Annual Report (ESEF) • Mar 10, 2022
Preview not available for this file type.
Download Source FileCibus verksamhet består av att förvärva, förädla och utveckla högkvalitativa fastigheter i Norden med en tydlig förankring inom livsmedels- och dagligvaruhandeln. Detta för att kunna ge en stabil, konjunkturoberoende och ökande utdelning till sina aktieägare.
Cibus aärsidé är att skapa långsiktig tillväxt och värdeökning genom förvärv, förädling och utveckling av högkvalitativa fastigheter i Norden med en tydlig förankring inom dagligvaruhandeln. Det huvudsakliga målet med bolagets aärsidé är att säkerställa och bibehålla portföljens solida kassaflöden för att möjliggöra en god utdelning till sina aktieägare oberoende av konjunkturläget.
Den strategi som bolaget tillämpar för att uppnå målet innefattar en aktiv och hyresgästnära förvaltning med en strävan att ha finansiellt starka hyresgäster i marknadsledande positioner. Vidare strävar bolaget efter att skriva långa hyreskontrakt och bibehålla den diversifierade förfallostruktur beträande de befintliga avtalen som bolaget för närvarande har. Vid sidan om förvaltningen av det befintliga fastighetsbeståndet har bolaget formulerat en tydlig investeringsstrategi för att växa fortsatt i Finland och i Sverige men även att expandera till övriga länder i Norden.
Fastighetsbeståndet bestod per den 31 december 2021 av 400 fastigheter med en total uthyrningsbar area om drygt 866 920 kvm. Marknadsvärdet uppgick till 1 499 626 TEUR. Innehavet består till 100 % av kommersiella lokaler där det i huvudsak bedrivs verksamhet inom dagligvaruhandeln. Ungefär 84 % av portföljens driftnetto på helårsbasis härrör sig från fastigheter i Finland, 15 % från fastigheter i Sverige och 1 % från fastigheter i Norge.
Hyresgästerna består till en överhängande majoritet av företag verksamma inom livsmedels- och lågprisvaruhandeln. Över 90 % av de driftsnettot härrör sig från fastigheter som hyrs av de fem marknadsledande hyresgästerna: Kesko, Tokmanni, Coop Sverige, S-gruppen eller Lidl. Fastigheterna upplevs som väl lämpade för verksamheten av samtliga större hyresgäster. Ankarhyresgästerna står för 87 % av hyresintäkterna från dagligvaruhandelfastigheter och har genomsnittlig återstående löptid på 5,5 år.
Cibus värderar samtliga fastigheter externt fyra gånger per år, vid varje kvartals slut. Fastigheterna värderas av ett oberoende värderingsinstitut till verkligt värde som baseras på marknadsvärde. Under rapportperioden har värderingen utförts av Newsec.
I tusental euro, TEUR, om inget annat anges
| Helår 2021 | Helår 2020 | |
|---|---|---|
| Hyresintäkter | 81 058 | 65 033 |
| Driftnetto | 76 326 | 61 395 |
| Förvaltningsresultat | 47 741 | 33 488 |
| Resultat efter skatt | 51 370 | 34 597 |
| Antal utestående aktier, st | 44 000 000 | 40 000 000 |
| Genomsnittligt antal utestående aktier, st | 40 284 932 | 36 459 344 |
| Resultat per aktie, EUR¹ | 1,25 | 0,95 |
| EPRA NRV per aktie, EUR | 13,5 | 12,1 |
| EPRA NTA per aktie, EUR | 13,5 | 12,1 |
| EPRA NDV per aktie, EUR | 12,8 | 11,6 |
| Marknadsvärde fastigheterna | 1 499 626 | 1 272 514 |
| Likvida medel | 51 054 | 36 783 |
| Balansomslutning | 1 570 714 | 1 323 954 |
| Avkastning på eget kapital, % | 9,9 | 8,7 |
| Belåningsgrad seniorskuld, % | 48,3 | 48,9 |
| Belåningsgrad nettoskuld, % | 57,8 | 61,3 |
| Räntetäckningsgrad, ggr | 3,5 | 3,3 |
| Soliditet, % | 37,1 | 34,6 |
| Skuldsättningsgrad, ggr | 1,7 | 1,9 |
| Överskottsgrad, % | 94,2 | 94,4 |
| Ekonomisk uthyrningsgrad, % | 94,3 | 95,3 |
| Andelen dagligvarufastigheter, % | 94,6 | 95,0 |
¹ Före och efter utspädning.
Under 2021 uppgick koncernens hyresintäkter till 81 058 TEUR (65 033), vilket var en ökning med 25 % jämfört med samma period förra året. Serviceintäkter uppgick till 12 696 TEUR (9 346) och utgjordes till stor del av vidarefakturerade kostnader. Den ekonomiska uthyrningsgraden uppgick till 94,3 % (95,3). Totalt hyresvärde på årsbasis uppgick den 31 december 2021 till 94 754 TEUR (81 452).
Driftkostnaderna uppgick under året till -17 428 TEUR (-12 984). Driftnettot ökade med 24 % och uppgick till 76 326 TEUR (61 395), vilket resulterade i en överskottsgrad på 94,2 % (94,4). Då många hyresavtal är s.k. ”triple-net”-avtal, där hyresgästerna står för merparten av kostnaderna, är driftnettot ett av de viktigaste jämförelsetalen. Beroende på hyresavtalens villkor kan kostnaderna debiteras hyresgäster direkt eller via Cibus. Detta innebär att bruttohyrorna, kostnaderna och serviceintäkterna kan variera över tid medan driftsnettot håller sig relativt stabilt.
Finansnettot uppgick till -22 200 TEUR (-21 387) och utgörs främst av årets räntekostnader om -19 289 TEUR (-16 083) men även av en valutakursförändring om 468 TEUR (0). I finansnettot ingår även limitavgifter, kostnader för räntederivat, förutbetalda uppläggningsavgifter samt tomträttsavgäld enligt IFRS 16. Utöver säkerställda lån om 724 MEUR finns två icke säkerställd obligationer utgivna om 600 MSEK och 135 MEUR. Vid årets slut uppgick den genomsnittliga räntan i den totala låneportföljen inklusive icke säkerställda obligationer och inklusive marginaler och räntesäkringskostnader, till 2,3 % (2,4).
Under året uppgick förvaltningsresultatet ökade med 43 % till 47 741 TEUR (33 488), vilket motsvarar 1,19 EUR (0,92) per aktie.
Värdeförändringarna på fastigheterna inkl. förvärv uppgick till 227 112 TEUR (397 701) från det ingående värdet om 1 272 514 TEUR (874 813) till det utgående värdet 1 499 626 TEUR (1 272 514). 10 644 TEUR (6 461) av värdeförändringarna är orealiserade och -3 802 (403) utgör en valutakurseekt. Under året har förvärv av fastigheter utbetalats med 177 150 TEUR (386 122) och 40 742 TEUR utbetalats genom en apportemission, samt avyttring inbringat 0 TEUR (270) och justerat anskaningsvärden med 131 TEUR (722). Utöver det har investeringar i fastigheterna gjorts med 2 247 TEUR (4 262), varav cirka 403 TEUR (2 131) är genomförda hyresgästanpassningar med direktavkastning i linje eller över befintlig portfölj.
I Finland är den nominella bolagsskatten 20 %. Genom skattemässiga avskrivningar på byggnadsinventarier, byggnaderna och utnyttjandet av underskottsavdrag har det under året uppkommit en låg eektiv skattekostnad. I Sverige är den nominella bolagsskatten 20,6 % och i Norge är den nominella bolagsskatten 22 %. De skattemässiga underskotten beräknas uppgå till ca 23 855 TEUR (18 221). Skattefordran hänförlig till de skattemässiga underskotten har upptagits i koncernens balansräkning till 4 675 TEUR (3 648) och i moderbolagets balansräkning till 3 224 TEUR (2 438). Cibus redovisar en total skatt för året om -7 995 TEUR (-4 995), varav aktuell skatt och uppskjuten skatt uppgår till -81 TEUR (-21) TEUR respektive -7 914 TEUR (-4 974). Den eektiva skattesatsen uppgår till 13,5 % (12,6).
Årets resultat efter skatt uppgick till 51 370 TEUR (34 597) vilket motsvarar 1,25 EUR (0,95) per aktie. Orealiserade värdeförändringar på fastigheter ingår i resultatet och uppgick till 10 644 TEUR (6 461).
Koncernens kassaflöde från den löpande verksamheten uppgick till 53 261 TEUR (45 925) vilket motsvarar 1,32 EUR (1,26) per genomsnittligt antal utestående aktier.# Kassaflöde och Finansiering
Kassaflödet från investeringsverksamheten uppgick till -179 675 TEUR (-392 290) och utgör främst förvärv av fastigheter under året. Kassaflödet från finansieringsverksamheten uppgick till 140 777 TEUR (357 941). Likvida medel vid årets slut uppgick till 51 054 TEUR (36 783) vilket motsvarar 1,16 EUR (0,92) per aktie. Cibus hade per den 31 december 2021 räntebärande nettoskulder, efter avdrag för likvida medel, om 866 806 TEUR (780 500). Aktiverade upplåningskostnader uppgick till 3 969 TEUR (4 265).
Per den 31 december 2021 hade koncernen säkerställda banklån om 724 MEUR med en genomsnittligt viktad rörlig räntemarginal om 1,7 % och en genomsnittligt viktad kreditbindningstid om 2,6 år. Som säkerhet för de räntebärande skulderna har Cibus ställt pantbrev i fastigheterna. Cibus har gjort bedömningen att pantsättningsavtalen ingåtts på marknadsmässiga villkor.
Cibus har emitterat en icke-säkerställd grön obligtion om 600 MSEK. Obligationen löper till den 12 juni 2023 med en rörlig kupongränta om 3m STIBOR + 4,75 %. Cibus har emitterat en icke-säkerställd obligation om 135 MEUR. Obligationen löper till den 18 september 2023 med en rörlig kupongränta om 3m EURIBOR + 4,5 %. Båda icke-säkerställda obligationerna är sedan 20 juli 2020 noterad på Corporate Bond listan på Nasdaq Stockholm. Den tidigare EUR-obligationen med förfallodatum 26 maj 2021 är helt återlöst per den 9 juli 2020.
I juni 2021 etablerade Cibus ett MTN-program som möjliggör både seniora icke-säkerställda obligationer och hybridobligationer. Den 17 juni emitterade Cibus hybridobligationer om 30 MEUR under sitt nyligen etablerade MTN-program. Hybridobligationerna har en evig löptid med möjlighet till första inlösen efter 5,25 år och löper med en ränta om 3 månader EURIBOR + 4,75 %. Hybridobligationen är sedan 24 juni 2021 noterad på Corporate Bond listan på Nasdaq Stockholm.
För ytterligare information avseende finansiell riskhantering och finansiella instrument se sidorna 41-45.
Per den 31 december 2021 bestod koncernen av 376 aktiebolag med Cibus Nordic Real Estate AB (publ) som moderbolag. Samtliga fastigheter ägs av dotterbolagen och 50 av dotterbolagen är delägda fastighetsbolag s.k. MRECs. Det är den vanligaste formen av samarbetsarrangemang i Finland som möjliggör direkt ägande av en specifik del i en fastighet.
Cibus är sedan 1 juni 2021 noterat på Nasdaq Stockholm MidCap. Sista handelsdag på Nasdaq First North Premier Growth Market Stockholm var den 31 maj 2021. Cibusaktien har ISIN SE0010832204. Bolaget har ca 41 000 aktieägare per den 31 december 2021. De 15 största aktieägarna innehar ca 42 % av rösterna. Ingen aktieägare har ett innehav som per den 31 december 2021 uppgick till 10 % eller mer av Cibus röster.
| Namn | Antal aktier | Andel, % |
|---|---|---|
| Fjärde AP-fonden | 3 214 813 | 7,3 |
| AB Sagax | 2 426 973 | 5,5 |
| Columbia Threadneedle | 2 257 879 | 5,1 |
| Dragfast AB | 1 700 000 | 4,2 |
| Marjan Dragicevic | 1 632 000 | 3,7 |
| Avanza Pension | 1 322 845 | 3,0 |
| BlackRock | 1 278 263 | 2,9 |
| Sensor Fonder | 946 000 | 2,1 |
| Länsförsäkringar Fonder | 929 474 | 2,1 |
| Nordnet Pensionsförsäkring | 545 601 | 1,2 |
| Patrick Gylling | 500 000 | 1,1 |
| Svenska Handelsbanken | 376 800 | 0,9 |
| Nuveen Asset Management | 370 520 | 0,8 |
| Handelsbanken Fonder | 315 538 | 0,7 |
| Familjen Kamprads Stiftelse | 300 000 | 0,7 |
| Summa 15 största aktieägare | 18 116 706 | 41,6 |
| Aktieägare, övriga | 25 883 294 | 58,4 |
| Totalt | 44 000 000 | 100 |
Källa: Modular Finance
Moderbolaget Cibus Nordic Real Estate AB (publ) är moderbolag i koncernen och äger inga fastigheter utan dess verksamhet består i att äga aktier, hantera aktiemarknadsrelaterade frågor och koncerngemensamma verksamhetsfunktioner så som administration, transaktioner, förvaltning, juridiska frågor, projektutveckling samt ekonomi. Årets resultat i moderbolaget uppgick till -2 305 TEUR (7 084).
För bolagets Hållbarhetsrapport se sid 54.
Årsstämman 2021 valde revisionsbolaget KPMG AB som revisor. Den auktoriserade revisorn Mattias Johansson är bolagets huvudansvarige revisor.
Inga väsentliga händelser har inträffat under första kvartalet.
Den 14 april meddelades att Cibus köpt tre fastigheter i Sverige för 34,5 MSEK. ICA Sverige är ankarhyresgäst i alla fastigheterna. På årsstämman den 15 april 2021 valdes Victoria Skoglund till ny styrelseledamot. Patrick Gylling omvaldes till styrelseordförande och Elisabeth Norman, Jonas Ahlblad och Stefan Gattberg omvaldes till styrelseledamöter.
Den 29 april meddelades att Cibus köpt en fastighet i Rauma, Finland för 5,3 MEUR. Tokmanni är ankarhyresgäst.
Den 14 maj meddelades att Cibus köper tre fastigheter i Finland för 25,5 MEUR. Lidl, Halpahalli och S-gruppen är ankarhyresgäster.
Cibus meddelade den 26 maj att man tecknat samarbetsavtal med Järntorget om att tillsammans utveckla Cibus svenska fastighetsbestånd till den del som inte används för dagligvaruhandel. Ambitionen är att genom planarbete realisera byggrätter för hyresrätter i Cibus befintliga och tillkommande svenska fastighetsbestånd.
Den 27 maj meddelades att Cibus har godkänts för notering på Nasdaq Stockholm. Första dag för handel på Nasdaq Stockholms huvudlista var tisdagen den 1 juni 2021 och sista dag för handel på Nasdaq First North Premier Growth Market var måndagen den 31 maj 2021. Cibus publicerar den 28 maj prospekt i samband med listbyte till Nasdaq Stockholm.
Den 28 maj meddelades även att Cibus gör ytterligare två förvärv i Finland för 15,9 MEUR. Tokmanni och S-gruppen är ankarhyresgäster.
Den 1 juni meddelades att Cibus gör två förvärv i Sverige för 4,5 MEUR. ICA är ankarhyresgäst i samtliga fastigheter.
