 700
Tampereen Hermanni Koy	Pietilänkatu 2	33720 TAMPERE	2007	100 %	8 300
42 Koskikara					5 800	96,1	96,5
Valkeakosken Liikekeskus Koy	Valtakatu 9-11	37600 VALKEAKOSKI	1993	25 %	1 500
Valkeakosken Torikatu 2 Koy	Valtakatu 9-11	37600 VALKEAKOSKI	1993	100 %	4 300
43 Koskikeskus					27 700	94,3	96,8
Tampereen Koskenranta Koy	Hatanpään valtatie 1	33100 TAMPERE	1988/1995	64 %	12 100
Tampereen Hatanpää Koy	Hatanpään valtatie 1	33100 TAMPERE	1988	100 %	7 200
Tampereen Suvantokatu Koy	Hatanpään valtatie 1	33100 TAMPERE	1988	100 %	8 400
44 Kotkan Keskuskatu 11 Koy	Keskuskatu 11	48100 KOTKA	1976	100 %	4 300	100,0	100,0
45 Kuopion Kauppakatu 41 Koy	Kauppakatu 41	70100 KUOPIO	1977	100 %	11 200	93,6	96,2
46 Kuusankosken Kauppakatu 7 Koy	Kauppakatu 7	45700 KUUSANKOSKI	1980	100 %	2 100	100,0	100,0
47 Lahden Kauppakatu 13 Koy	Kauppakatu 13	15140 LAHTI	1971	100 %	8 600	100,0	100,0
48 Lentolan Perusyhtiö Oy	Mäkirinteentie 4	36220 KANGASALA	2007	100 %	11 900	79,7	79,6

			almistumisvuosi /	Omistusosuus	Cityconin omistama V vuokrattava	uokraus- aste,	Taloudellinen vuokrausaste,
Kohteen nimi	Osoite		peruskorjausvuosi	osakkeista, %	pinta-ala, m²	%, m² ¹⁾	% ¹⁾
49 Lillinkulma Koy	Jännekatu 2-4	20760 PIISPANRISTI	2007	100 %	7 400	100,0	100,0
50 Linjuri					9 200	94,0	94,7
Linjurin Kauppakeskus Koy	Vilhonkatu 14	24100 SALO	1993/2007	89 %
51 Mäntyvuoksi Koy	Vuoksenniskantie 50	55800 IMATRA	1974	100 %	1 500	100,0	100,0
52 Naantalin Tullikatu 16 Koy	Tullikatu 16	21100 NAANTALI	1985 (kohde myyty 5.1.2011)	100 %	3 100	100,0	100,0
53 Orimattilan Markkinatalo Oy	Erkontie 3	16300 ORIMATTILA	1983	77 %	3 500	100,0	100,0
54 Aseman Ostari					18 900	40,9	46,0
Porin Asema-aukio Koy	Satakunnankatu 23	28130 PORI	1957/1993	100 %
55 Puijonlaakson Palvelukeskus Koy	Sammakkolammentie 6	70200 KUOPIO	1971	31 %	1 500	100,0	100,0
56 Runeberginkatu 33 Koy	Runeberginkatu 33	06100 PORVOO	1988	100 %	6 300	100,0	100,0
57 Sampokeskus					13 700	79,7	84,3
Rovaniemen Sampotalo	Maakuntakatu 29-31	96200 ROVANIEMI	1990	100 %	11 700
Lintulankulma Koy	Rovakatu 28	96200 ROVANIEMI	1989/1890	100 %	2 000
58 Kiinteistö Oy Säkylän Liiketalo	Pyhäjärventie	27800 SÄKYLÄ	1969	100 %	1 200	100,0	100,0
59 Torikeskus	Kauppatori 1	60100 SEINÄJOKI	1992/2007	100 %	11 500	84,7	88,8
60 Trio					45 700	89,6	92,7
Lahden Hansa Koy	Kauppakatu 10	15140 LAHTI	1992/2010-	100 %	10 700
Lahden Trio Koy	Aleksanterinkatu 20	15140 LAHTI	1977/1985-1987/1992/2007	90 %	35 000
Kiinteistö Oy Hansaparkki	Kauppakatu 10	15140 LAHTI	1992	36 %
61 Tullintori					10 000	84,5	88,3
Tullintori Koy	Hammareninkatu 2	33100 TAMPERE	1930/1990	57 %
62 Vaakalintu Koy	Keskuskatu 15	11100 RIIHIMÄKI	1980	96 %	6 700	100,0	100,0
63 Valtakatu 5-7 Koy	Valtakatu 5-7	37600 VALKEAKOSKI	1938/1992	31 %	460	51,2	44,6
64 Valtari					7 600	80,5	83,6
Kouvolan Valtakadun Kauppakeskus Koy	Valtakatu 15	45100 KOUVOLA	1971-1975 /1994-2002	100 %
65 Varkauden Relanderinkatu 30 Koy	Relanderinkatu 28-34	78200 VARKAUS	1990	100 %	8 200	100,0	100,0
65 SUOMI YHTEENSÄ					579 980	89,7	94,0