Den 14 juni meddelades att Cibus offentliggjort grundprospekt avseende nyetablerat MTN-program och överväger en emission av hybridobligationer.
Den 15 juni meddelades att Cibus köper en livsmedelsfastighet i Finland för 2,2 MEUR. Kesko är hyresgäst.
Den 16 juni meddelades att Cibus ingått avtal om förvärv av 72 matvarubutiker i Finland för 71,6 MEUR och enats om en riktad nyemission av 2 000 000 nya aktier till AB Sagax. 71 av fastigheterna är uthyrda till Kesko och en till S-gruppen.
Cibus emitterade den 17 juni hybridobligationer om 30 MEUR.
Cibus har den 1 juli undertecknat och tillträtt ett förvärv av tre fastigheter i Sverige för 4,1 MEUR. Coop Sverige Fastigheter är ankarhyresgäst i samtliga fastigheter.
Den 6 september meddelades att Cibus aktie kommer från och med den 20 september 2021 att ingå i EPRA index, som är ett ledande globalt index för börsnoterade fastighetsinvesteringar.
Cibus undertecknade den 24 september ett förvärv om totalt fem fastigheter i Finland för 5,2 MEUR. S-gruppen är hyresgäst i samtliga fastigheter.
Den 30 september meddelade Cibus att man köpt en portfölj bestående av 8 fastigheter i sydöstra Norge för 27,6 MEUR. Fastigheterna tillträddes den 15 oktober 2021 och är fullt uthyrda till Kiwi, Spar samt Rema1000.
Cibus har den 1 juli undertecknat och tillträtt ett förvärv av tre fastigheter i Sverige för 4,1 MEUR. Coop Sverige Fastigheter är ankarhyresgäst i samtliga fastigheter.
Cibus meddelade den 18 november att man undertecknat ett förvärv av en livsmedelsbutik i Finland för 6,8 MEUR. S-gruppen är hyresgäst.
Den 29 november meddelade Cibus att man undertecknat ett förvärv av en livsmedelsfastighet, som för närvarande byggs, i Sverige för 11,5 MEUR. Tillträdet är planerat till Q3 2022 när byggnaden är färdigställd. Willys är hyresgäst.
Samma dag meddelades att Cibus undertecknat ett förvärv av Charlottenbergs Handelspark, innehållande två separata fastigheter, i Sverige för 28,3 MEUR. ICA och Lidl är ankarhyresgäster.
Den 30 november meddelades att Cibus tillträtt tidigare aviserat förvärv av en portfölj om 72 matvarubutiker i Finland ifrån AB Sagax. I samband med tillträdet har bolaget betalat en del av köpeskillingen genom en riktad nyemission av 2 000 000 aktier.
Samma dag meddelades att det totala antalet aktier och röster i Cibus har under november 2021 ökat som ett resultat av den riktade nyemissionen. Antalet aktier och röster i Cibus uppgår därmed till 42 000 000 och aktiekapitalet i Cibus uppgår till 420 000 EUR.
Den 1 december uppdaterade Cibus sina tillväxtmål. Företagsledningen och styrelsen bedömer att bolaget kommer kunna fördubbla sin fastighetsportfölj till mellan 2,5 och 3,0 miljarder EUR i fastighetsvärde samt att kriterierna för investment grade i kreditrating kommer att vara uppfyllda i slutet av 2023.
Den 7 december meddelades att Cibus genomför en riktad nyemission om 2 000 000 aktier och tillförs 492 MSEK.
Cibus gör den 21 december två förvärv i Norge för 13,4 MEUR. Norgesgruppen och Rema1000 är ankarhyresgäster.
Den 23 december förvärvar Cibus en portfölj om 6 fastigheter i Norge för 15,8 MEUR. Coop, Kiwi samt Rema 1000 är ankarhyresgäster.
Den 29 december förvärvar Cibus en livsmedelsbutik färdigställd under 2020 med ytterligare en byggnad under uppförande i Sverige för 15,7 MEUR. Coop är ankarhyresgäst.
Den 30 december meddelades att antalet aktier och röster i Cibus uppgår till 44 000 000 och aktiekapitalet i Cibus uppgår till 440 000 EUR.
Den 17 februari 2022 pressmeddelades kommunikén ifrån den extra bolagsstämman som hölls samma dag. Styrelsen erhöll mandat att fram till nästa årsstämma besluta om nyemission av aktier, med eller utan företrädesrätt för bolagets aktieägare.# Cibus Nordic Real Estate AB
Det totala antalet aktier som kan komma att emitteras enligt bemyndigandet får högst motsvara 10 procent av antalet utestående aktier i bolaget vid tidpunkten för extra bolagsstämman, det vill säga maximalt 4 400 000 aktier kan komma att emitteras. Samma dag meddelades valberedningens förslag till styrelse till årsstämman. Valberedningen föreslår att Patrick Gylling, Elisabeth Norman, Victoria Skoglund och Stefan Gattberg omväljs som ledamöter i styrelsen för Cibus Nordic Real Estate AB samt att Nils Styf väljs som ny styrelseledamot. Vidare föreslår valberedningen omval av Patrick Gylling som styrelseordförande.
Koncernen är genom sin verksamhet exponerad för olika typer av finansiella risker, främst relaterat till likviditets- och finansieringsrisker som beskrivs på sidorna 41-45. Moderbolaget påverkas indirekt av risker och osäkerhetsfaktorer genom sin funktion i koncernen.
Riktlinjerna omfattar VD, CFO samt övriga medlemmar av koncernledningen. Riktlinjerna tillämpas på ersättningar som avtalas, och förändringar som görs i redan avtalade ersättning, efter det att riktlinjerna antagits av årsstämman 2020. För mer information se sidorna 50-52.
Intäkterna från den befintliga portföljen väntas utvecklas i takt med inflationen. Cibus strategi är vidare att genom aktiv förvaltning, hög kostnadsmedvetenhet, omförhandling av existerande lån, samt tilläggsförvärv kontinuerligt förbättra bolagets avkastning.
Styrelsen lämnar förslag på utdelning till årsstämman om 0,99 EUR per aktie. Den föreslagna utdelningen motsvarar en direktavkastning om 3,5 % på aktiekursen per den 31 december 2021 (290,80 SEK).
Inför årsstämman den 20 april 2022 föreslår styrelsen:
Fullständigt förslag till beslut, inklusive belopp och utbetalningsdatum, kommer att publiceras i samband med kallelse till årsstämman.
TILL ÅRSSTÄMMANS FÖRFOGANDE STÅR FÖLJANDE VINSTMEDEL
| BELOPP I TUSENTAL EURO (TEUR) | |
|---|---|
| Fritt eget kapital | 429 967 003 |
| Årets resultat | -2 305 316 |
| SUMMA | 427 661 688 |
STYRELSEN FÖRESLÅR ATT VINSTMEDEL DISPONERAS SÅ ATT
| BELOPP I TUSENTAL EURO (TEUR) | |
|---|---|
| till aktieägarna utdelas | 43 560 000 |
| balanseras i ny räkning | 384 101 688 |
| SUMMA | 427 661 688 |
För det fall styrelsen maximalt utnyttjar det bemyndigande styrelsen fick på den extra bolagsstämman den 17 februari 2022 samt det eventuella bemyndigandet för styrelsen att besluta om nyemission ifrån årsstämman 2022 kommer en utdelning för tillkommande aktier om maximalt 10 164 000 EUR att delas ut. Av det disponibla beloppet per den 31 december 2021 kommer minst 373 937 668 EUR att återstå efter utdelning om maximalt totalt 53 724 000 EUR.
Det finns enligt styrelsens bedömning, med hänsyn tagen till likviditetsbehov, framlagd budget och investeringsplaner inget som talar för att bolagets och koncernens eget kapital inte skulle vara tillräckligt i relation till verksamhetens art, omfattning och risker för den föreslagna utdelningen. Styrelsen finner därmed den föreslagna utdelningen försvarlig enligt 17 kap 3 § aktiebolagslagen. Beträffande bolagets resultat och ställning i övrigt hänvisas till efterföljande finansiella rapporter.
Coronaviruset har haft en mycket begränsad negativ påverkan på Cibus verksamhet. Vi följer Folkhälsomyndighetens rekommendationer och agerar självfallet aktsamt i kontakter med andra företag, möten hålls företrädesvis per telefon eller videolänk och resandet hålls på en låg nivå. För våra främsta hyresgäster, livsmedelshandlarna, har volymerna ökat sedan viruset uppkom då fler äter hemma. Volymerna inom dagligvaruhandeln är på stabila nivåer och ingenting tyder på att våra hyresgäster kommer få svårt att betala sina hyror. Cirka 99 % av våra aviserade hyror för Q4 2021 är betalda och cirka 99 % för helåret 2021. Cirka 90 % av våra intäkter kommer från de största dagligvarukedjorna i Norden.
Belopp i tusental euro (TEUR)
| Not | Helår 2021 | Helår 2020 | |
|---|---|---|---|
| Hyresintäkter | 4, 81 | 105 865 | 65 033 |
| Serviceintäkter | 4 | 12 696 | 9 346 |
| Driftkostnader | 5 | -13 791 | -10 023 |
| Fastighetsskatt | -3 637 | -2 961 | |
| Driftnetto | 6 | 76 326 | 61 395 |
| Administrationskostnader | 7, 8 | -6 385 | -6 520 |
| Finansnetto | 9 | -22 200 | -21 387 |
| Förvaltningsresultat | 47 741 | 33 488 | |
| Värdeförändring förvaltningsfastigheter, orealiserade | 10 | 10 644 | 6 461 |
| Värdeförändring räntederivat, orealiserad | 10 | 980 | -3 57 |
| Resultat före skatt | 59 365 | 39 592 | |
| Aktuell skatt | 11 | -81 | -21 |
| Uppskjuten skatt | 11 | -7 914 | -4 974 |
| Årets resultat | 51 370 | 34 597 | |
| Genomsnittligt antal utestående aktier, st | 16 | 40 284 932 | 36 459 344 |
| Resultat per aktie före och efter utspädning, EUR | 16 | 1,25 | 0,95 |
| Belopp i tusental euro (TEUR) | |
|---|---|
| Poster som har omförts eller kan omföras till årets resultat | |
| Årets omräkningsdifferenser vid omräkning av utländska verksamheter | -1 524 |
| Summa totalresultat* | 49 846 |
*Årets resultat och totalresultat är i sin helhet hänförligt till moderbolagets ägare.
Belopp i tusental euro (TEUR)
| Not | 2021-12-31 | 2020-12-31 | |
|---|---|---|---|
| TILLGÅNGAR | |||
| Anläggningstillgångar | |||
| Förvaltningsfastigheter | 12 | 1 499 626 | 1 272 514 |
| Nyttjanderättstillgångar | 13 | 9 649 | 8 218 |
| Andra materiella tillgångar | 55 | 36 | |
| Immateriella tillgångar | 200 | 11 | |
| Uppskjutna skattefordringar | 11 | 4 675 | 3 648 |
| Övriga långfristiga fordringar | 33 | 36 | |
| Summa anläggningstillgångar | 1 514 238 | 1 284 463 | |
| Omsättningstillgångar | |||
| Hyresfordringar | 764 | 679 | |
| Övriga kortfristiga fordringar | 1 165 | 453 | |
| Förutbetalda kostnader och upplupna intäkter | 14 | 3 493 | 1 576 |
| Likvida medel | 15 | 51 054 | 36 783 |
| Summa omsättningstillgångar | 56 476 | 39 491 | |
| SUMMA TILLGÅNGAR | 1 570 714 | 1 323 954 | |
| EGET KAPITAL OCH SKULDER | |||
| Eget kapital | |||
| Aktiekapital | 16 | 440 | 400 |
| Övrigt tillskjutet kapital | 507 496 | 422 275 | |
| Reserver | 2 884 | 4 408 | |
| Balanserat resultat inkl. årets resultat | 43 435 | 30 945 | |
| Eget kapital hänförligt till moderbolagets aktieägare | 554 255 | 458 028 | |
| Hybridobligation | 17 | 29 007 | - |
| Summa eget kapital | 583 262 | 458 028 | |
| Långfristiga skulder | |||
| Upplåning | 18 | 911 494 | 810 202 |
| Uppskjutna skatteskulder | 11 | 31 161 | 20 294 |
| Räntederivat | 391 | 736 | |
| Övriga långfristiga skulder | 13 | 13 080 | 9 296 |
| Summa långfristiga skulder | 956 126 | 840 528 | |
| Kortfristiga skulder | |||
| Kortfristig del av upplåning | 18 | 2 396 | 2 762 |
| Kortfristig del av räntederivat | 703 | - | |
| Leverantörsskulder | 7 | 74 | 438 |
| Aktuella skatteskulder | 1 | 533 | 37 |
| Övriga kortfristiga skulder | 3 | 519 | 739 |
| Upplupna kostnader och förutbetalda intäkter | 19 | 22 401 | 18 422 |
| Summa kortfristiga skulder | 31 326 | 25 398 | |
| Summa skulder | 987 452 | 865 926 | |
| SUMMA EGET KAPITAL OCH SKULDER | 1 570 714 | 1 323 954 |
Belopp i tusental euro (TEUR)
| Aktiekapital | Övrigt tillskjutet kapital | Reserver | Balanserat resultat inkl. årets resultat | Totalt eget kapital hänförligt till moderbolagets aktieägare | Hybridobligation | Totalt eget kapital | |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| Ingående eget kapital 2020-01-01 | 311 | 300 794 | - | 31 764 | 332 869 | - | 332 869 |
| Årets resultat | - | - | - | 34 597 | 34 597 | - | 34 597 |
| Årets övrigt totalresultat | - | - | 4 408 | - | 4 408 | - | 4 408 |
| Årets totalresultat | - | - | 4 408 | 34 597 | 39 005 | - | 39 005 |
| Nyemission | 89 | 123 | - | - | 123 214 | - | 123 214 |
| Teckningsoptioner | - | 54 | - | - | 54 | - | 54 |
| Emissionskostnader | - | -2 160 | - | - | -2 160 | - | -2 160 |
| Skatteeffekt emissionskostnader | - | 462 | - | - | 462 | - | 462 |
| Utdelning | - | - | - | -35 416 | -35 416 | - | -35 416 |
| Utgående eget kapital 2020-12-31 | 400 | 422 275 | 4 408 | 30 945 | 458 028 | - | 458 028 |
| Ingående eget kapital 2021-01-01 | 400 | 422 275 | 4 408 | 30 945 | 458 028 | - | 458 028 |
| Årets resultat | - | - | - | 51 370 | 51 370 | - | 51 370 |
| Årets övrigt totalresultat | - | - | -1 524 | - | -1 524 | - | -1 524 |
| Årets totalresultat | - | - | -1 524 | 51 370 | 49 846 | - | 49 846 |
| Nyemission | 20 | 48 048 | - | - | 48 068 | - | 48 068 |
| Apportemission | 20 | 37 559 | - | - | 37 579 | - | 37 579 |
| Hybridemission | - | - | - | - | - | 30 000 | 30 000 |
| Teckningsoptioner | - | 153 | - | - | 153 | - | 153 |
| Emissionskostnader | - | -670 | - | - | -670 | -430 | -1 100 |
| Skatteeffekt emissionskostnader | - | 131 | - | - | 131 | 89 | 220 |
| Utdelning | - | - | - | -38 880 | -38 880 | -652 | -39 532 |
| Utgående eget kapital 2021-12-31 | 440 | 507 496 | 2 884 | 43 435 | 554 255 | 29 007 | 583 262 |
Belopp i tusental euro (TEUR)
| Not | Helår 2021 | Helår 2020 | |
|---|---|---|---|
| Den löpande verksamheten | |||
| Resultat före skatt | 59 365 | 39 592 | |
| Justeringar för ej kassapåverkande poster: | |||
| - Finansiella poster | 1 936 | 1 625 | |
| - Orealiserade värdeförändringar, förvaltningsfastigheter | -10 644 | -6 461 | |
| - Orealiserade värdeförändringar, räntederivat | -980 | 357 | |
| - Orealiserade kursdifferenser | -2 788 | 2 819 | |
| - Förändring av uppskjuten skatt | 1 930 | - | |
| - Betald skatt | - | -609 | |
| Kassaflöde från den löpande verksamheten före förändring av rörelsekapitalet | 48 819 | 37 323 | |
| Kassaflöde från förändringar i rörelsekapitalet | |||
| Förändring av kortfristiga fordringar | 22 | 2 078 | 3 037 |
| Förändring av kortfristiga skulder | -17 636 | 5 565 | |
| Kassaflöde från den löpande verksamheten | 53 261 | 45 925 | |
| Investeringsverksamheten | |||
| Förvärv av fastigheter | 12 | -177 150 | -386 122 |
| Försäljning av fastigheter | 12 | - | 270 |
| Investeringar i befintliga fastigheter | 12 | -2 247 | -4 262 |
| Andra investeringar | -27 | -176 | |
| Kassaflöde från investeringsverksamheten | -179 675 | -392 290 | |
| Finansieringsverksamheten | |||
| Nyemission | 48 088 | 123 214 | |
| Hybridemission | 30 000 | - | |
| Teckningsoptioner | 121 | 54 | |
| Emissionskostnader | -1 107 | -2 160 | |
| Utdelning till aktieägare | -37 520 | -39 587 | |
| Utdelning hybridobligation | -652 | - | |
| Upptagna lån | 18 | 105 610 | 454 923 |
| Amortering av lån | 18 | -2 192 | -175 667 |
| Uppläggningskostnader för lån | 18 | -1 571 | -2 836 |
| Kassaflöde från finansieringsverksamheten | 140 777 | 357 941 | |
| Årets kassaflöde | 14 363 | 11 576 | |
| Likvida medel vid årets början | 36 783 | 24 746 | |
| Kursdifferens i likvida medel | -92 | 461 | |
| Likvida medel vid årets utgång | 51 054 |
Belopp i tusental euro (TEUR)
| Not | Helår 2021 | Helår 2020 |
|---|---|---|
| Rörelseintäkter | 1 352 501 | |
| Rörelsekostnader | -2 922 | -2 629 |
| Rörelseresultat | -1 570 | -2 128 |
| Resultat från finansiella poster | ||
| Resultat från andelar i koncernföretag | - | 10 580 |
| Ränteintäkter och liknande resultatposter | 13 419 | 12 917 |
| Räntekostnader och liknande resultatposter | -11 450 | -10 896 |
| Resultat efter finansiella poster | 399 | 10 473 |
| Bokslutsdispositioner | ||
| Koncernbidrag | -3 490 | -4 021 |
| Resultat före skatt | -3 091 | 6 452 |
| Skatt | 786 | 632 |
| Årets resultat | -2 305 | 7 084 |
| Övrigt totalresultat | - | - |
| Summa totalresultat | -2 305 | 7 084 |
Belopp i tusental euro (TEUR)
| Not | 2021-12-31 | 2020-12-31 |
|---|---|---|
| TILLGÅNGAR | ||
| Anläggningstillgångar | ||
| Balanserade utgifter för programvaror | 200 | 17 |
| Inventarier | 12 | 11 |
| Andelar i dotterbolag | 128 599 | 128 594 |
| Uppskjutna skattefordringar | 3 224 | 2 438 |
| Långfristiga fordringar hos koncernföretag | 473 904 | 374 363 |
| Övriga långfristiga fordringar | 276 | 21 |
| Summa anläggningstillgångar | 606 215 | 505 444 |
| Omsättningstillgångar | ||
| Kortfristiga fordringar hos koncernföretag | 22 046 | 41 751 |
| Övriga kortfristiga fordringar | 318 | 70 |
| Förutbetalda kostnader och upplupna intäkter | 14 | 63 |
| Likvida medel | 30 996 | 22 598 |
| Summa omsättningstillgångar | 53 423 | 64 446 |
| SUMMA TILLGÅNGAR | 659 638 | 569 890 |
| EGET KAPITAL OCH SKULDER | ||
| Eget kapital | ||
| Aktiekapital | 440 | 400 |
| Summa bundet eget kapital | 440 | 400 |
| Överkursfond | 536 350 | 422 275 |
| Balanserat resultat | -106 384 | -74 588 |
| Årets resultat | -2 305 | 7 084 |
| Summa fritt eget kapital | 427 661 | 354 771 |
| Summa eget kapital | 428 101 | 355 171 |
| Långfristiga skulder | ||
| Upplåning | 192 391 | 193 073 |
| Summa långfristiga skulder | 192 391 | 193 073 |
| Kortfristiga skulder | ||
| Kortfristiga skulder till koncernföretag | 27 709 | 11 840 |
| Leverantörsskulder | 336 | 116 |
| Övriga kortfristiga skulder | 112 | 81 |
| Upplupna kostnader och förutbetalda intäkter | 10 989 | 9 609 |
| Summa kortfristiga skulder | 39 146 | 21 646 |
| SUMMA SKULDER | 231 537 | 214 719 |
| SUMMA EGET KAPITAL OCH SKULDER | 659 638 | 569 890 |
Belopp i tusental euro (TEUR)
| Bundet eget kapital | Fritt eget kapital | Aktiekapital | Överkursfond | Hybridobligation | Balanserat resultat inkl. årets resultat | Totalt | |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| Ingående eget kapital 2020-01-01 | 311 300 | 794 | - | -39 174 | 261 931 | ||
| Årets resultat | - | - | - | 7 084 | 7 084 | ||
| Årets övrigt totalresultat | - | - | - | - | - | ||
| Årets totalresultat | - | - | - | 7 084 | 7 084 | ||
| Nyemission | 89 123 | 125 | - | - | 123 | 214 | |
| Teckningsoptioner | - | 54 | - | - | - | 54 | |
| Emissionskostnader | - | -2 160 | - | - | - | -2 160 | |
| Skatteeffekt emissionskostnader | - | 462 | - | - | - | 462 | |
| Utdelning | - | - | - | - | -35 414 | -35 414 | |
| Utgående eget kapital 2020-12-31 | 400 | 422 275 | - | -67 504 | 355 171 | ||
| Ingående eget kapital 2021-01-01 | 400 | 422 275 | - | -67 504 | 355 171 | ||
| Årets resultat | - | - | - | -2 305 | -2 305 | ||
| Årets övrigt totalresultat | - | - | - | - | - | ||
| Årets totalresultat | - | - | - | -2 305 | -2 305 | ||
| Nyemission | 20 48 | 048 | - | - | 48 068 | ||
| Apportemission | 20 37 | 559 | - | - | 37 579 | ||
| Hybridemission | - | - | 30 000 | - | 30 000 | ||
| Teckningsoptioner | - | - | - | - | - | - | |
| Emissionskostnader | - | -670 | -430 | - | -1 100 | ||
| Skatteeffekt emissionskostnader | - | 131 | 89 | - | 220 | ||
| Utdelning | - | - | -652 | -38 880 | -39 532 | ||
| Utgående eget kapital 2021-12-31 | 440 | 507 343 | 29 007 | -108 689 | 428 101 |
Belopp i tusental euro (TEUR)
| Not | Helår 2021 | Helår 2020 | |
|---|---|---|---|
| Den löpande verksamheten | |||
| Resultat före skatt | -3 091 | 6 452 | |
| Justeringar för ej kassapåverkande poster: | |||
| Avskrivningar | 9 | 9 | 9 |
| Uppläggningskostnader | 780 | 790 | |
| Orealiserade kursdifferenser | -179 | -3 841 | |
| Betald skatt | - | - | |
| Kassaflöde från den löpande verksamheten före förändring av rörelsekapitalet | -2 481 | 3 410 | |
| Kassaflöde från förändringar i rörelsekapitalet | |||
| Förändring av kortfristiga fordringar | 35 | 289 | -42 829 |
| Förändring av kortfristiga skulder | 264 | 6 518 | |
| Kassaflöde från den löpande verksamheten | 33 072 | -32 901 | |
| Investeringsverksamheten | |||
| Lämnade aktieägartillskott | - | -55 569 | |
| Förvärv av anläggningstillgångar | -197 | -14 | |
| Lån till dotterbolag | -63 286 | -43 000 | |
| Kassaflöde från investeringsverksamheten | -63 483 | -98 583 | |
| Finansieringsverksamheten | |||
| Nyemission | 48 088 | 123 214 | |
| Hybridemission | 30 000 | - | |
| Teckningsoptioner | - | 54 | |
| Emissionskostnader | -1 107 | -2 160 | |
| Utdelning till aktieägare | -37 520 | -35 414 | |
| Utdelning hybridobligation | -652 | - | |
| Upptagna lån | - | 194 778 | |
| Amortering av lån | - | -135 000 | |
| Uppläggningskostnader för lån | - | -1 099 | |
| Kassaflöde från finansieringsverksamheten | 38 809 | 144 373 | |
| Årets kassaflöde | 8 398 | 12 889 | |
| Likvida medel vid årets början | 22 598 | 9 709 | |
| Likvida medel vid årets utgång | 30 996 | 22 598 |
Cibus Nordic Real Estate AB (publ) med organisationsnummer 559135-0599 är ett aktiebolag registrerat i Sverige med säte i Stockholm. Bolagets adress är Kungsgatan 56, 111 22 Stockholm. Bolagets och dotterbolagens (“koncernens”) verksamhet omfattar att äga och förvalta fastigheter.
Koncernredovisningen för Cibus har upprättats i enlighet med de av EU godkända International Financial Reporting Standards (IFRS) samt tolkningar av IFRS Interpretations Committee (IFRIC). Vidare tillämpar koncernen Årsredovisningslagen och Rådet för finansiell rapporterings rekommendation RFR 1 Kompletterande redovisningsregler för koncerner. Tillgångar och skulder är redovisade till anskaffningsvärden förutom förvaltningsfastigheter och räntederivat som värderas till verkligt värde.
Dotterbolag är bolag i vilka moderbolaget har ett direkt eller indirekt bestämmande inflytande över den driftsmässiga eller finansiella ställningen. Cibus äger 100 % av kapitalet och röstetalet i 376 av 426 dotterbolag och är delägare i 50 av dotterbolagen. De delägda dotterbolagen är s.k. ömsesidiga fastighetsbolag (Mutual Real Estate Companies (”MRECs”). MREC är den vanligaste bolagsformen för fastighetsägande i Finland. I en MREC ger varje aktieserie 100-procentig besittningsrätt till specifika utrymmen och ingen besittningsrätt till de övriga utrymmena. Detta finns specificerat i de olika ömsesidiga fastighetsbolagens bolagsordning. Då aktieägaren hyr ut sitt utrymme tillfaller hyran aktieägaren och inte bolaget. Bolaget står däremot för fastighetens driftkostnader och debiterar aktieägarna ett månatligt belopp för att täcka denna kostnad, för att bolagets ska få ett nollresultat. I Cibus fall vidarefaktureras detta belopp oftast av hyresgästen. Ifall bolaget har en skuld, är denna skuld oftast allokerad på varje ägare på ett sådant sätt att var och en kan själv betala av sin andel av skulden. På samma sätt är ägaren inte heller ansvarig för andra ägares skuldandelar. Delägarna redovisar sina tillgångar, skulder, intäkter och kostnader samt sina andelar av gemensamma tillgångar, skulder, intäkter och kostnader.
Koncernredovisningen redovisas enligt förvärvsmetoden vilket innebär att ett förvärv av dotterbolag samt delägda dotterbolag (MRECs) betraktas som en transaktion där moderbolaget indirekt förvärvar dotterbolagets tillgång och övertar dess skulder. Från och med förvärvstidpunkten inkluderas det förvärvade bolagets intäkter och kostnader, identifierbara tillgångar och skulder, i koncernredovisningen. Koncerninterna transaktioner, fordringar och skulder mellan bolagen i koncernen elimineras i sin helhet. Vid förvärv inom koncernen redovisas dessa i enlighet med förvärvsmetoden. Köpeskillingen utgörs av verkligt värde på överlåtna tillgångar, skulder och emitterade aktier. Kostnader i anslutning till förvärvet kostnadsförs när de uppstår. På förvärvsdagen värderas identifierbara förvärvade tillgångar och övertagna skulder initialt till verkligt värde. Nedan beskrivs de väsentliga redovisningsprinciper som tillämpats.
De nya och ändrade standarder och tolkningar som givits ut av International Accounting Standards Board (IASB) samt IFRS Interpretations Committee (IFRIC) men som träder ikraft för räkenskapsår som börjar efter den 1 januari 2022 bedöms för närvarande inte påverka Cibus resultat eller finansiella ställning.
Tillgångar och skulder är redovisade till historiska anskaffningsvärden, förutom vissa finansiella tillgångar, skulder och förvaltningsfastigheter som i koncernbalansräkningen värderas till verkligt värde. Finansiella tillgångar och skulder som värderas till verkligt värde består av derivatinstrument, värderade till verkligt värde via koncernresultaträkningen. Förvaltningsfastigheter värderas till verkligt värde i enlighet med IAS 40. Koncernens redovisningsprinciper har tillämpats konsekvent på rapportering och konsolidering av moderbolag och dotterbolag.
Anläggningstillgångar består av belopp som förväntas återvinnas eller betalas efter mer än tolv månader räknat från balansdagen. Långfristiga skulder består av belopp som förfaller till betalning först efter mer än tolv månader efter balansdagen samt andra belopp för vilka bolaget har en ovillkorlig rätt att skjuta upp betalningen till en tidpunkt som ligger mer än tolv månader efter balansdagen. Andra tillgångar och skulder redovisas som omsättningstillgång respektive kortfristig skuld.
Koncernredovisningen omfattar moderbolaget Cibus Nordic Real Estate AB (publ) och de bolag som moderbolaget eller dess dotterbolag har bestämmande inflytande över. Bestämmande inflytande erhålls när moderbolaget — har inflytande över investeringsobjektet; — är exponerad för, eller har rätt till, rörlig avkastning från sitt engagemang i investeringsobjektet, och — kan använda sitt inflytande över investeringsobjektet till att påverka sin avkastning. Konsolidering av ett dotterbolag sker från och med den dag moderbolaget får bestämmande inflytande och fram till den dag det upphör att ha det bestämmande inflytandet över dotterbolaget.# REDOVISNINGSPRINCIPER OCH NOTER
Detta innebär att intäkter och kostnader för ett dotterbolag som förvärvats eller avyttrats under innevarande räkenskapsår inkluderas i koncernens resultaträkning samt övrigt totalresultat från den dag moderbolaget får det bestämmande inflytandet fram till den dag moderbolaget upphör att ha det bestämmande inflytandet. Om nödvändigt görs justeringar i dotterbolagens finansiella rapporter i syfte att få dess redovisningsprinciper i enlighet med koncernens redovisningsprinciper. Alla koncerninterna tillgångar och skulder, eget kapital, intäkter och kassaflöden som rör transaktioner mellan bolag inom koncernen elimineras i sin helhet.