Kiinteistölista

V	Kohteen nimi	Osoite		almistumisvuosi / peruskorjausvuosi	Omistusosuus osakkeista, %	Cityconin omistama V vuokrattava pinta-ala, m²	uokraus- aste, %, m² ¹⁾	Taloudellinen vuokrausaste, % ¹⁾
BALTIA
V	IRO
1	Rocca al Mare					53 300	99,4	99,7
	Rocca al Mare Kaubanduskeskuse AS	Paldiski mnt 102	13522 TALLINNA	1998/2000/2007-2009	100 %
2	Magistral					9 500	99,6	99,8
	Magistral Kaubanduskeskuse Oü	Sõpruse pst 201/203	13419 TALLINNA	2000	100 %
	LIETTUA
3	Mandarinas					8 000	100,0	100,0
	UAB Prekybos Centras Mandarinas	Ateities g. 91	06324 VILNA	2005	100 %
3	BALTIA YHTEENSÄ					70 800	99,5	99,7
RUOTSI
	TUKHOLMAN ALUE JA UUMAJA
1	Åkersberga Centrum					27 500	89,9	92,4
	Åkersberga Centrum AB	Storängsvägen	18430 ÅKERSBERGA	1985/1995/1996/2010-	75 %
2	Åkermyntan Centrum	Drivbänksvägen 1	16574 HÄSSELBY	1977	100 %	8 500	97,0	97,7
3	Kallhäll	Skarprättarvägen 36-38	17677 JÄRFALLA	1991	100 %	3 700	100,0	100,0
4	Jakobsbergs Centrum					60 700	96,7	96,8
	Citycon Jakobsbergs Centrum AB	Tornérplatsen 30	17730 JÄRFALLA	1959/1993	100 %
	Drabantvägen bostäder AB	Tornérplatsen 30	17730 JÄRFALLA	1959/1993	100 %
	Jakobsberg LB Bostäder AB	Tornérplatsen 30	17730 JÄRFALLA	1959/1993	100 %
5	Fruängen Centrum	Fruängsgången	12952 HÄGERSTERN	1965	100 %	14 600	98,7	99,0
6	Liljeholmstorget					41 000	96,6	96,0
	Citycon Liljeholmstorget Galleria AB	Liljeholmstorget 7	11763 TUKHOLMA	1973/1986/2007/2008/2009	100 %
7	Strömpilen					27 000	97,5	98,1
	Strömpilen AB	Strömpilsplatsen	90743 UUMAJA	1927/1997	75 %
8	Länken	Gräddvägen 1	90620 UUMAJA	1978/2004/2006	75 %	7 300	100,0	100,0
9	Tumba Centrum					31 400	99,9	99,7
	Citycon Tumba Centrumfastigheter AB	Tumba Torg 115	14730 BOTKYRKA	1954/2000	100 %
	Tumba Bostäder AB	Tumba Torg 115	14730 BOTKYRKA	1954/ 2000	100 %
	GÖTEBORGIN ALUE
	10 Stenungs Torg					36 400	97,0	98,4
	Stenungs Torg Fastighets AB	Östra Köpmansgatan 2-16, 18A-C 44430 STENUNGSUND		1967/1993	70 %
	11 Backa	Backavägen 3-5	41705 GÖTEBORG	1990	100 %	7 800	51,8	53,8
	12 Floda	Rurik Holms väg	44830 FLODA	1960/1990	100 %	11 300	90,6	92,6
	13 Hindås	Hindås Stationsväg 41-47	43063 HINDÅS	1978/1999	100 %	1 700	93,8	95,0
	14 Landvetter	Brattåsvägen	43832 LANDVETTER	1975/1988/1999	100 %	4 800	100,0	100,0
	15 Lindome	Almåsgången	43730 LINDOME	1974	100 %	7 800	96,8	97,7
	15 RUOTSI YHTEENSÄ					291 500	95,3	96,4
	83 KAIKKI YHTEENSÄ					942 280	92,2	95,1

1) Laskentakaavat ovat sivulla 53.

Arviointilausunto

1. ARVIOINTIKÄYTÄNTÖ

Realia Management Oy on määrittänyt Citycon Oyj:n kiinteistökannan markkina-arvon arvopäivän ollessa 31.12.2010. Arviointimenetelmänä on käytetty pääsääntöisesti 10 vuoden kassavirtamenetelmää. Rakentamattomien tonttien, kaavamuutoskohteiden sekä nykytilanteessa vähäarvoisten rakennusten osalta markkina-arvo on tarpeen mukaan määritelty voimassa olevan asemakaavan mukaisen rakennusoikeuden arvon perusteella.

Kaikki kohteet on katselmoitu Realian toimesta alun perin vuonna 2007. Tämän jälkeen katselmuksia on tehty tapauskohtaisesti valittuihin kohteisiin painottaen katselmukset merkittäviin kohteisiin, kehityskohteisiin sekä uusiin hankintoihin. Edellisen vuosineljänneksen aikana on katselmoitu seuraavat kohteet: Sampokeskus, Espoontori, Lippulaiva, Länsi-keskus, Iso Omena, Isomyyri, Myyrmanni, Isokarhu, Porin Asema-aukio, Valtari, Columbus, Kotkan Keskuskatu ja Kuusankosken K-Supermarket.

1.1 Kassavirtamenetelmä

Laskennassa on kunkin tilan vuokrakauden osalta huomioitu vuokrasopimusten mukaiset vuokrat. Vuokrakauden jälkeiseltä ajalta on vuokrana käytetty Realia Management Oy:n arvioimaa markkinavuokratasoa. Vuokrapotentiaali (brutto) on saatu laskemalla yhteen vuokra-sopimusten mukainen vuokratuotto ja tyhjien tilojen käyvillä vuokrilla laskettu tuottopotentiaali. Efektiivinen vuokrapotentiaali (brutto) on saatu vähentämällä laskentahetken mukainen faktinen vajaakäyttö sekä uudelleenvuokrauksen jälkeiseltä ajalta rakenteellinen markkinavuokra-perusteinen vajaakäyttöoletus. Nettotuotto 1 (NOI1, nettotuotto ennen peruskorjauksia) on saatu vähentämällä edelleen juoksevat hoitokulut ja vuokralaisparannukset. Vähentämällä edelleen peruskorjaustyyppisten korjausten ja investointien arvo on saatu nettotuotto 2 (NOI2, nettotuotto peruskorjausten jälkeen). Kassavirtojen nykyarvo on laskettu diskonttaamalla NOI2 nykyhetkeen.