Moderbolagets funktionella valuta är euro som även utgör rapporteringsvalutan för moderbolaget och för koncernen. Det innebär att de finansiella rapporterna presenteras i euro. Samtliga belopp är, om inte annat anges, avrundade till närmaste tusental. Resultatposter i annan valuta räknas om till genomsnittskurserna för året. Balansposter i annan valuta räknas om till balansdagskurs.
Transaktioner i utländsk valuta omräknas till den funktionella valutan till den valutakurs som föreligger på transaktionsdagen. Funktionell valuta är valutan i de primära ekonomiska miljöer bolagen bedriver sin verksamhet. Monetära tillgångar och skulder i utländsk valuta räknas om till den funktionella valutan till den valutakurs som föreligger på balansdagen. Valutakursdifferenser som uppstår vid omräkningarna redovisas i årets resultat. Icke-monetära tillgångar och skulder som redovisas till historiska anskaffningsvärden omräknas till valutakurs vid transaktionsdagen. Icke-monetära tillgångar och skulder som redovisas till verkliga värden omräknas till den funktionella valutan till den kurs som råder vid tidpunkten för värdering till verkligt värde.
Tillgångar och skulder i utlandsverksamheter, inklusive koncernmässiga över- och undervärden, omräknas från utlandsverksamhetens funktionella valuta till koncernens rapporteringsvaluta, euro, till den valutakurs som råder på balansdagen. Intäkter och kostnader i en utlandsverksamhet omräknas till euro till en genomsnittskurs som utgör en approximation av de valutakurser som förelegat vid respektive transaktionstidpunkt. Omräkningsdifferenser som uppstår vid valutaomräkning av utlandsverksamheter redovisas i övrigt totalresultat och ackumuleras i en separat komponent i eget kapital, benämnd omräkningsreserv. När bestämmande inflytande upphör för en utlandsverksamhet realiseras de till verksamheten hänförliga ackumulerade omräkningsdifferenserna, varvid de omklassificeras från omräkningsreserven i eget kapital till årets resultat.
När förvärv av dotterbolag innebär förvärv av nettotillgångar som inte utgör rörelse fördelas anskaffningskostnaden på de enskilda identifierbara tillgångarna och skulderna baserat på deras verkligavärde vid förvärvstidpunkten. Anskaffningsvärdet proportioneras ut på förvärvade tillgångar och övertagna skulder baserat på dessa verkliga värden. Transaktionsutgifter läggs till anskaffningsvärdet för förvärvade nettotillgångar vid tillgångsförvärv. Uppskjuten skatt på temporära skillnader redovisas inte initialt, se vidare avsnitt Skatter. Cibus redovisar erhållna avdrag för uppskjuten skatt som en orealiserad värdeförändring på fastigheten direkt vid tidpunkten för förvärvet. Värdeförändringar av villkorade köpeskillingar läggs till anskaffningsvärdet av förvärvade tillgångar.
Cibus redovisar sin verksamhet i de tre landssegmenten Finland, Sverige och Norge. 84 % av driftsnettot under 2021 är hänförlig till Finland, 15 % till Sverige och 1 % till Norge. Av fastighetsvärdet är 1 208 059 TEUR hänförlig till Finland, 249 028 TEUR till Sverige och 42 539 TEUR till Norge. Se not 6 i rapporten för ytterligare information.
Intäkter, som ur ett redovisningsperspektiv även benämns intäkter från operationella leasingavtal aviseras i förskott och periodiseras linjärt i resultaträkningen baserat på villkoren i hyresavtalen. Intäkterna fördelas i hyresintäkter och serviceintäkter. I det förstnämnda ingår sedvanlig utdebiterad hyra inkl. index samt tilläggsdebitering för investering och fastighetsskatt medan sistnämnda avser all annan tilläggsdebitering såsom värme, kyla, sopor, vatten m m. Serviceintäkter redovisas i den period som servicen utförs och levereras till hyresgästen. Hyres- och serviceintäkter betalas i förskott och förskottshyror redovisas som förutbetalda hyresintäkter. I de fall hyreskontrakt under viss tid medger en reducerad hyra som motsvaras av en vid annan tidpunkt högre hyra, periodiseras denna under- respektive överhyra över kontraktets löptid. I de fall hyreskontrakten under viss tid skulle medge en reducerad hyra som motsvarar av en vid annan tidpunkt högre hyra, periodiseras denna under kontraktets löptid.
Koncernen utgör leasinggivare avseende hyresavtal avseende av koncernen ägda fastigheter. Hyresavtalen utgör operationell leasing. Leasingavgifter vid operationella leasingavtal intäktsförs linjärt över leasingperioden. I de fall hyreskontrakten under viss tid skulle medge en reducerad hyra som motsvarar av en vid annan tidpunkt högre hyra, periodiseras denna under kontraktets löptid.
Finansiella kostnader redovisas i resultatet i den period de hänför sig till.
Koncernen har under året haft sex anställda. Ersättningar till anställda redovisas i takt med att de anställda har utfört tjänster i utbyte mot ersättningen. Läs mer i bolagsstyrningsrapporten med riktlinjerna för ersättning på sidorna 50-52.
Total skatt utgörs av aktuell skatt och uppskjuten skatt. Aktuell skatt är skatt som skall betalas eller erhållas avseende aktuellt år. Hit hör även justeringar av aktuell skatt hänförlig till tidigare perioder. Uppskjuten skatt beräknas enligt balansräkningsmetoden med utgångspunkt från temporära skillnader mellan redovisade och skattemässiga värden på tillgångar och skulder. Uppskjuten skatteskuld redovisas till nominellt belopp på skillnaden mellan fastighetens bokförda värde och skattemässiga värde och medtas i rapporten över finansiell ställning. Ingen uppskjuten skatt redovisas avseende temporära skillnader vid den första redovisningen av en tillgång då den inte påverkar resultaträkning vid första redovisningstillfället.
Samtliga fastigheter i koncernen klassificeras som förvaltningsfastigheter. Med förvaltningsfastighet menas att den innehas i syfte att generera hyresintäkter eller värdeökning eller en kombination av båda. Förvaltningsfastigheterna redovisas initialt till anskaffningsvärdet, vilket inkluderar i förvärvet direkt hänförbara utgifter samt justeras för i köpeskillingen beräknad uppskjuten skatt. Därefter redovisas förvaltningsfastigheterna till verkligt värde. Vinster och förluster hänförliga till värdeförändringar på förvaltningsfastigheternas verkliga värde redovisas i resultatet i den period de uppkommer. Verkligt värde baseras på en extern marknadsvärdering som inhämtas kvartalsvis. De tre värderingsnivåerna definieras enligt följande:
Nivå 1: Noterade (ojusterade) priser på aktiva marknader för identiska tillgångar och skulder.
Nivå 2: Värderingsmodell baserad på andra observerbara data för tillgången eller skulden än noterade priser inkluderade i nivå 1, antingen direkt (priser) eller indirekt (härledda priser).
Nivå 3: Värderingsmodeller där väsentlig indata baseras på icke observerbar data.
Förvaltningsfastigheterna värderas enligt nivå 3. Tillkommande utgifter inkluderas endast i det redovisade värdet när det är sannolikt att framtida ekonomiska förmåner som kan hänföras till posten kommer koncernen till godo och att anskaffningsvärdet för densamma kan beräknas på ett tillförlitligt sätt. Alla övriga kostnader för reparationer och underhåll samt tillkommande utgifter redovisas i resultaträkningen i den period de uppstår. Förvärv av förvaltningsfastighet redovisas i samband med kontrollen övergår till köparen. Detta sker vid tillträdet av fastigheterna. Intäkt från fastighetsförsäljningar redovisas normalt på tillträdesdagen. I händelse av att kontroll över tillgången har övergått vid ett tidigare tillfälle än tillträdestidpunkten intäktsredovisas fastighetsförsäljningen vid denna tidigare tidpunkt.
Kassaflödesanalysen visar koncernens förändringar av likvida medel under räkenskapsåret. Kassaflödesanalysen har upprättats enligt den indirekta metoden. Det redovisade kassaflödet omfattar endast transaktioner som medfört in- och utbetalningar.
En finansiell tillgång eller finansiell skuld tas upp i rapport över finansiell ställning när bolaget blir part enligt instrumentets avtalsmässiga villkor. En finansiell tillgång bokas bort från balansräkningen när den avtalsenliga rätten till kassaflödet från tillgången upphör, regleras eller när koncernen förlorar kontrollen över den. En finansiell skuld, eller del av finansiell skuld, bokas bort från balansräkningen när den avtalade förpliktelsen fullgörs eller på annat sätt upphör.
Finansiella tillgångar klassificeras baserat på affärsmodell för förvaltningen av tillgångarna och egenskaperna hos de avtalsenliga kassaflödena. Med detta avses på vilket sätt de avtalade villkoren för den finansiella tillgången vid bestämda tidpunkter ger upphov till kassaflöden som endast består av betalningar av kapitalbelopp och ränta på det utestående kapitalbeloppet.# REDOVISNINGSPRINCIPER OCH NOTER
Om den finansiella tillgången innehas inom ramen för en affärsmodell vars mål är att inkassera kontraktsenliga kassaflöden och de avtalade villkoren för den finansiella tillgången vid bestämda tidpunkter ger upphov till kassaflöden som endast består av betalningar av kapitalbelopp och ränta på det utestående kapitalbeloppet redovisas tillgången till upplupet anskaffningsvärde. (Hold to collect)
Om den finansiella tillgången innehas i en affärsmodell vars mål kan uppnås både genom att samla in avtalsenliga kassaflöden och sälja finansiella tillgångar och de avtalade villkoren för den finansiella tillgången ger vid bestämda tidpunkter upphov till kassaflöden som endast är betalningar av kapitalbelopp och ränta på det utestående kapitalbeloppet redovisas tillgången till verkligt värde via övrigt totalresultat. (Hold to collect and sell)
Samtliga andra affärsmodeller där syftet är spekulation, innehav för handel eller där kassaflödeskaraktären utesluter andra affärsmodeller innebär redovisning till verkligt värde via resultaträkningen. (Other)
Finansiella tillgångar/skulder som värderas till upplupet anskaffningsvärde redovisas initialt till verkligt värde med tillägg/ avdrag för transaktionsutgifter. Efterföljande redovisning sker till upplupet anskaffningsvärde med effektivräntemetoden, i vilken transaktionsutgifterna periodiseras som en del av ränteintäkterna/-kostnaderna över instrumentets löptid. Effektivräntemetoden är i huvudsak relevant för koncernens upplåning. Korta fordringar och skulder av rörelsekaraktär redovisas till nominella belopp, då diskontering skulle ha oväsentliga effekter. Fordringar reduceras med reserv för förväntade kreditförluster (se nedskrivningar nedan).
För kundfordringar finns förenklingar som innebär att koncernen direkt ska redovisa förväntade kreditförluster för tillgångens återstående löptid. Koncernen definierar fallissemang som att det bedöms osannolikt att motparten kommer att möta sina åtaganden på grund av indikatorer som finansiella svårigheter och missade betalningar. Oavsett anses fallissemang föreligga när betalningen är 90 dagar sen. Koncernen skriver bort en fordran när inga möjligheter till ytterligare kassaflöden bedöms föreligga. Koncernens exponering för kreditrisk är huvudsakligen hänförlig till kundfordringar, övriga kortfristiga fordringar och likvida medel. Den förenklade modellen används för beräkning av kreditförlusterna på koncernens kundfordringar. Vid beräkning av de förväntade kreditförlusterna har kundfordringarna analyserats individuellt och utvärderats baserat på tidigare händelser, nuvarande förhållanden och prognoser för framtida ekonomiska förutsättningar. Likvida medel omfattas av den generella modellen där undantaget för låg kreditrisk tillämpas.
73 REDOVISNINGSPRINCIPER OCH NOTER
Den totala premien på räntetaken fastställdes när derivaten upphandlades och avbetalas varje kvartal under dess löptid. Värdet på räntetaken består således av en negativ post motsvarande de kvarstående delbetalningarna samt en neutral eller positiv post som beror på räntetakets förhållande till den rörliga räntan som taket hänför sig till. Den sistnämnda delen av värdet kan aldrig vara negativ. Räntederivaten marknadsvärderas och värdeförändringen redovisas över resultaträkningen. Koncernen värderar samtliga derivat utifrån indata enligt nivå 2 i verkligt värde hierarkin. Detta sker i praktiken genom avstämning mot tredje part. Värdeförändringarna påverkar det redovisade resultatet och egna kapitalet men påverkar ej kassaflödet eller belåningsgraden.
Likvida medel inkluderar kassamedel och banktillgodohavanden som lätt kan omvandlas till kontanter samt är föremål för en obetydlig risk för värdeförändringar.
Leverantörsskulder ingår i kategorin för finansiella skulder som värderas till upplupet anskaffningsvärde. Leverantörsskuldernas förväntade löptid är dock kort, varför skulden redovisas till nominellt belopp utan diskontering.
Upptagen extern finansiering klassificeras som “Upplåning” och värderas till upplupet anskaffningsvärde enligt effektivräntemetoden. Transaktionsutgifter vid upptagande av lån periodiseras i enlighet med effektivräntemetoden över lånets löptid som en del av räntekostnaden.
Avsättningar redovisas när koncernen har en befintlig förpliktelse (legal eller informell) som en följd av en inträffad händelse, det är troligt att ett utflöde av resurser kommer att krävas för att reglera förpliktelsen och en tillförlitlig uppskattning av beloppet kan göras. Det belopp som avsätts utgör den bästa uppskattningen av det belopp som krävs för att reglera den befintliga förpliktelsen på balansdagen, med hänsyn tagen till risker och osäkerheter förknippade med förpliktelsen. När en avsättning beräknas genom att uppskatta de utbetalningar som förväntas krävas för att reglera förpliktelsen, ska det redovisade värdet motsvara nuvärdet av dessa utbetalningar. Där en del av eller hela det belopp som krävs för att reglera en avsättning förväntas bli ersatt av en tredje part, ska gottgörelsen särredovisas som en tillgång i rapport över finansiell ställning när det är så gott som säkert att den kommer att erhållas om bolaget reglerar förpliktelsen och beloppet kan beräknas tillförlitligt.
Moderbolaget tillämpar Årsredovisningslagen och Rådet för finansiell rapporterings rekommendation RFR 2 Redovisning för juridiska personer. Tillämpning av RFR 2 innebär att moderbolaget så långt som möjligt tillämpar alla av EU godkända IFRS inom ramen för Årsredovisningslagen samt beaktat sambandet mellan redovisning och beskattning. Skillnaderna mellan moderbolagets och koncernens redovisningsprinciper beskrivs härnäst.
Moderbolaget tillämpar inte IFRS 9 i juridisk person. Moderbolaget redovisar en finansiell tillgång eller en finansiell skuld när det blir part i det finansiella instrumentets avtalsmässiga villkor. Vid första redovisningstillfället redovisas finansiella instrument till anskaffningsvärde, med vilket avses det belopp som motsvarar utgifterna för tillgångens förvärv med tillägg för transaktionsutgifter som är direkt hänförligt till förvärvet. Moderbolaget redovisar en förlustreserv för förväntade kreditförluster på finansiella tillgångar som redovisas som anläggningstillgångar och värderas till upplupet anskaffningsvärde. Moderbolaget redovisar årets förändring i förväntade kreditförluster i resultatet. Vid beräkning av nettoförsäljningsvärdet på finansiella tillgångar som redovisas som omsättningstillgångar ska principerna för nedskrivningsprövning och förlustriskreservering i IFRS 9 tillämpas. En finansiell tillgång respektive finansiell skuld bokas bort från balansräkningen när den avtalsenliga rätten till kassaflödet från tillgången har upphört eller reglerats respektive när den avtalade förpliktelsen fullgjorts eller upphört.
Moderbolagets resultat- och balansräkning är uppställda enligt Årsredovisningslagens scheman. Skillnaden mot IAS 1 Utformning av finansiella rapporter som tillämpas vid utformningen av koncernens finansiella rapporter är främst redovisning av finansiella intäkter och kostnader, anläggningstillgångar, eget kapital samt förekomsten av avsättningar som egen rubrik.
Andelar i dotterbolag redovisas till anskaffningsvärde i moderbolagets finansiella rapporter.
Ett koncernbidrag som moderbolaget erhåller från ett dotterbolag redovisas som en bokslutsdisposition enligt alternativregeln. Koncernbidrag lämnade från moderbolaget till ett dotterbolag, eller mellan dotterbolag redovisas som en bokslutsdisposition enligt alternativregeln.
Utdelningar redovisas som skuld efter det att årsstämman godkänt utdelningen.
74 REDOVISNINGSPRINCIPER OCH NOTER
För att upprätta redovisningen i enlighet med IFRS och god redovisningssed måste företagsledningen och styrelsen göra bedömningar och antaganden som kan ge en betydande påverkan på koncernens resultat och finansiella ställning. Dessa baseras på historiska erfarenheter och antaganden som bedöms vara rimliga under rådande omständigheter. Faktiskt utfall kan skilja sig från dessa bedömningar och antaganden om förutsättningarna förändras. Nedan redogörs för de viktigaste antagandena om framtiden, och andra viktiga källor till osäkerhet i uppskattningar per balansdagen, som innebär en betydande risk för väsentliga justeringar i redovisade värden för tillgångar och skulder under nästkommande räkenskapsår.
Fastighets- och fastighetsrelaterade tillgångar är till sin natur svåra att värdera på grund av den speciella karaktären hos varje fastighet och det faktum att det inte nödvändigtvis är en likvid marknad. Som ett resultat kan värderingarna vara föremål för avsevärd osäkerhet. Det finns inga garantier för att de beräkningar som följer av värderingsprocessen kommer att återspegla det verkliga försäljningspriset. En framtida lågkonjunktur inom fastighetsmarknaden kan väsentligt påverka värdet på egendom. Värderingen baseras på en uppskattning av framtida in- och utbetalningar samt en diskontering av dessa med hänsyn till en riskfri ränta och riskpåslag. Samtliga dessa faktorer utgör således bedömningar av framtiden och är osäkra. Se vidare i not 12.
Vid förvärv av bolag görs en bedömning av om förvärvet är att betrakta som ett tillgångsförvärv eller ett rörelseförvärv. Bolag innehållande endast fastigheter utan tillhörande fastighetsförvaltning/administration klassificeras i normalfallet som tillgångsförvärv.
Vid värdering av underskottsavdrag görs en bedömning av sannolikheten att underskotten kan utnyttjas.# REDOVISNINGSPRINCIPER OCH NOTER 75
| Helår 2021 | Helår 2020 | |
|---|---|---|
| Personalkostnader | -2 452 | -1 580 |
| Övriga externa kostnader | -3 919 | -4 925 |
| Avskrivningar | -14 | -15 |
| Summa | -6 385 | -6 520 |
| Helår 2021 | Helår 2020 | |
|---|---|---|
| Personalkostnader | -1 700 | -977 |
| Övriga externa kostnader | -1 213 | -1 643 |
| Avskrivningar | -9 | -9 |
| Summa | -2 922 | -2 629 |
| Helår 2021 | Helår 2020 | |
|---|---|---|
| Revisionsuppdrag | -554 | -454 |
| Övriga tjänster | - | -236 |
| Summa | -554 | -690 |
| Helår 2021 | Helår 2020 | |
|---|---|---|
| Revisionsuppdrag | -50 | -46 |
| Övriga tjänster | - | -68 |
| Summa | -50 | -114 |
Med revisionsuppdrag avses revisorns ersättning för den lagstadgade revisionen. Arbetet innefattar granskningen av årsredovisningen, koncernredovisningen och bokföringen, styrelsens och verkställande direktörens förvaltning samt arvode för revisionsrådgivning som lämnats i samband med revisionsuppdraget. På koncernnivå utgår all ersättning avseende revisionsuppdrag till KPMG räkenskapsåret 2020. Övriga tjänster avser ersättning till Deloitte, Ernst & Young samt KPMG.
| Helår 2021 | Helår 2020 | |
|---|---|---|
| Löner och ersättningar | -1 729 | -1 092 |
| Sociala kostnader inkl. löneskatt | -406 | -241 |
| Pensionskostnad | -310 | -186 |
| Övriga personalkostnader | -7 | -61 |
| Summa | -2 452 | -1 580 |
| Helår 2021 | Helår 2020 | |
|---|---|---|
| Löner och ersättningar | -1 107 | -616 |
| Sociala kostnader inkl. löneskatt | -396 | -235 |
| Pensionskostnad | -193 | -107 |
| Övriga personalkostnader | -4 | -19 |
| Summa | -1 700 | -977 |
Koncernen har 7 anställda (6) per den 31 december 2021. Samtliga ersättningar till styrelsen och VD har utgått enbart från moderbolaget.
Till styrelsens ordförande och ledamöter utgår arvode enligt beslut fattat på bolagsstämma den 15 april 2021.
Ersättning och förmåner beslutas av bolagets styrelse efter principer fastställda av stämman.
| Löner, arvoden och förmåner | Pensionskostnad | Sociala kostnader inkl. löneskatt | Summa | |
|---|---|---|---|---|
| Styrelsens ordförande, Patrick Gylling | -57 | - | -12 | -69 |
| Elisabeth Norman | -29 | - | -9 | -37 |
| Victoria Skoglund | -29 | - | -9 | -37 |
| Jonas Ahlblad | -29 | - | -6 | -35 |
| Stefan Gattberg | -29 | - | -9 | -37 |
| VD, Sverker Källgården | -395 | -84 | -124 | -603 |
| Löner, arvoden och förmåner | Pensionskostnad | Sociala kostnader inkl. löneskatt | Summa | |
|---|---|---|---|---|
| Styrelsens ordförande, Patrick Gylling | -54 | - | -17 | -71 |
| Elisabeth Norman | -27 | - | -8 | -35 |
| Johanna Skogestig | -27 | - | -8 | -35 |
| Jonas Ahlblad | -27 | - | -8 | -35 |
| Stefan Gattberg | -27 | - | -8 | -35 |
| VD, Sverker Källgården | -345 | -64 | -121 | -530 |
Denna ersättningsrapport beskriver hur Cibus Nordic Real Estate AB (publ)s (”Cibus” eller ”Bolaget”) riktlinjer för ersättning till ledande befattningshavare, antagna av årsstämman 2020, har tillämpats under 2021. Rapporten innehåller även specifika uppgifter beträande ersättning till Bolagets verkställande direktör, ekonomichef och övriga medlemmar av koncernledningen, samt en sammanfattning av utestående teckningsoptionsprogram. Rapporten har upprättats i enlighet med aktiebolagslagen och Kollegiet för svensk bolagsstyrnings regler om ersättning till ledande befattningshavare.
Bolagets aärsstrategi är att förvärva, utveckla och hantera fastigheter av hög kvalitet i Norden med dagligvaruhandelskedjor som ankarhyresgäster. Bolaget äger för närvarande drygt 400 fastigheter i Finland, Sverige och Norge. För mer information om Bolagets aärsstrategi hänvisas till Cibus senaste årsredovisning.
En framgångsrik implementering av bolagets aärsstrategi och tillvaratagandet av Bolagets långsiktiga intressen, inklusive dess hållbarhet, förutsätter att Bolaget kan rekrytera och behålla kvalificerade medarbetare. För detta krävs att Bolaget kan erbjuda konkurrenskraftig ersättning.
Bolagets riktlinjer möjliggör att ledande befattningshavare kan erbjudas en konkurrenskraftig totalersättning. Enligt ersättningsriktlinjerna ska ersättningen till ledande befattningshavare vara marknadsmässig och konkurrenskraftig, samt får bestå av följande komponenter: fast kontantlön, rörlig kontantersättning, pensionsförmåner och andra förmåner.
Den rörliga kontantersättningen ska vara kopplad till förutbestämda och mätbara kriterier som kan vara finansiella eller icke-finansiella. De kan också utgöras av individanpassade kvantitativa eller kvalitativa mål. Kriterierna ska vara utformade så att de främjar Bolagets aärsstrategi och långsiktiga intressen, inklusive dess hållbarhet, genom att exempelvis ha en tydlig koppling till aärsstrategin eller främja befattningshavarens långsiktiga utveckling.
Bolaget har under 2021 följt de tillämpliga riktlinjerna för ersättning till ledande befattningshavare som antagits av årsstämman 2020. Inga avsteg från riktlinjerna har gjorts och inga avvikelser har gjorts från den beslutsprocess som enligt riktlinjerna ska tillämpas för att fastställa ersättningen. Revisorns yttrande över Bolagets efterlevnad av riktlinjerna finns tillgänglig på www.cibusnordic.com. Styrelsen har inte reducerat eller återkrävt utbetalade ersättningar under året.
Utöver den ersättning som omfattas av ersättningsriktlinjerna har bolaget erbjudit ledande befattningshavare möjlighet att teckna teckningsoptioner. Bolaget har för avsikt att även framöver fortsätta med detta erbjudande. Programmen beslutas av bolagsstämman och omfattas därför inte av riktlinjerna för ledande befattningshavare i Cibus.
Den rörliga kontantersättningen ska vara kopplad till förutbestämda och mätbara kriterier. När mätperioden för uppfyllelse av kriterierna för utbetalning av rörlig kontantersättning har avslutats ska bedömas respektive fastställas i vilken utsträckning som kriterierna har uppfyllts. Uppfyllelse av kriterier för utbetalning av rörlig kontantersättning ska kunna mätas under en period om ett eller flera år. Den rörliga kontantersättningen får uppgå till högst 50 procent av den sammanlagda fasta kontantlönen under mätperioden.
Styrelsen ansvarar för sådan bedömning såvitt avser rörlig kontantersättning till VD, och VD ansvarar för bedömningen i förhållande till övriga ledande befattningshavare. Uppfyllande av finansiella kriterier ska fastställas baserat på den av Bolaget senast oentliggjorda finansiella informationen. Målen för 2021 var följande:
Varje uppfyllt mål gav två månadslöner i bonus.
| Befattningshavare | Fast ersättning, EUR | Rörlig ersättning, EUR | Pension, EUR | Andra förmåner, EUR | Extraordinära poster, EUR | Total ersättning, EUR | Andelen fast respektive rörlig ersättning, % |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| Sverker Källgården, VD | 327,921 | 148,965 | 84,156 | 12,997 | – | 574,039 | 57% / 26% |
| Pia-Lena Olofsson, CFO & Head of IR | 226,667 | 67,743 | 40,573 | 17,500 | – | 352,483 | 64% / 19% |
| Lauri Tiensuu, CIO Finland | 219,875 | 70,777 | 46,179 | – | - | 336,831 | 65% / 21% |
| Peter Lövgren, CIO Sverige | 187,500 | 75,750 | 27,134 | 15,500 | – | 305,884 | 61% / 25% |
*1 Pension som i sin helhet avser fast ersättning och är premiebestämd, har redovisats som fast ersättning.
| 2016/2017, +/- % | 2017/2018, +/- % | 2018/2019, +/- % | 2019/2020, +/- % | 2020/2021, +/- % | 2021, EUR | |
|---|---|---|---|---|---|---|
| Sverker Källgården¹, VD | - | - | - | 42% | 29% | 574,039 |
| Pia-Lena Olofsson², CFO & Head of IR | - | - | - | 28% | 16% | 352,483 |
| Lauri Tiensuu, CIO Finland | - | - | - | - | 26% | 336,831 |
| Peter Lövgren³, CIO Sverige | - | - | - | - | 14% | 305,884 |
| Koncernens resultat före skatt | - | 176% | -16% | -10% | 107% | 9,103,109 |
| Genomsnittlig ersättning för övriga anställda ⁴ (Heltidsekvivalenter) | - | - | 25% | 17% | 27% | 514,259 |
| Deltagare | Högst antal teckningsoptioner | Antal tecknade teckningsoptioner | Antal utnyttjade teckningsoptioner | Antal förfallna teckningsoptioner | Teckningskurs, SEK | Högsta utspädning aktier/röster (cirka %) | Lösenperiod |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| Sverker Källgården, VD | 940,000 | 940,000 | - | - | 83.50 | 2.5 | 2024-05-22 – 2027-05-22, 2024-05-22 – 2027-05-22, 2024-05-22 – 2027-05-22 |
| Deltagare |
| :-------- |# TECKNINGSOPTIONSPROGRAM 2021
Deltagare
Pia-Lena Olofsson, CFO & Head of IR
Lauri Tiensuu, CIO Finland
Peter Lövgren, CIO Sverige
Högst antal teckningsoptioner
150 000
150 000
150 000
Antal tecknade teckningsoptioner
150 000
150 000
150 000
Antal utnyttjade teckningsoptioner
–
–
–
Antal förfallna teckningsoptioner
–
–
–
Teckningskurs, SEK
20,00
20,00
20,00
Högsta utspädning aktier/röster (cirka %)
1,7
1,7
1,7
Lösenperiod
2027-05-19 – 2027-06-18
2027-05-19 – 2027-06-18
2027-05-19 – 2027-06-18
Deltagare
Pia-Lena Olofsson, CFO & Head of IR
Lauri Tiensuu, CIO Finland
Peter Lövgren, CIO Sverige
Högst antal teckningsoptioner
150 000
150 000
150 000
Antal tecknade teckningsoptioner
150 000
150 000
150 000
Teckningskurs, SEK
20,00
20,00
20,00
Högsta utspädning aktier/röster (cirka %)
1,7
1,7
1,7
Lösenperiod
2025-05-19 – 2025-06-24
2025-05-19 – 2025-07-24
2025-05-19 – 2025-08-26
2025-05-19 – 2025-06-24
2025-05-19 – 2025-07-24
2025-05-19 – 2025-08-26
2025-05-19 – 2025-06-24
2025-05-19 – 2025-07-24
2025-05-19 – 2025-08-26
2025-05-19 – 2025-06-24
2025-05-19 – 2025-07-24
2025-05-19 – 2025-08-26
2025-05-19 – 2025-06-24
2025-05-19 – 2025-07-24
2025-05-19 – 2025-08-26
2025-05-19 – 2025-06-24
2025-05-19 – 2025-07-24
2025-05-19 – 2025-08-26
2025-05-19 – 2025-06-24
2025-05-19 – 2025-07-24
2025-05-19 – 2025-08-26
2025-05-19 – 2025-06-24
2025-05-19 – 2025-07-24
2025-05-19 – 2025-08-26
2025-05-19 – 2025-06-24
2025-05-19 – 2025-07-24
2025-05-19 – 2025-08-26
2025-05-19 – 2025-06-24
2025-05-19 – 2025-07-24
2025-05-19 – 2025-08-26
2025-05-19 – 2025-06-24
2025-05-19 – 2025-07-24
2025-05-19 – 2025-08-26
2025-05-19 – 2025-06-24
2025-05-19 – 2025-07-24
2025-05-19 – 2025-08-26
2025-05-19 – 2025-06-24
2025-05-19 – 2025-07-24
2025-05-19 – 2025-08-26
2025-05-19 – 2025-06-24
2025-05-19 – 2025-07-24
2025-05-19 – 2025-08-26
2025-05-19 – 2025-06-24
2025-05-19 – 2025-07-24
2025-05-19 – 2025-08-26
2025-05-19 – 2025-06-24
2025-05-19 – 2025-07-24
2025-05-19 – 2025-08-26
¹ VD sedan den 4 mars 2019, innebärande att ersättning under 2019 endast omfattar del av året. Därmed omfattar betald ersättning för 2019 inte samma längd på anställningen som ersättning för 2020.