Jäännösarvo kassavirtakauden lopussa on laskettu pääomittamalla 11. vuoden (normivuosi) nettotuotto päätearvon tuottovaateella (exit yield). Kiinteistön kokonaisarvo on saatu laskemalla yhteen kassavirtakauden vuosittaisten nettokassavirtojen nykyarvot sekä tarkasteluhetkeen diskontattu jäännösarvo ja muut mahdolliset lisäarvot kuten käyttämättömän, hyödynnettävissä olevan rakennusoikeuden arvo.

Kaikki käytetyt parametrit on arvioitu Realia Managementin toimesta perustuen yleiseen markkinatietouteen ja spesifioituihin markkinahavaintoihin, kuten kiinteistökauppoihin ja -vuokrauksiin, sekä muihin markkinahavaintoihin. Lähtötietojen määrittämisessä on tehty yhteistyötä Citycon Oyj:n kanssa mahdollisimman kattavien tietojen saavuttamiseksi, mutta laskelmissa lopulta käytettyjen parametrien valinta on ollut Realia Managementin vastuulla.

1.2 Yleinen taloustilanne Yleistilanne

Maailmantalous on voimakkaassa kasvussa. Kasvu on kuitenkin jakautunut kehittyvien talouksien vahvan kasvun ja matalan velkaantumisen, sekä kehittyneiden talouksien epävakauden ja korkean velkaantuneisuuden välillä. Finanssipoliittiset elvytystoimet ovat väliaikaisesti tukeneet kansantalouksia ympäri maailman ja erityisesti Euroopassa. Kyseiset maat tulevat kuitenkin jatkossa todennäköisesti kiristämään talouspolitiikkaansa välttääkseen julkisen sektorin velkaantumista, joka voisi johtaa kasvun hiipumiseen. Toisaalta, kehittyvät taloudet voivat hyvinkin jatkaa kasvuaan inflaatiouhasta ja öljyn hinnan noususta huolimatta, jolloin maailmantalous kokonaisuudessaan saattaa ylittää kasvuennusteensa. Kansainvälinen valuuttarahasto, IMF, ennustaa maailman kokonaistuotannon kasvavan 4,8 % vuonna 2010 ja 4,2 % vuonna 2011. Euroopan kasvuvauhdiksi arvioidaan noin puolta tästä (eli 2,0 % ja 1,8 % vastaavasti).

Eurostatin mukaan euroalueen inflaatio on kasvussa. Inflaatio saavutti 2,2 % tason joulukuussa, missä on kasvua sekä syyskuun 1,8 % -tasosta että vuodentakaisesta 0,9 % tasosta. Samalla euroalueen inflaatio on ylittänyt Euroopan Keskuspankin pitkäaikaisen inflaatiotavoitteen 2,0 prosenttia. Tämä voi rajoittaa EKP:n toimia, mikäli elpyminen osoittautuu ennakoitua hitaammaksi. Lisäksi korkea inflaatio luo keskipitkällä aikavälillä paineita ohjauskoron korottamiselle, joka on jo pitkään pysynyt historiallisen alhaisella tasolla. Kausitasoitettu työttömyysaste oli joulukuussa suunnilleen edellisen vuosineljänneksen tasolla ja työttömyysasteen kasvutrendi näyttää pysähtyneen. Euroalueen työttömyysaste oli joulukuussa 10,1 %.

Suomi

Suomen talous alkoi elpyä voimakkaasti keväällä 2010. Viimeisten tietojen mukaan Suomen talous oli lokakuussa 5,5 % kasvussa vuoden takaiseen verrattuna ja kasvutrendi näyttää myös jatkuneen läpi neljännen vuosineljänneksen loppuvuoteen 2010 asti. Suomen bruttokansantuotteen kasvuun vaikuttavat erityisesti perinteiset teollisuus- ja tuotantosektorit, jotka ovat puolestaan riippuvaisia investointihyödykkeiden kokonaiskysynnästä. Finanssipoliittiset elvytystoimet ovat tukeneet kysyntää niin Suomessa (esim. asuntojen uudisrakentamisen tukitoimet), kuin ulkomaillakin. Teollisuuden tilauskannat ovat kasvaneet ja tuotannon käyttöasteet parantuneet huomattavasti, ja talouden fundamentit palautuneet lähes normaalille tasolle. Teollisuustuotanto on kasvanut 6,2 % kuluneen vuoden aikana, joskin laskenut 1 % verrattuna edelliseen kuukauteen. Vienti kasvoi 22 % marraskuussa vuoden takaisen verrattuna, ja kasvun odotetaan kiihtyvän edelleen lisääntyneen investointihyödykekysynnän vuoksi vuosina 2011–2012, vaikkakin kokonaistuotannon kasvun odotetaan olevan maltillista. Marraskuussa teollisuuden luottamusindikaattori oli tasolla +5, joka on korkeammalla kuin pitkän aikavälin keskiarvo (+3).

Suomen Pankin mukaan kotitalouksien velkaantuneisuusaste on saavuttanut ennätystason vuonna 2010. Korkea velkaantuneisuusaste ja indeksoitujen asuntolainojen suuri määrä vähentävät käytettävissä olevan tulon määrää mikäli Euroopan keskuspankki päättää korottaa ohjauskorkoaan torjuakseen inflaatiouhkaa. Toisaalta liian alhainen korkotaso voi johtaa tiettyjen omaisuuserien, erityisesti asuntojen, yliarvostukseen. Tilastokeskuksen tietojen mukaan inflaation kiihtyi tasoon 2,9 % joulukuussa 2010, joka on EU:n keskimääräistä inflaatiotasoa noin 0,6-0,7 prosenttiyksikköä korkeampi. Lukua kasvatti lyhyellä aikavälillä pääasiallisesti polttoaineen hinta. Keskimääräinen inflaatiotaso vuodelle 2010 oli 1,2 %. Kuluttajahintojen kasvun Suomessa ennustetaan säilyvän euroalueen keskiarvon yläpuolella, vaikkakin inflaation arvioidaan laskevan 2 %:n tuntumaan lähivuosina.

Sekä Suomen että Ruotsin työttömyysasteet ovat laskeneet yleiseurooppalaista tasoa nopeammin. Tilastokeskuksen mukaan työttömyysaste Suomessa oli marraskuussa 7,1 %. Työttömyysaste laski 0,2 prosenttiyksikköä elokuun tasosta ja 1,4 prosenttiyksikköä. vuodentakaisesta.

Joulukuussa kuluttajien luottamus talouteen palautui pitkänaikavälin keskiarvotasolle kesän 2010 ennätyksellisen vahvasta luottamustasosta. Kuluttajien luottamusindikaattorin pisteluku oli joulukuussa 13,5. Vastaavasti pisteluku oli marraskuussa 20,8 ja vuosi sitten joulukuussa 14,4. Odotukset Suomen taloutta kohtaan ovat yleisesti ottaen huonontuneet loppuvuoden aikana. Toisaalta kuluttajien näkemykset omasta taloudestaan ovat pysytelleet lähes muuttumattomina ja vahvalla tasolla. Vaikka taloudellisen kasvun odotetaan jatkuvan maltillisena seuraavien vuosien aikana, vuoden 2011 jälkeiset säästötoimenpiteet tullevat vaikuttamaan negatiivisesti yleiseen ostovoimaan.

Vähittäiskaupan myynti kasvoi 6,8 % marraskuussa edellisvuodesta. Myynnin määrä kasvoi samana aikana 17,5 % sisältäen autokaupan, tukkukaupan, päivittäistavara ja vähittäiskaupan. Vähittäiskaupan myynti kasvoi tammikuun ja marraskuun aikana 3,7 % ja kokonaismyynti kasvoi 8,6 % verrattuna edellisvuoteen.

Ruotsi

Ruotsin talous on elpynyt ripeästi ja talous kasvaa 6,8 % vauhdilla Ruotsin keskuspankin, Riksbankenin, mukaan. Kasvu on Euroopan nopeinta ja samalla kasvuvauhti on Ruotsin historian nopeinta vuonna 1970 aloitetun yksityiskohtaisen BTK -mittauksen aikana. Myös inflaatio pysytteli joulukuussa pitkän ajan tähtäimen lähellä, 2,3 %:ssa, vaikka kotitalouksien kulutus on kasvanut voimakkaasti. Ruotsin odotetaan saavuttavan budjettiylijäämän vuonna 2011 ja hallituksen mahdollisesti vähentävän tuloverotusta, mikä lisäisi kuluttajien ostovoimaa entisestään. Tämä taloustilanne eroaa jyrkästi valtaosasta Euroopan muita maita, joissa ankarat säästötoimenpiteet ovat tulossa käyttöön.

Ruotsin tuleva kehitys on kuitenkin edelleen riippuvainen suurilta osin muun Euroopan taloudellisesta toipumisesta, maan vientivetoisuuden myötä. Lisäksi Ruotsin kruunu on vahvistunut voimakkaasti kuluneen vuoden aikana, joka puolestaan uhkaa vientiä, josta Ruotsin talous on erittäin riippuvainen. Ruotsin kruunun odotetaan vahvistuvan edelleen Ruotsin keskuspankin ohjauskoron korotusten myötä. Ruotsin työttömyysaste on laskenut yhdessä Suomen kanssa Euroopan maista nopeinten. Eurostatin mukaan työttömyys on Ruotsissa tällä hetkellä 7,1 % tasolla.

Baltia

Baltian alueen vahvana kasvuveturina on toiminut erityisesti positiivinen kehitys Pohjoismaissa ja Keski-Euroopassa. Baltian alue, jota on pidetty jokseenkin yhtenäisenä alueena, on muutosten kourissa ja vähintään osittaisen eriytymisen edessä. Viro liittyi vuodenvaihteessa EMU:n, ja maan talous kasvaa ja vakautuu Baltian muita maita nopeammin. Vaikka EMU:un liittyminen on vahvistanut Viron markkinaluottamusta, on maalla kuitenkin haasteita inflaation saralla, joka on noussut joulukuussa tasolle 5,7 % vuositasolla mitattuna. Edellisvuoden joulukuun vastaava luku oli -1,9 %. IMF:n mukaan Viron talouden odotetaan kasvavan 1,8 % vuonna 2010 ja 3,5 % vuonna 2011, kun taas Latvian ja Liettuan vastaavat ennusteet ovat -1,0 % ja +1,3 % vuodelle 2010, ja +3,3 % ja +3,1 % vuodelle 2011. Vaikka Baltiassa työttömyys on yhä kaikkiaan vakava ongelma, on työllisyystilanne kehittynyt tasaisesti sekä Virossa että Latviassa. Baltian maiden ostovoima tulee kuitenkin väistämättä heikentymään valtioiden rankkojen säästötoimenpiteiden takia, jotka on otettu käyttöön maiden pyrkiessä täyttämään Euro-alueen liittymisen ehdot.

1.3 Kiinteistömarkkinatilanne

Näkymät kiinteistömarkkinoilla ovat parantuneet kesästä 2010 lähtien, kun uutiset Suomen odotettua ripeämmästä talouskasvusta ja viennin piristymisestä ovat vahvistaneet yleistä luottamusta tulevasta. Kohentunut taloustilanne, ennätysmatala korkotaso, rahoituksen hiljalleen viriävä saatavuus ja positiiviset tuotto-odotukset loivat edellytyksiä kiinteistösijoituksille jo 2010, mutta aktiivisuus kaupanteon osalta on toistaiseksi jäänyt varsin vaimeaksi. Suomen kiinteistö-markkinan kokonaissijoitusvolyymi nousi vain lievästi edellisen vuoden 1,7 miljardin euron tasosta hieman yli 2,0 miljardiin euroon vuonna 2010. Tyypillistä kaupankäynnille oli sen painottuminen yksittäisiin kohteisiin, kun taas portfoliokauppojen määrä oli vähäinen.