² CFO & Head of IR sedan den 6 maj 2019, innebärande ersättning under 2019 endast omfattar del av året. Därmed omfattar betald ersättning för 2019 inte samma längd på anställningen som ersättning för 2020.
³ CIO Sverige sedan den 10 augusti 2020, innebärande att ersättning under 2020 endast omfattar del av året. Därmed omfattar betald ersättning för 2020 inte samma längd på anställningen som ersättning för 2021.
4 Gäller anställda i koncernen exklusive övriga medlemmar i koncernledningen.
Bolaget har erbjudit koncernledningen, möjlighet att delta i teckningsoptionsprogram, exklusive Bolagets verkställande direktör, som sedan tidigare deltar i ett teckningsoptionsprogram som inrättades i samband med att VD tillträdde sin befattning i Cibus i början av 2019. Syftet med teckningsoptionsprogrammen är att stärka kopplingen mellan bolagsledningen och skapat aktieägarvärde. Avsikten är att teckningsoptionsprogram ska vara årligen återkommande och beslutas vid kommande årsstämmor efter förslag från Bolagets styrelse. Koncernledningen betalat verkligt värde för optionerna och att ingen personalkostnad redovisas för programmet.
| Koncernen | Helår 2021 | Helår 2020 |
|---|---|---|
| Ränteintäkter från omsättningstillgångar | 36 | 34 |
| Räntekostnader på lånen | -19 289 | -16 084 |
| Räntekostnader kopplat till derivaten | -888 | -589 |
| Uppläggningskostnader | -1 917 | -1 616 |
| Tomträttsavgäld | -466 | -2 738 |
| Övriga finansiella kostnader | 324 | -394 |
| Summa | -22 200 | -21 387 |
| Moderbolaget | Helår 2021 | Helår 2020 |
|---|---|---|
| Ränteintäkter från koncernföretag | 11 000 | 9 044 |
| Räntekostnader på lånen | -8 240 | -6 877 |
| Uppläggningskostnader | -780 | -790 |
| Orealiserad värdeförändringar på räntetak | 611 | -357 |
| Övriga finansiella kostnader | 1 | -2 872 |
| Valutakursdifferenser | -623 | 3 873 |
| Summa | 1 969 | 2 021 |
Samtliga räntekostnader är hänförliga till finansiella skulder värderade till upplupet anskaffningsvärde samt ränta avseende derivatavtal (exkl. orealiserad värdeförändring). Uppläggningskostnader avser periodisering av uppläggningskostnader som periodiseras ut efter låneavtalets bindningstid. För året avser övriga finansiella kostnader transaktionskostnader i samband med upptagande av den externa finansieringen. Tomträttsavgäld ses som ränta på den leasingskuld avgälderna ger upphov till.
Bolagets finansiella strategi bygger på låg ränterisk vilket uppnås genom att bland annat nyttja räntederivat. Räntederivat ska enligt IFRS värderas till verkligt värde. Värdeförändringar i räntederivatportföljen uppkommer bland annat som en effekt av förändrade marknadsräntor samt till följd av återstående löptid. Orealiserade värdeförändringar påverkar koncernens resultat före skatt men inte kassaflödet eller förvaltningsresultatet.
| Koncernen | Helår 2021 | Helår 2020 |
|---|---|---|
| Aktuell skatt på årets resultat | -81 | -21 |
| Summa | -81 | -21 |
| Uppskjuten skatt | ||
| Uppskjuten skatt hänförlig till outnyttjat underskottsavdrag | 1 111 | 631 |
| Uppskjuten skatt hänförlig till temporära skillnader* | -9 025 | -5 605 |
| Summa | -7 914 | -4 974 |
*Temporära skillnader är hänförliga till skillnaden mellan fastigheternas redovisade och skattemässiga värde. Vid värdering av aktiverade och icke-aktiverade underskottsavdrag görs en bedömning av sannolikheten att underskotten kan utnyttjas. Fastställda underskott som med hög säkerhet kan nyttjas mot framtida vinster utgör underlag för beräkning av uppskjuten skattefordran. De skattemässiga underskotten beräknas uppgå till ca 23 855 TEUR (18 221) per 31 december 2021.
| Koncernen | Helår 2021 | Helår 2020 |
|---|---|---|
| Resultat före skatt | 59 365 | 39 592 |
| Årets skattekostnad | -7 995 | -4 995 |
| Skatt enligt svensk skattesats (20,6%) | -12 229 | - |
| Skatt enligt svensk skattesats (21,4%) | - | -8 473 |
| Skillnad i utländska skattesatser | 4 865 | 555 |
| Skatteeffekt av ej skattepliktiga intäkter | - | 2 924 |
| Skatteeffekt av ej avdragsgilla kostnader | -630 | -1 |
| Summa | -7 995 | -4 995 |
| Moderbolaget | Helår 2021 | Helår 2020 |
|---|---|---|
| Aktuell skatt på årets resultat | - | - |
| Summa | - | - |
| Uppskjuten skatt | ||
| Uppskjuten skatt hänförlig till outnyttjat underskottsavdrag | 786 | 632 |
| Uppskjuten skatt hänförlig till temporära skillnader* | - | - |
| Summa | 786 | 632 |
Inkomstskatt beräknas med 20,6 % på årets skattemässiga resultat. Nedan presenteras en avstämning mellan redovisat resultat och årets skattekostnad.
| Moderbolaget | Helår 2021 | Helår 2020 |
|---|---|---|
| Resultat före skatt | -3 091 | 6 452 |
| Årets skattekostnad | 786 | 632 |
| Skatt enligt svensk skattesats (20,6%) | 637 | - |
| Skatt enligt svensk skattesats (21,4%) | - | -1 381 |
| Skatteeffekt av ej avdragsgilla intäkter | 150 | 1 802 |
| Skatteeffekt av ej avdragsgilla kostnader | -1 | -1 |
| Övriga justeringar | - | 212 |
| Summa | 786 | 632 |
Uppskjutna skattefordringar avseende skattemässiga underskottsavdrag redovisas i den utsträckning som det är sannolikt att de kommer att utnyttjas mot framtida skattepliktiga resultat.
Koncernen äger 400 fastigheter, vilka redovisas till verkligt värde. Koncernen redovisar förvaltningsfastigheterna till verkligt värde. Verkligt värde baseras på marknadsvärderingar. Fastigheten värderas per balansdagen av en extern och oberoende värderare. Värderingen vid bokslutsdatum 31 december 2021 baseras på marknadsvärdering utförd av det oberoende och välrenommerade värderingsinstitutet Newsec och Cushman & Wakfield.
| Koncernen | 2021-12-31 | 2020-12-31 |
|---|---|---|
| Ingående värde | 1 272 514 | 874 813 |
| Förvärv av fastigheter | 177 150 | 386 122 |
| Förvärv av fastigheter via apportemission | 40 742 | - |
| Orealiserade värdeförändringar | 10 644 | 6 461 |
| Investeringar i befintliga fastigheter | 2 247 | 4 262 |
| Försäljning av fastigheter | - | -270 |
| Valutakurs effekt | -3 802 | 403 |
| Övrigt | 131 | 723 |
| Utgående värde | 1 499 626 | 1 272 514 |
Verkligt värde har fastställts med en kombinerad tillämpning av ortsprismetod och avkastningsbaserad metod. Den avkastningsbaserade metoden bygger på att en kassaflödesanalys upprättats för varje fastighet. Kassaflödesanalysen utgörs av en bedömning av nuvärdet av fastighetens framtida driftsnetton under kalkylperioden samt nuvärdet av fastighetens restvärde vid kalkylperiodens slut. Kalkylperioden uppgår till 10 år och restvärdet har bedömts genom en evighetskapitalisering av ett uppskattat marknadsmässigt driftsnetto året efter kalkylperiodens slut. Evighetskapitaliseringen sker med ett direktavkastningskrav som har härletts från den aktuella transaktionsmarknaden för jämförbara fastigheter, såväl direkta som indirekta (fastigheter sålda i bolag) transaktioner har beaktats. Kostnaderna bedöms öka i takt med inflationen på 1-2 % beroende på år. Investeringar har bedömts utifrån det behov som föreligger. Fastighetsskatten bedöms utifrån senaste taxeringsvärden. Långsiktig vakans beaktas i värderingarna och bedöms utifrån fastighetens läge och skick. Kalkylränta och direktavkastningskrav är baserat på externvärderares erfarenhetsmässiga bedömningar av marknadens förräntningskrav.
| Koncernen | 2021-12-31 | 2020-12-31 |
|---|---|---|
| Långsiktig inflation, % | 2,0 | 2,0 |
| Genomsnittlig kalkylränta, % | 7,7 | 7,7 |
| Genomsnittligt direktavkastningskrav, % | 5,7 | 5,8 |
| Genomsnittlig långsiktig vakans, % | 5,3 | 5,0 |
| Värderingsparametrar | Antagande | Snitt (TEUR) |
|---|---|---|
| Hyresintäkter | +/- 10 % | 176 279 / -146 404 |
| Direktavkastningskrav | +/- 0,25 % | -49 077 / 84 862 |
| Långsiktig vakansgrad | +/- 2% | -19 137 / 49 011 |
Koncernen har ett flertal tomträttsavtal. Dessa redovisas som nyttjanderättstillgångar och leasingskuld från och med 2019-01-01 i och med att IFRS 16 trädde i kraft. Samtliga tomträttsavtal betraktas som eviga och ingen avskrivning sker.
| Koncernen | 2021-12-31 | 2020-12-31 |
|---|---|---|
| Tomträttsavtal | 10 115 | 8 228 |
| Tomträttsavgäld | -466 | -10 |
| Utgående värde | 9 649 | 8 218 |
Utöver de finansiella skulder vars odiskonterade kassaflöden presenteras i ovanstående tabell innehar koncernen tomträttsavtal vars årliga tomträttsavgälder summerar till 9 649 TEUR odiskonterat. Dessa leasingavtal ses som eviga ur koncernens perspektiv då koncernen inte har någon rätt att säga upp avtalen. Samtliga tomträttsavtal kommer att omförhandlas vilket kommer att få en effekt på tomträttsavgäldernas storlek.# REDOVISNINGSPRINCIPER OCH NOTER
| Koncernen | Moderbolaget | |||
|---|---|---|---|---|
| 2021-12-31 | 2020-12-31 | 2021-12-31 | 2020-12-31 | |
| Förutbetalda kostnader | 3 493 | 1 576 | Förutbetalda kostnader | 63 |
| Utgående värde | 3 493 | 1 576 | Utgående värde | 63 |
Likvida medel består av tillgodohavanden på bankkontot.
Samtliga aktier är av samma aktieslag, är fullt betalda och berättigar till en röst. Inga aktier är reserverade för överlåtelse enligt optionsavtal eller andra avtal. Antalet aktier vid utgången uppgår till 44 000 000 stycken med ett kvotvärde av 0,01 EUR per aktie.
Redovisat resultat per aktie har beräknats genom att årets resultat hänförligt till moderbolagets aktieägare har dividerats med genomsnittligt antal utestående aktier under perioden.
| Koncernen | ||
|---|---|---|
| 2021-12-31 | 2020-12-31 | |
| Resultat hänförligt till moderbolagets aktieägare, TEUR | 51 370 | 34 597 |
| Antal utestående aktier | 44 000 000 | 40 000 000 |
| Genomsnittligt antal aktier | 40 284 932 | 36 459 344 |
Fritt eget kapital, det vill säga det belopp som finns tillgängligt för utdelning till aktieägarna, utgörs av allt eget kapital med undantag för aktiekapitalet. Övrigt tillskjutet kapital är hänförligt till tidigare genomförd nyemission i samband med förvärv av fastigheterna.
Den 17 juni emitterade Cibus hybridobligationer om 30 MEUR under sitt nyligen etablerade MTN-program. Hybridobligationerna har en evig löptid med möjlighet till första inlösen efter 5,25 år och löper med en ränta om 3 månader EURIBOR + 4,75 %. Hybridobligationen är sedan 24 juni 2021 noterad på Corporate Bond listan på Nasdaq Stockholm.
| Koncernen | Moderbolaget | |||
|---|---|---|---|---|
| 2021-12-31 | 2020-12-31 | 2021-12-31 | 2020-12-31 | |
| Ingående värde | 812 964 | 535 212 | Ingående värde | 193 073 |
| Upptagande av lån | 105 610 | 454 923 | Upptagande av lån | - |
| Amortering av lån | -2 192 | -175 667 | Amortering av lån | - |
| Uppläggningsavgift | -2 492 | -1 504 | Uppläggningsavgift | -682 |
| Utgående värde | 913 890 | 812 964 | Utgående värde | 192 391 |
För ytterligare information avseende finansiell riskhantering och finansiella instrument, se sidorna 41-45.
| Koncernen | Moderbolaget | |||
|---|---|---|---|---|
| 2021-12-31 | 2020-12-31 | 2021-12-31 | 2020-12-31 | |
| Förskottsbetalda hyror | 3 917 | 3 712 | ||
| Upplupen ränta | 2 769 | 2 157 | Upplupen ränta | 298 |
| Upplupen utdelning | 10 560 | 9 200 | Upplupen utdelning | 10 560 |
| Övrigt | 5 155 | 3 353 | Övrigt | 131 |
| Utgående värde | 22 401 | 18 422 | Utgående värde | 10 989 |
| Moderbolaget | ||
|---|---|---|
| 2021-12-31 | 2020-12-31 | |
| Förvärv av dotterbolag | 17 | 12 |
| Aktieägartillskott | 128 582 | 128 582 |
| Utgående värde | 128 599 | 128 594 |
Cibus Finland Real Estate AB, Cibus Finland OY, Cibus Sweden Real Estate AB, Cibus Norway Real Estate AB samt Cibus Denmark Real Estate AB är direktägda av Cibus Nordic Real Estate AB (publ), se nedan. Övriga koncernbolag ägs av Cibus Finland Real Estate AB direkt eller indirekt av dess dotterbolag. Dessa dotterbolag redovisas ej i moderbolagets årsredovisning då inget av dotterbolagen är av väsentlig storlek. Information om dotterbolagen framgår emellertid av respektive dotterbolags årsredovisning. Angiven kapitalandel inkluderar även andra koncernbolags andelar. Totalt finns i koncernen 376 aktiebolag varav 50 av bolagen är delägda dotterbolag.
| Dotterbolag | Kapital- andel, % | Rösträtts- andel, % | Bokfört värde | Eget kapital |
|---|---|---|---|---|
| Cibus Finland Real Estate AB | 100 | 100 | 128 536 | 31 337 |
| Cibus Finland Oy | 100 | 100 | 53 | 48 |
| Cibus Sweden Real Estate AB | 100 | 100 | 5 | 5 |
| Cibus Norway Real Estate AB | 100 | 100 | 3 | 2 |
| Cibus Denmark Real Estate AB | 100 | 100 | 2 | 2 |
| Summa | 100 | 100 | 128 599 | 31 394 |
| Dotterbolag | Org. Nr | Säte |
|---|---|---|
| Cibus Finland Real Estate AB | 559121-3284 | Stockholm |
| Cibus Finland Oy | 3003070-2 | Helsingfors |
| Cibus Sweden Real Estate AB | 559229-6643 | Stockholm |
| Cibus Norway Real Estate AB | 559332-0509 | Stockholm |
| Cibus Denmark Real Estate AB | 559318-4616 | Stockholm |
Transaktioner mellan bolaget och dess dotterbolag, vilka är närstående till bolaget, har eliminerats vid konsolideringen och upplysningar om dessa transaktioner lämnas därför inte i denna not. Upplysningar om transaktioner mellan koncernen och övriga närstående skett enligt marknadsmässiga villkor.