Kiinteistökaupan volyymi tullee kasvamaan vuosina 2011–2013 useasta eri syystä. Ensinnäkin talouden elpyminen aktivoinee rahoittajat ja sijoittajat toteuttamaan viivästettyjä realisointeja. Toiseksi useat listaamattomat kiinteistörahastot tulevat ennalta suunniteltuun exit-vaiheeseen ja tulevat realisoimaan ainakin osan sijoituksistaan. Kolmanneksi talouden ja kiinteistömarkkinan elpyminen aktivoi myyjiä myös muista syistä; kuten sijoittajia irtautumaan vanhoista sijoituksista pääoman keräämiseksi uusiin kiinteistösijoituksiin tai käyttäjäomistajayrityksiä irrottamaan pääomia ydinliiketoimintansa kehittämiseen. Olennaista markkinan tulevan kehityksen kannalta on tarjonnan ja kysynnän kehityksen keskinäinen suhde, eli missä määrin kysyntä tulee kasvamaan ja vastaamaan kasvavaa tarjontaa.

Vuoden 2010 ylivoimaisesti suurin kiinteistökauppa Suomessa oli 16 hotellikohteen lähes 415 miljoonaan euroon allokoitu Suomen osuus Norganin hotelli-portfoliosta. Tällä kaupalla oli samalla suuri vaikutus sekä ulkomaisten investointien että hotellien osuuden kasvuun koko viime vuoden sijoitusvolyymistä.

Tulevaisuuden näkymiä

Kiinteistömarkkinan eriytyminen jatkuu ja jopa lisääntyy, sillä talouden vähittäisestä elpymisestä huolimatta tilakysynnän rivakkaa nousua ei ole odotettavissa. EMU-alueen rahoitusmarkkinoiden vakavat häiriöt, kuten Kreikan, Irlannin, Portugalin ja Espanjan ongelmat heijastavat jatkuvaa epävarmuutta koko Euroopan taloustilanteeseen ja sen tulevaan kehitykseen. Tämä kaikki heijastuu myös kiinteistömarkkinaan sekä sijoittaja- että käyttäjäpuolelle. Vaikka kohtuullinen talouskasvu jatkuisikin Suomessa lähivuosina, niin julkisen talouden vaje ja sen hoitaminen todennäköisesti näkyvät mm. kuluttajien ostovoiman heikkenemisenä, minkä voidaan puolestaan olettaa pitävän liiketilan kysynnän kasvun kurissa. Tämä keskittää tilakysyntää vakiintuneisiin ja toimiviin kauppapaikkoihin sekä parhaisiin kehityshankkeisiin. Toisaalta toimitilojen toiminnallinen elinkaari lyhenee kaiken aikaa, eli yhä nuoremmat tilat ikääntyvät ja tulevat epäkuranteiksi, ja käyttäjien kysyntä keskittyy uusiin, energiatehokkaisiin ja yhä voimistuvan trendin mukaisesti ekologisiin tiloihin. Eriytymistä tapahtuu myös maantieteellisesti, sillä kuntien kiristynyt taloustilanne ja tulevat säästötoimet kasvattavat alueellisia eroja ja mahdollisesti hidastavat kehityshankkeita kasvukeskusten ulkopuolella.

Vuokrien nousua Suomessa on siivittänyt talouden odotettua ripeämpi elpyminen kesästä 2010 lähtien. Ensin nousivat parhaiden tilojen vuokrat, liiketiloista alkaen. Keskimääräiset vuokrat ovat jatkaneet nousuaan kaikissa tilatyypeissä, mutta erot ovat kasvaneet sekä alueellisesti että laatuvaatimusten mukaisesti. Siinä missä ylemmät vuokrat ovat tasaisesti nousseet, ovat alemmat vuokrat edelleen laskeneet joillain osamarkkinoilla. Syynä on osaltaan ylitarjonta – osa tarjolla olevasta tilakannasta ei vastaa vuokralaisten tarpeita esimerkiksi sijainnin ja laadun osalta, jolloin alhaiset vuokratkaan eivät riitä houkuttelemaan käyttäjiä. Markkinan eriytyminen näkyy siis myös vuokramarkkinassa.

Ruotsissa kiinteistömarkkina on selvästi piristynyt vuoden 2010 aikana. Matala korkotaso ja nopeasti elpynyt taloustilanne ovat aikaansaaneet selvän kasvun myös sijoituskiinteistömarkkinan kaupankäyntivolyymissä. Parhaissa kohteissa tuottovaateet ovat olleet laskussa kuluneen vuoden aikana, ja Tukholman keskustan prime yield on tällä hetkellä n. 5 prosenttia, mikä on n. 0,50–0,75 prosenttiyksikköä matalampi kuin finanssikriisin pahimpaan aikaan. Tuottotason muutos ei ole kuitenkaan yltänyt parhaiden kohteiden ulkopuolelle, vaan muissa kohteissa tuottotasot ovat säilyneet varsin vakaasti ennallaan.

1.4 Kehityshankkeet

Cityconilla on ollut useita merkittäviä kehityshankkeita käynnissä vuoden 2010 aikana. Vuoden viimeisen kvartaalin aikana on otettu käyttöön mm. uudistetut Jyväskylän Forum ja Espoontorin kauppakeskus. Samoin Ruotsissa Åkersberga Centrumin uudisosa otettiin käyttöön kuluneen vuosineljänneksen aikana. Merkittäviä edelleen käynnissä olevia hankkeita ovat em. Åkersberga vanhan osan uudistamisen osalta, Myllypuron uusi ostoskeskus Helsingissä ja Martinlaakson uusi ostoskeskus Vantaalla. Näiden lisäksi on käynnissä muutama pienempi kehitysprojekti.

Kehityshankkeet ovat sisältyneet arvioitavaan kokonaisuuteen. Laskennassa kohteiden tuleva vuokratuotto huomioidaan solmittujen sopimusten ja vuokraennusteiden mukaisesti. Vastaavasti hankkeen rakennusaika huomioidaan periodina, jolloin tiloista ei saada tuottoja ja jäljellä olevat sitoutumattomat investoinnit on huomioitu laskelmien kulupuolella arvoa vähentävänä tekijänä. Täten kehityshankkeiden arvo nousee automaattisesti

Arviointilausunto

investointien sitoutuessa kohteisiin ja uudistetun keskuksen avauksen lähestyessä.

Kaikki kohteet on arvioitu lähtökohtaisesti voimassa olevan kaavatilanteen perusteella. Mikäli kohteessa on ollut vireillä virallinen kaavamuutosprosessi, siitä on selkeät päätökset ja dokumentit olemassa ja näiden myötä kohteen käyttötarkoitus ja luonne tulevat selvästi muuttumaan, on kohde voitu arvioida tulevan asemakaavan perusteella käyttämättömän rakennusoikeuden arvon kautta. Tämän edellytys on, että uuden kaavan voimaanastuminen on hyvin todennäköistä ja että uudet kaavamääräykset ovat tarkkaan tiedossa. Tällöin laskelmassa on huomioitu myös kohteen jäljellä oleva (nykymuotoinen) vuokratuotto sekä nykyisten rakennusten purkukustannukset.

2. TULOKSET

Citycon Oyj omistaa kiinteistöjä Suomessa (65 kpl), Ruotsissa (15 kpl) sekä Baltian maista Virossa (2 kpl) ja Liettuassa (1 kpl). Kaikkiaan yhtiö omistaa kokonaan tai osuuksia 83:stä eri kiinteistöstä ja kiinteistöyhtiöstä. Kiinteistökanta on sekä arvoltaan että laadultaan hyvin heterogeeninen. Omistusten runko muodostuu 33 kauppakeskuskiinteistöstä, mutta kokonaisuuteen mahtuu myös muita liikekiinteistöjä, yksittäisiä liikehuoneistoja, kehityskohteita ja yksi rakentamaton tontti. Citycon omistaa pääsääntöisesti liikekiinteistöjä. Vain muutamassa yksittäisessä kohteessa pääkäyttötarkoitus on muu kuin liikekäyttö. Valtaosa kiinteistökannan arvosta (n. 86 %) muodostuu kauppakeskuksista.

Kiinteistökannan kokonaisarvo on määritelty laskemalla yhteen yksittäisten kohteiden markkina-arvot. Erillistä kokonaisarvon korjauskerrointa ei ole käytetty. Arvioinnin tulos ja sen jakautuminen eri maiden ja osa-markkinoiden kesken esitetään tässä kappaleessa.

2.1 Kiinteistökanta

Cityconin kiinteistökannan kokonaisarvo on arvioitu tasolle noin 2 361 miljoonaa euroa. Kiinteistökannan laskennallinen arvo on noussut vuoden 2010 viimeisen vuosineljänneksen aikana euromääräisessä tarkastelussa noin 67 miljoonaa euroa (2 294 miljoonaa euroa Q3 2010). Suhteellinen muutos on ollut noin 2,9 %. Yli puolet arvomuutoksesta selittyy kehityshankkeiden etenemisellä ja investointien sitoutumisella näihin kohteisiin. Euron ja Ruotsin kruunun välinen valuuttakurssimuutos on aiheuttanut noin 13 miljoonan euron positiivisen arvovaikutuksen edelliseen vuosineljännekseen verrattuna; kruunu on vahvistunut tarkastelujaksolla noin kaksi prosenttia suhteessa euroon. Näiden lisäksi arvomuutoksen takana on vaikuttanut positiivinen markkinakehitys osin laskeneiden tuottovaateiden muodossa. Kohteiden nettovuokratuotoissa ei ole sen sijaan tapahtunut merkittävää muutosta - hienoinen vuokranousu on tasoittunut hoitokulujen kasvulla.

Koko kiinteistökannan osalta tuottovaateen painotettu keskiarvo on laskenut prosentin kymmenyksen tasolle 6,4 % (6,5 % Q3 2010). Useiden yksittäisten kohteiden tuottovaateet ovat hieman laskeneet sekä Suomen, Ruotsin että Baltian kohteissa. Keskimääräinen alkutuotto on laskenut tasolle 6,2 % (6,4 % Q3 2010) ja tuotto markkinavuokrille on laskenut tasolle 6,9 % (7,3 % Q3 2010).

Taulukossa mainitut painotetut keskiarvot on laskettu suhteessa kohteiden arvoon. On syytä huomata, että painotettujen keskiarvojen käyttäminen korostaa suurten kohteiden merkitystä keskiarvolukujen muodostumisessa. Cityconin kiinteistökannan osalta suurten kohteiden vaikutus on merkittävä. Kymmenen suurinta kohdetta (12 % kohteiden lukumäärästä) muodostavat yli 60 % kokonaisuuden arvosta. Täten muutokset näissä kymmenessä kohteessa myös dominoivat muutoksia koko kiinteistökannan painotetuissa keskiarvoissa. Kiinteistökannan arvokkain yksittäinen kohde on kauppakeskus Iso Omena Espoossa.

2.2 Suomi

Suomen kiinteistökannan arvoksi on arvioitu noin 1 527 miljoonaa euroa, mikä on 2,2 prosenttia enemmän kuin edellisellä arviointikierroksella (1 493 miljoonaa euroa Q3 2010). Suomen kiinteistöjen osalta painotettu keskimääräinen tuottovaade on laskenut tasolle 6,4 % (6,5 % Q3 2010). Vastaavasti keskimääräinen alkutuotto on laskenut tasolle 6,1 % (6,3 % Q3 2010), ja tuotto markkinavuokrille tasolle 6,9 prosenttia (7,2 % Q3 2010).