På årsstämman den 11 april 2019 beslutades att inrätta ett teckningsoptionsprogram om 186 600 optioner till VD Sverker Källgården. Teckningskursen är satt till genomsnittskursen för Cibusaktien den 16-29 maj 2019 och uppgår till 10,70 EUR per aktie. Teckning kan tidigast ske den 15 april 2022. Syftet med teckningsoptionsprogrammet är att stärka kopplingen mellan VD:s arbete och aktieägarvärde.
På årsstämman den 24 april 2020 beslutades att inträtta en teckningsoptionsprogram om 160 000 optioner för Cibus bolagsledning, exklusive Bolagets verkställande direktör som redan deltar i ett teckningsoptionsprogram som inrättades av årsstämman 2019. Teckningskursen är satt till genomsnittskursen för Cibusaktien den 18 - 25 maj 2020 och uppgår till 12,20 EUR. Teckning kan tidigast ske den 17 april 2023.
På årsstämman den 15 april 2021 beslutades att inträtta en teckningsoptionsprogram om 120 000 optioner för Cibus bolagsledning, exklusive Bolagets verkställande direktör som redan deltar i ett teckningsoptionsprogram som inrättades av årsstämman 2019. Teckningskursen är satt till genomsnittskursen för Cibusaktien den 17 - 24 maj 2021. Teckning kan tidigast ske den 15 april 2024. Syftet med teckningsoptionsprogrammet, och skälen för avvikelsen från aktieägarnas företrädesrätt, är att stärka kopplingen mellan bolagsledningen och skapat aktieägarvärde. Därmed bedöms en ökad intressegemenskap uppstå mellan bolagsledningen och aktieägare i Cibus. Avsikten är att teckningsoptionsprogrammet ska vara årligen återkommande.
| Koncernen | Moderbolaget | |||
|---|---|---|---|---|
| 2021-12-31 | 2020-12-31 | 2021-12-31 | 2020-12-31 | |
| Kontopant för likvida medel | - | 5 | Kontopant för likvida medel | - |
| Fastighetsinteckningar | 777 842 | 619 991 | Fastighetsinteckningar | - |
| Utgående värde | 777 842 | 619 996 | Utgående värde | - |
| Eventualförpliktelser | Inga | Inga | Eventualförpliktelser | Inga |
Styrelsen och verkställande direktören försäkrar att rapporten ger en rättvisande översikt av företaget och koncernens verksamhet, ställning och resultat samt beskriver de väsentliga risker och osäkerhetsfaktorer som företaget och de företag som ingår i koncernen står inför.
Årsredovisningen för Cibus Nordic Real Estate AB (publ) godkändes av styrelsen den 10 mars 2022.
Patrick Gylling
Styrelseordförande
Elisabeth Norman
Styrelseledamot
Victoria Skoglund
Styrelseledamot
Jonas Ahlblad
Styrelseledamot
Stefan Gattberg
Styrelseledamot
Sverker Källgården
VD
Stockholm den 10 mars 2022
Cibus Nordic Real Estate AB (publ)
Organisationsnummer 559135-0599
För ytterligare information, vänligen kontakta:
Sverker Källgården, VD
[email protected]
+46 761 444 888
Pia-Lena Olofsson, CFO
[email protected]
+46 708 580 453
www.cibusnordic.com
Cibus Nordic Real Estate AB (publ)
Kungsgatan 56
SE-111 22 Stockholm, Sweden
Denna årsredovisning har oentliggjorts på svenska och engelska. Vid en eventuell avvikelse mellan språkversionerna ska den svenskspråkiga versionen ha företräde.
Vår revisionsberättelse har avgivits den 10 mars 2022,
KPMG AB
Mattias Johansson
Vi har utfört en revision av årsredovisningen och koncernredovisningen för Cibus Nordic Real Estate AB (publ) för år 2021 med undantag för bolagsstyrningsrapporten på sidorna 35-40 samt 42-43 och hållbarhetsrapporten på sidorna 23-28 samt 41. Bolagets årsredovisning och koncernredovisning ingår på sidorna 45-69 och 30-34 i detta dokument.
Enligt vår uppfattning har årsredovisningen upprättats i enlighet med årsredovisningslagen och ger en i alla väsentliga avseenden rättvisande bild av moderbolagets finansiella ställning per den 31 december 2021 och av dess finansiella resultat och kassaflöde för året enligt årsredovisningslagen. Koncernredovisningen har upprättats i enlighet med årsredovisningslagen och ger en i alla väsentliga avseenden rättvisande bild av koncernens finansiella ställning per den 31 december 2021 och av dess finansiella resultat och kassaflöde för året enligt International Financial Reporting Standards (IFRS), så som de antagits av EU, och årsredovisningslagen.
Våra uttalanden omfattar inte bolagsstyrningsrapporten på sidorna 35-40 samt 42- 43 och hållbarhetsrapporten på sidorna 23-28 samt 41. Förvaltningsberättelsen är förenlig med årsredovisningens och koncernredovisningens övriga delar. Vi tillstyrker därför att bolagsstämman fastställer resultaträkningen och balansräkningen för moderbolaget och för koncernen.
Våra uttalanden i denna rapport om årsredovisningen och koncernredovisningen är förenliga med innehållet i den kompletterande rapport som har överlämnats till moderbolagets revisionsutskott i enlighet med revisorsförordningens (537/2014) artikel 11.
Vi har utfört revisionen enligt International Standards on Auditing (ISA) och god revisionssed i Sverige. Vårt ansvar enligt dessa standarder beskrivs närmare i avsnittet Revisorns ansvar. Vi är oberoende i förhållande till moderbolaget och koncernen enligt god revisorssed i Sverige och har i övrigt fullgjort vårt yrkesetiska ansvar enligt dessa krav. Detta innefattar att, baserat på vår bästa kunskap och övertygelse, inga förbjudna tjänster som avses i revisorsförordningens (537/2014) artikel 5.1 har tillhandahållits det granskade bolaget eller, i förekommande fall, dess moderföretag eller dess kontrollerade företag inom EU.# Revisionsberättelse
Till bolagsstämman i Cibus Nordic Real Estate AB (publ), org. nr 559135-0599
Vi anser att de revisionsbevis vi har inhämtat är tillräckliga och ändamålsenliga som grund för våra uttalanden.
Särskilt betydelsefulla områden för revisionen är de områden som enligt vår professionella bedömning var de mest betydelsefulla för revisionen av årsredovisningen och koncernredovisningen för den aktuella perioden. Dessa områden behandlades inom ramen för revisionen av, och i vårt ställningstagande till, årsredovisningen och koncernredovisningen som helhet, men vi gör inga separata uttalanden om dessa områden.
Se not 12 och redovisningsprinciper på sidan 59 i årsredovisningen och koncernredovisningen för detaljerade upplysningar och beskrivning av området.
Förvaltningsfastigheter redovisas i koncernredovisningen till verkligt värde. Det redovisade värdet uppgår till 1 272 514 TEUR per den 31 december 2021, vilket utgör 96% av totala tillgångar. Fastigheternas verkliga värde har fastställts baserat på värderingar utförda av oberoende externa värderare. Givet förvaltningsfastigheternas väsentliga andel av koncernens totala tillgångar och det inslag av bedömningar och uppskattningar som ingår i värderingsprocessen utgör detta ett särskilt betydelsefullt område i vår revision. Risken är att det redovisade värdet på förvaltningsfastigheter kan vara över- eller underskattat och att varje justering av värdet direkt påverkar årets resultat.
Vi har övervägt om den tillämpade värderingsmetodiken är rimlig genom att jämföra den med vår erfarenhet av hur andra fastighetsbolag och värderare arbetar och vilka antaganden som är normala vid värdering av jämförbara objekt. Vi har bedömt kompetensen och oberoendet hos de externa värderarna i syfte att bedöma huruvida det kan finnas omständigheter som kan påverka omfattningen eller inriktningen av de externa värderarnas uppdrag. Vi har testat ett stickprov av de upprättade fastighetsvärderingarna. Härvid har vi använt aktuell marknadsdata från externa källor, särskilt antaganden om direktavkastningskrav, diskonteringsräntor, hyresnivåer och vakanser. Vi har kontrollerat riktigheten i de upplysningar om förvaltningsfastigheterna som bolaget lämnar i not 12 i årsredovisningen, särskilt vad avser inslag av bedömningar samt tillämpade nyckelantaganden.
Detta dokument innehåller även annan information än årsredovisningen och koncernredovisningen och återfinns på sidorna 1-29, 41 samt 73-77. Den andra informationen består också av ersättningsrapporten som återfinns på sidorna 63-64. Det är styrelsen och verkställande direktören som har ansvaret för denna andra information. Vårt uttalande avseende årsredovisningen och koncernredovisningen omfattar inte denna information och vi gör inget uttalande med bestyrkande avseende denna andra information.
I samband med vår revision av årsredovisningen och koncernredovisningen är det vårt ansvar att läsa den information som identifieras ovan och överväga om informationen i väsentlig utsträckning är oförenlig med årsredovisningen och koncernredovisningen. Vid denna genomgång beaktar vi även den kunskap vi i övrigt inhämtat under revisionen samt bedömer om informationen i övrigt verkar innehålla väsentliga felaktigheter. Om vi, baserat på det arbete som har utförts avseende denna information, drar slutsatsen att den andra informationen innehåller en väsentlig felaktighet, är vi skyldiga att rapportera detta. Vi har inget att rapportera i det avseendet.
Det är styrelsen och verkställande direktören som har ansvaret för att årsredovisningen och koncernredovisningen upprättas och att de ger en rättvisande bild enligt årsredovisningslagen och, vad gäller koncernredovisningen, enligt IFRS så som de antagits av EU. Styrelsen och verkställande direktören ansvarar även för den interna kontroll som de bedömer är nödvändig för att upprätta en årsredovisning och koncernredovisning som inte innehåller några väsentliga felaktigheter, vare sig dessa beror på oegentligheter eller misstag.
Vid upprättandet av årsredovisningen och koncernredovisningen ansvarar styrelsen och verkställande direktören för bedömningen av bolagets och koncernens förmåga att fortsätta verksamheten. De upplyser, när så är tillämpligt, om förhållanden som kan påverka förmågan att fortsätta verksamheten och att använda antagandet om fortsatt drift. Antagandet om fortsatt drift tillämpas dock inte om styrelsen och verkställande direktören avser att likvidera bolaget, upphöra med verksamheten eller inte har något realistiskt alternativ till att göra något av detta.
Styrelsens revisionsutskott ska, utan att det påverkar styrelsens ansvar och uppgifter i övrigt, bland annat övervaka bolagets finansiella rapportering.
Våra mål är att uppnå en rimlig grad av säkerhet om huruvida årsredovisningen och koncernredovisningen som helhet inte innehåller några väsentliga felaktigheter, vare sig dessa beror på oegentligheter eller misstag, och att lämna en revisionsberättelse som innehåller våra uttalanden. Rimlig säkerhet är en hög grad av säkerhet, men är ingen garanti för att en revision som utförs enligt ISA och god revisionssed i Sverige alltid kommer att upptäcka en väsentlig felaktighet om en sådan finns. Felaktigheter kan uppstå på grund av oegentligheter eller misstag och anses vara väsentliga om de enskilt eller tillsammans rimligen kan förväntas påverka de ekonomiska beslut som användare fattar med grund i årsredovisningen och koncernredovisningen.
Som del av en revision enligt ISA använder vi professionellt omdöme och har en professionellt skeptisk inställning under hela revisionen. Dessutom:
Vi ansvarar för styrning, övervakning och utförande av koncernrevisionen. Vi är ensamt ansvariga för våra uttalanden. Vi måste informera styrelsen om bland annat revisionens planerade omfattning och inriktning samt tidpunkten för den. Vi måste också informera om betydelsefulla iakttagelser under revisionen, däribland de eventuella betydande brister i den interna kontrollen som vi identifierat. Vi måste också förse styrelsen med ett uttalande om att vi har följt relevanta yrkesetiska krav avseende oberoende, och ta upp alla relationer och andra förhållanden som rimligen kan påverka vårt oberoende, samt i tillämpliga fall åtgärder som har vidtagits för att eliminera hoten eller motåtgärder som har vidtagits.
Av de områden som kommuniceras med styrelsen fastställer vi vilka av dessa områden som varit de mest betydelsefulla för revisionen av årsredovisningen och koncernredovisningen, inklusive de viktigaste bedömda riskerna för väsentliga felaktigheter, och som därför utgör de för revisionen särskilt betydelsefulla områdena. Vi beskriver dessa områden i revisionsberättelsen såvida inte lagar eller andra författningar förhindrar upplysning om frågan.# Rapport om andra krav enligt lagar och andra författningar
Utöver vår revision av årsredovisningen och koncernredovisningen har vi även utfört en revision av styrelsens och verkställande direktörens förvaltning för Cibus Nordic Real Estate AB (publ) för år 2021 samt av förslaget till dispositioner beträffande bolagets vinst eller förlust. Vi tillstyrker att bolagsstämman disponerar vinsten enligt förslaget i förvaltningsberättelsen och beviljar styrelsens ledamöter och verkställande direktören ansvarsfrihet för räkenskapsåret.
Vi har utfört revisionen enligt god revisionssed i Sverige. Vårt ansvar enligt denna beskrivs närmare i avsnittet Revisorns ansvar. Vi är oberoende i förhållande till moderbolaget och koncernen enligt god revisorssed i Sverige och har i övrigt fullgjort vårt yrkesetiska ansvar enligt dessa krav. Vi anser att de revisionsbevis vi har inhämtat är tillräckliga och ändamålsenliga som grund för våra uttalanden.
Det är styrelsen som har ansvaret för förslaget till dispositioner beträffande bolagets vinst eller förlust. Vid förslag till utdelning innefattar detta bland annat en bedömning av om utdelningen är försvarlig med hänsyn till de krav som bolagets och koncernens verksamhetsart, omfattning och risker ställer på storleken av moderbolagets och koncernens egna kapital, konsolideringsbehov, likviditet och ställning i övrigt. Styrelsen ansvarar för bolagets organisation och förvaltningen av bolagets angelägenheter. Detta innefattar bland annat att fortlöpande bedöma bolagets och koncernens ekonomiska situation och att tillse att bolagets organisation är utformad så att bokföringen, medelsförvaltningen och bolagets ekonomiska angelägenheter i övrigt kontrolleras på ett betryggande sätt. Verkställande direktören ska sköta den löpande förvaltningen enligt styrelsens riktlinjer och anvisningar och bland annat vidta de åtgärder som är nödvändiga för att bolagets bokföring ska fullgöras i överensstämmelse med lag och för att medelsförvaltningen ska skötas på ett betryggande sätt.