Nämä muutokset Suomen kohteiden osalta selittyvät pitkälti suurten kohteiden osalta laskeneilla tuottovaateilla sekä kehityshankkeiden (mm. Jyväskylän Forum ja Espoontori) etenemisellä. Kaikkiaan tuottovaade on laskenut 14 Suomen kohteessa, ja noussut viidessä kohteessa. Muutokset alkutuotossa ja tuotossa markkinavuokrille heijastavat ennen kaikkea suurten kehityshankkeiden etenemistä, ja käyttöönottoa.

2.3 Ruotsi

Ruotsin kiinteistösalkun euromääräinen arvo on arvioitu tasolle noin 668 miljoonaa euroa, mikä on noin 4,4 prosenttia enemmän kuin edellisen vuosineljänneksen arvo (640 miljoonaa euroa Q3 2010). Positiivinen arvomuutos perustuu osin valuuttakurssikehityksestä, osin Åkersberga Centrumin kehityshankkeen edistymisestä ja osin yleisestä positiivisesta markkinakehityksestä.

Ruotsin kiinteistökannan osalta tuottovaateen painotettu keskiarvo on säilynyt tasolla 6,1 prosenttia (6,1 % Q3 2010). Tuottovaade on laskenut viidessä kohteessa ja noussut yhdessä, mutta nämä muutokset eivät ole aiheuttaneet merkittävää muutosta painotetussa keskiarvoluvussa.

2.4 Baltia

Baltian kiinteistökannan arvo on noussut noin 1,8 prosenttia tasolle 166 miljoonaa euroa (163 miljoonaa euroa Q3 2010). Keskimääräinen tuottovaade on laskenut prosentin kymmenyksen tasolle 8,1 prosenttia (8,2 % Q3 2010).

Talouden laskukierre Baltian maissa, ja erityisesti Virossa, on tasoittumassa. Kaupankäynti kiinteistömarkkinassa on edelleen vähäistä, mutta on jälleen käynnistynyt pääosin kotimaisin voimin.

Samalla nousupaine tuottovaateissa on tasaantunut ja kääntynyt varovaiseen positiiviseen laskuodotukseen parhaiden kohteiden osalta. Liiketiloissa on edelleen paljon tilapäisiä vuokranalennuksia, jotka ovat lähtökohtaisesti voimassa muutamia kuukausia kerrallaan. Hyvien liiketilojen käyttöasteet ovat kuitenkin toistaiseksi pysyneet korkeina. Vuokralaisten heikentynyt vuokranmaksukyky on huomioitu arvioinnissa alennettuna kassavirtana vuosien 2011–2013 osalta huolimatta siitä, että toistaiseksi myönnetyt vuokranalennukset ovat olleet kestoltaan vain muutamia kuukausia kerrallaan.

Citycon Oyj:n Baltian pääkohde on Tallinnassa sijaitseva Rocca Al Mare -kauppakeskus, jonka laajennus- ja kehityshankkeen kolmas ja viimeinen vaihe valmistui marraskuussa 2009. Rocca Al Mare muodostaa lähes 87 prosenttia Cityconin Baltian kiinteistökannan kokonaisarvosta. Täten myös kohteen vaikutus yllä esitettyihin Baltian kiinteistöjen painotettuihin keskiarvoihin on huomattava.

3. HERKKYYSANALYYSI

Kiinteistökannan markkina-arvon herkkyysanalyysiä varten on muodostettu ns. portfolio-kassavirta, jossa yksittäiset kassavirtalaskelmat on yhdistetty yhdeksi kokonaisuudeksi kuvaamaan koko kiinteistökantaa. Markkina-arvon muutoksia on sitten tarkasteltu muuttamalla laskennan keskeisiä muuttujia yksi kerrallaan. Tarkastelussa mukana olevat muuttujat ovat tuottovaade, vuokratuotto, hoitokulut sekä vajaakäyttöaste. Vertailu- ja lähtökohtana on käytetty kiinteistökannan nykyistä markkina-arvoa. Herkkyystarkastelu on suoritettu muuttamalla yhden laskentaparametrin arvoa kerrallaan ja laskemalla kiinteistökannalle vastaava uusi markkinaarvo. Kyseessä on yksinkertaistettu malli, jonka tarkoitus on osoittaa karkeasti eri muuttujien vaikutus kokonaisuuden arvon muodostumisessa. .

Herkkyystarkastelu osoittaa, että kiinteistökannan markkina-arvo on kaikkein herkin tuottovaateen ja vuokratuoton muutoksille. Mikäli tuottovaade laskee kymmenen prosenttia, portfolion markkina-arvo nousee noin 11 %. Vastaavasti kymmenen prosentin nousu vuokra-tuotoissa nostaa markkina-arvoa yli 14 %.

Markkina-arvo reagoi myös muutoksiin vajaakäyttöasteessa ja hoitokuluissa, mutta suhteellinen vaikutus ei ole yhtä suuri kuin vuokran ja tuottovaateen osalta. Kymmenen prosentin kasvu kulutasossa laskee kiinteistökannan kokonaisarvoa reilut neljä prosenttia. On tosin syytä huomioida, että liikekohteissa kulut ovat usein sidoksissa tuloihin vuokralaisilta perittävän hoitovuokran kautta. Mikäli hoitokulut kasvavat, kasvaa myös vuokralaisilta perittävä hoitovuokra. Tämä suhde ei ole täysin yksi yhteen, mutta kyseinen riippuvuus joka tapauksessa laskee hoitokuluriskiä arvonmuodostuksessa.