Vårt mål beträffande revisionen av förvaltningen, och därmed vårt uttalande om ansvarsfrihet, är att inhämta revisionsbevis för att med en rimlig grad av säkerhet kunna bedöma om någon styrelseledamot eller verkställande direktören i något väsentligt avseende:
— företagit någon åtgärd eller gjort sig skyldig till någon försummelse som kan föranleda ersättningsskyldighet mot bolaget, eller
— på något annat sätt handlat i strid med aktiebolagslagen, årsredovisningslagen eller bolagsordningen.
Vårt mål beträffande revisionen av förslaget till dispositioner av bolagets vinst eller förlust, och därmed vårt uttalande om detta, är att med rimlig grad av säkerhet bedöma om förslaget är förenligt med aktiebolagslagen. Rimlig säkerhet är en hög grad av säkerhet, men ingen garanti för att en revision som utförs enligt god revisionssed i Sverige alltid kommer att upptäcka åtgärder eller försummelser som kan föranleda ersättningsskyldighet mot bolaget, eller att ett förslag till dispositioner av bolagets vinst eller förlust inte är förenligt med aktiebolagslagen.
Som en del av en revision enligt god revisionssed i Sverige använder vi professionellt omdöme och har en professionellt skeptisk inställning under hela revisionen. Granskningen av förvaltningen och förslaget till dispositioner av bolagets vinst eller förlust grundar sig främst på revisionen av räkenskaperna. Vilka tillkommande granskningsåtgärder som utförs baseras på vår professionella bedömning med utgångspunkt i risk och väsentlighet. Det innebär att vi fokuserar granskningen på sådana åtgärder, områden och förhållanden som är väsentliga för verksamheten och där avsteg och överträdelser skulle ha särskild betydelse för bolagets situation. Vi går igenom och prövar fattade beslut, beslutsunderlag, vidtagna åtgärder och andra förhållanden som är relevanta för vårt uttalande om ansvarsfrihet. Som underlag för vårt uttalande om styrelsens förslag till dispositioner beträffande bolagets vinst eller förlust har vi granskat styrelsens motiverade yttrande samt ett urval av underlagen för detta för att kunna bedöma om förslaget är förenligt med aktiebolagslagen.
Utöver vår revision av årsredovisningen och koncernredovisningen har vi även utfört en granskning av att styrelsen och verkställande direktören har upprättat årsredovisningen och koncernredovisningen i ett format som möjliggör enhetlig elektronisk rapportering (Esef-rapporten) enligt 16 kap. 4 a § lagen (2007:528) om värdepappersmarknaden för Cibus Nordic Real Estate AB (publ) för år 2021. Vår granskning och vårt uttalande avser endast det lagstadgade kravet. Enligt vår uppfattning har Esef-rapporten #[checksumma] upprättats i ett format som i allt väsentligt möjliggör enhetlig elektronisk rapportering.
Vi har utfört granskningen enligt FARs rekommendation RevR 18 Revisorns granskning av Esef-rapporten. Vårt ansvar enligt denna rekommendation beskrivs närmare i avsnittet Revisorns ansvar. Vi är oberoende i förhållande till Cibus Nordic Real Estate AB (publ) enligt god revisorssed i Sverige och har i övrigt fullgjort vårt yrkesetiska ansvar enligt dessa krav. Vi anser att de bevis vi har inhämtat är tillräckliga och ändamålsenliga som grund för vårt uttalande.
Det är styrelsen och verkställande direktören som har ansvaret för att Esef-rapporten har upprättats i enlighet med 16 kap. 4 a § lagen (2007:528) om värdepappersmarknaden, och för att det finns en sådan intern kontroll som styrelsen och verkställande direktören bedömer är nödvändig för att upprätta Esef-rapporten utan väsentliga felaktigheter, vare sig dessa beror på oegentligheter eller misstag.
Vår uppgift är att uttala oss med rimlig säkerhet om Esef-rapporten i allt väsentligt är upprättad i ett format som uppfyller kraven i 16 kap. 4 a § lagen (2007:528) om värdepappersmarknaden, på grundval av vår granskning. RevR 18 kräver att vi planerar och genomför våra granskningsåtgärder för att uppnå rimlig säkerhet att Esef-rapporten är upprättad i ett format som uppfyller dessa krav. Rimlig säkerhet är en hög grad av säkerhet, men är ingen garanti för att en granskning som utförs enligt RevR 18 och god revisionssed i Sverige alltid kommer att upptäcka en väsentlig felaktighet om en sådan finns. Felaktigheter kan uppstå på grund av oegentligheter eller misstag och anses vara väsentliga om de enskilt eller tillsammans rimligen kan förväntas påverka de ekonomiska beslut som användare fattar med grund i Esef-rapporten.
Revisionsföretaget tillämpar ISQC 1 Kvalitetskontroll för revisionsföretag som utför revision och översiktlig granskning av finansiella rapporter samt andra bestyrkandeuppdrag och näraliggande tjänster och har därmed ett allsidigt system för kvalitetskontroll vilket innefattar dokumenterade riktlinjer och rutiner avseende efterlevnad av yrkesetiska krav, standarder för yrkesutövningen och tillämpliga krav i lagar och andra författningar.
Granskningen innefattar att genom olika åtgärder inhämta bevis om Esef-rapporten har upprättats i ett format som möjliggör enhetlig elektronisk rapportering av årsredovisningen och koncernredovisningen. Vi väljer vilka åtgärder som ska utföras, bland annat genom att bedöma riskerna för väsentliga felaktigheter i rapporteringen vare sig dessa beror på oegentligheter eller misstag. Vid denna riskbedömning beaktar vi de delar av den interna kontrollen som är relevanta för hur styrelsen och verkställande direktören tar fram underlaget i syfte att utforma granskningsåtgärder som är ändamålsenliga med hänsyn till omständigheterna, men inte i syfte att göra ett uttalande om effektiviteten i den interna kontrollen. Granskningen omfattar också en utvärdering av ändamålsenligheten och rimligheten i styrelsens och verkställande direktörens antaganden. Granskningsåtgärderna omfattar huvudsakligen en teknisk validering av Esef-rapporten, dvs. om filen som innehåller Esef-rapporten uppfyller den tekniska specifikation som anges i kommissionens delegerade förordning (EU) 2019/815 (Esef-förordningen) och en avstämning av att Esef-rapporten överensstämmer med den granskade årsredovisningen och koncernredovisningen. Vidare omfattar granskningen även en bedömning av huruvida Esef-rapporten har märkts med iXBRL som möjliggör en rättvisande och fullständig maskinläsbar version av koncernens resultat-, balans- och eget kapitalräkningar samt kassaflödesanalysen.
Det är styrelsen som har ansvaret för bolagsstyrningsrapporten på sidorna 35-40 samt 42-43 och för att den är upprättad i enlighet med årsredovisningslagen. Vår granskning har skett enligt FARs uttalande RevR 16 Revisorns granskning av bolagsstyrningsrapporten. Detta innebär att vår granskning av bolagsstyrningsrapporten har en annan inriktning och en väsentligt mindre omfattning jämfört med den inriktning och omfattning som en revision enligt International Standards on Auditing och god revisionssed i Sverige har. Vi anser att denna granskning ger oss tillräcklig grund för våra uttalanden. En bolagsstyrningsrapport har upprättats. Upplysningar i enlighet med 6 kap. 6 § andra stycket punkterna 2-6 årsredovisningslagen samt 7 kap. 31 § andra stycket samma lag är förenliga med årsredovisningens och koncernredovisningens övriga delar samt är i överensstämmelse med årsredovisningslagen.
Det är styrelsen som har ansvaret för hållbarhetsrapporten på sidorna 23-28 samt 41 och för att den är upprättad i enlighet med årsredovisningslagen. Vår granskning har skett enligt FAR:s rekommendation RevR 12 Revisorns yttrande om den lagstadgade hållbarhetsrapporten.# Revision of Sustainability Report
This means that our review of the sustainability report has a different focus and a significantly smaller scope compared to the focus and scope of an audit according to International Standards on Auditing and generally accepted auditing practices in Sweden. We believe that this review provides a sufficient basis for our statement. A sustainability report has been prepared.
KPMG AB, Box 382, 101 27, Stockholm, was appointed as the auditor of Cibus Nordic Real Estate AB (publ) by the general meeting on April 15, 2021. KPMG AB or auditors active at KPMG AB have been the company's auditor since 2019.
Stockholm, March 10, 2022
KPMG AB
Mattias Johansson
Authorized Public Accountant
The Company presents certain financial measures in the interim report that are not defined according to IFRS. The Company believes that these measures provide valuable supplementary information to investors and the Company's management as they enable the evaluation of the Company's performance. Since not all companies calculate financial measures in the same way, these are not always comparable with measures used by other companies. These should therefore not be seen as a substitute for measures defined according to IFRS.
The following key figures are not defined by IFRS: EPRA NRV/share, EPRA NTA/share, EPRA NDV/share, Loan-to-value senior debt, Loan-to-value net debt, Interest coverage ratio, Economic occupancy rate, and Share of grocery properties. The definitions of these and other key figures are presented below.
| Key Figure | Definition | Purpose |
|---|---|---|
| Earnings per share | Profit for the period divided by the average number of outstanding shares. Earnings per share are used to highlight shareholders' profit after tax per share. | |
| EPRA NRV per share | Reported equity with reversal of derivatives, deferred tax, and unpaid dividends, in cases where the record date has not yet passed. EPRA NRV highlights the long-term underlying value, with adjustment for unpaid dividends if the record date has not yet passed, expressed per share for the company's stakeholders. | |
| EPRA NTA per share | Reported equity with reversal of derivatives, deferred tax, and unpaid dividends, in cases where the record date has not yet passed, divided by the number of outstanding shares. EPRA NTA per share highlights the current underlying value, with adjustment for unpaid dividends if the record date has not yet passed, expressed per share for the company's stakeholders. As Cibus's purpose is long-term ownership of the properties, the key figure does not deviate from the long-term EPRA NRV. | |
| EPRA NDV per share | Reported equity with reversal of derivatives, deferred tax receivable, and unpaid dividends, in cases where the record date has not yet passed, divided by the number of outstanding shares. EPRA NDV per share highlights the disposal value, with adjustment for unpaid dividends if the record date has not yet passed, expressed per share for the company's stakeholders. | |
| Return on equity, % | Profit for the period divided by average equity. For interim reports, the return has been converted to an annual basis. Return on equity shows Cibus's ability to generate profit on shareholders' capital. | |
| Loan-to-value senior debt, % | Debt to senior lenders divided by the market value of the properties. Cibus uses the key figure to highlight the company's financial risk in relation to secured debt. | |
| Loan-to-value net debt, % | Debt to credit institutions reduced by liquid funds divided by the market value of the properties. Cibus uses the key figure to highlight the company's financial risk in relation to the company's net debt. | |
| Interest coverage ratio | Operating profit minus administrative costs plus financial income divided by interest costs including hedging costs for interest rate caps. The Company uses the key figure to highlight how sensitive the company's profit is to interest rate changes. | |
| Equity ratio, % | Adjusted equity divided by total assets. Equity ratio is used to show Cibus's financial stability. | |
| Debt-to-equity ratio, x | Total debt divided by equity. The debt-to-equity ratio shows how highly leveraged Cibus is in relation to shareholders' capital. | |
| Surplus ratio, % | Operating profit in relation to rental income. The Company uses the key figure to measure management's profitability before financial income and expenses and unrealized value changes are taken into account. | |
| Economic occupancy rate, % | Rental income in relation to rental value. The key figure is used to show vacancies, where a high economic occupancy rate in percent shows a low economic vacancy rate. | |
| Share of grocery properties, % | Area of grocery properties divided by total property area. The Company uses the key figure to highlight the company's exposure to grocery properties. |
In thousands of euros, TEUR, unless otherwise stated
| Full Year 2021 | Full Year 2020 | |
|---|---|---|
| Reported equity exkl. hybrid bonds | 554,255 | 458,028 |
| Reversal of derivatives | 1,094 | 736 |
| Reversal of deferred tax | 26,486 | 16,646 |
| Reversal of unpaid dividend | 10,560 | 9,200 |
| Total EPRA NRV | 592,395 | 484,610 |
| Number of outstanding shares | 44,000,000 | 40,000,000 |
| EPRA NRV per share, EUR | 13.5 | 12.1 |
| Reported equity exkl. hybrid bonds | 554,255 | 458,028 |
| Reversal of derivatives | 1,094 | 736 |
| Reversal of estimated fair value of deferred tax | 26,486 | 16,646 |
| Reversal of unpaid dividend | 10,560 | 9,200 |
| Total EPRA NTA | 592,395 | 484,610 |
| Number of outstanding shares | 44,000,000 | 40,000,000 |
| EPRA NTA per share, EUR | 13.5 | 12.1 |
| Reported equity exkl. hybrid bonds | 554,255 | 458,028 |
| Reversal of derivatives | 1,094 | 736 |
| Reversal of estimated fair value of deferred tax receivable | -4,675 | -3,648 |
| Reversal of unpaid dividend | 10,560 | 9,200 |
| Total EPRA NDV | 561,234 | 464,316 |
| Number of outstanding shares | 44,000,000 | 40,000,000 |
| EPRA NDV per share, EUR | 12.8 | 11.6 |
| Profit for the period | 51,370 | 34,597 |
| Average equity | 520,645 | 395,449 |
| Return on equity, % | 9.9 | 8.7 |
| Debt to senior lenders | 724,180 | 622,505 |
| Market value of properties | 1,499,626 | 1,272,514 |
| Loan-to-value senior debt, % | 48.3 | 48.9 |
| Debt to credit institutions | 917,860 | 817,283 |
| Liquid funds | -51,054 | -36,783 |
| Net debt | 866,806 | 780,500 |
| Market value of properties | 1,499,626 | 1,272,514 |
| Loan-to-value net debt, % | 57.8 | 61.3 |
| Operating profit | 76,326 | 61,395 |
| Administrative costs | -6,385 | -6,520 |
| Financial income | 35 | 34 |
| Total | 69,976 | 54,909 |
| Interest costs incl. hedging costs for interest rate caps | 20,177 | 16,672 |
| Interest coverage ratio, x | 3.5 | 3.3 |
| Adjusted equity | 583,262 | 458,028 |
| Total assets | 1,570,714 | 1,323,954 |
| Equity ratio, % | 37.1 | 34.6 |
| Total debt | 987,452 | 865,926 |
| Equity | 583,262 | 458,028 |
| Debt-to-equity ratio, x | 1.7 | 1.9 |
| Operating profit | 76,326 | 61,395 |
| Rental income | 81,058 | 65,033 |
| Surplus ratio, % | 94.2 | 94.4 |
| Rental income | 81,058 | 65,033 |
| Rental value | 85,917 | 68,214 |
| Economic occupancy rate, % | 94.3 | 95.3 |
| Grocery properties | 820,464 | 706,646 |
| Total property area | 866,920 | 744,039 |
| Share of grocery properties, % | 94.6 | 95.0 |
Building tools?
Free accounts include 100 API calls/year for testing.
Have a question? We'll get back to you promptly.