Vajaakäytön osalta tarkastelussa ei ole käytetty samaa suhteellista skaalaa kuin muissa parametreissa, vaan sitä on muutettu 0,5 tai 1,0 prosenttiyksikköä kerrallaan. Prosentuaalinen muutos on täten huomattavasti enemmän kuin 5 ja 10 % kerrallaan, kuten muissa kohteissa. Tästä huolimatta vajaakäytön muutoksen suhteellinen vaikutus jää vähäisemmäksi kuin muiden muuttujien osalta. Yhden prosenttiyksikön lisäys keskimääräisessä vajaakäytössä laskee kiinteistökannan markkinaarvoa n. 1,4 %.

4. ARVIOINTILAUSUMA

Olemme suorittaneet Cityconin kiinteistökannan markkina-arvon määrityksen laskennan arvopäivän ollessa 31.12.2010. Arviointimenetelmänä käytettiin ensisijaisesti kassavirta-analyysiä. Perustuen käytössämme olleisiin ja hankkimiimme lähtötietoihin, sekä markkinatuntemukseemme olemme arvioineet koko kiinteistökannan velattomaksi markkina-arvoksi noin 2.361.000.000 (kaksi miljardia kolmesataa kuusikymmentäyksi miljoonaa) euroa.

yleisauktorisoitu

Helsinki 19.1.2011

Antti Hänninen Seppo Koponen

Arviointiasiantuntija Johtaja Auktorisoitu kiinteistöarvioija (AKA),

AI Terminal

Citycon Oyj

3215_10-k_2011-02-22_02fcf0e6-c56c-447d-b0dc-3544eb518a8d.pdf

Cityconin kauppakeskukset Suomessa

keskustan kohtaamispaikat

Forum

IsoKristiina

Torikeskus

Galleria Oulu Cityconin vuokrattava pinta-ala 3 500 m². Ankkurivuokralaiset Lindex, Top-Sport, Life

Jyväskeskus Jyväskylä Cityconin vuokrattava pinta-ala 5 800 m². Ankkurivuokralaiset H&M,

Lahti Cityconin vuokrattava pinta-ala 45 700 m². Ankkurivuokralaiset K-supermarket, H&M, Aleksi 13, Gina Tricot, Kekäle, Top-Sport, Stadium, Cumulus, Posti

Heikintori Espoo, Tapiola Cityconin vuokrattava pinta-ala 5 800 m². Ankkurivuokralaiset KappAhl, Alko, Posti

Tampere

Iso Omena

IsoKarhu Pori

Koskikeskus Cityconin vuokrattava

Columbus

Myyrmanni

Tikkuri

Paikalliskeskukset Sujuvan arjen kumppanit

Espoontori

Espoo, Espoon keskus

Isomyyri Vantaa, Myyrmäki

Linjuri

Tullintori Tampere

Cityconin vuokrattava pinta-ala 13 000 m². Ankkurivuokralaiset S-market, K-supermarket, Lidl, Alko, Posti

Koskikara Valkeakoski

Sisällysluettelo

Raportointiperiaatt eet

Citycon lyhyesti

Citycon lyhyesti

AVAINLUVUT

Tärkeimmät tapahtumat vuonna 2010

Kestävän kehityksen saavutukset

Cityconin johtamiskäytäntö

Toimitusjohtajan katsaus 2010

Strategia

NETTOVUOKRATUOTON KEHITYS 2006-2010

Strategia

Missio

Visio

NETTOVUOKRATUOTTO JA LIIKEVAIHTO SEGMENTEITTÄIN JA KIINTEISTÖKANTAKOHTAISESTI

KEY PERFORMANCE INDICATORS (KPI'T)

2. Strateginen tavoite: Kiinteistökannan optimointi sekä kumppanuus ja joint venture –tyyppisten järjestelyjen käytt äminen

Ympäristövastuun strategiset tavoitt eet

Ilmastonmuutos

Energia

Vesi

Jätt eet

Maankäytt ö ja kestävän kehityksen mukainen rakentaminen

INVESTOINTIEN KEHITYS 2006-2010

Kauppakeskusten vuokratuotoista suurin osa tulee pukeutumisesta

Toimintaympäristö

Toimintaympäristö

Vähitt äiskaupan näkymät

Kauppakeskuskäynnin hiilijalanjälki

KAUPPAKESKUSTEN TUOTTO-VAATIMUKSET VIROSSA

Kiinteistömarkkinat

KAUPPAKESKUSTEN VUOKRATASOT

KAUPPAKESKUSTEN TUOTTOVAATIMUKSET TUKHOLMAN JA GÖTEBORGIN ALUEELLA

KULUTTAJIEN LUOTTAMUS-

Olennaisuuden määritt ely

OLENNAISUUSMATRIISI

Cityconin sidosryhmät VUOKRALAISET Sidosryhmän odotukset Cityconia kohtaan Keskeiset tulokset 2010

Cityconin sidosryhmät ovat:

KULUTTAJAT

KULUTTAJAT (JATKUU)

Cityconin sidosryhmät

SIJOITTAJAT, RAHOITTAJAT JA ANALYYTIKOT

HENKILÖSTÖ

VIRANOMAISET JA PAIKALLISYHTEISÖT

MEDIA, TOIMIALAJÄRJESTÖT JA KANSALAISJÄRJESTÖT

Kiinteistöomaisuus

Muutokset kiinteistöomaisuudessa

Kiinteistöjen arviointi

Markkina-arvon kirjaaminen

KIINTEISTÖKANNAN MARKKINA-ARVO 31.12.2010

Tavoitt eena monipuolinen ja tehokkaasti hallitt ava vuokrasopimuskanta

Suurin osa vuokrasopimuksista on määräaikaisia

Vuokrasopimusten kesto on pidentynyt

PÄÄSTÖJEN JAKAUMA ²⁰¹⁰ ²⁰⁰⁹